首先說(shuō)明，本人從事移民服務(wù)十多年，并非房產(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)人士。對(duì)于房產(chǎn)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域如建筑;設(shè)計(jì)等方面沒(méi)有發(fā)言權(quán)。但是，在多年的移民行業(yè)生涯中，有機(jī)會(huì)深入?yún)⒂^(guān)了解了世界多地的房產(chǎn)，包括北美;澳洲;歐洲和新加坡香港等地的很多樓盤(pán)都有親身的實(shí)地考察經(jīng)歷，也看了很多移民客戶(hù)在海外置業(yè)過(guò)程中的方方面面。此文提出的建議僅為個(gè)人觀(guān)點(diǎn)的分享。
中國(guó)人海外置業(yè)中常常出現(xiàn)問(wèn)題的幾個(gè)觀(guān)念：
帶著中國(guó)式思維購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)
這是大多數(shù)中國(guó)投資者一定會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題，有些觀(guān)點(diǎn)更是被海外開(kāi)發(fā)商和營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)利用，投其所好推出一些措施，往往會(huì)另中國(guó)投資者事后后悔莫及!典型的中國(guó)式思維包括如下一些觀(guān)念：
1：喜歡買(mǎi)新房，不喜歡二手房
在中國(guó)過(guò)去十年的大多數(shù)城市發(fā)生了蓬勃的城市開(kāi)發(fā)運(yùn)動(dòng)，大量老城區(qū)被推倒重建;大量新城區(qū)從無(wú)到有開(kāi)發(fā)出來(lái)，有些也很快發(fā)展起來(lái)了。因此，在中國(guó)購(gòu)房投資選擇新房并沒(méi)有錯(cuò)，相反有很多選擇機(jī)會(huì)并且獲得很好的增值收益。但是，這只是中國(guó)特色!
發(fā)達(dá)國(guó)家的城市發(fā)展早就過(guò)了這個(gè)階段了，不可能有很多老城區(qū)會(huì)推倒重建，也沒(méi)有像中國(guó)這樣的大量人口進(jìn)城帶來(lái)的新城區(qū)擴(kuò)展機(jī)會(huì)。如果堅(jiān)持買(mǎi)新房，選擇機(jī)會(huì)會(huì)很少，并且由于新房開(kāi)發(fā)的區(qū)域大多數(shù)不成熟，未來(lái)的保值和增值收益會(huì)比較懸。
當(dāng)然，任何事情都不絕對(duì)，看看當(dāng)?shù)厝说姆慨a(chǎn)市場(chǎng)交易情況就有數(shù)了，大約70%到80%以上的交易來(lái)自二手房，只有很少比例是新房交易。
中國(guó)投資者的這個(gè)習(xí)慣被一些了解情況的銷(xiāo)售商在利用，把在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷(xiāo)售有難度的新房重點(diǎn)向中國(guó)人推銷(xiāo)，效果很好。
2：接受購(gòu)買(mǎi)期房、樓花
這是又一個(gè)在中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)養(yǎng)成的習(xí)慣。這種方式購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)最大的問(wèn)題是風(fēng)險(xiǎn)。包括開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、樓盤(pán)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，以及交房時(shí)和預(yù)期產(chǎn)生落差的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的過(guò)去十多年總體房?jī)r(jià)一直處于上升中，這只是初級(jí)階段。一個(gè)房市的評(píng)判周期如果用50年為單位，發(fā)達(dá)國(guó)家的城市有數(shù)據(jù)，但我們國(guó)家還沒(méi)有。房?jī)r(jià)進(jìn)入明確的下降周期將是爛尾風(fēng)險(xiǎn)大面積集中爆發(fā)的階段，中國(guó)的房產(chǎn)投資者至今還沒(méi)有切身體會(huì)過(guò)，因此對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估不夠。
另外一個(gè)很大的差異是，在中國(guó)如果出現(xiàn)這種情況，大概政府出于維護(hù)穩(wěn)定的需求會(huì)出手救助，但這種情況在西方國(guó)家不太可能出現(xiàn)，他們的政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的干預(yù)力量會(huì)很少很少。請(qǐng)記住：購(gòu)買(mǎi)期房、樓花意味著你愿意承擔(dān)以上的風(fēng)險(xiǎn)!!
西方國(guó)家的居民大多數(shù)不接受購(gòu)買(mǎi)期房和樓花的方式，因此這個(gè)階段的銷(xiāo)售也主要面向中國(guó)人，效果也不錯(cuò)。
3：不喜歡使用經(jīng)紀(jì)人
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在我國(guó)和發(fā)達(dá)國(guó)家有巨大的差異!在發(fā)達(dá)國(guó)家，一個(gè)獲得執(zhí)照的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是收入和社會(huì)地位較高的中產(chǎn)階級(jí);但是在我國(guó)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員卻是以中低學(xué)歷的年輕外來(lái)務(wù)工者為主。
很多中國(guó)投資者認(rèn)為經(jīng)紀(jì)人是一個(gè)多余的環(huán)節(jié)，不信任也不尊重經(jīng)紀(jì)人。有些中國(guó)投資者會(huì)同時(shí)聯(lián)系多個(gè)經(jīng)紀(jì)人，利用甲經(jīng)紀(jì)人免費(fèi)帶看多套房產(chǎn)，最后到乙經(jīng)紀(jì)人那里成交。當(dāng)然，如果購(gòu)買(mǎi)新房或期房的話(huà)就更加不需要經(jīng)紀(jì)人了。這樣做的結(jié)果是，有些城市的持牌經(jīng)紀(jì)人開(kāi)始拒絕為中國(guó)投資者提供服務(wù)，或者只免費(fèi)帶看一套房產(chǎn)，中國(guó)投資者很難獲得優(yōu)質(zhì)專(zhuān)業(yè)的經(jīng)紀(jì)人服務(wù)，于是一些當(dāng)?shù)夭痪邆滟Y質(zhì)的華人卻看準(zhǔn)了這個(gè)機(jī)會(huì)，忽悠中國(guó)投資者購(gòu)買(mǎi)一些報(bào)價(jià)虛高、地段差的房產(chǎn)。
其實(shí)有一些關(guān)鍵性的購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的問(wèn)題一定要先問(wèn)問(wèn)自己：
我懂得分辨某個(gè)國(guó)外城市的地段區(qū)域嗎？
我國(guó)的城市區(qū)域概念比較大，在同一個(gè)比較大的片區(qū)的房產(chǎn)地段價(jià)格差異并不大;但在國(guó)外并非如此，同一個(gè)區(qū)域內(nèi)只隔一條街的同樣建筑年代和質(zhì)量的房產(chǎn)，市場(chǎng)價(jià)格卻可能相差很大，因?yàn)榻值纼蛇叺木用駱?gòu)成不一樣。
同樣距離市中心2公里的區(qū)域，往南或者往北的房產(chǎn)價(jià)格可能是天壤之別。外國(guó)人的居住觀(guān)念和中國(guó)人不同，傳統(tǒng)富人區(qū)的配套往往讓中國(guó)人感覺(jué)生活不是很方便?？傊?，很多國(guó)人用中國(guó)的觀(guān)點(diǎn)挑選出來(lái)的所謂地段好的房產(chǎn)不一定價(jià)值高。將來(lái)脫手的話(huà)可能只能找其他中國(guó)人來(lái)接盤(pán)，價(jià)格自然受影響。
我懂得西方概念的好房產(chǎn)要素嗎？
如果您在海外購(gòu)置了一套房產(chǎn)，將來(lái)轉(zhuǎn)讓時(shí)只有中國(guó)投資者會(huì)接手，那么這套房產(chǎn)的保值能力將大打折扣。很多國(guó)人購(gòu)入了海外房產(chǎn)后會(huì)做一些自以為是的改裝，比如把陽(yáng)臺(tái)封起來(lái);在院子里蓋廚房或儲(chǔ)藏室等等。如果您自住當(dāng)然隨意，但要是考慮將來(lái)轉(zhuǎn)讓就要多考慮。
西方概念的居住要求更重視享受功能而非實(shí)用功能。一所房產(chǎn)的景觀(guān)、設(shè)計(jì)等因素都是重要的加分。有很多獨(dú)立房產(chǎn)會(huì)因?yàn)槌鲎灾O(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)而明顯價(jià)值提高，這些因素卻往往被中國(guó)投資者忽視。
我會(huì)查詢(xún)房產(chǎn)歷史和法律糾紛嗎？
購(gòu)買(mǎi)二手房產(chǎn)這是必備的工作。一定要由專(zhuān)業(yè)的人士幫助您把這些信息搜集清楚。有一些住宅發(fā)生過(guò)不太好的事情，或者是大麻屋，或者還有一些沒(méi)有了結(jié)的糾紛。這些情況會(huì)極大影響房產(chǎn)價(jià)格。有些中國(guó)投資者只知道比價(jià)格，卻不知道低價(jià)格背后的原因，后悔莫及!
買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人和賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人
在很多西方國(guó)家的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)中，買(mǎi)房者可以自己聘用買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人，負(fù)責(zé)為自己選擇到合適的房產(chǎn)并完成一切相應(yīng)手續(xù)。買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人只代表買(mǎi)房者的利益，也只從買(mǎi)房者那里獲取傭金。相應(yīng)的也有賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人，如果購(gòu)房者找了個(gè)賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人，不要沾沾自喜可以不付傭金，因?yàn)榻?jīng)紀(jì)人歸根到底是代表賣(mài)方利益的哦。
一些切實(shí)可行的海外購(gòu)房建議
法律法規(guī)搞清楚
在任何國(guó)家購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，第一步就是清楚了解該國(guó)的相關(guān)法律法規(guī)，包括購(gòu)房資格和購(gòu)房人身份的對(duì)應(yīng)要求;正規(guī)購(gòu)房的法定流程和付款規(guī)定;購(gòu)房過(guò)程中的稅費(fèi)及維護(hù)房產(chǎn)的稅費(fèi);辦理購(gòu)房貸款的法規(guī)等等。
以上這些說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單，但實(shí)際上每一步都有很多中國(guó)投資者栽跟頭。最著名的包括恒大老板的悉尼購(gòu)房案，就是沒(méi)搞清法律法規(guī)的慘痛后果。
這個(gè)責(zé)任理論上是投資者的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師應(yīng)盡的，但是很多中國(guó)投資者因?yàn)榉N種原因不愿意使用這些中介。
房產(chǎn)類(lèi)型要確定
中國(guó)人海外購(gòu)房無(wú)非兩個(gè)目的，自住或者投資。我建議在選房之前一定要確定清楚自己的意向是哪一類(lèi)，因?yàn)榭疾爝@兩類(lèi)房產(chǎn)的重點(diǎn)因素完全不同。不要說(shuō)兼顧，兼顧往往是兩頭落空!
自住型房產(chǎn)重點(diǎn)是自己的感受，居住環(huán)境;子女上學(xué);生活習(xí)慣等要素的滿(mǎn)足，社區(qū)和鄰居情況也很重要。這個(gè)因人而異的因素太多，不多說(shuō)了。
投資性房產(chǎn)最重要是考慮出租收益和升值前景。這其中尤其是商業(yè)類(lèi)房產(chǎn)比如商鋪、寫(xiě)字樓、酒店式公寓等投資選擇特別有挑戰(zhàn)，坦率的建議是初到一個(gè)國(guó)外城市的中國(guó)投資者不要輕易去嘗試這個(gè)類(lèi)型。另外一個(gè)重點(diǎn)是在投資前算清楚房產(chǎn)的維護(hù)開(kāi)支，包括貸款;物業(yè);出租中介費(fèi)用等等。向老外收房租有時(shí)候是令人頭痛的事情，好的租房中介會(huì)幫您把關(guān)。
隔空買(mǎi)房貓膩多
所謂隔空買(mǎi)房，就是買(mǎi)房者未赴房產(chǎn)所在地進(jìn)行過(guò)實(shí)地考察就下單買(mǎi)房的行為。通常出現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)期房;樓花等購(gòu)房類(lèi)型中。中國(guó)投資者必須要明白，大多數(shù)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的購(gòu)房者是不接受購(gòu)買(mǎi)期房;樓花的，而我國(guó)因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還不夠完善，也并沒(méi)有真正經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的時(shí)期，所以購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)買(mǎi)期房的風(fēng)險(xiǎn)性還認(rèn)識(shí)不夠，接受度比較高，造成很多海外期房項(xiàng)目樂(lè)于到中國(guó)來(lái)進(jìn)行推銷(xiāo)。
我深入了解過(guò)很多在中國(guó)開(kāi)設(shè)辦公室進(jìn)行業(yè)務(wù)推廣的海外房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)和他們的房源，坦率的說(shuō)，高質(zhì)量房源非常少?？梢岳斫獾氖?，如果一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論區(qū)位;配套;建筑質(zhì)量;開(kāi)發(fā)商都是很好的，應(yīng)該在當(dāng)?shù)鼐湍芎芸熹N(xiāo)售一空，根本無(wú)需投入巨額推廣費(fèi)用到海外去營(yíng)銷(xiāo)。當(dāng)然，這并非一概而論，隨著中國(guó)購(gòu)房者的崛起壯大，越來(lái)越多的國(guó)外優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商會(huì)直接到中國(guó)來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，也會(huì)帶來(lái)一些優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的。
實(shí)地考察有必要
我常常問(wèn)咨詢(xún)者一個(gè)問(wèn)題，如果以杭州城的中心點(diǎn)武林廣場(chǎng)為點(diǎn)，3公里為半徑，向南和向北兩個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)相同嗎?熟悉杭州房市的人一定會(huì)說(shuō)，差很多。同樣的道理也適用于國(guó)外城市，一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)，甚至單個(gè)房產(chǎn)的價(jià)值，都會(huì)因?yàn)楦鞣N因素的影響而相差很大。有時(shí)候甚至一街之隔，卻是截然不同兩個(gè)居住氛圍，房?jī)r(jià)相差甚遠(yuǎn)!
作為一名外國(guó)投資者，我實(shí)在無(wú)法贊同連實(shí)地考察都不做就決定下單購(gòu)房的行為。這其實(shí)是海外購(gòu)房必須承擔(dān)的一個(gè)職責(zé)。我自己在海外買(mǎi)房之前就實(shí)地考察過(guò)2次，看過(guò)的同類(lèi)型房產(chǎn)不下15套，最終選定了自己的房子。
可靠經(jīng)紀(jì)最省心
是的!!選擇一個(gè)可靠的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是最好的方式。作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)人士，很多國(guó)家的法律對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有嚴(yán)格的考核和行為限定，這一點(diǎn)和我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的狀況有很大差異。
選擇一個(gè)可靠，值得信任，文化和溝通相同的專(zhuān)業(yè)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)是成功海外購(gòu)房的最佳途徑。我本人的海外購(gòu)房也是依賴(lài)優(yōu)秀購(gòu)房經(jīng)紀(jì)的服務(wù)而達(dá)成的，對(duì)大多數(shù)中國(guó)投資者而言，這也是最靠譜的方式了。
我自己的海外購(gòu)房規(guī)則：
不會(huì)考慮期房、樓花，慎重考慮新房;
如果一個(gè)國(guó)家對(duì)于購(gòu)房者的身份有限定;只允許本地居民購(gòu)買(mǎi)的那種類(lèi)型的房產(chǎn)基本上比較好(這一點(diǎn)和我國(guó)不同，我國(guó)是外銷(xiāo)房、出口產(chǎn)品質(zhì)量最高;大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家卻恰恰相反，本地人不太認(rèn)可的房產(chǎn)可以讓外國(guó)人來(lái)買(mǎi)!);
一定從頭到尾盡量用一個(gè)經(jīng)紀(jì)，愿意使用買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人。
以上建議，來(lái)自實(shí)踐，發(fā)于至誠(chéng)，僅供參考祝您的海外購(gòu)房之路順利!
中國(guó)人海外置業(yè)中常常出現(xiàn)問(wèn)題的幾個(gè)觀(guān)念：
帶著中國(guó)式思維購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)
這是大多數(shù)中國(guó)投資者一定會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題，有些觀(guān)點(diǎn)更是被海外開(kāi)發(fā)商和營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)利用，投其所好推出一些措施，往往會(huì)另中國(guó)投資者事后后悔莫及!典型的中國(guó)式思維包括如下一些觀(guān)念：
1：喜歡買(mǎi)新房，不喜歡二手房
在中國(guó)過(guò)去十年的大多數(shù)城市發(fā)生了蓬勃的城市開(kāi)發(fā)運(yùn)動(dòng)，大量老城區(qū)被推倒重建;大量新城區(qū)從無(wú)到有開(kāi)發(fā)出來(lái)，有些也很快發(fā)展起來(lái)了。因此，在中國(guó)購(gòu)房投資選擇新房并沒(méi)有錯(cuò)，相反有很多選擇機(jī)會(huì)并且獲得很好的增值收益。但是，這只是中國(guó)特色!
發(fā)達(dá)國(guó)家的城市發(fā)展早就過(guò)了這個(gè)階段了，不可能有很多老城區(qū)會(huì)推倒重建，也沒(méi)有像中國(guó)這樣的大量人口進(jìn)城帶來(lái)的新城區(qū)擴(kuò)展機(jī)會(huì)。如果堅(jiān)持買(mǎi)新房，選擇機(jī)會(huì)會(huì)很少，并且由于新房開(kāi)發(fā)的區(qū)域大多數(shù)不成熟，未來(lái)的保值和增值收益會(huì)比較懸。
當(dāng)然，任何事情都不絕對(duì)，看看當(dāng)?shù)厝说姆慨a(chǎn)市場(chǎng)交易情況就有數(shù)了，大約70%到80%以上的交易來(lái)自二手房，只有很少比例是新房交易。
中國(guó)投資者的這個(gè)習(xí)慣被一些了解情況的銷(xiāo)售商在利用，把在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷(xiāo)售有難度的新房重點(diǎn)向中國(guó)人推銷(xiāo)，效果很好。
2：接受購(gòu)買(mǎi)期房、樓花
這是又一個(gè)在中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)養(yǎng)成的習(xí)慣。這種方式購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)最大的問(wèn)題是風(fēng)險(xiǎn)。包括開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、樓盤(pán)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，以及交房時(shí)和預(yù)期產(chǎn)生落差的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的過(guò)去十多年總體房?jī)r(jià)一直處于上升中，這只是初級(jí)階段。一個(gè)房市的評(píng)判周期如果用50年為單位，發(fā)達(dá)國(guó)家的城市有數(shù)據(jù)，但我們國(guó)家還沒(méi)有。房?jī)r(jià)進(jìn)入明確的下降周期將是爛尾風(fēng)險(xiǎn)大面積集中爆發(fā)的階段，中國(guó)的房產(chǎn)投資者至今還沒(méi)有切身體會(huì)過(guò)，因此對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估不夠。
另外一個(gè)很大的差異是，在中國(guó)如果出現(xiàn)這種情況，大概政府出于維護(hù)穩(wěn)定的需求會(huì)出手救助，但這種情況在西方國(guó)家不太可能出現(xiàn)，他們的政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的干預(yù)力量會(huì)很少很少。請(qǐng)記住：購(gòu)買(mǎi)期房、樓花意味著你愿意承擔(dān)以上的風(fēng)險(xiǎn)!!
西方國(guó)家的居民大多數(shù)不接受購(gòu)買(mǎi)期房和樓花的方式，因此這個(gè)階段的銷(xiāo)售也主要面向中國(guó)人，效果也不錯(cuò)。
3：不喜歡使用經(jīng)紀(jì)人
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在我國(guó)和發(fā)達(dá)國(guó)家有巨大的差異!在發(fā)達(dá)國(guó)家，一個(gè)獲得執(zhí)照的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是收入和社會(huì)地位較高的中產(chǎn)階級(jí);但是在我國(guó)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員卻是以中低學(xué)歷的年輕外來(lái)務(wù)工者為主。
很多中國(guó)投資者認(rèn)為經(jīng)紀(jì)人是一個(gè)多余的環(huán)節(jié)，不信任也不尊重經(jīng)紀(jì)人。有些中國(guó)投資者會(huì)同時(shí)聯(lián)系多個(gè)經(jīng)紀(jì)人，利用甲經(jīng)紀(jì)人免費(fèi)帶看多套房產(chǎn)，最后到乙經(jīng)紀(jì)人那里成交。當(dāng)然，如果購(gòu)買(mǎi)新房或期房的話(huà)就更加不需要經(jīng)紀(jì)人了。這樣做的結(jié)果是，有些城市的持牌經(jīng)紀(jì)人開(kāi)始拒絕為中國(guó)投資者提供服務(wù)，或者只免費(fèi)帶看一套房產(chǎn)，中國(guó)投資者很難獲得優(yōu)質(zhì)專(zhuān)業(yè)的經(jīng)紀(jì)人服務(wù)，于是一些當(dāng)?shù)夭痪邆滟Y質(zhì)的華人卻看準(zhǔn)了這個(gè)機(jī)會(huì)，忽悠中國(guó)投資者購(gòu)買(mǎi)一些報(bào)價(jià)虛高、地段差的房產(chǎn)。
其實(shí)有一些關(guān)鍵性的購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的問(wèn)題一定要先問(wèn)問(wèn)自己：
我懂得分辨某個(gè)國(guó)外城市的地段區(qū)域嗎？
我國(guó)的城市區(qū)域概念比較大，在同一個(gè)比較大的片區(qū)的房產(chǎn)地段價(jià)格差異并不大;但在國(guó)外并非如此，同一個(gè)區(qū)域內(nèi)只隔一條街的同樣建筑年代和質(zhì)量的房產(chǎn)，市場(chǎng)價(jià)格卻可能相差很大，因?yàn)榻值纼蛇叺木用駱?gòu)成不一樣。
同樣距離市中心2公里的區(qū)域，往南或者往北的房產(chǎn)價(jià)格可能是天壤之別。外國(guó)人的居住觀(guān)念和中國(guó)人不同，傳統(tǒng)富人區(qū)的配套往往讓中國(guó)人感覺(jué)生活不是很方便?？傊?，很多國(guó)人用中國(guó)的觀(guān)點(diǎn)挑選出來(lái)的所謂地段好的房產(chǎn)不一定價(jià)值高。將來(lái)脫手的話(huà)可能只能找其他中國(guó)人來(lái)接盤(pán)，價(jià)格自然受影響。
我懂得西方概念的好房產(chǎn)要素嗎？
如果您在海外購(gòu)置了一套房產(chǎn)，將來(lái)轉(zhuǎn)讓時(shí)只有中國(guó)投資者會(huì)接手，那么這套房產(chǎn)的保值能力將大打折扣。很多國(guó)人購(gòu)入了海外房產(chǎn)后會(huì)做一些自以為是的改裝，比如把陽(yáng)臺(tái)封起來(lái);在院子里蓋廚房或儲(chǔ)藏室等等。如果您自住當(dāng)然隨意，但要是考慮將來(lái)轉(zhuǎn)讓就要多考慮。
西方概念的居住要求更重視享受功能而非實(shí)用功能。一所房產(chǎn)的景觀(guān)、設(shè)計(jì)等因素都是重要的加分。有很多獨(dú)立房產(chǎn)會(huì)因?yàn)槌鲎灾O(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)而明顯價(jià)值提高，這些因素卻往往被中國(guó)投資者忽視。
我會(huì)查詢(xún)房產(chǎn)歷史和法律糾紛嗎？
購(gòu)買(mǎi)二手房產(chǎn)這是必備的工作。一定要由專(zhuān)業(yè)的人士幫助您把這些信息搜集清楚。有一些住宅發(fā)生過(guò)不太好的事情，或者是大麻屋，或者還有一些沒(méi)有了結(jié)的糾紛。這些情況會(huì)極大影響房產(chǎn)價(jià)格。有些中國(guó)投資者只知道比價(jià)格，卻不知道低價(jià)格背后的原因，后悔莫及!
買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人和賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人
在很多西方國(guó)家的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)中，買(mǎi)房者可以自己聘用買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人，負(fù)責(zé)為自己選擇到合適的房產(chǎn)并完成一切相應(yīng)手續(xù)。買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人只代表買(mǎi)房者的利益，也只從買(mǎi)房者那里獲取傭金。相應(yīng)的也有賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人，如果購(gòu)房者找了個(gè)賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人，不要沾沾自喜可以不付傭金，因?yàn)榻?jīng)紀(jì)人歸根到底是代表賣(mài)方利益的哦。
一些切實(shí)可行的海外購(gòu)房建議
法律法規(guī)搞清楚
在任何國(guó)家購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，第一步就是清楚了解該國(guó)的相關(guān)法律法規(guī)，包括購(gòu)房資格和購(gòu)房人身份的對(duì)應(yīng)要求;正規(guī)購(gòu)房的法定流程和付款規(guī)定;購(gòu)房過(guò)程中的稅費(fèi)及維護(hù)房產(chǎn)的稅費(fèi);辦理購(gòu)房貸款的法規(guī)等等。
以上這些說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單，但實(shí)際上每一步都有很多中國(guó)投資者栽跟頭。最著名的包括恒大老板的悉尼購(gòu)房案，就是沒(méi)搞清法律法規(guī)的慘痛后果。
這個(gè)責(zé)任理論上是投資者的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師應(yīng)盡的，但是很多中國(guó)投資者因?yàn)榉N種原因不愿意使用這些中介。
房產(chǎn)類(lèi)型要確定
中國(guó)人海外購(gòu)房無(wú)非兩個(gè)目的，自住或者投資。我建議在選房之前一定要確定清楚自己的意向是哪一類(lèi)，因?yàn)榭疾爝@兩類(lèi)房產(chǎn)的重點(diǎn)因素完全不同。不要說(shuō)兼顧，兼顧往往是兩頭落空!
自住型房產(chǎn)重點(diǎn)是自己的感受，居住環(huán)境;子女上學(xué);生活習(xí)慣等要素的滿(mǎn)足，社區(qū)和鄰居情況也很重要。這個(gè)因人而異的因素太多，不多說(shuō)了。
投資性房產(chǎn)最重要是考慮出租收益和升值前景。這其中尤其是商業(yè)類(lèi)房產(chǎn)比如商鋪、寫(xiě)字樓、酒店式公寓等投資選擇特別有挑戰(zhàn)，坦率的建議是初到一個(gè)國(guó)外城市的中國(guó)投資者不要輕易去嘗試這個(gè)類(lèi)型。另外一個(gè)重點(diǎn)是在投資前算清楚房產(chǎn)的維護(hù)開(kāi)支，包括貸款;物業(yè);出租中介費(fèi)用等等。向老外收房租有時(shí)候是令人頭痛的事情，好的租房中介會(huì)幫您把關(guān)。
隔空買(mǎi)房貓膩多
所謂隔空買(mǎi)房，就是買(mǎi)房者未赴房產(chǎn)所在地進(jìn)行過(guò)實(shí)地考察就下單買(mǎi)房的行為。通常出現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)期房;樓花等購(gòu)房類(lèi)型中。中國(guó)投資者必須要明白，大多數(shù)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的購(gòu)房者是不接受購(gòu)買(mǎi)期房;樓花的，而我國(guó)因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還不夠完善，也并沒(méi)有真正經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的時(shí)期，所以購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)買(mǎi)期房的風(fēng)險(xiǎn)性還認(rèn)識(shí)不夠，接受度比較高，造成很多海外期房項(xiàng)目樂(lè)于到中國(guó)來(lái)進(jìn)行推銷(xiāo)。
我深入了解過(guò)很多在中國(guó)開(kāi)設(shè)辦公室進(jìn)行業(yè)務(wù)推廣的海外房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)和他們的房源，坦率的說(shuō)，高質(zhì)量房源非常少?？梢岳斫獾氖?，如果一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論區(qū)位;配套;建筑質(zhì)量;開(kāi)發(fā)商都是很好的，應(yīng)該在當(dāng)?shù)鼐湍芎芸熹N(xiāo)售一空，根本無(wú)需投入巨額推廣費(fèi)用到海外去營(yíng)銷(xiāo)。當(dāng)然，這并非一概而論，隨著中國(guó)購(gòu)房者的崛起壯大，越來(lái)越多的國(guó)外優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商會(huì)直接到中國(guó)來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，也會(huì)帶來(lái)一些優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的。
實(shí)地考察有必要
我常常問(wèn)咨詢(xún)者一個(gè)問(wèn)題，如果以杭州城的中心點(diǎn)武林廣場(chǎng)為點(diǎn)，3公里為半徑，向南和向北兩個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)相同嗎?熟悉杭州房市的人一定會(huì)說(shuō)，差很多。同樣的道理也適用于國(guó)外城市，一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)，甚至單個(gè)房產(chǎn)的價(jià)值，都會(huì)因?yàn)楦鞣N因素的影響而相差很大。有時(shí)候甚至一街之隔，卻是截然不同兩個(gè)居住氛圍，房?jī)r(jià)相差甚遠(yuǎn)!
作為一名外國(guó)投資者，我實(shí)在無(wú)法贊同連實(shí)地考察都不做就決定下單購(gòu)房的行為。這其實(shí)是海外購(gòu)房必須承擔(dān)的一個(gè)職責(zé)。我自己在海外買(mǎi)房之前就實(shí)地考察過(guò)2次，看過(guò)的同類(lèi)型房產(chǎn)不下15套，最終選定了自己的房子。
可靠經(jīng)紀(jì)最省心
是的!!選擇一個(gè)可靠的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是最好的方式。作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)人士，很多國(guó)家的法律對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有嚴(yán)格的考核和行為限定，這一點(diǎn)和我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的狀況有很大差異。
選擇一個(gè)可靠，值得信任，文化和溝通相同的專(zhuān)業(yè)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)是成功海外購(gòu)房的最佳途徑。我本人的海外購(gòu)房也是依賴(lài)優(yōu)秀購(gòu)房經(jīng)紀(jì)的服務(wù)而達(dá)成的，對(duì)大多數(shù)中國(guó)投資者而言，這也是最靠譜的方式了。
我自己的海外購(gòu)房規(guī)則：
不會(huì)考慮期房、樓花，慎重考慮新房;
如果一個(gè)國(guó)家對(duì)于購(gòu)房者的身份有限定;只允許本地居民購(gòu)買(mǎi)的那種類(lèi)型的房產(chǎn)基本上比較好(這一點(diǎn)和我國(guó)不同，我國(guó)是外銷(xiāo)房、出口產(chǎn)品質(zhì)量最高;大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家卻恰恰相反，本地人不太認(rèn)可的房產(chǎn)可以讓外國(guó)人來(lái)買(mǎi)!);
一定從頭到尾盡量用一個(gè)經(jīng)紀(jì)，愿意使用買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人。
以上建議，來(lái)自實(shí)踐，發(fā)于至誠(chéng)，僅供參考祝您的海外購(gòu)房之路順利!