5．1 成本法的基本原理
5．1．1 成本法的概念
成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。
成本法這個(gè)概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是指價(jià)格。
5．1．2 成本法的理論依據(jù)
成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。具體又可以分為從賣方的角度來(lái)看和從買方的角度來(lái)看。從賣方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其過(guò)去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入，具體一點(diǎn)講，是賣方愿意接受的，不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。從買方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”，具體一點(diǎn)講，是買方愿意支付的價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開發(fā)建設(shè)(或者委托另外的人開發(fā)建設(shè))。
由上可見，一個(gè)是不低于開發(fā)建設(shè)已經(jīng)花費(fèi)的代價(jià)，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開發(fā)建設(shè)所需花費(fèi)的代價(jià)，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn))。因此，估價(jià)人員便可以根據(jù)開發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象所需的正常費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)之和來(lái)測(cè)算其價(jià)格。
5．1．3 成本法適用的對(duì)象和條件
只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于估價(jià)那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于估價(jià)市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的房地產(chǎn)。
在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌；對(duì)于發(fā)生全部損毀的，有時(shí)也需要用重置或重建的辦法來(lái)解決。
在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能影響價(jià)格。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是在長(zhǎng)期內(nèi)平均來(lái)看的，而且還需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)入市場(chǎng))，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。
房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本高并不一定意味著房地產(chǎn)的價(jià)格就該高，開發(fā)建設(shè)成本低也不一定說(shuō)明房地產(chǎn)的價(jià)格就不該高。
要注意如下兩個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM(fèi)。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本。二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值。當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，價(jià)值應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時(shí)，價(jià)值應(yīng)向上調(diào)整。
成本法主要適用于比較新的建筑物的估價(jià)，不大適用于過(guò)于舊的建筑物的估價(jià)。成本法估價(jià)還要求估價(jià)人員有專業(yè)知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑設(shè)備和工程造價(jià)等方面的專業(yè)知識(shí)。
5．1。4 成本法的操作步驟
運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；②測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；③測(cè)算折舊；④求取積算價(jià)格。
5．2 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成
下面以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，并從便于測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額的角度，來(lái)劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售費(fèi)用；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤(rùn)。
5．2．1 土地取得成本
土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi))構(gòu)成。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種：
(1)通過(guò)征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。 (2)通過(guò)在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。 (3)通過(guò)在市場(chǎng)上“購(gòu)買”取得的，如購(gòu)買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用或拆遷補(bǔ)償安置的熟地，土地取得成本包括購(gòu)買土地的價(jià)款和在購(gòu)買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。
5．2．2 開發(fā)成本
開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)： (1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用。
(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻崃Φ仍O(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。
(3)房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。
(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。
(5)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)。
5．1．1 成本法的概念
成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。
成本法這個(gè)概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是指價(jià)格。
5．1．2 成本法的理論依據(jù)
成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。具體又可以分為從賣方的角度來(lái)看和從買方的角度來(lái)看。從賣方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其過(guò)去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入，具體一點(diǎn)講，是賣方愿意接受的，不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。從買方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”，具體一點(diǎn)講，是買方愿意支付的價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開發(fā)建設(shè)(或者委托另外的人開發(fā)建設(shè))。
由上可見，一個(gè)是不低于開發(fā)建設(shè)已經(jīng)花費(fèi)的代價(jià)，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開發(fā)建設(shè)所需花費(fèi)的代價(jià)，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn))。因此，估價(jià)人員便可以根據(jù)開發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象所需的正常費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)之和來(lái)測(cè)算其價(jià)格。
5．1．3 成本法適用的對(duì)象和條件
只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于估價(jià)那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于估價(jià)市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的房地產(chǎn)。
在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌；對(duì)于發(fā)生全部損毀的，有時(shí)也需要用重置或重建的辦法來(lái)解決。
在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能影響價(jià)格。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是在長(zhǎng)期內(nèi)平均來(lái)看的，而且還需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)入市場(chǎng))，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。
房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本高并不一定意味著房地產(chǎn)的價(jià)格就該高，開發(fā)建設(shè)成本低也不一定說(shuō)明房地產(chǎn)的價(jià)格就不該高。
要注意如下兩個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM(fèi)。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本。二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值。當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，價(jià)值應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時(shí)，價(jià)值應(yīng)向上調(diào)整。
成本法主要適用于比較新的建筑物的估價(jià)，不大適用于過(guò)于舊的建筑物的估價(jià)。成本法估價(jià)還要求估價(jià)人員有專業(yè)知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑設(shè)備和工程造價(jià)等方面的專業(yè)知識(shí)。
5．1。4 成本法的操作步驟
運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；②測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；③測(cè)算折舊；④求取積算價(jià)格。
5．2 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成
下面以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，并從便于測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額的角度，來(lái)劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售費(fèi)用；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤(rùn)。
5．2．1 土地取得成本
土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi))構(gòu)成。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種：
(1)通過(guò)征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。 (2)通過(guò)在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。 (3)通過(guò)在市場(chǎng)上“購(gòu)買”取得的，如購(gòu)買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用或拆遷補(bǔ)償安置的熟地，土地取得成本包括購(gòu)買土地的價(jià)款和在購(gòu)買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。
5．2．2 開發(fā)成本
開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)： (1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用。
(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻崃Φ仍O(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。
(3)房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。
(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。
(5)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)。