隨著土地供應(yīng)、銀行信貸、房屋預(yù)售、個(gè)人按揭等一系列涉及房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境在進(jìn)行著最為深刻的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)在走向規(guī)范和成熟的同時(shí)，亦面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)業(yè)界普遍認(rèn)為，2004年8月31日國(guó)家建設(shè)部關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)制度的正式實(shí)施，成為了房地產(chǎn)發(fā)展史的分水嶺——“8•31”之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)來(lái)源主要是發(fā)展商獲得土地及運(yùn)作土地的能力；“8•31”之后，利潤(rùn)來(lái)源則主要是依附于土地之上的房產(chǎn)創(chuàng)新與增值，以前通過(guò)協(xié)議拿地及運(yùn)作土地贏利的模式開(kāi)始退出歷史舞臺(tái)。取而代之的是更透明、更具競(jìng)爭(zhēng)力的土地獲取渠道，贏利模式也從土地贏利向產(chǎn)品贏利轉(zhuǎn)變，對(duì)資本的需求更大，對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新能力也提出了更高的要求。這意示著中國(guó)從此由“地產(chǎn)時(shí)代”進(jìn)入了“房產(chǎn)時(shí)代”。
從目前整個(gè)行業(yè)的總體情況來(lái)看，基本還處于小、散、亂階段，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力小、市場(chǎng)資源分散。全國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)企業(yè)60000萬(wàn)多家，但實(shí)際上比較活躍的不過(guò)6000家左右，像萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)這樣具有規(guī)模的企業(yè)少的可憐。
而隨著2005年“國(guó)八條”，2006年“國(guó)六條”的相繼出臺(tái)，土地交易方式的變革和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，不僅改變了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的贏利模式，更加速了行業(yè)重新洗牌的進(jìn)程，促使房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)模化、集團(tuán)化轉(zhuǎn)型。
既然房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模化、集團(tuán)化既然已經(jīng)成為不可改變的事情，那企業(yè)就應(yīng)該認(rèn)識(shí)和尊重這種事實(shí)，及早的調(diào)整與改變現(xiàn)行的管理體制，打好提前量，為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)做好鋪墊。
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，關(guān)注管理提升的房地產(chǎn)企業(yè)并不是很多，通過(guò)多年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和管理咨詢(xún)行業(yè)的關(guān)注，我們從如下幾個(gè)方面加以闡述，希望給房地產(chǎn)行業(yè)的管理者一個(gè)提醒，如果對(duì)這方面有進(jìn)一步的需求，可以直接同我們聯(lián)系。
一、戰(zhàn)略與運(yùn)營(yíng)方面
眾多房地產(chǎn)企業(yè)根本就沒(méi)有什么戰(zhàn)略規(guī)劃及少許的管理運(yùn)營(yíng)體系，完全是靠關(guān)系，搞到一塊地皮，賺一筆就走的項(xiàng)目公司，既然是項(xiàng)目公司，那就會(huì)“財(cái)聚人散”，不可能有什么企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 。其中有兩種觀點(diǎn)：一是認(rèn)為戰(zhàn)略規(guī)劃太虛，對(duì)企業(yè)發(fā)展沒(méi)有任何必要性，二是不清楚戰(zhàn)略是什么東西，該如何操作？對(duì)于第一種情況，關(guān)鍵是對(duì)戰(zhàn)略規(guī)劃認(rèn)識(shí)不清楚，沒(méi)有好的方法去執(zhí)行形成的戰(zhàn)略規(guī)劃，變得戰(zhàn)略規(guī)劃僅僅是被用來(lái)展示給對(duì)方的東西，在這方面我們采用的是我們自己創(chuàng)造的FS-PDCP營(yíng)運(yùn)模式，可以完全解決這個(gè)問(wèn)題；對(duì)于第二種觀點(diǎn)，關(guān)鍵是因?yàn)槠髽I(yè)沒(méi)有操作戰(zhàn)略規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)和步驟，不知道企業(yè)戰(zhàn)略該如何去梳理，采用什么流程和方法去梳理，在這方面，我們創(chuàng)立的FS-PTP絕對(duì)是企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的有效武器。
其實(shí)在房地產(chǎn)行業(yè)中，也有好多企業(yè)采用過(guò)外部咨詢(xún)的方式進(jìn)行過(guò)管理提升，在這方面，萬(wàn)科是做的比較早和好的一個(gè)，但是對(duì)于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這還是個(gè)新鮮的事物，對(duì)于“Mc兵敗實(shí)達(dá)”“洋咨詢(xún)水土不服”等事件印象深刻。其實(shí)完全依靠外腦來(lái)制定企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，如果完全（可能）不切合企業(yè)的實(shí)際情況，那就根本無(wú)法執(zhí)行。戰(zhàn)略規(guī)劃如同花拳繡腿，中看不中用，這個(gè)是目前好多企業(yè)都經(jīng)歷過(guò)的。
所以，在我們的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)中，我們認(rèn)為企業(yè)的實(shí)際和咨詢(xún)企業(yè)的有效結(jié)合是必須的。
1） 企業(yè)研究制定戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，必須要全力參與并緊密配合，具體落實(shí)行動(dòng)方案，采用合適的業(yè)務(wù)流程（運(yùn)營(yíng)管理）來(lái)支持（FS-PDCP）。一旦戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)管理脫節(jié)，戰(zhàn)略規(guī)劃形同擺設(shè)，失敗也就是肯定的了。
2） 企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃不能完全找咨詢(xún)企業(yè)出點(diǎn)子，否則自己不一定完全接受，只會(huì)依賴(lài)。沒(méi)有融入自己的思想，就無(wú)法真正有效地實(shí)行。在這個(gè)過(guò)程中，許多企業(yè)主總擔(dān)心戰(zhàn)略規(guī)劃的泄漏，擔(dān)心這種泄漏對(duì)企業(yè)會(huì)產(chǎn)生巨大影響，其實(shí)這種擔(dān)心是多余的，首先，咨詢(xún)機(jī)構(gòu)肯定是做好保密工作，這是咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德所在，其次戰(zhàn)略規(guī)劃可以復(fù)制，但是如何執(zhí)行戰(zhàn)略規(guī)劃卻無(wú)法復(fù)制，這個(gè)與企業(yè)的現(xiàn)有資源有關(guān)，第三，咨詢(xún)企業(yè)提供的更多的是企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的科學(xué)方法在企業(yè)中的實(shí)際操作，而不是企業(yè)的現(xiàn)有戰(zhàn)略是什么。
隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)逐漸從發(fā)展走向成熟，凡事總有代價(jià)，如果企業(yè)不提前考慮戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實(shí)施，將在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。企業(yè)的發(fā)展是屬于“有眼光”的人的。
房地產(chǎn)業(yè)界普遍認(rèn)為，2004年8月31日國(guó)家建設(shè)部關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)制度的正式實(shí)施，成為了房地產(chǎn)發(fā)展史的分水嶺——“8•31”之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)來(lái)源主要是發(fā)展商獲得土地及運(yùn)作土地的能力；“8•31”之后，利潤(rùn)來(lái)源則主要是依附于土地之上的房產(chǎn)創(chuàng)新與增值，以前通過(guò)協(xié)議拿地及運(yùn)作土地贏利的模式開(kāi)始退出歷史舞臺(tái)。取而代之的是更透明、更具競(jìng)爭(zhēng)力的土地獲取渠道，贏利模式也從土地贏利向產(chǎn)品贏利轉(zhuǎn)變，對(duì)資本的需求更大，對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新能力也提出了更高的要求。這意示著中國(guó)從此由“地產(chǎn)時(shí)代”進(jìn)入了“房產(chǎn)時(shí)代”。
從目前整個(gè)行業(yè)的總體情況來(lái)看，基本還處于小、散、亂階段，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力小、市場(chǎng)資源分散。全國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)企業(yè)60000萬(wàn)多家，但實(shí)際上比較活躍的不過(guò)6000家左右，像萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)這樣具有規(guī)模的企業(yè)少的可憐。
而隨著2005年“國(guó)八條”，2006年“國(guó)六條”的相繼出臺(tái)，土地交易方式的變革和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，不僅改變了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的贏利模式，更加速了行業(yè)重新洗牌的進(jìn)程，促使房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)模化、集團(tuán)化轉(zhuǎn)型。
既然房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模化、集團(tuán)化既然已經(jīng)成為不可改變的事情，那企業(yè)就應(yīng)該認(rèn)識(shí)和尊重這種事實(shí)，及早的調(diào)整與改變現(xiàn)行的管理體制，打好提前量，為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)做好鋪墊。
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，關(guān)注管理提升的房地產(chǎn)企業(yè)并不是很多，通過(guò)多年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和管理咨詢(xún)行業(yè)的關(guān)注，我們從如下幾個(gè)方面加以闡述，希望給房地產(chǎn)行業(yè)的管理者一個(gè)提醒，如果對(duì)這方面有進(jìn)一步的需求，可以直接同我們聯(lián)系。
一、戰(zhàn)略與運(yùn)營(yíng)方面
眾多房地產(chǎn)企業(yè)根本就沒(méi)有什么戰(zhàn)略規(guī)劃及少許的管理運(yùn)營(yíng)體系，完全是靠關(guān)系，搞到一塊地皮，賺一筆就走的項(xiàng)目公司，既然是項(xiàng)目公司，那就會(huì)“財(cái)聚人散”，不可能有什么企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 。其中有兩種觀點(diǎn)：一是認(rèn)為戰(zhàn)略規(guī)劃太虛，對(duì)企業(yè)發(fā)展沒(méi)有任何必要性，二是不清楚戰(zhàn)略是什么東西，該如何操作？對(duì)于第一種情況，關(guān)鍵是對(duì)戰(zhàn)略規(guī)劃認(rèn)識(shí)不清楚，沒(méi)有好的方法去執(zhí)行形成的戰(zhàn)略規(guī)劃，變得戰(zhàn)略規(guī)劃僅僅是被用來(lái)展示給對(duì)方的東西，在這方面我們采用的是我們自己創(chuàng)造的FS-PDCP營(yíng)運(yùn)模式，可以完全解決這個(gè)問(wèn)題；對(duì)于第二種觀點(diǎn)，關(guān)鍵是因?yàn)槠髽I(yè)沒(méi)有操作戰(zhàn)略規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)和步驟，不知道企業(yè)戰(zhàn)略該如何去梳理，采用什么流程和方法去梳理，在這方面，我們創(chuàng)立的FS-PTP絕對(duì)是企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的有效武器。
其實(shí)在房地產(chǎn)行業(yè)中，也有好多企業(yè)采用過(guò)外部咨詢(xún)的方式進(jìn)行過(guò)管理提升，在這方面，萬(wàn)科是做的比較早和好的一個(gè)，但是對(duì)于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這還是個(gè)新鮮的事物，對(duì)于“Mc兵敗實(shí)達(dá)”“洋咨詢(xún)水土不服”等事件印象深刻。其實(shí)完全依靠外腦來(lái)制定企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，如果完全（可能）不切合企業(yè)的實(shí)際情況，那就根本無(wú)法執(zhí)行。戰(zhàn)略規(guī)劃如同花拳繡腿，中看不中用，這個(gè)是目前好多企業(yè)都經(jīng)歷過(guò)的。
所以，在我們的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)中，我們認(rèn)為企業(yè)的實(shí)際和咨詢(xún)企業(yè)的有效結(jié)合是必須的。
1） 企業(yè)研究制定戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，必須要全力參與并緊密配合，具體落實(shí)行動(dòng)方案，采用合適的業(yè)務(wù)流程（運(yùn)營(yíng)管理）來(lái)支持（FS-PDCP）。一旦戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)管理脫節(jié)，戰(zhàn)略規(guī)劃形同擺設(shè)，失敗也就是肯定的了。
2） 企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃不能完全找咨詢(xún)企業(yè)出點(diǎn)子，否則自己不一定完全接受，只會(huì)依賴(lài)。沒(méi)有融入自己的思想，就無(wú)法真正有效地實(shí)行。在這個(gè)過(guò)程中，許多企業(yè)主總擔(dān)心戰(zhàn)略規(guī)劃的泄漏，擔(dān)心這種泄漏對(duì)企業(yè)會(huì)產(chǎn)生巨大影響，其實(shí)這種擔(dān)心是多余的，首先，咨詢(xún)機(jī)構(gòu)肯定是做好保密工作，這是咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德所在，其次戰(zhàn)略規(guī)劃可以復(fù)制，但是如何執(zhí)行戰(zhàn)略規(guī)劃卻無(wú)法復(fù)制，這個(gè)與企業(yè)的現(xiàn)有資源有關(guān)，第三，咨詢(xún)企業(yè)提供的更多的是企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的科學(xué)方法在企業(yè)中的實(shí)際操作，而不是企業(yè)的現(xiàn)有戰(zhàn)略是什么。
隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)逐漸從發(fā)展走向成熟，凡事總有代價(jià)，如果企業(yè)不提前考慮戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實(shí)施，將在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。企業(yè)的發(fā)展是屬于“有眼光”的人的。