第10講 經(jīng)濟評價指標(biāo)計算實例
重點難點：
房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價與盈利指標(biāo)的計算實例，是本章的重點，也是全書的重點，大家對計算公式及應(yīng)用實例務(wù)必熟練掌握。
本章的公式:
Pb=[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]
4．成本利潤率 RPC=（GDV-TDC）/TDC×100％=DP/TDC×100％
5．投資利潤率
投資利潤率＝年利潤總額或年平均利潤總額/項目總投資X100％
利潤總額＝經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-運營費用-銷售稅金
銷售稅金＝營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+教育費附加
項目總投資＝開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營資金
6．資本金利潤率
資本金利潤率＝年利潤總額或年平均利潤總額/資本金×100％
7．資本金凈利潤率
資本金凈利潤率＝年稅后利潤總額或年稅后平均利潤總額/資本金×100％
Pb‘=[累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量]
9．現(xiàn)金回報率
現(xiàn)金回報率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。
稅前現(xiàn)金回報率=凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資
稅后現(xiàn)金回報率=稅后凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資。
10．投資回報率
在不考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率＝(稅后現(xiàn)金流量十投資者權(quán)益增加值)／權(quán)益投資數(shù)額
當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率＝(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)／權(quán)益投資數(shù)額
11．每年應(yīng)計利息＝(年初借款本息累計+本年借款額/2)×貸款利率
Pd=[借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)]-開始借款期數(shù)+[上期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額]
13．利息備付率
利息備付率=利息前利潤/當(dāng)期應(yīng)付利息費用
14．償債備付率
償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金
15．資產(chǎn)負(fù)債率
資產(chǎn)負(fù)債率＝負(fù)債合計/資產(chǎn)合計×100％
16．流動比率＝流動資產(chǎn)總額/流動負(fù)債總額×100％
17．速動比率＝（流動資產(chǎn)總額-存貨）/流動負(fù)債總額×100％
6．3 經(jīng)濟評價指標(biāo)計算實例
6．3．1 動態(tài)盈利能力指標(biāo)計算實例
[例6—1) 已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者目標(biāo)收益率為10％，求該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值。
[解]
因為ic＝10％，利用公式NPV＝∑(CI—CO)t(1+ic)-t，則該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為：
NPV＝－1 000+300×(P／A，10％，5)
＝-1000+300×3.791＝137.24(萬元)
解析：本題是利用凈現(xiàn)值公式直接求凈現(xiàn)值的實例，其中用到了上一章我們講過的等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)公式.
[例6—2]已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資者目標(biāo)收益率為12％，求該投資項目的動態(tài)投資回收期。
(1)當(dāng)i1＝20％時，NPVl＝15．47萬元
(2)當(dāng)i2＝20％時，NPV2＝一17．60萬元
(3)所以，IRR＝20％+[15．47／(15．47+17．60)]×1％＝20．47％
(4)因為項目在第5年累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，所以：
Pb＝[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)一1]
×上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值＝(5-1)+189.65/226.97=4．84年
解析:本題中要求求出IRR,一般來說,象本題中經(jīng)營期限比較短,大家要列出現(xiàn)金流量表來,這樣比較清楚的表明了各年的收入支出情況,如果期限較長時,一般說來各年的凈現(xiàn)金流量比較有規(guī)律,就可以用公式直接計算,用公式計算時,大家私下簡單列一下,以防在計算中出現(xiàn)錯誤,比如折現(xiàn)就容易出錯.
對于求i1, i2,用內(nèi)插法時,一般用試算的辦法,可以先用目標(biāo)收益率來試,然后幾個點幾個點的試,雖然麻煩,但也不至于出錯.
【例6—3】某投資者以10 000元／㎡的價格購買了一棟建筑面積為27000㎡的寫字樓用于出租經(jīng)營，該投資者在購買該寫字樓的過程中，又支付了相當(dāng)于購買價格4％的契稅、0．5％的手續(xù)費、0．5％的律師費用和0．3％的其他費用。其中，相當(dāng)于樓價30％的購買投資和各種稅費均由投資者的資本金(股本金)支付，相當(dāng)于樓價70％的購買投資來自期限為15年、固定利率為7．5％、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持160元／㎡，前三年的出租率分別為65％、75％、和85％，從第4年開始出租率達(dá)到95％且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。 出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的28％。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者全投資和資本金的目標(biāo)收益率為分別為10％和14％。試計算該投資項目全部投資和資本金的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項目的可行性。
[解]
(1)寫字樓購買總價：27000㎡×l0 000元/㎡＝27000萬元
(2)寫字樓購買過程中的稅費：
27000萬元×(4％+0．5％+0．5％+0．3％)＝143l萬元
(3)投資者投入的資本金：27 000萬元×30％+1431萬元＝9 531萬元
(4)抵押貸款金額：27 000萬元×70％＝18 900萬元
(5)抵押貸款年還本付息額：
A＝P×i／[l-(1+i)-n]＝18 900×7．5％/[1一(1+7．5％)-15]
＝2 141．13萬元
重點難點：
房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價與盈利指標(biāo)的計算實例，是本章的重點，也是全書的重點，大家對計算公式及應(yīng)用實例務(wù)必熟練掌握。
本章的公式:
Pb=[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]
4．成本利潤率 RPC=（GDV-TDC）/TDC×100％=DP/TDC×100％
5．投資利潤率
投資利潤率＝年利潤總額或年平均利潤總額/項目總投資X100％
利潤總額＝經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-運營費用-銷售稅金
銷售稅金＝營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+教育費附加
項目總投資＝開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營資金
6．資本金利潤率
資本金利潤率＝年利潤總額或年平均利潤總額/資本金×100％
7．資本金凈利潤率
資本金凈利潤率＝年稅后利潤總額或年稅后平均利潤總額/資本金×100％
Pb‘=[累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量]
9．現(xiàn)金回報率
現(xiàn)金回報率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。
稅前現(xiàn)金回報率=凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資
稅后現(xiàn)金回報率=稅后凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資。
10．投資回報率
在不考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率＝(稅后現(xiàn)金流量十投資者權(quán)益增加值)／權(quán)益投資數(shù)額
當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率＝(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)／權(quán)益投資數(shù)額
11．每年應(yīng)計利息＝(年初借款本息累計+本年借款額/2)×貸款利率
Pd=[借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)]-開始借款期數(shù)+[上期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額]
13．利息備付率
利息備付率=利息前利潤/當(dāng)期應(yīng)付利息費用
14．償債備付率
償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金
15．資產(chǎn)負(fù)債率
資產(chǎn)負(fù)債率＝負(fù)債合計/資產(chǎn)合計×100％
16．流動比率＝流動資產(chǎn)總額/流動負(fù)債總額×100％
17．速動比率＝（流動資產(chǎn)總額-存貨）/流動負(fù)債總額×100％
6．3 經(jīng)濟評價指標(biāo)計算實例
6．3．1 動態(tài)盈利能力指標(biāo)計算實例
[例6—1) 已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者目標(biāo)收益率為10％，求該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值。
[解]
因為ic＝10％，利用公式NPV＝∑(CI—CO)t(1+ic)-t，則該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為：
NPV＝－1 000+300×(P／A，10％，5)
＝-1000+300×3.791＝137.24(萬元)
解析：本題是利用凈現(xiàn)值公式直接求凈現(xiàn)值的實例，其中用到了上一章我們講過的等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)公式.
[例6—2]已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資者目標(biāo)收益率為12％，求該投資項目的動態(tài)投資回收期。
(1)當(dāng)i1＝20％時，NPVl＝15．47萬元
(2)當(dāng)i2＝20％時，NPV2＝一17．60萬元
(3)所以，IRR＝20％+[15．47／(15．47+17．60)]×1％＝20．47％
(4)因為項目在第5年累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，所以：
Pb＝[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)一1]
×上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值＝(5-1)+189.65/226.97=4．84年
解析:本題中要求求出IRR,一般來說,象本題中經(jīng)營期限比較短,大家要列出現(xiàn)金流量表來,這樣比較清楚的表明了各年的收入支出情況,如果期限較長時,一般說來各年的凈現(xiàn)金流量比較有規(guī)律,就可以用公式直接計算,用公式計算時,大家私下簡單列一下,以防在計算中出現(xiàn)錯誤,比如折現(xiàn)就容易出錯.
對于求i1, i2,用內(nèi)插法時,一般用試算的辦法,可以先用目標(biāo)收益率來試,然后幾個點幾個點的試,雖然麻煩,但也不至于出錯.
【例6—3】某投資者以10 000元／㎡的價格購買了一棟建筑面積為27000㎡的寫字樓用于出租經(jīng)營，該投資者在購買該寫字樓的過程中，又支付了相當(dāng)于購買價格4％的契稅、0．5％的手續(xù)費、0．5％的律師費用和0．3％的其他費用。其中，相當(dāng)于樓價30％的購買投資和各種稅費均由投資者的資本金(股本金)支付，相當(dāng)于樓價70％的購買投資來自期限為15年、固定利率為7．5％、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持160元／㎡，前三年的出租率分別為65％、75％、和85％，從第4年開始出租率達(dá)到95％且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。 出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的28％。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者全投資和資本金的目標(biāo)收益率為分別為10％和14％。試計算該投資項目全部投資和資本金的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項目的可行性。
[解]
(1)寫字樓購買總價：27000㎡×l0 000元/㎡＝27000萬元
(2)寫字樓購買過程中的稅費：
27000萬元×(4％+0．5％+0．5％+0．3％)＝143l萬元
(3)投資者投入的資本金：27 000萬元×30％+1431萬元＝9 531萬元
(4)抵押貸款金額：27 000萬元×70％＝18 900萬元
(5)抵押貸款年還本付息額：
A＝P×i／[l-(1+i)-n]＝18 900×7．5％/[1一(1+7．5％)-15]
＝2 141．13萬元