考前輔導:第三講房地產(chǎn)價值和價格的種類

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2.4.1 使用價值和交換價值
     一種商品的使用價值,是指該種商品能滿足人們某種需要的效用;交換價值,是指該種商品同其他商品相交換的量的關系或比例,通常用貨幣來衡量,即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們在經(jīng)濟適動中一般簡稱的價值,指的是交換價值;在房地產(chǎn)估價中一般所說的,價值,也是指交換價值。
     任何物品能夠成為商品,首先必須是有用物,能用來滿足人們的某種需要。沒有使用價值的東西不會被交換對方所接受,也就不能成為商品,不會有交換價值。所以,使用價值是交換價值的前提,沒有使用價值肯定就沒有交換價值。但是反過來不一定成立,即沒有交換價值不一定沒有使用價值,如空氣。作為商品的房地產(chǎn),既有使用價值也有交換價值。
    就使用價值與交換價值相對而言,房地產(chǎn)估價所評估的是房地上的交換價值。
    2.4.2 投資價值和市場價值
     某一房地產(chǎn)的投資價值,是該房地產(chǎn)對于某個特定投資者(或稱購買者)的經(jīng)濟價值,是該投資者基于個人的需要或意愿,對該房地產(chǎn)所估計的價值或作出的評估價。而該房地產(chǎn)的市場價值,是該房地產(chǎn)對于一個典型投資者(他代表了市場上大多數(shù)人的觀點)的經(jīng)濟價值。市場價值是客觀的、非個人的價值,而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎上的價值。在某一時點,市場價值是惟一的,而投資價值會因投資者的不同而不同。
     當投資價值大于市場價格時,說明值得投資購買;反之,說明不值得投資購買。換一個角度講,每個房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)都有一個心理價位,投資價值可以看成是這個心理價位。當市場價格低于其心理價位時,投資者趨向于增加投資;相反,他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。
    就投資價值與市場價值相對而言,房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。
    2.4.3 成交價格、市場價格、理論價格、公開市場價值和評估價值
     2.4.3.1 成交價格
     成交價格簡稱成交價,是指在一筆房地產(chǎn)交易中,交易雙方實際達成交易,買者同意付出、賣者同意接受或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品其他有價物。成交價格是一個已完成的事實,通常隨著交易者對交易對象和市場的了解程度、購買或出售的急迫程度、討價還價能力、交易雙方之間的關系、賣者的價格策略等的不同而不同。
     成交價格可能是正常的,也可能是不正常的,所以,可將成交價格區(qū)分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關系下進行交易所形成的價格,不受一些不良因素,如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響;反之,則為非正常成交價格。
     嚴格來說,正常成交價格的形成條件有如下7個:①公開市場。②交易對象本 身具備市場性。③眾多的買者和賣者。買者和賣者的數(shù)目都必須相當多才不至于使買者或賣者的個別因素影響價格,即他們都應是價格的被動接受者,其中的任何一個買者或賣者對價格都沒有控制的力量,沒有顯著的影響力。④買者和賣者都不受任何壓力,完全出于自愿。⑤買者和賣者都具有完全信息。這是指買者和賣者對所交易的商品具有充分的信息,包括充分了解交易對象的性能和特點,充分了解市場行情。⑥理性的經(jīng)濟行為。這又被稱為“經(jīng)濟人”的假設條件。在經(jīng)濟學里,“經(jīng)濟人”被規(guī)定為經(jīng)濟生活中抽象的一般人,其本性假設是利己的,力圖以最小的經(jīng)濟代價去追逐和獲取自身的經(jīng)濟利益。而且買賣雙方均是謹慎的,價格不受任何一方感情沖動的影響。⑦適當?shù)钠陂g完成交易。即有適當長的時間尋找合適的買者或賣者,而不是急于出售或急于購買。
     理解成交價格,還應對其形成機制,即賣價、買價、成交價格三者的關系有所了解:
     (1)賣價是站在賣者的角度,指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格。由于賣者總想多賣些錢,賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格總有一個最低界限(),買者的出價必須高于這個最低界限他才愿意出售,其心態(tài)是在此最低界限之上,價格越高越好。
     (2)買價是站在買者的角度,指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格。由于買者總想少付些錢,買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格總有一個界限(價格),賣者的要價必須低于這個界限他才愿意購買,其心態(tài)是在此界限之下,價格越低越好。
     (3)賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權的市場。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權的市場。在賣方市場下,成交價格往往是偏高的;在買方市場下,成交價格往往是偏低的。
     2.4.3.2 市場價格
     市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格,是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結果。
     2.4.3.3 理論價格
    理論價格是經(jīng)濟學假設的“經(jīng)濟人”的行為和預期是理性的,或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。
    價格與供求是互動的:一方面,價格是由供給力量與需求力量的相互作用決定的;另二方面,供給量與需求量又受價格的影響,通過價格調(diào)節(jié)達到均衡。市場價格和理論價格相比,市場價格是短期均衡價格,理論價格是長期均衡價格。市場價格的正常波動是由真實需求與真實供給相互作用造成的。凡是影響真實需求與真實供給的因素,如收入、成本等的變化,都可能使市場價格發(fā)生波動。所以,在正常市場或正常經(jīng)濟發(fā)展下,市場價格基本上與理論價格相吻合,圍繞著理論價格而上下波動、不會偏離太遠。但在泡沫經(jīng)濟下,市場價格可能脫離理論價格,如在投機需求的帶領下,或在非理性預期下形成的畸高價格。
     一般來說,成交價格圍繞著市場價格而上下波動,市場價格又圍繞著理論價格而上下波動(即小波動圍繞著大波動而上下波動,大波動又圍繞著更大的波動而上下波動), 就成交價格、市場價格與理論價格相對而言,房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價格。
     2.4.3.4 公開市場價值
     在現(xiàn)代西方房地產(chǎn)估價著作中,將需要評估的客觀合理價格或價值,多稱為市場價值或公開市場價值。
     在本書中,市場價格、市場價值、公開市場價值三者的含義基本相同,在一般情況下可以混用。
     2.4.3.5 評估價值
     評估價值又稱評估價格、估計價值,簡稱評估值、評估價或評估額,是估價人員對房地產(chǎn)的某種客觀合理價格或價值進行測算和判定的結果,評估價值還可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼,如采用市場法測算得出韻結果通常稱為比準價格,采用成本法測算得出的結果通常稱為積算價格,采用收益法測算得出的結果通常稱為收益價格。
     評估價值不是事實,但在為交易目的而估價時,評估價值與成交價格有著密切的關系。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場,房地產(chǎn)交易往往需要專業(yè)的房地產(chǎn)估價機構為交易雙方提供價格參考依據(jù),在這種情況下,房地產(chǎn)的評估價值往往會成為房地產(chǎn)的成交價格。但值得注意的是,由于估價人員的知識、經(jīng)驗、職業(yè)道德等情況的不同,同一宗房地產(chǎn),不同的估價人員評估出的價值可能不同。
     由上可見,要求評估的是客觀合理的價格,而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的價格,這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。但從理論上講,一個良好的評估價值;正常成交價格=市場價格。