五、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，指抵押權(quán)人（即貸款銀行）在債務(wù)人（預(yù)購(gòu)人）不履行到期債務(wù)時(shí)，就預(yù)購(gòu)的商品房變價(jià)或與抵押人簽訂合同取得抵押物所有權(quán)，而使受擔(dān)保的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的行為。
（一）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的前提條件抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)首先應(yīng)以抵押權(quán)的有效存在為前提，即預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押合同的有效存在；其次，主債權(quán)已屆清償期而未受清償：最后，對(duì)于主債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第4O條規(guī)定，“債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；抵押人死亡、或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人，受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；抵押人違法擅自處分抵押房地產(chǎn)的；抵押合同約定的其他情況?！?BR> （二）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式由于預(yù)購(gòu)商品房本身的特殊性，其抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式有別于傳統(tǒng)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式，具體如下：
1.物上代位權(quán)的行使。當(dāng)債務(wù)人享有對(duì)第三人的權(quán)利而不行使，致使其財(cái)產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失時(shí)，危害到債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，債權(quán)人可以代位行使屬于債務(wù)人的權(quán)利，以增加債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，從而保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。抵押期間抵押物的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任是由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，發(fā)生抵押物毀滅的，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)金的第一受益人。
2.與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押物價(jià)款受償。在債務(wù)履行期限界滿面?zhèn)鶛?quán)未受清償時(shí)，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議將抵押人所預(yù)購(gòu)的商品房折價(jià)，將商品房所有權(quán)之期待權(quán)由抵押人轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人，從而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。此時(shí)可以按照抵押物自身的品質(zhì)、參考市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行協(xié)議，或者通過(guò)有權(quán)部門的評(píng)估確定商品房的價(jià)格。在商品房竣工后，由開(kāi)發(fā)商將《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》直接交給抵押權(quán)人（貸款銀行）收?qǐng)?zhí)。在折價(jià)協(xié)議不成時(shí)，可以通過(guò)法律程序拍賣、變賣抵押物，將所得價(jià)款用于清償債權(quán)。
法學(xué)界就抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，還有訂立“流質(zhì)契約”說(shuō)和“回購(gòu)責(zé)任”說(shuō)。但此兩種觀點(diǎn)尚未得到合法支持。
（三）分配順序根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第47條的規(guī)定，依法被處分的抵押標(biāo)的物預(yù)購(gòu)商品房所得的價(jià)款依下列順序分配：“（1）支付處理抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；（2）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；（3）償付抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；（4）賠償由于債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；（5）剩余金額交還抵押人。”同一預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定二個(gè)以上抵押權(quán)的，以抵押權(quán)登記的先后時(shí)間順序?yàn)槭軆旐樞颉Ｌ幏值盅何锼媒痤~不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人賠償不足部分。
六、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押權(quán)的消滅
預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押權(quán)的消滅，是指作為抵押權(quán)人的貸款銀行對(duì)特定的標(biāo)的物享有的抵押權(quán)因一定的法律原因的出現(xiàn)而不復(fù)存在。一般有下列幾種情況：
1.抵押權(quán)隨被擔(dān)保的主債權(quán)的消滅而消滅。預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押合同到期，抵押人如期清償債務(wù)，抵押權(quán)人與抵押人到預(yù)購(gòu)商品房所在地的房管部門和土地管理部門辦理抵押登記注銷手續(xù)，當(dāng)事人之間因抵押合同所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系依法終止，抵押權(quán)消滅。這是被擔(dān)保的債權(quán)已受清償?shù)那闆r。主債權(quán)除因清償而消滅外，還可以因?yàn)榈窒⒒焱蛡鶆?wù)免除等原因而消滅。
2.抵押權(quán)因?qū)崿F(xiàn)而消滅。
（1）抵押人到期不履行義務(wù)，抵鉀權(quán)人依法將抵神物拍賣、變賣，就所得價(jià)款優(yōu)先受償，權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致抵押權(quán)消滅。
（2）抵押人到期不履行義務(wù)，抵押權(quán)人通過(guò)對(duì)抵押物的折價(jià)，辦理過(guò)戶手續(xù)，抵押權(quán)人的債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)消滅。
預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，指抵押權(quán)人（即貸款銀行）在債務(wù)人（預(yù)購(gòu)人）不履行到期債務(wù)時(shí)，就預(yù)購(gòu)的商品房變價(jià)或與抵押人簽訂合同取得抵押物所有權(quán)，而使受擔(dān)保的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的行為。
（一）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的前提條件抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)首先應(yīng)以抵押權(quán)的有效存在為前提，即預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押合同的有效存在；其次，主債權(quán)已屆清償期而未受清償：最后，對(duì)于主債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第4O條規(guī)定，“債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；抵押人死亡、或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人，受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；抵押人違法擅自處分抵押房地產(chǎn)的；抵押合同約定的其他情況?！?BR> （二）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式由于預(yù)購(gòu)商品房本身的特殊性，其抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式有別于傳統(tǒng)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式，具體如下：
1.物上代位權(quán)的行使。當(dāng)債務(wù)人享有對(duì)第三人的權(quán)利而不行使，致使其財(cái)產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失時(shí)，危害到債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，債權(quán)人可以代位行使屬于債務(wù)人的權(quán)利，以增加債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，從而保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。抵押期間抵押物的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任是由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，發(fā)生抵押物毀滅的，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)金的第一受益人。
2.與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押物價(jià)款受償。在債務(wù)履行期限界滿面?zhèn)鶛?quán)未受清償時(shí)，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議將抵押人所預(yù)購(gòu)的商品房折價(jià)，將商品房所有權(quán)之期待權(quán)由抵押人轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人，從而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。此時(shí)可以按照抵押物自身的品質(zhì)、參考市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行協(xié)議，或者通過(guò)有權(quán)部門的評(píng)估確定商品房的價(jià)格。在商品房竣工后，由開(kāi)發(fā)商將《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》直接交給抵押權(quán)人（貸款銀行）收?qǐng)?zhí)。在折價(jià)協(xié)議不成時(shí)，可以通過(guò)法律程序拍賣、變賣抵押物，將所得價(jià)款用于清償債權(quán)。
法學(xué)界就抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，還有訂立“流質(zhì)契約”說(shuō)和“回購(gòu)責(zé)任”說(shuō)。但此兩種觀點(diǎn)尚未得到合法支持。
（三）分配順序根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第47條的規(guī)定，依法被處分的抵押標(biāo)的物預(yù)購(gòu)商品房所得的價(jià)款依下列順序分配：“（1）支付處理抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；（2）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；（3）償付抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；（4）賠償由于債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；（5）剩余金額交還抵押人。”同一預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定二個(gè)以上抵押權(quán)的，以抵押權(quán)登記的先后時(shí)間順序?yàn)槭軆旐樞颉Ｌ幏值盅何锼媒痤~不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人賠償不足部分。
六、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押權(quán)的消滅
預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押權(quán)的消滅，是指作為抵押權(quán)人的貸款銀行對(duì)特定的標(biāo)的物享有的抵押權(quán)因一定的法律原因的出現(xiàn)而不復(fù)存在。一般有下列幾種情況：
1.抵押權(quán)隨被擔(dān)保的主債權(quán)的消滅而消滅。預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押合同到期，抵押人如期清償債務(wù)，抵押權(quán)人與抵押人到預(yù)購(gòu)商品房所在地的房管部門和土地管理部門辦理抵押登記注銷手續(xù)，當(dāng)事人之間因抵押合同所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系依法終止，抵押權(quán)消滅。這是被擔(dān)保的債權(quán)已受清償?shù)那闆r。主債權(quán)除因清償而消滅外，還可以因?yàn)榈窒⒒焱蛡鶆?wù)免除等原因而消滅。
2.抵押權(quán)因?qū)崿F(xiàn)而消滅。
（1）抵押人到期不履行義務(wù)，抵鉀權(quán)人依法將抵神物拍賣、變賣，就所得價(jià)款優(yōu)先受償，權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致抵押權(quán)消滅。
（2）抵押人到期不履行義務(wù)，抵押權(quán)人通過(guò)對(duì)抵押物的折價(jià)，辦理過(guò)戶手續(xù)，抵押權(quán)人的債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)消滅。