房地產(chǎn)估價就是專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。筆者認為，在商業(yè)銀行內(nèi)部配備既懂金融業(yè)務又有房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和技能的貸款審查人員既是防范房地產(chǎn)信貸風險的實際工作需要，也是與國際金融接軌當務之急。下面，筆者就此談幾點想法。
1 現(xiàn)行的銀行房地產(chǎn)貸款大量存在著抵押物高估風險
根據(jù)現(xiàn)行的商業(yè)銀行貸款管理流程規(guī)定，辦理房地產(chǎn)貸款業(yè)務，首先要確定房地產(chǎn)抵押價值。傳統(tǒng)的習慣的做法是由抵押當事人雙方協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價值，或者由房地產(chǎn)估價機構評估。出于某些客觀原因考慮，目前銀行更加倚重估價機構的估價結果作為貸款數(shù)額的衡量指標，這就使房地產(chǎn)估價機構的估價對抵貸雙方起到了重要的參考作用。因此在競爭激烈的市場中，房地產(chǎn)估價機構就要承受到各方面的壓力：抵押人欲多借款、少出抵押物，所以抵押人希望高估抵押物；一些相關的中介公司、擔保公司、律師受利益驅(qū)動，也都希望估價公司在評估抵押物價值時高估；而銀行方面則希望估價機構能夠公正客觀地確定抵押物的現(xiàn)實價值，以有效防范抵押物估價風險?，F(xiàn)實中，以抵押貸款為目的估價中，委托方大多數(shù)是抵押人，估價機構是為委托方服務并收取傭金。為了不失去客戶和受利益驅(qū)動（估價機構的傭金額也是與評估價格成正比的），某些評估機構不恰當?shù)赜狭丝蛻舨缓侠硪?，隨意提高評估價值，形成銀行貸款抵押物的價值高估風險。而一旦形成抵押物價值高估，例如賓館、商場、寫字樓等大型綜合性物業(yè)的估價價值上下浮動的范圍是很大的，少則能虛增幾十萬元，多則可以虛增幾百萬元，甚至上千萬，給銀行帶來的風險是巨大的，這也是很多銀行抵貸物回收處置價不足值的一個重要成因，所以現(xiàn)在各家商業(yè)銀行對開辦大型綜合性物業(yè)抵押貸款均持謹慎態(tài)度。
2 制定“房地產(chǎn)貸款評估準則”，準確開展貸款價值評估勢在必行
目前，一些發(fā)達國家的商業(yè)銀行為了防范房地產(chǎn)價值高估風險，普遍要求估價機構對抵押的商業(yè)用房同時評估市場價值和貸款價值，并制定有銀行內(nèi)部的“房地產(chǎn)貸款評估準則”。貸款價值是采取保守和謹慎的方式評估出的房地產(chǎn)客觀價值，以此價值為參考，可及時有效防范抵押物價值高估風險。目前我國的評估機構對房地產(chǎn)抵押價值評估，一般提供的是抵押物 （房地產(chǎn)）在估價時點的公開市場價格，還不是貸款價值。貸款價值評估在我國尚屬爭論研究階段，尚未形成科學可行的估價方法。通常做法是，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時，按照房地產(chǎn)估價機構出具的評估報告中評估價，乘以貸款價值比率（一般為50％～80％）確定貸款額度，這就使其中的房地產(chǎn)抵押價值的高估風險無法控制。在房地產(chǎn)抵押貸款占商業(yè)銀行全部貸款比例越來越高的情況下，如何鑒別估價報告中的“水分”？如何科學地確定貸款價值比率？如何準確地量化和控制房地產(chǎn)抵押貸款風險就成為焦點所在。因此說，制定“房地產(chǎn)貸款評估準則”，在各家商業(yè)銀行內(nèi)部配備既懂金融又有房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和技能的貸款審查人員，準確開展貸款價值評估已是當務之急。
3 開展貸款價值評估的幾點思考
在商業(yè)銀行內(nèi)部配備既懂金融又有房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和技能的貸款審查人員，使他們能夠運用謹慎和保守的估價原則，充分考慮未來市場變化和短期強制處分等風險因素，站在銀行的角度去評估房地產(chǎn)的客觀價值，合理進行貸款價值評估，對于有效防范房地產(chǎn)貸款風險具有重要的現(xiàn)實意義。筆者認為，有效開展貸款價值評估需從以下幾方面入手。
1.在貸款審查環(huán)節(jié)，審查估價機構提供的估價報告的合法性、準確性、客觀性，以確定適當?shù)馁J款價值比率。具體包括，首先審查估價機構是否具備評估該標的物的資質(zhì)，估價報告是否完整、合法。其次審查估價技術報告中估價師的測算過程是否有誤、基礎數(shù)據(jù)取值是否準確、有關參數(shù)選取是否合理、公式選用是否恰當、所選用的估價方法是否切合估價對象和目的、房地產(chǎn)市場是否處于特殊狀態(tài)、是否遵循了謹慎和保守的估價原則、是否考慮了未來市場變化和短期強制處分風險因素等。最后根據(jù)審查結果確定比較客觀合理的抵押價值并建議采取的貸款價值比率。
2.隨著時間的推移和市場的變化，對商業(yè)銀行的抵押物（房地產(chǎn)）進行內(nèi)部估價，以確定抵押物現(xiàn)時價值。房地產(chǎn)也是一種商品，它也遵循商品價值規(guī)律，也將隨市場的波動而波動，尤其按揭貸款的期限比較長，最長可達30年，商業(yè)銀行需要隨時監(jiān)測抵押房地產(chǎn)的市場價格變化情況，并采取相應措施以降低貸款風險。
3.在處置抵押房地產(chǎn)前，對抵押房地產(chǎn)進行內(nèi)部估價，以確定抵押房地產(chǎn)的拍賣底價。當銀行貸款出現(xiàn)不良，需要拍賣抵押物（房地產(chǎn)）或抵貸房地產(chǎn)時，根據(jù)《拍賣法》規(guī)定，作為委托方的商業(yè)銀行有權確定拍賣底價，而拍賣底價的確定需要事先對抵押房地產(chǎn)進行內(nèi)部估價或者對估價機構的估價報告進行審核。這樣，商業(yè)銀行就可以做到適當?shù)亍⒖茖W地確定拍賣底價，以提高商業(yè)銀行資產(chǎn)的收益。
4.對比較容易估價和不需要足額貸款的抵押房地產(chǎn)，可直接通過內(nèi)部估價確定抵押價值比率并發(fā)放貸款。根據(jù)建設部、人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價問題的通知》中關于“房地產(chǎn)抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價機構進行評估”規(guī)定，對那些市場上存在大量的類似房地產(chǎn)的交易實例、有當?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門公布的近期相同結構房地產(chǎn)的重置價格和基準地價、能夠取得有代表性的有關房地產(chǎn)租金和費用等方面的資料的中小型房地產(chǎn)和不需要足額貸款的抵押房地產(chǎn)，商業(yè)銀行可以先通過內(nèi)部估價，然后與借款人協(xié)商議定抵押價值后，確定抵押價值比率并發(fā)放貸款。這樣即可以節(jié)省評估費用和時間，又可以提高該商業(yè)銀行的工作效率和競爭力。
1 現(xiàn)行的銀行房地產(chǎn)貸款大量存在著抵押物高估風險
根據(jù)現(xiàn)行的商業(yè)銀行貸款管理流程規(guī)定，辦理房地產(chǎn)貸款業(yè)務，首先要確定房地產(chǎn)抵押價值。傳統(tǒng)的習慣的做法是由抵押當事人雙方協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價值，或者由房地產(chǎn)估價機構評估。出于某些客觀原因考慮，目前銀行更加倚重估價機構的估價結果作為貸款數(shù)額的衡量指標，這就使房地產(chǎn)估價機構的估價對抵貸雙方起到了重要的參考作用。因此在競爭激烈的市場中，房地產(chǎn)估價機構就要承受到各方面的壓力：抵押人欲多借款、少出抵押物，所以抵押人希望高估抵押物；一些相關的中介公司、擔保公司、律師受利益驅(qū)動，也都希望估價公司在評估抵押物價值時高估；而銀行方面則希望估價機構能夠公正客觀地確定抵押物的現(xiàn)實價值，以有效防范抵押物估價風險?，F(xiàn)實中，以抵押貸款為目的估價中，委托方大多數(shù)是抵押人，估價機構是為委托方服務并收取傭金。為了不失去客戶和受利益驅(qū)動（估價機構的傭金額也是與評估價格成正比的），某些評估機構不恰當?shù)赜狭丝蛻舨缓侠硪?，隨意提高評估價值，形成銀行貸款抵押物的價值高估風險。而一旦形成抵押物價值高估，例如賓館、商場、寫字樓等大型綜合性物業(yè)的估價價值上下浮動的范圍是很大的，少則能虛增幾十萬元，多則可以虛增幾百萬元，甚至上千萬，給銀行帶來的風險是巨大的，這也是很多銀行抵貸物回收處置價不足值的一個重要成因，所以現(xiàn)在各家商業(yè)銀行對開辦大型綜合性物業(yè)抵押貸款均持謹慎態(tài)度。
2 制定“房地產(chǎn)貸款評估準則”，準確開展貸款價值評估勢在必行
目前，一些發(fā)達國家的商業(yè)銀行為了防范房地產(chǎn)價值高估風險，普遍要求估價機構對抵押的商業(yè)用房同時評估市場價值和貸款價值，并制定有銀行內(nèi)部的“房地產(chǎn)貸款評估準則”。貸款價值是采取保守和謹慎的方式評估出的房地產(chǎn)客觀價值，以此價值為參考，可及時有效防范抵押物價值高估風險。目前我國的評估機構對房地產(chǎn)抵押價值評估，一般提供的是抵押物 （房地產(chǎn)）在估價時點的公開市場價格，還不是貸款價值。貸款價值評估在我國尚屬爭論研究階段，尚未形成科學可行的估價方法。通常做法是，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時，按照房地產(chǎn)估價機構出具的評估報告中評估價，乘以貸款價值比率（一般為50％～80％）確定貸款額度，這就使其中的房地產(chǎn)抵押價值的高估風險無法控制。在房地產(chǎn)抵押貸款占商業(yè)銀行全部貸款比例越來越高的情況下，如何鑒別估價報告中的“水分”？如何科學地確定貸款價值比率？如何準確地量化和控制房地產(chǎn)抵押貸款風險就成為焦點所在。因此說，制定“房地產(chǎn)貸款評估準則”，在各家商業(yè)銀行內(nèi)部配備既懂金融又有房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和技能的貸款審查人員，準確開展貸款價值評估已是當務之急。
3 開展貸款價值評估的幾點思考
在商業(yè)銀行內(nèi)部配備既懂金融又有房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和技能的貸款審查人員，使他們能夠運用謹慎和保守的估價原則，充分考慮未來市場變化和短期強制處分等風險因素，站在銀行的角度去評估房地產(chǎn)的客觀價值，合理進行貸款價值評估，對于有效防范房地產(chǎn)貸款風險具有重要的現(xiàn)實意義。筆者認為，有效開展貸款價值評估需從以下幾方面入手。
1.在貸款審查環(huán)節(jié)，審查估價機構提供的估價報告的合法性、準確性、客觀性，以確定適當?shù)馁J款價值比率。具體包括，首先審查估價機構是否具備評估該標的物的資質(zhì)，估價報告是否完整、合法。其次審查估價技術報告中估價師的測算過程是否有誤、基礎數(shù)據(jù)取值是否準確、有關參數(shù)選取是否合理、公式選用是否恰當、所選用的估價方法是否切合估價對象和目的、房地產(chǎn)市場是否處于特殊狀態(tài)、是否遵循了謹慎和保守的估價原則、是否考慮了未來市場變化和短期強制處分風險因素等。最后根據(jù)審查結果確定比較客觀合理的抵押價值并建議采取的貸款價值比率。
2.隨著時間的推移和市場的變化，對商業(yè)銀行的抵押物（房地產(chǎn)）進行內(nèi)部估價，以確定抵押物現(xiàn)時價值。房地產(chǎn)也是一種商品，它也遵循商品價值規(guī)律，也將隨市場的波動而波動，尤其按揭貸款的期限比較長，最長可達30年，商業(yè)銀行需要隨時監(jiān)測抵押房地產(chǎn)的市場價格變化情況，并采取相應措施以降低貸款風險。
3.在處置抵押房地產(chǎn)前，對抵押房地產(chǎn)進行內(nèi)部估價，以確定抵押房地產(chǎn)的拍賣底價。當銀行貸款出現(xiàn)不良，需要拍賣抵押物（房地產(chǎn)）或抵貸房地產(chǎn)時，根據(jù)《拍賣法》規(guī)定，作為委托方的商業(yè)銀行有權確定拍賣底價，而拍賣底價的確定需要事先對抵押房地產(chǎn)進行內(nèi)部估價或者對估價機構的估價報告進行審核。這樣，商業(yè)銀行就可以做到適當?shù)亍⒖茖W地確定拍賣底價，以提高商業(yè)銀行資產(chǎn)的收益。
4.對比較容易估價和不需要足額貸款的抵押房地產(chǎn)，可直接通過內(nèi)部估價確定抵押價值比率并發(fā)放貸款。根據(jù)建設部、人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價問題的通知》中關于“房地產(chǎn)抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價機構進行評估”規(guī)定，對那些市場上存在大量的類似房地產(chǎn)的交易實例、有當?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門公布的近期相同結構房地產(chǎn)的重置價格和基準地價、能夠取得有代表性的有關房地產(chǎn)租金和費用等方面的資料的中小型房地產(chǎn)和不需要足額貸款的抵押房地產(chǎn)，商業(yè)銀行可以先通過內(nèi)部估價，然后與借款人協(xié)商議定抵押價值后，確定抵押價值比率并發(fā)放貸款。這樣即可以節(jié)省評估費用和時間，又可以提高該商業(yè)銀行的工作效率和競爭力。