第四節(jié) 房地產價值和價格的種類
1.使用價值和交換價值的含義及其之間的關系
使用價值是指該商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值是指該商品同其他商品相交換的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。
沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但是反過來卻不一定成立，即沒合交換價值不一定沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產，既有使用價值也有交換價值。房地產估價所評價的是房地產的交換價值。
2.投資價值和市場價值的含義及其區(qū)別和聯(lián)系
某一房地產的投資價值，是該房地產對于某個具體投資者的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人需要或意愿，對該房地產所估計的價值或做出的評價。而房地產的市場價值，是該房地產對于一個典型的投資者的經(jīng)濟價值。
二者的區(qū)別：市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎上的價值。在某一時點上，市場價值是的，而投資價值因投資者的不同而不同。
二者的聯(lián)系：投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。投資者評估房地產的投資價值，大于或等于該房地產的市場價格，是其投資行為成交易能夠實現(xiàn)的基本條件。房地產估價所評估的是房地產的市場價值。
3.成交價格、市場價格、理論價格、公開市場價值、評估價值的含義及其關系
成交價格是交易雙方實際達成交易的價格；市場價格是指某種房地產在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產大量成交的抽象結果；理論價格是經(jīng)濟學假設的“經(jīng)濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格；公開市場價值是在公開市場上最有可能形成的價格；評估價值是估價人員對房地產的客觀合理價格或價值進行估算和判定的結果。
其關系：要求評估的是客觀合理的價格，而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。但從理論上講，一個良好的評估價值＝正常成交價格＝市場價格。
4.正常成交價格、非正常成交價格的含義
成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價格區(qū)分為正常成交價格與非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息暢通、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關系下進行交易形成的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價格。
5.正常成交價格的形成
正常成交價格的形成條件有如下7個：（1）公開市場；（2）交易對象本身具備市場性；（3）眾多的買者和賣者；（4）買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；（5）買者和賣者都具有完全信息；（6）理性的經(jīng)濟行為；（7）適當?shù)钠陂g完成交易。
6.何謂比準價格、積算價格、收益價格的含義
比準價格、積算價格、收益價格是分別使用比較法、成本法、收益法求取的評估價格。
7.原始價值、賬面價值、市場價值的含義及其區(qū)別
原始價值也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產在當初購置時的價格或發(fā)生的支出。賬面價值是該資產的原始價值減去已提折舊后的余額。市場價值是該資產現(xiàn)實在市場上實際所值的價值。
三者的區(qū)別：原始價值是始終不變的：賬面價值是隨著時間的推移而減少的；市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。
1.使用價值和交換價值的含義及其之間的關系
使用價值是指該商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值是指該商品同其他商品相交換的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。
沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但是反過來卻不一定成立，即沒合交換價值不一定沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產，既有使用價值也有交換價值。房地產估價所評價的是房地產的交換價值。
2.投資價值和市場價值的含義及其區(qū)別和聯(lián)系
某一房地產的投資價值，是該房地產對于某個具體投資者的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人需要或意愿，對該房地產所估計的價值或做出的評價。而房地產的市場價值，是該房地產對于一個典型的投資者的經(jīng)濟價值。
二者的區(qū)別：市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎上的價值。在某一時點上，市場價值是的，而投資價值因投資者的不同而不同。
二者的聯(lián)系：投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。投資者評估房地產的投資價值，大于或等于該房地產的市場價格，是其投資行為成交易能夠實現(xiàn)的基本條件。房地產估價所評估的是房地產的市場價值。
3.成交價格、市場價格、理論價格、公開市場價值、評估價值的含義及其關系
成交價格是交易雙方實際達成交易的價格；市場價格是指某種房地產在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產大量成交的抽象結果；理論價格是經(jīng)濟學假設的“經(jīng)濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格；公開市場價值是在公開市場上最有可能形成的價格；評估價值是估價人員對房地產的客觀合理價格或價值進行估算和判定的結果。
其關系：要求評估的是客觀合理的價格，而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。但從理論上講，一個良好的評估價值＝正常成交價格＝市場價格。
4.正常成交價格、非正常成交價格的含義
成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價格區(qū)分為正常成交價格與非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息暢通、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關系下進行交易形成的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價格。
5.正常成交價格的形成
正常成交價格的形成條件有如下7個：（1）公開市場；（2）交易對象本身具備市場性；（3）眾多的買者和賣者；（4）買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；（5）買者和賣者都具有完全信息；（6）理性的經(jīng)濟行為；（7）適當?shù)钠陂g完成交易。
6.何謂比準價格、積算價格、收益價格的含義
比準價格、積算價格、收益價格是分別使用比較法、成本法、收益法求取的評估價格。
7.原始價值、賬面價值、市場價值的含義及其區(qū)別
原始價值也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產在當初購置時的價格或發(fā)生的支出。賬面價值是該資產的原始價值減去已提折舊后的余額。市場價值是該資產現(xiàn)實在市場上實際所值的價值。
三者的區(qū)別：原始價值是始終不變的：賬面價值是隨著時間的推移而減少的；市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。