第三講 房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策與前期工作
重點難點：
應掌握房地產(chǎn)開發(fā)的概念和主要程序。八個步驟、四個階段及各個階段的主要工作內(nèi)容。
應熟悉投資機會選擇與決策方法，土地使用權獲取方式。
了解的內(nèi)容為規(guī)劃審批、開工審批、建設工程招標的工作程序和內(nèi)容。
3.1 房地產(chǎn)開發(fā)程序概述
3.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)
房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供人住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎設施、城市公用配套設施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸方面。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復雜。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有市場分析與市場推廣、項目策劃與投資決策、國家法律政策與各級政府及其部門的規(guī)章、經(jīng)濟合同、財政金融、城市規(guī)劃、建筑設計、建造技術、風險聳制與管理、項目管理、市場營銷以及資產(chǎn)管理等方面的知識。
房地產(chǎn)開發(fā)活動的復雜化使得越來越多的專業(yè)人士開始與開發(fā)商共同工作，從而加速了房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)隊伍的發(fā)展壯大。然而，不論開發(fā)活動變得多么復雜或是開發(fā)商變得多么精明，都必須遵循房地產(chǎn)開發(fā)過程的基本步驟。
3.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序
房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序包括八個步驟，即投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權、規(guī)劃設計與方案報批、簽署有關合作協(xié)議、施工建設與竣工驗收、市場營銷與物業(yè)管理。這八個步驟又可以劃分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段和租售階段。當然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進行。如果開發(fā)工作是遵循一個理論的程序，即項目建設完畢后才去找買家或租客時，開發(fā)程序才按上述順序進行。但如果開發(fā)項目在建設前或建設中就預售或預租給置業(yè)投資者或使用者的話，則第四階段就會在第二、第三階段之前進行。但無論順序怎樣變化，這些階段能基本上概括大多數(shù)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開發(fā)項目的主要實施步驟。
3.2 投資機會選擇與決策分析
投資機會選擇與決策分析，是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，類似于我們通常所說的項目可行性研究。
3.2.1 投資機會選擇
所謂投資機會選擇，主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。
在機會尋找過 程中，開發(fā)商首先要選擇開發(fā)項目所處的城市或地區(qū)，然后根據(jù)自己對該地房地產(chǎn)市場供求關系的認識，尋找投資的可能性，亦即我們通常所說的“看地”。此時，開發(fā)商面對的可能有幾十種投資可能性，對每一種可能性都要根據(jù)自己的經(jīng)驗和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性。在緊接的機會篩選過程中，開發(fā)商就將其投資設想落實到一個具體的地塊上，進一步分析其客觀條件是否具備，通過與土地當前的擁有者或使用者、潛在的租客或買家、自己的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸，提出一個初步的方案，如認為可行，就可以草簽購買土地使用權或有關合作的意向書。
3.2.2 決策分析
投資決策分析主要包括市場分析和項目的財務評價兩部分工作。
前者主要分析市場的供求關系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付的價格水平，后者則是根據(jù)市場分析的結果，就項目的經(jīng)營收入與費用進行比較分析。這項工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進行。這樣，開發(fā)商可有充分的時間和自由度來考慮有關問題。
應當注意到，市場研究對于選擇投資方向、初步確定開發(fā)目標與方案、進行目標市場和開發(fā)產(chǎn)品定位等，均起著舉足輕重的作用，它往往關系到一個項目的成敗。
例題：
1.我們通常說的“看地”，屬于房地產(chǎn)開發(fā)地( )階段。
a投資機會選擇與決策分析 b前期工作
c建設階段 d租售階段
答案：a
2.對項目市場進行研究和定位，以進行目標市場和開發(fā)產(chǎn)品定位，屬于房地產(chǎn)開發(fā)地( )階段。
a投資機會選擇與決策分析 b前期工作
c建設階段 d租售階段
答案：a
3.3 前 期 工 作
當通過投資決策分析確定了具體的開發(fā)地點與項目之后，在購買土地使用權知開發(fā)項目建設過程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開發(fā)全過程有關的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計的因素，在購買土地使用權和簽訂建設合同之前，必須設法將這些因素盡可能精確地量化。
在初步投資決策分析的主要部分沒有被徹底檢驗之前，開發(fā)商應盡量推遲具體的實施步驟，比如購買土地使用權。當然，在所有影響因素徹底弄清楚以后再購買土地是最理想不過了，如果在激烈的市場競爭條件下，為抓住有利時機很難做到這一點時，開發(fā)商也應對其可能承擔的風險進行分析與評估。
3.3.1 獲取土地使用權
沒有土地，任何開發(fā)計劃或開發(fā)項目的實施都只能是空談。當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一步就是獲取土地使用權。根據(jù)開發(fā)項目的特點，開發(fā)商在主要通過有償出讓方式獲取土地使用權的同時，也可通過政府行政劃撥方式，獲得公益性或部分公益性項目的土地使用權。
3.3.1.1 政府土地收購儲備與土地一級開發(fā)
土地收購儲備，是指城市政府通過設立的專責機構，統(tǒng)一負責行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購、收回、置換、儲備、一級開發(fā)以及土地交易等活動的一種工作制度。該制度的建立，旨在規(guī)范土地供應市場，提高政府調(diào)控土地市場和房地產(chǎn)市場供給數(shù)量和價格的有效性，確保政府在土地開發(fā)利用過程中的所有者權益.。
土地一級開發(fā)，是指城市政府委托當?shù)赝恋厥召弮錂C構，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。
納入政府土地收購儲備范圍的土地，在進行土地使用權出讓前，需要按照土地一級開發(fā)的模式，對地塊進行土地開發(fā)工作。當前納人政府土地收購儲備范圍的土地類型主要包括：新增建設用地中用于經(jīng)營性開發(fā)的土地;已列入危舊房改造計劃的土地;因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、兼并或其他原因調(diào)整出的原劃撥國有土地，包括原有城市基礎設施改造中調(diào)整出來的劃撥用地;依法收回的閑置土地;政府依法收購和整理的國有土地;土地使用權期限已滿、政府依法收回的土地;以出讓方式取得土地使用權后無力繼續(xù)履行出讓合同、又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;土地使用者要求政府收回的土地;市區(qū)范圍內(nèi)無合法使用權的國有土地;其他依據(jù)法律、法規(guī)可以收回的國有土地。
進行土地一級開發(fā)常用的操作程序是：制定城市近期、中期和長期的社會經(jīng)濟發(fā)展計劃;對城市區(qū)域范圍內(nèi)的土地利用狀況進行詳細調(diào)查，掌握可開發(fā)土地資源現(xiàn)狀的數(shù)量、質(zhì)量和分布;制定開發(fā)區(qū)域發(fā)展的控制性規(guī)劃和詳細規(guī)劃;按確定的優(yōu)先順序選擇啟動開發(fā)地塊或區(qū)域;編制土地一級開發(fā)項目可行性研究報告并獲有關部門批準;由土地管理部門協(xié)助辦理土地出讓(或劃撥)手續(xù);制定拆遷安置補償方案，并獲得政府主管部門批準;進行現(xiàn)場土地開發(fā)工作，達到相應的建設條件;核算土地開發(fā)成本、評估土地價格，按土地出讓計劃，通過政府土地交易市場，以招標、拍賣、掛牌或協(xié)議方式出讓土地使用權。
土地收購儲備制度的建立和土地一級開發(fā)模式的普遍實施，推動了公開、公平和透明的土地供應市場建設，改變了傳統(tǒng)的開發(fā)商獲取土地使用權的程序，對房地產(chǎn)開發(fā)商或投資者獲取土地使用權的價格也產(chǎn)生了重大影響。但由于政府土地收購儲備中心所實施的土地一級開發(fā)工作，通常將土地開發(fā)工程發(fā)包給私營開發(fā)商，因此也為房地產(chǎn)開發(fā)商參與土地開發(fā)創(chuàng)造了市場機會。
重點難點：
應掌握房地產(chǎn)開發(fā)的概念和主要程序。八個步驟、四個階段及各個階段的主要工作內(nèi)容。
應熟悉投資機會選擇與決策方法，土地使用權獲取方式。
了解的內(nèi)容為規(guī)劃審批、開工審批、建設工程招標的工作程序和內(nèi)容。
3.1 房地產(chǎn)開發(fā)程序概述
3.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)
房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供人住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎設施、城市公用配套設施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸方面。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復雜。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有市場分析與市場推廣、項目策劃與投資決策、國家法律政策與各級政府及其部門的規(guī)章、經(jīng)濟合同、財政金融、城市規(guī)劃、建筑設計、建造技術、風險聳制與管理、項目管理、市場營銷以及資產(chǎn)管理等方面的知識。
房地產(chǎn)開發(fā)活動的復雜化使得越來越多的專業(yè)人士開始與開發(fā)商共同工作，從而加速了房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)隊伍的發(fā)展壯大。然而，不論開發(fā)活動變得多么復雜或是開發(fā)商變得多么精明，都必須遵循房地產(chǎn)開發(fā)過程的基本步驟。
3.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序
房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序包括八個步驟，即投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權、規(guī)劃設計與方案報批、簽署有關合作協(xié)議、施工建設與竣工驗收、市場營銷與物業(yè)管理。這八個步驟又可以劃分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段和租售階段。當然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進行。如果開發(fā)工作是遵循一個理論的程序，即項目建設完畢后才去找買家或租客時，開發(fā)程序才按上述順序進行。但如果開發(fā)項目在建設前或建設中就預售或預租給置業(yè)投資者或使用者的話，則第四階段就會在第二、第三階段之前進行。但無論順序怎樣變化，這些階段能基本上概括大多數(shù)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開發(fā)項目的主要實施步驟。
3.2 投資機會選擇與決策分析
投資機會選擇與決策分析，是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，類似于我們通常所說的項目可行性研究。
3.2.1 投資機會選擇
所謂投資機會選擇，主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。
在機會尋找過 程中，開發(fā)商首先要選擇開發(fā)項目所處的城市或地區(qū)，然后根據(jù)自己對該地房地產(chǎn)市場供求關系的認識，尋找投資的可能性，亦即我們通常所說的“看地”。此時，開發(fā)商面對的可能有幾十種投資可能性，對每一種可能性都要根據(jù)自己的經(jīng)驗和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性。在緊接的機會篩選過程中，開發(fā)商就將其投資設想落實到一個具體的地塊上，進一步分析其客觀條件是否具備，通過與土地當前的擁有者或使用者、潛在的租客或買家、自己的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸，提出一個初步的方案，如認為可行，就可以草簽購買土地使用權或有關合作的意向書。
3.2.2 決策分析
投資決策分析主要包括市場分析和項目的財務評價兩部分工作。
前者主要分析市場的供求關系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付的價格水平，后者則是根據(jù)市場分析的結果，就項目的經(jīng)營收入與費用進行比較分析。這項工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進行。這樣，開發(fā)商可有充分的時間和自由度來考慮有關問題。
應當注意到，市場研究對于選擇投資方向、初步確定開發(fā)目標與方案、進行目標市場和開發(fā)產(chǎn)品定位等，均起著舉足輕重的作用，它往往關系到一個項目的成敗。
例題：
1.我們通常說的“看地”，屬于房地產(chǎn)開發(fā)地( )階段。
a投資機會選擇與決策分析 b前期工作
c建設階段 d租售階段
答案：a
2.對項目市場進行研究和定位，以進行目標市場和開發(fā)產(chǎn)品定位，屬于房地產(chǎn)開發(fā)地( )階段。
a投資機會選擇與決策分析 b前期工作
c建設階段 d租售階段
答案：a
3.3 前 期 工 作
當通過投資決策分析確定了具體的開發(fā)地點與項目之后，在購買土地使用權知開發(fā)項目建設過程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開發(fā)全過程有關的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計的因素，在購買土地使用權和簽訂建設合同之前，必須設法將這些因素盡可能精確地量化。
在初步投資決策分析的主要部分沒有被徹底檢驗之前，開發(fā)商應盡量推遲具體的實施步驟，比如購買土地使用權。當然，在所有影響因素徹底弄清楚以后再購買土地是最理想不過了，如果在激烈的市場競爭條件下，為抓住有利時機很難做到這一點時，開發(fā)商也應對其可能承擔的風險進行分析與評估。
3.3.1 獲取土地使用權
沒有土地，任何開發(fā)計劃或開發(fā)項目的實施都只能是空談。當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一步就是獲取土地使用權。根據(jù)開發(fā)項目的特點，開發(fā)商在主要通過有償出讓方式獲取土地使用權的同時，也可通過政府行政劃撥方式，獲得公益性或部分公益性項目的土地使用權。
3.3.1.1 政府土地收購儲備與土地一級開發(fā)
土地收購儲備，是指城市政府通過設立的專責機構，統(tǒng)一負責行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購、收回、置換、儲備、一級開發(fā)以及土地交易等活動的一種工作制度。該制度的建立，旨在規(guī)范土地供應市場，提高政府調(diào)控土地市場和房地產(chǎn)市場供給數(shù)量和價格的有效性，確保政府在土地開發(fā)利用過程中的所有者權益.。
土地一級開發(fā)，是指城市政府委托當?shù)赝恋厥召弮錂C構，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。
納入政府土地收購儲備范圍的土地，在進行土地使用權出讓前，需要按照土地一級開發(fā)的模式，對地塊進行土地開發(fā)工作。當前納人政府土地收購儲備范圍的土地類型主要包括：新增建設用地中用于經(jīng)營性開發(fā)的土地;已列入危舊房改造計劃的土地;因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、兼并或其他原因調(diào)整出的原劃撥國有土地，包括原有城市基礎設施改造中調(diào)整出來的劃撥用地;依法收回的閑置土地;政府依法收購和整理的國有土地;土地使用權期限已滿、政府依法收回的土地;以出讓方式取得土地使用權后無力繼續(xù)履行出讓合同、又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;土地使用者要求政府收回的土地;市區(qū)范圍內(nèi)無合法使用權的國有土地;其他依據(jù)法律、法規(guī)可以收回的國有土地。
進行土地一級開發(fā)常用的操作程序是：制定城市近期、中期和長期的社會經(jīng)濟發(fā)展計劃;對城市區(qū)域范圍內(nèi)的土地利用狀況進行詳細調(diào)查，掌握可開發(fā)土地資源現(xiàn)狀的數(shù)量、質(zhì)量和分布;制定開發(fā)區(qū)域發(fā)展的控制性規(guī)劃和詳細規(guī)劃;按確定的優(yōu)先順序選擇啟動開發(fā)地塊或區(qū)域;編制土地一級開發(fā)項目可行性研究報告并獲有關部門批準;由土地管理部門協(xié)助辦理土地出讓(或劃撥)手續(xù);制定拆遷安置補償方案，并獲得政府主管部門批準;進行現(xiàn)場土地開發(fā)工作，達到相應的建設條件;核算土地開發(fā)成本、評估土地價格，按土地出讓計劃，通過政府土地交易市場，以招標、拍賣、掛牌或協(xié)議方式出讓土地使用權。
土地收購儲備制度的建立和土地一級開發(fā)模式的普遍實施，推動了公開、公平和透明的土地供應市場建設，改變了傳統(tǒng)的開發(fā)商獲取土地使用權的程序，對房地產(chǎn)開發(fā)商或投資者獲取土地使用權的價格也產(chǎn)生了重大影響。但由于政府土地收購儲備中心所實施的土地一級開發(fā)工作，通常將土地開發(fā)工程發(fā)包給私營開發(fā)商，因此也為房地產(chǎn)開發(fā)商參與土地開發(fā)創(chuàng)造了市場機會。