澳門(mén)《土地法》修訂解析
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新修訂的《土地法》近日在澳門(mén)立法會(huì)獲得通過(guò),并將于2014年3月1日起正式實(shí)施。該法案是1980年版本的一次重大修訂,在批地、用地等方面采取了更嚴(yán)格的管理制度,體現(xiàn)了三十年來(lái)澳門(mén)的國(guó)際化、產(chǎn)業(yè)多元化、資源稀缺性的發(fā)展特點(diǎn)
由于舊有《土地法》頒布迄今已時(shí)隔30年,許多原有條文早已不符當(dāng)今澳門(mén)社會(huì)發(fā)展動(dòng)向。自2007年11月前運(yùn)輸工務(wù)司長(zhǎng)歐文龍貪污瀆職案在終審法院開(kāi) 審以來(lái),舊法效力初顯捉襟見(jiàn)肘。賤價(jià)批地、黑箱作業(yè)在審批過(guò)程中屢見(jiàn)不鮮。條文中的公開(kāi)性、規(guī)范性更是廣遭市民詬病。社會(huì)各界甚至直指澳門(mén)政府有“官商勾 結(jié)”、“利益輸送”之嫌。
鑒于舊《土地法》的滯后情況及澳門(mén)社會(huì)持續(xù)發(fā)展的迫切需求,特區(qū)政府于2008年正式啟動(dòng)了修訂《土地法》的相關(guān)工 作,并于今年8月12日細(xì)則性表決通過(guò)了最新《土地法》法案。該法案針對(duì)舊有《土地法》的主要缺陷,重新提出了七大改革要點(diǎn)。其中對(duì)申請(qǐng)批地、土地批給制 度、改變用途、處罰機(jī)制、打擊霸地等各方面問(wèn)題都作了細(xì)致明確的規(guī)定;并且針對(duì)溢價(jià)金偏低及批地透明度欠佳的情況,該法案還訂定了更高的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn),對(duì)于違 法行為的懲治力度相比以往也有了大幅度提升。
無(wú)故囤地將受重罰
新修《土地法》法案分為十四 章,共有193條,涉及面相對(duì)廣泛。為加強(qiáng)土地利用率,避免閑置土地的出現(xiàn),此次法案重點(diǎn)首先落在了規(guī)范化管理批地、用地,嚴(yán)格限制建筑施工時(shí)間上。按澳 門(mén)新《土地法》規(guī)定,開(kāi)發(fā)方在獲批土地后需及時(shí)提交建筑計(jì)劃、施工申請(qǐng)。對(duì)開(kāi)工的每個(gè)階段,法律條文中均有嚴(yán)格時(shí)間限制。即在澳門(mén)政府批地后90天內(nèi),開(kāi) 發(fā)方需提交建筑計(jì)劃。政府核準(zhǔn)建筑計(jì)劃后180日內(nèi),開(kāi)發(fā)方需提交其他專(zhuān)業(yè)計(jì)劃。核準(zhǔn)專(zhuān)業(yè)計(jì)劃后60天內(nèi),提交工程準(zhǔn)照申請(qǐng)。發(fā)了工程證照后15日內(nèi)必須 開(kāi)工,完工日期嚴(yán)格按工程證照限制。逾期未處理完畢,將按批地合約罰款。合約未注明的,每逾期1天,罰款地價(jià)的千分之一,最高罰150天,其違規(guī)行為最終 還會(huì)被記錄在土地登記冊(cè)中。
新增批地溢價(jià)金厘定因素
與大陸土地分配情況不同,澳門(mén)特區(qū)境內(nèi)的 土地主要分為私有財(cái)產(chǎn)土地及政府土地兩種。凡是政府土地均采用批給發(fā)展商使用的辦法,土地承批者在取得土地同時(shí),必需繳納一筆款項(xiàng),通常稱(chēng)之為“批地溢價(jià) 金”。其金額的計(jì)算方式按照1993年8月的第230/93/M號(hào)訓(xùn)令進(jìn)行,由土地工務(wù)運(yùn)輸司按土地位置、批地用途、樓宇層數(shù)、總建筑面積、工程計(jì)劃及監(jiān) 察成本、土地之利用及再次利用、批地制度等要素綜合考慮,再按照法例所列的方程式和澳督訓(xùn)令的建筑成本及升值后數(shù)值來(lái)計(jì)算。
此次新《土地法》 應(yīng)社會(huì)對(duì)土地溢價(jià)金的要求,在舊有法案的基礎(chǔ)上增加了訂定溢價(jià)金的其他考慮因素,其中包括加入“通脹指數(shù)”及“以往公開(kāi)招標(biāo)的判給價(jià)”。雖然政府此舉意在 使批地溢價(jià)金金額更貼近市場(chǎng)價(jià)值,然而也有業(yè)內(nèi)人士表示,批地溢價(jià)金是澳門(mén)政府重要財(cái)政收入項(xiàng)目,提高溢價(jià)金可能致使澳門(mén)地價(jià)迅速上升。
法律體系日臻完善
土地管理制度與社會(huì)發(fā)展向來(lái)有著唇齒般關(guān)系。新法的實(shí)施將為澳門(mén)特區(qū)的穩(wěn)定發(fā)展注入新鮮血液,為市民的安居樂(lè)業(yè)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。現(xiàn)任澳門(mén)運(yùn)輸工務(wù)司司長(zhǎng)劉 仕堯在引介《土地法》時(shí)指出,新修《土地法》法案將明確規(guī)范澳門(mén)特區(qū)境內(nèi)國(guó)有土地管理原則,包括促進(jìn)區(qū)內(nèi)可持續(xù)發(fā)展、切實(shí)有效利用土地及保障公眾知情權(quán)。 社會(huì)發(fā)展、土地管理、民生需求與科學(xué)論證將在新法的保障下互相結(jié)合。
此外,由于新修《土地法》涉及面廣,其具體運(yùn)行還將配合《城市規(guī)劃法》、 《都市建筑法律制度》及《舊區(qū)重整法律制度》等一系列相關(guān)法案協(xié)同輔助進(jìn)行。因此可以預(yù)見(jiàn),未來(lái)澳門(mén)特區(qū)的各項(xiàng)法律配套制度將更加適應(yīng)社會(huì)多元化快速發(fā)展 的需求,法律體系系統(tǒng)逐步平衡協(xié)調(diào)發(fā)展,法制環(huán)境終將日臻完善。
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