一份優(yōu)秀的報(bào)告應(yīng)該能夠清晰地表達(dá)研究的目的、方法、結(jié)果和結(jié)論。在撰寫報(bào)告時(shí)，我們應(yīng)該注重提煉和概括關(guān)鍵信息，避免冗長(zhǎng)和復(fù)雜的表達(dá)方式。撰寫一份令人滿意的報(bào)告需要大量的努力和專注，但是結(jié)果一定是值得的。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇一
鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步發(fā)展和壯大起來的。特別是在"十五"期間，由于停止福利分房后，住房全面實(shí)行市場(chǎng)化，加之縣委、政府出臺(tái)了一系列加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的優(yōu)惠政策，為鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展提供了強(qiáng)有力的政策支持，從而使房地產(chǎn)業(yè)駛上了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的快車道。鳳岡的房地產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展，歸集起來有兩個(gè)方面，一方面是政府一系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了優(yōu)越的投資環(huán)境，外地房開企業(yè)紛紛來鳳投資興業(yè)，本地房開企業(yè)發(fā)展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，縣城的人居環(huán)境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環(huán)境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，鳳岡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與近年來鳳岡經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分的，是鳳岡經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的一個(gè)明顯標(biāo)志，房地產(chǎn)業(yè)已成為鳳岡縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
縱觀鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)近五年來的發(fā)展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導(dǎo)作用：一是市場(chǎng)因素，由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住房分配制度的改革，使人們對(duì)住房有了新的更高的需求，從而形成了一個(gè)龐大的市場(chǎng)群體；二是政策因素，"十五"期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮(zhèn)建設(shè)的一系列政策，成為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的助推器和牽引器；三是利益因素，眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)空間廣、利潤(rùn)大，這是鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展的終極原因。
一是極大地改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提高了居住質(zhì)量，提升了城市品位，壯大了城鎮(zhèn)規(guī)模，增強(qiáng)了城市吸納能力，加快了城鄉(xiāng)一體化步伐。
二是拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以拉動(dòng)近二十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動(dòng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從xx年至xx年，鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資近兩億元，因房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的稅費(fèi)累計(jì)約為750萬元，該產(chǎn)業(yè)為鳳岡縣財(cái)政增收做出了應(yīng)有貢獻(xiàn)。
三是促進(jìn)了社會(huì)進(jìn)步。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而為社會(huì)提供了諸多就業(yè)渠道，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前鳳岡縣在房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)的人數(shù)約為800人，其中許多為企業(yè)下崗人員和農(nóng)民，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩解了就業(yè)壓力，增加了農(nóng)民收入，為社會(huì)的穩(wěn)定和廣大農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)揮了巨大作用，其社會(huì)效益和作用不言而喻。
1、行業(yè)發(fā)展情況。
截止至xx年上半年，在鳳岡縣從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有11家（鑫發(fā)、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬眾、朝燦、九洲、播州、賽龍），全部為有資質(zhì)開發(fā)企業(yè)（從暫定資質(zhì)到三級(jí)資質(zhì)不等），累計(jì)開發(fā)商品房達(dá)28萬m2（商品住房23萬m2，營(yíng)業(yè)房5萬m2），商品房銷量達(dá)19萬m2,存量達(dá)9萬m2（其中住房7萬m2，營(yíng)業(yè)房2萬m2），商品住房均價(jià)從最初的350元漲到現(xiàn)在的700元/m2，營(yíng)業(yè)房均價(jià)從最初的1500元漲到現(xiàn)在的3000元/m2。
2、xx年上半年開發(fā)銷售、交易、抵押情況。
（1）xx年開發(fā)情況：xx年全年計(jì)劃開工商品房面積14.5萬m2,截止至xx年6月底，已竣工5萬m2，完成計(jì)劃的34%，全年計(jì)劃完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，占總投資的68%。
（2）銷售情況：xx年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬元，比去年同期上升27%。
（3）協(xié)稅護(hù)稅情況：嚴(yán)格執(zhí)行稅收"一體化"管理規(guī)定，按規(guī)定搞好協(xié)稅護(hù)稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計(jì)完成各項(xiàng)稅收136萬元，與去年同期相比增長(zhǎng)23%。
（4）預(yù)售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預(yù)售許可證》8件，預(yù)售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。
1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢(shì)頭。xx至xx年總開發(fā)量約28m2，總銷售量為19萬m2;其中商品住宅開發(fā)量約為24萬m2，商品房銷量約為17萬m2，存量為7萬m2;營(yíng)業(yè)房約為5萬m2，營(yíng)業(yè)房銷量為3萬平方米，存量為2萬m2。
2、商品房銷售對(duì)象及資金來源。鳳岡縣商品房銷售對(duì)象主要為國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員，企事業(yè)單位人員，經(jīng)商人員和外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，部分農(nóng)民和外地籍人員，資金來源主要為住房公積金貸款和農(nóng)行、信用社提供的按揭貸款。一次性現(xiàn)金支付購(gòu)房的人員，約占總購(gòu)房人員的10%左右。
3、購(gòu)房用途。鳳岡縣絕大部分購(gòu)房戶都是為了改善居住條件而購(gòu)房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結(jié)構(gòu)及功能方面均大大遜于現(xiàn)在開發(fā)的商品房，促成了換房；二是致富農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也促成了商品住房及營(yíng)業(yè)房的銷售；三是存在少部分投資性和投機(jī)性購(gòu)房；四是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為了給子女提供一個(gè)良好的教育環(huán)境而不惜在縣城購(gòu)房。
4、二手房交易量上升。由于商品房的開發(fā)建設(shè)，原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)職工、鎮(zhèn)城低收入無房戶、外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員及一些進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。
5、住房結(jié)構(gòu)比例不盡合理，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房發(fā)展滯后。鳳岡縣的商品房開發(fā)主要以普通商品房為主，高檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國(guó)家要求的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例不符，從而導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)不合理，無法滿足不同消費(fèi)群體的住房需求。
1、嚴(yán)格實(shí)行土地儲(chǔ)備和按計(jì)劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬m2，平均按120m2/套計(jì)算，尚有近600套住房待售，營(yíng)業(yè)房存量有2萬m2，平均按80m2/間計(jì)算，尚有250間營(yíng)業(yè)房待售，加上未來一兩年之內(nèi)將有約20萬平方米的開發(fā)量，應(yīng)該說，未來兩年推出的量是相當(dāng)大的，這種大規(guī)模集中推出，勢(shì)必形成一個(gè)買方市場(chǎng)，這對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生一定的影響，甚至有可能形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。所以建議政府必須對(duì)土地出讓進(jìn)行緊縮，待已出讓的土地開發(fā)完畢后，再視全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)"井噴"現(xiàn)象的發(fā)生。
2、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的規(guī)范和監(jiān)督，最大程度防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成。鳳岡縣的購(gòu)房群體，其資金來源絕大部分靠金融機(jī)構(gòu)的貨款，這在一定程度上加大了金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患，需要強(qiáng)化管理和監(jiān)督，引導(dǎo)和督促金融部門切實(shí)采取有效措施，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，使鳳岡縣的房地產(chǎn)信貸在風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)內(nèi)健康發(fā)展。
3、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，有效整頓鳳岡縣房地產(chǎn)市常目前鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況是良好的，但發(fā)布虛假?gòu)V告、面積縮水、物業(yè)管理滯后、簽訂霸王合同等不良現(xiàn)象，在個(gè)別開發(fā)企業(yè)中偶有發(fā)生，個(gè)別購(gòu)房人也有投資性和投機(jī)性購(gòu)房?jī)A向，這些現(xiàn)象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。去年以來，從中央到地方專門出臺(tái)了一系列整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業(yè)學(xué)習(xí)傳達(dá)了相關(guān)文件精神，并對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一次全面的整頓和規(guī)范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關(guān)部門緊密配合協(xié)調(diào)，針對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題，采取切實(shí)有效的措施，以對(duì)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房等擾亂市場(chǎng)的行為為清理和整頓的重點(diǎn)，繼續(xù)加大整治力度，使鳳岡縣的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信開發(fā)、規(guī)范發(fā)展。
4、積極引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房和開發(fā)商理性開發(fā)。目前，鳳岡縣購(gòu)房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性，殊不知這是一種資源的浪費(fèi)，今后鳳岡縣的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)從規(guī)劃和設(shè)計(jì)人手，設(shè)計(jì)出面積適中，功能齊全的房屋推向市場(chǎng)，做到既能改善居住環(huán)境，又能有效節(jié)約和利用土地資源。
5、積極調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，使住房結(jié)構(gòu)逐步趨向合理。嚴(yán)格按照國(guó)家確定的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例進(jìn)行開發(fā)，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，鳳岡縣普通商品房發(fā)展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)幾乎為零，這種0：10：0的住房結(jié)構(gòu)比例對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是十分不利的，它不能合理滿足各個(gè)階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的發(fā)展，尤其應(yīng)該加大建設(shè)力度，它既能滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進(jìn)城務(wù)工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房?jī)r(jià)格的作用，其社會(huì)效用是非常巨大的。上級(jí)每年給鳳岡縣下達(dá)有3000m2經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)的任務(wù)，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎(jiǎng)勵(lì)等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實(shí)處，促進(jìn)鳳岡縣住房結(jié)構(gòu)比例合理化的實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇二
在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。
二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響。
1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計(jì)算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰?，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
1、常平各個(gè)區(qū)域分析：1)常平中元街及中心地段。
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2)西北面區(qū)域。
西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對(duì)香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購(gòu)買占80%，本地人購(gòu)房以三戶為主，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購(gòu)買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。
3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域。
住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購(gòu)房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。
4)常平東門區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢。
山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購(gòu)買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購(gòu)買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多。現(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì)，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且該區(qū)域出租率不高。
2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析。
針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價(jià)單位毛胚房，造成過一時(shí)搶購(gòu)熱潮，但經(jīng)過購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買中80%為香港人，三戶及四房購(gòu)買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。
相鄰樓盤分析表僅供參考案名世紀(jì)康城山水雅居新天美地戶型二房三房二房三房二房三房面積77.21037712875.37137均價(jià)3500元3800元3400元總價(jià)27萬36萬29.3萬48.6萬25.6萬46.6萬20年供樓1600元1850元1700元2600元1400元2500元30年供樓1300元1500元1400元2100元1150元2000元租金無家具1500元/月無家具1800元/月未定未定帶家具2500元/月帶家具3500元/月總結(jié)園林景觀戶型不實(shí)用價(jià)格偏高出入方便戶型較好周邊休閑配套方正實(shí)用尊貴豪華單價(jià)易接受總價(jià)較高市場(chǎng)結(jié)論：
1、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好，但其競(jìng)爭(zhēng)也是日趨激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)無論從開發(fā)經(jīng)營(yíng)，到施工設(shè)計(jì)，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。
2、常平市場(chǎng)正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對(duì)內(nèi)銷市場(chǎng)的偏好。
3、內(nèi)銷市場(chǎng)的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。
4、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售的價(jià)格平穩(wěn)，實(shí)際成交價(jià)集中在2700－4000元/平方米區(qū)間，個(gè)別樓盤因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求而價(jià)格下調(diào)，現(xiàn)整體市場(chǎng)環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇三
近三、五年，各地房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速崛起成了房產(chǎn)交易中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展的源泉和動(dòng)力，我縣也不例外，房產(chǎn)交易中介像雨后春筍般在定城市場(chǎng)上大量涌現(xiàn)。但快速發(fā)展的同時(shí)相關(guān)問題也隨之出現(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年縣工商局12315中心就受理相關(guān)房產(chǎn)中介消費(fèi)糾紛3起，涉及交易合同霸王條款、交易定金欺詐等，為此，6月中旬，縣局消保股在報(bào)請(qǐng)局長(zhǎng)同意后，確定工商局消保股牽頭，縣消協(xié)秘書處配合，以定城為主，開展全縣房產(chǎn)交易中介市場(chǎng)專項(xiàng)整治執(zhí)法調(diào)研工作，此次整治依照“規(guī)范經(jīng)營(yíng)、依法管理、建立長(zhǎng)效”的原則，以營(yíng)造我縣良好房產(chǎn)市場(chǎng)秩序和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定為出發(fā)點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)交易中介市場(chǎng)的監(jiān)管，保護(hù)服務(wù)領(lǐng)域消費(fèi)者的合法權(quán)益?，F(xiàn)將執(zhí)法調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題及解決意見歸納總結(jié)如下：
一、存在的問題。
1是營(yíng)業(yè)執(zhí)照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍是房屋租賃交易，實(shí)際經(jīng)營(yíng)為房屋買賣交易經(jīng)營(yíng)。
2、提供違法違建房屋和土地交易服務(wù)。
目前我地縣委縣政府正在大力開展拆除、沒收城市違法違建房屋、違法用地工作，前幾年少數(shù)投機(jī)分子違法違規(guī)占地或在其土地上蓋房的，見情行不對(duì)，均紛紛將違法違規(guī)占地或所蓋房屋委托房產(chǎn)中介處對(duì)外出售，這些土地和房屋均無合法手續(xù)，部分中介機(jī)構(gòu)在明知此種情況下仍提供交易服務(wù)，既擾亂了正常的市場(chǎng)秩序，更為不知情的購(gòu)買人埋下了今后面臨坼遷、沒收的風(fēng)險(xiǎn)。
3、交易合同使用不規(guī)范，違約現(xiàn)象存在在房屋買賣交易中，我縣房地產(chǎn)管理局制定了標(biāo)準(zhǔn)合同文本《定遠(yuǎn)縣存量房買賣合同》，對(duì)買賣雙方均規(guī)定了相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)，其中第四條還規(guī)定了買賣房款需交付于縣房地產(chǎn)交易市場(chǎng)設(shè)立的資金托管專用賬戶，以保障買賣資金安全。但在走訪中發(fā)現(xiàn)，只有極少數(shù)幾家房產(chǎn)交易中介在實(shí)際交易中真正使用《定遠(yuǎn)縣存量房買賣合同》，并將資金托管。絕大多數(shù)房產(chǎn)中介為圖省事或出于自身利益出發(fā)，均使用自擬交易合同，這些合同不是條款簡(jiǎn)單，雙方權(quán)利義務(wù)規(guī)定模糊，違約責(zé)任不明確，就是存在霸王條款，一旦市場(chǎng)上出現(xiàn)房屋買賣價(jià)格波動(dòng)較大產(chǎn)生利益糾紛等情況交易雙方違約，違約后責(zé)任很難界定，雙方各執(zhí)其詞，給交易雙方維護(hù)自己的合法權(quán)益均帶來困難。從上半年12315中心受理的申訴來看，有買方投訴的，也有賣方投訴的，但無論哪方，均拿不出有力的證據(jù)來維護(hù)自己的合法權(quán)益。究其原因，雙方?jīng)]簽訂一份真正規(guī)范、齊全的買賣合同是主要方面。
4、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，職業(yè)道德有待加強(qiáng)。
房產(chǎn)交易中介是個(gè)涉及面廣，綜合性較強(qiáng)，業(yè)務(wù)素質(zhì)要求很高的行業(yè)，因此其對(duì)從業(yè)人員的資質(zhì)要求很高。我國(guó)人事部、建設(shè)部早在2001年12月份就發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試實(shí)施辦法》，以此來規(guī)范、提高房產(chǎn)交易中介從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)水平和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域秩序，但從我縣的實(shí)際檢查情況來看，我地從事房產(chǎn)交易中介人員普遍素質(zhì)不高，大部分為下崗待業(yè)人員，自營(yíng)房產(chǎn)中介只為了賺取一點(diǎn)生活費(fèi)，貼補(bǔ)家用。從業(yè)人員年齡層次相對(duì)偏大，業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低，普遍不具備專業(yè)化技能，有的甚至連基本的電腦操作都不會(huì)。而職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德更是當(dāng)前房產(chǎn)中介從業(yè)人員整體欠缺而又急需加強(qiáng)的。
5、行業(yè)主管部門監(jiān)管力度不夠，制度還存在遺憾。
今年4月1日起全國(guó)實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，對(duì)房產(chǎn)交易中介市場(chǎng)管理、規(guī)范均做出了明確規(guī)定，但我們認(rèn)為其中最大一個(gè)遺憾是工商部門沒有參與這個(gè)《辦法》的起草、制定。這就造成了一個(gè)很尷尬的局面，《辦法》很好、很全面。對(duì)房產(chǎn)交易中介的經(jīng)營(yíng)者、機(jī)構(gòu)的規(guī)范運(yùn)作做了詳盡規(guī)定，但工商部門不能按其《辦法》規(guī)定管理、規(guī)范市場(chǎng)，能按《辦法》規(guī)定管理市場(chǎng)的房產(chǎn)局又由于方方面面的原因，據(jù)我們了解到目前為止還沒有什么具體的措施來貫徹、落實(shí)這個(gè)《辦法》。同時(shí)在日常的監(jiān)管中，工商部門涉及房產(chǎn)交易中介管理、規(guī)范需房產(chǎn)部門配合的，有時(shí)也不能盡如人意。
二、建議解決的辦法。
要使得我縣房產(chǎn)交易中介向著規(guī)范、有序、誠(chéng)信的方向發(fā)展，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)性能力，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行整改規(guī)范。
一、工商、消協(xié)部門要積極主動(dòng)參與，與相關(guān)部門相互協(xié)調(diào)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。
從現(xiàn)在來看，房產(chǎn)交易中介市場(chǎng)不同于其他普通商品市場(chǎng)，其交易對(duì)象是特殊的商品房，交易金額大，交易過程繁雜，二級(jí)市場(chǎng)即房產(chǎn)交易中介市場(chǎng)發(fā)展的好壞又能反過來影響到一級(jí)市場(chǎng)即房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，從大的方面關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定，小的方面關(guān)系到千家萬戶利益，所以無論從哪方面講，作為市場(chǎng)監(jiān)管、消費(fèi)維權(quán)的主要部門—工商、消協(xié)，加強(qiáng)房產(chǎn)交易中介的監(jiān)督管理、規(guī)范，責(zé)無旁貸。同時(shí)工商機(jī)關(guān)應(yīng)立足本身職能，加強(qiáng)市場(chǎng)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，屬于工商監(jiān)管的，做到“盡其責(zé)、不推諉、不扯皮”，涉及部門聯(lián)動(dòng)的，及時(shí)與相關(guān)部門聯(lián)系、協(xié)調(diào)。作為消協(xié)要充分發(fā)揮聯(lián)系協(xié)調(diào)作用，充分調(diào)動(dòng)、發(fā)揮全社會(huì)力量來監(jiān)管規(guī)范房產(chǎn)交易中介市場(chǎng)，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。
二、加大市場(chǎng)檢查力度，取締無照，規(guī)范經(jīng)營(yíng)范圍。
個(gè)難題，即如按今年4月1日起實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，房產(chǎn)交易中介經(jīng)營(yíng)者必須參加全國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試；取得經(jīng)紀(jì)資格證，房產(chǎn)交易中介機(jī)構(gòu)也必須要有相應(yīng)的具備經(jīng)紀(jì)資格證的從業(yè)者經(jīng)營(yíng)。我們也咨詢了我縣房地產(chǎn)管理局，他們答復(fù)目前他們還沒接到組織考試的相關(guān)通知。同時(shí)根據(jù)我們的走訪了解，目前在從業(yè)的經(jīng)營(yíng)者可以講一大半也不具備考試資格，就是去考試，估計(jì)也難通過。那么現(xiàn)在執(zhí)照該怎么核發(fā)？核發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍為房產(chǎn)交易中介吧，其經(jīng)營(yíng)者沒有相應(yīng)的經(jīng)紀(jì)資格證，與《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》不吻合，不核發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍為房產(chǎn)交易中介吧，又超范圍經(jīng)營(yíng)，我們認(rèn)為凡是目前提供不出房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證，又實(shí)際從事該經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的，應(yīng)統(tǒng)一核準(zhǔn)其經(jīng)營(yíng)范圍為：房地產(chǎn)信息咨詢、服務(wù)。這在目前，應(yīng)為一穩(wěn)妥的辦法。
三、加大市場(chǎng)檢查力度，規(guī)范合法經(jīng)營(yíng)，取締非法經(jīng)營(yíng)。
在規(guī)范房產(chǎn)交易中介主體的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為規(guī)范房產(chǎn)交易中介經(jīng)營(yíng)行為應(yīng)從以下幾方面入手，一是要求凡從事房產(chǎn)交易中介經(jīng)營(yíng)用到自制合同的，合同一律應(yīng)報(bào)工商部門備案，由工商執(zhí)法人員審查合同條款是否規(guī)范，是否存在霸王條款，有問題的，提出整改意見。二是應(yīng)加大市場(chǎng)檢查力度，檢查房產(chǎn)交易中介經(jīng)營(yíng)者在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，是否存在無照、虛假宣傳、是否存在欺詐消費(fèi)者行為等。發(fā)現(xiàn)問題的，應(yīng)立案查處。三是在檢查中如發(fā)現(xiàn)有房產(chǎn)交易中介提供違法違規(guī)房屋和土地交易服務(wù)的，應(yīng)嚴(yán)肅提出批評(píng)，指出危害性，促其糾正。
四、成立行業(yè)協(xié)會(huì)，加強(qiáng)行業(yè)自律，加強(qiáng)職業(yè)道德教育。
從前期檢查的情況及在7月8日召開的定城房產(chǎn)交易中介座談會(huì)。
上看，我縣房產(chǎn)交易中介經(jīng)營(yíng)目前還處在一個(gè)自發(fā)、無序的狀態(tài)，同行業(yè)之間的溝通、交流較少。我們認(rèn)為下一步條件許可的話，可在縣消費(fèi)者協(xié)會(huì)指導(dǎo)下，成立我縣的房產(chǎn)交易中介行業(yè)協(xié)會(huì)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理作用，指導(dǎo)協(xié)會(huì)制定相關(guān)規(guī)章制度，從市場(chǎng)準(zhǔn)入、業(yè)務(wù)范圍、培訓(xùn)、自我教育、合同、收費(fèi)等方面做出相關(guān)規(guī)定。目的是加強(qiáng)行業(yè)自律，加強(qiáng)行業(yè)從業(yè)者的職業(yè)道德教育，同時(shí)加強(qiáng)同行業(yè)之間聯(lián)系和溝通，維護(hù)正常的房產(chǎn)交易中介市場(chǎng)秩序，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。
定遠(yuǎn)縣工商局消保股。
定遠(yuǎn)縣消協(xié)秘書處。
2011-8。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇四
現(xiàn)，天津作為大城市，其房地產(chǎn)業(yè)早已漸趨成熟。相對(duì)地，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理，簡(jiǎn)單來說，就是人們對(duì)物業(yè)的管理活動(dòng)，泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù)，包括房地產(chǎn)開發(fā)的早期介入和前期管理以及房屋及設(shè)備、公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修，住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報(bào)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等內(nèi)容，范圍相當(dāng)廣泛。有的物業(yè)管理還兼營(yíng)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)、家政服務(wù)、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務(wù)項(xiàng)目，寓管理于服務(wù)之中。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，隨著生產(chǎn)生活節(jié)奏的加快，人們對(duì)物質(zhì)文明和精神文明內(nèi)涵。
和外延認(rèn)識(shí)的提高與深化，以及物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)交易的頻繁，從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)來看，物業(yè)管理的范圍將是越來越寬，人們所需要的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目業(yè)將越來越細(xì)化。因此，為了更好地了解認(rèn)識(shí)天津市中低檔住宅物業(yè)管理服務(wù)的真實(shí)狀況，我們選擇了天津最具代表性的住宅區(qū)——小海地區(qū)域的住宅，并對(duì)其物業(yè)管理服務(wù)狀況的調(diào)查。通過以調(diào)查問卷的方式對(duì)小海地物業(yè)管理服務(wù)的基本狀況及居民的滿意度進(jìn)行了測(cè)評(píng)。希望通過這次調(diào)查可以大體了解天津市中低檔住宅的物業(yè)管理服務(wù)水平、質(zhì)量，從中可為相關(guān)部門比較客觀的需求情況，也能為天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)的健康發(fā)展提供必要有效的幫助。
（一）研究的理論假設(shè)。
“天津小海地房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)狀況”的概念界定：房地產(chǎn)物業(yè)管理的服務(wù)狀況能從幾個(gè)方面調(diào)查，從對(duì)居民的收費(fèi)公布中，了解是否有亂收費(fèi)現(xiàn)象。調(diào)查居民對(duì)小區(qū)物業(yè)管理公司最不滿意的地方，從中了解天津中低檔住宅物業(yè)管理公司所存在的不足現(xiàn)象，從中更深入調(diào)查天津居民對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的要求。
小海地地區(qū)的居民樓，玉峰花園、龍博花園、桂山里。
（三）調(diào)查時(shí)間。
4月9日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項(xiàng)討論會(huì)。
（四）調(diào)查方法。
首先采取調(diào)查問卷的方式即“撒網(wǎng)”，在問卷中篩選出較為合理的問卷，進(jìn)行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，提出較為合理的解決方案。
為了更深入的調(diào)查小海地地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，本小組特從以下幾點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查。
1.調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量：分別從小區(qū)環(huán)境、安保、配套設(shè)施等方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查，從而分析小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和滿意度。
2.調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)滿意程度：項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、是否出現(xiàn)亂收費(fèi)現(xiàn)象等的方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查，從而分析小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)滿意度和更好的規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取。
（六）資料的收集和分析。
資料主要來源于發(fā)放的問卷。本次調(diào)查了三個(gè)小區(qū)，實(shí)際發(fā)放問卷80份，回收80份，回收率100%，其中有效問卷80份，有效回收率100%，全部問卷資料由調(diào)查員檢查核實(shí)后進(jìn)行編碼，然后輸入計(jì)算機(jī)基本情況。
分析方法：在問卷中篩選出較為合理的問卷，進(jìn)行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，提出較為合理的解決方案。
（一）問卷結(jié)果分析。
（一）調(diào)查結(jié)果。
無論從哪個(gè)年齡段的人來看，衛(wèi)生環(huán)境都是最突出的問題，在走訪過程中，我們也親身體會(huì)到小海地地區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境問題確實(shí)很嚴(yán)重，其次安保問題與配套設(shè)施問題也不容忽視。但我們的調(diào)研主要針對(duì)最突出物業(yè)問題的分析與解決，因此，以下分析與建議僅針對(duì)小海地地區(qū)衛(wèi)生環(huán)境問題。
（二）衛(wèi)生環(huán)境問題原因分析。
3.很多住宅屬于河西和津南雙重管理，導(dǎo)致兩方互相推卸責(zé)任，最終無人管理的結(jié)果。4.與天津市內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)狀況相比較，小海地住宅屬于中低檔住宅，價(jià)格相對(duì)較低，配套設(shè)施相對(duì)不夠完善，物業(yè)水平相對(duì)不夠成熟。5.缺少居委會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的管理。
（三）建議。
1.建立健全業(yè)主大會(huì)制度，要解決物業(yè)管理中存在的難題，應(yīng)該說，健全業(yè)主大會(huì)制度是一個(gè)突破口。通過業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理中心協(xié)調(diào)，并對(duì)其工作進(jìn)行監(jiān)督。
2.進(jìn)行先期清理，街道組織社區(qū)、潔安序物業(yè)對(duì)院內(nèi)的亂搭亂建等進(jìn)行清理。讓居民享受干凈的衛(wèi)生環(huán)境的舒適感，進(jìn)而提高居民對(duì)衛(wèi)生環(huán)境的重視。
3.廣泛宣傳，認(rèn)真摸排。各社區(qū)、各單位要結(jié)合實(shí)際，利用閉路電視、廣播、黑板報(bào)、宣傳欄、懸掛橫幅靈活多樣地形式廣泛開展宣傳活動(dòng)，各小區(qū)社區(qū)至少懸掛宣傳橫幅1條，通過宣傳使廣大群眾明確整治的標(biāo)準(zhǔn)、重點(diǎn)和要求，以營(yíng)造濃厚地整治氛圍。
4.利用大運(yùn)會(huì)的契機(jī)，“人人動(dòng)手，清潔家園，喜迎大運(yùn)會(huì)”以此調(diào)高居民“家園主人翁”意識(shí)。
5.政府及街道居委會(huì)等要進(jìn)行不定期的衛(wèi)生環(huán)境檢查，強(qiáng)化監(jiān)督，落實(shí)獎(jiǎng)懲。
6.對(duì)物業(yè)公司來說標(biāo)準(zhǔn)化管理和操作是確保工作質(zhì)量長(zhǎng)期穩(wěn)定的基本要求，工作標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理和操作的前提條件。工作標(biāo)準(zhǔn)的制定一定要有可操作性和可考評(píng)性，也就是說：既要使操作人員知道自己應(yīng)工作到什么程度，避免其工作疏漏；又要使主管人員按照工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考評(píng)來控制工作質(zhì)量。
每天做到“四個(gè)一”：一布置安排，一檢查考評(píng)，一總結(jié)講評(píng)，一交流學(xué)習(xí)，就可以保證控制過程兼顧結(jié)果，并且將管理覆蓋到每一天、每一件事，控制到每一個(gè)環(huán)節(jié)，規(guī)范到每一個(gè)細(xì)節(jié)，精確到每一項(xiàng)操作，從而達(dá)到日日控制，事事控制；在此基礎(chǔ)上，通過日常的互動(dòng)交流學(xué)習(xí)培訓(xùn)不斷地提高主管人員和操作人員的素質(zhì)，并且通過持之以恒地反復(fù)抓，抓反復(fù)，抓重點(diǎn)，抓提高，在操作人員、主管人員、業(yè)主（住戶）共同努力下，就一定能夠持續(xù)的改進(jìn)提高住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量，滿足業(yè)主（住戶）的需求和潛在需求。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇五
在xx新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“xx市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從xx市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。
二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響。
1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。
xx市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82、16億元、165、25億元、428、61億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、xx市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47、5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計(jì)算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰希⑦m當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
1、常平各個(gè)區(qū)域分析：
1）常平中元街及中心地段。
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2）西北面區(qū)域。
西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對(duì)香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購(gòu)買占80%，本地人購(gòu)房以三戶為主，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購(gòu)買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。
3）常平南面，常黃公路沿線區(qū)域。
住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購(gòu)房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。
4）常平東門區(qū)域，
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5）麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以xx四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購(gòu)買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購(gòu)買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì)，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且該區(qū)域出租率不高。
2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析。
針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設(shè)7、5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價(jià)單位毛胚房，造成過一時(shí)搶購(gòu)熱潮，但經(jīng)過購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買中80%為香港人，三戶及四房購(gòu)買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。
相鄰樓盤分析表僅供參考……。
市場(chǎng)結(jié)論：
1、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好，但其競(jìng)爭(zhēng)也是日趨激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)無論從開發(fā)經(jīng)營(yíng)，到施工設(shè)計(jì)，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。
2、常平市場(chǎng)正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對(duì)內(nèi)銷市場(chǎng)的偏好。
3、內(nèi)銷市場(chǎng)的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。
4、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售的價(jià)格平穩(wěn)，實(shí)際成交價(jià)集中在2700－4000元/平方米區(qū)間，個(gè)別樓盤因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求而價(jià)格下調(diào)，現(xiàn)整體市場(chǎng)環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇六
了解當(dāng)今及未來房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在.
觀察分析法，資料分析法.資料來源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站，報(bào)紙，
1、廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)投資活躍，銷售雖然增長(zhǎng)，但積壓依然增加.
資料顯示20xx年1-9月份，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進(jìn)展，令投資再度活躍，開發(fā)投資進(jìn)入了新的增長(zhǎng)周期.今年1-9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達(dá)192.35億元，同比增長(zhǎng)32.9%，比去年同期增幅提高20.6個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來的最高增幅(一季為23.7%，上半年為30.5%)，其中全市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實(shí)力30強(qiáng)企業(yè)完成投資49.22億元，占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬平方米，同比增長(zhǎng)10.2%，增幅上升9.6個(gè)百分點(diǎn).1-9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目新開工面積大幅上升，達(dá)670.17萬平方米，同比增長(zhǎng)39.9%，新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中，住宅為541.79萬平方米，同比增長(zhǎng)40.8%，增幅比去年同期提高28.7個(gè)百分點(diǎn)，新開工率達(dá)26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加，全市1502家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，新開工面積超5萬平方米的企業(yè)達(dá)40家，同比增加14家，新開工規(guī)模達(dá)394.21萬平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14個(gè)百分點(diǎn).由于廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)較快增長(zhǎng)，使商品房施工進(jìn)度加快，竣工量增大，帶動(dòng)1-9月交樓面積同比增長(zhǎng)50.8%，為223.78萬平方米，其中住宅銷售(交樓)201.8萬平方米，辦公樓5.68萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房12.95萬平方米，其他房屋3.35萬平方米.另據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣東全省積壓商品房已達(dá)1200萬平方米，而另一方面，全省還有7000多萬平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時(shí)的上市量與消化量，全省當(dāng)前積壓的商品房不但難以減少，還可能進(jìn)一步增多.
2、廣州商品房向外地?cái)U(kuò)散，大戶型和別墅型成為主流.
原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資形成新格局，市區(qū)投資基本上占絕對(duì)優(yōu)勢(shì).1-9月市區(qū)完成投資額188.01億元，同比增長(zhǎng)32.2%，占全市的97.7%;兩縣級(jí)市完成投資額4.34億元，同比增長(zhǎng)76.4%.占全市的2.3%.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開發(fā)投資出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，投資總量分別居十區(qū)的第一，二位，完成投資額分別為27.78億元和6.63億元，同比增長(zhǎng)均為1.2倍，特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長(zhǎng)，完成投資額為23.41億元，同比增長(zhǎng)1.2倍，占本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的84.3%，比全市住宅投資高13.8個(gè)百分點(diǎn).廣州商品房從市中心向外擴(kuò)散的格局已經(jīng)明顯.據(jù)民政部門統(tǒng)計(jì)，1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬人，約占全市人口總量12%，這標(biāo)志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德，又是法律規(guī)定.在將來，由于計(jì)劃生育和人口壽命的提高，每對(duì)夫婦很可能要照顧兩對(duì)老人，而養(yǎng)老園還未成風(fēng)，因此，新婚夫婦與老人同住極為可能，購(gòu)買大面積套間成為必要.別墅市場(chǎng)也漸漸升溫，"一股自家車選購(gòu)別墅的大軍正悄然興起".
3、各地產(chǎn)商為推銷樓盤各出奇招，推廣費(fèi)用龐大.
為推樓，地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買點(diǎn)，先后出現(xiàn)"體育概念"，"山水概念"，"生態(tài)概念"，"地鐵概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨額資金在電視，報(bào)章等媒體推銷其概念.就20xx年10月10日-10月16日間，由于國(guó)慶過后，樓市經(jīng)過兩個(gè)星期強(qiáng)勁的推盤聲勢(shì)之后，開始恢復(fù)低調(diào)并進(jìn)行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個(gè)，較上周驟降了25%，但廣告額也達(dá)到859.4萬元，其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費(fèi)用59.7萬元，康王商業(yè)城和益豐花園以33萬元左右的廣告宣傳費(fèi)用分別位于第二，第三位.這些廣告費(fèi)用中，絕大部分是電視廣告，廣告?zhèn)鲉我约皥?bào)章雜志的形式.另外，不少?gòu)V州周邊樓盤推出的免費(fèi)睇樓專線車，也是一筆不小的費(fèi)用.
4、二手樓市將漸趨活躍.
據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)20xx-10-12報(bào)道，房地產(chǎn)交易程序進(jìn)一步簡(jiǎn)化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過幾年的發(fā)展，還有福利分房的尾班車的開出，相當(dāng)部分人已經(jīng)手中有房，甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴(kuò)大，"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.
5、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內(nèi)容相近.
在房地產(chǎn)這個(gè)朝陽行業(yè)中，網(wǎng)站作為新經(jīng)濟(jì)的身影，亦隨處可見.據(jù)估算，中國(guó)至少有房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站300個(gè).象"新浪"，"網(wǎng)易"這類門戶網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道，傳播著各類型的地產(chǎn)信息;而類似與"搜房"，"安家"等的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，則是擔(dān)當(dāng)著為消費(fèi)者提供網(wǎng)上置業(yè)指導(dǎo)，追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務(wù);此外像"麗江花園"這類由發(fā)展商興建的網(wǎng)站，更多的目的在于建立，豐富項(xiàng)目形象，增加項(xiàng)目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多，但真正能為置業(yè)者排憂解難，可提供詳盡的房地產(chǎn)信息，再售物業(yè)信息的專業(yè)網(wǎng)站并不多，幾乎全是提供以下幾條內(nèi)容:一，二手房租售信息(多為文字描述地址，大小，聯(lián)系方式，極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術(shù));房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)新聞;裝修，家具風(fēng)格文獻(xiàn)資料;供樓利息計(jì)算.
6、現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.
現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無地域的優(yōu)勢(shì)，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于html表現(xiàn)手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.
a，html超文本文件格式.運(yùn)用圖片，文字和超級(jí)連接表現(xiàn)樓盤，這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁主要表現(xiàn)形式.b，360度環(huán)景技術(shù).能表現(xiàn)東南西北四方位景物，可拉近觀察，表現(xiàn)事物真實(shí)，可做少量互動(dòng)，如超級(jí)連接，但只能在一固定地點(diǎn)做360度旋轉(zhuǎn)觀察.這一技術(shù)已出現(xiàn)，但還沒普及，應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少.c，vrml虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù).應(yīng)用電腦三維技術(shù)，能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu)，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺，但畫質(zhì)與現(xiàn)實(shí)有差異.至今沒出現(xiàn)這類商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站.
1、廣東房地產(chǎn)將出現(xiàn)買方市場(chǎng)，房地產(chǎn)銷售將出現(xiàn)新困難.雖然廣州樓盤銷售增加，積壓有所減少，但廣東整體商品房積壓依然嚴(yán)峻，況且商品房作為耐用高價(jià)消費(fèi)品，一般都有50年使用壽命，而且每戶多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定時(shí)期內(nèi)是有一定限度的去年受房改"末班車"等因素影響，購(gòu)買力受到嚴(yán)重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣，有待進(jìn)一步簡(jiǎn)化;中國(guó)人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定，地方經(jīng)濟(jì)差距正初步減少，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心正向西北轉(zhuǎn)移，廣東外來人員用房需求也將有所減緩.另外，按1500元/平方米計(jì)算，全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用，房地產(chǎn)買方市場(chǎng)初步顯露.這一點(diǎn)從1999-11至20xx-3廣州各區(qū)住宅展銷均價(jià)變化可以看出.
2、未來一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上，消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，人們對(duì)房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積，別墅型等高檔商品房的需求.由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費(fèi)用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對(duì)其位置，大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴(kuò)散，導(dǎo)致得到這些信息，將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力.
3、地產(chǎn)商銷售手段需要?jiǎng)?chuàng)新.隨著買方市場(chǎng)的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路.因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷售成本，從而削弱樓盤價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力.消費(fèi)者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性，單搞概念盤將難以取得好的銷售成績(jī).因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新，需要低成本，高效，實(shí)用的銷售手段.
5、現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求，需要技術(shù)創(chuàng)新.如上所說，單文本和圖片將難以滿足消費(fèi)者對(duì)樓盤信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤.只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞.
房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視，廣播，報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤的銷售，利潤(rùn)來源主要定在地產(chǎn)開發(fā)商，而非消費(fèi)者.現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點(diǎn):。
2、認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒普及.這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮，未來的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.
3、認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富.的確，用傳統(tǒng)超文本格式(html)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求.這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因.
地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放.
就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì)，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%，即可至少得到8萬/星期.考慮網(wǎng)站的營(yíng)運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司，應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在，風(fēng)險(xiǎn)很少.
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇七
在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。
二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響。
1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。
東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70、75和80左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計(jì)算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰希⑦m當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
1、常平各個(gè)區(qū)域分析：
1)常平中元街及中心地段。
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2)西北面區(qū)域。
西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對(duì)香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購(gòu)買占80，本地人購(gòu)房以三戶為主，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購(gòu)買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。
3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域。
住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買者98為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20左右，而陽光山莊2004年購(gòu)房80為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。
4)常平東門區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇八
兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程的加快，推動(dòng)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前，房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%，相關(guān)稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。
最近，中央政府和市政府相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。對(duì)于對(duì)外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，進(jìn)而研究并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議，對(duì)保持本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬平方米，銷售量100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點(diǎn):。
1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長(zhǎng)率。
近年來，我區(qū)巨大的開發(fā)建設(shè)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，使得房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景看好。今年上半年，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持去年以來的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增長(zhǎng)率為42.2%。具體趨勢(shì)見圖1。其中，住房建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占有突出地位，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的62%；今年商業(yè)樓宇的增長(zhǎng)率持續(xù)上升。2-6月累計(jì)增長(zhǎng)率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫字樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增長(zhǎng)速度。
2.房地產(chǎn)銷售勢(shì)頭明顯下降。
今年，我區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比增長(zhǎng)率逐月呈下降趨勢(shì)，2-6月的增長(zhǎng)趨勢(shì)如圖2所示:。
從商品房預(yù)售情況來看，下降趨勢(shì)明顯。1-6月，小區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米；與去年同期相比，預(yù)售單位數(shù)量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望態(tài)度，我區(qū)3月份商品房預(yù)售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預(yù)售水平繼續(xù)走低，每月預(yù)售385套，總面積約5萬平方米。
今年以來，中央政府和市政府頻繁出臺(tái)相關(guān)政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺，人們對(duì)住房改善的實(shí)際需求的支持，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理，我區(qū)的房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢(shì)。
自20xx年以來，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房?jī)r(jià)分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價(jià)達(dá)到每平米5000元，同比上漲47%。
隨著房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，中央政府將把防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，我市也出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。中央和市政政策主要通過以下幾個(gè)方面來規(guī)范住房市場(chǎng):。
中央:。
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)時(shí)間；對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高住宅用地在土地供應(yīng)中的比重，重點(diǎn)增加低價(jià)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)；嚴(yán)格控制高檔住宅用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行發(fā)布調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定在房?jī)r(jià)上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個(gè)人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日以后，個(gè)人出售購(gòu)買不滿2年的房屋，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)對(duì)20xx年6月1日以后購(gòu)買非普通房屋的，全額征收3%的契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)的調(diào)整。20xx年，全市《工作報(bào)告》確立了“以住宅、市民消費(fèi)、普通商品房為主”的“三大”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。全市加強(qiáng)新建建筑網(wǎng)上備案，2月18日啟動(dòng)“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)行，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息透明度，嚴(yán)厲打擊非法炒房企業(yè)。
-房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)普通商品房供應(yīng)，以配套商品房為主。20xx年，全市計(jì)劃啟動(dòng)配套商品房和1000萬平方米中低價(jià)商品房建設(shè)。
短期內(nèi)，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)投資和建設(shè)產(chǎn)生直接影響，這將關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)的交易量將出現(xiàn)更大幅度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車”效應(yīng)。
但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，宏觀政策調(diào)整將有效消除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居民消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，主要發(fā)揮以下作用:。
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)金額。通過調(diào)整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)成分，揭示真實(shí)的市場(chǎng)需求，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和開發(fā)。同時(shí)，通過嚴(yán)格的土地供應(yīng)，可以有效防止過度開發(fā)。
——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。通過加大配套商品房和低價(jià)商品房建設(shè)，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通百姓住房需求，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。
——適度穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)的影響，浦東板塊的影響，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，我區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)上漲。但期房限量轉(zhuǎn)讓、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策措施，將有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)過度上漲，穩(wěn)定其上漲。
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)相對(duì)較低，以及近期“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有較大的發(fā)展空間。最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-完善的階段，并日趨成熟。為了保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，目前應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。
1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)控。
及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，建立科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)控土地出讓價(jià)格、新建商品房和存量住房交易價(jià)格；目前，應(yīng)特別注意加強(qiáng)對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)控。加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的季度和年度分析預(yù)測(cè)，包括待售土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷售面積、空置面積和空置率、市場(chǎng)平均價(jià)格、變化及原因等。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤管理。
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)問題，協(xié)調(diào)問題，解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，通過統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權(quán)。同時(shí)，嚴(yán)格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用、項(xiàng)目設(shè)立、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，對(duì)抽逃注冊(cè)資本、項(xiàng)目資本金、無證或超越房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3.有計(jì)劃、有步驟地規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。
房地產(chǎn)開發(fā)要與我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)總體規(guī)劃相結(jié)合，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)編制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，通過城市規(guī)劃達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排發(fā)展規(guī)劃。
4.合理引導(dǎo)住房主體的需求。
中低收入者、新增城鎮(zhèn)職工、推進(jìn)城市化的人群、進(jìn)城務(wù)工人員、城市困難家庭是社會(huì)對(duì)住房的主要需求。為了滿足這一需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和廉租房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房建設(shè)力度。我區(qū)應(yīng)以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住房建設(shè)轉(zhuǎn)變，改善住房供應(yīng)，完善住房功能，提高住房質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)發(fā)展建設(shè)和城市化進(jìn)程的實(shí)際，引導(dǎo)居民合理消費(fèi)住房，促進(jìn)主體需求合理化。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇九
隨著我縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)成為民眾首選。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)，目前，商品住房建設(shè)進(jìn)入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園，榮裕國(guó)際新城等高檔次的住宅小區(qū)。2009年,我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財(cái)政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康快速發(fā)展，筆者對(duì)對(duì)全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)研些認(rèn)識(shí)與思考。
(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全8，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的，全縣人萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區(qū)面積約14平方公里城市化率36.75%。根據(jù)2009年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我縣城區(qū)常住人口約城籍約3萬戶，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情前，級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家，具有四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家。近品房年平均開發(fā)量達(dá)17.8萬平方米。其中：2006年開發(fā)量米，成投資0.56億元;2007年開發(fā)量達(dá)14.7萬平方米，完成投資19.69萬平方米，完成投資2.21億元;2009年開發(fā)量35.9萬米資4.37億元。2010年1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元，房工25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售萬平方米。
(三)商銷售及價(jià)格情況：2006年，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價(jià)米;2007年，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價(jià)1269元/方米;2008年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價(jià)1316元/平方;2009年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價(jià)1380元/平方米;2010年，1-6月縣城區(qū)普通住房均價(jià)為1458元/平方米，電梯房均價(jià)為2350元/平方米，商業(yè)用房均價(jià)為4495元/平方米。
1.需求方面分析：一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)及農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，不少農(nóng)民進(jìn)城先租房，做點(diǎn)小本生意，積累一定資金后，購(gòu)買小面積居室或二手房，以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購(gòu)房，這是欠發(fā)達(dá)地區(qū)大部分外出打工人員的中遠(yuǎn)期目標(biāo)。二是居民改善居住條件的升級(jí)性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費(fèi)能力逐步提高。四是消費(fèi)觀念與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房升級(jí)需求強(qiáng)烈。五是儲(chǔ)蓄存款利率走低，國(guó)債發(fā)行量小，股票投資風(fēng)險(xiǎn)大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。
2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價(jià)在1100-1400元/平方米，高層建筑成本價(jià)在1700-1900元/平方米左右。造成房?jī)r(jià)成本上漲的主要原因：一是土地價(jià)格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格整體走高。近年來，政府加強(qiáng)土地總量控制，實(shí)行統(tǒng)一公開拍賣，土地交易價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費(fèi)增加推動(dòng)成本上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá)10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價(jià)格及人工費(fèi)等也在上漲，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵、水泥等建筑材料價(jià)格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原因。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是成片開發(fā)，品質(zhì)不斷提高，環(huán)境改善了，售后服務(wù)、物業(yè)管理也跟進(jìn)了，都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本，從而拉動(dòng)住房?jī)r(jià)格的上漲。
二、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題。
(一)市場(chǎng)不景氣。受國(guó)際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙影響，居民消費(fèi)預(yù)期下降，消費(fèi)信心不足，觀望情緒濃厚，對(duì)高層建筑的更換、供水供電等不可預(yù)測(cè)因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外量增多，導(dǎo)致我縣銷售進(jìn)度放緩，銷售面積減少，部分樓盤高銷售狀況低迷。
(四)資金鏈緊張。典的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設(shè)周期長(zhǎng)。而我縣房地產(chǎn)大都是小企業(yè)，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動(dòng)發(fā)房地旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴(kuò)大投資呈良性發(fā)展趨勢(shì)售淡季，特別是受08年金融危機(jī)的影響和市場(chǎng)不景氣，商品房銷面售額速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的(五)房地開發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)。我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在11家，以前大的項(xiàng)目都是外地企業(yè)來投資的，目前只有浴榮國(guó)際新城、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的?？偟膩碚f，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)，開發(fā)產(chǎn)品品位不高。
(五)住房二級(jí)市場(chǎng)不夠活躍。近年來，我縣住房二級(jí)市場(chǎng)(二手房交易市場(chǎng))的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)來說還是發(fā)展緩慢，對(duì)住房一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后;二是對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)的宣傳推廣力度不夠;三是消費(fèi)者在購(gòu)房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標(biāo)，對(duì)消費(fèi)者的吸引力有限。
淘寶編制id：大中華文字工作室部分小區(qū)綠地都被小房、車庫(kù)擠占，綠地面積根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，比較落后。
(八)物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè)，8個(gè)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,普遍存在著管理不到位、發(fā)展滯后的問題。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的，處在“誰開發(fā)、誰管理”的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā)、銷售，忽視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)沒有啟動(dòng)，缺乏競(jìng)爭(zhēng)。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機(jī)制沒有建立，關(guān)心小區(qū)、自覺參與的意識(shí)和氛圍沒有形成。
(九)非市場(chǎng)化動(dòng)作依然存在?！拔写ā薄ⅰ岸ㄏ蜷_發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房?jī)?nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、集體土地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)仍然存在，給我縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)造成了一定的的沖擊。
三、
針對(duì)存在的問題，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，把發(fā)展房保障民生和改善民生、推動(dòng)大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來繞山水宜居的旅游城市的目標(biāo)，加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，完善發(fā)展規(guī)劃保市場(chǎng)供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障，城市率品位得到進(jìn)一步提升。
(一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)入縣經(jīng)會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支產(chǎn)抓繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)建項(xiàng)目和年度計(jì)劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn)。健全房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制外來企業(yè)和資本投資開發(fā)，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)合修編全縣總體規(guī)劃，盡快制定“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃，健全和完住建細(xì)規(guī)劃，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件、全建品位提供有效保障。
(二)控制土地開發(fā)每年年初，向社會(huì)公布本年度擬出讓土地計(jì)劃、具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)條做到計(jì)地出讓，并接受社會(huì)監(jiān)督;出讓土地量，按每年開發(fā)12.5萬米右(1280套)建筑面積來控制，按照容積率1.5計(jì)算，共120畝土地開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模應(yīng)在4萬平方米以上，對(duì)不足4萬平方米的不控制模式為“組團(tuán)-小區(qū)”式,實(shí)行帶方案招標(biāo)出讓，開發(fā)方式上鼓勵(lì)在區(qū)，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵(lì)高層住宅建設(shè)，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實(shí)力，確小區(qū)品位的提升。在此基礎(chǔ)上，政府采取有效措施，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲(chǔ)備土地，土地的儲(chǔ)備量為建設(shè)用地量的10-15%，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。
(三)控制單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場(chǎng)改善住房條件，建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[2006]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機(jī)關(guān)單位、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”“聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象。
(四)注重開發(fā)梯次結(jié)構(gòu)。一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu)。以保障性住房建設(shè)為重點(diǎn)，加快廉租房、啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐，適時(shí)規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善服務(wù)功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn)，努力構(gòu)建相互促進(jìn)、互為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu)?？刂破胀ㄉ唐贩块_發(fā)套型面積和價(jià)格，保持中低價(jià)位住房市場(chǎng)適度供應(yīng)量。三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大投資領(lǐng)域，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，主動(dòng)投資商場(chǎng)、賓館、酒店等商業(yè)用房開發(fā)，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。四是引導(dǎo)、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量。
(五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)，本著“誰受益，誰服務(wù)”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部必須將水網(wǎng)、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項(xiàng)目紅線，并預(yù)府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,加強(qiáng)教等民生工程建設(shè),創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,以吸引實(shí)力房我縣投資。
(六)破解產(chǎn)業(yè)資金瓶頸。受2008年全球性危市場(chǎng)不景氣的影響，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張。政府要當(dāng)行與房地業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺(tái)、運(yùn)行平臺(tái)、管理平成政地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)銀企對(duì)接，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈。
(八)保障低庭住房需求。相關(guān)部門要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動(dòng)共濟(jì)適用房建設(shè)，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、后期管公共服務(wù)制度，建立健全以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度為核心的住房保障體，入困難家庭的住房問題。
(九)積極展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。進(jìn)一步促進(jìn)住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)住房梯度消費(fèi)，引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)習(xí)慣，形成合理的住房消費(fèi)需求，以推動(dòng)我縣居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，使住房一、二、三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)有效互補(bǔ)的良性循環(huán)。
淘寶編制id：大中華文字工作室供強(qiáng)有力的支持，實(shí)現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、公眾的直接溝通和互動(dòng)。三是加強(qiáng)住調(diào)查，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇十
房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，其使用壽命可達(dá)幾十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一種常見的投資品，因此,其存量供給與需求必須引起重視。房地產(chǎn)存量市場(chǎng)又稱二手房市場(chǎng)，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新調(diào)整和配置的市場(chǎng)。結(jié)合深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)，筆者近日先后到**市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理（市場(chǎng)）處、**市房屋置業(yè)擔(dān)保公司和其它房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了存量房（二手房）市場(chǎng)調(diào)研。近兩年，由于房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)、人們住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變以及各商業(yè)銀行對(duì)住房消費(fèi)貸款的大力支持，我市的二手房交易量不斷攀升,呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。特別是二手房貸款市場(chǎng)也呈現(xiàn)快速成長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。二手房貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)二手房市場(chǎng)的發(fā)展有著舉足輕重的作用，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定也會(huì)產(chǎn)生很大影響。一般來說，二手房貸款要涉及到評(píng)估公司、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心、銀行、房屋中介、專業(yè)貸款服務(wù)公司等多個(gè)機(jī)構(gòu)，貫穿整個(gè)二手房交易過程。其中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致銀行信貸資金的損失或無法收回。二手房貸款市場(chǎng)的融資問題和金融風(fēng)險(xiǎn)一旦擴(kuò)大，就會(huì)嚴(yán)重影響整個(gè)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。目前，我市二手房貸款市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻比較低，二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)水平以及從業(yè)人員的職業(yè)服務(wù)水平良莠不齊。因此，針對(duì)我市二手房貸款市場(chǎng)現(xiàn)狀，有關(guān)管理部門應(yīng)抓緊找出其隱藏的風(fēng)險(xiǎn)和和潛在的問題，盡快研究防范與改進(jìn)對(duì)策，確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速地發(fā)展。
一、我市二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀及原因分析。
xx年-2月，我市二手房市場(chǎng)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，仍處在調(diào)整階段，市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚。盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或代理機(jī)構(gòu)利用節(jié)日紛紛制定并實(shí)施了一些促銷措施，但從整體來看，收效甚微。除個(gè)別數(shù)據(jù)發(fā)生了一些積極變化外，其它各項(xiàng)均無明顯改觀。
（一）-2月我市二手房交易情況。
xx年-2月我市存量房共成交498套，同比下降8%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬平方米，同比下降4%；其中存量住房量成交總面積為3.33萬平方米，同比下降4%。
（二）-2月我市二手房?jī)r(jià)格情況。
xx年-2月，我市二手房住房平均價(jià)格為2480元平方米，同比增7.6%。
（三）我市二手房貸款市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和問題。
1.還款風(fēng)險(xiǎn)。
借款人的還款風(fēng)險(xiǎn)包括還款信用風(fēng)險(xiǎn)和還款能力風(fēng)險(xiǎn)。由于我市尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度，商業(yè)銀行缺乏調(diào)查借款人資信的有效手段，難以對(duì)借款人收入的完整性、穩(wěn)定性、真實(shí)性和借款人的還款意愿做出準(zhǔn)確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。
2.二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。
在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、資質(zhì)水平和從業(yè)人員的操作風(fēng)險(xiǎn)，無法得到有效控制，銀行的利益無法得到很好的保障。
從調(diào)查到我市二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，房屋中介公司在二手房貸款申請(qǐng)人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場(chǎng)的活躍和二手房貸款的普及起到了推動(dòng)作用。然而，由于我市二手房市場(chǎng)剛剛起步，有關(guān)管理部門尚未制定針對(duì)二手房中介公司和專業(yè)貸款服務(wù)公司的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和它們的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，造成這些服務(wù)公司的準(zhǔn)入門檻低，市面上出現(xiàn)了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)大多不高，再加上一些購(gòu)房人(借款人)自身的法律常識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，致使二手房貸款市場(chǎng)蒙騙現(xiàn)象嚴(yán)重，收費(fèi)較為混亂。如有些中介公司唆使或協(xié)助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務(wù)費(fèi)。在高額暴利的驅(qū)使下，這些違規(guī)操作的中介公司或個(gè)人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤(rùn)到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長(zhǎng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩和下滑時(shí)期，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的只有銀行和廣大購(gòu)房借款人。
3.各商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和控制機(jī)制尚未完善。
由于二手房貸款只針對(duì)每一位單個(gè)住房消費(fèi)者或住房所有者，貸款金額相對(duì)比較小，手續(xù)煩瑣、復(fù)雜，再加上大多數(shù)借款人對(duì)二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯(lián)系，收齊資料后上報(bào)并逐級(jí)審批，這個(gè)過程需要耗費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間。所以，銀行在開展二手房貸款業(yè)務(wù)的過程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業(yè)銀行尚未建立健全二手房貸款的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理控制機(jī)制，再加上銀行之間競(jìng)相競(jìng)爭(zhēng)，使得銀行不科學(xué)地簡(jiǎn)化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關(guān)鍵的貸款審核環(huán)節(jié)下放給一些資質(zhì)較差的中介公司，在放款的環(huán)節(jié)上不嚴(yán)格控制，這不僅嚴(yán)重違背了銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理原則，也使二手房貸款市場(chǎng)進(jìn)入到惡性競(jìng)爭(zhēng)和無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇十一
據(jù)統(tǒng)計(jì)，20xx年該市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資133。23億元，其中住宅投資額104。62億元，同比分別增長(zhǎng)了39。86%和50。51%；施工面積1414。97萬平方米，其中住宅1106。59萬平方米，同比分別增長(zhǎng)了32。03%和33。34%；新開工面積710。95萬平方米，其中住宅555。75萬平方米，同比分別增長(zhǎng)了19。02%和18。28%；竣工面積566。39萬平方米，其中住宅464。99萬平方米，同比分別增長(zhǎng)了53。33%和59。25%；20xx年1—2月在城鎮(zhèn)以上投資額中房地產(chǎn)完成投資19。24億元，增長(zhǎng)45。9%。
與20xx年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢(shì)十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數(shù)據(jù)與預(yù)測(cè)的需求量有一定的差距，說明中央宏觀調(diào)控措施的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)投資膨脹勢(shì)頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)繼續(xù)持續(xù)快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。
2、合肥市房?jī)r(jià)一路走高。
目前合肥市商品住房預(yù)售均價(jià)（不含三縣）為2722元/平方米。而據(jù)同一部門的信息，20xx年6月份，合肥商品住房預(yù)售均價(jià)僅為每平方米2450元左右。從數(shù)字來看，雖然目前合肥住房均價(jià)低于全國(guó)平均價(jià)約100元，但由于房?jī)r(jià)上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢(shì)頭在20xx年8月份以后開始趨于平緩。
據(jù)悉，20xx年新建樓盤中房?jī)r(jià)在4000元/平方米以上的約占12%；3000—4000元/平方米的約占52%；20xx元/平方米左右的占8%。從售價(jià)上看，20xx—3000元/平方米的住宅銷量逐步擴(kuò)大，3000—3500元的也有大幅增長(zhǎng)，單套40萬元的住宅銷售增長(zhǎng)迅速，占總銷量的近32%。由于居民收入的提高、住房購(gòu)買方式的多樣化及人們消費(fèi)觀念的成熟，購(gòu)房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境及附屬設(shè)施、交通因素；此外，伴隨房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。
3、商品房總體上供小于求。
據(jù)合肥市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹，20xx年，合肥房?jī)r(jià)上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實(shí)施、拆遷成本增加，住宅小區(qū)總體建設(shè)品質(zhì)的提升、投資成本的增加等，都影響了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。同時(shí)，購(gòu)買力的增加和市場(chǎng)供求量不符，也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現(xiàn)供小于求的局面。需求快速增長(zhǎng)主要是因?yàn)楹戏食鞘谢M(jìn)程的加快，據(jù)統(tǒng)計(jì)當(dāng)發(fā)展中國(guó)家人均gdp達(dá)1000美元，城鎮(zhèn)化率達(dá)30%時(shí)，城鎮(zhèn)化將進(jìn)入快速發(fā)展期。目前中國(guó)的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設(shè)用地115平方米，城鎮(zhèn)化水平達(dá)60%。合肥市目前的城市人口約180萬，城市用地約170平方公里，城鎮(zhèn)化水平在45%左右。
4、賣方市場(chǎng)漸變買方市場(chǎng)。
在20xx年國(guó)慶節(jié)期間舉辦的合肥房展會(huì)上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設(shè)控股、奧園集團(tuán)、華彥地產(chǎn)等發(fā)達(dá)地區(qū)的知名開發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場(chǎng)操作能力。外來開發(fā)企業(yè)的大量涌入對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響，不僅為自身發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇，也提升了合肥房地產(chǎn)的開發(fā)水平和營(yíng)銷理念，推動(dòng)了合肥的城市建設(shè)：大大提高了合肥樓盤的品質(zhì)和銷售速度，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)快速發(fā)展，加快合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化進(jìn)程，更新合肥本地消費(fèi)者的投資置業(yè)觀念，促使合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌，部分開發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。不難看出，引入專業(yè)化、職業(yè)化、細(xì)分化、周期性的市場(chǎng)概念，注重團(tuán)隊(duì)精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識(shí)等先進(jìn)理念，并借鑒發(fā)達(dá)城市已經(jīng)運(yùn)作成熟的經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷手段，對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分重要。
二、合肥市場(chǎng)潛力購(gòu)房消費(fèi)者特征分析。
消費(fèi)者是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，然而消費(fèi)者的住房需求在一定時(shí)期內(nèi)隨著收入與觀念的變化對(duì)住宅的需求也必然會(huì)呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)與趨勢(shì)。
1、購(gòu)房需求更旺，購(gòu)房群體更年輕。
按照中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，在人均使用面積達(dá)到30平方米之前，住房需求會(huì)持續(xù)旺盛。目前，合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積為18。12平方米，市場(chǎng)需求仍有強(qiáng)大的增長(zhǎng)后勁。本次調(diào)查結(jié)果顯示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購(gòu)房，購(gòu)房意向較20xx年上升18。7%。而且在打算購(gòu)房的人群中，23歲—39歲的占85%，比20xx年提高了16。9%，其中購(gòu)房主力群體這兩年發(fā)生了顯著變化，20xx年消費(fèi)意向最強(qiáng)的群體是30—39歲者，占被調(diào)查總體的37。7%，而20xx年主力消費(fèi)者年齡下移，為23—29歲，占被調(diào)查總體的比例為47。8%。
2、不同年齡消費(fèi)者購(gòu)房意向分布。
購(gòu)房群體在年齡上的變化究竟會(huì)對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響呢？研究分析20xx年住房消費(fèi)市場(chǎng)在以下方面發(fā)生了變化：
四是20xx年高檔市場(chǎng)基本上維持原有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從需求上講，沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看，20xx年的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢(shì)是：低端市場(chǎng)需求增長(zhǎng)、中端市場(chǎng)需求萎縮、高檔市場(chǎng)需求略升。
自20xx年以來，安徽省的土地開發(fā)與購(gòu)置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長(zhǎng)情況等，一直處于中部地區(qū)之首或前列，而作為省會(huì)城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類經(jīng)營(yíng)性用地7000余畝，供應(yīng)總價(jià)達(dá)65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區(qū)省會(huì)城市的“頭把交椅”，在全國(guó)也占有非常重要的地位。而實(shí)際成交76宗，成交面積約5990。8畝，較上年增長(zhǎng)11。5%，成交僅額約415867。1萬元。（注：以上數(shù)據(jù)為20xx年度主要上市交易土地使用權(quán)項(xiàng)目，不含1月份成交項(xiàng)目和面積為20畝以下項(xiàng)目）。
按區(qū)域劃分，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區(qū)成交地塊最多共32宗，成交面積約2480。7畝，成交金額187537。7萬元。其次為龍陽區(qū)成交14宗，成交面積約933。1畝，成交金額71764。4萬元?，幒^(qū)成交11宗，成交面積約367。8畝，成交金額約13961。7萬元。
土地資源是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，政府只有掌握了足夠的土地儲(chǔ)備量，才能保障城市建設(shè)對(duì)土地需求供應(yīng)的及時(shí)性和對(duì)土地市場(chǎng)的控制權(quán)，從而解決土地市場(chǎng)混亂無序的狀態(tài)，遏制土地隱形市場(chǎng)，防止土地市場(chǎng)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。20xx年合肥市確定在城市規(guī)劃圈600平方公里范圍內(nèi)四類經(jīng)營(yíng)性用地上市計(jì)劃為7300畝，土地儲(chǔ)備交易中心嚴(yán)格按年初公布的項(xiàng)目區(qū)位供地，在盤活存量、合理規(guī)劃增量方面達(dá)到了政府調(diào)控的要求。
四、未來合肥樓盤的發(fā)展趨勢(shì)。
1），小高層住宅應(yīng)唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢(shì)，比多層住宅節(jié)約用地，又比高層住宅節(jié)省成本和造價(jià)，人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。
2），適當(dāng)發(fā)展聯(lián)體別墅區(qū)。開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)，自然條件和地理環(huán)境都比城區(qū)優(yōu)越，適宜發(fā)展高檔住宅區(qū)，這既可滿足社會(huì)需求，又符合發(fā)展需要。
3），中小戶型比例適當(dāng)擴(kuò)大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現(xiàn)，中小戶型住房無疑會(huì)成為這些人購(gòu)房的首選，而且也是許多年輕夫婦購(gòu)房歷程中的第一個(gè)里程碑，這也就注定了中小戶型住房將在二級(jí)市場(chǎng)上發(fā)揮舉足輕重的作用。
4），居住性和適應(yīng)性要增強(qiáng)。住宅設(shè)計(jì)從追求豪華外表和大面積轉(zhuǎn)向追求房間設(shè)計(jì)“以人為本”和整體質(zhì)量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例。空間可以靈活分劃。為以后改造留有余地；要有良好的廚衛(wèi)及空調(diào)設(shè)備，并具有一定的實(shí)用性和耐用性，任何年齡均可居?。辉诳篂?zāi)、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住質(zhì)量。
5），住宅科技含量要提高。要推廣環(huán)保技術(shù)，使用無毒、無污染，節(jié)能型的綠色新材料；要實(shí)行分質(zhì)供水和獨(dú)立的取暖制冷及冷熱水供應(yīng)系統(tǒng)；實(shí)行三表自動(dòng)收費(fèi)、門禁、保安監(jiān)控、緊急呼叫、災(zāi)情自動(dòng)報(bào)警的智能系統(tǒng)；要運(yùn)用生態(tài)技術(shù)，力求節(jié)約能源、減少污染。達(dá)到提高質(zhì)量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環(huán)境的目標(biāo)，促進(jìn)人與環(huán)境的和諧發(fā)展。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇十二
從2015年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì)，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè)。單拿xx為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家，開發(fā)項(xiàng)目120余個(gè)，我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。2015年稅收收入0.9億，2015年截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況。
縱觀2015年－2015年xx市房地產(chǎn)走勢(shì)，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過快上漲” “抑制房?jī)r(jià)過快上漲” “遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”的過程中，xx市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)上，關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。
我們辯證地得出結(jié)論，對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對(duì)非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。
二、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素
1、房?jī)r(jià)組成要素：
土地成本越大，這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大，中央對(duì)財(cái)稅體制的改革，土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善，那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價(jià)格下降，因此這是對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響因素。
配上圖：需求供給曲線
稅金及費(fèi)用：2015年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右，目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來說，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬，平均每平米房?jī)r(jià)增加535元。
房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅，對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。
三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià)，所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格，從趨勢(shì)來看應(yīng)該是上升的。
求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢(shì)。
建安成本、配套設(shè)施費(fèi)、廣告開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)商利潤(rùn)
2、社會(huì)因素
國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平
體制改革的深化程度
居民收入水平的變化
政策導(dǎo)向
社區(qū)環(huán)境選擇
地理位臵
其中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，這兩項(xiàng)都是逐年遞增，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之，房?jī)r(jià)總體水平越低。從中國(guó)的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng)，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。
三、政府的調(diào)控政策
三中全會(huì)提出，要讓市場(chǎng)在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場(chǎng)，與國(guó)際接軌。
體制改革的深化程度
稅制的設(shè)臵
房地產(chǎn)稅的開征
規(guī)范性文件的出臺(tái)
國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問題。隨著市國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái)，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升；但也有相關(guān)人士反映：市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè)，加大了（銷）預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度，這在一定程度導(dǎo)致部分有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià)。
四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。
一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對(duì)比較理性，通過降價(jià)來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤(rùn)來降低房?jī)r(jià)，吸引消費(fèi)者，達(dá)到銷售目標(biāo)。
對(duì)于二線城市來說，對(duì)于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房?jī)r(jià)緩中有升，對(duì)于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤(rùn)空間以尋求更多的市場(chǎng)。
一．總論
房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要又很特殊的產(chǎn)業(yè)部門。在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位，它不同于建筑業(yè)，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一個(gè)包括開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。它是隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，特別是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，應(yīng)運(yùn)而生的，并迅速成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)獨(dú)立的巨大的產(chǎn)業(yè)部門。通過了解畢業(yè)大學(xué)生在地產(chǎn)企業(yè)中從事的工作內(nèi)容及環(huán)境，探究對(duì)大學(xué)生素質(zhì)的要求,讓即將走上工作崗位的我們做好一定心理準(zhǔn)備和應(yīng)變能力。
二、行業(yè)分析
1．房地產(chǎn)行業(yè)所涉足領(lǐng)域
（1）土地開發(fā)和再開發(fā)；
（2）房屋開發(fā)；
（3）地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；
（4）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等；
（5）房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資；
（6）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括信息、咨詢、估價(jià)、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)和公正等；
（8）房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險(xiǎn)等。
2．房地產(chǎn)行業(yè)主要企業(yè)類型
房地產(chǎn)行業(yè)中就業(yè)崗位比較多的企業(yè)主要有五種：房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)代理公司、 房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu) 、物業(yè)管理企業(yè)、 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。
一般來講房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊(cè)資本大多不低于500萬元；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程、統(tǒng)計(jì)和工程質(zhì)檢專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員才可以申請(qǐng)。而且要擁有開發(fā)項(xiàng)目的土地使用證；建立有自己的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度、工程質(zhì)量安全管理制度、經(jīng)營(yíng)管理制度。
房地產(chǎn)代理商是指負(fù)責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。傳統(tǒng)房產(chǎn)代理公司的優(yōu)勢(shì)在于對(duì)市場(chǎng)的把握及營(yíng)銷策劃方面，而日益加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使開發(fā)商需要專業(yè)人士提供項(xiàng)目的可行性分析、發(fā)展定位、營(yíng)銷企劃、銷售組織等一條龍服務(wù)。
房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)注冊(cè)資本（事業(yè)單位除外），大城市100萬元以上，中等城市60萬元以上，小城市30萬元以上。配備有相應(yīng)的專職技術(shù)人員，大城市應(yīng)在20人以上，中等城市應(yīng)在10人以上，小城市應(yīng)在5人以上。其中，工程技術(shù)（房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)）、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)負(fù)責(zé)人具有助理級(jí)以上職稱，并有取得執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)負(fù)責(zé)人和專門的政策咨詢?nèi)藛T。房地產(chǎn)交易有固定的交易場(chǎng)所，各項(xiàng)業(yè)務(wù)辦事窗口實(shí)行“一站式”服務(wù)，即一個(gè)窗口收件、一套資料內(nèi)部傳遞、一次性收費(fèi)、一個(gè)窗口發(fā)證。來辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（含商品房預(yù)售）、租賃、抵押等各項(xiàng)交易手續(xù)。
房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。地產(chǎn)顧問是中介服務(wù)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，當(dāng)市場(chǎng)需要專業(yè)化的操作程序，在呼喚專業(yè)化的時(shí)候，中介服務(wù)就從單單的銷售終端慢慢過度到介入房地產(chǎn)的開發(fā)流程，在其中起到“顧問”的作用，保證整個(gè)過程的專業(yè)化，從而能生產(chǎn)出適銷對(duì)路的產(chǎn)品。
三、職業(yè)機(jī)會(huì)
1．職業(yè)發(fā)展路徑
房地產(chǎn)行業(yè)為畢業(yè)生提供了不同的工作崗位和多樣化的發(fā)展路徑。進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后結(jié)合自身的特點(diǎn)設(shè)計(jì)與選擇個(gè)人職業(yè)發(fā)展，許多畢業(yè)生經(jīng)過短短幾年的鍛煉就脫穎而出，有的成為公司的業(yè)務(wù)骨干，有的走上了公司重要的領(lǐng)導(dǎo)崗位，也有的業(yè)績(jī)平平依然在自己的崗位上耕耘。較合理的發(fā)展路徑如下：
（1）新員工培訓(xùn)。第一年，大部分公司都有導(dǎo)師制的培養(yǎng)機(jī)制，公司為每一位新入職員工配一名導(dǎo)師，導(dǎo)師一方面幫助員工盡快適應(yīng)新環(huán)境，協(xié)助解決新員工的職業(yè)困惑與職業(yè)心理健康等問題。
（2）至各個(gè)崗位后還將參加定期的基礎(chǔ)管理類以及專業(yè)技術(shù)類的培訓(xùn)：部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、工作技能培訓(xùn)。
（3）職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)，表現(xiàn)好的員工都有機(jī)會(huì)參加職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)，提高管理技能、管理水平和商業(yè)知識(shí)。
（4）專業(yè)證書考核。根據(jù)自己的學(xué)歷和從業(yè)時(shí)間選擇自己可以報(bào)考的資格考試。選擇脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)和業(yè)余地參加本職專業(yè)技術(shù)職稱或任職資格證書的培訓(xùn)。
（5）想進(jìn)入高層的員工就要繼續(xù)深造充實(shí)自己，可以繼續(xù)攻讀學(xué)位。公司會(huì)根據(jù)工作的需要，選送各部門表現(xiàn)優(yōu)秀的員工到國(guó)內(nèi)、外院校脫產(chǎn)攻讀學(xué)位或定向進(jìn)修。也可以選擇辭掉工作專心的去攻讀學(xué)位，根據(jù)個(gè)人實(shí)際情況而定。
（6）擁有一定的業(yè)績(jī)和實(shí)力的時(shí)候，也就能坐上項(xiàng)目公司經(jīng)理位置了。
2．素質(zhì)要求
能力是一個(gè)人完成任務(wù)的前提條件，是影響工作效果的基本因素。每一個(gè)行業(yè)對(duì)人的能力都有一定的傾向性，如果自己的傾向性與行業(yè)吻合，而行業(yè)又有發(fā)展前景就應(yīng)該予以考慮。不同行業(yè)對(duì)人才的不同需求標(biāo)準(zhǔn)：it業(yè)看重于知識(shí)技術(shù)、廣告媒體類看重于個(gè)人才華、財(cái)務(wù)類看重于技能和性格。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的素質(zhì)要求與科技類行業(yè)不同，更側(cè)重于注重個(gè)人工作能力。體現(xiàn)在能夠很好的適應(yīng)環(huán)境變化，性情開朗熱情、自信善于交際。在群體中精神愉快、相處自然、常能機(jī)智的解脫窘境。在工作和學(xué)習(xí)上肯動(dòng)腦筋，常表現(xiàn)出機(jī)敏的工作能力和辦事效率。在有壓力的情況下也能出色的完成任務(wù)。
基本素質(zhì)要求：
（1）適應(yīng)力和自我管理能力較強(qiáng)
（2）善于捕捉信息、靈活應(yīng)變
（3）時(shí)間觀念強(qiáng)
（4）善解人意、勸說能力強(qiáng)（掌握談判技巧）
（5）誠(chéng)實(shí)、守信用、樂觀
（6）性格外向、人際交往能力強(qiáng)
（7）口頭表達(dá)能力強(qiáng)和洞察能力強(qiáng)
（8）幽默、自信
房地產(chǎn)中介行業(yè)1.從業(yè)方向：
本規(guī)定所稱房地產(chǎn)估價(jià)師是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并注冊(cè)登記后從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證和注冊(cè)制度。凡從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的單位，必須配備有一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師。房地產(chǎn)估價(jià)師必須在一個(gè)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審核評(píng)定、取得房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)）內(nèi)執(zhí)行業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)及其業(yè)務(wù)范圍，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門另行制定。房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行業(yè)務(wù)，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托并統(tǒng)一收費(fèi)。在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估過程中，因違法違紀(jì)或者嚴(yán)重失誤給當(dāng)事人造成的經(jīng)濟(jì)損失，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)有權(quán)向簽字的房地產(chǎn)估價(jià)師追償。
新房、舊房，大房、小房，買房、賣房，換房、租房房 產(chǎn)成為一種多樣化的商品，其交易也日益頻繁。換幾個(gè)地方、搬幾次家，將成為生活中的平常事?？稍趺磽Q房、怎么買房，這其中大有學(xué)問。有人把房產(chǎn)作為一種投資，越換越增值；有人卻因?yàn)橐粋€(gè)錯(cuò)誤的決定，而損失慘重；有人不知行情，舉棋不定。請(qǐng)個(gè)估價(jià)師作投資顧問，估算房產(chǎn)價(jià)值，也許能幫你拿個(gè)主意－－房地產(chǎn)估價(jià)師就這樣慢慢地走入我們的生活。
差很大，而且隨著市場(chǎng)變化、周圍交通和環(huán)境的變化還會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)值的變化。房地產(chǎn)作為居民支付的最大商品，價(jià)值量大，值得請(qǐng)人估價(jià)，也能承受得起相應(yīng)的估價(jià)費(fèi)用。
日前，大量二手房上市，消費(fèi)者需要評(píng)估房產(chǎn)的機(jī)會(huì)增多，房地產(chǎn)估價(jià)師也將更有作為。
2.職位職能: 房地產(chǎn)評(píng)估
3.職位描述: 房地產(chǎn)評(píng)估師
4.崗位職責(zé)：
1) 配合承接房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目；
2) 負(fù)責(zé)重要項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)查勘和調(diào)查；
3) 撰寫房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
5.任職要求：
4) 持有注冊(cè)房地產(chǎn)估師資格證書；
5) 良好的溝通能力和計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力，能適應(yīng)經(jīng)常出差；
6) 具有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。
6.薪酬待遇：
年薪制；
包住宿。
四．探究房地產(chǎn)銷售對(duì)大學(xué)生素質(zhì)的要求
（一）理論調(diào)研
1房地產(chǎn)基本知識(shí)
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。
2五力分析
所謂五力分析，是著名管理學(xué)家波特提出的對(duì)于微觀環(huán)境進(jìn)行分析的框架模型。即存在五種力量：供應(yīng)商，顧客，替代者，新進(jìn)入者，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。這武裝那個(gè)力量影響著管理者獲取資源以及每日、每周、每月銷售產(chǎn)品的能力，對(duì)于短期決策具有重要的影響作用。
3關(guān)于萬科的企業(yè)文化
萬科是是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，是中國(guó)首個(gè)銷售過千億的地產(chǎn)企業(yè)。是個(gè)有信念、有理想、有些清高的企業(yè)，（因?yàn)橥跏褪沁@樣，他一直以來的主張就是“為商，不忘為人”）。具有陽光照亮下的體制，不行賄，不做假，具有社會(huì)責(zé)任感，渴望回饋社會(huì)，萬科有自己的公益性組織，但是行事很低調(diào)，自己投入錢，自己采訪受眾并幫助他們，其中一個(gè)為“愛佑童心”，幫助治療有先天性心臟病的嬰幼兒，員工自己做志愿者，自己掏腰包，關(guān)心愛護(hù)那些需要幫助的人。另外，萬科還主張綠色、環(huán)保，零排放、地球1小時(shí)的活動(dòng)萬科都組織參與過，萬科也有專門研究環(huán)保的團(tuán)隊(duì)。萬科人際關(guān)系較簡(jiǎn)單，并且注重員工活動(dòng)，經(jīng)常組織員工參加各種活動(dòng)，在職人員平均年齡35，老板都很平易近人，他們的經(jīng)理辦公室都沒有門，就是為了拉近老板和員工之間的距離。萬科在業(yè)務(wù)方面對(duì)外溝通較多，主要為投融資，銀行。
（二）地產(chǎn)業(yè)對(duì)大學(xué)生的素質(zhì)要求
聚餐之類的活動(dòng)，在大學(xué)有一定經(jīng)驗(yàn)，有助于在企業(yè)中做得更好，得到老板的賞識(shí)。
（三）關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的前景
地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)對(duì)國(guó)家整體行情依賴相當(dāng)大的行業(yè)，國(guó)家的政策對(duì)行業(yè)的發(fā)展起到了很大的影響作用。從2015年以來，房地產(chǎn)行業(yè)一直保持的強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，在前幾年一度達(dá)到了200%的利潤(rùn)率。但是王石說過，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來說，利潤(rùn)率超過50%就是不正常現(xiàn)象，這也就是近一年國(guó)家大力調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的原因。對(duì)于地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)，任何人都無法預(yù)測(cè)，因?yàn)樾袠I(yè)的走勢(shì)基本上取決于國(guó)家的政策的走勢(shì)，而政策，是無法預(yù)測(cè)的，這也就是為什么員工請(qǐng)王石預(yù)測(cè)一下萬科今后的發(fā)展趨勢(shì)的時(shí)候，王石回答說，天知道。
（四）分析總結(jié)
通過以上簡(jiǎn)短的分析報(bào)告，我們可以大概在頭腦中有了清晰的概念，即房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)，高投入，高回報(bào)并存的較為特殊的行業(yè)。同時(shí)，在我國(guó)，為了更好，更快推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府政策、投機(jī)炒作，供給關(guān)系各方面的作用下，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，雖讓政府收入大幅增加，但與此同時(shí)，每一位百姓生活的幸福度卻在悄然降低。
我們完成這份報(bào)告，不僅是要對(duì)我們房地產(chǎn)行業(yè)有個(gè)充分情醒的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也是為我們?cè)谛４髮W(xué)生以后的就業(yè)環(huán)境有個(gè)更清晰地了解，對(duì)自身發(fā)展要求有清醒認(rèn)識(shí)，為大家以后的就業(yè)發(fā)展鋪墊道路。對(duì)于大學(xué)生在地產(chǎn)行業(yè)找工作的問題。地產(chǎn)公司內(nèi)部，是一個(gè)人才流動(dòng)頻繁，充滿機(jī)會(huì)的地方，在行業(yè)內(nèi)跳槽的現(xiàn)象很平常。萬科給員工提供了很多的公司內(nèi)部跨省份的跳槽的機(jī)會(huì)，員工可以自由申請(qǐng)其他省份的其他職位，一旦面試通過對(duì)方?jīng)Q定采用這個(gè)員工，所在省份的公司的老總必須無條件放人，就避免了工作出色但是沒有升遷機(jī)會(huì)的現(xiàn)象的出現(xiàn)。但是一旦踏入了地產(chǎn)行業(yè)，將來轉(zhuǎn)行做其他行業(yè)的前輩，很少，只能局限在本行業(yè)范圍內(nèi)。而對(duì)于在房地產(chǎn)行業(yè)找工作是更容易還是更困難，與房地產(chǎn)的市場(chǎng)行情有很大的關(guān)系，做好自身最重要。
還有一年半的在校時(shí)間，努力學(xué)好專業(yè)知識(shí)，學(xué)一門鉆一門。
一、調(diào)查設(shè)計(jì)
（一）調(diào)查目的
（二）調(diào)查內(nèi)容
1、××市宏觀環(huán)境的調(diào)查
（1）宏觀經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展規(guī)劃
（2）××房地產(chǎn)現(xiàn)狀
2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查
（1）產(chǎn)品的整體研究與特性分析
項(xiàng)目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項(xiàng)目周圍環(huán)境）
產(chǎn)品公司組成（開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司）
3、需求市場(chǎng)調(diào)查
未來三年內(nèi)市民置業(yè)意向
購(gòu)買偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性等方面）
購(gòu)買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序）
購(gòu)買行為（適宜置業(yè)時(shí)期、銷售行為主動(dòng)性、付款方式）
價(jià)格支付能力（單價(jià)、總款、月還款）
對(duì)物業(yè)配套的需求
購(gòu)買人群
4、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查（個(gè)案對(duì)比）
（1）基本情況
裝修材料、水平
硬件設(shè)備
配套服務(wù)功能及功能分區(qū)
公開銷售日期
銷售價(jià)格、開發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷售率
付款方式、銀行按揭安排
車位配備
物業(yè)管理公司及費(fèi)用
（2）營(yíng)銷策略
目標(biāo)客戶選擇決策
市場(chǎng)定位與宣傳重點(diǎn)
營(yíng)銷組合策略
（三）調(diào)查方法
1、宏觀調(diào)查
專項(xiàng)數(shù)據(jù)資料收集與分析
2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查
項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察、有關(guān)人員訪談以及相關(guān)資料收集整理
3、市場(chǎng)抽樣調(diào)查
專項(xiàng)訪談問卷
抽樣數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析
4、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查
現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查與深度訪談
二、調(diào)查組織與實(shí)施
建議采用時(shí)間計(jì)劃表的形式表述
第二部分 調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析
一、宏觀環(huán)境調(diào)研與分析
（一）城市宏觀環(huán)境分析
（二）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
二、項(xiàng)目自身情況調(diào)研
（一）項(xiàng)目的整體研究與特性分析
1、項(xiàng)目地理位置
（2）發(fā)展商情況
（3）項(xiàng)目市場(chǎng)分析
三、市場(chǎng)抽樣調(diào)研說明
（一）、市場(chǎng)抽樣調(diào)研方法說明
（二）、市場(chǎng)抽樣樣本選擇說明
（三）、市場(chǎng)抽樣調(diào)研問卷發(fā)放與回收統(tǒng)計(jì)情況說明
四、分項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析
（具體分項(xiàng)以市場(chǎng)調(diào)研問卷設(shè)置為準(zhǔn)，一般包括如下五大項(xiàng)）
（一）、需求意向
（二）、需求偏好
（三）、針對(duì)性需求
（四）、購(gòu)買力
（五）、客戶群體特征
（六）、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯總分析
五、市場(chǎng)抽樣調(diào)研綜合評(píng)析
（一）、地域住宅消費(fèi)心理特點(diǎn)分析
（二）、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群初步定位分析
（三）、項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位分析
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇十三
人瀏覽，上線第一天點(diǎn)擊量過萬，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號(hào)，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)。
2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人，目前1500個(gè)銷售人員，一個(gè)銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn)，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽市，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn)，一方面最大化調(diào)動(dòng)銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。
3、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場(chǎng)景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場(chǎng)，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù)，整個(gè)過程設(shè)立專人專辦，緊然有序。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項(xiàng)目本身所帶來的震撼感。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具，比如中國(guó)水電〃觀府壹號(hào)，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等，確實(shí)感受到視覺帶來的沖擊感。
本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營(yíng)銷理念。同時(shí)也體會(huì)到自身的不足，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對(duì)馬龍廣電文化項(xiàng)目，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對(duì)本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過大，總價(jià)較高，短時(shí)間銷售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對(duì)目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時(shí)期?建議：1、推出特價(jià)房源，針對(duì)94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分，不分樓層，每套25萬元。2、針對(duì)頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位。3、車位目前報(bào)名情況不理想，報(bào)名10組客戶，為促進(jìn)全部成交，建議價(jià)格定制為7-8萬元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個(gè)銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價(jià)格可為9-10萬/個(gè)。4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范。5、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據(jù)了解，龍翔路擴(kuò)建工程，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷，預(yù)計(jì)20xx年7月通車，據(jù)此，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷售。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇十四
幾年來，我市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)得到長(zhǎng)足的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)我市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定作用，但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中還存在結(jié)構(gòu)不盡合理、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快等突出問題，應(yīng)該引起足夠的重視。
統(tǒng)計(jì)資料顯示，20xx年至20xx年間，我市商品房銷售價(jià)格一直呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全市商品住宅的平均銷售價(jià)格分別為750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末達(dá)到1468元／平方米，價(jià)格增長(zhǎng)幅度每年平均以15.8％的速度上漲，今年6月末又比上年末上漲8.7%。海勃灣城區(qū)房?jī)r(jià)比海南烏達(dá)兩地高出20%以上。據(jù)調(diào)查，在海勃灣城區(qū)已居住使用多年的舊樓房平均價(jià)格也超過1400元。
我市房地產(chǎn)業(yè)是伴隨著舊城改造的步伐發(fā)展壯大的。城市房屋拆遷是一項(xiàng)民心工程，是各級(jí)政府工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。在有些拆遷區(qū)域，少部分被稱為“釘子”戶的拆遷戶，由于要求補(bǔ)償價(jià)格過高，開發(fā)商難以達(dá)成共識(shí)而影響拆遷，如鉆北小區(qū)，從20xx年實(shí)施拆遷以來，邊建邊拆，至今還有房屋散落在新樓之中，不能實(shí)施拆遷，使小區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)和已建好入住的房屋周邊環(huán)境建設(shè)受到影響。同時(shí)由于拆遷時(shí)間延長(zhǎng)也造成大部分已拆遷戶不能按期回遷，使開發(fā)商、購(gòu)房戶都增加了開發(fā)和購(gòu)房成本，這也是房?jī)r(jià)走高的因素之一。
目前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段，但市場(chǎng)供給的結(jié)構(gòu)性失衡問題比較突出。主要表現(xiàn)在：一是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)比例較小。二是大戶型住房供應(yīng)過多，而小戶型住房不足。三是高價(jià)位房偏多，中低價(jià)位房少，中低收入家庭能夠承受得起的房少。從商品房供求狀況看，近兩年來我市商品住宅基本不存在空置面積，雖然商品房屋施工面積大幅增長(zhǎng)，但居民的購(gòu)買熱情和礦區(qū)、農(nóng)區(qū)及市外購(gòu)房者的大量涌入，商品住宅一度達(dá)到供不應(yīng)求的狀況。
按照國(guó)際原則，在住房信貸制度完備的條件下，收入房?jī)r(jià)比為5-6倍比較合理。我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，烏海市又屬于西部地區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展起步晚、起點(diǎn)低，收入房?jī)r(jià)比處于國(guó)際原則的中低水平。目前海勃灣城區(qū)新建房?jī)r(jià)升至平均1500元以上，買一套100平方米的住宅加簡(jiǎn)單裝修大約需要18--20萬元，在市中心或環(huán)境較好的小區(qū)購(gòu)房，房?jī)r(jià)還要高一些。20xx年我市城市人均可支配收入為10008元，以此測(cè)算收入房?jī)r(jià)比為1：6.2，這是平均水平，而目前我市城鎮(zhèn)居民家庭中有60%多沒有達(dá)到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%，這些居民家庭收入與樓價(jià)比分別達(dá)1：7.7和1：11.8，由此可見，對(duì)于我市以工礦區(qū)居民為主的工礦城市來講，如今的商品房?jī)r(jià)格偏高，超過了現(xiàn)階段大部分居民的支付能力。
由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展的認(rèn)識(shí)不足，質(zhì)量意識(shí)不強(qiáng)、有些承諾不兌現(xiàn)、面積出現(xiàn)縮水、配套服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，存在總體上的重先期開發(fā)、輕后期配套服務(wù)的傾向。物業(yè)管理不到位，由此引起的糾紛逐年增多，增加了居民購(gòu)置商品房的顧慮。開發(fā)商長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃意識(shí)不強(qiáng)，在某些企業(yè)還存在只重短期效益，忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的現(xiàn)象。
20xx--20xx年，我市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房累計(jì)竣工面積34.5萬平方米，實(shí)際銷售面積為30.8萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置現(xiàn)象已顯現(xiàn)。目前部分竣工項(xiàng)目實(shí)際出租使用情況不樂觀，有出現(xiàn)潛在空殼市場(chǎng)的危機(jī)，例如鉆石廣場(chǎng)、帝王廣場(chǎng)等商業(yè)區(qū)，除外圍臨街房屋出租情況較好，廣場(chǎng)內(nèi)房屋空置現(xiàn)象較嚴(yán)重。一方面容易造成開發(fā)商積壓和占用的資金，影響資金的回籠,不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面由于大部分房屋已售給購(gòu)房戶，一些地段出租使用情況不好，在一定程度上投資風(fēng)險(xiǎn)已轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房戶，也影響今后商用房屋的投資熱情。
日前，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，建設(shè)部又最新出臺(tái)《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，給今后抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)增加動(dòng)力。我市應(yīng)盡快將這些政策貫徹實(shí)施，增強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控能力，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的價(jià)格。同時(shí)盡快調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，加大100平方米以下中小戶型住宅建設(shè)，使住宅價(jià)格與居民收入之比落在一個(gè)合理的區(qū)間內(nèi)，讓廣大中低收入家庭對(duì)住宅潛在的巨大需求，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力，以銷售促開發(fā)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展再上一個(gè)新臺(tái)階。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇十五
全區(qū)計(jì)劃開工的各類商務(wù)樓宇共計(jì)18座，建筑面積約165.7萬平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場(chǎng)、賓館酒店)8座，建筑面積82.1萬平方米，占49.5%;企業(yè)購(gòu)地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)7座，建筑面積39.8萬平方米，占24.1%;營(yíng)利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇1座，建筑面積10萬平方米，占6.0%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇2座，建筑面積33.8萬平方米，占20.4%。
調(diào)查表明，溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為中心城區(qū)的重要區(qū)域，處于成都西向城市群的重要節(jié)點(diǎn)，是名副其實(shí)的“成都西向交通樞紐”，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。近年來，隨著我區(qū)加快構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動(dòng)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，全區(qū)教育、醫(yī)療、體育、金融、保險(xiǎn)、商務(wù)服務(wù)、旅游等高端服務(wù)業(yè)發(fā)展開始起步，資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚，樓宇經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的好勢(shì)頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區(qū)已建成和在建、計(jì)劃開工的各類商務(wù)樓宇共達(dá)97座344萬平方米。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區(qū)，之后是科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)和體育城片區(qū)，4個(gè)片區(qū)樓宇面積占全區(qū)總數(shù)的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為商端的區(qū)域版塊內(nèi)，這對(duì)我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的培育，無疑是十分有利的。尤其是隨著西部新城建設(shè)的快速推進(jìn)，其積極作用將更加凸現(xiàn)。
但是，如果進(jìn)一步作深入分析比較，我們也會(huì)發(fā)現(xiàn)，我區(qū)商務(wù)樓宇雖已初具規(guī)模，但自發(fā)配臵的特征比較明顯，與其它中心城區(qū)和先進(jìn)城市的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距。突出表現(xiàn)在三個(gè)方面：
我區(qū)現(xiàn)有樓宇大部分都是綜合性的，商務(wù)、商業(yè)、住宅混建混雜現(xiàn)象突出，商業(yè)樓宇占比較大，商務(wù)樓宇占比較小，對(duì)于發(fā)展總部、醫(yī)療、體育、金融、信息、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng)意等高端服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)作用不強(qiáng)，現(xiàn)有樓宇的結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)區(qū)委選擇的健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向。而經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的樓宇已經(jīng)呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集聚和專業(yè)分工的態(tài)勢(shì)。如福州鼓樓區(qū)的力寶天馬大廈已有省國(guó)旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務(wù)所，形成了一定規(guī)模的中介機(jī)構(gòu)匯聚地;武侯區(qū)擁有純寫字樓宇11座，面積86.3萬平方米。樓宇特色不鮮明，專業(yè)化不強(qiáng)，就必然導(dǎo)致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低，難以形成品牌效應(yīng)和集群效應(yīng)。
從外部環(huán)境來看，交通、停車、市容衛(wèi)生等問題影響著樓宇的發(fā)展。老城區(qū)雖然商業(yè)、生活配套比較完善，但樓宇建造時(shí)間較早，硬件設(shè)施老化，普遍存在電力供應(yīng)緊張、停車泊位不足、物業(yè)管理不規(guī)范等問題。新城區(qū)樓宇主要沿光華大道兩側(cè)開發(fā)，在硬件條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問題。從內(nèi)部環(huán)境看，商務(wù)樓宇的智能化、自動(dòng)化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個(gè)商務(wù)樓宇的檔次。目前，按照市商務(wù)局牽頭制定的《成都商務(wù)寫字樓等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，我區(qū)還沒有一座甲級(jí)寫字樓，甚至沒有一座乙級(jí)寫字樓。而錦江區(qū)現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓7座，占全市13座甲級(jí)寫字樓的53.8%。樓宇檔次低，就難以吸引國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)、龍頭企業(yè)入駐溫江。
通過分析梳理，我們認(rèn)為，溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想，主要基于以下幾個(gè)方面的原因：
一是重視不到位。通過調(diào)研，我們看到成華、錦江、武侯區(qū)都先后制定了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施意見，出臺(tái)了完整的樓宇經(jīng)濟(jì)配套政策，成立了樓宇經(jīng)濟(jì)辦公室，專門負(fù)責(zé)樓宇經(jīng)濟(jì)的管理和招商工作，有力推進(jìn)了樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。與之相比，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作尚未“破題”，全區(qū)上下對(duì)充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要性、緊迫性的認(rèn)識(shí)還不夠，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中的作用認(rèn)識(shí)模糊，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的研究還處于起步階段。
二是機(jī)制不健全。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要政府、企業(yè)和社會(huì)的聯(lián)動(dòng)。而我區(qū)尚未建立系統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟(jì)工作機(jī)制。目前，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的建設(shè)管理職能分散在發(fā)改、建設(shè)、商務(wù)、工商等多個(gè)部門，難以形成工作合力，部門、片區(qū)、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順。同時(shí)，在考核激勵(lì)方面，目前我區(qū)尚未制定樓宇經(jīng)濟(jì)考核辦法，沒有形成層層抓落實(shí)的工作機(jī)制，基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性尚未充分調(diào)動(dòng)。由于上述問題的存在，我區(qū)目前對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對(duì)樓宇資源的界定、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問題也不能及時(shí)予以協(xié)調(diào)化解。
三是政策不配套。樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大離不開針對(duì)性和操作性強(qiáng)的政策體系。杭州市政府出臺(tái)了《加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策意見》，明確提出到20xx年力爭(zhēng)全市新投入使用商務(wù)寫字樓220座，其中高檔寫字樓70座，實(shí)現(xiàn)“億元樓”30座等一系列目標(biāo)，并制定了“五個(gè)一批”的具體工作安排，有力地促進(jìn)了杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。我區(qū)雖然也已出臺(tái)了促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等相關(guān)扶持政策，但專門針對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的政策措施還是空白，特別是引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)有序集聚發(fā)展、推進(jìn)樓宇招商、調(diào)動(dòng)各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)積極性方面的政策欠缺，這將不利于樓宇經(jīng)濟(jì)的快速科學(xué)發(fā)展。
四是宣傳推介力度不夠。成華區(qū)在建設(shè)龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城的過程中，加強(qiáng)商務(wù)樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點(diǎn)樓宇，創(chuàng)新樓宇招商方式，探索建立了政府、業(yè)主、物業(yè)公司、中介合力招商的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大對(duì)品牌集團(tuán)公司的引進(jìn)，以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐，取得了明顯的成效。而我區(qū)宣傳工作做得少，缺乏針對(duì)性的重點(diǎn)推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。
分析溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，要加快溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個(gè)方面進(jìn)一步強(qiáng)化相應(yīng)保障。
1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)小組，定期分析全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)重大樓宇招商項(xiàng)目、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的問題及時(shí)提出處理意見，并督促各單位層層落實(shí)責(zé)任，及時(shí)掌握樓宇發(fā)展?fàn)顩r，以全面促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，主要負(fù)責(zé)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的收集、整理、統(tǒng)計(jì)、分析工作和重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)樓宇的服務(wù)、協(xié)調(diào)工作，處理領(lǐng)導(dǎo)小組的日常工作。
2、合理規(guī)劃布局。根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，加快編制溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，細(xì)化各功能片區(qū)發(fā)展規(guī)劃。在空間布局上堅(jiān)持“點(diǎn)塊結(jié)合、以塊為主”，合理布局全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的基本版圖和發(fā)展內(nèi)容，形成以光華片區(qū)、科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)、體育城片區(qū)等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟(jì)集群。大力發(fā)展特色樓宇，聚集一批健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，逐步形成一批區(qū)域性的特色主題樓宇，如在醫(yī)學(xué)城片區(qū)大力發(fā)展醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)樓宇，在科技園片區(qū)大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇。
3、制定配套政策。借鑒上海、杭州等發(fā)達(dá)地區(qū)以優(yōu)惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，進(jìn)一步完善和實(shí)施鼓勵(lì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施。鼓勵(lì)樓宇開發(fā)，對(duì)示范性和帶動(dòng)性強(qiáng)的樓宇項(xiàng)目，在符合土地、城市等相關(guān)規(guī)劃的前提下，優(yōu)先安排用地指標(biāo);對(duì)新開發(fā)高檔商務(wù)樓宇的，通過設(shè)臵相關(guān)前臵條件并實(shí)行保證金制度，在土地招拍掛時(shí)給予限地價(jià)等政策傾斜;對(duì)改造現(xiàn)有舊樓、配建停車設(shè)施、提升物業(yè)水平的，按開發(fā)面積或投入情況給予獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助。對(duì)提高樓宇出租出售率、企業(yè)注冊(cè)率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻(xiàn)上一定規(guī)模的，對(duì)有關(guān)工作主體予以相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。
4、提升功能配套。從提升物業(yè)品質(zhì)入手，狠抓硬件改造著力改善商務(wù)樓宇的交通、停車、電梯、電力、內(nèi)部裝修等方面的問題，大力提升樓宇內(nèi)部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務(wù)和設(shè)施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結(jié)構(gòu)合理的格局。針對(duì)部分樓宇物業(yè)管理不到位，附加功能、個(gè)性化服務(wù)不夠等問題，積極引入在社會(huì)上具有良好口碑和市場(chǎng)品牌、有成熟管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司對(duì)寫字樓進(jìn)行管理，形成區(qū)域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。同時(shí)，加快完善餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施，改善樓宇配套狀況。
1、加大在建項(xiàng)目的促建力度。健全項(xiàng)目推進(jìn)責(zé)任機(jī)制，加快推進(jìn)重點(diǎn)樓宇項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)成勘院總部項(xiàng)目、香港巨龍國(guó)際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項(xiàng)目，促使盡快投入使用;對(duì)省水電集團(tuán)、成都新城西商業(yè)中心等在建項(xiàng)目及時(shí)跟蹤了解項(xiàng)目進(jìn)度，幫助協(xié)調(diào)解決建設(shè)過程中存在的問題和矛盾;對(duì)天來酒店、海科信息產(chǎn)業(yè)園二期等計(jì)劃開工項(xiàng)目，促進(jìn)其盡快開工建設(shè)。
3、快產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型步伐，實(shí)現(xiàn)由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的雙重升級(jí)，打造集工業(yè)生產(chǎn)、總部經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城。這一過程將釋放出大量的樓宇需求，建議進(jìn)一步挖掘?？菩畔a(chǎn)業(yè)園、sbi創(chuàng)業(yè)街等項(xiàng)目的潛力，同步實(shí)施閑臵標(biāo)準(zhǔn)廠房的清理、改造，積極引進(jìn)和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目和服務(wù)于園區(qū)工業(yè)生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品研發(fā)、工藝設(shè)計(jì)、中介服務(wù)、配送服務(wù)、銷售服務(wù)等公司、項(xiàng)目、行業(yè)，促進(jìn)工業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
4、加大新建商務(wù)樓宇的力度。圍繞健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設(shè)計(jì)理念超前的房地產(chǎn)開發(fā)公司，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)新建一批智能化程度高、設(shè)施齊全的特色、精品商務(wù)樓宇。尤其要按照全市的標(biāo)準(zhǔn)，盡快設(shè)計(jì)建設(shè)一批甲級(jí)寫字樓，實(shí)現(xiàn)溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區(qū)中心位臵和黃金地段，按照“政府引導(dǎo)、社會(huì)投資、長(zhǎng)期租賃”的模式，由國(guó)有公司引導(dǎo)建設(shè)一座城市標(biāo)志性大樓，作為溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的樣板工程，并以此為突破口，帶動(dòng)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
5、加大招商營(yíng)銷力度?！耙涣鞯纳碳医ㄔ煲涣鞯臉怯睢?。只有投資方財(cái)力雄厚、建設(shè)方經(jīng)驗(yàn)豐富、管理方運(yùn)作規(guī)范，才能確保樓宇定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)科學(xué)、施工規(guī)范、功能完善。因此，招商營(yíng)銷工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重中之重。堅(jiān)持政府主導(dǎo)、業(yè)主主體、市場(chǎng)配臵，創(chuàng)新樓宇招商機(jī)制，建立專業(yè)招商隊(duì)伍，強(qiáng)化企業(yè)總部引進(jìn)力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強(qiáng)整體包裝策劃，編印樓宇經(jīng)濟(jì)招商手冊(cè)、建立對(duì)外推介網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，利用各種媒體及時(shí)發(fā)布信息，提高商務(wù)樓宇對(duì)外知名度。加強(qiáng)與外商聯(lián)系，積極與各類知名中介機(jī)構(gòu)合作，適時(shí)在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟(jì)專場(chǎng)推介招商活動(dòng)，努力引進(jìn)高層次企業(yè)入駐。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇十六
近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2—6月的增速走勢(shì)見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢(shì)明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50。6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高。
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
1）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
2）房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
3）房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在xx年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
4）房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。xx年市確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。
5）房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
6）房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。xx年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作。
建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2、合理引導(dǎo)住房主體需求。
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
4、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作。
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇十七
通過了解九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)和潛在的供應(yīng)量、現(xiàn)時(shí)營(yíng)銷狀況及項(xiàng)目周邊的交通狀況、配套設(shè)施、市場(chǎng)消費(fèi)能力等方面的信息，分析掌握項(xiàng)目片區(qū)房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，風(fēng)險(xiǎn)分析等，為開發(fā)商投資決策提供準(zhǔn)確、有效的依據(jù)。
第二節(jié)調(diào)研區(qū)域界定。
本項(xiàng)目位于廬山區(qū)前進(jìn)東路以南200米處;調(diào)研區(qū)域包含九江市潯陽區(qū)和廬山區(qū)兩個(gè)區(qū)域。住宅調(diào)研主要集中在九龍街片區(qū)、廬峰東路片區(qū)、九江市開發(fā)區(qū)、湖濱小區(qū)以及前進(jìn)路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開發(fā)區(qū)，商鋪調(diào)研區(qū)域主要集中在九龍街、潯陽路、大中路(步行街)、前進(jìn)路等商業(yè)繁華路段。
第三節(jié)片區(qū)概況。
一、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀。
九江地處江西省北部、長(zhǎng)江和鄱陽湖交匯處，北依避暑勝地、風(fēng)景區(qū)廬山，是集名山(廬山)、名江(長(zhǎng)江)、名湖(鄱陽湖)于一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前，九江就是對(duì)外通商口岸，1992年被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為長(zhǎng)江沿岸開放城市，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽(yù)。京九鐵路的開通為九江投資環(huán)境的改善，經(jīng)濟(jì)的騰飛注入了新的活力。長(zhǎng)江和京九鐵路兩條大動(dòng)脈在九江市區(qū)交匯，九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點(diǎn)。
長(zhǎng)虹大道作為廬山區(qū)和潯陽區(qū)的的分界線，不僅在地域上將其分隔，而且在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上，長(zhǎng)虹大道南北兩個(gè)片區(qū)(以北為潯陽區(qū)，以南為廬山區(qū))也存在著明顯的差異。潯陽區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)格局、氛圍的傳承發(fā)揚(yáng)，使得潯陽區(qū)的商業(yè)非常繁榮，片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高;而廬山區(qū)由于遠(yuǎn)離市中心商業(yè)繁華地段，京九鐵路橫穿該片區(qū)，無形中對(duì)中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙，而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū)，國(guó)有大中型企業(yè)多集中于此，現(xiàn)今，這些國(guó)有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài)，因此，廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)潯陽區(qū)來說較為落后。
二、片區(qū)配套設(shè)施狀況。
隨著九江市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷擴(kuò)大，以及周邊區(qū)縣人口的遷入，廬山區(qū)前進(jìn)路段漸呈現(xiàn)繁華景象，各種配套設(shè)施也逐步跟進(jìn)，日趨完善。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇十八
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。__年以來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購(gòu)房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看，__年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于__年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購(gòu)房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購(gòu)房比例)以及投資性購(gòu)房的比例。__年，從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來看，我縣城區(qū)購(gòu)房者中，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%，說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。
預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了__年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于__年水平。__年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，__年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
__年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。__年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會(huì)帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。
二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議。
1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。__年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另國(guó)辦發(fā)【__】37號(hào)文件已經(jīng)要求，自__年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢(shì)所趨，勢(shì)在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭(zhēng)在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對(duì)影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅(jiān)持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局、縣國(guó)土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議。
3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[__]43號(hào)文中規(guī)定：“從__年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購(gòu)買。”魯政發(fā)[__]22號(hào)文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(__、3、22)，各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場(chǎng)改善住房條件。”最近建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[__]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼耍瑱C(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠(chéng)信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
6、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時(shí)妥善解決。根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，計(jì)劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時(shí)，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇十九
人瀏覽，上線第一天點(diǎn)擊量過萬，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號(hào)，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)。
2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人，目前1500個(gè)銷售人員，一個(gè)銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn)，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽市，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn)，一方面最大化調(diào)動(dòng)銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。
3、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場(chǎng)景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場(chǎng)，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù)，整個(gè)過程設(shè)立專人專辦，緊然有序。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項(xiàng)目本身所帶來的震撼感。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具，比如中國(guó)水電〃觀府壹號(hào)，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等，確實(shí)感受到視覺帶來的沖擊感。
本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營(yíng)銷理念。同時(shí)也體會(huì)到自身的不足，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對(duì)馬龍廣電文化項(xiàng)目，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對(duì)本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過大，總價(jià)較高，短時(shí)間銷售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對(duì)目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時(shí)期?建議：1、推出特價(jià)房源，針對(duì)94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分，不分樓層，每套25萬元。2、針對(duì)頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位。3、車位目前報(bào)名情況不理想，報(bào)名10組客戶，為促進(jìn)全部成交，建議價(jià)格定制為7-8萬元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個(gè)銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價(jià)格可為9-10萬/個(gè)。4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范。5、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據(jù)了解，龍翔路擴(kuò)建工程，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷，預(yù)計(jì)20xx年7月通車，據(jù)此，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷售。
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房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇一
鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步發(fā)展和壯大起來的。特別是在"十五"期間，由于停止福利分房后，住房全面實(shí)行市場(chǎng)化，加之縣委、政府出臺(tái)了一系列加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的優(yōu)惠政策，為鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展提供了強(qiáng)有力的政策支持，從而使房地產(chǎn)業(yè)駛上了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的快車道。鳳岡的房地產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展，歸集起來有兩個(gè)方面，一方面是政府一系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了優(yōu)越的投資環(huán)境，外地房開企業(yè)紛紛來鳳投資興業(yè)，本地房開企業(yè)發(fā)展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，縣城的人居環(huán)境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環(huán)境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，鳳岡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與近年來鳳岡經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分的，是鳳岡經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的一個(gè)明顯標(biāo)志，房地產(chǎn)業(yè)已成為鳳岡縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
縱觀鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)近五年來的發(fā)展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導(dǎo)作用：一是市場(chǎng)因素，由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住房分配制度的改革，使人們對(duì)住房有了新的更高的需求，從而形成了一個(gè)龐大的市場(chǎng)群體；二是政策因素，"十五"期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮(zhèn)建設(shè)的一系列政策，成為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的助推器和牽引器；三是利益因素，眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)空間廣、利潤(rùn)大，這是鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展的終極原因。
一是極大地改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提高了居住質(zhì)量，提升了城市品位，壯大了城鎮(zhèn)規(guī)模，增強(qiáng)了城市吸納能力，加快了城鄉(xiāng)一體化步伐。
二是拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以拉動(dòng)近二十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動(dòng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從xx年至xx年，鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資近兩億元，因房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的稅費(fèi)累計(jì)約為750萬元，該產(chǎn)業(yè)為鳳岡縣財(cái)政增收做出了應(yīng)有貢獻(xiàn)。
三是促進(jìn)了社會(huì)進(jìn)步。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而為社會(huì)提供了諸多就業(yè)渠道，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前鳳岡縣在房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)的人數(shù)約為800人，其中許多為企業(yè)下崗人員和農(nóng)民，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩解了就業(yè)壓力，增加了農(nóng)民收入，為社會(huì)的穩(wěn)定和廣大農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)揮了巨大作用，其社會(huì)效益和作用不言而喻。
1、行業(yè)發(fā)展情況。
截止至xx年上半年，在鳳岡縣從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有11家（鑫發(fā)、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬眾、朝燦、九洲、播州、賽龍），全部為有資質(zhì)開發(fā)企業(yè)（從暫定資質(zhì)到三級(jí)資質(zhì)不等），累計(jì)開發(fā)商品房達(dá)28萬m2（商品住房23萬m2，營(yíng)業(yè)房5萬m2），商品房銷量達(dá)19萬m2,存量達(dá)9萬m2（其中住房7萬m2，營(yíng)業(yè)房2萬m2），商品住房均價(jià)從最初的350元漲到現(xiàn)在的700元/m2，營(yíng)業(yè)房均價(jià)從最初的1500元漲到現(xiàn)在的3000元/m2。
2、xx年上半年開發(fā)銷售、交易、抵押情況。
（1）xx年開發(fā)情況：xx年全年計(jì)劃開工商品房面積14.5萬m2,截止至xx年6月底，已竣工5萬m2，完成計(jì)劃的34%，全年計(jì)劃完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，占總投資的68%。
（2）銷售情況：xx年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬元，比去年同期上升27%。
（3）協(xié)稅護(hù)稅情況：嚴(yán)格執(zhí)行稅收"一體化"管理規(guī)定，按規(guī)定搞好協(xié)稅護(hù)稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計(jì)完成各項(xiàng)稅收136萬元，與去年同期相比增長(zhǎng)23%。
（4）預(yù)售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預(yù)售許可證》8件，預(yù)售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。
1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢(shì)頭。xx至xx年總開發(fā)量約28m2，總銷售量為19萬m2;其中商品住宅開發(fā)量約為24萬m2，商品房銷量約為17萬m2，存量為7萬m2;營(yíng)業(yè)房約為5萬m2，營(yíng)業(yè)房銷量為3萬平方米，存量為2萬m2。
2、商品房銷售對(duì)象及資金來源。鳳岡縣商品房銷售對(duì)象主要為國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員，企事業(yè)單位人員，經(jīng)商人員和外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，部分農(nóng)民和外地籍人員，資金來源主要為住房公積金貸款和農(nóng)行、信用社提供的按揭貸款。一次性現(xiàn)金支付購(gòu)房的人員，約占總購(gòu)房人員的10%左右。
3、購(gòu)房用途。鳳岡縣絕大部分購(gòu)房戶都是為了改善居住條件而購(gòu)房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結(jié)構(gòu)及功能方面均大大遜于現(xiàn)在開發(fā)的商品房，促成了換房；二是致富農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也促成了商品住房及營(yíng)業(yè)房的銷售；三是存在少部分投資性和投機(jī)性購(gòu)房；四是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為了給子女提供一個(gè)良好的教育環(huán)境而不惜在縣城購(gòu)房。
4、二手房交易量上升。由于商品房的開發(fā)建設(shè)，原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)職工、鎮(zhèn)城低收入無房戶、外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員及一些進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。
5、住房結(jié)構(gòu)比例不盡合理，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房發(fā)展滯后。鳳岡縣的商品房開發(fā)主要以普通商品房為主，高檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國(guó)家要求的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例不符，從而導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)不合理，無法滿足不同消費(fèi)群體的住房需求。
1、嚴(yán)格實(shí)行土地儲(chǔ)備和按計(jì)劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬m2，平均按120m2/套計(jì)算，尚有近600套住房待售，營(yíng)業(yè)房存量有2萬m2，平均按80m2/間計(jì)算，尚有250間營(yíng)業(yè)房待售，加上未來一兩年之內(nèi)將有約20萬平方米的開發(fā)量，應(yīng)該說，未來兩年推出的量是相當(dāng)大的，這種大規(guī)模集中推出，勢(shì)必形成一個(gè)買方市場(chǎng)，這對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生一定的影響，甚至有可能形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。所以建議政府必須對(duì)土地出讓進(jìn)行緊縮，待已出讓的土地開發(fā)完畢后，再視全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)"井噴"現(xiàn)象的發(fā)生。
2、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的規(guī)范和監(jiān)督，最大程度防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成。鳳岡縣的購(gòu)房群體，其資金來源絕大部分靠金融機(jī)構(gòu)的貨款，這在一定程度上加大了金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患，需要強(qiáng)化管理和監(jiān)督，引導(dǎo)和督促金融部門切實(shí)采取有效措施，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，使鳳岡縣的房地產(chǎn)信貸在風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)內(nèi)健康發(fā)展。
3、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，有效整頓鳳岡縣房地產(chǎn)市常目前鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況是良好的，但發(fā)布虛假?gòu)V告、面積縮水、物業(yè)管理滯后、簽訂霸王合同等不良現(xiàn)象，在個(gè)別開發(fā)企業(yè)中偶有發(fā)生，個(gè)別購(gòu)房人也有投資性和投機(jī)性購(gòu)房?jī)A向，這些現(xiàn)象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。去年以來，從中央到地方專門出臺(tái)了一系列整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業(yè)學(xué)習(xí)傳達(dá)了相關(guān)文件精神，并對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一次全面的整頓和規(guī)范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關(guān)部門緊密配合協(xié)調(diào)，針對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題，采取切實(shí)有效的措施，以對(duì)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房等擾亂市場(chǎng)的行為為清理和整頓的重點(diǎn)，繼續(xù)加大整治力度，使鳳岡縣的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信開發(fā)、規(guī)范發(fā)展。
4、積極引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房和開發(fā)商理性開發(fā)。目前，鳳岡縣購(gòu)房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性，殊不知這是一種資源的浪費(fèi)，今后鳳岡縣的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)從規(guī)劃和設(shè)計(jì)人手，設(shè)計(jì)出面積適中，功能齊全的房屋推向市場(chǎng)，做到既能改善居住環(huán)境，又能有效節(jié)約和利用土地資源。
5、積極調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，使住房結(jié)構(gòu)逐步趨向合理。嚴(yán)格按照國(guó)家確定的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例進(jìn)行開發(fā)，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，鳳岡縣普通商品房發(fā)展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)幾乎為零，這種0：10：0的住房結(jié)構(gòu)比例對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是十分不利的，它不能合理滿足各個(gè)階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的發(fā)展，尤其應(yīng)該加大建設(shè)力度，它既能滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進(jìn)城務(wù)工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房?jī)r(jià)格的作用，其社會(huì)效用是非常巨大的。上級(jí)每年給鳳岡縣下達(dá)有3000m2經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)的任務(wù)，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎(jiǎng)勵(lì)等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實(shí)處，促進(jìn)鳳岡縣住房結(jié)構(gòu)比例合理化的實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇二
在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。
二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響。
1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計(jì)算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰?，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
1、常平各個(gè)區(qū)域分析：1)常平中元街及中心地段。
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2)西北面區(qū)域。
西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對(duì)香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購(gòu)買占80%，本地人購(gòu)房以三戶為主，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購(gòu)買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。
3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域。
住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購(gòu)房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。
4)常平東門區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢。
山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購(gòu)買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購(gòu)買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多。現(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì)，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且該區(qū)域出租率不高。
2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析。
針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價(jià)單位毛胚房，造成過一時(shí)搶購(gòu)熱潮，但經(jīng)過購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買中80%為香港人，三戶及四房購(gòu)買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。
相鄰樓盤分析表僅供參考案名世紀(jì)康城山水雅居新天美地戶型二房三房二房三房二房三房面積77.21037712875.37137均價(jià)3500元3800元3400元總價(jià)27萬36萬29.3萬48.6萬25.6萬46.6萬20年供樓1600元1850元1700元2600元1400元2500元30年供樓1300元1500元1400元2100元1150元2000元租金無家具1500元/月無家具1800元/月未定未定帶家具2500元/月帶家具3500元/月總結(jié)園林景觀戶型不實(shí)用價(jià)格偏高出入方便戶型較好周邊休閑配套方正實(shí)用尊貴豪華單價(jià)易接受總價(jià)較高市場(chǎng)結(jié)論：
1、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好，但其競(jìng)爭(zhēng)也是日趨激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)無論從開發(fā)經(jīng)營(yíng)，到施工設(shè)計(jì)，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。
2、常平市場(chǎng)正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對(duì)內(nèi)銷市場(chǎng)的偏好。
3、內(nèi)銷市場(chǎng)的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。
4、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售的價(jià)格平穩(wěn)，實(shí)際成交價(jià)集中在2700－4000元/平方米區(qū)間，個(gè)別樓盤因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求而價(jià)格下調(diào)，現(xiàn)整體市場(chǎng)環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇三
近三、五年，各地房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速崛起成了房產(chǎn)交易中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展的源泉和動(dòng)力，我縣也不例外，房產(chǎn)交易中介像雨后春筍般在定城市場(chǎng)上大量涌現(xiàn)。但快速發(fā)展的同時(shí)相關(guān)問題也隨之出現(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年縣工商局12315中心就受理相關(guān)房產(chǎn)中介消費(fèi)糾紛3起，涉及交易合同霸王條款、交易定金欺詐等，為此，6月中旬，縣局消保股在報(bào)請(qǐng)局長(zhǎng)同意后，確定工商局消保股牽頭，縣消協(xié)秘書處配合，以定城為主，開展全縣房產(chǎn)交易中介市場(chǎng)專項(xiàng)整治執(zhí)法調(diào)研工作，此次整治依照“規(guī)范經(jīng)營(yíng)、依法管理、建立長(zhǎng)效”的原則，以營(yíng)造我縣良好房產(chǎn)市場(chǎng)秩序和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定為出發(fā)點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)交易中介市場(chǎng)的監(jiān)管，保護(hù)服務(wù)領(lǐng)域消費(fèi)者的合法權(quán)益?，F(xiàn)將執(zhí)法調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題及解決意見歸納總結(jié)如下：
一、存在的問題。
1是營(yíng)業(yè)執(zhí)照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍是房屋租賃交易，實(shí)際經(jīng)營(yíng)為房屋買賣交易經(jīng)營(yíng)。
2、提供違法違建房屋和土地交易服務(wù)。
目前我地縣委縣政府正在大力開展拆除、沒收城市違法違建房屋、違法用地工作，前幾年少數(shù)投機(jī)分子違法違規(guī)占地或在其土地上蓋房的，見情行不對(duì)，均紛紛將違法違規(guī)占地或所蓋房屋委托房產(chǎn)中介處對(duì)外出售，這些土地和房屋均無合法手續(xù)，部分中介機(jī)構(gòu)在明知此種情況下仍提供交易服務(wù)，既擾亂了正常的市場(chǎng)秩序，更為不知情的購(gòu)買人埋下了今后面臨坼遷、沒收的風(fēng)險(xiǎn)。
3、交易合同使用不規(guī)范，違約現(xiàn)象存在在房屋買賣交易中，我縣房地產(chǎn)管理局制定了標(biāo)準(zhǔn)合同文本《定遠(yuǎn)縣存量房買賣合同》，對(duì)買賣雙方均規(guī)定了相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)，其中第四條還規(guī)定了買賣房款需交付于縣房地產(chǎn)交易市場(chǎng)設(shè)立的資金托管專用賬戶，以保障買賣資金安全。但在走訪中發(fā)現(xiàn)，只有極少數(shù)幾家房產(chǎn)交易中介在實(shí)際交易中真正使用《定遠(yuǎn)縣存量房買賣合同》，并將資金托管。絕大多數(shù)房產(chǎn)中介為圖省事或出于自身利益出發(fā)，均使用自擬交易合同，這些合同不是條款簡(jiǎn)單，雙方權(quán)利義務(wù)規(guī)定模糊，違約責(zé)任不明確，就是存在霸王條款，一旦市場(chǎng)上出現(xiàn)房屋買賣價(jià)格波動(dòng)較大產(chǎn)生利益糾紛等情況交易雙方違約，違約后責(zé)任很難界定，雙方各執(zhí)其詞，給交易雙方維護(hù)自己的合法權(quán)益均帶來困難。從上半年12315中心受理的申訴來看，有買方投訴的，也有賣方投訴的，但無論哪方，均拿不出有力的證據(jù)來維護(hù)自己的合法權(quán)益。究其原因，雙方?jīng)]簽訂一份真正規(guī)范、齊全的買賣合同是主要方面。
4、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，職業(yè)道德有待加強(qiáng)。
房產(chǎn)交易中介是個(gè)涉及面廣，綜合性較強(qiáng)，業(yè)務(wù)素質(zhì)要求很高的行業(yè)，因此其對(duì)從業(yè)人員的資質(zhì)要求很高。我國(guó)人事部、建設(shè)部早在2001年12月份就發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試實(shí)施辦法》，以此來規(guī)范、提高房產(chǎn)交易中介從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)水平和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域秩序，但從我縣的實(shí)際檢查情況來看，我地從事房產(chǎn)交易中介人員普遍素質(zhì)不高，大部分為下崗待業(yè)人員，自營(yíng)房產(chǎn)中介只為了賺取一點(diǎn)生活費(fèi)，貼補(bǔ)家用。從業(yè)人員年齡層次相對(duì)偏大，業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低，普遍不具備專業(yè)化技能，有的甚至連基本的電腦操作都不會(huì)。而職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德更是當(dāng)前房產(chǎn)中介從業(yè)人員整體欠缺而又急需加強(qiáng)的。
5、行業(yè)主管部門監(jiān)管力度不夠，制度還存在遺憾。
今年4月1日起全國(guó)實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，對(duì)房產(chǎn)交易中介市場(chǎng)管理、規(guī)范均做出了明確規(guī)定，但我們認(rèn)為其中最大一個(gè)遺憾是工商部門沒有參與這個(gè)《辦法》的起草、制定。這就造成了一個(gè)很尷尬的局面，《辦法》很好、很全面。對(duì)房產(chǎn)交易中介的經(jīng)營(yíng)者、機(jī)構(gòu)的規(guī)范運(yùn)作做了詳盡規(guī)定，但工商部門不能按其《辦法》規(guī)定管理、規(guī)范市場(chǎng)，能按《辦法》規(guī)定管理市場(chǎng)的房產(chǎn)局又由于方方面面的原因，據(jù)我們了解到目前為止還沒有什么具體的措施來貫徹、落實(shí)這個(gè)《辦法》。同時(shí)在日常的監(jiān)管中，工商部門涉及房產(chǎn)交易中介管理、規(guī)范需房產(chǎn)部門配合的，有時(shí)也不能盡如人意。
二、建議解決的辦法。
要使得我縣房產(chǎn)交易中介向著規(guī)范、有序、誠(chéng)信的方向發(fā)展，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)性能力，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行整改規(guī)范。
一、工商、消協(xié)部門要積極主動(dòng)參與，與相關(guān)部門相互協(xié)調(diào)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。
從現(xiàn)在來看，房產(chǎn)交易中介市場(chǎng)不同于其他普通商品市場(chǎng)，其交易對(duì)象是特殊的商品房，交易金額大，交易過程繁雜，二級(jí)市場(chǎng)即房產(chǎn)交易中介市場(chǎng)發(fā)展的好壞又能反過來影響到一級(jí)市場(chǎng)即房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，從大的方面關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定，小的方面關(guān)系到千家萬戶利益，所以無論從哪方面講，作為市場(chǎng)監(jiān)管、消費(fèi)維權(quán)的主要部門—工商、消協(xié)，加強(qiáng)房產(chǎn)交易中介的監(jiān)督管理、規(guī)范，責(zé)無旁貸。同時(shí)工商機(jī)關(guān)應(yīng)立足本身職能，加強(qiáng)市場(chǎng)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，屬于工商監(jiān)管的，做到“盡其責(zé)、不推諉、不扯皮”，涉及部門聯(lián)動(dòng)的，及時(shí)與相關(guān)部門聯(lián)系、協(xié)調(diào)。作為消協(xié)要充分發(fā)揮聯(lián)系協(xié)調(diào)作用，充分調(diào)動(dòng)、發(fā)揮全社會(huì)力量來監(jiān)管規(guī)范房產(chǎn)交易中介市場(chǎng)，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。
二、加大市場(chǎng)檢查力度，取締無照，規(guī)范經(jīng)營(yíng)范圍。
個(gè)難題，即如按今年4月1日起實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，房產(chǎn)交易中介經(jīng)營(yíng)者必須參加全國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試；取得經(jīng)紀(jì)資格證，房產(chǎn)交易中介機(jī)構(gòu)也必須要有相應(yīng)的具備經(jīng)紀(jì)資格證的從業(yè)者經(jīng)營(yíng)。我們也咨詢了我縣房地產(chǎn)管理局，他們答復(fù)目前他們還沒接到組織考試的相關(guān)通知。同時(shí)根據(jù)我們的走訪了解，目前在從業(yè)的經(jīng)營(yíng)者可以講一大半也不具備考試資格，就是去考試，估計(jì)也難通過。那么現(xiàn)在執(zhí)照該怎么核發(fā)？核發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍為房產(chǎn)交易中介吧，其經(jīng)營(yíng)者沒有相應(yīng)的經(jīng)紀(jì)資格證，與《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》不吻合，不核發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍為房產(chǎn)交易中介吧，又超范圍經(jīng)營(yíng)，我們認(rèn)為凡是目前提供不出房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證，又實(shí)際從事該經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的，應(yīng)統(tǒng)一核準(zhǔn)其經(jīng)營(yíng)范圍為：房地產(chǎn)信息咨詢、服務(wù)。這在目前，應(yīng)為一穩(wěn)妥的辦法。
三、加大市場(chǎng)檢查力度，規(guī)范合法經(jīng)營(yíng)，取締非法經(jīng)營(yíng)。
在規(guī)范房產(chǎn)交易中介主體的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為規(guī)范房產(chǎn)交易中介經(jīng)營(yíng)行為應(yīng)從以下幾方面入手，一是要求凡從事房產(chǎn)交易中介經(jīng)營(yíng)用到自制合同的，合同一律應(yīng)報(bào)工商部門備案，由工商執(zhí)法人員審查合同條款是否規(guī)范，是否存在霸王條款，有問題的，提出整改意見。二是應(yīng)加大市場(chǎng)檢查力度，檢查房產(chǎn)交易中介經(jīng)營(yíng)者在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，是否存在無照、虛假宣傳、是否存在欺詐消費(fèi)者行為等。發(fā)現(xiàn)問題的，應(yīng)立案查處。三是在檢查中如發(fā)現(xiàn)有房產(chǎn)交易中介提供違法違規(guī)房屋和土地交易服務(wù)的，應(yīng)嚴(yán)肅提出批評(píng)，指出危害性，促其糾正。
四、成立行業(yè)協(xié)會(huì)，加強(qiáng)行業(yè)自律，加強(qiáng)職業(yè)道德教育。
從前期檢查的情況及在7月8日召開的定城房產(chǎn)交易中介座談會(huì)。
上看，我縣房產(chǎn)交易中介經(jīng)營(yíng)目前還處在一個(gè)自發(fā)、無序的狀態(tài)，同行業(yè)之間的溝通、交流較少。我們認(rèn)為下一步條件許可的話，可在縣消費(fèi)者協(xié)會(huì)指導(dǎo)下，成立我縣的房產(chǎn)交易中介行業(yè)協(xié)會(huì)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理作用，指導(dǎo)協(xié)會(huì)制定相關(guān)規(guī)章制度，從市場(chǎng)準(zhǔn)入、業(yè)務(wù)范圍、培訓(xùn)、自我教育、合同、收費(fèi)等方面做出相關(guān)規(guī)定。目的是加強(qiáng)行業(yè)自律，加強(qiáng)行業(yè)從業(yè)者的職業(yè)道德教育，同時(shí)加強(qiáng)同行業(yè)之間聯(lián)系和溝通，維護(hù)正常的房產(chǎn)交易中介市場(chǎng)秩序，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。
定遠(yuǎn)縣工商局消保股。
定遠(yuǎn)縣消協(xié)秘書處。
2011-8。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇四
現(xiàn)，天津作為大城市，其房地產(chǎn)業(yè)早已漸趨成熟。相對(duì)地，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理，簡(jiǎn)單來說，就是人們對(duì)物業(yè)的管理活動(dòng)，泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù)，包括房地產(chǎn)開發(fā)的早期介入和前期管理以及房屋及設(shè)備、公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修，住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報(bào)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等內(nèi)容，范圍相當(dāng)廣泛。有的物業(yè)管理還兼營(yíng)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)、家政服務(wù)、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務(wù)項(xiàng)目，寓管理于服務(wù)之中。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，隨著生產(chǎn)生活節(jié)奏的加快，人們對(duì)物質(zhì)文明和精神文明內(nèi)涵。
和外延認(rèn)識(shí)的提高與深化，以及物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)交易的頻繁，從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)來看，物業(yè)管理的范圍將是越來越寬，人們所需要的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目業(yè)將越來越細(xì)化。因此，為了更好地了解認(rèn)識(shí)天津市中低檔住宅物業(yè)管理服務(wù)的真實(shí)狀況，我們選擇了天津最具代表性的住宅區(qū)——小海地區(qū)域的住宅，并對(duì)其物業(yè)管理服務(wù)狀況的調(diào)查。通過以調(diào)查問卷的方式對(duì)小海地物業(yè)管理服務(wù)的基本狀況及居民的滿意度進(jìn)行了測(cè)評(píng)。希望通過這次調(diào)查可以大體了解天津市中低檔住宅的物業(yè)管理服務(wù)水平、質(zhì)量，從中可為相關(guān)部門比較客觀的需求情況，也能為天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)的健康發(fā)展提供必要有效的幫助。
（一）研究的理論假設(shè)。
“天津小海地房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)狀況”的概念界定：房地產(chǎn)物業(yè)管理的服務(wù)狀況能從幾個(gè)方面調(diào)查，從對(duì)居民的收費(fèi)公布中，了解是否有亂收費(fèi)現(xiàn)象。調(diào)查居民對(duì)小區(qū)物業(yè)管理公司最不滿意的地方，從中了解天津中低檔住宅物業(yè)管理公司所存在的不足現(xiàn)象，從中更深入調(diào)查天津居民對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的要求。
小海地地區(qū)的居民樓，玉峰花園、龍博花園、桂山里。
（三）調(diào)查時(shí)間。
4月9日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項(xiàng)討論會(huì)。
（四）調(diào)查方法。
首先采取調(diào)查問卷的方式即“撒網(wǎng)”，在問卷中篩選出較為合理的問卷，進(jìn)行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，提出較為合理的解決方案。
為了更深入的調(diào)查小海地地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，本小組特從以下幾點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查。
1.調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量：分別從小區(qū)環(huán)境、安保、配套設(shè)施等方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查，從而分析小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和滿意度。
2.調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)滿意程度：項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、是否出現(xiàn)亂收費(fèi)現(xiàn)象等的方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查，從而分析小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)滿意度和更好的規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取。
（六）資料的收集和分析。
資料主要來源于發(fā)放的問卷。本次調(diào)查了三個(gè)小區(qū)，實(shí)際發(fā)放問卷80份，回收80份，回收率100%，其中有效問卷80份，有效回收率100%，全部問卷資料由調(diào)查員檢查核實(shí)后進(jìn)行編碼，然后輸入計(jì)算機(jī)基本情況。
分析方法：在問卷中篩選出較為合理的問卷，進(jìn)行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，提出較為合理的解決方案。
（一）問卷結(jié)果分析。
（一）調(diào)查結(jié)果。
無論從哪個(gè)年齡段的人來看，衛(wèi)生環(huán)境都是最突出的問題，在走訪過程中，我們也親身體會(huì)到小海地地區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境問題確實(shí)很嚴(yán)重，其次安保問題與配套設(shè)施問題也不容忽視。但我們的調(diào)研主要針對(duì)最突出物業(yè)問題的分析與解決，因此，以下分析與建議僅針對(duì)小海地地區(qū)衛(wèi)生環(huán)境問題。
（二）衛(wèi)生環(huán)境問題原因分析。
3.很多住宅屬于河西和津南雙重管理，導(dǎo)致兩方互相推卸責(zé)任，最終無人管理的結(jié)果。4.與天津市內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)狀況相比較，小海地住宅屬于中低檔住宅，價(jià)格相對(duì)較低，配套設(shè)施相對(duì)不夠完善，物業(yè)水平相對(duì)不夠成熟。5.缺少居委會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的管理。
（三）建議。
1.建立健全業(yè)主大會(huì)制度，要解決物業(yè)管理中存在的難題，應(yīng)該說，健全業(yè)主大會(huì)制度是一個(gè)突破口。通過業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理中心協(xié)調(diào)，并對(duì)其工作進(jìn)行監(jiān)督。
2.進(jìn)行先期清理，街道組織社區(qū)、潔安序物業(yè)對(duì)院內(nèi)的亂搭亂建等進(jìn)行清理。讓居民享受干凈的衛(wèi)生環(huán)境的舒適感，進(jìn)而提高居民對(duì)衛(wèi)生環(huán)境的重視。
3.廣泛宣傳，認(rèn)真摸排。各社區(qū)、各單位要結(jié)合實(shí)際，利用閉路電視、廣播、黑板報(bào)、宣傳欄、懸掛橫幅靈活多樣地形式廣泛開展宣傳活動(dòng)，各小區(qū)社區(qū)至少懸掛宣傳橫幅1條，通過宣傳使廣大群眾明確整治的標(biāo)準(zhǔn)、重點(diǎn)和要求，以營(yíng)造濃厚地整治氛圍。
4.利用大運(yùn)會(huì)的契機(jī)，“人人動(dòng)手，清潔家園，喜迎大運(yùn)會(huì)”以此調(diào)高居民“家園主人翁”意識(shí)。
5.政府及街道居委會(huì)等要進(jìn)行不定期的衛(wèi)生環(huán)境檢查，強(qiáng)化監(jiān)督，落實(shí)獎(jiǎng)懲。
6.對(duì)物業(yè)公司來說標(biāo)準(zhǔn)化管理和操作是確保工作質(zhì)量長(zhǎng)期穩(wěn)定的基本要求，工作標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理和操作的前提條件。工作標(biāo)準(zhǔn)的制定一定要有可操作性和可考評(píng)性，也就是說：既要使操作人員知道自己應(yīng)工作到什么程度，避免其工作疏漏；又要使主管人員按照工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考評(píng)來控制工作質(zhì)量。
每天做到“四個(gè)一”：一布置安排，一檢查考評(píng)，一總結(jié)講評(píng)，一交流學(xué)習(xí)，就可以保證控制過程兼顧結(jié)果，并且將管理覆蓋到每一天、每一件事，控制到每一個(gè)環(huán)節(jié)，規(guī)范到每一個(gè)細(xì)節(jié)，精確到每一項(xiàng)操作，從而達(dá)到日日控制，事事控制；在此基礎(chǔ)上，通過日常的互動(dòng)交流學(xué)習(xí)培訓(xùn)不斷地提高主管人員和操作人員的素質(zhì)，并且通過持之以恒地反復(fù)抓，抓反復(fù)，抓重點(diǎn)，抓提高，在操作人員、主管人員、業(yè)主（住戶）共同努力下，就一定能夠持續(xù)的改進(jìn)提高住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量，滿足業(yè)主（住戶）的需求和潛在需求。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇五
在xx新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“xx市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從xx市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。
二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響。
1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。
xx市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82、16億元、165、25億元、428、61億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、xx市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47、5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計(jì)算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰希⑦m當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
1、常平各個(gè)區(qū)域分析：
1）常平中元街及中心地段。
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2）西北面區(qū)域。
西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對(duì)香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購(gòu)買占80%，本地人購(gòu)房以三戶為主，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購(gòu)買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。
3）常平南面，常黃公路沿線區(qū)域。
住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購(gòu)房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。
4）常平東門區(qū)域，
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5）麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以xx四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購(gòu)買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購(gòu)買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì)，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且該區(qū)域出租率不高。
2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析。
針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設(shè)7、5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價(jià)單位毛胚房，造成過一時(shí)搶購(gòu)熱潮，但經(jīng)過購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買中80%為香港人，三戶及四房購(gòu)買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。
相鄰樓盤分析表僅供參考……。
市場(chǎng)結(jié)論：
1、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好，但其競(jìng)爭(zhēng)也是日趨激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)無論從開發(fā)經(jīng)營(yíng)，到施工設(shè)計(jì)，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。
2、常平市場(chǎng)正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對(duì)內(nèi)銷市場(chǎng)的偏好。
3、內(nèi)銷市場(chǎng)的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。
4、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售的價(jià)格平穩(wěn)，實(shí)際成交價(jià)集中在2700－4000元/平方米區(qū)間，個(gè)別樓盤因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求而價(jià)格下調(diào)，現(xiàn)整體市場(chǎng)環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇六
了解當(dāng)今及未來房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在.
觀察分析法，資料分析法.資料來源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站，報(bào)紙，
1、廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)投資活躍，銷售雖然增長(zhǎng)，但積壓依然增加.
資料顯示20xx年1-9月份，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進(jìn)展，令投資再度活躍，開發(fā)投資進(jìn)入了新的增長(zhǎng)周期.今年1-9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達(dá)192.35億元，同比增長(zhǎng)32.9%，比去年同期增幅提高20.6個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來的最高增幅(一季為23.7%，上半年為30.5%)，其中全市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實(shí)力30強(qiáng)企業(yè)完成投資49.22億元，占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬平方米，同比增長(zhǎng)10.2%，增幅上升9.6個(gè)百分點(diǎn).1-9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目新開工面積大幅上升，達(dá)670.17萬平方米，同比增長(zhǎng)39.9%，新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中，住宅為541.79萬平方米，同比增長(zhǎng)40.8%，增幅比去年同期提高28.7個(gè)百分點(diǎn)，新開工率達(dá)26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加，全市1502家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，新開工面積超5萬平方米的企業(yè)達(dá)40家，同比增加14家，新開工規(guī)模達(dá)394.21萬平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14個(gè)百分點(diǎn).由于廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)較快增長(zhǎng)，使商品房施工進(jìn)度加快，竣工量增大，帶動(dòng)1-9月交樓面積同比增長(zhǎng)50.8%，為223.78萬平方米，其中住宅銷售(交樓)201.8萬平方米，辦公樓5.68萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房12.95萬平方米，其他房屋3.35萬平方米.另據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣東全省積壓商品房已達(dá)1200萬平方米，而另一方面，全省還有7000多萬平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時(shí)的上市量與消化量，全省當(dāng)前積壓的商品房不但難以減少，還可能進(jìn)一步增多.
2、廣州商品房向外地?cái)U(kuò)散，大戶型和別墅型成為主流.
原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資形成新格局，市區(qū)投資基本上占絕對(duì)優(yōu)勢(shì).1-9月市區(qū)完成投資額188.01億元，同比增長(zhǎng)32.2%，占全市的97.7%;兩縣級(jí)市完成投資額4.34億元，同比增長(zhǎng)76.4%.占全市的2.3%.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開發(fā)投資出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，投資總量分別居十區(qū)的第一，二位，完成投資額分別為27.78億元和6.63億元，同比增長(zhǎng)均為1.2倍，特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長(zhǎng)，完成投資額為23.41億元，同比增長(zhǎng)1.2倍，占本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的84.3%，比全市住宅投資高13.8個(gè)百分點(diǎn).廣州商品房從市中心向外擴(kuò)散的格局已經(jīng)明顯.據(jù)民政部門統(tǒng)計(jì)，1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬人，約占全市人口總量12%，這標(biāo)志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德，又是法律規(guī)定.在將來，由于計(jì)劃生育和人口壽命的提高，每對(duì)夫婦很可能要照顧兩對(duì)老人，而養(yǎng)老園還未成風(fēng)，因此，新婚夫婦與老人同住極為可能，購(gòu)買大面積套間成為必要.別墅市場(chǎng)也漸漸升溫，"一股自家車選購(gòu)別墅的大軍正悄然興起".
3、各地產(chǎn)商為推銷樓盤各出奇招，推廣費(fèi)用龐大.
為推樓，地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買點(diǎn)，先后出現(xiàn)"體育概念"，"山水概念"，"生態(tài)概念"，"地鐵概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨額資金在電視，報(bào)章等媒體推銷其概念.就20xx年10月10日-10月16日間，由于國(guó)慶過后，樓市經(jīng)過兩個(gè)星期強(qiáng)勁的推盤聲勢(shì)之后，開始恢復(fù)低調(diào)并進(jìn)行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個(gè)，較上周驟降了25%，但廣告額也達(dá)到859.4萬元，其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費(fèi)用59.7萬元，康王商業(yè)城和益豐花園以33萬元左右的廣告宣傳費(fèi)用分別位于第二，第三位.這些廣告費(fèi)用中，絕大部分是電視廣告，廣告?zhèn)鲉我约皥?bào)章雜志的形式.另外，不少?gòu)V州周邊樓盤推出的免費(fèi)睇樓專線車，也是一筆不小的費(fèi)用.
4、二手樓市將漸趨活躍.
據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)20xx-10-12報(bào)道，房地產(chǎn)交易程序進(jìn)一步簡(jiǎn)化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過幾年的發(fā)展，還有福利分房的尾班車的開出，相當(dāng)部分人已經(jīng)手中有房，甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴(kuò)大，"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.
5、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內(nèi)容相近.
在房地產(chǎn)這個(gè)朝陽行業(yè)中，網(wǎng)站作為新經(jīng)濟(jì)的身影，亦隨處可見.據(jù)估算，中國(guó)至少有房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站300個(gè).象"新浪"，"網(wǎng)易"這類門戶網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道，傳播著各類型的地產(chǎn)信息;而類似與"搜房"，"安家"等的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，則是擔(dān)當(dāng)著為消費(fèi)者提供網(wǎng)上置業(yè)指導(dǎo)，追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務(wù);此外像"麗江花園"這類由發(fā)展商興建的網(wǎng)站，更多的目的在于建立，豐富項(xiàng)目形象，增加項(xiàng)目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多，但真正能為置業(yè)者排憂解難，可提供詳盡的房地產(chǎn)信息，再售物業(yè)信息的專業(yè)網(wǎng)站并不多，幾乎全是提供以下幾條內(nèi)容:一，二手房租售信息(多為文字描述地址，大小，聯(lián)系方式，極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術(shù));房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)新聞;裝修，家具風(fēng)格文獻(xiàn)資料;供樓利息計(jì)算.
6、現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.
現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無地域的優(yōu)勢(shì)，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于html表現(xiàn)手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.
a，html超文本文件格式.運(yùn)用圖片，文字和超級(jí)連接表現(xiàn)樓盤，這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁主要表現(xiàn)形式.b，360度環(huán)景技術(shù).能表現(xiàn)東南西北四方位景物，可拉近觀察，表現(xiàn)事物真實(shí)，可做少量互動(dòng)，如超級(jí)連接，但只能在一固定地點(diǎn)做360度旋轉(zhuǎn)觀察.這一技術(shù)已出現(xiàn)，但還沒普及，應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少.c，vrml虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù).應(yīng)用電腦三維技術(shù)，能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu)，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺，但畫質(zhì)與現(xiàn)實(shí)有差異.至今沒出現(xiàn)這類商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站.
1、廣東房地產(chǎn)將出現(xiàn)買方市場(chǎng)，房地產(chǎn)銷售將出現(xiàn)新困難.雖然廣州樓盤銷售增加，積壓有所減少，但廣東整體商品房積壓依然嚴(yán)峻，況且商品房作為耐用高價(jià)消費(fèi)品，一般都有50年使用壽命，而且每戶多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定時(shí)期內(nèi)是有一定限度的去年受房改"末班車"等因素影響，購(gòu)買力受到嚴(yán)重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣，有待進(jìn)一步簡(jiǎn)化;中國(guó)人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定，地方經(jīng)濟(jì)差距正初步減少，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心正向西北轉(zhuǎn)移，廣東外來人員用房需求也將有所減緩.另外，按1500元/平方米計(jì)算，全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用，房地產(chǎn)買方市場(chǎng)初步顯露.這一點(diǎn)從1999-11至20xx-3廣州各區(qū)住宅展銷均價(jià)變化可以看出.
2、未來一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上，消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，人們對(duì)房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積，別墅型等高檔商品房的需求.由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費(fèi)用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對(duì)其位置，大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴(kuò)散，導(dǎo)致得到這些信息，將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力.
3、地產(chǎn)商銷售手段需要?jiǎng)?chuàng)新.隨著買方市場(chǎng)的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路.因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷售成本，從而削弱樓盤價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力.消費(fèi)者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性，單搞概念盤將難以取得好的銷售成績(jī).因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新，需要低成本，高效，實(shí)用的銷售手段.
5、現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求，需要技術(shù)創(chuàng)新.如上所說，單文本和圖片將難以滿足消費(fèi)者對(duì)樓盤信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤.只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞.
房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視，廣播，報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤的銷售，利潤(rùn)來源主要定在地產(chǎn)開發(fā)商，而非消費(fèi)者.現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點(diǎn):。
2、認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒普及.這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮，未來的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.
3、認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富.的確，用傳統(tǒng)超文本格式(html)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求.這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因.
地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放.
就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì)，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%，即可至少得到8萬/星期.考慮網(wǎng)站的營(yíng)運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司，應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在，風(fēng)險(xiǎn)很少.
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇七
在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。
二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響。
1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。
東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70、75和80左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計(jì)算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰希⑦m當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
1、常平各個(gè)區(qū)域分析：
1)常平中元街及中心地段。
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2)西北面區(qū)域。
西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對(duì)香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購(gòu)買占80，本地人購(gòu)房以三戶為主，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購(gòu)買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。
3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域。
住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買者98為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20左右，而陽光山莊2004年購(gòu)房80為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。
4)常平東門區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇八
兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程的加快，推動(dòng)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前，房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%，相關(guān)稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。
最近，中央政府和市政府相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。對(duì)于對(duì)外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，進(jìn)而研究并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議，對(duì)保持本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬平方米，銷售量100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點(diǎn):。
1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長(zhǎng)率。
近年來，我區(qū)巨大的開發(fā)建設(shè)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，使得房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景看好。今年上半年，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持去年以來的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增長(zhǎng)率為42.2%。具體趨勢(shì)見圖1。其中，住房建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占有突出地位，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的62%；今年商業(yè)樓宇的增長(zhǎng)率持續(xù)上升。2-6月累計(jì)增長(zhǎng)率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫字樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增長(zhǎng)速度。
2.房地產(chǎn)銷售勢(shì)頭明顯下降。
今年，我區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比增長(zhǎng)率逐月呈下降趨勢(shì)，2-6月的增長(zhǎng)趨勢(shì)如圖2所示:。
從商品房預(yù)售情況來看，下降趨勢(shì)明顯。1-6月，小區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米；與去年同期相比，預(yù)售單位數(shù)量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望態(tài)度，我區(qū)3月份商品房預(yù)售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預(yù)售水平繼續(xù)走低，每月預(yù)售385套，總面積約5萬平方米。
今年以來，中央政府和市政府頻繁出臺(tái)相關(guān)政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺，人們對(duì)住房改善的實(shí)際需求的支持，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理，我區(qū)的房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢(shì)。
自20xx年以來，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房?jī)r(jià)分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價(jià)達(dá)到每平米5000元，同比上漲47%。
隨著房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，中央政府將把防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，我市也出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。中央和市政政策主要通過以下幾個(gè)方面來規(guī)范住房市場(chǎng):。
中央:。
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)時(shí)間；對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高住宅用地在土地供應(yīng)中的比重，重點(diǎn)增加低價(jià)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)；嚴(yán)格控制高檔住宅用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行發(fā)布調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定在房?jī)r(jià)上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個(gè)人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日以后，個(gè)人出售購(gòu)買不滿2年的房屋，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)對(duì)20xx年6月1日以后購(gòu)買非普通房屋的，全額征收3%的契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)的調(diào)整。20xx年，全市《工作報(bào)告》確立了“以住宅、市民消費(fèi)、普通商品房為主”的“三大”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。全市加強(qiáng)新建建筑網(wǎng)上備案，2月18日啟動(dòng)“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)行，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息透明度，嚴(yán)厲打擊非法炒房企業(yè)。
-房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)普通商品房供應(yīng)，以配套商品房為主。20xx年，全市計(jì)劃啟動(dòng)配套商品房和1000萬平方米中低價(jià)商品房建設(shè)。
短期內(nèi)，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)投資和建設(shè)產(chǎn)生直接影響，這將關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)的交易量將出現(xiàn)更大幅度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車”效應(yīng)。
但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，宏觀政策調(diào)整將有效消除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居民消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，主要發(fā)揮以下作用:。
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)金額。通過調(diào)整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)成分，揭示真實(shí)的市場(chǎng)需求，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和開發(fā)。同時(shí)，通過嚴(yán)格的土地供應(yīng)，可以有效防止過度開發(fā)。
——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。通過加大配套商品房和低價(jià)商品房建設(shè)，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通百姓住房需求，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。
——適度穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)的影響，浦東板塊的影響，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，我區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)上漲。但期房限量轉(zhuǎn)讓、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策措施，將有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)過度上漲，穩(wěn)定其上漲。
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)相對(duì)較低，以及近期“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有較大的發(fā)展空間。最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-完善的階段，并日趨成熟。為了保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，目前應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。
1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)控。
及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，建立科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)控土地出讓價(jià)格、新建商品房和存量住房交易價(jià)格；目前，應(yīng)特別注意加強(qiáng)對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)控。加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的季度和年度分析預(yù)測(cè)，包括待售土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷售面積、空置面積和空置率、市場(chǎng)平均價(jià)格、變化及原因等。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤管理。
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)問題，協(xié)調(diào)問題，解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，通過統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權(quán)。同時(shí)，嚴(yán)格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用、項(xiàng)目設(shè)立、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，對(duì)抽逃注冊(cè)資本、項(xiàng)目資本金、無證或超越房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3.有計(jì)劃、有步驟地規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。
房地產(chǎn)開發(fā)要與我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)總體規(guī)劃相結(jié)合，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)編制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，通過城市規(guī)劃達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排發(fā)展規(guī)劃。
4.合理引導(dǎo)住房主體的需求。
中低收入者、新增城鎮(zhèn)職工、推進(jìn)城市化的人群、進(jìn)城務(wù)工人員、城市困難家庭是社會(huì)對(duì)住房的主要需求。為了滿足這一需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和廉租房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房建設(shè)力度。我區(qū)應(yīng)以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住房建設(shè)轉(zhuǎn)變，改善住房供應(yīng)，完善住房功能，提高住房質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)發(fā)展建設(shè)和城市化進(jìn)程的實(shí)際，引導(dǎo)居民合理消費(fèi)住房，促進(jìn)主體需求合理化。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇九
隨著我縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)成為民眾首選。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)，目前，商品住房建設(shè)進(jìn)入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園，榮裕國(guó)際新城等高檔次的住宅小區(qū)。2009年,我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財(cái)政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康快速發(fā)展，筆者對(duì)對(duì)全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)研些認(rèn)識(shí)與思考。
(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全8，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的，全縣人萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區(qū)面積約14平方公里城市化率36.75%。根據(jù)2009年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我縣城區(qū)常住人口約城籍約3萬戶，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情前，級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家，具有四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家。近品房年平均開發(fā)量達(dá)17.8萬平方米。其中：2006年開發(fā)量米，成投資0.56億元;2007年開發(fā)量達(dá)14.7萬平方米，完成投資19.69萬平方米，完成投資2.21億元;2009年開發(fā)量35.9萬米資4.37億元。2010年1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元，房工25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售萬平方米。
(三)商銷售及價(jià)格情況：2006年，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價(jià)米;2007年，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價(jià)1269元/方米;2008年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價(jià)1316元/平方;2009年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價(jià)1380元/平方米;2010年，1-6月縣城區(qū)普通住房均價(jià)為1458元/平方米，電梯房均價(jià)為2350元/平方米，商業(yè)用房均價(jià)為4495元/平方米。
1.需求方面分析：一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)及農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，不少農(nóng)民進(jìn)城先租房，做點(diǎn)小本生意，積累一定資金后，購(gòu)買小面積居室或二手房，以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購(gòu)房，這是欠發(fā)達(dá)地區(qū)大部分外出打工人員的中遠(yuǎn)期目標(biāo)。二是居民改善居住條件的升級(jí)性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費(fèi)能力逐步提高。四是消費(fèi)觀念與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房升級(jí)需求強(qiáng)烈。五是儲(chǔ)蓄存款利率走低，國(guó)債發(fā)行量小，股票投資風(fēng)險(xiǎn)大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。
2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價(jià)在1100-1400元/平方米，高層建筑成本價(jià)在1700-1900元/平方米左右。造成房?jī)r(jià)成本上漲的主要原因：一是土地價(jià)格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格整體走高。近年來，政府加強(qiáng)土地總量控制，實(shí)行統(tǒng)一公開拍賣，土地交易價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費(fèi)增加推動(dòng)成本上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá)10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價(jià)格及人工費(fèi)等也在上漲，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵、水泥等建筑材料價(jià)格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原因。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是成片開發(fā)，品質(zhì)不斷提高，環(huán)境改善了，售后服務(wù)、物業(yè)管理也跟進(jìn)了，都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本，從而拉動(dòng)住房?jī)r(jià)格的上漲。
二、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題。
(一)市場(chǎng)不景氣。受國(guó)際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙影響，居民消費(fèi)預(yù)期下降，消費(fèi)信心不足，觀望情緒濃厚，對(duì)高層建筑的更換、供水供電等不可預(yù)測(cè)因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外量增多，導(dǎo)致我縣銷售進(jìn)度放緩，銷售面積減少，部分樓盤高銷售狀況低迷。
(四)資金鏈緊張。典的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設(shè)周期長(zhǎng)。而我縣房地產(chǎn)大都是小企業(yè)，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動(dòng)發(fā)房地旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴(kuò)大投資呈良性發(fā)展趨勢(shì)售淡季，特別是受08年金融危機(jī)的影響和市場(chǎng)不景氣，商品房銷面售額速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的(五)房地開發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)。我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在11家，以前大的項(xiàng)目都是外地企業(yè)來投資的，目前只有浴榮國(guó)際新城、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的?？偟膩碚f，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)，開發(fā)產(chǎn)品品位不高。
(五)住房二級(jí)市場(chǎng)不夠活躍。近年來，我縣住房二級(jí)市場(chǎng)(二手房交易市場(chǎng))的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)來說還是發(fā)展緩慢，對(duì)住房一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后;二是對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)的宣傳推廣力度不夠;三是消費(fèi)者在購(gòu)房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標(biāo)，對(duì)消費(fèi)者的吸引力有限。
淘寶編制id：大中華文字工作室部分小區(qū)綠地都被小房、車庫(kù)擠占，綠地面積根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，比較落后。
(八)物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè)，8個(gè)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,普遍存在著管理不到位、發(fā)展滯后的問題。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的，處在“誰開發(fā)、誰管理”的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā)、銷售，忽視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)沒有啟動(dòng)，缺乏競(jìng)爭(zhēng)。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機(jī)制沒有建立，關(guān)心小區(qū)、自覺參與的意識(shí)和氛圍沒有形成。
(九)非市場(chǎng)化動(dòng)作依然存在?！拔写ā薄ⅰ岸ㄏ蜷_發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房?jī)?nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、集體土地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)仍然存在，給我縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)造成了一定的的沖擊。
三、
針對(duì)存在的問題，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，把發(fā)展房保障民生和改善民生、推動(dòng)大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來繞山水宜居的旅游城市的目標(biāo)，加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，完善發(fā)展規(guī)劃保市場(chǎng)供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障，城市率品位得到進(jìn)一步提升。
(一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)入縣經(jīng)會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支產(chǎn)抓繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)建項(xiàng)目和年度計(jì)劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn)。健全房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制外來企業(yè)和資本投資開發(fā)，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)合修編全縣總體規(guī)劃，盡快制定“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃，健全和完住建細(xì)規(guī)劃，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件、全建品位提供有效保障。
(二)控制土地開發(fā)每年年初，向社會(huì)公布本年度擬出讓土地計(jì)劃、具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)條做到計(jì)地出讓，并接受社會(huì)監(jiān)督;出讓土地量，按每年開發(fā)12.5萬米右(1280套)建筑面積來控制，按照容積率1.5計(jì)算，共120畝土地開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模應(yīng)在4萬平方米以上，對(duì)不足4萬平方米的不控制模式為“組團(tuán)-小區(qū)”式,實(shí)行帶方案招標(biāo)出讓，開發(fā)方式上鼓勵(lì)在區(qū)，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵(lì)高層住宅建設(shè)，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實(shí)力，確小區(qū)品位的提升。在此基礎(chǔ)上，政府采取有效措施，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲(chǔ)備土地，土地的儲(chǔ)備量為建設(shè)用地量的10-15%，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。
(三)控制單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場(chǎng)改善住房條件，建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[2006]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機(jī)關(guān)單位、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”“聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象。
(四)注重開發(fā)梯次結(jié)構(gòu)。一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu)。以保障性住房建設(shè)為重點(diǎn)，加快廉租房、啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐，適時(shí)規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善服務(wù)功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn)，努力構(gòu)建相互促進(jìn)、互為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu)?？刂破胀ㄉ唐贩块_發(fā)套型面積和價(jià)格，保持中低價(jià)位住房市場(chǎng)適度供應(yīng)量。三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大投資領(lǐng)域，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，主動(dòng)投資商場(chǎng)、賓館、酒店等商業(yè)用房開發(fā)，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。四是引導(dǎo)、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量。
(五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)，本著“誰受益，誰服務(wù)”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部必須將水網(wǎng)、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項(xiàng)目紅線，并預(yù)府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,加強(qiáng)教等民生工程建設(shè),創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,以吸引實(shí)力房我縣投資。
(六)破解產(chǎn)業(yè)資金瓶頸。受2008年全球性危市場(chǎng)不景氣的影響，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張。政府要當(dāng)行與房地業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺(tái)、運(yùn)行平臺(tái)、管理平成政地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)銀企對(duì)接，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈。
(八)保障低庭住房需求。相關(guān)部門要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動(dòng)共濟(jì)適用房建設(shè)，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、后期管公共服務(wù)制度，建立健全以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度為核心的住房保障體，入困難家庭的住房問題。
(九)積極展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。進(jìn)一步促進(jìn)住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)住房梯度消費(fèi)，引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)習(xí)慣，形成合理的住房消費(fèi)需求，以推動(dòng)我縣居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，使住房一、二、三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)有效互補(bǔ)的良性循環(huán)。
淘寶編制id：大中華文字工作室供強(qiáng)有力的支持，實(shí)現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、公眾的直接溝通和互動(dòng)。三是加強(qiáng)住調(diào)查，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇十
房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，其使用壽命可達(dá)幾十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一種常見的投資品，因此,其存量供給與需求必須引起重視。房地產(chǎn)存量市場(chǎng)又稱二手房市場(chǎng)，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新調(diào)整和配置的市場(chǎng)。結(jié)合深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)，筆者近日先后到**市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理（市場(chǎng)）處、**市房屋置業(yè)擔(dān)保公司和其它房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了存量房（二手房）市場(chǎng)調(diào)研。近兩年，由于房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)、人們住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變以及各商業(yè)銀行對(duì)住房消費(fèi)貸款的大力支持，我市的二手房交易量不斷攀升,呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。特別是二手房貸款市場(chǎng)也呈現(xiàn)快速成長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。二手房貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)二手房市場(chǎng)的發(fā)展有著舉足輕重的作用，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定也會(huì)產(chǎn)生很大影響。一般來說，二手房貸款要涉及到評(píng)估公司、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心、銀行、房屋中介、專業(yè)貸款服務(wù)公司等多個(gè)機(jī)構(gòu)，貫穿整個(gè)二手房交易過程。其中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致銀行信貸資金的損失或無法收回。二手房貸款市場(chǎng)的融資問題和金融風(fēng)險(xiǎn)一旦擴(kuò)大，就會(huì)嚴(yán)重影響整個(gè)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。目前，我市二手房貸款市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻比較低，二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)水平以及從業(yè)人員的職業(yè)服務(wù)水平良莠不齊。因此，針對(duì)我市二手房貸款市場(chǎng)現(xiàn)狀，有關(guān)管理部門應(yīng)抓緊找出其隱藏的風(fēng)險(xiǎn)和和潛在的問題，盡快研究防范與改進(jìn)對(duì)策，確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速地發(fā)展。
一、我市二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀及原因分析。
xx年-2月，我市二手房市場(chǎng)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，仍處在調(diào)整階段，市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚。盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或代理機(jī)構(gòu)利用節(jié)日紛紛制定并實(shí)施了一些促銷措施，但從整體來看，收效甚微。除個(gè)別數(shù)據(jù)發(fā)生了一些積極變化外，其它各項(xiàng)均無明顯改觀。
（一）-2月我市二手房交易情況。
xx年-2月我市存量房共成交498套，同比下降8%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬平方米，同比下降4%；其中存量住房量成交總面積為3.33萬平方米，同比下降4%。
（二）-2月我市二手房?jī)r(jià)格情況。
xx年-2月，我市二手房住房平均價(jià)格為2480元平方米，同比增7.6%。
（三）我市二手房貸款市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和問題。
1.還款風(fēng)險(xiǎn)。
借款人的還款風(fēng)險(xiǎn)包括還款信用風(fēng)險(xiǎn)和還款能力風(fēng)險(xiǎn)。由于我市尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度，商業(yè)銀行缺乏調(diào)查借款人資信的有效手段，難以對(duì)借款人收入的完整性、穩(wěn)定性、真實(shí)性和借款人的還款意愿做出準(zhǔn)確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。
2.二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。
在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、資質(zhì)水平和從業(yè)人員的操作風(fēng)險(xiǎn)，無法得到有效控制，銀行的利益無法得到很好的保障。
從調(diào)查到我市二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，房屋中介公司在二手房貸款申請(qǐng)人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場(chǎng)的活躍和二手房貸款的普及起到了推動(dòng)作用。然而，由于我市二手房市場(chǎng)剛剛起步，有關(guān)管理部門尚未制定針對(duì)二手房中介公司和專業(yè)貸款服務(wù)公司的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和它們的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，造成這些服務(wù)公司的準(zhǔn)入門檻低，市面上出現(xiàn)了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)大多不高，再加上一些購(gòu)房人(借款人)自身的法律常識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，致使二手房貸款市場(chǎng)蒙騙現(xiàn)象嚴(yán)重，收費(fèi)較為混亂。如有些中介公司唆使或協(xié)助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務(wù)費(fèi)。在高額暴利的驅(qū)使下，這些違規(guī)操作的中介公司或個(gè)人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤(rùn)到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長(zhǎng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩和下滑時(shí)期，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的只有銀行和廣大購(gòu)房借款人。
3.各商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和控制機(jī)制尚未完善。
由于二手房貸款只針對(duì)每一位單個(gè)住房消費(fèi)者或住房所有者，貸款金額相對(duì)比較小，手續(xù)煩瑣、復(fù)雜，再加上大多數(shù)借款人對(duì)二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯(lián)系，收齊資料后上報(bào)并逐級(jí)審批，這個(gè)過程需要耗費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間。所以，銀行在開展二手房貸款業(yè)務(wù)的過程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業(yè)銀行尚未建立健全二手房貸款的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理控制機(jī)制，再加上銀行之間競(jìng)相競(jìng)爭(zhēng)，使得銀行不科學(xué)地簡(jiǎn)化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關(guān)鍵的貸款審核環(huán)節(jié)下放給一些資質(zhì)較差的中介公司，在放款的環(huán)節(jié)上不嚴(yán)格控制，這不僅嚴(yán)重違背了銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理原則，也使二手房貸款市場(chǎng)進(jìn)入到惡性競(jìng)爭(zhēng)和無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇十一
據(jù)統(tǒng)計(jì)，20xx年該市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資133。23億元，其中住宅投資額104。62億元，同比分別增長(zhǎng)了39。86%和50。51%；施工面積1414。97萬平方米，其中住宅1106。59萬平方米，同比分別增長(zhǎng)了32。03%和33。34%；新開工面積710。95萬平方米，其中住宅555。75萬平方米，同比分別增長(zhǎng)了19。02%和18。28%；竣工面積566。39萬平方米，其中住宅464。99萬平方米，同比分別增長(zhǎng)了53。33%和59。25%；20xx年1—2月在城鎮(zhèn)以上投資額中房地產(chǎn)完成投資19。24億元，增長(zhǎng)45。9%。
與20xx年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢(shì)十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數(shù)據(jù)與預(yù)測(cè)的需求量有一定的差距，說明中央宏觀調(diào)控措施的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)投資膨脹勢(shì)頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)繼續(xù)持續(xù)快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。
2、合肥市房?jī)r(jià)一路走高。
目前合肥市商品住房預(yù)售均價(jià)（不含三縣）為2722元/平方米。而據(jù)同一部門的信息，20xx年6月份，合肥商品住房預(yù)售均價(jià)僅為每平方米2450元左右。從數(shù)字來看，雖然目前合肥住房均價(jià)低于全國(guó)平均價(jià)約100元，但由于房?jī)r(jià)上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢(shì)頭在20xx年8月份以后開始趨于平緩。
據(jù)悉，20xx年新建樓盤中房?jī)r(jià)在4000元/平方米以上的約占12%；3000—4000元/平方米的約占52%；20xx元/平方米左右的占8%。從售價(jià)上看，20xx—3000元/平方米的住宅銷量逐步擴(kuò)大，3000—3500元的也有大幅增長(zhǎng)，單套40萬元的住宅銷售增長(zhǎng)迅速，占總銷量的近32%。由于居民收入的提高、住房購(gòu)買方式的多樣化及人們消費(fèi)觀念的成熟，購(gòu)房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境及附屬設(shè)施、交通因素；此外，伴隨房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。
3、商品房總體上供小于求。
據(jù)合肥市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹，20xx年，合肥房?jī)r(jià)上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實(shí)施、拆遷成本增加，住宅小區(qū)總體建設(shè)品質(zhì)的提升、投資成本的增加等，都影響了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。同時(shí)，購(gòu)買力的增加和市場(chǎng)供求量不符，也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現(xiàn)供小于求的局面。需求快速增長(zhǎng)主要是因?yàn)楹戏食鞘谢M(jìn)程的加快，據(jù)統(tǒng)計(jì)當(dāng)發(fā)展中國(guó)家人均gdp達(dá)1000美元，城鎮(zhèn)化率達(dá)30%時(shí)，城鎮(zhèn)化將進(jìn)入快速發(fā)展期。目前中國(guó)的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設(shè)用地115平方米，城鎮(zhèn)化水平達(dá)60%。合肥市目前的城市人口約180萬，城市用地約170平方公里，城鎮(zhèn)化水平在45%左右。
4、賣方市場(chǎng)漸變買方市場(chǎng)。
在20xx年國(guó)慶節(jié)期間舉辦的合肥房展會(huì)上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設(shè)控股、奧園集團(tuán)、華彥地產(chǎn)等發(fā)達(dá)地區(qū)的知名開發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場(chǎng)操作能力。外來開發(fā)企業(yè)的大量涌入對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響，不僅為自身發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇，也提升了合肥房地產(chǎn)的開發(fā)水平和營(yíng)銷理念，推動(dòng)了合肥的城市建設(shè)：大大提高了合肥樓盤的品質(zhì)和銷售速度，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)快速發(fā)展，加快合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化進(jìn)程，更新合肥本地消費(fèi)者的投資置業(yè)觀念，促使合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌，部分開發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。不難看出，引入專業(yè)化、職業(yè)化、細(xì)分化、周期性的市場(chǎng)概念，注重團(tuán)隊(duì)精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識(shí)等先進(jìn)理念，并借鑒發(fā)達(dá)城市已經(jīng)運(yùn)作成熟的經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷手段，對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分重要。
二、合肥市場(chǎng)潛力購(gòu)房消費(fèi)者特征分析。
消費(fèi)者是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，然而消費(fèi)者的住房需求在一定時(shí)期內(nèi)隨著收入與觀念的變化對(duì)住宅的需求也必然會(huì)呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)與趨勢(shì)。
1、購(gòu)房需求更旺，購(gòu)房群體更年輕。
按照中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，在人均使用面積達(dá)到30平方米之前，住房需求會(huì)持續(xù)旺盛。目前，合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積為18。12平方米，市場(chǎng)需求仍有強(qiáng)大的增長(zhǎng)后勁。本次調(diào)查結(jié)果顯示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購(gòu)房，購(gòu)房意向較20xx年上升18。7%。而且在打算購(gòu)房的人群中，23歲—39歲的占85%，比20xx年提高了16。9%，其中購(gòu)房主力群體這兩年發(fā)生了顯著變化，20xx年消費(fèi)意向最強(qiáng)的群體是30—39歲者，占被調(diào)查總體的37。7%，而20xx年主力消費(fèi)者年齡下移，為23—29歲，占被調(diào)查總體的比例為47。8%。
2、不同年齡消費(fèi)者購(gòu)房意向分布。
購(gòu)房群體在年齡上的變化究竟會(huì)對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響呢？研究分析20xx年住房消費(fèi)市場(chǎng)在以下方面發(fā)生了變化：
四是20xx年高檔市場(chǎng)基本上維持原有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從需求上講，沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看，20xx年的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢(shì)是：低端市場(chǎng)需求增長(zhǎng)、中端市場(chǎng)需求萎縮、高檔市場(chǎng)需求略升。
自20xx年以來，安徽省的土地開發(fā)與購(gòu)置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長(zhǎng)情況等，一直處于中部地區(qū)之首或前列，而作為省會(huì)城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類經(jīng)營(yíng)性用地7000余畝，供應(yīng)總價(jià)達(dá)65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區(qū)省會(huì)城市的“頭把交椅”，在全國(guó)也占有非常重要的地位。而實(shí)際成交76宗，成交面積約5990。8畝，較上年增長(zhǎng)11。5%，成交僅額約415867。1萬元。（注：以上數(shù)據(jù)為20xx年度主要上市交易土地使用權(quán)項(xiàng)目，不含1月份成交項(xiàng)目和面積為20畝以下項(xiàng)目）。
按區(qū)域劃分，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區(qū)成交地塊最多共32宗，成交面積約2480。7畝，成交金額187537。7萬元。其次為龍陽區(qū)成交14宗，成交面積約933。1畝，成交金額71764。4萬元?，幒^(qū)成交11宗，成交面積約367。8畝，成交金額約13961。7萬元。
土地資源是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，政府只有掌握了足夠的土地儲(chǔ)備量，才能保障城市建設(shè)對(duì)土地需求供應(yīng)的及時(shí)性和對(duì)土地市場(chǎng)的控制權(quán)，從而解決土地市場(chǎng)混亂無序的狀態(tài)，遏制土地隱形市場(chǎng)，防止土地市場(chǎng)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。20xx年合肥市確定在城市規(guī)劃圈600平方公里范圍內(nèi)四類經(jīng)營(yíng)性用地上市計(jì)劃為7300畝，土地儲(chǔ)備交易中心嚴(yán)格按年初公布的項(xiàng)目區(qū)位供地，在盤活存量、合理規(guī)劃增量方面達(dá)到了政府調(diào)控的要求。
四、未來合肥樓盤的發(fā)展趨勢(shì)。
1），小高層住宅應(yīng)唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢(shì)，比多層住宅節(jié)約用地，又比高層住宅節(jié)省成本和造價(jià)，人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。
2），適當(dāng)發(fā)展聯(lián)體別墅區(qū)。開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)，自然條件和地理環(huán)境都比城區(qū)優(yōu)越，適宜發(fā)展高檔住宅區(qū)，這既可滿足社會(huì)需求，又符合發(fā)展需要。
3），中小戶型比例適當(dāng)擴(kuò)大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現(xiàn)，中小戶型住房無疑會(huì)成為這些人購(gòu)房的首選，而且也是許多年輕夫婦購(gòu)房歷程中的第一個(gè)里程碑，這也就注定了中小戶型住房將在二級(jí)市場(chǎng)上發(fā)揮舉足輕重的作用。
4），居住性和適應(yīng)性要增強(qiáng)。住宅設(shè)計(jì)從追求豪華外表和大面積轉(zhuǎn)向追求房間設(shè)計(jì)“以人為本”和整體質(zhì)量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例。空間可以靈活分劃。為以后改造留有余地；要有良好的廚衛(wèi)及空調(diào)設(shè)備，并具有一定的實(shí)用性和耐用性，任何年齡均可居?。辉诳篂?zāi)、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住質(zhì)量。
5），住宅科技含量要提高。要推廣環(huán)保技術(shù)，使用無毒、無污染，節(jié)能型的綠色新材料；要實(shí)行分質(zhì)供水和獨(dú)立的取暖制冷及冷熱水供應(yīng)系統(tǒng)；實(shí)行三表自動(dòng)收費(fèi)、門禁、保安監(jiān)控、緊急呼叫、災(zāi)情自動(dòng)報(bào)警的智能系統(tǒng)；要運(yùn)用生態(tài)技術(shù)，力求節(jié)約能源、減少污染。達(dá)到提高質(zhì)量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環(huán)境的目標(biāo)，促進(jìn)人與環(huán)境的和諧發(fā)展。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇十二
從2015年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì)，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè)。單拿xx為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家，開發(fā)項(xiàng)目120余個(gè)，我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。2015年稅收收入0.9億，2015年截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況。
縱觀2015年－2015年xx市房地產(chǎn)走勢(shì)，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過快上漲” “抑制房?jī)r(jià)過快上漲” “遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”的過程中，xx市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)上，關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。
我們辯證地得出結(jié)論，對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對(duì)非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。
二、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素
1、房?jī)r(jià)組成要素：
土地成本越大，這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大，中央對(duì)財(cái)稅體制的改革，土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善，那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價(jià)格下降，因此這是對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響因素。
配上圖：需求供給曲線
稅金及費(fèi)用：2015年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右，目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來說，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬，平均每平米房?jī)r(jià)增加535元。
房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅，對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。
三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià)，所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格，從趨勢(shì)來看應(yīng)該是上升的。
求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢(shì)。
建安成本、配套設(shè)施費(fèi)、廣告開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)商利潤(rùn)
2、社會(huì)因素
國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平
體制改革的深化程度
居民收入水平的變化
政策導(dǎo)向
社區(qū)環(huán)境選擇
地理位臵
其中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，這兩項(xiàng)都是逐年遞增，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之，房?jī)r(jià)總體水平越低。從中國(guó)的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng)，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。
三、政府的調(diào)控政策
三中全會(huì)提出，要讓市場(chǎng)在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場(chǎng)，與國(guó)際接軌。
體制改革的深化程度
稅制的設(shè)臵
房地產(chǎn)稅的開征
規(guī)范性文件的出臺(tái)
國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問題。隨著市國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái)，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升；但也有相關(guān)人士反映：市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè)，加大了（銷）預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度，這在一定程度導(dǎo)致部分有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià)。
四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。
一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對(duì)比較理性，通過降價(jià)來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤(rùn)來降低房?jī)r(jià)，吸引消費(fèi)者，達(dá)到銷售目標(biāo)。
對(duì)于二線城市來說，對(duì)于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房?jī)r(jià)緩中有升，對(duì)于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤(rùn)空間以尋求更多的市場(chǎng)。
一．總論
房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要又很特殊的產(chǎn)業(yè)部門。在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位，它不同于建筑業(yè)，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一個(gè)包括開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。它是隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，特別是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，應(yīng)運(yùn)而生的，并迅速成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)獨(dú)立的巨大的產(chǎn)業(yè)部門。通過了解畢業(yè)大學(xué)生在地產(chǎn)企業(yè)中從事的工作內(nèi)容及環(huán)境，探究對(duì)大學(xué)生素質(zhì)的要求,讓即將走上工作崗位的我們做好一定心理準(zhǔn)備和應(yīng)變能力。
二、行業(yè)分析
1．房地產(chǎn)行業(yè)所涉足領(lǐng)域
（1）土地開發(fā)和再開發(fā)；
（2）房屋開發(fā)；
（3）地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；
（4）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等；
（5）房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資；
（6）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括信息、咨詢、估價(jià)、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)和公正等；
（8）房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險(xiǎn)等。
2．房地產(chǎn)行業(yè)主要企業(yè)類型
房地產(chǎn)行業(yè)中就業(yè)崗位比較多的企業(yè)主要有五種：房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)代理公司、 房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu) 、物業(yè)管理企業(yè)、 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。
一般來講房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊(cè)資本大多不低于500萬元；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程、統(tǒng)計(jì)和工程質(zhì)檢專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員才可以申請(qǐng)。而且要擁有開發(fā)項(xiàng)目的土地使用證；建立有自己的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度、工程質(zhì)量安全管理制度、經(jīng)營(yíng)管理制度。
房地產(chǎn)代理商是指負(fù)責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。傳統(tǒng)房產(chǎn)代理公司的優(yōu)勢(shì)在于對(duì)市場(chǎng)的把握及營(yíng)銷策劃方面，而日益加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使開發(fā)商需要專業(yè)人士提供項(xiàng)目的可行性分析、發(fā)展定位、營(yíng)銷企劃、銷售組織等一條龍服務(wù)。
房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)注冊(cè)資本（事業(yè)單位除外），大城市100萬元以上，中等城市60萬元以上，小城市30萬元以上。配備有相應(yīng)的專職技術(shù)人員，大城市應(yīng)在20人以上，中等城市應(yīng)在10人以上，小城市應(yīng)在5人以上。其中，工程技術(shù)（房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)）、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)負(fù)責(zé)人具有助理級(jí)以上職稱，并有取得執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)負(fù)責(zé)人和專門的政策咨詢?nèi)藛T。房地產(chǎn)交易有固定的交易場(chǎng)所，各項(xiàng)業(yè)務(wù)辦事窗口實(shí)行“一站式”服務(wù)，即一個(gè)窗口收件、一套資料內(nèi)部傳遞、一次性收費(fèi)、一個(gè)窗口發(fā)證。來辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（含商品房預(yù)售）、租賃、抵押等各項(xiàng)交易手續(xù)。
房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。地產(chǎn)顧問是中介服務(wù)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，當(dāng)市場(chǎng)需要專業(yè)化的操作程序，在呼喚專業(yè)化的時(shí)候，中介服務(wù)就從單單的銷售終端慢慢過度到介入房地產(chǎn)的開發(fā)流程，在其中起到“顧問”的作用，保證整個(gè)過程的專業(yè)化，從而能生產(chǎn)出適銷對(duì)路的產(chǎn)品。
三、職業(yè)機(jī)會(huì)
1．職業(yè)發(fā)展路徑
房地產(chǎn)行業(yè)為畢業(yè)生提供了不同的工作崗位和多樣化的發(fā)展路徑。進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后結(jié)合自身的特點(diǎn)設(shè)計(jì)與選擇個(gè)人職業(yè)發(fā)展，許多畢業(yè)生經(jīng)過短短幾年的鍛煉就脫穎而出，有的成為公司的業(yè)務(wù)骨干，有的走上了公司重要的領(lǐng)導(dǎo)崗位，也有的業(yè)績(jī)平平依然在自己的崗位上耕耘。較合理的發(fā)展路徑如下：
（1）新員工培訓(xùn)。第一年，大部分公司都有導(dǎo)師制的培養(yǎng)機(jī)制，公司為每一位新入職員工配一名導(dǎo)師，導(dǎo)師一方面幫助員工盡快適應(yīng)新環(huán)境，協(xié)助解決新員工的職業(yè)困惑與職業(yè)心理健康等問題。
（2）至各個(gè)崗位后還將參加定期的基礎(chǔ)管理類以及專業(yè)技術(shù)類的培訓(xùn)：部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、工作技能培訓(xùn)。
（3）職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)，表現(xiàn)好的員工都有機(jī)會(huì)參加職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)，提高管理技能、管理水平和商業(yè)知識(shí)。
（4）專業(yè)證書考核。根據(jù)自己的學(xué)歷和從業(yè)時(shí)間選擇自己可以報(bào)考的資格考試。選擇脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)和業(yè)余地參加本職專業(yè)技術(shù)職稱或任職資格證書的培訓(xùn)。
（5）想進(jìn)入高層的員工就要繼續(xù)深造充實(shí)自己，可以繼續(xù)攻讀學(xué)位。公司會(huì)根據(jù)工作的需要，選送各部門表現(xiàn)優(yōu)秀的員工到國(guó)內(nèi)、外院校脫產(chǎn)攻讀學(xué)位或定向進(jìn)修。也可以選擇辭掉工作專心的去攻讀學(xué)位，根據(jù)個(gè)人實(shí)際情況而定。
（6）擁有一定的業(yè)績(jī)和實(shí)力的時(shí)候，也就能坐上項(xiàng)目公司經(jīng)理位置了。
2．素質(zhì)要求
能力是一個(gè)人完成任務(wù)的前提條件，是影響工作效果的基本因素。每一個(gè)行業(yè)對(duì)人的能力都有一定的傾向性，如果自己的傾向性與行業(yè)吻合，而行業(yè)又有發(fā)展前景就應(yīng)該予以考慮。不同行業(yè)對(duì)人才的不同需求標(biāo)準(zhǔn)：it業(yè)看重于知識(shí)技術(shù)、廣告媒體類看重于個(gè)人才華、財(cái)務(wù)類看重于技能和性格。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的素質(zhì)要求與科技類行業(yè)不同，更側(cè)重于注重個(gè)人工作能力。體現(xiàn)在能夠很好的適應(yīng)環(huán)境變化，性情開朗熱情、自信善于交際。在群體中精神愉快、相處自然、常能機(jī)智的解脫窘境。在工作和學(xué)習(xí)上肯動(dòng)腦筋，常表現(xiàn)出機(jī)敏的工作能力和辦事效率。在有壓力的情況下也能出色的完成任務(wù)。
基本素質(zhì)要求：
（1）適應(yīng)力和自我管理能力較強(qiáng)
（2）善于捕捉信息、靈活應(yīng)變
（3）時(shí)間觀念強(qiáng)
（4）善解人意、勸說能力強(qiáng)（掌握談判技巧）
（5）誠(chéng)實(shí)、守信用、樂觀
（6）性格外向、人際交往能力強(qiáng)
（7）口頭表達(dá)能力強(qiáng)和洞察能力強(qiáng)
（8）幽默、自信
房地產(chǎn)中介行業(yè)1.從業(yè)方向：
本規(guī)定所稱房地產(chǎn)估價(jià)師是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并注冊(cè)登記后從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證和注冊(cè)制度。凡從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的單位，必須配備有一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師。房地產(chǎn)估價(jià)師必須在一個(gè)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審核評(píng)定、取得房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)）內(nèi)執(zhí)行業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)及其業(yè)務(wù)范圍，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門另行制定。房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行業(yè)務(wù)，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托并統(tǒng)一收費(fèi)。在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估過程中，因違法違紀(jì)或者嚴(yán)重失誤給當(dāng)事人造成的經(jīng)濟(jì)損失，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)有權(quán)向簽字的房地產(chǎn)估價(jià)師追償。
新房、舊房，大房、小房，買房、賣房，換房、租房房 產(chǎn)成為一種多樣化的商品，其交易也日益頻繁。換幾個(gè)地方、搬幾次家，將成為生活中的平常事?？稍趺磽Q房、怎么買房，這其中大有學(xué)問。有人把房產(chǎn)作為一種投資，越換越增值；有人卻因?yàn)橐粋€(gè)錯(cuò)誤的決定，而損失慘重；有人不知行情，舉棋不定。請(qǐng)個(gè)估價(jià)師作投資顧問，估算房產(chǎn)價(jià)值，也許能幫你拿個(gè)主意－－房地產(chǎn)估價(jià)師就這樣慢慢地走入我們的生活。
差很大，而且隨著市場(chǎng)變化、周圍交通和環(huán)境的變化還會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)值的變化。房地產(chǎn)作為居民支付的最大商品，價(jià)值量大，值得請(qǐng)人估價(jià)，也能承受得起相應(yīng)的估價(jià)費(fèi)用。
日前，大量二手房上市，消費(fèi)者需要評(píng)估房產(chǎn)的機(jī)會(huì)增多，房地產(chǎn)估價(jià)師也將更有作為。
2.職位職能: 房地產(chǎn)評(píng)估
3.職位描述: 房地產(chǎn)評(píng)估師
4.崗位職責(zé)：
1) 配合承接房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目；
2) 負(fù)責(zé)重要項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)查勘和調(diào)查；
3) 撰寫房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
5.任職要求：
4) 持有注冊(cè)房地產(chǎn)估師資格證書；
5) 良好的溝通能力和計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力，能適應(yīng)經(jīng)常出差；
6) 具有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。
6.薪酬待遇：
年薪制；
包住宿。
四．探究房地產(chǎn)銷售對(duì)大學(xué)生素質(zhì)的要求
（一）理論調(diào)研
1房地產(chǎn)基本知識(shí)
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。
2五力分析
所謂五力分析，是著名管理學(xué)家波特提出的對(duì)于微觀環(huán)境進(jìn)行分析的框架模型。即存在五種力量：供應(yīng)商，顧客，替代者，新進(jìn)入者，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。這武裝那個(gè)力量影響著管理者獲取資源以及每日、每周、每月銷售產(chǎn)品的能力，對(duì)于短期決策具有重要的影響作用。
3關(guān)于萬科的企業(yè)文化
萬科是是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，是中國(guó)首個(gè)銷售過千億的地產(chǎn)企業(yè)。是個(gè)有信念、有理想、有些清高的企業(yè)，（因?yàn)橥跏褪沁@樣，他一直以來的主張就是“為商，不忘為人”）。具有陽光照亮下的體制，不行賄，不做假，具有社會(huì)責(zé)任感，渴望回饋社會(huì)，萬科有自己的公益性組織，但是行事很低調(diào)，自己投入錢，自己采訪受眾并幫助他們，其中一個(gè)為“愛佑童心”，幫助治療有先天性心臟病的嬰幼兒，員工自己做志愿者，自己掏腰包，關(guān)心愛護(hù)那些需要幫助的人。另外，萬科還主張綠色、環(huán)保，零排放、地球1小時(shí)的活動(dòng)萬科都組織參與過，萬科也有專門研究環(huán)保的團(tuán)隊(duì)。萬科人際關(guān)系較簡(jiǎn)單，并且注重員工活動(dòng)，經(jīng)常組織員工參加各種活動(dòng)，在職人員平均年齡35，老板都很平易近人，他們的經(jīng)理辦公室都沒有門，就是為了拉近老板和員工之間的距離。萬科在業(yè)務(wù)方面對(duì)外溝通較多，主要為投融資，銀行。
（二）地產(chǎn)業(yè)對(duì)大學(xué)生的素質(zhì)要求
聚餐之類的活動(dòng)，在大學(xué)有一定經(jīng)驗(yàn)，有助于在企業(yè)中做得更好，得到老板的賞識(shí)。
（三）關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的前景
地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)對(duì)國(guó)家整體行情依賴相當(dāng)大的行業(yè)，國(guó)家的政策對(duì)行業(yè)的發(fā)展起到了很大的影響作用。從2015年以來，房地產(chǎn)行業(yè)一直保持的強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，在前幾年一度達(dá)到了200%的利潤(rùn)率。但是王石說過，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來說，利潤(rùn)率超過50%就是不正常現(xiàn)象，這也就是近一年國(guó)家大力調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的原因。對(duì)于地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)，任何人都無法預(yù)測(cè)，因?yàn)樾袠I(yè)的走勢(shì)基本上取決于國(guó)家的政策的走勢(shì)，而政策，是無法預(yù)測(cè)的，這也就是為什么員工請(qǐng)王石預(yù)測(cè)一下萬科今后的發(fā)展趨勢(shì)的時(shí)候，王石回答說，天知道。
（四）分析總結(jié)
通過以上簡(jiǎn)短的分析報(bào)告，我們可以大概在頭腦中有了清晰的概念，即房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)，高投入，高回報(bào)并存的較為特殊的行業(yè)。同時(shí)，在我國(guó)，為了更好，更快推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府政策、投機(jī)炒作，供給關(guān)系各方面的作用下，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，雖讓政府收入大幅增加，但與此同時(shí)，每一位百姓生活的幸福度卻在悄然降低。
我們完成這份報(bào)告，不僅是要對(duì)我們房地產(chǎn)行業(yè)有個(gè)充分情醒的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也是為我們?cè)谛４髮W(xué)生以后的就業(yè)環(huán)境有個(gè)更清晰地了解，對(duì)自身發(fā)展要求有清醒認(rèn)識(shí)，為大家以后的就業(yè)發(fā)展鋪墊道路。對(duì)于大學(xué)生在地產(chǎn)行業(yè)找工作的問題。地產(chǎn)公司內(nèi)部，是一個(gè)人才流動(dòng)頻繁，充滿機(jī)會(huì)的地方，在行業(yè)內(nèi)跳槽的現(xiàn)象很平常。萬科給員工提供了很多的公司內(nèi)部跨省份的跳槽的機(jī)會(huì)，員工可以自由申請(qǐng)其他省份的其他職位，一旦面試通過對(duì)方?jīng)Q定采用這個(gè)員工，所在省份的公司的老總必須無條件放人，就避免了工作出色但是沒有升遷機(jī)會(huì)的現(xiàn)象的出現(xiàn)。但是一旦踏入了地產(chǎn)行業(yè)，將來轉(zhuǎn)行做其他行業(yè)的前輩，很少，只能局限在本行業(yè)范圍內(nèi)。而對(duì)于在房地產(chǎn)行業(yè)找工作是更容易還是更困難，與房地產(chǎn)的市場(chǎng)行情有很大的關(guān)系，做好自身最重要。
還有一年半的在校時(shí)間，努力學(xué)好專業(yè)知識(shí)，學(xué)一門鉆一門。
一、調(diào)查設(shè)計(jì)
（一）調(diào)查目的
（二）調(diào)查內(nèi)容
1、××市宏觀環(huán)境的調(diào)查
（1）宏觀經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展規(guī)劃
（2）××房地產(chǎn)現(xiàn)狀
2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查
（1）產(chǎn)品的整體研究與特性分析
項(xiàng)目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項(xiàng)目周圍環(huán)境）
產(chǎn)品公司組成（開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司）
3、需求市場(chǎng)調(diào)查
未來三年內(nèi)市民置業(yè)意向
購(gòu)買偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性等方面）
購(gòu)買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序）
購(gòu)買行為（適宜置業(yè)時(shí)期、銷售行為主動(dòng)性、付款方式）
價(jià)格支付能力（單價(jià)、總款、月還款）
對(duì)物業(yè)配套的需求
購(gòu)買人群
4、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查（個(gè)案對(duì)比）
（1）基本情況
裝修材料、水平
硬件設(shè)備
配套服務(wù)功能及功能分區(qū)
公開銷售日期
銷售價(jià)格、開發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷售率
付款方式、銀行按揭安排
車位配備
物業(yè)管理公司及費(fèi)用
（2）營(yíng)銷策略
目標(biāo)客戶選擇決策
市場(chǎng)定位與宣傳重點(diǎn)
營(yíng)銷組合策略
（三）調(diào)查方法
1、宏觀調(diào)查
專項(xiàng)數(shù)據(jù)資料收集與分析
2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查
項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察、有關(guān)人員訪談以及相關(guān)資料收集整理
3、市場(chǎng)抽樣調(diào)查
專項(xiàng)訪談問卷
抽樣數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析
4、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查
現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查與深度訪談
二、調(diào)查組織與實(shí)施
建議采用時(shí)間計(jì)劃表的形式表述
第二部分 調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析
一、宏觀環(huán)境調(diào)研與分析
（一）城市宏觀環(huán)境分析
（二）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
二、項(xiàng)目自身情況調(diào)研
（一）項(xiàng)目的整體研究與特性分析
1、項(xiàng)目地理位置
（2）發(fā)展商情況
（3）項(xiàng)目市場(chǎng)分析
三、市場(chǎng)抽樣調(diào)研說明
（一）、市場(chǎng)抽樣調(diào)研方法說明
（二）、市場(chǎng)抽樣樣本選擇說明
（三）、市場(chǎng)抽樣調(diào)研問卷發(fā)放與回收統(tǒng)計(jì)情況說明
四、分項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析
（具體分項(xiàng)以市場(chǎng)調(diào)研問卷設(shè)置為準(zhǔn)，一般包括如下五大項(xiàng)）
（一）、需求意向
（二）、需求偏好
（三）、針對(duì)性需求
（四）、購(gòu)買力
（五）、客戶群體特征
（六）、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯總分析
五、市場(chǎng)抽樣調(diào)研綜合評(píng)析
（一）、地域住宅消費(fèi)心理特點(diǎn)分析
（二）、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群初步定位分析
（三）、項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位分析
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇十三
人瀏覽，上線第一天點(diǎn)擊量過萬，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號(hào)，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)。
2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人，目前1500個(gè)銷售人員，一個(gè)銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn)，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽市，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn)，一方面最大化調(diào)動(dòng)銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。
3、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場(chǎng)景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場(chǎng)，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù)，整個(gè)過程設(shè)立專人專辦，緊然有序。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項(xiàng)目本身所帶來的震撼感。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具，比如中國(guó)水電〃觀府壹號(hào)，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等，確實(shí)感受到視覺帶來的沖擊感。
本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營(yíng)銷理念。同時(shí)也體會(huì)到自身的不足，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對(duì)馬龍廣電文化項(xiàng)目，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對(duì)本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過大，總價(jià)較高，短時(shí)間銷售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對(duì)目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時(shí)期?建議：1、推出特價(jià)房源，針對(duì)94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分，不分樓層，每套25萬元。2、針對(duì)頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位。3、車位目前報(bào)名情況不理想，報(bào)名10組客戶，為促進(jìn)全部成交，建議價(jià)格定制為7-8萬元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個(gè)銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價(jià)格可為9-10萬/個(gè)。4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范。5、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據(jù)了解，龍翔路擴(kuò)建工程，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷，預(yù)計(jì)20xx年7月通車，據(jù)此，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷售。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇十四
幾年來，我市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)得到長(zhǎng)足的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)我市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定作用，但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中還存在結(jié)構(gòu)不盡合理、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快等突出問題，應(yīng)該引起足夠的重視。
統(tǒng)計(jì)資料顯示，20xx年至20xx年間，我市商品房銷售價(jià)格一直呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全市商品住宅的平均銷售價(jià)格分別為750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末達(dá)到1468元／平方米，價(jià)格增長(zhǎng)幅度每年平均以15.8％的速度上漲，今年6月末又比上年末上漲8.7%。海勃灣城區(qū)房?jī)r(jià)比海南烏達(dá)兩地高出20%以上。據(jù)調(diào)查，在海勃灣城區(qū)已居住使用多年的舊樓房平均價(jià)格也超過1400元。
我市房地產(chǎn)業(yè)是伴隨著舊城改造的步伐發(fā)展壯大的。城市房屋拆遷是一項(xiàng)民心工程，是各級(jí)政府工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。在有些拆遷區(qū)域，少部分被稱為“釘子”戶的拆遷戶，由于要求補(bǔ)償價(jià)格過高，開發(fā)商難以達(dá)成共識(shí)而影響拆遷，如鉆北小區(qū)，從20xx年實(shí)施拆遷以來，邊建邊拆，至今還有房屋散落在新樓之中，不能實(shí)施拆遷，使小區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)和已建好入住的房屋周邊環(huán)境建設(shè)受到影響。同時(shí)由于拆遷時(shí)間延長(zhǎng)也造成大部分已拆遷戶不能按期回遷，使開發(fā)商、購(gòu)房戶都增加了開發(fā)和購(gòu)房成本，這也是房?jī)r(jià)走高的因素之一。
目前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段，但市場(chǎng)供給的結(jié)構(gòu)性失衡問題比較突出。主要表現(xiàn)在：一是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)比例較小。二是大戶型住房供應(yīng)過多，而小戶型住房不足。三是高價(jià)位房偏多，中低價(jià)位房少，中低收入家庭能夠承受得起的房少。從商品房供求狀況看，近兩年來我市商品住宅基本不存在空置面積，雖然商品房屋施工面積大幅增長(zhǎng)，但居民的購(gòu)買熱情和礦區(qū)、農(nóng)區(qū)及市外購(gòu)房者的大量涌入，商品住宅一度達(dá)到供不應(yīng)求的狀況。
按照國(guó)際原則，在住房信貸制度完備的條件下，收入房?jī)r(jià)比為5-6倍比較合理。我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，烏海市又屬于西部地區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展起步晚、起點(diǎn)低，收入房?jī)r(jià)比處于國(guó)際原則的中低水平。目前海勃灣城區(qū)新建房?jī)r(jià)升至平均1500元以上，買一套100平方米的住宅加簡(jiǎn)單裝修大約需要18--20萬元，在市中心或環(huán)境較好的小區(qū)購(gòu)房，房?jī)r(jià)還要高一些。20xx年我市城市人均可支配收入為10008元，以此測(cè)算收入房?jī)r(jià)比為1：6.2，這是平均水平，而目前我市城鎮(zhèn)居民家庭中有60%多沒有達(dá)到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%，這些居民家庭收入與樓價(jià)比分別達(dá)1：7.7和1：11.8，由此可見，對(duì)于我市以工礦區(qū)居民為主的工礦城市來講，如今的商品房?jī)r(jià)格偏高，超過了現(xiàn)階段大部分居民的支付能力。
由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展的認(rèn)識(shí)不足，質(zhì)量意識(shí)不強(qiáng)、有些承諾不兌現(xiàn)、面積出現(xiàn)縮水、配套服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，存在總體上的重先期開發(fā)、輕后期配套服務(wù)的傾向。物業(yè)管理不到位，由此引起的糾紛逐年增多，增加了居民購(gòu)置商品房的顧慮。開發(fā)商長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃意識(shí)不強(qiáng)，在某些企業(yè)還存在只重短期效益，忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的現(xiàn)象。
20xx--20xx年，我市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房累計(jì)竣工面積34.5萬平方米，實(shí)際銷售面積為30.8萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置現(xiàn)象已顯現(xiàn)。目前部分竣工項(xiàng)目實(shí)際出租使用情況不樂觀，有出現(xiàn)潛在空殼市場(chǎng)的危機(jī)，例如鉆石廣場(chǎng)、帝王廣場(chǎng)等商業(yè)區(qū)，除外圍臨街房屋出租情況較好，廣場(chǎng)內(nèi)房屋空置現(xiàn)象較嚴(yán)重。一方面容易造成開發(fā)商積壓和占用的資金，影響資金的回籠,不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面由于大部分房屋已售給購(gòu)房戶，一些地段出租使用情況不好，在一定程度上投資風(fēng)險(xiǎn)已轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房戶，也影響今后商用房屋的投資熱情。
日前，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，建設(shè)部又最新出臺(tái)《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，給今后抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)增加動(dòng)力。我市應(yīng)盡快將這些政策貫徹實(shí)施，增強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控能力，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的價(jià)格。同時(shí)盡快調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，加大100平方米以下中小戶型住宅建設(shè)，使住宅價(jià)格與居民收入之比落在一個(gè)合理的區(qū)間內(nèi)，讓廣大中低收入家庭對(duì)住宅潛在的巨大需求，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力，以銷售促開發(fā)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展再上一個(gè)新臺(tái)階。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇十五
全區(qū)計(jì)劃開工的各類商務(wù)樓宇共計(jì)18座，建筑面積約165.7萬平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場(chǎng)、賓館酒店)8座，建筑面積82.1萬平方米，占49.5%;企業(yè)購(gòu)地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)7座，建筑面積39.8萬平方米，占24.1%;營(yíng)利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇1座，建筑面積10萬平方米，占6.0%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇2座，建筑面積33.8萬平方米，占20.4%。
調(diào)查表明，溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為中心城區(qū)的重要區(qū)域，處于成都西向城市群的重要節(jié)點(diǎn)，是名副其實(shí)的“成都西向交通樞紐”，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。近年來，隨著我區(qū)加快構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動(dòng)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，全區(qū)教育、醫(yī)療、體育、金融、保險(xiǎn)、商務(wù)服務(wù)、旅游等高端服務(wù)業(yè)發(fā)展開始起步，資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚，樓宇經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的好勢(shì)頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區(qū)已建成和在建、計(jì)劃開工的各類商務(wù)樓宇共達(dá)97座344萬平方米。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區(qū)，之后是科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)和體育城片區(qū)，4個(gè)片區(qū)樓宇面積占全區(qū)總數(shù)的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為商端的區(qū)域版塊內(nèi)，這對(duì)我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的培育，無疑是十分有利的。尤其是隨著西部新城建設(shè)的快速推進(jìn)，其積極作用將更加凸現(xiàn)。
但是，如果進(jìn)一步作深入分析比較，我們也會(huì)發(fā)現(xiàn)，我區(qū)商務(wù)樓宇雖已初具規(guī)模，但自發(fā)配臵的特征比較明顯，與其它中心城區(qū)和先進(jìn)城市的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距。突出表現(xiàn)在三個(gè)方面：
我區(qū)現(xiàn)有樓宇大部分都是綜合性的，商務(wù)、商業(yè)、住宅混建混雜現(xiàn)象突出，商業(yè)樓宇占比較大，商務(wù)樓宇占比較小，對(duì)于發(fā)展總部、醫(yī)療、體育、金融、信息、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng)意等高端服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)作用不強(qiáng)，現(xiàn)有樓宇的結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)區(qū)委選擇的健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向。而經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的樓宇已經(jīng)呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集聚和專業(yè)分工的態(tài)勢(shì)。如福州鼓樓區(qū)的力寶天馬大廈已有省國(guó)旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務(wù)所，形成了一定規(guī)模的中介機(jī)構(gòu)匯聚地;武侯區(qū)擁有純寫字樓宇11座，面積86.3萬平方米。樓宇特色不鮮明，專業(yè)化不強(qiáng)，就必然導(dǎo)致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低，難以形成品牌效應(yīng)和集群效應(yīng)。
從外部環(huán)境來看，交通、停車、市容衛(wèi)生等問題影響著樓宇的發(fā)展。老城區(qū)雖然商業(yè)、生活配套比較完善，但樓宇建造時(shí)間較早，硬件設(shè)施老化，普遍存在電力供應(yīng)緊張、停車泊位不足、物業(yè)管理不規(guī)范等問題。新城區(qū)樓宇主要沿光華大道兩側(cè)開發(fā)，在硬件條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問題。從內(nèi)部環(huán)境看，商務(wù)樓宇的智能化、自動(dòng)化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個(gè)商務(wù)樓宇的檔次。目前，按照市商務(wù)局牽頭制定的《成都商務(wù)寫字樓等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，我區(qū)還沒有一座甲級(jí)寫字樓，甚至沒有一座乙級(jí)寫字樓。而錦江區(qū)現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓7座，占全市13座甲級(jí)寫字樓的53.8%。樓宇檔次低，就難以吸引國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)、龍頭企業(yè)入駐溫江。
通過分析梳理，我們認(rèn)為，溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想，主要基于以下幾個(gè)方面的原因：
一是重視不到位。通過調(diào)研，我們看到成華、錦江、武侯區(qū)都先后制定了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施意見，出臺(tái)了完整的樓宇經(jīng)濟(jì)配套政策，成立了樓宇經(jīng)濟(jì)辦公室，專門負(fù)責(zé)樓宇經(jīng)濟(jì)的管理和招商工作，有力推進(jìn)了樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。與之相比，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作尚未“破題”，全區(qū)上下對(duì)充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要性、緊迫性的認(rèn)識(shí)還不夠，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中的作用認(rèn)識(shí)模糊，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的研究還處于起步階段。
二是機(jī)制不健全。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要政府、企業(yè)和社會(huì)的聯(lián)動(dòng)。而我區(qū)尚未建立系統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟(jì)工作機(jī)制。目前，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的建設(shè)管理職能分散在發(fā)改、建設(shè)、商務(wù)、工商等多個(gè)部門，難以形成工作合力，部門、片區(qū)、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順。同時(shí)，在考核激勵(lì)方面，目前我區(qū)尚未制定樓宇經(jīng)濟(jì)考核辦法，沒有形成層層抓落實(shí)的工作機(jī)制，基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性尚未充分調(diào)動(dòng)。由于上述問題的存在，我區(qū)目前對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對(duì)樓宇資源的界定、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問題也不能及時(shí)予以協(xié)調(diào)化解。
三是政策不配套。樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大離不開針對(duì)性和操作性強(qiáng)的政策體系。杭州市政府出臺(tái)了《加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策意見》，明確提出到20xx年力爭(zhēng)全市新投入使用商務(wù)寫字樓220座，其中高檔寫字樓70座，實(shí)現(xiàn)“億元樓”30座等一系列目標(biāo)，并制定了“五個(gè)一批”的具體工作安排，有力地促進(jìn)了杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。我區(qū)雖然也已出臺(tái)了促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等相關(guān)扶持政策，但專門針對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的政策措施還是空白，特別是引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)有序集聚發(fā)展、推進(jìn)樓宇招商、調(diào)動(dòng)各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)積極性方面的政策欠缺，這將不利于樓宇經(jīng)濟(jì)的快速科學(xué)發(fā)展。
四是宣傳推介力度不夠。成華區(qū)在建設(shè)龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城的過程中，加強(qiáng)商務(wù)樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點(diǎn)樓宇，創(chuàng)新樓宇招商方式，探索建立了政府、業(yè)主、物業(yè)公司、中介合力招商的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大對(duì)品牌集團(tuán)公司的引進(jìn)，以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐，取得了明顯的成效。而我區(qū)宣傳工作做得少，缺乏針對(duì)性的重點(diǎn)推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。
分析溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，要加快溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個(gè)方面進(jìn)一步強(qiáng)化相應(yīng)保障。
1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)小組，定期分析全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)重大樓宇招商項(xiàng)目、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的問題及時(shí)提出處理意見，并督促各單位層層落實(shí)責(zé)任，及時(shí)掌握樓宇發(fā)展?fàn)顩r，以全面促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，主要負(fù)責(zé)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的收集、整理、統(tǒng)計(jì)、分析工作和重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)樓宇的服務(wù)、協(xié)調(diào)工作，處理領(lǐng)導(dǎo)小組的日常工作。
2、合理規(guī)劃布局。根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，加快編制溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，細(xì)化各功能片區(qū)發(fā)展規(guī)劃。在空間布局上堅(jiān)持“點(diǎn)塊結(jié)合、以塊為主”，合理布局全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的基本版圖和發(fā)展內(nèi)容，形成以光華片區(qū)、科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)、體育城片區(qū)等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟(jì)集群。大力發(fā)展特色樓宇，聚集一批健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，逐步形成一批區(qū)域性的特色主題樓宇，如在醫(yī)學(xué)城片區(qū)大力發(fā)展醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)樓宇，在科技園片區(qū)大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇。
3、制定配套政策。借鑒上海、杭州等發(fā)達(dá)地區(qū)以優(yōu)惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，進(jìn)一步完善和實(shí)施鼓勵(lì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施。鼓勵(lì)樓宇開發(fā)，對(duì)示范性和帶動(dòng)性強(qiáng)的樓宇項(xiàng)目，在符合土地、城市等相關(guān)規(guī)劃的前提下，優(yōu)先安排用地指標(biāo);對(duì)新開發(fā)高檔商務(wù)樓宇的，通過設(shè)臵相關(guān)前臵條件并實(shí)行保證金制度，在土地招拍掛時(shí)給予限地價(jià)等政策傾斜;對(duì)改造現(xiàn)有舊樓、配建停車設(shè)施、提升物業(yè)水平的，按開發(fā)面積或投入情況給予獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助。對(duì)提高樓宇出租出售率、企業(yè)注冊(cè)率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻(xiàn)上一定規(guī)模的，對(duì)有關(guān)工作主體予以相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。
4、提升功能配套。從提升物業(yè)品質(zhì)入手，狠抓硬件改造著力改善商務(wù)樓宇的交通、停車、電梯、電力、內(nèi)部裝修等方面的問題，大力提升樓宇內(nèi)部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務(wù)和設(shè)施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結(jié)構(gòu)合理的格局。針對(duì)部分樓宇物業(yè)管理不到位，附加功能、個(gè)性化服務(wù)不夠等問題，積極引入在社會(huì)上具有良好口碑和市場(chǎng)品牌、有成熟管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司對(duì)寫字樓進(jìn)行管理，形成區(qū)域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。同時(shí)，加快完善餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施，改善樓宇配套狀況。
1、加大在建項(xiàng)目的促建力度。健全項(xiàng)目推進(jìn)責(zé)任機(jī)制，加快推進(jìn)重點(diǎn)樓宇項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)成勘院總部項(xiàng)目、香港巨龍國(guó)際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項(xiàng)目，促使盡快投入使用;對(duì)省水電集團(tuán)、成都新城西商業(yè)中心等在建項(xiàng)目及時(shí)跟蹤了解項(xiàng)目進(jìn)度，幫助協(xié)調(diào)解決建設(shè)過程中存在的問題和矛盾;對(duì)天來酒店、海科信息產(chǎn)業(yè)園二期等計(jì)劃開工項(xiàng)目，促進(jìn)其盡快開工建設(shè)。
3、快產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型步伐，實(shí)現(xiàn)由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的雙重升級(jí)，打造集工業(yè)生產(chǎn)、總部經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城。這一過程將釋放出大量的樓宇需求，建議進(jìn)一步挖掘?？菩畔a(chǎn)業(yè)園、sbi創(chuàng)業(yè)街等項(xiàng)目的潛力，同步實(shí)施閑臵標(biāo)準(zhǔn)廠房的清理、改造，積極引進(jìn)和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目和服務(wù)于園區(qū)工業(yè)生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品研發(fā)、工藝設(shè)計(jì)、中介服務(wù)、配送服務(wù)、銷售服務(wù)等公司、項(xiàng)目、行業(yè)，促進(jìn)工業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
4、加大新建商務(wù)樓宇的力度。圍繞健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設(shè)計(jì)理念超前的房地產(chǎn)開發(fā)公司，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)新建一批智能化程度高、設(shè)施齊全的特色、精品商務(wù)樓宇。尤其要按照全市的標(biāo)準(zhǔn)，盡快設(shè)計(jì)建設(shè)一批甲級(jí)寫字樓，實(shí)現(xiàn)溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區(qū)中心位臵和黃金地段，按照“政府引導(dǎo)、社會(huì)投資、長(zhǎng)期租賃”的模式，由國(guó)有公司引導(dǎo)建設(shè)一座城市標(biāo)志性大樓，作為溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的樣板工程，并以此為突破口，帶動(dòng)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
5、加大招商營(yíng)銷力度?！耙涣鞯纳碳医ㄔ煲涣鞯臉怯睢?。只有投資方財(cái)力雄厚、建設(shè)方經(jīng)驗(yàn)豐富、管理方運(yùn)作規(guī)范，才能確保樓宇定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)科學(xué)、施工規(guī)范、功能完善。因此，招商營(yíng)銷工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重中之重。堅(jiān)持政府主導(dǎo)、業(yè)主主體、市場(chǎng)配臵，創(chuàng)新樓宇招商機(jī)制，建立專業(yè)招商隊(duì)伍，強(qiáng)化企業(yè)總部引進(jìn)力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強(qiáng)整體包裝策劃，編印樓宇經(jīng)濟(jì)招商手冊(cè)、建立對(duì)外推介網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，利用各種媒體及時(shí)發(fā)布信息，提高商務(wù)樓宇對(duì)外知名度。加強(qiáng)與外商聯(lián)系，積極與各類知名中介機(jī)構(gòu)合作，適時(shí)在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟(jì)專場(chǎng)推介招商活動(dòng)，努力引進(jìn)高層次企業(yè)入駐。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇十六
近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2—6月的增速走勢(shì)見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢(shì)明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50。6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高。
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
1）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
2）房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
3）房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在xx年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
4）房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。xx年市確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。
5）房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
6）房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。xx年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作。
建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2、合理引導(dǎo)住房主體需求。
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
4、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作。
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇十七
通過了解九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)和潛在的供應(yīng)量、現(xiàn)時(shí)營(yíng)銷狀況及項(xiàng)目周邊的交通狀況、配套設(shè)施、市場(chǎng)消費(fèi)能力等方面的信息，分析掌握項(xiàng)目片區(qū)房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，風(fēng)險(xiǎn)分析等，為開發(fā)商投資決策提供準(zhǔn)確、有效的依據(jù)。
第二節(jié)調(diào)研區(qū)域界定。
本項(xiàng)目位于廬山區(qū)前進(jìn)東路以南200米處;調(diào)研區(qū)域包含九江市潯陽區(qū)和廬山區(qū)兩個(gè)區(qū)域。住宅調(diào)研主要集中在九龍街片區(qū)、廬峰東路片區(qū)、九江市開發(fā)區(qū)、湖濱小區(qū)以及前進(jìn)路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開發(fā)區(qū)，商鋪調(diào)研區(qū)域主要集中在九龍街、潯陽路、大中路(步行街)、前進(jìn)路等商業(yè)繁華路段。
第三節(jié)片區(qū)概況。
一、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀。
九江地處江西省北部、長(zhǎng)江和鄱陽湖交匯處，北依避暑勝地、風(fēng)景區(qū)廬山，是集名山(廬山)、名江(長(zhǎng)江)、名湖(鄱陽湖)于一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前，九江就是對(duì)外通商口岸，1992年被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為長(zhǎng)江沿岸開放城市，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽(yù)。京九鐵路的開通為九江投資環(huán)境的改善，經(jīng)濟(jì)的騰飛注入了新的活力。長(zhǎng)江和京九鐵路兩條大動(dòng)脈在九江市區(qū)交匯，九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點(diǎn)。
長(zhǎng)虹大道作為廬山區(qū)和潯陽區(qū)的的分界線，不僅在地域上將其分隔，而且在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上，長(zhǎng)虹大道南北兩個(gè)片區(qū)(以北為潯陽區(qū)，以南為廬山區(qū))也存在著明顯的差異。潯陽區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)格局、氛圍的傳承發(fā)揚(yáng)，使得潯陽區(qū)的商業(yè)非常繁榮，片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高;而廬山區(qū)由于遠(yuǎn)離市中心商業(yè)繁華地段，京九鐵路橫穿該片區(qū)，無形中對(duì)中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙，而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū)，國(guó)有大中型企業(yè)多集中于此，現(xiàn)今，這些國(guó)有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài)，因此，廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)潯陽區(qū)來說較為落后。
二、片區(qū)配套設(shè)施狀況。
隨著九江市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷擴(kuò)大，以及周邊區(qū)縣人口的遷入，廬山區(qū)前進(jìn)路段漸呈現(xiàn)繁華景象，各種配套設(shè)施也逐步跟進(jìn)，日趨完善。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇十八
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。__年以來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購(gòu)房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看，__年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于__年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購(gòu)房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購(gòu)房比例)以及投資性購(gòu)房的比例。__年，從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來看，我縣城區(qū)購(gòu)房者中，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%，說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。
預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了__年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于__年水平。__年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，__年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
__年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。__年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會(huì)帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。
二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議。
1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。__年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另國(guó)辦發(fā)【__】37號(hào)文件已經(jīng)要求，自__年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢(shì)所趨，勢(shì)在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭(zhēng)在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對(duì)影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅(jiān)持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局、縣國(guó)土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議。
3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[__]43號(hào)文中規(guī)定：“從__年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購(gòu)買。”魯政發(fā)[__]22號(hào)文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(__、3、22)，各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場(chǎng)改善住房條件。”最近建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[__]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼耍瑱C(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠(chéng)信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
6、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時(shí)妥善解決。根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，計(jì)劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時(shí)，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。
房地產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告篇十九
人瀏覽，上線第一天點(diǎn)擊量過萬，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號(hào)，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)。
2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人，目前1500個(gè)銷售人員，一個(gè)銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn)，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽市，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn)，一方面最大化調(diào)動(dòng)銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。
3、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場(chǎng)景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場(chǎng)，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù)，整個(gè)過程設(shè)立專人專辦，緊然有序。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項(xiàng)目本身所帶來的震撼感。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具，比如中國(guó)水電〃觀府壹號(hào)，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等，確實(shí)感受到視覺帶來的沖擊感。
本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營(yíng)銷理念。同時(shí)也體會(huì)到自身的不足，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對(duì)馬龍廣電文化項(xiàng)目，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對(duì)本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過大，總價(jià)較高，短時(shí)間銷售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對(duì)目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時(shí)期?建議：1、推出特價(jià)房源，針對(duì)94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分，不分樓層，每套25萬元。2、針對(duì)頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位。3、車位目前報(bào)名情況不理想，報(bào)名10組客戶，為促進(jìn)全部成交，建議價(jià)格定制為7-8萬元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個(gè)銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價(jià)格可為9-10萬/個(gè)。4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范。5、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據(jù)了解，龍翔路擴(kuò)建工程，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷，預(yù)計(jì)20xx年7月通車，據(jù)此，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷售。
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