小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告（專業(yè)15篇）

    有效的報告應(yīng)該有清晰的結(jié)構(gòu)和層次，能夠使讀者迅速理解內(nèi)容。在撰寫報告時，需要采用簡明扼要的語言，并避免使用過多的行話或?qū)I(yè)術(shù)語。寫報告需要一定的時間和精力，希望大家將時間合理分配，確保報告的質(zhì)量和效果。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇一
    自縣編委批準成立光山縣城市路燈管理所以來，縣公用事業(yè)局扎實開展縣城路燈管理的各項工作。但因管理體制不完善，我縣城區(qū)路燈在工程建設(shè)、維護更新、亮燈率等方面還存在許多問題，城區(qū)居民還有更多期待沒有解決。為應(yīng)對城區(qū)規(guī)模不斷擴展、居民需求不斷提升的需要，我們對兄弟縣區(qū)路燈管理工作進行了考察、調(diào)研。現(xiàn)形成調(diào)研報告如下：
    一、調(diào)研目的。
    通過對周邊路燈管理水平較高的縣區(qū)進行調(diào)研，借鑒好的管理方法，學(xué)習(xí)先進經(jīng)管理經(jīng)驗，解決城區(qū)路燈管理遇到的相關(guān)問題，進一步改善我縣城區(qū)路燈管理水平。
    二、周邊縣區(qū)路燈管理情況。
    (一)信陽市。信陽市的路燈管理職能歸屬于市城管執(zhí)法局市政管理處下轄的路燈管理所(共設(shè)置3個)，市區(qū)共有14000盞路燈(不含橋梁、樓體等亮化設(shè)施)，體制健全，負責(zé)城區(qū)路燈的管理、維護、改造、新建等，經(jīng)費為政府全供。市政府將全年路燈經(jīng)費統(tǒng)一撥付至市政管理處管理，包括維修費、電費等。建立了路燈智能化控制平臺，實現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式。共有工作人員33人(其中包含22名臨時工)。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。
    (二)新縣。于2022年7月成立新縣亮化工程管理所(其前身為新縣公用事業(yè)局路燈管理辦公室)，管理體制健全，是負責(zé)新縣公用照明設(shè)施建設(shè)、管理、維護的公用服務(wù)性質(zhì)事業(yè)單位(職能包括城區(qū)照明設(shè)施的日常管理、經(jīng)費管理、維修維護、亮化設(shè)施建設(shè)等)?？h政府將全年路燈經(jīng)費統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費、電費等。城區(qū)共有主次干道57條、背街小巷104條，3210基5107盞路燈;高桿燈15基，路燈專用變壓器25臺(不含在建)。建立了路燈智能化控制平臺，實現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式;共有工作人員12人(其中包含3名臨時聘用的電工)。城區(qū)道路亮燈率達到98%以上。
    (三)固始縣。路燈管理所體制較為健全，負責(zé)城區(qū)路燈的管理、維護、改造、新建等。維修分兩部分，一是內(nèi)部電工進行日常維修，二是重大突發(fā)情況聘用臨時電工進行維修，工資按天計算。路燈建設(shè)，由路燈管理所向縣政府打報告并經(jīng)批復(fù)后，按相關(guān)程序?qū)嵤？h政府將全年路燈經(jīng)費統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費、電費(路燈管理所每月自己抄表，然后報送電業(yè)局及財政局，據(jù)實向縣供電公司支付電費)等共計1000多萬元。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。
    (四)商城縣。于2022年7月成立商城縣公共照明管理辦公室，股級單位，干部職工5人。負責(zé)城區(qū)道路、街巷、橋梁、廣場、公園、公共綠地的景觀照明規(guī)劃設(shè)計、日常管理與行政執(zhí)法;路燈建設(shè)及維修職能目前還在電業(yè)局，但是全年經(jīng)費(包括維修費、電費等)統(tǒng)一撥付至照明管理辦公室管理。共負責(zé)城區(qū)10條主干道(1839基4395盞路燈)、120條巷道、1座公園、3個廣場、1個景區(qū)的亮化以及167臺計量裝置的維護管理工作。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。
    三、光山縣路燈管理情況。
    光山縣城市路燈管理所成立于2022年3月，股級事業(yè)單位，編制8名，現(xiàn)有干部職工8人。主要負責(zé)城區(qū)主次干道路燈的日常管理，對路燈亮燈率進行統(tǒng)計，協(xié)調(diào)縣供電公司對城區(qū)不亮的路燈進行維修。
    (一)城區(qū)路燈分布情況。
    光山縣城區(qū)(不含官渡河產(chǎn)業(yè)集聚區(qū))共有19條主次干道、5個廣場，路燈、高桿燈、射燈共計2572基3945盞。其中;主次干道1665基2789盞;背街巷道446基446盞;5個廣場(望水樓廣場、司馬光廣場、南城廣場、政府廣場、北城廣場)的景觀燈及高桿燈、射燈共461基710盞。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇二
    政府性基金是指各級人民政府及其所屬部門根據(jù)法律、行政法規(guī)和中共中央、國務(wù)院文件規(guī)定，為支持特定公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共事業(yè)發(fā)展，向公民、法人和其他組織無償征收的具有專項用途的財政資金，以及參照政府性基金管理或納入基金預(yù)算、具有特定用途的財政資金。規(guī)范和加強政府性基金預(yù)算管理，對于落實新《預(yù)算法》，完善政府預(yù)算體系，提高財政預(yù)算的統(tǒng)一性和完整性，增強財政對各類資金的統(tǒng)籌調(diào)配能力和管理監(jiān)督水平，推進財政科學(xué)化、精細化管理，更好地支持經(jīng)濟社會事業(yè)發(fā)展等具有重要意義。本文通過調(diào)查研究、分析存在問題，并結(jié)合我縣實際，提出進一步規(guī)范和加強政府性基金預(yù)算管理的對策建議。
    一、我縣政府基金管理概況。
    (一)征收管理。
    我縣目前納入征收范圍、屬于地方收入的政府性基金有13項，包括：新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、育林基金、水利建設(shè)基金、城市公用事業(yè)附加、文化事業(yè)建設(shè)費、國有土地使用權(quán)出讓收入、教育費附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、國有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。基金征收、使用上實行分類管理：
    1.按基金收入來源和使用范圍分類。從收入來源來看，政府性基金主要可以分為三類：一是直接向企業(yè)或個人征收的基金，如新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、育林基金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等;二是來源于與土地出讓所得有關(guān)的基金，如國有土地使用權(quán)出讓收入、國有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金;三是來源于其他收入的基金。從使用范圍來看，政府性基金主要可以分為四類：一是用于文化、教育、體育、社會保障等事業(yè)發(fā)展的基金，如文化事業(yè)建設(shè)費、教育費附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金;二是用于農(nóng)田、土地開發(fā)建設(shè)的基金，如農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金;三是用于公路、港口、水利、城市建設(shè)的基金，如水利建設(shè)基金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、國有土地使用權(quán)出讓收入等;四是用于其他方面的基金，如城市公用事業(yè)附加。
    2.按基金的征收和使用部門分類。從征收部門來看，政府性基金主要分為三類：一是由稅務(wù)部門代征，如文化事業(yè)建設(shè)費、教育費附加、地方教育附加;二是由相關(guān)部門直接征收，如新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、育林基金、水利建設(shè)基金;委托相關(guān)機構(gòu)征收，如城市公用事業(yè)附加委托供電、供水部門征收、涉企的殘疾人就業(yè)保障金委托地稅部門征收;三是由財政部門從相關(guān)基金中提取，如國有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金從國有土地出讓收入中提取。從使用(分配)部門來看，政府性基金主要分為三種情況：一是由某個部門使用，如地方教育附加由教育部門使用、文化事業(yè)建設(shè)費由文化部門使用;二是由多個部門負責(zé)分配或使用，如國有土地使用權(quán)出讓收入出讓收入就涉及國土、城建、農(nóng)業(yè)、教育、財政等多部門。
    (二)預(yù)算管理。
    根據(jù)國家、省市對政府基金預(yù)算管理的要求，我縣從20__年起，開始啟動政府基金預(yù)算單獨編制工作。實行部門上報，與公共預(yù)算數(shù)字銜接、財政審核下達的程序。編制上尚未使用信息化手斷，采取手工編制的方式。
    二、政府性基金收支預(yù)算的政策要求及我縣目前存在的問題。
    (一)政策要求。
    修訂后的《預(yù)算法》第五條規(guī)定“預(yù)算包括一般公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算、國有資本經(jīng)營預(yù)算、社會保險基金預(yù)算。一般公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算、國有資本經(jīng)營預(yù)算、社會保險基金預(yù)算應(yīng)當保持完整、獨立。政府性基金預(yù)算、國有資本經(jīng)營預(yù)算、社會保險基金預(yù)算應(yīng)當與一般公共預(yù)算相銜接”。《政府性基金管理暫行辦法》第26條規(guī)定“政府性基金預(yù)算編制遵循“以收定支、?？顚Ｓ谩⑹罩胶?、結(jié)余結(jié)轉(zhuǎn)下年安排使用”的原則。政府性基金支出根據(jù)政府性基金收入情況安排，自求平衡，不編制赤字預(yù)算。各項政府性基金按照規(guī)定用途安排，不得挪作他用。因此，政府性基金預(yù)算作為全口徑政府預(yù)算體系中的一個獨立分支已成法定要求。
    (二)我縣基金預(yù)算管理中存在的問題。
    近年來我縣不斷加強政府基金的管理，對收支預(yù)算進行規(guī)范，但由于體制機制等方面的原因，目前政府性基金預(yù)算管理仍不盡科學(xué)規(guī)范，在實際運行中仍存在不少問題：
    1.基金預(yù)算編制和審批程序執(zhí)行不合法。按照規(guī)定，政府基金應(yīng)建立年度收支預(yù)決算管理制度。每年第三季度，有關(guān)部門按照財政部門規(guī)定的專項用途，單獨(與部門經(jīng)費預(yù)算分開)編制下一年度政府性基金收支預(yù)算，報財政部門審核，并按照規(guī)定程序向同級人民政府報告，政府依法向同級人民代表大會報告，審查通過后予以執(zhí)行，履行“二上二下”的報審程序。而我縣目前的做法是，政府性基金收支預(yù)算編制尚未獨立成體系，而是依附于政府公共財政預(yù)算，按公共財政預(yù)算中確定的政府性基金預(yù)算數(shù)，分解到各基金項目，下發(fā)相關(guān)征繳部門，部門匯總后上報財政職能科室，財政代為編制收支預(yù)算，未履行單獨由人大審批程序。
    2.基金預(yù)算編制不夠精細。由于我縣政府性基金收支預(yù)算依附于政府公共財政預(yù)算，因而在編制上比較粗放，具體的做法是：首先按照政府總收入預(yù)算的盤子，減去稅收等收入預(yù)算數(shù)，倒扎出政府性基金預(yù)算數(shù)，在具體項目上，采用基數(shù)加增長的方式確定收入數(shù)，最后的軋差全部放入國有土地使用權(quán)出讓收入基金中。財政司職預(yù)算編制科室按照總預(yù)算下達的金額和項目并商相關(guān)執(zhí)收部門再單獨編制政府性基金收支預(yù)算。收支預(yù)算編制沒有結(jié)合基金實際運行情況和考慮相關(guān)影響因素，未對基金收入作出科學(xué)、準確的預(yù)測。對支出預(yù)算未實行項目庫管理。
    3.基金預(yù)算編制范圍不夠完整。目前體制下我縣基金預(yù)算編制尚未做到全覆蓋，有些基金尚未納入編制范圍，如文化事業(yè)費、城市公用事業(yè)附加等隨稅附征的基金。
    4.基金預(yù)算約束力不強。目前，預(yù)算與執(zhí)行差異較大，特別是一些受市場因素影響大的基金，如土地出讓金，其收入的偶然性、不連續(xù)性，往往會造成年份間收入的或高或低，無規(guī)律性?；鶖?shù)加增長的編制模式，會造成實際收入與預(yù)算收入差距很大，產(chǎn)生預(yù)算支出當年結(jié)余較多和預(yù)算執(zhí)行進度不夠均衡等問題，如20__年我縣土地出讓金收入預(yù)算5.07億元，實際征收16.38億元。
    5.基金預(yù)算與公共財政預(yù)算之間缺乏協(xié)調(diào)和銜接。目前公共財政預(yù)算與政府性基金預(yù)算處于各自為政的狀況，公共財政預(yù)算中只是很粗放的將政府性基金數(shù)字進行羅列，政府基金預(yù)算按照公共財政的數(shù)字進行編造。
    6.預(yù)算管理上未能扎口。目前，各項政府基金在財政內(nèi)部分屬不同科室在管理，如殘疾人就業(yè)保障金在社?？?新型墻體材料專項基金、城市公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費在經(jīng)建科;教育費附加、地方教育附加在教科文科;國有土地使用權(quán)出讓收入在綜合科，因此在預(yù)算編制的標準、口徑、方法不統(tǒng)一，影響預(yù)算的準確性和科學(xué)性。
    三、新形勢下規(guī)范和加強我縣政府性基金收支預(yù)算的幾點建議。
    (一)固化預(yù)算管理體制機制。
    1.完善政府性基金管理政策法規(guī)。建議結(jié)合《預(yù)算法》修訂，依照已有的政府性基金管理相關(guān)制度辦法，制定適合本縣情況的基金預(yù)算管理辦法，明確政府性基金預(yù)算的編制范圍、內(nèi)容、方法、流程和監(jiān)督管理等規(guī)定，并輔之以配套的實施細則、操作流程，增強政府性基金預(yù)算編制與執(zhí)行的約束力，規(guī)范和完善本縣政府性基金預(yù)算管理。
    2.建立基金預(yù)算與公共預(yù)算的協(xié)調(diào)機制。按照修訂后《預(yù)算法》要求，探索推動各類預(yù)算之間的相互協(xié)調(diào)與銜接，研究建立政府性基金預(yù)算與公共財政預(yù)算之間的資金調(diào)劑渠道，比如將一些基金收支結(jié)余調(diào)入公共財政預(yù)算，統(tǒng)籌安排用于保障和改善民生以及加快社會事業(yè)發(fā)展，加快建立相互協(xié)調(diào)、有機銜接的政府預(yù)算體系。目前，我縣已建立國有土地收益金統(tǒng)籌調(diào)入公共財政機制，對商業(yè)地塊出讓收益按一定的比例集中，調(diào)入共公財政預(yù)算。在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)極積調(diào)研，科學(xué)分析，進一步擴大可統(tǒng)籌的項目，提高資金的使用效率。
    3.明確政府性基金預(yù)算編制的責(zé)任。按照政府性基金征收和分配使用的具體情況，進一步明確政府性基金收支預(yù)算的編制部門。在此基礎(chǔ)上，建議逐步建立政府性基金預(yù)算責(zé)任制度，規(guī)范和明確財政部門、預(yù)算主管部門在預(yù)算編制、審核和執(zhí)行等環(huán)節(jié)的職責(zé)分工。今年9月份財政部機構(gòu)職能調(diào)整到位，為統(tǒng)籌預(yù)算管理，財政部將綜合司承擔(dān)的政府性基金預(yù)算管理職責(zé)劃轉(zhuǎn)預(yù)算司，在縣級財政部門，也應(yīng)將所征收的政府性基金統(tǒng)一劃歸到預(yù)算管理，以便于統(tǒng)一規(guī)范管理職責(zé)，切實加大管理力度。
    (二)細化基金預(yù)算編制。
    1.規(guī)范收入預(yù)算編制。收入預(yù)算根據(jù)本年度征收任務(wù)完成情況和下一年度征收任務(wù)及征收標準調(diào)整變化等情況編制。在收入預(yù)算編制過程中，各征收部門應(yīng)根據(jù)當年本部門征收基金的收入情況，在綜合考慮宏觀經(jīng)濟形勢、社會經(jīng)濟發(fā)展情況和政策變化情況的基礎(chǔ)上，詳細分析可能影響基金收入的因素，科學(xué)、合理地預(yù)測下一年度的基金收入情況，按照積極穩(wěn)妥、留有余地的原則編制基金收入預(yù)算。
    2.細化支出預(yù)算編制。一是在按照“以收定支、?？顚Ｓ谩焙汀笆罩胶狻⒔Y(jié)余結(jié)轉(zhuǎn)下年安排使用”原則編制基金支出預(yù)算的基礎(chǔ)上，進一步細化基金預(yù)算編制，基金支出預(yù)算要細化到具體支出項目。二是參照公共財政預(yù)算，研究推動政府性基金預(yù)算支出項目庫建設(shè)，做好預(yù)算申報項目的立項、評估、遴選、論證、審核和排序工作，確?；鹬С鲱A(yù)算編制科學(xué)、規(guī)范。三是結(jié)合公共財政預(yù)算支出標準體系建設(shè)工作，研究建立基金預(yù)算支出標準體系，提高資金使用效率。
    (三)剛化基金預(yù)算執(zhí)行。
    1.完善政府性基金基礎(chǔ)資料庫。在現(xiàn)有數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，進一步充實完善基金收支的基礎(chǔ)資料庫，系統(tǒng)、全面地梳理基金的收入來源、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、依據(jù)、政策變化等信息資料，為今后根據(jù)經(jīng)濟形勢變化和政策調(diào)整情況作出科學(xué)、準確的預(yù)測奠定基礎(chǔ)。
    2.嚴格收支預(yù)算執(zhí)行。一是加強政府性基金收入管理，嚴格按規(guī)定征收政府性基金，確?；鹗杖爰皶r、足額繳入國庫。二是按照人大批準的政府性基金預(yù)算和基金收入征收繳庫進度，督促基金使用單位強化預(yù)算執(zhí)行，對符合條件的項目及時申報用款計劃，抓緊辦理撥款手續(xù);對尚未啟動的項目，抓緊項目論證、評審、報批等工作，加快項目實施進度;對補助下級的基金支出，盡早提出分配方案;三是對歷年結(jié)余資金規(guī)模比較大的基金項目，財政部門與基金使用單位加強溝通，研究完善基金使用政策，同時結(jié)合共公財政預(yù)算執(zhí)行情況，研究統(tǒng)籌使用的具體辦法，提高資金使用效益和支出預(yù)算執(zhí)行的均衡性。
    (四)精化財政信息化建設(shè)。
    在“金財工程”的總體框架下，按照政府性基金管理要求，確定征收系統(tǒng)功能定位，擴展系統(tǒng)管理范圍，通過整合系統(tǒng)資源實現(xiàn)內(nèi)外信息共享。以此為依托：一是建立健全以非稅系統(tǒng)為主的征收平臺體系，將政府性基金全部納入信息化管理，掃除管理盲點，強化薄弱環(huán)節(jié)。二是實施非稅系統(tǒng)與稅務(wù)征收系統(tǒng)、預(yù)算管理系統(tǒng)、財政票據(jù)管理系統(tǒng)的全面銜接，實現(xiàn)征收及使用信息共享，完善動態(tài)管理。三是優(yōu)化非稅系統(tǒng)相關(guān)功能，加強政府性基金收入收繳跟蹤、收入統(tǒng)計分析，確保基金收入的應(yīng)收盡收，同時建立政府性基金電子政策文件庫，加強基金源頭管理。
    (五)強化基金預(yù)算監(jiān)督。
    1.加強財政監(jiān)督。根據(jù)財政部和本縣有關(guān)規(guī)定，加強政府性基金收支管理的監(jiān)督檢查，監(jiān)督基金使用單位嚴格遵守相關(guān)財務(wù)管理和會計核實制度，按照財政部門批復(fù)的政府性基金預(yù)算使用基金，確保基金專款專用。對部分社會關(guān)注度高、資金量大的政府性基金項目，探索組織社會專業(yè)機構(gòu)力量參與跟蹤監(jiān)督，建立健全覆蓋所有政府性資金和財政運行全過程的監(jiān)督機制。
    2.實施績效評價。結(jié)合本縣財政績效評價工作的推進，逐步擴大績效評價的范圍，選擇部分政府性基金項目，由主管部門和項目單位試點開展自評。在此基礎(chǔ)上，不斷增加納入績效評價的項目數(shù)量和資金規(guī)模，并逐步開展第三方評價。
    3.推進信息公開。在進一步細化報送人大審議的政府性基金預(yù)算草案，自覺接受人大監(jiān)督的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家和本縣財政信息公開的有關(guān)規(guī)定，各級財政部門向社會公開本級政府性基金總預(yù)算和總決算情況;按照“誰使用、誰公開”的原則，政府性基金使用部門向社會公開相關(guān)政府性基金的使用情況，自覺接受社會監(jiān)督。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇三
    1、維保人員與業(yè)務(wù)量不匹配。部分單位技術(shù)人員力量不足，人均保養(yǎng)電梯數(shù)量超過規(guī)定，有的人均負責(zé)維保電梯超過50臺，造成只維修不保養(yǎng)的情況;部分單位技術(shù)人員和管理人員對國家相關(guān)法律法規(guī)和電梯技術(shù)標準不夠熟悉。
    2、使用單位檔案管理工作不規(guī)范。部分單位“一機一檔”歸檔管理不規(guī)范;個別單位對檔案管理不重視，檔案管理較為混亂。
    4、服務(wù)意識有待提高。部分單位應(yīng)急電話、投訴電話記錄不規(guī)范;部分單位缺乏應(yīng)急預(yù)案的演練記錄，對客戶意見反饋處理沒有匯總、分析及改進措施;故障搶修記錄不齊全;部分電梯維修保養(yǎng)單位對電梯使用單位應(yīng)按時實施定期檢驗宣傳督促不夠。
    5、部份外地維保單位存在超出授權(quán)范圍維保或授權(quán)重復(fù)、職責(zé)不明確等。如部分制造單位設(shè)立的維保站存在保養(yǎng)其他品牌電梯的情況。
    6、根據(jù)《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。
    t5001-20__)要求，電梯維保單位在維保過程中，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時告知電梯使用單位;發(fā)現(xiàn)嚴重事故隱患，及時向當?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門報告。事實上，幾乎沒有電梯維保單位及時報告質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門。
    7、普遍存在著維保記錄填寫不規(guī)范，電梯日常維保記錄中的維保項目未滿足規(guī)范要求;未有效開展對所維保電梯的定期自檢工作，特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)進行的定期檢驗是在電梯維保單位自檢合格的基礎(chǔ)上實施定期檢驗，但往往檢驗機構(gòu)的檢驗人員在現(xiàn)場檢驗時，會發(fā)現(xiàn)自檢報告部分項目與實際不符，這也說明電梯維保單位的自檢很不規(guī)范，個別單位甚至存在編造自檢報告的行為。
    1、落實使用單位的主體責(zé)任，特種設(shè)備使用單位是責(zé)任主體單位，主要抓好“三落實、兩有證、一檢驗、一預(yù)案、一演練”的要求。也就是做好責(zé)任單位、責(zé)任人及制度的落實，做好電梯的注冊登記和人員的持證上崗的落實，做好電梯檢驗的落實，做好應(yīng)急預(yù)案和應(yīng)急演練的落實。以此推動使用單位主體責(zé)任的落實工作。
    2、抓好宣傳教育。針對小區(qū)業(yè)主對電梯使用常識了解不夠。結(jié)合《特種設(shè)備安全法》的實施，開展好進社區(qū)宣傳服務(wù)活動，宣傳正確使用操作電梯及應(yīng)急情況的處理。發(fā)放宣傳材料，讓用戶了解電梯使用不當?shù)脑虻龋瑯淞踩婪兑庾R。
    3、抓好檢查與隱患的整改工作。開展好電梯專項檢查工作，加。
    強對物業(yè)公司電梯管理的指導(dǎo)。做好隱患排查治理工作，特別是對經(jīng)檢驗不合格、對群眾舉報投訴反映強烈的單位，加強檢查頻次并跟蹤抓好隱患整改落實工作。
    4、抓好電梯維保公司的檢查工作。開展電梯維保公司的專項檢查，不定期的對維保公司服務(wù)情況及維保質(zhì)量進行抽查。重點抽查那些經(jīng)常對所維保的電梯不能一次檢驗合格的維保公司，以此推進維保質(zhì)量的落實;抽查維保公司應(yīng)急處置能力，確保發(fā)現(xiàn)電梯故障能及時排除。
    5、加大執(zhí)法力度，嚴防不合格電梯的使用。加大對電梯使用違法行為的查處力度，特別是對電梯不能及時辦理注冊登記、電梯管理人員不能持證上崗、使用單位使用經(jīng)檢驗不合格電梯、維保公司不按安全技術(shù)規(guī)范的要求進行維保[文秘站-您的專屬秘書!]等違法行為嚴厲打擊。
    6、加強協(xié)調(diào)配合。加強與檢驗檢測機構(gòu)、電梯維保單位、電梯使用單位的聯(lián)系，對電梯使用過程中發(fā)現(xiàn)的隱患，及時協(xié)調(diào)解決，確保電梯的正常運行。
    7、制定應(yīng)急措施和救援預(yù)案及定期演練工作。每半年至少針對本單位維保的不同類別(類型)電梯進行一次應(yīng)急演練，做好應(yīng)急演練的記錄;提高服務(wù)意識，對客戶意見反饋處理及時匯總、分析及改進;接到電梯故障通知后及時予以排除，接到電梯困人故障報告后，電梯維修人員及時抵達所維保電梯所在地實施現(xiàn)場救援。
    8、嚴格落實《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。
    t5001-20__)要求。電梯維保單位做好電梯的半月維保、季度維保、半年維保、年度維保，制訂合理的維保計劃與方案，對電梯進行清潔、潤滑、檢查、調(diào)整，更換不符合要求的易損件，使電梯達到安全要求，保證電梯能夠正常運行。在維保過程中，發(fā)現(xiàn)嚴重事故隱患，要及時向當?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門報告。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇四
    社會管理創(chuàng)新是當前政法綜治部門的重點工作之一，是擺在實務(wù)界和理論界面前的熱門課題，社會管理工作能否緊跟經(jīng)濟社會發(fā)展步伐，及時有效地進行調(diào)整加強與創(chuàng)新發(fā)展，事關(guān)社會和諧穩(wěn)定大局與“趕超進位、跨越發(fā)展”戰(zhàn)略目標的勝利實現(xiàn)。由于社會管理是個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，包緊萬象，涉及面廣，現(xiàn)結(jié)合部門工作實際擇其重點開展調(diào)研，并將調(diào)研情況報告如下：
    一、社會管理創(chuàng)新工作的經(jīng)驗做法及其成效。
    1、信息化建設(shè)，人性化關(guān)懷，流動人口管理服務(wù)工作高效優(yōu)質(zhì)。
    __年，__縣公安局牽頭組織在全縣范圍內(nèi)深入開展租賃房屋和暫住人口集中清理專項行動，按照“村不漏街，街不漏戶，戶不漏人”的工作要求，共清理出租房屋__戶，清理暫住人員__名，并全部完成了基本信息采取集與電腦建檔工作，到目前為止，已有__名外來流動人口的動態(tài)信息在電腦系統(tǒng)登記備案，并實現(xiàn)了暫住人員信息與在逃人員信息互動對比，“以房管人”和“以信息化管理人”工作模式初見成效。__年以來，在全縣__家旅館安裝建設(shè)治安管理信息系統(tǒng)并與公安部門信息平臺聯(lián)網(wǎng)，通過入住人口身份信息查驗，抓獲網(wǎng)上逃犯__名，有效提高了辦案效率和流動人口社會治安防范能力。在流動人口服務(wù)方面，石城縣教育行政部門以人為本出臺新規(guī)，規(guī)定外來務(wù)工人員子女可憑用工單位證明免借讀費進城就讀，并可平等享受升學(xué)政策，較好地解決了外來務(wù)工人員子女的入學(xué)困難，為外來務(wù)工人員積極參與創(chuàng)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了寬松環(huán)境。
    2、無縫對接，分類幫教，刑釋解教人員順利融入社會重新做人。
    __年來，__縣共接收刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)人員共__人，在接到這些人員釋放回籍的通知書后，縣安置幫教工作機構(gòu)立即根據(jù)其思想表現(xiàn)和家庭狀況分級分類幫教安置，結(jié)對幫扶，實施包教育、包管理、包轉(zhuǎn)化的“三包”工作措施，積極幫助釋放回籍人員順利回歸社會和就業(yè)創(chuàng)業(yè)，幫教安置率達到了98%，重新犯罪率為零。大部分釋放回籍人員重新過上了正常人的生活，沒有再次危害社會，有的在幫扶教育下甚至變身為產(chǎn)業(yè)發(fā)業(yè)帶頭人，如石城縣木蘭鄉(xiāng)籍刑釋解教人員溫昌禮，回歸原籍后，籌集資金興辦養(yǎng)豬場，目前已成為遠近聞名的養(yǎng)殖大戶。
    3、加強社會治安防控體系建設(shè)，開展治安重點地區(qū)排查整治，社會治安環(huán)境進一步優(yōu)化。
    自__年起，__縣不惜重金保平安，在省、市首開先河在農(nóng)村大力加強“小技防”建設(shè)，并把它列入新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃，對安裝高科技治安聯(lián)防報警裝置的農(nóng)戶家庭給予經(jīng)濟補貼，到目前為止，全縣已有__余個新農(nóng)村建設(shè)示范點近__農(nóng)戶安裝治安聯(lián)防報警器。__年全縣開通鄉(xiāng)鎮(zhèn)視頻監(jiān)控系統(tǒng)，在城區(qū)進出口處建設(shè)了__個高清晰圖像抓拍治安卡口。機關(guān)、學(xué)校、企事業(yè)單位的技防建設(shè)也得到大力加強，特別是在__人以上的學(xué)校全部安裝了校園視頻監(jiān)控系統(tǒng)，臨圩鎮(zhèn)的中小學(xué)也大部分在校門口安裝了視頻探并頭接入鄉(xiāng)鎮(zhèn)視頻監(jiān)控系統(tǒng)，治安防范能力明顯提高。從__年起，石城縣采取主動出擊的方式對蓮花萬景城商貿(mào)娛樂區(qū)、白蓮城農(nóng)貿(mào)市場、琴江鎮(zhèn)商貿(mào)城、東城新車站四個社會治安重點地區(qū)開展了長期的治安整治，整治成效顯著，曾一次性查獲收繳各類賭博游戲機41臺，同時處予8家游戲室業(yè)主拘留10日、罰款__元的嚴厲處罰，治安秩序明顯好轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計，通過開展集中整治，治安重點地區(qū)的刑事案件已由__年的__起下降為__年的__起，下降了__%，治安案件則由__年的__起下降為__年的__起，下降為__%，治安環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇五
    隨著新型城鎮(zhèn)化的加速推進，城區(qū)居民小區(qū)如雨后春筍涌現(xiàn)，居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作作為一項新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。為加強對住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的研究，全面掌握物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展狀況，推動小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理科學(xué)、健康、快速發(fā)展，縣委辦5月中下旬通過現(xiàn)場察看、實地走訪、召開座談會、查閱資料、聽取匯報等方式，重點對黃梅鎮(zhèn)城區(qū)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理情況進行了實地調(diào)研?，F(xiàn)將情況報告如下：
    物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟市場化的客觀需要和必然產(chǎn)物，它既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理的重要一環(huán)，事關(guān)千家萬戶，直接影響著社會、經(jīng)濟、環(huán)境等各方面的效益。
    一是能促進經(jīng)濟增長?！百I房一陣子，物業(yè)服務(wù)一輩子。”作為商品房的售后服務(wù)，物業(yè)管理推動了房地產(chǎn)業(yè)運行體系的確立與完善，不僅本身對擴大消費、拉動經(jīng)濟增長有重要作用，還有利于刺激居民購房積極性，推動房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，帶動縣域經(jīng)濟的持續(xù)增長。對開發(fā)商來說，良好的物業(yè)管理能塑造開發(fā)商在公眾中的良好形象，增強投資者的信心，提升其產(chǎn)品價格，促進銷售，從而形成公司經(jīng)營的良性循環(huán)。對住戶來說，他們用幾乎一生的積蓄來購買一套房子，房子是其個人資產(chǎn)最重要的組成部分，好的物業(yè)管理可以使其個人資產(chǎn)處于完好的狀態(tài)，延長使用壽命，提高其市場價值，即能確保物盡其用，值其所值。實踐證明，物業(yè)較好的廈安、譽天下等樓盤銷量較好，而且容易轉(zhuǎn)讓，保值率高。
    二是能提高生活質(zhì)量。居民小區(qū)的物業(yè)管理，無論是供水、供電、供氣、路燈，還是綠化、休閑設(shè)施，都與群眾生活息息相關(guān)。它直接關(guān)系著所有住戶的和諧安居、清潔衛(wèi)生、維護服務(wù)和治安管理等。加強物業(yè)建設(shè)管理，對改善居住環(huán)境，提高市民安全感、滿意度、生活品位、幸福指數(shù)有著重大的基礎(chǔ)性作用。好的物業(yè)管理可以讓人心情舒暢，促使人們安居樂業(yè)，改進人們的精神面貌，促進人際關(guān)系融洽、生活品質(zhì)提升。
    三是能增加群眾就業(yè)。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴大就業(yè)具有重要作用。目前，我縣物業(yè)管理從業(yè)人員1500余人，從業(yè)人員大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力及部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，有效吸納了多余勞動力，緩解了社會就業(yè)壓力，為居民收入增加起到積極的推動作用。
    四是能維護社會穩(wěn)定。物業(yè)管理貼近群眾，直接服務(wù)居民，是加強和創(chuàng)新社會管理，推動和諧社會建設(shè)的重要環(huán)節(jié)之一。目前，我縣商品房新開發(fā)小區(qū)80個，縣城區(qū)原有的老住宅小區(qū)或生活大院約170個，總計開發(fā)面積超過1000萬平方米，約居住居民13萬人。這些居民年齡、來源、性別、就業(yè)等構(gòu)成復(fù)雜，社會穩(wěn)控壓力大。物業(yè)管理通過及時采集、變更住戶信息，不斷提高人防、技防水平，可以在維護社區(qū)秩序，協(xié)助公安等有關(guān)部門防范查處偷盜搶等刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃氣泄漏、爆炸、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用。
    五是能完善城市管理。一個個物業(yè)區(qū)域是構(gòu)成城區(qū)的基本單元，衛(wèi)生城市、園林城市的建設(shè)，離不開物業(yè)形象和物業(yè)環(huán)境的改善。物業(yè)管理是建設(shè)現(xiàn)代城市的重要基礎(chǔ)工作，已成為一項關(guān)系民生的社會管理手段。每一個物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美，秩序井然，城區(qū)整體面貌和秩序才能得以提升。自起步以來，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)發(fā)展到48家，有18個小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱號，為創(chuàng)新社會管理和創(chuàng)建文明城市、園林城市奠定了基礎(chǔ)。
    隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問題，引發(fā)了不少社會矛盾，給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。
    （一）監(jiān)管部門沒有各司其責(zé)。一是主管部門力量不足。縣房管局是小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理行政主管部門。房管局物業(yè)管理工作職責(zé)設(shè)在縣房管辦，現(xiàn)有工作人員3人，負責(zé)對全縣80個小區(qū)及單位小區(qū)、48家注冊物管企業(yè)進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)管理。主管部門工作職責(zé)過多，工作力量嚴重不足，難以切實履行物業(yè)行政管理職責(zé)。二是職能部門管理缺位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理是一項涉及到社會各個方面的綜合性工作，涉及的職能部門包括規(guī)劃、發(fā)改、國土、工商、質(zhì)監(jiān)、稅務(wù)、城管、公安、安監(jiān)、園林、環(huán)保、供水、供電等。由于缺少把各部門聯(lián)合起來共同指導(dǎo)服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)機制和平臺，部門之間缺乏工作銜接，有的職能界定不清、有的監(jiān)督服務(wù)不到位，致使遇到事情，往往推諉扯皮，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。如有的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結(jié)構(gòu)影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設(shè)施等違法行為以及亂停亂放、公共場合跳廣場舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強烈，物業(yè)公司卻沒有執(zhí)法權(quán)，只能口頭勸告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物業(yè)服務(wù)小區(qū)出現(xiàn)的一些矛盾問題久拖不決。還有的職能部門對物業(yè)公司有歧視性政策，比如，自來水二次供水用電費用由物業(yè)公司承擔(dān)、電梯和路燈等用電不與居民用電同價、環(huán)衛(wèi)部門收取物業(yè)公司的環(huán)衛(wèi)費和裝修渣土轉(zhuǎn)運費等，增加了物業(yè)公司負擔(dān)。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的屬地管理責(zé)任沒有壓實。按照7月28日通過的《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》規(guī)定：“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在同級黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛”,但實際上鄉(xiāng)鎮(zhèn)都認為物業(yè)服務(wù)管理是房管局的事，是物業(yè)公司的事，責(zé)、權(quán)、費不對等，不愿意管。四是社區(qū)的作用沒有真正發(fā)揮。一個小區(qū)，少則數(shù)千人，多則數(shù)萬人，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創(chuàng)建等民生問題亟待解決，急需社區(qū)出面協(xié)調(diào)解決。然而，事實上，社區(qū)對小區(qū)是有心無力，放任自流，形成小區(qū)、社區(qū)“兩張皮”.
    （二）物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平不高。一是實力不強。全縣登記注冊的72戶物業(yè)企業(yè)中，注冊資本在50萬元以下的60戶，占83%;從業(yè)人員10人以下的10戶，占14%;全縣物業(yè)企業(yè)中，一級資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)46家；未申請辦理物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的24家，占33%.大多數(shù)公司規(guī)模較小，市場競爭意識和服務(wù)意識淡薄，安于現(xiàn)狀，內(nèi)部管理制度不健全、從業(yè)行為不規(guī)范、服務(wù)水平不高，服務(wù)產(chǎn)品缺乏綜合競爭力。二是專業(yè)水平低。從72家物業(yè)企業(yè)調(diào)查情況看，從業(yè)的1500名工作人員，平均年齡48歲左右；保潔人員女性占95%以上。文化程度偏低：管理人員中大專以上文化占5%;保安人員高中學(xué)歷占8%、初中及初中以下學(xué)歷占92%;保潔人員98%為初中以下文化；專業(yè)水平不高：管理人員具有各類崗位從業(yè)資格證的450人，占30%;工資待遇差：管理人員工資月均元（公司經(jīng)理等高層管理人員2600元），保安月均1600元、保潔人員月均1200元不等。大多數(shù)人員未簽訂勞動合同、未按規(guī)定辦理相關(guān)保險。員工文化水平低，同時沒有接受過專門培訓(xùn)，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動性大。三是服務(wù)項目單一。()物業(yè)企業(yè)僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容，沒有利用社區(qū)文明建設(shè)契機，拓展服務(wù)平臺。而保安服務(wù)又流于形式，人防、技防不到位，作用沒有真正發(fā)揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕外圍防范；重治安問題，輕設(shè)施安全；重人員數(shù)量，輕崗位管理監(jiān)督；重對人的防范，輕對物的安全監(jiān)護。據(jù)反應(yīng)，每年小區(qū)失竊摩托車在3萬輛左右。目前全縣開展代灌液化氣、代灌純凈水、代售生活用品等服務(wù)僅有6家物業(yè)公司。四是財務(wù)收支不透明。收支沒有公開或不全方位公開，導(dǎo)致業(yè)主不知道自己繳納的費用花在什么地方。許多物業(yè)企業(yè)缺少長遠發(fā)展和規(guī)模化發(fā)展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業(yè)企業(yè)取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有嚴格履約，擅自降低服務(wù)標準和要求。更有甚者，只收費不服務(wù)，引起業(yè)主不滿，業(yè)主不愿意繳費。，我縣物業(yè)糾紛不斷。據(jù)不完全統(tǒng)計，房管部門直接處理日常投訴68起，上級轉(zhuǎn)辦8起。
    （三）發(fā)展基礎(chǔ)環(huán)境不好。一是開發(fā)商遺留問題給物業(yè)管理服務(wù)造成隱患。受利益驅(qū)動和有關(guān)部門監(jiān)管不力等影響，開發(fā)商重視房屋建設(shè)，而忽視對基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，忽視對水、電、電梯、綠化、道路、燃氣、通信、空調(diào)位、停車位等的系統(tǒng)設(shè)計，沒有硬性標準，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開發(fā)商對小區(qū)配套承諾也不能兌現(xiàn)，質(zhì)量問題多。調(diào)研中物業(yè)公司反映，房屋相關(guān)信息特別是下水等隱弊工程信息沒有移交，給維護帶來不便；電梯配置標準普遍不高，給安全帶來重大隱患；路燈等弱電線路電纜質(zhì)量較差；公園、綠化等配套服務(wù)設(shè)施不兌現(xiàn)；房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后，開發(fā)商不主動維修，卻和物業(yè)公司就修繕責(zé)任互相推諉。比如：小高層就曾經(jīng)出現(xiàn)過電梯不能運行、高層用水二次加壓設(shè)備偷工減料導(dǎo)致業(yè)主用不上水的問題。出現(xiàn)問題后，開發(fā)商維修、維護不及時，宣傳溝通不到位，業(yè)主對情況不了解，就將矛盾全部轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，導(dǎo)致業(yè)主拒繳物業(yè)費，造成業(yè)主和物業(yè)公司形成對立面。二是業(yè)主委員會尚未真正發(fā)揮作用。目前，開發(fā)商上報縣房管部門備案的業(yè)主委員只有20個，而且大多有名無實，真假難辨，真正發(fā)揮作用的很少。業(yè)主委員會的作用沒有充分發(fā)揮，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎(chǔ)，不利于業(yè)主自治管理和其它物業(yè)工作的開展。比如，小區(qū)住宅維修基金的提取需要業(yè)主委員會組織業(yè)主簽字，但因為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不到位，全縣房屋維修基金時至今日尚未啟用，房屋維修因此得不到保障。部分小區(qū)因年久失修、房屋破損、滲水漏水、排水不暢等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，群眾反響較大。三是業(yè)主繳費意識不高。有的業(yè)主的消費觀念不正確，部分買房人長年外出務(wù)工，家里是剛從農(nóng)村上來的中老年人居住，沒有物業(yè)管理觀念，對有償服務(wù)有抵觸情緒。有的業(yè)主把物業(yè)管理服務(wù)職能無限擴大化，認為繳了費，物業(yè)公司就應(yīng)該什么都負責(zé)；只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決；只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費或者不繳費。有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無化，認為我住的房子用不著物業(yè)公司來管理，沒有必要花冤枉錢。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差，物業(yè)服務(wù)照常享受，就是不想掏管理費。也有個別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費，認為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費。在不繳費的業(yè)主中，還包括一部分機關(guān)干部、人民教師等靠吃財政工資供養(yǎng)的人員。來自縣房管局物業(yè)費繳納統(tǒng)計表明，20全縣統(tǒng)計上報的80個小區(qū)，總戶數(shù)為15000戶，其中機關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為3000戶，未繳納物業(yè)費的機關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為300戶，占機關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)的10%,影響特別壞；物業(yè)管理企業(yè)收費率最高的98%,收費率低的只有30%;盈利企業(yè)只有20%,微利保本企業(yè)達30%,虧損企業(yè)達50%.還有的部分物業(yè)公司是開發(fā)商組建，物業(yè)費收不起來，靠開發(fā)商“輸血”維持，呈現(xiàn)虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發(fā)商的項目完成，開發(fā)商撤離，不再“輸血”,物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費難的原因之一。四是市場競爭氛圍不濃。由于小區(qū)物業(yè)服務(wù)起步較晚，發(fā)展滯后，物管企業(yè)大多都是由開發(fā)商直接指定或者經(jīng)部分業(yè)主同意后直接進入小區(qū)進行管理。物業(yè)服務(wù)市場化程度不高，成為了制約物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的瓶頸，無法形成良性競爭機制，企業(yè)沒有優(yōu)勝劣汰的緊迫感和危機感，管理人員的專業(yè)素質(zhì)、管理水平和服務(wù)質(zhì)量都得不到有效提高。
    三、需要改進地方不小。
    一是健全制度，加大對開發(fā)商的監(jiān)管力度。要制定房屋售后服務(wù)制度。加強對開發(fā)商工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管，防止開發(fā)商偷工減料、降低公共配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量的行為；在項目前期規(guī)劃、設(shè)計時，房管部門就應(yīng)該對小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施提前介入監(jiān)管，從工程項目立項開始，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，保證居住小區(qū)建設(shè)少留甚至不留“硬傷”,為跟進的物業(yè)管理服務(wù)打好基礎(chǔ)。要制定嚴格的小區(qū)物業(yè)承接和查驗制度。對參與驗收的單位和個人，可以采取責(zé)任追究和責(zé)任倒查制度，誰簽字，誰負責(zé)；要像銀行發(fā)放貸款推行的放款收款終身負責(zé)制一樣，約束驗收人員切實高度負責(zé)，杜絕以權(quán)謀私和不作為、亂作為現(xiàn)象，杜絕未竣工就把不符合驗收條件的房屋提前交付業(yè)主使用的現(xiàn)象發(fā)生。開發(fā)商要把房屋信息向物管企業(yè)移交。要制定物業(yè)管理常態(tài)整治制度。對歷史形成的遺留問題要督促開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)盡快落實維修、維護和整改；要加大小區(qū)環(huán)境整治力度，逐漸解決老小區(qū)無人管理、環(huán)境臟亂差等問題；對現(xiàn)在已經(jīng)嚴重影響居民生活的問題和矛盾，要抓緊協(xié)調(diào)開發(fā)商以及行業(yè)主管部門、相關(guān)工程監(jiān)管部門，迅速明確經(jīng)濟責(zé)任和維修部門，限時并保質(zhì)保量加以解決；對新建小區(qū)的工程質(zhì)量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面，進行全方位監(jiān)管。
    二是規(guī)范行為，提高物業(yè)服務(wù)水平。房管部門要嚴格把關(guān)，高度重視前期物業(yè)小區(qū)的交接，認真完成物業(yè)公司的資質(zhì)初審工作。要做好住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標的監(jiān)管工作。要根據(jù)創(chuàng)建縣優(yōu)秀小區(qū)的標準，對各小區(qū)進行嚴格的檢查并實施獎懲措施，在小區(qū)設(shè)立投訴舉報電話、舉報信箱，方便業(yè)主投訴，用于監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)行為，督促物業(yè)公司按照合同約定的服務(wù)標準進行服務(wù)。如有違反，從嚴處理，或根據(jù)規(guī)定予以罰款，或發(fā)動小區(qū)業(yè)委會辭退物業(yè)企業(yè)，或限制其參與物業(yè)招投標和承接業(yè)務(wù)。要建立培訓(xùn)制度，提升物業(yè)從業(yè)人員及業(yè)委會的整體素質(zhì)。要倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過建立分析制度整合資源，創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，降低管理成本，為業(yè)主提供細致周到的人性化服務(wù)。鼓勵物業(yè)公司創(chuàng)先爭優(yōu)，要經(jīng)常開展小區(qū)物業(yè)管理工作評比，制定獎懲措施，對獲得省優(yōu)、市優(yōu)的物業(yè)公司要予以獎勵。要探索物業(yè)管理模式多樣化，規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為，抓緊培養(yǎng)本土龍頭型小區(qū)物業(yè)企業(yè)。扶持優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大。要對物業(yè)企業(yè)給予稅收等方面的政策扶持；要抓好小區(qū)物業(yè)企業(yè)進駐招標關(guān)，提高物業(yè)企業(yè)進駐的門檻，物業(yè)企業(yè)進駐小區(qū)要向優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)傾斜；鼓勵物業(yè)優(yōu)秀企業(yè)開展規(guī)模化、集約化經(jīng)營，全面提升黃梅縣物業(yè)的水平和檔次。
    三是創(chuàng)新手段，破解物業(yè)費的收繳難題。物業(yè)收費難、業(yè)主不交物業(yè)費，直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降。要強化宣傳教育，使業(yè)主明白自己的權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時也損害了業(yè)主自身的利益。要創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)收費方式，推行業(yè)主自行到銀行繳納或與其他市政公用事業(yè)收費一并收取。要采取得力措施，對無正當理由拒繳物業(yè)費的業(yè)主，要在小區(qū)宣傳欄、報紙、電視臺等媒體進行曝光；對公職人員要由單位負責(zé)督促，無正當理由拒繳的，扣發(fā)其工資，情節(jié)嚴重的，要誡勉談話，直至進行組織處理；銀行、工商等部門在辦理貸款、營業(yè)執(zhí)照等環(huán)節(jié)要嚴格把關(guān)，作為社會不良信譽予以限制；法院要簡化程序，可以到小區(qū)內(nèi)現(xiàn)場開庭，快速審結(jié)、執(zhí)行清理拖欠物業(yè)費行為；物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費，否則，有關(guān)部門在辦理房屋過戶手續(xù)時，要對欠繳物業(yè)費的業(yè)主進行限制。要增強物業(yè)服務(wù)經(jīng)營透明度，建設(shè)物業(yè)費征繳信息平臺，推進物業(yè)費收支公開。
    四是落實責(zé)任，形成社會齊抓共管的新格局。要以《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》的頒布實施為契機，進一步強化責(zé)任意識，把小區(qū)物業(yè)管理工作提上政府的議事日程，納入目標考核。要充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的綜合管理職能，將物業(yè)管理與社區(qū)管理有效結(jié)合，形成屬地管理、條塊結(jié)合的新格局。要重視小區(qū)業(yè)主委員會的成立和換屆選舉工作，推進小區(qū)自治建設(shè)。要建立起縣房管局、屬地鎮(zhèn)、社區(qū)居委會、住宅小區(qū)業(yè)委會四級物業(yè)管理體系。房管、規(guī)劃、公安、環(huán)保、工商、城管、供排水、社區(qū)以及物業(yè)協(xié)會、業(yè)主委員會等部門要各司其責(zé)，齊抓共管，進一步明確職責(zé)，細化、量化工作任務(wù)。要用好維修基金，加大對老小區(qū)和問題突出小區(qū)的維修改造力度。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區(qū)物業(yè)管理的持久戰(zhàn)。
    五是大膽探索，建立和完善物業(yè)管理制度體系。要盡快出臺《關(guān)于加強住宅小區(qū)綜合管理實施意見》，堅持“分級負責(zé)、權(quán)責(zé)統(tǒng)一，重心下移、屬地為主，多方聯(lián)動、業(yè)主參與”的原則，建立聯(lián)席會議制度，構(gòu)建和諧社區(qū)新體制；探索對新建小區(qū)、老舊小區(qū)、零散小區(qū)和保障性小區(qū)的分類管理辦法，強化前期物業(yè)管理，暢通維修基金提取通道，強化激勵扶持，提升管理水平。要加強物業(yè)行業(yè)監(jiān)管，全面清理或規(guī)范對收費管理，規(guī)定對用水、用電與民用同價，供水、供電、供氣等單位及時接管包括變電、燃氣調(diào)壓、二次供水等在內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、相關(guān)管線和計量裝置，并向終端用戶收費，全面落實物業(yè)服務(wù)優(yōu)惠政策，杜絕亂收費，減輕物業(yè)企業(yè)的成本和壓力。大力推進《物業(yè)管理服務(wù)招投標制度》，營造公平的市場環(huán)境。建設(shè)數(shù)字化物業(yè)管理平臺，建立物業(yè)管理呼叫中心，探索報修一號通，提高全行業(yè)信息化管理水平，大膽探索出一條符合黃梅縣實際、扎實有效的物業(yè)管理新路子，力爭把隱患消滅在萌芽，把矛盾解決在當下，為黃梅的科學(xué)發(fā)展和諧發(fā)展做出積極的貢獻。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇六
    下面是小編為大家整理的,供大家參考。
    
    為促進國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《*省物業(yè)管理條例》的貫徹落實，規(guī)范我縣物業(yè)管理工作，打造和諧宜居環(huán)境，按照縣委的要求和縣人大常委會主任會議安排，縣人大常委會抽調(diào)有關(guān)方面人員組成調(diào)研組，于*月份對縣城住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調(diào)研，*月*日，縣人大常委會主任*，副主任*、沈少武率領(lǐng)縣人大常委會部分組成人員和部分縣人大代表對縣城住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了專題視察，召開了座談會，聽取了縣政府及相關(guān)部門的工作匯報，視察組成員及人大代表提出了很好的意見建議?，F(xiàn)將這次調(diào)查情況報告如下。
    一、物業(yè)管理工作的基本現(xiàn)狀。
    **個商品房小區(qū)由物業(yè)企業(yè)負責(zé)物業(yè)管理；
    **個小區(qū)由開發(fā)企業(yè)代管，其它*個小區(qū)和單體建筑均無物業(yè)管理?？傮w來看，經(jīng)過各方面的共同努力，縣城住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有，實行物業(yè)管理的區(qū)域不斷擴大，物業(yè)管理效應(yīng)初步顯現(xiàn)，尤其是政府主導(dǎo)管理的保障房和移民安置房物業(yè)管理較為規(guī)范，群眾比較滿意，商品房小區(qū)物業(yè)管理也在進行積極嘗試，取得一定成效，為宜居*建設(shè)和社會穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。
    我縣物業(yè)管理工作起步較晚，整體上看，基礎(chǔ)條件差，管理水平低，利益訴求多，問題十分突出，矛盾錯綜復(fù)雜，現(xiàn)狀令人堪憂，物業(yè)管理工作與縣域經(jīng)濟社會發(fā)展形成極大反差，群眾意見較大，已經(jīng)成為城市建設(shè)和管理最為突出的問題，主要表現(xiàn)在以下幾方面：
    （一）從行政管理層面看，存在四個突出問題。
    一是政府對物業(yè)管理工作重視不夠，一些領(lǐng)導(dǎo)、干部認為物業(yè)管理工作是主管部門的事、是開發(fā)商的事、是小區(qū)自己的事，政府沒有主動履行監(jiān)管職責(zé)，加之主管部門力量有限，小區(qū)物業(yè)管理基本處于無序狀態(tài)。多年來，縣、鎮(zhèn)政府均沒有專門研究和出臺加強我縣物業(yè)管理工作的具體政策措施，對物業(yè)管理工作缺乏有力有效的組織領(lǐng)導(dǎo)、工作指導(dǎo)和制度保障，主管部門也存在對物業(yè)管理工作研究不深、工作力度不大、方法單一等問題。
    二是物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳不到位。從視察調(diào)研情況看，政府、社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少，各級宣傳普及物業(yè)管理法規(guī)不積極、不主動，普法宣傳也沒有涉及物業(yè)管理的內(nèi)容。
    三是物業(yè)監(jiān)管職能職責(zé)不清，目前我縣的物業(yè)管理工作主要依靠房管局進行行業(yè)直管，物業(yè)管理行政管理體制缺乏縣、鎮(zhèn)、社區(qū)、小區(qū)條塊結(jié)合、層層負責(zé)的行業(yè)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)機制和應(yīng)急防御機制。部門之間沒形成監(jiān)管合力，物價部門沒有制定我縣物業(yè)收費標準，收費管理混亂，住建部門對小區(qū)建設(shè)規(guī)劃不盡合理，在工程驗收時對小區(qū)物業(yè)管理配套設(shè)施驗收把關(guān)不嚴，沒有按規(guī)定進行驗收，為以后的物業(yè)管理埋下隱患。三創(chuàng)辦、房管局、社區(qū)在物業(yè)管理工作中協(xié)作不夠緊密。
    四是鎮(zhèn)、社區(qū)組織還沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用，省物管條例規(guī)定，鎮(zhèn)政府及社區(qū)在物業(yè)管理中應(yīng)組織協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，但目前鎮(zhèn)及社區(qū)都以人手少、工作忙等為由不愿承擔(dān)物業(yè)管理相關(guān)職能。
    （二）從開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)層面看，存在四個突出問題。
    一是一些開發(fā)商從自身利益出發(fā)，隨意變更設(shè)計，建設(shè)了一些達不到規(guī)劃標準的住宅小區(qū)，如物業(yè)管理用房、社區(qū)活動用房不到位，公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明晰，房屋及小區(qū)水、電、排污系統(tǒng)建設(shè)質(zhì)量不高，綠化檔次低，維修資金不及時足額到位等等，造成后續(xù)管理糾紛多、難度大、成本高。
    二是住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，成為物業(yè)服務(wù)品質(zhì)無法提升的硬傷。一個突出問題是停車難，目前隨著私家車的迅速增多，許多住宅小區(qū)中，包括新建商品房小區(qū)的停車位嚴重不足，停車問題已成為破壞小區(qū)環(huán)境、困擾物業(yè)管理的一大難題，這在老舊小區(qū)表現(xiàn)得尤為突出。一些開發(fā)商在出售房屋時極力避免簽訂“前期物業(yè)管理協(xié)議”，有關(guān)前期物業(yè)管理必須具備和提供的服務(wù)落實不了。因小區(qū)水電氣統(tǒng)一管理設(shè)施不全，即使大多數(shù)業(yè)主同意管控水電氣破解收費難問題，也不能有效執(zhí)行。
    三是物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營活動不規(guī)范。部分建設(shè)單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)變成了經(jīng)營行為，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣*多個小區(qū)中，只有不到*個是聘請物業(yè)企業(yè)管理，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項目少，服務(wù)費標準低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環(huán)機制無法建立。大部分分散式小區(qū)，都由住戶分單元、分樓推選樓長或聘請退休老干部職工管理，所謂的管理大多也只是負責(zé)收取一點衛(wèi)生費，做一些簡單的上傳下達，都是義務(wù)服務(wù)，難以長期堅持。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡單認為物業(yè)服務(wù)就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，服務(wù)工作遠不能滿足居民的實際需求。調(diào)研的*多個小區(qū)，社區(qū)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)建設(shè)的基本情況不清，大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動的相關(guān)制度或公約，少數(shù)有制度或公約的也落實不到位。
    四是有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)少，服務(wù)質(zhì)量不高，物業(yè)費收支不公開不透明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運轉(zhuǎn)困難。部分物業(yè)企業(yè)擺不正自己的位置，認為自己是管理者而對業(yè)主頤指氣使，缺乏主動服務(wù)、積極服務(wù)意識，從而滋生了眾多的矛盾。
    （三）從業(yè)主層面看，存在三個問題。
    一是業(yè)主自治而未治。召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會難，業(yè)主自治組織不全，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為新型的市民民主形式，是與物業(yè)企業(yè)對等的、維系物業(yè)管理市場完整性的重要主體。但是目前我縣*多個小區(qū)因為無人牽頭組織、缺乏經(jīng)費、區(qū)域太小太零散等原因均沒有成立業(yè)主委員會，就是已經(jīng)成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，由于缺乏對業(yè)主委員會有效的監(jiān)督制約措施，其業(yè)主自我管理、自我約束的機制尚未形成，民主協(xié)商、少數(shù)服從多數(shù)的議事原則很難實現(xiàn)，業(yè)主自治只能是良好的愿望而已。
    二是業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權(quán)意識與責(zé)任意識的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計，有*%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點，對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會超出合理范圍。例如：在調(diào)查中，各個小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時，往往會采取拒交物業(yè)費的方式來處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。
    三是少數(shù)在職和退二線公職人員不繳納物業(yè)管理費，說明對公職人員的教育管理還需加強。另外，隨著全縣安置區(qū)的增多，部分人既失地又失業(yè)，會加劇物業(yè)矛盾，應(yīng)引起重視。
    三、意見和建議。
    （一）要加強組織領(lǐng)導(dǎo)，盡快制定出臺物業(yè)管理辦法。物業(yè)管理事關(guān)千家萬戶切身利益,事關(guān)城市管理水平和形象,事關(guān)“三宜”*建設(shè)成敗，直接影響著*社會經(jīng)濟全面發(fā)展和小康社會目標的實現(xiàn)。同時，從多年的實踐看,物業(yè)管理在維護社區(qū)秩序,協(xié)助公安等有關(guān)部門防范刑事犯罪,防止可能發(fā)生的治安、火災(zāi)、燃氣泄漏、水電故障等惡性事故中發(fā)揮著十分重要的作用。因此,加強物業(yè)管理具有十分重要的現(xiàn)實意義?？h政府及相關(guān)職能部門要高度重視物業(yè)管理工作，認真學(xué)習(xí)現(xiàn)行法律法規(guī)，深入研究工作中存在的問題，結(jié)合實際進行“頂層設(shè)計”，盡快起草制定《*縣物業(yè)管理實施辦法》，按程序提交縣人大常委會審議后實施要從加強領(lǐng)導(dǎo)、理順體制、政策措施、明確職責(zé)、夯實任務(wù)、加強監(jiān)管等方面做出具體規(guī)定，便于政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主各方履行責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，使物業(yè)管理步入規(guī)范化和法制化。
    （二）要明確管理職責(zé)，切實解決物業(yè)管理工作中亟待解決的問題。一要加強規(guī)劃管理，要嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃、小區(qū)建設(shè)以及物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，對已建但沒有開展物業(yè)管理的小區(qū)，在建和規(guī)劃建設(shè)的小區(qū)，非小區(qū)的居民集中區(qū)、單棟電梯高層樓房等，分別采取相應(yīng)措施加強監(jiān)管、規(guī)范和完善。二要加強價格監(jiān)管，物價部門要加強對物業(yè)企業(yè)收費行為的監(jiān)管，研究制定物業(yè)服務(wù)項目標準和對物業(yè)收費指導(dǎo)價格，供業(yè)主和物業(yè)企業(yè)參考。三要強化公職人員引領(lǐng)，要充分發(fā)揮黨員干部和國家公職人員在小區(qū)內(nèi)的模范帶頭作用，引導(dǎo)物業(yè)管理工作健康發(fā)展。四要實現(xiàn)有效管控，電力公司、自來水公司和天然氣公司要研究小區(qū)物業(yè)統(tǒng)管住戶用水、電、氣的機制，對業(yè)主大會同意通過管控用水、電、氣收取物業(yè)費的要積極配合確保執(zhí)行到位。五要堅持抓點示范，在縣城篩選*-*個基礎(chǔ)條件較好的小區(qū)進行物業(yè)管理方面的綜合試點，通過試點總結(jié)經(jīng)驗，為全縣物業(yè)管理提供樣板。六要盡快化解一批突出矛盾，相關(guān)部門要認真落實《在全縣開展房地產(chǎn)領(lǐng)域信訪突出問題專項整治方案》，及時化解西江盛景家園、萬景國際、濱江新城等物業(yè)管理方面的矛盾和信訪問題，有效預(yù)防和遏制其它小區(qū)物業(yè)管理矛盾和苗頭性問題發(fā)生。七要迅速開展專項整治行動，三創(chuàng)辦、住建局、城關(guān)鎮(zhèn)、各社區(qū)要迅速行動起來，及時整治紅花小區(qū)“臟、亂、差”和打通濱江大道通道，成立濱江新城業(yè)主委員會，古堰集鎮(zhèn)社區(qū)占用公共場地建設(shè)住房、桃源市場污染源治理、西單農(nóng)貿(mào)市場違規(guī)占用通道建房等突出問題。同時，公安、司法、水利、電力、市場監(jiān)管、廣電等部門和各鎮(zhèn)、社區(qū)等單位要主動履行職責(zé)，協(xié)同推進物業(yè)管理工作。對一些違犯城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理法律法規(guī)的人和事，相關(guān)行政執(zhí)法部門要聯(lián)合執(zhí)法，加大查處打擊力度，強力推進宜居*建設(shè)。
    三要規(guī)范服務(wù)行為，物業(yè)企業(yè)要通過加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達到服務(wù)承諾標準，對服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、價格舉報電話等進行公示，對業(yè)主和業(yè)主委員會提出的合理要求要及時整改。住建（房管）部門要在公共場所建立開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)曝光臺，完善不良記錄和不誠信檔案，凡有不良記錄者，今后不得在本縣從事房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)。
    （四）要強化教育宣傳，不斷提高業(yè)主自治意識和自治能力。一是物業(yè)主管部門、宣傳、廣電部門和各鎮(zhèn)各社區(qū)要深入廣泛宣傳《國務(wù)院物業(yè)管理條例》《*省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，以及即將出臺的《*縣物業(yè)管理實施辦法》，提高物業(yè)法規(guī)知曉率。電視臺要適時開辦物業(yè)管理專欄，宣傳普及物業(yè)法規(guī)，加大曝光物業(yè)管理陋習(xí)。物業(yè)主管部門要強化對相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員和業(yè)主代表的教育培訓(xùn)，促進依法履職、規(guī)范管理，增強業(yè)主的物業(yè)管理法律意識，引導(dǎo)他們共同關(guān)心支持物業(yè)管理工作。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹立質(zhì)量與品牌意識，提高服務(wù)質(zhì)量，取得廣大業(yè)主和業(yè)主委員會的支持和配合。二是通過召開業(yè)主大會、組織學(xué)習(xí)、教育培訓(xùn)、組織引導(dǎo)和制定居民公約，成立業(yè)主委員會，引入物業(yè)管理公司等方式，逐步實現(xiàn)小區(qū)日常事務(wù)自主管理。三是加強公職人員教育管理，充分發(fā)揮黨員干部主觀能動性和示范引領(lǐng)作用，積極參與和支持物業(yè)管理服務(wù)工作。四是結(jié)合新民風(fēng)建設(shè)，建立小區(qū)業(yè)主“紅黑榜”，對熱心小區(qū)事業(yè)、帶頭繳納物業(yè)費的業(yè)主予以表彰鼓勵，對無故不繳納物業(yè)費的業(yè)主進行通報曝光，引導(dǎo)建立良好的小區(qū)風(fēng)氣。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇七
    7月15日，市政協(xié)社會法制委員會組織部分委員，在副主席xx的帶領(lǐng)下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會，聽取市國土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎(chǔ)上，就如何進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
    一、基本情況。
    1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年，市國土局設(shè)置了物業(yè)管理股，具體負責(zé)物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家，本地27家，其中二級資質(zhì)1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質(zhì)2家，二級資質(zhì)4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書。目前已對50多個住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理，總服務(wù)面積約510萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率達70%。
    2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場。一是引入招投標機制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競爭環(huán)境。，我市逐步推進物業(yè)管理招投標工作，至今已有19個小區(qū)實行招投標。二是整頓市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理運作。針對一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、亂收費等，開展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達標考核、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專項檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
    3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導(dǎo)“誠信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評比活動。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個。積極推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)，全市業(yè)主委員會已成立并備案在冊22家。
    二、存在問題。
    1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設(shè)施設(shè)備維修不及時，物業(yè)費用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會成員責(zé)任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平，業(yè)主委員會形同虛設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有作用。業(yè)主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導(dǎo)致上訪投訴維權(quán)，增加了政府和主管部門的負擔(dān)。
    2、部門之間職責(zé)需進一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責(zé)還需進一步理順。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應(yīng)向最終用戶收費，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的`電費，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費用由業(yè)主承擔(dān)，引起廣大業(yè)主的強烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經(jīng)營、垃圾清運等問題，按照有關(guān)職能應(yīng)由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。
    3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動力，素質(zhì)不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才更為緊缺。
    4、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認識不清。人們普遍認為物業(yè)服務(wù)屬于簡單的勞務(wù)服務(wù)，行業(yè)技術(shù)含量低，嚴重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責(zé)任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業(yè)費現(xiàn)象時有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，廣大業(yè)主深受其害。
    5、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業(yè)主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設(shè)施未完全落實，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的。近三年來，市國土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢。
    6、部分老小區(qū)無物業(yè)管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當時條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區(qū)目前尚無物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會代管。
    三、意見和建議。
    1、進一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強企業(yè)競爭力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊伍。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念，拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域，發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長點。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質(zhì)論價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)服務(wù)收費機制，使收費與服務(wù)標準有機結(jié)合起來。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機制，開展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會公開收費項目及標準、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費。
    2、建立完善長效管理機制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個部門，應(yīng)理順機制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責(zé)，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，定期會商物業(yè)管理重點工作。
    3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會組建力度，按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會自我管理、自我服務(wù)，自我約束機制，規(guī)范活動行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動性，依法維護好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利。
    4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)監(jiān)管。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責(zé)任制；督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì)，隨時監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費行為等。
    5、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是要嚴把商品房質(zhì)量驗收關(guān)，從工程項目立項規(guī)劃開始，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議，供開發(fā)建設(shè)企業(yè)參考。詳細規(guī)劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業(yè)管理等相關(guān)部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標準，延長質(zhì)押年限，對房地產(chǎn)開發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟壓力，以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關(guān)職能部門對今后新建的樓盤，從高起點、高標準出發(fā)，提高停車能力。對已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力，緩解停車位不足的矛盾。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇八
    前言：
    調(diào)查地點：寧波現(xiàn)代市場陶瓷城。
    調(diào)查對象：陶瓷。
    調(diào)查經(jīng)過與方法：實地參觀結(jié)合網(wǎng)上調(diào)研。
    調(diào)查目的：我們小組通過對寧波各處建筑裝飾材料的市場調(diào)查，了解建筑裝飾陶瓷的分類，生產(chǎn)過程，特性，以及著重了解主要產(chǎn)品和應(yīng)用。
    陶瓷是建筑中常用裝飾材料之一，其生產(chǎn)和應(yīng)用都有著悠久的歷史。在建筑技術(shù)發(fā)展和人民生活水平得到提高的今天，建筑陶瓷的生產(chǎn)更加科學(xué)化、現(xiàn)代化，品種、花色多樣，性能也更加優(yōu)良。
    (一)陶瓷的分類。
    按性質(zhì)分：瓷磚可分為陶質(zhì)磚、瓷質(zhì)磚和炻質(zhì)磚陶質(zhì)磚—坯體燒結(jié)程度差，結(jié)構(gòu)不致密，斷面粗糙而無光澤，吸水率大，機械強度低，燒成過程中?；潭炔?，敲擊時發(fā)出的聲音沉濁。瓷質(zhì)磚—燒結(jié)程度高，坯體堅硬致密，斷面細膩有光澤，呈石狀或貝殼狀，基本不吸水，結(jié)構(gòu)有玻璃相，莫來石晶體，敲擊時發(fā)出的聲音清脆。炻質(zhì)磚—性質(zhì)介于陶質(zhì)和瓷質(zhì)之間，但較接近瓷質(zhì)磚。
    (二)陶瓷的生產(chǎn)。
    凡以粘土、長石、石英為基本原料，經(jīng)配料、制坯、干燥、培燒而制得的成品，統(tǒng)稱。
    為陶瓷制品。陶瓷的生產(chǎn)工藝發(fā)展經(jīng)歷了由簡到繁、由粗到細、有無釉到施釉的過程?，F(xiàn)在發(fā)展的新型陶瓷有氧化物陶瓷、金屬陶瓷等。陶瓷原材料陶瓷生產(chǎn)使用的原料品種很多，一種是天然礦物原料，一種是通過化學(xué)方法加工處理的化工原料。
    其中粘土是有天然巖石經(jīng)過長期風(fēng)化而成，是多種微細礦物的混合體。根據(jù)粘土中雜。
    質(zhì)的含量、耐火性及用途的不同，可將粘土分為：高嶺土、易熔粘土、難熔粘土、耐火粘。
    土。粘土燒結(jié)程度隨熔燒溫度升高而增加，溫度越高形成的熔融物越多，制品的密實性越好，強度愈高，吸水率越小。能使粘土中未熔化顆粒的孔隙基本上被熔融物填滿時的溫度稱為粘土的燒結(jié)極限溫度，這時粘土達到了完全燒結(jié)的程度。粘土從開始燒結(jié)至燒結(jié)極限時的溫度，稱為燒結(jié)范圍。燒結(jié)溫度范圍越寬，熔燒的制品愈不易變形，而且可以獲得燒結(jié)程度高、密實性好的陶瓷制品。了解原料的性能能幫助我們更好了解其性能。
    (三)瓷磚制品的特性。
    1化學(xué)穩(wěn)定性。
    大部分陶瓷制品具有很強的化學(xué)穩(wěn)定性，它們幾乎對所有的酸、堿和有機溶劑都具有抵抗性。尤為重要的是，陶瓷的原料不會被氧氣所氧化。一般來說，陶瓷制品的原材料中已經(jīng)混合對氧有化和力的礦物，因此它們不會被周圍環(huán)境中的氧氣進一步氧化。
    2機械穩(wěn)定性。
    陶瓷的機械穩(wěn)定性體現(xiàn)在其強度和硬度上，陶瓷原材料的耐壓強度特別高，通常為50,000—100,000磅/平方英寸。如此高的硬度使得陶瓷具有良好的耐磨性。因為它具有這種特性，陶瓷常被用來作為地板、打磨金屬和其他物質(zhì)。
    3熱穩(wěn)定性。
    大多數(shù)陶瓷都能抵抗高溫，因此它們被用來生產(chǎn)各種各樣的熱容設(shè)備。
    綜上所訴，正是因為這種優(yōu)良的性能，才是的陶瓷越來越受到大家的歡迎。
    (四)裝飾陶瓷的主要產(chǎn)品及應(yīng)用。
    不同，可以分為陶制釉面磚和瓷制釉面磚兩大類。陶制釉面磚，由陶土燒制而成，吸水率較高，強度相對較低。其主要特征是背面顏色為紅色。瓷制釉面磚，由瓷土燒制而成，吸水率較低，強度相對較高。根據(jù)光澤的不同，釉面磚又可以分為光面釉面磚和啞光釉面磚兩類。光面釉面磚，適合于制造“干凈”的效果;啞光釉面磚，適合于制造“時尚”的效果。
    釉面磚的常用規(guī)格，正方形釉面磚有100x100mm、152×152mm、200×200mm、長方形釉面磚有152×200mm、200×300mm、250x330、300x450等，常用的釉面磚厚度5mm-8mm。
    另外釉面磚的成分一般為：sio260%～70%，a12o315%～22%，cao1.0%～10%，mgo1.0%～3.0%，r2o小于1.0%。吸水率不大于22%。白度不小于78%。耐急冷急熱性150℃，一次不裂，耐蝕性好。
    釉面磚一般用于廚房和衛(wèi)生間，實驗室，醫(yī)院，色彩圖案豐富，同時還防滑。釉面磚一般不是很大，但是可以很小，比如小到馬賽克。釉面磚適用范圍：適用于室內(nèi)裝修的各種場所，以墻面最佳。廚房應(yīng)盡量使用亮光磚，不宜用亞光磚。
    2外墻面磚。
    外墻面磚俗稱無光面磚，是用難熔粘土壓制成型后焙燒而成。通常做成矩形，尺寸有100×100×10mm和150×150×10mm等。它具有質(zhì)地堅實、強度高、吸水率低(小于4%)等特點。一般為淺黃色，用作外墻飾面。外墻面磚是用陶瓷面磚做成的外墻飾面。其特點是：質(zhì)地密實、釉面光亮、耐磨、防水、耐腐和抗凍性好，給人以光亮晶瑩、清潔大方的美感，是一種比較普遍應(yīng)用的外墻貼面裝飾。
    3地磚。
    理，具有裝飾作用。多用于公共建筑和民用建筑的地面和樓面。地磚花色品種非常多，可供選擇的余地很大，按材質(zhì)可分為釉面磚、通體磚(防滑磚)、拋光磚、?；u等在眾多的地面裝飾材料中，地磚成為消費者的首選。因為它具有質(zhì)地堅實、便于清理、耐熱、耐磨、耐酸堿、不滲水等優(yōu)點。
    用途：適用于廣場，客廳，衛(wèi)生間，陽臺，商場，辦公樓，住宅等。
    4陶瓷錦磚。
    陶瓷錦磚又名馬賽克，馬賽克給人一種懷舊的感覺，因為它曾是十幾年前裝飾墻地面的材料。馬賽克組合變化的可能非常多，比如在一個平面上，可以有多種表現(xiàn)方法：抽象的圖案、同色系深淺跳躍或過渡、為瓷磚等其他裝飾材料做紋樣點綴等等。對于房間曲面或轉(zhuǎn)角處，玻璃馬賽克更能發(fā)揮它小身材的特長，能夠把弧面包蓋得平滑完整。
    它是用優(yōu)質(zhì)瓷土燒成，一般做成18.5×18.5×5mm、39×39×5mm的小方塊，或邊長為25mm的六角形等。這種制品出廠前已按各種圖案反貼在牛皮紙上，每張大小約30cm見方，稱作一聯(lián)，其面積約0.093m，每40聯(lián)為一箱，每箱約3.7平方米。施工時將每聯(lián)紙面向上，貼在半凝固的水泥砂漿面上，用長木板壓面，使之粘貼平實，待砂漿硬化后洗去皮紙，即顯出美麗的圖案。
    陶瓷錦磚色澤多樣，質(zhì)地堅實，經(jīng)久耐用，能耐酸、耐堿、耐火、耐磨，抗壓力強，吸水率小，不滲水，易清洗，可用于工業(yè)與民用建筑的潔凈車間、門廳、走廊、餐廳、廁所、浴室、工作間、化驗室等處的地面和內(nèi)墻面，并可作高級建筑物的外墻飾面材料。
    觀及色彩都很大程度上影響了建筑的功能和質(zhì)量。因此對材料應(yīng)用的熟練掌握是十分重要。今后我們也需花更多時間去學(xué)習(xí)。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇九
    本次設(shè)計的題目是休寧上竹園安置小區(qū)規(guī)劃設(shè)計，屬于住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，想要完成這個課題，就不得不深入了解其他一些住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方法，以取其精華，用于創(chuàng)造優(yōu)秀的設(shè)計作品，因此我參觀學(xué)習(xí)了一些的住宅規(guī)劃小區(qū)和安置小區(qū)，總結(jié)出以下幾點心得。
    一、調(diào)研目的。
    1、了解居住建筑的布置規(guī)劃，研究居住建筑的特點、組成及各組成部分的功能要求及相互關(guān)系，了解辦公樓的設(shè)計原則和使用要求，劃分整個辦公功能分區(qū)及相互關(guān)系，分析各組成部分的特點及布局方式，明確對結(jié)構(gòu)和荷載的布置進行簡單的分析。
    2、從不同角度對農(nóng)民拆遷安置小區(qū)及失地農(nóng)民進行了相關(guān)研究，了解其存在的問題以及失地農(nóng)民的特點，掌握現(xiàn)在對農(nóng)民拆遷安置小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計研究進展并分析其不足之處，以期在本次畢業(yè)設(shè)計中拆遷安置小區(qū)戶外環(huán)境研究中針對問題提出合理的解決措施。
    二、調(diào)研內(nèi)容。
    1.居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的基本要求。
    （1）使用要求：住宅類型、合理的公建配套項目及布局方式，組織居民的室外活動場地、綠地及內(nèi)外交通等。
    （2）衛(wèi)生要求：要有良好的日照、通風(fēng)，防止噪聲和空氣污染。
    （3）安全要求：居住區(qū)規(guī)劃為防止災(zāi)害發(fā)生或減少危害程度，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防地下構(gòu)筑物等作必要安排。如防火間距規(guī)定，當兩建筑山墻相對且無門窗時，其間距不小于3.5m，當建筑沿街布置時，向外人行消防通道間距不大于80m，建筑長度超過160m時應(yīng)設(shè)消防車道，凈寬凈高不小于4m。（4）經(jīng)濟要求：運用規(guī)劃布局手法和設(shè)計技術(shù)，降低居住區(qū)建設(shè)造價和節(jié)約城市用地。（5）施工要求：規(guī)劃設(shè)計應(yīng)有利于施工的組織與經(jīng)營。
    （6）美觀要求：優(yōu)美的居住環(huán)境，取決于住宅和公建設(shè)計、建筑群體的組合、建筑群體與環(huán)境的結(jié)合，應(yīng)反映出生動活潑、欣欣向榮、明朗大方、整潔優(yōu)美的面貌。
    2.住宅類型的選擇。
    （1）根據(jù)居住對象確定住宅標準。（2）滿足戶室比要求。（3）確定住宅建筑層高和層數(shù)。
    （4）適應(yīng)當?shù)刈匀粴夂驐l件和居民生活習(xí)慣。
    居住區(qū)內(nèi)道路可分為：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路和宅間小路四級。其道路寬度應(yīng)符合下列規(guī)定：居住區(qū)道路紅線寬度不宜小于20m；小區(qū)路路面寬6—9m，建筑控制線之間的寬度，需敷設(shè)供熱管線的不宜小于14m，無供熱管線的不宜小于10m；組團路路面寬度3—5m，建筑控制線之間的寬度，需敷設(shè)供熱管線的不宜小于10m，無供熱管線的不宜小于8m；宅間小路路面寬不宜小于2．5m。居住區(qū)內(nèi)道路縱坡應(yīng)符合相應(yīng)規(guī)定。居住區(qū)內(nèi)的道路設(shè)置應(yīng)符合下列規(guī)定：
    內(nèi)主要道路至少應(yīng)有兩個出入口；居住區(qū)內(nèi)主要道路至少應(yīng)有兩個方向與外圍道路相連；機動車道對外出入口間距不應(yīng)小于150m。沿街建筑物長度超過150m時，應(yīng)設(shè)不小于4m的消防車通道。人行出口間距不宜超過80m，當建筑物長度超過80m時，應(yīng)在底層設(shè)置人行通道。
    1.安高城市天地。
    (1)區(qū)位。
    安高城市天地，近臨合作化南路和“黃金中環(huán)”望江西路，與金寨路高架咫尺之遙，輕松暢享城市中心便捷交通之優(yōu)越；居新老城區(qū)之中樞，處學(xué)術(shù)殿堂之腹地，距政務(wù)文化新區(qū)約兩公里，與中國科技大學(xué)僅百米之遙，區(qū)內(nèi)另有安徽大學(xué)、合肥學(xué)院、解放軍炮兵學(xué)院等多所高等院校，地理位置優(yōu)越，文化氛圍濃厚。安高城市天地占地170余畝，規(guī)劃建筑面積40萬平方米，綠地率40%，住宅車位比1：1。
    (2)設(shè)計理念。
    安高城市天地以愛琴海地區(qū)優(yōu)美的景色和悠久的人文景觀為主線，結(jié)合地域院落結(jié)構(gòu)及親水特性主題，強調(diào)景觀的享受和文化的植入，增添景觀的濃厚底蘊和美感。安高城市天地以極為流動韻律的湖岸線和多元化建筑風(fēng)情，營造充滿文化氣息的親水社區(qū)。
    安高城市天地包含多層情景洋房、精品小高層、觀景高層和高級公寓等住宅物業(yè)形態(tài)，
    各居住單元均南北向布置，戶型設(shè)計人性化，親水樓臺，戶戶觀景。
    (3)戶型。
    (4)居住區(qū)不緊要滿足人們基本的居住需求，同時還要一定的配套設(shè)施及綠化要求，給居民創(chuàng)造一個便于生活的、有一定生活品質(zhì)的生活場所。
    在配套設(shè)施方面，安高城市天地在小區(qū)周邊規(guī)劃了800m風(fēng)情商業(yè)街、沃爾瑪國際購物廣場、國際甲級寫字樓、美國豪生高級商務(wù)酒店等眾多標志性建筑集群，為居民的生活提供保障和便捷的服務(wù)。
    好的小區(qū)環(huán)境營造需要良好的建筑形式和景觀環(huán)境營造，安高城市天地的建筑造型優(yōu)美，色彩淡雅，景觀小品豐富，富有詩情畫意。為人們創(chuàng)造了優(yōu)雅的生活環(huán)境，在一定程度上提高了生活品質(zhì)。
    2.華潤幸福里。
    華潤幸福里共規(guī)劃19棟樓，其中1#2#3#5#6#為5層花園洋房，7#8#9#10#11#12#為18層+11層，15#16#為28層高層，17#回遷樓，18#19#21#22#為33層高層，20#為4層洋房。
    (1)區(qū)位。
    華潤幸福里位于合肥市蜀山區(qū)望江西路與合作化路交匯處，總用地面積約10萬m2，總建筑面積約28萬m2（不含地下建筑面積），用途集商業(yè)、辦公、住宅為一體，總投資約16億港元。
    華潤幸福里地處繁華深處，整個住區(qū)與城市保持約200米的距離，與城市兩大商業(yè)副中心三里庵、南七直線距離僅1公里左右，臨近中國科技大學(xué)、安徽大學(xué)等高校。五里墩立交橋、金寨路高架橋、合作化路、望江路、黃山路等共同構(gòu)筑的立體道路交通系統(tǒng)，規(guī)劃及營運中的國購廣場、西環(huán)中心廣場、南七商業(yè)大廈、沃爾瑪、樂購等商業(yè)設(shè)施均環(huán)伺附近。
    (2)戶型理念。
    華潤幸福里產(chǎn)品豐富多樣，涵蓋多層洋房、小高層、高層，主力戶型為80-140平米，并配有少量小戶型精裝公寓和大面積的城市花園洋房類產(chǎn)品，力求在繁華深處，營造讓都市人久違的心靈庭院。
    (3)建筑與綠化環(huán)境。
    突出生態(tài)質(zhì)量，提高文化品位是高檔小區(qū)在規(guī)劃過程中所宣揚和追求的。華潤幸福里的建筑風(fēng)格帶有一定的歐式韻味，開發(fā)者借此來提升文化韻味招攬住戶。為打造高品質(zhì)的居住環(huán)境，配套設(shè)施尤其是環(huán)境綠化便在規(guī)劃中凸顯出來。
    3.寧波市北侖區(qū)安置小區(qū)。
    放采用地面分散停車與建筑底層架空停車兩種方式，由于地下車庫建設(shè)成本較高，該類小區(qū)很少采用這種停車方式。
    小區(qū)綠化系統(tǒng)分為中心綠地、組團綠地、宅問綠地三部分，由于考慮到投資成本等因素，小區(qū)的建設(shè)者對于中心綠地、組團綠地等公共綠地空間，以種植草皮及灌木為主，偶爾會設(shè)置少量的涼亭、座椅等休憩娛樂設(shè)施；對于宅間綠地則以種植草皮為主。由于小區(qū)內(nèi)的停車占用部分宅問綠地，致使宅間綠化比較分散，不成系統(tǒng)。
    考慮不足，而對于老人、兒童等弱勢群體的需求更是無暇顧及。拆遷安置小區(qū)在環(huán)境設(shè)計中熱衷于形式化的公共空間建設(shè)，通常在小區(qū)中心、組團人口布置中心綠地并設(shè)置少量的涼亭、座椅，而對于日常生活中利用率最高、真正能加強鄰里交往的宅問綠地的配套設(shè)施則缺乏必要的考慮與設(shè)計，最多只是沿建筑墻角種植少量草皮.
    四、總結(jié)：
    1.居住建筑單體設(shè)計。
    建筑設(shè)計中，要符合現(xiàn)代化的工作步伐，要使居住環(huán)境給人帶來舒適感體現(xiàn)居住建筑的人性化。建筑圖如底層及標準層平面圖、頂層平面圖、主要立面圖、剖面圖要滿足相關(guān)規(guī)范的要求，根據(jù)實際情況選擇建筑方案，考慮到實用、美觀、符合辦公目的等等各方面要求。
    2.居住建筑規(guī)劃設(shè)計。
    居住建筑的規(guī)劃要從宏觀去考慮，致力營造靜謐舒適安逸的生活環(huán)境。首先要有合適的道路關(guān)系網(wǎng)，小區(qū)干道、組團道路、宅間小道功能明確。建筑的前后關(guān)系要滿足各項指標。
    3.調(diào)研體會。
    近年來，隨著城市新區(qū)開發(fā)的持續(xù)升溫，大量的城市住宅也如雨后春筍一般拔地而起，不斷地改善著人們的居住條件。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，是一個復(fù)雜的過程，需要規(guī)劃、策劃、工程、管理等多方面的合作來完成。以上是對居住區(qū)設(shè)計的一些調(diào)研，我們的居住區(qū)環(huán)境要達到一個更理想、更舒適、更優(yōu)美的境界，我們建筑設(shè)計者就應(yīng)該有創(chuàng)新意識的設(shè)計思路，努力探索，來不斷創(chuàng)新、完善。
    安置房建設(shè)是城市建設(shè)的重要組成部分，更是關(guān)系民生、促進社會和諧的大問題。城市中心區(qū)的安置房設(shè)計要著力于創(chuàng)建宜居環(huán)境，提高生活品質(zhì)。政府部門應(yīng)集合更多更優(yōu)勢資源，對城市中心區(qū)安置房建設(shè)進行深入專題研究。而設(shè)計師則應(yīng)正視自身的責(zé)任，從思想和技術(shù)層面，努力實踐“設(shè)計改變生活”，幫助更多的城市拆遷戶實現(xiàn)“新房子，新環(huán)境，新生活”的宜居夢想。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇十
    調(diào)查報告與調(diào)查報告不同。調(diào)查報告是因為發(fā)生了什么事而進行調(diào)查，然后寫報告。以下是為大家整理的關(guān)于,歡迎品鑒！
    加強基層黨員教育管理，對于增強黨員的宗旨意識和黨性修養(yǎng)，提高基層黨組織的戰(zhàn)斗力和凝聚力具有至關(guān)重要的作用。為進一步加強黨員的教育管理，x區(qū)實施了一系列黨員管理辦法，使黨員日常管理工作更加科學(xué)、有效和精細，切實激發(fā)了廣大黨員先鋒模范作用和奉獻精神，為加快x區(qū)建設(shè)成產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、生態(tài)宜居的x城市及助力xx城市建設(shè)提供了堅強的基礎(chǔ)保證。
    一、工作開展情況。
    一是確定黨員去向，抓實黨員管理。針對農(nóng)村流動黨員去向不定、管理困難等問題，各村(社區(qū))黨組織建立流動黨員微信群，確保在外的黨員能第一時間收到通知。同時要求農(nóng)村流動黨員在外出期間，凡居住地、聯(lián)系方式發(fā)生變化要立即向所在黨支部報告，街道黨(工)委根據(jù)變化及時調(diào)整農(nóng)村流動黨員信息庫，實行動態(tài)管理。黨支部確定具體聯(lián)系人，負責(zé)了解農(nóng)村外出黨員的思想、工作狀況，及時向其通報組織的動態(tài)信息。
    二是充分利用互聯(lián)網(wǎng)平臺，使黨員外出有所學(xué)。全區(qū)各村(社區(qū))黨組織組織農(nóng)村流動黨員訂閱使用微信公眾號、學(xué)習(xí)強國平臺等網(wǎng)上學(xué)習(xí)平臺，及時傳達學(xué)習(xí)黨的建設(shè)和組織工作重要部署、重要文件解讀等。抓住務(wù)工返鄉(xiāng)黨員節(jié)日集中返鄉(xiāng)契機，結(jié)合黨內(nèi)“規(guī)定動作”和黨員需求，集中組織流動黨員開展“補黨課、議發(fā)展”活動，讓返鄉(xiāng)黨員真切感受到“組織始終在身邊”。
    三是重視人才回歸，使黨員回鄉(xiāng)有所為。開展鄉(xiāng)土人才聯(lián)絡(luò)和回歸工作，建立與外出黨員人才定期聯(lián)絡(luò)溝通的長效溝通機制，暢通信息交流渠道，打造“人走心不走”的外出人才隊伍。通過加強和返鄉(xiāng)黨員的聯(lián)絡(luò)、溝通和交流，進一步拓寬村級后備人選渠道，建強村級骨干隊伍，有效解決村干部隊伍總體年齡偏大、文化素質(zhì)偏低、后備干部偏少的“三偏”問題，為脫貧攻堅、鄉(xiāng)村振興提供有力支撐。
    (二)黨員積分制管理開展情況。
    一是進行黨員分類。x區(qū)以村(社區(qū))一級黨組織為單位，將黨員劃分為三類：一類黨員為在村(社區(qū))黨員，包括離退休人員、在市內(nèi)的外出務(wù)工和經(jīng)商黨員;二類黨員為到市外長期務(wù)工和經(jīng)商黨員;三類黨員為因長期臥病在床、生活不能自理等身體疾病原因不能正常參加組織生活的黨員，此類黨員不參與積分管理。
    二是設(shè)置積分類型。黨員積分制管理工作的核心是積分的設(shè)置，x區(qū)在充分調(diào)研分析村(社區(qū))基層黨組織建設(shè)和黨員隊伍管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，確立了“分類積分、量化考核，獎優(yōu)罰劣”的工作思路，分值分為日常行為積分和評議積分兩部分，日常行為積分和評議積分按照7:3的比例加權(quán)確定。日常積分依據(jù)黨員參加學(xué)習(xí)、會議，參加組織活動，報告思想工作等情況由所屬黨組織打分。評議積分在每個積分周期結(jié)束時，由村(社區(qū))黨組織組織黨員集中進行民主評議。
    三是明確獎懲制度。各村(社區(qū))依據(jù)年度內(nèi)綜合得分的高低，按照黨員總數(shù)20%的比例，評選年度內(nèi)村級優(yōu)秀共產(chǎn)黨員進行表彰;按照黨員總數(shù)10%的比例，推薦年度內(nèi)街道優(yōu)秀共產(chǎn)黨員。對黨員年度積分在后5名的，由黨組織安排專人進行談話教育，指出問題和不足，明確整改方向;第一年被評為不合格黨員的，由街道集中舉辦專題培訓(xùn)班，對黨員進行重點教育，督促其認真整改。黨員本人認識不到位、不改進或者連續(xù)兩年被評為不合格黨員的，按相關(guān)規(guī)定進行處置。
    (三)“一編三定”工作開展情況。
    一是依據(jù)需求設(shè)定崗位。根據(jù)村(社區(qū))實際，針對無職黨員的具體情況，依據(jù)需求設(shè)崗，確保黨員能夠在崗位上發(fā)揮作用。村(社區(qū))黨組織組織進行調(diào)查摸底，重點了解無職黨員的年齡、文化、能力、特長、分布狀況以及家庭情況，并進行綜合分析、登記造冊。收集整理村(社區(qū))在發(fā)展中迫切需要解決的問題和群眾關(guān)心的熱點、難點問題，掌握第一手資料，為合理設(shè)置崗位提供科學(xué)依據(jù)，在此基礎(chǔ)上，按照因地制宜，因事設(shè)崗，按需設(shè)崗的原則，合理設(shè)置崗位，建立無職黨員“一編三定”管理工作臺賬并公示上墻。
    二是依據(jù)崗位確定職責(zé)。結(jié)合不同崗位特點，制定相應(yīng)的崗位職責(zé)，將職責(zé)落實到每一個上崗黨員，使黨員做到有崗有責(zé)，避免崗責(zé)分離。街道和區(qū)組織部門組織多種渠道對上崗黨員進行崗位培訓(xùn)，讓他們掌握履行崗位職責(zé)必需的業(yè)務(wù)知識，提高他們履行崗位職責(zé)的能力和水平，積極幫助他們解決工作中的困難，為他們履行好崗位職責(zé)創(chuàng)造條件。
    三是定期參與評議。設(shè)立上崗黨員履行職責(zé)活動情況登記簿，詳細記錄每個上崗黨員的工作情況，街道每半年對“一編三定”工作開展情況進行小結(jié)點評，對上崗黨員進行評議，促進上崗黨員在職履崗，區(qū)組織部門通過逐村觀摩活動、黨建考核、明察暗訪方式對“一編三定”工作開展督導(dǎo)。將上崗黨員履行職責(zé)的情況作為年度黨員民主評議的主要依據(jù)，對發(fā)揮作用較好、表現(xiàn)突出的先進黨員各街道給予表彰獎勵。
    二、存在問題。
    一是缺乏專職工作人員。目前我區(qū)，區(qū)街兩級負責(zé)黨員教育管理工作皆為組織科或組織員辦人員，黨員教育管理工作僅作為科室工作的一部分進行開展，人員力量較少。
    二是專業(yè)培訓(xùn)工作較少。市級層面相關(guān)培訓(xùn)工作較少，對黨員教育管理工作系統(tǒng)、全面培訓(xùn)不多，缺少全年整體的規(guī)劃。
    三是黨員組成結(jié)構(gòu)不平衡。部分黨員年齡較大，文化層次較低，黨員先鋒模范作用發(fā)揮不明顯。
    三、下一步打算。
    一是利用黨建云平臺加強黨員教育管理。我區(qū)作為黨建云推廣試點區(qū)，充分利用好與工商銀行搭建的黨建云平臺，進一步完善外出流動黨員、農(nóng)民工黨員學(xué)習(xí)管理手段。將黨員教育管理與產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、生態(tài)宜居的x城市建設(shè)、x專項斗爭、x城市建設(shè)等工作相結(jié)合，確保黨員隊伍的先進性與純潔性。
    二是細化黨員積分制管理。根據(jù)黨員所在崗位、工作特點、年齡結(jié)構(gòu)等實際情況，將黨員劃分為不同類別進行積分管理，圍繞黨員履行基本義務(wù)、參加基本活動、發(fā)揮基本作用等要求，制定積分考核內(nèi)容和計分標準，并適時根據(jù)上級黨組織有關(guān)要求單位年度工作重點運行實際情況等調(diào)整加分、扣分項。三是加強督導(dǎo)，確保黨員學(xué)進去。充分發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)+智慧黨建”融平臺，進一步完善站點學(xué)習(xí)制度，結(jié)合全區(qū)每月開展的“五務(wù)公開檢查”工作，進一步加強站點和網(wǎng)上學(xué)習(xí)督導(dǎo)工作。積極組織開展黨員干部學(xué)習(xí)教育活動，每月不定期組織村(社區(qū))干部學(xué)習(xí)國家最新的大政方針、法律法規(guī)、農(nóng)村實用技術(shù)等。
    近日我局組織專人，先后深入22個居民住宅小區(qū)采取座談討論、發(fā)放調(diào)查問卷等方式，開展了物業(yè)管理工作專題調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
    我縣物業(yè)管理工作經(jīng)過多年的發(fā)展，已形成了類型多樣、層次廣泛的服務(wù)形式。目前主要有四種管理類型：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化管理型;二是開發(fā)商售后自管型;三是業(yè)主自主管理型;四是過去類似單位集資建設(shè)的單棟樓，即老舊樓房，不具備實行專業(yè)化的物業(yè)管理屬無人管理型。
    目前，我縣共有11家物業(yè)企業(yè)，其中本地物業(yè)企業(yè)5家,引進物業(yè)企業(yè)6家,物業(yè)從業(yè)人員共約100余人，平均年齡為56歲。全縣共有居民住宅小區(qū)84個，建筑面積158萬平方米，共住居民16400多戶，近4萬人。公司化物業(yè)管理覆蓋率為33.3%，小區(qū)成立業(yè)主委員會14個，占全部小區(qū)的19%。
    近年來，我局主要采取了以下幾項措施：一是廣泛宣傳，增強了業(yè)主的物業(yè)消費意識，使業(yè)主在一定程度上了解、參與、支持物業(yè)管理，為物業(yè)管理工作營造了較好的氛圍;二是組織培訓(xùn)，提高了參訓(xùn)物業(yè)管理人員素質(zhì)。每年與就業(yè)局共同舉辦物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)班，并多次組織各物業(yè)企業(yè)負責(zé)人、業(yè)主代表、社區(qū)負責(zé)人赴臨河區(qū)、杭錦后旗、五原縣、烏拉特前旗等周邊地區(qū)考察學(xué)習(xí)物業(yè)管理工作，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平。三是積極開展老舊小區(qū)改造、社區(qū)化物業(yè)管理、片區(qū)化大物業(yè)等創(chuàng)新工作。今年我局又積極招商引資，擬實施物業(yè)管理與安保運營一體化建設(shè)項目，對全縣范圍內(nèi)的老舊住宅小區(qū)，進行統(tǒng)一化的安保、安防等全方位專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，不斷提高全縣的物業(yè)管理水平。
    一是物業(yè)管理機構(gòu)、人員缺位，監(jiān)管作用無法發(fā)揮。目前，全縣內(nèi)僅有4名專職工作人員負責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)管工作，人員嚴重缺乏，監(jiān)管不到位造成事無人管、無人管事的現(xiàn)象非常嚴重，從而導(dǎo)致物業(yè)監(jiān)管工作無法落實。如：物業(yè)前期招投標、從業(yè)人員定期崗位培訓(xùn)、業(yè)主滿意度調(diào)查、業(yè)主委員會成立與培訓(xùn)、小區(qū)承接驗收等物業(yè)管理工作無法正常開展。
    二是在項目的規(guī)劃設(shè)計、開工、竣工驗收等環(huán)節(jié)上，沒有嚴格的監(jiān)管標準。很多小區(qū)在一期工程未規(guī)格設(shè)計物業(yè)用房、活動室、自行車棚等，由于后期資金困難，項目中斷，導(dǎo)致配套設(shè)施無法落實。
    三是部門之間沒有形成管理合力。有的業(yè)主隨意丟棄垃圾、違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、私搭亂建，有的擅自改變房屋用途，在裝修中損壞建筑物結(jié)構(gòu)安全或造成滲漏，影響相鄰業(yè)主的正常居住等。對此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以管理，相關(guān)政府職能部門也很少監(jiān)管過問。
    四是業(yè)主自我管理意識欠缺，業(yè)主委員會尚未真正發(fā)揮作用。從目前我縣成立的14個業(yè)主委員會中，有2個業(yè)主大會不能順利召開，民主決策的作用得不到有效發(fā)揮。
    五是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾日益尖銳，不穩(wěn)定因素開始凸顯。近年建設(shè)的部分小區(qū)，由于存在暖氣不熱、水壓不足、綠化不達標、無停車場、無公共活動場所、安全無保障等問題，給業(yè)主生活帶來不便。由此，業(yè)主希望所有問題讓物業(yè)企業(yè)解決。但因有些問題超出了物業(yè)公司的服務(wù)范圍，物業(yè)公司無力協(xié)調(diào)，使得原本簡單的個體性問題發(fā)展成為大的群眾性問題。部分業(yè)主因此而拒交物業(yè)費，物業(yè)企業(yè)因收不足物業(yè)費而降低了服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾日益突出。經(jīng)調(diào)研，引發(fā)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛的原因多數(shù)與開發(fā)商遺留問題有關(guān)。有的開發(fā)商在建設(shè)過程中不講誠信，偷工減料，房屋質(zhì)量存在嚴重問題。有的擅自改變設(shè)計規(guī)劃，小區(qū)建設(shè)先天不足,有的在售房時關(guān)于供水、供氣等方面的一些承諾無法兌現(xiàn)，有的在管道維修時甚至找不到設(shè)計圖紙，成了業(yè)主拒交物業(yè)費的理由。這些問題業(yè)主從開發(fā)商處得不到及時解決，只能同物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉，從而引發(fā)雙方的矛盾和糾紛。
    六是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范，服務(wù)不到位，從業(yè)人員素質(zhì)較低。目前，在全縣的物業(yè)管理小區(qū)中，大部分沒有通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，多數(shù)小區(qū)或是由原開發(fā)企業(yè)委托其子公司代管，或是由開發(fā)商通過前期物業(yè)選聘的物業(yè)企業(yè)管理。這種“自建自管”的管理模式所帶來的直接后果就是物業(yè)管理市場缺乏競爭，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有活力，管理水平很難令業(yè)主滿意。
    (一)加強領(lǐng)導(dǎo)，健全組織機構(gòu)，逐步完善物業(yè)管理工作。針對全縣物業(yè)管理的復(fù)雜性，健全以物業(yè)主管部門、巴鎮(zhèn)社區(qū)居委會、業(yè)主委員會為主的三級物業(yè)管理體系，理順解決物業(yè)糾紛投訴中出現(xiàn)的問題，建立主管部門行業(yè)指導(dǎo)，社區(qū)居委會具體負責(zé)，各部門協(xié)同配合的物業(yè)管理工作機制，逐步形成條塊結(jié)合、以塊為主、各負其責(zé)、齊抓共管的物業(yè)管理新局面。
    (二)要進一步規(guī)范物業(yè)管理招投標行為。按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，必須通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于三個或者住宅規(guī)模小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時建立物業(yè)公司信用檔案，按季度上報，年終評定，從而推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，加快物業(yè)管理市場化進程。特別是要引入競爭機制，徹底改變物業(yè)管理工作由開發(fā)建設(shè)單位“自建自管”的狀況。
    (三)嚴格把好驗收關(guān)。開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，需讓物業(yè)公司參與驗收，以增強專業(yè)間鑒定。相關(guān)部門必須嚴格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。要有詳細精確的小區(qū)管道設(shè)計圖紙，以便日后的管理和維修。物業(yè)管理企業(yè)在驗收時也要詳細檢查、檢驗小區(qū)配套設(shè)施及公共設(shè)施情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。規(guī)劃設(shè)計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容;工程建設(shè)要嚴把工期和質(zhì)量關(guān);組織驗收，應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內(nèi)容;以源頭上杜絕因工程質(zhì)量引發(fā)的物業(yè)管理問題。
    (四)加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管，一是加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平;二是強化日常管理，政府職能部門與社區(qū)居委會相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;三是組織考核。要不定期對物業(yè)企業(yè)考核巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，并建立黑名單、信用檔案制度等，情節(jié)嚴重的取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權(quán)益。
    (五)加大老舊住宅小區(qū)改造工作力度。目前我縣2000年以前建成的老舊住宅小區(qū)22個，面積9.3萬平方米。這部分老舊住宅小區(qū)都是規(guī)模相對較小，維護成本較高，配套設(shè)施不完善急需改造維修，且均未交納維修資金。都存在管網(wǎng)老化、道路難行、路燈不亮、缺少綠化、殘墻斑駁、亂停亂放等現(xiàn)象，缺乏基本的物業(yè)管理條件等問題。一是全面清理所涉及的老舊小區(qū)，摸清情況，整理出需要改造的范圍項目，將完善基礎(chǔ)設(shè)施作為當前老舊住宅小區(qū)改造整治的主要內(nèi)容，優(yōu)先解決道路和地下管網(wǎng)破損陳舊老化問題。二是制定并逐步出臺相關(guān)改造扶持政策，對配套設(shè)施不齊全的老舊小區(qū)，采用政府補助一點，供水、供電、供氣企業(yè)承擔(dān)一點，業(yè)主個人籌一點的方式，實現(xiàn)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的分戶計量、分戶控制，為小區(qū)引入物業(yè)公司管理創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。三是力爭在五年內(nèi)，完成老舊小區(qū)環(huán)境綜合治理工作，在完善老舊小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，完善物業(yè)管理，實現(xiàn)“路平、燈亮、草綠、水暢、衛(wèi)生、安全”目標。滿足老舊住宅小區(qū)居民出行和居住生活的最基本需求，改善小區(qū)面貌，提升管理水平。四是積極探索新的物業(yè)管理模式。老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完成后，可以采取社區(qū)居委會代管、業(yè)主自治、專業(yè)物業(yè)服務(wù)等模式，實現(xiàn)物業(yè)管理基本覆蓋，逐步建立老舊小區(qū)的物業(yè)管理長效機制。
    (六)多渠道加大宣傳力度，為物業(yè)管理工作創(chuàng)造良好的環(huán)境。物業(yè)管理事關(guān)千家萬戶，是和諧社會建設(shè)的重要組成部分。政府及各職能部門要廣泛深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》，加強對居民的物業(yè)消費意識教育，使物業(yè)管理的直接參與者—業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)知法明理，對在物業(yè)管理活動中各自的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)有清醒的認識，以《條例》規(guī)范自己的行為。
    根據(jù)20xx年工作安排，縣人大常委會成立了以xx主任為組長的調(diào)研組，對全縣輔警隊伍建設(shè)管理工作情況開展了調(diào)研。x月x日，調(diào)研組實地調(diào)研了xx派出所、交管大隊、特(巡)警大隊輔警隊伍建設(shè)管理工作情況，召開座談會聽取了縣人民政府、縣人民法院關(guān)于輔警隊伍建設(shè)管理工作情況的匯報，縣委編辦、縣人社局、縣財政局等相關(guān)單位參加座談。調(diào)研情況如下：
    一、全縣輔警隊伍建設(shè)管理現(xiàn)狀。
    (一)輔警隊伍已成規(guī)模。
    目前，縣內(nèi)輔助警力主要有三部分。一是縣政府公安機關(guān)聘用管理的公安輔警x人(截至20xx年x月x日)，其中男性xx人、女性x人;按照崗位職責(zé)劃分，勤務(wù)輔警xx人、文職輔警x人。公安機關(guān)各業(yè)務(wù)警種、各基層所隊均有分布，但相對集中在交管大隊(x人)、特(巡)警大隊(x人)、xx派出所(x人)。該部分輔警自19xx年開始陸續(xù)入隊，人數(shù)與正式干警人數(shù)基本持平。二是縣監(jiān)委使用、縣公安機關(guān)管理的留置看護中隊輔警x人，全部為男性。三是縣人民法院聘用、管理的聘任制司法警察x人，其中男性x人、女性x人。該部分人數(shù)是正式干警的x倍。
    (二)發(fā)揮作用不可或缺。
    縣公安機關(guān)輔警在街面巡邏防控、道路交通秩序管控和治理、公安科技信息化建設(shè)及窗口服務(wù)、報警接轉(zhuǎn)等崗位上為我縣公安工作提供了良好的支持，部分警種輔警人數(shù)是正式干警的x倍，已經(jīng)成為公安機關(guān)各項工作正常開展、維護全縣社會治安秩序和公共安全不可或缺的重要輔助力量。
    縣人民法院聘用制司法警察彌補了正式干警年齡斷層，緩解了用警矛盾，是目前法警隊伍的重要力量，在審判輔助、案件執(zhí)行中發(fā)揮了重要作用，特別是在近年強化案件執(zhí)行工作中，促進了案件執(zhí)行高執(zhí)結(jié)率成績的取得。
    (三)建設(shè)管理逐步規(guī)范。
    依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范公安機關(guān)警務(wù)輔助人員管理工作的意見》(國辦發(fā)[2016]15號)和《xx省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)xx省公安機關(guān)警務(wù)輔助人員管理辦法的通知》(皖政辦[2016]72號)，縣人民政府研究通過了《xx縣公安局警務(wù)輔助人員管理辦法》，推行了以定編制、定崗位、定保障和統(tǒng)一工資發(fā)放、統(tǒng)一輔警招錄“三定二統(tǒng)一”為主要內(nèi)容的公安輔警隊伍管理改革，基本扭轉(zhuǎn)了以往公安輔警招聘上的各行其是、使用上的各自為政;各用工單位根據(jù)自身實際，建立了日常管理制度加強管理，如xx所的《輔警月工作清單》、《積分制考核》等制度，特(巡)警大隊的《隊員日常考核管理辦法》、《輔警八小時以外管理規(guī)定》等制度，促進了招聘、使用、管理逐步規(guī)范化。
    縣人民法院制訂了《聘用人員管理辦法》，并依據(jù)最高人民法院《關(guān)于加強人民法院司法警察隊伍建設(shè)的若干意見》(法發(fā)[2005]23號)，按照正式法警有關(guān)要求管理聘用制法警，目前正按司法改革相關(guān)要求，銜接輔警的經(jīng)費保障和人員管理工作。
    二、存在的主要問題。
    (一)輔警素質(zhì)參差不齊。一是各單位輔警招聘工作不規(guī)范，學(xué)歷層次有高有低，少數(shù)人員自身素質(zhì)比較低。二是崗前培訓(xùn)時間短，主管部門培訓(xùn)不到位，缺乏系統(tǒng)正規(guī)的職業(yè)化學(xué)習(xí)和訓(xùn)練。三是后續(xù)教育跟不上，部分人員業(yè)務(wù)、作風(fēng)不能適應(yīng)新形勢下的工作要求，綜合素質(zhì)有待進一步提高。
    (二)隊伍思想不夠穩(wěn)定。因為待遇保障等原因，部分素質(zhì)較好、能力較強的輔警僅僅將輔警工作作為“臨時崗位”，一有機會就另謀出路。同時，因為激勵機制不夠完善，積極進取的導(dǎo)向功能缺失，部分輔警缺乏職業(yè)認同感和榮譽感。
    (三)隊伍活力有待增強。在優(yōu)秀人才留不住的同時，一些需要及時更替人員的崗位，沒有形成有效更替機制，已有淘汰機制“形同虛設(shè)”，隊伍競爭氛圍不濃，崗位危機意識不強，少數(shù)不能勝任崗位工作的輔警仍在聘用中，弱質(zhì)人員難消化，長此以往影響隊伍活力。
    三、幾點建議。
    (一)做好“進口”文章，夯實人員素質(zhì)基礎(chǔ)。一是要科學(xué)設(shè)定進人計劃。人數(shù)規(guī)模既要滿足當前警務(wù)執(zhí)勤的需要，也要用發(fā)展的眼光科學(xué)測定需求趨勢，嚴格實行員額管理;要考慮人員年齡結(jié)構(gòu)，分年度按比例進人，確保隊伍力量基本保持均衡;要從嚴執(zhí)行進人計劃，定期進人，堅決防止隨意進人、臨時動議進人。二是要合理擬設(shè)進人條件。要把政治合格放在首位，確保所進之人擁護黨的理論和路線方針政策，具有良好的政治素養(yǎng)、職業(yè)操守;要完善按崗位職責(zé)要求分類確定進人條件，確保所進之人適應(yīng)崗位履責(zé)需要。三是要精心組織招聘。確保招聘程序公開、公平、公正;要堅持“寧缺勿濫”的原則，確保所進之人符合崗位履責(zé)的基本素質(zhì)要求。
    (二)加強教育管理，提高隊伍能力水平。一是要加強隊伍政治思想教育。要依照《人民警察法》有關(guān)警察義務(wù)和紀律的規(guī)定，以必要的形式加強輔警的言行約束;要善于發(fā)現(xiàn)隊伍中的不良苗頭和思想傾向，運用積極的、正面的引導(dǎo)方法，幫助輔警樹立正確的價值觀、事業(yè)觀，增強工作責(zé)任心。二是健全長效培訓(xùn)提升機制，加強隊伍工作業(yè)務(wù)培訓(xùn)。要按依法履職、依法執(zhí)勤原則，開展系統(tǒng)性、針對性、經(jīng)常性培訓(xùn)，不斷提高輔警的服務(wù)意識、服務(wù)能力和服務(wù)質(zhì)量。三是不斷完善與崗位職責(zé)相適應(yīng)的人員考核評價體系，堅持定量為主的原則，促進輔警履職盡責(zé)。四是建立完善必要的崗位輪換制度，避免輔警公權(quán)私用風(fēng)險。五是要按照“誰使用、誰管理、誰負責(zé)”的原則，嚴格落實警務(wù)輔助力量執(zhí)勤時處輔助地位的規(guī)定，結(jié)合各單位實際健全完善可操作性強的管理辦法，加強依法用警管理。
    (三)加強勤務(wù)保障，確保隊伍基本穩(wěn)定?？h人民政府應(yīng)統(tǒng)籌縣內(nèi)各部門輔警隊伍的用工員額、保障標準和用工要求。相關(guān)部門要按規(guī)定的分工，積極發(fā)揮作用，平衡各部門的輔警用工薪酬和基本福利標準，共同促進全縣輔警隊伍的健康發(fā)展。一是健全完善適應(yīng)崗位特點、滿足用人需要、符合縣域經(jīng)濟社會發(fā)展實際的工資報酬標準體系，建立崗位、履職與報酬相關(guān)聯(lián)，注重工作績效的、呈梯級晉升的薪資辦法，逐步減少報酬與崗位要求不相符的矛盾。二是用工費用要嚴格收支兩條線，由縣財政科學(xué)預(yù)算定額保障。三是要保障相關(guān)裝備條件滿足工作執(zhí)勤需要，確保規(guī)定的包括統(tǒng)一著裝在內(nèi)的警務(wù)裝備按時按質(zhì)配發(fā)。四是各用工單位要落實專門機構(gòu)、專門人員負責(zé)輔警的人事管理工作，及時關(guān)心他們在思想、生活上的困難和問題，并盡力解決。
    (四)暢通人員“出口”，保持隊伍活力。要探索健全適應(yīng)崗位需要的淘汰機制。一是完善用工合同，按合同用工。對工作表現(xiàn)差、思想漂浮、作風(fēng)不實、難以勝任工作的人員，充分運用工作考核評價結(jié)果，依法解除用工合同。二是嚴格執(zhí)行工作紀律，對觸犯黨紀國法、違反相關(guān)紀律規(guī)定的，一律予以及時清退。要探索建立優(yōu)秀人才薦用晉升機制。對符合條件報考公務(wù)員、事業(yè)單位和國有企業(yè)崗位的，予以支持和必要的推薦;積極匯報爭取出臺從優(yōu)秀輔警中選錄正式民警政策。要探索符合輔警實際的退養(yǎng)機制。針對輔警中一些崗位的特殊性，積極研究爭取老、弱輔警作為特殊工種提前退休、病退等政策;探索建立符合政策規(guī)定、對年輕輔警起激勵作用的內(nèi)部退養(yǎng)機制。
    主任、副主任、秘書長、委員會:。
    根據(jù)市人民代表大會常務(wù)委員會2017年的工作要點和監(jiān)督計劃，從3月13日到16日，市人民代表大會常務(wù)委員會組織了一部分成員和市人民代表大會代表，在市人民代表大會常務(wù)委員會副主任王慶的指導(dǎo)下，調(diào)查了我市的物業(yè)管理狀況。調(diào)查組聽取市政府和市住宅建設(shè)局、民政局、城市管理行政執(zhí)法局、房地產(chǎn)協(xié)會等有關(guān)部門的情況報告，深入梅列區(qū)、沙縣、將樂縣、建寧縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街)、社區(qū)居民委員會、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、產(chǎn)業(yè)委員會、業(yè)主代表進行座談，實地調(diào)查梅列區(qū)龍澤區(qū)、沙縣西園區(qū)、將樂縣濱江華府、建寧縣萬星首府等10個小區(qū)的調(diào)查點，深入了解我市房地產(chǎn)管理工作情況?，F(xiàn)將調(diào)查情況報告如下:。
    我市自1993年首家房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)成立至2016年底，全市共有148家具備資格的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，其中二級資格11家，三級資格113家，暫定資格24家，員工約8300人，管理服務(wù)面積約1100萬平方米。市區(qū)企業(yè)58家(本地52家，外地進駐6家)，從業(yè)人員約3500人，管理服務(wù)面積約430萬平方米。物業(yè)管理以小區(qū)為主，涵蓋商業(yè)、辦公、現(xiàn)場、醫(yī)院、學(xué)校等領(lǐng)域，管理形式主要有專業(yè)物業(yè)管理、單位物業(yè)管理、社區(qū)居委會管理和無人管理四種，物業(yè)服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價格，收費標準與收費等級相對應(yīng)，每月每平方米0.5元至1.9元。
    近年來，市政府認真貫徹落實國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》和省人民代表大會常務(wù)委員會通過的《福建省物業(yè)管理條例》，加強物業(yè)管理，提高物業(yè)管理水平，取得了一定的效果。
    (一)輔助政策逐漸完善。市政府相繼制定了《關(guān)于進一步加強全市物業(yè)管理工作的通知》、《三明市物業(yè)服務(wù)收費實施方法(試行)》、《三明市開展規(guī)范提高城市住宅區(qū)物業(yè)管理專業(yè)行動方案》等10多項規(guī)范文件和實施細則，涉及社區(qū)物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費和實施地化管理等多個方面，逐步建立物業(yè)管理規(guī)章制度，推進相關(guān)工作的順利開展。各縣(市、區(qū))也相繼出臺了物業(yè)管理相關(guān)政策。例如，沙縣制定了《沙縣人民政府關(guān)于加強物業(yè)管理的意見》、《沙縣提高住宅區(qū)物業(yè)管理工作方案》等文件，進一步完善了物業(yè)管理機制，優(yōu)化了運營流程。
    (二)管理基礎(chǔ)越來越強化。一是做出示范選擇。市住房建設(shè)局組織開展2016房地產(chǎn)管理年活動，對全市各管理項目進行3次評價，獎優(yōu)罰劣，確立典型。2009年至2016年，全市共建9個省級物業(yè)管理示范項目，32個市級物業(yè)管理示范項目。二是創(chuàng)新工作機制。市區(qū)引進信息化管理，率先成立福建省易萬家物業(yè)管理信息服務(wù)公司，委托三鋼信息技術(shù)公司開發(fā)具有三明特色的易萬家物業(yè)管理信息平臺，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和效率。樂縣建立房地產(chǎn)管理糾紛調(diào)整機制，2016年以來接受房地產(chǎn)服務(wù)合同糾紛210件，審查199件，其中協(xié)調(diào)所有者支付房地產(chǎn)費后，房地產(chǎn)企業(yè)撤銷198件，判決1件永安市建立履約保證金制度，房地產(chǎn)企業(yè)進入新住宅區(qū)時，根據(jù)住宅區(qū)規(guī)模，支付3萬至5萬元履約保證金，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)企業(yè)撤銷后住宅區(qū)遺留問題。
    (三)行業(yè)監(jiān)管落實。一是加強源頭管理。行政主管部門要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)階段按照相關(guān)標準和條件規(guī)范建設(shè)，減少檢查住宅遺留問題，完善售后服務(wù)，為后期房地產(chǎn)管理工作奠定基礎(chǔ)。二是推進信用建設(shè)。2016年全市建立房地產(chǎn)企業(yè)信用綜合評價制度，落實日常動態(tài)更新、社會各方評價、年度綜合評價制度，初步建立誠信激勵、失信懲戒機制。在全省發(fā)布的第一批房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)信用綜合評價結(jié)果中，我市8家房地產(chǎn)企業(yè)評價良好，占全省9.5%。
    (4)協(xié)會的作用發(fā)揮得更好。2014年成立市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，在聯(lián)系企業(yè)、聯(lián)系市場等方面起到了一定的作用。市住房建設(shè)局依托房地產(chǎn)協(xié)會開展員工培訓(xùn)、繼續(xù)教育、技能競賽等活動，提高員工職業(yè)素養(yǎng)、技能和服務(wù)水平。從2014年到2016年，各種培訓(xùn)和繼續(xù)教育達到1800人。從2016年開始每月邀請省內(nèi)業(yè)界專家進行專業(yè)技術(shù)講座，一些大企業(yè)也制定了內(nèi)部訓(xùn)練計劃，開展以動態(tài)評價為中心的行為管理，及時向社會公開。
    隨著城市化的快速推進，我市物業(yè)管理面積增加，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展穩(wěn)步推進，但總體發(fā)展水平與先進地區(qū)相比，與人民群眾期待相比，存在一些問題，主要表現(xiàn)如下。
    (一)指導(dǎo)監(jiān)督不足。由于體制不健全，缺乏有效的執(zhí)法監(jiān)督，住宅區(qū)居民物業(yè)管理糾紛時發(fā)生。一是管理權(quán)利的責(zé)任不清楚。目前，市區(qū)現(xiàn)有58家房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，約60家行業(yè)委員會和150家房地產(chǎn)服務(wù)項目，市級和兩區(qū)從事房地產(chǎn)行業(yè)管理的員工不足5人(市級打工1人，兩區(qū)各2人)各縣(市、區(qū))由住宅建設(shè)局負責(zé)此項工作，沒有設(shè)置專業(yè)機構(gòu)和負責(zé)人管理的鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)居民委員會責(zé)任不明，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和社區(qū)居民委員會沒有將房地產(chǎn)監(jiān)督協(xié)調(diào)責(zé)任納入日常工作范圍。主管部門疏于指導(dǎo)，監(jiān)督不足，業(yè)主、產(chǎn)業(yè)委員會與房地產(chǎn)企業(yè)、社區(qū)居民委員會四者關(guān)系不合理，在協(xié)調(diào)房地產(chǎn)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾糾紛、指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會與產(chǎn)業(yè)委員會工作和管轄區(qū)內(nèi)日常房地產(chǎn)管理活動等方面尚未發(fā)揮作用。二是執(zhí)法能力不足。對于亂停車、毀綠、經(jīng)營干擾、養(yǎng)狗、亂建等行為，行政執(zhí)法不足。由于社區(qū)居民委員會、房地產(chǎn)企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，對這些行為進行勸說和制止是有效的，房地產(chǎn)糾紛投訴率高，解決率低。2016年梅列區(qū)翡翠城區(qū)200多名業(yè)主集體訪問，反映開發(fā)人員對園區(qū)內(nèi)違法建筑沒有管理，有虛假宣傳嫌疑，社會影響很大。三是住宅專業(yè)維修資金使用管理不足。住宅專業(yè)維修資金提取程序繁瑣，使用率低，許多住宅區(qū)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備無法及時維修。目前，市區(qū)支付住宅專業(yè)維修資金2.1億元，至今僅使用360.83萬元。建寧縣住宅專業(yè)維修資金累計支付1283.35萬元，住宅維修基金使用方案尚未形成，至今尚未使用，業(yè)主、房地產(chǎn)企業(yè)意見較大。四是舊住宅區(qū)問題越來越突出。我市老舊小區(qū)多無物業(yè)管理，基本由小區(qū)居委會代管，公共維修資金不足，小區(qū)配套不全，綠地面積小，停車位不足，環(huán)境臟亂差，房屋立面損壞嚴重等問題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點、難點問題。
    (二)行業(yè)委員會的作用尚未充分發(fā)揮。由于各方對其地位、作用和運營規(guī)律認識不足，部分縣(市、區(qū))行業(yè)委員會建設(shè)率低，全市建設(shè)工作和進展不平衡。首先，工業(yè)委員會很難成立。大多數(shù)業(yè)主對行業(yè)委員會的認識有偏差，自治管理意識弱，參與物業(yè)管理的積極性低，不愿參與行業(yè)委員會的選舉和選舉，許多小區(qū)物業(yè)管理運行多年來無法成立行業(yè)委員會。二是行業(yè)委員會正常運行困難。行業(yè)委員會是業(yè)主選舉產(chǎn)生的，但組成人員大多沒有津貼獎勵，屬于免費為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，缺乏有力的手段和方法，很難在房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁和紐帶的作用，對房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主雙方也沒有有有效的制約，因此工作積極性普遍不高，遇到困難和矛盾不想管理的現(xiàn)象時有發(fā)生，行業(yè)委員會的維權(quán)和協(xié)調(diào)作用無法發(fā)揮。三是行業(yè)委員會監(jiān)督困難。行業(yè)委員會是自治的大眾組織，機構(gòu)松散，沒有明確具體的權(quán)力和責(zé)任，沒有相應(yīng)的獎懲評價方法，很難有效監(jiān)督其運營狀況。梅列區(qū)東安25棟產(chǎn)業(yè)委員會到期，長期不公開收支賬目，損害業(yè)主利益，業(yè)主意見大。另外，一些小區(qū)業(yè)主對行業(yè)委員會產(chǎn)生的程序、權(quán)利、責(zé)任、地位、作用認識不足，一些形狀虛設(shè)，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
    (3)收費難的現(xiàn)象比較突出。物業(yè)管理費用難是長期困擾我市物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)問題，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)快速健康發(fā)展的重要因素。從調(diào)查的情況來看，費用困難的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在四個方面。一是開發(fā)建設(shè)部門的遺留問題，費用困難。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按合同執(zhí)行水、電、氣、房地產(chǎn)服務(wù)用住宅的一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能及時履行住宅質(zhì)量保證責(zé)任，住宅滲水等問題未能及時修理，一些開發(fā)企業(yè)未能按合同約定期限辦理住宅生產(chǎn)證，一些業(yè)主不滿二是房地產(chǎn)企業(yè)未能按合同約定提供質(zhì)量價格一致的服務(wù)。調(diào)查顯示，許多住宅區(qū)停車位管理不規(guī)范，車輛隨意停車，停車位收費標準不統(tǒng)一的住宅區(qū)公開制度不健全，住宅區(qū)日常維護不足。據(jù)梅列區(qū)人民法院初步統(tǒng)計，2016年受理的房地產(chǎn)服務(wù)合同糾紛案件504起，90%以上由于業(yè)主對房地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量不滿意。三是部分業(yè)主房地產(chǎn)有償服務(wù)消費意識薄弱。一些業(yè)主的思想觀念習(xí)慣于公司負責(zé)管理和免費接受房地產(chǎn)服務(wù)，缺乏花錢買服務(wù)的思想準備，沒有確立商品意識和房地產(chǎn)消費意識，認為房地產(chǎn)管理是政府應(yīng)該管理的事情，拒絕支付房地產(chǎn)管理費用。根據(jù)市房地產(chǎn)協(xié)會2015年對55家企業(yè)的調(diào)查統(tǒng)計，2012~2014年度房地產(chǎn)服務(wù)費累計不足2033萬元。四是低收入群體的經(jīng)濟承受能力有限。目前，我市許多購房者屬于中低收入家庭，由于市政建設(shè)、舊城改造搬遷、取舍等原因改善了居住條件，但超過了他們支付能力的消費，使他們對房地產(chǎn)費用產(chǎn)生抵觸感，同意按規(guī)定支付房地產(chǎn)費，但一拿到鑰匙就拖欠。
    (4)服務(wù)水平需要提高。一是忽略房地產(chǎn)企業(yè)自身建設(shè)。一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立嚴格的各級人員崗位責(zé)任、工作標準和評價標準，有錄用人員沒有取得相關(guān)房地產(chǎn)管理監(jiān)視證就上崗的現(xiàn)象，員工整體素質(zhì)不足，服務(wù)水平參差不齊。二是物業(yè)管理工作不規(guī)范。一些房地產(chǎn)企業(yè)擅自增設(shè)收費項目，提高收費標準，引起與業(yè)主的矛盾?！段飿I(yè)管理條例》明確規(guī)定，物業(yè)企業(yè)不得擅自占有、改變住宅區(qū)共享部位、共享設(shè)施設(shè)備經(jīng)營。由于監(jiān)督不嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)擅自占有、改變住宅區(qū)公共部門經(jīng)營的現(xiàn)象有時會發(fā)生。三是物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不高。我市從事物業(yè)管理的企業(yè)總體規(guī)模較小，無法有效地將管理和服務(wù)有機地結(jié)合起來，部分物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營在微利、平衡的情況下運營。物業(yè)服務(wù)，特別是小區(qū)物業(yè)服務(wù)，僅僅停留在清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、治安巡邏等基本服務(wù)內(nèi)容上，物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)還不能滿足業(yè)主的要求。
    針對本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題，對下一次物業(yè)管理工作提出以下意見和建議。
    (一)完善物業(yè)管理結(jié)構(gòu)。市政府應(yīng)盡快整理關(guān)系，加強物業(yè)管理體制建設(shè)。必須加強業(yè)務(wù)指導(dǎo)。明確物業(yè)管理工作監(jiān)督部門，參考漳州市做法，建議在市住建局設(shè)立物業(yè)管理機構(gòu)，明確工作責(zé)任，配備專職人員，核定工作經(jīng)費。進一步細化責(zé)任落實，順應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和部門之間的關(guān)系，加強政府、社區(qū)居民委員會對業(yè)主、產(chǎn)業(yè)委員會、房地產(chǎn)企業(yè)的指導(dǎo)、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，形成多方合作、共同推進的良好局面。二要嚴格監(jiān)督管理。破壞住宅結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、違法改變房地產(chǎn)用途、破壞住宅區(qū)環(huán)境、侵犯業(yè)主公共利益等違法行為，通過社區(qū)居民委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街)、職能部門與房地產(chǎn)機構(gòu)的聯(lián)動，形成工作合作力，立即依法處理。三要擴大物業(yè)管理的壟斷范圍。在規(guī)范新建住宅區(qū)物業(yè)管理的同時，市、縣(市、區(qū))二級政府應(yīng)繼續(xù)加強舊住宅區(qū)的整備、改造，對整備改造后的舊住宅區(qū)定義物業(yè)服務(wù)范圍和標準，由行業(yè)委員會或社區(qū)居民委員會引進物業(yè)企業(yè)，從秩序維護、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護的基本服務(wù)內(nèi)容開始，擴大舊住宅區(qū)的物業(yè)壟斷面。四要完善住宅專業(yè)維修資金的使用管理。住宅專業(yè)維修資金是住宅的養(yǎng)老金和保命金，市政府積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，盡快整理住宅專業(yè)維修資金的使用管理機制，征收住宅專業(yè)維修資金，公開透明使用，使住宅專業(yè)資金更好地發(fā)揮利益。
    (二)提高業(yè)主的管理意識和能力。業(yè)主物業(yè)管理意識和行業(yè)委員會自我管理能力的提高直接影響住宅區(qū)物業(yè)管理水平。必須提高業(yè)主的積極參與度。各級政府和有關(guān)部門應(yīng)進一步加強國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》、省人民代表大會常務(wù)委員會通過的《福建省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的宣傳力度，開展法律法規(guī)訓(xùn)練、物業(yè)知識競賽、社區(qū)文藝公演等大眾喜愛的活動，提高很多業(yè)主的物業(yè)消費意識、公共責(zé)任意識、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識。二要加強行業(yè)委員會組織建設(shè)。要細化《市住建局關(guān)于規(guī)范業(yè)主委員條件的指導(dǎo)意見》，加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)居委會對行業(yè)委員會工作的指導(dǎo)，創(chuàng)新行業(yè)委員會的組織模式。
    增強業(yè)主參與小區(qū)事務(wù)的積極性。引入業(yè)委會委員薪酬服務(wù)機制，提高其履職能力，提升業(yè)委會對小區(qū)事務(wù)的管理水平和決策的公正性。三要規(guī)范業(yè)委會工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)居委會要對業(yè)委會的活動進行定期監(jiān)督檢查，對業(yè)委會活動中出現(xiàn)的違規(guī)行為要及時制止并限期整改，保證業(yè)委會在法定范圍正常有序運行。業(yè)委會在換屆時，要委托第三方機構(gòu)對收支賬目進行審計，并向業(yè)主公告結(jié)果，接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。
    (三)規(guī)范物業(yè)管理收費。物業(yè)服務(wù)是監(jiān)測商品房小區(qū)治理狀況的“晴雨表”和“風(fēng)向標”。其中物業(yè)費價格水平、物業(yè)費收繳率、物業(yè)財務(wù)透明度和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量則是衡量物業(yè)服務(wù)狀況的主要指標。市政府及有關(guān)部門要加強引導(dǎo)，盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍。一要簡化物業(yè)費追繳程序。探索將物業(yè)欠繳案件作為簡易類案件，由物業(yè)企業(yè)采取向基層法院申請支付令的方式，降低追索物業(yè)費欠繳的管理成本、司法成本。二要增強收費透明度。要監(jiān)督物業(yè)企業(yè)嚴格按照相關(guān)部門審核批準或物業(yè)管理服務(wù)合同約定的項目、標準收費，及時在小區(qū)內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)的收費情況，定期向業(yè)主公布財務(wù)收支情況，接受業(yè)主和有關(guān)部門的監(jiān)督，讓業(yè)主明明白白消費。三要強化獎懲引導(dǎo)。要認真研究對策，對參與管理、成效顯著的業(yè)委會成員，給予表彰鼓勵;對違法失信行為，納入個人征信、考核體系。引導(dǎo)黨員干部和機關(guān)事業(yè)單位職工，帶頭繳納物業(yè)管理費用，帶頭維護好小區(qū)環(huán)境秩序。
    (四)提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)效能。物業(yè)企業(yè)要樹立質(zhì)量與品牌意識，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一要加強行業(yè)自律。物業(yè)管理企業(yè)要不斷提升誠信自律意識，逐步提高科學(xué)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，促使企業(yè)向規(guī)范化、科學(xué)化、標準化發(fā)展，牢固樹立“誠實守信、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、文明從業(yè)”的服務(wù)宗旨，力求“業(yè)主滿意、企業(yè)受益、行業(yè)順意”。二要落實物業(yè)承接驗收制度。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，要嚴格落實《物業(yè)承接查驗辦法》，應(yīng)當對物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進行查驗，杜絕項目“帶病”交付，減少因開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。三要引領(lǐng)行業(yè)規(guī)范運作。要積極培育市場，通過以獎代補、組建國有物業(yè)公司等形式，建立示范點，使部分優(yōu)秀企業(yè)組成物業(yè)產(chǎn)業(yè)龍頭，帶動我市物業(yè)管理規(guī)范化。四要更新服務(wù)理念。物業(yè)服務(wù)應(yīng)朝著商業(yè)化與公益化相結(jié)合的方向發(fā)展，將以人為本的理念深入到服務(wù)中，如在社區(qū)內(nèi)設(shè)立“心理咨詢”、“醫(yī)療服務(wù)”、“家政服務(wù)”等社區(qū)服務(wù)中心，以滿足業(yè)主不同層次的需求。
    合同管理工作是企業(yè)的一項重要管理內(nèi)容，在市場經(jīng)濟日益發(fā)達的現(xiàn)代社會，企業(yè)的“重合同、守信用”已成為企業(yè)在市場競爭中不可或缺的重要標簽。管理層已認識到企業(yè)信用的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的發(fā)展?jié)摿臀磥?，同時，對企業(yè)合同管理的好壞又是影響企業(yè)信用好壞的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此加強對企業(yè)合同的工作的管理，已成為上下的共識?！爸睾贤?、守信用”已成為我企業(yè)不斷鞭策自身持續(xù)改進的口號。
    回顧20**年度合同工作，我們發(fā)現(xiàn)在合同管理工作的規(guī)范化、信息化、標準化方面又邁上了新的臺階。
    1、改變了以往對信用的單薄觀念，由綜合部牽頭各部門管理人員進行了合同法、稅法及會計知識的培訓(xùn)。
    2、改變了以往對信用管理不明晰的狀況，明確了合同管理由合同管理辦公室統(tǒng)一管理，設(shè)專職專管員一名，財務(wù)、市場部兼職專管員各一名。
    生糾紛的處理等環(huán)節(jié)都按照《合同法》規(guī)定重新規(guī)范，使合同管理做到了有人負責(zé)、有據(jù)可查、有章可循，企業(yè)信用管理水平有了明顯提高。
    2、為更好地了解員工思想狀況，搭起員工與公司間的橋梁，20**年下半年我分公司成立工會委員會，在涉及員工的集團權(quán)益時代表員工與公司協(xié)商解決。
    3、20**年本公司簽訂工程合同成交額達到數(shù)千萬元，合同管理工作仍由總經(jīng)理辦公室檔案管理員一人負責(zé)，工程合同未進行詳細分類，合同審核仍由總經(jīng)理一人審核，為保證公司的利益不受損害增加審核，回首20**年的合同管理工作，在各部門的配合下，取得了一定的成績，但我們?nèi)砸吹?，工作仍存在較大的不足，對合同管理工作的培訓(xùn)要加強，合同管理制度需要進一步完善。
    展望未來，我們相信在上級領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，在全體員工的共同努力下，把企業(yè)的信用管理工作做得更好。
    人才是促進我們國家經(jīng)濟增長的主要因素，如何充分調(diào)動人才的積極性和創(chuàng)造性，使其創(chuàng)造的經(jīng)濟效益和社會價值最大化，結(jié)合我鎮(zhèn)實際，利用問卷調(diào)查與口頭詢問的形式對各鎮(zhèn)直單位進行人才調(diào)研，針對現(xiàn)有人才狀況、人才培養(yǎng)、管理及其過程中出現(xiàn)的問題進行分析并提出建議，形成書面報告如下：
    本次調(diào)研共向15鎮(zhèn)直單位的普通工作人員發(fā)放調(diào)查問卷94份，向各單位領(lǐng)導(dǎo)發(fā)放調(diào)查問卷20余份。
    黃泥河鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位現(xiàn)有人才共145人，男女比例為23:6，少數(shù)民族占11%，老、中、青人才比例為1.5:3.5:5；擁有本科及以上學(xué)歷的有5人，占3.4%，大專學(xué)歷34人，占23.5%，中專學(xué)歷78人，占53.79%，中師、中技、高中學(xué)歷10人，占6.9%；各類人才中，有33人，占總?cè)瞬艛?shù)的23%，專技人員76人（其中高級工3人，中級工3人，技術(shù)員22人，助師20人，醫(yī)士10人，醫(yī)師9人，護士1人，護師2人，會計員3人、農(nóng)藝師2人，助理館員1人），占總?cè)瞬艛?shù)的52.5%。
    黃泥河鎮(zhèn)各類人才的引進和錄用主要是畢業(yè)生分配（占人才總數(shù)的59.3%），根據(jù)各單位所需進行調(diào)劑錄用和分配上崗。
    1、有計劃有目標地引進人才。
    黃泥河鎮(zhèn)黨委、歷來重視人才管理工作，根據(jù)人才需求和可供選拔的人才資源的之間關(guān)系[實行宏觀調(diào)控，有計m」劃有目標地引進人才，使人員的補充、更新和增長及時得到滿足，使工作人員和職位之間不合理的結(jié)構(gòu)和比例得到適當調(diào)整。
    2、合理分配崗位。
    人才引進之后，盡量做到量才錄用、適才適所、人事兩宜，正確合理分配人才，這有利于人才充分展示自己的專業(yè)特長，可以充分發(fā)揮自己的積極性和創(chuàng)造性，能創(chuàng)造更多的經(jīng)濟財富和社會價值。有83%的被調(diào)查者反映現(xiàn)有工作與自己所學(xué)專業(yè)基本對口；有85%的領(lǐng)導(dǎo)認為員工的工作結(jié)果達到利益最大化，80%的領(lǐng)導(dǎo)肯定員工的工作成績。
    3、明確。
    規(guī)章制度。
    黃泥河鎮(zhèn)各單位將獎懲制度、激勵制度、保障制度、績效考核制度寫進單位規(guī)章制度。有獎有懲、獎懲分明，75%的領(lǐng)導(dǎo)認為單位規(guī)章制度能管理好員工并能充分調(diào)動各員工的工作積極性并肯定員工出勤率能達到95%以上。
    4、規(guī)范人才流動。
    黃泥河鎮(zhèn)人才流動形式主要是不改變隸屬關(guān)系的流動（如借調(diào)等），主要根據(jù)各單位工作性質(zhì)職位需要和人才的特長進行調(diào)整，這有利于單位更好地利用人才，也有利于人才發(fā)揮各自的才能，現(xiàn)在15個鎮(zhèn)直單位的領(lǐng)導(dǎo)均通過競爭上崗，其中5名現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)屬于新人上任，他們在平時積極工作、努力學(xué)習(xí)和鉆研業(yè)務(wù)知識，不斷地提高自己的業(yè)務(wù)能力，在競爭上崗的機遇來時牢牢把握信機會，成為人人羨慕的對象和學(xué)習(xí)的榜樣，帶動很大一批人將原來用于娛樂的時間更多地用在學(xué)習(xí)和進修上。適當?shù)母偁帣C制打破了原來“職位只升不降、工資只漲不降”機關(guān)人事怪圈，實現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置，促進人與事的配合和人與人的協(xié)調(diào)，使人盡其才、事得其人，反映在調(diào)查表中，有82%的人才選擇在各方面條件都成熟時會另換工作，不會另換工作的19人中有17人滿足于現(xiàn)有崗位，11人滿足于現(xiàn)有收入，13人的工齡超過7年，女性有6人。
    5、重視人才培養(yǎng)。
    我鎮(zhèn)對各類人才的培養(yǎng)特點之一是“請進來、走出去”。請有經(jīng)驗的單位外人才與單位內(nèi)人才進行技術(shù)業(yè)務(wù)的傳授和交流；組織各類人才參觀學(xué)習(xí)別人的先進經(jīng)驗和技術(shù)，這樣的學(xué)習(xí)方式既學(xué)到了知識又開拓了視野，是90%以上的員工最滿意的學(xué)習(xí)方式。其次，有70%以上的人才進行自學(xué)或參加各種函授進修班，未參加再考試的人，有64%的人工齡超過15年，因年齡的關(guān)系沒有參加函授考試；再次，100%的單位系統(tǒng)組織過崗前、在崗培訓(xùn)，有81%以上的人才經(jīng)常參加單位或系統(tǒng)組織的各種業(yè)務(wù)培訓(xùn)。70%的單位經(jīng)常舉辦民主生活會和業(yè)余活動以豐富員工生活，并能充分調(diào)動員工的工作積極性。
    1、對員工的培訓(xùn)程度不夠。
    有35%以上的員工在工作中遇到的最大困難是缺乏知識與能力并迫切希望能通過學(xué)習(xí)獲得，但同時至少50%的員工的業(yè)余生活主要用于娛樂而很少用于再學(xué)習(xí)，造成一種心中想學(xué)卻不行動的慵懶環(huán)境。
    2、單位制度不能嚴格執(zhí)行。
    有15%的員工認為單位制度不能嚴格執(zhí)行，制定的各種獎懲制度在年終不能完全兌現(xiàn)，這對員工的積極性造成了不小的影響，使他們產(chǎn)生了“做與不做一個樣、做好做壞一個樣”的“思想，在工作中表現(xiàn)為敷衍塞責(zé)。
    3、業(yè)余活動和集體學(xué)習(xí)開展得不夠。
    鎮(zhèn)直各單位組織的各種業(yè)余活動和集體學(xué)習(xí)主要是上級規(guī)定。由于沒有固定的休息日，真正自行組織活動少，自愿參加活動的員工也少，這使各員工之間除了同事關(guān)系外無法形成更加親密的伙伴關(guān)系，沒有更進一步的了解與信任，并不利于工作的開展。
    4、工作時間不科學(xué)。
    己工作積極，34%的員工認為自己工作態(tài)度一般，能完成領(lǐng)導(dǎo)交待的任務(wù)和本職工作；有60%的員工不滿足于現(xiàn)有收入，超過50%的員工不滿足于現(xiàn)有工作環(huán)境，有58%的員工認為單班制（所有員工同時上下班）不合理，不利于大家更好地處理工作和生活之間的關(guān)系。
    現(xiàn)代社會，無論是黨政機關(guān)、事業(yè)單位還是各類企業(yè)，人才資源是第一資源，人才競爭是競爭的焦點，新世紀國家之間的競爭實質(zhì)是人才的競爭。人才問題是關(guān)系黨和國家事業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問題不能吸引和留住人才，任何一個強大的組織都會因為缺乏能創(chuàng)造財富的生產(chǎn)力——人才而走向衰落。要更新人才觀念，做好人才工作，提出以下建議：
    1、堅持黨管人才的原則。
    “黨管人才”是近兩年人才工作的新提法，是“黨管干部”的進一步深化，也是黃泥河鎮(zhèn)黨委、對人才工作的新要求，為將黨的十六屆三中全會中要求的人才工作落實好，摒棄原來“重使用、輕培養(yǎng)”的舊人才工作觀念，建立黨的干部和人才工作統(tǒng)籌規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展的運行機制全面貫徹黨管人才原則，大力實施人才強國戰(zhàn)略，努力為全面建設(shè)小康社會提供堅強的人才保證。
    2、合理開發(fā)和使用人才。
    我們應(yīng)該遵循人才成長規(guī)律或人才資源開發(fā)規(guī)律，善于發(fā)現(xiàn)和大膽使用尚未顯露但有真才實學(xué)的人才，大力進行智力開發(fā)，通過培訓(xùn)教育，使在職人員達到更高的水平，使智力結(jié)構(gòu)更加完美；在人才的使用過程中，注重德才兼?zhèn)浜陀萌怂L的原則，高學(xué)歷不代表絕對的高能力和高素質(zhì)，只有德才兼?zhèn)涞娜瞬挪攀菃挝缓蜕鐣淖罴堰x擇；不斷提高人才工作水平，把各類人才的積極性、創(chuàng)造性引導(dǎo)好、保護好、發(fā)揮好，不但要管住人才、管好人才，還要激活人才、愛護人才、吸引人才、凝聚人才。人才工作做得好、做到位了，人才的使用合理了，人才的整體素質(zhì)提高了，積極性調(diào)動好了，創(chuàng)造性開發(fā)好了，經(jīng)濟效益自然就增長了。
    3、合理制定勞動時間制度。
    由于各單位工作性質(zhì)不同，應(yīng)根據(jù)具體情況制訂合理的工作勞動時間，在周末和節(jié)假日安排值班或輪班，合理地安排作息時間，保證人才的身體健康。
    4、適當?shù)娜藛T激勵機制。
    在人才管理工作中，采用激勵機制對工作人員的各種需要予以不同程度的滿足或限制，以此引起他們心理狀況的變化達到激發(fā)動機、引起行為的目的。要達到激勵的目的，首先要了解人才的心理需求和人格類型，正確分析職工的工作動機和他們的內(nèi)在、外在需求；其次要采取合理的激勵機制，貫徹崗位責(zé)任制，實行按勞分配。從物質(zhì)上和精神上對不同的人才采用不同的激勵方式激發(fā)他們的責(zé)任心，有利于調(diào)動工作人員的積極性，有利于形成良好的集體觀念與社會影響，有利于工作人員的素質(zhì)的提高。
    5、重視組織文化對人才的作用。
    組織文化是組織在長期的生存和發(fā)展中形成的，為組織多數(shù)成員所共同遵循的基本信念、價值標準和行為規(guī)范，組織文化為解決組織目標與個人目標的矛盾、領(lǐng)導(dǎo)者與被領(lǐng)導(dǎo)者之間的矛盾開辟了一條現(xiàn)實可行的道路，他對組織內(nèi)的人才具有導(dǎo)向作用，能規(guī)范組織內(nèi)人員的行為并產(chǎn)生凝聚力，優(yōu)秀的組織文化還能激勵員工，會產(chǎn)生一種尊重人、關(guān)心人、培養(yǎng)人的良好氛圍，產(chǎn)生一種精神振奮、朝氣蓬勃、開拓進取的良好風(fēng)氣。由調(diào)查結(jié)果顯示，98%的人才認為良好的工作環(huán)境和學(xué)習(xí)環(huán)境能激發(fā)他們的熱情，在一個集體觀念和榮譽感較強的單位上班會得到更多的快樂，也更愿意為單位貢獻自己的力量。
    根據(jù)決勝現(xiàn)代化的指標要求和十大行動方案，我鎮(zhèn)將進一步推動城市管理工作，切實解決人民群眾和社會普遍關(guān)注的熱難點問題，建立健全長效的城市管理機制。明確職責(zé)，整合資源，在較短時間內(nèi)提高市容市貌水平和群眾滿意度，力爭在現(xiàn)代化體系考核中不失分?，F(xiàn)將目前我鎮(zhèn)城市管理工作調(diào)研情況報告如下：
    (一)完善管理機制，提高城市管理效率。
    一是完善城市管理考核機制。進一步完善《城市管理考評辦法》，促進城市長效管理措施落實，提高我鎮(zhèn)城市管理工作的整體水平并最終提升全鎮(zhèn)城市管理質(zhì)量。
    二是積極推行鎮(zhèn)區(qū)單元網(wǎng)格化管理。擬在鎮(zhèn)區(qū)實施單元網(wǎng)格化管理，各相關(guān)單位以部門責(zé)任為基礎(chǔ)，各司其職，共同管理所屬網(wǎng)格。目前，前期工作已完成，只待開會落實。
    三是落實商戶市容環(huán)衛(wèi)責(zé)任制。目前鎮(zhèn)區(qū)《市容環(huán)衛(wèi)責(zé)任書》簽定率達96%，社區(qū)達93%以上。
    四是認真落實督查督辦制度。目前，督辦案件879件，其中事件743例，部件136例，完成870件，完成率為98.98%，結(jié)案率為100%，在全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)中處于中上水平。
    (二)加大整治力度，提升市容環(huán)境水平。
    一是開展三小車整治。聯(lián)合交警中隊建立車主底冊，嚴格實行“一次半月，二次二月，三次罰沒”辦法，結(jié)合夜間整治，進一步推進“三小車”整治工作。目前，共查扣三小車262輛。
    二是開展黑收廢清零工作。由執(zhí)法隊與各社區(qū)、村相互配合，開展整治活動。目前，共取締黑收廢40余家，與相關(guān)社區(qū)、村簽定責(zé)任書9份。
    三是規(guī)范鎮(zhèn)區(qū)停車秩序。目前，散發(fā)《有序停車告知書》320余份，勸離車輛150余輛，貼單處罰道板停車306輛。
    四是開展聯(lián)合整治活動。組織大小整治31次，包括：鎮(zhèn)區(qū)大環(huán)境整治、綠色低碳示范鎮(zhèn)迎檢環(huán)境整治、黑收廢整治、黑診所整治、環(huán)境整治、大環(huán)境整治、鎮(zhèn)區(qū)超門窗經(jīng)營整治等。上半年，共拆除違章建筑15處1100平方米、披棚(包括遮陽棚、雨篷)2700平方米、開水爐9只、廣告牌210塊、燈箱30只，清理木柴、磚塊等雜物137卡車，涂刷墻面800平方米、清理水池1個及清淤8農(nóng)用車。
    以創(chuàng)先爭優(yōu)為強大動力，以新農(nóng)村建設(shè)等重大活動為契機，圍繞一根主線，三穩(wěn)三提，深入開展各類環(huán)境整治活動，促進環(huán)境轉(zhuǎn)型，不斷深化城鄉(xiāng)一體化管理。一方面，按照“大城市，細管理”的要求，明確監(jiān)管和責(zé)任主體，無隙覆蓋，完善長效管理。加強宣傳動員，充分發(fā)揮廣大群眾的主體作用，在全社會形成“只有責(zé)任人，沒有局外人”的氛圍，力爭在1-2個月將我鎮(zhèn)的市容市貌水平提上一個臺階。
    我鎮(zhèn)的城管工作盡管取得了一定的成績，但隨著城市化的快速推進，城市規(guī)模的不斷擴張，城市管理工作與文明城、衛(wèi)生城的要求和廣大市民的期望相比還存在著不少的差距。
    (一)部分單位城市管理意識不強。
    主要表現(xiàn)在沒有落實本單位城市管理內(nèi)部機制及構(gòu)建。
    城市管理組織網(wǎng)絡(luò)，對督察督辦的消極怠慢，且長效管理水。
    平低下。
    (二)城市管理重難點問題突破不夠。
    占道經(jīng)營、流動攤點、市場外擺攤問題未能有效解決，夜市大排檔和臨時市場臟亂差、農(nóng)貿(mào)市場管理不到位等仍然存在，背街小巷、城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村等部位衛(wèi)生死角多，亂停放車輛、城市“牛皮癬”和違章搭建等，嚴重影響了城市品位。
    (三)長效管理的責(zé)任和措施未全面落實到位。
    由于城市管理長效化、常態(tài)化舉措不足，長效管理責(zé)任和措施落實得不夠到位，一些城市管理難點問題“整治時好一段，整治后老樣子”，總在“整治—反彈—再整治—再反彈”這樣的怪圈中反復(fù)。
    (四)職責(zé)不清，存在管理盲區(qū)。
    重心下移的要求落實還不夠到位，管理的細節(jié)還有很多缺失，多頭執(zhí)法、突擊式管理、執(zhí)法不規(guī)范、效能不高等現(xiàn)象普遍存在。保潔范圍上存在盲區(qū)，如河岸結(jié)合處、沿路水塘、城市道板等。
    城市管理事關(guān)民生和社會和諧，且工作量大涉及面廣，任務(wù)十分艱巨。我鎮(zhèn)繼續(xù)把加強城市管理作為改善人居環(huán)境、提升城市品位、構(gòu)建和諧社會的重要工作來抓，提高城市管理水平，夯實文明城、衛(wèi)生城創(chuàng)建基礎(chǔ)。
    (一)進一步完善和創(chuàng)新城市管理體制。
    一是完善管理體制。在各單位明確管理職責(zé)的基礎(chǔ)上，增強條塊管理的互補性，同時在條塊之間、部門之間建立有效的聯(lián)系溝通、事前告知和定期通報制度。按照“管理、服務(wù)、執(zhí)法”三位一體的“大城管”格局，全面整合現(xiàn)有執(zhí)法資源，做好城市綜合管理與執(zhí)法工作。
    二是創(chuàng)新管理辦法。根據(jù)城市管理面臨新的形勢和任務(wù)，順應(yīng)形勢，建立有利于深入推進城市長效管理的新機制、新辦法，如精細化管理工作制度和作業(yè)標準、環(huán)衛(wèi)和市政公用設(shè)施維護市場化運作細則、城市管理的考核激勵和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制等等，切實推動長效管理機制的有效落實。
    三是積極推行鎮(zhèn)區(qū)單元網(wǎng)格化管理。擬在鎮(zhèn)區(qū)實施單元網(wǎng)格化管理，各相關(guān)單位以部門責(zé)任為基礎(chǔ)，各司其職，共同管理所屬網(wǎng)格，促進城市管理由粗放型向集約型、精確型轉(zhuǎn)變，提高案件處置效率和提升城市管理精細化水平。
    四是多措并舉，提高管理效率。一方面，加大整治力度，建立繳扣物品倉庫，對低價物品不予歸還，高價物品的簽訂承諾書后歸還。另一方面，充分利用環(huán)衛(wèi)工人作業(yè)范圍廣、時間長的特點，實行城市管理方面問題信息上報制度，使每個環(huán)衛(wèi)工人都成為城市管理監(jiān)督員。(包括城管隊員和輔警)。
    (二)切實加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
    黨委政府要進一步建立長效發(fā)展機制，重視和加強城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，增加投入，盡快完善一批城市發(fā)展迫切需要的公用設(shè)施和市政設(shè)施，加快鎮(zhèn)區(qū)地下排水管網(wǎng)、市政道路貫通工程、農(nóng)貿(mào)市場、停車場、環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)，有計劃推進舊城區(qū)主次干道改造，不斷完善園林設(shè)施，提高公園、道路綠化管護水平。通過逐步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，不斷增強城市服務(wù)功能。
    (三)加強城市管理隊伍建設(shè)。
    一是加強思想政治素質(zhì)建設(shè)。定期組織開展政治學(xué)習(xí)，引導(dǎo)城管隊伍樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀，牢固樹立為人民服務(wù)的宗旨意識和遵紀守法的法制意識，塑造愛崗敬業(yè)的職業(yè)精神。
    二是加強業(yè)務(wù)素質(zhì)建設(shè)。大力培養(yǎng)城管人愛崗敬業(yè)的精神，強化業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)，注重規(guī)范化操作，提升城管隊伍業(yè)務(wù)素質(zhì)和技能。建立健全業(yè)務(wù)人員百分考核制度，努力打造一支業(yè)務(wù)精湛的城管隊伍，不斷提升城市管理水平。
    三是加強凝聚力建設(shè)。開展1—2次拓展訓(xùn)練，促進隊員身心健康、挖掘自身潛能、克服心理惰性、砥礪品質(zhì)毅力、強化團隊協(xié)作能力，增進隊伍凝聚力和向心力。
    (四)著力解決城市管理工作中的瓶頸問題。
    一是著力解決流動攤販占道經(jīng)營問題。流動攤點管理涉及弱勢群體利益，關(guān)系社會民生，長期以來都是城管部門工作的難點，也倍受廣大市民關(guān)注。建議采取建設(shè)“小販中心”或設(shè)立臨時疏導(dǎo)點，實施規(guī)范管理，有效解決流動攤販占道經(jīng)營問題。
    二是加快推進城中村改造。要進一步重視城中村改造工作，針對城中村亂搭亂建多、環(huán)境衛(wèi)生差、社會治安存在隱患，妨礙城市管理、影響城市形象這一狀況，把城中村改造列為城市建設(shè)重點，制定近期和年度實施計劃，加快推進城中村改造步伐，為廣大市民營造良好的生活環(huán)境，實現(xiàn)城市環(huán)境的根本性轉(zhuǎn)變。
    三是大力整治車。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇十一
    近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進程不斷推進，物業(yè)管理日益成為社會各界關(guān)注的熱點問題。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，而且有利于社會安定與穩(wěn)定。57月，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開展物業(yè)管理情況調(diào)研，先后前往區(qū)住建局、公安消防大隊等相關(guān)部門了解情況，實地走訪寧德萬達華城、酈景陽光、名陽帝景、金甸名苑等小區(qū)，召開業(yè)委會和物業(yè)公司座談會，了解實情，探討解決存在問題的對策。現(xiàn)將情況報告如下：
    區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家，承擔(dān)著酈景陽光、萬達華城等83個小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會自我管理，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請無任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范，一些沒有經(jīng)過任何業(yè)務(wù)培訓(xùn)，沒有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導(dǎo)致管理不到位等問題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾，同時也存在著諸多安全隱患。
    （一）物業(yè)公司管理不規(guī)范。
    1、物業(yè)公司自身管理水平較低。
    我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)項目單一，服務(wù)面狹窄，業(yè)主滿意率普遍不高。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔、綠化等基本服務(wù)外，其他特需服務(wù)項目基本沒有開展。部分物業(yè)公司認識不到位，認為物業(yè)管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化素質(zhì)低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗，即使公司對員工培訓(xùn)，也是停留在基本技能的初級階段，且工資報酬低，從業(yè)人員流動性大，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位。
    目前我區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會法律意識普遍不強，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會商機制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無減。
    1、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費缺乏知情權(quán)。
    由于各物業(yè)公司管理費定價標準不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價相符的服務(wù)，導(dǎo)致收費不透明、甚至亂收費等問題不同程度地存在。對物業(yè)服務(wù)收費的收支情況，物業(yè)管理公司沒有按有關(guān)規(guī)定立馬公布，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
    2、業(yè)主消費觀念未轉(zhuǎn)變。
    隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對“掏錢買服務(wù)”消費方式認識不足，導(dǎo)致對物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時對服務(wù)收費標準的認同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù)，一味強調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)，導(dǎo)致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費用，使物業(yè)公司運轉(zhuǎn)困難，服務(wù)不到位。
    （三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴重隱患。
    1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。
    部分物業(yè)公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設(shè)施維護保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒有落實，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識的從業(yè)人員。
    2、消防系統(tǒng)移交不到位。
    我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后，管理維護一直缺失，物業(yè)公司接手時消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導(dǎo)致開發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚、不會用、不管理現(xiàn)象較為普遍。
    3、小區(qū)居民消防安全意識淡薄。
    由于業(yè)主消防安全意識淡薄，各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車占用避險平臺、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬達華城小區(qū)調(diào)研時就發(fā)現(xiàn)，整個小區(qū)消防栓沒水，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓，居民意見很大。
    （一）提高服務(wù)質(zhì)量，以服務(wù)促進收費。
    1、加強物業(yè)公司自身建設(shè)。
    物業(yè)監(jiān)管部門要加強監(jiān)督，推進物業(yè)公司在加強自身建設(shè)、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，逐步擴大服務(wù)項目，不斷追求服務(wù)的精細度。物業(yè)公司要加強對員工素質(zhì)的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營造了一個良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務(wù)”的觀念。
    2、立馬完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機制。
    進一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級管理機制，明確業(yè)主委員會、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門的職責(zé)，出臺地方性法規(guī)并嚴格遵照實施。制定有效的綜合考評制度，定期或不定期對物業(yè)公司進行檢查、考評，發(fā)現(xiàn)問題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺管理，對拒不整改的企業(yè)應(yīng)影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。
    （二）完善消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高消防安全意識。
    1、加強消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
    物業(yè)公司要立馬與開發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接，在與開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時，對于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴重、設(shè)備老化的問題要立馬督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位、綠化等隨意變更的，相關(guān)職能部門要立馬進行清查、整頓，還業(yè)主一個舒適、安全的生活環(huán)境。
    2、簡化專項維修基金審批程序。
    因歷史遺留問題，維保單位不明確的商品房項目，應(yīng)啟用專項維修資金用于小區(qū)的.維護保養(yǎng)，對小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會要立馬申報，加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問題。同時應(yīng)簡化專項維修資金審批程序。
    3、強化責(zé)任主體。
    強化屬地管理職責(zé)，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設(shè)施維護保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)用，加強消防設(shè)施管理。建立完善、可行的應(yīng)急救援預(yù)案。
    （三）落實部門責(zé)任和屬地責(zé)任，提升行業(yè)自律水平。
    1、制定行業(yè)標準。
    住建部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會要抓緊制定一套切合區(qū)實際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標準和相應(yīng)的收費標準并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費與服務(wù)內(nèi)容對等，樹立正確的消費觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實行明碼標價，統(tǒng)一采用收費標價牌形式，設(shè)立物業(yè)公司服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、價格舉報電話等項目，讓廣大業(yè)主“明白消費”。
    2、完善監(jiān)管機制。
    住建局作為物業(yè)管理行政主管部門，要加強與規(guī)劃、城管、公安、工商、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門以及街道、社區(qū)的聯(lián)動，立馬共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度，仔細抓好物業(yè)公司綜合信用評級工作，加強對行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務(wù)知識等崗位技能培訓(xùn)，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會，定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，立馬掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強烈的問題，督促物業(yè)公司落實整改，并把小區(qū)業(yè)委會組建情況納入對街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進行社會治安綜合治理考評內(nèi)容，努力構(gòu)建平安小區(qū)、和諧社區(qū)。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇十二
    物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容之一。綜合公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調(diào)研。
    一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況 我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項目實施前期物業(yè)管理27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個。
    維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。 三老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套 我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設(shè)施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理。 四開發(fā)商遺留問題的解決不到位 開發(fā)商遺留問題突出，相關(guān)部門沒有按規(guī)定進行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設(shè)施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問題。新區(qū)交付使用一段時間后，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。 五熱難點問題影響物業(yè)管理正常運作。
    1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設(shè)施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。
    2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直
    勢高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。
    3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權(quán)，無法盡責(zé)，只得放任自流。
    4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費和維修標準偏低，調(diào)整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強，主動維護小區(qū)照明設(shè)施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。 六現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。
    1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確。
    2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng)水務(wù)公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù)。
    3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。
    4、成立業(yè)主大會的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。
    三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議
    1、加強政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎(chǔ)上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權(quán)益；進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標制度建設(shè)，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。
    2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。
    3、嚴格把好小區(qū)驗收關(guān)，努力推進老舊小區(qū)改造。開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點。小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門要嚴把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
    4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報告制度》和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對這類事件時應(yīng)付的職責(zé)，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報告重大突發(fā)事件特服電話，24小時受理物業(yè)管理重大事件報告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對未按規(guī)定報送通報，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境。
    2015學(xué)年第一學(xué)期17-19周，在朱江老師和三木老師的組織和指導(dǎo)下，我們小組對花都區(qū)的某些物業(yè)管理企業(yè)進行了一個實地的見習(xí)與調(diào)研。通過此次有組織的調(diào)研活動，不僅讓我們對物業(yè)管理行業(yè)有了一次切身的體會，而且激發(fā)和增強了我們投身于物業(yè)管理行業(yè)的熱情和信心。
    基本情況：
    業(yè)管理行業(yè)分類中具有代表性，經(jīng)營管理比較典型，并且在調(diào)研中實際操作起來也切實可行。本次調(diào)研活動我們分三次進行，先后對以上提到的物業(yè)管理企業(yè)的管理者進行了采訪，并到這些企業(yè)所管轄的物業(yè)進行了參觀、了解。通過此次調(diào)研活動，增加我們了對物業(yè)管理的感性認識的同時，也使我們思考了物業(yè)管理行業(yè)所面臨的困境和行業(yè)發(fā)展等諸多問題。
    調(diào)研結(jié)果：
    1、深圳市新東升物業(yè)管理有限公司
    經(jīng)過深入的訪談和調(diào)查，深圳市新東升物業(yè)管理有限公司成立于1995年6月8日，公司注冊資本為1000萬元,總資產(chǎn)達到3000萬元。是國家建設(shè)部評定的物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)?，F(xiàn)為中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位。他們公司現(xiàn)有員工3000余人，擁有一批高中級工程師、經(jīng)濟師、會計師、建筑師、設(shè)計師、物業(yè)管理師等優(yōu)秀專業(yè)人才，擁有一批工作經(jīng)驗豐富、服務(wù)意識超前的員工隊伍。
    他們公司下設(shè)兩個分公司及三十多個管理處，物業(yè)管理面積達500萬平方米。管理的物業(yè)類型有：高層商住大廈、醫(yī)院、高等院校、住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、政府辦公大樓等。
    該公司于2015年成功中標華南理工大學(xué)北校區(qū)。在我們學(xué)院成立之時又接管了我們學(xué)校的物業(yè)管理。他們憑著敏銳的觸角、快捷的作風(fēng)和真誠的服務(wù)，贏得了一批又一批客戶的認可。他們的承諾是：接管一個，管好一個，創(chuàng)造一個品牌。 他們始終堅持"客戶的滿意是他們永恒的.追求"的服務(wù)理念和"優(yōu)質(zhì)服務(wù)、精益求精"的質(zhì)量方針。
    他們公司的企業(yè)文化是：
    · 公司宗旨： 業(yè)主至上 服務(wù)第一
    · 企業(yè)精神： 團結(jié) 開拓 優(yōu)質(zhì) 奉獻
    · 質(zhì)量方針： 優(yōu)質(zhì)服務(wù) 精益求精
    · 企業(yè)理念： 客戶的滿意是我們永恒的追求
    2、廣州市殷逸亨物業(yè)管理有限公司
    經(jīng)過對星光匯的參觀與訪談?wù){(diào)查，了解到星光匯是廣州市殷逸亨物業(yè)管理有限公司投資于花都的一家商業(yè)地產(chǎn)，由殷逸亨物業(yè)管理有限公司進行管理。該公司投資對星光匯那塊地皮的租賃，建造起星光匯整棟物業(yè)，提供一切基本設(shè)施與人員管理，通過招商投資加盟，出租整棟物業(yè)的鋪位，收取租金盈利。
    這次的調(diào)研，負責(zé)星光匯項目管理的經(jīng)理向我們介紹了商業(yè)物業(yè)的各種設(shè)備設(shè)施的運行、維修、管理的情況，這使去參觀的同學(xué)受益匪淺。以前的一部分同學(xué)都誤以為物業(yè)管理就是簡單的保安、保潔、綠化等小事，可是，經(jīng)過對星光匯的這次調(diào)研活動，不僅了解了物業(yè)管理技術(shù)復(fù)雜和管理難度的一面，同時也看到了物業(yè)管理行業(yè)擁有適合自己發(fā)展的前景。同時負責(zé)星光匯項目的經(jīng)理也對我們提出了期望，她說：物業(yè)管理行業(yè)急需高素質(zhì)的人才，同時對人才的要求也是理論與實際操作并重的。
    她還向我們透露了星光匯剛開始營業(yè)時的一些不良狀況。由于這
    一帶的地段剛開發(fā)娛樂場所，以前到至今都是電子產(chǎn)品行業(yè)在這一地帶集中式經(jīng)營。因此，這一帶的人氣還不足，或者說來這一帶娛樂消費的人群數(shù)還不夠。經(jīng)營起來比較困難。而且在之前ktv裝修開業(yè)的時候也出現(xiàn)了一些狀況，牌照也延遲了申領(lǐng)。一系列的難題堆在了我們物業(yè)管理的管理者面前。
    她還向我們分享了解決問題的對策與方案。她說：我們面對這些問題，剛開始也比較棘手，也只能為了顧全大局而犧牲一些眼前利益，譬如，首先，向加盟者或者租賃方提供暫時減租或免租的方式，同舟共濟熬過這段創(chuàng)業(yè)期。吸引更多的投資者，先打造成一流的、全方面的娛樂場所。其次，要做好物業(yè)的管理，也就是管理好各種設(shè)備設(shè)施的運行、維修，基層員工的管理等。再次，就是投資加大宣傳力度，提高我們星光匯在這一帶的名氣。我們之前也請了一系列的明星來做宣傳，也得到了很好的宣傳效果。她還幽默地說，還好這里的公交車站有你們學(xué)校的經(jīng)過，為我們帶來了不少的商機，如今的ktv，已經(jīng)是你們?nèi)A汽學(xué)子的飯?zhí)昧耍銈儗W(xué)校的學(xué)生到處可見。我們聽了都笑了起來。
    3、廣州市花都駿威物業(yè)管理有限公司
    到了第三天，我們還到了我家所在的小區(qū)駿威廣場參觀，還跟里面的物業(yè)管理人員和業(yè)主進行了交流。也了解到了一些業(yè)主與管理公司之間的矛盾問題。
    業(yè)、電梯的管理等等一整套完善的小區(qū)物業(yè)管理。小區(qū)的管理人員服務(wù)周到、盡心盡責(zé)，而且還熱情地跟我們進行了交談，向我們展示了小區(qū)獲得的有關(guān)創(chuàng)建文明城市的獎項。
    可是，我們從業(yè)主與租戶那里也了解了一些不滿的呼聲。這都有待業(yè)主與物業(yè)管理公司的協(xié)商與處理。例如，有的業(yè)主抱怨小區(qū)外的閑雜人員侵占了小區(qū)的資源，擅自混進小區(qū)的花園散步觀賞。有的小朋友的家長抱怨小區(qū)的游泳池對外開放。有的車主抱怨外面的車也在小區(qū)里停泊。還有的業(yè)主抱怨小區(qū)的寵物過度，造成管理不便，還對小朋友造成危險。他還憤怒而且幽默地說：我看是不是什么都能養(yǎng)，遷怒我就買頭牛回來養(yǎng)，我看他管還是不管。我們都哈哈大笑起來。
    的確，小區(qū)的管理很泛，會出現(xiàn)很多矛盾需要協(xié)調(diào)，這要求管理人員與業(yè)主相互合作，這樣小區(qū)的氛圍才會和諧，實現(xiàn)共贏。本次對駿威廣場的調(diào)研，不僅能對自身的物業(yè)知識得到提高，也能從物業(yè)管理者身上找到我們可供學(xué)習(xí)的綜合素質(zhì)修養(yǎng)。駿威物業(yè)通過增強對員工的關(guān)心，切實為員工著想，實現(xiàn)了物業(yè)公司和員工之間的良性互動，員工都以公司為豪，愿意為公司出力，為業(yè)主提供良好的服務(wù)?？墒牵撐飿I(yè)管理公司還是缺少與業(yè)主之間的溝通與交流。通過這次調(diào)研，讓我們都認識到，做好小區(qū)的管理與業(yè)主之間的溝通很重要。要切實了解業(yè)主的意見與要求，才能改善管理，創(chuàng)造品牌，帶來口碑，使企業(yè)做大做強。
    對于物業(yè)管理行業(yè)的思考。
    其一，轉(zhuǎn)變行業(yè)觀念。物業(yè)管理其實稱其為物業(yè)服務(wù)更加妥當，因為
    物業(yè)行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)——服務(wù)業(yè)。而現(xiàn)在物業(yè)公司與業(yè)主的諸多矛盾中有很大一部分就是因為物業(yè)公司沒有擺正自己的位置，以為自己是管理者而對業(yè)主頤指氣使，從而滋生了眾多的矛盾。只有物業(yè)公司真正認識到自己的角色是服務(wù)者，才能在物業(yè)服務(wù)中處處為業(yè)主著想，理順公司與業(yè)主的關(guān)系才能從意識上認識到物業(yè)服務(wù)的實質(zhì)所在。從而受到更多業(yè)主的支持而減少矛盾糾紛，從而實現(xiàn)物業(yè)公司與業(yè)主之間的良性互動和和諧共贏。
    其二、加快市場化。物業(yè)管理市場化是提升物業(yè)管理行業(yè)水平的必經(jīng)途徑。實現(xiàn)物業(yè)管理市場化，第一，可以通過市場機制實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，從而提高物業(yè)管理行業(yè)行業(yè)進入難度，從而提升行業(yè)水平。第二，業(yè)主可以通過市場化的方式（比如招投標等）選擇物業(yè)服務(wù)公司，從而增強行業(yè)的競爭氛圍。這樣不僅維護了業(yè)主的合法利益，也促進了行業(yè)整體的良性發(fā)展。第三，物業(yè)管理的市場化可以促進物業(yè)管理專業(yè)化的發(fā)展。物業(yè)管理專業(yè)化可以促使物業(yè)管理將部分專業(yè)服務(wù)（比如保安、保潔、綠化等）外包，這樣可以節(jié)省物業(yè)管理開支，同時也可以使物業(yè)公司更加專注于業(yè)主的特約服務(wù)。不僅增加了物業(yè)收入實現(xiàn)了公司發(fā)展，也使業(yè)主享受了更加方便多樣的服務(wù)。
    房地產(chǎn)開發(fā)前期介入等相關(guān)產(chǎn)業(yè)納入到物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)中來。另一方面是產(chǎn)業(yè)鏈的后向擴展，物業(yè)管理要在社區(qū)服務(wù)中擔(dān)當合理角色，可以提供社區(qū)衛(wèi)生醫(yī)療健康服務(wù)、小區(qū)特色文化創(chuàng)建等活動中尋找產(chǎn)業(yè)支撐點。
    總結(jié)，本次調(diào)研活動很有意義，效果明顯，也學(xué)習(xí)了很多關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的知識、行情。調(diào)研結(jié)束后，我們都主動寫下了各自的調(diào)研心得，都認為從這種學(xué)習(xí)方式中受益匪淺。理論聯(lián)系實際的調(diào)研活動讓我們不僅吸收了課本的知識，還讓我們了解了社會中實際的情況、物業(yè)管理行業(yè)的實際操作，也鍛煉了實踐的能力。我們都感到十分的充實。
    參考文獻：東北財經(jīng)大學(xué)出版社《物業(yè)管理》 、 《物業(yè)管理公司》
    -隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，在其發(fā)展過程中，無論從認知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業(yè)服務(wù)收費難就是其中之一。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的威脅，制約著物管行業(yè)的規(guī)范運作。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況，結(jié)合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：
    一、物業(yè)管理服務(wù)收費的現(xiàn)狀
    我市物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難的問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，轄區(qū)7家物管企業(yè)，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低，目前，轄區(qū)內(nèi)部分小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費情況令人擔(dān)憂，比如國際花城小區(qū)的恒泰物業(yè)公司2015年度尚有20%物業(yè)費未收取，2015年度收取率只有60%—70%。物業(yè)服務(wù)收費難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費，形成惡性循環(huán)。
    二、物業(yè)服務(wù)收費難的原因
    1、業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。
    業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。
    2、服務(wù)質(zhì)量不高，制約服務(wù)費的收繳。
    從總體上看，我社區(qū)物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關(guān)不嚴，給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責(zé)任心不強，導(dǎo)致小區(qū)丟失車輛、盜竊等事件時有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運不及時、不到位，路面破損不能及時維護，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見大，影響了物業(yè)服務(wù)費的收繳。
    3、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作用發(fā)揮不明顯。
    《浙江省物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)力、義務(wù)。但是，從我轄區(qū)的實際情況看，由于業(yè)主委員會不具備法人資格，沒有獨立的財產(chǎn)，沒有經(jīng)費保障和工資待遇，大量業(yè)主委員會不能正常開展活動。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會，難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。
    標準，收費標準降至每月每平方米0.30-0.35元，雙方交涉多次，部分業(yè)主至今未交物業(yè)費，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標準化服務(wù)。這種低價位的收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達不到成本價格。二是高層住宅電梯也造成虧損嚴重。目前我轄區(qū)10層以上高層住宅電梯21部，據(jù)調(diào)查，每臺電梯年檢費、用電費、維護保養(yǎng)費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年每部需支出12000千元左右，這也是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問題。
    5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對物業(yè)管理投訴率居高不下。
    目前，我社區(qū)有90%以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標對小區(qū)行使物業(yè)管理。實際上，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補貼來維持，在這種管理體制下，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應(yīng)由開發(fā)商解決的矛盾和問題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實際的超值服務(wù)承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無力解決也無法解決。出現(xiàn)問題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。
    6、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。
    目前，我市有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
    7、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費缺乏有效的制約手段。
    物業(yè)管理工作若干意見的通知》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對于業(yè)主實際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細的剛性規(guī)定和保護措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán)，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復(fù)雜冗長的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。
    8、政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務(wù)收費帶來影響。
    表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經(jīng)營問題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應(yīng)該是屬于城-管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會等部門負責(zé)的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場化運作的經(jīng)濟實體，是依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和地方政府的《實施細則》，以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè)，并沒有處理解決上述問題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費的困難。
    9、部分新建小區(qū)入住率低，導(dǎo)致物管收費率難以提高。
    近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高，個別新小區(qū)入住率甚至不足20%。空關(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。
    三、解決物業(yè)管理收費難的對策
    物業(yè)管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經(jīng)歷
    一個逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對和解決我市物業(yè)管理收費難問題，推動物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：
    一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準
    按照“分等定級、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準，同質(zhì)同價，質(zhì)高價高，不同等級，價格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。
    二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程
    按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護，正當權(quán)益得到維護。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。
    三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)
    在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點做好以下幾方面工作：1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結(jié)合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手，說話、辦事時刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。
    四、嚴格把好驗收關(guān)
    事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門必須嚴格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。
    五、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境
    深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補狀態(tài)，促進我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。
    江山市雙塔街道周家青社區(qū)
    2015年10月
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇十三
    下面是小編為大家整理的,供大家參考。
    在我們平凡的日常里，報告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，其在寫作上具有一定的竅門。在寫之前，可以先參考范文，下面是小編收集整理的物業(yè)管理實習(xí)調(diào)研報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
    隨著國家經(jīng)濟建設(shè)的迅猛發(fā)展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質(zhì)量，當人們已滿足衣食溫飽之后，便對住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務(wù)行業(yè)，但也有20多年的發(fā)展歷史，應(yīng)該說也積累了一些經(jīng)驗，它由興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民生活不可缺少的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理究竟能否走可持續(xù)發(fā)展道路？作為一名物業(yè)管理專業(yè)者，在即將畢業(yè)之際，我作了一次實習(xí)調(diào)研。
    xxxx年xx月至xxxx年x月，為進一步鞏固所學(xué)知識，理論聯(lián)系實際，我在xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司進行了為期半年的訪問學(xué)習(xí)。在實習(xí)期間，我們受到了xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司的熱情接待。通過到公司各物業(yè)管理處的實習(xí)，我對各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識，為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎(chǔ)。
    一、調(diào)研對象的基本情況。
    xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于xx年5月，位于錫城北門楊木橋小區(qū)xx內(nèi)，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國道，是獨立核算、自負盈虧、自主經(jīng)營的獨立法人企業(yè)，資質(zhì)等級為三級，注冊資金為100萬元。
    近幾年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務(wù)”的理念，遵循“優(yōu)質(zhì)高效、一流服務(wù)、信譽至上”的宗旨，并擁有一批具有大專以上學(xué)歷，取得全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位的高素質(zhì)管理人才，造就了一支思想正、技術(shù)強、作風(fēng)好的物業(yè)管理隊伍，公司先后成功接管了xx、xx二期（民豐西苑）、綠洲花園等小區(qū)，取得了良好的社會效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。面對行業(yè)競爭激烈、困難重重的物業(yè)管理市場，公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路。目前，我們正在積極準備iso9001質(zhì)量體系的.認證工作，并已取得內(nèi)部審核員資格。公司承諾：嚴格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的達標標準，定和完善各項管理度，充分利用現(xiàn)代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業(yè)主創(chuàng)造一個文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，營造一個賞心悅目的生活空間。會一如繼往、不斷創(chuàng)新，力爭為錫城更多的業(yè)主、住戶提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務(wù)，進一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌，使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星。
    二、調(diào)研的目的和意義。
    “實習(xí)是檢驗真理的唯一標準”，學(xué)了三年的物業(yè)管理，總是想把所學(xué)的知識用到實習(xí)中去，這是我調(diào)研的目的之一；另外，想對現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)在社會上的發(fā)展狀況做一個了解，以便為今后正式走上工作崗位做一個堅實的基礎(chǔ)，這是我調(diào)研目的之二；物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景，但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來看，行業(yè)內(nèi)部和社會環(huán)境之間有一系列的問題需要解決。只是隨著社會經(jīng)濟進一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)部不斷自我完善，這樣，物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實。我想通過此次實習(xí)，我會對物業(yè)管理有一個新的認識和體會，會從感性認識上升到理性認識，理論聯(lián)系實際，把自己所學(xué)用到社會實習(xí)中去，注意把書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實習(xí)驗證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。從小方面講，為自己以后能有一個美好的未來而努力；從大處講，也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻自己微薄之力。
    三、調(diào)研的方法和范圍。
    深入開展黨的群眾路線教育實踐活動調(diào)研報告。
    二、周四組織中心全體職工進行集中學(xué)習(xí)和觀看教育影片，并認真做了學(xué)習(xí)筆記。在3月30日中心接到局領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書，中心領(lǐng)導(dǎo)就對此事立即召開了會議，對來信做認真解讀，就業(yè)主們在信中提到的問題，中心結(jié)合小區(qū)實際情況與4月1日帶領(lǐng)業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科對忻州市精華小區(qū)進行了走訪調(diào)研，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結(jié)合的方式，開展了深入細致的黨的群眾路線教育實踐活動調(diào)研工作。通過本次調(diào)研，圍繞群眾對“四風(fēng)”
    當前隱藏內(nèi)容免費查看的意見和建議結(jié)合自身的工作，分析如下：
    （一）存在政治理論學(xué)習(xí)不深不透的問題。在理論學(xué)習(xí)上，常常對自己要求不高、要求不嚴。對黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作，一是讀得不太多，二是讀的過程中多數(shù)是淺嘗輒止，沒有深挖掘、細推敲。常常因為工作忙，時間緊，放松了理論學(xué)習(xí)和水平提升，在處理具體事務(wù)的時候容易忽略理論指導(dǎo)，導(dǎo)致個別時候缺乏理論與實際的有機聯(lián)系。
    （二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問題。中心接管。
    全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導(dǎo)，責(zé)任大任務(wù)重，我分管的業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科主要負責(zé)業(yè)主委員會的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時深入群眾調(diào)查不夠，有時甚至沒有深入到一線，沒有充分了解群眾最迫切的需要，自認為工作開展了，但是完成效果并不理想。
    （三）存在工作推進力度不夠的問題。完成工作任務(wù)時，有時候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應(yīng)付完成工作，尤其是任務(wù)多、壓力大的時候這種想法更甚，并沒有時刻嚴格要求自己。同時創(chuàng)新意識不夠，在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式，大多數(shù)工作也停留在上級指派的工作上，并沒有突破創(chuàng)新，開展獨具特色的工作。
    （四）存在安于現(xiàn)狀、進取心不夠的問題。我認為已處在現(xiàn)在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應(yīng)盡的責(zé)任。自認為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂得個安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好，創(chuàng)新意識還不夠強。
    今后的努力方向和改進措施。
    劃，沉淀積累學(xué)習(xí)心得，加強干部職工的理論知識和業(yè)務(wù)知識學(xué)習(xí)，不僅要認真學(xué)習(xí)本職工作業(yè)務(wù)，同時還要全面熟悉其他業(yè)務(wù)知識，從解決實際問題出發(fā)，做到政策了如指掌，業(yè)務(wù)操作自如，進一步規(guī)范服務(wù)，流程，改進自身的工作作風(fēng)和工作方式，尤其是在理論聯(lián)系實際方面下工夫。全面提高為群眾辦事的服務(wù)能力和水平。
    （二）撲下身子、深入基層，與群眾“零距離”、“面對面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問題和不足，與群眾一起想問題、謀對策，尋找解決問題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神，在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結(jié)經(jīng)驗，推動組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅持科學(xué)的態(tài)度和求實的精神，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項工作，樹立強烈的時間觀念、效率觀念、質(zhì)量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時間完成任務(wù)。
    （四）始終保持與時俱進、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對開展批評與自我批評中指出的問題和不足，后續(xù)整改工作要不斷跟上，堅決防止走過場、一陣風(fēng)，做到一抓到底，善始善終。
    的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務(wù)的觀點，立黨為公、執(zhí)政為民的觀點，向人民學(xué)習(xí)的觀點，群眾利益無小事的觀點，對黨負責(zé)與對人民負責(zé)一致的觀點，都是需要在今后的工作中去認真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會，努力實踐的。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇十四
    物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟的重要增長點和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進社會和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務(wù)解難題目標，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負責(zé)人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報告。
    近年來，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進展。
    （一）行業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點建設(shè)不斷推進，全市城區(qū)面積、人口快速增長，物業(yè)管理市場從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬多人，實施物業(yè)管理的住宅項目1200多個，服務(wù)面積6800多萬平方米，物業(yè)管理項目覆蓋率78.3%，居全省前列。
    （二）服務(wù)效能日趨加強。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進公司化運作、品牌化管理，物業(yè)服務(wù)逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強，物業(yè)管理發(fā)展取得長足進步，成為增進居民福祉、維護社會和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動，有計劃有步驟地實施星級項目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標桿。截至目前，全市共申報創(chuàng)建省級五星、四星物業(yè)項目20個。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸?！眲?chuàng)新社會治理系列行動，積極推進無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強培訓(xùn)規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務(wù)價格、標準和內(nèi)容。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn)，目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員。
    （三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。一是完善配套政策，制定了全面推進物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機構(gòu)改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動平臺，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實施意見，對20個項目進行物業(yè)收費價格核定，讓業(yè)主真正得實惠。例如，對房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務(wù)費僅收70%。
    隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關(guān)注點逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求，物業(yè)管理逐漸成為社會關(guān)注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點。“廣”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關(guān)。據(jù)市長熱線辦統(tǒng)計，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）?！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）?！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會主體、政府治理、市場調(diào)節(jié)等方面。
    （一）社會主體角色錯位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復(fù)雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢。部分開發(fā)商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開發(fā)項目之初，以成立項目公司的形式進行房地產(chǎn)開發(fā)，項目竣工交付后，將公司注銷，導(dǎo)致購房戶無法依法維權(quán)，比如海德堡項目。在建設(shè)過程中，通過壓低施工價格、偷工減料、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本，導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問題，比如城建檀香山、奧園廣場、京鷹華府等項目。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質(zhì)量問題無法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車費等方式，迫使業(yè)主購買車位，造成小區(qū)停車難、停車貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶入住，銷售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項目，對建設(shè)質(zhì)量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴格進行承接查驗。有的以低于成本價格招投標，進行惡性競爭。在承接物業(yè)項目后，為了保住利潤，降低服務(wù)質(zhì)量，壓縮人員成本，服務(wù)項目少、標準低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費用，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭利，收費不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營收、違規(guī)催繳物業(yè)費等。比如，家園小區(qū)等項目。部分業(yè)委會成員，奉獻意識、責(zé)任意識較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會當做“法外之地”，牟取不正當利益，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權(quán)益。比如，侵吞隱瞞廣告費、臨時停車費等公共營收，長期不公開收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費、停車費標準，等等。部分業(yè)主，主人翁意識不強，對公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心。年，全市共成立業(yè)主大會和業(yè)委會328個，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費意識，搭便車時有發(fā)生。
    （二）行政監(jiān)管缺位。國務(wù)院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后。近年來，城市居民人口較快增長，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開始施行，距今已有8年之久?！逗鲜∥飿I(yè)管理條例》于年1月1日開始實施，我市尚未因地制宜出臺實施細則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實不聯(lián)”的現(xiàn)象?？己藱C制缺失，未對區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進行考核有效獎懲。矛盾調(diào)處機制不健全。當前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機構(gòu)、人員和執(zhí)法手段，屬地責(zé)任難落實，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財政對物業(yè)管理投入較低，重建設(shè)、輕管理，對城市規(guī)劃、建設(shè)、管理缺乏一體化認識。政府對物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。
    （三）市場調(diào)節(jié)失位。市場主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場機制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài)，不動產(chǎn)登記部門也難對共有部分進行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層、經(jīng)營配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進行單方面商業(yè)化運作。誠信體系有待完善。行業(yè)信用評價體系缺失，信用信息平臺的建設(shè)滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導(dǎo)致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。價格調(diào)節(jié)機制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會尚未監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費用時沒有參考依據(jù)。物業(yè)管理費低而停車費過高，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價惡性循環(huán)，嚴重損傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。
    （一）建章立制，構(gòu)建條塊結(jié)合、齊抓共管的責(zé)任體系。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財政投入等工作力度，推動物業(yè)管理權(quán)力下放、監(jiān)管重心下移，構(gòu)建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級物業(yè)監(jiān)管責(zé)任體系。一是完善法規(guī)政策。結(jié)合實際，盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強的物業(yè)管理條例，進一步對市區(qū)物業(yè)管理部門、職能部門、社區(qū)、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進行明確，進一步對小區(qū)車位出租、綠地保護、物業(yè)服務(wù)收費等共性問題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能。進一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標管理、新建承接現(xiàn)場查驗管理、物業(yè)企業(yè)日常動態(tài)監(jiān)管等市級監(jiān)管事項下放到各區(qū)，增強基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用，通過建立聯(lián)席會議制度、配備物業(yè)管理專干、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式，落實轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責(zé)任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動。按照“誰主管、誰負責(zé)”要求，進一步明確各類管理執(zhí)法事項的主管部門、業(yè)務(wù)流程、咨詢投訴方式等，落實“管理進小區(qū)、執(zhí)法進小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系，推進平安建設(shè)、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會綜合治理工作，建立考核辦法及細則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會工作目標考核范圍，進一步調(diào)動部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權(quán)與財權(quán)相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財政每年配套安排專項物業(yè)管理經(jīng)費，納入年度財政預(yù)算并建立常態(tài)增長機制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎勵、業(yè)委會培訓(xùn)、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設(shè)等工作。
    （二）創(chuàng)新方式，構(gòu)建誠信規(guī)范、公平高效的市場監(jiān)管體系。既要堅持用優(yōu)勝劣汰的市場機制促進行業(yè)健康發(fā)展，又要通過建設(shè)信用評價、信息公開、產(chǎn)權(quán)明晰、價格調(diào)節(jié)等機制，更好發(fā)揮政府作用，彌補市場失靈。一是加強信用體系建設(shè)，提高準入門檻。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標準，完善信用評價、紅黑名單、聯(lián)合獎懲等配套制度，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評定結(jié)果與物業(yè)項目評優(yōu)和招投標等結(jié)合使用，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用、善用信用、誠信經(jīng)營，實現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺，促進信息公開。依托“智慧”建設(shè)，加強物業(yè)管理信息化、一體化平臺建設(shè)，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評價難等難點、痛點。按照“先易后難”的'方式，分步上線業(yè)主繳費、投票表決、滿意度評測、問題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴格執(zhí)行承接查驗制度，推動關(guān)口前移。為防范開放商在前期建設(shè)中存在遺留問題，全面實施前期物業(yè)承接現(xiàn)場查驗制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場查驗擅自交付的行為。對已經(jīng)存在建設(shè)問題的老舊小區(qū)，責(zé)任部門要集中會診，敢于擔(dān)當，切實把房屋滲漏、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問題解決到位。四是完善價格調(diào)節(jié)機制，防止惡性競爭。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價變動等因素，實施分級定價，每兩年調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費基準價和浮動幅度，盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系。進一步完善物業(yè)服務(wù)收費標準，對停車收費分類劃檔，出臺最高限價政策，切實決停車難、停車貴問題。
    （三）共建共享，構(gòu)建政府搭臺、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強基層社會治理的主要突破口，推動社會治理重心向基層下移，實現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動，打造共建共治共享的社會治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強輿論引導(dǎo)，依托新聞媒體、新媒體，加大對業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強廣大業(yè)主公共責(zé)任意識、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識。加強業(yè)委會建設(shè)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會的產(chǎn)生，全面推進住宅小區(qū)業(yè)委會成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會成員。規(guī)范業(yè)委會行為，積極開展業(yè)委會組建和運行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)委會成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。加強業(yè)委會監(jiān)督，各小區(qū)應(yīng)當成立業(yè)主監(jiān)督委員會，加強財務(wù)監(jiān)管和審計，每季度公示經(jīng)費收支，換屆時進行第三方審計，主動接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，讓業(yè)主權(quán)益得到保障。進一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實施產(chǎn)權(quán)登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車位車庫產(chǎn)權(quán)界定為例，計入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權(quán)利，開發(fā)商無權(quán)出售。建議上級立法機構(gòu)進一步完善法律法規(guī)對車位車庫的產(chǎn)權(quán)界定，制定確權(quán)的主體、依據(jù)及程序，確定車位、車庫最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則。三是暢通應(yīng)急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進一步簡化專項維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運行保險、電梯安全責(zé)任險，建立電梯故障“快處快修”機制。四是完善問題調(diào)處機制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會等方式，促進業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇十五
    甲方：xxxxxxxx有限公司(以下簡稱甲方)乙方：(以下簡稱已方)為了提高xxxx商住小區(qū)物業(yè)管理綜合性優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，使小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化，讓小區(qū)居民享受完善的物業(yè)服務(wù)，改善小區(qū)人居環(huán)境，根據(jù)《合同法》、《物業(yè)管理條例》及相關(guān)規(guī)定。為確保雙方的合法權(quán)益，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，現(xiàn)就乙方接管銅仁xxxx商住小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)事宜，經(jīng)甲乙雙方在本著誠實信用、平等自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂《xxxx商住小區(qū)物業(yè)管理協(xié)議》(以下簡稱本協(xié)議)，以資雙方共同遵守。
    第一條接管物業(yè)經(jīng)營管理的項目。
    銅仁xxxx商住小區(qū)一、二、三期住宅物業(yè)及小區(qū)的配套公共設(shè)備設(shè)施(以下簡稱為：該物業(yè)或該小區(qū))。
    該小區(qū)的物業(yè)管理及服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)維護、維修;給排水，供電，電梯，消防等設(shè)備設(shè)施的維護、維修、年檢;小區(qū)的社會治安，交通秩序維護，要求24小時有人值班;小區(qū)每棟樓的樓梯間、門廳、公共通道，做到每天清掃保潔，垃圾集中外運;小區(qū)的綠化補種及管護;協(xié)助公安部門做好小區(qū)社會治安防范工作，協(xié)助消防部門做好小區(qū)消防安全工作;建立健全該物業(yè)管理一切必須的檔案資料;負責(zé)收取物業(yè)服務(wù)費等與業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的管理及服務(wù)內(nèi)容。
    項目類型：一期為多層;二期為小高層;三期為高層。
    第二條經(jīng)營管理方式。
    乙方承接該物業(yè)后，必須以乙方名義進行物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)，自本協(xié)議生效后，有關(guān)該物業(yè)的一切經(jīng)營活動均由乙方負責(zé)，甲方不干涉乙方的具體經(jīng)營。
    自本協(xié)議簽訂之日起，至2018年6月1日至，到期后由乙方與該小區(qū)業(yè)主委員會商定移交或繼續(xù)履行該小區(qū)的物業(yè)經(jīng)營管理權(quán)。
    第四條費用收取。
    簽訂本協(xié)議之日，乙方向甲方一次性交納該物業(yè)管理服務(wù)保證金元，以確保乙方在該物業(yè)管理服務(wù)期內(nèi)保證該小區(qū)得到正常的物業(yè)服務(wù)。期滿后如乙方與該物業(yè)(業(yè)主)沒產(chǎn)生任何經(jīng)濟糾紛，甲方無息退還物業(yè)服務(wù)保證金。
    第五條物業(yè)管理期間相關(guān)經(jīng)營管理事項的約定。
    1.乙方接管后，在一個月之內(nèi)必須改善該小區(qū)管理現(xiàn)狀，給小區(qū)業(yè)主呈現(xiàn)嶄新的優(yōu)質(zhì)服務(wù)態(tài)勢;完成小區(qū)進出口門禁安全系統(tǒng)的配置安裝;對該物業(yè)所有配套設(shè)備設(shè)施進行全面檢查，擬定詳細的維修維護方案。
    2.乙方在經(jīng)營管理期內(nèi)自主經(jīng)營，獨立核算，自行支付在經(jīng)營管理過程中所產(chǎn)生的一切費用，自負盈虧的費用包干制。甲方不收取乙方該物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)費，不干涉乙方的具體經(jīng)營管理事宜。
    3.在經(jīng)營管理期內(nèi)，乙方必須守法經(jīng)營，設(shè)法規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，獨立承擔(dān)民事責(zé)任和刑事責(zé)任，在該物業(yè)管理過程中如發(fā)生財物丟失、盜搶、火災(zāi)等過失責(zé)任事故，造成該小區(qū)業(yè)主人身或財產(chǎn)損失，由乙方承擔(dān)處理，甲方均不予承擔(dān)任何責(zé)任。經(jīng)營管理中乙方必須端正服務(wù)態(tài)度，有權(quán)利和義務(wù)獨立調(diào)解處理矛盾，若給小區(qū)或業(yè)主造成人身財產(chǎn)損失時，必須控制事態(tài)，積極主動履行約定的合理賠償責(zé)任。甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。
    4.乙方在經(jīng)營管理期內(nèi)，不得轉(zhuǎn)包，如發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)包或公司管理不善，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量低下，業(yè)主有權(quán)取締乙方經(jīng)營管理資格，甲方無權(quán)干涉，因此所造成的一切損失由乙方承擔(dān)。如乙方無法維持該物業(yè)的經(jīng)營管理業(yè)務(wù)，由乙方負責(zé)與該小區(qū)業(yè)主委員會商議確定新的物業(yè)管理單位，甲方概不參與。
    5.無論在何種情況下，乙方均不得以甲方名義從事或不履行該小區(qū)的物業(yè)管理及服務(wù)。乙方在經(jīng)營活動中不得影響到甲方聲譽，若給甲方造成經(jīng)濟損失或聲譽損失應(yīng)酌情予以賠償，挽回影響。
    6.乙方必須加強該小區(qū)管理：必須杜絕在小區(qū)花園平臺停放油罐車、大貨車、工程車;小區(qū)屋頂、樓道等公共區(qū)域不許任何私人安裝任何設(shè)備設(shè)施及堆放雜物;業(yè)主裝飾裝修時不準改變主體結(jié)構(gòu)及外觀。否則，乙方自行承擔(dān)一切責(zé)任和后果。
    第六條協(xié)議終止條件。
    1.本協(xié)議履行期滿。
    2.乙方經(jīng)營管理期內(nèi)如有下列四種情形之一，甲方有權(quán)隨時單方終止本協(xié)議：一是因乙方違規(guī)操作或嚴重失職導(dǎo)致發(fā)生重大責(zé)任事故時;二是如與業(yè)主或相關(guān)人員發(fā)生大的糾紛，而又較長時間難以調(diào)和解決，矛盾有可能進一步升級時;三是發(fā)生責(zé)任事故拒不按《物業(yè)管理服務(wù)合同》賠付，或者其它原因給甲方造成不良影響時。無論何種情形解除本協(xié)議時，甲方概不退還乙方繳納的物業(yè)服務(wù)保證金。
    第七條違約責(zé)任。
    1.若甲方在乙方?jīng)]有違反本協(xié)議的情況下提前解除協(xié)議，視為甲方違約，應(yīng)當賠償乙方繳納的物業(yè)服務(wù)保證金的雙倍的違約金。
    2.若乙方在甲方?jīng)]有違反本協(xié)議的`情況下提前解除協(xié)議，視為乙方違約，應(yīng)當賠償甲方人民幣拾萬元的違約金，且甲方不予退還乙方繳納的物業(yè)服務(wù)保證金。
    第八條未盡事宜約定。
    本協(xié)議未盡事宜經(jīng)雙方協(xié)商可以做出補充協(xié)議，補充協(xié)議與協(xié)議具有同等法律效力。
    第九條附則。
    1.本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
    2.由履行本協(xié)議引起或者與本協(xié)議有關(guān)的爭端，均應(yīng)通過雙方友好協(xié)商解決。經(jīng)協(xié)商不能解決爭端的，一方可訴至當?shù)厝嗣穹ㄔ和ㄟ^法律途徑解決。
    3.本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章之后即為生效。
    甲方(蓋章)：銅仁市金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
    法定代表人(簽字)：
    乙方(蓋章)：
    法定代表人(簽字)：
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