地產(chǎn)市場(chǎng)主要包括住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)。本文將從介紹葡地產(chǎn)市場(chǎng)概況入手，分析研究葡地產(chǎn)市場(chǎng)各業(yè)態(tài)情況和投資市場(chǎng)及相關(guān)政策措施，對(duì)葡地產(chǎn)行業(yè)做一初步探討。
葡萄牙地產(chǎn)市場(chǎng)概況
葡萄牙現(xiàn)有人口約1060萬(wàn)，國(guó)土面積9.2萬(wàn)平方公里。全國(guó)分為18個(gè)行政區(qū)，308個(gè)市鎮(zhèn)，另有位于大西洋上的亞速爾和馬德拉群島2個(gè)自治區(qū)。隨著1986年加入歐盟，葡城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化步伐加快，加之政局穩(wěn)定，自然環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)便宜，外國(guó)直接投資表現(xiàn)強(qiáng)勁，在葡置業(yè)增多。進(jìn)入90年代，住宅單位建設(shè)加快。1998年和2004年，葡分別承辦了世博會(huì)和歐洲足球杯，政府投資了許多基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，地產(chǎn)行業(yè)受惠，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)暢旺。2010年葡發(fā)生債務(wù)危機(jī)后，地產(chǎn)行業(yè)一路下行，至今未走出低谷。葡地產(chǎn)各業(yè)態(tài)情況如下：
住宅地產(chǎn)市場(chǎng)
據(jù)葡住房管理部門介紹，葡80%人口住在城市，其余住在農(nóng)村。國(guó)民自有住房擁有率達(dá)67%，在歐洲國(guó)家中居前列。從住宅類別看，主要有新舊 house、公寓、別墅、廉租房和度假房。還有每年交錢有權(quán)使用幾周不等的時(shí)段房、付三分之一房款，將物業(yè)回租給發(fā)展商若干年，購(gòu)房者每年有權(quán)住幾周的回租房、親戚朋友共同持有的合伙產(chǎn)權(quán)房等類型。
從住宅供應(yīng)情況看，2002年是高峰期，完工12.5萬(wàn)套，2009年回落到6萬(wàn)套，2010年初開(kāi)始，由于受債務(wù)危機(jī)的影響，更降到5萬(wàn)套。 2009年新住宅開(kāi)工許可量是2.71萬(wàn)套，2010年是2.47萬(wàn)套，下降9.3%。2010年，新完工住宅3.19萬(wàn)套，其中，舊房改造7千套，占 22%。
與歐洲其他城市一樣，里斯本老城區(qū)也保留大量的舊建筑，舊房占比非常高，其中，1919年前的占8%，1919年至1945年的占11%，1946年至1960年的占11.3%，1961年至1970年的占12.5%，1971年至1980年的占17.5%，1981年至1990年的占 20%，1991年至2001年的占19.2%。目前，里斯本有5.5萬(wàn)棟住宅，其中，有1.2萬(wàn)棟需要重修，預(yù)計(jì)投入資金80億歐元，勞動(dòng)力成本占到了總投人的60%。葡對(duì)舊式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持計(jì)劃，比如，在融資和稅收政策方面的優(yōu)惠。葡規(guī)定在保留外觀的前提下，可對(duì)內(nèi)部作任何改造，但要確保古建筑升級(jí)及安全。
為保障低收入家庭的住房，葡政府為其提供了廉租房，并制定了相應(yīng)法規(guī)加以監(jiān)管。目前，共有廉租房12萬(wàn)套，由政府統(tǒng)一建設(shè)和管理。葡萄牙住房保障管理局現(xiàn)有人員250人。葡有3%人口住在政府提供的廉租房。政府按家庭人口多少，收入水平等條件，提供面積不等的住房，每月收取10至20歐元低租金。目前收入在700歐元的家庭才有資格申請(qǐng)，并視供應(yīng)情況，須等候2至5年左右的時(shí)間。據(jù)介紹，合資格國(guó)民也可以較低價(jià)格從政府購(gòu)買，但業(yè)主在7年內(nèi)不能轉(zhuǎn)售。由于葡萄牙有很嚴(yán)格的保護(hù)租客條例，雖然制定了廉租房的退出機(jī)制的法律，但在執(zhí)行中遇到了很多困難，葡在這方面也在積極研究改革方案。
商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)
90年代以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛圍不及歐洲其他大都市，市民對(duì)大型購(gòu)物中心非?？释?。此類項(xiàng)目回報(bào)率高，其建筑具有國(guó)際水準(zhǔn)，并屢獲設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)，由此也吸引了歐洲投資者。2010年上半年，葡購(gòu)物中心、零售公園和奧特萊斯面積超過(guò)350萬(wàn)平米，其中，購(gòu)物中心占85%，并集中在大里斯本和波爾圖兩大城市，分別占100萬(wàn)和70萬(wàn)平米。葡購(gòu)物中心租金頗具競(jìng)爭(zhēng)力，2010年里斯本的租金為每年每平米 1000歐元，而同期倫敦的同類物業(yè)租金為2250歐元。葡中心商圈商鋪?zhàn)饨馂槊磕昝科矫?0歐元。
寫(xiě)字樓市場(chǎng)
主要圍繞里斯本及周邊的市場(chǎng)，其供應(yīng)量為440萬(wàn)平米，分布在7個(gè)區(qū)域。1、2區(qū)是所謂的里斯本CBD，即中央商務(wù)區(qū)。3、4區(qū)在里斯本內(nèi)，5 區(qū)在世博園一帶，6、7區(qū)是外圍的卡斯卡西亞和辛德拉市。在過(guò)去的20年里，寫(xiě)字樓供應(yīng)量的增長(zhǎng)在2至3%之間。大里斯本寫(xiě)字樓需求的峰值出現(xiàn)在2008 年，當(dāng)年交易量為24萬(wàn)平米。隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)加深，目前成交量回落至2003年的水平。從租金水平看，里斯本寫(xiě)字樓租金為每平米18.5歐元，與匈牙利首都布拉格持平。
工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)
與地產(chǎn)其他版塊和歐洲國(guó)家相比，葡過(guò)去工業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性和透明度不是很高。但目前在建項(xiàng)目的品質(zhì)較高，以求達(dá)到國(guó)際物流運(yùn)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)。大里斯本的工業(yè)和物流區(qū)分布在6個(gè)區(qū)域。葡政府的物流戰(zhàn)略是在各機(jī)場(chǎng)，火車站，港口及與西班牙邊境建立物流平臺(tái)。大里斯本有工業(yè)和物流面積120萬(wàn)平方米，其中倉(cāng)儲(chǔ)和物流占70%。在過(guò)去的10年里，工業(yè)和物流地產(chǎn)租金平穩(wěn)，保持在每年每平米50歐元，在歐洲也是最具競(jìng)爭(zhēng)力的。
地產(chǎn)投資市場(chǎng)
葡地產(chǎn)投資市場(chǎng)明顯分兩部分，國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者熱衷于投資商業(yè)和寫(xiě)字樓，而葡國(guó)內(nèi)投資者對(duì)工業(yè)地產(chǎn)和商鋪感興趣，因?yàn)楹笳邔?duì)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的要求低一些。1990 年至2010年間，從投資總額分布來(lái)看，商業(yè)占43%，寫(xiě)字樓占37%，工業(yè)地產(chǎn)占8%。其余占12%。2010年2季度，工業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心的投資回報(bào)率分別是8.2%、7%和6.2%。葡地產(chǎn)投資基金相對(duì)比較活躍，并可追溯到1987年。1987年1月，葡制定了的一項(xiàng)法令，對(duì)該市場(chǎng)做出了規(guī)范。根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)投資基金項(xiàng)下管理的資產(chǎn)達(dá)123億歐元。該行業(yè)高度集中，前3家分別是Fundimo、EspirtoSantoGroup和 SantanderTottaGroup。在過(guò)去的14年間，有50家國(guó)際投資者直接或間接投資葡地產(chǎn)市場(chǎng)，其中，德國(guó)占26%、英國(guó)占21%、荷蘭占 16%、美國(guó)占13%、法國(guó)占8%，投資總額達(dá)40億歐元，重點(diǎn)投向商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓。葡政府于2012年9月推出外國(guó)人買房50萬(wàn)歐元以上者給予居留權(quán)的新移民政策，相信將吸引包括我國(guó)在內(nèi)的國(guó)際投資者。
葡地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我啟示及潛在商機(jī)
第一，完善的稅收體系，避免了投機(jī)性需求
葡地產(chǎn)行業(yè)的總體規(guī)模不大，但建立了完善的物業(yè)持有和買賣的稅收體系，從根本上抑制了投機(jī)性需求。主要的稅種有多項(xiàng)。購(gòu)買物業(yè)時(shí)，須支付印花稅、律師費(fèi)、公證費(fèi)，合計(jì)占購(gòu)房金額的10至15%。物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，須支付6%的轉(zhuǎn)讓稅和17%的增值稅。如果物業(yè)由離岸公司持有，須征稅15%。如物業(yè)由公司持有，須繳納物業(yè)登記價(jià)值十五分之一的公司稅。對(duì)于少于兩年轉(zhuǎn)手的物業(yè)，須征資產(chǎn)增值稅，即利潤(rùn)的10%。非住宅物業(yè)，須征利潤(rùn)的20%。開(kāi)發(fā)用地的轉(zhuǎn)手，則須征24%。此外，還有地方稅，按物業(yè)市場(chǎng)估值的80%至90%，須征稅0.4%至0.8%。根據(jù)贈(zèng)與人和被贈(zèng)與人關(guān)系，還須征收3%至50%不等的贈(zèng)與稅。對(duì)配偶間贈(zèng)與予以稅收豁免。按葡最新緊縮措施，對(duì)價(jià)值超過(guò)100萬(wàn)歐元的房產(chǎn)，須征收特別稅。通過(guò)與葡當(dāng)?shù)刂倭柯?lián)行研究人員交流，葡地產(chǎn)沒(méi)有出現(xiàn)投機(jī)性需求，主要原因是葡近10年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相對(duì)較慢，沒(méi)有出現(xiàn)投資過(guò)熱現(xiàn)象，加上炒房空間小及完善的稅收體系和政策，故房?jī)r(jià)一直在低位徘徊。債務(wù)危機(jī)發(fā)生后，甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。葡用完善的稅收體系作為杠桿，抑制投機(jī)性需求，值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。
第二，葡債務(wù)危機(jī)為我投資葡地產(chǎn)市場(chǎng)提供了商機(jī)
葡債務(wù)危機(jī)造成了一些地產(chǎn)項(xiàng)目融資和資金周轉(zhuǎn)等困難。近期，本處收集到不少葡尋求中國(guó)投資方的地產(chǎn)項(xiàng)目信息，并將有意出售在建或已運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的信息在網(wǎng)頁(yè)上公布。從葡方的信息反饋看，我國(guó)內(nèi)投資者已開(kāi)始向葡方咨詢有關(guān)收購(gòu)或合作事宜，我處就此也將予以密切關(guān)注。