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物業(yè)管理的論文篇一
摘要：隨著我國經(jīng)濟實力不斷增長，社區(qū)物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國物業(yè)管理行業(yè)在市場化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個明確的發(fā)展方向，進而難以取得突破性發(fā)展。為此，對我國城市社區(qū)物業(yè)管理中現(xiàn)存問題展開深入挖掘，探尋問題形成的原因，并在此基礎上探索優(yōu)化我國城市物業(yè)管理的解決措施，對促進我國城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有著重要意義。
關鍵詞：城市社區(qū);物業(yè)管理;業(yè)主
1我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題
1.1城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)管理能力有限
與發(fā)達國家相比，我國社區(qū)物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對滯后，加上國內(nèi)物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商三者關系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點放在對外宣傳上，而自身實際管理經(jīng)驗的累積和管理相關設施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導致我國城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設施逐漸成為擺設，難以發(fā)揮其應有的功能和作用。
1.2服務觀念落后
我國城市物業(yè)管理企業(yè)服務觀念落后，致使我國城市物業(yè)管理服務質量難以顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，我國城市物業(yè)管理主觀原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國城市物業(yè)管理企業(yè)沒有找準行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務者。這是因為物業(yè)管理企業(yè)自身服務觀念落后，沒有認識到物業(yè)管理的職能是服務。由于這種錯誤的行業(yè)定位，致使我國城市物業(yè)管理服務質量差。其二，前期物業(yè)定價過低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費等客觀因素致使我國物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質服務。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)就會更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務意識，難以提供優(yōu)質的服務，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國城市物業(yè)管理整個行業(yè)的發(fā)展壯大。
1.3業(yè)主思想觀念存在誤區(qū)
我國城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數(shù)業(yè)主的消費理念相對落后，仍處于計劃經(jīng)濟時代單位大包大攬免費午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價交換”的消費理念。此外，多數(shù)業(yè)主對物業(yè)都缺乏正確認識，自律性差，一味追求“低價格，高服務”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費現(xiàn)象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費率，降低了物業(yè)管理人員服務的積極性，同時也影響了更多社區(qū)居民的利益。
2我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題的原因
2.1相關法律法規(guī)不健全
由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關法律法規(guī)尚不健全，賦予業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的法律地位不高，使得業(yè)主大會在實際運作中談判處理社區(qū)物業(yè)管理問題難度增加，協(xié)調成本逐步增長，業(yè)主大會難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督機制尚不健全，其實際運作中難以做到“民主、公開、公平”，導致業(yè)主委員會和業(yè)主大會并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關法律的建設力度較弱，尚未出臺具有針對性、地方性的物業(yè)管理相關法律法規(guī)，致使社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權、責、利關系不明晰，對于二者之間出現(xiàn)的糾紛，也尚未出臺相關法律法規(guī)明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國出臺的有關社區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)難以同步，從而制約其發(fā)展。
2.2市場機制不夠完善
近些年，我國物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分，但由于我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場機制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無休止的糾紛中。市場機制的不完善，嚴重影響了市場經(jīng)濟環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個良好的監(jiān)督環(huán)境，以及招投標的標準化、透明化程度低，致使違法違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場經(jīng)濟的發(fā)展活力不足。另外，由于監(jiān)管機制體制的不健全，在一定程度上導致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場的混亂。也正是因為市場機制不完善，導致物業(yè)管理缺乏一個良好的競爭環(huán)境，使得市場經(jīng)濟的競爭機制建設不完善，進而導致物業(yè)管理企業(yè)在實際運作中不規(guī)范，管理水平低下。基于物業(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的不滿，進一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。
2.3社區(qū)業(yè)主自治程度不夠難以滿足現(xiàn)實需求
按照我國傳統(tǒng)文化，老百姓花掉畢身積蓄購買商品房就是為了安居樂業(yè)尋找歸屬感。但是面對與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀念。有些小區(qū)幾年沒有舉行過業(yè)主大會，各家自掃門前雪，對與自身利益無關的物業(yè)管理事務莫不關心。業(yè)主大會無法正常召開，業(yè)主委員會也就無法成立。在面對利益受到侵害時，缺乏良好的維權渠道。其次，不少小區(qū)業(yè)主委員會管理不規(guī)范。業(yè)主委員會應該是由業(yè)主大會公開選舉而來，但是不少小區(qū)從選舉到后期的管理運作都極為不規(guī)范。業(yè)主委員會不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區(qū)業(yè)主委員會雖然是正規(guī)流程選舉而來，而業(yè)主委員會成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權過程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會形同虛設，無法發(fā)揮應有的作用。
3優(yōu)化我國城市社區(qū)物業(yè)管理對策
3.1健全相關法律法規(guī)
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展了多年，但是相關法律法規(guī)還是滯后。開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒有詳細的法律法規(guī)提供法律依據(jù)導致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據(jù)物業(yè)管理的特點，主要從兩方面來完善法律法規(guī)。一方面要健全地方法規(guī)。我國各地區(qū)經(jīng)濟文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國家制定的法規(guī)往往不能解決實際糾紛。根據(jù)各地方實際情況來制定物業(yè)相關規(guī)定，在物業(yè)管理過程中才能更加切合實際解決物業(yè)糾紛。如：收費原則、收費標準、服務構成、管理方式等細節(jié)上的問題都要有詳細的法規(guī)來規(guī)范，這樣才能使出現(xiàn)糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標制度。當前物業(yè)管理一個重要問題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標制度，通過業(yè)主大會來公開選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場必然要極力提供良好服務得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場競爭才能促進物業(yè)公司服務觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長足發(fā)展，同時業(yè)主也得到良好服務和避免糾紛。
3.2認清行業(yè)本質找準行業(yè)定位
首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對于物業(yè)管理者，應該將自身定位為服務者，因為物業(yè)管理本質上是服務業(yè)。每一個物業(yè)從業(yè)人員都應該遵守職業(yè)道德，認真為業(yè)主提供服務，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問題要耐心解決，時刻把自己定位為一個服務者。對于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當作自己的仆人，通過正規(guī)流程去處理物業(yè)問題，而不是通過威脅和拒絕交物業(yè)費等方式來“維權”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開發(fā)商與物業(yè)應該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現(xiàn)共贏的`局面。一些開發(fā)商對房屋建造偷工減料等等，導致后期物業(yè)公司難以應付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場，前期給開發(fā)商報出過低的物業(yè)費用吸引業(yè)主購買商品房，但在后期卻無法按預期提供服務，最終只會糾紛不斷。優(yōu)質小區(qū)建設規(guī)劃，會給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個良好的服務平臺，并能使開發(fā)商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關規(guī)章制度
首先要進一步完善招標制度，做好事前監(jiān)督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區(qū)參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標制度來選擇符合要求的優(yōu)質的物業(yè)管理公司。公平公開的招標制度，讓更多的物業(yè)公司參與競爭從而促進物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質服務。通過嚴格的招標制度和招標流程來篩選合格的物業(yè)公司，是對業(yè)主負責同時也是對物業(yè)管理行業(yè)負責。其次，初始物業(yè)公司選擇市場化。在實際物業(yè)管理過程中，開發(fā)商與物業(yè)管理公司關系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開發(fā)商下屬公司。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商應該是合同關系。開發(fā)商在進行商品房銷售過程時，物業(yè)公司提前入駐社區(qū)，往往這個物業(yè)公司和開發(fā)商有著千絲萬縷的關系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來的物業(yè)糾紛越來越多，業(yè)主利益受到侵害時沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權方式。如此一來，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費。最終導致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。
3.4完善監(jiān)管機制，物業(yè)管理健康發(fā)展
首先，要加強物業(yè)公司資質審核監(jiān)督。對物業(yè)管理企業(yè)資質信用度等方面進行嚴格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強物業(yè)管理行業(yè)競爭規(guī)范化監(jiān)督。當前物業(yè)管理市場競爭日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場，不顧市場規(guī)律，承諾過低的物業(yè)費，入駐社區(qū)后又不能盈利從而通過降低服務質量違規(guī)收費等方式來保證自身利益，最終導致業(yè)主不滿，從而糾紛不斷。同時惡意低價競爭和亂收費擾亂了物業(yè)管理市場，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強對業(yè)主委員會的規(guī)范化監(jiān)督。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉而來，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強對其監(jiān)督管理，使其規(guī)范化運作真正代表廣大業(yè)主利益。
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物業(yè)管理的論文篇二
物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國,在我國,物業(yè)管理相對較晚,現(xiàn)代意義的物業(yè)管理公司是1981年3月10日成立的深圳市的物業(yè)管理公司,比西方國家落后近.而校園物業(yè)起步相對更晚,在湖南,高校引進物業(yè)管理也就是近幾年的事,其發(fā)展勢頭相當迅猛,但與沿海地區(qū)物業(yè)管理相比落后近20年.
一、高校物業(yè)發(fā)展歷程
1.傳統(tǒng)的高校后勤管理.后勤管理的校園物業(yè)就是通過學校設立后勤管理部門,管理學校日常工作的運行,從而使學校后勤服務得到保障.學校后勤部門不參與市場競爭,一線員工又沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓,服務意識較低.在計劃經(jīng)濟下,后勤管理的這種行政管理方式適應高校的管理,但是,隨著我國經(jīng)濟越來越向著國際化接軌的步伐邁進,計劃經(jīng)濟的改革,市場經(jīng)濟的完善,傳統(tǒng)后勤管理已越來越不能適應市場經(jīng)濟的發(fā)展.近年來,許多高校為了適應市場經(jīng)濟下的高校后勤管理,提升服務質量,相繼成立了后勤集團,高校后勤集團的成立,從某種程度上打破了傳統(tǒng)的高校后勤管理.
高校后勤集團擁有相對獨立的人事權和經(jīng)濟權,但職能還像原來的后勤處,學校尚未將所有屬于物業(yè)管理的職能歸整,因此物業(yè)管理企業(yè)也就“五臟不全”.學校對物業(yè)管理的開支進行貼補,這種所有權和經(jīng)營權合在一起的模式,只能勉強維持基本運轉的物管方式,達不到高標準要求.
2.物業(yè)企業(yè)取代后勤部分管理.伴隨著我國經(jīng)濟和教育的迅速發(fā)展,高校物業(yè)管理已成為高校后勤不可或缺的新興行業(yè).校園物業(yè)管理跟隨著市場經(jīng)濟和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,已經(jīng)具備取代后勤管理的基本條件,物業(yè)企業(yè)取代后勤成了必然趨勢.
校園物業(yè)管理要脫離學校領導機構的管理約束,就必須走出校園,引進競爭,聘請市場上優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè),實行有償服務,物業(yè)管理企業(yè)就可以根據(jù)服務類型、服務要求及服務對象等情況提供多元化、專業(yè)化、層次化的物業(yè)管理服務,相比較傳統(tǒng)后勤管理而言更加高效.
二、校園物業(yè)的特點
第一,校園物業(yè)沒有物業(yè)管理費收繳難的問題,不會引起物業(yè)管理費糾紛.學校與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同,定期撥付物業(yè)管理費,繳納物業(yè)管理費的單位只有一個主體,不像其他物業(yè)有很多的繳費主體.
第二,校園物業(yè)服務對象結構單一.在小區(qū)物業(yè)或者商業(yè)物業(yè)中,業(yè)主結構復雜,物業(yè)服務對象是形形色色的不同社會層次的人,而在校園中,主要的服務對象是師生.
第三,校園物業(yè)綠化要求高.近些年,隨著環(huán)境污染的不斷加劇,各學校對于綠化方面越來越重視,大部分高校將校園建成了園林式單位,因此,對于綠化工作也要求越來越高.
第四,校園物業(yè)保潔工作具有集中性和分散性.集中性:學校中都會有統(tǒng)一的作息時間,學生按著作息時間生活,這段時間的保潔也相當好做.分散性:一般在學生上下課時段以及學生下課后校園衛(wèi)生容易遭到破壞,這就要求物業(yè)公司的保潔工作具有很強的時間針對性,針對校園具體情況進行安排,而在小區(qū)和商業(yè)物業(yè)這種情況相對較少.
第五,校園物業(yè)安全系數(shù)要求高.與商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)中的業(yè)主來比較,學生是沒有進入社會的群體,他們的安全防范意識相對而言要薄弱得多,容易遭遇偷竊行為;另外,學生處于青少年期,性格也大多處于轉型階段,對事物的認知缺乏考慮,容易產(chǎn)生過激行為.因此,校園物業(yè)要求更加注重對校園安全的防范,校園物業(yè)安保工作和公寓管理是構成校園物業(yè)服務最重要的兩大塊.
第六,校園是一個文化氣息集中、濃厚的特殊區(qū)域,它所要求的物業(yè)服務相對比較高,這就對物業(yè)管理人員各方面的素質要求相對較高.
三、校園物業(yè)管理特點
第一、獨立公司形式.以長沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責任公司在湖南女子學院項目為例,長沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責任公司是一家經(jīng)國家認可的具有二級資質的物業(yè)管理企業(yè),從事專業(yè)的校園物業(yè)管理服務,設立學院項目部專門負責湖南女子學院的物業(yè)管理工作,擁有一個完備的管理組織機構.
第二、管理手段為經(jīng)濟手段.校園物業(yè)管理企業(yè)是一個朝著社會完全開放的公司制機構,在物業(yè)管理公司內(nèi)部,經(jīng)濟手段為主要的管理手段.公司內(nèi)部的《管理細則》、《員工獎懲制度》等規(guī)章制度相對都是建立在經(jīng)濟利益之上,以經(jīng)濟手段帶動服務質量的提升.
第三、參與市場競爭.學校引進社會上物業(yè)管理企業(yè)進駐校園,大都采取招標形式進行,市場上任何符合要求的物業(yè)管理企業(yè)都可以參與投標,學校根據(jù)物業(yè)企業(yè)的市場品牌效應、服務質量以及物業(yè)管理費等因素進行公開選聘物業(yè)公司.
第四、資金為定額制.在物業(yè)管理企業(yè)接管校園時,與學校簽訂物業(yè)管理合同,合同中即規(guī)定了每一年的物業(yè)管理費用,學校撥付定額的物業(yè)管理費用之后,則只需行使監(jiān)督職能,物業(yè)企業(yè)根據(jù)定額的物業(yè)管理費來提供物業(yè)服務.
第五、服務意識強.物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)--服務業(yè),充分體現(xiàn)了其服務性質,而校園物業(yè)服務的要求更精細化、規(guī)范化和專業(yè)化.例如:長沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責任公司在湖南女子學院項目秉承“服務是生存之本,管理是效益之基,品牌是發(fā)展之源”的理念.工作中強化內(nèi)部管理,增強員工的服務意識、市場意識、質量意識、責任意識,嚴格按照iso9001質量認證管理體系的標準運做,著力打造“一流服務、一流管理、一流隊伍”的服務品牌.這些都能充分體現(xiàn)物業(yè)管理服務意識強.
四、校園物業(yè)管理現(xiàn)狀
1.物業(yè)管理費較低.校園物業(yè)不同于商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè),屬于公益性的組織,帶有福利性質,因此,物業(yè)管理費不夠充足,另外,不完善的市場競爭方式導致物業(yè)公司盡量壓縮物業(yè)服務費用.
2.物業(yè)服務從業(yè)人員文化素質較低.物業(yè)從業(yè)人員素質不高包括文化水平低和服務意識不強.首先,文化水方面,通過對湖南女子學院現(xiàn)有物業(yè)服務管理員工的調查,大專以上學歷人數(shù)只占5%,具備高中文化的占5%,初中文化占55%,小學文化占35%.從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可看出,物業(yè)公司員工平均文化水平僅初中水平,而要從事高校的物業(yè)管理工作,則在文化層次方面是有所欠缺的.
3.物業(yè)公司企業(yè)文化與校園文化的融合是難點.校園是一個特殊的物業(yè)管理區(qū)域,是有著非常濃厚的人文氣息的地方,校園物業(yè)管理企業(yè)從社會上進駐進來,需要形成一種能融合校園文化的公司文化.湖南女子學院的物業(yè)管理在此方面雖然歷經(jīng)近6年的文化融合,但仍未達到完全融合的標準,具體表現(xiàn)在開展與學生互動方面的活動不夠,例如:征文比賽、書畫展等具有校園文化氣息的活動,聯(lián)合學生會組織創(chuàng)立各種文化類協(xié)會等.這些校園文化舉措的缺乏,就很難達到企業(yè)文化與校園文化的完全融合.
4.物業(yè)管理公司在學生中的影響力有待進一步提高.根據(jù)長沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責任公司與湖南女子學院后勤管理處上半年的顧客滿意度調查統(tǒng)計顯示,對物業(yè)企業(yè)在校園的物業(yè)服務師生比較熟悉的只占55%,有一定了解的占40%,還有5%的人不清楚.可看出物業(yè)公司在學院的物業(yè)服務影響力還有待進一步加強.
五、校園物業(yè)發(fā)展趨勢展望
校園物業(yè)管理經(jīng)過傳統(tǒng)后勤改革,到現(xiàn)在引進專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè),經(jīng)歷了一段漫長的歷程.湖南校園物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無序到現(xiàn)在的平穩(wěn)和理性的發(fā)展,我們完全有理由相信在物業(yè)管理法規(guī)日趨完善、物管行業(yè)日趨規(guī)范、市場化更加理性的條件下,湖南校園物業(yè)的飛速發(fā)展即將到來.同時我們也相信在校園物業(yè)企業(yè)外發(fā)展業(yè)務,內(nèi)狠抓管理,提升服務質量,提高行業(yè)信譽度情況下,校園物業(yè)市場將會迎來蓬勃發(fā)展、欣欣向榮的景象.
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[校園物業(yè)管理論文]
物業(yè)管理的論文篇三
【摘要】酬金制物管模式是我國未來物管行業(yè)的發(fā)展方向，本文從企業(yè)管理及財務管理方面探討了物業(yè)管理酬金制的優(yōu)勢，及實際運用中遇到的問題，以及一些解決辦法，希望與廣大同仁一起探討，找出物業(yè)管理酬金制中有效的管理方法，使實現(xiàn)業(yè)主與企業(yè)利益同時實現(xiàn)最大化，達到雙贏的目的。
【關鍵詞】酬金制；包干制；代管資金；預算；營業(yè)稅
近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，關于房地產(chǎn)售后服務的一部分：物業(yè)管理行業(yè)的有序、良性發(fā)展也越來越受到房地產(chǎn)企業(yè)及業(yè)主的重視，物業(yè)管理企業(yè)的管理水平高低，一方面可以反應開發(fā)商對樓盤的市場地位、銷售目標群體的定位，另一方面也是地產(chǎn)公司再銷售，取得好的再銷售成績、創(chuàng)造良好的繼續(xù)銷售口碑的基石，是一種良性循環(huán)，這就需要公司管理者在實際的應用管理中不斷總結、發(fā)現(xiàn)問題，創(chuàng)造出適合雙方的、雙贏的管理體制。針對這種管理需求應運而生的物業(yè)管理“酬金制”深受歐美國家及港澳地區(qū)管理企業(yè)的推崇，并且這種有別于與傳統(tǒng)的“包干制”的物業(yè)管理方法，也已經(jīng)越來越被內(nèi)地的房地產(chǎn)商重視及使用，尤其是在北京、上海等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對快速、成熟的地區(qū)，已經(jīng)取得了一些初步的管理成果。
物業(yè)管理酬金制是指在預收的物業(yè)管理資金中，提前一定比例或者固定費用作為酬金支付給物業(yè)公司，其余資金全部用于物業(yè)管理區(qū)域的管理和維護支出，結余或不足均由業(yè)主享有或承擔的物業(yè)服務計費方式。
物業(yè)服務酬金制之所以被認可并作為一種管理方法，有以下優(yōu)點：“酬金制”更加有力地保護了業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益?！俺杲鹬啤蹦Ｊ娇朔恕鞍芍啤蹦Ｊ降谋撞?，即是在同等收費標準下，提供的服務項目越多、服務質量越高，所支付的成本相應也越高。在“包干制”模式下，物業(yè)管理企業(yè)干得越好，掙得越少。這樣一來，許多物業(yè)公司往往降低服務水平、減少服務項目來獲得更多的利潤，損害了業(yè)主的利益。長期如此，必然導致服務質量不到位，物業(yè)管理企業(yè)也就可能會被廣大業(yè)主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物業(yè)管理企業(yè)獲得的收入?！俺杲鹬啤辈粫煜龢I(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的收入，從而避免業(yè)主的收入被侵占。
“酬金制”加大了物業(yè)服務運作過程中的財務透明度，大力推動了物業(yè)行業(yè)的'市場化進程。采用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)在接管某小區(qū)時，要向業(yè)主委員會和業(yè)主大會提交詳細的服務期間物業(yè)服務費用的財務預算。在預算中明確服務區(qū)域內(nèi)的組織架構、人員編制、服務等級標準、維護保養(yǎng)的等級標準等指標和所需的資金，進而算成每平方米的物業(yè)服務費用，經(jīng)業(yè)主大會同意后，形成書面合同加以實施。這樣的財務核算既要求科學嚴謹，又要有一定的靈活性，特別是為后期的服務監(jiān)督提供了依據(jù)。
酬金制是實現(xiàn)陽光財務的有效途徑。物業(yè)服務收費采用酬金制，是物業(yè)服務收費實現(xiàn)陽光財務的有效途徑?！俺杲鹬啤毕挛飿I(yè)管理的財務從理財?shù)慕嵌瓤?，分兩個部分，一個是物業(yè)管理企業(yè)的公司財務理財，一個是以物業(yè)管理服務費用為核心的物業(yè)管理處財務理財。前者是一種企業(yè)自主經(jīng)營活動，物業(yè)管理企業(yè)的公司財務是為物業(yè)管理企業(yè)自己的經(jīng)營行為理財；后者則是替業(yè)主理財。在酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)只能從中按照合同約定的比例提取物業(yè)管理費的酬金，剩下的錢全部都是業(yè)主的，所有權也是業(yè)主的。酬金制將物業(yè)公司與業(yè)主的權益嚴格分離開，更具透明性。酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)以代理人的身份管理業(yè)主的物業(yè)和交來的資金。同時，為充分利用社會資源，代業(yè)主選擇最適合的專業(yè)服務提供商，并負責對其進行有效的監(jiān)督，這些管理活動、監(jiān)督活動和物業(yè)管理資金的使用情況是否合理，都需要得到業(yè)主的認可。業(yè)主也有權參與物業(yè)管理活動中重大事項的決策。但是多業(yè)主狀態(tài)下的個體業(yè)主是實現(xiàn)不了這種認可和決策的，這就要求必須通過一些形式和合理的程序來體現(xiàn)全體業(yè)主的權利。使物業(yè)管理費的使用為主要內(nèi)容的物業(yè)管理活動，實現(xiàn)業(yè)主的可監(jiān)控行和共同參與管理的可能性。
從理論上說，酬金制雖然有以上優(yōu)勢，但由于是新的管理方法，現(xiàn)階段還是存在很多疑問的地方，需要被廣大業(yè)主接受和理解需要一定時間和實踐。在實際應用中，按照《物業(yè)服務收費管理辦法》對酬金制的定義，物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務費屬于預收的物業(yè)服務資金，由物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)酬金兩部分組成。那么對物業(yè)服務企業(yè)來說，其實際的收入只應是酬金部分，其余只是代管資金，不構成物業(yè)服務企業(yè)的收入，也不應計營業(yè)稅。事實上，按照現(xiàn)行會計制度和稅法，物業(yè)服務費應全部計入企業(yè)收入、計繳營業(yè)稅，物業(yè)費收入產(chǎn)生的營業(yè)稅由業(yè)主承擔，屬于小區(qū)支出的一部分，由物業(yè)公司代繳，物業(yè)公司只負擔酬金收入部分的營業(yè)稅。對于這個問題，有些業(yè)主會產(chǎn)生疑問，自己的資金用在自己的小區(qū)中，還要交稅？況且業(yè)主委員會不是一個法律主體，本身沒有納稅資格。在這個問題上，北京已經(jīng)走在了全國的前列，率先進行了試點。北京市地方稅務局2011年6月13日發(fā)布的第8號公告《關于酬金制物業(yè)管理服務有關營業(yè)稅政策問題的公告》中指提出：對于物業(yè)管理企業(yè)開設單獨賬戶存放為業(yè)主委員會代管資金的行為，不征收營業(yè)稅。這個公告的出臺，既解決了廣大業(yè)主的疑惑，同時也有利的推動了物業(yè)酬金制的發(fā)展，是一次大膽的嘗試與創(chuàng)新。但是在筆者所在的天津，還沒有相關的政策推出，業(yè)主仍然要承擔這部分稅金。
另外，一些業(yè)主片面理解《物權法》中業(yè)主的權利，強調物業(yè)服務費是“業(yè)主的錢”，業(yè)主愿意怎么用就怎么用，特別是實行酬金制的物業(yè)服務項目，業(yè)主的這種認識尤其強烈；而物業(yè)服務企業(yè)則認為雙方是平等的合同主體，物業(yè)服務費交到物業(yè)服務企業(yè)以后，物業(yè)服務企業(yè)擁有使用權。
以上問題，容易導致業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)認識上的偏差和分歧，進而導致實際操作過程中引發(fā)糾紛和矛盾。
筆者擬結合工作實踐，就以上問題提出自己的理解，就教于行業(yè)同仁。
目前的物業(yè)服務工作，無論是包干制還是酬金制，必須以企業(yè)作為經(jīng)營主體，物業(yè)服務費計入企業(yè)收入。因為企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)服務費，最后是要經(jīng)過物業(yè)經(jīng)營管理活動支出的，從工商企業(yè)管理及稅務角度來說，這個過程是企業(yè)以盈利為目的的經(jīng)營行為，按國家稅收、財務等相關法律法規(guī)、制度，酬金制下的物業(yè)服務費也全部屬于營業(yè)收入。就物業(yè)服務費的來源和性質而言，物業(yè)服務費由物業(yè)服務企業(yè)收取，用于小區(qū)（大廈等）物業(yè)的物業(yè)服務及管理支出。全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)以合同為紐帶，構成了以繳費消費和收費服務為主要內(nèi)容的權利與義務關系。那么業(yè)主按照合同約定繳納物業(yè)服務費，是履行合同義務；此時物業(yè)服務企業(yè)對公共服務資金有按合同約定使用的權力，而業(yè)主則只有監(jiān)督權、受益權，不具備完全的所有權了。對酬金制的正確理解應該是：酬金制強調的是物業(yè)服務企業(yè)收取管理報酬的方式，以及對物業(yè)服務費用結余（或不足）享受（或承擔）的角色約定，物業(yè)服務費的性質其實并沒有改變。筆者所在物業(yè)服務公司所管理的物業(yè)項目中，多數(shù)采用酬金制，企業(yè)能做到按約定比例提取酬金，所以業(yè)主對此沒有異議。
物業(yè)管理的論文篇四
關鍵詞：高等教育；物業(yè)管理專業(yè)；人才培養(yǎng)模式
引言
１四川文理學院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)水平發(fā)展現(xiàn)狀
２四川文理學院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式現(xiàn)狀
３四川文理學院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式存在問題
３．１專業(yè)教育存在與企業(yè)需求和職員發(fā)展脫節(jié)的現(xiàn)象
３．２專業(yè)教育存在教學落后現(xiàn)象
３．３實踐教學存在瓶頸
４四川文理學院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式探索
４．１制定產(chǎn)學結合的`教學大綱和配套教材
４．２強化實踐教學
４．３加強“雙師型“教學團隊的建設
５結論
參考文獻：
物業(yè)管理的論文篇五
在物業(yè)管理中，工作人員的工資并不高，這主要是因為物業(yè)管理的人工成本比較低，而且物業(yè)管理并不是暴利行業(yè)，而且物業(yè)管理的技術含量比較低，所以，工作人員的薪酬并不高。如果物業(yè)管理單位收取過多的物業(yè)費，則會使小區(qū)的業(yè)主承受過重的經(jīng)濟負擔，所以，物業(yè)管理并定位為非暴利行業(yè)，這也是物業(yè)管理的基本定位。物業(yè)公司與業(yè)主屬于雇傭的關系，業(yè)主只需要一次性交清物業(yè)費，而無需繳納額外費用，所以，物業(yè)公司的利潤比較低。另外，合理收取物業(yè)管理費對社會發(fā)展有著重要意義，物業(yè)管理單位的成立，可以緩解我國就業(yè)難的形式，而且還能提高小區(qū)的品質，有利于美化居民的生活環(huán)境。所以，對物業(yè)管理的定位，應該是非暴利行業(yè)以及吸納低廉勞動力的行業(yè)。
物業(yè)管理是一項綜合性較強的工作，其包括多項工作內(nèi)容，對物業(yè)管理行為的規(guī)范，可以有效改善物業(yè)管理混亂的現(xiàn)象，也可以緩解業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾與糾紛，使社會的氛圍以及環(huán)境更加和諧。物業(yè)管理的亂象存在多年了，從其種種亂象中，人們已不難看出，物業(yè)服務水平高低并不是最重要的，最重要的是物業(yè)公司必須講誠信，只有物業(yè)公司講誠信，才能讓每個業(yè)主心無怨言地交納物業(yè)費。對此，社區(qū)專家舒可心認為，讓物業(yè)公司公開賬目不是目標，讓物業(yè)公司誠信起來才是終極目標，要讓物業(yè)公司拿到物業(yè)費后誠信地為業(yè)主們提供服務。對此，也可以這樣表述，業(yè)主們交給物業(yè)公司的是物業(yè)管理服務費，而不是房租。從本質上說，物業(yè)管理是一種信托行為，其實際上是業(yè)主信任物業(yè)管理公司，一起出錢讓物業(yè)管理公司管理小區(qū)的共同事務。在這種信托關系中，業(yè)主天然擁有要求物業(yè)管理公司公開賬目的權利。但是，由于絕大多數(shù)小區(qū)沒有業(yè)委會導致的業(yè)主力量的薄弱，物業(yè)管理公司歷來均以強勢應對零星業(yè)主對這一問題的要求。此次政府頒布的《撰寫規(guī)范》和《示范文本》，對物業(yè)費收支賬目公開的程序、時間、地點給出了一個標準的固定模板。盡管《撰寫規(guī)范》和《示范文本》仍有缺陷與不足，但仍可將其視為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為進程中具有里程碑式意義的事件。因為，把物業(yè)管理公司收取物業(yè)費的行為監(jiān)管好了，物業(yè)管理的亂象就會逐步好轉起來，物業(yè)管理就會走上正軌。
在經(jīng)濟體制變革及社會轉型時期，社會中的利益關系和利益格局均處在劇烈調整中，且社會中的利益主體也越來越多元化。在這種情況下，利益的矛盾、沖突與博弈，成為一種普遍的社會現(xiàn)象。在這個過程中，地方政府的職能逐漸紊亂，開始積極地充當市場利益的主體，開始兼具“政府人”和“經(jīng)濟人”的雙重屬性。政府兼具的這個雙重屬性，導致了許多的市場失靈、物業(yè)管理市場的失靈，就是這許多的市場失靈中的一種。目前，我國的大部分物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商一樣，有著深厚的政府背景。我國目前的物業(yè)管理企業(yè)來源有三類：第一類是房地產(chǎn)開發(fā)商的下屬企業(yè)，與房地產(chǎn)開發(fā)商是“父子關系”;第二類是由政府房管部門轉制而來；第三類是完全市場化和專業(yè)化的物業(yè)服務企業(yè)。在這三類物業(yè)管理企業(yè)中，前兩類占居了大多數(shù)，第三類所占市場份額還極其微小。土地財政使城市政府既解決了財力不足和經(jīng)濟發(fā)展的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)高額的利潤回報，因此，政府有與房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)站在一邊的'天然傾向。
長久以來，我國物業(yè)管理市場都呈現(xiàn)著比較混亂的局面，這不利于和諧社會的構建，也不利于提高住宅小區(qū)的品質。物業(yè)管理單位屬于我國重要的服務行業(yè)，其通過多項維護措施，可以保證小區(qū)設施的正常使用，還可以通過綠化措施，美化小區(qū)的環(huán)境。物業(yè)管理人工成本比較低廉，而且不允許成為暴利行業(yè)，其收取的物業(yè)費具有公開性以及透明性，而且不能增加小區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟負擔。物業(yè)管理行業(yè)的成立，可以緩解我國就業(yè)難的趨勢，其吸納了大量低廉的勞動力?？傊瑢ξ飿I(yè)管理的正確定位，對物業(yè)管理行為的規(guī)范以及政府的強力介入，是提升我國物業(yè)管理的有效手段。
物業(yè)管理的論文篇六
摘要：物業(yè)管理專業(yè)是一門實踐性很強的學科，不僅要求學生系統(tǒng)掌握與物業(yè)經(jīng)營管理有關的理論知識，而且要求學生具有較強的實際操作技能。通過分析不同年級學生在模擬企業(yè)中的培養(yǎng)任務，探討基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理實踐教學模式的運行，以此推動物業(yè)管理專業(yè)實踐性教學改革。
關鍵詞：物業(yè)管理；模擬企業(yè)；實踐教學
隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入和發(fā)展，對人才的需求也越來越迫切。20xx年12月1日開始，我國物業(yè)管理行業(yè)建立注冊物業(yè)管理師制度。為了適應這種變化，必須深化物業(yè)管理專業(yè)教學改革，要根據(jù)物業(yè)管理的從業(yè)要求，確定學生培養(yǎng)目標，加強技能訓練，提高實踐能力，培養(yǎng)和造就符合國家注冊物業(yè)管理師基本要求的優(yōu)秀專業(yè)人才。
一、物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)需求
從目前來看，物業(yè)管理企業(yè)頻頻發(fā)出人才招聘信息，表現(xiàn)出對能夠獨當一面的物業(yè)管理人才的渴求，但無論是本科學校還是高等職業(yè)院校，這個專業(yè)的招生數(shù)量都在逐年下降；在招生數(shù)量減少的同時，我們看到的是，由于物業(yè)管理專業(yè)人才的缺乏，整個行業(yè)的人員素質難以滿足社會經(jīng)濟發(fā)展對物業(yè)管理人才的需求，使這個行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)總體管理長期處于比較低的水平。
物業(yè)管理本科教育作為培養(yǎng)高素質專業(yè)人才的重要方式，在人才培養(yǎng)的過程中應該充分考慮職業(yè)特點來完善教學思路。結合行業(yè)的綜合性強、實踐性強的特點，物業(yè)管理專業(yè)本科的培養(yǎng)目標應該是培養(yǎng)具備房地產(chǎn)、法律、建筑、信息系統(tǒng)等方面的知識和能力，知識面廣、溝通協(xié)調能力強，熟悉相關法律法規(guī)，能適應智能化、網(wǎng)絡化、信息化等高質量物業(yè)管理服務的管理人才。在物業(yè)管理本科專業(yè)教學中，必須做到實踐與理論的結合，運用各種教學方法和教學手段，課內(nèi)與課外相結合，使知識與能力同步發(fā)展。
二、基于模擬公司的物業(yè)管理專業(yè)教學
為增強學生實踐能力，培養(yǎng)高素質的物業(yè)管理專業(yè)人才，在物業(yè)管理專業(yè)教學中，采取成立模擬公司的教學方法，充分發(fā)揮學生主動性，調動學生興趣，培養(yǎng)學生實際操作能力，保證培養(yǎng)目標的實現(xiàn)。
模擬公司起源于20世紀50年代的德國，是指人為創(chuàng)造的經(jīng)濟活動仿真模擬環(huán)境，作為經(jīng)濟類專業(yè)的實踐教學場所和組織形式。學生在其中可經(jīng)歷全部業(yè)務操作過程，了解和弄清其各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，而又不必承擔任何經(jīng)濟活動風險。
模擬物業(yè)服務企業(yè)作為物業(yè)管理學生的實踐場所和學習的組織形式，通過構建虛擬的經(jīng)營管理平臺與氛圍，學生在“模擬公司”中可經(jīng)歷物業(yè)管理行業(yè)的主要業(yè)務操作過程，了解公司各環(huán)節(jié)、各部門之間的`聯(lián)系，與各相關部門之間關系。運作的基本方法在教學過程中，把教學內(nèi)容按照公司運作，分成相關模塊，通過教師講授和學生自學，讓學生主動參與到公司運作過程，在相應的“工作崗位”上學習，提高崗位實操能力，增強“實際”工作經(jīng)驗，提升職業(yè)素質和能力，保證人才培養(yǎng)目標的實現(xiàn)。教學過程中教師可采用的模擬教學法、引導教學法、案例教學法、角色教學法等等。
整個教學過程中，要注意三點：一是以學生為中心、自主性學習為主；二是學生參加教學全過程：收集信息、制定計劃、作出決策、實施計劃、反饋控制、評估成果；三是教師是學習過程的組織者、咨詢者和伙伴。
三、不同年級學生的參與方式與培養(yǎng)任務
不同年級的學生在參與物業(yè)公司運作的過程中，由于知識結構的深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養(yǎng)的能力也有所不同。
大一學生剛剛入學，對大學的一切都還處于不斷適應階段，這一階段主要以培養(yǎng)學生從事職業(yè)活動所需要的社會行為能力(強調對社會的適應性，具有積極的人生態(tài)度)和基本素質為主。具體任務如下。
1.引導學生樹立正確的價值觀
價值觀是人們對于什么是價值、怎樣判斷價值以及如何創(chuàng)造價值等問題的最根本觀點，是個體核心的信念體系，是個體評價事物與抉擇的標準，價值觀決定著人們行為的取向，它通過影響態(tài)度而最終影響行為。大學階段是大學生人生觀、價值觀形成的重要階段。因此，對大學生進行價值觀教育至關重要，這會對他們明確自己的未來定位和發(fā)展方向，積極努力地塑造自我，為社會需要的有用之才起著導航作用。
為此，可以組織學生在班級展開對價值觀及職業(yè)生涯規(guī)劃的大討論，讓不同的學生講述自己的價值觀并探討。
2.培養(yǎng)基本素質與能力
(1)人際交往能力。在物業(yè)管理實踐中，無論執(zhí)行任何技術或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠為業(yè)主提供優(yōu)質的服務。通過物業(yè)管理者與業(yè)主之間的溝通，可以使業(yè)主能夠明白具體事件的發(fā)生起因、處理方法、進展及一系列相關情況，從而妥善解決問題。
(2)組織協(xié)調能力。組織協(xié)調能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問題解決能力和領導力。物業(yè)管理工作的開展是伴隨著矛盾問題進行的。一個合格的物業(yè)管理人員，不僅不懼怕問題，而且要有解決問題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說，對工作中出現(xiàn)的矛盾和問題，要有準確的判斷。
(3)自主學習能力。大學生在校期間掌握良好的學習方法，培養(yǎng)較強的學習能力，對提高學習效率和學習成績，增強大學生的社會適應能力具有重要的作用。隨著高科技及信息網(wǎng)絡時代的到來，業(yè)主對物業(yè)管理的服務要求逐步提高，面對新時期的巨大挑戰(zhàn)，物業(yè)管理人員必須重視各類專業(yè)管理技術的掌握，不斷更新、學習新的管理服務技術，適應現(xiàn)代物業(yè)管理的技術要求，加強管理技術的學習，努力提高管理技術水平，才能保證自己的管理實力始終與物業(yè)相關設備的科技進步同步。
(4)社會適應能力。適應社會能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團隊合作能力等方面。物業(yè)管理人員在服務的過程中，涉及到方方面面，會遇到各種環(huán)境，會遇到各種各樣的人和事，同時還要處理好各方面的關系。沒有良好的適應能力往往容易出現(xiàn)偏差。
物業(yè)管理的論文篇七
專業(yè)素質偏低。物業(yè)管理這一工作涵蓋廣泛，不僅僅是人們理解的“后勤”。它需要懂得車輛管理、物業(yè)管理的知識，使物業(yè)服務有序進行。然而目前電力企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理團隊組建較滯后，從業(yè)人員大都是主電力企業(yè)物業(yè)管理的對策探討業(yè)富余的老員工，由于主業(yè)改革被調配到物業(yè)管理等附屬企業(yè)。學歷低、年齡大、專業(yè)知識匱乏等問題逐漸顯露；職工本身匱乏對自身的定位認知，忽視知識提升；而管理人員對這個新生企業(yè)的問題缺乏重視，不進行職工的素質培訓。如此導致物業(yè)公司年輕力量少，整體素質偏低。經(jīng)營與管理缺乏規(guī)范。電力企業(yè)內(nèi)部結構混雜，體制尚不健全，收費不均勻，管理條例不清晰。近年來國家鼓勵國有企業(yè)經(jīng)濟市場化，電力企業(yè)亦向多元化發(fā)展，尤其向地產(chǎn)等行業(yè)進軍以為企業(yè)內(nèi)部員工謀取福利。由于尚處在改革初期，這種多元化發(fā)展并不規(guī)范，早前人民譴責的電力企業(yè)職工壓力小卻福利高的情況仍然存在。由于電力企業(yè)旗下房產(chǎn)開發(fā)公司配備的物業(yè)服務仍屬電力，物業(yè)費用的收取就出現(xiàn)了體制內(nèi)業(yè)主和體制外業(yè)主的不均勻現(xiàn)象。雖然國家近前頒布了相關物業(yè)收費管理規(guī)定，但電力企業(yè)物業(yè)管理公司并沒有嚴格按照規(guī)定收費。一旦業(yè)主委員會反映此類問題并進行阻止，物業(yè)費用即會變?yōu)槠髽I(yè)潛在補貼發(fā)給體制內(nèi)業(yè)主，這樣還是會有不公平不均勻現(xiàn)象存在。所以電力企業(yè)要做到主企業(yè)附屬企業(yè)分離，物業(yè)服務費用一碗水端平，消除亂收費現(xiàn)象，做到讓所有業(yè)主滿意。電力企業(yè)物業(yè)管理公司從業(yè)人員專業(yè)性欠缺是上文提及的，這個問題除會導致團隊整體素質偏低外，對管理條例的理解和執(zhí)行也會造成障礙。加之目前我國現(xiàn)行的物業(yè)管理條例存在細則漏洞，權利義務混淆，法律地位模糊，更加細致權威的物業(yè)管理法則也沒有出臺跡象，導致企業(yè)物業(yè)管理過程中會存在鉆空子和打擦邊球的狀況。舉個例子，隨著我國人民收入水平的大幅提升，快節(jié)奏的生活對出行和交通提出了更高的要求，家用小轎車逐步走向廣大平民百姓家庭，但如此一來與小區(qū)車位需求產(chǎn)生矛盾。許多房產(chǎn)公司在開發(fā)樓盤時刻意忽視此問題，也沒有進行足夠的市場調查。在矛盾顯露出來時就通過業(yè)主代表會來決定通過占用小區(qū)的公共管理面積來擴大業(yè)主停車場地，只需要占用很少的人力物力就能開發(fā)出一塊可收費的停車場地。體制內(nèi)業(yè)主偏向企業(yè)本身，體制外業(yè)主不會維護自身權益，因此此類問題并不需要房產(chǎn)公司向規(guī)劃部門申報就能動工建設。這顯然是不合理的。欠缺監(jiān)督管理。物業(yè)服務的主體對象是業(yè)主，物業(yè)公司依靠業(yè)主生存和發(fā)展，因此物業(yè)企業(yè)對業(yè)主應負有責任，對業(yè)主的日常生活、基礎設施、物業(yè)服務應悉心照顧，這是物業(yè)公司的義務。但是電力企業(yè)物業(yè)管理公司卻對業(yè)主幾乎沒有這種意識，這是因為電力企業(yè)并沒有感受到市場經(jīng)濟帶來的新型管理模式和制約體制。比如說在一個電力企業(yè)旗下的房產(chǎn)小區(qū)內(nèi)部，業(yè)主大都是企業(yè)內(nèi)部的在職員工，物業(yè)公司會認為自己是管理者而可以凌駕于房屋產(chǎn)權所有人之上。如此一來，客服與客戶的關系變成了管理者與被管理者的關系；服務人員與衣食父母的關系變成了領導和員工的關系。如此一來物業(yè)管理公司可以不征求業(yè)主意見就對小區(qū)進行整改，有問題也可以使用行政命令強行壓制。如此一來業(yè)主和物業(yè)之間就會產(chǎn)生不必要的矛盾，如果不采取措施矛盾會激化為惡性循環(huán)。電力公司也并沒有組建一個權威的監(jiān)管機構對物業(yè)服務公司進行必要監(jiān)管，制止物業(yè)公司亂收費、消極服務。
2.1物業(yè)公司內(nèi)部需加強自身服務意識并規(guī)范自身服務行為
電力企業(yè)物業(yè)管理公司應將自己當做其他物業(yè)公司一樣看待，以為業(yè)主提供高質量的服務為目標，盡職盡責地完成本職工作，而不要將自己擺在上位者的姿態(tài)對業(yè)主進行命令和管理。因此，若想從根本解決電力企業(yè)物業(yè)管理的問題需企業(yè)加強自身服務意識并規(guī)范自身服務行為。吸收專業(yè)人才，加快培訓步伐。電力企業(yè)物業(yè)管理公司要想發(fā)展，首要問題就是提高管理團隊的專業(yè)素質，形成專業(yè)化的服務技術力量。因此企業(yè)需引進權威力量來帶動整個團隊向前，并組織職工培訓，使他們從意識上和專業(yè)上認識到自己的不足。在用人上應鼓勵擇取專業(yè)管理人才，并且可以使用方式多、技術高的手段對員工進行培訓管理。當員工素質逐步提高，服務的質量會隨之進行提升。健全自身管理機制。由于計劃經(jīng)濟的影響，電力企業(yè)旗下物業(yè)管理公司并沒有完全向市場經(jīng)濟轉變，在很大程度上依賴主企業(yè)，這嚴重阻礙了物業(yè)公司自身的發(fā)展前景。為此，電力企業(yè)物業(yè)公司應以電力企業(yè)這一強大平臺做基礎，實行“走出去”政策，鼓勵自己擺脫電力企業(yè)體制，建立起走自己發(fā)展道路的、具有市場競爭力的自主經(jīng)營企業(yè)。在規(guī)范制度上，公司應擺脫過去混亂的管理方式，明確崗位職責，實行績效考核，嚴格賞罰制度，鼓勵員工與業(yè)主多交流，爭取做到與服務社會化、人性化。同時應該建立企業(yè)文化，增強企業(yè)員工榮譽感與凝聚力，掃除消極服務現(xiàn)象。
2.2電力企業(yè)需完善管理體制并加大管理力度
電力企業(yè)多樣化發(fā)展是市場經(jīng)濟的必然，必須做好展開附屬企業(yè)的監(jiān)督管理制度，做到附屬公司與主公司一樣制度嚴明，管理清晰。物業(yè)服務公司也應建立相應的監(jiān)管部門，建立相關管理體制并嚴格執(zhí)行，對物業(yè)服務公司進行日常監(jiān)督，也對其服務水平、從業(yè)人員資質、收費制度和審計程序進行公平公開的不定期檢查。只有嚴肅監(jiān)管體制、加大管理力度，才能穩(wěn)定電力企業(yè)物業(yè)管理公司在市場經(jīng)濟下的發(fā)展，保證物業(yè)服務水平和質量的不斷提高。
市場經(jīng)濟已成必然趨勢，電力企業(yè)必將在改革的路上越行越遠，其物業(yè)管理公司也必須做好轉變的準備。只有做到緊跟改革浪潮，走戰(zhàn)略發(fā)展道路，用積極的態(tài)度迎接問題、解決問題，才能站穩(wěn)腳步，放眼未來。
物業(yè)管理的論文篇八
：20xx年，中共中央印發(fā)了《關于深化人才發(fā)展體制機制改革的意見》指出，要健全人才評價、流動、激勵機制，最大限度地激發(fā)和釋放人才創(chuàng)新創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)活力。物業(yè)管理屬于服務型的行業(yè)，人力資源對該行業(yè)的影響是十分關鍵，目前，行業(yè)準入門檻低，從業(yè)人員素質良莠不齊，高水平管理人員相對稀缺。本文運用人力資源培訓與開發(fā)理論對以x物業(yè)管理公司為代表的物業(yè)企業(yè)進行員工培訓模式構建，設計出適合x物業(yè)管理公司的培訓模式，為該公司在人員培訓方面提供有效的保障。
：物業(yè)服務；培訓；培訓體系；人力資源
中國的物業(yè)管理行業(yè)始于80年代初的經(jīng)濟特區(qū)深圳，發(fā)展至今有700多萬從業(yè)人員和10萬余家企業(yè)，隊伍龐大，素質參差不齊。而目前物業(yè)行業(yè)科技含量在提升，物業(yè)服務產(chǎn)業(yè)鏈條在延伸，物業(yè)服務外拓，朝多元化方向發(fā)展，業(yè)主的服務需求呈現(xiàn)出個性化和多元化的趨勢，行業(yè)越來越需要復合型、創(chuàng)新型的人才。作為企業(yè)人力資源開發(fā)的重要組成部分，員工培訓有著極為重要的地位和作用，通過培訓不僅能幫助物業(yè)企業(yè)的員工增強對企業(yè)的認同、調動員工的積極性、提高員工的滿足該，更能夠幫助物業(yè)企業(yè)改善績效，以此來增加競爭優(yōu)勢。本文通過人力資源培訓與開發(fā)的相關理論，以x物業(yè)管理公司的培訓現(xiàn)狀為例，分析企業(yè)的培訓現(xiàn)狀及需求，探究企業(yè)在培訓方面存在的問題并構建新的培訓模式，來幫助企業(yè)提高培訓質量，進一步增加企業(yè)的競爭力。
1.x物業(yè)管理公司企業(yè)概況本文所引用案例為位于山東省濟南市的x物業(yè)管理公司，該公司成立于20xx年，注冊資金600萬元，具有物業(yè)管理行業(yè)國家二級資質。公司的組織機構為董事會下設分為總部和項目部，其中總部包括財務部、綜合管理部、客戶服務部、秩序部、保潔部、品質部等職能部門，為各個項目部提供管理、服務和監(jiān)督。項目部的構成則以住宅或寫字樓等物業(yè)獨立單位為節(jié)點進行設置。2.x物業(yè)管理公司人力資源現(xiàn)狀目前，x物業(yè)管理公司有員工412人，根據(jù)組織架構的設置以及崗位結構的不同，公司將員工分為管理人員和非管理人員（一線員工），其中，管理人員是指部門或項目主管以上人員，包括董事長、總經(jīng)理、書記、副總經(jīng)理、項目經(jīng)理、部門經(jīng)理、部門主管等；分管理人員是指班長及以下員工，包括客服員、工程維修員、秩序維護員、環(huán)衛(wèi)工、綠化工和零工等。非管理人員占總公司人數(shù)的80%，是公司人員構成的重要組成部分。在學歷結構方面，研究生學歷2人，本科學歷9人，大專學歷87人，高中及以下學歷314人。而一線人員里，除了客服部有大專學歷人員外，均為高中及以下學歷，公司整體的學歷層次不高，而大專以上的人員中僅1人為物業(yè)管理本專業(yè)學歷。在人員流動率方面，由于秩序維護員、環(huán)衛(wèi)工等一線基層員工的離職成本低等因素的存在，導致x物業(yè)管理公司的非管理人員的流動非常頻繁，20xx年度公司非管理人員入職143人，離職97人，離職率為23.5%，人員流動總量的流動率高達58.3%，這對企業(yè)的人力資源管理甚至對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生會產(chǎn)生非常重要的影響。
1、培訓規(guī)劃不規(guī)范x物業(yè)管理公司會在每年年末對下一年年度進行培訓規(guī)劃，培訓規(guī)劃的內(nèi)容中雖然有培訓的目的，但缺乏培訓的目標，也就是說公司的培訓規(guī)劃中僅說明了員工為什么要進行培訓而沒有明確員工培訓應達到什么樣的標準。另外，培訓規(guī)劃的制定者為客服部、秩序部等職能部門經(jīng)理，但是如果培訓教師的知識或教學水平受限，會對培訓的效果產(chǎn)生很大的影響，也很難達到理想的培訓目標。2.培訓體系不健全首先，x物業(yè)管理公司將培訓的管理設置在公司綜合管理部，部門分設了行政和人事專員，培訓管理基本有人事專員進行兼職負責，而人事專員同時要兼顧招聘、薪酬、勞動關系等人力資源管理工作，無法全身心的投入到培訓管理中，更無法貫徹落實完整的培訓體系，尤其影響x物業(yè)管理公司新入職的基層員工的穩(wěn)定性。其次，x物業(yè)管理公司的培訓方式相對單一，基于成本的考慮x物業(yè)管理公司的培訓方式主要用內(nèi)部授課、影像播放、實操演練三種方式，而很少進行外聘專家授課、外出考察與進修的培訓。這就導致公司培訓的效果達不到期望狀態(tài)，影響員工專業(yè)技能和綜合能力的提升，進而影響公司的發(fā)展。3.培訓缺乏有效的監(jiān)管x物業(yè)管理公司的培訓監(jiān)管部門為總部的品質管理部，負責日常監(jiān)督和定期將各部門檢查結果匯總并書面報公司領導。對管理服務過程中出現(xiàn)的不合格項，提出糾正和預防措施并進行跟蹤驗證。但是，由于公司管理的項目部地理位置較為分散，品質管理部對每個項目的檢查精力和范圍都受到限制，導致公司對培訓效果得不到及時、有效的掌控，更無法預測到培訓后期的具體效果，更是無法做到根據(jù)培訓的效果及時調整培訓計劃。4.培訓效果評估不徹底員工培訓的效果評估是公司培訓的最后也是很重要的階段。通過培訓效果評估，可以知道公司對員工的培訓是否達到預期，培訓規(guī)劃的實施是否適合公司，以及為之后的培訓需求分析、規(guī)劃的制定提供依據(jù)。美國培訓專家柯克帕特里克提出培訓成果劃分為四個層級：第一層是反應評估層，即受訓者對培訓的滿意度；第二層是學習評估層，即受訓者在知識、技能、態(tài)度、行為方式等方面的學習收獲；第三層是行為評估層，即受訓者在工作過程中態(tài)度、行為方式的變化和改進；第四層是結果評估層，即受訓者在一定時期內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營或技術管理方面的業(yè)績。而x物業(yè)管理公司僅僅停留在反應評估、學習評估上面，較多的采用問卷調查法、筆試法、模擬練習法等在課程進行或結束對培訓的效果進行評估，沒有將培訓評估落實到行為評估、效果評估上，無法獲得培訓帶來的長期效果，從而影響培訓工作的效率。
1、公司培訓制度完善公司的培訓制度是整個培訓體系的重要保證。x物業(yè)管理公司有培訓相關的制度，但是在實施過程中，發(fā)現(xiàn)漏洞較多，培訓部門、崗位及人員配備不充分，導致公司的培訓沒有保障措施，培訓流于形式，員工疲于應付。為了提高公司的培訓效率，使培訓價值最大化，本文對x物業(yè)管理公司的培訓制度做以下構建：首先，完善培訓組織架構，增設專職培訓管理員崗位?？紤]到x物業(yè)管理公司目前的經(jīng)營規(guī)模，在綜合管理部設置培訓管理專員崗位更適合公司的發(fā)展。培訓管理專員的職責有審核各部門、項目部的員工教育培訓計劃，對各單位的培訓工作進行具體指導、考核、評估，掌握培訓進度和效果，提出改進意見建議；對公司規(guī)章制度的培訓與貫徹，保證規(guī)章制度的運行效果；收集各部門、項目部的培訓需求，制定公司內(nèi)部或外部培訓等各類培訓計劃，并按期組織實施；適時引進培訓師資或采取外部培訓的方式，不斷提供員工專業(yè)技能；根據(jù)培訓計劃擬定匯編各類培訓教材，安排、落實培訓設備、場地等有關事宜；開展企業(yè)文化的宣貫與培訓工作。其次，為了保障培訓計劃執(zhí)行以及培訓的效果，對x物業(yè)管理公司現(xiàn)行的培訓管理規(guī)程進行細化、增添。細化主要是指對培訓各個過程的時間點的明確規(guī)定，培訓負責人的落實，細化的管理制度有培訓計劃制定制度、入職培訓制度、上崗培訓制度、在崗業(yè)務培訓制度。新增的培訓制度有外委培訓管理制度，使公司各層級人員都有機會外出學習，拓寬了公司培訓的范圍，并在制度上給予了資金支持。2.培訓需求分析構建企業(yè)的人力資源培訓中培訓需求是整個培訓活動開展的第一步，在進行培訓規(guī)劃之前，由培訓專員、職能部門、項目部相關人員對公司人員現(xiàn)狀進行分析、討論，比較出公司員工現(xiàn)有的知識、技能與公司的目標要求之間的差距，讓培訓更加有的放矢，同時使員工明白自己存在的差距和不足，對培訓的態(tài)度積極性提高，為公司的有效培訓奠定良好的基礎。根據(jù)需求分析的步驟，從三個方面進行對x物業(yè)管理公司的培訓需求分析構建。一是進行組織分析，在深刻理解x物業(yè)管理公司的發(fā)展方向的前提下，分析公司的人力資源的短期計劃和中、長期規(guī)劃，使培訓需求分析具有前瞻性，與企業(yè)發(fā)展步調一致。二是進行任務分析，在組織分析的基礎上，對公司各部門、各崗位進行分析，明確各崗位的工作任務，分析部門員工是否具備相應的知識、技能和態(tài)度，使員工勝任該崗位。三是進行人員分析，從公司員工個人的實際情況出發(fā)，分析員工的工作表現(xiàn)是否積極、工作業(yè)績是否達標、心態(tài)是否穩(wěn)定，同時結合員工的績效考慮員工的職業(yè)生涯規(guī)劃，對員工現(xiàn)階段需要進行何種培訓進行分析，以此明確培訓對象和培訓目標。3.培訓規(guī)劃體系制定企業(yè)的培訓規(guī)劃是在培訓需求分析的基礎上，從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)，按照系統(tǒng)性、標準化、有效性、普遍性的要求培訓進行的規(guī)劃制作，以實現(xiàn)企業(yè)人力資源開發(fā)的目標。培訓規(guī)劃有承上啟下的作用，其不僅是落實培訓需求分析成果，更是對以后的整個培訓的過程的實施提供依據(jù)，培訓規(guī)劃是否科學、合理關系到企業(yè)人力資源培訓的成敗。根據(jù)x物業(yè)管理公司的配置情況，將培訓規(guī)劃劃分為以下內(nèi)容：（1）培訓的目的，明確為什么進行培訓。（2）培訓的目標，也就是培訓需要到達怎樣的標準。（3）培訓對象和內(nèi)容，是指明確培訓的針對誰、培訓什么。（4）培訓的范圍，分為四個層次，包括個人、班組、部門和企業(yè)。（5）培訓的規(guī)模，培訓規(guī)劃根據(jù)培訓的人員、場所、培訓性質合理安排，以保證培訓效果。（6）培訓的時間，根據(jù)培訓的內(nèi)容、對象和方式培訓的時間要具體劃定。（7）培訓的地點，對于入職培訓、晉升培訓可安排在公司總部進行，而上崗培訓、在崗培訓將培訓地點選擇主要選擇在項目部所在部門進行。（8）培訓的費用，也就是培訓的成本，培訓規(guī)劃制定時要統(tǒng)籌考慮費用，從資金上保障培訓規(guī)劃的實現(xiàn)。（9）培訓的方法，根據(jù)不同的培訓規(guī)模、內(nèi)容采取不同的培訓方法。部門內(nèi)部的上崗培訓、在崗培訓可采用分散的、師徒制培訓法，入職培訓、晉升培訓等可采用集中的、授課形式的培訓方法。（10）培訓的教師，是培訓實施的主導者，要考慮培訓師的選拔，對技術要求高的培訓，考慮外聘教師。4.培訓效果評估體系構建培訓效果評估是企業(yè)人力資源培訓的最后一個階段，通過建立培訓效果評估的指標、標準，可以對培訓的有效性進行檢查，并為企業(yè)下一次的培訓需求分析、修訂員工培訓規(guī)劃及實施提供參考。針對x物業(yè)管理公司對培訓效果僅僅停留在反應評估層的問題，重新構建x物業(yè)管理公司培訓效果評估體系勢在必行。體系構建依據(jù)柯克帕特里克提出的培訓成果的層級體系。首先，構建第一層級反應評估層。在課程結束后由培訓部門對學員通過問卷調查、座談等形式了解其對培訓課程、教師以及培訓組織的滿意度。其次，構建第二層級，學習評估層。在培訓進行時或者培訓結束后，由培訓部門通過提問法、筆試法、模擬演習法、撰寫心得體會的方式，衡量學員對培訓內(nèi)容、技巧的掌握程度。再次，構建第三層級，行為評估層。學員的部門主管或經(jīng)理在培訓結束一個季度或者半年后，通過行為觀察、績效評估等方法，考量學員在培訓結束后，有沒有因為培訓而產(chǎn)生其工作行為的改變。最后，構建第四層級，結果評估層。公司總部的部門主管或經(jīng)理在培訓結束半年或更長的時間后，參考個人與公司的績效，員工缺勤率、離職率，公司的經(jīng)營效益等數(shù)據(jù)進行分析，把握培訓對公司的發(fā)展帶來的影響。
物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動密集型的服務型行業(yè)，要體現(xiàn)物業(yè)管理公司的核心競爭力，就必須重視人才培養(yǎng)。本文通過對x物業(yè)管理公司人力資源現(xiàn)狀的分析，發(fā)現(xiàn)公司培訓規(guī)劃不規(guī)范、培訓體系不健全、培訓缺乏有效的監(jiān)管和培訓效果評估不徹底等培訓方面存在的問題。針對以上問題，對x物業(yè)公司的培訓體系重新進行構建，包括：公司培訓制度完善、培訓需求分析構建、培訓規(guī)劃體系制定、培訓效果評估體系構建。通過培訓，豐富了員工的知識、激發(fā)了員工的工作熱情、提高了團隊的凝聚力，并進一步營造企業(yè)文化，提高員工的歸屬感與組織認同度，從而提升公司績效。
[1]劉敏。l物業(yè)管理公司員工培訓體系優(yōu)化研究[d]。吉林大學，20xx.
[3]孟濤。企業(yè)培訓模式研究[d]。青島大學，20xx.
物業(yè)管理的論文篇九
一、官方活動只是引流口，雙十一氛圍卻是自己打造
如果一家公司同時有旗艦店和集市店，旗艦店是參加了雙十一大促的，而集市店卻在裝修、促銷方式等方面與旗艦店完全同步，兩者的區(qū)別又在哪呢?唯一的區(qū)別就是旗艦店有官方活動引流，而集市店沒有，但是對顧客的印象都是一樣的，顧客會覺得集市店實力也很強，品牌粘著力也會提升，當天的交易額也會猛漲。
是的，現(xiàn)在開始行動，改變店內(nèi)裝修，底色全改為商城大紅色，大促的素材該用的得用上，甚至可以全盤模仿，總之，要讓顧客進入你的店，覺得你也是在搞大促，這種氛圍是自己打造出來的，與顧客的關系也是自己才能提升的，千萬不要覺得我不搞大促就是我平時沒賺顧客的錢，如果賣家也抱著和買家一樣的想法，這生意是沒法做的。
做這么久電商，顧客從來沒有因為活動打折而抱怨我們平時賣的價高，只會遺憾沒有趕上活動價購買，明白么?當顧客遺憾錯失購買你商品的機會的時候，說明你的品牌已經(jīng)深入該顧客內(nèi)心了。
二、定制大促策略，低至x折起占據(jù)主動權
很多賣家說，5折我賠不起啊，我覺得這是定價有問題，現(xiàn)在趕緊定制自己的大促策略，如果你不能全場5折(會員關系管理-創(chuàng)建活動-全網(wǎng)賣家5折)，那就將無法參與活動的商品上架;如果你只有一部分商品能打折，那就單獨建一個專題頁，挑選幾件超低折扣的商品做回饋，提升轉化率，再挑選熱銷商品做其它折扣或優(yōu)惠，比如8折比如贈品等等，折扣不給力的話，可以推滿減活動(熱銷商品是120元，主流商品是80元，就可以推滿200減50，吸引顧客再買一件)，建議活動還是給力一些，畢竟與更多的顧客實現(xiàn)成交或者回饋老顧客是最重要的，僅此一天而已。
在專題頁頂部套用商城雙十一大促頂部的氛圍，雙十一網(wǎng)購狂歡節(jié)，低至3折起，全場瘋搶僅此一天等等，5元10元不限制使用條件優(yōu)惠券進店就可以領，全場包郵，等等，配合幾個簡單的附帶營銷方案。
所有寶貝加上水印(超級店長-新版促銷-自制素材)，寫上網(wǎng)購狂歡節(jié)低至3折起。
這種專題大促需要你在首頁、寶貝詳情頁左上、寶貝描述頂部建素材給該專題引流;如果可以，請在11號或者12號用鉆展強推該專題頁，轉化率效果會好一些，極其建議在12號加大鉆展直通車投入，給店內(nèi)強力引流，12號氛圍還未散去，很多周五上班的人錯過了，12號轉化率也還是比價高的。
三、真實的戰(zhàn)場需要自己去打造，應對大促的能力需要自我提升
參不參加大促是自己決定的，我只知道，淘寶花了這么多錢打造雙十一氛圍，這么好的事件不用上很可惜，這也是我們常說的熱點事件營銷，而顧客是分不清楚什么主場分會場，顧客大部分還是習慣搜索購物，所以，只要將顧客引到店里，你店內(nèi)的氛圍做的好，大促很給力，轉化率就絕對不是問題。
四、什么是定價權?到底該怎么定價?
很多賣家說自己打不起折，5折就哭爹喊娘的，我只能說這部分賣家還沒有適應電商，還不懂什么是淘寶。
服裝進價是50元，你會定價多少錢?很多賣家會定價80元，是不是?
讓我來定價的話，進價50元，房租水電人工平攤到60元，我做直通車100個點擊要花100元，轉化率2%(平均水平)，也就是說我花100元能賣2件衣服，這樣每件衣服增加了50元的營銷成本，衣服成本增至110元，而我50元的出廠價，那絕對是很nb的衣服啊，吊牌、編碼、布料都不差吧?結合市場平均水平+冬季消費者能接受的普遍價位，我會定價198元左右。
很多人會罵我黑，50塊錢的衣服賣200，我想說，這已經(jīng)是保守的了，我還打算賣298呢!
我會將這件衣服打成爆款，平時按8折價出售，配合幾百件的月銷量+好評(我自己刷或者做活動刷)，8折價的轉化率應該能保持到2%，但打爆款是要付出代價的，直通車成本1元排不到好名次，我追加投入到1.5元，150元帶來100個點擊轉化2件衣服，每件營銷成本是75元，加60元成本，成本到135元，198打8折，我賣價是160元，賺25元左右，利潤率15%。
各位，不要懷疑這種操作手法，當然，前提是這件衣服是你自己的牌子，沒有競爭，沒有比價，那么定價權就在你的手里，我會做上很好的品牌概念，做很好的店內(nèi)裝修，做很好的寶貝描述，很好的包裝，很好的客服才配合這種價位，總之，讓顧客覺得物有所值，8折還買到便宜了，但轉化率始終只在2%，難以提升。
實際上，賺25元并不是我想要的，利潤率15，為了更大的銷量，參加活動是唯一的辦法。
我決定參加淘金幣，4折價附贈襪子一雙，官方活動當天給我引流5000，由于我沒有營銷成本，4折價格是80元，利潤是20元，當天熱銷200件，轉化率增至4%，一個金幣周期單款能純利1萬元，并且，無形中我的月銷量+好評又增多了，之后的8折價直通車搜索轉化率竟然升到3%了。
我消化力強，工廠代工我還能壓貨款，并且由于要貨量加大工廠拿貨價再降10元，衣服的月銷量數(shù)字和評價也很好看，由于流動資金增多，我決定再請幾個客服，我的整體實力再度加大，我又決定參加雙十一大促，全場5折包郵，滿500再送200，并且能保證供貨1000件以上。
為了大促，該款服裝1000件總價4萬元，我先付20%定金，隨后在拿貨時付30%，一個月貨款全回收付50%，當然，這種付款方式是建立在我的銷量大增的基礎之上的，為了大促，上20款服裝，流動資金需求要到100w左右，其實，我只要能跟工廠談好，進一步壓低定金，資金需求會更少。
5折價，我賠么?
ps：以上是大概的說法，數(shù)據(jù)不準確。
五、50w自由資金+虛無的概念+好的操作手法，就是品牌
前面所說的定價權，就是這個道理，我該打8折的時候我打的起折，淘寶逼我大促的時候，我也打的起折，從來不用價格戰(zhàn)，而是在需要降價的時候我降的起，這就叫定價權。
從良心上講，我更喜歡大促，因為淘寶給引這么多流量都是免費的，營銷成本為零，生產(chǎn)成本極低，大促才是轉化率最高最賺錢的，而平時的銷售，7折8折是常事，由于營銷成本高，利潤反而偏低。
參加過官方活動的賣家都知道，平時銷售全是用鉆展直通車砸出來的，心驚肉跳，萬一轉化率不高當天就是賠錢，而活動的流量不僅高，而且優(yōu)質，基本上是一日活動，一月不愁，而你，請自問，有實力參加活動么?什么是實力?定價權+供貨量才是實力!
總結：
反對價格戰(zhàn)，但必須有定價權，大賣家的成長之路，你可以鄙視，但必須敬佩。
大賣家的融資，你可以嗤之以鼻，但必須學習，任何一個偉大的公司，不可能不融資。
大賣家的前身都是中小賣家，他們可以，為什么你不可以?你有錢有人?為什么做不到大賣家?為什么你參加不了活動?說到底還是思想的問題，思維決定發(fā)展，發(fā)展決定實力，實力決定能否參加官方活動，能否參加官方活動最終決定你是否能成為大賣家!
言盡于此，各位再度激烈口誅筆伐吧，偶要準備連續(xù)2天的通宵奮戰(zhàn)了。
作者：癩蛤蟆
物業(yè)管理的論文篇十
有效溝通是物業(yè)公司與業(yè)主之間必不可少的環(huán)節(jié)。文章探析了在物業(yè)管理中如何暢通物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通渠道，從而提高業(yè)主對物業(yè)公司的滿意度。
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暢通；溝通渠道；業(yè)主滿意度
1、設立物業(yè)專用的客服電話與投訴熱線
設立物業(yè)專用的客服電話與投訴熱線，確保投訴電話有效暢通，對接線人員進行專業(yè)培訓，提高客服人員專業(yè)素質。設立客服電話是聽取業(yè)主意見、加強物業(yè)公司與業(yè)主之間溝通最直接有效的途徑。但目前，大部分物業(yè)公司設立的客服電話流于形式，經(jīng)常打不通或是無人接聽。建議物業(yè)公司推出24小時免費求助與投訴熱線，主動接受業(yè)主求助、報修服務，虛心聽取業(yè)主的意見與建議。物業(yè)公司對客服人員要進行專業(yè)培訓，首先是注意禮貌禮儀，雖然在通話過程中業(yè)主看不見客服人員，但是完全可以通過聲音和語氣來感受不同的服務態(tài)度。因此，接線人員必須要熱情、有禮貌、尊重業(yè)主，切不可漫不經(jīng)心，更不能盛氣凌人。對于物業(yè)管理人員來說，往往一句話就可以溫暖業(yè)主的內(nèi)心，緩解許多投訴和爭吵。例如：打擾業(yè)主的時候，要表示歉意，說一聲“對不起，打擾您了”;當業(yè)主遇到比較緊急的事情需要求助時，接線人員要用語言安撫業(yè)主“別著急，您慢慢說”“您別擔心，我們會馬上為您安排處理”等。其次要注意表達方式，盡量把句號和感嘆號的句式換成問號的句式，這樣可以提高語言的柔軟度和可接受性，減少由語言表達不當帶來的摩擦與沖突。再次，要注意規(guī)范用語，在處理業(yè)主投訴建議時，服務溝通人員切忌說一些推托之詞，比如說，“我不太清楚這個問題，這個得問領導”等；在業(yè)主進行咨詢時，忌以“我不懂，現(xiàn)在沒時間”等為由敷衍業(yè)主。最后要落實“首問負責制”，客服人員接到業(yè)主的咨詢或是投訴后，無論是否是自己職責范圍內(nèi)的事，都要給業(yè)主一個滿意的答復?？头撠熓芾?、指引和轉辦對接工作，不得因不負責該方面的工作而對客戶推諉。這對提高業(yè)主的滿意程度有很大影響。
2、適應信息化時代潮流及滿足客戶需求，推出物業(yè)服務的微信公眾平臺
通過推出物業(yè)服務的微信公眾平臺，搭建與業(yè)主之間的無障礙溝通，為業(yè)主享受物業(yè)服務增加新渠道，讓員工工作更輕松，讓業(yè)主生活更便捷。物業(yè)企業(yè)微信公眾號的成功運營，有利于增加業(yè)主對物業(yè)服務的滿意度。業(yè)主只需加關注或掃描相應的二維碼，便可輕松獲取小區(qū)建設和服務方面的最新資訊。業(yè)主可以通過微信平臺進行繳費、報修、咨詢、投訴、開門禁等，避免了物業(yè)客服電話繁忙導致的信息溝通不及時，很大程度上方便了上班族。微信公眾號可以設置幾個關注度高的版塊，比如停水、停電通知、小區(qū)好人好事新聞報道、企業(yè)文化信息展示，此外還可以為業(yè)主提供房價變動、幼兒園、小學、初中學區(qū)以及消閑娛樂好去處等熱點資訊，提高用戶的活躍度和用戶粘度，增進業(yè)主與物業(yè)之間的互相溝通交流，最終提高業(yè)主的滿意程度。
3、設立宣傳欄，加強宣傳，增強業(yè)主的法律意識
大量案例表明，業(yè)主與物業(yè)公司之間發(fā)生誤會與矛盾，大部分是因為物業(yè)公司在有關物業(yè)管理法律法規(guī)方面的宣傳力度不夠，或者是在對客服務的過程中，對于物業(yè)權屬問題的相關解釋不準確。因此，物業(yè)公司對物業(yè)相關法律法規(guī)的'宣傳要到位，尤其是對《物權法》的宣貫要加強，讓業(yè)主們能夠全面認識到自己所擁有的權益以及所應該承擔的義務，明確權責。建議在小區(qū)顯眼處或是業(yè)主經(jīng)?；顒拥牡胤皆O立宣傳欄，物業(yè)公司可將具體的管理制度、服務流程、物業(yè)費收支情況等向業(yè)主廣而告之，廣泛征求業(yè)主的意見，同時接受業(yè)主的監(jiān)督。還可以向業(yè)主提供一些常見的案例分析，比如：已交房未入住是否需要繳納物業(yè)費、電單車在小區(qū)被盜應該如何處理等，為業(yè)主解疑答問，消除在物業(yè)管理問題方面常見的誤解。通過廣泛、有效的宣傳，架起物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通橋梁，增強業(yè)主的守法意識，促進小區(qū)文明風氣的形成。
4、設立物業(yè)公司總經(jīng)理信箱，收集業(yè)主的意見與建議，接受業(yè)主的投訴與監(jiān)督
服務行業(yè)難免會有客戶不滿意之處，一些業(yè)主對物業(yè)公司的管理制度、收費標準、服務流程、服務態(tài)度等有意見，但又不愿當面指出或署名提意見。究其原因，一方面，業(yè)主害怕“槍打出頭鳥”，日后遭受到物業(yè)公司的報復或故意刁難；另一方面，業(yè)主不愿拋頭露面，成為大家關注的焦點。針對這個情況，建議在物業(yè)公司辦公地點或是小區(qū)顯眼處設立總經(jīng)理信箱，廣開言路，既可收集業(yè)主對小區(qū)管理的“合理化建議”，也可以收集業(yè)主對物業(yè)公司的意見或問題投訴。物業(yè)公司管理人員定期開啟總經(jīng)理信箱，收集反饋給相應部門和人員。同時，物業(yè)公司也可以從中發(fā)現(xiàn)服務過程存在的問題，從而采取相應措施，完善服務工作，滿足業(yè)主的需求，不斷提高業(yè)主滿意程度。
5、為業(yè)主提供超值的個性化服務
為業(yè)主提供超值的個性化服務，使業(yè)主感受到小區(qū)物業(yè)的溫馨，建立業(yè)主的忠誠度，從而由衷地支持物業(yè)工作。對物業(yè)公司而言，做好常規(guī)服務是基礎，在滿足業(yè)主的基本需求之后，為業(yè)主提供超值的個性化服務，能夠有效提升業(yè)主的歸屬感與榮譽感。例如，業(yè)主新房入住時，物業(yè)免費送發(fā)財樹上門道喜祝賀，增添喜慶氛圍，給業(yè)主一個驚喜。這樣花錢不多，但是卻讓業(yè)主感覺特別溫馨，一入住就被重視，歸屬感油然而生，如此一來，業(yè)主自然而然地會大力支持物業(yè)開展工作。
6、積極開展社區(qū)文化活動，活躍小區(qū)文化氛圍，增進業(yè)主的歸屬感
小區(qū)文化活動反映了小區(qū)的人文價值，很大程度上影響到物業(yè)的保值和增值。良好的小區(qū)文化，不僅有助于提高業(yè)主對小區(qū)的忠誠度，而且是促進物業(yè)公司與業(yè)主溝通的良好平臺。俗話說得好“遠親不如近鄰”。鄰里關系的和諧會溫暖人們的內(nèi)心，使大家對小區(qū)更有歸屬感。因此，建議定期組織社區(qū)活動，加強業(yè)主與物業(yè)公司的溝通，同時也為業(yè)主搭建溝通的平臺，增進業(yè)主之間的認識與了解。比如：每逢中秋節(jié)、春節(jié)等重大節(jié)日，物業(yè)在小區(qū)內(nèi)組織游園活動或文藝演出；每年在小區(qū)組織一次“百家宴”，由物業(yè)牽頭，提供場地，發(fā)出活動通知并懸掛橫幅，讓業(yè)主們展露廚藝絕活，齊聚一堂，互相品嘗各家各戶精心烹制的菜肴。通過百家宴，進一步融洽鄰里之間的關系，也有助于提高業(yè)主跟物業(yè)公司的配合程度。
物業(yè)管理的論文篇十一
摘要：油田小區(qū)物業(yè)管理方式落后，在信息化迅速發(fā)展的時代，已經(jīng)不能滿足工作的需要。本文結合油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的現(xiàn)狀，提出利用信息化手段提高物業(yè)管理的質量和效率，以有針對性的解決工作中的不足。
關鍵詞：油田小區(qū)；物業(yè)管理；信息化
1油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的現(xiàn)狀
1.1油田小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題
經(jīng)濟的進步和社會的發(fā)展提高了人們的物質生活水平，人民群眾的文化水平日益提高，維護自身權益的意識也在增強，很多物業(yè)因要滿足社區(qū)居民日益提高的要求，也在不斷提高自身工作的質量和內(nèi)涵。即使位置再好的黃金地段，如果沒有高質量的物業(yè)公司提供服務，是無法使居民享受到高質量的生活品質的。在實際生活中，社區(qū)居民和物業(yè)工作通常存在著巨大的沖突和矛盾，小區(qū)居民也常常通過法律武器來捍衛(wèi)自身的權益。造成各種矛盾糾紛有很多原因，主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：首先，居民不了解物業(yè)公司具體的職責和工作內(nèi)容，有些物業(yè)公司因缺乏相應的規(guī)章制度，在提供服務時工作混亂、效率低下，例如缺乏供水供電系統(tǒng)、缺乏夜間巡邏安全保障系統(tǒng)等；其次，小區(qū)的公用設備應缺少維護而無法正常使用，這就會造成各種糾紛，如果不得到有效解決，就會增加油田小區(qū)物業(yè)管理的難度。
1.2解決油田小區(qū)物業(yè)管理問題的途徑
物業(yè)公司在管理中不斷加快其規(guī)?；?、市場化的進程，物業(yè)公司管理的機構也在不斷龐大。與此同時，油田小區(qū)在物業(yè)管理中涉及到眾多內(nèi)容，要遵守國家規(guī)定，合理運用信息化的手段和技術，以提高工作的質量和效率。在物業(yè)公司內(nèi)部，需要加強工作人員的有效溝通，合理的控制成本，運用信息化的網(wǎng)絡資源傳輸數(shù)據(jù)和信息，實現(xiàn)資源共享，提高資源利用率。在工作沖推動無人管理、無紙化辦公和互聯(lián)網(wǎng)絡的服務。
2油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的模塊
油田小區(qū)物業(yè)管理中要利用信息化的手段建立新型系統(tǒng)，實現(xiàn)對人、財、物的日常管理和資源配置。物業(yè)公司信息化的管理包括內(nèi)部模塊和外部模塊。
2.1油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的內(nèi)部模塊
這是在辦公環(huán)境和場所中實現(xiàn)無紙化辦公和自動化辦公的模塊，有利于降低時間成本、提供工作效率、建設綠色環(huán)保的工作環(huán)境。以油田小區(qū)物業(yè)公司的收費環(huán)節(jié)為例，利用信息化的系統(tǒng)可以按照類別設定內(nèi)容，通過網(wǎng)絡購買水、電、煤氣等。每個項目之間可以建立起彼此聯(lián)系，可以利用網(wǎng)絡查詢某一居民的日常生活支出、繳費信息，這就大大節(jié)省了時間和人力成本。油田小區(qū)通過這一系統(tǒng)可以了解本區(qū)域內(nèi)居民的各項生活狀況，實現(xiàn)信息化的系統(tǒng)管理模式。
2.2油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的外部模塊
外部模塊是要建立一個豐富和立體資源庫，每個社區(qū)居民都有自己的用戶名和密碼，通過登陸窗口查詢自己個人信息，例如水、電、煤氣的度數(shù)和使用情況。當居民對自己家庭生活支出存在質疑時，可以登錄網(wǎng)站要求物業(yè)公司給與解答。實現(xiàn)信息資源的互聯(lián)互通，也便于油田小區(qū)物業(yè)公司掌握真實的'數(shù)據(jù)。
3油田小區(qū)優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設的系統(tǒng)
3.1了解油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的需求
油田小區(qū)物業(yè)管理公司根據(jù)工作的需要、工作的業(yè)務范圍、資金的使用率，利用物業(yè)管理信息系統(tǒng)有效開展工作。這其中要考慮到軟硬件的兼容性、適應性，要注重工作的具體流程和彼此相關性；為日后的正常使用和系統(tǒng)維護奠定基礎。
3.2明確油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的目標
首先，油田小區(qū)物業(yè)公司在工作中要明確物業(yè)管理信息化系統(tǒng)的建設目標，逐步完善系統(tǒng)的功能和可操作性，避免因貪大求全而盲目建設；其次，系統(tǒng)在建設中要運用現(xiàn)代管理思想，內(nèi)容充分涵蓋物業(yè)公司的各項工作內(nèi)容，要根據(jù)實際工作需要定制個性化的系統(tǒng)。在領導層面引起高度重視，繼而投入足夠的人力、物力、財力資源，以保證系統(tǒng)的開發(fā)確有實效而又具有應用性；第三，物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)專業(yè)人員和部門職工開發(fā)后要多次調整，對工作人員進行培訓，使物業(yè)工作者能力合理利用信息化的手段充分提高工作效率，而不僅僅是高價購買后無人問津，有效掌握系統(tǒng)的規(guī)程，充分發(fā)揮系統(tǒng)的價值。
3.3實現(xiàn)油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的意義
油田小區(qū)物業(yè)管理中要充分利用信息化的手段，建立物業(yè)管理的系統(tǒng)，實現(xiàn)工作過程的有序性、合理性、程序化，用科學的手段體現(xiàn)物業(yè)公司的服務意識和水平。油田小區(qū)在物業(yè)管理信息化進程中存在困難，要實現(xiàn)對系統(tǒng)的全面分析、深入研究，才能制定出科學合理的技術路徑，逐步推進工作的順利實施。這需要將現(xiàn)代企業(yè)管理思想融入到信息技術中，開發(fā)軟件，推動油田小區(qū)物業(yè)管理的信息化程度。
4油田小區(qū)優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設的價值
物業(yè)管理的高效、便捷是衡量物業(yè)管理水平的重要依據(jù)，這其中工作人員的素質和精神風貌決定著工作質量，此外，更為重要的是油田小區(qū)的信息化管理水平。例如門禁系統(tǒng)的安裝、巡邏系統(tǒng)的定位、視頻監(jiān)控系統(tǒng)的全方位和無死角、繳費系統(tǒng)的便利程度，都為小區(qū)居民提供了安全和健全的生活環(huán)境。由此可見，在21世紀這樣一個信息化時代，油田小區(qū)的物業(yè)管理要打造自身的品牌特色，要得到居民的肯定，就要利用信息化手段高效、準確、快速的為居民服務，要強化物業(yè)意識，提高物業(yè)的服務能力，建設資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的管理體系，發(fā)揮信息化系統(tǒng)的最大效益。
參考文獻：
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物業(yè)管理的論文篇十二
：伴隨著物質生活水平越來越高，人們對于各方面的要求變得愈加的嚴格，因此，住宅業(yè)主對物業(yè)管理服務的要求越來越高。住宅的屋頂和外墻滲漏這些情況會在很大程度上對業(yè)主的生活帶去一定的麻煩，還會給業(yè)主的生活帶去很大的困擾，不僅如此，它還會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的滿意度下降，更會對物業(yè)的主要結構和使用壽命造成很大的危害。本文將圍繞房屋滲漏的原因和物業(yè)管理的日常維護，分析房屋滲漏維修施工各個階段的要點。
物業(yè)管理；房屋滲漏維修；施工技術
1.1基礎建設不合格。在施工之前，房屋的保溫層經(jīng)常有一部分的干濕部。當線圈材料附在墻壁時，熱瀝青會迅速蒸發(fā)，并蒸發(fā)屋頂水基中的水分。隨著建筑環(huán)境溫度的升高，水分會蒸發(fā)到空氣中，從而導致了線圈鼓起，甚至出現(xiàn)腐爛。如果在房屋建設的過程中采用一些具有防水性能的材料，就能在很大程度上減慢水分蒸發(fā)的速度，會使得這類問題免于發(fā)生。水分的蒸發(fā)影響了橡膠顆粒分子鏈的熱運動，不利于膜的形成，這將會影響到涂層之間的結合力，導致房屋滲漏的問題出現(xiàn)。
1.2屋面結構和接縫問題。線圈位置的不恰當，兩線圈的寬度不夠，會使得一些房屋滲漏問題出現(xiàn)。按規(guī)定，長圈搭接不小于70毫米，短圈搭接不小于100毫米，在施工中，操作者常常會疏忽一些碎片(或嚴重污染)的層。
1.3屋面頂板的不均勻性和找平層的強度達不到標準。屋面頂板的不均勻性和找平層的強度達不到標準，使防水層表面經(jīng)常積聚，造成腐蝕和滲漏。另一個原因是基材不光滑、涂膜厚度不夠、玻璃布不整齊導致了涂層與砂漿之間的粘結力減少。
對于沒有質量保證的房屋，工程維修人員應根據(jù)房屋的維修規(guī)則定期檢查房屋外墻防水，定期與業(yè)主溝通，及時了解房屋滲漏的基本情況，制定相應的維修方案，并根據(jù)具體情況進行維修和保養(yǎng)。
2.1防水層失效。當屋面防水層失效后（且滲漏部位面積?。瑧撌褂貌ＡЮw維胎改性瀝青防水卷材，此材料和玻璃纖維氈、sbs改性瀝青作覆蓋層，兩側粘貼絕緣材料可算是防水伴侶。具有低溫彈性，但延伸性差，適用于一般建筑變形的地下或屋面防水層，以下簡稱碾壓材料、特種堵漏材料和單塊聚氨酯防水涂料。它是一種厚、固化的涂層，不需要現(xiàn)場成分，取決于吸水和空氣，但基本固化時間較長，不適合長時間儲存。它適用于地下和非暴露部分的，防水涂料是防水的，易于維護和可靠，并且可以降低維護成本。
2.2部分漏雨。屋面防水層沒有出現(xiàn)故障，只有部分產(chǎn)生漏雨情況，主要是施工過程遺留的問題，如滾筒的常見防水層、開裂、局部滲漏等，可以在滾筒拍區(qū)進行切割?？梢蕴钛a特殊防水材料外觀貼片的裂縫，漏雨的地方恢復加工方法需要精心維護，否則將影響維修效果。
2.3大滲漏面積的房屋。對于大面積滲漏的房屋，應進行大面積的維護。首先，要除去防水層，如果防水層已經(jīng)嚴重失效，會造成保溫層的絕緣性能喪失，維修時應該使保溫層完全干燥，直到?jīng)]有水。否則，絕緣層不能完全干燥和防水，從而防水層中的剩余蒸汽層不能在防水層中蒸發(fā)，不僅影響隔熱效果，而且防水層會有膨脹和破裂情況發(fā)生。最后，必須使基層清潔。
3.1基層處理。民用住宅項目大多在年初開工，年終竣工，防水工程均是在雨季或冬季前施工完成的，因此不適合雨、雪或霧期進行施工，基層必須完全干燥，其基本含水量不應超過8%。屋面和外墻防水施工中的地基處理質量會直接影響到施工質量。施工的要點是要求在基面上有足夠的強度和剛度，這樣房屋不會發(fā)生明顯的變形。當屋面防水時，1∶3水泥砂漿可作為厚度為15毫米的底座，底座必須光滑、堅實、干凈。施工中的含水量應控制在8%左右。砂漿的強度必須有足夠的強度，其值在5mpa以上。在槽和壁的交點距離，半徑約為15毫米，形成圓弧?；蛑瞥杉s100毫米長的鈍角，使表面光滑，以便用軋制材料粘貼。
3.2細節(jié)處理是關鍵。根據(jù)各房屋滲漏部位的統(tǒng)計，屋面與縱墻交界處、屋頂邊緣檐口、屋頂管接頭和雨水出口是防水工程的薄弱環(huán)節(jié)。若處理不當，會造成滲漏，施工必須非常重視溝槽和溝槽泄漏部件，除了在設計要求上加入粘合帶和添加線圈層外，還應注意用密封劑對輥端進行加固。屋面、屋頂溝、檐溝交叉口和排水溝上部均為空鋪方式，空鋪寬度為200毫米恰當，碾壓材料固定密封；滾動材料應該在80毫米區(qū)域的無組織排水屋檐進行填充，并且密封。對于屋面管伸長接頭處的滲漏，施工時將管子周圍的找平層做成錐形臺，在填平層內(nèi)填滿溝槽填充防水膏，防水層的環(huán)箍應與接縫緊密箍在一起。對于雨水出口處的滲漏，施工中的附加層不應小于5%，其周圍直徑為500毫米，并用防水涂層或密封材料密封，厚度大于2毫米。杯和底座之間的接觸可以加寬和深，凹槽約20毫米深，填充密封材料。
3.3鋪設防水卷材的方法應科學。防水卷材的鋪裝方向應根據(jù)屋面的坡度來確定。當坡度小于一定數(shù)值時，應與壟平行鋪設，從檐口到兩個卷材的長邊，邊緣應遵循流動方向，短邊應導引風向，坡度大于15%，軋制材料應垂直放置到屋頂，屋頂不能停留在脊中，因此滾動材料必須越過脊。
[1]李新濱。淺談城市住宅“平改坡”改造[j].中國期刊網(wǎng)，20xx(04).
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物業(yè)管理的論文篇十三
我國的物業(yè)管理公司隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的興起而興起，其內(nèi)部控制建立的時間更是十分短暫。尤其在財務管理方面，物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制更是存在著財務人員意識不足，體系不夠健全、內(nèi)部控制的有效性存在缺陷等諸多的問題。針對這些問題，對癥下藥，加強物業(yè)管理公司財務管理的內(nèi)部控制的有效性，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)代化。
物業(yè)公司；內(nèi)部控制；財務管理
企業(yè)的財務內(nèi)部控制對于企業(yè)的內(nèi)部控制工作來說是一個重要的組成部分，也是企業(yè)能夠在各方面實行有效管理的重要保證。近年來，我國物業(yè)管理公司迅速發(fā)展，整個行業(yè)也是處在一個快速成長的階段。但是，較快的發(fā)展也會給企業(yè)的管理帶來一定的挑戰(zhàn)，尤其是在財務內(nèi)部控制問題上，更需要企業(yè)的重視。我國房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展帶動了物業(yè)管理公司的發(fā)展。由于物業(yè)管理公司業(yè)務性質的特殊性，其收入呈現(xiàn)出少次多量的特點，支出呈現(xiàn)出零且雜的特點。這就給公司的內(nèi)部控制帶來了極大的難度與挑戰(zhàn)。同時，因為物業(yè)管理公司的收入只占集團總收入較少的一部分，因此其內(nèi)部控制更是很難得到重視，從而給企業(yè)的財務管理帶來巨大的風險。通過對物業(yè)管理公司發(fā)展中財務內(nèi)部控制中所存在的問題進行分析，可以考慮建立財務內(nèi)部控制中需要注意的關鍵點，才能促進物業(yè)公司財務內(nèi)部控制的發(fā)展，保證企業(yè)更加穩(wěn)步的發(fā)展。
(一)財務人員的內(nèi)部控制意識不足
物業(yè)管理公司有兩種主要的建立模式，一種是獨自成立的公司，與所管理的小區(qū)、商場等的所有方?jīng)]有直接的聯(lián)系，另一種是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團建立的公司，與所屬的房地產(chǎn)企業(yè)共同歸屬于集團公司管理。在前一種模式下，物業(yè)管理公司的規(guī)模一般比較小，因此對于公司的財務管理，管理者并不能夠給予足夠的重視，這就使得財務管理中存在著諸多漏洞，給公司的財務活動帶來風險。后一種模式下，由于物業(yè)管理公司是從集團企業(yè)的房地產(chǎn)項目中剝離出來的，其財務管理多于房地產(chǎn)企業(yè)掛鉤。且物業(yè)的收入只相當于整個收入的很小的一部分，因此許多企業(yè)集團會將整個財務部門中專業(yè)技能較為薄弱的財務人員分管物業(yè)公司的財務，并且相對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理，對于物業(yè)管理公司并不會給予足夠的重視，也造成了物業(yè)管理公司財務風險的增加。物業(yè)管理公司財務人員的內(nèi)部控制意識不足，一方面是由于企業(yè)上層對于財務管理不夠重視，另一方面也是由于財務人員本身的內(nèi)部控制的意識薄弱。
(二)財務管理的內(nèi)部控制體系不夠健全
正是由于物業(yè)管理企業(yè)的對于財務管理的內(nèi)部控制不夠重視，所以在大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)并不能制定出完善的財務管理的內(nèi)部控制體系。一方面，傳統(tǒng)模式下的房管部門轉變?yōu)槲飿I(yè)管理公司的這一情況，大多公司都難以適應市場的激烈競爭，開發(fā)商下所附屬的物業(yè)管理公司大部分由開發(fā)商決定，加上市場競爭的意識薄弱，造成了虧損較為嚴重的情況；另一方面，自主經(jīng)營的物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況較好一些，但是盈利狀況仍然不是很理想。這些問題的出現(xiàn)還是要歸于物業(yè)管理公司的財務內(nèi)部控制并不完善，使得企業(yè)喪失了進行激烈市場競爭的能力在近年來頻發(fā)的出納等財務人員通過各種手段盜竊公司財產(chǎn)的案件來看，歸根結底都是由于財務管理的內(nèi)部控制體系不夠健全導致的。對于這些已經(jīng)發(fā)生的問題，許多物業(yè)公司并沒有引以為戒，仍然執(zhí)行原有的內(nèi)部控制體系，更有甚者，甚者完全沒有內(nèi)部控制體系，整個公司的財務僅有一名或兩名財務人員負責，而企業(yè)股東只會過問企業(yè)的利潤等綜合數(shù)據(jù)，這些漏洞給財務人員留下了較大的操作空間，給公司的財務安全造成極大的威脅。
(三)內(nèi)部控制措施執(zhí)行的有效性不足
在企業(yè)現(xiàn)代化的過程中，也有一些物業(yè)管理公司認識到了了內(nèi)部控制對于財務管理的重要性，并且給予重視，編制了本公司較為健全的內(nèi)部控制體系，這些內(nèi)部控制措施并沒有得到有效的執(zhí)行。一方面是由于物業(yè)管理公司的財務部門的規(guī)模較小，而內(nèi)部控制能夠完成存在的一個重要條件就是能夠有足夠多的層次來實現(xiàn)相互監(jiān)督。較小的財務部門的規(guī)模就導致內(nèi)部控制層級之間的相互制約難以實現(xiàn)，內(nèi)部控制的措施難以執(zhí)行。另一方面是因為財務部門人員并不會嚴格按照內(nèi)部控制的措施進行財務管理活動。許多物業(yè)管理公司由于規(guī)模較小，因此股東具有很大的發(fā)言權，公司的大股東向公司借去數(shù)額不菲的借款，同時從不償還等現(xiàn)象時有發(fā)生?；蛘叽蠊蓶|挪用公司的資金為自己或家人添置汽車等物件，導致公司資產(chǎn)的流失。這些都是財務管理的內(nèi)部控制未能有效執(zhí)行的表現(xiàn)。僅僅建立內(nèi)部控制的體系是遠遠不夠的，更為重要的是能夠有效的執(zhí)行內(nèi)部控制的措施，才能真正實現(xiàn)對公司財務的管理與保護。
(一)提高財務人員的內(nèi)部控制意識
財務人員的內(nèi)部控制意識是企業(yè)內(nèi)部控制能夠有效執(zhí)行的重要因素。提高內(nèi)部控制意識，物業(yè)管理公司主要有兩方面需要加強。一是物業(yè)管理公司在招聘財務人員時，將其內(nèi)部控制意識作為考察的一個重要方面，提高財務人員的工作要求。企業(yè)不能因為自身的業(yè)務較為簡單或者其他原因就降低招聘財務人員的要求，而應對財務人員的整體素質進行審核。招聘具有較高專業(yè)素養(yǎng)的財務人員，這樣從一開始就能夠將整個財務部門的內(nèi)部控制系數(shù)保持在較高水平。二是不具備較高專業(yè)素養(yǎng)財務人員的物業(yè)管理公司，在日常的工作中不斷的貫徹內(nèi)部控制的思想，將內(nèi)部控制的思想貫徹到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個方面。同時企業(yè)還應經(jīng)常召開公司內(nèi)部的內(nèi)部控制學習交流會，讓整個企業(yè)的各個部門都參與到內(nèi)部控制的活動中來，在全公司養(yǎng)成內(nèi)部控制的風氣，在提高整個內(nèi)部控制水平的同時，一并提高財務部門的內(nèi)部控制水平。只有將財務人員的內(nèi)部控制意識常抓不懈，企業(yè)才能真正的將內(nèi)部控制一直貫徹下去。
(二)建立健全內(nèi)部控制體系
內(nèi)部控制系統(tǒng)的完善是實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)代化的重要基石。企業(yè)內(nèi)部控制體系的建立對于內(nèi)部控制的有效性的作用不言而喻。對于企業(yè)的內(nèi)部控制體系的建立，尤其是財務部門的內(nèi)部控制，國家已經(jīng)出臺了許多的指導文件對我國企業(yè)的內(nèi)部控制給予指導。物業(yè)管理公司應當根據(jù)國家已經(jīng)出臺的文件，結合本企業(yè)經(jīng)營活動的實際和特點，針對本企業(yè)的真實情況與存在的'問題，制定適合本企業(yè)財務部門的內(nèi)部控制措施，并且在日常的經(jīng)營實踐中不斷的加以完善。同時，物業(yè)管理企業(yè)還應借鑒其他內(nèi)部控制體系制作較為完善，貫徹較為徹底類似企業(yè)的內(nèi)部控制的措施，并且加以學習利用，能夠將其消化吸收，為己所用。此外，物業(yè)管理公司在制定內(nèi)部控制體系時，應當將財務部門的內(nèi)部控制與本公司其他部門實現(xiàn)聯(lián)動，通過加強企業(yè)內(nèi)部的內(nèi)部控制的綜合應用，在企業(yè)內(nèi)部各部門之間形成一個較為完整的內(nèi)部控制體系，加強各個部門之間的相互監(jiān)督力度，推動企業(yè)財務部門的內(nèi)部控制邁向一個更高的臺階。
(三)加大內(nèi)部控制的執(zhí)行力度
具備了完善的內(nèi)部控制體系，同時財務部門擁有較高專業(yè)素養(yǎng)的財務人員，更為重要的是內(nèi)部控制的貫徹實施，這樣企業(yè)的內(nèi)部控制才能真正的發(fā)揮作用。年度預算是企業(yè)進行財務管理的內(nèi)部控制的一個重要方面。首先，物業(yè)管理公司在年末制定了下一年度企業(yè)的預算，并且確保預算的合理性，符合本企業(yè)經(jīng)營活動東的實際。其次，在新的一年中，企業(yè)應當以此年度預算為藍本，嚴格執(zhí)行企業(yè)的年度預算。最后，企業(yè)在預算的執(zhí)行過程中，應當及時發(fā)現(xiàn)問題，并且對預算適時做出調整，以便于以后年度預算制定的更為合理。除了對于預算的執(zhí)行中加強內(nèi)部控制的執(zhí)行力度，還應當在財務工作的各個方面對企業(yè)的內(nèi)部控制進行貫徹。
財務管理的內(nèi)部控制是公司實現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)代化的重要保障。物業(yè)管理公司也應順應時代發(fā)展的需要與國家政策的要求，制定出適合本企業(yè)的財務管理內(nèi)部控制體系，同時將內(nèi)部控制能夠有效的實現(xiàn)。
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物業(yè)管理的論文篇一
摘要：隨著我國經(jīng)濟實力不斷增長，社區(qū)物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國物業(yè)管理行業(yè)在市場化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個明確的發(fā)展方向，進而難以取得突破性發(fā)展。為此，對我國城市社區(qū)物業(yè)管理中現(xiàn)存問題展開深入挖掘，探尋問題形成的原因，并在此基礎上探索優(yōu)化我國城市物業(yè)管理的解決措施，對促進我國城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有著重要意義。
關鍵詞：城市社區(qū);物業(yè)管理;業(yè)主
1我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題
1.1城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)管理能力有限
與發(fā)達國家相比，我國社區(qū)物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對滯后，加上國內(nèi)物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商三者關系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點放在對外宣傳上，而自身實際管理經(jīng)驗的累積和管理相關設施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導致我國城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設施逐漸成為擺設，難以發(fā)揮其應有的功能和作用。
1.2服務觀念落后
我國城市物業(yè)管理企業(yè)服務觀念落后，致使我國城市物業(yè)管理服務質量難以顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，我國城市物業(yè)管理主觀原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國城市物業(yè)管理企業(yè)沒有找準行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務者。這是因為物業(yè)管理企業(yè)自身服務觀念落后，沒有認識到物業(yè)管理的職能是服務。由于這種錯誤的行業(yè)定位，致使我國城市物業(yè)管理服務質量差。其二，前期物業(yè)定價過低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費等客觀因素致使我國物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質服務。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)就會更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務意識，難以提供優(yōu)質的服務，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國城市物業(yè)管理整個行業(yè)的發(fā)展壯大。
1.3業(yè)主思想觀念存在誤區(qū)
我國城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數(shù)業(yè)主的消費理念相對落后，仍處于計劃經(jīng)濟時代單位大包大攬免費午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價交換”的消費理念。此外，多數(shù)業(yè)主對物業(yè)都缺乏正確認識，自律性差，一味追求“低價格，高服務”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費現(xiàn)象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費率，降低了物業(yè)管理人員服務的積極性，同時也影響了更多社區(qū)居民的利益。
2我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題的原因
2.1相關法律法規(guī)不健全
由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關法律法規(guī)尚不健全，賦予業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的法律地位不高，使得業(yè)主大會在實際運作中談判處理社區(qū)物業(yè)管理問題難度增加，協(xié)調成本逐步增長，業(yè)主大會難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督機制尚不健全，其實際運作中難以做到“民主、公開、公平”，導致業(yè)主委員會和業(yè)主大會并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關法律的建設力度較弱，尚未出臺具有針對性、地方性的物業(yè)管理相關法律法規(guī)，致使社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權、責、利關系不明晰，對于二者之間出現(xiàn)的糾紛，也尚未出臺相關法律法規(guī)明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國出臺的有關社區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)難以同步，從而制約其發(fā)展。
2.2市場機制不夠完善
近些年，我國物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分，但由于我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場機制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無休止的糾紛中。市場機制的不完善，嚴重影響了市場經(jīng)濟環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個良好的監(jiān)督環(huán)境，以及招投標的標準化、透明化程度低，致使違法違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場經(jīng)濟的發(fā)展活力不足。另外，由于監(jiān)管機制體制的不健全，在一定程度上導致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場的混亂。也正是因為市場機制不完善，導致物業(yè)管理缺乏一個良好的競爭環(huán)境，使得市場經(jīng)濟的競爭機制建設不完善，進而導致物業(yè)管理企業(yè)在實際運作中不規(guī)范，管理水平低下。基于物業(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的不滿，進一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。
2.3社區(qū)業(yè)主自治程度不夠難以滿足現(xiàn)實需求
按照我國傳統(tǒng)文化，老百姓花掉畢身積蓄購買商品房就是為了安居樂業(yè)尋找歸屬感。但是面對與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀念。有些小區(qū)幾年沒有舉行過業(yè)主大會，各家自掃門前雪，對與自身利益無關的物業(yè)管理事務莫不關心。業(yè)主大會無法正常召開，業(yè)主委員會也就無法成立。在面對利益受到侵害時，缺乏良好的維權渠道。其次，不少小區(qū)業(yè)主委員會管理不規(guī)范。業(yè)主委員會應該是由業(yè)主大會公開選舉而來，但是不少小區(qū)從選舉到后期的管理運作都極為不規(guī)范。業(yè)主委員會不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區(qū)業(yè)主委員會雖然是正規(guī)流程選舉而來，而業(yè)主委員會成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權過程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會形同虛設，無法發(fā)揮應有的作用。
3優(yōu)化我國城市社區(qū)物業(yè)管理對策
3.1健全相關法律法規(guī)
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展了多年，但是相關法律法規(guī)還是滯后。開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒有詳細的法律法規(guī)提供法律依據(jù)導致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據(jù)物業(yè)管理的特點，主要從兩方面來完善法律法規(guī)。一方面要健全地方法規(guī)。我國各地區(qū)經(jīng)濟文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國家制定的法規(guī)往往不能解決實際糾紛。根據(jù)各地方實際情況來制定物業(yè)相關規(guī)定，在物業(yè)管理過程中才能更加切合實際解決物業(yè)糾紛。如：收費原則、收費標準、服務構成、管理方式等細節(jié)上的問題都要有詳細的法規(guī)來規(guī)范，這樣才能使出現(xiàn)糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標制度。當前物業(yè)管理一個重要問題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標制度，通過業(yè)主大會來公開選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場必然要極力提供良好服務得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場競爭才能促進物業(yè)公司服務觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長足發(fā)展，同時業(yè)主也得到良好服務和避免糾紛。
3.2認清行業(yè)本質找準行業(yè)定位
首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對于物業(yè)管理者，應該將自身定位為服務者，因為物業(yè)管理本質上是服務業(yè)。每一個物業(yè)從業(yè)人員都應該遵守職業(yè)道德，認真為業(yè)主提供服務，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問題要耐心解決，時刻把自己定位為一個服務者。對于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當作自己的仆人，通過正規(guī)流程去處理物業(yè)問題，而不是通過威脅和拒絕交物業(yè)費等方式來“維權”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開發(fā)商與物業(yè)應該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現(xiàn)共贏的`局面。一些開發(fā)商對房屋建造偷工減料等等，導致后期物業(yè)公司難以應付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場，前期給開發(fā)商報出過低的物業(yè)費用吸引業(yè)主購買商品房，但在后期卻無法按預期提供服務，最終只會糾紛不斷。優(yōu)質小區(qū)建設規(guī)劃，會給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個良好的服務平臺，并能使開發(fā)商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關規(guī)章制度
首先要進一步完善招標制度，做好事前監(jiān)督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區(qū)參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標制度來選擇符合要求的優(yōu)質的物業(yè)管理公司。公平公開的招標制度，讓更多的物業(yè)公司參與競爭從而促進物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質服務。通過嚴格的招標制度和招標流程來篩選合格的物業(yè)公司，是對業(yè)主負責同時也是對物業(yè)管理行業(yè)負責。其次，初始物業(yè)公司選擇市場化。在實際物業(yè)管理過程中，開發(fā)商與物業(yè)管理公司關系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開發(fā)商下屬公司。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商應該是合同關系。開發(fā)商在進行商品房銷售過程時，物業(yè)公司提前入駐社區(qū)，往往這個物業(yè)公司和開發(fā)商有著千絲萬縷的關系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來的物業(yè)糾紛越來越多，業(yè)主利益受到侵害時沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權方式。如此一來，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費。最終導致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。
3.4完善監(jiān)管機制，物業(yè)管理健康發(fā)展
首先，要加強物業(yè)公司資質審核監(jiān)督。對物業(yè)管理企業(yè)資質信用度等方面進行嚴格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強物業(yè)管理行業(yè)競爭規(guī)范化監(jiān)督。當前物業(yè)管理市場競爭日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場，不顧市場規(guī)律，承諾過低的物業(yè)費，入駐社區(qū)后又不能盈利從而通過降低服務質量違規(guī)收費等方式來保證自身利益，最終導致業(yè)主不滿，從而糾紛不斷。同時惡意低價競爭和亂收費擾亂了物業(yè)管理市場，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強對業(yè)主委員會的規(guī)范化監(jiān)督。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉而來，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強對其監(jiān)督管理，使其規(guī)范化運作真正代表廣大業(yè)主利益。
參考文獻:
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物業(yè)管理的論文篇二
物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國,在我國,物業(yè)管理相對較晚,現(xiàn)代意義的物業(yè)管理公司是1981年3月10日成立的深圳市的物業(yè)管理公司,比西方國家落后近.而校園物業(yè)起步相對更晚,在湖南,高校引進物業(yè)管理也就是近幾年的事,其發(fā)展勢頭相當迅猛,但與沿海地區(qū)物業(yè)管理相比落后近20年.
一、高校物業(yè)發(fā)展歷程
1.傳統(tǒng)的高校后勤管理.后勤管理的校園物業(yè)就是通過學校設立后勤管理部門,管理學校日常工作的運行,從而使學校后勤服務得到保障.學校后勤部門不參與市場競爭,一線員工又沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓,服務意識較低.在計劃經(jīng)濟下,后勤管理的這種行政管理方式適應高校的管理,但是,隨著我國經(jīng)濟越來越向著國際化接軌的步伐邁進,計劃經(jīng)濟的改革,市場經(jīng)濟的完善,傳統(tǒng)后勤管理已越來越不能適應市場經(jīng)濟的發(fā)展.近年來,許多高校為了適應市場經(jīng)濟下的高校后勤管理,提升服務質量,相繼成立了后勤集團,高校后勤集團的成立,從某種程度上打破了傳統(tǒng)的高校后勤管理.
高校后勤集團擁有相對獨立的人事權和經(jīng)濟權,但職能還像原來的后勤處,學校尚未將所有屬于物業(yè)管理的職能歸整,因此物業(yè)管理企業(yè)也就“五臟不全”.學校對物業(yè)管理的開支進行貼補,這種所有權和經(jīng)營權合在一起的模式,只能勉強維持基本運轉的物管方式,達不到高標準要求.
2.物業(yè)企業(yè)取代后勤部分管理.伴隨著我國經(jīng)濟和教育的迅速發(fā)展,高校物業(yè)管理已成為高校后勤不可或缺的新興行業(yè).校園物業(yè)管理跟隨著市場經(jīng)濟和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,已經(jīng)具備取代后勤管理的基本條件,物業(yè)企業(yè)取代后勤成了必然趨勢.
校園物業(yè)管理要脫離學校領導機構的管理約束,就必須走出校園,引進競爭,聘請市場上優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè),實行有償服務,物業(yè)管理企業(yè)就可以根據(jù)服務類型、服務要求及服務對象等情況提供多元化、專業(yè)化、層次化的物業(yè)管理服務,相比較傳統(tǒng)后勤管理而言更加高效.
二、校園物業(yè)的特點
第一,校園物業(yè)沒有物業(yè)管理費收繳難的問題,不會引起物業(yè)管理費糾紛.學校與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同,定期撥付物業(yè)管理費,繳納物業(yè)管理費的單位只有一個主體,不像其他物業(yè)有很多的繳費主體.
第二,校園物業(yè)服務對象結構單一.在小區(qū)物業(yè)或者商業(yè)物業(yè)中,業(yè)主結構復雜,物業(yè)服務對象是形形色色的不同社會層次的人,而在校園中,主要的服務對象是師生.
第三,校園物業(yè)綠化要求高.近些年,隨著環(huán)境污染的不斷加劇,各學校對于綠化方面越來越重視,大部分高校將校園建成了園林式單位,因此,對于綠化工作也要求越來越高.
第四,校園物業(yè)保潔工作具有集中性和分散性.集中性:學校中都會有統(tǒng)一的作息時間,學生按著作息時間生活,這段時間的保潔也相當好做.分散性:一般在學生上下課時段以及學生下課后校園衛(wèi)生容易遭到破壞,這就要求物業(yè)公司的保潔工作具有很強的時間針對性,針對校園具體情況進行安排,而在小區(qū)和商業(yè)物業(yè)這種情況相對較少.
第五,校園物業(yè)安全系數(shù)要求高.與商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)中的業(yè)主來比較,學生是沒有進入社會的群體,他們的安全防范意識相對而言要薄弱得多,容易遭遇偷竊行為;另外,學生處于青少年期,性格也大多處于轉型階段,對事物的認知缺乏考慮,容易產(chǎn)生過激行為.因此,校園物業(yè)要求更加注重對校園安全的防范,校園物業(yè)安保工作和公寓管理是構成校園物業(yè)服務最重要的兩大塊.
第六,校園是一個文化氣息集中、濃厚的特殊區(qū)域,它所要求的物業(yè)服務相對比較高,這就對物業(yè)管理人員各方面的素質要求相對較高.
三、校園物業(yè)管理特點
第一、獨立公司形式.以長沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責任公司在湖南女子學院項目為例,長沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責任公司是一家經(jīng)國家認可的具有二級資質的物業(yè)管理企業(yè),從事專業(yè)的校園物業(yè)管理服務,設立學院項目部專門負責湖南女子學院的物業(yè)管理工作,擁有一個完備的管理組織機構.
第二、管理手段為經(jīng)濟手段.校園物業(yè)管理企業(yè)是一個朝著社會完全開放的公司制機構,在物業(yè)管理公司內(nèi)部,經(jīng)濟手段為主要的管理手段.公司內(nèi)部的《管理細則》、《員工獎懲制度》等規(guī)章制度相對都是建立在經(jīng)濟利益之上,以經(jīng)濟手段帶動服務質量的提升.
第三、參與市場競爭.學校引進社會上物業(yè)管理企業(yè)進駐校園,大都采取招標形式進行,市場上任何符合要求的物業(yè)管理企業(yè)都可以參與投標,學校根據(jù)物業(yè)企業(yè)的市場品牌效應、服務質量以及物業(yè)管理費等因素進行公開選聘物業(yè)公司.
第四、資金為定額制.在物業(yè)管理企業(yè)接管校園時,與學校簽訂物業(yè)管理合同,合同中即規(guī)定了每一年的物業(yè)管理費用,學校撥付定額的物業(yè)管理費用之后,則只需行使監(jiān)督職能,物業(yè)企業(yè)根據(jù)定額的物業(yè)管理費來提供物業(yè)服務.
第五、服務意識強.物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)--服務業(yè),充分體現(xiàn)了其服務性質,而校園物業(yè)服務的要求更精細化、規(guī)范化和專業(yè)化.例如:長沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責任公司在湖南女子學院項目秉承“服務是生存之本,管理是效益之基,品牌是發(fā)展之源”的理念.工作中強化內(nèi)部管理,增強員工的服務意識、市場意識、質量意識、責任意識,嚴格按照iso9001質量認證管理體系的標準運做,著力打造“一流服務、一流管理、一流隊伍”的服務品牌.這些都能充分體現(xiàn)物業(yè)管理服務意識強.
四、校園物業(yè)管理現(xiàn)狀
1.物業(yè)管理費較低.校園物業(yè)不同于商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè),屬于公益性的組織,帶有福利性質,因此,物業(yè)管理費不夠充足,另外,不完善的市場競爭方式導致物業(yè)公司盡量壓縮物業(yè)服務費用.
2.物業(yè)服務從業(yè)人員文化素質較低.物業(yè)從業(yè)人員素質不高包括文化水平低和服務意識不強.首先,文化水方面,通過對湖南女子學院現(xiàn)有物業(yè)服務管理員工的調查,大專以上學歷人數(shù)只占5%,具備高中文化的占5%,初中文化占55%,小學文化占35%.從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可看出,物業(yè)公司員工平均文化水平僅初中水平,而要從事高校的物業(yè)管理工作,則在文化層次方面是有所欠缺的.
3.物業(yè)公司企業(yè)文化與校園文化的融合是難點.校園是一個特殊的物業(yè)管理區(qū)域,是有著非常濃厚的人文氣息的地方,校園物業(yè)管理企業(yè)從社會上進駐進來,需要形成一種能融合校園文化的公司文化.湖南女子學院的物業(yè)管理在此方面雖然歷經(jīng)近6年的文化融合,但仍未達到完全融合的標準,具體表現(xiàn)在開展與學生互動方面的活動不夠,例如:征文比賽、書畫展等具有校園文化氣息的活動,聯(lián)合學生會組織創(chuàng)立各種文化類協(xié)會等.這些校園文化舉措的缺乏,就很難達到企業(yè)文化與校園文化的完全融合.
4.物業(yè)管理公司在學生中的影響力有待進一步提高.根據(jù)長沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責任公司與湖南女子學院后勤管理處上半年的顧客滿意度調查統(tǒng)計顯示,對物業(yè)企業(yè)在校園的物業(yè)服務師生比較熟悉的只占55%,有一定了解的占40%,還有5%的人不清楚.可看出物業(yè)公司在學院的物業(yè)服務影響力還有待進一步加強.
五、校園物業(yè)發(fā)展趨勢展望
校園物業(yè)管理經(jīng)過傳統(tǒng)后勤改革,到現(xiàn)在引進專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè),經(jīng)歷了一段漫長的歷程.湖南校園物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無序到現(xiàn)在的平穩(wěn)和理性的發(fā)展,我們完全有理由相信在物業(yè)管理法規(guī)日趨完善、物管行業(yè)日趨規(guī)范、市場化更加理性的條件下,湖南校園物業(yè)的飛速發(fā)展即將到來.同時我們也相信在校園物業(yè)企業(yè)外發(fā)展業(yè)務,內(nèi)狠抓管理,提升服務質量,提高行業(yè)信譽度情況下,校園物業(yè)市場將會迎來蓬勃發(fā)展、欣欣向榮的景象.
參考文獻:
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[校園物業(yè)管理論文]
物業(yè)管理的論文篇三
【摘要】酬金制物管模式是我國未來物管行業(yè)的發(fā)展方向，本文從企業(yè)管理及財務管理方面探討了物業(yè)管理酬金制的優(yōu)勢，及實際運用中遇到的問題，以及一些解決辦法，希望與廣大同仁一起探討，找出物業(yè)管理酬金制中有效的管理方法，使實現(xiàn)業(yè)主與企業(yè)利益同時實現(xiàn)最大化，達到雙贏的目的。
【關鍵詞】酬金制；包干制；代管資金；預算；營業(yè)稅
近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，關于房地產(chǎn)售后服務的一部分：物業(yè)管理行業(yè)的有序、良性發(fā)展也越來越受到房地產(chǎn)企業(yè)及業(yè)主的重視，物業(yè)管理企業(yè)的管理水平高低，一方面可以反應開發(fā)商對樓盤的市場地位、銷售目標群體的定位，另一方面也是地產(chǎn)公司再銷售，取得好的再銷售成績、創(chuàng)造良好的繼續(xù)銷售口碑的基石，是一種良性循環(huán)，這就需要公司管理者在實際的應用管理中不斷總結、發(fā)現(xiàn)問題，創(chuàng)造出適合雙方的、雙贏的管理體制。針對這種管理需求應運而生的物業(yè)管理“酬金制”深受歐美國家及港澳地區(qū)管理企業(yè)的推崇，并且這種有別于與傳統(tǒng)的“包干制”的物業(yè)管理方法，也已經(jīng)越來越被內(nèi)地的房地產(chǎn)商重視及使用，尤其是在北京、上海等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對快速、成熟的地區(qū)，已經(jīng)取得了一些初步的管理成果。
物業(yè)管理酬金制是指在預收的物業(yè)管理資金中，提前一定比例或者固定費用作為酬金支付給物業(yè)公司，其余資金全部用于物業(yè)管理區(qū)域的管理和維護支出，結余或不足均由業(yè)主享有或承擔的物業(yè)服務計費方式。
物業(yè)服務酬金制之所以被認可并作為一種管理方法，有以下優(yōu)點：“酬金制”更加有力地保護了業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益?！俺杲鹬啤蹦Ｊ娇朔恕鞍芍啤蹦Ｊ降谋撞?，即是在同等收費標準下，提供的服務項目越多、服務質量越高，所支付的成本相應也越高。在“包干制”模式下，物業(yè)管理企業(yè)干得越好，掙得越少。這樣一來，許多物業(yè)公司往往降低服務水平、減少服務項目來獲得更多的利潤，損害了業(yè)主的利益。長期如此，必然導致服務質量不到位，物業(yè)管理企業(yè)也就可能會被廣大業(yè)主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物業(yè)管理企業(yè)獲得的收入?！俺杲鹬啤辈粫煜龢I(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的收入，從而避免業(yè)主的收入被侵占。
“酬金制”加大了物業(yè)服務運作過程中的財務透明度，大力推動了物業(yè)行業(yè)的'市場化進程。采用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)在接管某小區(qū)時，要向業(yè)主委員會和業(yè)主大會提交詳細的服務期間物業(yè)服務費用的財務預算。在預算中明確服務區(qū)域內(nèi)的組織架構、人員編制、服務等級標準、維護保養(yǎng)的等級標準等指標和所需的資金，進而算成每平方米的物業(yè)服務費用，經(jīng)業(yè)主大會同意后，形成書面合同加以實施。這樣的財務核算既要求科學嚴謹，又要有一定的靈活性，特別是為后期的服務監(jiān)督提供了依據(jù)。
酬金制是實現(xiàn)陽光財務的有效途徑。物業(yè)服務收費采用酬金制，是物業(yè)服務收費實現(xiàn)陽光財務的有效途徑?！俺杲鹬啤毕挛飿I(yè)管理的財務從理財?shù)慕嵌瓤?，分兩個部分，一個是物業(yè)管理企業(yè)的公司財務理財，一個是以物業(yè)管理服務費用為核心的物業(yè)管理處財務理財。前者是一種企業(yè)自主經(jīng)營活動，物業(yè)管理企業(yè)的公司財務是為物業(yè)管理企業(yè)自己的經(jīng)營行為理財；后者則是替業(yè)主理財。在酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)只能從中按照合同約定的比例提取物業(yè)管理費的酬金，剩下的錢全部都是業(yè)主的，所有權也是業(yè)主的。酬金制將物業(yè)公司與業(yè)主的權益嚴格分離開，更具透明性。酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)以代理人的身份管理業(yè)主的物業(yè)和交來的資金。同時，為充分利用社會資源，代業(yè)主選擇最適合的專業(yè)服務提供商，并負責對其進行有效的監(jiān)督，這些管理活動、監(jiān)督活動和物業(yè)管理資金的使用情況是否合理，都需要得到業(yè)主的認可。業(yè)主也有權參與物業(yè)管理活動中重大事項的決策。但是多業(yè)主狀態(tài)下的個體業(yè)主是實現(xiàn)不了這種認可和決策的，這就要求必須通過一些形式和合理的程序來體現(xiàn)全體業(yè)主的權利。使物業(yè)管理費的使用為主要內(nèi)容的物業(yè)管理活動，實現(xiàn)業(yè)主的可監(jiān)控行和共同參與管理的可能性。
從理論上說，酬金制雖然有以上優(yōu)勢，但由于是新的管理方法，現(xiàn)階段還是存在很多疑問的地方，需要被廣大業(yè)主接受和理解需要一定時間和實踐。在實際應用中，按照《物業(yè)服務收費管理辦法》對酬金制的定義，物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務費屬于預收的物業(yè)服務資金，由物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)酬金兩部分組成。那么對物業(yè)服務企業(yè)來說，其實際的收入只應是酬金部分，其余只是代管資金，不構成物業(yè)服務企業(yè)的收入，也不應計營業(yè)稅。事實上，按照現(xiàn)行會計制度和稅法，物業(yè)服務費應全部計入企業(yè)收入、計繳營業(yè)稅，物業(yè)費收入產(chǎn)生的營業(yè)稅由業(yè)主承擔，屬于小區(qū)支出的一部分，由物業(yè)公司代繳，物業(yè)公司只負擔酬金收入部分的營業(yè)稅。對于這個問題，有些業(yè)主會產(chǎn)生疑問，自己的資金用在自己的小區(qū)中，還要交稅？況且業(yè)主委員會不是一個法律主體，本身沒有納稅資格。在這個問題上，北京已經(jīng)走在了全國的前列，率先進行了試點。北京市地方稅務局2011年6月13日發(fā)布的第8號公告《關于酬金制物業(yè)管理服務有關營業(yè)稅政策問題的公告》中指提出：對于物業(yè)管理企業(yè)開設單獨賬戶存放為業(yè)主委員會代管資金的行為，不征收營業(yè)稅。這個公告的出臺，既解決了廣大業(yè)主的疑惑，同時也有利的推動了物業(yè)酬金制的發(fā)展，是一次大膽的嘗試與創(chuàng)新。但是在筆者所在的天津，還沒有相關的政策推出，業(yè)主仍然要承擔這部分稅金。
另外，一些業(yè)主片面理解《物權法》中業(yè)主的權利，強調物業(yè)服務費是“業(yè)主的錢”，業(yè)主愿意怎么用就怎么用，特別是實行酬金制的物業(yè)服務項目，業(yè)主的這種認識尤其強烈；而物業(yè)服務企業(yè)則認為雙方是平等的合同主體，物業(yè)服務費交到物業(yè)服務企業(yè)以后，物業(yè)服務企業(yè)擁有使用權。
以上問題，容易導致業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)認識上的偏差和分歧，進而導致實際操作過程中引發(fā)糾紛和矛盾。
筆者擬結合工作實踐，就以上問題提出自己的理解，就教于行業(yè)同仁。
目前的物業(yè)服務工作，無論是包干制還是酬金制，必須以企業(yè)作為經(jīng)營主體，物業(yè)服務費計入企業(yè)收入。因為企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)服務費，最后是要經(jīng)過物業(yè)經(jīng)營管理活動支出的，從工商企業(yè)管理及稅務角度來說，這個過程是企業(yè)以盈利為目的的經(jīng)營行為，按國家稅收、財務等相關法律法規(guī)、制度，酬金制下的物業(yè)服務費也全部屬于營業(yè)收入。就物業(yè)服務費的來源和性質而言，物業(yè)服務費由物業(yè)服務企業(yè)收取，用于小區(qū)（大廈等）物業(yè)的物業(yè)服務及管理支出。全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)以合同為紐帶，構成了以繳費消費和收費服務為主要內(nèi)容的權利與義務關系。那么業(yè)主按照合同約定繳納物業(yè)服務費，是履行合同義務；此時物業(yè)服務企業(yè)對公共服務資金有按合同約定使用的權力，而業(yè)主則只有監(jiān)督權、受益權，不具備完全的所有權了。對酬金制的正確理解應該是：酬金制強調的是物業(yè)服務企業(yè)收取管理報酬的方式，以及對物業(yè)服務費用結余（或不足）享受（或承擔）的角色約定，物業(yè)服務費的性質其實并沒有改變。筆者所在物業(yè)服務公司所管理的物業(yè)項目中，多數(shù)采用酬金制，企業(yè)能做到按約定比例提取酬金，所以業(yè)主對此沒有異議。
物業(yè)管理的論文篇四
關鍵詞：高等教育；物業(yè)管理專業(yè)；人才培養(yǎng)模式
引言
１四川文理學院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)水平發(fā)展現(xiàn)狀
２四川文理學院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式現(xiàn)狀
３四川文理學院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式存在問題
３．１專業(yè)教育存在與企業(yè)需求和職員發(fā)展脫節(jié)的現(xiàn)象
３．２專業(yè)教育存在教學落后現(xiàn)象
３．３實踐教學存在瓶頸
４四川文理學院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式探索
４．１制定產(chǎn)學結合的`教學大綱和配套教材
４．２強化實踐教學
４．３加強“雙師型“教學團隊的建設
５結論
參考文獻：
物業(yè)管理的論文篇五
在物業(yè)管理中，工作人員的工資并不高，這主要是因為物業(yè)管理的人工成本比較低，而且物業(yè)管理并不是暴利行業(yè)，而且物業(yè)管理的技術含量比較低，所以，工作人員的薪酬并不高。如果物業(yè)管理單位收取過多的物業(yè)費，則會使小區(qū)的業(yè)主承受過重的經(jīng)濟負擔，所以，物業(yè)管理并定位為非暴利行業(yè)，這也是物業(yè)管理的基本定位。物業(yè)公司與業(yè)主屬于雇傭的關系，業(yè)主只需要一次性交清物業(yè)費，而無需繳納額外費用，所以，物業(yè)公司的利潤比較低。另外，合理收取物業(yè)管理費對社會發(fā)展有著重要意義，物業(yè)管理單位的成立，可以緩解我國就業(yè)難的形式，而且還能提高小區(qū)的品質，有利于美化居民的生活環(huán)境。所以，對物業(yè)管理的定位，應該是非暴利行業(yè)以及吸納低廉勞動力的行業(yè)。
物業(yè)管理是一項綜合性較強的工作，其包括多項工作內(nèi)容，對物業(yè)管理行為的規(guī)范，可以有效改善物業(yè)管理混亂的現(xiàn)象，也可以緩解業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾與糾紛，使社會的氛圍以及環(huán)境更加和諧。物業(yè)管理的亂象存在多年了，從其種種亂象中，人們已不難看出，物業(yè)服務水平高低并不是最重要的，最重要的是物業(yè)公司必須講誠信，只有物業(yè)公司講誠信，才能讓每個業(yè)主心無怨言地交納物業(yè)費。對此，社區(qū)專家舒可心認為，讓物業(yè)公司公開賬目不是目標，讓物業(yè)公司誠信起來才是終極目標，要讓物業(yè)公司拿到物業(yè)費后誠信地為業(yè)主們提供服務。對此，也可以這樣表述，業(yè)主們交給物業(yè)公司的是物業(yè)管理服務費，而不是房租。從本質上說，物業(yè)管理是一種信托行為，其實際上是業(yè)主信任物業(yè)管理公司，一起出錢讓物業(yè)管理公司管理小區(qū)的共同事務。在這種信托關系中，業(yè)主天然擁有要求物業(yè)管理公司公開賬目的權利。但是，由于絕大多數(shù)小區(qū)沒有業(yè)委會導致的業(yè)主力量的薄弱，物業(yè)管理公司歷來均以強勢應對零星業(yè)主對這一問題的要求。此次政府頒布的《撰寫規(guī)范》和《示范文本》，對物業(yè)費收支賬目公開的程序、時間、地點給出了一個標準的固定模板。盡管《撰寫規(guī)范》和《示范文本》仍有缺陷與不足，但仍可將其視為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為進程中具有里程碑式意義的事件。因為，把物業(yè)管理公司收取物業(yè)費的行為監(jiān)管好了，物業(yè)管理的亂象就會逐步好轉起來，物業(yè)管理就會走上正軌。
在經(jīng)濟體制變革及社會轉型時期，社會中的利益關系和利益格局均處在劇烈調整中，且社會中的利益主體也越來越多元化。在這種情況下，利益的矛盾、沖突與博弈，成為一種普遍的社會現(xiàn)象。在這個過程中，地方政府的職能逐漸紊亂，開始積極地充當市場利益的主體，開始兼具“政府人”和“經(jīng)濟人”的雙重屬性。政府兼具的這個雙重屬性，導致了許多的市場失靈、物業(yè)管理市場的失靈，就是這許多的市場失靈中的一種。目前，我國的大部分物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商一樣，有著深厚的政府背景。我國目前的物業(yè)管理企業(yè)來源有三類：第一類是房地產(chǎn)開發(fā)商的下屬企業(yè)，與房地產(chǎn)開發(fā)商是“父子關系”;第二類是由政府房管部門轉制而來；第三類是完全市場化和專業(yè)化的物業(yè)服務企業(yè)。在這三類物業(yè)管理企業(yè)中，前兩類占居了大多數(shù)，第三類所占市場份額還極其微小。土地財政使城市政府既解決了財力不足和經(jīng)濟發(fā)展的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)高額的利潤回報，因此，政府有與房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)站在一邊的'天然傾向。
長久以來，我國物業(yè)管理市場都呈現(xiàn)著比較混亂的局面，這不利于和諧社會的構建，也不利于提高住宅小區(qū)的品質。物業(yè)管理單位屬于我國重要的服務行業(yè)，其通過多項維護措施，可以保證小區(qū)設施的正常使用，還可以通過綠化措施，美化小區(qū)的環(huán)境。物業(yè)管理人工成本比較低廉，而且不允許成為暴利行業(yè)，其收取的物業(yè)費具有公開性以及透明性，而且不能增加小區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟負擔。物業(yè)管理行業(yè)的成立，可以緩解我國就業(yè)難的趨勢，其吸納了大量低廉的勞動力?？傊瑢ξ飿I(yè)管理的正確定位，對物業(yè)管理行為的規(guī)范以及政府的強力介入，是提升我國物業(yè)管理的有效手段。
物業(yè)管理的論文篇六
摘要：物業(yè)管理專業(yè)是一門實踐性很強的學科，不僅要求學生系統(tǒng)掌握與物業(yè)經(jīng)營管理有關的理論知識，而且要求學生具有較強的實際操作技能。通過分析不同年級學生在模擬企業(yè)中的培養(yǎng)任務，探討基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理實踐教學模式的運行，以此推動物業(yè)管理專業(yè)實踐性教學改革。
關鍵詞：物業(yè)管理；模擬企業(yè)；實踐教學
隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入和發(fā)展，對人才的需求也越來越迫切。20xx年12月1日開始，我國物業(yè)管理行業(yè)建立注冊物業(yè)管理師制度。為了適應這種變化，必須深化物業(yè)管理專業(yè)教學改革，要根據(jù)物業(yè)管理的從業(yè)要求，確定學生培養(yǎng)目標，加強技能訓練，提高實踐能力，培養(yǎng)和造就符合國家注冊物業(yè)管理師基本要求的優(yōu)秀專業(yè)人才。
一、物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)需求
從目前來看，物業(yè)管理企業(yè)頻頻發(fā)出人才招聘信息，表現(xiàn)出對能夠獨當一面的物業(yè)管理人才的渴求，但無論是本科學校還是高等職業(yè)院校，這個專業(yè)的招生數(shù)量都在逐年下降；在招生數(shù)量減少的同時，我們看到的是，由于物業(yè)管理專業(yè)人才的缺乏，整個行業(yè)的人員素質難以滿足社會經(jīng)濟發(fā)展對物業(yè)管理人才的需求，使這個行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)總體管理長期處于比較低的水平。
物業(yè)管理本科教育作為培養(yǎng)高素質專業(yè)人才的重要方式，在人才培養(yǎng)的過程中應該充分考慮職業(yè)特點來完善教學思路。結合行業(yè)的綜合性強、實踐性強的特點，物業(yè)管理專業(yè)本科的培養(yǎng)目標應該是培養(yǎng)具備房地產(chǎn)、法律、建筑、信息系統(tǒng)等方面的知識和能力，知識面廣、溝通協(xié)調能力強，熟悉相關法律法規(guī)，能適應智能化、網(wǎng)絡化、信息化等高質量物業(yè)管理服務的管理人才。在物業(yè)管理本科專業(yè)教學中，必須做到實踐與理論的結合，運用各種教學方法和教學手段，課內(nèi)與課外相結合，使知識與能力同步發(fā)展。
二、基于模擬公司的物業(yè)管理專業(yè)教學
為增強學生實踐能力，培養(yǎng)高素質的物業(yè)管理專業(yè)人才，在物業(yè)管理專業(yè)教學中，采取成立模擬公司的教學方法，充分發(fā)揮學生主動性，調動學生興趣，培養(yǎng)學生實際操作能力，保證培養(yǎng)目標的實現(xiàn)。
模擬公司起源于20世紀50年代的德國，是指人為創(chuàng)造的經(jīng)濟活動仿真模擬環(huán)境，作為經(jīng)濟類專業(yè)的實踐教學場所和組織形式。學生在其中可經(jīng)歷全部業(yè)務操作過程，了解和弄清其各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，而又不必承擔任何經(jīng)濟活動風險。
模擬物業(yè)服務企業(yè)作為物業(yè)管理學生的實踐場所和學習的組織形式，通過構建虛擬的經(jīng)營管理平臺與氛圍，學生在“模擬公司”中可經(jīng)歷物業(yè)管理行業(yè)的主要業(yè)務操作過程，了解公司各環(huán)節(jié)、各部門之間的`聯(lián)系，與各相關部門之間關系。運作的基本方法在教學過程中，把教學內(nèi)容按照公司運作，分成相關模塊，通過教師講授和學生自學，讓學生主動參與到公司運作過程，在相應的“工作崗位”上學習，提高崗位實操能力，增強“實際”工作經(jīng)驗，提升職業(yè)素質和能力，保證人才培養(yǎng)目標的實現(xiàn)。教學過程中教師可采用的模擬教學法、引導教學法、案例教學法、角色教學法等等。
整個教學過程中，要注意三點：一是以學生為中心、自主性學習為主；二是學生參加教學全過程：收集信息、制定計劃、作出決策、實施計劃、反饋控制、評估成果；三是教師是學習過程的組織者、咨詢者和伙伴。
三、不同年級學生的參與方式與培養(yǎng)任務
不同年級的學生在參與物業(yè)公司運作的過程中，由于知識結構的深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養(yǎng)的能力也有所不同。
大一學生剛剛入學，對大學的一切都還處于不斷適應階段，這一階段主要以培養(yǎng)學生從事職業(yè)活動所需要的社會行為能力(強調對社會的適應性，具有積極的人生態(tài)度)和基本素質為主。具體任務如下。
1.引導學生樹立正確的價值觀
價值觀是人們對于什么是價值、怎樣判斷價值以及如何創(chuàng)造價值等問題的最根本觀點，是個體核心的信念體系，是個體評價事物與抉擇的標準，價值觀決定著人們行為的取向，它通過影響態(tài)度而最終影響行為。大學階段是大學生人生觀、價值觀形成的重要階段。因此，對大學生進行價值觀教育至關重要，這會對他們明確自己的未來定位和發(fā)展方向，積極努力地塑造自我，為社會需要的有用之才起著導航作用。
為此，可以組織學生在班級展開對價值觀及職業(yè)生涯規(guī)劃的大討論，讓不同的學生講述自己的價值觀并探討。
2.培養(yǎng)基本素質與能力
(1)人際交往能力。在物業(yè)管理實踐中，無論執(zhí)行任何技術或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠為業(yè)主提供優(yōu)質的服務。通過物業(yè)管理者與業(yè)主之間的溝通，可以使業(yè)主能夠明白具體事件的發(fā)生起因、處理方法、進展及一系列相關情況，從而妥善解決問題。
(2)組織協(xié)調能力。組織協(xié)調能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問題解決能力和領導力。物業(yè)管理工作的開展是伴隨著矛盾問題進行的。一個合格的物業(yè)管理人員，不僅不懼怕問題，而且要有解決問題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說，對工作中出現(xiàn)的矛盾和問題，要有準確的判斷。
(3)自主學習能力。大學生在校期間掌握良好的學習方法，培養(yǎng)較強的學習能力，對提高學習效率和學習成績，增強大學生的社會適應能力具有重要的作用。隨著高科技及信息網(wǎng)絡時代的到來，業(yè)主對物業(yè)管理的服務要求逐步提高，面對新時期的巨大挑戰(zhàn)，物業(yè)管理人員必須重視各類專業(yè)管理技術的掌握，不斷更新、學習新的管理服務技術，適應現(xiàn)代物業(yè)管理的技術要求，加強管理技術的學習，努力提高管理技術水平，才能保證自己的管理實力始終與物業(yè)相關設備的科技進步同步。
(4)社會適應能力。適應社會能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團隊合作能力等方面。物業(yè)管理人員在服務的過程中，涉及到方方面面，會遇到各種環(huán)境，會遇到各種各樣的人和事，同時還要處理好各方面的關系。沒有良好的適應能力往往容易出現(xiàn)偏差。
物業(yè)管理的論文篇七
專業(yè)素質偏低。物業(yè)管理這一工作涵蓋廣泛，不僅僅是人們理解的“后勤”。它需要懂得車輛管理、物業(yè)管理的知識，使物業(yè)服務有序進行。然而目前電力企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理團隊組建較滯后，從業(yè)人員大都是主電力企業(yè)物業(yè)管理的對策探討業(yè)富余的老員工，由于主業(yè)改革被調配到物業(yè)管理等附屬企業(yè)。學歷低、年齡大、專業(yè)知識匱乏等問題逐漸顯露；職工本身匱乏對自身的定位認知，忽視知識提升；而管理人員對這個新生企業(yè)的問題缺乏重視，不進行職工的素質培訓。如此導致物業(yè)公司年輕力量少，整體素質偏低。經(jīng)營與管理缺乏規(guī)范。電力企業(yè)內(nèi)部結構混雜，體制尚不健全，收費不均勻，管理條例不清晰。近年來國家鼓勵國有企業(yè)經(jīng)濟市場化，電力企業(yè)亦向多元化發(fā)展，尤其向地產(chǎn)等行業(yè)進軍以為企業(yè)內(nèi)部員工謀取福利。由于尚處在改革初期，這種多元化發(fā)展并不規(guī)范，早前人民譴責的電力企業(yè)職工壓力小卻福利高的情況仍然存在。由于電力企業(yè)旗下房產(chǎn)開發(fā)公司配備的物業(yè)服務仍屬電力，物業(yè)費用的收取就出現(xiàn)了體制內(nèi)業(yè)主和體制外業(yè)主的不均勻現(xiàn)象。雖然國家近前頒布了相關物業(yè)收費管理規(guī)定，但電力企業(yè)物業(yè)管理公司并沒有嚴格按照規(guī)定收費。一旦業(yè)主委員會反映此類問題并進行阻止，物業(yè)費用即會變?yōu)槠髽I(yè)潛在補貼發(fā)給體制內(nèi)業(yè)主，這樣還是會有不公平不均勻現(xiàn)象存在。所以電力企業(yè)要做到主企業(yè)附屬企業(yè)分離，物業(yè)服務費用一碗水端平，消除亂收費現(xiàn)象，做到讓所有業(yè)主滿意。電力企業(yè)物業(yè)管理公司從業(yè)人員專業(yè)性欠缺是上文提及的，這個問題除會導致團隊整體素質偏低外，對管理條例的理解和執(zhí)行也會造成障礙。加之目前我國現(xiàn)行的物業(yè)管理條例存在細則漏洞，權利義務混淆，法律地位模糊，更加細致權威的物業(yè)管理法則也沒有出臺跡象，導致企業(yè)物業(yè)管理過程中會存在鉆空子和打擦邊球的狀況。舉個例子，隨著我國人民收入水平的大幅提升，快節(jié)奏的生活對出行和交通提出了更高的要求，家用小轎車逐步走向廣大平民百姓家庭，但如此一來與小區(qū)車位需求產(chǎn)生矛盾。許多房產(chǎn)公司在開發(fā)樓盤時刻意忽視此問題，也沒有進行足夠的市場調查。在矛盾顯露出來時就通過業(yè)主代表會來決定通過占用小區(qū)的公共管理面積來擴大業(yè)主停車場地，只需要占用很少的人力物力就能開發(fā)出一塊可收費的停車場地。體制內(nèi)業(yè)主偏向企業(yè)本身，體制外業(yè)主不會維護自身權益，因此此類問題并不需要房產(chǎn)公司向規(guī)劃部門申報就能動工建設。這顯然是不合理的。欠缺監(jiān)督管理。物業(yè)服務的主體對象是業(yè)主，物業(yè)公司依靠業(yè)主生存和發(fā)展，因此物業(yè)企業(yè)對業(yè)主應負有責任，對業(yè)主的日常生活、基礎設施、物業(yè)服務應悉心照顧，這是物業(yè)公司的義務。但是電力企業(yè)物業(yè)管理公司卻對業(yè)主幾乎沒有這種意識，這是因為電力企業(yè)并沒有感受到市場經(jīng)濟帶來的新型管理模式和制約體制。比如說在一個電力企業(yè)旗下的房產(chǎn)小區(qū)內(nèi)部，業(yè)主大都是企業(yè)內(nèi)部的在職員工，物業(yè)公司會認為自己是管理者而可以凌駕于房屋產(chǎn)權所有人之上。如此一來，客服與客戶的關系變成了管理者與被管理者的關系；服務人員與衣食父母的關系變成了領導和員工的關系。如此一來物業(yè)管理公司可以不征求業(yè)主意見就對小區(qū)進行整改，有問題也可以使用行政命令強行壓制。如此一來業(yè)主和物業(yè)之間就會產(chǎn)生不必要的矛盾，如果不采取措施矛盾會激化為惡性循環(huán)。電力公司也并沒有組建一個權威的監(jiān)管機構對物業(yè)服務公司進行必要監(jiān)管，制止物業(yè)公司亂收費、消極服務。
2.1物業(yè)公司內(nèi)部需加強自身服務意識并規(guī)范自身服務行為
電力企業(yè)物業(yè)管理公司應將自己當做其他物業(yè)公司一樣看待，以為業(yè)主提供高質量的服務為目標，盡職盡責地完成本職工作，而不要將自己擺在上位者的姿態(tài)對業(yè)主進行命令和管理。因此，若想從根本解決電力企業(yè)物業(yè)管理的問題需企業(yè)加強自身服務意識并規(guī)范自身服務行為。吸收專業(yè)人才，加快培訓步伐。電力企業(yè)物業(yè)管理公司要想發(fā)展，首要問題就是提高管理團隊的專業(yè)素質，形成專業(yè)化的服務技術力量。因此企業(yè)需引進權威力量來帶動整個團隊向前，并組織職工培訓，使他們從意識上和專業(yè)上認識到自己的不足。在用人上應鼓勵擇取專業(yè)管理人才，并且可以使用方式多、技術高的手段對員工進行培訓管理。當員工素質逐步提高，服務的質量會隨之進行提升。健全自身管理機制。由于計劃經(jīng)濟的影響，電力企業(yè)旗下物業(yè)管理公司并沒有完全向市場經(jīng)濟轉變，在很大程度上依賴主企業(yè)，這嚴重阻礙了物業(yè)公司自身的發(fā)展前景。為此，電力企業(yè)物業(yè)公司應以電力企業(yè)這一強大平臺做基礎，實行“走出去”政策，鼓勵自己擺脫電力企業(yè)體制，建立起走自己發(fā)展道路的、具有市場競爭力的自主經(jīng)營企業(yè)。在規(guī)范制度上，公司應擺脫過去混亂的管理方式，明確崗位職責，實行績效考核，嚴格賞罰制度，鼓勵員工與業(yè)主多交流，爭取做到與服務社會化、人性化。同時應該建立企業(yè)文化，增強企業(yè)員工榮譽感與凝聚力，掃除消極服務現(xiàn)象。
2.2電力企業(yè)需完善管理體制并加大管理力度
電力企業(yè)多樣化發(fā)展是市場經(jīng)濟的必然，必須做好展開附屬企業(yè)的監(jiān)督管理制度，做到附屬公司與主公司一樣制度嚴明，管理清晰。物業(yè)服務公司也應建立相應的監(jiān)管部門，建立相關管理體制并嚴格執(zhí)行，對物業(yè)服務公司進行日常監(jiān)督，也對其服務水平、從業(yè)人員資質、收費制度和審計程序進行公平公開的不定期檢查。只有嚴肅監(jiān)管體制、加大管理力度，才能穩(wěn)定電力企業(yè)物業(yè)管理公司在市場經(jīng)濟下的發(fā)展，保證物業(yè)服務水平和質量的不斷提高。
市場經(jīng)濟已成必然趨勢，電力企業(yè)必將在改革的路上越行越遠，其物業(yè)管理公司也必須做好轉變的準備。只有做到緊跟改革浪潮，走戰(zhàn)略發(fā)展道路，用積極的態(tài)度迎接問題、解決問題，才能站穩(wěn)腳步，放眼未來。
物業(yè)管理的論文篇八
：20xx年，中共中央印發(fā)了《關于深化人才發(fā)展體制機制改革的意見》指出，要健全人才評價、流動、激勵機制，最大限度地激發(fā)和釋放人才創(chuàng)新創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)活力。物業(yè)管理屬于服務型的行業(yè)，人力資源對該行業(yè)的影響是十分關鍵，目前，行業(yè)準入門檻低，從業(yè)人員素質良莠不齊，高水平管理人員相對稀缺。本文運用人力資源培訓與開發(fā)理論對以x物業(yè)管理公司為代表的物業(yè)企業(yè)進行員工培訓模式構建，設計出適合x物業(yè)管理公司的培訓模式，為該公司在人員培訓方面提供有效的保障。
：物業(yè)服務；培訓；培訓體系；人力資源
中國的物業(yè)管理行業(yè)始于80年代初的經(jīng)濟特區(qū)深圳，發(fā)展至今有700多萬從業(yè)人員和10萬余家企業(yè)，隊伍龐大，素質參差不齊。而目前物業(yè)行業(yè)科技含量在提升，物業(yè)服務產(chǎn)業(yè)鏈條在延伸，物業(yè)服務外拓，朝多元化方向發(fā)展，業(yè)主的服務需求呈現(xiàn)出個性化和多元化的趨勢，行業(yè)越來越需要復合型、創(chuàng)新型的人才。作為企業(yè)人力資源開發(fā)的重要組成部分，員工培訓有著極為重要的地位和作用，通過培訓不僅能幫助物業(yè)企業(yè)的員工增強對企業(yè)的認同、調動員工的積極性、提高員工的滿足該，更能夠幫助物業(yè)企業(yè)改善績效，以此來增加競爭優(yōu)勢。本文通過人力資源培訓與開發(fā)的相關理論，以x物業(yè)管理公司的培訓現(xiàn)狀為例，分析企業(yè)的培訓現(xiàn)狀及需求，探究企業(yè)在培訓方面存在的問題并構建新的培訓模式，來幫助企業(yè)提高培訓質量，進一步增加企業(yè)的競爭力。
1.x物業(yè)管理公司企業(yè)概況本文所引用案例為位于山東省濟南市的x物業(yè)管理公司，該公司成立于20xx年，注冊資金600萬元，具有物業(yè)管理行業(yè)國家二級資質。公司的組織機構為董事會下設分為總部和項目部，其中總部包括財務部、綜合管理部、客戶服務部、秩序部、保潔部、品質部等職能部門，為各個項目部提供管理、服務和監(jiān)督。項目部的構成則以住宅或寫字樓等物業(yè)獨立單位為節(jié)點進行設置。2.x物業(yè)管理公司人力資源現(xiàn)狀目前，x物業(yè)管理公司有員工412人，根據(jù)組織架構的設置以及崗位結構的不同，公司將員工分為管理人員和非管理人員（一線員工），其中，管理人員是指部門或項目主管以上人員，包括董事長、總經(jīng)理、書記、副總經(jīng)理、項目經(jīng)理、部門經(jīng)理、部門主管等；分管理人員是指班長及以下員工，包括客服員、工程維修員、秩序維護員、環(huán)衛(wèi)工、綠化工和零工等。非管理人員占總公司人數(shù)的80%，是公司人員構成的重要組成部分。在學歷結構方面，研究生學歷2人，本科學歷9人，大專學歷87人，高中及以下學歷314人。而一線人員里，除了客服部有大專學歷人員外，均為高中及以下學歷，公司整體的學歷層次不高，而大專以上的人員中僅1人為物業(yè)管理本專業(yè)學歷。在人員流動率方面，由于秩序維護員、環(huán)衛(wèi)工等一線基層員工的離職成本低等因素的存在，導致x物業(yè)管理公司的非管理人員的流動非常頻繁，20xx年度公司非管理人員入職143人，離職97人，離職率為23.5%，人員流動總量的流動率高達58.3%，這對企業(yè)的人力資源管理甚至對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生會產(chǎn)生非常重要的影響。
1、培訓規(guī)劃不規(guī)范x物業(yè)管理公司會在每年年末對下一年年度進行培訓規(guī)劃，培訓規(guī)劃的內(nèi)容中雖然有培訓的目的，但缺乏培訓的目標，也就是說公司的培訓規(guī)劃中僅說明了員工為什么要進行培訓而沒有明確員工培訓應達到什么樣的標準。另外，培訓規(guī)劃的制定者為客服部、秩序部等職能部門經(jīng)理，但是如果培訓教師的知識或教學水平受限，會對培訓的效果產(chǎn)生很大的影響，也很難達到理想的培訓目標。2.培訓體系不健全首先，x物業(yè)管理公司將培訓的管理設置在公司綜合管理部，部門分設了行政和人事專員，培訓管理基本有人事專員進行兼職負責，而人事專員同時要兼顧招聘、薪酬、勞動關系等人力資源管理工作，無法全身心的投入到培訓管理中，更無法貫徹落實完整的培訓體系，尤其影響x物業(yè)管理公司新入職的基層員工的穩(wěn)定性。其次，x物業(yè)管理公司的培訓方式相對單一，基于成本的考慮x物業(yè)管理公司的培訓方式主要用內(nèi)部授課、影像播放、實操演練三種方式，而很少進行外聘專家授課、外出考察與進修的培訓。這就導致公司培訓的效果達不到期望狀態(tài)，影響員工專業(yè)技能和綜合能力的提升，進而影響公司的發(fā)展。3.培訓缺乏有效的監(jiān)管x物業(yè)管理公司的培訓監(jiān)管部門為總部的品質管理部，負責日常監(jiān)督和定期將各部門檢查結果匯總并書面報公司領導。對管理服務過程中出現(xiàn)的不合格項，提出糾正和預防措施并進行跟蹤驗證。但是，由于公司管理的項目部地理位置較為分散，品質管理部對每個項目的檢查精力和范圍都受到限制，導致公司對培訓效果得不到及時、有效的掌控，更無法預測到培訓后期的具體效果，更是無法做到根據(jù)培訓的效果及時調整培訓計劃。4.培訓效果評估不徹底員工培訓的效果評估是公司培訓的最后也是很重要的階段。通過培訓效果評估，可以知道公司對員工的培訓是否達到預期，培訓規(guī)劃的實施是否適合公司，以及為之后的培訓需求分析、規(guī)劃的制定提供依據(jù)。美國培訓專家柯克帕特里克提出培訓成果劃分為四個層級：第一層是反應評估層，即受訓者對培訓的滿意度；第二層是學習評估層，即受訓者在知識、技能、態(tài)度、行為方式等方面的學習收獲；第三層是行為評估層，即受訓者在工作過程中態(tài)度、行為方式的變化和改進；第四層是結果評估層，即受訓者在一定時期內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營或技術管理方面的業(yè)績。而x物業(yè)管理公司僅僅停留在反應評估、學習評估上面，較多的采用問卷調查法、筆試法、模擬練習法等在課程進行或結束對培訓的效果進行評估，沒有將培訓評估落實到行為評估、效果評估上，無法獲得培訓帶來的長期效果，從而影響培訓工作的效率。
1、公司培訓制度完善公司的培訓制度是整個培訓體系的重要保證。x物業(yè)管理公司有培訓相關的制度，但是在實施過程中，發(fā)現(xiàn)漏洞較多，培訓部門、崗位及人員配備不充分，導致公司的培訓沒有保障措施，培訓流于形式，員工疲于應付。為了提高公司的培訓效率，使培訓價值最大化，本文對x物業(yè)管理公司的培訓制度做以下構建：首先，完善培訓組織架構，增設專職培訓管理員崗位?？紤]到x物業(yè)管理公司目前的經(jīng)營規(guī)模，在綜合管理部設置培訓管理專員崗位更適合公司的發(fā)展。培訓管理專員的職責有審核各部門、項目部的員工教育培訓計劃，對各單位的培訓工作進行具體指導、考核、評估，掌握培訓進度和效果，提出改進意見建議；對公司規(guī)章制度的培訓與貫徹，保證規(guī)章制度的運行效果；收集各部門、項目部的培訓需求，制定公司內(nèi)部或外部培訓等各類培訓計劃，并按期組織實施；適時引進培訓師資或采取外部培訓的方式，不斷提供員工專業(yè)技能；根據(jù)培訓計劃擬定匯編各類培訓教材，安排、落實培訓設備、場地等有關事宜；開展企業(yè)文化的宣貫與培訓工作。其次，為了保障培訓計劃執(zhí)行以及培訓的效果，對x物業(yè)管理公司現(xiàn)行的培訓管理規(guī)程進行細化、增添。細化主要是指對培訓各個過程的時間點的明確規(guī)定，培訓負責人的落實，細化的管理制度有培訓計劃制定制度、入職培訓制度、上崗培訓制度、在崗業(yè)務培訓制度。新增的培訓制度有外委培訓管理制度，使公司各層級人員都有機會外出學習，拓寬了公司培訓的范圍，并在制度上給予了資金支持。2.培訓需求分析構建企業(yè)的人力資源培訓中培訓需求是整個培訓活動開展的第一步，在進行培訓規(guī)劃之前，由培訓專員、職能部門、項目部相關人員對公司人員現(xiàn)狀進行分析、討論，比較出公司員工現(xiàn)有的知識、技能與公司的目標要求之間的差距，讓培訓更加有的放矢，同時使員工明白自己存在的差距和不足，對培訓的態(tài)度積極性提高，為公司的有效培訓奠定良好的基礎。根據(jù)需求分析的步驟，從三個方面進行對x物業(yè)管理公司的培訓需求分析構建。一是進行組織分析，在深刻理解x物業(yè)管理公司的發(fā)展方向的前提下，分析公司的人力資源的短期計劃和中、長期規(guī)劃，使培訓需求分析具有前瞻性，與企業(yè)發(fā)展步調一致。二是進行任務分析，在組織分析的基礎上，對公司各部門、各崗位進行分析，明確各崗位的工作任務，分析部門員工是否具備相應的知識、技能和態(tài)度，使員工勝任該崗位。三是進行人員分析，從公司員工個人的實際情況出發(fā)，分析員工的工作表現(xiàn)是否積極、工作業(yè)績是否達標、心態(tài)是否穩(wěn)定，同時結合員工的績效考慮員工的職業(yè)生涯規(guī)劃，對員工現(xiàn)階段需要進行何種培訓進行分析，以此明確培訓對象和培訓目標。3.培訓規(guī)劃體系制定企業(yè)的培訓規(guī)劃是在培訓需求分析的基礎上，從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)，按照系統(tǒng)性、標準化、有效性、普遍性的要求培訓進行的規(guī)劃制作，以實現(xiàn)企業(yè)人力資源開發(fā)的目標。培訓規(guī)劃有承上啟下的作用，其不僅是落實培訓需求分析成果，更是對以后的整個培訓的過程的實施提供依據(jù)，培訓規(guī)劃是否科學、合理關系到企業(yè)人力資源培訓的成敗。根據(jù)x物業(yè)管理公司的配置情況，將培訓規(guī)劃劃分為以下內(nèi)容：（1）培訓的目的，明確為什么進行培訓。（2）培訓的目標，也就是培訓需要到達怎樣的標準。（3）培訓對象和內(nèi)容，是指明確培訓的針對誰、培訓什么。（4）培訓的范圍，分為四個層次，包括個人、班組、部門和企業(yè)。（5）培訓的規(guī)模，培訓規(guī)劃根據(jù)培訓的人員、場所、培訓性質合理安排，以保證培訓效果。（6）培訓的時間，根據(jù)培訓的內(nèi)容、對象和方式培訓的時間要具體劃定。（7）培訓的地點，對于入職培訓、晉升培訓可安排在公司總部進行，而上崗培訓、在崗培訓將培訓地點選擇主要選擇在項目部所在部門進行。（8）培訓的費用，也就是培訓的成本，培訓規(guī)劃制定時要統(tǒng)籌考慮費用，從資金上保障培訓規(guī)劃的實現(xiàn)。（9）培訓的方法，根據(jù)不同的培訓規(guī)模、內(nèi)容采取不同的培訓方法。部門內(nèi)部的上崗培訓、在崗培訓可采用分散的、師徒制培訓法，入職培訓、晉升培訓等可采用集中的、授課形式的培訓方法。（10）培訓的教師，是培訓實施的主導者，要考慮培訓師的選拔，對技術要求高的培訓，考慮外聘教師。4.培訓效果評估體系構建培訓效果評估是企業(yè)人力資源培訓的最后一個階段，通過建立培訓效果評估的指標、標準，可以對培訓的有效性進行檢查，并為企業(yè)下一次的培訓需求分析、修訂員工培訓規(guī)劃及實施提供參考。針對x物業(yè)管理公司對培訓效果僅僅停留在反應評估層的問題，重新構建x物業(yè)管理公司培訓效果評估體系勢在必行。體系構建依據(jù)柯克帕特里克提出的培訓成果的層級體系。首先，構建第一層級反應評估層。在課程結束后由培訓部門對學員通過問卷調查、座談等形式了解其對培訓課程、教師以及培訓組織的滿意度。其次，構建第二層級，學習評估層。在培訓進行時或者培訓結束后，由培訓部門通過提問法、筆試法、模擬演習法、撰寫心得體會的方式，衡量學員對培訓內(nèi)容、技巧的掌握程度。再次，構建第三層級，行為評估層。學員的部門主管或經(jīng)理在培訓結束一個季度或者半年后，通過行為觀察、績效評估等方法，考量學員在培訓結束后，有沒有因為培訓而產(chǎn)生其工作行為的改變。最后，構建第四層級，結果評估層。公司總部的部門主管或經(jīng)理在培訓結束半年或更長的時間后，參考個人與公司的績效，員工缺勤率、離職率，公司的經(jīng)營效益等數(shù)據(jù)進行分析，把握培訓對公司的發(fā)展帶來的影響。
物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動密集型的服務型行業(yè)，要體現(xiàn)物業(yè)管理公司的核心競爭力，就必須重視人才培養(yǎng)。本文通過對x物業(yè)管理公司人力資源現(xiàn)狀的分析，發(fā)現(xiàn)公司培訓規(guī)劃不規(guī)范、培訓體系不健全、培訓缺乏有效的監(jiān)管和培訓效果評估不徹底等培訓方面存在的問題。針對以上問題，對x物業(yè)公司的培訓體系重新進行構建，包括：公司培訓制度完善、培訓需求分析構建、培訓規(guī)劃體系制定、培訓效果評估體系構建。通過培訓，豐富了員工的知識、激發(fā)了員工的工作熱情、提高了團隊的凝聚力，并進一步營造企業(yè)文化，提高員工的歸屬感與組織認同度，從而提升公司績效。
[1]劉敏。l物業(yè)管理公司員工培訓體系優(yōu)化研究[d]。吉林大學，20xx.
[3]孟濤。企業(yè)培訓模式研究[d]。青島大學，20xx.
物業(yè)管理的論文篇九
一、官方活動只是引流口，雙十一氛圍卻是自己打造
如果一家公司同時有旗艦店和集市店，旗艦店是參加了雙十一大促的，而集市店卻在裝修、促銷方式等方面與旗艦店完全同步，兩者的區(qū)別又在哪呢?唯一的區(qū)別就是旗艦店有官方活動引流，而集市店沒有，但是對顧客的印象都是一樣的，顧客會覺得集市店實力也很強，品牌粘著力也會提升，當天的交易額也會猛漲。
是的，現(xiàn)在開始行動，改變店內(nèi)裝修，底色全改為商城大紅色，大促的素材該用的得用上，甚至可以全盤模仿，總之，要讓顧客進入你的店，覺得你也是在搞大促，這種氛圍是自己打造出來的，與顧客的關系也是自己才能提升的，千萬不要覺得我不搞大促就是我平時沒賺顧客的錢，如果賣家也抱著和買家一樣的想法，這生意是沒法做的。
做這么久電商，顧客從來沒有因為活動打折而抱怨我們平時賣的價高，只會遺憾沒有趕上活動價購買，明白么?當顧客遺憾錯失購買你商品的機會的時候，說明你的品牌已經(jīng)深入該顧客內(nèi)心了。
二、定制大促策略，低至x折起占據(jù)主動權
很多賣家說，5折我賠不起啊，我覺得這是定價有問題，現(xiàn)在趕緊定制自己的大促策略，如果你不能全場5折(會員關系管理-創(chuàng)建活動-全網(wǎng)賣家5折)，那就將無法參與活動的商品上架;如果你只有一部分商品能打折，那就單獨建一個專題頁，挑選幾件超低折扣的商品做回饋，提升轉化率，再挑選熱銷商品做其它折扣或優(yōu)惠，比如8折比如贈品等等，折扣不給力的話，可以推滿減活動(熱銷商品是120元，主流商品是80元，就可以推滿200減50，吸引顧客再買一件)，建議活動還是給力一些，畢竟與更多的顧客實現(xiàn)成交或者回饋老顧客是最重要的，僅此一天而已。
在專題頁頂部套用商城雙十一大促頂部的氛圍，雙十一網(wǎng)購狂歡節(jié)，低至3折起，全場瘋搶僅此一天等等，5元10元不限制使用條件優(yōu)惠券進店就可以領，全場包郵，等等，配合幾個簡單的附帶營銷方案。
所有寶貝加上水印(超級店長-新版促銷-自制素材)，寫上網(wǎng)購狂歡節(jié)低至3折起。
這種專題大促需要你在首頁、寶貝詳情頁左上、寶貝描述頂部建素材給該專題引流;如果可以，請在11號或者12號用鉆展強推該專題頁，轉化率效果會好一些，極其建議在12號加大鉆展直通車投入，給店內(nèi)強力引流，12號氛圍還未散去，很多周五上班的人錯過了，12號轉化率也還是比價高的。
三、真實的戰(zhàn)場需要自己去打造，應對大促的能力需要自我提升
參不參加大促是自己決定的，我只知道，淘寶花了這么多錢打造雙十一氛圍，這么好的事件不用上很可惜，這也是我們常說的熱點事件營銷，而顧客是分不清楚什么主場分會場，顧客大部分還是習慣搜索購物，所以，只要將顧客引到店里，你店內(nèi)的氛圍做的好，大促很給力，轉化率就絕對不是問題。
四、什么是定價權?到底該怎么定價?
很多賣家說自己打不起折，5折就哭爹喊娘的，我只能說這部分賣家還沒有適應電商，還不懂什么是淘寶。
服裝進價是50元，你會定價多少錢?很多賣家會定價80元，是不是?
讓我來定價的話，進價50元，房租水電人工平攤到60元，我做直通車100個點擊要花100元，轉化率2%(平均水平)，也就是說我花100元能賣2件衣服，這樣每件衣服增加了50元的營銷成本，衣服成本增至110元，而我50元的出廠價，那絕對是很nb的衣服啊，吊牌、編碼、布料都不差吧?結合市場平均水平+冬季消費者能接受的普遍價位，我會定價198元左右。
很多人會罵我黑，50塊錢的衣服賣200，我想說，這已經(jīng)是保守的了，我還打算賣298呢!
我會將這件衣服打成爆款，平時按8折價出售，配合幾百件的月銷量+好評(我自己刷或者做活動刷)，8折價的轉化率應該能保持到2%，但打爆款是要付出代價的，直通車成本1元排不到好名次，我追加投入到1.5元，150元帶來100個點擊轉化2件衣服，每件營銷成本是75元，加60元成本，成本到135元，198打8折，我賣價是160元，賺25元左右，利潤率15%。
各位，不要懷疑這種操作手法，當然，前提是這件衣服是你自己的牌子，沒有競爭，沒有比價，那么定價權就在你的手里，我會做上很好的品牌概念，做很好的店內(nèi)裝修，做很好的寶貝描述，很好的包裝，很好的客服才配合這種價位，總之，讓顧客覺得物有所值，8折還買到便宜了，但轉化率始終只在2%，難以提升。
實際上，賺25元并不是我想要的，利潤率15，為了更大的銷量，參加活動是唯一的辦法。
我決定參加淘金幣，4折價附贈襪子一雙，官方活動當天給我引流5000，由于我沒有營銷成本，4折價格是80元，利潤是20元，當天熱銷200件，轉化率增至4%，一個金幣周期單款能純利1萬元，并且，無形中我的月銷量+好評又增多了，之后的8折價直通車搜索轉化率竟然升到3%了。
我消化力強，工廠代工我還能壓貨款，并且由于要貨量加大工廠拿貨價再降10元，衣服的月銷量數(shù)字和評價也很好看，由于流動資金增多，我決定再請幾個客服，我的整體實力再度加大，我又決定參加雙十一大促，全場5折包郵，滿500再送200，并且能保證供貨1000件以上。
為了大促，該款服裝1000件總價4萬元，我先付20%定金，隨后在拿貨時付30%，一個月貨款全回收付50%，當然，這種付款方式是建立在我的銷量大增的基礎之上的，為了大促，上20款服裝，流動資金需求要到100w左右，其實，我只要能跟工廠談好，進一步壓低定金，資金需求會更少。
5折價，我賠么?
ps：以上是大概的說法，數(shù)據(jù)不準確。
五、50w自由資金+虛無的概念+好的操作手法，就是品牌
前面所說的定價權，就是這個道理，我該打8折的時候我打的起折，淘寶逼我大促的時候，我也打的起折，從來不用價格戰(zhàn)，而是在需要降價的時候我降的起，這就叫定價權。
從良心上講，我更喜歡大促，因為淘寶給引這么多流量都是免費的，營銷成本為零，生產(chǎn)成本極低，大促才是轉化率最高最賺錢的，而平時的銷售，7折8折是常事，由于營銷成本高，利潤反而偏低。
參加過官方活動的賣家都知道，平時銷售全是用鉆展直通車砸出來的，心驚肉跳，萬一轉化率不高當天就是賠錢，而活動的流量不僅高，而且優(yōu)質，基本上是一日活動，一月不愁，而你，請自問，有實力參加活動么?什么是實力?定價權+供貨量才是實力!
總結：
反對價格戰(zhàn)，但必須有定價權，大賣家的成長之路，你可以鄙視，但必須敬佩。
大賣家的融資，你可以嗤之以鼻，但必須學習，任何一個偉大的公司，不可能不融資。
大賣家的前身都是中小賣家，他們可以，為什么你不可以?你有錢有人?為什么做不到大賣家?為什么你參加不了活動?說到底還是思想的問題，思維決定發(fā)展，發(fā)展決定實力，實力決定能否參加官方活動，能否參加官方活動最終決定你是否能成為大賣家!
言盡于此，各位再度激烈口誅筆伐吧，偶要準備連續(xù)2天的通宵奮戰(zhàn)了。
作者：癩蛤蟆
物業(yè)管理的論文篇十
有效溝通是物業(yè)公司與業(yè)主之間必不可少的環(huán)節(jié)。文章探析了在物業(yè)管理中如何暢通物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通渠道，從而提高業(yè)主對物業(yè)公司的滿意度。
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暢通；溝通渠道；業(yè)主滿意度
1、設立物業(yè)專用的客服電話與投訴熱線
設立物業(yè)專用的客服電話與投訴熱線，確保投訴電話有效暢通，對接線人員進行專業(yè)培訓，提高客服人員專業(yè)素質。設立客服電話是聽取業(yè)主意見、加強物業(yè)公司與業(yè)主之間溝通最直接有效的途徑。但目前，大部分物業(yè)公司設立的客服電話流于形式，經(jīng)常打不通或是無人接聽。建議物業(yè)公司推出24小時免費求助與投訴熱線，主動接受業(yè)主求助、報修服務，虛心聽取業(yè)主的意見與建議。物業(yè)公司對客服人員要進行專業(yè)培訓，首先是注意禮貌禮儀，雖然在通話過程中業(yè)主看不見客服人員，但是完全可以通過聲音和語氣來感受不同的服務態(tài)度。因此，接線人員必須要熱情、有禮貌、尊重業(yè)主，切不可漫不經(jīng)心，更不能盛氣凌人。對于物業(yè)管理人員來說，往往一句話就可以溫暖業(yè)主的內(nèi)心，緩解許多投訴和爭吵。例如：打擾業(yè)主的時候，要表示歉意，說一聲“對不起，打擾您了”;當業(yè)主遇到比較緊急的事情需要求助時，接線人員要用語言安撫業(yè)主“別著急，您慢慢說”“您別擔心，我們會馬上為您安排處理”等。其次要注意表達方式，盡量把句號和感嘆號的句式換成問號的句式，這樣可以提高語言的柔軟度和可接受性，減少由語言表達不當帶來的摩擦與沖突。再次，要注意規(guī)范用語，在處理業(yè)主投訴建議時，服務溝通人員切忌說一些推托之詞，比如說，“我不太清楚這個問題，這個得問領導”等；在業(yè)主進行咨詢時，忌以“我不懂，現(xiàn)在沒時間”等為由敷衍業(yè)主。最后要落實“首問負責制”，客服人員接到業(yè)主的咨詢或是投訴后，無論是否是自己職責范圍內(nèi)的事，都要給業(yè)主一個滿意的答復?？头撠熓芾?、指引和轉辦對接工作，不得因不負責該方面的工作而對客戶推諉。這對提高業(yè)主的滿意程度有很大影響。
2、適應信息化時代潮流及滿足客戶需求，推出物業(yè)服務的微信公眾平臺
通過推出物業(yè)服務的微信公眾平臺，搭建與業(yè)主之間的無障礙溝通，為業(yè)主享受物業(yè)服務增加新渠道，讓員工工作更輕松，讓業(yè)主生活更便捷。物業(yè)企業(yè)微信公眾號的成功運營，有利于增加業(yè)主對物業(yè)服務的滿意度。業(yè)主只需加關注或掃描相應的二維碼，便可輕松獲取小區(qū)建設和服務方面的最新資訊。業(yè)主可以通過微信平臺進行繳費、報修、咨詢、投訴、開門禁等，避免了物業(yè)客服電話繁忙導致的信息溝通不及時，很大程度上方便了上班族。微信公眾號可以設置幾個關注度高的版塊，比如停水、停電通知、小區(qū)好人好事新聞報道、企業(yè)文化信息展示，此外還可以為業(yè)主提供房價變動、幼兒園、小學、初中學區(qū)以及消閑娛樂好去處等熱點資訊，提高用戶的活躍度和用戶粘度，增進業(yè)主與物業(yè)之間的互相溝通交流，最終提高業(yè)主的滿意程度。
3、設立宣傳欄，加強宣傳，增強業(yè)主的法律意識
大量案例表明，業(yè)主與物業(yè)公司之間發(fā)生誤會與矛盾，大部分是因為物業(yè)公司在有關物業(yè)管理法律法規(guī)方面的宣傳力度不夠，或者是在對客服務的過程中，對于物業(yè)權屬問題的相關解釋不準確。因此，物業(yè)公司對物業(yè)相關法律法規(guī)的'宣傳要到位，尤其是對《物權法》的宣貫要加強，讓業(yè)主們能夠全面認識到自己所擁有的權益以及所應該承擔的義務，明確權責。建議在小區(qū)顯眼處或是業(yè)主經(jīng)?；顒拥牡胤皆O立宣傳欄，物業(yè)公司可將具體的管理制度、服務流程、物業(yè)費收支情況等向業(yè)主廣而告之，廣泛征求業(yè)主的意見，同時接受業(yè)主的監(jiān)督。還可以向業(yè)主提供一些常見的案例分析，比如：已交房未入住是否需要繳納物業(yè)費、電單車在小區(qū)被盜應該如何處理等，為業(yè)主解疑答問，消除在物業(yè)管理問題方面常見的誤解。通過廣泛、有效的宣傳，架起物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通橋梁，增強業(yè)主的守法意識，促進小區(qū)文明風氣的形成。
4、設立物業(yè)公司總經(jīng)理信箱，收集業(yè)主的意見與建議，接受業(yè)主的投訴與監(jiān)督
服務行業(yè)難免會有客戶不滿意之處，一些業(yè)主對物業(yè)公司的管理制度、收費標準、服務流程、服務態(tài)度等有意見，但又不愿當面指出或署名提意見。究其原因，一方面，業(yè)主害怕“槍打出頭鳥”，日后遭受到物業(yè)公司的報復或故意刁難；另一方面，業(yè)主不愿拋頭露面，成為大家關注的焦點。針對這個情況，建議在物業(yè)公司辦公地點或是小區(qū)顯眼處設立總經(jīng)理信箱，廣開言路，既可收集業(yè)主對小區(qū)管理的“合理化建議”，也可以收集業(yè)主對物業(yè)公司的意見或問題投訴。物業(yè)公司管理人員定期開啟總經(jīng)理信箱，收集反饋給相應部門和人員。同時，物業(yè)公司也可以從中發(fā)現(xiàn)服務過程存在的問題，從而采取相應措施，完善服務工作，滿足業(yè)主的需求，不斷提高業(yè)主滿意程度。
5、為業(yè)主提供超值的個性化服務
為業(yè)主提供超值的個性化服務，使業(yè)主感受到小區(qū)物業(yè)的溫馨，建立業(yè)主的忠誠度，從而由衷地支持物業(yè)工作。對物業(yè)公司而言，做好常規(guī)服務是基礎，在滿足業(yè)主的基本需求之后，為業(yè)主提供超值的個性化服務，能夠有效提升業(yè)主的歸屬感與榮譽感。例如，業(yè)主新房入住時，物業(yè)免費送發(fā)財樹上門道喜祝賀，增添喜慶氛圍，給業(yè)主一個驚喜。這樣花錢不多，但是卻讓業(yè)主感覺特別溫馨，一入住就被重視，歸屬感油然而生，如此一來，業(yè)主自然而然地會大力支持物業(yè)開展工作。
6、積極開展社區(qū)文化活動，活躍小區(qū)文化氛圍，增進業(yè)主的歸屬感
小區(qū)文化活動反映了小區(qū)的人文價值，很大程度上影響到物業(yè)的保值和增值。良好的小區(qū)文化，不僅有助于提高業(yè)主對小區(qū)的忠誠度，而且是促進物業(yè)公司與業(yè)主溝通的良好平臺。俗話說得好“遠親不如近鄰”。鄰里關系的和諧會溫暖人們的內(nèi)心，使大家對小區(qū)更有歸屬感。因此，建議定期組織社區(qū)活動，加強業(yè)主與物業(yè)公司的溝通，同時也為業(yè)主搭建溝通的平臺，增進業(yè)主之間的認識與了解。比如：每逢中秋節(jié)、春節(jié)等重大節(jié)日，物業(yè)在小區(qū)內(nèi)組織游園活動或文藝演出；每年在小區(qū)組織一次“百家宴”，由物業(yè)牽頭，提供場地，發(fā)出活動通知并懸掛橫幅，讓業(yè)主們展露廚藝絕活，齊聚一堂，互相品嘗各家各戶精心烹制的菜肴。通過百家宴，進一步融洽鄰里之間的關系，也有助于提高業(yè)主跟物業(yè)公司的配合程度。
物業(yè)管理的論文篇十一
摘要：油田小區(qū)物業(yè)管理方式落后，在信息化迅速發(fā)展的時代，已經(jīng)不能滿足工作的需要。本文結合油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的現(xiàn)狀，提出利用信息化手段提高物業(yè)管理的質量和效率，以有針對性的解決工作中的不足。
關鍵詞：油田小區(qū)；物業(yè)管理；信息化
1油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的現(xiàn)狀
1.1油田小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題
經(jīng)濟的進步和社會的發(fā)展提高了人們的物質生活水平，人民群眾的文化水平日益提高，維護自身權益的意識也在增強，很多物業(yè)因要滿足社區(qū)居民日益提高的要求，也在不斷提高自身工作的質量和內(nèi)涵。即使位置再好的黃金地段，如果沒有高質量的物業(yè)公司提供服務，是無法使居民享受到高質量的生活品質的。在實際生活中，社區(qū)居民和物業(yè)工作通常存在著巨大的沖突和矛盾，小區(qū)居民也常常通過法律武器來捍衛(wèi)自身的權益。造成各種矛盾糾紛有很多原因，主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：首先，居民不了解物業(yè)公司具體的職責和工作內(nèi)容，有些物業(yè)公司因缺乏相應的規(guī)章制度，在提供服務時工作混亂、效率低下，例如缺乏供水供電系統(tǒng)、缺乏夜間巡邏安全保障系統(tǒng)等；其次，小區(qū)的公用設備應缺少維護而無法正常使用，這就會造成各種糾紛，如果不得到有效解決，就會增加油田小區(qū)物業(yè)管理的難度。
1.2解決油田小區(qū)物業(yè)管理問題的途徑
物業(yè)公司在管理中不斷加快其規(guī)?；?、市場化的進程，物業(yè)公司管理的機構也在不斷龐大。與此同時，油田小區(qū)在物業(yè)管理中涉及到眾多內(nèi)容，要遵守國家規(guī)定，合理運用信息化的手段和技術，以提高工作的質量和效率。在物業(yè)公司內(nèi)部，需要加強工作人員的有效溝通，合理的控制成本，運用信息化的網(wǎng)絡資源傳輸數(shù)據(jù)和信息，實現(xiàn)資源共享，提高資源利用率。在工作沖推動無人管理、無紙化辦公和互聯(lián)網(wǎng)絡的服務。
2油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的模塊
油田小區(qū)物業(yè)管理中要利用信息化的手段建立新型系統(tǒng)，實現(xiàn)對人、財、物的日常管理和資源配置。物業(yè)公司信息化的管理包括內(nèi)部模塊和外部模塊。
2.1油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的內(nèi)部模塊
這是在辦公環(huán)境和場所中實現(xiàn)無紙化辦公和自動化辦公的模塊，有利于降低時間成本、提供工作效率、建設綠色環(huán)保的工作環(huán)境。以油田小區(qū)物業(yè)公司的收費環(huán)節(jié)為例，利用信息化的系統(tǒng)可以按照類別設定內(nèi)容，通過網(wǎng)絡購買水、電、煤氣等。每個項目之間可以建立起彼此聯(lián)系，可以利用網(wǎng)絡查詢某一居民的日常生活支出、繳費信息，這就大大節(jié)省了時間和人力成本。油田小區(qū)通過這一系統(tǒng)可以了解本區(qū)域內(nèi)居民的各項生活狀況，實現(xiàn)信息化的系統(tǒng)管理模式。
2.2油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的外部模塊
外部模塊是要建立一個豐富和立體資源庫，每個社區(qū)居民都有自己的用戶名和密碼，通過登陸窗口查詢自己個人信息，例如水、電、煤氣的度數(shù)和使用情況。當居民對自己家庭生活支出存在質疑時，可以登錄網(wǎng)站要求物業(yè)公司給與解答。實現(xiàn)信息資源的互聯(lián)互通，也便于油田小區(qū)物業(yè)公司掌握真實的'數(shù)據(jù)。
3油田小區(qū)優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設的系統(tǒng)
3.1了解油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的需求
油田小區(qū)物業(yè)管理公司根據(jù)工作的需要、工作的業(yè)務范圍、資金的使用率，利用物業(yè)管理信息系統(tǒng)有效開展工作。這其中要考慮到軟硬件的兼容性、適應性，要注重工作的具體流程和彼此相關性；為日后的正常使用和系統(tǒng)維護奠定基礎。
3.2明確油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的目標
首先，油田小區(qū)物業(yè)公司在工作中要明確物業(yè)管理信息化系統(tǒng)的建設目標，逐步完善系統(tǒng)的功能和可操作性，避免因貪大求全而盲目建設；其次，系統(tǒng)在建設中要運用現(xiàn)代管理思想，內(nèi)容充分涵蓋物業(yè)公司的各項工作內(nèi)容，要根據(jù)實際工作需要定制個性化的系統(tǒng)。在領導層面引起高度重視，繼而投入足夠的人力、物力、財力資源，以保證系統(tǒng)的開發(fā)確有實效而又具有應用性；第三，物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)專業(yè)人員和部門職工開發(fā)后要多次調整，對工作人員進行培訓，使物業(yè)工作者能力合理利用信息化的手段充分提高工作效率，而不僅僅是高價購買后無人問津，有效掌握系統(tǒng)的規(guī)程，充分發(fā)揮系統(tǒng)的價值。
3.3實現(xiàn)油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的意義
油田小區(qū)物業(yè)管理中要充分利用信息化的手段，建立物業(yè)管理的系統(tǒng)，實現(xiàn)工作過程的有序性、合理性、程序化，用科學的手段體現(xiàn)物業(yè)公司的服務意識和水平。油田小區(qū)在物業(yè)管理信息化進程中存在困難，要實現(xiàn)對系統(tǒng)的全面分析、深入研究，才能制定出科學合理的技術路徑，逐步推進工作的順利實施。這需要將現(xiàn)代企業(yè)管理思想融入到信息技術中，開發(fā)軟件，推動油田小區(qū)物業(yè)管理的信息化程度。
4油田小區(qū)優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設的價值
物業(yè)管理的高效、便捷是衡量物業(yè)管理水平的重要依據(jù)，這其中工作人員的素質和精神風貌決定著工作質量，此外，更為重要的是油田小區(qū)的信息化管理水平。例如門禁系統(tǒng)的安裝、巡邏系統(tǒng)的定位、視頻監(jiān)控系統(tǒng)的全方位和無死角、繳費系統(tǒng)的便利程度，都為小區(qū)居民提供了安全和健全的生活環(huán)境。由此可見，在21世紀這樣一個信息化時代，油田小區(qū)的物業(yè)管理要打造自身的品牌特色，要得到居民的肯定，就要利用信息化手段高效、準確、快速的為居民服務，要強化物業(yè)意識，提高物業(yè)的服務能力，建設資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的管理體系，發(fā)揮信息化系統(tǒng)的最大效益。
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物業(yè)管理的論文篇十二
：伴隨著物質生活水平越來越高，人們對于各方面的要求變得愈加的嚴格，因此，住宅業(yè)主對物業(yè)管理服務的要求越來越高。住宅的屋頂和外墻滲漏這些情況會在很大程度上對業(yè)主的生活帶去一定的麻煩，還會給業(yè)主的生活帶去很大的困擾，不僅如此，它還會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的滿意度下降，更會對物業(yè)的主要結構和使用壽命造成很大的危害。本文將圍繞房屋滲漏的原因和物業(yè)管理的日常維護，分析房屋滲漏維修施工各個階段的要點。
物業(yè)管理；房屋滲漏維修；施工技術
1.1基礎建設不合格。在施工之前，房屋的保溫層經(jīng)常有一部分的干濕部。當線圈材料附在墻壁時，熱瀝青會迅速蒸發(fā)，并蒸發(fā)屋頂水基中的水分。隨著建筑環(huán)境溫度的升高，水分會蒸發(fā)到空氣中，從而導致了線圈鼓起，甚至出現(xiàn)腐爛。如果在房屋建設的過程中采用一些具有防水性能的材料，就能在很大程度上減慢水分蒸發(fā)的速度，會使得這類問題免于發(fā)生。水分的蒸發(fā)影響了橡膠顆粒分子鏈的熱運動，不利于膜的形成，這將會影響到涂層之間的結合力，導致房屋滲漏的問題出現(xiàn)。
1.2屋面結構和接縫問題。線圈位置的不恰當，兩線圈的寬度不夠，會使得一些房屋滲漏問題出現(xiàn)。按規(guī)定，長圈搭接不小于70毫米，短圈搭接不小于100毫米，在施工中，操作者常常會疏忽一些碎片(或嚴重污染)的層。
1.3屋面頂板的不均勻性和找平層的強度達不到標準。屋面頂板的不均勻性和找平層的強度達不到標準，使防水層表面經(jīng)常積聚，造成腐蝕和滲漏。另一個原因是基材不光滑、涂膜厚度不夠、玻璃布不整齊導致了涂層與砂漿之間的粘結力減少。
對于沒有質量保證的房屋，工程維修人員應根據(jù)房屋的維修規(guī)則定期檢查房屋外墻防水，定期與業(yè)主溝通，及時了解房屋滲漏的基本情況，制定相應的維修方案，并根據(jù)具體情況進行維修和保養(yǎng)。
2.1防水層失效。當屋面防水層失效后（且滲漏部位面積?。瑧撌褂貌ＡЮw維胎改性瀝青防水卷材，此材料和玻璃纖維氈、sbs改性瀝青作覆蓋層，兩側粘貼絕緣材料可算是防水伴侶。具有低溫彈性，但延伸性差，適用于一般建筑變形的地下或屋面防水層，以下簡稱碾壓材料、特種堵漏材料和單塊聚氨酯防水涂料。它是一種厚、固化的涂層，不需要現(xiàn)場成分，取決于吸水和空氣，但基本固化時間較長，不適合長時間儲存。它適用于地下和非暴露部分的，防水涂料是防水的，易于維護和可靠，并且可以降低維護成本。
2.2部分漏雨。屋面防水層沒有出現(xiàn)故障，只有部分產(chǎn)生漏雨情況，主要是施工過程遺留的問題，如滾筒的常見防水層、開裂、局部滲漏等，可以在滾筒拍區(qū)進行切割?？梢蕴钛a特殊防水材料外觀貼片的裂縫，漏雨的地方恢復加工方法需要精心維護，否則將影響維修效果。
2.3大滲漏面積的房屋。對于大面積滲漏的房屋，應進行大面積的維護。首先，要除去防水層，如果防水層已經(jīng)嚴重失效，會造成保溫層的絕緣性能喪失，維修時應該使保溫層完全干燥，直到?jīng)]有水。否則，絕緣層不能完全干燥和防水，從而防水層中的剩余蒸汽層不能在防水層中蒸發(fā)，不僅影響隔熱效果，而且防水層會有膨脹和破裂情況發(fā)生。最后，必須使基層清潔。
3.1基層處理。民用住宅項目大多在年初開工，年終竣工，防水工程均是在雨季或冬季前施工完成的，因此不適合雨、雪或霧期進行施工，基層必須完全干燥，其基本含水量不應超過8%。屋面和外墻防水施工中的地基處理質量會直接影響到施工質量。施工的要點是要求在基面上有足夠的強度和剛度，這樣房屋不會發(fā)生明顯的變形。當屋面防水時，1∶3水泥砂漿可作為厚度為15毫米的底座，底座必須光滑、堅實、干凈。施工中的含水量應控制在8%左右。砂漿的強度必須有足夠的強度，其值在5mpa以上。在槽和壁的交點距離，半徑約為15毫米，形成圓弧?；蛑瞥杉s100毫米長的鈍角，使表面光滑，以便用軋制材料粘貼。
3.2細節(jié)處理是關鍵。根據(jù)各房屋滲漏部位的統(tǒng)計，屋面與縱墻交界處、屋頂邊緣檐口、屋頂管接頭和雨水出口是防水工程的薄弱環(huán)節(jié)。若處理不當，會造成滲漏，施工必須非常重視溝槽和溝槽泄漏部件，除了在設計要求上加入粘合帶和添加線圈層外，還應注意用密封劑對輥端進行加固。屋面、屋頂溝、檐溝交叉口和排水溝上部均為空鋪方式，空鋪寬度為200毫米恰當，碾壓材料固定密封；滾動材料應該在80毫米區(qū)域的無組織排水屋檐進行填充，并且密封。對于屋面管伸長接頭處的滲漏，施工時將管子周圍的找平層做成錐形臺，在填平層內(nèi)填滿溝槽填充防水膏，防水層的環(huán)箍應與接縫緊密箍在一起。對于雨水出口處的滲漏，施工中的附加層不應小于5%，其周圍直徑為500毫米，并用防水涂層或密封材料密封，厚度大于2毫米。杯和底座之間的接觸可以加寬和深，凹槽約20毫米深，填充密封材料。
3.3鋪設防水卷材的方法應科學。防水卷材的鋪裝方向應根據(jù)屋面的坡度來確定。當坡度小于一定數(shù)值時，應與壟平行鋪設，從檐口到兩個卷材的長邊，邊緣應遵循流動方向，短邊應導引風向，坡度大于15%，軋制材料應垂直放置到屋頂，屋頂不能停留在脊中，因此滾動材料必須越過脊。
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物業(yè)管理的論文篇十三
我國的物業(yè)管理公司隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的興起而興起，其內(nèi)部控制建立的時間更是十分短暫。尤其在財務管理方面，物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制更是存在著財務人員意識不足，體系不夠健全、內(nèi)部控制的有效性存在缺陷等諸多的問題。針對這些問題，對癥下藥，加強物業(yè)管理公司財務管理的內(nèi)部控制的有效性，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)代化。
物業(yè)公司；內(nèi)部控制；財務管理
企業(yè)的財務內(nèi)部控制對于企業(yè)的內(nèi)部控制工作來說是一個重要的組成部分，也是企業(yè)能夠在各方面實行有效管理的重要保證。近年來，我國物業(yè)管理公司迅速發(fā)展，整個行業(yè)也是處在一個快速成長的階段。但是，較快的發(fā)展也會給企業(yè)的管理帶來一定的挑戰(zhàn)，尤其是在財務內(nèi)部控制問題上，更需要企業(yè)的重視。我國房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展帶動了物業(yè)管理公司的發(fā)展。由于物業(yè)管理公司業(yè)務性質的特殊性，其收入呈現(xiàn)出少次多量的特點，支出呈現(xiàn)出零且雜的特點。這就給公司的內(nèi)部控制帶來了極大的難度與挑戰(zhàn)。同時，因為物業(yè)管理公司的收入只占集團總收入較少的一部分，因此其內(nèi)部控制更是很難得到重視，從而給企業(yè)的財務管理帶來巨大的風險。通過對物業(yè)管理公司發(fā)展中財務內(nèi)部控制中所存在的問題進行分析，可以考慮建立財務內(nèi)部控制中需要注意的關鍵點，才能促進物業(yè)公司財務內(nèi)部控制的發(fā)展，保證企業(yè)更加穩(wěn)步的發(fā)展。
(一)財務人員的內(nèi)部控制意識不足
物業(yè)管理公司有兩種主要的建立模式，一種是獨自成立的公司，與所管理的小區(qū)、商場等的所有方?jīng)]有直接的聯(lián)系，另一種是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團建立的公司，與所屬的房地產(chǎn)企業(yè)共同歸屬于集團公司管理。在前一種模式下，物業(yè)管理公司的規(guī)模一般比較小，因此對于公司的財務管理，管理者并不能夠給予足夠的重視，這就使得財務管理中存在著諸多漏洞，給公司的財務活動帶來風險。后一種模式下，由于物業(yè)管理公司是從集團企業(yè)的房地產(chǎn)項目中剝離出來的，其財務管理多于房地產(chǎn)企業(yè)掛鉤。且物業(yè)的收入只相當于整個收入的很小的一部分，因此許多企業(yè)集團會將整個財務部門中專業(yè)技能較為薄弱的財務人員分管物業(yè)公司的財務，并且相對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理，對于物業(yè)管理公司并不會給予足夠的重視，也造成了物業(yè)管理公司財務風險的增加。物業(yè)管理公司財務人員的內(nèi)部控制意識不足，一方面是由于企業(yè)上層對于財務管理不夠重視，另一方面也是由于財務人員本身的內(nèi)部控制的意識薄弱。
(二)財務管理的內(nèi)部控制體系不夠健全
正是由于物業(yè)管理企業(yè)的對于財務管理的內(nèi)部控制不夠重視，所以在大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)并不能制定出完善的財務管理的內(nèi)部控制體系。一方面，傳統(tǒng)模式下的房管部門轉變?yōu)槲飿I(yè)管理公司的這一情況，大多公司都難以適應市場的激烈競爭，開發(fā)商下所附屬的物業(yè)管理公司大部分由開發(fā)商決定，加上市場競爭的意識薄弱，造成了虧損較為嚴重的情況；另一方面，自主經(jīng)營的物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況較好一些，但是盈利狀況仍然不是很理想。這些問題的出現(xiàn)還是要歸于物業(yè)管理公司的財務內(nèi)部控制并不完善，使得企業(yè)喪失了進行激烈市場競爭的能力在近年來頻發(fā)的出納等財務人員通過各種手段盜竊公司財產(chǎn)的案件來看，歸根結底都是由于財務管理的內(nèi)部控制體系不夠健全導致的。對于這些已經(jīng)發(fā)生的問題，許多物業(yè)公司并沒有引以為戒，仍然執(zhí)行原有的內(nèi)部控制體系，更有甚者，甚者完全沒有內(nèi)部控制體系，整個公司的財務僅有一名或兩名財務人員負責，而企業(yè)股東只會過問企業(yè)的利潤等綜合數(shù)據(jù)，這些漏洞給財務人員留下了較大的操作空間，給公司的財務安全造成極大的威脅。
(三)內(nèi)部控制措施執(zhí)行的有效性不足
在企業(yè)現(xiàn)代化的過程中，也有一些物業(yè)管理公司認識到了了內(nèi)部控制對于財務管理的重要性，并且給予重視，編制了本公司較為健全的內(nèi)部控制體系，這些內(nèi)部控制措施并沒有得到有效的執(zhí)行。一方面是由于物業(yè)管理公司的財務部門的規(guī)模較小，而內(nèi)部控制能夠完成存在的一個重要條件就是能夠有足夠多的層次來實現(xiàn)相互監(jiān)督。較小的財務部門的規(guī)模就導致內(nèi)部控制層級之間的相互制約難以實現(xiàn)，內(nèi)部控制的措施難以執(zhí)行。另一方面是因為財務部門人員并不會嚴格按照內(nèi)部控制的措施進行財務管理活動。許多物業(yè)管理公司由于規(guī)模較小，因此股東具有很大的發(fā)言權，公司的大股東向公司借去數(shù)額不菲的借款，同時從不償還等現(xiàn)象時有發(fā)生?；蛘叽蠊蓶|挪用公司的資金為自己或家人添置汽車等物件，導致公司資產(chǎn)的流失。這些都是財務管理的內(nèi)部控制未能有效執(zhí)行的表現(xiàn)。僅僅建立內(nèi)部控制的體系是遠遠不夠的，更為重要的是能夠有效的執(zhí)行內(nèi)部控制的措施，才能真正實現(xiàn)對公司財務的管理與保護。
(一)提高財務人員的內(nèi)部控制意識
財務人員的內(nèi)部控制意識是企業(yè)內(nèi)部控制能夠有效執(zhí)行的重要因素。提高內(nèi)部控制意識，物業(yè)管理公司主要有兩方面需要加強。一是物業(yè)管理公司在招聘財務人員時，將其內(nèi)部控制意識作為考察的一個重要方面，提高財務人員的工作要求。企業(yè)不能因為自身的業(yè)務較為簡單或者其他原因就降低招聘財務人員的要求，而應對財務人員的整體素質進行審核。招聘具有較高專業(yè)素養(yǎng)的財務人員，這樣從一開始就能夠將整個財務部門的內(nèi)部控制系數(shù)保持在較高水平。二是不具備較高專業(yè)素養(yǎng)財務人員的物業(yè)管理公司，在日常的工作中不斷的貫徹內(nèi)部控制的思想，將內(nèi)部控制的思想貫徹到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個方面。同時企業(yè)還應經(jīng)常召開公司內(nèi)部的內(nèi)部控制學習交流會，讓整個企業(yè)的各個部門都參與到內(nèi)部控制的活動中來，在全公司養(yǎng)成內(nèi)部控制的風氣，在提高整個內(nèi)部控制水平的同時，一并提高財務部門的內(nèi)部控制水平。只有將財務人員的內(nèi)部控制意識常抓不懈，企業(yè)才能真正的將內(nèi)部控制一直貫徹下去。
(二)建立健全內(nèi)部控制體系
內(nèi)部控制系統(tǒng)的完善是實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)代化的重要基石。企業(yè)內(nèi)部控制體系的建立對于內(nèi)部控制的有效性的作用不言而喻。對于企業(yè)的內(nèi)部控制體系的建立，尤其是財務部門的內(nèi)部控制，國家已經(jīng)出臺了許多的指導文件對我國企業(yè)的內(nèi)部控制給予指導。物業(yè)管理公司應當根據(jù)國家已經(jīng)出臺的文件，結合本企業(yè)經(jīng)營活動的實際和特點，針對本企業(yè)的真實情況與存在的'問題，制定適合本企業(yè)財務部門的內(nèi)部控制措施，并且在日常的經(jīng)營實踐中不斷的加以完善。同時，物業(yè)管理企業(yè)還應借鑒其他內(nèi)部控制體系制作較為完善，貫徹較為徹底類似企業(yè)的內(nèi)部控制的措施，并且加以學習利用，能夠將其消化吸收，為己所用。此外，物業(yè)管理公司在制定內(nèi)部控制體系時，應當將財務部門的內(nèi)部控制與本公司其他部門實現(xiàn)聯(lián)動，通過加強企業(yè)內(nèi)部的內(nèi)部控制的綜合應用，在企業(yè)內(nèi)部各部門之間形成一個較為完整的內(nèi)部控制體系，加強各個部門之間的相互監(jiān)督力度，推動企業(yè)財務部門的內(nèi)部控制邁向一個更高的臺階。
(三)加大內(nèi)部控制的執(zhí)行力度
具備了完善的內(nèi)部控制體系，同時財務部門擁有較高專業(yè)素養(yǎng)的財務人員，更為重要的是內(nèi)部控制的貫徹實施，這樣企業(yè)的內(nèi)部控制才能真正的發(fā)揮作用。年度預算是企業(yè)進行財務管理的內(nèi)部控制的一個重要方面。首先，物業(yè)管理公司在年末制定了下一年度企業(yè)的預算，并且確保預算的合理性，符合本企業(yè)經(jīng)營活動東的實際。其次，在新的一年中，企業(yè)應當以此年度預算為藍本，嚴格執(zhí)行企業(yè)的年度預算。最后，企業(yè)在預算的執(zhí)行過程中，應當及時發(fā)現(xiàn)問題，并且對預算適時做出調整，以便于以后年度預算制定的更為合理。除了對于預算的執(zhí)行中加強內(nèi)部控制的執(zhí)行力度，還應當在財務工作的各個方面對企業(yè)的內(nèi)部控制進行貫徹。
財務管理的內(nèi)部控制是公司實現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)代化的重要保障。物業(yè)管理公司也應順應時代發(fā)展的需要與國家政策的要求，制定出適合本企業(yè)的財務管理內(nèi)部控制體系，同時將內(nèi)部控制能夠有效的實現(xiàn)。
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