一、影響房地產(chǎn)行業(yè)的具體準(zhǔn)則
目前，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)組成部分，其交易日趨活躍，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用也日趨凸顯，適時(shí)分析新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。首先對(duì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行介紹：
每行業(yè)都受到基本準(zhǔn)則的影響，房地產(chǎn)也不例外。從各項(xiàng)具體準(zhǔn)則的名稱和規(guī)范的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來(lái)看，與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的準(zhǔn)則主要包括《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)——建造合同》，前者側(cè)重投資性房地產(chǎn)的規(guī)范，后者強(qiáng)調(diào)代建房地產(chǎn)的規(guī)范。筆者將主要分析與房地產(chǎn)行業(yè)有密切關(guān)系的一項(xiàng)具體準(zhǔn)則，即第3號(hào)準(zhǔn)則。
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》并不是一項(xiàng)專門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做出規(guī)范的準(zhǔn)則，它所針對(duì)的是所有企業(yè)持有的以投資為目的的房地產(chǎn)；同時(shí)，該準(zhǔn)則也不是一項(xiàng)規(guī)范所有房地產(chǎn)資產(chǎn)的準(zhǔn)則，它僅適用于“投資性房地產(chǎn)”的確認(rèn)、計(jì)量和披露。該準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)持有的房地產(chǎn)類別進(jìn)行了分類規(guī)范，并引入了公允價(jià)值模式（即允許采用此模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，而不是單一地采用歷史成本模式），因此，該準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響將十分巨大。
二、具體準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響
這些具體準(zhǔn)則將會(huì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響呢？從新準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算、損益確認(rèn)、稅收體系變化和財(cái)務(wù)報(bào)告編制等四個(gè)方面進(jìn)行分析。
1.對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響
如前所述，我國(guó)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行了明細(xì)規(guī)定——第3號(hào)準(zhǔn)則規(guī)范的對(duì)象為投資性房地產(chǎn)。對(duì)不同房地產(chǎn)類型的明細(xì)劃分，要求企業(yè)的會(huì)計(jì)人員必須對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行分類確認(rèn)，以便向財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者提供與企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會(huì)計(jì)信息，在某種程度上增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量。同時(shí)，分類處理的理念反映在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中，會(huì)影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的組成，以及相關(guān)財(cái)務(wù)比率的計(jì)算，影響企業(yè)前后各期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的可比性。
2.對(duì)損益確認(rèn)的影響
公允價(jià)值的謹(jǐn)慎采用是我國(guó)2006年會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系改革的一大亮點(diǎn)，而這一亮點(diǎn)同時(shí)也體現(xiàn)在第3號(hào)準(zhǔn)則之中——投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇。第3號(hào)準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，僅需要以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，并將公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這勢(shì)必會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)會(huì)計(jì)期間財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的穩(wěn)定性。因此，對(duì)于可能采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何相對(duì)準(zhǔn)確地把握企業(yè)各期的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果需要引起高度關(guān)注：當(dāng)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換處理時(shí)，房地產(chǎn)公司需要確認(rèn)相應(yīng)的損失，卻不能確認(rèn)相應(yīng)的收益，這又將影響企業(yè)的損益金額大小。
3.對(duì)稅收體系變化的影響
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的分類也將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系產(chǎn)生影響。例如，2006年3月6日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》，該通知將住房項(xiàng)目細(xì)分為經(jīng)濟(jì)適用房與非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)規(guī)定了不同的計(jì)稅毛利率，從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅額產(chǎn)生了重大影響。隨著會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)的明細(xì)規(guī)范，以及公允價(jià)值模式的采用，有可能引發(fā)稅收政策的調(diào)整。比如，對(duì)于房地產(chǎn)類型的明細(xì)規(guī)范將為稅收政策的制定提供信息支持，這為我國(guó)房地產(chǎn)的稅制改革鋪平了道路；公允價(jià)值模式的采用則有可能對(duì)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅和土地增值稅的征收產(chǎn)生影響等。稅收政策的變動(dòng)反過(guò)來(lái)勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息，如何把握兩者的相互影響也是不容忽視的問(wèn)題之一。
4.對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告編制的影響
考慮到我國(guó)實(shí)際國(guó)情，2007年1月1日新準(zhǔn)則的實(shí)施范圍現(xiàn)僅限于我國(guó)的上市公司，對(duì)非上市公司未做強(qiáng)制性要求。因此，新準(zhǔn)則對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，更多地表現(xiàn)為對(duì)上市公司的影響。由于我國(guó)少數(shù)上市公司屬于境外上市或境內(nèi)外交叉上市的企業(yè)，各國(guó)準(zhǔn)則的差異使財(cái)務(wù)報(bào)告的成本相當(dāng)大。而當(dāng)各國(guó)準(zhǔn)則日益趨同時(shí)，財(cái)務(wù)報(bào)告的編制成本會(huì)大大降低。
三、結(jié)語(yǔ)
雖然新準(zhǔn)則的實(shí)施范圍現(xiàn)僅限于我國(guó)的上市公司，但是這些準(zhǔn)則也將會(huì)對(duì)非上市的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生間接乃至直接的影響。如何準(zhǔn)確把握上述影響是我國(guó)每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)需要著重考慮的問(wèn)題。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)組成部分，其交易日趨活躍，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用也日趨凸顯，適時(shí)分析新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。首先對(duì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行介紹：
每行業(yè)都受到基本準(zhǔn)則的影響，房地產(chǎn)也不例外。從各項(xiàng)具體準(zhǔn)則的名稱和規(guī)范的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來(lái)看，與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的準(zhǔn)則主要包括《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)——建造合同》，前者側(cè)重投資性房地產(chǎn)的規(guī)范，后者強(qiáng)調(diào)代建房地產(chǎn)的規(guī)范。筆者將主要分析與房地產(chǎn)行業(yè)有密切關(guān)系的一項(xiàng)具體準(zhǔn)則，即第3號(hào)準(zhǔn)則。
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》并不是一項(xiàng)專門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做出規(guī)范的準(zhǔn)則，它所針對(duì)的是所有企業(yè)持有的以投資為目的的房地產(chǎn)；同時(shí)，該準(zhǔn)則也不是一項(xiàng)規(guī)范所有房地產(chǎn)資產(chǎn)的準(zhǔn)則，它僅適用于“投資性房地產(chǎn)”的確認(rèn)、計(jì)量和披露。該準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)持有的房地產(chǎn)類別進(jìn)行了分類規(guī)范，并引入了公允價(jià)值模式（即允許采用此模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，而不是單一地采用歷史成本模式），因此，該準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響將十分巨大。
二、具體準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響
這些具體準(zhǔn)則將會(huì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響呢？從新準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算、損益確認(rèn)、稅收體系變化和財(cái)務(wù)報(bào)告編制等四個(gè)方面進(jìn)行分析。
1.對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響
如前所述，我國(guó)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行了明細(xì)規(guī)定——第3號(hào)準(zhǔn)則規(guī)范的對(duì)象為投資性房地產(chǎn)。對(duì)不同房地產(chǎn)類型的明細(xì)劃分，要求企業(yè)的會(huì)計(jì)人員必須對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行分類確認(rèn)，以便向財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者提供與企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會(huì)計(jì)信息，在某種程度上增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量。同時(shí)，分類處理的理念反映在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中，會(huì)影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的組成，以及相關(guān)財(cái)務(wù)比率的計(jì)算，影響企業(yè)前后各期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的可比性。
2.對(duì)損益確認(rèn)的影響
公允價(jià)值的謹(jǐn)慎采用是我國(guó)2006年會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系改革的一大亮點(diǎn)，而這一亮點(diǎn)同時(shí)也體現(xiàn)在第3號(hào)準(zhǔn)則之中——投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇。第3號(hào)準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，僅需要以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，并將公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這勢(shì)必會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)會(huì)計(jì)期間財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的穩(wěn)定性。因此，對(duì)于可能采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何相對(duì)準(zhǔn)確地把握企業(yè)各期的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果需要引起高度關(guān)注：當(dāng)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換處理時(shí)，房地產(chǎn)公司需要確認(rèn)相應(yīng)的損失，卻不能確認(rèn)相應(yīng)的收益，這又將影響企業(yè)的損益金額大小。
3.對(duì)稅收體系變化的影響
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的分類也將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系產(chǎn)生影響。例如，2006年3月6日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》，該通知將住房項(xiàng)目細(xì)分為經(jīng)濟(jì)適用房與非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)規(guī)定了不同的計(jì)稅毛利率，從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅額產(chǎn)生了重大影響。隨著會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)的明細(xì)規(guī)范，以及公允價(jià)值模式的采用，有可能引發(fā)稅收政策的調(diào)整。比如，對(duì)于房地產(chǎn)類型的明細(xì)規(guī)范將為稅收政策的制定提供信息支持，這為我國(guó)房地產(chǎn)的稅制改革鋪平了道路；公允價(jià)值模式的采用則有可能對(duì)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅和土地增值稅的征收產(chǎn)生影響等。稅收政策的變動(dòng)反過(guò)來(lái)勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息，如何把握兩者的相互影響也是不容忽視的問(wèn)題之一。
4.對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告編制的影響
考慮到我國(guó)實(shí)際國(guó)情，2007年1月1日新準(zhǔn)則的實(shí)施范圍現(xiàn)僅限于我國(guó)的上市公司，對(duì)非上市公司未做強(qiáng)制性要求。因此，新準(zhǔn)則對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，更多地表現(xiàn)為對(duì)上市公司的影響。由于我國(guó)少數(shù)上市公司屬于境外上市或境內(nèi)外交叉上市的企業(yè)，各國(guó)準(zhǔn)則的差異使財(cái)務(wù)報(bào)告的成本相當(dāng)大。而當(dāng)各國(guó)準(zhǔn)則日益趨同時(shí)，財(cái)務(wù)報(bào)告的編制成本會(huì)大大降低。
三、結(jié)語(yǔ)
雖然新準(zhǔn)則的實(shí)施范圍現(xiàn)僅限于我國(guó)的上市公司，但是這些準(zhǔn)則也將會(huì)對(duì)非上市的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生間接乃至直接的影響。如何準(zhǔn)確把握上述影響是我國(guó)每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)需要著重考慮的問(wèn)題。