計劃不僅可以提升個人效能，還可以提高團隊的協(xié)作和整體工作效率。制定計劃后，我們應(yīng)該制定明確的行動步驟和時間表，確保計劃能夠順利實施。在計劃中，我們應(yīng)該時刻保持積極的態(tài)度和高度的責任心，才能最終取得成功。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇一
以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，落實科學(xué)發(fā)展觀，堅持建管并重、依法治城的方針，著力于提升市民文明衛(wèi)生素質(zhì)和城市衛(wèi)生管理水平，加大環(huán)境衛(wèi)生綜合整治力度，強化城市管理綜合執(zhí)法，使城市管理走上科學(xué)化、法制化、規(guī)范化、經(jīng)?；?、長效化的軌道，鞏固國家衛(wèi)生城市創(chuàng)建成果，不斷提高市民生活環(huán)境質(zhì)量，增強城市綜合競爭力，促進我區(qū)經(jīng)濟社會實現(xiàn)又好又快的跨越式發(fā)展。
二、工作方針及任務(wù)。
城市衛(wèi)生管理工作按照政府領(lǐng)導(dǎo)、屬地管理、分級負責、部門分工、全民參與、科學(xué)治理、社會監(jiān)督的方針。實行標本兼治，以治本為主的綜合治理措施，進一步增強社會衛(wèi)生意識，全面改善環(huán)境和生活質(zhì)量，控制和消除健康危害因素，提高市民衛(wèi)生素質(zhì)和健康水平。
三、組織機構(gòu)。
區(qū)愛國衛(wèi)生運動委員會組成人員調(diào)整如下：
主任：
副主任：
區(qū)愛國衛(wèi)生運動委員會辦公室設(shè)在衛(wèi)生局，范生軍兼任辦公室主任，設(shè)一名專職辦公室副主任，具體負責愛衛(wèi)辦的全面工作。
四、成員單位主要職責與任務(wù)分工。
愛衛(wèi)會辦公室：負責本級愛衛(wèi)會日常工作。在愛衛(wèi)會的領(lǐng)導(dǎo)下，組織有關(guān)愛國衛(wèi)生工作的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的宣傳、實施與監(jiān)督；部署、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)本行政區(qū)域內(nèi)的愛國衛(wèi)生工作；組織開展全民健康教育活動，殺滅老鼠、蒼蠅、蚊子、蟑螂等病媒生物活動，開展創(chuàng)建衛(wèi)生城市、衛(wèi)生村鎮(zhèn)活動，在農(nóng)村開展改水、改廁工作；制定愛國衛(wèi)生工作有關(guān)標準和檢查評比辦法，組織實施愛國衛(wèi)生工作監(jiān)督檢查、考核鑒定及效果評價；配合有關(guān)部門制定對重大疫情、中毒事故等突發(fā)性公共衛(wèi)生事件的防范措施和應(yīng)急對策；完成同級人民政府和上級愛衛(wèi)會及其辦公室交辦的其他愛國衛(wèi)生工作。
城鄉(xiāng)市容環(huán)境管理局(環(huán)衛(wèi)工作站、城管綜合執(zhí)法隊、綠化隊)：充分發(fā)揮城市綜合行政執(zhí)法管理、城市公用設(shè)施管理及維護、城鄉(xiāng)市容環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備建設(shè)配置與管理、城鄉(xiāng)市容環(huán)境衛(wèi)生一體化管理、市區(qū)部分街路、街頭綠地、公園的綠化與管護職能作用，強化城市綜合管理、城鄉(xiāng)市容環(huán)境管理，確保區(qū)容區(qū)貌靚麗整潔有序，妥善處理好市容與商貿(mào)繁榮的關(guān)系。具體任務(wù)是：1、認真宣傳貫徹落實《市市容環(huán)境衛(wèi)生管理條例》，加大執(zhí)法力度，糾正和處理違章建筑，嚴格按照《條例》及實施細則進行處罰，做到有法必依，執(zhí)法必嚴，違法必糾。做好城市管理監(jiān)管人員的培訓(xùn)和監(jiān)督指導(dǎo)工作。2、加強城市管理工作，及時處理有礙市容市貌的現(xiàn)象，協(xié)調(diào)解決馬路漫水和排水現(xiàn)象，監(jiān)督做好因施工破開路面的及時修復(fù)工作。3、加強對城市市容、市貌、環(huán)境衛(wèi)生的綜合管理工作，做到市容美觀，無亂堆亂放、無亂搭亂建、無亂設(shè)攤點、無亂擺亂占、無亂寫亂畫、亂掛衣物及無隨地吐痰現(xiàn)象，主要街道樓房陽臺整潔規(guī)范。4、建城區(qū)內(nèi)無違章飼養(yǎng)的家禽家畜，及時發(fā)現(xiàn)取締個體飼養(yǎng)和非法屠宰點。5、搞好臨時攤區(qū)、攤點的監(jiān)督管理。攤區(qū)要劃定界限，攤點要求亮證定點定位經(jīng)營，做到不擴大占道范圍，不污染周圍環(huán)境，經(jīng)營場地干凈整潔。6、及時清理違章攤點，主要街道和路口早九時至晚六時無違章攤點攤販和店外設(shè)店。7、加強戶外門頭廣告的管理，做到規(guī)范美觀。8、宣傳貫徹《城市綠化條例》有城市綠化管理制度。9、建立并完善綠化檔案，建檔率要達到以上。10、切實加強背街小巷內(nèi)的美化綠化工作。
市容環(huán)境衛(wèi)生處：負責轄區(qū)主街道的清掃保潔工作，負責轄區(qū)范圍內(nèi)垃圾中轉(zhuǎn)站及指定垃圾投放點的垃圾清運和中轉(zhuǎn)站（點）的保潔與管理（包括滅蚊蠅）工作，負責轄區(qū)范圍內(nèi)自管公廁的管理（包括滅蚊蠅）和保潔工作，對外單位管理的公廁要做到指導(dǎo)和督促保潔工作，負責轄區(qū)范圍內(nèi)果皮箱的清掏、清洗、保潔和維護工作。積極爭取經(jīng)費，不斷增設(shè)和更換轄區(qū)內(nèi)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施，搞好環(huán)衛(wèi)監(jiān)察及環(huán)衛(wèi)作業(yè)隊伍的建設(shè)，對專業(yè)公司實行監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查和考核。具體任務(wù)是：1、垃圾站、箱、果皮箱布局合理，周圍清潔、整潔完好，站、箱合格率達到以上，環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好率達以上。2、垃圾按規(guī)定時間清運，必須做到日產(chǎn)日清，不積存、不撒漏，清運合格率達。3、公廁實行保潔制度，設(shè)專人管理，經(jīng)常保持內(nèi)外整潔。墻壁無亂刻亂畫，紗窗、水龍頭、地面等設(shè)施整潔完好。廁所內(nèi)基本無臭，貯糞池有蓋，不滿溢，并及時清掏，清掏合格率達到。4、加強衛(wèi)生樣板路的管理，逐步提高管理標準。主要街巷按規(guī)定的時間保潔，其它街道實行一掃兩保潔制度，市區(qū)街道要保持路面清潔衛(wèi)生，無垃圾，無煙頭，無紙屑，無果皮（核）、無便溺、無痰跡、無污水冰等。各主要街道清掃合格率達到以上。5、市容環(huán)境衛(wèi)生各類基礎(chǔ)資料健全。垃圾糞便處進場地適宜，有專人負責管理，按規(guī)定要求堆垛發(fā)酵，做到基本無蠅，定期進行無害化監(jiān)測，無害處理率達。6、垃圾糞便運輸車輛做到車容整潔、車體無損、不污染道路和環(huán)境，完好率達到以上。7、做好垃圾中轉(zhuǎn)站的運作管理，負責街路兩側(cè)單位和居民的垃圾定時、定點轉(zhuǎn)運，嚴格管理，無亂倒現(xiàn)象。8、搞好責任地段的清雪工作，降雪以后，必須迅速及時地清掃積雪，保證主要街道交叉路口等處無積雪。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇二
一、日常工作目標的完成情況。
（一）業(yè)主入住前期物業(yè)管理工作。
1.熟悉小區(qū)各項設(shè)施、設(shè)備的施工情況，配合工程部做好各項施工的驗收；
2.根據(jù)小區(qū)實際情況，完成工作預(yù)案，做好成品保護工作。完成了小區(qū)各項管理工作預(yù)案，如：物業(yè)收樓流程，車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案，報修工作流程等。
3.配合銷售部的售樓工作；為了配合銷售工作，一方面做好物業(yè)接管工作，另一方面由客服人員耐心解答客戶關(guān)于物業(yè)管理方面的疑問，同時安排保潔做好現(xiàn)場的保潔服務(wù)，保安進行___小時站軍姿服務(wù)，保持了良好的精神風貌。
4.搞好業(yè)主入住前期準備工作，整理入住資料和各類協(xié)議及管理規(guī)定，順利完成交房工作；針對小區(qū)的實際情況，合理制定了辦理入住手續(xù)的流程和崗位，設(shè)置了業(yè)主入住須知，裝修須知，裝修手續(xù)辦理流程圖，使交房工作順利進行，目前第一時創(chuàng)底商辦理入住___戶，寫字樓已全部投入使用。
（二）房屋管理。
第一時創(chuàng)寫字樓和逸園上院的各施工單位陸續(xù)交工，物業(yè)管理處配合工程部做了竣工驗收工作，共進行了___多次驗收，對不合格項進行書面匯總，跟進施工方的整改，并對存在的問題進行備案。
為了完善此項工作，建立了房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了的管理計劃，并責任到人定期檢查。
第一時創(chuàng)寫字樓現(xiàn)已使用，裝修無破壞，外觀統(tǒng)一，無危害房屋結(jié)構(gòu)的行為。
（三）公共設(shè)施、設(shè)備的管理對已開始使用的第一時創(chuàng)寫字樓，在公共設(shè)施、設(shè)備的管理方面，制定了完備的維護、保養(yǎng)計劃和應(yīng)急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。
完成小型檢修工作和應(yīng)急維修工作，達到養(yǎng)護設(shè)施、設(shè)備到位，維修及時，正常運行的管理要求。逸園·上院各類公共設(shè)施設(shè)備均已可以正常使用，物業(yè)管理處集中做好成品保護工作，定期檢查公共照明、管井、車庫等設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
（四）環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理。
環(huán)境衛(wèi)生方面，針對小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期___進行大掃除，制定了相應(yīng)的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。小區(qū)的綠化現(xiàn)仍由施工單位進行維護，管理處積極配合監(jiān)督綠化公司進行施工及養(yǎng)護工作，針對綠化公司在施工養(yǎng)護過程中出現(xiàn)的問題，及時提出合理化的建議。
（五）小區(qū)安全工作。
小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。上院小區(qū)的保安采取對外聘用專業(yè)保安公司的方式進行管理，負責物業(yè)的公共秩序的維護、道路的暢通、車庫管理、車輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌訓(xùn)導(dǎo)，遇到壞人壞事大膽管理，使小區(qū)的安全防范工作情況良好。
（六）其他。
1.搞好維修服務(wù)工作。
為了搞好房屋及相關(guān)設(shè)施的維修工作，我們緊密地與開發(fā)商、施工方、生產(chǎn)廠家聯(lián)手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時率和完成率。共計接到維修投訴___起，完成___起，完成率為___%。配合工程部做的工程維修及檢查約為___余次，在公共設(shè)施、設(shè)備方面，我們及時定期對各種設(shè)施進行保養(yǎng)、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，及時處理，保證業(yè)主的正常使用不受影響。
2.加強小區(qū)裝修管理工作。
小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀，我們并根據(jù)小區(qū)實際情況與管理要求，制定了詳細的管理制度，如裝修須知、裝修垃圾清運方式等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。保證房屋主體結(jié)構(gòu)完好，保證小區(qū)外觀整齊劃一，完好美觀。
3.認真聽以業(yè)主意見，及時為住戶排憂解難。業(yè)主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業(yè)主間的溝通，耐心為業(yè)主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難。
二、存在的問題和教訓(xùn)雖然，我們在半年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。
第二，與業(yè)主的溝通不夠，了解不足。
第三，設(shè)備、設(shè)施管理力度還需加強。針對以上幾個問題，在__年的工作中，將吸取經(jīng)驗與教訓(xùn)，努力提高員工的業(yè)主技能與管理水平，把工作做得更好。
三、__年工作計劃（一）部門管理方面：整合管理處的資源，培訓(xùn)員工的工作技能，推行考核機制，強化全員的競爭意識。
___對部門內(nèi)各崗位職責進行細化，明確責任和權(quán)利，避免工作中出現(xiàn)死角，把服務(wù)工作做精做細。在確保各班組管理質(zhì)量穩(wěn)步提升的基礎(chǔ)上，努力部門整體的管理和服務(wù)水平，保證無重大安全責任事故的發(fā)生，使逸園上院、納日歌朗兩個項目的物業(yè)服務(wù)更加細致、高效。建立并完善對客服人員、維修、保安、保潔的績效考核體系，推行月度工作考核機制，倡導(dǎo)員工優(yōu)勝劣汰的競爭意識、加強學(xué)習專業(yè)知識、自覺遵守并維護公司及部門的管理制度。
（二）配合工程部做好接管驗收和日常巡查工作；
配合銷售部做好售樓和開盤的各類準備工作。
（三）加強制度建設(shè)，強化監(jiān)督檢查。
（四）建立家政服務(wù)、有償維修，做好___和車場的經(jīng)營管理，完善物業(yè)服務(wù)。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇三
1.項目區(qū)域研究調(diào)研。
1-2區(qū)域研究調(diào)研工作內(nèi)容。
1-2-1區(qū)域商業(yè)市場。
區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)現(xiàn)有供應(yīng)量——各街道臨街商業(yè)供應(yīng)量。
（在此應(yīng)嚴格區(qū)分“自然形成”的臨街商業(yè)與“人為規(guī)劃”的商業(yè)物業(yè)，對于烏魯木齊這種城市，臨街商業(yè)的“自然形成”特點將較為明顯，對路邊臨建、老式住宅、社區(qū)內(nèi)便民商業(yè)等臨街商業(yè)形態(tài)，應(yīng)詳細調(diào)研）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)總量——區(qū)域范圍內(nèi)各類獨體商業(yè)、各類物業(yè)底商。
等，在此不贅述）。
研究區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)商業(yè)物業(yè)——各種未正式對外營業(yè)的商業(yè)物業(yè)。
研，并在調(diào)研報告中進行專項分析）。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研。
區(qū)域商業(yè)價格。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)租金水平——各街道臨街商業(yè)租金水平。
（在此應(yīng)明確所調(diào)研租金水平的換算依據(jù)，即，屬于“建筑面積租金”還是“使用面積租金”）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)租金水平——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的租金水平。
面積租金”，對于百貨類商業(yè)物業(yè)應(yīng)明確扣點范圍）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售價格水平——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的銷售價格水平。
（在此應(yīng)明確所調(diào)研售價的屬性，嚴格區(qū)分“均價”、“起價”等，并明確所調(diào)研價格鋪位所在樓層及位置）。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研。
區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)業(yè)態(tài)——各街道臨街商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計。
（對于目測面積20—30平方米以下的商戶，可不明確商戶名稱，只需明確所屬業(yè)態(tài)類型及面積）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)——各商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)統(tǒng)計。
（在此應(yīng)明確商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)的開業(yè)狀況，即，明確區(qū)分“已開業(yè)”業(yè)態(tài)，與“已入住未開業(yè)”業(yè)態(tài)）。
注：
定標準）、農(nóng)貿(mào)或集貿(mào)市場等，應(yīng)作為單獨統(tǒng)計，不計入上述臨街商業(yè)或商業(yè)物業(yè)中。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研。
1-2-2區(qū)域環(huán)境。
區(qū)域人口環(huán)境及人群分布。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有各類住宅物業(yè)——區(qū)域內(nèi)主要住宅社區(qū)分布及戶數(shù)。
間等）。
研究區(qū)域內(nèi)機關(guān)企事業(yè)單位——區(qū)域內(nèi)主要企事業(yè)單位的分布。
研究區(qū)域內(nèi)教育機構(gòu)與學(xué)?！獏^(qū)域內(nèi)主要學(xué)校分布。
（重點研究出現(xiàn)在研究區(qū)域內(nèi)的大學(xué)、?？茖W(xué)校以及各種寄宿制學(xué)校分布與學(xué)生總數(shù)量）。
其他人群聚集地點。
研究區(qū)域內(nèi)人群特點——包括人群的平均年齡、教育水平、收入水平等。
（這部分內(nèi)容部分來源于統(tǒng)計數(shù)據(jù)，部分需依靠“消費者調(diào)研問卷“獲得）。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研；檢索統(tǒng)計數(shù)據(jù)；消費者調(diào)研問卷。
區(qū)域交通環(huán)境及交通動線。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有道路基礎(chǔ)設(shè)施——區(qū)域內(nèi)主要交通道路狀況及該道路主要交通設(shè)施。
（包括道路方位、起止點、路幅等，以及該道路上的立交橋、快速公交線路等）。
研究區(qū)域內(nèi)規(guī)劃道路基礎(chǔ)設(shè)施——區(qū)域內(nèi)主要交通道路狀況。
（包括道路方位、起止點、路幅、通車時間等，以及該道路上規(guī)劃的立交橋、快速公交線路等）。
研究區(qū)域內(nèi)公共交通動線——各主要道路公交線路。
租車上下站位置）。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研；檢索規(guī)劃資料；部分可要求開發(fā)商提供。
區(qū)域人流量統(tǒng)計。
具體內(nèi)容：
本項目主要交通動線人流量監(jiān)測。
中間路段橫截面進行人流量監(jiān)測。
調(diào)研方法與途徑：
實地監(jiān)測：
流量類型：
機動車流——區(qū)分公交車、普通機動車（不含載重貨車）。
人流——所有人流，包含自行車人流與步行人流，但應(yīng)區(qū)分強潛在消費人流、弱潛在消費人流（即明顯的中小學(xué)生與老年人）。
時段：
每天9：00，12：00，14：00，17：00，20：00，五個時段，監(jiān)測時間為10分鐘。
備注：
點統(tǒng)計機動車流，一個節(jié)點統(tǒng)計人流。
區(qū)域配套設(shè)施統(tǒng)計。
具體內(nèi)容：
公共配套設(shè)施——包括公園、影劇院、公共健身場所、醫(yī)院、郵局、電信設(shè)施等。
金融及商業(yè)配套設(shè)施——包括銀行、證券機構(gòu)、倉庫、戶外廣告設(shè)施等。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研。
調(diào)研分析內(nèi)容可以參照下面的表格：
類別內(nèi)容備注。
項目名稱。
地址。
聯(lián)系電話。
物業(yè)類型。
占地面積。
項目總建筑面積。
容積率。
綠化率。
住宅面積（建筑面積）。
住宅售價（均價）。
建筑形式。
公寓面積（建筑面積）。
公寓售價（均價）。
公寓租金。
商業(yè)面積（建筑面積）。
商業(yè)類型。
商業(yè)售價（均價）。
商業(yè)租金。
商業(yè)經(jīng)營狀況。
主要入住商業(yè)業(yè)態(tài)及比例。
寫字樓面積（建筑面積）。
寫字樓售價（均價）。
寫字樓租金。
酒店面積（建筑面積）。
酒店級別。
酒店租金。
竣工時間。
開盤日期及銷售率
入住日期及入住率
標準層層高。
單層面積。
3.目標品牌經(jīng)營客戶群調(diào)研。
這里主要補充品牌經(jīng)營商戶調(diào)研，以超市、餐飲和健身為例，說明調(diào)研內(nèi)容。
3-1餐飲類。
（1）對于本項目的開店意向。
（2）在本區(qū)域未來幾年中，開店的最佳時機（區(qū)域常駐人口達到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。
（3）承租能力、租賃期等，及目標消費群。
（4）硬件技術(shù)指標及開店條件。
a)需求面積、進駐位置及樓層。
b)建筑結(jié)構(gòu)：包括建筑施工要求、層高、承重等主體要求。
c)內(nèi)部結(jié)構(gòu)：上下水、燃氣、排風排煙、空調(diào)新風、消防、卸貨區(qū)域要求、后廚的設(shè)置等內(nèi)部要求。
d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。
（5）是否會考慮購買本項目進行經(jīng)營。
3-2超市類。
（1）對于本項目的開店意向。
（2）對于本項目現(xiàn)有的規(guī)劃方案中的位置。
（3）預(yù)計租金成本。
（4）在本區(qū)域未來幾年中，開店的最佳時機（區(qū)域常駐人口達到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。
（5）硬件技術(shù)指標及開店條件。
a)需求面積、進駐位置、樓層等。
b)建筑結(jié)構(gòu)：包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。
c)內(nèi)部裝修及結(jié)構(gòu)：上下水、燃氣、排風排煙、空調(diào)新風、卸貨區(qū)、貨梯、步行梯等內(nèi)部要求。
d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。
（6）是否會考慮購買本項目進行經(jīng)營。
3-3健身中心類。
（1）對于本項目的開店意向。
（2）對本項目現(xiàn)有規(guī)劃位置是否有意見。
（3）在本區(qū)域未來幾年中，開店的最佳時機（區(qū)域常駐人口達到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。
（4）對于服務(wù)項目的想法、是否經(jīng)營帶泳池、是否需要其他室內(nèi)場館（如：籃球場、羽毛球場館）。
（5）目標消費群及經(jīng)營目標。
（6）租金承受能力及經(jīng)營檔次。
（7）硬件技術(shù)指標及開店條件。
a)需求面積、進駐位置、樓層等。
b)建筑結(jié)構(gòu)：包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。
c)內(nèi)部裝修及結(jié)構(gòu)：上下水、空調(diào)新風、貨梯、步行梯等內(nèi)部要求。
d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。
（8）是否會考慮購買本項目進行經(jīng)營。
其他類型經(jīng)營商戶可以仿照上面三類進行。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇四
本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為20--年6月19日，星期六。從20--年度至今年五月份在_億萬酒店_項目的推廣，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現(xiàn)在，_太極景潤花園_在市場上已經(jīng)具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時根據(jù)從6月6日到現(xiàn)在的項目銷售情況統(tǒng)計說明，項目的已放號客戶群中準客戶所占比例較大，預(yù)計到開盤前夕，項目放號量將會持續(xù)增加，因此開盤活動的市場背景條件應(yīng)該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。
房地產(chǎn)開盤活動緊緊圍繞_銷售_為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內(nèi)爭取達到30~40%的成交率，同時將_太極景潤花園_的市場知名度和美譽度擴大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的基礎(chǔ)。
二、活動時間。
20--年6月19日(星期六)。
三、活動地點。
太極景潤花園項目銷售中心現(xiàn)場。
四、房地產(chǎn)開盤策劃方案主題思路定位。
強調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功。
1)通過開盤當天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項目的開盤盛典。
2)通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細微服務(wù)來突出表現(xiàn)項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽感。
3)通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排，現(xiàn)場工作人員工作職責的合理分配以及對客戶關(guān)于_選房、購房流程_的講解和傳達，有條不紊地對開盤當天的現(xiàn)場人流人群進行有效合理的控制，以使整個項目現(xiàn)場感覺有次序、有、層次，整個項目現(xiàn)場有條不紊。
4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài)，以使之達到成交，簽定相關(guān)合約。
五、房地產(chǎn)開盤活動現(xiàn)場規(guī)劃布置方案。
1)現(xiàn)場布置。
a在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場設(shè)空飄若干。
c舞臺前設(shè)坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。
2)外圍道路布置。
a塔南路兩側(cè)按排號活動期間方案設(shè)計，插上彩旗。
b項目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。
c在塔南路進入售樓部路口處設(shè)空飄兩個，以達到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置。
a售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域。
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預(yù)算，進行選房，確定房號，并簽署相關(guān)協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分。
b其他區(qū)域。
a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。
4)新客戶排號臺：設(shè)在售樓部入口右側(cè)，立柱之后，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇五
地產(chǎn)指在土地所有制的范圍內(nèi)，用來作為財產(chǎn)的土地，招商是指為項目中經(jīng)營性的物業(yè)需求租戶或者經(jīng)營戶的工作，那么新的一年如何做好地產(chǎn)招商工作。下面是有20xx年商業(yè)地產(chǎn)招商工作計劃，歡迎參閱。
一.項目介紹：
溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設(shè)的，該公司的重點項目——句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。
二.產(chǎn)品定位優(yōu)勢：
溫州商貿(mào)城堅持以市場為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎(chǔ)，來打造該市場的集群經(jīng)濟、板塊經(jīng)濟和名牌經(jīng)濟，它的建成既順應(yīng)了當今商貿(mào)流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導(dǎo)的大力發(fā)展民營經(jīng)濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設(shè)理念，長遠經(jīng)營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經(jīng)營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉儲物流、科技服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。
三.交通概況：
本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1.2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。
分析：
1、s——優(yōu)勢。
(1)地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。
(2)交通——項目內(nèi)有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。
(3)口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業(yè)，20xx年消費者信得過企業(yè)。
(4)物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。
(5)配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設(shè)施較為完備。
(6)品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經(jīng)銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。
2、w——劣勢。
(1)由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。
(2)句容老的建材市場由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。
(3)項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。
(4)項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。
3、o——機會。
(1)經(jīng)濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄;與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。
(2)政策因素——國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。
(3)市場因素——隨著經(jīng)濟復(fù)蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景也越來越美好。
(4)區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟適用房,加大了本區(qū)域的人流量。
(5)現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、t——威脅。
(1)國家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
(2)工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。
(3)國家對目前房地產(chǎn)的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調(diào)。
(4)招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經(jīng)營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。
(6)商業(yè)市場競爭激烈、經(jīng)營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無法徹底解套。
五.
崗位職責。
招商部職責。
一、部門本職：
2、負責招商洽談工作，進行市場拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
二、主要職能：
1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導(dǎo)工作計劃;。
2、業(yè)務(wù)開展：對部門本職所管業(yè)務(wù)進行信息搜集和業(yè)務(wù)開展;。
3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理制度;。
4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務(wù)進行監(jiān)督、檢查和考核;。
5、資料管理：對本部資料進行管理;。
6、工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系;。
7、市場拓展：開展對外客戶洽談?wù)猩坦ぷ?。
8、
工作報告。
：向總經(jīng)理提交部門工作報告;。
三、管理范圍：
部門本職所管理業(yè)務(wù)范圍。
四、工作要求：
1、本部人員要嚴格遵守公司的各項。
規(guī)章制度。
2、要經(jīng)常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略;。
4、對于應(yīng)由本部解決的問題，必須在一日內(nèi)給予明確答復(fù);。
5、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協(xié)力完成工作。
招商部經(jīng)理：
一、崗位職責：
1、履行領(lǐng)導(dǎo)所指派的工作;。
4、建立及健全招商各項管理制度及實施細則;。
5、評估部門下屬各人員的工作業(yè)績;。
6、評估各項招商方案的工作效果;。
8、定時開展市場調(diào)查工作并及時匯總上報;。
9、建立完整的一套招商資料庫。
二、領(lǐng)導(dǎo)責任：
1、對部門工作目標的完成負責;。
2、對下屬人員的工作質(zhì)量、服務(wù)水平負責;。
3、對下屬人員的整體行為規(guī)范、工作秩序及精神面貌負責。
一、策劃的總體思路。
1.全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。
2.項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。
3.創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項目背景。
1.用地概述。
本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側(cè)，xxx路東側(cè)、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。
2.項目規(guī)劃。
商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局(不含返遷樓)。
2.1商鋪部分：約15000㎡。
2.2商住部分：
銷售住宅：約17000㎡。
返遷住宅面積：約10000㎡。
2.3綠化面積約3000㎡(包括平臺綠化)。
2.4地下建筑：約6000㎡。
3.相關(guān)部門給定的規(guī)劃設(shè)計要點。
xx市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點(略)。
4.用地紅線圖。
(見附件)。
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標的界定。
---效益和品牌。
1.項目銷售按目標計劃順利完成。
1.1短期銷售必須成功，順利渡過項目風險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。
1.2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現(xiàn)。
2.項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。
2.1借助項目運作的成功，永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。
2.2綜合提升xxxx房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。
四、核心目標——樹立品牌。
原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界。
品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運用“房地產(chǎn)品牌運營”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。
品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。
五、項目開發(fā)總建議。
引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。
通過前期招商，引進眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。
注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。
通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。
通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
一、確定招商的組織框架和崗位職責。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關(guān)鍵。招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。結(jié)構(gòu)合理且高效的招商隊伍應(yīng)配備以下以下幾方面人員：
1、招商經(jīng)理1人，招商團隊總負責人。
2、招商主管若干，分別負責項目招商區(qū)塊的工作：招商主管應(yīng)具備一定的招商運作經(jīng)驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、招商助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)(資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等)和會務(wù)組織等工作。
5、其它服務(wù)人員如文案、平面設(shè)計、接線及接待人員。
二、建設(shè)招商團隊。
打造一支業(yè)務(wù)能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質(zhì)好的招商團隊，是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進行的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項專業(yè)性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，以適應(yīng)各種壓力挑戰(zhàn)。
(一)招商人員必須具備的基本素質(zhì)。
1、良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備：
(1)堅定的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新。
(2)強烈的責任感，是對工作的高度負責精神，剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策，敢于承擔責任。
(3)堅韌頑強的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質(zhì)堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。
(4)良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。
2、具備相關(guān)經(jīng)濟知識、社交能力和語言表達能力。
(1)商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、會計與稅收等相關(guān)學(xué)科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學(xué)習充電，才能更好做好招商。
(2)商業(yè)地產(chǎn)招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。
(3)招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。
3、具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力。
(1)敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。
(2)應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢的千變?nèi)f化、審時度勢，爭取相應(yīng)靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
(一)招商人員的特殊素質(zhì)。
2、具有局勢控制能力，主要表現(xiàn)在對招商準備工作，了解自身項目的優(yōu)缺點，了解對方的招展實情，并在時間上、心理優(yōu)勢占據(jù)主動權(quán)。
3、較佳的團隊精神，招商是整體運作的，雖然整體項目按商品或服務(wù)項目的大類或中類分至每位招商人員，但各個功能區(qū)的招商成功與否影響到整體項目招商是否成功。
4、外語知識。
(三)招商人員的培訓(xùn)。
招商人才并非天生就有的，他們是通過選拔、培訓(xùn)并在實踐中鍛煉出來的。績效考核和激勵機制在招商實踐中對人才的培養(yǎng)起到重大的作用。培訓(xùn)就是通過理論和案例的學(xué)習，并參與實踐，使其達到知識廣博、經(jīng)驗更豐富，能夠勝任招商工作。
招商的培訓(xùn)主要有以下幾個方面：
1、項目及產(chǎn)品知識，以使團隊成員對項目的現(xiàn)狀有清楚的認識。
2、溝通技巧(如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等)，以培養(yǎng)團隊成員的職業(yè)感。
3、招商專業(yè)知識(招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等)。
4、招商要旨(招商策略說明及合同解讀等)。
三、招商實施。
招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎(chǔ)上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準備合同文本、準備各類產(chǎn)品和項目的宣傳資料等等。
(一)業(yè)態(tài)組合以及租金預(yù)測。
招商實施的第一步應(yīng)該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產(chǎn)租賃行情進行詳細的調(diào)查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內(nèi)一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應(yīng)靈活應(yīng)用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應(yīng)占到至50%的比例。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心;娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調(diào)娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應(yīng)當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復(fù)消費。
項目租金水平則依據(jù)調(diào)查結(jié)果來確定，調(diào)查的結(jié)果應(yīng)分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔經(jīng)營風險(一旦承租者經(jīng)營不善將對整個項目造成打擊);分割出租招商工作復(fù)雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式(數(shù)據(jù)顯示同時段內(nèi)高于整體出租50%)，采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經(jīng)營風險較小。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇六
1、波特分析法：主要考慮商業(yè)地產(chǎn)項目周邊或所在區(qū)域內(nèi)的競爭對手在做什么，做什么樣的產(chǎn)品和服務(wù)，滿足了哪些群體的消費需求，分析競爭對手的目標客戶以分析其市場定位，分析競爭對手將來做什么，還留有什么樣的需求沒有被滿足，是未來的發(fā)展空間和商業(yè)機；分析競爭對手在特定環(huán)境里的競爭力以及在整個行業(yè)的核心競爭活力是否可以被模仿；再而分析自身所處的位置以及自己的實力，是否會因為定位主體的介入而導(dǎo)致競爭對手的反擊或?qū)?，是否有機會尋求差異化定位策略等等。
2、pest分析法：pest分析是指宏觀環(huán)境的分析，宏觀環(huán)境又稱一般環(huán)境，是指影響一切行業(yè)和企業(yè)的各種宏觀力量。對宏觀環(huán)境因素作分析，不同行業(yè)和企業(yè)根據(jù)自身特點和經(jīng)營需要，分析的具體內(nèi)容會有差異，但一般都應(yīng)對政治（political）、經(jīng)濟（economic）、技術(shù)（technological）和社會（social）這四大類影響企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進行分析。簡單而言，稱之為pest分析法。
社會文化環(huán)境因素則要考慮諸如所在城市的風俗習慣、審美觀念、宗教信仰、語言文字、教育水平、媒體和諧等因素；經(jīng)濟人口環(huán)境因素則要考慮諸如宏觀經(jīng)濟政策、地方經(jīng)濟基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成、國家經(jīng)濟形勢的發(fā)展、地方經(jīng)濟發(fā)展水平、城市化進度水平、儲蓄和信貸能力、消費結(jié)構(gòu)、人均收入水平、人口變化等因素。
4、精準定位法。精準定位的實質(zhì)，是通過對輻射區(qū)內(nèi)商業(yè)供給和需求變化進行細致分析，找到目標消費群體，針對他們的需求，結(jié)合經(jīng)營者的需求，因地制宜進行差異化定位分析。
精準定位可概括為：三分析、三定位。三分析指針對商圈特征、客戶類型、競爭商圈三方面進行分析；三定位指在分析的基礎(chǔ)上，進行消費者定位、商業(yè)業(yè)態(tài)定位和檔次定位。三分析和三定位是緊密結(jié)合在一起，考慮市場的供給，消費者和商業(yè)經(jīng)營的需求，也考慮競爭型商圈的影響，綜合上述方面科學(xué)的指導(dǎo)商業(yè)開發(fā)。
上進行內(nèi)外結(jié)合的定位分析，在時間上進行現(xiàn)在和未來的機會分析，在主體投入方面進行優(yōu)勢和劣勢比較，從而提出定位的空間和通路。
動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，在投資、開發(fā)、經(jīng)營、運營、銷售、服務(wù)、產(chǎn)品組織等各階段，投資主體、服務(wù)主體、消費主體之間是動態(tài)的關(guān)系組合。如何進行動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，從時間、空間、時空的角度進行階段性動態(tài)定位組合，是成功商業(yè)地產(chǎn)定位的核心問題。
縱觀目前定位不成功的商業(yè)地產(chǎn)樓盤，忽視了定位在投資開發(fā)過程中作用，特別是后續(xù)經(jīng)營過程中的作用。動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，在投資、開發(fā)、經(jīng)營、運營、銷售、服務(wù)、產(chǎn)品組織等各階段，投資主體、服務(wù)主體、消費主體之間是動態(tài)的關(guān)系組合。如何進行動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，從時間、空間、時空的角度進行階段性動態(tài)定位組合，是成功商業(yè)地產(chǎn)定位的核心問題。
縱觀目前定位不成功的商業(yè)地產(chǎn)樓盤，忽視了定位在投資開發(fā)過程中作用，特別是后續(xù)經(jīng)營過程中的作用。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇七
項目簡介。
客戶基礎(chǔ)。
市場機遇。
項目投資價值。
項目資金及合作。
項目成功關(guān)鍵。
公司使命。
經(jīng)濟目標。
公司介紹。
項目公司與關(guān)聯(lián)公司。
公司組織結(jié)構(gòu)。
[歷史]財務(wù)經(jīng)營狀況。
[歷史]管理與營銷基礎(chǔ)。
公司地理位置。
公司發(fā)展戰(zhàn)略。
公司內(nèi)部控制管理。
項目介紹。
項目建設(shè)基本方案。
規(guī)劃建設(shè)年限與階段。
項目規(guī)劃建設(shè)依據(jù)。
項目功能分區(qū)及主要內(nèi)容。
所在城市房地產(chǎn)市場分析。
國家宏觀經(jīng)濟政策。
國家宏觀經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)的影響。
房地產(chǎn)宏觀政策。
城市周邊區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境。
城市市城市規(guī)劃。
城市總體規(guī)劃的布局與定位。
城市中心城區(qū)的五大問題。
城市土地和房地產(chǎn)市場供需。
城市市土地出讓情況。
商圈分布。
商業(yè)業(yè)態(tài)分析。
城市商業(yè)現(xiàn)狀分析。
居民消費特征分析。
城市商鋪價格分析。
消費者調(diào)查。
居民消費特點。
競爭分析。
競爭分析的方法。
競爭項目分析。
開發(fā)模式及qb區(qū)選擇。
[rrr城]及qb區(qū)項目。
[rrr城]的開發(fā)背景。
[rrr城]項目。
[rrr城]開發(fā)情況。
項目競爭戰(zhàn)略選擇。
山水綠城swot分析。
[山水綠城]開發(fā)策略和開發(fā)模式。
qb區(qū)項目。
qb區(qū)方案概念設(shè)計。
規(guī)劃設(shè)計主題原則。
產(chǎn)品組合和功能定位。
建筑風格和色彩計劃。
建筑及景觀概念規(guī)劃。
智能化配套。
qb區(qū)各地塊設(shè)計要求。
商業(yè)地產(chǎn)功能配置要求。
a13地塊設(shè)計要求。
a21地塊設(shè)計要求。
a08地塊(局部)設(shè)計要求。
a22地塊設(shè)計要求。
營銷策略。
預(yù)計銷售額及市場份額。
產(chǎn)品定位。
各項目的住房產(chǎn)品定位。
定價策略。
住房項目的定價策略。
銷售策略。
住房地產(chǎn)的銷售策略。
品牌發(fā)展戰(zhàn)略。
整合傳播策略與措施。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇八
三、業(yè)態(tài)定位。
一個商業(yè)項目要在經(jīng)營上取得成功，需要涉及到諸多方面的工作，商業(yè)項目的定位及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃無疑在其中占有著重要的地位?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。業(yè)態(tài)定位方面，一方面要與商業(yè)中心的整體建筑布局相吻合，第二方面要考慮到分與合都是一個有機的整體?？紤]到該商業(yè)中心建成后的領(lǐng)袖地位，我們從整體某某商業(yè)地產(chǎn)計劃書上對商業(yè)中心應(yīng)該進行業(yè)態(tài)的定位。業(yè)態(tài)定位指導(dǎo)思想：詳細的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準確定位的要件，這樣才能準確把握市場脈搏，確定不同類別的經(jīng)營模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場。
準確的商業(yè)環(huán)境調(diào)研和科學(xué)分析、掌握影響購物中心發(fā)展的靜態(tài)和動態(tài)變量，是做好成功定位的前提……因此，某某的商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位我們從以下幾個方面考慮分析：
定位內(nèi)容：明確主體服務(wù)對象，確定目標客戶群。主體服務(wù)對象：某某縣城12萬居民目標客戶群：某某縣12萬固定居民、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有中等消費能力的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、回家過節(jié)打工族、鹽化工程投資建設(shè)者、部分旅游人群。定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總分析得到不同消費群的構(gòu)成：
某某商業(yè)地產(chǎn)計劃書業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍、酒吧、茶坊、美容等；功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；消費者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。b、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費群以外約8萬的縣城中高層消費人群；主要需求的消費特征：業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費場所；業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；消費者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費意識較高的中高層收入的消費群。
消費者結(jié)構(gòu)—消費意識較高的中高層收入的城內(nèi)及周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民。商業(yè)中心功能、規(guī)模定位定位內(nèi)容：明確商業(yè)中心功能規(guī)劃和經(jīng)營規(guī)模商場的基本功能無疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，不少商場在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。故某某商業(yè)中心的基本功能應(yīng)集商品零售與娛樂休閑為一體，形成一個整體超大規(guī)模的商業(yè)休閑中心。定位原則：以打造城市商業(yè)名片、引領(lǐng)商業(yè)主流為目標一般來講，商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規(guī)模越大，而受到一些因素的制約也越大，顧客購物疲勞度也受商場單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。如果在建筑風格、規(guī)模和環(huán)境氛圍都很有特色的話，也可以作為現(xiàn)在流行商業(yè)業(yè)態(tài)shoppingmall來開發(fā)，考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費場所。可以很好地結(jié)合雕塑、景觀、中心廣場、步行道融為一體共同營造某某縣城景觀文化的亮點。9某某商業(yè)地產(chǎn)計劃書定位過程：結(jié)合商圈目標消費群、商圈人口和商圈竟爭情況和商業(yè)建筑規(guī)劃具體確定本商場的功能和規(guī)模。
牌、商譽和口啤的連鎖或單店的目的性商店，具有極強的消費號召力，開業(yè)之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產(chǎn)生巨大的廣告效應(yīng)和經(jīng)營收益，使購物中心更具活力。業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位在商業(yè)規(guī)劃中，一般選擇大型綜合（量販）超市、大型百貨店為核心主力店。在社區(qū)型購物中心的商業(yè)規(guī)劃中，量販超市是購物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè)態(tài)。量販超市是零售業(yè)發(fā)展的方向之一，其銷售的是大眾化生活必需品，面向最廣泛的消費群體，對區(qū)域分布的限制少，與項目開發(fā)中規(guī)劃的不同規(guī)模的購物中心易于結(jié)合，帶旺地段人流和商圈升值。
某某商業(yè)地產(chǎn)計劃書規(guī)劃時應(yīng)對各業(yè)種主力店多準備幾家招商對象以供選擇，避免招商布局規(guī)劃時資源不足而出現(xiàn)“饑不擇食”的盲目性。在多業(yè)態(tài)組合的購物中心內(nèi)的主力店，所規(guī)劃區(qū)域可多選幾家使用意向差別大的業(yè)主，利用整體利益引導(dǎo)、自營鋪面置換、租金收益提高等綜合手段，務(wù)必實現(xiàn)整體規(guī)劃。選擇商圈內(nèi)有消費需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合服務(wù)功能店（銀行、郵政、美容美發(fā)、音像、洗衣、彩擴、家政等）作為專門店及普通店。專門店及普通店業(yè)種配比與租戶組合規(guī)劃，以市場調(diào)查確認的商圈業(yè)種分布統(tǒng)計和消費者需求分析為基礎(chǔ)。業(yè)種配比和租戶組合（指經(jīng)營商品品種的數(shù)量、重疊率、檔次組合）除配合核心主力店和主力店的布局外，應(yīng)預(yù)留調(diào)整空間。在規(guī)劃中根據(jù)各樓層業(yè)種的檔次，目標顧客的層次，合理安排相應(yīng)檔次的餐館店。針對方便購物顧客放松精神狀態(tài)的零星娛樂、小吃業(yè)種，宜規(guī)劃在購物業(yè)種轉(zhuǎn)換接合處。同時在規(guī)劃中要預(yù)測商鋪分級、入伙的租金底線，并設(shè)想怎樣使用注資、聯(lián)營、承包、扣點等招商合作手段。
業(yè)態(tài)定位前期具體規(guī)劃平面圖：
商業(yè)街。
（業(yè)態(tài)待定）通道。
2、3樓1400—1500平米為家電、it商城；c區(qū)2樓為700平米左右另類連鎖，3樓為約700平米的休閑美食。
四、經(jīng)營思路。
經(jīng)營思路以業(yè)態(tài)定位為主，通過業(yè)態(tài)定位，我們選擇相應(yīng)的經(jīng)營思路。一方面，將每一個專業(yè)的大型某某商業(yè)地產(chǎn)計劃書商城，通過招商，合理布局，滿足大眾消費的目的，同時具備同經(jīng)濟的發(fā)展相適應(yīng)的品牌、檔次的增長空間；另一方面，將整個商業(yè)中心，經(jīng)營成為某某政府舉行大型活動、會議的舉辦地、接待中心，某某縣居民生活大事件采購的必來地。在逐漸消磨周邊的商場、步行街的競爭力的基礎(chǔ)上，保持長久的領(lǐng)袖地位，是我們的經(jīng)營目標。為達到我們的經(jīng)營目標，一方面我們在管理和服務(wù)上下工夫，一方面在政策優(yōu)勢上做文章。以省級商業(yè)管理的制度和理念和一流的服務(wù)素質(zhì)來經(jīng)營整個商業(yè)中心，保持自身的領(lǐng)先優(yōu)勢。同時，在政策上，利用其在某某縣的地位和溫商的實力，使政府在政策和管理上對整個商業(yè)中心給予一定的優(yōu)惠，從各個方面保證在商業(yè)中心運營的經(jīng)營者有更大的發(fā)揮、發(fā)展的空間，在方方面面使整個商業(yè)中心自身具有較大的競爭力和長久的生命力。
五、發(fā)展遠景。
消費導(dǎo)向彪和商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)管理與商業(yè)運營的no·1。15。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇九
根據(jù)《關(guān)于開展市名師工作室學(xué)員跟崗學(xué)習活動的通知》的相關(guān)要求，本著“探索教育規(guī)律、促進教師成長、加強學(xué)科引領(lǐng)、共享職業(yè)幸?！钡淖谥?，培養(yǎng)和造就更多的優(yōu)秀教師，充分發(fā)揮名師的示范、引領(lǐng)和輻射的作用，加快名師專業(yè)成長，特制定本計劃。
以基礎(chǔ)教育改革和骨干教師專業(yè)化發(fā)展為目標任務(wù)，通過“行動研究”和“培訓(xùn)、跟崗、實踐、研究、反思”等方式，努力使本工作室學(xué)員在師德修養(yǎng)、教學(xué)科研、示范指導(dǎo)等方面得到進一步的提升，為使他們成為研究、專家型教師奠定基礎(chǔ)。
（一）常規(guī)要求。
1.積極參與研討。工作室成員及學(xué)員積極參與科組、級組活動及課堂教學(xué)研討，工作室成員每學(xué)期上1節(jié)以上的示范課，學(xué)員跟崗期間上3節(jié)以上的研討課。各成員在公開課前后要精心設(shè)計教案，積極參與集體備課及聽課、評課，在備課、觀課、評課中不斷提高自己的教學(xué)能力。
2.積極參與教育科研。工作室成員及學(xué)員要根據(jù)工作室計劃課題《導(dǎo)學(xué)型閱讀教學(xué)模式的研究》《粵西鄉(xiāng)鎮(zhèn)創(chuàng)建墨香校園實驗研究》《閱讀教學(xué)凸顯主題、兼顧知識的研究》，采用行動研究的方法，在教學(xué)實踐中不斷研究、總結(jié)、反思、改進，提升自己的教育教學(xué)研究能力。
4.勤讀書，勤寫作。工作室訂閱教育教學(xué)類報刊雜志，購買語文教學(xué)專著，每位成員學(xué)員要擠時間多閱讀，關(guān)注教學(xué)動態(tài)，提高教學(xué)素養(yǎng)。勤積累，勤做讀書筆記，撰寫教學(xué)論文，并爭取在專業(yè)刊物上發(fā)表。
5.積極參與“一手好書寫、一副好口才、一個好案例、一篇好文章”的教師基本功訓(xùn)練并且要日漸長進。
（二）課題研究具體要求。
1.每個工作室成員必須按照工作室擬定的課題研究實施方案，按質(zhì)按量帶領(lǐng)學(xué)員開展研究工作。必要時，根據(jù)本校情況和教師任教年級制定相應(yīng)的課題實施具體辦法。
2.在研究中要實事求是，切忌脫離教學(xué)實際空談教學(xué)理論，要在實踐中驗證、檢驗、改進教學(xué)，進而得出具有理論價值和實踐意義的教育教學(xué)方法。
3.提倡寫教研日記、教學(xué)敘事或教學(xué)隨筆，要把在理論指導(dǎo)下的教學(xué)研究和教學(xué)觀察、反思寫下來，作為教學(xué)研究的成果之一。
（一）讀書。
本學(xué)年的讀書主推“主題教學(xué)”類書籍，兼博覽其他書籍，逐漸養(yǎng)成閱讀經(jīng)典和翻閱教育教學(xué)雜志的良好習慣，掌握最新的教育教學(xué)動向。工作室定期或不定期組織讀書交流。
（二）實踐。
1．積極參與各級各類教育部門組織的研訓(xùn)活動，并逐漸成為各級各類活動中的主力。
2．根據(jù)本工作室實際，將“切實減輕學(xué)生負擔，打造優(yōu)質(zhì)高效的常態(tài)化課堂教學(xué)”作為本學(xué)年的教研主題。
3．成員及學(xué)員積極參與工作室組織的主題研討課教學(xué)大賽。
（三）反思。
多反思課堂教學(xué)的成敗得失，鼓勵個人把思考凝結(jié)成文字，積累教育教學(xué)成果。
（一）活動方式。
采用集中研討活動、小組活動、個人自主活動相結(jié)合的活動方式。原則上每學(xué)期組織兩次集中研討活動，在教導(dǎo)處的主導(dǎo)下開展，成員和全體學(xué)員及語文科教師參加；三次小組活動，由成員、學(xué)員結(jié)合本校的教研活動自己進行，確保完成縣教研室安排的工作任務(wù)，并上交相關(guān)的材料。
（二）活動議程（主要針對研討課）。
1．授課教師、成員和學(xué)員精研教材，收集備課資料。在教導(dǎo)處的協(xié)助下，成員和學(xué)員一同進行集體備課，并保留原始資料。
２．授課教師圍繞教導(dǎo)處安排的級段的研討主題，參考集體備課的意見，深入備課，研磨教案。
３．聽課，并注意關(guān)注主題的落實與達成情況。
４．上課教師教學(xué)反思。
５．授課教師及聽課教師就本節(jié)課中主題落實與達成情況做評課辯課，重點提出意見與建議，加深對主題的理解。
（三）研討課主題。
根據(jù)級段特點，通過“讀、思、說、寫”等語文活動落實語言文字的學(xué)習。（具體安排見科組計劃）。
五、繳交材料。
（一）工作室繳交材料。
工作室計劃、主持人聽課簿、工作室總結(jié)、課堂教學(xué)反思（或評價）、示范課教學(xué)設(shè)計、示范課錄像。
（二）工作室成員和跟崗學(xué)員繳交材料。
略
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十
中圖分類號：文獻標識碼：a文章編號：
引言：近些年來，由于大型商業(yè)地產(chǎn)項目可持續(xù)發(fā)展性強、收益可增長性強、受國家調(diào)控小的特點，逐漸成為了房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的重點。本文對一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計中的商業(yè)經(jīng)營氛圍需求、商業(yè)經(jīng)營動線需求、商業(yè)經(jīng)營布局需求、商業(yè)經(jīng)營功能需求四個方面的問題進行了剖析，并進行了系統(tǒng)的總結(jié)。該商業(yè)地產(chǎn)項目地處北京市某區(qū)域中心，總建筑面積22多萬平方米，地上分為5棟樓，該項目綜合了大型商業(yè)賣場、大型超市、餐飲、休閑娛樂、公寓等多種商業(yè)模式，商業(yè)經(jīng)營需求個性化較強、后期變動較大，致使本項目的建筑規(guī)劃設(shè)計難度比較大。
一、商業(yè)項目的經(jīng)營氛圍需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)。
概述：本項目是商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)經(jīng)營都需要一個濃厚的經(jīng)營氛圍，才能促進經(jīng)營的發(fā)展。這就需要在前期建筑規(guī)劃設(shè)計中，不僅要考慮建筑美觀和基本功能需要，更要充分考慮經(jīng)營氛圍的需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中的視線、外觀、燈光等方面具體體現(xiàn)，使建筑設(shè)計與商業(yè)經(jīng)營有機結(jié)合，才能促進項目的成長。
比如在外廣場中心設(shè)置了一個圓形下沉式廣場，下沉廣場周圍設(shè)計了一圈與地下一層商場進出的防火門，為普通鋼制防火門，只在門上有兩條豎向窄條玻璃，設(shè)計上沒有充分考慮經(jīng)營的商業(yè)氛圍需要，下沉廣場與地下一層商場內(nèi)的顧客視線、燈光、商業(yè)展柜視線被遮斷，無法形成內(nèi)外相互呼應(yīng)的商業(yè)氛圍，不利于經(jīng)營。經(jīng)過經(jīng)營方面的強烈要求，鋼制防火門改為通透的防火玻璃門，并且門洞口高度加大，這才解決了內(nèi)外視線被擋、商業(yè)氛圍受損的問題，但是后期修改造成了較大的經(jīng)濟、工期損失?？偨Y(jié)以上問題得出結(jié)論，在工程建筑規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)充分重視商業(yè)氛圍的營造，這是吸引顧客、有利于經(jīng)營的重要手段。
又比如本商業(yè)樓群內(nèi)部區(qū)域靠近外墻一側(cè)需要封閉以擺放貨柜，所以該處玻璃幕墻設(shè)計為石材或單層玻璃后加襯板的封閉設(shè)計。但是在定材料時，單層玻璃幕墻后的襯板選材不當，襯板顏色過淺，與旁邊其他區(qū)域的通透雙層玻璃幕墻顏色差別過大，像是在外墻上打了補丁，外觀整體不和諧，影響了商業(yè)氛圍的整體性，致使商業(yè)經(jīng)營受損。
還比如樓體外景觀照明設(shè)計過于依賴、相信效果圖，又對照明方案的深化設(shè)計、照明設(shè)備定型考慮不周全，致使采用的樓體景觀照明設(shè)備的照明強度不夠、色彩不正，致使商場夜間局部室外景觀燈光昏暗、色彩不鮮明、主題不突出，造成實際效果與效果圖差別較大，在夜間無法形成濃厚的商業(yè)氛圍，致使商業(yè)經(jīng)營受損。
結(jié)論：商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計具有濃厚的商業(yè)特色，不僅要注重傳統(tǒng)概念中對造型、布局、色彩、材料的要求，更應(yīng)該注重營造項目的商業(yè)氛圍，要充分考慮商業(yè)氛圍的相互呼應(yīng)性、整體性、濃厚性的要求，這就需要在前期建筑規(guī)劃設(shè)計中通盤考慮，整體設(shè)計。體現(xiàn)出商業(yè)建筑的經(jīng)營特色，是商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計成敗的關(guān)鍵因素，否則這只可能是一個漂亮的建筑，不一定是一個能滿足商業(yè)經(jīng)營需求、能充分創(chuàng)造商業(yè)價值的成功商業(yè)建筑。
二、商業(yè)項目的經(jīng)營動線需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)。
概述：在商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃設(shè)計中，要注重考慮商業(yè)經(jīng)營布局中的動線需求，要注重室內(nèi)外動線設(shè)計對顧客人流的引導(dǎo)作用、對商鋪連接的作用、對建筑群的展示作用，只有一個好的動線設(shè)計才能促進商業(yè)經(jīng)營的發(fā)展，這就需要在前期建筑規(guī)劃設(shè)計中結(jié)合商業(yè)經(jīng)營需求，充分考慮動線的設(shè)置。
例如本商業(yè)群樓呈u字型布置，中間為商業(yè)群樓的外廣場，北側(cè)為廣場的敞開式u字形入口，緊臨這個區(qū)域最繁忙的大街，是顧客人流的重要出入口，但是在廣場北側(cè)入口中心處卻設(shè)置有兩個地下通風豎井出風口，每個豎井口長寬都為6米，高出地面近3米，突兀的布置在廣場中心，極大的破壞了廣場布局的整體性，阻礙了指引顧客朝向廣場以里的動線和視線，致使商業(yè)經(jīng)營受損。經(jīng)過分析，這個問題是因為規(guī)劃報審時間較短，地下工程規(guī)劃設(shè)計與地上工程規(guī)劃設(shè)計分開前后設(shè)計，沒有充分溝通，才致使以上問題，這是對項目的動線設(shè)計整體性考慮不足造成的。
原主樓商場規(guī)劃設(shè)計中在北側(cè)主入口區(qū)域設(shè)置有機房、扶梯，簽約的商場運營公司認為這嚴重影響了商業(yè)經(jīng)營的動線布置，要求修改，修改后機房被挪走，扶梯在一層被取消，但由于是后期修改，造成了較大的費用、工期損失。
地下一層北側(cè)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計為大型超市，在此區(qū)域的中心的位置原設(shè)計有一個通風機房，超市運營公司簽約后，認為此通風機房在超市區(qū)域的中心，嚴重影響了超市主動線的通暢，要求修改，造成了較大的費用、工期損失。
結(jié)論：商業(yè)項目建筑規(guī)劃設(shè)計中的動線布置，應(yīng)該內(nèi)外、上下整體考慮設(shè)計，做到動線通暢、順應(yīng)顧客的視角，在入口處、動線主線路上盡量不要布置設(shè)備設(shè)施或靠邊布置，動線布置應(yīng)盡量把各個商業(yè)經(jīng)營區(qū)域有機連接起來，把顧客人流帶向各個商業(yè)建筑、店鋪，而沒有死角、迷路的困惑，使顧客能關(guān)注商品，在愉快、舒適中逛遍商業(yè)建筑群內(nèi)外的各個經(jīng)營區(qū)域。
三、商業(yè)項目的經(jīng)營布局需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)。
概述：商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑布局設(shè)計要充分考慮商業(yè)經(jīng)營的時代性、招商變動性需求，在建設(shè)前期會根據(jù)初步規(guī)劃的商業(yè)經(jīng)營形式確定各個區(qū)域的建筑布局，但是如果就按此建筑布局設(shè)計、施工，則商業(yè)經(jīng)營形式就會被相對固定，不利于后期招商的靈活變動，所以要預(yù)留合理的招商變動空間。而且要充分認識現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的速度，建筑布局設(shè)計要緊隨時代的發(fā)展，充分與現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營需求接軌，要盡量符合當前市場主流設(shè)計，以免設(shè)計出來后就落后于市場經(jīng)營需求。
例如主樓1-5層規(guī)劃設(shè)計為大型高檔商場，原內(nèi)部區(qū)域規(guī)劃設(shè)計中沒有設(shè)置鏤空中庭，造成了商場內(nèi)部區(qū)域上下層視線不通透、商業(yè)氛圍無法相互呼應(yīng)、互動，不符合當前中高檔商場的主流經(jīng)營需求，在后期簽約的商場運營公司的強烈要求下，拆掉了該樓中心兩軸跨區(qū)域的2-5層樓板，才制造了鏤空中庭，解決了以上問題，但造成了很大的費用、工期損失。
又例如其中一個樓的頂層5-6層設(shè)計為電影院，但是開發(fā)商沒有充分考慮今后招商方面的電影院商家的變動需求，影院的結(jié)構(gòu)、二次結(jié)構(gòu)均按之前考察的影院布置進行了參考設(shè)計，建筑布局、形式被固定，但是在招商后期，新的影院商家與之前作為參考的商家的影院布置要求有很多不一致，新的影院走廊、門口、看臺、屏幕位置、放映口位置均發(fā)生變動，致使影院結(jié)構(gòu)進行了大量修改，造成較大的費用、工期損失。
結(jié)論：在商業(yè)項目經(jīng)營區(qū)域的建筑布局設(shè)計中，要盡量跟隨當前市場主流的商業(yè)建筑布局設(shè)計，做到各個商業(yè)經(jīng)營區(qū)域能相互呼應(yīng)、形成整體，給顧客營造一個溫馨、通暢的購物環(huán)境。而對于專業(yè)性較強，通過招商很可能后期發(fā)生較大變動的區(qū)域的建筑布局設(shè)計，要預(yù)留變動空間，建筑布局盡量設(shè)計成一個可調(diào)整、變換的形式，等到最終商家確定后，再進行深化設(shè)計、施工。
四、商業(yè)項目的經(jīng)營功能性需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)。
概述：商業(yè)地產(chǎn)項目建筑功能設(shè)計要充分考慮實際的商業(yè)經(jīng)營需求，不要僅從參考資料、以前類似項目的設(shè)計資料、初步市場調(diào)研確定商業(yè)項目的功能需求，更要充分認識現(xiàn)代經(jīng)濟社會商業(yè)快速發(fā)展的速度，帶來的在建筑功能需求上巨大的增長變化。而且要與經(jīng)營方充分溝通，使建筑功能設(shè)計與實際商業(yè)經(jīng)營需要相符，要考慮實際經(jīng)營往往可能在某時間段、某區(qū)域超越規(guī)范、設(shè)計標準的可能，功能設(shè)計要留出經(jīng)營發(fā)展的余量。
比如本商業(yè)項目其中一個樓，規(guī)劃設(shè)計有營業(yè)到晚上2點的ktv、，晚上在其它商業(yè)體停業(yè)后，仍然需要使用空調(diào)，但是如果不單獨規(guī)劃設(shè)計此空調(diào)系統(tǒng)的話，就需要運行項目很大一部分的空調(diào)系統(tǒng)才能滿足該樓晚上營業(yè)的需求，設(shè)計方在甲方要求下對該空調(diào)系統(tǒng)進行了單獨設(shè)計，但是只分開了空調(diào)的冷卻系統(tǒng)，既在地下室有獨立的空調(diào)制冷機組，而沒有分開空調(diào)的供水系統(tǒng)，使得需要運行項目很大一部分的空調(diào)供水系統(tǒng)，才能達到該樓晚上營業(yè)的空調(diào)運行需求，大大增加了空調(diào)運行費用，這對項目后期運營造成了很大資源、費用浪費。
又比如原設(shè)計對商業(yè)項目的用電量估計不足，原設(shè)計用規(guī)范上的參數(shù)和一些類似項目考察的初步數(shù)據(jù)，沒有充分考察市場，就確定了總、分區(qū)域的用電量，但在招商和后期實際應(yīng)用中發(fā)現(xiàn)用電量嚴重不足和不均勻，因為現(xiàn)在的商業(yè)模式和以前比發(fā)生了很大變化，專業(yè)性、個性化要求較高，并且項目本身也是在招商中不斷變化，致使一些商業(yè)區(qū)域的用電量預(yù)估計不足，不得不在后期對電量進行增容和從新分配，和原來一次性電量設(shè)計、申請到位相比，費用、工期大大增加，這屬于前期規(guī)劃、設(shè)計與經(jīng)營溝通不足造成的。
在本商業(yè)項目中一個樓的6-7層，設(shè)計為餐飲、休閑區(qū)域，設(shè)置有大量的餐廳、美食檔口，但是該區(qū)域內(nèi)排油煙風口數(shù)量不夠，致使就餐高峰時，大量油煙無法從室內(nèi)排出。而且中間屋面大部分設(shè)計為玻璃透明屋頂，又直接致使排油煙井口位置可設(shè)置區(qū)域縮小，在規(guī)范要求的排煙井口間距要求下，數(shù)量不便設(shè)置過多，設(shè)計又沒有考慮其它措施，致使大量油煙無法從室內(nèi)排出，大大的影響了餐飲區(qū)域的經(jīng)營。
結(jié)論：在建筑功能設(shè)計中要充分考慮商業(yè)經(jīng)營的需求，要盡量符合實際需求，不要想當然照搬以前舊賬，而要充分考慮商業(yè)經(jīng)營形式多樣性的特點，在功能設(shè)計上要注重滿足不同商業(yè)經(jīng)營形式的需求。而對于隨時展而增長變化較大的經(jīng)營需求，要充分考察市場的實際情況，做到既要節(jié)約、又要滿足實際現(xiàn)實經(jīng)營需求，在建筑功能設(shè)計上，要留有充分發(fā)展提高的空間。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十一
為認真貫徹落實區(qū)委、區(qū)政府2014年禁毒工作安排，不斷推動禁毒各項工作往縱深發(fā)展，全面實現(xiàn)創(chuàng)建?無毒單位?的總目標，再創(chuàng)禁毒工作新業(yè)績，現(xiàn)制定我局2014年禁毒工作計劃。
一、指導(dǎo)思想。
以鄧小平理論、三個代表?重要思想為指導(dǎo)，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞?創(chuàng)建‘無毒單位’、構(gòu)建‘和諧鞏留’?的總體目標，堅持?預(yù)防為主，綜合治理，禁種、禁制、禁販、禁吸并舉?的工作方針，明確禁毒責任，夯實基礎(chǔ)工作，強化預(yù)防教育，創(chuàng)新幫教形式，嚴抓重點整治為重點，把解決當前突出問題與推動禁毒工作長遠發(fā)展相結(jié)合，積極推進全局禁毒工作不斷深入開展。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十二
沈海中資深品牌行銷人，高級培訓(xùn)師。長期征戰(zhàn)于市場一線，擁有豐富的戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌行銷、渠道建設(shè)、銷售管理、廣告?zhèn)鞑?、團隊培訓(xùn)、終端推廣等方面的實戰(zhàn)經(jīng)驗，擅長為客戶提供一爆即破式整體解決方案與運營實戰(zhàn)。同時，提供量身定做的培訓(xùn)課程：《巔峰對決：怎樣讓自家的品牌脫穎而出?》、《極速征途：如何讓經(jīng)銷商為公司大把的賺錢?》等。
經(jīng)銷商火爆銷售的秘訣(一)。
全國各類型的經(jīng)銷商夜夜做夢都希望自己的產(chǎn)品能夠火爆的銷售，實現(xiàn)天天產(chǎn)品賣得火，年年快樂發(fā)大財。這是美好的理想。但是，很多時候事與愿違，不少的經(jīng)銷商目前正處于水深火熱的銷售困苦之中，甚至一面對終端銷售就思緒亂作一團麻或者腦中一片空白，頭痛不已。是的，經(jīng)銷商的終端銷售不是一個簡單的問題。如何使經(jīng)銷商的銷售越來越好，實現(xiàn)優(yōu)良甚至火爆的銷售呢?這是很多企業(yè)和經(jīng)銷商共同面臨的重大難題，是急需有效解決的難題。
那么，如何才能使經(jīng)銷商實現(xiàn)優(yōu)良甚至火爆的銷售，讓銷售弱小、痛苦的日子一去不再復(fù)返呢?筆者通過多年的一線市場的銷售實戰(zhàn)，與近百家經(jīng)銷商共同分析終端銷售難題和解決方法，以市場和經(jīng)銷商的現(xiàn)實情況為中心進行終端銷售難題的破解，使銷售一步步走上喜人的道路，甚至實現(xiàn)火爆的銷售。
通過多年的實戰(zhàn)努力，筆者發(fā)現(xiàn)終端銷售并非是一塊難啃的骨頭――終端銷售實際上是可以實現(xiàn)良好的甚至火爆的銷售，只要經(jīng)銷商和其營銷團隊采用正確的方法，敢于下苦功的努力，把各項必須的工作做扎實，就能實現(xiàn)較好的、優(yōu)良的銷售，甚至是持久火爆的銷售。
既然要實現(xiàn)較好的甚至是火爆的銷售，那就要下點苦功夫，把一些必要的工作做足，才能由量變到質(zhì)變，一步步推進終端銷售的飛躍。其中，要實現(xiàn)火爆銷售，經(jīng)銷商第一件要做的事情就是對區(qū)域市場進行整體運營的規(guī)劃。
《禮記?中庸》說：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”。說的就是：要想事情成功，就要先行計劃好。事實上，科學(xué)的計劃，對事情的推進和成功有著至關(guān)重要的作用。但是，筆者接觸了各行各業(yè)上千位經(jīng)銷商，真正有完整的、科學(xué)的、實用的區(qū)域市場運營計劃的，數(shù)量非常少。也就是說，大多數(shù)經(jīng)銷商沒有對區(qū)域市場進行整體運營規(guī)劃的習慣，他們一般的習慣是與廠家合作后，產(chǎn)品發(fā)過來了，思考一下在哪建個店，找?guī)讉€人，就火速上陣進行銷售了，其它的也就不用費神和別嗦了。
這是一個好習慣嗎?當然不是。尤其當前市場競爭都比較激烈，經(jīng)銷商經(jīng)銷的產(chǎn)品，在同一個區(qū)域市場可能有五家做，也可能有十家做，但更可能的是有十五家、二十家、三十家在做。可見，沒有很好的規(guī)劃，赤膊上陣就想打贏他人，獲得廣大消費者的青睞，是不太容易的。因此，要想獲得較好的、優(yōu)良的、甚至火爆的市場銷售，經(jīng)銷商先行完成區(qū)域市場整體運營規(guī)劃就顯得異常重要了。
那么，如何進行區(qū)域市場的運營規(guī)劃呢?都要做哪些工作呢?主要是四個方面，即市場狀況分析，自身情況分析，年度目標制定和整體運營規(guī)劃。
一、市場狀況分析。
《孫子?謀攻》說：“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。我們先進行市場狀況分析，就是要了解市場、消費者和競爭對手，看到市場的需求、消費者對其產(chǎn)品的喜好和消費習慣，以及競爭對手的長處和缺點，從而發(fā)現(xiàn)突破口，為自己的產(chǎn)品實現(xiàn)優(yōu)良的銷售打下扎實地基礎(chǔ)。很明顯，市場狀況分析就是要對市場容量、消費水平、消費習慣、競爭情況等內(nèi)容進行深度分析，達到“知彼”，為自己的“百戰(zhàn)不殆”做好工作。
二、自身情況分析。
就是做“知己”的工作。這一點也是易于理解的，因為市場情況是現(xiàn)實的，自己的情況也是現(xiàn)實的。那么，面對現(xiàn)實的市場情況，如何以現(xiàn)實的自身情況進行市場攻克呢?是不顧后果的攻克，還是以自身實力進行巧妙制勝呢?尤其是市場和競爭對手存在的缺點，自己的優(yōu)勢如何發(fā)揮，以及自己的資金實力和團隊實力，都決定了操作的辦法不同。事實證明，只有以自己的實際情況為依據(jù)，揚長避短，巧妙進攻，才能由劣勢變成優(yōu)勢，實現(xiàn)較好的甚至優(yōu)良的、火爆的銷售。
三、年度目標的制度。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十三
對于終端零售店非常多的日用品、食品店等，在新產(chǎn)品、新品種上市時，實行地毯式鋪貨方式是一種很有效的營銷策略。在產(chǎn)品入市階段，企業(yè)協(xié)同經(jīng)銷商主動出擊，將貨物送達終端，通過實行地毯式鋪貨的方式迅速提升終端的鋪貨率。
(一)地毯式鋪貨方式白酒營銷計劃方案的特點：
1、集中營銷計劃。集中人力、物力、財力實行地毯式營銷計劃鋪貨，其氣勢宏大，對每一片區(qū)域的短期影響力很強，容易讓終端客戶和消費者記住所推廣的品牌。
2、快速營銷計劃。實行地毯式鋪貨，鋪貨時間非常集中，高效快速地在目標區(qū)域開拓批發(fā)商、零售商，一個目標區(qū)域市場完成80%的鋪貨一般不超過30天。
3、密集營銷計劃。采用地毯式鋪貨方式白酒營銷策劃方案，在目標區(qū)域市場密集開拓食雜店、夫妻店、中小型超市、連鎖店等零售店和酒店、餐飲店、即一個門店挨一個門店，鋪貨不留空缺，從空間上達到密集覆蓋。
4、系統(tǒng)營銷計劃。實行地毯式鋪貨期間，工作系統(tǒng)而細致，且要求一步到位。
(二)實施地毯式鋪貨成功的白酒營銷計劃方案關(guān)鍵：
地毯式鋪貨只能成功，不許失敗。如果鋪貨失敗，將會打擊業(yè)務(wù)員和經(jīng)銷商推廣產(chǎn)品的積極性，增加后續(xù)工作的難度。要使地毯式鋪貨能成功，必須做好以下幾點：
1、認真挑選經(jīng)銷商。
經(jīng)銷商要有吃苦耐勞的實干精神，要有學(xué)習愿望及銷售經(jīng)驗豐富的業(yè)務(wù)員。
挑選經(jīng)銷商時，要選擇有終端經(jīng)營意識，有發(fā)展愿望的成長型經(jīng)銷商。營銷策劃不能選擇坐等顧客上門的“坐”商。
2、制定明確的鋪貨目標和計劃。
在“鋪貨”之前，應(yīng)由業(yè)務(wù)員進行踩點調(diào)查，掌握目標。
區(qū)域批發(fā)市場和零售市場的特征，包括產(chǎn)品批零差價，貨款支付方式，同類產(chǎn)品的促銷方法，消費趨勢及其共性等，掌握鋪貨對象的分布狀況。
根據(jù)調(diào)查結(jié)果，制定詳細的鋪貨目標與計劃，讓業(yè)務(wù)員有章可循。具體明確如下項目：
a、要在哪一塊區(qū)域鋪貨;。
b、要花多少時間;。
c、要鋪多少個點;。
d、鋪貨率要達到多少;。
e、終端店的宣傳要達到什么標準;。
f、給各級客戶的供貨價格和鋪貨優(yōu)惠方式是什么;。
g、預(yù)估鋪貨產(chǎn)品的數(shù)量;。
h、制定出具體的廣告和促銷計劃。
在制定鋪貨目標和計劃時，白酒營銷計劃方案要遵循以下法則：
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十四
商業(yè)地產(chǎn)管理遵循的是戰(zhàn)略目標管理方式，是目前最為普遍的管理方式，主要設(shè)置項目總體戰(zhàn)略，通過總體戰(zhàn)略的分解，形成階段戰(zhàn)略目標和部門戰(zhàn)略目標，用來指導(dǎo)和管理整個項目的運作。商業(yè)地產(chǎn)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目負責制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)管理的觀點、理論和方法，項目經(jīng)營管理的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講，商業(yè)地產(chǎn)項目不同于住宅地產(chǎn)，具有投資金額大、運營周期長、投資回收緩慢、經(jīng)營管理復(fù)雜等特點，最重要的是商業(yè)市場變化較快，開發(fā)商需不斷去適應(yīng)市場的變化，靈活采取經(jīng)營管理策略，以滿足市場的需要。所以在制定管理的目標時既要有硬性的指標也要靈活變通。目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、商場開業(yè)率、銷售利潤率、自有資金利潤率等效益指標，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標年度銷售額、店鋪出租率、投資限額、質(zhì)量標準等。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)項目還受城市區(qū)位因素、城市規(guī)劃、目標受眾群體、招商公司等條件制約。商業(yè)地產(chǎn)項目涉及投資方、規(guī)劃、設(shè)計、施工、招商、營銷、租戶等多部門和單位，以及最終用戶消費客群的相互制約和相互影響，因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)項目的全過程和確?？傮w目標的實現(xiàn)。
2.房地產(chǎn)項目管理的重點。
對商業(yè)地產(chǎn)項目進行計劃管理，能使項目的前期論證、招商策劃有計劃、按順序有條不紊地展開?？梢哉f，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將項目全過程和全部經(jīng)營活動納入計劃軌道，使項目有序地達到預(yù)期總目標。
商業(yè)地產(chǎn)項目的組織管理。
這是指通過職責劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現(xiàn)。
其意義是為經(jīng)營管理提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設(shè)順利進行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找招商推廣渠道，廣攬優(yōu)秀招商和推廣隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，更好地服務(wù)于項目。
其意義是有利于對既定的戰(zhàn)略目標的實施進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標、階段性目標的貫徹執(zhí)行與監(jiān)督等措施，對項目的設(shè)計規(guī)劃、招商周期、營銷推廣費用、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保項目用最少最優(yōu)的人力物力投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。
商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理是指從項目定位期到穩(wěn)定期的全過程所進行的管控。由于商業(yè)地產(chǎn)項目專業(yè)性比較強，一般需要與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理公司或機構(gòu)來協(xié)助進行項目運作，在管理好項目自身團隊的同時，更重要的是需要團隊成員運用好外協(xié)單位的資源和力量服務(wù)于項目，所以商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查等方法，對商業(yè)項目推進過程中的技術(shù)活動和經(jīng)濟活動，按照行業(yè)要求、規(guī)范和合同規(guī)定的目標，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，以確保商業(yè)項目總體目標的最終實現(xiàn)。商業(yè)項目階段式目標管理方法。對一個商業(yè)項目而言，需經(jīng)歷項目定位期階段、項目籌備期階段、項目進場期階段、項目啟動期階段、項目運營期階段和項目穩(wěn)定期階段6個大的階段，6個階段彼此獨立又相互關(guān)聯(lián)，需要管理人員在實際管理過程中針對每個階段制制定合理的管控策略，這樣才能將6個階段統(tǒng)一起來實現(xiàn)商業(yè)項目的總體目標。
項目地位階段的策略。
定位期，為商業(yè)運營打好基礎(chǔ)。一個具有良好潛力的商業(yè)項目應(yīng)該在項目施工前，就應(yīng)該有良好的業(yè)態(tài)經(jīng)營定位和清晰的招商對象定位，這個時期經(jīng)營管理方面最重要的是結(jié)合業(yè)態(tài)實際經(jīng)營要求，對商業(yè)的業(yè)態(tài)分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開發(fā)商、設(shè)計院、公司，從物業(yè)的實際運營者角度說，經(jīng)營管理工作在此時就應(yīng)該提前介入，依托專業(yè)的商業(yè)策劃管理公司或機構(gòu)對項目進行整體的規(guī)劃和展望，制定確實可行的策劃方案，并逐項分解到項目的各個專業(yè)，包括招商需求、推廣需求、營銷需求等等，目的是為商業(yè)項目的實施奠定一個強有力的基礎(chǔ)。同時需要制定一些風險管控機制。確保項目目標順利實現(xiàn)。
項目籌備階段的策略。
籌備期，為市場運營做好準備工作。在第一個時期工作完成之后，經(jīng)營管理公司應(yīng)對商戶的招商對象篩選，并做好市場運營的宣傳推廣工作。這個階段需要重點關(guān)注對商業(yè)項目影響較大的主力店的確定，主力店作為商業(yè)項目的主要業(yè)態(tài)之一，不但具有巨大的“磁場”吸引力、良好的集客效應(yīng)和極強的品牌號召力和影響力，同時能夠達到提升商業(yè)項目的整體商業(yè)價值，增強業(yè)主的投資信心，推動商業(yè)項目商鋪的銷售的作用，為其他業(yè)態(tài)及業(yè)種的加盟奠定堅實的基礎(chǔ)?？梢哉f，商業(yè)項目主力店招商的成果，引進主力店的品牌質(zhì)量和檔次，招商的速度快慢，直接決定開發(fā)商投資回報的實現(xiàn)及商業(yè)項目后期的運營和管理。管理者需結(jié)合招商規(guī)劃和商圈的特點確定主力店，待確定后需盡快將主力店的物業(yè)條件提交給設(shè)計和工程部門，由他們盡快完善設(shè)計和施工，以免造成后期的施工返工，增加不必要的成本壓力，其他次主力店及商鋪也需盡快確定，并將物業(yè)條件提交給開發(fā)部門，以達到商業(yè)管理和工程開發(fā)的有效銜接，有效地降低成本和保證質(zhì)量。另外經(jīng)營管理公司還應(yīng)該在此階段完成自身架構(gòu)的完善工作，比如建立it信息部優(yōu)化商戶上游貨源資料，建立終端推廣點，為商業(yè)未來商圈輻射做基礎(chǔ)工作。期間可以不間斷加強和商戶的交流活動、提高商戶經(jīng)營素質(zhì)，幫助商戶采購有競爭力商品。
項目進場階段的策略。
進場期，提升產(chǎn)品競爭力和商戶經(jīng)營信心。此時期商鋪逐步進入交鋪工作，經(jīng)營管理公司在此階段應(yīng)該幫助商戶與工程部門進行工程交接，使商戶盡快進入場內(nèi)，同時要幫助商戶審視產(chǎn)品競爭力，對持觀望心態(tài)，不肯下實力經(jīng)營的商戶進行經(jīng)營信心勸服工作，任何新商業(yè)項目投入經(jīng)營最根本的矛盾是一怕商品沒人來買，二怕開始經(jīng)營了消費者到了現(xiàn)場買不到商品，如此惡行循環(huán)經(jīng)營自然難以做旺。此階段工作經(jīng)營管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶經(jīng)營信心，提升商品品質(zhì)和價格的綜合競爭力。
項目啟動階段的策略。
啟動期，把人氣做起來。商業(yè)進入試業(yè)或開業(yè)后，最初的一段時間最重要的任務(wù)就是聚攏人氣，增加人流，可以用特價（sp活動）、商業(yè)抽獎、消費送禮、免費接送、明星造勢，線上線下等推廣營銷方式制造人氣和消費額度。不管是零售業(yè)態(tài)還是餐飲業(yè)態(tài)，首先要讓商戶有生意做，此時值得注意的是，如果前幾個階段的工作沒做好，商品與客群需求不匹配、品種不全、價格無競爭力，雖短期制造人氣也很難把商業(yè)做旺，這種情況下人氣越旺，市場口碑形成的消極影響反而會危害了市場成長。相反，商品綜合競爭力強，口碑效應(yīng)則會讓商業(yè)越發(fā)興旺。
項目運營期的策略。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十五
2017年公司綜合辦公室將根據(jù)集團總體發(fā)展戰(zhàn)略，緊緊圍繞公司的重點中心工作和集團對綜合辦公室的要求，特此制定綜合辦公室2017年度工作目標計劃。
一、行政后勤管理方面。
1、提高辦公室行政服務(wù)意識，優(yōu)化辦公室人力組織結(jié)構(gòu)提升服務(wù)能力。
(1)總務(wù)后勤工作事無巨細，擺正心態(tài)服務(wù)為先。后勤無小事，做好后勤服務(wù)保障是綜合辦公室的工作職能。切實做好會務(wù)安排及訪客接待招待工作，提升集團企業(yè)形象。做好辦公樓辦公環(huán)境、職工宿舍、職工食堂、塑木生產(chǎn)車間現(xiàn)場的環(huán)境衛(wèi)生管理：
2017年春節(jié)前完成起草制定衛(wèi)生檢查和督導(dǎo)相關(guān)管理規(guī)定流程，將辦公區(qū)域的安全環(huán)境衛(wèi)生工作落實到部門，安全衛(wèi)生3月份起依據(jù)衛(wèi)生督察規(guī)定流程。將辦公樓工作區(qū)域的安全環(huán)境衛(wèi)生落實到部門。4月至6月上旬創(chuàng)建評優(yōu)處罰考評管理機制(列入職業(yè)安全衛(wèi)生考評項目)并試運行。
7月份起將安全職業(yè)管理納入綜合辦公室工作常態(tài)化管理。12月中旬開始，對后勤、集團職業(yè)安全衛(wèi)生管理等綜合辦公室工作績效評估總結(jié)，找出差距并在2017年工作中進行改進。不斷相互學(xué)習取長補短與時俱進，提高綜合辦公室人員自身的職業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)能力，與集團同舟共濟，同命運共呼吸實現(xiàn)自身價值。
(2)加強后勤總務(wù)人力配置，提高服務(wù)能力。根據(jù)今年后勤工作狀況，后勤亟待增加1名水電維護崗位人力編制。2017年1月份向集團提請增加人力資源編制，爭取在2017年春節(jié)(1月底)前到崗。具體崗位職責工作和要求在招聘前，報人力資源部。
(3)2017年元月份(春節(jié)前)明確綜合辦公室人員工作分工，做到職責清晰工作目標任務(wù)明確。根據(jù)集團要求實現(xiàn)工作績效考核。
(4)積極做好各部門及項目工地相關(guān)工作的溝通協(xié)調(diào)，做好上傳下達工作。
2、率先垂范樹立節(jié)約意識，做好日常行政事務(wù)成本控制。
(1)按照集團公車管理、私車公用等車輛管理制度和規(guī)定，切實做好公車使用管理和私車公用用車管控，做好集團機動車輛管理。提高各部門工作效率，進一步降低用車費用支出。3月份將出臺相關(guān)車輛管理辦法。根據(jù)集團用車規(guī)定出臺具體實施時間節(jié)點，將車管工作做實做細。切實履行自己的監(jiān)督管理職責。
(2)加強辦公固定資產(chǎn)的管理，做好辦公用品的發(fā)放及管控。嚴格執(zhí)行《職工手冊》有關(guān)辦公用品的驗收、保管發(fā)放制度流程。
3、規(guī)范綜合辦公室辦公流程。
下發(fā)集團綜合辦公室的所有文件、通知、材料函件(含電子文檔)等，辦公室造冊編號登記，根據(jù)具體要求由辦公室主任簽署意見流轉(zhuǎn)至總經(jīng)理、董事長簽署閱辦意見，交相關(guān)部門或承辦人完成。辦公室負責跟催并將落實情況及時反饋給總經(jīng)理或董事長。工作事項完成后，將相關(guān)圖表等材料作為附件存檔，收文存檔期限暫定三年，到期后造冊經(jīng)總經(jīng)理批準后銷毀或送有資質(zhì)的單位處理。
(3)集團辦公室辦公行文。集團辦公室主責承辦對外申請、報告、請示等，集團各業(yè)務(wù)部門草擬的對外報告、申請、函件等上行文由辦公室登記分發(fā)文號，成文后留存原件存檔。集團內(nèi)部各部門申請、報告、通知等上下行文，向辦公室申領(lǐng)文號并登記編號，成文并留存存檔。
(4)加強文檔資料管理。在做好收發(fā)文存檔管理的同時，外聯(lián)申報項目做到一個項目一份檔案。按申辦流程從集團批準確定立項到申辦成功。辦公室相關(guān)資料(含電子檔)編號按建檔。
二、產(chǎn)業(yè)政策經(jīng)營外聯(lián)工作方面。
1、產(chǎn)業(yè)政策經(jīng)營。
(1)2017年3月底前完成省高新企業(yè)認定上報，協(xié)調(diào)財務(wù)部、咨詢公司做好評估審核等相關(guān)事項，爭取2017年9月份申報工作完成。
(2)根據(jù)集團2017年總體生產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，2017年5月底前完成《投資500萬元塑木產(chǎn)能擴大項目》工信局立項，6月份完成項目節(jié)能評估及環(huán)境評估。并持續(xù)跟進工信局該項目后續(xù)工作進展。
(3)2017年度完善政策經(jīng)營作業(yè)流程，使該項工作程序化、規(guī)范化，逐步達成產(chǎn)業(yè)政策經(jīng)營產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營模式目標。
(4)多渠道收集獲取國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策扶持項目信息。主動加強與省市區(qū)工信局、科技局、發(fā)改委、住建局、中小企業(yè)局及街道的溝通。綜合辦公室負責人、外聯(lián)負責人、行政專員(該工作項目將列為每月主要績效考核項目)每天半小時上網(wǎng)瀏覽相關(guān)政府門戶網(wǎng)站，了解政府產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向及項目信息，由行政專員每周匯總項目信息。有價值的政策信息提請建集團申請內(nèi)部立項啟動申報程序。
(5)12月中旬起編制2017年工作總結(jié)及2017年工作目標計劃及外聯(lián)年度經(jīng)費預(yù)算。
3、外聯(lián)工作。
(1)積極完成董事長、總經(jīng)理日常交辦接待任務(wù)及綜合辦公室日常對外接待工作。
(2)構(gòu)建與政府相關(guān)業(yè)務(wù)部門和諧的工作關(guān)系和友誼。日常多溝通多交流，并采取靈活多樣的公關(guān)形式，培育暢通的工作渠道。為集團業(yè)務(wù)多元化發(fā)展打下基礎(chǔ)。
(3)外聯(lián)工作延伸，協(xié)調(diào)協(xié)助銷售部門提升集團知名度，拓展產(chǎn)品銷售市場及業(yè)務(wù)。
三、集團環(huán)境安全衛(wèi)生管理方面。
1、建立健全安全保衛(wèi)工作責任制度，完善公司安全管理制度。
(1)3月底前完成安全保衛(wèi)制度的制定，包括塑木公司、施工現(xiàn)場安保管理、施工安全審查相關(guān)制度起草工作于4月起開始實施。
(2)6月份起逐步將安保、生產(chǎn)安全管理工作納入常態(tài)化管理并制定事故追究制度。7月至10月份強化綜合辦公室在安保、生產(chǎn)安全工作中的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)職能，減少和杜絕生產(chǎn)安全事故、盜竊案件等安全事故的發(fā)生，避免員工人身傷害、集團財產(chǎn)損失。
2、做好安全生產(chǎn)培訓(xùn)工作，提高職工的安全意識掌握基本的安全消防技能及職業(yè)安全健康常識，保護職工身心健康，保障集團公司生產(chǎn)施工工作的正常進行。
(1)2016年12月25日前完成制定2017年度集團職工生產(chǎn)安全培訓(xùn)計劃，3月下旬至5月底完成各施工工地的安全保衛(wèi)、施工安全初步培訓(xùn)。6月份至12月份按培訓(xùn)計劃適時進行培訓(xùn)并做好培訓(xùn)記錄和材料存檔備查工作。安全培訓(xùn)工作計劃，完成月度季度年度培訓(xùn)工作。不走形式、不走過場，杜絕形式主義。培訓(xùn)后對培訓(xùn)效果進行考評，采取考試、問卷等不同形式評估，成績交人力資源部納入員工績效考核。
(2)指導(dǎo)集團各項目工地制定安全培訓(xùn)工作計劃并按計劃落實實施。
(3)做好特種作業(yè)人員的培訓(xùn)管理。建立臺賬，證照到期提前一個月，提醒相關(guān)人員參加審驗換證。
3、強化集團安全工作的常態(tài)化管理。
(1)加強日常檢查力度，做到每周每月及節(jié)日放假前安全保衛(wèi)檢查，督導(dǎo)集團各項目工地遵照執(zhí)行。
(2)做好安全生產(chǎn)管理臺賬、安全管理相關(guān)作業(yè)表單的登記及存檔。例如消防器材每月巡檢表、每周安全檢查表、項目工地及門衛(wèi)值班日志等。
4、編制事故救援預(yù)案，每年至少進行2次應(yīng)急演練。
(1)2016年12月25日前，編制《緊急事故救援預(yù)案》、《緊急事件演練方案》，報總經(jīng)理批準后綜合辦公室具體實施。2017年6月前、11月消防宣傳月各做一次《緊急事件救援預(yù)案》演練。
(2)相關(guān)文字材料、圖片存入安全生產(chǎn)管理檔案。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十六
一、繼續(xù)加強學(xué)習，提高自身專業(yè)素質(zhì)。尤其是對本科的一些常見疾病的相關(guān)知識作進一步的深入學(xué)習，以利于臨床實踐的有效應(yīng)用。
二、全力協(xié)助護士長做好病區(qū)的有效管理。
1、積極發(fā)放滿意度調(diào)查表，發(fā)現(xiàn)問題積極處理和改進，帶動病陪人參加公休座談會，鼓勵他們說出自己的意見和提出有效的建議，為我們?nèi)蘸蟮墓ぷ鞯玫礁行У膸椭?BR> 2、制作有意于患者的一些宣教手冊，能確保到每一位患者易于接受和理解。
3、明確自己的職責，使自己的優(yōu)質(zhì)護理服務(wù)到位，以“三好一滿意”為標準來要求自己，做到讓患者滿意，領(lǐng)導(dǎo)放心。
三、嚴格遵守本科的各項規(guī)章制度，做到上班不遲到，不早退。積極參加科室內(nèi)及院內(nèi)舉行的各種學(xué)習活動。
四、認真做好領(lǐng)導(dǎo)分配給我的各項工作和任務(wù)。
五、解放思想，為科室的發(fā)展提建議和意見，竭盡所能為科室創(chuàng)造更多的效益。
六、加強跟主管醫(yī)生、病人及其家屬的交流與合作，努力構(gòu)建現(xiàn)代化科學(xué)的醫(yī)患模式，正確妥善處理好醫(yī)患關(guān)系。
七、協(xié)助同事做好科室工作，做到工作責任明確、資源共享、團結(jié)互助，共創(chuàng)科室優(yōu)良的環(huán)境、優(yōu)秀的服務(wù)、優(yōu)越的業(yè)績。
護理事業(yè)是一項崇高而偉大的事業(yè)，我為自己是護士隊伍中的一員而自豪。在今后工作中，我將加倍努力，為科室的發(fā)展作出自己應(yīng)有的貢獻！在即將迎來的20xx年，我會努力改正缺點和不足，做好自己的工作，對病人負責，對自己的工作負責。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十七
商業(yè)地產(chǎn)拼的就是運營管理，否則再好的地理位置，沒有先進的經(jīng)營理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀的人才團隊，也不敢保證能長期發(fā)展。因此，一個商業(yè)地產(chǎn)項目要想獲得成功就要看能否細化市場，尋找市場的空白點，征服消費者的心！不是從開發(fā)商自己的角度，而是真正站在消費客層和消費需求的角度改善對商業(yè)地產(chǎn)的看法，通過具體的經(jīng)營對策，走差異化路線。
一.商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營與資本運作三重特性的綜合性行業(yè)，著眼于長期發(fā)展戰(zhàn)略，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)、投資、運營、模式可復(fù)制等方面的特性，完全不同于眾所周知的住宅地產(chǎn)。中國內(nèi)地正式使用商業(yè)地產(chǎn)的概念開始于1999年，以大連萬達集團為代表的房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)了效仿美國商場（mall）操作模式的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”。商業(yè)地產(chǎn)興盛于2004年wto全面對外資開放商業(yè)零售以后，全國各大房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛應(yīng)勢調(diào)整戰(zhàn)略，陸續(xù)推出其商業(yè)地產(chǎn)品牌，到目前為止，中國大陸正處于商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展時期。
三.各類商業(yè)業(yè)態(tài)解析。
一、二線品牌為形象亮點，目標消費群體定位在中高收入階層，實行vip會員制客戶管理系統(tǒng)和服務(wù)管理系統(tǒng)）。
5.分析人才需求，建立人才培養(yǎng)計劃；6.制定發(fā)展戰(zhàn)略）。
d.大賣場---大賣場以經(jīng)營生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色，并以超低價促銷與平價銷售的綜超形態(tài)經(jīng)營，其機構(gòu)側(cè)重中央采購及營業(yè)控管系統(tǒng)，幫連鎖效應(yīng)由此產(chǎn)生。理想營業(yè)面積：15000—25000平方米（依城市級別而定），單品數(shù)約20000個以上單品。大賣場經(jīng)營管理具備的基本特征是：低成本、低利率、大流量。
e.社區(qū)超市---是以顧客自選方式經(jīng)營的社區(qū)型零售商場，又稱自選商場，理想營業(yè)面積為500-2000平方米不等，經(jīng)營策略（1.低價銷售員；2.貼心服務(wù)；3.塑造品牌）。
f.倉儲批發(fā)店，又稱為倉庫商店，倉庫批發(fā)店的經(jīng)營方式是避開與大型百貨商場競爭的焦點，轉(zhuǎn)而搞薄利多銷的特色經(jīng)營。
g.專業(yè)店就是以經(jīng)營某一大類商品為主的業(yè)態(tài)，并且有豐富專業(yè)知識的銷售人員和相適的售后服務(wù)，滿足消費者對某大類商品的選擇需求的零售形態(tài)。如電器、鞋類、運動類、家居類、建材類、化妝品等。
8.精品廣場：一般以高收入群體為目標消費者，常銷售高級時裝、飾品、手表珠寶、皮包、手套、領(lǐng)帶、皮鞋和化妝品等，其經(jīng)營形式有獨立經(jīng)營也有設(shè)店精品專柜等。
9.名品折扣店：專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品組成的購物中心，因此也被稱為名品折扣店。
10.批發(fā)業(yè)態(tài):如義烏小商品批發(fā)城，武漢漢正街批發(fā)市場。
11.文化主題業(yè)態(tài)：指商業(yè)項目充分挖掘所處城市的地理優(yōu)勢和人文資源優(yōu)勢，依托城市歷史的深厚底蘊，結(jié)合現(xiàn)代文化商圈全新理念基礎(chǔ)，打造以城市文化概念為主題，集多業(yè)種為一體的主題商業(yè)圏。如南京1912，秦漢唐。
12.旅游商業(yè)業(yè)態(tài)。
13.地鐵沿線商業(yè)業(yè)態(tài)。
15.住宅區(qū)底層商業(yè)。
16.創(chuàng)新業(yè)態(tài)。
第一節(jié)市場調(diào)查精析與項目定位。
一、市場調(diào)查精析（swot分析）。
1.市場調(diào)查。
市場調(diào)查內(nèi)容：a.市場環(huán)境調(diào)查，包括政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會文化環(huán)境的調(diào)查報告有市場基本狀況的調(diào)查，包括市場規(guī)范,總體需求量，市場的動向，同行業(yè)的市場分布占有率等；有銷售可能性調(diào)查，包括現(xiàn)有和潛在用戶的人數(shù)及需求量，市場需求變化趨勢，本項目競爭對手的產(chǎn)品在市場上的占有率，擴大銷售的可能是性和具體途徑；還可對消費者及消費需求，項目，產(chǎn)品價格，影響銷售的社會和自然因素，銷售渠道等等開展調(diào)查。
2.市場調(diào)查的主體流程。
市場調(diào)研的重要環(huán)節(jié)主要在兩個方面：信息收集和調(diào)研分析；調(diào)研分析（swot分析）分析：b.機會與威脅分析，分析步驟：確認當前的戰(zhàn)略是什么；確認企業(yè)外部環(huán)境的變化；根據(jù)企業(yè)資源組合情況，確認企業(yè)的關(guān)鍵能力和關(guān)鍵限制；按照通用矩陣或類似的方式打分評價。
3.撰寫調(diào)查報告。
3.地產(chǎn)專用名詞。
1.三通一平：水、路、電通，場地平整。
2.生地熟地：生地指完成土地征用，未通過三通一平的荒地；熟地指經(jīng)過土地開發(fā)，具備基本建設(shè)條件的土地。
3.容積率：建筑總面積與占地面積的一個比值（限制小區(qū)人口密度比）。
4.建蔽率：是建筑物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，比方說200平方米的基地，而基地周圍區(qū)域規(guī)定的建蔽率為60%，那么，一樓的樓地板面積可能就是120平方米，而剩下的80平方米空地，可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閑設(shè)施等。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇一
以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，落實科學(xué)發(fā)展觀，堅持建管并重、依法治城的方針，著力于提升市民文明衛(wèi)生素質(zhì)和城市衛(wèi)生管理水平，加大環(huán)境衛(wèi)生綜合整治力度，強化城市管理綜合執(zhí)法，使城市管理走上科學(xué)化、法制化、規(guī)范化、經(jīng)?；?、長效化的軌道，鞏固國家衛(wèi)生城市創(chuàng)建成果，不斷提高市民生活環(huán)境質(zhì)量，增強城市綜合競爭力，促進我區(qū)經(jīng)濟社會實現(xiàn)又好又快的跨越式發(fā)展。
二、工作方針及任務(wù)。
城市衛(wèi)生管理工作按照政府領(lǐng)導(dǎo)、屬地管理、分級負責、部門分工、全民參與、科學(xué)治理、社會監(jiān)督的方針。實行標本兼治，以治本為主的綜合治理措施，進一步增強社會衛(wèi)生意識，全面改善環(huán)境和生活質(zhì)量，控制和消除健康危害因素，提高市民衛(wèi)生素質(zhì)和健康水平。
三、組織機構(gòu)。
區(qū)愛國衛(wèi)生運動委員會組成人員調(diào)整如下：
主任：
副主任：
區(qū)愛國衛(wèi)生運動委員會辦公室設(shè)在衛(wèi)生局，范生軍兼任辦公室主任，設(shè)一名專職辦公室副主任，具體負責愛衛(wèi)辦的全面工作。
四、成員單位主要職責與任務(wù)分工。
愛衛(wèi)會辦公室：負責本級愛衛(wèi)會日常工作。在愛衛(wèi)會的領(lǐng)導(dǎo)下，組織有關(guān)愛國衛(wèi)生工作的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的宣傳、實施與監(jiān)督；部署、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)本行政區(qū)域內(nèi)的愛國衛(wèi)生工作；組織開展全民健康教育活動，殺滅老鼠、蒼蠅、蚊子、蟑螂等病媒生物活動，開展創(chuàng)建衛(wèi)生城市、衛(wèi)生村鎮(zhèn)活動，在農(nóng)村開展改水、改廁工作；制定愛國衛(wèi)生工作有關(guān)標準和檢查評比辦法，組織實施愛國衛(wèi)生工作監(jiān)督檢查、考核鑒定及效果評價；配合有關(guān)部門制定對重大疫情、中毒事故等突發(fā)性公共衛(wèi)生事件的防范措施和應(yīng)急對策；完成同級人民政府和上級愛衛(wèi)會及其辦公室交辦的其他愛國衛(wèi)生工作。
城鄉(xiāng)市容環(huán)境管理局(環(huán)衛(wèi)工作站、城管綜合執(zhí)法隊、綠化隊)：充分發(fā)揮城市綜合行政執(zhí)法管理、城市公用設(shè)施管理及維護、城鄉(xiāng)市容環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備建設(shè)配置與管理、城鄉(xiāng)市容環(huán)境衛(wèi)生一體化管理、市區(qū)部分街路、街頭綠地、公園的綠化與管護職能作用，強化城市綜合管理、城鄉(xiāng)市容環(huán)境管理，確保區(qū)容區(qū)貌靚麗整潔有序，妥善處理好市容與商貿(mào)繁榮的關(guān)系。具體任務(wù)是：1、認真宣傳貫徹落實《市市容環(huán)境衛(wèi)生管理條例》，加大執(zhí)法力度，糾正和處理違章建筑，嚴格按照《條例》及實施細則進行處罰，做到有法必依，執(zhí)法必嚴，違法必糾。做好城市管理監(jiān)管人員的培訓(xùn)和監(jiān)督指導(dǎo)工作。2、加強城市管理工作，及時處理有礙市容市貌的現(xiàn)象，協(xié)調(diào)解決馬路漫水和排水現(xiàn)象，監(jiān)督做好因施工破開路面的及時修復(fù)工作。3、加強對城市市容、市貌、環(huán)境衛(wèi)生的綜合管理工作，做到市容美觀，無亂堆亂放、無亂搭亂建、無亂設(shè)攤點、無亂擺亂占、無亂寫亂畫、亂掛衣物及無隨地吐痰現(xiàn)象，主要街道樓房陽臺整潔規(guī)范。4、建城區(qū)內(nèi)無違章飼養(yǎng)的家禽家畜，及時發(fā)現(xiàn)取締個體飼養(yǎng)和非法屠宰點。5、搞好臨時攤區(qū)、攤點的監(jiān)督管理。攤區(qū)要劃定界限，攤點要求亮證定點定位經(jīng)營，做到不擴大占道范圍，不污染周圍環(huán)境，經(jīng)營場地干凈整潔。6、及時清理違章攤點，主要街道和路口早九時至晚六時無違章攤點攤販和店外設(shè)店。7、加強戶外門頭廣告的管理，做到規(guī)范美觀。8、宣傳貫徹《城市綠化條例》有城市綠化管理制度。9、建立并完善綠化檔案，建檔率要達到以上。10、切實加強背街小巷內(nèi)的美化綠化工作。
市容環(huán)境衛(wèi)生處：負責轄區(qū)主街道的清掃保潔工作，負責轄區(qū)范圍內(nèi)垃圾中轉(zhuǎn)站及指定垃圾投放點的垃圾清運和中轉(zhuǎn)站（點）的保潔與管理（包括滅蚊蠅）工作，負責轄區(qū)范圍內(nèi)自管公廁的管理（包括滅蚊蠅）和保潔工作，對外單位管理的公廁要做到指導(dǎo)和督促保潔工作，負責轄區(qū)范圍內(nèi)果皮箱的清掏、清洗、保潔和維護工作。積極爭取經(jīng)費，不斷增設(shè)和更換轄區(qū)內(nèi)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施，搞好環(huán)衛(wèi)監(jiān)察及環(huán)衛(wèi)作業(yè)隊伍的建設(shè)，對專業(yè)公司實行監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查和考核。具體任務(wù)是：1、垃圾站、箱、果皮箱布局合理，周圍清潔、整潔完好，站、箱合格率達到以上，環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好率達以上。2、垃圾按規(guī)定時間清運，必須做到日產(chǎn)日清，不積存、不撒漏，清運合格率達。3、公廁實行保潔制度，設(shè)專人管理，經(jīng)常保持內(nèi)外整潔。墻壁無亂刻亂畫，紗窗、水龍頭、地面等設(shè)施整潔完好。廁所內(nèi)基本無臭，貯糞池有蓋，不滿溢，并及時清掏，清掏合格率達到。4、加強衛(wèi)生樣板路的管理，逐步提高管理標準。主要街巷按規(guī)定的時間保潔，其它街道實行一掃兩保潔制度，市區(qū)街道要保持路面清潔衛(wèi)生，無垃圾，無煙頭，無紙屑，無果皮（核）、無便溺、無痰跡、無污水冰等。各主要街道清掃合格率達到以上。5、市容環(huán)境衛(wèi)生各類基礎(chǔ)資料健全。垃圾糞便處進場地適宜，有專人負責管理，按規(guī)定要求堆垛發(fā)酵，做到基本無蠅，定期進行無害化監(jiān)測，無害處理率達。6、垃圾糞便運輸車輛做到車容整潔、車體無損、不污染道路和環(huán)境，完好率達到以上。7、做好垃圾中轉(zhuǎn)站的運作管理，負責街路兩側(cè)單位和居民的垃圾定時、定點轉(zhuǎn)運，嚴格管理，無亂倒現(xiàn)象。8、搞好責任地段的清雪工作，降雪以后，必須迅速及時地清掃積雪，保證主要街道交叉路口等處無積雪。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇二
一、日常工作目標的完成情況。
（一）業(yè)主入住前期物業(yè)管理工作。
1.熟悉小區(qū)各項設(shè)施、設(shè)備的施工情況，配合工程部做好各項施工的驗收；
2.根據(jù)小區(qū)實際情況，完成工作預(yù)案，做好成品保護工作。完成了小區(qū)各項管理工作預(yù)案，如：物業(yè)收樓流程，車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案，報修工作流程等。
3.配合銷售部的售樓工作；為了配合銷售工作，一方面做好物業(yè)接管工作，另一方面由客服人員耐心解答客戶關(guān)于物業(yè)管理方面的疑問，同時安排保潔做好現(xiàn)場的保潔服務(wù)，保安進行___小時站軍姿服務(wù)，保持了良好的精神風貌。
4.搞好業(yè)主入住前期準備工作，整理入住資料和各類協(xié)議及管理規(guī)定，順利完成交房工作；針對小區(qū)的實際情況，合理制定了辦理入住手續(xù)的流程和崗位，設(shè)置了業(yè)主入住須知，裝修須知，裝修手續(xù)辦理流程圖，使交房工作順利進行，目前第一時創(chuàng)底商辦理入住___戶，寫字樓已全部投入使用。
（二）房屋管理。
第一時創(chuàng)寫字樓和逸園上院的各施工單位陸續(xù)交工，物業(yè)管理處配合工程部做了竣工驗收工作，共進行了___多次驗收，對不合格項進行書面匯總，跟進施工方的整改，并對存在的問題進行備案。
為了完善此項工作，建立了房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了的管理計劃，并責任到人定期檢查。
第一時創(chuàng)寫字樓現(xiàn)已使用，裝修無破壞，外觀統(tǒng)一，無危害房屋結(jié)構(gòu)的行為。
（三）公共設(shè)施、設(shè)備的管理對已開始使用的第一時創(chuàng)寫字樓，在公共設(shè)施、設(shè)備的管理方面，制定了完備的維護、保養(yǎng)計劃和應(yīng)急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。
完成小型檢修工作和應(yīng)急維修工作，達到養(yǎng)護設(shè)施、設(shè)備到位，維修及時，正常運行的管理要求。逸園·上院各類公共設(shè)施設(shè)備均已可以正常使用，物業(yè)管理處集中做好成品保護工作，定期檢查公共照明、管井、車庫等設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
（四）環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理。
環(huán)境衛(wèi)生方面，針對小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期___進行大掃除，制定了相應(yīng)的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。小區(qū)的綠化現(xiàn)仍由施工單位進行維護，管理處積極配合監(jiān)督綠化公司進行施工及養(yǎng)護工作，針對綠化公司在施工養(yǎng)護過程中出現(xiàn)的問題，及時提出合理化的建議。
（五）小區(qū)安全工作。
小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。上院小區(qū)的保安采取對外聘用專業(yè)保安公司的方式進行管理，負責物業(yè)的公共秩序的維護、道路的暢通、車庫管理、車輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌訓(xùn)導(dǎo)，遇到壞人壞事大膽管理，使小區(qū)的安全防范工作情況良好。
（六）其他。
1.搞好維修服務(wù)工作。
為了搞好房屋及相關(guān)設(shè)施的維修工作，我們緊密地與開發(fā)商、施工方、生產(chǎn)廠家聯(lián)手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時率和完成率。共計接到維修投訴___起，完成___起，完成率為___%。配合工程部做的工程維修及檢查約為___余次，在公共設(shè)施、設(shè)備方面，我們及時定期對各種設(shè)施進行保養(yǎng)、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，及時處理，保證業(yè)主的正常使用不受影響。
2.加強小區(qū)裝修管理工作。
小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀，我們并根據(jù)小區(qū)實際情況與管理要求，制定了詳細的管理制度，如裝修須知、裝修垃圾清運方式等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。保證房屋主體結(jié)構(gòu)完好，保證小區(qū)外觀整齊劃一，完好美觀。
3.認真聽以業(yè)主意見，及時為住戶排憂解難。業(yè)主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業(yè)主間的溝通，耐心為業(yè)主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難。
二、存在的問題和教訓(xùn)雖然，我們在半年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。
第二，與業(yè)主的溝通不夠，了解不足。
第三，設(shè)備、設(shè)施管理力度還需加強。針對以上幾個問題，在__年的工作中，將吸取經(jīng)驗與教訓(xùn)，努力提高員工的業(yè)主技能與管理水平，把工作做得更好。
三、__年工作計劃（一）部門管理方面：整合管理處的資源，培訓(xùn)員工的工作技能，推行考核機制，強化全員的競爭意識。
___對部門內(nèi)各崗位職責進行細化，明確責任和權(quán)利，避免工作中出現(xiàn)死角，把服務(wù)工作做精做細。在確保各班組管理質(zhì)量穩(wěn)步提升的基礎(chǔ)上，努力部門整體的管理和服務(wù)水平，保證無重大安全責任事故的發(fā)生，使逸園上院、納日歌朗兩個項目的物業(yè)服務(wù)更加細致、高效。建立并完善對客服人員、維修、保安、保潔的績效考核體系，推行月度工作考核機制，倡導(dǎo)員工優(yōu)勝劣汰的競爭意識、加強學(xué)習專業(yè)知識、自覺遵守并維護公司及部門的管理制度。
（二）配合工程部做好接管驗收和日常巡查工作；
配合銷售部做好售樓和開盤的各類準備工作。
（三）加強制度建設(shè)，強化監(jiān)督檢查。
（四）建立家政服務(wù)、有償維修，做好___和車場的經(jīng)營管理，完善物業(yè)服務(wù)。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇三
1.項目區(qū)域研究調(diào)研。
1-2區(qū)域研究調(diào)研工作內(nèi)容。
1-2-1區(qū)域商業(yè)市場。
區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)現(xiàn)有供應(yīng)量——各街道臨街商業(yè)供應(yīng)量。
（在此應(yīng)嚴格區(qū)分“自然形成”的臨街商業(yè)與“人為規(guī)劃”的商業(yè)物業(yè)，對于烏魯木齊這種城市，臨街商業(yè)的“自然形成”特點將較為明顯，對路邊臨建、老式住宅、社區(qū)內(nèi)便民商業(yè)等臨街商業(yè)形態(tài)，應(yīng)詳細調(diào)研）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)總量——區(qū)域范圍內(nèi)各類獨體商業(yè)、各類物業(yè)底商。
等，在此不贅述）。
研究區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)商業(yè)物業(yè)——各種未正式對外營業(yè)的商業(yè)物業(yè)。
研，并在調(diào)研報告中進行專項分析）。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研。
區(qū)域商業(yè)價格。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)租金水平——各街道臨街商業(yè)租金水平。
（在此應(yīng)明確所調(diào)研租金水平的換算依據(jù)，即，屬于“建筑面積租金”還是“使用面積租金”）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)租金水平——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的租金水平。
面積租金”，對于百貨類商業(yè)物業(yè)應(yīng)明確扣點范圍）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售價格水平——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的銷售價格水平。
（在此應(yīng)明確所調(diào)研售價的屬性，嚴格區(qū)分“均價”、“起價”等，并明確所調(diào)研價格鋪位所在樓層及位置）。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研。
區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)業(yè)態(tài)——各街道臨街商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計。
（對于目測面積20—30平方米以下的商戶，可不明確商戶名稱，只需明確所屬業(yè)態(tài)類型及面積）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)——各商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)統(tǒng)計。
（在此應(yīng)明確商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)的開業(yè)狀況，即，明確區(qū)分“已開業(yè)”業(yè)態(tài)，與“已入住未開業(yè)”業(yè)態(tài)）。
注：
定標準）、農(nóng)貿(mào)或集貿(mào)市場等，應(yīng)作為單獨統(tǒng)計，不計入上述臨街商業(yè)或商業(yè)物業(yè)中。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研。
1-2-2區(qū)域環(huán)境。
區(qū)域人口環(huán)境及人群分布。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有各類住宅物業(yè)——區(qū)域內(nèi)主要住宅社區(qū)分布及戶數(shù)。
間等）。
研究區(qū)域內(nèi)機關(guān)企事業(yè)單位——區(qū)域內(nèi)主要企事業(yè)單位的分布。
研究區(qū)域內(nèi)教育機構(gòu)與學(xué)?！獏^(qū)域內(nèi)主要學(xué)校分布。
（重點研究出現(xiàn)在研究區(qū)域內(nèi)的大學(xué)、?？茖W(xué)校以及各種寄宿制學(xué)校分布與學(xué)生總數(shù)量）。
其他人群聚集地點。
研究區(qū)域內(nèi)人群特點——包括人群的平均年齡、教育水平、收入水平等。
（這部分內(nèi)容部分來源于統(tǒng)計數(shù)據(jù)，部分需依靠“消費者調(diào)研問卷“獲得）。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研；檢索統(tǒng)計數(shù)據(jù)；消費者調(diào)研問卷。
區(qū)域交通環(huán)境及交通動線。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有道路基礎(chǔ)設(shè)施——區(qū)域內(nèi)主要交通道路狀況及該道路主要交通設(shè)施。
（包括道路方位、起止點、路幅等，以及該道路上的立交橋、快速公交線路等）。
研究區(qū)域內(nèi)規(guī)劃道路基礎(chǔ)設(shè)施——區(qū)域內(nèi)主要交通道路狀況。
（包括道路方位、起止點、路幅、通車時間等，以及該道路上規(guī)劃的立交橋、快速公交線路等）。
研究區(qū)域內(nèi)公共交通動線——各主要道路公交線路。
租車上下站位置）。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研；檢索規(guī)劃資料；部分可要求開發(fā)商提供。
區(qū)域人流量統(tǒng)計。
具體內(nèi)容：
本項目主要交通動線人流量監(jiān)測。
中間路段橫截面進行人流量監(jiān)測。
調(diào)研方法與途徑：
實地監(jiān)測：
流量類型：
機動車流——區(qū)分公交車、普通機動車（不含載重貨車）。
人流——所有人流，包含自行車人流與步行人流，但應(yīng)區(qū)分強潛在消費人流、弱潛在消費人流（即明顯的中小學(xué)生與老年人）。
時段：
每天9：00，12：00，14：00，17：00，20：00，五個時段，監(jiān)測時間為10分鐘。
備注：
點統(tǒng)計機動車流，一個節(jié)點統(tǒng)計人流。
區(qū)域配套設(shè)施統(tǒng)計。
具體內(nèi)容：
公共配套設(shè)施——包括公園、影劇院、公共健身場所、醫(yī)院、郵局、電信設(shè)施等。
金融及商業(yè)配套設(shè)施——包括銀行、證券機構(gòu)、倉庫、戶外廣告設(shè)施等。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研。
調(diào)研分析內(nèi)容可以參照下面的表格：
類別內(nèi)容備注。
項目名稱。
地址。
聯(lián)系電話。
物業(yè)類型。
占地面積。
項目總建筑面積。
容積率。
綠化率。
住宅面積（建筑面積）。
住宅售價（均價）。
建筑形式。
公寓面積（建筑面積）。
公寓售價（均價）。
公寓租金。
商業(yè)面積（建筑面積）。
商業(yè)類型。
商業(yè)售價（均價）。
商業(yè)租金。
商業(yè)經(jīng)營狀況。
主要入住商業(yè)業(yè)態(tài)及比例。
寫字樓面積（建筑面積）。
寫字樓售價（均價）。
寫字樓租金。
酒店面積（建筑面積）。
酒店級別。
酒店租金。
竣工時間。
開盤日期及銷售率
入住日期及入住率
標準層層高。
單層面積。
3.目標品牌經(jīng)營客戶群調(diào)研。
這里主要補充品牌經(jīng)營商戶調(diào)研，以超市、餐飲和健身為例，說明調(diào)研內(nèi)容。
3-1餐飲類。
（1）對于本項目的開店意向。
（2）在本區(qū)域未來幾年中，開店的最佳時機（區(qū)域常駐人口達到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。
（3）承租能力、租賃期等，及目標消費群。
（4）硬件技術(shù)指標及開店條件。
a)需求面積、進駐位置及樓層。
b)建筑結(jié)構(gòu)：包括建筑施工要求、層高、承重等主體要求。
c)內(nèi)部結(jié)構(gòu)：上下水、燃氣、排風排煙、空調(diào)新風、消防、卸貨區(qū)域要求、后廚的設(shè)置等內(nèi)部要求。
d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。
（5）是否會考慮購買本項目進行經(jīng)營。
3-2超市類。
（1）對于本項目的開店意向。
（2）對于本項目現(xiàn)有的規(guī)劃方案中的位置。
（3）預(yù)計租金成本。
（4）在本區(qū)域未來幾年中，開店的最佳時機（區(qū)域常駐人口達到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。
（5）硬件技術(shù)指標及開店條件。
a)需求面積、進駐位置、樓層等。
b)建筑結(jié)構(gòu)：包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。
c)內(nèi)部裝修及結(jié)構(gòu)：上下水、燃氣、排風排煙、空調(diào)新風、卸貨區(qū)、貨梯、步行梯等內(nèi)部要求。
d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。
（6）是否會考慮購買本項目進行經(jīng)營。
3-3健身中心類。
（1）對于本項目的開店意向。
（2）對本項目現(xiàn)有規(guī)劃位置是否有意見。
（3）在本區(qū)域未來幾年中，開店的最佳時機（區(qū)域常駐人口達到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。
（4）對于服務(wù)項目的想法、是否經(jīng)營帶泳池、是否需要其他室內(nèi)場館（如：籃球場、羽毛球場館）。
（5）目標消費群及經(jīng)營目標。
（6）租金承受能力及經(jīng)營檔次。
（7）硬件技術(shù)指標及開店條件。
a)需求面積、進駐位置、樓層等。
b)建筑結(jié)構(gòu)：包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。
c)內(nèi)部裝修及結(jié)構(gòu)：上下水、空調(diào)新風、貨梯、步行梯等內(nèi)部要求。
d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。
（8）是否會考慮購買本項目進行經(jīng)營。
其他類型經(jīng)營商戶可以仿照上面三類進行。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇四
本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為20--年6月19日，星期六。從20--年度至今年五月份在_億萬酒店_項目的推廣，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現(xiàn)在，_太極景潤花園_在市場上已經(jīng)具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時根據(jù)從6月6日到現(xiàn)在的項目銷售情況統(tǒng)計說明，項目的已放號客戶群中準客戶所占比例較大，預(yù)計到開盤前夕，項目放號量將會持續(xù)增加，因此開盤活動的市場背景條件應(yīng)該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。
房地產(chǎn)開盤活動緊緊圍繞_銷售_為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內(nèi)爭取達到30~40%的成交率，同時將_太極景潤花園_的市場知名度和美譽度擴大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的基礎(chǔ)。
二、活動時間。
20--年6月19日(星期六)。
三、活動地點。
太極景潤花園項目銷售中心現(xiàn)場。
四、房地產(chǎn)開盤策劃方案主題思路定位。
強調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功。
1)通過開盤當天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項目的開盤盛典。
2)通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細微服務(wù)來突出表現(xiàn)項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽感。
3)通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排，現(xiàn)場工作人員工作職責的合理分配以及對客戶關(guān)于_選房、購房流程_的講解和傳達，有條不紊地對開盤當天的現(xiàn)場人流人群進行有效合理的控制，以使整個項目現(xiàn)場感覺有次序、有、層次，整個項目現(xiàn)場有條不紊。
4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài)，以使之達到成交，簽定相關(guān)合約。
五、房地產(chǎn)開盤活動現(xiàn)場規(guī)劃布置方案。
1)現(xiàn)場布置。
a在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場設(shè)空飄若干。
c舞臺前設(shè)坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。
2)外圍道路布置。
a塔南路兩側(cè)按排號活動期間方案設(shè)計，插上彩旗。
b項目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。
c在塔南路進入售樓部路口處設(shè)空飄兩個，以達到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置。
a售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域。
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預(yù)算，進行選房，確定房號，并簽署相關(guān)協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分。
b其他區(qū)域。
a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。
4)新客戶排號臺：設(shè)在售樓部入口右側(cè)，立柱之后，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇五
地產(chǎn)指在土地所有制的范圍內(nèi)，用來作為財產(chǎn)的土地，招商是指為項目中經(jīng)營性的物業(yè)需求租戶或者經(jīng)營戶的工作，那么新的一年如何做好地產(chǎn)招商工作。下面是有20xx年商業(yè)地產(chǎn)招商工作計劃，歡迎參閱。
一.項目介紹：
溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設(shè)的，該公司的重點項目——句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。
二.產(chǎn)品定位優(yōu)勢：
溫州商貿(mào)城堅持以市場為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎(chǔ)，來打造該市場的集群經(jīng)濟、板塊經(jīng)濟和名牌經(jīng)濟，它的建成既順應(yīng)了當今商貿(mào)流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導(dǎo)的大力發(fā)展民營經(jīng)濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設(shè)理念，長遠經(jīng)營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經(jīng)營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉儲物流、科技服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。
三.交通概況：
本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1.2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。
分析：
1、s——優(yōu)勢。
(1)地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。
(2)交通——項目內(nèi)有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。
(3)口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業(yè)，20xx年消費者信得過企業(yè)。
(4)物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。
(5)配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設(shè)施較為完備。
(6)品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經(jīng)銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。
2、w——劣勢。
(1)由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。
(2)句容老的建材市場由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。
(3)項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。
(4)項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。
3、o——機會。
(1)經(jīng)濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄;與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。
(2)政策因素——國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。
(3)市場因素——隨著經(jīng)濟復(fù)蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景也越來越美好。
(4)區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟適用房,加大了本區(qū)域的人流量。
(5)現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、t——威脅。
(1)國家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
(2)工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。
(3)國家對目前房地產(chǎn)的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調(diào)。
(4)招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經(jīng)營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。
(6)商業(yè)市場競爭激烈、經(jīng)營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無法徹底解套。
五.
崗位職責。
招商部職責。
一、部門本職：
2、負責招商洽談工作，進行市場拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
二、主要職能：
1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導(dǎo)工作計劃;。
2、業(yè)務(wù)開展：對部門本職所管業(yè)務(wù)進行信息搜集和業(yè)務(wù)開展;。
3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理制度;。
4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務(wù)進行監(jiān)督、檢查和考核;。
5、資料管理：對本部資料進行管理;。
6、工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系;。
7、市場拓展：開展對外客戶洽談?wù)猩坦ぷ?。
8、
工作報告。
：向總經(jīng)理提交部門工作報告;。
三、管理范圍：
部門本職所管理業(yè)務(wù)范圍。
四、工作要求：
1、本部人員要嚴格遵守公司的各項。
規(guī)章制度。
2、要經(jīng)常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略;。
4、對于應(yīng)由本部解決的問題，必須在一日內(nèi)給予明確答復(fù);。
5、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協(xié)力完成工作。
招商部經(jīng)理：
一、崗位職責：
1、履行領(lǐng)導(dǎo)所指派的工作;。
4、建立及健全招商各項管理制度及實施細則;。
5、評估部門下屬各人員的工作業(yè)績;。
6、評估各項招商方案的工作效果;。
8、定時開展市場調(diào)查工作并及時匯總上報;。
9、建立完整的一套招商資料庫。
二、領(lǐng)導(dǎo)責任：
1、對部門工作目標的完成負責;。
2、對下屬人員的工作質(zhì)量、服務(wù)水平負責;。
3、對下屬人員的整體行為規(guī)范、工作秩序及精神面貌負責。
一、策劃的總體思路。
1.全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。
2.項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。
3.創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項目背景。
1.用地概述。
本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側(cè)，xxx路東側(cè)、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。
2.項目規(guī)劃。
商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局(不含返遷樓)。
2.1商鋪部分：約15000㎡。
2.2商住部分：
銷售住宅：約17000㎡。
返遷住宅面積：約10000㎡。
2.3綠化面積約3000㎡(包括平臺綠化)。
2.4地下建筑：約6000㎡。
3.相關(guān)部門給定的規(guī)劃設(shè)計要點。
xx市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點(略)。
4.用地紅線圖。
(見附件)。
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標的界定。
---效益和品牌。
1.項目銷售按目標計劃順利完成。
1.1短期銷售必須成功，順利渡過項目風險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。
1.2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現(xiàn)。
2.項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。
2.1借助項目運作的成功，永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。
2.2綜合提升xxxx房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。
四、核心目標——樹立品牌。
原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界。
品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運用“房地產(chǎn)品牌運營”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。
品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。
五、項目開發(fā)總建議。
引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。
通過前期招商，引進眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。
注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。
通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。
通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
一、確定招商的組織框架和崗位職責。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關(guān)鍵。招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。結(jié)構(gòu)合理且高效的招商隊伍應(yīng)配備以下以下幾方面人員：
1、招商經(jīng)理1人，招商團隊總負責人。
2、招商主管若干，分別負責項目招商區(qū)塊的工作：招商主管應(yīng)具備一定的招商運作經(jīng)驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、招商助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)(資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等)和會務(wù)組織等工作。
5、其它服務(wù)人員如文案、平面設(shè)計、接線及接待人員。
二、建設(shè)招商團隊。
打造一支業(yè)務(wù)能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質(zhì)好的招商團隊，是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進行的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項專業(yè)性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，以適應(yīng)各種壓力挑戰(zhàn)。
(一)招商人員必須具備的基本素質(zhì)。
1、良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備：
(1)堅定的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新。
(2)強烈的責任感，是對工作的高度負責精神，剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策，敢于承擔責任。
(3)堅韌頑強的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質(zhì)堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。
(4)良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。
2、具備相關(guān)經(jīng)濟知識、社交能力和語言表達能力。
(1)商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、會計與稅收等相關(guān)學(xué)科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學(xué)習充電，才能更好做好招商。
(2)商業(yè)地產(chǎn)招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。
(3)招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。
3、具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力。
(1)敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。
(2)應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢的千變?nèi)f化、審時度勢，爭取相應(yīng)靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
(一)招商人員的特殊素質(zhì)。
2、具有局勢控制能力，主要表現(xiàn)在對招商準備工作，了解自身項目的優(yōu)缺點，了解對方的招展實情，并在時間上、心理優(yōu)勢占據(jù)主動權(quán)。
3、較佳的團隊精神，招商是整體運作的，雖然整體項目按商品或服務(wù)項目的大類或中類分至每位招商人員，但各個功能區(qū)的招商成功與否影響到整體項目招商是否成功。
4、外語知識。
(三)招商人員的培訓(xùn)。
招商人才并非天生就有的，他們是通過選拔、培訓(xùn)并在實踐中鍛煉出來的。績效考核和激勵機制在招商實踐中對人才的培養(yǎng)起到重大的作用。培訓(xùn)就是通過理論和案例的學(xué)習，并參與實踐，使其達到知識廣博、經(jīng)驗更豐富，能夠勝任招商工作。
招商的培訓(xùn)主要有以下幾個方面：
1、項目及產(chǎn)品知識，以使團隊成員對項目的現(xiàn)狀有清楚的認識。
2、溝通技巧(如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等)，以培養(yǎng)團隊成員的職業(yè)感。
3、招商專業(yè)知識(招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等)。
4、招商要旨(招商策略說明及合同解讀等)。
三、招商實施。
招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎(chǔ)上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準備合同文本、準備各類產(chǎn)品和項目的宣傳資料等等。
(一)業(yè)態(tài)組合以及租金預(yù)測。
招商實施的第一步應(yīng)該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產(chǎn)租賃行情進行詳細的調(diào)查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內(nèi)一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應(yīng)靈活應(yīng)用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應(yīng)占到至50%的比例。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心;娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調(diào)娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應(yīng)當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復(fù)消費。
項目租金水平則依據(jù)調(diào)查結(jié)果來確定，調(diào)查的結(jié)果應(yīng)分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔經(jīng)營風險(一旦承租者經(jīng)營不善將對整個項目造成打擊);分割出租招商工作復(fù)雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式(數(shù)據(jù)顯示同時段內(nèi)高于整體出租50%)，采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經(jīng)營風險較小。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇六
1、波特分析法：主要考慮商業(yè)地產(chǎn)項目周邊或所在區(qū)域內(nèi)的競爭對手在做什么，做什么樣的產(chǎn)品和服務(wù)，滿足了哪些群體的消費需求，分析競爭對手的目標客戶以分析其市場定位，分析競爭對手將來做什么，還留有什么樣的需求沒有被滿足，是未來的發(fā)展空間和商業(yè)機；分析競爭對手在特定環(huán)境里的競爭力以及在整個行業(yè)的核心競爭活力是否可以被模仿；再而分析自身所處的位置以及自己的實力，是否會因為定位主體的介入而導(dǎo)致競爭對手的反擊或?qū)?，是否有機會尋求差異化定位策略等等。
2、pest分析法：pest分析是指宏觀環(huán)境的分析，宏觀環(huán)境又稱一般環(huán)境，是指影響一切行業(yè)和企業(yè)的各種宏觀力量。對宏觀環(huán)境因素作分析，不同行業(yè)和企業(yè)根據(jù)自身特點和經(jīng)營需要，分析的具體內(nèi)容會有差異，但一般都應(yīng)對政治（political）、經(jīng)濟（economic）、技術(shù)（technological）和社會（social）這四大類影響企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進行分析。簡單而言，稱之為pest分析法。
社會文化環(huán)境因素則要考慮諸如所在城市的風俗習慣、審美觀念、宗教信仰、語言文字、教育水平、媒體和諧等因素；經(jīng)濟人口環(huán)境因素則要考慮諸如宏觀經(jīng)濟政策、地方經(jīng)濟基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成、國家經(jīng)濟形勢的發(fā)展、地方經(jīng)濟發(fā)展水平、城市化進度水平、儲蓄和信貸能力、消費結(jié)構(gòu)、人均收入水平、人口變化等因素。
4、精準定位法。精準定位的實質(zhì)，是通過對輻射區(qū)內(nèi)商業(yè)供給和需求變化進行細致分析，找到目標消費群體，針對他們的需求，結(jié)合經(jīng)營者的需求，因地制宜進行差異化定位分析。
精準定位可概括為：三分析、三定位。三分析指針對商圈特征、客戶類型、競爭商圈三方面進行分析；三定位指在分析的基礎(chǔ)上，進行消費者定位、商業(yè)業(yè)態(tài)定位和檔次定位。三分析和三定位是緊密結(jié)合在一起，考慮市場的供給，消費者和商業(yè)經(jīng)營的需求，也考慮競爭型商圈的影響，綜合上述方面科學(xué)的指導(dǎo)商業(yè)開發(fā)。
上進行內(nèi)外結(jié)合的定位分析，在時間上進行現(xiàn)在和未來的機會分析，在主體投入方面進行優(yōu)勢和劣勢比較，從而提出定位的空間和通路。
動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，在投資、開發(fā)、經(jīng)營、運營、銷售、服務(wù)、產(chǎn)品組織等各階段，投資主體、服務(wù)主體、消費主體之間是動態(tài)的關(guān)系組合。如何進行動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，從時間、空間、時空的角度進行階段性動態(tài)定位組合，是成功商業(yè)地產(chǎn)定位的核心問題。
縱觀目前定位不成功的商業(yè)地產(chǎn)樓盤，忽視了定位在投資開發(fā)過程中作用，特別是后續(xù)經(jīng)營過程中的作用。動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，在投資、開發(fā)、經(jīng)營、運營、銷售、服務(wù)、產(chǎn)品組織等各階段，投資主體、服務(wù)主體、消費主體之間是動態(tài)的關(guān)系組合。如何進行動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，從時間、空間、時空的角度進行階段性動態(tài)定位組合，是成功商業(yè)地產(chǎn)定位的核心問題。
縱觀目前定位不成功的商業(yè)地產(chǎn)樓盤，忽視了定位在投資開發(fā)過程中作用，特別是后續(xù)經(jīng)營過程中的作用。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇七
項目簡介。
客戶基礎(chǔ)。
市場機遇。
項目投資價值。
項目資金及合作。
項目成功關(guān)鍵。
公司使命。
經(jīng)濟目標。
公司介紹。
項目公司與關(guān)聯(lián)公司。
公司組織結(jié)構(gòu)。
[歷史]財務(wù)經(jīng)營狀況。
[歷史]管理與營銷基礎(chǔ)。
公司地理位置。
公司發(fā)展戰(zhàn)略。
公司內(nèi)部控制管理。
項目介紹。
項目建設(shè)基本方案。
規(guī)劃建設(shè)年限與階段。
項目規(guī)劃建設(shè)依據(jù)。
項目功能分區(qū)及主要內(nèi)容。
所在城市房地產(chǎn)市場分析。
國家宏觀經(jīng)濟政策。
國家宏觀經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)的影響。
房地產(chǎn)宏觀政策。
城市周邊區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境。
城市市城市規(guī)劃。
城市總體規(guī)劃的布局與定位。
城市中心城區(qū)的五大問題。
城市土地和房地產(chǎn)市場供需。
城市市土地出讓情況。
商圈分布。
商業(yè)業(yè)態(tài)分析。
城市商業(yè)現(xiàn)狀分析。
居民消費特征分析。
城市商鋪價格分析。
消費者調(diào)查。
居民消費特點。
競爭分析。
競爭分析的方法。
競爭項目分析。
開發(fā)模式及qb區(qū)選擇。
[rrr城]及qb區(qū)項目。
[rrr城]的開發(fā)背景。
[rrr城]項目。
[rrr城]開發(fā)情況。
項目競爭戰(zhàn)略選擇。
山水綠城swot分析。
[山水綠城]開發(fā)策略和開發(fā)模式。
qb區(qū)項目。
qb區(qū)方案概念設(shè)計。
規(guī)劃設(shè)計主題原則。
產(chǎn)品組合和功能定位。
建筑風格和色彩計劃。
建筑及景觀概念規(guī)劃。
智能化配套。
qb區(qū)各地塊設(shè)計要求。
商業(yè)地產(chǎn)功能配置要求。
a13地塊設(shè)計要求。
a21地塊設(shè)計要求。
a08地塊(局部)設(shè)計要求。
a22地塊設(shè)計要求。
營銷策略。
預(yù)計銷售額及市場份額。
產(chǎn)品定位。
各項目的住房產(chǎn)品定位。
定價策略。
住房項目的定價策略。
銷售策略。
住房地產(chǎn)的銷售策略。
品牌發(fā)展戰(zhàn)略。
整合傳播策略與措施。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇八
三、業(yè)態(tài)定位。
一個商業(yè)項目要在經(jīng)營上取得成功，需要涉及到諸多方面的工作，商業(yè)項目的定位及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃無疑在其中占有著重要的地位?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。業(yè)態(tài)定位方面，一方面要與商業(yè)中心的整體建筑布局相吻合，第二方面要考慮到分與合都是一個有機的整體?？紤]到該商業(yè)中心建成后的領(lǐng)袖地位，我們從整體某某商業(yè)地產(chǎn)計劃書上對商業(yè)中心應(yīng)該進行業(yè)態(tài)的定位。業(yè)態(tài)定位指導(dǎo)思想：詳細的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準確定位的要件，這樣才能準確把握市場脈搏，確定不同類別的經(jīng)營模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場。
準確的商業(yè)環(huán)境調(diào)研和科學(xué)分析、掌握影響購物中心發(fā)展的靜態(tài)和動態(tài)變量，是做好成功定位的前提……因此，某某的商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位我們從以下幾個方面考慮分析：
定位內(nèi)容：明確主體服務(wù)對象，確定目標客戶群。主體服務(wù)對象：某某縣城12萬居民目標客戶群：某某縣12萬固定居民、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有中等消費能力的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、回家過節(jié)打工族、鹽化工程投資建設(shè)者、部分旅游人群。定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總分析得到不同消費群的構(gòu)成：
某某商業(yè)地產(chǎn)計劃書業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍、酒吧、茶坊、美容等；功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；消費者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。b、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費群以外約8萬的縣城中高層消費人群；主要需求的消費特征：業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費場所；業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；消費者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費意識較高的中高層收入的消費群。
消費者結(jié)構(gòu)—消費意識較高的中高層收入的城內(nèi)及周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民。商業(yè)中心功能、規(guī)模定位定位內(nèi)容：明確商業(yè)中心功能規(guī)劃和經(jīng)營規(guī)模商場的基本功能無疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，不少商場在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。故某某商業(yè)中心的基本功能應(yīng)集商品零售與娛樂休閑為一體，形成一個整體超大規(guī)模的商業(yè)休閑中心。定位原則：以打造城市商業(yè)名片、引領(lǐng)商業(yè)主流為目標一般來講，商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規(guī)模越大，而受到一些因素的制約也越大，顧客購物疲勞度也受商場單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。如果在建筑風格、規(guī)模和環(huán)境氛圍都很有特色的話，也可以作為現(xiàn)在流行商業(yè)業(yè)態(tài)shoppingmall來開發(fā)，考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費場所。可以很好地結(jié)合雕塑、景觀、中心廣場、步行道融為一體共同營造某某縣城景觀文化的亮點。9某某商業(yè)地產(chǎn)計劃書定位過程：結(jié)合商圈目標消費群、商圈人口和商圈竟爭情況和商業(yè)建筑規(guī)劃具體確定本商場的功能和規(guī)模。
牌、商譽和口啤的連鎖或單店的目的性商店，具有極強的消費號召力，開業(yè)之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產(chǎn)生巨大的廣告效應(yīng)和經(jīng)營收益，使購物中心更具活力。業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位在商業(yè)規(guī)劃中，一般選擇大型綜合（量販）超市、大型百貨店為核心主力店。在社區(qū)型購物中心的商業(yè)規(guī)劃中，量販超市是購物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè)態(tài)。量販超市是零售業(yè)發(fā)展的方向之一，其銷售的是大眾化生活必需品，面向最廣泛的消費群體，對區(qū)域分布的限制少，與項目開發(fā)中規(guī)劃的不同規(guī)模的購物中心易于結(jié)合，帶旺地段人流和商圈升值。
某某商業(yè)地產(chǎn)計劃書規(guī)劃時應(yīng)對各業(yè)種主力店多準備幾家招商對象以供選擇，避免招商布局規(guī)劃時資源不足而出現(xiàn)“饑不擇食”的盲目性。在多業(yè)態(tài)組合的購物中心內(nèi)的主力店，所規(guī)劃區(qū)域可多選幾家使用意向差別大的業(yè)主，利用整體利益引導(dǎo)、自營鋪面置換、租金收益提高等綜合手段，務(wù)必實現(xiàn)整體規(guī)劃。選擇商圈內(nèi)有消費需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合服務(wù)功能店（銀行、郵政、美容美發(fā)、音像、洗衣、彩擴、家政等）作為專門店及普通店。專門店及普通店業(yè)種配比與租戶組合規(guī)劃，以市場調(diào)查確認的商圈業(yè)種分布統(tǒng)計和消費者需求分析為基礎(chǔ)。業(yè)種配比和租戶組合（指經(jīng)營商品品種的數(shù)量、重疊率、檔次組合）除配合核心主力店和主力店的布局外，應(yīng)預(yù)留調(diào)整空間。在規(guī)劃中根據(jù)各樓層業(yè)種的檔次，目標顧客的層次，合理安排相應(yīng)檔次的餐館店。針對方便購物顧客放松精神狀態(tài)的零星娛樂、小吃業(yè)種，宜規(guī)劃在購物業(yè)種轉(zhuǎn)換接合處。同時在規(guī)劃中要預(yù)測商鋪分級、入伙的租金底線，并設(shè)想怎樣使用注資、聯(lián)營、承包、扣點等招商合作手段。
業(yè)態(tài)定位前期具體規(guī)劃平面圖：
商業(yè)街。
（業(yè)態(tài)待定）通道。
2、3樓1400—1500平米為家電、it商城；c區(qū)2樓為700平米左右另類連鎖，3樓為約700平米的休閑美食。
四、經(jīng)營思路。
經(jīng)營思路以業(yè)態(tài)定位為主，通過業(yè)態(tài)定位，我們選擇相應(yīng)的經(jīng)營思路。一方面，將每一個專業(yè)的大型某某商業(yè)地產(chǎn)計劃書商城，通過招商，合理布局，滿足大眾消費的目的，同時具備同經(jīng)濟的發(fā)展相適應(yīng)的品牌、檔次的增長空間；另一方面，將整個商業(yè)中心，經(jīng)營成為某某政府舉行大型活動、會議的舉辦地、接待中心，某某縣居民生活大事件采購的必來地。在逐漸消磨周邊的商場、步行街的競爭力的基礎(chǔ)上，保持長久的領(lǐng)袖地位，是我們的經(jīng)營目標。為達到我們的經(jīng)營目標，一方面我們在管理和服務(wù)上下工夫，一方面在政策優(yōu)勢上做文章。以省級商業(yè)管理的制度和理念和一流的服務(wù)素質(zhì)來經(jīng)營整個商業(yè)中心，保持自身的領(lǐng)先優(yōu)勢。同時，在政策上，利用其在某某縣的地位和溫商的實力，使政府在政策和管理上對整個商業(yè)中心給予一定的優(yōu)惠，從各個方面保證在商業(yè)中心運營的經(jīng)營者有更大的發(fā)揮、發(fā)展的空間，在方方面面使整個商業(yè)中心自身具有較大的競爭力和長久的生命力。
五、發(fā)展遠景。
消費導(dǎo)向彪和商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)管理與商業(yè)運營的no·1。15。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇九
根據(jù)《關(guān)于開展市名師工作室學(xué)員跟崗學(xué)習活動的通知》的相關(guān)要求，本著“探索教育規(guī)律、促進教師成長、加強學(xué)科引領(lǐng)、共享職業(yè)幸?！钡淖谥?，培養(yǎng)和造就更多的優(yōu)秀教師，充分發(fā)揮名師的示范、引領(lǐng)和輻射的作用，加快名師專業(yè)成長，特制定本計劃。
以基礎(chǔ)教育改革和骨干教師專業(yè)化發(fā)展為目標任務(wù)，通過“行動研究”和“培訓(xùn)、跟崗、實踐、研究、反思”等方式，努力使本工作室學(xué)員在師德修養(yǎng)、教學(xué)科研、示范指導(dǎo)等方面得到進一步的提升，為使他們成為研究、專家型教師奠定基礎(chǔ)。
（一）常規(guī)要求。
1.積極參與研討。工作室成員及學(xué)員積極參與科組、級組活動及課堂教學(xué)研討，工作室成員每學(xué)期上1節(jié)以上的示范課，學(xué)員跟崗期間上3節(jié)以上的研討課。各成員在公開課前后要精心設(shè)計教案，積極參與集體備課及聽課、評課，在備課、觀課、評課中不斷提高自己的教學(xué)能力。
2.積極參與教育科研。工作室成員及學(xué)員要根據(jù)工作室計劃課題《導(dǎo)學(xué)型閱讀教學(xué)模式的研究》《粵西鄉(xiāng)鎮(zhèn)創(chuàng)建墨香校園實驗研究》《閱讀教學(xué)凸顯主題、兼顧知識的研究》，采用行動研究的方法，在教學(xué)實踐中不斷研究、總結(jié)、反思、改進，提升自己的教育教學(xué)研究能力。
4.勤讀書，勤寫作。工作室訂閱教育教學(xué)類報刊雜志，購買語文教學(xué)專著，每位成員學(xué)員要擠時間多閱讀，關(guān)注教學(xué)動態(tài)，提高教學(xué)素養(yǎng)。勤積累，勤做讀書筆記，撰寫教學(xué)論文，并爭取在專業(yè)刊物上發(fā)表。
5.積極參與“一手好書寫、一副好口才、一個好案例、一篇好文章”的教師基本功訓(xùn)練并且要日漸長進。
（二）課題研究具體要求。
1.每個工作室成員必須按照工作室擬定的課題研究實施方案，按質(zhì)按量帶領(lǐng)學(xué)員開展研究工作。必要時，根據(jù)本校情況和教師任教年級制定相應(yīng)的課題實施具體辦法。
2.在研究中要實事求是，切忌脫離教學(xué)實際空談教學(xué)理論，要在實踐中驗證、檢驗、改進教學(xué)，進而得出具有理論價值和實踐意義的教育教學(xué)方法。
3.提倡寫教研日記、教學(xué)敘事或教學(xué)隨筆，要把在理論指導(dǎo)下的教學(xué)研究和教學(xué)觀察、反思寫下來，作為教學(xué)研究的成果之一。
（一）讀書。
本學(xué)年的讀書主推“主題教學(xué)”類書籍，兼博覽其他書籍，逐漸養(yǎng)成閱讀經(jīng)典和翻閱教育教學(xué)雜志的良好習慣，掌握最新的教育教學(xué)動向。工作室定期或不定期組織讀書交流。
（二）實踐。
1．積極參與各級各類教育部門組織的研訓(xùn)活動，并逐漸成為各級各類活動中的主力。
2．根據(jù)本工作室實際，將“切實減輕學(xué)生負擔，打造優(yōu)質(zhì)高效的常態(tài)化課堂教學(xué)”作為本學(xué)年的教研主題。
3．成員及學(xué)員積極參與工作室組織的主題研討課教學(xué)大賽。
（三）反思。
多反思課堂教學(xué)的成敗得失，鼓勵個人把思考凝結(jié)成文字，積累教育教學(xué)成果。
（一）活動方式。
采用集中研討活動、小組活動、個人自主活動相結(jié)合的活動方式。原則上每學(xué)期組織兩次集中研討活動，在教導(dǎo)處的主導(dǎo)下開展，成員和全體學(xué)員及語文科教師參加；三次小組活動，由成員、學(xué)員結(jié)合本校的教研活動自己進行，確保完成縣教研室安排的工作任務(wù)，并上交相關(guān)的材料。
（二）活動議程（主要針對研討課）。
1．授課教師、成員和學(xué)員精研教材，收集備課資料。在教導(dǎo)處的協(xié)助下，成員和學(xué)員一同進行集體備課，并保留原始資料。
２．授課教師圍繞教導(dǎo)處安排的級段的研討主題，參考集體備課的意見，深入備課，研磨教案。
３．聽課，并注意關(guān)注主題的落實與達成情況。
４．上課教師教學(xué)反思。
５．授課教師及聽課教師就本節(jié)課中主題落實與達成情況做評課辯課，重點提出意見與建議，加深對主題的理解。
（三）研討課主題。
根據(jù)級段特點，通過“讀、思、說、寫”等語文活動落實語言文字的學(xué)習。（具體安排見科組計劃）。
五、繳交材料。
（一）工作室繳交材料。
工作室計劃、主持人聽課簿、工作室總結(jié)、課堂教學(xué)反思（或評價）、示范課教學(xué)設(shè)計、示范課錄像。
（二）工作室成員和跟崗學(xué)員繳交材料。
略
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十
中圖分類號：文獻標識碼：a文章編號：
引言：近些年來，由于大型商業(yè)地產(chǎn)項目可持續(xù)發(fā)展性強、收益可增長性強、受國家調(diào)控小的特點，逐漸成為了房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的重點。本文對一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計中的商業(yè)經(jīng)營氛圍需求、商業(yè)經(jīng)營動線需求、商業(yè)經(jīng)營布局需求、商業(yè)經(jīng)營功能需求四個方面的問題進行了剖析，并進行了系統(tǒng)的總結(jié)。該商業(yè)地產(chǎn)項目地處北京市某區(qū)域中心，總建筑面積22多萬平方米，地上分為5棟樓，該項目綜合了大型商業(yè)賣場、大型超市、餐飲、休閑娛樂、公寓等多種商業(yè)模式，商業(yè)經(jīng)營需求個性化較強、后期變動較大，致使本項目的建筑規(guī)劃設(shè)計難度比較大。
一、商業(yè)項目的經(jīng)營氛圍需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)。
概述：本項目是商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)經(jīng)營都需要一個濃厚的經(jīng)營氛圍，才能促進經(jīng)營的發(fā)展。這就需要在前期建筑規(guī)劃設(shè)計中，不僅要考慮建筑美觀和基本功能需要，更要充分考慮經(jīng)營氛圍的需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中的視線、外觀、燈光等方面具體體現(xiàn)，使建筑設(shè)計與商業(yè)經(jīng)營有機結(jié)合，才能促進項目的成長。
比如在外廣場中心設(shè)置了一個圓形下沉式廣場，下沉廣場周圍設(shè)計了一圈與地下一層商場進出的防火門，為普通鋼制防火門，只在門上有兩條豎向窄條玻璃，設(shè)計上沒有充分考慮經(jīng)營的商業(yè)氛圍需要，下沉廣場與地下一層商場內(nèi)的顧客視線、燈光、商業(yè)展柜視線被遮斷，無法形成內(nèi)外相互呼應(yīng)的商業(yè)氛圍，不利于經(jīng)營。經(jīng)過經(jīng)營方面的強烈要求，鋼制防火門改為通透的防火玻璃門，并且門洞口高度加大，這才解決了內(nèi)外視線被擋、商業(yè)氛圍受損的問題，但是后期修改造成了較大的經(jīng)濟、工期損失?？偨Y(jié)以上問題得出結(jié)論，在工程建筑規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)充分重視商業(yè)氛圍的營造，這是吸引顧客、有利于經(jīng)營的重要手段。
又比如本商業(yè)樓群內(nèi)部區(qū)域靠近外墻一側(cè)需要封閉以擺放貨柜，所以該處玻璃幕墻設(shè)計為石材或單層玻璃后加襯板的封閉設(shè)計。但是在定材料時，單層玻璃幕墻后的襯板選材不當，襯板顏色過淺，與旁邊其他區(qū)域的通透雙層玻璃幕墻顏色差別過大，像是在外墻上打了補丁，外觀整體不和諧，影響了商業(yè)氛圍的整體性，致使商業(yè)經(jīng)營受損。
還比如樓體外景觀照明設(shè)計過于依賴、相信效果圖，又對照明方案的深化設(shè)計、照明設(shè)備定型考慮不周全，致使采用的樓體景觀照明設(shè)備的照明強度不夠、色彩不正，致使商場夜間局部室外景觀燈光昏暗、色彩不鮮明、主題不突出，造成實際效果與效果圖差別較大，在夜間無法形成濃厚的商業(yè)氛圍，致使商業(yè)經(jīng)營受損。
結(jié)論：商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計具有濃厚的商業(yè)特色，不僅要注重傳統(tǒng)概念中對造型、布局、色彩、材料的要求，更應(yīng)該注重營造項目的商業(yè)氛圍，要充分考慮商業(yè)氛圍的相互呼應(yīng)性、整體性、濃厚性的要求，這就需要在前期建筑規(guī)劃設(shè)計中通盤考慮，整體設(shè)計。體現(xiàn)出商業(yè)建筑的經(jīng)營特色，是商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計成敗的關(guān)鍵因素，否則這只可能是一個漂亮的建筑，不一定是一個能滿足商業(yè)經(jīng)營需求、能充分創(chuàng)造商業(yè)價值的成功商業(yè)建筑。
二、商業(yè)項目的經(jīng)營動線需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)。
概述：在商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃設(shè)計中，要注重考慮商業(yè)經(jīng)營布局中的動線需求，要注重室內(nèi)外動線設(shè)計對顧客人流的引導(dǎo)作用、對商鋪連接的作用、對建筑群的展示作用，只有一個好的動線設(shè)計才能促進商業(yè)經(jīng)營的發(fā)展，這就需要在前期建筑規(guī)劃設(shè)計中結(jié)合商業(yè)經(jīng)營需求，充分考慮動線的設(shè)置。
例如本商業(yè)群樓呈u字型布置，中間為商業(yè)群樓的外廣場，北側(cè)為廣場的敞開式u字形入口，緊臨這個區(qū)域最繁忙的大街，是顧客人流的重要出入口，但是在廣場北側(cè)入口中心處卻設(shè)置有兩個地下通風豎井出風口，每個豎井口長寬都為6米，高出地面近3米，突兀的布置在廣場中心，極大的破壞了廣場布局的整體性，阻礙了指引顧客朝向廣場以里的動線和視線，致使商業(yè)經(jīng)營受損。經(jīng)過分析，這個問題是因為規(guī)劃報審時間較短，地下工程規(guī)劃設(shè)計與地上工程規(guī)劃設(shè)計分開前后設(shè)計，沒有充分溝通，才致使以上問題，這是對項目的動線設(shè)計整體性考慮不足造成的。
原主樓商場規(guī)劃設(shè)計中在北側(cè)主入口區(qū)域設(shè)置有機房、扶梯，簽約的商場運營公司認為這嚴重影響了商業(yè)經(jīng)營的動線布置，要求修改，修改后機房被挪走，扶梯在一層被取消，但由于是后期修改，造成了較大的費用、工期損失。
地下一層北側(cè)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計為大型超市，在此區(qū)域的中心的位置原設(shè)計有一個通風機房，超市運營公司簽約后，認為此通風機房在超市區(qū)域的中心，嚴重影響了超市主動線的通暢，要求修改，造成了較大的費用、工期損失。
結(jié)論：商業(yè)項目建筑規(guī)劃設(shè)計中的動線布置，應(yīng)該內(nèi)外、上下整體考慮設(shè)計，做到動線通暢、順應(yīng)顧客的視角，在入口處、動線主線路上盡量不要布置設(shè)備設(shè)施或靠邊布置，動線布置應(yīng)盡量把各個商業(yè)經(jīng)營區(qū)域有機連接起來，把顧客人流帶向各個商業(yè)建筑、店鋪，而沒有死角、迷路的困惑，使顧客能關(guān)注商品，在愉快、舒適中逛遍商業(yè)建筑群內(nèi)外的各個經(jīng)營區(qū)域。
三、商業(yè)項目的經(jīng)營布局需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)。
概述：商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑布局設(shè)計要充分考慮商業(yè)經(jīng)營的時代性、招商變動性需求，在建設(shè)前期會根據(jù)初步規(guī)劃的商業(yè)經(jīng)營形式確定各個區(qū)域的建筑布局，但是如果就按此建筑布局設(shè)計、施工，則商業(yè)經(jīng)營形式就會被相對固定，不利于后期招商的靈活變動，所以要預(yù)留合理的招商變動空間。而且要充分認識現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的速度，建筑布局設(shè)計要緊隨時代的發(fā)展，充分與現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營需求接軌，要盡量符合當前市場主流設(shè)計，以免設(shè)計出來后就落后于市場經(jīng)營需求。
例如主樓1-5層規(guī)劃設(shè)計為大型高檔商場，原內(nèi)部區(qū)域規(guī)劃設(shè)計中沒有設(shè)置鏤空中庭，造成了商場內(nèi)部區(qū)域上下層視線不通透、商業(yè)氛圍無法相互呼應(yīng)、互動，不符合當前中高檔商場的主流經(jīng)營需求，在后期簽約的商場運營公司的強烈要求下，拆掉了該樓中心兩軸跨區(qū)域的2-5層樓板，才制造了鏤空中庭，解決了以上問題，但造成了很大的費用、工期損失。
又例如其中一個樓的頂層5-6層設(shè)計為電影院，但是開發(fā)商沒有充分考慮今后招商方面的電影院商家的變動需求，影院的結(jié)構(gòu)、二次結(jié)構(gòu)均按之前考察的影院布置進行了參考設(shè)計，建筑布局、形式被固定，但是在招商后期，新的影院商家與之前作為參考的商家的影院布置要求有很多不一致，新的影院走廊、門口、看臺、屏幕位置、放映口位置均發(fā)生變動，致使影院結(jié)構(gòu)進行了大量修改，造成較大的費用、工期損失。
結(jié)論：在商業(yè)項目經(jīng)營區(qū)域的建筑布局設(shè)計中，要盡量跟隨當前市場主流的商業(yè)建筑布局設(shè)計，做到各個商業(yè)經(jīng)營區(qū)域能相互呼應(yīng)、形成整體，給顧客營造一個溫馨、通暢的購物環(huán)境。而對于專業(yè)性較強，通過招商很可能后期發(fā)生較大變動的區(qū)域的建筑布局設(shè)計，要預(yù)留變動空間，建筑布局盡量設(shè)計成一個可調(diào)整、變換的形式，等到最終商家確定后，再進行深化設(shè)計、施工。
四、商業(yè)項目的經(jīng)營功能性需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)。
概述：商業(yè)地產(chǎn)項目建筑功能設(shè)計要充分考慮實際的商業(yè)經(jīng)營需求，不要僅從參考資料、以前類似項目的設(shè)計資料、初步市場調(diào)研確定商業(yè)項目的功能需求，更要充分認識現(xiàn)代經(jīng)濟社會商業(yè)快速發(fā)展的速度，帶來的在建筑功能需求上巨大的增長變化。而且要與經(jīng)營方充分溝通，使建筑功能設(shè)計與實際商業(yè)經(jīng)營需要相符，要考慮實際經(jīng)營往往可能在某時間段、某區(qū)域超越規(guī)范、設(shè)計標準的可能，功能設(shè)計要留出經(jīng)營發(fā)展的余量。
比如本商業(yè)項目其中一個樓，規(guī)劃設(shè)計有營業(yè)到晚上2點的ktv、，晚上在其它商業(yè)體停業(yè)后，仍然需要使用空調(diào)，但是如果不單獨規(guī)劃設(shè)計此空調(diào)系統(tǒng)的話，就需要運行項目很大一部分的空調(diào)系統(tǒng)才能滿足該樓晚上營業(yè)的需求，設(shè)計方在甲方要求下對該空調(diào)系統(tǒng)進行了單獨設(shè)計，但是只分開了空調(diào)的冷卻系統(tǒng)，既在地下室有獨立的空調(diào)制冷機組，而沒有分開空調(diào)的供水系統(tǒng)，使得需要運行項目很大一部分的空調(diào)供水系統(tǒng)，才能達到該樓晚上營業(yè)的空調(diào)運行需求，大大增加了空調(diào)運行費用，這對項目后期運營造成了很大資源、費用浪費。
又比如原設(shè)計對商業(yè)項目的用電量估計不足，原設(shè)計用規(guī)范上的參數(shù)和一些類似項目考察的初步數(shù)據(jù)，沒有充分考察市場，就確定了總、分區(qū)域的用電量，但在招商和后期實際應(yīng)用中發(fā)現(xiàn)用電量嚴重不足和不均勻，因為現(xiàn)在的商業(yè)模式和以前比發(fā)生了很大變化，專業(yè)性、個性化要求較高，并且項目本身也是在招商中不斷變化，致使一些商業(yè)區(qū)域的用電量預(yù)估計不足，不得不在后期對電量進行增容和從新分配，和原來一次性電量設(shè)計、申請到位相比，費用、工期大大增加，這屬于前期規(guī)劃、設(shè)計與經(jīng)營溝通不足造成的。
在本商業(yè)項目中一個樓的6-7層，設(shè)計為餐飲、休閑區(qū)域，設(shè)置有大量的餐廳、美食檔口，但是該區(qū)域內(nèi)排油煙風口數(shù)量不夠，致使就餐高峰時，大量油煙無法從室內(nèi)排出。而且中間屋面大部分設(shè)計為玻璃透明屋頂，又直接致使排油煙井口位置可設(shè)置區(qū)域縮小，在規(guī)范要求的排煙井口間距要求下，數(shù)量不便設(shè)置過多，設(shè)計又沒有考慮其它措施，致使大量油煙無法從室內(nèi)排出，大大的影響了餐飲區(qū)域的經(jīng)營。
結(jié)論：在建筑功能設(shè)計中要充分考慮商業(yè)經(jīng)營的需求，要盡量符合實際需求，不要想當然照搬以前舊賬，而要充分考慮商業(yè)經(jīng)營形式多樣性的特點，在功能設(shè)計上要注重滿足不同商業(yè)經(jīng)營形式的需求。而對于隨時展而增長變化較大的經(jīng)營需求，要充分考察市場的實際情況，做到既要節(jié)約、又要滿足實際現(xiàn)實經(jīng)營需求，在建筑功能設(shè)計上，要留有充分發(fā)展提高的空間。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十一
為認真貫徹落實區(qū)委、區(qū)政府2014年禁毒工作安排，不斷推動禁毒各項工作往縱深發(fā)展，全面實現(xiàn)創(chuàng)建?無毒單位?的總目標，再創(chuàng)禁毒工作新業(yè)績，現(xiàn)制定我局2014年禁毒工作計劃。
一、指導(dǎo)思想。
以鄧小平理論、三個代表?重要思想為指導(dǎo)，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞?創(chuàng)建‘無毒單位’、構(gòu)建‘和諧鞏留’?的總體目標，堅持?預(yù)防為主，綜合治理，禁種、禁制、禁販、禁吸并舉?的工作方針，明確禁毒責任，夯實基礎(chǔ)工作，強化預(yù)防教育，創(chuàng)新幫教形式，嚴抓重點整治為重點，把解決當前突出問題與推動禁毒工作長遠發(fā)展相結(jié)合，積極推進全局禁毒工作不斷深入開展。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十二
沈海中資深品牌行銷人，高級培訓(xùn)師。長期征戰(zhàn)于市場一線，擁有豐富的戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌行銷、渠道建設(shè)、銷售管理、廣告?zhèn)鞑?、團隊培訓(xùn)、終端推廣等方面的實戰(zhàn)經(jīng)驗，擅長為客戶提供一爆即破式整體解決方案與運營實戰(zhàn)。同時，提供量身定做的培訓(xùn)課程：《巔峰對決：怎樣讓自家的品牌脫穎而出?》、《極速征途：如何讓經(jīng)銷商為公司大把的賺錢?》等。
經(jīng)銷商火爆銷售的秘訣(一)。
全國各類型的經(jīng)銷商夜夜做夢都希望自己的產(chǎn)品能夠火爆的銷售，實現(xiàn)天天產(chǎn)品賣得火，年年快樂發(fā)大財。這是美好的理想。但是，很多時候事與愿違，不少的經(jīng)銷商目前正處于水深火熱的銷售困苦之中，甚至一面對終端銷售就思緒亂作一團麻或者腦中一片空白，頭痛不已。是的，經(jīng)銷商的終端銷售不是一個簡單的問題。如何使經(jīng)銷商的銷售越來越好，實現(xiàn)優(yōu)良甚至火爆的銷售呢?這是很多企業(yè)和經(jīng)銷商共同面臨的重大難題，是急需有效解決的難題。
那么，如何才能使經(jīng)銷商實現(xiàn)優(yōu)良甚至火爆的銷售，讓銷售弱小、痛苦的日子一去不再復(fù)返呢?筆者通過多年的一線市場的銷售實戰(zhàn)，與近百家經(jīng)銷商共同分析終端銷售難題和解決方法，以市場和經(jīng)銷商的現(xiàn)實情況為中心進行終端銷售難題的破解，使銷售一步步走上喜人的道路，甚至實現(xiàn)火爆的銷售。
通過多年的實戰(zhàn)努力，筆者發(fā)現(xiàn)終端銷售并非是一塊難啃的骨頭――終端銷售實際上是可以實現(xiàn)良好的甚至火爆的銷售，只要經(jīng)銷商和其營銷團隊采用正確的方法，敢于下苦功的努力，把各項必須的工作做扎實，就能實現(xiàn)較好的、優(yōu)良的銷售，甚至是持久火爆的銷售。
既然要實現(xiàn)較好的甚至是火爆的銷售，那就要下點苦功夫，把一些必要的工作做足，才能由量變到質(zhì)變，一步步推進終端銷售的飛躍。其中，要實現(xiàn)火爆銷售，經(jīng)銷商第一件要做的事情就是對區(qū)域市場進行整體運營的規(guī)劃。
《禮記?中庸》說：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”。說的就是：要想事情成功，就要先行計劃好。事實上，科學(xué)的計劃，對事情的推進和成功有著至關(guān)重要的作用。但是，筆者接觸了各行各業(yè)上千位經(jīng)銷商，真正有完整的、科學(xué)的、實用的區(qū)域市場運營計劃的，數(shù)量非常少。也就是說，大多數(shù)經(jīng)銷商沒有對區(qū)域市場進行整體運營規(guī)劃的習慣，他們一般的習慣是與廠家合作后，產(chǎn)品發(fā)過來了，思考一下在哪建個店，找?guī)讉€人，就火速上陣進行銷售了，其它的也就不用費神和別嗦了。
這是一個好習慣嗎?當然不是。尤其當前市場競爭都比較激烈，經(jīng)銷商經(jīng)銷的產(chǎn)品，在同一個區(qū)域市場可能有五家做，也可能有十家做，但更可能的是有十五家、二十家、三十家在做。可見，沒有很好的規(guī)劃，赤膊上陣就想打贏他人，獲得廣大消費者的青睞，是不太容易的。因此，要想獲得較好的、優(yōu)良的、甚至火爆的市場銷售，經(jīng)銷商先行完成區(qū)域市場整體運營規(guī)劃就顯得異常重要了。
那么，如何進行區(qū)域市場的運營規(guī)劃呢?都要做哪些工作呢?主要是四個方面，即市場狀況分析，自身情況分析，年度目標制定和整體運營規(guī)劃。
一、市場狀況分析。
《孫子?謀攻》說：“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。我們先進行市場狀況分析，就是要了解市場、消費者和競爭對手，看到市場的需求、消費者對其產(chǎn)品的喜好和消費習慣，以及競爭對手的長處和缺點，從而發(fā)現(xiàn)突破口，為自己的產(chǎn)品實現(xiàn)優(yōu)良的銷售打下扎實地基礎(chǔ)。很明顯，市場狀況分析就是要對市場容量、消費水平、消費習慣、競爭情況等內(nèi)容進行深度分析，達到“知彼”，為自己的“百戰(zhàn)不殆”做好工作。
二、自身情況分析。
就是做“知己”的工作。這一點也是易于理解的，因為市場情況是現(xiàn)實的，自己的情況也是現(xiàn)實的。那么，面對現(xiàn)實的市場情況，如何以現(xiàn)實的自身情況進行市場攻克呢?是不顧后果的攻克，還是以自身實力進行巧妙制勝呢?尤其是市場和競爭對手存在的缺點，自己的優(yōu)勢如何發(fā)揮，以及自己的資金實力和團隊實力，都決定了操作的辦法不同。事實證明，只有以自己的實際情況為依據(jù)，揚長避短，巧妙進攻，才能由劣勢變成優(yōu)勢，實現(xiàn)較好的甚至優(yōu)良的、火爆的銷售。
三、年度目標的制度。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十三
對于終端零售店非常多的日用品、食品店等，在新產(chǎn)品、新品種上市時，實行地毯式鋪貨方式是一種很有效的營銷策略。在產(chǎn)品入市階段，企業(yè)協(xié)同經(jīng)銷商主動出擊，將貨物送達終端，通過實行地毯式鋪貨的方式迅速提升終端的鋪貨率。
(一)地毯式鋪貨方式白酒營銷計劃方案的特點：
1、集中營銷計劃。集中人力、物力、財力實行地毯式營銷計劃鋪貨，其氣勢宏大，對每一片區(qū)域的短期影響力很強，容易讓終端客戶和消費者記住所推廣的品牌。
2、快速營銷計劃。實行地毯式鋪貨，鋪貨時間非常集中，高效快速地在目標區(qū)域開拓批發(fā)商、零售商，一個目標區(qū)域市場完成80%的鋪貨一般不超過30天。
3、密集營銷計劃。采用地毯式鋪貨方式白酒營銷策劃方案，在目標區(qū)域市場密集開拓食雜店、夫妻店、中小型超市、連鎖店等零售店和酒店、餐飲店、即一個門店挨一個門店，鋪貨不留空缺，從空間上達到密集覆蓋。
4、系統(tǒng)營銷計劃。實行地毯式鋪貨期間，工作系統(tǒng)而細致，且要求一步到位。
(二)實施地毯式鋪貨成功的白酒營銷計劃方案關(guān)鍵：
地毯式鋪貨只能成功，不許失敗。如果鋪貨失敗，將會打擊業(yè)務(wù)員和經(jīng)銷商推廣產(chǎn)品的積極性，增加后續(xù)工作的難度。要使地毯式鋪貨能成功，必須做好以下幾點：
1、認真挑選經(jīng)銷商。
經(jīng)銷商要有吃苦耐勞的實干精神，要有學(xué)習愿望及銷售經(jīng)驗豐富的業(yè)務(wù)員。
挑選經(jīng)銷商時，要選擇有終端經(jīng)營意識，有發(fā)展愿望的成長型經(jīng)銷商。營銷策劃不能選擇坐等顧客上門的“坐”商。
2、制定明確的鋪貨目標和計劃。
在“鋪貨”之前，應(yīng)由業(yè)務(wù)員進行踩點調(diào)查，掌握目標。
區(qū)域批發(fā)市場和零售市場的特征，包括產(chǎn)品批零差價，貨款支付方式，同類產(chǎn)品的促銷方法，消費趨勢及其共性等，掌握鋪貨對象的分布狀況。
根據(jù)調(diào)查結(jié)果，制定詳細的鋪貨目標與計劃，讓業(yè)務(wù)員有章可循。具體明確如下項目：
a、要在哪一塊區(qū)域鋪貨;。
b、要花多少時間;。
c、要鋪多少個點;。
d、鋪貨率要達到多少;。
e、終端店的宣傳要達到什么標準;。
f、給各級客戶的供貨價格和鋪貨優(yōu)惠方式是什么;。
g、預(yù)估鋪貨產(chǎn)品的數(shù)量;。
h、制定出具體的廣告和促銷計劃。
在制定鋪貨目標和計劃時，白酒營銷計劃方案要遵循以下法則：
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十四
商業(yè)地產(chǎn)管理遵循的是戰(zhàn)略目標管理方式，是目前最為普遍的管理方式，主要設(shè)置項目總體戰(zhàn)略，通過總體戰(zhàn)略的分解，形成階段戰(zhàn)略目標和部門戰(zhàn)略目標，用來指導(dǎo)和管理整個項目的運作。商業(yè)地產(chǎn)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目負責制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)管理的觀點、理論和方法，項目經(jīng)營管理的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講，商業(yè)地產(chǎn)項目不同于住宅地產(chǎn)，具有投資金額大、運營周期長、投資回收緩慢、經(jīng)營管理復(fù)雜等特點，最重要的是商業(yè)市場變化較快，開發(fā)商需不斷去適應(yīng)市場的變化，靈活采取經(jīng)營管理策略，以滿足市場的需要。所以在制定管理的目標時既要有硬性的指標也要靈活變通。目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、商場開業(yè)率、銷售利潤率、自有資金利潤率等效益指標，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標年度銷售額、店鋪出租率、投資限額、質(zhì)量標準等。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)項目還受城市區(qū)位因素、城市規(guī)劃、目標受眾群體、招商公司等條件制約。商業(yè)地產(chǎn)項目涉及投資方、規(guī)劃、設(shè)計、施工、招商、營銷、租戶等多部門和單位，以及最終用戶消費客群的相互制約和相互影響，因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)項目的全過程和確?？傮w目標的實現(xiàn)。
2.房地產(chǎn)項目管理的重點。
對商業(yè)地產(chǎn)項目進行計劃管理，能使項目的前期論證、招商策劃有計劃、按順序有條不紊地展開?？梢哉f，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將項目全過程和全部經(jīng)營活動納入計劃軌道，使項目有序地達到預(yù)期總目標。
商業(yè)地產(chǎn)項目的組織管理。
這是指通過職責劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現(xiàn)。
其意義是為經(jīng)營管理提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設(shè)順利進行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找招商推廣渠道，廣攬優(yōu)秀招商和推廣隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，更好地服務(wù)于項目。
其意義是有利于對既定的戰(zhàn)略目標的實施進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標、階段性目標的貫徹執(zhí)行與監(jiān)督等措施，對項目的設(shè)計規(guī)劃、招商周期、營銷推廣費用、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保項目用最少最優(yōu)的人力物力投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。
商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理是指從項目定位期到穩(wěn)定期的全過程所進行的管控。由于商業(yè)地產(chǎn)項目專業(yè)性比較強，一般需要與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理公司或機構(gòu)來協(xié)助進行項目運作，在管理好項目自身團隊的同時，更重要的是需要團隊成員運用好外協(xié)單位的資源和力量服務(wù)于項目，所以商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查等方法，對商業(yè)項目推進過程中的技術(shù)活動和經(jīng)濟活動，按照行業(yè)要求、規(guī)范和合同規(guī)定的目標，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，以確保商業(yè)項目總體目標的最終實現(xiàn)。商業(yè)項目階段式目標管理方法。對一個商業(yè)項目而言，需經(jīng)歷項目定位期階段、項目籌備期階段、項目進場期階段、項目啟動期階段、項目運營期階段和項目穩(wěn)定期階段6個大的階段，6個階段彼此獨立又相互關(guān)聯(lián)，需要管理人員在實際管理過程中針對每個階段制制定合理的管控策略，這樣才能將6個階段統(tǒng)一起來實現(xiàn)商業(yè)項目的總體目標。
項目地位階段的策略。
定位期，為商業(yè)運營打好基礎(chǔ)。一個具有良好潛力的商業(yè)項目應(yīng)該在項目施工前，就應(yīng)該有良好的業(yè)態(tài)經(jīng)營定位和清晰的招商對象定位，這個時期經(jīng)營管理方面最重要的是結(jié)合業(yè)態(tài)實際經(jīng)營要求，對商業(yè)的業(yè)態(tài)分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開發(fā)商、設(shè)計院、公司，從物業(yè)的實際運營者角度說，經(jīng)營管理工作在此時就應(yīng)該提前介入，依托專業(yè)的商業(yè)策劃管理公司或機構(gòu)對項目進行整體的規(guī)劃和展望，制定確實可行的策劃方案，并逐項分解到項目的各個專業(yè)，包括招商需求、推廣需求、營銷需求等等，目的是為商業(yè)項目的實施奠定一個強有力的基礎(chǔ)。同時需要制定一些風險管控機制。確保項目目標順利實現(xiàn)。
項目籌備階段的策略。
籌備期，為市場運營做好準備工作。在第一個時期工作完成之后，經(jīng)營管理公司應(yīng)對商戶的招商對象篩選，并做好市場運營的宣傳推廣工作。這個階段需要重點關(guān)注對商業(yè)項目影響較大的主力店的確定，主力店作為商業(yè)項目的主要業(yè)態(tài)之一，不但具有巨大的“磁場”吸引力、良好的集客效應(yīng)和極強的品牌號召力和影響力，同時能夠達到提升商業(yè)項目的整體商業(yè)價值，增強業(yè)主的投資信心，推動商業(yè)項目商鋪的銷售的作用，為其他業(yè)態(tài)及業(yè)種的加盟奠定堅實的基礎(chǔ)?？梢哉f，商業(yè)項目主力店招商的成果，引進主力店的品牌質(zhì)量和檔次，招商的速度快慢，直接決定開發(fā)商投資回報的實現(xiàn)及商業(yè)項目后期的運營和管理。管理者需結(jié)合招商規(guī)劃和商圈的特點確定主力店，待確定后需盡快將主力店的物業(yè)條件提交給設(shè)計和工程部門，由他們盡快完善設(shè)計和施工，以免造成后期的施工返工，增加不必要的成本壓力，其他次主力店及商鋪也需盡快確定，并將物業(yè)條件提交給開發(fā)部門，以達到商業(yè)管理和工程開發(fā)的有效銜接，有效地降低成本和保證質(zhì)量。另外經(jīng)營管理公司還應(yīng)該在此階段完成自身架構(gòu)的完善工作，比如建立it信息部優(yōu)化商戶上游貨源資料，建立終端推廣點，為商業(yè)未來商圈輻射做基礎(chǔ)工作。期間可以不間斷加強和商戶的交流活動、提高商戶經(jīng)營素質(zhì)，幫助商戶采購有競爭力商品。
項目進場階段的策略。
進場期，提升產(chǎn)品競爭力和商戶經(jīng)營信心。此時期商鋪逐步進入交鋪工作，經(jīng)營管理公司在此階段應(yīng)該幫助商戶與工程部門進行工程交接，使商戶盡快進入場內(nèi)，同時要幫助商戶審視產(chǎn)品競爭力，對持觀望心態(tài)，不肯下實力經(jīng)營的商戶進行經(jīng)營信心勸服工作，任何新商業(yè)項目投入經(jīng)營最根本的矛盾是一怕商品沒人來買，二怕開始經(jīng)營了消費者到了現(xiàn)場買不到商品，如此惡行循環(huán)經(jīng)營自然難以做旺。此階段工作經(jīng)營管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶經(jīng)營信心，提升商品品質(zhì)和價格的綜合競爭力。
項目啟動階段的策略。
啟動期，把人氣做起來。商業(yè)進入試業(yè)或開業(yè)后，最初的一段時間最重要的任務(wù)就是聚攏人氣，增加人流，可以用特價（sp活動）、商業(yè)抽獎、消費送禮、免費接送、明星造勢，線上線下等推廣營銷方式制造人氣和消費額度。不管是零售業(yè)態(tài)還是餐飲業(yè)態(tài)，首先要讓商戶有生意做，此時值得注意的是，如果前幾個階段的工作沒做好，商品與客群需求不匹配、品種不全、價格無競爭力，雖短期制造人氣也很難把商業(yè)做旺，這種情況下人氣越旺，市場口碑形成的消極影響反而會危害了市場成長。相反，商品綜合競爭力強，口碑效應(yīng)則會讓商業(yè)越發(fā)興旺。
項目運營期的策略。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十五
2017年公司綜合辦公室將根據(jù)集團總體發(fā)展戰(zhàn)略，緊緊圍繞公司的重點中心工作和集團對綜合辦公室的要求，特此制定綜合辦公室2017年度工作目標計劃。
一、行政后勤管理方面。
1、提高辦公室行政服務(wù)意識，優(yōu)化辦公室人力組織結(jié)構(gòu)提升服務(wù)能力。
(1)總務(wù)后勤工作事無巨細，擺正心態(tài)服務(wù)為先。后勤無小事，做好后勤服務(wù)保障是綜合辦公室的工作職能。切實做好會務(wù)安排及訪客接待招待工作，提升集團企業(yè)形象。做好辦公樓辦公環(huán)境、職工宿舍、職工食堂、塑木生產(chǎn)車間現(xiàn)場的環(huán)境衛(wèi)生管理：
2017年春節(jié)前完成起草制定衛(wèi)生檢查和督導(dǎo)相關(guān)管理規(guī)定流程，將辦公區(qū)域的安全環(huán)境衛(wèi)生工作落實到部門，安全衛(wèi)生3月份起依據(jù)衛(wèi)生督察規(guī)定流程。將辦公樓工作區(qū)域的安全環(huán)境衛(wèi)生落實到部門。4月至6月上旬創(chuàng)建評優(yōu)處罰考評管理機制(列入職業(yè)安全衛(wèi)生考評項目)并試運行。
7月份起將安全職業(yè)管理納入綜合辦公室工作常態(tài)化管理。12月中旬開始，對后勤、集團職業(yè)安全衛(wèi)生管理等綜合辦公室工作績效評估總結(jié)，找出差距并在2017年工作中進行改進。不斷相互學(xué)習取長補短與時俱進，提高綜合辦公室人員自身的職業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)能力，與集團同舟共濟，同命運共呼吸實現(xiàn)自身價值。
(2)加強后勤總務(wù)人力配置，提高服務(wù)能力。根據(jù)今年后勤工作狀況，后勤亟待增加1名水電維護崗位人力編制。2017年1月份向集團提請增加人力資源編制，爭取在2017年春節(jié)(1月底)前到崗。具體崗位職責工作和要求在招聘前，報人力資源部。
(3)2017年元月份(春節(jié)前)明確綜合辦公室人員工作分工，做到職責清晰工作目標任務(wù)明確。根據(jù)集團要求實現(xiàn)工作績效考核。
(4)積極做好各部門及項目工地相關(guān)工作的溝通協(xié)調(diào)，做好上傳下達工作。
2、率先垂范樹立節(jié)約意識，做好日常行政事務(wù)成本控制。
(1)按照集團公車管理、私車公用等車輛管理制度和規(guī)定，切實做好公車使用管理和私車公用用車管控，做好集團機動車輛管理。提高各部門工作效率，進一步降低用車費用支出。3月份將出臺相關(guān)車輛管理辦法。根據(jù)集團用車規(guī)定出臺具體實施時間節(jié)點，將車管工作做實做細。切實履行自己的監(jiān)督管理職責。
(2)加強辦公固定資產(chǎn)的管理，做好辦公用品的發(fā)放及管控。嚴格執(zhí)行《職工手冊》有關(guān)辦公用品的驗收、保管發(fā)放制度流程。
3、規(guī)范綜合辦公室辦公流程。
下發(fā)集團綜合辦公室的所有文件、通知、材料函件(含電子文檔)等，辦公室造冊編號登記，根據(jù)具體要求由辦公室主任簽署意見流轉(zhuǎn)至總經(jīng)理、董事長簽署閱辦意見，交相關(guān)部門或承辦人完成。辦公室負責跟催并將落實情況及時反饋給總經(jīng)理或董事長。工作事項完成后，將相關(guān)圖表等材料作為附件存檔，收文存檔期限暫定三年，到期后造冊經(jīng)總經(jīng)理批準后銷毀或送有資質(zhì)的單位處理。
(3)集團辦公室辦公行文。集團辦公室主責承辦對外申請、報告、請示等，集團各業(yè)務(wù)部門草擬的對外報告、申請、函件等上行文由辦公室登記分發(fā)文號，成文后留存原件存檔。集團內(nèi)部各部門申請、報告、通知等上下行文，向辦公室申領(lǐng)文號并登記編號，成文并留存存檔。
(4)加強文檔資料管理。在做好收發(fā)文存檔管理的同時，外聯(lián)申報項目做到一個項目一份檔案。按申辦流程從集團批準確定立項到申辦成功。辦公室相關(guān)資料(含電子檔)編號按建檔。
二、產(chǎn)業(yè)政策經(jīng)營外聯(lián)工作方面。
1、產(chǎn)業(yè)政策經(jīng)營。
(1)2017年3月底前完成省高新企業(yè)認定上報，協(xié)調(diào)財務(wù)部、咨詢公司做好評估審核等相關(guān)事項，爭取2017年9月份申報工作完成。
(2)根據(jù)集團2017年總體生產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，2017年5月底前完成《投資500萬元塑木產(chǎn)能擴大項目》工信局立項，6月份完成項目節(jié)能評估及環(huán)境評估。并持續(xù)跟進工信局該項目后續(xù)工作進展。
(3)2017年度完善政策經(jīng)營作業(yè)流程，使該項工作程序化、規(guī)范化，逐步達成產(chǎn)業(yè)政策經(jīng)營產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營模式目標。
(4)多渠道收集獲取國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策扶持項目信息。主動加強與省市區(qū)工信局、科技局、發(fā)改委、住建局、中小企業(yè)局及街道的溝通。綜合辦公室負責人、外聯(lián)負責人、行政專員(該工作項目將列為每月主要績效考核項目)每天半小時上網(wǎng)瀏覽相關(guān)政府門戶網(wǎng)站，了解政府產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向及項目信息，由行政專員每周匯總項目信息。有價值的政策信息提請建集團申請內(nèi)部立項啟動申報程序。
(5)12月中旬起編制2017年工作總結(jié)及2017年工作目標計劃及外聯(lián)年度經(jīng)費預(yù)算。
3、外聯(lián)工作。
(1)積極完成董事長、總經(jīng)理日常交辦接待任務(wù)及綜合辦公室日常對外接待工作。
(2)構(gòu)建與政府相關(guān)業(yè)務(wù)部門和諧的工作關(guān)系和友誼。日常多溝通多交流，并采取靈活多樣的公關(guān)形式，培育暢通的工作渠道。為集團業(yè)務(wù)多元化發(fā)展打下基礎(chǔ)。
(3)外聯(lián)工作延伸，協(xié)調(diào)協(xié)助銷售部門提升集團知名度，拓展產(chǎn)品銷售市場及業(yè)務(wù)。
三、集團環(huán)境安全衛(wèi)生管理方面。
1、建立健全安全保衛(wèi)工作責任制度，完善公司安全管理制度。
(1)3月底前完成安全保衛(wèi)制度的制定，包括塑木公司、施工現(xiàn)場安保管理、施工安全審查相關(guān)制度起草工作于4月起開始實施。
(2)6月份起逐步將安保、生產(chǎn)安全管理工作納入常態(tài)化管理并制定事故追究制度。7月至10月份強化綜合辦公室在安保、生產(chǎn)安全工作中的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)職能，減少和杜絕生產(chǎn)安全事故、盜竊案件等安全事故的發(fā)生，避免員工人身傷害、集團財產(chǎn)損失。
2、做好安全生產(chǎn)培訓(xùn)工作，提高職工的安全意識掌握基本的安全消防技能及職業(yè)安全健康常識，保護職工身心健康，保障集團公司生產(chǎn)施工工作的正常進行。
(1)2016年12月25日前完成制定2017年度集團職工生產(chǎn)安全培訓(xùn)計劃，3月下旬至5月底完成各施工工地的安全保衛(wèi)、施工安全初步培訓(xùn)。6月份至12月份按培訓(xùn)計劃適時進行培訓(xùn)并做好培訓(xùn)記錄和材料存檔備查工作。安全培訓(xùn)工作計劃，完成月度季度年度培訓(xùn)工作。不走形式、不走過場，杜絕形式主義。培訓(xùn)后對培訓(xùn)效果進行考評，采取考試、問卷等不同形式評估，成績交人力資源部納入員工績效考核。
(2)指導(dǎo)集團各項目工地制定安全培訓(xùn)工作計劃并按計劃落實實施。
(3)做好特種作業(yè)人員的培訓(xùn)管理。建立臺賬，證照到期提前一個月，提醒相關(guān)人員參加審驗換證。
3、強化集團安全工作的常態(tài)化管理。
(1)加強日常檢查力度，做到每周每月及節(jié)日放假前安全保衛(wèi)檢查，督導(dǎo)集團各項目工地遵照執(zhí)行。
(2)做好安全生產(chǎn)管理臺賬、安全管理相關(guān)作業(yè)表單的登記及存檔。例如消防器材每月巡檢表、每周安全檢查表、項目工地及門衛(wèi)值班日志等。
4、編制事故救援預(yù)案，每年至少進行2次應(yīng)急演練。
(1)2016年12月25日前，編制《緊急事故救援預(yù)案》、《緊急事件演練方案》，報總經(jīng)理批準后綜合辦公室具體實施。2017年6月前、11月消防宣傳月各做一次《緊急事件救援預(yù)案》演練。
(2)相關(guān)文字材料、圖片存入安全生產(chǎn)管理檔案。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十六
一、繼續(xù)加強學(xué)習，提高自身專業(yè)素質(zhì)。尤其是對本科的一些常見疾病的相關(guān)知識作進一步的深入學(xué)習，以利于臨床實踐的有效應(yīng)用。
二、全力協(xié)助護士長做好病區(qū)的有效管理。
1、積極發(fā)放滿意度調(diào)查表，發(fā)現(xiàn)問題積極處理和改進，帶動病陪人參加公休座談會，鼓勵他們說出自己的意見和提出有效的建議，為我們?nèi)蘸蟮墓ぷ鞯玫礁行У膸椭?BR> 2、制作有意于患者的一些宣教手冊，能確保到每一位患者易于接受和理解。
3、明確自己的職責，使自己的優(yōu)質(zhì)護理服務(wù)到位，以“三好一滿意”為標準來要求自己，做到讓患者滿意，領(lǐng)導(dǎo)放心。
三、嚴格遵守本科的各項規(guī)章制度，做到上班不遲到，不早退。積極參加科室內(nèi)及院內(nèi)舉行的各種學(xué)習活動。
四、認真做好領(lǐng)導(dǎo)分配給我的各項工作和任務(wù)。
五、解放思想，為科室的發(fā)展提建議和意見，竭盡所能為科室創(chuàng)造更多的效益。
六、加強跟主管醫(yī)生、病人及其家屬的交流與合作，努力構(gòu)建現(xiàn)代化科學(xué)的醫(yī)患模式，正確妥善處理好醫(yī)患關(guān)系。
七、協(xié)助同事做好科室工作，做到工作責任明確、資源共享、團結(jié)互助，共創(chuàng)科室優(yōu)良的環(huán)境、優(yōu)秀的服務(wù)、優(yōu)越的業(yè)績。
護理事業(yè)是一項崇高而偉大的事業(yè)，我為自己是護士隊伍中的一員而自豪。在今后工作中，我將加倍努力，為科室的發(fā)展作出自己應(yīng)有的貢獻！在即將迎來的20xx年，我會努力改正缺點和不足，做好自己的工作，對病人負責，對自己的工作負責。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十七
商業(yè)地產(chǎn)拼的就是運營管理，否則再好的地理位置，沒有先進的經(jīng)營理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀的人才團隊，也不敢保證能長期發(fā)展。因此，一個商業(yè)地產(chǎn)項目要想獲得成功就要看能否細化市場，尋找市場的空白點，征服消費者的心！不是從開發(fā)商自己的角度，而是真正站在消費客層和消費需求的角度改善對商業(yè)地產(chǎn)的看法，通過具體的經(jīng)營對策，走差異化路線。
一.商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營與資本運作三重特性的綜合性行業(yè)，著眼于長期發(fā)展戰(zhàn)略，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)、投資、運營、模式可復(fù)制等方面的特性，完全不同于眾所周知的住宅地產(chǎn)。中國內(nèi)地正式使用商業(yè)地產(chǎn)的概念開始于1999年，以大連萬達集團為代表的房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)了效仿美國商場（mall）操作模式的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”。商業(yè)地產(chǎn)興盛于2004年wto全面對外資開放商業(yè)零售以后，全國各大房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛應(yīng)勢調(diào)整戰(zhàn)略，陸續(xù)推出其商業(yè)地產(chǎn)品牌，到目前為止，中國大陸正處于商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展時期。
三.各類商業(yè)業(yè)態(tài)解析。
一、二線品牌為形象亮點，目標消費群體定位在中高收入階層，實行vip會員制客戶管理系統(tǒng)和服務(wù)管理系統(tǒng)）。
5.分析人才需求，建立人才培養(yǎng)計劃；6.制定發(fā)展戰(zhàn)略）。
d.大賣場---大賣場以經(jīng)營生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色，并以超低價促銷與平價銷售的綜超形態(tài)經(jīng)營，其機構(gòu)側(cè)重中央采購及營業(yè)控管系統(tǒng)，幫連鎖效應(yīng)由此產(chǎn)生。理想營業(yè)面積：15000—25000平方米（依城市級別而定），單品數(shù)約20000個以上單品。大賣場經(jīng)營管理具備的基本特征是：低成本、低利率、大流量。
e.社區(qū)超市---是以顧客自選方式經(jīng)營的社區(qū)型零售商場，又稱自選商場，理想營業(yè)面積為500-2000平方米不等，經(jīng)營策略（1.低價銷售員；2.貼心服務(wù)；3.塑造品牌）。
f.倉儲批發(fā)店，又稱為倉庫商店，倉庫批發(fā)店的經(jīng)營方式是避開與大型百貨商場競爭的焦點，轉(zhuǎn)而搞薄利多銷的特色經(jīng)營。
g.專業(yè)店就是以經(jīng)營某一大類商品為主的業(yè)態(tài)，并且有豐富專業(yè)知識的銷售人員和相適的售后服務(wù)，滿足消費者對某大類商品的選擇需求的零售形態(tài)。如電器、鞋類、運動類、家居類、建材類、化妝品等。
8.精品廣場：一般以高收入群體為目標消費者，常銷售高級時裝、飾品、手表珠寶、皮包、手套、領(lǐng)帶、皮鞋和化妝品等，其經(jīng)營形式有獨立經(jīng)營也有設(shè)店精品專柜等。
9.名品折扣店：專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品組成的購物中心，因此也被稱為名品折扣店。
10.批發(fā)業(yè)態(tài):如義烏小商品批發(fā)城，武漢漢正街批發(fā)市場。
11.文化主題業(yè)態(tài)：指商業(yè)項目充分挖掘所處城市的地理優(yōu)勢和人文資源優(yōu)勢，依托城市歷史的深厚底蘊，結(jié)合現(xiàn)代文化商圈全新理念基礎(chǔ)，打造以城市文化概念為主題，集多業(yè)種為一體的主題商業(yè)圏。如南京1912，秦漢唐。
12.旅游商業(yè)業(yè)態(tài)。
13.地鐵沿線商業(yè)業(yè)態(tài)。
15.住宅區(qū)底層商業(yè)。
16.創(chuàng)新業(yè)態(tài)。
第一節(jié)市場調(diào)查精析與項目定位。
一、市場調(diào)查精析（swot分析）。
1.市場調(diào)查。
市場調(diào)查內(nèi)容：a.市場環(huán)境調(diào)查，包括政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會文化環(huán)境的調(diào)查報告有市場基本狀況的調(diào)查，包括市場規(guī)范,總體需求量，市場的動向，同行業(yè)的市場分布占有率等；有銷售可能性調(diào)查，包括現(xiàn)有和潛在用戶的人數(shù)及需求量，市場需求變化趨勢，本項目競爭對手的產(chǎn)品在市場上的占有率，擴大銷售的可能是性和具體途徑；還可對消費者及消費需求，項目，產(chǎn)品價格，影響銷售的社會和自然因素，銷售渠道等等開展調(diào)查。
2.市場調(diào)查的主體流程。
市場調(diào)研的重要環(huán)節(jié)主要在兩個方面：信息收集和調(diào)研分析；調(diào)研分析（swot分析）分析：b.機會與威脅分析，分析步驟：確認當前的戰(zhàn)略是什么；確認企業(yè)外部環(huán)境的變化；根據(jù)企業(yè)資源組合情況，確認企業(yè)的關(guān)鍵能力和關(guān)鍵限制；按照通用矩陣或類似的方式打分評價。
3.撰寫調(diào)查報告。
3.地產(chǎn)專用名詞。
1.三通一平：水、路、電通，場地平整。
2.生地熟地：生地指完成土地征用，未通過三通一平的荒地；熟地指經(jīng)過土地開發(fā)，具備基本建設(shè)條件的土地。
3.容積率：建筑總面積與占地面積的一個比值（限制小區(qū)人口密度比）。
4.建蔽率：是建筑物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，比方說200平方米的基地，而基地周圍區(qū)域規(guī)定的建蔽率為60%，那么，一樓的樓地板面積可能就是120平方米，而剩下的80平方米空地，可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閑設(shè)施等。