2.1房地產(chǎn)價格的概念和形成條件
2.1.1房地產(chǎn)價格的概念
房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價。在現(xiàn)今社會，價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、勞務(wù)等其他形式來償付。
2．1．2 房地產(chǎn)價格的形成條件
房地產(chǎn)之所以有價格，與其他任何商品為什么有價格一樣，需要具備3個條件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。
有效需求簡稱需求，是指有支付能力支持的需要——不但愿意購買而且有能力購買。分清需要與需求是非常重要的。需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，需求是有支付能力支持的需要。 在現(xiàn)實中，不同房地產(chǎn)的價格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價格之所以有變動，歸總起來也是由這三者的程度不同及其變化所引起的。
2．2 房地產(chǎn)供求與價格
2．2．1 房地產(chǎn)需求
房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠購買的數(shù)量。形成需求有兩個條件：一是消費者愿意購買，二是消費者有能力購買。
某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②消費者的收入水平；③消費者的偏好；④相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平；⑤消費者對未來的預(yù)期。它們對房地產(chǎn)需求量的影響分別如下：
(1)該種房地產(chǎn)的價格水平。一般來說，某種房地產(chǎn)的價格上升，對其需求就會減少；價格下降，對其需求就會增加。其他商品一般也如此。比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價位時才能起到炫耀作用，所以，其需求與價格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。19世紀(jì)英國人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1845年愛爾蘭大災(zāi)荒時，馬鈴薯價格上升，但人們對馬鈴薯的．需求量卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當(dāng)時被稱為“吉芬難題”。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物品。
(2)消費者的收入水平。由于消費者對商品的需求是有支付能力的需要，因此需求水平的高低直接取決于消費者的收入水平。對于正常商品來說，當(dāng)消費者的收入水平提高時，就會增加對商品的需求；相反，就會減少對商品的需求。而對于低檔商品來說，當(dāng)消費者的收入水平提高時，反倒會減少對商品的需求。
(3)消費者的偏好。消費者對商品的需求產(chǎn)生于消費者的需要或欲望，而消費者對不同商品的欲望又有強弱緩急之分，從而形成消費者的偏好。當(dāng)消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加；相反，需求就會減少。例如，如果城市居民出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨勢，則對城市公寓住房的需求將會減少，而對郊區(qū)住宅的需求將會增加。
(4)相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平。當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價格保持不變，而與它相關(guān)的其他房地產(chǎn)的價格發(fā)生變化時，該種房地產(chǎn)的需求也會發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟適用住房與普通商品住宅之間就存在著一定的替代關(guān)系。替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格上升，對另一種房地產(chǎn)的需求就增加。某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)，如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)?；パa品之間，對一種房地產(chǎn)的消費多了，對另一種房地產(chǎn)的消費也會多起來。
(5)消費者對未來的預(yù)期。消費者的行為不僅受許多現(xiàn)實因素的影響，還受其對未來情況的預(yù)期的影響。例如，現(xiàn)時消費者的需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和商品現(xiàn)在的價格水平，還取決于他們對未來收入和未來價格的預(yù)期。當(dāng)預(yù)期未來收入增加時，就會增加現(xiàn)期需求；相反，就會減少現(xiàn)期需求。當(dāng)預(yù)期某種房地產(chǎn)的價格會在下一時期上升時，就會增加對該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求；相反，就會減少對該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求（圖2—1 一般房地產(chǎn)的需求曲線見教材46頁）。
2．2．2 房地產(chǎn)供給
房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者(賣者)在某一特定時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。形成供給有兩個條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者有能力供給。如果房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者對某種房地產(chǎn)雖然有提供出售的愿望，但沒有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算作供給。
現(xiàn)實中，某種房地產(chǎn)在未來某一時間的供給量為：
供給量＝存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量十新開發(fā)量
某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；④房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。它們對房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：
(1)該種房地產(chǎn)的價格水平。一般來說，某種房地產(chǎn)的價格越高，開發(fā)該種房，地產(chǎn)就越有利可圖，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多；相反，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。
(2)該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在某種房地產(chǎn)自身的價格保持不變的情況下，開發(fā)成本上升會減少開發(fā)利潤，從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會使該種房地產(chǎn)的供給增加。
(3)該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，開發(fā)商就會開發(fā)更多數(shù)量的房地產(chǎn)。
(4)開發(fā)商對未來的預(yù)期。如果開發(fā)商對未來的預(yù)期看好，如開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價格會上漲，則在制定投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加，同時會把現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣，待價而沽，從而會減少該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給；如果開發(fā)商對未來的預(yù)期是悲觀的，其結(jié)果會相反。
房地產(chǎn)的供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系。在教材48頁圖2—2(a)
中，橫坐標(biāo)軸為供給量，縱坐標(biāo)軸為價格。由于價格上升刺激供給增加，因此供給曲線向右上方傾斜。如果考慮影響供給量的其他非價格因素，則供給量不再是沿著供給曲線上下移動，而是整個供給曲線發(fā)生位移，如圖2—2(b)。以S0為基礎(chǔ)，如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升，整個供給曲線將由S0向左位移到S1；如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本下降，整個供給曲線將由S0向右位移到S2。
2．2．3 房地產(chǎn)均衡價格
房地產(chǎn)的均衡價格，是指當(dāng)房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或某些因素的影響而脫離了均衡價格，則必然會出現(xiàn)過?；蚨倘保瑢?dǎo)致賣方之間或買方之間的競爭，形成價格下降或上升的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。
房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)的需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)的供給負(fù)相關(guān)：供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降；需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。如果需求和供給同時發(fā)生變化，均衡價格和均衡交易量也會發(fā)生變化。需求和供給的同時變化，有同方向變化(需求和供給均增加或均減少)和反方向變化(需求增加而供給減少，或需求減少而供給增加)、變動幅度不同(需求的增減大于或小于供給的增減)等情況，因而存在著多種變化組合，它們對均衡價格和均衡交易量的影響歸納為表2—1（見教材49頁下方）。
2.1.1房地產(chǎn)價格的概念
房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價。在現(xiàn)今社會，價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、勞務(wù)等其他形式來償付。
2．1．2 房地產(chǎn)價格的形成條件
房地產(chǎn)之所以有價格，與其他任何商品為什么有價格一樣，需要具備3個條件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。
有效需求簡稱需求，是指有支付能力支持的需要——不但愿意購買而且有能力購買。分清需要與需求是非常重要的。需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，需求是有支付能力支持的需要。 在現(xiàn)實中，不同房地產(chǎn)的價格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價格之所以有變動，歸總起來也是由這三者的程度不同及其變化所引起的。
2．2 房地產(chǎn)供求與價格
2．2．1 房地產(chǎn)需求
房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠購買的數(shù)量。形成需求有兩個條件：一是消費者愿意購買，二是消費者有能力購買。
某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②消費者的收入水平；③消費者的偏好；④相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平；⑤消費者對未來的預(yù)期。它們對房地產(chǎn)需求量的影響分別如下：
(1)該種房地產(chǎn)的價格水平。一般來說，某種房地產(chǎn)的價格上升，對其需求就會減少；價格下降，對其需求就會增加。其他商品一般也如此。比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價位時才能起到炫耀作用，所以，其需求與價格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。19世紀(jì)英國人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1845年愛爾蘭大災(zāi)荒時，馬鈴薯價格上升，但人們對馬鈴薯的．需求量卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當(dāng)時被稱為“吉芬難題”。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物品。
(2)消費者的收入水平。由于消費者對商品的需求是有支付能力的需要，因此需求水平的高低直接取決于消費者的收入水平。對于正常商品來說，當(dāng)消費者的收入水平提高時，就會增加對商品的需求；相反，就會減少對商品的需求。而對于低檔商品來說，當(dāng)消費者的收入水平提高時，反倒會減少對商品的需求。
(3)消費者的偏好。消費者對商品的需求產(chǎn)生于消費者的需要或欲望，而消費者對不同商品的欲望又有強弱緩急之分，從而形成消費者的偏好。當(dāng)消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加；相反，需求就會減少。例如，如果城市居民出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨勢，則對城市公寓住房的需求將會減少，而對郊區(qū)住宅的需求將會增加。
(4)相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平。當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價格保持不變，而與它相關(guān)的其他房地產(chǎn)的價格發(fā)生變化時，該種房地產(chǎn)的需求也會發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟適用住房與普通商品住宅之間就存在著一定的替代關(guān)系。替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格上升，對另一種房地產(chǎn)的需求就增加。某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)，如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)?；パa品之間，對一種房地產(chǎn)的消費多了，對另一種房地產(chǎn)的消費也會多起來。
(5)消費者對未來的預(yù)期。消費者的行為不僅受許多現(xiàn)實因素的影響，還受其對未來情況的預(yù)期的影響。例如，現(xiàn)時消費者的需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和商品現(xiàn)在的價格水平，還取決于他們對未來收入和未來價格的預(yù)期。當(dāng)預(yù)期未來收入增加時，就會增加現(xiàn)期需求；相反，就會減少現(xiàn)期需求。當(dāng)預(yù)期某種房地產(chǎn)的價格會在下一時期上升時，就會增加對該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求；相反，就會減少對該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求（圖2—1 一般房地產(chǎn)的需求曲線見教材46頁）。
2．2．2 房地產(chǎn)供給
房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者(賣者)在某一特定時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。形成供給有兩個條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者有能力供給。如果房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者對某種房地產(chǎn)雖然有提供出售的愿望，但沒有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算作供給。
現(xiàn)實中，某種房地產(chǎn)在未來某一時間的供給量為：
供給量＝存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量十新開發(fā)量
某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；④房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。它們對房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：
(1)該種房地產(chǎn)的價格水平。一般來說，某種房地產(chǎn)的價格越高，開發(fā)該種房，地產(chǎn)就越有利可圖，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多；相反，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。
(2)該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在某種房地產(chǎn)自身的價格保持不變的情況下，開發(fā)成本上升會減少開發(fā)利潤，從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會使該種房地產(chǎn)的供給增加。
(3)該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，開發(fā)商就會開發(fā)更多數(shù)量的房地產(chǎn)。
(4)開發(fā)商對未來的預(yù)期。如果開發(fā)商對未來的預(yù)期看好，如開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價格會上漲，則在制定投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加，同時會把現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣，待價而沽，從而會減少該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給；如果開發(fā)商對未來的預(yù)期是悲觀的，其結(jié)果會相反。
房地產(chǎn)的供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系。在教材48頁圖2—2(a)
中，橫坐標(biāo)軸為供給量，縱坐標(biāo)軸為價格。由于價格上升刺激供給增加，因此供給曲線向右上方傾斜。如果考慮影響供給量的其他非價格因素，則供給量不再是沿著供給曲線上下移動，而是整個供給曲線發(fā)生位移，如圖2—2(b)。以S0為基礎(chǔ)，如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升，整個供給曲線將由S0向左位移到S1；如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本下降，整個供給曲線將由S0向右位移到S2。
2．2．3 房地產(chǎn)均衡價格
房地產(chǎn)的均衡價格，是指當(dāng)房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或某些因素的影響而脫離了均衡價格，則必然會出現(xiàn)過?；蚨倘保瑢?dǎo)致賣方之間或買方之間的競爭，形成價格下降或上升的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。
房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)的需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)的供給負(fù)相關(guān)：供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降；需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。如果需求和供給同時發(fā)生變化，均衡價格和均衡交易量也會發(fā)生變化。需求和供給的同時變化，有同方向變化(需求和供給均增加或均減少)和反方向變化(需求增加而供給減少，或需求減少而供給增加)、變動幅度不同(需求的增減大于或小于供給的增減)等情況，因而存在著多種變化組合，它們對均衡價格和均衡交易量的影響歸納為表2—1（見教材49頁下方）。