四、報(bào)酬率（Y）
在美國《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》一書中，報(bào)酬率是應(yīng)用在報(bào)酬資本化法中的回報(bào)率。報(bào)酬資本化法是以報(bào)酬率將不動(dòng)產(chǎn)各期未來利益包括不動(dòng)產(chǎn)持有期末出售價(jià)值分別折現(xiàn)，使未來收益轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的方法。它通過預(yù)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)持有期的未來各期利益，利用貼現(xiàn)現(xiàn)金流量公式（DCF）（以一個(gè)折現(xiàn)率將未來預(yù)期現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值）或不動(dòng)產(chǎn)模型分析（根據(jù)不同的年金收益模式），將利益轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值，模擬典型投資者的期望和假設(shè)。根據(jù)這個(gè)方法分析不動(dòng)產(chǎn)投資，投資者可以知道，投資某一不動(dòng)產(chǎn)是否可以得到投資者要求的利潤或報(bào)酬水平，即滿意的資本報(bào)酬和完全的資本返還。它是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程。
報(bào)酬率是資本的回報(bào)率，通常以年復(fù)利百分率來表示。它是將估價(jià)標(biāo)的持有期內(nèi)各期預(yù)期收益（包括每期收益和投資結(jié)束時(shí)的出售價(jià)值），折現(xiàn)為各期收益現(xiàn)值的比率。它可以分為利息率（名義利率、實(shí)際利率）、綜合報(bào)酬率和自有資金報(bào)酬率。報(bào)酬率不僅考慮所有的不動(dòng)產(chǎn)期望利益，也包括不動(dòng)產(chǎn)在投資結(jié)束時(shí)的出售價(jià)值。折現(xiàn)率實(shí)際上是用于報(bào)酬資本化法中的一種報(bào)酬率。綜合報(bào)酬率和自有資金報(bào)酬率都是房地產(chǎn)估價(jià)中特定的內(nèi)部報(bào)酬率。報(bào)酬率是動(dòng)態(tài)指標(biāo)。
（一）如何確定貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析中的報(bào)酬率由于計(jì)算機(jī)的廣泛使用，貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析（DCF）被用于報(bào)酬資本化法中來估計(jì)不動(dòng)產(chǎn)的投資價(jià)值。貼現(xiàn)率或報(bào)酬率的確定，成為DCF的關(guān)鍵。與直接資本化法從過去的比較案例中確定收益率不同，確定報(bào)酬率更著眼于比較案例中投資者對(duì)未來的期望。估價(jià)師可以通過與比較案例的交易雙方面談，了解比較案例投資者對(duì)未來收益的期望和態(tài)度，得到比較案例的預(yù)期報(bào)酬率，然后直接確認(rèn)標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的投資期望值，或者通過估計(jì)比較案例的收益期望值和出售價(jià)值，間接推算出期望的報(bào)酬率。在DCF中，同一個(gè)持有期內(nèi)不同的時(shí)段，因?yàn)榇嬖诓煌娘L(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該用不同的報(bào)酬率以反映未來的收益情況。當(dāng)然，采用單一的報(bào)酬率貼現(xiàn)全部收益或采用不同的報(bào)酬率貼現(xiàn)不同的收益，要取決于在市場上的投資者的行為。
（二）收益模型或不動(dòng)產(chǎn)模型中報(bào)酬率與收益率的關(guān)系收益模型或不動(dòng)產(chǎn)模型是美國不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中預(yù)測(cè)投資者收益的特殊公式或模型。在應(yīng)用收益模型時(shí)，比應(yīng)用DCF公式需要更少的假設(shè)和數(shù)據(jù)資料。
1.收益模型中的報(bào)酬率。由于不動(dòng)產(chǎn)每一期收益存在不同的變動(dòng)規(guī)律，因此報(bào)酬率和收益率會(huì)發(fā)生變化。在有些情況下，如不動(dòng)產(chǎn)在一定的持有期內(nèi)有固定的凈經(jīng)營收益，在持有期末以原購入時(shí)的價(jià)格出售，此時(shí)的貼現(xiàn)率或報(bào)酬率等于綜合收益率。而有些情況下，如投資者在不動(dòng)產(chǎn)持有期內(nèi)每年獲得固定收益流量，資本綜合報(bào)酬率固定，投資結(jié)束時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值為零，也就是說不動(dòng)產(chǎn)的資本報(bào)酬和資本返還包含在每一期的固定收益流量中，此時(shí)的綜合收益率等于綜合報(bào)酬率與償債基金因子（償債基金因子是1元以復(fù)利計(jì)算本利之和的倒數(shù)，1／Sn=1／（1+i）n）之和。即：Ro=Yo+1／Sn這個(gè)公式被稱為英伍德條件，Yo代表投資資本的資本報(bào)酬，1／Sn代表資本返還。其中此時(shí)的償債基金因子是采用綜合報(bào)酬率Yo作為貼現(xiàn)率i計(jì)算的。
如果1／Sn=1／（1+i）n中的 i是采用安全利率作為貼現(xiàn)率i計(jì)算的，則此時(shí)的Ro=Yo+1／Sn被稱為霍斯科爾德條件。安全利率一般采用保險(xiǎn)儲(chǔ)蓄存款或政府債券的主要通行利率，低于投資者的投資資本的綜合報(bào)酬率。這時(shí)的綜合報(bào)酬率被稱為投機(jī)利率。由霍斯科爾德條件算出的綜合資本化率（也被稱為霍斯科爾德資本化率）要高于由英伍德條件算出的綜合資本化率，因此，再依據(jù)直接資本化法公式（價(jià)值=凈經(jīng)營收益／綜合資本化率Ro）評(píng)估出的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值也比較低?；羲箍茽柕聴l件應(yīng)用范圍很窄，主要用于消耗性資產(chǎn)評(píng)估，如礦山，租賃設(shè)備和動(dòng)產(chǎn)。
2.不動(dòng)產(chǎn)模型中的收益率和報(bào)酬率。
不動(dòng)產(chǎn)投資者往往希望最終的不動(dòng)產(chǎn)投資收益包含著不動(dòng)產(chǎn)增值，即期望全部的報(bào)酬率高于收益率，如綜合資本化率。報(bào)酬率是一個(gè)包含任何不動(dòng)產(chǎn)增值的完全指標(biāo)。報(bào)酬率與收益率之間的關(guān)系公式是：Y=R+A其中Y是報(bào)酬率，R是收益率，A是反映收益與價(jià)值變化的調(diào)整率。
（三）綜合報(bào)酬率，自有資金報(bào)酬率和利率的概念綜合報(bào)酬率Yo是全部投入資本的報(bào)酬率。它考慮了在不動(dòng)產(chǎn)持有期內(nèi)收益的變動(dòng)，也考慮了在投資結(jié)束時(shí)出售價(jià)值的變動(dòng)。它不需要考慮貸款融資的影響，是在假設(shè)沒有融資購買情況下計(jì)算出來的。綜合報(bào)酬率可以視為貸款和自有資金組合的報(bào)酬率，觀念上是自有資金報(bào)酬率和抵押貸款報(bào)酬率（或抵押貸款利率）的加權(quán)平均。
自有資金報(bào)酬率Yo是自有資金的報(bào)酬率。即在不動(dòng)產(chǎn)持有期內(nèi)全部利益與自有資金投資額之比，得到自有資金報(bào)酬率。不動(dòng)產(chǎn)持有期間的全部利益包括在不動(dòng)產(chǎn)持有期期間每年的稅前或稅后的現(xiàn)金流量，以及在持有期期末的出售價(jià)值，出售價(jià)值是稅前或稅后的不動(dòng)產(chǎn)銷售收入扣除全部抵押貸款余額和銷售費(fèi)用后的余額。它與被稱為利率的抵押貸款報(bào)酬率不同。自有資金報(bào)酬率是自有資金投資者的內(nèi)部報(bào)酬率，它要考慮對(duì)自有資金投資者來說，舉債融資對(duì)現(xiàn)金流量產(chǎn)生的影響。自有資金報(bào)酬率與自有資金收益率不同，前者是自有資金的報(bào)酬率，后者僅反映一年的自有資金收益或現(xiàn)金流量與自有資金之間的關(guān)系。前者是完全的投資績效衡量指標(biāo)，后者則不是，它也不是投資資本的報(bào)酬率（不能反映資本增值）。由于自有資金收益和自有資金價(jià)值的改變，使得自有資金收益率可以高于或低于投資資本最終的自有資金報(bào)酬率。自有資金報(bào)酬率可以從最近的比較案例中抽取。
利率，在沒有折扣，參與收益分配的情況下，就等于放款者的報(bào)酬率。放款者的利益與自有資金的利益一樣，即貸款償還額的周期性收益（利息收益）和到期應(yīng)該償還或到期前應(yīng)該償還的貸款余額。
在美國《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》一書中，報(bào)酬率是應(yīng)用在報(bào)酬資本化法中的回報(bào)率。報(bào)酬資本化法是以報(bào)酬率將不動(dòng)產(chǎn)各期未來利益包括不動(dòng)產(chǎn)持有期末出售價(jià)值分別折現(xiàn)，使未來收益轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的方法。它通過預(yù)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)持有期的未來各期利益，利用貼現(xiàn)現(xiàn)金流量公式（DCF）（以一個(gè)折現(xiàn)率將未來預(yù)期現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值）或不動(dòng)產(chǎn)模型分析（根據(jù)不同的年金收益模式），將利益轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值，模擬典型投資者的期望和假設(shè)。根據(jù)這個(gè)方法分析不動(dòng)產(chǎn)投資，投資者可以知道，投資某一不動(dòng)產(chǎn)是否可以得到投資者要求的利潤或報(bào)酬水平，即滿意的資本報(bào)酬和完全的資本返還。它是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程。
報(bào)酬率是資本的回報(bào)率，通常以年復(fù)利百分率來表示。它是將估價(jià)標(biāo)的持有期內(nèi)各期預(yù)期收益（包括每期收益和投資結(jié)束時(shí)的出售價(jià)值），折現(xiàn)為各期收益現(xiàn)值的比率。它可以分為利息率（名義利率、實(shí)際利率）、綜合報(bào)酬率和自有資金報(bào)酬率。報(bào)酬率不僅考慮所有的不動(dòng)產(chǎn)期望利益，也包括不動(dòng)產(chǎn)在投資結(jié)束時(shí)的出售價(jià)值。折現(xiàn)率實(shí)際上是用于報(bào)酬資本化法中的一種報(bào)酬率。綜合報(bào)酬率和自有資金報(bào)酬率都是房地產(chǎn)估價(jià)中特定的內(nèi)部報(bào)酬率。報(bào)酬率是動(dòng)態(tài)指標(biāo)。
（一）如何確定貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析中的報(bào)酬率由于計(jì)算機(jī)的廣泛使用，貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析（DCF）被用于報(bào)酬資本化法中來估計(jì)不動(dòng)產(chǎn)的投資價(jià)值。貼現(xiàn)率或報(bào)酬率的確定，成為DCF的關(guān)鍵。與直接資本化法從過去的比較案例中確定收益率不同，確定報(bào)酬率更著眼于比較案例中投資者對(duì)未來的期望。估價(jià)師可以通過與比較案例的交易雙方面談，了解比較案例投資者對(duì)未來收益的期望和態(tài)度，得到比較案例的預(yù)期報(bào)酬率，然后直接確認(rèn)標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的投資期望值，或者通過估計(jì)比較案例的收益期望值和出售價(jià)值，間接推算出期望的報(bào)酬率。在DCF中，同一個(gè)持有期內(nèi)不同的時(shí)段，因?yàn)榇嬖诓煌娘L(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該用不同的報(bào)酬率以反映未來的收益情況。當(dāng)然，采用單一的報(bào)酬率貼現(xiàn)全部收益或采用不同的報(bào)酬率貼現(xiàn)不同的收益，要取決于在市場上的投資者的行為。
（二）收益模型或不動(dòng)產(chǎn)模型中報(bào)酬率與收益率的關(guān)系收益模型或不動(dòng)產(chǎn)模型是美國不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中預(yù)測(cè)投資者收益的特殊公式或模型。在應(yīng)用收益模型時(shí)，比應(yīng)用DCF公式需要更少的假設(shè)和數(shù)據(jù)資料。
1.收益模型中的報(bào)酬率。由于不動(dòng)產(chǎn)每一期收益存在不同的變動(dòng)規(guī)律，因此報(bào)酬率和收益率會(huì)發(fā)生變化。在有些情況下，如不動(dòng)產(chǎn)在一定的持有期內(nèi)有固定的凈經(jīng)營收益，在持有期末以原購入時(shí)的價(jià)格出售，此時(shí)的貼現(xiàn)率或報(bào)酬率等于綜合收益率。而有些情況下，如投資者在不動(dòng)產(chǎn)持有期內(nèi)每年獲得固定收益流量，資本綜合報(bào)酬率固定，投資結(jié)束時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值為零，也就是說不動(dòng)產(chǎn)的資本報(bào)酬和資本返還包含在每一期的固定收益流量中，此時(shí)的綜合收益率等于綜合報(bào)酬率與償債基金因子（償債基金因子是1元以復(fù)利計(jì)算本利之和的倒數(shù)，1／Sn=1／（1+i）n）之和。即：Ro=Yo+1／Sn這個(gè)公式被稱為英伍德條件，Yo代表投資資本的資本報(bào)酬，1／Sn代表資本返還。其中此時(shí)的償債基金因子是采用綜合報(bào)酬率Yo作為貼現(xiàn)率i計(jì)算的。
如果1／Sn=1／（1+i）n中的 i是采用安全利率作為貼現(xiàn)率i計(jì)算的，則此時(shí)的Ro=Yo+1／Sn被稱為霍斯科爾德條件。安全利率一般采用保險(xiǎn)儲(chǔ)蓄存款或政府債券的主要通行利率，低于投資者的投資資本的綜合報(bào)酬率。這時(shí)的綜合報(bào)酬率被稱為投機(jī)利率。由霍斯科爾德條件算出的綜合資本化率（也被稱為霍斯科爾德資本化率）要高于由英伍德條件算出的綜合資本化率，因此，再依據(jù)直接資本化法公式（價(jià)值=凈經(jīng)營收益／綜合資本化率Ro）評(píng)估出的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值也比較低?；羲箍茽柕聴l件應(yīng)用范圍很窄，主要用于消耗性資產(chǎn)評(píng)估，如礦山，租賃設(shè)備和動(dòng)產(chǎn)。
2.不動(dòng)產(chǎn)模型中的收益率和報(bào)酬率。
不動(dòng)產(chǎn)投資者往往希望最終的不動(dòng)產(chǎn)投資收益包含著不動(dòng)產(chǎn)增值，即期望全部的報(bào)酬率高于收益率，如綜合資本化率。報(bào)酬率是一個(gè)包含任何不動(dòng)產(chǎn)增值的完全指標(biāo)。報(bào)酬率與收益率之間的關(guān)系公式是：Y=R+A其中Y是報(bào)酬率，R是收益率，A是反映收益與價(jià)值變化的調(diào)整率。
（三）綜合報(bào)酬率，自有資金報(bào)酬率和利率的概念綜合報(bào)酬率Yo是全部投入資本的報(bào)酬率。它考慮了在不動(dòng)產(chǎn)持有期內(nèi)收益的變動(dòng)，也考慮了在投資結(jié)束時(shí)出售價(jià)值的變動(dòng)。它不需要考慮貸款融資的影響，是在假設(shè)沒有融資購買情況下計(jì)算出來的。綜合報(bào)酬率可以視為貸款和自有資金組合的報(bào)酬率，觀念上是自有資金報(bào)酬率和抵押貸款報(bào)酬率（或抵押貸款利率）的加權(quán)平均。
自有資金報(bào)酬率Yo是自有資金的報(bào)酬率。即在不動(dòng)產(chǎn)持有期內(nèi)全部利益與自有資金投資額之比，得到自有資金報(bào)酬率。不動(dòng)產(chǎn)持有期間的全部利益包括在不動(dòng)產(chǎn)持有期期間每年的稅前或稅后的現(xiàn)金流量，以及在持有期期末的出售價(jià)值，出售價(jià)值是稅前或稅后的不動(dòng)產(chǎn)銷售收入扣除全部抵押貸款余額和銷售費(fèi)用后的余額。它與被稱為利率的抵押貸款報(bào)酬率不同。自有資金報(bào)酬率是自有資金投資者的內(nèi)部報(bào)酬率，它要考慮對(duì)自有資金投資者來說，舉債融資對(duì)現(xiàn)金流量產(chǎn)生的影響。自有資金報(bào)酬率與自有資金收益率不同，前者是自有資金的報(bào)酬率，后者僅反映一年的自有資金收益或現(xiàn)金流量與自有資金之間的關(guān)系。前者是完全的投資績效衡量指標(biāo)，后者則不是，它也不是投資資本的報(bào)酬率（不能反映資本增值）。由于自有資金收益和自有資金價(jià)值的改變，使得自有資金收益率可以高于或低于投資資本最終的自有資金報(bào)酬率。自有資金報(bào)酬率可以從最近的比較案例中抽取。
利率，在沒有折扣，參與收益分配的情況下，就等于放款者的報(bào)酬率。放款者的利益與自有資金的利益一樣，即貸款償還額的周期性收益（利息收益）和到期應(yīng)該償還或到期前應(yīng)該償還的貸款余額。