計(jì)劃的制定需要考慮各種可能性和障礙,并提前做好充分的應(yīng)對(duì)措施。制定計(jì)劃時(shí)要做好風(fēng)險(xiǎn)分析和應(yīng)對(duì)措施,以便應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題和困難。以下是小編為大家整理的計(jì)劃范文,希望對(duì)大家的計(jì)劃制定有所啟發(fā)。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇一
商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一個(gè)分市場(chǎng),其開(kāi)發(fā)利潤(rùn)豐厚的好處顯而易見(jiàn)。然而商業(yè)地產(chǎn)在物業(yè)交付的時(shí)候只是運(yùn)營(yíng)部分的正式開(kāi)始,能否持續(xù)健康的運(yùn)營(yíng)才是決定一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否成功實(shí)現(xiàn)價(jià)值的關(guān)鍵。招商工作作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要部分,從一開(kāi)始的舉足輕重,毫不夸張的說(shuō),招商工作的成功與否又是評(píng)判商業(yè)運(yùn)營(yíng)是否成功的唯一標(biāo)準(zhǔn)。
1.市場(chǎng)調(diào)查。
市場(chǎng)調(diào)查的招商工作的第一步。最先要做的是對(duì)目標(biāo)所在市場(chǎng)的調(diào)查,這主要包括對(duì)項(xiàng)目周邊的交通、人流、居民收入、消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)層次等等;另一個(gè)調(diào)查的方向是周邊商鋪目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)狀況、租金水平、經(jīng)營(yíng)面積等。這兩方面調(diào)查非常重要,它決定著項(xiàng)目的發(fā)展和前程。
2.項(xiàng)目分析。
在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)定位時(shí),要充分考慮到項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素來(lái)決定你經(jīng)營(yíng)什么類(lèi)型的產(chǎn)品,是中檔還是高檔還是更精細(xì)一點(diǎn)的東西,只有定位準(zhǔn)確,才能在招商過(guò)程中找準(zhǔn)目標(biāo),才能有的放矢地制訂招商計(jì)劃,免做許多無(wú)用之功。
4.業(yè)態(tài)組合目前各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的商業(yè)物業(yè)日益放量,商鋪的分類(lèi)主要有這幾種:商業(yè)街商鋪、市場(chǎng)類(lèi)商脯、住宅底層商脯、百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心商脯、交通設(shè)施商脯、街鋪和鋪位;除此之外,餐飲類(lèi)、百貨類(lèi)、電子類(lèi)、服裝類(lèi)等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)如何組合排列,都需要我們對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)組合和布局劃分。
5.招商。
業(yè)態(tài)布局劃分之后,就要根據(jù)這個(gè)布局劃分來(lái)招商。招商的方式主要有幾種,一種是通過(guò)廣告媒體宣傳,這是目前采用較多的方式,使看到廣告后的客戶會(huì)來(lái)電來(lái)訪,通過(guò)他們對(duì)項(xiàng)目的了解又間接影響其他客戶;第二種是人員推廣,包括向外派發(fā)海報(bào),海報(bào)的內(nèi)容會(huì)更廣泛更詳細(xì)更能吸引人。還有一種就是直接上門(mén)拜訪。通過(guò)這幾種方式告訴他們這個(gè)商場(chǎng)的地理位臵,經(jīng)營(yíng)模式等,要想盡一切辦法讓客戶到現(xiàn)場(chǎng)來(lái),這是非常關(guān)鍵的一步,因?yàn)橛袝r(shí)候有些客戶只在電話里聽(tīng)你很模糊地說(shuō)而沒(méi)有實(shí)地去看,他們的印象就不是很深刻,你講過(guò)后也就算了,時(shí)間一長(zhǎng)都忘了,所以無(wú)論是采取何種方式一定要把客戶搬到現(xiàn)場(chǎng)來(lái),到了以后依據(jù)實(shí)物再詳細(xì)的介紹??蛻魜?lái)了以后我們還要和他把這個(gè)項(xiàng)目解釋清楚,通過(guò)這個(gè)客戶引來(lái)更多的商家,這些客戶很多都是老鄉(xiāng)關(guān)系的,像浙江、溫州、福建一帶都是這樣,通過(guò)一個(gè)客戶的介紹,一個(gè)帶一個(gè),可以引來(lái)很多的客戶資源,這里面的道理這些商戶也都懂,你要告訴他單單一個(gè)是做不旺一個(gè)場(chǎng)子的,只有大家一起做才能旺,他往往不會(huì)說(shuō)我一個(gè)人來(lái)就行了,他會(huì)去告訴別人的,所以客戶帶客戶這也是一個(gè)傳播的途徑之一,我們要善于多渠道地區(qū)挖掘客戶。
6.商業(yè)物業(yè)管理。
最后一個(gè)要點(diǎn)是商家招進(jìn)來(lái)以后的物業(yè)管理,一個(gè)場(chǎng)子要做旺,市場(chǎng)環(huán)境非常重要,開(kāi)發(fā)商必須有配套的規(guī)范的市場(chǎng)管理體系和旺場(chǎng)措施,如水電配套、物業(yè)管理、形象統(tǒng)一宣傳等。這樣才能保證商戶的正常經(jīng)營(yíng),在洽談的時(shí)候會(huì)給商戶安全感和信心。
二.開(kāi)發(fā)商在招商中常見(jiàn)的誤區(qū)。
1.盲目定位,不切合實(shí)際。
為了在營(yíng)銷(xiāo)推廣中宣傳項(xiàng)目的價(jià)值,開(kāi)發(fā)商往往對(duì)項(xiàng)目的定位認(rèn)為拔高,即導(dǎo)致商鋪的價(jià)格定得比較高,而理智的做法是根據(jù)周?chē)南M(fèi)群體以及居民的收入來(lái)決定如何定位,定位過(guò)高或過(guò)低都會(huì)和周?chē)南M(fèi)環(huán)境不協(xié)調(diào),定位過(guò)低會(huì)損害開(kāi)發(fā)商的利益,而定位過(guò)高則會(huì)造成商家今后的經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高,不敢問(wèn)津。
2.招商期望值過(guò)高。
期望值過(guò)高的表現(xiàn)首先體現(xiàn)就是在租金上。我們?cè)诙ㄗ饨饍r(jià)格的時(shí)候首先考慮的不應(yīng)是自己的利潤(rùn),應(yīng)該先考慮經(jīng)營(yíng)者,只有經(jīng)營(yíng)者生存了,我們的商場(chǎng)才能生存。我們要通過(guò)這個(gè)鋪面核算出客戶在這里經(jīng)營(yíng)每個(gè)月能產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)額,甚至每個(gè)月客戶的毛利可能是多少,這樣我們才能核算出他們的租金成本,而這個(gè)成本還是不計(jì)算物業(yè)管理費(fèi),水電費(fèi)等在內(nèi)的,我們的租金成本只有比這個(gè)價(jià)格還要低一些的時(shí)候客戶的利潤(rùn)才可能突現(xiàn)。一個(gè)商場(chǎng)要做起來(lái),都必須經(jīng)過(guò)一個(gè)培育期,這個(gè)培育期是有長(zhǎng)有短的,開(kāi)發(fā)商要根據(jù)周邊的情況來(lái)定,比如商場(chǎng)處于交通要道旁,它的培育期相對(duì)就會(huì)短一些,如果這個(gè)商場(chǎng)的位臵比較邊緣化,那么它的培育期可能就要稍微長(zhǎng)一些。因此我們?cè)谡凶獾臅r(shí)候,前期往往價(jià)格比較低,因?yàn)槲覀兛紤]的是先讓客戶進(jìn)來(lái),把這個(gè)場(chǎng)子做旺以后這個(gè)商場(chǎng)才可能繼續(xù)下去。而把場(chǎng)子做旺以后,租金才可以慢慢地提升,以后每半年或一年有一個(gè)遞增,這樣的話客戶從心里比較容易接受,而一開(kāi)始如果太高了,往往就形成客戶不想進(jìn)來(lái)這種局面。開(kāi)發(fā)商最終應(yīng)該考慮的是商場(chǎng)整體的經(jīng)營(yíng)效益,整體的商業(yè)氛圍,整體的購(gòu)物環(huán)境,不能只簡(jiǎn)單的計(jì)算所謂的利潤(rùn),而應(yīng)留給經(jīng)營(yíng)者更多的空間。因?yàn)?,只有多為?jīng)營(yíng)者著想,才能贏得更多的投資者。
3.過(guò)分強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)環(huán)境的影響。
現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)是比較激烈的,很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在感慨市場(chǎng)是越來(lái)越難做了,于是在招商的時(shí)候就出現(xiàn)了一種情況,就是招商人員過(guò)分強(qiáng)調(diào)受市場(chǎng)環(huán)境的影響,不能正確的分析自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)從而制定有效的招商策略。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇二
項(xiàng)目簡(jiǎn)介。
客戶基礎(chǔ)。
市場(chǎng)機(jī)遇。
項(xiàng)目投資價(jià)值。
項(xiàng)目資金及合作。
項(xiàng)目成功關(guān)鍵。
公司使命。
經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。
公司介紹。
項(xiàng)目公司與關(guān)聯(lián)公司。
公司組織結(jié)構(gòu)。
[歷史]財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況。
[歷史]管理與營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)。
公司地理位置。
公司發(fā)展戰(zhàn)略。
公司內(nèi)部控制管理。
項(xiàng)目介紹。
項(xiàng)目建設(shè)基本方案。
規(guī)劃建設(shè)年限與階段。
項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)依據(jù)。
項(xiàng)目功能分區(qū)及主要內(nèi)容。
所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。
國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。
國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)的影響。
房地產(chǎn)宏觀政策。
城市周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
城市市城市規(guī)劃。
城市總體規(guī)劃的布局與定位。
城市中心城區(qū)的五大問(wèn)題。
城市土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)供需。
城市市土地出讓情況。
商圈分布。
商業(yè)業(yè)態(tài)分析。
城市商業(yè)現(xiàn)狀分析。
居民消費(fèi)特征分析。
城市商鋪價(jià)格分析。
消費(fèi)者調(diào)查。
居民消費(fèi)特點(diǎn)。
競(jìng)爭(zhēng)分析。
競(jìng)爭(zhēng)分析的方法。
競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析。
開(kāi)發(fā)模式及qb區(qū)選擇。
[rrr城]及qb區(qū)項(xiàng)目。
[rrr城]的開(kāi)發(fā)背景。
[rrr城]項(xiàng)目。
[rrr城]開(kāi)發(fā)情況。
項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇。
山水綠城swot分析。
[山水綠城]開(kāi)發(fā)策略和開(kāi)發(fā)模式。
qb區(qū)項(xiàng)目。
qb區(qū)方案概念設(shè)計(jì)。
規(guī)劃設(shè)計(jì)主題原則。
產(chǎn)品組合和功能定位。
建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃。
建筑及景觀概念規(guī)劃。
智能化配套。
qb區(qū)各地塊設(shè)計(jì)要求。
商業(yè)地產(chǎn)功能配置要求。
a13地塊設(shè)計(jì)要求。
a21地塊設(shè)計(jì)要求。
a08地塊(局部)設(shè)計(jì)要求。
a22地塊設(shè)計(jì)要求。
營(yíng)銷(xiāo)策略。
預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額及市場(chǎng)份額。
產(chǎn)品定位。
各項(xiàng)目的住房產(chǎn)品定位。
定價(jià)策略。
住房項(xiàng)目的定價(jià)策略。
銷(xiāo)售策略。
住房地產(chǎn)的銷(xiāo)售策略。
品牌發(fā)展戰(zhàn)略。
整合傳播策略與措施。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇三
一、日常工作目標(biāo)的完成情況。
(一)業(yè)主入住前期物業(yè)管理工作。
1.熟悉小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的施工情況,配合工程部做好各項(xiàng)施工的驗(yàn)收;
2.根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況,完成工作預(yù)案,做好成品保護(hù)工作。完成了小區(qū)各項(xiàng)管理工作預(yù)案,如:物業(yè)收樓流程,車(chē)輛管理方案,治安管理方案,裝修管理方案,報(bào)修工作流程等。
3.配合銷(xiāo)售部的售樓工作;為了配合銷(xiāo)售工作,一方面做好物業(yè)接管工作,另一方面由客服人員耐心解答客戶關(guān)于物業(yè)管理方面的疑問(wèn),同時(shí)安排保潔做好現(xiàn)場(chǎng)的保潔服務(wù),保安進(jìn)行___小時(shí)站軍姿服務(wù),保持了良好的精神風(fēng)貌。
4.搞好業(yè)主入住前期準(zhǔn)備工作,整理入住資料和各類(lèi)協(xié)議及管理規(guī)定,順利完成交房工作;針對(duì)小區(qū)的實(shí)際情況,合理制定了辦理入住手續(xù)的流程和崗位,設(shè)置了業(yè)主入住須知,裝修須知,裝修手續(xù)辦理流程圖,使交房工作順利進(jìn)行,目前第一時(shí)創(chuàng)底商辦理入住___戶,寫(xiě)字樓已全部投入使用。
(二)房屋管理。
第一時(shí)創(chuàng)寫(xiě)字樓和逸園上院的各施工單位陸續(xù)交工,物業(yè)管理處配合工程部做了竣工驗(yàn)收工作,共進(jìn)行了___多次驗(yàn)收,對(duì)不合格項(xiàng)進(jìn)行書(shū)面匯總,跟進(jìn)施工方的整改,并對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行備案。
為了完善此項(xiàng)工作,建立了房屋管理檔案,制定了房屋管理制度,編制了的管理計(jì)劃,并責(zé)任到人定期檢查。
第一時(shí)創(chuàng)寫(xiě)字樓現(xiàn)已使用,裝修無(wú)破壞,外觀統(tǒng)一,無(wú)危害房屋結(jié)構(gòu)的行為。
(三)公共設(shè)施、設(shè)備的管理對(duì)已開(kāi)始使用的第一時(shí)創(chuàng)寫(xiě)字樓,在公共設(shè)施、設(shè)備的管理方面,制定了完備的維護(hù)、保養(yǎng)計(jì)劃和應(yīng)急方案,做到日常檢查有登記、小型維護(hù)有記錄。
完成小型檢修工作和應(yīng)急維修工作,達(dá)到養(yǎng)護(hù)設(shè)施、設(shè)備到位,維修及時(shí),正常運(yùn)行的管理要求。逸園·上院各類(lèi)公共設(shè)施設(shè)備均已可以正常使用,物業(yè)管理處集中做好成品保護(hù)工作,定期檢查公共照明、管井、車(chē)庫(kù)等設(shè)施,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
(四)環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理。
環(huán)境衛(wèi)生方面,針對(duì)小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況,大家齊動(dòng)手定期、不定期___進(jìn)行大掃除,制定了相應(yīng)的保潔程序與考核辦法,并對(duì)裝修垃圾實(shí)行袋裝化定點(diǎn)堆放,集中清運(yùn)管理,并加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生檢查工作,保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。小區(qū)的綠化現(xiàn)仍由施工單位進(jìn)行維護(hù),管理處積極配合監(jiān)督綠化公司進(jìn)行施工及養(yǎng)護(hù)工作,針對(duì)綠化公司在施工養(yǎng)護(hù)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題,及時(shí)提出合理化的建議。
(五)小區(qū)安全工作。
小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。上院小區(qū)的保安采取對(duì)外聘用專(zhuān)業(yè)保安公司的方式進(jìn)行管理,負(fù)責(zé)物業(yè)的公共秩序的維護(hù)、道路的暢通、車(chē)庫(kù)管理、車(chē)輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認(rèn)真巡查,文明執(zhí)勤,禮貌訓(xùn)導(dǎo),遇到壞人壞事大膽管理,使小區(qū)的安全防范工作情況良好。
(六)其他。
1.搞好維修服務(wù)工作。
為了搞好房屋及相關(guān)設(shè)施的維修工作,我們緊密地與開(kāi)發(fā)商、施工方、生產(chǎn)廠家聯(lián)手,確定了維修程序和辦法,保證了維修工作的及時(shí)率和完成率。共計(jì)接到維修投訴___起,完成___起,完成率為_(kāi)__%。配合工程部做的工程維修及檢查約為_(kāi)__余次,在公共設(shè)施、設(shè)備方面,我們及時(shí)定期對(duì)各種設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)、檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修,及時(shí)處理,保證業(yè)主的正常使用不受影響。
2.加強(qiáng)小區(qū)裝修管理工作。
小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié),它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀,我們并根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況與管理要求,制定了詳細(xì)的管理制度,如裝修須知、裝修垃圾清運(yùn)方式等,并堅(jiān)持每天對(duì)裝修戶的巡查工作,做好記錄,遇到問(wèn)題及時(shí)解決,及時(shí)處理,堅(jiān)持原則。保證房屋主體結(jié)構(gòu)完好,保證小區(qū)外觀整齊劃一,完好美觀。
3.認(rèn)真聽(tīng)以業(yè)主意見(jiàn),及時(shí)為住戶排憂解難。業(yè)主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對(duì)住戶反映的問(wèn)題認(rèn)真記錄,及時(shí)處理,增進(jìn)與業(yè)主間的溝通,耐心為業(yè)主作解釋工作,并及時(shí)為住戶排憂解難。
二、存在的問(wèn)題和教訓(xùn)雖然,我們?cè)诎肽甑墓ぷ髦腥〉昧艘欢ǔ煽?jī),但還有很多需要完善與加強(qiáng)的地方。
第二,與業(yè)主的溝通不夠,了解不足。
第三,設(shè)備、設(shè)施管理力度還需加強(qiáng)。針對(duì)以上幾個(gè)問(wèn)題,在__年的工作中,將吸取經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),努力提高員工的業(yè)主技能與管理水平,把工作做得更好。
三、__年工作計(jì)劃(一)部門(mén)管理方面:整合管理處的資源,培訓(xùn)員工的工作技能,推行考核機(jī)制,強(qiáng)化全員的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。
___對(duì)部門(mén)內(nèi)各崗位職責(zé)進(jìn)行細(xì)化,明確責(zé)任和權(quán)利,避免工作中出現(xiàn)死角,把服務(wù)工作做精做細(xì)。在確保各班組管理質(zhì)量穩(wěn)步提升的基礎(chǔ)上,努力部門(mén)整體的管理和服務(wù)水平,保證無(wú)重大安全責(zé)任事故的發(fā)生,使逸園上院、納日歌朗兩個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)更加細(xì)致、高效。建立并完善對(duì)客服人員、維修、保安、保潔的績(jī)效考核體系,推行月度工作考核機(jī)制,倡導(dǎo)員工優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、加強(qiáng)學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、自覺(jué)遵守并維護(hù)公司及部門(mén)的管理制度。
(二)配合工程部做好接管驗(yàn)收和日常巡查工作;
配合銷(xiāo)售部做好售樓和開(kāi)盤(pán)的各類(lèi)準(zhǔn)備工作。
(三)加強(qiáng)制度建設(shè),強(qiáng)化監(jiān)督檢查。
(四)建立家政服務(wù)、有償維修,做好___和車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理,完善物業(yè)服務(wù)。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇四
1.項(xiàng)目區(qū)域研究調(diào)研。
1-2區(qū)域研究調(diào)研工作內(nèi)容。
1-2-1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)。
區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量。
具體內(nèi)容:
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)現(xiàn)有供應(yīng)量——各街道臨街商業(yè)供應(yīng)量。
(在此應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分“自然形成”的臨街商業(yè)與“人為規(guī)劃”的商業(yè)物業(yè),對(duì)于烏魯木齊這種城市,臨街商業(yè)的“自然形成”特點(diǎn)將較為明顯,對(duì)路邊臨建、老式住宅、社區(qū)內(nèi)便民商業(yè)等臨街商業(yè)形態(tài),應(yīng)詳細(xì)調(diào)研)。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)總量——區(qū)域范圍內(nèi)各類(lèi)獨(dú)體商業(yè)、各類(lèi)物業(yè)底商。
等,在此不贅述)。
研究區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)商業(yè)物業(yè)——各種未正式對(duì)外營(yíng)業(yè)的商業(yè)物業(yè)。
研,并在調(diào)研報(bào)告中進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)分析)。
調(diào)研方法與途徑:
實(shí)地調(diào)研。
區(qū)域商業(yè)價(jià)格。
具體內(nèi)容:
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)租金水平——各街道臨街商業(yè)租金水平。
(在此應(yīng)明確所調(diào)研租金水平的換算依據(jù),即,屬于“建筑面積租金”還是“使用面積租金”)。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)租金水平——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的租金水平。
面積租金”,對(duì)于百貨類(lèi)商業(yè)物業(yè)應(yīng)明確扣點(diǎn)范圍)。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格水平——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格水平。
(在此應(yīng)明確所調(diào)研售價(jià)的屬性,嚴(yán)格區(qū)分“均價(jià)”、“起價(jià)”等,并明確所調(diào)研價(jià)格鋪位所在樓層及位置)。
調(diào)研方法與途徑:
實(shí)地調(diào)研。
區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)。
具體內(nèi)容:
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)業(yè)態(tài)——各街道臨街商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)。
(對(duì)于目測(cè)面積20—30平方米以下的商戶,可不明確商戶名稱(chēng),只需明確所屬業(yè)態(tài)類(lèi)型及面積)。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)——各商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)。
(在此應(yīng)明確商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)的開(kāi)業(yè)狀況,即,明確區(qū)分“已開(kāi)業(yè)”業(yè)態(tài),與“已入住未開(kāi)業(yè)”業(yè)態(tài))。
注:
定標(biāo)準(zhǔn))、農(nóng)貿(mào)或集貿(mào)市場(chǎng)等,應(yīng)作為單獨(dú)統(tǒng)計(jì),不計(jì)入上述臨街商業(yè)或商業(yè)物業(yè)中。
調(diào)研方法與途徑:
實(shí)地調(diào)研。
1-2-2區(qū)域環(huán)境。
區(qū)域人口環(huán)境及人群分布。
具體內(nèi)容:
研究區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有各類(lèi)住宅物業(yè)——區(qū)域內(nèi)主要住宅社區(qū)分布及戶數(shù)。
間等)。
研究區(qū)域內(nèi)機(jī)關(guān)企事業(yè)單位——區(qū)域內(nèi)主要企事業(yè)單位的分布。
研究區(qū)域內(nèi)教育機(jī)構(gòu)與學(xué)校——區(qū)域內(nèi)主要學(xué)校分布。
(重點(diǎn)研究出現(xiàn)在研究區(qū)域內(nèi)的大學(xué)、專(zhuān)科學(xué)校以及各種寄宿制學(xué)校分布與學(xué)生總數(shù)量)。
其他人群聚集地點(diǎn)。
研究區(qū)域內(nèi)人群特點(diǎn)——包括人群的平均年齡、教育水平、收入水平等。
(這部分內(nèi)容部分來(lái)源于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),部分需依靠“消費(fèi)者調(diào)研問(wèn)卷“獲得)。
調(diào)研方法與途徑:
實(shí)地調(diào)研;檢索統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù);消費(fèi)者調(diào)研問(wèn)卷。
區(qū)域交通環(huán)境及交通動(dòng)線。
具體內(nèi)容:
研究區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有道路基礎(chǔ)設(shè)施——區(qū)域內(nèi)主要交通道路狀況及該道路主要交通設(shè)施。
(包括道路方位、起止點(diǎn)、路幅等,以及該道路上的立交橋、快速公交線路等)。
研究區(qū)域內(nèi)規(guī)劃道路基礎(chǔ)設(shè)施——區(qū)域內(nèi)主要交通道路狀況。
(包括道路方位、起止點(diǎn)、路幅、通車(chē)時(shí)間等,以及該道路上規(guī)劃的立交橋、快速公交線路等)。
研究區(qū)域內(nèi)公共交通動(dòng)線——各主要道路公交線路。
租車(chē)上下站位置)。
調(diào)研方法與途徑:
實(shí)地調(diào)研;檢索規(guī)劃資料;部分可要求開(kāi)發(fā)商提供。
區(qū)域人流量統(tǒng)計(jì)。
具體內(nèi)容:
本項(xiàng)目主要交通動(dòng)線人流量監(jiān)測(cè)。
中間路段橫截面進(jìn)行人流量監(jiān)測(cè)。
調(diào)研方法與途徑:
實(shí)地監(jiān)測(cè):
流量類(lèi)型:
機(jī)動(dòng)車(chē)流——區(qū)分公交車(chē)、普通機(jī)動(dòng)車(chē)(不含載重貨車(chē))。
人流——所有人流,包含自行車(chē)人流與步行人流,但應(yīng)區(qū)分強(qiáng)潛在消費(fèi)人流、弱潛在消費(fèi)人流(即明顯的中小學(xué)生與老年人)。
時(shí)段:
每天9:00,12:00,14:00,17:00,20:00,五個(gè)時(shí)段,監(jiān)測(cè)時(shí)間為10分鐘。
備注:
點(diǎn)統(tǒng)計(jì)機(jī)動(dòng)車(chē)流,一個(gè)節(jié)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)人流。
區(qū)域配套設(shè)施統(tǒng)計(jì)。
具體內(nèi)容:
公共配套設(shè)施——包括公園、影劇院、公共健身場(chǎng)所、醫(yī)院、郵局、電信設(shè)施等。
金融及商業(yè)配套設(shè)施——包括銀行、證券機(jī)構(gòu)、倉(cāng)庫(kù)、戶外廣告設(shè)施等。
調(diào)研方法與途徑:
實(shí)地調(diào)研。
調(diào)研分析內(nèi)容可以參照下面的表格:
類(lèi)別內(nèi)容備注。
項(xiàng)目名稱(chēng)。
地址。
聯(lián)系電話。
物業(yè)類(lèi)型。
占地面積。
項(xiàng)目總建筑面積。
容積率。
綠化率。
住宅面積(建筑面積)。
住宅售價(jià)(均價(jià))。
建筑形式。
公寓面積(建筑面積)。
公寓售價(jià)(均價(jià))。
公寓租金。
商業(yè)面積(建筑面積)。
商業(yè)類(lèi)型。
商業(yè)售價(jià)(均價(jià))。
商業(yè)租金。
商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。
主要入住商業(yè)業(yè)態(tài)及比例。
寫(xiě)字樓面積(建筑面積)。
寫(xiě)字樓售價(jià)(均價(jià))。
寫(xiě)字樓租金。
酒店面積(建筑面積)。
酒店級(jí)別。
酒店租金。
竣工時(shí)間。
開(kāi)盤(pán)日期及銷(xiāo)售率
入住日期及入住率
標(biāo)準(zhǔn)層層高。
單層面積。
3.目標(biāo)品牌經(jīng)營(yíng)客戶群調(diào)研。
這里主要補(bǔ)充品牌經(jīng)營(yíng)商戶調(diào)研,以超市、餐飲和健身為例,說(shuō)明調(diào)研內(nèi)容。
3-1餐飲類(lèi)。
(1)對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)店意向。
(2)在本區(qū)域未來(lái)幾年中,開(kāi)店的最佳時(shí)機(jī)(區(qū)域常駐人口達(dá)到多少\區(qū)域成熟度\交通狀況)。
(3)承租能力、租賃期等,及目標(biāo)消費(fèi)群。
(4)硬件技術(shù)指標(biāo)及開(kāi)店條件。
a)需求面積、進(jìn)駐位置及樓層。
b)建筑結(jié)構(gòu):包括建筑施工要求、層高、承重等主體要求。
c)內(nèi)部結(jié)構(gòu):上下水、燃?xì)?、排風(fēng)排煙、空調(diào)新風(fēng)、消防、卸貨區(qū)域要求、后廚的設(shè)置等內(nèi)部要求。
d)外部要求:廣告及招牌、停車(chē)位、外部照明等要求。
(5)是否會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
3-2超市類(lèi)。
(1)對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)店意向。
(2)對(duì)于本項(xiàng)目現(xiàn)有的規(guī)劃方案中的位置。
(3)預(yù)計(jì)租金成本。
(4)在本區(qū)域未來(lái)幾年中,開(kāi)店的最佳時(shí)機(jī)(區(qū)域常駐人口達(dá)到多少\區(qū)域成熟度\交通狀況)。
(5)硬件技術(shù)指標(biāo)及開(kāi)店條件。
a)需求面積、進(jìn)駐位置、樓層等。
b)建筑結(jié)構(gòu):包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。
c)內(nèi)部裝修及結(jié)構(gòu):上下水、燃?xì)?、排風(fēng)排煙、空調(diào)新風(fēng)、卸貨區(qū)、貨梯、步行梯等內(nèi)部要求。
d)外部要求:廣告及招牌、停車(chē)位、外部照明等要求。
(6)是否會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
3-3健身中心類(lèi)。
(1)對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)店意向。
(2)對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃位置是否有意見(jiàn)。
(3)在本區(qū)域未來(lái)幾年中,開(kāi)店的最佳時(shí)機(jī)(區(qū)域常駐人口達(dá)到多少\區(qū)域成熟度\交通狀況)。
(4)對(duì)于服務(wù)項(xiàng)目的想法、是否經(jīng)營(yíng)帶泳池、是否需要其他室內(nèi)場(chǎng)館(如:籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)館)。
(5)目標(biāo)消費(fèi)群及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
(6)租金承受能力及經(jīng)營(yíng)檔次。
(7)硬件技術(shù)指標(biāo)及開(kāi)店條件。
a)需求面積、進(jìn)駐位置、樓層等。
b)建筑結(jié)構(gòu):包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。
c)內(nèi)部裝修及結(jié)構(gòu):上下水、空調(diào)新風(fēng)、貨梯、步行梯等內(nèi)部要求。
d)外部要求:廣告及招牌、停車(chē)位、外部照明等要求。
(8)是否會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
其他類(lèi)型經(jīng)營(yíng)商戶可以仿照上面三類(lèi)進(jìn)行。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇五
地產(chǎn)指在土地所有制的范圍內(nèi),用來(lái)作為財(cái)產(chǎn)的土地,招商是指為項(xiàng)目中經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)需求租戶或者經(jīng)營(yíng)戶的工作,那么新的一年如何做好地產(chǎn)招商工作。下面是有20xx年商業(yè)地產(chǎn)招商工作計(jì)劃,歡迎參閱。
一.項(xiàng)目介紹:
溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設(shè)的,該公司的重點(diǎn)項(xiàng)目——句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱(chēng)的句容市,是句容市政府20xx年重點(diǎn)標(biāo)志性工程,占地面積200畝,處于西環(huán)路和104國(guó)道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟(jì)圈,是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專(zhuān)業(yè)建材、五金機(jī)電批發(fā)市場(chǎng)。該項(xiàng)目投資2億多元,建筑面積近70000平方米,商鋪面積達(dá)80000平米,倉(cāng)儲(chǔ)面積35000平米。
二.產(chǎn)品定位優(yōu)勢(shì):
溫州商貿(mào)城堅(jiān)持以市場(chǎng)為龍頭,以產(chǎn)業(yè)為依托,以物流為基礎(chǔ),來(lái)打造該市場(chǎng)的集群經(jīng)濟(jì)、板塊經(jīng)濟(jì)和名牌經(jīng)濟(jì),它的建成既順應(yīng)了當(dāng)今商貿(mào)流通向大時(shí)尚集聚的趨勢(shì),也符合該地政府倡導(dǎo)的大力發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的要求,它高起點(diǎn)的定位、規(guī)劃,超前的建設(shè)理念,長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)思路,是本地區(qū)一個(gè)融規(guī)范化,品牌化,專(zhuān)業(yè)化為一體最大的綜合市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門(mén)櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等,將句容建材裝飾、五金機(jī)電消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運(yùn)作。另外,工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)物流、科技服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。
三.交通概況:
本處于西環(huán)路和104國(guó)道的交匯口。到達(dá)句容市區(qū)只有1.2公里的路程。項(xiàng)目門(mén)口有公交2路10路汽車(chē),平均10分鐘一班直達(dá)市區(qū)。項(xiàng)目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車(chē)程,距離南京市區(qū)只有40分鐘車(chē)程。
分析:
1、s——優(yōu)勢(shì)。
(1)地段——離句容市城市中心只有1.2公里,規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域,對(duì)于大型的主題建材市場(chǎng)來(lái)說(shuō)地段優(yōu)越、位置顯赫。
(2)交通——項(xiàng)目?jī)?nèi)有公交2路車(chē)直達(dá)市區(qū)10分鐘一班,10路車(chē)離項(xiàng)目只有5分鐘的路程。
(3)口碑——項(xiàng)目為句容市政府招商引資項(xiàng)目,20xx年10強(qiáng)民營(yíng)企業(yè),20xx年消費(fèi)者信得過(guò)企業(yè)。
(4)物業(yè)——項(xiàng)目占地面積200畝,該項(xiàng)目投資2億多元,建筑面積近70000平方米,商鋪面積達(dá)80000平米,倉(cāng)儲(chǔ)面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場(chǎng)。
(5)配套——配置自動(dòng)扶梯、6500平米的大型停車(chē)場(chǎng),還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域,配套設(shè)施較為完備。
(6)品牌商家入駐——一期,二期成功引進(jìn)馬可波羅瓷磚,冠軍陶瓷,麒麟床墊,全友家私,皇明太陽(yáng)能句容總經(jīng)銷(xiāo),世友地板句容專(zhuān)賣(mài)店嘉寶莉油漆句容專(zhuān)賣(mài),品牌影響力強(qiáng)大。
2、w——劣勢(shì)。
(1)由于早期句容商業(yè)市場(chǎng)沒(méi)有成熟給投資者帶來(lái)了憂慮。
(2)句容老的建材市場(chǎng)由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認(rèn)知度,目前新市場(chǎng)開(kāi)始需要一定周期的培育。
(3)項(xiàng)目臨104國(guó)道道,車(chē)流快,人流被阻隔,有礙人氣的聚集和商氣的形成。
(4)項(xiàng)目居句容市區(qū)以外,區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布較稀,商業(yè)氛圍不足。
3、o——機(jī)會(huì)。
(1)經(jīng)濟(jì)因素——股市衰退、證券市場(chǎng)蕭條、銀行存款利率太低,有效投資渠道窄;與此正好相反的是連年存款余額上升,大量閑散資金找不到有較好回報(bào)的投資方式。
(2)政策因素——國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控失當(dāng),造成房?jī)r(jià)一路高升,給投資者帶來(lái)了商機(jī)。
(3)市場(chǎng)因素——隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,人均收入大幅度提升,消費(fèi)水平提高,消費(fèi)能力和消費(fèi)總量迅速增長(zhǎng),商業(yè)行業(yè)日益興旺,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景也越來(lái)越美好。
(4)區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū),本項(xiàng)目正符合本區(qū)域發(fā)展,在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟(jì)適用房,加大了本區(qū)域的人流量。
(5)現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式,可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、t——威脅。
(1)國(guó)家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”,而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
(2)工商局以及廣告法對(duì)返租、回報(bào)承諾等禁止宣傳,使本項(xiàng)目在推廣中無(wú)法將信息傳達(dá)到位。
(3)國(guó)家對(duì)目前房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)熱不斷的控制,銀行利息不段上調(diào)。
(4)招商難度大,開(kāi)業(yè)時(shí)若無(wú)大量商戶進(jìn)入,商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)會(huì)遭致失敗,還有可能引發(fā)市場(chǎng)危機(jī)。
(6)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、經(jīng)營(yíng)困難,若不能盈利或保本,將難以擺脫這一沉重負(fù)擔(dān)而無(wú)法徹底解套。
五.
崗位職責(zé)。
招商部職責(zé)。
一、部門(mén)本職:
2、負(fù)責(zé)招商洽談工作,進(jìn)行市場(chǎng)拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
二、主要職能:
1、計(jì)劃安排:編制部門(mén)本職所管年度、月度指導(dǎo)工作計(jì)劃;。
2、業(yè)務(wù)開(kāi)展:對(duì)部門(mén)本職所管業(yè)務(wù)進(jìn)行信息搜集和業(yè)務(wù)開(kāi)展;。
3、規(guī)范制訂:對(duì)部門(mén)本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理制度;。
4、檢查考勤:對(duì)本部門(mén)所管業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、檢查和考核;。
5、資料管理:對(duì)本部資料進(jìn)行管理;。
6、工作協(xié)調(diào):協(xié)調(diào)與公司各部門(mén)的關(guān)系;。
7、市場(chǎng)拓展:開(kāi)展對(duì)外客戶洽談?wù)猩坦ぷ?。
8、
工作報(bào)告。
:向總經(jīng)理提交部門(mén)工作報(bào)告;。
三、管理范圍:
部門(mén)本職所管理業(yè)務(wù)范圍。
四、工作要求:
1、本部人員要嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)。
規(guī)章制度。
2、要經(jīng)常深入市場(chǎng)基層,了解市場(chǎng)形勢(shì),搜集信息,提出計(jì)劃方案及實(shí)施策略;。
4、對(duì)于應(yīng)由本部解決的問(wèn)題,必須在一日內(nèi)給予明確答復(fù);。
5、同事之間,分工不分家,分職不分責(zé),齊心協(xié)力完成工作。
招商部經(jīng)理:
一、崗位職責(zé):
1、履行領(lǐng)導(dǎo)所指派的工作;。
4、建立及健全招商各項(xiàng)管理制度及實(shí)施細(xì)則;。
5、評(píng)估部門(mén)下屬各人員的工作業(yè)績(jī);。
6、評(píng)估各項(xiàng)招商方案的工作效果;。
8、定時(shí)開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查工作并及時(shí)匯總上報(bào);。
9、建立完整的一套招商資料庫(kù)。
二、領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任:
1、對(duì)部門(mén)工作目標(biāo)的完成負(fù)責(zé);。
2、對(duì)下屬人員的工作質(zhì)量、服務(wù)水平負(fù)責(zé);。
3、對(duì)下屬人員的整體行為規(guī)范、工作秩序及精神面貌負(fù)責(zé)。
一、策劃的總體思路。
1.全面把握:首先是建立在對(duì)當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤(pán)策略的全面把握之上的,全面掌握他人犯下的錯(cuò)誤,避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。
2.項(xiàng)目對(duì)接:強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究,并對(duì)項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行判斷與整合,從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。
3.創(chuàng)新超越:每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平,通過(guò)在未來(lái)領(lǐng)域的積極開(kāi)拓,不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項(xiàng)目背景。
1.用地概述。
本地塊為國(guó)土資源局代號(hào)為“市物資再生公司地塊用地”,規(guī)劃用地位于xxxx西路北側(cè),xxx路東側(cè)、xx中路西,北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡,其中出讓面積9327㎡,規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡,區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。
2.項(xiàng)目規(guī)劃。
商業(yè)形式:獨(dú)立商鋪布局+大開(kāi)間框架自由分割商業(yè)布局。
住宅形式:小戶型酒店式公寓布局(不含返遷樓)。
2.1商鋪部分:約15000㎡。
2.2商住部分:
銷(xiāo)售住宅:約17000㎡。
返遷住宅面積:約10000㎡。
2.3綠化面積約3000㎡(包括平臺(tái)綠化)。
2.4地下建筑:約6000㎡。
3.相關(guān)部門(mén)給定的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。
xx市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)(略)。
4.用地紅線圖。
(見(jiàn)附件)。
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定。
---效益和品牌。
1.項(xiàng)目銷(xiāo)售按目標(biāo)計(jì)劃順利完成。
1.1短期銷(xiāo)售必須成功,順利渡過(guò)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)期,實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作,確保后續(xù)開(kāi)發(fā)資金。
1.2總銷(xiāo)售額、回款額、銷(xiāo)售進(jìn)度、利潤(rùn)目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn)。
2.項(xiàng)目對(duì)企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動(dòng)和貢獻(xiàn)。
2.1借助項(xiàng)目運(yùn)作的成功,永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。
2.2綜合提升xxxx房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。
四、核心目標(biāo)——樹(shù)立品牌。
原理:達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界。
品牌時(shí)代需要有品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的游戲規(guī)則,需要有品牌時(shí)代的語(yǔ)言與消費(fèi)者對(duì)話,這種全新的溝通語(yǔ)言與游戲規(guī)則,就是“房地產(chǎn)品牌語(yǔ)言與品牌運(yùn)營(yíng)規(guī)則”。品牌時(shí)代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品,而更是房地產(chǎn)品牌,品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要學(xué)會(huì)生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌,需要學(xué)會(huì)運(yùn)用“房地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)”的規(guī)則生產(chǎn)適銷(xiāo)對(duì)路的房地產(chǎn)品牌。
品牌經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)者處于動(dòng)態(tài)的平衡,消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反饋給經(jīng)營(yíng)者,經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整,使品牌體驗(yàn)不斷更新,品牌價(jià)值不斷提升。所謂三贏是指開(kāi)發(fā)商企業(yè)價(jià)值、消費(fèi)者客戶價(jià)值、項(xiàng)目所處的區(qū)域價(jià)值三種價(jià)值的同步提升。通過(guò)對(duì)樓盤(pán)潛在價(jià)值、開(kāi)發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活,形成強(qiáng)大的品牌勢(shì)能:消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達(dá)到財(cái)富涌流、社會(huì)進(jìn)步的全新局面。
五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總建議。
引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃,特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。
通過(guò)前期招商,引進(jìn)眾多國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名商業(yè)企業(yè)和品牌,顛覆舊有商業(yè)格局。
注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理概念,對(duì)項(xiàng)目精心包裝。
通過(guò)超常規(guī)宣傳,通過(guò)事件營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行造勢(shì)炒作,讓該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn),并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。
通過(guò)適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來(lái)控制“總價(jià)”,推出短期租賃政策,盡量降低投資門(mén)坎,使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。
一、確定招商的組織框架和崗位職責(zé)。
制定非常好的招商策略,而在招商實(shí)施中沒(méi)有很好的執(zhí)行、甚至走樣,那么一切都前功盡棄,一個(gè)富有熱情、精干、強(qiáng)大的招商隊(duì)伍是招商的工作的關(guān)鍵。招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定,主要是對(duì)人才個(gè)體的技能的鎖定和對(duì)團(tuán)隊(duì)的整體規(guī)劃。結(jié)構(gòu)合理且高效的招商隊(duì)伍應(yīng)配備以下以下幾方面人員:
1、招商經(jīng)理1人,招商團(tuán)隊(duì)總負(fù)責(zé)人。
2、招商主管若干,分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商區(qū)塊的工作:招商主管應(yīng)具備一定的招商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn),長(zhǎng)于說(shuō)服、鼓勵(lì)性的談判,具團(tuán)隊(duì)合作精神、服從意識(shí)和大局觀念。
3、招商助理若干,主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)(資料物品、來(lái)電來(lái)函、來(lái)人洽談、信息收集等)和會(huì)務(wù)組織等工作。
5、其它服務(wù)人員如文案、平面設(shè)計(jì)、接線及接待人員。
二、建設(shè)招商團(tuán)隊(duì)。
打造一支業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、能吃苦、講奉獻(xiàn)、思想品質(zhì)好的招商團(tuán)隊(duì),是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進(jìn)行的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性和時(shí)效性很強(qiáng)的工作,它要求招商人員具備良好的基本素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)素質(zhì),以適應(yīng)各種壓力挑戰(zhàn)。
(一)招商人員必須具備的基本素質(zhì)。
1、良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好:臨危不懼,勝不驕,敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備:
(1)堅(jiān)定的事業(yè)心,包括很強(qiáng)的敬業(yè)精神,創(chuàng)業(yè)精神,勇于進(jìn)取,勇于創(chuàng)新。
(2)強(qiáng)烈的責(zé)任感,是對(duì)工作的高度負(fù)責(zé)精神,剛毅果斷,勇于權(quán)限內(nèi)的決策,敢于承擔(dān)責(zé)任。
(3)堅(jiān)韌頑強(qiáng)的意志力、穩(wěn)健持重,意志品質(zhì)堅(jiān)強(qiáng)的招商人員才能克服困難,并不為小恩小惠誘惑。
(4)良好的自控能力,招商的雙方都是圍繞各利益,心理上處于對(duì)立狀態(tài),出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見(jiàn)。
2、具備相關(guān)經(jīng)濟(jì)知識(shí)、社交能力和語(yǔ)言表達(dá)能力。
(1)商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、會(huì)計(jì)與稅收等相關(guān)學(xué)科,以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識(shí),而且新知識(shí)、新技能不斷涌現(xiàn),招商人員必須掌握這些基本知識(shí),適時(shí)學(xué)習(xí)充電,才能更好做好招商。
(2)商業(yè)地產(chǎn)招商對(duì)象的行為是一個(gè)投資行為,而這行為需要多個(gè)管理層的分析到最高層的決策,這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進(jìn)行多次溝通,因而交際工作十分必要且有效。
(3)招商信息主要是通過(guò)文字形式傳遞出去的,而招商談判則主要是通過(guò)語(yǔ)言來(lái)溝通的。招商人員語(yǔ)言表達(dá)須正確規(guī)范,使用有效的語(yǔ)法、修辭和邏輯,使表達(dá)更具吸引力、說(shuō)服力和感染力。
3、具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力。
(1)敏銳的觀察力通過(guò)察言觀色可捕捉對(duì)放的投資意圖和實(shí)力,通過(guò)對(duì)手的語(yǔ)言表達(dá)姿勢(shì)和動(dòng)作觀察、分析,進(jìn)而做出準(zhǔn)確的判斷。
(2)應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢(shì)的千變?nèi)f化、審時(shí)度勢(shì),爭(zhēng)取相應(yīng)靈活的對(duì)策,使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
(一)招商人員的特殊素質(zhì)。
2、具有局勢(shì)控制能力,主要表現(xiàn)在對(duì)招商準(zhǔn)備工作,了解自身項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn),了解對(duì)方的招展實(shí)情,并在時(shí)間上、心理優(yōu)勢(shì)占據(jù)主動(dòng)權(quán)。
3、較佳的團(tuán)隊(duì)精神,招商是整體運(yùn)作的,雖然整體項(xiàng)目按商品或服務(wù)項(xiàng)目的大類(lèi)或中類(lèi)分至每位招商人員,但各個(gè)功能區(qū)的招商成功與否影響到整體項(xiàng)目招商是否成功。
4、外語(yǔ)知識(shí)。
(三)招商人員的培訓(xùn)。
招商人才并非天生就有的,他們是通過(guò)選拔、培訓(xùn)并在實(shí)踐中鍛煉出來(lái)的???jī)效考核和激勵(lì)機(jī)制在招商實(shí)踐中對(duì)人才的培養(yǎng)起到重大的作用。培訓(xùn)就是通過(guò)理論和案例的學(xué)習(xí),并參與實(shí)踐,使其達(dá)到知識(shí)廣博、經(jīng)驗(yàn)更豐富,能夠勝任招商工作。
招商的培訓(xùn)主要有以下幾個(gè)方面:
1、項(xiàng)目及產(chǎn)品知識(shí),以使團(tuán)隊(duì)成員對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)狀有清楚的認(rèn)識(shí)。
2、溝通技巧(如接聽(tīng)電話、接待語(yǔ)言、洽談技巧、儀表舉止等),以培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)成員的職業(yè)感。
3、招商專(zhuān)業(yè)知識(shí)(招商流程、談判技巧、接聽(tīng)電話、注意事項(xiàng)等)。
4、招商要旨(招商策略說(shuō)明及合同解讀等)。
三、招商實(shí)施。
招商團(tuán)隊(duì)成立后即將進(jìn)行正式的招商工作,從這一階段開(kāi)始面臨的是大量的實(shí)施工作。首先在項(xiàng)目的核心概念基礎(chǔ)上撰寫(xiě)招商文案、制定《招商手冊(cè)》、制定媒體發(fā)布計(jì)劃、準(zhǔn)備合同文本、準(zhǔn)備各類(lèi)產(chǎn)品和項(xiàng)目的宣傳資料等等。
(一)業(yè)態(tài)組合以及租金預(yù)測(cè)。
招商實(shí)施的第一步應(yīng)該是確定計(jì)劃中的業(yè)態(tài)組合,并對(duì)周邊地產(chǎn)租賃行情進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查,包括價(jià)格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項(xiàng)目定位是商業(yè)街,那它首先就是一個(gè)購(gòu)物中心,業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為購(gòu)物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂(lè)為52:18:30,并稱(chēng)之為黃金比例。當(dāng)然這個(gè)比例并不是絕對(duì)的,應(yīng)靈活應(yīng)用,但其中隱含的一個(gè)原則必須要遵守:購(gòu)物中心首先是一個(gè)賣(mài)場(chǎng),購(gòu)物功能應(yīng)占到至50%的比例。如果餐飲占多數(shù),就是飲食中心;娛樂(lè)比例太多,就是娛樂(lè)中心,都不能稱(chēng)之為購(gòu)物中心。過(guò)分強(qiáng)調(diào)娛樂(lè)功能,對(duì)發(fā)展旅游有好處,但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂(lè)做得最好,但95%的游客只去過(guò)一次。所以,首先應(yīng)當(dāng)是一種零售業(yè)態(tài),可以吸引顧客重復(fù)消費(fèi)。
項(xiàng)目租金水平則依據(jù)調(diào)查結(jié)果來(lái)確定,調(diào)查的結(jié)果應(yīng)分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣,現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要采取的是分割和整體出租兩種方式,整體出租招商工作比較簡(jiǎn)單、可一次性回籠大量資金,但回收期較長(zhǎng)而且出租者要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)(一旦承租者經(jīng)營(yíng)不善將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目造成打擊);分割出租招商工作復(fù)雜、早期投入大,但收益率大大高于整體出租方式(數(shù)據(jù)顯示同時(shí)段內(nèi)高于整體出租50%),采用分割出租方式,開(kāi)發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇六
以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo),落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,堅(jiān)持建管并重、依法治城的方針,著力于提升市民文明衛(wèi)生素質(zhì)和城市衛(wèi)生管理水平,加大環(huán)境衛(wèi)生綜合整治力度,強(qiáng)化城市管理綜合執(zhí)法,使城市管理走上科學(xué)化、法制化、規(guī)范化、經(jīng)?;?、長(zhǎng)效化的軌道,鞏固國(guó)家衛(wèi)生城市創(chuàng)建成果,不斷提高市民生活環(huán)境質(zhì)量,增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力,促進(jìn)我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)又好又快的跨越式發(fā)展。
二、工作方針及任務(wù)。
城市衛(wèi)生管理工作按照政府領(lǐng)導(dǎo)、屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)、部門(mén)分工、全民參與、科學(xué)治理、社會(huì)監(jiān)督的方針。實(shí)行標(biāo)本兼治,以治本為主的綜合治理措施,進(jìn)一步增強(qiáng)社會(huì)衛(wèi)生意識(shí),全面改善環(huán)境和生活質(zhì)量,控制和消除健康危害因素,提高市民衛(wèi)生素質(zhì)和健康水平。
三、組織機(jī)構(gòu)。
區(qū)愛(ài)國(guó)衛(wèi)生運(yùn)動(dòng)委員會(huì)組成人員調(diào)整如下:
主任:
副主任:
區(qū)愛(ài)國(guó)衛(wèi)生運(yùn)動(dòng)委員會(huì)辦公室設(shè)在衛(wèi)生局,范生軍兼任辦公室主任,設(shè)一名專(zhuān)職辦公室副主任,具體負(fù)責(zé)愛(ài)衛(wèi)辦的全面工作。
四、成員單位主要職責(zé)與任務(wù)分工。
愛(ài)衛(wèi)會(huì)辦公室:負(fù)責(zé)本級(jí)愛(ài)衛(wèi)會(huì)日常工作。在愛(ài)衛(wèi)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下,組織有關(guān)愛(ài)國(guó)衛(wèi)生工作的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的宣傳、實(shí)施與監(jiān)督;部署、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)本行政區(qū)域內(nèi)的愛(ài)國(guó)衛(wèi)生工作;組織開(kāi)展全民健康教育活動(dòng),殺滅老鼠、蒼蠅、蚊子、蟑螂等病媒生物活動(dòng),開(kāi)展創(chuàng)建衛(wèi)生城市、衛(wèi)生村鎮(zhèn)活動(dòng),在農(nóng)村開(kāi)展改水、改廁工作;制定愛(ài)國(guó)衛(wèi)生工作有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和檢查評(píng)比辦法,組織實(shí)施愛(ài)國(guó)衛(wèi)生工作監(jiān)督檢查、考核鑒定及效果評(píng)價(jià);配合有關(guān)部門(mén)制定對(duì)重大疫情、中毒事故等突發(fā)性公共衛(wèi)生事件的防范措施和應(yīng)急對(duì)策;完成同級(jí)人民政府和上級(jí)愛(ài)衛(wèi)會(huì)及其辦公室交辦的其他愛(ài)國(guó)衛(wèi)生工作。
城鄉(xiāng)市容環(huán)境管理局(環(huán)衛(wèi)工作站、城管綜合執(zhí)法隊(duì)、綠化隊(duì)):充分發(fā)揮城市綜合行政執(zhí)法管理、城市公用設(shè)施管理及維護(hù)、城鄉(xiāng)市容環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備建設(shè)配置與管理、城鄉(xiāng)市容環(huán)境衛(wèi)生一體化管理、市區(qū)部分街路、街頭綠地、公園的綠化與管護(hù)職能作用,強(qiáng)化城市綜合管理、城鄉(xiāng)市容環(huán)境管理,確保區(qū)容區(qū)貌靚麗整潔有序,妥善處理好市容與商貿(mào)繁榮的關(guān)系。具體任務(wù)是:1、認(rèn)真宣傳貫徹落實(shí)《市市容環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》,加大執(zhí)法力度,糾正和處理違章建筑,嚴(yán)格按照《條例》及實(shí)施細(xì)則進(jìn)行處罰,做到有法必依,執(zhí)法必嚴(yán),違法必糾。做好城市管理監(jiān)管人員的培訓(xùn)和監(jiān)督指導(dǎo)工作。2、加強(qiáng)城市管理工作,及時(shí)處理有礙市容市貌的現(xiàn)象,協(xié)調(diào)解決馬路漫水和排水現(xiàn)象,監(jiān)督做好因施工破開(kāi)路面的及時(shí)修復(fù)工作。3、加強(qiáng)對(duì)城市市容、市貌、環(huán)境衛(wèi)生的綜合管理工作,做到市容美觀,無(wú)亂堆亂放、無(wú)亂搭亂建、無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、無(wú)亂擺亂占、無(wú)亂寫(xiě)亂畫(huà)、亂掛衣物及無(wú)隨地吐痰現(xiàn)象,主要街道樓房陽(yáng)臺(tái)整潔規(guī)范。4、建城區(qū)內(nèi)無(wú)違章飼養(yǎng)的家禽家畜,及時(shí)發(fā)現(xiàn)取締個(gè)體飼養(yǎng)和非法屠宰點(diǎn)。5、搞好臨時(shí)攤區(qū)、攤點(diǎn)的監(jiān)督管理。攤區(qū)要?jiǎng)澏ń缦?,攤點(diǎn)要求亮證定點(diǎn)定位經(jīng)營(yíng),做到不擴(kuò)大占道范圍,不污染周?chē)h(huán)境,經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地干凈整潔。6、及時(shí)清理違章攤點(diǎn),主要街道和路口早九時(shí)至晚六時(shí)無(wú)違章攤點(diǎn)攤販和店外設(shè)店。7、加強(qiáng)戶外門(mén)頭廣告的管理,做到規(guī)范美觀。8、宣傳貫徹《城市綠化條例》有城市綠化管理制度。9、建立并完善綠化檔案,建檔率要達(dá)到以上。10、切實(shí)加強(qiáng)背街小巷內(nèi)的美化綠化工作。
市容環(huán)境衛(wèi)生處:負(fù)責(zé)轄區(qū)主街道的清掃保潔工作,負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)垃圾中轉(zhuǎn)站及指定垃圾投放點(diǎn)的垃圾清運(yùn)和中轉(zhuǎn)站(點(diǎn))的保潔與管理(包括滅蚊蠅)工作,負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)自管公廁的管理(包括滅蚊蠅)和保潔工作,對(duì)外單位管理的公廁要做到指導(dǎo)和督促保潔工作,負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)果皮箱的清掏、清洗、保潔和維護(hù)工作。積極爭(zhēng)取經(jīng)費(fèi),不斷增設(shè)和更換轄區(qū)內(nèi)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施,搞好環(huán)衛(wèi)監(jiān)察及環(huán)衛(wèi)作業(yè)隊(duì)伍的建設(shè),對(duì)專(zhuān)業(yè)公司實(shí)行監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查和考核。具體任務(wù)是:1、垃圾站、箱、果皮箱布局合理,周?chē)鍧?、整潔完好,站、箱合格率達(dá)到以上,環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好率達(dá)以上。2、垃圾按規(guī)定時(shí)間清運(yùn),必須做到日產(chǎn)日清,不積存、不撒漏,清運(yùn)合格率達(dá)。3、公廁實(shí)行保潔制度,設(shè)專(zhuān)人管理,經(jīng)常保持內(nèi)外整潔。墻壁無(wú)亂刻亂畫(huà),紗窗、水龍頭、地面等設(shè)施整潔完好。廁所內(nèi)基本無(wú)臭,貯糞池有蓋,不滿溢,并及時(shí)清掏,清掏合格率達(dá)到。4、加強(qiáng)衛(wèi)生樣板路的管理,逐步提高管理標(biāo)準(zhǔn)。主要街巷按規(guī)定的時(shí)間保潔,其它街道實(shí)行一掃兩保潔制度,市區(qū)街道要保持路面清潔衛(wèi)生,無(wú)垃圾,無(wú)煙頭,無(wú)紙屑,無(wú)果皮(核)、無(wú)便溺、無(wú)痰跡、無(wú)污水冰等。各主要街道清掃合格率達(dá)到以上。5、市容環(huán)境衛(wèi)生各類(lèi)基礎(chǔ)資料健全。垃圾糞便處進(jìn)場(chǎng)地適宜,有專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理,按規(guī)定要求堆垛發(fā)酵,做到基本無(wú)蠅,定期進(jìn)行無(wú)害化監(jiān)測(cè),無(wú)害處理率達(dá)。6、垃圾糞便運(yùn)輸車(chē)輛做到車(chē)容整潔、車(chē)體無(wú)損、不污染道路和環(huán)境,完好率達(dá)到以上。7、做好垃圾中轉(zhuǎn)站的運(yùn)作管理,負(fù)責(zé)街路兩側(cè)單位和居民的垃圾定時(shí)、定點(diǎn)轉(zhuǎn)運(yùn),嚴(yán)格管理,無(wú)亂倒現(xiàn)象。8、搞好責(zé)任地段的清雪工作,降雪以后,必須迅速及時(shí)地清掃積雪,保證主要街道交叉路口等處無(wú)積雪。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇七
無(wú)論是要把新的技術(shù)轉(zhuǎn)變成新的產(chǎn)品,wen.白話文cn的設(shè)想發(fā)展成新的事業(yè),還是把現(xiàn)有的企業(yè)進(jìn)行改造有一番新的發(fā)展,都離不開(kāi)資金。在商品經(jīng)濟(jì)的社會(huì),資金是一切企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。當(dāng)前銀行對(duì)向企業(yè)貸款日益持謹(jǐn)慎態(tài)度,很多企業(yè)普遍感到申請(qǐng)資金已經(jīng)成為日益困難的事情。特別是新企業(yè)和準(zhǔn)備創(chuàng)立的企業(yè)更是感到一金難求。如何為企業(yè)找到所需要的資金是企業(yè)生存的關(guān)鍵所在。我們引用金融投資領(lǐng)域中常講的一句話作為本書(shū)的開(kāi)始:“尋找資金沒(méi)有竅門(mén),惟有好的想法、好的技術(shù)、好的管理、好的市場(chǎng)。”
商業(yè)計(jì)劃是創(chuàng)業(yè)者吸引投資家的創(chuàng)業(yè)資本的一份報(bào)告性文件,事實(shí)上,創(chuàng)業(yè)計(jì)劃對(duì)于任何形式出資的創(chuàng)業(yè)者都是需要的,因?yàn)椋瑒?chuàng)業(yè)并不是只憑熱情的沖動(dòng),而是理性的行為。因此,在創(chuàng)業(yè)前,做一個(gè)較為完善的計(jì)劃是有非常有意義的,第一,在做創(chuàng)業(yè)計(jì)劃時(shí),會(huì)比較客觀地幫助創(chuàng)業(yè)者分析創(chuàng)業(yè)的主要影響因素,能夠使創(chuàng)業(yè)者保持清醒的頭腦;第二,一項(xiàng)比較完善的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃,可以成為創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)指南或行動(dòng)大綱;除此之外,當(dāng)然,也可以作為用于向風(fēng)險(xiǎn)投資家游說(shuō)以取得創(chuàng)業(yè)投資(商業(yè)的可行性報(bào)告及其他渠道融資的報(bào)告性文件),從這個(gè)意義上講,一篇優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃也會(huì)成為創(chuàng)業(yè)者吸引資金的“敲門(mén)磚”和“通行證”。
1.2商業(yè)計(jì)劃書(shū)的要素。
那些不能給風(fēng)險(xiǎn)投資者以充分的信息也不能使投資者激動(dòng)起來(lái)的商業(yè)計(jì)劃書(shū),其最終結(jié)果只能是被扔進(jìn)垃圾箱里。為了確保商業(yè)計(jì)劃書(shū)能起作用,企業(yè)家應(yīng)把握以下要素。
1、關(guān)注產(chǎn)品。
在商業(yè)計(jì)劃書(shū)中,應(yīng)提供所有與企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)有關(guān)的細(xì)節(jié),包括企業(yè)所實(shí)施的所有調(diào)查。需回答的主要問(wèn)題包括:產(chǎn)品正處于什么樣的發(fā)展階段?它的獨(dú)特性怎樣?企業(yè)分銷(xiāo)產(chǎn)品的方法是什么?誰(shuí)會(huì)使用企業(yè)的產(chǎn)品,為什么?產(chǎn)品的生產(chǎn)成本是多少,售價(jià)是多少?企業(yè)發(fā)展新的現(xiàn)代化產(chǎn)品的計(jì)劃是什么?應(yīng)該把風(fēng)險(xiǎn)投資商拉到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中來(lái),這樣風(fēng)險(xiǎn)投資商就會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家一樣對(duì)產(chǎn)品有興趣。在商業(yè)計(jì)劃書(shū)中,企業(yè)家應(yīng)盡量用簡(jiǎn)單的詞語(yǔ)來(lái)描述每件事。商品及其屬性的定義,對(duì)企業(yè)家來(lái)說(shuō)是非常明確的,但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業(yè)計(jì)劃書(shū)的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產(chǎn)品會(huì)在市場(chǎng)上產(chǎn)生革命性的影響,同時(shí)也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據(jù)。商業(yè)計(jì)劃書(shū)對(duì)產(chǎn)品的闡述,要讓出資者感到:投資這個(gè)項(xiàng)目是值得的。
2、敢于競(jìng)爭(zhēng)。
在商業(yè)計(jì)劃書(shū)中,風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家應(yīng)細(xì)致分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。需回答的主要問(wèn)題:。
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都是誰(shuí)?他們的產(chǎn)品是如何實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品與本企業(yè)的產(chǎn)品相比,有哪些相同點(diǎn)和不同點(diǎn)?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所采用的營(yíng)銷(xiāo)策略是什么?要明確每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者的銷(xiāo)售額,毛利潤(rùn)、收入以及市場(chǎng)份額。然后再討論本企業(yè)相對(duì)于每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者所具有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),要向投資者展示顧客偏愛(ài)本企業(yè)的原因是:本企業(yè)的產(chǎn)品差別化程度高,性能價(jià)格比優(yōu)越,質(zhì)量好,送貨迅速,定位適中,價(jià)格合適等等,商業(yè)計(jì)劃書(shū)要使它的讀者相信,本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競(jìng)爭(zhēng)者,而且將來(lái)還會(huì)是確定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的領(lǐng)先者。
當(dāng)然,在商業(yè)計(jì)劃書(shū)中,企業(yè)家還應(yīng)闡明競(jìng)爭(zhēng)者給本企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)以及本企業(yè)所采取的對(duì)策。
3、了解市場(chǎng)。
商業(yè)計(jì)劃書(shū)要給投資者提供企業(yè)對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的深入分析和理解。要細(xì)致分析經(jīng)濟(jì)、地理、職業(yè)以及心理等因素對(duì)消費(fèi)者選擇購(gòu)買(mǎi)本企業(yè)產(chǎn)品這一行為的影響,以及各個(gè)因素所起的作用。
此外,商業(yè)計(jì)劃書(shū)還應(yīng)特別關(guān)注一下銷(xiāo)售中的細(xì)節(jié)問(wèn)題。
4、表明行動(dòng)方針。
企業(yè)的行動(dòng)計(jì)劃應(yīng)該是無(wú)懈可擊的。商業(yè)計(jì)劃書(shū)中應(yīng)該明確下列問(wèn)題:企業(yè)如何把產(chǎn)品推向市場(chǎng)?如何設(shè)計(jì)生產(chǎn)線,如何組裝產(chǎn)品?企業(yè)生產(chǎn)需要哪些原料?企業(yè)擁有那些生產(chǎn)資源,還需要什么生產(chǎn)資源?生產(chǎn)和設(shè)備的成本是多少?企業(yè)是買(mǎi)設(shè)備還是租設(shè)備?解釋與產(chǎn)品組裝,儲(chǔ)存以及發(fā)送有關(guān)的固定成本和變動(dòng)成本的情況。
5、展示管理隊(duì)伍。
把一個(gè)思想轉(zhuǎn)化為一個(gè)成功的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè),其關(guān)鍵的因素就是要有一支強(qiáng)有力的管理隊(duì)伍。這支隊(duì)伍的成員必須有較高的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)、管理才能和多年工作經(jīng)驗(yàn),要給投資者這樣一種感覺(jué):“看,這支隊(duì)伍里都有誰(shuí)!如果這個(gè)公司是一支足球隊(duì)的話,他們就會(huì)一直殺入世界杯決賽!”
管理者的職能就是計(jì)劃,組織,控制和指導(dǎo)公司實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的行動(dòng)。在商業(yè)計(jì)劃書(shū)中,應(yīng)首先描述一下整個(gè)管理隊(duì)伍及其職責(zé),然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點(diǎn)和造詣,細(xì)致描述每個(gè)管理者將對(duì)公司所做的貢獻(xiàn)。商業(yè)計(jì)劃書(shū)中還應(yīng)明確管理目標(biāo)以及組織機(jī)構(gòu)圖。
6、出色的計(jì)劃摘要。
商業(yè)計(jì)劃書(shū)中的計(jì)劃摘要十分重要。它必須能讓風(fēng)險(xiǎn)投資者有興趣并渴望得到更多的信息,它將給讀者留下長(zhǎng)久的印象。計(jì)劃摘要將是風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家所寫(xiě)的最后一部分內(nèi)容,但卻是出資者首先要看的內(nèi)容,如果公司是一本書(shū),它就象是這本書(shū)的封面,做得好就可以把投資者吸引住。你要像對(duì)待廣告一樣來(lái)寫(xiě)摘要,絕不要草草了事。文章明了,但要感人。
1.3商業(yè)計(jì)劃書(shū)的組成。
不同產(chǎn)業(yè)的商業(yè)計(jì)劃書(shū)形式有所不同。但是,從總的結(jié)構(gòu)方面,所有的商業(yè)計(jì)劃書(shū)都應(yīng)該包括摘要、主題、附錄三個(gè)部分。摘要是對(duì)整個(gè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)最高度的概括。摘要部分的作用是以最精煉的語(yǔ)言、最有吸引力和沖擊力的方式突出重點(diǎn),一下子抓住投資者的心。摘要部分是引路人,把投資者引入文章的主題。主體部分是整個(gè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)的核心。在主體部分,作者向投資者一一展示他們所要知道的所有內(nèi)容。主體的功能是最終說(shuō)服投資者,使他們充分相信你的項(xiàng)目是一個(gè)值得投資的好項(xiàng)目,以及你和你的領(lǐng)導(dǎo)班子有能力讓他們的投資產(chǎn)生最佳的投資回報(bào)。附錄部分是對(duì)主體的補(bǔ)充。它的功能是提供更多、更詳細(xì)的補(bǔ)充信息,完成主體部分中言有未盡的內(nèi)容。
1、摘要。
摘要是整個(gè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)的“鳳頭”,是對(duì)整個(gè)計(jì)劃書(shū)的最高度的概括。從某種程度上說(shuō),投資者是否中意你的項(xiàng)目,主要取決于摘要部分??梢哉f(shuō)沒(méi)有好的摘要,就沒(méi)有投資。
2、主體。
主題是整個(gè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)的“豬肚”。主體部分要內(nèi)容詳實(shí),在有限的篇幅之內(nèi)充分展示你要說(shuō)的全部?jī)?nèi)容,讓投資者知道他想知道的全部東西。主體部分按照順序一般包括以下幾個(gè)方面:。
1)公司介紹。主要介紹企業(yè)的一些基本情況,以及發(fā)展策略、財(cái)務(wù)情況、產(chǎn)品或服務(wù)的基本情況等。
2)產(chǎn)業(yè)分析。主要介紹你的企業(yè)所歸屬的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的基本情況,以及你的企業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)或行業(yè)中的地位。
3)市場(chǎng)分析。主要介紹你的產(chǎn)品或服務(wù)的市場(chǎng)情況。包括你的目標(biāo)市場(chǎng)、你在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的位置、你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況、未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。
4)營(yíng)銷(xiāo)。主要介紹你的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略、企業(yè)的銷(xiāo)售隊(duì)伍的基本情況、銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)等內(nèi)容。
5)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。主要介紹經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的基本情況、企業(yè)主要設(shè)施和設(shè)備、生產(chǎn)工藝基本情況、生產(chǎn)力和生產(chǎn)率的基本情況,以及質(zhì)量控制、庫(kù)存管理、售后服務(wù)、研究和發(fā)展等內(nèi)容。
6)企業(yè)的管理。主要介紹管理理念、管理結(jié)構(gòu)、管理方式、主要管理人員的基本情況、顧問(wèn)隊(duì)伍等基本情況。
7)財(cái)務(wù)管理。主要介紹企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本情況。對(duì)現(xiàn)在正在運(yùn)行的企業(yè)需要過(guò)去三年的財(cái)務(wù)報(bào)表、現(xiàn)金流量表、損益平衡表等。還要介紹申請(qǐng)資金的用途。
8)企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃。主要介紹企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展策略、發(fā)展計(jì)劃、實(shí)施步驟,以及風(fēng)險(xiǎn)因素的分析等。
9)撤出計(jì)劃。主要告訴投資者如何收回投資,什么時(shí)間收回投資,大約有多少回報(bào)率等情況。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇八
20xx年,我站在鎮(zhèn)黨委政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下,狠抓土地確權(quán)、農(nóng)民負(fù)擔(dān)監(jiān)管、村級(jí)財(cái)務(wù)管理、農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社指導(dǎo)和一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)等工作,完成了各項(xiàng)工作任務(wù),工作取得了較好的成績(jī)。
根據(jù)鎮(zhèn)有關(guān)文件精神,不定期組織農(nóng)經(jīng)站人員開(kāi)展學(xué)習(xí),除參加鎮(zhèn)黨委政府組織的學(xué)習(xí)外,我們經(jīng)常開(kāi)展例會(huì),加強(qiáng)站員思想政治教育,開(kāi)展法律法規(guī)知識(shí)教育,組織站員學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)知識(shí)和相關(guān)農(nóng)村法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)。學(xué)習(xí)黨的方針、政策,學(xué)習(xí)中央1號(hào)文件精神。通過(guò)學(xué)習(xí)教育,全站人員在思想認(rèn)識(shí)上有了很大提高,在業(yè)務(wù)水平上有了很大提升,通過(guò)學(xué)習(xí),提高了我站人員的為民服務(wù)水平,做到依法行政,服務(wù)群眾。
1、進(jìn)一步規(guī)范村級(jí)財(cái)務(wù)管理,建立“三資”長(zhǎng)效機(jī)制。嚴(yán)格按照新的制度狠抓村級(jí)財(cái)務(wù)管理工作,一是嚴(yán)把支出關(guān)。對(duì)于財(cái)務(wù)票據(jù)入賬要做到“五不入賬”:即沒(méi)有經(jīng)手人簽字的不入賬,未經(jīng)村務(wù)監(jiān)督委員會(huì)審核蓋章并簽署意見(jiàn)的不入賬,未經(jīng)行政村黨支部書(shū)記、村委會(huì)主任聯(lián)簽的不入賬,應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)村兩委研究而沒(méi)有研究的不入賬,未經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論決定的大額度資金開(kāi)支不入賬?!爸行摹睂?duì)村兩委會(huì)、村民會(huì)議或村民代表會(huì)議召開(kāi)情況進(jìn)行核實(shí)把關(guān),并將會(huì)議記錄等有關(guān)資料備份留存,連同支出票據(jù)一起入賬。二是收入及時(shí)足額入賬。農(nóng)村集體取得的各項(xiàng)資金收入,及時(shí)足額上繳“中心”。三是資產(chǎn)變動(dòng)情況及時(shí)入賬。加強(qiáng)對(duì)村級(jí)集體投資項(xiàng)目招投標(biāo)和農(nóng)村集體資產(chǎn)、資源處置情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)管,審查公開(kāi)競(jìng)價(jià)、招投標(biāo)程序是否按規(guī)定進(jìn)行,結(jié)果是否經(jīng)過(guò)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論決定。入賬時(shí),要求留存會(huì)議記錄和相關(guān)合同等資料備案。四是定期公開(kāi)“三資”管理使用情況?!爸行摹泵考径葏R總一次村“三資”管理使用情況,出具書(shū)面材料并加蓋“中心”印章后交由各村向群眾公布。五是動(dòng)態(tài)監(jiān)管,定期核查“三資”管理使用情況?!爸行摹睂?duì)農(nóng)村集體“三資”實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督,定期核查。每年按照鎮(zhèn)陽(yáng)光村務(wù)檢查組的要求,對(duì)村集體“三資”管理使用情況全面檢查一次,防止“三資”變動(dòng)隱瞞不報(bào)等情況發(fā)生。
2、狠抓農(nóng)民負(fù)擔(dān)的規(guī)范管理,杜絕增項(xiàng)加碼。
一是對(duì)全鎮(zhèn)13個(gè)村(街)20xx年度農(nóng)民負(fù)擔(dān)進(jìn)行決算。
二是對(duì)每年的農(nóng)民負(fù)擔(dān)進(jìn)行了預(yù)算,并按照規(guī)定程序限額,民主開(kāi)展“一事一議”籌資籌勞,規(guī)范農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性水電費(fèi)的收取管理。嚴(yán)格按照程序上報(bào)農(nóng)民負(fù)擔(dān)計(jì)劃。20xx年,我鎮(zhèn)總?cè)蝿?wù)1802741元,其中:村內(nèi)興辦公益事業(yè)籌資347910元;生產(chǎn)性水費(fèi)765765元;生產(chǎn)性電費(fèi)689326元;村內(nèi)興辦公益事業(yè)籌勞xx1020個(gè)工日。
三是嚴(yán)格按照縣減負(fù)辦批復(fù)下達(dá)的農(nóng)民負(fù)擔(dān)計(jì)劃分解落實(shí)到村、組、戶,無(wú)添項(xiàng)加碼現(xiàn)象;并做到將填寫(xiě)出好的《農(nóng)民負(fù)擔(dān)卡》及時(shí)發(fā)到農(nóng)戶手中,做到戶不缺卡,卡不缺項(xiàng)。
四是農(nóng)民負(fù)擔(dān)資金收取規(guī)范,嚴(yán)格使用省農(nóng)民負(fù)擔(dān)監(jiān)管辦監(jiān)制的《農(nóng)民負(fù)擔(dān)專(zhuān)用收據(jù)》,真正做到收取規(guī)范,使用合理,專(zhuān)款專(zhuān)用。
五是根據(jù)上級(jí)要求,在龍舒等村選定5戶作為農(nóng)民負(fù)擔(dān)監(jiān)測(cè)戶。
六是不定期對(duì)我鎮(zhèn)13個(gè)村(街)的農(nóng)民負(fù)擔(dān)進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決,確保我鎮(zhèn)農(nóng)民不越級(jí)上訪。每年至少組織2次農(nóng)民負(fù)擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)檢查。
3、加強(qiáng)村級(jí)財(cái)務(wù)審計(jì),鞏固“三資”委托代理服務(wù)工作成果。加強(qiáng)了對(duì)農(nóng)村“三資”委托代理服務(wù)中心工作人員、村報(bào)帳員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。同時(shí),嚴(yán)格執(zhí)行《鎮(zhèn)農(nóng)村集體資金管理實(shí)施辦法》、《鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理實(shí)施辦法》、《鎮(zhèn)農(nóng)村集體資源管理實(shí)施辦法》,建立健全了農(nóng)村“三資”委托代理服務(wù)中心工作制度、工作程序、工作人員崗位職責(zé)、服務(wù)承諾、責(zé)任追究制等一系列管理制度,使“三資”管理有章可循,有規(guī)可依,確保了“三資”委托代理工作的規(guī)范運(yùn)行。
從20xx年4月—6月底,配合縣紀(jì)委及鎮(zhèn)紀(jì)委對(duì)棗林、孔圩、王泊等村近兩年的財(cái)務(wù)方面進(jìn)行審計(jì)、調(diào)查。另外,根據(jù)黨風(fēng)廉政建設(shè)、效能建設(shè)和村級(jí)財(cái)務(wù)審計(jì)計(jì)劃,我站于20xx年10月份對(duì)龍舒、金圩、王泊3村20xx年以來(lái)的財(cái)務(wù)收支進(jìn)行了審計(jì),形成了審計(jì)報(bào)告上報(bào)鎮(zhèn)紀(jì)委。
4、嚴(yán)格規(guī)范程序,加強(qiáng)“一事一議”財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目的初審和資料收集。根據(jù)上級(jí)有關(guān)文件精神,我站多次召開(kāi)會(huì)議,研究落實(shí)村級(jí)“一事一議”財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目的初審工作,嚴(yán)格把關(guān)審核村級(jí)編報(bào)的“一事一議”項(xiàng)目,對(duì)不符合規(guī)定的項(xiàng)目予以調(diào)整。20xx年我鎮(zhèn)共有13個(gè)村開(kāi)展了一事一議籌資,籌資計(jì)劃為347910元,各項(xiàng)工程已完工順利通過(guò)驗(yàn)收。
5、加強(qiáng)指導(dǎo)服務(wù),促進(jìn)我鎮(zhèn)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作組織健康發(fā)展。我鎮(zhèn)目前已有12家農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社登記注冊(cè),為促進(jìn)我鎮(zhèn)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社的健康發(fā)展,我站經(jīng)常與他們聯(lián)絡(luò),為他們提供培訓(xùn)信息,幫助爭(zhēng)取有關(guān)項(xiàng)目,積極開(kāi)展指導(dǎo)服務(wù)。
6、開(kāi)展土地確權(quán)工作。按照統(tǒng)一部署,我鎮(zhèn)召開(kāi)了會(huì)議,制定了《方案》,成立領(lǐng)導(dǎo)組,鎮(zhèn)確權(quán)辦設(shè)在農(nóng)經(jīng)站,目前各村土地調(diào)查測(cè)繪工作結(jié)束,測(cè)會(huì)公司已進(jìn)入內(nèi)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì),我鎮(zhèn)涉及確權(quán)農(nóng)戶數(shù)6691戶,已完成調(diào)查摸底的農(nóng)戶6339戶。截止20xx年12月10日,已完成簽字確權(quán)的農(nóng)戶數(shù)4200戶。
7、做好黨委政府交辦的其它工作。今年春季,我站全體同志全力以赴到棗林、蒼墩開(kāi)展g206征地拆遷工作。另外做好防臺(tái)風(fēng)和秸稈禁燒等項(xiàng)工作。
打鐵還得自身硬。多年來(lái),農(nóng)經(jīng)站加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè),全體人員做到兩袖清風(fēng),嚴(yán)格按章辦事,不吃拿卡要。認(rèn)真貫徹落實(shí)中央八項(xiàng)規(guī)定,做到經(jīng)?!罢甄R子、正衣冠、洗洗澡、治治病”,為民務(wù)實(shí)清廉,積極參加鎮(zhèn)黨委政府舉辦的廉政警示教育,觀看廉政教育專(zhuān)題片,對(duì)黨員干部經(jīng)常開(kāi)展深刻的黨性黨風(fēng)黨紀(jì)教育。
1、學(xué)習(xí)不夠深入,學(xué)習(xí)主動(dòng)性不強(qiáng)。
2、服務(wù)群眾的本領(lǐng)不高,業(yè)務(wù)水平有待進(jìn)一步提高和加強(qiáng)。
3、村級(jí)財(cái)務(wù)管理有待加強(qiáng)。
4、農(nóng)民負(fù)擔(dān)工作需進(jìn)一步規(guī)范。
5、土地確權(quán)工作中還存在一些疑難問(wèn)題需要在實(shí)踐中探索解決。
1、進(jìn)一步做好土地確權(quán)頒證相關(guān)后續(xù)工作。鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站全力以赴做好協(xié)調(diào)組織和服務(wù)工作,確保圓滿完成工作任務(wù)。
2、結(jié)合我鎮(zhèn)實(shí)際,進(jìn)一步完善“三資”代理服務(wù)工作,建立常態(tài)化管理工作機(jī)制,使得此項(xiàng)村務(wù)陽(yáng)光工程黨委政府滿意,廣大村民放心。
3、按照黨委政府部署,加強(qiáng)村級(jí)財(cái)務(wù)管理,將村級(jí)資金管理到位。同時(shí)進(jìn)一步規(guī)范票據(jù)管理。
4、進(jìn)一步搞好農(nóng)民負(fù)擔(dān)的日常監(jiān)督管理,確保我鎮(zhèn)農(nóng)村穩(wěn)定。
5、繼續(xù)開(kāi)展好各項(xiàng)為農(nóng)服務(wù),并做好黨委、政府交辦的中心工作。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇九
沈海中資深品牌行銷(xiāo)人,高級(jí)培訓(xùn)師。長(zhǎng)期征戰(zhàn)于市場(chǎng)一線,擁有豐富的戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌行銷(xiāo)、渠道建設(shè)、銷(xiāo)售管理、廣告?zhèn)鞑?、團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)、終端推廣等方面的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),擅長(zhǎng)為客戶提供一爆即破式整體解決方案與運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)。同時(shí),提供量身定做的培訓(xùn)課程:《巔峰對(duì)決:怎樣讓自家的品牌脫穎而出?》、《極速征途:如何讓經(jīng)銷(xiāo)商為公司大把的賺錢(qián)?》等。
經(jīng)銷(xiāo)商火爆銷(xiāo)售的秘訣(一)。
全國(guó)各類(lèi)型的經(jīng)銷(xiāo)商夜夜做夢(mèng)都希望自己的產(chǎn)品能夠火爆的銷(xiāo)售,實(shí)現(xiàn)天天產(chǎn)品賣(mài)得火,年年快樂(lè)發(fā)大財(cái)。這是美好的理想。但是,很多時(shí)候事與愿違,不少的經(jīng)銷(xiāo)商目前正處于水深火熱的銷(xiāo)售困苦之中,甚至一面對(duì)終端銷(xiāo)售就思緒亂作一團(tuán)麻或者腦中一片空白,頭痛不已。是的,經(jīng)銷(xiāo)商的終端銷(xiāo)售不是一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題。如何使經(jīng)銷(xiāo)商的銷(xiāo)售越來(lái)越好,實(shí)現(xiàn)優(yōu)良甚至火爆的銷(xiāo)售呢?這是很多企業(yè)和經(jīng)銷(xiāo)商共同面臨的重大難題,是急需有效解決的難題。
那么,如何才能使經(jīng)銷(xiāo)商實(shí)現(xiàn)優(yōu)良甚至火爆的銷(xiāo)售,讓銷(xiāo)售弱小、痛苦的日子一去不再?gòu)?fù)返呢?筆者通過(guò)多年的一線市場(chǎng)的銷(xiāo)售實(shí)戰(zhàn),與近百家經(jīng)銷(xiāo)商共同分析終端銷(xiāo)售難題和解決方法,以市場(chǎng)和經(jīng)銷(xiāo)商的現(xiàn)實(shí)情況為中心進(jìn)行終端銷(xiāo)售難題的破解,使銷(xiāo)售一步步走上喜人的道路,甚至實(shí)現(xiàn)火爆的銷(xiāo)售。
通過(guò)多年的實(shí)戰(zhàn)努力,筆者發(fā)現(xiàn)終端銷(xiāo)售并非是一塊難啃的骨頭――終端銷(xiāo)售實(shí)際上是可以實(shí)現(xiàn)良好的甚至火爆的銷(xiāo)售,只要經(jīng)銷(xiāo)商和其營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)采用正確的方法,敢于下苦功的努力,把各項(xiàng)必須的工作做扎實(shí),就能實(shí)現(xiàn)較好的、優(yōu)良的銷(xiāo)售,甚至是持久火爆的銷(xiāo)售。
既然要實(shí)現(xiàn)較好的甚至是火爆的銷(xiāo)售,那就要下點(diǎn)苦功夫,把一些必要的工作做足,才能由量變到質(zhì)變,一步步推進(jìn)終端銷(xiāo)售的飛躍。其中,要實(shí)現(xiàn)火爆銷(xiāo)售,經(jīng)銷(xiāo)商第一件要做的事情就是對(duì)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)的規(guī)劃。
《禮記?中庸》說(shuō):“凡事預(yù)則立,不預(yù)則廢”。說(shuō)的就是:要想事情成功,就要先行計(jì)劃好。事實(shí)上,科學(xué)的計(jì)劃,對(duì)事情的推進(jìn)和成功有著至關(guān)重要的作用。但是,筆者接觸了各行各業(yè)上千位經(jīng)銷(xiāo)商,真正有完整的、科學(xué)的、實(shí)用的區(qū)域市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃的,數(shù)量非常少。也就是說(shuō),大多數(shù)經(jīng)銷(xiāo)商沒(méi)有對(duì)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)規(guī)劃的習(xí)慣,他們一般的習(xí)慣是與廠家合作后,產(chǎn)品發(fā)過(guò)來(lái)了,思考一下在哪建個(gè)店,找?guī)讉€(gè)人,就火速上陣進(jìn)行銷(xiāo)售了,其它的也就不用費(fèi)神和別嗦了。
這是一個(gè)好習(xí)慣嗎?當(dāng)然不是。尤其當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)都比較激烈,經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)銷(xiāo)的產(chǎn)品,在同一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)可能有五家做,也可能有十家做,但更可能的是有十五家、二十家、三十家在做??梢?jiàn),沒(méi)有很好的規(guī)劃,赤膊上陣就想打贏他人,獲得廣大消費(fèi)者的青睞,是不太容易的。因此,要想獲得較好的、優(yōu)良的、甚至火爆的市場(chǎng)銷(xiāo)售,經(jīng)銷(xiāo)商先行完成區(qū)域市場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)規(guī)劃就顯得異常重要了。
那么,如何進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃呢?都要做哪些工作呢?主要是四個(gè)方面,即市場(chǎng)狀況分析,自身情況分析,年度目標(biāo)制定和整體運(yùn)營(yíng)規(guī)劃。
一、市場(chǎng)狀況分析。
《孫子?謀攻》說(shuō):“知己知彼,百戰(zhàn)不殆”。我們先進(jìn)行市場(chǎng)狀況分析,就是要了解市場(chǎng)、消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,看到市場(chǎng)的需求、消費(fèi)者對(duì)其產(chǎn)品的喜好和消費(fèi)習(xí)慣,以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的長(zhǎng)處和缺點(diǎn),從而發(fā)現(xiàn)突破口,為自己的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)優(yōu)良的銷(xiāo)售打下扎實(shí)地基礎(chǔ)。很明顯,市場(chǎng)狀況分析就是要對(duì)市場(chǎng)容量、消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、競(jìng)爭(zhēng)情況等內(nèi)容進(jìn)行深度分析,達(dá)到“知彼”,為自己的“百戰(zhàn)不殆”做好工作。
二、自身情況分析。
就是做“知己”的工作。這一點(diǎn)也是易于理解的,因?yàn)槭袌?chǎng)情況是現(xiàn)實(shí)的,自己的情況也是現(xiàn)實(shí)的。那么,面對(duì)現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)情況,如何以現(xiàn)實(shí)的自身情況進(jìn)行市場(chǎng)攻克呢?是不顧后果的攻克,還是以自身實(shí)力進(jìn)行巧妙制勝呢?尤其是市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在的缺點(diǎn),自己的優(yōu)勢(shì)如何發(fā)揮,以及自己的資金實(shí)力和團(tuán)隊(duì)實(shí)力,都決定了操作的辦法不同。事實(shí)證明,只有以自己的實(shí)際情況為依據(jù),揚(yáng)長(zhǎng)避短,巧妙進(jìn)攻,才能由劣勢(shì)變成優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)較好的甚至優(yōu)良的、火爆的銷(xiāo)售。
三、年度目標(biāo)的制度。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇十
2017年公司綜合辦公室將根據(jù)集團(tuán)總體發(fā)展戰(zhàn)略,緊緊圍繞公司的重點(diǎn)中心工作和集團(tuán)對(duì)綜合辦公室的要求,特此制定綜合辦公室2017年度工作目標(biāo)計(jì)劃。
一、行政后勤管理方面。
1、提高辦公室行政服務(wù)意識(shí),優(yōu)化辦公室人力組織結(jié)構(gòu)提升服務(wù)能力。
(1)總務(wù)后勤工作事無(wú)巨細(xì),擺正心態(tài)服務(wù)為先。后勤無(wú)小事,做好后勤服務(wù)保障是綜合辦公室的工作職能。切實(shí)做好會(huì)務(wù)安排及訪客接待招待工作,提升集團(tuán)企業(yè)形象。做好辦公樓辦公環(huán)境、職工宿舍、職工食堂、塑木生產(chǎn)車(chē)間現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境衛(wèi)生管理:
2017年春節(jié)前完成起草制定衛(wèi)生檢查和督導(dǎo)相關(guān)管理規(guī)定流程,將辦公區(qū)域的安全環(huán)境衛(wèi)生工作落實(shí)到部門(mén),安全衛(wèi)生3月份起依據(jù)衛(wèi)生督察規(guī)定流程。將辦公樓工作區(qū)域的安全環(huán)境衛(wèi)生落實(shí)到部門(mén)。4月至6月上旬創(chuàng)建評(píng)優(yōu)處罰考評(píng)管理機(jī)制(列入職業(yè)安全衛(wèi)生考評(píng)項(xiàng)目)并試運(yùn)行。
7月份起將安全職業(yè)管理納入綜合辦公室工作常態(tài)化管理。12月中旬開(kāi)始,對(duì)后勤、集團(tuán)職業(yè)安全衛(wèi)生管理等綜合辦公室工作績(jī)效評(píng)估總結(jié),找出差距并在2017年工作中進(jìn)行改進(jìn)。不斷相互學(xué)習(xí)取長(zhǎng)補(bǔ)短與時(shí)俱進(jìn),提高綜合辦公室人員自身的職業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)能力,與集團(tuán)同舟共濟(jì),同命運(yùn)共呼吸實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值。
(2)加強(qiáng)后勤總務(wù)人力配置,提高服務(wù)能力。根據(jù)今年后勤工作狀況,后勤亟待增加1名水電維護(hù)崗位人力編制。2017年1月份向集團(tuán)提請(qǐng)?jiān)黾尤肆Y源編制,爭(zhēng)取在2017年春節(jié)(1月底)前到崗。具體崗位職責(zé)工作和要求在招聘前,報(bào)人力資源部。
(3)2017年元月份(春節(jié)前)明確綜合辦公室人員工作分工,做到職責(zé)清晰工作目標(biāo)任務(wù)明確。根據(jù)集團(tuán)要求實(shí)現(xiàn)工作績(jī)效考核。
(4)積極做好各部門(mén)及項(xiàng)目工地相關(guān)工作的溝通協(xié)調(diào),做好上傳下達(dá)工作。
2、率先垂范樹(shù)立節(jié)約意識(shí),做好日常行政事務(wù)成本控制。
(1)按照集團(tuán)公車(chē)管理、私車(chē)公用等車(chē)輛管理制度和規(guī)定,切實(shí)做好公車(chē)使用管理和私車(chē)公用用車(chē)管控,做好集團(tuán)機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理。提高各部門(mén)工作效率,進(jìn)一步降低用車(chē)費(fèi)用支出。3月份將出臺(tái)相關(guān)車(chē)輛管理辦法。根據(jù)集團(tuán)用車(chē)規(guī)定出臺(tái)具體實(shí)施時(shí)間節(jié)點(diǎn),將車(chē)管工作做實(shí)做細(xì)。切實(shí)履行自己的監(jiān)督管理職責(zé)。
(2)加強(qiáng)辦公固定資產(chǎn)的管理,做好辦公用品的發(fā)放及管控。嚴(yán)格執(zhí)行《職工手冊(cè)》有關(guān)辦公用品的驗(yàn)收、保管發(fā)放制度流程。
3、規(guī)范綜合辦公室辦公流程。
下發(fā)集團(tuán)綜合辦公室的所有文件、通知、材料函件(含電子文檔)等,辦公室造冊(cè)編號(hào)登記,根據(jù)具體要求由辦公室主任簽署意見(jiàn)流轉(zhuǎn)至總經(jīng)理、董事長(zhǎng)簽署閱辦意見(jiàn),交相關(guān)部門(mén)或承辦人完成。辦公室負(fù)責(zé)跟催并將落實(shí)情況及時(shí)反饋給總經(jīng)理或董事長(zhǎng)。工作事項(xiàng)完成后,將相關(guān)圖表等材料作為附件存檔,收文存檔期限暫定三年,到期后造冊(cè)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后銷(xiāo)毀或送有資質(zhì)的單位處理。
(3)集團(tuán)辦公室辦公行文。集團(tuán)辦公室主責(zé)承辦對(duì)外申請(qǐng)、報(bào)告、請(qǐng)示等,集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門(mén)草擬的對(duì)外報(bào)告、申請(qǐng)、函件等上行文由辦公室登記分發(fā)文號(hào),成文后留存原件存檔。集團(tuán)內(nèi)部各部門(mén)申請(qǐng)、報(bào)告、通知等上下行文,向辦公室申領(lǐng)文號(hào)并登記編號(hào),成文并留存存檔。
(4)加強(qiáng)文檔資料管理。在做好收發(fā)文存檔管理的同時(shí),外聯(lián)申報(bào)項(xiàng)目做到一個(gè)項(xiàng)目一份檔案。按申辦流程從集團(tuán)批準(zhǔn)確定立項(xiàng)到申辦成功。辦公室相關(guān)資料(含電子檔)編號(hào)按建檔。
二、產(chǎn)業(yè)政策經(jīng)營(yíng)外聯(lián)工作方面。
1、產(chǎn)業(yè)政策經(jīng)營(yíng)。
(1)2017年3月底前完成省高新企業(yè)認(rèn)定上報(bào),協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)部、咨詢公司做好評(píng)估審核等相關(guān)事項(xiàng),爭(zhēng)取2017年9月份申報(bào)工作完成。
(2)根據(jù)集團(tuán)2017年總體生產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃,2017年5月底前完成《投資500萬(wàn)元塑木產(chǎn)能擴(kuò)大項(xiàng)目》工信局立項(xiàng),6月份完成項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估及環(huán)境評(píng)估。并持續(xù)跟進(jìn)工信局該項(xiàng)目后續(xù)工作進(jìn)展。
(3)2017年度完善政策經(jīng)營(yíng)作業(yè)流程,使該項(xiàng)工作程序化、規(guī)范化,逐步達(dá)成產(chǎn)業(yè)政策經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)模式目標(biāo)。
(4)多渠道收集獲取國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策扶持項(xiàng)目信息。主動(dòng)加強(qiáng)與省市區(qū)工信局、科技局、發(fā)改委、住建局、中小企業(yè)局及街道的溝通。綜合辦公室負(fù)責(zé)人、外聯(lián)負(fù)責(zé)人、行政專(zhuān)員(該工作項(xiàng)目將列為每月主要績(jī)效考核項(xiàng)目)每天半小時(shí)上網(wǎng)瀏覽相關(guān)政府門(mén)戶網(wǎng)站,了解政府產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向及項(xiàng)目信息,由行政專(zhuān)員每周匯總項(xiàng)目信息。有價(jià)值的政策信息提請(qǐng)建集團(tuán)申請(qǐng)內(nèi)部立項(xiàng)啟動(dòng)申報(bào)程序。
(5)12月中旬起編制2017年工作總結(jié)及2017年工作目標(biāo)計(jì)劃及外聯(lián)年度經(jīng)費(fèi)預(yù)算。
3、外聯(lián)工作。
(1)積極完成董事長(zhǎng)、總經(jīng)理日常交辦接待任務(wù)及綜合辦公室日常對(duì)外接待工作。
(2)構(gòu)建與政府相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)和諧的工作關(guān)系和友誼。日常多溝通多交流,并采取靈活多樣的公關(guān)形式,培育暢通的工作渠道。為集團(tuán)業(yè)務(wù)多元化發(fā)展打下基礎(chǔ)。
(3)外聯(lián)工作延伸,協(xié)調(diào)協(xié)助銷(xiāo)售部門(mén)提升集團(tuán)知名度,拓展產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)及業(yè)務(wù)。
三、集團(tuán)環(huán)境安全衛(wèi)生管理方面。
1、建立健全安全保衛(wèi)工作責(zé)任制度,完善公司安全管理制度。
(1)3月底前完成安全保衛(wèi)制度的制定,包括塑木公司、施工現(xiàn)場(chǎng)安保管理、施工安全審查相關(guān)制度起草工作于4月起開(kāi)始實(shí)施。
(2)6月份起逐步將安保、生產(chǎn)安全管理工作納入常態(tài)化管理并制定事故追究制度。7月至10月份強(qiáng)化綜合辦公室在安保、生產(chǎn)安全工作中的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)職能,減少和杜絕生產(chǎn)安全事故、盜竊案件等安全事故的發(fā)生,避免員工人身傷害、集團(tuán)財(cái)產(chǎn)損失。
2、做好安全生產(chǎn)培訓(xùn)工作,提高職工的安全意識(shí)掌握基本的安全消防技能及職業(yè)安全健康常識(shí),保護(hù)職工身心健康,保障集團(tuán)公司生產(chǎn)施工工作的正常進(jìn)行。
(1)2016年12月25日前完成制定2017年度集團(tuán)職工生產(chǎn)安全培訓(xùn)計(jì)劃,3月下旬至5月底完成各施工工地的安全保衛(wèi)、施工安全初步培訓(xùn)。6月份至12月份按培訓(xùn)計(jì)劃適時(shí)進(jìn)行培訓(xùn)并做好培訓(xùn)記錄和材料存檔備查工作。安全培訓(xùn)工作計(jì)劃,完成月度季度年度培訓(xùn)工作。不走形式、不走過(guò)場(chǎng),杜絕形式主義。培訓(xùn)后對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行考評(píng),采取考試、問(wèn)卷等不同形式評(píng)估,成績(jī)交人力資源部納入員工績(jī)效考核。
(2)指導(dǎo)集團(tuán)各項(xiàng)目工地制定安全培訓(xùn)工作計(jì)劃并按計(jì)劃落實(shí)實(shí)施。
(3)做好特種作業(yè)人員的培訓(xùn)管理。建立臺(tái)賬,證照到期提前一個(gè)月,提醒相關(guān)人員參加審驗(yàn)換證。
3、強(qiáng)化集團(tuán)安全工作的常態(tài)化管理。
(1)加強(qiáng)日常檢查力度,做到每周每月及節(jié)日放假前安全保衛(wèi)檢查,督導(dǎo)集團(tuán)各項(xiàng)目工地遵照?qǐng)?zhí)行。
(2)做好安全生產(chǎn)管理臺(tái)賬、安全管理相關(guān)作業(yè)表單的登記及存檔。例如消防器材每月巡檢表、每周安全檢查表、項(xiàng)目工地及門(mén)衛(wèi)值班日志等。
4、編制事故救援預(yù)案,每年至少進(jìn)行2次應(yīng)急演練。
(1)2016年12月25日前,編制《緊急事故救援預(yù)案》、《緊急事件演練方案》,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后綜合辦公室具體實(shí)施。2017年6月前、11月消防宣傳月各做一次《緊急事件救援預(yù)案》演練。
(2)相關(guān)文字材料、圖片存入安全生產(chǎn)管理檔案。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇十一
教科室本學(xué)年度將以規(guī)范常規(guī)管理、創(chuàng)新教科研模式為工作的指導(dǎo)思想,以提高教育教學(xué)質(zhì)量、促進(jìn)學(xué)校特色發(fā)展和教師專(zhuān)業(yè)成長(zhǎng)為目標(biāo),以校本教研、校本課程建設(shè)、學(xué)科教研組、課題組建設(shè)為立足點(diǎn)有效開(kāi)展各級(jí)各類(lèi)活動(dòng),做好相關(guān)服務(wù)管理工作。
近年來(lái),我校專(zhuān)門(mén)的教育教學(xué)科學(xué)研究剛剛起步。但全校上下都越來(lái)越意識(shí)到立足于學(xué)校實(shí)際的教育教學(xué)科學(xué)研究的重要性,xx年圍繞“聚焦課堂,立足有效,提升質(zhì)量”,我們積極參加縣教科所的活動(dòng),有一個(gè)課題結(jié)題。
以往教科室的很多工作都是在學(xué)校或更上一級(jí)單位的統(tǒng)一要求下展開(kāi),教研組及教師的教學(xué)研究活動(dòng)也相應(yīng)的變得被動(dòng)。自上而下指定、安排并靠監(jiān)督檢查、考核評(píng)價(jià)得以維系的教研活動(dòng)和課題研究難免流于形式。因?yàn)?,研究源于?wèn)題,問(wèn)題源于對(duì)教育教學(xué)實(shí)踐的思考,沒(méi)有問(wèn)題就沒(méi)有真實(shí)的研究。問(wèn)題既有普遍存在的共同問(wèn)題更有一線教師在實(shí)踐中面對(duì)具體的學(xué)情發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,二者都是我們研究的重點(diǎn)。所以,我們先廣泛了解搜集學(xué)校教學(xué)及各學(xué)科教學(xué)一年來(lái)存在的主要問(wèn)題,然后針對(duì)這些問(wèn)題,科室擬定圍繞何種目標(biāo)采用何種形式開(kāi)展何種類(lèi)型的教研活動(dòng)等的計(jì)劃。同時(shí),我們將以最快的速度,最準(zhǔn)確的信息向教師們傳達(dá)本年度全國(guó)、省、市、校將要組織開(kāi)展的一些教科研活動(dòng),讓我們的教師根據(jù)個(gè)人意愿和特點(diǎn)早做計(jì)劃和準(zhǔn)備。另外,教師擬定具體的教學(xué)計(jì)劃以及教科研計(jì)劃,并自主選定研究過(guò)程或成果展示形式及展示時(shí)間,以便教科室做好統(tǒng)籌安排。
1、教研組常規(guī)教科研活動(dòng)落到實(shí)處。在常規(guī)教科研活動(dòng)中注重實(shí)效,杜絕走過(guò)場(chǎng)的形式主義,讓教研組長(zhǎng)發(fā)揮核心作用,積極思考和謀劃每一次教研活動(dòng),認(rèn)真組織和實(shí)施每一次教科研活動(dòng)。
2、課題研究工作中充分發(fā)揮教科室的主導(dǎo)作用和課題研究人員的主體作用。課題研究將遵循五個(gè)結(jié)合,校本教研與社會(huì)化大課題研究相結(jié)合;理論與實(shí)踐相結(jié)合;教研與教學(xué)相結(jié)合;短期小課題研究與校本課題研究相結(jié)合;教科室的主導(dǎo)作用與課題研究人員的主體作用相結(jié)合。校級(jí)課題研究以校本教研為重點(diǎn)。課題內(nèi)容側(cè)重于校本教研,即根據(jù)學(xué)校教育教學(xué)的需要選定課題進(jìn)行研究。校級(jí)課題研究繼續(xù)提倡“小課題、短周期”模式。
3、合理地安排好“示范課、研究課、匯報(bào)課、競(jìng)賽課、考核課”,盡量發(fā)揮好這些課的促進(jìn)作用。
4、組織好校本培訓(xùn)和教師的崗位培訓(xùn)工作。這項(xiàng)工作既關(guān)系到教師的專(zhuān)業(yè)成長(zhǎng),又關(guān)系到教師評(píng)職晉級(jí)的切身利益,具有挑戰(zhàn)性,需要盡心盡力、細(xì)致認(rèn)真,我們有信心將該項(xiàng)工作做好。
1、科室工作計(jì)劃公開(kāi)透明。教科室將xx年度工作計(jì)劃及主要工作安排通過(guò)內(nèi)網(wǎng)發(fā)給每一位教師,讓有心開(kāi)展教科研工作的老師早作準(zhǔn)備。同時(shí)建立公開(kāi)郵箱鼓勵(lì)教師給科室工作提建議或意見(jiàn),并對(duì)有積極意義的可操作的舉措給予獎(jiǎng)勵(lì)。
2、課題和論文等的管理,化散為整。科室人手有限,事物繁雜,必須科學(xué)籌劃和安排才能高效管理和服務(wù)。努力讓教研團(tuán)體、教師個(gè)人樹(shù)立“我對(duì)自己負(fù)責(zé)”而不是“你們得對(duì)我負(fù)責(zé)”的意識(shí),主動(dòng)關(guān)注學(xué)校教研動(dòng)態(tài)及文件傳達(dá)信息,及時(shí)按要求反饋教研進(jìn)展或成果。如:論文收集、教研成果匯總、課題中期評(píng)估或結(jié)題展示等。變自上而下地被動(dòng)接受或完成為自下而上的主動(dòng)承擔(dān)或申請(qǐng)。
教育科研成果的推廣應(yīng)用是教育科研效益的直接體現(xiàn),也是教育科研知識(shí)的普及過(guò)程,推廣應(yīng)用實(shí)際上是在更廣闊的背景中通過(guò)再實(shí)踐去完善原有成果的科學(xué)性、普適性和成熟度。通過(guò)加強(qiáng)課題研究成果的推廣應(yīng)用,鞏固并發(fā)揮課題研究成果的作用。進(jìn)一步立足課堂教學(xué)實(shí)踐,解決教學(xué)實(shí)踐中出現(xiàn)的新問(wèn)題、新現(xiàn)象,服務(wù)教學(xué)實(shí)踐和課改工作需要,促進(jìn)教師專(zhuān)業(yè)發(fā)展和學(xué)生知識(shí)成長(zhǎng),營(yíng)造科研興校的氛圍,提高教學(xué)教學(xué)質(zhì)量。不斷深化專(zhuān)題研究,努力推動(dòng)成果轉(zhuǎn)化。
通過(guò)“成果選擇”、“成果轉(zhuǎn)化”、“運(yùn)用驗(yàn)證”、“推廣普及”、“鞏固深化”五個(gè)環(huán)節(jié)的操作研究,探索出推廣教育科研成果的運(yùn)行機(jī)制;力求通過(guò)成果的推廣轉(zhuǎn)化研究,探索出能促使教師的教學(xué)行為面向全體學(xué)生的教學(xué)機(jī)制。大面積提高我校教師隊(duì)伍的教育教學(xué)以及教育科研素質(zhì)和教育教學(xué)質(zhì)量。
通過(guò)學(xué)校各教研組對(duì)已經(jīng)結(jié)題課題所取得的成果的推廣應(yīng)用,讓課題成果在全校范圍內(nèi)共享,達(dá)到相互學(xué)習(xí)運(yùn)用科研成果,實(shí)現(xiàn)全校教師素質(zhì)能力共同發(fā)展提高,深入推進(jìn)新環(huán)境下的課改工作,實(shí)現(xiàn)大面積提高教育教學(xué)質(zhì)量。
理論聯(lián)系實(shí)際。在專(zhuān)家指導(dǎo)下研究,在實(shí)踐基礎(chǔ)上升華,使理論與實(shí)踐有機(jī)結(jié)合。組織骨干教師學(xué)習(xí)運(yùn)用已經(jīng)結(jié)題取得的成果,以此統(tǒng)一思想,統(tǒng)帥推廣研究工作。在推廣研究過(guò)程中,不唯理論,不唯書(shū)本,堅(jiān)持理論與實(shí)際相結(jié)合,把研究工作植根于廣泛而扎實(shí)的教師教學(xué)實(shí)踐的土壤之上,凸現(xiàn)成果推廣的操作性和實(shí)效性。
點(diǎn)面結(jié)合循序漸進(jìn)。課題成果推廣過(guò)程中,貫徹點(diǎn)面結(jié)合的原則。一方面,注重整體性。在學(xué)校教科室的指導(dǎo)下,先幾個(gè)教研組后整體,以教研組的推廣為先導(dǎo),摸索推廣經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)大面積鋪開(kāi),互相促進(jìn),共同發(fā)展。另一方面,注重全面性。必須面向全校全體學(xué)生,全方位、多角度、多層面的實(shí)施推廣,最大限度開(kāi)辟成果應(yīng)用的空間。
主體性原則。充分發(fā)揮教師的主導(dǎo)作用,學(xué)生的主體作用,在此基礎(chǔ)上,充分利用各科室各教研組的自主性作用,達(dá)到共享成果,共同提高,全面發(fā)展的目的。
共享性原則。要求在全校范圍內(nèi)做到信息互通、成果共享、問(wèn)題共同研究,措施協(xié)調(diào)落實(shí)。
1)加強(qiáng)成果理論學(xué)習(xí),不斷提高能力素質(zhì)。
2)分解課題成果推廣,加強(qiáng)協(xié)作研究。參與推廣研究的教研組、班組在結(jié)合實(shí)際,認(rèn)真篩選、論證、應(yīng)用成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,各自選擇一個(gè)層面確定一項(xiàng)子課題進(jìn)行深入應(yīng)用研究,制定出切實(shí)可行的課堂成果推廣應(yīng)用方案上交到學(xué)校教科室。定期開(kāi)展校內(nèi)工作交流會(huì),了解推廣應(yīng)用和研究情況,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)心得,探討解決帶有共性的問(wèn)題。
3)加強(qiáng)信息溝通交流,深化鞏固研究成果。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇十二
--------最初的想法,進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的原因。
二.心理把握,掌握主動(dòng)權(quán)案例。
(一)。
(二)。
三.知己知彼之知根知底(三)。
四.虛實(shí)篇。
------真真假假團(tuán)隊(duì)出擊案例。
(四)。
五.養(yǎng)成最后發(fā)言的習(xí)慣案例。
(五)。
六.細(xì)化過(guò)程,弱化結(jié)果。
(一)。
問(wèn)題:1.為什么李經(jīng)理第一次不跟客戶簽訂委托.案例(二)。
經(jīng)紀(jì)人小李,租了一套高檔公寓的房子,替客戶辦理物業(yè)交接時(shí),發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司新?lián)Q了一家,于是小李遞上名片.表明身份,并適時(shí)的說(shuō)了句:“劉主任,我這個(gè)客戶平時(shí)工作比較忙,如果需要交費(fèi)時(shí)聯(lián)系不上客戶,請(qǐng)與我聯(lián)系?!闭f(shuō)完這話,劉主任重新在名片上停留了一下,便將名片收了起來(lái)。從此小李便與劉主任建立起了良好的合作關(guān)系。
問(wèn)題:1.小李為什么能與劉主任建立良好的合作關(guān)系.2.這個(gè)案例我想跟大家說(shuō)明什么.
案例(三)。
案例(四)。
小李,小王,小盛合作了一年多了,一天,小王拿回一套推薦比很好的網(wǎng)點(diǎn),便上了自費(fèi),并習(xí)慣性的與小李和小盛商量了一下,三個(gè)人拿了一套方案.每次帶看的時(shí)間.小李和小盛都會(huì)推托需約房東,并引著客戶根據(jù)自己的時(shí)間來(lái)安排看房,而看房時(shí),小王始終以房東代理人的身份出現(xiàn),最終在較短的時(shí)間內(nèi)售出了這套網(wǎng)點(diǎn).案例(五)。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇十三
時(shí)間老人的腳步一刻不停歇的向前邁進(jìn),轉(zhuǎn)眼間新學(xué)期又開(kāi)始了,我們迎來(lái)了又一批新的孩子,在新環(huán)境中,孩子們由于剛開(kāi)始進(jìn)入集體生活,對(duì)新環(huán)境陌生、畏懼,還有跟人、亂跑、拒睡、拒吃等現(xiàn)象。為了使孩子們能盡快地適應(yīng)集體生活和培養(yǎng)他們各方面的良好習(xí)慣,使他們能得到全面和諧的發(fā)展,將結(jié)合園長(zhǎng)為我們培訓(xùn)的內(nèi)容用“同理心”對(duì)待每一名幼兒,與班級(jí)成員積極配合共同搞好班級(jí)工作?,F(xiàn)將個(gè)人本學(xué)期工作計(jì)劃陳列如下:
遵紀(jì)守法、積極響應(yīng)國(guó)家制定各項(xiàng)規(guī)章制度,做到愛(ài)祖國(guó)、愛(ài)人民,遵守園內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)章制度,如每周一按時(shí)參加園內(nèi)政治學(xué)習(xí),積極參加園里的各項(xiàng)有益活動(dòng),以熱愛(ài)本職工作為出發(fā)點(diǎn),認(rèn)真、努力的工作,來(lái)提高自身的專(zhuān)業(yè)水平。熱愛(ài)自己的事業(yè),無(wú)論是面對(duì)孩子還是面對(duì)家長(zhǎng),始終要保持微笑,樹(shù)立起良好的教師形象,用老師和“媽媽”的雙重身份去關(guān)愛(ài)每一位幼兒,滋潤(rùn)每一顆童心。積極做好各種教學(xué)活動(dòng)。時(shí)刻注意自己的言談舉止,嚴(yán)格要求自己。堅(jiān)決同一些歪風(fēng)邪氣作斗爭(zhēng),定期向園領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)思想工作,努力要求思想進(jìn)步,積極向黨組織靠攏,不計(jì)較個(gè)人得失,顧全大局,“以園榮我榮”的思想迎接每天的工作。
在教育教學(xué)方面,本學(xué)期我?guī)У氖切“?,因此我們?cè)诮逃虒W(xué)上就更該嚴(yán)格要求自己,不光有日常的知識(shí)傳授,還應(yīng)對(duì)幼兒多進(jìn)行常規(guī)教育,做好教學(xué)工作計(jì)劃,一個(gè)好的班級(jí),好的活動(dòng)離不開(kāi)好的常規(guī),因此我將用愛(ài)心和耐心,對(duì)待每個(gè)幼兒,培養(yǎng)幼兒良好的常規(guī)。另外我們還將使用主題探究活動(dòng)和愛(ài)朗課程相結(jié)合,不斷總結(jié)積累自身經(jīng)驗(yàn)的同時(shí),吸取別人的經(jīng)驗(yàn)與長(zhǎng)處,努力鉆研業(yè)務(wù)不斷學(xué)習(xí)接受最新的幼教知識(shí),有效有計(jì)劃的提高自己業(yè)務(wù)水平和教學(xué)能力。利用環(huán)境布置讓幼兒易于接受新思想,打破傳統(tǒng)的“教師教學(xué)生學(xué)”的方法,轉(zhuǎn)變?yōu)椤皩W(xué)生主動(dòng)學(xué)習(xí)”。以幼兒為中心,讓幼兒大膽地去探索,使幼兒的八大智能得到全面發(fā)展。在組織活動(dòng)時(shí)要注意讓幼兒通過(guò)玩中學(xué),學(xué)中玩的形式,以生動(dòng)、有趣、直觀的游戲、教具來(lái)發(fā)展幼兒的思維力、想象力及動(dòng)手操作能力等。我積極指導(dǎo)英語(yǔ)教師,做好配課工作,和本班英語(yǔ)教師共同努力使幼兒的第二語(yǔ)言得到最好的發(fā)展,為幼兒以后英語(yǔ)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
本學(xué)期,我?guī)ьI(lǐng)我班工作人員積極配合園內(nèi)的保健醫(yī)生,做好班級(jí)衛(wèi)生工作計(jì)劃,做好晨間接待工作、環(huán)境衛(wèi)生的打掃、幼兒服藥記錄、紫外線消毒的工作,流感疫苗接種、視力檢測(cè)、微量元素的測(cè)查,做好本班幼兒的預(yù)防接種工作,注意幼兒口腔衛(wèi)生,做到讓幼兒餐后漱口,培養(yǎng)良好的衛(wèi)生習(xí)慣,尤其是幼兒的用眼衛(wèi)生,同時(shí)注意戶外活動(dòng)的時(shí)間要保證,并多飲水盡量做到出滿勤,實(shí)現(xiàn)我班本學(xué)期出勤率達(dá)到95%以上。注意關(guān)心幼兒的一日生活,充分體現(xiàn)保教結(jié)合的教育理念。
因?yàn)槭莻€(gè)新的班級(jí),新的幼兒,新的家長(zhǎng),因?yàn)榧议L(zhǎng)工作由為重要,家長(zhǎng)工作是聯(lián)系家與園的有效橋梁,只有做好家長(zhǎng)工作,才能促進(jìn)班集體的管理,我將積極和家長(zhǎng)取得聯(lián)系,組建了我班家長(zhǎng)委員會(huì),督促家長(zhǎng)做好《家園聯(lián)系冊(cè)》的填寫(xiě),和家長(zhǎng)委員會(huì)成員共同探討制定適合每個(gè)幼兒的教育方法,使家、園結(jié)成教育伙伴,充分發(fā)揮教育的潛能。本學(xué)期我園仍然采用門(mén)禁制度,召開(kāi)了一次家長(zhǎng)會(huì)取得家長(zhǎng)的諒解,讓每位幼兒都高高興興來(lái)園、安安全全回家,使每位家長(zhǎng)都能放心將孩子交到老師手中。本學(xué)期將每月舉行一次家長(zhǎng)開(kāi)放日,使家長(zhǎng)了解幼兒在園的一日生活,介紹幼兒的發(fā)展?fàn)顩r,同時(shí)將針對(duì)車(chē)接送的幼兒采取家訪和電話交談的方式,向家長(zhǎng)介紹孩子在園情況,做到每周和兩至三位家長(zhǎng)談?wù)労⒆拥脑趫@表現(xiàn),讓家長(zhǎng)了解孩子的在園情況,并及時(shí)配合我們的教學(xué)工作。請(qǐng)家長(zhǎng)配合做好“冬季親子趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)”“英語(yǔ)圣誕聯(lián)歡會(huì)”“元旦化妝舞會(huì)”等一系列親子活動(dòng)。
目標(biāo)是走向成功的第一步,通過(guò)培訓(xùn),我深刻感受到團(tuán)隊(duì)精神對(duì)成功的重要性,因?yàn)槲磥?lái)的競(jìng)爭(zhēng):不是一個(gè)人與另一個(gè)人的競(jìng)爭(zhēng),而是以團(tuán)隊(duì)與另一個(gè)團(tuán)隊(duì)的競(jìng)爭(zhēng);不是一個(gè)團(tuán)隊(duì)與一個(gè)團(tuán)隊(duì)學(xué)歷的競(jìng)爭(zhēng),而是一個(gè)團(tuán)隊(duì)與一個(gè)團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)力的競(jìng)爭(zhēng)。在本學(xué)期,我在做好協(xié)調(diào)組織工作的同時(shí),做到分工明確,責(zé)任到人,在班級(jí)內(nèi)設(shè)立了快樂(lè)基金,極大地推動(dòng)了班級(jí)工作的開(kāi)展,是班級(jí)成員形成了工作自覺(jué)性,為孩子做了榜樣激勵(lì),幼兒也在班級(jí)中形成了自覺(jué)管理的氛圍。積極進(jìn)取,樂(lè)觀向上,共同奮斗取得成功。
以上是我本學(xué)期的個(gè)人工作計(jì)劃,在今后工作中,我將努力工作,爭(zhēng)取更大的進(jìn)步!
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇十四
商業(yè)地產(chǎn)管理遵循的是戰(zhàn)略目標(biāo)管理方式,是目前最為普遍的管理方式,主要設(shè)置項(xiàng)目總體戰(zhàn)略,通過(guò)總體戰(zhàn)略的分解,形成階段戰(zhàn)略目標(biāo)和部門(mén)戰(zhàn)略目標(biāo),用來(lái)指導(dǎo)和管理整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的,以項(xiàng)目負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ),運(yùn)用系統(tǒng)管理的觀點(diǎn)、理論和方法,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的全過(guò)程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同于住宅地產(chǎn),具有投資金額大、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)、投資回收緩慢、經(jīng)營(yíng)管理復(fù)雜等特點(diǎn),最重要的是商業(yè)市場(chǎng)變化較快,開(kāi)發(fā)商需不斷去適應(yīng)市場(chǎng)的變化,靈活采取經(jīng)營(yíng)管理策略,以滿足市場(chǎng)的需要。所以在制定管理的目標(biāo)時(shí)既要有硬性的指標(biāo)也要靈活變通。目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、商場(chǎng)開(kāi)業(yè)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、自有資金利潤(rùn)率等效益指標(biāo),以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求;約束性目標(biāo)年度銷(xiāo)售額、店鋪出租率、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還受城市區(qū)位因素、城市規(guī)劃、目標(biāo)受眾群體、招商公司等條件制約。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及投資方、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、招商、營(yíng)銷(xiāo)、租戶等多部門(mén)和單位,以及最終用戶消費(fèi)客群的相互制約和相互影響,因此,商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系,來(lái)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)項(xiàng)目的全過(guò)程和確??傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)。
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理,能使項(xiàng)目的前期論證、招商策劃有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開(kāi)??梢哉f(shuō),通過(guò)使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理,將項(xiàng)目全過(guò)程和全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道,使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的組織管理。
這是指通過(guò)職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行,以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度,形成一個(gè)高效率的組織保障體系,使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。
其意義是為經(jīng)營(yíng)管理提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境,保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間,以及項(xiàng)目不同階段、不同部門(mén)、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系,吸納融通資金,尋找招商推廣渠道,廣攬優(yōu)秀招商和推廣隊(duì)伍,獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),更好地服務(wù)于項(xiàng)目。
其意義是有利于對(duì)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)行控制,并獲得最大的綜合效益??刂乒芾碇饕峭ㄟ^(guò)計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段,采用項(xiàng)目分解,各種指標(biāo)、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與監(jiān)督等措施,對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃、招商周期、營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制,以確保項(xiàng)目用最少最優(yōu)的人力物力投入,獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理是指從項(xiàng)目定位期到穩(wěn)定期的全過(guò)程所進(jìn)行的管控。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)性比較強(qiáng),一般需要與專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理公司或機(jī)構(gòu)來(lái)協(xié)助進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作,在管理好項(xiàng)目自身團(tuán)隊(duì)的同時(shí),更重要的是需要團(tuán)隊(duì)成員運(yùn)用好外協(xié)單位的資源和力量服務(wù)于項(xiàng)目,所以商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理,主要是以合同管理為手段,運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查等方法,對(duì)商業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng),按照行業(yè)要求、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo),進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理,以確保商業(yè)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。商業(yè)項(xiàng)目階段式目標(biāo)管理方法。對(duì)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目而言,需經(jīng)歷項(xiàng)目定位期階段、項(xiàng)目籌備期階段、項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)期階段、項(xiàng)目啟動(dòng)期階段、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期階段和項(xiàng)目穩(wěn)定期階段6個(gè)大的階段,6個(gè)階段彼此獨(dú)立又相互關(guān)聯(lián),需要管理人員在實(shí)際管理過(guò)程中針對(duì)每個(gè)階段制制定合理的管控策略,這樣才能將6個(gè)階段統(tǒng)一起來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的總體目標(biāo)。
項(xiàng)目地位階段的策略。
定位期,為商業(yè)運(yùn)營(yíng)打好基礎(chǔ)。一個(gè)具有良好潛力的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該在項(xiàng)目施工前,就應(yīng)該有良好的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)定位和清晰的招商對(duì)象定位,這個(gè)時(shí)期經(jīng)營(yíng)管理方面最重要的是結(jié)合業(yè)態(tài)實(shí)際經(jīng)營(yíng)要求,對(duì)商業(yè)的業(yè)態(tài)分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案,以往這方面的工作往往決定于開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)院、公司,從物業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)者角度說(shuō),經(jīng)營(yíng)管理工作在此時(shí)就應(yīng)該提前介入,依托專(zhuān)業(yè)的商業(yè)策劃管理公司或機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的規(guī)劃和展望,制定確實(shí)可行的策劃方案,并逐項(xiàng)分解到項(xiàng)目的各個(gè)專(zhuān)業(yè),包括招商需求、推廣需求、營(yíng)銷(xiāo)需求等等,目的是為商業(yè)項(xiàng)目的實(shí)施奠定一個(gè)強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。同時(shí)需要制定一些風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制。確保項(xiàng)目目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。
項(xiàng)目籌備階段的策略。
籌備期,為市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)做好準(zhǔn)備工作。在第一個(gè)時(shí)期工作完成之后,經(jīng)營(yíng)管理公司應(yīng)對(duì)商戶的招商對(duì)象篩選,并做好市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的宣傳推廣工作。這個(gè)階段需要重點(diǎn)關(guān)注對(duì)商業(yè)項(xiàng)目影響較大的主力店的確定,主力店作為商業(yè)項(xiàng)目的主要業(yè)態(tài)之一,不但具有巨大的“磁場(chǎng)”吸引力、良好的集客效應(yīng)和極強(qiáng)的品牌號(hào)召力和影響力,同時(shí)能夠達(dá)到提升商業(yè)項(xiàng)目的整體商業(yè)價(jià)值,增強(qiáng)業(yè)主的投資信心,推動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目商鋪的銷(xiāo)售的作用,為其他業(yè)態(tài)及業(yè)種的加盟奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)??梢哉f(shuō),商業(yè)項(xiàng)目主力店招商的成果,引進(jìn)主力店的品牌質(zhì)量和檔次,招商的速度快慢,直接決定開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)及商業(yè)項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)和管理。管理者需結(jié)合招商規(guī)劃和商圈的特點(diǎn)確定主力店,待確定后需盡快將主力店的物業(yè)條件提交給設(shè)計(jì)和工程部門(mén),由他們盡快完善設(shè)計(jì)和施工,以免造成后期的施工返工,增加不必要的成本壓力,其他次主力店及商鋪也需盡快確定,并將物業(yè)條件提交給開(kāi)發(fā)部門(mén),以達(dá)到商業(yè)管理和工程開(kāi)發(fā)的有效銜接,有效地降低成本和保證質(zhì)量。另外經(jīng)營(yíng)管理公司還應(yīng)該在此階段完成自身架構(gòu)的完善工作,比如建立it信息部?jī)?yōu)化商戶上游貨源資料,建立終端推廣點(diǎn),為商業(yè)未來(lái)商圈輻射做基礎(chǔ)工作。期間可以不間斷加強(qiáng)和商戶的交流活動(dòng)、提高商戶經(jīng)營(yíng)素質(zhì),幫助商戶采購(gòu)有競(jìng)爭(zhēng)力商品。
項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)階段的策略。
進(jìn)場(chǎng)期,提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和商戶經(jīng)營(yíng)信心。此時(shí)期商鋪逐步進(jìn)入交鋪工作,經(jīng)營(yíng)管理公司在此階段應(yīng)該幫助商戶與工程部門(mén)進(jìn)行工程交接,使商戶盡快進(jìn)入場(chǎng)內(nèi),同時(shí)要幫助商戶審視產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力,對(duì)持觀望心態(tài),不肯下實(shí)力經(jīng)營(yíng)的商戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng)信心勸服工作,任何新商業(yè)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)最根本的矛盾是一怕商品沒(méi)人來(lái)買(mǎi),二怕開(kāi)始經(jīng)營(yíng)了消費(fèi)者到了現(xiàn)場(chǎng)買(mǎi)不到商品,如此惡行循環(huán)經(jīng)營(yíng)自然難以做旺。此階段工作經(jīng)營(yíng)管理工作的核心,就是盡最大可能提高商戶經(jīng)營(yíng)信心,提升商品品質(zhì)和價(jià)格的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
項(xiàng)目啟動(dòng)階段的策略。
啟動(dòng)期,把人氣做起來(lái)。商業(yè)進(jìn)入試業(yè)或開(kāi)業(yè)后,最初的一段時(shí)間最重要的任務(wù)就是聚攏人氣,增加人流,可以用特價(jià)(sp活動(dòng))、商業(yè)抽獎(jiǎng)、消費(fèi)送禮、免費(fèi)接送、明星造勢(shì),線上線下等推廣營(yíng)銷(xiāo)方式制造人氣和消費(fèi)額度。不管是零售業(yè)態(tài)還是餐飲業(yè)態(tài),首先要讓商戶有生意做,此時(shí)值得注意的是,如果前幾個(gè)階段的工作沒(méi)做好,商品與客群需求不匹配、品種不全、價(jià)格無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力,雖短期制造人氣也很難把商業(yè)做旺,這種情況下人氣越旺,市場(chǎng)口碑形成的消極影響反而會(huì)危害了市場(chǎng)成長(zhǎng)。相反,商品綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng),口碑效應(yīng)則會(huì)讓商業(yè)越發(fā)興旺。
項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的策略。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇一
商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一個(gè)分市場(chǎng),其開(kāi)發(fā)利潤(rùn)豐厚的好處顯而易見(jiàn)。然而商業(yè)地產(chǎn)在物業(yè)交付的時(shí)候只是運(yùn)營(yíng)部分的正式開(kāi)始,能否持續(xù)健康的運(yùn)營(yíng)才是決定一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否成功實(shí)現(xiàn)價(jià)值的關(guān)鍵。招商工作作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要部分,從一開(kāi)始的舉足輕重,毫不夸張的說(shuō),招商工作的成功與否又是評(píng)判商業(yè)運(yùn)營(yíng)是否成功的唯一標(biāo)準(zhǔn)。
1.市場(chǎng)調(diào)查。
市場(chǎng)調(diào)查的招商工作的第一步。最先要做的是對(duì)目標(biāo)所在市場(chǎng)的調(diào)查,這主要包括對(duì)項(xiàng)目周邊的交通、人流、居民收入、消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)層次等等;另一個(gè)調(diào)查的方向是周邊商鋪目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)狀況、租金水平、經(jīng)營(yíng)面積等。這兩方面調(diào)查非常重要,它決定著項(xiàng)目的發(fā)展和前程。
2.項(xiàng)目分析。
在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)定位時(shí),要充分考慮到項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素來(lái)決定你經(jīng)營(yíng)什么類(lèi)型的產(chǎn)品,是中檔還是高檔還是更精細(xì)一點(diǎn)的東西,只有定位準(zhǔn)確,才能在招商過(guò)程中找準(zhǔn)目標(biāo),才能有的放矢地制訂招商計(jì)劃,免做許多無(wú)用之功。
4.業(yè)態(tài)組合目前各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的商業(yè)物業(yè)日益放量,商鋪的分類(lèi)主要有這幾種:商業(yè)街商鋪、市場(chǎng)類(lèi)商脯、住宅底層商脯、百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心商脯、交通設(shè)施商脯、街鋪和鋪位;除此之外,餐飲類(lèi)、百貨類(lèi)、電子類(lèi)、服裝類(lèi)等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)如何組合排列,都需要我們對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)組合和布局劃分。
5.招商。
業(yè)態(tài)布局劃分之后,就要根據(jù)這個(gè)布局劃分來(lái)招商。招商的方式主要有幾種,一種是通過(guò)廣告媒體宣傳,這是目前采用較多的方式,使看到廣告后的客戶會(huì)來(lái)電來(lái)訪,通過(guò)他們對(duì)項(xiàng)目的了解又間接影響其他客戶;第二種是人員推廣,包括向外派發(fā)海報(bào),海報(bào)的內(nèi)容會(huì)更廣泛更詳細(xì)更能吸引人。還有一種就是直接上門(mén)拜訪。通過(guò)這幾種方式告訴他們這個(gè)商場(chǎng)的地理位臵,經(jīng)營(yíng)模式等,要想盡一切辦法讓客戶到現(xiàn)場(chǎng)來(lái),這是非常關(guān)鍵的一步,因?yàn)橛袝r(shí)候有些客戶只在電話里聽(tīng)你很模糊地說(shuō)而沒(méi)有實(shí)地去看,他們的印象就不是很深刻,你講過(guò)后也就算了,時(shí)間一長(zhǎng)都忘了,所以無(wú)論是采取何種方式一定要把客戶搬到現(xiàn)場(chǎng)來(lái),到了以后依據(jù)實(shí)物再詳細(xì)的介紹??蛻魜?lái)了以后我們還要和他把這個(gè)項(xiàng)目解釋清楚,通過(guò)這個(gè)客戶引來(lái)更多的商家,這些客戶很多都是老鄉(xiāng)關(guān)系的,像浙江、溫州、福建一帶都是這樣,通過(guò)一個(gè)客戶的介紹,一個(gè)帶一個(gè),可以引來(lái)很多的客戶資源,這里面的道理這些商戶也都懂,你要告訴他單單一個(gè)是做不旺一個(gè)場(chǎng)子的,只有大家一起做才能旺,他往往不會(huì)說(shuō)我一個(gè)人來(lái)就行了,他會(huì)去告訴別人的,所以客戶帶客戶這也是一個(gè)傳播的途徑之一,我們要善于多渠道地區(qū)挖掘客戶。
6.商業(yè)物業(yè)管理。
最后一個(gè)要點(diǎn)是商家招進(jìn)來(lái)以后的物業(yè)管理,一個(gè)場(chǎng)子要做旺,市場(chǎng)環(huán)境非常重要,開(kāi)發(fā)商必須有配套的規(guī)范的市場(chǎng)管理體系和旺場(chǎng)措施,如水電配套、物業(yè)管理、形象統(tǒng)一宣傳等。這樣才能保證商戶的正常經(jīng)營(yíng),在洽談的時(shí)候會(huì)給商戶安全感和信心。
二.開(kāi)發(fā)商在招商中常見(jiàn)的誤區(qū)。
1.盲目定位,不切合實(shí)際。
為了在營(yíng)銷(xiāo)推廣中宣傳項(xiàng)目的價(jià)值,開(kāi)發(fā)商往往對(duì)項(xiàng)目的定位認(rèn)為拔高,即導(dǎo)致商鋪的價(jià)格定得比較高,而理智的做法是根據(jù)周?chē)南M(fèi)群體以及居民的收入來(lái)決定如何定位,定位過(guò)高或過(guò)低都會(huì)和周?chē)南M(fèi)環(huán)境不協(xié)調(diào),定位過(guò)低會(huì)損害開(kāi)發(fā)商的利益,而定位過(guò)高則會(huì)造成商家今后的經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高,不敢問(wèn)津。
2.招商期望值過(guò)高。
期望值過(guò)高的表現(xiàn)首先體現(xiàn)就是在租金上。我們?cè)诙ㄗ饨饍r(jià)格的時(shí)候首先考慮的不應(yīng)是自己的利潤(rùn),應(yīng)該先考慮經(jīng)營(yíng)者,只有經(jīng)營(yíng)者生存了,我們的商場(chǎng)才能生存。我們要通過(guò)這個(gè)鋪面核算出客戶在這里經(jīng)營(yíng)每個(gè)月能產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)額,甚至每個(gè)月客戶的毛利可能是多少,這樣我們才能核算出他們的租金成本,而這個(gè)成本還是不計(jì)算物業(yè)管理費(fèi),水電費(fèi)等在內(nèi)的,我們的租金成本只有比這個(gè)價(jià)格還要低一些的時(shí)候客戶的利潤(rùn)才可能突現(xiàn)。一個(gè)商場(chǎng)要做起來(lái),都必須經(jīng)過(guò)一個(gè)培育期,這個(gè)培育期是有長(zhǎng)有短的,開(kāi)發(fā)商要根據(jù)周邊的情況來(lái)定,比如商場(chǎng)處于交通要道旁,它的培育期相對(duì)就會(huì)短一些,如果這個(gè)商場(chǎng)的位臵比較邊緣化,那么它的培育期可能就要稍微長(zhǎng)一些。因此我們?cè)谡凶獾臅r(shí)候,前期往往價(jià)格比較低,因?yàn)槲覀兛紤]的是先讓客戶進(jìn)來(lái),把這個(gè)場(chǎng)子做旺以后這個(gè)商場(chǎng)才可能繼續(xù)下去。而把場(chǎng)子做旺以后,租金才可以慢慢地提升,以后每半年或一年有一個(gè)遞增,這樣的話客戶從心里比較容易接受,而一開(kāi)始如果太高了,往往就形成客戶不想進(jìn)來(lái)這種局面。開(kāi)發(fā)商最終應(yīng)該考慮的是商場(chǎng)整體的經(jīng)營(yíng)效益,整體的商業(yè)氛圍,整體的購(gòu)物環(huán)境,不能只簡(jiǎn)單的計(jì)算所謂的利潤(rùn),而應(yīng)留給經(jīng)營(yíng)者更多的空間。因?yàn)?,只有多為?jīng)營(yíng)者著想,才能贏得更多的投資者。
3.過(guò)分強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)環(huán)境的影響。
現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)是比較激烈的,很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在感慨市場(chǎng)是越來(lái)越難做了,于是在招商的時(shí)候就出現(xiàn)了一種情況,就是招商人員過(guò)分強(qiáng)調(diào)受市場(chǎng)環(huán)境的影響,不能正確的分析自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)從而制定有效的招商策略。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇二
項(xiàng)目簡(jiǎn)介。
客戶基礎(chǔ)。
市場(chǎng)機(jī)遇。
項(xiàng)目投資價(jià)值。
項(xiàng)目資金及合作。
項(xiàng)目成功關(guān)鍵。
公司使命。
經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。
公司介紹。
項(xiàng)目公司與關(guān)聯(lián)公司。
公司組織結(jié)構(gòu)。
[歷史]財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況。
[歷史]管理與營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)。
公司地理位置。
公司發(fā)展戰(zhàn)略。
公司內(nèi)部控制管理。
項(xiàng)目介紹。
項(xiàng)目建設(shè)基本方案。
規(guī)劃建設(shè)年限與階段。
項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)依據(jù)。
項(xiàng)目功能分區(qū)及主要內(nèi)容。
所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。
國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。
國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)的影響。
房地產(chǎn)宏觀政策。
城市周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
城市市城市規(guī)劃。
城市總體規(guī)劃的布局與定位。
城市中心城區(qū)的五大問(wèn)題。
城市土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)供需。
城市市土地出讓情況。
商圈分布。
商業(yè)業(yè)態(tài)分析。
城市商業(yè)現(xiàn)狀分析。
居民消費(fèi)特征分析。
城市商鋪價(jià)格分析。
消費(fèi)者調(diào)查。
居民消費(fèi)特點(diǎn)。
競(jìng)爭(zhēng)分析。
競(jìng)爭(zhēng)分析的方法。
競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析。
開(kāi)發(fā)模式及qb區(qū)選擇。
[rrr城]及qb區(qū)項(xiàng)目。
[rrr城]的開(kāi)發(fā)背景。
[rrr城]項(xiàng)目。
[rrr城]開(kāi)發(fā)情況。
項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇。
山水綠城swot分析。
[山水綠城]開(kāi)發(fā)策略和開(kāi)發(fā)模式。
qb區(qū)項(xiàng)目。
qb區(qū)方案概念設(shè)計(jì)。
規(guī)劃設(shè)計(jì)主題原則。
產(chǎn)品組合和功能定位。
建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃。
建筑及景觀概念規(guī)劃。
智能化配套。
qb區(qū)各地塊設(shè)計(jì)要求。
商業(yè)地產(chǎn)功能配置要求。
a13地塊設(shè)計(jì)要求。
a21地塊設(shè)計(jì)要求。
a08地塊(局部)設(shè)計(jì)要求。
a22地塊設(shè)計(jì)要求。
營(yíng)銷(xiāo)策略。
預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額及市場(chǎng)份額。
產(chǎn)品定位。
各項(xiàng)目的住房產(chǎn)品定位。
定價(jià)策略。
住房項(xiàng)目的定價(jià)策略。
銷(xiāo)售策略。
住房地產(chǎn)的銷(xiāo)售策略。
品牌發(fā)展戰(zhàn)略。
整合傳播策略與措施。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇三
一、日常工作目標(biāo)的完成情況。
(一)業(yè)主入住前期物業(yè)管理工作。
1.熟悉小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的施工情況,配合工程部做好各項(xiàng)施工的驗(yàn)收;
2.根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況,完成工作預(yù)案,做好成品保護(hù)工作。完成了小區(qū)各項(xiàng)管理工作預(yù)案,如:物業(yè)收樓流程,車(chē)輛管理方案,治安管理方案,裝修管理方案,報(bào)修工作流程等。
3.配合銷(xiāo)售部的售樓工作;為了配合銷(xiāo)售工作,一方面做好物業(yè)接管工作,另一方面由客服人員耐心解答客戶關(guān)于物業(yè)管理方面的疑問(wèn),同時(shí)安排保潔做好現(xiàn)場(chǎng)的保潔服務(wù),保安進(jìn)行___小時(shí)站軍姿服務(wù),保持了良好的精神風(fēng)貌。
4.搞好業(yè)主入住前期準(zhǔn)備工作,整理入住資料和各類(lèi)協(xié)議及管理規(guī)定,順利完成交房工作;針對(duì)小區(qū)的實(shí)際情況,合理制定了辦理入住手續(xù)的流程和崗位,設(shè)置了業(yè)主入住須知,裝修須知,裝修手續(xù)辦理流程圖,使交房工作順利進(jìn)行,目前第一時(shí)創(chuàng)底商辦理入住___戶,寫(xiě)字樓已全部投入使用。
(二)房屋管理。
第一時(shí)創(chuàng)寫(xiě)字樓和逸園上院的各施工單位陸續(xù)交工,物業(yè)管理處配合工程部做了竣工驗(yàn)收工作,共進(jìn)行了___多次驗(yàn)收,對(duì)不合格項(xiàng)進(jìn)行書(shū)面匯總,跟進(jìn)施工方的整改,并對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行備案。
為了完善此項(xiàng)工作,建立了房屋管理檔案,制定了房屋管理制度,編制了的管理計(jì)劃,并責(zé)任到人定期檢查。
第一時(shí)創(chuàng)寫(xiě)字樓現(xiàn)已使用,裝修無(wú)破壞,外觀統(tǒng)一,無(wú)危害房屋結(jié)構(gòu)的行為。
(三)公共設(shè)施、設(shè)備的管理對(duì)已開(kāi)始使用的第一時(shí)創(chuàng)寫(xiě)字樓,在公共設(shè)施、設(shè)備的管理方面,制定了完備的維護(hù)、保養(yǎng)計(jì)劃和應(yīng)急方案,做到日常檢查有登記、小型維護(hù)有記錄。
完成小型檢修工作和應(yīng)急維修工作,達(dá)到養(yǎng)護(hù)設(shè)施、設(shè)備到位,維修及時(shí),正常運(yùn)行的管理要求。逸園·上院各類(lèi)公共設(shè)施設(shè)備均已可以正常使用,物業(yè)管理處集中做好成品保護(hù)工作,定期檢查公共照明、管井、車(chē)庫(kù)等設(shè)施,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
(四)環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理。
環(huán)境衛(wèi)生方面,針對(duì)小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況,大家齊動(dòng)手定期、不定期___進(jìn)行大掃除,制定了相應(yīng)的保潔程序與考核辦法,并對(duì)裝修垃圾實(shí)行袋裝化定點(diǎn)堆放,集中清運(yùn)管理,并加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生檢查工作,保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。小區(qū)的綠化現(xiàn)仍由施工單位進(jìn)行維護(hù),管理處積極配合監(jiān)督綠化公司進(jìn)行施工及養(yǎng)護(hù)工作,針對(duì)綠化公司在施工養(yǎng)護(hù)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題,及時(shí)提出合理化的建議。
(五)小區(qū)安全工作。
小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。上院小區(qū)的保安采取對(duì)外聘用專(zhuān)業(yè)保安公司的方式進(jìn)行管理,負(fù)責(zé)物業(yè)的公共秩序的維護(hù)、道路的暢通、車(chē)庫(kù)管理、車(chē)輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認(rèn)真巡查,文明執(zhí)勤,禮貌訓(xùn)導(dǎo),遇到壞人壞事大膽管理,使小區(qū)的安全防范工作情況良好。
(六)其他。
1.搞好維修服務(wù)工作。
為了搞好房屋及相關(guān)設(shè)施的維修工作,我們緊密地與開(kāi)發(fā)商、施工方、生產(chǎn)廠家聯(lián)手,確定了維修程序和辦法,保證了維修工作的及時(shí)率和完成率。共計(jì)接到維修投訴___起,完成___起,完成率為_(kāi)__%。配合工程部做的工程維修及檢查約為_(kāi)__余次,在公共設(shè)施、設(shè)備方面,我們及時(shí)定期對(duì)各種設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)、檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修,及時(shí)處理,保證業(yè)主的正常使用不受影響。
2.加強(qiáng)小區(qū)裝修管理工作。
小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié),它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀,我們并根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況與管理要求,制定了詳細(xì)的管理制度,如裝修須知、裝修垃圾清運(yùn)方式等,并堅(jiān)持每天對(duì)裝修戶的巡查工作,做好記錄,遇到問(wèn)題及時(shí)解決,及時(shí)處理,堅(jiān)持原則。保證房屋主體結(jié)構(gòu)完好,保證小區(qū)外觀整齊劃一,完好美觀。
3.認(rèn)真聽(tīng)以業(yè)主意見(jiàn),及時(shí)為住戶排憂解難。業(yè)主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對(duì)住戶反映的問(wèn)題認(rèn)真記錄,及時(shí)處理,增進(jìn)與業(yè)主間的溝通,耐心為業(yè)主作解釋工作,并及時(shí)為住戶排憂解難。
二、存在的問(wèn)題和教訓(xùn)雖然,我們?cè)诎肽甑墓ぷ髦腥〉昧艘欢ǔ煽?jī),但還有很多需要完善與加強(qiáng)的地方。
第二,與業(yè)主的溝通不夠,了解不足。
第三,設(shè)備、設(shè)施管理力度還需加強(qiáng)。針對(duì)以上幾個(gè)問(wèn)題,在__年的工作中,將吸取經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),努力提高員工的業(yè)主技能與管理水平,把工作做得更好。
三、__年工作計(jì)劃(一)部門(mén)管理方面:整合管理處的資源,培訓(xùn)員工的工作技能,推行考核機(jī)制,強(qiáng)化全員的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。
___對(duì)部門(mén)內(nèi)各崗位職責(zé)進(jìn)行細(xì)化,明確責(zé)任和權(quán)利,避免工作中出現(xiàn)死角,把服務(wù)工作做精做細(xì)。在確保各班組管理質(zhì)量穩(wěn)步提升的基礎(chǔ)上,努力部門(mén)整體的管理和服務(wù)水平,保證無(wú)重大安全責(zé)任事故的發(fā)生,使逸園上院、納日歌朗兩個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)更加細(xì)致、高效。建立并完善對(duì)客服人員、維修、保安、保潔的績(jī)效考核體系,推行月度工作考核機(jī)制,倡導(dǎo)員工優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、加強(qiáng)學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、自覺(jué)遵守并維護(hù)公司及部門(mén)的管理制度。
(二)配合工程部做好接管驗(yàn)收和日常巡查工作;
配合銷(xiāo)售部做好售樓和開(kāi)盤(pán)的各類(lèi)準(zhǔn)備工作。
(三)加強(qiáng)制度建設(shè),強(qiáng)化監(jiān)督檢查。
(四)建立家政服務(wù)、有償維修,做好___和車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理,完善物業(yè)服務(wù)。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇四
1.項(xiàng)目區(qū)域研究調(diào)研。
1-2區(qū)域研究調(diào)研工作內(nèi)容。
1-2-1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)。
區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量。
具體內(nèi)容:
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)現(xiàn)有供應(yīng)量——各街道臨街商業(yè)供應(yīng)量。
(在此應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分“自然形成”的臨街商業(yè)與“人為規(guī)劃”的商業(yè)物業(yè),對(duì)于烏魯木齊這種城市,臨街商業(yè)的“自然形成”特點(diǎn)將較為明顯,對(duì)路邊臨建、老式住宅、社區(qū)內(nèi)便民商業(yè)等臨街商業(yè)形態(tài),應(yīng)詳細(xì)調(diào)研)。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)總量——區(qū)域范圍內(nèi)各類(lèi)獨(dú)體商業(yè)、各類(lèi)物業(yè)底商。
等,在此不贅述)。
研究區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)商業(yè)物業(yè)——各種未正式對(duì)外營(yíng)業(yè)的商業(yè)物業(yè)。
研,并在調(diào)研報(bào)告中進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)分析)。
調(diào)研方法與途徑:
實(shí)地調(diào)研。
區(qū)域商業(yè)價(jià)格。
具體內(nèi)容:
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)租金水平——各街道臨街商業(yè)租金水平。
(在此應(yīng)明確所調(diào)研租金水平的換算依據(jù),即,屬于“建筑面積租金”還是“使用面積租金”)。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)租金水平——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的租金水平。
面積租金”,對(duì)于百貨類(lèi)商業(yè)物業(yè)應(yīng)明確扣點(diǎn)范圍)。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格水平——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格水平。
(在此應(yīng)明確所調(diào)研售價(jià)的屬性,嚴(yán)格區(qū)分“均價(jià)”、“起價(jià)”等,并明確所調(diào)研價(jià)格鋪位所在樓層及位置)。
調(diào)研方法與途徑:
實(shí)地調(diào)研。
區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)。
具體內(nèi)容:
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)業(yè)態(tài)——各街道臨街商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)。
(對(duì)于目測(cè)面積20—30平方米以下的商戶,可不明確商戶名稱(chēng),只需明確所屬業(yè)態(tài)類(lèi)型及面積)。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)——各商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)。
(在此應(yīng)明確商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)的開(kāi)業(yè)狀況,即,明確區(qū)分“已開(kāi)業(yè)”業(yè)態(tài),與“已入住未開(kāi)業(yè)”業(yè)態(tài))。
注:
定標(biāo)準(zhǔn))、農(nóng)貿(mào)或集貿(mào)市場(chǎng)等,應(yīng)作為單獨(dú)統(tǒng)計(jì),不計(jì)入上述臨街商業(yè)或商業(yè)物業(yè)中。
調(diào)研方法與途徑:
實(shí)地調(diào)研。
1-2-2區(qū)域環(huán)境。
區(qū)域人口環(huán)境及人群分布。
具體內(nèi)容:
研究區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有各類(lèi)住宅物業(yè)——區(qū)域內(nèi)主要住宅社區(qū)分布及戶數(shù)。
間等)。
研究區(qū)域內(nèi)機(jī)關(guān)企事業(yè)單位——區(qū)域內(nèi)主要企事業(yè)單位的分布。
研究區(qū)域內(nèi)教育機(jī)構(gòu)與學(xué)校——區(qū)域內(nèi)主要學(xué)校分布。
(重點(diǎn)研究出現(xiàn)在研究區(qū)域內(nèi)的大學(xué)、專(zhuān)科學(xué)校以及各種寄宿制學(xué)校分布與學(xué)生總數(shù)量)。
其他人群聚集地點(diǎn)。
研究區(qū)域內(nèi)人群特點(diǎn)——包括人群的平均年齡、教育水平、收入水平等。
(這部分內(nèi)容部分來(lái)源于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),部分需依靠“消費(fèi)者調(diào)研問(wèn)卷“獲得)。
調(diào)研方法與途徑:
實(shí)地調(diào)研;檢索統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù);消費(fèi)者調(diào)研問(wèn)卷。
區(qū)域交通環(huán)境及交通動(dòng)線。
具體內(nèi)容:
研究區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有道路基礎(chǔ)設(shè)施——區(qū)域內(nèi)主要交通道路狀況及該道路主要交通設(shè)施。
(包括道路方位、起止點(diǎn)、路幅等,以及該道路上的立交橋、快速公交線路等)。
研究區(qū)域內(nèi)規(guī)劃道路基礎(chǔ)設(shè)施——區(qū)域內(nèi)主要交通道路狀況。
(包括道路方位、起止點(diǎn)、路幅、通車(chē)時(shí)間等,以及該道路上規(guī)劃的立交橋、快速公交線路等)。
研究區(qū)域內(nèi)公共交通動(dòng)線——各主要道路公交線路。
租車(chē)上下站位置)。
調(diào)研方法與途徑:
實(shí)地調(diào)研;檢索規(guī)劃資料;部分可要求開(kāi)發(fā)商提供。
區(qū)域人流量統(tǒng)計(jì)。
具體內(nèi)容:
本項(xiàng)目主要交通動(dòng)線人流量監(jiān)測(cè)。
中間路段橫截面進(jìn)行人流量監(jiān)測(cè)。
調(diào)研方法與途徑:
實(shí)地監(jiān)測(cè):
流量類(lèi)型:
機(jī)動(dòng)車(chē)流——區(qū)分公交車(chē)、普通機(jī)動(dòng)車(chē)(不含載重貨車(chē))。
人流——所有人流,包含自行車(chē)人流與步行人流,但應(yīng)區(qū)分強(qiáng)潛在消費(fèi)人流、弱潛在消費(fèi)人流(即明顯的中小學(xué)生與老年人)。
時(shí)段:
每天9:00,12:00,14:00,17:00,20:00,五個(gè)時(shí)段,監(jiān)測(cè)時(shí)間為10分鐘。
備注:
點(diǎn)統(tǒng)計(jì)機(jī)動(dòng)車(chē)流,一個(gè)節(jié)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)人流。
區(qū)域配套設(shè)施統(tǒng)計(jì)。
具體內(nèi)容:
公共配套設(shè)施——包括公園、影劇院、公共健身場(chǎng)所、醫(yī)院、郵局、電信設(shè)施等。
金融及商業(yè)配套設(shè)施——包括銀行、證券機(jī)構(gòu)、倉(cāng)庫(kù)、戶外廣告設(shè)施等。
調(diào)研方法與途徑:
實(shí)地調(diào)研。
調(diào)研分析內(nèi)容可以參照下面的表格:
類(lèi)別內(nèi)容備注。
項(xiàng)目名稱(chēng)。
地址。
聯(lián)系電話。
物業(yè)類(lèi)型。
占地面積。
項(xiàng)目總建筑面積。
容積率。
綠化率。
住宅面積(建筑面積)。
住宅售價(jià)(均價(jià))。
建筑形式。
公寓面積(建筑面積)。
公寓售價(jià)(均價(jià))。
公寓租金。
商業(yè)面積(建筑面積)。
商業(yè)類(lèi)型。
商業(yè)售價(jià)(均價(jià))。
商業(yè)租金。
商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。
主要入住商業(yè)業(yè)態(tài)及比例。
寫(xiě)字樓面積(建筑面積)。
寫(xiě)字樓售價(jià)(均價(jià))。
寫(xiě)字樓租金。
酒店面積(建筑面積)。
酒店級(jí)別。
酒店租金。
竣工時(shí)間。
開(kāi)盤(pán)日期及銷(xiāo)售率
入住日期及入住率
標(biāo)準(zhǔn)層層高。
單層面積。
3.目標(biāo)品牌經(jīng)營(yíng)客戶群調(diào)研。
這里主要補(bǔ)充品牌經(jīng)營(yíng)商戶調(diào)研,以超市、餐飲和健身為例,說(shuō)明調(diào)研內(nèi)容。
3-1餐飲類(lèi)。
(1)對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)店意向。
(2)在本區(qū)域未來(lái)幾年中,開(kāi)店的最佳時(shí)機(jī)(區(qū)域常駐人口達(dá)到多少\區(qū)域成熟度\交通狀況)。
(3)承租能力、租賃期等,及目標(biāo)消費(fèi)群。
(4)硬件技術(shù)指標(biāo)及開(kāi)店條件。
a)需求面積、進(jìn)駐位置及樓層。
b)建筑結(jié)構(gòu):包括建筑施工要求、層高、承重等主體要求。
c)內(nèi)部結(jié)構(gòu):上下水、燃?xì)?、排風(fēng)排煙、空調(diào)新風(fēng)、消防、卸貨區(qū)域要求、后廚的設(shè)置等內(nèi)部要求。
d)外部要求:廣告及招牌、停車(chē)位、外部照明等要求。
(5)是否會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
3-2超市類(lèi)。
(1)對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)店意向。
(2)對(duì)于本項(xiàng)目現(xiàn)有的規(guī)劃方案中的位置。
(3)預(yù)計(jì)租金成本。
(4)在本區(qū)域未來(lái)幾年中,開(kāi)店的最佳時(shí)機(jī)(區(qū)域常駐人口達(dá)到多少\區(qū)域成熟度\交通狀況)。
(5)硬件技術(shù)指標(biāo)及開(kāi)店條件。
a)需求面積、進(jìn)駐位置、樓層等。
b)建筑結(jié)構(gòu):包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。
c)內(nèi)部裝修及結(jié)構(gòu):上下水、燃?xì)?、排風(fēng)排煙、空調(diào)新風(fēng)、卸貨區(qū)、貨梯、步行梯等內(nèi)部要求。
d)外部要求:廣告及招牌、停車(chē)位、外部照明等要求。
(6)是否會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
3-3健身中心類(lèi)。
(1)對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)店意向。
(2)對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃位置是否有意見(jiàn)。
(3)在本區(qū)域未來(lái)幾年中,開(kāi)店的最佳時(shí)機(jī)(區(qū)域常駐人口達(dá)到多少\區(qū)域成熟度\交通狀況)。
(4)對(duì)于服務(wù)項(xiàng)目的想法、是否經(jīng)營(yíng)帶泳池、是否需要其他室內(nèi)場(chǎng)館(如:籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)館)。
(5)目標(biāo)消費(fèi)群及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
(6)租金承受能力及經(jīng)營(yíng)檔次。
(7)硬件技術(shù)指標(biāo)及開(kāi)店條件。
a)需求面積、進(jìn)駐位置、樓層等。
b)建筑結(jié)構(gòu):包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。
c)內(nèi)部裝修及結(jié)構(gòu):上下水、空調(diào)新風(fēng)、貨梯、步行梯等內(nèi)部要求。
d)外部要求:廣告及招牌、停車(chē)位、外部照明等要求。
(8)是否會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
其他類(lèi)型經(jīng)營(yíng)商戶可以仿照上面三類(lèi)進(jìn)行。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇五
地產(chǎn)指在土地所有制的范圍內(nèi),用來(lái)作為財(cái)產(chǎn)的土地,招商是指為項(xiàng)目中經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)需求租戶或者經(jīng)營(yíng)戶的工作,那么新的一年如何做好地產(chǎn)招商工作。下面是有20xx年商業(yè)地產(chǎn)招商工作計(jì)劃,歡迎參閱。
一.項(xiàng)目介紹:
溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設(shè)的,該公司的重點(diǎn)項(xiàng)目——句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱(chēng)的句容市,是句容市政府20xx年重點(diǎn)標(biāo)志性工程,占地面積200畝,處于西環(huán)路和104國(guó)道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟(jì)圈,是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專(zhuān)業(yè)建材、五金機(jī)電批發(fā)市場(chǎng)。該項(xiàng)目投資2億多元,建筑面積近70000平方米,商鋪面積達(dá)80000平米,倉(cāng)儲(chǔ)面積35000平米。
二.產(chǎn)品定位優(yōu)勢(shì):
溫州商貿(mào)城堅(jiān)持以市場(chǎng)為龍頭,以產(chǎn)業(yè)為依托,以物流為基礎(chǔ),來(lái)打造該市場(chǎng)的集群經(jīng)濟(jì)、板塊經(jīng)濟(jì)和名牌經(jīng)濟(jì),它的建成既順應(yīng)了當(dāng)今商貿(mào)流通向大時(shí)尚集聚的趨勢(shì),也符合該地政府倡導(dǎo)的大力發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的要求,它高起點(diǎn)的定位、規(guī)劃,超前的建設(shè)理念,長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)思路,是本地區(qū)一個(gè)融規(guī)范化,品牌化,專(zhuān)業(yè)化為一體最大的綜合市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門(mén)櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等,將句容建材裝飾、五金機(jī)電消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運(yùn)作。另外,工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)物流、科技服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。
三.交通概況:
本處于西環(huán)路和104國(guó)道的交匯口。到達(dá)句容市區(qū)只有1.2公里的路程。項(xiàng)目門(mén)口有公交2路10路汽車(chē),平均10分鐘一班直達(dá)市區(qū)。項(xiàng)目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車(chē)程,距離南京市區(qū)只有40分鐘車(chē)程。
分析:
1、s——優(yōu)勢(shì)。
(1)地段——離句容市城市中心只有1.2公里,規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域,對(duì)于大型的主題建材市場(chǎng)來(lái)說(shuō)地段優(yōu)越、位置顯赫。
(2)交通——項(xiàng)目?jī)?nèi)有公交2路車(chē)直達(dá)市區(qū)10分鐘一班,10路車(chē)離項(xiàng)目只有5分鐘的路程。
(3)口碑——項(xiàng)目為句容市政府招商引資項(xiàng)目,20xx年10強(qiáng)民營(yíng)企業(yè),20xx年消費(fèi)者信得過(guò)企業(yè)。
(4)物業(yè)——項(xiàng)目占地面積200畝,該項(xiàng)目投資2億多元,建筑面積近70000平方米,商鋪面積達(dá)80000平米,倉(cāng)儲(chǔ)面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場(chǎng)。
(5)配套——配置自動(dòng)扶梯、6500平米的大型停車(chē)場(chǎng),還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域,配套設(shè)施較為完備。
(6)品牌商家入駐——一期,二期成功引進(jìn)馬可波羅瓷磚,冠軍陶瓷,麒麟床墊,全友家私,皇明太陽(yáng)能句容總經(jīng)銷(xiāo),世友地板句容專(zhuān)賣(mài)店嘉寶莉油漆句容專(zhuān)賣(mài),品牌影響力強(qiáng)大。
2、w——劣勢(shì)。
(1)由于早期句容商業(yè)市場(chǎng)沒(méi)有成熟給投資者帶來(lái)了憂慮。
(2)句容老的建材市場(chǎng)由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認(rèn)知度,目前新市場(chǎng)開(kāi)始需要一定周期的培育。
(3)項(xiàng)目臨104國(guó)道道,車(chē)流快,人流被阻隔,有礙人氣的聚集和商氣的形成。
(4)項(xiàng)目居句容市區(qū)以外,區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布較稀,商業(yè)氛圍不足。
3、o——機(jī)會(huì)。
(1)經(jīng)濟(jì)因素——股市衰退、證券市場(chǎng)蕭條、銀行存款利率太低,有效投資渠道窄;與此正好相反的是連年存款余額上升,大量閑散資金找不到有較好回報(bào)的投資方式。
(2)政策因素——國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控失當(dāng),造成房?jī)r(jià)一路高升,給投資者帶來(lái)了商機(jī)。
(3)市場(chǎng)因素——隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,人均收入大幅度提升,消費(fèi)水平提高,消費(fèi)能力和消費(fèi)總量迅速增長(zhǎng),商業(yè)行業(yè)日益興旺,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景也越來(lái)越美好。
(4)區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū),本項(xiàng)目正符合本區(qū)域發(fā)展,在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟(jì)適用房,加大了本區(qū)域的人流量。
(5)現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式,可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、t——威脅。
(1)國(guó)家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”,而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
(2)工商局以及廣告法對(duì)返租、回報(bào)承諾等禁止宣傳,使本項(xiàng)目在推廣中無(wú)法將信息傳達(dá)到位。
(3)國(guó)家對(duì)目前房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)熱不斷的控制,銀行利息不段上調(diào)。
(4)招商難度大,開(kāi)業(yè)時(shí)若無(wú)大量商戶進(jìn)入,商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)會(huì)遭致失敗,還有可能引發(fā)市場(chǎng)危機(jī)。
(6)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、經(jīng)營(yíng)困難,若不能盈利或保本,將難以擺脫這一沉重負(fù)擔(dān)而無(wú)法徹底解套。
五.
崗位職責(zé)。
招商部職責(zé)。
一、部門(mén)本職:
2、負(fù)責(zé)招商洽談工作,進(jìn)行市場(chǎng)拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
二、主要職能:
1、計(jì)劃安排:編制部門(mén)本職所管年度、月度指導(dǎo)工作計(jì)劃;。
2、業(yè)務(wù)開(kāi)展:對(duì)部門(mén)本職所管業(yè)務(wù)進(jìn)行信息搜集和業(yè)務(wù)開(kāi)展;。
3、規(guī)范制訂:對(duì)部門(mén)本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理制度;。
4、檢查考勤:對(duì)本部門(mén)所管業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、檢查和考核;。
5、資料管理:對(duì)本部資料進(jìn)行管理;。
6、工作協(xié)調(diào):協(xié)調(diào)與公司各部門(mén)的關(guān)系;。
7、市場(chǎng)拓展:開(kāi)展對(duì)外客戶洽談?wù)猩坦ぷ?。
8、
工作報(bào)告。
:向總經(jīng)理提交部門(mén)工作報(bào)告;。
三、管理范圍:
部門(mén)本職所管理業(yè)務(wù)范圍。
四、工作要求:
1、本部人員要嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)。
規(guī)章制度。
2、要經(jīng)常深入市場(chǎng)基層,了解市場(chǎng)形勢(shì),搜集信息,提出計(jì)劃方案及實(shí)施策略;。
4、對(duì)于應(yīng)由本部解決的問(wèn)題,必須在一日內(nèi)給予明確答復(fù);。
5、同事之間,分工不分家,分職不分責(zé),齊心協(xié)力完成工作。
招商部經(jīng)理:
一、崗位職責(zé):
1、履行領(lǐng)導(dǎo)所指派的工作;。
4、建立及健全招商各項(xiàng)管理制度及實(shí)施細(xì)則;。
5、評(píng)估部門(mén)下屬各人員的工作業(yè)績(jī);。
6、評(píng)估各項(xiàng)招商方案的工作效果;。
8、定時(shí)開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查工作并及時(shí)匯總上報(bào);。
9、建立完整的一套招商資料庫(kù)。
二、領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任:
1、對(duì)部門(mén)工作目標(biāo)的完成負(fù)責(zé);。
2、對(duì)下屬人員的工作質(zhì)量、服務(wù)水平負(fù)責(zé);。
3、對(duì)下屬人員的整體行為規(guī)范、工作秩序及精神面貌負(fù)責(zé)。
一、策劃的總體思路。
1.全面把握:首先是建立在對(duì)當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤(pán)策略的全面把握之上的,全面掌握他人犯下的錯(cuò)誤,避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。
2.項(xiàng)目對(duì)接:強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究,并對(duì)項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行判斷與整合,從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。
3.創(chuàng)新超越:每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平,通過(guò)在未來(lái)領(lǐng)域的積極開(kāi)拓,不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項(xiàng)目背景。
1.用地概述。
本地塊為國(guó)土資源局代號(hào)為“市物資再生公司地塊用地”,規(guī)劃用地位于xxxx西路北側(cè),xxx路東側(cè)、xx中路西,北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡,其中出讓面積9327㎡,規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡,區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。
2.項(xiàng)目規(guī)劃。
商業(yè)形式:獨(dú)立商鋪布局+大開(kāi)間框架自由分割商業(yè)布局。
住宅形式:小戶型酒店式公寓布局(不含返遷樓)。
2.1商鋪部分:約15000㎡。
2.2商住部分:
銷(xiāo)售住宅:約17000㎡。
返遷住宅面積:約10000㎡。
2.3綠化面積約3000㎡(包括平臺(tái)綠化)。
2.4地下建筑:約6000㎡。
3.相關(guān)部門(mén)給定的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。
xx市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)(略)。
4.用地紅線圖。
(見(jiàn)附件)。
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定。
---效益和品牌。
1.項(xiàng)目銷(xiāo)售按目標(biāo)計(jì)劃順利完成。
1.1短期銷(xiāo)售必須成功,順利渡過(guò)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)期,實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作,確保后續(xù)開(kāi)發(fā)資金。
1.2總銷(xiāo)售額、回款額、銷(xiāo)售進(jìn)度、利潤(rùn)目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn)。
2.項(xiàng)目對(duì)企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動(dòng)和貢獻(xiàn)。
2.1借助項(xiàng)目運(yùn)作的成功,永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。
2.2綜合提升xxxx房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。
四、核心目標(biāo)——樹(shù)立品牌。
原理:達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界。
品牌時(shí)代需要有品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的游戲規(guī)則,需要有品牌時(shí)代的語(yǔ)言與消費(fèi)者對(duì)話,這種全新的溝通語(yǔ)言與游戲規(guī)則,就是“房地產(chǎn)品牌語(yǔ)言與品牌運(yùn)營(yíng)規(guī)則”。品牌時(shí)代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品,而更是房地產(chǎn)品牌,品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要學(xué)會(huì)生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌,需要學(xué)會(huì)運(yùn)用“房地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)”的規(guī)則生產(chǎn)適銷(xiāo)對(duì)路的房地產(chǎn)品牌。
品牌經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)者處于動(dòng)態(tài)的平衡,消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反饋給經(jīng)營(yíng)者,經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整,使品牌體驗(yàn)不斷更新,品牌價(jià)值不斷提升。所謂三贏是指開(kāi)發(fā)商企業(yè)價(jià)值、消費(fèi)者客戶價(jià)值、項(xiàng)目所處的區(qū)域價(jià)值三種價(jià)值的同步提升。通過(guò)對(duì)樓盤(pán)潛在價(jià)值、開(kāi)發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活,形成強(qiáng)大的品牌勢(shì)能:消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達(dá)到財(cái)富涌流、社會(huì)進(jìn)步的全新局面。
五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總建議。
引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃,特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。
通過(guò)前期招商,引進(jìn)眾多國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名商業(yè)企業(yè)和品牌,顛覆舊有商業(yè)格局。
注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理概念,對(duì)項(xiàng)目精心包裝。
通過(guò)超常規(guī)宣傳,通過(guò)事件營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行造勢(shì)炒作,讓該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn),并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。
通過(guò)適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來(lái)控制“總價(jià)”,推出短期租賃政策,盡量降低投資門(mén)坎,使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。
一、確定招商的組織框架和崗位職責(zé)。
制定非常好的招商策略,而在招商實(shí)施中沒(méi)有很好的執(zhí)行、甚至走樣,那么一切都前功盡棄,一個(gè)富有熱情、精干、強(qiáng)大的招商隊(duì)伍是招商的工作的關(guān)鍵。招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定,主要是對(duì)人才個(gè)體的技能的鎖定和對(duì)團(tuán)隊(duì)的整體規(guī)劃。結(jié)構(gòu)合理且高效的招商隊(duì)伍應(yīng)配備以下以下幾方面人員:
1、招商經(jīng)理1人,招商團(tuán)隊(duì)總負(fù)責(zé)人。
2、招商主管若干,分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商區(qū)塊的工作:招商主管應(yīng)具備一定的招商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn),長(zhǎng)于說(shuō)服、鼓勵(lì)性的談判,具團(tuán)隊(duì)合作精神、服從意識(shí)和大局觀念。
3、招商助理若干,主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)(資料物品、來(lái)電來(lái)函、來(lái)人洽談、信息收集等)和會(huì)務(wù)組織等工作。
5、其它服務(wù)人員如文案、平面設(shè)計(jì)、接線及接待人員。
二、建設(shè)招商團(tuán)隊(duì)。
打造一支業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、能吃苦、講奉獻(xiàn)、思想品質(zhì)好的招商團(tuán)隊(duì),是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進(jìn)行的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性和時(shí)效性很強(qiáng)的工作,它要求招商人員具備良好的基本素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)素質(zhì),以適應(yīng)各種壓力挑戰(zhàn)。
(一)招商人員必須具備的基本素質(zhì)。
1、良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好:臨危不懼,勝不驕,敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備:
(1)堅(jiān)定的事業(yè)心,包括很強(qiáng)的敬業(yè)精神,創(chuàng)業(yè)精神,勇于進(jìn)取,勇于創(chuàng)新。
(2)強(qiáng)烈的責(zé)任感,是對(duì)工作的高度負(fù)責(zé)精神,剛毅果斷,勇于權(quán)限內(nèi)的決策,敢于承擔(dān)責(zé)任。
(3)堅(jiān)韌頑強(qiáng)的意志力、穩(wěn)健持重,意志品質(zhì)堅(jiān)強(qiáng)的招商人員才能克服困難,并不為小恩小惠誘惑。
(4)良好的自控能力,招商的雙方都是圍繞各利益,心理上處于對(duì)立狀態(tài),出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見(jiàn)。
2、具備相關(guān)經(jīng)濟(jì)知識(shí)、社交能力和語(yǔ)言表達(dá)能力。
(1)商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、會(huì)計(jì)與稅收等相關(guān)學(xué)科,以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識(shí),而且新知識(shí)、新技能不斷涌現(xiàn),招商人員必須掌握這些基本知識(shí),適時(shí)學(xué)習(xí)充電,才能更好做好招商。
(2)商業(yè)地產(chǎn)招商對(duì)象的行為是一個(gè)投資行為,而這行為需要多個(gè)管理層的分析到最高層的決策,這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進(jìn)行多次溝通,因而交際工作十分必要且有效。
(3)招商信息主要是通過(guò)文字形式傳遞出去的,而招商談判則主要是通過(guò)語(yǔ)言來(lái)溝通的。招商人員語(yǔ)言表達(dá)須正確規(guī)范,使用有效的語(yǔ)法、修辭和邏輯,使表達(dá)更具吸引力、說(shuō)服力和感染力。
3、具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力。
(1)敏銳的觀察力通過(guò)察言觀色可捕捉對(duì)放的投資意圖和實(shí)力,通過(guò)對(duì)手的語(yǔ)言表達(dá)姿勢(shì)和動(dòng)作觀察、分析,進(jìn)而做出準(zhǔn)確的判斷。
(2)應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢(shì)的千變?nèi)f化、審時(shí)度勢(shì),爭(zhēng)取相應(yīng)靈活的對(duì)策,使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
(一)招商人員的特殊素質(zhì)。
2、具有局勢(shì)控制能力,主要表現(xiàn)在對(duì)招商準(zhǔn)備工作,了解自身項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn),了解對(duì)方的招展實(shí)情,并在時(shí)間上、心理優(yōu)勢(shì)占據(jù)主動(dòng)權(quán)。
3、較佳的團(tuán)隊(duì)精神,招商是整體運(yùn)作的,雖然整體項(xiàng)目按商品或服務(wù)項(xiàng)目的大類(lèi)或中類(lèi)分至每位招商人員,但各個(gè)功能區(qū)的招商成功與否影響到整體項(xiàng)目招商是否成功。
4、外語(yǔ)知識(shí)。
(三)招商人員的培訓(xùn)。
招商人才并非天生就有的,他們是通過(guò)選拔、培訓(xùn)并在實(shí)踐中鍛煉出來(lái)的???jī)效考核和激勵(lì)機(jī)制在招商實(shí)踐中對(duì)人才的培養(yǎng)起到重大的作用。培訓(xùn)就是通過(guò)理論和案例的學(xué)習(xí),并參與實(shí)踐,使其達(dá)到知識(shí)廣博、經(jīng)驗(yàn)更豐富,能夠勝任招商工作。
招商的培訓(xùn)主要有以下幾個(gè)方面:
1、項(xiàng)目及產(chǎn)品知識(shí),以使團(tuán)隊(duì)成員對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)狀有清楚的認(rèn)識(shí)。
2、溝通技巧(如接聽(tīng)電話、接待語(yǔ)言、洽談技巧、儀表舉止等),以培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)成員的職業(yè)感。
3、招商專(zhuān)業(yè)知識(shí)(招商流程、談判技巧、接聽(tīng)電話、注意事項(xiàng)等)。
4、招商要旨(招商策略說(shuō)明及合同解讀等)。
三、招商實(shí)施。
招商團(tuán)隊(duì)成立后即將進(jìn)行正式的招商工作,從這一階段開(kāi)始面臨的是大量的實(shí)施工作。首先在項(xiàng)目的核心概念基礎(chǔ)上撰寫(xiě)招商文案、制定《招商手冊(cè)》、制定媒體發(fā)布計(jì)劃、準(zhǔn)備合同文本、準(zhǔn)備各類(lèi)產(chǎn)品和項(xiàng)目的宣傳資料等等。
(一)業(yè)態(tài)組合以及租金預(yù)測(cè)。
招商實(shí)施的第一步應(yīng)該是確定計(jì)劃中的業(yè)態(tài)組合,并對(duì)周邊地產(chǎn)租賃行情進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查,包括價(jià)格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項(xiàng)目定位是商業(yè)街,那它首先就是一個(gè)購(gòu)物中心,業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為購(gòu)物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂(lè)為52:18:30,并稱(chēng)之為黃金比例。當(dāng)然這個(gè)比例并不是絕對(duì)的,應(yīng)靈活應(yīng)用,但其中隱含的一個(gè)原則必須要遵守:購(gòu)物中心首先是一個(gè)賣(mài)場(chǎng),購(gòu)物功能應(yīng)占到至50%的比例。如果餐飲占多數(shù),就是飲食中心;娛樂(lè)比例太多,就是娛樂(lè)中心,都不能稱(chēng)之為購(gòu)物中心。過(guò)分強(qiáng)調(diào)娛樂(lè)功能,對(duì)發(fā)展旅游有好處,但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂(lè)做得最好,但95%的游客只去過(guò)一次。所以,首先應(yīng)當(dāng)是一種零售業(yè)態(tài),可以吸引顧客重復(fù)消費(fèi)。
項(xiàng)目租金水平則依據(jù)調(diào)查結(jié)果來(lái)確定,調(diào)查的結(jié)果應(yīng)分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣,現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要采取的是分割和整體出租兩種方式,整體出租招商工作比較簡(jiǎn)單、可一次性回籠大量資金,但回收期較長(zhǎng)而且出租者要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)(一旦承租者經(jīng)營(yíng)不善將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目造成打擊);分割出租招商工作復(fù)雜、早期投入大,但收益率大大高于整體出租方式(數(shù)據(jù)顯示同時(shí)段內(nèi)高于整體出租50%),采用分割出租方式,開(kāi)發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇六
以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo),落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,堅(jiān)持建管并重、依法治城的方針,著力于提升市民文明衛(wèi)生素質(zhì)和城市衛(wèi)生管理水平,加大環(huán)境衛(wèi)生綜合整治力度,強(qiáng)化城市管理綜合執(zhí)法,使城市管理走上科學(xué)化、法制化、規(guī)范化、經(jīng)?;?、長(zhǎng)效化的軌道,鞏固國(guó)家衛(wèi)生城市創(chuàng)建成果,不斷提高市民生活環(huán)境質(zhì)量,增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力,促進(jìn)我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)又好又快的跨越式發(fā)展。
二、工作方針及任務(wù)。
城市衛(wèi)生管理工作按照政府領(lǐng)導(dǎo)、屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)、部門(mén)分工、全民參與、科學(xué)治理、社會(huì)監(jiān)督的方針。實(shí)行標(biāo)本兼治,以治本為主的綜合治理措施,進(jìn)一步增強(qiáng)社會(huì)衛(wèi)生意識(shí),全面改善環(huán)境和生活質(zhì)量,控制和消除健康危害因素,提高市民衛(wèi)生素質(zhì)和健康水平。
三、組織機(jī)構(gòu)。
區(qū)愛(ài)國(guó)衛(wèi)生運(yùn)動(dòng)委員會(huì)組成人員調(diào)整如下:
主任:
副主任:
區(qū)愛(ài)國(guó)衛(wèi)生運(yùn)動(dòng)委員會(huì)辦公室設(shè)在衛(wèi)生局,范生軍兼任辦公室主任,設(shè)一名專(zhuān)職辦公室副主任,具體負(fù)責(zé)愛(ài)衛(wèi)辦的全面工作。
四、成員單位主要職責(zé)與任務(wù)分工。
愛(ài)衛(wèi)會(huì)辦公室:負(fù)責(zé)本級(jí)愛(ài)衛(wèi)會(huì)日常工作。在愛(ài)衛(wèi)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下,組織有關(guān)愛(ài)國(guó)衛(wèi)生工作的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的宣傳、實(shí)施與監(jiān)督;部署、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)本行政區(qū)域內(nèi)的愛(ài)國(guó)衛(wèi)生工作;組織開(kāi)展全民健康教育活動(dòng),殺滅老鼠、蒼蠅、蚊子、蟑螂等病媒生物活動(dòng),開(kāi)展創(chuàng)建衛(wèi)生城市、衛(wèi)生村鎮(zhèn)活動(dòng),在農(nóng)村開(kāi)展改水、改廁工作;制定愛(ài)國(guó)衛(wèi)生工作有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和檢查評(píng)比辦法,組織實(shí)施愛(ài)國(guó)衛(wèi)生工作監(jiān)督檢查、考核鑒定及效果評(píng)價(jià);配合有關(guān)部門(mén)制定對(duì)重大疫情、中毒事故等突發(fā)性公共衛(wèi)生事件的防范措施和應(yīng)急對(duì)策;完成同級(jí)人民政府和上級(jí)愛(ài)衛(wèi)會(huì)及其辦公室交辦的其他愛(ài)國(guó)衛(wèi)生工作。
城鄉(xiāng)市容環(huán)境管理局(環(huán)衛(wèi)工作站、城管綜合執(zhí)法隊(duì)、綠化隊(duì)):充分發(fā)揮城市綜合行政執(zhí)法管理、城市公用設(shè)施管理及維護(hù)、城鄉(xiāng)市容環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備建設(shè)配置與管理、城鄉(xiāng)市容環(huán)境衛(wèi)生一體化管理、市區(qū)部分街路、街頭綠地、公園的綠化與管護(hù)職能作用,強(qiáng)化城市綜合管理、城鄉(xiāng)市容環(huán)境管理,確保區(qū)容區(qū)貌靚麗整潔有序,妥善處理好市容與商貿(mào)繁榮的關(guān)系。具體任務(wù)是:1、認(rèn)真宣傳貫徹落實(shí)《市市容環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》,加大執(zhí)法力度,糾正和處理違章建筑,嚴(yán)格按照《條例》及實(shí)施細(xì)則進(jìn)行處罰,做到有法必依,執(zhí)法必嚴(yán),違法必糾。做好城市管理監(jiān)管人員的培訓(xùn)和監(jiān)督指導(dǎo)工作。2、加強(qiáng)城市管理工作,及時(shí)處理有礙市容市貌的現(xiàn)象,協(xié)調(diào)解決馬路漫水和排水現(xiàn)象,監(jiān)督做好因施工破開(kāi)路面的及時(shí)修復(fù)工作。3、加強(qiáng)對(duì)城市市容、市貌、環(huán)境衛(wèi)生的綜合管理工作,做到市容美觀,無(wú)亂堆亂放、無(wú)亂搭亂建、無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、無(wú)亂擺亂占、無(wú)亂寫(xiě)亂畫(huà)、亂掛衣物及無(wú)隨地吐痰現(xiàn)象,主要街道樓房陽(yáng)臺(tái)整潔規(guī)范。4、建城區(qū)內(nèi)無(wú)違章飼養(yǎng)的家禽家畜,及時(shí)發(fā)現(xiàn)取締個(gè)體飼養(yǎng)和非法屠宰點(diǎn)。5、搞好臨時(shí)攤區(qū)、攤點(diǎn)的監(jiān)督管理。攤區(qū)要?jiǎng)澏ń缦?,攤點(diǎn)要求亮證定點(diǎn)定位經(jīng)營(yíng),做到不擴(kuò)大占道范圍,不污染周?chē)h(huán)境,經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地干凈整潔。6、及時(shí)清理違章攤點(diǎn),主要街道和路口早九時(shí)至晚六時(shí)無(wú)違章攤點(diǎn)攤販和店外設(shè)店。7、加強(qiáng)戶外門(mén)頭廣告的管理,做到規(guī)范美觀。8、宣傳貫徹《城市綠化條例》有城市綠化管理制度。9、建立并完善綠化檔案,建檔率要達(dá)到以上。10、切實(shí)加強(qiáng)背街小巷內(nèi)的美化綠化工作。
市容環(huán)境衛(wèi)生處:負(fù)責(zé)轄區(qū)主街道的清掃保潔工作,負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)垃圾中轉(zhuǎn)站及指定垃圾投放點(diǎn)的垃圾清運(yùn)和中轉(zhuǎn)站(點(diǎn))的保潔與管理(包括滅蚊蠅)工作,負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)自管公廁的管理(包括滅蚊蠅)和保潔工作,對(duì)外單位管理的公廁要做到指導(dǎo)和督促保潔工作,負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)果皮箱的清掏、清洗、保潔和維護(hù)工作。積極爭(zhēng)取經(jīng)費(fèi),不斷增設(shè)和更換轄區(qū)內(nèi)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施,搞好環(huán)衛(wèi)監(jiān)察及環(huán)衛(wèi)作業(yè)隊(duì)伍的建設(shè),對(duì)專(zhuān)業(yè)公司實(shí)行監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查和考核。具體任務(wù)是:1、垃圾站、箱、果皮箱布局合理,周?chē)鍧?、整潔完好,站、箱合格率達(dá)到以上,環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好率達(dá)以上。2、垃圾按規(guī)定時(shí)間清運(yùn),必須做到日產(chǎn)日清,不積存、不撒漏,清運(yùn)合格率達(dá)。3、公廁實(shí)行保潔制度,設(shè)專(zhuān)人管理,經(jīng)常保持內(nèi)外整潔。墻壁無(wú)亂刻亂畫(huà),紗窗、水龍頭、地面等設(shè)施整潔完好。廁所內(nèi)基本無(wú)臭,貯糞池有蓋,不滿溢,并及時(shí)清掏,清掏合格率達(dá)到。4、加強(qiáng)衛(wèi)生樣板路的管理,逐步提高管理標(biāo)準(zhǔn)。主要街巷按規(guī)定的時(shí)間保潔,其它街道實(shí)行一掃兩保潔制度,市區(qū)街道要保持路面清潔衛(wèi)生,無(wú)垃圾,無(wú)煙頭,無(wú)紙屑,無(wú)果皮(核)、無(wú)便溺、無(wú)痰跡、無(wú)污水冰等。各主要街道清掃合格率達(dá)到以上。5、市容環(huán)境衛(wèi)生各類(lèi)基礎(chǔ)資料健全。垃圾糞便處進(jìn)場(chǎng)地適宜,有專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理,按規(guī)定要求堆垛發(fā)酵,做到基本無(wú)蠅,定期進(jìn)行無(wú)害化監(jiān)測(cè),無(wú)害處理率達(dá)。6、垃圾糞便運(yùn)輸車(chē)輛做到車(chē)容整潔、車(chē)體無(wú)損、不污染道路和環(huán)境,完好率達(dá)到以上。7、做好垃圾中轉(zhuǎn)站的運(yùn)作管理,負(fù)責(zé)街路兩側(cè)單位和居民的垃圾定時(shí)、定點(diǎn)轉(zhuǎn)運(yùn),嚴(yán)格管理,無(wú)亂倒現(xiàn)象。8、搞好責(zé)任地段的清雪工作,降雪以后,必須迅速及時(shí)地清掃積雪,保證主要街道交叉路口等處無(wú)積雪。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇七
無(wú)論是要把新的技術(shù)轉(zhuǎn)變成新的產(chǎn)品,wen.白話文cn的設(shè)想發(fā)展成新的事業(yè),還是把現(xiàn)有的企業(yè)進(jìn)行改造有一番新的發(fā)展,都離不開(kāi)資金。在商品經(jīng)濟(jì)的社會(huì),資金是一切企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。當(dāng)前銀行對(duì)向企業(yè)貸款日益持謹(jǐn)慎態(tài)度,很多企業(yè)普遍感到申請(qǐng)資金已經(jīng)成為日益困難的事情。特別是新企業(yè)和準(zhǔn)備創(chuàng)立的企業(yè)更是感到一金難求。如何為企業(yè)找到所需要的資金是企業(yè)生存的關(guān)鍵所在。我們引用金融投資領(lǐng)域中常講的一句話作為本書(shū)的開(kāi)始:“尋找資金沒(méi)有竅門(mén),惟有好的想法、好的技術(shù)、好的管理、好的市場(chǎng)。”
商業(yè)計(jì)劃是創(chuàng)業(yè)者吸引投資家的創(chuàng)業(yè)資本的一份報(bào)告性文件,事實(shí)上,創(chuàng)業(yè)計(jì)劃對(duì)于任何形式出資的創(chuàng)業(yè)者都是需要的,因?yàn)椋瑒?chuàng)業(yè)并不是只憑熱情的沖動(dòng),而是理性的行為。因此,在創(chuàng)業(yè)前,做一個(gè)較為完善的計(jì)劃是有非常有意義的,第一,在做創(chuàng)業(yè)計(jì)劃時(shí),會(huì)比較客觀地幫助創(chuàng)業(yè)者分析創(chuàng)業(yè)的主要影響因素,能夠使創(chuàng)業(yè)者保持清醒的頭腦;第二,一項(xiàng)比較完善的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃,可以成為創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)指南或行動(dòng)大綱;除此之外,當(dāng)然,也可以作為用于向風(fēng)險(xiǎn)投資家游說(shuō)以取得創(chuàng)業(yè)投資(商業(yè)的可行性報(bào)告及其他渠道融資的報(bào)告性文件),從這個(gè)意義上講,一篇優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃也會(huì)成為創(chuàng)業(yè)者吸引資金的“敲門(mén)磚”和“通行證”。
1.2商業(yè)計(jì)劃書(shū)的要素。
那些不能給風(fēng)險(xiǎn)投資者以充分的信息也不能使投資者激動(dòng)起來(lái)的商業(yè)計(jì)劃書(shū),其最終結(jié)果只能是被扔進(jìn)垃圾箱里。為了確保商業(yè)計(jì)劃書(shū)能起作用,企業(yè)家應(yīng)把握以下要素。
1、關(guān)注產(chǎn)品。
在商業(yè)計(jì)劃書(shū)中,應(yīng)提供所有與企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)有關(guān)的細(xì)節(jié),包括企業(yè)所實(shí)施的所有調(diào)查。需回答的主要問(wèn)題包括:產(chǎn)品正處于什么樣的發(fā)展階段?它的獨(dú)特性怎樣?企業(yè)分銷(xiāo)產(chǎn)品的方法是什么?誰(shuí)會(huì)使用企業(yè)的產(chǎn)品,為什么?產(chǎn)品的生產(chǎn)成本是多少,售價(jià)是多少?企業(yè)發(fā)展新的現(xiàn)代化產(chǎn)品的計(jì)劃是什么?應(yīng)該把風(fēng)險(xiǎn)投資商拉到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中來(lái),這樣風(fēng)險(xiǎn)投資商就會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家一樣對(duì)產(chǎn)品有興趣。在商業(yè)計(jì)劃書(shū)中,企業(yè)家應(yīng)盡量用簡(jiǎn)單的詞語(yǔ)來(lái)描述每件事。商品及其屬性的定義,對(duì)企業(yè)家來(lái)說(shuō)是非常明確的,但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業(yè)計(jì)劃書(shū)的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產(chǎn)品會(huì)在市場(chǎng)上產(chǎn)生革命性的影響,同時(shí)也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據(jù)。商業(yè)計(jì)劃書(shū)對(duì)產(chǎn)品的闡述,要讓出資者感到:投資這個(gè)項(xiàng)目是值得的。
2、敢于競(jìng)爭(zhēng)。
在商業(yè)計(jì)劃書(shū)中,風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家應(yīng)細(xì)致分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。需回答的主要問(wèn)題:。
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都是誰(shuí)?他們的產(chǎn)品是如何實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品與本企業(yè)的產(chǎn)品相比,有哪些相同點(diǎn)和不同點(diǎn)?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所采用的營(yíng)銷(xiāo)策略是什么?要明確每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者的銷(xiāo)售額,毛利潤(rùn)、收入以及市場(chǎng)份額。然后再討論本企業(yè)相對(duì)于每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者所具有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),要向投資者展示顧客偏愛(ài)本企業(yè)的原因是:本企業(yè)的產(chǎn)品差別化程度高,性能價(jià)格比優(yōu)越,質(zhì)量好,送貨迅速,定位適中,價(jià)格合適等等,商業(yè)計(jì)劃書(shū)要使它的讀者相信,本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競(jìng)爭(zhēng)者,而且將來(lái)還會(huì)是確定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的領(lǐng)先者。
當(dāng)然,在商業(yè)計(jì)劃書(shū)中,企業(yè)家還應(yīng)闡明競(jìng)爭(zhēng)者給本企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)以及本企業(yè)所采取的對(duì)策。
3、了解市場(chǎng)。
商業(yè)計(jì)劃書(shū)要給投資者提供企業(yè)對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的深入分析和理解。要細(xì)致分析經(jīng)濟(jì)、地理、職業(yè)以及心理等因素對(duì)消費(fèi)者選擇購(gòu)買(mǎi)本企業(yè)產(chǎn)品這一行為的影響,以及各個(gè)因素所起的作用。
此外,商業(yè)計(jì)劃書(shū)還應(yīng)特別關(guān)注一下銷(xiāo)售中的細(xì)節(jié)問(wèn)題。
4、表明行動(dòng)方針。
企業(yè)的行動(dòng)計(jì)劃應(yīng)該是無(wú)懈可擊的。商業(yè)計(jì)劃書(shū)中應(yīng)該明確下列問(wèn)題:企業(yè)如何把產(chǎn)品推向市場(chǎng)?如何設(shè)計(jì)生產(chǎn)線,如何組裝產(chǎn)品?企業(yè)生產(chǎn)需要哪些原料?企業(yè)擁有那些生產(chǎn)資源,還需要什么生產(chǎn)資源?生產(chǎn)和設(shè)備的成本是多少?企業(yè)是買(mǎi)設(shè)備還是租設(shè)備?解釋與產(chǎn)品組裝,儲(chǔ)存以及發(fā)送有關(guān)的固定成本和變動(dòng)成本的情況。
5、展示管理隊(duì)伍。
把一個(gè)思想轉(zhuǎn)化為一個(gè)成功的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè),其關(guān)鍵的因素就是要有一支強(qiáng)有力的管理隊(duì)伍。這支隊(duì)伍的成員必須有較高的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)、管理才能和多年工作經(jīng)驗(yàn),要給投資者這樣一種感覺(jué):“看,這支隊(duì)伍里都有誰(shuí)!如果這個(gè)公司是一支足球隊(duì)的話,他們就會(huì)一直殺入世界杯決賽!”
管理者的職能就是計(jì)劃,組織,控制和指導(dǎo)公司實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的行動(dòng)。在商業(yè)計(jì)劃書(shū)中,應(yīng)首先描述一下整個(gè)管理隊(duì)伍及其職責(zé),然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點(diǎn)和造詣,細(xì)致描述每個(gè)管理者將對(duì)公司所做的貢獻(xiàn)。商業(yè)計(jì)劃書(shū)中還應(yīng)明確管理目標(biāo)以及組織機(jī)構(gòu)圖。
6、出色的計(jì)劃摘要。
商業(yè)計(jì)劃書(shū)中的計(jì)劃摘要十分重要。它必須能讓風(fēng)險(xiǎn)投資者有興趣并渴望得到更多的信息,它將給讀者留下長(zhǎng)久的印象。計(jì)劃摘要將是風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家所寫(xiě)的最后一部分內(nèi)容,但卻是出資者首先要看的內(nèi)容,如果公司是一本書(shū),它就象是這本書(shū)的封面,做得好就可以把投資者吸引住。你要像對(duì)待廣告一樣來(lái)寫(xiě)摘要,絕不要草草了事。文章明了,但要感人。
1.3商業(yè)計(jì)劃書(shū)的組成。
不同產(chǎn)業(yè)的商業(yè)計(jì)劃書(shū)形式有所不同。但是,從總的結(jié)構(gòu)方面,所有的商業(yè)計(jì)劃書(shū)都應(yīng)該包括摘要、主題、附錄三個(gè)部分。摘要是對(duì)整個(gè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)最高度的概括。摘要部分的作用是以最精煉的語(yǔ)言、最有吸引力和沖擊力的方式突出重點(diǎn),一下子抓住投資者的心。摘要部分是引路人,把投資者引入文章的主題。主體部分是整個(gè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)的核心。在主體部分,作者向投資者一一展示他們所要知道的所有內(nèi)容。主體的功能是最終說(shuō)服投資者,使他們充分相信你的項(xiàng)目是一個(gè)值得投資的好項(xiàng)目,以及你和你的領(lǐng)導(dǎo)班子有能力讓他們的投資產(chǎn)生最佳的投資回報(bào)。附錄部分是對(duì)主體的補(bǔ)充。它的功能是提供更多、更詳細(xì)的補(bǔ)充信息,完成主體部分中言有未盡的內(nèi)容。
1、摘要。
摘要是整個(gè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)的“鳳頭”,是對(duì)整個(gè)計(jì)劃書(shū)的最高度的概括。從某種程度上說(shuō),投資者是否中意你的項(xiàng)目,主要取決于摘要部分??梢哉f(shuō)沒(méi)有好的摘要,就沒(méi)有投資。
2、主體。
主題是整個(gè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)的“豬肚”。主體部分要內(nèi)容詳實(shí),在有限的篇幅之內(nèi)充分展示你要說(shuō)的全部?jī)?nèi)容,讓投資者知道他想知道的全部東西。主體部分按照順序一般包括以下幾個(gè)方面:。
1)公司介紹。主要介紹企業(yè)的一些基本情況,以及發(fā)展策略、財(cái)務(wù)情況、產(chǎn)品或服務(wù)的基本情況等。
2)產(chǎn)業(yè)分析。主要介紹你的企業(yè)所歸屬的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的基本情況,以及你的企業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)或行業(yè)中的地位。
3)市場(chǎng)分析。主要介紹你的產(chǎn)品或服務(wù)的市場(chǎng)情況。包括你的目標(biāo)市場(chǎng)、你在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的位置、你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況、未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。
4)營(yíng)銷(xiāo)。主要介紹你的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略、企業(yè)的銷(xiāo)售隊(duì)伍的基本情況、銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)等內(nèi)容。
5)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。主要介紹經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的基本情況、企業(yè)主要設(shè)施和設(shè)備、生產(chǎn)工藝基本情況、生產(chǎn)力和生產(chǎn)率的基本情況,以及質(zhì)量控制、庫(kù)存管理、售后服務(wù)、研究和發(fā)展等內(nèi)容。
6)企業(yè)的管理。主要介紹管理理念、管理結(jié)構(gòu)、管理方式、主要管理人員的基本情況、顧問(wèn)隊(duì)伍等基本情況。
7)財(cái)務(wù)管理。主要介紹企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本情況。對(duì)現(xiàn)在正在運(yùn)行的企業(yè)需要過(guò)去三年的財(cái)務(wù)報(bào)表、現(xiàn)金流量表、損益平衡表等。還要介紹申請(qǐng)資金的用途。
8)企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃。主要介紹企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展策略、發(fā)展計(jì)劃、實(shí)施步驟,以及風(fēng)險(xiǎn)因素的分析等。
9)撤出計(jì)劃。主要告訴投資者如何收回投資,什么時(shí)間收回投資,大約有多少回報(bào)率等情況。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇八
20xx年,我站在鎮(zhèn)黨委政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下,狠抓土地確權(quán)、農(nóng)民負(fù)擔(dān)監(jiān)管、村級(jí)財(cái)務(wù)管理、農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社指導(dǎo)和一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)等工作,完成了各項(xiàng)工作任務(wù),工作取得了較好的成績(jī)。
根據(jù)鎮(zhèn)有關(guān)文件精神,不定期組織農(nóng)經(jīng)站人員開(kāi)展學(xué)習(xí),除參加鎮(zhèn)黨委政府組織的學(xué)習(xí)外,我們經(jīng)常開(kāi)展例會(huì),加強(qiáng)站員思想政治教育,開(kāi)展法律法規(guī)知識(shí)教育,組織站員學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)知識(shí)和相關(guān)農(nóng)村法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)。學(xué)習(xí)黨的方針、政策,學(xué)習(xí)中央1號(hào)文件精神。通過(guò)學(xué)習(xí)教育,全站人員在思想認(rèn)識(shí)上有了很大提高,在業(yè)務(wù)水平上有了很大提升,通過(guò)學(xué)習(xí),提高了我站人員的為民服務(wù)水平,做到依法行政,服務(wù)群眾。
1、進(jìn)一步規(guī)范村級(jí)財(cái)務(wù)管理,建立“三資”長(zhǎng)效機(jī)制。嚴(yán)格按照新的制度狠抓村級(jí)財(cái)務(wù)管理工作,一是嚴(yán)把支出關(guān)。對(duì)于財(cái)務(wù)票據(jù)入賬要做到“五不入賬”:即沒(méi)有經(jīng)手人簽字的不入賬,未經(jīng)村務(wù)監(jiān)督委員會(huì)審核蓋章并簽署意見(jiàn)的不入賬,未經(jīng)行政村黨支部書(shū)記、村委會(huì)主任聯(lián)簽的不入賬,應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)村兩委研究而沒(méi)有研究的不入賬,未經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論決定的大額度資金開(kāi)支不入賬?!爸行摹睂?duì)村兩委會(huì)、村民會(huì)議或村民代表會(huì)議召開(kāi)情況進(jìn)行核實(shí)把關(guān),并將會(huì)議記錄等有關(guān)資料備份留存,連同支出票據(jù)一起入賬。二是收入及時(shí)足額入賬。農(nóng)村集體取得的各項(xiàng)資金收入,及時(shí)足額上繳“中心”。三是資產(chǎn)變動(dòng)情況及時(shí)入賬。加強(qiáng)對(duì)村級(jí)集體投資項(xiàng)目招投標(biāo)和農(nóng)村集體資產(chǎn)、資源處置情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)管,審查公開(kāi)競(jìng)價(jià)、招投標(biāo)程序是否按規(guī)定進(jìn)行,結(jié)果是否經(jīng)過(guò)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論決定。入賬時(shí),要求留存會(huì)議記錄和相關(guān)合同等資料備案。四是定期公開(kāi)“三資”管理使用情況?!爸行摹泵考径葏R總一次村“三資”管理使用情況,出具書(shū)面材料并加蓋“中心”印章后交由各村向群眾公布。五是動(dòng)態(tài)監(jiān)管,定期核查“三資”管理使用情況?!爸行摹睂?duì)農(nóng)村集體“三資”實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督,定期核查。每年按照鎮(zhèn)陽(yáng)光村務(wù)檢查組的要求,對(duì)村集體“三資”管理使用情況全面檢查一次,防止“三資”變動(dòng)隱瞞不報(bào)等情況發(fā)生。
2、狠抓農(nóng)民負(fù)擔(dān)的規(guī)范管理,杜絕增項(xiàng)加碼。
一是對(duì)全鎮(zhèn)13個(gè)村(街)20xx年度農(nóng)民負(fù)擔(dān)進(jìn)行決算。
二是對(duì)每年的農(nóng)民負(fù)擔(dān)進(jìn)行了預(yù)算,并按照規(guī)定程序限額,民主開(kāi)展“一事一議”籌資籌勞,規(guī)范農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性水電費(fèi)的收取管理。嚴(yán)格按照程序上報(bào)農(nóng)民負(fù)擔(dān)計(jì)劃。20xx年,我鎮(zhèn)總?cè)蝿?wù)1802741元,其中:村內(nèi)興辦公益事業(yè)籌資347910元;生產(chǎn)性水費(fèi)765765元;生產(chǎn)性電費(fèi)689326元;村內(nèi)興辦公益事業(yè)籌勞xx1020個(gè)工日。
三是嚴(yán)格按照縣減負(fù)辦批復(fù)下達(dá)的農(nóng)民負(fù)擔(dān)計(jì)劃分解落實(shí)到村、組、戶,無(wú)添項(xiàng)加碼現(xiàn)象;并做到將填寫(xiě)出好的《農(nóng)民負(fù)擔(dān)卡》及時(shí)發(fā)到農(nóng)戶手中,做到戶不缺卡,卡不缺項(xiàng)。
四是農(nóng)民負(fù)擔(dān)資金收取規(guī)范,嚴(yán)格使用省農(nóng)民負(fù)擔(dān)監(jiān)管辦監(jiān)制的《農(nóng)民負(fù)擔(dān)專(zhuān)用收據(jù)》,真正做到收取規(guī)范,使用合理,專(zhuān)款專(zhuān)用。
五是根據(jù)上級(jí)要求,在龍舒等村選定5戶作為農(nóng)民負(fù)擔(dān)監(jiān)測(cè)戶。
六是不定期對(duì)我鎮(zhèn)13個(gè)村(街)的農(nóng)民負(fù)擔(dān)進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決,確保我鎮(zhèn)農(nóng)民不越級(jí)上訪。每年至少組織2次農(nóng)民負(fù)擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)檢查。
3、加強(qiáng)村級(jí)財(cái)務(wù)審計(jì),鞏固“三資”委托代理服務(wù)工作成果。加強(qiáng)了對(duì)農(nóng)村“三資”委托代理服務(wù)中心工作人員、村報(bào)帳員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。同時(shí),嚴(yán)格執(zhí)行《鎮(zhèn)農(nóng)村集體資金管理實(shí)施辦法》、《鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理實(shí)施辦法》、《鎮(zhèn)農(nóng)村集體資源管理實(shí)施辦法》,建立健全了農(nóng)村“三資”委托代理服務(wù)中心工作制度、工作程序、工作人員崗位職責(zé)、服務(wù)承諾、責(zé)任追究制等一系列管理制度,使“三資”管理有章可循,有規(guī)可依,確保了“三資”委托代理工作的規(guī)范運(yùn)行。
從20xx年4月—6月底,配合縣紀(jì)委及鎮(zhèn)紀(jì)委對(duì)棗林、孔圩、王泊等村近兩年的財(cái)務(wù)方面進(jìn)行審計(jì)、調(diào)查。另外,根據(jù)黨風(fēng)廉政建設(shè)、效能建設(shè)和村級(jí)財(cái)務(wù)審計(jì)計(jì)劃,我站于20xx年10月份對(duì)龍舒、金圩、王泊3村20xx年以來(lái)的財(cái)務(wù)收支進(jìn)行了審計(jì),形成了審計(jì)報(bào)告上報(bào)鎮(zhèn)紀(jì)委。
4、嚴(yán)格規(guī)范程序,加強(qiáng)“一事一議”財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目的初審和資料收集。根據(jù)上級(jí)有關(guān)文件精神,我站多次召開(kāi)會(huì)議,研究落實(shí)村級(jí)“一事一議”財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目的初審工作,嚴(yán)格把關(guān)審核村級(jí)編報(bào)的“一事一議”項(xiàng)目,對(duì)不符合規(guī)定的項(xiàng)目予以調(diào)整。20xx年我鎮(zhèn)共有13個(gè)村開(kāi)展了一事一議籌資,籌資計(jì)劃為347910元,各項(xiàng)工程已完工順利通過(guò)驗(yàn)收。
5、加強(qiáng)指導(dǎo)服務(wù),促進(jìn)我鎮(zhèn)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作組織健康發(fā)展。我鎮(zhèn)目前已有12家農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社登記注冊(cè),為促進(jìn)我鎮(zhèn)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社的健康發(fā)展,我站經(jīng)常與他們聯(lián)絡(luò),為他們提供培訓(xùn)信息,幫助爭(zhēng)取有關(guān)項(xiàng)目,積極開(kāi)展指導(dǎo)服務(wù)。
6、開(kāi)展土地確權(quán)工作。按照統(tǒng)一部署,我鎮(zhèn)召開(kāi)了會(huì)議,制定了《方案》,成立領(lǐng)導(dǎo)組,鎮(zhèn)確權(quán)辦設(shè)在農(nóng)經(jīng)站,目前各村土地調(diào)查測(cè)繪工作結(jié)束,測(cè)會(huì)公司已進(jìn)入內(nèi)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì),我鎮(zhèn)涉及確權(quán)農(nóng)戶數(shù)6691戶,已完成調(diào)查摸底的農(nóng)戶6339戶。截止20xx年12月10日,已完成簽字確權(quán)的農(nóng)戶數(shù)4200戶。
7、做好黨委政府交辦的其它工作。今年春季,我站全體同志全力以赴到棗林、蒼墩開(kāi)展g206征地拆遷工作。另外做好防臺(tái)風(fēng)和秸稈禁燒等項(xiàng)工作。
打鐵還得自身硬。多年來(lái),農(nóng)經(jīng)站加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè),全體人員做到兩袖清風(fēng),嚴(yán)格按章辦事,不吃拿卡要。認(rèn)真貫徹落實(shí)中央八項(xiàng)規(guī)定,做到經(jīng)?!罢甄R子、正衣冠、洗洗澡、治治病”,為民務(wù)實(shí)清廉,積極參加鎮(zhèn)黨委政府舉辦的廉政警示教育,觀看廉政教育專(zhuān)題片,對(duì)黨員干部經(jīng)常開(kāi)展深刻的黨性黨風(fēng)黨紀(jì)教育。
1、學(xué)習(xí)不夠深入,學(xué)習(xí)主動(dòng)性不強(qiáng)。
2、服務(wù)群眾的本領(lǐng)不高,業(yè)務(wù)水平有待進(jìn)一步提高和加強(qiáng)。
3、村級(jí)財(cái)務(wù)管理有待加強(qiáng)。
4、農(nóng)民負(fù)擔(dān)工作需進(jìn)一步規(guī)范。
5、土地確權(quán)工作中還存在一些疑難問(wèn)題需要在實(shí)踐中探索解決。
1、進(jìn)一步做好土地確權(quán)頒證相關(guān)后續(xù)工作。鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站全力以赴做好協(xié)調(diào)組織和服務(wù)工作,確保圓滿完成工作任務(wù)。
2、結(jié)合我鎮(zhèn)實(shí)際,進(jìn)一步完善“三資”代理服務(wù)工作,建立常態(tài)化管理工作機(jī)制,使得此項(xiàng)村務(wù)陽(yáng)光工程黨委政府滿意,廣大村民放心。
3、按照黨委政府部署,加強(qiáng)村級(jí)財(cái)務(wù)管理,將村級(jí)資金管理到位。同時(shí)進(jìn)一步規(guī)范票據(jù)管理。
4、進(jìn)一步搞好農(nóng)民負(fù)擔(dān)的日常監(jiān)督管理,確保我鎮(zhèn)農(nóng)村穩(wěn)定。
5、繼續(xù)開(kāi)展好各項(xiàng)為農(nóng)服務(wù),并做好黨委、政府交辦的中心工作。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇九
沈海中資深品牌行銷(xiāo)人,高級(jí)培訓(xùn)師。長(zhǎng)期征戰(zhàn)于市場(chǎng)一線,擁有豐富的戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌行銷(xiāo)、渠道建設(shè)、銷(xiāo)售管理、廣告?zhèn)鞑?、團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)、終端推廣等方面的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),擅長(zhǎng)為客戶提供一爆即破式整體解決方案與運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)。同時(shí),提供量身定做的培訓(xùn)課程:《巔峰對(duì)決:怎樣讓自家的品牌脫穎而出?》、《極速征途:如何讓經(jīng)銷(xiāo)商為公司大把的賺錢(qián)?》等。
經(jīng)銷(xiāo)商火爆銷(xiāo)售的秘訣(一)。
全國(guó)各類(lèi)型的經(jīng)銷(xiāo)商夜夜做夢(mèng)都希望自己的產(chǎn)品能夠火爆的銷(xiāo)售,實(shí)現(xiàn)天天產(chǎn)品賣(mài)得火,年年快樂(lè)發(fā)大財(cái)。這是美好的理想。但是,很多時(shí)候事與愿違,不少的經(jīng)銷(xiāo)商目前正處于水深火熱的銷(xiāo)售困苦之中,甚至一面對(duì)終端銷(xiāo)售就思緒亂作一團(tuán)麻或者腦中一片空白,頭痛不已。是的,經(jīng)銷(xiāo)商的終端銷(xiāo)售不是一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題。如何使經(jīng)銷(xiāo)商的銷(xiāo)售越來(lái)越好,實(shí)現(xiàn)優(yōu)良甚至火爆的銷(xiāo)售呢?這是很多企業(yè)和經(jīng)銷(xiāo)商共同面臨的重大難題,是急需有效解決的難題。
那么,如何才能使經(jīng)銷(xiāo)商實(shí)現(xiàn)優(yōu)良甚至火爆的銷(xiāo)售,讓銷(xiāo)售弱小、痛苦的日子一去不再?gòu)?fù)返呢?筆者通過(guò)多年的一線市場(chǎng)的銷(xiāo)售實(shí)戰(zhàn),與近百家經(jīng)銷(xiāo)商共同分析終端銷(xiāo)售難題和解決方法,以市場(chǎng)和經(jīng)銷(xiāo)商的現(xiàn)實(shí)情況為中心進(jìn)行終端銷(xiāo)售難題的破解,使銷(xiāo)售一步步走上喜人的道路,甚至實(shí)現(xiàn)火爆的銷(xiāo)售。
通過(guò)多年的實(shí)戰(zhàn)努力,筆者發(fā)現(xiàn)終端銷(xiāo)售并非是一塊難啃的骨頭――終端銷(xiāo)售實(shí)際上是可以實(shí)現(xiàn)良好的甚至火爆的銷(xiāo)售,只要經(jīng)銷(xiāo)商和其營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)采用正確的方法,敢于下苦功的努力,把各項(xiàng)必須的工作做扎實(shí),就能實(shí)現(xiàn)較好的、優(yōu)良的銷(xiāo)售,甚至是持久火爆的銷(xiāo)售。
既然要實(shí)現(xiàn)較好的甚至是火爆的銷(xiāo)售,那就要下點(diǎn)苦功夫,把一些必要的工作做足,才能由量變到質(zhì)變,一步步推進(jìn)終端銷(xiāo)售的飛躍。其中,要實(shí)現(xiàn)火爆銷(xiāo)售,經(jīng)銷(xiāo)商第一件要做的事情就是對(duì)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)的規(guī)劃。
《禮記?中庸》說(shuō):“凡事預(yù)則立,不預(yù)則廢”。說(shuō)的就是:要想事情成功,就要先行計(jì)劃好。事實(shí)上,科學(xué)的計(jì)劃,對(duì)事情的推進(jìn)和成功有著至關(guān)重要的作用。但是,筆者接觸了各行各業(yè)上千位經(jīng)銷(xiāo)商,真正有完整的、科學(xué)的、實(shí)用的區(qū)域市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃的,數(shù)量非常少。也就是說(shuō),大多數(shù)經(jīng)銷(xiāo)商沒(méi)有對(duì)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)規(guī)劃的習(xí)慣,他們一般的習(xí)慣是與廠家合作后,產(chǎn)品發(fā)過(guò)來(lái)了,思考一下在哪建個(gè)店,找?guī)讉€(gè)人,就火速上陣進(jìn)行銷(xiāo)售了,其它的也就不用費(fèi)神和別嗦了。
這是一個(gè)好習(xí)慣嗎?當(dāng)然不是。尤其當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)都比較激烈,經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)銷(xiāo)的產(chǎn)品,在同一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)可能有五家做,也可能有十家做,但更可能的是有十五家、二十家、三十家在做??梢?jiàn),沒(méi)有很好的規(guī)劃,赤膊上陣就想打贏他人,獲得廣大消費(fèi)者的青睞,是不太容易的。因此,要想獲得較好的、優(yōu)良的、甚至火爆的市場(chǎng)銷(xiāo)售,經(jīng)銷(xiāo)商先行完成區(qū)域市場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)規(guī)劃就顯得異常重要了。
那么,如何進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃呢?都要做哪些工作呢?主要是四個(gè)方面,即市場(chǎng)狀況分析,自身情況分析,年度目標(biāo)制定和整體運(yùn)營(yíng)規(guī)劃。
一、市場(chǎng)狀況分析。
《孫子?謀攻》說(shuō):“知己知彼,百戰(zhàn)不殆”。我們先進(jìn)行市場(chǎng)狀況分析,就是要了解市場(chǎng)、消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,看到市場(chǎng)的需求、消費(fèi)者對(duì)其產(chǎn)品的喜好和消費(fèi)習(xí)慣,以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的長(zhǎng)處和缺點(diǎn),從而發(fā)現(xiàn)突破口,為自己的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)優(yōu)良的銷(xiāo)售打下扎實(shí)地基礎(chǔ)。很明顯,市場(chǎng)狀況分析就是要對(duì)市場(chǎng)容量、消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、競(jìng)爭(zhēng)情況等內(nèi)容進(jìn)行深度分析,達(dá)到“知彼”,為自己的“百戰(zhàn)不殆”做好工作。
二、自身情況分析。
就是做“知己”的工作。這一點(diǎn)也是易于理解的,因?yàn)槭袌?chǎng)情況是現(xiàn)實(shí)的,自己的情況也是現(xiàn)實(shí)的。那么,面對(duì)現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)情況,如何以現(xiàn)實(shí)的自身情況進(jìn)行市場(chǎng)攻克呢?是不顧后果的攻克,還是以自身實(shí)力進(jìn)行巧妙制勝呢?尤其是市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在的缺點(diǎn),自己的優(yōu)勢(shì)如何發(fā)揮,以及自己的資金實(shí)力和團(tuán)隊(duì)實(shí)力,都決定了操作的辦法不同。事實(shí)證明,只有以自己的實(shí)際情況為依據(jù),揚(yáng)長(zhǎng)避短,巧妙進(jìn)攻,才能由劣勢(shì)變成優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)較好的甚至優(yōu)良的、火爆的銷(xiāo)售。
三、年度目標(biāo)的制度。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇十
2017年公司綜合辦公室將根據(jù)集團(tuán)總體發(fā)展戰(zhàn)略,緊緊圍繞公司的重點(diǎn)中心工作和集團(tuán)對(duì)綜合辦公室的要求,特此制定綜合辦公室2017年度工作目標(biāo)計(jì)劃。
一、行政后勤管理方面。
1、提高辦公室行政服務(wù)意識(shí),優(yōu)化辦公室人力組織結(jié)構(gòu)提升服務(wù)能力。
(1)總務(wù)后勤工作事無(wú)巨細(xì),擺正心態(tài)服務(wù)為先。后勤無(wú)小事,做好后勤服務(wù)保障是綜合辦公室的工作職能。切實(shí)做好會(huì)務(wù)安排及訪客接待招待工作,提升集團(tuán)企業(yè)形象。做好辦公樓辦公環(huán)境、職工宿舍、職工食堂、塑木生產(chǎn)車(chē)間現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境衛(wèi)生管理:
2017年春節(jié)前完成起草制定衛(wèi)生檢查和督導(dǎo)相關(guān)管理規(guī)定流程,將辦公區(qū)域的安全環(huán)境衛(wèi)生工作落實(shí)到部門(mén),安全衛(wèi)生3月份起依據(jù)衛(wèi)生督察規(guī)定流程。將辦公樓工作區(qū)域的安全環(huán)境衛(wèi)生落實(shí)到部門(mén)。4月至6月上旬創(chuàng)建評(píng)優(yōu)處罰考評(píng)管理機(jī)制(列入職業(yè)安全衛(wèi)生考評(píng)項(xiàng)目)并試運(yùn)行。
7月份起將安全職業(yè)管理納入綜合辦公室工作常態(tài)化管理。12月中旬開(kāi)始,對(duì)后勤、集團(tuán)職業(yè)安全衛(wèi)生管理等綜合辦公室工作績(jī)效評(píng)估總結(jié),找出差距并在2017年工作中進(jìn)行改進(jìn)。不斷相互學(xué)習(xí)取長(zhǎng)補(bǔ)短與時(shí)俱進(jìn),提高綜合辦公室人員自身的職業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)能力,與集團(tuán)同舟共濟(jì),同命運(yùn)共呼吸實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值。
(2)加強(qiáng)后勤總務(wù)人力配置,提高服務(wù)能力。根據(jù)今年后勤工作狀況,后勤亟待增加1名水電維護(hù)崗位人力編制。2017年1月份向集團(tuán)提請(qǐng)?jiān)黾尤肆Y源編制,爭(zhēng)取在2017年春節(jié)(1月底)前到崗。具體崗位職責(zé)工作和要求在招聘前,報(bào)人力資源部。
(3)2017年元月份(春節(jié)前)明確綜合辦公室人員工作分工,做到職責(zé)清晰工作目標(biāo)任務(wù)明確。根據(jù)集團(tuán)要求實(shí)現(xiàn)工作績(jī)效考核。
(4)積極做好各部門(mén)及項(xiàng)目工地相關(guān)工作的溝通協(xié)調(diào),做好上傳下達(dá)工作。
2、率先垂范樹(shù)立節(jié)約意識(shí),做好日常行政事務(wù)成本控制。
(1)按照集團(tuán)公車(chē)管理、私車(chē)公用等車(chē)輛管理制度和規(guī)定,切實(shí)做好公車(chē)使用管理和私車(chē)公用用車(chē)管控,做好集團(tuán)機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理。提高各部門(mén)工作效率,進(jìn)一步降低用車(chē)費(fèi)用支出。3月份將出臺(tái)相關(guān)車(chē)輛管理辦法。根據(jù)集團(tuán)用車(chē)規(guī)定出臺(tái)具體實(shí)施時(shí)間節(jié)點(diǎn),將車(chē)管工作做實(shí)做細(xì)。切實(shí)履行自己的監(jiān)督管理職責(zé)。
(2)加強(qiáng)辦公固定資產(chǎn)的管理,做好辦公用品的發(fā)放及管控。嚴(yán)格執(zhí)行《職工手冊(cè)》有關(guān)辦公用品的驗(yàn)收、保管發(fā)放制度流程。
3、規(guī)范綜合辦公室辦公流程。
下發(fā)集團(tuán)綜合辦公室的所有文件、通知、材料函件(含電子文檔)等,辦公室造冊(cè)編號(hào)登記,根據(jù)具體要求由辦公室主任簽署意見(jiàn)流轉(zhuǎn)至總經(jīng)理、董事長(zhǎng)簽署閱辦意見(jiàn),交相關(guān)部門(mén)或承辦人完成。辦公室負(fù)責(zé)跟催并將落實(shí)情況及時(shí)反饋給總經(jīng)理或董事長(zhǎng)。工作事項(xiàng)完成后,將相關(guān)圖表等材料作為附件存檔,收文存檔期限暫定三年,到期后造冊(cè)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后銷(xiāo)毀或送有資質(zhì)的單位處理。
(3)集團(tuán)辦公室辦公行文。集團(tuán)辦公室主責(zé)承辦對(duì)外申請(qǐng)、報(bào)告、請(qǐng)示等,集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門(mén)草擬的對(duì)外報(bào)告、申請(qǐng)、函件等上行文由辦公室登記分發(fā)文號(hào),成文后留存原件存檔。集團(tuán)內(nèi)部各部門(mén)申請(qǐng)、報(bào)告、通知等上下行文,向辦公室申領(lǐng)文號(hào)并登記編號(hào),成文并留存存檔。
(4)加強(qiáng)文檔資料管理。在做好收發(fā)文存檔管理的同時(shí),外聯(lián)申報(bào)項(xiàng)目做到一個(gè)項(xiàng)目一份檔案。按申辦流程從集團(tuán)批準(zhǔn)確定立項(xiàng)到申辦成功。辦公室相關(guān)資料(含電子檔)編號(hào)按建檔。
二、產(chǎn)業(yè)政策經(jīng)營(yíng)外聯(lián)工作方面。
1、產(chǎn)業(yè)政策經(jīng)營(yíng)。
(1)2017年3月底前完成省高新企業(yè)認(rèn)定上報(bào),協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)部、咨詢公司做好評(píng)估審核等相關(guān)事項(xiàng),爭(zhēng)取2017年9月份申報(bào)工作完成。
(2)根據(jù)集團(tuán)2017年總體生產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃,2017年5月底前完成《投資500萬(wàn)元塑木產(chǎn)能擴(kuò)大項(xiàng)目》工信局立項(xiàng),6月份完成項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估及環(huán)境評(píng)估。并持續(xù)跟進(jìn)工信局該項(xiàng)目后續(xù)工作進(jìn)展。
(3)2017年度完善政策經(jīng)營(yíng)作業(yè)流程,使該項(xiàng)工作程序化、規(guī)范化,逐步達(dá)成產(chǎn)業(yè)政策經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)模式目標(biāo)。
(4)多渠道收集獲取國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策扶持項(xiàng)目信息。主動(dòng)加強(qiáng)與省市區(qū)工信局、科技局、發(fā)改委、住建局、中小企業(yè)局及街道的溝通。綜合辦公室負(fù)責(zé)人、外聯(lián)負(fù)責(zé)人、行政專(zhuān)員(該工作項(xiàng)目將列為每月主要績(jī)效考核項(xiàng)目)每天半小時(shí)上網(wǎng)瀏覽相關(guān)政府門(mén)戶網(wǎng)站,了解政府產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向及項(xiàng)目信息,由行政專(zhuān)員每周匯總項(xiàng)目信息。有價(jià)值的政策信息提請(qǐng)建集團(tuán)申請(qǐng)內(nèi)部立項(xiàng)啟動(dòng)申報(bào)程序。
(5)12月中旬起編制2017年工作總結(jié)及2017年工作目標(biāo)計(jì)劃及外聯(lián)年度經(jīng)費(fèi)預(yù)算。
3、外聯(lián)工作。
(1)積極完成董事長(zhǎng)、總經(jīng)理日常交辦接待任務(wù)及綜合辦公室日常對(duì)外接待工作。
(2)構(gòu)建與政府相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)和諧的工作關(guān)系和友誼。日常多溝通多交流,并采取靈活多樣的公關(guān)形式,培育暢通的工作渠道。為集團(tuán)業(yè)務(wù)多元化發(fā)展打下基礎(chǔ)。
(3)外聯(lián)工作延伸,協(xié)調(diào)協(xié)助銷(xiāo)售部門(mén)提升集團(tuán)知名度,拓展產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)及業(yè)務(wù)。
三、集團(tuán)環(huán)境安全衛(wèi)生管理方面。
1、建立健全安全保衛(wèi)工作責(zé)任制度,完善公司安全管理制度。
(1)3月底前完成安全保衛(wèi)制度的制定,包括塑木公司、施工現(xiàn)場(chǎng)安保管理、施工安全審查相關(guān)制度起草工作于4月起開(kāi)始實(shí)施。
(2)6月份起逐步將安保、生產(chǎn)安全管理工作納入常態(tài)化管理并制定事故追究制度。7月至10月份強(qiáng)化綜合辦公室在安保、生產(chǎn)安全工作中的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)職能,減少和杜絕生產(chǎn)安全事故、盜竊案件等安全事故的發(fā)生,避免員工人身傷害、集團(tuán)財(cái)產(chǎn)損失。
2、做好安全生產(chǎn)培訓(xùn)工作,提高職工的安全意識(shí)掌握基本的安全消防技能及職業(yè)安全健康常識(shí),保護(hù)職工身心健康,保障集團(tuán)公司生產(chǎn)施工工作的正常進(jìn)行。
(1)2016年12月25日前完成制定2017年度集團(tuán)職工生產(chǎn)安全培訓(xùn)計(jì)劃,3月下旬至5月底完成各施工工地的安全保衛(wèi)、施工安全初步培訓(xùn)。6月份至12月份按培訓(xùn)計(jì)劃適時(shí)進(jìn)行培訓(xùn)并做好培訓(xùn)記錄和材料存檔備查工作。安全培訓(xùn)工作計(jì)劃,完成月度季度年度培訓(xùn)工作。不走形式、不走過(guò)場(chǎng),杜絕形式主義。培訓(xùn)后對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行考評(píng),采取考試、問(wèn)卷等不同形式評(píng)估,成績(jī)交人力資源部納入員工績(jī)效考核。
(2)指導(dǎo)集團(tuán)各項(xiàng)目工地制定安全培訓(xùn)工作計(jì)劃并按計(jì)劃落實(shí)實(shí)施。
(3)做好特種作業(yè)人員的培訓(xùn)管理。建立臺(tái)賬,證照到期提前一個(gè)月,提醒相關(guān)人員參加審驗(yàn)換證。
3、強(qiáng)化集團(tuán)安全工作的常態(tài)化管理。
(1)加強(qiáng)日常檢查力度,做到每周每月及節(jié)日放假前安全保衛(wèi)檢查,督導(dǎo)集團(tuán)各項(xiàng)目工地遵照?qǐng)?zhí)行。
(2)做好安全生產(chǎn)管理臺(tái)賬、安全管理相關(guān)作業(yè)表單的登記及存檔。例如消防器材每月巡檢表、每周安全檢查表、項(xiàng)目工地及門(mén)衛(wèi)值班日志等。
4、編制事故救援預(yù)案,每年至少進(jìn)行2次應(yīng)急演練。
(1)2016年12月25日前,編制《緊急事故救援預(yù)案》、《緊急事件演練方案》,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后綜合辦公室具體實(shí)施。2017年6月前、11月消防宣傳月各做一次《緊急事件救援預(yù)案》演練。
(2)相關(guān)文字材料、圖片存入安全生產(chǎn)管理檔案。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇十一
教科室本學(xué)年度將以規(guī)范常規(guī)管理、創(chuàng)新教科研模式為工作的指導(dǎo)思想,以提高教育教學(xué)質(zhì)量、促進(jìn)學(xué)校特色發(fā)展和教師專(zhuān)業(yè)成長(zhǎng)為目標(biāo),以校本教研、校本課程建設(shè)、學(xué)科教研組、課題組建設(shè)為立足點(diǎn)有效開(kāi)展各級(jí)各類(lèi)活動(dòng),做好相關(guān)服務(wù)管理工作。
近年來(lái),我校專(zhuān)門(mén)的教育教學(xué)科學(xué)研究剛剛起步。但全校上下都越來(lái)越意識(shí)到立足于學(xué)校實(shí)際的教育教學(xué)科學(xué)研究的重要性,xx年圍繞“聚焦課堂,立足有效,提升質(zhì)量”,我們積極參加縣教科所的活動(dòng),有一個(gè)課題結(jié)題。
以往教科室的很多工作都是在學(xué)校或更上一級(jí)單位的統(tǒng)一要求下展開(kāi),教研組及教師的教學(xué)研究活動(dòng)也相應(yīng)的變得被動(dòng)。自上而下指定、安排并靠監(jiān)督檢查、考核評(píng)價(jià)得以維系的教研活動(dòng)和課題研究難免流于形式。因?yàn)?,研究源于?wèn)題,問(wèn)題源于對(duì)教育教學(xué)實(shí)踐的思考,沒(méi)有問(wèn)題就沒(méi)有真實(shí)的研究。問(wèn)題既有普遍存在的共同問(wèn)題更有一線教師在實(shí)踐中面對(duì)具體的學(xué)情發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,二者都是我們研究的重點(diǎn)。所以,我們先廣泛了解搜集學(xué)校教學(xué)及各學(xué)科教學(xué)一年來(lái)存在的主要問(wèn)題,然后針對(duì)這些問(wèn)題,科室擬定圍繞何種目標(biāo)采用何種形式開(kāi)展何種類(lèi)型的教研活動(dòng)等的計(jì)劃。同時(shí),我們將以最快的速度,最準(zhǔn)確的信息向教師們傳達(dá)本年度全國(guó)、省、市、校將要組織開(kāi)展的一些教科研活動(dòng),讓我們的教師根據(jù)個(gè)人意愿和特點(diǎn)早做計(jì)劃和準(zhǔn)備。另外,教師擬定具體的教學(xué)計(jì)劃以及教科研計(jì)劃,并自主選定研究過(guò)程或成果展示形式及展示時(shí)間,以便教科室做好統(tǒng)籌安排。
1、教研組常規(guī)教科研活動(dòng)落到實(shí)處。在常規(guī)教科研活動(dòng)中注重實(shí)效,杜絕走過(guò)場(chǎng)的形式主義,讓教研組長(zhǎng)發(fā)揮核心作用,積極思考和謀劃每一次教研活動(dòng),認(rèn)真組織和實(shí)施每一次教科研活動(dòng)。
2、課題研究工作中充分發(fā)揮教科室的主導(dǎo)作用和課題研究人員的主體作用。課題研究將遵循五個(gè)結(jié)合,校本教研與社會(huì)化大課題研究相結(jié)合;理論與實(shí)踐相結(jié)合;教研與教學(xué)相結(jié)合;短期小課題研究與校本課題研究相結(jié)合;教科室的主導(dǎo)作用與課題研究人員的主體作用相結(jié)合。校級(jí)課題研究以校本教研為重點(diǎn)。課題內(nèi)容側(cè)重于校本教研,即根據(jù)學(xué)校教育教學(xué)的需要選定課題進(jìn)行研究。校級(jí)課題研究繼續(xù)提倡“小課題、短周期”模式。
3、合理地安排好“示范課、研究課、匯報(bào)課、競(jìng)賽課、考核課”,盡量發(fā)揮好這些課的促進(jìn)作用。
4、組織好校本培訓(xùn)和教師的崗位培訓(xùn)工作。這項(xiàng)工作既關(guān)系到教師的專(zhuān)業(yè)成長(zhǎng),又關(guān)系到教師評(píng)職晉級(jí)的切身利益,具有挑戰(zhàn)性,需要盡心盡力、細(xì)致認(rèn)真,我們有信心將該項(xiàng)工作做好。
1、科室工作計(jì)劃公開(kāi)透明。教科室將xx年度工作計(jì)劃及主要工作安排通過(guò)內(nèi)網(wǎng)發(fā)給每一位教師,讓有心開(kāi)展教科研工作的老師早作準(zhǔn)備。同時(shí)建立公開(kāi)郵箱鼓勵(lì)教師給科室工作提建議或意見(jiàn),并對(duì)有積極意義的可操作的舉措給予獎(jiǎng)勵(lì)。
2、課題和論文等的管理,化散為整。科室人手有限,事物繁雜,必須科學(xué)籌劃和安排才能高效管理和服務(wù)。努力讓教研團(tuán)體、教師個(gè)人樹(shù)立“我對(duì)自己負(fù)責(zé)”而不是“你們得對(duì)我負(fù)責(zé)”的意識(shí),主動(dòng)關(guān)注學(xué)校教研動(dòng)態(tài)及文件傳達(dá)信息,及時(shí)按要求反饋教研進(jìn)展或成果。如:論文收集、教研成果匯總、課題中期評(píng)估或結(jié)題展示等。變自上而下地被動(dòng)接受或完成為自下而上的主動(dòng)承擔(dān)或申請(qǐng)。
教育科研成果的推廣應(yīng)用是教育科研效益的直接體現(xiàn),也是教育科研知識(shí)的普及過(guò)程,推廣應(yīng)用實(shí)際上是在更廣闊的背景中通過(guò)再實(shí)踐去完善原有成果的科學(xué)性、普適性和成熟度。通過(guò)加強(qiáng)課題研究成果的推廣應(yīng)用,鞏固并發(fā)揮課題研究成果的作用。進(jìn)一步立足課堂教學(xué)實(shí)踐,解決教學(xué)實(shí)踐中出現(xiàn)的新問(wèn)題、新現(xiàn)象,服務(wù)教學(xué)實(shí)踐和課改工作需要,促進(jìn)教師專(zhuān)業(yè)發(fā)展和學(xué)生知識(shí)成長(zhǎng),營(yíng)造科研興校的氛圍,提高教學(xué)教學(xué)質(zhì)量。不斷深化專(zhuān)題研究,努力推動(dòng)成果轉(zhuǎn)化。
通過(guò)“成果選擇”、“成果轉(zhuǎn)化”、“運(yùn)用驗(yàn)證”、“推廣普及”、“鞏固深化”五個(gè)環(huán)節(jié)的操作研究,探索出推廣教育科研成果的運(yùn)行機(jī)制;力求通過(guò)成果的推廣轉(zhuǎn)化研究,探索出能促使教師的教學(xué)行為面向全體學(xué)生的教學(xué)機(jī)制。大面積提高我校教師隊(duì)伍的教育教學(xué)以及教育科研素質(zhì)和教育教學(xué)質(zhì)量。
通過(guò)學(xué)校各教研組對(duì)已經(jīng)結(jié)題課題所取得的成果的推廣應(yīng)用,讓課題成果在全校范圍內(nèi)共享,達(dá)到相互學(xué)習(xí)運(yùn)用科研成果,實(shí)現(xiàn)全校教師素質(zhì)能力共同發(fā)展提高,深入推進(jìn)新環(huán)境下的課改工作,實(shí)現(xiàn)大面積提高教育教學(xué)質(zhì)量。
理論聯(lián)系實(shí)際。在專(zhuān)家指導(dǎo)下研究,在實(shí)踐基礎(chǔ)上升華,使理論與實(shí)踐有機(jī)結(jié)合。組織骨干教師學(xué)習(xí)運(yùn)用已經(jīng)結(jié)題取得的成果,以此統(tǒng)一思想,統(tǒng)帥推廣研究工作。在推廣研究過(guò)程中,不唯理論,不唯書(shū)本,堅(jiān)持理論與實(shí)際相結(jié)合,把研究工作植根于廣泛而扎實(shí)的教師教學(xué)實(shí)踐的土壤之上,凸現(xiàn)成果推廣的操作性和實(shí)效性。
點(diǎn)面結(jié)合循序漸進(jìn)。課題成果推廣過(guò)程中,貫徹點(diǎn)面結(jié)合的原則。一方面,注重整體性。在學(xué)校教科室的指導(dǎo)下,先幾個(gè)教研組后整體,以教研組的推廣為先導(dǎo),摸索推廣經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)大面積鋪開(kāi),互相促進(jìn),共同發(fā)展。另一方面,注重全面性。必須面向全校全體學(xué)生,全方位、多角度、多層面的實(shí)施推廣,最大限度開(kāi)辟成果應(yīng)用的空間。
主體性原則。充分發(fā)揮教師的主導(dǎo)作用,學(xué)生的主體作用,在此基礎(chǔ)上,充分利用各科室各教研組的自主性作用,達(dá)到共享成果,共同提高,全面發(fā)展的目的。
共享性原則。要求在全校范圍內(nèi)做到信息互通、成果共享、問(wèn)題共同研究,措施協(xié)調(diào)落實(shí)。
1)加強(qiáng)成果理論學(xué)習(xí),不斷提高能力素質(zhì)。
2)分解課題成果推廣,加強(qiáng)協(xié)作研究。參與推廣研究的教研組、班組在結(jié)合實(shí)際,認(rèn)真篩選、論證、應(yīng)用成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,各自選擇一個(gè)層面確定一項(xiàng)子課題進(jìn)行深入應(yīng)用研究,制定出切實(shí)可行的課堂成果推廣應(yīng)用方案上交到學(xué)校教科室。定期開(kāi)展校內(nèi)工作交流會(huì),了解推廣應(yīng)用和研究情況,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)心得,探討解決帶有共性的問(wèn)題。
3)加強(qiáng)信息溝通交流,深化鞏固研究成果。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇十二
--------最初的想法,進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的原因。
二.心理把握,掌握主動(dòng)權(quán)案例。
(一)。
(二)。
三.知己知彼之知根知底(三)。
四.虛實(shí)篇。
------真真假假團(tuán)隊(duì)出擊案例。
(四)。
五.養(yǎng)成最后發(fā)言的習(xí)慣案例。
(五)。
六.細(xì)化過(guò)程,弱化結(jié)果。
(一)。
問(wèn)題:1.為什么李經(jīng)理第一次不跟客戶簽訂委托.案例(二)。
經(jīng)紀(jì)人小李,租了一套高檔公寓的房子,替客戶辦理物業(yè)交接時(shí),發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司新?lián)Q了一家,于是小李遞上名片.表明身份,并適時(shí)的說(shuō)了句:“劉主任,我這個(gè)客戶平時(shí)工作比較忙,如果需要交費(fèi)時(shí)聯(lián)系不上客戶,請(qǐng)與我聯(lián)系?!闭f(shuō)完這話,劉主任重新在名片上停留了一下,便將名片收了起來(lái)。從此小李便與劉主任建立起了良好的合作關(guān)系。
問(wèn)題:1.小李為什么能與劉主任建立良好的合作關(guān)系.2.這個(gè)案例我想跟大家說(shuō)明什么.
案例(三)。
案例(四)。
小李,小王,小盛合作了一年多了,一天,小王拿回一套推薦比很好的網(wǎng)點(diǎn),便上了自費(fèi),并習(xí)慣性的與小李和小盛商量了一下,三個(gè)人拿了一套方案.每次帶看的時(shí)間.小李和小盛都會(huì)推托需約房東,并引著客戶根據(jù)自己的時(shí)間來(lái)安排看房,而看房時(shí),小王始終以房東代理人的身份出現(xiàn),最終在較短的時(shí)間內(nèi)售出了這套網(wǎng)點(diǎn).案例(五)。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇十三
時(shí)間老人的腳步一刻不停歇的向前邁進(jìn),轉(zhuǎn)眼間新學(xué)期又開(kāi)始了,我們迎來(lái)了又一批新的孩子,在新環(huán)境中,孩子們由于剛開(kāi)始進(jìn)入集體生活,對(duì)新環(huán)境陌生、畏懼,還有跟人、亂跑、拒睡、拒吃等現(xiàn)象。為了使孩子們能盡快地適應(yīng)集體生活和培養(yǎng)他們各方面的良好習(xí)慣,使他們能得到全面和諧的發(fā)展,將結(jié)合園長(zhǎng)為我們培訓(xùn)的內(nèi)容用“同理心”對(duì)待每一名幼兒,與班級(jí)成員積極配合共同搞好班級(jí)工作?,F(xiàn)將個(gè)人本學(xué)期工作計(jì)劃陳列如下:
遵紀(jì)守法、積極響應(yīng)國(guó)家制定各項(xiàng)規(guī)章制度,做到愛(ài)祖國(guó)、愛(ài)人民,遵守園內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)章制度,如每周一按時(shí)參加園內(nèi)政治學(xué)習(xí),積極參加園里的各項(xiàng)有益活動(dòng),以熱愛(ài)本職工作為出發(fā)點(diǎn),認(rèn)真、努力的工作,來(lái)提高自身的專(zhuān)業(yè)水平。熱愛(ài)自己的事業(yè),無(wú)論是面對(duì)孩子還是面對(duì)家長(zhǎng),始終要保持微笑,樹(shù)立起良好的教師形象,用老師和“媽媽”的雙重身份去關(guān)愛(ài)每一位幼兒,滋潤(rùn)每一顆童心。積極做好各種教學(xué)活動(dòng)。時(shí)刻注意自己的言談舉止,嚴(yán)格要求自己。堅(jiān)決同一些歪風(fēng)邪氣作斗爭(zhēng),定期向園領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)思想工作,努力要求思想進(jìn)步,積極向黨組織靠攏,不計(jì)較個(gè)人得失,顧全大局,“以園榮我榮”的思想迎接每天的工作。
在教育教學(xué)方面,本學(xué)期我?guī)У氖切“?,因此我們?cè)诮逃虒W(xué)上就更該嚴(yán)格要求自己,不光有日常的知識(shí)傳授,還應(yīng)對(duì)幼兒多進(jìn)行常規(guī)教育,做好教學(xué)工作計(jì)劃,一個(gè)好的班級(jí),好的活動(dòng)離不開(kāi)好的常規(guī),因此我將用愛(ài)心和耐心,對(duì)待每個(gè)幼兒,培養(yǎng)幼兒良好的常規(guī)。另外我們還將使用主題探究活動(dòng)和愛(ài)朗課程相結(jié)合,不斷總結(jié)積累自身經(jīng)驗(yàn)的同時(shí),吸取別人的經(jīng)驗(yàn)與長(zhǎng)處,努力鉆研業(yè)務(wù)不斷學(xué)習(xí)接受最新的幼教知識(shí),有效有計(jì)劃的提高自己業(yè)務(wù)水平和教學(xué)能力。利用環(huán)境布置讓幼兒易于接受新思想,打破傳統(tǒng)的“教師教學(xué)生學(xué)”的方法,轉(zhuǎn)變?yōu)椤皩W(xué)生主動(dòng)學(xué)習(xí)”。以幼兒為中心,讓幼兒大膽地去探索,使幼兒的八大智能得到全面發(fā)展。在組織活動(dòng)時(shí)要注意讓幼兒通過(guò)玩中學(xué),學(xué)中玩的形式,以生動(dòng)、有趣、直觀的游戲、教具來(lái)發(fā)展幼兒的思維力、想象力及動(dòng)手操作能力等。我積極指導(dǎo)英語(yǔ)教師,做好配課工作,和本班英語(yǔ)教師共同努力使幼兒的第二語(yǔ)言得到最好的發(fā)展,為幼兒以后英語(yǔ)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
本學(xué)期,我?guī)ьI(lǐng)我班工作人員積極配合園內(nèi)的保健醫(yī)生,做好班級(jí)衛(wèi)生工作計(jì)劃,做好晨間接待工作、環(huán)境衛(wèi)生的打掃、幼兒服藥記錄、紫外線消毒的工作,流感疫苗接種、視力檢測(cè)、微量元素的測(cè)查,做好本班幼兒的預(yù)防接種工作,注意幼兒口腔衛(wèi)生,做到讓幼兒餐后漱口,培養(yǎng)良好的衛(wèi)生習(xí)慣,尤其是幼兒的用眼衛(wèi)生,同時(shí)注意戶外活動(dòng)的時(shí)間要保證,并多飲水盡量做到出滿勤,實(shí)現(xiàn)我班本學(xué)期出勤率達(dá)到95%以上。注意關(guān)心幼兒的一日生活,充分體現(xiàn)保教結(jié)合的教育理念。
因?yàn)槭莻€(gè)新的班級(jí),新的幼兒,新的家長(zhǎng),因?yàn)榧议L(zhǎng)工作由為重要,家長(zhǎng)工作是聯(lián)系家與園的有效橋梁,只有做好家長(zhǎng)工作,才能促進(jìn)班集體的管理,我將積極和家長(zhǎng)取得聯(lián)系,組建了我班家長(zhǎng)委員會(huì),督促家長(zhǎng)做好《家園聯(lián)系冊(cè)》的填寫(xiě),和家長(zhǎng)委員會(huì)成員共同探討制定適合每個(gè)幼兒的教育方法,使家、園結(jié)成教育伙伴,充分發(fā)揮教育的潛能。本學(xué)期我園仍然采用門(mén)禁制度,召開(kāi)了一次家長(zhǎng)會(huì)取得家長(zhǎng)的諒解,讓每位幼兒都高高興興來(lái)園、安安全全回家,使每位家長(zhǎng)都能放心將孩子交到老師手中。本學(xué)期將每月舉行一次家長(zhǎng)開(kāi)放日,使家長(zhǎng)了解幼兒在園的一日生活,介紹幼兒的發(fā)展?fàn)顩r,同時(shí)將針對(duì)車(chē)接送的幼兒采取家訪和電話交談的方式,向家長(zhǎng)介紹孩子在園情況,做到每周和兩至三位家長(zhǎng)談?wù)労⒆拥脑趫@表現(xiàn),讓家長(zhǎng)了解孩子的在園情況,并及時(shí)配合我們的教學(xué)工作。請(qǐng)家長(zhǎng)配合做好“冬季親子趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)”“英語(yǔ)圣誕聯(lián)歡會(huì)”“元旦化妝舞會(huì)”等一系列親子活動(dòng)。
目標(biāo)是走向成功的第一步,通過(guò)培訓(xùn),我深刻感受到團(tuán)隊(duì)精神對(duì)成功的重要性,因?yàn)槲磥?lái)的競(jìng)爭(zhēng):不是一個(gè)人與另一個(gè)人的競(jìng)爭(zhēng),而是以團(tuán)隊(duì)與另一個(gè)團(tuán)隊(duì)的競(jìng)爭(zhēng);不是一個(gè)團(tuán)隊(duì)與一個(gè)團(tuán)隊(duì)學(xué)歷的競(jìng)爭(zhēng),而是一個(gè)團(tuán)隊(duì)與一個(gè)團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)力的競(jìng)爭(zhēng)。在本學(xué)期,我在做好協(xié)調(diào)組織工作的同時(shí),做到分工明確,責(zé)任到人,在班級(jí)內(nèi)設(shè)立了快樂(lè)基金,極大地推動(dòng)了班級(jí)工作的開(kāi)展,是班級(jí)成員形成了工作自覺(jué)性,為孩子做了榜樣激勵(lì),幼兒也在班級(jí)中形成了自覺(jué)管理的氛圍。積極進(jìn)取,樂(lè)觀向上,共同奮斗取得成功。
以上是我本學(xué)期的個(gè)人工作計(jì)劃,在今后工作中,我將努力工作,爭(zhēng)取更大的進(jìn)步!
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇十四
商業(yè)地產(chǎn)管理遵循的是戰(zhàn)略目標(biāo)管理方式,是目前最為普遍的管理方式,主要設(shè)置項(xiàng)目總體戰(zhàn)略,通過(guò)總體戰(zhàn)略的分解,形成階段戰(zhàn)略目標(biāo)和部門(mén)戰(zhàn)略目標(biāo),用來(lái)指導(dǎo)和管理整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的,以項(xiàng)目負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ),運(yùn)用系統(tǒng)管理的觀點(diǎn)、理論和方法,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的全過(guò)程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同于住宅地產(chǎn),具有投資金額大、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)、投資回收緩慢、經(jīng)營(yíng)管理復(fù)雜等特點(diǎn),最重要的是商業(yè)市場(chǎng)變化較快,開(kāi)發(fā)商需不斷去適應(yīng)市場(chǎng)的變化,靈活采取經(jīng)營(yíng)管理策略,以滿足市場(chǎng)的需要。所以在制定管理的目標(biāo)時(shí)既要有硬性的指標(biāo)也要靈活變通。目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、商場(chǎng)開(kāi)業(yè)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、自有資金利潤(rùn)率等效益指標(biāo),以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求;約束性目標(biāo)年度銷(xiāo)售額、店鋪出租率、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還受城市區(qū)位因素、城市規(guī)劃、目標(biāo)受眾群體、招商公司等條件制約。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及投資方、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、招商、營(yíng)銷(xiāo)、租戶等多部門(mén)和單位,以及最終用戶消費(fèi)客群的相互制約和相互影響,因此,商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系,來(lái)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)項(xiàng)目的全過(guò)程和確??傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)。
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理,能使項(xiàng)目的前期論證、招商策劃有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開(kāi)??梢哉f(shuō),通過(guò)使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理,將項(xiàng)目全過(guò)程和全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道,使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的組織管理。
這是指通過(guò)職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行,以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度,形成一個(gè)高效率的組織保障體系,使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。
其意義是為經(jīng)營(yíng)管理提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境,保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間,以及項(xiàng)目不同階段、不同部門(mén)、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系,吸納融通資金,尋找招商推廣渠道,廣攬優(yōu)秀招商和推廣隊(duì)伍,獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),更好地服務(wù)于項(xiàng)目。
其意義是有利于對(duì)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)行控制,并獲得最大的綜合效益??刂乒芾碇饕峭ㄟ^(guò)計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段,采用項(xiàng)目分解,各種指標(biāo)、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與監(jiān)督等措施,對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃、招商周期、營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制,以確保項(xiàng)目用最少最優(yōu)的人力物力投入,獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理是指從項(xiàng)目定位期到穩(wěn)定期的全過(guò)程所進(jìn)行的管控。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)性比較強(qiáng),一般需要與專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理公司或機(jī)構(gòu)來(lái)協(xié)助進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作,在管理好項(xiàng)目自身團(tuán)隊(duì)的同時(shí),更重要的是需要團(tuán)隊(duì)成員運(yùn)用好外協(xié)單位的資源和力量服務(wù)于項(xiàng)目,所以商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理,主要是以合同管理為手段,運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查等方法,對(duì)商業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng),按照行業(yè)要求、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo),進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理,以確保商業(yè)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。商業(yè)項(xiàng)目階段式目標(biāo)管理方法。對(duì)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目而言,需經(jīng)歷項(xiàng)目定位期階段、項(xiàng)目籌備期階段、項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)期階段、項(xiàng)目啟動(dòng)期階段、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期階段和項(xiàng)目穩(wěn)定期階段6個(gè)大的階段,6個(gè)階段彼此獨(dú)立又相互關(guān)聯(lián),需要管理人員在實(shí)際管理過(guò)程中針對(duì)每個(gè)階段制制定合理的管控策略,這樣才能將6個(gè)階段統(tǒng)一起來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的總體目標(biāo)。
項(xiàng)目地位階段的策略。
定位期,為商業(yè)運(yùn)營(yíng)打好基礎(chǔ)。一個(gè)具有良好潛力的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該在項(xiàng)目施工前,就應(yīng)該有良好的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)定位和清晰的招商對(duì)象定位,這個(gè)時(shí)期經(jīng)營(yíng)管理方面最重要的是結(jié)合業(yè)態(tài)實(shí)際經(jīng)營(yíng)要求,對(duì)商業(yè)的業(yè)態(tài)分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案,以往這方面的工作往往決定于開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)院、公司,從物業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)者角度說(shuō),經(jīng)營(yíng)管理工作在此時(shí)就應(yīng)該提前介入,依托專(zhuān)業(yè)的商業(yè)策劃管理公司或機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的規(guī)劃和展望,制定確實(shí)可行的策劃方案,并逐項(xiàng)分解到項(xiàng)目的各個(gè)專(zhuān)業(yè),包括招商需求、推廣需求、營(yíng)銷(xiāo)需求等等,目的是為商業(yè)項(xiàng)目的實(shí)施奠定一個(gè)強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。同時(shí)需要制定一些風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制。確保項(xiàng)目目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。
項(xiàng)目籌備階段的策略。
籌備期,為市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)做好準(zhǔn)備工作。在第一個(gè)時(shí)期工作完成之后,經(jīng)營(yíng)管理公司應(yīng)對(duì)商戶的招商對(duì)象篩選,并做好市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的宣傳推廣工作。這個(gè)階段需要重點(diǎn)關(guān)注對(duì)商業(yè)項(xiàng)目影響較大的主力店的確定,主力店作為商業(yè)項(xiàng)目的主要業(yè)態(tài)之一,不但具有巨大的“磁場(chǎng)”吸引力、良好的集客效應(yīng)和極強(qiáng)的品牌號(hào)召力和影響力,同時(shí)能夠達(dá)到提升商業(yè)項(xiàng)目的整體商業(yè)價(jià)值,增強(qiáng)業(yè)主的投資信心,推動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目商鋪的銷(xiāo)售的作用,為其他業(yè)態(tài)及業(yè)種的加盟奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)??梢哉f(shuō),商業(yè)項(xiàng)目主力店招商的成果,引進(jìn)主力店的品牌質(zhì)量和檔次,招商的速度快慢,直接決定開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)及商業(yè)項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)和管理。管理者需結(jié)合招商規(guī)劃和商圈的特點(diǎn)確定主力店,待確定后需盡快將主力店的物業(yè)條件提交給設(shè)計(jì)和工程部門(mén),由他們盡快完善設(shè)計(jì)和施工,以免造成后期的施工返工,增加不必要的成本壓力,其他次主力店及商鋪也需盡快確定,并將物業(yè)條件提交給開(kāi)發(fā)部門(mén),以達(dá)到商業(yè)管理和工程開(kāi)發(fā)的有效銜接,有效地降低成本和保證質(zhì)量。另外經(jīng)營(yíng)管理公司還應(yīng)該在此階段完成自身架構(gòu)的完善工作,比如建立it信息部?jī)?yōu)化商戶上游貨源資料,建立終端推廣點(diǎn),為商業(yè)未來(lái)商圈輻射做基礎(chǔ)工作。期間可以不間斷加強(qiáng)和商戶的交流活動(dòng)、提高商戶經(jīng)營(yíng)素質(zhì),幫助商戶采購(gòu)有競(jìng)爭(zhēng)力商品。
項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)階段的策略。
進(jìn)場(chǎng)期,提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和商戶經(jīng)營(yíng)信心。此時(shí)期商鋪逐步進(jìn)入交鋪工作,經(jīng)營(yíng)管理公司在此階段應(yīng)該幫助商戶與工程部門(mén)進(jìn)行工程交接,使商戶盡快進(jìn)入場(chǎng)內(nèi),同時(shí)要幫助商戶審視產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力,對(duì)持觀望心態(tài),不肯下實(shí)力經(jīng)營(yíng)的商戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng)信心勸服工作,任何新商業(yè)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)最根本的矛盾是一怕商品沒(méi)人來(lái)買(mǎi),二怕開(kāi)始經(jīng)營(yíng)了消費(fèi)者到了現(xiàn)場(chǎng)買(mǎi)不到商品,如此惡行循環(huán)經(jīng)營(yíng)自然難以做旺。此階段工作經(jīng)營(yíng)管理工作的核心,就是盡最大可能提高商戶經(jīng)營(yíng)信心,提升商品品質(zhì)和價(jià)格的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
項(xiàng)目啟動(dòng)階段的策略。
啟動(dòng)期,把人氣做起來(lái)。商業(yè)進(jìn)入試業(yè)或開(kāi)業(yè)后,最初的一段時(shí)間最重要的任務(wù)就是聚攏人氣,增加人流,可以用特價(jià)(sp活動(dòng))、商業(yè)抽獎(jiǎng)、消費(fèi)送禮、免費(fèi)接送、明星造勢(shì),線上線下等推廣營(yíng)銷(xiāo)方式制造人氣和消費(fèi)額度。不管是零售業(yè)態(tài)還是餐飲業(yè)態(tài),首先要讓商戶有生意做,此時(shí)值得注意的是,如果前幾個(gè)階段的工作沒(méi)做好,商品與客群需求不匹配、品種不全、價(jià)格無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力,雖短期制造人氣也很難把商業(yè)做旺,這種情況下人氣越旺,市場(chǎng)口碑形成的消極影響反而會(huì)危害了市場(chǎng)成長(zhǎng)。相反,商品綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng),口碑效應(yīng)則會(huì)讓商業(yè)越發(fā)興旺。
項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的策略。