經濟評價指標與方法（下）
一、大綱要求：
考試目的：測試應考人員對房地產投資項目經濟效果的了解程度，對各類經濟評價指標及其計算方法的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：投資回收與投資回報的概念，經濟評價指標體系，盈利指標計算方法與案例應用。
熟悉：投資與成本的概念，經營收入、利潤和稅金的概念和相互關系，房地產投資經濟效果的表現(xiàn)形式，清償能力指標計算方法與案例應用。
了解：通貨膨脹對房地產投資項目經濟評價工作的影響。
要點說明：（略）
二、內容講解：
[例6—5] 某房地產開發(fā)商以5 000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4 000 2的土地50年的使用權，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60％，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓（均為標準層），建造成本為3 500元／㎡，專業(yè)人員費用為建造成本預算的8％，行政性收費等其他費用為460萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.5％，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5％、3.0％和6.5％，預計建成后售價為12 000元／㎡.項目開發(fā)周期為3年，建設期為2年，地價于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用、其他費用和管理費在建設期內均勻投入；年貸款利率為12％，按季度計息，融資費用為貸款利息的10％。問項目總建筑面積、標準層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率分別是多少？
[解]
（1）項目總開發(fā)價值
1）項目建筑面積：4 000×5.5＝22 000（㎡）
2）標準層每層建筑面積：（22 000—4 000×60％×4）／10＝1 240（㎡）
3）項目總銷售收入：22000×l2000＝26 400（萬元）
4）銷售稅費：26 400×6.5％＝l 716（萬元）
5）項目總開發(fā)價值：26 400—1716＝24 684（萬元）
（2）項目總開發(fā)成本
1）土地成本：5 000萬元
2）建造成本：22 000×3 500＝7 700（萬元）
3）專業(yè)人員費用（建筑師、結構／造價／機電／監(jiān)理工程師等費用）：7 700×8％＝616（萬元）
4）其他費用：460萬元5）管理費：（5 000+7 700＋616+460）×3.5％＝482.16（萬元）
6）財務費用
a.土地費用利息：5 000×[（1+12％／4）3×4－1]＝2 128.80（萬元）
b.建造費用／專業(yè)人員費用／其他費用／管理費用利息：（7 700＋616＋460十482.16）×[（1＋12％／4）（2/2）x4—1）＝l 161.98（萬元）
c.融資費用：（2 128.80+1 161.98） ×10％＝329.08（萬元）
d.財務費用總計：2 128.80+1 161.98+329.08＝3 619.86（萬元）
7）市場推廣及銷售代理費用：26 400×（0.5％+3.0％）＝924（萬元）
8）項目總開發(fā)成本：5 000+7 700+616+460+482.16+3 619.86+924＝18 802.02（萬元）
（3）開發(fā)商利潤：24 684－18 802.02＝5 881.98（萬元）
（4）成本利潤率：5 881.98／18 802.02×100％＝31.28％
一、大綱要求：
考試目的：測試應考人員對房地產投資項目經濟效果的了解程度，對各類經濟評價指標及其計算方法的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：投資回收與投資回報的概念，經濟評價指標體系，盈利指標計算方法與案例應用。
熟悉：投資與成本的概念，經營收入、利潤和稅金的概念和相互關系，房地產投資經濟效果的表現(xiàn)形式，清償能力指標計算方法與案例應用。
了解：通貨膨脹對房地產投資項目經濟評價工作的影響。
要點說明：（略）
二、內容講解：
[例6—5] 某房地產開發(fā)商以5 000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4 000 2的土地50年的使用權，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60％，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓（均為標準層），建造成本為3 500元／㎡，專業(yè)人員費用為建造成本預算的8％，行政性收費等其他費用為460萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.5％，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5％、3.0％和6.5％，預計建成后售價為12 000元／㎡.項目開發(fā)周期為3年，建設期為2年，地價于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用、其他費用和管理費在建設期內均勻投入；年貸款利率為12％，按季度計息，融資費用為貸款利息的10％。問項目總建筑面積、標準層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率分別是多少？
[解]
（1）項目總開發(fā)價值
1）項目建筑面積：4 000×5.5＝22 000（㎡）
2）標準層每層建筑面積：（22 000—4 000×60％×4）／10＝1 240（㎡）
3）項目總銷售收入：22000×l2000＝26 400（萬元）
4）銷售稅費：26 400×6.5％＝l 716（萬元）
5）項目總開發(fā)價值：26 400—1716＝24 684（萬元）
（2）項目總開發(fā)成本
1）土地成本：5 000萬元
2）建造成本：22 000×3 500＝7 700（萬元）
3）專業(yè)人員費用（建筑師、結構／造價／機電／監(jiān)理工程師等費用）：7 700×8％＝616（萬元）
4）其他費用：460萬元5）管理費：（5 000+7 700＋616+460）×3.5％＝482.16（萬元）
6）財務費用
a.土地費用利息：5 000×[（1+12％／4）3×4－1]＝2 128.80（萬元）
b.建造費用／專業(yè)人員費用／其他費用／管理費用利息：（7 700＋616＋460十482.16）×[（1＋12％／4）（2/2）x4—1）＝l 161.98（萬元）
c.融資費用：（2 128.80+1 161.98） ×10％＝329.08（萬元）
d.財務費用總計：2 128.80+1 161.98+329.08＝3 619.86（萬元）
7）市場推廣及銷售代理費用：26 400×（0.5％+3.0％）＝924（萬元）
8）項目總開發(fā)成本：5 000+7 700+616+460+482.16+3 619.86+924＝18 802.02（萬元）
（3）開發(fā)商利潤：24 684－18 802.02＝5 881.98（萬元）
（4）成本利潤率：5 881.98／18 802.02×100％＝31.28％