計劃可以使我們的目標更加明確，從而更有動力去追求和實現(xiàn)。在計劃中要明確具體的行動步驟和時間節(jié)點，以便更好地掌控進度。以下是小編為大家整理的幾種制定計劃的方法，希望能夠幫助到大家。%20計劃是為了達成某一目標而制定的一種有條理的行動方案，它可以幫助我們事先規(guī)劃好未來的工作和學(xué)習(xí)安排，提高效率。那么我們該如何制定一個合理的計劃呢？首先，我們需要明確目標，確定想要實現(xiàn)的具體內(nèi)容和時間節(jié)點。以下是小編為大家整理的幾種制定計劃的方法，希望能夠幫助到大家。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇一
地產(chǎn)指在土地所有制的范圍內(nèi)，用來作為財產(chǎn)的土地，招商是指為項目中經(jīng)營性的物業(yè)需求租戶或者經(jīng)營戶的工作，那么新的一年如何做好地產(chǎn)招商工作。下面是有20xx年商業(yè)地產(chǎn)招商工作計劃，歡迎參閱。
一.項目介紹：
溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設(shè)的，該公司的重點項目——句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。
二.產(chǎn)品定位優(yōu)勢：
溫州商貿(mào)城堅持以市場為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎(chǔ)，來打造該市場的集群經(jīng)濟、板塊經(jīng)濟和名牌經(jīng)濟，它的建成既順應(yīng)了當今商貿(mào)流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導(dǎo)的大力發(fā)展民營經(jīng)濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設(shè)理念，長遠經(jīng)營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經(jīng)營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉儲物流、科技服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。
三.交通概況：
本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1.2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。
分析：
1、s——優(yōu)勢。
(1)地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。
(2)交通——項目內(nèi)有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。
(3)口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業(yè)，20xx年消費者信得過企業(yè)。
(4)物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。
(5)配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設(shè)施較為完備。
(6)品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經(jīng)銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。
2、w——劣勢。
(1)由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。
(2)句容老的建材市場由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。
(3)項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。
(4)項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。
3、o——機會。
(1)經(jīng)濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄;與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。
(2)政策因素——國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。
(3)市場因素——隨著經(jīng)濟復(fù)蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景也越來越美好。
(4)區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟適用房,加大了本區(qū)域的人流量。
(5)現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、t——威脅。
(1)國家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
(2)工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。
(3)國家對目前房地產(chǎn)的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調(diào)。
(4)招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經(jīng)營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。
(6)商業(yè)市場競爭激烈、經(jīng)營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔(dān)而無法徹底解套。
五.
崗位職責(zé)。
招商部職責(zé)。
一、部門本職：
2、負責(zé)招商洽談工作，進行市場拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
二、主要職能：
1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導(dǎo)工作計劃;。
2、業(yè)務(wù)開展：對部門本職所管業(yè)務(wù)進行信息搜集和業(yè)務(wù)開展;。
3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理制度;。
4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務(wù)進行監(jiān)督、檢查和考核;。
5、資料管理：對本部資料進行管理;。
6、工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系;。
7、市場拓展：開展對外客戶洽談?wù)猩坦ぷ?。
8、
工作報告。
：向總經(jīng)理提交部門工作報告;。
三、管理范圍：
部門本職所管理業(yè)務(wù)范圍。
四、工作要求：
1、本部人員要嚴格遵守公司的各項。
規(guī)章制度。
2、要經(jīng)常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略;。
4、對于應(yīng)由本部解決的問題，必須在一日內(nèi)給予明確答復(fù);。
5、同事之間，分工不分家，分職不分責(zé)，齊心協(xié)力完成工作。
招商部經(jīng)理：
一、崗位職責(zé)：
1、履行領(lǐng)導(dǎo)所指派的工作;。
4、建立及健全招商各項管理制度及實施細則;。
5、評估部門下屬各人員的工作業(yè)績;。
6、評估各項招商方案的工作效果;。
8、定時開展市場調(diào)查工作并及時匯總上報;。
9、建立完整的一套招商資料庫。
二、領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任：
1、對部門工作目標的完成負責(zé);。
2、對下屬人員的工作質(zhì)量、服務(wù)水平負責(zé);。
3、對下屬人員的整體行為規(guī)范、工作秩序及精神面貌負責(zé)。
一、策劃的總體思路。
1.全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。
2.項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。
3.創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項目背景。
1.用地概述。
本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側(cè)，xxx路東側(cè)、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。
2.項目規(guī)劃。
商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局(不含返遷樓)。
2.1商鋪部分：約15000㎡。
2.2商住部分：
銷售住宅：約17000㎡。
返遷住宅面積：約10000㎡。
2.3綠化面積約3000㎡(包括平臺綠化)。
2.4地下建筑：約6000㎡。
3.相關(guān)部門給定的規(guī)劃設(shè)計要點。
xx市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點(略)。
4.用地紅線圖。
(見附件)。
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標的界定。
---效益和品牌。
1.項目銷售按目標計劃順利完成。
1.1短期銷售必須成功，順利渡過項目風(fēng)險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。
1.2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現(xiàn)。
2.項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。
2.1借助項目運作的成功，永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。
2.2綜合提升xxxx房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。
四、核心目標——樹立品牌。
原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界。
品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運用“房地產(chǎn)品牌運營”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。
品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。
五、項目開發(fā)總建議。
引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。
通過前期招商，引進眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。
注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。
通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。
通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
一、確定招商的組織框架和崗位職責(zé)。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關(guān)鍵。招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。結(jié)構(gòu)合理且高效的招商隊伍應(yīng)配備以下以下幾方面人員：
1、招商經(jīng)理1人，招商團隊總負責(zé)人。
2、招商主管若干，分別負責(zé)項目招商區(qū)塊的工作：招商主管應(yīng)具備一定的招商運作經(jīng)驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、招商助理若干，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)(資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等)和會務(wù)組織等工作。
5、其它服務(wù)人員如文案、平面設(shè)計、接線及接待人員。
二、建設(shè)招商團隊。
打造一支業(yè)務(wù)能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質(zhì)好的招商團隊，是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進行的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項專業(yè)性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，以適應(yīng)各種壓力挑戰(zhàn)。
(一)招商人員必須具備的基本素質(zhì)。
1、良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備：
(1)堅定的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新。
(2)強烈的責(zé)任感，是對工作的高度負責(zé)精神，剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策，敢于承擔(dān)責(zé)任。
(3)堅韌頑強的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質(zhì)堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。
(4)良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。
2、具備相關(guān)經(jīng)濟知識、社交能力和語言表達能力。
(1)商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、會計與稅收等相關(guān)學(xué)科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學(xué)習(xí)充電，才能更好做好招商。
(2)商業(yè)地產(chǎn)招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。
(3)招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。
3、具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力。
(1)敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。
(2)應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢的千變?nèi)f化、審時度勢，爭取相應(yīng)靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
(一)招商人員的特殊素質(zhì)。
2、具有局勢控制能力，主要表現(xiàn)在對招商準備工作，了解自身項目的優(yōu)缺點，了解對方的招展實情，并在時間上、心理優(yōu)勢占據(jù)主動權(quán)。
3、較佳的團隊精神，招商是整體運作的，雖然整體項目按商品或服務(wù)項目的大類或中類分至每位招商人員，但各個功能區(qū)的招商成功與否影響到整體項目招商是否成功。
4、外語知識。
(三)招商人員的培訓(xùn)。
招商人才并非天生就有的，他們是通過選拔、培訓(xùn)并在實踐中鍛煉出來的。績效考核和激勵機制在招商實踐中對人才的培養(yǎng)起到重大的作用。培訓(xùn)就是通過理論和案例的學(xué)習(xí)，并參與實踐，使其達到知識廣博、經(jīng)驗更豐富，能夠勝任招商工作。
招商的培訓(xùn)主要有以下幾個方面：
1、項目及產(chǎn)品知識，以使團隊成員對項目的現(xiàn)狀有清楚的認識。
2、溝通技巧(如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等)，以培養(yǎng)團隊成員的職業(yè)感。
3、招商專業(yè)知識(招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等)。
4、招商要旨(招商策略說明及合同解讀等)。
三、招商實施。
招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎(chǔ)上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準備合同文本、準備各類產(chǎn)品和項目的宣傳資料等等。
(一)業(yè)態(tài)組合以及租金預(yù)測。
招商實施的第一步應(yīng)該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產(chǎn)租賃行情進行詳細的調(diào)查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內(nèi)一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應(yīng)靈活應(yīng)用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應(yīng)占到至50%的比例。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心;娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調(diào)娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應(yīng)當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復(fù)消費。
項目租金水平則依據(jù)調(diào)查結(jié)果來確定，調(diào)查的結(jié)果應(yīng)分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(一旦承租者經(jīng)營不善將對整個項目造成打擊);分割出租招商工作復(fù)雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式(數(shù)據(jù)顯示同時段內(nèi)高于整體出租50%)，采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經(jīng)營風(fēng)險較小。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇二
商業(yè)地產(chǎn)策劃包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。隨著商業(yè)地產(chǎn)投資的發(fā)展，很多公司都轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，隨之而來的問題就是商業(yè)地產(chǎn)策劃到底要怎么做，這個問題余源鵬房地產(chǎn)大講壇里面有詳細的答案。進行商業(yè)地產(chǎn)策劃的第一步就是要進行商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)研，下面是余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班里面的內(nèi)容節(jié)選，主要是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃的市場調(diào)研的步驟與方法和主要內(nèi)容。
第一步：界定問題。
第二步：尋求解決問題的方法。
第三步：制定調(diào)研方案。
第四步：進入現(xiàn)場或收集數(shù)據(jù)。
第五步：整理和分析數(shù)據(jù)。
第六步：編寫調(diào)研報告。
具體內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班1。
1）直接調(diào)查。
2）間接調(diào)查。
3）問卷調(diào)查。
4）現(xiàn)場“踩點”調(diào)查1余源鵬《商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)培訓(xùn)課程》；
商業(yè)地產(chǎn)策劃定位與建筑規(guī)劃設(shè)計要訣八百個。
具體內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班2。
三．商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研的6大主要內(nèi)容。
（1）宏觀環(huán)境分析。
（2）本市商業(yè)環(huán)境分析。
（3）區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析（特別是商圈分析）。
（4）租售目標客戶分析（租給經(jīng)營商家，售給投資者）。
（5）消費者分析。
（6）競爭對手分析。
具體內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班。
商業(yè)地產(chǎn)策劃定位與建筑規(guī)劃設(shè)計要訣八百個。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇三
商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個分市場，其開發(fā)利潤豐厚的好處顯而易見。然而商業(yè)地產(chǎn)在物業(yè)交付的時候只是運營部分的正式開始，能否持續(xù)健康的運營才是決定一個商業(yè)地產(chǎn)項目是否成功實現(xiàn)價值的關(guān)鍵。招商工作作為商業(yè)地產(chǎn)運營的重要部分，從一開始的舉足輕重，毫不夸張的說，招商工作的成功與否又是評判商業(yè)運營是否成功的唯一標準。
1.市場調(diào)查。
市場調(diào)查的招商工作的第一步。最先要做的是對目標所在市場的調(diào)查，這主要包括對項目周邊的交通、人流、居民收入、消費習(xí)慣和消費層次等等；另一個調(diào)查的方向是周邊商鋪目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營狀況、租金水平、經(jīng)營面積等。這兩方面調(diào)查非常重要，它決定著項目的發(fā)展和前程。
2.項目分析。
在對項目進行商業(yè)定位時，要充分考慮到項目所在區(qū)域的消費習(xí)慣，經(jīng)濟發(fā)展水平等因素來決定你經(jīng)營什么類型的產(chǎn)品，是中檔還是高檔還是更精細一點的東西，只有定位準確，才能在招商過程中找準目標，才能有的放矢地制訂招商計劃，免做許多無用之功。
4.業(yè)態(tài)組合目前各地房地產(chǎn)開發(fā)項目中的商業(yè)物業(yè)日益放量，商鋪的分類主要有這幾種：商業(yè)街商鋪、市場類商脯、住宅底層商脯、百貨商場購物中心商脯、交通設(shè)施商脯、街鋪和鋪位；除此之外，餐飲類、百貨類、電子類、服裝類等經(jīng)營業(yè)態(tài)如何組合排列，都需要我們對項目進行業(yè)態(tài)組合和布局劃分。
5.招商。
業(yè)態(tài)布局劃分之后，就要根據(jù)這個布局劃分來招商。招商的方式主要有幾種，一種是通過廣告媒體宣傳，這是目前采用較多的方式，使看到廣告后的客戶會來電來訪，通過他們對項目的了解又間接影響其他客戶；第二種是人員推廣，包括向外派發(fā)海報，海報的內(nèi)容會更廣泛更詳細更能吸引人。還有一種就是直接上門拜訪。通過這幾種方式告訴他們這個商場的地理位臵，經(jīng)營模式等，要想盡一切辦法讓客戶到現(xiàn)場來，這是非常關(guān)鍵的一步，因為有時候有些客戶只在電話里聽你很模糊地說而沒有實地去看，他們的印象就不是很深刻，你講過后也就算了，時間一長都忘了，所以無論是采取何種方式一定要把客戶搬到現(xiàn)場來，到了以后依據(jù)實物再詳細的介紹?？蛻魜砹艘院笪覀冞€要和他把這個項目解釋清楚，通過這個客戶引來更多的商家，這些客戶很多都是老鄉(xiāng)關(guān)系的，像浙江、溫州、福建一帶都是這樣，通過一個客戶的介紹，一個帶一個，可以引來很多的客戶資源，這里面的道理這些商戶也都懂，你要告訴他單單一個是做不旺一個場子的，只有大家一起做才能旺，他往往不會說我一個人來就行了，他會去告訴別人的，所以客戶帶客戶這也是一個傳播的途徑之一，我們要善于多渠道地區(qū)挖掘客戶。
6.商業(yè)物業(yè)管理。
最后一個要點是商家招進來以后的物業(yè)管理，一個場子要做旺，市場環(huán)境非常重要，開發(fā)商必須有配套的規(guī)范的市場管理體系和旺場措施，如水電配套、物業(yè)管理、形象統(tǒng)一宣傳等。這樣才能保證商戶的正常經(jīng)營，在洽談的時候會給商戶安全感和信心。
二．開發(fā)商在招商中常見的誤區(qū)。
1.盲目定位，不切合實際。
為了在營銷推廣中宣傳項目的價值，開發(fā)商往往對項目的定位認為拔高，即導(dǎo)致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據(jù)周圍的消費群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費環(huán)境不協(xié)調(diào)，定位過低會損害開發(fā)商的利益，而定位過高則會造成商家今后的經(jīng)營成本過高，不敢問津。
2.招商期望值過高。
期望值過高的表現(xiàn)首先體現(xiàn)就是在租金上。我們在定租金價格的時候首先考慮的不應(yīng)是自己的利潤，應(yīng)該先考慮經(jīng)營者，只有經(jīng)營者生存了，我們的商場才能生存。我們要通過這個鋪面核算出客戶在這里經(jīng)營每個月能產(chǎn)生的營業(yè)額，甚至每個月客戶的毛利可能是多少，這樣我們才能核算出他們的租金成本，而這個成本還是不計算物業(yè)管理費，水電費等在內(nèi)的，我們的租金成本只有比這個價格還要低一些的時候客戶的利潤才可能突現(xiàn)。一個商場要做起來，都必須經(jīng)過一個培育期，這個培育期是有長有短的，開發(fā)商要根據(jù)周邊的情況來定，比如商場處于交通要道旁，它的培育期相對就會短一些，如果這個商場的位臵比較邊緣化，那么它的培育期可能就要稍微長一些。因此我們在招租的時候，前期往往價格比較低，因為我們考慮的是先讓客戶進來，把這個場子做旺以后這個商場才可能繼續(xù)下去。而把場子做旺以后，租金才可以慢慢地提升，以后每半年或一年有一個遞增，這樣的話客戶從心里比較容易接受，而一開始如果太高了，往往就形成客戶不想進來這種局面。開發(fā)商最終應(yīng)該考慮的是商場整體的經(jīng)營效益，整體的商業(yè)氛圍，整體的購物環(huán)境，不能只簡單的計算所謂的利潤，而應(yīng)留給經(jīng)營者更多的空間。因為，只有多為經(jīng)營者著想，才能贏得更多的投資者。
3.過分強調(diào)市場環(huán)境的影響。
現(xiàn)在競爭是比較激烈的，很多地產(chǎn)開發(fā)商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時候就出現(xiàn)了一種情況，就是招商人員過分強調(diào)受市場環(huán)境的影響，不能正確的分析自己的優(yōu)勢和劣勢從而制定有效的招商策略。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇四
----社區(qū)與商業(yè)街高級研修班學(xué)后感想項目考察：怡苑大廈是新疆九洲投資7千萬的商業(yè)街區(qū)綜合樓，坐落于和田市塔乃依北路24號，總建筑面積30317.31平方米，其中商業(yè)建筑面積為780.96平方米。
項目定位：作為一個城市中心地帶項目，通過人們生活方式的便利性和天然的商業(yè)氛圍，對城市的發(fā)展和土地價值的稀缺，為城市打造地標性建筑，優(yōu)越的地理位置為客戶提供了居住、休閑、便利、升值提供巨大的空間。
項目：金玉華府是新疆九洲公司投資的一億的商業(yè)綜合樓，坐落于和田市墨玉縣其尼巴格路，總建筑面積30722.59平方米，其中一層商業(yè)2236.51平方米，二層、負一層為5335.52平方米，項目定位于縣中心繁華地帶，總?cè)丝诿懈骺h前茅，高達60萬人，其項目占據(jù)天時、地理、人和商業(yè)氣息濃厚。商業(yè)和住宅一年結(jié)束。為消費者營造了一個歡樂、溫馨、時尚、充滿節(jié)日氣氛的環(huán)境。
項目弊端：市調(diào)定位不到位，商鋪住宅的定價脫離需求，對商鋪地理位置沒有細分化，導(dǎo)致定價失去合理人性化，造成企業(yè)損失，對業(yè)態(tài)的沒有統(tǒng)一規(guī)劃、招商、銷售、運營、服務(wù)造成業(yè)態(tài)自然形成，缺乏優(yōu)勢互補，對核心主力店沒有規(guī)劃，沒有亮點；失去主題。只注重銷售而對后期業(yè)態(tài)分布落位沒有綜合性的考慮，商鋪只管賣出不管后期招商與運營，造成現(xiàn)在的業(yè)態(tài)無法控制，失去原有的便利購物到愉悅消費?，F(xiàn)已經(jīng)無法控制業(yè)態(tài)的分布落位，現(xiàn)自然形成業(yè)態(tài)分布如下：
一區(qū)：地理位置較好。
1號商鋪民族特色西餐廳面積：122.53平方米，年租金15萬，聘請5位員工。
2、3號商鋪自營，另租4號商鋪，總面積為256.32平方米，其年租金在30萬，超市營業(yè)，5位員工。
7號，面積92.61平方米，男裝，年租金11萬。
8、9、10、11、12、13、15、16、25號商鋪均為男裝。
14號商鋪面積為124.09平方米，年租金13.8萬，3元超市共25間商鋪，已租17間，二區(qū)7間商鋪未出租，地理位置偏差。
租金分析：92.66平方米。10-13年收回本金。9家均為男裝。現(xiàn)已經(jīng)無法控制業(yè)態(tài)的分布落位，商鋪與商鋪之間的對接出現(xiàn)問題，民族特色的超市為主力店，旁邊是地毯店；引領(lǐng)時尚飾品的店，服裝店，這種業(yè)態(tài)組合對整體的形象、客戶需求核心點、便利、協(xié)調(diào)性受阻.對價位的定位缺乏，導(dǎo)致位置好與不好統(tǒng)一價格，使得好地段的商鋪租客扎堆，位置不好的商鋪至今空置；無法經(jīng)營，管理權(quán)不能統(tǒng)一。前期如對位置合理規(guī)劃，一房一價，平橫地段差異，避免現(xiàn)在這種現(xiàn)象，使得客戶投資利益最大化。
經(jīng)過培訓(xùn)學(xué)習(xí)，認識到很多的不足和弊端，對后期項目做了簡單。
分析和定位，請領(lǐng)導(dǎo)多提寶貴意見。
1.對項目核心競爭力賣點進行分析。
2.項目的品質(zhì)功能品牌形象的定位。
3.目標定位，購買者及承租者，業(yè)態(tài)的組合及規(guī)劃。
4.業(yè)態(tài)的區(qū)域的分割，檔次、合適體量、主題的定位。
5.主力店、次主力店、有號召力的品牌店。
招商的要素一定是高開業(yè)率！保障各方利益一致化.前提是項目的區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標為重點。要具備以上條件，降低投資風(fēng)險。
商業(yè)它本身不具備聚客的能力，也不具備商鋪的升值潛力，只有借助主力店才能充分挖掘其商業(yè)的價值，使商鋪作旺不斷升值，要使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離又要統(tǒng)一經(jīng)營管理，盡早介入整體項目的開發(fā)、規(guī)劃、招商及運營做好前期準備?？春蒙虡I(yè)地產(chǎn)的同時，也存在著一定的市場風(fēng)險，除了給政府繳納的費用外，投資商業(yè)的人群有局限性，現(xiàn)今人們理智投資的理念加強，為了降低市場風(fēng)險，必須具備前瞻的眼光，要有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問和經(jīng)驗豐富的管理理念。以商業(yè)市場為開發(fā)目的，增加投資者的信心，較低投資風(fēng)險，提高開發(fā)價值！商業(yè)地產(chǎn)是中國房地產(chǎn)市場最有創(chuàng)新活力的企業(yè)。有著較強的思路和運作理念，多聽顧客的聲音，了解顧客的需求，因地制宜，了解當?shù)仫L(fēng)俗、宗教、及休閑習(xí)慣和本土風(fēng)情和社交方式！希望九洲公司創(chuàng)造一個21世紀商業(yè)地產(chǎn)的奇跡，再創(chuàng)輝煌！
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇五
1、波特分析法：主要考慮商業(yè)地產(chǎn)項目周邊或所在區(qū)域內(nèi)的競爭對手在做什么，做什么樣的產(chǎn)品和服務(wù)，滿足了哪些群體的消費需求，分析競爭對手的目標客戶以分析其市場定位，分析競爭對手將來做什么，還留有什么樣的需求沒有被滿足，是未來的發(fā)展空間和商業(yè)機；分析競爭對手在特定環(huán)境里的競爭力以及在整個行業(yè)的核心競爭活力是否可以被模仿；再而分析自身所處的位置以及自己的實力，是否會因為定位主體的介入而導(dǎo)致競爭對手的反擊或?qū)?，是否有機會尋求差異化定位策略等等。
2、pest分析法：pest分析是指宏觀環(huán)境的分析，宏觀環(huán)境又稱一般環(huán)境，是指影響一切行業(yè)和企業(yè)的各種宏觀力量。對宏觀環(huán)境因素作分析，不同行業(yè)和企業(yè)根據(jù)自身特點和經(jīng)營需要，分析的具體內(nèi)容會有差異，但一般都應(yīng)對政治（political）、經(jīng)濟（economic）、技術(shù)（technological）和社會（social）這四大類影響企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進行分析。簡單而言，稱之為pest分析法。
社會文化環(huán)境因素則要考慮諸如所在城市的風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀念、宗教信仰、語言文字、教育水平、媒體和諧等因素；經(jīng)濟人口環(huán)境因素則要考慮諸如宏觀經(jīng)濟政策、地方經(jīng)濟基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成、國家經(jīng)濟形勢的發(fā)展、地方經(jīng)濟發(fā)展水平、城市化進度水平、儲蓄和信貸能力、消費結(jié)構(gòu)、人均收入水平、人口變化等因素。
4、精準定位法。精準定位的實質(zhì)，是通過對輻射區(qū)內(nèi)商業(yè)供給和需求變化進行細致分析，找到目標消費群體，針對他們的需求，結(jié)合經(jīng)營者的需求，因地制宜進行差異化定位分析。
精準定位可概括為：三分析、三定位。三分析指針對商圈特征、客戶類型、競爭商圈三方面進行分析；三定位指在分析的基礎(chǔ)上，進行消費者定位、商業(yè)業(yè)態(tài)定位和檔次定位。三分析和三定位是緊密結(jié)合在一起，考慮市場的供給，消費者和商業(yè)經(jīng)營的需求，也考慮競爭型商圈的影響，綜合上述方面科學(xué)的指導(dǎo)商業(yè)開發(fā)。
上進行內(nèi)外結(jié)合的定位分析，在時間上進行現(xiàn)在和未來的機會分析，在主體投入方面進行優(yōu)勢和劣勢比較，從而提出定位的空間和通路。
動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，在投資、開發(fā)、經(jīng)營、運營、銷售、服務(wù)、產(chǎn)品組織等各階段，投資主體、服務(wù)主體、消費主體之間是動態(tài)的關(guān)系組合。如何進行動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，從時間、空間、時空的角度進行階段性動態(tài)定位組合，是成功商業(yè)地產(chǎn)定位的核心問題。
縱觀目前定位不成功的商業(yè)地產(chǎn)樓盤，忽視了定位在投資開發(fā)過程中作用，特別是后續(xù)經(jīng)營過程中的作用。動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，在投資、開發(fā)、經(jīng)營、運營、銷售、服務(wù)、產(chǎn)品組織等各階段，投資主體、服務(wù)主體、消費主體之間是動態(tài)的關(guān)系組合。如何進行動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，從時間、空間、時空的角度進行階段性動態(tài)定位組合，是成功商業(yè)地產(chǎn)定位的核心問題。
縱觀目前定位不成功的商業(yè)地產(chǎn)樓盤，忽視了定位在投資開發(fā)過程中作用，特別是后續(xù)經(jīng)營過程中的作用。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇六
地產(chǎn)指在土地所有制的范圍內(nèi)，用來作為財產(chǎn)的土地，招商是指為項目中經(jīng)營性的物業(yè)需求租戶或者經(jīng)營戶的工作，那么新的一年如何做好地產(chǎn)招商工作。下面是有商業(yè)地產(chǎn)招商工作計劃，歡迎參閱。商業(yè)地產(chǎn)招商工作計劃1。
一、項目介紹：
溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設(shè)的，該公司的重點項目——句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。
二、產(chǎn)品定位優(yōu)勢：
溫州商貿(mào)城堅持以市場為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎(chǔ)，來打造該市場的集群經(jīng)濟、板塊經(jīng)濟和名牌經(jīng)濟，它的建成既順應(yīng)了當今商貿(mào)流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導(dǎo)的大力發(fā)展民營經(jīng)濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設(shè)理念，長遠經(jīng)營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經(jīng)營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉儲物流、科技服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。
三、
交通概況：
本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1、2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。
四、swot分析：
1、s——優(yōu)勢。
（1）地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。
（2）交通——項目內(nèi)有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。
（3）口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業(yè)，20xx年消費者信得過企業(yè)。
（4）物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。
（5）配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設(shè)施較為完備。
（6）品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經(jīng)銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。
2、w——劣勢。
（1）由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。
（2）句容老的建材市場由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。
（3）項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。
（4）項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。
3、o——機會。
（1）經(jīng)濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。
（2）政策因素——國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。
（3）市場因素——隨著經(jīng)濟復(fù)蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景也越來越美好。
（4）區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟適用房，加大了本區(qū)域的人流量。
（5）現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、t——威脅。
（1）國家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
（2）工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。
（3）國家對目前房地產(chǎn)的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調(diào)。
（4）招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經(jīng)營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。
（6）商業(yè)市場競爭激烈、經(jīng)營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔(dān)而無法徹底解套。
五、崗位職責(zé)：
（一）、部門本職：
2、負責(zé)招商洽談工作，進行市場拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
（二）、主要職能：
1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導(dǎo)工作計劃；
2、業(yè)務(wù)開展：對部門本職所管業(yè)務(wù)進行信息搜集和業(yè)務(wù)開展；
3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理制度；
4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務(wù)進行監(jiān)督、檢查和考核；
5、資料管理：對本部資料進行管理；
6、工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系；
7、市場拓展：開展對外客戶洽談?wù)猩坦ぷ鳎?BR> 8、工作報告：向總經(jīng)理提交部門工作報告；
（三）、管理范圍：
部門本職所管理業(yè)務(wù)范圍。
（四）、工作要求：
1、同事之間，分工不分家，分職不分責(zé)，齊心協(xié)力完成工作；
2、要經(jīng)常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略；
4、對于應(yīng)由本部解決的問題，必須在一日內(nèi)給予明確答復(fù)。
一、策劃的總體思路。
1、全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍——先求不敗而后求全勝。
2、項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。
3、創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項目背景。
1、用地概述。
本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側(cè)，xxx路東側(cè)、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。
2、項目規(guī)劃。
商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）。
2、1商鋪部分：約15000㎡。
2、2商住部分：
銷售住宅：約17000㎡。
返遷住宅面積：約10000㎡。
2、3綠化面積約3000㎡（包括平臺綠化）。
2、4地下建筑：約6000㎡。
3、相關(guān)部門給定的規(guī)劃設(shè)計要點。
xx市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點。
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標的界定。
1、項目銷售按目標計劃順利完成。
1、1短期銷售必須成功，順利渡過項目風(fēng)險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。
1、2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現(xiàn)。
2、項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。
2、1借助項目運作的成功，永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。
2、2綜合提升xxxx房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。
四、核心目標——樹立品牌。
原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界。
品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運用“房地產(chǎn)品牌運營”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。
品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。
五、項目開發(fā)總建議。
引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。通過前期招商，引進眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。
通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
一、確定招商的組織框架和崗位職責(zé)。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關(guān)鍵。招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。結(jié)構(gòu)合理且高效的招商隊伍應(yīng)配備以下以下幾方面人員：
1、招商經(jīng)理1人，招商團隊總負責(zé)人。
2、招商主管若干，分別負責(zé)項目招商區(qū)塊的工作：招商主管應(yīng)具備一定的招商運作經(jīng)驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、招商助理若干，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務(wù)組織等工作。
5、其它服務(wù)人員如文案、平面設(shè)計、接線及接待人員。
二、建設(shè)招商團隊。
打造一支業(yè)務(wù)能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質(zhì)好的招商團隊，是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進行的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項專業(yè)性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，以適應(yīng)各種壓力挑戰(zhàn)。
1、良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備：
（1）堅定的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新。
（2）強烈的責(zé)任感，是對工作的高度負責(zé)精神，剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策，敢于承擔(dān)責(zé)任。
（3）堅韌頑強的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質(zhì)堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。
（4）良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。
2、具備相關(guān)經(jīng)濟知識、社交能力和語言表達能力。
（1）商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、會計與稅收等相關(guān)學(xué)科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學(xué)習(xí)充電，才能更好做好招商。
（2）商業(yè)地產(chǎn)招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。
（3）招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。
3、具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力。
（1）敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。
（2）應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢的千變?nèi)f化、審時度勢，爭取相應(yīng)靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎(chǔ)上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準備合同文本、準備各類產(chǎn)品和項目的宣傳資料等等。
招商實施的第一步應(yīng)該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產(chǎn)租賃行情進行詳細的調(diào)查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內(nèi)一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應(yīng)靈活應(yīng)用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應(yīng)占到至50%的比例。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調(diào)娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應(yīng)當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復(fù)消費。
項目租金水平則依據(jù)調(diào)查結(jié)果來確定，調(diào)查的結(jié)果應(yīng)分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險（一旦承租者經(jīng)營不善將對整個項目造成打擊）；分割出租招商工作復(fù)雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式（數(shù)據(jù)顯示同時段內(nèi)高于整體出租50%），采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經(jīng)營風(fēng)險較小。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇七
無論是要把新的技術(shù)轉(zhuǎn)變成新的產(chǎn)品，wen.白話文cn的設(shè)想發(fā)展成新的事業(yè)，還是把現(xiàn)有的企業(yè)進行改造有一番新的發(fā)展，都離不開資金。在商品經(jīng)濟的社會，資金是一切企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。當前銀行對向企業(yè)貸款日益持謹慎態(tài)度，很多企業(yè)普遍感到申請資金已經(jīng)成為日益困難的事情。特別是新企業(yè)和準備創(chuàng)立的企業(yè)更是感到一金難求。如何為企業(yè)找到所需要的資金是企業(yè)生存的關(guān)鍵所在。我們引用金融投資領(lǐng)域中常講的一句話作為本書的開始:“尋找資金沒有竅門，惟有好的想法、好的技術(shù)、好的管理、好的市場?！?BR> 商業(yè)計劃是創(chuàng)業(yè)者吸引投資家的創(chuàng)業(yè)資本的一份報告性文件，事實上，創(chuàng)業(yè)計劃對于任何形式出資的創(chuàng)業(yè)者都是需要的，因為，創(chuàng)業(yè)并不是只憑熱情的沖動，而是理性的行為。因此，在創(chuàng)業(yè)前，做一個較為完善的計劃是有非常有意義的，第一，在做創(chuàng)業(yè)計劃時，會比較客觀地幫助創(chuàng)業(yè)者分析創(chuàng)業(yè)的主要影響因素，能夠使創(chuàng)業(yè)者保持清醒的頭腦；第二，一項比較完善的創(chuàng)業(yè)計劃，可以成為創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)指南或行動大綱；除此之外，當然，也可以作為用于向風(fēng)險投資家游說以取得創(chuàng)業(yè)投資（商業(yè)的可行性報告及其他渠道融資的報告性文件），從這個意義上講，一篇優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)計劃也會成為創(chuàng)業(yè)者吸引資金的“敲門磚”和“通行證”。
1.2商業(yè)計劃書的要素。
那些不能給風(fēng)險投資者以充分的信息也不能使投資者激動起來的商業(yè)計劃書，其最終結(jié)果只能是被扔進垃圾箱里。為了確保商業(yè)計劃書能起作用，企業(yè)家應(yīng)把握以下要素。
1、關(guān)注產(chǎn)品。
在商業(yè)計劃書中，應(yīng)提供所有與企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)有關(guān)的細節(jié)，包括企業(yè)所實施的所有調(diào)查。需回答的主要問題包括:產(chǎn)品正處于什么樣的發(fā)展階段？它的獨特性怎樣？企業(yè)分銷產(chǎn)品的方法是什么？誰會使用企業(yè)的產(chǎn)品，為什么？產(chǎn)品的生產(chǎn)成本是多少，售價是多少？企業(yè)發(fā)展新的現(xiàn)代化產(chǎn)品的計劃是什么？應(yīng)該把風(fēng)險投資商拉到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中來，這樣風(fēng)險投資商就會和風(fēng)險企業(yè)家一樣對產(chǎn)品有興趣。在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家應(yīng)盡量用簡單的詞語來描述每件事。商品及其屬性的定義，對企業(yè)家來說是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業(yè)計劃書的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產(chǎn)品會在市場上產(chǎn)生革命性的影響，同時也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據(jù)。商業(yè)計劃書對產(chǎn)品的闡述，要讓出資者感到:投資這個項目是值得的。
2、敢于競爭。
在商業(yè)計劃書中，風(fēng)險企業(yè)家應(yīng)細致分析競爭對手的情況。需回答的主要問題:。
競爭對手都是誰？他們的產(chǎn)品是如何實現(xiàn)其價值的？競爭對手的產(chǎn)品與本企業(yè)的產(chǎn)品相比，有哪些相同點和不同點？競爭對手所采用的營銷策略是什么？要明確每個競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額。然后再討論本企業(yè)相對于每個競爭者所具有的競爭優(yōu)勢，要向投資者展示顧客偏愛本企業(yè)的原因是:本企業(yè)的產(chǎn)品差別化程度高，性能價格比優(yōu)越，質(zhì)量好，送貨迅速，定位適中，價格合適等等，商業(yè)計劃書要使它的讀者相信，本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業(yè)標準的領(lǐng)先者。
當然，在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家還應(yīng)闡明競爭者給本企業(yè)帶來的風(fēng)險以及本企業(yè)所采取的對策。
3、了解市場。
商業(yè)計劃書要給投資者提供企業(yè)對目標市場的深入分析和理解。要細致分析經(jīng)濟、地理、職業(yè)以及心理等因素對消費者選擇購買本企業(yè)產(chǎn)品這一行為的影響，以及各個因素所起的作用。
此外，商業(yè)計劃書還應(yīng)特別關(guān)注一下銷售中的細節(jié)問題。
4、表明行動方針。
企業(yè)的行動計劃應(yīng)該是無懈可擊的。商業(yè)計劃書中應(yīng)該明確下列問題:企業(yè)如何把產(chǎn)品推向市場？如何設(shè)計生產(chǎn)線，如何組裝產(chǎn)品？企業(yè)生產(chǎn)需要哪些原料？企業(yè)擁有那些生產(chǎn)資源，還需要什么生產(chǎn)資源？生產(chǎn)和設(shè)備的成本是多少？企業(yè)是買設(shè)備還是租設(shè)備？解釋與產(chǎn)品組裝，儲存以及發(fā)送有關(guān)的固定成本和變動成本的情況。
5、展示管理隊伍。
把一個思想轉(zhuǎn)化為一個成功的風(fēng)險企業(yè)，其關(guān)鍵的因素就是要有一支強有力的管理隊伍。這支隊伍的成員必須有較高的專業(yè)技術(shù)知識、管理才能和多年工作經(jīng)驗，要給投資者這樣一種感覺:“看，這支隊伍里都有誰！如果這個公司是一支足球隊的話，他們就會一直殺入世界杯決賽！”
管理者的職能就是計劃，組織，控制和指導(dǎo)公司實現(xiàn)目標的行動。在商業(yè)計劃書中，應(yīng)首先描述一下整個管理隊伍及其職責(zé)，然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點和造詣，細致描述每個管理者將對公司所做的貢獻。商業(yè)計劃書中還應(yīng)明確管理目標以及組織機構(gòu)圖。
6、出色的計劃摘要。
商業(yè)計劃書中的計劃摘要十分重要。它必須能讓風(fēng)險投資者有興趣并渴望得到更多的信息，它將給讀者留下長久的印象。計劃摘要將是風(fēng)險企業(yè)家所寫的最后一部分內(nèi)容，但卻是出資者首先要看的內(nèi)容，如果公司是一本書，它就象是這本書的封面，做得好就可以把投資者吸引住。你要像對待廣告一樣來寫摘要，絕不要草草了事。文章明了，但要感人。
1.3商業(yè)計劃書的組成。
不同產(chǎn)業(yè)的商業(yè)計劃書形式有所不同。但是，從總的結(jié)構(gòu)方面，所有的商業(yè)計劃書都應(yīng)該包括摘要、主題、附錄三個部分。摘要是對整個商業(yè)計劃書最高度的概括。摘要部分的作用是以最精煉的語言、最有吸引力和沖擊力的方式突出重點，一下子抓住投資者的心。摘要部分是引路人，把投資者引入文章的主題。主體部分是整個商業(yè)計劃書的核心。在主體部分，作者向投資者一一展示他們所要知道的所有內(nèi)容。主體的功能是最終說服投資者，使他們充分相信你的項目是一個值得投資的好項目，以及你和你的領(lǐng)導(dǎo)班子有能力讓他們的投資產(chǎn)生最佳的投資回報。附錄部分是對主體的補充。它的功能是提供更多、更詳細的補充信息，完成主體部分中言有未盡的內(nèi)容。
1、摘要。
摘要是整個商業(yè)計劃書的“鳳頭”，是對整個計劃書的最高度的概括。從某種程度上說，投資者是否中意你的項目，主要取決于摘要部分?？梢哉f沒有好的摘要，就沒有投資。
2、主體。
主題是整個商業(yè)計劃書的“豬肚”。主體部分要內(nèi)容詳實，在有限的篇幅之內(nèi)充分展示你要說的全部內(nèi)容，讓投資者知道他想知道的全部東西。主體部分按照順序一般包括以下幾個方面:。
1)公司介紹。主要介紹企業(yè)的一些基本情況，以及發(fā)展策略、財務(wù)情況、產(chǎn)品或服務(wù)的基本情況等。
2)產(chǎn)業(yè)分析。主要介紹你的企業(yè)所歸屬的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的基本情況，以及你的企業(yè)在整個產(chǎn)業(yè)或行業(yè)中的地位。
3)市場分析。主要介紹你的產(chǎn)品或服務(wù)的市場情況。包括你的目標市場、你在市場競爭中的位置、你的競爭對手的情況、未來市場的發(fā)展趨勢。
4)營銷。主要介紹你的市場營銷策略、企業(yè)的銷售隊伍的基本情況、銷售結(jié)構(gòu)等內(nèi)容。
5)企業(yè)的經(jīng)營。主要介紹經(jīng)營場所的基本情況、企業(yè)主要設(shè)施和設(shè)備、生產(chǎn)工藝基本情況、生產(chǎn)力和生產(chǎn)率的基本情況，以及質(zhì)量控制、庫存管理、售后服務(wù)、研究和發(fā)展等內(nèi)容。
6)企業(yè)的管理。主要介紹管理理念、管理結(jié)構(gòu)、管理方式、主要管理人員的基本情況、顧問隊伍等基本情況。
7)財務(wù)管理。主要介紹企業(yè)財務(wù)管理的基本情況。對現(xiàn)在正在運行的企業(yè)需要過去三年的財務(wù)報表、現(xiàn)金流量表、損益平衡表等。還要介紹申請資金的用途。
8)企業(yè)的發(fā)展計劃。主要介紹企業(yè)的發(fā)展目標、發(fā)展策略、發(fā)展計劃、實施步驟，以及風(fēng)險因素的分析等。
9)撤出計劃。主要告訴投資者如何收回投資，什么時間收回投資，大約有多少回報率等情況。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇八
1.項目區(qū)域研究調(diào)研。
1-2區(qū)域研究調(diào)研工作內(nèi)容。
1-2-1區(qū)域商業(yè)市場。
區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)現(xiàn)有供應(yīng)量——各街道臨街商業(yè)供應(yīng)量。
（在此應(yīng)嚴格區(qū)分“自然形成”的臨街商業(yè)與“人為規(guī)劃”的商業(yè)物業(yè)，對于烏魯木齊這種城市，臨街商業(yè)的“自然形成”特點將較為明顯，對路邊臨建、老式住宅、社區(qū)內(nèi)便民商業(yè)等臨街商業(yè)形態(tài)，應(yīng)詳細調(diào)研）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)總量——區(qū)域范圍內(nèi)各類獨體商業(yè)、各類物業(yè)底商。
等，在此不贅述）。
研究區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)商業(yè)物業(yè)——各種未正式對外營業(yè)的商業(yè)物業(yè)。
研，并在調(diào)研報告中進行專項分析）。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研。
區(qū)域商業(yè)價格。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)租金水平——各街道臨街商業(yè)租金水平。
（在此應(yīng)明確所調(diào)研租金水平的換算依據(jù)，即，屬于“建筑面積租金”還是“使用面積租金”）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)租金水平——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的租金水平。
面積租金”，對于百貨類商業(yè)物業(yè)應(yīng)明確扣點范圍）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售價格水平——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的銷售價格水平。
（在此應(yīng)明確所調(diào)研售價的屬性，嚴格區(qū)分“均價”、“起價”等，并明確所調(diào)研價格鋪位所在樓層及位置）。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研。
區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)業(yè)態(tài)——各街道臨街商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計。
（對于目測面積20—30平方米以下的商戶，可不明確商戶名稱，只需明確所屬業(yè)態(tài)類型及面積）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)——各商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)統(tǒng)計。
（在此應(yīng)明確商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)的開業(yè)狀況，即，明確區(qū)分“已開業(yè)”業(yè)態(tài)，與“已入住未開業(yè)”業(yè)態(tài)）。
注：
定標準）、農(nóng)貿(mào)或集貿(mào)市場等，應(yīng)作為單獨統(tǒng)計，不計入上述臨街商業(yè)或商業(yè)物業(yè)中。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研。
1-2-2區(qū)域環(huán)境。
區(qū)域人口環(huán)境及人群分布。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有各類住宅物業(yè)——區(qū)域內(nèi)主要住宅社區(qū)分布及戶數(shù)。
間等）。
研究區(qū)域內(nèi)機關(guān)企事業(yè)單位——區(qū)域內(nèi)主要企事業(yè)單位的分布。
研究區(qū)域內(nèi)教育機構(gòu)與學(xué)?！獏^(qū)域內(nèi)主要學(xué)校分布。
（重點研究出現(xiàn)在研究區(qū)域內(nèi)的大學(xué)、專科學(xué)校以及各種寄宿制學(xué)校分布與學(xué)生總數(shù)量）。
其他人群聚集地點。
研究區(qū)域內(nèi)人群特點——包括人群的平均年齡、教育水平、收入水平等。
（這部分內(nèi)容部分來源于統(tǒng)計數(shù)據(jù)，部分需依靠“消費者調(diào)研問卷“獲得）。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研；檢索統(tǒng)計數(shù)據(jù)；消費者調(diào)研問卷。
區(qū)域交通環(huán)境及交通動線。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有道路基礎(chǔ)設(shè)施——區(qū)域內(nèi)主要交通道路狀況及該道路主要交通設(shè)施。
（包括道路方位、起止點、路幅等，以及該道路上的立交橋、快速公交線路等）。
研究區(qū)域內(nèi)規(guī)劃道路基礎(chǔ)設(shè)施——區(qū)域內(nèi)主要交通道路狀況。
（包括道路方位、起止點、路幅、通車時間等，以及該道路上規(guī)劃的立交橋、快速公交線路等）。
研究區(qū)域內(nèi)公共交通動線——各主要道路公交線路。
租車上下站位置）。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研；檢索規(guī)劃資料；部分可要求開發(fā)商提供。
區(qū)域人流量統(tǒng)計。
具體內(nèi)容：
本項目主要交通動線人流量監(jiān)測。
中間路段橫截面進行人流量監(jiān)測。
調(diào)研方法與途徑：
實地監(jiān)測：
流量類型：
機動車流——區(qū)分公交車、普通機動車（不含載重貨車）。
人流——所有人流，包含自行車人流與步行人流，但應(yīng)區(qū)分強潛在消費人流、弱潛在消費人流（即明顯的中小學(xué)生與老年人）。
時段：
每天9：00，12：00，14：00，17：00，20：00，五個時段，監(jiān)測時間為10分鐘。
備注：
點統(tǒng)計機動車流，一個節(jié)點統(tǒng)計人流。
區(qū)域配套設(shè)施統(tǒng)計。
具體內(nèi)容：
公共配套設(shè)施——包括公園、影劇院、公共健身場所、醫(yī)院、郵局、電信設(shè)施等。
金融及商業(yè)配套設(shè)施——包括銀行、證券機構(gòu)、倉庫、戶外廣告設(shè)施等。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研。
調(diào)研分析內(nèi)容可以參照下面的表格：
類別內(nèi)容備注。
項目名稱。
地址。
聯(lián)系電話。
物業(yè)類型。
占地面積。
項目總建筑面積。
容積率。
綠化率。
住宅面積（建筑面積）。
住宅售價（均價）。
建筑形式。
公寓面積（建筑面積）。
公寓售價（均價）。
公寓租金。
商業(yè)面積（建筑面積）。
商業(yè)類型。
商業(yè)售價（均價）。
商業(yè)租金。
商業(yè)經(jīng)營狀況。
主要入住商業(yè)業(yè)態(tài)及比例。
寫字樓面積（建筑面積）。
寫字樓售價（均價）。
寫字樓租金。
酒店面積（建筑面積）。
酒店級別。
酒店租金。
竣工時間。
開盤日期及銷售率
入住日期及入住率
標準層層高。
單層面積。
3.目標品牌經(jīng)營客戶群調(diào)研。
這里主要補充品牌經(jīng)營商戶調(diào)研，以超市、餐飲和健身為例，說明調(diào)研內(nèi)容。
3-1餐飲類。
（1）對于本項目的開店意向。
（2）在本區(qū)域未來幾年中，開店的最佳時機（區(qū)域常駐人口達到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。
（3）承租能力、租賃期等，及目標消費群。
（4）硬件技術(shù)指標及開店條件。
a)需求面積、進駐位置及樓層。
b)建筑結(jié)構(gòu)：包括建筑施工要求、層高、承重等主體要求。
c)內(nèi)部結(jié)構(gòu)：上下水、燃氣、排風(fēng)排煙、空調(diào)新風(fēng)、消防、卸貨區(qū)域要求、后廚的設(shè)置等內(nèi)部要求。
d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。
（5）是否會考慮購買本項目進行經(jīng)營。
3-2超市類。
（1）對于本項目的開店意向。
（2）對于本項目現(xiàn)有的規(guī)劃方案中的位置。
（3）預(yù)計租金成本。
（4）在本區(qū)域未來幾年中，開店的最佳時機（區(qū)域常駐人口達到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。
（5）硬件技術(shù)指標及開店條件。
a)需求面積、進駐位置、樓層等。
b)建筑結(jié)構(gòu)：包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。
c)內(nèi)部裝修及結(jié)構(gòu)：上下水、燃氣、排風(fēng)排煙、空調(diào)新風(fēng)、卸貨區(qū)、貨梯、步行梯等內(nèi)部要求。
d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。
（6）是否會考慮購買本項目進行經(jīng)營。
3-3健身中心類。
（1）對于本項目的開店意向。
（2）對本項目現(xiàn)有規(guī)劃位置是否有意見。
（3）在本區(qū)域未來幾年中，開店的最佳時機（區(qū)域常駐人口達到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。
（4）對于服務(wù)項目的想法、是否經(jīng)營帶泳池、是否需要其他室內(nèi)場館（如：籃球場、羽毛球場館）。
（5）目標消費群及經(jīng)營目標。
（6）租金承受能力及經(jīng)營檔次。
（7）硬件技術(shù)指標及開店條件。
a)需求面積、進駐位置、樓層等。
b)建筑結(jié)構(gòu)：包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。
c)內(nèi)部裝修及結(jié)構(gòu)：上下水、空調(diào)新風(fēng)、貨梯、步行梯等內(nèi)部要求。
d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。
（8）是否會考慮購買本項目進行經(jīng)營。
其他類型經(jīng)營商戶可以仿照上面三類進行。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇九
以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，落實科學(xué)發(fā)展觀，堅持建管并重、依法治城的方針，著力于提升市民文明衛(wèi)生素質(zhì)和城市衛(wèi)生管理水平，加大環(huán)境衛(wèi)生綜合整治力度，強化城市管理綜合執(zhí)法，使城市管理走上科學(xué)化、法制化、規(guī)范化、經(jīng)?；?、長效化的軌道，鞏固國家衛(wèi)生城市創(chuàng)建成果，不斷提高市民生活環(huán)境質(zhì)量，增強城市綜合競爭力，促進我區(qū)經(jīng)濟社會實現(xiàn)又好又快的跨越式發(fā)展。
二、工作方針及任務(wù)。
城市衛(wèi)生管理工作按照政府領(lǐng)導(dǎo)、屬地管理、分級負責(zé)、部門分工、全民參與、科學(xué)治理、社會監(jiān)督的方針。實行標本兼治，以治本為主的綜合治理措施，進一步增強社會衛(wèi)生意識，全面改善環(huán)境和生活質(zhì)量，控制和消除健康危害因素，提高市民衛(wèi)生素質(zhì)和健康水平。
三、組織機構(gòu)。
區(qū)愛國衛(wèi)生運動委員會組成人員調(diào)整如下：
主任：
副主任：
區(qū)愛國衛(wèi)生運動委員會辦公室設(shè)在衛(wèi)生局，范生軍兼任辦公室主任，設(shè)一名專職辦公室副主任，具體負責(zé)愛衛(wèi)辦的全面工作。
四、成員單位主要職責(zé)與任務(wù)分工。
愛衛(wèi)會辦公室：負責(zé)本級愛衛(wèi)會日常工作。在愛衛(wèi)會的領(lǐng)導(dǎo)下，組織有關(guān)愛國衛(wèi)生工作的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的宣傳、實施與監(jiān)督；部署、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)本行政區(qū)域內(nèi)的愛國衛(wèi)生工作；組織開展全民健康教育活動，殺滅老鼠、蒼蠅、蚊子、蟑螂等病媒生物活動，開展創(chuàng)建衛(wèi)生城市、衛(wèi)生村鎮(zhèn)活動，在農(nóng)村開展改水、改廁工作；制定愛國衛(wèi)生工作有關(guān)標準和檢查評比辦法，組織實施愛國衛(wèi)生工作監(jiān)督檢查、考核鑒定及效果評價；配合有關(guān)部門制定對重大疫情、中毒事故等突發(fā)性公共衛(wèi)生事件的防范措施和應(yīng)急對策；完成同級人民政府和上級愛衛(wèi)會及其辦公室交辦的其他愛國衛(wèi)生工作。
城鄉(xiāng)市容環(huán)境管理局(環(huán)衛(wèi)工作站、城管綜合執(zhí)法隊、綠化隊)：充分發(fā)揮城市綜合行政執(zhí)法管理、城市公用設(shè)施管理及維護、城鄉(xiāng)市容環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備建設(shè)配置與管理、城鄉(xiāng)市容環(huán)境衛(wèi)生一體化管理、市區(qū)部分街路、街頭綠地、公園的綠化與管護職能作用，強化城市綜合管理、城鄉(xiāng)市容環(huán)境管理，確保區(qū)容區(qū)貌靚麗整潔有序，妥善處理好市容與商貿(mào)繁榮的關(guān)系。具體任務(wù)是：1、認真宣傳貫徹落實《市市容環(huán)境衛(wèi)生管理條例》，加大執(zhí)法力度，糾正和處理違章建筑，嚴格按照《條例》及實施細則進行處罰，做到有法必依，執(zhí)法必嚴，違法必糾。做好城市管理監(jiān)管人員的培訓(xùn)和監(jiān)督指導(dǎo)工作。2、加強城市管理工作，及時處理有礙市容市貌的現(xiàn)象，協(xié)調(diào)解決馬路漫水和排水現(xiàn)象，監(jiān)督做好因施工破開路面的及時修復(fù)工作。3、加強對城市市容、市貌、環(huán)境衛(wèi)生的綜合管理工作，做到市容美觀，無亂堆亂放、無亂搭亂建、無亂設(shè)攤點、無亂擺亂占、無亂寫亂畫、亂掛衣物及無隨地吐痰現(xiàn)象，主要街道樓房陽臺整潔規(guī)范。4、建城區(qū)內(nèi)無違章飼養(yǎng)的家禽家畜，及時發(fā)現(xiàn)取締個體飼養(yǎng)和非法屠宰點。5、搞好臨時攤區(qū)、攤點的監(jiān)督管理。攤區(qū)要劃定界限，攤點要求亮證定點定位經(jīng)營，做到不擴大占道范圍，不污染周圍環(huán)境，經(jīng)營場地干凈整潔。6、及時清理違章攤點，主要街道和路口早九時至晚六時無違章攤點攤販和店外設(shè)店。7、加強戶外門頭廣告的管理，做到規(guī)范美觀。8、宣傳貫徹《城市綠化條例》有城市綠化管理制度。9、建立并完善綠化檔案，建檔率要達到以上。10、切實加強背街小巷內(nèi)的美化綠化工作。
市容環(huán)境衛(wèi)生處：負責(zé)轄區(qū)主街道的清掃保潔工作，負責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)垃圾中轉(zhuǎn)站及指定垃圾投放點的垃圾清運和中轉(zhuǎn)站（點）的保潔與管理（包括滅蚊蠅）工作，負責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)自管公廁的管理（包括滅蚊蠅）和保潔工作，對外單位管理的公廁要做到指導(dǎo)和督促保潔工作，負責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)果皮箱的清掏、清洗、保潔和維護工作。積極爭取經(jīng)費，不斷增設(shè)和更換轄區(qū)內(nèi)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施，搞好環(huán)衛(wèi)監(jiān)察及環(huán)衛(wèi)作業(yè)隊伍的建設(shè)，對專業(yè)公司實行監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查和考核。具體任務(wù)是：1、垃圾站、箱、果皮箱布局合理，周圍清潔、整潔完好，站、箱合格率達到以上，環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好率達以上。2、垃圾按規(guī)定時間清運，必須做到日產(chǎn)日清，不積存、不撒漏，清運合格率達。3、公廁實行保潔制度，設(shè)專人管理，經(jīng)常保持內(nèi)外整潔。墻壁無亂刻亂畫，紗窗、水龍頭、地面等設(shè)施整潔完好。廁所內(nèi)基本無臭，貯糞池有蓋，不滿溢，并及時清掏，清掏合格率達到。4、加強衛(wèi)生樣板路的管理，逐步提高管理標準。主要街巷按規(guī)定的時間保潔，其它街道實行一掃兩保潔制度，市區(qū)街道要保持路面清潔衛(wèi)生，無垃圾，無煙頭，無紙屑，無果皮（核）、無便溺、無痰跡、無污水冰等。各主要街道清掃合格率達到以上。5、市容環(huán)境衛(wèi)生各類基礎(chǔ)資料健全。垃圾糞便處進場地適宜，有專人負責(zé)管理，按規(guī)定要求堆垛發(fā)酵，做到基本無蠅，定期進行無害化監(jiān)測，無害處理率達。6、垃圾糞便運輸車輛做到車容整潔、車體無損、不污染道路和環(huán)境，完好率達到以上。7、做好垃圾中轉(zhuǎn)站的運作管理，負責(zé)街路兩側(cè)單位和居民的垃圾定時、定點轉(zhuǎn)運，嚴格管理，無亂倒現(xiàn)象。8、搞好責(zé)任地段的清雪工作，降雪以后，必須迅速及時地清掃積雪，保證主要街道交叉路口等處無積雪。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十
項目簡介。
客戶基礎(chǔ)。
市場機遇。
項目投資價值。
項目資金及合作。
項目成功關(guān)鍵。
公司使命。
經(jīng)濟目標。
公司介紹。
項目公司與關(guān)聯(lián)公司。
公司組織結(jié)構(gòu)。
[歷史]財務(wù)經(jīng)營狀況。
[歷史]管理與營銷基礎(chǔ)。
公司地理位置。
公司發(fā)展戰(zhàn)略。
公司內(nèi)部控制管理。
項目介紹。
項目建設(shè)基本方案。
規(guī)劃建設(shè)年限與階段。
項目規(guī)劃建設(shè)依據(jù)。
項目功能分區(qū)及主要內(nèi)容。
所在城市房地產(chǎn)市場分析。
國家宏觀經(jīng)濟政策。
國家宏觀經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)的影響。
房地產(chǎn)宏觀政策。
城市周邊區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境。
城市市城市規(guī)劃。
城市總體規(guī)劃的布局與定位。
城市中心城區(qū)的五大問題。
城市土地和房地產(chǎn)市場供需。
城市市土地出讓情況。
商圈分布。
商業(yè)業(yè)態(tài)分析。
城市商業(yè)現(xiàn)狀分析。
居民消費特征分析。
城市商鋪價格分析。
消費者調(diào)查。
居民消費特點。
競爭分析。
競爭分析的方法。
競爭項目分析。
開發(fā)模式及qb區(qū)選擇。
[rrr城]及qb區(qū)項目。
[rrr城]的開發(fā)背景。
[rrr城]項目。
[rrr城]開發(fā)情況。
項目競爭戰(zhàn)略選擇。
山水綠城swot分析。
[山水綠城]開發(fā)策略和開發(fā)模式。
qb區(qū)項目。
qb區(qū)方案概念設(shè)計。
規(guī)劃設(shè)計主題原則。
產(chǎn)品組合和功能定位。
建筑風(fēng)格和色彩計劃。
建筑及景觀概念規(guī)劃。
智能化配套。
qb區(qū)各地塊設(shè)計要求。
商業(yè)地產(chǎn)功能配置要求。
a13地塊設(shè)計要求。
a21地塊設(shè)計要求。
a08地塊(局部)設(shè)計要求。
a22地塊設(shè)計要求。
營銷策略。
預(yù)計銷售額及市場份額。
產(chǎn)品定位。
各項目的住房產(chǎn)品定位。
定價策略。
住房項目的定價策略。
銷售策略。
住房地產(chǎn)的銷售策略。
品牌發(fā)展戰(zhàn)略。
整合傳播策略與措施。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十一
一、日常工作目標的完成情況。
（一）業(yè)主入住前期物業(yè)管理工作。
1.熟悉小區(qū)各項設(shè)施、設(shè)備的施工情況，配合工程部做好各項施工的驗收；
2.根據(jù)小區(qū)實際情況，完成工作預(yù)案，做好成品保護工作。完成了小區(qū)各項管理工作預(yù)案，如：物業(yè)收樓流程，車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案，報修工作流程等。
3.配合銷售部的售樓工作；為了配合銷售工作，一方面做好物業(yè)接管工作，另一方面由客服人員耐心解答客戶關(guān)于物業(yè)管理方面的疑問，同時安排保潔做好現(xiàn)場的保潔服務(wù)，保安進行___小時站軍姿服務(wù)，保持了良好的精神風(fēng)貌。
4.搞好業(yè)主入住前期準備工作，整理入住資料和各類協(xié)議及管理規(guī)定，順利完成交房工作；針對小區(qū)的實際情況，合理制定了辦理入住手續(xù)的流程和崗位，設(shè)置了業(yè)主入住須知，裝修須知，裝修手續(xù)辦理流程圖，使交房工作順利進行，目前第一時創(chuàng)底商辦理入住___戶，寫字樓已全部投入使用。
（二）房屋管理。
第一時創(chuàng)寫字樓和逸園上院的各施工單位陸續(xù)交工，物業(yè)管理處配合工程部做了竣工驗收工作，共進行了___多次驗收，對不合格項進行書面匯總，跟進施工方的整改，并對存在的問題進行備案。
為了完善此項工作，建立了房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了的管理計劃，并責(zé)任到人定期檢查。
第一時創(chuàng)寫字樓現(xiàn)已使用，裝修無破壞，外觀統(tǒng)一，無危害房屋結(jié)構(gòu)的行為。
（三）公共設(shè)施、設(shè)備的管理對已開始使用的第一時創(chuàng)寫字樓，在公共設(shè)施、設(shè)備的管理方面，制定了完備的維護、保養(yǎng)計劃和應(yīng)急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。
完成小型檢修工作和應(yīng)急維修工作，達到養(yǎng)護設(shè)施、設(shè)備到位，維修及時，正常運行的管理要求。逸園·上院各類公共設(shè)施設(shè)備均已可以正常使用，物業(yè)管理處集中做好成品保護工作，定期檢查公共照明、管井、車庫等設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
（四）環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理。
環(huán)境衛(wèi)生方面，針對小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期___進行大掃除，制定了相應(yīng)的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。小區(qū)的綠化現(xiàn)仍由施工單位進行維護，管理處積極配合監(jiān)督綠化公司進行施工及養(yǎng)護工作，針對綠化公司在施工養(yǎng)護過程中出現(xiàn)的問題，及時提出合理化的建議。
（五）小區(qū)安全工作。
小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。上院小區(qū)的保安采取對外聘用專業(yè)保安公司的方式進行管理，負責(zé)物業(yè)的公共秩序的維護、道路的暢通、車庫管理、車輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌訓(xùn)導(dǎo)，遇到壞人壞事大膽管理，使小區(qū)的安全防范工作情況良好。
（六）其他。
1.搞好維修服務(wù)工作。
為了搞好房屋及相關(guān)設(shè)施的維修工作，我們緊密地與開發(fā)商、施工方、生產(chǎn)廠家聯(lián)手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時率和完成率。共計接到維修投訴___起，完成___起，完成率為___%。配合工程部做的工程維修及檢查約為___余次，在公共設(shè)施、設(shè)備方面，我們及時定期對各種設(shè)施進行保養(yǎng)、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，及時處理，保證業(yè)主的正常使用不受影響。
2.加強小區(qū)裝修管理工作。
小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀，我們并根據(jù)小區(qū)實際情況與管理要求，制定了詳細的管理制度，如裝修須知、裝修垃圾清運方式等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。保證房屋主體結(jié)構(gòu)完好，保證小區(qū)外觀整齊劃一，完好美觀。
3.認真聽以業(yè)主意見，及時為住戶排憂解難。業(yè)主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業(yè)主間的溝通，耐心為業(yè)主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難。
二、存在的問題和教訓(xùn)雖然，我們在半年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。
第二，與業(yè)主的溝通不夠，了解不足。
第三，設(shè)備、設(shè)施管理力度還需加強。針對以上幾個問題，在__年的工作中，將吸取經(jīng)驗與教訓(xùn)，努力提高員工的業(yè)主技能與管理水平，把工作做得更好。
三、__年工作計劃（一）部門管理方面：整合管理處的資源，培訓(xùn)員工的工作技能，推行考核機制，強化全員的競爭意識。
___對部門內(nèi)各崗位職責(zé)進行細化，明確責(zé)任和權(quán)利，避免工作中出現(xiàn)死角，把服務(wù)工作做精做細。在確保各班組管理質(zhì)量穩(wěn)步提升的基礎(chǔ)上，努力部門整體的管理和服務(wù)水平，保證無重大安全責(zé)任事故的發(fā)生，使逸園上院、納日歌朗兩個項目的物業(yè)服務(wù)更加細致、高效。建立并完善對客服人員、維修、保安、保潔的績效考核體系，推行月度工作考核機制，倡導(dǎo)員工優(yōu)勝劣汰的競爭意識、加強學(xué)習(xí)專業(yè)知識、自覺遵守并維護公司及部門的管理制度。
（二）配合工程部做好接管驗收和日常巡查工作；
配合銷售部做好售樓和開盤的各類準備工作。
（三）加強制度建設(shè)，強化監(jiān)督檢查。
（四）建立家政服務(wù)、有償維修，做好___和車場的經(jīng)營管理，完善物業(yè)服務(wù)。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十二
本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為20--年6月19日，星期六。從20--年度至今年五月份在_億萬酒店_項目的推廣，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現(xiàn)在，_太極景潤花園_在市場上已經(jīng)具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時根據(jù)從6月6日到現(xiàn)在的項目銷售情況統(tǒng)計說明，項目的已放號客戶群中準客戶所占比例較大，預(yù)計到開盤前夕，項目放號量將會持續(xù)增加，因此開盤活動的市場背景條件應(yīng)該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。
房地產(chǎn)開盤活動緊緊圍繞_銷售_為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內(nèi)爭取達到30~40%的成交率，同時將_太極景潤花園_的市場知名度和美譽度擴大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的基礎(chǔ)。
二、活動時間。
20--年6月19日(星期六)。
三、活動地點。
太極景潤花園項目銷售中心現(xiàn)場。
四、房地產(chǎn)開盤策劃方案主題思路定位。
強調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功。
1)通過開盤當天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項目的開盤盛典。
2)通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細微服務(wù)來突出表現(xiàn)項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽感。
3)通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排，現(xiàn)場工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對客戶關(guān)于_選房、購房流程_的講解和傳達，有條不紊地對開盤當天的現(xiàn)場人流人群進行有效合理的控制，以使整個項目現(xiàn)場感覺有次序、有、層次，整個項目現(xiàn)場有條不紊。
4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài)，以使之達到成交，簽定相關(guān)合約。
五、房地產(chǎn)開盤活動現(xiàn)場規(guī)劃布置方案。
1)現(xiàn)場布置。
a在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場設(shè)空飄若干。
c舞臺前設(shè)坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。
2)外圍道路布置。
a塔南路兩側(cè)按排號活動期間方案設(shè)計，插上彩旗。
b項目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。
c在塔南路進入售樓部路口處設(shè)空飄兩個，以達到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置。
a售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域。
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預(yù)算，進行選房，確定房號，并簽署相關(guān)協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分。
b其他區(qū)域。
a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。
4)新客戶排號臺：設(shè)在售樓部入口右側(cè)，立柱之后，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十三
三、業(yè)態(tài)定位。
一個商業(yè)項目要在經(jīng)營上取得成功，需要涉及到諸多方面的工作，商業(yè)項目的定位及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃無疑在其中占有著重要的地位。現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。業(yè)態(tài)定位方面，一方面要與商業(yè)中心的整體建筑布局相吻合，第二方面要考慮到分與合都是一個有機的整體?？紤]到該商業(yè)中心建成后的領(lǐng)袖地位，我們從整體某某商業(yè)地產(chǎn)計劃書上對商業(yè)中心應(yīng)該進行業(yè)態(tài)的定位。業(yè)態(tài)定位指導(dǎo)思想：詳細的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準確定位的要件，這樣才能準確把握市場脈搏，確定不同類別的經(jīng)營模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場。
準確的商業(yè)環(huán)境調(diào)研和科學(xué)分析、掌握影響購物中心發(fā)展的靜態(tài)和動態(tài)變量，是做好成功定位的前提……因此，某某的商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位我們從以下幾個方面考慮分析：
定位內(nèi)容：明確主體服務(wù)對象，確定目標客戶群。主體服務(wù)對象：某某縣城12萬居民目標客戶群：某某縣12萬固定居民、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有中等消費能力的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、回家過節(jié)打工族、鹽化工程投資建設(shè)者、部分旅游人群。定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總分析得到不同消費群的構(gòu)成：
某某商業(yè)地產(chǎn)計劃書業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍、酒吧、茶坊、美容等；功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；消費者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。b、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費群以外約8萬的縣城中高層消費人群；主要需求的消費特征：業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費場所；業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；消費者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費意識較高的中高層收入的消費群。
消費者結(jié)構(gòu)—消費意識較高的中高層收入的城內(nèi)及周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民。商業(yè)中心功能、規(guī)模定位定位內(nèi)容：明確商業(yè)中心功能規(guī)劃和經(jīng)營規(guī)模商場的基本功能無疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，不少商場在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。故某某商業(yè)中心的基本功能應(yīng)集商品零售與娛樂休閑為一體，形成一個整體超大規(guī)模的商業(yè)休閑中心。定位原則：以打造城市商業(yè)名片、引領(lǐng)商業(yè)主流為目標一般來講，商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規(guī)模越大，而受到一些因素的制約也越大，顧客購物疲勞度也受商場單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。如果在建筑風(fēng)格、規(guī)模和環(huán)境氛圍都很有特色的話，也可以作為現(xiàn)在流行商業(yè)業(yè)態(tài)shoppingmall來開發(fā)，考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費場所?？梢院芎玫亟Y(jié)合雕塑、景觀、中心廣場、步行道融為一體共同營造某某縣城景觀文化的亮點。9某某商業(yè)地產(chǎn)計劃書定位過程：結(jié)合商圈目標消費群、商圈人口和商圈竟爭情況和商業(yè)建筑規(guī)劃具體確定本商場的功能和規(guī)模。
牌、商譽和口啤的連鎖或單店的目的性商店，具有極強的消費號召力，開業(yè)之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產(chǎn)生巨大的廣告效應(yīng)和經(jīng)營收益，使購物中心更具活力。業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位在商業(yè)規(guī)劃中，一般選擇大型綜合（量販）超市、大型百貨店為核心主力店。在社區(qū)型購物中心的商業(yè)規(guī)劃中，量販超市是購物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè)態(tài)。量販超市是零售業(yè)發(fā)展的方向之一，其銷售的是大眾化生活必需品，面向最廣泛的消費群體，對區(qū)域分布的限制少，與項目開發(fā)中規(guī)劃的不同規(guī)模的購物中心易于結(jié)合，帶旺地段人流和商圈升值。
某某商業(yè)地產(chǎn)計劃書規(guī)劃時應(yīng)對各業(yè)種主力店多準備幾家招商對象以供選擇，避免招商布局規(guī)劃時資源不足而出現(xiàn)“饑不擇食”的盲目性。在多業(yè)態(tài)組合的購物中心內(nèi)的主力店，所規(guī)劃區(qū)域可多選幾家使用意向差別大的業(yè)主，利用整體利益引導(dǎo)、自營鋪面置換、租金收益提高等綜合手段，務(wù)必實現(xiàn)整體規(guī)劃。選擇商圈內(nèi)有消費需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合服務(wù)功能店（銀行、郵政、美容美發(fā)、音像、洗衣、彩擴、家政等）作為專門店及普通店。專門店及普通店業(yè)種配比與租戶組合規(guī)劃，以市場調(diào)查確認的商圈業(yè)種分布統(tǒng)計和消費者需求分析為基礎(chǔ)。業(yè)種配比和租戶組合（指經(jīng)營商品品種的數(shù)量、重疊率、檔次組合）除配合核心主力店和主力店的布局外，應(yīng)預(yù)留調(diào)整空間。在規(guī)劃中根據(jù)各樓層業(yè)種的檔次，目標顧客的層次，合理安排相應(yīng)檔次的餐館店。針對方便購物顧客放松精神狀態(tài)的零星娛樂、小吃業(yè)種，宜規(guī)劃在購物業(yè)種轉(zhuǎn)換接合處。同時在規(guī)劃中要預(yù)測商鋪分級、入伙的租金底線，并設(shè)想怎樣使用注資、聯(lián)營、承包、扣點等招商合作手段。
業(yè)態(tài)定位前期具體規(guī)劃平面圖：
商業(yè)街。
（業(yè)態(tài)待定）通道。
2、3樓1400—1500平米為家電、it商城；c區(qū)2樓為700平米左右另類連鎖，3樓為約700平米的休閑美食。
四、經(jīng)營思路。
經(jīng)營思路以業(yè)態(tài)定位為主，通過業(yè)態(tài)定位，我們選擇相應(yīng)的經(jīng)營思路。一方面，將每一個專業(yè)的大型某某商業(yè)地產(chǎn)計劃書商城，通過招商，合理布局，滿足大眾消費的目的，同時具備同經(jīng)濟的發(fā)展相適應(yīng)的品牌、檔次的增長空間；另一方面，將整個商業(yè)中心，經(jīng)營成為某某政府舉行大型活動、會議的舉辦地、接待中心，某某縣居民生活大事件采購的必來地。在逐漸消磨周邊的商場、步行街的競爭力的基礎(chǔ)上，保持長久的領(lǐng)袖地位，是我們的經(jīng)營目標。為達到我們的經(jīng)營目標，一方面我們在管理和服務(wù)上下工夫，一方面在政策優(yōu)勢上做文章。以省級商業(yè)管理的制度和理念和一流的服務(wù)素質(zhì)來經(jīng)營整個商業(yè)中心，保持自身的領(lǐng)先優(yōu)勢。同時，在政策上，利用其在某某縣的地位和溫商的實力，使政府在政策和管理上對整個商業(yè)中心給予一定的優(yōu)惠，從各個方面保證在商業(yè)中心運營的經(jīng)營者有更大的發(fā)揮、發(fā)展的空間，在方方面面使整個商業(yè)中心自身具有較大的競爭力和長久的生命力。
五、發(fā)展遠景。
消費導(dǎo)向彪和商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)管理與商業(yè)運營的no·1。15。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十四
一、繼續(xù)加強學(xué)習(xí)，提高自身專業(yè)素質(zhì)。尤其是對本科的一些常見疾病的相關(guān)知識作進一步的深入學(xué)習(xí)，以利于臨床實踐的有效應(yīng)用。
二、全力協(xié)助護士長做好病區(qū)的有效管理。
1、積極發(fā)放滿意度調(diào)查表，發(fā)現(xiàn)問題積極處理和改進，帶動病陪人參加公休座談會，鼓勵他們說出自己的意見和提出有效的建議，為我們?nèi)蘸蟮墓ぷ鞯玫礁行У膸椭?BR> 2、制作有意于患者的一些宣教手冊，能確保到每一位患者易于接受和理解。
3、明確自己的職責(zé)，使自己的優(yōu)質(zhì)護理服務(wù)到位，以“三好一滿意”為標準來要求自己，做到讓患者滿意，領(lǐng)導(dǎo)放心。
三、嚴格遵守本科的各項規(guī)章制度，做到上班不遲到，不早退。積極參加科室內(nèi)及院內(nèi)舉行的各種學(xué)習(xí)活動。
四、認真做好領(lǐng)導(dǎo)分配給我的各項工作和任務(wù)。
五、解放思想，為科室的發(fā)展提建議和意見，竭盡所能為科室創(chuàng)造更多的效益。
六、加強跟主管醫(yī)生、病人及其家屬的交流與合作，努力構(gòu)建現(xiàn)代化科學(xué)的醫(yī)患模式，正確妥善處理好醫(yī)患關(guān)系。
七、協(xié)助同事做好科室工作，做到工作責(zé)任明確、資源共享、團結(jié)互助，共創(chuàng)科室優(yōu)良的環(huán)境、優(yōu)秀的服務(wù)、優(yōu)越的業(yè)績。
護理事業(yè)是一項崇高而偉大的事業(yè)，我為自己是護士隊伍中的一員而自豪。在今后工作中，我將加倍努力，為科室的發(fā)展作出自己應(yīng)有的貢獻！在即將迎來的20xx年，我會努力改正缺點和不足，做好自己的工作，對病人負責(zé)，對自己的工作負責(zé)。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十五
為認真貫徹落實區(qū)委、區(qū)政府2014年禁毒工作安排，不斷推動禁毒各項工作往縱深發(fā)展，全面實現(xiàn)創(chuàng)建?無毒單位?的總目標，再創(chuàng)禁毒工作新業(yè)績，現(xiàn)制定我局2014年禁毒工作計劃。
一、指導(dǎo)思想。
以鄧小平理論、三個代表?重要思想為指導(dǎo)，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞?創(chuàng)建‘無毒單位’、構(gòu)建‘和諧鞏留’?的總體目標，堅持?預(yù)防為主，綜合治理，禁種、禁制、禁販、禁吸并舉?的工作方針，明確禁毒責(zé)任，夯實基礎(chǔ)工作，強化預(yù)防教育，創(chuàng)新幫教形式，嚴抓重點整治為重點，把解決當前突出問題與推動禁毒工作長遠發(fā)展相結(jié)合，積極推進全局禁毒工作不斷深入開展。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十六
教科室本學(xué)年度將以規(guī)范常規(guī)管理、創(chuàng)新教科研模式為工作的指導(dǎo)思想，以提高教育教學(xué)質(zhì)量、促進學(xué)校特色發(fā)展和教師專業(yè)成長為目標，以校本教研、校本課程建設(shè)、學(xué)科教研組、課題組建設(shè)為立足點有效開展各級各類活動，做好相關(guān)服務(wù)管理工作。
近年來，我校專門的教育教學(xué)科學(xué)研究剛剛起步。但全校上下都越來越意識到立足于學(xué)校實際的教育教學(xué)科學(xué)研究的重要性，xx年圍繞“聚焦課堂，立足有效，提升質(zhì)量”，我們積極參加縣教科所的活動，有一個課題結(jié)題。
以往教科室的很多工作都是在學(xué)?；蚋弦患墕挝坏慕y(tǒng)一要求下展開，教研組及教師的教學(xué)研究活動也相應(yīng)的變得被動。自上而下指定、安排并靠監(jiān)督檢查、考核評價得以維系的教研活動和課題研究難免流于形式。因為，研究源于問題，問題源于對教育教學(xué)實踐的思考，沒有問題就沒有真實的研究。問題既有普遍存在的共同問題更有一線教師在實踐中面對具體的學(xué)情發(fā)現(xiàn)的問題，二者都是我們研究的重點。所以，我們先廣泛了解搜集學(xué)校教學(xué)及各學(xué)科教學(xué)一年來存在的主要問題，然后針對這些問題，科室擬定圍繞何種目標采用何種形式開展何種類型的教研活動等的計劃。同時，我們將以最快的速度，最準確的信息向教師們傳達本年度全國、省、市、校將要組織開展的一些教科研活動，讓我們的教師根據(jù)個人意愿和特點早做計劃和準備。另外，教師擬定具體的教學(xué)計劃以及教科研計劃，并自主選定研究過程或成果展示形式及展示時間，以便教科室做好統(tǒng)籌安排。
1、教研組常規(guī)教科研活動落到實處。在常規(guī)教科研活動中注重實效，杜絕走過場的形式主義，讓教研組長發(fā)揮核心作用，積極思考和謀劃每一次教研活動，認真組織和實施每一次教科研活動。
2、課題研究工作中充分發(fā)揮教科室的主導(dǎo)作用和課題研究人員的主體作用。課題研究將遵循五個結(jié)合，校本教研與社會化大課題研究相結(jié)合；理論與實踐相結(jié)合；教研與教學(xué)相結(jié)合；短期小課題研究與校本課題研究相結(jié)合；教科室的主導(dǎo)作用與課題研究人員的主體作用相結(jié)合。校級課題研究以校本教研為重點。課題內(nèi)容側(cè)重于校本教研，即根據(jù)學(xué)校教育教學(xué)的需要選定課題進行研究。校級課題研究繼續(xù)提倡“小課題、短周期”模式。
3、合理地安排好“示范課、研究課、匯報課、競賽課、考核課”，盡量發(fā)揮好這些課的促進作用。
4、組織好校本培訓(xùn)和教師的崗位培訓(xùn)工作。這項工作既關(guān)系到教師的專業(yè)成長，又關(guān)系到教師評職晉級的切身利益，具有挑戰(zhàn)性，需要盡心盡力、細致認真，我們有信心將該項工作做好。
1、科室工作計劃公開透明。教科室將xx年度工作計劃及主要工作安排通過內(nèi)網(wǎng)發(fā)給每一位教師，讓有心開展教科研工作的老師早作準備。同時建立公開郵箱鼓勵教師給科室工作提建議或意見，并對有積極意義的可操作的舉措給予獎勵。
2、課題和論文等的管理，化散為整?？剖胰耸钟邢?，事物繁雜，必須科學(xué)籌劃和安排才能高效管理和服務(wù)。努力讓教研團體、教師個人樹立“我對自己負責(zé)”而不是“你們得對我負責(zé)”的意識，主動關(guān)注學(xué)校教研動態(tài)及文件傳達信息，及時按要求反饋教研進展或成果。如：論文收集、教研成果匯總、課題中期評估或結(jié)題展示等。變自上而下地被動接受或完成為自下而上的主動承擔(dān)或申請。
教育科研成果的推廣應(yīng)用是教育科研效益的直接體現(xiàn)，也是教育科研知識的普及過程，推廣應(yīng)用實際上是在更廣闊的背景中通過再實踐去完善原有成果的科學(xué)性、普適性和成熟度。通過加強課題研究成果的推廣應(yīng)用，鞏固并發(fā)揮課題研究成果的作用。進一步立足課堂教學(xué)實踐，解決教學(xué)實踐中出現(xiàn)的新問題、新現(xiàn)象，服務(wù)教學(xué)實踐和課改工作需要，促進教師專業(yè)發(fā)展和學(xué)生知識成長，營造科研興校的氛圍，提高教學(xué)教學(xué)質(zhì)量。不斷深化專題研究，努力推動成果轉(zhuǎn)化。
通過“成果選擇”、“成果轉(zhuǎn)化”、“運用驗證”、“推廣普及”、“鞏固深化”五個環(huán)節(jié)的操作研究，探索出推廣教育科研成果的運行機制；力求通過成果的推廣轉(zhuǎn)化研究，探索出能促使教師的教學(xué)行為面向全體學(xué)生的教學(xué)機制。大面積提高我校教師隊伍的教育教學(xué)以及教育科研素質(zhì)和教育教學(xué)質(zhì)量。
通過學(xué)校各教研組對已經(jīng)結(jié)題課題所取得的成果的推廣應(yīng)用，讓課題成果在全校范圍內(nèi)共享，達到相互學(xué)習(xí)運用科研成果，實現(xiàn)全校教師素質(zhì)能力共同發(fā)展提高，深入推進新環(huán)境下的課改工作，實現(xiàn)大面積提高教育教學(xué)質(zhì)量。
理論聯(lián)系實際。在專家指導(dǎo)下研究，在實踐基礎(chǔ)上升華，使理論與實踐有機結(jié)合。組織骨干教師學(xué)習(xí)運用已經(jīng)結(jié)題取得的成果，以此統(tǒng)一思想，統(tǒng)帥推廣研究工作。在推廣研究過程中，不唯理論，不唯書本，堅持理論與實際相結(jié)合，把研究工作植根于廣泛而扎實的教師教學(xué)實踐的土壤之上，凸現(xiàn)成果推廣的操作性和實效性。
點面結(jié)合循序漸進。課題成果推廣過程中，貫徹點面結(jié)合的原則。一方面，注重整體性。在學(xué)校教科室的指導(dǎo)下，先幾個教研組后整體，以教研組的推廣為先導(dǎo)，摸索推廣經(jīng)驗的同時大面積鋪開，互相促進，共同發(fā)展。另一方面，注重全面性。必須面向全校全體學(xué)生，全方位、多角度、多層面的實施推廣，最大限度開辟成果應(yīng)用的空間。
主體性原則。充分發(fā)揮教師的主導(dǎo)作用，學(xué)生的主體作用，在此基礎(chǔ)上，充分利用各科室各教研組的自主性作用，達到共享成果，共同提高，全面發(fā)展的目的。
共享性原則。要求在全校范圍內(nèi)做到信息互通、成果共享、問題共同研究，措施協(xié)調(diào)落實。
1）加強成果理論學(xué)習(xí)，不斷提高能力素質(zhì)。
2）分解課題成果推廣，加強協(xié)作研究。參與推廣研究的教研組、班組在結(jié)合實際，認真篩選、論證、應(yīng)用成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，各自選擇一個層面確定一項子課題進行深入應(yīng)用研究，制定出切實可行的課堂成果推廣應(yīng)用方案上交到學(xué)校教科室。定期開展校內(nèi)工作交流會，了解推廣應(yīng)用和研究情況，總結(jié)經(jīng)驗心得，探討解決帶有共性的問題。
3）加強信息溝通交流，深化鞏固研究成果。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十七
商業(yè)地產(chǎn)管理遵循的是戰(zhàn)略目標管理方式，是目前最為普遍的管理方式，主要設(shè)置項目總體戰(zhàn)略，通過總體戰(zhàn)略的分解，形成階段戰(zhàn)略目標和部門戰(zhàn)略目標，用來指導(dǎo)和管理整個項目的運作。商業(yè)地產(chǎn)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目負責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)管理的觀點、理論和方法，項目經(jīng)營管理的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講，商業(yè)地產(chǎn)項目不同于住宅地產(chǎn)，具有投資金額大、運營周期長、投資回收緩慢、經(jīng)營管理復(fù)雜等特點，最重要的是商業(yè)市場變化較快，開發(fā)商需不斷去適應(yīng)市場的變化，靈活采取經(jīng)營管理策略，以滿足市場的需要。所以在制定管理的目標時既要有硬性的指標也要靈活變通。目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、商場開業(yè)率、銷售利潤率、自有資金利潤率等效益指標，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標年度銷售額、店鋪出租率、投資限額、質(zhì)量標準等。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)項目還受城市區(qū)位因素、城市規(guī)劃、目標受眾群體、招商公司等條件制約。商業(yè)地產(chǎn)項目涉及投資方、規(guī)劃、設(shè)計、施工、招商、營銷、租戶等多部門和單位，以及最終用戶消費客群的相互制約和相互影響，因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)項目的全過程和確?？傮w目標的實現(xiàn)。
2.房地產(chǎn)項目管理的重點。
對商業(yè)地產(chǎn)項目進行計劃管理，能使項目的前期論證、招商策劃有計劃、按順序有條不紊地展開?？梢哉f，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將項目全過程和全部經(jīng)營活動納入計劃軌道，使項目有序地達到預(yù)期總目標。
商業(yè)地產(chǎn)項目的組織管理。
這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現(xiàn)。
其意義是為經(jīng)營管理提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設(shè)順利進行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找招商推廣渠道，廣攬優(yōu)秀招商和推廣隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，更好地服務(wù)于項目。
其意義是有利于對既定的戰(zhàn)略目標的實施進行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標、階段性目標的貫徹執(zhí)行與監(jiān)督等措施，對項目的設(shè)計規(guī)劃、招商周期、營銷推廣費用、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保項目用最少最優(yōu)的人力物力投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。
商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理是指從項目定位期到穩(wěn)定期的全過程所進行的管控。由于商業(yè)地產(chǎn)項目專業(yè)性比較強，一般需要與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理公司或機構(gòu)來協(xié)助進行項目運作，在管理好項目自身團隊的同時，更重要的是需要團隊成員運用好外協(xié)單位的資源和力量服務(wù)于項目，所以商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查等方法，對商業(yè)項目推進過程中的技術(shù)活動和經(jīng)濟活動，按照行業(yè)要求、規(guī)范和合同規(guī)定的目標，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，以確保商業(yè)項目總體目標的最終實現(xiàn)。商業(yè)項目階段式目標管理方法。對一個商業(yè)項目而言，需經(jīng)歷項目定位期階段、項目籌備期階段、項目進場期階段、項目啟動期階段、項目運營期階段和項目穩(wěn)定期階段6個大的階段，6個階段彼此獨立又相互關(guān)聯(lián)，需要管理人員在實際管理過程中針對每個階段制制定合理的管控策略，這樣才能將6個階段統(tǒng)一起來實現(xiàn)商業(yè)項目的總體目標。
項目地位階段的策略。
定位期，為商業(yè)運營打好基礎(chǔ)。一個具有良好潛力的商業(yè)項目應(yīng)該在項目施工前，就應(yīng)該有良好的業(yè)態(tài)經(jīng)營定位和清晰的招商對象定位，這個時期經(jīng)營管理方面最重要的是結(jié)合業(yè)態(tài)實際經(jīng)營要求，對商業(yè)的業(yè)態(tài)分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開發(fā)商、設(shè)計院、公司，從物業(yè)的實際運營者角度說，經(jīng)營管理工作在此時就應(yīng)該提前介入，依托專業(yè)的商業(yè)策劃管理公司或機構(gòu)對項目進行整體的規(guī)劃和展望，制定確實可行的策劃方案，并逐項分解到項目的各個專業(yè)，包括招商需求、推廣需求、營銷需求等等，目的是為商業(yè)項目的實施奠定一個強有力的基礎(chǔ)。同時需要制定一些風(fēng)險管控機制。確保項目目標順利實現(xiàn)。
項目籌備階段的策略。
籌備期，為市場運營做好準備工作。在第一個時期工作完成之后，經(jīng)營管理公司應(yīng)對商戶的招商對象篩選，并做好市場運營的宣傳推廣工作。這個階段需要重點關(guān)注對商業(yè)項目影響較大的主力店的確定，主力店作為商業(yè)項目的主要業(yè)態(tài)之一，不但具有巨大的“磁場”吸引力、良好的集客效應(yīng)和極強的品牌號召力和影響力，同時能夠達到提升商業(yè)項目的整體商業(yè)價值，增強業(yè)主的投資信心，推動商業(yè)項目商鋪的銷售的作用，為其他業(yè)態(tài)及業(yè)種的加盟奠定堅實的基礎(chǔ)?？梢哉f，商業(yè)項目主力店招商的成果，引進主力店的品牌質(zhì)量和檔次，招商的速度快慢，直接決定開發(fā)商投資回報的實現(xiàn)及商業(yè)項目后期的運營和管理。管理者需結(jié)合招商規(guī)劃和商圈的特點確定主力店，待確定后需盡快將主力店的物業(yè)條件提交給設(shè)計和工程部門，由他們盡快完善設(shè)計和施工，以免造成后期的施工返工，增加不必要的成本壓力，其他次主力店及商鋪也需盡快確定，并將物業(yè)條件提交給開發(fā)部門，以達到商業(yè)管理和工程開發(fā)的有效銜接，有效地降低成本和保證質(zhì)量。另外經(jīng)營管理公司還應(yīng)該在此階段完成自身架構(gòu)的完善工作，比如建立it信息部優(yōu)化商戶上游貨源資料，建立終端推廣點，為商業(yè)未來商圈輻射做基礎(chǔ)工作。期間可以不間斷加強和商戶的交流活動、提高商戶經(jīng)營素質(zhì)，幫助商戶采購有競爭力商品。
項目進場階段的策略。
進場期，提升產(chǎn)品競爭力和商戶經(jīng)營信心。此時期商鋪逐步進入交鋪工作，經(jīng)營管理公司在此階段應(yīng)該幫助商戶與工程部門進行工程交接，使商戶盡快進入場內(nèi)，同時要幫助商戶審視產(chǎn)品競爭力，對持觀望心態(tài)，不肯下實力經(jīng)營的商戶進行經(jīng)營信心勸服工作，任何新商業(yè)項目投入經(jīng)營最根本的矛盾是一怕商品沒人來買，二怕開始經(jīng)營了消費者到了現(xiàn)場買不到商品，如此惡行循環(huán)經(jīng)營自然難以做旺。此階段工作經(jīng)營管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶經(jīng)營信心，提升商品品質(zhì)和價格的綜合競爭力。
項目啟動階段的策略。
啟動期，把人氣做起來。商業(yè)進入試業(yè)或開業(yè)后，最初的一段時間最重要的任務(wù)就是聚攏人氣，增加人流，可以用特價（sp活動）、商業(yè)抽獎、消費送禮、免費接送、明星造勢，線上線下等推廣營銷方式制造人氣和消費額度。不管是零售業(yè)態(tài)還是餐飲業(yè)態(tài)，首先要讓商戶有生意做，此時值得注意的是，如果前幾個階段的工作沒做好，商品與客群需求不匹配、品種不全、價格無競爭力，雖短期制造人氣也很難把商業(yè)做旺，這種情況下人氣越旺，市場口碑形成的消極影響反而會危害了市場成長。相反，商品綜合競爭力強，口碑效應(yīng)則會讓商業(yè)越發(fā)興旺。
項目運營期的策略。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十八
盡管在去年做了大量的工作，但由于我從事銷售工作時間較短，缺乏營銷工作的知識、經(jīng)驗和技巧，使得有些方面的工作做的不到位。鑒于此，我嗎準備在下一階段的工作中從以下幾個方面入手，盡快的提高自己的業(yè)務(wù)能力，把業(yè)績做到最好。
其一是經(jīng)常向公司領(lǐng)導(dǎo)、各區(qū)域業(yè)務(wù)以及市場上其他各行業(yè)營銷人員請教、交流和學(xué)習(xí)，使自己從業(yè)務(wù)水平、市場運作和把握到人際交往等各個方面都有一個大幅度的提升。其次：是抽時間通過各種渠道去學(xué)習(xí)營銷方面（尤其是白酒營銷方面）的知識，學(xué)習(xí)一些成功營銷案例和前沿的營銷方法，使自己的營銷工作有一定的知識支撐。
**市場的銷售渠道比較單一，大部分產(chǎn)品都是通過流通渠道進行銷售的。今年在做好流通渠道的前提下，要進一步向商超渠道、餐飲渠道、酒店渠道及團購渠道拓展。在團購渠道的拓展上，今年主要對系統(tǒng)人數(shù)和接待任務(wù)比較多的工商、教育和林業(yè)三個系統(tǒng)多做工作，并慢慢向其他企事業(yè)單位滲透。
對市場個進一步的調(diào)研和摸索，詳細記錄各種數(shù)據(jù)，完善各種檔案數(shù)據(jù)，讓一些分析和對策有更強的數(shù)據(jù)作為支撐，使其更具科學(xué)性，來彌補經(jīng)驗和感官認識的不足。了解和掌握公司產(chǎn)品和其他白酒品牌產(chǎn)品的銷售情況以及整個白酒市場的走向，以便及時調(diào)整營銷策略。
電子商最后希望公司領(lǐng)導(dǎo)在本人以后的的工作中給予更多的`批評指正、指導(dǎo)和支持。
一是要進一步擴大生產(chǎn)規(guī)模，重點是擴大青稞白酒生產(chǎn)規(guī)模；
二是要做好市場銷售，首要的工作是全力做好青稞白酒的銷售工作；
三是要搞好安全生產(chǎn)，確保員工和企業(yè)的合法權(quán)益；
五是要面向社會吸納有才華的精英加盟公司，主要是銷售精英。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十九
根據(jù)《關(guān)于開展市名師工作室學(xué)員跟崗學(xué)習(xí)活動的通知》的相關(guān)要求，本著“探索教育規(guī)律、促進教師成長、加強學(xué)科引領(lǐng)、共享職業(yè)幸?！钡淖谥?，培養(yǎng)和造就更多的優(yōu)秀教師，充分發(fā)揮名師的示范、引領(lǐng)和輻射的作用，加快名師專業(yè)成長，特制定本計劃。
以基礎(chǔ)教育改革和骨干教師專業(yè)化發(fā)展為目標任務(wù)，通過“行動研究”和“培訓(xùn)、跟崗、實踐、研究、反思”等方式，努力使本工作室學(xué)員在師德修養(yǎng)、教學(xué)科研、示范指導(dǎo)等方面得到進一步的提升，為使他們成為研究、專家型教師奠定基礎(chǔ)。
（一）常規(guī)要求。
1.積極參與研討。工作室成員及學(xué)員積極參與科組、級組活動及課堂教學(xué)研討，工作室成員每學(xué)期上1節(jié)以上的示范課，學(xué)員跟崗期間上3節(jié)以上的研討課。各成員在公開課前后要精心設(shè)計教案，積極參與集體備課及聽課、評課，在備課、觀課、評課中不斷提高自己的教學(xué)能力。
2.積極參與教育科研。工作室成員及學(xué)員要根據(jù)工作室計劃課題《導(dǎo)學(xué)型閱讀教學(xué)模式的研究》《粵西鄉(xiāng)鎮(zhèn)創(chuàng)建墨香校園實驗研究》《閱讀教學(xué)凸顯主題、兼顧知識的研究》，采用行動研究的方法，在教學(xué)實踐中不斷研究、總結(jié)、反思、改進，提升自己的教育教學(xué)研究能力。
4.勤讀書，勤寫作。工作室訂閱教育教學(xué)類報刊雜志，購買語文教學(xué)專著，每位成員學(xué)員要擠時間多閱讀，關(guān)注教學(xué)動態(tài)，提高教學(xué)素養(yǎng)。勤積累，勤做讀書筆記，撰寫教學(xué)論文，并爭取在專業(yè)刊物上發(fā)表。
5.積極參與“一手好書寫、一副好口才、一個好案例、一篇好文章”的教師基本功訓(xùn)練并且要日漸長進。
（二）課題研究具體要求。
1.每個工作室成員必須按照工作室擬定的課題研究實施方案，按質(zhì)按量帶領(lǐng)學(xué)員開展研究工作。必要時，根據(jù)本校情況和教師任教年級制定相應(yīng)的課題實施具體辦法。
2.在研究中要實事求是，切忌脫離教學(xué)實際空談教學(xué)理論，要在實踐中驗證、檢驗、改進教學(xué)，進而得出具有理論價值和實踐意義的教育教學(xué)方法。
3.提倡寫教研日記、教學(xué)敘事或教學(xué)隨筆，要把在理論指導(dǎo)下的教學(xué)研究和教學(xué)觀察、反思寫下來，作為教學(xué)研究的成果之一。
（一）讀書。
本學(xué)年的讀書主推“主題教學(xué)”類書籍，兼博覽其他書籍，逐漸養(yǎng)成閱讀經(jīng)典和翻閱教育教學(xué)雜志的良好習(xí)慣，掌握最新的教育教學(xué)動向。工作室定期或不定期組織讀書交流。
（二）實踐。
1．積極參與各級各類教育部門組織的研訓(xùn)活動，并逐漸成為各級各類活動中的主力。
2．根據(jù)本工作室實際，將“切實減輕學(xué)生負擔(dān)，打造優(yōu)質(zhì)高效的常態(tài)化課堂教學(xué)”作為本學(xué)年的教研主題。
3．成員及學(xué)員積極參與工作室組織的主題研討課教學(xué)大賽。
（三）反思。
多反思課堂教學(xué)的成敗得失，鼓勵個人把思考凝結(jié)成文字，積累教育教學(xué)成果。
（一）活動方式。
采用集中研討活動、小組活動、個人自主活動相結(jié)合的活動方式。原則上每學(xué)期組織兩次集中研討活動，在教導(dǎo)處的主導(dǎo)下開展，成員和全體學(xué)員及語文科教師參加；三次小組活動，由成員、學(xué)員結(jié)合本校的教研活動自己進行，確保完成縣教研室安排的工作任務(wù)，并上交相關(guān)的材料。
（二）活動議程（主要針對研討課）。
1．授課教師、成員和學(xué)員精研教材，收集備課資料。在教導(dǎo)處的協(xié)助下，成員和學(xué)員一同進行集體備課，并保留原始資料。
２．授課教師圍繞教導(dǎo)處安排的級段的研討主題，參考集體備課的意見，深入備課，研磨教案。
３．聽課，并注意關(guān)注主題的落實與達成情況。
４．上課教師教學(xué)反思。
５．授課教師及聽課教師就本節(jié)課中主題落實與達成情況做評課辯課，重點提出意見與建議，加深對主題的理解。
（三）研討課主題。
根據(jù)級段特點，通過“讀、思、說、寫”等語文活動落實語言文字的學(xué)習(xí)。（具體安排見科組計劃）。
五、繳交材料。
（一）工作室繳交材料。
工作室計劃、主持人聽課簿、工作室總結(jié)、課堂教學(xué)反思（或評價）、示范課教學(xué)設(shè)計、示范課錄像。
（二）工作室成員和跟崗學(xué)員繳交材料。
略
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇一
地產(chǎn)指在土地所有制的范圍內(nèi)，用來作為財產(chǎn)的土地，招商是指為項目中經(jīng)營性的物業(yè)需求租戶或者經(jīng)營戶的工作，那么新的一年如何做好地產(chǎn)招商工作。下面是有20xx年商業(yè)地產(chǎn)招商工作計劃，歡迎參閱。
一.項目介紹：
溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設(shè)的，該公司的重點項目——句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。
二.產(chǎn)品定位優(yōu)勢：
溫州商貿(mào)城堅持以市場為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎(chǔ)，來打造該市場的集群經(jīng)濟、板塊經(jīng)濟和名牌經(jīng)濟，它的建成既順應(yīng)了當今商貿(mào)流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導(dǎo)的大力發(fā)展民營經(jīng)濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設(shè)理念，長遠經(jīng)營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經(jīng)營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉儲物流、科技服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。
三.交通概況：
本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1.2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。
分析：
1、s——優(yōu)勢。
(1)地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。
(2)交通——項目內(nèi)有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。
(3)口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業(yè)，20xx年消費者信得過企業(yè)。
(4)物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。
(5)配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設(shè)施較為完備。
(6)品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經(jīng)銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。
2、w——劣勢。
(1)由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。
(2)句容老的建材市場由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。
(3)項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。
(4)項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。
3、o——機會。
(1)經(jīng)濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄;與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。
(2)政策因素——國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。
(3)市場因素——隨著經(jīng)濟復(fù)蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景也越來越美好。
(4)區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟適用房,加大了本區(qū)域的人流量。
(5)現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、t——威脅。
(1)國家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
(2)工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。
(3)國家對目前房地產(chǎn)的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調(diào)。
(4)招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經(jīng)營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。
(6)商業(yè)市場競爭激烈、經(jīng)營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔(dān)而無法徹底解套。
五.
崗位職責(zé)。
招商部職責(zé)。
一、部門本職：
2、負責(zé)招商洽談工作，進行市場拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
二、主要職能：
1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導(dǎo)工作計劃;。
2、業(yè)務(wù)開展：對部門本職所管業(yè)務(wù)進行信息搜集和業(yè)務(wù)開展;。
3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理制度;。
4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務(wù)進行監(jiān)督、檢查和考核;。
5、資料管理：對本部資料進行管理;。
6、工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系;。
7、市場拓展：開展對外客戶洽談?wù)猩坦ぷ?。
8、
工作報告。
：向總經(jīng)理提交部門工作報告;。
三、管理范圍：
部門本職所管理業(yè)務(wù)范圍。
四、工作要求：
1、本部人員要嚴格遵守公司的各項。
規(guī)章制度。
2、要經(jīng)常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略;。
4、對于應(yīng)由本部解決的問題，必須在一日內(nèi)給予明確答復(fù);。
5、同事之間，分工不分家，分職不分責(zé)，齊心協(xié)力完成工作。
招商部經(jīng)理：
一、崗位職責(zé)：
1、履行領(lǐng)導(dǎo)所指派的工作;。
4、建立及健全招商各項管理制度及實施細則;。
5、評估部門下屬各人員的工作業(yè)績;。
6、評估各項招商方案的工作效果;。
8、定時開展市場調(diào)查工作并及時匯總上報;。
9、建立完整的一套招商資料庫。
二、領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任：
1、對部門工作目標的完成負責(zé);。
2、對下屬人員的工作質(zhì)量、服務(wù)水平負責(zé);。
3、對下屬人員的整體行為規(guī)范、工作秩序及精神面貌負責(zé)。
一、策劃的總體思路。
1.全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。
2.項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。
3.創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項目背景。
1.用地概述。
本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側(cè)，xxx路東側(cè)、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。
2.項目規(guī)劃。
商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局(不含返遷樓)。
2.1商鋪部分：約15000㎡。
2.2商住部分：
銷售住宅：約17000㎡。
返遷住宅面積：約10000㎡。
2.3綠化面積約3000㎡(包括平臺綠化)。
2.4地下建筑：約6000㎡。
3.相關(guān)部門給定的規(guī)劃設(shè)計要點。
xx市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點(略)。
4.用地紅線圖。
(見附件)。
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標的界定。
---效益和品牌。
1.項目銷售按目標計劃順利完成。
1.1短期銷售必須成功，順利渡過項目風(fēng)險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。
1.2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現(xiàn)。
2.項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。
2.1借助項目運作的成功，永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。
2.2綜合提升xxxx房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。
四、核心目標——樹立品牌。
原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界。
品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運用“房地產(chǎn)品牌運營”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。
品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。
五、項目開發(fā)總建議。
引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。
通過前期招商，引進眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。
注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。
通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。
通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
一、確定招商的組織框架和崗位職責(zé)。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關(guān)鍵。招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。結(jié)構(gòu)合理且高效的招商隊伍應(yīng)配備以下以下幾方面人員：
1、招商經(jīng)理1人，招商團隊總負責(zé)人。
2、招商主管若干，分別負責(zé)項目招商區(qū)塊的工作：招商主管應(yīng)具備一定的招商運作經(jīng)驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、招商助理若干，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)(資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等)和會務(wù)組織等工作。
5、其它服務(wù)人員如文案、平面設(shè)計、接線及接待人員。
二、建設(shè)招商團隊。
打造一支業(yè)務(wù)能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質(zhì)好的招商團隊，是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進行的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項專業(yè)性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，以適應(yīng)各種壓力挑戰(zhàn)。
(一)招商人員必須具備的基本素質(zhì)。
1、良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備：
(1)堅定的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新。
(2)強烈的責(zé)任感，是對工作的高度負責(zé)精神，剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策，敢于承擔(dān)責(zé)任。
(3)堅韌頑強的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質(zhì)堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。
(4)良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。
2、具備相關(guān)經(jīng)濟知識、社交能力和語言表達能力。
(1)商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、會計與稅收等相關(guān)學(xué)科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學(xué)習(xí)充電，才能更好做好招商。
(2)商業(yè)地產(chǎn)招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。
(3)招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。
3、具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力。
(1)敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。
(2)應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢的千變?nèi)f化、審時度勢，爭取相應(yīng)靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
(一)招商人員的特殊素質(zhì)。
2、具有局勢控制能力，主要表現(xiàn)在對招商準備工作，了解自身項目的優(yōu)缺點，了解對方的招展實情，并在時間上、心理優(yōu)勢占據(jù)主動權(quán)。
3、較佳的團隊精神，招商是整體運作的，雖然整體項目按商品或服務(wù)項目的大類或中類分至每位招商人員，但各個功能區(qū)的招商成功與否影響到整體項目招商是否成功。
4、外語知識。
(三)招商人員的培訓(xùn)。
招商人才并非天生就有的，他們是通過選拔、培訓(xùn)并在實踐中鍛煉出來的。績效考核和激勵機制在招商實踐中對人才的培養(yǎng)起到重大的作用。培訓(xùn)就是通過理論和案例的學(xué)習(xí)，并參與實踐，使其達到知識廣博、經(jīng)驗更豐富，能夠勝任招商工作。
招商的培訓(xùn)主要有以下幾個方面：
1、項目及產(chǎn)品知識，以使團隊成員對項目的現(xiàn)狀有清楚的認識。
2、溝通技巧(如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等)，以培養(yǎng)團隊成員的職業(yè)感。
3、招商專業(yè)知識(招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等)。
4、招商要旨(招商策略說明及合同解讀等)。
三、招商實施。
招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎(chǔ)上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準備合同文本、準備各類產(chǎn)品和項目的宣傳資料等等。
(一)業(yè)態(tài)組合以及租金預(yù)測。
招商實施的第一步應(yīng)該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產(chǎn)租賃行情進行詳細的調(diào)查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內(nèi)一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應(yīng)靈活應(yīng)用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應(yīng)占到至50%的比例。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心;娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調(diào)娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應(yīng)當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復(fù)消費。
項目租金水平則依據(jù)調(diào)查結(jié)果來確定，調(diào)查的結(jié)果應(yīng)分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(一旦承租者經(jīng)營不善將對整個項目造成打擊);分割出租招商工作復(fù)雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式(數(shù)據(jù)顯示同時段內(nèi)高于整體出租50%)，采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經(jīng)營風(fēng)險較小。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇二
商業(yè)地產(chǎn)策劃包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。隨著商業(yè)地產(chǎn)投資的發(fā)展，很多公司都轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，隨之而來的問題就是商業(yè)地產(chǎn)策劃到底要怎么做，這個問題余源鵬房地產(chǎn)大講壇里面有詳細的答案。進行商業(yè)地產(chǎn)策劃的第一步就是要進行商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)研，下面是余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班里面的內(nèi)容節(jié)選，主要是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃的市場調(diào)研的步驟與方法和主要內(nèi)容。
第一步：界定問題。
第二步：尋求解決問題的方法。
第三步：制定調(diào)研方案。
第四步：進入現(xiàn)場或收集數(shù)據(jù)。
第五步：整理和分析數(shù)據(jù)。
第六步：編寫調(diào)研報告。
具體內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班1。
1）直接調(diào)查。
2）間接調(diào)查。
3）問卷調(diào)查。
4）現(xiàn)場“踩點”調(diào)查1余源鵬《商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)培訓(xùn)課程》；
商業(yè)地產(chǎn)策劃定位與建筑規(guī)劃設(shè)計要訣八百個。
具體內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班2。
三．商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研的6大主要內(nèi)容。
（1）宏觀環(huán)境分析。
（2）本市商業(yè)環(huán)境分析。
（3）區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析（特別是商圈分析）。
（4）租售目標客戶分析（租給經(jīng)營商家，售給投資者）。
（5）消費者分析。
（6）競爭對手分析。
具體內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班。
商業(yè)地產(chǎn)策劃定位與建筑規(guī)劃設(shè)計要訣八百個。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇三
商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個分市場，其開發(fā)利潤豐厚的好處顯而易見。然而商業(yè)地產(chǎn)在物業(yè)交付的時候只是運營部分的正式開始，能否持續(xù)健康的運營才是決定一個商業(yè)地產(chǎn)項目是否成功實現(xiàn)價值的關(guān)鍵。招商工作作為商業(yè)地產(chǎn)運營的重要部分，從一開始的舉足輕重，毫不夸張的說，招商工作的成功與否又是評判商業(yè)運營是否成功的唯一標準。
1.市場調(diào)查。
市場調(diào)查的招商工作的第一步。最先要做的是對目標所在市場的調(diào)查，這主要包括對項目周邊的交通、人流、居民收入、消費習(xí)慣和消費層次等等；另一個調(diào)查的方向是周邊商鋪目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營狀況、租金水平、經(jīng)營面積等。這兩方面調(diào)查非常重要，它決定著項目的發(fā)展和前程。
2.項目分析。
在對項目進行商業(yè)定位時，要充分考慮到項目所在區(qū)域的消費習(xí)慣，經(jīng)濟發(fā)展水平等因素來決定你經(jīng)營什么類型的產(chǎn)品，是中檔還是高檔還是更精細一點的東西，只有定位準確，才能在招商過程中找準目標，才能有的放矢地制訂招商計劃，免做許多無用之功。
4.業(yè)態(tài)組合目前各地房地產(chǎn)開發(fā)項目中的商業(yè)物業(yè)日益放量，商鋪的分類主要有這幾種：商業(yè)街商鋪、市場類商脯、住宅底層商脯、百貨商場購物中心商脯、交通設(shè)施商脯、街鋪和鋪位；除此之外，餐飲類、百貨類、電子類、服裝類等經(jīng)營業(yè)態(tài)如何組合排列，都需要我們對項目進行業(yè)態(tài)組合和布局劃分。
5.招商。
業(yè)態(tài)布局劃分之后，就要根據(jù)這個布局劃分來招商。招商的方式主要有幾種，一種是通過廣告媒體宣傳，這是目前采用較多的方式，使看到廣告后的客戶會來電來訪，通過他們對項目的了解又間接影響其他客戶；第二種是人員推廣，包括向外派發(fā)海報，海報的內(nèi)容會更廣泛更詳細更能吸引人。還有一種就是直接上門拜訪。通過這幾種方式告訴他們這個商場的地理位臵，經(jīng)營模式等，要想盡一切辦法讓客戶到現(xiàn)場來，這是非常關(guān)鍵的一步，因為有時候有些客戶只在電話里聽你很模糊地說而沒有實地去看，他們的印象就不是很深刻，你講過后也就算了，時間一長都忘了，所以無論是采取何種方式一定要把客戶搬到現(xiàn)場來，到了以后依據(jù)實物再詳細的介紹?？蛻魜砹艘院笪覀冞€要和他把這個項目解釋清楚，通過這個客戶引來更多的商家，這些客戶很多都是老鄉(xiāng)關(guān)系的，像浙江、溫州、福建一帶都是這樣，通過一個客戶的介紹，一個帶一個，可以引來很多的客戶資源，這里面的道理這些商戶也都懂，你要告訴他單單一個是做不旺一個場子的，只有大家一起做才能旺，他往往不會說我一個人來就行了，他會去告訴別人的，所以客戶帶客戶這也是一個傳播的途徑之一，我們要善于多渠道地區(qū)挖掘客戶。
6.商業(yè)物業(yè)管理。
最后一個要點是商家招進來以后的物業(yè)管理，一個場子要做旺，市場環(huán)境非常重要，開發(fā)商必須有配套的規(guī)范的市場管理體系和旺場措施，如水電配套、物業(yè)管理、形象統(tǒng)一宣傳等。這樣才能保證商戶的正常經(jīng)營，在洽談的時候會給商戶安全感和信心。
二．開發(fā)商在招商中常見的誤區(qū)。
1.盲目定位，不切合實際。
為了在營銷推廣中宣傳項目的價值，開發(fā)商往往對項目的定位認為拔高，即導(dǎo)致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據(jù)周圍的消費群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費環(huán)境不協(xié)調(diào)，定位過低會損害開發(fā)商的利益，而定位過高則會造成商家今后的經(jīng)營成本過高，不敢問津。
2.招商期望值過高。
期望值過高的表現(xiàn)首先體現(xiàn)就是在租金上。我們在定租金價格的時候首先考慮的不應(yīng)是自己的利潤，應(yīng)該先考慮經(jīng)營者，只有經(jīng)營者生存了，我們的商場才能生存。我們要通過這個鋪面核算出客戶在這里經(jīng)營每個月能產(chǎn)生的營業(yè)額，甚至每個月客戶的毛利可能是多少，這樣我們才能核算出他們的租金成本，而這個成本還是不計算物業(yè)管理費，水電費等在內(nèi)的，我們的租金成本只有比這個價格還要低一些的時候客戶的利潤才可能突現(xiàn)。一個商場要做起來，都必須經(jīng)過一個培育期，這個培育期是有長有短的，開發(fā)商要根據(jù)周邊的情況來定，比如商場處于交通要道旁，它的培育期相對就會短一些，如果這個商場的位臵比較邊緣化，那么它的培育期可能就要稍微長一些。因此我們在招租的時候，前期往往價格比較低，因為我們考慮的是先讓客戶進來，把這個場子做旺以后這個商場才可能繼續(xù)下去。而把場子做旺以后，租金才可以慢慢地提升，以后每半年或一年有一個遞增，這樣的話客戶從心里比較容易接受，而一開始如果太高了，往往就形成客戶不想進來這種局面。開發(fā)商最終應(yīng)該考慮的是商場整體的經(jīng)營效益，整體的商業(yè)氛圍，整體的購物環(huán)境，不能只簡單的計算所謂的利潤，而應(yīng)留給經(jīng)營者更多的空間。因為，只有多為經(jīng)營者著想，才能贏得更多的投資者。
3.過分強調(diào)市場環(huán)境的影響。
現(xiàn)在競爭是比較激烈的，很多地產(chǎn)開發(fā)商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時候就出現(xiàn)了一種情況，就是招商人員過分強調(diào)受市場環(huán)境的影響，不能正確的分析自己的優(yōu)勢和劣勢從而制定有效的招商策略。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇四
----社區(qū)與商業(yè)街高級研修班學(xué)后感想項目考察：怡苑大廈是新疆九洲投資7千萬的商業(yè)街區(qū)綜合樓，坐落于和田市塔乃依北路24號，總建筑面積30317.31平方米，其中商業(yè)建筑面積為780.96平方米。
項目定位：作為一個城市中心地帶項目，通過人們生活方式的便利性和天然的商業(yè)氛圍，對城市的發(fā)展和土地價值的稀缺，為城市打造地標性建筑，優(yōu)越的地理位置為客戶提供了居住、休閑、便利、升值提供巨大的空間。
項目：金玉華府是新疆九洲公司投資的一億的商業(yè)綜合樓，坐落于和田市墨玉縣其尼巴格路，總建筑面積30722.59平方米，其中一層商業(yè)2236.51平方米，二層、負一層為5335.52平方米，項目定位于縣中心繁華地帶，總?cè)丝诿懈骺h前茅，高達60萬人，其項目占據(jù)天時、地理、人和商業(yè)氣息濃厚。商業(yè)和住宅一年結(jié)束。為消費者營造了一個歡樂、溫馨、時尚、充滿節(jié)日氣氛的環(huán)境。
項目弊端：市調(diào)定位不到位，商鋪住宅的定價脫離需求，對商鋪地理位置沒有細分化，導(dǎo)致定價失去合理人性化，造成企業(yè)損失，對業(yè)態(tài)的沒有統(tǒng)一規(guī)劃、招商、銷售、運營、服務(wù)造成業(yè)態(tài)自然形成，缺乏優(yōu)勢互補，對核心主力店沒有規(guī)劃，沒有亮點；失去主題。只注重銷售而對后期業(yè)態(tài)分布落位沒有綜合性的考慮，商鋪只管賣出不管后期招商與運營，造成現(xiàn)在的業(yè)態(tài)無法控制，失去原有的便利購物到愉悅消費?，F(xiàn)已經(jīng)無法控制業(yè)態(tài)的分布落位，現(xiàn)自然形成業(yè)態(tài)分布如下：
一區(qū)：地理位置較好。
1號商鋪民族特色西餐廳面積：122.53平方米，年租金15萬，聘請5位員工。
2、3號商鋪自營，另租4號商鋪，總面積為256.32平方米，其年租金在30萬，超市營業(yè)，5位員工。
7號，面積92.61平方米，男裝，年租金11萬。
8、9、10、11、12、13、15、16、25號商鋪均為男裝。
14號商鋪面積為124.09平方米，年租金13.8萬，3元超市共25間商鋪，已租17間，二區(qū)7間商鋪未出租，地理位置偏差。
租金分析：92.66平方米。10-13年收回本金。9家均為男裝。現(xiàn)已經(jīng)無法控制業(yè)態(tài)的分布落位，商鋪與商鋪之間的對接出現(xiàn)問題，民族特色的超市為主力店，旁邊是地毯店；引領(lǐng)時尚飾品的店，服裝店，這種業(yè)態(tài)組合對整體的形象、客戶需求核心點、便利、協(xié)調(diào)性受阻.對價位的定位缺乏，導(dǎo)致位置好與不好統(tǒng)一價格，使得好地段的商鋪租客扎堆，位置不好的商鋪至今空置；無法經(jīng)營，管理權(quán)不能統(tǒng)一。前期如對位置合理規(guī)劃，一房一價，平橫地段差異，避免現(xiàn)在這種現(xiàn)象，使得客戶投資利益最大化。
經(jīng)過培訓(xùn)學(xué)習(xí)，認識到很多的不足和弊端，對后期項目做了簡單。
分析和定位，請領(lǐng)導(dǎo)多提寶貴意見。
1.對項目核心競爭力賣點進行分析。
2.項目的品質(zhì)功能品牌形象的定位。
3.目標定位，購買者及承租者，業(yè)態(tài)的組合及規(guī)劃。
4.業(yè)態(tài)的區(qū)域的分割，檔次、合適體量、主題的定位。
5.主力店、次主力店、有號召力的品牌店。
招商的要素一定是高開業(yè)率！保障各方利益一致化.前提是項目的區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標為重點。要具備以上條件，降低投資風(fēng)險。
商業(yè)它本身不具備聚客的能力，也不具備商鋪的升值潛力，只有借助主力店才能充分挖掘其商業(yè)的價值，使商鋪作旺不斷升值，要使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離又要統(tǒng)一經(jīng)營管理，盡早介入整體項目的開發(fā)、規(guī)劃、招商及運營做好前期準備?？春蒙虡I(yè)地產(chǎn)的同時，也存在著一定的市場風(fēng)險，除了給政府繳納的費用外，投資商業(yè)的人群有局限性，現(xiàn)今人們理智投資的理念加強，為了降低市場風(fēng)險，必須具備前瞻的眼光，要有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問和經(jīng)驗豐富的管理理念。以商業(yè)市場為開發(fā)目的，增加投資者的信心，較低投資風(fēng)險，提高開發(fā)價值！商業(yè)地產(chǎn)是中國房地產(chǎn)市場最有創(chuàng)新活力的企業(yè)。有著較強的思路和運作理念，多聽顧客的聲音，了解顧客的需求，因地制宜，了解當?shù)仫L(fēng)俗、宗教、及休閑習(xí)慣和本土風(fēng)情和社交方式！希望九洲公司創(chuàng)造一個21世紀商業(yè)地產(chǎn)的奇跡，再創(chuàng)輝煌！
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇五
1、波特分析法：主要考慮商業(yè)地產(chǎn)項目周邊或所在區(qū)域內(nèi)的競爭對手在做什么，做什么樣的產(chǎn)品和服務(wù)，滿足了哪些群體的消費需求，分析競爭對手的目標客戶以分析其市場定位，分析競爭對手將來做什么，還留有什么樣的需求沒有被滿足，是未來的發(fā)展空間和商業(yè)機；分析競爭對手在特定環(huán)境里的競爭力以及在整個行業(yè)的核心競爭活力是否可以被模仿；再而分析自身所處的位置以及自己的實力，是否會因為定位主體的介入而導(dǎo)致競爭對手的反擊或?qū)?，是否有機會尋求差異化定位策略等等。
2、pest分析法：pest分析是指宏觀環(huán)境的分析，宏觀環(huán)境又稱一般環(huán)境，是指影響一切行業(yè)和企業(yè)的各種宏觀力量。對宏觀環(huán)境因素作分析，不同行業(yè)和企業(yè)根據(jù)自身特點和經(jīng)營需要，分析的具體內(nèi)容會有差異，但一般都應(yīng)對政治（political）、經(jīng)濟（economic）、技術(shù)（technological）和社會（social）這四大類影響企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進行分析。簡單而言，稱之為pest分析法。
社會文化環(huán)境因素則要考慮諸如所在城市的風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀念、宗教信仰、語言文字、教育水平、媒體和諧等因素；經(jīng)濟人口環(huán)境因素則要考慮諸如宏觀經(jīng)濟政策、地方經(jīng)濟基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成、國家經(jīng)濟形勢的發(fā)展、地方經(jīng)濟發(fā)展水平、城市化進度水平、儲蓄和信貸能力、消費結(jié)構(gòu)、人均收入水平、人口變化等因素。
4、精準定位法。精準定位的實質(zhì)，是通過對輻射區(qū)內(nèi)商業(yè)供給和需求變化進行細致分析，找到目標消費群體，針對他們的需求，結(jié)合經(jīng)營者的需求，因地制宜進行差異化定位分析。
精準定位可概括為：三分析、三定位。三分析指針對商圈特征、客戶類型、競爭商圈三方面進行分析；三定位指在分析的基礎(chǔ)上，進行消費者定位、商業(yè)業(yè)態(tài)定位和檔次定位。三分析和三定位是緊密結(jié)合在一起，考慮市場的供給，消費者和商業(yè)經(jīng)營的需求，也考慮競爭型商圈的影響，綜合上述方面科學(xué)的指導(dǎo)商業(yè)開發(fā)。
上進行內(nèi)外結(jié)合的定位分析，在時間上進行現(xiàn)在和未來的機會分析，在主體投入方面進行優(yōu)勢和劣勢比較，從而提出定位的空間和通路。
動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，在投資、開發(fā)、經(jīng)營、運營、銷售、服務(wù)、產(chǎn)品組織等各階段，投資主體、服務(wù)主體、消費主體之間是動態(tài)的關(guān)系組合。如何進行動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，從時間、空間、時空的角度進行階段性動態(tài)定位組合，是成功商業(yè)地產(chǎn)定位的核心問題。
縱觀目前定位不成功的商業(yè)地產(chǎn)樓盤，忽視了定位在投資開發(fā)過程中作用，特別是后續(xù)經(jīng)營過程中的作用。動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，在投資、開發(fā)、經(jīng)營、運營、銷售、服務(wù)、產(chǎn)品組織等各階段，投資主體、服務(wù)主體、消費主體之間是動態(tài)的關(guān)系組合。如何進行動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，從時間、空間、時空的角度進行階段性動態(tài)定位組合，是成功商業(yè)地產(chǎn)定位的核心問題。
縱觀目前定位不成功的商業(yè)地產(chǎn)樓盤，忽視了定位在投資開發(fā)過程中作用，特別是后續(xù)經(jīng)營過程中的作用。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇六
地產(chǎn)指在土地所有制的范圍內(nèi)，用來作為財產(chǎn)的土地，招商是指為項目中經(jīng)營性的物業(yè)需求租戶或者經(jīng)營戶的工作，那么新的一年如何做好地產(chǎn)招商工作。下面是有商業(yè)地產(chǎn)招商工作計劃，歡迎參閱。商業(yè)地產(chǎn)招商工作計劃1。
一、項目介紹：
溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設(shè)的，該公司的重點項目——句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。
二、產(chǎn)品定位優(yōu)勢：
溫州商貿(mào)城堅持以市場為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎(chǔ)，來打造該市場的集群經(jīng)濟、板塊經(jīng)濟和名牌經(jīng)濟，它的建成既順應(yīng)了當今商貿(mào)流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導(dǎo)的大力發(fā)展民營經(jīng)濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設(shè)理念，長遠經(jīng)營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經(jīng)營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉儲物流、科技服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。
三、
交通概況：
本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1、2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。
四、swot分析：
1、s——優(yōu)勢。
（1）地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。
（2）交通——項目內(nèi)有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。
（3）口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業(yè)，20xx年消費者信得過企業(yè)。
（4）物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。
（5）配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設(shè)施較為完備。
（6）品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經(jīng)銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。
2、w——劣勢。
（1）由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。
（2）句容老的建材市場由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。
（3）項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。
（4）項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。
3、o——機會。
（1）經(jīng)濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。
（2）政策因素——國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。
（3）市場因素——隨著經(jīng)濟復(fù)蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景也越來越美好。
（4）區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟適用房，加大了本區(qū)域的人流量。
（5）現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、t——威脅。
（1）國家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
（2）工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。
（3）國家對目前房地產(chǎn)的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調(diào)。
（4）招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經(jīng)營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。
（6）商業(yè)市場競爭激烈、經(jīng)營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔(dān)而無法徹底解套。
五、崗位職責(zé)：
（一）、部門本職：
2、負責(zé)招商洽談工作，進行市場拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
（二）、主要職能：
1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導(dǎo)工作計劃；
2、業(yè)務(wù)開展：對部門本職所管業(yè)務(wù)進行信息搜集和業(yè)務(wù)開展；
3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理制度；
4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務(wù)進行監(jiān)督、檢查和考核；
5、資料管理：對本部資料進行管理；
6、工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系；
7、市場拓展：開展對外客戶洽談?wù)猩坦ぷ鳎?BR> 8、工作報告：向總經(jīng)理提交部門工作報告；
（三）、管理范圍：
部門本職所管理業(yè)務(wù)范圍。
（四）、工作要求：
1、同事之間，分工不分家，分職不分責(zé)，齊心協(xié)力完成工作；
2、要經(jīng)常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略；
4、對于應(yīng)由本部解決的問題，必須在一日內(nèi)給予明確答復(fù)。
一、策劃的總體思路。
1、全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍——先求不敗而后求全勝。
2、項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。
3、創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項目背景。
1、用地概述。
本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側(cè)，xxx路東側(cè)、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。
2、項目規(guī)劃。
商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）。
2、1商鋪部分：約15000㎡。
2、2商住部分：
銷售住宅：約17000㎡。
返遷住宅面積：約10000㎡。
2、3綠化面積約3000㎡（包括平臺綠化）。
2、4地下建筑：約6000㎡。
3、相關(guān)部門給定的規(guī)劃設(shè)計要點。
xx市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點。
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標的界定。
1、項目銷售按目標計劃順利完成。
1、1短期銷售必須成功，順利渡過項目風(fēng)險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。
1、2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現(xiàn)。
2、項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。
2、1借助項目運作的成功，永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。
2、2綜合提升xxxx房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。
四、核心目標——樹立品牌。
原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界。
品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運用“房地產(chǎn)品牌運營”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。
品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。
五、項目開發(fā)總建議。
引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。通過前期招商，引進眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。
通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
一、確定招商的組織框架和崗位職責(zé)。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關(guān)鍵。招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。結(jié)構(gòu)合理且高效的招商隊伍應(yīng)配備以下以下幾方面人員：
1、招商經(jīng)理1人，招商團隊總負責(zé)人。
2、招商主管若干，分別負責(zé)項目招商區(qū)塊的工作：招商主管應(yīng)具備一定的招商運作經(jīng)驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、招商助理若干，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務(wù)組織等工作。
5、其它服務(wù)人員如文案、平面設(shè)計、接線及接待人員。
二、建設(shè)招商團隊。
打造一支業(yè)務(wù)能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質(zhì)好的招商團隊，是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進行的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項專業(yè)性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，以適應(yīng)各種壓力挑戰(zhàn)。
1、良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備：
（1）堅定的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新。
（2）強烈的責(zé)任感，是對工作的高度負責(zé)精神，剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策，敢于承擔(dān)責(zé)任。
（3）堅韌頑強的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質(zhì)堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。
（4）良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。
2、具備相關(guān)經(jīng)濟知識、社交能力和語言表達能力。
（1）商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、會計與稅收等相關(guān)學(xué)科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學(xué)習(xí)充電，才能更好做好招商。
（2）商業(yè)地產(chǎn)招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。
（3）招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。
3、具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力。
（1）敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。
（2）應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢的千變?nèi)f化、審時度勢，爭取相應(yīng)靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎(chǔ)上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準備合同文本、準備各類產(chǎn)品和項目的宣傳資料等等。
招商實施的第一步應(yīng)該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產(chǎn)租賃行情進行詳細的調(diào)查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內(nèi)一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應(yīng)靈活應(yīng)用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應(yīng)占到至50%的比例。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調(diào)娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應(yīng)當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復(fù)消費。
項目租金水平則依據(jù)調(diào)查結(jié)果來確定，調(diào)查的結(jié)果應(yīng)分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險（一旦承租者經(jīng)營不善將對整個項目造成打擊）；分割出租招商工作復(fù)雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式（數(shù)據(jù)顯示同時段內(nèi)高于整體出租50%），采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經(jīng)營風(fēng)險較小。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇七
無論是要把新的技術(shù)轉(zhuǎn)變成新的產(chǎn)品，wen.白話文cn的設(shè)想發(fā)展成新的事業(yè)，還是把現(xiàn)有的企業(yè)進行改造有一番新的發(fā)展，都離不開資金。在商品經(jīng)濟的社會，資金是一切企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。當前銀行對向企業(yè)貸款日益持謹慎態(tài)度，很多企業(yè)普遍感到申請資金已經(jīng)成為日益困難的事情。特別是新企業(yè)和準備創(chuàng)立的企業(yè)更是感到一金難求。如何為企業(yè)找到所需要的資金是企業(yè)生存的關(guān)鍵所在。我們引用金融投資領(lǐng)域中常講的一句話作為本書的開始:“尋找資金沒有竅門，惟有好的想法、好的技術(shù)、好的管理、好的市場?！?BR> 商業(yè)計劃是創(chuàng)業(yè)者吸引投資家的創(chuàng)業(yè)資本的一份報告性文件，事實上，創(chuàng)業(yè)計劃對于任何形式出資的創(chuàng)業(yè)者都是需要的，因為，創(chuàng)業(yè)并不是只憑熱情的沖動，而是理性的行為。因此，在創(chuàng)業(yè)前，做一個較為完善的計劃是有非常有意義的，第一，在做創(chuàng)業(yè)計劃時，會比較客觀地幫助創(chuàng)業(yè)者分析創(chuàng)業(yè)的主要影響因素，能夠使創(chuàng)業(yè)者保持清醒的頭腦；第二，一項比較完善的創(chuàng)業(yè)計劃，可以成為創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)指南或行動大綱；除此之外，當然，也可以作為用于向風(fēng)險投資家游說以取得創(chuàng)業(yè)投資（商業(yè)的可行性報告及其他渠道融資的報告性文件），從這個意義上講，一篇優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)計劃也會成為創(chuàng)業(yè)者吸引資金的“敲門磚”和“通行證”。
1.2商業(yè)計劃書的要素。
那些不能給風(fēng)險投資者以充分的信息也不能使投資者激動起來的商業(yè)計劃書，其最終結(jié)果只能是被扔進垃圾箱里。為了確保商業(yè)計劃書能起作用，企業(yè)家應(yīng)把握以下要素。
1、關(guān)注產(chǎn)品。
在商業(yè)計劃書中，應(yīng)提供所有與企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)有關(guān)的細節(jié)，包括企業(yè)所實施的所有調(diào)查。需回答的主要問題包括:產(chǎn)品正處于什么樣的發(fā)展階段？它的獨特性怎樣？企業(yè)分銷產(chǎn)品的方法是什么？誰會使用企業(yè)的產(chǎn)品，為什么？產(chǎn)品的生產(chǎn)成本是多少，售價是多少？企業(yè)發(fā)展新的現(xiàn)代化產(chǎn)品的計劃是什么？應(yīng)該把風(fēng)險投資商拉到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中來，這樣風(fēng)險投資商就會和風(fēng)險企業(yè)家一樣對產(chǎn)品有興趣。在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家應(yīng)盡量用簡單的詞語來描述每件事。商品及其屬性的定義，對企業(yè)家來說是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業(yè)計劃書的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產(chǎn)品會在市場上產(chǎn)生革命性的影響，同時也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據(jù)。商業(yè)計劃書對產(chǎn)品的闡述，要讓出資者感到:投資這個項目是值得的。
2、敢于競爭。
在商業(yè)計劃書中，風(fēng)險企業(yè)家應(yīng)細致分析競爭對手的情況。需回答的主要問題:。
競爭對手都是誰？他們的產(chǎn)品是如何實現(xiàn)其價值的？競爭對手的產(chǎn)品與本企業(yè)的產(chǎn)品相比，有哪些相同點和不同點？競爭對手所采用的營銷策略是什么？要明確每個競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額。然后再討論本企業(yè)相對于每個競爭者所具有的競爭優(yōu)勢，要向投資者展示顧客偏愛本企業(yè)的原因是:本企業(yè)的產(chǎn)品差別化程度高，性能價格比優(yōu)越，質(zhì)量好，送貨迅速，定位適中，價格合適等等，商業(yè)計劃書要使它的讀者相信，本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業(yè)標準的領(lǐng)先者。
當然，在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家還應(yīng)闡明競爭者給本企業(yè)帶來的風(fēng)險以及本企業(yè)所采取的對策。
3、了解市場。
商業(yè)計劃書要給投資者提供企業(yè)對目標市場的深入分析和理解。要細致分析經(jīng)濟、地理、職業(yè)以及心理等因素對消費者選擇購買本企業(yè)產(chǎn)品這一行為的影響，以及各個因素所起的作用。
此外，商業(yè)計劃書還應(yīng)特別關(guān)注一下銷售中的細節(jié)問題。
4、表明行動方針。
企業(yè)的行動計劃應(yīng)該是無懈可擊的。商業(yè)計劃書中應(yīng)該明確下列問題:企業(yè)如何把產(chǎn)品推向市場？如何設(shè)計生產(chǎn)線，如何組裝產(chǎn)品？企業(yè)生產(chǎn)需要哪些原料？企業(yè)擁有那些生產(chǎn)資源，還需要什么生產(chǎn)資源？生產(chǎn)和設(shè)備的成本是多少？企業(yè)是買設(shè)備還是租設(shè)備？解釋與產(chǎn)品組裝，儲存以及發(fā)送有關(guān)的固定成本和變動成本的情況。
5、展示管理隊伍。
把一個思想轉(zhuǎn)化為一個成功的風(fēng)險企業(yè)，其關(guān)鍵的因素就是要有一支強有力的管理隊伍。這支隊伍的成員必須有較高的專業(yè)技術(shù)知識、管理才能和多年工作經(jīng)驗，要給投資者這樣一種感覺:“看，這支隊伍里都有誰！如果這個公司是一支足球隊的話，他們就會一直殺入世界杯決賽！”
管理者的職能就是計劃，組織，控制和指導(dǎo)公司實現(xiàn)目標的行動。在商業(yè)計劃書中，應(yīng)首先描述一下整個管理隊伍及其職責(zé)，然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點和造詣，細致描述每個管理者將對公司所做的貢獻。商業(yè)計劃書中還應(yīng)明確管理目標以及組織機構(gòu)圖。
6、出色的計劃摘要。
商業(yè)計劃書中的計劃摘要十分重要。它必須能讓風(fēng)險投資者有興趣并渴望得到更多的信息，它將給讀者留下長久的印象。計劃摘要將是風(fēng)險企業(yè)家所寫的最后一部分內(nèi)容，但卻是出資者首先要看的內(nèi)容，如果公司是一本書，它就象是這本書的封面，做得好就可以把投資者吸引住。你要像對待廣告一樣來寫摘要，絕不要草草了事。文章明了，但要感人。
1.3商業(yè)計劃書的組成。
不同產(chǎn)業(yè)的商業(yè)計劃書形式有所不同。但是，從總的結(jié)構(gòu)方面，所有的商業(yè)計劃書都應(yīng)該包括摘要、主題、附錄三個部分。摘要是對整個商業(yè)計劃書最高度的概括。摘要部分的作用是以最精煉的語言、最有吸引力和沖擊力的方式突出重點，一下子抓住投資者的心。摘要部分是引路人，把投資者引入文章的主題。主體部分是整個商業(yè)計劃書的核心。在主體部分，作者向投資者一一展示他們所要知道的所有內(nèi)容。主體的功能是最終說服投資者，使他們充分相信你的項目是一個值得投資的好項目，以及你和你的領(lǐng)導(dǎo)班子有能力讓他們的投資產(chǎn)生最佳的投資回報。附錄部分是對主體的補充。它的功能是提供更多、更詳細的補充信息，完成主體部分中言有未盡的內(nèi)容。
1、摘要。
摘要是整個商業(yè)計劃書的“鳳頭”，是對整個計劃書的最高度的概括。從某種程度上說，投資者是否中意你的項目，主要取決于摘要部分?？梢哉f沒有好的摘要，就沒有投資。
2、主體。
主題是整個商業(yè)計劃書的“豬肚”。主體部分要內(nèi)容詳實，在有限的篇幅之內(nèi)充分展示你要說的全部內(nèi)容，讓投資者知道他想知道的全部東西。主體部分按照順序一般包括以下幾個方面:。
1)公司介紹。主要介紹企業(yè)的一些基本情況，以及發(fā)展策略、財務(wù)情況、產(chǎn)品或服務(wù)的基本情況等。
2)產(chǎn)業(yè)分析。主要介紹你的企業(yè)所歸屬的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的基本情況，以及你的企業(yè)在整個產(chǎn)業(yè)或行業(yè)中的地位。
3)市場分析。主要介紹你的產(chǎn)品或服務(wù)的市場情況。包括你的目標市場、你在市場競爭中的位置、你的競爭對手的情況、未來市場的發(fā)展趨勢。
4)營銷。主要介紹你的市場營銷策略、企業(yè)的銷售隊伍的基本情況、銷售結(jié)構(gòu)等內(nèi)容。
5)企業(yè)的經(jīng)營。主要介紹經(jīng)營場所的基本情況、企業(yè)主要設(shè)施和設(shè)備、生產(chǎn)工藝基本情況、生產(chǎn)力和生產(chǎn)率的基本情況，以及質(zhì)量控制、庫存管理、售后服務(wù)、研究和發(fā)展等內(nèi)容。
6)企業(yè)的管理。主要介紹管理理念、管理結(jié)構(gòu)、管理方式、主要管理人員的基本情況、顧問隊伍等基本情況。
7)財務(wù)管理。主要介紹企業(yè)財務(wù)管理的基本情況。對現(xiàn)在正在運行的企業(yè)需要過去三年的財務(wù)報表、現(xiàn)金流量表、損益平衡表等。還要介紹申請資金的用途。
8)企業(yè)的發(fā)展計劃。主要介紹企業(yè)的發(fā)展目標、發(fā)展策略、發(fā)展計劃、實施步驟，以及風(fēng)險因素的分析等。
9)撤出計劃。主要告訴投資者如何收回投資，什么時間收回投資，大約有多少回報率等情況。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇八
1.項目區(qū)域研究調(diào)研。
1-2區(qū)域研究調(diào)研工作內(nèi)容。
1-2-1區(qū)域商業(yè)市場。
區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)現(xiàn)有供應(yīng)量——各街道臨街商業(yè)供應(yīng)量。
（在此應(yīng)嚴格區(qū)分“自然形成”的臨街商業(yè)與“人為規(guī)劃”的商業(yè)物業(yè)，對于烏魯木齊這種城市，臨街商業(yè)的“自然形成”特點將較為明顯，對路邊臨建、老式住宅、社區(qū)內(nèi)便民商業(yè)等臨街商業(yè)形態(tài)，應(yīng)詳細調(diào)研）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)總量——區(qū)域范圍內(nèi)各類獨體商業(yè)、各類物業(yè)底商。
等，在此不贅述）。
研究區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)商業(yè)物業(yè)——各種未正式對外營業(yè)的商業(yè)物業(yè)。
研，并在調(diào)研報告中進行專項分析）。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研。
區(qū)域商業(yè)價格。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)租金水平——各街道臨街商業(yè)租金水平。
（在此應(yīng)明確所調(diào)研租金水平的換算依據(jù)，即，屬于“建筑面積租金”還是“使用面積租金”）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)租金水平——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的租金水平。
面積租金”，對于百貨類商業(yè)物業(yè)應(yīng)明確扣點范圍）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售價格水平——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的銷售價格水平。
（在此應(yīng)明確所調(diào)研售價的屬性，嚴格區(qū)分“均價”、“起價”等，并明確所調(diào)研價格鋪位所在樓層及位置）。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研。
區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)業(yè)態(tài)——各街道臨街商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計。
（對于目測面積20—30平方米以下的商戶，可不明確商戶名稱，只需明確所屬業(yè)態(tài)類型及面積）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)——各商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)統(tǒng)計。
（在此應(yīng)明確商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)的開業(yè)狀況，即，明確區(qū)分“已開業(yè)”業(yè)態(tài)，與“已入住未開業(yè)”業(yè)態(tài)）。
注：
定標準）、農(nóng)貿(mào)或集貿(mào)市場等，應(yīng)作為單獨統(tǒng)計，不計入上述臨街商業(yè)或商業(yè)物業(yè)中。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研。
1-2-2區(qū)域環(huán)境。
區(qū)域人口環(huán)境及人群分布。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有各類住宅物業(yè)——區(qū)域內(nèi)主要住宅社區(qū)分布及戶數(shù)。
間等）。
研究區(qū)域內(nèi)機關(guān)企事業(yè)單位——區(qū)域內(nèi)主要企事業(yè)單位的分布。
研究區(qū)域內(nèi)教育機構(gòu)與學(xué)?！獏^(qū)域內(nèi)主要學(xué)校分布。
（重點研究出現(xiàn)在研究區(qū)域內(nèi)的大學(xué)、專科學(xué)校以及各種寄宿制學(xué)校分布與學(xué)生總數(shù)量）。
其他人群聚集地點。
研究區(qū)域內(nèi)人群特點——包括人群的平均年齡、教育水平、收入水平等。
（這部分內(nèi)容部分來源于統(tǒng)計數(shù)據(jù)，部分需依靠“消費者調(diào)研問卷“獲得）。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研；檢索統(tǒng)計數(shù)據(jù)；消費者調(diào)研問卷。
區(qū)域交通環(huán)境及交通動線。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有道路基礎(chǔ)設(shè)施——區(qū)域內(nèi)主要交通道路狀況及該道路主要交通設(shè)施。
（包括道路方位、起止點、路幅等，以及該道路上的立交橋、快速公交線路等）。
研究區(qū)域內(nèi)規(guī)劃道路基礎(chǔ)設(shè)施——區(qū)域內(nèi)主要交通道路狀況。
（包括道路方位、起止點、路幅、通車時間等，以及該道路上規(guī)劃的立交橋、快速公交線路等）。
研究區(qū)域內(nèi)公共交通動線——各主要道路公交線路。
租車上下站位置）。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研；檢索規(guī)劃資料；部分可要求開發(fā)商提供。
區(qū)域人流量統(tǒng)計。
具體內(nèi)容：
本項目主要交通動線人流量監(jiān)測。
中間路段橫截面進行人流量監(jiān)測。
調(diào)研方法與途徑：
實地監(jiān)測：
流量類型：
機動車流——區(qū)分公交車、普通機動車（不含載重貨車）。
人流——所有人流，包含自行車人流與步行人流，但應(yīng)區(qū)分強潛在消費人流、弱潛在消費人流（即明顯的中小學(xué)生與老年人）。
時段：
每天9：00，12：00，14：00，17：00，20：00，五個時段，監(jiān)測時間為10分鐘。
備注：
點統(tǒng)計機動車流，一個節(jié)點統(tǒng)計人流。
區(qū)域配套設(shè)施統(tǒng)計。
具體內(nèi)容：
公共配套設(shè)施——包括公園、影劇院、公共健身場所、醫(yī)院、郵局、電信設(shè)施等。
金融及商業(yè)配套設(shè)施——包括銀行、證券機構(gòu)、倉庫、戶外廣告設(shè)施等。
調(diào)研方法與途徑：
實地調(diào)研。
調(diào)研分析內(nèi)容可以參照下面的表格：
類別內(nèi)容備注。
項目名稱。
地址。
聯(lián)系電話。
物業(yè)類型。
占地面積。
項目總建筑面積。
容積率。
綠化率。
住宅面積（建筑面積）。
住宅售價（均價）。
建筑形式。
公寓面積（建筑面積）。
公寓售價（均價）。
公寓租金。
商業(yè)面積（建筑面積）。
商業(yè)類型。
商業(yè)售價（均價）。
商業(yè)租金。
商業(yè)經(jīng)營狀況。
主要入住商業(yè)業(yè)態(tài)及比例。
寫字樓面積（建筑面積）。
寫字樓售價（均價）。
寫字樓租金。
酒店面積（建筑面積）。
酒店級別。
酒店租金。
竣工時間。
開盤日期及銷售率
入住日期及入住率
標準層層高。
單層面積。
3.目標品牌經(jīng)營客戶群調(diào)研。
這里主要補充品牌經(jīng)營商戶調(diào)研，以超市、餐飲和健身為例，說明調(diào)研內(nèi)容。
3-1餐飲類。
（1）對于本項目的開店意向。
（2）在本區(qū)域未來幾年中，開店的最佳時機（區(qū)域常駐人口達到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。
（3）承租能力、租賃期等，及目標消費群。
（4）硬件技術(shù)指標及開店條件。
a)需求面積、進駐位置及樓層。
b)建筑結(jié)構(gòu)：包括建筑施工要求、層高、承重等主體要求。
c)內(nèi)部結(jié)構(gòu)：上下水、燃氣、排風(fēng)排煙、空調(diào)新風(fēng)、消防、卸貨區(qū)域要求、后廚的設(shè)置等內(nèi)部要求。
d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。
（5）是否會考慮購買本項目進行經(jīng)營。
3-2超市類。
（1）對于本項目的開店意向。
（2）對于本項目現(xiàn)有的規(guī)劃方案中的位置。
（3）預(yù)計租金成本。
（4）在本區(qū)域未來幾年中，開店的最佳時機（區(qū)域常駐人口達到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。
（5）硬件技術(shù)指標及開店條件。
a)需求面積、進駐位置、樓層等。
b)建筑結(jié)構(gòu)：包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。
c)內(nèi)部裝修及結(jié)構(gòu)：上下水、燃氣、排風(fēng)排煙、空調(diào)新風(fēng)、卸貨區(qū)、貨梯、步行梯等內(nèi)部要求。
d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。
（6）是否會考慮購買本項目進行經(jīng)營。
3-3健身中心類。
（1）對于本項目的開店意向。
（2）對本項目現(xiàn)有規(guī)劃位置是否有意見。
（3）在本區(qū)域未來幾年中，開店的最佳時機（區(qū)域常駐人口達到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。
（4）對于服務(wù)項目的想法、是否經(jīng)營帶泳池、是否需要其他室內(nèi)場館（如：籃球場、羽毛球場館）。
（5）目標消費群及經(jīng)營目標。
（6）租金承受能力及經(jīng)營檔次。
（7）硬件技術(shù)指標及開店條件。
a)需求面積、進駐位置、樓層等。
b)建筑結(jié)構(gòu)：包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。
c)內(nèi)部裝修及結(jié)構(gòu)：上下水、空調(diào)新風(fēng)、貨梯、步行梯等內(nèi)部要求。
d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。
（8）是否會考慮購買本項目進行經(jīng)營。
其他類型經(jīng)營商戶可以仿照上面三類進行。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇九
以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，落實科學(xué)發(fā)展觀，堅持建管并重、依法治城的方針，著力于提升市民文明衛(wèi)生素質(zhì)和城市衛(wèi)生管理水平，加大環(huán)境衛(wèi)生綜合整治力度，強化城市管理綜合執(zhí)法，使城市管理走上科學(xué)化、法制化、規(guī)范化、經(jīng)?；?、長效化的軌道，鞏固國家衛(wèi)生城市創(chuàng)建成果，不斷提高市民生活環(huán)境質(zhì)量，增強城市綜合競爭力，促進我區(qū)經(jīng)濟社會實現(xiàn)又好又快的跨越式發(fā)展。
二、工作方針及任務(wù)。
城市衛(wèi)生管理工作按照政府領(lǐng)導(dǎo)、屬地管理、分級負責(zé)、部門分工、全民參與、科學(xué)治理、社會監(jiān)督的方針。實行標本兼治，以治本為主的綜合治理措施，進一步增強社會衛(wèi)生意識，全面改善環(huán)境和生活質(zhì)量，控制和消除健康危害因素，提高市民衛(wèi)生素質(zhì)和健康水平。
三、組織機構(gòu)。
區(qū)愛國衛(wèi)生運動委員會組成人員調(diào)整如下：
主任：
副主任：
區(qū)愛國衛(wèi)生運動委員會辦公室設(shè)在衛(wèi)生局，范生軍兼任辦公室主任，設(shè)一名專職辦公室副主任，具體負責(zé)愛衛(wèi)辦的全面工作。
四、成員單位主要職責(zé)與任務(wù)分工。
愛衛(wèi)會辦公室：負責(zé)本級愛衛(wèi)會日常工作。在愛衛(wèi)會的領(lǐng)導(dǎo)下，組織有關(guān)愛國衛(wèi)生工作的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的宣傳、實施與監(jiān)督；部署、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)本行政區(qū)域內(nèi)的愛國衛(wèi)生工作；組織開展全民健康教育活動，殺滅老鼠、蒼蠅、蚊子、蟑螂等病媒生物活動，開展創(chuàng)建衛(wèi)生城市、衛(wèi)生村鎮(zhèn)活動，在農(nóng)村開展改水、改廁工作；制定愛國衛(wèi)生工作有關(guān)標準和檢查評比辦法，組織實施愛國衛(wèi)生工作監(jiān)督檢查、考核鑒定及效果評價；配合有關(guān)部門制定對重大疫情、中毒事故等突發(fā)性公共衛(wèi)生事件的防范措施和應(yīng)急對策；完成同級人民政府和上級愛衛(wèi)會及其辦公室交辦的其他愛國衛(wèi)生工作。
城鄉(xiāng)市容環(huán)境管理局(環(huán)衛(wèi)工作站、城管綜合執(zhí)法隊、綠化隊)：充分發(fā)揮城市綜合行政執(zhí)法管理、城市公用設(shè)施管理及維護、城鄉(xiāng)市容環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備建設(shè)配置與管理、城鄉(xiāng)市容環(huán)境衛(wèi)生一體化管理、市區(qū)部分街路、街頭綠地、公園的綠化與管護職能作用，強化城市綜合管理、城鄉(xiāng)市容環(huán)境管理，確保區(qū)容區(qū)貌靚麗整潔有序，妥善處理好市容與商貿(mào)繁榮的關(guān)系。具體任務(wù)是：1、認真宣傳貫徹落實《市市容環(huán)境衛(wèi)生管理條例》，加大執(zhí)法力度，糾正和處理違章建筑，嚴格按照《條例》及實施細則進行處罰，做到有法必依，執(zhí)法必嚴，違法必糾。做好城市管理監(jiān)管人員的培訓(xùn)和監(jiān)督指導(dǎo)工作。2、加強城市管理工作，及時處理有礙市容市貌的現(xiàn)象，協(xié)調(diào)解決馬路漫水和排水現(xiàn)象，監(jiān)督做好因施工破開路面的及時修復(fù)工作。3、加強對城市市容、市貌、環(huán)境衛(wèi)生的綜合管理工作，做到市容美觀，無亂堆亂放、無亂搭亂建、無亂設(shè)攤點、無亂擺亂占、無亂寫亂畫、亂掛衣物及無隨地吐痰現(xiàn)象，主要街道樓房陽臺整潔規(guī)范。4、建城區(qū)內(nèi)無違章飼養(yǎng)的家禽家畜，及時發(fā)現(xiàn)取締個體飼養(yǎng)和非法屠宰點。5、搞好臨時攤區(qū)、攤點的監(jiān)督管理。攤區(qū)要劃定界限，攤點要求亮證定點定位經(jīng)營，做到不擴大占道范圍，不污染周圍環(huán)境，經(jīng)營場地干凈整潔。6、及時清理違章攤點，主要街道和路口早九時至晚六時無違章攤點攤販和店外設(shè)店。7、加強戶外門頭廣告的管理，做到規(guī)范美觀。8、宣傳貫徹《城市綠化條例》有城市綠化管理制度。9、建立并完善綠化檔案，建檔率要達到以上。10、切實加強背街小巷內(nèi)的美化綠化工作。
市容環(huán)境衛(wèi)生處：負責(zé)轄區(qū)主街道的清掃保潔工作，負責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)垃圾中轉(zhuǎn)站及指定垃圾投放點的垃圾清運和中轉(zhuǎn)站（點）的保潔與管理（包括滅蚊蠅）工作，負責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)自管公廁的管理（包括滅蚊蠅）和保潔工作，對外單位管理的公廁要做到指導(dǎo)和督促保潔工作，負責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)果皮箱的清掏、清洗、保潔和維護工作。積極爭取經(jīng)費，不斷增設(shè)和更換轄區(qū)內(nèi)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施，搞好環(huán)衛(wèi)監(jiān)察及環(huán)衛(wèi)作業(yè)隊伍的建設(shè)，對專業(yè)公司實行監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查和考核。具體任務(wù)是：1、垃圾站、箱、果皮箱布局合理，周圍清潔、整潔完好，站、箱合格率達到以上，環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好率達以上。2、垃圾按規(guī)定時間清運，必須做到日產(chǎn)日清，不積存、不撒漏，清運合格率達。3、公廁實行保潔制度，設(shè)專人管理，經(jīng)常保持內(nèi)外整潔。墻壁無亂刻亂畫，紗窗、水龍頭、地面等設(shè)施整潔完好。廁所內(nèi)基本無臭，貯糞池有蓋，不滿溢，并及時清掏，清掏合格率達到。4、加強衛(wèi)生樣板路的管理，逐步提高管理標準。主要街巷按規(guī)定的時間保潔，其它街道實行一掃兩保潔制度，市區(qū)街道要保持路面清潔衛(wèi)生，無垃圾，無煙頭，無紙屑，無果皮（核）、無便溺、無痰跡、無污水冰等。各主要街道清掃合格率達到以上。5、市容環(huán)境衛(wèi)生各類基礎(chǔ)資料健全。垃圾糞便處進場地適宜，有專人負責(zé)管理，按規(guī)定要求堆垛發(fā)酵，做到基本無蠅，定期進行無害化監(jiān)測，無害處理率達。6、垃圾糞便運輸車輛做到車容整潔、車體無損、不污染道路和環(huán)境，完好率達到以上。7、做好垃圾中轉(zhuǎn)站的運作管理，負責(zé)街路兩側(cè)單位和居民的垃圾定時、定點轉(zhuǎn)運，嚴格管理，無亂倒現(xiàn)象。8、搞好責(zé)任地段的清雪工作，降雪以后，必須迅速及時地清掃積雪，保證主要街道交叉路口等處無積雪。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十
項目簡介。
客戶基礎(chǔ)。
市場機遇。
項目投資價值。
項目資金及合作。
項目成功關(guān)鍵。
公司使命。
經(jīng)濟目標。
公司介紹。
項目公司與關(guān)聯(lián)公司。
公司組織結(jié)構(gòu)。
[歷史]財務(wù)經(jīng)營狀況。
[歷史]管理與營銷基礎(chǔ)。
公司地理位置。
公司發(fā)展戰(zhàn)略。
公司內(nèi)部控制管理。
項目介紹。
項目建設(shè)基本方案。
規(guī)劃建設(shè)年限與階段。
項目規(guī)劃建設(shè)依據(jù)。
項目功能分區(qū)及主要內(nèi)容。
所在城市房地產(chǎn)市場分析。
國家宏觀經(jīng)濟政策。
國家宏觀經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)的影響。
房地產(chǎn)宏觀政策。
城市周邊區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境。
城市市城市規(guī)劃。
城市總體規(guī)劃的布局與定位。
城市中心城區(qū)的五大問題。
城市土地和房地產(chǎn)市場供需。
城市市土地出讓情況。
商圈分布。
商業(yè)業(yè)態(tài)分析。
城市商業(yè)現(xiàn)狀分析。
居民消費特征分析。
城市商鋪價格分析。
消費者調(diào)查。
居民消費特點。
競爭分析。
競爭分析的方法。
競爭項目分析。
開發(fā)模式及qb區(qū)選擇。
[rrr城]及qb區(qū)項目。
[rrr城]的開發(fā)背景。
[rrr城]項目。
[rrr城]開發(fā)情況。
項目競爭戰(zhàn)略選擇。
山水綠城swot分析。
[山水綠城]開發(fā)策略和開發(fā)模式。
qb區(qū)項目。
qb區(qū)方案概念設(shè)計。
規(guī)劃設(shè)計主題原則。
產(chǎn)品組合和功能定位。
建筑風(fēng)格和色彩計劃。
建筑及景觀概念規(guī)劃。
智能化配套。
qb區(qū)各地塊設(shè)計要求。
商業(yè)地產(chǎn)功能配置要求。
a13地塊設(shè)計要求。
a21地塊設(shè)計要求。
a08地塊(局部)設(shè)計要求。
a22地塊設(shè)計要求。
營銷策略。
預(yù)計銷售額及市場份額。
產(chǎn)品定位。
各項目的住房產(chǎn)品定位。
定價策略。
住房項目的定價策略。
銷售策略。
住房地產(chǎn)的銷售策略。
品牌發(fā)展戰(zhàn)略。
整合傳播策略與措施。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十一
一、日常工作目標的完成情況。
（一）業(yè)主入住前期物業(yè)管理工作。
1.熟悉小區(qū)各項設(shè)施、設(shè)備的施工情況，配合工程部做好各項施工的驗收；
2.根據(jù)小區(qū)實際情況，完成工作預(yù)案，做好成品保護工作。完成了小區(qū)各項管理工作預(yù)案，如：物業(yè)收樓流程，車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案，報修工作流程等。
3.配合銷售部的售樓工作；為了配合銷售工作，一方面做好物業(yè)接管工作，另一方面由客服人員耐心解答客戶關(guān)于物業(yè)管理方面的疑問，同時安排保潔做好現(xiàn)場的保潔服務(wù)，保安進行___小時站軍姿服務(wù)，保持了良好的精神風(fēng)貌。
4.搞好業(yè)主入住前期準備工作，整理入住資料和各類協(xié)議及管理規(guī)定，順利完成交房工作；針對小區(qū)的實際情況，合理制定了辦理入住手續(xù)的流程和崗位，設(shè)置了業(yè)主入住須知，裝修須知，裝修手續(xù)辦理流程圖，使交房工作順利進行，目前第一時創(chuàng)底商辦理入住___戶，寫字樓已全部投入使用。
（二）房屋管理。
第一時創(chuàng)寫字樓和逸園上院的各施工單位陸續(xù)交工，物業(yè)管理處配合工程部做了竣工驗收工作，共進行了___多次驗收，對不合格項進行書面匯總，跟進施工方的整改，并對存在的問題進行備案。
為了完善此項工作，建立了房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了的管理計劃，并責(zé)任到人定期檢查。
第一時創(chuàng)寫字樓現(xiàn)已使用，裝修無破壞，外觀統(tǒng)一，無危害房屋結(jié)構(gòu)的行為。
（三）公共設(shè)施、設(shè)備的管理對已開始使用的第一時創(chuàng)寫字樓，在公共設(shè)施、設(shè)備的管理方面，制定了完備的維護、保養(yǎng)計劃和應(yīng)急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。
完成小型檢修工作和應(yīng)急維修工作，達到養(yǎng)護設(shè)施、設(shè)備到位，維修及時，正常運行的管理要求。逸園·上院各類公共設(shè)施設(shè)備均已可以正常使用，物業(yè)管理處集中做好成品保護工作，定期檢查公共照明、管井、車庫等設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
（四）環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理。
環(huán)境衛(wèi)生方面，針對小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期___進行大掃除，制定了相應(yīng)的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。小區(qū)的綠化現(xiàn)仍由施工單位進行維護，管理處積極配合監(jiān)督綠化公司進行施工及養(yǎng)護工作，針對綠化公司在施工養(yǎng)護過程中出現(xiàn)的問題，及時提出合理化的建議。
（五）小區(qū)安全工作。
小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。上院小區(qū)的保安采取對外聘用專業(yè)保安公司的方式進行管理，負責(zé)物業(yè)的公共秩序的維護、道路的暢通、車庫管理、車輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌訓(xùn)導(dǎo)，遇到壞人壞事大膽管理，使小區(qū)的安全防范工作情況良好。
（六）其他。
1.搞好維修服務(wù)工作。
為了搞好房屋及相關(guān)設(shè)施的維修工作，我們緊密地與開發(fā)商、施工方、生產(chǎn)廠家聯(lián)手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時率和完成率。共計接到維修投訴___起，完成___起，完成率為___%。配合工程部做的工程維修及檢查約為___余次，在公共設(shè)施、設(shè)備方面，我們及時定期對各種設(shè)施進行保養(yǎng)、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，及時處理，保證業(yè)主的正常使用不受影響。
2.加強小區(qū)裝修管理工作。
小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀，我們并根據(jù)小區(qū)實際情況與管理要求，制定了詳細的管理制度，如裝修須知、裝修垃圾清運方式等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。保證房屋主體結(jié)構(gòu)完好，保證小區(qū)外觀整齊劃一，完好美觀。
3.認真聽以業(yè)主意見，及時為住戶排憂解難。業(yè)主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業(yè)主間的溝通，耐心為業(yè)主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難。
二、存在的問題和教訓(xùn)雖然，我們在半年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。
第二，與業(yè)主的溝通不夠，了解不足。
第三，設(shè)備、設(shè)施管理力度還需加強。針對以上幾個問題，在__年的工作中，將吸取經(jīng)驗與教訓(xùn)，努力提高員工的業(yè)主技能與管理水平，把工作做得更好。
三、__年工作計劃（一）部門管理方面：整合管理處的資源，培訓(xùn)員工的工作技能，推行考核機制，強化全員的競爭意識。
___對部門內(nèi)各崗位職責(zé)進行細化，明確責(zé)任和權(quán)利，避免工作中出現(xiàn)死角，把服務(wù)工作做精做細。在確保各班組管理質(zhì)量穩(wěn)步提升的基礎(chǔ)上，努力部門整體的管理和服務(wù)水平，保證無重大安全責(zé)任事故的發(fā)生，使逸園上院、納日歌朗兩個項目的物業(yè)服務(wù)更加細致、高效。建立并完善對客服人員、維修、保安、保潔的績效考核體系，推行月度工作考核機制，倡導(dǎo)員工優(yōu)勝劣汰的競爭意識、加強學(xué)習(xí)專業(yè)知識、自覺遵守并維護公司及部門的管理制度。
（二）配合工程部做好接管驗收和日常巡查工作；
配合銷售部做好售樓和開盤的各類準備工作。
（三）加強制度建設(shè)，強化監(jiān)督檢查。
（四）建立家政服務(wù)、有償維修，做好___和車場的經(jīng)營管理，完善物業(yè)服務(wù)。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十二
本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為20--年6月19日，星期六。從20--年度至今年五月份在_億萬酒店_項目的推廣，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現(xiàn)在，_太極景潤花園_在市場上已經(jīng)具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時根據(jù)從6月6日到現(xiàn)在的項目銷售情況統(tǒng)計說明，項目的已放號客戶群中準客戶所占比例較大，預(yù)計到開盤前夕，項目放號量將會持續(xù)增加，因此開盤活動的市場背景條件應(yīng)該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。
房地產(chǎn)開盤活動緊緊圍繞_銷售_為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內(nèi)爭取達到30~40%的成交率，同時將_太極景潤花園_的市場知名度和美譽度擴大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的基礎(chǔ)。
二、活動時間。
20--年6月19日(星期六)。
三、活動地點。
太極景潤花園項目銷售中心現(xiàn)場。
四、房地產(chǎn)開盤策劃方案主題思路定位。
強調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功。
1)通過開盤當天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項目的開盤盛典。
2)通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細微服務(wù)來突出表現(xiàn)項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽感。
3)通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排，現(xiàn)場工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對客戶關(guān)于_選房、購房流程_的講解和傳達，有條不紊地對開盤當天的現(xiàn)場人流人群進行有效合理的控制，以使整個項目現(xiàn)場感覺有次序、有、層次，整個項目現(xiàn)場有條不紊。
4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài)，以使之達到成交，簽定相關(guān)合約。
五、房地產(chǎn)開盤活動現(xiàn)場規(guī)劃布置方案。
1)現(xiàn)場布置。
a在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場設(shè)空飄若干。
c舞臺前設(shè)坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。
2)外圍道路布置。
a塔南路兩側(cè)按排號活動期間方案設(shè)計，插上彩旗。
b項目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。
c在塔南路進入售樓部路口處設(shè)空飄兩個，以達到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置。
a售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域。
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預(yù)算，進行選房，確定房號，并簽署相關(guān)協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分。
b其他區(qū)域。
a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。
4)新客戶排號臺：設(shè)在售樓部入口右側(cè)，立柱之后，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十三
三、業(yè)態(tài)定位。
一個商業(yè)項目要在經(jīng)營上取得成功，需要涉及到諸多方面的工作，商業(yè)項目的定位及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃無疑在其中占有著重要的地位。現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。業(yè)態(tài)定位方面，一方面要與商業(yè)中心的整體建筑布局相吻合，第二方面要考慮到分與合都是一個有機的整體?？紤]到該商業(yè)中心建成后的領(lǐng)袖地位，我們從整體某某商業(yè)地產(chǎn)計劃書上對商業(yè)中心應(yīng)該進行業(yè)態(tài)的定位。業(yè)態(tài)定位指導(dǎo)思想：詳細的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準確定位的要件，這樣才能準確把握市場脈搏，確定不同類別的經(jīng)營模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場。
準確的商業(yè)環(huán)境調(diào)研和科學(xué)分析、掌握影響購物中心發(fā)展的靜態(tài)和動態(tài)變量，是做好成功定位的前提……因此，某某的商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位我們從以下幾個方面考慮分析：
定位內(nèi)容：明確主體服務(wù)對象，確定目標客戶群。主體服務(wù)對象：某某縣城12萬居民目標客戶群：某某縣12萬固定居民、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有中等消費能力的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、回家過節(jié)打工族、鹽化工程投資建設(shè)者、部分旅游人群。定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總分析得到不同消費群的構(gòu)成：
某某商業(yè)地產(chǎn)計劃書業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍、酒吧、茶坊、美容等；功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；消費者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。b、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費群以外約8萬的縣城中高層消費人群；主要需求的消費特征：業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費場所；業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；消費者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費意識較高的中高層收入的消費群。
消費者結(jié)構(gòu)—消費意識較高的中高層收入的城內(nèi)及周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民。商業(yè)中心功能、規(guī)模定位定位內(nèi)容：明確商業(yè)中心功能規(guī)劃和經(jīng)營規(guī)模商場的基本功能無疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，不少商場在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。故某某商業(yè)中心的基本功能應(yīng)集商品零售與娛樂休閑為一體，形成一個整體超大規(guī)模的商業(yè)休閑中心。定位原則：以打造城市商業(yè)名片、引領(lǐng)商業(yè)主流為目標一般來講，商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規(guī)模越大，而受到一些因素的制約也越大，顧客購物疲勞度也受商場單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。如果在建筑風(fēng)格、規(guī)模和環(huán)境氛圍都很有特色的話，也可以作為現(xiàn)在流行商業(yè)業(yè)態(tài)shoppingmall來開發(fā)，考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費場所?？梢院芎玫亟Y(jié)合雕塑、景觀、中心廣場、步行道融為一體共同營造某某縣城景觀文化的亮點。9某某商業(yè)地產(chǎn)計劃書定位過程：結(jié)合商圈目標消費群、商圈人口和商圈竟爭情況和商業(yè)建筑規(guī)劃具體確定本商場的功能和規(guī)模。
牌、商譽和口啤的連鎖或單店的目的性商店，具有極強的消費號召力，開業(yè)之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產(chǎn)生巨大的廣告效應(yīng)和經(jīng)營收益，使購物中心更具活力。業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位在商業(yè)規(guī)劃中，一般選擇大型綜合（量販）超市、大型百貨店為核心主力店。在社區(qū)型購物中心的商業(yè)規(guī)劃中，量販超市是購物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè)態(tài)。量販超市是零售業(yè)發(fā)展的方向之一，其銷售的是大眾化生活必需品，面向最廣泛的消費群體，對區(qū)域分布的限制少，與項目開發(fā)中規(guī)劃的不同規(guī)模的購物中心易于結(jié)合，帶旺地段人流和商圈升值。
某某商業(yè)地產(chǎn)計劃書規(guī)劃時應(yīng)對各業(yè)種主力店多準備幾家招商對象以供選擇，避免招商布局規(guī)劃時資源不足而出現(xiàn)“饑不擇食”的盲目性。在多業(yè)態(tài)組合的購物中心內(nèi)的主力店，所規(guī)劃區(qū)域可多選幾家使用意向差別大的業(yè)主，利用整體利益引導(dǎo)、自營鋪面置換、租金收益提高等綜合手段，務(wù)必實現(xiàn)整體規(guī)劃。選擇商圈內(nèi)有消費需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合服務(wù)功能店（銀行、郵政、美容美發(fā)、音像、洗衣、彩擴、家政等）作為專門店及普通店。專門店及普通店業(yè)種配比與租戶組合規(guī)劃，以市場調(diào)查確認的商圈業(yè)種分布統(tǒng)計和消費者需求分析為基礎(chǔ)。業(yè)種配比和租戶組合（指經(jīng)營商品品種的數(shù)量、重疊率、檔次組合）除配合核心主力店和主力店的布局外，應(yīng)預(yù)留調(diào)整空間。在規(guī)劃中根據(jù)各樓層業(yè)種的檔次，目標顧客的層次，合理安排相應(yīng)檔次的餐館店。針對方便購物顧客放松精神狀態(tài)的零星娛樂、小吃業(yè)種，宜規(guī)劃在購物業(yè)種轉(zhuǎn)換接合處。同時在規(guī)劃中要預(yù)測商鋪分級、入伙的租金底線，并設(shè)想怎樣使用注資、聯(lián)營、承包、扣點等招商合作手段。
業(yè)態(tài)定位前期具體規(guī)劃平面圖：
商業(yè)街。
（業(yè)態(tài)待定）通道。
2、3樓1400—1500平米為家電、it商城；c區(qū)2樓為700平米左右另類連鎖，3樓為約700平米的休閑美食。
四、經(jīng)營思路。
經(jīng)營思路以業(yè)態(tài)定位為主，通過業(yè)態(tài)定位，我們選擇相應(yīng)的經(jīng)營思路。一方面，將每一個專業(yè)的大型某某商業(yè)地產(chǎn)計劃書商城，通過招商，合理布局，滿足大眾消費的目的，同時具備同經(jīng)濟的發(fā)展相適應(yīng)的品牌、檔次的增長空間；另一方面，將整個商業(yè)中心，經(jīng)營成為某某政府舉行大型活動、會議的舉辦地、接待中心，某某縣居民生活大事件采購的必來地。在逐漸消磨周邊的商場、步行街的競爭力的基礎(chǔ)上，保持長久的領(lǐng)袖地位，是我們的經(jīng)營目標。為達到我們的經(jīng)營目標，一方面我們在管理和服務(wù)上下工夫，一方面在政策優(yōu)勢上做文章。以省級商業(yè)管理的制度和理念和一流的服務(wù)素質(zhì)來經(jīng)營整個商業(yè)中心，保持自身的領(lǐng)先優(yōu)勢。同時，在政策上，利用其在某某縣的地位和溫商的實力，使政府在政策和管理上對整個商業(yè)中心給予一定的優(yōu)惠，從各個方面保證在商業(yè)中心運營的經(jīng)營者有更大的發(fā)揮、發(fā)展的空間，在方方面面使整個商業(yè)中心自身具有較大的競爭力和長久的生命力。
五、發(fā)展遠景。
消費導(dǎo)向彪和商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)管理與商業(yè)運營的no·1。15。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十四
一、繼續(xù)加強學(xué)習(xí)，提高自身專業(yè)素質(zhì)。尤其是對本科的一些常見疾病的相關(guān)知識作進一步的深入學(xué)習(xí)，以利于臨床實踐的有效應(yīng)用。
二、全力協(xié)助護士長做好病區(qū)的有效管理。
1、積極發(fā)放滿意度調(diào)查表，發(fā)現(xiàn)問題積極處理和改進，帶動病陪人參加公休座談會，鼓勵他們說出自己的意見和提出有效的建議，為我們?nèi)蘸蟮墓ぷ鞯玫礁行У膸椭?BR> 2、制作有意于患者的一些宣教手冊，能確保到每一位患者易于接受和理解。
3、明確自己的職責(zé)，使自己的優(yōu)質(zhì)護理服務(wù)到位，以“三好一滿意”為標準來要求自己，做到讓患者滿意，領(lǐng)導(dǎo)放心。
三、嚴格遵守本科的各項規(guī)章制度，做到上班不遲到，不早退。積極參加科室內(nèi)及院內(nèi)舉行的各種學(xué)習(xí)活動。
四、認真做好領(lǐng)導(dǎo)分配給我的各項工作和任務(wù)。
五、解放思想，為科室的發(fā)展提建議和意見，竭盡所能為科室創(chuàng)造更多的效益。
六、加強跟主管醫(yī)生、病人及其家屬的交流與合作，努力構(gòu)建現(xiàn)代化科學(xué)的醫(yī)患模式，正確妥善處理好醫(yī)患關(guān)系。
七、協(xié)助同事做好科室工作，做到工作責(zé)任明確、資源共享、團結(jié)互助，共創(chuàng)科室優(yōu)良的環(huán)境、優(yōu)秀的服務(wù)、優(yōu)越的業(yè)績。
護理事業(yè)是一項崇高而偉大的事業(yè)，我為自己是護士隊伍中的一員而自豪。在今后工作中，我將加倍努力，為科室的發(fā)展作出自己應(yīng)有的貢獻！在即將迎來的20xx年，我會努力改正缺點和不足，做好自己的工作，對病人負責(zé)，對自己的工作負責(zé)。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十五
為認真貫徹落實區(qū)委、區(qū)政府2014年禁毒工作安排，不斷推動禁毒各項工作往縱深發(fā)展，全面實現(xiàn)創(chuàng)建?無毒單位?的總目標，再創(chuàng)禁毒工作新業(yè)績，現(xiàn)制定我局2014年禁毒工作計劃。
一、指導(dǎo)思想。
以鄧小平理論、三個代表?重要思想為指導(dǎo)，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞?創(chuàng)建‘無毒單位’、構(gòu)建‘和諧鞏留’?的總體目標，堅持?預(yù)防為主，綜合治理，禁種、禁制、禁販、禁吸并舉?的工作方針，明確禁毒責(zé)任，夯實基礎(chǔ)工作，強化預(yù)防教育，創(chuàng)新幫教形式，嚴抓重點整治為重點，把解決當前突出問題與推動禁毒工作長遠發(fā)展相結(jié)合，積極推進全局禁毒工作不斷深入開展。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十六
教科室本學(xué)年度將以規(guī)范常規(guī)管理、創(chuàng)新教科研模式為工作的指導(dǎo)思想，以提高教育教學(xué)質(zhì)量、促進學(xué)校特色發(fā)展和教師專業(yè)成長為目標，以校本教研、校本課程建設(shè)、學(xué)科教研組、課題組建設(shè)為立足點有效開展各級各類活動，做好相關(guān)服務(wù)管理工作。
近年來，我校專門的教育教學(xué)科學(xué)研究剛剛起步。但全校上下都越來越意識到立足于學(xué)校實際的教育教學(xué)科學(xué)研究的重要性，xx年圍繞“聚焦課堂，立足有效，提升質(zhì)量”，我們積極參加縣教科所的活動，有一個課題結(jié)題。
以往教科室的很多工作都是在學(xué)?；蚋弦患墕挝坏慕y(tǒng)一要求下展開，教研組及教師的教學(xué)研究活動也相應(yīng)的變得被動。自上而下指定、安排并靠監(jiān)督檢查、考核評價得以維系的教研活動和課題研究難免流于形式。因為，研究源于問題，問題源于對教育教學(xué)實踐的思考，沒有問題就沒有真實的研究。問題既有普遍存在的共同問題更有一線教師在實踐中面對具體的學(xué)情發(fā)現(xiàn)的問題，二者都是我們研究的重點。所以，我們先廣泛了解搜集學(xué)校教學(xué)及各學(xué)科教學(xué)一年來存在的主要問題，然后針對這些問題，科室擬定圍繞何種目標采用何種形式開展何種類型的教研活動等的計劃。同時，我們將以最快的速度，最準確的信息向教師們傳達本年度全國、省、市、校將要組織開展的一些教科研活動，讓我們的教師根據(jù)個人意愿和特點早做計劃和準備。另外，教師擬定具體的教學(xué)計劃以及教科研計劃，并自主選定研究過程或成果展示形式及展示時間，以便教科室做好統(tǒng)籌安排。
1、教研組常規(guī)教科研活動落到實處。在常規(guī)教科研活動中注重實效，杜絕走過場的形式主義，讓教研組長發(fā)揮核心作用，積極思考和謀劃每一次教研活動，認真組織和實施每一次教科研活動。
2、課題研究工作中充分發(fā)揮教科室的主導(dǎo)作用和課題研究人員的主體作用。課題研究將遵循五個結(jié)合，校本教研與社會化大課題研究相結(jié)合；理論與實踐相結(jié)合；教研與教學(xué)相結(jié)合；短期小課題研究與校本課題研究相結(jié)合；教科室的主導(dǎo)作用與課題研究人員的主體作用相結(jié)合。校級課題研究以校本教研為重點。課題內(nèi)容側(cè)重于校本教研，即根據(jù)學(xué)校教育教學(xué)的需要選定課題進行研究。校級課題研究繼續(xù)提倡“小課題、短周期”模式。
3、合理地安排好“示范課、研究課、匯報課、競賽課、考核課”，盡量發(fā)揮好這些課的促進作用。
4、組織好校本培訓(xùn)和教師的崗位培訓(xùn)工作。這項工作既關(guān)系到教師的專業(yè)成長，又關(guān)系到教師評職晉級的切身利益，具有挑戰(zhàn)性，需要盡心盡力、細致認真，我們有信心將該項工作做好。
1、科室工作計劃公開透明。教科室將xx年度工作計劃及主要工作安排通過內(nèi)網(wǎng)發(fā)給每一位教師，讓有心開展教科研工作的老師早作準備。同時建立公開郵箱鼓勵教師給科室工作提建議或意見，并對有積極意義的可操作的舉措給予獎勵。
2、課題和論文等的管理，化散為整?？剖胰耸钟邢?，事物繁雜，必須科學(xué)籌劃和安排才能高效管理和服務(wù)。努力讓教研團體、教師個人樹立“我對自己負責(zé)”而不是“你們得對我負責(zé)”的意識，主動關(guān)注學(xué)校教研動態(tài)及文件傳達信息，及時按要求反饋教研進展或成果。如：論文收集、教研成果匯總、課題中期評估或結(jié)題展示等。變自上而下地被動接受或完成為自下而上的主動承擔(dān)或申請。
教育科研成果的推廣應(yīng)用是教育科研效益的直接體現(xiàn)，也是教育科研知識的普及過程，推廣應(yīng)用實際上是在更廣闊的背景中通過再實踐去完善原有成果的科學(xué)性、普適性和成熟度。通過加強課題研究成果的推廣應(yīng)用，鞏固并發(fā)揮課題研究成果的作用。進一步立足課堂教學(xué)實踐，解決教學(xué)實踐中出現(xiàn)的新問題、新現(xiàn)象，服務(wù)教學(xué)實踐和課改工作需要，促進教師專業(yè)發(fā)展和學(xué)生知識成長，營造科研興校的氛圍，提高教學(xué)教學(xué)質(zhì)量。不斷深化專題研究，努力推動成果轉(zhuǎn)化。
通過“成果選擇”、“成果轉(zhuǎn)化”、“運用驗證”、“推廣普及”、“鞏固深化”五個環(huán)節(jié)的操作研究，探索出推廣教育科研成果的運行機制；力求通過成果的推廣轉(zhuǎn)化研究，探索出能促使教師的教學(xué)行為面向全體學(xué)生的教學(xué)機制。大面積提高我校教師隊伍的教育教學(xué)以及教育科研素質(zhì)和教育教學(xué)質(zhì)量。
通過學(xué)校各教研組對已經(jīng)結(jié)題課題所取得的成果的推廣應(yīng)用，讓課題成果在全校范圍內(nèi)共享，達到相互學(xué)習(xí)運用科研成果，實現(xiàn)全校教師素質(zhì)能力共同發(fā)展提高，深入推進新環(huán)境下的課改工作，實現(xiàn)大面積提高教育教學(xué)質(zhì)量。
理論聯(lián)系實際。在專家指導(dǎo)下研究，在實踐基礎(chǔ)上升華，使理論與實踐有機結(jié)合。組織骨干教師學(xué)習(xí)運用已經(jīng)結(jié)題取得的成果，以此統(tǒng)一思想，統(tǒng)帥推廣研究工作。在推廣研究過程中，不唯理論，不唯書本，堅持理論與實際相結(jié)合，把研究工作植根于廣泛而扎實的教師教學(xué)實踐的土壤之上，凸現(xiàn)成果推廣的操作性和實效性。
點面結(jié)合循序漸進。課題成果推廣過程中，貫徹點面結(jié)合的原則。一方面，注重整體性。在學(xué)校教科室的指導(dǎo)下，先幾個教研組后整體，以教研組的推廣為先導(dǎo)，摸索推廣經(jīng)驗的同時大面積鋪開，互相促進，共同發(fā)展。另一方面，注重全面性。必須面向全校全體學(xué)生，全方位、多角度、多層面的實施推廣，最大限度開辟成果應(yīng)用的空間。
主體性原則。充分發(fā)揮教師的主導(dǎo)作用，學(xué)生的主體作用，在此基礎(chǔ)上，充分利用各科室各教研組的自主性作用，達到共享成果，共同提高，全面發(fā)展的目的。
共享性原則。要求在全校范圍內(nèi)做到信息互通、成果共享、問題共同研究，措施協(xié)調(diào)落實。
1）加強成果理論學(xué)習(xí)，不斷提高能力素質(zhì)。
2）分解課題成果推廣，加強協(xié)作研究。參與推廣研究的教研組、班組在結(jié)合實際，認真篩選、論證、應(yīng)用成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，各自選擇一個層面確定一項子課題進行深入應(yīng)用研究，制定出切實可行的課堂成果推廣應(yīng)用方案上交到學(xué)校教科室。定期開展校內(nèi)工作交流會，了解推廣應(yīng)用和研究情況，總結(jié)經(jīng)驗心得，探討解決帶有共性的問題。
3）加強信息溝通交流，深化鞏固研究成果。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十七
商業(yè)地產(chǎn)管理遵循的是戰(zhàn)略目標管理方式，是目前最為普遍的管理方式，主要設(shè)置項目總體戰(zhàn)略，通過總體戰(zhàn)略的分解，形成階段戰(zhàn)略目標和部門戰(zhàn)略目標，用來指導(dǎo)和管理整個項目的運作。商業(yè)地產(chǎn)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目負責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)管理的觀點、理論和方法，項目經(jīng)營管理的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講，商業(yè)地產(chǎn)項目不同于住宅地產(chǎn)，具有投資金額大、運營周期長、投資回收緩慢、經(jīng)營管理復(fù)雜等特點，最重要的是商業(yè)市場變化較快，開發(fā)商需不斷去適應(yīng)市場的變化，靈活采取經(jīng)營管理策略，以滿足市場的需要。所以在制定管理的目標時既要有硬性的指標也要靈活變通。目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、商場開業(yè)率、銷售利潤率、自有資金利潤率等效益指標，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標年度銷售額、店鋪出租率、投資限額、質(zhì)量標準等。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)項目還受城市區(qū)位因素、城市規(guī)劃、目標受眾群體、招商公司等條件制約。商業(yè)地產(chǎn)項目涉及投資方、規(guī)劃、設(shè)計、施工、招商、營銷、租戶等多部門和單位，以及最終用戶消費客群的相互制約和相互影響，因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)項目的全過程和確?？傮w目標的實現(xiàn)。
2.房地產(chǎn)項目管理的重點。
對商業(yè)地產(chǎn)項目進行計劃管理，能使項目的前期論證、招商策劃有計劃、按順序有條不紊地展開?？梢哉f，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將項目全過程和全部經(jīng)營活動納入計劃軌道，使項目有序地達到預(yù)期總目標。
商業(yè)地產(chǎn)項目的組織管理。
這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現(xiàn)。
其意義是為經(jīng)營管理提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設(shè)順利進行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找招商推廣渠道，廣攬優(yōu)秀招商和推廣隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，更好地服務(wù)于項目。
其意義是有利于對既定的戰(zhàn)略目標的實施進行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標、階段性目標的貫徹執(zhí)行與監(jiān)督等措施，對項目的設(shè)計規(guī)劃、招商周期、營銷推廣費用、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保項目用最少最優(yōu)的人力物力投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。
商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理是指從項目定位期到穩(wěn)定期的全過程所進行的管控。由于商業(yè)地產(chǎn)項目專業(yè)性比較強，一般需要與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理公司或機構(gòu)來協(xié)助進行項目運作，在管理好項目自身團隊的同時，更重要的是需要團隊成員運用好外協(xié)單位的資源和力量服務(wù)于項目，所以商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查等方法，對商業(yè)項目推進過程中的技術(shù)活動和經(jīng)濟活動，按照行業(yè)要求、規(guī)范和合同規(guī)定的目標，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，以確保商業(yè)項目總體目標的最終實現(xiàn)。商業(yè)項目階段式目標管理方法。對一個商業(yè)項目而言，需經(jīng)歷項目定位期階段、項目籌備期階段、項目進場期階段、項目啟動期階段、項目運營期階段和項目穩(wěn)定期階段6個大的階段，6個階段彼此獨立又相互關(guān)聯(lián)，需要管理人員在實際管理過程中針對每個階段制制定合理的管控策略，這樣才能將6個階段統(tǒng)一起來實現(xiàn)商業(yè)項目的總體目標。
項目地位階段的策略。
定位期，為商業(yè)運營打好基礎(chǔ)。一個具有良好潛力的商業(yè)項目應(yīng)該在項目施工前，就應(yīng)該有良好的業(yè)態(tài)經(jīng)營定位和清晰的招商對象定位，這個時期經(jīng)營管理方面最重要的是結(jié)合業(yè)態(tài)實際經(jīng)營要求，對商業(yè)的業(yè)態(tài)分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開發(fā)商、設(shè)計院、公司，從物業(yè)的實際運營者角度說，經(jīng)營管理工作在此時就應(yīng)該提前介入，依托專業(yè)的商業(yè)策劃管理公司或機構(gòu)對項目進行整體的規(guī)劃和展望，制定確實可行的策劃方案，并逐項分解到項目的各個專業(yè)，包括招商需求、推廣需求、營銷需求等等，目的是為商業(yè)項目的實施奠定一個強有力的基礎(chǔ)。同時需要制定一些風(fēng)險管控機制。確保項目目標順利實現(xiàn)。
項目籌備階段的策略。
籌備期，為市場運營做好準備工作。在第一個時期工作完成之后，經(jīng)營管理公司應(yīng)對商戶的招商對象篩選，并做好市場運營的宣傳推廣工作。這個階段需要重點關(guān)注對商業(yè)項目影響較大的主力店的確定，主力店作為商業(yè)項目的主要業(yè)態(tài)之一，不但具有巨大的“磁場”吸引力、良好的集客效應(yīng)和極強的品牌號召力和影響力，同時能夠達到提升商業(yè)項目的整體商業(yè)價值，增強業(yè)主的投資信心，推動商業(yè)項目商鋪的銷售的作用，為其他業(yè)態(tài)及業(yè)種的加盟奠定堅實的基礎(chǔ)?？梢哉f，商業(yè)項目主力店招商的成果，引進主力店的品牌質(zhì)量和檔次，招商的速度快慢，直接決定開發(fā)商投資回報的實現(xiàn)及商業(yè)項目后期的運營和管理。管理者需結(jié)合招商規(guī)劃和商圈的特點確定主力店，待確定后需盡快將主力店的物業(yè)條件提交給設(shè)計和工程部門，由他們盡快完善設(shè)計和施工，以免造成后期的施工返工，增加不必要的成本壓力，其他次主力店及商鋪也需盡快確定，并將物業(yè)條件提交給開發(fā)部門，以達到商業(yè)管理和工程開發(fā)的有效銜接，有效地降低成本和保證質(zhì)量。另外經(jīng)營管理公司還應(yīng)該在此階段完成自身架構(gòu)的完善工作，比如建立it信息部優(yōu)化商戶上游貨源資料，建立終端推廣點，為商業(yè)未來商圈輻射做基礎(chǔ)工作。期間可以不間斷加強和商戶的交流活動、提高商戶經(jīng)營素質(zhì)，幫助商戶采購有競爭力商品。
項目進場階段的策略。
進場期，提升產(chǎn)品競爭力和商戶經(jīng)營信心。此時期商鋪逐步進入交鋪工作，經(jīng)營管理公司在此階段應(yīng)該幫助商戶與工程部門進行工程交接，使商戶盡快進入場內(nèi)，同時要幫助商戶審視產(chǎn)品競爭力，對持觀望心態(tài)，不肯下實力經(jīng)營的商戶進行經(jīng)營信心勸服工作，任何新商業(yè)項目投入經(jīng)營最根本的矛盾是一怕商品沒人來買，二怕開始經(jīng)營了消費者到了現(xiàn)場買不到商品，如此惡行循環(huán)經(jīng)營自然難以做旺。此階段工作經(jīng)營管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶經(jīng)營信心，提升商品品質(zhì)和價格的綜合競爭力。
項目啟動階段的策略。
啟動期，把人氣做起來。商業(yè)進入試業(yè)或開業(yè)后，最初的一段時間最重要的任務(wù)就是聚攏人氣，增加人流，可以用特價（sp活動）、商業(yè)抽獎、消費送禮、免費接送、明星造勢，線上線下等推廣營銷方式制造人氣和消費額度。不管是零售業(yè)態(tài)還是餐飲業(yè)態(tài)，首先要讓商戶有生意做，此時值得注意的是，如果前幾個階段的工作沒做好，商品與客群需求不匹配、品種不全、價格無競爭力，雖短期制造人氣也很難把商業(yè)做旺，這種情況下人氣越旺，市場口碑形成的消極影響反而會危害了市場成長。相反，商品綜合競爭力強，口碑效應(yīng)則會讓商業(yè)越發(fā)興旺。
項目運營期的策略。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十八
盡管在去年做了大量的工作，但由于我從事銷售工作時間較短，缺乏營銷工作的知識、經(jīng)驗和技巧，使得有些方面的工作做的不到位。鑒于此，我嗎準備在下一階段的工作中從以下幾個方面入手，盡快的提高自己的業(yè)務(wù)能力，把業(yè)績做到最好。
其一是經(jīng)常向公司領(lǐng)導(dǎo)、各區(qū)域業(yè)務(wù)以及市場上其他各行業(yè)營銷人員請教、交流和學(xué)習(xí)，使自己從業(yè)務(wù)水平、市場運作和把握到人際交往等各個方面都有一個大幅度的提升。其次：是抽時間通過各種渠道去學(xué)習(xí)營銷方面（尤其是白酒營銷方面）的知識，學(xué)習(xí)一些成功營銷案例和前沿的營銷方法，使自己的營銷工作有一定的知識支撐。
**市場的銷售渠道比較單一，大部分產(chǎn)品都是通過流通渠道進行銷售的。今年在做好流通渠道的前提下，要進一步向商超渠道、餐飲渠道、酒店渠道及團購渠道拓展。在團購渠道的拓展上，今年主要對系統(tǒng)人數(shù)和接待任務(wù)比較多的工商、教育和林業(yè)三個系統(tǒng)多做工作，并慢慢向其他企事業(yè)單位滲透。
對市場個進一步的調(diào)研和摸索，詳細記錄各種數(shù)據(jù)，完善各種檔案數(shù)據(jù)，讓一些分析和對策有更強的數(shù)據(jù)作為支撐，使其更具科學(xué)性，來彌補經(jīng)驗和感官認識的不足。了解和掌握公司產(chǎn)品和其他白酒品牌產(chǎn)品的銷售情況以及整個白酒市場的走向，以便及時調(diào)整營銷策略。
電子商最后希望公司領(lǐng)導(dǎo)在本人以后的的工作中給予更多的`批評指正、指導(dǎo)和支持。
一是要進一步擴大生產(chǎn)規(guī)模，重點是擴大青稞白酒生產(chǎn)規(guī)模；
二是要做好市場銷售，首要的工作是全力做好青稞白酒的銷售工作；
三是要搞好安全生產(chǎn)，確保員工和企業(yè)的合法權(quán)益；
五是要面向社會吸納有才華的精英加盟公司，主要是銷售精英。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計劃篇十九
根據(jù)《關(guān)于開展市名師工作室學(xué)員跟崗學(xué)習(xí)活動的通知》的相關(guān)要求，本著“探索教育規(guī)律、促進教師成長、加強學(xué)科引領(lǐng)、共享職業(yè)幸?！钡淖谥?，培養(yǎng)和造就更多的優(yōu)秀教師，充分發(fā)揮名師的示范、引領(lǐng)和輻射的作用，加快名師專業(yè)成長，特制定本計劃。
以基礎(chǔ)教育改革和骨干教師專業(yè)化發(fā)展為目標任務(wù)，通過“行動研究”和“培訓(xùn)、跟崗、實踐、研究、反思”等方式，努力使本工作室學(xué)員在師德修養(yǎng)、教學(xué)科研、示范指導(dǎo)等方面得到進一步的提升，為使他們成為研究、專家型教師奠定基礎(chǔ)。
（一）常規(guī)要求。
1.積極參與研討。工作室成員及學(xué)員積極參與科組、級組活動及課堂教學(xué)研討，工作室成員每學(xué)期上1節(jié)以上的示范課，學(xué)員跟崗期間上3節(jié)以上的研討課。各成員在公開課前后要精心設(shè)計教案，積極參與集體備課及聽課、評課，在備課、觀課、評課中不斷提高自己的教學(xué)能力。
2.積極參與教育科研。工作室成員及學(xué)員要根據(jù)工作室計劃課題《導(dǎo)學(xué)型閱讀教學(xué)模式的研究》《粵西鄉(xiāng)鎮(zhèn)創(chuàng)建墨香校園實驗研究》《閱讀教學(xué)凸顯主題、兼顧知識的研究》，采用行動研究的方法，在教學(xué)實踐中不斷研究、總結(jié)、反思、改進，提升自己的教育教學(xué)研究能力。
4.勤讀書，勤寫作。工作室訂閱教育教學(xué)類報刊雜志，購買語文教學(xué)專著，每位成員學(xué)員要擠時間多閱讀，關(guān)注教學(xué)動態(tài)，提高教學(xué)素養(yǎng)。勤積累，勤做讀書筆記，撰寫教學(xué)論文，并爭取在專業(yè)刊物上發(fā)表。
5.積極參與“一手好書寫、一副好口才、一個好案例、一篇好文章”的教師基本功訓(xùn)練并且要日漸長進。
（二）課題研究具體要求。
1.每個工作室成員必須按照工作室擬定的課題研究實施方案，按質(zhì)按量帶領(lǐng)學(xué)員開展研究工作。必要時，根據(jù)本校情況和教師任教年級制定相應(yīng)的課題實施具體辦法。
2.在研究中要實事求是，切忌脫離教學(xué)實際空談教學(xué)理論，要在實踐中驗證、檢驗、改進教學(xué)，進而得出具有理論價值和實踐意義的教育教學(xué)方法。
3.提倡寫教研日記、教學(xué)敘事或教學(xué)隨筆，要把在理論指導(dǎo)下的教學(xué)研究和教學(xué)觀察、反思寫下來，作為教學(xué)研究的成果之一。
（一）讀書。
本學(xué)年的讀書主推“主題教學(xué)”類書籍，兼博覽其他書籍，逐漸養(yǎng)成閱讀經(jīng)典和翻閱教育教學(xué)雜志的良好習(xí)慣，掌握最新的教育教學(xué)動向。工作室定期或不定期組織讀書交流。
（二）實踐。
1．積極參與各級各類教育部門組織的研訓(xùn)活動，并逐漸成為各級各類活動中的主力。
2．根據(jù)本工作室實際，將“切實減輕學(xué)生負擔(dān)，打造優(yōu)質(zhì)高效的常態(tài)化課堂教學(xué)”作為本學(xué)年的教研主題。
3．成員及學(xué)員積極參與工作室組織的主題研討課教學(xué)大賽。
（三）反思。
多反思課堂教學(xué)的成敗得失，鼓勵個人把思考凝結(jié)成文字，積累教育教學(xué)成果。
（一）活動方式。
采用集中研討活動、小組活動、個人自主活動相結(jié)合的活動方式。原則上每學(xué)期組織兩次集中研討活動，在教導(dǎo)處的主導(dǎo)下開展，成員和全體學(xué)員及語文科教師參加；三次小組活動，由成員、學(xué)員結(jié)合本校的教研活動自己進行，確保完成縣教研室安排的工作任務(wù)，并上交相關(guān)的材料。
（二）活動議程（主要針對研討課）。
1．授課教師、成員和學(xué)員精研教材，收集備課資料。在教導(dǎo)處的協(xié)助下，成員和學(xué)員一同進行集體備課，并保留原始資料。
２．授課教師圍繞教導(dǎo)處安排的級段的研討主題，參考集體備課的意見，深入備課，研磨教案。
３．聽課，并注意關(guān)注主題的落實與達成情況。
４．上課教師教學(xué)反思。
５．授課教師及聽課教師就本節(jié)課中主題落實與達成情況做評課辯課，重點提出意見與建議，加深對主題的理解。
（三）研討課主題。
根據(jù)級段特點，通過“讀、思、說、寫”等語文活動落實語言文字的學(xué)習(xí)。（具體安排見科組計劃）。
五、繳交材料。
（一）工作室繳交材料。
工作室計劃、主持人聽課簿、工作室總結(jié)、課堂教學(xué)反思（或評價）、示范課教學(xué)設(shè)計、示范課錄像。
（二）工作室成員和跟崗學(xué)員繳交材料。
略