經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法（下）
一、大綱要求：
考試目的：測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的了解程度，對(duì)各類經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：投資回收與投資回報(bào)的概念，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，盈利指標(biāo)計(jì)算方法與案例應(yīng)用。
熟悉：投資與成本的概念，經(jīng)營收入、利潤和稅金的概念和相互關(guān)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式，清償能力指標(biāo)計(jì)算方法與案例應(yīng)用。
了解：通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的影響。
要點(diǎn)說明：（略）
二、內(nèi)容講解：
[例6—5] 某房地產(chǎn)開發(fā)商以5 000萬元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為4 000 2的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60％，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層），建造成本為3 500元／㎡，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本預(yù)算的8％，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為460萬元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.5％，市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0.5％、3.0％和6.5％，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為12 000元／㎡.項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，建設(shè)期為2年，地價(jià)于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12％，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10％。問項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率分別是多少？
[解]
（1）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值
1）項(xiàng)目建筑面積：4 000×5.5＝22 000（㎡）
2）標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：（22 000—4 000×60％×4）／10＝1 240（㎡）
3）項(xiàng)目總銷售收入：22000×l2000＝26 400（萬元）
4）銷售稅費(fèi)：26 400×6.5％＝l 716（萬元）
5）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：26 400—1716＝24 684（萬元）
（2）項(xiàng)目總開發(fā)成本
1）土地成本：5 000萬元
2）建造成本：22 000×3 500＝7 700（萬元）
3）專業(yè)人員費(fèi)用（建筑師、結(jié)構(gòu)／造價(jià)／機(jī)電／監(jiān)理工程師等費(fèi)用）：7 700×8％＝616（萬元）
4）其他費(fèi)用：460萬元5）管理費(fèi)：（5 000+7 700＋616+460）×3.5％＝482.16（萬元）
6）財(cái)務(wù)費(fèi)用
a.土地費(fèi)用利息：5 000×[（1+12％／4）3×4－1]＝2 128.80（萬元）
b.建造費(fèi)用／專業(yè)人員費(fèi)用／其他費(fèi)用／管理費(fèi)用利息：（7 700＋616＋460十482.16）×[（1＋12％／4）（2/2）x4—1）＝l 161.98（萬元）
c.融資費(fèi)用：（2 128.80+1 161.98） ×10％＝329.08（萬元）
d.財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：2 128.80+1 161.98+329.08＝3 619.86（萬元）
7）市場(chǎng)推廣及銷售代理費(fèi)用：26 400×（0.5％+3.0％）＝924（萬元）
8）項(xiàng)目總開發(fā)成本：5 000+7 700+616+460+482.16+3 619.86+924＝18 802.02（萬元）
（3）開發(fā)商利潤：24 684－18 802.02＝5 881.98（萬元）
（4）成本利潤率：5 881.98／18 802.02×100％＝31.28％
一、大綱要求：
考試目的：測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的了解程度，對(duì)各類經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：投資回收與投資回報(bào)的概念，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，盈利指標(biāo)計(jì)算方法與案例應(yīng)用。
熟悉：投資與成本的概念，經(jīng)營收入、利潤和稅金的概念和相互關(guān)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式，清償能力指標(biāo)計(jì)算方法與案例應(yīng)用。
了解：通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的影響。
要點(diǎn)說明：（略）
二、內(nèi)容講解：
[例6—5] 某房地產(chǎn)開發(fā)商以5 000萬元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為4 000 2的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60％，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層），建造成本為3 500元／㎡，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本預(yù)算的8％，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為460萬元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.5％，市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0.5％、3.0％和6.5％，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為12 000元／㎡.項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，建設(shè)期為2年，地價(jià)于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12％，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10％。問項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率分別是多少？
[解]
（1）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值
1）項(xiàng)目建筑面積：4 000×5.5＝22 000（㎡）
2）標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：（22 000—4 000×60％×4）／10＝1 240（㎡）
3）項(xiàng)目總銷售收入：22000×l2000＝26 400（萬元）
4）銷售稅費(fèi)：26 400×6.5％＝l 716（萬元）
5）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：26 400—1716＝24 684（萬元）
（2）項(xiàng)目總開發(fā)成本
1）土地成本：5 000萬元
2）建造成本：22 000×3 500＝7 700（萬元）
3）專業(yè)人員費(fèi)用（建筑師、結(jié)構(gòu)／造價(jià)／機(jī)電／監(jiān)理工程師等費(fèi)用）：7 700×8％＝616（萬元）
4）其他費(fèi)用：460萬元5）管理費(fèi)：（5 000+7 700＋616+460）×3.5％＝482.16（萬元）
6）財(cái)務(wù)費(fèi)用
a.土地費(fèi)用利息：5 000×[（1+12％／4）3×4－1]＝2 128.80（萬元）
b.建造費(fèi)用／專業(yè)人員費(fèi)用／其他費(fèi)用／管理費(fèi)用利息：（7 700＋616＋460十482.16）×[（1＋12％／4）（2/2）x4—1）＝l 161.98（萬元）
c.融資費(fèi)用：（2 128.80+1 161.98） ×10％＝329.08（萬元）
d.財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：2 128.80+1 161.98+329.08＝3 619.86（萬元）
7）市場(chǎng)推廣及銷售代理費(fèi)用：26 400×（0.5％+3.0％）＝924（萬元）
8）項(xiàng)目總開發(fā)成本：5 000+7 700+616+460+482.16+3 619.86+924＝18 802.02（萬元）
（3）開發(fā)商利潤：24 684－18 802.02＝5 881.98（萬元）
（4）成本利潤率：5 881.98／18 802.02×100％＝31.28％