房地產(chǎn)估價案例與分析第4講:房地產(chǎn)估價報告的寫作（下）例題解析
一、問答題:
1、 （2002年案例試題）賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認定應(yīng)重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：
1.估價時點是（ ）
A、2002年4月25日 B、2002年5月25日
C、2002年7月25日 D、2002年7月25日以后的某一天
2.估價的價值范圍應(yīng)是（ ）
A、合同1規(guī)定的房款
B、合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費的10%
C、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費的70%
D、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費
標準答案：１.選A。雙方簽訂買賣合同的日 期是4月25日，當時的價格是合同確定的成交價格，應(yīng)以該時點作為估價時點。 2.選A。此例中的裝修合同是個干擾項，因為乙完全可以與甲之外的人簽訂裝修合同；裝修合同只是一種勞務(wù)合同，不是買賣合同，裝修費用不應(yīng)計入買賣估價價值之中。
2、 某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
1．應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價?( )
A．根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進行估價
B．根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進行估價
C．根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
D．根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
2．將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過下列途徑( )。
A．自行改變 來源：www.examda.com
B．經(jīng)上級主管部門批準改變
C．經(jīng)政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續(xù)
D．經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù)
3．該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應(yīng)為 ( )。
A．該兩幢房屋的抵押評估價格之和
B．該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金
C．該兩幢房屋的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
D．該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
4．該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險，則為保險目的評估的價值應(yīng)為( )。
A．該兩幢房屋的非正常市場價值
B．該兩幢房屋的重新購建價格
C．該兩幢房屋的重新購建價格扣除折扣后的價值
D．該兩幢房屋的重新購建價格扣除折扣后的價值加上土地的價值
標準答案：1.選A。根據(jù)合法原則確定，不能依據(jù)房屋現(xiàn)實使用用途確定，使用原則也要在合法原則條件下適用。 2.選D。先辦理規(guī)劃變更手續(xù)，再依據(jù)規(guī)劃手續(xù)去辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，因此答案選D。 3.選B。劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額。 4.選C。保險估價只計算房屋價值，不計算土地價值。
3、 某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460㎡。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，建筑面積可增至600㎡，該公司認為建600㎡經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000㎡的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價機構(gòu)對該寫字樓進行估價。
1．能否翻建的最終批準權(quán)在( )。
A．政府房地產(chǎn)管理部門 B．政府規(guī)劃管理部門
C．政府土地管理部門 D．上級總公司
2．評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為( )。
A．460㎡ B．600㎡
C.1000㎡ D．以上三個面積都不行
3．該公司委托評估應(yīng)選擇( )。
A．房地產(chǎn)管理部門 B．資產(chǎn)管理部門
C．有資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu) D．驗資機構(gòu)
標準答案：1.選B。 2.選D。因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經(jīng)過政府規(guī)劃部門批準，不能辦理房產(chǎn)證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000㎡;原房已滅失，也不能選460㎡。 3.選C。
一、問答題:
1、 （2002年案例試題）賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認定應(yīng)重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：
1.估價時點是（ ）
A、2002年4月25日 B、2002年5月25日
C、2002年7月25日 D、2002年7月25日以后的某一天
2.估價的價值范圍應(yīng)是（ ）
A、合同1規(guī)定的房款
B、合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費的10%
C、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費的70%
D、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費
標準答案：１.選A。雙方簽訂買賣合同的日 期是4月25日，當時的價格是合同確定的成交價格，應(yīng)以該時點作為估價時點。 2.選A。此例中的裝修合同是個干擾項，因為乙完全可以與甲之外的人簽訂裝修合同；裝修合同只是一種勞務(wù)合同，不是買賣合同，裝修費用不應(yīng)計入買賣估價價值之中。
2、 某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
1．應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價?( )
A．根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進行估價
B．根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進行估價
C．根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
D．根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
2．將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過下列途徑( )。
A．自行改變 來源：www.examda.com
B．經(jīng)上級主管部門批準改變
C．經(jīng)政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續(xù)
D．經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù)
3．該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應(yīng)為 ( )。
A．該兩幢房屋的抵押評估價格之和
B．該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金
C．該兩幢房屋的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
D．該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
4．該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險，則為保險目的評估的價值應(yīng)為( )。
A．該兩幢房屋的非正常市場價值
B．該兩幢房屋的重新購建價格
C．該兩幢房屋的重新購建價格扣除折扣后的價值
D．該兩幢房屋的重新購建價格扣除折扣后的價值加上土地的價值
標準答案：1.選A。根據(jù)合法原則確定，不能依據(jù)房屋現(xiàn)實使用用途確定，使用原則也要在合法原則條件下適用。 2.選D。先辦理規(guī)劃變更手續(xù)，再依據(jù)規(guī)劃手續(xù)去辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，因此答案選D。 3.選B。劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額。 4.選C。保險估價只計算房屋價值，不計算土地價值。
3、 某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460㎡。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，建筑面積可增至600㎡，該公司認為建600㎡經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000㎡的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價機構(gòu)對該寫字樓進行估價。
1．能否翻建的最終批準權(quán)在( )。
A．政府房地產(chǎn)管理部門 B．政府規(guī)劃管理部門
C．政府土地管理部門 D．上級總公司
2．評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為( )。
A．460㎡ B．600㎡
C.1000㎡ D．以上三個面積都不行
3．該公司委托評估應(yīng)選擇( )。
A．房地產(chǎn)管理部門 B．資產(chǎn)管理部門
C．有資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu) D．驗資機構(gòu)
標準答案：1.選B。 2.選D。因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經(jīng)過政府規(guī)劃部門批準，不能辦理房產(chǎn)證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000㎡;原房已滅失，也不能選460㎡。 3.選C。