嘉賓：仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)何恩凱
對(duì)于今年資金鏈尤顯緊張的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，銷售旺季的意義可能更甚于從前。如果能夠在旺季內(nèi)迅速完成“消化”任務(wù)，資金得以順利回籠，無(wú)疑能起到緩解資金壓力的作用。但今年樓市旺季遲遲未到，開發(fā)商自然難免亂了“陣腳”。在這種形勢(shì)下，開發(fā)商是否會(huì)“破釜沉舟”采用實(shí)質(zhì)性的促銷手段？而對(duì)具備購(gòu)房需求的人士來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是不是入市購(gòu)買的時(shí)機(jī)？就此話題，上證第一演播室請(qǐng)來(lái)專業(yè)人士做出解答。
量?jī)r(jià)出現(xiàn)背離
主持人：按照傳統(tǒng)概念，4月份應(yīng)該是樓市銷售旺季的開始?；仡?月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“回暖”的言論及市場(chǎng)反應(yīng)已現(xiàn)端倪。4月份的樓市是怎樣表現(xiàn)的？
何恩凱：從剛剛發(fā)布的4月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格來(lái)看，雖然指數(shù)表現(xiàn)同比上漲了10.1%，但漲幅卻比3月低了0.6個(gè)百分點(diǎn)；而環(huán)比漲幅雖然仍有0.2%，但從漲幅來(lái)看，同樣比3月低了0.1個(gè)百分點(diǎn)。從宏觀指數(shù)反應(yīng)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑表現(xiàn)出漲幅放緩的趨勢(shì)。從微觀角度來(lái)看，目前則普遍存在著觀望氣氛濃郁的局勢(shì)。
從幾個(gè)大城市4月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、上海等地的新房市場(chǎng)，不約而同顯現(xiàn)出“量減價(jià)升”的態(tài)勢(shì)，而前期調(diào)整比較明顯的珠三角區(qū)域，則有“量升價(jià)降”的趨勢(shì)。透過數(shù)據(jù)做深層次的剖析可以發(fā)現(xiàn)，其實(shí)市場(chǎng)需求仍然存在，但由于觀望心態(tài)明顯，所以使得成交量有所調(diào)整。有的市場(chǎng)開始調(diào)整，刺激了購(gòu)買欲望，具備購(gòu)買力的老百姓就愿意入市買房；有的市場(chǎng)調(diào)整力度不強(qiáng)，就出現(xiàn)成交量下降的形勢(shì)。
促銷回籠資金
主持人：銷售旺季對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，具有怎樣的意義？
何恩凱：一般來(lái)說(shuō)，銷售旺季對(duì)于開發(fā)商資金回籠的意義是很大的，因此對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，拖得越久越不好，盡量進(jìn)行促銷是必然采取的手段。但從目前市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，即使是部分產(chǎn)生大調(diào)整態(tài)勢(shì)的市場(chǎng)，開發(fā)商也并沒有采取普遍降價(jià)的措施，主要還是看項(xiàng)目、地段和需求表現(xiàn)。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，降價(jià)真的是不得已才為之，因?yàn)榻祪r(jià)促銷很容易產(chǎn)生惡性循環(huán)，反而會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)陷入停滯狀態(tài)。所以，在行業(yè)內(nèi)有個(gè)不成文的規(guī)定，可以在開盤時(shí)定價(jià)低點(diǎn)，但不能往下調(diào)整，現(xiàn)在有不少開發(fā)商會(huì)采取這種措施來(lái)掩飾降價(jià)行為。但不管如何，抓緊旺季時(shí)機(jī)進(jìn)行促銷，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，是緩解資金壓力的有效時(shí)段。
入市擇時(shí)擇地
主持人：旺季將到未到之時(shí)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是否是入市購(gòu)買的好時(shí)機(jī)？
何恩凱：從目前的形勢(shì)來(lái)看，雖然市場(chǎng)已經(jīng)開始進(jìn)入旺季，但未來(lái)總體趨勢(shì)仍然保持平穩(wěn)。因?yàn)閺亩唐趤?lái)說(shuō)不會(huì)有利好或利空政策出臺(tái)，對(duì)于后市的觀望度仍然較高，因此不可能出現(xiàn)迅速回暖的現(xiàn)象。
無(wú)論是大范圍的區(qū)域市場(chǎng)，還是局部城市，其間泡沫成分較大的地區(qū)會(huì)有較大的調(diào)整幅度，我并不建議目前介入這種地區(qū)。如果是自住的話，可以在購(gòu)買力能夠承受的情況下，對(duì)那些需求保值比較成熟的區(qū)域進(jìn)行選擇。同時(shí)，二手房現(xiàn)在是能夠殺價(jià)的良好時(shí)機(jī)。投資的話，現(xiàn)在是可以介入的時(shí)機(jī)，因?yàn)榕c以往不同，購(gòu)房者可以有時(shí)候慢慢挑選性價(jià)比高的物業(yè)。
對(duì)于今年資金鏈尤顯緊張的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，銷售旺季的意義可能更甚于從前。如果能夠在旺季內(nèi)迅速完成“消化”任務(wù)，資金得以順利回籠，無(wú)疑能起到緩解資金壓力的作用。但今年樓市旺季遲遲未到，開發(fā)商自然難免亂了“陣腳”。在這種形勢(shì)下，開發(fā)商是否會(huì)“破釜沉舟”采用實(shí)質(zhì)性的促銷手段？而對(duì)具備購(gòu)房需求的人士來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是不是入市購(gòu)買的時(shí)機(jī)？就此話題，上證第一演播室請(qǐng)來(lái)專業(yè)人士做出解答。
量?jī)r(jià)出現(xiàn)背離
主持人：按照傳統(tǒng)概念，4月份應(yīng)該是樓市銷售旺季的開始?；仡?月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“回暖”的言論及市場(chǎng)反應(yīng)已現(xiàn)端倪。4月份的樓市是怎樣表現(xiàn)的？
何恩凱：從剛剛發(fā)布的4月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格來(lái)看，雖然指數(shù)表現(xiàn)同比上漲了10.1%，但漲幅卻比3月低了0.6個(gè)百分點(diǎn)；而環(huán)比漲幅雖然仍有0.2%，但從漲幅來(lái)看，同樣比3月低了0.1個(gè)百分點(diǎn)。從宏觀指數(shù)反應(yīng)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑表現(xiàn)出漲幅放緩的趨勢(shì)。從微觀角度來(lái)看，目前則普遍存在著觀望氣氛濃郁的局勢(shì)。
從幾個(gè)大城市4月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、上海等地的新房市場(chǎng)，不約而同顯現(xiàn)出“量減價(jià)升”的態(tài)勢(shì)，而前期調(diào)整比較明顯的珠三角區(qū)域，則有“量升價(jià)降”的趨勢(shì)。透過數(shù)據(jù)做深層次的剖析可以發(fā)現(xiàn)，其實(shí)市場(chǎng)需求仍然存在，但由于觀望心態(tài)明顯，所以使得成交量有所調(diào)整。有的市場(chǎng)開始調(diào)整，刺激了購(gòu)買欲望，具備購(gòu)買力的老百姓就愿意入市買房；有的市場(chǎng)調(diào)整力度不強(qiáng)，就出現(xiàn)成交量下降的形勢(shì)。
促銷回籠資金
主持人：銷售旺季對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，具有怎樣的意義？
何恩凱：一般來(lái)說(shuō)，銷售旺季對(duì)于開發(fā)商資金回籠的意義是很大的，因此對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，拖得越久越不好，盡量進(jìn)行促銷是必然采取的手段。但從目前市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，即使是部分產(chǎn)生大調(diào)整態(tài)勢(shì)的市場(chǎng)，開發(fā)商也并沒有采取普遍降價(jià)的措施，主要還是看項(xiàng)目、地段和需求表現(xiàn)。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，降價(jià)真的是不得已才為之，因?yàn)榻祪r(jià)促銷很容易產(chǎn)生惡性循環(huán)，反而會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)陷入停滯狀態(tài)。所以，在行業(yè)內(nèi)有個(gè)不成文的規(guī)定，可以在開盤時(shí)定價(jià)低點(diǎn)，但不能往下調(diào)整，現(xiàn)在有不少開發(fā)商會(huì)采取這種措施來(lái)掩飾降價(jià)行為。但不管如何，抓緊旺季時(shí)機(jī)進(jìn)行促銷，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，是緩解資金壓力的有效時(shí)段。
入市擇時(shí)擇地
主持人：旺季將到未到之時(shí)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是否是入市購(gòu)買的好時(shí)機(jī)？
何恩凱：從目前的形勢(shì)來(lái)看，雖然市場(chǎng)已經(jīng)開始進(jìn)入旺季，但未來(lái)總體趨勢(shì)仍然保持平穩(wěn)。因?yàn)閺亩唐趤?lái)說(shuō)不會(huì)有利好或利空政策出臺(tái)，對(duì)于后市的觀望度仍然較高，因此不可能出現(xiàn)迅速回暖的現(xiàn)象。
無(wú)論是大范圍的區(qū)域市場(chǎng)，還是局部城市，其間泡沫成分較大的地區(qū)會(huì)有較大的調(diào)整幅度，我并不建議目前介入這種地區(qū)。如果是自住的話，可以在購(gòu)買力能夠承受的情況下，對(duì)那些需求保值比較成熟的區(qū)域進(jìn)行選擇。同時(shí)，二手房現(xiàn)在是能夠殺價(jià)的良好時(shí)機(jī)。投資的話，現(xiàn)在是可以介入的時(shí)機(jī)，因?yàn)榕c以往不同，購(gòu)房者可以有時(shí)候慢慢挑選性價(jià)比高的物業(yè)。