重置成本法是資產(chǎn)評估中的基本方法之一，使用比較廣泛。但在房屋估價中，該方法存在諸多的局限性，影響了評估結(jié)果的準確性。本文將評估實務(wù)中的一些具體做法加以總結(jié)、分析，對重置成本法進行了補充，并提出了建議，從而使評估結(jié)果更加準確、合理。
重置成本法系我國目前資產(chǎn)評估及房屋估價的規(guī)范方法之一，是資產(chǎn)評估中使用得最多的方法，但重置成本法在房屋評估的應(yīng)用上還存在一定的問題。如何應(yīng)用重置成本法進行資產(chǎn)評估，資產(chǎn)評估操作規(guī)范的內(nèi)容未能對房屋建筑的具體的操作方法作出詳細的條款，致使評估人員在房屋建筑的評估中眾說不一。為了正確理解和運用重置成本法去進行房屋的資產(chǎn)估價，本文將對重置成本法的概念和應(yīng)用要點作一簡要的補充闡述、分析，并提出建議。
一、重置成本法的應(yīng)用原理—近似理論
在目前的資產(chǎn)評估中，遇有大量的評估項目參與評估時所采取的評估方法只是利用評估基準日時市場同類型建筑或通過案例求得的現(xiàn)行單方造價作為參照標準，再根據(jù)委估建筑和參照建筑之間所存在的條件差異，采用條件差異系數(shù)去修正參照建筑的單方造價，從而求得委估項目的現(xiàn)行單方造價。這個方法稱之“單方造價比較法”，它是利用其它類似建筑的單方造價通過差異調(diào)整來替代委估建筑的實際造價，在資產(chǎn)評估中它是按照“替代原則”的理論去實現(xiàn)的，所求得的評估值也只是近似值，只要這個近似價值符合評估基準日時的市場價值標準，且誤差值控制在合理的范圍內(nèi)，這個評估值就是正確的。按照這個方法求得的評估值既不是復(fù)原重置成本，也不是完全的更新重置成本，只是近似更新重置成本，因為它不是按照原設(shè)計編制的造價。對于個體建筑的評估項目，即使按照原設(shè)計圖紙采用概預(yù)算法去重新編制概預(yù)算，許多評估項目在建造時期的現(xiàn)場變更簽證也很難齊全，編制的造價也只能是近似準確。上述的“替代原則”和近似理論概念非常重要，它奠定了我們采用重置成本法去對房屋建筑估價的應(yīng)用基礎(chǔ)，下面列舉一些常用的房屋造價求取方法。
二、房屋造價的求取方法分析
在房屋建筑的估價中，用重置成本法求取房屋評估值一般分為3個計算階段，即造價計算階段、重置價值計算階段和評估值計算階段。無論采用什么方法去進行房屋價值評估，后兩個階段完全相同，所不同的就是造價計算所采用的計算方法各不相同。眾所周知，計算一個建筑項目的工程造價的方法不外乎有預(yù)(結(jié))算編制法、竣工結(jié)算調(diào)整法、造價換算法、工料機價值編制法、指數(shù)調(diào)整法、單方造價比較法等。另外還有一種概算指標編制法，它是屬于預(yù)(結(jié))算編制法的另一種形式，它和概預(yù) (結(jié))算編制法的不同之處只是所采用的定額種類不同， 預(yù)(結(jié))算編制法所采用的定額為建設(shè)預(yù)算定額，而概算指標編制法所采用的定額為建筑設(shè)計概算指標定額。在企業(yè)的整體資產(chǎn)評估或群體建筑的資產(chǎn)評估中，單方造價比較法應(yīng)用最廣、也是行之有效的評估方法，指數(shù)調(diào)整法一般不提倡使用?？傊?，上述各種造價計算方法的選用應(yīng)根據(jù)所具備的評估資料的條件來確定，下面將對各種造價計算方法的適用條件進行分析。
1.概預(yù)(結(jié))算編制法
按照資產(chǎn)評估的概念，概預(yù) (結(jié))算編制法不是一個正規(guī)的評估方法，在正常的情況下， 概預(yù) (結(jié))算只能作為房屋評估的依據(jù)資料，由委托方提供給評估人員，而不是評估人員必須做的工作，更不能將資產(chǎn)評估和概預(yù) (結(jié))算編制混為一談，除非在概預(yù) (結(jié))算資料未能保存，原圖紙及技術(shù)資料、定額資料非常齊全，編制量又不大的情況下可以采用。用設(shè)計概算指標去編制建筑造價的方法更不能使用，因為設(shè)計概算指標是一個在進行房屋建筑初步設(shè)計時的經(jīng)濟控制指標，它不能代表房屋的實際價值，用這個指標去編制建筑造價，很可能誤差太大而失去評估值的準確性。
2.竣工結(jié)算調(diào)整法
竣工結(jié)算調(diào)整法一般適用于原竣工結(jié)算數(shù)據(jù)齊全，準確可靠，距評估基準日又較近，現(xiàn)行建筑造價變動幅差不大的房屋估價情況，通?？梢圆捎貌怀^±5%的造價調(diào)整系數(shù)對原竣工結(jié)算進行調(diào)整求得委估建筑的現(xiàn)行造價。如果上述條件不具備，建議慎用。
3.造價換算法
造價換算法實際上就是重套定額法，它按照原項目工程量套用現(xiàn)行預(yù)算定額去估算房屋現(xiàn)行造價的一種房屋估價方法，一般適用于單體建筑的評估。當(dāng)委估建筑的建造期時過已久，概預(yù)算定額已有變動，其建筑造價已有較大的變化，原竣工結(jié)算造價已無法作為評估依據(jù)時，一般可以采用造價換算法。但是，必須在委估建筑的各類技術(shù)資料齊全、原竣工結(jié)算資料完整的情況下采用此法，否則，不得使用。
4.工料機價值編制法
工料機價值編制法就是先將委估建筑的人工、材料、機械三類費用分別計算而后再相加求出建筑造價的方法，它一般適用于單體建筑的評估。這個方法適用范圍很窄，因為這三類費用的原始數(shù)據(jù)很難齊全，準確度難以掌握，容易因數(shù)據(jù)資料的不完整或不準確而失去造價的正確性。只有在評估項目各相關(guān)資料齊備、數(shù)據(jù)準確的情況下可以采用此法計算建筑造價。否則，要慎重考慮。
重置成本法系我國目前資產(chǎn)評估及房屋估價的規(guī)范方法之一，是資產(chǎn)評估中使用得最多的方法，但重置成本法在房屋評估的應(yīng)用上還存在一定的問題。如何應(yīng)用重置成本法進行資產(chǎn)評估，資產(chǎn)評估操作規(guī)范的內(nèi)容未能對房屋建筑的具體的操作方法作出詳細的條款，致使評估人員在房屋建筑的評估中眾說不一。為了正確理解和運用重置成本法去進行房屋的資產(chǎn)估價，本文將對重置成本法的概念和應(yīng)用要點作一簡要的補充闡述、分析，并提出建議。
一、重置成本法的應(yīng)用原理—近似理論
在目前的資產(chǎn)評估中，遇有大量的評估項目參與評估時所采取的評估方法只是利用評估基準日時市場同類型建筑或通過案例求得的現(xiàn)行單方造價作為參照標準，再根據(jù)委估建筑和參照建筑之間所存在的條件差異，采用條件差異系數(shù)去修正參照建筑的單方造價，從而求得委估項目的現(xiàn)行單方造價。這個方法稱之“單方造價比較法”，它是利用其它類似建筑的單方造價通過差異調(diào)整來替代委估建筑的實際造價，在資產(chǎn)評估中它是按照“替代原則”的理論去實現(xiàn)的，所求得的評估值也只是近似值，只要這個近似價值符合評估基準日時的市場價值標準，且誤差值控制在合理的范圍內(nèi)，這個評估值就是正確的。按照這個方法求得的評估值既不是復(fù)原重置成本，也不是完全的更新重置成本，只是近似更新重置成本，因為它不是按照原設(shè)計編制的造價。對于個體建筑的評估項目，即使按照原設(shè)計圖紙采用概預(yù)算法去重新編制概預(yù)算，許多評估項目在建造時期的現(xiàn)場變更簽證也很難齊全，編制的造價也只能是近似準確。上述的“替代原則”和近似理論概念非常重要，它奠定了我們采用重置成本法去對房屋建筑估價的應(yīng)用基礎(chǔ)，下面列舉一些常用的房屋造價求取方法。
二、房屋造價的求取方法分析
在房屋建筑的估價中，用重置成本法求取房屋評估值一般分為3個計算階段，即造價計算階段、重置價值計算階段和評估值計算階段。無論采用什么方法去進行房屋價值評估，后兩個階段完全相同，所不同的就是造價計算所采用的計算方法各不相同。眾所周知，計算一個建筑項目的工程造價的方法不外乎有預(yù)(結(jié))算編制法、竣工結(jié)算調(diào)整法、造價換算法、工料機價值編制法、指數(shù)調(diào)整法、單方造價比較法等。另外還有一種概算指標編制法，它是屬于預(yù)(結(jié))算編制法的另一種形式，它和概預(yù) (結(jié))算編制法的不同之處只是所采用的定額種類不同， 預(yù)(結(jié))算編制法所采用的定額為建設(shè)預(yù)算定額，而概算指標編制法所采用的定額為建筑設(shè)計概算指標定額。在企業(yè)的整體資產(chǎn)評估或群體建筑的資產(chǎn)評估中，單方造價比較法應(yīng)用最廣、也是行之有效的評估方法，指數(shù)調(diào)整法一般不提倡使用?？傊?，上述各種造價計算方法的選用應(yīng)根據(jù)所具備的評估資料的條件來確定，下面將對各種造價計算方法的適用條件進行分析。
1.概預(yù)(結(jié))算編制法
按照資產(chǎn)評估的概念，概預(yù) (結(jié))算編制法不是一個正規(guī)的評估方法，在正常的情況下， 概預(yù) (結(jié))算只能作為房屋評估的依據(jù)資料，由委托方提供給評估人員，而不是評估人員必須做的工作，更不能將資產(chǎn)評估和概預(yù) (結(jié))算編制混為一談，除非在概預(yù) (結(jié))算資料未能保存，原圖紙及技術(shù)資料、定額資料非常齊全，編制量又不大的情況下可以采用。用設(shè)計概算指標去編制建筑造價的方法更不能使用，因為設(shè)計概算指標是一個在進行房屋建筑初步設(shè)計時的經(jīng)濟控制指標，它不能代表房屋的實際價值，用這個指標去編制建筑造價，很可能誤差太大而失去評估值的準確性。
2.竣工結(jié)算調(diào)整法
竣工結(jié)算調(diào)整法一般適用于原竣工結(jié)算數(shù)據(jù)齊全，準確可靠，距評估基準日又較近，現(xiàn)行建筑造價變動幅差不大的房屋估價情況，通?？梢圆捎貌怀^±5%的造價調(diào)整系數(shù)對原竣工結(jié)算進行調(diào)整求得委估建筑的現(xiàn)行造價。如果上述條件不具備，建議慎用。
3.造價換算法
造價換算法實際上就是重套定額法，它按照原項目工程量套用現(xiàn)行預(yù)算定額去估算房屋現(xiàn)行造價的一種房屋估價方法，一般適用于單體建筑的評估。當(dāng)委估建筑的建造期時過已久，概預(yù)算定額已有變動，其建筑造價已有較大的變化，原竣工結(jié)算造價已無法作為評估依據(jù)時，一般可以采用造價換算法。但是，必須在委估建筑的各類技術(shù)資料齊全、原竣工結(jié)算資料完整的情況下采用此法，否則，不得使用。
4.工料機價值編制法
工料機價值編制法就是先將委估建筑的人工、材料、機械三類費用分別計算而后再相加求出建筑造價的方法，它一般適用于單體建筑的評估。這個方法適用范圍很窄，因為這三類費用的原始數(shù)據(jù)很難齊全，準確度難以掌握，容易因數(shù)據(jù)資料的不完整或不準確而失去造價的正確性。只有在評估項目各相關(guān)資料齊備、數(shù)據(jù)準確的情況下可以采用此法計算建筑造價。否則，要慎重考慮。