2.4.2.6 房地產市場的投資周期
在市場經濟條件下，資本流動對房地產市場自然周期的許多外部因素有著重大的影響。因此，如果沒有資本流的影響，就不可能產生房地產市場自然周期。由于房地產交易在很大程度上存在著私密性，所以房地產市場信息與資本市場信息相比非常不完全，致使典型的資本市場投資者很難及時準確地把握房地產市場。此外，單宗房地產投資往往數(shù)額巨大，房地產資產的流動性也相對較差。所以對房地產投資者來說，既有獲取巨額利潤的機會，也有被“套牢”的風險。隨著自然周期的運動，投資于房地產市場上的資金流也呈現(xiàn)出周期性變動，形成投資周期。
（1）當房地產市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動的時候，很少有資本向存量房地產投資，更沒有資本投人新項目的開發(fā)建設。在這段時間，市場上只有可以承受高風險的投資者。由于租金和經營現(xiàn)金流已經降到最低水平，存量房地產的價格達到或接近了最低點。承受不住財務壓力的業(yè)主或開發(fā)商會忍痛割售，大量不能歸還抵押貸款的物業(yè)會被抵押權人收回拍賣。
（2）隨著自然周期運動通過第一階段，投資者對投資回報的預期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始小心翼翼地回到市場當中來，尋找以低于重置成本的價格購買存量房地產的機會。這類資本的流人使房地產市場通過平衡點，并逐漸使租金達到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產和投入新項目開發(fā)，資本流量顯著增加。
（3）當自然周期到達其峰值并進人第三階段的時候，由于空置率低于平衡點水平，投資者繼續(xù)購買存量房地產并繼續(xù)開發(fā)新項目。由于資本不斷流向存量房地產和新項目的開發(fā)，所以此時房地產市場的流動性很高。當投資者最終認識到市場轉向下滑時，就會降低對新項目投資的回報預期，同時也降低購買存量房地產時的出價。而存量房地產的業(yè)主并沒有像投資者那樣快地看到了未來市場會進一步下滑的風險，所以其叫價仍然很高，以致投資者難以接受，導致房地產市場流動性大大下降，自然周期進入第四階段。
2.4.2.7 房地產市場自然周期和投資周期之間的關系
房地產市場的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。當資本市場投資可以獲得滿意的投資回報時，投資者擬投入房地產市場的資本就需要高于一般水平的投資回報，使資本流向房地產市場的時機滯后于房地產市場自然周期的變化，導致房地產市場價格下降，經過一段時間后，房地產市場上的空置率也開始下降。
如果可供選擇的資本市場投資的收益率長期偏低，例如投資者在股票和債券市場上無所作為時，有最低投資收益目標的投資者就會在并非合適的市場自然周期點上，不斷地將資金（權益資本和借貸資本）投入房地產市場中的存量房地產和新開發(fā)建設項目，以尋找較高的投資收益。這樣做的結果，使初期房地產市場價格上升，經過一段時間后，房地產市場上的空置率也開始上升。
2.4.3 房地產市場中的泡沫與過熱
2.4.3.1 房地產泡沫及成因
（1）房地產泡沫的定義查爾斯。P.金德爾伯格在為《新帕爾格雷夫經濟學辭典》撰寫的“泡沫”詞條中寫道：“泡沫可以不太嚴格地定義為：一種資產或一系列資產價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，其實對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機?！?BR> 房地產泡沫是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產行業(yè)內外因素，特別是投機性因素作用的結果。
（2）房地產泡沫的成因房地產作為泡沫經濟的載體，本身并不是虛擬資產，而是實物資產。但是，與虛擬經濟膨脹的原因相同，房地產泡沫的產生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產價值量大，這種投機需求的實現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。一般來說，房地產泡沫的成因，主要有三個方面。
首先，土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。房地產與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關。居者有其屋是一個社會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的；而與企事業(yè)發(fā)展相關的生產條件和辦公條件的改善也直接與房地產密切相關。由于土地的有限性，從而使人們對房地產價格的上漲歷來就存在著很樂觀的預期。當經濟發(fā)展處于上升時期，國家的投資重點集中在基礎建設和房屋建設中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產，以期獲取價格上漲的好處，房地產交易十分火爆。加上人們對經濟前景看好，再用房地產作抵押向銀行借貸，炒作房地產，使其價格狂漲。
其次，投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因。對房地產出于投機目的的需求，與土地的稀缺性有關，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產泡沫隨之產生。
再有，金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。從經濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關系。由于價值量大的特點，房地產泡沫能否出現(xiàn)，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫的產生。由于房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常愿意向房地產投資者發(fā)放以房地產作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資于房地產的融資能力，進一步地加劇了房地產價格的上漲和產業(yè)的擴張。
2.4.3.2 “過度開發(fā)”及誘因
（1）房地產市場中的過度開發(fā)房地產市場中的過度開發(fā)有時也稱為房地產“過熱”，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。
（2）過度開發(fā)的誘因過度開發(fā)的誘因主要有三個方面，即開發(fā)商對市場預測的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。
開發(fā)商在進行開發(fā)決策時，會對市場上的需求狀況進行預測。他們在預測時，總是在很大程度上依賴于目前市場上的銷售和價格情況。即使當前市場上的熱銷和價格上漲只是暫時的現(xiàn)象，他們也很容易會認為這種繁榮景象能夠長久持續(xù)下去，于是造成對未來需求過分樂觀的估計。研究表明，對未來需求預測的偏差程度基本上與目前市場價格增長速度正相關，即目前市場價格增速越快，對未來估計中過分樂觀的程度就會越大。這時開發(fā)商往往會加大投資，大批項目上馬，待到竣工時，市場形勢已經不如所預期的那樣喜人，就容易產生房屋積壓、空置率上升的過度開發(fā)景象。
開發(fā)商之間的博弈和非理性行為也會加劇這種市場過度開發(fā)的情況。開發(fā)商只要一看到市場機會就會迫不及待地去投資開發(fā)，殊不知有時這些市場機會是有限的，只需少量開發(fā)商的介入就能滿足。但是每個開發(fā)商都想搶先得到市場機會，而不會進行內部協(xié)調，于是一哄而上，生怕自己被拉下了。況且如果已經得到土地，與其將土地空置產生機會成本，還不如趕快開工建設。這種非理性的行為往往會使過度開發(fā)現(xiàn)象更加嚴重從獲取開發(fā)資金的難易程度來看，如果開發(fā)商很容易獲得資金支持，而投入較少的自有資金，他們在進行投資決策時往往會缺乏仔細和審慎的考慮，從而產生道德風險。特別是目前我國的開發(fā)商融資渠道單一，無論是開發(fā)貸款還是預售商品住宅抵押貸款基本都是從商業(yè)銀行獲得，這種高杠桿式的融資方式，再加上房地產市場中信息不完全的程度較高，對高利潤的追求將會使開發(fā)商難以對市場做出客觀和冷靜的判斷。
2.4.3.3 房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系
（1）房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別
1）過度開發(fā)和泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關系，當新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，就產生了過度開發(fā)現(xiàn)象；而泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產生的，房地產泡沫就出現(xiàn)了。
2）過度開發(fā)和泡沫在嚴重程度和危害性方面不同。房地產泡沫比過度開發(fā)的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落。房地產泡沫一旦產生，就很難通過自我調整而回復至平衡狀態(tài)。
3）房地產過度開發(fā)和房地產泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。如果投機性泡沫存在的話，往往會出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段。過度開發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段，這時供給的增長速度已經超過需求，空置率上升，價格出現(xiàn)下跌趨勢。也就是說，當泡沫產生時，市場還處在上升階段；而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經開始下滑了。從另一個角度來說，如果泡沫產生，就必然會引起過度開發(fā)；但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的；
4）從市場參與者的參與動機來看：“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益；而“泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出。
（2）房地產泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系
房地產泡沫和過度開發(fā)，都是用來描述房地產市場中房地產實際價格對房地產基本市場價值的偏離，是房地產價格中非基本價格的不同程度的體現(xiàn)，這是兩者的共同點?！斑^熱”不一定就產生泡沫，但“過熱”是市場產生“泡沫”的前提，也是誘因之一。如果在房地產周期循環(huán)的上升階段，投機性行為沒有得到有效抑制（包括市場規(guī)則和政府政策），市場信息的不透明程度較高，且開發(fā)商的財務杠桿也比較高，那么開發(fā)商做出非理性預期的可能性就比較大，且投機性行為容易迅速蔓延，在這種情況下房地產泡沫比較容易產生，同時會伴隨過度開發(fā)、銀行資產過多地向房地產行業(yè)集中等現(xiàn)象。
2.4.3.4 房地產泡沫的衡量
我們可以從多個角度，來考察房地產市場上是否存在價格泡沫。從房地產泡沫的成因人手，“實際價格／理論價格”、“房地產價格增長率／實際GDP增長率”、“房地產價格指數(shù)／居民消費價格指數(shù)”、“房價收入比”、“個人住房抵押貸款增長率／居民平均家庭收人增長率”、“房地產投資需求／房地產使用需求”等指標，都從某一個側面反映了房地產泡沫的程度。由于房地產泡沫問題的復雜性，很難用單一指標來衡量房地產市場上是否存在價格泡沫，因此國際上通常用綜合上述指標構造出的房地產泡沫指數(shù)，來反映房地產市場價格泡沫的程度，減少了主觀因素對有關結論的影響。
在市場經濟條件下，資本流動對房地產市場自然周期的許多外部因素有著重大的影響。因此，如果沒有資本流的影響，就不可能產生房地產市場自然周期。由于房地產交易在很大程度上存在著私密性，所以房地產市場信息與資本市場信息相比非常不完全，致使典型的資本市場投資者很難及時準確地把握房地產市場。此外，單宗房地產投資往往數(shù)額巨大，房地產資產的流動性也相對較差。所以對房地產投資者來說，既有獲取巨額利潤的機會，也有被“套牢”的風險。隨著自然周期的運動，投資于房地產市場上的資金流也呈現(xiàn)出周期性變動，形成投資周期。
（1）當房地產市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動的時候，很少有資本向存量房地產投資，更沒有資本投人新項目的開發(fā)建設。在這段時間，市場上只有可以承受高風險的投資者。由于租金和經營現(xiàn)金流已經降到最低水平，存量房地產的價格達到或接近了最低點。承受不住財務壓力的業(yè)主或開發(fā)商會忍痛割售，大量不能歸還抵押貸款的物業(yè)會被抵押權人收回拍賣。
（2）隨著自然周期運動通過第一階段，投資者對投資回報的預期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始小心翼翼地回到市場當中來，尋找以低于重置成本的價格購買存量房地產的機會。這類資本的流人使房地產市場通過平衡點，并逐漸使租金達到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產和投入新項目開發(fā)，資本流量顯著增加。
（3）當自然周期到達其峰值并進人第三階段的時候，由于空置率低于平衡點水平，投資者繼續(xù)購買存量房地產并繼續(xù)開發(fā)新項目。由于資本不斷流向存量房地產和新項目的開發(fā)，所以此時房地產市場的流動性很高。當投資者最終認識到市場轉向下滑時，就會降低對新項目投資的回報預期，同時也降低購買存量房地產時的出價。而存量房地產的業(yè)主并沒有像投資者那樣快地看到了未來市場會進一步下滑的風險，所以其叫價仍然很高，以致投資者難以接受，導致房地產市場流動性大大下降，自然周期進入第四階段。
2.4.2.7 房地產市場自然周期和投資周期之間的關系
房地產市場的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。當資本市場投資可以獲得滿意的投資回報時，投資者擬投入房地產市場的資本就需要高于一般水平的投資回報，使資本流向房地產市場的時機滯后于房地產市場自然周期的變化，導致房地產市場價格下降，經過一段時間后，房地產市場上的空置率也開始下降。
如果可供選擇的資本市場投資的收益率長期偏低，例如投資者在股票和債券市場上無所作為時，有最低投資收益目標的投資者就會在并非合適的市場自然周期點上，不斷地將資金（權益資本和借貸資本）投入房地產市場中的存量房地產和新開發(fā)建設項目，以尋找較高的投資收益。這樣做的結果，使初期房地產市場價格上升，經過一段時間后，房地產市場上的空置率也開始上升。
2.4.3 房地產市場中的泡沫與過熱
2.4.3.1 房地產泡沫及成因
（1）房地產泡沫的定義查爾斯。P.金德爾伯格在為《新帕爾格雷夫經濟學辭典》撰寫的“泡沫”詞條中寫道：“泡沫可以不太嚴格地定義為：一種資產或一系列資產價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，其實對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機?！?BR> 房地產泡沫是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產行業(yè)內外因素，特別是投機性因素作用的結果。
（2）房地產泡沫的成因房地產作為泡沫經濟的載體，本身并不是虛擬資產，而是實物資產。但是，與虛擬經濟膨脹的原因相同，房地產泡沫的產生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產價值量大，這種投機需求的實現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。一般來說，房地產泡沫的成因，主要有三個方面。
首先，土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。房地產與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關。居者有其屋是一個社會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的；而與企事業(yè)發(fā)展相關的生產條件和辦公條件的改善也直接與房地產密切相關。由于土地的有限性，從而使人們對房地產價格的上漲歷來就存在著很樂觀的預期。當經濟發(fā)展處于上升時期，國家的投資重點集中在基礎建設和房屋建設中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產，以期獲取價格上漲的好處，房地產交易十分火爆。加上人們對經濟前景看好，再用房地產作抵押向銀行借貸，炒作房地產，使其價格狂漲。
其次，投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因。對房地產出于投機目的的需求，與土地的稀缺性有關，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產泡沫隨之產生。
再有，金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。從經濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關系。由于價值量大的特點，房地產泡沫能否出現(xiàn)，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫的產生。由于房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常愿意向房地產投資者發(fā)放以房地產作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資于房地產的融資能力，進一步地加劇了房地產價格的上漲和產業(yè)的擴張。
2.4.3.2 “過度開發(fā)”及誘因
（1）房地產市場中的過度開發(fā)房地產市場中的過度開發(fā)有時也稱為房地產“過熱”，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。
（2）過度開發(fā)的誘因過度開發(fā)的誘因主要有三個方面，即開發(fā)商對市場預測的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。
開發(fā)商在進行開發(fā)決策時，會對市場上的需求狀況進行預測。他們在預測時，總是在很大程度上依賴于目前市場上的銷售和價格情況。即使當前市場上的熱銷和價格上漲只是暫時的現(xiàn)象，他們也很容易會認為這種繁榮景象能夠長久持續(xù)下去，于是造成對未來需求過分樂觀的估計。研究表明，對未來需求預測的偏差程度基本上與目前市場價格增長速度正相關，即目前市場價格增速越快，對未來估計中過分樂觀的程度就會越大。這時開發(fā)商往往會加大投資，大批項目上馬，待到竣工時，市場形勢已經不如所預期的那樣喜人，就容易產生房屋積壓、空置率上升的過度開發(fā)景象。
開發(fā)商之間的博弈和非理性行為也會加劇這種市場過度開發(fā)的情況。開發(fā)商只要一看到市場機會就會迫不及待地去投資開發(fā)，殊不知有時這些市場機會是有限的，只需少量開發(fā)商的介入就能滿足。但是每個開發(fā)商都想搶先得到市場機會，而不會進行內部協(xié)調，于是一哄而上，生怕自己被拉下了。況且如果已經得到土地，與其將土地空置產生機會成本，還不如趕快開工建設。這種非理性的行為往往會使過度開發(fā)現(xiàn)象更加嚴重從獲取開發(fā)資金的難易程度來看，如果開發(fā)商很容易獲得資金支持，而投入較少的自有資金，他們在進行投資決策時往往會缺乏仔細和審慎的考慮，從而產生道德風險。特別是目前我國的開發(fā)商融資渠道單一，無論是開發(fā)貸款還是預售商品住宅抵押貸款基本都是從商業(yè)銀行獲得，這種高杠桿式的融資方式，再加上房地產市場中信息不完全的程度較高，對高利潤的追求將會使開發(fā)商難以對市場做出客觀和冷靜的判斷。
2.4.3.3 房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系
（1）房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別
1）過度開發(fā)和泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關系，當新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，就產生了過度開發(fā)現(xiàn)象；而泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產生的，房地產泡沫就出現(xiàn)了。
2）過度開發(fā)和泡沫在嚴重程度和危害性方面不同。房地產泡沫比過度開發(fā)的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落。房地產泡沫一旦產生，就很難通過自我調整而回復至平衡狀態(tài)。
3）房地產過度開發(fā)和房地產泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。如果投機性泡沫存在的話，往往會出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段。過度開發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段，這時供給的增長速度已經超過需求，空置率上升，價格出現(xiàn)下跌趨勢。也就是說，當泡沫產生時，市場還處在上升階段；而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經開始下滑了。從另一個角度來說，如果泡沫產生，就必然會引起過度開發(fā)；但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的；
4）從市場參與者的參與動機來看：“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益；而“泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出。
（2）房地產泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系
房地產泡沫和過度開發(fā)，都是用來描述房地產市場中房地產實際價格對房地產基本市場價值的偏離，是房地產價格中非基本價格的不同程度的體現(xiàn)，這是兩者的共同點?！斑^熱”不一定就產生泡沫，但“過熱”是市場產生“泡沫”的前提，也是誘因之一。如果在房地產周期循環(huán)的上升階段，投機性行為沒有得到有效抑制（包括市場規(guī)則和政府政策），市場信息的不透明程度較高，且開發(fā)商的財務杠桿也比較高，那么開發(fā)商做出非理性預期的可能性就比較大，且投機性行為容易迅速蔓延，在這種情況下房地產泡沫比較容易產生，同時會伴隨過度開發(fā)、銀行資產過多地向房地產行業(yè)集中等現(xiàn)象。
2.4.3.4 房地產泡沫的衡量
我們可以從多個角度，來考察房地產市場上是否存在價格泡沫。從房地產泡沫的成因人手，“實際價格／理論價格”、“房地產價格增長率／實際GDP增長率”、“房地產價格指數(shù)／居民消費價格指數(shù)”、“房價收入比”、“個人住房抵押貸款增長率／居民平均家庭收人增長率”、“房地產投資需求／房地產使用需求”等指標，都從某一個側面反映了房地產泡沫的程度。由于房地產泡沫問題的復雜性，很難用單一指標來衡量房地產市場上是否存在價格泡沫，因此國際上通常用綜合上述指標構造出的房地產泡沫指數(shù)，來反映房地產市場價格泡沫的程度，減少了主觀因素對有關結論的影響。