實(shí)際估價(jià)中，對(duì)建筑物折舊的考慮
實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)如何考慮好并計(jì)算建筑物的折舊，估價(jià)理論中，介紹建筑物的有形損耗引起的物質(zhì)折舊的求取方法較多，而對(duì)建筑物的無(wú)形損耗引起功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊如何考慮，很少提到。本文旨在通過對(duì)建筑物的功能實(shí)際估價(jià)中對(duì)建筑物折舊的計(jì)算是根據(jù)成本法的計(jì)算方法，主要用于評(píng)估舊有建筑物的現(xiàn)值，舊有建筑物的現(xiàn)值等于建筑物的重置成本減去建筑物折舊。建筑物的折舊是指建筑物隨著時(shí)間的推移引起了建筑物原有價(jià)值上的損耗，因而其實(shí)質(zhì)是對(duì)舊有建筑物的減價(jià)修正。
建筑物的損耗，根據(jù)隨著時(shí)間的推移所引起的不同原因，可以分為有形損耗和無(wú)形損耗兩類。
建筑物的有形損耗也稱物質(zhì)磨損，一方面是由于人工使用而引起的。
另一方面是由于自然力的作用，再一個(gè)方面是由于建筑物周圍環(huán)境的人為力量作用。人工使用和自然作用引起的建筑損耗與該建筑的經(jīng)過年數(shù)（或稱已使用年數(shù)）成正相關(guān)。
建筑物的無(wú)形損耗，也稱精神磨損，是指由技術(shù)進(jìn)步，消費(fèi)觀念變更等原因而引起建筑物價(jià)值上的無(wú)形損失。建筑物的過時(shí)式樣、過時(shí)設(shè)計(jì)、過時(shí)結(jié)構(gòu)和內(nèi)部設(shè)備落后而造成的建筑物無(wú)形的損耗，在評(píng)估該建筑物的現(xiàn)值時(shí)就需根據(jù)不同情形減價(jià)修正。
實(shí)際估價(jià)時(shí)，如何根據(jù)建筑物的有形損耗和無(wú)形損耗來(lái)求取建筑的折舊呢？估價(jià)理論中，介紹建筑物的有形損耗引起折舊的求取方法較多，一般可分為四種：一種耐用年限法，二是實(shí)際觀察法，三是成新折扣法、四是混合法。
耐用年限法又可分為直線折舊法、余額遞減折舊法、年數(shù)合計(jì)折舊法、償債基金折舊法四種。直線折舊法是迄今應(yīng)用得較普遍的一種折舊方法，此方法假設(shè)在建筑物的耐用年限期間每年的折舊額相等。例如：根據(jù)房改政策，公有住房的出售，建筑物的折舊就是采用耐用年限法中直線折舊法。
一般地，在房地產(chǎn)估價(jià)中，運(yùn)用耐用年限法中的直線折舊法較多。而會(huì)計(jì)成本上的折舊常運(yùn)用耐用年限法中的余額遞減折舊法，年數(shù)合計(jì)折舊法和化學(xué)元素債基金折舊法。因?yàn)橐陨先N折舊方法注重的是建筑物原始取得價(jià)值的攤銷與收回。由于直線折舊法的假設(shè)前提是每年的折舊額均相同，但這種假設(shè)往往不太符合實(shí)際，所以實(shí)際估價(jià)中，還應(yīng)注意同其他折舊方法的結(jié)合運(yùn)用。另一個(gè)需注意的是耐用年限的確定，耐用年限應(yīng)等同于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，而不是自然壽命，即建筑物自建造完成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收益大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)期。
實(shí)際觀察法是不將建筑物估價(jià)的基礎(chǔ)直接置于經(jīng)過年數(shù)，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程序，因?yàn)樵缃ǖ慕ㄖ镂幢負(fù)p壞嚴(yán)重，而新近建筑的建筑物未必給維護(hù)良好。這種方法是由估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)，直接觀察、估算估價(jià)對(duì)象建筑物在物質(zhì)方面的減價(jià)因素所造成的減價(jià)額，或判定其成新率。這種方法特別適用于周圍環(huán)境的人為量的作用而造成建筑物的非同一般損耗。例如高層建筑物的施工引起臨時(shí)建筑物基礎(chǔ)沉降、樓地面、墻體開裂；飛機(jī)場(chǎng)、高速公路、鐵路干線附近建筑物的損耗。這需要估價(jià)人員要有充分的建筑物的鑒定技術(shù)與實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。在沒有明確的計(jì)算公式下把握建筑物的個(gè)別狀況。這種方法也克服了耐用年限法不考慮建筑物使用者的使用，維護(hù)狀況如何，只要重新建造成本、耐用年限和經(jīng)過年數(shù)相同，所求得的折舊額必相等的機(jī)械化套用計(jì)算公式的盲日性。所以實(shí)際觀察法比較有針對(duì)性更附合實(shí)際。
成新折舊法是根據(jù)建筑物的建成年代，新舊程序和維護(hù)狀況來(lái)確定建筑物的成新折扣程序，直接求取建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。其計(jì)算公式為：建筑物估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值-建筑物的重新建造成本*建筑物的成新率。成新折扣法適用于同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是進(jìn)行建筑物現(xiàn)值調(diào)查。例如，成批房屋拆遷時(shí)，需對(duì)被拆的房屋進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償，運(yùn)用的就是成新折扣法。
混合法是指估價(jià)人員同時(shí)采用上述幾種折舊方法求取建筑物的折舊，但不同的折舊方法求得的結(jié)果不盡相同，為此可以采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法或加權(quán)算術(shù)平均法等方法將算得的結(jié)果綜合出來(lái)，得出一個(gè)統(tǒng)籌兼顧的結(jié)果。如估價(jià)實(shí)務(wù)中，先以耐用年限法為基礎(chǔ)計(jì)算折舊，然后再依實(shí)際觀察法進(jìn)行修正的方法運(yùn)用得較多。
以上是建筑物有形損耗所帶來(lái)的物質(zhì)折舊的幾種求取方法，現(xiàn)在來(lái)看一下建筑物無(wú)形損耗所帶來(lái)的功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊的求取方法。
實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)如何考慮好并計(jì)算建筑物的折舊，估價(jià)理論中，介紹建筑物的有形損耗引起的物質(zhì)折舊的求取方法較多，而對(duì)建筑物的無(wú)形損耗引起功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊如何考慮，很少提到。本文旨在通過對(duì)建筑物的功能實(shí)際估價(jià)中對(duì)建筑物折舊的計(jì)算是根據(jù)成本法的計(jì)算方法，主要用于評(píng)估舊有建筑物的現(xiàn)值，舊有建筑物的現(xiàn)值等于建筑物的重置成本減去建筑物折舊。建筑物的折舊是指建筑物隨著時(shí)間的推移引起了建筑物原有價(jià)值上的損耗，因而其實(shí)質(zhì)是對(duì)舊有建筑物的減價(jià)修正。
建筑物的損耗，根據(jù)隨著時(shí)間的推移所引起的不同原因，可以分為有形損耗和無(wú)形損耗兩類。
建筑物的有形損耗也稱物質(zhì)磨損，一方面是由于人工使用而引起的。
另一方面是由于自然力的作用，再一個(gè)方面是由于建筑物周圍環(huán)境的人為力量作用。人工使用和自然作用引起的建筑損耗與該建筑的經(jīng)過年數(shù)（或稱已使用年數(shù)）成正相關(guān)。
建筑物的無(wú)形損耗，也稱精神磨損，是指由技術(shù)進(jìn)步，消費(fèi)觀念變更等原因而引起建筑物價(jià)值上的無(wú)形損失。建筑物的過時(shí)式樣、過時(shí)設(shè)計(jì)、過時(shí)結(jié)構(gòu)和內(nèi)部設(shè)備落后而造成的建筑物無(wú)形的損耗，在評(píng)估該建筑物的現(xiàn)值時(shí)就需根據(jù)不同情形減價(jià)修正。
實(shí)際估價(jià)時(shí)，如何根據(jù)建筑物的有形損耗和無(wú)形損耗來(lái)求取建筑的折舊呢？估價(jià)理論中，介紹建筑物的有形損耗引起折舊的求取方法較多，一般可分為四種：一種耐用年限法，二是實(shí)際觀察法，三是成新折扣法、四是混合法。
耐用年限法又可分為直線折舊法、余額遞減折舊法、年數(shù)合計(jì)折舊法、償債基金折舊法四種。直線折舊法是迄今應(yīng)用得較普遍的一種折舊方法，此方法假設(shè)在建筑物的耐用年限期間每年的折舊額相等。例如：根據(jù)房改政策，公有住房的出售，建筑物的折舊就是采用耐用年限法中直線折舊法。
一般地，在房地產(chǎn)估價(jià)中，運(yùn)用耐用年限法中的直線折舊法較多。而會(huì)計(jì)成本上的折舊常運(yùn)用耐用年限法中的余額遞減折舊法，年數(shù)合計(jì)折舊法和化學(xué)元素債基金折舊法。因?yàn)橐陨先N折舊方法注重的是建筑物原始取得價(jià)值的攤銷與收回。由于直線折舊法的假設(shè)前提是每年的折舊額均相同，但這種假設(shè)往往不太符合實(shí)際，所以實(shí)際估價(jià)中，還應(yīng)注意同其他折舊方法的結(jié)合運(yùn)用。另一個(gè)需注意的是耐用年限的確定，耐用年限應(yīng)等同于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，而不是自然壽命，即建筑物自建造完成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收益大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)期。
實(shí)際觀察法是不將建筑物估價(jià)的基礎(chǔ)直接置于經(jīng)過年數(shù)，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程序，因?yàn)樵缃ǖ慕ㄖ镂幢負(fù)p壞嚴(yán)重，而新近建筑的建筑物未必給維護(hù)良好。這種方法是由估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)，直接觀察、估算估價(jià)對(duì)象建筑物在物質(zhì)方面的減價(jià)因素所造成的減價(jià)額，或判定其成新率。這種方法特別適用于周圍環(huán)境的人為量的作用而造成建筑物的非同一般損耗。例如高層建筑物的施工引起臨時(shí)建筑物基礎(chǔ)沉降、樓地面、墻體開裂；飛機(jī)場(chǎng)、高速公路、鐵路干線附近建筑物的損耗。這需要估價(jià)人員要有充分的建筑物的鑒定技術(shù)與實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。在沒有明確的計(jì)算公式下把握建筑物的個(gè)別狀況。這種方法也克服了耐用年限法不考慮建筑物使用者的使用，維護(hù)狀況如何，只要重新建造成本、耐用年限和經(jīng)過年數(shù)相同，所求得的折舊額必相等的機(jī)械化套用計(jì)算公式的盲日性。所以實(shí)際觀察法比較有針對(duì)性更附合實(shí)際。
成新折舊法是根據(jù)建筑物的建成年代，新舊程序和維護(hù)狀況來(lái)確定建筑物的成新折扣程序，直接求取建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。其計(jì)算公式為：建筑物估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值-建筑物的重新建造成本*建筑物的成新率。成新折扣法適用于同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是進(jìn)行建筑物現(xiàn)值調(diào)查。例如，成批房屋拆遷時(shí)，需對(duì)被拆的房屋進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償，運(yùn)用的就是成新折扣法。
混合法是指估價(jià)人員同時(shí)采用上述幾種折舊方法求取建筑物的折舊，但不同的折舊方法求得的結(jié)果不盡相同，為此可以采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法或加權(quán)算術(shù)平均法等方法將算得的結(jié)果綜合出來(lái)，得出一個(gè)統(tǒng)籌兼顧的結(jié)果。如估價(jià)實(shí)務(wù)中，先以耐用年限法為基礎(chǔ)計(jì)算折舊，然后再依實(shí)際觀察法進(jìn)行修正的方法運(yùn)用得較多。
以上是建筑物有形損耗所帶來(lái)的物質(zhì)折舊的幾種求取方法，現(xiàn)在來(lái)看一下建筑物無(wú)形損耗所帶來(lái)的功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊的求取方法。