當面臨復雜的情況時，我們應該制定一個明確的方案來引導行動。如何制定一個切實可行的方案是每個人都需要思考的問題。通過閱讀和學習各種方案案例，能夠拓寬我們的思維和創(chuàng)新能力。
土地增值稅清算方案篇一
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可采取核定征收其土地增值稅：
一是依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；
二是擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
五是申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。主管稅務機關對開發(fā)企業(yè)項目核定征收時，要參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。
筆者認為，在核定征收時，其一，核定征收率應考慮一個自由裁量的區(qū)間，對不同時間、不同類型、不同結構、不同地段、不同價格的開發(fā)產(chǎn)品區(qū)別對待。其二，對情節(jié)嚴重的納稅人，如第二種情形擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，應從高從嚴的核定征收土地增值稅，不使用核定征收率的辦法核定征收，可以考慮對其銷售收入、開發(fā)成本、開發(fā)費用的核定來計算出應納土地增值稅額。其三，對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致。
土地增值稅清算方案篇二
根據(jù)《公司法》、《株洲某某激光再制造技術有限責任公司章程》的相關規(guī)定及株洲某某激光再制造技術有限責任公司(以下簡稱“株洲某某”)于2011年8月 19日股東會通過的《株洲某某激光再制造技術有限責任公司股東會關于公司解散清算的決議》，制定如下清算方案。
一、 清算組組成
3、清算組成員均為無薪人員(除經(jīng)清算組聘任的人員除外)，株洲某某公司不承擔薪酬費用;清算組各成員開會的車費、單獨聘請的各類中介所產(chǎn)生的`各項審計費或代理費等各項費用均由各成員獨自承擔，株洲某某公司一律不予承擔。
二、 清算組會議召開及表決機制
1、清算組原則上每1個月召開一次清算會議，清算組秘書須提前3天以電話及手機短信等方式通知清算組成員會議召開的時間及地點;單個或合計持有表決權10%比例及以上的清算組成員可申請召開臨時會議。清算組成員須確保如附件所示的聯(lián)系電話準確及實時開通。
2、為保證各股東的權益，重大事項須通過清算會議表決通過，如聘用付薪留守職員的薪酬激勵方案、帳款回收及資產(chǎn)出售變現(xiàn)方案、重大清算事項處理、每月清算工作審議、工商稅務等國家機關的注銷手續(xù)、單項金額10000元以上的費用審批等重要事項處理。
3、為使清算工作順利進行，清算會議實行三分之二表決權通過機制，表決權的比例等同于各股東在株洲某某公司的股權比例。
三、 清算組職權范圍
1、遣散在職員工、聘用留守職員及決定留守職員的薪酬方案;
2、清理公司財產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單;
3、通知、公告?zhèn)鶛嗳?
4、處理與清算本公司未了結的業(yè)務;
5、清繳所欠稅款以及清算過程中產(chǎn)生的稅款;
6、清理債權、債務;
7、處理公司清償債務后的剩余財產(chǎn);
8、代表公司參與民事訴訟活動;
9、發(fā)現(xiàn)公司財產(chǎn)不足清償債務時，依法向人民法院申請宣告破產(chǎn)。
四、 清算時間大致規(guī)劃
1、清算組應當自成立之日起十日內通知債權人，并于六十日內在報紙上公告;5日內，申請稅務審計，并辦理相關注銷登記手續(xù)。
2、清算組自成立之日起著手資產(chǎn)變現(xiàn)，特別是應收帳款催收;預計三個月內處理完實物資產(chǎn)，并針對應收帳款采取多種方法追討。
3、計劃在2012年2月底前，清算組完成所有清算程序，分配剩余資產(chǎn)。
五、 公司財產(chǎn)能夠清償公司債務的，清算組按下列順序清償：
1、支付職工工資和社會保險費用及法定補償金;
2、支付清算費用(具體以實際開支為準)，主要為房租、聘用清算人員報酬、車輛油資差旅費用各項費用、稅審及稅款費用、各項登記評估費用等。
3、繳納所欠稅款;
4、清償公司債務;
5、公司財產(chǎn)按前款規(guī)定清償后的剩余財產(chǎn)，按照股東的股權比例分配。
六、 清算組在清理公司財產(chǎn)、編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單后，發(fā)現(xiàn)公司財產(chǎn)不足清償債務的，應當依法向人民法院申請宣告破產(chǎn)。公司經(jīng)人民法院裁定宣告破產(chǎn)后，清算組應當將清算事務移交給人民法院。
七、 清算結束后，清算組應當制作清算報告，報股東會或者人民法院確認，并報送公司登記機關，申請注銷公司登記，公告公司終止。
清算組成員簽字：
因公司經(jīng)股東會決議解散，制定如下清算方案：
一、股東會決議解散之日起15日內成立。
二、清算組在清算期間行使下列職權：
(一)清理公司財產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單;
(二)通知、公告;
(三)處理與清算本公司未了結的業(yè)務;
(四)清繳所欠稅款以及清算過程中產(chǎn)生的稅款;
(五)清理債權、;
(六)處理公司清償債務后的剩余財產(chǎn);
(七)代表公司參與民事訴訟活動;
(八)發(fā)現(xiàn)公司財產(chǎn)不足清償債務時，依法向人院申請宣告破產(chǎn)。
三、清算組應當自成立之日起十日內通知債權人，并于六十日內在報紙上公告。
四、公司財產(chǎn)能夠清償?shù)模逅憬M按下列順序清償：
(一)支付清算費用;
(二)支付職工工資和社會保險費用及法定補償金;
(三)繳納所欠稅款;
(四)清償公司債務。
公司財產(chǎn)按前款規(guī)定清償后的剩余財產(chǎn)，按照股東的實繳出資的比例分配。
五、清算組在清理公司財產(chǎn)、編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單后，發(fā)現(xiàn)公司財產(chǎn)不足清償債務的，應當依法向人民法院申請宣告破產(chǎn)。公司經(jīng)人民法院裁定宣告破產(chǎn)后，清算組應當將清算事務移交給人民法院。
六、清算結束后，清算組應當制作清算報告，報股東會或者人民法院確認，并報送公司登記機關，申請注銷公司登記，公告公司終止。
土地增值稅清算方案篇三
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉讓土地使用權的。
第十條對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
委托簽證應提供的資料清單。
確認納稅主體和經(jīng)營行為的有關資料（1）營業(yè)執(zhí)照副本復印件；
（11）稅務機關出具的普通住宅的確認文件；（12）項目建議書的批復；
注：確認清算條件，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：項目竣工清算報表，已完工開發(fā)項目成本表，清算項目的銷售許可證，房屋土地管理局測繪面積報告書等四項資料。
（24）與轉讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等；
（25）企業(yè)領用的全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用發(fā)票；（26）銀行明細對賬單；
（29）上繳土地轉讓金收據(jù)復印件；
（30）“四項成本”超標，應提交稅務機關的核定文件；（31）按評估價確認扣除項目的，應提交資產(chǎn)評估報告；注：確認扣除項目總額，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：項目竣工決算報表，已完工開發(fā)項目成本表，取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證，國有土地使用權出讓或轉讓合同，清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單，借款合同，清算項目的工程竣工驗收報告，與轉讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證等八項資料。
（36）清算土地增值稅書面申請；（37）土地增值稅清算通知書；（38）土地增值稅清算材料清單；（39）土地增值稅清算受理通知書；（40）土地增值稅清算補充材料通知書；（41）土地增值稅清算核定征收通知書。
土地增值稅清算方案篇四
摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的各種稅收中，土地增值說是一種比較復雜的稅種，復雜的原因在于對其清算工作存在很多的難點，很多因素都對土地增值稅的清算工作產(chǎn)生影響。
在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅管理時，主要是根據(jù)建筑物的不同類型對預征比例進行確定，等到滿足清算條件之后再進行清算工作，所以說清算工作是征收管理工作中的重要內容之一，是土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，必須加強對其研究。
土地增值稅清算方案篇五
為了強化我院學生入黨積極分子隊伍建設，更好地發(fā)揮黨章學習小組的作用，學生黨支部特制定本辦法，望各班遵照執(zhí)行。
一、黨章學習小組的組建與小組長的設置辦法。
1、黨章學習小組由班上所有的積極分子（包括重點積極分子和普通積極分子）組成。下班黨員在每學期開學后兩周之內完成小組組員的調整與組建工作。中間需調整的由組長提出申請交下班黨員報支部核實，并按支部給出的處理意見執(zhí)行。
2、黨章學習小組組長的設置。
（1）小組長的設置要求在各小組的組建工作完成之前完成，并及時報學生黨支部備案。
（2）大一大二黨章學習小組組長由各班團支部書記擔任，大二以上的小組長由各班黨小組組長擔任。
（3）小組長的確定要求下班黨員考察其平時表現(xiàn)，并征求所下班級積極分子的意見（或由積極分子民主推薦產(chǎn)生）。
（4）小組長應具備一定的組織和協(xié)調能力。在班上有一定的模范帶頭作用，能較好地處理與同學之間的關系。原則上不能兼任班團干部的職務。
（5）每學期需要更換組長的班級，前任組長應將有關材料轉交給新任組長，并幫助其盡快熟悉組長的工作職責。
（6）各年級設一名年級組長，幫助傳達支部精神以及收集材料與信息。年級組長由支部直接委任。
二、黨章學習小組組長的職責。
1、組長應全方位了解積極分子的學習、工作、生活等各方面的情況，并及時將信息反饋到下班黨員處，以便下班黨員能及時、準確地了解所下班級的情況。
2、組織組員學習黨的有關知識。包括黨章及黨的有關方針、政策以及上級黨組織的`報告、指示、決定等有關文件，并組織開展討論，寫好學習心得。小組長應及時將討論成果匯報到下班黨員處。
3、積極配合學生黨員在班上進行的群眾意見調查及有關調研工作，并為他們提供真實、全面的信息。
4、積極參加黨校組織的討論。平時應自覺學習黨的有關理論著作，提高自身的政治理論水平。
5、章學習小組是黨支部在同學中設立的監(jiān)督崗和信息站。組長要積極引導組員監(jiān)督本班下班黨員的工作或其他學生黨員的日常行為，并及時將信息反饋到黨支部。同時也可搜集同學對黨支部及下班黨員工作的建議并反饋到下班黨員或黨支部。
6、學期對一個學期的工作要寫出計劃和總結，按照學生黨支部的要求及時上交。
7、一個月的第一周的星期五晚9：30以前報告本班積極分子的情況。
三、黨章學習小組活動實施辦法。
1、黨章學習小組的活動由學生黨支部的活動組負責組織評比。
2、同年級之間的黨章學習小組可加強交流與合作。
3、各小組制定的活動方案要在起動之前向支部提出申請，并寫出詳細計劃。活動圓滿完成之后，寫出活動總結可參與期末評比。對組織得比較好且有影響力的活動，支部將給予獎勵。
4、各小組未經(jīng)支部批準，不得以黨章學習小組活動為名到校外開展活動。
四、其他。
1、各小組如有事可向下班黨員或黨支部黨員咨詢。
2、對于兩次以上無故不參加班級黨章學習小組組織的學習、討論或活動的積極分子，組長可向支部申請取消其積極分子資格。
3、組長平時要多向下班黨員匯報工作。形式可以是口頭也可以是書面匯報。
土地增值稅清算方案篇六
一、委托人應提供如下資料：
（一）土地增值稅納稅（預繳）申報表及完稅憑證。
（二）項目竣工決算報表和有關帳薄。
（三）取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓或轉讓合同。
（四）銀行貸款合同及貸款利息結算通知單。
（五）項目工程建設合同及其價款結算單。預售許可證。
（六）商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的其他證明資料。
（七）無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。
（八）轉讓房地產(chǎn)項目成本費用、分期開發(fā)分攤依據(jù)。
（九）轉讓房地產(chǎn)有關稅金的合法有效憑證。
二、稅務師事務所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務時，應當對下列事項充分關注：
（一）明確清算項目及其范圍。
（二）正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。
（三）正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。
（四）正確劃分不同時期的開發(fā)項目，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
（五）正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。
（六）明確清算項目的起止日期。
三、具體清算程序。
（一）扣除項目審核的審核程序。
1、取得土地使用權支付金額的審核：購買土地。
（1）審核取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。
（2）如果同一土地有多個開發(fā)項目，審核取得土地使用權支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。
（3）審核取得土地使用權支付金額是否含有關聯(lián)方的費用。
（4）審核有無將期間費用記入取得土地使用權支付金額的情形。
（5）審核有無預提的取得土地使用權支付金額。
（6）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金。
額是否存在明顯異常。
2、土地征用及拆遷補償費的審核征用土地（1）審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常。
（2）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關賬目核對。
（3）審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。
3、前期工程費的審核。
（1）審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。
（2）審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。
4、建筑安裝工程費的審核。
（1）出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據(jù)：
a.獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對；
b.實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；
c.審核納稅人是否存在增加或減少建筑安裝成本造價的情形。
（二）自營方式。重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務處理。
5、基礎設施費和公共配套設施費的審核。
（1）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證。
（2）如果有多個開發(fā)項目，基礎設施費和公共配套設施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。
（3）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有其他企業(yè)的費用。
（4）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
（5）審核是否將期間費用記入基礎設施費和公共配套設施費用。
（6）審核有無預提的基礎設施費和公共配套設施費用。
（7）獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常。
（8）審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分攤。（9）各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規(guī)定。
6、開發(fā)間接費用的審核。
（1）審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證。
（2）如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。
（3）審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用。
（4）審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
（5）審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用。
（6）審核有無預提的開發(fā)間接費用。
（7）審核納稅人的預提費用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。
（8）在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。
7、房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核10%。
（1）審核應具實列支的財務費用是否取得合法有效的憑證，除具實列支的財務費用外的房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按規(guī)定比例計算扣除。
（2）利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構證明的，應按下列方法進行審核：
a.審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；
c.審核各項借款合同，判斷其相應條款是否符合有關規(guī)定；
d.審核利息費用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
8、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金審核。
不屬于清算范圍或者不屬于轉讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，或者按照預售收入（不包括已經(jīng)結轉銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加，不應作為清算的扣除項目。
9、國家規(guī)定的加計扣除項目的審核20%。
（1）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權后，未進行任何形式的開發(fā)即轉讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。
（2）對于取得土地使用權后，僅進行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉讓土地使用權的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。
（3）對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權后，未進行任何實質性的改良或開發(fā)即再行轉讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。
（4）對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形。
10、對于納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項目金額是否按主管稅務機關確定的分攤方法計算分攤扣除。
四、其他注意問題。
（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售。
（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
（三）、審核扣除項目是否符合下列要求：（1）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
（2）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。
（3）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（4）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。
（5）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。
（6）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。
土地增值稅清算方案篇七
土地增值稅主要產(chǎn)生在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，會涉及到一些對國有土地的轉讓問題，在對其進行轉讓的過程中單位或者個人會得到轉讓的收入，同時也會發(fā)生一定的成本費用(取得土地使用權所支付的金額;土地征用及拆遷補償款;前期工程費;建筑安裝工程費;基礎設施費。
公共配套設施費;開發(fā)間接費用;房地產(chǎn)開發(fā)費用;與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金;財政部規(guī)定的加計扣除項目)，而土地增值稅就是納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額(收入-允許規(guī)定扣除項目金額后的余額)按相應稅率計算征收的一種稅種。
一是可以對房地產(chǎn)的市場進行有效的規(guī)劃，能夠對房地產(chǎn)開發(fā)市場的調控力度進行加強;二是可以有效的對目前房價上漲飛速的現(xiàn)象進行合理引導回歸理性，并且能夠對因為房價上漲快而產(chǎn)生的炒房的現(xiàn)象進行有效的避免和抑制;三是可以將我國的土地的利用率進行有效的提高;四是能夠合理的將國家財政的收入進行增加，同時還能夠對國家參與到國有土地增值收益的分配方式進行規(guī)范。
在進行土地增值稅的征收過程中，不可避免的會涉及到土地增值稅的清算問題，進行合理的、準確的清算是土地增值稅清算的最終目標。
土地增值稅就是在需要納稅的人在滿足該稅種的清算條件之后，再根據(jù)相關要求和規(guī)范，對所需要納稅的具體數(shù)額進行確定的和計算的工作。
筆者認為土地增值稅的清算工作是我國稅收體系十八稅一費中難度較大的稅種，與土地增值稅清算相關的法律與規(guī)范也是比較多的，所以，必須嚴格按照清算程序，嚴格遵守法律，同時根據(jù)項目實際，進行合理的清算。
(一)拆遷補償標準的處理。
為了對拆遷補償標準進行合理的確定，必須根據(jù)以下方法以及順序對企業(yè)實際應該扣除的拆遷補償費用進行確定：
1.對于某個開發(fā)項目地方政府明確規(guī)定拆遷補償標準的，按政府文件標準執(zhí)行;。
3.對于支付個人拆遷補償費的確認，當?shù)囟悇站挚梢砸圆疬w的合同、被拆遷房屋的房產(chǎn)證、被拆遷人身份證、戶口本和簽收花名冊或簽收憑證為主要依據(jù)來確定具體補償金額。
(二)利息支出扣除問題的影響和處理。
根據(jù)國家對于土地增值稅清算相關問題的通知可以得出以下幾點：
一是在財務費用中涉及到的利息的支出，只要是能夠以轉讓的房地產(chǎn)的項目計算分攤并且能夠對金融機構進行有效的證明的，那么可以根據(jù)實際情況據(jù)實扣除，但是需要指出的扣除限額不應該比按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額高。
二是對于超過貸款期限的利息部分和加息部分不允許扣除。
三是對于貸款利息的上浮幅度超過國家有關部門規(guī)定的上浮幅度的部分，不允許扣除。
因此筆者認為，如果全部是使用自己的資金，不存在利息支出的，那么按規(guī)定，可能根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)費用以取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內進行計算扣除。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機構以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機構證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內計算扣除。
在實際工作中，清算的時間直接影響稅款入庫時間，具體有以下兩種情況：一是企業(yè)對項目的工程結算具有滯后性，而且項目開發(fā)多分期進行，建筑安裝成本結轉不及時，公共配套設施費用尚未全部發(fā)生，竣工決算遲遲不做，造成房地產(chǎn)開發(fā)成本不真實。
二是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在開發(fā)的房地產(chǎn)項目大部分已銷售，有的剩余一些普通住房，有的剩余一些商鋪，因預售許可證未滿三年，當前的清算原則就是把未售部分的成本剔除，不進行清算，這就存在二次清算的需要。
二次清算就可能存在適用稅率不一樣，對稅款造成影響。
如果對項目全部重新清算，將再次耗費人力和時間，無疑會加大稅收成本。
因此筆者認為，對于成片開發(fā)分期清算項目的成本費用，在分期清算時，應按實際發(fā)生的費用進行分攤清算，整體項目終了后不再進行調整分攤，這樣既節(jié)約了清算成本，又不至于因為項目開發(fā)的時間性影響清算進程。
(四)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品的界定影響和處理。
我國對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅征收條例規(guī)定：“舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認?！边M而擴大清算扣除成本，造成土地增值稅的流失。
因此筆者認為，應該對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用商品房采取進一步的二手房概念定義，如可以規(guī)定對于自用或出租使用年限在五年以上(含五年)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了該商品房產(chǎn)權證再銷售的，按照轉讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，否則，仍需列入一手房土地增值稅清算的范圍。
三、結束語。
綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一個非常重要的稅種就是土地增值稅，土地增值稅清算結果，往往對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的影響是非常大。
在對土地增值說進行清算的過程中，必須按照規(guī)定的清算規(guī)程和方法進行，并且對清算過程中的難點問題進行有效的分析，找出能夠對難點問題進行解決的策略，保證土地增值稅清算工作的準確性和合理性。
參考文獻：
土地增值稅清算方案篇八
尊敬的各位院方領導：你們好!
轉眼即將接近尾聲,我們將迎來嶄新的一年，回顧過去一年來，自從三月份我邯鄲市中心醫(yī)院東區(qū)項目工程開工以來，在院方領導和各部門的大力支持關懷下，憑借我工程部全體員工自身辛勤的努力，克服了施工環(huán)境惡劣、項目工期緊、等諸多困難，順利完成了中心醫(yī)院1號樓、康復樓、、、、的主體和結構的施工任務。
邯鄲市中心醫(yī)院東區(qū)項目于203月動工，計劃于?年?月投入使用，為了完成這個總目標，工程部在各級院方領導的大力支持和帶領下，與其它部門攜手努力，前期，我們取得了不錯的成績，不論從工程的進度、質量、安全上都能滿足總目標。工程部在每個階段的工作中勤勤懇懇、積極主動地完成各級領導交給的任務，并在做好本職工作的基礎上，不斷學習鉆研，努力提高自己的業(yè)務水平，現(xiàn)將本項目工作情況匯總如下，總結過去，找出不足，為以后的工作開展順利積累更多經(jīng)驗。
一、施工進度管理;。
工程部是生產(chǎn)進度的主責部門，工程進展的快慢直接牽動著工程部每名員工的神經(jīng)，每時每秒都在給工程部的工作做出客觀的評判。而工程部對施工進度的管理職能主要體現(xiàn)在審定施工單位編制的施工總進度計劃和年、月、旬、周施工進度，執(zhí)行情況和保證措施上。
二、施工生產(chǎn)協(xié)調與工程分包管理;。
我中心醫(yī)院東區(qū)項目是一個大項目，根據(jù)自身特點，參施隊伍多，工序繁雜、施工地點分散，為減少相互之間的影響，保證生產(chǎn)的順利進行，工程部在狠抓生產(chǎn)進度管理的同時，積極為各分包開展協(xié)調服務工作，各分包與分包，總包與分包之間的協(xié)調都是一項艱巨且復雜的工作。真正將各單位的協(xié)調工作處理好，需要的不只是作為甲方代表的職權威信，還需要有一定的魄力且不能過于武斷，及時和各施工單位、監(jiān)理單位進行溝通關于生產(chǎn)、技術、安全方面的問題。對上級的決策、決議及時下達到各單位，對下面反饋的信息及時上傳給領導，保證信息的暢通。
作為工程部對施工生產(chǎn)協(xié)調，必須要又預見性，在實際生產(chǎn)中，各單位為了完成自己的任務，首先都是把自己的利益放在首位，而很少去考慮過其他單位的施工難度，如果事先未處理得當，接下來的施工過程中各個單位在工序交叉時，就會出現(xiàn)矛盾，各自為了自己的施工簡便，考慮自己的人工費，材料費等等，協(xié)調工作就難上加難，因此，工程部在每周一例會上要求所有分包單位，包括總包單位將上周的工作作出總結，并對存在的問題都一一提出，會議上通過談論，得出結論，找出原因所在，議定解決辦法,從而避免施工中工序上的交叉矛盾，確保工程順利進行。會議記錄整理好，做到有記錄可查。
三、材料的認質認價;。
工程部對材料的認質認價始終堅持“在保證質量，符合驗收規(guī)范，滿足功能要求的前提下，材料投標單位必須在3家以上，低價中標”的原則。俗話說“三個臭皮匠勝過一個諸葛亮”，工程部在處理材料認質認價上從來就不一人主張，大小事宜都是擺在桌子上談，各談其見，客觀論事。首先工程部內部匯總建議和意見，然后上報上級領導審核。所有定下來的材料必須有相應的資質證明、產(chǎn)品合格證、檢驗報告，安全生產(chǎn)許可證，材料進場后，工程部嚴格要求監(jiān)理督促材料廠家現(xiàn)場見證抽樣進行材料復檢，對不合格的材料堅決清除施工現(xiàn)場。
四、現(xiàn)場管理;。
雖然總包單位的質安部是現(xiàn)場文施管理的主責部門，但是工程部依然全力以赴配合安保部做好現(xiàn)場文施管理工作。
施工安全管理：督促施工單位建立各級人員安全生產(chǎn)責任制度，明確各級人員的安全責任。將施工安全管理各方面組織起來，形成相互協(xié)調、促進的整體，形成管理保證體系。對容易經(jīng)常出現(xiàn)安全隱患的部位進行重點抽查對象，即對“三寶四口五臨邊”防護設施要求必須到位;腳手架搭拆方案，驗收使用手續(xù)嚴格把關，定期檢查，及時整改，消除隱患;施工臨時用電必須按照“三相五線”制，設置專業(yè)人員管理，每天巡視，做好用電記錄;塔吊及龍門架、人或電梯、卸料平臺驗收合格并掛牌才能使用驗收要求安全裝置靈敏、可靠、保險標牌信號醒目，架體穩(wěn)固，井架安全防護、卷揚機、吊索繩卡符合規(guī)范等。
施工現(xiàn)場質量管理：工程質量檢查一般采用現(xiàn)場生產(chǎn)工人自檢、互檢和交接檢相結合的方式，其依據(jù)為國家或部門辦法的工程施工驗收及驗收規(guī)范、工程施工技術操作規(guī)范、工程質量檢驗評定標準。從原料進場、各施工單位工序構配件的生產(chǎn)到工程竣工等全過程都必須在現(xiàn)場項目施工中進行質量檢驗。嚴格按照上道工序驗收不合格或未驗收，堅決不進入下道工序，對驗收不合格的分項工程，該返工的必須要求施工單位定時返工。但是工程部對施工過程中存在的質量問題現(xiàn)場嚴格監(jiān)控，將施工中存在質量隱患消除在施工過程中。
五、合同、付款審核管理;。
簽訂工程經(jīng)濟合同時，要嚴格遵守法律、法規(guī)，本著“平等互利、協(xié)商一致，等價有償”的原則，其合同條款也必須有針對性，責任明確，詞語準確。對每月的工程進度款的審核，我工程部堅持“實事求是，嚴格控制”的原則，對施工單位上報的工程量逐一核對，實事求是，工程量的單價和工程進度款嚴格按照合同核對，結合工程已付款，按合同比例支付。
六、內業(yè)管理工作;。
作為我們內部管理，這是一個既繁瑣又重要的工作環(huán)節(jié)，要做好工程部的內業(yè)管理，首先，要規(guī)范施工期間的各類圖紙、變更通知、工程合同及其他工程項目方面文件資料的收發(fā)、保管工作，發(fā)送的圖紙資料、通知、函等須留一份連同發(fā)文薄簽字后一起存檔;其次，對工程部的聯(lián)系單、通知單、函、工程圖紙的發(fā)放記錄進行登記;再次，嚴格控制工程部用章審核制度，加蓋工程印鑒的文件、工程資料等，須經(jīng)過院方領導確認后蓋章。最后，必須保證工程文件資料不外泄。所有管理人員各就各位、各司其職。
七：工作目標;。
回顧過去，雖然在以往的施工任務中，遇到了不少困難，但在院方領導及各部門的大力支持和關懷下、在工程部團結一致努力克服下我們都已經(jīng)一步一個腳印走了過來。雖然我們的主體及二次結構都已基本完工，但是后續(xù)的精裝工程形式依然很嚴峻，工作量大，施工工序繁雜，尤其在一些特殊材料、設備上，更要高標準、嚴要求，決不能松懈，在以后的工作中，我工程部要保持吃苦耐勞的優(yōu)良傳統(tǒng)，穩(wěn)扎穩(wěn)打，以嶄新的面貌，飽滿的熱情投入到新的一年工作中;認真落實各項規(guī)章制度，加強質量管理，在狠抓安全、生產(chǎn)、質量、進度的前提下，向我院領導及院方工作人員交付一份滿意的答卷。
土地增值稅清算方案篇九
我們通過一個案例分析：2008年7月，某市房地產(chǎn)開發(fā)公司在市區(qū)中心地段開發(fā)多功能商住樓一幢，開發(fā)總面積5000平方米，其中1、2層為商鋪，面積2000平方米，3、4、5層為普通住宅，面積3000平方米。商住樓銷售總收入合計2300萬元，其中：1、2層商鋪平均售價為7000元/平方米，銷售收入1400萬元。普通住宅部分平均售價3000元/平方米，銷售收入900萬元。商住樓的土地購置成本及房屋開發(fā)成本總計1600萬元。房地產(chǎn)開發(fā)費用為土地成本和開發(fā)成本兩者之和的10%即160萬元（其他費用不計）。加計開發(fā)成本的20%扣除即320萬元。稅金及附加為萬元，已預繳土地增值稅萬元(普通住宅按銷售收入的,商鋪按銷售收入的預繳)。公司以該幢樓為成本核算對象。
方法一：普通住宅和商鋪合并，計算土地增值稅。
土地增值稅清算方案篇十
(2)工程結算審核的資料及要求。
k、隱藏工程驗收記錄:提供有效及簽章完善的隱藏工程驗收記錄;。
建設單位、施工單位及編制單位簽章確認,并附拷貝盤;。
員簽字及單位簽章認可;。
o、其他與結算有關的資料;凡上述未提及到,有關工程結算的其他資料;。
(3)審核工程結算,編制工程結算報告,履行工程結算的報審。
咨詢人在監(jiān)理單位確定工程完滿竣工,工程交付委托方后,對工程承。
報審。
主要工作內容如下;。
a、收集結算資料。
工程預算評審報告;招標文件;投標文件、中標通知書;施工合同;圖紙。
會審記錄;工程開工報告;竣工驗收報告;竣工圖;設計變更;現(xiàn)場簽證;經(jīng)。
批準的施工組織設計;隱蔽工程驗收記錄;工程結算書(含結算匯總表);工。
程量計算書材料設備單價呈批審核單;其他與結算有關的資料;。
b、進行竣工結算審核,完成結算審核報告。
否符合施工合同條件要求,工程量的計算是否正確;分項工程結算單價是否符。
合合同規(guī)定或招標文件的規(guī)定,量價分離的工程項目的取費是否合理合規(guī);設。
備與主要材料的價格是否符合核定的價格。費用、利潤、稅金的計算是否符合。
d、與相關各方交換意見。
針對分歧交換意見,達成一致后,發(fā)、承包人和審核單位三方簽字確。
認形成竣工結算審核定案表。
e、出具審核報告征求意見稿,征求委托方等各方意見后定稿。
f、出具工程竣工結算審核報告。
g、協(xié)助委托方履行工程結算的報審。
(一)質量控制措施:。
1、嚴格執(zhí)行相關規(guī)章和準則及本單位成果文件質量控制制度。
作
方案。
在實施過程中嚴格按照方案中的。
計劃。
進行,并做好后續(xù)各種服務工作;確保在規(guī)定的時間內完成審計任務并對成果文件的完整性、準確性、合法性負責。
3、完全響應招標文件的招標范圍、要求及管理辦法,接受相關考評辦法,嚴格執(zhí)行相關工作程序及成果文件的要求,在約定時間完成建設工程審計工作,配合委托方做好有關工作,認真履行職責。
任何人透漏,否則造成的經(jīng)濟損失,將按照國家有關法律規(guī)定承擔責任。5、在審計過程中,遵循獨立、客觀、公正、誠實信用的原則,不損害社會公共利益和他人合法權益,不謀取規(guī)定報酬之外的不正當利益。
6、建立項目檔案管理制度,并嚴格遵守執(zhí)行。
(二)技術保證承諾:。
同類型的委托業(yè)務。
2、我公司辦公設施齊全,為圓滿完成造價業(yè)務提供了強有力的保證。
進行強化培訓,以保證高質量的完成各項審計業(yè)務。
(三)工作進度。
計劃。
:
嚴格按合同要求時間保質保量按期完成。
(四)保密承諾。
我們承諾:一旦安排我們實施項目,不論在什么情況下,我們會遵從管理。
部門的一切囑咐,對每個項目的完善工作盡守職責。
(五)一旦我公司有幸中標,堅決服從主管部門的管理。
土地增值稅清算方案篇十一
現(xiàn)行注冊稅務師考試共考五個科目：《稅法(一)》 、《稅法(二)》、《稅務代理實務》、《財務與會計》、《稅收相關法律》。下面是由小編為你精心編輯的稅務師《稅法二》復習：土地增值稅的清算條件，歡迎閱讀！
(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
(2)整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;
(3)直接轉讓土地使用權的。
(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
(4)省稅務機關規(guī)定的其他情況。
土地增值稅清算方案篇十二
(一)導語。主要概述清算組織人員組成情況，確定清算基準日期(指確定清算工作開始的日期)，扼要總結工作，說明委托哪些機構完成哪些工作。
(二)事業(yè)單位概況。內容有該單位性質、地址、《事業(yè)單位法人證書》號和代碼標識、資金、職工人數(shù)、單位運轉狀況及注銷的原因。
(三)進行清算的法律依據(jù)。主要是《事業(yè)單位登記管理暫行條例》、《審計法》等相關法規(guī)。
(四)清算組織的工作情況，如進行接管，清理財產(chǎn)、確認債權債務、財務審計、總體資產(chǎn)評估、土地資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、委托稅收機關或海關出具完稅證明等。
(五)確定清算基準日帳面資產(chǎn)負債情況。
(六)清算審計情況，包括該事業(yè)單位的流動資產(chǎn)、對外投資、固定資產(chǎn)，流動負債、長期負債情況等。
(七)資產(chǎn)評估情況，主要由依照國家有關法律、法規(guī)具有相關資質的機構對被清算單位的固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)等進行評估，在此基礎上由清算組織進行綜合評估。
(八)債權確認情況，主要說明債權的組成和債權人的情況。
(九)清算組織提供的事業(yè)單位有無訴訟爭議和未完結的事項的情況說明。
(十)清算費用，詳細注明支出清算費用的項目和數(shù)字。
(十一)清算結論，對清算的整體資產(chǎn)進行總的估價。
根據(jù)《公司法》及xxx公司(以下簡稱公司)《章程》的有關規(guī)定，公司已經(jīng)x年xx月xx日召開的股東會決議解散，并成立清算組于x年xx月xx日開始對公司進行清算?，F(xiàn)將公司清算情況報告如下：
一、清算組成員組成情況。清算組成員由股東xxx、xxx、xxx組成，由xxx擔任清算組負責人。
二、通知和公告?zhèn)鶛嗳饲闆r。公司清算組于x年xx月xx日通知了公司債權人申報債權，并于x年xx月xx日在xxx報公告公司債權人申報債權。
三、公司財務狀況。截止x年xx月xx日，公司資產(chǎn)總額為xxx元，其中，凈資產(chǎn)為xxx元，負債總額為xxx元。
四、公司財產(chǎn)構成狀況。(應以“財產(chǎn)清單”的形式羅列公司財產(chǎn)的`名稱、數(shù)量、價值、存放地點;銀行存款應注明開戶行及銀行帳戶)。
1、債權的清收情況;(包括債權的具體種類及金額，是否已清收等情況)。
2、債務的清償情況;(包括債務的具體種類及金額，是否已清償?shù)惹闆r)。
六、公司剩余財產(chǎn)的分配情況。
公司剩余的財產(chǎn)由全體股東按出資比例分配。
七、公司的會計憑證、賬冊等會計資料的保存情況。
公司會計憑證、帳冊等會計資料由xxx負責保存。
八、其它有關事項說明。
清算組成員簽字：
股東簽字(蓋章)：
xxx公司(蓋章)。
x年xx月xx日。
土地增值稅清算方案篇十三
因公司經(jīng)股東會決議解散，制定如下清算方案：
一、股東會決議解散之日起15日內成立清算組。
二、清算組在清算期間行使下列職權：
（一）清理公司財產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單；
（二）通知、公告?zhèn)鶛嗳耍?BR> （三）處理與清算本公司未了結的業(yè)務；
（四）清繳所欠稅款以及清算過程中產(chǎn)生的稅款；
（五）清理債權、債務；
（六）處理公司清償債務后的剩余財產(chǎn)；
（七）代表公司參與民事訴訟活動；
（八）發(fā)現(xiàn)公司財產(chǎn)不足清償債務時，依法向人民法院申請宣告破產(chǎn)。
三、清算組應當自成立之日起十日內通知債權人，并于六十日內在報紙上公告。
四、公司財產(chǎn)能夠清償公司債務的，清算組按下列順序清償：
（一）支付清算費用；
（二）支付職工工資和社會保險費用及法定補償金；
（三）繳納所欠稅款；
（四）清償公司債務。
公司財產(chǎn)按前款規(guī)定清償后的剩余財產(chǎn)，按照股東的實繳出資的比例分配。
五、清算組在清理公司財產(chǎn)、編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單后，發(fā)現(xiàn)公司財產(chǎn)不足清償債務的，應當依法向人民法院申請宣告破產(chǎn)。公司經(jīng)人民法院裁定宣告破產(chǎn)后，清算組應當將清算事務移交給人民法院。
六、清算結束后，清算組應當制作清算報告，報股東會或者人民法院確認，并報送公司登記機關，申請注銷公司登記，公告公司終止。
土地增值稅清算方案篇十四
根據(jù)《公司法》的有關規(guī)定，公司股東會決議清算，特制定如下清算方案：
一、自股東會決議清算之日起成立清算組，清算組由***組成。
二、清算組在清算期間行使下列職權：
（一）清理公司財產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單；
（二）通知、公告?zhèn)鶛嗳耍?BR> （三）清繳所欠稅款以及清算過程中產(chǎn)生的稅款；
（四）清理債權、債務；
（五）處理公司清償債務后的剩余財產(chǎn)。
三、清算組應當自成立之日起十日內通知債權人。
四、清算組按下列順序清償：
（一）支付清算費用；
（二）支付職工工資和社會保險費用及法定補償金；
（三）繳納所欠稅款；
（四）清償公司債務。
五、清算結束后，清算組應當制作清算報告，報股東會批準。
全體股東蓋章或簽名：
*年09月13日。
土地增值稅清算方案篇十五
xx有限責任公司清算組：
我們接受委托，審計了xxx有限責任公司20xx年6月25日的清算資產(chǎn)負債表，20xx年8月31日至20xx年6月25日的清算損益表和債權清償表。
按照企業(yè)會計準則體系的規(guī)定編制財務報表是貴公司管理層的責任。這種責任包括：
（2）選擇和運用恰當?shù)臅嬚撸?BR> （3）做出合理的會計估計。
我們的責任是在實施審計工作的基礎上對財務報表發(fā)表審計意見。我們按照中國注冊會計師審計準則的規(guī)定執(zhí)行了審計工作。中國注冊會計師審計準則要求我們遵守職業(yè)道德規(guī)范，計劃和實施審計工作以對財務報表是否不存在重大錯報獲取合理保證。
審計工作涉及實施審計程序，以獲取有關財務報表金額和披露的審計證據(jù)。選擇的審計程序取決于注冊會計師的判斷，包括對由于舞弊或錯誤導致的財務報表重大錯報風險的評估。在進行風險評估時，我們考慮與財務報表編制相關的內部控制，以設計恰當?shù)膶徲嫵绦?，但目的并非對內部控制的有效性發(fā)表意見。審計工作還包括評價管理層選用會計政策的恰當性和作出會計估計的合理性，以及評價財務報表的總體列報。
我們相信，我們獲取的審計證據(jù)是充分、適當?shù)?，為發(fā)表審計意見提供了基礎。
我們認為，貴公司清算會計報表符合企業(yè)會計準則和《國有企業(yè)試行破產(chǎn)有關會計處理問題暫行規(guī)定》的有關規(guī)定，在所有重大方面公允地反映了xxx有限責任公司20xx年6月25日的清算財產(chǎn)狀況，20xx年8月31日至20xx年6月25日的清算損益和債權清償情況。
土地增值稅清算方案篇一
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可采取核定征收其土地增值稅：
一是依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；
二是擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
五是申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。主管稅務機關對開發(fā)企業(yè)項目核定征收時，要參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。
筆者認為，在核定征收時，其一，核定征收率應考慮一個自由裁量的區(qū)間，對不同時間、不同類型、不同結構、不同地段、不同價格的開發(fā)產(chǎn)品區(qū)別對待。其二，對情節(jié)嚴重的納稅人，如第二種情形擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，應從高從嚴的核定征收土地增值稅，不使用核定征收率的辦法核定征收，可以考慮對其銷售收入、開發(fā)成本、開發(fā)費用的核定來計算出應納土地增值稅額。其三，對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致。
土地增值稅清算方案篇二
根據(jù)《公司法》、《株洲某某激光再制造技術有限責任公司章程》的相關規(guī)定及株洲某某激光再制造技術有限責任公司(以下簡稱“株洲某某”)于2011年8月 19日股東會通過的《株洲某某激光再制造技術有限責任公司股東會關于公司解散清算的決議》，制定如下清算方案。
一、 清算組組成
3、清算組成員均為無薪人員(除經(jīng)清算組聘任的人員除外)，株洲某某公司不承擔薪酬費用;清算組各成員開會的車費、單獨聘請的各類中介所產(chǎn)生的`各項審計費或代理費等各項費用均由各成員獨自承擔，株洲某某公司一律不予承擔。
二、 清算組會議召開及表決機制
1、清算組原則上每1個月召開一次清算會議，清算組秘書須提前3天以電話及手機短信等方式通知清算組成員會議召開的時間及地點;單個或合計持有表決權10%比例及以上的清算組成員可申請召開臨時會議。清算組成員須確保如附件所示的聯(lián)系電話準確及實時開通。
2、為保證各股東的權益，重大事項須通過清算會議表決通過，如聘用付薪留守職員的薪酬激勵方案、帳款回收及資產(chǎn)出售變現(xiàn)方案、重大清算事項處理、每月清算工作審議、工商稅務等國家機關的注銷手續(xù)、單項金額10000元以上的費用審批等重要事項處理。
3、為使清算工作順利進行，清算會議實行三分之二表決權通過機制，表決權的比例等同于各股東在株洲某某公司的股權比例。
三、 清算組職權范圍
1、遣散在職員工、聘用留守職員及決定留守職員的薪酬方案;
2、清理公司財產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單;
3、通知、公告?zhèn)鶛嗳?
4、處理與清算本公司未了結的業(yè)務;
5、清繳所欠稅款以及清算過程中產(chǎn)生的稅款;
6、清理債權、債務;
7、處理公司清償債務后的剩余財產(chǎn);
8、代表公司參與民事訴訟活動;
9、發(fā)現(xiàn)公司財產(chǎn)不足清償債務時，依法向人民法院申請宣告破產(chǎn)。
四、 清算時間大致規(guī)劃
1、清算組應當自成立之日起十日內通知債權人，并于六十日內在報紙上公告;5日內，申請稅務審計，并辦理相關注銷登記手續(xù)。
2、清算組自成立之日起著手資產(chǎn)變現(xiàn)，特別是應收帳款催收;預計三個月內處理完實物資產(chǎn)，并針對應收帳款采取多種方法追討。
3、計劃在2012年2月底前，清算組完成所有清算程序，分配剩余資產(chǎn)。
五、 公司財產(chǎn)能夠清償公司債務的，清算組按下列順序清償：
1、支付職工工資和社會保險費用及法定補償金;
2、支付清算費用(具體以實際開支為準)，主要為房租、聘用清算人員報酬、車輛油資差旅費用各項費用、稅審及稅款費用、各項登記評估費用等。
3、繳納所欠稅款;
4、清償公司債務;
5、公司財產(chǎn)按前款規(guī)定清償后的剩余財產(chǎn)，按照股東的股權比例分配。
六、 清算組在清理公司財產(chǎn)、編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單后，發(fā)現(xiàn)公司財產(chǎn)不足清償債務的，應當依法向人民法院申請宣告破產(chǎn)。公司經(jīng)人民法院裁定宣告破產(chǎn)后，清算組應當將清算事務移交給人民法院。
七、 清算結束后，清算組應當制作清算報告，報股東會或者人民法院確認，并報送公司登記機關，申請注銷公司登記，公告公司終止。
清算組成員簽字：
因公司經(jīng)股東會決議解散，制定如下清算方案：
一、股東會決議解散之日起15日內成立。
二、清算組在清算期間行使下列職權：
(一)清理公司財產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單;
(二)通知、公告;
(三)處理與清算本公司未了結的業(yè)務;
(四)清繳所欠稅款以及清算過程中產(chǎn)生的稅款;
(五)清理債權、;
(六)處理公司清償債務后的剩余財產(chǎn);
(七)代表公司參與民事訴訟活動;
(八)發(fā)現(xiàn)公司財產(chǎn)不足清償債務時，依法向人院申請宣告破產(chǎn)。
三、清算組應當自成立之日起十日內通知債權人，并于六十日內在報紙上公告。
四、公司財產(chǎn)能夠清償?shù)模逅憬M按下列順序清償：
(一)支付清算費用;
(二)支付職工工資和社會保險費用及法定補償金;
(三)繳納所欠稅款;
(四)清償公司債務。
公司財產(chǎn)按前款規(guī)定清償后的剩余財產(chǎn)，按照股東的實繳出資的比例分配。
五、清算組在清理公司財產(chǎn)、編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單后，發(fā)現(xiàn)公司財產(chǎn)不足清償債務的，應當依法向人民法院申請宣告破產(chǎn)。公司經(jīng)人民法院裁定宣告破產(chǎn)后，清算組應當將清算事務移交給人民法院。
六、清算結束后，清算組應當制作清算報告，報股東會或者人民法院確認，并報送公司登記機關，申請注銷公司登記，公告公司終止。
土地增值稅清算方案篇三
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉讓土地使用權的。
第十條對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
委托簽證應提供的資料清單。
確認納稅主體和經(jīng)營行為的有關資料（1）營業(yè)執(zhí)照副本復印件；
（11）稅務機關出具的普通住宅的確認文件；（12）項目建議書的批復；
注：確認清算條件，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：項目竣工清算報表，已完工開發(fā)項目成本表，清算項目的銷售許可證，房屋土地管理局測繪面積報告書等四項資料。
（24）與轉讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等；
（25）企業(yè)領用的全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用發(fā)票；（26）銀行明細對賬單；
（29）上繳土地轉讓金收據(jù)復印件；
（30）“四項成本”超標，應提交稅務機關的核定文件；（31）按評估價確認扣除項目的，應提交資產(chǎn)評估報告；注：確認扣除項目總額，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：項目竣工決算報表，已完工開發(fā)項目成本表，取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證，國有土地使用權出讓或轉讓合同，清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單，借款合同，清算項目的工程竣工驗收報告，與轉讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證等八項資料。
（36）清算土地增值稅書面申請；（37）土地增值稅清算通知書；（38）土地增值稅清算材料清單；（39）土地增值稅清算受理通知書；（40）土地增值稅清算補充材料通知書；（41）土地增值稅清算核定征收通知書。
土地增值稅清算方案篇四
摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的各種稅收中，土地增值說是一種比較復雜的稅種，復雜的原因在于對其清算工作存在很多的難點，很多因素都對土地增值稅的清算工作產(chǎn)生影響。
在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅管理時，主要是根據(jù)建筑物的不同類型對預征比例進行確定，等到滿足清算條件之后再進行清算工作，所以說清算工作是征收管理工作中的重要內容之一，是土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，必須加強對其研究。
土地增值稅清算方案篇五
為了強化我院學生入黨積極分子隊伍建設，更好地發(fā)揮黨章學習小組的作用，學生黨支部特制定本辦法，望各班遵照執(zhí)行。
一、黨章學習小組的組建與小組長的設置辦法。
1、黨章學習小組由班上所有的積極分子（包括重點積極分子和普通積極分子）組成。下班黨員在每學期開學后兩周之內完成小組組員的調整與組建工作。中間需調整的由組長提出申請交下班黨員報支部核實，并按支部給出的處理意見執(zhí)行。
2、黨章學習小組組長的設置。
（1）小組長的設置要求在各小組的組建工作完成之前完成，并及時報學生黨支部備案。
（2）大一大二黨章學習小組組長由各班團支部書記擔任，大二以上的小組長由各班黨小組組長擔任。
（3）小組長的確定要求下班黨員考察其平時表現(xiàn)，并征求所下班級積極分子的意見（或由積極分子民主推薦產(chǎn)生）。
（4）小組長應具備一定的組織和協(xié)調能力。在班上有一定的模范帶頭作用，能較好地處理與同學之間的關系。原則上不能兼任班團干部的職務。
（5）每學期需要更換組長的班級，前任組長應將有關材料轉交給新任組長，并幫助其盡快熟悉組長的工作職責。
（6）各年級設一名年級組長，幫助傳達支部精神以及收集材料與信息。年級組長由支部直接委任。
二、黨章學習小組組長的職責。
1、組長應全方位了解積極分子的學習、工作、生活等各方面的情況，并及時將信息反饋到下班黨員處，以便下班黨員能及時、準確地了解所下班級的情況。
2、組織組員學習黨的有關知識。包括黨章及黨的有關方針、政策以及上級黨組織的`報告、指示、決定等有關文件，并組織開展討論，寫好學習心得。小組長應及時將討論成果匯報到下班黨員處。
3、積極配合學生黨員在班上進行的群眾意見調查及有關調研工作，并為他們提供真實、全面的信息。
4、積極參加黨校組織的討論。平時應自覺學習黨的有關理論著作，提高自身的政治理論水平。
5、章學習小組是黨支部在同學中設立的監(jiān)督崗和信息站。組長要積極引導組員監(jiān)督本班下班黨員的工作或其他學生黨員的日常行為，并及時將信息反饋到黨支部。同時也可搜集同學對黨支部及下班黨員工作的建議并反饋到下班黨員或黨支部。
6、學期對一個學期的工作要寫出計劃和總結，按照學生黨支部的要求及時上交。
7、一個月的第一周的星期五晚9：30以前報告本班積極分子的情況。
三、黨章學習小組活動實施辦法。
1、黨章學習小組的活動由學生黨支部的活動組負責組織評比。
2、同年級之間的黨章學習小組可加強交流與合作。
3、各小組制定的活動方案要在起動之前向支部提出申請，并寫出詳細計劃。活動圓滿完成之后，寫出活動總結可參與期末評比。對組織得比較好且有影響力的活動，支部將給予獎勵。
4、各小組未經(jīng)支部批準，不得以黨章學習小組活動為名到校外開展活動。
四、其他。
1、各小組如有事可向下班黨員或黨支部黨員咨詢。
2、對于兩次以上無故不參加班級黨章學習小組組織的學習、討論或活動的積極分子，組長可向支部申請取消其積極分子資格。
3、組長平時要多向下班黨員匯報工作。形式可以是口頭也可以是書面匯報。
土地增值稅清算方案篇六
一、委托人應提供如下資料：
（一）土地增值稅納稅（預繳）申報表及完稅憑證。
（二）項目竣工決算報表和有關帳薄。
（三）取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓或轉讓合同。
（四）銀行貸款合同及貸款利息結算通知單。
（五）項目工程建設合同及其價款結算單。預售許可證。
（六）商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的其他證明資料。
（七）無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。
（八）轉讓房地產(chǎn)項目成本費用、分期開發(fā)分攤依據(jù)。
（九）轉讓房地產(chǎn)有關稅金的合法有效憑證。
二、稅務師事務所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務時，應當對下列事項充分關注：
（一）明確清算項目及其范圍。
（二）正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。
（三）正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。
（四）正確劃分不同時期的開發(fā)項目，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
（五）正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。
（六）明確清算項目的起止日期。
三、具體清算程序。
（一）扣除項目審核的審核程序。
1、取得土地使用權支付金額的審核：購買土地。
（1）審核取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。
（2）如果同一土地有多個開發(fā)項目，審核取得土地使用權支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。
（3）審核取得土地使用權支付金額是否含有關聯(lián)方的費用。
（4）審核有無將期間費用記入取得土地使用權支付金額的情形。
（5）審核有無預提的取得土地使用權支付金額。
（6）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金。
額是否存在明顯異常。
2、土地征用及拆遷補償費的審核征用土地（1）審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常。
（2）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關賬目核對。
（3）審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。
3、前期工程費的審核。
（1）審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。
（2）審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。
4、建筑安裝工程費的審核。
（1）出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據(jù)：
a.獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對；
b.實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；
c.審核納稅人是否存在增加或減少建筑安裝成本造價的情形。
（二）自營方式。重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務處理。
5、基礎設施費和公共配套設施費的審核。
（1）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證。
（2）如果有多個開發(fā)項目，基礎設施費和公共配套設施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。
（3）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有其他企業(yè)的費用。
（4）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
（5）審核是否將期間費用記入基礎設施費和公共配套設施費用。
（6）審核有無預提的基礎設施費和公共配套設施費用。
（7）獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常。
（8）審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分攤。（9）各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規(guī)定。
6、開發(fā)間接費用的審核。
（1）審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證。
（2）如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。
（3）審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用。
（4）審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
（5）審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用。
（6）審核有無預提的開發(fā)間接費用。
（7）審核納稅人的預提費用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。
（8）在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。
7、房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核10%。
（1）審核應具實列支的財務費用是否取得合法有效的憑證，除具實列支的財務費用外的房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按規(guī)定比例計算扣除。
（2）利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構證明的，應按下列方法進行審核：
a.審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；
c.審核各項借款合同，判斷其相應條款是否符合有關規(guī)定；
d.審核利息費用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
8、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金審核。
不屬于清算范圍或者不屬于轉讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，或者按照預售收入（不包括已經(jīng)結轉銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加，不應作為清算的扣除項目。
9、國家規(guī)定的加計扣除項目的審核20%。
（1）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權后，未進行任何形式的開發(fā)即轉讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。
（2）對于取得土地使用權后，僅進行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉讓土地使用權的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。
（3）對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權后，未進行任何實質性的改良或開發(fā)即再行轉讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。
（4）對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形。
10、對于納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項目金額是否按主管稅務機關確定的分攤方法計算分攤扣除。
四、其他注意問題。
（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售。
（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
（三）、審核扣除項目是否符合下列要求：（1）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
（2）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。
（3）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（4）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。
（5）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。
（6）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。
土地增值稅清算方案篇七
土地增值稅主要產(chǎn)生在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，會涉及到一些對國有土地的轉讓問題，在對其進行轉讓的過程中單位或者個人會得到轉讓的收入，同時也會發(fā)生一定的成本費用(取得土地使用權所支付的金額;土地征用及拆遷補償款;前期工程費;建筑安裝工程費;基礎設施費。
公共配套設施費;開發(fā)間接費用;房地產(chǎn)開發(fā)費用;與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金;財政部規(guī)定的加計扣除項目)，而土地增值稅就是納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額(收入-允許規(guī)定扣除項目金額后的余額)按相應稅率計算征收的一種稅種。
一是可以對房地產(chǎn)的市場進行有效的規(guī)劃，能夠對房地產(chǎn)開發(fā)市場的調控力度進行加強;二是可以有效的對目前房價上漲飛速的現(xiàn)象進行合理引導回歸理性，并且能夠對因為房價上漲快而產(chǎn)生的炒房的現(xiàn)象進行有效的避免和抑制;三是可以將我國的土地的利用率進行有效的提高;四是能夠合理的將國家財政的收入進行增加，同時還能夠對國家參與到國有土地增值收益的分配方式進行規(guī)范。
在進行土地增值稅的征收過程中，不可避免的會涉及到土地增值稅的清算問題，進行合理的、準確的清算是土地增值稅清算的最終目標。
土地增值稅就是在需要納稅的人在滿足該稅種的清算條件之后，再根據(jù)相關要求和規(guī)范，對所需要納稅的具體數(shù)額進行確定的和計算的工作。
筆者認為土地增值稅的清算工作是我國稅收體系十八稅一費中難度較大的稅種，與土地增值稅清算相關的法律與規(guī)范也是比較多的，所以，必須嚴格按照清算程序，嚴格遵守法律，同時根據(jù)項目實際，進行合理的清算。
(一)拆遷補償標準的處理。
為了對拆遷補償標準進行合理的確定，必須根據(jù)以下方法以及順序對企業(yè)實際應該扣除的拆遷補償費用進行確定：
1.對于某個開發(fā)項目地方政府明確規(guī)定拆遷補償標準的，按政府文件標準執(zhí)行;。
3.對于支付個人拆遷補償費的確認，當?shù)囟悇站挚梢砸圆疬w的合同、被拆遷房屋的房產(chǎn)證、被拆遷人身份證、戶口本和簽收花名冊或簽收憑證為主要依據(jù)來確定具體補償金額。
(二)利息支出扣除問題的影響和處理。
根據(jù)國家對于土地增值稅清算相關問題的通知可以得出以下幾點：
一是在財務費用中涉及到的利息的支出，只要是能夠以轉讓的房地產(chǎn)的項目計算分攤并且能夠對金融機構進行有效的證明的，那么可以根據(jù)實際情況據(jù)實扣除，但是需要指出的扣除限額不應該比按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額高。
二是對于超過貸款期限的利息部分和加息部分不允許扣除。
三是對于貸款利息的上浮幅度超過國家有關部門規(guī)定的上浮幅度的部分，不允許扣除。
因此筆者認為，如果全部是使用自己的資金，不存在利息支出的，那么按規(guī)定，可能根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)費用以取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內進行計算扣除。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機構以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機構證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內計算扣除。
在實際工作中，清算的時間直接影響稅款入庫時間，具體有以下兩種情況：一是企業(yè)對項目的工程結算具有滯后性，而且項目開發(fā)多分期進行，建筑安裝成本結轉不及時，公共配套設施費用尚未全部發(fā)生，竣工決算遲遲不做，造成房地產(chǎn)開發(fā)成本不真實。
二是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在開發(fā)的房地產(chǎn)項目大部分已銷售，有的剩余一些普通住房，有的剩余一些商鋪，因預售許可證未滿三年，當前的清算原則就是把未售部分的成本剔除，不進行清算，這就存在二次清算的需要。
二次清算就可能存在適用稅率不一樣，對稅款造成影響。
如果對項目全部重新清算，將再次耗費人力和時間，無疑會加大稅收成本。
因此筆者認為，對于成片開發(fā)分期清算項目的成本費用，在分期清算時，應按實際發(fā)生的費用進行分攤清算，整體項目終了后不再進行調整分攤，這樣既節(jié)約了清算成本，又不至于因為項目開發(fā)的時間性影響清算進程。
(四)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品的界定影響和處理。
我國對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅征收條例規(guī)定：“舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認?！边M而擴大清算扣除成本，造成土地增值稅的流失。
因此筆者認為，應該對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用商品房采取進一步的二手房概念定義，如可以規(guī)定對于自用或出租使用年限在五年以上(含五年)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了該商品房產(chǎn)權證再銷售的，按照轉讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，否則，仍需列入一手房土地增值稅清算的范圍。
三、結束語。
綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一個非常重要的稅種就是土地增值稅，土地增值稅清算結果，往往對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的影響是非常大。
在對土地增值說進行清算的過程中，必須按照規(guī)定的清算規(guī)程和方法進行，并且對清算過程中的難點問題進行有效的分析，找出能夠對難點問題進行解決的策略，保證土地增值稅清算工作的準確性和合理性。
參考文獻：
土地增值稅清算方案篇八
尊敬的各位院方領導：你們好!
轉眼即將接近尾聲,我們將迎來嶄新的一年，回顧過去一年來，自從三月份我邯鄲市中心醫(yī)院東區(qū)項目工程開工以來，在院方領導和各部門的大力支持關懷下，憑借我工程部全體員工自身辛勤的努力，克服了施工環(huán)境惡劣、項目工期緊、等諸多困難，順利完成了中心醫(yī)院1號樓、康復樓、、、、的主體和結構的施工任務。
邯鄲市中心醫(yī)院東區(qū)項目于203月動工，計劃于?年?月投入使用，為了完成這個總目標，工程部在各級院方領導的大力支持和帶領下，與其它部門攜手努力，前期，我們取得了不錯的成績，不論從工程的進度、質量、安全上都能滿足總目標。工程部在每個階段的工作中勤勤懇懇、積極主動地完成各級領導交給的任務，并在做好本職工作的基礎上，不斷學習鉆研，努力提高自己的業(yè)務水平，現(xiàn)將本項目工作情況匯總如下，總結過去，找出不足，為以后的工作開展順利積累更多經(jīng)驗。
一、施工進度管理;。
工程部是生產(chǎn)進度的主責部門，工程進展的快慢直接牽動著工程部每名員工的神經(jīng)，每時每秒都在給工程部的工作做出客觀的評判。而工程部對施工進度的管理職能主要體現(xiàn)在審定施工單位編制的施工總進度計劃和年、月、旬、周施工進度，執(zhí)行情況和保證措施上。
二、施工生產(chǎn)協(xié)調與工程分包管理;。
我中心醫(yī)院東區(qū)項目是一個大項目，根據(jù)自身特點，參施隊伍多，工序繁雜、施工地點分散，為減少相互之間的影響，保證生產(chǎn)的順利進行，工程部在狠抓生產(chǎn)進度管理的同時，積極為各分包開展協(xié)調服務工作，各分包與分包，總包與分包之間的協(xié)調都是一項艱巨且復雜的工作。真正將各單位的協(xié)調工作處理好，需要的不只是作為甲方代表的職權威信，還需要有一定的魄力且不能過于武斷，及時和各施工單位、監(jiān)理單位進行溝通關于生產(chǎn)、技術、安全方面的問題。對上級的決策、決議及時下達到各單位，對下面反饋的信息及時上傳給領導，保證信息的暢通。
作為工程部對施工生產(chǎn)協(xié)調，必須要又預見性，在實際生產(chǎn)中，各單位為了完成自己的任務，首先都是把自己的利益放在首位，而很少去考慮過其他單位的施工難度，如果事先未處理得當，接下來的施工過程中各個單位在工序交叉時，就會出現(xiàn)矛盾，各自為了自己的施工簡便，考慮自己的人工費，材料費等等，協(xié)調工作就難上加難，因此，工程部在每周一例會上要求所有分包單位，包括總包單位將上周的工作作出總結，并對存在的問題都一一提出，會議上通過談論，得出結論，找出原因所在，議定解決辦法,從而避免施工中工序上的交叉矛盾，確保工程順利進行。會議記錄整理好，做到有記錄可查。
三、材料的認質認價;。
工程部對材料的認質認價始終堅持“在保證質量，符合驗收規(guī)范，滿足功能要求的前提下，材料投標單位必須在3家以上，低價中標”的原則。俗話說“三個臭皮匠勝過一個諸葛亮”，工程部在處理材料認質認價上從來就不一人主張，大小事宜都是擺在桌子上談，各談其見，客觀論事。首先工程部內部匯總建議和意見，然后上報上級領導審核。所有定下來的材料必須有相應的資質證明、產(chǎn)品合格證、檢驗報告，安全生產(chǎn)許可證，材料進場后，工程部嚴格要求監(jiān)理督促材料廠家現(xiàn)場見證抽樣進行材料復檢，對不合格的材料堅決清除施工現(xiàn)場。
四、現(xiàn)場管理;。
雖然總包單位的質安部是現(xiàn)場文施管理的主責部門，但是工程部依然全力以赴配合安保部做好現(xiàn)場文施管理工作。
施工安全管理：督促施工單位建立各級人員安全生產(chǎn)責任制度，明確各級人員的安全責任。將施工安全管理各方面組織起來，形成相互協(xié)調、促進的整體，形成管理保證體系。對容易經(jīng)常出現(xiàn)安全隱患的部位進行重點抽查對象，即對“三寶四口五臨邊”防護設施要求必須到位;腳手架搭拆方案，驗收使用手續(xù)嚴格把關，定期檢查，及時整改，消除隱患;施工臨時用電必須按照“三相五線”制，設置專業(yè)人員管理，每天巡視，做好用電記錄;塔吊及龍門架、人或電梯、卸料平臺驗收合格并掛牌才能使用驗收要求安全裝置靈敏、可靠、保險標牌信號醒目，架體穩(wěn)固，井架安全防護、卷揚機、吊索繩卡符合規(guī)范等。
施工現(xiàn)場質量管理：工程質量檢查一般采用現(xiàn)場生產(chǎn)工人自檢、互檢和交接檢相結合的方式，其依據(jù)為國家或部門辦法的工程施工驗收及驗收規(guī)范、工程施工技術操作規(guī)范、工程質量檢驗評定標準。從原料進場、各施工單位工序構配件的生產(chǎn)到工程竣工等全過程都必須在現(xiàn)場項目施工中進行質量檢驗。嚴格按照上道工序驗收不合格或未驗收，堅決不進入下道工序，對驗收不合格的分項工程，該返工的必須要求施工單位定時返工。但是工程部對施工過程中存在的質量問題現(xiàn)場嚴格監(jiān)控，將施工中存在質量隱患消除在施工過程中。
五、合同、付款審核管理;。
簽訂工程經(jīng)濟合同時，要嚴格遵守法律、法規(guī)，本著“平等互利、協(xié)商一致，等價有償”的原則，其合同條款也必須有針對性，責任明確，詞語準確。對每月的工程進度款的審核，我工程部堅持“實事求是，嚴格控制”的原則，對施工單位上報的工程量逐一核對，實事求是，工程量的單價和工程進度款嚴格按照合同核對，結合工程已付款，按合同比例支付。
六、內業(yè)管理工作;。
作為我們內部管理，這是一個既繁瑣又重要的工作環(huán)節(jié)，要做好工程部的內業(yè)管理，首先，要規(guī)范施工期間的各類圖紙、變更通知、工程合同及其他工程項目方面文件資料的收發(fā)、保管工作，發(fā)送的圖紙資料、通知、函等須留一份連同發(fā)文薄簽字后一起存檔;其次，對工程部的聯(lián)系單、通知單、函、工程圖紙的發(fā)放記錄進行登記;再次，嚴格控制工程部用章審核制度，加蓋工程印鑒的文件、工程資料等，須經(jīng)過院方領導確認后蓋章。最后，必須保證工程文件資料不外泄。所有管理人員各就各位、各司其職。
七：工作目標;。
回顧過去，雖然在以往的施工任務中，遇到了不少困難，但在院方領導及各部門的大力支持和關懷下、在工程部團結一致努力克服下我們都已經(jīng)一步一個腳印走了過來。雖然我們的主體及二次結構都已基本完工，但是后續(xù)的精裝工程形式依然很嚴峻，工作量大，施工工序繁雜，尤其在一些特殊材料、設備上，更要高標準、嚴要求，決不能松懈，在以后的工作中，我工程部要保持吃苦耐勞的優(yōu)良傳統(tǒng)，穩(wěn)扎穩(wěn)打，以嶄新的面貌，飽滿的熱情投入到新的一年工作中;認真落實各項規(guī)章制度，加強質量管理，在狠抓安全、生產(chǎn)、質量、進度的前提下，向我院領導及院方工作人員交付一份滿意的答卷。
土地增值稅清算方案篇九
我們通過一個案例分析：2008年7月，某市房地產(chǎn)開發(fā)公司在市區(qū)中心地段開發(fā)多功能商住樓一幢，開發(fā)總面積5000平方米，其中1、2層為商鋪，面積2000平方米，3、4、5層為普通住宅，面積3000平方米。商住樓銷售總收入合計2300萬元，其中：1、2層商鋪平均售價為7000元/平方米，銷售收入1400萬元。普通住宅部分平均售價3000元/平方米，銷售收入900萬元。商住樓的土地購置成本及房屋開發(fā)成本總計1600萬元。房地產(chǎn)開發(fā)費用為土地成本和開發(fā)成本兩者之和的10%即160萬元（其他費用不計）。加計開發(fā)成本的20%扣除即320萬元。稅金及附加為萬元，已預繳土地增值稅萬元(普通住宅按銷售收入的,商鋪按銷售收入的預繳)。公司以該幢樓為成本核算對象。
方法一：普通住宅和商鋪合并，計算土地增值稅。
土地增值稅清算方案篇十
(2)工程結算審核的資料及要求。
k、隱藏工程驗收記錄:提供有效及簽章完善的隱藏工程驗收記錄;。
建設單位、施工單位及編制單位簽章確認,并附拷貝盤;。
員簽字及單位簽章認可;。
o、其他與結算有關的資料;凡上述未提及到,有關工程結算的其他資料;。
(3)審核工程結算,編制工程結算報告,履行工程結算的報審。
咨詢人在監(jiān)理單位確定工程完滿竣工,工程交付委托方后,對工程承。
報審。
主要工作內容如下;。
a、收集結算資料。
工程預算評審報告;招標文件;投標文件、中標通知書;施工合同;圖紙。
會審記錄;工程開工報告;竣工驗收報告;竣工圖;設計變更;現(xiàn)場簽證;經(jīng)。
批準的施工組織設計;隱蔽工程驗收記錄;工程結算書(含結算匯總表);工。
程量計算書材料設備單價呈批審核單;其他與結算有關的資料;。
b、進行竣工結算審核,完成結算審核報告。
否符合施工合同條件要求,工程量的計算是否正確;分項工程結算單價是否符。
合合同規(guī)定或招標文件的規(guī)定,量價分離的工程項目的取費是否合理合規(guī);設。
備與主要材料的價格是否符合核定的價格。費用、利潤、稅金的計算是否符合。
d、與相關各方交換意見。
針對分歧交換意見,達成一致后,發(fā)、承包人和審核單位三方簽字確。
認形成竣工結算審核定案表。
e、出具審核報告征求意見稿,征求委托方等各方意見后定稿。
f、出具工程竣工結算審核報告。
g、協(xié)助委托方履行工程結算的報審。
(一)質量控制措施:。
1、嚴格執(zhí)行相關規(guī)章和準則及本單位成果文件質量控制制度。
作
方案。
在實施過程中嚴格按照方案中的。
計劃。
進行,并做好后續(xù)各種服務工作;確保在規(guī)定的時間內完成審計任務并對成果文件的完整性、準確性、合法性負責。
3、完全響應招標文件的招標范圍、要求及管理辦法,接受相關考評辦法,嚴格執(zhí)行相關工作程序及成果文件的要求,在約定時間完成建設工程審計工作,配合委托方做好有關工作,認真履行職責。
任何人透漏,否則造成的經(jīng)濟損失,將按照國家有關法律規(guī)定承擔責任。5、在審計過程中,遵循獨立、客觀、公正、誠實信用的原則,不損害社會公共利益和他人合法權益,不謀取規(guī)定報酬之外的不正當利益。
6、建立項目檔案管理制度,并嚴格遵守執(zhí)行。
(二)技術保證承諾:。
同類型的委托業(yè)務。
2、我公司辦公設施齊全,為圓滿完成造價業(yè)務提供了強有力的保證。
進行強化培訓,以保證高質量的完成各項審計業(yè)務。
(三)工作進度。
計劃。
:
嚴格按合同要求時間保質保量按期完成。
(四)保密承諾。
我們承諾:一旦安排我們實施項目,不論在什么情況下,我們會遵從管理。
部門的一切囑咐,對每個項目的完善工作盡守職責。
(五)一旦我公司有幸中標,堅決服從主管部門的管理。
土地增值稅清算方案篇十一
現(xiàn)行注冊稅務師考試共考五個科目：《稅法(一)》 、《稅法(二)》、《稅務代理實務》、《財務與會計》、《稅收相關法律》。下面是由小編為你精心編輯的稅務師《稅法二》復習：土地增值稅的清算條件，歡迎閱讀！
(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
(2)整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;
(3)直接轉讓土地使用權的。
(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
(4)省稅務機關規(guī)定的其他情況。
土地增值稅清算方案篇十二
(一)導語。主要概述清算組織人員組成情況，確定清算基準日期(指確定清算工作開始的日期)，扼要總結工作，說明委托哪些機構完成哪些工作。
(二)事業(yè)單位概況。內容有該單位性質、地址、《事業(yè)單位法人證書》號和代碼標識、資金、職工人數(shù)、單位運轉狀況及注銷的原因。
(三)進行清算的法律依據(jù)。主要是《事業(yè)單位登記管理暫行條例》、《審計法》等相關法規(guī)。
(四)清算組織的工作情況，如進行接管，清理財產(chǎn)、確認債權債務、財務審計、總體資產(chǎn)評估、土地資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、委托稅收機關或海關出具完稅證明等。
(五)確定清算基準日帳面資產(chǎn)負債情況。
(六)清算審計情況，包括該事業(yè)單位的流動資產(chǎn)、對外投資、固定資產(chǎn)，流動負債、長期負債情況等。
(七)資產(chǎn)評估情況，主要由依照國家有關法律、法規(guī)具有相關資質的機構對被清算單位的固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)等進行評估，在此基礎上由清算組織進行綜合評估。
(八)債權確認情況，主要說明債權的組成和債權人的情況。
(九)清算組織提供的事業(yè)單位有無訴訟爭議和未完結的事項的情況說明。
(十)清算費用，詳細注明支出清算費用的項目和數(shù)字。
(十一)清算結論，對清算的整體資產(chǎn)進行總的估價。
根據(jù)《公司法》及xxx公司(以下簡稱公司)《章程》的有關規(guī)定，公司已經(jīng)x年xx月xx日召開的股東會決議解散，并成立清算組于x年xx月xx日開始對公司進行清算?，F(xiàn)將公司清算情況報告如下：
一、清算組成員組成情況。清算組成員由股東xxx、xxx、xxx組成，由xxx擔任清算組負責人。
二、通知和公告?zhèn)鶛嗳饲闆r。公司清算組于x年xx月xx日通知了公司債權人申報債權，并于x年xx月xx日在xxx報公告公司債權人申報債權。
三、公司財務狀況。截止x年xx月xx日，公司資產(chǎn)總額為xxx元，其中，凈資產(chǎn)為xxx元，負債總額為xxx元。
四、公司財產(chǎn)構成狀況。(應以“財產(chǎn)清單”的形式羅列公司財產(chǎn)的`名稱、數(shù)量、價值、存放地點;銀行存款應注明開戶行及銀行帳戶)。
1、債權的清收情況;(包括債權的具體種類及金額，是否已清收等情況)。
2、債務的清償情況;(包括債務的具體種類及金額，是否已清償?shù)惹闆r)。
六、公司剩余財產(chǎn)的分配情況。
公司剩余的財產(chǎn)由全體股東按出資比例分配。
七、公司的會計憑證、賬冊等會計資料的保存情況。
公司會計憑證、帳冊等會計資料由xxx負責保存。
八、其它有關事項說明。
清算組成員簽字：
股東簽字(蓋章)：
xxx公司(蓋章)。
x年xx月xx日。
土地增值稅清算方案篇十三
因公司經(jīng)股東會決議解散，制定如下清算方案：
一、股東會決議解散之日起15日內成立清算組。
二、清算組在清算期間行使下列職權：
（一）清理公司財產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單；
（二）通知、公告?zhèn)鶛嗳耍?BR> （三）處理與清算本公司未了結的業(yè)務；
（四）清繳所欠稅款以及清算過程中產(chǎn)生的稅款；
（五）清理債權、債務；
（六）處理公司清償債務后的剩余財產(chǎn)；
（七）代表公司參與民事訴訟活動；
（八）發(fā)現(xiàn)公司財產(chǎn)不足清償債務時，依法向人民法院申請宣告破產(chǎn)。
三、清算組應當自成立之日起十日內通知債權人，并于六十日內在報紙上公告。
四、公司財產(chǎn)能夠清償公司債務的，清算組按下列順序清償：
（一）支付清算費用；
（二）支付職工工資和社會保險費用及法定補償金；
（三）繳納所欠稅款；
（四）清償公司債務。
公司財產(chǎn)按前款規(guī)定清償后的剩余財產(chǎn)，按照股東的實繳出資的比例分配。
五、清算組在清理公司財產(chǎn)、編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單后，發(fā)現(xiàn)公司財產(chǎn)不足清償債務的，應當依法向人民法院申請宣告破產(chǎn)。公司經(jīng)人民法院裁定宣告破產(chǎn)后，清算組應當將清算事務移交給人民法院。
六、清算結束后，清算組應當制作清算報告，報股東會或者人民法院確認，并報送公司登記機關，申請注銷公司登記，公告公司終止。
土地增值稅清算方案篇十四
根據(jù)《公司法》的有關規(guī)定，公司股東會決議清算，特制定如下清算方案：
一、自股東會決議清算之日起成立清算組，清算組由***組成。
二、清算組在清算期間行使下列職權：
（一）清理公司財產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單；
（二）通知、公告?zhèn)鶛嗳耍?BR> （三）清繳所欠稅款以及清算過程中產(chǎn)生的稅款；
（四）清理債權、債務；
（五）處理公司清償債務后的剩余財產(chǎn)。
三、清算組應當自成立之日起十日內通知債權人。
四、清算組按下列順序清償：
（一）支付清算費用；
（二）支付職工工資和社會保險費用及法定補償金；
（三）繳納所欠稅款；
（四）清償公司債務。
五、清算結束后，清算組應當制作清算報告，報股東會批準。
全體股東蓋章或簽名：
*年09月13日。
土地增值稅清算方案篇十五
xx有限責任公司清算組：
我們接受委托，審計了xxx有限責任公司20xx年6月25日的清算資產(chǎn)負債表，20xx年8月31日至20xx年6月25日的清算損益表和債權清償表。
按照企業(yè)會計準則體系的規(guī)定編制財務報表是貴公司管理層的責任。這種責任包括：
（2）選擇和運用恰當?shù)臅嬚撸?BR> （3）做出合理的會計估計。
我們的責任是在實施審計工作的基礎上對財務報表發(fā)表審計意見。我們按照中國注冊會計師審計準則的規(guī)定執(zhí)行了審計工作。中國注冊會計師審計準則要求我們遵守職業(yè)道德規(guī)范，計劃和實施審計工作以對財務報表是否不存在重大錯報獲取合理保證。
審計工作涉及實施審計程序，以獲取有關財務報表金額和披露的審計證據(jù)。選擇的審計程序取決于注冊會計師的判斷，包括對由于舞弊或錯誤導致的財務報表重大錯報風險的評估。在進行風險評估時，我們考慮與財務報表編制相關的內部控制，以設計恰當?shù)膶徲嫵绦?，但目的并非對內部控制的有效性發(fā)表意見。審計工作還包括評價管理層選用會計政策的恰當性和作出會計估計的合理性，以及評價財務報表的總體列報。
我們相信，我們獲取的審計證據(jù)是充分、適當?shù)?，為發(fā)表審計意見提供了基礎。
我們認為，貴公司清算會計報表符合企業(yè)會計準則和《國有企業(yè)試行破產(chǎn)有關會計處理問題暫行規(guī)定》的有關規(guī)定，在所有重大方面公允地反映了xxx有限責任公司20xx年6月25日的清算財產(chǎn)狀況，20xx年8月31日至20xx年6月25日的清算損益和債權清償情況。