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房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇一
是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動用的各種外部及內(nèi)部資源進行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。
的原則營銷是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在房地產(chǎn)營銷實踐中，有很多的規(guī)則和原則是必須要把握的。但是其中我們最需要把握的以下三大原則。
1、營銷策劃必須從客戶和市場需要出發(fā)。
策劃人從客戶出發(fā)，綜合分析，投其所好，才能打動他們，奪得更多的市場。
2、始終保持整體營銷的觀念。
營銷策劃講究的是創(chuàng)意，因此，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實于。
總的主題。這就要求策劃的各個細節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)，目的一致，實現(xiàn)營銷的整體性。
營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，因此，銷售也應(yīng)該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，緊密呼應(yīng)，這才是真正負責(zé)且科學(xué)的營銷思維方式。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)顧客的需要，從而促進商品房的銷售，增加利潤，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)首先強調(diào)“以人為本”的營銷策劃。
房地產(chǎn)營銷是各種理念的復(fù)合理念是營銷策劃的靈魂，當(dāng)代的主導(dǎo)理念一般包括：
1、人性理念，房地產(chǎn)營銷首先要講求“以人為本”，中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人性理念提供了堅實的文化基礎(chǔ)。
2、生態(tài)理念，近代以來，地球環(huán)境污染加重，客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念。
3、智能理念，人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營造習(xí)慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應(yīng)用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務(wù)。
4、投資理念，投資不動產(chǎn)愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段。
1、房地產(chǎn)投資營銷：房地產(chǎn)投資分析是全程營銷的起點，是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵，透過細致的市場調(diào)查。
2、房地產(chǎn)定位營銷：營銷房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場脈搏，進行準(zhǔn)確的市場定位。細致的市場調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石，這只是定量分析的開始，所以進行必要的定性分析是相當(dāng)關(guān)鍵的。
3、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計營銷：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)營銷的第三個流程，經(jīng)過準(zhǔn)確的市場定位，根據(jù)目標(biāo)客戶群設(shè)計相應(yīng)的房地產(chǎn)。
4、房地產(chǎn)形象營銷：通過項目的整體包裝，以到位的形象營銷向消費者傳達良好的企業(yè)形象、品牌形象。形象設(shè)計及包裝，良好的.企業(yè)聲譽、過硬的工程質(zhì)量、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場一流的項目形象、打好品牌塑造的基礎(chǔ)。
制訂一個合理的價格是十分重要的，一方面要可以讓大眾接受，另一方面又要滿足開發(fā)商利潤最大化的條件。
1、影響房地產(chǎn)價格的因素，歸納起來，主要有以下幾類：
（1）政治因素：如某次大的政府機構(gòu)變動，或重大政策性決策出臺等都會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格較大的漲跌。
（2）經(jīng)濟因素：
a.物價：物價上漲，投資者預(yù)期上漲的心里反映在房地產(chǎn)方面，也。
造成價格上漲。
b.土地價格：土地是房地產(chǎn)的原料，原來價格的上漲，房屋成品價格也會水漲船高。
c.利率：銀行利率的提高緊縮對降低買方勢頭很有效，可刺激房地產(chǎn)的投資。
d.貨幣供應(yīng)量：當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時，土地價值相對減少，此時若想得到與原來相同的價格的土地，勢必要提高價格。
e.經(jīng)濟增長率：經(jīng)濟增長迅速，表示人民幣收放提高，購買力增強，提高房地產(chǎn)價格，反之，則降低.
f.人口狀態(tài)：人口成長率高或人口集中地區(qū)，對方地產(chǎn)的需求增加，房價因市場功能而自然提高。
(3)自然因素。
位置：屬性優(yōu)劣不同而有價值的高低。地段好，交通便利的地區(qū)自然價格就高。
面積：土地面積越大，適于整體規(guī)劃，價格較高,反而因缺其不可而變成奇貨可居。
地勢：平原或地勢平坦適用于房屋興建，產(chǎn)品規(guī)劃，但若為山坡地、林地、低洼地區(qū)。由于開發(fā)成本高，安全性低，相應(yīng)的地價也較低。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇二
3、促進項目開盤成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。
20xx年9月份(具體時間待定)。
1、置業(yè)顧問電話邀約時間：20xx年9月份。
2、電器的購買時間：20xx年8月30日。
3、抽獎券制作到位時間：20xx年9月初。
4、水果糕點現(xiàn)場布置到位時間：開盤前一天。
邀請凱悅城開盤，購房簽約客戶，將在售樓中心內(nèi)部進行現(xiàn)場“砸金蛋得家電”活動，由項目經(jīng)理對本次活動類容進行簡單介紹，并傳遞前期購房客戶，老帶新活動政策，本次活動抽獎由當(dāng)天購房客戶現(xiàn)場抽取，產(chǎn)生以下獎勵：
一等獎：筆記本電腦(2名)。
二等獎：海爾冰箱(4臺)。
100元x90臺=9000元。
費用預(yù)估：33000元。
三等獎：海爾洗衣機(6名)。
四等獎：微波爐(10名)。
五等獎：榨汁機或電飯煲或加濕器(90名)。
新客戶到達售樓中心——進入簽到區(qū)簽到——拿排號單或序號——客戶集中到門外——現(xiàn)場維持開盤前客戶情緒，待開盤開始，由銷售帶客戶購房，已簽訂購房認購的客戶——由銷售帶客戶進行現(xiàn)場砸蛋區(qū)——由客戶砸蛋獲取獎券——銷售帶客戶去領(lǐng)獎去等級(需帶認購和客戶身份證)——核對后——銷售讓客戶從離開。
(置業(yè)顧問全程接待，并一對一介紹，促進成交幾率，深入挖掘潛在客戶群)。
1、抽獎券數(shù)量：100張。
抽獎箱：1個費用：100元。
2、聘請婚慶公司。
費用：2500元。
3、水果糕點。
費用：1000元。
4、預(yù)計現(xiàn)場布置費用：費用：500元。
5、小禮品購置費：毛絨玩具等20xx元。
6、不可預(yù)計支出費用：費用：900元。
7、家電費用。
費用：33000元。
20。
費用合計：40000元。
策劃部年8月22日。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇三
活動主題：
感恩節(jié)回饋“送健康免費體檢”。
類型：
目的：
借活動提升企業(yè)和項目的品牌形象。
目標(biāo)客戶群：
業(yè)主。
20__年__月__日8：00——16：00點，__房產(chǎn)公司在__分公司的中間聯(lián)絡(luò)下，聘請__醫(yī)院副主任級別以上專家進入社區(qū)，為__業(yè)主提供了一次專業(yè)的“送健康免費體檢”活動，為廣大業(yè)主進行了健康檢查。同時，現(xiàn)場解答業(yè)主健康方面疑問，給業(yè)主提供改善健康計劃的建議等，獲得業(yè)主的一致好評。
__房產(chǎn)公司一直以打造國際化高檔社區(qū)為己任，在對業(yè)主的服務(wù)上猛下功夫。這次活動既充分體現(xiàn)了開發(fā)商對業(yè)主的貼心關(guān)懷，又成功地做到了“社會資源的整合與共享”。
策略分析：
都市緊張的工作節(jié)奏使人們更加注重居住的服務(wù)品質(zhì)，體現(xiàn)高品質(zhì)生活的“宜居、健康、生活”的住宅理念也應(yīng)運而生，并受到市場的熱烈追捧。珠江帝景的這次“送健康”活動，進一步豐富北京珠江帝景社區(qū)的文化生活，為業(yè)主們營造一個更加良好的健康居住氛圍，同時也樹立起合生和珠江帝景的市場口碑。
__房產(chǎn)公司————贊助經(jīng)典芭蕾《羅密歐與朱麗葉》天橋上演。
11月25日，由__房產(chǎn)公司項目贊助，摩納哥蒙特卡洛芭蕾舞團演出的“__房產(chǎn)公司————新古典之夜”芭蕾舞《羅密歐與朱麗葉》vip專場演出在__天橋劇場舉行。該活動還推出了價值兩萬元人民幣的天價票，即每購買一張兩萬元票的觀眾都可以將此票作為“代金券”，在“__”購置指定尊貴戶型時沖抵等值房款。開發(fā)商贊助芭蕾舞這樣的高雅藝術(shù)在國內(nèi)還屬首次。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇四
3、促進項目開盤成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。
20xx年9月份(具體時間待定)。
凱悅城售樓中心。
1、置業(yè)顧問電話邀約時間:20xx年9月份。
2、電器的.購買。
時間:20xx年8月30日。
3、抽獎券制作到位時間:20xx年9月初。
4、水果糕點現(xiàn)場布置到位時間:開盤前一天。
邀請凱悅城開盤，購房簽約客戶，將在售樓中心內(nèi)部進行現(xiàn)場“砸金蛋得家電”活動，由項目經(jīng)理對本次活動類容進行簡單介紹，并傳遞前期購房客戶，老帶新活動政策，本次活動抽獎由當(dāng)天購房客戶現(xiàn)場抽取，產(chǎn)生以下獎勵:一等獎:筆記本電腦(2名)二等獎:海爾冰箱(4臺)。
100元xx90臺=9000元。
費用預(yù)估:33000元。
三等獎:海爾洗衣機(6名)四等獎:微波爐(10名)。
五等獎:榨汁機或電飯煲或加濕器(90名)。
新客戶到達售樓中心——進入簽到區(qū)簽到——拿排號單或序號——客戶集中到門外——現(xiàn)場維持開盤前客戶情緒，待開盤開始，由銷售帶客戶購房，已簽訂購房認購的客戶——由銷售帶客戶進行現(xiàn)場砸蛋區(qū)——由客戶砸蛋獲取獎券——銷售帶客戶去領(lǐng)獎去等級(需帶認購和客戶身份證)——核對后xx——銷售讓客戶從xx離開。
(置業(yè)顧問全程接待，并一對一介紹，促進成交幾率，深入挖掘潛在客戶群)。
1、抽獎券數(shù)量:100張。
抽獎箱:1個費用:100元。
2、聘請婚慶公司。
費用:2500元。
3、水果糕點。
費用:1000元。
4、預(yù)計現(xiàn)場布置費用:費用:500元。
5、小禮品購置費:毛絨玩具等20xx元。
6、不可預(yù)計支出費用:費用:900元。
7、家電費用。
費用:33000元。
費用合計:40000元。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇五
:
1、大?；蛞陨蠈W(xué)歷,市場營銷、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等相關(guān)專業(yè)為佳。
2、2年及以上房地產(chǎn)策劃工作經(jīng)驗,具備惠州項目策劃經(jīng)驗者更佳;。
4、具有較強的協(xié)調(diào)溝通能力,良好的口頭和文字表達能力。
5、高度的'工作熱情,良好的團隊合作精神。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇六
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
xx商業(yè)城項目是xx房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場旁，是xx地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地xx平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為xx余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為xx多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約xx平方米，塔樓建筑面積約xx余平方米。項目總投資約xx萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的`角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
營銷總體策略是仔細分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。
1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2、倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
3、提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4、啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
1、銷售（招商）目標(biāo)。
2、銷售目標(biāo)分解，根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，進行營銷工作。
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
（一）項目入市時機及姿態(tài)。
1、入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準(zhǔn)備，在xx年xx月份房交會期間開盤（或xx年xx月），可以抓住xx年春季房交會、xx節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮；在xx節(jié)、xx年秋季房交會、xx等重要時期掀起新的銷售高潮。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至xx地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
（二）價格定位及價格策略。
1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為xx元/平方米，其中起價為xx元/平方米，最高價為xx元/平方米。
3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升），均價為xx元/m2，尾盤銷售變相略降。
（一）宣傳策略主題。
1、個性特色：“xx商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
2、區(qū)位交通：本項目地處xx廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合。
1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項目招商說明會等形式。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇七
崗位職責(zé):。
1、負責(zé)市場信息收集與分析,根據(jù)需要撰寫市場調(diào)研報告;。
3、編制廣告推廣計劃及傳播方案,負責(zé)媒體選擇及成本預(yù)算控制,對各種營銷推廣活動進行策劃、執(zhí)行及管控。
任職要求:。
1、統(tǒng)招全日制本科或以上學(xué)歷,房地產(chǎn)經(jīng)營、市場營銷、廣告學(xué)等相關(guān)專業(yè);。
4、具備良好的公關(guān)能力及媒體關(guān)系維護能力和一定的文字功底。
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房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇八
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事：
大家好！
在《xxxx年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售top200排行榜》看到xxxx公司赫然在榜,我倍感驚喜但并不意外。當(dāng)看著自己所效勞的公司在業(yè)績上蒸蒸日上，在規(guī)模增速上持續(xù)上升，我倍感榮幸。在剛舉辦的公司年度經(jīng)營會上，集團領(lǐng)導(dǎo)對公司的戰(zhàn)略精準(zhǔn)定位，對公司的發(fā)展明確方向，使我感觸良多。會后，我深刻的去理解公司的經(jīng)營需求，從而去調(diào)整自己的營銷思路和公司同步發(fā)展。為了貫徹集團領(lǐng)導(dǎo)年度報告精神，xx公司營銷部制定了針對性的行動計劃和措施。
公司目前正處于擴張的快速發(fā)展期，高周轉(zhuǎn)、規(guī)?；瘧?zhàn)略的突破時期。快銷多銷起到了決定性的作用。對于長期的'發(fā)展來說，也有助于建立一個有體系、有執(zhí)行力、為目標(biāo)負責(zé)的營銷鐵軍。
1、合理制定計劃，嚴格計劃實施，在營銷工作的計劃的設(shè)定上，突出重點工作內(nèi)容，并明確工作成果的關(guān)門時間。在過程中，對于人員因素造成的計劃工作延誤，營銷部內(nèi)部建立懲罰機制，嚴格執(zhí)行，結(jié)合月度和季度考評，直接與績效掛鉤。
2、在每月、每周工作計劃總結(jié)時，重點分析和研究未完成或成果未達標(biāo)的原因，制定下一步工作的改進措施，及時調(diào)整工作辦法，逐漸形成良性循環(huán)。
市場的變數(shù)越來越快，也可能會越來越難，在新的競爭環(huán)境里，營銷管理和營銷人都要拼內(nèi)功。只有高效的營銷團隊才適合公司的快速發(fā)展。
“大營銷”，就是要求營銷線深入?yún)⑴c到“投、融、管、退”各個環(huán)節(jié)，和運營高度協(xié)同。領(lǐng)導(dǎo)在講話中也提到，營銷在項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)都要介入，并且多次重點強調(diào)拿對地，定為準(zhǔn)。我覺得我們營銷不僅是要完成銷售目標(biāo)，還要能夠做到充分發(fā)揮營銷前置的作用，積極介入投資規(guī)劃、可研，提高拿地準(zhǔn)確度和定位準(zhǔn)確度。而且還要從財務(wù)角度思考，合理安排銷售計劃，保證現(xiàn)金流快速回正，持續(xù)關(guān)注流速表現(xiàn)，重點關(guān)注在途回款的過程。充分和運營、項目部聯(lián)動，保證及時供貨，產(chǎn)銷匹配、品質(zhì)兌現(xiàn)，讓整個公司能夠保持很高的市場靈敏度，不錯過窗口期。總的來說，就是營銷條線要站在公司經(jīng)營層面上思考問題，和公司其他條線一起推動戰(zhàn)略目標(biāo)落地。就類似于一個前驅(qū)、一個后驅(qū)，“大營銷+大運營”，就把兩驅(qū)車變成了四驅(qū)車，整個公司這輛車，引擎系統(tǒng)就上了一個檔次，戰(zhàn)略達成才能更有保證。
調(diào)整推盤節(jié)奏，精準(zhǔn)踩上每個銷售熱點；對于尾盤項目各業(yè)態(tài)的去化，通過對現(xiàn)金流的測算、流速的保障、風(fēng)險評估分析，以此三點為原則，去整合好的資源合作，采取不同的銷售模式保障快速去化和回款。
“想得明白、做得堅決“，作為營銷人，對指標(biāo)、對公司經(jīng)營、公司戰(zhàn)略要想得明白，對計劃、對措施要做得堅決。營銷是一場戰(zhàn)役，沒有硝煙，卻關(guān)乎生死，但我們不懼，營銷人是一名戰(zhàn)士，為了指標(biāo)，我們勇往直前。根扎深了，樹就會長大，溶液濃稠了，肯定就會結(jié)晶！我們將目標(biāo)堅定，步伐鏗鏘、使命必達。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇九
為了提高策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個主要原則：
（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內(nèi)容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
（二）簡潔樸實原則：要注意突出重點，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對策，針對性強，具有實際cao作指導(dǎo)意義。
（三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營銷活動，其指導(dǎo)性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值，不易于cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復(fù)雜顯效低。
（四）創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的“點子”（創(chuàng)意）新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內(nèi)容。
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營銷活動的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規(guī)律來看，其中有些要素是相同的。
因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式，
封面：
策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括：
（一）策劃目的。
要對本營銷策劃所要達到的目標(biāo)，宗旨樹立明確的觀點，作為執(zhí)行本策劃的動力或2強調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。
企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實際cao作經(jīng)驗。尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。
某地產(chǎn)項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應(yīng)新的形勢，因而需要重新設(shè)計新的營銷方案。
企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。
發(fā)展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計劃。
房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場。
發(fā)展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據(jù)市場的特征和行情變化，設(shè)計新的階段性方案。
一般的房地產(chǎn)營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調(diào)出大批市場調(diào)研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調(diào)研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領(lǐng)導(dǎo)及項目小組、各環(huán)節(jié)部門達成共識，完成任務(wù)，這一部分使得整個方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。
（二）、分析當(dāng)前的營銷環(huán)境狀況。
對同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環(huán)境要有一個清醒的認識。它是為制定相應(yīng)的營銷策略，采取正確的營銷策略提供依據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：
1、當(dāng)前市場狀況及市場前景分析。
區(qū)域競爭性樓盤分析；
樓盤的市場性、現(xiàn)實市場及潛在市場狀況；
市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的樓盤營銷側(cè)重點如何，相應(yīng)營銷策略效果如何，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。
目標(biāo)客戶群體對樓盤的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展的前景。
2、對樓市影響因素進行分析。
主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟條件，如置業(yè)者收入水平，消費結(jié)構(gòu)的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業(yè)物業(yè)的營銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢。
（三）市場機會與問題分析。
所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營銷現(xiàn)狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。
項目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；
項目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶群體的購買興趣；
樓盤價格定位不當(dāng)；
目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢；
促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；
廣告投入太少，難以啟動市場；
銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒；
售后服務(wù)缺乏保證，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對項目特點分析優(yōu)秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機會，發(fā)掘其市場潛力。分析各目標(biāo)市場或目標(biāo)客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。
（四）營銷目標(biāo)。
營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟效益目標(biāo)達到：總銷售率為%，預(yù)計銷售日期為xx天。
1、營銷宗旨。
一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。
以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點。
建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。
2、競爭策略。
通過前面房地產(chǎn)市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4p組合，達到最佳效果。
1）項目定位：產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。
2）功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來說，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué)，即為進入市場銷售提供了有力的保證。
3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強烈的創(chuàng)造意識。
4）樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。
5）價格策略：這里強調(diào)幾個普通性原則；
銷售當(dāng)時的市場環(huán)境；
周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況；
樓盤自身的客觀條件；
銷售戰(zhàn)略及銷售進度安排；
發(fā)展商的成本及營銷目標(biāo)；
以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發(fā)展商以樓盤價格為銷售優(yōu)勢的則更應(yīng)注重價格策略的制定。
3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫剟钫摺?BR> 4、廣告宣傳計劃。
（1）、原則。
服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業(yè)品牌形象。
強調(diào)項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。
強調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當(dāng)時機，及時、靈活的進行。
（2）、廣告目標(biāo)。
建立并樹立項目品牌形象。
明確提出將項目包裝成何種效果。
有力促進樓盤銷售。
（3）、廣告方式。
全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使?jié)B透。
（4）、廣告風(fēng)格。
自始至終將樓盤推廣語、logo等貫穿樓盤銷售推廣過程中；
重點突出項目的各項優(yōu)勢；
注重積累發(fā)展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊；
強調(diào)廣告風(fēng)格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。
（5）、賣點整合。
項目適合炒作的概念。
樓盤所具有的各種功能，各項技術(shù)指標(biāo)，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點。
（6）實施步驟可按以下方式進行：
策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。
各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內(nèi)部認購期、公開發(fā)售期、鞏固期（入伙期）。
節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。
把握時機進行公關(guān)活動，接觸消費者。
積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時間提高樓盤知名度。
5、具體行動方案。
根據(jù)策劃期內(nèi)各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營銷側(cè)重點，抓住旺季營銷優(yōu)勢。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇十
房地產(chǎn)的常規(guī)營銷主要為廣告營銷即通過大面積的廣告推廣來發(fā)掘潛在客戶提高成交量。在目前的市場形勢下，全員營銷就是在當(dāng)前市場情況下最好的營銷手段。不但能擴大客戶面，還能介紹人帶來一定的收益，既加強了介紹人的積極性，也提高了項目的成交量。
全員營銷方案具體內(nèi)容如下：
一、執(zhí)行時間：
和老帶新政策一塊執(zhí)行，具體時間待定。
二、全員營銷范圍：
除代理銷售公司內(nèi)部員工外所有人。
三、執(zhí)行方法：
介紹人如有可介紹客戶，必須事先通知銷售部經(jīng)理，并由銷售部經(jīng)理指定置業(yè)顧問進行接待。
四、提成政策：
經(jīng)介紹人(銷售部員工除外)介紹的客戶，介紹人的傭金標(biāo)準(zhǔn)：一套2000元。
五、傭金發(fā)放形式：
1、介紹人需帶新客戶來案場，并且報出自己的姓名、聯(lián)系方式、已購房號。
2、正確填寫全民營銷確認單：本確認單于新客戶與介紹人來訪當(dāng)日填寫并簽字確認。
3、本確認單須在本活動時間內(nèi)填報。
4、介紹人在其推薦的新客戶與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，并按合同約定付清房款(按揭款到賬)后，即可兌現(xiàn)獎勵結(jié)算。
5、介紹人應(yīng)在收到開發(fā)商發(fā)放獎勵通知之日起30日內(nèi)持有效證件領(lǐng)取獎勵，逾期未領(lǐng)的視為自行放棄獎勵。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇十一
全球現(xiàn)正陷入internet的淘金熱中，如何從internet找到商機？各行各業(yè)都使出渾身解數(shù)、yahoo與amazon的成功可以證明internet商機無限、雖然本業(yè)還未賺錢。但大量的到訪人潮及具創(chuàng)意的行銷方式，顛覆了傳統(tǒng)營銷渠道。小而美的企業(yè)也可能當(dāng)主角了。也許你已經(jīng)來不及成為現(xiàn)存產(chǎn)業(yè)的重要品牌、但是你絕對有機會成為網(wǎng)絡(luò)上的知名品牌。
（一）本案策劃目的。
互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)越來越多的改變我們的生活，人們對電子商務(wù)的注意力已經(jīng)轉(zhuǎn)變到如何將這些電子業(yè)務(wù)變成更便捷、模塊化、個性化、更緊密集成的電子化服務(wù)，流程定制上來，即要實現(xiàn)“你在web上工作”到“web為你工作”這一重大轉(zhuǎn)變。網(wǎng)絡(luò)資源的利用程度已經(jīng)可以很大地決定一個企業(yè)的生存與發(fā)展，高賽爾公司雖已有自己的門戶網(wǎng)站，但企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷才剛剛起步，尚未形成一套完整的網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)略和方案，因而需要根據(jù)網(wǎng)絡(luò)市場的特點和企業(yè)資源，策劃出一套行之有效的網(wǎng)絡(luò)行銷計劃，以期能使傳統(tǒng)銷售和網(wǎng)絡(luò)銷售有機地集合。
（二）整體計劃概念。
略。
營銷環(huán)境，是指對企業(yè)的生存和發(fā)展產(chǎn)生影響的各種外部條件。營銷環(huán)境是企業(yè)營銷管理過程中不可控制的因素，企業(yè)經(jīng)營的優(yōu)劣成敗，在于營銷管理者能否順應(yīng)不斷變化的營銷環(huán)境。公司的市場營銷環(huán)境是指在營銷活動之外，能夠影響營銷部門發(fā)展并保持與目標(biāo)顧客良好關(guān)系的能力的各種因素和力量。營銷環(huán)境既能提供機遇，也可能造成威脅。成功的公司必須持續(xù)不斷地觀察與適應(yīng)變化著的環(huán)境。
（一）市場環(huán)境分析。
我國的黃金銷售量從1982年的0.7噸增長到目前的大約140噸，從而使中國成為世界第三大黃金消費國,照此速度增長的話我國的黃金市場規(guī)模會發(fā)展得令人吃驚。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計,世界上大約7,000人就擁有一家金店,而我國目前僅有8,000多家金店,即使僅以發(fā)達地區(qū)的2億消費者計算，也才達到25,000人才有一家金店,在大城市僅有55%的居民擁有珠寶首飾,中小城市這一比例僅為23%，而東部的農(nóng)村更少,僅達到17%。目前以及將來黃金禮品市場的增長動力主要來自婚慶需求，境外游客需求，還有贈品等。中國人由于受傳統(tǒng)的影響，對黃金特別鐘愛，除了購買項鏈，戒指，耳環(huán)，手鏈外，一些純金小擺設(shè)比如磨砂或空心的生肖等飾物也頗受歡迎。但是最受歡迎的仍然是那些表面深度光處理過的首飾，含有建筑風(fēng)和自由風(fēng)格的抽象圖樣的款式仍舊受歡迎。在銷售上，黃金名店和連鎖點形式站主要地位，一些大的商場等也設(shè)有專柜，這些方式都是傳統(tǒng)的行銷，在e化的當(dāng)今時代似乎有點落伍。隨著中國的入世，黃金市場也逐步走向開放，這更是給黃金行業(yè)的發(fā)展帶來了生機，另外人民銀行也對黃金報價改為每周一次，使黃金價格更貼國際行情。
（二）企業(yè)形象分析。
1、公司簡介。
某金銀公司是中國印鈔造幣總公司成都印鈔公司與香港金銀路有限公司合資成立的企業(yè)，亦是人民銀行系統(tǒng)首家合資企業(yè)。成都印鈔公司是集印鈔、造紙、金銀精煉和加工為一體的大型綜合性企業(yè)，其金銀精煉和加工能力處于國內(nèi)領(lǐng)先地位，是國家黃金、白銀精煉加工基地。香港金銀路有限公司是從事有色金屬、貴金屬貿(mào)易及相關(guān)產(chǎn)品開發(fā)的上市公司。
某金銀公司現(xiàn)已發(fā)展成為擁有高賽爾標(biāo)準(zhǔn)金條，金銀制品創(chuàng)新制作、系列收藏珍品的設(shè)計開發(fā)及貴金屬國際貿(mào)易于一身的綜合性企業(yè)，市場已遍及全國、歐美、印度及東南亞地區(qū)。
2、我們的理念。
3、我們的團隊。
公司啟用“德才兼?zhèn)?，唯才是用”的人才機制，管理人員中擁有碩士、大學(xué)本科學(xué)歷的占95%。引進優(yōu)秀的海外留學(xué)管理人才，運用先進的管理系統(tǒng)，創(chuàng)建高效率的市場營銷團隊。
4、我們的榮譽。
某金銀公司致力于為社會創(chuàng)造價值，以真誠服務(wù)于社會，公司以優(yōu)秀的業(yè)績和規(guī)范的運作被評為成都市“優(yōu)秀外商投資企業(yè)”、獲得成都市高新區(qū)“納稅大戶”的稱號、成都市“雙優(yōu)”企業(yè)獎及出口創(chuàng)匯重點企業(yè)；由于公司堅持誠信經(jīng)營的方針，在資信等級評級中被授予“aaa”級。
5、公司前景。
隨著中國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟逐步接軌，中國黃金市場的穩(wěn)步發(fā)展，某金銀公司將在貴金屬行業(yè)勇于創(chuàng)新、進取、誠信經(jīng)營，為發(fā)展黃金投資市場，加快西部經(jīng)濟大開發(fā)，起到積極領(lǐng)先的作用，積極開拓高賽爾牌金條市場及金銀制品，為進入中國黃金企業(yè)十強努力進取。
（三）產(chǎn)品分析。
本公司金條買賣為西部黃金市場開辟了新的投資渠道；本公司可以利用自身的路透信息終端在第一時間為投資者獲取準(zhǔn)確的世界貴金屬市場信息，方便快捷地提供黃金、白銀等貴金屬產(chǎn)品的投資理財咨詢服務(wù)。
本公司引進國際先進的全套電鑄工藝生產(chǎn)線，采用德國先進的工藝、原料、技術(shù)，具備國內(nèi)一流的圓雕、浮雕純金銀制品的制作技術(shù)，工藝精湛。中國足協(xié)委托本公司制造2003年“藍帶中國足協(xié)杯”金杯，而且由本公司制作的“四羊方尊”、“樂山大佛”等精品已被國家部委作為出訪外交時的國禮贈品。
本金銀制品制造優(yōu)良、價格合理、信譽度高，可為客戶提供全方位企業(yè)文化形象宣傳方案，并量身定做、開發(fā)、設(shè)計高檔純金銀工藝品、禮品、紀(jì)念品、收藏品、企業(yè)形象宣傳品。
（四）競爭分析。
按本公司的實力來看，在我國國內(nèi)競爭者是很少的。但是，我們也不能粗心大意，一旦放松警惕就可以讓別人有虛而入。我們先看一下一個競爭者的資料：
中寶戴夢得投資股份有限公司1999年6月成功地在上海證券交易所上市，2000年通過國際資本運作與世界k金王國首飾制造商強強聯(lián)合，將著名品牌“orop”引進中國市場，并已在國內(nèi)注冊了“orop”商標(biāo)。中寶戴夢得獲得了國內(nèi)唯一對意大利首飾企業(yè)出料加工權(quán)。實現(xiàn)原料、技術(shù)、工藝、產(chǎn)品、品牌和市場優(yōu)勢組合。依托意大利國際領(lǐng)先的設(shè)備、技術(shù)和生產(chǎn)工藝，占領(lǐng)國內(nèi)k金精品市場；運用“orop”品牌的設(shè)計優(yōu)勢和影響力，取得國際品牌中國市場的成功，依據(jù)國內(nèi)巨大的市場需求，建立長期、穩(wěn)定的產(chǎn)品發(fā)展體系。中寶戴夢的投資股份有限公司擁有代表歐洲文化藝術(shù)風(fēng)格的國際品牌。具有起點高、國際化、專業(yè)化運作的特點，是中國珠寶上市公司進軍國際市場、參與國際經(jīng)濟大循環(huán)的戰(zhàn)略工程。
品牌特點：
品牌的宣傳定位：來自意大利的k金藝術(shù)。
品牌的市場定位：中、高檔。核心理念：佩戴者才是藝術(shù)的擁有者和創(chuàng)造者。
表現(xiàn)形象：經(jīng)典、高雅、時尚。
獨特個性：藝術(shù)。
“orop”產(chǎn)品的特點：
設(shè)計引領(lǐng)國際潮流：以先于國內(nèi)市場流行2-3年的前瞻概推出。
工藝特點：首飾制造王國--意大利先進工藝制造。
品質(zhì)保證：堪稱世界第一，通過國際、國內(nèi)三級檢測。
款式豐富：常規(guī)產(chǎn)品近5000個款式，每年主推約30款領(lǐng)先市場潮流2-3年的最時尚精美的.純手工款式，全年上市幾百款國際流行首飾。
經(jīng)典、高雅、時尚的風(fēng)格使每一件飾品都是藝術(shù)杰作。產(chǎn)品分為高、中、低三個檔次，以適應(yīng)市場不同目標(biāo)消費群的需求。產(chǎn)品的價格除具常規(guī)的以克為單位計量外，還根據(jù)不同款式的工藝難度及其他附加值予以分類定價。
產(chǎn)品的風(fēng)格是在變化中的組合，既可成套佩戴，又可獨立裝飾。
產(chǎn)品具有自用和禮品贈送等多種用途。產(chǎn)品包裝新穎、時尚化、國際化。
采用code128碼，高端產(chǎn)品實行每件1號，跟蹤服務(wù)。
從以上可以看出中寶戴夢得和本公司一樣都是把產(chǎn)品定位在中、高檔，強調(diào)高雅與藝術(shù)，而且也有一定的海外基礎(chǔ)，但是，本公司在海外的名氣更大，技術(shù)上更先進，從國內(nèi)來說則很難分辨誰的知名度要旺一些。他們也有共同的弱勢，就是網(wǎng)上營銷這一塊作得不是很完善。所以單是從這一方面來講，本公司和競爭者都是在同一起跑線上，主要是看誰反映更快?？偠灾?，本公司的優(yōu)勢占上風(fēng)。
在金銀行業(yè)，雖然可以與本公司媲美的不多，但是不可相提并論的偽劣產(chǎn)品此時卻成了“競爭者”。前不久有關(guān)部門對75家經(jīng)銷企業(yè)的106批金銀飾品進行了監(jiān)督抽查，合格61批，抽查合格率為57.5％。其中純金飾品抽查合格率為57.5％；銀飾品抽查合格率為57.6％。在本次被抽查的不合格產(chǎn)品中，全部表現(xiàn)為含量不足。尤其是銀鎖飾品內(nèi)墊銅鐵現(xiàn)象十分普遍。這些飾品加工粗糙、成色低，甚至含有對人體有害元素，對消費者健康構(gòu)成威脅。
金銀飾品質(zhì)量問題嚴重這無疑帶給我們一個訊息：本公司的產(chǎn)品會因此而受到嚴重影響！所以，在此，我建議本公司采用建設(shè)并推出金銀珠寶質(zhì)量檢測證書互聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)，查詢?nèi)酥恍柙诮疸y珠寶證書查詢欄目中輸入檢測證書的編號以及證書所示商品的質(zhì)量；網(wǎng)頁上即可顯示出所查詢證書的電子信息。這樣不但讓消費者的權(quán)益受到保障而且使本公司自身也受益匪淺，雙贏得以體現(xiàn)。
（五）消費者分析。
三、swot分析。
內(nèi)部。
外部。
強勢（s）弱勢（w）機會（o）威脅（t）。
1先進的設(shè)備。
2工藝專利。
3資金雄厚。
4高素質(zhì)的員工。
5高效率的團隊。
6在業(yè)內(nèi)享有較高的知名度。
7產(chǎn)品線廣、組合合理、具有特色。
8寬廣的信息渠道，保證及時準(zhǔn)確的獲取黃金市場的各種信。
9在國內(nèi)知名度不高。
10網(wǎng)站設(shè)計不合理。
11訪問量不高。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇十二
為了提高策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個主要原則：
（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內(nèi)容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
（二） 簡潔樸實原則：要注意突出重點，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對策，針對性強，具有實際cao作指導(dǎo)意義。
（三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營銷活動，其指導(dǎo)性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值，不易于cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復(fù)雜顯效低。
（四）創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的“點子”（創(chuàng)意）新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內(nèi)容。
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營銷活動的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規(guī)律來看，其中有些要素是相同的。
因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式，
封面：
策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括：
（一）策劃目的
要對本營銷策劃所要達到的目標(biāo)，宗旨樹立明確的觀點，作為執(zhí)行本策劃的動力或2強調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。
企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實際cao作經(jīng)驗。尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。
某地產(chǎn)項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應(yīng)新的形勢，因而需要重新設(shè)計新的營銷方案。
企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。
發(fā)展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計劃。
房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場。
發(fā)展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據(jù)市場的特征和行情變化，設(shè)計新的階段性方案。
一般的房地產(chǎn)營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調(diào)出大批市場調(diào)研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調(diào)研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領(lǐng)導(dǎo)及項目小組、各環(huán)節(jié)部門達成共識，完成任務(wù)，這一部分使得整個方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。
（二）、分析當(dāng)前的營銷環(huán)境狀況
對同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環(huán)境要有一個清醒的認識。它是為制定相應(yīng)的營銷策略，采取正確的營銷策略提供依據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：
1、當(dāng)前市場狀況及市場前景分析
房地產(chǎn)市場總體概述；
區(qū)域競爭性樓盤分析；
樓盤的市場性、現(xiàn)實市場及潛在市場狀況；
市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的樓盤營銷側(cè)重點如何，相應(yīng)營銷策略效果如何，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。
目標(biāo)客戶群體對樓盤的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展的前景。
2、對樓市影響因素進行分析。
主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟條件，如置業(yè)者收入水平，消費結(jié)構(gòu)的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業(yè)物業(yè)的營銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢。
（三）市場機會與問題分析。
所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營銷現(xiàn)狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。
項目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；
項目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶群體的購買興趣；
樓盤價格定位不當(dāng)；
目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢；
促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；
廣告投入太少，難以啟動市場；
銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒；
售后服務(wù)缺乏保證，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對項目特點分析優(yōu)秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機會，發(fā)掘其市場潛力。分析各目標(biāo)市場或目標(biāo)客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。
（四）營銷目標(biāo)
營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟效益目標(biāo)達到：總銷售率為%，預(yù)計銷售日期為xx天。
（五）營銷戰(zhàn)略
1、營銷宗旨
一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。
以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點。
建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。
2、競爭策略
通過前面房地產(chǎn)市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4p組合，達到最佳效果。
1）項目定位：產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。
2）功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來說，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué)，即為進入市場銷售提供了有力的保證。
3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強烈的創(chuàng)造意識。
4） 樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。
5）價格策略：這里強調(diào)幾個普通性原則；
銷售當(dāng)時的市場環(huán)境；
周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況；
樓盤自身的客觀條件；
銷售戰(zhàn)略及銷售進度安排；
發(fā)展商的成本及營銷目標(biāo)；
以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發(fā)展商以樓盤價格為銷售優(yōu)勢的則更應(yīng)注重價格策略的制定。
3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫剟钫摺?BR> 4、廣告宣傳計劃。
（1）、原則
服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業(yè)品牌形象。
強調(diào)項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。
強調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當(dāng)時機，及時、靈活的進行。
（2）、廣告目標(biāo)
建立并樹立項目品牌形象。
明確提出將項目包裝成何種效果。
有力促進樓盤銷售。
（3）、廣告方式
全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使?jié)B透。
（4）、廣告風(fēng)格
自始至終將樓盤推廣語、logo等貫穿樓盤銷售推廣過程中；
重點突出項目的各項優(yōu)勢；
注重積累發(fā)展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊；
強調(diào)廣告風(fēng)格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。
（5）、賣點整合
項目適合炒作的概念。
樓盤所具有的各種功能，各項技術(shù)指標(biāo)，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點。
（6）實施步驟可按以下方式進行：
策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告
各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內(nèi)部認購期、公開發(fā)售期、鞏固期（入伙期）。
節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。
把握時機進行公關(guān)活動，接觸消費者。
積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時間提高樓盤知名度。
5、具體行動方案
根據(jù)策劃期內(nèi)各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營銷側(cè)重點，抓住旺季營銷優(yōu)勢。
房地產(chǎn)營銷價格策略(2)
房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營銷，都是商品經(jīng)濟活動，必須按照市場規(guī)律、經(jīng)濟原則實行等價交換。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產(chǎn)市場營銷活動的主要手段。在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價方法、定價比例和價格調(diào)整策略。
1、房地產(chǎn)定價方法
一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學(xué)預(yù)測，可以說定價部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應(yīng)把價格和價值混為一談。定價之后，運行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：
(1) 市場比較法。將勘估房地產(chǎn)與相應(yīng)市場上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較，對形成的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正，以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場價。
(2) 成本法。以開發(fā)或建造估計對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項必需費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金得出估價對象房地產(chǎn)的價格。
(3) 收益法。將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)的價格。
當(dāng)然，無論哪種定價方法，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價、高價、內(nèi)部價、一口價、優(yōu)惠價等戰(zhàn)略。開發(fā)商采用低價戰(zhàn)略時，入市會比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場；而采用高價策略則標(biāo)榜出物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。
2、定價比例
用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數(shù)。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數(shù)大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高于北面。有的樓盤，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。
商鋪的定價，由于一般顧客購物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三倍以上。車位的每平方米定價一般相當(dāng)于住宅的50％。
3、價格調(diào)整策略。
房地產(chǎn)價格調(diào)整策略可以分為直接的價格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。
優(yōu)惠折扣是指在限定的時間范圍內(nèi)，配合整體促銷活動計劃，通過贈送、折讓等方式對客戶的購買行為進行直接刺激的一種方法。優(yōu)惠折扣通常會活躍銷售氣氛，進行銷售調(diào)劑，但更多的時候是拋開價格體系的直接讓利行為。優(yōu)惠折扣和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個星期內(nèi)的現(xiàn)實折扣；買房送空調(diào)、送冰箱，或者送書房、送儲藏室，購房抽獎活動等等。優(yōu)惠折扣要做得好，首先要讓客戶確實感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷噱頭。同時，優(yōu)惠折扣所讓的利應(yīng)該切合客戶的實際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便于促進銷售。再者，不要與其他競爭者的優(yōu)惠折扣相類似，優(yōu)惠折扣在形式上的繽紛多彩為開發(fā)商標(biāo)新立異提供了可能。
（三）房地產(chǎn)營銷渠道策略 (place)
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷﹑房地產(chǎn)超市等。
企業(yè)直接推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷。直接推銷的優(yōu)勢在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費用（相當(dāng)于售價的1.5%~3.0%），但推銷經(jīng)驗的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由于我國房地產(chǎn)市場正處于起步階段，房地產(chǎn)市場的運行機制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗還有待于積累發(fā)掘。所以目前它還是我國房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的將來，它依然會占據(jù)重要位置。
委托代理推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢，促成房地產(chǎn)成效的中間商。委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構(gòu)，后者是指中介代理的個人，即經(jīng)紀(jì)人。
網(wǎng)絡(luò)營銷是信息時代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運用到了房地產(chǎn)市場營銷上，目前國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費者提供了全新的信息溝通渠道；同時，許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò)資源，進行網(wǎng)絡(luò)營銷。20xx年9月，上?！扒嘀堋被▓@推出了全國第一本電子樓書，標(biāo)志著網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)營銷又增加了新的手法?，F(xiàn)在不少開發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊了自己的網(wǎng)站，為企業(yè)和產(chǎn)品進行宣傳和推廣。通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量大，其營銷內(nèi)容詳實生動、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時還可以進行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。隨著電子商務(wù)的進一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷將成為房地產(chǎn)市場上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營銷策略。
房地產(chǎn)超市營銷是最近在浙江﹑上海等地出現(xiàn)的一種全新的營銷渠道。它的出現(xiàn)表明我國房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式，進入一個以超市為顯著特征的商品零售時期。有專家認為，房地產(chǎn)超市是我國樓市營銷理念﹑方式的一次改革和突破，為解決當(dāng)前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉(zhuǎn)機。
（四）房地產(chǎn)營銷促銷策略 (promotion)
房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動房地產(chǎn)租售而面向消費者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說服活動。通過這些活動幫助消費者認識房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點與功能，激發(fā)其消費欲望，促進其購買行為，以達到擴大銷售的目的。房地產(chǎn)營銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營業(yè)推廣。
1﹑廣告
廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。房地產(chǎn)廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。
房地產(chǎn)廣告的訴求重點有：地段優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、交通便捷優(yōu)勢、學(xué)區(qū)優(yōu)勢、社區(qū)生活質(zhì)量、開發(fā)公司的社會聲譽等。
根據(jù)樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費用，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，從而達到最大的宣傳效果。
2、營業(yè)推廣
營業(yè)推廣是為了在一個較大的目標(biāo)市場上，刺激需求，擴大銷售，而采取的鼓勵購買的各種措施。多用于一定時期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。營業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費用較少。
開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關(guān)稅費，在增加消費者房地產(chǎn)知識的同時，也可以增加消費者對開發(fā)商的認同感。另外開發(fā)商還可以舉行開盤或認購儀式、項目研討會、新聞發(fā)布會、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業(yè)主聯(lián)誼會等，這些活動可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績不斷上升。目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會也是開發(fā)商展示自身實力的舞臺，據(jù)統(tǒng)計，每次房交會上，各房地產(chǎn)開發(fā)商都會有一個不凡的成交量。
3、人員促銷
房地產(chǎn)人員促銷是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握到的客戶信息，向目標(biāo)市場消費者介紹開發(fā)商及其房地產(chǎn)的情況，促成買賣成交的活動。人員促銷的優(yōu)點在于：目標(biāo)客戶明確，促銷力量集中，成交率高；與客戶面談，有利于聯(lián)絡(luò)與密切同客戶的感情，有利于信息反饋，有利于了解同行業(yè)的開發(fā)建設(shè)和營銷動向。
當(dāng)然，人員促銷方式對促銷人員的素質(zhì)要求比較高。促銷人員一般必須具備以下條件和素質(zhì)：具有豐富的房地產(chǎn)知識和合理的知識結(jié)構(gòu)；及時掌握正確的房地產(chǎn)市場信息；具有良好的經(jīng)營理念和業(yè)務(wù)素質(zhì)。
促銷人員在日常工作中，要注意對商圈內(nèi)的所有顧客的詳細資料包括地址、姓名、電話號碼等建檔，以便隨時跟蹤。
4、公共關(guān)系
房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動包括：爭取對房地產(chǎn)開發(fā)商有利的宣傳報道，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商與有關(guān)各界公眾建立和保持良好的關(guān)系，建立和保持良好的企業(yè)形象以及消除和處理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不利的謠言、傳聞和事件。公共關(guān)系的內(nèi)容主要可以包括：
制造噱頭和危機公關(guān)
人為制造新聞點，引得媒體爭相報道，享受無償廣告。這其中也包括危機公關(guān)。針對當(dāng)前屢屢發(fā)生的入住糾紛問題，如處理得當(dāng)，或許可在眾多消費者與媒體的關(guān)注下，以坦誠的態(tài)度重樹項目良好形象，化不利為有利。
建立與各方面的良好關(guān)系
開發(fā)商應(yīng)當(dāng)重視消費者導(dǎo)向，強調(diào)通過企業(yè)與消費者的雙向溝通，建立長久的穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，在市場上樹立企業(yè)和品牌的競爭優(yōu)勢。商品和品牌的價值是最難以替代的，這與消費者的認可程度緊密相關(guān)。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)完全從消費者的角度安排經(jīng)營策略，充分研究消費者需求，努力加強與消費者的溝通，注意關(guān)系營造。同時，開發(fā)商還要注意與地方政府、金融機構(gòu)和其它社會組織的合作，更要注意開發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。
綜上所述，房地產(chǎn)營銷策略大致可以分為以上幾個方面內(nèi)容。房地產(chǎn)營銷對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，由于目前我國房地產(chǎn)業(yè)正步入一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷儼然成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要組成部分，它對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實意義。
房地產(chǎn)營銷四大價格調(diào)整策略
中國房地產(chǎn)報 (李峰) 房地產(chǎn)項目定價與其調(diào)價策略從性質(zhì)上講，并不屬于同一概念。準(zhǔn)確、合理的價格調(diào)整策略，是優(yōu)秀銷售工作的基礎(chǔ)和前提，調(diào)價策略來源于房地產(chǎn)項目市場定位，而最終服務(wù)于銷售策略。
房地產(chǎn)項目的價格調(diào)整策略，是指在房地產(chǎn)項目整體定價確定的前提下，在銷售過程中，采取何種策略，根據(jù)房地產(chǎn)項目及市場的發(fā)展情況，引導(dǎo)價格發(fā)展走勢的價格方案。在不同的房地產(chǎn)項目中，由于房地產(chǎn)項目自身的各項素質(zhì)差異很大，加之市場狀況不同，每個房地產(chǎn)項目會根據(jù)自己的特點采取不同的價格調(diào)整策略，以引導(dǎo)房地產(chǎn)項目價格的正確發(fā)展。概括來說，房地產(chǎn)項目的調(diào)價策略分為以下四種：一、高開低走 在房地產(chǎn)項目綜合素質(zhì)高，而市場狀況不好，競爭又較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項目往往采取突出房地產(chǎn)項目優(yōu)秀品質(zhì)，高報價樹立房地產(chǎn)項目形象和知名度，而實際以較低成交價格爭客戶和市場份額的“高開低走”的策略。當(dāng)然，如果市場狀況好，競爭不激烈，而且項目自身規(guī)模又不大的情況下，項目完全可以采取突出房地產(chǎn)項目優(yōu)秀品質(zhì)，大規(guī)模營造房地產(chǎn)項目形象和知名度，高價報盤，高價成交，在短期內(nèi)迅速獲得市場認同的，與前一種狀況完全相反的“高開高走”策略。
二、低開高走 在房地產(chǎn)項目綜合素質(zhì)較高，但初期優(yōu)勢不明顯，而市場狀況不好或市場發(fā)展趨向不明朗的情況下，為取得市場認同，房地產(chǎn)項目應(yīng)采取低價入市，根據(jù)銷售工作的開展，視具體情況適時調(diào)價的“低開高走”策略，根據(jù)銷售進展的好壞，決定價格的提升。當(dāng)然，如果項目的確綜合素質(zhì)較低，市場認同感差，且市場狀況不好競爭較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項目一般只能采取低報價，低價成交，以價格取勝的“低開低走”策略。
三、平穩(wěn)推進 在房地產(chǎn)項目素質(zhì)一般，規(guī)模較大，各樓座素質(zhì)差距較小，而市場狀況很好的情況下，有些項目也采取“平穩(wěn)推進”的策略，報價符合房地產(chǎn)項目實際成交價，價格提升較為平穩(wěn)，給客戶以放心的心理滿足，最終追求較好的市場業(yè)績。
四、波浪螺旋 “平穩(wěn)推進”的調(diào)價策略是一種較為理想的調(diào)價策略，在現(xiàn)實中很難維系。實踐證明，很多項目其中的各樓座素質(zhì)因為位置、景觀、交通等因素的影響而差ss較大，而且市場狀況的好與壞在很多的情況下也是很難判斷的。所以在房地產(chǎn)項目素質(zhì)一般，規(guī)模較大，而市場發(fā)展趨勢不很明朗的情況下，多數(shù)項目采取的是“波浪螺旋”的調(diào)價策略。這種調(diào)價方式是一種結(jié)合房地產(chǎn)市場周期波動而調(diào)整價格發(fā)生同步的周期性波動策略。調(diào)價周期以房地產(chǎn)市場周期、項目的銷售速度和最終利潤的回收作為判斷標(biāo)準(zhǔn)；同時，可根據(jù)工程進度及銷售情況，對提價幅度及周期進行進一步細化調(diào)整；此外，應(yīng)考慮不同樓座在銷售速度上的差異，分別調(diào)整提價幅度，避免“一刀切”的做法。并最終給整個項目營銷工作帶來了快速銷售速度和良好的.業(yè)績。
誠然，房地產(chǎn)項目的調(diào)價策略方式并不是完全孤立的，會出現(xiàn)幾種策略共用的情況。也不會在銷售工作開展之初一經(jīng)確定便一成不變，應(yīng)根據(jù)市場變化情況隨時予以調(diào)整，以爭取獲得最佳的銷售成果。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇十三
1、形象定位：
對樓盤的綜合素質(zhì)進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計思想、具體細節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設(shè)計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計等等,都進行精碉細鑿，力爭完美。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機會從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。
2、主要賣點：
對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構(gòu)成：
1)地理位置;2)、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu);3)、樓盤做工用料;4)、戶型設(shè)計。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。
3、繪制效果圖：
根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調(diào)公共空間開闊、細節(jié)豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數(shù)事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。
4、廣告訴求點：
1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽;7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實用率;10)闡述樓盤的付數(shù)計劃;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。
5、廣告階段劃分：
對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：
第一階段(預(yù)期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇十四
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。
1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇十五
一、項目簡介：
鳳凰城項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159、7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計xx年5月底辦下。
由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
a、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。(詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告)。
b、小戶型市場概況。
自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇十六
網(wǎng)絡(luò)營銷是企業(yè)整個營銷戰(zhàn)略不可分割的組成部分，需要服從和服務(wù)于企業(yè)的整體營銷計劃。那些把網(wǎng)絡(luò)營銷和傳統(tǒng)營銷割裂開來的公司，往往不能取得良好效果，這是眾多實踐證明的。通過上次的溝通，我們對企業(yè)網(wǎng)路營銷的作用和手段看法是基本一致的。
一、開展國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)營銷推薦使用以下方式：
1、網(wǎng)站頁面的基本優(yōu)化。網(wǎng)站優(yōu)化和搜索引擎作弊有著本質(zhì)的不同，而是讓網(wǎng)站對搜索引擎更友好，更多的被搜索引擎收錄，并提升網(wǎng)站的pr值，努力達到在不支付費用的前提下，在主要搜索引擎中占據(jù)好的排名位置。這需要做長期的大量的工作，我知道有一個公司可以為企業(yè)體供專業(yè)水準(zhǔn)的優(yōu)化服務(wù)，并可以保證指定關(guān)鍵詞的具體排名達到與貴公司商議的排名。有需要的話可以與。網(wǎng)站優(yōu)化將從根本上節(jié)約網(wǎng)站的推廣成本。一般的優(yōu)化效果在2—3個月內(nèi)顯現(xiàn)出來。
主要手段有：作為它們公司的技術(shù)性商業(yè)秘密，占不透露。費用為54813元/年。目標(biāo)是讓公司的主要關(guān)鍵詞在主要搜索引擎中有較好的排名。
2、搜索引擎推廣：目前，國內(nèi)外主流搜索引擎均提供競價排名服務(wù)。在網(wǎng)站優(yōu)化過程中，以及在優(yōu)化不能解決的方面，可以通過搜索競價加以彌補。比如：百度目前“櫥柜”一詞首頁10個位置均已售出。因此如果想排在首頁，必須要通過搜索競價來實現(xiàn)。
各搜索引擎的價格如下：
百度：2400元預(yù)存廣告費用(沒有時間限制)+600元基本服務(wù)費(按年支付，百度統(tǒng)一收取)。第11名后，顯示在搜索結(jié)果右側(cè)。
google：目前，我們一般采用包年的形式，保證全年時時顯示在google首頁右側(cè)。按關(guān)鍵詞的數(shù)量和熱門程度不同，一次性收費。企業(yè)不用在消耗完廣告費后另外支付費用。
雅虎：20__元預(yù)存廣告費用(沒有時間限制)+600元基本服務(wù)費(按年支付，雅虎統(tǒng)一收取)。每頁顯示2個位置。
目前以上三個搜索引擎占據(jù)了國內(nèi)85%以上的市場份額，其他搜索引擎推廣基本不用考慮。
3、供求信息平臺：
1、在國內(nèi)b2b貿(mào)易平臺中，阿里巴巴無疑是絕對的霸主，和其他競爭者不在同一個層面上。因此如果希望通過供求信息平臺開展網(wǎng)絡(luò)營銷，阿里巴巴無疑是首選。
因為阿里巴巴誠信通會員業(yè)務(wù)不設(shè)置代理商，需要向阿里巴巴公司杭州總部提出申請。目前費用為2300元/年。
同時，企業(yè)也可以在國內(nèi)的b2c交易平臺淘寶網(wǎng)上開設(shè)自己的銷售窗口。目的，不是為了帶來多少銷售，而是可以為企業(yè)帶來一些宣傳的窗口。
網(wǎng)絡(luò)營銷軟件作為一種營銷工具，毫無疑問，在企業(yè)開發(fā)代理商和渠道拓展時將發(fā)揮重要作用。一方面可以大量在眾多供求信息平臺發(fā)布供求、招商合作信息。另一方面可以通過信息收集功能，把散步在各個平臺上的采購項目、合作意向信息收集到本地，共市場開發(fā)人員跟進。同時，可以適度開展郵件廣告營銷。該軟件提供了郵件搜索和郵件群發(fā)的基本工具，目前有三個版本可以考慮。
5、關(guān)于網(wǎng)站流量分析統(tǒng)計系統(tǒng)的安裝。
盡管目前國內(nèi)有很多優(yōu)秀的免費網(wǎng)站流量分析統(tǒng)計系統(tǒng)，但是由于企業(yè)缺乏專業(yè)人才，懂得應(yīng)用的很少。我們可以免費提供。
絡(luò)營銷策劃案是為了達到營銷目標(biāo)而策劃的綜合性的、可操作的網(wǎng)絡(luò)營銷策略,一個完美的網(wǎng)絡(luò)營銷方案是怎樣的呢,下面小編就和大家分享，來欣賞一下吧。
一、企業(yè)簡介：
亦福茶業(yè)源于安溪鐵觀音世家，傳承世代茶人的制茶工藝，秉持祖輩勤、誠、樸、實的優(yōu)良傳統(tǒng)，追求天、地、人合一的制茶之道，用心做好茶。
亦福茶業(yè)在不斷提升產(chǎn)品的品質(zhì)、品牌、品味、同時始終以用心做好茶的經(jīng)營理念一步一個腳印，打造中高端茶業(yè)品牌，實現(xiàn)有茗堂茶人愿景，香傳中華、譽滿全球。
亦福在消費者眼中已成為高檔貴氣、文化味濃、品質(zhì)純正的體質(zhì)的代名詞!茶作為21世紀(jì)的主流飲料，必將有廣闊的契機。順應(yīng)市場潮流，以傳播中國茶文化、推動茶文化的發(fā)展為已任，為全球消費者提供最優(yōu)質(zhì)的茶與最專業(yè)的服務(wù)，努力將綠葉茶香品牌打造成茶領(lǐng)域的航空母艦!
二、市場分析。
茶葉本質(zhì)上是農(nóng)副產(chǎn)品，應(yīng)該遵循這個行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律。一個現(xiàn)實的路徑是茶區(qū)把這些繁雜的小牌子統(tǒng)一起來，重點培養(yǎng)、扶植一兩個具有競爭優(yōu)勢的品牌。在國際茶葉市場上，由于綠色壁壘影響和品牌問題，盡管我國茶葉出口量一直在增長，但價格卻在下降。我國有眾多名茶，但名茶并不等于名牌，茶業(yè)強勢品牌的缺失已成為我國茶行業(yè)發(fā)展的障礙。中國茶業(yè)要加大名茶轉(zhuǎn)化為名牌的工作力度，關(guān)鍵是增強知識產(chǎn)權(quán)意識和品牌意識，盡快形成中國茶業(yè)的名茶、名鄉(xiāng)、名牌完整的品牌系列。
到目前為止，只有今年x月國家商標(biāo)局首次評定安溪鐵觀音和天福茶葉為中國馳名商標(biāo)。但茶消費已從“傳統(tǒng)”走向“現(xiàn)代”，在很長一段時期內(nèi)，花茶的消費一直占據(jù)著北方茶葉消費份額的90%以上;而現(xiàn)在，這個比重已下降到不足60%，綠茶、烏龍茶、普洱茶等迅速成為北方地區(qū)的消費新寵。與此同時名優(yōu)茶的發(fā)展也呈跳躍式發(fā)展。有機茶熱也成為近幾年茶消費的一個熱點。另外，功能性保健茶也成為茶消費的新趨勢。因此這對亦福茶葉有限公司是一個很好的發(fā)展機遇。我們將把握這個良好的競爭態(tài)勢充分利用自身優(yōu)勢來進行發(fā)展。
三、行業(yè)競爭分析。
特別是一些中青年對喝茶的喜好日益增長，從長遠來看消費者的選擇會變得多元化。這就為中國茶飲料開拓市場擇偶暗道了一個有利的時機。
四、網(wǎng)站推廣的目標(biāo)：
初級目標(biāo)：利用可操作性的方案，將亦福休閑茶莊建設(shè)成為網(wǎng)站中最專業(yè)最全面最具有發(fā)展?jié)摿Φ木W(wǎng)站。1年內(nèi)實現(xiàn)日訪問量達到4000，注冊會員達到5000以上，每日光顧本茶莊的顧客數(shù)量達到200位。網(wǎng)站被鏈接的數(shù)量超過十個，能登陸十個主要搜索引擎網(wǎng)站。
終極目標(biāo)：尋找準(zhǔn)確的訪問者，一切從訪問者出發(fā)，以顧客利益為目的，爭取實現(xiàn)每個訪問者都能成為自己的顧客或者潛在消費者以及顧客。增加亦福在消費者心中的地位，提高它的知名度與美譽度，為亦福樹立良好的品牌形象與吸引更多的消費者，增加茶的銷售數(shù)量。
五、網(wǎng)站推廣的策略:。
這里將亦福休閑茶莊網(wǎng)站推廣分為三個階段，分別為：網(wǎng)站發(fā)布初期、網(wǎng)站增長期、網(wǎng)站穩(wěn)定期。針對每個不同的時期制定了不同的營銷方案，現(xiàn)就對本公司制定的具體的網(wǎng)絡(luò)營銷方案如下：
網(wǎng)站訪問量，獲得盡可能多的用戶的了解。
2、網(wǎng)站的增長期：增長期的營銷應(yīng)制定和實施更有效的、針對性更強的推廣方法，亦福主要采用下面幾種方法來增加網(wǎng)站的訪問量。首先是廣告策略，廣告是注意力營銷和推廣強有力的手段，包括網(wǎng)上廣告和網(wǎng)下廣告，網(wǎng)上包括付費廣告，互換廣告，友情連接等方法;亦福會在主要的電視臺的黃金時間推出本公司的廣告如cctv、湖南衛(wèi)視等：本公司的廣告主要推銷產(chǎn)品的服務(wù)與質(zhì)量，廣告內(nèi)容真實可信。其次是網(wǎng)下推廣法網(wǎng)下推廣方式多樣，除廣告外還包括：確定網(wǎng)站ci形象，宣傳標(biāo)識，口碑傳遞，參加公益活動，活動贊助，派發(fā)小禮品、傳單、作小型市場調(diào)查，相關(guān)單位機構(gòu)合作等;如：資助希望小學(xué)、支持主要大學(xué)或者社會單位的活動贊助、與公關(guān)公司合作以樹立和維護公司的良好形象。此外還可以建立聯(lián)盟策略，首先實現(xiàn)同類網(wǎng)站互通有無，建立同盟，并做到唯我馬首是瞻;其次，建立同行業(yè)(文化產(chǎn)業(yè))同類型(互動社區(qū))的網(wǎng)站聯(lián)盟，做到互為宣傳，互為推廣。
營銷和實際營銷兩個角色。此外在這一時期還可以通過數(shù)據(jù)庫策略來未出顧客的數(shù)量;具體可以設(shè)置為，調(diào)查：在網(wǎng)頁上搞一些小調(diào)查，問一個有趣的問題，讓訪客投票。有獎活動：持續(xù)的搞一些有獎活動，獎品不必太貴重，只要對你的訪客來說稍有用即可。小測驗：要有小測驗，每周公布答案;等一些有去的方式來吸引消費者。
六、網(wǎng)站定位：
對于企業(yè)網(wǎng)站的定位首先要基于其公司的市場定位，亦福公司的市場定位很廣，主要定位于喜歡茶葉的各個年齡階段的朋友們，因此它沒有年齡階層的限制。因為建立站點的目的是推廣網(wǎng)站、增加網(wǎng)上網(wǎng)下的產(chǎn)品服務(wù)、增加企業(yè)的品牌形象。明確了建立站點的目的，接下來就應(yīng)該確立站點的市場。
亦福是基于推廣產(chǎn)品服務(wù)和聯(lián)系客戶為目的的站點，因此需要有更多用戶和潛在用戶的訪問。這就需要考慮目標(biāo)訪問者的需求，根據(jù)亦福休閑茶莊的實際情況可以分析出其消費者主要是想得到更好的服務(wù)。因此網(wǎng)站推廣主要應(yīng)該突出產(chǎn)品服務(wù)的方面。
七、網(wǎng)站推廣的效果評價：
對主要網(wǎng)站推廣措施的效果進行跟蹤，定期進行網(wǎng)站流量統(tǒng)計分析，必要時與專業(yè)網(wǎng)絡(luò)顧問機構(gòu)合作進行網(wǎng)絡(luò)營銷診斷，改進或者取消效果不佳。推廣手段，在效果明顯的推廣策略方面加大投入比重。具體可以從以下四個方面進行分析：
1、網(wǎng)站被各個主要搜索引擎收錄和排名狀況。
2、獲得其他網(wǎng)站鏈接的數(shù)量和質(zhì)量。
3、網(wǎng)站訪問量指標(biāo)的評價。
4、各種網(wǎng)絡(luò)營銷活動反應(yīng)率指標(biāo)的評價。
1、前言。
人類正步入網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟時代，未來經(jīng)濟發(fā)展的一大特點就是網(wǎng)絡(luò)化。當(dāng)今世界，由于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進步，帶動了網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展。個性是互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，深刻地影響了人類生活的方方面面。以互聯(lián)網(wǎng)為平臺，憑借網(wǎng)絡(luò)將“天涯”變“咫尺”，打破了傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)界限，創(chuàng)造了全新的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，為企業(yè)帶給了進入全球化領(lǐng)域施展的商機，成為企業(yè)開創(chuàng)未來的強大的競爭力和新的生存方式。網(wǎng)絡(luò)營銷就是以客戶需求為中心的營銷模式，是市場營銷的網(wǎng)絡(luò)化。網(wǎng)絡(luò)營銷能夠使企業(yè)的營銷活動始終和三個流動要素(信息流、資金流和物流)結(jié)合并流暢運行，構(gòu)成企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的良性循環(huán)。
所謂網(wǎng)絡(luò)營銷是指為實現(xiàn)營銷目標(biāo)，借助聯(lián)機網(wǎng)絡(luò)、電腦通信和數(shù)字交互式媒體進行的營銷活動。網(wǎng)絡(luò)營銷不僅僅僅是一種技術(shù)手段的革命，它包含了更深層的觀念革命。它是目標(biāo)營銷、直接營銷、分散營銷、顧客導(dǎo)向營銷、雙向互動營銷、遠程或全球營銷、虛擬營銷、無紙化交易和顧客參與式營銷的綜合。網(wǎng)絡(luò)營銷不同于其它傳統(tǒng)營銷，最本質(zhì)的特點是屬于全球營銷。當(dāng)今時代，國際互聯(lián)網(wǎng)正迅速滲透到政治、經(jīng)濟和社會文化的各個領(lǐng)域，進入人們的日常生活，并帶來社會經(jīng)濟和人們生活方式的重大變革。從_年到20_年，從鮮為人知到風(fēng)頭十足，中國b2b電子商務(wù)已經(jīng)走過了十年。據(jù)中國互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會發(fā)布的《netguide20_中國互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查報告》顯示，20_年中國b2b電子商務(wù)市場交易規(guī)模到達12500億元，預(yù)計20_年b2b電子商務(wù)市場交易規(guī)模將繼續(xù)高速發(fā)展，到達約16200億元，20_年交易規(guī)模有望達21300億元。易觀國際新媒體首席分析師符星華告訴記者，如果說過去十年的互聯(lián)網(wǎng)屬于娛樂，互聯(lián)網(wǎng)下一個十年將是電子商務(wù)的十年，越來越多的企業(yè)正在加入這個市場。
3.1跨時空營銷模式。
營銷的最終目的是占有市場份額。由于互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)具有超越時間約束和空間限制進行信息交換的特點，因此使得脫離時空限制達成交易成為可能。企業(yè)就可能有更多時間和更大空間進行營銷，可24小時隨時隨地的帶給全球性營銷服務(wù)。同時，消費者只需根據(jù)自已的喜歡或需要去選取相應(yīng)的信息加以比較，做出購買的決策，這種簡單自在的選取，不必受時間、地點的限制。
3.2互動式營銷。
3.3定制化營銷。
所謂定制化是指中小陶瓷企業(yè)利用網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，一對一向消費者帶給獨特化、個性化的產(chǎn)品或服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)營銷的一個重要思想就是要盡最大努力滿足單個消費者的特定消費要求，立足于處理好與每一個消費者的關(guān)系，注重發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的獨特優(yōu)勢，不斷培養(yǎng)、提高消費者的忠誠度，確保銷售持續(xù)增長。網(wǎng)絡(luò)營銷可跟蹤每個客戶的消費習(xí)慣和偏好，及時推薦相關(guān)產(chǎn)品。
4.1b2b電子商務(wù)平臺上推廣產(chǎn)品。
b2b就是企業(yè)對企業(yè)的電子商務(wù)，除了在線交易和產(chǎn)品展示，b2b的業(yè)務(wù)更重要的好處在于，將企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)，透過b2b網(wǎng)站與客戶緊密結(jié)合起來，透過網(wǎng)絡(luò)的快速反應(yīng)，為客戶帶給更好的服務(wù)，從而促進企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展。例如我們在麥當(dāng)勞中只能夠買到可口可樂是因為麥當(dāng)勞與可口可樂中的商業(yè)伙伴的關(guān)系。商家們建立商業(yè)伙伴的關(guān)系是期望透過大家所帶給的東西來構(gòu)成一個互補的發(fā)展機會，大家的生意都能夠有利潤。
在阿里巴巴、聰慧網(wǎng)、中國制作、各省市批發(fā)市場網(wǎng)、各電器行業(yè)商務(wù)網(wǎng)上發(fā)布產(chǎn)品信息，能有效地讓各地的經(jīng)銷商了解我們的產(chǎn)品，這種推廣方式的優(yōu)點是：1、在國內(nèi)知名度高，聚集了超多國內(nèi)同類企業(yè);2、訪問量都比較大;3、比較貼近國內(nèi)客戶的服務(wù);4、商機發(fā)布式的交易機制比較直接，操作簡單。
4.2b2c營銷模式銷售產(chǎn)品。
b2c是企業(yè)對消費者的電子商務(wù)模式。這種形式的電子商務(wù)一般以網(wǎng)絡(luò)零售業(yè)為主，主要借助于internet開展在線銷售活動。b2c即企業(yè)透過互聯(lián)網(wǎng)為消費者帶給一個新型的購物環(huán)境——網(wǎng)上商店，消費者透過網(wǎng)絡(luò)在網(wǎng)上購物、在網(wǎng)上支付。由于這種模式節(jié)省了客戶和企業(yè)的時間和空間，大大提高了交易效率，個性對于工作忙碌的上班族，這種模式能夠為其節(jié)省寶貴的時間。
(1)開發(fā)產(chǎn)品銷售網(wǎng)站、構(gòu)建在線商城系統(tǒng)。
(2)對產(chǎn)品進行搜索引擎優(yōu)化(seo)。
在百度、google、搜狗、雅虎等搜索引擎上發(fā)布產(chǎn)品信息、進行關(guān)鍵字優(yōu)化，令更多網(wǎng)民瀏覽到產(chǎn)品信息。
(3)競價排行指導(dǎo)(sem)。
在搜索聯(lián)盟進行競價、關(guān)鍵字競價。列如在百度搜索洗菜機就能立刻看到我們的產(chǎn)品。
(4)網(wǎng)站聯(lián)盟廣告(ppc)。
在電器商貿(mào)網(wǎng)站上購買廣告位置，讓更多人看到我們的產(chǎn)品。
(5)組建網(wǎng)上交易接洽、24小時在線客服、網(wǎng)上支付處理團隊。
4.3采用email營銷。
利用email群發(fā)軟件群發(fā)宣全廣告。
4.4采用博客營銷。
利用博客群發(fā)軟件群發(fā)宣全廣告。
4.5論壇營銷。
利用論壇群發(fā)軟件群發(fā)宣全廣告。
4.6病毒式營銷。
開發(fā)惡意軟件宣全產(chǎn)品。
5.1網(wǎng)上折價促銷。
折價亦稱打折、折扣，是目前網(wǎng)上最常用的一種促銷方式。因為目前網(wǎng)民在網(wǎng)上購物的熱情遠低于商場超市等傳統(tǒng)購物場所，因此網(wǎng)上商品的價格一般都要比傳統(tǒng)方式銷售時要低，以吸引人們購買。由于網(wǎng)上銷售商品不能給人全面、直觀的印象、也不可試用、觸摸等原因，再加上配送成本和付款方式的復(fù)雜性，造成網(wǎng)上購物和訂貨的用心性下降。而幅度比較大的折扣能夠促使消費者進行網(wǎng)上購物的嘗試并做出購買決定。目前大部分網(wǎng)上銷售商品都有不同程度的價格折扣。
5.2網(wǎng)上贈品促銷。
贈品促銷目前在網(wǎng)上的應(yīng)用不算太多，一般狀況下，在新產(chǎn)品推出試用、產(chǎn)品更新、對抗競爭品牌、開辟新市場狀況下利用贈品促銷能夠到達比較好的促銷效果。贈品促銷的優(yōu)點：能夠提升品牌和網(wǎng)站的知名度;鼓勵人們經(jīng)常訪問網(wǎng)站以獲得更多的優(yōu)惠信息;能根據(jù)消費者索取增品的熱情程度而總結(jié)分析營銷效果和產(chǎn)品本身的反應(yīng)狀況等。
5.3網(wǎng)上抽獎促銷。
抽獎促銷是網(wǎng)上應(yīng)用較廣泛的促銷形式之一，是大部分網(wǎng)站樂意采用的促銷方式。抽獎促銷是以一個人或數(shù)人獲得超出參加活動成本的獎品為手段進行商品或服務(wù)的促銷，網(wǎng)上抽獎活動主要附加于調(diào)查、產(chǎn)品銷售、擴大用戶群、慶典、推廣某項活動等。消費者或訪問者透過填寫問卷、注冊、購買產(chǎn)品或參加網(wǎng)上活動等方式獲得抽獎機會。
5.4積分促銷。
積分促銷在網(wǎng)絡(luò)上的應(yīng)用比起傳統(tǒng)營銷方式要簡單和易操作。網(wǎng)上積分活動很容易透過編程和數(shù)據(jù)庫等來實現(xiàn)，并且結(jié)果可信度很高，操作起來相對較為簡便。積分促銷一般設(shè)置價值較高的獎品，消費者透過多次購買或多次參加某項活動來增加積分以獲得獎品。積分促銷能夠增加上網(wǎng)者訪問網(wǎng)站和參加某項活動的次數(shù);能夠增加上網(wǎng)者對網(wǎng)站的忠誠度;能夠提商活動的知名度等。
一、策劃目的。
越來越多不斷出現(xiàn)的食品安全事件，使消費者對食品安全的關(guān)注度越來越高，對食品安全的要求也日漸精細。在這樣的特殊時期，黑豬肉進入市場，機遇與挑戰(zhàn)并存。但是只要運用正確的宣傳方式和營銷方法，就能趨利避害，打開銷路，不僅僅能夠換取高額利潤，而且能夠樹立品牌在消費者心中的形象，對企業(yè)長遠的發(fā)展有著重要好處。
二、產(chǎn)品定位。
高端人群綠色食品生態(tài)健康。
三、產(chǎn)品介紹。
(一)生長期：目前市場的普通豬一般3-4個月出欄上市，優(yōu)質(zhì)黑豬肉一般在一年左右才能出欄上市，以保證豬肉有足夠的生長周期，肉質(zhì)更鮮美。
(二)飼料的選取方面，拒絕使用飼料公司生產(chǎn)的常規(guī)配合飼料，透過自己采購原料，配制飼料，提高生豬免疫力，不添加任何有害物質(zhì)。
(三)綠色優(yōu)質(zhì)黑豬肉絕對不添加如何有害添加劑，如激素、抗生素等。目前為解決生豬生病務(wù)必打藥的問題，主要透過采集喂食中草藥，避免副作用，增強生豬的抵抗力，杜絕抗生素的使用，做到無抗健康綠色。同時，突出黑豬的中國正統(tǒng)豬種理念，沒有任何轉(zhuǎn)基因的雜交配種，更安全更健康。
(四)養(yǎng)殖方式主要采用散養(yǎng)，能夠增加運動量、理解新鮮空氣和充足陽光，以改善豬肉風(fēng)味。
四、營銷方法。
(一)微博營銷。
因為黑豬肉本身定位高端人群，可透過微博關(guān)注30-45歲左右的高收入群體，這些人是經(jīng)常食用豬肉，注重生活品質(zhì)并愿意為健康投資的人。能夠把黑豬的生長的照片拍下來，放到微博上面，配上簡潔幽默的文字介紹，并實時更新，專人負責(zé)。產(chǎn)品有意無意的帶上一兩根黑豬毛，但不要帶太多。
同時，這部分人群工作壓力大，生活之余難得放松，能夠以黑豬為主角，創(chuàng)作一些貼近生活貼近實際的搞笑漫畫，這些漫畫要自然融入關(guān)于黑豬肉的優(yōu)良品質(zhì)，吸引目標(biāo)人群的注意力與關(guān)注心，使他們在開懷一笑的同時，黑豬肉的健康理念深入人心。(二)網(wǎng)絡(luò)銷售：網(wǎng)購是當(dāng)下最為流行的一種購物方式之一，在網(wǎng)上進行黑豬肉的銷售即能夠提升黑豬肉的知名度，又能夠開拓更廣的銷售市場，進行遠距離銷售。此外，黑豬肉的健康營養(yǎng)綠色等特點為廣大網(wǎng)購網(wǎng)民所熱衷，黑豬肉的冷凍包裝也恰好滿足網(wǎng)絡(luò)銷售的要求。
消費的高端豬肉，當(dāng)它成為禮品更有機會快速起量。由于高端豬肉自身的價值屬性用來送禮十分適宜，尤其在一年當(dāng)中的兩大節(jié)：中秋節(jié)和春節(jié)，將會極大的帶動銷售量。同時團購渠道的開發(fā)也是幾個渠道里面最難的，那里面的關(guān)鍵點在于關(guān)系的建立。團購主要依靠的是關(guān)系，主要解決辦法就是把高端豬肉禮品化提升附加值，我們熟知的是當(dāng)高端豬肉做成禮盒后就不是論斤賣了。在那里還要注意產(chǎn)品設(shè)置的多樣化，用以滿足不同級別團購客戶的需求。
2、網(wǎng)購：這是高端豬肉運作的新興渠道。網(wǎng)購是隨著網(wǎng)絡(luò)和電商的普及逐漸興起的渠道，淘寶，京東，易訊等為代表的電商都獲得了高速增長，能夠說網(wǎng)購正逐漸成為人們購物的主要渠道，快消品企業(yè)不研究網(wǎng)購必將落后于未來競爭格局。但是目前網(wǎng)購在高端豬肉的運作中還很難有大作為，高端豬肉自身的保質(zhì)期和保存條件問題對物流條件和效率提出了極高的要求，而目前做冷鏈終端配送服務(wù)的第三方物流還很不發(fā)達，這限制了生鮮類產(chǎn)品的網(wǎng)購發(fā)展。因此對于網(wǎng)購的主要定位是品牌宣傳以及和線下實體店的信息共享和互動。
(三)開設(shè)專門的黑豬肉網(wǎng)站。
1、此網(wǎng)站由專門人員負責(zé)(可讓負責(zé)微博人員兼職)，可作為宣傳黑豬肉的前沿陣地，網(wǎng)站上要經(jīng)常發(fā)放產(chǎn)品上市信息，并開展活動，如前一百名預(yù)訂者，不收取任何費用(預(yù)訂限2斤內(nèi))等等。網(wǎng)站要有必須的知名度，持續(xù)超多的人員訪問量。解決這一問題，公司能夠斥資請某位當(dāng)紅藝人作為黑豬肉的品牌形象代言人，把藝人享受黑豬肉時的巨幅照片放在網(wǎng)站首頁，吸引訪問量。
2、同時，可與某電臺收視率較高的欄目合作，錄制一期關(guān)于黑豬肉的節(jié)目，由黑豬肉公司的董事長或者總經(jīng)理作為嘉賓親自出席，全面而廣泛的介紹黑豬肉的優(yōu)良品質(zhì)，但時間不宜過長。之后，作為視頻放在網(wǎng)站首頁，并與其它相關(guān)網(wǎng)站合作，作為超鏈接，使顧客在搜索網(wǎng)站搜索相關(guān)資料時，爭取使黑豬肉的相關(guān)資料作為頭條或在搜索首頁出現(xiàn)，增加點擊率，必須會吸引相關(guān)目標(biāo)群體的注意力而產(chǎn)生購買欲望。還能夠拍攝產(chǎn)品的視頻廣告或宣傳視頻，播放于公交車、專營店內(nèi)以及人流量多的大屏幕上。視頻資料包括產(chǎn)品圖片，營養(yǎng)價值講解和推薦的膳食搭配方案等。
3、定期舉辦以黑梅豬肉為主食的廚藝大賽，參賽對象盡量邀請有名氣的廚師或酒店大廚，增加活動的宣傳性。對于每次舉辦的活動全程拍攝，留有備份，可留作以后成為寶貴的宣傳資料，選取具有代表性的圖片或視頻放在網(wǎng)站，發(fā)揮網(wǎng)站的門戶作用。
就需要“曲線救國”了?？上冗M入門檻較低的農(nóng)貿(mào)市場或者在自己的專賣店里銷售，做出名氣以后，大型超市會自動找上門來。4、西餐廳。作為高級消費場所的西餐廳對食材的選取有較高的要求，黑豬肉的綠色營養(yǎng)健康等優(yōu)點能夠滿足他們的選材需要，另外黑豬肉的較高價格也能為他們所理解。
五、策劃效果。透過本次營銷策劃，依托網(wǎng)絡(luò)和其他媒介，著重突出黑豬肉的特色，使黑豬肉的綠色生態(tài)、營養(yǎng)健康理念在消費者心里留下深深地烙印，產(chǎn)生極大的購買欲望，并能長期持續(xù)這種購買力，成為公司的長期購買生力軍，因而到達本次策劃的營銷效果。
網(wǎng)絡(luò)營銷是企業(yè)整個營銷戰(zhàn)略不可分割的組成部分，需要服從和服務(wù)于企業(yè)的整體營銷計劃。那些把網(wǎng)絡(luò)營銷和傳統(tǒng)營銷割裂開來的公司，往往不能取得良好效果，這是眾多實踐證明的。通過上次的溝通，我們對企業(yè)網(wǎng)路營銷的作用和手段看法是基本一致的。
一、開展國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)營銷推薦使用以下方式：
1、網(wǎng)站頁面的基本優(yōu)化。網(wǎng)站優(yōu)化和搜索引擎作弊有著本質(zhì)的不同，而是讓網(wǎng)站對搜索引擎更友好，更多的被搜索引擎收錄，并提升網(wǎng)站的pr值，努力達到在不支付費用的前提下，在主要搜索引擎中占據(jù)好的排名位置。這需要做長期的大量的工作，我知道有一個公司可以為企業(yè)體供專業(yè)水準(zhǔn)的優(yōu)化服務(wù)，并可以保證指定關(guān)鍵詞的具體排名達到與貴公司商議的排名。有需要的話可以與。網(wǎng)站優(yōu)化將從根本上節(jié)約網(wǎng)站的推廣成本。一般的優(yōu)化效果在2—3個月內(nèi)顯現(xiàn)出來。
主要手段有：作為它們公司的技術(shù)性商業(yè)秘密，占不透露。費用為54813元/年。目標(biāo)是讓公司的主要關(guān)鍵詞在主要搜索引擎中有較好的排名。
2、搜索引擎推廣：目前，國內(nèi)外主流搜索引擎均提供競價排名服務(wù)。在網(wǎng)站優(yōu)化過程中，以及在優(yōu)化不能解決的方面，可以通過搜索競價加以彌補。比如：百度目前“櫥柜”一詞首頁10個位置均已售出。因此如果想排在首頁，必須要通過搜索競價來實現(xiàn)。
各搜索引擎的價格如下：
百度：2400元預(yù)存廣告費用(沒有時間限制)+600元基本服務(wù)費(按年支付，百度統(tǒng)一收取)。第11名后，顯示在搜索結(jié)果右側(cè)。
google：目前，我們一般采用包年的形式，保證全年時時顯示在google首頁右側(cè)。按關(guān)鍵詞的數(shù)量和熱門程度不同，一次性收費。企業(yè)不用在消耗完廣告費后另外支付費用。
雅虎：20__元預(yù)存廣告費用(沒有時間限制)+600元基本服務(wù)費(按年支付，雅虎統(tǒng)一收取)。每頁顯示2個位置。
目前以上三個搜索引擎占據(jù)了國內(nèi)85%以上的市場份額，其他搜索引擎推廣基本不用考慮。
3、供求信息平臺：
1、在國內(nèi)b2b貿(mào)易平臺中，阿里巴巴無疑是絕對的霸主，和其他競爭者不在同一個層面上。因此如果希望通過供求信息平臺開展網(wǎng)絡(luò)營銷，阿里巴巴無疑是首選。
因為阿里巴巴誠信通會員業(yè)務(wù)不設(shè)置代理商，需要向阿里巴巴公司杭州總部提出申請。目前費用為2300元/年。
同時，企業(yè)也可以在國內(nèi)的b2c交易平臺淘寶網(wǎng)上開設(shè)自己的銷售窗口。目的，不是為了帶來多少銷售，而是可以為企業(yè)帶來一些宣傳的窗口。
網(wǎng)絡(luò)營銷軟件作為一種營銷工具，毫無疑問，在企業(yè)開發(fā)代理商和渠道拓展時將發(fā)揮重要作用。一方面可以大量在眾多供求信息平臺發(fā)布供求、招商合作信息。另一方面可以通過信息收集功能，把散步在各個平臺上的采購項目、合作意向信息收集到本地，共市場開發(fā)人員跟進。同時，可以適度開展郵件廣告營銷。該軟件提供了郵件搜索和郵件群發(fā)的基本工具，目前有三個版本可以考慮。
5、關(guān)于網(wǎng)站流量分析統(tǒng)計系統(tǒng)的安裝。
盡管目前國內(nèi)有很多優(yōu)秀的免費網(wǎng)站流量分析統(tǒng)計系統(tǒng)，但是由于企業(yè)缺乏專業(yè)人才，懂得應(yīng)用的很少。我們可以免費提供。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇十七
一個好的房地產(chǎn)營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。
市場營銷計劃更注重產(chǎn)品與市場的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場營銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場營銷效能，必須學(xué)會如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷計劃。
在房地產(chǎn)市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：
1、計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2、市場營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場，產(chǎn)品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。
3、機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。
4、目標(biāo)：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。
5、市場營銷策略：提供用于完成計劃目標(biāo)的主要市場營銷方法。
6、行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?
7、預(yù)計盈虧報表：綜述計劃預(yù)計的開支。
8、控制：講述計劃將如何監(jiān)控。
一、計劃概要。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇十八
計劃的這個部分負責(zé)提供與市場、產(chǎn)品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。
1、市場情勢。
應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區(qū)細分來分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2、產(chǎn)品情勢。
應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。
3、競爭情勢。
主要應(yīng)辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4、宏觀環(huán)境情勢。
應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的、經(jīng)濟的、技術(shù)的、政治法律的、社會文化的趨向。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇十九
在去年金融危機之前，我銘家的房地產(chǎn)市場一片繁榮，樓房的價格被炒到了歷史最高，不過在我看來只不過是虛假的繁榮，果然自從全球金融危機到來之后，我銘家的樓市持續(xù)低迷，雖然房地產(chǎn)廠家想出了多種促銷方式，不過似乎作用一直不，房地產(chǎn)公司營銷策劃書。
房地產(chǎn)的持續(xù)低迷也影響了國家經(jīng)濟的發(fā)展，所以很多地產(chǎn)商在投資的時候更加謹慎了，一般的地段是不會再投資了，不過已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了，奉命寫出了房地產(chǎn)公司營銷策劃書。
一般說來，“營銷策劃書”并沒有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，部分的“營銷策劃書”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫的，通常包括下列內(nèi)容：
1、項目簡介。其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。
2、區(qū)域市場分析。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個案市調(diào)等。
3、swot分析。主要是在區(qū)域市場分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢（strength）、弱點（weakness）、機會點（opportunist）及存在的問題（threats）。
4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標(biāo)客戶的分析，從而可以對產(chǎn)品進行定位。這部分內(nèi)容通常可以用餅圖來顯示，較直觀。
5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格。
包括：
1、廣告總精神。
2、訴求重點。
3、np稿標(biāo)題初擬。
4、媒體計劃。
三、業(yè)務(wù)部分
主要包括銷售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計劃兩部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導(dǎo)期、強銷期、持續(xù)期）做詳細闡述。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。
完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三部分的報告后，一份提案報告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個關(guān)鍵的事情必須在報告書里涉及，那就是與開發(fā)商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：
（1）純代理；
（2）代理（即包括廣告）；
（3）包銷，工作計劃《房地產(chǎn)公司營銷策劃書》。這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進一步的商討。 “提案報告書”寫出來后，做一個閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發(fā)商一個醒目的感覺，使開發(fā)商感覺營銷公司對提案報告是相當(dāng)重視的，也可以讓開發(fā)商對營銷公司的實力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任。
總之，撰寫“提案報告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán)，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”。
“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會
成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實實的規(guī)范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點：
你的市場定位是否適應(yīng)市場的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標(biāo)客戶需求，這是項目成敗的關(guān)鍵所在?！敖稹梁缊@”失敗的定位是一個有力的面例證。
）
投資時機的決定是建立在房地產(chǎn)市場把握的基礎(chǔ)上。如果對投資開發(fā)時機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗。“匯展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機的結(jié)果；“爵×廈、中×?xí)r代廣場”的失敗正是生不逢時的例證。對時機的把握關(guān)鍵的要點是你要清楚在什么時候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時期，房地產(chǎn)投資的利潤水平會有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。
位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價值；不同位置的地塊，其地價水平也不同，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此，了解發(fā)展商地價水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作?！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團在90年以4億2千萬的天價投標(biāo)所得，這在當(dāng)時被認為是一個失敗的投資項目，但現(xiàn)在看來，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。
在接受代理樓盤時，發(fā)展商往往會要求其寫出“營銷策劃書”。根據(jù)“提案報告書”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運。一份好的“營銷策劃書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“營銷策劃書”來時，首先必須要求發(fā)展商提供個案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計初稿或藍圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，再收集個案所處區(qū)域的都市計劃圖、人口統(tǒng)計資料、交通建設(shè)計劃、公共工程建設(shè)計劃及其他利多利空資料。同時，還要收集該個案區(qū)域市場的市場調(diào)查資料表，作為“營銷策劃書”的附表,據(jù)以作為提出“價格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。
其實我感覺策劃書并不是最重要的，最重要的還是樓房的設(shè)計和地位問題，策劃書只不過是一個參考，明眼人都知道策劃書的作用只不過是一種宣傳，至于宣傳的效果，樓房的質(zhì)量問題是最重要的。
做房地產(chǎn)策劃已經(jīng)還是不錯的，不過最近的房地產(chǎn)市場普遍低迷，我知道這也許是暫時的，不過樓房確實要降價了，現(xiàn)在的房子實在太貴，超出了一般人的承受范圍。我會在今后的工作中繼續(xù)努力的！
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇二十
一、項目簡介：
本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計2003年5月底辦下。
由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是面對的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
a、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是2002年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。（詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告）。
b、小戶型市場概況。
自2001年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是2003年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60－80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，沒有優(yōu)勢。
（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報告）。
c、商鋪市場。
商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價格。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項目swot分析。
一）優(yōu)勢。
1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是方樓盤最有力的支撐。
市場細分如下：
a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內(nèi)不會再置業(yè)。
b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。
c、復(fù)合市場。本房地產(chǎn)一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項目的目標(biāo)群，預(yù)計業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。
本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見鄭汴路市場調(diào)研報告）。
鄭汴路市場調(diào)研報告。
調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（本房地產(chǎn)購房消費支撐力度）。
調(diào)查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣。
調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優(yōu)建材市場、商品大世界。
調(diào)查時間：2003.4.14。
鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。
2003.4.14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。
對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高。
2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足。
3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感。
5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位。
6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍。
7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場一般80—150元/月。
8、作為首次購買者，最重要的還是價格。
9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈。
10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售。
13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力。
14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好。
15、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心。
鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經(jīng)濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！
2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。
3）正在形成的“大賣場”商務(wù)區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣場”的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。
4）本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利。
a、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn)。
b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。
鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心。
二）劣勢。
1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。
2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。
4）與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性。
5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理。
6）非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。
三）、機會。
1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價值。因勢利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
2）挖掘市場。鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開拓新市場。
3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。
4）大賣場”的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。
a)小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。
b)本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價低，置業(yè)風(fēng)險小。由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣場”作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
c)本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。
d)小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。
e)以大賣場做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力量。
f)鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久，總投資2000億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場機會。
四）威脅。
1）行業(yè)內(nèi)的競爭。
i.周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。
ii.鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。
建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市場。本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場動態(tài)，爭取占領(lǐng)市場先機。
2）行業(yè)外威脅。
鄭汴路“大賣場”的形成，商務(wù)更加方便快捷，商務(wù)的中間環(huán)節(jié)減少，將淘汰一批中小商戶，故本房地產(chǎn)的消費群將萎縮。
政府關(guān)于商品房2003.5.1以后須全裝修出售。在一年左右的時間內(nèi)，建材、裝修市場將出現(xiàn)，由散戶購買為主向集團購買為主的轉(zhuǎn)變。而開發(fā)商必須考慮大眾市場，故家裝市場要重新整合。大品牌何去何從，很難預(yù)測；中檔品牌可能會脫穎而出，門庭若市。但商戶總數(shù)只會減少，在這個變動的過程中，他們的置業(yè)激情將大大折扣，本房地產(chǎn)二期須在這一局面認知或形成之前完成銷售，否則將陷入非常被動的局面。
四、目標(biāo)市場權(quán)衡及鎖定，品牌形象突破口甄別及品牌定義。
二期小戶型的目標(biāo)市場主要由哪幾種人組成，這些人購買的抗性及抗性解除。
1、在鄭汴路市場打工的中層技工或白領(lǐng)，以及少部分藍領(lǐng)。這些人的消費有點象青年居易的目標(biāo)群。他們的主力消費面積是兩室一廳和一室一廳，消費實力有限。他們對按揭首付1.5-2.0萬元月供400元非常感興趣，購房一般想一步到位，對住幾年再換房不太感興趣，認同鄭汴路有很大的`租房需求市場，非常認同鄭東新區(qū)的發(fā)展前景。
由于的戶型主力是19平米、40平米的一室一衛(wèi)房源，而這些人購房多希望要相對一步到位，對自己一生能多次置業(yè)不太自信，這形成本房地產(chǎn)二期明確的戶型抗性。而燕歸園二期以60—80平米的二室一廳和二室二廳為主力戶型，恰恰買足了這些人的心理層面需求。但這些人的消費實力有限，首付2.5—3.5萬元，月供700元，對這些人來說比較吃力。
2、26—29歲的店長、業(yè)務(wù)經(jīng)理級人物，這些人大多想另立門面，又有結(jié)婚壓力（大多來自朋友和家庭），但是自己資金不多，如果買房一步到位，便沒有資金自己做生意，的房子正好適合這些人。
3、已在鄭州干了2~3年生意的外地人，這些人對鄭州東南區(qū)域尤其是鄭汴路市場有較深的了解，對鄭東新區(qū)有一點印象，但不太關(guān)心。在鄭州租房住，曾經(jīng)有想買房的念頭，但又不想永久在鄭居住，過幾年有可能回去，認為為這幾年時間買房花幾十萬元不值得，怕被套住，：這里買套房以后很可能不住，又要占用資金，回頭將房子賣掉又嫌太麻煩。
抗性解除。對這類客戶講鄭汴路商圈巨大的租房、購房需求，小戶型由于總價較低，可以隨時出售和出租。
4、外地老板為同在一起的兄弟姐妹購置房屋。實力大的老板為公司的骨干員工購置房屋（主要是首付款）。這樣做一方面可以有收買人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近，還能象從前住在商鋪時一樣，隨時照應(yīng)生意。
5、從前住在商鋪上層，因商鋪拆遷升級而從商鋪搬出來的老板。對這些人要多講只有這里的房可以隨時出租、轉(zhuǎn)手，或不太在意的讓給兄弟姐妹。因為只有這里的房總價低，月供少，求租或求購市場龐大。
6、純投資歷者。以幾套或十幾套小戶型做為投資，出租。以收取房租為目的。對這些人訴求：開個私家銀行、人不要一直太累，投入產(chǎn)出如同聚寶盆，比保險更保險（用詳細的計算），比股票更賺錢。如同擁有了另一份退休金。這里如同一個金礦，這里有數(shù)萬人的年輕人，有數(shù)千個中小老板，有很大的租房需求市場，有鄭東新區(qū)的發(fā)展前景。
7、外地品牌駐鄭代表，訴求隨時可住，隨時可賣，訴求個性物業(yè)服務(wù)，如同酒店服務(wù)一樣，有送飯服務(wù)、自動電話晨叫服務(wù)、房間保潔服務(wù)、干洗服務(wù)、電話訂票服務(wù)（均是有償服務(wù)）。
8、私人特殊生活，多講公交出入方便，房子總價不高等。
通過以上描述發(fā)現(xiàn)，二期小戶型的目標(biāo)群直接購買理由很難成為一期業(yè)主的購買理由，以此內(nèi)容來作為品牌主力內(nèi)涵不能帶動一期余房銷售，更不能帶動二期商鋪銷售。以上內(nèi)容只能做分類個別說服之用，不能統(tǒng)領(lǐng)全局。
品牌戰(zhàn)略形成及品牌定位：
的可售資源是三種不同的物業(yè)形態(tài)，是三種不同的置業(yè)用途，這些物業(yè)形態(tài)的競爭市場相當(dāng)激烈。因此，必須跳出物業(yè)形態(tài)自身的直接用途，尋找能統(tǒng)領(lǐng)整個一、二期多層樓盤、商鋪以及后續(xù)開發(fā)的小高層物業(yè)的品牌內(nèi)涵。
完全可以跳出傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷模式，利用本房地產(chǎn)周邊資源，擴充品牌核心內(nèi)涵，將本房地產(chǎn)定位成一個整個東區(qū)獨有的、擁有比建業(yè)、英協(xié)更有投資價值的、有無盡開發(fā)潛力的高檔樓盤。
品牌內(nèi)涵組成：
1、鄭東新區(qū)為本房地產(chǎn)注入了至少長達20年的穩(wěn)固商務(wù)住宅發(fā)展時期，帶來了多達2000億元的幾乎是恒久的財富升值空間。
鄭東新區(qū)興建規(guī)劃總計20年（北京cbd區(qū)用了11年，上海浦東已用了10年），總投資2000億元，其中單一個起步區(qū)就有5年時間投資156億元。興建鄭東新區(qū)必然要用大量的建筑材料、工具及建用品等。這些所有的材料采購地，必然從緊按在一起的鄭汴路大市場獲取。這些保證了鄭汴路商圈將在從此20年的迅猛發(fā)展?，F(xiàn)在，這里已經(jīng)如同1982年的深圳羅湖、蛇口，如同1992年的上海浦東，如同1997年的三峽宜昌。
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房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇一
是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動用的各種外部及內(nèi)部資源進行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。
的原則營銷是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在房地產(chǎn)營銷實踐中，有很多的規(guī)則和原則是必須要把握的。但是其中我們最需要把握的以下三大原則。
1、營銷策劃必須從客戶和市場需要出發(fā)。
策劃人從客戶出發(fā)，綜合分析，投其所好，才能打動他們，奪得更多的市場。
2、始終保持整體營銷的觀念。
營銷策劃講究的是創(chuàng)意，因此，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實于。
總的主題。這就要求策劃的各個細節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)，目的一致，實現(xiàn)營銷的整體性。
營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，因此，銷售也應(yīng)該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，緊密呼應(yīng)，這才是真正負責(zé)且科學(xué)的營銷思維方式。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)顧客的需要，從而促進商品房的銷售，增加利潤，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)首先強調(diào)“以人為本”的營銷策劃。
房地產(chǎn)營銷是各種理念的復(fù)合理念是營銷策劃的靈魂，當(dāng)代的主導(dǎo)理念一般包括：
1、人性理念，房地產(chǎn)營銷首先要講求“以人為本”，中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人性理念提供了堅實的文化基礎(chǔ)。
2、生態(tài)理念，近代以來，地球環(huán)境污染加重，客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念。
3、智能理念，人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營造習(xí)慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應(yīng)用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務(wù)。
4、投資理念，投資不動產(chǎn)愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段。
1、房地產(chǎn)投資營銷：房地產(chǎn)投資分析是全程營銷的起點，是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵，透過細致的市場調(diào)查。
2、房地產(chǎn)定位營銷：營銷房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場脈搏，進行準(zhǔn)確的市場定位。細致的市場調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石，這只是定量分析的開始，所以進行必要的定性分析是相當(dāng)關(guān)鍵的。
3、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計營銷：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)營銷的第三個流程，經(jīng)過準(zhǔn)確的市場定位，根據(jù)目標(biāo)客戶群設(shè)計相應(yīng)的房地產(chǎn)。
4、房地產(chǎn)形象營銷：通過項目的整體包裝，以到位的形象營銷向消費者傳達良好的企業(yè)形象、品牌形象。形象設(shè)計及包裝，良好的.企業(yè)聲譽、過硬的工程質(zhì)量、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場一流的項目形象、打好品牌塑造的基礎(chǔ)。
制訂一個合理的價格是十分重要的，一方面要可以讓大眾接受，另一方面又要滿足開發(fā)商利潤最大化的條件。
1、影響房地產(chǎn)價格的因素，歸納起來，主要有以下幾類：
（1）政治因素：如某次大的政府機構(gòu)變動，或重大政策性決策出臺等都會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格較大的漲跌。
（2）經(jīng)濟因素：
a.物價：物價上漲，投資者預(yù)期上漲的心里反映在房地產(chǎn)方面，也。
造成價格上漲。
b.土地價格：土地是房地產(chǎn)的原料，原來價格的上漲，房屋成品價格也會水漲船高。
c.利率：銀行利率的提高緊縮對降低買方勢頭很有效，可刺激房地產(chǎn)的投資。
d.貨幣供應(yīng)量：當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時，土地價值相對減少，此時若想得到與原來相同的價格的土地，勢必要提高價格。
e.經(jīng)濟增長率：經(jīng)濟增長迅速，表示人民幣收放提高，購買力增強，提高房地產(chǎn)價格，反之，則降低.
f.人口狀態(tài)：人口成長率高或人口集中地區(qū)，對方地產(chǎn)的需求增加，房價因市場功能而自然提高。
(3)自然因素。
位置：屬性優(yōu)劣不同而有價值的高低。地段好，交通便利的地區(qū)自然價格就高。
面積：土地面積越大，適于整體規(guī)劃，價格較高,反而因缺其不可而變成奇貨可居。
地勢：平原或地勢平坦適用于房屋興建，產(chǎn)品規(guī)劃，但若為山坡地、林地、低洼地區(qū)。由于開發(fā)成本高，安全性低，相應(yīng)的地價也較低。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇二
3、促進項目開盤成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。
20xx年9月份(具體時間待定)。
1、置業(yè)顧問電話邀約時間：20xx年9月份。
2、電器的購買時間：20xx年8月30日。
3、抽獎券制作到位時間：20xx年9月初。
4、水果糕點現(xiàn)場布置到位時間：開盤前一天。
邀請凱悅城開盤，購房簽約客戶，將在售樓中心內(nèi)部進行現(xiàn)場“砸金蛋得家電”活動，由項目經(jīng)理對本次活動類容進行簡單介紹，并傳遞前期購房客戶，老帶新活動政策，本次活動抽獎由當(dāng)天購房客戶現(xiàn)場抽取，產(chǎn)生以下獎勵：
一等獎：筆記本電腦(2名)。
二等獎：海爾冰箱(4臺)。
100元x90臺=9000元。
費用預(yù)估：33000元。
三等獎：海爾洗衣機(6名)。
四等獎：微波爐(10名)。
五等獎：榨汁機或電飯煲或加濕器(90名)。
新客戶到達售樓中心——進入簽到區(qū)簽到——拿排號單或序號——客戶集中到門外——現(xiàn)場維持開盤前客戶情緒，待開盤開始，由銷售帶客戶購房，已簽訂購房認購的客戶——由銷售帶客戶進行現(xiàn)場砸蛋區(qū)——由客戶砸蛋獲取獎券——銷售帶客戶去領(lǐng)獎去等級(需帶認購和客戶身份證)——核對后——銷售讓客戶從離開。
(置業(yè)顧問全程接待，并一對一介紹，促進成交幾率，深入挖掘潛在客戶群)。
1、抽獎券數(shù)量：100張。
抽獎箱：1個費用：100元。
2、聘請婚慶公司。
費用：2500元。
3、水果糕點。
費用：1000元。
4、預(yù)計現(xiàn)場布置費用：費用：500元。
5、小禮品購置費：毛絨玩具等20xx元。
6、不可預(yù)計支出費用：費用：900元。
7、家電費用。
費用：33000元。
20。
費用合計：40000元。
策劃部年8月22日。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇三
活動主題：
感恩節(jié)回饋“送健康免費體檢”。
類型：
目的：
借活動提升企業(yè)和項目的品牌形象。
目標(biāo)客戶群：
業(yè)主。
20__年__月__日8：00——16：00點，__房產(chǎn)公司在__分公司的中間聯(lián)絡(luò)下，聘請__醫(yī)院副主任級別以上專家進入社區(qū)，為__業(yè)主提供了一次專業(yè)的“送健康免費體檢”活動，為廣大業(yè)主進行了健康檢查。同時，現(xiàn)場解答業(yè)主健康方面疑問，給業(yè)主提供改善健康計劃的建議等，獲得業(yè)主的一致好評。
__房產(chǎn)公司一直以打造國際化高檔社區(qū)為己任，在對業(yè)主的服務(wù)上猛下功夫。這次活動既充分體現(xiàn)了開發(fā)商對業(yè)主的貼心關(guān)懷，又成功地做到了“社會資源的整合與共享”。
策略分析：
都市緊張的工作節(jié)奏使人們更加注重居住的服務(wù)品質(zhì)，體現(xiàn)高品質(zhì)生活的“宜居、健康、生活”的住宅理念也應(yīng)運而生，并受到市場的熱烈追捧。珠江帝景的這次“送健康”活動，進一步豐富北京珠江帝景社區(qū)的文化生活，為業(yè)主們營造一個更加良好的健康居住氛圍，同時也樹立起合生和珠江帝景的市場口碑。
__房產(chǎn)公司————贊助經(jīng)典芭蕾《羅密歐與朱麗葉》天橋上演。
11月25日，由__房產(chǎn)公司項目贊助，摩納哥蒙特卡洛芭蕾舞團演出的“__房產(chǎn)公司————新古典之夜”芭蕾舞《羅密歐與朱麗葉》vip專場演出在__天橋劇場舉行。該活動還推出了價值兩萬元人民幣的天價票，即每購買一張兩萬元票的觀眾都可以將此票作為“代金券”，在“__”購置指定尊貴戶型時沖抵等值房款。開發(fā)商贊助芭蕾舞這樣的高雅藝術(shù)在國內(nèi)還屬首次。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇四
3、促進項目開盤成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。
20xx年9月份(具體時間待定)。
凱悅城售樓中心。
1、置業(yè)顧問電話邀約時間:20xx年9月份。
2、電器的.購買。
時間:20xx年8月30日。
3、抽獎券制作到位時間:20xx年9月初。
4、水果糕點現(xiàn)場布置到位時間:開盤前一天。
邀請凱悅城開盤，購房簽約客戶，將在售樓中心內(nèi)部進行現(xiàn)場“砸金蛋得家電”活動，由項目經(jīng)理對本次活動類容進行簡單介紹，并傳遞前期購房客戶，老帶新活動政策，本次活動抽獎由當(dāng)天購房客戶現(xiàn)場抽取，產(chǎn)生以下獎勵:一等獎:筆記本電腦(2名)二等獎:海爾冰箱(4臺)。
100元xx90臺=9000元。
費用預(yù)估:33000元。
三等獎:海爾洗衣機(6名)四等獎:微波爐(10名)。
五等獎:榨汁機或電飯煲或加濕器(90名)。
新客戶到達售樓中心——進入簽到區(qū)簽到——拿排號單或序號——客戶集中到門外——現(xiàn)場維持開盤前客戶情緒，待開盤開始，由銷售帶客戶購房，已簽訂購房認購的客戶——由銷售帶客戶進行現(xiàn)場砸蛋區(qū)——由客戶砸蛋獲取獎券——銷售帶客戶去領(lǐng)獎去等級(需帶認購和客戶身份證)——核對后xx——銷售讓客戶從xx離開。
(置業(yè)顧問全程接待，并一對一介紹，促進成交幾率，深入挖掘潛在客戶群)。
1、抽獎券數(shù)量:100張。
抽獎箱:1個費用:100元。
2、聘請婚慶公司。
費用:2500元。
3、水果糕點。
費用:1000元。
4、預(yù)計現(xiàn)場布置費用:費用:500元。
5、小禮品購置費:毛絨玩具等20xx元。
6、不可預(yù)計支出費用:費用:900元。
7、家電費用。
費用:33000元。
費用合計:40000元。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇五
:
1、大?；蛞陨蠈W(xué)歷,市場營銷、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等相關(guān)專業(yè)為佳。
2、2年及以上房地產(chǎn)策劃工作經(jīng)驗,具備惠州項目策劃經(jīng)驗者更佳;。
4、具有較強的協(xié)調(diào)溝通能力,良好的口頭和文字表達能力。
5、高度的'工作熱情,良好的團隊合作精神。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇六
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
xx商業(yè)城項目是xx房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場旁，是xx地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地xx平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為xx余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為xx多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約xx平方米，塔樓建筑面積約xx余平方米。項目總投資約xx萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的`角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
營銷總體策略是仔細分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。
1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2、倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
3、提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4、啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
1、銷售（招商）目標(biāo)。
2、銷售目標(biāo)分解，根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，進行營銷工作。
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
（一）項目入市時機及姿態(tài)。
1、入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準(zhǔn)備，在xx年xx月份房交會期間開盤（或xx年xx月），可以抓住xx年春季房交會、xx節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮；在xx節(jié)、xx年秋季房交會、xx等重要時期掀起新的銷售高潮。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至xx地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
（二）價格定位及價格策略。
1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為xx元/平方米，其中起價為xx元/平方米，最高價為xx元/平方米。
3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升），均價為xx元/m2，尾盤銷售變相略降。
（一）宣傳策略主題。
1、個性特色：“xx商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
2、區(qū)位交通：本項目地處xx廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合。
1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項目招商說明會等形式。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇七
崗位職責(zé):。
1、負責(zé)市場信息收集與分析,根據(jù)需要撰寫市場調(diào)研報告;。
3、編制廣告推廣計劃及傳播方案,負責(zé)媒體選擇及成本預(yù)算控制,對各種營銷推廣活動進行策劃、執(zhí)行及管控。
任職要求:。
1、統(tǒng)招全日制本科或以上學(xué)歷,房地產(chǎn)經(jīng)營、市場營銷、廣告學(xué)等相關(guān)專業(yè);。
4、具備良好的公關(guān)能力及媒體關(guān)系維護能力和一定的文字功底。
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房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇八
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事：
大家好！
在《xxxx年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售top200排行榜》看到xxxx公司赫然在榜,我倍感驚喜但并不意外。當(dāng)看著自己所效勞的公司在業(yè)績上蒸蒸日上，在規(guī)模增速上持續(xù)上升，我倍感榮幸。在剛舉辦的公司年度經(jīng)營會上，集團領(lǐng)導(dǎo)對公司的戰(zhàn)略精準(zhǔn)定位，對公司的發(fā)展明確方向，使我感觸良多。會后，我深刻的去理解公司的經(jīng)營需求，從而去調(diào)整自己的營銷思路和公司同步發(fā)展。為了貫徹集團領(lǐng)導(dǎo)年度報告精神，xx公司營銷部制定了針對性的行動計劃和措施。
公司目前正處于擴張的快速發(fā)展期，高周轉(zhuǎn)、規(guī)?；瘧?zhàn)略的突破時期。快銷多銷起到了決定性的作用。對于長期的'發(fā)展來說，也有助于建立一個有體系、有執(zhí)行力、為目標(biāo)負責(zé)的營銷鐵軍。
1、合理制定計劃，嚴格計劃實施，在營銷工作的計劃的設(shè)定上，突出重點工作內(nèi)容，并明確工作成果的關(guān)門時間。在過程中，對于人員因素造成的計劃工作延誤，營銷部內(nèi)部建立懲罰機制，嚴格執(zhí)行，結(jié)合月度和季度考評，直接與績效掛鉤。
2、在每月、每周工作計劃總結(jié)時，重點分析和研究未完成或成果未達標(biāo)的原因，制定下一步工作的改進措施，及時調(diào)整工作辦法，逐漸形成良性循環(huán)。
市場的變數(shù)越來越快，也可能會越來越難，在新的競爭環(huán)境里，營銷管理和營銷人都要拼內(nèi)功。只有高效的營銷團隊才適合公司的快速發(fā)展。
“大營銷”，就是要求營銷線深入?yún)⑴c到“投、融、管、退”各個環(huán)節(jié)，和運營高度協(xié)同。領(lǐng)導(dǎo)在講話中也提到，營銷在項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)都要介入，并且多次重點強調(diào)拿對地，定為準(zhǔn)。我覺得我們營銷不僅是要完成銷售目標(biāo)，還要能夠做到充分發(fā)揮營銷前置的作用，積極介入投資規(guī)劃、可研，提高拿地準(zhǔn)確度和定位準(zhǔn)確度。而且還要從財務(wù)角度思考，合理安排銷售計劃，保證現(xiàn)金流快速回正，持續(xù)關(guān)注流速表現(xiàn)，重點關(guān)注在途回款的過程。充分和運營、項目部聯(lián)動，保證及時供貨，產(chǎn)銷匹配、品質(zhì)兌現(xiàn)，讓整個公司能夠保持很高的市場靈敏度，不錯過窗口期。總的來說，就是營銷條線要站在公司經(jīng)營層面上思考問題，和公司其他條線一起推動戰(zhàn)略目標(biāo)落地。就類似于一個前驅(qū)、一個后驅(qū)，“大營銷+大運營”，就把兩驅(qū)車變成了四驅(qū)車，整個公司這輛車，引擎系統(tǒng)就上了一個檔次，戰(zhàn)略達成才能更有保證。
調(diào)整推盤節(jié)奏，精準(zhǔn)踩上每個銷售熱點；對于尾盤項目各業(yè)態(tài)的去化，通過對現(xiàn)金流的測算、流速的保障、風(fēng)險評估分析，以此三點為原則，去整合好的資源合作，采取不同的銷售模式保障快速去化和回款。
“想得明白、做得堅決“，作為營銷人，對指標(biāo)、對公司經(jīng)營、公司戰(zhàn)略要想得明白，對計劃、對措施要做得堅決。營銷是一場戰(zhàn)役，沒有硝煙，卻關(guān)乎生死，但我們不懼，營銷人是一名戰(zhàn)士，為了指標(biāo)，我們勇往直前。根扎深了，樹就會長大，溶液濃稠了，肯定就會結(jié)晶！我們將目標(biāo)堅定，步伐鏗鏘、使命必達。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇九
為了提高策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個主要原則：
（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內(nèi)容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
（二）簡潔樸實原則：要注意突出重點，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對策，針對性強，具有實際cao作指導(dǎo)意義。
（三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營銷活動，其指導(dǎo)性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值，不易于cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復(fù)雜顯效低。
（四）創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的“點子”（創(chuàng)意）新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內(nèi)容。
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營銷活動的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規(guī)律來看，其中有些要素是相同的。
因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式，
封面：
策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括：
（一）策劃目的。
要對本營銷策劃所要達到的目標(biāo)，宗旨樹立明確的觀點，作為執(zhí)行本策劃的動力或2強調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。
企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實際cao作經(jīng)驗。尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。
某地產(chǎn)項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應(yīng)新的形勢，因而需要重新設(shè)計新的營銷方案。
企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。
發(fā)展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計劃。
房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場。
發(fā)展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據(jù)市場的特征和行情變化，設(shè)計新的階段性方案。
一般的房地產(chǎn)營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調(diào)出大批市場調(diào)研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調(diào)研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領(lǐng)導(dǎo)及項目小組、各環(huán)節(jié)部門達成共識，完成任務(wù)，這一部分使得整個方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。
（二）、分析當(dāng)前的營銷環(huán)境狀況。
對同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環(huán)境要有一個清醒的認識。它是為制定相應(yīng)的營銷策略，采取正確的營銷策略提供依據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：
1、當(dāng)前市場狀況及市場前景分析。
區(qū)域競爭性樓盤分析；
樓盤的市場性、現(xiàn)實市場及潛在市場狀況；
市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的樓盤營銷側(cè)重點如何，相應(yīng)營銷策略效果如何，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。
目標(biāo)客戶群體對樓盤的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展的前景。
2、對樓市影響因素進行分析。
主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟條件，如置業(yè)者收入水平，消費結(jié)構(gòu)的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業(yè)物業(yè)的營銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢。
（三）市場機會與問題分析。
所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營銷現(xiàn)狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。
項目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；
項目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶群體的購買興趣；
樓盤價格定位不當(dāng)；
目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢；
促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；
廣告投入太少，難以啟動市場；
銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒；
售后服務(wù)缺乏保證，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對項目特點分析優(yōu)秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機會，發(fā)掘其市場潛力。分析各目標(biāo)市場或目標(biāo)客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。
（四）營銷目標(biāo)。
營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟效益目標(biāo)達到：總銷售率為%，預(yù)計銷售日期為xx天。
1、營銷宗旨。
一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。
以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點。
建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。
2、競爭策略。
通過前面房地產(chǎn)市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4p組合，達到最佳效果。
1）項目定位：產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。
2）功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來說，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué)，即為進入市場銷售提供了有力的保證。
3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強烈的創(chuàng)造意識。
4）樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。
5）價格策略：這里強調(diào)幾個普通性原則；
銷售當(dāng)時的市場環(huán)境；
周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況；
樓盤自身的客觀條件；
銷售戰(zhàn)略及銷售進度安排；
發(fā)展商的成本及營銷目標(biāo)；
以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發(fā)展商以樓盤價格為銷售優(yōu)勢的則更應(yīng)注重價格策略的制定。
3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫剟钫摺?BR> 4、廣告宣傳計劃。
（1）、原則。
服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業(yè)品牌形象。
強調(diào)項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。
強調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當(dāng)時機，及時、靈活的進行。
（2）、廣告目標(biāo)。
建立并樹立項目品牌形象。
明確提出將項目包裝成何種效果。
有力促進樓盤銷售。
（3）、廣告方式。
全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使?jié)B透。
（4）、廣告風(fēng)格。
自始至終將樓盤推廣語、logo等貫穿樓盤銷售推廣過程中；
重點突出項目的各項優(yōu)勢；
注重積累發(fā)展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊；
強調(diào)廣告風(fēng)格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。
（5）、賣點整合。
項目適合炒作的概念。
樓盤所具有的各種功能，各項技術(shù)指標(biāo)，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點。
（6）實施步驟可按以下方式進行：
策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。
各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內(nèi)部認購期、公開發(fā)售期、鞏固期（入伙期）。
節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。
把握時機進行公關(guān)活動，接觸消費者。
積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時間提高樓盤知名度。
5、具體行動方案。
根據(jù)策劃期內(nèi)各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營銷側(cè)重點，抓住旺季營銷優(yōu)勢。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇十
房地產(chǎn)的常規(guī)營銷主要為廣告營銷即通過大面積的廣告推廣來發(fā)掘潛在客戶提高成交量。在目前的市場形勢下，全員營銷就是在當(dāng)前市場情況下最好的營銷手段。不但能擴大客戶面，還能介紹人帶來一定的收益，既加強了介紹人的積極性，也提高了項目的成交量。
全員營銷方案具體內(nèi)容如下：
一、執(zhí)行時間：
和老帶新政策一塊執(zhí)行，具體時間待定。
二、全員營銷范圍：
除代理銷售公司內(nèi)部員工外所有人。
三、執(zhí)行方法：
介紹人如有可介紹客戶，必須事先通知銷售部經(jīng)理，并由銷售部經(jīng)理指定置業(yè)顧問進行接待。
四、提成政策：
經(jīng)介紹人(銷售部員工除外)介紹的客戶，介紹人的傭金標(biāo)準(zhǔn)：一套2000元。
五、傭金發(fā)放形式：
1、介紹人需帶新客戶來案場，并且報出自己的姓名、聯(lián)系方式、已購房號。
2、正確填寫全民營銷確認單：本確認單于新客戶與介紹人來訪當(dāng)日填寫并簽字確認。
3、本確認單須在本活動時間內(nèi)填報。
4、介紹人在其推薦的新客戶與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，并按合同約定付清房款(按揭款到賬)后，即可兌現(xiàn)獎勵結(jié)算。
5、介紹人應(yīng)在收到開發(fā)商發(fā)放獎勵通知之日起30日內(nèi)持有效證件領(lǐng)取獎勵，逾期未領(lǐng)的視為自行放棄獎勵。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇十一
全球現(xiàn)正陷入internet的淘金熱中，如何從internet找到商機？各行各業(yè)都使出渾身解數(shù)、yahoo與amazon的成功可以證明internet商機無限、雖然本業(yè)還未賺錢。但大量的到訪人潮及具創(chuàng)意的行銷方式，顛覆了傳統(tǒng)營銷渠道。小而美的企業(yè)也可能當(dāng)主角了。也許你已經(jīng)來不及成為現(xiàn)存產(chǎn)業(yè)的重要品牌、但是你絕對有機會成為網(wǎng)絡(luò)上的知名品牌。
（一）本案策劃目的。
互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)越來越多的改變我們的生活，人們對電子商務(wù)的注意力已經(jīng)轉(zhuǎn)變到如何將這些電子業(yè)務(wù)變成更便捷、模塊化、個性化、更緊密集成的電子化服務(wù)，流程定制上來，即要實現(xiàn)“你在web上工作”到“web為你工作”這一重大轉(zhuǎn)變。網(wǎng)絡(luò)資源的利用程度已經(jīng)可以很大地決定一個企業(yè)的生存與發(fā)展，高賽爾公司雖已有自己的門戶網(wǎng)站，但企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷才剛剛起步，尚未形成一套完整的網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)略和方案，因而需要根據(jù)網(wǎng)絡(luò)市場的特點和企業(yè)資源，策劃出一套行之有效的網(wǎng)絡(luò)行銷計劃，以期能使傳統(tǒng)銷售和網(wǎng)絡(luò)銷售有機地集合。
（二）整體計劃概念。
略。
營銷環(huán)境，是指對企業(yè)的生存和發(fā)展產(chǎn)生影響的各種外部條件。營銷環(huán)境是企業(yè)營銷管理過程中不可控制的因素，企業(yè)經(jīng)營的優(yōu)劣成敗，在于營銷管理者能否順應(yīng)不斷變化的營銷環(huán)境。公司的市場營銷環(huán)境是指在營銷活動之外，能夠影響營銷部門發(fā)展并保持與目標(biāo)顧客良好關(guān)系的能力的各種因素和力量。營銷環(huán)境既能提供機遇，也可能造成威脅。成功的公司必須持續(xù)不斷地觀察與適應(yīng)變化著的環(huán)境。
（一）市場環(huán)境分析。
我國的黃金銷售量從1982年的0.7噸增長到目前的大約140噸，從而使中國成為世界第三大黃金消費國,照此速度增長的話我國的黃金市場規(guī)模會發(fā)展得令人吃驚。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計,世界上大約7,000人就擁有一家金店,而我國目前僅有8,000多家金店,即使僅以發(fā)達地區(qū)的2億消費者計算，也才達到25,000人才有一家金店,在大城市僅有55%的居民擁有珠寶首飾,中小城市這一比例僅為23%，而東部的農(nóng)村更少,僅達到17%。目前以及將來黃金禮品市場的增長動力主要來自婚慶需求，境外游客需求，還有贈品等。中國人由于受傳統(tǒng)的影響，對黃金特別鐘愛，除了購買項鏈，戒指，耳環(huán)，手鏈外，一些純金小擺設(shè)比如磨砂或空心的生肖等飾物也頗受歡迎。但是最受歡迎的仍然是那些表面深度光處理過的首飾，含有建筑風(fēng)和自由風(fēng)格的抽象圖樣的款式仍舊受歡迎。在銷售上，黃金名店和連鎖點形式站主要地位，一些大的商場等也設(shè)有專柜，這些方式都是傳統(tǒng)的行銷，在e化的當(dāng)今時代似乎有點落伍。隨著中國的入世，黃金市場也逐步走向開放，這更是給黃金行業(yè)的發(fā)展帶來了生機，另外人民銀行也對黃金報價改為每周一次，使黃金價格更貼國際行情。
（二）企業(yè)形象分析。
1、公司簡介。
某金銀公司是中國印鈔造幣總公司成都印鈔公司與香港金銀路有限公司合資成立的企業(yè)，亦是人民銀行系統(tǒng)首家合資企業(yè)。成都印鈔公司是集印鈔、造紙、金銀精煉和加工為一體的大型綜合性企業(yè)，其金銀精煉和加工能力處于國內(nèi)領(lǐng)先地位，是國家黃金、白銀精煉加工基地。香港金銀路有限公司是從事有色金屬、貴金屬貿(mào)易及相關(guān)產(chǎn)品開發(fā)的上市公司。
某金銀公司現(xiàn)已發(fā)展成為擁有高賽爾標(biāo)準(zhǔn)金條，金銀制品創(chuàng)新制作、系列收藏珍品的設(shè)計開發(fā)及貴金屬國際貿(mào)易于一身的綜合性企業(yè)，市場已遍及全國、歐美、印度及東南亞地區(qū)。
2、我們的理念。
3、我們的團隊。
公司啟用“德才兼?zhèn)?，唯才是用”的人才機制，管理人員中擁有碩士、大學(xué)本科學(xué)歷的占95%。引進優(yōu)秀的海外留學(xué)管理人才，運用先進的管理系統(tǒng)，創(chuàng)建高效率的市場營銷團隊。
4、我們的榮譽。
某金銀公司致力于為社會創(chuàng)造價值，以真誠服務(wù)于社會，公司以優(yōu)秀的業(yè)績和規(guī)范的運作被評為成都市“優(yōu)秀外商投資企業(yè)”、獲得成都市高新區(qū)“納稅大戶”的稱號、成都市“雙優(yōu)”企業(yè)獎及出口創(chuàng)匯重點企業(yè)；由于公司堅持誠信經(jīng)營的方針，在資信等級評級中被授予“aaa”級。
5、公司前景。
隨著中國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟逐步接軌，中國黃金市場的穩(wěn)步發(fā)展，某金銀公司將在貴金屬行業(yè)勇于創(chuàng)新、進取、誠信經(jīng)營，為發(fā)展黃金投資市場，加快西部經(jīng)濟大開發(fā)，起到積極領(lǐng)先的作用，積極開拓高賽爾牌金條市場及金銀制品，為進入中國黃金企業(yè)十強努力進取。
（三）產(chǎn)品分析。
本公司金條買賣為西部黃金市場開辟了新的投資渠道；本公司可以利用自身的路透信息終端在第一時間為投資者獲取準(zhǔn)確的世界貴金屬市場信息，方便快捷地提供黃金、白銀等貴金屬產(chǎn)品的投資理財咨詢服務(wù)。
本公司引進國際先進的全套電鑄工藝生產(chǎn)線，采用德國先進的工藝、原料、技術(shù)，具備國內(nèi)一流的圓雕、浮雕純金銀制品的制作技術(shù)，工藝精湛。中國足協(xié)委托本公司制造2003年“藍帶中國足協(xié)杯”金杯，而且由本公司制作的“四羊方尊”、“樂山大佛”等精品已被國家部委作為出訪外交時的國禮贈品。
本金銀制品制造優(yōu)良、價格合理、信譽度高，可為客戶提供全方位企業(yè)文化形象宣傳方案，并量身定做、開發(fā)、設(shè)計高檔純金銀工藝品、禮品、紀(jì)念品、收藏品、企業(yè)形象宣傳品。
（四）競爭分析。
按本公司的實力來看，在我國國內(nèi)競爭者是很少的。但是，我們也不能粗心大意，一旦放松警惕就可以讓別人有虛而入。我們先看一下一個競爭者的資料：
中寶戴夢得投資股份有限公司1999年6月成功地在上海證券交易所上市，2000年通過國際資本運作與世界k金王國首飾制造商強強聯(lián)合，將著名品牌“orop”引進中國市場，并已在國內(nèi)注冊了“orop”商標(biāo)。中寶戴夢得獲得了國內(nèi)唯一對意大利首飾企業(yè)出料加工權(quán)。實現(xiàn)原料、技術(shù)、工藝、產(chǎn)品、品牌和市場優(yōu)勢組合。依托意大利國際領(lǐng)先的設(shè)備、技術(shù)和生產(chǎn)工藝，占領(lǐng)國內(nèi)k金精品市場；運用“orop”品牌的設(shè)計優(yōu)勢和影響力，取得國際品牌中國市場的成功，依據(jù)國內(nèi)巨大的市場需求，建立長期、穩(wěn)定的產(chǎn)品發(fā)展體系。中寶戴夢的投資股份有限公司擁有代表歐洲文化藝術(shù)風(fēng)格的國際品牌。具有起點高、國際化、專業(yè)化運作的特點，是中國珠寶上市公司進軍國際市場、參與國際經(jīng)濟大循環(huán)的戰(zhàn)略工程。
品牌特點：
品牌的宣傳定位：來自意大利的k金藝術(shù)。
品牌的市場定位：中、高檔。核心理念：佩戴者才是藝術(shù)的擁有者和創(chuàng)造者。
表現(xiàn)形象：經(jīng)典、高雅、時尚。
獨特個性：藝術(shù)。
“orop”產(chǎn)品的特點：
設(shè)計引領(lǐng)國際潮流：以先于國內(nèi)市場流行2-3年的前瞻概推出。
工藝特點：首飾制造王國--意大利先進工藝制造。
品質(zhì)保證：堪稱世界第一，通過國際、國內(nèi)三級檢測。
款式豐富：常規(guī)產(chǎn)品近5000個款式，每年主推約30款領(lǐng)先市場潮流2-3年的最時尚精美的.純手工款式，全年上市幾百款國際流行首飾。
經(jīng)典、高雅、時尚的風(fēng)格使每一件飾品都是藝術(shù)杰作。產(chǎn)品分為高、中、低三個檔次，以適應(yīng)市場不同目標(biāo)消費群的需求。產(chǎn)品的價格除具常規(guī)的以克為單位計量外，還根據(jù)不同款式的工藝難度及其他附加值予以分類定價。
產(chǎn)品的風(fēng)格是在變化中的組合，既可成套佩戴，又可獨立裝飾。
產(chǎn)品具有自用和禮品贈送等多種用途。產(chǎn)品包裝新穎、時尚化、國際化。
采用code128碼，高端產(chǎn)品實行每件1號，跟蹤服務(wù)。
從以上可以看出中寶戴夢得和本公司一樣都是把產(chǎn)品定位在中、高檔，強調(diào)高雅與藝術(shù)，而且也有一定的海外基礎(chǔ)，但是，本公司在海外的名氣更大，技術(shù)上更先進，從國內(nèi)來說則很難分辨誰的知名度要旺一些。他們也有共同的弱勢，就是網(wǎng)上營銷這一塊作得不是很完善。所以單是從這一方面來講，本公司和競爭者都是在同一起跑線上，主要是看誰反映更快?？偠灾?，本公司的優(yōu)勢占上風(fēng)。
在金銀行業(yè)，雖然可以與本公司媲美的不多，但是不可相提并論的偽劣產(chǎn)品此時卻成了“競爭者”。前不久有關(guān)部門對75家經(jīng)銷企業(yè)的106批金銀飾品進行了監(jiān)督抽查，合格61批，抽查合格率為57.5％。其中純金飾品抽查合格率為57.5％；銀飾品抽查合格率為57.6％。在本次被抽查的不合格產(chǎn)品中，全部表現(xiàn)為含量不足。尤其是銀鎖飾品內(nèi)墊銅鐵現(xiàn)象十分普遍。這些飾品加工粗糙、成色低，甚至含有對人體有害元素，對消費者健康構(gòu)成威脅。
金銀飾品質(zhì)量問題嚴重這無疑帶給我們一個訊息：本公司的產(chǎn)品會因此而受到嚴重影響！所以，在此，我建議本公司采用建設(shè)并推出金銀珠寶質(zhì)量檢測證書互聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)，查詢?nèi)酥恍柙诮疸y珠寶證書查詢欄目中輸入檢測證書的編號以及證書所示商品的質(zhì)量；網(wǎng)頁上即可顯示出所查詢證書的電子信息。這樣不但讓消費者的權(quán)益受到保障而且使本公司自身也受益匪淺，雙贏得以體現(xiàn)。
（五）消費者分析。
三、swot分析。
內(nèi)部。
外部。
強勢（s）弱勢（w）機會（o）威脅（t）。
1先進的設(shè)備。
2工藝專利。
3資金雄厚。
4高素質(zhì)的員工。
5高效率的團隊。
6在業(yè)內(nèi)享有較高的知名度。
7產(chǎn)品線廣、組合合理、具有特色。
8寬廣的信息渠道，保證及時準(zhǔn)確的獲取黃金市場的各種信。
9在國內(nèi)知名度不高。
10網(wǎng)站設(shè)計不合理。
11訪問量不高。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇十二
為了提高策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個主要原則：
（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內(nèi)容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
（二） 簡潔樸實原則：要注意突出重點，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對策，針對性強，具有實際cao作指導(dǎo)意義。
（三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營銷活動，其指導(dǎo)性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值，不易于cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復(fù)雜顯效低。
（四）創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的“點子”（創(chuàng)意）新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內(nèi)容。
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營銷活動的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規(guī)律來看，其中有些要素是相同的。
因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式，
封面：
策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括：
（一）策劃目的
要對本營銷策劃所要達到的目標(biāo)，宗旨樹立明確的觀點，作為執(zhí)行本策劃的動力或2強調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。
企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實際cao作經(jīng)驗。尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。
某地產(chǎn)項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應(yīng)新的形勢，因而需要重新設(shè)計新的營銷方案。
企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。
發(fā)展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計劃。
房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場。
發(fā)展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據(jù)市場的特征和行情變化，設(shè)計新的階段性方案。
一般的房地產(chǎn)營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調(diào)出大批市場調(diào)研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調(diào)研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領(lǐng)導(dǎo)及項目小組、各環(huán)節(jié)部門達成共識，完成任務(wù)，這一部分使得整個方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。
（二）、分析當(dāng)前的營銷環(huán)境狀況
對同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環(huán)境要有一個清醒的認識。它是為制定相應(yīng)的營銷策略，采取正確的營銷策略提供依據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：
1、當(dāng)前市場狀況及市場前景分析
房地產(chǎn)市場總體概述；
區(qū)域競爭性樓盤分析；
樓盤的市場性、現(xiàn)實市場及潛在市場狀況；
市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的樓盤營銷側(cè)重點如何，相應(yīng)營銷策略效果如何，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。
目標(biāo)客戶群體對樓盤的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展的前景。
2、對樓市影響因素進行分析。
主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟條件，如置業(yè)者收入水平，消費結(jié)構(gòu)的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業(yè)物業(yè)的營銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢。
（三）市場機會與問題分析。
所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營銷現(xiàn)狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。
項目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；
項目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶群體的購買興趣；
樓盤價格定位不當(dāng)；
目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢；
促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；
廣告投入太少，難以啟動市場；
銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒；
售后服務(wù)缺乏保證，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對項目特點分析優(yōu)秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機會，發(fā)掘其市場潛力。分析各目標(biāo)市場或目標(biāo)客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。
（四）營銷目標(biāo)
營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟效益目標(biāo)達到：總銷售率為%，預(yù)計銷售日期為xx天。
（五）營銷戰(zhàn)略
1、營銷宗旨
一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。
以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點。
建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。
2、競爭策略
通過前面房地產(chǎn)市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4p組合，達到最佳效果。
1）項目定位：產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。
2）功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來說，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué)，即為進入市場銷售提供了有力的保證。
3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強烈的創(chuàng)造意識。
4） 樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。
5）價格策略：這里強調(diào)幾個普通性原則；
銷售當(dāng)時的市場環(huán)境；
周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況；
樓盤自身的客觀條件；
銷售戰(zhàn)略及銷售進度安排；
發(fā)展商的成本及營銷目標(biāo)；
以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發(fā)展商以樓盤價格為銷售優(yōu)勢的則更應(yīng)注重價格策略的制定。
3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫剟钫摺?BR> 4、廣告宣傳計劃。
（1）、原則
服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業(yè)品牌形象。
強調(diào)項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。
強調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當(dāng)時機，及時、靈活的進行。
（2）、廣告目標(biāo)
建立并樹立項目品牌形象。
明確提出將項目包裝成何種效果。
有力促進樓盤銷售。
（3）、廣告方式
全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使?jié)B透。
（4）、廣告風(fēng)格
自始至終將樓盤推廣語、logo等貫穿樓盤銷售推廣過程中；
重點突出項目的各項優(yōu)勢；
注重積累發(fā)展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊；
強調(diào)廣告風(fēng)格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。
（5）、賣點整合
項目適合炒作的概念。
樓盤所具有的各種功能，各項技術(shù)指標(biāo)，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點。
（6）實施步驟可按以下方式進行：
策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告
各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內(nèi)部認購期、公開發(fā)售期、鞏固期（入伙期）。
節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。
把握時機進行公關(guān)活動，接觸消費者。
積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時間提高樓盤知名度。
5、具體行動方案
根據(jù)策劃期內(nèi)各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營銷側(cè)重點，抓住旺季營銷優(yōu)勢。
房地產(chǎn)營銷價格策略(2)
房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營銷，都是商品經(jīng)濟活動，必須按照市場規(guī)律、經(jīng)濟原則實行等價交換。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產(chǎn)市場營銷活動的主要手段。在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價方法、定價比例和價格調(diào)整策略。
1、房地產(chǎn)定價方法
一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學(xué)預(yù)測，可以說定價部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應(yīng)把價格和價值混為一談。定價之后，運行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：
(1) 市場比較法。將勘估房地產(chǎn)與相應(yīng)市場上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較，對形成的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正，以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場價。
(2) 成本法。以開發(fā)或建造估計對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項必需費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金得出估價對象房地產(chǎn)的價格。
(3) 收益法。將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)的價格。
當(dāng)然，無論哪種定價方法，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價、高價、內(nèi)部價、一口價、優(yōu)惠價等戰(zhàn)略。開發(fā)商采用低價戰(zhàn)略時，入市會比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場；而采用高價策略則標(biāo)榜出物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。
2、定價比例
用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數(shù)。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數(shù)大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高于北面。有的樓盤，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。
商鋪的定價，由于一般顧客購物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三倍以上。車位的每平方米定價一般相當(dāng)于住宅的50％。
3、價格調(diào)整策略。
房地產(chǎn)價格調(diào)整策略可以分為直接的價格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。
優(yōu)惠折扣是指在限定的時間范圍內(nèi)，配合整體促銷活動計劃，通過贈送、折讓等方式對客戶的購買行為進行直接刺激的一種方法。優(yōu)惠折扣通常會活躍銷售氣氛，進行銷售調(diào)劑，但更多的時候是拋開價格體系的直接讓利行為。優(yōu)惠折扣和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個星期內(nèi)的現(xiàn)實折扣；買房送空調(diào)、送冰箱，或者送書房、送儲藏室，購房抽獎活動等等。優(yōu)惠折扣要做得好，首先要讓客戶確實感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷噱頭。同時，優(yōu)惠折扣所讓的利應(yīng)該切合客戶的實際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便于促進銷售。再者，不要與其他競爭者的優(yōu)惠折扣相類似，優(yōu)惠折扣在形式上的繽紛多彩為開發(fā)商標(biāo)新立異提供了可能。
（三）房地產(chǎn)營銷渠道策略 (place)
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷﹑房地產(chǎn)超市等。
企業(yè)直接推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷。直接推銷的優(yōu)勢在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費用（相當(dāng)于售價的1.5%~3.0%），但推銷經(jīng)驗的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由于我國房地產(chǎn)市場正處于起步階段，房地產(chǎn)市場的運行機制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗還有待于積累發(fā)掘。所以目前它還是我國房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的將來，它依然會占據(jù)重要位置。
委托代理推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢，促成房地產(chǎn)成效的中間商。委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構(gòu)，后者是指中介代理的個人，即經(jīng)紀(jì)人。
網(wǎng)絡(luò)營銷是信息時代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運用到了房地產(chǎn)市場營銷上，目前國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費者提供了全新的信息溝通渠道；同時，許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò)資源，進行網(wǎng)絡(luò)營銷。20xx年9月，上?！扒嘀堋被▓@推出了全國第一本電子樓書，標(biāo)志著網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)營銷又增加了新的手法?，F(xiàn)在不少開發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊了自己的網(wǎng)站，為企業(yè)和產(chǎn)品進行宣傳和推廣。通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量大，其營銷內(nèi)容詳實生動、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時還可以進行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。隨著電子商務(wù)的進一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷將成為房地產(chǎn)市場上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營銷策略。
房地產(chǎn)超市營銷是最近在浙江﹑上海等地出現(xiàn)的一種全新的營銷渠道。它的出現(xiàn)表明我國房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式，進入一個以超市為顯著特征的商品零售時期。有專家認為，房地產(chǎn)超市是我國樓市營銷理念﹑方式的一次改革和突破，為解決當(dāng)前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉(zhuǎn)機。
（四）房地產(chǎn)營銷促銷策略 (promotion)
房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動房地產(chǎn)租售而面向消費者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說服活動。通過這些活動幫助消費者認識房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點與功能，激發(fā)其消費欲望，促進其購買行為，以達到擴大銷售的目的。房地產(chǎn)營銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營業(yè)推廣。
1﹑廣告
廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。房地產(chǎn)廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。
房地產(chǎn)廣告的訴求重點有：地段優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、交通便捷優(yōu)勢、學(xué)區(qū)優(yōu)勢、社區(qū)生活質(zhì)量、開發(fā)公司的社會聲譽等。
根據(jù)樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費用，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，從而達到最大的宣傳效果。
2、營業(yè)推廣
營業(yè)推廣是為了在一個較大的目標(biāo)市場上，刺激需求，擴大銷售，而采取的鼓勵購買的各種措施。多用于一定時期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。營業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費用較少。
開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關(guān)稅費，在增加消費者房地產(chǎn)知識的同時，也可以增加消費者對開發(fā)商的認同感。另外開發(fā)商還可以舉行開盤或認購儀式、項目研討會、新聞發(fā)布會、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業(yè)主聯(lián)誼會等，這些活動可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績不斷上升。目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會也是開發(fā)商展示自身實力的舞臺，據(jù)統(tǒng)計，每次房交會上，各房地產(chǎn)開發(fā)商都會有一個不凡的成交量。
3、人員促銷
房地產(chǎn)人員促銷是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握到的客戶信息，向目標(biāo)市場消費者介紹開發(fā)商及其房地產(chǎn)的情況，促成買賣成交的活動。人員促銷的優(yōu)點在于：目標(biāo)客戶明確，促銷力量集中，成交率高；與客戶面談，有利于聯(lián)絡(luò)與密切同客戶的感情，有利于信息反饋，有利于了解同行業(yè)的開發(fā)建設(shè)和營銷動向。
當(dāng)然，人員促銷方式對促銷人員的素質(zhì)要求比較高。促銷人員一般必須具備以下條件和素質(zhì)：具有豐富的房地產(chǎn)知識和合理的知識結(jié)構(gòu)；及時掌握正確的房地產(chǎn)市場信息；具有良好的經(jīng)營理念和業(yè)務(wù)素質(zhì)。
促銷人員在日常工作中，要注意對商圈內(nèi)的所有顧客的詳細資料包括地址、姓名、電話號碼等建檔，以便隨時跟蹤。
4、公共關(guān)系
房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動包括：爭取對房地產(chǎn)開發(fā)商有利的宣傳報道，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商與有關(guān)各界公眾建立和保持良好的關(guān)系，建立和保持良好的企業(yè)形象以及消除和處理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不利的謠言、傳聞和事件。公共關(guān)系的內(nèi)容主要可以包括：
制造噱頭和危機公關(guān)
人為制造新聞點，引得媒體爭相報道，享受無償廣告。這其中也包括危機公關(guān)。針對當(dāng)前屢屢發(fā)生的入住糾紛問題，如處理得當(dāng)，或許可在眾多消費者與媒體的關(guān)注下，以坦誠的態(tài)度重樹項目良好形象，化不利為有利。
建立與各方面的良好關(guān)系
開發(fā)商應(yīng)當(dāng)重視消費者導(dǎo)向，強調(diào)通過企業(yè)與消費者的雙向溝通，建立長久的穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，在市場上樹立企業(yè)和品牌的競爭優(yōu)勢。商品和品牌的價值是最難以替代的，這與消費者的認可程度緊密相關(guān)。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)完全從消費者的角度安排經(jīng)營策略，充分研究消費者需求，努力加強與消費者的溝通，注意關(guān)系營造。同時，開發(fā)商還要注意與地方政府、金融機構(gòu)和其它社會組織的合作，更要注意開發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。
綜上所述，房地產(chǎn)營銷策略大致可以分為以上幾個方面內(nèi)容。房地產(chǎn)營銷對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，由于目前我國房地產(chǎn)業(yè)正步入一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷儼然成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要組成部分，它對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實意義。
房地產(chǎn)營銷四大價格調(diào)整策略
中國房地產(chǎn)報 (李峰) 房地產(chǎn)項目定價與其調(diào)價策略從性質(zhì)上講，并不屬于同一概念。準(zhǔn)確、合理的價格調(diào)整策略，是優(yōu)秀銷售工作的基礎(chǔ)和前提，調(diào)價策略來源于房地產(chǎn)項目市場定位，而最終服務(wù)于銷售策略。
房地產(chǎn)項目的價格調(diào)整策略，是指在房地產(chǎn)項目整體定價確定的前提下，在銷售過程中，采取何種策略，根據(jù)房地產(chǎn)項目及市場的發(fā)展情況，引導(dǎo)價格發(fā)展走勢的價格方案。在不同的房地產(chǎn)項目中，由于房地產(chǎn)項目自身的各項素質(zhì)差異很大，加之市場狀況不同，每個房地產(chǎn)項目會根據(jù)自己的特點采取不同的價格調(diào)整策略，以引導(dǎo)房地產(chǎn)項目價格的正確發(fā)展。概括來說，房地產(chǎn)項目的調(diào)價策略分為以下四種：一、高開低走 在房地產(chǎn)項目綜合素質(zhì)高，而市場狀況不好，競爭又較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項目往往采取突出房地產(chǎn)項目優(yōu)秀品質(zhì)，高報價樹立房地產(chǎn)項目形象和知名度，而實際以較低成交價格爭客戶和市場份額的“高開低走”的策略。當(dāng)然，如果市場狀況好，競爭不激烈，而且項目自身規(guī)模又不大的情況下，項目完全可以采取突出房地產(chǎn)項目優(yōu)秀品質(zhì)，大規(guī)模營造房地產(chǎn)項目形象和知名度，高價報盤，高價成交，在短期內(nèi)迅速獲得市場認同的，與前一種狀況完全相反的“高開高走”策略。
二、低開高走 在房地產(chǎn)項目綜合素質(zhì)較高，但初期優(yōu)勢不明顯，而市場狀況不好或市場發(fā)展趨向不明朗的情況下，為取得市場認同，房地產(chǎn)項目應(yīng)采取低價入市，根據(jù)銷售工作的開展，視具體情況適時調(diào)價的“低開高走”策略，根據(jù)銷售進展的好壞，決定價格的提升。當(dāng)然，如果項目的確綜合素質(zhì)較低，市場認同感差，且市場狀況不好競爭較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項目一般只能采取低報價，低價成交，以價格取勝的“低開低走”策略。
三、平穩(wěn)推進 在房地產(chǎn)項目素質(zhì)一般，規(guī)模較大，各樓座素質(zhì)差距較小，而市場狀況很好的情況下，有些項目也采取“平穩(wěn)推進”的策略，報價符合房地產(chǎn)項目實際成交價，價格提升較為平穩(wěn)，給客戶以放心的心理滿足，最終追求較好的市場業(yè)績。
四、波浪螺旋 “平穩(wěn)推進”的調(diào)價策略是一種較為理想的調(diào)價策略，在現(xiàn)實中很難維系。實踐證明，很多項目其中的各樓座素質(zhì)因為位置、景觀、交通等因素的影響而差ss較大，而且市場狀況的好與壞在很多的情況下也是很難判斷的。所以在房地產(chǎn)項目素質(zhì)一般，規(guī)模較大，而市場發(fā)展趨勢不很明朗的情況下，多數(shù)項目采取的是“波浪螺旋”的調(diào)價策略。這種調(diào)價方式是一種結(jié)合房地產(chǎn)市場周期波動而調(diào)整價格發(fā)生同步的周期性波動策略。調(diào)價周期以房地產(chǎn)市場周期、項目的銷售速度和最終利潤的回收作為判斷標(biāo)準(zhǔn)；同時，可根據(jù)工程進度及銷售情況，對提價幅度及周期進行進一步細化調(diào)整；此外，應(yīng)考慮不同樓座在銷售速度上的差異，分別調(diào)整提價幅度，避免“一刀切”的做法。并最終給整個項目營銷工作帶來了快速銷售速度和良好的.業(yè)績。
誠然，房地產(chǎn)項目的調(diào)價策略方式并不是完全孤立的，會出現(xiàn)幾種策略共用的情況。也不會在銷售工作開展之初一經(jīng)確定便一成不變，應(yīng)根據(jù)市場變化情況隨時予以調(diào)整，以爭取獲得最佳的銷售成果。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇十三
1、形象定位：
對樓盤的綜合素質(zhì)進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計思想、具體細節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設(shè)計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計等等,都進行精碉細鑿，力爭完美。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機會從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。
2、主要賣點：
對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構(gòu)成：
1)地理位置;2)、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu);3)、樓盤做工用料;4)、戶型設(shè)計。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。
3、繪制效果圖：
根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調(diào)公共空間開闊、細節(jié)豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數(shù)事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。
4、廣告訴求點：
1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽;7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實用率;10)闡述樓盤的付數(shù)計劃;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。
5、廣告階段劃分：
對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：
第一階段(預(yù)期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇十四
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。
1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇十五
一、項目簡介：
鳳凰城項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159、7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計xx年5月底辦下。
由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
a、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。(詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告)。
b、小戶型市場概況。
自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇十六
網(wǎng)絡(luò)營銷是企業(yè)整個營銷戰(zhàn)略不可分割的組成部分，需要服從和服務(wù)于企業(yè)的整體營銷計劃。那些把網(wǎng)絡(luò)營銷和傳統(tǒng)營銷割裂開來的公司，往往不能取得良好效果，這是眾多實踐證明的。通過上次的溝通，我們對企業(yè)網(wǎng)路營銷的作用和手段看法是基本一致的。
一、開展國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)營銷推薦使用以下方式：
1、網(wǎng)站頁面的基本優(yōu)化。網(wǎng)站優(yōu)化和搜索引擎作弊有著本質(zhì)的不同，而是讓網(wǎng)站對搜索引擎更友好，更多的被搜索引擎收錄，并提升網(wǎng)站的pr值，努力達到在不支付費用的前提下，在主要搜索引擎中占據(jù)好的排名位置。這需要做長期的大量的工作，我知道有一個公司可以為企業(yè)體供專業(yè)水準(zhǔn)的優(yōu)化服務(wù)，并可以保證指定關(guān)鍵詞的具體排名達到與貴公司商議的排名。有需要的話可以與。網(wǎng)站優(yōu)化將從根本上節(jié)約網(wǎng)站的推廣成本。一般的優(yōu)化效果在2—3個月內(nèi)顯現(xiàn)出來。
主要手段有：作為它們公司的技術(shù)性商業(yè)秘密，占不透露。費用為54813元/年。目標(biāo)是讓公司的主要關(guān)鍵詞在主要搜索引擎中有較好的排名。
2、搜索引擎推廣：目前，國內(nèi)外主流搜索引擎均提供競價排名服務(wù)。在網(wǎng)站優(yōu)化過程中，以及在優(yōu)化不能解決的方面，可以通過搜索競價加以彌補。比如：百度目前“櫥柜”一詞首頁10個位置均已售出。因此如果想排在首頁，必須要通過搜索競價來實現(xiàn)。
各搜索引擎的價格如下：
百度：2400元預(yù)存廣告費用(沒有時間限制)+600元基本服務(wù)費(按年支付，百度統(tǒng)一收取)。第11名后，顯示在搜索結(jié)果右側(cè)。
google：目前，我們一般采用包年的形式，保證全年時時顯示在google首頁右側(cè)。按關(guān)鍵詞的數(shù)量和熱門程度不同，一次性收費。企業(yè)不用在消耗完廣告費后另外支付費用。
雅虎：20__元預(yù)存廣告費用(沒有時間限制)+600元基本服務(wù)費(按年支付，雅虎統(tǒng)一收取)。每頁顯示2個位置。
目前以上三個搜索引擎占據(jù)了國內(nèi)85%以上的市場份額，其他搜索引擎推廣基本不用考慮。
3、供求信息平臺：
1、在國內(nèi)b2b貿(mào)易平臺中，阿里巴巴無疑是絕對的霸主，和其他競爭者不在同一個層面上。因此如果希望通過供求信息平臺開展網(wǎng)絡(luò)營銷，阿里巴巴無疑是首選。
因為阿里巴巴誠信通會員業(yè)務(wù)不設(shè)置代理商，需要向阿里巴巴公司杭州總部提出申請。目前費用為2300元/年。
同時，企業(yè)也可以在國內(nèi)的b2c交易平臺淘寶網(wǎng)上開設(shè)自己的銷售窗口。目的，不是為了帶來多少銷售，而是可以為企業(yè)帶來一些宣傳的窗口。
網(wǎng)絡(luò)營銷軟件作為一種營銷工具，毫無疑問，在企業(yè)開發(fā)代理商和渠道拓展時將發(fā)揮重要作用。一方面可以大量在眾多供求信息平臺發(fā)布供求、招商合作信息。另一方面可以通過信息收集功能，把散步在各個平臺上的采購項目、合作意向信息收集到本地，共市場開發(fā)人員跟進。同時，可以適度開展郵件廣告營銷。該軟件提供了郵件搜索和郵件群發(fā)的基本工具，目前有三個版本可以考慮。
5、關(guān)于網(wǎng)站流量分析統(tǒng)計系統(tǒng)的安裝。
盡管目前國內(nèi)有很多優(yōu)秀的免費網(wǎng)站流量分析統(tǒng)計系統(tǒng)，但是由于企業(yè)缺乏專業(yè)人才，懂得應(yīng)用的很少。我們可以免費提供。
絡(luò)營銷策劃案是為了達到營銷目標(biāo)而策劃的綜合性的、可操作的網(wǎng)絡(luò)營銷策略,一個完美的網(wǎng)絡(luò)營銷方案是怎樣的呢,下面小編就和大家分享，來欣賞一下吧。
一、企業(yè)簡介：
亦福茶業(yè)源于安溪鐵觀音世家，傳承世代茶人的制茶工藝，秉持祖輩勤、誠、樸、實的優(yōu)良傳統(tǒng)，追求天、地、人合一的制茶之道，用心做好茶。
亦福茶業(yè)在不斷提升產(chǎn)品的品質(zhì)、品牌、品味、同時始終以用心做好茶的經(jīng)營理念一步一個腳印，打造中高端茶業(yè)品牌，實現(xiàn)有茗堂茶人愿景，香傳中華、譽滿全球。
亦福在消費者眼中已成為高檔貴氣、文化味濃、品質(zhì)純正的體質(zhì)的代名詞!茶作為21世紀(jì)的主流飲料，必將有廣闊的契機。順應(yīng)市場潮流，以傳播中國茶文化、推動茶文化的發(fā)展為已任，為全球消費者提供最優(yōu)質(zhì)的茶與最專業(yè)的服務(wù)，努力將綠葉茶香品牌打造成茶領(lǐng)域的航空母艦!
二、市場分析。
茶葉本質(zhì)上是農(nóng)副產(chǎn)品，應(yīng)該遵循這個行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律。一個現(xiàn)實的路徑是茶區(qū)把這些繁雜的小牌子統(tǒng)一起來，重點培養(yǎng)、扶植一兩個具有競爭優(yōu)勢的品牌。在國際茶葉市場上，由于綠色壁壘影響和品牌問題，盡管我國茶葉出口量一直在增長，但價格卻在下降。我國有眾多名茶，但名茶并不等于名牌，茶業(yè)強勢品牌的缺失已成為我國茶行業(yè)發(fā)展的障礙。中國茶業(yè)要加大名茶轉(zhuǎn)化為名牌的工作力度，關(guān)鍵是增強知識產(chǎn)權(quán)意識和品牌意識，盡快形成中國茶業(yè)的名茶、名鄉(xiāng)、名牌完整的品牌系列。
到目前為止，只有今年x月國家商標(biāo)局首次評定安溪鐵觀音和天福茶葉為中國馳名商標(biāo)。但茶消費已從“傳統(tǒng)”走向“現(xiàn)代”，在很長一段時期內(nèi)，花茶的消費一直占據(jù)著北方茶葉消費份額的90%以上;而現(xiàn)在，這個比重已下降到不足60%，綠茶、烏龍茶、普洱茶等迅速成為北方地區(qū)的消費新寵。與此同時名優(yōu)茶的發(fā)展也呈跳躍式發(fā)展。有機茶熱也成為近幾年茶消費的一個熱點。另外，功能性保健茶也成為茶消費的新趨勢。因此這對亦福茶葉有限公司是一個很好的發(fā)展機遇。我們將把握這個良好的競爭態(tài)勢充分利用自身優(yōu)勢來進行發(fā)展。
三、行業(yè)競爭分析。
特別是一些中青年對喝茶的喜好日益增長，從長遠來看消費者的選擇會變得多元化。這就為中國茶飲料開拓市場擇偶暗道了一個有利的時機。
四、網(wǎng)站推廣的目標(biāo)：
初級目標(biāo)：利用可操作性的方案，將亦福休閑茶莊建設(shè)成為網(wǎng)站中最專業(yè)最全面最具有發(fā)展?jié)摿Φ木W(wǎng)站。1年內(nèi)實現(xiàn)日訪問量達到4000，注冊會員達到5000以上，每日光顧本茶莊的顧客數(shù)量達到200位。網(wǎng)站被鏈接的數(shù)量超過十個，能登陸十個主要搜索引擎網(wǎng)站。
終極目標(biāo)：尋找準(zhǔn)確的訪問者，一切從訪問者出發(fā)，以顧客利益為目的，爭取實現(xiàn)每個訪問者都能成為自己的顧客或者潛在消費者以及顧客。增加亦福在消費者心中的地位，提高它的知名度與美譽度，為亦福樹立良好的品牌形象與吸引更多的消費者，增加茶的銷售數(shù)量。
五、網(wǎng)站推廣的策略:。
這里將亦福休閑茶莊網(wǎng)站推廣分為三個階段，分別為：網(wǎng)站發(fā)布初期、網(wǎng)站增長期、網(wǎng)站穩(wěn)定期。針對每個不同的時期制定了不同的營銷方案，現(xiàn)就對本公司制定的具體的網(wǎng)絡(luò)營銷方案如下：
網(wǎng)站訪問量，獲得盡可能多的用戶的了解。
2、網(wǎng)站的增長期：增長期的營銷應(yīng)制定和實施更有效的、針對性更強的推廣方法，亦福主要采用下面幾種方法來增加網(wǎng)站的訪問量。首先是廣告策略，廣告是注意力營銷和推廣強有力的手段，包括網(wǎng)上廣告和網(wǎng)下廣告，網(wǎng)上包括付費廣告，互換廣告，友情連接等方法;亦福會在主要的電視臺的黃金時間推出本公司的廣告如cctv、湖南衛(wèi)視等：本公司的廣告主要推銷產(chǎn)品的服務(wù)與質(zhì)量，廣告內(nèi)容真實可信。其次是網(wǎng)下推廣法網(wǎng)下推廣方式多樣，除廣告外還包括：確定網(wǎng)站ci形象，宣傳標(biāo)識，口碑傳遞，參加公益活動，活動贊助，派發(fā)小禮品、傳單、作小型市場調(diào)查，相關(guān)單位機構(gòu)合作等;如：資助希望小學(xué)、支持主要大學(xué)或者社會單位的活動贊助、與公關(guān)公司合作以樹立和維護公司的良好形象。此外還可以建立聯(lián)盟策略，首先實現(xiàn)同類網(wǎng)站互通有無，建立同盟，并做到唯我馬首是瞻;其次，建立同行業(yè)(文化產(chǎn)業(yè))同類型(互動社區(qū))的網(wǎng)站聯(lián)盟，做到互為宣傳，互為推廣。
營銷和實際營銷兩個角色。此外在這一時期還可以通過數(shù)據(jù)庫策略來未出顧客的數(shù)量;具體可以設(shè)置為，調(diào)查：在網(wǎng)頁上搞一些小調(diào)查，問一個有趣的問題，讓訪客投票。有獎活動：持續(xù)的搞一些有獎活動，獎品不必太貴重，只要對你的訪客來說稍有用即可。小測驗：要有小測驗，每周公布答案;等一些有去的方式來吸引消費者。
六、網(wǎng)站定位：
對于企業(yè)網(wǎng)站的定位首先要基于其公司的市場定位，亦福公司的市場定位很廣，主要定位于喜歡茶葉的各個年齡階段的朋友們，因此它沒有年齡階層的限制。因為建立站點的目的是推廣網(wǎng)站、增加網(wǎng)上網(wǎng)下的產(chǎn)品服務(wù)、增加企業(yè)的品牌形象。明確了建立站點的目的，接下來就應(yīng)該確立站點的市場。
亦福是基于推廣產(chǎn)品服務(wù)和聯(lián)系客戶為目的的站點，因此需要有更多用戶和潛在用戶的訪問。這就需要考慮目標(biāo)訪問者的需求，根據(jù)亦福休閑茶莊的實際情況可以分析出其消費者主要是想得到更好的服務(wù)。因此網(wǎng)站推廣主要應(yīng)該突出產(chǎn)品服務(wù)的方面。
七、網(wǎng)站推廣的效果評價：
對主要網(wǎng)站推廣措施的效果進行跟蹤，定期進行網(wǎng)站流量統(tǒng)計分析，必要時與專業(yè)網(wǎng)絡(luò)顧問機構(gòu)合作進行網(wǎng)絡(luò)營銷診斷，改進或者取消效果不佳。推廣手段，在效果明顯的推廣策略方面加大投入比重。具體可以從以下四個方面進行分析：
1、網(wǎng)站被各個主要搜索引擎收錄和排名狀況。
2、獲得其他網(wǎng)站鏈接的數(shù)量和質(zhì)量。
3、網(wǎng)站訪問量指標(biāo)的評價。
4、各種網(wǎng)絡(luò)營銷活動反應(yīng)率指標(biāo)的評價。
1、前言。
人類正步入網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟時代，未來經(jīng)濟發(fā)展的一大特點就是網(wǎng)絡(luò)化。當(dāng)今世界，由于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進步，帶動了網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展。個性是互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，深刻地影響了人類生活的方方面面。以互聯(lián)網(wǎng)為平臺，憑借網(wǎng)絡(luò)將“天涯”變“咫尺”，打破了傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)界限，創(chuàng)造了全新的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，為企業(yè)帶給了進入全球化領(lǐng)域施展的商機，成為企業(yè)開創(chuàng)未來的強大的競爭力和新的生存方式。網(wǎng)絡(luò)營銷就是以客戶需求為中心的營銷模式，是市場營銷的網(wǎng)絡(luò)化。網(wǎng)絡(luò)營銷能夠使企業(yè)的營銷活動始終和三個流動要素(信息流、資金流和物流)結(jié)合并流暢運行，構(gòu)成企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的良性循環(huán)。
所謂網(wǎng)絡(luò)營銷是指為實現(xiàn)營銷目標(biāo)，借助聯(lián)機網(wǎng)絡(luò)、電腦通信和數(shù)字交互式媒體進行的營銷活動。網(wǎng)絡(luò)營銷不僅僅僅是一種技術(shù)手段的革命，它包含了更深層的觀念革命。它是目標(biāo)營銷、直接營銷、分散營銷、顧客導(dǎo)向營銷、雙向互動營銷、遠程或全球營銷、虛擬營銷、無紙化交易和顧客參與式營銷的綜合。網(wǎng)絡(luò)營銷不同于其它傳統(tǒng)營銷，最本質(zhì)的特點是屬于全球營銷。當(dāng)今時代，國際互聯(lián)網(wǎng)正迅速滲透到政治、經(jīng)濟和社會文化的各個領(lǐng)域，進入人們的日常生活，并帶來社會經(jīng)濟和人們生活方式的重大變革。從_年到20_年，從鮮為人知到風(fēng)頭十足，中國b2b電子商務(wù)已經(jīng)走過了十年。據(jù)中國互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會發(fā)布的《netguide20_中國互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查報告》顯示，20_年中國b2b電子商務(wù)市場交易規(guī)模到達12500億元，預(yù)計20_年b2b電子商務(wù)市場交易規(guī)模將繼續(xù)高速發(fā)展，到達約16200億元，20_年交易規(guī)模有望達21300億元。易觀國際新媒體首席分析師符星華告訴記者，如果說過去十年的互聯(lián)網(wǎng)屬于娛樂，互聯(lián)網(wǎng)下一個十年將是電子商務(wù)的十年，越來越多的企業(yè)正在加入這個市場。
3.1跨時空營銷模式。
營銷的最終目的是占有市場份額。由于互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)具有超越時間約束和空間限制進行信息交換的特點，因此使得脫離時空限制達成交易成為可能。企業(yè)就可能有更多時間和更大空間進行營銷，可24小時隨時隨地的帶給全球性營銷服務(wù)。同時，消費者只需根據(jù)自已的喜歡或需要去選取相應(yīng)的信息加以比較，做出購買的決策，這種簡單自在的選取，不必受時間、地點的限制。
3.2互動式營銷。
3.3定制化營銷。
所謂定制化是指中小陶瓷企業(yè)利用網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，一對一向消費者帶給獨特化、個性化的產(chǎn)品或服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)營銷的一個重要思想就是要盡最大努力滿足單個消費者的特定消費要求，立足于處理好與每一個消費者的關(guān)系，注重發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的獨特優(yōu)勢，不斷培養(yǎng)、提高消費者的忠誠度，確保銷售持續(xù)增長。網(wǎng)絡(luò)營銷可跟蹤每個客戶的消費習(xí)慣和偏好，及時推薦相關(guān)產(chǎn)品。
4.1b2b電子商務(wù)平臺上推廣產(chǎn)品。
b2b就是企業(yè)對企業(yè)的電子商務(wù)，除了在線交易和產(chǎn)品展示，b2b的業(yè)務(wù)更重要的好處在于，將企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)，透過b2b網(wǎng)站與客戶緊密結(jié)合起來，透過網(wǎng)絡(luò)的快速反應(yīng)，為客戶帶給更好的服務(wù)，從而促進企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展。例如我們在麥當(dāng)勞中只能夠買到可口可樂是因為麥當(dāng)勞與可口可樂中的商業(yè)伙伴的關(guān)系。商家們建立商業(yè)伙伴的關(guān)系是期望透過大家所帶給的東西來構(gòu)成一個互補的發(fā)展機會，大家的生意都能夠有利潤。
在阿里巴巴、聰慧網(wǎng)、中國制作、各省市批發(fā)市場網(wǎng)、各電器行業(yè)商務(wù)網(wǎng)上發(fā)布產(chǎn)品信息，能有效地讓各地的經(jīng)銷商了解我們的產(chǎn)品，這種推廣方式的優(yōu)點是：1、在國內(nèi)知名度高，聚集了超多國內(nèi)同類企業(yè);2、訪問量都比較大;3、比較貼近國內(nèi)客戶的服務(wù);4、商機發(fā)布式的交易機制比較直接，操作簡單。
4.2b2c營銷模式銷售產(chǎn)品。
b2c是企業(yè)對消費者的電子商務(wù)模式。這種形式的電子商務(wù)一般以網(wǎng)絡(luò)零售業(yè)為主，主要借助于internet開展在線銷售活動。b2c即企業(yè)透過互聯(lián)網(wǎng)為消費者帶給一個新型的購物環(huán)境——網(wǎng)上商店，消費者透過網(wǎng)絡(luò)在網(wǎng)上購物、在網(wǎng)上支付。由于這種模式節(jié)省了客戶和企業(yè)的時間和空間，大大提高了交易效率，個性對于工作忙碌的上班族，這種模式能夠為其節(jié)省寶貴的時間。
(1)開發(fā)產(chǎn)品銷售網(wǎng)站、構(gòu)建在線商城系統(tǒng)。
(2)對產(chǎn)品進行搜索引擎優(yōu)化(seo)。
在百度、google、搜狗、雅虎等搜索引擎上發(fā)布產(chǎn)品信息、進行關(guān)鍵字優(yōu)化，令更多網(wǎng)民瀏覽到產(chǎn)品信息。
(3)競價排行指導(dǎo)(sem)。
在搜索聯(lián)盟進行競價、關(guān)鍵字競價。列如在百度搜索洗菜機就能立刻看到我們的產(chǎn)品。
(4)網(wǎng)站聯(lián)盟廣告(ppc)。
在電器商貿(mào)網(wǎng)站上購買廣告位置，讓更多人看到我們的產(chǎn)品。
(5)組建網(wǎng)上交易接洽、24小時在線客服、網(wǎng)上支付處理團隊。
4.3采用email營銷。
利用email群發(fā)軟件群發(fā)宣全廣告。
4.4采用博客營銷。
利用博客群發(fā)軟件群發(fā)宣全廣告。
4.5論壇營銷。
利用論壇群發(fā)軟件群發(fā)宣全廣告。
4.6病毒式營銷。
開發(fā)惡意軟件宣全產(chǎn)品。
5.1網(wǎng)上折價促銷。
折價亦稱打折、折扣，是目前網(wǎng)上最常用的一種促銷方式。因為目前網(wǎng)民在網(wǎng)上購物的熱情遠低于商場超市等傳統(tǒng)購物場所，因此網(wǎng)上商品的價格一般都要比傳統(tǒng)方式銷售時要低，以吸引人們購買。由于網(wǎng)上銷售商品不能給人全面、直觀的印象、也不可試用、觸摸等原因，再加上配送成本和付款方式的復(fù)雜性，造成網(wǎng)上購物和訂貨的用心性下降。而幅度比較大的折扣能夠促使消費者進行網(wǎng)上購物的嘗試并做出購買決定。目前大部分網(wǎng)上銷售商品都有不同程度的價格折扣。
5.2網(wǎng)上贈品促銷。
贈品促銷目前在網(wǎng)上的應(yīng)用不算太多，一般狀況下，在新產(chǎn)品推出試用、產(chǎn)品更新、對抗競爭品牌、開辟新市場狀況下利用贈品促銷能夠到達比較好的促銷效果。贈品促銷的優(yōu)點：能夠提升品牌和網(wǎng)站的知名度;鼓勵人們經(jīng)常訪問網(wǎng)站以獲得更多的優(yōu)惠信息;能根據(jù)消費者索取增品的熱情程度而總結(jié)分析營銷效果和產(chǎn)品本身的反應(yīng)狀況等。
5.3網(wǎng)上抽獎促銷。
抽獎促銷是網(wǎng)上應(yīng)用較廣泛的促銷形式之一，是大部分網(wǎng)站樂意采用的促銷方式。抽獎促銷是以一個人或數(shù)人獲得超出參加活動成本的獎品為手段進行商品或服務(wù)的促銷，網(wǎng)上抽獎活動主要附加于調(diào)查、產(chǎn)品銷售、擴大用戶群、慶典、推廣某項活動等。消費者或訪問者透過填寫問卷、注冊、購買產(chǎn)品或參加網(wǎng)上活動等方式獲得抽獎機會。
5.4積分促銷。
積分促銷在網(wǎng)絡(luò)上的應(yīng)用比起傳統(tǒng)營銷方式要簡單和易操作。網(wǎng)上積分活動很容易透過編程和數(shù)據(jù)庫等來實現(xiàn)，并且結(jié)果可信度很高，操作起來相對較為簡便。積分促銷一般設(shè)置價值較高的獎品，消費者透過多次購買或多次參加某項活動來增加積分以獲得獎品。積分促銷能夠增加上網(wǎng)者訪問網(wǎng)站和參加某項活動的次數(shù);能夠增加上網(wǎng)者對網(wǎng)站的忠誠度;能夠提商活動的知名度等。
一、策劃目的。
越來越多不斷出現(xiàn)的食品安全事件，使消費者對食品安全的關(guān)注度越來越高，對食品安全的要求也日漸精細。在這樣的特殊時期，黑豬肉進入市場，機遇與挑戰(zhàn)并存。但是只要運用正確的宣傳方式和營銷方法，就能趨利避害，打開銷路，不僅僅能夠換取高額利潤，而且能夠樹立品牌在消費者心中的形象，對企業(yè)長遠的發(fā)展有著重要好處。
二、產(chǎn)品定位。
高端人群綠色食品生態(tài)健康。
三、產(chǎn)品介紹。
(一)生長期：目前市場的普通豬一般3-4個月出欄上市，優(yōu)質(zhì)黑豬肉一般在一年左右才能出欄上市，以保證豬肉有足夠的生長周期，肉質(zhì)更鮮美。
(二)飼料的選取方面，拒絕使用飼料公司生產(chǎn)的常規(guī)配合飼料，透過自己采購原料，配制飼料，提高生豬免疫力，不添加任何有害物質(zhì)。
(三)綠色優(yōu)質(zhì)黑豬肉絕對不添加如何有害添加劑，如激素、抗生素等。目前為解決生豬生病務(wù)必打藥的問題，主要透過采集喂食中草藥，避免副作用，增強生豬的抵抗力，杜絕抗生素的使用，做到無抗健康綠色。同時，突出黑豬的中國正統(tǒng)豬種理念，沒有任何轉(zhuǎn)基因的雜交配種，更安全更健康。
(四)養(yǎng)殖方式主要采用散養(yǎng)，能夠增加運動量、理解新鮮空氣和充足陽光，以改善豬肉風(fēng)味。
四、營銷方法。
(一)微博營銷。
因為黑豬肉本身定位高端人群，可透過微博關(guān)注30-45歲左右的高收入群體，這些人是經(jīng)常食用豬肉，注重生活品質(zhì)并愿意為健康投資的人。能夠把黑豬的生長的照片拍下來，放到微博上面，配上簡潔幽默的文字介紹，并實時更新，專人負責(zé)。產(chǎn)品有意無意的帶上一兩根黑豬毛，但不要帶太多。
同時，這部分人群工作壓力大，生活之余難得放松，能夠以黑豬為主角，創(chuàng)作一些貼近生活貼近實際的搞笑漫畫，這些漫畫要自然融入關(guān)于黑豬肉的優(yōu)良品質(zhì)，吸引目標(biāo)人群的注意力與關(guān)注心，使他們在開懷一笑的同時，黑豬肉的健康理念深入人心。(二)網(wǎng)絡(luò)銷售：網(wǎng)購是當(dāng)下最為流行的一種購物方式之一，在網(wǎng)上進行黑豬肉的銷售即能夠提升黑豬肉的知名度，又能夠開拓更廣的銷售市場，進行遠距離銷售。此外，黑豬肉的健康營養(yǎng)綠色等特點為廣大網(wǎng)購網(wǎng)民所熱衷，黑豬肉的冷凍包裝也恰好滿足網(wǎng)絡(luò)銷售的要求。
消費的高端豬肉，當(dāng)它成為禮品更有機會快速起量。由于高端豬肉自身的價值屬性用來送禮十分適宜，尤其在一年當(dāng)中的兩大節(jié)：中秋節(jié)和春節(jié)，將會極大的帶動銷售量。同時團購渠道的開發(fā)也是幾個渠道里面最難的，那里面的關(guān)鍵點在于關(guān)系的建立。團購主要依靠的是關(guān)系，主要解決辦法就是把高端豬肉禮品化提升附加值，我們熟知的是當(dāng)高端豬肉做成禮盒后就不是論斤賣了。在那里還要注意產(chǎn)品設(shè)置的多樣化，用以滿足不同級別團購客戶的需求。
2、網(wǎng)購：這是高端豬肉運作的新興渠道。網(wǎng)購是隨著網(wǎng)絡(luò)和電商的普及逐漸興起的渠道，淘寶，京東，易訊等為代表的電商都獲得了高速增長，能夠說網(wǎng)購正逐漸成為人們購物的主要渠道，快消品企業(yè)不研究網(wǎng)購必將落后于未來競爭格局。但是目前網(wǎng)購在高端豬肉的運作中還很難有大作為，高端豬肉自身的保質(zhì)期和保存條件問題對物流條件和效率提出了極高的要求，而目前做冷鏈終端配送服務(wù)的第三方物流還很不發(fā)達，這限制了生鮮類產(chǎn)品的網(wǎng)購發(fā)展。因此對于網(wǎng)購的主要定位是品牌宣傳以及和線下實體店的信息共享和互動。
(三)開設(shè)專門的黑豬肉網(wǎng)站。
1、此網(wǎng)站由專門人員負責(zé)(可讓負責(zé)微博人員兼職)，可作為宣傳黑豬肉的前沿陣地，網(wǎng)站上要經(jīng)常發(fā)放產(chǎn)品上市信息，并開展活動，如前一百名預(yù)訂者，不收取任何費用(預(yù)訂限2斤內(nèi))等等。網(wǎng)站要有必須的知名度，持續(xù)超多的人員訪問量。解決這一問題，公司能夠斥資請某位當(dāng)紅藝人作為黑豬肉的品牌形象代言人，把藝人享受黑豬肉時的巨幅照片放在網(wǎng)站首頁，吸引訪問量。
2、同時，可與某電臺收視率較高的欄目合作，錄制一期關(guān)于黑豬肉的節(jié)目，由黑豬肉公司的董事長或者總經(jīng)理作為嘉賓親自出席，全面而廣泛的介紹黑豬肉的優(yōu)良品質(zhì)，但時間不宜過長。之后，作為視頻放在網(wǎng)站首頁，并與其它相關(guān)網(wǎng)站合作，作為超鏈接，使顧客在搜索網(wǎng)站搜索相關(guān)資料時，爭取使黑豬肉的相關(guān)資料作為頭條或在搜索首頁出現(xiàn)，增加點擊率，必須會吸引相關(guān)目標(biāo)群體的注意力而產(chǎn)生購買欲望。還能夠拍攝產(chǎn)品的視頻廣告或宣傳視頻，播放于公交車、專營店內(nèi)以及人流量多的大屏幕上。視頻資料包括產(chǎn)品圖片，營養(yǎng)價值講解和推薦的膳食搭配方案等。
3、定期舉辦以黑梅豬肉為主食的廚藝大賽，參賽對象盡量邀請有名氣的廚師或酒店大廚，增加活動的宣傳性。對于每次舉辦的活動全程拍攝，留有備份，可留作以后成為寶貴的宣傳資料，選取具有代表性的圖片或視頻放在網(wǎng)站，發(fā)揮網(wǎng)站的門戶作用。
就需要“曲線救國”了?？上冗M入門檻較低的農(nóng)貿(mào)市場或者在自己的專賣店里銷售，做出名氣以后，大型超市會自動找上門來。4、西餐廳。作為高級消費場所的西餐廳對食材的選取有較高的要求，黑豬肉的綠色營養(yǎng)健康等優(yōu)點能夠滿足他們的選材需要，另外黑豬肉的較高價格也能為他們所理解。
五、策劃效果。透過本次營銷策劃，依托網(wǎng)絡(luò)和其他媒介，著重突出黑豬肉的特色，使黑豬肉的綠色生態(tài)、營養(yǎng)健康理念在消費者心里留下深深地烙印，產(chǎn)生極大的購買欲望，并能長期持續(xù)這種購買力，成為公司的長期購買生力軍，因而到達本次策劃的營銷效果。
網(wǎng)絡(luò)營銷是企業(yè)整個營銷戰(zhàn)略不可分割的組成部分，需要服從和服務(wù)于企業(yè)的整體營銷計劃。那些把網(wǎng)絡(luò)營銷和傳統(tǒng)營銷割裂開來的公司，往往不能取得良好效果，這是眾多實踐證明的。通過上次的溝通，我們對企業(yè)網(wǎng)路營銷的作用和手段看法是基本一致的。
一、開展國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)營銷推薦使用以下方式：
1、網(wǎng)站頁面的基本優(yōu)化。網(wǎng)站優(yōu)化和搜索引擎作弊有著本質(zhì)的不同，而是讓網(wǎng)站對搜索引擎更友好，更多的被搜索引擎收錄，并提升網(wǎng)站的pr值，努力達到在不支付費用的前提下，在主要搜索引擎中占據(jù)好的排名位置。這需要做長期的大量的工作，我知道有一個公司可以為企業(yè)體供專業(yè)水準(zhǔn)的優(yōu)化服務(wù)，并可以保證指定關(guān)鍵詞的具體排名達到與貴公司商議的排名。有需要的話可以與。網(wǎng)站優(yōu)化將從根本上節(jié)約網(wǎng)站的推廣成本。一般的優(yōu)化效果在2—3個月內(nèi)顯現(xiàn)出來。
主要手段有：作為它們公司的技術(shù)性商業(yè)秘密，占不透露。費用為54813元/年。目標(biāo)是讓公司的主要關(guān)鍵詞在主要搜索引擎中有較好的排名。
2、搜索引擎推廣：目前，國內(nèi)外主流搜索引擎均提供競價排名服務(wù)。在網(wǎng)站優(yōu)化過程中，以及在優(yōu)化不能解決的方面，可以通過搜索競價加以彌補。比如：百度目前“櫥柜”一詞首頁10個位置均已售出。因此如果想排在首頁，必須要通過搜索競價來實現(xiàn)。
各搜索引擎的價格如下：
百度：2400元預(yù)存廣告費用(沒有時間限制)+600元基本服務(wù)費(按年支付，百度統(tǒng)一收取)。第11名后，顯示在搜索結(jié)果右側(cè)。
google：目前，我們一般采用包年的形式，保證全年時時顯示在google首頁右側(cè)。按關(guān)鍵詞的數(shù)量和熱門程度不同，一次性收費。企業(yè)不用在消耗完廣告費后另外支付費用。
雅虎：20__元預(yù)存廣告費用(沒有時間限制)+600元基本服務(wù)費(按年支付，雅虎統(tǒng)一收取)。每頁顯示2個位置。
目前以上三個搜索引擎占據(jù)了國內(nèi)85%以上的市場份額，其他搜索引擎推廣基本不用考慮。
3、供求信息平臺：
1、在國內(nèi)b2b貿(mào)易平臺中，阿里巴巴無疑是絕對的霸主，和其他競爭者不在同一個層面上。因此如果希望通過供求信息平臺開展網(wǎng)絡(luò)營銷，阿里巴巴無疑是首選。
因為阿里巴巴誠信通會員業(yè)務(wù)不設(shè)置代理商，需要向阿里巴巴公司杭州總部提出申請。目前費用為2300元/年。
同時，企業(yè)也可以在國內(nèi)的b2c交易平臺淘寶網(wǎng)上開設(shè)自己的銷售窗口。目的，不是為了帶來多少銷售，而是可以為企業(yè)帶來一些宣傳的窗口。
網(wǎng)絡(luò)營銷軟件作為一種營銷工具，毫無疑問，在企業(yè)開發(fā)代理商和渠道拓展時將發(fā)揮重要作用。一方面可以大量在眾多供求信息平臺發(fā)布供求、招商合作信息。另一方面可以通過信息收集功能，把散步在各個平臺上的采購項目、合作意向信息收集到本地，共市場開發(fā)人員跟進。同時，可以適度開展郵件廣告營銷。該軟件提供了郵件搜索和郵件群發(fā)的基本工具，目前有三個版本可以考慮。
5、關(guān)于網(wǎng)站流量分析統(tǒng)計系統(tǒng)的安裝。
盡管目前國內(nèi)有很多優(yōu)秀的免費網(wǎng)站流量分析統(tǒng)計系統(tǒng)，但是由于企業(yè)缺乏專業(yè)人才，懂得應(yīng)用的很少。我們可以免費提供。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇十七
一個好的房地產(chǎn)營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。
市場營銷計劃更注重產(chǎn)品與市場的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場營銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場營銷效能，必須學(xué)會如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷計劃。
在房地產(chǎn)市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：
1、計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2、市場營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場，產(chǎn)品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。
3、機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。
4、目標(biāo)：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。
5、市場營銷策略：提供用于完成計劃目標(biāo)的主要市場營銷方法。
6、行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?
7、預(yù)計盈虧報表：綜述計劃預(yù)計的開支。
8、控制：講述計劃將如何監(jiān)控。
一、計劃概要。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇十八
計劃的這個部分負責(zé)提供與市場、產(chǎn)品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。
1、市場情勢。
應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區(qū)細分來分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2、產(chǎn)品情勢。
應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。
3、競爭情勢。
主要應(yīng)辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4、宏觀環(huán)境情勢。
應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的、經(jīng)濟的、技術(shù)的、政治法律的、社會文化的趨向。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇十九
在去年金融危機之前，我銘家的房地產(chǎn)市場一片繁榮，樓房的價格被炒到了歷史最高，不過在我看來只不過是虛假的繁榮，果然自從全球金融危機到來之后，我銘家的樓市持續(xù)低迷，雖然房地產(chǎn)廠家想出了多種促銷方式，不過似乎作用一直不，房地產(chǎn)公司營銷策劃書。
房地產(chǎn)的持續(xù)低迷也影響了國家經(jīng)濟的發(fā)展，所以很多地產(chǎn)商在投資的時候更加謹慎了，一般的地段是不會再投資了，不過已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了，奉命寫出了房地產(chǎn)公司營銷策劃書。
一般說來，“營銷策劃書”并沒有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，部分的“營銷策劃書”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫的，通常包括下列內(nèi)容：
1、項目簡介。其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。
2、區(qū)域市場分析。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個案市調(diào)等。
3、swot分析。主要是在區(qū)域市場分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢（strength）、弱點（weakness）、機會點（opportunist）及存在的問題（threats）。
4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標(biāo)客戶的分析，從而可以對產(chǎn)品進行定位。這部分內(nèi)容通常可以用餅圖來顯示，較直觀。
5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格。
包括：
1、廣告總精神。
2、訴求重點。
3、np稿標(biāo)題初擬。
4、媒體計劃。
三、業(yè)務(wù)部分
主要包括銷售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計劃兩部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導(dǎo)期、強銷期、持續(xù)期）做詳細闡述。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。
完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三部分的報告后，一份提案報告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個關(guān)鍵的事情必須在報告書里涉及，那就是與開發(fā)商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：
（1）純代理；
（2）代理（即包括廣告）；
（3）包銷，工作計劃《房地產(chǎn)公司營銷策劃書》。這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進一步的商討。 “提案報告書”寫出來后，做一個閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發(fā)商一個醒目的感覺，使開發(fā)商感覺營銷公司對提案報告是相當(dāng)重視的，也可以讓開發(fā)商對營銷公司的實力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任。
總之，撰寫“提案報告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán)，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”。
“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會
成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實實的規(guī)范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點：
你的市場定位是否適應(yīng)市場的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標(biāo)客戶需求，這是項目成敗的關(guān)鍵所在?！敖稹梁缊@”失敗的定位是一個有力的面例證。
）
投資時機的決定是建立在房地產(chǎn)市場把握的基礎(chǔ)上。如果對投資開發(fā)時機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗。“匯展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機的結(jié)果；“爵×廈、中×?xí)r代廣場”的失敗正是生不逢時的例證。對時機的把握關(guān)鍵的要點是你要清楚在什么時候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時期，房地產(chǎn)投資的利潤水平會有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。
位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價值；不同位置的地塊，其地價水平也不同，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此，了解發(fā)展商地價水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作?！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團在90年以4億2千萬的天價投標(biāo)所得，這在當(dāng)時被認為是一個失敗的投資項目，但現(xiàn)在看來，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。
在接受代理樓盤時，發(fā)展商往往會要求其寫出“營銷策劃書”。根據(jù)“提案報告書”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運。一份好的“營銷策劃書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“營銷策劃書”來時，首先必須要求發(fā)展商提供個案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計初稿或藍圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，再收集個案所處區(qū)域的都市計劃圖、人口統(tǒng)計資料、交通建設(shè)計劃、公共工程建設(shè)計劃及其他利多利空資料。同時，還要收集該個案區(qū)域市場的市場調(diào)查資料表，作為“營銷策劃書”的附表,據(jù)以作為提出“價格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。
其實我感覺策劃書并不是最重要的，最重要的還是樓房的設(shè)計和地位問題，策劃書只不過是一個參考，明眼人都知道策劃書的作用只不過是一種宣傳，至于宣傳的效果，樓房的質(zhì)量問題是最重要的。
做房地產(chǎn)策劃已經(jīng)還是不錯的，不過最近的房地產(chǎn)市場普遍低迷，我知道這也許是暫時的，不過樓房確實要降價了，現(xiàn)在的房子實在太貴，超出了一般人的承受范圍。我會在今后的工作中繼續(xù)努力的！
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃篇二十
一、項目簡介：
本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計2003年5月底辦下。
由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是面對的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
a、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是2002年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。（詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告）。
b、小戶型市場概況。
自2001年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是2003年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60－80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，沒有優(yōu)勢。
（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報告）。
c、商鋪市場。
商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價格。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項目swot分析。
一）優(yōu)勢。
1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是方樓盤最有力的支撐。
市場細分如下：
a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內(nèi)不會再置業(yè)。
b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。
c、復(fù)合市場。本房地產(chǎn)一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項目的目標(biāo)群，預(yù)計業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。
本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見鄭汴路市場調(diào)研報告）。
鄭汴路市場調(diào)研報告。
調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（本房地產(chǎn)購房消費支撐力度）。
調(diào)查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣。
調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優(yōu)建材市場、商品大世界。
調(diào)查時間：2003.4.14。
鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。
2003.4.14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。
對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高。
2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足。
3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感。
5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位。
6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍。
7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場一般80—150元/月。
8、作為首次購買者，最重要的還是價格。
9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈。
10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售。
13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力。
14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好。
15、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心。
鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經(jīng)濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！
2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。
3）正在形成的“大賣場”商務(wù)區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣場”的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。
4）本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利。
a、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn)。
b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。
鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心。
二）劣勢。
1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。
2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。
4）與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性。
5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理。
6）非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。
三）、機會。
1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價值。因勢利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
2）挖掘市場。鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開拓新市場。
3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。
4）大賣場”的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。
a)小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。
b)本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價低，置業(yè)風(fēng)險小。由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣場”作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
c)本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。
d)小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。
e)以大賣場做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力量。
f)鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久，總投資2000億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場機會。
四）威脅。
1）行業(yè)內(nèi)的競爭。
i.周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。
ii.鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。
建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市場。本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場動態(tài)，爭取占領(lǐng)市場先機。
2）行業(yè)外威脅。
鄭汴路“大賣場”的形成，商務(wù)更加方便快捷，商務(wù)的中間環(huán)節(jié)減少，將淘汰一批中小商戶，故本房地產(chǎn)的消費群將萎縮。
政府關(guān)于商品房2003.5.1以后須全裝修出售。在一年左右的時間內(nèi)，建材、裝修市場將出現(xiàn)，由散戶購買為主向集團購買為主的轉(zhuǎn)變。而開發(fā)商必須考慮大眾市場，故家裝市場要重新整合。大品牌何去何從，很難預(yù)測；中檔品牌可能會脫穎而出，門庭若市。但商戶總數(shù)只會減少，在這個變動的過程中，他們的置業(yè)激情將大大折扣，本房地產(chǎn)二期須在這一局面認知或形成之前完成銷售，否則將陷入非常被動的局面。
四、目標(biāo)市場權(quán)衡及鎖定，品牌形象突破口甄別及品牌定義。
二期小戶型的目標(biāo)市場主要由哪幾種人組成，這些人購買的抗性及抗性解除。
1、在鄭汴路市場打工的中層技工或白領(lǐng)，以及少部分藍領(lǐng)。這些人的消費有點象青年居易的目標(biāo)群。他們的主力消費面積是兩室一廳和一室一廳，消費實力有限。他們對按揭首付1.5-2.0萬元月供400元非常感興趣，購房一般想一步到位，對住幾年再換房不太感興趣，認同鄭汴路有很大的`租房需求市場，非常認同鄭東新區(qū)的發(fā)展前景。
由于的戶型主力是19平米、40平米的一室一衛(wèi)房源，而這些人購房多希望要相對一步到位，對自己一生能多次置業(yè)不太自信，這形成本房地產(chǎn)二期明確的戶型抗性。而燕歸園二期以60—80平米的二室一廳和二室二廳為主力戶型，恰恰買足了這些人的心理層面需求。但這些人的消費實力有限，首付2.5—3.5萬元，月供700元，對這些人來說比較吃力。
2、26—29歲的店長、業(yè)務(wù)經(jīng)理級人物，這些人大多想另立門面，又有結(jié)婚壓力（大多來自朋友和家庭），但是自己資金不多，如果買房一步到位，便沒有資金自己做生意，的房子正好適合這些人。
3、已在鄭州干了2~3年生意的外地人，這些人對鄭州東南區(qū)域尤其是鄭汴路市場有較深的了解，對鄭東新區(qū)有一點印象，但不太關(guān)心。在鄭州租房住，曾經(jīng)有想買房的念頭，但又不想永久在鄭居住，過幾年有可能回去，認為為這幾年時間買房花幾十萬元不值得，怕被套住，：這里買套房以后很可能不住，又要占用資金，回頭將房子賣掉又嫌太麻煩。
抗性解除。對這類客戶講鄭汴路商圈巨大的租房、購房需求，小戶型由于總價較低，可以隨時出售和出租。
4、外地老板為同在一起的兄弟姐妹購置房屋。實力大的老板為公司的骨干員工購置房屋（主要是首付款）。這樣做一方面可以有收買人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近，還能象從前住在商鋪時一樣，隨時照應(yīng)生意。
5、從前住在商鋪上層，因商鋪拆遷升級而從商鋪搬出來的老板。對這些人要多講只有這里的房可以隨時出租、轉(zhuǎn)手，或不太在意的讓給兄弟姐妹。因為只有這里的房總價低，月供少，求租或求購市場龐大。
6、純投資歷者。以幾套或十幾套小戶型做為投資，出租。以收取房租為目的。對這些人訴求：開個私家銀行、人不要一直太累，投入產(chǎn)出如同聚寶盆，比保險更保險（用詳細的計算），比股票更賺錢。如同擁有了另一份退休金。這里如同一個金礦，這里有數(shù)萬人的年輕人，有數(shù)千個中小老板，有很大的租房需求市場，有鄭東新區(qū)的發(fā)展前景。
7、外地品牌駐鄭代表，訴求隨時可住，隨時可賣，訴求個性物業(yè)服務(wù)，如同酒店服務(wù)一樣，有送飯服務(wù)、自動電話晨叫服務(wù)、房間保潔服務(wù)、干洗服務(wù)、電話訂票服務(wù)（均是有償服務(wù)）。
8、私人特殊生活，多講公交出入方便，房子總價不高等。
通過以上描述發(fā)現(xiàn)，二期小戶型的目標(biāo)群直接購買理由很難成為一期業(yè)主的購買理由，以此內(nèi)容來作為品牌主力內(nèi)涵不能帶動一期余房銷售，更不能帶動二期商鋪銷售。以上內(nèi)容只能做分類個別說服之用，不能統(tǒng)領(lǐng)全局。
品牌戰(zhàn)略形成及品牌定位：
的可售資源是三種不同的物業(yè)形態(tài)，是三種不同的置業(yè)用途，這些物業(yè)形態(tài)的競爭市場相當(dāng)激烈。因此，必須跳出物業(yè)形態(tài)自身的直接用途，尋找能統(tǒng)領(lǐng)整個一、二期多層樓盤、商鋪以及后續(xù)開發(fā)的小高層物業(yè)的品牌內(nèi)涵。
完全可以跳出傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷模式，利用本房地產(chǎn)周邊資源，擴充品牌核心內(nèi)涵，將本房地產(chǎn)定位成一個整個東區(qū)獨有的、擁有比建業(yè)、英協(xié)更有投資價值的、有無盡開發(fā)潛力的高檔樓盤。
品牌內(nèi)涵組成：
1、鄭東新區(qū)為本房地產(chǎn)注入了至少長達20年的穩(wěn)固商務(wù)住宅發(fā)展時期，帶來了多達2000億元的幾乎是恒久的財富升值空間。
鄭東新區(qū)興建規(guī)劃總計20年（北京cbd區(qū)用了11年，上海浦東已用了10年），總投資2000億元，其中單一個起步區(qū)就有5年時間投資156億元。興建鄭東新區(qū)必然要用大量的建筑材料、工具及建用品等。這些所有的材料采購地，必然從緊按在一起的鄭汴路大市場獲取。這些保證了鄭汴路商圈將在從此20年的迅猛發(fā)展?，F(xiàn)在，這里已經(jīng)如同1982年的深圳羅湖、蛇口，如同1992年的上海浦東，如同1997年的三峽宜昌。
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