在寫報告之前，首先要對所要報告的內容進行搜集整理，確保信息的準確性和可靠性。在寫報告之前，需要進行詳細的調研和收集相關數據和信息。閱讀這些報告范文能夠幫助提高我們的寫作水平和思維能力，并激發(fā)更多創(chuàng)新的想法。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇一
隨著現代居住方式的不斷改變，物業(yè)管理既有普通服務型行業(yè)的特點但又有著不同于其他服務性質工作的特點，主要體現在以下幾點：
1.社會性。
住宅小區(qū)是人們居住、生活的聚集地，居住在小區(qū)里面的人從事著各種各樣的行業(yè)，人口結構十分復雜，是整體社會的一個重要組成部分。不同的居民有著不同的素質、不同的需求，所以在小區(qū)的物業(yè)管理中就會有社會化的現象發(fā)生，因此說，物業(yè)管理具有很強的社會性質。
2.整體性。
現代大型住宅小區(qū)的功能具有多樣性，會根據周邊配套設施需求，不但可以居住，也可以辦公、娛樂休閑等等。小區(qū)物業(yè)管理的內容包括了：日常的衛(wèi)生保潔、綠化、安全保衛(wèi)、公共設施的維護、規(guī)范進出小區(qū)的車輛行為、管理業(yè)主房屋裝修業(yè)務等等，這些內容組成了一個管理整體，需要小區(qū)物業(yè)管理處提高綜合服務質量，提升業(yè)主的滿意度。
3.服務性。
住宅小區(qū)業(yè)務管理的目的就是為了滿足業(yè)主們居住、生活的需要，所以物業(yè)管理要以為業(yè)主們創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒心、安全、滿意的居住環(huán)境為己任，這也是物業(yè)管理最終的整體目標。而且，物業(yè)管理要在合同規(guī)定的額范圍內提供基本的服務之外，還要結合小區(qū)特點和業(yè)主需求提供有針對性的個性化服務。4.復雜性。由于住宅小區(qū)內居住的人員素質、需求各不相同，對物業(yè)服務內容和標準要求也不一樣，有些對服務標準要求高一點，有些則低一點，而且由于小區(qū)業(yè)主的收入水平和物業(yè)管理消費意識存在著差別，對物業(yè)管理收費標準也多持有不同意見。另外，住宅小區(qū)的物業(yè)管理在實施過程中也會涉及到市政管理、水電氣供暖供應、公安、街道辦事處等部門，所以說小區(qū)物業(yè)管理具有相當的復雜性。
小區(qū)的物業(yè)管理處是為小區(qū)內集體業(yè)主提供服務的，跟其他服務性質的工作一樣，目標都是為了提高業(yè)主的滿意度，具體而言可以從以下幾方面措施入手。
1.規(guī)范小區(qū)車輛管理。
隨著經濟收入的提高，越來越多的居民都擁有了自己的轎車，在一些大型小區(qū)，進出車輛非常的多，占道亂停亂放現象嚴重，甚至在上下班的高峰期還會出現小區(qū)道路擁堵和車輛碰擦情況，車多位少問題相當突出。為解決這些問題，首先作為業(yè)主要自覺將車停放在劃定的停車位置，物業(yè)管理處要制定管理措施懲罰占道停車行為;其次，增加監(jiān)控攝像頭，物業(yè)人員加強小區(qū)內的巡邏，發(fā)現占道停放車輛和堵住車庫門的情況要進行規(guī)勸，對碰擦事故進行取證;最后，限制外來車輛停放到小區(qū)內，在車位和空間有限的情況下優(yōu)先滿足小區(qū)內業(yè)主需求。
2.維護小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。
小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境是需要廣大業(yè)主共同來維護的，隨便扔點小垃圾雖然是小事，但是如果大家都這么不自覺的話，就會造成嚴重的衛(wèi)生問題。小區(qū)內有一些場所是供休閑散步用的，保潔員上午才打掃干凈，下午就會因為個別業(yè)主隨意丟食品垃圾，變得很臟，或是垃圾只丟在垃圾桶旁邊，在夏天季節(jié)總會發(fā)出惡臭。維護小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，首先就要求業(yè)主共同自覺戒除隨意扔垃圾的習慣，將體積較大的垃圾，比如紙箱之類的不要堆放于樓道，也不要隨意丟棄在垃圾桶旁;其次，是保潔員要經常擦拭垃圾桶，引導業(yè)主往垃圾桶丟垃圾時掀開垃圾蓋;最后，物業(yè)管理需要定期指派專業(yè)人員進行小區(qū)消毒和綠化修整，防止蚊蠅滋生。
3.物業(yè)與業(yè)主多些溝通諒解。
物業(yè)管理處在日常的管理工作中要多站在業(yè)主的角度考慮問題，業(yè)主也要多支持物業(yè)人員的工作，多給予理解，這樣才會令到小區(qū)多了份和諧。業(yè)主和物業(yè)人員都有不同的脾氣和處理方式，在對一些問題的處理上，多幾分謙讓、多幾分理解，心平氣和的共同探討解決的方法。比如，因為管道線路維修需要暫時停止水、電、氣、暖的供應時，物業(yè)管理處要提前通知業(yè)主做好準備;比如，會產生噪聲污染的一切房屋裝修項目禁止在周末進行，以免影響到業(yè)主的休息;對于業(yè)主投訴的問題，物業(yè)管理處應當及時處理并給予答復等等。
4.消除隱患，保障小區(qū)的安全。
物業(yè)管理的重要職責之一就是保障小區(qū)業(yè)主人身和財產的安全。住宅小區(qū)發(fā)生失竊、甚至命案的事時有發(fā)生，一旦發(fā)生這種問題，物業(yè)有著不可推卸的責任。業(yè)主繳納了物業(yè)費，物業(yè)就有義務承擔和履行保障小區(qū)安全的責任。因此，物業(yè)要制定相應的安全管理措施，消除潛在的安全隱患。比如，在重要位置安裝監(jiān)控器，一旦出現失竊事件，調取錄像取證;采用登記方式對外來拜訪人員進行登記管理;加強巡邏，震懾偷盜行為的出現;小區(qū)如有水池，要做好圍蔽措施，防止小孩失足跌入溺亡事件發(fā)生等等。
三、結語。
物業(yè)管理工作關系到小區(qū)業(yè)主居住、生活的質量、秩序和安全，物業(yè)人員在日常的管理工作中要立足于業(yè)主的需求，采取有效的措施不斷提高物業(yè)管理質量，提高業(yè)主的滿意度。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇二
下面是小編為大家整理的,供大家參考。
隨著國民經濟的迅速增長和社會進步，人民對生態(tài)環(huán)境和生活品質的要求越來越高。物業(yè)小區(qū)作為獨立的社會組織，在政府部門的指導下開展工作，但又具有其特殊的運行規(guī)則和規(guī)律。物業(yè)小區(qū)生活垃圾運輸狀況備受市民關注，影響到市民的幸福感和對城市管理的滿意度。201x年x市推行生活垃圾強制分類，201x年被確定為全國垃圾分類工作試點城市，通過對x區(qū)物業(yè)小區(qū)生活垃圾運輸和垃圾站維護運行狀況為期一個月的調查研究，結合市區(qū)垃圾分類工作部署和要求，現作出初步的分析研究并提出今后工作的對策建議以供參考。
x區(qū)有物業(yè)小區(qū)x個，居住人口x萬人，物業(yè)人員x人、垃圾站x座，全年生活垃圾產量x萬噸，占全區(qū)生活垃圾產量x％。生活垃圾分類勢在必行，但無論是物業(yè)小區(qū)和開放式小區(qū)，目前尚在逐步試點和推廣階段。物業(yè)小區(qū)生活垃圾運輸作為分類工作的重要環(huán)節(jié)，其現狀和存在的問題不容忽視。
（一）垃圾運輸效率低下。
201x年以來，x區(qū)居民生活垃圾運輸實行社會公開招標，運輸單位為中標承包的社會企業(yè)，實行政府購買服務，負責全區(qū)x余座公共垃圾站和涉農街道生活垃圾收集點（池）和企事業(yè)、學校和物業(yè)小區(qū)生活垃圾的日產日清。企業(yè)根據全區(qū)公共垃圾站（點、池）物業(yè)小區(qū)垃圾產量，制定運輸計劃并派出車輛每天或定期進行清運。近年來，x區(qū)加大財政投入，對公共垃圾站進行了環(huán)保型的提質改造，配備了生活垃圾壓縮運輸車輛。
由于物業(yè)小區(qū)垃圾站沒有進行提質改造，因而垃圾運輸仍采用落后的散裝方式。201x年，x區(qū)根據x市生活垃圾強制分類工作的通知，在全區(qū)試點推行垃圾分類。要求每個街道社區(qū)、企事業(yè)單位等和物業(yè)小區(qū)建立大件垃圾、家裝建筑垃圾收集點，對生活垃圾實行分類收集運輸。但201x年x區(qū)生活垃圾運輸項目政府采購招標未對大件垃圾、家裝建筑垃圾的分類運輸作出明確規(guī)定，中標企業(yè)僅負責小區(qū)垃圾站的清運，如果增加小區(qū)大件垃圾、家裝建筑垃圾收集點的運輸任務，按照市場經濟法則，必然在原清運任務的基礎上，重新測算大件垃圾、家裝建筑垃圾的運輸經費。
由此可見，生活垃圾運輸方式滯后于形勢發(fā)展，主要體現為一是政府采購項目和合同與垃圾分類工作要求不適應，亟需進行調整。二是垃圾運輸工具采用噸位小效率低，不能滿足物業(yè)小區(qū)生活垃圾的日常運輸需求。
（二）垃圾站設施陳舊破敗。
x區(qū)范圍內小區(qū)垃圾站共計x座，均屬小區(qū)規(guī)劃內自建配套設施，由于建設時間較長，受當時技術條件所限，存在以下問題。
物業(yè)小區(qū)垃圾站均為地埋式，建設時間較長，垃圾站露天放置，垃圾箱為鐵制品，無壓縮和密封功能，每個垃圾站的容量約x噸，每個垃圾站造價x萬元。其中x個垃圾站使用年限已超過x年，破舊及銹蝕嚴重，難以修復，由于生活垃圾囤積無法使用機械裝卸清運，只能采用人工裝載，導致時間延長、成本上升、臭味散發(fā)嚴重。x個垃圾站使用年限超過x年，腐蝕較嚴重，經常發(fā)生設備損壞，影響正常運轉；x個垃圾站使用年限在x年之內，目前運行尚屬正常（垃圾污染腐蝕性特別嚴重，鐵制垃圾箱一般使用年限為x年）。
物業(yè)小區(qū)垃圾站設備落后，而且易造成撒漏污染和交通擁堵。近年x市正在對公共垃圾站開展提質改造，逐步采用新型環(huán)保壓縮設備，與之配套的垃圾運輸工具也隨之升級換代。但物業(yè)小區(qū)垃圾站采用的設備，沒有獲得環(huán)保部門的審批和認可，僅有簡單的提升功能，垃圾沒有經過壓縮，散裝堆放箱內，容易造成外溢和被風吹起。加上老式垃圾站沒有連接下水設施，垃圾滲水也成影響市民投訴的問題。由于x座小區(qū)垃圾站技術指標達不到環(huán)保標準，設備損壞嚴重和比較嚴重，囤積的垃圾不能及時運出。產生的氣味嚴重影響居民生活和環(huán)境衛(wèi)生，成為困擾運輸企業(yè)的“頭疼”現象。尤其***環(huán)保督察和全市打贏藍天保衛(wèi)戰(zhàn)的壓力下，加快物業(yè)小區(qū)垃圾站的提質改造和技術升級勢在必行。
（三）管理維護形同虛設。
物業(yè)小區(qū)的生活垃圾運輸由工作人員根據垃圾站產量，通知運輸企業(yè)前來清運，或者運輸企業(yè)根據物業(yè)小區(qū)居民投放生活垃圾規(guī)律和產量，制定運輸生產計劃，基本上能做到日產日清。關鍵是物業(yè)小區(qū)垃圾站問題多事故頻出，致使物業(yè)小區(qū)垃圾運輸頻頻“卡殼”，甚至引發(fā)事端。垃圾站的日常清掃保潔及設備維護由物業(yè)公司管理執(zhí)行，但從我們的調研情況看，小區(qū)物業(yè)公司x％以上沒有規(guī)范的垃圾站設備保養(yǎng)和維修制度，小區(qū)維修工要擔任水、電和其他維修工作，對垃圾站設施的維修既不專業(yè)也不上心，加之物業(yè)小區(qū)普遍財力有限，因此垃圾站設備維護的日常幾乎為零，“不壞不修，壞了也不修”，用人力裝載代替設備，效率低下且造成環(huán)境二次污染。目前，物業(yè)小區(qū)公共垃圾站的建設和管理基本處于一種無人過問、自生自滅狀態(tài)。201x年開始各社區(qū)安排了物業(yè)管理的專職社工，街道設立了物業(yè)專干，建設局設立了物業(yè)科，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生納入了物業(yè)管理范圍。物業(yè)管理不到位的情況，街道社區(qū)、區(qū)建設局可向省市主管部門報告，納入物業(yè)公司的信譽等級評定。
二、問題產生的原因分析。
物業(yè)小區(qū)生活垃圾運輸現狀是多種原因造成的。物業(yè)小區(qū)作為改革開放的新生事物，按照市場經濟規(guī)則運行。從各級政府到部門和企業(yè)，對物業(yè)小區(qū)的建設和管理缺乏實踐經驗，尚處于一個摸索階段，沒有一套完善規(guī)范的規(guī)章制度。具體而言，存在以下幾個方面的原因。
（一）觀念僵化意識淡薄。
生活垃圾運輸和與之密切相關的小區(qū)垃圾站，關系到市民生活質量和城市環(huán)境衛(wèi)生，從更高層面上講，是落實市委、市政府《開展環(huán)境治理攻堅，打贏藍天保衛(wèi)戰(zhàn)行動計劃（201x－202x）》的一個重要內容。黨的十八大以來，提出全面加強生態(tài)文明建設的戰(zhàn)略目標，***環(huán)保督察組連續(xù)兩年對全國各地生態(tài)環(huán)境污染現象開展嚴格督察問責，環(huán)境污染問題已經引起各級政府和組織企業(yè)的高度重視。但物業(yè)小區(qū)和地方基層組織對生活垃圾運輸問題的認識仍然滯后于形勢的發(fā)展，將其視為一項“不起眼”的小事。殊不知“百姓利益無小事”，由于生活垃圾無法及時清運，影響到居民開不了窗、吃不下飯，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生差，居民群眾四處投訴。因為環(huán)保意識不強，觀念滯后，物業(yè)小區(qū)沒有切實地履行承擔應盡的責任。基層組織囿于物業(yè)公司的企業(yè)屬性，陷入認識上的誤區(qū)，沒有對物業(yè)小區(qū)生活垃圾運輸問題給予足夠的關注，將其看物業(yè)小區(qū)的事務，而自身置之于事外。
（二）管理缺失運行乏力。
物業(yè)小區(qū)從出現就沒有受到嚴格的約束和管理。物業(yè)公司與市民生活密切相關，自然有別于一般企業(yè)，理應有較高社會責任和服務意識，但事實與之相反。有的物業(yè)公司只算經濟賬，不算環(huán)境賬，不愿在環(huán)保和居民生活垃圾運輸和垃圾站設備上投入，有的物業(yè)小區(qū)由于服務不佳，居民欠繳物業(yè)管理費、水電費現象嚴重，只能維持基本的運行，沒有資金投入到垃圾站維修維護上。由于物業(yè)小區(qū)自負盈虧的公司屬性，政府職能部門、街道和社區(qū)對物業(yè)小區(qū)的衛(wèi)生也是一種松散型的管理，既沒有強制性的法規(guī)制度，也沒有有效的檢查評比獎懲措施，沒有作為一項經常性工作進行研究、指導和監(jiān)督檢查，對物業(yè)小區(qū)垃圾站的維護運營沒有引起高度重視。在我們的調查走訪中，x％以上街道社區(qū)、物業(yè)公司沒有召開過小區(qū)生活垃圾運輸和垃圾站維修方面的會議，也沒有相關工作計劃和安排的臺賬資料。
小區(qū)物業(yè)公司資金來源主要依靠業(yè)主繳納服務費和廣告收入，經營和經濟狀況不一。更重要的是，物業(yè)公司良莠不齊，以追逐經濟利益為目標，疏于垃圾站衛(wèi)生管理和設施維護，垃圾站清掃員工資很低且沒有經過培訓，有的清掃員因收入難以養(yǎng)家，身兼其他工作，維護垃圾站清掃的積極性不高，清掃清洗不到位，垃圾站衛(wèi)生嚴重不達標，物業(yè)公司沒有認真履行管理和檢查考核，導致居民對垃圾站衛(wèi)生極為不滿。
（三）設施老化技術陳舊。
據我們調查，目前，x區(qū)物業(yè)小區(qū)垃圾站使用時間達到x年的接近三分之二，這些垃圾站建設時采用的設施設備遠落后當前環(huán)保監(jiān)測標準，既不能密封防止氣味外溢，垃圾滲水也不能暢通排放。加之使用時間過長，垃圾腐蝕嚴重，箱體銹蝕漏水漏氣。物業(yè)公司限于財力或為了減少開支，沒有對垃圾站設施進行日常保養(yǎng)維修，“設備不壞不修”成為潛規(guī)則，直至故障頻發(fā)，
當前隱藏內容免費查看影響到垃圾站不能正常清運和居民投訴增多。
由于物業(yè)小區(qū)的垃圾站均沒有采用環(huán)保壓縮技術，運輸企業(yè)只能采用散裝運輸方式，每次只能裝運x噸，既效率低下又浪費能源。但由于建設之初，該項技術尚未推廣，現在對垃圾站進行改造，所需資金數額較大，物業(yè)公司難以接受。根據行業(yè)標準，使用x年內垃圾站的維護費為x萬元／座年，使用x至x年的垃圾站維護費x萬元／座年，超過x年的垃圾站設備須更新。更新垃圾站的整套設備需x萬元，更新為環(huán)保型壓縮設備及土建施工共需x萬元，但物業(yè)小區(qū)均無此經費安排和更新計劃，以致小區(qū)生活垃圾的清運低效和環(huán)保技術采用的矛盾無法解決。
三、當前采用的先進技術和設備。
生活垃圾運輸和處理關系到人類的生存環(huán)境，全球都加大投入對相關設備和技術進行研發(fā)生產，從目前來看，國內處于領先水平的主要有以下兩種設備和技術。
（一）垃圾氣力管道垂直運輸。
垃圾氣力管道運輸是在建筑物內部或外墻安裝封閉大直徑管道，居民將家中生活垃圾投入接入家中的管道，風機運行產生真空負壓，垃圾以x公里／小時速度，通過管道網絡運輸，將垃圾抽吸到收集中心，進行無害化、資源化的利用和處置。目前，這種領先的管道運輸技術在北京、上海、天津、成都等城市率先采用，其最大的優(yōu)點是垃圾運輸全過程封閉，不對環(huán)境和居民生活造成影響，也減少了垃圾運輸對道路交通產生的擁堵。缺點是敷設管道需開挖地面或道路，工程較大和資金投入較多，只宜于在新開發(fā)建設的小區(qū)推行。
（二）智能化垃圾收集運輸系統。
普通的開放式小區(qū)和物業(yè)小區(qū)的垃圾站均可建成，在采用環(huán)保型壓縮設備的垃圾站增設電子監(jiān)控、空氣檢測、報警裝置并與互聯網聯結，即可對垃圾產量、設備運行和衛(wèi)生狀況實現x小時遠程監(jiān)控。目前x區(qū)公共垃圾站基本上采用了這種模式，部分實現了生活垃圾收集運輸的智能化監(jiān)控和管理，提高了x區(qū)生活垃圾運輸效率和垃圾站衛(wèi)生水平。
四、對策與建議。
綜合國內先進技術和x市公共垃圾站建設和管理水平，x區(qū)物業(yè)小區(qū)生活垃圾運輸和垃圾站設備運行仍處于一個初級階段。從目前的情況看，提升物業(yè)小區(qū)生活垃圾清運水平，應立足于x市生活垃圾分類工作，從全局觀點出發(fā)，通過在物業(yè)小區(qū)實行和擴大垃圾分類，建立和完善“四分法”，升級設備，強化管理，實現分類工作和提升物業(yè)小區(qū)生活垃圾清運水平的同步推進、相輔相成。由于物業(yè)公司對解決小區(qū)生活垃圾運輸問題和垃圾站加強設備維護的動能先天不足，積極性不高，資金不充足，應當考慮從以下幾個方面逐步予以解決。
（一）超前規(guī)劃，科學布局。
根據前文所述，垃圾氣力管道運輸技術具有無可比擬的優(yōu)勢，可在新開發(fā)建設小區(qū)布局和規(guī)劃建設。生態(tài)文明建設已成為我國的建設戰(zhàn)略目標，生活垃圾運輸處理實為題中應有之義。各級政府理應加強政策法規(guī)研究，發(fā)改局、城鄉(xiāng)建設局等部門應引導房地產行業(yè)和其他單位積極引進當今先進技術，政府給予補貼或出臺優(yōu)惠措施，在新開發(fā)建設小區(qū)先行試點然后逐步推廣，實現x區(qū)采用生活垃圾氣力管道運輸技術的新突破。
（二）更新設備，提質改造。
根據x區(qū)物業(yè)小區(qū)具體實際情況，配合當前推進的生活垃圾分類，研討物業(yè)小區(qū)生活垃圾運輸的發(fā)展形勢和可行性方案。目前宜對小區(qū)生活垃圾運輸和垃圾站采取提質改造，更新設備的辦法。一是制定淘汰和更新計劃。根據x市城管委關于環(huán)衛(wèi)設施設備“兩年兩改”部署，明確物業(yè)小區(qū)垃圾站在202x年前全部完成環(huán)保型改造。向物業(yè)公司傳導壓力，硬性規(guī)定每個物業(yè)小區(qū)均要制定淘汰和更新計劃，落實更新時限和經費。二是實行以獎代投。全區(qū)使用超過x年的垃圾站為x座，應更新為新型環(huán)保壓縮站，更新費用為x萬元／套（壓縮箱設備每臺x萬元，基建施工x萬元）。據初步調查，因金額較大，業(yè)主大會討論難以通過。建議區(qū)政府以獎勵補助形式，按照“三個三分之一”的辦法，即區(qū)財政、業(yè)主、物業(yè)公司各分攤三分之一經費。202x年前對超過x年的x座設備進行更新，總經費約x萬元；對未超過x年的逐年更新，每年設備更新經費采取相同辦法。也可以由政府統一采購設備（每站x萬元），由物業(yè)公司組織垃圾站的土建施工和設備安裝；三是規(guī)范新建小區(qū)環(huán)保設施配套。對于新建小區(qū)，必須提高報建審批門檻，將生活垃圾運輸環(huán)保型設備作為小區(qū)硬件建設和服務功能的重要指標，強制規(guī)定垃圾站需達到環(huán)保壓縮功能標準，并作為小區(qū)交付工程驗收前必要條件。
（三）加強監(jiān)管，獎優(yōu)罰劣。
首先，政府部門、街道和社區(qū)要把物業(yè)小區(qū)垃圾運輸和垃圾站維護建設納入議事日程和加強監(jiān)管。確定牽頭管理單位和職能管理部門，形成監(jiān)管合力，建議由建設局牽頭，街道為主體，社區(qū)為具體責任人，建立物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和生活垃圾運輸維護的長效管理機制，指定專干負責每天對小區(qū)垃圾站衛(wèi)生和設備情況進行檢查，并建立臺賬。結合居民評價和投訴情況，每月由區(qū)建設局物業(yè)科、街道城管辦、社區(qū)三方對物業(yè)小區(qū)進行檢查和排名，根據排名給予獎懲，每年評選先進物業(yè)公司并給予獎勵。
（四）專業(yè)維護，長效管理。
小區(qū)物業(yè)公司作為小區(qū)管理的責任主體，要增強自身的責任意識和擔當，積極開源節(jié)流，千方百計為業(yè)主提供優(yōu)質服務。政府部門、街道要壓實物業(yè)公司的責任，推行長效管理機制，規(guī)定小區(qū)物業(yè)公司必須制定垃圾站清掃清洗和設備維護計劃，明確專人和經費，規(guī)定垃圾站每日清掃清洗噴藥的頻次，加強設備日常保養(yǎng)維護。根據物業(yè)條例有關規(guī)定，日常保養(yǎng)和零星設備維修屬物業(yè)維護范圍，均應納入物業(yè)公司運行成本，以維持垃圾站設備的正常運行。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇三
1、維保人員與業(yè)務量不匹配。部分單位技術人員力量不足，人均保養(yǎng)電梯數量超過規(guī)定，有的人均負責維保電梯超過50臺，造成只維修不保養(yǎng)的情況;部分單位技術人員和管理人員對國家相關法律法規(guī)和電梯技術標準不夠熟悉。
2、使用單位檔案管理工作不規(guī)范。部分單位“一機一檔”歸檔管理不規(guī)范;個別單位對檔案管理不重視，檔案管理較為混亂。
4、服務意識有待提高。部分單位應急電話、投訴電話記錄不規(guī)范;部分單位缺乏應急預案的演練記錄，對客戶意見反饋處理沒有匯總、分析及改進措施;故障搶修記錄不齊全;部分電梯維修保養(yǎng)單位對電梯使用單位應按時實施定期檢驗宣傳督促不夠。
5、部份外地維保單位存在超出授權范圍維?；蚴跈嘀貜汀⒙氊煵幻鞔_等。如部分制造單位設立的維保站存在保養(yǎng)其他品牌電梯的情況。
6、根據《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。
t5001-20__)要求，電梯維保單位在維保過程中，發(fā)現事故隱患及時告知電梯使用單位;發(fā)現嚴重事故隱患，及時向當地質量技術監(jiān)督部門報告。事實上，幾乎沒有電梯維保單位及時報告質量技術監(jiān)督部門。
7、普遍存在著維保記錄填寫不規(guī)范，電梯日常維保記錄中的維保項目未滿足規(guī)范要求;未有效開展對所維保電梯的定期自檢工作，特種設備檢驗檢測機構進行的定期檢驗是在電梯維保單位自檢合格的基礎上實施定期檢驗，但往往檢驗機構的檢驗人員在現場檢驗時，會發(fā)現自檢報告部分項目與實際不符，這也說明電梯維保單位的自檢很不規(guī)范，個別單位甚至存在編造自檢報告的行為。
1、落實使用單位的主體責任，特種設備使用單位是責任主體單位，主要抓好“三落實、兩有證、一檢驗、一預案、一演練”的要求。也就是做好責任單位、責任人及制度的落實，做好電梯的注冊登記和人員的持證上崗的落實，做好電梯檢驗的落實，做好應急預案和應急演練的落實。以此推動使用單位主體責任的落實工作。
2、抓好宣傳教育。針對小區(qū)業(yè)主對電梯使用常識了解不夠。結合《特種設備安全法》的實施，開展好進社區(qū)宣傳服務活動，宣傳正確使用操作電梯及應急情況的處理。發(fā)放宣傳材料，讓用戶了解電梯使用不當的原因等，樹立安全防范意識。
3、抓好檢查與隱患的整改工作。開展好電梯專項檢查工作，加。
強對物業(yè)公司電梯管理的指導。做好隱患排查治理工作，特別是對經檢驗不合格、對群眾舉報投訴反映強烈的單位，加強檢查頻次并跟蹤抓好隱患整改落實工作。
4、抓好電梯維保公司的檢查工作。開展電梯維保公司的專項檢查，不定期的對維保公司服務情況及維保質量進行抽查。重點抽查那些經常對所維保的電梯不能一次檢驗合格的維保公司，以此推進維保質量的落實;抽查維保公司應急處置能力，確保發(fā)現電梯故障能及時排除。
5、加大執(zhí)法力度，嚴防不合格電梯的使用。加大對電梯使用違法行為的查處力度，特別是對電梯不能及時辦理注冊登記、電梯管理人員不能持證上崗、使用單位使用經檢驗不合格電梯、維保公司不按安全技術規(guī)范的要求進行維保[文秘站-您的專屬秘書!]等違法行為嚴厲打擊。
6、加強協調配合。加強與檢驗檢測機構、電梯維保單位、電梯使用單位的聯系，對電梯使用過程中發(fā)現的隱患，及時協調解決，確保電梯的正常運行。
7、制定應急措施和救援預案及定期演練工作。每半年至少針對本單位維保的不同類別(類型)電梯進行一次應急演練，做好應急演練的記錄;提高服務意識，對客戶意見反饋處理及時匯總、分析及改進;接到電梯故障通知后及時予以排除，接到電梯困人故障報告后，電梯維修人員及時抵達所維保電梯所在地實施現場救援。
8、嚴格落實《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。
t5001-20__)要求。電梯維保單位做好電梯的半月維保、季度維保、半年維保、年度維保，制訂合理的維保計劃與方案，對電梯進行清潔、潤滑、檢查、調整，更換不符合要求的易損件，使電梯達到安全要求，保證電梯能夠正常運行。在維保過程中，發(fā)現嚴重事故隱患，要及時向當地質量技術監(jiān)督部門報告。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇四
為進一步提高____公司整體物資管理水平，尋找差距、開闊思路，公司財務、商務、技術人員組成調研小組，于10月24日、25日對____公司、________公司及________集團物資供銷分公司學習調研?，F就調研情況報告如下：
一、調研單位情況概述。
1、____公司物資統一由____物流集團------____公司負責采購、配送(收取4%管理費，集團采購占年采購總額99.5%)，每月25日統一集中申報物資采購計劃;____公司負責物資的驗收、儲備定額制定，____集團設有統一的供應商名錄，每年進行一次合格供應商篩選。
2、____公司物資采購由市場營銷部負責，庫存管理由生產技術部負責。物資采購實行詢價員、采購員、合同員按崗設人，職能分離模式;物資系統作為公司erp信息系統的組成部分，與財務數據接口，公司成本數據實時動態(tài)反映，公司實行全面預算管理，年初制訂預算，點檢員申報計劃實行預算控制全程跟蹤管理模式;技術部倉儲自20_年起實行供貨超市管理，負責代管、代算、代銷，主要是標準件、低質、易耗物資。
二、調研的收獲及啟示。
本次物資管理市場專項調研，調研組認為，無論是采用集團采購的________物資供銷分公司、____公司，還是自行采購的____公司，均有較多值得借鑒的先進管理理念，調研組結合公司前期開展的物資采購效能監(jiān)察活動提出的問題，收獲及啟示如下：
1、全公司進一步推行全面預算管理理念，將公司經營成本與各點檢員每項材料申報計劃結合起來，雖然公司未實行erp信息軟件系統管理，但可通過部門信息手工匯總的模式，每月進行一次預算實行情況信息集成，將公司的全面預算管理深入到每個專業(yè)管理，讓生產技術人員參與公司的經營管理過程，從源頭上避免超標準、超預算的情況發(fā)生。
2、實施物資采購業(yè)務流程重組再造。借鑒____公司“詢價、采購、合同”三權分離的經驗，將公司現階段采購員一人負責的采購模式，調整為：詢價、采購、合同三崗位分立模式。
3、建立物資采購“兩頭沉”模式，緊密聯系市場價格變動，打好物資采購市場牌。即“一頭沉市場”公司物管中心及時掌握物資市場價格變動的信息，對材料價格驟變的物資，及時調整采購模式、采購策略“一頭沉使用單位”物管中心與技術部實行定期會議形式，將生產現場反饋的問題與物資采購處理的及時性結合起來。
4、加強合格供應商管理。為降低公司物資采購成本、采購的風險，建立一個安全、穩(wěn)定的供應商隊伍是非常必要的，為尋求長期互惠供求關系，建立《合格供應商名錄》及檔案工作是首要工作，目前該項工作已正在進行;今后我公司物資采購將從從合格供應商名錄中選擇，從審查主體資格、履約能力、履約信用等方面挑選，作為合格供應商名錄入選條件。
5、適時升級公司管理軟件，推行erp軟件：erp系統作為企業(yè)集成化管理信息系統，它集成公司業(yè)務全流程，直觀、動態(tài)反映各部門費用的發(fā)生、行蹤，對提升公司核心競爭力具有顯著作用。例如20_年統計的__x專業(yè)材料費用超額領用的問題，實際為財務軟件統計與公司mis物資系統統計口徑形成的誤差。
通過此次調研，使我們更充分的認識到自身管理水平與先進之間的差距，但是只有通過“找差距”、“發(fā)現差距”，才能不斷“提升自己”，克服現有軟、硬件困難，在管理水平上下工夫，使公司物資管理水平更上一個臺階，為降低生產成本做出更大的貢獻。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇五
7月15日，市政協社會法制委員會組織部分委員，在副主席xx的帶領下，調研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會，聽取市國土房產局關于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎上，就如何進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議?，F將調研情況報告如下：
一、基本情況。
1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設。1995年，市國土局設置了物業(yè)管理股，具體負責物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)38家，本地27家，其中二級資質1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質2家，二級資質4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓并已取得相關證書。目前已對50多個住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理，總服務面積約510萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率達70%。
2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場。一是引入招投標機制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競爭環(huán)境。，我市逐步推進物業(yè)管理招投標工作，至今已有19個小區(qū)實行招投標。二是整頓市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理運作。針對一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)服務不到位、服務質量差、亂收費等，開展了物業(yè)服務企業(yè)達標考核、物業(yè)設施設備專項檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導“誠信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評比活動。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個。積極推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設，全市業(yè)主委員會已成立并備案在冊22家。
二、存在問題。
1、少數物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設施設備維修不及時，物業(yè)費用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務水平，業(yè)主委員會形同虛設，不能發(fā)揮應有作用。業(yè)主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪投訴維權，增加了政府和主管部門的負擔。
2、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應向最終用戶收費，但我市有例外現象，如大多數小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的`電費，小區(qū)內業(yè)主的電費由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費用由業(yè)主承擔，引起廣大業(yè)主的強烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經營、垃圾清運等問題，按照有關職能應由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現象，增加了管理難度。
3、從業(yè)人員整體素質不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自下崗工人、轉業(yè)軍人及農村剩余勞動力，素質不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術的專業(yè)人才更為緊缺。
4、業(yè)主權利義務認識不清。人們普遍認為物業(yè)服務屬于簡單的勞務服務，行業(yè)技術含量低，嚴重挫傷了物業(yè)服務企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)服務企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業(yè)費現象時有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導致物業(yè)企業(yè)服務質量下降，廣大業(yè)主深受其害。
5、房屋工程及基礎設施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業(yè)主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設施未完全落實，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據調查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設遺留問題引發(fā)的。近三年來，市國土房產局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現逐年遞增態(tài)勢。
6、部分老小區(qū)無物業(yè)管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當時條件限制，規(guī)劃、建設、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區(qū)目前尚無物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會代管。
三、意見和建議。
1、進一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強企業(yè)競爭力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經營、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經理人隊伍。大力引導物業(yè)企業(yè)更新服務理念，拓寬管理范圍和服務領域，發(fā)展物業(yè)服務新的增長點。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質論價、優(yōu)質優(yōu)價”的物業(yè)服務收費機制，使收費與服務標準有機結合起來。完善物業(yè)企業(yè)內部管理機制，開展規(guī)范的管理和服務，向社會公開收費項目及標準、服務內容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費。
2、建立完善長效管理機制。物業(yè)管理業(yè)務范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個部門，應理順機制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責，建立物業(yè)管理工作聯席會議制度，定期會商物業(yè)管理重點工作。
3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會組建力度，按照《物權法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會自我管理、自我服務，自我約束機制，規(guī)范活動行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權與能動性，依法維護好廣大業(yè)主的切身利益和合法權利。
4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為。加強對物業(yè)服務企業(yè)資質的動態(tài)監(jiān)管。督促指導物業(yè)服務企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內部崗位責任制；督促指導物業(yè)服務企業(yè)培訓提高員工素質，隨時監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費行為等。
5、高度重視小區(qū)建設質量。一是要嚴把商品房質量驗收關，從工程項目立項規(guī)劃開始，相關的物業(yè)服務企業(yè)應同步介入，對房屋的功能、布局、管網、水、電等設施建設提出合理性建議，供開發(fā)建設企業(yè)參考。詳細規(guī)劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業(yè)管理等相關部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設質量保證金制度，在政策范圍內提高房屋質量保證金標準，延長質押年限，對房地產開發(fā)商和承建方形成經濟壓力，以確保建房質量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關職能部門對今后新建的樓盤，從高起點、高標準出發(fā)，提高停車能力。對已建成小區(qū)引導物業(yè)企業(yè)通過規(guī)范管理，挖掘內部潛力，緩解停車位不足的矛盾。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇六
近幾年杭州高速發(fā)展，帶領杭城的老百姓走上富裕道路。半山地處杭州北部的交通樞紐，同時也扮演者北大廳的重要角色，一直以來都是以重工業(yè)發(fā)展為主，隨著“低碳、環(huán)保、文明、整潔”的理念不斷深入人心，搬遷關停各類企業(yè)46家，隨著帶來的各類城市管理工作也日漸增多。我們抓城市管理工作，高效能地管理好城市，最終目標就是為老百姓提供一個整潔、優(yōu)美、便捷、高效的工作、生活環(huán)境。因此，我們要樹立和落實，以人為本，在促進發(fā)展中統籌兼顧，以構建社會主義和諧社會為目標，把提高城市管理水平和維護廣大人民群眾的根本利益結合起來，從思想認識、工作理念上再提高、再優(yōu)化，走依法管理城市的路子，建立城市管理長效機制。城市管理工作,應該是一項動態(tài)管理工作,不能“坐似一張弓,走似一陣風”迎接檢查,集中突擊“一陣風”的管理辦法,能夠集中解決一些問題,但日常管理工作,不能象“一張弓”,要持之以恒.注重長效管理機制。
一、要抓宣傳教育，增強市民城管意識。
城市管理是城市發(fā)展永恒的主題，也是城市形象建設的中心環(huán)節(jié)。城市管理工作是一項復雜的系統工程，要統攬全局，從大處著眼，從小處著手，著力解決好城市管理中的突出問題。使廣大市民認識到城市是我家，從思想上意識到其主人翁的作用發(fā)動群眾都來做城市美容師，一起動手美化家園，自覺遵守城市管理規(guī)定，以主人翁的姿態(tài)共同參與城市管理。
二、管理目標長效化和管理服務高效化。
對城市重大基礎設施、市重大工程和招商引資項目，要建立行政審批“綠色通道”。要積極推進電子政務，實行網上審批，降低行政成本，減少企業(yè)負擔，提高行政效能，同時嚴格落實行政審批失當責任追究制，確保管理服務規(guī)范化。要建立公開、公正、公平的考核獎懲制度體系，充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用，定期向社會公布考核情況。通過強化激勵和約束機制，促進城市長效管理目標的落實。
三、改革城市管理方式，推進城市管理現代化創(chuàng)新。
現代化的城市，需要現代化的管理。要積極依靠科技進步，不斷提高城市管理現代化水平。加強城市管理科技的基礎研究，加快科技成果的轉化應用步伐，積極引進和消化吸收國內外一切先進的管理思想、手段和方法。城市管理信息化建設是當前的重點，要綜合運用各種現代化信息、數字技術，建立城市管理的數據庫，實現對城市基礎設施和管理活動的實時監(jiān)測與動態(tài)控制，提高城市管理效率，增加城市管理工作的科技含量。要學習推廣東北京東城區(qū)實行分網絡管城市的經驗，實現城市管理問題的精確定位和對監(jiān)督員的科學管理。要推行12319等城市公共住處服務平臺，及時發(fā)現和處理各類問題，提高快速反應能力，樹立城市管理品牌。
四、抓隊伍建設，提高執(zhí)法水平。
城市管理的各項措施，都要通過管理人員去落實，因此關鍵在于人。要按照“統一領導、綜合管理、分工負責、協調高效”的原則，通過合理的分工，提高執(zhí)行能力。要堅持不懈地抓好城管執(zhí)法隊伍的思想、紀律、作風整頓，積極推行“陽光城管”教育引導城管執(zhí)法人員牢固樹立正確的權力觀、地位觀、利益觀，真正做到情為民所系，權為民所用，利為民所謀。認真搞好行政執(zhí)法人員的教育培訓，以提高其政治素質、業(yè)務素質和執(zhí)法水平。加大業(yè)務考核力度，做到工作有標準，作業(yè)有質量，檢查有記錄，獎懲有依據。進一步完善城管行政執(zhí)法機關以及執(zhí)法隊員的檢查監(jiān)督機制和紀律約束制度，規(guī)范執(zhí)法行為，自覺接受監(jiān)督，提高城管行政執(zhí)法隊伍的依法行政水平。要堅持執(zhí)法為民，塑造城管執(zhí)法品牌。
五、加強城市規(guī)劃管理，力戒城市無序建設。
對一個城市而言，城市規(guī)劃在先，建設在后;管理在前，經營在后。城市建設，尤其是城市的基礎設施建設，主要目的是為城市的企事業(yè)生產和市民生活創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境，這是城市政府的主要職責。而城市規(guī)劃是城市建設的龍頭，科學、合理、求實和法制化的城市規(guī)劃及管理，對城市建設起著主導作用。城市規(guī)劃管理的好壞，對于城市建設和經濟發(fā)展具有重要意義。
六、相對粗放式管理，城市精細化管理從細節(jié)入手、精益求精，讓老百姓生活得更舒適、更健康、更方便。
近年來，隨著我縣城鎮(zhèn)化進程進一步加快，城市基礎設施建設得到加強，城市面貌有了較大改觀，但一些城市的規(guī)劃建設與管理服務水平還比較低，城市建設缺乏特色，城市功能不夠完善，重建設、輕管理，重地上、輕地下，重形式、輕內容等問題還比較突出，臟、亂、差現象還比較嚴重。今后，我省將從城市市容市貌管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、市政設施管理、園林綠化建設和管理、廣場公園綠地管理、建筑工地管理、城市公共交通管理、城市出租車管理等8個方面，建立城市精細化管理長效機制。提高城市管理現代化水平，明確市與縣兩級政府的城建城管職責，理順條塊關系，完善法規(guī)制度，著眼長效管理，實行綜合執(zhí)法，建立健全市、區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))相互銜接、合理分工、規(guī)范高效的城市綜合管理體系。按照“政企分開、政事分開、事企分開、管養(yǎng)分開”的要求，深化城市管理體制改革，引入競爭機制，實行城市公用事業(yè)建設和市容環(huán)衛(wèi)公共服務市場化。加快推進社區(qū)建設，理順社區(qū)管理體制確保社區(qū)資源綜合利用，發(fā)揮社區(qū)在城市建設和管理的基礎作用。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇七
社區(qū)作為一種非監(jiān)禁性的刑罰執(zhí)行活動，是我國刑罰制度改革的新生事物，也是世界刑罰制度改革的發(fā)展趨勢。做好社區(qū)工作，對于完善我國刑罰執(zhí)行制度體系，推進經濟全面、協調可持續(xù)發(fā)展，維護社會和諧穩(wěn)定，具有極為重要的現實意義。
一、社區(qū)服刑人員矯正管理工作的基本情況。
我縣于年初起全力推進社區(qū)矯正工作，經過一年的時間，形成了較為完善的工作、管理體系。截止20__年10底，全縣共有社區(qū)服刑人員69人，無脫管漏管不服從管理和重新犯罪情況。
二、管理社區(qū)服刑人員流動情況。
額敏縣社區(qū)服刑流動人員主要存在于牧民當中，由于牧民放牧有冬牧場和夏牧場，距離鄉(xiāng)(鎮(zhèn))場較遠，并在偏遠的山區(qū)，有時交通不方便，為了加強對這些人員的管理，確保矯正安全，加快社區(qū)矯正的信息化管理，從8月份開始，除了嚴格的請銷假制度以外，實行了手機已動工定位匯報和利用座機匯報的制度沒通過以上兩種措施，極大的預防了社區(qū)服刑人員的重新犯罪。
三、主要做法。
(一)建立健全組織機構。
一是及時成立了社區(qū)矯正工作機構，在鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、村形成網絡并落實工作人員;。
二是將領導小組辦公室設在各司法所。
三是村(社區(qū))針對每名矯正對象分別建立矯正小組，安排2名矯正人員和1名監(jiān)護人員進行矯正管理。
(二)完善各項管理制度。
一是制定了《額敏縣社區(qū)服刑人員管理辦法(試行)》，就公檢法司等有關部門如何對社區(qū)服刑人員進行引導、扶助、教育和管理做出了明確規(guī)定。
二是全面推廣烏蘇和博州現場會的工作經驗，將社區(qū)服刑人員重新犯罪率控制在0。5%以內。
三是創(chuàng)新矯正人性化管理，采取信息化手段加強對社區(qū)服刑人員的管控，做到人性化服務管理。
(三)矯正管理工作規(guī)范化。
一是嚴把接收關、請假關、矯正關、教育關、解除關，使社區(qū)服刑人員順利回歸社會。
二是建立健全社區(qū)矯正工作評估、分類和委托制度，制定個案。
三是堅持“日記錄、周報到、月學習、月勞動、季總結鑒定”的制度。
四是實地走訪。社區(qū)服刑人員進行了核查，資料檔案齊全，無脫漏管和重新犯罪。
四、社區(qū)矯正管理工作面臨的困難和問題。
(一)程序上存在一定問題。目前，我縣社區(qū)服刑人員的接收管理工作，由各街鎮(zhèn)派出所直接通知轄區(qū)司法所接收，各司法所按照“兩個要素”(法律文書齊全、人員到位)的要求予以接收。由于實際工作中，常常存在矯正對象已報到登記，而相關法律文書、材料未送達或遺失的現象，司法所因不符合接收條件不予接，而派出所又認為應當屬于司法所管，最后出現兩不管的現象。
(三)教育管理方式相對陳舊。公益勞動形式單一，教育方式靠談話、人格感化和念讀法律法條等，教育的效果難以抵消社會歧視的負面效應。
(四)人少事多任務重。司法所承擔普法教育、法制宣傳、矛盾糾紛調解、社區(qū)矯正、幫教安置等多項職能，其中僅社區(qū)矯正每月就要完成召集學習、思想匯報、組織公益勞動等多項工作，司法所人員工作任務繁重。
(一)提高認識，營造全社會共同支持參與的良好氛圍把宣傳工作中的重點放在利于罪犯改造、降低國家刑罰成本等積極方面，對社區(qū)矯正的專業(yè)知識、工作業(yè)績、成功典范等及時進行報道，真正讓每位居民(村民)了解社區(qū)矯正工作。
(二)總結經驗，推動相關法律和政策規(guī)定的出臺針對當前社區(qū)矯正法律制度不健全的現實情況，建議首先保證社區(qū)矯正工作按照現有法律法規(guī)的相關要求。同時，探索新形勢下開展社區(qū)矯正工作的新思路新方法。
(三)完善機制，加強各職能部門工作的溝通銜接司法行政機關做好與有關部門的聯絡，加強對社區(qū)矯正工作的研究，及時提出工作建議，依法監(jiān)管社區(qū)矯正對象，及時將矯正期滿的社區(qū)服刑人員轉為幫教安置對象，實現社區(qū)矯正工作與幫教安置工作之間的無縫對接。最終形成政法部門齊抓共管的格局。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇八
社會管理創(chuàng)新是當前政法綜治部門的重點工作之一，是擺在實務界和理論界面前的熱門課題，社會管理工作能否緊跟經濟社會發(fā)展步伐，及時有效地進行調整加強與創(chuàng)新發(fā)展，事關社會和諧穩(wěn)定大局與“趕超進位、跨越發(fā)展”戰(zhàn)略目標的勝利實現。由于社會管理是個復雜的系統工程，包緊萬象，涉及面廣，現結合部門工作實際擇其重點開展調研，并將調研情況報告如下：
一、社會管理創(chuàng)新工作的經驗做法及其成效。
1、信息化建設，人性化關懷，流動人口管理服務工作高效優(yōu)質。
__年，__縣公安局牽頭組織在全縣范圍內深入開展租賃房屋和暫住人口集中清理專項行動，按照“村不漏街，街不漏戶，戶不漏人”的工作要求，共清理出租房屋__戶，清理暫住人員__名，并全部完成了基本信息采取集與電腦建檔工作，到目前為止，已有__名外來流動人口的動態(tài)信息在電腦系統登記備案，并實現了暫住人員信息與在逃人員信息互動對比，“以房管人”和“以信息化管理人”工作模式初見成效。__年以來，在全縣__家旅館安裝建設治安管理信息系統并與公安部門信息平臺聯網，通過入住人口身份信息查驗，抓獲網上逃犯__名，有效提高了辦案效率和流動人口社會治安防范能力。在流動人口服務方面，石城縣教育行政部門以人為本出臺新規(guī)，規(guī)定外來務工人員子女可憑用工單位證明免借讀費進城就讀，并可平等享受升學政策，較好地解決了外來務工人員子女的入學困難，為外來務工人員積極參與創(chuàng)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了寬松環(huán)境。
2、無縫對接，分類幫教，刑釋解教人員順利融入社會重新做人。
__年來，__縣共接收刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)人員共__人，在接到這些人員釋放回籍的通知書后，縣安置幫教工作機構立即根據其思想表現和家庭狀況分級分類幫教安置，結對幫扶，實施包教育、包管理、包轉化的“三包”工作措施，積極幫助釋放回籍人員順利回歸社會和就業(yè)創(chuàng)業(yè)，幫教安置率達到了98%，重新犯罪率為零。大部分釋放回籍人員重新過上了正常人的生活，沒有再次危害社會，有的在幫扶教育下甚至變身為產業(yè)發(fā)業(yè)帶頭人，如石城縣木蘭鄉(xiāng)籍刑釋解教人員溫昌禮，回歸原籍后，籌集資金興辦養(yǎng)豬場，目前已成為遠近聞名的養(yǎng)殖大戶。
3、加強社會治安防控體系建設，開展治安重點地區(qū)排查整治，社會治安環(huán)境進一步優(yōu)化。
自__年起，__縣不惜重金保平安，在省、市首開先河在農村大力加強“小技防”建設，并把它列入新農村建設發(fā)展總體規(guī)劃，對安裝高科技治安聯防報警裝置的農戶家庭給予經濟補貼，到目前為止，全縣已有__余個新農村建設示范點近__農戶安裝治安聯防報警器。__年全縣開通鄉(xiāng)鎮(zhèn)視頻監(jiān)控系統，在城區(qū)進出口處建設了__個高清晰圖像抓拍治安卡口。機關、學校、企事業(yè)單位的技防建設也得到大力加強，特別是在__人以上的學校全部安裝了校園視頻監(jiān)控系統，臨圩鎮(zhèn)的中小學也大部分在校門口安裝了視頻探并頭接入鄉(xiāng)鎮(zhèn)視頻監(jiān)控系統，治安防范能力明顯提高。從__年起，石城縣采取主動出擊的方式對蓮花萬景城商貿娛樂區(qū)、白蓮城農貿市場、琴江鎮(zhèn)商貿城、東城新車站四個社會治安重點地區(qū)開展了長期的治安整治，整治成效顯著，曾一次性查獲收繳各類賭博游戲機41臺，同時處予8家游戲室業(yè)主拘留10日、罰款__元的嚴厲處罰，治安秩序明顯好轉。據統計，通過開展集中整治，治安重點地區(qū)的刑事案件已由__年的__起下降為__年的__起，下降了__%，治安案件則由__年的__起下降為__年的__起，下降為__%，治安環(huán)境明顯好轉。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇九
下面是小編為大家整理的,供大家參考。
為促進國務院《物業(yè)管理條例》《*省物業(yè)管理條例》的貫徹落實，規(guī)范我縣物業(yè)管理工作，打造和諧宜居環(huán)境，按照縣委的要求和縣人大常委會主任會議安排，縣人大常委會抽調有關方面人員組成調研組，于*月份對縣城住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調研，*月*日，縣人大常委會主任*，副主任*、沈少武率領縣人大常委會部分組成人員和部分縣人大代表對縣城住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了專題視察，召開了座談會，聽取了縣政府及相關部門的工作匯報，視察組成員及人大代表提出了很好的意見建議?，F將這次調查情況報告如下。
一、物業(yè)管理工作的基本現狀。
**個商品房小區(qū)由物業(yè)企業(yè)負責物業(yè)管理；
**?個小區(qū)由開發(fā)企業(yè)代管，其它*個小區(qū)和單體建筑均無物業(yè)管理?？傮w來看，經過各方面的共同努力，縣城住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有，實行物業(yè)管理的區(qū)域不斷擴大，物業(yè)管理效應初步顯現，尤其是政府主導管理的保障房和移民安置房物業(yè)管理較為規(guī)范，群眾比較滿意，商品房小區(qū)物業(yè)管理也在進行積極嘗試，取得一定成效，為宜居*建設和社會穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。
我縣物業(yè)管理工作起步較晚，整體上看，基礎條件差，管理水平低，利益訴求多，問題十分突出，矛盾錯綜復雜，現狀令人堪憂，物業(yè)管理工作與縣域經濟社會發(fā)展形成極大反差，群眾意見較大，已經成為城市建設和管理最為突出的問題，主要表現在以下幾方面：
（一）從行政管理層面看，存在四個突出問題。
一是政府對物業(yè)管理工作重視不夠，一些領導、干部認為物業(yè)管理工作是主管部門的事、是開發(fā)商的事、是小區(qū)自己的事，政府沒有主動履行監(jiān)管職責，加之主管部門力量有限，小區(qū)物業(yè)管理基本處于無序狀態(tài)。多年來，縣、鎮(zhèn)政府均沒有專門研究和出臺加強我縣物業(yè)管理工作的具體政策措施，對物業(yè)管理工作缺乏有力有效的組織領導、工作指導和制度保障，主管部門也存在對物業(yè)管理工作研究不深、工作力度不大、方法單一等問題。
二是物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳不到位。從視察調研情況看，政府、社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少，各級宣傳普及物業(yè)管理法規(guī)不積極、不主動，普法宣傳也沒有涉及物業(yè)管理的內容。
三是物業(yè)監(jiān)管職能職責不清，目前我縣的物業(yè)管理工作主要依靠房管局進行行業(yè)直管，物業(yè)管理行政管理體制缺乏縣、鎮(zhèn)、社區(qū)、小區(qū)條塊結合、層層負責的行業(yè)監(jiān)管網絡，缺乏物業(yè)管理矛盾協調機制和應急防御機制。部門之間沒形成監(jiān)管合力，物價部門沒有制定我縣物業(yè)收費標準，收費管理混亂，住建部門對小區(qū)建設規(guī)劃不盡合理，在工程驗收時對小區(qū)物業(yè)管理配套設施驗收把關不嚴，沒有按規(guī)定進行驗收，為以后的物業(yè)管理埋下隱患。三創(chuàng)辦、房管局、社區(qū)在物業(yè)管理工作中協作不夠緊密。
四是鎮(zhèn)、社區(qū)組織還沒有發(fā)揮應有的作用，省物管條例規(guī)定，鎮(zhèn)政府及社區(qū)在物業(yè)管理中應組織協調業(yè)主大會成立，調解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)間的糾紛，協調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，但目前鎮(zhèn)及社區(qū)都以人手少、工作忙等為由不愿承擔物業(yè)管理相關職能。
（二）從開發(fā)商和物業(yè)服務企業(yè)層面看，存在四個突出問題。
一是一些開發(fā)商從自身利益出發(fā)，隨意變更設計，建設了一些達不到規(guī)劃標準的住宅小區(qū)，如物業(yè)管理用房、社區(qū)活動用房不到位，公建配套設施產權不明晰，房屋及小區(qū)水、電、排污系統建設質量不高，綠化檔次低，維修資金不及時足額到位等等，造成后續(xù)管理糾紛多、難度大、成本高。
二是住宅小區(qū)基礎設施不配套，成為物業(yè)服務品質無法提升的硬傷。一個突出問題是停車難，目前隨著私家車的迅速增多，許多住宅小區(qū)中，包括新建商品房小區(qū)的停車位嚴重不足，停車問題已成為破壞小區(qū)環(huán)境、困擾物業(yè)管理的一大難題，這在老舊小區(qū)表現得尤為突出。一些開發(fā)商在出售房屋時極力避免簽訂“前期物業(yè)管理協議”，有關前期物業(yè)管理必須具備和提供的服務落實不了。因小區(qū)水電氣統一管理設施不全，即使大多數業(yè)主同意管控水電氣破解收費難問題，也不能有效執(zhí)行。
三是物業(yè)管理模式落后，經營活動不規(guī)范。部分建設單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務變成了經營行為，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣*多個小區(qū)中，只有不到*個是聘請物業(yè)企業(yè)管理，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環(huán)機制無法建立。大部分分散式小區(qū)，都由住戶分單元、分樓推選樓長或聘請退休老干部職工管理，所謂的管理大多也只是負責收取一點衛(wèi)生費，做一些簡單的上傳下達，都是義務服務，難以長期堅持。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡單認為物業(yè)服務就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調研的*多個小區(qū)，社區(qū)或物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)建設的基本情況不清，大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動的相關制度或公約，少數有制度或公約的也落實不到位。
四是有資質的物業(yè)管理企業(yè)少，服務質量不高，物業(yè)費收支不公開不透明，物業(yè)服務企業(yè)運轉困難。部分物業(yè)企業(yè)擺不正自己的位置，認為自己是管理者而對業(yè)主頤指氣使，缺乏主動服務、積極服務意識，從而滋生了眾多的矛盾。
（三）從業(yè)主層面看，存在三個問題。
一是業(yè)主自治而未治。召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會難，業(yè)主自治組織不全，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為新型的市民民主形式，是與物業(yè)企業(yè)對等的、維系物業(yè)管理市場完整性的重要主體。但是目前我縣*多個小區(qū)因為無人牽頭組織、缺乏經費、區(qū)域太小太零散等原因均沒有成立業(yè)主委員會，就是已經成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，由于缺乏對業(yè)主委員會有效的監(jiān)督制約措施，其業(yè)主自我管理、自我約束的機制尚未形成，民主協商、少數服從多數的議事原則很難實現，業(yè)主自治只能是良好的愿望而已。
二是業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關系。調研統計，有*%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點，對物管企業(yè)的服務要求往往會超出合理范圍。例如：在調查中，各個小區(qū)反映最多的頂層住戶出現樓頂漏水的問題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時，往往會采取拒交物業(yè)費的方式來處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。
三是少數在職和退二線公職人員不繳納物業(yè)管理費，說明對公職人員的教育管理還需加強。另外，隨著全縣安置區(qū)的增多，部分人既失地又失業(yè)，會加劇物業(yè)矛盾，應引起重視。
三、意見和建議。
（一）要加強組織領導，盡快制定出臺物業(yè)管理辦法。物業(yè)管理事關千家萬戶切身利益,事關城市管理水平和形象,事關“三宜”*建設成敗，直接影響著*社會經濟全面發(fā)展和小康社會目標的實現。同時，從多年的實踐看,物業(yè)管理在維護社區(qū)秩序,協助公安等有關部門防范刑事犯罪,防止可能發(fā)生的治安、火災、燃氣泄漏、水電故障等惡性事故中發(fā)揮著十分重要的作用。因此,加強物業(yè)管理具有十分重要的現實意義?？h政府及相關職能部門要高度重視物業(yè)管理工作，認真學習現行法律法規(guī)，深入研究工作中存在的問題，結合實際進行“頂層設計”，盡快起草制定《*縣物業(yè)管理實施辦法》，按程序提交縣人大常委會審議后實施要從加強領導、理順體制、政策措施、明確職責、夯實任務、加強監(jiān)管等方面做出具體規(guī)定，便于政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主各方履行責任、權利和義務，使物業(yè)管理步入規(guī)范化和法制化。
（二）要明確管理職責，切實解決物業(yè)管理工作中亟待解決的問題。一要加強規(guī)劃管理，要嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃、小區(qū)建設以及物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，對已建但沒有開展物業(yè)管理的小區(qū)，在建和規(guī)劃建設的小區(qū)，非小區(qū)的居民集中區(qū)、單棟電梯高層樓房等，分別采取相應措施加強監(jiān)管、規(guī)范和完善。二要加強價格監(jiān)管，物價部門要加強對物業(yè)企業(yè)收費行為的監(jiān)管，研究制定物業(yè)服務項目標準和對物業(yè)收費指導價格，供業(yè)主和物業(yè)企業(yè)參考。三要強化公職人員引領，要充分發(fā)揮黨員干部和國家公職人員在小區(qū)內的模范帶頭作用，引導物業(yè)管理工作健康發(fā)展。四要實現有效管控，電力公司、自來水公司和天然氣公司要研究小區(qū)物業(yè)統管住戶用水、電、氣的機制，對業(yè)主大會同意通過管控用水、電、氣收取物業(yè)費的要積極配合確保執(zhí)行到位。五要堅持抓點示范，在縣城篩選*-*個基礎條件較好的小區(qū)進行物業(yè)管理方面的綜合試點，通過試點總結經驗，為全縣物業(yè)管理提供樣板。六要盡快化解一批突出矛盾，相關部門要認真落實《在全縣開展房地產領域信訪突出問題專項整治方案》，及時化解西江盛景家園、萬景國際、濱江新城等物業(yè)管理方面的矛盾和信訪問題，有效預防和遏制其它小區(qū)物業(yè)管理矛盾和苗頭性問題發(fā)生。七要迅速開展專項整治行動，三創(chuàng)辦、住建局、城關鎮(zhèn)、各社區(qū)要迅速行動起來，及時整治紅花小區(qū)“臟、亂、差”和打通濱江大道通道，成立濱江新城業(yè)主委員會，古堰集鎮(zhèn)社區(qū)占用公共場地建設住房、桃源市場污染源治理、西單農貿市場違規(guī)占用通道建房等突出問題。同時，公安、司法、水利、電力、市場監(jiān)管、廣電等部門和各鎮(zhèn)、社區(qū)等單位要主動履行職責，協同推進物業(yè)管理工作。對一些違犯城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理法律法規(guī)的人和事，相關行政執(zhí)法部門要聯合執(zhí)法，加大查處打擊力度，強力推進宜居*建設。
三要規(guī)范服務行為，物業(yè)企業(yè)要通過加強業(yè)務培訓，提高從業(yè)人員專業(yè)素質和服務水平，嚴格履行物業(yè)服務合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務并達到服務承諾標準，對服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話等進行公示，對業(yè)主和業(yè)主委員會提出的合理要求要及時整改。住建（房管）部門要在公共場所建立開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)曝光臺，完善不良記錄和不誠信檔案，凡有不良記錄者，今后不得在本縣從事房地產和物業(yè)管理行業(yè)。
（四）要強化教育宣傳，不斷提高業(yè)主自治意識和自治能力。一是物業(yè)主管部門、宣傳、廣電部門和各鎮(zhèn)各社區(qū)要深入廣泛宣傳《國務院物業(yè)管理條例》《*省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，以及即將出臺的《*縣物業(yè)管理實施辦法》，提高物業(yè)法規(guī)知曉率。電視臺要適時開辦物業(yè)管理專欄，宣傳普及物業(yè)法規(guī)，加大曝光物業(yè)管理陋習。物業(yè)主管部門要強化對相關工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員和業(yè)主代表的教育培訓，促進依法履職、規(guī)范管理，增強業(yè)主的物業(yè)管理法律意識，引導他們共同關心支持物業(yè)管理工作。物業(yè)管理服務企業(yè)要樹立質量與品牌意識，提高服務質量，取得廣大業(yè)主和業(yè)主委員會的支持和配合。二是通過召開業(yè)主大會、組織學習、教育培訓、組織引導和制定居民公約，成立業(yè)主委員會，引入物業(yè)管理公司等方式，逐步實現小區(qū)日常事務自主管理。三是加強公職人員教育管理，充分發(fā)揮黨員干部主觀能動性和示范引領作用，積極參與和支持物業(yè)管理服務工作。四是結合新民風建設，建立小區(qū)業(yè)主“紅黑榜”，對熱心小區(qū)事業(yè)、帶頭繳納物業(yè)費的業(yè)主予以表彰鼓勵，對無故不繳納物業(yè)費的業(yè)主進行通報曝光，引導建立良好的小區(qū)風氣。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇十
政府性基金是指各級人民政府及其所屬部門根據法律、行政法規(guī)和中共中央、國務院文件規(guī)定，為支持特定公共基礎設施建設和公共事業(yè)發(fā)展，向公民、法人和其他組織無償征收的具有專項用途的財政資金，以及參照政府性基金管理或納入基金預算、具有特定用途的財政資金。規(guī)范和加強政府性基金預算管理，對于落實新《預算法》，完善政府預算體系，提高財政預算的統一性和完整性，增強財政對各類資金的統籌調配能力和管理監(jiān)督水平，推進財政科學化、精細化管理，更好地支持經濟社會事業(yè)發(fā)展等具有重要意義。本文通過調查研究、分析存在問題，并結合我縣實際，提出進一步規(guī)范和加強政府性基金預算管理的對策建議。
一、我縣政府基金管理概況。
(一)征收管理。
我縣目前納入征收范圍、屬于地方收入的政府性基金有13項，包括：新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、育林基金、水利建設基金、城市公用事業(yè)附加、文化事業(yè)建設費、國有土地使用權出讓收入、教育費附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金、城市基礎設施配套費、國有土地收益基金、農業(yè)土地開發(fā)資金?；鹫魇铡⑹褂蒙蠈嵭蟹诸惞芾恚?BR> 1.按基金收入來源和使用范圍分類。從收入來源來看，政府性基金主要可以分為三類：一是直接向企業(yè)或個人征收的基金，如新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、育林基金、城市基礎設施配套費等;二是來源于與土地出讓所得有關的基金，如國有土地使用權出讓收入、國有土地收益基金、農業(yè)土地開發(fā)資金;三是來源于其他收入的基金。從使用范圍來看，政府性基金主要可以分為四類：一是用于文化、教育、體育、社會保障等事業(yè)發(fā)展的基金，如文化事業(yè)建設費、教育費附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金;二是用于農田、土地開發(fā)建設的基金，如農業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金;三是用于公路、港口、水利、城市建設的基金，如水利建設基金、城市基礎設施配套費、國有土地使用權出讓收入等;四是用于其他方面的基金，如城市公用事業(yè)附加。
2.按基金的征收和使用部門分類。從征收部門來看，政府性基金主要分為三類：一是由稅務部門代征，如文化事業(yè)建設費、教育費附加、地方教育附加;二是由相關部門直接征收，如新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、育林基金、水利建設基金;委托相關機構征收，如城市公用事業(yè)附加委托供電、供水部門征收、涉企的殘疾人就業(yè)保障金委托地稅部門征收;三是由財政部門從相關基金中提取，如國有土地收益基金、農業(yè)土地開發(fā)資金從國有土地出讓收入中提取。從使用(分配)部門來看，政府性基金主要分為三種情況：一是由某個部門使用，如地方教育附加由教育部門使用、文化事業(yè)建設費由文化部門使用;二是由多個部門負責分配或使用，如國有土地使用權出讓收入出讓收入就涉及國土、城建、農業(yè)、教育、財政等多部門。
(二)預算管理。
根據國家、省市對政府基金預算管理的要求，我縣從20__年起，開始啟動政府基金預算單獨編制工作。實行部門上報，與公共預算數字銜接、財政審核下達的程序。編制上尚未使用信息化手斷，采取手工編制的方式。
二、政府性基金收支預算的政策要求及我縣目前存在的問題。
(一)政策要求。
修訂后的《預算法》第五條規(guī)定“預算包括一般公共預算、政府性基金預算、國有資本經營預算、社會保險基金預算。一般公共預算、政府性基金預算、國有資本經營預算、社會保險基金預算應當保持完整、獨立。政府性基金預算、國有資本經營預算、社會保險基金預算應當與一般公共預算相銜接”?！墩曰鸸芾頃盒修k法》第26條規(guī)定“政府性基金預算編制遵循“以收定支、?？顚Ｓ?、收支平衡、結余結轉下年安排使用”的原則。政府性基金支出根據政府性基金收入情況安排，自求平衡，不編制赤字預算。各項政府性基金按照規(guī)定用途安排，不得挪作他用。因此，政府性基金預算作為全口徑政府預算體系中的一個獨立分支已成法定要求。
(二)我縣基金預算管理中存在的問題。
近年來我縣不斷加強政府基金的管理，對收支預算進行規(guī)范，但由于體制機制等方面的原因，目前政府性基金預算管理仍不盡科學規(guī)范，在實際運行中仍存在不少問題：
1.基金預算編制和審批程序執(zhí)行不合法。按照規(guī)定，政府基金應建立年度收支預決算管理制度。每年第三季度，有關部門按照財政部門規(guī)定的專項用途，單獨(與部門經費預算分開)編制下一年度政府性基金收支預算，報財政部門審核，并按照規(guī)定程序向同級人民政府報告，政府依法向同級人民代表大會報告，審查通過后予以執(zhí)行，履行“二上二下”的報審程序。而我縣目前的做法是，政府性基金收支預算編制尚未獨立成體系，而是依附于政府公共財政預算，按公共財政預算中確定的政府性基金預算數，分解到各基金項目，下發(fā)相關征繳部門，部門匯總后上報財政職能科室，財政代為編制收支預算，未履行單獨由人大審批程序。
2.基金預算編制不夠精細。由于我縣政府性基金收支預算依附于政府公共財政預算，因而在編制上比較粗放，具體的做法是：首先按照政府總收入預算的盤子，減去稅收等收入預算數，倒扎出政府性基金預算數，在具體項目上，采用基數加增長的方式確定收入數，最后的軋差全部放入國有土地使用權出讓收入基金中。財政司職預算編制科室按照總預算下達的金額和項目并商相關執(zhí)收部門再單獨編制政府性基金收支預算。收支預算編制沒有結合基金實際運行情況和考慮相關影響因素，未對基金收入作出科學、準確的預測。對支出預算未實行項目庫管理。
3.基金預算編制范圍不夠完整。目前體制下我縣基金預算編制尚未做到全覆蓋，有些基金尚未納入編制范圍，如文化事業(yè)費、城市公用事業(yè)附加等隨稅附征的基金。
4.基金預算約束力不強。目前，預算與執(zhí)行差異較大，特別是一些受市場因素影響大的基金，如土地出讓金，其收入的偶然性、不連續(xù)性，往往會造成年份間收入的或高或低，無規(guī)律性。基數加增長的編制模式，會造成實際收入與預算收入差距很大，產生預算支出當年結余較多和預算執(zhí)行進度不夠均衡等問題，如20__年我縣土地出讓金收入預算5.07億元，實際征收16.38億元。
5.基金預算與公共財政預算之間缺乏協調和銜接。目前公共財政預算與政府性基金預算處于各自為政的狀況，公共財政預算中只是很粗放的將政府性基金數字進行羅列，政府基金預算按照公共財政的數字進行編造。
6.預算管理上未能扎口。目前，各項政府基金在財政內部分屬不同科室在管理，如殘疾人就業(yè)保障金在社?？?新型墻體材料專項基金、城市公用事業(yè)附加、城市基礎設施配套費在經建科;教育費附加、地方教育附加在教科文科;國有土地使用權出讓收入在綜合科，因此在預算編制的標準、口徑、方法不統一，影響預算的準確性和科學性。
三、新形勢下規(guī)范和加強我縣政府性基金收支預算的幾點建議。
(一)固化預算管理體制機制。
1.完善政府性基金管理政策法規(guī)。建議結合《預算法》修訂，依照已有的政府性基金管理相關制度辦法，制定適合本縣情況的基金預算管理辦法，明確政府性基金預算的編制范圍、內容、方法、流程和監(jiān)督管理等規(guī)定，并輔之以配套的實施細則、操作流程，增強政府性基金預算編制與執(zhí)行的約束力，規(guī)范和完善本縣政府性基金預算管理。
2.建立基金預算與公共預算的協調機制。按照修訂后《預算法》要求，探索推動各類預算之間的相互協調與銜接，研究建立政府性基金預算與公共財政預算之間的資金調劑渠道，比如將一些基金收支結余調入公共財政預算，統籌安排用于保障和改善民生以及加快社會事業(yè)發(fā)展，加快建立相互協調、有機銜接的政府預算體系。目前，我縣已建立國有土地收益金統籌調入公共財政機制，對商業(yè)地塊出讓收益按一定的比例集中，調入共公財政預算。在此基礎上，我們應極積調研，科學分析，進一步擴大可統籌的項目，提高資金的使用效率。
3.明確政府性基金預算編制的責任。按照政府性基金征收和分配使用的具體情況，進一步明確政府性基金收支預算的編制部門。在此基礎上，建議逐步建立政府性基金預算責任制度，規(guī)范和明確財政部門、預算主管部門在預算編制、審核和執(zhí)行等環(huán)節(jié)的職責分工。今年9月份財政部機構職能調整到位，為統籌預算管理，財政部將綜合司承擔的政府性基金預算管理職責劃轉預算司，在縣級財政部門，也應將所征收的政府性基金統一劃歸到預算管理，以便于統一規(guī)范管理職責，切實加大管理力度。
(二)細化基金預算編制。
1.規(guī)范收入預算編制。收入預算根據本年度征收任務完成情況和下一年度征收任務及征收標準調整變化等情況編制。在收入預算編制過程中，各征收部門應根據當年本部門征收基金的收入情況，在綜合考慮宏觀經濟形勢、社會經濟發(fā)展情況和政策變化情況的基礎上，詳細分析可能影響基金收入的因素，科學、合理地預測下一年度的基金收入情況，按照積極穩(wěn)妥、留有余地的原則編制基金收入預算。
2.細化支出預算編制。一是在按照“以收定支、?？顚Ｓ谩焙汀笆罩胶?、結余結轉下年安排使用”原則編制基金支出預算的基礎上，進一步細化基金預算編制，基金支出預算要細化到具體支出項目。二是參照公共財政預算，研究推動政府性基金預算支出項目庫建設，做好預算申報項目的立項、評估、遴選、論證、審核和排序工作，確?；鹬С鲱A算編制科學、規(guī)范。三是結合公共財政預算支出標準體系建設工作，研究建立基金預算支出標準體系，提高資金使用效率。
(三)剛化基金預算執(zhí)行。
1.完善政府性基金基礎資料庫。在現有數據的基礎上，進一步充實完善基金收支的基礎資料庫，系統、全面地梳理基金的收入來源、規(guī)模、結構、依據、政策變化等信息資料，為今后根據經濟形勢變化和政策調整情況作出科學、準確的預測奠定基礎。
2.嚴格收支預算執(zhí)行。一是加強政府性基金收入管理，嚴格按規(guī)定征收政府性基金，確?；鹗杖爰皶r、足額繳入國庫。二是按照人大批準的政府性基金預算和基金收入征收繳庫進度，督促基金使用單位強化預算執(zhí)行，對符合條件的項目及時申報用款計劃，抓緊辦理撥款手續(xù);對尚未啟動的項目，抓緊項目論證、評審、報批等工作，加快項目實施進度;對補助下級的基金支出，盡早提出分配方案;三是對歷年結余資金規(guī)模比較大的基金項目，財政部門與基金使用單位加強溝通，研究完善基金使用政策，同時結合共公財政預算執(zhí)行情況，研究統籌使用的具體辦法，提高資金使用效益和支出預算執(zhí)行的均衡性。
(四)精化財政信息化建設。
在“金財工程”的總體框架下，按照政府性基金管理要求，確定征收系統功能定位，擴展系統管理范圍，通過整合系統資源實現內外信息共享。以此為依托：一是建立健全以非稅系統為主的征收平臺體系，將政府性基金全部納入信息化管理，掃除管理盲點，強化薄弱環(huán)節(jié)。二是實施非稅系統與稅務征收系統、預算管理系統、財政票據管理系統的全面銜接，實現征收及使用信息共享，完善動態(tài)管理。三是優(yōu)化非稅系統相關功能，加強政府性基金收入收繳跟蹤、收入統計分析，確?；鹗杖氲膽毡M收，同時建立政府性基金電子政策文件庫，加強基金源頭管理。
(五)強化基金預算監(jiān)督。
1.加強財政監(jiān)督。根據財政部和本縣有關規(guī)定，加強政府性基金收支管理的監(jiān)督檢查，監(jiān)督基金使用單位嚴格遵守相關財務管理和會計核實制度，按照財政部門批復的政府性基金預算使用基金，確?；饘？顚Ｓ谩Σ糠稚鐣P注度高、資金量大的政府性基金項目，探索組織社會專業(yè)機構力量參與跟蹤監(jiān)督，建立健全覆蓋所有政府性資金和財政運行全過程的監(jiān)督機制。
2.實施績效評價。結合本縣財政績效評價工作的推進，逐步擴大績效評價的范圍，選擇部分政府性基金項目，由主管部門和項目單位試點開展自評。在此基礎上，不斷增加納入績效評價的項目數量和資金規(guī)模，并逐步開展第三方評價。
3.推進信息公開。在進一步細化報送人大審議的政府性基金預算草案，自覺接受人大監(jiān)督的基礎上，根據國家和本縣財政信息公開的有關規(guī)定，各級財政部門向社會公開本級政府性基金總預算和總決算情況;按照“誰使用、誰公開”的原則，政府性基金使用部門向社會公開相關政府性基金的使用情況，自覺接受社會監(jiān)督。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇十一
隨著新型城鎮(zhèn)化的加速推進，城區(qū)居民小區(qū)如雨后春筍涌現，居民小區(qū)物業(yè)服務管理工作作為一項新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。為加強對住宅小區(qū)物業(yè)服務管理工作的研究，全面掌握物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展狀況，推動小區(qū)物業(yè)服務管理科學、健康、快速發(fā)展，縣委辦5月中下旬通過現場察看、實地走訪、召開座談會、查閱資料、聽取匯報等方式，重點對黃梅鎮(zhèn)城區(qū)小區(qū)物業(yè)服務管理情況進行了實地調研?，F將情況報告如下：
物業(yè)管理是房地產經濟市場化的客觀需要和必然產物，它既是房地產經營管理的重要組成部分，又是現代化城市管理的重要一環(huán)，事關千家萬戶，直接影響著社會、經濟、環(huán)境等各方面的效益。
一是能促進經濟增長?！百I房一陣子，物業(yè)服務一輩子?！弊鳛樯唐贩康氖酆蠓?，物業(yè)管理推動了房地產業(yè)運行體系的確立與完善，不僅本身對擴大消費、拉動經濟增長有重要作用，還有利于刺激居民購房積極性，推動房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展，帶動縣域經濟的持續(xù)增長。對開發(fā)商來說，良好的物業(yè)管理能塑造開發(fā)商在公眾中的良好形象，增強投資者的信心，提升其產品價格，促進銷售，從而形成公司經營的良性循環(huán)。對住戶來說，他們用幾乎一生的積蓄來購買一套房子，房子是其個人資產最重要的組成部分，好的物業(yè)管理可以使其個人資產處于完好的狀態(tài)，延長使用壽命，提高其市場價值，即能確保物盡其用，值其所值。實踐證明，物業(yè)較好的廈安、譽天下等樓盤銷量較好，而且容易轉讓，保值率高。
二是能提高生活質量。居民小區(qū)的物業(yè)管理，無論是供水、供電、供氣、路燈，還是綠化、休閑設施，都與群眾生活息息相關。它直接關系著所有住戶的和諧安居、清潔衛(wèi)生、維護服務和治安管理等。加強物業(yè)建設管理，對改善居住環(huán)境，提高市民安全感、滿意度、生活品位、幸福指數有著重大的基礎性作用。好的物業(yè)管理可以讓人心情舒暢，促使人們安居樂業(yè)，改進人們的精神面貌，促進人際關系融洽、生活品質提升。
三是能增加群眾就業(yè)。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴大就業(yè)具有重要作用。目前，我縣物業(yè)管理從業(yè)人員1500余人，從業(yè)人員大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農村剩余勞動力及部隊復轉軍人等，有效吸納了多余勞動力，緩解了社會就業(yè)壓力，為居民收入增加起到積極的推動作用。
四是能維護社會穩(wěn)定。物業(yè)管理貼近群眾，直接服務居民，是加強和創(chuàng)新社會管理，推動和諧社會建設的重要環(huán)節(jié)之一。目前，我縣商品房新開發(fā)小區(qū)80個，縣城區(qū)原有的老住宅小區(qū)或生活大院約170個，總計開發(fā)面積超過1000萬平方米，約居住居民13萬人。這些居民年齡、來源、性別、就業(yè)等構成復雜，社會穩(wěn)控壓力大。物業(yè)管理通過及時采集、變更住戶信息，不斷提高人防、技防水平，可以在維護社區(qū)秩序，協助公安等有關部門防范查處偷盜搶等刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災、燃氣泄漏、爆炸、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用。
五是能完善城市管理。一個個物業(yè)區(qū)域是構成城區(qū)的基本單元，衛(wèi)生城市、園林城市的建設，離不開物業(yè)形象和物業(yè)環(huán)境的改善。物業(yè)管理是建設現代城市的重要基礎工作，已成為一項關系民生的社會管理手段。每一個物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美，秩序井然，城區(qū)整體面貌和秩序才能得以提升。自起步以來，現有物業(yè)服務公司已經發(fā)展到48家，有18個小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱號，為創(chuàng)新社會管理和創(chuàng)建文明城市、園林城市奠定了基礎。
隨著我縣房地產業(yè)的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問題，引發(fā)了不少社會矛盾，給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。
（一）監(jiān)管部門沒有各司其責。一是主管部門力量不足。縣房管局是小區(qū)物業(yè)服務管理行政主管部門。房管局物業(yè)管理工作職責設在縣房管辦，現有工作人員3人，負責對全縣80個小區(qū)及單位小區(qū)、48家注冊物管企業(yè)進行業(yè)務指導管理。主管部門工作職責過多，工作力量嚴重不足，難以切實履行物業(yè)行政管理職責。二是職能部門管理缺位。小區(qū)物業(yè)服務管理是一項涉及到社會各個方面的綜合性工作，涉及的職能部門包括規(guī)劃、發(fā)改、國土、工商、質監(jiān)、稅務、城管、公安、安監(jiān)、園林、環(huán)保、供水、供電等。由于缺少把各部門聯合起來共同指導服務的領導機制和平臺，部門之間缺乏工作銜接，有的職能界定不清、有的監(jiān)督服務不到位，致使遇到事情，往往推諉扯皮，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。如有的小區(qū)內出現亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結構影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設施等違法行為以及亂停亂放、公共場合跳廣場舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環(huán)境的現象還普遍存在。居民反映強烈，物業(yè)公司卻沒有執(zhí)法權，只能口頭勸告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物業(yè)服務小區(qū)出現的一些矛盾問題久拖不決。還有的職能部門對物業(yè)公司有歧視性政策，比如，自來水二次供水用電費用由物業(yè)公司承擔、電梯和路燈等用電不與居民用電同價、環(huán)衛(wèi)部門收取物業(yè)公司的環(huán)衛(wèi)費和裝修渣土轉運費等，增加了物業(yè)公司負擔。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的屬地管理責任沒有壓實。按照7月28日通過的《湖北省物業(yè)服務和管理條例》規(guī)定：“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在同級黨組織領導和民政部門指導監(jiān)督下，依法組織和指導本轄區(qū)內的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，協調物業(yè)服務與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，調解物業(yè)服務糾紛”,但實際上鄉(xiāng)鎮(zhèn)都認為物業(yè)服務管理是房管局的事，是物業(yè)公司的事，責、權、費不對等，不愿意管。四是社區(qū)的作用沒有真正發(fā)揮。一個小區(qū)，少則數千人，多則數萬人，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創(chuàng)建等民生問題亟待解決，急需社區(qū)出面協調解決。然而，事實上，社區(qū)對小區(qū)是有心無力，放任自流，形成小區(qū)、社區(qū)“兩張皮”.
（二）物業(yè)企業(yè)服務水平不高。一是實力不強。全縣登記注冊的72戶物業(yè)企業(yè)中，注冊資本在50萬元以下的60戶，占83%;從業(yè)人員10人以下的10戶，占14%;全縣物業(yè)企業(yè)中，一級資質企業(yè)2家，三級資質46家；未申請辦理物業(yè)服務資質的24家，占33%.大多數公司規(guī)模較小，市場競爭意識和服務意識淡薄，安于現狀，內部管理制度不健全、從業(yè)行為不規(guī)范、服務水平不高，服務產品缺乏綜合競爭力。二是專業(yè)水平低。從72家物業(yè)企業(yè)調查情況看，從業(yè)的1500名工作人員，平均年齡48歲左右；保潔人員女性占95%以上。文化程度偏低：管理人員中大專以上文化占5%;保安人員高中學歷占8%、初中及初中以下學歷占92%;保潔人員98%為初中以下文化；專業(yè)水平不高：管理人員具有各類崗位從業(yè)資格證的450人，占30%;工資待遇差：管理人員工資月均元（公司經理等高層管理人員2600元），保安月均1600元、保潔人員月均1200元不等。大多數人員未簽訂勞動合同、未按規(guī)定辦理相關保險。員工文化水平低，同時沒有接受過專門培訓，致使物業(yè)服務工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動性大。三是服務項目單一。()物業(yè)企業(yè)僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內容，沒有利用社區(qū)文明建設契機，拓展服務平臺。而保安服務又流于形式，人防、技防不到位，作用沒有真正發(fā)揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內部安全，輕外圍防范；重治安問題，輕設施安全；重人員數量，輕崗位管理監(jiān)督；重對人的防范，輕對物的安全監(jiān)護。據反應，每年小區(qū)失竊摩托車在3萬輛左右。目前全縣開展代灌液化氣、代灌純凈水、代售生活用品等服務僅有6家物業(yè)公司。四是財務收支不透明。收支沒有公開或不全方位公開，導致業(yè)主不知道自己繳納的費用花在什么地方。許多物業(yè)企業(yè)缺少長遠發(fā)展和規(guī)?；l(fā)展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業(yè)企業(yè)取得物業(yè)管理權后，沒有嚴格履約，擅自降低服務標準和要求。更有甚者，只收費不服務，引起業(yè)主不滿，業(yè)主不愿意繳費。，我縣物業(yè)糾紛不斷。據不完全統計，房管部門直接處理日常投訴68起，上級轉辦8起。
（三）發(fā)展基礎環(huán)境不好。一是開發(fā)商遺留問題給物業(yè)管理服務造成隱患。受利益驅動和有關部門監(jiān)管不力等影響，開發(fā)商重視房屋建設，而忽視對基礎設施的配套建設，忽視對水、電、電梯、綠化、道路、燃氣、通信、空調位、停車位等的系統設計，沒有硬性標準，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開發(fā)商對小區(qū)配套承諾也不能兌現，質量問題多。調研中物業(yè)公司反映，房屋相關信息特別是下水等隱弊工程信息沒有移交，給維護帶來不便；電梯配置標準普遍不高，給安全帶來重大隱患；路燈等弱電線路電纜質量較差；公園、綠化等配套服務設施不兌現；房屋出現質量問題后，開發(fā)商不主動維修，卻和物業(yè)公司就修繕責任互相推諉。比如：小高層就曾經出現過電梯不能運行、高層用水二次加壓設備偷工減料導致業(yè)主用不上水的問題。出現問題后，開發(fā)商維修、維護不及時，宣傳溝通不到位，業(yè)主對情況不了解，就將矛盾全部轉嫁給物業(yè)公司，引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，導致業(yè)主拒繳物業(yè)費，造成業(yè)主和物業(yè)公司形成對立面。二是業(yè)主委員會尚未真正發(fā)揮作用。目前，開發(fā)商上報縣房管部門備案的業(yè)主委員只有20個，而且大多有名無實，真假難辨，真正發(fā)揮作用的很少。業(yè)主委員會的作用沒有充分發(fā)揮，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎，不利于業(yè)主自治管理和其它物業(yè)工作的開展。比如，小區(qū)住宅維修基金的提取需要業(yè)主委員會組織業(yè)主簽字，但因為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不到位，全縣房屋維修基金時至今日尚未啟用，房屋維修因此得不到保障。部分小區(qū)因年久失修、房屋破損、滲水漏水、排水不暢等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，群眾反響較大。三是業(yè)主繳費意識不高。有的業(yè)主的消費觀念不正確，部分買房人長年外出務工，家里是剛從農村上來的中老年人居住，沒有物業(yè)管理觀念，對有償服務有抵觸情緒。有的業(yè)主把物業(yè)管理服務職能無限擴大化，認為繳了費，物業(yè)公司就應該什么都負責；只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決；只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費或者不繳費。有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無化，認為我住的房子用不著物業(yè)公司來管理，沒有必要花冤枉錢。還有的業(yè)主自身素質差，物業(yè)服務照常享受，就是不想掏管理費。也有個別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費，認為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費。在不繳費的業(yè)主中，還包括一部分機關干部、人民教師等靠吃財政工資供養(yǎng)的人員。來自縣房管局物業(yè)費繳納統計表明，20全縣統計上報的80個小區(qū)，總戶數為15000戶，其中機關事業(yè)單位戶數為3000戶，未繳納物業(yè)費的機關事業(yè)單位戶數為300戶，占機關事業(yè)單位戶數的10%,影響特別壞；物業(yè)管理企業(yè)收費率最高的98%,收費率低的只有30%;盈利企業(yè)只有20%,微利保本企業(yè)達30%,虧損企業(yè)達50%.還有的部分物業(yè)公司是開發(fā)商組建，物業(yè)費收不起來，靠開發(fā)商“輸血”維持，呈現虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發(fā)商的項目完成，開發(fā)商撤離，不再“輸血”,物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費難的原因之一。四是市場競爭氛圍不濃。由于小區(qū)物業(yè)服務起步較晚，發(fā)展滯后，物管企業(yè)大多都是由開發(fā)商直接指定或者經部分業(yè)主同意后直接進入小區(qū)進行管理。物業(yè)服務市場化程度不高，成為了制約物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的瓶頸，無法形成良性競爭機制，企業(yè)沒有優(yōu)勝劣汰的緊迫感和危機感，管理人員的專業(yè)素質、管理水平和服務質量都得不到有效提高。
三、需要改進地方不小。
一是健全制度，加大對開發(fā)商的監(jiān)管力度。要制定房屋售后服務制度。加強對開發(fā)商工程質量和環(huán)境質量的監(jiān)管，防止開發(fā)商偷工減料、降低公共配套設施和環(huán)境質量的行為；在項目前期規(guī)劃、設計時，房管部門就應該對小區(qū)的基礎配套設施提前介入監(jiān)管，從工程項目立項開始，對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納，保證居住小區(qū)建設少留甚至不留“硬傷”,為跟進的物業(yè)管理服務打好基礎。要制定嚴格的小區(qū)物業(yè)承接和查驗制度。對參與驗收的單位和個人，可以采取責任追究和責任倒查制度，誰簽字，誰負責；要像銀行發(fā)放貸款推行的放款收款終身負責制一樣，約束驗收人員切實高度負責，杜絕以權謀私和不作為、亂作為現象，杜絕未竣工就把不符合驗收條件的房屋提前交付業(yè)主使用的現象發(fā)生。開發(fā)商要把房屋信息向物管企業(yè)移交。要制定物業(yè)管理常態(tài)整治制度。對歷史形成的遺留問題要督促開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)盡快落實維修、維護和整改；要加大小區(qū)環(huán)境整治力度，逐漸解決老小區(qū)無人管理、環(huán)境臟亂差等問題；對現在已經嚴重影響居民生活的問題和矛盾，要抓緊協調開發(fā)商以及行業(yè)主管部門、相關工程監(jiān)管部門，迅速明確經濟責任和維修部門，限時并保質保量加以解決；對新建小區(qū)的工程質量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區(qū)基礎配套設施等方面，進行全方位監(jiān)管。
二是規(guī)范行為，提高物業(yè)服務水平。房管部門要嚴格把關，高度重視前期物業(yè)小區(qū)的交接，認真完成物業(yè)公司的資質初審工作。要做好住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標的監(jiān)管工作。要根據創(chuàng)建縣優(yōu)秀小區(qū)的標準，對各小區(qū)進行嚴格的檢查并實施獎懲措施，在小區(qū)設立投訴舉報電話、舉報信箱，方便業(yè)主投訴，用于監(jiān)督物業(yè)公司的服務行為，督促物業(yè)公司按照合同約定的服務標準進行服務。如有違反，從嚴處理，或根據規(guī)定予以罰款，或發(fā)動小區(qū)業(yè)委會辭退物業(yè)企業(yè)，或限制其參與物業(yè)招投標和承接業(yè)務。要建立培訓制度，提升物業(yè)從業(yè)人員及業(yè)委會的整體素質。要倡導物業(yè)服務企業(yè)通過建立分析制度整合資源，創(chuàng)新服務理念，優(yōu)化服務質量，降低管理成本，為業(yè)主提供細致周到的人性化服務。鼓勵物業(yè)公司創(chuàng)先爭優(yōu)，要經常開展小區(qū)物業(yè)管理工作評比，制定獎懲措施，對獲得省優(yōu)、市優(yōu)的物業(yè)公司要予以獎勵。要探索物業(yè)管理模式多樣化，規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為，抓緊培養(yǎng)本土龍頭型小區(qū)物業(yè)企業(yè)。扶持優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大。要對物業(yè)企業(yè)給予稅收等方面的政策扶持；要抓好小區(qū)物業(yè)企業(yè)進駐招標關，提高物業(yè)企業(yè)進駐的門檻，物業(yè)企業(yè)進駐小區(qū)要向優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)傾斜；鼓勵物業(yè)優(yōu)秀企業(yè)開展規(guī)?；⒓s化經營，全面提升黃梅縣物業(yè)的水平和檔次。
三是創(chuàng)新手段，破解物業(yè)費的收繳難題。物業(yè)收費難、業(yè)主不交物業(yè)費，直接導致物業(yè)服務質量的下降。要強化宣傳教育，使業(yè)主明白自己的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業(yè)消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時也損害了業(yè)主自身的利益。要創(chuàng)新物業(yè)服務收費方式，推行業(yè)主自行到銀行繳納或與其他市政公用事業(yè)收費一并收取。要采取得力措施，對無正當理由拒繳物業(yè)費的業(yè)主，要在小區(qū)宣傳欄、報紙、電視臺等媒體進行曝光；對公職人員要由單位負責督促，無正當理由拒繳的，扣發(fā)其工資，情節(jié)嚴重的，要誡勉談話，直至進行組織處理；銀行、工商等部門在辦理貸款、營業(yè)執(zhí)照等環(huán)節(jié)要嚴格把關，作為社會不良信譽予以限制；法院要簡化程序，可以到小區(qū)內現場開庭，快速審結、執(zhí)行清理拖欠物業(yè)費行為；物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主要與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費，否則，有關部門在辦理房屋過戶手續(xù)時，要對欠繳物業(yè)費的業(yè)主進行限制。要增強物業(yè)服務經營透明度，建設物業(yè)費征繳信息平臺，推進物業(yè)費收支公開。
四是落實責任，形成社會齊抓共管的新格局。要以《湖北省物業(yè)服務和管理條例》的頒布實施為契機，進一步強化責任意識，把小區(qū)物業(yè)管理工作提上政府的議事日程，納入目標考核。要充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的綜合管理職能，將物業(yè)管理與社區(qū)管理有效結合，形成屬地管理、條塊結合的新格局。要重視小區(qū)業(yè)主委員會的成立和換屆選舉工作，推進小區(qū)自治建設。要建立起縣房管局、屬地鎮(zhèn)、社區(qū)居委會、住宅小區(qū)業(yè)委會四級物業(yè)管理體系。房管、規(guī)劃、公安、環(huán)保、工商、城管、供排水、社區(qū)以及物業(yè)協會、業(yè)主委員會等部門要各司其責，齊抓共管，進一步明確職責，細化、量化工作任務。要用好維修基金，加大對老小區(qū)和問題突出小區(qū)的維修改造力度。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區(qū)物業(yè)管理的持久戰(zhàn)。
五是大膽探索，建立和完善物業(yè)管理制度體系。要盡快出臺《關于加強住宅小區(qū)綜合管理實施意見》，堅持“分級負責、權責統一，重心下移、屬地為主，多方聯動、業(yè)主參與”的原則，建立聯席會議制度，構建和諧社區(qū)新體制；探索對新建小區(qū)、老舊小區(qū)、零散小區(qū)和保障性小區(qū)的分類管理辦法，強化前期物業(yè)管理，暢通維修基金提取通道，強化激勵扶持，提升管理水平。要加強物業(yè)行業(yè)監(jiān)管，全面清理或規(guī)范對收費管理，規(guī)定對用水、用電與民用同價，供水、供電、供氣等單位及時接管包括變電、燃氣調壓、二次供水等在內的設施設備、相關管線和計量裝置，并向終端用戶收費，全面落實物業(yè)服務優(yōu)惠政策，杜絕亂收費，減輕物業(yè)企業(yè)的成本和壓力。大力推進《物業(yè)管理服務招投標制度》，營造公平的市場環(huán)境。建設數字化物業(yè)管理平臺，建立物業(yè)管理呼叫中心，探索報修一號通，提高全行業(yè)信息化管理水平，大膽探索出一條符合黃梅縣實際、扎實有效的物業(yè)管理新路子，力爭把隱患消滅在萌芽，把矛盾解決在當下，為黃梅的科學發(fā)展和諧發(fā)展做出積極的貢獻。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇十二
通過對源泉小區(qū)的住戶和居民進行詢問和走訪調查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過程當中存在著很多的漏洞和不足，例如對小區(qū)安全管理方面沒有盡到自己應有的責任，衛(wèi)生服務也相對差，各種的便民服務也難以讓人滿意，基礎設施維護不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經營管理本身有關。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區(qū)所存在的問題提出了我們自己的幾點可行性建議。希望能夠對小區(qū)今后的管理工作有指導和借鑒意義。
20xx年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進行研究調查，在達到小區(qū)門口后，我們就發(fā)現一個特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒有設置電動門等任何出入管制設施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進入小區(qū)的時候，竟然沒有任何物業(yè)管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現了一個問題，該小區(qū)沒有任何的休閑娛樂場所和設施，而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經在心中形成。后來發(fā)現該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現象，后來發(fā)現小區(qū)內部不時的有人員在流動，于是我們采取了現場隨機調查詢問的方式，向12名小區(qū)住戶詢問了他們對該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣，。之后我們對小區(qū)用戶描述的問題和現象進行了實地的勘察，發(fā)現確實存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現象，由于不便進入小區(qū)用戶的住房內，所以有些問題未能進行實地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調查和總結的問題與該物業(yè)管理人員進行了詳細的交談，經過分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認在物業(yè)管理工作中確實存在著不足和應當改進之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責范圍之內，也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進行了討論，得出了令人比較滿意的結果。交談之后，雙方都很愉悅，在向對方道別后，我們返回學校對調查的記錄和筆記進行了整理，大概內容分類如下：
1、該小區(qū)存在的主要問題。
2、這些問題存在的主要原因。
3、如何正確處理這些問題。
1)部分樓梯間墻壁陳舊，應該進行粉刷。
2)小區(qū)沒有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來隱患。
3)小區(qū)內停車秩序混亂，應加強管理。
4)常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素。
5)小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，環(huán)境臟亂，建議加強管理。
6)小區(qū)內出現業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理。
7)小區(qū)隨處可見垃圾，衛(wèi)生服務需要加強。
1)該小區(qū)的樓房已經有一定的樓齡，出現此現象是合理之情。
2)該小區(qū)沒有保安人員是因為物業(yè)管理費中無此項目。
3)小區(qū)停車秩序混亂是因為沒有專門的停車位，也沒有負責車輛管理的專職人員。
4)常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因為該小區(qū)入口沒有電動門等限制措施，也沒有做好相應的出入人員登記表。
6)小區(qū)經常出現丟自行車現象，一方面是因為對進入小區(qū)的人員沒有進行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因為該小區(qū)沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機。
7)造成垃圾亂丟的現象是因為一方面該小區(qū)的衛(wèi)生服務本來就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標語，使人們不注意，最主要原因是因為該小區(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。
1)可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費用后聯系建筑公司盡快施工。
2)可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費用。
3)可以建立小區(qū)車輛管理制度，對小區(qū)有車的業(yè)主進行檔案登記，對每個車輛固定車位，并安排專職人員負責。
4)小區(qū)入口設置電動門，對進出人等進行人員登記。
5)通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統一的一個位置，安排專門人員及時進行處理。必要時可以放置驅蚊和防鼠藥物。
6)在小區(qū)的合理位置開辟一個場所，建設一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現象。
7)安排保潔員要及時清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護環(huán)境的公益性標語，并在人員活動多的地方多設置垃圾桶數量。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇十三
物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。
一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。
上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：
1、社區(qū)：
社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。
2、社區(qū)：
社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協調，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
3、觀山社區(qū)：
試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協議，不再承擔建筑公寓內的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內實施過物業(yè)管理，后因少數業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理。現在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。
試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協助，在現場走訪了業(yè)主。針對院內的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協調會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
4、老西門社區(qū)：
老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
5、渫陽社區(qū)：
試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。
試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇十四
隨著房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應運而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類，一類是房地產公司設立的物業(yè)公司，法人代表與房地產公司相同，這類物業(yè)公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產公司樹立品牌，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產公司設立，而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。
一、物業(yè)公司的收入及征收特點。
（一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費用包括：
物業(yè)管理費收入租金收入經營停車場游泳池各類球場等公用設施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網費有線電視入網費等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項目中的幾種收入。
（二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費及收入現狀。
1、物業(yè)收費面對的是廣大業(yè)主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質量問題物業(yè)服務質量問題業(yè)主已入伙但未實際入住等因素拒交物業(yè)費。造成部分物業(yè)費收入不能到位。
2、部分物業(yè)公司物業(yè)費收取未能按照物價部門批準標準收取，在實際收取中采用低于批準的物業(yè)費標準收取物業(yè)費，再綜合入伙率入住率物業(yè)費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經營艱難經營狀態(tài)，少數物業(yè)公司需房地產開發(fā)公司的補貼收入才能略有贏利。
二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問題及成因：
（一）收入不真實。主要表現在以下幾種方式：
1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費或租金時，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。
2、收入不確認，記入其他應付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費收入或租金收入時，暫掛預收款其他應付款等科目，以收入不能確認為由，不計入收入，造成預收款其他應付款科目余額較大，收入長期得不到確認，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應繳的物業(yè)管理費時，不作收入處理。
3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費少收兩個月或幾個月；對新入伙戶一年收半年；為房地產公司介紹他人買房，減免當年物業(yè)管理費等方式，相應減少了公司應收物業(yè)管理費收入。形成應計收入而未計的情況。
4、應收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入，少數物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費時，未按規(guī)定開具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費用等方式，向對方取得該部分物業(yè)管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。
5、補貼收入記往來賬。少數物業(yè)公司對于房地產公司物業(yè)管理補貼收入，不作收入處理，長期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入。
（二）納稅申報不規(guī)范。
1、納稅義務發(fā)生時間的變化形成會計準則與稅法差異，造成營業(yè)稅當期計稅依據不準確。
就一次性收取的物業(yè)管理費或房屋租賃收入，根據《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關于納稅義務發(fā)生時間”的規(guī)定，單位和個人提供應稅勞務轉讓專利權非專利技術商標權著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款包括預收款預付款預存款預存費用預收定金等，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間按照財務會計制度的規(guī)定，以該項預收性質的價款被確認收入的時間為準。也就是說發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務可以按照財稅[20xx]16號文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業(yè)收入款項或者取得營業(yè)收入款項憑據的當天。第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。其納稅義務發(fā)生時間具有了收付實現制的特點而不完全屬于權責發(fā)生制的性質，在會計處理與稅法存在差異的情況下，應按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應在收到款項時一次性申報營業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費等款項時，采用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營業(yè)稅，而不是一次性全額申報，按月分攤方式既不符合稅法規(guī)定，稅務機關也很難把握，難以核對，會造成申報和稅務管理的混亂，同時滯延了應納稅款。
2、代收費用扣除不規(guī)范。
國稅發(fā)[]217號《國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營業(yè)稅。”部分物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質的價外收費，不作為計稅依據申報繳納營業(yè)稅。隨著社會的發(fā)展，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網費有線電視入網費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業(yè)稅。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長期掛其他應付款，歷年結轉，既反映不出代收的手續(xù)費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。
3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素。
《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產生歧義，但第十九條第二款規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，對租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[20xx]79號）關于租金收入確認問題規(guī)定，企業(yè)提供固定資產包裝物或者其他有形資產使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。
按照以上規(guī)定，筆者認為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分攤結轉，20xx年度20xx年度則應全部結轉，20xx年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉。在實際工作中，一次結轉還是按年結轉這兩種觀點一直存在，大部分企業(yè)的表現形式為按年分攤結轉，主管稅務管理部門予以默認，實際操作上兩種情況都存在。
（三）發(fā)票使用不規(guī)范。
部分物業(yè)公司在收取個人業(yè)主物業(yè)管理費時使用自制收據收取物業(yè)管理費，而在收取單位物業(yè)費或出租給單位使用的門面時才使用稅務發(fā)票，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務發(fā)票的意識不強，按入伙時簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費或租金后，索取稅務發(fā)票的意識不強，合法權益未能體現；另一方面，物業(yè)公司開具發(fā)票的意識不夠，收取款項時未向業(yè)主開具稅務發(fā)票，或出于某種目的，向個人業(yè)主收取款項不開具稅務發(fā)票。部分物業(yè)公司申報營業(yè)稅等稅款后，未領購相對應的發(fā)票，造成應開具而未開具發(fā)票可以領購又未領購發(fā)票的現象。
（四）賬務不健全或不建賬。
部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡單，設立簡易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務機關不能掌握其真實的收入費用等情況。
（五）稅務管理部門收入難核實。
采用自制收據收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應地存在問題，稅務部門在核實物業(yè)公司管理情況時，可能調查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長期不在的情況，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費也存在征收率的問題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費標準與實際收費標準的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務機關核實收入難。
三、管理措施。
（一）宣傳與輔導。
一方面稅務機關要加強對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務培訓，加強涉稅輔導，向企業(yè)財會人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財會人員對政策的正確理解，準確及時確定收入，誠信納稅，提高企業(yè)對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識，把索取發(fā)票當作一種常態(tài)，形成維護自己的合法權益的一種習慣。
（二）規(guī)范使用發(fā)票，強化“以票控稅”。
1.物業(yè)公司使用稅控機向業(yè)主開具機打發(fā)票，但大部份物業(yè)費需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業(yè)費率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費。
2.領取定額發(fā)票，但業(yè)務量較大的企業(yè)領用發(fā)票的數量較大，使用也不是很方便，適用于規(guī)模相對較小的企業(yè)。
3.領用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票，稅務機關加強控管。
4.建立發(fā)票違規(guī)舉報制度，打擊發(fā)票違章行為，規(guī)范發(fā)票開具和使用，維護納稅人的合法權益。
（三）日常管理。
建立物業(yè)管理明細臺賬，企業(yè)每半年報送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應的入住使用及收取物業(yè)管理費情況，主管稅務機關在審核后可建立相關動態(tài)臺賬，后期的每期數據應呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現異常，及時跟蹤管理。稅務機關應加強稅源調查，實地調查詳細了解企業(yè)物業(yè)管理項目，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況門面出租情況，物業(yè)費收費標準其他經營項目等情況，與企業(yè)自報資料進行比對，分析畢業(yè)論文異常，加強巡管。
（四）規(guī)范納稅申報及賬務管理。
規(guī)范企業(yè)的納稅申報，企業(yè)應及時確入收入，明確應稅收入應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務發(fā)生時間，及時準確申報納稅。引導企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費用成本的確認，如各項收入發(fā)生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據物業(yè)面積，收費標準入住率等各項指標核定應納稅額。加強評估管理，對零申報戶異常申報戶，與掌握的企業(yè)相關情況進行比對，及時評估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。
（五）部門協作。
與房管工商公安房地產開發(fā)公司加強協作，了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進入小區(qū)情況物業(yè)收費標準情況門面出租情況業(yè)主入住情況，及時跟進管理。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇十五
根據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執(zhí)法局、xx鎮(zhèn)組成了調研組，對城區(qū)各集貿市場物業(yè)管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區(qū)集貿市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
城區(qū)現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建設。
集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：
（一）綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。
旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。
（二）開發(fā)建設市場的企業(yè)建市場與管市場錯位，權責不明確。
（三）少數市場經營氛圍不濃、不景氣，經濟效益低下。
金源菜市場內有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房盡管已售出，但大多數基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經濟效益十分低下。
集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿市場交易環(huán)境，保護經營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經濟發(fā)展，是加強集貿市場物業(yè)管理的根本目的?，F就下一步工作提出如下意見：
根據我縣城區(qū)現有集貿市場現狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現有市場進行改造?？h商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產權分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業(yè)管理。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇十六
前言：
調查地點：寧波現代市場陶瓷城。
調查對象：陶瓷。
調查經過與方法：實地參觀結合網上調研。
調查目的：我們小組通過對寧波各處建筑裝飾材料的市場調查，了解建筑裝飾陶瓷的分類，生產過程，特性，以及著重了解主要產品和應用。
陶瓷是建筑中常用裝飾材料之一，其生產和應用都有著悠久的歷史。在建筑技術發(fā)展和人民生活水平得到提高的今天，建筑陶瓷的生產更加科學化、現代化，品種、花色多樣，性能也更加優(yōu)良。
(一)陶瓷的分類。
按性質分：瓷磚可分為陶質磚、瓷質磚和炻質磚陶質磚—坯體燒結程度差，結構不致密，斷面粗糙而無光澤，吸水率大，機械強度低，燒成過程中?；潭炔?，敲擊時發(fā)出的聲音沉濁。瓷質磚—燒結程度高，坯體堅硬致密，斷面細膩有光澤，呈石狀或貝殼狀，基本不吸水，結構有玻璃相，莫來石晶體，敲擊時發(fā)出的聲音清脆。炻質磚—性質介于陶質和瓷質之間，但較接近瓷質磚。
(二)陶瓷的生產。
凡以粘土、長石、石英為基本原料，經配料、制坯、干燥、培燒而制得的成品，統稱。
為陶瓷制品。陶瓷的生產工藝發(fā)展經歷了由簡到繁、由粗到細、有無釉到施釉的過程?，F在發(fā)展的新型陶瓷有氧化物陶瓷、金屬陶瓷等。陶瓷原材料陶瓷生產使用的原料品種很多，一種是天然礦物原料，一種是通過化學方法加工處理的化工原料。
其中粘土是有天然巖石經過長期風化而成，是多種微細礦物的混合體。根據粘土中雜。
質的含量、耐火性及用途的不同，可將粘土分為：高嶺土、易熔粘土、難熔粘土、耐火粘。
土。粘土燒結程度隨熔燒溫度升高而增加，溫度越高形成的熔融物越多，制品的密實性越好，強度愈高，吸水率越小。能使粘土中未熔化顆粒的孔隙基本上被熔融物填滿時的溫度稱為粘土的燒結極限溫度，這時粘土達到了完全燒結的程度。粘土從開始燒結至燒結極限時的溫度，稱為燒結范圍。燒結溫度范圍越寬，熔燒的制品愈不易變形，而且可以獲得燒結程度高、密實性好的陶瓷制品。了解原料的性能能幫助我們更好了解其性能。
(三)瓷磚制品的特性。
1化學穩(wěn)定性。
大部分陶瓷制品具有很強的化學穩(wěn)定性，它們幾乎對所有的酸、堿和有機溶劑都具有抵抗性。尤為重要的是，陶瓷的原料不會被氧氣所氧化。一般來說，陶瓷制品的原材料中已經混合對氧有化和力的礦物，因此它們不會被周圍環(huán)境中的氧氣進一步氧化。
2機械穩(wěn)定性。
陶瓷的機械穩(wěn)定性體現在其強度和硬度上，陶瓷原材料的耐壓強度特別高，通常為50,000—100,000磅/平方英寸。如此高的硬度使得陶瓷具有良好的耐磨性。因為它具有這種特性，陶瓷常被用來作為地板、打磨金屬和其他物質。
3熱穩(wěn)定性。
大多數陶瓷都能抵抗高溫，因此它們被用來生產各種各樣的熱容設備。
綜上所訴，正是因為這種優(yōu)良的性能，才是的陶瓷越來越受到大家的歡迎。
(四)裝飾陶瓷的主要產品及應用。
不同，可以分為陶制釉面磚和瓷制釉面磚兩大類。陶制釉面磚，由陶土燒制而成，吸水率較高，強度相對較低。其主要特征是背面顏色為紅色。瓷制釉面磚，由瓷土燒制而成，吸水率較低，強度相對較高。根據光澤的不同，釉面磚又可以分為光面釉面磚和啞光釉面磚兩類。光面釉面磚，適合于制造“干凈”的效果;啞光釉面磚，適合于制造“時尚”的效果。
釉面磚的常用規(guī)格，正方形釉面磚有100x100mm、152×152mm、200×200mm、長方形釉面磚有152×200mm、200×300mm、250x330、300x450等，常用的釉面磚厚度5mm-8mm。
另外釉面磚的成分一般為：sio260%～70%，a12o315%～22%，cao1.0%～10%，mgo1.0%～3.0%，r2o小于1.0%。吸水率不大于22%。白度不小于78%。耐急冷急熱性150℃，一次不裂，耐蝕性好。
釉面磚一般用于廚房和衛(wèi)生間，實驗室，醫(yī)院，色彩圖案豐富，同時還防滑。釉面磚一般不是很大，但是可以很小，比如小到馬賽克。釉面磚適用范圍：適用于室內裝修的各種場所，以墻面最佳。廚房應盡量使用亮光磚，不宜用亞光磚。
2外墻面磚。
外墻面磚俗稱無光面磚，是用難熔粘土壓制成型后焙燒而成。通常做成矩形，尺寸有100×100×10mm和150×150×10mm等。它具有質地堅實、強度高、吸水率低(小于4%)等特點。一般為淺黃色，用作外墻飾面。外墻面磚是用陶瓷面磚做成的外墻飾面。其特點是：質地密實、釉面光亮、耐磨、防水、耐腐和抗凍性好，給人以光亮晶瑩、清潔大方的美感，是一種比較普遍應用的外墻貼面裝飾。
3地磚。
理，具有裝飾作用。多用于公共建筑和民用建筑的地面和樓面。地磚花色品種非常多，可供選擇的余地很大，按材質可分為釉面磚、通體磚(防滑磚)、拋光磚、?；u等在眾多的地面裝飾材料中，地磚成為消費者的首選。因為它具有質地堅實、便于清理、耐熱、耐磨、耐酸堿、不滲水等優(yōu)點。
用途：適用于廣場，客廳，衛(wèi)生間，陽臺，商場，辦公樓，住宅等。
4陶瓷錦磚。
陶瓷錦磚又名馬賽克，馬賽克給人一種懷舊的感覺，因為它曾是十幾年前裝飾墻地面的材料。馬賽克組合變化的可能非常多，比如在一個平面上，可以有多種表現方法：抽象的圖案、同色系深淺跳躍或過渡、為瓷磚等其他裝飾材料做紋樣點綴等等。對于房間曲面或轉角處，玻璃馬賽克更能發(fā)揮它小身材的特長，能夠把弧面包蓋得平滑完整。
它是用優(yōu)質瓷土燒成，一般做成18.5×18.5×5mm、39×39×5mm的小方塊，或邊長為25mm的六角形等。這種制品出廠前已按各種圖案反貼在牛皮紙上，每張大小約30cm見方，稱作一聯，其面積約0.093m，每40聯為一箱，每箱約3.7平方米。施工時將每聯紙面向上，貼在半凝固的水泥砂漿面上，用長木板壓面，使之粘貼平實，待砂漿硬化后洗去皮紙，即顯出美麗的圖案。
陶瓷錦磚色澤多樣，質地堅實，經久耐用，能耐酸、耐堿、耐火、耐磨，抗壓力強，吸水率小，不滲水，易清洗，可用于工業(yè)與民用建筑的潔凈車間、門廳、走廊、餐廳、廁所、浴室、工作間、化驗室等處的地面和內墻面，并可作高級建筑物的外墻飾面材料。
觀及色彩都很大程度上影響了建筑的功能和質量。因此對材料應用的熟練掌握是十分重要。今后我們也需花更多時間去學習。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇十七
7月15日，市政協社會法制委員會組織部分委員，在副主席的帶領下，調研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會，聽取市國土房產局關于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎上，就如何進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議?，F將調研情況報告如下：
1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設。1995年，市國土局設置了物業(yè)管理股，具體負責物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)38家，本地27家，其中二級資質1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質2家，二級資質4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓并已取得相關證書。目前已對50多個住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理，總服務面積約510萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率達70%。
2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場。一是引入招投標機制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競爭環(huán)境。20xx年，我市逐步推進物業(yè)管理招投標工作，至今已有19個小區(qū)實行招投標。二是整頓市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理運作。針對一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)服務不到位、服務質量差、亂收費等，開展了物業(yè)服務企業(yè)達標考核、物業(yè)設施設備專項檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導“誠信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評比活動。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個。積極推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設，全市業(yè)主委員會已成立并備案在冊22家。
1、少數物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設施設備維修不及時，物業(yè)費用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務水平，業(yè)主委員會形同虛設，不能發(fā)揮應有作用。業(yè)主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪投訴維權，增加了政府和主管部門的負擔。
2、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應向最終用戶收費，但我市有例外現象，如大多數小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的電費，小區(qū)內業(yè)主的電費由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費用由業(yè)主承擔，引起廣大業(yè)主的強烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經營、垃圾清運等問題，按照有關職能應由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現象，增加了管理難度。
3、從業(yè)人員整體素質不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自下崗工人、轉業(yè)軍人及農村剩余勞動力，素質不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術的專業(yè)人才更為緊缺。
4、業(yè)主權利義務認識不清。人們普遍認為物業(yè)服務屬于簡單的勞務服務，行業(yè)技術含量低，嚴重挫傷了物業(yè)服務企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)服務企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業(yè)費現象時有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導致物業(yè)企業(yè)服務質量下降，廣大業(yè)主深受其害。
5、房屋工程及基礎設施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業(yè)主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設施未完全落實，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據調查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設遺留問題引發(fā)的。近三年來，市國土房產局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現逐年遞增態(tài)勢。
6、部分老小區(qū)無物業(yè)管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當時條件限制，規(guī)劃、建設、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區(qū)目前尚無物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會代管。
1、進一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強企業(yè)競爭力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經營、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經理人隊伍。大力引導物業(yè)企業(yè)更新服務理念，拓寬管理范圍和服務領域，發(fā)展物業(yè)服務新的增長點。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質論價、優(yōu)質優(yōu)價”的物業(yè)服務收費機制，使收費與服務標準有機結合起來。完善物業(yè)企業(yè)內部管理機制，開展規(guī)范的管理和服務，向社會公開收費項目及標準、服務內容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費。
2、建立完善長效管理機制。物業(yè)管理業(yè)務范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個部門，應理順機制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責，建立物業(yè)管理工作聯席會議制度，定期會商物業(yè)管理重點工作。
3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會組建力度，按照《物權法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會自我管理、自我服務，自我約束機制，規(guī)范活動行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權與能動性，依法維護好廣大業(yè)主的切身利益和合法權利。
4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為。加強對物業(yè)服務企業(yè)資質的動態(tài)監(jiān)管。督促指導物業(yè)服務企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內部崗位責任制；督促指導物業(yè)服務企業(yè)培訓提高員工素質，隨時監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費行為等。
5、高度重視小區(qū)建設質量。一是要嚴把商品房質量驗收關，從工程項目立項規(guī)劃開始，相關的物業(yè)服務企業(yè)應同步介入，對房屋的功能、布局、管網、水、電等設施建設提出合理性建議，供開發(fā)建設企業(yè)參考。詳細規(guī)劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業(yè)管理等相關部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設質量保證金制度，在政策范圍內提高房屋質量保證金標準，延長質押年限，對房地產開發(fā)商和承建方形成經濟壓力，以確保建房質量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關職能部門對今后新建的樓盤，從高起點、高標準出發(fā)，提高停車能力。對已建成小區(qū)引導物業(yè)企業(yè)通過規(guī)范管理，挖掘內部潛力，緩解停車位不足的矛盾。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇十八
黨的十七大明確指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領導、政府負責、社會協同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設的基礎工程，為此，加強居住小區(qū)物業(yè)管理建設，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關嶺街道黨工委在解放思想學習實踐活動專題調研階段，結合地區(qū)實際，組織了專題調研小組，就如何推進地區(qū)物業(yè)管理，促進地區(qū)社會和諧穩(wěn)定進行了專題調研。此次調研，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現將調研情況報告如下：
據調查，南關嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區(qū)4個，占總面積的25%;九十年代后，按統一規(guī)劃、統一設計、綜合開發(fā)建設而成的小區(qū)12個，占總面積的75%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)8個，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會的小區(qū)5個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實行物業(yè)管理的小區(qū)內多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數量少、規(guī)模比較小，資質等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質較低，物業(yè)服務工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學性探索。
近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結了一些經驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1、開發(fā)商遺留問題嚴重。開發(fā)商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據調查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認為居住小區(qū)技防措施不健全。
2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據調查，現有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質等級低，物業(yè)管理服務水平偏低，經營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質分類，一級資質僅有1家，其余6家均為三級資質，按照性質分，2家由村公司物業(yè)轉制而來，其余是市內物業(yè)的分公司.個別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務意識差;有些企業(yè)低水平服務、高標準收費;有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規(guī)范的制度管理，造成人員素質普遍偏低;有些企業(yè)不經業(yè)主同意，擅自經營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權益。
3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務。業(yè)主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經常出現業(yè)主權利濫用現象。據調查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關房產權利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權威受到質疑。據調查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權;87%的受訪者認為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。
4、政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關系，有些是業(yè)務合作關系。目前，政府相關職能部門之間的關系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關部門的關系還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔一個企業(yè)的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。
南關嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業(yè)管理模式。通過此次調研，提出以下幾條建議：
1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的'“規(guī)劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設計、施工和配套方面出現后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
2、成立物業(yè)管理行業(yè)協會并積極發(fā)揮作用。應由街道相關部門協調各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進行業(yè)自律，推動公平競爭，協調利益沖突，維護企業(yè)合法權益等方面的作用。協會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機制，規(guī)范企業(yè)經營行為;反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權益;開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續(xù)教育機制。
3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機制，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務取得業(yè)主理解和配合，政府有關部門和社區(qū)應組織成立物業(yè)調解協調機構，完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機制。
4、探索物業(yè)分類管理模式。應根據目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。
5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設的內容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯合深入開展調查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。
6、提高物業(yè)公司服務質量。物業(yè)公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業(yè)內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調查、管理費收繳、相關信息反饋等方面了解物業(yè)服務是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗、優(yōu)質服務”活動，調動員工的工作積極性，激發(fā)技術革新，促進了物業(yè)管理、服務工作再上新臺階。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇十九
做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子東街社區(qū)，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現狀及存在的問題等情況進行了調查，具體情況如下：
一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現狀。
（一）城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。據縣房管部門統計，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。
從調查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現出以下幾個特點：
1、住宅性質多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區(qū)，即現在所稱的小產權房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。
2、規(guī)模差別較大。在調查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內，有的僅十幾套住房。
施建設不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數幾個小區(qū)能上檔次，其他大多數小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區(qū)進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。
（二）小區(qū)物業(yè)管理工作的現狀。
1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產進入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段?，F有物管企業(yè)16家，其中二級資質1家，三級資質15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個，面積達86萬平方米。
2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒有召開業(yè)主大會，沒有真正由業(yè)主代表選舉產生業(yè)主委員會，故大多數小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。
3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個小區(qū)服務較為規(guī)范，業(yè)主較為滿意；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監(jiān)控設施、應急發(fā)電設施，業(yè)主反響較好。大多數物業(yè)服務只負責打掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區(qū)也僅有保安服務和維修服務。有的小區(qū)因為亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴重對立，出現拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。
二、存在的主要問題。
我縣小區(qū)物業(yè)管理經過十多年的`發(fā)展，初步建立起了市場化、經營型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經濟的發(fā)展而產生的新型服務產業(yè)，因發(fā)展時間不長，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題，主要表現在以下幾個方面：
（一）執(zhí)行規(guī)劃不到位。調查發(fā)現，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設過程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實時監(jiān)管，竣工后不能嚴格按照規(guī)劃要求進行驗收，導致規(guī)劃設計被更改的現象十分普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現承諾，不履行合同，使業(yè)主權益遭受損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。
等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規(guī)范，誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務的機會和權力。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業(yè)主因為得不到合理有效的服務而有意見，一些沒有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務。五是小區(qū)內經常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據。
（三）宣傳教育力度不夠。從調查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權限不明確，對相關物業(yè)政策、法規(guī)領會不透，經營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不按照物業(yè)服務合同的規(guī)定履行義務，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務意識差，簡單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從，不是通過協商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。
（四）物管服務水平較低。調查發(fā)現，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流動性大、個人素質普遍較低，也影響了物業(yè)服務水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。
三、建議。
針對當前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見：
（一）嚴格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學規(guī)劃并嚴格監(jiān)管，重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設。要引進幾家有實力的房地產開發(fā)企業(yè)，建設幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關職能部門要按照物業(yè)管理相關法規(guī)規(guī)定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施。住宅小區(qū)規(guī)劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、車位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質量關，組織驗收應將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實施，穩(wěn)妥推進已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。
套設施建設的小區(qū)一律不能通過竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴格落實物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區(qū)內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主的合法權益。五要嚴格落實矛盾糾紛調處制度，對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關部門和社區(qū)應不推不躲，及時予以解決和調處。
（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過電視、網絡、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，營造推進住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務合同是物業(yè)管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行好應盡的義務。要指導和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會，組建好業(yè)委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇二十
新員工實習報告。
xxxxxxxxxx大學。
學生畢業(yè)實習檔案。
學院xxxx。
專業(yè)班級xxxx。
學生姓名xxxx。
學號xxxx。
指導教師xxxx。
職稱xxxx。
卷內材料目錄。
2、畢業(yè)實習記錄（表一）。
3、畢業(yè)實習鑒定（表二）。
一、實習目的畢業(yè)實習是畢業(yè)設計的一項重要內容，在課堂理論。
教學。
之后，在論文設計之前，畢業(yè)實習起著承上啟下的作用。
首先，畢業(yè)實習是理論與實踐相結合的重要方式，對管理認識從理論高度上升到實踐高度的重要途徑，對人力資源管理從概念到具體的企業(yè)實踐。通過畢業(yè)實習，讓自己認識社會，感觸職業(yè)人的轉變，在角色上從一名學生轉變?yōu)槠髽I(yè)管理者，將課堂所學理論知識轉化為實踐，運用理論知識認識問題，辨別問題，分析問題，解決問題，歸納問題，全面提高基本技能和專業(yè)知識，增強獨立發(fā)現、分析和解決實際問題的能力。
其次，畢業(yè)實習是論文設計的重要準備，通過畢業(yè)實習，是論文設計變得有理有據，更加接近實際，體現論文的真正價值。
最后，實習還能讓我們早些了解自己專業(yè)方面的知識和專業(yè)以外的知識，讓我們也早些認識到我們將面臨的工作問題，為今后工作做準備。同時，畢業(yè)設計還是提高學生政治思想水平、業(yè)務素質和動手能力的重要環(huán)節(jié)。
二、實習單位基本情況介紹。
萬科物業(yè)在萬科房地產開發(fā)業(yè)務中應運而生，伴隨萬科集團的成長，如今萬科物業(yè)已邁向第20個年頭。萬科物業(yè)服務有限公司成立于一九九二年初，是萬科企業(yè)股份有限公司全資附屬機構。萬科物業(yè)相繼布局全國31個大中城市，截止20xx年12月31日萬科物業(yè)已接管各類物業(yè)管理項目176個，在管面積3078萬平方米，公司現有總資產20億元，各類專業(yè)服務人員3500余人。已發(fā)展為國內規(guī)模最大、兼具優(yōu)質服務形象及客戶口碑的物業(yè)服務領航企業(yè)。公司專業(yè)提供全方位的物業(yè)服務、小區(qū)智能化工程服務、物業(yè)租售服務、綠化工程及會所經營等。
秉承“全心全意全為您”的服務宗旨，憑借規(guī)范的管理、專業(yè)化的服務，公司成為中國物業(yè)管理行業(yè)的領跑者，并成為國家建設部首批認定的物業(yè)管理一級資質企業(yè)。它獨特的創(chuàng)新意識及竭誠的服務精神在社會上贏得了良好的口碑。
長春是萬科集團發(fā)展的第九城，長春萬科物業(yè)服務有限公司成立于20xx年6月25日，系萬科集團全資子公司。公司下設10個項目，管理面積約131萬m2。
未來20xx年將達到200萬m2。共有員工480余人。公司下設：總經理辦公室、財務部、品質部、經營部、城市花園物業(yè)服務中心、上東區(qū)物業(yè)服務中心、蘭喬圣菲物業(yè)服務中心、洋浦物業(yè)服務中心、潭溪物業(yè)服務中心、萬科藍山項目部、惠斯勒小鎮(zhèn)項目部、柏翠園項目部、長春市萬科城項目部、吉林市萬科城項目部。
經過多年的探索與實踐，公司已發(fā)展成為長春地區(qū)極負盛譽、具有卓越成就之物業(yè)服務機構。憑借超前的管理概念、創(chuàng)造性的思維，領先于同行業(yè)，為整個社會樹立了具有代表性的物業(yè)管理形象。
自02年以來，公司秉承萬科物業(yè)“全心全意全為您”的服務理念，以“持續(xù)超越我們的顧客不斷增長的期望”為使命。實施品牌戰(zhàn)略，堅持服務創(chuàng)新，以上乘的服務質量，較高的管理水平，使所服務的物業(yè)小區(qū)榮獲了“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”、“吉林省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”、吉林省“誠信單位”“長春市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”、“長春市星級信息化住宅小區(qū)”等榮譽稱號。
幾年來，長春萬科物業(yè)建立了一整套先進的企業(yè)文化體系;培養(yǎng)了一支成熟精干、思想意識高度統一的職業(yè)經理人隊伍；形成了一個高標準、自我創(chuàng)新與激勵的管理機制；打造了一個業(yè)界領先的品牌；凝聚了一批忠誠的客戶；鍛造了一種對未來充滿理想的進取精神；固化了一個全心全意服務于客戶的企業(yè)思維，長春萬科物業(yè)將憑借優(yōu)勢的品牌資源，成熟的管理經驗，不斷進取，持續(xù)超越我們的顧客不斷增長的期望。
三、實習內容。
在實習期間，本人主要負責以下工作：
（1）負責公司人力資源相關檔案的整理歸集，負責公司培訓的所有前期準備工作，如場地的聯絡，導師的協調，現場的布置等等，同時也要組織現場的秩序和課間的暖場活動，處理培訓期間緊急事件的發(fā)生，配合講師順利完成所有培訓。并在培訓結束后調查受訓人對培訓的需求度與滿意度，跟進這些受訓人未來的發(fā)展情況，形成數據或書面材料反饋給公司。
（2）負責公司離職員工的回訪工作，以電話的形式與所有離職員工進行詳細的溝通，調查離職員工的離職原因以及對公司的滿意程度，并在后期進行整理、歸集、總結，形成分析圖表，反饋給公司相關人員。
交流會需要的物品。親自主持實習生交流會，并在后期將實習生交流會上所有參與人員反饋的問題進行匯總整理反饋給公司內部。
（4）負責策劃校園與企業(yè)就業(yè)實習合作方案，根據企業(yè)的企業(yè)文化和空缺崗位制作宣傳手冊，查詢長春高校專業(yè)情況，聯絡學校，進行合作方案的前期溝通，確定合作意向，了解高校對于就業(yè)崗位和薪酬福利方面的需求，并總結歸集與數據圖表，根據匯集的內容確定合作計劃書，反饋給公司內部。
四、實習的主要收獲。
在這一過程中，我采用了看、問、學等方式，初步了解了公司工作中的具體業(yè)務知識，拓展了所學的專業(yè)知識。為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎，從個人發(fā)展方面說，對我影響最大的應該是作為一個社會人工作作風以及在工作過程中專業(yè)知識對工作的重要作用，因為這些都是我在校學習中不曾接觸過的方面，所以我將在報告中首先講述我在實習期間積累的這方面的認識和經驗。
畢業(yè)實習是每個大學生必須擁有的一段經歷，它使我們在實踐中了解社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，受益匪淺，也打開了視野，增長了見識，為我們以后進一步走向社會打下堅實的基礎?；仡欉@一個月的實習，我主要有以下幾點體會：
（1）要深入了解企業(yè)現狀和發(fā)展方向，適應環(huán)境。在工作、學習過程中，我深深體會到，長春萬科物業(yè)有著自己的光輝歷史和優(yōu)良傳統，但同時在體制和機制上也存在著一些與現代市場經濟不相適應的環(huán)節(jié)和方面。在這樣的氛圍和環(huán)境中，首先必須適應環(huán)境，發(fā)揚優(yōu)良傳統，以后的工作才能得心應手、游刃有余。
（2）要認真學習業(yè)務知識，在工作上爭創(chuàng)佳績。要成為一名合格的企業(yè)管理層員工，首要條件就是要成為業(yè)務上的骨干。對于剛剛走出大學校門參加工作的我來說，首要任務就是要學習、熟練掌握業(yè)務知識，始終以積極的工作態(tài)度、高度的責任感和只爭朝夕的精神投入到工作中；要在加強業(yè)務知識學習的同時，踏踏實實地做好本職工作，戒驕戒躁，爭取在自己的工作崗位上做出優(yōu)異的成績。
（3）要揚長避短，不斷完善自己。要正確的認識自己，在工作中不但要發(fā)揚自己的優(yōu)點，還要客觀地面對自己的不足之處，更進一步注重鍛煉自己的應變能力、協調能力、組織能力以及創(chuàng)造能力，不斷在工作中學習、進取。
五、本人在實習中存在的不足及今后的努力方向。
一、實習任務與目的實習是我跨入社會進行的一個熱身運動。畢業(yè)后，我們又邁入一個新的起點。新的旅程艱難又寬廣，我們又要迎接新的挑戰(zhàn)，實習其實就是把自己學到的知識運用到平時的實際工作中去，在實習中不斷的磨練自己，增加一些實踐經驗，從中找出自己的不足之處，虛心學習一些實用知識，在實習工作中不斷學習，反復推敲，事事總結，增加自己的經驗。我抱著這樣的觀念和學習目的，去尋找自己的實習公司。在幾個月的工作中，我也從中獲得很多寶貴的經驗，看到了更廣大的社會，了解了許多以前從未知道的事物，為真正進入社會打下基礎。
1、在天景小區(qū)實習的崗位是客服助理，工作過程中自己較全面、深入地了解物業(yè)客服助理的相關工作內容，理解各種溝通方式的應用，使自己對物業(yè)相關工作有了一個較全面的認識。
2、在工作中把理論與實踐相結合，進一步消化和深化已學到的理論知識，更加全面認識物業(yè)管理的實質。
3、在實習期間認真處理解決公司和業(yè)主之間的問題，解決好公司與客戶的互利雙贏的關系，努力成為公司合格的一員。
二、實習企業(yè)簡介。
我于20xx年3月至今在長春萬科城市花園物業(yè)服務中心的天景小區(qū)物業(yè)進行實習，為期兩個月。天景小區(qū)位于長春市二道區(qū)自由大路4369號萬科城市花園物業(yè)服務中心1991年，萬科物業(yè)在“深圳天景花園”組織成立中國首個“業(yè)主委員會”，這一“業(yè)主自治與專業(yè)服務相結合”的物業(yè)管理創(chuàng)新模式，在1994年被納入《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》予以立法，之后被國家建設部在全國范圍內推廣。在之后的十余年時間里，萬科物業(yè)又陸續(xù)推出了“酒店式”、“無人化”、“個性化”、“鄰里守望”、“金鑰匙”等服務模式，成為行業(yè)內當之無愧的管理模式創(chuàng)新型企業(yè)。
1995年，天景花園成為萬科首個創(chuàng)建國家優(yōu)秀示范小區(qū)達標的項目；15年后的今天，萬科物業(yè)已有33個服務項目獲得“國家示范小區(qū)(大廈)”稱號，雄居行業(yè)榜首。
景花園在20xx年12月份開盤，在20xx年開始入住，當期戶數為1500戶。
物業(yè)費為元每平方米每月，萬科花園所有單位在20xx年11月份已全部售出，所屬商圈為鐵路西，占地面積為600000平方米，建筑面積1700000平方米，綠化率達2%，停車位為700個，周邊的小區(qū)有保利城、雅居樂御賓府等小區(qū)。天景小區(qū)為業(yè)主創(chuàng)建小區(qū)站，供業(yè)主及租戶提供方便，在站上可進行業(yè)主與業(yè)主間的溝通交流，還可搜查物業(yè)即將舉辦的社區(qū)文化，在主頁中有小區(qū)相冊、便民服務、周邊商戶等信息，大大地為業(yè)主提供了方便。
長春萬科服務有限公司是一家全國性的品牌公司，成立于20xx年6月25日，公司規(guī)模目前近100萬平方米，共有員工逾480人，萬科物業(yè)持續(xù)將國內外物業(yè)管理的先進理念導入長春，提升行業(yè)整體管理服務標準。經過多年的管理實踐，公司憑借超前的管理理念、創(chuàng)新的思維，打造全新的物業(yè)服務理念。
長春萬科物業(yè)服務有限公司服務精神在社會上贏得了良好口碑。公司致力于規(guī)范化、專業(yè)化、親情化管理，針對各管理小區(qū)的特點分別制訂服務方案，關注服務細節(jié)，營造物業(yè)管理特色，不斷提升服務品質。
三、實習主要內容。
在工作的頭一個月里，有新奇,有快樂，如有困惑，有不解。新奇的是自己從學校環(huán)境到社會這個陌生環(huán)境，感覺職場的一切都是令人興奮的，快樂的是自己終于可以賺錢養(yǎng)活自己了，困惑不解的是職場中的人際關系是那么的復雜，不比學校。
工作中不斷遇到新問題，我通過不斷摸索，不斷向老員工學習，工作能力有了很大的提高。
（一）接電話。
在天景花園實習中，工作內容主要是接聽電話，在物業(yè)服務過程中每天都會有業(yè)主報修和投訴。首先要禮貌的接聽電話：“您好，這里是萬科物業(yè)服務，很高興為您服務?！眴柷宄I(yè)主的事由及門牌，電話號碼，承諾什么時間去修，然后給維修人員開出保修單，安排維修人員上門，當維修人員出門后約10分鐘左右，通知業(yè)主維修人員已經上門維修，并在維修人員回來之后，再通知業(yè)主，詢問業(yè)主是否滿意我們的服務，并做好記錄標注投訴已解決。特別要注意以下幾點：
（1）禮貌接聽電話，分類接轉相關責任人。
（2）給物業(yè)相關人員作留言記錄。
（3）為客戶查詢客戶前臺電話。
（二）如何寫通知、溫馨提示等文書。
雖然以前在學校學過相關課程，但真正工作起來還有很大差距。如在措辭、格式等方面。在平時工作中我不斷向前輩虛心請教，努力學習，不斷克服工作中的困難，在應用文、辦公軟件的方面能力有很大的提高。主要涉及內容如有客人來訪，請他們配合值班秩序維護員員登記出入，并通過對講機或大門貓眼確認其身份后方可開門，如果是陌生人請及時通知當值班秩序維護員，家中老人、小孩、保姆不要隨意為陌生人開門；發(fā)現可疑分子在小區(qū)的公共場所：如樓梯間、地下室、天面等處逗留或有偷竊行為，請立即與管理處秩序維護員員人員聯系，并記住可疑分子的外貌特征，以便更好地配合秩序維護員人員的工作。
（三）復印機打印機管理。
管理物業(yè)服務中心全體人員使用復印機打印機情況，定期檢查。
(1)掌握復印機的準確使用方法。
(2)管理復印機的使用和登記。
(3)控制復印紙的使用數量，收集環(huán)保用紙。
（4）復印機發(fā)生故障時能及時進簡單維修，維修不了的及時找廠家售后進行維修，保證機器正常運行。
（四）如何與業(yè)主進行溝通。
有時候業(yè)主會直接到物業(yè)公司提出問題，這就需要和業(yè)主面對面溝通問題，對于初踏社會的我來說，這正是我所欠缺的，后來經過一段時間，自己在這方面有了很大的提高，總結出來有以下幾點：一切從業(yè)主利益出發(fā)，涉身處地為業(yè)主考慮，工作要主動，熱情，與業(yè)主見面要主動打招呼。要與業(yè)主做朋友，找好切入點，明確業(yè)主的心態(tài)，當然也要與業(yè)主保持適當的距離。
（五）組織開展社區(qū)文化。
這是萬科物業(yè)的一個特點，在今年天景小區(qū)重點開展的社區(qū)文化是將小區(qū)居。
住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區(qū)活動與主題活動，如三月份，開展了學雷鋒義務服務活動；3月8日婦女節(jié)獻花活動，受眾人數將近500人，活動規(guī)則是每位女業(yè)主可領取鮮花一支。4月19日開展了春季拾垃圾活動，全員參與，物業(yè)管理人員、維修員、保潔綠化和安全員，進行拉式拾垃圾活動。通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流。
四、實習總結。
在這次實習中，我學到了很多學校學不來的東西，首先就是要心理承受能力強大,面臨痛苦、委屈、孤獨都要堅強。必需有足夠的承受能力，才能很好的解決問題。
其次就是堅持，我們不管在哪家公司，一開始都不會立刻給我們工作，一般先讓我們熟悉工作內容，時間短的要幾天，時間長的要幾周，這段時間里很多人覺得無聊，沒事可做，便產生了離開的想法，這個時候我們一定要堅持，輕易放棄只會讓自己后悔，還有就是不要考慮社會的陰暗面，你只要站得正，行的直，那你什么都不要害怕，你總會取得成績。不要怕吃苦，沒有苦就不會知道甜是什么滋味。
在這個竟爭日益激烈的現代社會，作為一名大學生，我們有著很多的壓力，不光要學習知識，還要學習一種心態(tài)，這種心態(tài)很重要，寵辱不驚，喜怒不行于色。工作中，一個藐視的眼神，一種不滿的腔調，一個不耐煩的手勢都有可能帶來難堪的后果。我們一定要少埋怨，多做事。有的人會覺得公司這里不好那里不好，同事也不好相處，工作也不如愿，經常抱怨，這樣只會影響自己的工作情緒，不但做不好工作，也增加了自己的壓力。要看公司好的一面，這樣才能保持工作的激情。
通過這次實習，我懂得了如何與同事相處，在表達自己的意見時，無論反對和批評都硬是建設性的有高度誠意的，而不是為批評而，為辯論而批評。另外，說話時方法和語言也很重要。
我的人生目標，朝著勝利的方向前進，使自己在社會上迅速成長。
表一畢業(yè)實習記錄。
實習單位：長春萬科物業(yè)服務有限公司。
實習日期：20xx年3月1日—4月30日
物業(yè)小區(qū)調研報告篇一
隨著現代居住方式的不斷改變，物業(yè)管理既有普通服務型行業(yè)的特點但又有著不同于其他服務性質工作的特點，主要體現在以下幾點：
1.社會性。
住宅小區(qū)是人們居住、生活的聚集地，居住在小區(qū)里面的人從事著各種各樣的行業(yè)，人口結構十分復雜，是整體社會的一個重要組成部分。不同的居民有著不同的素質、不同的需求，所以在小區(qū)的物業(yè)管理中就會有社會化的現象發(fā)生，因此說，物業(yè)管理具有很強的社會性質。
2.整體性。
現代大型住宅小區(qū)的功能具有多樣性，會根據周邊配套設施需求，不但可以居住，也可以辦公、娛樂休閑等等。小區(qū)物業(yè)管理的內容包括了：日常的衛(wèi)生保潔、綠化、安全保衛(wèi)、公共設施的維護、規(guī)范進出小區(qū)的車輛行為、管理業(yè)主房屋裝修業(yè)務等等，這些內容組成了一個管理整體，需要小區(qū)物業(yè)管理處提高綜合服務質量，提升業(yè)主的滿意度。
3.服務性。
住宅小區(qū)業(yè)務管理的目的就是為了滿足業(yè)主們居住、生活的需要，所以物業(yè)管理要以為業(yè)主們創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒心、安全、滿意的居住環(huán)境為己任，這也是物業(yè)管理最終的整體目標。而且，物業(yè)管理要在合同規(guī)定的額范圍內提供基本的服務之外，還要結合小區(qū)特點和業(yè)主需求提供有針對性的個性化服務。4.復雜性。由于住宅小區(qū)內居住的人員素質、需求各不相同，對物業(yè)服務內容和標準要求也不一樣，有些對服務標準要求高一點，有些則低一點，而且由于小區(qū)業(yè)主的收入水平和物業(yè)管理消費意識存在著差別，對物業(yè)管理收費標準也多持有不同意見。另外，住宅小區(qū)的物業(yè)管理在實施過程中也會涉及到市政管理、水電氣供暖供應、公安、街道辦事處等部門，所以說小區(qū)物業(yè)管理具有相當的復雜性。
小區(qū)的物業(yè)管理處是為小區(qū)內集體業(yè)主提供服務的，跟其他服務性質的工作一樣，目標都是為了提高業(yè)主的滿意度，具體而言可以從以下幾方面措施入手。
1.規(guī)范小區(qū)車輛管理。
隨著經濟收入的提高，越來越多的居民都擁有了自己的轎車，在一些大型小區(qū)，進出車輛非常的多，占道亂停亂放現象嚴重，甚至在上下班的高峰期還會出現小區(qū)道路擁堵和車輛碰擦情況，車多位少問題相當突出。為解決這些問題，首先作為業(yè)主要自覺將車停放在劃定的停車位置，物業(yè)管理處要制定管理措施懲罰占道停車行為;其次，增加監(jiān)控攝像頭，物業(yè)人員加強小區(qū)內的巡邏，發(fā)現占道停放車輛和堵住車庫門的情況要進行規(guī)勸，對碰擦事故進行取證;最后，限制外來車輛停放到小區(qū)內，在車位和空間有限的情況下優(yōu)先滿足小區(qū)內業(yè)主需求。
2.維護小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。
小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境是需要廣大業(yè)主共同來維護的，隨便扔點小垃圾雖然是小事，但是如果大家都這么不自覺的話，就會造成嚴重的衛(wèi)生問題。小區(qū)內有一些場所是供休閑散步用的，保潔員上午才打掃干凈，下午就會因為個別業(yè)主隨意丟食品垃圾，變得很臟，或是垃圾只丟在垃圾桶旁邊，在夏天季節(jié)總會發(fā)出惡臭。維護小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，首先就要求業(yè)主共同自覺戒除隨意扔垃圾的習慣，將體積較大的垃圾，比如紙箱之類的不要堆放于樓道，也不要隨意丟棄在垃圾桶旁;其次，是保潔員要經常擦拭垃圾桶，引導業(yè)主往垃圾桶丟垃圾時掀開垃圾蓋;最后，物業(yè)管理需要定期指派專業(yè)人員進行小區(qū)消毒和綠化修整，防止蚊蠅滋生。
3.物業(yè)與業(yè)主多些溝通諒解。
物業(yè)管理處在日常的管理工作中要多站在業(yè)主的角度考慮問題，業(yè)主也要多支持物業(yè)人員的工作，多給予理解，這樣才會令到小區(qū)多了份和諧。業(yè)主和物業(yè)人員都有不同的脾氣和處理方式，在對一些問題的處理上，多幾分謙讓、多幾分理解，心平氣和的共同探討解決的方法。比如，因為管道線路維修需要暫時停止水、電、氣、暖的供應時，物業(yè)管理處要提前通知業(yè)主做好準備;比如，會產生噪聲污染的一切房屋裝修項目禁止在周末進行，以免影響到業(yè)主的休息;對于業(yè)主投訴的問題，物業(yè)管理處應當及時處理并給予答復等等。
4.消除隱患，保障小區(qū)的安全。
物業(yè)管理的重要職責之一就是保障小區(qū)業(yè)主人身和財產的安全。住宅小區(qū)發(fā)生失竊、甚至命案的事時有發(fā)生，一旦發(fā)生這種問題，物業(yè)有著不可推卸的責任。業(yè)主繳納了物業(yè)費，物業(yè)就有義務承擔和履行保障小區(qū)安全的責任。因此，物業(yè)要制定相應的安全管理措施，消除潛在的安全隱患。比如，在重要位置安裝監(jiān)控器，一旦出現失竊事件，調取錄像取證;采用登記方式對外來拜訪人員進行登記管理;加強巡邏，震懾偷盜行為的出現;小區(qū)如有水池，要做好圍蔽措施，防止小孩失足跌入溺亡事件發(fā)生等等。
三、結語。
物業(yè)管理工作關系到小區(qū)業(yè)主居住、生活的質量、秩序和安全，物業(yè)人員在日常的管理工作中要立足于業(yè)主的需求，采取有效的措施不斷提高物業(yè)管理質量，提高業(yè)主的滿意度。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇二
下面是小編為大家整理的,供大家參考。
隨著國民經濟的迅速增長和社會進步，人民對生態(tài)環(huán)境和生活品質的要求越來越高。物業(yè)小區(qū)作為獨立的社會組織，在政府部門的指導下開展工作，但又具有其特殊的運行規(guī)則和規(guī)律。物業(yè)小區(qū)生活垃圾運輸狀況備受市民關注，影響到市民的幸福感和對城市管理的滿意度。201x年x市推行生活垃圾強制分類，201x年被確定為全國垃圾分類工作試點城市，通過對x區(qū)物業(yè)小區(qū)生活垃圾運輸和垃圾站維護運行狀況為期一個月的調查研究，結合市區(qū)垃圾分類工作部署和要求，現作出初步的分析研究并提出今后工作的對策建議以供參考。
x區(qū)有物業(yè)小區(qū)x個，居住人口x萬人，物業(yè)人員x人、垃圾站x座，全年生活垃圾產量x萬噸，占全區(qū)生活垃圾產量x％。生活垃圾分類勢在必行，但無論是物業(yè)小區(qū)和開放式小區(qū)，目前尚在逐步試點和推廣階段。物業(yè)小區(qū)生活垃圾運輸作為分類工作的重要環(huán)節(jié)，其現狀和存在的問題不容忽視。
（一）垃圾運輸效率低下。
201x年以來，x區(qū)居民生活垃圾運輸實行社會公開招標，運輸單位為中標承包的社會企業(yè)，實行政府購買服務，負責全區(qū)x余座公共垃圾站和涉農街道生活垃圾收集點（池）和企事業(yè)、學校和物業(yè)小區(qū)生活垃圾的日產日清。企業(yè)根據全區(qū)公共垃圾站（點、池）物業(yè)小區(qū)垃圾產量，制定運輸計劃并派出車輛每天或定期進行清運。近年來，x區(qū)加大財政投入，對公共垃圾站進行了環(huán)保型的提質改造，配備了生活垃圾壓縮運輸車輛。
由于物業(yè)小區(qū)垃圾站沒有進行提質改造，因而垃圾運輸仍采用落后的散裝方式。201x年，x區(qū)根據x市生活垃圾強制分類工作的通知，在全區(qū)試點推行垃圾分類。要求每個街道社區(qū)、企事業(yè)單位等和物業(yè)小區(qū)建立大件垃圾、家裝建筑垃圾收集點，對生活垃圾實行分類收集運輸。但201x年x區(qū)生活垃圾運輸項目政府采購招標未對大件垃圾、家裝建筑垃圾的分類運輸作出明確規(guī)定，中標企業(yè)僅負責小區(qū)垃圾站的清運，如果增加小區(qū)大件垃圾、家裝建筑垃圾收集點的運輸任務，按照市場經濟法則，必然在原清運任務的基礎上，重新測算大件垃圾、家裝建筑垃圾的運輸經費。
由此可見，生活垃圾運輸方式滯后于形勢發(fā)展，主要體現為一是政府采購項目和合同與垃圾分類工作要求不適應，亟需進行調整。二是垃圾運輸工具采用噸位小效率低，不能滿足物業(yè)小區(qū)生活垃圾的日常運輸需求。
（二）垃圾站設施陳舊破敗。
x區(qū)范圍內小區(qū)垃圾站共計x座，均屬小區(qū)規(guī)劃內自建配套設施，由于建設時間較長，受當時技術條件所限，存在以下問題。
物業(yè)小區(qū)垃圾站均為地埋式，建設時間較長，垃圾站露天放置，垃圾箱為鐵制品，無壓縮和密封功能，每個垃圾站的容量約x噸，每個垃圾站造價x萬元。其中x個垃圾站使用年限已超過x年，破舊及銹蝕嚴重，難以修復，由于生活垃圾囤積無法使用機械裝卸清運，只能采用人工裝載，導致時間延長、成本上升、臭味散發(fā)嚴重。x個垃圾站使用年限超過x年，腐蝕較嚴重，經常發(fā)生設備損壞，影響正常運轉；x個垃圾站使用年限在x年之內，目前運行尚屬正常（垃圾污染腐蝕性特別嚴重，鐵制垃圾箱一般使用年限為x年）。
物業(yè)小區(qū)垃圾站設備落后，而且易造成撒漏污染和交通擁堵。近年x市正在對公共垃圾站開展提質改造，逐步采用新型環(huán)保壓縮設備，與之配套的垃圾運輸工具也隨之升級換代。但物業(yè)小區(qū)垃圾站采用的設備，沒有獲得環(huán)保部門的審批和認可，僅有簡單的提升功能，垃圾沒有經過壓縮，散裝堆放箱內，容易造成外溢和被風吹起。加上老式垃圾站沒有連接下水設施，垃圾滲水也成影響市民投訴的問題。由于x座小區(qū)垃圾站技術指標達不到環(huán)保標準，設備損壞嚴重和比較嚴重，囤積的垃圾不能及時運出。產生的氣味嚴重影響居民生活和環(huán)境衛(wèi)生，成為困擾運輸企業(yè)的“頭疼”現象。尤其***環(huán)保督察和全市打贏藍天保衛(wèi)戰(zhàn)的壓力下，加快物業(yè)小區(qū)垃圾站的提質改造和技術升級勢在必行。
（三）管理維護形同虛設。
物業(yè)小區(qū)的生活垃圾運輸由工作人員根據垃圾站產量，通知運輸企業(yè)前來清運，或者運輸企業(yè)根據物業(yè)小區(qū)居民投放生活垃圾規(guī)律和產量，制定運輸生產計劃，基本上能做到日產日清。關鍵是物業(yè)小區(qū)垃圾站問題多事故頻出，致使物業(yè)小區(qū)垃圾運輸頻頻“卡殼”，甚至引發(fā)事端。垃圾站的日常清掃保潔及設備維護由物業(yè)公司管理執(zhí)行，但從我們的調研情況看，小區(qū)物業(yè)公司x％以上沒有規(guī)范的垃圾站設備保養(yǎng)和維修制度，小區(qū)維修工要擔任水、電和其他維修工作，對垃圾站設施的維修既不專業(yè)也不上心，加之物業(yè)小區(qū)普遍財力有限，因此垃圾站設備維護的日常幾乎為零，“不壞不修，壞了也不修”，用人力裝載代替設備，效率低下且造成環(huán)境二次污染。目前，物業(yè)小區(qū)公共垃圾站的建設和管理基本處于一種無人過問、自生自滅狀態(tài)。201x年開始各社區(qū)安排了物業(yè)管理的專職社工，街道設立了物業(yè)專干，建設局設立了物業(yè)科，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生納入了物業(yè)管理范圍。物業(yè)管理不到位的情況，街道社區(qū)、區(qū)建設局可向省市主管部門報告，納入物業(yè)公司的信譽等級評定。
二、問題產生的原因分析。
物業(yè)小區(qū)生活垃圾運輸現狀是多種原因造成的。物業(yè)小區(qū)作為改革開放的新生事物，按照市場經濟規(guī)則運行。從各級政府到部門和企業(yè)，對物業(yè)小區(qū)的建設和管理缺乏實踐經驗，尚處于一個摸索階段，沒有一套完善規(guī)范的規(guī)章制度。具體而言，存在以下幾個方面的原因。
（一）觀念僵化意識淡薄。
生活垃圾運輸和與之密切相關的小區(qū)垃圾站，關系到市民生活質量和城市環(huán)境衛(wèi)生，從更高層面上講，是落實市委、市政府《開展環(huán)境治理攻堅，打贏藍天保衛(wèi)戰(zhàn)行動計劃（201x－202x）》的一個重要內容。黨的十八大以來，提出全面加強生態(tài)文明建設的戰(zhàn)略目標，***環(huán)保督察組連續(xù)兩年對全國各地生態(tài)環(huán)境污染現象開展嚴格督察問責，環(huán)境污染問題已經引起各級政府和組織企業(yè)的高度重視。但物業(yè)小區(qū)和地方基層組織對生活垃圾運輸問題的認識仍然滯后于形勢的發(fā)展，將其視為一項“不起眼”的小事。殊不知“百姓利益無小事”，由于生活垃圾無法及時清運，影響到居民開不了窗、吃不下飯，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生差，居民群眾四處投訴。因為環(huán)保意識不強，觀念滯后，物業(yè)小區(qū)沒有切實地履行承擔應盡的責任。基層組織囿于物業(yè)公司的企業(yè)屬性，陷入認識上的誤區(qū)，沒有對物業(yè)小區(qū)生活垃圾運輸問題給予足夠的關注，將其看物業(yè)小區(qū)的事務，而自身置之于事外。
（二）管理缺失運行乏力。
物業(yè)小區(qū)從出現就沒有受到嚴格的約束和管理。物業(yè)公司與市民生活密切相關，自然有別于一般企業(yè)，理應有較高社會責任和服務意識，但事實與之相反。有的物業(yè)公司只算經濟賬，不算環(huán)境賬，不愿在環(huán)保和居民生活垃圾運輸和垃圾站設備上投入，有的物業(yè)小區(qū)由于服務不佳，居民欠繳物業(yè)管理費、水電費現象嚴重，只能維持基本的運行，沒有資金投入到垃圾站維修維護上。由于物業(yè)小區(qū)自負盈虧的公司屬性，政府職能部門、街道和社區(qū)對物業(yè)小區(qū)的衛(wèi)生也是一種松散型的管理，既沒有強制性的法規(guī)制度，也沒有有效的檢查評比獎懲措施，沒有作為一項經常性工作進行研究、指導和監(jiān)督檢查，對物業(yè)小區(qū)垃圾站的維護運營沒有引起高度重視。在我們的調查走訪中，x％以上街道社區(qū)、物業(yè)公司沒有召開過小區(qū)生活垃圾運輸和垃圾站維修方面的會議，也沒有相關工作計劃和安排的臺賬資料。
小區(qū)物業(yè)公司資金來源主要依靠業(yè)主繳納服務費和廣告收入，經營和經濟狀況不一。更重要的是，物業(yè)公司良莠不齊，以追逐經濟利益為目標，疏于垃圾站衛(wèi)生管理和設施維護，垃圾站清掃員工資很低且沒有經過培訓，有的清掃員因收入難以養(yǎng)家，身兼其他工作，維護垃圾站清掃的積極性不高，清掃清洗不到位，垃圾站衛(wèi)生嚴重不達標，物業(yè)公司沒有認真履行管理和檢查考核，導致居民對垃圾站衛(wèi)生極為不滿。
（三）設施老化技術陳舊。
據我們調查，目前，x區(qū)物業(yè)小區(qū)垃圾站使用時間達到x年的接近三分之二，這些垃圾站建設時采用的設施設備遠落后當前環(huán)保監(jiān)測標準，既不能密封防止氣味外溢，垃圾滲水也不能暢通排放。加之使用時間過長，垃圾腐蝕嚴重，箱體銹蝕漏水漏氣。物業(yè)公司限于財力或為了減少開支，沒有對垃圾站設施進行日常保養(yǎng)維修，“設備不壞不修”成為潛規(guī)則，直至故障頻發(fā)，
當前隱藏內容免費查看影響到垃圾站不能正常清運和居民投訴增多。
由于物業(yè)小區(qū)的垃圾站均沒有采用環(huán)保壓縮技術，運輸企業(yè)只能采用散裝運輸方式，每次只能裝運x噸，既效率低下又浪費能源。但由于建設之初，該項技術尚未推廣，現在對垃圾站進行改造，所需資金數額較大，物業(yè)公司難以接受。根據行業(yè)標準，使用x年內垃圾站的維護費為x萬元／座年，使用x至x年的垃圾站維護費x萬元／座年，超過x年的垃圾站設備須更新。更新垃圾站的整套設備需x萬元，更新為環(huán)保型壓縮設備及土建施工共需x萬元，但物業(yè)小區(qū)均無此經費安排和更新計劃，以致小區(qū)生活垃圾的清運低效和環(huán)保技術采用的矛盾無法解決。
三、當前采用的先進技術和設備。
生活垃圾運輸和處理關系到人類的生存環(huán)境，全球都加大投入對相關設備和技術進行研發(fā)生產，從目前來看，國內處于領先水平的主要有以下兩種設備和技術。
（一）垃圾氣力管道垂直運輸。
垃圾氣力管道運輸是在建筑物內部或外墻安裝封閉大直徑管道，居民將家中生活垃圾投入接入家中的管道，風機運行產生真空負壓，垃圾以x公里／小時速度，通過管道網絡運輸，將垃圾抽吸到收集中心，進行無害化、資源化的利用和處置。目前，這種領先的管道運輸技術在北京、上海、天津、成都等城市率先采用，其最大的優(yōu)點是垃圾運輸全過程封閉，不對環(huán)境和居民生活造成影響，也減少了垃圾運輸對道路交通產生的擁堵。缺點是敷設管道需開挖地面或道路，工程較大和資金投入較多，只宜于在新開發(fā)建設的小區(qū)推行。
（二）智能化垃圾收集運輸系統。
普通的開放式小區(qū)和物業(yè)小區(qū)的垃圾站均可建成，在采用環(huán)保型壓縮設備的垃圾站增設電子監(jiān)控、空氣檢測、報警裝置并與互聯網聯結，即可對垃圾產量、設備運行和衛(wèi)生狀況實現x小時遠程監(jiān)控。目前x區(qū)公共垃圾站基本上采用了這種模式，部分實現了生活垃圾收集運輸的智能化監(jiān)控和管理，提高了x區(qū)生活垃圾運輸效率和垃圾站衛(wèi)生水平。
四、對策與建議。
綜合國內先進技術和x市公共垃圾站建設和管理水平，x區(qū)物業(yè)小區(qū)生活垃圾運輸和垃圾站設備運行仍處于一個初級階段。從目前的情況看，提升物業(yè)小區(qū)生活垃圾清運水平，應立足于x市生活垃圾分類工作，從全局觀點出發(fā)，通過在物業(yè)小區(qū)實行和擴大垃圾分類，建立和完善“四分法”，升級設備，強化管理，實現分類工作和提升物業(yè)小區(qū)生活垃圾清運水平的同步推進、相輔相成。由于物業(yè)公司對解決小區(qū)生活垃圾運輸問題和垃圾站加強設備維護的動能先天不足，積極性不高，資金不充足，應當考慮從以下幾個方面逐步予以解決。
（一）超前規(guī)劃，科學布局。
根據前文所述，垃圾氣力管道運輸技術具有無可比擬的優(yōu)勢，可在新開發(fā)建設小區(qū)布局和規(guī)劃建設。生態(tài)文明建設已成為我國的建設戰(zhàn)略目標，生活垃圾運輸處理實為題中應有之義。各級政府理應加強政策法規(guī)研究，發(fā)改局、城鄉(xiāng)建設局等部門應引導房地產行業(yè)和其他單位積極引進當今先進技術，政府給予補貼或出臺優(yōu)惠措施，在新開發(fā)建設小區(qū)先行試點然后逐步推廣，實現x區(qū)采用生活垃圾氣力管道運輸技術的新突破。
（二）更新設備，提質改造。
根據x區(qū)物業(yè)小區(qū)具體實際情況，配合當前推進的生活垃圾分類，研討物業(yè)小區(qū)生活垃圾運輸的發(fā)展形勢和可行性方案。目前宜對小區(qū)生活垃圾運輸和垃圾站采取提質改造，更新設備的辦法。一是制定淘汰和更新計劃。根據x市城管委關于環(huán)衛(wèi)設施設備“兩年兩改”部署，明確物業(yè)小區(qū)垃圾站在202x年前全部完成環(huán)保型改造。向物業(yè)公司傳導壓力，硬性規(guī)定每個物業(yè)小區(qū)均要制定淘汰和更新計劃，落實更新時限和經費。二是實行以獎代投。全區(qū)使用超過x年的垃圾站為x座，應更新為新型環(huán)保壓縮站，更新費用為x萬元／套（壓縮箱設備每臺x萬元，基建施工x萬元）。據初步調查，因金額較大，業(yè)主大會討論難以通過。建議區(qū)政府以獎勵補助形式，按照“三個三分之一”的辦法，即區(qū)財政、業(yè)主、物業(yè)公司各分攤三分之一經費。202x年前對超過x年的x座設備進行更新，總經費約x萬元；對未超過x年的逐年更新，每年設備更新經費采取相同辦法。也可以由政府統一采購設備（每站x萬元），由物業(yè)公司組織垃圾站的土建施工和設備安裝；三是規(guī)范新建小區(qū)環(huán)保設施配套。對于新建小區(qū)，必須提高報建審批門檻，將生活垃圾運輸環(huán)保型設備作為小區(qū)硬件建設和服務功能的重要指標，強制規(guī)定垃圾站需達到環(huán)保壓縮功能標準，并作為小區(qū)交付工程驗收前必要條件。
（三）加強監(jiān)管，獎優(yōu)罰劣。
首先，政府部門、街道和社區(qū)要把物業(yè)小區(qū)垃圾運輸和垃圾站維護建設納入議事日程和加強監(jiān)管。確定牽頭管理單位和職能管理部門，形成監(jiān)管合力，建議由建設局牽頭，街道為主體，社區(qū)為具體責任人，建立物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和生活垃圾運輸維護的長效管理機制，指定專干負責每天對小區(qū)垃圾站衛(wèi)生和設備情況進行檢查，并建立臺賬。結合居民評價和投訴情況，每月由區(qū)建設局物業(yè)科、街道城管辦、社區(qū)三方對物業(yè)小區(qū)進行檢查和排名，根據排名給予獎懲，每年評選先進物業(yè)公司并給予獎勵。
（四）專業(yè)維護，長效管理。
小區(qū)物業(yè)公司作為小區(qū)管理的責任主體，要增強自身的責任意識和擔當，積極開源節(jié)流，千方百計為業(yè)主提供優(yōu)質服務。政府部門、街道要壓實物業(yè)公司的責任，推行長效管理機制，規(guī)定小區(qū)物業(yè)公司必須制定垃圾站清掃清洗和設備維護計劃，明確專人和經費，規(guī)定垃圾站每日清掃清洗噴藥的頻次，加強設備日常保養(yǎng)維護。根據物業(yè)條例有關規(guī)定，日常保養(yǎng)和零星設備維修屬物業(yè)維護范圍，均應納入物業(yè)公司運行成本，以維持垃圾站設備的正常運行。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇三
1、維保人員與業(yè)務量不匹配。部分單位技術人員力量不足，人均保養(yǎng)電梯數量超過規(guī)定，有的人均負責維保電梯超過50臺，造成只維修不保養(yǎng)的情況;部分單位技術人員和管理人員對國家相關法律法規(guī)和電梯技術標準不夠熟悉。
2、使用單位檔案管理工作不規(guī)范。部分單位“一機一檔”歸檔管理不規(guī)范;個別單位對檔案管理不重視，檔案管理較為混亂。
4、服務意識有待提高。部分單位應急電話、投訴電話記錄不規(guī)范;部分單位缺乏應急預案的演練記錄，對客戶意見反饋處理沒有匯總、分析及改進措施;故障搶修記錄不齊全;部分電梯維修保養(yǎng)單位對電梯使用單位應按時實施定期檢驗宣傳督促不夠。
5、部份外地維保單位存在超出授權范圍維?；蚴跈嘀貜汀⒙氊煵幻鞔_等。如部分制造單位設立的維保站存在保養(yǎng)其他品牌電梯的情況。
6、根據《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。
t5001-20__)要求，電梯維保單位在維保過程中，發(fā)現事故隱患及時告知電梯使用單位;發(fā)現嚴重事故隱患，及時向當地質量技術監(jiān)督部門報告。事實上，幾乎沒有電梯維保單位及時報告質量技術監(jiān)督部門。
7、普遍存在著維保記錄填寫不規(guī)范，電梯日常維保記錄中的維保項目未滿足規(guī)范要求;未有效開展對所維保電梯的定期自檢工作，特種設備檢驗檢測機構進行的定期檢驗是在電梯維保單位自檢合格的基礎上實施定期檢驗，但往往檢驗機構的檢驗人員在現場檢驗時，會發(fā)現自檢報告部分項目與實際不符，這也說明電梯維保單位的自檢很不規(guī)范，個別單位甚至存在編造自檢報告的行為。
1、落實使用單位的主體責任，特種設備使用單位是責任主體單位，主要抓好“三落實、兩有證、一檢驗、一預案、一演練”的要求。也就是做好責任單位、責任人及制度的落實，做好電梯的注冊登記和人員的持證上崗的落實，做好電梯檢驗的落實，做好應急預案和應急演練的落實。以此推動使用單位主體責任的落實工作。
2、抓好宣傳教育。針對小區(qū)業(yè)主對電梯使用常識了解不夠。結合《特種設備安全法》的實施，開展好進社區(qū)宣傳服務活動，宣傳正確使用操作電梯及應急情況的處理。發(fā)放宣傳材料，讓用戶了解電梯使用不當的原因等，樹立安全防范意識。
3、抓好檢查與隱患的整改工作。開展好電梯專項檢查工作，加。
強對物業(yè)公司電梯管理的指導。做好隱患排查治理工作，特別是對經檢驗不合格、對群眾舉報投訴反映強烈的單位，加強檢查頻次并跟蹤抓好隱患整改落實工作。
4、抓好電梯維保公司的檢查工作。開展電梯維保公司的專項檢查，不定期的對維保公司服務情況及維保質量進行抽查。重點抽查那些經常對所維保的電梯不能一次檢驗合格的維保公司，以此推進維保質量的落實;抽查維保公司應急處置能力，確保發(fā)現電梯故障能及時排除。
5、加大執(zhí)法力度，嚴防不合格電梯的使用。加大對電梯使用違法行為的查處力度，特別是對電梯不能及時辦理注冊登記、電梯管理人員不能持證上崗、使用單位使用經檢驗不合格電梯、維保公司不按安全技術規(guī)范的要求進行維保[文秘站-您的專屬秘書!]等違法行為嚴厲打擊。
6、加強協調配合。加強與檢驗檢測機構、電梯維保單位、電梯使用單位的聯系，對電梯使用過程中發(fā)現的隱患，及時協調解決，確保電梯的正常運行。
7、制定應急措施和救援預案及定期演練工作。每半年至少針對本單位維保的不同類別(類型)電梯進行一次應急演練，做好應急演練的記錄;提高服務意識，對客戶意見反饋處理及時匯總、分析及改進;接到電梯故障通知后及時予以排除，接到電梯困人故障報告后，電梯維修人員及時抵達所維保電梯所在地實施現場救援。
8、嚴格落實《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。
t5001-20__)要求。電梯維保單位做好電梯的半月維保、季度維保、半年維保、年度維保，制訂合理的維保計劃與方案，對電梯進行清潔、潤滑、檢查、調整，更換不符合要求的易損件，使電梯達到安全要求，保證電梯能夠正常運行。在維保過程中，發(fā)現嚴重事故隱患，要及時向當地質量技術監(jiān)督部門報告。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇四
為進一步提高____公司整體物資管理水平，尋找差距、開闊思路，公司財務、商務、技術人員組成調研小組，于10月24日、25日對____公司、________公司及________集團物資供銷分公司學習調研?，F就調研情況報告如下：
一、調研單位情況概述。
1、____公司物資統一由____物流集團------____公司負責采購、配送(收取4%管理費，集團采購占年采購總額99.5%)，每月25日統一集中申報物資采購計劃;____公司負責物資的驗收、儲備定額制定，____集團設有統一的供應商名錄，每年進行一次合格供應商篩選。
2、____公司物資采購由市場營銷部負責，庫存管理由生產技術部負責。物資采購實行詢價員、采購員、合同員按崗設人，職能分離模式;物資系統作為公司erp信息系統的組成部分，與財務數據接口，公司成本數據實時動態(tài)反映，公司實行全面預算管理，年初制訂預算，點檢員申報計劃實行預算控制全程跟蹤管理模式;技術部倉儲自20_年起實行供貨超市管理，負責代管、代算、代銷，主要是標準件、低質、易耗物資。
二、調研的收獲及啟示。
本次物資管理市場專項調研，調研組認為，無論是采用集團采購的________物資供銷分公司、____公司，還是自行采購的____公司，均有較多值得借鑒的先進管理理念，調研組結合公司前期開展的物資采購效能監(jiān)察活動提出的問題，收獲及啟示如下：
1、全公司進一步推行全面預算管理理念，將公司經營成本與各點檢員每項材料申報計劃結合起來，雖然公司未實行erp信息軟件系統管理，但可通過部門信息手工匯總的模式，每月進行一次預算實行情況信息集成，將公司的全面預算管理深入到每個專業(yè)管理，讓生產技術人員參與公司的經營管理過程，從源頭上避免超標準、超預算的情況發(fā)生。
2、實施物資采購業(yè)務流程重組再造。借鑒____公司“詢價、采購、合同”三權分離的經驗，將公司現階段采購員一人負責的采購模式，調整為：詢價、采購、合同三崗位分立模式。
3、建立物資采購“兩頭沉”模式，緊密聯系市場價格變動，打好物資采購市場牌。即“一頭沉市場”公司物管中心及時掌握物資市場價格變動的信息，對材料價格驟變的物資，及時調整采購模式、采購策略“一頭沉使用單位”物管中心與技術部實行定期會議形式，將生產現場反饋的問題與物資采購處理的及時性結合起來。
4、加強合格供應商管理。為降低公司物資采購成本、采購的風險，建立一個安全、穩(wěn)定的供應商隊伍是非常必要的，為尋求長期互惠供求關系，建立《合格供應商名錄》及檔案工作是首要工作，目前該項工作已正在進行;今后我公司物資采購將從從合格供應商名錄中選擇，從審查主體資格、履約能力、履約信用等方面挑選，作為合格供應商名錄入選條件。
5、適時升級公司管理軟件，推行erp軟件：erp系統作為企業(yè)集成化管理信息系統，它集成公司業(yè)務全流程，直觀、動態(tài)反映各部門費用的發(fā)生、行蹤，對提升公司核心競爭力具有顯著作用。例如20_年統計的__x專業(yè)材料費用超額領用的問題，實際為財務軟件統計與公司mis物資系統統計口徑形成的誤差。
通過此次調研，使我們更充分的認識到自身管理水平與先進之間的差距，但是只有通過“找差距”、“發(fā)現差距”，才能不斷“提升自己”，克服現有軟、硬件困難，在管理水平上下工夫，使公司物資管理水平更上一個臺階，為降低生產成本做出更大的貢獻。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇五
7月15日，市政協社會法制委員會組織部分委員，在副主席xx的帶領下，調研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會，聽取市國土房產局關于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎上，就如何進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議?，F將調研情況報告如下：
一、基本情況。
1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設。1995年，市國土局設置了物業(yè)管理股，具體負責物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)38家，本地27家，其中二級資質1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質2家，二級資質4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓并已取得相關證書。目前已對50多個住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理，總服務面積約510萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率達70%。
2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場。一是引入招投標機制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競爭環(huán)境。，我市逐步推進物業(yè)管理招投標工作，至今已有19個小區(qū)實行招投標。二是整頓市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理運作。針對一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)服務不到位、服務質量差、亂收費等，開展了物業(yè)服務企業(yè)達標考核、物業(yè)設施設備專項檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導“誠信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評比活動。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個。積極推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設，全市業(yè)主委員會已成立并備案在冊22家。
二、存在問題。
1、少數物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設施設備維修不及時，物業(yè)費用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務水平，業(yè)主委員會形同虛設，不能發(fā)揮應有作用。業(yè)主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪投訴維權，增加了政府和主管部門的負擔。
2、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應向最終用戶收費，但我市有例外現象，如大多數小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的`電費，小區(qū)內業(yè)主的電費由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費用由業(yè)主承擔，引起廣大業(yè)主的強烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經營、垃圾清運等問題，按照有關職能應由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現象，增加了管理難度。
3、從業(yè)人員整體素質不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自下崗工人、轉業(yè)軍人及農村剩余勞動力，素質不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術的專業(yè)人才更為緊缺。
4、業(yè)主權利義務認識不清。人們普遍認為物業(yè)服務屬于簡單的勞務服務，行業(yè)技術含量低，嚴重挫傷了物業(yè)服務企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)服務企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業(yè)費現象時有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導致物業(yè)企業(yè)服務質量下降，廣大業(yè)主深受其害。
5、房屋工程及基礎設施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業(yè)主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設施未完全落實，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據調查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設遺留問題引發(fā)的。近三年來，市國土房產局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現逐年遞增態(tài)勢。
6、部分老小區(qū)無物業(yè)管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當時條件限制，規(guī)劃、建設、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區(qū)目前尚無物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會代管。
三、意見和建議。
1、進一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強企業(yè)競爭力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經營、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經理人隊伍。大力引導物業(yè)企業(yè)更新服務理念，拓寬管理范圍和服務領域，發(fā)展物業(yè)服務新的增長點。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質論價、優(yōu)質優(yōu)價”的物業(yè)服務收費機制，使收費與服務標準有機結合起來。完善物業(yè)企業(yè)內部管理機制，開展規(guī)范的管理和服務，向社會公開收費項目及標準、服務內容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費。
2、建立完善長效管理機制。物業(yè)管理業(yè)務范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個部門，應理順機制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責，建立物業(yè)管理工作聯席會議制度，定期會商物業(yè)管理重點工作。
3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會組建力度，按照《物權法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會自我管理、自我服務，自我約束機制，規(guī)范活動行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權與能動性，依法維護好廣大業(yè)主的切身利益和合法權利。
4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為。加強對物業(yè)服務企業(yè)資質的動態(tài)監(jiān)管。督促指導物業(yè)服務企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內部崗位責任制；督促指導物業(yè)服務企業(yè)培訓提高員工素質，隨時監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費行為等。
5、高度重視小區(qū)建設質量。一是要嚴把商品房質量驗收關，從工程項目立項規(guī)劃開始，相關的物業(yè)服務企業(yè)應同步介入，對房屋的功能、布局、管網、水、電等設施建設提出合理性建議，供開發(fā)建設企業(yè)參考。詳細規(guī)劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業(yè)管理等相關部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設質量保證金制度，在政策范圍內提高房屋質量保證金標準，延長質押年限，對房地產開發(fā)商和承建方形成經濟壓力，以確保建房質量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關職能部門對今后新建的樓盤，從高起點、高標準出發(fā)，提高停車能力。對已建成小區(qū)引導物業(yè)企業(yè)通過規(guī)范管理，挖掘內部潛力，緩解停車位不足的矛盾。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇六
近幾年杭州高速發(fā)展，帶領杭城的老百姓走上富裕道路。半山地處杭州北部的交通樞紐，同時也扮演者北大廳的重要角色，一直以來都是以重工業(yè)發(fā)展為主，隨著“低碳、環(huán)保、文明、整潔”的理念不斷深入人心，搬遷關停各類企業(yè)46家，隨著帶來的各類城市管理工作也日漸增多。我們抓城市管理工作，高效能地管理好城市，最終目標就是為老百姓提供一個整潔、優(yōu)美、便捷、高效的工作、生活環(huán)境。因此，我們要樹立和落實，以人為本，在促進發(fā)展中統籌兼顧，以構建社會主義和諧社會為目標，把提高城市管理水平和維護廣大人民群眾的根本利益結合起來，從思想認識、工作理念上再提高、再優(yōu)化，走依法管理城市的路子，建立城市管理長效機制。城市管理工作,應該是一項動態(tài)管理工作,不能“坐似一張弓,走似一陣風”迎接檢查,集中突擊“一陣風”的管理辦法,能夠集中解決一些問題,但日常管理工作,不能象“一張弓”,要持之以恒.注重長效管理機制。
一、要抓宣傳教育，增強市民城管意識。
城市管理是城市發(fā)展永恒的主題，也是城市形象建設的中心環(huán)節(jié)。城市管理工作是一項復雜的系統工程，要統攬全局，從大處著眼，從小處著手，著力解決好城市管理中的突出問題。使廣大市民認識到城市是我家，從思想上意識到其主人翁的作用發(fā)動群眾都來做城市美容師，一起動手美化家園，自覺遵守城市管理規(guī)定，以主人翁的姿態(tài)共同參與城市管理。
二、管理目標長效化和管理服務高效化。
對城市重大基礎設施、市重大工程和招商引資項目，要建立行政審批“綠色通道”。要積極推進電子政務，實行網上審批，降低行政成本，減少企業(yè)負擔，提高行政效能，同時嚴格落實行政審批失當責任追究制，確保管理服務規(guī)范化。要建立公開、公正、公平的考核獎懲制度體系，充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用，定期向社會公布考核情況。通過強化激勵和約束機制，促進城市長效管理目標的落實。
三、改革城市管理方式，推進城市管理現代化創(chuàng)新。
現代化的城市，需要現代化的管理。要積極依靠科技進步，不斷提高城市管理現代化水平。加強城市管理科技的基礎研究，加快科技成果的轉化應用步伐，積極引進和消化吸收國內外一切先進的管理思想、手段和方法。城市管理信息化建設是當前的重點，要綜合運用各種現代化信息、數字技術，建立城市管理的數據庫，實現對城市基礎設施和管理活動的實時監(jiān)測與動態(tài)控制，提高城市管理效率，增加城市管理工作的科技含量。要學習推廣東北京東城區(qū)實行分網絡管城市的經驗，實現城市管理問題的精確定位和對監(jiān)督員的科學管理。要推行12319等城市公共住處服務平臺，及時發(fā)現和處理各類問題，提高快速反應能力，樹立城市管理品牌。
四、抓隊伍建設，提高執(zhí)法水平。
城市管理的各項措施，都要通過管理人員去落實，因此關鍵在于人。要按照“統一領導、綜合管理、分工負責、協調高效”的原則，通過合理的分工，提高執(zhí)行能力。要堅持不懈地抓好城管執(zhí)法隊伍的思想、紀律、作風整頓，積極推行“陽光城管”教育引導城管執(zhí)法人員牢固樹立正確的權力觀、地位觀、利益觀，真正做到情為民所系，權為民所用，利為民所謀。認真搞好行政執(zhí)法人員的教育培訓，以提高其政治素質、業(yè)務素質和執(zhí)法水平。加大業(yè)務考核力度，做到工作有標準，作業(yè)有質量，檢查有記錄，獎懲有依據。進一步完善城管行政執(zhí)法機關以及執(zhí)法隊員的檢查監(jiān)督機制和紀律約束制度，規(guī)范執(zhí)法行為，自覺接受監(jiān)督，提高城管行政執(zhí)法隊伍的依法行政水平。要堅持執(zhí)法為民，塑造城管執(zhí)法品牌。
五、加強城市規(guī)劃管理，力戒城市無序建設。
對一個城市而言，城市規(guī)劃在先，建設在后;管理在前，經營在后。城市建設，尤其是城市的基礎設施建設，主要目的是為城市的企事業(yè)生產和市民生活創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境，這是城市政府的主要職責。而城市規(guī)劃是城市建設的龍頭，科學、合理、求實和法制化的城市規(guī)劃及管理，對城市建設起著主導作用。城市規(guī)劃管理的好壞，對于城市建設和經濟發(fā)展具有重要意義。
六、相對粗放式管理，城市精細化管理從細節(jié)入手、精益求精，讓老百姓生活得更舒適、更健康、更方便。
近年來，隨著我縣城鎮(zhèn)化進程進一步加快，城市基礎設施建設得到加強，城市面貌有了較大改觀，但一些城市的規(guī)劃建設與管理服務水平還比較低，城市建設缺乏特色，城市功能不夠完善，重建設、輕管理，重地上、輕地下，重形式、輕內容等問題還比較突出，臟、亂、差現象還比較嚴重。今后，我省將從城市市容市貌管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、市政設施管理、園林綠化建設和管理、廣場公園綠地管理、建筑工地管理、城市公共交通管理、城市出租車管理等8個方面，建立城市精細化管理長效機制。提高城市管理現代化水平，明確市與縣兩級政府的城建城管職責，理順條塊關系，完善法規(guī)制度，著眼長效管理，實行綜合執(zhí)法，建立健全市、區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))相互銜接、合理分工、規(guī)范高效的城市綜合管理體系。按照“政企分開、政事分開、事企分開、管養(yǎng)分開”的要求，深化城市管理體制改革，引入競爭機制，實行城市公用事業(yè)建設和市容環(huán)衛(wèi)公共服務市場化。加快推進社區(qū)建設，理順社區(qū)管理體制確保社區(qū)資源綜合利用，發(fā)揮社區(qū)在城市建設和管理的基礎作用。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇七
社區(qū)作為一種非監(jiān)禁性的刑罰執(zhí)行活動，是我國刑罰制度改革的新生事物，也是世界刑罰制度改革的發(fā)展趨勢。做好社區(qū)工作，對于完善我國刑罰執(zhí)行制度體系，推進經濟全面、協調可持續(xù)發(fā)展，維護社會和諧穩(wěn)定，具有極為重要的現實意義。
一、社區(qū)服刑人員矯正管理工作的基本情況。
我縣于年初起全力推進社區(qū)矯正工作，經過一年的時間，形成了較為完善的工作、管理體系。截止20__年10底，全縣共有社區(qū)服刑人員69人，無脫管漏管不服從管理和重新犯罪情況。
二、管理社區(qū)服刑人員流動情況。
額敏縣社區(qū)服刑流動人員主要存在于牧民當中，由于牧民放牧有冬牧場和夏牧場，距離鄉(xiāng)(鎮(zhèn))場較遠，并在偏遠的山區(qū)，有時交通不方便，為了加強對這些人員的管理，確保矯正安全，加快社區(qū)矯正的信息化管理，從8月份開始，除了嚴格的請銷假制度以外，實行了手機已動工定位匯報和利用座機匯報的制度沒通過以上兩種措施，極大的預防了社區(qū)服刑人員的重新犯罪。
三、主要做法。
(一)建立健全組織機構。
一是及時成立了社區(qū)矯正工作機構，在鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、村形成網絡并落實工作人員;。
二是將領導小組辦公室設在各司法所。
三是村(社區(qū))針對每名矯正對象分別建立矯正小組，安排2名矯正人員和1名監(jiān)護人員進行矯正管理。
(二)完善各項管理制度。
一是制定了《額敏縣社區(qū)服刑人員管理辦法(試行)》，就公檢法司等有關部門如何對社區(qū)服刑人員進行引導、扶助、教育和管理做出了明確規(guī)定。
二是全面推廣烏蘇和博州現場會的工作經驗，將社區(qū)服刑人員重新犯罪率控制在0。5%以內。
三是創(chuàng)新矯正人性化管理，采取信息化手段加強對社區(qū)服刑人員的管控，做到人性化服務管理。
(三)矯正管理工作規(guī)范化。
一是嚴把接收關、請假關、矯正關、教育關、解除關，使社區(qū)服刑人員順利回歸社會。
二是建立健全社區(qū)矯正工作評估、分類和委托制度，制定個案。
三是堅持“日記錄、周報到、月學習、月勞動、季總結鑒定”的制度。
四是實地走訪。社區(qū)服刑人員進行了核查，資料檔案齊全，無脫漏管和重新犯罪。
四、社區(qū)矯正管理工作面臨的困難和問題。
(一)程序上存在一定問題。目前，我縣社區(qū)服刑人員的接收管理工作，由各街鎮(zhèn)派出所直接通知轄區(qū)司法所接收，各司法所按照“兩個要素”(法律文書齊全、人員到位)的要求予以接收。由于實際工作中，常常存在矯正對象已報到登記，而相關法律文書、材料未送達或遺失的現象，司法所因不符合接收條件不予接，而派出所又認為應當屬于司法所管，最后出現兩不管的現象。
(三)教育管理方式相對陳舊。公益勞動形式單一，教育方式靠談話、人格感化和念讀法律法條等，教育的效果難以抵消社會歧視的負面效應。
(四)人少事多任務重。司法所承擔普法教育、法制宣傳、矛盾糾紛調解、社區(qū)矯正、幫教安置等多項職能，其中僅社區(qū)矯正每月就要完成召集學習、思想匯報、組織公益勞動等多項工作，司法所人員工作任務繁重。
(一)提高認識，營造全社會共同支持參與的良好氛圍把宣傳工作中的重點放在利于罪犯改造、降低國家刑罰成本等積極方面，對社區(qū)矯正的專業(yè)知識、工作業(yè)績、成功典范等及時進行報道，真正讓每位居民(村民)了解社區(qū)矯正工作。
(二)總結經驗，推動相關法律和政策規(guī)定的出臺針對當前社區(qū)矯正法律制度不健全的現實情況，建議首先保證社區(qū)矯正工作按照現有法律法規(guī)的相關要求。同時，探索新形勢下開展社區(qū)矯正工作的新思路新方法。
(三)完善機制，加強各職能部門工作的溝通銜接司法行政機關做好與有關部門的聯絡，加強對社區(qū)矯正工作的研究，及時提出工作建議，依法監(jiān)管社區(qū)矯正對象，及時將矯正期滿的社區(qū)服刑人員轉為幫教安置對象，實現社區(qū)矯正工作與幫教安置工作之間的無縫對接。最終形成政法部門齊抓共管的格局。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇八
社會管理創(chuàng)新是當前政法綜治部門的重點工作之一，是擺在實務界和理論界面前的熱門課題，社會管理工作能否緊跟經濟社會發(fā)展步伐，及時有效地進行調整加強與創(chuàng)新發(fā)展，事關社會和諧穩(wěn)定大局與“趕超進位、跨越發(fā)展”戰(zhàn)略目標的勝利實現。由于社會管理是個復雜的系統工程，包緊萬象，涉及面廣，現結合部門工作實際擇其重點開展調研，并將調研情況報告如下：
一、社會管理創(chuàng)新工作的經驗做法及其成效。
1、信息化建設，人性化關懷，流動人口管理服務工作高效優(yōu)質。
__年，__縣公安局牽頭組織在全縣范圍內深入開展租賃房屋和暫住人口集中清理專項行動，按照“村不漏街，街不漏戶，戶不漏人”的工作要求，共清理出租房屋__戶，清理暫住人員__名，并全部完成了基本信息采取集與電腦建檔工作，到目前為止，已有__名外來流動人口的動態(tài)信息在電腦系統登記備案，并實現了暫住人員信息與在逃人員信息互動對比，“以房管人”和“以信息化管理人”工作模式初見成效。__年以來，在全縣__家旅館安裝建設治安管理信息系統并與公安部門信息平臺聯網，通過入住人口身份信息查驗，抓獲網上逃犯__名，有效提高了辦案效率和流動人口社會治安防范能力。在流動人口服務方面，石城縣教育行政部門以人為本出臺新規(guī)，規(guī)定外來務工人員子女可憑用工單位證明免借讀費進城就讀，并可平等享受升學政策，較好地解決了外來務工人員子女的入學困難，為外來務工人員積極參與創(chuàng)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了寬松環(huán)境。
2、無縫對接，分類幫教，刑釋解教人員順利融入社會重新做人。
__年來，__縣共接收刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)人員共__人，在接到這些人員釋放回籍的通知書后，縣安置幫教工作機構立即根據其思想表現和家庭狀況分級分類幫教安置，結對幫扶，實施包教育、包管理、包轉化的“三包”工作措施，積極幫助釋放回籍人員順利回歸社會和就業(yè)創(chuàng)業(yè)，幫教安置率達到了98%，重新犯罪率為零。大部分釋放回籍人員重新過上了正常人的生活，沒有再次危害社會，有的在幫扶教育下甚至變身為產業(yè)發(fā)業(yè)帶頭人，如石城縣木蘭鄉(xiāng)籍刑釋解教人員溫昌禮，回歸原籍后，籌集資金興辦養(yǎng)豬場，目前已成為遠近聞名的養(yǎng)殖大戶。
3、加強社會治安防控體系建設，開展治安重點地區(qū)排查整治，社會治安環(huán)境進一步優(yōu)化。
自__年起，__縣不惜重金保平安，在省、市首開先河在農村大力加強“小技防”建設，并把它列入新農村建設發(fā)展總體規(guī)劃，對安裝高科技治安聯防報警裝置的農戶家庭給予經濟補貼，到目前為止，全縣已有__余個新農村建設示范點近__農戶安裝治安聯防報警器。__年全縣開通鄉(xiāng)鎮(zhèn)視頻監(jiān)控系統，在城區(qū)進出口處建設了__個高清晰圖像抓拍治安卡口。機關、學校、企事業(yè)單位的技防建設也得到大力加強，特別是在__人以上的學校全部安裝了校園視頻監(jiān)控系統，臨圩鎮(zhèn)的中小學也大部分在校門口安裝了視頻探并頭接入鄉(xiāng)鎮(zhèn)視頻監(jiān)控系統，治安防范能力明顯提高。從__年起，石城縣采取主動出擊的方式對蓮花萬景城商貿娛樂區(qū)、白蓮城農貿市場、琴江鎮(zhèn)商貿城、東城新車站四個社會治安重點地區(qū)開展了長期的治安整治，整治成效顯著，曾一次性查獲收繳各類賭博游戲機41臺，同時處予8家游戲室業(yè)主拘留10日、罰款__元的嚴厲處罰，治安秩序明顯好轉。據統計，通過開展集中整治，治安重點地區(qū)的刑事案件已由__年的__起下降為__年的__起，下降了__%，治安案件則由__年的__起下降為__年的__起，下降為__%，治安環(huán)境明顯好轉。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇九
下面是小編為大家整理的,供大家參考。
為促進國務院《物業(yè)管理條例》《*省物業(yè)管理條例》的貫徹落實，規(guī)范我縣物業(yè)管理工作，打造和諧宜居環(huán)境，按照縣委的要求和縣人大常委會主任會議安排，縣人大常委會抽調有關方面人員組成調研組，于*月份對縣城住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調研，*月*日，縣人大常委會主任*，副主任*、沈少武率領縣人大常委會部分組成人員和部分縣人大代表對縣城住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了專題視察，召開了座談會，聽取了縣政府及相關部門的工作匯報，視察組成員及人大代表提出了很好的意見建議?，F將這次調查情況報告如下。
一、物業(yè)管理工作的基本現狀。
**個商品房小區(qū)由物業(yè)企業(yè)負責物業(yè)管理；
**?個小區(qū)由開發(fā)企業(yè)代管，其它*個小區(qū)和單體建筑均無物業(yè)管理?？傮w來看，經過各方面的共同努力，縣城住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有，實行物業(yè)管理的區(qū)域不斷擴大，物業(yè)管理效應初步顯現，尤其是政府主導管理的保障房和移民安置房物業(yè)管理較為規(guī)范，群眾比較滿意，商品房小區(qū)物業(yè)管理也在進行積極嘗試，取得一定成效，為宜居*建設和社會穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。
我縣物業(yè)管理工作起步較晚，整體上看，基礎條件差，管理水平低，利益訴求多，問題十分突出，矛盾錯綜復雜，現狀令人堪憂，物業(yè)管理工作與縣域經濟社會發(fā)展形成極大反差，群眾意見較大，已經成為城市建設和管理最為突出的問題，主要表現在以下幾方面：
（一）從行政管理層面看，存在四個突出問題。
一是政府對物業(yè)管理工作重視不夠，一些領導、干部認為物業(yè)管理工作是主管部門的事、是開發(fā)商的事、是小區(qū)自己的事，政府沒有主動履行監(jiān)管職責，加之主管部門力量有限，小區(qū)物業(yè)管理基本處于無序狀態(tài)。多年來，縣、鎮(zhèn)政府均沒有專門研究和出臺加強我縣物業(yè)管理工作的具體政策措施，對物業(yè)管理工作缺乏有力有效的組織領導、工作指導和制度保障，主管部門也存在對物業(yè)管理工作研究不深、工作力度不大、方法單一等問題。
二是物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳不到位。從視察調研情況看，政府、社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少，各級宣傳普及物業(yè)管理法規(guī)不積極、不主動，普法宣傳也沒有涉及物業(yè)管理的內容。
三是物業(yè)監(jiān)管職能職責不清，目前我縣的物業(yè)管理工作主要依靠房管局進行行業(yè)直管，物業(yè)管理行政管理體制缺乏縣、鎮(zhèn)、社區(qū)、小區(qū)條塊結合、層層負責的行業(yè)監(jiān)管網絡，缺乏物業(yè)管理矛盾協調機制和應急防御機制。部門之間沒形成監(jiān)管合力，物價部門沒有制定我縣物業(yè)收費標準，收費管理混亂，住建部門對小區(qū)建設規(guī)劃不盡合理，在工程驗收時對小區(qū)物業(yè)管理配套設施驗收把關不嚴，沒有按規(guī)定進行驗收，為以后的物業(yè)管理埋下隱患。三創(chuàng)辦、房管局、社區(qū)在物業(yè)管理工作中協作不夠緊密。
四是鎮(zhèn)、社區(qū)組織還沒有發(fā)揮應有的作用，省物管條例規(guī)定，鎮(zhèn)政府及社區(qū)在物業(yè)管理中應組織協調業(yè)主大會成立，調解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)間的糾紛，協調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，但目前鎮(zhèn)及社區(qū)都以人手少、工作忙等為由不愿承擔物業(yè)管理相關職能。
（二）從開發(fā)商和物業(yè)服務企業(yè)層面看，存在四個突出問題。
一是一些開發(fā)商從自身利益出發(fā)，隨意變更設計，建設了一些達不到規(guī)劃標準的住宅小區(qū)，如物業(yè)管理用房、社區(qū)活動用房不到位，公建配套設施產權不明晰，房屋及小區(qū)水、電、排污系統建設質量不高，綠化檔次低，維修資金不及時足額到位等等，造成后續(xù)管理糾紛多、難度大、成本高。
二是住宅小區(qū)基礎設施不配套，成為物業(yè)服務品質無法提升的硬傷。一個突出問題是停車難，目前隨著私家車的迅速增多，許多住宅小區(qū)中，包括新建商品房小區(qū)的停車位嚴重不足，停車問題已成為破壞小區(qū)環(huán)境、困擾物業(yè)管理的一大難題，這在老舊小區(qū)表現得尤為突出。一些開發(fā)商在出售房屋時極力避免簽訂“前期物業(yè)管理協議”，有關前期物業(yè)管理必須具備和提供的服務落實不了。因小區(qū)水電氣統一管理設施不全，即使大多數業(yè)主同意管控水電氣破解收費難問題，也不能有效執(zhí)行。
三是物業(yè)管理模式落后，經營活動不規(guī)范。部分建設單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務變成了經營行為，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣*多個小區(qū)中，只有不到*個是聘請物業(yè)企業(yè)管理，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環(huán)機制無法建立。大部分分散式小區(qū)，都由住戶分單元、分樓推選樓長或聘請退休老干部職工管理，所謂的管理大多也只是負責收取一點衛(wèi)生費，做一些簡單的上傳下達，都是義務服務，難以長期堅持。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡單認為物業(yè)服務就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調研的*多個小區(qū)，社區(qū)或物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)建設的基本情況不清，大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動的相關制度或公約，少數有制度或公約的也落實不到位。
四是有資質的物業(yè)管理企業(yè)少，服務質量不高，物業(yè)費收支不公開不透明，物業(yè)服務企業(yè)運轉困難。部分物業(yè)企業(yè)擺不正自己的位置，認為自己是管理者而對業(yè)主頤指氣使，缺乏主動服務、積極服務意識，從而滋生了眾多的矛盾。
（三）從業(yè)主層面看，存在三個問題。
一是業(yè)主自治而未治。召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會難，業(yè)主自治組織不全，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為新型的市民民主形式，是與物業(yè)企業(yè)對等的、維系物業(yè)管理市場完整性的重要主體。但是目前我縣*多個小區(qū)因為無人牽頭組織、缺乏經費、區(qū)域太小太零散等原因均沒有成立業(yè)主委員會，就是已經成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，由于缺乏對業(yè)主委員會有效的監(jiān)督制約措施，其業(yè)主自我管理、自我約束的機制尚未形成，民主協商、少數服從多數的議事原則很難實現，業(yè)主自治只能是良好的愿望而已。
二是業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關系。調研統計，有*%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點，對物管企業(yè)的服務要求往往會超出合理范圍。例如：在調查中，各個小區(qū)反映最多的頂層住戶出現樓頂漏水的問題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時，往往會采取拒交物業(yè)費的方式來處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。
三是少數在職和退二線公職人員不繳納物業(yè)管理費，說明對公職人員的教育管理還需加強。另外，隨著全縣安置區(qū)的增多，部分人既失地又失業(yè)，會加劇物業(yè)矛盾，應引起重視。
三、意見和建議。
（一）要加強組織領導，盡快制定出臺物業(yè)管理辦法。物業(yè)管理事關千家萬戶切身利益,事關城市管理水平和形象,事關“三宜”*建設成敗，直接影響著*社會經濟全面發(fā)展和小康社會目標的實現。同時，從多年的實踐看,物業(yè)管理在維護社區(qū)秩序,協助公安等有關部門防范刑事犯罪,防止可能發(fā)生的治安、火災、燃氣泄漏、水電故障等惡性事故中發(fā)揮著十分重要的作用。因此,加強物業(yè)管理具有十分重要的現實意義?？h政府及相關職能部門要高度重視物業(yè)管理工作，認真學習現行法律法規(guī)，深入研究工作中存在的問題，結合實際進行“頂層設計”，盡快起草制定《*縣物業(yè)管理實施辦法》，按程序提交縣人大常委會審議后實施要從加強領導、理順體制、政策措施、明確職責、夯實任務、加強監(jiān)管等方面做出具體規(guī)定，便于政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主各方履行責任、權利和義務，使物業(yè)管理步入規(guī)范化和法制化。
（二）要明確管理職責，切實解決物業(yè)管理工作中亟待解決的問題。一要加強規(guī)劃管理，要嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃、小區(qū)建設以及物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，對已建但沒有開展物業(yè)管理的小區(qū)，在建和規(guī)劃建設的小區(qū)，非小區(qū)的居民集中區(qū)、單棟電梯高層樓房等，分別采取相應措施加強監(jiān)管、規(guī)范和完善。二要加強價格監(jiān)管，物價部門要加強對物業(yè)企業(yè)收費行為的監(jiān)管，研究制定物業(yè)服務項目標準和對物業(yè)收費指導價格，供業(yè)主和物業(yè)企業(yè)參考。三要強化公職人員引領，要充分發(fā)揮黨員干部和國家公職人員在小區(qū)內的模范帶頭作用，引導物業(yè)管理工作健康發(fā)展。四要實現有效管控，電力公司、自來水公司和天然氣公司要研究小區(qū)物業(yè)統管住戶用水、電、氣的機制，對業(yè)主大會同意通過管控用水、電、氣收取物業(yè)費的要積極配合確保執(zhí)行到位。五要堅持抓點示范，在縣城篩選*-*個基礎條件較好的小區(qū)進行物業(yè)管理方面的綜合試點，通過試點總結經驗，為全縣物業(yè)管理提供樣板。六要盡快化解一批突出矛盾，相關部門要認真落實《在全縣開展房地產領域信訪突出問題專項整治方案》，及時化解西江盛景家園、萬景國際、濱江新城等物業(yè)管理方面的矛盾和信訪問題，有效預防和遏制其它小區(qū)物業(yè)管理矛盾和苗頭性問題發(fā)生。七要迅速開展專項整治行動，三創(chuàng)辦、住建局、城關鎮(zhèn)、各社區(qū)要迅速行動起來，及時整治紅花小區(qū)“臟、亂、差”和打通濱江大道通道，成立濱江新城業(yè)主委員會，古堰集鎮(zhèn)社區(qū)占用公共場地建設住房、桃源市場污染源治理、西單農貿市場違規(guī)占用通道建房等突出問題。同時，公安、司法、水利、電力、市場監(jiān)管、廣電等部門和各鎮(zhèn)、社區(qū)等單位要主動履行職責，協同推進物業(yè)管理工作。對一些違犯城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理法律法規(guī)的人和事，相關行政執(zhí)法部門要聯合執(zhí)法，加大查處打擊力度，強力推進宜居*建設。
三要規(guī)范服務行為，物業(yè)企業(yè)要通過加強業(yè)務培訓，提高從業(yè)人員專業(yè)素質和服務水平，嚴格履行物業(yè)服務合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務并達到服務承諾標準，對服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話等進行公示，對業(yè)主和業(yè)主委員會提出的合理要求要及時整改。住建（房管）部門要在公共場所建立開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)曝光臺，完善不良記錄和不誠信檔案，凡有不良記錄者，今后不得在本縣從事房地產和物業(yè)管理行業(yè)。
（四）要強化教育宣傳，不斷提高業(yè)主自治意識和自治能力。一是物業(yè)主管部門、宣傳、廣電部門和各鎮(zhèn)各社區(qū)要深入廣泛宣傳《國務院物業(yè)管理條例》《*省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，以及即將出臺的《*縣物業(yè)管理實施辦法》，提高物業(yè)法規(guī)知曉率。電視臺要適時開辦物業(yè)管理專欄，宣傳普及物業(yè)法規(guī)，加大曝光物業(yè)管理陋習。物業(yè)主管部門要強化對相關工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員和業(yè)主代表的教育培訓，促進依法履職、規(guī)范管理，增強業(yè)主的物業(yè)管理法律意識，引導他們共同關心支持物業(yè)管理工作。物業(yè)管理服務企業(yè)要樹立質量與品牌意識，提高服務質量，取得廣大業(yè)主和業(yè)主委員會的支持和配合。二是通過召開業(yè)主大會、組織學習、教育培訓、組織引導和制定居民公約，成立業(yè)主委員會，引入物業(yè)管理公司等方式，逐步實現小區(qū)日常事務自主管理。三是加強公職人員教育管理，充分發(fā)揮黨員干部主觀能動性和示范引領作用，積極參與和支持物業(yè)管理服務工作。四是結合新民風建設，建立小區(qū)業(yè)主“紅黑榜”，對熱心小區(qū)事業(yè)、帶頭繳納物業(yè)費的業(yè)主予以表彰鼓勵，對無故不繳納物業(yè)費的業(yè)主進行通報曝光，引導建立良好的小區(qū)風氣。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇十
政府性基金是指各級人民政府及其所屬部門根據法律、行政法規(guī)和中共中央、國務院文件規(guī)定，為支持特定公共基礎設施建設和公共事業(yè)發(fā)展，向公民、法人和其他組織無償征收的具有專項用途的財政資金，以及參照政府性基金管理或納入基金預算、具有特定用途的財政資金。規(guī)范和加強政府性基金預算管理，對于落實新《預算法》，完善政府預算體系，提高財政預算的統一性和完整性，增強財政對各類資金的統籌調配能力和管理監(jiān)督水平，推進財政科學化、精細化管理，更好地支持經濟社會事業(yè)發(fā)展等具有重要意義。本文通過調查研究、分析存在問題，并結合我縣實際，提出進一步規(guī)范和加強政府性基金預算管理的對策建議。
一、我縣政府基金管理概況。
(一)征收管理。
我縣目前納入征收范圍、屬于地方收入的政府性基金有13項，包括：新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、育林基金、水利建設基金、城市公用事業(yè)附加、文化事業(yè)建設費、國有土地使用權出讓收入、教育費附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金、城市基礎設施配套費、國有土地收益基金、農業(yè)土地開發(fā)資金?；鹫魇铡⑹褂蒙蠈嵭蟹诸惞芾恚?BR> 1.按基金收入來源和使用范圍分類。從收入來源來看，政府性基金主要可以分為三類：一是直接向企業(yè)或個人征收的基金，如新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、育林基金、城市基礎設施配套費等;二是來源于與土地出讓所得有關的基金，如國有土地使用權出讓收入、國有土地收益基金、農業(yè)土地開發(fā)資金;三是來源于其他收入的基金。從使用范圍來看，政府性基金主要可以分為四類：一是用于文化、教育、體育、社會保障等事業(yè)發(fā)展的基金，如文化事業(yè)建設費、教育費附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金;二是用于農田、土地開發(fā)建設的基金，如農業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金;三是用于公路、港口、水利、城市建設的基金，如水利建設基金、城市基礎設施配套費、國有土地使用權出讓收入等;四是用于其他方面的基金，如城市公用事業(yè)附加。
2.按基金的征收和使用部門分類。從征收部門來看，政府性基金主要分為三類：一是由稅務部門代征，如文化事業(yè)建設費、教育費附加、地方教育附加;二是由相關部門直接征收，如新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、育林基金、水利建設基金;委托相關機構征收，如城市公用事業(yè)附加委托供電、供水部門征收、涉企的殘疾人就業(yè)保障金委托地稅部門征收;三是由財政部門從相關基金中提取，如國有土地收益基金、農業(yè)土地開發(fā)資金從國有土地出讓收入中提取。從使用(分配)部門來看，政府性基金主要分為三種情況：一是由某個部門使用，如地方教育附加由教育部門使用、文化事業(yè)建設費由文化部門使用;二是由多個部門負責分配或使用，如國有土地使用權出讓收入出讓收入就涉及國土、城建、農業(yè)、教育、財政等多部門。
(二)預算管理。
根據國家、省市對政府基金預算管理的要求，我縣從20__年起，開始啟動政府基金預算單獨編制工作。實行部門上報，與公共預算數字銜接、財政審核下達的程序。編制上尚未使用信息化手斷，采取手工編制的方式。
二、政府性基金收支預算的政策要求及我縣目前存在的問題。
(一)政策要求。
修訂后的《預算法》第五條規(guī)定“預算包括一般公共預算、政府性基金預算、國有資本經營預算、社會保險基金預算。一般公共預算、政府性基金預算、國有資本經營預算、社會保險基金預算應當保持完整、獨立。政府性基金預算、國有資本經營預算、社會保險基金預算應當與一般公共預算相銜接”?！墩曰鸸芾頃盒修k法》第26條規(guī)定“政府性基金預算編制遵循“以收定支、?？顚Ｓ?、收支平衡、結余結轉下年安排使用”的原則。政府性基金支出根據政府性基金收入情況安排，自求平衡，不編制赤字預算。各項政府性基金按照規(guī)定用途安排，不得挪作他用。因此，政府性基金預算作為全口徑政府預算體系中的一個獨立分支已成法定要求。
(二)我縣基金預算管理中存在的問題。
近年來我縣不斷加強政府基金的管理，對收支預算進行規(guī)范，但由于體制機制等方面的原因，目前政府性基金預算管理仍不盡科學規(guī)范，在實際運行中仍存在不少問題：
1.基金預算編制和審批程序執(zhí)行不合法。按照規(guī)定，政府基金應建立年度收支預決算管理制度。每年第三季度，有關部門按照財政部門規(guī)定的專項用途，單獨(與部門經費預算分開)編制下一年度政府性基金收支預算，報財政部門審核，并按照規(guī)定程序向同級人民政府報告，政府依法向同級人民代表大會報告，審查通過后予以執(zhí)行，履行“二上二下”的報審程序。而我縣目前的做法是，政府性基金收支預算編制尚未獨立成體系，而是依附于政府公共財政預算，按公共財政預算中確定的政府性基金預算數，分解到各基金項目，下發(fā)相關征繳部門，部門匯總后上報財政職能科室，財政代為編制收支預算，未履行單獨由人大審批程序。
2.基金預算編制不夠精細。由于我縣政府性基金收支預算依附于政府公共財政預算，因而在編制上比較粗放，具體的做法是：首先按照政府總收入預算的盤子，減去稅收等收入預算數，倒扎出政府性基金預算數，在具體項目上，采用基數加增長的方式確定收入數，最后的軋差全部放入國有土地使用權出讓收入基金中。財政司職預算編制科室按照總預算下達的金額和項目并商相關執(zhí)收部門再單獨編制政府性基金收支預算。收支預算編制沒有結合基金實際運行情況和考慮相關影響因素，未對基金收入作出科學、準確的預測。對支出預算未實行項目庫管理。
3.基金預算編制范圍不夠完整。目前體制下我縣基金預算編制尚未做到全覆蓋，有些基金尚未納入編制范圍，如文化事業(yè)費、城市公用事業(yè)附加等隨稅附征的基金。
4.基金預算約束力不強。目前，預算與執(zhí)行差異較大，特別是一些受市場因素影響大的基金，如土地出讓金，其收入的偶然性、不連續(xù)性，往往會造成年份間收入的或高或低，無規(guī)律性。基數加增長的編制模式，會造成實際收入與預算收入差距很大，產生預算支出當年結余較多和預算執(zhí)行進度不夠均衡等問題，如20__年我縣土地出讓金收入預算5.07億元，實際征收16.38億元。
5.基金預算與公共財政預算之間缺乏協調和銜接。目前公共財政預算與政府性基金預算處于各自為政的狀況，公共財政預算中只是很粗放的將政府性基金數字進行羅列，政府基金預算按照公共財政的數字進行編造。
6.預算管理上未能扎口。目前，各項政府基金在財政內部分屬不同科室在管理，如殘疾人就業(yè)保障金在社?？?新型墻體材料專項基金、城市公用事業(yè)附加、城市基礎設施配套費在經建科;教育費附加、地方教育附加在教科文科;國有土地使用權出讓收入在綜合科，因此在預算編制的標準、口徑、方法不統一，影響預算的準確性和科學性。
三、新形勢下規(guī)范和加強我縣政府性基金收支預算的幾點建議。
(一)固化預算管理體制機制。
1.完善政府性基金管理政策法規(guī)。建議結合《預算法》修訂，依照已有的政府性基金管理相關制度辦法，制定適合本縣情況的基金預算管理辦法，明確政府性基金預算的編制范圍、內容、方法、流程和監(jiān)督管理等規(guī)定，并輔之以配套的實施細則、操作流程，增強政府性基金預算編制與執(zhí)行的約束力，規(guī)范和完善本縣政府性基金預算管理。
2.建立基金預算與公共預算的協調機制。按照修訂后《預算法》要求，探索推動各類預算之間的相互協調與銜接，研究建立政府性基金預算與公共財政預算之間的資金調劑渠道，比如將一些基金收支結余調入公共財政預算，統籌安排用于保障和改善民生以及加快社會事業(yè)發(fā)展，加快建立相互協調、有機銜接的政府預算體系。目前，我縣已建立國有土地收益金統籌調入公共財政機制，對商業(yè)地塊出讓收益按一定的比例集中，調入共公財政預算。在此基礎上，我們應極積調研，科學分析，進一步擴大可統籌的項目，提高資金的使用效率。
3.明確政府性基金預算編制的責任。按照政府性基金征收和分配使用的具體情況，進一步明確政府性基金收支預算的編制部門。在此基礎上，建議逐步建立政府性基金預算責任制度，規(guī)范和明確財政部門、預算主管部門在預算編制、審核和執(zhí)行等環(huán)節(jié)的職責分工。今年9月份財政部機構職能調整到位，為統籌預算管理，財政部將綜合司承擔的政府性基金預算管理職責劃轉預算司，在縣級財政部門，也應將所征收的政府性基金統一劃歸到預算管理，以便于統一規(guī)范管理職責，切實加大管理力度。
(二)細化基金預算編制。
1.規(guī)范收入預算編制。收入預算根據本年度征收任務完成情況和下一年度征收任務及征收標準調整變化等情況編制。在收入預算編制過程中，各征收部門應根據當年本部門征收基金的收入情況，在綜合考慮宏觀經濟形勢、社會經濟發(fā)展情況和政策變化情況的基礎上，詳細分析可能影響基金收入的因素，科學、合理地預測下一年度的基金收入情況，按照積極穩(wěn)妥、留有余地的原則編制基金收入預算。
2.細化支出預算編制。一是在按照“以收定支、?？顚Ｓ谩焙汀笆罩胶?、結余結轉下年安排使用”原則編制基金支出預算的基礎上，進一步細化基金預算編制，基金支出預算要細化到具體支出項目。二是參照公共財政預算，研究推動政府性基金預算支出項目庫建設，做好預算申報項目的立項、評估、遴選、論證、審核和排序工作，確?；鹬С鲱A算編制科學、規(guī)范。三是結合公共財政預算支出標準體系建設工作，研究建立基金預算支出標準體系，提高資金使用效率。
(三)剛化基金預算執(zhí)行。
1.完善政府性基金基礎資料庫。在現有數據的基礎上，進一步充實完善基金收支的基礎資料庫，系統、全面地梳理基金的收入來源、規(guī)模、結構、依據、政策變化等信息資料，為今后根據經濟形勢變化和政策調整情況作出科學、準確的預測奠定基礎。
2.嚴格收支預算執(zhí)行。一是加強政府性基金收入管理，嚴格按規(guī)定征收政府性基金，確?；鹗杖爰皶r、足額繳入國庫。二是按照人大批準的政府性基金預算和基金收入征收繳庫進度，督促基金使用單位強化預算執(zhí)行，對符合條件的項目及時申報用款計劃，抓緊辦理撥款手續(xù);對尚未啟動的項目，抓緊項目論證、評審、報批等工作，加快項目實施進度;對補助下級的基金支出，盡早提出分配方案;三是對歷年結余資金規(guī)模比較大的基金項目，財政部門與基金使用單位加強溝通，研究完善基金使用政策，同時結合共公財政預算執(zhí)行情況，研究統籌使用的具體辦法，提高資金使用效益和支出預算執(zhí)行的均衡性。
(四)精化財政信息化建設。
在“金財工程”的總體框架下，按照政府性基金管理要求，確定征收系統功能定位，擴展系統管理范圍，通過整合系統資源實現內外信息共享。以此為依托：一是建立健全以非稅系統為主的征收平臺體系，將政府性基金全部納入信息化管理，掃除管理盲點，強化薄弱環(huán)節(jié)。二是實施非稅系統與稅務征收系統、預算管理系統、財政票據管理系統的全面銜接，實現征收及使用信息共享，完善動態(tài)管理。三是優(yōu)化非稅系統相關功能，加強政府性基金收入收繳跟蹤、收入統計分析，確?；鹗杖氲膽毡M收，同時建立政府性基金電子政策文件庫，加強基金源頭管理。
(五)強化基金預算監(jiān)督。
1.加強財政監(jiān)督。根據財政部和本縣有關規(guī)定，加強政府性基金收支管理的監(jiān)督檢查，監(jiān)督基金使用單位嚴格遵守相關財務管理和會計核實制度，按照財政部門批復的政府性基金預算使用基金，確?；饘？顚Ｓ谩Σ糠稚鐣P注度高、資金量大的政府性基金項目，探索組織社會專業(yè)機構力量參與跟蹤監(jiān)督，建立健全覆蓋所有政府性資金和財政運行全過程的監(jiān)督機制。
2.實施績效評價。結合本縣財政績效評價工作的推進，逐步擴大績效評價的范圍，選擇部分政府性基金項目，由主管部門和項目單位試點開展自評。在此基礎上，不斷增加納入績效評價的項目數量和資金規(guī)模，并逐步開展第三方評價。
3.推進信息公開。在進一步細化報送人大審議的政府性基金預算草案，自覺接受人大監(jiān)督的基礎上，根據國家和本縣財政信息公開的有關規(guī)定，各級財政部門向社會公開本級政府性基金總預算和總決算情況;按照“誰使用、誰公開”的原則，政府性基金使用部門向社會公開相關政府性基金的使用情況，自覺接受社會監(jiān)督。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇十一
隨著新型城鎮(zhèn)化的加速推進，城區(qū)居民小區(qū)如雨后春筍涌現，居民小區(qū)物業(yè)服務管理工作作為一項新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。為加強對住宅小區(qū)物業(yè)服務管理工作的研究，全面掌握物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展狀況，推動小區(qū)物業(yè)服務管理科學、健康、快速發(fā)展，縣委辦5月中下旬通過現場察看、實地走訪、召開座談會、查閱資料、聽取匯報等方式，重點對黃梅鎮(zhèn)城區(qū)小區(qū)物業(yè)服務管理情況進行了實地調研?，F將情況報告如下：
物業(yè)管理是房地產經濟市場化的客觀需要和必然產物，它既是房地產經營管理的重要組成部分，又是現代化城市管理的重要一環(huán)，事關千家萬戶，直接影響著社會、經濟、環(huán)境等各方面的效益。
一是能促進經濟增長?！百I房一陣子，物業(yè)服務一輩子?！弊鳛樯唐贩康氖酆蠓?，物業(yè)管理推動了房地產業(yè)運行體系的確立與完善，不僅本身對擴大消費、拉動經濟增長有重要作用，還有利于刺激居民購房積極性，推動房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展，帶動縣域經濟的持續(xù)增長。對開發(fā)商來說，良好的物業(yè)管理能塑造開發(fā)商在公眾中的良好形象，增強投資者的信心，提升其產品價格，促進銷售，從而形成公司經營的良性循環(huán)。對住戶來說，他們用幾乎一生的積蓄來購買一套房子，房子是其個人資產最重要的組成部分，好的物業(yè)管理可以使其個人資產處于完好的狀態(tài)，延長使用壽命，提高其市場價值，即能確保物盡其用，值其所值。實踐證明，物業(yè)較好的廈安、譽天下等樓盤銷量較好，而且容易轉讓，保值率高。
二是能提高生活質量。居民小區(qū)的物業(yè)管理，無論是供水、供電、供氣、路燈，還是綠化、休閑設施，都與群眾生活息息相關。它直接關系著所有住戶的和諧安居、清潔衛(wèi)生、維護服務和治安管理等。加強物業(yè)建設管理，對改善居住環(huán)境，提高市民安全感、滿意度、生活品位、幸福指數有著重大的基礎性作用。好的物業(yè)管理可以讓人心情舒暢，促使人們安居樂業(yè)，改進人們的精神面貌，促進人際關系融洽、生活品質提升。
三是能增加群眾就業(yè)。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴大就業(yè)具有重要作用。目前，我縣物業(yè)管理從業(yè)人員1500余人，從業(yè)人員大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農村剩余勞動力及部隊復轉軍人等，有效吸納了多余勞動力，緩解了社會就業(yè)壓力，為居民收入增加起到積極的推動作用。
四是能維護社會穩(wěn)定。物業(yè)管理貼近群眾，直接服務居民，是加強和創(chuàng)新社會管理，推動和諧社會建設的重要環(huán)節(jié)之一。目前，我縣商品房新開發(fā)小區(qū)80個，縣城區(qū)原有的老住宅小區(qū)或生活大院約170個，總計開發(fā)面積超過1000萬平方米，約居住居民13萬人。這些居民年齡、來源、性別、就業(yè)等構成復雜，社會穩(wěn)控壓力大。物業(yè)管理通過及時采集、變更住戶信息，不斷提高人防、技防水平，可以在維護社區(qū)秩序，協助公安等有關部門防范查處偷盜搶等刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災、燃氣泄漏、爆炸、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用。
五是能完善城市管理。一個個物業(yè)區(qū)域是構成城區(qū)的基本單元，衛(wèi)生城市、園林城市的建設，離不開物業(yè)形象和物業(yè)環(huán)境的改善。物業(yè)管理是建設現代城市的重要基礎工作，已成為一項關系民生的社會管理手段。每一個物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美，秩序井然，城區(qū)整體面貌和秩序才能得以提升。自起步以來，現有物業(yè)服務公司已經發(fā)展到48家，有18個小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱號，為創(chuàng)新社會管理和創(chuàng)建文明城市、園林城市奠定了基礎。
隨著我縣房地產業(yè)的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問題，引發(fā)了不少社會矛盾，給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。
（一）監(jiān)管部門沒有各司其責。一是主管部門力量不足。縣房管局是小區(qū)物業(yè)服務管理行政主管部門。房管局物業(yè)管理工作職責設在縣房管辦，現有工作人員3人，負責對全縣80個小區(qū)及單位小區(qū)、48家注冊物管企業(yè)進行業(yè)務指導管理。主管部門工作職責過多，工作力量嚴重不足，難以切實履行物業(yè)行政管理職責。二是職能部門管理缺位。小區(qū)物業(yè)服務管理是一項涉及到社會各個方面的綜合性工作，涉及的職能部門包括規(guī)劃、發(fā)改、國土、工商、質監(jiān)、稅務、城管、公安、安監(jiān)、園林、環(huán)保、供水、供電等。由于缺少把各部門聯合起來共同指導服務的領導機制和平臺，部門之間缺乏工作銜接，有的職能界定不清、有的監(jiān)督服務不到位，致使遇到事情，往往推諉扯皮，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。如有的小區(qū)內出現亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結構影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設施等違法行為以及亂停亂放、公共場合跳廣場舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環(huán)境的現象還普遍存在。居民反映強烈，物業(yè)公司卻沒有執(zhí)法權，只能口頭勸告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物業(yè)服務小區(qū)出現的一些矛盾問題久拖不決。還有的職能部門對物業(yè)公司有歧視性政策，比如，自來水二次供水用電費用由物業(yè)公司承擔、電梯和路燈等用電不與居民用電同價、環(huán)衛(wèi)部門收取物業(yè)公司的環(huán)衛(wèi)費和裝修渣土轉運費等，增加了物業(yè)公司負擔。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的屬地管理責任沒有壓實。按照7月28日通過的《湖北省物業(yè)服務和管理條例》規(guī)定：“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在同級黨組織領導和民政部門指導監(jiān)督下，依法組織和指導本轄區(qū)內的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，協調物業(yè)服務與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，調解物業(yè)服務糾紛”,但實際上鄉(xiāng)鎮(zhèn)都認為物業(yè)服務管理是房管局的事，是物業(yè)公司的事，責、權、費不對等，不愿意管。四是社區(qū)的作用沒有真正發(fā)揮。一個小區(qū)，少則數千人，多則數萬人，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創(chuàng)建等民生問題亟待解決，急需社區(qū)出面協調解決。然而，事實上，社區(qū)對小區(qū)是有心無力，放任自流，形成小區(qū)、社區(qū)“兩張皮”.
（二）物業(yè)企業(yè)服務水平不高。一是實力不強。全縣登記注冊的72戶物業(yè)企業(yè)中，注冊資本在50萬元以下的60戶，占83%;從業(yè)人員10人以下的10戶，占14%;全縣物業(yè)企業(yè)中，一級資質企業(yè)2家，三級資質46家；未申請辦理物業(yè)服務資質的24家，占33%.大多數公司規(guī)模較小，市場競爭意識和服務意識淡薄，安于現狀，內部管理制度不健全、從業(yè)行為不規(guī)范、服務水平不高，服務產品缺乏綜合競爭力。二是專業(yè)水平低。從72家物業(yè)企業(yè)調查情況看，從業(yè)的1500名工作人員，平均年齡48歲左右；保潔人員女性占95%以上。文化程度偏低：管理人員中大專以上文化占5%;保安人員高中學歷占8%、初中及初中以下學歷占92%;保潔人員98%為初中以下文化；專業(yè)水平不高：管理人員具有各類崗位從業(yè)資格證的450人，占30%;工資待遇差：管理人員工資月均元（公司經理等高層管理人員2600元），保安月均1600元、保潔人員月均1200元不等。大多數人員未簽訂勞動合同、未按規(guī)定辦理相關保險。員工文化水平低，同時沒有接受過專門培訓，致使物業(yè)服務工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動性大。三是服務項目單一。()物業(yè)企業(yè)僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內容，沒有利用社區(qū)文明建設契機，拓展服務平臺。而保安服務又流于形式，人防、技防不到位，作用沒有真正發(fā)揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內部安全，輕外圍防范；重治安問題，輕設施安全；重人員數量，輕崗位管理監(jiān)督；重對人的防范，輕對物的安全監(jiān)護。據反應，每年小區(qū)失竊摩托車在3萬輛左右。目前全縣開展代灌液化氣、代灌純凈水、代售生活用品等服務僅有6家物業(yè)公司。四是財務收支不透明。收支沒有公開或不全方位公開，導致業(yè)主不知道自己繳納的費用花在什么地方。許多物業(yè)企業(yè)缺少長遠發(fā)展和規(guī)?；l(fā)展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業(yè)企業(yè)取得物業(yè)管理權后，沒有嚴格履約，擅自降低服務標準和要求。更有甚者，只收費不服務，引起業(yè)主不滿，業(yè)主不愿意繳費。，我縣物業(yè)糾紛不斷。據不完全統計，房管部門直接處理日常投訴68起，上級轉辦8起。
（三）發(fā)展基礎環(huán)境不好。一是開發(fā)商遺留問題給物業(yè)管理服務造成隱患。受利益驅動和有關部門監(jiān)管不力等影響，開發(fā)商重視房屋建設，而忽視對基礎設施的配套建設，忽視對水、電、電梯、綠化、道路、燃氣、通信、空調位、停車位等的系統設計，沒有硬性標準，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開發(fā)商對小區(qū)配套承諾也不能兌現，質量問題多。調研中物業(yè)公司反映，房屋相關信息特別是下水等隱弊工程信息沒有移交，給維護帶來不便；電梯配置標準普遍不高，給安全帶來重大隱患；路燈等弱電線路電纜質量較差；公園、綠化等配套服務設施不兌現；房屋出現質量問題后，開發(fā)商不主動維修，卻和物業(yè)公司就修繕責任互相推諉。比如：小高層就曾經出現過電梯不能運行、高層用水二次加壓設備偷工減料導致業(yè)主用不上水的問題。出現問題后，開發(fā)商維修、維護不及時，宣傳溝通不到位，業(yè)主對情況不了解，就將矛盾全部轉嫁給物業(yè)公司，引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，導致業(yè)主拒繳物業(yè)費，造成業(yè)主和物業(yè)公司形成對立面。二是業(yè)主委員會尚未真正發(fā)揮作用。目前，開發(fā)商上報縣房管部門備案的業(yè)主委員只有20個，而且大多有名無實，真假難辨，真正發(fā)揮作用的很少。業(yè)主委員會的作用沒有充分發(fā)揮，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎，不利于業(yè)主自治管理和其它物業(yè)工作的開展。比如，小區(qū)住宅維修基金的提取需要業(yè)主委員會組織業(yè)主簽字，但因為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不到位，全縣房屋維修基金時至今日尚未啟用，房屋維修因此得不到保障。部分小區(qū)因年久失修、房屋破損、滲水漏水、排水不暢等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，群眾反響較大。三是業(yè)主繳費意識不高。有的業(yè)主的消費觀念不正確，部分買房人長年外出務工，家里是剛從農村上來的中老年人居住，沒有物業(yè)管理觀念，對有償服務有抵觸情緒。有的業(yè)主把物業(yè)管理服務職能無限擴大化，認為繳了費，物業(yè)公司就應該什么都負責；只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決；只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費或者不繳費。有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無化，認為我住的房子用不著物業(yè)公司來管理，沒有必要花冤枉錢。還有的業(yè)主自身素質差，物業(yè)服務照常享受，就是不想掏管理費。也有個別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費，認為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費。在不繳費的業(yè)主中，還包括一部分機關干部、人民教師等靠吃財政工資供養(yǎng)的人員。來自縣房管局物業(yè)費繳納統計表明，20全縣統計上報的80個小區(qū)，總戶數為15000戶，其中機關事業(yè)單位戶數為3000戶，未繳納物業(yè)費的機關事業(yè)單位戶數為300戶，占機關事業(yè)單位戶數的10%,影響特別壞；物業(yè)管理企業(yè)收費率最高的98%,收費率低的只有30%;盈利企業(yè)只有20%,微利保本企業(yè)達30%,虧損企業(yè)達50%.還有的部分物業(yè)公司是開發(fā)商組建，物業(yè)費收不起來，靠開發(fā)商“輸血”維持，呈現虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發(fā)商的項目完成，開發(fā)商撤離，不再“輸血”,物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費難的原因之一。四是市場競爭氛圍不濃。由于小區(qū)物業(yè)服務起步較晚，發(fā)展滯后，物管企業(yè)大多都是由開發(fā)商直接指定或者經部分業(yè)主同意后直接進入小區(qū)進行管理。物業(yè)服務市場化程度不高，成為了制約物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的瓶頸，無法形成良性競爭機制，企業(yè)沒有優(yōu)勝劣汰的緊迫感和危機感，管理人員的專業(yè)素質、管理水平和服務質量都得不到有效提高。
三、需要改進地方不小。
一是健全制度，加大對開發(fā)商的監(jiān)管力度。要制定房屋售后服務制度。加強對開發(fā)商工程質量和環(huán)境質量的監(jiān)管，防止開發(fā)商偷工減料、降低公共配套設施和環(huán)境質量的行為；在項目前期規(guī)劃、設計時，房管部門就應該對小區(qū)的基礎配套設施提前介入監(jiān)管，從工程項目立項開始，對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納，保證居住小區(qū)建設少留甚至不留“硬傷”,為跟進的物業(yè)管理服務打好基礎。要制定嚴格的小區(qū)物業(yè)承接和查驗制度。對參與驗收的單位和個人，可以采取責任追究和責任倒查制度，誰簽字，誰負責；要像銀行發(fā)放貸款推行的放款收款終身負責制一樣，約束驗收人員切實高度負責，杜絕以權謀私和不作為、亂作為現象，杜絕未竣工就把不符合驗收條件的房屋提前交付業(yè)主使用的現象發(fā)生。開發(fā)商要把房屋信息向物管企業(yè)移交。要制定物業(yè)管理常態(tài)整治制度。對歷史形成的遺留問題要督促開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)盡快落實維修、維護和整改；要加大小區(qū)環(huán)境整治力度，逐漸解決老小區(qū)無人管理、環(huán)境臟亂差等問題；對現在已經嚴重影響居民生活的問題和矛盾，要抓緊協調開發(fā)商以及行業(yè)主管部門、相關工程監(jiān)管部門，迅速明確經濟責任和維修部門，限時并保質保量加以解決；對新建小區(qū)的工程質量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區(qū)基礎配套設施等方面，進行全方位監(jiān)管。
二是規(guī)范行為，提高物業(yè)服務水平。房管部門要嚴格把關，高度重視前期物業(yè)小區(qū)的交接，認真完成物業(yè)公司的資質初審工作。要做好住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標的監(jiān)管工作。要根據創(chuàng)建縣優(yōu)秀小區(qū)的標準，對各小區(qū)進行嚴格的檢查并實施獎懲措施，在小區(qū)設立投訴舉報電話、舉報信箱，方便業(yè)主投訴，用于監(jiān)督物業(yè)公司的服務行為，督促物業(yè)公司按照合同約定的服務標準進行服務。如有違反，從嚴處理，或根據規(guī)定予以罰款，或發(fā)動小區(qū)業(yè)委會辭退物業(yè)企業(yè)，或限制其參與物業(yè)招投標和承接業(yè)務。要建立培訓制度，提升物業(yè)從業(yè)人員及業(yè)委會的整體素質。要倡導物業(yè)服務企業(yè)通過建立分析制度整合資源，創(chuàng)新服務理念，優(yōu)化服務質量，降低管理成本，為業(yè)主提供細致周到的人性化服務。鼓勵物業(yè)公司創(chuàng)先爭優(yōu)，要經常開展小區(qū)物業(yè)管理工作評比，制定獎懲措施，對獲得省優(yōu)、市優(yōu)的物業(yè)公司要予以獎勵。要探索物業(yè)管理模式多樣化，規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為，抓緊培養(yǎng)本土龍頭型小區(qū)物業(yè)企業(yè)。扶持優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大。要對物業(yè)企業(yè)給予稅收等方面的政策扶持；要抓好小區(qū)物業(yè)企業(yè)進駐招標關，提高物業(yè)企業(yè)進駐的門檻，物業(yè)企業(yè)進駐小區(qū)要向優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)傾斜；鼓勵物業(yè)優(yōu)秀企業(yè)開展規(guī)?；⒓s化經營，全面提升黃梅縣物業(yè)的水平和檔次。
三是創(chuàng)新手段，破解物業(yè)費的收繳難題。物業(yè)收費難、業(yè)主不交物業(yè)費，直接導致物業(yè)服務質量的下降。要強化宣傳教育，使業(yè)主明白自己的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業(yè)消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時也損害了業(yè)主自身的利益。要創(chuàng)新物業(yè)服務收費方式，推行業(yè)主自行到銀行繳納或與其他市政公用事業(yè)收費一并收取。要采取得力措施，對無正當理由拒繳物業(yè)費的業(yè)主，要在小區(qū)宣傳欄、報紙、電視臺等媒體進行曝光；對公職人員要由單位負責督促，無正當理由拒繳的，扣發(fā)其工資，情節(jié)嚴重的，要誡勉談話，直至進行組織處理；銀行、工商等部門在辦理貸款、營業(yè)執(zhí)照等環(huán)節(jié)要嚴格把關，作為社會不良信譽予以限制；法院要簡化程序，可以到小區(qū)內現場開庭，快速審結、執(zhí)行清理拖欠物業(yè)費行為；物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主要與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費，否則，有關部門在辦理房屋過戶手續(xù)時，要對欠繳物業(yè)費的業(yè)主進行限制。要增強物業(yè)服務經營透明度，建設物業(yè)費征繳信息平臺，推進物業(yè)費收支公開。
四是落實責任，形成社會齊抓共管的新格局。要以《湖北省物業(yè)服務和管理條例》的頒布實施為契機，進一步強化責任意識，把小區(qū)物業(yè)管理工作提上政府的議事日程，納入目標考核。要充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的綜合管理職能，將物業(yè)管理與社區(qū)管理有效結合，形成屬地管理、條塊結合的新格局。要重視小區(qū)業(yè)主委員會的成立和換屆選舉工作，推進小區(qū)自治建設。要建立起縣房管局、屬地鎮(zhèn)、社區(qū)居委會、住宅小區(qū)業(yè)委會四級物業(yè)管理體系。房管、規(guī)劃、公安、環(huán)保、工商、城管、供排水、社區(qū)以及物業(yè)協會、業(yè)主委員會等部門要各司其責，齊抓共管，進一步明確職責，細化、量化工作任務。要用好維修基金，加大對老小區(qū)和問題突出小區(qū)的維修改造力度。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區(qū)物業(yè)管理的持久戰(zhàn)。
五是大膽探索，建立和完善物業(yè)管理制度體系。要盡快出臺《關于加強住宅小區(qū)綜合管理實施意見》，堅持“分級負責、權責統一，重心下移、屬地為主，多方聯動、業(yè)主參與”的原則，建立聯席會議制度，構建和諧社區(qū)新體制；探索對新建小區(qū)、老舊小區(qū)、零散小區(qū)和保障性小區(qū)的分類管理辦法，強化前期物業(yè)管理，暢通維修基金提取通道，強化激勵扶持，提升管理水平。要加強物業(yè)行業(yè)監(jiān)管，全面清理或規(guī)范對收費管理，規(guī)定對用水、用電與民用同價，供水、供電、供氣等單位及時接管包括變電、燃氣調壓、二次供水等在內的設施設備、相關管線和計量裝置，并向終端用戶收費，全面落實物業(yè)服務優(yōu)惠政策，杜絕亂收費，減輕物業(yè)企業(yè)的成本和壓力。大力推進《物業(yè)管理服務招投標制度》，營造公平的市場環(huán)境。建設數字化物業(yè)管理平臺，建立物業(yè)管理呼叫中心，探索報修一號通，提高全行業(yè)信息化管理水平，大膽探索出一條符合黃梅縣實際、扎實有效的物業(yè)管理新路子，力爭把隱患消滅在萌芽，把矛盾解決在當下，為黃梅的科學發(fā)展和諧發(fā)展做出積極的貢獻。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇十二
通過對源泉小區(qū)的住戶和居民進行詢問和走訪調查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過程當中存在著很多的漏洞和不足，例如對小區(qū)安全管理方面沒有盡到自己應有的責任，衛(wèi)生服務也相對差，各種的便民服務也難以讓人滿意，基礎設施維護不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經營管理本身有關。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區(qū)所存在的問題提出了我們自己的幾點可行性建議。希望能夠對小區(qū)今后的管理工作有指導和借鑒意義。
20xx年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進行研究調查，在達到小區(qū)門口后，我們就發(fā)現一個特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒有設置電動門等任何出入管制設施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進入小區(qū)的時候，竟然沒有任何物業(yè)管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現了一個問題，該小區(qū)沒有任何的休閑娛樂場所和設施，而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經在心中形成。后來發(fā)現該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現象，后來發(fā)現小區(qū)內部不時的有人員在流動，于是我們采取了現場隨機調查詢問的方式，向12名小區(qū)住戶詢問了他們對該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣，。之后我們對小區(qū)用戶描述的問題和現象進行了實地的勘察，發(fā)現確實存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現象，由于不便進入小區(qū)用戶的住房內，所以有些問題未能進行實地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調查和總結的問題與該物業(yè)管理人員進行了詳細的交談，經過分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認在物業(yè)管理工作中確實存在著不足和應當改進之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責范圍之內，也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進行了討論，得出了令人比較滿意的結果。交談之后，雙方都很愉悅，在向對方道別后，我們返回學校對調查的記錄和筆記進行了整理，大概內容分類如下：
1、該小區(qū)存在的主要問題。
2、這些問題存在的主要原因。
3、如何正確處理這些問題。
1)部分樓梯間墻壁陳舊，應該進行粉刷。
2)小區(qū)沒有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來隱患。
3)小區(qū)內停車秩序混亂，應加強管理。
4)常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素。
5)小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，環(huán)境臟亂，建議加強管理。
6)小區(qū)內出現業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理。
7)小區(qū)隨處可見垃圾，衛(wèi)生服務需要加強。
1)該小區(qū)的樓房已經有一定的樓齡，出現此現象是合理之情。
2)該小區(qū)沒有保安人員是因為物業(yè)管理費中無此項目。
3)小區(qū)停車秩序混亂是因為沒有專門的停車位，也沒有負責車輛管理的專職人員。
4)常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因為該小區(qū)入口沒有電動門等限制措施，也沒有做好相應的出入人員登記表。
6)小區(qū)經常出現丟自行車現象，一方面是因為對進入小區(qū)的人員沒有進行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因為該小區(qū)沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機。
7)造成垃圾亂丟的現象是因為一方面該小區(qū)的衛(wèi)生服務本來就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標語，使人們不注意，最主要原因是因為該小區(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。
1)可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費用后聯系建筑公司盡快施工。
2)可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費用。
3)可以建立小區(qū)車輛管理制度，對小區(qū)有車的業(yè)主進行檔案登記，對每個車輛固定車位，并安排專職人員負責。
4)小區(qū)入口設置電動門，對進出人等進行人員登記。
5)通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統一的一個位置，安排專門人員及時進行處理。必要時可以放置驅蚊和防鼠藥物。
6)在小區(qū)的合理位置開辟一個場所，建設一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現象。
7)安排保潔員要及時清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護環(huán)境的公益性標語，并在人員活動多的地方多設置垃圾桶數量。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇十三
物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。
一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。
上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：
1、社區(qū)：
社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。
2、社區(qū)：
社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協調，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
3、觀山社區(qū)：
試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協議，不再承擔建筑公寓內的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內實施過物業(yè)管理，后因少數業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理。現在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。
試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協助，在現場走訪了業(yè)主。針對院內的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協調會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
4、老西門社區(qū)：
老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
5、渫陽社區(qū)：
試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。
試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇十四
隨著房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應運而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類，一類是房地產公司設立的物業(yè)公司，法人代表與房地產公司相同，這類物業(yè)公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產公司樹立品牌，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產公司設立，而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。
一、物業(yè)公司的收入及征收特點。
（一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費用包括：
物業(yè)管理費收入租金收入經營停車場游泳池各類球場等公用設施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網費有線電視入網費等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項目中的幾種收入。
（二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費及收入現狀。
1、物業(yè)收費面對的是廣大業(yè)主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質量問題物業(yè)服務質量問題業(yè)主已入伙但未實際入住等因素拒交物業(yè)費。造成部分物業(yè)費收入不能到位。
2、部分物業(yè)公司物業(yè)費收取未能按照物價部門批準標準收取，在實際收取中采用低于批準的物業(yè)費標準收取物業(yè)費，再綜合入伙率入住率物業(yè)費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經營艱難經營狀態(tài)，少數物業(yè)公司需房地產開發(fā)公司的補貼收入才能略有贏利。
二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問題及成因：
（一）收入不真實。主要表現在以下幾種方式：
1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費或租金時，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。
2、收入不確認，記入其他應付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費收入或租金收入時，暫掛預收款其他應付款等科目，以收入不能確認為由，不計入收入，造成預收款其他應付款科目余額較大，收入長期得不到確認，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應繳的物業(yè)管理費時，不作收入處理。
3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費少收兩個月或幾個月；對新入伙戶一年收半年；為房地產公司介紹他人買房，減免當年物業(yè)管理費等方式，相應減少了公司應收物業(yè)管理費收入。形成應計收入而未計的情況。
4、應收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入，少數物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費時，未按規(guī)定開具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費用等方式，向對方取得該部分物業(yè)管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。
5、補貼收入記往來賬。少數物業(yè)公司對于房地產公司物業(yè)管理補貼收入，不作收入處理，長期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入。
（二）納稅申報不規(guī)范。
1、納稅義務發(fā)生時間的變化形成會計準則與稅法差異，造成營業(yè)稅當期計稅依據不準確。
就一次性收取的物業(yè)管理費或房屋租賃收入，根據《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關于納稅義務發(fā)生時間”的規(guī)定，單位和個人提供應稅勞務轉讓專利權非專利技術商標權著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款包括預收款預付款預存款預存費用預收定金等，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間按照財務會計制度的規(guī)定，以該項預收性質的價款被確認收入的時間為準。也就是說發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務可以按照財稅[20xx]16號文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業(yè)收入款項或者取得營業(yè)收入款項憑據的當天。第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。其納稅義務發(fā)生時間具有了收付實現制的特點而不完全屬于權責發(fā)生制的性質，在會計處理與稅法存在差異的情況下，應按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應在收到款項時一次性申報營業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費等款項時，采用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營業(yè)稅，而不是一次性全額申報，按月分攤方式既不符合稅法規(guī)定，稅務機關也很難把握，難以核對，會造成申報和稅務管理的混亂，同時滯延了應納稅款。
2、代收費用扣除不規(guī)范。
國稅發(fā)[]217號《國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營業(yè)稅。”部分物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質的價外收費，不作為計稅依據申報繳納營業(yè)稅。隨著社會的發(fā)展，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網費有線電視入網費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業(yè)稅。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長期掛其他應付款，歷年結轉，既反映不出代收的手續(xù)費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。
3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素。
《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產生歧義，但第十九條第二款規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，對租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[20xx]79號）關于租金收入確認問題規(guī)定，企業(yè)提供固定資產包裝物或者其他有形資產使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。
按照以上規(guī)定，筆者認為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分攤結轉，20xx年度20xx年度則應全部結轉，20xx年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉。在實際工作中，一次結轉還是按年結轉這兩種觀點一直存在，大部分企業(yè)的表現形式為按年分攤結轉，主管稅務管理部門予以默認，實際操作上兩種情況都存在。
（三）發(fā)票使用不規(guī)范。
部分物業(yè)公司在收取個人業(yè)主物業(yè)管理費時使用自制收據收取物業(yè)管理費，而在收取單位物業(yè)費或出租給單位使用的門面時才使用稅務發(fā)票，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務發(fā)票的意識不強，按入伙時簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費或租金后，索取稅務發(fā)票的意識不強，合法權益未能體現；另一方面，物業(yè)公司開具發(fā)票的意識不夠，收取款項時未向業(yè)主開具稅務發(fā)票，或出于某種目的，向個人業(yè)主收取款項不開具稅務發(fā)票。部分物業(yè)公司申報營業(yè)稅等稅款后，未領購相對應的發(fā)票，造成應開具而未開具發(fā)票可以領購又未領購發(fā)票的現象。
（四）賬務不健全或不建賬。
部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡單，設立簡易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務機關不能掌握其真實的收入費用等情況。
（五）稅務管理部門收入難核實。
采用自制收據收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應地存在問題，稅務部門在核實物業(yè)公司管理情況時，可能調查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長期不在的情況，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費也存在征收率的問題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費標準與實際收費標準的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務機關核實收入難。
三、管理措施。
（一）宣傳與輔導。
一方面稅務機關要加強對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務培訓，加強涉稅輔導，向企業(yè)財會人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財會人員對政策的正確理解，準確及時確定收入，誠信納稅，提高企業(yè)對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識，把索取發(fā)票當作一種常態(tài)，形成維護自己的合法權益的一種習慣。
（二）規(guī)范使用發(fā)票，強化“以票控稅”。
1.物業(yè)公司使用稅控機向業(yè)主開具機打發(fā)票，但大部份物業(yè)費需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業(yè)費率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費。
2.領取定額發(fā)票，但業(yè)務量較大的企業(yè)領用發(fā)票的數量較大，使用也不是很方便，適用于規(guī)模相對較小的企業(yè)。
3.領用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票，稅務機關加強控管。
4.建立發(fā)票違規(guī)舉報制度，打擊發(fā)票違章行為，規(guī)范發(fā)票開具和使用，維護納稅人的合法權益。
（三）日常管理。
建立物業(yè)管理明細臺賬，企業(yè)每半年報送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應的入住使用及收取物業(yè)管理費情況，主管稅務機關在審核后可建立相關動態(tài)臺賬，后期的每期數據應呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現異常，及時跟蹤管理。稅務機關應加強稅源調查，實地調查詳細了解企業(yè)物業(yè)管理項目，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況門面出租情況，物業(yè)費收費標準其他經營項目等情況，與企業(yè)自報資料進行比對，分析畢業(yè)論文異常，加強巡管。
（四）規(guī)范納稅申報及賬務管理。
規(guī)范企業(yè)的納稅申報，企業(yè)應及時確入收入，明確應稅收入應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務發(fā)生時間，及時準確申報納稅。引導企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費用成本的確認，如各項收入發(fā)生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據物業(yè)面積，收費標準入住率等各項指標核定應納稅額。加強評估管理，對零申報戶異常申報戶，與掌握的企業(yè)相關情況進行比對，及時評估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。
（五）部門協作。
與房管工商公安房地產開發(fā)公司加強協作，了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進入小區(qū)情況物業(yè)收費標準情況門面出租情況業(yè)主入住情況，及時跟進管理。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇十五
根據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執(zhí)法局、xx鎮(zhèn)組成了調研組，對城區(qū)各集貿市場物業(yè)管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區(qū)集貿市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
城區(qū)現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建設。
集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：
（一）綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。
旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。
（二）開發(fā)建設市場的企業(yè)建市場與管市場錯位，權責不明確。
（三）少數市場經營氛圍不濃、不景氣，經濟效益低下。
金源菜市場內有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房盡管已售出，但大多數基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經濟效益十分低下。
集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿市場交易環(huán)境，保護經營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經濟發(fā)展，是加強集貿市場物業(yè)管理的根本目的?，F就下一步工作提出如下意見：
根據我縣城區(qū)現有集貿市場現狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現有市場進行改造?？h商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產權分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業(yè)管理。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇十六
前言：
調查地點：寧波現代市場陶瓷城。
調查對象：陶瓷。
調查經過與方法：實地參觀結合網上調研。
調查目的：我們小組通過對寧波各處建筑裝飾材料的市場調查，了解建筑裝飾陶瓷的分類，生產過程，特性，以及著重了解主要產品和應用。
陶瓷是建筑中常用裝飾材料之一，其生產和應用都有著悠久的歷史。在建筑技術發(fā)展和人民生活水平得到提高的今天，建筑陶瓷的生產更加科學化、現代化，品種、花色多樣，性能也更加優(yōu)良。
(一)陶瓷的分類。
按性質分：瓷磚可分為陶質磚、瓷質磚和炻質磚陶質磚—坯體燒結程度差，結構不致密，斷面粗糙而無光澤，吸水率大，機械強度低，燒成過程中?；潭炔?，敲擊時發(fā)出的聲音沉濁。瓷質磚—燒結程度高，坯體堅硬致密，斷面細膩有光澤，呈石狀或貝殼狀，基本不吸水，結構有玻璃相，莫來石晶體，敲擊時發(fā)出的聲音清脆。炻質磚—性質介于陶質和瓷質之間，但較接近瓷質磚。
(二)陶瓷的生產。
凡以粘土、長石、石英為基本原料，經配料、制坯、干燥、培燒而制得的成品，統稱。
為陶瓷制品。陶瓷的生產工藝發(fā)展經歷了由簡到繁、由粗到細、有無釉到施釉的過程?，F在發(fā)展的新型陶瓷有氧化物陶瓷、金屬陶瓷等。陶瓷原材料陶瓷生產使用的原料品種很多，一種是天然礦物原料，一種是通過化學方法加工處理的化工原料。
其中粘土是有天然巖石經過長期風化而成，是多種微細礦物的混合體。根據粘土中雜。
質的含量、耐火性及用途的不同，可將粘土分為：高嶺土、易熔粘土、難熔粘土、耐火粘。
土。粘土燒結程度隨熔燒溫度升高而增加，溫度越高形成的熔融物越多，制品的密實性越好，強度愈高，吸水率越小。能使粘土中未熔化顆粒的孔隙基本上被熔融物填滿時的溫度稱為粘土的燒結極限溫度，這時粘土達到了完全燒結的程度。粘土從開始燒結至燒結極限時的溫度，稱為燒結范圍。燒結溫度范圍越寬，熔燒的制品愈不易變形，而且可以獲得燒結程度高、密實性好的陶瓷制品。了解原料的性能能幫助我們更好了解其性能。
(三)瓷磚制品的特性。
1化學穩(wěn)定性。
大部分陶瓷制品具有很強的化學穩(wěn)定性，它們幾乎對所有的酸、堿和有機溶劑都具有抵抗性。尤為重要的是，陶瓷的原料不會被氧氣所氧化。一般來說，陶瓷制品的原材料中已經混合對氧有化和力的礦物，因此它們不會被周圍環(huán)境中的氧氣進一步氧化。
2機械穩(wěn)定性。
陶瓷的機械穩(wěn)定性體現在其強度和硬度上，陶瓷原材料的耐壓強度特別高，通常為50,000—100,000磅/平方英寸。如此高的硬度使得陶瓷具有良好的耐磨性。因為它具有這種特性，陶瓷常被用來作為地板、打磨金屬和其他物質。
3熱穩(wěn)定性。
大多數陶瓷都能抵抗高溫，因此它們被用來生產各種各樣的熱容設備。
綜上所訴，正是因為這種優(yōu)良的性能，才是的陶瓷越來越受到大家的歡迎。
(四)裝飾陶瓷的主要產品及應用。
不同，可以分為陶制釉面磚和瓷制釉面磚兩大類。陶制釉面磚，由陶土燒制而成，吸水率較高，強度相對較低。其主要特征是背面顏色為紅色。瓷制釉面磚，由瓷土燒制而成，吸水率較低，強度相對較高。根據光澤的不同，釉面磚又可以分為光面釉面磚和啞光釉面磚兩類。光面釉面磚，適合于制造“干凈”的效果;啞光釉面磚，適合于制造“時尚”的效果。
釉面磚的常用規(guī)格，正方形釉面磚有100x100mm、152×152mm、200×200mm、長方形釉面磚有152×200mm、200×300mm、250x330、300x450等，常用的釉面磚厚度5mm-8mm。
另外釉面磚的成分一般為：sio260%～70%，a12o315%～22%，cao1.0%～10%，mgo1.0%～3.0%，r2o小于1.0%。吸水率不大于22%。白度不小于78%。耐急冷急熱性150℃，一次不裂，耐蝕性好。
釉面磚一般用于廚房和衛(wèi)生間，實驗室，醫(yī)院，色彩圖案豐富，同時還防滑。釉面磚一般不是很大，但是可以很小，比如小到馬賽克。釉面磚適用范圍：適用于室內裝修的各種場所，以墻面最佳。廚房應盡量使用亮光磚，不宜用亞光磚。
2外墻面磚。
外墻面磚俗稱無光面磚，是用難熔粘土壓制成型后焙燒而成。通常做成矩形，尺寸有100×100×10mm和150×150×10mm等。它具有質地堅實、強度高、吸水率低(小于4%)等特點。一般為淺黃色，用作外墻飾面。外墻面磚是用陶瓷面磚做成的外墻飾面。其特點是：質地密實、釉面光亮、耐磨、防水、耐腐和抗凍性好，給人以光亮晶瑩、清潔大方的美感，是一種比較普遍應用的外墻貼面裝飾。
3地磚。
理，具有裝飾作用。多用于公共建筑和民用建筑的地面和樓面。地磚花色品種非常多，可供選擇的余地很大，按材質可分為釉面磚、通體磚(防滑磚)、拋光磚、?；u等在眾多的地面裝飾材料中，地磚成為消費者的首選。因為它具有質地堅實、便于清理、耐熱、耐磨、耐酸堿、不滲水等優(yōu)點。
用途：適用于廣場，客廳，衛(wèi)生間，陽臺，商場，辦公樓，住宅等。
4陶瓷錦磚。
陶瓷錦磚又名馬賽克，馬賽克給人一種懷舊的感覺，因為它曾是十幾年前裝飾墻地面的材料。馬賽克組合變化的可能非常多，比如在一個平面上，可以有多種表現方法：抽象的圖案、同色系深淺跳躍或過渡、為瓷磚等其他裝飾材料做紋樣點綴等等。對于房間曲面或轉角處，玻璃馬賽克更能發(fā)揮它小身材的特長，能夠把弧面包蓋得平滑完整。
它是用優(yōu)質瓷土燒成，一般做成18.5×18.5×5mm、39×39×5mm的小方塊，或邊長為25mm的六角形等。這種制品出廠前已按各種圖案反貼在牛皮紙上，每張大小約30cm見方，稱作一聯，其面積約0.093m，每40聯為一箱，每箱約3.7平方米。施工時將每聯紙面向上，貼在半凝固的水泥砂漿面上，用長木板壓面，使之粘貼平實，待砂漿硬化后洗去皮紙，即顯出美麗的圖案。
陶瓷錦磚色澤多樣，質地堅實，經久耐用，能耐酸、耐堿、耐火、耐磨，抗壓力強，吸水率小，不滲水，易清洗，可用于工業(yè)與民用建筑的潔凈車間、門廳、走廊、餐廳、廁所、浴室、工作間、化驗室等處的地面和內墻面，并可作高級建筑物的外墻飾面材料。
觀及色彩都很大程度上影響了建筑的功能和質量。因此對材料應用的熟練掌握是十分重要。今后我們也需花更多時間去學習。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇十七
7月15日，市政協社會法制委員會組織部分委員，在副主席的帶領下，調研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會，聽取市國土房產局關于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎上，就如何進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議?，F將調研情況報告如下：
1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設。1995年，市國土局設置了物業(yè)管理股，具體負責物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)38家，本地27家，其中二級資質1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質2家，二級資質4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓并已取得相關證書。目前已對50多個住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理，總服務面積約510萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率達70%。
2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場。一是引入招投標機制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競爭環(huán)境。20xx年，我市逐步推進物業(yè)管理招投標工作，至今已有19個小區(qū)實行招投標。二是整頓市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理運作。針對一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)服務不到位、服務質量差、亂收費等，開展了物業(yè)服務企業(yè)達標考核、物業(yè)設施設備專項檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導“誠信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評比活動。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個。積極推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設，全市業(yè)主委員會已成立并備案在冊22家。
1、少數物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設施設備維修不及時，物業(yè)費用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務水平，業(yè)主委員會形同虛設，不能發(fā)揮應有作用。業(yè)主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪投訴維權，增加了政府和主管部門的負擔。
2、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應向最終用戶收費，但我市有例外現象，如大多數小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的電費，小區(qū)內業(yè)主的電費由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費用由業(yè)主承擔，引起廣大業(yè)主的強烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經營、垃圾清運等問題，按照有關職能應由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現象，增加了管理難度。
3、從業(yè)人員整體素質不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自下崗工人、轉業(yè)軍人及農村剩余勞動力，素質不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術的專業(yè)人才更為緊缺。
4、業(yè)主權利義務認識不清。人們普遍認為物業(yè)服務屬于簡單的勞務服務，行業(yè)技術含量低，嚴重挫傷了物業(yè)服務企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)服務企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業(yè)費現象時有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導致物業(yè)企業(yè)服務質量下降，廣大業(yè)主深受其害。
5、房屋工程及基礎設施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業(yè)主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設施未完全落實，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據調查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設遺留問題引發(fā)的。近三年來，市國土房產局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現逐年遞增態(tài)勢。
6、部分老小區(qū)無物業(yè)管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當時條件限制，規(guī)劃、建設、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區(qū)目前尚無物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會代管。
1、進一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強企業(yè)競爭力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經營、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經理人隊伍。大力引導物業(yè)企業(yè)更新服務理念，拓寬管理范圍和服務領域，發(fā)展物業(yè)服務新的增長點。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質論價、優(yōu)質優(yōu)價”的物業(yè)服務收費機制，使收費與服務標準有機結合起來。完善物業(yè)企業(yè)內部管理機制，開展規(guī)范的管理和服務，向社會公開收費項目及標準、服務內容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費。
2、建立完善長效管理機制。物業(yè)管理業(yè)務范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個部門，應理順機制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責，建立物業(yè)管理工作聯席會議制度，定期會商物業(yè)管理重點工作。
3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會組建力度，按照《物權法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會自我管理、自我服務，自我約束機制，規(guī)范活動行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權與能動性，依法維護好廣大業(yè)主的切身利益和合法權利。
4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為。加強對物業(yè)服務企業(yè)資質的動態(tài)監(jiān)管。督促指導物業(yè)服務企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內部崗位責任制；督促指導物業(yè)服務企業(yè)培訓提高員工素質，隨時監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費行為等。
5、高度重視小區(qū)建設質量。一是要嚴把商品房質量驗收關，從工程項目立項規(guī)劃開始，相關的物業(yè)服務企業(yè)應同步介入，對房屋的功能、布局、管網、水、電等設施建設提出合理性建議，供開發(fā)建設企業(yè)參考。詳細規(guī)劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業(yè)管理等相關部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設質量保證金制度，在政策范圍內提高房屋質量保證金標準，延長質押年限，對房地產開發(fā)商和承建方形成經濟壓力，以確保建房質量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關職能部門對今后新建的樓盤，從高起點、高標準出發(fā)，提高停車能力。對已建成小區(qū)引導物業(yè)企業(yè)通過規(guī)范管理，挖掘內部潛力，緩解停車位不足的矛盾。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇十八
黨的十七大明確指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領導、政府負責、社會協同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設的基礎工程，為此，加強居住小區(qū)物業(yè)管理建設，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關嶺街道黨工委在解放思想學習實踐活動專題調研階段，結合地區(qū)實際，組織了專題調研小組，就如何推進地區(qū)物業(yè)管理，促進地區(qū)社會和諧穩(wěn)定進行了專題調研。此次調研，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現將調研情況報告如下：
據調查，南關嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區(qū)4個，占總面積的25%;九十年代后，按統一規(guī)劃、統一設計、綜合開發(fā)建設而成的小區(qū)12個，占總面積的75%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)8個，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會的小區(qū)5個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實行物業(yè)管理的小區(qū)內多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數量少、規(guī)模比較小，資質等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質較低，物業(yè)服務工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學性探索。
近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結了一些經驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1、開發(fā)商遺留問題嚴重。開發(fā)商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據調查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認為居住小區(qū)技防措施不健全。
2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據調查，現有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質等級低，物業(yè)管理服務水平偏低，經營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質分類，一級資質僅有1家，其余6家均為三級資質，按照性質分，2家由村公司物業(yè)轉制而來，其余是市內物業(yè)的分公司.個別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務意識差;有些企業(yè)低水平服務、高標準收費;有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規(guī)范的制度管理，造成人員素質普遍偏低;有些企業(yè)不經業(yè)主同意，擅自經營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權益。
3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務。業(yè)主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經常出現業(yè)主權利濫用現象。據調查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關房產權利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權威受到質疑。據調查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權;87%的受訪者認為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。
4、政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關系，有些是業(yè)務合作關系。目前，政府相關職能部門之間的關系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關部門的關系還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔一個企業(yè)的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。
南關嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業(yè)管理模式。通過此次調研，提出以下幾條建議：
1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的'“規(guī)劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設計、施工和配套方面出現后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
2、成立物業(yè)管理行業(yè)協會并積極發(fā)揮作用。應由街道相關部門協調各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進行業(yè)自律，推動公平競爭，協調利益沖突，維護企業(yè)合法權益等方面的作用。協會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機制，規(guī)范企業(yè)經營行為;反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權益;開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續(xù)教育機制。
3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機制，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務取得業(yè)主理解和配合，政府有關部門和社區(qū)應組織成立物業(yè)調解協調機構，完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機制。
4、探索物業(yè)分類管理模式。應根據目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。
5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設的內容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯合深入開展調查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。
6、提高物業(yè)公司服務質量。物業(yè)公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業(yè)內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調查、管理費收繳、相關信息反饋等方面了解物業(yè)服務是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗、優(yōu)質服務”活動，調動員工的工作積極性，激發(fā)技術革新，促進了物業(yè)管理、服務工作再上新臺階。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇十九
做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子東街社區(qū)，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現狀及存在的問題等情況進行了調查，具體情況如下：
一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現狀。
（一）城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。據縣房管部門統計，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。
從調查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現出以下幾個特點：
1、住宅性質多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區(qū)，即現在所稱的小產權房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。
2、規(guī)模差別較大。在調查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內，有的僅十幾套住房。
施建設不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數幾個小區(qū)能上檔次，其他大多數小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區(qū)進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。
（二）小區(qū)物業(yè)管理工作的現狀。
1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產進入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段?，F有物管企業(yè)16家，其中二級資質1家，三級資質15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個，面積達86萬平方米。
2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒有召開業(yè)主大會，沒有真正由業(yè)主代表選舉產生業(yè)主委員會，故大多數小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。
3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個小區(qū)服務較為規(guī)范，業(yè)主較為滿意；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監(jiān)控設施、應急發(fā)電設施，業(yè)主反響較好。大多數物業(yè)服務只負責打掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區(qū)也僅有保安服務和維修服務。有的小區(qū)因為亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴重對立，出現拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。
二、存在的主要問題。
我縣小區(qū)物業(yè)管理經過十多年的`發(fā)展，初步建立起了市場化、經營型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經濟的發(fā)展而產生的新型服務產業(yè)，因發(fā)展時間不長，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題，主要表現在以下幾個方面：
（一）執(zhí)行規(guī)劃不到位。調查發(fā)現，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設過程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實時監(jiān)管，竣工后不能嚴格按照規(guī)劃要求進行驗收，導致規(guī)劃設計被更改的現象十分普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現承諾，不履行合同，使業(yè)主權益遭受損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。
等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規(guī)范，誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務的機會和權力。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業(yè)主因為得不到合理有效的服務而有意見，一些沒有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務。五是小區(qū)內經常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據。
（三）宣傳教育力度不夠。從調查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權限不明確，對相關物業(yè)政策、法規(guī)領會不透，經營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不按照物業(yè)服務合同的規(guī)定履行義務，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務意識差，簡單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從，不是通過協商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。
（四）物管服務水平較低。調查發(fā)現，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流動性大、個人素質普遍較低，也影響了物業(yè)服務水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。
三、建議。
針對當前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見：
（一）嚴格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學規(guī)劃并嚴格監(jiān)管，重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設。要引進幾家有實力的房地產開發(fā)企業(yè)，建設幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關職能部門要按照物業(yè)管理相關法規(guī)規(guī)定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施。住宅小區(qū)規(guī)劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、車位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質量關，組織驗收應將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實施，穩(wěn)妥推進已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。
套設施建設的小區(qū)一律不能通過竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴格落實物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區(qū)內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主的合法權益。五要嚴格落實矛盾糾紛調處制度，對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關部門和社區(qū)應不推不躲，及時予以解決和調處。
（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過電視、網絡、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，營造推進住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務合同是物業(yè)管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行好應盡的義務。要指導和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會，組建好業(yè)委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。
物業(yè)小區(qū)調研報告篇二十
新員工實習報告。
xxxxxxxxxx大學。
學生畢業(yè)實習檔案。
學院xxxx。
專業(yè)班級xxxx。
學生姓名xxxx。
學號xxxx。
指導教師xxxx。
職稱xxxx。
卷內材料目錄。
2、畢業(yè)實習記錄（表一）。
3、畢業(yè)實習鑒定（表二）。
一、實習目的畢業(yè)實習是畢業(yè)設計的一項重要內容，在課堂理論。
教學。
之后，在論文設計之前，畢業(yè)實習起著承上啟下的作用。
首先，畢業(yè)實習是理論與實踐相結合的重要方式，對管理認識從理論高度上升到實踐高度的重要途徑，對人力資源管理從概念到具體的企業(yè)實踐。通過畢業(yè)實習，讓自己認識社會，感觸職業(yè)人的轉變，在角色上從一名學生轉變?yōu)槠髽I(yè)管理者，將課堂所學理論知識轉化為實踐，運用理論知識認識問題，辨別問題，分析問題，解決問題，歸納問題，全面提高基本技能和專業(yè)知識，增強獨立發(fā)現、分析和解決實際問題的能力。
其次，畢業(yè)實習是論文設計的重要準備，通過畢業(yè)實習，是論文設計變得有理有據，更加接近實際，體現論文的真正價值。
最后，實習還能讓我們早些了解自己專業(yè)方面的知識和專業(yè)以外的知識，讓我們也早些認識到我們將面臨的工作問題，為今后工作做準備。同時，畢業(yè)設計還是提高學生政治思想水平、業(yè)務素質和動手能力的重要環(huán)節(jié)。
二、實習單位基本情況介紹。
萬科物業(yè)在萬科房地產開發(fā)業(yè)務中應運而生，伴隨萬科集團的成長，如今萬科物業(yè)已邁向第20個年頭。萬科物業(yè)服務有限公司成立于一九九二年初，是萬科企業(yè)股份有限公司全資附屬機構。萬科物業(yè)相繼布局全國31個大中城市，截止20xx年12月31日萬科物業(yè)已接管各類物業(yè)管理項目176個，在管面積3078萬平方米，公司現有總資產20億元，各類專業(yè)服務人員3500余人。已發(fā)展為國內規(guī)模最大、兼具優(yōu)質服務形象及客戶口碑的物業(yè)服務領航企業(yè)。公司專業(yè)提供全方位的物業(yè)服務、小區(qū)智能化工程服務、物業(yè)租售服務、綠化工程及會所經營等。
秉承“全心全意全為您”的服務宗旨，憑借規(guī)范的管理、專業(yè)化的服務，公司成為中國物業(yè)管理行業(yè)的領跑者，并成為國家建設部首批認定的物業(yè)管理一級資質企業(yè)。它獨特的創(chuàng)新意識及竭誠的服務精神在社會上贏得了良好的口碑。
長春是萬科集團發(fā)展的第九城，長春萬科物業(yè)服務有限公司成立于20xx年6月25日，系萬科集團全資子公司。公司下設10個項目，管理面積約131萬m2。
未來20xx年將達到200萬m2。共有員工480余人。公司下設：總經理辦公室、財務部、品質部、經營部、城市花園物業(yè)服務中心、上東區(qū)物業(yè)服務中心、蘭喬圣菲物業(yè)服務中心、洋浦物業(yè)服務中心、潭溪物業(yè)服務中心、萬科藍山項目部、惠斯勒小鎮(zhèn)項目部、柏翠園項目部、長春市萬科城項目部、吉林市萬科城項目部。
經過多年的探索與實踐，公司已發(fā)展成為長春地區(qū)極負盛譽、具有卓越成就之物業(yè)服務機構。憑借超前的管理概念、創(chuàng)造性的思維，領先于同行業(yè)，為整個社會樹立了具有代表性的物業(yè)管理形象。
自02年以來，公司秉承萬科物業(yè)“全心全意全為您”的服務理念，以“持續(xù)超越我們的顧客不斷增長的期望”為使命。實施品牌戰(zhàn)略，堅持服務創(chuàng)新，以上乘的服務質量，較高的管理水平，使所服務的物業(yè)小區(qū)榮獲了“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”、“吉林省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”、吉林省“誠信單位”“長春市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”、“長春市星級信息化住宅小區(qū)”等榮譽稱號。
幾年來，長春萬科物業(yè)建立了一整套先進的企業(yè)文化體系;培養(yǎng)了一支成熟精干、思想意識高度統一的職業(yè)經理人隊伍；形成了一個高標準、自我創(chuàng)新與激勵的管理機制；打造了一個業(yè)界領先的品牌；凝聚了一批忠誠的客戶；鍛造了一種對未來充滿理想的進取精神；固化了一個全心全意服務于客戶的企業(yè)思維，長春萬科物業(yè)將憑借優(yōu)勢的品牌資源，成熟的管理經驗，不斷進取，持續(xù)超越我們的顧客不斷增長的期望。
三、實習內容。
在實習期間，本人主要負責以下工作：
（1）負責公司人力資源相關檔案的整理歸集，負責公司培訓的所有前期準備工作，如場地的聯絡，導師的協調，現場的布置等等，同時也要組織現場的秩序和課間的暖場活動，處理培訓期間緊急事件的發(fā)生，配合講師順利完成所有培訓。并在培訓結束后調查受訓人對培訓的需求度與滿意度，跟進這些受訓人未來的發(fā)展情況，形成數據或書面材料反饋給公司。
（2）負責公司離職員工的回訪工作，以電話的形式與所有離職員工進行詳細的溝通，調查離職員工的離職原因以及對公司的滿意程度，并在后期進行整理、歸集、總結，形成分析圖表，反饋給公司相關人員。
交流會需要的物品。親自主持實習生交流會，并在后期將實習生交流會上所有參與人員反饋的問題進行匯總整理反饋給公司內部。
（4）負責策劃校園與企業(yè)就業(yè)實習合作方案，根據企業(yè)的企業(yè)文化和空缺崗位制作宣傳手冊，查詢長春高校專業(yè)情況，聯絡學校，進行合作方案的前期溝通，確定合作意向，了解高校對于就業(yè)崗位和薪酬福利方面的需求，并總結歸集與數據圖表，根據匯集的內容確定合作計劃書，反饋給公司內部。
四、實習的主要收獲。
在這一過程中，我采用了看、問、學等方式，初步了解了公司工作中的具體業(yè)務知識，拓展了所學的專業(yè)知識。為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎，從個人發(fā)展方面說，對我影響最大的應該是作為一個社會人工作作風以及在工作過程中專業(yè)知識對工作的重要作用，因為這些都是我在校學習中不曾接觸過的方面，所以我將在報告中首先講述我在實習期間積累的這方面的認識和經驗。
畢業(yè)實習是每個大學生必須擁有的一段經歷，它使我們在實踐中了解社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，受益匪淺，也打開了視野，增長了見識，為我們以后進一步走向社會打下堅實的基礎?；仡欉@一個月的實習，我主要有以下幾點體會：
（1）要深入了解企業(yè)現狀和發(fā)展方向，適應環(huán)境。在工作、學習過程中，我深深體會到，長春萬科物業(yè)有著自己的光輝歷史和優(yōu)良傳統，但同時在體制和機制上也存在著一些與現代市場經濟不相適應的環(huán)節(jié)和方面。在這樣的氛圍和環(huán)境中，首先必須適應環(huán)境，發(fā)揚優(yōu)良傳統，以后的工作才能得心應手、游刃有余。
（2）要認真學習業(yè)務知識，在工作上爭創(chuàng)佳績。要成為一名合格的企業(yè)管理層員工，首要條件就是要成為業(yè)務上的骨干。對于剛剛走出大學校門參加工作的我來說，首要任務就是要學習、熟練掌握業(yè)務知識，始終以積極的工作態(tài)度、高度的責任感和只爭朝夕的精神投入到工作中；要在加強業(yè)務知識學習的同時，踏踏實實地做好本職工作，戒驕戒躁，爭取在自己的工作崗位上做出優(yōu)異的成績。
（3）要揚長避短，不斷完善自己。要正確的認識自己，在工作中不但要發(fā)揚自己的優(yōu)點，還要客觀地面對自己的不足之處，更進一步注重鍛煉自己的應變能力、協調能力、組織能力以及創(chuàng)造能力，不斷在工作中學習、進取。
五、本人在實習中存在的不足及今后的努力方向。
一、實習任務與目的實習是我跨入社會進行的一個熱身運動。畢業(yè)后，我們又邁入一個新的起點。新的旅程艱難又寬廣，我們又要迎接新的挑戰(zhàn)，實習其實就是把自己學到的知識運用到平時的實際工作中去，在實習中不斷的磨練自己，增加一些實踐經驗，從中找出自己的不足之處，虛心學習一些實用知識，在實習工作中不斷學習，反復推敲，事事總結，增加自己的經驗。我抱著這樣的觀念和學習目的，去尋找自己的實習公司。在幾個月的工作中，我也從中獲得很多寶貴的經驗，看到了更廣大的社會，了解了許多以前從未知道的事物，為真正進入社會打下基礎。
1、在天景小區(qū)實習的崗位是客服助理，工作過程中自己較全面、深入地了解物業(yè)客服助理的相關工作內容，理解各種溝通方式的應用，使自己對物業(yè)相關工作有了一個較全面的認識。
2、在工作中把理論與實踐相結合，進一步消化和深化已學到的理論知識，更加全面認識物業(yè)管理的實質。
3、在實習期間認真處理解決公司和業(yè)主之間的問題，解決好公司與客戶的互利雙贏的關系，努力成為公司合格的一員。
二、實習企業(yè)簡介。
我于20xx年3月至今在長春萬科城市花園物業(yè)服務中心的天景小區(qū)物業(yè)進行實習，為期兩個月。天景小區(qū)位于長春市二道區(qū)自由大路4369號萬科城市花園物業(yè)服務中心1991年，萬科物業(yè)在“深圳天景花園”組織成立中國首個“業(yè)主委員會”，這一“業(yè)主自治與專業(yè)服務相結合”的物業(yè)管理創(chuàng)新模式，在1994年被納入《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》予以立法，之后被國家建設部在全國范圍內推廣。在之后的十余年時間里，萬科物業(yè)又陸續(xù)推出了“酒店式”、“無人化”、“個性化”、“鄰里守望”、“金鑰匙”等服務模式，成為行業(yè)內當之無愧的管理模式創(chuàng)新型企業(yè)。
1995年，天景花園成為萬科首個創(chuàng)建國家優(yōu)秀示范小區(qū)達標的項目；15年后的今天，萬科物業(yè)已有33個服務項目獲得“國家示范小區(qū)(大廈)”稱號，雄居行業(yè)榜首。
景花園在20xx年12月份開盤，在20xx年開始入住，當期戶數為1500戶。
物業(yè)費為元每平方米每月，萬科花園所有單位在20xx年11月份已全部售出，所屬商圈為鐵路西，占地面積為600000平方米，建筑面積1700000平方米，綠化率達2%，停車位為700個，周邊的小區(qū)有保利城、雅居樂御賓府等小區(qū)。天景小區(qū)為業(yè)主創(chuàng)建小區(qū)站，供業(yè)主及租戶提供方便，在站上可進行業(yè)主與業(yè)主間的溝通交流，還可搜查物業(yè)即將舉辦的社區(qū)文化，在主頁中有小區(qū)相冊、便民服務、周邊商戶等信息，大大地為業(yè)主提供了方便。
長春萬科服務有限公司是一家全國性的品牌公司，成立于20xx年6月25日，公司規(guī)模目前近100萬平方米，共有員工逾480人，萬科物業(yè)持續(xù)將國內外物業(yè)管理的先進理念導入長春，提升行業(yè)整體管理服務標準。經過多年的管理實踐，公司憑借超前的管理理念、創(chuàng)新的思維，打造全新的物業(yè)服務理念。
長春萬科物業(yè)服務有限公司服務精神在社會上贏得了良好口碑。公司致力于規(guī)范化、專業(yè)化、親情化管理，針對各管理小區(qū)的特點分別制訂服務方案，關注服務細節(jié)，營造物業(yè)管理特色，不斷提升服務品質。
三、實習主要內容。
在工作的頭一個月里，有新奇,有快樂，如有困惑，有不解。新奇的是自己從學校環(huán)境到社會這個陌生環(huán)境，感覺職場的一切都是令人興奮的，快樂的是自己終于可以賺錢養(yǎng)活自己了，困惑不解的是職場中的人際關系是那么的復雜，不比學校。
工作中不斷遇到新問題，我通過不斷摸索，不斷向老員工學習，工作能力有了很大的提高。
（一）接電話。
在天景花園實習中，工作內容主要是接聽電話，在物業(yè)服務過程中每天都會有業(yè)主報修和投訴。首先要禮貌的接聽電話：“您好，這里是萬科物業(yè)服務，很高興為您服務?！眴柷宄I(yè)主的事由及門牌，電話號碼，承諾什么時間去修，然后給維修人員開出保修單，安排維修人員上門，當維修人員出門后約10分鐘左右，通知業(yè)主維修人員已經上門維修，并在維修人員回來之后，再通知業(yè)主，詢問業(yè)主是否滿意我們的服務，并做好記錄標注投訴已解決。特別要注意以下幾點：
（1）禮貌接聽電話，分類接轉相關責任人。
（2）給物業(yè)相關人員作留言記錄。
（3）為客戶查詢客戶前臺電話。
（二）如何寫通知、溫馨提示等文書。
雖然以前在學校學過相關課程，但真正工作起來還有很大差距。如在措辭、格式等方面。在平時工作中我不斷向前輩虛心請教，努力學習，不斷克服工作中的困難，在應用文、辦公軟件的方面能力有很大的提高。主要涉及內容如有客人來訪，請他們配合值班秩序維護員員登記出入，并通過對講機或大門貓眼確認其身份后方可開門，如果是陌生人請及時通知當值班秩序維護員，家中老人、小孩、保姆不要隨意為陌生人開門；發(fā)現可疑分子在小區(qū)的公共場所：如樓梯間、地下室、天面等處逗留或有偷竊行為，請立即與管理處秩序維護員員人員聯系，并記住可疑分子的外貌特征，以便更好地配合秩序維護員人員的工作。
（三）復印機打印機管理。
管理物業(yè)服務中心全體人員使用復印機打印機情況，定期檢查。
(1)掌握復印機的準確使用方法。
(2)管理復印機的使用和登記。
(3)控制復印紙的使用數量，收集環(huán)保用紙。
（4）復印機發(fā)生故障時能及時進簡單維修，維修不了的及時找廠家售后進行維修，保證機器正常運行。
（四）如何與業(yè)主進行溝通。
有時候業(yè)主會直接到物業(yè)公司提出問題，這就需要和業(yè)主面對面溝通問題，對于初踏社會的我來說，這正是我所欠缺的，后來經過一段時間，自己在這方面有了很大的提高，總結出來有以下幾點：一切從業(yè)主利益出發(fā)，涉身處地為業(yè)主考慮，工作要主動，熱情，與業(yè)主見面要主動打招呼。要與業(yè)主做朋友，找好切入點，明確業(yè)主的心態(tài)，當然也要與業(yè)主保持適當的距離。
（五）組織開展社區(qū)文化。
這是萬科物業(yè)的一個特點，在今年天景小區(qū)重點開展的社區(qū)文化是將小區(qū)居。
住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區(qū)活動與主題活動，如三月份，開展了學雷鋒義務服務活動；3月8日婦女節(jié)獻花活動，受眾人數將近500人，活動規(guī)則是每位女業(yè)主可領取鮮花一支。4月19日開展了春季拾垃圾活動，全員參與，物業(yè)管理人員、維修員、保潔綠化和安全員，進行拉式拾垃圾活動。通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流。
四、實習總結。
在這次實習中，我學到了很多學校學不來的東西，首先就是要心理承受能力強大,面臨痛苦、委屈、孤獨都要堅強。必需有足夠的承受能力，才能很好的解決問題。
其次就是堅持，我們不管在哪家公司，一開始都不會立刻給我們工作，一般先讓我們熟悉工作內容，時間短的要幾天，時間長的要幾周，這段時間里很多人覺得無聊，沒事可做，便產生了離開的想法，這個時候我們一定要堅持，輕易放棄只會讓自己后悔，還有就是不要考慮社會的陰暗面，你只要站得正，行的直，那你什么都不要害怕，你總會取得成績。不要怕吃苦，沒有苦就不會知道甜是什么滋味。
在這個竟爭日益激烈的現代社會，作為一名大學生，我們有著很多的壓力，不光要學習知識，還要學習一種心態(tài)，這種心態(tài)很重要，寵辱不驚，喜怒不行于色。工作中，一個藐視的眼神，一種不滿的腔調，一個不耐煩的手勢都有可能帶來難堪的后果。我們一定要少埋怨，多做事。有的人會覺得公司這里不好那里不好，同事也不好相處，工作也不如愿，經常抱怨，這樣只會影響自己的工作情緒，不但做不好工作，也增加了自己的壓力。要看公司好的一面，這樣才能保持工作的激情。
通過這次實習，我懂得了如何與同事相處，在表達自己的意見時，無論反對和批評都硬是建設性的有高度誠意的，而不是為批評而，為辯論而批評。另外，說話時方法和語言也很重要。
我的人生目標，朝著勝利的方向前進，使自己在社會上迅速成長。
表一畢業(yè)實習記錄。
實習單位：長春萬科物業(yè)服務有限公司。
實習日期：20xx年3月1日—4月30日