合同的簽訂可以減少糾紛的發(fā)生，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。在簽署合同之前，雙方應(yīng)該仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容，并進(jìn)行必要的修改和補(bǔ)充。以下是針對不同場景和合同類型的一些常用合同格式，供您選擇。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇一
(**縣檔案局里)。
電話。
法定代表人：_________________周。
再審事由：_________________。
各級人民法院院長對本院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書，發(fā)現(xiàn)確有錯誤，認(rèn)為需要再審的，應(yīng)當(dāng)提交審判委員會討論決定。最高人民法院對地方各級人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書，上級人民法院對下級人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書，發(fā)現(xiàn)確有錯誤的，有權(quán)提審或者指令下級人民法院再審?！敝?guī)定，懇請貴院院長對該案提請再審。
再審請求：_________________。
2、被申請人承擔(dān)本案的一審、二審、再審的訴訟費用。
申請再審的事實與理由：_________________。
一、申請人申請再審的事實：_________________。
二、申請人申請再審的理由及法律依據(jù)：_________________。
2、原《民事訴訟法》第208條“執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出異議的，執(zhí)行員應(yīng)當(dāng)依照法定程序進(jìn)行審查。理由不成立的，予以駁回;理由成立的，由院長批準(zhǔn)中止執(zhí)行。如果發(fā)現(xiàn)判決、裁定確有錯誤，按照審判監(jiān)督程序處理。”規(guī)定，案外人提出異議應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行過程中提出。結(jié)合該案，**縣房地產(chǎn)管理所于20__年7月12日向申請人頒發(fā)了房屋所有權(quán)證書，至此，財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的登記手續(xù)已經(jīng)履行完畢，申請人對上述房產(chǎn)享有完全的所有權(quán)，執(zhí)行程序結(jié)束。
而本案案外人孫國民于20__年7月13日向法院提出執(zhí)行異議，顯然，其提出異議的時間不在執(zhí)行過程中，因此，其提出的異議應(yīng)當(dāng)依法駁回。但法院并未查清這一事實，致使申請人已經(jīng)享有的財產(chǎn)權(quán)利遭到嚴(yán)重侵害。
三、本案新的證據(jù)及法律依據(jù)：_________________。
此致
___________人民法院。
具狀人：___________。
____年_____月_____日。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇二
茲為_______貨物欠款買賣，經(jīng)雙方締結(jié)合同如下：
第一條甲方愿將_______貨_______件賣與乙方，約定_______年_______月_______日交付清楚。
第二條貨價議定每件幣______________元整（或依照交貨日交貨地的市價為標(biāo)準(zhǔn)）。
第三條乙方應(yīng)自交貨日起算_______日內(nèi)支付貨價與甲方清楚，不得有拖延短欠等情形。
第四條甲方如屆交貨期不能交貨，或僅能交付一部分時，于_______日前通知乙方延緩日期，乙方不允者可解除買賣合同，但須接到通知日起算_______日內(nèi)答復(fù)逾期即視為承認(rèn)延期。
第五條甲方如屆期不交貨又未經(jīng)依前條約定通知乙方時，乙方可限相當(dāng)日期催交貨，倘逾期仍不交時，乙方可解除合同。
第六條如因天災(zāi)地變，或其他不可抗力事由，致甲方不能照期交貨或一部分貨品未能交清的，可以延緩至不能交貨原因消除后___日內(nèi)交付。
第七條乙方交款之期以甲方交貨之期為標(biāo)準(zhǔn)。
第八條乙方逾交款日期不為交款的，甲方可以定相當(dāng)期限催告交款，并請求自約定交款日期起算至交款日止，按每百元日折計算遲延利息。
第九條甲方所交付的貨品，如有不合規(guī)格或品質(zhì)惡劣或數(shù)量短少時，甲方應(yīng)負(fù)補(bǔ)充或交換或減少價金的義務(wù)。
第十條乙方發(fā)現(xiàn)貨晶有瑕疵時，應(yīng)即通知甲方并限期請求甲方履行前條的義務(wù)，倘甲方不履行義務(wù)時，乙方除可解除合同外并可請求損害賠償，甲方無異議。
第十一條合同爭議的解決方式：本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；也可由當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_______種方式解決：
（一）提交______________仲裁委員會仲裁；
（二）依法向____起訴。
第十二條其他約定事項：____________________________。
本合一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份為憑。
甲方（公章）：_________。
法定代表人（簽字）：_________。
_________年____月____日。
乙方（公章）：_________。
法定代表人（簽字）：_________。
_________年____月____日。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇三
房屋合同糾紛是指房屋買賣過程中出現(xiàn)的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認(rèn)購書相關(guān)的糾紛、房屋買賣合同價款支付相關(guān)糾紛、房屋交付相關(guān)的糾紛、延期辦證的糾紛、懲罰性賠償?shù)募m紛、二手房買賣的糾紛、商品房買賣合同解除與房屋按揭關(guān)系的沖突與協(xié)調(diào)、有關(guān)包銷的糾紛等。
同名圖書《房屋買賣合同糾紛》兩部，分別由法律出版社和中國法制出版社出版。
是指出賣人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人、買受人支付價款的合同。此處的房屋，包括了商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房，農(nóng)村房屋等各類合法性質(zhì)的房屋。
是指房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者就雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同的協(xié)議，一般以"認(rèn)購書"、"訂購單"、"意向書"等形式表現(xiàn)，且多約定了定金。商品房預(yù)約合同一般包括雙方當(dāng)事人基本情況、房屋基本狀況、商品房總價款、簽署正式買賣合同的`期限、定金條款等內(nèi)容。
購房者簽訂預(yù)約合同可以防止其他買家搶購自己中意的房屋，又能暫緩付款，以冷靜思考或籌措資金;開發(fā)商簽訂預(yù)約合同可以鎖定購房者，有利于按計劃售房。
是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，承購人支付定金或房屋價款的合同。商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得(商品房預(yù)售許可證)的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會銷售所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。廣義的商品房銷售合同包括了商品房預(yù)售合同。商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，合同主要內(nèi)容包括:商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方違約責(zé)任等。
是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房委托給中介機(jī)構(gòu)代理銷售，并向中介機(jī)構(gòu)支付酬金的合同。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
是指經(jīng)濟(jì)適用房所有者將經(jīng)濟(jì)適用房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，他人支付價款的合同。經(jīng)濟(jì)適用房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證一定年限后，方可按市場價上市出售;出售時，應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價的一定比例向政府交納收益。
是指農(nóng)民將農(nóng)村自有居住性房屋轉(zhuǎn)讓給他人，他人支付價款的行為。農(nóng)村房屋買賣合同，涉及農(nóng)村宅基地的問題，對合同效力需嚴(yán)格按法律規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。
原告：陳瑤瑤 女 漢族 1988年01月24日出生 身份證號：110104198801240825 住址： 聯(lián)系電話：
被告：張春鵬 男 漢族 1969年08月10日出生 身份證號：132929196908103430 住址： 聯(lián)系電話：
案由：房屋買賣合同糾紛
訴訟請求：
2、請求法院依法判決被告支付原告逾期辦理房屋過戶事宜的違約賠償人民幣200000元; 3、本案訴訟費及其它相關(guān)費用由被告承擔(dān)。 事實與理由：
2012年7月25日，原告經(jīng)北京市嘉禾家美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司介紹，與被告簽訂了關(guān)于北京市朝陽區(qū)廣渠路28號210號樓16層1908a的《房屋買賣合同》，并于當(dāng)日交付了購房定金人民幣50000元。
雙方同意，被告應(yīng)配合原告在合同簽訂后一個月內(nèi)(即2012年8月25日前)辦理完畢該房屋過戶事宜，原告亦多次催促被告履行合同義務(wù)，進(jìn)行網(wǎng)簽及后續(xù)房屋過戶事宜，被告均以各種借口予以拖延，導(dǎo)致該房屋至今未辦理任何過戶手續(xù)。按照約定，被告拖延逾期辦理過戶手續(xù)視為違約，被告應(yīng)支付原告逾期辦理房屋過戶事宜的違約賠償人民幣200000元.
北京市朝陽區(qū)人民法院
原告： 日期：
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇四
代理人就華南有限公司(以下簡稱原告)6月30日人民法院訴我公司(以下簡稱被告)買賣合同糾紛一案，作如下答辯：
一、根據(jù)原被告雙方訂立的《鋼材購銷合同》第十條約定的結(jié)算方式，墊資單價與不墊資單價有顯著的差別，墊資單價為網(wǎng)上價+248元/噸(合理利潤+墊資利息)，非墊資單價為網(wǎng)上價+176元/噸(合理利潤)，兩者每噸相差72元。這說明，墊資行為不是免費的午餐，原告通過墊資獲取到了超額的利潤，這種利潤，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期同貨中國人民銀行公布的基準(zhǔn)利率。按照通常情況簽訂合同，應(yīng)當(dāng)對墊資款與非墊資款這兩種行為作出區(qū)分，即墊資部分為利潤+墊資利息，非墊資部分僅存在利潤就可以了，這最為公平合理。但是，令人遺憾的是，雙方在訂立合同時，沒有作這樣的區(qū)分，把兩者完全混同起來，不僅兩個月的墊資款按網(wǎng)上價+248元/噸結(jié)算，而且未墊資部分也按網(wǎng)上價+248元/噸結(jié)算，明顯有悖于公平和誠信原則。這說明原告在合同簽訂之初，就有利用被告資金緊張或困難的處境，有乘人之危之嫌。
二、一個違約行為，只能承擔(dān)一個違約責(zé)任，即一事不兩罰，這是一般的違約責(zé)任承擔(dān)原則。但是，本合同中，原告不僅通過墊資行為獲取了超額利潤，而且通過兩個違約條款，即第十條第五款和第十一條第二款，重復(fù)計算了對被告違約行為的賠償數(shù)額，這明顯違反了民事責(zé)任填補(bǔ)損失功能的原則。而反觀該合同對原告的違約責(zé)任約定，僅在第十一條第一款中作出了約定，這個約定，正好與對被告違約行為的約定(第十一條第二款)相對應(yīng)，即原告的權(quán)利是被告的義務(wù)，反之也然。這從另一個方面說明，該合同重復(fù)對被告的違約行為進(jìn)行了約定，原告通過這種方法，將獲得不當(dāng)?shù)美?，明顯不當(dāng)，不應(yīng)受到法律的保護(hù)。
三、更為重要的是，法律責(zé)任的形式不是當(dāng)事人可以任意確定的。不同的法律部門有不同的調(diào)整對象和調(diào)整方法，一個法律部門的調(diào)整對象和調(diào)整方法的特殊性決定了該部門法律責(zé)任的特殊性。而同一法律部門的種種責(zé)任形式又各有其特定的適用范圍。
而該合同對滯納金的約定，明顯有悖于法律的規(guī)定。從《民法通則》(第一百三十四條承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有：(一)停止侵害;(二)排除妨礙;(三)消除危險;(四)返還財產(chǎn);(五)恢復(fù)原狀;(六)修理、重作、更換;(七)賠償損失;(八)支付違約金;(九)消除影響、恢復(fù)名譽(yù);(十)賠禮道歉。以上承擔(dān)民事責(zé)任的方式，可以單獨適用，也可以合并適用。)到《合同法》(第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。)，從未見到有哪個條款，將滯納金規(guī)定為一種責(zé)任方式，因此，這種當(dāng)事人自已任意創(chuàng)設(shè)的責(zé)任，有違法律規(guī)定，根本無效。這就好比當(dāng)事人雙方約定，一方違約，需將手指剁給另一方一樣，決無一點合法性，理應(yīng)不受法律的保護(hù)。
事實上，滯納金是因逾期向國家繳納各種費用而需額外繳納的金錢。它是一種行政責(zé)任形式，只能對逾期向國家繳納費用的行為適用，因而只是違反行政行為的責(zé)任形式。違約金則是指按照當(dāng)事人的.約定或法律規(guī)定，一方當(dāng)事人違約，應(yīng)向另一方支付金錢。它是一種重要的民事責(zé)任形式，只能對于違約行為適用，因而只是違約的責(zé)任形式。滯納金與違約金有著本質(zhì)的區(qū)別，是根本不同的兩個概念。違約金、滯納金分別規(guī)定在不同的部門法中。違約金是平等主體間的一種民事責(zé)任形式;滯納金則是在行政管理中對行政相對人違反行政管理的規(guī)定而承擔(dān)的行政責(zé)任形式。正是由于滯納金不是民事責(zé)任形式，在調(diào)整民事法律關(guān)系的民法中也根本找不出，也不可能找出法律根據(jù)。因此原告要求滯納金這一主張不能支持，法院理應(yīng)駁回起無理要求。
四、被告認(rèn)為，拋開該合同中對滯納金的無效約定不說，單就對未付款5%的違約金約定也過高，明顯不妥。主要理由是，原告在未墊資的合同單價中已獲得了超額利潤，因此，在違約部分中，不應(yīng)再獲取額外利益。按照合同法第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。因此，被告請求人民法院依法削減。
綜上所述，被告請求人民法院依法確認(rèn)該合同的滯納金約定條款無效，并且按未付款金額的3%計算違約金數(shù)額支付原告。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇五
甲方與乙方因買賣_________________(以下簡稱訴爭房產(chǎn))引發(fā)訴訟，現(xiàn)該案經(jīng)北京市第二中級人民法院裁定依法發(fā)回原審法院重新審理，甲乙雙方為徹底解決此糾紛經(jīng)平等協(xié)商，自愿達(dá)成協(xié)議如下，以茲共同遵守。
4、乙方收到上述_________萬元款項后，延遲履行本協(xié)議第2、3條所設(shè)定的義務(wù)的，支付給甲方違約金_________萬人民幣;甲方延遲履行本協(xié)議第1條所設(shè)定的義務(wù)的，應(yīng)向乙方支付違約金_________萬元，同時乙方保留對甲方的其它訴訟權(quán)利。
5、因甲方原因無法辦理訴爭房屋的網(wǎng)簽解除手續(xù)的，乙方不承擔(dān)法律責(zé)任，甲方所支付乙方的_________萬元款項乙方不予退還。
6、本協(xié)議自甲乙雙方簽字之日起生效。因履行本協(xié)議發(fā)生的一切爭議，雙方自愿提交訴爭房屋所在地人民法院管轄。
甲方：_________________乙方：_________________。
_____年_____月_____日_____年_____月_____日。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇六
申請人：_________________安徽____________________有限公司，住址：____________________市__路__，法人代表：____________________。
請求事項：
申請人因原告合肥市____有限公司訴申請人買賣合同糾紛一案，現(xiàn)依法向貴院提出管轄權(quán)異議。
事實與理由：
申請人與合肥市____有限公司買賣合同糾紛一案已由貴院審理。依據(jù)購銷合同，原告為申請人承建的合肥市_______________小區(qū)提供鋼材，因此本合同的履行地為合肥市___________，申請人認(rèn)為本案的管轄法院應(yīng)當(dāng)為合肥市__________區(qū)人民法院。
綜上所述，請貴院依法裁定將此案移送有管轄權(quán)的人民法院審理。
此致
_______區(qū)人民法院。
申請人：______________。
_____年_____月_____日。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇七
原告滄州市興濟(jì)動物藥廠。
被告常州市范群干燥設(shè)備有限公司。
8月13日，原被告雙方簽訂書面合同一份。按照合同約定，被告為原告設(shè)計制作干燥設(shè)備一套；在合同書中雙方明確約定被告負(fù)責(zé)在原告處現(xiàn)場施工完工（部分工作在被告廠里完成）；合同價款為69.98萬元。該合同簽訂前，被告已經(jīng)先期選派技術(shù)員到原告處進(jìn)行了實地考察，并于207月31日根據(jù)原告生產(chǎn)工藝及物料特性提出02―0756號《發(fā)酵物噴霧干燥設(shè)備機(jī)組技術(shù)方案》，該技術(shù)方案被吸收為合同附件。合同簽訂后，原告按照合同約定總計支付價款56.71萬元。被告也按約定在原告處施工，并于3月14日將設(shè)備制作安裝完畢。但是一經(jīng)試車，發(fā)現(xiàn)該設(shè)備不能滿足生產(chǎn)要求。之后，被告多次派技術(shù)人員現(xiàn)場考察設(shè)備調(diào)試安裝情況，并制定多個整改方案，均未能取得明顯效果。6月9日被告方張賽鋼副總經(jīng)理帶隊一行三人再次到原告處，雙方共同對該設(shè)備進(jìn)行分析論證，最終達(dá)成包括該設(shè)備“達(dá)不到合同設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)”、“設(shè)備存在安全隱患”等內(nèi)容的共識。之后，被告終止了對設(shè)備的調(diào)試，雙方就解除合同、退還價款、賠償損失等問題產(chǎn)生爭執(zhí)。
元月5日，原告首先就解除合同、退還價款56.71萬元和賠償直接損失40萬元的要求提起訴訟。204月24日，在河北省青縣人民法院主持下，達(dá)成青民初字第260號民事調(diào)解書，主要內(nèi)容為：一、被告方同意原告請求解除合同并退還價款的訴訟請示，被告方認(rèn)可因其產(chǎn)品質(zhì)量不合格而對原告造成的直接損失31萬元；二、被告方于2005年5月30日前一次性給付原告貨款56.71萬元并于2005年6月19日前自行拆除完畢本案所涉及的干燥設(shè)備（以被告提交證據(jù)圖紙為準(zhǔn)），被告拆除其設(shè)備時不得對其它部件或輔助設(shè)施進(jìn)行破壞、毀損；三、被告如在2005年6月19日前不能將設(shè)備完全拆除，原告方有權(quán)自行拆除，并且原告方保留向本院提起請求被告賠償直接損失31萬元及其它拆除費用的權(quán)利。被告方如在2005年6月19日前將其設(shè)備完全拆除清理完畢，原告放棄主張31萬元直接損失的權(quán)利。雙方簽收調(diào)解書后，雖然被告按約定給付貨款56.71萬元，但是卻未能如期對設(shè)備進(jìn)行拆除，按調(diào)解書的.約定，被告應(yīng)該賠償原告直接經(jīng)濟(jì)損失31萬元及相關(guān)拆除費用。
另外，合同所涉及的干燥設(shè)備機(jī)組是原告擬投產(chǎn)生產(chǎn)線主要的、必需的組成部分，因該設(shè)備質(zhì)量不合格，致使整條生產(chǎn)線始終未能投產(chǎn)，不僅占用大量資金，而且為原告造成重大可預(yù)期利益損失。按照《合同法》規(guī)定，原告有權(quán)要求被告就該項損失給予賠償。因雙方當(dāng)事人不能自行協(xié)商解決，故原告就以上兩項損失一并提起訴訟，要求：1、判令被告賠償原告直接經(jīng)濟(jì)損失31萬元及相關(guān)拆除費用9萬元；2、判令被告賠償原告其它經(jīng)濟(jì)損失158萬元。以上合計198萬元。
二、案件分析。
按照合同法的規(guī)定，違約一方應(yīng)該賠償對方損失。損失從性質(zhì)上可以分為直接損失和間接損失，被告對直接損失的賠償責(zé)任是明確無疑的，只要能夠提供損失的證據(jù)即可。在本案中原告提出了間接損失賠償?shù)囊?，間接損失即合同履行后可以預(yù)期的利益，又稱為可得利益損失。
三、《合同法》條文。
第112條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第113條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償數(shù)額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇八
原告：金某，男，漢族，出生，身份證號，住址，聯(lián)系電話。
被告：陳某，男，漢族，出生，身份證號，住址，聯(lián)系電話。
1、判令被告繼續(xù)履行與原告簽訂的《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》，交付觀瀾時代國際花園天筑_幢_單元_室房屋并辦理過戶手續(xù)。
2、判令被告支付逾期交房及逾期過戶損失??????元。
3、本案訴訟費由被告承擔(dān)。
事實與理由：
此致
杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院。
具狀人：???。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇九
委托人：xxx，男，漢族，19年月日生，浙江省武義縣履坦下坭村號，身份證號：，聯(lián)系電話：。
茲委托黃棟在委托人張曉陽訴被告陳望建借款合同糾紛中，擔(dān)任委托人的代理人。
代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。
有權(quán)代為提出、變更、放棄訴訟請求;有權(quán)代為和解、調(diào)解;有權(quán)代為處理與本案訴訟過程中有關(guān)的一切實體及程序事宜。
此致
xx市官渡區(qū)人民法院。
委托人：
受托人：
2014年3月10日。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇十
原告與被告買賣合同糾紛一案,本院受理后,依法由審判員王曉軍獨任審判，公開開庭進(jìn)行了審理,原告的委托代理人陳海、被告的委托代理人魯楷到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱:原告與被告于6月發(fā)生業(yè)務(wù)往來，由原告向被告供應(yīng)支架等五金制品，被告則以月結(jié)形式向原告支付貨款。3月10日及14日，雙方訂立了兩份采購合同，約定被告向原告訂購支架兩批，單價2角，總金額人民幣80000元，支付方式為貨到60天內(nèi)月結(jié)。合同簽訂后，原告依時將支架送到被告處，但被告卻未支付任何款項。后雖原告追討，被告仍拒不付款。遂原告向法院起訴，請求判令：1、被告向原告支付貨款人民幣80000元及其利息(從206月1日暫計至4月15日)人民幣4005元;2、被告承擔(dān)本案訴訟費用。
被告辯稱，被告已向原告的代理人付清本案貨款，應(yīng)駁回其訴訟請求。原告和振和貿(mào)易公司(以下稱振和公司)就有關(guān)貨款事宜于201月9日致函被告聲明：有關(guān)欠款全權(quán)由正東商業(yè)顧問有限公司(以下稱正東公司)處理。并在其出具給正東公司的授權(quán)書中明確寫明：由年12月28日起正式授權(quán)正東公司全權(quán)代本公司追討如下：追收深圳奧德爾電子有限公司貨款總數(shù)人民幣104276元，增值稅號碼no：00144606，發(fā)票號碼n0：01103113、n0：01103115，以上事實表明，本案中正東公司因原告的授權(quán)書而在法律上成為原告的委托代理人，即正東公司具有收取有關(guān)貨款的代理權(quán)限，其向被告收取的貨款行為應(yīng)由被代理人即原告和振和公司承擔(dān)民事責(zé)任。由于被告對本案貨物已向原告代理人付清，因此原告向被告要求再次支付貨款純屬無理，依法應(yīng)駁回原告的訴訟請求。
經(jīng)審理查明：2001年3月10日及14日，原告與被告訂立了兩份采購合同，約定被告向原告訂購支架兩批，單價2角，總金額人民幣80000元，付款時限：60天月結(jié)，到期日起每月10日為付款日，以上價格含17%的增值稅發(fā)票。合同簽訂后，原告于2001年3月10日向被告送貨計貨款人民幣4萬元、原告于2001年3月15日向被告送貨計貨款人民幣4萬元。原告向被告開具了8萬元的增值稅發(fā)票，開票日期2001年3月27日，被告已收到該發(fā)票。
年1月16日，正東公司向被告現(xiàn)具收條，寫有，收到深圳奧德爾電子有限公司人民幣114276元，此款系付訊領(lǐng)五金配件(深圳)有限公司全額貨款，即日互不相欠。被告出具了原告出具給正東公司的授權(quán)委托書，寫有，由2001年12月28日起正式授權(quán)正東公司全權(quán)代本公司追討如下：追收深圳奧德爾電子有限公司貨款總數(shù)人民幣104276元，增值稅號碼no：00144606，發(fā)票號碼n0：01103112、n0：01103115，以上欠款全權(quán)委托正東商業(yè)顧問公司處理追收。被告出具了增值稅號碼no：00144606金額為人民幣8萬元的`增值稅專用發(fā)票(該發(fā)票購貨單位為被告，購貨單位為原告)及相應(yīng)的發(fā)貨通知單及對帳單;被告出具了發(fā)票號碼n0：01103112金額為人民幣1050元的發(fā)票(該發(fā)單由振和貿(mào)易有限公司開具)及相應(yīng)的發(fā)貨單;被告出具了發(fā)票號碼n0：01103115金額為人民幣51126元的發(fā)票(該發(fā)單由振和貿(mào)易有限公司開具)及相應(yīng)的發(fā)貨單、對帳單，該對帳單寫有對帳后尚欠23226元。以上貨款總計人民幣104276元。
2002年1月9日，原告向被告發(fā)傳真函，寫有，現(xiàn)我們再次聲明有關(guān)欠款全權(quán)由正東商業(yè)顧問公司處理。
被告出具了三份品質(zhì)問題改善報告，主張原告供應(yīng)的貨物存在質(zhì)量問題，已向原告提出過相應(yīng)的質(zhì)量異議。
以上，有采購合同、增值稅專用發(fā)票、發(fā)票、發(fā)貨通知單、對帳單、原告給被告的傳真函、收據(jù)、授權(quán)書、品質(zhì)問題改善報告庭審筆錄為證。
本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的采購合同，是雙方真實意志的表示，合法有效。
原告委托正東公司向被告追收貨款，正東公司代表原告向被告追收貨款時，已向被告出具了原告的相應(yīng)授權(quán)書，被告已將所欠原告的相應(yīng)貨款支付給正東公司，原告認(rèn)為授權(quán)書并沒有明確授權(quán)貨款由正東公司收取，而被告將貨款交付給正東公司，正東公司并沒有把貨款交付給原告，因此，被告仍然應(yīng)向原告支付所欠貨款。但是，原告在其開具給正東公司的授權(quán)書中明確表示正東公司全權(quán)代表原告向被告討貨款，該授權(quán)書并沒有表示所追討的貨款必須交給原告，原告向被告發(fā)出的傳真函中也寫有：現(xiàn)我們再次聲明有關(guān)欠款全權(quán)由正東商業(yè)顧問公司處理。以上授權(quán)書及傳真函均中原告沒有明確限定貨款必須交付給原告而不應(yīng)交付給正東公司，正東公司依原告的授權(quán)書及傳真函的授權(quán)收取被告所欠原告的貨款，并沒有超出原告的授權(quán)范圍，至于正東公司是否將所收取被告的貨款交付給原告，應(yīng)由原告另循其它途徑與正東公司解決，原告并不能由此再向被告主張權(quán)利。但被告應(yīng)向原告支付逾期付款期間的利息。至于被告主張的貨物品質(zhì)問題，因被告已向原告支付了全額貨款，因此，被告主張的貨物品質(zhì)問題證據(jù)不充分，本院不予采納。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇十一
xx科技(深圳)有限公司系一家從事自行車生產(chǎn)的企業(yè)，自起，邵xx即在武漢地區(qū)專賣該公司生產(chǎn)的自行車。年底，雙方合同到期。后雖然雙方未續(xù)簽合同，但邵xx時常從該公司進(jìn)貨。進(jìn)貨程序是雙方通過電話約定后，打款進(jìn)入公司，公司發(fā)貨。5月、9月，邵xx委托其下屬員工向該公司電匯兩筆貨款，計21萬元。但該公司接到貨款后，以邵xx以前還欠其貨款為由，拒絕付貨。經(jīng)協(xié)商不成，邵xx訴至法院。
深圳市寶安區(qū)人民法院經(jīng)審理作出深寶法民二初字第2321號民事判決書，判決xx科技(深圳)有限公司返還邵xx貨款21萬元。xx科技(深圳)有限公司不服上訴，深圳市中級人民法院作出()深中法民二終字第551號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。
代理律師分析：
公司之間的貨物買賣是常見的，法律關(guān)系也屬于比較簡單的，即一般買賣關(guān)系。但是，在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活中，由于公司操作不夠規(guī)范，加之大多采取滾動式交易方式，往往對查清事實造成很大障礙，有的甚至無法查清真實的事實。本案就屬于這一情況。邵xx的個體商店與xx科技(深圳)有限公司有幾年的生意往來，付過多筆款項，也收到過多批自行車，現(xiàn)一方堅稱未收到貨物而另一方堅稱已經(jīng)全部付貨完畢，使本來很簡單的買賣關(guān)系變得異常復(fù)雜。代理律師通過辦理本案，得到以下兩點啟示：
一、準(zhǔn)確確定訴訟請求。
訴訟請求一定要有事實根據(jù)和法律依據(jù)，否則就難以獲得法院的支持，因此，準(zhǔn)確確定訴訟請求是訴訟成敗的關(guān)鍵。本案起因是邵xx屢次向xx科技公司提出對賬要求，而該公司卻予以拒絕，故雙方僵持不下。邵xx在向律師介紹案情時，明確提出其訴訟目的就是要對方進(jìn)行對賬，以確定對方應(yīng)還款項數(shù)額。但是，這一請求根本不能獲得法院的支持。其一，對賬本身系當(dāng)事人的協(xié)商過程，屬于當(dāng)事人意思自治范疇，法律不能用公權(quán)力干預(yù)當(dāng)事人的意思自治。其二，對賬并不屬于買賣合同的主義務(wù)，只是雙方為履行合同所作的必要工作，對此，法律并沒有對當(dāng)事人進(jìn)行強(qiáng)制的余地。
于是，邵xx又提出請求對方交付應(yīng)付自行車。應(yīng)該說，這個請求是合理合法的，公司收到了貨款，就應(yīng)當(dāng)付貨，否則，買方要求付貨于法有據(jù)。但是，該請求存在一個大的障礙，即要求公司交付自行車的數(shù)量是無法確定的。在雙方未對賬的情況下，貿(mào)然提出一個明確的.數(shù)額，意味著對此數(shù)額以外的權(quán)利的放棄。一旦真實欠貨超過此數(shù)額，將造成不可挽回的損失。
代理律師經(jīng)過綜合分析提出自己建議，請求解除該兩筆買賣合同關(guān)系，公司返還所支付的21萬元。其目的一是逼迫公司把歷年賬目對清，二是為將來主張其他權(quán)利留有余地。從案件審理情況看，該請求是合適的，有力地維護(hù)了當(dāng)事人的權(quán)利。
二、正確把握證據(jù)使用規(guī)則。
民法的證據(jù)原則是誰主張誰舉證。邵xx作為原告，提供了其已經(jīng)電匯21萬元的銀行憑據(jù)，即完成了初步舉證責(zé)任。而公司方未付貨這一事實對于邵xx來說屬于消極事實，其不可能對未發(fā)生某事的事實進(jìn)行舉證，而只能由主張已經(jīng)付貨的公司承擔(dān)舉證責(zé)任。在法庭上，公司提供了產(chǎn)品出庫單、產(chǎn)品銷售單以及物流公司的運單等，唯獨沒有邵xx收到貨物的證據(jù)。前兩種證據(jù)是公司方面單方出具的，公司以外的人無法知曉其是否真實，無論該證據(jù)是否有公司各級人員的簽字，都不能有效證明這些貨物交付給邵xx的事實。而物流公司的運單是否真實本身就是一個疑問，即使該證據(jù)真實，也只能證明xx科技公司將貨物交給了物流公司，至于物流公司是否交給了邵xx卻無法進(jìn)一步證明。故xx科技公司并未能就其付貨的主張?zhí)峁┲苯幼C據(jù)。
事實上，xx科技公司面臨著兩難處境，如果其把邵xx所有付款證據(jù)以及公司付貨證據(jù)提交法庭，即在法庭上對賬的話，其將面臨更大的被動。在雙方各執(zhí)一詞，法庭無法查明現(xiàn)實真實的情況下，法庭只有根據(jù)證據(jù)查清法律真實，并據(jù)以作出判決。因此，xx科技公司的敗訴的原因主要是舉證責(zé)任分配對其不利。對于公司而言，規(guī)范進(jìn)行交易、并妥善保管好交易的證據(jù)顯然是十分重要的。目前許多公司存在不及時進(jìn)行對賬確認(rèn)、交付貨物沒有簽收等隨意操作的做法，也應(yīng)以本案為戒。
編輯。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇十二
房屋買賣在人們生活中較為普遍發(fā)生，為此而產(chǎn)生的糾紛及訴訟也較多，其中涉及的主要問題是對合同效力的認(rèn)定，筆者據(jù)此談點看法。
《意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿、并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完備的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。關(guān)于該條的適用，最高人民法院在1987年《關(guān)于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請示報告》中已作出批復(fù)：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理條例》實施前的歷史遺留問題?！稐l例》實施后，人民法院審理這類案件，即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國《城市私有房屋管理條例》已于1983年12月17日發(fā)布實施，故在此前有關(guān)房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規(guī)定，此后的有關(guān)糾紛應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。
《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采取書面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式”。對房屋買賣合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認(rèn)為書面形式的合同才有效，但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個問題，首先要認(rèn)識到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動產(chǎn)為標(biāo)的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因為房屋買賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標(biāo)的物是特指作為商品進(jìn)入市場流通的房屋；2、房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議；3、房屋買賣是就房屋不動產(chǎn)所進(jìn)行的交易，其法律調(diào)整不僅適用合同法，而且適用有關(guān)不動產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。
其次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”。《城市私有房屋管理條例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時，須按下列要求提交證件：……（二）購買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證……”。據(jù)此，可以看出，我國對城市私有房屋的買賣其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對農(nóng)村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢？目前，有關(guān)法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定，這不能不說是立法上的一個漏洞。但對究竟應(yīng)采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復(fù)中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對此也不能絕對化，根據(jù)我國《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定。
《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關(guān)規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個意思，筆者認(rèn)為，此“登記”并非彼“登記”?！逗贤ā返谒氖臈l中的“登記”指對合同本身進(jìn)行登記，相當(dāng)于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國的中外合資經(jīng)營法、中外合作經(jīng)營法規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關(guān)部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。
四、如何理解房屋過戶登記對房屋買賣合同效力的影響。
對買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認(rèn)為，應(yīng)在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定；二是未辦理過戶登記則所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的`關(guān)系？我國《土地管理法》第十二條及其《實施條例》第六條規(guī)定，土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效?！斗康禺a(chǎn)管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理條例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動的，以絕對辦理登記為必要，如不進(jìn)行登記，即使有物權(quán)變動的事實，但在法律上也絕對不產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。《合同法》第一百三十三條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。同時該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移即辦理過戶登記手續(xù)無必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責(zé)任未履行成不得成為合同無效的理由。因為這些責(zé)任的實際負(fù)擔(dān)人不是僅向合同對方當(dāng)事人承諾履行，更主要的是應(yīng)向有關(guān)行政主管部門履行。而這些責(zé)任與合同密切相關(guān)，履行這些責(zé)任既是合同一方當(dāng)事人應(yīng)該履行的合同義務(wù)，又是對方開始履行合同的基礎(chǔ)保障。
因此，這些是合同有效情況下當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，而不是合同是否有效的構(gòu)成要素，并不能因該義務(wù)的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發(fā)布實施的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請求合同無效的，不予支持”。此規(guī)定指出，對商品房買賣合同的登記備案問題，應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件?！督忉尅穼Υ擞枰悦鞔_，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。
五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購買該組織成員的房屋。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇十三
買方(以下簡稱乙方)：_______身份證號：_______。
甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下協(xié)議條款。
一、甲方房屋(如有共有權(quán)人，甲方已經(jīng)取得了共有權(quán)人對轉(zhuǎn)讓該房屋的一致同意)坐落于建筑面積__平方米，房屋用途為__。
二、雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價格為：總金額__萬元。
(大寫：拾萬仟佰拾元整)。
三、乙方于__年__月__日向甲方支付首付款__萬元。
(大寫：拾萬仟佰拾元整)。
待房屋過戶后公積金貸款支付剩余房款__萬元。
(大寫：拾萬仟佰拾元整)。
乙方保證房屋過戶后一個月內(nèi)付清余款。
四、甲方應(yīng)于乙方付清全部房款之時，將上述房屋及全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進(jìn)行接收。接收后房屋的占有、使用、收益和處分權(quán)利歸乙方行使，該房屋所發(fā)生的物業(yè)管理費、水費、電訊費、網(wǎng)費等相關(guān)費用由乙方負(fù)責(zé)支付。
五、甲方負(fù)責(zé)將該房屋所有權(quán)更改給乙方所有。辦理產(chǎn)權(quán)時所發(fā)生的相關(guān)費用由乙方承擔(dān)。
六、甲方保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
七、甲方保證已如實陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋不受他人合法追索。
甲方保證自己對該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，并保證不管以后房價如何上漲，絕不反悔。
八、除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同規(guī)定的時間將房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價款向甲方追究違約利息。甲方保證在房款付清時，將房屋交付乙方，否則乙方有權(quán)追究甲方責(zé)任。
九、甲方及配偶共同擁有一套住房，辦理房產(chǎn)證所產(chǎn)生的費用，全部由乙方承擔(dān)。若甲方及配偶擁有兩套及以上住房，所發(fā)生的相關(guān)費用，全部由甲方承擔(dān)。
十、本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十一、本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。
甲方(簽章)：_______。
乙方(簽章)：_______。
聯(lián)系電話：_______。
聯(lián)系電話：_______。
__年__月__日。
甲方(出賣人)：
身份證號碼：
乙方(買受人)：
身份證號碼：
現(xiàn)有甲方在敦厚村委修形村一宅基地，面積約200平方米的一塊土地上建房造屋后轉(zhuǎn)讓于乙方，該塊地為集體土地，現(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議。
一、該房屋為七層，乙方購買的房屋為該單元的西半個單元，從地起第二層，住房加樓梯間的面積為125平方米，樓上為趙厚芳，樓下為車庫，東面為劉傳燕房屋，南面為劉傳燕房屋，西面為敦厚村房屋，北面為縣婦幼保健院。柴間為該棟樓的北面，樓梯間起第二間，面積為平方米，東面為，南面為，西面為，北面為?？偯娣e為平方米，總計人民幣為壹拾柒萬元整。
二、該房屋為磚混結(jié)構(gòu)，甲方必須達(dá)到國家建筑標(biāo)準(zhǔn)(乙方有權(quán)請質(zhì)檢人員檢查質(zhì)量)，若有質(zhì)量問題，必須由甲方維修，維修由甲方負(fù)責(zé)。
三、本協(xié)議簽訂之日起，甲方將該房和柴間的使用、出租、買賣、占有、公攤面積等權(quán)利一轉(zhuǎn)讓給乙方，永遠(yuǎn)有乙方所有，如以后可以辦理集體轉(zhuǎn)國有土地的手續(xù)，則甲方應(yīng)積極配合乙方辦理，辦理所涉稅收和費用均由乙方承擔(dān)。
四、該房屋轉(zhuǎn)讓后，如政府規(guī)劃需要拆遷，所得補(bǔ)償款按本棟樓各戶購房所占面積統(tǒng)一分?jǐn)偂?BR> 五、甲方負(fù)責(zé)水、電到戶(開房費由乙方負(fù)責(zé))負(fù)責(zé)安裝室內(nèi)鋁合金門窗和進(jìn)戶門。
六、乙方必須預(yù)付購房金計人民幣壹拾貳萬元整，剩下的在辦好土地證和房產(chǎn)證后全部付清。
七、此協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，簽字生效，望雙方自覺遵守，否則，出現(xiàn)問題由造成方負(fù)全部責(zé)任。
甲方(公章)：_________。
乙方(公章)：_________。
法定代表人(簽字)：_________。
法定代表人(簽字)：_________。
_________年____月____日。
_________年____月____日。
出租方：______________，以下簡稱甲方。
承租方：______________，以下簡稱乙方。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，為明確甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。
第一條房屋概況。
甲方將自有的坐落在____市____街____巷___號______(小區(qū))___棟___單元___樓___號的房屋___間(套)，建筑面積___平方米、使用面積___平方米，類型___出租給乙方作___使用。裝修及設(shè)備情況：______________________________.
第二條租賃期限。
租賃期共___個月，甲方從___年___月___日起將出租房屋交付乙方使用，至___年___月___日收回。
乙方有下列情形之一的，甲方可以終止合同，收回房屋：
1.擅自將房屋轉(zhuǎn)租、分租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、聯(lián)營、入股或與他人調(diào)劑交換的;。
2.利用承租房屋進(jìn)行非法活動，損害公共利益的;。
3.拖欠租金__個月或空置__月的。
合同期滿后，如甲方仍繼續(xù)出租房屋的，乙方擁有優(yōu)先承租權(quán)。
租賃合同因期滿而終止時，如乙方確實無法找到房屋，可與甲方協(xié)商酌情延長租賃期限。
第三條租金、交納期限和交納方式。
甲乙雙方議定月租金___元，交納方式為____支付，計人們幣(大寫)____________元(元)由乙方在___年___月___日交納給甲方。先付后用。以后每個___月付款一次，應(yīng)在付款期末前___天支付。
第四條租賃期間的房屋修繕。
甲方對出租房屋及其設(shè)備應(yīng)定期檢查，及時修繕，做到不漏、不淹、三通(戶內(nèi)上水、下水、照明電)和門窗好，以保障乙方安全正常使用。乙方應(yīng)當(dāng)積極配合。
第五條租賃雙方的變更。
2.乙方需要與第三人互換用房時，應(yīng)事先征得甲方同意，甲方應(yīng)當(dāng)支持乙方的合理要求。
第六條乙方必須遵守當(dāng)?shù)貢鹤^(qū)域內(nèi)的各項規(guī)章制度。按時交納水、電氣、收視、電話、衛(wèi)生及物管等費用。乙方的民事糾紛均自行負(fù)責(zé)。水、電、氣底數(shù)各是：水____噸，電____度，氣____方。
第七條甲方收乙方押金____元，乙方退房時，結(jié)清水、電、氣費，交還鑰匙后，由甲方退還乙方押金____元。
第八條違約責(zé)任。
1.甲方未按本合同第一、二條的約定向乙方交付符合要求的房屋，負(fù)責(zé)賠償___元。
2.租賃雙方如有一方未履行第四條約定的有關(guān)條款的，違約方負(fù)責(zé)賠償對方___元。
3.乙方逾期交付租金，除仍應(yīng)補(bǔ)交欠租外，并按租金的___%，以天數(shù)計算向甲方交付違約金。
4.乙方擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用，甲方有權(quán)責(zé)令停止轉(zhuǎn)讓行為，終止租賃合同。同時按約定租金的___%，以天數(shù)計算由乙方向甲方支付違約金。
5.本合同期滿時，乙方未經(jīng)甲方同意，繼續(xù)使用承租房屋，按約定租金的___%，以天數(shù)計算向甲方支付違約金后，甲方仍有終止合同的申訴權(quán)。
第九條免責(zé)條款。
1.房屋如因不可抗拒的原因?qū)е聯(lián)p毀或造成乙方損失的，甲乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
2.因市政建設(shè)需要拆除或改造已租賃的房屋，使甲乙雙方造成損失，互不承擔(dān)責(zé)任。
因上述原因而終止合同的，租金按實際使用時間計算，多退少補(bǔ)。
第十條爭議解決的方式。
本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商不成時，任何一方均可向房屋租賃管理機(jī)關(guān)申請調(diào)解，調(diào)解無效時，可向經(jīng)濟(jì)合同仲裁委員會申請仲裁，也可向人民法院起訴。
第十一條其他約定事宜。
1.___________________________________________________________________________.
2.___________________________________________________________________________.
第十二條本合同未盡事宜，甲乙雙方可共同協(xié)商。
本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)1份。從簽字之日起生效，到期自動作廢。
甲方(簽字蓋章)乙方(簽字蓋章)。
身份證號碼：身份證號碼：
聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：
住址：住址：
日期：
甲方(出賣人)：身份證件號碼：
乙方(買受人)：身份證件號碼：
甲乙雙方經(jīng)過有好協(xié)商，就房屋買賣一事，在平等、自愿、誠實信用的前提下，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：
(二)出售房屋的所有權(quán)證證號為;。
(三)房屋平面圖及其四至見房產(chǎn)證;該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。出賣人還應(yīng)當(dāng)將附屬于該房屋的陽臺、走道、樓梯、電梯、樓頂、裝修、衛(wèi)生間、院壩、其他設(shè)施、設(shè)備，轉(zhuǎn)讓給買受人，其轉(zhuǎn)讓價格已包含在上述房屋的價款中，不再另行支付價款。
第二條甲方保證已如實陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋沒有設(shè)定擔(dān)保、沒有權(quán)屬糾紛，保證該房屋不受他人合法追索。
第三條計價方式與價款按建筑面積計算價款，房屋單價為人民幣每平方米____________元，總金額人民幣元整;房價款的支付方式、支付時間為：乙方在________年____月____日前付給甲方定金(人民幣)_______(大寫)。
元，(小寫)。
元。該定金條款的約定，受《中華人民共和國合同法》條款的調(diào)整。上述定金在乙方最后一次付款時充抵房款。
第四條房屋價款乙方分三期付給甲方：
第一期：在________年____月____日，付人民幣_______萬元;。
第三期：在交付房屋之日，付清尾款人民幣_______萬元。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。
第五條。
1、甲、乙雙方定于________年____月____日正式交付該房屋;甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。
2、雙方定于。
前向有關(guān)部門申請辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名手續(xù)。
3、甲方應(yīng)在。
前將其落戶于該房屋的戶籍關(guān)系遷出。
4、甲方未按規(guī)定履行以上義務(wù)的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任：
第六條甲、乙雙方確認(rèn)，雖然房屋所有權(quán)證未作記載，但依法對該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書面同意將該房屋出售給乙方。
第七條甲、乙雙方同意，雙方應(yīng)于本合同生效之日起____日內(nèi)到房地產(chǎn)主管部門辦理過戶手續(xù)。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)過戶登記時，甲方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書面報告及主管部門要求的其它文件。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。
第八條承擔(dān)違約責(zé)任。并在乙方領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后，按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門申請辦理該房屋土地使用權(quán)變更手續(xù)。該房屋土地使用權(quán)的變更手續(xù)按下列約定辦理：該房屋土地使用權(quán)為出讓取得，其土地使用權(quán)證證載權(quán)利和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。該房屋土地使用權(quán)為劃撥取得，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓需交納土地出讓金或土地收益金;雙方約定，該費用由甲方承擔(dān)乙方承擔(dān)。除本條第二款已有約定外，辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費，由甲、乙雙方按國家規(guī)定各自承擔(dān)。
第八條甲方如不按合同規(guī)定的日期辦理房產(chǎn)過戶以及交付房屋，每逾期1天按房價的總額3%計算違約金給與乙方。逾期超過3個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房價款同額的賠償金給乙方。
第九條、乙方全部或一部分不履行本合同約定的日期給付房價款時，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日3%計算的違約金給與甲方。逾期超過3個月時，甲方有權(quán)解除本合同。
第十條甲、乙雙方向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)關(guān)準(zhǔn)予登記的，則雙方提出申請的時間為該房屋所有權(quán)按的轉(zhuǎn)移時間。
第十一條該房屋毀損、滅失的風(fēng)險自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
第十二條該房屋正式交付時，物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視、通訊等相關(guān)雜費，按下列約定處理：
第十三條本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的`部分。
第十四條甲、乙雙方在履行本合同中若發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，由房屋所在地人民法院起訴管轄。
第十五條本合同一式_______份。其中甲方留執(zhí)_______份，乙方留執(zhí)_______份，為申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提交房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)一份。均具有相同的法律效力。
第十六條本合同自甲乙雙方簽訂之日自之日起生效。
甲方(簽章)：
乙方(簽章)：地址：
地址：現(xiàn)住址：
現(xiàn)住址：聯(lián)系電話：
聯(lián)系電話：簽約日期：
簽約日期：
甲方為______省_____市_____區(qū)/鎮(zhèn)________居民。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實信用、守法的原則，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下條款：
第一條房屋情況。
該房屋農(nóng)村集體土地使用證號：__________________________房屋座落：______市______區(qū)_______村。設(shè)計用途居民自住用房，建筑結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為____層。建筑面積_____平方米。
該房房土地來源為：農(nóng)村集體土地劃撥，房屋建于_________年使用至今為______年。
第二條該房屋價款規(guī)定。
該房屋按照協(xié)商以總價計算，價款為_______萬元，計_______元(大寫)。
第三條房屋交付日期
經(jīng)雙方簽訂合同后，乙方付清甲方房款_______日內(nèi)方可交付。甲方在將房屋交付乙方時如遇不可抗力(如自然災(zāi)害及其他不可抗力)時，且不能履行合同，雙方同意按下列第_______種方式處理：
1、變更合同。
2、解除合同。
第四條乙方付款形式及付款時間。
如甲方無異議，乙方將在合同簽訂_______日內(nèi)按一次性付款形式付款。
第五條甲方逾期交付商品房的處理：
如超過上述約定期限的，乙方有權(quán)按照下述約定，追究甲方違約責(zé)任，約定為：
合同繼續(xù)履行。甲方應(yīng)支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付房屋之日次日起至實際交付房屋之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應(yīng)每日按房屋價款的萬分之七向乙方支付違約金。
第六條乙方逾期付款的處理。
如超過上述約定期限的，甲方有權(quán)按照下述約定，追究乙方違約責(zé)任，約定為：
合同繼續(xù)履行。乙方應(yīng)支付逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應(yīng)付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，乙方還應(yīng)每日按房屋價款的萬分之七向甲方支付違約金。
第七條房屋質(zhì)量及保修責(zé)任。
甲方交付的房屋的質(zhì)量和設(shè)備等應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定和甲方的承諾(特別是房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量需要達(dá)到國家關(guān)于房屋居住的要求)，未達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和承諾的，甲方應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。乙方在房屋主體結(jié)構(gòu)完好情況下，承擔(dān)維修責(zé)任。
第八條房屋及其土地使用權(quán)力延伸的規(guī)定。
該房屋及其土地使用權(quán)利由甲方保證為本人所有，且甲方于_______年_____月____日按照合同規(guī)定將所屬房屋售于乙方。乙方作為購買者享有該房屋及其土地使用的一切權(quán)利，且雙方需聲明乙方在購買該房屋后，擁有對于房屋及與其不可分割的土地的任何處置權(quán)利(包括被征用、改造、遷移產(chǎn)生的賠償或者其他形式所產(chǎn)生的賠償均由乙方所得，與甲方無任何關(guān)系，且甲方后代不得對乙方及其后代進(jìn)行追償)。
該合同由雙方所在村委會給予認(rèn)可，甲方應(yīng)將該房屋的農(nóng)村集體土地使用證轉(zhuǎn)交于乙方，乙方在法律規(guī)定和適當(dāng)機(jī)會下將其作廢，并在村委會的證明和市/區(qū)政府規(guī)定的條件下重新辦理乙方對于該房屋的農(nóng)村集體使用證。
第九條公證人的規(guī)定。
本合同在________省________市________區(qū)________村村委會的公證下簽訂，雙方對于村委會的公證給與肯定和贊成。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________。
法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇十四
住址：北京市平谷區(qū)平谷鎮(zhèn)府前西街28號。
被答辯人：張xx，男，漢族，196x年x月x日出生，北京市平谷區(qū)xxxx村人，住xxxx小區(qū)1號樓3單元1103號，電話：1371691xxxx。
答辯人就被答辯人張xx訴答辯人房屋買賣合同糾紛一案，現(xiàn)提出如下答辯意見：
被答辯人所訴與事實不符，本案不具備法律規(guī)定的解除合同的條件。
一、涉案房屋不符合“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格”可以解除合同的情形。
1、被答辯人在答辯人處購買的商品房已交付使用，該房屋已經(jīng)經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，足以證明房屋的主體結(jié)構(gòu)在質(zhì)量方面沒有問題。且原告也沒有證據(jù)證明房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。
2、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》第三十二條、《商品房銷售管理辦法》第三十五條之規(guī)定，被答辯以房屋主體質(zhì)量嚴(yán)重不合格為由要求解除房屋買賣合同需要以工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)或監(jiān)督單位出具的核驗結(jié)論為依據(jù)。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房。如果被答辯人沒有向法院提供這方面的證據(jù)材料，被答辯人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。
二、涉案房屋不符合“房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”可以解除合同的情形。
即使被答辯人能證明所述房內(nèi)頂板不平整以及廁所頂部漏水情況屬實，此問題也應(yīng)屬質(zhì)量瑕疵問題，不屬于嚴(yán)重影響正常居住使用的情形。所謂程度達(dá)到“嚴(yán)重”是指危害居住人的程度，如果已經(jīng)危害居住人的生命安全，直接認(rèn)定影響居住使用，如果危害居住人健康，則居住人應(yīng)以醫(yī)院病歷證明或相關(guān)部門技術(shù)檢查認(rèn)定結(jié)論為準(zhǔn)。而本案明顯不屬于房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的情形。
三、退一萬步來說，即使證明房屋質(zhì)量有問題，也應(yīng)該先修復(fù)，故被答辯人跳過修復(fù)環(huán)節(jié)直接要求解除合同的做法不應(yīng)支持。
《建筑法》六十二條第二款：“建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷;對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)”。以上法律規(guī)定都說明了當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題時，應(yīng)當(dāng)首先進(jìn)行修復(fù)而非直接解除合同。只要房屋的主要居住功能和安全性都沒有因為這個瑕疵被根本地影響，通過修復(fù)，完全可以被彌補(bǔ)。也就是說涉案房屋不管是一般質(zhì)量問題還是房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，首先都應(yīng)適用修復(fù)原則，而不是單方解除該合同，這樣做更符合合同法保護(hù)交易的立法精神。否則，一出現(xiàn)質(zhì)量問題就退房明顯不利于維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序和確保交易安全與穩(wěn)定。故被答辯人直接要求解除合同的`做法明顯不符合法律的規(guī)定。
綜上所述，被答辯人的訴訟請求缺乏基本的事實與法律依據(jù)，請貴院依法駁回其訴訟請求!
此致
平谷區(qū)人民法院答辯人：
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇十五
《意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿、并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完備的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。關(guān)于該條的適用，最高人民法院在1987年《關(guān)于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請示報告》中已作出批復(fù)：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理條例》實施前的歷史遺留問題?！稐l例》實施后，人民法院審理這類案件，即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國《城市私有房屋管理條例》已于1983年12月17日發(fā)布實施，故在此前有關(guān)房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規(guī)定，此后的有關(guān)糾紛應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。
二、房屋買賣合同應(yīng)采取何種形式
《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采取書面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式”。對房屋買賣合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認(rèn)為書面形式的合同才有效，但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個問題，首先要認(rèn)識到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動產(chǎn)為標(biāo)的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因為房屋買賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標(biāo)的物是特指作為商品進(jìn)入市場流通的房屋；2、房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議；3、房屋買賣是就房屋不動產(chǎn)所進(jìn)行的交易，其法律調(diào)整不僅適用合同法，而且適用有關(guān)不動產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。
其次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時，須按下列要求提交證件：……（二）購買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證……”。據(jù)此，可以看出，我國對城市私有房屋的買賣其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對農(nóng)村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢？目前，有關(guān)法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定，這不能不說是立法上的一個漏洞。但對究竟應(yīng)采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復(fù)中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對此也不能絕對化，根據(jù)我國《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定
《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關(guān)規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個意思，筆者認(rèn)為，此“登記”并非彼“登記”?！逗贤ā返谒氖臈l中的“登記”指對合同本身進(jìn)行登記，相當(dāng)于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國的中外合資經(jīng)營法、中外合作經(jīng)營法規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關(guān)部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。
四、如何理解房屋過戶登記對房屋買賣合同效力的影響
對買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認(rèn)為，應(yīng)在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定；二是未辦理過戶登記則所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的.效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關(guān)系？我國《土地管理法》第十二條及其《實施條例》第六條規(guī)定，土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效?！斗康禺a(chǎn)管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理條例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動的，以絕對辦理登記為必要，如不進(jìn)行登記，即使有物權(quán)變動的事實，但在法律上也絕對不產(chǎn)生物權(quán)變動的效力?！逗贤ā返谝话偃龡l規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。同時該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移即辦理過戶登記手續(xù)無必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責(zé)任未履行成不得成為合同無效的理由。因為這些責(zé)任的實際負(fù)擔(dān)人不是僅向合同對方當(dāng)事人承諾履行，更主要的是應(yīng)向有關(guān)行政主管部門履行。而這些責(zé)任與合同密切相關(guān)，履行這些責(zé)任既是合同一方當(dāng)事人應(yīng)該履行的合同義務(wù)，又是對方開始履行合同的基礎(chǔ)保障。
因此，這些是合同有效情況下當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，而不是合同是否有效的構(gòu)成要素，并不能因該義務(wù)的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發(fā)布實施的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請求合同無效的，不予支持”。此規(guī)定指出，對商品房買賣合同的登記備案問題，應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件?！督忉尅穼Υ擞枰悦鞔_，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。
五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購買該組織成員的房屋
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇十六
民事判決書。
浦民二(商)初字第3999號。
原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴場，住所地上海市浦東新區(qū)xx路1557號。
負(fù)責(zé)人李x清，經(jīng)理。
原告李x清，男，1965年9月6日生，漢族，戶籍地浙江省臺州市路橋區(qū)xx鎮(zhèn)xx村3區(qū)107號。
原告吳x元，男，1965年9月4日生，漢族，戶籍地浙江省仙居縣xx鎮(zhèn)xx村田xx南26號。
以上四原告共同的委托代理人張x法，上海市xx律師事務(wù)所律師。
被告張x，男，1961年，2月2日生，漢族，住上海市閔行區(qū)xx路5530弄110號304室。
被告陳x華，女，1973年4月2日生，漢族，戶籍地浙江省麗水市xx區(qū)xx鄉(xiāng)xx村184號。
以上兩被告共同委托代理人陳如浪，上海普若律師事務(wù)所律師。
以上兩被告共同委托代理人陳如波，上海普若律師事務(wù)所律師。
原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴場(簡稱xx浴場)、李x清、付x春、吳x元訴被告張x、陳x華企業(yè)承包經(jīng)營合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員林曉君獨任審判，于2008年10月8日公開開庭進(jìn)行了審理。四原告共同的委托代理人張x法，被告張x、被告陳x華以及兩被告的共同委托代理人陳如浪、陳如波到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴嘗李x清、付x春、吳x元訴稱，原告、被告雙方與2007年5月21日簽訂了《承包經(jīng)營協(xié)議》一份，原告將經(jīng)營的浴場給兩被告經(jīng)營，經(jīng)營期從2007年7月1日至該浴場房屋拆遷之日，年租金為人民幣280，000元(以下幣種同)，協(xié)議簽訂時被告交付押金人民幣100，000元，租金三個月支付一次，每次提前15天支付，協(xié)議還對違約賠償進(jìn)行了約定，合同簽訂后，原告將浴場及大量的設(shè)施交付被告，前期被告還能按照約定支付租金，但是自從2008年4月1日起被告沒有支付2008年4月至6月的承包費，原告多次催討，被告拒絕，直到2008年7月15日，被告避而不見，原告發(fā)現(xiàn)浴場設(shè)施多有損壞。故原告要求判令：
1、解除原告、被告之間2007年5月21日簽訂的《承包經(jīng)營協(xié)議》;。
4、被告連帶支付水電費17，695.50元;。
5、訴訟費由本案被告承擔(dān)。
被告張x、被告陳x華辯稱，原告所稱不是事實，雙方于2008年7月11日就已經(jīng)就解除合同達(dá)成一致，2008年4月至6月的款項以及裝修費用，雙方已經(jīng)結(jié)算，原告還需退還7000元給被告，基于當(dāng)時原告、被告之間已經(jīng)協(xié)商解除《承包經(jīng)營協(xié)議》，原告已經(jīng)將原告的相關(guān)權(quán)利給現(xiàn)在的案外人戴x富經(jīng)營，并且達(dá)成兩份股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。因為被告沒有和原告簽訂書面合同，原告企圖獲取不當(dāng)利益來起訴被告。該合同協(xié)商一致解除是有原因的，浴場要額外收取被告營業(yè)執(zhí)照費用，故產(chǎn)生爭議，所以雙方就協(xié)商解除，最終達(dá)成協(xié)議，被告一直經(jīng)營至6月底，5月27日之后原告付x春多次來看點，被告所述浴場內(nèi)物品損壞也不是事實，原告曾經(jīng)兩次清點浴場內(nèi)的物品，我方?jīng)]有避而不見。同意以判決形式解除合同，即使要支付2008年4月至6月租金、6月分的`水電費，也已從10萬元押金中扣除，余下原告已經(jīng)返還被告7，000元。
原告提供了以下證據(jù)：
證據(jù)1、承包經(jīng)營協(xié)議，證明原、被告之間存在承包經(jīng)營關(guān)系。
證據(jù)2、物品移交清單，證明2005年5月21日原告將浴場內(nèi)物品移交被告，由被告張x簽收。
證據(jù)3、信件，證明2008年7月5日被告還沒有退還浴場，有協(xié)商的意愿，被告張x寫信要求原告寬限幾日協(xié)商拖欠的承包經(jīng)營費和水電費。
證據(jù)4、收款存根，證明2008年7月18日原告替被告繳納了水電費17，695.50元，浴場還是由被告經(jīng)營的。
二被告對原告提供的證據(jù)1的真實性沒有異議，但是不能證明被告有違約行為;對證據(jù)2的復(fù)印件真實性有異議，但是被告當(dāng)時接手的物品已經(jīng)還給了原告，不能反映全部的事實;對證據(jù)3真實性沒有異議，但是對關(guān)聯(lián)性有異議，這些證據(jù)是針對停水停電問題向輕紡市場交涉時形成的，與被告沒有直接關(guān)系，也無法反映被告有違約行為;對證據(jù)4的真實性、合法性有異議，7月11日已經(jīng)解除合同，原、被告雙方就解除合同協(xié)議后續(xù)事宜是由原告負(fù)責(zé)解決，是否真的交了水電費，被告不清楚，且不是正式的發(fā)票，只是輕紡市場敲章的復(fù)印件。
兩被告提供了以下證據(jù)：
證據(jù)1、2008年7月11日收據(jù)存根，證明原、被告之間已經(jīng)協(xié)議解除承包經(jīng)營協(xié)議而將款項退還被告，部分設(shè)施返還被告，如果不解除合同，不存在原告方支付被告費用，上面有付x春和被告簽名。
證據(jù)2、2008年7月11日xx浴場轉(zhuǎn)讓協(xié)議，證明基于承包協(xié)議解除，原告與案外人戴年富于2008年7月11日簽署的xx浴場轉(zhuǎn)讓協(xié)議，時間一致。原告將浴場轉(zhuǎn)給案外人經(jīng)營，2008年6月12日起抄就是水電費，見證人是三原告?zhèn)€人。
證據(jù)3、股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，證明基于原告被告一致解除承包經(jīng)營合同，合同的案外人與原告簽訂股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，租金起算時間為2008年6月20日。
證據(jù)4、2008年9月17日的案外人戴x富的說明，證明原告訴訟后案外人戴x富向被告承諾到場解決爭議。
證據(jù)5、協(xié)議書及收據(jù)，證明原告被告協(xié)議解除合同承包經(jīng)營協(xié)議，致使原告與案外人上海xx實業(yè)有限公司之間的租賃熱水器協(xié)議也解除。
證據(jù)6、被告申請證人王x福、林x江出庭，證明原告、被告解除合同時，被告對熱水器租賃也解除了協(xié)議，證人與戴x富、原告三個自然人協(xié)商過這件事。
原告方對證據(jù)1上的簽名無法確認(rèn)，原告不叫付春，雙方從來沒有達(dá)成協(xié)議;對證據(jù)2，是復(fù)印件，對浴場轉(zhuǎn)手經(jīng)營的事實確認(rèn)，但是與本案無關(guān)，我們主張的是轉(zhuǎn)讓之前的租金;對證據(jù)3，與本案無關(guān)，原告有權(quán)收取轉(zhuǎn)讓之前的租金;對證據(jù)4，原告認(rèn)為不能證明原告、被告雙方曾經(jīng)達(dá)成了協(xié)議，被告張x與原告xx貿(mào)易公司的協(xié)議沒有xx公司的公章;對證據(jù)5，與本案無關(guān);對證人出庭證明的事實，原告認(rèn)為證人與被告有利害關(guān)系，對證言的真實性、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，也不能證明達(dá)成了解除承包協(xié)議的意向，也不能證明是否達(dá)成協(xié)議。
根據(jù)原告和被告提供的證據(jù)及庭審筆錄，本院確認(rèn)如下法律事實：四原告和兩被告于2007年5月21日簽訂了《承包經(jīng)營協(xié)議》一份，原告方將浴場交給兩被告經(jīng)營，經(jīng)營期從2007年7月1日至該浴場房屋拆遷之日，年租金為人民幣280，000元，協(xié)議簽訂時被告交付押金人民幣100，000元，租金三個月支付一次，每次提前15天支付，協(xié)議還對違約賠償進(jìn)行了約定，合同簽訂后，原告將浴場及大量的設(shè)施交付被告，被告按照約定支付租金，但是從2008年5月份雙方產(chǎn)生了爭議，并協(xié)商解除合同。同年6月12日，李x清將其xx浴場股份總額三分之一轉(zhuǎn)給戴x富，轉(zhuǎn)讓款19萬元。7月11日，吳x元、付x春與戴x富簽訂xx浴場轉(zhuǎn)讓協(xié)議，兩原告將xx浴場股份以40萬元轉(zhuǎn)讓給戴x富。同日“付春”向兩被告出具了欠條，內(nèi)容為“今欠張x人民幣7000元整作為對張x對xx浴場廣告監(jiān)控等的補(bǔ)償款。待張x將樓頂電爐拆除及一臺電腦拿回來浴場后，一次性付清7000元整，以上事情爭取在3-5天內(nèi)完成，特此雙方證明”。簽字人為“付春”和兩被告，張x并寫明“錢已拿到”。被告自2008年4月起未支付租金，xx浴場6月的水電費為17，695.5元，而被告在簽訂承包經(jīng)營協(xié)議時付給原告10萬元的押金。
本院認(rèn)為，四原告與兩被告的《承包經(jīng)營協(xié)議》依法成立，應(yīng)予確認(rèn)。本案的質(zhì)疑焦點是雙方是否在2008年7月已協(xié)商解除承包經(jīng)營協(xié)議并且結(jié)算完畢，原告是否有權(quán)主張訴訟請求的款項。被告提供的證據(jù)足以證明至2008年7月11日原告方已經(jīng)將xx浴場股份轉(zhuǎn)讓給他人，而同時與兩被告進(jìn)行了結(jié)算。盡管被告因客觀原因只能提供證據(jù)的復(fù)印件，但所有證據(jù)能夠相互印證，可以作為本案認(rèn)定事實的依據(jù)，且原告方不否定其股份轉(zhuǎn)讓的事實，也間接證明了原告與被告結(jié)束經(jīng)營關(guān)系的事實?，F(xiàn)原告要求解除協(xié)議，被告也表示同意，本院對此予以確認(rèn)。被告辯稱，即使不認(rèn)可欠條的結(jié)算結(jié)果，被告在原告方處的10萬元押金，也足以支付原告的租金和水電費，本院認(rèn)為被告的辯解具有事實和理由，原告方不能證明被告存在違約的事實，故對原告方要求兩被告支付租金、違約金、水電費的訴訟請求不予支持。據(jù)此，依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
二、對原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴嘗原告李x清、原告付x春、原告吳x元的其他訴訟請求不予支持。
本案受理費2728元(原告已預(yù)付)，減半收取1，364元，由原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴嘗原告李x清、原告付x春、原告吳x元負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
審判員林曉君。
二00八年十二月一日。
書記員沙洵。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇十七
合同雙方當(dāng)事人：
甲方(賣方)姓名：
身份證號碼：
郵編：
住址：
乙方(買方)姓名：
身份證號碼：
郵編：
住址：
依照《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就房屋買賣事宜達(dá)成一致意見，特簽訂本合同。
甲方向乙方出售如下產(chǎn)權(quán)物業(yè)：
1、座落地址：北京市。
房屋所有權(quán)證號為：
2、結(jié)構(gòu)：建筑面積：
3、乙方購房用途：
4、房屋所有權(quán)人：
買賣產(chǎn)權(quán)價：人民幣(大寫)元整。
付款方式：
甲方：
1、須具備該房屋所有相關(guān)法律認(rèn)可文件。
2、本合同簽訂后，不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》。
3、在辦理過戶期間向乙方提供該房屋產(chǎn)權(quán)證明及相關(guān)法律文件。
4、在辦理過戶期間擁有該房屋所有權(quán)及使用權(quán)。
5、保證上述房產(chǎn)無債權(quán)與債務(wù)糾紛。
6、保證在立契之前把物業(yè)管理費、水費、電費、燃?xì)赓M、暖氣費結(jié)清。
乙方：
1、須提供過戶所用之各種身份證明及法律認(rèn)可文件。
2、及時支付購房款及相關(guān)稅、費。
3、乙方付清全部房款，上述房屋經(jīng)產(chǎn)權(quán)過戶并交接完畢后，該房屋即歸乙方所有和使用。
甲乙任何一方不按上述條款執(zhí)行即視為違約，違約方須向?qū)Ψ街Ц哆`約金人民幣元整。
人力不可抵抗的因素和自然災(zāi)害除外。
在執(zhí)行合同的過程中，如遇雙方發(fā)生糾紛，先行通過雙方協(xié)調(diào)協(xié)商不成時，可采取第種方式解決：
1、向北京仲裁委員會申請仲裁。
2、向有管轄權(quán)的人民法院起訴。
在執(zhí)行合同過程中，任何一方不得擅自變更或解除合同，如需變更或解除合同雙方必須協(xié)商一致決定是否變更或解除合同，并由甲乙雙方共同到房地產(chǎn)局辦理撤件手續(xù)。
本合同一式四份：甲乙雙方各執(zhí)一份，房管部門一份，中介機(jī)構(gòu)一份，各份具有同等法律效力，自雙方簽字蓋章之日起生效。
甲方(簽章)：________________________。
乙方(簽章)：________________________。
身份證號碼：__________________________。
身份證號：____________________________。
電話：________________________________。
電話：________________________________。
_____年______月______日。
______年______月______日。
簽于：______________________________。
簽于：______________________________。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇一
(**縣檔案局里)。
電話。
法定代表人：_________________周。
再審事由：_________________。
各級人民法院院長對本院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書，發(fā)現(xiàn)確有錯誤，認(rèn)為需要再審的，應(yīng)當(dāng)提交審判委員會討論決定。最高人民法院對地方各級人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書，上級人民法院對下級人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書，發(fā)現(xiàn)確有錯誤的，有權(quán)提審或者指令下級人民法院再審?！敝?guī)定，懇請貴院院長對該案提請再審。
再審請求：_________________。
2、被申請人承擔(dān)本案的一審、二審、再審的訴訟費用。
申請再審的事實與理由：_________________。
一、申請人申請再審的事實：_________________。
二、申請人申請再審的理由及法律依據(jù)：_________________。
2、原《民事訴訟法》第208條“執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出異議的，執(zhí)行員應(yīng)當(dāng)依照法定程序進(jìn)行審查。理由不成立的，予以駁回;理由成立的，由院長批準(zhǔn)中止執(zhí)行。如果發(fā)現(xiàn)判決、裁定確有錯誤，按照審判監(jiān)督程序處理。”規(guī)定，案外人提出異議應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行過程中提出。結(jié)合該案，**縣房地產(chǎn)管理所于20__年7月12日向申請人頒發(fā)了房屋所有權(quán)證書，至此，財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的登記手續(xù)已經(jīng)履行完畢，申請人對上述房產(chǎn)享有完全的所有權(quán)，執(zhí)行程序結(jié)束。
而本案案外人孫國民于20__年7月13日向法院提出執(zhí)行異議，顯然，其提出異議的時間不在執(zhí)行過程中，因此，其提出的異議應(yīng)當(dāng)依法駁回。但法院并未查清這一事實，致使申請人已經(jīng)享有的財產(chǎn)權(quán)利遭到嚴(yán)重侵害。
三、本案新的證據(jù)及法律依據(jù)：_________________。
此致
___________人民法院。
具狀人：___________。
____年_____月_____日。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇二
茲為_______貨物欠款買賣，經(jīng)雙方締結(jié)合同如下：
第一條甲方愿將_______貨_______件賣與乙方，約定_______年_______月_______日交付清楚。
第二條貨價議定每件幣______________元整（或依照交貨日交貨地的市價為標(biāo)準(zhǔn)）。
第三條乙方應(yīng)自交貨日起算_______日內(nèi)支付貨價與甲方清楚，不得有拖延短欠等情形。
第四條甲方如屆交貨期不能交貨，或僅能交付一部分時，于_______日前通知乙方延緩日期，乙方不允者可解除買賣合同，但須接到通知日起算_______日內(nèi)答復(fù)逾期即視為承認(rèn)延期。
第五條甲方如屆期不交貨又未經(jīng)依前條約定通知乙方時，乙方可限相當(dāng)日期催交貨，倘逾期仍不交時，乙方可解除合同。
第六條如因天災(zāi)地變，或其他不可抗力事由，致甲方不能照期交貨或一部分貨品未能交清的，可以延緩至不能交貨原因消除后___日內(nèi)交付。
第七條乙方交款之期以甲方交貨之期為標(biāo)準(zhǔn)。
第八條乙方逾交款日期不為交款的，甲方可以定相當(dāng)期限催告交款，并請求自約定交款日期起算至交款日止，按每百元日折計算遲延利息。
第九條甲方所交付的貨品，如有不合規(guī)格或品質(zhì)惡劣或數(shù)量短少時，甲方應(yīng)負(fù)補(bǔ)充或交換或減少價金的義務(wù)。
第十條乙方發(fā)現(xiàn)貨晶有瑕疵時，應(yīng)即通知甲方并限期請求甲方履行前條的義務(wù)，倘甲方不履行義務(wù)時，乙方除可解除合同外并可請求損害賠償，甲方無異議。
第十一條合同爭議的解決方式：本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；也可由當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_______種方式解決：
（一）提交______________仲裁委員會仲裁；
（二）依法向____起訴。
第十二條其他約定事項：____________________________。
本合一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份為憑。
甲方（公章）：_________。
法定代表人（簽字）：_________。
_________年____月____日。
乙方（公章）：_________。
法定代表人（簽字）：_________。
_________年____月____日。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇三
房屋合同糾紛是指房屋買賣過程中出現(xiàn)的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認(rèn)購書相關(guān)的糾紛、房屋買賣合同價款支付相關(guān)糾紛、房屋交付相關(guān)的糾紛、延期辦證的糾紛、懲罰性賠償?shù)募m紛、二手房買賣的糾紛、商品房買賣合同解除與房屋按揭關(guān)系的沖突與協(xié)調(diào)、有關(guān)包銷的糾紛等。
同名圖書《房屋買賣合同糾紛》兩部，分別由法律出版社和中國法制出版社出版。
是指出賣人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人、買受人支付價款的合同。此處的房屋，包括了商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房，農(nóng)村房屋等各類合法性質(zhì)的房屋。
是指房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者就雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同的協(xié)議，一般以"認(rèn)購書"、"訂購單"、"意向書"等形式表現(xiàn)，且多約定了定金。商品房預(yù)約合同一般包括雙方當(dāng)事人基本情況、房屋基本狀況、商品房總價款、簽署正式買賣合同的`期限、定金條款等內(nèi)容。
購房者簽訂預(yù)約合同可以防止其他買家搶購自己中意的房屋，又能暫緩付款，以冷靜思考或籌措資金;開發(fā)商簽訂預(yù)約合同可以鎖定購房者，有利于按計劃售房。
是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，承購人支付定金或房屋價款的合同。商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得(商品房預(yù)售許可證)的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會銷售所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。廣義的商品房銷售合同包括了商品房預(yù)售合同。商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，合同主要內(nèi)容包括:商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方違約責(zé)任等。
是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房委托給中介機(jī)構(gòu)代理銷售，并向中介機(jī)構(gòu)支付酬金的合同。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
是指經(jīng)濟(jì)適用房所有者將經(jīng)濟(jì)適用房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，他人支付價款的合同。經(jīng)濟(jì)適用房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證一定年限后，方可按市場價上市出售;出售時，應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價的一定比例向政府交納收益。
是指農(nóng)民將農(nóng)村自有居住性房屋轉(zhuǎn)讓給他人，他人支付價款的行為。農(nóng)村房屋買賣合同，涉及農(nóng)村宅基地的問題，對合同效力需嚴(yán)格按法律規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。
原告：陳瑤瑤 女 漢族 1988年01月24日出生 身份證號：110104198801240825 住址： 聯(lián)系電話：
被告：張春鵬 男 漢族 1969年08月10日出生 身份證號：132929196908103430 住址： 聯(lián)系電話：
案由：房屋買賣合同糾紛
訴訟請求：
2、請求法院依法判決被告支付原告逾期辦理房屋過戶事宜的違約賠償人民幣200000元; 3、本案訴訟費及其它相關(guān)費用由被告承擔(dān)。 事實與理由：
2012年7月25日，原告經(jīng)北京市嘉禾家美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司介紹，與被告簽訂了關(guān)于北京市朝陽區(qū)廣渠路28號210號樓16層1908a的《房屋買賣合同》，并于當(dāng)日交付了購房定金人民幣50000元。
雙方同意，被告應(yīng)配合原告在合同簽訂后一個月內(nèi)(即2012年8月25日前)辦理完畢該房屋過戶事宜，原告亦多次催促被告履行合同義務(wù)，進(jìn)行網(wǎng)簽及后續(xù)房屋過戶事宜，被告均以各種借口予以拖延，導(dǎo)致該房屋至今未辦理任何過戶手續(xù)。按照約定，被告拖延逾期辦理過戶手續(xù)視為違約，被告應(yīng)支付原告逾期辦理房屋過戶事宜的違約賠償人民幣200000元.
北京市朝陽區(qū)人民法院
原告： 日期：
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇四
代理人就華南有限公司(以下簡稱原告)6月30日人民法院訴我公司(以下簡稱被告)買賣合同糾紛一案，作如下答辯：
一、根據(jù)原被告雙方訂立的《鋼材購銷合同》第十條約定的結(jié)算方式，墊資單價與不墊資單價有顯著的差別，墊資單價為網(wǎng)上價+248元/噸(合理利潤+墊資利息)，非墊資單價為網(wǎng)上價+176元/噸(合理利潤)，兩者每噸相差72元。這說明，墊資行為不是免費的午餐，原告通過墊資獲取到了超額的利潤，這種利潤，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期同貨中國人民銀行公布的基準(zhǔn)利率。按照通常情況簽訂合同，應(yīng)當(dāng)對墊資款與非墊資款這兩種行為作出區(qū)分，即墊資部分為利潤+墊資利息，非墊資部分僅存在利潤就可以了，這最為公平合理。但是，令人遺憾的是，雙方在訂立合同時，沒有作這樣的區(qū)分，把兩者完全混同起來，不僅兩個月的墊資款按網(wǎng)上價+248元/噸結(jié)算，而且未墊資部分也按網(wǎng)上價+248元/噸結(jié)算，明顯有悖于公平和誠信原則。這說明原告在合同簽訂之初，就有利用被告資金緊張或困難的處境，有乘人之危之嫌。
二、一個違約行為，只能承擔(dān)一個違約責(zé)任，即一事不兩罰，這是一般的違約責(zé)任承擔(dān)原則。但是，本合同中，原告不僅通過墊資行為獲取了超額利潤，而且通過兩個違約條款，即第十條第五款和第十一條第二款，重復(fù)計算了對被告違約行為的賠償數(shù)額，這明顯違反了民事責(zé)任填補(bǔ)損失功能的原則。而反觀該合同對原告的違約責(zé)任約定，僅在第十一條第一款中作出了約定，這個約定，正好與對被告違約行為的約定(第十一條第二款)相對應(yīng)，即原告的權(quán)利是被告的義務(wù)，反之也然。這從另一個方面說明，該合同重復(fù)對被告的違約行為進(jìn)行了約定，原告通過這種方法，將獲得不當(dāng)?shù)美?，明顯不當(dāng)，不應(yīng)受到法律的保護(hù)。
三、更為重要的是，法律責(zé)任的形式不是當(dāng)事人可以任意確定的。不同的法律部門有不同的調(diào)整對象和調(diào)整方法，一個法律部門的調(diào)整對象和調(diào)整方法的特殊性決定了該部門法律責(zé)任的特殊性。而同一法律部門的種種責(zé)任形式又各有其特定的適用范圍。
而該合同對滯納金的約定，明顯有悖于法律的規(guī)定。從《民法通則》(第一百三十四條承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有：(一)停止侵害;(二)排除妨礙;(三)消除危險;(四)返還財產(chǎn);(五)恢復(fù)原狀;(六)修理、重作、更換;(七)賠償損失;(八)支付違約金;(九)消除影響、恢復(fù)名譽(yù);(十)賠禮道歉。以上承擔(dān)民事責(zé)任的方式，可以單獨適用，也可以合并適用。)到《合同法》(第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。)，從未見到有哪個條款，將滯納金規(guī)定為一種責(zé)任方式，因此，這種當(dāng)事人自已任意創(chuàng)設(shè)的責(zé)任，有違法律規(guī)定，根本無效。這就好比當(dāng)事人雙方約定，一方違約，需將手指剁給另一方一樣，決無一點合法性，理應(yīng)不受法律的保護(hù)。
事實上，滯納金是因逾期向國家繳納各種費用而需額外繳納的金錢。它是一種行政責(zé)任形式，只能對逾期向國家繳納費用的行為適用，因而只是違反行政行為的責(zé)任形式。違約金則是指按照當(dāng)事人的.約定或法律規(guī)定，一方當(dāng)事人違約，應(yīng)向另一方支付金錢。它是一種重要的民事責(zé)任形式，只能對于違約行為適用，因而只是違約的責(zé)任形式。滯納金與違約金有著本質(zhì)的區(qū)別，是根本不同的兩個概念。違約金、滯納金分別規(guī)定在不同的部門法中。違約金是平等主體間的一種民事責(zé)任形式;滯納金則是在行政管理中對行政相對人違反行政管理的規(guī)定而承擔(dān)的行政責(zé)任形式。正是由于滯納金不是民事責(zé)任形式，在調(diào)整民事法律關(guān)系的民法中也根本找不出，也不可能找出法律根據(jù)。因此原告要求滯納金這一主張不能支持，法院理應(yīng)駁回起無理要求。
四、被告認(rèn)為，拋開該合同中對滯納金的無效約定不說，單就對未付款5%的違約金約定也過高，明顯不妥。主要理由是，原告在未墊資的合同單價中已獲得了超額利潤，因此，在違約部分中，不應(yīng)再獲取額外利益。按照合同法第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。因此，被告請求人民法院依法削減。
綜上所述，被告請求人民法院依法確認(rèn)該合同的滯納金約定條款無效，并且按未付款金額的3%計算違約金數(shù)額支付原告。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇五
甲方與乙方因買賣_________________(以下簡稱訴爭房產(chǎn))引發(fā)訴訟，現(xiàn)該案經(jīng)北京市第二中級人民法院裁定依法發(fā)回原審法院重新審理，甲乙雙方為徹底解決此糾紛經(jīng)平等協(xié)商，自愿達(dá)成協(xié)議如下，以茲共同遵守。
4、乙方收到上述_________萬元款項后，延遲履行本協(xié)議第2、3條所設(shè)定的義務(wù)的，支付給甲方違約金_________萬人民幣;甲方延遲履行本協(xié)議第1條所設(shè)定的義務(wù)的，應(yīng)向乙方支付違約金_________萬元，同時乙方保留對甲方的其它訴訟權(quán)利。
5、因甲方原因無法辦理訴爭房屋的網(wǎng)簽解除手續(xù)的，乙方不承擔(dān)法律責(zé)任，甲方所支付乙方的_________萬元款項乙方不予退還。
6、本協(xié)議自甲乙雙方簽字之日起生效。因履行本協(xié)議發(fā)生的一切爭議，雙方自愿提交訴爭房屋所在地人民法院管轄。
甲方：_________________乙方：_________________。
_____年_____月_____日_____年_____月_____日。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇六
申請人：_________________安徽____________________有限公司，住址：____________________市__路__，法人代表：____________________。
請求事項：
申請人因原告合肥市____有限公司訴申請人買賣合同糾紛一案，現(xiàn)依法向貴院提出管轄權(quán)異議。
事實與理由：
申請人與合肥市____有限公司買賣合同糾紛一案已由貴院審理。依據(jù)購銷合同，原告為申請人承建的合肥市_______________小區(qū)提供鋼材，因此本合同的履行地為合肥市___________，申請人認(rèn)為本案的管轄法院應(yīng)當(dāng)為合肥市__________區(qū)人民法院。
綜上所述，請貴院依法裁定將此案移送有管轄權(quán)的人民法院審理。
此致
_______區(qū)人民法院。
申請人：______________。
_____年_____月_____日。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇七
原告滄州市興濟(jì)動物藥廠。
被告常州市范群干燥設(shè)備有限公司。
8月13日，原被告雙方簽訂書面合同一份。按照合同約定，被告為原告設(shè)計制作干燥設(shè)備一套；在合同書中雙方明確約定被告負(fù)責(zé)在原告處現(xiàn)場施工完工（部分工作在被告廠里完成）；合同價款為69.98萬元。該合同簽訂前，被告已經(jīng)先期選派技術(shù)員到原告處進(jìn)行了實地考察，并于207月31日根據(jù)原告生產(chǎn)工藝及物料特性提出02―0756號《發(fā)酵物噴霧干燥設(shè)備機(jī)組技術(shù)方案》，該技術(shù)方案被吸收為合同附件。合同簽訂后，原告按照合同約定總計支付價款56.71萬元。被告也按約定在原告處施工，并于3月14日將設(shè)備制作安裝完畢。但是一經(jīng)試車，發(fā)現(xiàn)該設(shè)備不能滿足生產(chǎn)要求。之后，被告多次派技術(shù)人員現(xiàn)場考察設(shè)備調(diào)試安裝情況，并制定多個整改方案，均未能取得明顯效果。6月9日被告方張賽鋼副總經(jīng)理帶隊一行三人再次到原告處，雙方共同對該設(shè)備進(jìn)行分析論證，最終達(dá)成包括該設(shè)備“達(dá)不到合同設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)”、“設(shè)備存在安全隱患”等內(nèi)容的共識。之后，被告終止了對設(shè)備的調(diào)試，雙方就解除合同、退還價款、賠償損失等問題產(chǎn)生爭執(zhí)。
元月5日，原告首先就解除合同、退還價款56.71萬元和賠償直接損失40萬元的要求提起訴訟。204月24日，在河北省青縣人民法院主持下，達(dá)成青民初字第260號民事調(diào)解書，主要內(nèi)容為：一、被告方同意原告請求解除合同并退還價款的訴訟請示，被告方認(rèn)可因其產(chǎn)品質(zhì)量不合格而對原告造成的直接損失31萬元；二、被告方于2005年5月30日前一次性給付原告貨款56.71萬元并于2005年6月19日前自行拆除完畢本案所涉及的干燥設(shè)備（以被告提交證據(jù)圖紙為準(zhǔn)），被告拆除其設(shè)備時不得對其它部件或輔助設(shè)施進(jìn)行破壞、毀損；三、被告如在2005年6月19日前不能將設(shè)備完全拆除，原告方有權(quán)自行拆除，并且原告方保留向本院提起請求被告賠償直接損失31萬元及其它拆除費用的權(quán)利。被告方如在2005年6月19日前將其設(shè)備完全拆除清理完畢，原告放棄主張31萬元直接損失的權(quán)利。雙方簽收調(diào)解書后，雖然被告按約定給付貨款56.71萬元，但是卻未能如期對設(shè)備進(jìn)行拆除，按調(diào)解書的.約定，被告應(yīng)該賠償原告直接經(jīng)濟(jì)損失31萬元及相關(guān)拆除費用。
另外，合同所涉及的干燥設(shè)備機(jī)組是原告擬投產(chǎn)生產(chǎn)線主要的、必需的組成部分，因該設(shè)備質(zhì)量不合格，致使整條生產(chǎn)線始終未能投產(chǎn)，不僅占用大量資金，而且為原告造成重大可預(yù)期利益損失。按照《合同法》規(guī)定，原告有權(quán)要求被告就該項損失給予賠償。因雙方當(dāng)事人不能自行協(xié)商解決，故原告就以上兩項損失一并提起訴訟，要求：1、判令被告賠償原告直接經(jīng)濟(jì)損失31萬元及相關(guān)拆除費用9萬元；2、判令被告賠償原告其它經(jīng)濟(jì)損失158萬元。以上合計198萬元。
二、案件分析。
按照合同法的規(guī)定，違約一方應(yīng)該賠償對方損失。損失從性質(zhì)上可以分為直接損失和間接損失，被告對直接損失的賠償責(zé)任是明確無疑的，只要能夠提供損失的證據(jù)即可。在本案中原告提出了間接損失賠償?shù)囊?，間接損失即合同履行后可以預(yù)期的利益，又稱為可得利益損失。
三、《合同法》條文。
第112條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第113條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償數(shù)額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇八
原告：金某，男，漢族，出生，身份證號，住址，聯(lián)系電話。
被告：陳某，男，漢族，出生，身份證號，住址，聯(lián)系電話。
1、判令被告繼續(xù)履行與原告簽訂的《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》，交付觀瀾時代國際花園天筑_幢_單元_室房屋并辦理過戶手續(xù)。
2、判令被告支付逾期交房及逾期過戶損失??????元。
3、本案訴訟費由被告承擔(dān)。
事實與理由：
此致
杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院。
具狀人：???。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇九
委托人：xxx，男，漢族，19年月日生，浙江省武義縣履坦下坭村號，身份證號：，聯(lián)系電話：。
茲委托黃棟在委托人張曉陽訴被告陳望建借款合同糾紛中，擔(dān)任委托人的代理人。
代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。
有權(quán)代為提出、變更、放棄訴訟請求;有權(quán)代為和解、調(diào)解;有權(quán)代為處理與本案訴訟過程中有關(guān)的一切實體及程序事宜。
此致
xx市官渡區(qū)人民法院。
委托人：
受托人：
2014年3月10日。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇十
原告與被告買賣合同糾紛一案,本院受理后,依法由審判員王曉軍獨任審判，公開開庭進(jìn)行了審理,原告的委托代理人陳海、被告的委托代理人魯楷到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱:原告與被告于6月發(fā)生業(yè)務(wù)往來，由原告向被告供應(yīng)支架等五金制品，被告則以月結(jié)形式向原告支付貨款。3月10日及14日，雙方訂立了兩份采購合同，約定被告向原告訂購支架兩批，單價2角，總金額人民幣80000元，支付方式為貨到60天內(nèi)月結(jié)。合同簽訂后，原告依時將支架送到被告處，但被告卻未支付任何款項。后雖原告追討，被告仍拒不付款。遂原告向法院起訴，請求判令：1、被告向原告支付貨款人民幣80000元及其利息(從206月1日暫計至4月15日)人民幣4005元;2、被告承擔(dān)本案訴訟費用。
被告辯稱，被告已向原告的代理人付清本案貨款，應(yīng)駁回其訴訟請求。原告和振和貿(mào)易公司(以下稱振和公司)就有關(guān)貨款事宜于201月9日致函被告聲明：有關(guān)欠款全權(quán)由正東商業(yè)顧問有限公司(以下稱正東公司)處理。并在其出具給正東公司的授權(quán)書中明確寫明：由年12月28日起正式授權(quán)正東公司全權(quán)代本公司追討如下：追收深圳奧德爾電子有限公司貨款總數(shù)人民幣104276元，增值稅號碼no：00144606，發(fā)票號碼n0：01103113、n0：01103115，以上事實表明，本案中正東公司因原告的授權(quán)書而在法律上成為原告的委托代理人，即正東公司具有收取有關(guān)貨款的代理權(quán)限，其向被告收取的貨款行為應(yīng)由被代理人即原告和振和公司承擔(dān)民事責(zé)任。由于被告對本案貨物已向原告代理人付清，因此原告向被告要求再次支付貨款純屬無理，依法應(yīng)駁回原告的訴訟請求。
經(jīng)審理查明：2001年3月10日及14日，原告與被告訂立了兩份采購合同，約定被告向原告訂購支架兩批，單價2角，總金額人民幣80000元，付款時限：60天月結(jié)，到期日起每月10日為付款日，以上價格含17%的增值稅發(fā)票。合同簽訂后，原告于2001年3月10日向被告送貨計貨款人民幣4萬元、原告于2001年3月15日向被告送貨計貨款人民幣4萬元。原告向被告開具了8萬元的增值稅發(fā)票，開票日期2001年3月27日，被告已收到該發(fā)票。
年1月16日，正東公司向被告現(xiàn)具收條，寫有，收到深圳奧德爾電子有限公司人民幣114276元，此款系付訊領(lǐng)五金配件(深圳)有限公司全額貨款，即日互不相欠。被告出具了原告出具給正東公司的授權(quán)委托書，寫有，由2001年12月28日起正式授權(quán)正東公司全權(quán)代本公司追討如下：追收深圳奧德爾電子有限公司貨款總數(shù)人民幣104276元，增值稅號碼no：00144606，發(fā)票號碼n0：01103112、n0：01103115，以上欠款全權(quán)委托正東商業(yè)顧問公司處理追收。被告出具了增值稅號碼no：00144606金額為人民幣8萬元的`增值稅專用發(fā)票(該發(fā)票購貨單位為被告，購貨單位為原告)及相應(yīng)的發(fā)貨通知單及對帳單;被告出具了發(fā)票號碼n0：01103112金額為人民幣1050元的發(fā)票(該發(fā)單由振和貿(mào)易有限公司開具)及相應(yīng)的發(fā)貨單;被告出具了發(fā)票號碼n0：01103115金額為人民幣51126元的發(fā)票(該發(fā)單由振和貿(mào)易有限公司開具)及相應(yīng)的發(fā)貨單、對帳單，該對帳單寫有對帳后尚欠23226元。以上貨款總計人民幣104276元。
2002年1月9日，原告向被告發(fā)傳真函，寫有，現(xiàn)我們再次聲明有關(guān)欠款全權(quán)由正東商業(yè)顧問公司處理。
被告出具了三份品質(zhì)問題改善報告，主張原告供應(yīng)的貨物存在質(zhì)量問題，已向原告提出過相應(yīng)的質(zhì)量異議。
以上，有采購合同、增值稅專用發(fā)票、發(fā)票、發(fā)貨通知單、對帳單、原告給被告的傳真函、收據(jù)、授權(quán)書、品質(zhì)問題改善報告庭審筆錄為證。
本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的采購合同，是雙方真實意志的表示，合法有效。
原告委托正東公司向被告追收貨款，正東公司代表原告向被告追收貨款時，已向被告出具了原告的相應(yīng)授權(quán)書，被告已將所欠原告的相應(yīng)貨款支付給正東公司，原告認(rèn)為授權(quán)書并沒有明確授權(quán)貨款由正東公司收取，而被告將貨款交付給正東公司，正東公司并沒有把貨款交付給原告，因此，被告仍然應(yīng)向原告支付所欠貨款。但是，原告在其開具給正東公司的授權(quán)書中明確表示正東公司全權(quán)代表原告向被告討貨款，該授權(quán)書并沒有表示所追討的貨款必須交給原告，原告向被告發(fā)出的傳真函中也寫有：現(xiàn)我們再次聲明有關(guān)欠款全權(quán)由正東商業(yè)顧問公司處理。以上授權(quán)書及傳真函均中原告沒有明確限定貨款必須交付給原告而不應(yīng)交付給正東公司，正東公司依原告的授權(quán)書及傳真函的授權(quán)收取被告所欠原告的貨款，并沒有超出原告的授權(quán)范圍，至于正東公司是否將所收取被告的貨款交付給原告，應(yīng)由原告另循其它途徑與正東公司解決，原告并不能由此再向被告主張權(quán)利。但被告應(yīng)向原告支付逾期付款期間的利息。至于被告主張的貨物品質(zhì)問題，因被告已向原告支付了全額貨款，因此，被告主張的貨物品質(zhì)問題證據(jù)不充分，本院不予采納。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇十一
xx科技(深圳)有限公司系一家從事自行車生產(chǎn)的企業(yè)，自起，邵xx即在武漢地區(qū)專賣該公司生產(chǎn)的自行車。年底，雙方合同到期。后雖然雙方未續(xù)簽合同，但邵xx時常從該公司進(jìn)貨。進(jìn)貨程序是雙方通過電話約定后，打款進(jìn)入公司，公司發(fā)貨。5月、9月，邵xx委托其下屬員工向該公司電匯兩筆貨款，計21萬元。但該公司接到貨款后，以邵xx以前還欠其貨款為由，拒絕付貨。經(jīng)協(xié)商不成，邵xx訴至法院。
深圳市寶安區(qū)人民法院經(jīng)審理作出深寶法民二初字第2321號民事判決書，判決xx科技(深圳)有限公司返還邵xx貨款21萬元。xx科技(深圳)有限公司不服上訴，深圳市中級人民法院作出()深中法民二終字第551號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。
代理律師分析：
公司之間的貨物買賣是常見的，法律關(guān)系也屬于比較簡單的，即一般買賣關(guān)系。但是，在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活中，由于公司操作不夠規(guī)范，加之大多采取滾動式交易方式，往往對查清事實造成很大障礙，有的甚至無法查清真實的事實。本案就屬于這一情況。邵xx的個體商店與xx科技(深圳)有限公司有幾年的生意往來，付過多筆款項，也收到過多批自行車，現(xiàn)一方堅稱未收到貨物而另一方堅稱已經(jīng)全部付貨完畢，使本來很簡單的買賣關(guān)系變得異常復(fù)雜。代理律師通過辦理本案，得到以下兩點啟示：
一、準(zhǔn)確確定訴訟請求。
訴訟請求一定要有事實根據(jù)和法律依據(jù)，否則就難以獲得法院的支持，因此，準(zhǔn)確確定訴訟請求是訴訟成敗的關(guān)鍵。本案起因是邵xx屢次向xx科技公司提出對賬要求，而該公司卻予以拒絕，故雙方僵持不下。邵xx在向律師介紹案情時，明確提出其訴訟目的就是要對方進(jìn)行對賬，以確定對方應(yīng)還款項數(shù)額。但是，這一請求根本不能獲得法院的支持。其一，對賬本身系當(dāng)事人的協(xié)商過程，屬于當(dāng)事人意思自治范疇，法律不能用公權(quán)力干預(yù)當(dāng)事人的意思自治。其二，對賬并不屬于買賣合同的主義務(wù)，只是雙方為履行合同所作的必要工作，對此，法律并沒有對當(dāng)事人進(jìn)行強(qiáng)制的余地。
于是，邵xx又提出請求對方交付應(yīng)付自行車。應(yīng)該說，這個請求是合理合法的，公司收到了貨款，就應(yīng)當(dāng)付貨，否則，買方要求付貨于法有據(jù)。但是，該請求存在一個大的障礙，即要求公司交付自行車的數(shù)量是無法確定的。在雙方未對賬的情況下，貿(mào)然提出一個明確的.數(shù)額，意味著對此數(shù)額以外的權(quán)利的放棄。一旦真實欠貨超過此數(shù)額，將造成不可挽回的損失。
代理律師經(jīng)過綜合分析提出自己建議，請求解除該兩筆買賣合同關(guān)系，公司返還所支付的21萬元。其目的一是逼迫公司把歷年賬目對清，二是為將來主張其他權(quán)利留有余地。從案件審理情況看，該請求是合適的，有力地維護(hù)了當(dāng)事人的權(quán)利。
二、正確把握證據(jù)使用規(guī)則。
民法的證據(jù)原則是誰主張誰舉證。邵xx作為原告，提供了其已經(jīng)電匯21萬元的銀行憑據(jù)，即完成了初步舉證責(zé)任。而公司方未付貨這一事實對于邵xx來說屬于消極事實，其不可能對未發(fā)生某事的事實進(jìn)行舉證，而只能由主張已經(jīng)付貨的公司承擔(dān)舉證責(zé)任。在法庭上，公司提供了產(chǎn)品出庫單、產(chǎn)品銷售單以及物流公司的運單等，唯獨沒有邵xx收到貨物的證據(jù)。前兩種證據(jù)是公司方面單方出具的，公司以外的人無法知曉其是否真實，無論該證據(jù)是否有公司各級人員的簽字，都不能有效證明這些貨物交付給邵xx的事實。而物流公司的運單是否真實本身就是一個疑問，即使該證據(jù)真實，也只能證明xx科技公司將貨物交給了物流公司，至于物流公司是否交給了邵xx卻無法進(jìn)一步證明。故xx科技公司并未能就其付貨的主張?zhí)峁┲苯幼C據(jù)。
事實上，xx科技公司面臨著兩難處境，如果其把邵xx所有付款證據(jù)以及公司付貨證據(jù)提交法庭，即在法庭上對賬的話，其將面臨更大的被動。在雙方各執(zhí)一詞，法庭無法查明現(xiàn)實真實的情況下，法庭只有根據(jù)證據(jù)查清法律真實，并據(jù)以作出判決。因此，xx科技公司的敗訴的原因主要是舉證責(zé)任分配對其不利。對于公司而言，規(guī)范進(jìn)行交易、并妥善保管好交易的證據(jù)顯然是十分重要的。目前許多公司存在不及時進(jìn)行對賬確認(rèn)、交付貨物沒有簽收等隨意操作的做法，也應(yīng)以本案為戒。
編輯。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇十二
房屋買賣在人們生活中較為普遍發(fā)生，為此而產(chǎn)生的糾紛及訴訟也較多，其中涉及的主要問題是對合同效力的認(rèn)定，筆者據(jù)此談點看法。
《意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿、并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完備的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。關(guān)于該條的適用，最高人民法院在1987年《關(guān)于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請示報告》中已作出批復(fù)：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理條例》實施前的歷史遺留問題?！稐l例》實施后，人民法院審理這類案件，即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國《城市私有房屋管理條例》已于1983年12月17日發(fā)布實施，故在此前有關(guān)房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規(guī)定，此后的有關(guān)糾紛應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。
《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采取書面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式”。對房屋買賣合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認(rèn)為書面形式的合同才有效，但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個問題，首先要認(rèn)識到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動產(chǎn)為標(biāo)的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因為房屋買賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標(biāo)的物是特指作為商品進(jìn)入市場流通的房屋；2、房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議；3、房屋買賣是就房屋不動產(chǎn)所進(jìn)行的交易，其法律調(diào)整不僅適用合同法，而且適用有關(guān)不動產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。
其次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”。《城市私有房屋管理條例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時，須按下列要求提交證件：……（二）購買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證……”。據(jù)此，可以看出，我國對城市私有房屋的買賣其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對農(nóng)村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢？目前，有關(guān)法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定，這不能不說是立法上的一個漏洞。但對究竟應(yīng)采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復(fù)中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對此也不能絕對化，根據(jù)我國《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定。
《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關(guān)規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個意思，筆者認(rèn)為，此“登記”并非彼“登記”?！逗贤ā返谒氖臈l中的“登記”指對合同本身進(jìn)行登記，相當(dāng)于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國的中外合資經(jīng)營法、中外合作經(jīng)營法規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關(guān)部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。
四、如何理解房屋過戶登記對房屋買賣合同效力的影響。
對買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認(rèn)為，應(yīng)在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定；二是未辦理過戶登記則所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的`關(guān)系？我國《土地管理法》第十二條及其《實施條例》第六條規(guī)定，土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效?！斗康禺a(chǎn)管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理條例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動的，以絕對辦理登記為必要，如不進(jìn)行登記，即使有物權(quán)變動的事實，但在法律上也絕對不產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。《合同法》第一百三十三條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。同時該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移即辦理過戶登記手續(xù)無必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責(zé)任未履行成不得成為合同無效的理由。因為這些責(zé)任的實際負(fù)擔(dān)人不是僅向合同對方當(dāng)事人承諾履行，更主要的是應(yīng)向有關(guān)行政主管部門履行。而這些責(zé)任與合同密切相關(guān)，履行這些責(zé)任既是合同一方當(dāng)事人應(yīng)該履行的合同義務(wù)，又是對方開始履行合同的基礎(chǔ)保障。
因此，這些是合同有效情況下當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，而不是合同是否有效的構(gòu)成要素，并不能因該義務(wù)的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發(fā)布實施的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請求合同無效的，不予支持”。此規(guī)定指出，對商品房買賣合同的登記備案問題，應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件?！督忉尅穼Υ擞枰悦鞔_，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。
五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購買該組織成員的房屋。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇十三
買方(以下簡稱乙方)：_______身份證號：_______。
甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下協(xié)議條款。
一、甲方房屋(如有共有權(quán)人，甲方已經(jīng)取得了共有權(quán)人對轉(zhuǎn)讓該房屋的一致同意)坐落于建筑面積__平方米，房屋用途為__。
二、雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價格為：總金額__萬元。
(大寫：拾萬仟佰拾元整)。
三、乙方于__年__月__日向甲方支付首付款__萬元。
(大寫：拾萬仟佰拾元整)。
待房屋過戶后公積金貸款支付剩余房款__萬元。
(大寫：拾萬仟佰拾元整)。
乙方保證房屋過戶后一個月內(nèi)付清余款。
四、甲方應(yīng)于乙方付清全部房款之時，將上述房屋及全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進(jìn)行接收。接收后房屋的占有、使用、收益和處分權(quán)利歸乙方行使，該房屋所發(fā)生的物業(yè)管理費、水費、電訊費、網(wǎng)費等相關(guān)費用由乙方負(fù)責(zé)支付。
五、甲方負(fù)責(zé)將該房屋所有權(quán)更改給乙方所有。辦理產(chǎn)權(quán)時所發(fā)生的相關(guān)費用由乙方承擔(dān)。
六、甲方保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
七、甲方保證已如實陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋不受他人合法追索。
甲方保證自己對該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，并保證不管以后房價如何上漲，絕不反悔。
八、除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同規(guī)定的時間將房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價款向甲方追究違約利息。甲方保證在房款付清時，將房屋交付乙方，否則乙方有權(quán)追究甲方責(zé)任。
九、甲方及配偶共同擁有一套住房，辦理房產(chǎn)證所產(chǎn)生的費用，全部由乙方承擔(dān)。若甲方及配偶擁有兩套及以上住房，所發(fā)生的相關(guān)費用，全部由甲方承擔(dān)。
十、本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十一、本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。
甲方(簽章)：_______。
乙方(簽章)：_______。
聯(lián)系電話：_______。
聯(lián)系電話：_______。
__年__月__日。
甲方(出賣人)：
身份證號碼：
乙方(買受人)：
身份證號碼：
現(xiàn)有甲方在敦厚村委修形村一宅基地，面積約200平方米的一塊土地上建房造屋后轉(zhuǎn)讓于乙方，該塊地為集體土地，現(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議。
一、該房屋為七層，乙方購買的房屋為該單元的西半個單元，從地起第二層，住房加樓梯間的面積為125平方米，樓上為趙厚芳，樓下為車庫，東面為劉傳燕房屋，南面為劉傳燕房屋，西面為敦厚村房屋，北面為縣婦幼保健院。柴間為該棟樓的北面，樓梯間起第二間，面積為平方米，東面為，南面為，西面為，北面為?？偯娣e為平方米，總計人民幣為壹拾柒萬元整。
二、該房屋為磚混結(jié)構(gòu)，甲方必須達(dá)到國家建筑標(biāo)準(zhǔn)(乙方有權(quán)請質(zhì)檢人員檢查質(zhì)量)，若有質(zhì)量問題，必須由甲方維修，維修由甲方負(fù)責(zé)。
三、本協(xié)議簽訂之日起，甲方將該房和柴間的使用、出租、買賣、占有、公攤面積等權(quán)利一轉(zhuǎn)讓給乙方，永遠(yuǎn)有乙方所有，如以后可以辦理集體轉(zhuǎn)國有土地的手續(xù)，則甲方應(yīng)積極配合乙方辦理，辦理所涉稅收和費用均由乙方承擔(dān)。
四、該房屋轉(zhuǎn)讓后，如政府規(guī)劃需要拆遷，所得補(bǔ)償款按本棟樓各戶購房所占面積統(tǒng)一分?jǐn)偂?BR> 五、甲方負(fù)責(zé)水、電到戶(開房費由乙方負(fù)責(zé))負(fù)責(zé)安裝室內(nèi)鋁合金門窗和進(jìn)戶門。
六、乙方必須預(yù)付購房金計人民幣壹拾貳萬元整，剩下的在辦好土地證和房產(chǎn)證后全部付清。
七、此協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，簽字生效，望雙方自覺遵守，否則，出現(xiàn)問題由造成方負(fù)全部責(zé)任。
甲方(公章)：_________。
乙方(公章)：_________。
法定代表人(簽字)：_________。
法定代表人(簽字)：_________。
_________年____月____日。
_________年____月____日。
出租方：______________，以下簡稱甲方。
承租方：______________，以下簡稱乙方。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，為明確甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。
第一條房屋概況。
甲方將自有的坐落在____市____街____巷___號______(小區(qū))___棟___單元___樓___號的房屋___間(套)，建筑面積___平方米、使用面積___平方米，類型___出租給乙方作___使用。裝修及設(shè)備情況：______________________________.
第二條租賃期限。
租賃期共___個月，甲方從___年___月___日起將出租房屋交付乙方使用，至___年___月___日收回。
乙方有下列情形之一的，甲方可以終止合同，收回房屋：
1.擅自將房屋轉(zhuǎn)租、分租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、聯(lián)營、入股或與他人調(diào)劑交換的;。
2.利用承租房屋進(jìn)行非法活動，損害公共利益的;。
3.拖欠租金__個月或空置__月的。
合同期滿后，如甲方仍繼續(xù)出租房屋的，乙方擁有優(yōu)先承租權(quán)。
租賃合同因期滿而終止時，如乙方確實無法找到房屋，可與甲方協(xié)商酌情延長租賃期限。
第三條租金、交納期限和交納方式。
甲乙雙方議定月租金___元，交納方式為____支付，計人們幣(大寫)____________元(元)由乙方在___年___月___日交納給甲方。先付后用。以后每個___月付款一次，應(yīng)在付款期末前___天支付。
第四條租賃期間的房屋修繕。
甲方對出租房屋及其設(shè)備應(yīng)定期檢查，及時修繕，做到不漏、不淹、三通(戶內(nèi)上水、下水、照明電)和門窗好，以保障乙方安全正常使用。乙方應(yīng)當(dāng)積極配合。
第五條租賃雙方的變更。
2.乙方需要與第三人互換用房時，應(yīng)事先征得甲方同意，甲方應(yīng)當(dāng)支持乙方的合理要求。
第六條乙方必須遵守當(dāng)?shù)貢鹤^(qū)域內(nèi)的各項規(guī)章制度。按時交納水、電氣、收視、電話、衛(wèi)生及物管等費用。乙方的民事糾紛均自行負(fù)責(zé)。水、電、氣底數(shù)各是：水____噸，電____度，氣____方。
第七條甲方收乙方押金____元，乙方退房時，結(jié)清水、電、氣費，交還鑰匙后，由甲方退還乙方押金____元。
第八條違約責(zé)任。
1.甲方未按本合同第一、二條的約定向乙方交付符合要求的房屋，負(fù)責(zé)賠償___元。
2.租賃雙方如有一方未履行第四條約定的有關(guān)條款的，違約方負(fù)責(zé)賠償對方___元。
3.乙方逾期交付租金，除仍應(yīng)補(bǔ)交欠租外，并按租金的___%，以天數(shù)計算向甲方交付違約金。
4.乙方擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用，甲方有權(quán)責(zé)令停止轉(zhuǎn)讓行為，終止租賃合同。同時按約定租金的___%，以天數(shù)計算由乙方向甲方支付違約金。
5.本合同期滿時，乙方未經(jīng)甲方同意，繼續(xù)使用承租房屋，按約定租金的___%，以天數(shù)計算向甲方支付違約金后，甲方仍有終止合同的申訴權(quán)。
第九條免責(zé)條款。
1.房屋如因不可抗拒的原因?qū)е聯(lián)p毀或造成乙方損失的，甲乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
2.因市政建設(shè)需要拆除或改造已租賃的房屋，使甲乙雙方造成損失，互不承擔(dān)責(zé)任。
因上述原因而終止合同的，租金按實際使用時間計算，多退少補(bǔ)。
第十條爭議解決的方式。
本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商不成時，任何一方均可向房屋租賃管理機(jī)關(guān)申請調(diào)解，調(diào)解無效時，可向經(jīng)濟(jì)合同仲裁委員會申請仲裁，也可向人民法院起訴。
第十一條其他約定事宜。
1.___________________________________________________________________________.
2.___________________________________________________________________________.
第十二條本合同未盡事宜，甲乙雙方可共同協(xié)商。
本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)1份。從簽字之日起生效，到期自動作廢。
甲方(簽字蓋章)乙方(簽字蓋章)。
身份證號碼：身份證號碼：
聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：
住址：住址：
日期：
甲方(出賣人)：身份證件號碼：
乙方(買受人)：身份證件號碼：
甲乙雙方經(jīng)過有好協(xié)商，就房屋買賣一事，在平等、自愿、誠實信用的前提下，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：
(二)出售房屋的所有權(quán)證證號為;。
(三)房屋平面圖及其四至見房產(chǎn)證;該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。出賣人還應(yīng)當(dāng)將附屬于該房屋的陽臺、走道、樓梯、電梯、樓頂、裝修、衛(wèi)生間、院壩、其他設(shè)施、設(shè)備，轉(zhuǎn)讓給買受人，其轉(zhuǎn)讓價格已包含在上述房屋的價款中，不再另行支付價款。
第二條甲方保證已如實陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋沒有設(shè)定擔(dān)保、沒有權(quán)屬糾紛，保證該房屋不受他人合法追索。
第三條計價方式與價款按建筑面積計算價款，房屋單價為人民幣每平方米____________元，總金額人民幣元整;房價款的支付方式、支付時間為：乙方在________年____月____日前付給甲方定金(人民幣)_______(大寫)。
元，(小寫)。
元。該定金條款的約定，受《中華人民共和國合同法》條款的調(diào)整。上述定金在乙方最后一次付款時充抵房款。
第四條房屋價款乙方分三期付給甲方：
第一期：在________年____月____日，付人民幣_______萬元;。
第三期：在交付房屋之日，付清尾款人民幣_______萬元。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。
第五條。
1、甲、乙雙方定于________年____月____日正式交付該房屋;甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。
2、雙方定于。
前向有關(guān)部門申請辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名手續(xù)。
3、甲方應(yīng)在。
前將其落戶于該房屋的戶籍關(guān)系遷出。
4、甲方未按規(guī)定履行以上義務(wù)的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任：
第六條甲、乙雙方確認(rèn)，雖然房屋所有權(quán)證未作記載，但依法對該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書面同意將該房屋出售給乙方。
第七條甲、乙雙方同意，雙方應(yīng)于本合同生效之日起____日內(nèi)到房地產(chǎn)主管部門辦理過戶手續(xù)。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)過戶登記時，甲方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書面報告及主管部門要求的其它文件。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。
第八條承擔(dān)違約責(zé)任。并在乙方領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后，按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門申請辦理該房屋土地使用權(quán)變更手續(xù)。該房屋土地使用權(quán)的變更手續(xù)按下列約定辦理：該房屋土地使用權(quán)為出讓取得，其土地使用權(quán)證證載權(quán)利和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。該房屋土地使用權(quán)為劃撥取得，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓需交納土地出讓金或土地收益金;雙方約定，該費用由甲方承擔(dān)乙方承擔(dān)。除本條第二款已有約定外，辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費，由甲、乙雙方按國家規(guī)定各自承擔(dān)。
第八條甲方如不按合同規(guī)定的日期辦理房產(chǎn)過戶以及交付房屋，每逾期1天按房價的總額3%計算違約金給與乙方。逾期超過3個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房價款同額的賠償金給乙方。
第九條、乙方全部或一部分不履行本合同約定的日期給付房價款時，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日3%計算的違約金給與甲方。逾期超過3個月時，甲方有權(quán)解除本合同。
第十條甲、乙雙方向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)關(guān)準(zhǔn)予登記的，則雙方提出申請的時間為該房屋所有權(quán)按的轉(zhuǎn)移時間。
第十一條該房屋毀損、滅失的風(fēng)險自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
第十二條該房屋正式交付時，物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視、通訊等相關(guān)雜費，按下列約定處理：
第十三條本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的`部分。
第十四條甲、乙雙方在履行本合同中若發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，由房屋所在地人民法院起訴管轄。
第十五條本合同一式_______份。其中甲方留執(zhí)_______份，乙方留執(zhí)_______份，為申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提交房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)一份。均具有相同的法律效力。
第十六條本合同自甲乙雙方簽訂之日自之日起生效。
甲方(簽章)：
乙方(簽章)：地址：
地址：現(xiàn)住址：
現(xiàn)住址：聯(lián)系電話：
聯(lián)系電話：簽約日期：
簽約日期：
甲方為______省_____市_____區(qū)/鎮(zhèn)________居民。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實信用、守法的原則，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下條款：
第一條房屋情況。
該房屋農(nóng)村集體土地使用證號：__________________________房屋座落：______市______區(qū)_______村。設(shè)計用途居民自住用房，建筑結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為____層。建筑面積_____平方米。
該房房土地來源為：農(nóng)村集體土地劃撥，房屋建于_________年使用至今為______年。
第二條該房屋價款規(guī)定。
該房屋按照協(xié)商以總價計算，價款為_______萬元，計_______元(大寫)。
第三條房屋交付日期
經(jīng)雙方簽訂合同后，乙方付清甲方房款_______日內(nèi)方可交付。甲方在將房屋交付乙方時如遇不可抗力(如自然災(zāi)害及其他不可抗力)時，且不能履行合同，雙方同意按下列第_______種方式處理：
1、變更合同。
2、解除合同。
第四條乙方付款形式及付款時間。
如甲方無異議，乙方將在合同簽訂_______日內(nèi)按一次性付款形式付款。
第五條甲方逾期交付商品房的處理：
如超過上述約定期限的，乙方有權(quán)按照下述約定，追究甲方違約責(zé)任，約定為：
合同繼續(xù)履行。甲方應(yīng)支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付房屋之日次日起至實際交付房屋之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應(yīng)每日按房屋價款的萬分之七向乙方支付違約金。
第六條乙方逾期付款的處理。
如超過上述約定期限的，甲方有權(quán)按照下述約定，追究乙方違約責(zé)任，約定為：
合同繼續(xù)履行。乙方應(yīng)支付逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應(yīng)付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，乙方還應(yīng)每日按房屋價款的萬分之七向甲方支付違約金。
第七條房屋質(zhì)量及保修責(zé)任。
甲方交付的房屋的質(zhì)量和設(shè)備等應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定和甲方的承諾(特別是房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量需要達(dá)到國家關(guān)于房屋居住的要求)，未達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和承諾的，甲方應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。乙方在房屋主體結(jié)構(gòu)完好情況下，承擔(dān)維修責(zé)任。
第八條房屋及其土地使用權(quán)力延伸的規(guī)定。
該房屋及其土地使用權(quán)利由甲方保證為本人所有，且甲方于_______年_____月____日按照合同規(guī)定將所屬房屋售于乙方。乙方作為購買者享有該房屋及其土地使用的一切權(quán)利，且雙方需聲明乙方在購買該房屋后，擁有對于房屋及與其不可分割的土地的任何處置權(quán)利(包括被征用、改造、遷移產(chǎn)生的賠償或者其他形式所產(chǎn)生的賠償均由乙方所得，與甲方無任何關(guān)系，且甲方后代不得對乙方及其后代進(jìn)行追償)。
該合同由雙方所在村委會給予認(rèn)可，甲方應(yīng)將該房屋的農(nóng)村集體土地使用證轉(zhuǎn)交于乙方，乙方在法律規(guī)定和適當(dāng)機(jī)會下將其作廢，并在村委會的證明和市/區(qū)政府規(guī)定的條件下重新辦理乙方對于該房屋的農(nóng)村集體使用證。
第九條公證人的規(guī)定。
本合同在________省________市________區(qū)________村村委會的公證下簽訂，雙方對于村委會的公證給與肯定和贊成。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________。
法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇十四
住址：北京市平谷區(qū)平谷鎮(zhèn)府前西街28號。
被答辯人：張xx，男，漢族，196x年x月x日出生，北京市平谷區(qū)xxxx村人，住xxxx小區(qū)1號樓3單元1103號，電話：1371691xxxx。
答辯人就被答辯人張xx訴答辯人房屋買賣合同糾紛一案，現(xiàn)提出如下答辯意見：
被答辯人所訴與事實不符，本案不具備法律規(guī)定的解除合同的條件。
一、涉案房屋不符合“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格”可以解除合同的情形。
1、被答辯人在答辯人處購買的商品房已交付使用，該房屋已經(jīng)經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，足以證明房屋的主體結(jié)構(gòu)在質(zhì)量方面沒有問題。且原告也沒有證據(jù)證明房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。
2、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》第三十二條、《商品房銷售管理辦法》第三十五條之規(guī)定，被答辯以房屋主體質(zhì)量嚴(yán)重不合格為由要求解除房屋買賣合同需要以工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)或監(jiān)督單位出具的核驗結(jié)論為依據(jù)。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房。如果被答辯人沒有向法院提供這方面的證據(jù)材料，被答辯人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。
二、涉案房屋不符合“房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”可以解除合同的情形。
即使被答辯人能證明所述房內(nèi)頂板不平整以及廁所頂部漏水情況屬實，此問題也應(yīng)屬質(zhì)量瑕疵問題，不屬于嚴(yán)重影響正常居住使用的情形。所謂程度達(dá)到“嚴(yán)重”是指危害居住人的程度，如果已經(jīng)危害居住人的生命安全，直接認(rèn)定影響居住使用，如果危害居住人健康，則居住人應(yīng)以醫(yī)院病歷證明或相關(guān)部門技術(shù)檢查認(rèn)定結(jié)論為準(zhǔn)。而本案明顯不屬于房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的情形。
三、退一萬步來說，即使證明房屋質(zhì)量有問題，也應(yīng)該先修復(fù)，故被答辯人跳過修復(fù)環(huán)節(jié)直接要求解除合同的做法不應(yīng)支持。
《建筑法》六十二條第二款：“建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷;對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)”。以上法律規(guī)定都說明了當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題時，應(yīng)當(dāng)首先進(jìn)行修復(fù)而非直接解除合同。只要房屋的主要居住功能和安全性都沒有因為這個瑕疵被根本地影響，通過修復(fù)，完全可以被彌補(bǔ)。也就是說涉案房屋不管是一般質(zhì)量問題還是房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，首先都應(yīng)適用修復(fù)原則，而不是單方解除該合同，這樣做更符合合同法保護(hù)交易的立法精神。否則，一出現(xiàn)質(zhì)量問題就退房明顯不利于維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序和確保交易安全與穩(wěn)定。故被答辯人直接要求解除合同的`做法明顯不符合法律的規(guī)定。
綜上所述，被答辯人的訴訟請求缺乏基本的事實與法律依據(jù)，請貴院依法駁回其訴訟請求!
此致
平谷區(qū)人民法院答辯人：
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇十五
《意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿、并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完備的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。關(guān)于該條的適用，最高人民法院在1987年《關(guān)于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請示報告》中已作出批復(fù)：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理條例》實施前的歷史遺留問題?！稐l例》實施后，人民法院審理這類案件，即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國《城市私有房屋管理條例》已于1983年12月17日發(fā)布實施，故在此前有關(guān)房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規(guī)定，此后的有關(guān)糾紛應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。
二、房屋買賣合同應(yīng)采取何種形式
《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采取書面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式”。對房屋買賣合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認(rèn)為書面形式的合同才有效，但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個問題，首先要認(rèn)識到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動產(chǎn)為標(biāo)的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因為房屋買賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標(biāo)的物是特指作為商品進(jìn)入市場流通的房屋；2、房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議；3、房屋買賣是就房屋不動產(chǎn)所進(jìn)行的交易，其法律調(diào)整不僅適用合同法，而且適用有關(guān)不動產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。
其次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時，須按下列要求提交證件：……（二）購買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證……”。據(jù)此，可以看出，我國對城市私有房屋的買賣其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對農(nóng)村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢？目前，有關(guān)法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定，這不能不說是立法上的一個漏洞。但對究竟應(yīng)采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復(fù)中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對此也不能絕對化，根據(jù)我國《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定
《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關(guān)規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個意思，筆者認(rèn)為，此“登記”并非彼“登記”?！逗贤ā返谒氖臈l中的“登記”指對合同本身進(jìn)行登記，相當(dāng)于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國的中外合資經(jīng)營法、中外合作經(jīng)營法規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關(guān)部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。
四、如何理解房屋過戶登記對房屋買賣合同效力的影響
對買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認(rèn)為，應(yīng)在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定；二是未辦理過戶登記則所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的.效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關(guān)系？我國《土地管理法》第十二條及其《實施條例》第六條規(guī)定，土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效?！斗康禺a(chǎn)管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理條例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動的，以絕對辦理登記為必要，如不進(jìn)行登記，即使有物權(quán)變動的事實，但在法律上也絕對不產(chǎn)生物權(quán)變動的效力?！逗贤ā返谝话偃龡l規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。同時該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移即辦理過戶登記手續(xù)無必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責(zé)任未履行成不得成為合同無效的理由。因為這些責(zé)任的實際負(fù)擔(dān)人不是僅向合同對方當(dāng)事人承諾履行，更主要的是應(yīng)向有關(guān)行政主管部門履行。而這些責(zé)任與合同密切相關(guān)，履行這些責(zé)任既是合同一方當(dāng)事人應(yīng)該履行的合同義務(wù)，又是對方開始履行合同的基礎(chǔ)保障。
因此，這些是合同有效情況下當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，而不是合同是否有效的構(gòu)成要素，并不能因該義務(wù)的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發(fā)布實施的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請求合同無效的，不予支持”。此規(guī)定指出，對商品房買賣合同的登記備案問題，應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件?！督忉尅穼Υ擞枰悦鞔_，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。
五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購買該組織成員的房屋
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇十六
民事判決書。
浦民二(商)初字第3999號。
原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴場，住所地上海市浦東新區(qū)xx路1557號。
負(fù)責(zé)人李x清，經(jīng)理。
原告李x清，男，1965年9月6日生，漢族，戶籍地浙江省臺州市路橋區(qū)xx鎮(zhèn)xx村3區(qū)107號。
原告吳x元，男，1965年9月4日生，漢族，戶籍地浙江省仙居縣xx鎮(zhèn)xx村田xx南26號。
以上四原告共同的委托代理人張x法，上海市xx律師事務(wù)所律師。
被告張x，男，1961年，2月2日生，漢族，住上海市閔行區(qū)xx路5530弄110號304室。
被告陳x華，女，1973年4月2日生，漢族，戶籍地浙江省麗水市xx區(qū)xx鄉(xiāng)xx村184號。
以上兩被告共同委托代理人陳如浪，上海普若律師事務(wù)所律師。
以上兩被告共同委托代理人陳如波，上海普若律師事務(wù)所律師。
原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴場(簡稱xx浴場)、李x清、付x春、吳x元訴被告張x、陳x華企業(yè)承包經(jīng)營合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員林曉君獨任審判，于2008年10月8日公開開庭進(jìn)行了審理。四原告共同的委托代理人張x法，被告張x、被告陳x華以及兩被告的共同委托代理人陳如浪、陳如波到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴嘗李x清、付x春、吳x元訴稱，原告、被告雙方與2007年5月21日簽訂了《承包經(jīng)營協(xié)議》一份，原告將經(jīng)營的浴場給兩被告經(jīng)營，經(jīng)營期從2007年7月1日至該浴場房屋拆遷之日，年租金為人民幣280，000元(以下幣種同)，協(xié)議簽訂時被告交付押金人民幣100，000元，租金三個月支付一次，每次提前15天支付，協(xié)議還對違約賠償進(jìn)行了約定，合同簽訂后，原告將浴場及大量的設(shè)施交付被告，前期被告還能按照約定支付租金，但是自從2008年4月1日起被告沒有支付2008年4月至6月的承包費，原告多次催討，被告拒絕，直到2008年7月15日，被告避而不見，原告發(fā)現(xiàn)浴場設(shè)施多有損壞。故原告要求判令：
1、解除原告、被告之間2007年5月21日簽訂的《承包經(jīng)營協(xié)議》;。
4、被告連帶支付水電費17，695.50元;。
5、訴訟費由本案被告承擔(dān)。
被告張x、被告陳x華辯稱，原告所稱不是事實，雙方于2008年7月11日就已經(jīng)就解除合同達(dá)成一致，2008年4月至6月的款項以及裝修費用，雙方已經(jīng)結(jié)算，原告還需退還7000元給被告，基于當(dāng)時原告、被告之間已經(jīng)協(xié)商解除《承包經(jīng)營協(xié)議》，原告已經(jīng)將原告的相關(guān)權(quán)利給現(xiàn)在的案外人戴x富經(jīng)營，并且達(dá)成兩份股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。因為被告沒有和原告簽訂書面合同，原告企圖獲取不當(dāng)利益來起訴被告。該合同協(xié)商一致解除是有原因的，浴場要額外收取被告營業(yè)執(zhí)照費用，故產(chǎn)生爭議，所以雙方就協(xié)商解除，最終達(dá)成協(xié)議，被告一直經(jīng)營至6月底，5月27日之后原告付x春多次來看點，被告所述浴場內(nèi)物品損壞也不是事實，原告曾經(jīng)兩次清點浴場內(nèi)的物品，我方?jīng)]有避而不見。同意以判決形式解除合同，即使要支付2008年4月至6月租金、6月分的`水電費，也已從10萬元押金中扣除，余下原告已經(jīng)返還被告7，000元。
原告提供了以下證據(jù)：
證據(jù)1、承包經(jīng)營協(xié)議，證明原、被告之間存在承包經(jīng)營關(guān)系。
證據(jù)2、物品移交清單，證明2005年5月21日原告將浴場內(nèi)物品移交被告，由被告張x簽收。
證據(jù)3、信件，證明2008年7月5日被告還沒有退還浴場，有協(xié)商的意愿，被告張x寫信要求原告寬限幾日協(xié)商拖欠的承包經(jīng)營費和水電費。
證據(jù)4、收款存根，證明2008年7月18日原告替被告繳納了水電費17，695.50元，浴場還是由被告經(jīng)營的。
二被告對原告提供的證據(jù)1的真實性沒有異議，但是不能證明被告有違約行為;對證據(jù)2的復(fù)印件真實性有異議，但是被告當(dāng)時接手的物品已經(jīng)還給了原告，不能反映全部的事實;對證據(jù)3真實性沒有異議，但是對關(guān)聯(lián)性有異議，這些證據(jù)是針對停水停電問題向輕紡市場交涉時形成的，與被告沒有直接關(guān)系，也無法反映被告有違約行為;對證據(jù)4的真實性、合法性有異議，7月11日已經(jīng)解除合同，原、被告雙方就解除合同協(xié)議后續(xù)事宜是由原告負(fù)責(zé)解決，是否真的交了水電費，被告不清楚，且不是正式的發(fā)票，只是輕紡市場敲章的復(fù)印件。
兩被告提供了以下證據(jù)：
證據(jù)1、2008年7月11日收據(jù)存根，證明原、被告之間已經(jīng)協(xié)議解除承包經(jīng)營協(xié)議而將款項退還被告，部分設(shè)施返還被告，如果不解除合同，不存在原告方支付被告費用，上面有付x春和被告簽名。
證據(jù)2、2008年7月11日xx浴場轉(zhuǎn)讓協(xié)議，證明基于承包協(xié)議解除，原告與案外人戴年富于2008年7月11日簽署的xx浴場轉(zhuǎn)讓協(xié)議，時間一致。原告將浴場轉(zhuǎn)給案外人經(jīng)營，2008年6月12日起抄就是水電費，見證人是三原告?zhèn)€人。
證據(jù)3、股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，證明基于原告被告一致解除承包經(jīng)營合同，合同的案外人與原告簽訂股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，租金起算時間為2008年6月20日。
證據(jù)4、2008年9月17日的案外人戴x富的說明，證明原告訴訟后案外人戴x富向被告承諾到場解決爭議。
證據(jù)5、協(xié)議書及收據(jù)，證明原告被告協(xié)議解除合同承包經(jīng)營協(xié)議，致使原告與案外人上海xx實業(yè)有限公司之間的租賃熱水器協(xié)議也解除。
證據(jù)6、被告申請證人王x福、林x江出庭，證明原告、被告解除合同時，被告對熱水器租賃也解除了協(xié)議，證人與戴x富、原告三個自然人協(xié)商過這件事。
原告方對證據(jù)1上的簽名無法確認(rèn)，原告不叫付春，雙方從來沒有達(dá)成協(xié)議;對證據(jù)2，是復(fù)印件，對浴場轉(zhuǎn)手經(jīng)營的事實確認(rèn)，但是與本案無關(guān)，我們主張的是轉(zhuǎn)讓之前的租金;對證據(jù)3，與本案無關(guān)，原告有權(quán)收取轉(zhuǎn)讓之前的租金;對證據(jù)4，原告認(rèn)為不能證明原告、被告雙方曾經(jīng)達(dá)成了協(xié)議，被告張x與原告xx貿(mào)易公司的協(xié)議沒有xx公司的公章;對證據(jù)5，與本案無關(guān);對證人出庭證明的事實，原告認(rèn)為證人與被告有利害關(guān)系，對證言的真實性、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，也不能證明達(dá)成了解除承包協(xié)議的意向，也不能證明是否達(dá)成協(xié)議。
根據(jù)原告和被告提供的證據(jù)及庭審筆錄，本院確認(rèn)如下法律事實：四原告和兩被告于2007年5月21日簽訂了《承包經(jīng)營協(xié)議》一份，原告方將浴場交給兩被告經(jīng)營，經(jīng)營期從2007年7月1日至該浴場房屋拆遷之日，年租金為人民幣280，000元，協(xié)議簽訂時被告交付押金人民幣100，000元，租金三個月支付一次，每次提前15天支付，協(xié)議還對違約賠償進(jìn)行了約定，合同簽訂后，原告將浴場及大量的設(shè)施交付被告，被告按照約定支付租金，但是從2008年5月份雙方產(chǎn)生了爭議，并協(xié)商解除合同。同年6月12日，李x清將其xx浴場股份總額三分之一轉(zhuǎn)給戴x富，轉(zhuǎn)讓款19萬元。7月11日，吳x元、付x春與戴x富簽訂xx浴場轉(zhuǎn)讓協(xié)議，兩原告將xx浴場股份以40萬元轉(zhuǎn)讓給戴x富。同日“付春”向兩被告出具了欠條，內(nèi)容為“今欠張x人民幣7000元整作為對張x對xx浴場廣告監(jiān)控等的補(bǔ)償款。待張x將樓頂電爐拆除及一臺電腦拿回來浴場后，一次性付清7000元整，以上事情爭取在3-5天內(nèi)完成，特此雙方證明”。簽字人為“付春”和兩被告，張x并寫明“錢已拿到”。被告自2008年4月起未支付租金，xx浴場6月的水電費為17，695.5元，而被告在簽訂承包經(jīng)營協(xié)議時付給原告10萬元的押金。
本院認(rèn)為，四原告與兩被告的《承包經(jīng)營協(xié)議》依法成立，應(yīng)予確認(rèn)。本案的質(zhì)疑焦點是雙方是否在2008年7月已協(xié)商解除承包經(jīng)營協(xié)議并且結(jié)算完畢，原告是否有權(quán)主張訴訟請求的款項。被告提供的證據(jù)足以證明至2008年7月11日原告方已經(jīng)將xx浴場股份轉(zhuǎn)讓給他人，而同時與兩被告進(jìn)行了結(jié)算。盡管被告因客觀原因只能提供證據(jù)的復(fù)印件，但所有證據(jù)能夠相互印證，可以作為本案認(rèn)定事實的依據(jù)，且原告方不否定其股份轉(zhuǎn)讓的事實，也間接證明了原告與被告結(jié)束經(jīng)營關(guān)系的事實?，F(xiàn)原告要求解除協(xié)議，被告也表示同意，本院對此予以確認(rèn)。被告辯稱，即使不認(rèn)可欠條的結(jié)算結(jié)果，被告在原告方處的10萬元押金，也足以支付原告的租金和水電費，本院認(rèn)為被告的辯解具有事實和理由，原告方不能證明被告存在違約的事實，故對原告方要求兩被告支付租金、違約金、水電費的訴訟請求不予支持。據(jù)此，依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
二、對原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴嘗原告李x清、原告付x春、原告吳x元的其他訴訟請求不予支持。
本案受理費2728元(原告已預(yù)付)，減半收取1，364元，由原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴嘗原告李x清、原告付x春、原告吳x元負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
審判員林曉君。
二00八年十二月一日。
書記員沙洵。
農(nóng)產(chǎn)品買賣合同糾紛篇十七
合同雙方當(dāng)事人：
甲方(賣方)姓名：
身份證號碼：
郵編：
住址：
乙方(買方)姓名：
身份證號碼：
郵編：
住址：
依照《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就房屋買賣事宜達(dá)成一致意見，特簽訂本合同。
甲方向乙方出售如下產(chǎn)權(quán)物業(yè)：
1、座落地址：北京市。
房屋所有權(quán)證號為：
2、結(jié)構(gòu)：建筑面積：
3、乙方購房用途：
4、房屋所有權(quán)人：
買賣產(chǎn)權(quán)價：人民幣(大寫)元整。
付款方式：
甲方：
1、須具備該房屋所有相關(guān)法律認(rèn)可文件。
2、本合同簽訂后，不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》。
3、在辦理過戶期間向乙方提供該房屋產(chǎn)權(quán)證明及相關(guān)法律文件。
4、在辦理過戶期間擁有該房屋所有權(quán)及使用權(quán)。
5、保證上述房產(chǎn)無債權(quán)與債務(wù)糾紛。
6、保證在立契之前把物業(yè)管理費、水費、電費、燃?xì)赓M、暖氣費結(jié)清。
乙方：
1、須提供過戶所用之各種身份證明及法律認(rèn)可文件。
2、及時支付購房款及相關(guān)稅、費。
3、乙方付清全部房款，上述房屋經(jīng)產(chǎn)權(quán)過戶并交接完畢后，該房屋即歸乙方所有和使用。
甲乙任何一方不按上述條款執(zhí)行即視為違約，違約方須向?qū)Ψ街Ц哆`約金人民幣元整。
人力不可抵抗的因素和自然災(zāi)害除外。
在執(zhí)行合同的過程中，如遇雙方發(fā)生糾紛，先行通過雙方協(xié)調(diào)協(xié)商不成時，可采取第種方式解決：
1、向北京仲裁委員會申請仲裁。
2、向有管轄權(quán)的人民法院起訴。
在執(zhí)行合同過程中，任何一方不得擅自變更或解除合同，如需變更或解除合同雙方必須協(xié)商一致決定是否變更或解除合同，并由甲乙雙方共同到房地產(chǎn)局辦理撤件手續(xù)。
本合同一式四份：甲乙雙方各執(zhí)一份，房管部門一份，中介機(jī)構(gòu)一份，各份具有同等法律效力，自雙方簽字蓋章之日起生效。
甲方(簽章)：________________________。
乙方(簽章)：________________________。
身份證號碼：__________________________。
身份證號：____________________________。
電話：________________________________。
電話：________________________________。
_____年______月______日。
______年______月______日。
簽于：______________________________。
簽于：______________________________。