通過心得體會(huì)，我們可以反思自己的成長與進(jìn)步，以及發(fā)現(xiàn)不足之處并加以改進(jìn)。總結(jié)要遵循一定的邏輯結(jié)構(gòu)，有序展開，清晰連貫。以下是小編為大家收集的心得體會(huì)范文，僅供參考，希望能給大家一些啟發(fā)和借鑒。這些范文包括了各個(gè)領(lǐng)域的心得體會(huì)，涵蓋了學(xué)習(xí)、工作、生活等方方面面，希望能給大家提供一些思路和靈感。在閱讀這些范文的同時(shí)，我們也可以發(fā)現(xiàn)其中的共同點(diǎn)和亮點(diǎn)，學(xué)習(xí)其中的寫作技巧和表達(dá)方法，以提升自己的寫作水平和素質(zhì)。愿大家寫出一份優(yōu)秀的心得體會(huì)，不斷反思和總結(jié)，不斷成長和進(jìn)步。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇一
我是一位小區(qū)居民，不久前我們小區(qū)進(jìn)行了一次全面的改造。這次改造讓我深刻認(rèn)識到了小區(qū)的重要性，也讓我對小區(qū)改造有了更多的心得體會(huì)。
作為一個(gè)老舊小區(qū)，我們的小區(qū)自然需要進(jìn)行改造。這次改造的主要目的是提升小區(qū)的品質(zhì)和居住環(huán)境，給居民們創(chuàng)造更好的居住體驗(yàn)。改造內(nèi)容包括小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、綠化環(huán)境、公共設(shè)施等方面的升級。
在改造前，我認(rèn)為我們小區(qū)存在很多問題，如基礎(chǔ)設(shè)施老化、綠化環(huán)境不佳、公共設(shè)施缺失等。這些問題不僅影響了我們的居住體驗(yàn)，也給小區(qū)的形象和品質(zhì)帶來了負(fù)面影響。
第三段：小區(qū)改造的收獲和成果。
經(jīng)過一段時(shí)間的改造，我們小區(qū)發(fā)生了非常明顯的變化。首先，小區(qū)環(huán)境變得更加整潔、舒適，綠化和景觀也得到了提升。其次，公共設(shè)施更加完備，滿足了我們的基本需求。最重要的是，我們居民的生活質(zhì)量大大提高了。
第四段：小區(qū)改造的收益和反思。
小區(qū)改造雖然帶來了巨大的收益和好處，但也暴露出一些問題。比如，小部分居民對小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)過程中存在的一些問題不理解，容易產(chǎn)生一些不滿。此時(shí)，建議物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)開展一些宣傳工作，加強(qiáng)溝通和解釋。
此次小區(qū)改造讓我體會(huì)到，一個(gè)好的小區(qū)必須注重綠化、環(huán)境、公共設(shè)施等方面的升級，這些因素都能影響居民的居住體驗(yàn)和滿意度。另外，小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司應(yīng)該密切合作，加強(qiáng)理解和溝通，迎合大家的需求和期望。
結(jié)語：這次小區(qū)改造經(jīng)過多方合作和努力，給人們帶來了極大的收益和好處。當(dāng)然，其中也存在著一些問題和反思，我希望在以后的小區(qū)維護(hù)和管理中，能夠越來越好地發(fā)揮它的重要性。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇二
小區(qū)改造是當(dāng)前城市更新的一種重要舉措，它不僅是改善城市環(huán)境的重要途徑，也是提升小區(qū)居民居住品質(zhì)、打造優(yōu)質(zhì)社區(qū)的有效方法。日前，本人所在小區(qū)完成了改造，深受居民們的贊譽(yù)和歡迎。在本文中，筆者將分享自己的心得和體會(huì)。
二、認(rèn)真規(guī)劃，精益求精。
小區(qū)改造的第一步是規(guī)劃，從小區(qū)面積、樓房數(shù)量、業(yè)主群體、交通狀況等方面進(jìn)行全面審核，以確保改造后的設(shè)施、環(huán)境能夠滿足居民的需求。然而在實(shí)施過程中，往往會(huì)因?yàn)橘Y金限制、設(shè)施更換等原因產(chǎn)生一些問題。在這個(gè)時(shí)候，我們要堅(jiān)持精益求精的態(tài)度，通過尋找更好的方法和方案來彌補(bǔ)不足，使居住環(huán)境變得更加舒適、方便。
三、注重細(xì)節(jié)，關(guān)注居民需求。
小區(qū)改造是一項(xiàng)以人為本的任務(wù)，因此在設(shè)計(jì)和施工的過程中，我們必須注重細(xì)節(jié)，關(guān)注居民的需求。比如，針對老年居民，我們可以在樓道和公共場所增加扶手，方便行走；針對兒童居民，我們可以在小區(qū)內(nèi)設(shè)立游樂場所，并加強(qiáng)對兒童安全的保護(hù)。這些改變雖然細(xì)微，但對居民的生活品質(zhì)和幸福感有著至關(guān)重要的作用。
四、堅(jiān)持環(huán)保，打造宜居小區(qū)。
隨著人們環(huán)保意識的不斷加強(qiáng)，小區(qū)改造中的環(huán)保問題愈加受到關(guān)注。在小區(qū)改造中，我們應(yīng)堅(jiān)持環(huán)保理念，采用綠色環(huán)保材料，并在施工中注意對環(huán)境的保護(hù)。同時(shí)，針對小區(qū)內(nèi)垃圾管理、綠化管理等問題，我們也應(yīng)該建立健全的管理機(jī)制，打造一個(gè)宜居的小區(qū)。
五、加強(qiáng)管理，提升小區(qū)品質(zhì)。
小區(qū)改造的工作不只僅止于施工，及時(shí)、有效的管理也是成敗的關(guān)鍵。在小區(qū)改造后，我們應(yīng)該完善小區(qū)管理制度，建立業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)安全管理和衛(wèi)生管理，做好小區(qū)維護(hù)和服務(wù)工作。通過這些工作，小區(qū)品質(zhì)能夠更好的提升，居民生活的便利性和舒適度也能得到有效的保障。
六、結(jié)語。
總的來說，小區(qū)改造是一個(gè)需要認(rèn)真思考、精心計(jì)劃、注重細(xì)節(jié)的任務(wù)。只有通過科學(xué)規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)、有效管理來提升小區(qū)品質(zhì)，才能打造一個(gè)更加宜居、更加舒適、更加美好的社區(qū)。希望在未來，越來越多的小區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)改造，讓更多的居民享受到更加美好的生活。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇三
近年來，隨著城市化的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)小區(qū)改造進(jìn)入了高速發(fā)展階段。作為城市建設(shè)的重要組成部分，房地產(chǎn)小區(qū)改造不僅為城市的美觀提供了保障，更為居民創(chuàng)造了良好的生活環(huán)境。而我們作為小區(qū)改造中的一員，也有著許多心得體會(huì)。
首先，小區(qū)改造須順應(yīng)居民需求。在改造小區(qū)時(shí)，我們首先要了解居民的需求，尊重他們的意見。只有真正了解居民的期望，才能制定出符合他們需求的改造方案。以往我們小區(qū)設(shè)施陳舊，綠化荒蕪，停車位不足等問題嚴(yán)重。因此，我們在小區(qū)改造中增加了更多的綠地，建造了更多的停車位，并且增加了運(yùn)動(dòng)場、健身設(shè)施等娛樂設(shè)施。經(jīng)過改造后，小區(qū)不僅環(huán)境一新，而且居民的生活質(zhì)量也得到了大大提高。
其次，小區(qū)改造須將環(huán)保作為重點(diǎn)。在進(jìn)行小區(qū)改造的過程中，我們應(yīng)該將環(huán)保放在首位，切實(shí)做好環(huán)保工作。我們使用了環(huán)保材料進(jìn)行小區(qū)綠化，以減少對大自然的破壞。同時(shí)，在小區(qū)內(nèi)增添了垃圾分類設(shè)施，并有專人定期進(jìn)行垃圾清理。此外，我們通過安裝節(jié)能照明設(shè)備，減少了對能源的浪費(fèi)。小區(qū)改造后不僅環(huán)境變得優(yōu)美，還得到了環(huán)保組織的嘉獎(jiǎng)。
再次，小區(qū)改造須確保安全。小區(qū)改造中，我們要重視居民的安全問題，采取措施確保居民能享受到安全的生活環(huán)境。在小區(qū)內(nèi)安裝了監(jiān)控設(shè)備，實(shí)時(shí)監(jiān)控小區(qū)的安全狀況。我們增加了執(zhí)勤人員的數(shù)量，24小時(shí)值班，隨時(shí)應(yīng)對突發(fā)事件。此外，為了保障小區(qū)居民的財(cái)產(chǎn)安全，我們加強(qiáng)了小區(qū)的保安力量，定期開展安全演練，增強(qiáng)了居民的安全意識。通過這些措施，小區(qū)的安全問題得到了有效的解決，居民能過上更加安心的生活。
另外，小區(qū)改造須加強(qiáng)管理。在小區(qū)改造后，我們采取措施加強(qiáng)小區(qū)的管理，營造良好的社區(qū)氛圍。我們成立了業(yè)主委員會(huì)，增加了小區(qū)的自治能力，居民通過委員會(huì)能參與小區(qū)的管理和決策，共同為小區(qū)的建設(shè)出力。同時(shí)，我們加強(qiáng)了業(yè)主教育，提高了居民的素質(zhì)和文明意識。通過加強(qiáng)管理，小區(qū)居民的生活品質(zhì)得到了明顯的提升。
最后，小區(qū)改造是一個(gè)長期的工作。我們應(yīng)該認(rèn)識到小區(qū)改造不是一次性的任務(wù)，而是一個(gè)長期的工作。作為小區(qū)改造的參與者，我們要持之以恒，不斷完善小區(qū)，使之更加美好。不僅要重視小區(qū)的硬件設(shè)施建設(shè)，更要注重居民的素質(zhì)提升。通過各種方式，培養(yǎng)居民的文明習(xí)慣和道德觀念。只有這樣，小區(qū)才能持續(xù)改善，居民的生活才能不斷提高。
總的來說，房地產(chǎn)小區(qū)改造是一個(gè)重要的城市建設(shè)工作，通過對小區(qū)的改造，不僅能提升城市的形象和品位，更能為居民創(chuàng)造一個(gè)美好的生活環(huán)境。在小區(qū)改造中，我們要順應(yīng)居民需求，重視環(huán)保、安全和管理，而且要持之以恒，讓小區(qū)成為一個(gè)更加和諧、宜居的社區(qū)。相信通過不斷努力，我們的小區(qū)將會(huì)越來越美好。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇四
一、國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有以上的好景。
xx年12月3日xx新國際博覽中心，第x屆中國住交會(huì)拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì)無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”。
“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在xx年中國gdp增長的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。
中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。
以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
xx年中國住宅投資占gdp比例超過了美國，已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一，已持續(xù)了50多年。
中國的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人年均增長4%城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米比xx年將凈增198.5億平方米年平均需凈增12.4億平方米?！?BR> 二、xx房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫。
1、xx省宏觀政策的指導(dǎo)。
xx年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，xx省政府出臺《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房。
自xx年底xx政府取消福利分房制度，個(gè)人購房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場消費(fèi)需求。
xx是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來xx投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為xx市的商品房消費(fèi)市場增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。
xx年xx市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費(fèi)支出5400元，增長3.3%;xx年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《xx縱橫》之《xx年xx市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問題及對策》)。
xx年xx市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：xx市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《xx年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)。
以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長潛力。
近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車等消費(fèi)的快速增長帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場的活躍，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級已為期不遠(yuǎn)。
5、同類物業(yè)的市場情況。
xx花園、xx太陽城、xx苑、觀邸、xx、xx家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、xx房地產(chǎn)消費(fèi)市場的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭。
1、舊城改造，造成了需求量的增加。
鑒于原xx城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，xx年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標(biāo)是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。
第二章項(xiàng)目概況。
一、建設(shè)地址。
xx小區(qū)二期工程——xx項(xiàng)目(以下簡稱“本項(xiàng)目”)位于xx城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)xx年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢。
二、項(xiàng)目規(guī)模。
“xx小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積2xx平方米。
本項(xiàng)目“xx”為“xx小區(qū)”二期待建工程，目前已列入xx市xx年度房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積8xx平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業(yè)用房面積9659平方米，公建面積1538平方米。總套數(shù)為636套，入住人口約xx人。
三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。
3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為xx市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。
四、總體規(guī)劃構(gòu)思。
本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請國內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè)5000平方米中央綠地廣場、約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所、400米特色商業(yè)街、大型地下停車場、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設(shè)施。
1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)。
小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設(shè)入口廣場，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)廣場作為主交通網(wǎng)絡(luò)。
2、建筑單體設(shè)計(jì)。
小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場設(shè)置中心會(huì)所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場地。
小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設(shè)施，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識別性。
3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)。
整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。
規(guī)劃建造5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計(jì)，平均地平在原有基礎(chǔ)上高出1米左右，實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺沖擊力。
設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開辟運(yùn)動(dòng)場所、休閑場所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。
根據(jù)組團(tuán)分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團(tuán)綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。
保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區(qū)人氣和美感。
小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。
五、物業(yè)管理。
優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。
本項(xiàng)目聘請浙江省知名萬家物業(yè)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富。該公司將在本項(xiàng)目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。
本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設(shè)三十米寬的主入口僅供行人出入，在xx二路和屈原南路上還設(shè)有兩個(gè)側(cè)門，供車輛出入。
小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。
此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔;園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作;消防設(shè)施的保護(hù);公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報(bào)紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。
第三章項(xiàng)目市場分析與整合營銷。
一、項(xiàng)目市場分析。
1、地段環(huán)境優(yōu)越。
本項(xiàng)目位于xx城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)xx年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢。
2、周邊生活配套完善。
本項(xiàng)目周邊的生活配套包括：xx超市、金豐園超市、明珠超市;xx菜場、金豐園菜場;農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行;胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、xx市中心醫(yī)院;以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風(fēng)景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。
3、園林景觀設(shè)計(jì)突出。
本項(xiàng)目對xx住宅市場的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計(jì)，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開辟運(yùn)動(dòng)休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所，等等(詳見p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”)。
4、教育配套優(yōu)勢顯著。
自古以來，人們就非?？粗丨h(huán)境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對未來居住環(huán)境的關(guān)注，對未來鄰居的關(guān)注?，F(xiàn)代社會(huì)，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價(jià)格高于周邊其他條件相同樓盤10%~20%。
本項(xiàng)目地處大學(xué)城中心，教育配套優(yōu)勢極為顯著。隨著長江大學(xué)的成立，高級職業(yè)技術(shù)學(xué)校等20余所學(xué)校逐步遷入大學(xué)城，本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師為主的.特點(diǎn)，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業(yè)。
5、建筑施工品質(zhì)過硬。
本項(xiàng)目施工隊(duì)伍來自中國“建筑之鄉(xiāng)”浙江上虞，推行品牌第。
一、信譽(yù)至上的原則，對施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評。
一期現(xiàn)房達(dá)到了卓越的半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留等等，給消費(fèi)者留下了深刻的印象。
施工方在“xx”的建造中，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風(fēng)，把“xx”建造成xx市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
6、市場供求關(guān)系良好。
本項(xiàng)目地處城南開發(fā)區(qū)，周邊房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較少。作為城南開發(fā)區(qū)、xx大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，大學(xué)城20余所學(xué)校的遷入，將為本項(xiàng)目帶來龐大的消費(fèi)群體，營造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于良好的市場供求關(guān)系中，市場前景令人樂觀。
7、開發(fā)區(qū)的升值潛力巨大。
本項(xiàng)目所處的城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，屬省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級臺商投資區(qū)，近年來發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學(xué)城高?？平虄?yōu)勢，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在xx市的幾大開發(fā)區(qū)中格外引人注目。在城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學(xué)城大力建設(shè)的同時(shí)，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得城南片區(qū)人氣驟增。
恰逢現(xiàn)階段xx房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)，作為城南開發(fā)區(qū)、xx大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，本項(xiàng)目前景十分看好。
二、一期現(xiàn)房整合營銷。
我公司通過對一期現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認(rèn)識到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行。
xx年3月，本項(xiàng)目聘請武漢xx物業(yè)代理顧問有限公司進(jìn)行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。
武漢xx物業(yè)代理顧問有限公司是一家從事房地產(chǎn)營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業(yè)務(wù)廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發(fā)商長線合作，擁有8年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，48個(gè)樓盤成功策劃、營銷的經(jīng)歷。該公司憑借先進(jìn)的管理模式、扎實(shí)的工作精神、精專的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢，屢屢超額完成銷售任務(wù)，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創(chuàng)下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個(gè)滯銷樓盤做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發(fā)展商譽(yù)為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的xx”。
武漢xx物業(yè)代理顧問有限公司自接手本項(xiàng)目后，對產(chǎn)品進(jìn)行了全新的整合包裝、營銷策劃，運(yùn)用規(guī)范、科學(xué)、有效的操作技巧，大大加強(qiáng)了本項(xiàng)目的銷售力度。截止xx年底，售罄住宅100套，占接手時(shí)未售186套的54%，大大加快了項(xiàng)目的資金回籠速度。xx年元旦及春節(jié)期間，xx公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動(dòng)，進(jìn)一步加強(qiáng)銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。
事實(shí)證明，本項(xiàng)目聘請武漢xx物業(yè)代理顧問有限公司，對產(chǎn)品進(jìn)行全新的整合包裝、營銷策劃和強(qiáng)勢銷售，使本項(xiàng)目銷售進(jìn)度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。據(jù)此進(jìn)度預(yù)計(jì)，一期186套現(xiàn)房將于xx年4月實(shí)現(xiàn)100%售罄，實(shí)現(xiàn)資金全部回籠。
三、“xx”價(jià)格定位。
現(xiàn)階段本項(xiàng)目同類物業(yè)xx花園、xx太陽城、xx苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對之廣為接受并希望擁有。
另一方面，如上所述，本項(xiàng)目恰逢現(xiàn)階段xx房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)。從xx年1月我公司對市場同類產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)查(見下表)可以看出，目前市場同類產(chǎn)品銷售均價(jià)皆在1400元/m2以上。
樓盤名稱。
xx花園。
xx·太陽城。
xx苑。
觀邸。
起價(jià)(元/m2)。
1380。
1616。
1448。
1428。
均價(jià)(元/m2)。
1550。
1750。
1460。
1750。
備注。
僅剩10余套。
與上表所列同類產(chǎn)品相比，“xx”在園林景觀設(shè)計(jì)(詳見p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”)、教育配套(詳見p.7“教育配套優(yōu)勢顯著”)、產(chǎn)品品質(zhì)(詳見p.7“建筑施工品質(zhì)過硬”)等方面具有顯著優(yōu)勢。
如園林景觀設(shè)計(jì)方面，xx·太陽城無中心花園廣場，其他項(xiàng)目的設(shè)計(jì)力度也較弱。而本項(xiàng)目對xx住宅市場的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計(jì)，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開辟運(yùn)動(dòng)休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所，等等。
根據(jù)消費(fèi)者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“xx”的銷售采取“低開高走”的價(jià)格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價(jià)，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計(jì)劃地逐步提升銷售價(jià)格。
目前，我公司根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，結(jié)合市場同類產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將“xx”入市階段銷售均價(jià)定為1400元/m2。預(yù)計(jì)將獲得廣泛的市場認(rèn)同，為本項(xiàng)目的銷售開啟良好的開端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。
四、“xx”整合營銷。
武漢xx物業(yè)代理顧問有限公司在對一期現(xiàn)房進(jìn)行全新的整合包裝、營銷策劃、強(qiáng)勢銷售的同時(shí)，也為二期“xx”的包裝與營銷進(jìn)行了良好鋪墊，“xx”尚未開盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢，以及在一期基礎(chǔ)上的改進(jìn)已在xx深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細(xì)登記預(yù)訂客戶已達(dá)100人。預(yù)計(jì)開盤后，產(chǎn)品銷售將勢如破竹，實(shí)現(xiàn)更快的資金回籠，實(shí)現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。
“xx”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計(jì)、教育配套的重大優(yōu)勢，切合目標(biāo)消費(fèi)群(以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主)的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。
1、案名：xx小區(qū)二期·xx。
以“xx”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新?！俺悄稀秉c(diǎn)明項(xiàng)目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機(jī)勃勃的感受。“xx”寓意二期產(chǎn)品不僅是對一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個(gè)xx來了春天般的新意。
2、推廣主題：春天里的書香院落。
“春天”點(diǎn)題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢;“書香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢——教育配套，并深深契合。
3、組團(tuán)名：梅園、蘭園、竹園、菊園。
將“春天”般居住的新意具體到每個(gè)組團(tuán)，給每位住戶屬于自己的居住情趣。
梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢;也是中國傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征，極具人文意涵?！懊穲@、蘭園、竹園、菊園”的組團(tuán)命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢，也深得目標(biāo)消費(fèi)群(以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主)所愛。
4、主打廣告語：
(1)xxxx最值得期待的生態(tài)人文住宅(開盤前)。
(2)領(lǐng)舞城南新生活(開盤后，暫定)。
以強(qiáng)勢的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。
主打廣告語的設(shè)計(jì)表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝(報(bào)紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等)中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激。
5、賣點(diǎn)提煉：
(1)金牌美福地，品藝術(shù)人文書香。
絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書香，盡享城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線路直達(dá)小區(qū)門口。
黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。
(2)優(yōu)越性價(jià)比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價(jià)，引領(lǐng)城南片區(qū)超值風(fēng)暴。
精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留省錢、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。
(3)完美設(shè)計(jì)，成就大家風(fēng)范。
100畝宏大規(guī)模，1000㎡時(shí)尚休閑會(huì)所，5000㎡中央綠化廣場，400m特色商業(yè)街，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風(fēng)、大開間、短進(jìn)深，完美多樣。每戶專配儲(chǔ)藏室，/時(shí)尚車庫，給你更多生活空間。
綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。
(4)完善配套，實(shí)現(xiàn)愛家之人的夢想。
xx酒店、xx公園、龍舟賽場、xx風(fēng)景區(qū)等休閑場所舉步即至;xx石油學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、xx幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰;超市、菜場、醫(yī)院、銀行、商場林立四周。
愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。
(5)“xx”級物管，感受心的呵護(hù)。
家的價(jià)值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“xx”級生活：24小時(shí)保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對講門禁系統(tǒng)，多項(xiàng)人性化家政服務(wù)。
讓尊崇和安全，在點(diǎn)滴享受中自然流露。
第四章投資計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)分析。
一、前期工程情況。
土地出讓手續(xù)全部完善;。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇五
第一段：介紹老舊小區(qū)改造的背景和意義（200字）。
隨著城市的快速發(fā)展和人口的不斷增加，老舊小區(qū)的改造已經(jīng)成為城市規(guī)劃中非常重要的一項(xiàng)工作。老舊小區(qū)改造涉及到住房環(huán)境的改善、基礎(chǔ)設(shè)施的升級以及公共服務(wù)的提升等，對居民的生活質(zhì)量和城市形象起到至關(guān)重要的作用。近年來，我所居住的老舊小區(qū)進(jìn)行了一次全面的改造，通過這個(gè)過程，我深刻體會(huì)到了改造的重要性以及心得體會(huì)。
第二段：改造前的困境和需求（200字）。
老舊小區(qū)改造之前，我們小區(qū)存在著諸多問題和困境。首先，小區(qū)的建筑年限較長，建筑物存在各種安全隱患，居住環(huán)境不安全舒適。其次，小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施老化嚴(yán)重，水電管道老化、通道狹窄、垃圾處理不便等問題困擾著居民生活。此外，小區(qū)內(nèi)缺少公共服務(wù)設(shè)施，居民出行、子女教育、老年人看病等問題存在不便。
第三段：改造方案和實(shí)施效果（300字）。
為了解決以上問題，小區(qū)物業(yè)和政府共同啟動(dòng)了全面的改造工作。首先，對小區(qū)的建筑進(jìn)行了全面的檢修和加固，修補(bǔ)了裂縫，加固了結(jié)構(gòu)，提高了建筑的安全性和耐久性，為居民創(chuàng)造了更安全、舒適的居住環(huán)境。其次，在基礎(chǔ)設(shè)施方面，進(jìn)行了供水、供電和供氣等設(shè)施的升級和更換，通道進(jìn)行了擴(kuò)寬和綠化修繕，垃圾處理設(shè)施進(jìn)行了規(guī)范化建設(shè)，居民生活條件得到了明顯改善。再次，通過規(guī)劃和建設(shè)了社區(qū)活動(dòng)中心、幼兒園、健身房等公共設(shè)施，解決了居民日常生活的方便問題和社交需求。
第四段：居民參與和收獲（300字）。
這次老舊小區(qū)的改造得到了居民的積極參與和支持。居民們積極參與了改造過程中的意見征集和決策，通過多次座談會(huì)和居民代表的選舉和代表建議等形式，居民的意愿和建議得到了充分的表達(dá)，實(shí)現(xiàn)了民主參與和民意調(diào)解。改造后，居民的居住環(huán)境和生活條件得到了顯著的改善，增加的公共設(shè)施使得居民的生活更加便利和舒適。同時(shí)，改造過程中創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，提高了居民的收入水平，為小區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了新的動(dòng)力。
第五段：展望未來和個(gè)人成長（200字）。
老舊小區(qū)的改造是一個(gè)長期的過程，雖然目前的改造已經(jīng)取得了重要的進(jìn)展，但仍然存在著一些問題和挑戰(zhàn)。在未來，繼續(xù)加大對老舊小區(qū)改造的投入力度，完善相關(guān)政策和制度，進(jìn)一步解決老舊小區(qū)的問題，提高居民的生活質(zhì)量和城市的形象。作為一個(gè)改造小區(qū)的居民，我也深刻體會(huì)到了團(tuán)結(jié)合作和積極參與的重要性，在這個(gè)過程中我也收獲了良多，增長了社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和責(zé)任感。
總結(jié)：老舊小區(qū)的改造對于城市規(guī)劃和居民生活有著重要的意義。通過改造過程，我們深刻體會(huì)到了改造對我們生活帶來的積極影響，更加明白了個(gè)人積極參與和社會(huì)居民合作的重要性。希望在未來的改造中，能夠進(jìn)一步解決問題，提高城市和居民的生活質(zhì)量。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇六
一、工程簡介：
該工程位于御泉龍庭小區(qū)內(nèi)，原有道路為水泥路面，部分路段瀝青罩面。
二、現(xiàn)有路面病害情況：
1、瀝青路面部分：路面不密實(shí)，松散、脫落，透水嚴(yán)重，平整度差；
2、水泥路面部分：路面板與板之間有錯(cuò)臺現(xiàn)象，無填縫料或老化剝落，部分板邊角剝落，表層松散、露骨。
三、改造處治方案：
為達(dá)到消除路面病害，恢復(fù)使用功能，提升道路檔次的目的，建議將原有人工鋪設(shè)瀝青路面清除，原有水泥路面病害處治后，重新機(jī)械鋪設(shè)瀝青路面。施工工藝：
1、清除原有瀝青路面：將原有瀝青路面全部清除；
2、原有水泥混凝土路面病害處治：
2.1接縫處理：
檢查原有水泥混凝土路面的接縫是否完好，若縫內(nèi)無填縫料或填縫料不滿、老化剝落，先清除縫內(nèi)雜物，再用填縫料填滿。如果縫邊緣混凝土已碎裂，將碎粒清除后灌縫。接縫防水處理：采用貼縫帶跨縫條鋪，可以進(jìn)一步對接縫進(jìn)行封閉，以防止水份滲入，并起到一定的抗拉作用，一定程度上抑制反射裂縫出現(xiàn)。
2.2邊角剝落、錯(cuò)臺處理：
清除原水泥混凝土板角斷裂碎塊，如基層上有水，應(yīng)將水排除，待干燥后，用瀝青碎石襯墊壓實(shí)。翻挖松動(dòng)板塊，并采用瀝青混凝土(或水泥混凝土)修復(fù)。對小于10mm的錯(cuò)臺用磨平法，邊磨邊用3m直尺找平，對高差大于10mm的嚴(yán)重錯(cuò)臺，將下沉板鑿除2～3cm，用瀝青料修補(bǔ)、襯平。
2.3表面松散、露骨處理：
老水泥路面進(jìn)行鑿毛或拉毛處理，以清除原有水泥路面浮漿，保證瀝青與水泥路面結(jié)合良好。
3、鋪筑新瀝青混凝土路面。
3.1灑布透層油：為保證新老路面之間的粘結(jié)，同時(shí)封閉原有水泥路面裂縫，應(yīng)灑布透層油。
3.2瀝青路面鋪筑：為保證瀝青路面外觀及內(nèi)在質(zhì)量，減少后期反射裂縫的`出現(xiàn)，建議瀝青路面分兩層鋪筑，瀝青路面結(jié)構(gòu)為：3～7㎝瀝青碎石找平層+2㎝瀝青混凝土上面層。
四、本工程的難點(diǎn)：
1、工程量小：機(jī)械無法充分發(fā)揮效能，怠工嚴(yán)重；
2、寬窄不一：路面寬度變化較大，窄的幾米，寬的三十幾米，需反復(fù)調(diào)整攤鋪機(jī)寬度，嚴(yán)重影響作業(yè)效率。
五、我們的優(yōu)勢：
專業(yè)公路施工隊(duì)伍，多年公路施工經(jīng)驗(yàn)，以質(zhì)量求發(fā)展，全力滿足客戶需求。
將本文的word文檔下載到電腦，方便收藏和打印。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇七
近年來，隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加速，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)。然而，隨之而來的也是小區(qū)老化、設(shè)施陳舊等問題。為了改善居住環(huán)境、提高居民的生活質(zhì)量，房地產(chǎn)小區(qū)改造成為了一項(xiàng)迫切而重要的任務(wù)。在我參與一個(gè)小區(qū)改造項(xiàng)目的過程中，我體會(huì)到了許多心得和體會(huì)，下面將對此進(jìn)行分享。
第二段：先進(jìn)設(shè)計(jì)理念的應(yīng)用。
在小區(qū)改造項(xiàng)目中，我們注重引入了先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念。首先，我們從小區(qū)規(guī)劃的角度出發(fā)，注重布局合理化，提高了小區(qū)的通行便利性和綠化覆蓋率。其次，我們結(jié)合了智能化設(shè)備，提升了小區(qū)的智能化水平，使居民生活更加便捷。最后，我們也注意到了小區(qū)整體形象的改進(jìn)，通過優(yōu)化建筑外觀、色彩搭配等細(xì)節(jié)，提升了小區(qū)的美觀度和品質(zhì)感。這些先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念在改造過程中發(fā)揮了重要作用。
第三段：社區(qū)參與的重要性。
小區(qū)改造不僅僅只是房地產(chǎn)開發(fā)商的事情，更是一個(gè)社區(qū)共同參與的過程。在我們的小區(qū)改造項(xiàng)目中，我們積極與居民進(jìn)行溝通和交流，主動(dòng)聽取他們的意見和建議。通過開展居民座談會(huì)、意見征集活動(dòng)等形式，我們不僅了解了居民對小區(qū)改造的期望，也讓他們參與到改造的過程中。這樣的做法不僅增強(qiáng)了居民的獲得感，也使得改造過程更加順利和協(xié)調(diào)。
第四段：環(huán)境保護(hù)意識的培養(yǎng)。
在小區(qū)改造的過程中，我們也重視環(huán)境保護(hù)意識的培養(yǎng)。我們在改造過程中，將廢棄物的分類處理和資源回收作為一項(xiàng)重要舉措，同時(shí)也提倡節(jié)約用水、合理利用能源等環(huán)保措施。通過宣傳教育和倡導(dǎo)，我們讓居民了解到環(huán)境保護(hù)的重要性，并且在改造后的小區(qū)中形成了良好的環(huán)保習(xí)慣。這樣不僅有利于小區(qū)居民的健康與舒適生活，也為城市可持續(xù)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。
第五段：改造效果的評價(jià)。
在小區(qū)改造完成后，我們對改造效果進(jìn)行了評價(jià)。首先，我們通過各種數(shù)據(jù)指標(biāo)的對比，發(fā)現(xiàn)小區(qū)的居住環(huán)境得到了明顯的改善：小區(qū)綠化率增加了30%，道路通行效率提高了20%等。其次，在居民的反饋中，我們也聽到了許多正面評價(jià)：小區(qū)環(huán)境美觀了，生活方便了，社區(qū)活動(dòng)也更加豐富多彩了。這些評價(jià)證明了我們小區(qū)改造工作的成果，也給予了我們更多的動(dòng)力和信心，繼續(xù)致力于改善居住環(huán)境，提升生活品質(zhì)。
總結(jié)：
通過這次小區(qū)改造項(xiàng)目的參與，我深刻體會(huì)到，先進(jìn)設(shè)計(jì)理念的應(yīng)用、社區(qū)參與的重要性、環(huán)境保護(hù)意識的培養(yǎng)是小區(qū)改造的關(guān)鍵。只有在廣泛的參與與合作下，充分考慮居民的需求和利益，才能達(dá)到改善居住環(huán)境的目的。并且，在改造工作中保護(hù)環(huán)境，提倡可持續(xù)發(fā)展也是不可或缺的。通過這些心得和體會(huì)，我相信，我們能夠把每個(gè)小區(qū)都打造成為一個(gè)宜居、宜業(yè)和宜游的社區(qū)，為城市的發(fā)展貢獻(xiàn)力量。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇八
近年來，隨著人們生活水平的提高和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)小區(qū)改造成為了一項(xiàng)重要的任務(wù)。作為房地產(chǎn)管理者，我有幸參與了我所負(fù)責(zé)小區(qū)的改造工作。通過這段時(shí)間的努力和實(shí)踐，我深深體會(huì)到了房地產(chǎn)小區(qū)改造的重要性，并得出了一些心得體會(huì)。
首先，房地產(chǎn)小區(qū)改造意義重大。隨著社會(huì)不斷發(fā)展，住房需求也呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)。在住宅區(qū)建設(shè)過程中，我們應(yīng)該把居民的需求和利益放在首位。通過對小區(qū)環(huán)境、公共設(shè)施以及配套服務(wù)的改造，可以提高小區(qū)居住環(huán)境的舒適度和便利性，改善居民的居住體驗(yàn)，滿足他們個(gè)性化的需求。此外，房地產(chǎn)小區(qū)改造還可以提高小區(qū)的市場競爭力，吸引更多潛在購房者的關(guān)注和認(rèn)可，提高小區(qū)的價(jià)值和品牌形象。
其次，房地產(chǎn)小區(qū)改造要遵循科學(xué)規(guī)劃。在進(jìn)行小區(qū)改造的過程中，我們應(yīng)該注重城市規(guī)劃和功能規(guī)劃的科學(xué)性和合理性。首先，要充分考慮小區(qū)的整體規(guī)劃，合理劃分功能區(qū)域，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、教育區(qū)等。其次，要注重公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和完善，例如建設(shè)公園、游泳池、健身設(shè)施等，提供方便快捷的交通出行條件，確保小區(qū)居民的基本生活需求得到滿足。最后，還要充分考慮環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)，盡量減少對自然環(huán)境的破壞，營造宜居的生活環(huán)境。
再次，房地產(chǎn)小區(qū)改造需要注重居民的參與和意見反饋。在改造小區(qū)的過程中，我們應(yīng)該廣泛征求居民的意見和建議，將他們的需求作為改造的出發(fā)點(diǎn)和前提條件。例如，可以通過居民座談會(huì)、問卷調(diào)查等方式收集居民的意見，了解他們對小區(qū)改造的期望和想法。同時(shí)，我們還可以成立小區(qū)居民委員會(huì)，讓居民參與到小區(qū)管理和決策中來，增強(qiáng)他們的歸屬感和參與感。
最后，房地產(chǎn)小區(qū)改造要注重維護(hù)居民權(quán)益和和諧穩(wěn)定。在改造過程中，我們要非常注重維護(hù)和保障居民的合法權(quán)益。例如，要尊重居民的住宅權(quán)、停車權(quán)等基本權(quán)益，保障他們正常的生活秩序。同時(shí)，我們還要加強(qiáng)與居民的溝通和協(xié)調(diào)，及時(shí)解決改造過程中出現(xiàn)的問題和糾紛，維護(hù)小區(qū)的社會(huì)和諧穩(wěn)定。
總之，房地產(chǎn)小區(qū)改造是一項(xiàng)既有挑戰(zhàn)又有機(jī)遇的任務(wù)。通過科學(xué)規(guī)劃、充分征求居民意見并維護(hù)他們的權(quán)益，可以使小區(qū)改造取得更好的效果，提高小區(qū)的品質(zhì)和居住體驗(yàn)。在今后的工作中，我將進(jìn)一步加強(qiáng)對改造工作的研究和實(shí)踐，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高自身的綜合素質(zhì)和管理能力，為小區(qū)居民提供更好的居住環(huán)境和服務(wù)。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇九
一、概況。
1、項(xiàng)目概況。
2、報(bào)告范圍。
3、公司簡介。
二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容。
1、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。
2、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容。
三、項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu)。
1、項(xiàng)目建設(shè)組織管理。
2、項(xiàng)目運(yùn)營組織管理。
四、項(xiàng)目市場分析及市場定位。
1、市場分析。
2、市場定位。
五、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件。
1、項(xiàng)目選址。
2、建設(shè)條件。
六、**項(xiàng)目整體策劃。
七、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃。
1、總體規(guī)劃。
2、工程方案設(shè)計(jì)。
3、項(xiàng)目總圖布局。
4、智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)。
5、項(xiàng)目配套設(shè)施。
八、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能。
1、環(huán)境保護(hù)。
2、安全衛(wèi)生。
3、消防。
4、節(jié)能。
九、項(xiàng)目投資估算和資金籌措。
1、投資估算。
2、資金籌措。
十、財(cái)務(wù)與效益分析。
1、財(cái)務(wù)分析。
2、效益分析。
十一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。
1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。
2、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避。
十二、結(jié)論。
1、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。
**項(xiàng)目總占地面積124畝，總建筑面積約15萬平方米。遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務(wù)為一體的規(guī)劃設(shè)想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有托兒所、幼兒園、中小學(xué)、便利店、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設(shè)施，是**東區(qū)新崛起的一個(gè)中等規(guī)模小區(qū)。
2、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容。
(1)多層公寓。
**多層公寓的總建筑面積約60000平方米，建筑樣式為磚混(或框架)結(jié)構(gòu)，采用點(diǎn)式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計(jì)成復(fù)式、躍層和錯(cuò)層，戶型新穎、實(shí)用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。整個(gè)小區(qū)充分利用自然資源，多層屋頂采用太陽能集中采熱系統(tǒng)。宅前綠化結(jié)合組團(tuán)綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達(dá)到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。
(2)小高層公寓。
**小高層公寓的總建筑面積約70000平方米。
(3)配套商業(yè)面積(包括車庫)。
建筑面積約15000平方米。
(4)公共生活設(shè)施。
總建筑面積約5000平方米，包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。
(5)物業(yè)管理。
**實(shí)行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。
供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨(dú)立磁卡電表，高級安全插座;。
通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置電話插口及internet插口、寬帶網(wǎng)絡(luò);。
電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視;。
郵政系統(tǒng)：每戶設(shè)有信、報(bào)箱并實(shí)行專遞服務(wù);。
一、**項(xiàng)目組織管理結(jié)構(gòu)。
1、項(xiàng)目建設(shè)組織管理。
該項(xiàng)目建設(shè)的具體實(shí)施由安徽金大陸集團(tuán)**置業(yè)公司具體負(fù)責(zé)，項(xiàng)目初期的投資機(jī)會(huì)分析、市場調(diào)研、項(xiàng)目報(bào)建等工作由公司開發(fā)部、企劃中心組織進(jìn)行，后期工作由項(xiàng)目公司和企劃中心共同完成，項(xiàng)目公司對項(xiàng)目運(yùn)營全過程進(jìn)行監(jiān)督，并完成項(xiàng)目后評價(jià)。
2、運(yùn)營組織管理。
**項(xiàng)目采取獨(dú)立法人制，即由安徽金大陸集團(tuán)投資開發(fā)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，組織管理本項(xiàng)目。
二、項(xiàng)目市場分析及市場定位。
1、項(xiàng)目市場分析。
(1)整體市場交易活躍，持續(xù)走強(qiáng)。
在國家和各級政府的一系列擴(kuò)大內(nèi)需，激活房地產(chǎn)市場，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)政策、措施的指導(dǎo)下，各種對樓市產(chǎn)生“利好”的配套政策的出臺及住房金融服務(wù)的提供，房地產(chǎn)正成為新的投資熱點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。
**市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到18.67億元較上一年度增長30.11%住宅施工面積322.54萬平方米較上一年度增長31.84%住宅新開工面積174.65萬平方米較上一年度增長69.14%住宅竣工面積114.92萬平方米較上一年度增長27.5%。在銷售方面2銷售面積83.15萬平方米銷售額13.94億元分別較上一年度增長1.19%、1.11%。住宅空置面積下降達(dá)到26.78%。
前三季度，**市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到27.38億元，施工面積478.09萬平方米，分別較上一年度同比增長1.19%、1.11%。
20，房地產(chǎn)市場明顯特點(diǎn)是：淡季不淡，市場活躍，價(jià)格穩(wěn)中有升，居民個(gè)人購房已成為消費(fèi)主體，抵押貸款量增多，金融部門支持力度加大。
前5個(gè)月，全市房屋施工面積526萬平方米，其中去年結(jié)磚面積362萬平方米。全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中正在預(yù)售的有158個(gè)項(xiàng)目，已預(yù)售出面積152.5萬平方米(占5月份在建面積的28.9%)，其中住宅項(xiàng)目136個(gè)，已預(yù)售出面積122.5萬平方米(占在建住宅面積的29.8%);其他項(xiàng)目22個(gè)，已預(yù)售面積30萬平方米，共收取預(yù)收款10.4億元。20前5月，取得“商品房預(yù)售許可證”的商品房面積為130萬平方米，同期商品房預(yù)售面積為103.5萬平方米，占可預(yù)售總量的79.6%。前5個(gè)月，現(xiàn)房銷售率達(dá)到72.2%，預(yù)售率達(dá)79.6%，空置房也大幅度地得到消化，這些都說明，我市房地產(chǎn)市場的消化力度、市民的住房消費(fèi)、投資需求和能力在穩(wěn)步提升。同時(shí)，各區(qū)位、價(jià)位的在建樓盤，基本未出現(xiàn)“冷盤”現(xiàn)象，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)對目前商品房預(yù)(銷)售情況比較滿意，對市場前景看好。東區(qū)1500元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉蘭苑銷售情況良好，西區(qū)2500元每平方米左右的如學(xué)府花園、桂花園甚至出現(xiàn)排隊(duì)預(yù)購現(xiàn)象，桃花科技園開發(fā)區(qū)的翡翠花園一期8萬余平方米基本上是施工與銷售同時(shí)完成，位于南淝河畔的“中央花園”項(xiàng)目，尚未開盤，因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，已有四百余戶消費(fèi)者前來預(yù)訂。從總體上看，我市房地產(chǎn)市場仍處于良性運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)展是健康的。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇十
xx道路工程位于xx15公里處xx鎮(zhèn)xx村，屬典型的黃土高原殘塬溝壑地貌特征，地形復(fù)雜破碎，致使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件惡化，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平相對落后。xx村位于xx鎮(zhèn)川道，共有4個(gè)村民小組254戶，951人，耕地總面積2100畝，農(nóng)民人均純收入4189元。農(nóng)作物以小麥、玉米為主，經(jīng)濟(jì)作物以大棚果蔬為主。
二、交通現(xiàn)狀。
該村處于xx南翼旅游環(huán)線，通村路骨架已初步形成，進(jìn)村路基翻漿、沉陷等病害普遍，行車不暢，路面寬窄不一，坑洼不平，縱坡不順，排水不暢，轉(zhuǎn)彎半徑偏小，嚴(yán)重影響著群眾生產(chǎn)生活。按照社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)要求，擬對該路進(jìn)行硬化。
三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性。
1、建設(shè)該工程是改善本村交通條件的迫切需要。
目前該路面窄彎急，大棚果蔬運(yùn)輸困難，極大地影響著群眾的生產(chǎn)生活，建設(shè)該路成為改善村民出行條件、解決行路難的迫切需求。
2、建設(shè)該工程有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
通過該工程的實(shí)施將會(huì)改善交通狀況，可促進(jìn)果蔬外運(yùn)，加速資源開發(fā)利用，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，幫助農(nóng)民脫貧致富。
3、建設(shè)該項(xiàng)目是區(qū)域路網(wǎng)合理布局的需要。
該路是該村次網(wǎng)道路骨架的`重要組成部分，目前路況差，通行能力低，不能適應(yīng)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展的需要，實(shí)施該項(xiàng)目可使路網(wǎng)更趨合理，路網(wǎng)服務(wù)水平有所提高，充分發(fā)揮道路作用。
4、建設(shè)該項(xiàng)目有利于新農(nóng)村建設(shè)。
該路沿線兩旁有新農(nóng)村建設(shè)點(diǎn)，實(shí)施該工程可促使新農(nóng)村建設(shè)，更好地為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。
四、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則與依據(jù)。
(一)設(shè)計(jì)原則。
1、堅(jiān)持遵循客觀實(shí)際、經(jīng)濟(jì)合理的原則;2、堅(jiān)持突出重點(diǎn)、統(tǒng)籌兼顧的原則;3、堅(jiān)持方案比較效益最佳的原則。
(二)設(shè)計(jì)依據(jù)。
依據(jù)《公路工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》、《陜西省農(nóng)村公路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，結(jié)合全縣公路規(guī)劃和本地實(shí)際情況，確定道路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為：
1、公路等級四級,設(shè)計(jì)行車速度20km/h,其余指標(biāo)為：
2、路拱要求為：路面2.5%,路肩3.5%。
3、矮填和挖方路段設(shè)梯形339式(上寬0.9米,下寬0.3米,深0.3米)水溝,縱坡與路線縱坡一致。
4、路面結(jié)構(gòu)型式為20cm(壓實(shí)厚)天然砂礫路面。
五、主要建設(shè)內(nèi)容與工程數(shù)量。
土方開挖2400m3，鋪筑天然砂礫路基層4800m2，混凝土面層4000m2。
六、工程預(yù)算。
(一)工程預(yù)算。
依據(jù)《市政工程消耗量定額》、咸陽市造價(jià)信息3期等并結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行編制，本工程預(yù)算造價(jià)378400元(詳見預(yù)算書)。
xx鎮(zhèn)xx村道路硬化工程預(yù)算表。
七、質(zhì)量要求。
本工程應(yīng)組織專業(yè)施工隊(duì)伍按下列要求作業(yè)。(一)路基工程施工要點(diǎn)為：
1、路基土方施工以機(jī)械為主，人工配合。
2、路基填方、挖方邊坡采用直線邊坡，填方坡比1：1.5,挖方坡比1:0.5。3、填方前，要清除腐植質(zhì)、垃圾等雜物。4、路基填方應(yīng)分層水平填筑。5、土質(zhì)路基壓實(shí)標(biāo)準(zhǔn)如下表：
(二)路面工程施工要點(diǎn)為：
1、路面工程采取機(jī)械拌合、攤鋪、碾壓的方式鋪筑。
2、砂礫料從xx河道挖運(yùn)，砂礫料級配要合理且含有15%左右粘性土,最大粒徑不得大于37.5mm，壓碎值不大于35%。
3、路面壓實(shí)度應(yīng)不小于96%。
八、工程管理。
本工程由xx鎮(zhèn)人民政府組織實(shí)施，交通局負(fù)責(zé)技術(shù)指導(dǎo)與質(zhì)量監(jiān)督工作。施工管理過程中宜做到以下幾點(diǎn)：
1、提高科學(xué)性，要求計(jì)劃順序符合施工工藝要求，對計(jì)劃進(jìn)行綜合平衡。
2、實(shí)行項(xiàng)目承包責(zé)任制。
3、保證現(xiàn)場需要，做好后勤保障供應(yīng)，要按計(jì)劃規(guī)定的時(shí)間和數(shù)量供應(yīng)所需的材料等。
4、施工過程進(jìn)行全面控制。合理組織施工，確保按規(guī)定工期完工。抓好工程質(zhì)量監(jiān)控，確保達(dá)到合格工程。同時(shí)要加強(qiáng)工程成本、安全等方面的控制和管理。
九、社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益。
建成該工程，將大大改善我縣的區(qū)域公路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，提高道路通行能力，優(yōu)化該地投資環(huán)境，同時(shí)方便了群眾生產(chǎn)生活，加快新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)程，促進(jìn)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。該工程建成后可解決951人行路難問題。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇十一
為了保護(hù)我國的林業(yè)資源，美化環(huán)境，保持生態(tài)平衡;1979年2月，中國五屆^v^會(huì)第六次會(huì)議決定，將每年的3月12日定為中國的植樹節(jié)，為提高大家義務(wù)植樹的意識，提高大家愛護(hù)花木，珍惜綠色的責(zé)任心，我院志愿者開展了形式多樣的護(hù)綠行動(dòng)和植物種植實(shí)踐體驗(yàn)活動(dòng)，做到人人參與，宣傳與實(shí)際行動(dòng)相結(jié)合，從而令孩子們在活動(dòng)中體驗(yàn)成功的喜悅，增加對植物生長的了解，增強(qiáng)環(huán)保意識，生態(tài)意識，以達(dá)到為班級，學(xué)校，社會(huì)增添綠色，凈化，美化環(huán)境的目的.
二，活動(dòng)時(shí)間：
三，活動(dòng)對象：
青年志愿者。
四，活動(dòng)形式：
1.動(dòng)員全院的志愿者分班行動(dòng)。
五，行動(dòng)口號：
植樹造林，利在當(dāng)今，功在千秋!
六，活動(dòng)流程：
1.活動(dòng)開展。
a，前期準(zhǔn)備。
1，聯(lián)系場地(2月28日—3月5日)。
2，確定植樹地點(diǎn)，訂購樹苗(3月7日)。
3，活動(dòng)宣傳(3月9日出海報(bào)，并召開各班團(tuán)支書會(huì)議)。
4，招募志愿者，籌備費(fèi)用，統(tǒng)計(jì)參加人數(shù)和名單(3月9日)。
5，召開志愿者會(huì)議通知各事項(xiàng)并交代注意事項(xiàng).水和食物自帶.要求各班志愿者自己準(zhǔn)備寫好愿望的卡片和膠袋(或其他樹的^v^禮物^v^)，植樹時(shí)將^v^禮物^v^掛在樹上.
6，踩點(diǎn).確定植樹地點(diǎn)和路線等相關(guān)事項(xiàng).
7，橫幅制作。
由秘書組做好活動(dòng)橫幅，內(nèi)容包括活動(dòng)主題(^v^讓森林走進(jìn)城市，讓城市擁抱森林^v^)以及活動(dòng)的主辦單位以及贊助商名稱.舉行簽字儀式.
8，借相機(jī)。
秘書組干事在3月10日—3月11提前借到兩臺相機(jī).并由秘書組成員負(fù)責(zé)當(dāng)天照相.
b，活動(dòng)期間。
1，集合。
3月14日7：00全體志愿者在室內(nèi)籃球場集中.帶隊(duì)干事提前10分鐘到場，清點(diǎn)人數(shù)以及簽到.秘書組干事負(fù)責(zé).
2，出發(fā)。
7：30由學(xué)校分小組出發(fā)按照事先設(shè)計(jì)好的乘車路線坐車前往目的地，志愿者車費(fèi)自付.乘車期間注意財(cái)物安全.干事提前過去，劃分好場地，分好工具.
3，到達(dá)場地。
8：00預(yù)計(jì)到達(dá)場地，清點(diǎn)人數(shù)，并向志愿者說明相關(guān)事項(xiàng)，要注意安全.并邀請?jiān)搱龅氐牧值毓ぷ魅藛T講述植樹的要領(lǐng)和日常維護(hù)樹木的知識.
4，開始植樹。
9：00各小組各自拿分好的工具，前往植樹地點(diǎn)，對劃分好的場地，分小組植樹.植樹后方可掛上準(zhǔn)備好的^v^禮物^v^.
5，合照留影.
10：30植樹結(jié)束，全體志愿者在橫幅下集合并由秘書組成員照相留念.并交回工具等.
6，集隊(duì)回校。
11：00集隊(duì)點(diǎn)名，一起坐車回校.
7，后勤工作。
青協(xié)愛心組干事巡視植樹情況，為志愿者提供幫助，發(fā)現(xiàn)有突發(fā)事件及時(shí)報(bào)告負(fù)責(zé)人.
8，醫(yī)療服務(wù)。
青協(xié)干事里面的抽出2名醫(yī)療隊(duì)成員，帶上醫(yī)療箱，準(zhǔn)備好一些外傷藥，皮膚藥，以及藥油，預(yù)防有志愿者擦傷，皮膚過敏，頭暈等.
9，掛橫幅及照相。
由外聯(lián)組的干事尋找一個(gè)便于照相的地方將橫幅掛起.秘書組干事負(fù)責(zé)照相.
c，活動(dòng)后期。
1，總結(jié)心得。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇十二
根據(jù)在2016年度常委會(huì)《城市供水條例》和《廣州市城市供水用水條例》執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的海珠區(qū)南石頭街道福南新街16-27號大院公共用水、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等存在問題，在陳建華主任等常委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的倡導(dǎo)下，常委會(huì)將“推進(jìn)老舊小區(qū)微改造”定為常委會(huì)2017年重點(diǎn)調(diào)研課題之一。2017年3月，陳建華主任批示成立了由唐航浩副主任任組長的重點(diǎn)課題調(diào)研組，率隊(duì)多次深入調(diào)研，并要求調(diào)研組以福南新街大院為典型，解剖麻雀，廣泛調(diào)研，總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為推進(jìn)該項(xiàng)重大民生工程、營造更干凈更整潔更平安更有序城市環(huán)境，提出對策建議。
調(diào)研組先后4次到海珠區(qū)福南新街16-27號大院開展實(shí)地調(diào)研，并多次深入越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)明察暗訪、了解情況、聽取意見，組織市城市更新局、市國土規(guī)劃委、市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財(cái)政局、越秀區(qū)政府、荔灣區(qū)政府等部門和單位召開專題調(diào)研會(huì)議，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥進(jìn)行專題調(diào)研，并通過期刊、雜志等途徑查找國內(nèi)城市更新和老舊小區(qū)綜合整治相關(guān)實(shí)踐案例分析、報(bào)道等文獻(xiàn)，充實(shí)基礎(chǔ)資料。
在認(rèn)真調(diào)研我市各區(qū)典型微改造項(xiàng)目，特別是在認(rèn)真分析海珠區(qū)福南新街16-27號大院微改造案例的基礎(chǔ)上，調(diào)研組對廣州市老舊小區(qū)微改造主要做法進(jìn)行分析和總結(jié)，梳理并歸納了兄弟城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，書面征求課題調(diào)研組成員、城建環(huán)資委員會(huì)委員、城建環(huán)資專家?guī)鞂＜覍?bào)告初稿的意見，綜合形成了本調(diào)研報(bào)告，為進(jìn)一步推動(dòng)我市老舊小區(qū)微改造工作提出了有關(guān)建議。
（一）全市工作概況。
作為超大型城市，廣州市存在大量老舊小區(qū)，中心老城區(qū)越秀、荔灣量最大。據(jù)2016年市城市更新局匯總統(tǒng)計(jì)，我市擬將2000年前建成的779個(gè)老舊小區(qū)實(shí)施分批改造。其中，包括新中國成立前建成老舊小區(qū)31個(gè)、新中國成立后至1980年建成老舊小區(qū)198個(gè)、1980年至1990年建成老舊小區(qū)224個(gè)、1990年至2000年建成老舊小區(qū)326個(gè)，一共包含約3.77萬棟房屋，建筑面積約5180萬平方米，涉及居民約80萬戶，人口約260萬人。
各區(qū)、鎮(zhèn)街作為落實(shí)主體，負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)摸查、項(xiàng)目評估、方案編制、方案審定、資金統(tǒng)籌、項(xiàng)目實(shí)施、成立居民自治組織、建立長效管養(yǎng)機(jī)制、信訪維穩(wěn)等工作。微改造已經(jīng)開展的工作有：
一是開展調(diào)研摸查。根據(jù)2015年國家住建部要求，2016年市城市更新局組織各區(qū)對全市2000年前建成的老舊居住小區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)摸查，同時(shí)了解民意訴求，掌握老舊小區(qū)微改造一線實(shí)際情況。
二是制定規(guī)范性文件和實(shí)施方案。2015年底，《廣州市城市更新辦法》發(fā)布。2016年底，市城市更新局印發(fā)了《廣州市老舊小區(qū)微改造實(shí)施方案》，提出有關(guān)任務(wù)目標(biāo)，并明確了有關(guān)改造內(nèi)容，有關(guān)工作全面鋪開。
2017年安排90個(gè),資金約2億，總用地面積約526公頃。
外圍臨街餐飲店較多，消防通道屢遭堵塞，油煙污染擾民嚴(yán)重等，導(dǎo)致社區(qū)綜合環(huán)境破舊、雜亂，對此居民的改造意愿非常強(qiáng)烈。
周邊公共設(shè)施綠化等完成了升級改造，環(huán)境得到較大改善和優(yōu)化。
繼第一期微改造取得階段性成果后，市人大常委會(huì)主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)等赴福南新街社區(qū)調(diào)研，提出后續(xù)改造建議，推動(dòng)打造我市老舊小區(qū)微改造示范項(xiàng)目。與此同時(shí)，16-27號大院周邊其他居民紛紛表示出強(qiáng)烈的改造意愿。海珠區(qū)人大常委會(huì)、區(qū)政府等也計(jì)劃以此為契機(jī)，為老舊小區(qū)微改造在全區(qū)的鋪開積累經(jīng)驗(yàn)，開展了調(diào)研摸查，制定了實(shí)施方案和成立工作機(jī)構(gòu)，通過區(qū)先行墊付和申請納入市資金計(jì)劃，奠定資金基礎(chǔ)，統(tǒng)籌有序?qū)嵤?。截?2月11日，項(xiàng)目立項(xiàng)調(diào)整待召開區(qū)政府常務(wù)會(huì)議審定后實(shí)施。詳細(xì)設(shè)計(jì)方案和施工圖紙編制計(jì)劃于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小區(qū)內(nèi)低矮建筑和原有建筑面積、產(chǎn)權(quán)、居住戶數(shù)摸查和居民意愿征詢工作（具體詳見附件：海珠區(qū)南石頭街福南新街16-27號大院及周邊社區(qū)微改造案例有關(guān)材料）。
福南新街小區(qū)的微改造過程主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1.反應(yīng)迅速，組織有力。在海珠區(qū)將福南新街16-27號綜合改造工作任務(wù)下達(dá)給南石頭街道后，該街道迅速行動(dòng)，確立了從社區(qū)基本公共服務(wù)需求著手的原則，將其列入街道2016年重點(diǎn)工作項(xiàng)目，制定實(shí)施方案，積極籌措資金，成立專門工作小組，協(xié)調(diào)、爭取區(qū)相關(guān)部門認(rèn)可和支持，抓緊推進(jìn)。
積極協(xié)調(diào)區(qū)職能部門和相關(guān)企業(yè)參與到改造中來，為改造順利開展鋪平道路。
3.民意為先，廣納意見。由于該小區(qū)屬于典型的無物業(yè)管理老舊工業(yè)宿舍區(qū)，為克服出現(xiàn)居民不理解、意見不統(tǒng)一、集資難、不支持甚至阻撓改造等社區(qū)改造經(jīng)常遇到的難題，街道改變以往政府主導(dǎo)、自定方案推行改造的工作模式，重點(diǎn)做好前期居民意見收集工作，摸清居民改造意愿和小區(qū)改造底數(shù)，組織工作人員逐家逐戶上門派發(fā)調(diào)查問卷，走訪調(diào)查率達(dá)85%。此外，還針對居民提出的小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施破舊、車輛亂停放和噪音污染等方面問題不斷完善改造方案。
4.居民自治，群策群力。為充分發(fā)揮居民的自治作用，促進(jìn)居民提高“自我教育、自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督”的水平和能力，強(qiáng)化居民自治的責(zé)任感和歸屬感，在多方努力下，街道指導(dǎo)該有關(guān)居民樓成立大樓管理小組，負(fù)責(zé)改造工作推進(jìn)過程中的具體宣傳和溝通工作，有效發(fā)揮群眾主體作用，充分調(diào)動(dòng)群眾的參與熱情，營造出“街道要我改”到“主動(dòng)要求改”和“有人協(xié)調(diào)改”的小區(qū)改造氛圍。
5.全程監(jiān)督，保證質(zhì)量。為保證小區(qū)改造工程質(zhì)量，街道安排居委會(huì)和大樓管理小組成員積極參與到微改造工程的日常監(jiān)督中，加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理、督導(dǎo)，及時(shí)處理施工過程中出現(xiàn)的各種突發(fā)情況和居民意見。大樓管理小組定期向全體居民通報(bào)改造工作進(jìn)度和施工質(zhì)量情況，保障居民知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。
6.成效明顯，居民滿意。此次改造的初衷就是為解決困擾大樓居民多年用水難、居住環(huán)境差問題。隨著供水系統(tǒng)的更換，大院環(huán)境的整飾和逐漸美化，居民群眾日益感受到改造工作帶來的對生活的切身改變。經(jīng)過改造，小區(qū)面貌煥然一新，成效明顯，受到居民一致好評，周邊尚未改造的小區(qū)居民也紛紛表達(dá)了強(qiáng)烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社會(huì)效果。
（三）其他典型微改造項(xiàng)目現(xiàn)狀及其分析。
2017年4月至10月期間，調(diào)研組通過調(diào)查走訪、隨機(jī)暗訪等方式深入越秀區(qū)仰忠社區(qū)，海珠區(qū)濱江街草芳圍社區(qū)，荔灣區(qū)西村街廣啤雅苑、協(xié)和社區(qū)、西灣東社區(qū)，恩寧路永慶坊和十三行歷史文化街區(qū)，天河區(qū)石牌村，白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村，黃埔區(qū)文沖船廠生活區(qū)，實(shí)地考察了多個(gè)典型微改造項(xiàng)目，并與有關(guān)各區(qū)人大常委會(huì)、區(qū)政府、街道進(jìn)行座談交流，以掌握我市老舊小區(qū)微改造工作情況。在此基礎(chǔ)上，調(diào)研組梳理了各區(qū)老舊小區(qū)微改造典型項(xiàng)目的工作重點(diǎn)、組織籌建方式及存在的問題。
1.上述典型項(xiàng)目的工作側(cè)重點(diǎn)。
（1）以改善民生基礎(chǔ)設(shè)施為主要方向的有：
白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村微改造項(xiàng)目主要改造了轄內(nèi)道路，進(jìn)行了雨污分流、供水管網(wǎng)改造和三線整治并相應(yīng)增設(shè)公共設(shè)施等。
（2）以維護(hù)和傳承歷史風(fēng)貌為主要方向的有：
白云區(qū)柯子嶺微改造項(xiàng)目對牌坊及外立面進(jìn)行了整改裝飾，并把握該村客家文脈，打造了客家風(fēng)情長廊。
（3）以整治提升環(huán)境景觀為主要方向的有：
黃埔區(qū)已經(jīng)完成微改造項(xiàng)目實(shí)施方案的編制，計(jì)劃對文沖船廠生活區(qū)的破損建筑外墻等進(jìn)行整飾及改造。
2.上述典型項(xiàng)目的組織模式與資金籌措特點(diǎn)。
越秀區(qū)為貫徹落實(shí)市委主要領(lǐng)導(dǎo)“將珠光街作為越秀區(qū)老舊社區(qū)‘三線三管’整治試點(diǎn)”有關(guān)批示精神，選擇仰忠社區(qū)為試點(diǎn)，成立了時(shí)任市人大常委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)為組長的仰忠社區(qū)微改造試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并在社區(qū)內(nèi)設(shè)立微改造建設(shè)辦公室，下設(shè)公共設(shè)施改造、舊樓宇改造、人居環(huán)境改造、綜合協(xié)調(diào)、資金監(jiān)督審查等五個(gè)專項(xiàng)工作小組，推進(jìn)微改造落實(shí)，該項(xiàng)目總投資約為2950萬元，其中市財(cái)政安排1450萬元，區(qū)財(cái)政1490萬元，社區(qū)居民集資約10萬元。海珠區(qū)濱江街草芳圍老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目通過居民自籌、政府補(bǔ)貼的形式解決資金來源，其中政府負(fù)責(zé)公共部分的設(shè)施投入，市級安排資金600萬元，區(qū)級安排150萬元，居民負(fù)責(zé)入戶部分的改造投入。荔灣區(qū)西村街道社區(qū)微改造起步較早，主要由政府出資1000多萬予以保障。該社區(qū)形成了在全區(qū)乃至全市推廣的“西村經(jīng)驗(yàn)”，主要特點(diǎn)是在實(shí)踐中探索出“先自治、后改造”模式，制定了社區(qū)建管委產(chǎn)生及工作條例、議事機(jī)制、社區(qū)微改造項(xiàng)目實(shí)施工作流程等，創(chuàng)造出“基層黨建引領(lǐng)社區(qū)自治，社區(qū)自治助推基層治理”的工作模式，由社區(qū)黨支部、建管委作為工作主體，由建管委、居委會(huì)、街道共同動(dòng)議決策，由建管委和街道專業(yè)科室共同監(jiān)督實(shí)施和驗(yàn)收，由建管委做好后續(xù)管養(yǎng)工作。其改造項(xiàng)目以下水道、風(fēng)水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要為主。恩寧路永慶坊以“政府主導(dǎo)、企業(yè)承辦、居民參與”的“民改商”形式實(shí)施修繕維護(hù)，對居民生活區(qū)實(shí)施改造，片區(qū)內(nèi)43棟房屋被荔灣區(qū)政府回收，居民就近安置。通過公開招商引入萬科集團(tuán)建設(shè)及運(yùn)營，并給予其15年的經(jīng)營權(quán)，計(jì)劃總投入資金約為1億元，建筑成本回收周期為12年半。期滿后是將經(jīng)營權(quán)交還政府還是繼續(xù)探討新的合作模式尚未確定。永慶坊僅為恩寧路微改片區(qū)的一期試點(diǎn)，政府計(jì)劃將繼續(xù)發(fā)展二、三期項(xiàng)目。天河區(qū)組織相關(guān)部門、街道辦和石牌村改制公司，推進(jìn)石牌綜合整治工程項(xiàng)目，設(shè)立了駐點(diǎn)工作組，每日召開施工碰頭會(huì)，每月召開各方聯(lián)席會(huì)，項(xiàng)目一期市級安排資金1000萬，區(qū)級安排1008萬。白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院項(xiàng)目實(shí)施過程中，區(qū)有關(guān)部門注重引導(dǎo)公眾參與到項(xiàng)目改造的各個(gè)階段，指導(dǎo)組建了建管委，推動(dòng)解決了大院外立面破損、“三線”亂拉、停車混亂、公共設(shè)施缺失等問題。
（四）我市老舊小區(qū)微改造工作總體上存在的困難和問題。
在總結(jié)南石頭街等典型案例的基礎(chǔ)上，經(jīng)綜合我市老舊小區(qū)微改造調(diào)研情況，現(xiàn)歸納我市微改造工作中存在的主要困難和問題如下：
1.對于微改造的思想認(rèn)識亟需提高和統(tǒng)一。
寫有“廣州市歷史建筑”字樣的牌子被懸掛在某歷史建筑違章附屬物上等工作細(xì)節(jié)把握不嚴(yán)、標(biāo)準(zhǔn)不高等現(xiàn)象。這些觀念和思想都未能全面體現(xiàn)老舊小區(qū)微改造工作的性質(zhì)、宗旨和方向，急需厘清思路和統(tǒng)一認(rèn)識。
有些區(qū)先天條件較好的小區(qū)卻安排了資金投入量相對龐大的錦上添花工程；
將珠江兩岸、主干道旁的老舊小區(qū)納入首要改造項(xiàng)目，而內(nèi)街內(nèi)巷的老舊小區(qū)相對延后改造，等等。對于一些歷史街區(qū)，如荔灣區(qū)十三行街區(qū)，調(diào)研組了解到，有關(guān)方面對后續(xù)二、三期改造也沒有完整的基本計(jì)劃。此外，隨著年代推進(jìn)、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高和管理水平不斷升級，新的老舊小區(qū)還將逐步形成。一般情況下，商品房二三十年才會(huì)出現(xiàn)老舊問題，但一些高檔電梯商品房小區(qū)，日久失修一樣會(huì)出現(xiàn)問題。如東風(fēng)西路的某高檔小區(qū)，一向是廣州老城區(qū)的指標(biāo)性樓盤，小區(qū)分三期開發(fā)，樓齡分別為14至22年。但該小區(qū)在2010年曾遇到部分外墻鋁塑板老化，兩次發(fā)生外墻鋁塑板大片脫落的安全事件，最終不得不求助于消防人員上門排險(xiǎn)。因此，在全市層面，急需建立一個(gè)動(dòng)態(tài)掌握老舊小區(qū)基數(shù)和需改造范圍的工作機(jī)制，依靠現(xiàn)代技術(shù)形成數(shù)據(jù)信息平臺，并在此基礎(chǔ)上制定市、區(qū)兩級層面按照輕重緩急排序的微改造總體規(guī)劃、實(shí)施策劃和實(shí)施計(jì)劃。
3.資金保障效度、力度亟需提升。
三是微改造屬于市、區(qū)共建工作，工作內(nèi)容和資金保障各有側(cè)重，但目前各區(qū)財(cái)政支持力度不一，部分區(qū)級配套資金不到位，過于依賴市級財(cái)政資金，造成市安排的資金支出進(jìn)度不理想。其次，老舊小區(qū)微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)財(cái)政出資項(xiàng)目沒能有效覆蓋部分基本公共服務(wù)項(xiàng)目?！稄V州市老舊小區(qū)微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》的建設(shè)內(nèi)容中的規(guī)定項(xiàng)目的危房治理、供水供電一戶一表改造、燃?xì)馊霊舾脑斓纫?guī)定由個(gè)人出資。相當(dāng)數(shù)量老舊小區(qū)居民不愿出資，項(xiàng)目改造過程中對此未能有效覆蓋，導(dǎo)致微改造不完全不徹底，影響到社區(qū)微改造項(xiàng)目的整體效果。同時(shí)，由于我市老舊小區(qū)數(shù)量龐大，且微改造是一項(xiàng)長期性、涉及面廣、投入較大的綜合性工作，僅靠政府財(cái)政投入，必將難以持續(xù)，因此，微改造資金籌措保障問題不容忽視。
4.微改造有關(guān)法律法規(guī)體系有待完善。
其次，上述法律法規(guī)涉及微改造的多數(shù)條文為原則性描述，實(shí)踐指導(dǎo)性不夠強(qiáng)；
再次，老舊小區(qū)微改造涉及內(nèi)容廣泛，涉及問題復(fù)雜，除包括改造目標(biāo)、范圍、主體、程序等以外，還包括產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、各利益主體權(quán)責(zé)劃分、資金籌措渠道來源等重要問題，需要一部系統(tǒng)、全面的法律法規(guī)加以統(tǒng)合和規(guī)范。目前，我市尚未出臺關(guān)于老舊小區(qū)微改造專門的地方性法規(guī)，規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)稅、產(chǎn)業(yè)、金融、文化保護(hù)等部門也未出臺相應(yīng)的配套政策，這些都影響了微改造工作的規(guī)范有序開展。
5.工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、審批程序有待完善。
涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印發(fā)的《廣州市微改造工作流程指引（試行）》，其內(nèi)容較為簡要，有待進(jìn)一步細(xì)化，等等。因此，目前相關(guān)操作標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范與城市更新和老舊小區(qū)微改造工作實(shí)際需要仍有一定差距。二是老舊小區(qū)微改造工作一方面具有解決問題的急迫性強(qiáng)、項(xiàng)目繁多且分散、工程簽證變更多等特點(diǎn)，整體審批流程較長。另一方面，在微改造項(xiàng)目施工許可等審批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相關(guān)規(guī)定，微改造不需要進(jìn)行規(guī)劃用地報(bào)建和衛(wèi)生防疫等的方案報(bào)批，但在微改造項(xiàng)目辦理質(zhì)量安全監(jiān)督和施工許可手續(xù)時(shí)，卻由于無法提供上述部門的審批意見而無法順利辦理施工許可等，這些都需要盡快在審批程序上出臺具體指引。
6.工作協(xié)調(diào)機(jī)制不夠完善。
老舊小區(qū)微改造通常涉及建設(shè)、規(guī)劃、電力、通信、供水、城管等十幾個(gè)部門和單位，不少區(qū)和街道反映，協(xié)調(diào)上述部門，特別是水、電、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扔嘘P(guān)部門時(shí)，存在較大難度，一些企業(yè)以當(dāng)年沒有計(jì)劃安排請業(yè)主自行申報(bào)列入明年計(jì)劃為由表示難以安排。這些都容易造成工期停滯或者重復(fù)遷改等后續(xù)問題，對項(xiàng)目進(jìn)度和預(yù)算支出等都有較大影響。如，海珠區(qū)城市更新部門自今年4月開始協(xié)調(diào)，直至目前為止，該區(qū)9個(gè)微改造項(xiàng)目仍未有一個(gè)項(xiàng)目的三線整治工作完成現(xiàn)場施工，嚴(yán)重影響后續(xù)工程的實(shí)施。
7.改造過程中涉及土地、規(guī)劃、消防的問題與矛盾需進(jìn)一步研究解決。
未滿足建筑退縮、消防、結(jié)構(gòu)安全、日照時(shí)間等要求；
受周邊管線和電力增容等條件制約。
8.部分老舊小區(qū)房屋由于特殊條件導(dǎo)致不利于管理和改造。
一是由于企業(yè)改制、破產(chǎn)等諸多原因，造成部分單位小區(qū)（如南石頭街福南新街16-27號大院）及其配套設(shè)施設(shè)備處于失管狀態(tài)，同時(shí)由于產(chǎn)權(quán)原因造成維修、投入渠道不暢。二是位于老舊小區(qū)內(nèi)的直管公房管理成本高，據(jù)了解，我市住房管理部門管理的直管房約為11萬套，建筑面積500多萬平方米，普遍位于老舊小區(qū)之內(nèi)，由于房屋量過于龐大、位置過于分散、部分歷史租戶（特別是上世紀(jì)90年代末因政策原因不能參加房改的住戶）視租住直管房為自身福利而不服從管理等原因，管理相對困難，且因租金標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，部分房屋租金可能還不及管理和維修成本，增加財(cái)政壓力。三是我市仍大量存在共用廚廁的老舊房屋，并伴有不同程度的房屋結(jié)構(gòu)和消防安全隱患，居住條件極差，以目前的微改造措施難以有效解決實(shí)際的急迫性問題。
9.物業(yè)管理機(jī)制亟待建立。
我市老舊小區(qū)大多處于低管理或無管理狀態(tài)，管理機(jī)制有所欠缺，在衛(wèi)生保潔、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等方面無法日常順利開展。如福南新街小區(qū)即屬于典型無物業(yè)管理老舊小區(qū)，原屬企業(yè)進(jìn)行房改后，隨著企業(yè)逐步轉(zhuǎn)制、解散等，小區(qū)呈現(xiàn)無管理狀態(tài)。相對先進(jìn)城市而言，我市在建立后期物業(yè)管理機(jī)制方面的確是有所欠缺的。雖然在《廣州市老舊小區(qū)微改造實(shí)施方案》有所提及，但至今未明確老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目（含國有企業(yè)老舊宿舍區(qū)）建成后的維護(hù)管養(yǎng)資金來源、長效管養(yǎng)維護(hù)機(jī)制的建立與運(yùn)行細(xì)則，使得各老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目建成后難以明確養(yǎng)護(hù)主體等，對項(xiàng)目后期管養(yǎng)造成困擾，從而影響微改造效果的持續(xù)性。
總之，當(dāng)前我市老舊小區(qū)面臨的基本公共服務(wù)供給不足等問題比較突出，也反映了我市老舊小區(qū)居民群眾人居環(huán)境維護(hù)提升與城市更新過程、城市化進(jìn)程未能同步發(fā)展。歸根結(jié)底，這是城市發(fā)展過程中不充分、不平衡的問題，是新時(shí)代我國社會(huì)主要矛盾在城市中的反映。對老舊小區(qū)生活環(huán)境、居住品質(zhì)的提升，關(guān)系到城市健康有序發(fā)展，關(guān)系到社會(huì)發(fā)展公平的實(shí)現(xiàn)，關(guān)系到社會(huì)和諧穩(wěn)定，關(guān)系到市民對城市改革發(fā)展成果的獲得感。因此，對上述老舊小區(qū)微改造工作中出現(xiàn)的問題，不容忽視，亟待解決。
2017年6、7月份，調(diào)研組到北京、天津、杭州、合肥市等城市學(xué)習(xí)考察。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，四個(gè)城市都把老舊小區(qū)微改造（綜合整治）工作作為改善民計(jì)民生、完善城市功能的重要工作，針對老舊小區(qū)房屋年久失修、配套設(shè)施不完善或老化、外部環(huán)境臟亂、居住功能下降等問題，專門出臺政策，加強(qiáng)資金保障，利用數(shù)年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)老舊小區(qū)微改造全覆蓋，從根本上改變了老舊小區(qū)居住環(huán)境，不斷增強(qiáng)市民百姓的獲得感。有關(guān)工作情況和經(jīng)驗(yàn)做法如下：
（一）加強(qiáng)調(diào)查摸底，明確改造范圍。
2014年，重點(diǎn)針對70、80年代建造的標(biāo)準(zhǔn)住宅實(shí)施危舊住宅房屋治理改造。合肥市明確將2000年9月1日前全部建成交付使用、建筑面積達(dá)到5000平方米以上、土地性質(zhì)為國有的、房屋標(biāo)準(zhǔn)成套的老舊小區(qū)列入改造范圍，2017至2019年將整治范圍擴(kuò)大至建筑面積5000平方米以下的老舊小區(qū)。
（二）強(qiáng)化資金投入，推動(dòng)工作落實(shí)。
各地在經(jīng)費(fèi)保障方面給予了有力支持，推動(dòng)改造工作有效落實(shí)。北京市在“十二五”時(shí)期，市、區(qū)兩級投入340億元，全面開展以抗震加固和節(jié)能改造為牽引的老舊小區(qū)綜合整治工作，至今已完成1582個(gè)小區(qū)、5850萬平米的總體任務(wù)。天津市在2012至2015年間，完成了中心城區(qū)舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造工作，累計(jì)投資51.7億元（不含水電氣改造等專項(xiàng)資金），改造2186個(gè)小區(qū)、6920萬平方米，113萬戶、340萬居民直接受益。合肥市在2012年至2016年期間，共投資16.87億元，對324個(gè)、總建筑面積1176萬平方米的老舊小區(qū)進(jìn)行環(huán)境綜合整治，惠及15.7萬戶，45.9萬人，并計(jì)劃于2017至2019年間投資21.52億元，進(jìn)一步整治總建筑面積1076萬平方米的607個(gè)老舊小區(qū)。反觀廣州市，2016、2017兩年才一共安排財(cái)政資金2.5億元，推進(jìn)106個(gè)微改造項(xiàng)目，資金投入力度相對薄弱。
（三）明確工作標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)實(shí)施改造。
確定設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位編制項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及概算審批初步設(shè)計(jì)及概算并辦理施工招標(biāo)資金撥付施工管理驗(yàn)收接管等工作步驟和具體要求。二是在改造內(nèi)容中，既有規(guī)定動(dòng)作，也有自選動(dòng)作，針對不同年代房屋分別改造。以北京市為例：小區(qū)公共部分方面，進(jìn)行水電熱通信等線路管網(wǎng)和設(shè)備改造，無障礙設(shè)施改造，消防設(shè)施改造，綠化景觀道路照明設(shè)施改造，更新補(bǔ)建信報(bào)箱，根據(jù)實(shí)際情況，進(jìn)行雨水收集系統(tǒng)應(yīng)用補(bǔ)建機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位建設(shè)休閑娛樂設(shè)施完善安防系統(tǒng)補(bǔ)建警衛(wèi)室修建圍墻等內(nèi)容的改造。房屋建筑本體方面，1990年（含）以前建成的，進(jìn)行節(jié)能改造熱計(jì)量改造和平改坡，對樓梯進(jìn)行清洗粉刷，根據(jù)實(shí)際情況增設(shè)電梯空調(diào)規(guī)整樓梯外線纜規(guī)整屋頂綠化太陽能應(yīng)用普通地下室治理等改造；
對1980年（含）以前建成的，還進(jìn)行抗震鑒定，對不達(dá)標(biāo)的老舊房屋進(jìn)行抗震加固改造，抗震加固改造過程中，條件允許的還可增加面積（加建陽臺）。
（四）充分聽取意見，主動(dòng)接受監(jiān)督。
施工期間接受社區(qū)志愿者和居民的監(jiān)督工程竣工后組織街道及居民代表參與驗(yàn)收。下階段北京市也將遵循自下而上、以需定項(xiàng)的原則在充分征求居民意見基礎(chǔ)上確定試點(diǎn)小區(qū)綜合整治方案明確基礎(chǔ)類改造內(nèi)容必須完成自選類改造內(nèi)容由居民共同決定。
（五）堅(jiān)持讓利于民，推進(jìn)惠民政策。
在實(shí)施改造的同時(shí)，各地還推出增加面積、增加廚廁、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造過程中，條件允許的可為居民加建陽臺，增加面積，從根本上改善居民居住條件。同時(shí)，通過補(bǔ)貼方式鼓勵(lì)老舊小區(qū)加建停車場、增設(shè)電梯，并在此基礎(chǔ)上，引入租賃式方式，由企業(yè)投資增設(shè)電梯，并擁有電梯產(chǎn)權(quán)，通過居民付費(fèi)使用和后期其他經(jīng)營項(xiàng)目（如養(yǎng)老服務(wù)）收回投資成本。杭州市針對不成套、磚木結(jié)構(gòu)、簡易磚混結(jié)構(gòu)房屋，實(shí)施廚衛(wèi)設(shè)施進(jìn)戶，其中“拼廚加衛(wèi)”增加面積的，僅按建安成本價(jià)收取費(fèi)用，對于困難家庭還可減免。同時(shí)，該市還完善了直管公房出售政策，于2016年出臺《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)直管公房管理的意見》，進(jìn)一步擴(kuò)大市區(qū)直管公有住房出售范圍，允許非成套木結(jié)構(gòu)或磚木結(jié)構(gòu)的直管公有住房，以及原規(guī)定暫緩出售的部分未實(shí)行“住改非”的臨街底層住宅、部分歷史建筑和歷史文化街區(qū)內(nèi)確定保護(hù)的建筑物出售。
（六）引入物業(yè)管理，建立長效機(jī)制。
各地都通過在老舊小區(qū)建立物業(yè)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理管理長效機(jī)制，來鞏固微改造工作成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)。北京市出臺《關(guān)于印發(fā)的通知》，開展以居民自治、共建共享等為核心的老舊小區(qū)自我服務(wù)管理試點(diǎn)建設(shè)工作，引導(dǎo)小區(qū)逐步引入物業(yè)公司參與社區(qū)治理和建設(shè)。天津市制定完善了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市舊樓區(qū)提升改造后長效管理的意見》和相關(guān)配套文件，建立政府補(bǔ)貼機(jī)制，市財(cái)政每年拿出1.6億元補(bǔ)貼舊樓區(qū)管理服務(wù)費(fèi)，各小區(qū)可結(jié)合實(shí)際采取社會(huì)化服務(wù)管理公司管理、產(chǎn)權(quán)單位自行管理、居民自治管理三種管理模式。杭州市在整治完善老舊小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理和專業(yè)化物業(yè)管理兩種模式供小區(qū)居民投票選擇，選擇社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，由社區(qū)公共服務(wù)站按照“有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理”等“八個(gè)有”的管理目標(biāo)開展工作，小區(qū)總建筑面積5萬平方米以下的配備3個(gè)物業(yè)專管員，每增加3萬平方米增配一名專管員，對居民收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.15元/平方米·月（可上浮20%）。合肥市參照杭州市做法提供專業(yè)化物業(yè)管理和有償社區(qū)服務(wù)管理模式，有償社區(qū)服務(wù)管理由社居委組織，聘請保潔、秩序維護(hù)等工作人員或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，向居民收取一定的服務(wù)成本費(fèi)。小區(qū)內(nèi)公共停車、商業(yè)用房等經(jīng)營性收入作為小區(qū)物業(yè)管理資金，由社居委統(tǒng)一收取和使用。
黨的十九大報(bào)告指出：“中國特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾?！边@個(gè)矛盾是以人民日益增長的美好生活需要為根本尺度的。同時(shí)，報(bào)告指出：“堅(jiān)持在發(fā)展中保障和改善民生。增進(jìn)民生福祉是發(fā)展的根本目的。必須多謀民生之利、多解民生之憂，在發(fā)展中補(bǔ)齊民生短板、促進(jìn)社會(huì)公平正義……”。老舊小區(qū)微改造是貫徹十九大精神，解決城市發(fā)展過程中不平衡不充分問題的重要途徑，是有效改善人居環(huán)境、提升市民群眾獲得感和滿意度的重大民生工程，是助力解決新時(shí)代我國社會(huì)主要矛盾、實(shí)現(xiàn)人民群眾對美好生活向往的重要舉措，必須穩(wěn)步推進(jìn)和長期堅(jiān)持。結(jié)合調(diào)研情況，針對上述我市老舊小區(qū)微改造遇到的問題，為進(jìn)一步推動(dòng)我市老舊小區(qū)微改造工作上新臺階，現(xiàn)提出如下建議。
確立“權(quán)屬明晰、權(quán)責(zé)平衡、各負(fù)其責(zé)、多方共贏”的改造原則。
縱觀我市老舊小區(qū)房屋構(gòu)成，主要是由房改房、承租公房等構(gòu)成。伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，特別是公有住房出售，產(chǎn)權(quán)形式逐步多元化，有房改房、承租公房、回遷房、商品房等，產(chǎn)權(quán)存在交叉和模糊地帶，但在住房制度改革之后相當(dāng)一部分小區(qū)卻沒有實(shí)施配套的物業(yè)管理，因而給小區(qū)管理包括微改造工作帶來很多困難，這是老舊小區(qū)微改造工作面臨一系列問題的根源所在，也是難以形成長效管理機(jī)制的重要原因之一。為此，必須分析老舊小區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，確立“權(quán)屬明晰、權(quán)責(zé)平衡、各負(fù)自責(zé)、多方共贏”的改造原則，方能尋找老舊小區(qū)開展微改造和解決后續(xù)可能發(fā)生的爭議事項(xiàng)的有效路徑。
首先，根據(jù)《物權(quán)法》，對房屋專有部分的所有權(quán)是業(yè)主對共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。但由于城鎮(zhèn)住房制度改革遺留問題，不享有專有權(quán)或者享有部分專有權(quán)的原售房單位卻就小區(qū)共用部分享有單獨(dú)所有權(quán)，形成了共用部分所有權(quán)脫離專有部分所有權(quán)的不正常狀態(tài)。因此，在確立小區(qū)管理組織時(shí)，除了老舊小區(qū)居民（即房改房所有人、商品房所有人、回遷房所有人、公房承租人等）之外，在原售房單位或產(chǎn)權(quán)單位仍存在的情況下，還應(yīng)吸納原售房單位或者產(chǎn)權(quán)單位加入小區(qū)的管理組織，確立有權(quán)即應(yīng)擔(dān)責(zé)的微改造工作先行性基礎(chǔ)，從而逐步消除因所有權(quán)不明晰的情況下無人擔(dān)責(zé)所形成的失管現(xiàn)象。
其次，要對老舊小區(qū)中的原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行重新細(xì)致的梳理，摸查、核實(shí)、登記原產(chǎn)權(quán)單位是否還存在、是否還發(fā)揮作用、是否還占有小區(qū)共有資源等，從而對小區(qū)共有資源進(jìn)行權(quán)屬和共有事務(wù)的責(zé)任劃分進(jìn)行確認(rèn)，重點(diǎn)是要對老舊小區(qū)共有部分物權(quán)的制度變遷進(jìn)行確權(quán)，明確老舊小區(qū)共有或共用物業(yè)（特別是如物業(yè)管理用房、停車位置、地下空間等）的權(quán)屬，由此產(chǎn)生的義務(wù)、責(zé)任和衍生的收益，從而在明晰物權(quán)基礎(chǔ)上重構(gòu)老舊小區(qū)的管理制度基礎(chǔ)。
新增的基礎(chǔ)設(shè)施，屬于公益性的如綠化、文體設(shè)施等由政府負(fù)責(zé)，屬于經(jīng)營性的如新建停車場等，由投資方負(fù)責(zé)并享有收益權(quán)。此外，小區(qū)管線設(shè)施（水、電、氣、通信）等的改造，可探索將部分設(shè)施產(chǎn)權(quán)予以明晰，將表前產(chǎn)權(quán)劃歸企業(yè)，給予改造企業(yè)合理的收益，激發(fā)其積極性。
應(yīng)當(dāng)逐步引導(dǎo)廣大居民樹立權(quán)責(zé)統(tǒng)一、共建共享的觀念，充分合理表達(dá)訴求，積極參與微改造工作。
（二）確立“摸家底—訂規(guī)劃—明主體—出指引—強(qiáng)監(jiān)管”的推進(jìn)機(jī)制。
摸清詳細(xì)底數(shù)，合理評估分類。
合理界定、摸清底數(shù)是穩(wěn)步推進(jìn)老舊小區(qū)微改造的基礎(chǔ)性工作。
一是合理界定。何為老舊小區(qū)，全國各地對此定義不一。綜合我市和全國各地的情況，老舊小區(qū)的特征可以大致歸納為建筑年代相對久遠(yuǎn)、建筑結(jié)構(gòu)比較單一、建筑性能已經(jīng)退化、基礎(chǔ)設(shè)施較為陳舊、基本公共服務(wù)不完善或缺失、環(huán)境質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等，總體而言就是居住功能達(dá)不到宜居甚至是可居的標(biāo)準(zhǔn)。為此，我們應(yīng)從上述大的方面繼續(xù)完善、細(xì)化出一套關(guān)鍵指標(biāo)，確立我市老舊小區(qū)的界定標(biāo)準(zhǔn)。
二是摸清底數(shù)。切實(shí)發(fā)揮市城市更新部門的統(tǒng)籌作用，協(xié)調(diào)有關(guān)部門，完善信息共享機(jī)制，建立數(shù)據(jù)信息平臺，完善動(dòng)態(tài)更新、掌握老舊小區(qū)基數(shù)和改造內(nèi)容的工作機(jī)制，通過歷史資料查詢、部門信息共享互助共享、實(shí)地踏勘、問卷調(diào)查、分類訪談、委托第三方機(jī)構(gòu)調(diào)查等方式，進(jìn)一步充實(shí)我市老舊小區(qū)各方面的數(shù)據(jù)，包括街道、居委、居民等主體對微改造的意見和需求。同時(shí)，注重加強(qiáng)動(dòng)態(tài)的房屋安全普查，對于老舊小區(qū)中的危破房進(jìn)行重點(diǎn)標(biāo)識和登記。特別是可以結(jié)合當(dāng)前正在進(jìn)行的“四標(biāo)四實(shí)”工作，進(jìn)一步摸清我市老舊小區(qū)底數(shù)，掌握產(chǎn)權(quán)來源、建筑年代、危破程度、基礎(chǔ)配套設(shè)施、基本公共服務(wù)條件等情況，做好老舊小區(qū)地塊標(biāo)圖建庫工作，細(xì)致掌握各區(qū)老舊小區(qū)的大致類型及其所處區(qū)域。
對于確有改造必要，設(shè)施相對較為完善，也有自我更新實(shí)力的小區(qū)，不宜由市安排大量資金實(shí)施微改造，應(yīng)鼓勵(lì)其自我開展環(huán)境整治，如天河區(qū)石牌村等。對于傳統(tǒng)歷史文化街區(qū)，如荔灣區(qū)恩寧路、十三行街區(qū)等，要加強(qiáng)專項(xiàng)規(guī)劃的宏觀引領(lǐng)作用，規(guī)劃應(yīng)以人為本，堅(jiān)持使歷史文化街區(qū)在保障基礎(chǔ)民生的同時(shí)，加強(qiáng)保護(hù)歷史環(huán)境進(jìn)行品質(zhì)提升和功能補(bǔ)強(qiáng)，擦亮其歷史名片，發(fā)揮其獨(dú)有文化影響力，增強(qiáng)市民對于街道和社區(qū)的歸屬感。在具體操作層面，要形成“政府——居民”雙向而行、意見統(tǒng)一的評估立項(xiàng)機(jī)制。政府方面，要在摸底工作基礎(chǔ)上，按照改造迫切性尤其是基本公共服務(wù)缺失程度進(jìn)行排序，完善、細(xì)化微改造內(nèi)容以及評估、申報(bào)指標(biāo)，盡快建立老舊小區(qū)微改造的政府項(xiàng)目庫。在區(qū)級操作層面上，各區(qū)要把好項(xiàng)目申報(bào)前的評估關(guān)。要充分發(fā)揮區(qū)、街、鎮(zhèn)和居委的引導(dǎo)作用，要通過實(shí)地調(diào)研、走訪調(diào)查、成立老舊小區(qū)建管委或業(yè)委會(huì)自主開展等方式，擴(kuò)大居民知悉面和參與面，引導(dǎo)居民自行申報(bào)，建立“引導(dǎo)居民提出申報(bào)項(xiàng)目——區(qū)、街比對政府項(xiàng)目庫——形成初步評估結(jié)果——公示征求居民意見——居民確認(rèn)并正式立項(xiàng)”的工作流程，提高申報(bào)項(xiàng)目的公平性、合理性和公認(rèn)度。其中，在政府項(xiàng)目庫內(nèi)、改造意愿強(qiáng)烈（達(dá)成改造共識人數(shù)比例越高）的，其立項(xiàng)申請可以優(yōu)先考慮。對具有改造必要性和可行性的小區(qū)，要進(jìn)行改造前的基于小區(qū)全生命周期的第二層次的評估，發(fā)現(xiàn)存在的問題和隱患，為改造工程提供科學(xué)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和定量依據(jù)，確定改造方向、目標(biāo)和具體程度，從而為后續(xù)資金投入明確投資方向和進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)控制奠定基礎(chǔ)。
2.制定專項(xiàng)規(guī)劃，統(tǒng)一有序推進(jìn)。
老舊小區(qū)微改造具有緊迫性和長期性的特點(diǎn)，是未來政府一項(xiàng)重要的系統(tǒng)性工作。因此，應(yīng)該堅(jiān)持規(guī)劃先行的理念，通過科學(xué)合理的規(guī)劃，將上述摸底、評估后的老舊小區(qū)的分類和改造內(nèi)容在規(guī)劃中充分體現(xiàn)，有原則、有步驟、有方法地積極穩(wěn)妥推進(jìn)。要根據(jù)新一輪城市總體規(guī)劃的編制工作，進(jìn)一步明確各區(qū)功能布局，明晰各老舊小區(qū)所處片區(qū)的功能定位，著眼于片區(qū)改造、滾動(dòng)改造，提前布局公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，科學(xué)制定以2020年（全面建成小康社會(huì)）、2035年（基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化）等歷史任務(wù)節(jié)點(diǎn)為期限的微改造專項(xiàng)規(guī)劃，明確近遠(yuǎn)期老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)和內(nèi)容，到2020年實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)全覆蓋、全到位，在此基礎(chǔ)上，到2035年實(shí)現(xiàn)小區(qū)綜合服務(wù)功能進(jìn)一步完善、小區(qū)人居環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。各區(qū)要根據(jù)上述總體規(guī)劃制訂微改造詳細(xì)規(guī)劃，明確改造具體內(nèi)容和進(jìn)度，以此在全市層面確立明晰的微改造的工作對象和區(qū)域范圍。同時(shí)，注意規(guī)劃編制的前瞻性，合理預(yù)留在一定時(shí)期內(nèi)老舊小區(qū)數(shù)據(jù)更新空間。與此同時(shí)，對文物和歷史建筑進(jìn)行細(xì)致摸查，出臺專門針對歷史文化街區(qū)的微改造工作計(jì)劃，注重歷史文脈傳承、功能再造和活化利用，有計(jì)劃地引入合適產(chǎn)業(yè)類型，推動(dòng)此類地區(qū)文化旅游業(yè)發(fā)展。
3.明晰責(zé)任主體，優(yōu)化工作流程。
提高全市老舊小區(qū)微改造工作議事機(jī)構(gòu)層級，并將老舊小區(qū)微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中各個(gè)規(guī)定項(xiàng)目涉及的主管部門、業(yè)務(wù)部門（市自來水公司、市燃?xì)饧瘓F(tuán)、中國電信、廣州市有線電視等）納入城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，在審核城市更新年度計(jì)劃時(shí)，將老舊小區(qū)微改造同步納入城市更新年度計(jì)劃和各單位、公共事業(yè)企業(yè)年度計(jì)劃。要進(jìn)一步加強(qiáng)對城市更新工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，強(qiáng)化對區(qū)、街道工作特別是基層難以協(xié)調(diào)的問題的指導(dǎo)和支持力度。進(jìn)一步理順市城市更新部門與其它部門在工作中的角色定位，明確規(guī)劃、建設(shè)、城管、環(huán)保、物價(jià)、廣電、消防等部門的職責(zé)分工，建立縱向從政府到社區(qū)、橫向涵蓋各有關(guān)職能部門的科學(xué)運(yùn)行機(jī)制。找準(zhǔn)現(xiàn)有微改造審批程序提速的主要障礙，在合法合理的基礎(chǔ)上，簡化審批流程，形成高效、規(guī)劃、科學(xué)的微改造建設(shè)管理模式。探索簡政放權(quán)，探索將審核審批權(quán)和具體事務(wù)下放各區(qū)，實(shí)施微改造備案制，建立老舊小區(qū)微改造便捷機(jī)制。建立對水、電、氣、有線電視等業(yè)務(wù)部門的監(jiān)管機(jī)制，將老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目涉及的三線整理、供水供電改造、燃?xì)馊霊舻裙ぷ髁腥肷鲜銎髽I(yè)的考核清單，對有關(guān)企業(yè)支持微改造項(xiàng)目改造提出考核要求。
4.出臺程序指引，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)流程。
在實(shí)際操作流程中，市政府應(yīng)當(dāng)按照協(xié)同、快速、便捷的原則，充分發(fā)揮統(tǒng)籌、引導(dǎo)、規(guī)范作用，完善老舊小區(qū)改造有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確每個(gè)步驟的具體實(shí)施流程、工程導(dǎo)則、監(jiān)督機(jī)制以及爭議解決和協(xié)商機(jī)制等方面的細(xì)節(jié)規(guī)定，進(jìn)一步提高工作規(guī)范化水平。在市級層面為老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目制定專門的道路開挖、市政給排水設(shè)施接入、綠化遷移、質(zhì)量安全監(jiān)督登記及施工許可手續(xù)辦理的指引，各區(qū)可以探索諸如參照環(huán)境提升項(xiàng)目施工辦理程序制訂微改造項(xiàng)目施工手續(xù)等途徑，簡化辦理程序，加快辦理進(jìn)度。探索建立社區(qū)工程師、社區(qū)規(guī)劃師等制度，發(fā)揮專業(yè)人士作用。加強(qiáng)對老舊小區(qū)“三線”整治等技術(shù)指引實(shí)際操作情況的調(diào)研，及時(shí)完善、細(xì)化“三線”規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)條件等方面形成一套規(guī)范操作指引，重點(diǎn)解決街區(qū)狹窄導(dǎo)致供電網(wǎng)線鋪設(shè)難度大、弱電網(wǎng)線下地設(shè)計(jì)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、供電線網(wǎng)規(guī)劃和老舊社區(qū)微改造規(guī)劃難一致等主要問題。要根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，研究增設(shè)社區(qū)服務(wù)點(diǎn)、公共衛(wèi)生間、立體停車場、垃圾壓縮站、再生資源收集點(diǎn)、變電站等配套設(shè)施工作標(biāo)準(zhǔn)體系。
5.加強(qiáng)全程管控，強(qiáng)化監(jiān)督考核。
加強(qiáng)事前預(yù)控、事中監(jiān)管、事后考評，構(gòu)建全過程、常態(tài)化的監(jiān)督考核機(jī)制。加強(qiáng)對各區(qū)執(zhí)行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的督導(dǎo)檢查，市城市更新部門要對各區(qū)落實(shí)項(xiàng)目工程現(xiàn)場督查、發(fā)現(xiàn)問題及整改、工程項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)控等實(shí)施定期的收集、督導(dǎo)、抽檢，確保項(xiàng)目工程按時(shí)保質(zhì)推進(jìn)。要注重充分的信息公開，依托相應(yīng)的管理信息平臺，向社會(huì)公布微改造工程項(xiàng)目的各類信息。加強(qiáng)事后考評和通報(bào)問責(zé)，對于未能完成工作進(jìn)度的，視情況采取通報(bào)相關(guān)單位及其責(zé)任人、暫停該區(qū)項(xiàng)目審批、扣減城市更新資金等問責(zé)方式。各區(qū)要出臺符合各自實(shí)際的配套操作細(xì)則，發(fā)揮街道、居委能動(dòng)性，簡政放權(quán)，運(yùn)用督導(dǎo)、獎(jiǎng)懲等機(jī)制促進(jìn)街道推進(jìn)微改造工作。充分發(fā)揮準(zhǔn)備設(shè)立的監(jiān)察委員會(huì)和市、區(qū)審計(jì)部門等作用，堅(jiān)持全程、深度介入，加強(qiáng)對微改造工作全程的監(jiān)察、監(jiān)督。注重讓群眾、特別是老舊小區(qū)的居民以及其他利益相關(guān)者參與到監(jiān)督與管理的過程中。探索發(fā)揮“兩代表一委員”屬地聯(lián)系群眾的橋梁作用，邀請或聘請轄區(qū)內(nèi)黨代表、各級人大代表和政協(xié)委員進(jìn)行全程監(jiān)督。
鑒于老舊小區(qū)微改造工作的長期性及其所需資金的巨量性，政府應(yīng)該堅(jiān)持“權(quán)責(zé)統(tǒng)一、各方共擔(dān)、政府投入和市場化運(yùn)作并存”的原則，探索居民、市場、政府多方共同籌措資金機(jī)制。按照國家住建部老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作座談會(huì)精神，探索采取居民、原產(chǎn)權(quán)單位出資、政府補(bǔ)助等多種方式實(shí)施老舊小區(qū)微改造。
可經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施，包括新建停車設(shè)施、新增管線設(shè)施等，可由最終受益人出資。
其次，要探索利用多種融資方式。通過政府購買服務(wù)等方式，充分發(fā)揮城市更新基金的杠桿作用，撬動(dòng)引導(dǎo)社會(huì)資本參與。對于預(yù)期收益性較低的改造項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮財(cái)政資金的民生保障作用。對于預(yù)期收益較高的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)調(diào)動(dòng)社會(huì)各方積極性，充分利用各種金融機(jī)構(gòu)貸款等資金渠道。實(shí)踐證明，老舊小區(qū)微改造會(huì)使居住小區(qū)產(chǎn)生增值收益，可以探索將增值收益打包成相應(yīng)的資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化、貼息貸款等多種形式的市場化運(yùn)作模式，增加社會(huì)資金注入。同時(shí)，探索由居委會(huì)或街道代為管理，充分利用小區(qū)公共用地、閑置用房，委托專業(yè)的公司或通過互聯(lián)網(wǎng)平臺為需要路演展覽、小區(qū)廣告的企業(yè)等供應(yīng)場地，以及通過物業(yè)租賃、停車設(shè)施經(jīng)營等方式，拓寬小區(qū)微改造和二次供水設(shè)施、道路、綠化、文體設(shè)施等項(xiàng)目的維護(hù)管養(yǎng)資金來源。要盤活用好已有的資金，逐步建立完善持續(xù)性的個(gè)人資金來源渠道。具體而言，當(dāng)前主要是充分發(fā)揮物業(yè)專項(xiàng)維修資金的作用，市政府要及時(shí)檢視《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》施行效果，為進(jìn)一步完善相關(guān)規(guī)定積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。對于未成立業(yè)委會(huì)、無物管單位或房屋產(chǎn)權(quán)單位無法履行房屋維修責(zé)任時(shí)，可以由街道代為申請物業(yè)專項(xiàng)維修資金，用于房屋修繕。完善物業(yè)專項(xiàng)維修基金的補(bǔ)繳辦法，將未繳納的國有企業(yè)舊宿舍區(qū)納入補(bǔ)繳范圍，允許其以單位或個(gè)人名義補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用。同時(shí)，探索創(chuàng)新個(gè)人住房公積金的使用方式和渠道，使得微改造涉及的居民甚至是受益人可以使用個(gè)人住房公積金支付微改造中個(gè)人承擔(dān)的部分。
在政府操作層面，要向先進(jìn)城市看齊，按照確保基本公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施改善、環(huán)境提升并舉的原則，穩(wěn)步加大資金投入力度。將關(guān)乎居民切身利益的基本公共服務(wù)項(xiàng)目改造內(nèi)容納入財(cái)政全額補(bǔ)助范圍，將建筑節(jié)能改造、小區(qū)公共部分雨污分流改造等項(xiàng)目也適當(dāng)納入財(cái)政補(bǔ)助范圍。對于危房改造，政府要通過政府資助（包括技術(shù)支持、政策咨詢等）等方式，進(jìn)一步發(fā)揮引導(dǎo)、支持作用。充分考慮無房改房、貧困戶集中的老舊小區(qū)的需要，提高用于建筑本體方面的市財(cái)政出資比例，并對低保戶、貧困戶和困難家庭出資部分予以重點(diǎn)支持。要避免條塊分割，探索整合小區(qū)改造資金、建筑節(jié)能改造資金等，拓寬資金來源，統(tǒng)一調(diào)度使用?？茖W(xué)合理編制預(yù)算，市、區(qū)城市更新部門要充分考慮實(shí)施項(xiàng)目的成熟度，做好資金測算工作，切實(shí)做好財(cái)政預(yù)算滾動(dòng)計(jì)劃。制定城市更新項(xiàng)目驗(yàn)收、考核辦法及資金管理辦法，從制度層面規(guī)范我市城市更新資金分配使用。同時(shí)，要構(gòu)建轉(zhuǎn)移支付資金全過程監(jiān)管體系，以項(xiàng)目考評結(jié)果為依據(jù)，結(jié)合以獎(jiǎng)代補(bǔ)等方式，提高轉(zhuǎn)移支付資金使用效益，減少浪費(fèi)。
（四）建立老舊小區(qū)微改造常態(tài)管養(yǎng)的長效機(jī)制。
老舊小區(qū)微改造要與加強(qiáng)和創(chuàng)新基層社會(huì)治理，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局緊密結(jié)合，健全“共建共治共享”的微改造工作機(jī)制。發(fā)動(dòng)街道、社區(qū)（居委）等基層力量，發(fā)揮居民基層協(xié)商自治作用，提升老舊小區(qū)微改造的實(shí)施效率。具體而言，要因地制宜，探索建立多元化模式，實(shí)現(xiàn)長效管養(yǎng)機(jī)制全覆蓋。
在街道、社區(qū)和居民層面，對于基礎(chǔ)條件較好的小區(qū)和經(jīng)過微改造可以達(dá)到引入規(guī)范化管理水平的小區(qū)，要積極引入規(guī)范化的物業(yè)管理。街道、社區(qū)應(yīng)幫助、指導(dǎo)小區(qū)組建業(yè)主委員會(huì)，特別是要優(yōu)化諸如國有企業(yè)老舊宿舍區(qū)等小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立機(jī)制，在業(yè)委會(huì)成立、審批、備案各方面予以支持。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的引入環(huán)節(jié)上，要廣泛征求意見，擴(kuò)大居民對物業(yè)管理的參與度和認(rèn)可度，著重明確服務(wù)內(nèi)容，確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，探索專業(yè)物業(yè)管理公司或業(yè)委會(huì)提前介入微改造方案的做法，參與謀劃小區(qū)停車位、公共空間利用、管線改造和監(jiān)控視頻等設(shè)置的總體設(shè)計(jì)，為后期建立物業(yè)管理制度的順暢銜接和順利運(yùn)行提供支撐。對于條件較差，無物管或物管已經(jīng)退出的小區(qū)，有業(yè)委會(huì)的，可以采取所在社區(qū)和小區(qū)業(yè)委會(huì)共同參與的管理模式，成立小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，招聘諸如小區(qū)內(nèi)的下崗人員等，明確服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依托物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行管理。對于未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)且無法選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)的老舊小區(qū)，可以由社區(qū)居委牽頭組織召開業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人，采取準(zhǔn)物業(yè)管理模式，并逐步在居民適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理模式后，過渡到標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理。對于零散居民點(diǎn)，可以按照就近合并的方式，由街道、社區(qū)提供社區(qū)托底物業(yè)服務(wù)，整合區(qū)域內(nèi)資源，通過區(qū)域內(nèi)泊車抵償服務(wù)、便民設(shè)施收入等彌補(bǔ)資金短缺，保障管理的可持續(xù)性。
在政府層面，建議借鑒杭州等城市建立物業(yè)管理的做法，出臺實(shí)施適合廣州實(shí)際的老舊小區(qū)物業(yè)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理措施，引導(dǎo)業(yè)主做好后續(xù)維護(hù)管養(yǎng)工作，從根本上鞏固微改造工作成果。市、區(qū)政府每年給予街道和社區(qū)一定的管理經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼，加大對物業(yè)管理的財(cái)政支持力度，通過降低稅費(fèi)、補(bǔ)貼管理費(fèi)等方式，吸引物業(yè)公司入駐。培育發(fā)展多樣化的物業(yè)管理市場、特別是針對老舊小區(qū)的微利、非營利的物業(yè)服務(wù)市場。完善社區(qū)網(wǎng)格化管理制度，落實(shí)網(wǎng)格點(diǎn)責(zé)任人、保潔員、巡查員、志愿者、掛鉤部門聯(lián)系人等主體，實(shí)行對老舊小區(qū)的全天候管理全覆蓋。強(qiáng)化城市管理綜合執(zhí)法，依法及時(shí)處置老舊小區(qū)違法建設(shè)、亂堆亂放等違法行為。加強(qiáng)目標(biāo)管理和考核，政府要將老舊小區(qū)長效管理情況納入年度目標(biāo)考核，合理設(shè)置考核分值和權(quán)重，開展定期考核，采取設(shè)立專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)并“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”的方式，根據(jù)考核結(jié)果撥付予街道，強(qiáng)化長效管理機(jī)制。加強(qiáng)對社區(qū)建管委的日常運(yùn)作機(jī)制的完善以及對其在人、財(cái)、物保障機(jī)制的探索，借此筑牢居民社區(qū)自治的基礎(chǔ)。從各個(gè)層面加強(qiáng)對老舊小區(qū)居民在“共同維護(hù)、共同承擔(dān)、共同受益”理念方面的宣傳，提升居民權(quán)利、義務(wù)對等的觀念自覺。構(gòu)建良好公共道德風(fēng)尚，推動(dòng)形成良好的社區(qū)建設(shè)管理秩序。最后，應(yīng)鼓勵(lì)有能力的老舊小區(qū)自發(fā)開展微改造工作，加強(qiáng)政策指引，適當(dāng)予以補(bǔ)助，推動(dòng)形成老舊小區(qū)自我更新的新常態(tài)。
（五）完善老舊小區(qū)微改造相關(guān)法律法規(guī)和配套政策體系。
在法律法規(guī)體系方面，建議制定有關(guān)老舊小區(qū)微改造的專門性法律法規(guī)，內(nèi)容建議包括老舊小區(qū)認(rèn)定分類、改造程序指引、涉及主體及其權(quán)責(zé)關(guān)系等。在配套政策體系方面，建議在國家層面，制定關(guān)于老舊小區(qū)微改造涉及規(guī)劃調(diào)整的指導(dǎo)意見，包括涉及的相關(guān)規(guī)劃政策和土地政策。我市可針對新增用地與存量用地、新建房屋和老舊小區(qū)微更新改造的差異，進(jìn)一步健全符合廣州存量用地和老舊房屋更新改造實(shí)際的配套政策體系。落實(shí)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，完善社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)機(jī)制，確保社區(qū)基本公共服務(wù)設(shè)施同步規(guī)劃、同步建設(shè)。研究建立老舊小區(qū)微改造適用土地、規(guī)劃、消防標(biāo)準(zhǔn)體系，配套出臺有關(guān)措施。同時(shí)，根據(jù)我市實(shí)踐情況，積極向省、國家提出立法和政策性建議，研究**老舊小區(qū)新增設(shè)施有關(guān)難點(diǎn)問題，同時(shí)注意避免城市更新過程中容易出現(xiàn)的底層高密度向高層高密度的轉(zhuǎn)變。增設(shè)電梯是今后一段時(shí)期我市重要、迫切的民生問題之一，建議參照北京等地的做法，及時(shí)總結(jié)荔灣等區(qū)增設(shè)電梯工作經(jīng)驗(yàn)，加快研究提出適合老舊小區(qū)增設(shè)電梯的實(shí)施意見，嚴(yán)格落實(shí)“兩個(gè)2/3”規(guī)定，通過有效協(xié)調(diào)爭取底層住戶支持，積極采用新材料新技術(shù)，簡化申報(bào)和審批流程，采用政府支持、企業(yè)投資、受益業(yè)主付費(fèi)等方式解決籌措資金問題等，有效推動(dòng)老舊小區(qū)增設(shè)電梯難題的突破。此外，建議積極研究擴(kuò)大公產(chǎn)直管房出售范圍相關(guān)政策?？梢詤⒄蘸贾菔凶龇ǎM(jìn)一步探索放開公產(chǎn)直管房出售范圍，適度減少公產(chǎn)直管房數(shù)量，既降低管理成本，同時(shí)也提高居民獲得感。
（六）進(jìn)一步鞏固微改造的公眾參與基礎(chǔ)。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇十三
根據(jù)在2016年度常委會(huì)《城市供水條例》和《廣州市城市供水用水條例》執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的海珠區(qū)南石頭街道福南新街16-27號大院公共用水、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等存在問題，在陳建華主任等常委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的倡導(dǎo)下，常委會(huì)將“推進(jìn)老舊小區(qū)微改造”定為常委會(huì)2017年重點(diǎn)調(diào)研課題之一。2017年3月，陳建華主任批示成立了由唐航浩副主任任組長的重點(diǎn)課題調(diào)研組，率隊(duì)多次深入調(diào)研，并要求調(diào)研組以福南新街大院為典型，解剖麻雀，廣泛調(diào)研，總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為推進(jìn)該項(xiàng)重大民生工程、營造更干凈更整潔更平安更有序城市環(huán)境，提出對策建議。
調(diào)研組先后4次到海珠區(qū)福南新街16-27號大院開展實(shí)地調(diào)研，并多次深入越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)明察暗訪、了解情況、聽取意見，組織市城市更新局、市國土規(guī)劃委、市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財(cái)政局、越秀區(qū)政府、荔灣區(qū)政府等部門和單位召開專題調(diào)研會(huì)議，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥進(jìn)行專題調(diào)研，并通過期刊、雜志等途徑查找國內(nèi)城市更新和老舊小區(qū)綜合整治相關(guān)實(shí)踐案例分析、報(bào)道等文獻(xiàn)，充實(shí)基礎(chǔ)資料。
在認(rèn)真調(diào)研我市各區(qū)典型微改造項(xiàng)目，特別是在認(rèn)真分析海珠區(qū)福南新街16-27號大院微改造案例的基礎(chǔ)上，調(diào)研組對廣州市老舊小區(qū)微改造主要做法進(jìn)行分析和總結(jié)，梳理并歸納了兄弟城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，書面征求課題調(diào)研組成員、城建環(huán)資委員會(huì)委員、城建環(huán)資專家?guī)鞂＜覍?bào)告初稿的意見，綜合形成了本調(diào)研報(bào)告，為進(jìn)一步推動(dòng)我市老舊小區(qū)微改造工作提出了有關(guān)建議。
（一）全市工作概況。
作為超大型城市，廣州市存在大量老舊小區(qū)，中心老城區(qū)越秀、荔灣量最大。據(jù)2016年市城市更新局匯總統(tǒng)計(jì)，我市擬將2000年前建成的779個(gè)老舊小區(qū)實(shí)施分批改造。其中，包括新中國成立前建成老舊小區(qū)31個(gè)、新中國成立后至1980年建成老舊小區(qū)198個(gè)、1980年至1990年建成老舊小區(qū)224個(gè)、1990年至2000年建成老舊小區(qū)326個(gè)，一共包含約3.77萬棟房屋，建筑面積約5180萬平方米，涉及居民約80萬戶，人口約260萬人。
各區(qū)、鎮(zhèn)街作為落實(shí)主體，負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)摸查、項(xiàng)目評估、方案編制、方案審定、資金統(tǒng)籌、項(xiàng)目實(shí)施、成立居民自治組織、建立長效管養(yǎng)機(jī)制、信訪維穩(wěn)等工作。微改造已經(jīng)開展的工作有：
一是開展調(diào)研摸查。根據(jù)2015年國家住建部要求，2016年市城市更新局組織各區(qū)對全市2000年前建成的老舊居住小區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)摸查，同時(shí)了解民意訴求，掌握老舊小區(qū)微改造一線實(shí)際情況。
二是制定規(guī)范性文件和實(shí)施方案。2015年底，《廣州市城市更新辦法》發(fā)布。2016年底，市城市更新局印發(fā)了《廣州市老舊小區(qū)微改造實(shí)施方案》，提出有關(guān)任務(wù)目標(biāo)，并明確了有關(guān)改造內(nèi)容，有關(guān)工作全面鋪開。
2017年安排90個(gè),資金約2億，總用地面積約526公頃。
外圍臨街餐飲店較多，消防通道屢遭堵塞，油煙污染擾民嚴(yán)重等，導(dǎo)致社區(qū)綜合環(huán)境破舊、雜亂，對此居民的改造意愿非常強(qiáng)烈。
周邊公共設(shè)施綠化等完成了升級改造，環(huán)境得到較大改善和優(yōu)化。
繼第一期微改造取得階段性成果后，市人大常委會(huì)主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)等赴福南新街社區(qū)調(diào)研，提出后續(xù)改造建議，推動(dòng)打造我市老舊小區(qū)微改造示范項(xiàng)目。與此同時(shí)，16-27號大院周邊其他居民紛紛表示出強(qiáng)烈的改造意愿。海珠區(qū)人大常委會(huì)、區(qū)政府等也計(jì)劃以此為契機(jī)，為老舊小區(qū)微改造在全區(qū)的鋪開積累經(jīng)驗(yàn)，開展了調(diào)研摸查，制定了實(shí)施方案和成立工作機(jī)構(gòu)，通過區(qū)先行墊付和申請納入市資金計(jì)劃，奠定資金基礎(chǔ)，統(tǒng)籌有序?qū)嵤?。截?2月11日，項(xiàng)目立項(xiàng)調(diào)整待召開區(qū)政府常務(wù)會(huì)議審定后實(shí)施。詳細(xì)設(shè)計(jì)方案和施工圖紙編制計(jì)劃于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小區(qū)內(nèi)低矮建筑和原有建筑面積、產(chǎn)權(quán)、居住戶數(shù)摸查和居民意愿征詢工作（具體詳見附件：海珠區(qū)南石頭街福南新街16-27號大院及周邊社區(qū)微改造案例有關(guān)材料）。
福南新街小區(qū)的微改造過程主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1.反應(yīng)迅速，組織有力。在海珠區(qū)將福南新街16-27號綜合改造工作任務(wù)下達(dá)給南石頭街道后，該街道迅速行動(dòng)，確立了從社區(qū)基本公共服務(wù)需求著手的原則，將其列入街道2016年重點(diǎn)工作項(xiàng)目，制定實(shí)施方案，積極籌措資金，成立專門工作小組，協(xié)調(diào)、爭取區(qū)相關(guān)部門認(rèn)可和支持，抓緊推進(jìn)。
積極協(xié)調(diào)區(qū)職能部門和相關(guān)企業(yè)參與到改造中來，為改造順利開展鋪平道路。
3.民意為先，廣納意見。由于該小區(qū)屬于典型的無物業(yè)管理老舊工業(yè)宿舍區(qū)，為克服出現(xiàn)居民不理解、意見不統(tǒng)一、集資難、不支持甚至阻撓改造等社區(qū)改造經(jīng)常遇到的難題，街道改變以往政府主導(dǎo)、自定方案推行改造的工作模式，重點(diǎn)做好前期居民意見收集工作，摸清居民改造意愿和小區(qū)改造底數(shù)，組織工作人員逐家逐戶上門派發(fā)調(diào)查問卷，走訪調(diào)查率達(dá)85%。此外，還針對居民提出的小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施破舊、車輛亂停放和噪音污染等方面問題不斷完善改造方案。
4.居民自治，群策群力。為充分發(fā)揮居民的自治作用，促進(jìn)居民提高“自我教育、自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督”的水平和能力，強(qiáng)化居民自治的責(zé)任感和歸屬感，在多方努力下，街道指導(dǎo)該有關(guān)居民樓成立大樓管理小組，負(fù)責(zé)改造工作推進(jìn)過程中的具體宣傳和溝通工作，有效發(fā)揮群眾主體作用，充分調(diào)動(dòng)群眾的參與熱情，營造出“街道要我改”到“主動(dòng)要求改”和“有人協(xié)調(diào)改”的小區(qū)改造氛圍。
5.全程監(jiān)督，保證質(zhì)量。為保證小區(qū)改造工程質(zhì)量，街道安排居委會(huì)和大樓管理小組成員積極參與到微改造工程的日常監(jiān)督中，加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理、督導(dǎo)，及時(shí)處理施工過程中出現(xiàn)的各種突發(fā)情況和居民意見。大樓管理小組定期向全體居民通報(bào)改造工作進(jìn)度和施工質(zhì)量情況，保障居民知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。
6.成效明顯，居民滿意。此次改造的初衷就是為解決困擾大樓居民多年用水難、居住環(huán)境差問題。隨著供水系統(tǒng)的更換，大院環(huán)境的整飾和逐漸美化，居民群眾日益感受到改造工作帶來的對生活的切身改變。經(jīng)過改造，小區(qū)面貌煥然一新，成效明顯，受到居民一致好評，周邊尚未改造的小區(qū)居民也紛紛表達(dá)了強(qiáng)烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社會(huì)效果。
（三）其他典型微改造項(xiàng)目現(xiàn)狀及其分析。
2017年4月至10月期間，調(diào)研組通過調(diào)查走訪、隨機(jī)暗訪等方式深入越秀區(qū)仰忠社區(qū)，海珠區(qū)濱江街草芳圍社區(qū)，荔灣區(qū)西村街廣啤雅苑、協(xié)和社區(qū)、西灣東社區(qū)，恩寧路永慶坊和十三行歷史文化街區(qū)，天河區(qū)石牌村，白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村，黃埔區(qū)文沖船廠生活區(qū)，實(shí)地考察了多個(gè)典型微改造項(xiàng)目，并與有關(guān)各區(qū)人大常委會(huì)、區(qū)政府、街道進(jìn)行座談交流，以掌握我市老舊小區(qū)微改造工作情況。在此基礎(chǔ)上，調(diào)研組梳理了各區(qū)老舊小區(qū)微改造典型項(xiàng)目的工作重點(diǎn)、組織籌建方式及存在的問題。
1.上述典型項(xiàng)目的工作側(cè)重點(diǎn)。
（1）以改善民生基礎(chǔ)設(shè)施為主要方向的有：
白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村微改造項(xiàng)目主要改造了轄內(nèi)道路，進(jìn)行了雨污分流、供水管網(wǎng)改造和三線整治并相應(yīng)增設(shè)公共設(shè)施等。
（2）以維護(hù)和傳承歷史風(fēng)貌為主要方向的有：
白云區(qū)柯子嶺微改造項(xiàng)目對牌坊及外立面進(jìn)行了整改裝飾，并把握該村客家文脈，打造了客家風(fēng)情長廊。
（3）以整治提升環(huán)境景觀為主要方向的有：
黃埔區(qū)已經(jīng)完成微改造項(xiàng)目實(shí)施方案的編制，計(jì)劃對文沖船廠生活區(qū)的破損建筑外墻等進(jìn)行整飾及改造。
2.上述典型項(xiàng)目的組織模式與資金籌措特點(diǎn)。
越秀區(qū)為貫徹落實(shí)市委主要領(lǐng)導(dǎo)“將珠光街作為越秀區(qū)老舊社區(qū)‘三線三管’整治試點(diǎn)”有關(guān)批示精神，選擇仰忠社區(qū)為試點(diǎn)，成立了時(shí)任市人大常委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)為組長的仰忠社區(qū)微改造試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并在社區(qū)內(nèi)設(shè)立微改造建設(shè)辦公室，下設(shè)公共設(shè)施改造、舊樓宇改造、人居環(huán)境改造、綜合協(xié)調(diào)、資金監(jiān)督審查等五個(gè)專項(xiàng)工作小組，推進(jìn)微改造落實(shí)，該項(xiàng)目總投資約為2950萬元，其中市財(cái)政安排1450萬元，區(qū)財(cái)政1490萬元，社區(qū)居民集資約10萬元。海珠區(qū)濱江街草芳圍老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目通過居民自籌、政府補(bǔ)貼的形式解決資金來源，其中政府負(fù)責(zé)公共部分的設(shè)施投入，市級安排資金600萬元，區(qū)級安排150萬元，居民負(fù)責(zé)入戶部分的改造投入。荔灣區(qū)西村街道社區(qū)微改造起步較早，主要由政府出資1000多萬予以保障。該社區(qū)形成了在全區(qū)乃至全市推廣的“西村經(jīng)驗(yàn)”，主要特點(diǎn)是在實(shí)踐中探索出“先自治、后改造”模式，制定了社區(qū)建管委產(chǎn)生及工作條例、議事機(jī)制、社區(qū)微改造項(xiàng)目實(shí)施工作流程等，創(chuàng)造出“基層黨建引領(lǐng)社區(qū)自治，社區(qū)自治助推基層治理”的工作模式，由社區(qū)黨支部、建管委作為工作主體，由建管委、居委會(huì)、街道共同動(dòng)議決策，由建管委和街道專業(yè)科室共同監(jiān)督實(shí)施和驗(yàn)收，由建管委做好后續(xù)管養(yǎng)工作。其改造項(xiàng)目以下水道、風(fēng)水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要為主。恩寧路永慶坊以“政府主導(dǎo)、企業(yè)承辦、居民參與”的“民改商”形式實(shí)施修繕維護(hù)，對居民生活區(qū)實(shí)施改造，片區(qū)內(nèi)43棟房屋被荔灣區(qū)政府回收，居民就近安置。通過公開招商引入萬科集團(tuán)建設(shè)及運(yùn)營，并給予其15年的經(jīng)營權(quán)，計(jì)劃總投入資金約為1億元，建筑成本回收周期為12年半。期滿后是將經(jīng)營權(quán)交還政府還是繼續(xù)探討新的合作模式尚未確定。永慶坊僅為恩寧路微改片區(qū)的一期試點(diǎn)，政府計(jì)劃將繼續(xù)發(fā)展二、三期項(xiàng)目。天河區(qū)組織相關(guān)部門、街道辦和石牌村改制公司，推進(jìn)石牌綜合整治工程項(xiàng)目，設(shè)立了駐點(diǎn)工作組，每日召開施工碰頭會(huì)，每月召開各方聯(lián)席會(huì)，項(xiàng)目一期市級安排資金1000萬，區(qū)級安排1008萬。白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院項(xiàng)目實(shí)施過程中，區(qū)有關(guān)部門注重引導(dǎo)公眾參與到項(xiàng)目改造的各個(gè)階段，指導(dǎo)組建了建管委，推動(dòng)解決了大院外立面破損、“三線”亂拉、停車混亂、公共設(shè)施缺失等問題。
（四）我市老舊小區(qū)微改造工作總體上存在的困難和問題。
在總結(jié)南石頭街等典型案例的基礎(chǔ)上，經(jīng)綜合我市老舊小區(qū)微改造調(diào)研情況，現(xiàn)歸納我市微改造工作中存在的主要困難和問題如下：
1.對于微改造的思想認(rèn)識亟需提高和統(tǒng)一。
寫有“廣州市歷史建筑”字樣的牌子被懸掛在某歷史建筑違章附屬物上等工作細(xì)節(jié)把握不嚴(yán)、標(biāo)準(zhǔn)不高等現(xiàn)象。這些觀念和思想都未能全面體現(xiàn)老舊小區(qū)微改造工作的性質(zhì)、宗旨和方向，急需厘清思路和統(tǒng)一認(rèn)識。
有些區(qū)先天條件較好的小區(qū)卻安排了資金投入量相對龐大的錦上添花工程；
將珠江兩岸、主干道旁的老舊小區(qū)納入首要改造項(xiàng)目，而內(nèi)街內(nèi)巷的老舊小區(qū)相對延后改造，等等。對于一些歷史街區(qū)，如荔灣區(qū)十三行街區(qū)，調(diào)研組了解到，有關(guān)方面對后續(xù)二、三期改造也沒有完整的基本計(jì)劃。此外，隨著年代推進(jìn)、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高和管理水平不斷升級，新的老舊小區(qū)還將逐步形成。一般情況下，商品房二三十年才會(huì)出現(xiàn)老舊問題，但一些高檔電梯商品房小區(qū)，日久失修一樣會(huì)出現(xiàn)問題。如東風(fēng)西路的某高檔小區(qū)，一向是廣州老城區(qū)的指標(biāo)性樓盤，小區(qū)分三期開發(fā)，樓齡分別為14至22年。但該小區(qū)在2010年曾遇到部分外墻鋁塑板老化，兩次發(fā)生外墻鋁塑板大片脫落的安全事件，最終不得不求助于消防人員上門排險(xiǎn)。因此，在全市層面，急需建立一個(gè)動(dòng)態(tài)掌握老舊小區(qū)基數(shù)和需改造范圍的工作機(jī)制，依靠現(xiàn)代技術(shù)形成數(shù)據(jù)信息平臺，并在此基礎(chǔ)上制定市、區(qū)兩級層面按照輕重緩急排序的微改造總體規(guī)劃、實(shí)施策劃和實(shí)施計(jì)劃。
3.資金保障效度、力度亟需提升。
三是微改造屬于市、區(qū)共建工作，工作內(nèi)容和資金保障各有側(cè)重，但目前各區(qū)財(cái)政支持力度不一，部分區(qū)級配套資金不到位，過于依賴市級財(cái)政資金，造成市安排的資金支出進(jìn)度不理想。其次，老舊小區(qū)微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)財(cái)政出資項(xiàng)目沒能有效覆蓋部分基本公共服務(wù)項(xiàng)目。《廣州市老舊小區(qū)微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》的建設(shè)內(nèi)容中的規(guī)定項(xiàng)目的危房治理、供水供電一戶一表改造、燃?xì)馊霊舾脑斓纫?guī)定由個(gè)人出資。相當(dāng)數(shù)量老舊小區(qū)居民不愿出資，項(xiàng)目改造過程中對此未能有效覆蓋，導(dǎo)致微改造不完全不徹底，影響到社區(qū)微改造項(xiàng)目的整體效果。同時(shí)，由于我市老舊小區(qū)數(shù)量龐大，且微改造是一項(xiàng)長期性、涉及面廣、投入較大的綜合性工作，僅靠政府財(cái)政投入，必將難以持續(xù)，因此，微改造資金籌措保障問題不容忽視。
4.微改造有關(guān)法律法規(guī)體系有待完善。
其次，上述法律法規(guī)涉及微改造的多數(shù)條文為原則性描述，實(shí)踐指導(dǎo)性不夠強(qiáng)；
再次，老舊小區(qū)微改造涉及內(nèi)容廣泛，涉及問題復(fù)雜，除包括改造目標(biāo)、范圍、主體、程序等以外，還包括產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、各利益主體權(quán)責(zé)劃分、資金籌措渠道來源等重要問題，需要一部系統(tǒng)、全面的法律法規(guī)加以統(tǒng)合和規(guī)范。目前，我市尚未出臺關(guān)于老舊小區(qū)微改造專門的地方性法規(guī)，規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)稅、產(chǎn)業(yè)、金融、文化保護(hù)等部門也未出臺相應(yīng)的配套政策，這些都影響了微改造工作的規(guī)范有序開展。
5.工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、審批程序有待完善。
涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印發(fā)的《廣州市微改造工作流程指引（試行）》，其內(nèi)容較為簡要，有待進(jìn)一步細(xì)化，等等。因此，目前相關(guān)操作標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范與城市更新和老舊小區(qū)微改造工作實(shí)際需要仍有一定差距。二是老舊小區(qū)微改造工作一方面具有解決問題的急迫性強(qiáng)、項(xiàng)目繁多且分散、工程簽證變更多等特點(diǎn)，整體審批流程較長。另一方面，在微改造項(xiàng)目施工許可等審批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相關(guān)規(guī)定，微改造不需要進(jìn)行規(guī)劃用地報(bào)建和衛(wèi)生防疫等的方案報(bào)批，但在微改造項(xiàng)目辦理質(zhì)量安全監(jiān)督和施工許可手續(xù)時(shí)，卻由于無法提供上述部門的審批意見而無法順利辦理施工許可等，這些都需要盡快在審批程序上出臺具體指引。
6.工作協(xié)調(diào)機(jī)制不夠完善。
老舊小區(qū)微改造通常涉及建設(shè)、規(guī)劃、電力、通信、供水、城管等十幾個(gè)部門和單位，不少區(qū)和街道反映，協(xié)調(diào)上述部門，特別是水、電、燃?xì)?、通信等有關(guān)部門時(shí)，存在較大難度，一些企業(yè)以當(dāng)年沒有計(jì)劃安排請業(yè)主自行申報(bào)列入明年計(jì)劃為由表示難以安排。這些都容易造成工期停滯或者重復(fù)遷改等后續(xù)問題，對項(xiàng)目進(jìn)度和預(yù)算支出等都有較大影響。如，海珠區(qū)城市更新部門自今年4月開始協(xié)調(diào)，直至目前為止，該區(qū)9個(gè)微改造項(xiàng)目仍未有一個(gè)項(xiàng)目的三線整治工作完成現(xiàn)場施工，嚴(yán)重影響后續(xù)工程的實(shí)施。
7.改造過程中涉及土地、規(guī)劃、消防的問題與矛盾需進(jìn)一步研究解決。
未滿足建筑退縮、消防、結(jié)構(gòu)安全、日照時(shí)間等要求；
受周邊管線和電力增容等條件制約。
8.部分老舊小區(qū)房屋由于特殊條件導(dǎo)致不利于管理和改造。
一是由于企業(yè)改制、破產(chǎn)等諸多原因，造成部分單位小區(qū)（如南石頭街福南新街16-27號大院）及其配套設(shè)施設(shè)備處于失管狀態(tài)，同時(shí)由于產(chǎn)權(quán)原因造成維修、投入渠道不暢。二是位于老舊小區(qū)內(nèi)的直管公房管理成本高，據(jù)了解，我市住房管理部門管理的直管房約為11萬套，建筑面積500多萬平方米，普遍位于老舊小區(qū)之內(nèi)，由于房屋量過于龐大、位置過于分散、部分歷史租戶（特別是上世紀(jì)90年代末因政策原因不能參加房改的住戶）視租住直管房為自身福利而不服從管理等原因，管理相對困難，且因租金標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，部分房屋租金可能還不及管理和維修成本，增加財(cái)政壓力。三是我市仍大量存在共用廚廁的老舊房屋，并伴有不同程度的房屋結(jié)構(gòu)和消防安全隱患，居住條件極差，以目前的微改造措施難以有效解決實(shí)際的急迫性問題。
9.物業(yè)管理機(jī)制亟待建立。
我市老舊小區(qū)大多處于低管理或無管理狀態(tài)，管理機(jī)制有所欠缺，在衛(wèi)生保潔、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等方面無法日常順利開展。如福南新街小區(qū)即屬于典型無物業(yè)管理老舊小區(qū)，原屬企業(yè)進(jìn)行房改后，隨著企業(yè)逐步轉(zhuǎn)制、解散等，小區(qū)呈現(xiàn)無管理狀態(tài)。相對先進(jìn)城市而言，我市在建立后期物業(yè)管理機(jī)制方面的確是有所欠缺的。雖然在《廣州市老舊小區(qū)微改造實(shí)施方案》有所提及，但至今未明確老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目（含國有企業(yè)老舊宿舍區(qū)）建成后的維護(hù)管養(yǎng)資金來源、長效管養(yǎng)維護(hù)機(jī)制的建立與運(yùn)行細(xì)則，使得各老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目建成后難以明確養(yǎng)護(hù)主體等，對項(xiàng)目后期管養(yǎng)造成困擾，從而影響微改造效果的持續(xù)性。
總之，當(dāng)前我市老舊小區(qū)面臨的基本公共服務(wù)供給不足等問題比較突出，也反映了我市老舊小區(qū)居民群眾人居環(huán)境維護(hù)提升與城市更新過程、城市化進(jìn)程未能同步發(fā)展。歸根結(jié)底，這是城市發(fā)展過程中不充分、不平衡的問題，是新時(shí)代我國社會(huì)主要矛盾在城市中的反映。對老舊小區(qū)生活環(huán)境、居住品質(zhì)的提升，關(guān)系到城市健康有序發(fā)展，關(guān)系到社會(huì)發(fā)展公平的實(shí)現(xiàn)，關(guān)系到社會(huì)和諧穩(wěn)定，關(guān)系到市民對城市改革發(fā)展成果的獲得感。因此，對上述老舊小區(qū)微改造工作中出現(xiàn)的問題，不容忽視，亟待解決。
2017年6、7月份，調(diào)研組到北京、天津、杭州、合肥市等城市學(xué)習(xí)考察。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，四個(gè)城市都把老舊小區(qū)微改造（綜合整治）工作作為改善民計(jì)民生、完善城市功能的重要工作，針對老舊小區(qū)房屋年久失修、配套設(shè)施不完善或老化、外部環(huán)境臟亂、居住功能下降等問題，專門出臺政策，加強(qiáng)資金保障，利用數(shù)年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)老舊小區(qū)微改造全覆蓋，從根本上改變了老舊小區(qū)居住環(huán)境，不斷增強(qiáng)市民百姓的獲得感。有關(guān)工作情況和經(jīng)驗(yàn)做法如下：
（一）加強(qiáng)調(diào)查摸底，明確改造范圍。
2014年，重點(diǎn)針對70、80年代建造的標(biāo)準(zhǔn)住宅實(shí)施危舊住宅房屋治理改造。合肥市明確將2000年9月1日前全部建成交付使用、建筑面積達(dá)到5000平方米以上、土地性質(zhì)為國有的、房屋標(biāo)準(zhǔn)成套的老舊小區(qū)列入改造范圍，2017至2019年將整治范圍擴(kuò)大至建筑面積5000平方米以下的老舊小區(qū)。
（二）強(qiáng)化資金投入，推動(dòng)工作落實(shí)。
各地在經(jīng)費(fèi)保障方面給予了有力支持，推動(dòng)改造工作有效落實(shí)。北京市在“十二五”時(shí)期，市、區(qū)兩級投入340億元，全面開展以抗震加固和節(jié)能改造為牽引的老舊小區(qū)綜合整治工作，至今已完成1582個(gè)小區(qū)、5850萬平米的總體任務(wù)。天津市在2012至2015年間，完成了中心城區(qū)舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造工作，累計(jì)投資51.7億元（不含水電氣改造等專項(xiàng)資金），改造2186個(gè)小區(qū)、6920萬平方米，113萬戶、340萬居民直接受益。合肥市在2012年至2016年期間，共投資16.87億元，對324個(gè)、總建筑面積1176萬平方米的老舊小區(qū)進(jìn)行環(huán)境綜合整治，惠及15.7萬戶，45.9萬人，并計(jì)劃于2017至2019年間投資21.52億元，進(jìn)一步整治總建筑面積1076萬平方米的607個(gè)老舊小區(qū)。反觀廣州市，2016、2017兩年才一共安排財(cái)政資金2.5億元，推進(jìn)106個(gè)微改造項(xiàng)目，資金投入力度相對薄弱。
（三）明確工作標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)實(shí)施改造。
對1980年（含）以前建成的，還進(jìn)行抗震鑒定，對不達(dá)標(biāo)的老舊房屋進(jìn)行抗震加固改造，抗震加固改造過程中，條件允許的還可增加面積（加建陽臺）。
（四）充分聽取意見，主動(dòng)接受監(jiān)督。
各地都堅(jiān)持讓群眾知情，問群眾所需，請群眾參與全過程，為微改造順利實(shí)施創(chuàng)造良好條件。天津市加強(qiáng)開工前現(xiàn)場調(diào)研，充分聽取居民意見，試行“一小區(qū)一方案”。建立了舊樓區(qū)管委會(huì)、社區(qū)居委會(huì)、街鎮(zhèn)三級社會(huì)服務(wù)平臺，主動(dòng)接受群眾監(jiān)督。四年累計(jì)聘請了2744名社會(huì)監(jiān)督員，對改造工程和接管服務(wù)落實(shí)情況實(shí)施全方位監(jiān)督。組織工程驗(yàn)收引入了群眾評判機(jī)制，現(xiàn)場聽取群眾監(jiān)督員、居民代表、居委會(huì)意見，試行一票否決。杭州市危舊房改善堅(jiān)持“以人為本”、落實(shí)“四問四權(quán)”，即“改不改問情于民、改什么問需于民、怎么改問計(jì)于民、改得好不好問績于民”，落實(shí)廣大老百姓的知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)，積極探索建立黨政、市民、媒體“三位一體”的“民主促民生”工作機(jī)制。合肥市在綜合整治和后期物業(yè)管理中，突出居民共同參與，確保居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)”，明確居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。對擬整治的小區(qū)專門就整治內(nèi)容開展問卷調(diào)查，經(jīng)充分征求居民意見（規(guī)定需覆蓋小區(qū)80%居民）才列入下一年工作計(jì)劃，施工期間，接受社區(qū)志愿者和居民的監(jiān)督，工程竣工后，組織街道及居民代表參與驗(yàn)收。下階段，北京市也將遵循自下而上、以需定項(xiàng)的原則，在充分征求居民意見基礎(chǔ)上，確定試點(diǎn)小區(qū)綜合整治方案，明確基礎(chǔ)類改造內(nèi)容必須完成，自選類改造內(nèi)容由居民共同決定。
（五）堅(jiān)持讓利于民，推進(jìn)惠民政策。
在實(shí)施改造的同時(shí)，各地還推出增加面積、增加廚廁、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造過程中，條件允許的可為居民加建陽臺，增加面積，從根本上改善居民居住條件。同時(shí)，通過補(bǔ)貼方式鼓勵(lì)老舊小區(qū)加建停車場、增設(shè)電梯，并在此基礎(chǔ)上，引入租賃式方式，由企業(yè)投資增設(shè)電梯，并擁有電梯產(chǎn)權(quán)，通過居民付費(fèi)使用和后期其他經(jīng)營項(xiàng)目（如養(yǎng)老服務(wù)）收回投資成本。杭州市針對不成套、磚木結(jié)構(gòu)、簡易磚混結(jié)構(gòu)房屋，實(shí)施廚衛(wèi)設(shè)施進(jìn)戶，其中“拼廚加衛(wèi)”增加面積的，僅按建安成本價(jià)收取費(fèi)用，對于困難家庭還可減免。同時(shí)，該市還完善了直管公房出售政策，于2016年出臺《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)直管公房管理的意見》，進(jìn)一步擴(kuò)大市區(qū)直管公有住房出售范圍，允許非成套木結(jié)構(gòu)或磚木結(jié)構(gòu)的直管公有住房，以及原規(guī)定暫緩出售的部分未實(shí)行“住改非”的臨街底層住宅、部分歷史建筑和歷史文化街區(qū)內(nèi)確定保護(hù)的建筑物出售。
（六）引入物業(yè)管理，建立長效機(jī)制。
各地都通過在老舊小區(qū)建立物業(yè)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理管理長效機(jī)制，來鞏固微改造工作成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)。北京市出臺《關(guān)于印發(fā)關(guān)于開展老舊小區(qū)自我服務(wù)管理試點(diǎn)工作的意見的通知》，開展以居民自治、共建共享等為核心的老舊小區(qū)自我服務(wù)管理試點(diǎn)建設(shè)工作，引導(dǎo)小區(qū)逐步引入物業(yè)公司參與社區(qū)治理和建設(shè)。天津市制定完善了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市舊樓區(qū)提升改造后長效管理的意見》和相關(guān)配套文件，建立政府補(bǔ)貼機(jī)制，市財(cái)政每年拿出1.6億元補(bǔ)貼舊樓區(qū)管理服務(wù)費(fèi)，各小區(qū)可結(jié)合實(shí)際采取社會(huì)化服務(wù)管理公司管理、產(chǎn)權(quán)單位自行管理、居民自治管理三種管理模式。杭州市在整治完善老舊小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理和專業(yè)化物業(yè)管理兩種模式供小區(qū)居民投票選擇，選擇社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，由社區(qū)公共服務(wù)站按照“有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理”等“八個(gè)有”的管理目標(biāo)開展工作，小區(qū)總建筑面積5萬平方米以下的配備3個(gè)物業(yè)專管員，每增加3萬平方米增配一名專管員，對居民收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.15元/平方米·月（可上浮20%）。合肥市參照杭州市做法提供專業(yè)化物業(yè)管理和有償社區(qū)服務(wù)管理模式，有償社區(qū)服務(wù)管理由社居委組織，聘請保潔、秩序維護(hù)等工作人員或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，向居民收取一定的服務(wù)成本費(fèi)。小區(qū)內(nèi)公共停車、商業(yè)用房等經(jīng)營性收入作為小區(qū)物業(yè)管理資金，由社居委統(tǒng)一收取和使用。
黨的十九大報(bào)告指出：“中國特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。”這個(gè)矛盾是以人民日益增長的美好生活需要為根本尺度的。同時(shí)，報(bào)告指出：“堅(jiān)持在發(fā)展中保障和改善民生。增進(jìn)民生福祉是發(fā)展的根本目的。必須多謀民生之利、多解民生之憂，在發(fā)展中補(bǔ)齊民生短板、促進(jìn)社會(huì)公平正義……”。老舊小區(qū)微改造是貫徹十九大精神，解決城市發(fā)展過程中不平衡不充分問題的重要途徑，是有效改善人居環(huán)境、提升市民群眾獲得感和滿意度的重大民生工程，是助力解決新時(shí)代我國社會(huì)主要矛盾、實(shí)現(xiàn)人民群眾對美好生活向往的重要舉措，必須穩(wěn)步推進(jìn)和長期堅(jiān)持。結(jié)合調(diào)研情況，針對上述我市老舊小區(qū)微改造遇到的問題，為進(jìn)一步推動(dòng)我市老舊小區(qū)微改造工作上新臺階，現(xiàn)提出如下建議。
確立“權(quán)屬明晰、權(quán)責(zé)平衡、各負(fù)其責(zé)、多方共贏”的改造原則。
縱觀我市老舊小區(qū)房屋構(gòu)成，主要是由房改房、承租公房等構(gòu)成。伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，特別是公有住房出售，產(chǎn)權(quán)形式逐步多元化，有房改房、承租公房、回遷房、商品房等，產(chǎn)權(quán)存在交叉和模糊地帶，但在住房制度改革之后相當(dāng)一部分小區(qū)卻沒有實(shí)施配套的物業(yè)管理，因而給小區(qū)管理包括微改造工作帶來很多困難，這是老舊小區(qū)微改造工作面臨一系列問題的根源所在，也是難以形成長效管理機(jī)制的重要原因之一。為此，必須分析老舊小區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，確立“權(quán)屬明晰、權(quán)責(zé)平衡、各負(fù)自責(zé)、多方共贏”的改造原則，方能尋找老舊小區(qū)開展微改造和解決后續(xù)可能發(fā)生的爭議事項(xiàng)的有效路徑。
首先，根據(jù)《物權(quán)法》，對房屋專有部分的所有權(quán)是業(yè)主對共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。但由于城鎮(zhèn)住房制度改革遺留問題，不享有專有權(quán)或者享有部分專有權(quán)的原售房單位卻就小區(qū)共用部分享有單獨(dú)所有權(quán)，形成了共用部分所有權(quán)脫離專有部分所有權(quán)的不正常狀態(tài)。因此，在確立小區(qū)管理組織時(shí)，除了老舊小區(qū)居民（即房改房所有人、商品房所有人、回遷房所有人、公房承租人等）之外，在原售房單位或產(chǎn)權(quán)單位仍存在的情況下，還應(yīng)吸納原售房單位或者產(chǎn)權(quán)單位加入小區(qū)的管理組織，確立有權(quán)即應(yīng)擔(dān)責(zé)的微改造工作先行性基礎(chǔ)，從而逐步消除因所有權(quán)不明晰的情況下無人擔(dān)責(zé)所形成的失管現(xiàn)象。
其次，要對老舊小區(qū)中的原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行重新細(xì)致的梳理，摸查、核實(shí)、登記原產(chǎn)權(quán)單位是否還存在、是否還發(fā)揮作用、是否還占有小區(qū)共有資源等，從而對小區(qū)共有資源進(jìn)行權(quán)屬和共有事務(wù)的責(zé)任劃分進(jìn)行確認(rèn)，重點(diǎn)是要對老舊小區(qū)共有部分物權(quán)的制度變遷進(jìn)行確權(quán)，明確老舊小區(qū)共有或共用物業(yè)（特別是如物業(yè)管理用房、停車位置、地下空間等）的權(quán)屬，由此產(chǎn)生的義務(wù)、責(zé)任和衍生的收益，從而在明晰物權(quán)基礎(chǔ)上重構(gòu)老舊小區(qū)的管理制度基礎(chǔ)。
新增的基礎(chǔ)設(shè)施，屬于公益性的如綠化、文體設(shè)施等由政府負(fù)責(zé)，屬于經(jīng)營性的如新建停車場等，由投資方負(fù)責(zé)并享有收益權(quán)。此外，小區(qū)管線設(shè)施（水、電、氣、通信）等的改造，可探索將部分設(shè)施產(chǎn)權(quán)予以明晰，將表前產(chǎn)權(quán)劃歸企業(yè)，給予改造企業(yè)合理的收益，激發(fā)其積極性。
應(yīng)當(dāng)逐步引導(dǎo)廣大居民樹立權(quán)責(zé)統(tǒng)一、共建共享的觀念，充分合理表達(dá)訴求，積極參與微改造工作。
（二）確立“摸家底—訂規(guī)劃—明主體—出指引—強(qiáng)監(jiān)管”的推進(jìn)機(jī)制。
摸清詳細(xì)底數(shù)，合理評估分類。
合理界定、摸清底數(shù)是穩(wěn)步推進(jìn)老舊小區(qū)微改造的基礎(chǔ)性工作。
一是合理界定。何為老舊小區(qū)，全國各地對此定義不一。綜合我市和全國各地的情況，老舊小區(qū)的特征可以大致歸納為建筑年代相對久遠(yuǎn)、建筑結(jié)構(gòu)比較單一、建筑性能已經(jīng)退化、基礎(chǔ)設(shè)施較為陳舊、基本公共服務(wù)不完善或缺失、環(huán)境質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等，總體而言就是居住功能達(dá)不到宜居甚至是可居的標(biāo)準(zhǔn)。為此，我們應(yīng)從上述大的方面繼續(xù)完善、細(xì)化出一套關(guān)鍵指標(biāo)，確立我市老舊小區(qū)的界定標(biāo)準(zhǔn)。
二是摸清底數(shù)。切實(shí)發(fā)揮市城市更新部門的統(tǒng)籌作用，協(xié)調(diào)有關(guān)部門，完善信息共享機(jī)制，建立數(shù)據(jù)信息平臺，完善動(dòng)態(tài)更新、掌握老舊小區(qū)基數(shù)和改造內(nèi)容的工作機(jī)制，通過歷史資料查詢、部門信息共享互助共享、實(shí)地踏勘、問卷調(diào)查、分類訪談、委托第三方機(jī)構(gòu)調(diào)查等方式，進(jìn)一步充實(shí)我市老舊小區(qū)各方面的數(shù)據(jù)，包括街道、居委、居民等主體對微改造的意見和需求。同時(shí)，注重加強(qiáng)動(dòng)態(tài)的房屋安全普查，對于老舊小區(qū)中的危破房進(jìn)行重點(diǎn)標(biāo)識和登記。特別是可以結(jié)合當(dāng)前正在進(jìn)行的“四標(biāo)四實(shí)”工作，進(jìn)一步摸清我市老舊小區(qū)底數(shù)，掌握產(chǎn)權(quán)來源、建筑年代、危破程度、基礎(chǔ)配套設(shè)施、基本公共服務(wù)條件等情況，做好老舊小區(qū)地塊標(biāo)圖建庫工作，細(xì)致掌握各區(qū)老舊小區(qū)的大致類型及其所處區(qū)域。
對于確有改造必要，設(shè)施相對較為完善，也有自我更新實(shí)力的小區(qū)，不宜由市安排大量資金實(shí)施微改造，應(yīng)鼓勵(lì)其自我開展環(huán)境整治，如天河區(qū)石牌村等。對于傳統(tǒng)歷史文化街區(qū)，如荔灣區(qū)恩寧路、十三行街區(qū)等，要加強(qiáng)專項(xiàng)規(guī)劃的宏觀引領(lǐng)作用，規(guī)劃應(yīng)以人為本，堅(jiān)持使歷史文化街區(qū)在保障基礎(chǔ)民生的同時(shí)，加強(qiáng)保護(hù)歷史環(huán)境進(jìn)行品質(zhì)提升和功能補(bǔ)強(qiáng)，擦亮其歷史名片，發(fā)揮其獨(dú)有文化影響力，增強(qiáng)市民對于街道和社區(qū)的歸屬感。在具體操作層面，要形成“政府——居民”雙向而行、意見統(tǒng)一的評估立項(xiàng)機(jī)制。政府方面，要在摸底工作基礎(chǔ)上，按照改造迫切性尤其是基本公共服務(wù)缺失程度進(jìn)行排序，完善、細(xì)化微改造內(nèi)容以及評估、申報(bào)指標(biāo)，盡快建立老舊小區(qū)微改造的政府項(xiàng)目庫。在區(qū)級操作層面上，各區(qū)要把好項(xiàng)目申報(bào)前的評估關(guān)。要充分發(fā)揮區(qū)、街、鎮(zhèn)和居委的引導(dǎo)作用，要通過實(shí)地調(diào)研、走訪調(diào)查、成立老舊小區(qū)建管委或業(yè)委會(huì)自主開展等方式，擴(kuò)大居民知悉面和參與面，引導(dǎo)居民自行申報(bào)，建立“引導(dǎo)居民提出申報(bào)項(xiàng)目——區(qū)、街比對政府項(xiàng)目庫——形成初步評估結(jié)果——公示征求居民意見——居民確認(rèn)并正式立項(xiàng)”的工作流程，提高申報(bào)項(xiàng)目的公平性、合理性和公認(rèn)度。其中，在政府項(xiàng)目庫內(nèi)、改造意愿強(qiáng)烈（達(dá)成改造共識人數(shù)比例越高）的，其立項(xiàng)申請可以優(yōu)先考慮。對具有改造必要性和可行性的小區(qū)，要進(jìn)行改造前的基于小區(qū)全生命周期的第二層次的評估，發(fā)現(xiàn)存在的問題和隱患，為改造工程提供科學(xué)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和定量依據(jù)，確定改造方向、目標(biāo)和具體程度，從而為后續(xù)資金投入明確投資方向和進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)控制奠定基礎(chǔ)。
2.制定專項(xiàng)規(guī)劃，統(tǒng)一有序推進(jìn)。
老舊小區(qū)微改造具有緊迫性和長期性的特點(diǎn)，是未來政府一項(xiàng)重要的系統(tǒng)性工作。因此，應(yīng)該堅(jiān)持規(guī)劃先行的理念，通過科學(xué)合理的規(guī)劃，將上述摸底、評估后的老舊小區(qū)的分類和改造內(nèi)容在規(guī)劃中充分體現(xiàn)，有原則、有步驟、有方法地積極穩(wěn)妥推進(jìn)。要根據(jù)新一輪城市總體規(guī)劃的編制工作，進(jìn)一步明確各區(qū)功能布局，明晰各老舊小區(qū)所處片區(qū)的功能定位，著眼于片區(qū)改造、滾動(dòng)改造，提前布局公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，科學(xué)制定以2020年（全面建成小康社會(huì)）、2035年（基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化）等歷史任務(wù)節(jié)點(diǎn)為期限的微改造專項(xiàng)規(guī)劃，明確近遠(yuǎn)期老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)和內(nèi)容，到2020年實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)全覆蓋、全到位，在此基礎(chǔ)上，到2035年實(shí)現(xiàn)小區(qū)綜合服務(wù)功能進(jìn)一步完善、小區(qū)人居環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。各區(qū)要根據(jù)上述總體規(guī)劃制訂微改造詳細(xì)規(guī)劃，明確改造具體內(nèi)容和進(jìn)度，以此在全市層面確立明晰的微改造的工作對象和區(qū)域范圍。同時(shí)，注意規(guī)劃編制的前瞻性，合理預(yù)留在一定時(shí)期內(nèi)老舊小區(qū)數(shù)據(jù)更新空間。與此同時(shí)，對文物和歷史建筑進(jìn)行細(xì)致摸查，出臺專門針對歷史文化街區(qū)的微改造工作計(jì)劃，注重歷史文脈傳承、功能再造和活化利用，有計(jì)劃地引入合適產(chǎn)業(yè)類型，推動(dòng)此類地區(qū)文化旅游業(yè)發(fā)展。
3.明晰責(zé)任主體，優(yōu)化工作流程。
提高全市老舊小區(qū)微改造工作議事機(jī)構(gòu)層級，并將老舊小區(qū)微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中各個(gè)規(guī)定項(xiàng)目涉及的主管部門、業(yè)務(wù)部門（市自來水公司、市燃?xì)饧瘓F(tuán)、中國電信、廣州市有線電視等）納入城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，在審核城市更新年度計(jì)劃時(shí)，將老舊小區(qū)微改造同步納入城市更新年度計(jì)劃和各單位、公共事業(yè)企業(yè)年度計(jì)劃。要進(jìn)一步加強(qiáng)對城市更新工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，強(qiáng)化對區(qū)、街道工作特別是基層難以協(xié)調(diào)的問題的指導(dǎo)和支持力度。進(jìn)一步理順市城市更新部門與其它部門在工作中的角色定位，明確規(guī)劃、建設(shè)、城管、環(huán)保、物價(jià)、廣電、消防等部門的職責(zé)分工，建立縱向從政府到社區(qū)、橫向涵蓋各有關(guān)職能部門的科學(xué)運(yùn)行機(jī)制。找準(zhǔn)現(xiàn)有微改造審批程序提速的主要障礙，在合法合理的基礎(chǔ)上，簡化審批流程，形成高效、規(guī)劃、科學(xué)的微改造建設(shè)管理模式。探索簡政放權(quán)，探索將審核審批權(quán)和具體事務(wù)下放各區(qū)，實(shí)施微改造備案制，建立老舊小區(qū)微改造便捷機(jī)制。建立對水、電、氣、有線電視等業(yè)務(wù)部門的監(jiān)管機(jī)制，將老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目涉及的三線整理、供水供電改造、燃?xì)馊霊舻裙ぷ髁腥肷鲜銎髽I(yè)的考核清單，對有關(guān)企業(yè)支持微改造項(xiàng)目改造提出考核要求。
4.出臺程序指引，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)流程。
在實(shí)際操作流程中，市政府應(yīng)當(dāng)按照協(xié)同、快速、便捷的原則，充分發(fā)揮統(tǒng)籌、引導(dǎo)、規(guī)范作用，完善老舊小區(qū)改造有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確每個(gè)步驟的具體實(shí)施流程、工程導(dǎo)則、監(jiān)督機(jī)制以及爭議解決和協(xié)商機(jī)制等方面的細(xì)節(jié)規(guī)定，進(jìn)一步提高工作規(guī)范化水平。在市級層面為老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目制定專門的道路開挖、市政給排水設(shè)施接入、綠化遷移、質(zhì)量安全監(jiān)督登記及施工許可手續(xù)辦理的指引，各區(qū)可以探索諸如參照環(huán)境提升項(xiàng)目施工辦理程序制訂微改造項(xiàng)目施工手續(xù)等途徑，簡化辦理程序，加快辦理進(jìn)度。探索建立社區(qū)工程師、社區(qū)規(guī)劃師等制度，發(fā)揮專業(yè)人士作用。加強(qiáng)對老舊小區(qū)“三線”整治等技術(shù)指引實(shí)際操作情況的調(diào)研，及時(shí)完善、細(xì)化“三線”規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)條件等方面形成一套規(guī)范操作指引，重點(diǎn)解決街區(qū)狹窄導(dǎo)致供電網(wǎng)線鋪設(shè)難度大、弱電網(wǎng)線下地設(shè)計(jì)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、供電線網(wǎng)規(guī)劃和老舊社區(qū)微改造規(guī)劃難一致等主要問題。要根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，研究增設(shè)社區(qū)服務(wù)點(diǎn)、公共衛(wèi)生間、立體停車場、垃圾壓縮站、再生資源收集點(diǎn)、變電站等配套設(shè)施工作標(biāo)準(zhǔn)體系。
5.加強(qiáng)全程管控，強(qiáng)化監(jiān)督考核。
加強(qiáng)事前預(yù)控、事中監(jiān)管、事后考評，構(gòu)建全過程、常態(tài)化的監(jiān)督考核機(jī)制。加強(qiáng)對各區(qū)執(zhí)行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的督導(dǎo)檢查，市城市更新部門要對各區(qū)落實(shí)項(xiàng)目工程現(xiàn)場督查、發(fā)現(xiàn)問題及整改、工程項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)控等實(shí)施定期的收集、督導(dǎo)、抽檢，確保項(xiàng)目工程按時(shí)保質(zhì)推進(jìn)。要注重充分的信息公開，依托相應(yīng)的管理信息平臺，向社會(huì)公布微改造工程項(xiàng)目的各類信息。加強(qiáng)事后考評和通報(bào)問責(zé)，對于未能完成工作進(jìn)度的，視情況采取通報(bào)相關(guān)單位及其責(zé)任人、暫停該區(qū)項(xiàng)目審批、扣減城市更新資金等問責(zé)方式。各區(qū)要出臺符合各自實(shí)際的配套操作細(xì)則，發(fā)揮街道、居委能動(dòng)性，簡政放權(quán)，運(yùn)用督導(dǎo)、獎(jiǎng)懲等機(jī)制促進(jìn)街道推進(jìn)微改造工作。充分發(fā)揮準(zhǔn)備設(shè)立的監(jiān)察委員會(huì)和市、區(qū)審計(jì)部門等作用，堅(jiān)持全程、深度介入，加強(qiáng)對微改造工作全程的監(jiān)察、監(jiān)督。注重讓群眾、特別是老舊小區(qū)的居民以及其他利益相關(guān)者參與到監(jiān)督與管理的過程中。探索發(fā)揮“兩代表一委員”屬地聯(lián)系群眾的橋梁作用，邀請或聘請轄區(qū)內(nèi)黨代表、各級人大代表和政協(xié)委員進(jìn)行全程監(jiān)督。
鑒于老舊小區(qū)微改造工作的長期性及其所需資金的巨量性，政府應(yīng)該堅(jiān)持“權(quán)責(zé)統(tǒng)一、各方共擔(dān)、政府投入和市場化運(yùn)作并存”的原則，探索居民、市場、政府多方共同籌措資金機(jī)制。按照國家住建部老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作座談會(huì)精神，探索采取居民、原產(chǎn)權(quán)單位出資、政府補(bǔ)助等多種方式實(shí)施老舊小區(qū)微改造。
可經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施，包括新建停車設(shè)施、新增管線設(shè)施等，可由最終受益人出資。
其次，要探索利用多種融資方式。通過政府購買服務(wù)等方式，充分發(fā)揮城市更新基金的杠桿作用，撬動(dòng)引導(dǎo)社會(huì)資本參與。對于預(yù)期收益性較低的改造項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮財(cái)政資金的民生保障作用。對于預(yù)期收益較高的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)調(diào)動(dòng)社會(huì)各方積極性，充分利用各種金融機(jī)構(gòu)貸款等資金渠道。實(shí)踐證明，老舊小區(qū)微改造會(huì)使居住小區(qū)產(chǎn)生增值收益，可以探索將增值收益打包成相應(yīng)的資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化、貼息貸款等多種形式的市場化運(yùn)作模式，增加社會(huì)資金注入。同時(shí)，探索由居委會(huì)或街道代為管理，充分利用小區(qū)公共用地、閑置用房，委托專業(yè)的公司或通過互聯(lián)網(wǎng)平臺為需要路演展覽、小區(qū)廣告的企業(yè)等供應(yīng)場地，以及通過物業(yè)租賃、停車設(shè)施經(jīng)營等方式，拓寬小區(qū)微改造和二次供水設(shè)施、道路、綠化、文體設(shè)施等項(xiàng)目的維護(hù)管養(yǎng)資金來源。要盤活用好已有的資金，逐步建立完善持續(xù)性的個(gè)人資金來源渠道。具體而言，當(dāng)前主要是充分發(fā)揮物業(yè)專項(xiàng)維修資金的作用，市政府要及時(shí)檢視《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》施行效果，為進(jìn)一步完善相關(guān)規(guī)定積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。對于未成立業(yè)委會(huì)、無物管單位或房屋產(chǎn)權(quán)單位無法履行房屋維修責(zé)任時(shí)，可以由街道代為申請物業(yè)專項(xiàng)維修資金，用于房屋修繕。完善物業(yè)專項(xiàng)維修基金的補(bǔ)繳辦法，將未繳納的國有企業(yè)舊宿舍區(qū)納入補(bǔ)繳范圍，允許其以單位或個(gè)人名義補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用。同時(shí)，探索創(chuàng)新個(gè)人住房公積金的使用方式和渠道，使得微改造涉及的居民甚至是受益人可以使用個(gè)人住房公積金支付微改造中個(gè)人承擔(dān)的部分。
在政府操作層面，要向先進(jìn)城市看齊，按照確保基本公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施改善、環(huán)境提升并舉的原則，穩(wěn)步加大資金投入力度。將關(guān)乎居民切身利益的基本公共服務(wù)項(xiàng)目改造內(nèi)容納入財(cái)政全額補(bǔ)助范圍，將建筑節(jié)能改造、小區(qū)公共部分雨污分流改造等項(xiàng)目也適當(dāng)納入財(cái)政補(bǔ)助范圍。對于危房改造，政府要通過政府資助（包括技術(shù)支持、政策咨詢等）等方式，進(jìn)一步發(fā)揮引導(dǎo)、支持作用。充分考慮無房改房、貧困戶集中的老舊小區(qū)的需要，提高用于建筑本體方面的市財(cái)政出資比例，并對低保戶、貧困戶和困難家庭出資部分予以重點(diǎn)支持。要避免條塊分割，探索整合小區(qū)改造資金、建筑節(jié)能改造資金等，拓寬資金來源，統(tǒng)一調(diào)度使用?？茖W(xué)合理編制預(yù)算，市、區(qū)城市更新部門要充分考慮實(shí)施項(xiàng)目的成熟度，做好資金測算工作，切實(shí)做好財(cái)政預(yù)算滾動(dòng)計(jì)劃。制定城市更新項(xiàng)目驗(yàn)收、考核辦法及資金管理辦法，從制度層面規(guī)范我市城市更新資金分配使用。同時(shí)，要構(gòu)建轉(zhuǎn)移支付資金全過程監(jiān)管體系，以項(xiàng)目考評結(jié)果為依據(jù)，結(jié)合以獎(jiǎng)代補(bǔ)等方式，提高轉(zhuǎn)移支付資金使用效益，減少浪費(fèi)。
老舊小區(qū)微改造要與加強(qiáng)和創(chuàng)新基層社會(huì)治理，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局緊密結(jié)合，健全“共建共治共享”的微改造工作機(jī)制。發(fā)動(dòng)街道、社區(qū)（居委）等基層力量，發(fā)揮居民基層協(xié)商自治作用，提升老舊小區(qū)微改造的實(shí)施效率。具體而言，要因地制宜，探索建立多元化模式，實(shí)現(xiàn)長效管養(yǎng)機(jī)制全覆蓋。
在街道、社區(qū)和居民層面，對于基礎(chǔ)條件較好的小區(qū)和經(jīng)過微改造可以達(dá)到引入規(guī)范化管理水平的小區(qū)，要積極引入規(guī)范化的物業(yè)管理。街道、社區(qū)應(yīng)幫助、指導(dǎo)小區(qū)組建業(yè)主委員會(huì)，特別是要優(yōu)化諸如國有企業(yè)老舊宿舍區(qū)等小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立機(jī)制，在業(yè)委會(huì)成立、審批、備案各方面予以支持。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的引入環(huán)節(jié)上，要廣泛征求意見，擴(kuò)大居民對物業(yè)管理的參與度和認(rèn)可度，著重明確服務(wù)內(nèi)容，確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，探索專業(yè)物業(yè)管理公司或業(yè)委會(huì)提前介入微改造方案的做法，參與謀劃小區(qū)停車位、公共空間利用、管線改造和監(jiān)控視頻等設(shè)置的總體設(shè)計(jì)，為后期建立物業(yè)管理制度的順暢銜接和順利運(yùn)行提供支撐。對于條件較差，無物管或物管已經(jīng)退出的小區(qū)，有業(yè)委會(huì)的，可以采取所在社區(qū)和小區(qū)業(yè)委會(huì)共同參與的管理模式，成立小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，招聘諸如小區(qū)內(nèi)的下崗人員等，明確服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依托物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行管理。對于未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)且無法選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)的老舊小區(qū)，可以由社區(qū)居委牽頭組織召開業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人，采取準(zhǔn)物業(yè)管理模式，并逐步在居民適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理模式后，過渡到標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理。對于零散居民點(diǎn)，可以按照就近合并的方式，由街道、社區(qū)提供社區(qū)托底物業(yè)服務(wù)，整合區(qū)域內(nèi)資源，通過區(qū)域內(nèi)泊車抵償服務(wù)、便民設(shè)施收入等彌補(bǔ)資金短缺，保障管理的可持續(xù)性。
在政府層面，建議借鑒杭州等城市建立物業(yè)管理的做法，出臺實(shí)施適合廣州實(shí)際的老舊小區(qū)物業(yè)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理措施，引導(dǎo)業(yè)主做好后續(xù)維護(hù)管養(yǎng)工作，從根本上鞏固微改造工作成果。市、區(qū)政府每年給予街道和社區(qū)一定的管理經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼，加大對物業(yè)管理的財(cái)政支持力度，通過降低稅費(fèi)、補(bǔ)貼管理費(fèi)等方式，吸引物業(yè)公司入駐。培育發(fā)展多樣化的物業(yè)管理市場、特別是針對老舊小區(qū)的微利、非營利的物業(yè)服務(wù)市場。完善社區(qū)網(wǎng)格化管理制度，落實(shí)網(wǎng)格點(diǎn)責(zé)任人、保潔員、巡查員、志愿者、掛鉤部門聯(lián)系人等主體，實(shí)行對老舊小區(qū)的全天候管理全覆蓋。強(qiáng)化城市管理綜合執(zhí)法，依法及時(shí)處置老舊小區(qū)違法建設(shè)、亂堆亂放等違法行為。加強(qiáng)目標(biāo)管理和考核，政府要將老舊小區(qū)長效管理情況納入年度目標(biāo)考核，合理設(shè)置考核分值和權(quán)重，開展定期考核，采取設(shè)立專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)并“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”的方式，根據(jù)考核結(jié)果撥付予街道，強(qiáng)化長效管理機(jī)制。加強(qiáng)對社區(qū)建管委的日常運(yùn)作機(jī)制的完善以及對其在人、財(cái)、物保障機(jī)制的探索，借此筑牢居民社區(qū)自治的基礎(chǔ)。從各個(gè)層面加強(qiáng)對老舊小區(qū)居民在“共同維護(hù)、共同承擔(dān)、共同受益”理念方面的宣傳，提升居民權(quán)利、義務(wù)對等的觀念自覺。構(gòu)建良好公共道德風(fēng)尚，推動(dòng)形成良好的社區(qū)建設(shè)管理秩序。最后，應(yīng)鼓勵(lì)有能力的老舊小區(qū)自發(fā)開展微改造工作，加強(qiáng)政策指引，適當(dāng)予以補(bǔ)助，推動(dòng)形成老舊小區(qū)自我更新的新常態(tài)。
（五）完善老舊小區(qū)微改造相關(guān)法律法規(guī)和配套政策體系。
在法律法規(guī)體系方面，建議制定有關(guān)老舊小區(qū)微改造的專門性法律法規(guī)，內(nèi)容建議包括老舊小區(qū)認(rèn)定分類、改造程序指引、涉及主體及其權(quán)責(zé)關(guān)系等。在配套政策體系方面，建議在國家層面，制定關(guān)于老舊小區(qū)微改造涉及規(guī)劃調(diào)整的指導(dǎo)意見，包括涉及的相關(guān)規(guī)劃政策和土地政策。我市可針對新增用地與存量用地、新建房屋和老舊小區(qū)微更新改造的差異，進(jìn)一步健全符合廣州存量用地和老舊房屋更新改造實(shí)際的配套政策體系。落實(shí)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，完善社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)機(jī)制，確保社區(qū)基本公共服務(wù)設(shè)施同步規(guī)劃、同步建設(shè)。研究建立老舊小區(qū)微改造適用土地、規(guī)劃、消防標(biāo)準(zhǔn)體系，配套出臺有關(guān)措施。同時(shí)，根據(jù)我市實(shí)踐情況，積極向省、國家提出立法和政策性建議，研究破解老舊小區(qū)新增設(shè)施有關(guān)難點(diǎn)問題，同時(shí)注意避免城市更新過程中容易出現(xiàn)的底層高密度向高層高密度的轉(zhuǎn)變。增設(shè)電梯是今后一段時(shí)期我市重要、迫切的民生問題之一，建議參照北京等地的做法，及時(shí)總結(jié)荔灣等區(qū)增設(shè)電梯工作經(jīng)驗(yàn)，加快研究提出適合老舊小區(qū)增設(shè)電梯的實(shí)施意見，嚴(yán)格落實(shí)“兩個(gè)2/3”規(guī)定，通過有效協(xié)調(diào)爭取底層住戶支持，積極采用新材料新技術(shù)，簡化申報(bào)和審批流程，采用政府支持、企業(yè)投資、受益業(yè)主付費(fèi)等方式解決籌措資金問題等，有效推動(dòng)老舊小區(qū)增設(shè)電梯難題的突破。此外，建議積極研究擴(kuò)大公產(chǎn)直管房出售范圍相關(guān)政策。可以參照杭州市做法，進(jìn)一步探索放開公產(chǎn)直管房出售范圍，適度減少公產(chǎn)直管房數(shù)量，既降低管理成本，同時(shí)也提高居民獲得感。
（六）進(jìn)一步鞏固微改造的公眾參與基礎(chǔ)。
創(chuàng)建幸福社區(qū)是塑造人性化城市和宜居宜業(yè)城市的基礎(chǔ)和起點(diǎn)，老舊小區(qū)微改造是塑造幸福社區(qū)的非常重要而有效的途徑。其關(guān)鍵是堅(jiān)持以人民為中心，充分運(yùn)用“共同締造”理念，依托公眾參與，回應(yīng)民生需求，加強(qiáng)市民對微改造和城市更新的認(rèn)知、理解、認(rèn)同，激發(fā)居民群眾熱情，擴(kuò)大該項(xiàng)工作的群眾基礎(chǔ)。因此，鞏固和擴(kuò)大居民參與平臺尤為重要。市、區(qū)、街道和居委各有關(guān)單位和主體要積極在發(fā)揮街道、社區(qū)黨組織作用，網(wǎng)格化管理，成立社區(qū)建管委和業(yè)委會(huì)，推進(jìn)基層黨組織建設(shè)，發(fā)揮社區(qū)黨員、志愿者等主體作用，優(yōu)化居民議事平臺等方面加強(qiáng)引導(dǎo)，建立居民社區(qū)自治方式多管齊下、互為補(bǔ)充、和諧并行的格局，在老舊小區(qū)改造各環(huán)節(jié)充分反映居民需求。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇十四
1.2項(xiàng)目概況2。
1.3編制依據(jù)3。
1.4編制原則3。
1.5研究范圍4。
1.6結(jié)論4。
第二章項(xiàng)目提出背景和建設(shè)必要性5。
2.1區(qū)域概況5。
2.2區(qū)域交通現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃6。
2.3項(xiàng)目提出的背景7。
2.4項(xiàng)目建設(shè)的必要性8。
第三章項(xiàng)目建設(shè)的基本條件10。
3.1項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)10。
3.2交通條件10。
3.3自然條件10。
3.4地質(zhì)地貌11。
3.5地震烈度12。
3.6施工條件12。
第四章工程建設(shè)方案13。
4.1設(shè)計(jì)原則13。
4.2設(shè)計(jì)依據(jù)13。
4.3工程沿線現(xiàn)狀14。
4.4建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模15。
4.5工程設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)16。
4.6道路工程17。
4.7排水工程19。
4.8景觀環(huán)境工程19。
4.9照明工程20。
第五章環(huán)境影響分析22。
5.1環(huán)境影響預(yù)測22。
5.2評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)22。
5.3環(huán)境影響分析22。
5.4環(huán)境影響評價(jià)27。
第六章勞動(dòng)安全28。
6.1影響勞動(dòng)安全的因素分析28。
6.2防護(hù)及監(jiān)控措施29。
第七章建設(shè)管理30。
7.1建設(shè)期項(xiàng)目管理30。
7.2建設(shè)期組織機(jī)構(gòu)30。
7.3項(xiàng)目運(yùn)營期管理31。
第八章項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃32。
第九章項(xiàng)目招投標(biāo)33。
9.1編制依據(jù)33。
9.2招標(biāo)范圍及內(nèi)容33。
9.3招標(biāo)方式34。
9.4投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序34。
9.5評標(biāo)組織、評標(biāo)原則及決標(biāo)35。
9.6評標(biāo)委員會(huì)的人員組成和資質(zhì)要求35。
第十章投資估算與資金籌措37。
10.1投資估算37。
10.2資金籌措39。
第十一章效益分析40。
11.1社會(huì)效益40。
11.2經(jīng)濟(jì)效益41。
11.3環(huán)境效益41。
11.4評價(jià)結(jié)論42。
二路南起濱海公路，北至大田路，全長約5200米，沿途分別與規(guī)劃嶺海西路、規(guī)劃果嶺一路、規(guī)劃果嶺二路、規(guī)劃灣北路等道路相交。
本項(xiàng)目為一期工程，南起濱海公路，北至現(xiàn)狀溫泉路，路段全長1600米。
1.2.2建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模。
道路拓寬改造工程：現(xiàn)狀路寬15米，規(guī)劃該路段采用二塊板形式，橫斷面70米寬，其中中央分隔帶寬5米，兩側(cè)車行道各11.5米，兩側(cè)人行道各4米，兩側(cè)綠化帶各13米。
雨污水管線工程：現(xiàn)狀雨、污水管線約1700米全部廢除。設(shè)計(jì)道路兩側(cè)布置雨水管道，均布置在人行道;設(shè)計(jì)k0+000至k1+600道路西側(cè)單側(cè)布置污水管道。
照明工程：道路雙側(cè)每隔35米設(shè)置一盞單臂路燈，電纜線下地。
綠化景觀環(huán)境工程：以灣北路與果嶺一路為界，把溫泉二路分為北、中、南三段來設(shè)計(jì)，三段以統(tǒng)一的國槐行道和分車帶形式貫穿始終。
知識拓展：
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇十五
20xx年是醫(yī)院三甲創(chuàng)建的關(guān)鍵年，為了以更好更飽滿的姿態(tài)迎接“三甲大考”，我物業(yè)毫不松懈，團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，總結(jié)本部“三甲”復(fù)審經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，積極的完成本月各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)：
我部不僅按時(shí)按量的完成了日常清潔環(huán)保工作，冬季綠化養(yǎng)護(hù)工作，以及污水病蟲害防治工作并達(dá)到了預(yù)期的目標(biāo)。元旦和春節(jié)前的衛(wèi)生檢查和節(jié)日安全工作得到了科學(xué)合理安排。
工程部為維持醫(yī)院醫(yī)療工作正常開展，依舊秉承良好的作業(yè)傳統(tǒng)，態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，有命必接，有令必到。及時(shí)完成了各科室每日的報(bào)修工作、設(shè)備機(jī)房及配電柜內(nèi)衛(wèi)生清潔以及全院供電、供水、空調(diào)制冷的巡查工作，確保了醫(yī)院工作的正常運(yùn)行；完成了員工規(guī)章制度及技能的學(xué)習(xí)同時(shí)更換了外科2樓空調(diào)循環(huán)泵一臺、加配了外科2f冷卻塔總供水管dn65法蘭截止閥一個(gè)、安裝了熱水泵房4區(qū)dn65軟接一只，維修了-1樓生活熱水3區(qū)交換罐、更換了外科污物梯井抽水、外科15配餐間開水爐線路，增裝了急診1樓搶救室9個(gè)插座、加固了內(nèi)、外科樓頂鐵門焊接并且協(xié)助施工單位對全院配電房橋架等有縫隙處的防鼠處理、圓滿完成手術(shù)室層流保養(yǎng)月計(jì)劃與對制氧機(jī)房設(shè)備進(jìn)行節(jié)前維護(hù)保養(yǎng)；另外工程部對三甲各項(xiàng)資料進(jìn)行補(bǔ)缺補(bǔ)差、做好班組每日設(shè)備機(jī)房的巡查工作，填寫巡查記錄、完善全院節(jié)能降耗工作及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。
繼續(xù)按部就班進(jìn)行院區(qū)及總部大樓的保潔工作，超前完成了節(jié)前全院安全檢查和工作安排。
院本部：
1、凈化空調(diào)設(shè)備維保由保時(shí)潔物業(yè)接管，前期工作正在進(jìn)行。
2、本部物業(yè)部按部就班進(jìn)行日常保潔工作。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇十六
（篇一）。
近年來，**區(qū)政府高度重視老舊小區(qū)綜合改造提升工作，**-**年作為區(qū)政府重點(diǎn)工作；**-**年列為**區(qū)人大的一號議案及政協(xié)重點(diǎn)課題。**年，全國在8城市開展老舊小區(qū)改造試點(diǎn)，以探索城市老舊小區(qū)改造新模式，為推進(jìn)全國老舊小區(qū)改造，提供可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)，蘇州市列為試點(diǎn)城市之一。**鱸鄉(xiāng)二村、三村片區(qū)改造提升作為蘇州市7個(gè)申報(bào)國家級試點(diǎn)中的一個(gè)片區(qū)改造提升試點(diǎn)，著重在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造生成機(jī)制、改造資金政府與居民合理共擔(dān)機(jī)制、社會(huì)力量以市場化方式參與的機(jī)制、金融機(jī)構(gòu)可持續(xù)支持機(jī)制、健全動(dòng)員群眾共建機(jī)制、健全改造項(xiàng)目推進(jìn)機(jī)制、存量資源整合利用機(jī)制、小區(qū)管理長效機(jī)制這九個(gè)方面探索改造提升機(jī)制，而從為推進(jìn)全區(qū)老舊小區(qū)改造，提供可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)將工作情況匯報(bào)如下：
一、總體情況。
**區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目庫397個(gè)，“十三五”期完成317個(gè)老舊小區(qū)改造提升任務(wù)，總投資約16億元，總面積1063萬平方米、受惠居民超8萬戶，**年完成全區(qū)89個(gè)老舊小區(qū)的綜合改造，年度投資約4億元，其中包括鱸鄉(xiāng)二村、三村片區(qū)和水鄉(xiāng)花園試點(diǎn)改造項(xiàng)目?！笆奈濉逼陂g城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合計(jì)劃改造為96個(gè)，總面積214萬平方米、受惠居民萬戶，總投資約億。
二、工程建設(shè)情況。
…………………………此處隱藏部分文章內(nèi)容…………………………………………。
二、存在問題。
2個(gè)小區(qū)進(jìn)度偏慢，目前尚未全部完工，開展竣工驗(yàn)收工作。
三、下一步工作措施。
1、做好跟蹤工作，督促各小區(qū)建設(shè)單位完善建設(shè)各項(xiàng)手續(xù)，加快施工進(jìn)度，已完工的盡快開展竣工驗(yàn)收，保證按**市的時(shí)間要求在年底前全部實(shí)現(xiàn)竣工。
2、提前謀劃好明年改造的項(xiàng)目，做好入戶調(diào)查，爭取住戶的積極支持和配合，力爭提前開工建設(shè)。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇十七
縣政府：
9月16日，我縣城市居民小區(qū)物業(yè)管理交接動(dòng)員大會(huì)后，**鎮(zhèn)和建設(shè)局積極配合，做到思想上全面對接，工作上無縫對接，行動(dòng)上快速對接，于9月18日，在縣建設(shè)局房管處召開了監(jiān)交人（縣紀(jì)委、財(cái)政局）、移交人（縣房管處）、接收人（**鎮(zhèn)物管辦）聯(lián)席會(huì)議，會(huì)后按移交方案，迅速成立兩個(gè)移交小組，展開交接工作，截止9月27日，接收工作結(jié)束?，F(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：
1.理順了物業(yè)管理體制。物業(yè)管理工作逐步形成建設(shè)局作為行業(yè)主管部門，進(jìn)行上下銜接、業(yè)務(wù)監(jiān)管；**鎮(zhèn)作為實(shí)施責(zé)任主體，構(gòu)建了“鎮(zhèn)政府是組織者，社區(qū)是服務(wù)者，居民是參與者”的物管模式，理順了關(guān)系，明晰了責(zé)任、充實(shí)了力量。
4.延伸了社區(qū)工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式，提高了小區(qū)居民歸屬感和認(rèn)同感。社區(qū)也認(rèn)為接管小區(qū)物業(yè)，便于掌握小區(qū)人口信息檔案。
5.促進(jìn)了社會(huì)和諧穩(wěn)定。在交接期間，**小區(qū)、**小區(qū)和**等居民反映物業(yè)問題，經(jīng)我鎮(zhèn)物管辦和社區(qū)及時(shí)介入，通過引導(dǎo)和化解，居民的情緒得到緩解。
2.解決突出問題是關(guān)鍵。開發(fā)企業(yè)在小區(qū)建設(shè)過程中亂改規(guī)劃、偷工減料、配套不齊，無社區(qū)、物業(yè)辦公用房等留下諸多的“前期后遺癥”，給小區(qū)的管理留下隱患，帶來麻煩。對房屋漏雨、配套設(shè)施改造等最突出的問題，建議縣政府開展專項(xiàng)整改活動(dòng)。
3.加大財(cái)政投入是保證。無論接管老舊、零散小區(qū)，還是維修、完善配套設(shè)施等，都要投入財(cái)力，縣、鎮(zhèn)都要把物管經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政預(yù)算，保證需要。
4.提高服務(wù)質(zhì)量是前提。選聘資質(zhì)較高的物業(yè)進(jìn)駐我縣，建立物業(yè)公司和從業(yè)人員信用檔案，開展物業(yè)公司“星級”服務(wù)評選活動(dòng)，開展物業(yè)公司年度考核工作，提升物業(yè)服務(wù)水平上臺階、上檔次。
1、實(shí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)與住房驗(yàn)收聯(lián)動(dòng)機(jī)制。建議縣城新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)行入軌，規(guī)劃設(shè)計(jì)首先要明確社區(qū)事務(wù)管理用房和物業(yè)管理配套用房的面積、位置、層數(shù)，以及公共設(shè)施的配套，可讓**鎮(zhèn)參與核實(shí)，簽字后方可施工；住宅小區(qū)竣工時(shí)，**鎮(zhèn)可與建設(shè)局、消防大隊(duì)等相關(guān)部門一同參與項(xiàng)目竣工質(zhì)量驗(yàn)收，從而保證新建住宅小區(qū)按規(guī)劃建設(shè)，治標(biāo)又治本。
2.實(shí)行遺留問題集中會(huì)辦機(jī)制。把房屋漏水、配套設(shè)施改造等作為會(huì)辦重點(diǎn)，在維修期外或在維修期內(nèi)與開發(fā)商聯(lián)系不上的，建議縣政府設(shè)立物業(yè)基金，年設(shè)立物業(yè)基金1000萬元，用于住房維修和配套設(shè)施改造，實(shí)行?？顚Ｓ?。**鎮(zhèn)政府牽頭維修、改造，建設(shè)局監(jiān)管。
3.設(shè)立新建小區(qū)質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金占總工程造價(jià)的5%，由縣建設(shè)局質(zhì)監(jiān)站收齲如開發(fā)企業(yè)通過全面合格驗(yàn)收的，保證金全額返還。如不能通過全面驗(yàn)收的，由建設(shè)局要求開發(fā)企業(yè)限期整改。經(jīng)過整改仍不能通過驗(yàn)收的，由**鎮(zhèn)牽頭整改，拿出書面報(bào)告，建設(shè)局監(jiān)督，縣政府審核批準(zhǔn)。
4.物業(yè)服務(wù)管理重心下移。責(zé)權(quán)明晰，對物業(yè)服務(wù)管理的考評獎(jiǎng)懲方案由行業(yè)主管部門制定，可由**鎮(zhèn)組織實(shí)施，盡量避免政出多門，基層無法操作的處境。
5.積極啟動(dòng)使用維修基金。我縣五年以上的小區(qū)，有的房屋已出現(xiàn)不同程度的漏雨、開裂等問題，建議縣政府在加大財(cái)政投入時(shí)，啟用維修基金。保障業(yè)主、物業(yè)公司等各方利益。
**鎮(zhèn)政府。
xx年9月29日。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇十八
據(jù)統(tǒng)計(jì)，縣城區(qū)有住宅小區(qū)530余個(gè)，其中老舊小區(qū)(2005年前建成)441個(gè)，占城區(qū)住宅小區(qū)總量的80%以上。老舊小區(qū)大部分建成于上世紀(jì)**十年代，多為6層左右的高密度住宅樓小區(qū)或零散的臨街獨(dú)棟樓房，以單位福利房、房改房、舊城改造開發(fā)房、拆遷安置房等居多。老舊小區(qū)多數(shù)無專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，大多采用業(yè)主自治管理或聘請夫妻門衛(wèi)看守小區(qū)大門的方式進(jìn)行日常管理;建筑外立面陳舊，公共配套設(shè)施不完善、因年久失修無人維護(hù)，建筑外墻滲水，道路破損，化糞池、排水管堵塞，供水管網(wǎng)跑冒漏問題嚴(yán)重，電路設(shè)備老化等問題影響業(yè)主正常生活需求;因當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)條件限制多數(shù)沒有設(shè)置機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放占用消防通道的現(xiàn)象普遍;老舊小區(qū)多數(shù)業(yè)主為年紀(jì)較大不愿離開主城區(qū)生活的老年群體以及部分在縣城務(wù)工的租住人員，對老舊小區(qū)改造有意愿但不愿自籌資金對小區(qū)進(jìn)行改造，寄希望于政府包干改造。
2019年3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在第十三屆全國人民代表大會(huì)第二次會(huì)議上的《政府工作報(bào)告》中作出明確部署，要大力對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進(jìn)行改造提升，提高柔性化治理、精細(xì)化服務(wù)水平，讓城市更加宜居，更具包容和人文關(guān)懷。從國家層面將原來棚戶區(qū)改造為重點(diǎn)保障性安居工程向老舊小區(qū)改造傾斜。我局從2019年2月起組織縣城區(qū)三鎮(zhèn)、公房管理所對縣城區(qū)老舊小區(qū)按2000年前及2000年至2005年建成進(jìn)行了初步摸底調(diào)查，同年5月，又再次進(jìn)行了查漏補(bǔ)缺的摸底，通過摸底也收集到了各社會(huì)各界及普通群眾對老舊小區(qū)改造的建議，為我局今后更好的開展該工作提供了有效的意見。
縣凱江鎮(zhèn)朝陽東路社區(qū)書記黃勇作為基層干部，通過多年與群眾打交道收集到眾多群眾意見，代表多數(shù)群眾提出不是所有小區(qū)都適合改造，應(yīng)區(qū)分輕重緩急，統(tǒng)籌安排老舊小區(qū)改造時(shí)序，優(yōu)先改造部分業(yè)主改造意愿強(qiáng)烈且水、電、氣、排水等管線老化、外墻或樓頂滲水嚴(yán)重的小區(qū)，先幫助群眾恢復(fù)住房的正常使用功能，再在資金結(jié)余的情況下改造小區(qū)臨街立面、小區(qū)內(nèi)停車位、綠化等小區(qū)風(fēng)貌工程。
縣住建局退休職工肖樂全作為2020年第二批次老舊小區(qū)改造的住戶代表向我們表達(dá)了他的意見，在改造過程中應(yīng)注重方式方法，要有專業(yè)的規(guī)劃，應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)主的積極性和參與性，由小區(qū)業(yè)委會(huì)或社區(qū)組織小區(qū)業(yè)主按改造內(nèi)容適當(dāng)籌集前期費(fèi)用，不能全部由國家負(fù)擔(dān)，在改造前業(yè)主對改造方案有意見應(yīng)及時(shí)向社區(qū)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反饋，不得在改造過程中阻斷改造工程，同時(shí)施工隊(duì)伍要注意施工文明，盡量不影響業(yè)主的正常生活作息;作為一代建設(shè)人，還提到對城區(qū)內(nèi)的改造應(yīng)按片區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃和改造，確保主城區(qū)外立面的統(tǒng)一性，也可以通過片區(qū)改造完善城市公共停車場、社區(qū)服務(wù)用房、市民便民中心等社區(qū)公共配套。
縣蠶種廠宿舍住戶劉躍林曾因小區(qū)合表用水漏損率高，業(yè)主矛盾突出的問題多次向我局反映希望盡快對小區(qū)水表進(jìn)行分戶改造，我局也將該小區(qū)納入2020年老舊小區(qū)改造計(jì)劃，當(dāng)其得知該消息時(shí)激動(dòng)的表示對黨和政府的感謝，同時(shí)也提出了自己的建議，認(rèn)為國家對老舊小區(qū)改造的重視，作為業(yè)主享受到了實(shí)惠一定會(huì)全力配合，并動(dòng)員其他業(yè)主配合，但也希望政府部門加強(qiáng)對改造過程的安全、質(zhì)量監(jiān)管，不能流于形式，更不能讓惠及廣大普通百姓的好事變成豆腐渣工程，辜負(fù)國家的期望。
對于群眾的期盼和建議，我局都充分理解并將其作為今后開展此項(xiàng)工作的重要意見，充分結(jié)合民意確保此項(xiàng)工作落到實(shí)處。
2020年7月10日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》對老舊小區(qū)改造“改哪里、怎么改、誰出錢、如何管”等問題進(jìn)行了明確規(guī)定，具有很強(qiáng)的可操作性，根據(jù)《意見》我縣將開展好相關(guān)工作。
(一)成立縣老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組。縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，縣發(fā)改局、財(cái)政局、自然資源局、執(zhí)法局、水電氣通訊運(yùn)營單位等相關(guān)單位和城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府主要負(fù)責(zé)人為成員，小組負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、督查、考核老舊小區(qū)改造推進(jìn)工作。進(jìn)一步明確各相關(guān)部門、屬地政府、專營企業(yè)的職責(zé)，齊抓共管，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制。
(二)摸清家底，建立我縣老舊小區(qū)改造項(xiàng)目庫。各屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)，組織社區(qū)居委會(huì)，對我縣老舊小區(qū)基本情況再次全面清理，摸清掌握老舊小區(qū)的分布、現(xiàn)狀、改造意愿等，摸底情況報(bào)縣住建局形成我縣老舊小區(qū)改造清單。
(三)制定改造計(jì)劃，分類推進(jìn)。由屬地政府加強(qiáng)宣傳，充分征求居民改造意愿，根據(jù)財(cái)力及資金籌措情況，按照“實(shí)施一批、謀劃一批、儲(chǔ)備一批”的方式，區(qū)分輕重緩急，統(tǒng)籌安排老舊小區(qū)改造時(shí)序，制定我縣老舊小區(qū)改造年度計(jì)劃。提前謀劃，安排財(cái)政專項(xiàng)資金，提前做好改造工程前期可研、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)等準(zhǔn)備工作，以便在上級部門下達(dá)支持政策時(shí)能夠及時(shí)爭取上級資金，提供申請資金支持。同時(shí)，積極引導(dǎo)居民自籌資金、社會(huì)資金參與老舊小區(qū)改造。
(四)制定我縣老舊小區(qū)改造實(shí)施意見。根據(jù)《意見》精神，結(jié)合我縣實(shí)施，盡快研究制定我縣老舊小區(qū)改造實(shí)施意見，明確我縣老舊小區(qū)改造范圍、任務(wù)、實(shí)施步驟等，進(jìn)一步精減和優(yōu)化老舊小區(qū)改造項(xiàng)目行政審批流程，確保老舊小區(qū)改造工作盡快落地實(shí)施。
(五)繼續(xù)推進(jìn)2019及2020年已申請到國家改造資金的20個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目按計(jì)劃實(shí)施，同時(shí)配合縣財(cái)政局做好今年包裝的縣公園街片區(qū)及南門廣場片區(qū)老舊小區(qū)及周邊配套設(shè)施改造工程的債券發(fā)行工作，籌集3.5億資金用于片區(qū)老舊小區(qū)急配套改造。
老舊小區(qū)改造的任務(wù)任重而道遠(yuǎn)，今后我們將嚴(yán)格按建設(shè)程序，選擇資質(zhì)優(yōu)、協(xié)調(diào)組織好、施工水平高的專業(yè)施工隊(duì)伍參與改造施工，我局將加強(qiáng)實(shí)施過程中的指導(dǎo)，同時(shí)建立項(xiàng)目業(yè)主單位、屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、居民代表合理監(jiān)督機(jī)制，強(qiáng)化對項(xiàng)目的跟蹤督查，確保項(xiàng)目工程質(zhì)量，提升群眾滿意度。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇十九
老舊小區(qū)大都處于老城區(qū)，是一個(gè)城市歷史的印象和記憶。在社會(huì)轉(zhuǎn)型和城市化浪潮中，老舊小區(qū)由于建設(shè)時(shí)間已長，困難群眾相對集中，出現(xiàn)了房屋建筑老化、功能設(shè)施匱乏、環(huán)境臟亂差、治安和消防隱患突出等普遍性問題，日益成為城市建設(shè)的短板和薄弱環(huán)節(jié)。城市社區(qū)是城市治理的基本單元，是城市建設(shè)和發(fā)展的重要基石。加強(qiáng)老舊小區(qū)特別是老舊小區(qū)的改造，切實(shí)改善社區(qū)人居環(huán)境，既是城市治理和統(tǒng)籌發(fā)展的題中之義，也是黨和政府執(zhí)政為民服務(wù)群眾的必然要求。近年來，湘潭市積極順應(yīng)民生建設(shè)需求，積極推進(jìn)老舊小區(qū)的提質(zhì)改造工作，取得了比較明顯的成效。為了及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新思路，為湘潭市加快推進(jìn)城區(qū)老舊小區(qū)改造提供參考和建議，民進(jìn)湘潭市委成立了“湘潭市城區(qū)老舊小區(qū)改造調(diào)研”課題組，組織會(huì)內(nèi)外專家學(xué)者，歷時(shí)八個(gè)多月，深入湘潭市雨湖區(qū)、岳塘區(qū)主要城市社區(qū)調(diào)研走訪，分別與湘潭市住建局、民政局以及11個(gè)城市社區(qū)進(jìn)行座談，召開了老舊小區(qū)改造研討會(huì)，征求了相關(guān)專家的意見，參考了國內(nèi)城市的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上完成了本調(diào)研報(bào)告。
另一方面又“后天營養(yǎng)不良”，社區(qū)困難廠礦企業(yè)職工相對集中，房屋產(chǎn)權(quán)形式復(fù)雜多樣，管理體制機(jī)制不順，物業(yè)管理存在“真空”，社區(qū)居民日常生活面臨許多問題和現(xiàn)實(shí)困難。凡此種種，致使老舊小區(qū)的人居環(huán)境與新建小區(qū)形成強(qiáng)烈反差，居民對此怨聲載道。老舊小區(qū)集中的社區(qū)已經(jīng)成為湘潭城市建設(shè)與管理的落后地帶，亟待進(jìn)行提質(zhì)改造。
面對民生建設(shè)期盼，湘潭市以改善人居環(huán)境、提升城市品位、建設(shè)幸福湘潭為目標(biāo)，積極推進(jìn)老舊小區(qū)的提質(zhì)改造和綜合整治工作，相繼實(shí)施了背街小巷提質(zhì)改造、棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目。2014年政府工作報(bào)告把老舊小區(qū)改造列為十大民生實(shí)事和年度重點(diǎn)工作，啟動(dòng)實(shí)施了湘建社區(qū)、大陽新村社區(qū)等5個(gè)老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施提質(zhì)改造試點(diǎn)，標(biāo)志著湘潭市老舊小區(qū)改造正式進(jìn)入全面提質(zhì)的新階段?？傮w上來看，湘潭市對城區(qū)老舊小區(qū)的集中改造可以分為三個(gè)階段：
第一階段：以改善社區(qū)道路設(shè)施為重點(diǎn)，實(shí)施背街小巷提質(zhì)改造。這個(gè)階段主要以2009年啟動(dòng)的背街小巷提質(zhì)改造為主要標(biāo)志，改造內(nèi)容包括路面提質(zhì)、下水道疏通完善、路燈安裝、綠化提質(zhì)、消防設(shè)施和環(huán)衛(wèi)設(shè)施的完善等。市政府提出了“路要平整、燈要明亮、水要暢通、面要美觀、管要統(tǒng)籌”的五個(gè)改造要求。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上體現(xiàn)“三個(gè)掛鉤”，即與社區(qū)建設(shè)掛鉤、與城市主干道改造掛鉤、與“城中村”改造掛鉤，同時(shí)注重特色街巷和精品街巷建設(shè)，打造老城區(qū)的新亮點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年至2013年湘潭市共完成城區(qū)440余條背街小巷的標(biāo)準(zhǔn)化提質(zhì)改造，基本實(shí)施了“路平、燈亮、水暢、綠美、人行舒適、環(huán)境優(yōu)美”的目標(biāo)，有力的改善了社區(qū)的交通條件和公共設(shè)施。
第二階段：以改善居民居住條件為重點(diǎn)，實(shí)施棚戶區(qū)改造。這個(gè)階段以2010年啟動(dòng)的棚戶區(qū)改造為主要標(biāo)志，改造內(nèi)容包括危房改造、道路等公共基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的更新，城市區(qū)域功能調(diào)整完善等。湘潭市結(jié)合舊城改造、濱江風(fēng)光帶、保障性安居工程等建設(shè)，重點(diǎn)對河西地區(qū)包括沿江風(fēng)光帶在內(nèi)，東起鐵路橋、西至窯灣地區(qū)、北起熙春路－雨湖路－人民路，南至湘江堤范圍近3萬平方公里的棚戶區(qū)，以及河?xùn)|地區(qū)沿城市主干道兩側(cè)范圍的棚戶區(qū)集中改造。為了解決改造建設(shè)資金難題，組建了棚戶區(qū)改造有限公司，注冊資本１億元，專門負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造任務(wù)。在此后的三年內(nèi)，全市共實(shí)施各類棚戶區(qū)改造近3萬戶，大量的城市和國有工礦棚戶區(qū)居民的居住質(zhì)量、居住環(huán)境得到改善。為進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造力度，2014年1月，市政府制定實(shí)施了《湘潭市棚戶區(qū)改造規(guī)劃（2013-2017年）》，湘潭市棚戶區(qū)改造步入規(guī)范化發(fā)展軌道。
第三階段：以改善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施為重點(diǎn)，實(shí)施老舊小區(qū)提質(zhì)改造試點(diǎn)。以2014年啟動(dòng)的城區(qū)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施提質(zhì)改造試點(diǎn)為主要標(biāo)志，改造內(nèi)容包括水電管網(wǎng)、道路、停車位和綠化、環(huán)衛(wèi)、文化等基礎(chǔ)設(shè)施。政府工作報(bào)告將城區(qū)老舊小區(qū)改造列為十大民生實(shí)事和創(chuàng)建全國文明城市的重點(diǎn)工作之一，計(jì)劃投入1000-1200萬資金進(jìn)行老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。根據(jù)“市級組織、區(qū)級協(xié)調(diào)、協(xié)同推進(jìn)”的原則，按照“先地下、后地上”、全面提質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施、形成示范的總體要求，今年3月以來相繼進(jìn)行了項(xiàng)目遴選、現(xiàn)場勘察、方案設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等工作，目前已經(jīng)基本完成雨湖區(qū)、岳塘區(qū)的5個(gè)老舊小區(qū)改造。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，此次改造總面積超過3萬平方米，新添社區(qū)公園5個(gè)，已疏浚下水道8814米，鋪設(shè)下水管道2473米，整修、新增下水井816個(gè)，鋪設(shè)瀝青路面16668米，架設(shè)路燈133盞，砌花圍885平方米，改造后的老舊小區(qū)面貌煥然一新，居住條件大為改善，受到居民和社會(huì)各界的普遍贊譽(yù)。試點(diǎn)工作的順利推進(jìn)，為湘潭市全面實(shí)施老舊小區(qū)提質(zhì)改造工程奠定了良好的基礎(chǔ)。
盡管湘潭市城區(qū)老舊小區(qū)改造取得了不少進(jìn)展，但從整體上來看，還存在著諸多困難和問題，主要表現(xiàn)為五個(gè)方面的難題：
1、統(tǒng)一規(guī)劃難題。湘潭市老舊小區(qū)存量大，不同社區(qū)的改造規(guī)模差異明顯，改造任務(wù)復(fù)雜而艱巨。但目前我市尚沒有編制老舊小區(qū)改造的整體規(guī)劃，排查摸底不夠，對改造的總量缺乏準(zhǔn)確數(shù)據(jù)和具體安排，也缺乏具體的分類標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致老舊小區(qū)改造處于邊改邊看、邊看邊調(diào)整的摸索狀態(tài)?，F(xiàn)有的試點(diǎn)方案與棚戶區(qū)改造規(guī)劃、保障性安居工程等銜接也不夠緊密，存在重合部分，加上市、區(qū)兩級協(xié)同不夠，易出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象。此外，由于缺乏規(guī)劃整合，改造的工作機(jī)制不夠健全，城建、財(cái)政、規(guī)劃、城管等相關(guān)責(zé)任單位權(quán)責(zé)不夠明確，難以形成整體合力。
2、技術(shù)改造難題。老舊小區(qū)大多處于老城區(qū)，建設(shè)時(shí)大都沒有系統(tǒng)規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，房屋密度較大、質(zhì)量較差，水電氣等管網(wǎng)密布，道路、排污、消防及居民活動(dòng)場地等基礎(chǔ)設(shè)施陳舊老化甚至缺失，再加上缺乏有效保養(yǎng)和維護(hù)，基本都到了“問題階段”。由于原來的設(shè)計(jì)圖紙和建設(shè)資料缺乏，而公共空間又狹窄有限，且各類違章搭建多，一些項(xiàng)目處于無法可改、無處可建的尷尬境地，改造工作面臨現(xiàn)實(shí)難題。在已實(shí)施的社區(qū)改造項(xiàng)目中，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上沒有充分考慮社區(qū)實(shí)際情況，影響了改造質(zhì)量和效果。如部分社區(qū)公共道路施工論證不夠，只是在原來路面上直接加筑路基，導(dǎo)致路面抬高、居民樓底層車庫門無法打開，社區(qū)居民不得不鏟除部分路基。
小區(qū)道路老化破損，沒有路燈，綠地雜草叢生、布局混亂；
消防設(shè)施缺乏，安全隱患突出；
各類違章搭建多，私自改建房屋多，車輛無序停放多，進(jìn)一步擠占了公共空間，社區(qū)活動(dòng)場所、公共綠地、停車場等配套設(shè)施與居民實(shí)際需求的矛盾相當(dāng)突出。受限于資金等原因，目前改造的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)與社區(qū)居民的需求還有很大差距。
4、經(jīng)費(fèi)籌措難題。目前老舊小區(qū)改造主要依賴上級專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)支持和市區(qū)兩級財(cái)政投入，按照“兩型社區(qū)”建設(shè)的目標(biāo)，老舊小區(qū)改造的經(jīng)費(fèi)缺口巨大。從試點(diǎn)的5個(gè)社區(qū)改造來看，原計(jì)劃的1000-1200萬元資金難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。湘潭市老舊小區(qū)較多，改造經(jīng)費(fèi)動(dòng)輒數(shù)億元，如果全部由政府或部門承擔(dān)，財(cái)政將無力承受。如果全部由社區(qū)、企業(yè)承擔(dān)，既不現(xiàn)實(shí)也不合理。許多老舊小區(qū)是困難群眾集中區(qū)域，民居收入水平低，也難以大量分?jǐn)偢脑斐杀尽Ｈ绾纹平饨?jīng)費(fèi)籌措難題，完善老舊小區(qū)改造的投入機(jī)制，是當(dāng)前市、區(qū)兩級政府需要高度重視的問題。
雨湖區(qū)沒有物業(yè)管理的老舊小區(qū)達(dá)到225個(gè)。根據(jù)改造經(jīng)驗(yàn)，如果只改造不管理，必將步入“改造——破壞——再改造”的怪圈。目前，現(xiàn)有的老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)日趨多元化，居民結(jié)構(gòu)復(fù)雜，加上大都處于開放式狀態(tài)，治安隱患增多，如果不能建立起改造后的長效管理機(jī)制，社區(qū)改造的成果將前功盡棄。
加快老舊小區(qū)改造具有重要意義和現(xiàn)實(shí)緊迫性。湘潭市第十一次黨代會(huì)提出了建設(shè)“幸福湘潭”的發(fā)展愿景，要求“大力改善居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、生態(tài)環(huán)境，滿足人們對改善生活品質(zhì)的期盼”。老舊小區(qū)改造作為黨和政府為民辦實(shí)事的重點(diǎn)民生工程，福澤于民、惠及百姓，具有明顯的社會(huì)效益。面對遇到的各種難題，我們必須創(chuàng)新思路，迎難而上，堅(jiān)持改造與整治并舉、建設(shè)與管理同步，加快城區(qū)老舊小區(qū)的改造步伐，確保老舊小區(qū)的廣大居民共享城市建設(shè)與發(fā)展的成果。
在改造內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)上，建議重點(diǎn)改造、疏通下水，整修路面，維修、增設(shè)路燈，安裝和配齊消防栓，增加綠化面積，修建垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池，合理設(shè)置非機(jī)動(dòng)車庫（棚），因地制宜設(shè)置小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車場地，拆除小區(qū)違章搭建，增設(shè)文體休閑設(shè)施，達(dá)到美化、亮化、綠化、整潔、通暢的安居要求。具體建議如下：
1、科學(xué)規(guī)劃，健全老舊小區(qū)改造的政策和制度保障機(jī)制。老舊小區(qū)改造是個(gè)系統(tǒng)性工程，必須堅(jiān)持規(guī)劃先行。一是盡快制定《湘潭市老舊小區(qū)改造規(guī)劃》，系統(tǒng)規(guī)范老舊小區(qū)改造工作。要明確改造的原則、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及投入保障、責(zé)任分工、組織實(shí)施等，使改造工作有“法”可依，有章可循。以此為依據(jù)，制定實(shí)施老舊小區(qū)改造的具體年度計(jì)劃。規(guī)劃應(yīng)統(tǒng)籌好老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造與保障性安居工程等項(xiàng)目的關(guān)系，促進(jìn)保留、改造、拆遷與開發(fā)新建相結(jié)合，處理好改造與保護(hù)的關(guān)系，保留好老舊小區(qū)的歷史文化和地域特色。二是建立老舊小區(qū)改造項(xiàng)目庫制度。改造項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行實(shí)地勘查和科學(xué)論證，特別是要充分征求社區(qū)居民意見，盡可能地取得廣大居民的理解和支持。三是研究制定支持老舊小區(qū)改造建設(shè)的政策措施。在政府公共資源配置中，對老舊小區(qū)改造給予一定傾斜，加大資金投入，逐步使市政公用設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及其他城市基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋老舊小區(qū)，帶動(dòng)老舊小區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)振興繁榮，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)老舊小區(qū)良性發(fā)展。
2、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全老舊小區(qū)改造工作機(jī)制。老舊小區(qū)改造牽涉面廣，需要多個(gè)部門密切配合。市、區(qū)兩級政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)改造工作。一是牽頭成立相關(guān)職能部門參與的常設(shè)工作機(jī)構(gòu)，并明確部門分工，劃分目標(biāo)責(zé)任。住建、房產(chǎn)、規(guī)劃等主管部門要會(huì)同發(fā)展改革、財(cái)政、民政等部門建立協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，各司其職，各負(fù)其責(zé)，及時(shí)研究解決改造工作中遇到的困難和問題，確保改造順利進(jìn)行。二是充分發(fā)揮街道、社區(qū)居委會(huì)貼近群眾、了解群眾的優(yōu)勢，做好動(dòng)員、組織和宣傳工作，穩(wěn)步推進(jìn)社區(qū)改造。三是切實(shí)發(fā)揮居民自治作用，動(dòng)員和組織社區(qū)居民參與社區(qū)改造、建設(shè)和管理。街道和社區(qū)應(yīng)指導(dǎo)、支持居民成立業(yè)主委員會(huì)，幫助居民開展自治管理。四是制定鼓勵(lì)社會(huì)力量參與老舊小區(qū)改造與建設(shè)的政策措施，，推動(dòng)老舊小區(qū)建設(shè)的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化發(fā)展。
對按規(guī)劃要求新辦的學(xué)校、醫(yī)院、敬老院、幼兒園等公益事業(yè)，可辦理出讓手續(xù)，土地出讓收入經(jīng)市政府批準(zhǔn)后可以獎(jiǎng)勵(lì)的方式返還給投資人。老舊小區(qū)改造項(xiàng)目土地出讓金全額上繳市財(cái)政，經(jīng)市政府批準(zhǔn)可返還各區(qū)，專項(xiàng)用于老舊小區(qū)改造。三是加強(qiáng)資金管理，提高資金使用效益。堅(jiān)持“有所為有所不為”的原則，根據(jù)社區(qū)改造輕重緩急和資金籌措進(jìn)度，對老舊小區(qū)改造排出計(jì)劃，分步實(shí)施，陸續(xù)推進(jìn)。對改造資金的使用，要加強(qiáng)監(jiān)管和審計(jì)。
4、堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)，健全老舊小區(qū)改造質(zhì)量保障機(jī)制。老舊小區(qū)改造是政府高度重視、社會(huì)高度關(guān)注、居民十分關(guān)心的民生工程，必須把堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)、確保質(zhì)量放在突出位置來抓。一是貫徹“經(jīng)濟(jì)實(shí)用、功能完善、綠色生態(tài)、環(huán)境優(yōu)美”的要求，精心組織工程設(shè)計(jì)，努力使改造項(xiàng)目符合小區(qū)建設(shè)整體規(guī)劃，滿足居民基本生活需求。二是嚴(yán)格執(zhí)行工程招投標(biāo)制度，通過公開、公平、公正的競爭機(jī)制，擇優(yōu)選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工企業(yè)。要堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，聘請國內(nèi)外一流設(shè)計(jì)單位和施工企業(yè)，確保規(guī)劃設(shè)計(jì)的完整性、統(tǒng)一性和施工質(zhì)量。三是嚴(yán)格執(zhí)行工程質(zhì)量責(zé)任制度，市區(qū)兩級政府、建設(shè)主管部門、建設(shè)單位、監(jiān)理檢測單位等要承擔(dān)起相應(yīng)責(zé)任，把好建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收的每一個(gè)環(huán)節(jié)和關(guān)口，杜絕出現(xiàn)邊勘察、邊設(shè)計(jì)、邊施工的“三邊”工程。要嚴(yán)格落實(shí)工程質(zhì)量終身責(zé)任制。四是建立工程項(xiàng)目接受社會(huì)監(jiān)督的機(jī)制，確保老舊小區(qū)改造滿足質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求。加強(qiáng)老舊小區(qū)改造的宣傳工作，在小區(qū)明顯位置設(shè)置項(xiàng)目公示牌、永久性責(zé)任牌，讓小區(qū)居民和社會(huì)群眾直接對改造項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督和評價(jià)。
5、規(guī)范運(yùn)作，健全老舊小區(qū)后續(xù)管理長效機(jī)制。堅(jiān)持改造與整治相結(jié)合、建設(shè)與管理相結(jié)合，是加強(qiáng)老舊小區(qū)后續(xù)管理、確保改造成果的必然要求。要著力解決老舊小區(qū)改造后的管理責(zé)任主體、資金來源、管理機(jī)制等問題，建立起適合社區(qū)特點(diǎn)、符合居民意愿的管理模式和機(jī)制。一是建立健全業(yè)主委員會(huì)和居民自治管理機(jī)構(gòu)，夯實(shí)小區(qū)管理基礎(chǔ)。街道、社區(qū)居委會(huì)要發(fā)揮主導(dǎo)作用，幫助居民小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)或居民自治機(jī)構(gòu)，積極開展相關(guān)培訓(xùn)和服務(wù)工作，努力實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)居民自治管理全覆蓋。二是采取靈活多樣的措施普及物業(yè)管理。要堅(jiān)持改、建、管并舉，做到改造完成、物業(yè)管理及時(shí)跟進(jìn)，避免出現(xiàn)反復(fù)改造現(xiàn)象。在物業(yè)管理上，可以根據(jù)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，以及對物業(yè)管理的實(shí)際需求，區(qū)分不同小區(qū)的不同情況和特點(diǎn)，采取社會(huì)化管理、業(yè)主自治管理、準(zhǔn)物業(yè)管理等多樣化的物業(yè)管理模式。在實(shí)施社會(huì)化物業(yè)管理有難度的社區(qū)，政府可以采取補(bǔ)助困難居民、減免物業(yè)公司稅費(fèi)等方式，推動(dòng)老舊小區(qū)物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化發(fā)展。三是以文明城市、文明社區(qū)建設(shè)為契機(jī)，由政府城管、公安、建設(shè)等部門，聯(lián)合組織開展社區(qū)違建、違停等集中整治活動(dòng)，為老舊小區(qū)改造和后續(xù)管理奠定良好基礎(chǔ)。
調(diào)研簡況。
調(diào)研時(shí)間：
2014年2月初至10月底。
調(diào)研情況：
湘潭市城區(qū)老舊小區(qū)改造的調(diào)研構(gòu)思于2013年10月，正式啟動(dòng)是在2014年2月。在調(diào)研開展以來的八個(gè)多月時(shí)間里，調(diào)研組成員在民進(jìn)湖南省委副主委、市政協(xié)副主席馬石城的指導(dǎo)下，堅(jiān)持“實(shí)事求是”的科學(xué)態(tài)度，積極走訪市直部門了解政情，努力深入社區(qū)居民傾聽民意，比較直觀地掌握了我市城區(qū)老舊小區(qū)改造的基本情況。調(diào)研組成員走訪了湘建社區(qū)、砂子嶺社區(qū)、車站路社區(qū)等主要城市社區(qū)，分別與湘潭市住建局、民政局以及11個(gè)城市社區(qū)的負(fù)責(zé)人進(jìn)行了座談，匯總分析了雨湖區(qū)、岳塘區(qū)的社區(qū)資料，對比考察了湘潭市和國內(nèi)有關(guān)城市開展老舊小區(qū)改造的經(jīng)驗(yàn)。在此基礎(chǔ)上，調(diào)研組組織撰寫了調(diào)研報(bào)告，并在相關(guān)專家的指導(dǎo)下進(jìn)行了多次修改完善，最終于10月底定稿。在整理調(diào)研成果的過程中，調(diào)研組撰寫的“完善社區(qū)管理與服務(wù)的建議”被《人民政協(xié)報(bào)》采納，發(fā)表在2014年6月9日第3版。
調(diào)研負(fù)責(zé)人：
馬石城（湖南省政協(xié)常委、湘潭市政協(xié)副主席、民進(jìn)湘潭市委主委）。
調(diào)研主持人：
熊兆偉（湘潭市人大常委、民進(jìn)湘潭市委專職副主委兼秘書長）。
調(diào)研組成員：
馬石城、熊兆偉、張佑祥、張鋼、鄧平、李文艷、郭玲。
執(zhí)筆人：
張佑祥（湘潭大學(xué)馬克思主義學(xué)院黨委書記，副教授）。
定稿人：
馬石城。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇一
我是一位小區(qū)居民，不久前我們小區(qū)進(jìn)行了一次全面的改造。這次改造讓我深刻認(rèn)識到了小區(qū)的重要性，也讓我對小區(qū)改造有了更多的心得體會(huì)。
作為一個(gè)老舊小區(qū)，我們的小區(qū)自然需要進(jìn)行改造。這次改造的主要目的是提升小區(qū)的品質(zhì)和居住環(huán)境，給居民們創(chuàng)造更好的居住體驗(yàn)。改造內(nèi)容包括小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、綠化環(huán)境、公共設(shè)施等方面的升級。
在改造前，我認(rèn)為我們小區(qū)存在很多問題，如基礎(chǔ)設(shè)施老化、綠化環(huán)境不佳、公共設(shè)施缺失等。這些問題不僅影響了我們的居住體驗(yàn)，也給小區(qū)的形象和品質(zhì)帶來了負(fù)面影響。
第三段：小區(qū)改造的收獲和成果。
經(jīng)過一段時(shí)間的改造，我們小區(qū)發(fā)生了非常明顯的變化。首先，小區(qū)環(huán)境變得更加整潔、舒適，綠化和景觀也得到了提升。其次，公共設(shè)施更加完備，滿足了我們的基本需求。最重要的是，我們居民的生活質(zhì)量大大提高了。
第四段：小區(qū)改造的收益和反思。
小區(qū)改造雖然帶來了巨大的收益和好處，但也暴露出一些問題。比如，小部分居民對小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)過程中存在的一些問題不理解，容易產(chǎn)生一些不滿。此時(shí)，建議物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)開展一些宣傳工作，加強(qiáng)溝通和解釋。
此次小區(qū)改造讓我體會(huì)到，一個(gè)好的小區(qū)必須注重綠化、環(huán)境、公共設(shè)施等方面的升級，這些因素都能影響居民的居住體驗(yàn)和滿意度。另外，小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司應(yīng)該密切合作，加強(qiáng)理解和溝通，迎合大家的需求和期望。
結(jié)語：這次小區(qū)改造經(jīng)過多方合作和努力，給人們帶來了極大的收益和好處。當(dāng)然，其中也存在著一些問題和反思，我希望在以后的小區(qū)維護(hù)和管理中，能夠越來越好地發(fā)揮它的重要性。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇二
小區(qū)改造是當(dāng)前城市更新的一種重要舉措，它不僅是改善城市環(huán)境的重要途徑，也是提升小區(qū)居民居住品質(zhì)、打造優(yōu)質(zhì)社區(qū)的有效方法。日前，本人所在小區(qū)完成了改造，深受居民們的贊譽(yù)和歡迎。在本文中，筆者將分享自己的心得和體會(huì)。
二、認(rèn)真規(guī)劃，精益求精。
小區(qū)改造的第一步是規(guī)劃，從小區(qū)面積、樓房數(shù)量、業(yè)主群體、交通狀況等方面進(jìn)行全面審核，以確保改造后的設(shè)施、環(huán)境能夠滿足居民的需求。然而在實(shí)施過程中，往往會(huì)因?yàn)橘Y金限制、設(shè)施更換等原因產(chǎn)生一些問題。在這個(gè)時(shí)候，我們要堅(jiān)持精益求精的態(tài)度，通過尋找更好的方法和方案來彌補(bǔ)不足，使居住環(huán)境變得更加舒適、方便。
三、注重細(xì)節(jié)，關(guān)注居民需求。
小區(qū)改造是一項(xiàng)以人為本的任務(wù)，因此在設(shè)計(jì)和施工的過程中，我們必須注重細(xì)節(jié)，關(guān)注居民的需求。比如，針對老年居民，我們可以在樓道和公共場所增加扶手，方便行走；針對兒童居民，我們可以在小區(qū)內(nèi)設(shè)立游樂場所，并加強(qiáng)對兒童安全的保護(hù)。這些改變雖然細(xì)微，但對居民的生活品質(zhì)和幸福感有著至關(guān)重要的作用。
四、堅(jiān)持環(huán)保，打造宜居小區(qū)。
隨著人們環(huán)保意識的不斷加強(qiáng)，小區(qū)改造中的環(huán)保問題愈加受到關(guān)注。在小區(qū)改造中，我們應(yīng)堅(jiān)持環(huán)保理念，采用綠色環(huán)保材料，并在施工中注意對環(huán)境的保護(hù)。同時(shí)，針對小區(qū)內(nèi)垃圾管理、綠化管理等問題，我們也應(yīng)該建立健全的管理機(jī)制，打造一個(gè)宜居的小區(qū)。
五、加強(qiáng)管理，提升小區(qū)品質(zhì)。
小區(qū)改造的工作不只僅止于施工，及時(shí)、有效的管理也是成敗的關(guān)鍵。在小區(qū)改造后，我們應(yīng)該完善小區(qū)管理制度，建立業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)安全管理和衛(wèi)生管理，做好小區(qū)維護(hù)和服務(wù)工作。通過這些工作，小區(qū)品質(zhì)能夠更好的提升，居民生活的便利性和舒適度也能得到有效的保障。
六、結(jié)語。
總的來說，小區(qū)改造是一個(gè)需要認(rèn)真思考、精心計(jì)劃、注重細(xì)節(jié)的任務(wù)。只有通過科學(xué)規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)、有效管理來提升小區(qū)品質(zhì)，才能打造一個(gè)更加宜居、更加舒適、更加美好的社區(qū)。希望在未來，越來越多的小區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)改造，讓更多的居民享受到更加美好的生活。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇三
近年來，隨著城市化的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)小區(qū)改造進(jìn)入了高速發(fā)展階段。作為城市建設(shè)的重要組成部分，房地產(chǎn)小區(qū)改造不僅為城市的美觀提供了保障，更為居民創(chuàng)造了良好的生活環(huán)境。而我們作為小區(qū)改造中的一員，也有著許多心得體會(huì)。
首先，小區(qū)改造須順應(yīng)居民需求。在改造小區(qū)時(shí)，我們首先要了解居民的需求，尊重他們的意見。只有真正了解居民的期望，才能制定出符合他們需求的改造方案。以往我們小區(qū)設(shè)施陳舊，綠化荒蕪，停車位不足等問題嚴(yán)重。因此，我們在小區(qū)改造中增加了更多的綠地，建造了更多的停車位，并且增加了運(yùn)動(dòng)場、健身設(shè)施等娛樂設(shè)施。經(jīng)過改造后，小區(qū)不僅環(huán)境一新，而且居民的生活質(zhì)量也得到了大大提高。
其次，小區(qū)改造須將環(huán)保作為重點(diǎn)。在進(jìn)行小區(qū)改造的過程中，我們應(yīng)該將環(huán)保放在首位，切實(shí)做好環(huán)保工作。我們使用了環(huán)保材料進(jìn)行小區(qū)綠化，以減少對大自然的破壞。同時(shí)，在小區(qū)內(nèi)增添了垃圾分類設(shè)施，并有專人定期進(jìn)行垃圾清理。此外，我們通過安裝節(jié)能照明設(shè)備，減少了對能源的浪費(fèi)。小區(qū)改造后不僅環(huán)境變得優(yōu)美，還得到了環(huán)保組織的嘉獎(jiǎng)。
再次，小區(qū)改造須確保安全。小區(qū)改造中，我們要重視居民的安全問題，采取措施確保居民能享受到安全的生活環(huán)境。在小區(qū)內(nèi)安裝了監(jiān)控設(shè)備，實(shí)時(shí)監(jiān)控小區(qū)的安全狀況。我們增加了執(zhí)勤人員的數(shù)量，24小時(shí)值班，隨時(shí)應(yīng)對突發(fā)事件。此外，為了保障小區(qū)居民的財(cái)產(chǎn)安全，我們加強(qiáng)了小區(qū)的保安力量，定期開展安全演練，增強(qiáng)了居民的安全意識。通過這些措施，小區(qū)的安全問題得到了有效的解決，居民能過上更加安心的生活。
另外，小區(qū)改造須加強(qiáng)管理。在小區(qū)改造后，我們采取措施加強(qiáng)小區(qū)的管理，營造良好的社區(qū)氛圍。我們成立了業(yè)主委員會(huì)，增加了小區(qū)的自治能力，居民通過委員會(huì)能參與小區(qū)的管理和決策，共同為小區(qū)的建設(shè)出力。同時(shí)，我們加強(qiáng)了業(yè)主教育，提高了居民的素質(zhì)和文明意識。通過加強(qiáng)管理，小區(qū)居民的生活品質(zhì)得到了明顯的提升。
最后，小區(qū)改造是一個(gè)長期的工作。我們應(yīng)該認(rèn)識到小區(qū)改造不是一次性的任務(wù)，而是一個(gè)長期的工作。作為小區(qū)改造的參與者，我們要持之以恒，不斷完善小區(qū)，使之更加美好。不僅要重視小區(qū)的硬件設(shè)施建設(shè)，更要注重居民的素質(zhì)提升。通過各種方式，培養(yǎng)居民的文明習(xí)慣和道德觀念。只有這樣，小區(qū)才能持續(xù)改善，居民的生活才能不斷提高。
總的來說，房地產(chǎn)小區(qū)改造是一個(gè)重要的城市建設(shè)工作，通過對小區(qū)的改造，不僅能提升城市的形象和品位，更能為居民創(chuàng)造一個(gè)美好的生活環(huán)境。在小區(qū)改造中，我們要順應(yīng)居民需求，重視環(huán)保、安全和管理，而且要持之以恒，讓小區(qū)成為一個(gè)更加和諧、宜居的社區(qū)。相信通過不斷努力，我們的小區(qū)將會(huì)越來越美好。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇四
一、國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有以上的好景。
xx年12月3日xx新國際博覽中心，第x屆中國住交會(huì)拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì)無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”。
“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在xx年中國gdp增長的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。
中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。
以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
xx年中國住宅投資占gdp比例超過了美國，已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一，已持續(xù)了50多年。
中國的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人年均增長4%城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米比xx年將凈增198.5億平方米年平均需凈增12.4億平方米?！?BR> 二、xx房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫。
1、xx省宏觀政策的指導(dǎo)。
xx年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，xx省政府出臺《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房。
自xx年底xx政府取消福利分房制度，個(gè)人購房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場消費(fèi)需求。
xx是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來xx投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為xx市的商品房消費(fèi)市場增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。
xx年xx市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費(fèi)支出5400元，增長3.3%;xx年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《xx縱橫》之《xx年xx市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問題及對策》)。
xx年xx市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：xx市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《xx年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)。
以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長潛力。
近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車等消費(fèi)的快速增長帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場的活躍，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級已為期不遠(yuǎn)。
5、同類物業(yè)的市場情況。
xx花園、xx太陽城、xx苑、觀邸、xx、xx家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、xx房地產(chǎn)消費(fèi)市場的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭。
1、舊城改造，造成了需求量的增加。
鑒于原xx城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，xx年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標(biāo)是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。
第二章項(xiàng)目概況。
一、建設(shè)地址。
xx小區(qū)二期工程——xx項(xiàng)目(以下簡稱“本項(xiàng)目”)位于xx城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)xx年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢。
二、項(xiàng)目規(guī)模。
“xx小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積2xx平方米。
本項(xiàng)目“xx”為“xx小區(qū)”二期待建工程，目前已列入xx市xx年度房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積8xx平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業(yè)用房面積9659平方米，公建面積1538平方米。總套數(shù)為636套，入住人口約xx人。
三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。
3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為xx市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。
四、總體規(guī)劃構(gòu)思。
本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請國內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè)5000平方米中央綠地廣場、約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所、400米特色商業(yè)街、大型地下停車場、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設(shè)施。
1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)。
小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設(shè)入口廣場，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)廣場作為主交通網(wǎng)絡(luò)。
2、建筑單體設(shè)計(jì)。
小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場設(shè)置中心會(huì)所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場地。
小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設(shè)施，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識別性。
3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)。
整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。
規(guī)劃建造5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計(jì)，平均地平在原有基礎(chǔ)上高出1米左右，實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺沖擊力。
設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開辟運(yùn)動(dòng)場所、休閑場所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。
根據(jù)組團(tuán)分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團(tuán)綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。
保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區(qū)人氣和美感。
小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。
五、物業(yè)管理。
優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。
本項(xiàng)目聘請浙江省知名萬家物業(yè)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富。該公司將在本項(xiàng)目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。
本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設(shè)三十米寬的主入口僅供行人出入，在xx二路和屈原南路上還設(shè)有兩個(gè)側(cè)門，供車輛出入。
小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。
此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔;園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作;消防設(shè)施的保護(hù);公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報(bào)紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。
第三章項(xiàng)目市場分析與整合營銷。
一、項(xiàng)目市場分析。
1、地段環(huán)境優(yōu)越。
本項(xiàng)目位于xx城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)xx年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢。
2、周邊生活配套完善。
本項(xiàng)目周邊的生活配套包括：xx超市、金豐園超市、明珠超市;xx菜場、金豐園菜場;農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行;胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、xx市中心醫(yī)院;以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風(fēng)景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。
3、園林景觀設(shè)計(jì)突出。
本項(xiàng)目對xx住宅市場的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計(jì)，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開辟運(yùn)動(dòng)休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所，等等(詳見p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”)。
4、教育配套優(yōu)勢顯著。
自古以來，人們就非?？粗丨h(huán)境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對未來居住環(huán)境的關(guān)注，對未來鄰居的關(guān)注?，F(xiàn)代社會(huì)，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價(jià)格高于周邊其他條件相同樓盤10%~20%。
本項(xiàng)目地處大學(xué)城中心，教育配套優(yōu)勢極為顯著。隨著長江大學(xué)的成立，高級職業(yè)技術(shù)學(xué)校等20余所學(xué)校逐步遷入大學(xué)城，本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師為主的.特點(diǎn)，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業(yè)。
5、建筑施工品質(zhì)過硬。
本項(xiàng)目施工隊(duì)伍來自中國“建筑之鄉(xiāng)”浙江上虞，推行品牌第。
一、信譽(yù)至上的原則，對施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評。
一期現(xiàn)房達(dá)到了卓越的半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留等等，給消費(fèi)者留下了深刻的印象。
施工方在“xx”的建造中，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風(fēng)，把“xx”建造成xx市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
6、市場供求關(guān)系良好。
本項(xiàng)目地處城南開發(fā)區(qū)，周邊房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較少。作為城南開發(fā)區(qū)、xx大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，大學(xué)城20余所學(xué)校的遷入，將為本項(xiàng)目帶來龐大的消費(fèi)群體，營造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于良好的市場供求關(guān)系中，市場前景令人樂觀。
7、開發(fā)區(qū)的升值潛力巨大。
本項(xiàng)目所處的城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，屬省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級臺商投資區(qū)，近年來發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學(xué)城高?？平虄?yōu)勢，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在xx市的幾大開發(fā)區(qū)中格外引人注目。在城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學(xué)城大力建設(shè)的同時(shí)，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得城南片區(qū)人氣驟增。
恰逢現(xiàn)階段xx房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)，作為城南開發(fā)區(qū)、xx大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，本項(xiàng)目前景十分看好。
二、一期現(xiàn)房整合營銷。
我公司通過對一期現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認(rèn)識到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行。
xx年3月，本項(xiàng)目聘請武漢xx物業(yè)代理顧問有限公司進(jìn)行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。
武漢xx物業(yè)代理顧問有限公司是一家從事房地產(chǎn)營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業(yè)務(wù)廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發(fā)商長線合作，擁有8年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，48個(gè)樓盤成功策劃、營銷的經(jīng)歷。該公司憑借先進(jìn)的管理模式、扎實(shí)的工作精神、精專的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢，屢屢超額完成銷售任務(wù)，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創(chuàng)下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個(gè)滯銷樓盤做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發(fā)展商譽(yù)為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的xx”。
武漢xx物業(yè)代理顧問有限公司自接手本項(xiàng)目后，對產(chǎn)品進(jìn)行了全新的整合包裝、營銷策劃，運(yùn)用規(guī)范、科學(xué)、有效的操作技巧，大大加強(qiáng)了本項(xiàng)目的銷售力度。截止xx年底，售罄住宅100套，占接手時(shí)未售186套的54%，大大加快了項(xiàng)目的資金回籠速度。xx年元旦及春節(jié)期間，xx公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動(dòng)，進(jìn)一步加強(qiáng)銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。
事實(shí)證明，本項(xiàng)目聘請武漢xx物業(yè)代理顧問有限公司，對產(chǎn)品進(jìn)行全新的整合包裝、營銷策劃和強(qiáng)勢銷售，使本項(xiàng)目銷售進(jìn)度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。據(jù)此進(jìn)度預(yù)計(jì)，一期186套現(xiàn)房將于xx年4月實(shí)現(xiàn)100%售罄，實(shí)現(xiàn)資金全部回籠。
三、“xx”價(jià)格定位。
現(xiàn)階段本項(xiàng)目同類物業(yè)xx花園、xx太陽城、xx苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對之廣為接受并希望擁有。
另一方面，如上所述，本項(xiàng)目恰逢現(xiàn)階段xx房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)。從xx年1月我公司對市場同類產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)查(見下表)可以看出，目前市場同類產(chǎn)品銷售均價(jià)皆在1400元/m2以上。
樓盤名稱。
xx花園。
xx·太陽城。
xx苑。
觀邸。
起價(jià)(元/m2)。
1380。
1616。
1448。
1428。
均價(jià)(元/m2)。
1550。
1750。
1460。
1750。
備注。
僅剩10余套。
與上表所列同類產(chǎn)品相比，“xx”在園林景觀設(shè)計(jì)(詳見p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”)、教育配套(詳見p.7“教育配套優(yōu)勢顯著”)、產(chǎn)品品質(zhì)(詳見p.7“建筑施工品質(zhì)過硬”)等方面具有顯著優(yōu)勢。
如園林景觀設(shè)計(jì)方面，xx·太陽城無中心花園廣場，其他項(xiàng)目的設(shè)計(jì)力度也較弱。而本項(xiàng)目對xx住宅市場的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計(jì)，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開辟運(yùn)動(dòng)休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所，等等。
根據(jù)消費(fèi)者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“xx”的銷售采取“低開高走”的價(jià)格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價(jià)，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計(jì)劃地逐步提升銷售價(jià)格。
目前，我公司根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，結(jié)合市場同類產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將“xx”入市階段銷售均價(jià)定為1400元/m2。預(yù)計(jì)將獲得廣泛的市場認(rèn)同，為本項(xiàng)目的銷售開啟良好的開端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。
四、“xx”整合營銷。
武漢xx物業(yè)代理顧問有限公司在對一期現(xiàn)房進(jìn)行全新的整合包裝、營銷策劃、強(qiáng)勢銷售的同時(shí)，也為二期“xx”的包裝與營銷進(jìn)行了良好鋪墊，“xx”尚未開盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢，以及在一期基礎(chǔ)上的改進(jìn)已在xx深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細(xì)登記預(yù)訂客戶已達(dá)100人。預(yù)計(jì)開盤后，產(chǎn)品銷售將勢如破竹，實(shí)現(xiàn)更快的資金回籠，實(shí)現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。
“xx”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計(jì)、教育配套的重大優(yōu)勢，切合目標(biāo)消費(fèi)群(以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主)的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。
1、案名：xx小區(qū)二期·xx。
以“xx”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新?！俺悄稀秉c(diǎn)明項(xiàng)目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機(jī)勃勃的感受。“xx”寓意二期產(chǎn)品不僅是對一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個(gè)xx來了春天般的新意。
2、推廣主題：春天里的書香院落。
“春天”點(diǎn)題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢;“書香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢——教育配套，并深深契合。
3、組團(tuán)名：梅園、蘭園、竹園、菊園。
將“春天”般居住的新意具體到每個(gè)組團(tuán)，給每位住戶屬于自己的居住情趣。
梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢;也是中國傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征，極具人文意涵?！懊穲@、蘭園、竹園、菊園”的組團(tuán)命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢，也深得目標(biāo)消費(fèi)群(以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主)所愛。
4、主打廣告語：
(1)xxxx最值得期待的生態(tài)人文住宅(開盤前)。
(2)領(lǐng)舞城南新生活(開盤后，暫定)。
以強(qiáng)勢的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。
主打廣告語的設(shè)計(jì)表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝(報(bào)紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等)中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激。
5、賣點(diǎn)提煉：
(1)金牌美福地，品藝術(shù)人文書香。
絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書香，盡享城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線路直達(dá)小區(qū)門口。
黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。
(2)優(yōu)越性價(jià)比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價(jià)，引領(lǐng)城南片區(qū)超值風(fēng)暴。
精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留省錢、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。
(3)完美設(shè)計(jì)，成就大家風(fēng)范。
100畝宏大規(guī)模，1000㎡時(shí)尚休閑會(huì)所，5000㎡中央綠化廣場，400m特色商業(yè)街，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風(fēng)、大開間、短進(jìn)深，完美多樣。每戶專配儲(chǔ)藏室，/時(shí)尚車庫，給你更多生活空間。
綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。
(4)完善配套，實(shí)現(xiàn)愛家之人的夢想。
xx酒店、xx公園、龍舟賽場、xx風(fēng)景區(qū)等休閑場所舉步即至;xx石油學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、xx幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰;超市、菜場、醫(yī)院、銀行、商場林立四周。
愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。
(5)“xx”級物管，感受心的呵護(hù)。
家的價(jià)值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“xx”級生活：24小時(shí)保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對講門禁系統(tǒng)，多項(xiàng)人性化家政服務(wù)。
讓尊崇和安全，在點(diǎn)滴享受中自然流露。
第四章投資計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)分析。
一、前期工程情況。
土地出讓手續(xù)全部完善;。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇五
第一段：介紹老舊小區(qū)改造的背景和意義（200字）。
隨著城市的快速發(fā)展和人口的不斷增加，老舊小區(qū)的改造已經(jīng)成為城市規(guī)劃中非常重要的一項(xiàng)工作。老舊小區(qū)改造涉及到住房環(huán)境的改善、基礎(chǔ)設(shè)施的升級以及公共服務(wù)的提升等，對居民的生活質(zhì)量和城市形象起到至關(guān)重要的作用。近年來，我所居住的老舊小區(qū)進(jìn)行了一次全面的改造，通過這個(gè)過程，我深刻體會(huì)到了改造的重要性以及心得體會(huì)。
第二段：改造前的困境和需求（200字）。
老舊小區(qū)改造之前，我們小區(qū)存在著諸多問題和困境。首先，小區(qū)的建筑年限較長，建筑物存在各種安全隱患，居住環(huán)境不安全舒適。其次，小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施老化嚴(yán)重，水電管道老化、通道狹窄、垃圾處理不便等問題困擾著居民生活。此外，小區(qū)內(nèi)缺少公共服務(wù)設(shè)施，居民出行、子女教育、老年人看病等問題存在不便。
第三段：改造方案和實(shí)施效果（300字）。
為了解決以上問題，小區(qū)物業(yè)和政府共同啟動(dòng)了全面的改造工作。首先，對小區(qū)的建筑進(jìn)行了全面的檢修和加固，修補(bǔ)了裂縫，加固了結(jié)構(gòu)，提高了建筑的安全性和耐久性，為居民創(chuàng)造了更安全、舒適的居住環(huán)境。其次，在基礎(chǔ)設(shè)施方面，進(jìn)行了供水、供電和供氣等設(shè)施的升級和更換，通道進(jìn)行了擴(kuò)寬和綠化修繕，垃圾處理設(shè)施進(jìn)行了規(guī)范化建設(shè)，居民生活條件得到了明顯改善。再次，通過規(guī)劃和建設(shè)了社區(qū)活動(dòng)中心、幼兒園、健身房等公共設(shè)施，解決了居民日常生活的方便問題和社交需求。
第四段：居民參與和收獲（300字）。
這次老舊小區(qū)的改造得到了居民的積極參與和支持。居民們積極參與了改造過程中的意見征集和決策，通過多次座談會(huì)和居民代表的選舉和代表建議等形式，居民的意愿和建議得到了充分的表達(dá)，實(shí)現(xiàn)了民主參與和民意調(diào)解。改造后，居民的居住環(huán)境和生活條件得到了顯著的改善，增加的公共設(shè)施使得居民的生活更加便利和舒適。同時(shí)，改造過程中創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，提高了居民的收入水平，為小區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了新的動(dòng)力。
第五段：展望未來和個(gè)人成長（200字）。
老舊小區(qū)的改造是一個(gè)長期的過程，雖然目前的改造已經(jīng)取得了重要的進(jìn)展，但仍然存在著一些問題和挑戰(zhàn)。在未來，繼續(xù)加大對老舊小區(qū)改造的投入力度，完善相關(guān)政策和制度，進(jìn)一步解決老舊小區(qū)的問題，提高居民的生活質(zhì)量和城市的形象。作為一個(gè)改造小區(qū)的居民，我也深刻體會(huì)到了團(tuán)結(jié)合作和積極參與的重要性，在這個(gè)過程中我也收獲了良多，增長了社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和責(zé)任感。
總結(jié)：老舊小區(qū)的改造對于城市規(guī)劃和居民生活有著重要的意義。通過改造過程，我們深刻體會(huì)到了改造對我們生活帶來的積極影響，更加明白了個(gè)人積極參與和社會(huì)居民合作的重要性。希望在未來的改造中，能夠進(jìn)一步解決問題，提高城市和居民的生活質(zhì)量。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇六
一、工程簡介：
該工程位于御泉龍庭小區(qū)內(nèi)，原有道路為水泥路面，部分路段瀝青罩面。
二、現(xiàn)有路面病害情況：
1、瀝青路面部分：路面不密實(shí)，松散、脫落，透水嚴(yán)重，平整度差；
2、水泥路面部分：路面板與板之間有錯(cuò)臺現(xiàn)象，無填縫料或老化剝落，部分板邊角剝落，表層松散、露骨。
三、改造處治方案：
為達(dá)到消除路面病害，恢復(fù)使用功能，提升道路檔次的目的，建議將原有人工鋪設(shè)瀝青路面清除，原有水泥路面病害處治后，重新機(jī)械鋪設(shè)瀝青路面。施工工藝：
1、清除原有瀝青路面：將原有瀝青路面全部清除；
2、原有水泥混凝土路面病害處治：
2.1接縫處理：
檢查原有水泥混凝土路面的接縫是否完好，若縫內(nèi)無填縫料或填縫料不滿、老化剝落，先清除縫內(nèi)雜物，再用填縫料填滿。如果縫邊緣混凝土已碎裂，將碎粒清除后灌縫。接縫防水處理：采用貼縫帶跨縫條鋪，可以進(jìn)一步對接縫進(jìn)行封閉，以防止水份滲入，并起到一定的抗拉作用，一定程度上抑制反射裂縫出現(xiàn)。
2.2邊角剝落、錯(cuò)臺處理：
清除原水泥混凝土板角斷裂碎塊，如基層上有水，應(yīng)將水排除，待干燥后，用瀝青碎石襯墊壓實(shí)。翻挖松動(dòng)板塊，并采用瀝青混凝土(或水泥混凝土)修復(fù)。對小于10mm的錯(cuò)臺用磨平法，邊磨邊用3m直尺找平，對高差大于10mm的嚴(yán)重錯(cuò)臺，將下沉板鑿除2～3cm，用瀝青料修補(bǔ)、襯平。
2.3表面松散、露骨處理：
老水泥路面進(jìn)行鑿毛或拉毛處理，以清除原有水泥路面浮漿，保證瀝青與水泥路面結(jié)合良好。
3、鋪筑新瀝青混凝土路面。
3.1灑布透層油：為保證新老路面之間的粘結(jié)，同時(shí)封閉原有水泥路面裂縫，應(yīng)灑布透層油。
3.2瀝青路面鋪筑：為保證瀝青路面外觀及內(nèi)在質(zhì)量，減少后期反射裂縫的`出現(xiàn)，建議瀝青路面分兩層鋪筑，瀝青路面結(jié)構(gòu)為：3～7㎝瀝青碎石找平層+2㎝瀝青混凝土上面層。
四、本工程的難點(diǎn)：
1、工程量小：機(jī)械無法充分發(fā)揮效能，怠工嚴(yán)重；
2、寬窄不一：路面寬度變化較大，窄的幾米，寬的三十幾米，需反復(fù)調(diào)整攤鋪機(jī)寬度，嚴(yán)重影響作業(yè)效率。
五、我們的優(yōu)勢：
專業(yè)公路施工隊(duì)伍，多年公路施工經(jīng)驗(yàn)，以質(zhì)量求發(fā)展，全力滿足客戶需求。
將本文的word文檔下載到電腦，方便收藏和打印。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇七
近年來，隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加速，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)。然而，隨之而來的也是小區(qū)老化、設(shè)施陳舊等問題。為了改善居住環(huán)境、提高居民的生活質(zhì)量，房地產(chǎn)小區(qū)改造成為了一項(xiàng)迫切而重要的任務(wù)。在我參與一個(gè)小區(qū)改造項(xiàng)目的過程中，我體會(huì)到了許多心得和體會(huì)，下面將對此進(jìn)行分享。
第二段：先進(jìn)設(shè)計(jì)理念的應(yīng)用。
在小區(qū)改造項(xiàng)目中，我們注重引入了先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念。首先，我們從小區(qū)規(guī)劃的角度出發(fā)，注重布局合理化，提高了小區(qū)的通行便利性和綠化覆蓋率。其次，我們結(jié)合了智能化設(shè)備，提升了小區(qū)的智能化水平，使居民生活更加便捷。最后，我們也注意到了小區(qū)整體形象的改進(jìn)，通過優(yōu)化建筑外觀、色彩搭配等細(xì)節(jié)，提升了小區(qū)的美觀度和品質(zhì)感。這些先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念在改造過程中發(fā)揮了重要作用。
第三段：社區(qū)參與的重要性。
小區(qū)改造不僅僅只是房地產(chǎn)開發(fā)商的事情，更是一個(gè)社區(qū)共同參與的過程。在我們的小區(qū)改造項(xiàng)目中，我們積極與居民進(jìn)行溝通和交流，主動(dòng)聽取他們的意見和建議。通過開展居民座談會(huì)、意見征集活動(dòng)等形式，我們不僅了解了居民對小區(qū)改造的期望，也讓他們參與到改造的過程中。這樣的做法不僅增強(qiáng)了居民的獲得感，也使得改造過程更加順利和協(xié)調(diào)。
第四段：環(huán)境保護(hù)意識的培養(yǎng)。
在小區(qū)改造的過程中，我們也重視環(huán)境保護(hù)意識的培養(yǎng)。我們在改造過程中，將廢棄物的分類處理和資源回收作為一項(xiàng)重要舉措，同時(shí)也提倡節(jié)約用水、合理利用能源等環(huán)保措施。通過宣傳教育和倡導(dǎo)，我們讓居民了解到環(huán)境保護(hù)的重要性，并且在改造后的小區(qū)中形成了良好的環(huán)保習(xí)慣。這樣不僅有利于小區(qū)居民的健康與舒適生活，也為城市可持續(xù)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。
第五段：改造效果的評價(jià)。
在小區(qū)改造完成后，我們對改造效果進(jìn)行了評價(jià)。首先，我們通過各種數(shù)據(jù)指標(biāo)的對比，發(fā)現(xiàn)小區(qū)的居住環(huán)境得到了明顯的改善：小區(qū)綠化率增加了30%，道路通行效率提高了20%等。其次，在居民的反饋中，我們也聽到了許多正面評價(jià)：小區(qū)環(huán)境美觀了，生活方便了，社區(qū)活動(dòng)也更加豐富多彩了。這些評價(jià)證明了我們小區(qū)改造工作的成果，也給予了我們更多的動(dòng)力和信心，繼續(xù)致力于改善居住環(huán)境，提升生活品質(zhì)。
總結(jié)：
通過這次小區(qū)改造項(xiàng)目的參與，我深刻體會(huì)到，先進(jìn)設(shè)計(jì)理念的應(yīng)用、社區(qū)參與的重要性、環(huán)境保護(hù)意識的培養(yǎng)是小區(qū)改造的關(guān)鍵。只有在廣泛的參與與合作下，充分考慮居民的需求和利益，才能達(dá)到改善居住環(huán)境的目的。并且，在改造工作中保護(hù)環(huán)境，提倡可持續(xù)發(fā)展也是不可或缺的。通過這些心得和體會(huì)，我相信，我們能夠把每個(gè)小區(qū)都打造成為一個(gè)宜居、宜業(yè)和宜游的社區(qū)，為城市的發(fā)展貢獻(xiàn)力量。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇八
近年來，隨著人們生活水平的提高和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)小區(qū)改造成為了一項(xiàng)重要的任務(wù)。作為房地產(chǎn)管理者，我有幸參與了我所負(fù)責(zé)小區(qū)的改造工作。通過這段時(shí)間的努力和實(shí)踐，我深深體會(huì)到了房地產(chǎn)小區(qū)改造的重要性，并得出了一些心得體會(huì)。
首先，房地產(chǎn)小區(qū)改造意義重大。隨著社會(huì)不斷發(fā)展，住房需求也呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)。在住宅區(qū)建設(shè)過程中，我們應(yīng)該把居民的需求和利益放在首位。通過對小區(qū)環(huán)境、公共設(shè)施以及配套服務(wù)的改造，可以提高小區(qū)居住環(huán)境的舒適度和便利性，改善居民的居住體驗(yàn)，滿足他們個(gè)性化的需求。此外，房地產(chǎn)小區(qū)改造還可以提高小區(qū)的市場競爭力，吸引更多潛在購房者的關(guān)注和認(rèn)可，提高小區(qū)的價(jià)值和品牌形象。
其次，房地產(chǎn)小區(qū)改造要遵循科學(xué)規(guī)劃。在進(jìn)行小區(qū)改造的過程中，我們應(yīng)該注重城市規(guī)劃和功能規(guī)劃的科學(xué)性和合理性。首先，要充分考慮小區(qū)的整體規(guī)劃，合理劃分功能區(qū)域，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、教育區(qū)等。其次，要注重公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和完善，例如建設(shè)公園、游泳池、健身設(shè)施等，提供方便快捷的交通出行條件，確保小區(qū)居民的基本生活需求得到滿足。最后，還要充分考慮環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)，盡量減少對自然環(huán)境的破壞，營造宜居的生活環(huán)境。
再次，房地產(chǎn)小區(qū)改造需要注重居民的參與和意見反饋。在改造小區(qū)的過程中，我們應(yīng)該廣泛征求居民的意見和建議，將他們的需求作為改造的出發(fā)點(diǎn)和前提條件。例如，可以通過居民座談會(huì)、問卷調(diào)查等方式收集居民的意見，了解他們對小區(qū)改造的期望和想法。同時(shí)，我們還可以成立小區(qū)居民委員會(huì)，讓居民參與到小區(qū)管理和決策中來，增強(qiáng)他們的歸屬感和參與感。
最后，房地產(chǎn)小區(qū)改造要注重維護(hù)居民權(quán)益和和諧穩(wěn)定。在改造過程中，我們要非常注重維護(hù)和保障居民的合法權(quán)益。例如，要尊重居民的住宅權(quán)、停車權(quán)等基本權(quán)益，保障他們正常的生活秩序。同時(shí)，我們還要加強(qiáng)與居民的溝通和協(xié)調(diào)，及時(shí)解決改造過程中出現(xiàn)的問題和糾紛，維護(hù)小區(qū)的社會(huì)和諧穩(wěn)定。
總之，房地產(chǎn)小區(qū)改造是一項(xiàng)既有挑戰(zhàn)又有機(jī)遇的任務(wù)。通過科學(xué)規(guī)劃、充分征求居民意見并維護(hù)他們的權(quán)益，可以使小區(qū)改造取得更好的效果，提高小區(qū)的品質(zhì)和居住體驗(yàn)。在今后的工作中，我將進(jìn)一步加強(qiáng)對改造工作的研究和實(shí)踐，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高自身的綜合素質(zhì)和管理能力，為小區(qū)居民提供更好的居住環(huán)境和服務(wù)。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇九
一、概況。
1、項(xiàng)目概況。
2、報(bào)告范圍。
3、公司簡介。
二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容。
1、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。
2、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容。
三、項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu)。
1、項(xiàng)目建設(shè)組織管理。
2、項(xiàng)目運(yùn)營組織管理。
四、項(xiàng)目市場分析及市場定位。
1、市場分析。
2、市場定位。
五、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件。
1、項(xiàng)目選址。
2、建設(shè)條件。
六、**項(xiàng)目整體策劃。
七、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃。
1、總體規(guī)劃。
2、工程方案設(shè)計(jì)。
3、項(xiàng)目總圖布局。
4、智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)。
5、項(xiàng)目配套設(shè)施。
八、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能。
1、環(huán)境保護(hù)。
2、安全衛(wèi)生。
3、消防。
4、節(jié)能。
九、項(xiàng)目投資估算和資金籌措。
1、投資估算。
2、資金籌措。
十、財(cái)務(wù)與效益分析。
1、財(cái)務(wù)分析。
2、效益分析。
十一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。
1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。
2、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避。
十二、結(jié)論。
1、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。
**項(xiàng)目總占地面積124畝，總建筑面積約15萬平方米。遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務(wù)為一體的規(guī)劃設(shè)想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有托兒所、幼兒園、中小學(xué)、便利店、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設(shè)施，是**東區(qū)新崛起的一個(gè)中等規(guī)模小區(qū)。
2、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容。
(1)多層公寓。
**多層公寓的總建筑面積約60000平方米，建筑樣式為磚混(或框架)結(jié)構(gòu)，采用點(diǎn)式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計(jì)成復(fù)式、躍層和錯(cuò)層，戶型新穎、實(shí)用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。整個(gè)小區(qū)充分利用自然資源，多層屋頂采用太陽能集中采熱系統(tǒng)。宅前綠化結(jié)合組團(tuán)綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達(dá)到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。
(2)小高層公寓。
**小高層公寓的總建筑面積約70000平方米。
(3)配套商業(yè)面積(包括車庫)。
建筑面積約15000平方米。
(4)公共生活設(shè)施。
總建筑面積約5000平方米，包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。
(5)物業(yè)管理。
**實(shí)行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。
供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨(dú)立磁卡電表，高級安全插座;。
通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置電話插口及internet插口、寬帶網(wǎng)絡(luò);。
電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視;。
郵政系統(tǒng)：每戶設(shè)有信、報(bào)箱并實(shí)行專遞服務(wù);。
一、**項(xiàng)目組織管理結(jié)構(gòu)。
1、項(xiàng)目建設(shè)組織管理。
該項(xiàng)目建設(shè)的具體實(shí)施由安徽金大陸集團(tuán)**置業(yè)公司具體負(fù)責(zé)，項(xiàng)目初期的投資機(jī)會(huì)分析、市場調(diào)研、項(xiàng)目報(bào)建等工作由公司開發(fā)部、企劃中心組織進(jìn)行，后期工作由項(xiàng)目公司和企劃中心共同完成，項(xiàng)目公司對項(xiàng)目運(yùn)營全過程進(jìn)行監(jiān)督，并完成項(xiàng)目后評價(jià)。
2、運(yùn)營組織管理。
**項(xiàng)目采取獨(dú)立法人制，即由安徽金大陸集團(tuán)投資開發(fā)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，組織管理本項(xiàng)目。
二、項(xiàng)目市場分析及市場定位。
1、項(xiàng)目市場分析。
(1)整體市場交易活躍，持續(xù)走強(qiáng)。
在國家和各級政府的一系列擴(kuò)大內(nèi)需，激活房地產(chǎn)市場，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)政策、措施的指導(dǎo)下，各種對樓市產(chǎn)生“利好”的配套政策的出臺及住房金融服務(wù)的提供，房地產(chǎn)正成為新的投資熱點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。
**市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到18.67億元較上一年度增長30.11%住宅施工面積322.54萬平方米較上一年度增長31.84%住宅新開工面積174.65萬平方米較上一年度增長69.14%住宅竣工面積114.92萬平方米較上一年度增長27.5%。在銷售方面2銷售面積83.15萬平方米銷售額13.94億元分別較上一年度增長1.19%、1.11%。住宅空置面積下降達(dá)到26.78%。
前三季度，**市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到27.38億元，施工面積478.09萬平方米，分別較上一年度同比增長1.19%、1.11%。
20，房地產(chǎn)市場明顯特點(diǎn)是：淡季不淡，市場活躍，價(jià)格穩(wěn)中有升，居民個(gè)人購房已成為消費(fèi)主體，抵押貸款量增多，金融部門支持力度加大。
前5個(gè)月，全市房屋施工面積526萬平方米，其中去年結(jié)磚面積362萬平方米。全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中正在預(yù)售的有158個(gè)項(xiàng)目，已預(yù)售出面積152.5萬平方米(占5月份在建面積的28.9%)，其中住宅項(xiàng)目136個(gè)，已預(yù)售出面積122.5萬平方米(占在建住宅面積的29.8%);其他項(xiàng)目22個(gè)，已預(yù)售面積30萬平方米，共收取預(yù)收款10.4億元。20前5月，取得“商品房預(yù)售許可證”的商品房面積為130萬平方米，同期商品房預(yù)售面積為103.5萬平方米，占可預(yù)售總量的79.6%。前5個(gè)月，現(xiàn)房銷售率達(dá)到72.2%，預(yù)售率達(dá)79.6%，空置房也大幅度地得到消化，這些都說明，我市房地產(chǎn)市場的消化力度、市民的住房消費(fèi)、投資需求和能力在穩(wěn)步提升。同時(shí)，各區(qū)位、價(jià)位的在建樓盤，基本未出現(xiàn)“冷盤”現(xiàn)象，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)對目前商品房預(yù)(銷)售情況比較滿意，對市場前景看好。東區(qū)1500元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉蘭苑銷售情況良好，西區(qū)2500元每平方米左右的如學(xué)府花園、桂花園甚至出現(xiàn)排隊(duì)預(yù)購現(xiàn)象，桃花科技園開發(fā)區(qū)的翡翠花園一期8萬余平方米基本上是施工與銷售同時(shí)完成，位于南淝河畔的“中央花園”項(xiàng)目，尚未開盤，因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，已有四百余戶消費(fèi)者前來預(yù)訂。從總體上看，我市房地產(chǎn)市場仍處于良性運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)展是健康的。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇十
xx道路工程位于xx15公里處xx鎮(zhèn)xx村，屬典型的黃土高原殘塬溝壑地貌特征，地形復(fù)雜破碎，致使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件惡化，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平相對落后。xx村位于xx鎮(zhèn)川道，共有4個(gè)村民小組254戶，951人，耕地總面積2100畝，農(nóng)民人均純收入4189元。農(nóng)作物以小麥、玉米為主，經(jīng)濟(jì)作物以大棚果蔬為主。
二、交通現(xiàn)狀。
該村處于xx南翼旅游環(huán)線，通村路骨架已初步形成，進(jìn)村路基翻漿、沉陷等病害普遍，行車不暢，路面寬窄不一，坑洼不平，縱坡不順，排水不暢，轉(zhuǎn)彎半徑偏小，嚴(yán)重影響著群眾生產(chǎn)生活。按照社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)要求，擬對該路進(jìn)行硬化。
三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性。
1、建設(shè)該工程是改善本村交通條件的迫切需要。
目前該路面窄彎急，大棚果蔬運(yùn)輸困難，極大地影響著群眾的生產(chǎn)生活，建設(shè)該路成為改善村民出行條件、解決行路難的迫切需求。
2、建設(shè)該工程有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
通過該工程的實(shí)施將會(huì)改善交通狀況，可促進(jìn)果蔬外運(yùn)，加速資源開發(fā)利用，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，幫助農(nóng)民脫貧致富。
3、建設(shè)該項(xiàng)目是區(qū)域路網(wǎng)合理布局的需要。
該路是該村次網(wǎng)道路骨架的`重要組成部分，目前路況差，通行能力低，不能適應(yīng)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展的需要，實(shí)施該項(xiàng)目可使路網(wǎng)更趨合理，路網(wǎng)服務(wù)水平有所提高，充分發(fā)揮道路作用。
4、建設(shè)該項(xiàng)目有利于新農(nóng)村建設(shè)。
該路沿線兩旁有新農(nóng)村建設(shè)點(diǎn)，實(shí)施該工程可促使新農(nóng)村建設(shè)，更好地為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。
四、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則與依據(jù)。
(一)設(shè)計(jì)原則。
1、堅(jiān)持遵循客觀實(shí)際、經(jīng)濟(jì)合理的原則;2、堅(jiān)持突出重點(diǎn)、統(tǒng)籌兼顧的原則;3、堅(jiān)持方案比較效益最佳的原則。
(二)設(shè)計(jì)依據(jù)。
依據(jù)《公路工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》、《陜西省農(nóng)村公路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，結(jié)合全縣公路規(guī)劃和本地實(shí)際情況，確定道路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為：
1、公路等級四級,設(shè)計(jì)行車速度20km/h,其余指標(biāo)為：
2、路拱要求為：路面2.5%,路肩3.5%。
3、矮填和挖方路段設(shè)梯形339式(上寬0.9米,下寬0.3米,深0.3米)水溝,縱坡與路線縱坡一致。
4、路面結(jié)構(gòu)型式為20cm(壓實(shí)厚)天然砂礫路面。
五、主要建設(shè)內(nèi)容與工程數(shù)量。
土方開挖2400m3，鋪筑天然砂礫路基層4800m2，混凝土面層4000m2。
六、工程預(yù)算。
(一)工程預(yù)算。
依據(jù)《市政工程消耗量定額》、咸陽市造價(jià)信息3期等并結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行編制，本工程預(yù)算造價(jià)378400元(詳見預(yù)算書)。
xx鎮(zhèn)xx村道路硬化工程預(yù)算表。
七、質(zhì)量要求。
本工程應(yīng)組織專業(yè)施工隊(duì)伍按下列要求作業(yè)。(一)路基工程施工要點(diǎn)為：
1、路基土方施工以機(jī)械為主，人工配合。
2、路基填方、挖方邊坡采用直線邊坡，填方坡比1：1.5,挖方坡比1:0.5。3、填方前，要清除腐植質(zhì)、垃圾等雜物。4、路基填方應(yīng)分層水平填筑。5、土質(zhì)路基壓實(shí)標(biāo)準(zhǔn)如下表：
(二)路面工程施工要點(diǎn)為：
1、路面工程采取機(jī)械拌合、攤鋪、碾壓的方式鋪筑。
2、砂礫料從xx河道挖運(yùn)，砂礫料級配要合理且含有15%左右粘性土,最大粒徑不得大于37.5mm，壓碎值不大于35%。
3、路面壓實(shí)度應(yīng)不小于96%。
八、工程管理。
本工程由xx鎮(zhèn)人民政府組織實(shí)施，交通局負(fù)責(zé)技術(shù)指導(dǎo)與質(zhì)量監(jiān)督工作。施工管理過程中宜做到以下幾點(diǎn)：
1、提高科學(xué)性，要求計(jì)劃順序符合施工工藝要求，對計(jì)劃進(jìn)行綜合平衡。
2、實(shí)行項(xiàng)目承包責(zé)任制。
3、保證現(xiàn)場需要，做好后勤保障供應(yīng)，要按計(jì)劃規(guī)定的時(shí)間和數(shù)量供應(yīng)所需的材料等。
4、施工過程進(jìn)行全面控制。合理組織施工，確保按規(guī)定工期完工。抓好工程質(zhì)量監(jiān)控，確保達(dá)到合格工程。同時(shí)要加強(qiáng)工程成本、安全等方面的控制和管理。
九、社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益。
建成該工程，將大大改善我縣的區(qū)域公路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，提高道路通行能力，優(yōu)化該地投資環(huán)境，同時(shí)方便了群眾生產(chǎn)生活，加快新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)程，促進(jìn)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。該工程建成后可解決951人行路難問題。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇十一
為了保護(hù)我國的林業(yè)資源，美化環(huán)境，保持生態(tài)平衡;1979年2月，中國五屆^v^會(huì)第六次會(huì)議決定，將每年的3月12日定為中國的植樹節(jié)，為提高大家義務(wù)植樹的意識，提高大家愛護(hù)花木，珍惜綠色的責(zé)任心，我院志愿者開展了形式多樣的護(hù)綠行動(dòng)和植物種植實(shí)踐體驗(yàn)活動(dòng)，做到人人參與，宣傳與實(shí)際行動(dòng)相結(jié)合，從而令孩子們在活動(dòng)中體驗(yàn)成功的喜悅，增加對植物生長的了解，增強(qiáng)環(huán)保意識，生態(tài)意識，以達(dá)到為班級，學(xué)校，社會(huì)增添綠色，凈化，美化環(huán)境的目的.
二，活動(dòng)時(shí)間：
三，活動(dòng)對象：
青年志愿者。
四，活動(dòng)形式：
1.動(dòng)員全院的志愿者分班行動(dòng)。
五，行動(dòng)口號：
植樹造林，利在當(dāng)今，功在千秋!
六，活動(dòng)流程：
1.活動(dòng)開展。
a，前期準(zhǔn)備。
1，聯(lián)系場地(2月28日—3月5日)。
2，確定植樹地點(diǎn)，訂購樹苗(3月7日)。
3，活動(dòng)宣傳(3月9日出海報(bào)，并召開各班團(tuán)支書會(huì)議)。
4，招募志愿者，籌備費(fèi)用，統(tǒng)計(jì)參加人數(shù)和名單(3月9日)。
5，召開志愿者會(huì)議通知各事項(xiàng)并交代注意事項(xiàng).水和食物自帶.要求各班志愿者自己準(zhǔn)備寫好愿望的卡片和膠袋(或其他樹的^v^禮物^v^)，植樹時(shí)將^v^禮物^v^掛在樹上.
6，踩點(diǎn).確定植樹地點(diǎn)和路線等相關(guān)事項(xiàng).
7，橫幅制作。
由秘書組做好活動(dòng)橫幅，內(nèi)容包括活動(dòng)主題(^v^讓森林走進(jìn)城市，讓城市擁抱森林^v^)以及活動(dòng)的主辦單位以及贊助商名稱.舉行簽字儀式.
8，借相機(jī)。
秘書組干事在3月10日—3月11提前借到兩臺相機(jī).并由秘書組成員負(fù)責(zé)當(dāng)天照相.
b，活動(dòng)期間。
1，集合。
3月14日7：00全體志愿者在室內(nèi)籃球場集中.帶隊(duì)干事提前10分鐘到場，清點(diǎn)人數(shù)以及簽到.秘書組干事負(fù)責(zé).
2，出發(fā)。
7：30由學(xué)校分小組出發(fā)按照事先設(shè)計(jì)好的乘車路線坐車前往目的地，志愿者車費(fèi)自付.乘車期間注意財(cái)物安全.干事提前過去，劃分好場地，分好工具.
3，到達(dá)場地。
8：00預(yù)計(jì)到達(dá)場地，清點(diǎn)人數(shù)，并向志愿者說明相關(guān)事項(xiàng)，要注意安全.并邀請?jiān)搱龅氐牧值毓ぷ魅藛T講述植樹的要領(lǐng)和日常維護(hù)樹木的知識.
4，開始植樹。
9：00各小組各自拿分好的工具，前往植樹地點(diǎn)，對劃分好的場地，分小組植樹.植樹后方可掛上準(zhǔn)備好的^v^禮物^v^.
5，合照留影.
10：30植樹結(jié)束，全體志愿者在橫幅下集合并由秘書組成員照相留念.并交回工具等.
6，集隊(duì)回校。
11：00集隊(duì)點(diǎn)名，一起坐車回校.
7，后勤工作。
青協(xié)愛心組干事巡視植樹情況，為志愿者提供幫助，發(fā)現(xiàn)有突發(fā)事件及時(shí)報(bào)告負(fù)責(zé)人.
8，醫(yī)療服務(wù)。
青協(xié)干事里面的抽出2名醫(yī)療隊(duì)成員，帶上醫(yī)療箱，準(zhǔn)備好一些外傷藥，皮膚藥，以及藥油，預(yù)防有志愿者擦傷，皮膚過敏，頭暈等.
9，掛橫幅及照相。
由外聯(lián)組的干事尋找一個(gè)便于照相的地方將橫幅掛起.秘書組干事負(fù)責(zé)照相.
c，活動(dòng)后期。
1，總結(jié)心得。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇十二
根據(jù)在2016年度常委會(huì)《城市供水條例》和《廣州市城市供水用水條例》執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的海珠區(qū)南石頭街道福南新街16-27號大院公共用水、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等存在問題，在陳建華主任等常委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的倡導(dǎo)下，常委會(huì)將“推進(jìn)老舊小區(qū)微改造”定為常委會(huì)2017年重點(diǎn)調(diào)研課題之一。2017年3月，陳建華主任批示成立了由唐航浩副主任任組長的重點(diǎn)課題調(diào)研組，率隊(duì)多次深入調(diào)研，并要求調(diào)研組以福南新街大院為典型，解剖麻雀，廣泛調(diào)研，總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為推進(jìn)該項(xiàng)重大民生工程、營造更干凈更整潔更平安更有序城市環(huán)境，提出對策建議。
調(diào)研組先后4次到海珠區(qū)福南新街16-27號大院開展實(shí)地調(diào)研，并多次深入越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)明察暗訪、了解情況、聽取意見，組織市城市更新局、市國土規(guī)劃委、市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財(cái)政局、越秀區(qū)政府、荔灣區(qū)政府等部門和單位召開專題調(diào)研會(huì)議，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥進(jìn)行專題調(diào)研，并通過期刊、雜志等途徑查找國內(nèi)城市更新和老舊小區(qū)綜合整治相關(guān)實(shí)踐案例分析、報(bào)道等文獻(xiàn)，充實(shí)基礎(chǔ)資料。
在認(rèn)真調(diào)研我市各區(qū)典型微改造項(xiàng)目，特別是在認(rèn)真分析海珠區(qū)福南新街16-27號大院微改造案例的基礎(chǔ)上，調(diào)研組對廣州市老舊小區(qū)微改造主要做法進(jìn)行分析和總結(jié)，梳理并歸納了兄弟城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，書面征求課題調(diào)研組成員、城建環(huán)資委員會(huì)委員、城建環(huán)資專家?guī)鞂＜覍?bào)告初稿的意見，綜合形成了本調(diào)研報(bào)告，為進(jìn)一步推動(dòng)我市老舊小區(qū)微改造工作提出了有關(guān)建議。
（一）全市工作概況。
作為超大型城市，廣州市存在大量老舊小區(qū)，中心老城區(qū)越秀、荔灣量最大。據(jù)2016年市城市更新局匯總統(tǒng)計(jì)，我市擬將2000年前建成的779個(gè)老舊小區(qū)實(shí)施分批改造。其中，包括新中國成立前建成老舊小區(qū)31個(gè)、新中國成立后至1980年建成老舊小區(qū)198個(gè)、1980年至1990年建成老舊小區(qū)224個(gè)、1990年至2000年建成老舊小區(qū)326個(gè)，一共包含約3.77萬棟房屋，建筑面積約5180萬平方米，涉及居民約80萬戶，人口約260萬人。
各區(qū)、鎮(zhèn)街作為落實(shí)主體，負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)摸查、項(xiàng)目評估、方案編制、方案審定、資金統(tǒng)籌、項(xiàng)目實(shí)施、成立居民自治組織、建立長效管養(yǎng)機(jī)制、信訪維穩(wěn)等工作。微改造已經(jīng)開展的工作有：
一是開展調(diào)研摸查。根據(jù)2015年國家住建部要求，2016年市城市更新局組織各區(qū)對全市2000年前建成的老舊居住小區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)摸查，同時(shí)了解民意訴求，掌握老舊小區(qū)微改造一線實(shí)際情況。
二是制定規(guī)范性文件和實(shí)施方案。2015年底，《廣州市城市更新辦法》發(fā)布。2016年底，市城市更新局印發(fā)了《廣州市老舊小區(qū)微改造實(shí)施方案》，提出有關(guān)任務(wù)目標(biāo)，并明確了有關(guān)改造內(nèi)容，有關(guān)工作全面鋪開。
2017年安排90個(gè),資金約2億，總用地面積約526公頃。
外圍臨街餐飲店較多，消防通道屢遭堵塞，油煙污染擾民嚴(yán)重等，導(dǎo)致社區(qū)綜合環(huán)境破舊、雜亂，對此居民的改造意愿非常強(qiáng)烈。
周邊公共設(shè)施綠化等完成了升級改造，環(huán)境得到較大改善和優(yōu)化。
繼第一期微改造取得階段性成果后，市人大常委會(huì)主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)等赴福南新街社區(qū)調(diào)研，提出后續(xù)改造建議，推動(dòng)打造我市老舊小區(qū)微改造示范項(xiàng)目。與此同時(shí)，16-27號大院周邊其他居民紛紛表示出強(qiáng)烈的改造意愿。海珠區(qū)人大常委會(huì)、區(qū)政府等也計(jì)劃以此為契機(jī)，為老舊小區(qū)微改造在全區(qū)的鋪開積累經(jīng)驗(yàn)，開展了調(diào)研摸查，制定了實(shí)施方案和成立工作機(jī)構(gòu)，通過區(qū)先行墊付和申請納入市資金計(jì)劃，奠定資金基礎(chǔ)，統(tǒng)籌有序?qū)嵤?。截?2月11日，項(xiàng)目立項(xiàng)調(diào)整待召開區(qū)政府常務(wù)會(huì)議審定后實(shí)施。詳細(xì)設(shè)計(jì)方案和施工圖紙編制計(jì)劃于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小區(qū)內(nèi)低矮建筑和原有建筑面積、產(chǎn)權(quán)、居住戶數(shù)摸查和居民意愿征詢工作（具體詳見附件：海珠區(qū)南石頭街福南新街16-27號大院及周邊社區(qū)微改造案例有關(guān)材料）。
福南新街小區(qū)的微改造過程主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1.反應(yīng)迅速，組織有力。在海珠區(qū)將福南新街16-27號綜合改造工作任務(wù)下達(dá)給南石頭街道后，該街道迅速行動(dòng)，確立了從社區(qū)基本公共服務(wù)需求著手的原則，將其列入街道2016年重點(diǎn)工作項(xiàng)目，制定實(shí)施方案，積極籌措資金，成立專門工作小組，協(xié)調(diào)、爭取區(qū)相關(guān)部門認(rèn)可和支持，抓緊推進(jìn)。
積極協(xié)調(diào)區(qū)職能部門和相關(guān)企業(yè)參與到改造中來，為改造順利開展鋪平道路。
3.民意為先，廣納意見。由于該小區(qū)屬于典型的無物業(yè)管理老舊工業(yè)宿舍區(qū)，為克服出現(xiàn)居民不理解、意見不統(tǒng)一、集資難、不支持甚至阻撓改造等社區(qū)改造經(jīng)常遇到的難題，街道改變以往政府主導(dǎo)、自定方案推行改造的工作模式，重點(diǎn)做好前期居民意見收集工作，摸清居民改造意愿和小區(qū)改造底數(shù)，組織工作人員逐家逐戶上門派發(fā)調(diào)查問卷，走訪調(diào)查率達(dá)85%。此外，還針對居民提出的小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施破舊、車輛亂停放和噪音污染等方面問題不斷完善改造方案。
4.居民自治，群策群力。為充分發(fā)揮居民的自治作用，促進(jìn)居民提高“自我教育、自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督”的水平和能力，強(qiáng)化居民自治的責(zé)任感和歸屬感，在多方努力下，街道指導(dǎo)該有關(guān)居民樓成立大樓管理小組，負(fù)責(zé)改造工作推進(jìn)過程中的具體宣傳和溝通工作，有效發(fā)揮群眾主體作用，充分調(diào)動(dòng)群眾的參與熱情，營造出“街道要我改”到“主動(dòng)要求改”和“有人協(xié)調(diào)改”的小區(qū)改造氛圍。
5.全程監(jiān)督，保證質(zhì)量。為保證小區(qū)改造工程質(zhì)量，街道安排居委會(huì)和大樓管理小組成員積極參與到微改造工程的日常監(jiān)督中，加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理、督導(dǎo)，及時(shí)處理施工過程中出現(xiàn)的各種突發(fā)情況和居民意見。大樓管理小組定期向全體居民通報(bào)改造工作進(jìn)度和施工質(zhì)量情況，保障居民知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。
6.成效明顯，居民滿意。此次改造的初衷就是為解決困擾大樓居民多年用水難、居住環(huán)境差問題。隨著供水系統(tǒng)的更換，大院環(huán)境的整飾和逐漸美化，居民群眾日益感受到改造工作帶來的對生活的切身改變。經(jīng)過改造，小區(qū)面貌煥然一新，成效明顯，受到居民一致好評，周邊尚未改造的小區(qū)居民也紛紛表達(dá)了強(qiáng)烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社會(huì)效果。
（三）其他典型微改造項(xiàng)目現(xiàn)狀及其分析。
2017年4月至10月期間，調(diào)研組通過調(diào)查走訪、隨機(jī)暗訪等方式深入越秀區(qū)仰忠社區(qū)，海珠區(qū)濱江街草芳圍社區(qū)，荔灣區(qū)西村街廣啤雅苑、協(xié)和社區(qū)、西灣東社區(qū)，恩寧路永慶坊和十三行歷史文化街區(qū)，天河區(qū)石牌村，白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村，黃埔區(qū)文沖船廠生活區(qū)，實(shí)地考察了多個(gè)典型微改造項(xiàng)目，并與有關(guān)各區(qū)人大常委會(huì)、區(qū)政府、街道進(jìn)行座談交流，以掌握我市老舊小區(qū)微改造工作情況。在此基礎(chǔ)上，調(diào)研組梳理了各區(qū)老舊小區(qū)微改造典型項(xiàng)目的工作重點(diǎn)、組織籌建方式及存在的問題。
1.上述典型項(xiàng)目的工作側(cè)重點(diǎn)。
（1）以改善民生基礎(chǔ)設(shè)施為主要方向的有：
白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村微改造項(xiàng)目主要改造了轄內(nèi)道路，進(jìn)行了雨污分流、供水管網(wǎng)改造和三線整治并相應(yīng)增設(shè)公共設(shè)施等。
（2）以維護(hù)和傳承歷史風(fēng)貌為主要方向的有：
白云區(qū)柯子嶺微改造項(xiàng)目對牌坊及外立面進(jìn)行了整改裝飾，并把握該村客家文脈，打造了客家風(fēng)情長廊。
（3）以整治提升環(huán)境景觀為主要方向的有：
黃埔區(qū)已經(jīng)完成微改造項(xiàng)目實(shí)施方案的編制，計(jì)劃對文沖船廠生活區(qū)的破損建筑外墻等進(jìn)行整飾及改造。
2.上述典型項(xiàng)目的組織模式與資金籌措特點(diǎn)。
越秀區(qū)為貫徹落實(shí)市委主要領(lǐng)導(dǎo)“將珠光街作為越秀區(qū)老舊社區(qū)‘三線三管’整治試點(diǎn)”有關(guān)批示精神，選擇仰忠社區(qū)為試點(diǎn)，成立了時(shí)任市人大常委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)為組長的仰忠社區(qū)微改造試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并在社區(qū)內(nèi)設(shè)立微改造建設(shè)辦公室，下設(shè)公共設(shè)施改造、舊樓宇改造、人居環(huán)境改造、綜合協(xié)調(diào)、資金監(jiān)督審查等五個(gè)專項(xiàng)工作小組，推進(jìn)微改造落實(shí)，該項(xiàng)目總投資約為2950萬元，其中市財(cái)政安排1450萬元，區(qū)財(cái)政1490萬元，社區(qū)居民集資約10萬元。海珠區(qū)濱江街草芳圍老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目通過居民自籌、政府補(bǔ)貼的形式解決資金來源，其中政府負(fù)責(zé)公共部分的設(shè)施投入，市級安排資金600萬元，區(qū)級安排150萬元，居民負(fù)責(zé)入戶部分的改造投入。荔灣區(qū)西村街道社區(qū)微改造起步較早，主要由政府出資1000多萬予以保障。該社區(qū)形成了在全區(qū)乃至全市推廣的“西村經(jīng)驗(yàn)”，主要特點(diǎn)是在實(shí)踐中探索出“先自治、后改造”模式，制定了社區(qū)建管委產(chǎn)生及工作條例、議事機(jī)制、社區(qū)微改造項(xiàng)目實(shí)施工作流程等，創(chuàng)造出“基層黨建引領(lǐng)社區(qū)自治，社區(qū)自治助推基層治理”的工作模式，由社區(qū)黨支部、建管委作為工作主體，由建管委、居委會(huì)、街道共同動(dòng)議決策，由建管委和街道專業(yè)科室共同監(jiān)督實(shí)施和驗(yàn)收，由建管委做好后續(xù)管養(yǎng)工作。其改造項(xiàng)目以下水道、風(fēng)水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要為主。恩寧路永慶坊以“政府主導(dǎo)、企業(yè)承辦、居民參與”的“民改商”形式實(shí)施修繕維護(hù)，對居民生活區(qū)實(shí)施改造，片區(qū)內(nèi)43棟房屋被荔灣區(qū)政府回收，居民就近安置。通過公開招商引入萬科集團(tuán)建設(shè)及運(yùn)營，并給予其15年的經(jīng)營權(quán)，計(jì)劃總投入資金約為1億元，建筑成本回收周期為12年半。期滿后是將經(jīng)營權(quán)交還政府還是繼續(xù)探討新的合作模式尚未確定。永慶坊僅為恩寧路微改片區(qū)的一期試點(diǎn)，政府計(jì)劃將繼續(xù)發(fā)展二、三期項(xiàng)目。天河區(qū)組織相關(guān)部門、街道辦和石牌村改制公司，推進(jìn)石牌綜合整治工程項(xiàng)目，設(shè)立了駐點(diǎn)工作組，每日召開施工碰頭會(huì)，每月召開各方聯(lián)席會(huì)，項(xiàng)目一期市級安排資金1000萬，區(qū)級安排1008萬。白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院項(xiàng)目實(shí)施過程中，區(qū)有關(guān)部門注重引導(dǎo)公眾參與到項(xiàng)目改造的各個(gè)階段，指導(dǎo)組建了建管委，推動(dòng)解決了大院外立面破損、“三線”亂拉、停車混亂、公共設(shè)施缺失等問題。
（四）我市老舊小區(qū)微改造工作總體上存在的困難和問題。
在總結(jié)南石頭街等典型案例的基礎(chǔ)上，經(jīng)綜合我市老舊小區(qū)微改造調(diào)研情況，現(xiàn)歸納我市微改造工作中存在的主要困難和問題如下：
1.對于微改造的思想認(rèn)識亟需提高和統(tǒng)一。
寫有“廣州市歷史建筑”字樣的牌子被懸掛在某歷史建筑違章附屬物上等工作細(xì)節(jié)把握不嚴(yán)、標(biāo)準(zhǔn)不高等現(xiàn)象。這些觀念和思想都未能全面體現(xiàn)老舊小區(qū)微改造工作的性質(zhì)、宗旨和方向，急需厘清思路和統(tǒng)一認(rèn)識。
有些區(qū)先天條件較好的小區(qū)卻安排了資金投入量相對龐大的錦上添花工程；
將珠江兩岸、主干道旁的老舊小區(qū)納入首要改造項(xiàng)目，而內(nèi)街內(nèi)巷的老舊小區(qū)相對延后改造，等等。對于一些歷史街區(qū)，如荔灣區(qū)十三行街區(qū)，調(diào)研組了解到，有關(guān)方面對后續(xù)二、三期改造也沒有完整的基本計(jì)劃。此外，隨著年代推進(jìn)、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高和管理水平不斷升級，新的老舊小區(qū)還將逐步形成。一般情況下，商品房二三十年才會(huì)出現(xiàn)老舊問題，但一些高檔電梯商品房小區(qū)，日久失修一樣會(huì)出現(xiàn)問題。如東風(fēng)西路的某高檔小區(qū)，一向是廣州老城區(qū)的指標(biāo)性樓盤，小區(qū)分三期開發(fā)，樓齡分別為14至22年。但該小區(qū)在2010年曾遇到部分外墻鋁塑板老化，兩次發(fā)生外墻鋁塑板大片脫落的安全事件，最終不得不求助于消防人員上門排險(xiǎn)。因此，在全市層面，急需建立一個(gè)動(dòng)態(tài)掌握老舊小區(qū)基數(shù)和需改造范圍的工作機(jī)制，依靠現(xiàn)代技術(shù)形成數(shù)據(jù)信息平臺，并在此基礎(chǔ)上制定市、區(qū)兩級層面按照輕重緩急排序的微改造總體規(guī)劃、實(shí)施策劃和實(shí)施計(jì)劃。
3.資金保障效度、力度亟需提升。
三是微改造屬于市、區(qū)共建工作，工作內(nèi)容和資金保障各有側(cè)重，但目前各區(qū)財(cái)政支持力度不一，部分區(qū)級配套資金不到位，過于依賴市級財(cái)政資金，造成市安排的資金支出進(jìn)度不理想。其次，老舊小區(qū)微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)財(cái)政出資項(xiàng)目沒能有效覆蓋部分基本公共服務(wù)項(xiàng)目?！稄V州市老舊小區(qū)微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》的建設(shè)內(nèi)容中的規(guī)定項(xiàng)目的危房治理、供水供電一戶一表改造、燃?xì)馊霊舾脑斓纫?guī)定由個(gè)人出資。相當(dāng)數(shù)量老舊小區(qū)居民不愿出資，項(xiàng)目改造過程中對此未能有效覆蓋，導(dǎo)致微改造不完全不徹底，影響到社區(qū)微改造項(xiàng)目的整體效果。同時(shí)，由于我市老舊小區(qū)數(shù)量龐大，且微改造是一項(xiàng)長期性、涉及面廣、投入較大的綜合性工作，僅靠政府財(cái)政投入，必將難以持續(xù)，因此，微改造資金籌措保障問題不容忽視。
4.微改造有關(guān)法律法規(guī)體系有待完善。
其次，上述法律法規(guī)涉及微改造的多數(shù)條文為原則性描述，實(shí)踐指導(dǎo)性不夠強(qiáng)；
再次，老舊小區(qū)微改造涉及內(nèi)容廣泛，涉及問題復(fù)雜，除包括改造目標(biāo)、范圍、主體、程序等以外，還包括產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、各利益主體權(quán)責(zé)劃分、資金籌措渠道來源等重要問題，需要一部系統(tǒng)、全面的法律法規(guī)加以統(tǒng)合和規(guī)范。目前，我市尚未出臺關(guān)于老舊小區(qū)微改造專門的地方性法規(guī)，規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)稅、產(chǎn)業(yè)、金融、文化保護(hù)等部門也未出臺相應(yīng)的配套政策，這些都影響了微改造工作的規(guī)范有序開展。
5.工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、審批程序有待完善。
涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印發(fā)的《廣州市微改造工作流程指引（試行）》，其內(nèi)容較為簡要，有待進(jìn)一步細(xì)化，等等。因此，目前相關(guān)操作標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范與城市更新和老舊小區(qū)微改造工作實(shí)際需要仍有一定差距。二是老舊小區(qū)微改造工作一方面具有解決問題的急迫性強(qiáng)、項(xiàng)目繁多且分散、工程簽證變更多等特點(diǎn)，整體審批流程較長。另一方面，在微改造項(xiàng)目施工許可等審批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相關(guān)規(guī)定，微改造不需要進(jìn)行規(guī)劃用地報(bào)建和衛(wèi)生防疫等的方案報(bào)批，但在微改造項(xiàng)目辦理質(zhì)量安全監(jiān)督和施工許可手續(xù)時(shí)，卻由于無法提供上述部門的審批意見而無法順利辦理施工許可等，這些都需要盡快在審批程序上出臺具體指引。
6.工作協(xié)調(diào)機(jī)制不夠完善。
老舊小區(qū)微改造通常涉及建設(shè)、規(guī)劃、電力、通信、供水、城管等十幾個(gè)部門和單位，不少區(qū)和街道反映，協(xié)調(diào)上述部門，特別是水、電、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扔嘘P(guān)部門時(shí)，存在較大難度，一些企業(yè)以當(dāng)年沒有計(jì)劃安排請業(yè)主自行申報(bào)列入明年計(jì)劃為由表示難以安排。這些都容易造成工期停滯或者重復(fù)遷改等后續(xù)問題，對項(xiàng)目進(jìn)度和預(yù)算支出等都有較大影響。如，海珠區(qū)城市更新部門自今年4月開始協(xié)調(diào)，直至目前為止，該區(qū)9個(gè)微改造項(xiàng)目仍未有一個(gè)項(xiàng)目的三線整治工作完成現(xiàn)場施工，嚴(yán)重影響后續(xù)工程的實(shí)施。
7.改造過程中涉及土地、規(guī)劃、消防的問題與矛盾需進(jìn)一步研究解決。
未滿足建筑退縮、消防、結(jié)構(gòu)安全、日照時(shí)間等要求；
受周邊管線和電力增容等條件制約。
8.部分老舊小區(qū)房屋由于特殊條件導(dǎo)致不利于管理和改造。
一是由于企業(yè)改制、破產(chǎn)等諸多原因，造成部分單位小區(qū)（如南石頭街福南新街16-27號大院）及其配套設(shè)施設(shè)備處于失管狀態(tài)，同時(shí)由于產(chǎn)權(quán)原因造成維修、投入渠道不暢。二是位于老舊小區(qū)內(nèi)的直管公房管理成本高，據(jù)了解，我市住房管理部門管理的直管房約為11萬套，建筑面積500多萬平方米，普遍位于老舊小區(qū)之內(nèi)，由于房屋量過于龐大、位置過于分散、部分歷史租戶（特別是上世紀(jì)90年代末因政策原因不能參加房改的住戶）視租住直管房為自身福利而不服從管理等原因，管理相對困難，且因租金標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，部分房屋租金可能還不及管理和維修成本，增加財(cái)政壓力。三是我市仍大量存在共用廚廁的老舊房屋，并伴有不同程度的房屋結(jié)構(gòu)和消防安全隱患，居住條件極差，以目前的微改造措施難以有效解決實(shí)際的急迫性問題。
9.物業(yè)管理機(jī)制亟待建立。
我市老舊小區(qū)大多處于低管理或無管理狀態(tài)，管理機(jī)制有所欠缺，在衛(wèi)生保潔、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等方面無法日常順利開展。如福南新街小區(qū)即屬于典型無物業(yè)管理老舊小區(qū)，原屬企業(yè)進(jìn)行房改后，隨著企業(yè)逐步轉(zhuǎn)制、解散等，小區(qū)呈現(xiàn)無管理狀態(tài)。相對先進(jìn)城市而言，我市在建立后期物業(yè)管理機(jī)制方面的確是有所欠缺的。雖然在《廣州市老舊小區(qū)微改造實(shí)施方案》有所提及，但至今未明確老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目（含國有企業(yè)老舊宿舍區(qū)）建成后的維護(hù)管養(yǎng)資金來源、長效管養(yǎng)維護(hù)機(jī)制的建立與運(yùn)行細(xì)則，使得各老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目建成后難以明確養(yǎng)護(hù)主體等，對項(xiàng)目后期管養(yǎng)造成困擾，從而影響微改造效果的持續(xù)性。
總之，當(dāng)前我市老舊小區(qū)面臨的基本公共服務(wù)供給不足等問題比較突出，也反映了我市老舊小區(qū)居民群眾人居環(huán)境維護(hù)提升與城市更新過程、城市化進(jìn)程未能同步發(fā)展。歸根結(jié)底，這是城市發(fā)展過程中不充分、不平衡的問題，是新時(shí)代我國社會(huì)主要矛盾在城市中的反映。對老舊小區(qū)生活環(huán)境、居住品質(zhì)的提升，關(guān)系到城市健康有序發(fā)展，關(guān)系到社會(huì)發(fā)展公平的實(shí)現(xiàn)，關(guān)系到社會(huì)和諧穩(wěn)定，關(guān)系到市民對城市改革發(fā)展成果的獲得感。因此，對上述老舊小區(qū)微改造工作中出現(xiàn)的問題，不容忽視，亟待解決。
2017年6、7月份，調(diào)研組到北京、天津、杭州、合肥市等城市學(xué)習(xí)考察。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，四個(gè)城市都把老舊小區(qū)微改造（綜合整治）工作作為改善民計(jì)民生、完善城市功能的重要工作，針對老舊小區(qū)房屋年久失修、配套設(shè)施不完善或老化、外部環(huán)境臟亂、居住功能下降等問題，專門出臺政策，加強(qiáng)資金保障，利用數(shù)年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)老舊小區(qū)微改造全覆蓋，從根本上改變了老舊小區(qū)居住環(huán)境，不斷增強(qiáng)市民百姓的獲得感。有關(guān)工作情況和經(jīng)驗(yàn)做法如下：
（一）加強(qiáng)調(diào)查摸底，明確改造范圍。
2014年，重點(diǎn)針對70、80年代建造的標(biāo)準(zhǔn)住宅實(shí)施危舊住宅房屋治理改造。合肥市明確將2000年9月1日前全部建成交付使用、建筑面積達(dá)到5000平方米以上、土地性質(zhì)為國有的、房屋標(biāo)準(zhǔn)成套的老舊小區(qū)列入改造范圍，2017至2019年將整治范圍擴(kuò)大至建筑面積5000平方米以下的老舊小區(qū)。
（二）強(qiáng)化資金投入，推動(dòng)工作落實(shí)。
各地在經(jīng)費(fèi)保障方面給予了有力支持，推動(dòng)改造工作有效落實(shí)。北京市在“十二五”時(shí)期，市、區(qū)兩級投入340億元，全面開展以抗震加固和節(jié)能改造為牽引的老舊小區(qū)綜合整治工作，至今已完成1582個(gè)小區(qū)、5850萬平米的總體任務(wù)。天津市在2012至2015年間，完成了中心城區(qū)舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造工作，累計(jì)投資51.7億元（不含水電氣改造等專項(xiàng)資金），改造2186個(gè)小區(qū)、6920萬平方米，113萬戶、340萬居民直接受益。合肥市在2012年至2016年期間，共投資16.87億元，對324個(gè)、總建筑面積1176萬平方米的老舊小區(qū)進(jìn)行環(huán)境綜合整治，惠及15.7萬戶，45.9萬人，并計(jì)劃于2017至2019年間投資21.52億元，進(jìn)一步整治總建筑面積1076萬平方米的607個(gè)老舊小區(qū)。反觀廣州市，2016、2017兩年才一共安排財(cái)政資金2.5億元，推進(jìn)106個(gè)微改造項(xiàng)目，資金投入力度相對薄弱。
（三）明確工作標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)實(shí)施改造。
確定設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位編制項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及概算審批初步設(shè)計(jì)及概算并辦理施工招標(biāo)資金撥付施工管理驗(yàn)收接管等工作步驟和具體要求。二是在改造內(nèi)容中，既有規(guī)定動(dòng)作，也有自選動(dòng)作，針對不同年代房屋分別改造。以北京市為例：小區(qū)公共部分方面，進(jìn)行水電熱通信等線路管網(wǎng)和設(shè)備改造，無障礙設(shè)施改造，消防設(shè)施改造，綠化景觀道路照明設(shè)施改造，更新補(bǔ)建信報(bào)箱，根據(jù)實(shí)際情況，進(jìn)行雨水收集系統(tǒng)應(yīng)用補(bǔ)建機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位建設(shè)休閑娛樂設(shè)施完善安防系統(tǒng)補(bǔ)建警衛(wèi)室修建圍墻等內(nèi)容的改造。房屋建筑本體方面，1990年（含）以前建成的，進(jìn)行節(jié)能改造熱計(jì)量改造和平改坡，對樓梯進(jìn)行清洗粉刷，根據(jù)實(shí)際情況增設(shè)電梯空調(diào)規(guī)整樓梯外線纜規(guī)整屋頂綠化太陽能應(yīng)用普通地下室治理等改造；
對1980年（含）以前建成的，還進(jìn)行抗震鑒定，對不達(dá)標(biāo)的老舊房屋進(jìn)行抗震加固改造，抗震加固改造過程中，條件允許的還可增加面積（加建陽臺）。
（四）充分聽取意見，主動(dòng)接受監(jiān)督。
施工期間接受社區(qū)志愿者和居民的監(jiān)督工程竣工后組織街道及居民代表參與驗(yàn)收。下階段北京市也將遵循自下而上、以需定項(xiàng)的原則在充分征求居民意見基礎(chǔ)上確定試點(diǎn)小區(qū)綜合整治方案明確基礎(chǔ)類改造內(nèi)容必須完成自選類改造內(nèi)容由居民共同決定。
（五）堅(jiān)持讓利于民，推進(jìn)惠民政策。
在實(shí)施改造的同時(shí)，各地還推出增加面積、增加廚廁、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造過程中，條件允許的可為居民加建陽臺，增加面積，從根本上改善居民居住條件。同時(shí)，通過補(bǔ)貼方式鼓勵(lì)老舊小區(qū)加建停車場、增設(shè)電梯，并在此基礎(chǔ)上，引入租賃式方式，由企業(yè)投資增設(shè)電梯，并擁有電梯產(chǎn)權(quán)，通過居民付費(fèi)使用和后期其他經(jīng)營項(xiàng)目（如養(yǎng)老服務(wù)）收回投資成本。杭州市針對不成套、磚木結(jié)構(gòu)、簡易磚混結(jié)構(gòu)房屋，實(shí)施廚衛(wèi)設(shè)施進(jìn)戶，其中“拼廚加衛(wèi)”增加面積的，僅按建安成本價(jià)收取費(fèi)用，對于困難家庭還可減免。同時(shí)，該市還完善了直管公房出售政策，于2016年出臺《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)直管公房管理的意見》，進(jìn)一步擴(kuò)大市區(qū)直管公有住房出售范圍，允許非成套木結(jié)構(gòu)或磚木結(jié)構(gòu)的直管公有住房，以及原規(guī)定暫緩出售的部分未實(shí)行“住改非”的臨街底層住宅、部分歷史建筑和歷史文化街區(qū)內(nèi)確定保護(hù)的建筑物出售。
（六）引入物業(yè)管理，建立長效機(jī)制。
各地都通過在老舊小區(qū)建立物業(yè)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理管理長效機(jī)制，來鞏固微改造工作成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)。北京市出臺《關(guān)于印發(fā)的通知》，開展以居民自治、共建共享等為核心的老舊小區(qū)自我服務(wù)管理試點(diǎn)建設(shè)工作，引導(dǎo)小區(qū)逐步引入物業(yè)公司參與社區(qū)治理和建設(shè)。天津市制定完善了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市舊樓區(qū)提升改造后長效管理的意見》和相關(guān)配套文件，建立政府補(bǔ)貼機(jī)制，市財(cái)政每年拿出1.6億元補(bǔ)貼舊樓區(qū)管理服務(wù)費(fèi)，各小區(qū)可結(jié)合實(shí)際采取社會(huì)化服務(wù)管理公司管理、產(chǎn)權(quán)單位自行管理、居民自治管理三種管理模式。杭州市在整治完善老舊小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理和專業(yè)化物業(yè)管理兩種模式供小區(qū)居民投票選擇，選擇社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，由社區(qū)公共服務(wù)站按照“有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理”等“八個(gè)有”的管理目標(biāo)開展工作，小區(qū)總建筑面積5萬平方米以下的配備3個(gè)物業(yè)專管員，每增加3萬平方米增配一名專管員，對居民收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.15元/平方米·月（可上浮20%）。合肥市參照杭州市做法提供專業(yè)化物業(yè)管理和有償社區(qū)服務(wù)管理模式，有償社區(qū)服務(wù)管理由社居委組織，聘請保潔、秩序維護(hù)等工作人員或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，向居民收取一定的服務(wù)成本費(fèi)。小區(qū)內(nèi)公共停車、商業(yè)用房等經(jīng)營性收入作為小區(qū)物業(yè)管理資金，由社居委統(tǒng)一收取和使用。
黨的十九大報(bào)告指出：“中國特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾?！边@個(gè)矛盾是以人民日益增長的美好生活需要為根本尺度的。同時(shí)，報(bào)告指出：“堅(jiān)持在發(fā)展中保障和改善民生。增進(jìn)民生福祉是發(fā)展的根本目的。必須多謀民生之利、多解民生之憂，在發(fā)展中補(bǔ)齊民生短板、促進(jìn)社會(huì)公平正義……”。老舊小區(qū)微改造是貫徹十九大精神，解決城市發(fā)展過程中不平衡不充分問題的重要途徑，是有效改善人居環(huán)境、提升市民群眾獲得感和滿意度的重大民生工程，是助力解決新時(shí)代我國社會(huì)主要矛盾、實(shí)現(xiàn)人民群眾對美好生活向往的重要舉措，必須穩(wěn)步推進(jìn)和長期堅(jiān)持。結(jié)合調(diào)研情況，針對上述我市老舊小區(qū)微改造遇到的問題，為進(jìn)一步推動(dòng)我市老舊小區(qū)微改造工作上新臺階，現(xiàn)提出如下建議。
確立“權(quán)屬明晰、權(quán)責(zé)平衡、各負(fù)其責(zé)、多方共贏”的改造原則。
縱觀我市老舊小區(qū)房屋構(gòu)成，主要是由房改房、承租公房等構(gòu)成。伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，特別是公有住房出售，產(chǎn)權(quán)形式逐步多元化，有房改房、承租公房、回遷房、商品房等，產(chǎn)權(quán)存在交叉和模糊地帶，但在住房制度改革之后相當(dāng)一部分小區(qū)卻沒有實(shí)施配套的物業(yè)管理，因而給小區(qū)管理包括微改造工作帶來很多困難，這是老舊小區(qū)微改造工作面臨一系列問題的根源所在，也是難以形成長效管理機(jī)制的重要原因之一。為此，必須分析老舊小區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，確立“權(quán)屬明晰、權(quán)責(zé)平衡、各負(fù)自責(zé)、多方共贏”的改造原則，方能尋找老舊小區(qū)開展微改造和解決后續(xù)可能發(fā)生的爭議事項(xiàng)的有效路徑。
首先，根據(jù)《物權(quán)法》，對房屋專有部分的所有權(quán)是業(yè)主對共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。但由于城鎮(zhèn)住房制度改革遺留問題，不享有專有權(quán)或者享有部分專有權(quán)的原售房單位卻就小區(qū)共用部分享有單獨(dú)所有權(quán)，形成了共用部分所有權(quán)脫離專有部分所有權(quán)的不正常狀態(tài)。因此，在確立小區(qū)管理組織時(shí)，除了老舊小區(qū)居民（即房改房所有人、商品房所有人、回遷房所有人、公房承租人等）之外，在原售房單位或產(chǎn)權(quán)單位仍存在的情況下，還應(yīng)吸納原售房單位或者產(chǎn)權(quán)單位加入小區(qū)的管理組織，確立有權(quán)即應(yīng)擔(dān)責(zé)的微改造工作先行性基礎(chǔ)，從而逐步消除因所有權(quán)不明晰的情況下無人擔(dān)責(zé)所形成的失管現(xiàn)象。
其次，要對老舊小區(qū)中的原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行重新細(xì)致的梳理，摸查、核實(shí)、登記原產(chǎn)權(quán)單位是否還存在、是否還發(fā)揮作用、是否還占有小區(qū)共有資源等，從而對小區(qū)共有資源進(jìn)行權(quán)屬和共有事務(wù)的責(zé)任劃分進(jìn)行確認(rèn)，重點(diǎn)是要對老舊小區(qū)共有部分物權(quán)的制度變遷進(jìn)行確權(quán)，明確老舊小區(qū)共有或共用物業(yè)（特別是如物業(yè)管理用房、停車位置、地下空間等）的權(quán)屬，由此產(chǎn)生的義務(wù)、責(zé)任和衍生的收益，從而在明晰物權(quán)基礎(chǔ)上重構(gòu)老舊小區(qū)的管理制度基礎(chǔ)。
新增的基礎(chǔ)設(shè)施，屬于公益性的如綠化、文體設(shè)施等由政府負(fù)責(zé)，屬于經(jīng)營性的如新建停車場等，由投資方負(fù)責(zé)并享有收益權(quán)。此外，小區(qū)管線設(shè)施（水、電、氣、通信）等的改造，可探索將部分設(shè)施產(chǎn)權(quán)予以明晰，將表前產(chǎn)權(quán)劃歸企業(yè)，給予改造企業(yè)合理的收益，激發(fā)其積極性。
應(yīng)當(dāng)逐步引導(dǎo)廣大居民樹立權(quán)責(zé)統(tǒng)一、共建共享的觀念，充分合理表達(dá)訴求，積極參與微改造工作。
（二）確立“摸家底—訂規(guī)劃—明主體—出指引—強(qiáng)監(jiān)管”的推進(jìn)機(jī)制。
摸清詳細(xì)底數(shù)，合理評估分類。
合理界定、摸清底數(shù)是穩(wěn)步推進(jìn)老舊小區(qū)微改造的基礎(chǔ)性工作。
一是合理界定。何為老舊小區(qū)，全國各地對此定義不一。綜合我市和全國各地的情況，老舊小區(qū)的特征可以大致歸納為建筑年代相對久遠(yuǎn)、建筑結(jié)構(gòu)比較單一、建筑性能已經(jīng)退化、基礎(chǔ)設(shè)施較為陳舊、基本公共服務(wù)不完善或缺失、環(huán)境質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等，總體而言就是居住功能達(dá)不到宜居甚至是可居的標(biāo)準(zhǔn)。為此，我們應(yīng)從上述大的方面繼續(xù)完善、細(xì)化出一套關(guān)鍵指標(biāo)，確立我市老舊小區(qū)的界定標(biāo)準(zhǔn)。
二是摸清底數(shù)。切實(shí)發(fā)揮市城市更新部門的統(tǒng)籌作用，協(xié)調(diào)有關(guān)部門，完善信息共享機(jī)制，建立數(shù)據(jù)信息平臺，完善動(dòng)態(tài)更新、掌握老舊小區(qū)基數(shù)和改造內(nèi)容的工作機(jī)制，通過歷史資料查詢、部門信息共享互助共享、實(shí)地踏勘、問卷調(diào)查、分類訪談、委托第三方機(jī)構(gòu)調(diào)查等方式，進(jìn)一步充實(shí)我市老舊小區(qū)各方面的數(shù)據(jù)，包括街道、居委、居民等主體對微改造的意見和需求。同時(shí)，注重加強(qiáng)動(dòng)態(tài)的房屋安全普查，對于老舊小區(qū)中的危破房進(jìn)行重點(diǎn)標(biāo)識和登記。特別是可以結(jié)合當(dāng)前正在進(jìn)行的“四標(biāo)四實(shí)”工作，進(jìn)一步摸清我市老舊小區(qū)底數(shù)，掌握產(chǎn)權(quán)來源、建筑年代、危破程度、基礎(chǔ)配套設(shè)施、基本公共服務(wù)條件等情況，做好老舊小區(qū)地塊標(biāo)圖建庫工作，細(xì)致掌握各區(qū)老舊小區(qū)的大致類型及其所處區(qū)域。
對于確有改造必要，設(shè)施相對較為完善，也有自我更新實(shí)力的小區(qū)，不宜由市安排大量資金實(shí)施微改造，應(yīng)鼓勵(lì)其自我開展環(huán)境整治，如天河區(qū)石牌村等。對于傳統(tǒng)歷史文化街區(qū)，如荔灣區(qū)恩寧路、十三行街區(qū)等，要加強(qiáng)專項(xiàng)規(guī)劃的宏觀引領(lǐng)作用，規(guī)劃應(yīng)以人為本，堅(jiān)持使歷史文化街區(qū)在保障基礎(chǔ)民生的同時(shí)，加強(qiáng)保護(hù)歷史環(huán)境進(jìn)行品質(zhì)提升和功能補(bǔ)強(qiáng)，擦亮其歷史名片，發(fā)揮其獨(dú)有文化影響力，增強(qiáng)市民對于街道和社區(qū)的歸屬感。在具體操作層面，要形成“政府——居民”雙向而行、意見統(tǒng)一的評估立項(xiàng)機(jī)制。政府方面，要在摸底工作基礎(chǔ)上，按照改造迫切性尤其是基本公共服務(wù)缺失程度進(jìn)行排序，完善、細(xì)化微改造內(nèi)容以及評估、申報(bào)指標(biāo)，盡快建立老舊小區(qū)微改造的政府項(xiàng)目庫。在區(qū)級操作層面上，各區(qū)要把好項(xiàng)目申報(bào)前的評估關(guān)。要充分發(fā)揮區(qū)、街、鎮(zhèn)和居委的引導(dǎo)作用，要通過實(shí)地調(diào)研、走訪調(diào)查、成立老舊小區(qū)建管委或業(yè)委會(huì)自主開展等方式，擴(kuò)大居民知悉面和參與面，引導(dǎo)居民自行申報(bào)，建立“引導(dǎo)居民提出申報(bào)項(xiàng)目——區(qū)、街比對政府項(xiàng)目庫——形成初步評估結(jié)果——公示征求居民意見——居民確認(rèn)并正式立項(xiàng)”的工作流程，提高申報(bào)項(xiàng)目的公平性、合理性和公認(rèn)度。其中，在政府項(xiàng)目庫內(nèi)、改造意愿強(qiáng)烈（達(dá)成改造共識人數(shù)比例越高）的，其立項(xiàng)申請可以優(yōu)先考慮。對具有改造必要性和可行性的小區(qū)，要進(jìn)行改造前的基于小區(qū)全生命周期的第二層次的評估，發(fā)現(xiàn)存在的問題和隱患，為改造工程提供科學(xué)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和定量依據(jù)，確定改造方向、目標(biāo)和具體程度，從而為后續(xù)資金投入明確投資方向和進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)控制奠定基礎(chǔ)。
2.制定專項(xiàng)規(guī)劃，統(tǒng)一有序推進(jìn)。
老舊小區(qū)微改造具有緊迫性和長期性的特點(diǎn)，是未來政府一項(xiàng)重要的系統(tǒng)性工作。因此，應(yīng)該堅(jiān)持規(guī)劃先行的理念，通過科學(xué)合理的規(guī)劃，將上述摸底、評估后的老舊小區(qū)的分類和改造內(nèi)容在規(guī)劃中充分體現(xiàn)，有原則、有步驟、有方法地積極穩(wěn)妥推進(jìn)。要根據(jù)新一輪城市總體規(guī)劃的編制工作，進(jìn)一步明確各區(qū)功能布局，明晰各老舊小區(qū)所處片區(qū)的功能定位，著眼于片區(qū)改造、滾動(dòng)改造，提前布局公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，科學(xué)制定以2020年（全面建成小康社會(huì)）、2035年（基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化）等歷史任務(wù)節(jié)點(diǎn)為期限的微改造專項(xiàng)規(guī)劃，明確近遠(yuǎn)期老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)和內(nèi)容，到2020年實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)全覆蓋、全到位，在此基礎(chǔ)上，到2035年實(shí)現(xiàn)小區(qū)綜合服務(wù)功能進(jìn)一步完善、小區(qū)人居環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。各區(qū)要根據(jù)上述總體規(guī)劃制訂微改造詳細(xì)規(guī)劃，明確改造具體內(nèi)容和進(jìn)度，以此在全市層面確立明晰的微改造的工作對象和區(qū)域范圍。同時(shí)，注意規(guī)劃編制的前瞻性，合理預(yù)留在一定時(shí)期內(nèi)老舊小區(qū)數(shù)據(jù)更新空間。與此同時(shí)，對文物和歷史建筑進(jìn)行細(xì)致摸查，出臺專門針對歷史文化街區(qū)的微改造工作計(jì)劃，注重歷史文脈傳承、功能再造和活化利用，有計(jì)劃地引入合適產(chǎn)業(yè)類型，推動(dòng)此類地區(qū)文化旅游業(yè)發(fā)展。
3.明晰責(zé)任主體，優(yōu)化工作流程。
提高全市老舊小區(qū)微改造工作議事機(jī)構(gòu)層級，并將老舊小區(qū)微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中各個(gè)規(guī)定項(xiàng)目涉及的主管部門、業(yè)務(wù)部門（市自來水公司、市燃?xì)饧瘓F(tuán)、中國電信、廣州市有線電視等）納入城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，在審核城市更新年度計(jì)劃時(shí)，將老舊小區(qū)微改造同步納入城市更新年度計(jì)劃和各單位、公共事業(yè)企業(yè)年度計(jì)劃。要進(jìn)一步加強(qiáng)對城市更新工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，強(qiáng)化對區(qū)、街道工作特別是基層難以協(xié)調(diào)的問題的指導(dǎo)和支持力度。進(jìn)一步理順市城市更新部門與其它部門在工作中的角色定位，明確規(guī)劃、建設(shè)、城管、環(huán)保、物價(jià)、廣電、消防等部門的職責(zé)分工，建立縱向從政府到社區(qū)、橫向涵蓋各有關(guān)職能部門的科學(xué)運(yùn)行機(jī)制。找準(zhǔn)現(xiàn)有微改造審批程序提速的主要障礙，在合法合理的基礎(chǔ)上，簡化審批流程，形成高效、規(guī)劃、科學(xué)的微改造建設(shè)管理模式。探索簡政放權(quán)，探索將審核審批權(quán)和具體事務(wù)下放各區(qū)，實(shí)施微改造備案制，建立老舊小區(qū)微改造便捷機(jī)制。建立對水、電、氣、有線電視等業(yè)務(wù)部門的監(jiān)管機(jī)制，將老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目涉及的三線整理、供水供電改造、燃?xì)馊霊舻裙ぷ髁腥肷鲜銎髽I(yè)的考核清單，對有關(guān)企業(yè)支持微改造項(xiàng)目改造提出考核要求。
4.出臺程序指引，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)流程。
在實(shí)際操作流程中，市政府應(yīng)當(dāng)按照協(xié)同、快速、便捷的原則，充分發(fā)揮統(tǒng)籌、引導(dǎo)、規(guī)范作用，完善老舊小區(qū)改造有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確每個(gè)步驟的具體實(shí)施流程、工程導(dǎo)則、監(jiān)督機(jī)制以及爭議解決和協(xié)商機(jī)制等方面的細(xì)節(jié)規(guī)定，進(jìn)一步提高工作規(guī)范化水平。在市級層面為老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目制定專門的道路開挖、市政給排水設(shè)施接入、綠化遷移、質(zhì)量安全監(jiān)督登記及施工許可手續(xù)辦理的指引，各區(qū)可以探索諸如參照環(huán)境提升項(xiàng)目施工辦理程序制訂微改造項(xiàng)目施工手續(xù)等途徑，簡化辦理程序，加快辦理進(jìn)度。探索建立社區(qū)工程師、社區(qū)規(guī)劃師等制度，發(fā)揮專業(yè)人士作用。加強(qiáng)對老舊小區(qū)“三線”整治等技術(shù)指引實(shí)際操作情況的調(diào)研，及時(shí)完善、細(xì)化“三線”規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)條件等方面形成一套規(guī)范操作指引，重點(diǎn)解決街區(qū)狹窄導(dǎo)致供電網(wǎng)線鋪設(shè)難度大、弱電網(wǎng)線下地設(shè)計(jì)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、供電線網(wǎng)規(guī)劃和老舊社區(qū)微改造規(guī)劃難一致等主要問題。要根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，研究增設(shè)社區(qū)服務(wù)點(diǎn)、公共衛(wèi)生間、立體停車場、垃圾壓縮站、再生資源收集點(diǎn)、變電站等配套設(shè)施工作標(biāo)準(zhǔn)體系。
5.加強(qiáng)全程管控，強(qiáng)化監(jiān)督考核。
加強(qiáng)事前預(yù)控、事中監(jiān)管、事后考評，構(gòu)建全過程、常態(tài)化的監(jiān)督考核機(jī)制。加強(qiáng)對各區(qū)執(zhí)行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的督導(dǎo)檢查，市城市更新部門要對各區(qū)落實(shí)項(xiàng)目工程現(xiàn)場督查、發(fā)現(xiàn)問題及整改、工程項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)控等實(shí)施定期的收集、督導(dǎo)、抽檢，確保項(xiàng)目工程按時(shí)保質(zhì)推進(jìn)。要注重充分的信息公開，依托相應(yīng)的管理信息平臺，向社會(huì)公布微改造工程項(xiàng)目的各類信息。加強(qiáng)事后考評和通報(bào)問責(zé)，對于未能完成工作進(jìn)度的，視情況采取通報(bào)相關(guān)單位及其責(zé)任人、暫停該區(qū)項(xiàng)目審批、扣減城市更新資金等問責(zé)方式。各區(qū)要出臺符合各自實(shí)際的配套操作細(xì)則，發(fā)揮街道、居委能動(dòng)性，簡政放權(quán)，運(yùn)用督導(dǎo)、獎(jiǎng)懲等機(jī)制促進(jìn)街道推進(jìn)微改造工作。充分發(fā)揮準(zhǔn)備設(shè)立的監(jiān)察委員會(huì)和市、區(qū)審計(jì)部門等作用，堅(jiān)持全程、深度介入，加強(qiáng)對微改造工作全程的監(jiān)察、監(jiān)督。注重讓群眾、特別是老舊小區(qū)的居民以及其他利益相關(guān)者參與到監(jiān)督與管理的過程中。探索發(fā)揮“兩代表一委員”屬地聯(lián)系群眾的橋梁作用，邀請或聘請轄區(qū)內(nèi)黨代表、各級人大代表和政協(xié)委員進(jìn)行全程監(jiān)督。
鑒于老舊小區(qū)微改造工作的長期性及其所需資金的巨量性，政府應(yīng)該堅(jiān)持“權(quán)責(zé)統(tǒng)一、各方共擔(dān)、政府投入和市場化運(yùn)作并存”的原則，探索居民、市場、政府多方共同籌措資金機(jī)制。按照國家住建部老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作座談會(huì)精神，探索采取居民、原產(chǎn)權(quán)單位出資、政府補(bǔ)助等多種方式實(shí)施老舊小區(qū)微改造。
可經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施，包括新建停車設(shè)施、新增管線設(shè)施等，可由最終受益人出資。
其次，要探索利用多種融資方式。通過政府購買服務(wù)等方式，充分發(fā)揮城市更新基金的杠桿作用，撬動(dòng)引導(dǎo)社會(huì)資本參與。對于預(yù)期收益性較低的改造項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮財(cái)政資金的民生保障作用。對于預(yù)期收益較高的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)調(diào)動(dòng)社會(huì)各方積極性，充分利用各種金融機(jī)構(gòu)貸款等資金渠道。實(shí)踐證明，老舊小區(qū)微改造會(huì)使居住小區(qū)產(chǎn)生增值收益，可以探索將增值收益打包成相應(yīng)的資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化、貼息貸款等多種形式的市場化運(yùn)作模式，增加社會(huì)資金注入。同時(shí)，探索由居委會(huì)或街道代為管理，充分利用小區(qū)公共用地、閑置用房，委托專業(yè)的公司或通過互聯(lián)網(wǎng)平臺為需要路演展覽、小區(qū)廣告的企業(yè)等供應(yīng)場地，以及通過物業(yè)租賃、停車設(shè)施經(jīng)營等方式，拓寬小區(qū)微改造和二次供水設(shè)施、道路、綠化、文體設(shè)施等項(xiàng)目的維護(hù)管養(yǎng)資金來源。要盤活用好已有的資金，逐步建立完善持續(xù)性的個(gè)人資金來源渠道。具體而言，當(dāng)前主要是充分發(fā)揮物業(yè)專項(xiàng)維修資金的作用，市政府要及時(shí)檢視《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》施行效果，為進(jìn)一步完善相關(guān)規(guī)定積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。對于未成立業(yè)委會(huì)、無物管單位或房屋產(chǎn)權(quán)單位無法履行房屋維修責(zé)任時(shí)，可以由街道代為申請物業(yè)專項(xiàng)維修資金，用于房屋修繕。完善物業(yè)專項(xiàng)維修基金的補(bǔ)繳辦法，將未繳納的國有企業(yè)舊宿舍區(qū)納入補(bǔ)繳范圍，允許其以單位或個(gè)人名義補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用。同時(shí)，探索創(chuàng)新個(gè)人住房公積金的使用方式和渠道，使得微改造涉及的居民甚至是受益人可以使用個(gè)人住房公積金支付微改造中個(gè)人承擔(dān)的部分。
在政府操作層面，要向先進(jìn)城市看齊，按照確保基本公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施改善、環(huán)境提升并舉的原則，穩(wěn)步加大資金投入力度。將關(guān)乎居民切身利益的基本公共服務(wù)項(xiàng)目改造內(nèi)容納入財(cái)政全額補(bǔ)助范圍，將建筑節(jié)能改造、小區(qū)公共部分雨污分流改造等項(xiàng)目也適當(dāng)納入財(cái)政補(bǔ)助范圍。對于危房改造，政府要通過政府資助（包括技術(shù)支持、政策咨詢等）等方式，進(jìn)一步發(fā)揮引導(dǎo)、支持作用。充分考慮無房改房、貧困戶集中的老舊小區(qū)的需要，提高用于建筑本體方面的市財(cái)政出資比例，并對低保戶、貧困戶和困難家庭出資部分予以重點(diǎn)支持。要避免條塊分割，探索整合小區(qū)改造資金、建筑節(jié)能改造資金等，拓寬資金來源，統(tǒng)一調(diào)度使用?？茖W(xué)合理編制預(yù)算，市、區(qū)城市更新部門要充分考慮實(shí)施項(xiàng)目的成熟度，做好資金測算工作，切實(shí)做好財(cái)政預(yù)算滾動(dòng)計(jì)劃。制定城市更新項(xiàng)目驗(yàn)收、考核辦法及資金管理辦法，從制度層面規(guī)范我市城市更新資金分配使用。同時(shí)，要構(gòu)建轉(zhuǎn)移支付資金全過程監(jiān)管體系，以項(xiàng)目考評結(jié)果為依據(jù)，結(jié)合以獎(jiǎng)代補(bǔ)等方式，提高轉(zhuǎn)移支付資金使用效益，減少浪費(fèi)。
（四）建立老舊小區(qū)微改造常態(tài)管養(yǎng)的長效機(jī)制。
老舊小區(qū)微改造要與加強(qiáng)和創(chuàng)新基層社會(huì)治理，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局緊密結(jié)合，健全“共建共治共享”的微改造工作機(jī)制。發(fā)動(dòng)街道、社區(qū)（居委）等基層力量，發(fā)揮居民基層協(xié)商自治作用，提升老舊小區(qū)微改造的實(shí)施效率。具體而言，要因地制宜，探索建立多元化模式，實(shí)現(xiàn)長效管養(yǎng)機(jī)制全覆蓋。
在街道、社區(qū)和居民層面，對于基礎(chǔ)條件較好的小區(qū)和經(jīng)過微改造可以達(dá)到引入規(guī)范化管理水平的小區(qū)，要積極引入規(guī)范化的物業(yè)管理。街道、社區(qū)應(yīng)幫助、指導(dǎo)小區(qū)組建業(yè)主委員會(huì)，特別是要優(yōu)化諸如國有企業(yè)老舊宿舍區(qū)等小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立機(jī)制，在業(yè)委會(huì)成立、審批、備案各方面予以支持。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的引入環(huán)節(jié)上，要廣泛征求意見，擴(kuò)大居民對物業(yè)管理的參與度和認(rèn)可度，著重明確服務(wù)內(nèi)容，確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，探索專業(yè)物業(yè)管理公司或業(yè)委會(huì)提前介入微改造方案的做法，參與謀劃小區(qū)停車位、公共空間利用、管線改造和監(jiān)控視頻等設(shè)置的總體設(shè)計(jì)，為后期建立物業(yè)管理制度的順暢銜接和順利運(yùn)行提供支撐。對于條件較差，無物管或物管已經(jīng)退出的小區(qū)，有業(yè)委會(huì)的，可以采取所在社區(qū)和小區(qū)業(yè)委會(huì)共同參與的管理模式，成立小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，招聘諸如小區(qū)內(nèi)的下崗人員等，明確服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依托物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行管理。對于未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)且無法選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)的老舊小區(qū)，可以由社區(qū)居委牽頭組織召開業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人，采取準(zhǔn)物業(yè)管理模式，并逐步在居民適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理模式后，過渡到標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理。對于零散居民點(diǎn)，可以按照就近合并的方式，由街道、社區(qū)提供社區(qū)托底物業(yè)服務(wù)，整合區(qū)域內(nèi)資源，通過區(qū)域內(nèi)泊車抵償服務(wù)、便民設(shè)施收入等彌補(bǔ)資金短缺，保障管理的可持續(xù)性。
在政府層面，建議借鑒杭州等城市建立物業(yè)管理的做法，出臺實(shí)施適合廣州實(shí)際的老舊小區(qū)物業(yè)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理措施，引導(dǎo)業(yè)主做好后續(xù)維護(hù)管養(yǎng)工作，從根本上鞏固微改造工作成果。市、區(qū)政府每年給予街道和社區(qū)一定的管理經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼，加大對物業(yè)管理的財(cái)政支持力度，通過降低稅費(fèi)、補(bǔ)貼管理費(fèi)等方式，吸引物業(yè)公司入駐。培育發(fā)展多樣化的物業(yè)管理市場、特別是針對老舊小區(qū)的微利、非營利的物業(yè)服務(wù)市場。完善社區(qū)網(wǎng)格化管理制度，落實(shí)網(wǎng)格點(diǎn)責(zé)任人、保潔員、巡查員、志愿者、掛鉤部門聯(lián)系人等主體，實(shí)行對老舊小區(qū)的全天候管理全覆蓋。強(qiáng)化城市管理綜合執(zhí)法，依法及時(shí)處置老舊小區(qū)違法建設(shè)、亂堆亂放等違法行為。加強(qiáng)目標(biāo)管理和考核，政府要將老舊小區(qū)長效管理情況納入年度目標(biāo)考核，合理設(shè)置考核分值和權(quán)重，開展定期考核，采取設(shè)立專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)并“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”的方式，根據(jù)考核結(jié)果撥付予街道，強(qiáng)化長效管理機(jī)制。加強(qiáng)對社區(qū)建管委的日常運(yùn)作機(jī)制的完善以及對其在人、財(cái)、物保障機(jī)制的探索，借此筑牢居民社區(qū)自治的基礎(chǔ)。從各個(gè)層面加強(qiáng)對老舊小區(qū)居民在“共同維護(hù)、共同承擔(dān)、共同受益”理念方面的宣傳，提升居民權(quán)利、義務(wù)對等的觀念自覺。構(gòu)建良好公共道德風(fēng)尚，推動(dòng)形成良好的社區(qū)建設(shè)管理秩序。最后，應(yīng)鼓勵(lì)有能力的老舊小區(qū)自發(fā)開展微改造工作，加強(qiáng)政策指引，適當(dāng)予以補(bǔ)助，推動(dòng)形成老舊小區(qū)自我更新的新常態(tài)。
（五）完善老舊小區(qū)微改造相關(guān)法律法規(guī)和配套政策體系。
在法律法規(guī)體系方面，建議制定有關(guān)老舊小區(qū)微改造的專門性法律法規(guī)，內(nèi)容建議包括老舊小區(qū)認(rèn)定分類、改造程序指引、涉及主體及其權(quán)責(zé)關(guān)系等。在配套政策體系方面，建議在國家層面，制定關(guān)于老舊小區(qū)微改造涉及規(guī)劃調(diào)整的指導(dǎo)意見，包括涉及的相關(guān)規(guī)劃政策和土地政策。我市可針對新增用地與存量用地、新建房屋和老舊小區(qū)微更新改造的差異，進(jìn)一步健全符合廣州存量用地和老舊房屋更新改造實(shí)際的配套政策體系。落實(shí)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，完善社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)機(jī)制，確保社區(qū)基本公共服務(wù)設(shè)施同步規(guī)劃、同步建設(shè)。研究建立老舊小區(qū)微改造適用土地、規(guī)劃、消防標(biāo)準(zhǔn)體系，配套出臺有關(guān)措施。同時(shí)，根據(jù)我市實(shí)踐情況，積極向省、國家提出立法和政策性建議，研究**老舊小區(qū)新增設(shè)施有關(guān)難點(diǎn)問題，同時(shí)注意避免城市更新過程中容易出現(xiàn)的底層高密度向高層高密度的轉(zhuǎn)變。增設(shè)電梯是今后一段時(shí)期我市重要、迫切的民生問題之一，建議參照北京等地的做法，及時(shí)總結(jié)荔灣等區(qū)增設(shè)電梯工作經(jīng)驗(yàn)，加快研究提出適合老舊小區(qū)增設(shè)電梯的實(shí)施意見，嚴(yán)格落實(shí)“兩個(gè)2/3”規(guī)定，通過有效協(xié)調(diào)爭取底層住戶支持，積極采用新材料新技術(shù)，簡化申報(bào)和審批流程，采用政府支持、企業(yè)投資、受益業(yè)主付費(fèi)等方式解決籌措資金問題等，有效推動(dòng)老舊小區(qū)增設(shè)電梯難題的突破。此外，建議積極研究擴(kuò)大公產(chǎn)直管房出售范圍相關(guān)政策?？梢詤⒄蘸贾菔凶龇ǎM(jìn)一步探索放開公產(chǎn)直管房出售范圍，適度減少公產(chǎn)直管房數(shù)量，既降低管理成本，同時(shí)也提高居民獲得感。
（六）進(jìn)一步鞏固微改造的公眾參與基礎(chǔ)。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇十三
根據(jù)在2016年度常委會(huì)《城市供水條例》和《廣州市城市供水用水條例》執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的海珠區(qū)南石頭街道福南新街16-27號大院公共用水、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等存在問題，在陳建華主任等常委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的倡導(dǎo)下，常委會(huì)將“推進(jìn)老舊小區(qū)微改造”定為常委會(huì)2017年重點(diǎn)調(diào)研課題之一。2017年3月，陳建華主任批示成立了由唐航浩副主任任組長的重點(diǎn)課題調(diào)研組，率隊(duì)多次深入調(diào)研，并要求調(diào)研組以福南新街大院為典型，解剖麻雀，廣泛調(diào)研，總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為推進(jìn)該項(xiàng)重大民生工程、營造更干凈更整潔更平安更有序城市環(huán)境，提出對策建議。
調(diào)研組先后4次到海珠區(qū)福南新街16-27號大院開展實(shí)地調(diào)研，并多次深入越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)明察暗訪、了解情況、聽取意見，組織市城市更新局、市國土規(guī)劃委、市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財(cái)政局、越秀區(qū)政府、荔灣區(qū)政府等部門和單位召開專題調(diào)研會(huì)議，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥進(jìn)行專題調(diào)研，并通過期刊、雜志等途徑查找國內(nèi)城市更新和老舊小區(qū)綜合整治相關(guān)實(shí)踐案例分析、報(bào)道等文獻(xiàn)，充實(shí)基礎(chǔ)資料。
在認(rèn)真調(diào)研我市各區(qū)典型微改造項(xiàng)目，特別是在認(rèn)真分析海珠區(qū)福南新街16-27號大院微改造案例的基礎(chǔ)上，調(diào)研組對廣州市老舊小區(qū)微改造主要做法進(jìn)行分析和總結(jié)，梳理并歸納了兄弟城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，書面征求課題調(diào)研組成員、城建環(huán)資委員會(huì)委員、城建環(huán)資專家?guī)鞂＜覍?bào)告初稿的意見，綜合形成了本調(diào)研報(bào)告，為進(jìn)一步推動(dòng)我市老舊小區(qū)微改造工作提出了有關(guān)建議。
（一）全市工作概況。
作為超大型城市，廣州市存在大量老舊小區(qū)，中心老城區(qū)越秀、荔灣量最大。據(jù)2016年市城市更新局匯總統(tǒng)計(jì)，我市擬將2000年前建成的779個(gè)老舊小區(qū)實(shí)施分批改造。其中，包括新中國成立前建成老舊小區(qū)31個(gè)、新中國成立后至1980年建成老舊小區(qū)198個(gè)、1980年至1990年建成老舊小區(qū)224個(gè)、1990年至2000年建成老舊小區(qū)326個(gè)，一共包含約3.77萬棟房屋，建筑面積約5180萬平方米，涉及居民約80萬戶，人口約260萬人。
各區(qū)、鎮(zhèn)街作為落實(shí)主體，負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)摸查、項(xiàng)目評估、方案編制、方案審定、資金統(tǒng)籌、項(xiàng)目實(shí)施、成立居民自治組織、建立長效管養(yǎng)機(jī)制、信訪維穩(wěn)等工作。微改造已經(jīng)開展的工作有：
一是開展調(diào)研摸查。根據(jù)2015年國家住建部要求，2016年市城市更新局組織各區(qū)對全市2000年前建成的老舊居住小區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)摸查，同時(shí)了解民意訴求，掌握老舊小區(qū)微改造一線實(shí)際情況。
二是制定規(guī)范性文件和實(shí)施方案。2015年底，《廣州市城市更新辦法》發(fā)布。2016年底，市城市更新局印發(fā)了《廣州市老舊小區(qū)微改造實(shí)施方案》，提出有關(guān)任務(wù)目標(biāo)，并明確了有關(guān)改造內(nèi)容，有關(guān)工作全面鋪開。
2017年安排90個(gè),資金約2億，總用地面積約526公頃。
外圍臨街餐飲店較多，消防通道屢遭堵塞，油煙污染擾民嚴(yán)重等，導(dǎo)致社區(qū)綜合環(huán)境破舊、雜亂，對此居民的改造意愿非常強(qiáng)烈。
周邊公共設(shè)施綠化等完成了升級改造，環(huán)境得到較大改善和優(yōu)化。
繼第一期微改造取得階段性成果后，市人大常委會(huì)主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)等赴福南新街社區(qū)調(diào)研，提出后續(xù)改造建議，推動(dòng)打造我市老舊小區(qū)微改造示范項(xiàng)目。與此同時(shí)，16-27號大院周邊其他居民紛紛表示出強(qiáng)烈的改造意愿。海珠區(qū)人大常委會(huì)、區(qū)政府等也計(jì)劃以此為契機(jī)，為老舊小區(qū)微改造在全區(qū)的鋪開積累經(jīng)驗(yàn)，開展了調(diào)研摸查，制定了實(shí)施方案和成立工作機(jī)構(gòu)，通過區(qū)先行墊付和申請納入市資金計(jì)劃，奠定資金基礎(chǔ)，統(tǒng)籌有序?qū)嵤?。截?2月11日，項(xiàng)目立項(xiàng)調(diào)整待召開區(qū)政府常務(wù)會(huì)議審定后實(shí)施。詳細(xì)設(shè)計(jì)方案和施工圖紙編制計(jì)劃于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小區(qū)內(nèi)低矮建筑和原有建筑面積、產(chǎn)權(quán)、居住戶數(shù)摸查和居民意愿征詢工作（具體詳見附件：海珠區(qū)南石頭街福南新街16-27號大院及周邊社區(qū)微改造案例有關(guān)材料）。
福南新街小區(qū)的微改造過程主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1.反應(yīng)迅速，組織有力。在海珠區(qū)將福南新街16-27號綜合改造工作任務(wù)下達(dá)給南石頭街道后，該街道迅速行動(dòng)，確立了從社區(qū)基本公共服務(wù)需求著手的原則，將其列入街道2016年重點(diǎn)工作項(xiàng)目，制定實(shí)施方案，積極籌措資金，成立專門工作小組，協(xié)調(diào)、爭取區(qū)相關(guān)部門認(rèn)可和支持，抓緊推進(jìn)。
積極協(xié)調(diào)區(qū)職能部門和相關(guān)企業(yè)參與到改造中來，為改造順利開展鋪平道路。
3.民意為先，廣納意見。由于該小區(qū)屬于典型的無物業(yè)管理老舊工業(yè)宿舍區(qū)，為克服出現(xiàn)居民不理解、意見不統(tǒng)一、集資難、不支持甚至阻撓改造等社區(qū)改造經(jīng)常遇到的難題，街道改變以往政府主導(dǎo)、自定方案推行改造的工作模式，重點(diǎn)做好前期居民意見收集工作，摸清居民改造意愿和小區(qū)改造底數(shù)，組織工作人員逐家逐戶上門派發(fā)調(diào)查問卷，走訪調(diào)查率達(dá)85%。此外，還針對居民提出的小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施破舊、車輛亂停放和噪音污染等方面問題不斷完善改造方案。
4.居民自治，群策群力。為充分發(fā)揮居民的自治作用，促進(jìn)居民提高“自我教育、自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督”的水平和能力，強(qiáng)化居民自治的責(zé)任感和歸屬感，在多方努力下，街道指導(dǎo)該有關(guān)居民樓成立大樓管理小組，負(fù)責(zé)改造工作推進(jìn)過程中的具體宣傳和溝通工作，有效發(fā)揮群眾主體作用，充分調(diào)動(dòng)群眾的參與熱情，營造出“街道要我改”到“主動(dòng)要求改”和“有人協(xié)調(diào)改”的小區(qū)改造氛圍。
5.全程監(jiān)督，保證質(zhì)量。為保證小區(qū)改造工程質(zhì)量，街道安排居委會(huì)和大樓管理小組成員積極參與到微改造工程的日常監(jiān)督中，加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理、督導(dǎo)，及時(shí)處理施工過程中出現(xiàn)的各種突發(fā)情況和居民意見。大樓管理小組定期向全體居民通報(bào)改造工作進(jìn)度和施工質(zhì)量情況，保障居民知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。
6.成效明顯，居民滿意。此次改造的初衷就是為解決困擾大樓居民多年用水難、居住環(huán)境差問題。隨著供水系統(tǒng)的更換，大院環(huán)境的整飾和逐漸美化，居民群眾日益感受到改造工作帶來的對生活的切身改變。經(jīng)過改造，小區(qū)面貌煥然一新，成效明顯，受到居民一致好評，周邊尚未改造的小區(qū)居民也紛紛表達(dá)了強(qiáng)烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社會(huì)效果。
（三）其他典型微改造項(xiàng)目現(xiàn)狀及其分析。
2017年4月至10月期間，調(diào)研組通過調(diào)查走訪、隨機(jī)暗訪等方式深入越秀區(qū)仰忠社區(qū)，海珠區(qū)濱江街草芳圍社區(qū)，荔灣區(qū)西村街廣啤雅苑、協(xié)和社區(qū)、西灣東社區(qū)，恩寧路永慶坊和十三行歷史文化街區(qū)，天河區(qū)石牌村，白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村，黃埔區(qū)文沖船廠生活區(qū)，實(shí)地考察了多個(gè)典型微改造項(xiàng)目，并與有關(guān)各區(qū)人大常委會(huì)、區(qū)政府、街道進(jìn)行座談交流，以掌握我市老舊小區(qū)微改造工作情況。在此基礎(chǔ)上，調(diào)研組梳理了各區(qū)老舊小區(qū)微改造典型項(xiàng)目的工作重點(diǎn)、組織籌建方式及存在的問題。
1.上述典型項(xiàng)目的工作側(cè)重點(diǎn)。
（1）以改善民生基礎(chǔ)設(shè)施為主要方向的有：
白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村微改造項(xiàng)目主要改造了轄內(nèi)道路，進(jìn)行了雨污分流、供水管網(wǎng)改造和三線整治并相應(yīng)增設(shè)公共設(shè)施等。
（2）以維護(hù)和傳承歷史風(fēng)貌為主要方向的有：
白云區(qū)柯子嶺微改造項(xiàng)目對牌坊及外立面進(jìn)行了整改裝飾，并把握該村客家文脈，打造了客家風(fēng)情長廊。
（3）以整治提升環(huán)境景觀為主要方向的有：
黃埔區(qū)已經(jīng)完成微改造項(xiàng)目實(shí)施方案的編制，計(jì)劃對文沖船廠生活區(qū)的破損建筑外墻等進(jìn)行整飾及改造。
2.上述典型項(xiàng)目的組織模式與資金籌措特點(diǎn)。
越秀區(qū)為貫徹落實(shí)市委主要領(lǐng)導(dǎo)“將珠光街作為越秀區(qū)老舊社區(qū)‘三線三管’整治試點(diǎn)”有關(guān)批示精神，選擇仰忠社區(qū)為試點(diǎn)，成立了時(shí)任市人大常委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)為組長的仰忠社區(qū)微改造試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并在社區(qū)內(nèi)設(shè)立微改造建設(shè)辦公室，下設(shè)公共設(shè)施改造、舊樓宇改造、人居環(huán)境改造、綜合協(xié)調(diào)、資金監(jiān)督審查等五個(gè)專項(xiàng)工作小組，推進(jìn)微改造落實(shí)，該項(xiàng)目總投資約為2950萬元，其中市財(cái)政安排1450萬元，區(qū)財(cái)政1490萬元，社區(qū)居民集資約10萬元。海珠區(qū)濱江街草芳圍老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目通過居民自籌、政府補(bǔ)貼的形式解決資金來源，其中政府負(fù)責(zé)公共部分的設(shè)施投入，市級安排資金600萬元，區(qū)級安排150萬元，居民負(fù)責(zé)入戶部分的改造投入。荔灣區(qū)西村街道社區(qū)微改造起步較早，主要由政府出資1000多萬予以保障。該社區(qū)形成了在全區(qū)乃至全市推廣的“西村經(jīng)驗(yàn)”，主要特點(diǎn)是在實(shí)踐中探索出“先自治、后改造”模式，制定了社區(qū)建管委產(chǎn)生及工作條例、議事機(jī)制、社區(qū)微改造項(xiàng)目實(shí)施工作流程等，創(chuàng)造出“基層黨建引領(lǐng)社區(qū)自治，社區(qū)自治助推基層治理”的工作模式，由社區(qū)黨支部、建管委作為工作主體，由建管委、居委會(huì)、街道共同動(dòng)議決策，由建管委和街道專業(yè)科室共同監(jiān)督實(shí)施和驗(yàn)收，由建管委做好后續(xù)管養(yǎng)工作。其改造項(xiàng)目以下水道、風(fēng)水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要為主。恩寧路永慶坊以“政府主導(dǎo)、企業(yè)承辦、居民參與”的“民改商”形式實(shí)施修繕維護(hù)，對居民生活區(qū)實(shí)施改造，片區(qū)內(nèi)43棟房屋被荔灣區(qū)政府回收，居民就近安置。通過公開招商引入萬科集團(tuán)建設(shè)及運(yùn)營，并給予其15年的經(jīng)營權(quán)，計(jì)劃總投入資金約為1億元，建筑成本回收周期為12年半。期滿后是將經(jīng)營權(quán)交還政府還是繼續(xù)探討新的合作模式尚未確定。永慶坊僅為恩寧路微改片區(qū)的一期試點(diǎn)，政府計(jì)劃將繼續(xù)發(fā)展二、三期項(xiàng)目。天河區(qū)組織相關(guān)部門、街道辦和石牌村改制公司，推進(jìn)石牌綜合整治工程項(xiàng)目，設(shè)立了駐點(diǎn)工作組，每日召開施工碰頭會(huì)，每月召開各方聯(lián)席會(huì)，項(xiàng)目一期市級安排資金1000萬，區(qū)級安排1008萬。白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院項(xiàng)目實(shí)施過程中，區(qū)有關(guān)部門注重引導(dǎo)公眾參與到項(xiàng)目改造的各個(gè)階段，指導(dǎo)組建了建管委，推動(dòng)解決了大院外立面破損、“三線”亂拉、停車混亂、公共設(shè)施缺失等問題。
（四）我市老舊小區(qū)微改造工作總體上存在的困難和問題。
在總結(jié)南石頭街等典型案例的基礎(chǔ)上，經(jīng)綜合我市老舊小區(qū)微改造調(diào)研情況，現(xiàn)歸納我市微改造工作中存在的主要困難和問題如下：
1.對于微改造的思想認(rèn)識亟需提高和統(tǒng)一。
寫有“廣州市歷史建筑”字樣的牌子被懸掛在某歷史建筑違章附屬物上等工作細(xì)節(jié)把握不嚴(yán)、標(biāo)準(zhǔn)不高等現(xiàn)象。這些觀念和思想都未能全面體現(xiàn)老舊小區(qū)微改造工作的性質(zhì)、宗旨和方向，急需厘清思路和統(tǒng)一認(rèn)識。
有些區(qū)先天條件較好的小區(qū)卻安排了資金投入量相對龐大的錦上添花工程；
將珠江兩岸、主干道旁的老舊小區(qū)納入首要改造項(xiàng)目，而內(nèi)街內(nèi)巷的老舊小區(qū)相對延后改造，等等。對于一些歷史街區(qū)，如荔灣區(qū)十三行街區(qū)，調(diào)研組了解到，有關(guān)方面對后續(xù)二、三期改造也沒有完整的基本計(jì)劃。此外，隨著年代推進(jìn)、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高和管理水平不斷升級，新的老舊小區(qū)還將逐步形成。一般情況下，商品房二三十年才會(huì)出現(xiàn)老舊問題，但一些高檔電梯商品房小區(qū)，日久失修一樣會(huì)出現(xiàn)問題。如東風(fēng)西路的某高檔小區(qū)，一向是廣州老城區(qū)的指標(biāo)性樓盤，小區(qū)分三期開發(fā)，樓齡分別為14至22年。但該小區(qū)在2010年曾遇到部分外墻鋁塑板老化，兩次發(fā)生外墻鋁塑板大片脫落的安全事件，最終不得不求助于消防人員上門排險(xiǎn)。因此，在全市層面，急需建立一個(gè)動(dòng)態(tài)掌握老舊小區(qū)基數(shù)和需改造范圍的工作機(jī)制，依靠現(xiàn)代技術(shù)形成數(shù)據(jù)信息平臺，并在此基礎(chǔ)上制定市、區(qū)兩級層面按照輕重緩急排序的微改造總體規(guī)劃、實(shí)施策劃和實(shí)施計(jì)劃。
3.資金保障效度、力度亟需提升。
三是微改造屬于市、區(qū)共建工作，工作內(nèi)容和資金保障各有側(cè)重，但目前各區(qū)財(cái)政支持力度不一，部分區(qū)級配套資金不到位，過于依賴市級財(cái)政資金，造成市安排的資金支出進(jìn)度不理想。其次，老舊小區(qū)微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)財(cái)政出資項(xiàng)目沒能有效覆蓋部分基本公共服務(wù)項(xiàng)目。《廣州市老舊小區(qū)微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》的建設(shè)內(nèi)容中的規(guī)定項(xiàng)目的危房治理、供水供電一戶一表改造、燃?xì)馊霊舾脑斓纫?guī)定由個(gè)人出資。相當(dāng)數(shù)量老舊小區(qū)居民不愿出資，項(xiàng)目改造過程中對此未能有效覆蓋，導(dǎo)致微改造不完全不徹底，影響到社區(qū)微改造項(xiàng)目的整體效果。同時(shí)，由于我市老舊小區(qū)數(shù)量龐大，且微改造是一項(xiàng)長期性、涉及面廣、投入較大的綜合性工作，僅靠政府財(cái)政投入，必將難以持續(xù)，因此，微改造資金籌措保障問題不容忽視。
4.微改造有關(guān)法律法規(guī)體系有待完善。
其次，上述法律法規(guī)涉及微改造的多數(shù)條文為原則性描述，實(shí)踐指導(dǎo)性不夠強(qiáng)；
再次，老舊小區(qū)微改造涉及內(nèi)容廣泛，涉及問題復(fù)雜，除包括改造目標(biāo)、范圍、主體、程序等以外，還包括產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、各利益主體權(quán)責(zé)劃分、資金籌措渠道來源等重要問題，需要一部系統(tǒng)、全面的法律法規(guī)加以統(tǒng)合和規(guī)范。目前，我市尚未出臺關(guān)于老舊小區(qū)微改造專門的地方性法規(guī)，規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)稅、產(chǎn)業(yè)、金融、文化保護(hù)等部門也未出臺相應(yīng)的配套政策，這些都影響了微改造工作的規(guī)范有序開展。
5.工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、審批程序有待完善。
涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印發(fā)的《廣州市微改造工作流程指引（試行）》，其內(nèi)容較為簡要，有待進(jìn)一步細(xì)化，等等。因此，目前相關(guān)操作標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范與城市更新和老舊小區(qū)微改造工作實(shí)際需要仍有一定差距。二是老舊小區(qū)微改造工作一方面具有解決問題的急迫性強(qiáng)、項(xiàng)目繁多且分散、工程簽證變更多等特點(diǎn)，整體審批流程較長。另一方面，在微改造項(xiàng)目施工許可等審批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相關(guān)規(guī)定，微改造不需要進(jìn)行規(guī)劃用地報(bào)建和衛(wèi)生防疫等的方案報(bào)批，但在微改造項(xiàng)目辦理質(zhì)量安全監(jiān)督和施工許可手續(xù)時(shí)，卻由于無法提供上述部門的審批意見而無法順利辦理施工許可等，這些都需要盡快在審批程序上出臺具體指引。
6.工作協(xié)調(diào)機(jī)制不夠完善。
老舊小區(qū)微改造通常涉及建設(shè)、規(guī)劃、電力、通信、供水、城管等十幾個(gè)部門和單位，不少區(qū)和街道反映，協(xié)調(diào)上述部門，特別是水、電、燃?xì)?、通信等有關(guān)部門時(shí)，存在較大難度，一些企業(yè)以當(dāng)年沒有計(jì)劃安排請業(yè)主自行申報(bào)列入明年計(jì)劃為由表示難以安排。這些都容易造成工期停滯或者重復(fù)遷改等后續(xù)問題，對項(xiàng)目進(jìn)度和預(yù)算支出等都有較大影響。如，海珠區(qū)城市更新部門自今年4月開始協(xié)調(diào)，直至目前為止，該區(qū)9個(gè)微改造項(xiàng)目仍未有一個(gè)項(xiàng)目的三線整治工作完成現(xiàn)場施工，嚴(yán)重影響后續(xù)工程的實(shí)施。
7.改造過程中涉及土地、規(guī)劃、消防的問題與矛盾需進(jìn)一步研究解決。
未滿足建筑退縮、消防、結(jié)構(gòu)安全、日照時(shí)間等要求；
受周邊管線和電力增容等條件制約。
8.部分老舊小區(qū)房屋由于特殊條件導(dǎo)致不利于管理和改造。
一是由于企業(yè)改制、破產(chǎn)等諸多原因，造成部分單位小區(qū)（如南石頭街福南新街16-27號大院）及其配套設(shè)施設(shè)備處于失管狀態(tài)，同時(shí)由于產(chǎn)權(quán)原因造成維修、投入渠道不暢。二是位于老舊小區(qū)內(nèi)的直管公房管理成本高，據(jù)了解，我市住房管理部門管理的直管房約為11萬套，建筑面積500多萬平方米，普遍位于老舊小區(qū)之內(nèi)，由于房屋量過于龐大、位置過于分散、部分歷史租戶（特別是上世紀(jì)90年代末因政策原因不能參加房改的住戶）視租住直管房為自身福利而不服從管理等原因，管理相對困難，且因租金標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，部分房屋租金可能還不及管理和維修成本，增加財(cái)政壓力。三是我市仍大量存在共用廚廁的老舊房屋，并伴有不同程度的房屋結(jié)構(gòu)和消防安全隱患，居住條件極差，以目前的微改造措施難以有效解決實(shí)際的急迫性問題。
9.物業(yè)管理機(jī)制亟待建立。
我市老舊小區(qū)大多處于低管理或無管理狀態(tài)，管理機(jī)制有所欠缺，在衛(wèi)生保潔、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等方面無法日常順利開展。如福南新街小區(qū)即屬于典型無物業(yè)管理老舊小區(qū)，原屬企業(yè)進(jìn)行房改后，隨著企業(yè)逐步轉(zhuǎn)制、解散等，小區(qū)呈現(xiàn)無管理狀態(tài)。相對先進(jìn)城市而言，我市在建立后期物業(yè)管理機(jī)制方面的確是有所欠缺的。雖然在《廣州市老舊小區(qū)微改造實(shí)施方案》有所提及，但至今未明確老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目（含國有企業(yè)老舊宿舍區(qū)）建成后的維護(hù)管養(yǎng)資金來源、長效管養(yǎng)維護(hù)機(jī)制的建立與運(yùn)行細(xì)則，使得各老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目建成后難以明確養(yǎng)護(hù)主體等，對項(xiàng)目后期管養(yǎng)造成困擾，從而影響微改造效果的持續(xù)性。
總之，當(dāng)前我市老舊小區(qū)面臨的基本公共服務(wù)供給不足等問題比較突出，也反映了我市老舊小區(qū)居民群眾人居環(huán)境維護(hù)提升與城市更新過程、城市化進(jìn)程未能同步發(fā)展。歸根結(jié)底，這是城市發(fā)展過程中不充分、不平衡的問題，是新時(shí)代我國社會(huì)主要矛盾在城市中的反映。對老舊小區(qū)生活環(huán)境、居住品質(zhì)的提升，關(guān)系到城市健康有序發(fā)展，關(guān)系到社會(huì)發(fā)展公平的實(shí)現(xiàn)，關(guān)系到社會(huì)和諧穩(wěn)定，關(guān)系到市民對城市改革發(fā)展成果的獲得感。因此，對上述老舊小區(qū)微改造工作中出現(xiàn)的問題，不容忽視，亟待解決。
2017年6、7月份，調(diào)研組到北京、天津、杭州、合肥市等城市學(xué)習(xí)考察。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，四個(gè)城市都把老舊小區(qū)微改造（綜合整治）工作作為改善民計(jì)民生、完善城市功能的重要工作，針對老舊小區(qū)房屋年久失修、配套設(shè)施不完善或老化、外部環(huán)境臟亂、居住功能下降等問題，專門出臺政策，加強(qiáng)資金保障，利用數(shù)年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)老舊小區(qū)微改造全覆蓋，從根本上改變了老舊小區(qū)居住環(huán)境，不斷增強(qiáng)市民百姓的獲得感。有關(guān)工作情況和經(jīng)驗(yàn)做法如下：
（一）加強(qiáng)調(diào)查摸底，明確改造范圍。
2014年，重點(diǎn)針對70、80年代建造的標(biāo)準(zhǔn)住宅實(shí)施危舊住宅房屋治理改造。合肥市明確將2000年9月1日前全部建成交付使用、建筑面積達(dá)到5000平方米以上、土地性質(zhì)為國有的、房屋標(biāo)準(zhǔn)成套的老舊小區(qū)列入改造范圍，2017至2019年將整治范圍擴(kuò)大至建筑面積5000平方米以下的老舊小區(qū)。
（二）強(qiáng)化資金投入，推動(dòng)工作落實(shí)。
各地在經(jīng)費(fèi)保障方面給予了有力支持，推動(dòng)改造工作有效落實(shí)。北京市在“十二五”時(shí)期，市、區(qū)兩級投入340億元，全面開展以抗震加固和節(jié)能改造為牽引的老舊小區(qū)綜合整治工作，至今已完成1582個(gè)小區(qū)、5850萬平米的總體任務(wù)。天津市在2012至2015年間，完成了中心城區(qū)舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造工作，累計(jì)投資51.7億元（不含水電氣改造等專項(xiàng)資金），改造2186個(gè)小區(qū)、6920萬平方米，113萬戶、340萬居民直接受益。合肥市在2012年至2016年期間，共投資16.87億元，對324個(gè)、總建筑面積1176萬平方米的老舊小區(qū)進(jìn)行環(huán)境綜合整治，惠及15.7萬戶，45.9萬人，并計(jì)劃于2017至2019年間投資21.52億元，進(jìn)一步整治總建筑面積1076萬平方米的607個(gè)老舊小區(qū)。反觀廣州市，2016、2017兩年才一共安排財(cái)政資金2.5億元，推進(jìn)106個(gè)微改造項(xiàng)目，資金投入力度相對薄弱。
（三）明確工作標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)實(shí)施改造。
對1980年（含）以前建成的，還進(jìn)行抗震鑒定，對不達(dá)標(biāo)的老舊房屋進(jìn)行抗震加固改造，抗震加固改造過程中，條件允許的還可增加面積（加建陽臺）。
（四）充分聽取意見，主動(dòng)接受監(jiān)督。
各地都堅(jiān)持讓群眾知情，問群眾所需，請群眾參與全過程，為微改造順利實(shí)施創(chuàng)造良好條件。天津市加強(qiáng)開工前現(xiàn)場調(diào)研，充分聽取居民意見，試行“一小區(qū)一方案”。建立了舊樓區(qū)管委會(huì)、社區(qū)居委會(huì)、街鎮(zhèn)三級社會(huì)服務(wù)平臺，主動(dòng)接受群眾監(jiān)督。四年累計(jì)聘請了2744名社會(huì)監(jiān)督員，對改造工程和接管服務(wù)落實(shí)情況實(shí)施全方位監(jiān)督。組織工程驗(yàn)收引入了群眾評判機(jī)制，現(xiàn)場聽取群眾監(jiān)督員、居民代表、居委會(huì)意見，試行一票否決。杭州市危舊房改善堅(jiān)持“以人為本”、落實(shí)“四問四權(quán)”，即“改不改問情于民、改什么問需于民、怎么改問計(jì)于民、改得好不好問績于民”，落實(shí)廣大老百姓的知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)，積極探索建立黨政、市民、媒體“三位一體”的“民主促民生”工作機(jī)制。合肥市在綜合整治和后期物業(yè)管理中，突出居民共同參與，確保居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)”，明確居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。對擬整治的小區(qū)專門就整治內(nèi)容開展問卷調(diào)查，經(jīng)充分征求居民意見（規(guī)定需覆蓋小區(qū)80%居民）才列入下一年工作計(jì)劃，施工期間，接受社區(qū)志愿者和居民的監(jiān)督，工程竣工后，組織街道及居民代表參與驗(yàn)收。下階段，北京市也將遵循自下而上、以需定項(xiàng)的原則，在充分征求居民意見基礎(chǔ)上，確定試點(diǎn)小區(qū)綜合整治方案，明確基礎(chǔ)類改造內(nèi)容必須完成，自選類改造內(nèi)容由居民共同決定。
（五）堅(jiān)持讓利于民，推進(jìn)惠民政策。
在實(shí)施改造的同時(shí)，各地還推出增加面積、增加廚廁、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造過程中，條件允許的可為居民加建陽臺，增加面積，從根本上改善居民居住條件。同時(shí)，通過補(bǔ)貼方式鼓勵(lì)老舊小區(qū)加建停車場、增設(shè)電梯，并在此基礎(chǔ)上，引入租賃式方式，由企業(yè)投資增設(shè)電梯，并擁有電梯產(chǎn)權(quán)，通過居民付費(fèi)使用和后期其他經(jīng)營項(xiàng)目（如養(yǎng)老服務(wù)）收回投資成本。杭州市針對不成套、磚木結(jié)構(gòu)、簡易磚混結(jié)構(gòu)房屋，實(shí)施廚衛(wèi)設(shè)施進(jìn)戶，其中“拼廚加衛(wèi)”增加面積的，僅按建安成本價(jià)收取費(fèi)用，對于困難家庭還可減免。同時(shí)，該市還完善了直管公房出售政策，于2016年出臺《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)直管公房管理的意見》，進(jìn)一步擴(kuò)大市區(qū)直管公有住房出售范圍，允許非成套木結(jié)構(gòu)或磚木結(jié)構(gòu)的直管公有住房，以及原規(guī)定暫緩出售的部分未實(shí)行“住改非”的臨街底層住宅、部分歷史建筑和歷史文化街區(qū)內(nèi)確定保護(hù)的建筑物出售。
（六）引入物業(yè)管理，建立長效機(jī)制。
各地都通過在老舊小區(qū)建立物業(yè)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理管理長效機(jī)制，來鞏固微改造工作成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)。北京市出臺《關(guān)于印發(fā)關(guān)于開展老舊小區(qū)自我服務(wù)管理試點(diǎn)工作的意見的通知》，開展以居民自治、共建共享等為核心的老舊小區(qū)自我服務(wù)管理試點(diǎn)建設(shè)工作，引導(dǎo)小區(qū)逐步引入物業(yè)公司參與社區(qū)治理和建設(shè)。天津市制定完善了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市舊樓區(qū)提升改造后長效管理的意見》和相關(guān)配套文件，建立政府補(bǔ)貼機(jī)制，市財(cái)政每年拿出1.6億元補(bǔ)貼舊樓區(qū)管理服務(wù)費(fèi)，各小區(qū)可結(jié)合實(shí)際采取社會(huì)化服務(wù)管理公司管理、產(chǎn)權(quán)單位自行管理、居民自治管理三種管理模式。杭州市在整治完善老舊小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理和專業(yè)化物業(yè)管理兩種模式供小區(qū)居民投票選擇，選擇社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，由社區(qū)公共服務(wù)站按照“有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理”等“八個(gè)有”的管理目標(biāo)開展工作，小區(qū)總建筑面積5萬平方米以下的配備3個(gè)物業(yè)專管員，每增加3萬平方米增配一名專管員，對居民收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.15元/平方米·月（可上浮20%）。合肥市參照杭州市做法提供專業(yè)化物業(yè)管理和有償社區(qū)服務(wù)管理模式，有償社區(qū)服務(wù)管理由社居委組織，聘請保潔、秩序維護(hù)等工作人員或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，向居民收取一定的服務(wù)成本費(fèi)。小區(qū)內(nèi)公共停車、商業(yè)用房等經(jīng)營性收入作為小區(qū)物業(yè)管理資金，由社居委統(tǒng)一收取和使用。
黨的十九大報(bào)告指出：“中國特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。”這個(gè)矛盾是以人民日益增長的美好生活需要為根本尺度的。同時(shí)，報(bào)告指出：“堅(jiān)持在發(fā)展中保障和改善民生。增進(jìn)民生福祉是發(fā)展的根本目的。必須多謀民生之利、多解民生之憂，在發(fā)展中補(bǔ)齊民生短板、促進(jìn)社會(huì)公平正義……”。老舊小區(qū)微改造是貫徹十九大精神，解決城市發(fā)展過程中不平衡不充分問題的重要途徑，是有效改善人居環(huán)境、提升市民群眾獲得感和滿意度的重大民生工程，是助力解決新時(shí)代我國社會(huì)主要矛盾、實(shí)現(xiàn)人民群眾對美好生活向往的重要舉措，必須穩(wěn)步推進(jìn)和長期堅(jiān)持。結(jié)合調(diào)研情況，針對上述我市老舊小區(qū)微改造遇到的問題，為進(jìn)一步推動(dòng)我市老舊小區(qū)微改造工作上新臺階，現(xiàn)提出如下建議。
確立“權(quán)屬明晰、權(quán)責(zé)平衡、各負(fù)其責(zé)、多方共贏”的改造原則。
縱觀我市老舊小區(qū)房屋構(gòu)成，主要是由房改房、承租公房等構(gòu)成。伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，特別是公有住房出售，產(chǎn)權(quán)形式逐步多元化，有房改房、承租公房、回遷房、商品房等，產(chǎn)權(quán)存在交叉和模糊地帶，但在住房制度改革之后相當(dāng)一部分小區(qū)卻沒有實(shí)施配套的物業(yè)管理，因而給小區(qū)管理包括微改造工作帶來很多困難，這是老舊小區(qū)微改造工作面臨一系列問題的根源所在，也是難以形成長效管理機(jī)制的重要原因之一。為此，必須分析老舊小區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，確立“權(quán)屬明晰、權(quán)責(zé)平衡、各負(fù)自責(zé)、多方共贏”的改造原則，方能尋找老舊小區(qū)開展微改造和解決后續(xù)可能發(fā)生的爭議事項(xiàng)的有效路徑。
首先，根據(jù)《物權(quán)法》，對房屋專有部分的所有權(quán)是業(yè)主對共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。但由于城鎮(zhèn)住房制度改革遺留問題，不享有專有權(quán)或者享有部分專有權(quán)的原售房單位卻就小區(qū)共用部分享有單獨(dú)所有權(quán)，形成了共用部分所有權(quán)脫離專有部分所有權(quán)的不正常狀態(tài)。因此，在確立小區(qū)管理組織時(shí)，除了老舊小區(qū)居民（即房改房所有人、商品房所有人、回遷房所有人、公房承租人等）之外，在原售房單位或產(chǎn)權(quán)單位仍存在的情況下，還應(yīng)吸納原售房單位或者產(chǎn)權(quán)單位加入小區(qū)的管理組織，確立有權(quán)即應(yīng)擔(dān)責(zé)的微改造工作先行性基礎(chǔ)，從而逐步消除因所有權(quán)不明晰的情況下無人擔(dān)責(zé)所形成的失管現(xiàn)象。
其次，要對老舊小區(qū)中的原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行重新細(xì)致的梳理，摸查、核實(shí)、登記原產(chǎn)權(quán)單位是否還存在、是否還發(fā)揮作用、是否還占有小區(qū)共有資源等，從而對小區(qū)共有資源進(jìn)行權(quán)屬和共有事務(wù)的責(zé)任劃分進(jìn)行確認(rèn)，重點(diǎn)是要對老舊小區(qū)共有部分物權(quán)的制度變遷進(jìn)行確權(quán)，明確老舊小區(qū)共有或共用物業(yè)（特別是如物業(yè)管理用房、停車位置、地下空間等）的權(quán)屬，由此產(chǎn)生的義務(wù)、責(zé)任和衍生的收益，從而在明晰物權(quán)基礎(chǔ)上重構(gòu)老舊小區(qū)的管理制度基礎(chǔ)。
新增的基礎(chǔ)設(shè)施，屬于公益性的如綠化、文體設(shè)施等由政府負(fù)責(zé)，屬于經(jīng)營性的如新建停車場等，由投資方負(fù)責(zé)并享有收益權(quán)。此外，小區(qū)管線設(shè)施（水、電、氣、通信）等的改造，可探索將部分設(shè)施產(chǎn)權(quán)予以明晰，將表前產(chǎn)權(quán)劃歸企業(yè)，給予改造企業(yè)合理的收益，激發(fā)其積極性。
應(yīng)當(dāng)逐步引導(dǎo)廣大居民樹立權(quán)責(zé)統(tǒng)一、共建共享的觀念，充分合理表達(dá)訴求，積極參與微改造工作。
（二）確立“摸家底—訂規(guī)劃—明主體—出指引—強(qiáng)監(jiān)管”的推進(jìn)機(jī)制。
摸清詳細(xì)底數(shù)，合理評估分類。
合理界定、摸清底數(shù)是穩(wěn)步推進(jìn)老舊小區(qū)微改造的基礎(chǔ)性工作。
一是合理界定。何為老舊小區(qū)，全國各地對此定義不一。綜合我市和全國各地的情況，老舊小區(qū)的特征可以大致歸納為建筑年代相對久遠(yuǎn)、建筑結(jié)構(gòu)比較單一、建筑性能已經(jīng)退化、基礎(chǔ)設(shè)施較為陳舊、基本公共服務(wù)不完善或缺失、環(huán)境質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等，總體而言就是居住功能達(dá)不到宜居甚至是可居的標(biāo)準(zhǔn)。為此，我們應(yīng)從上述大的方面繼續(xù)完善、細(xì)化出一套關(guān)鍵指標(biāo)，確立我市老舊小區(qū)的界定標(biāo)準(zhǔn)。
二是摸清底數(shù)。切實(shí)發(fā)揮市城市更新部門的統(tǒng)籌作用，協(xié)調(diào)有關(guān)部門，完善信息共享機(jī)制，建立數(shù)據(jù)信息平臺，完善動(dòng)態(tài)更新、掌握老舊小區(qū)基數(shù)和改造內(nèi)容的工作機(jī)制，通過歷史資料查詢、部門信息共享互助共享、實(shí)地踏勘、問卷調(diào)查、分類訪談、委托第三方機(jī)構(gòu)調(diào)查等方式，進(jìn)一步充實(shí)我市老舊小區(qū)各方面的數(shù)據(jù)，包括街道、居委、居民等主體對微改造的意見和需求。同時(shí)，注重加強(qiáng)動(dòng)態(tài)的房屋安全普查，對于老舊小區(qū)中的危破房進(jìn)行重點(diǎn)標(biāo)識和登記。特別是可以結(jié)合當(dāng)前正在進(jìn)行的“四標(biāo)四實(shí)”工作，進(jìn)一步摸清我市老舊小區(qū)底數(shù)，掌握產(chǎn)權(quán)來源、建筑年代、危破程度、基礎(chǔ)配套設(shè)施、基本公共服務(wù)條件等情況，做好老舊小區(qū)地塊標(biāo)圖建庫工作，細(xì)致掌握各區(qū)老舊小區(qū)的大致類型及其所處區(qū)域。
對于確有改造必要，設(shè)施相對較為完善，也有自我更新實(shí)力的小區(qū)，不宜由市安排大量資金實(shí)施微改造，應(yīng)鼓勵(lì)其自我開展環(huán)境整治，如天河區(qū)石牌村等。對于傳統(tǒng)歷史文化街區(qū)，如荔灣區(qū)恩寧路、十三行街區(qū)等，要加強(qiáng)專項(xiàng)規(guī)劃的宏觀引領(lǐng)作用，規(guī)劃應(yīng)以人為本，堅(jiān)持使歷史文化街區(qū)在保障基礎(chǔ)民生的同時(shí)，加強(qiáng)保護(hù)歷史環(huán)境進(jìn)行品質(zhì)提升和功能補(bǔ)強(qiáng)，擦亮其歷史名片，發(fā)揮其獨(dú)有文化影響力，增強(qiáng)市民對于街道和社區(qū)的歸屬感。在具體操作層面，要形成“政府——居民”雙向而行、意見統(tǒng)一的評估立項(xiàng)機(jī)制。政府方面，要在摸底工作基礎(chǔ)上，按照改造迫切性尤其是基本公共服務(wù)缺失程度進(jìn)行排序，完善、細(xì)化微改造內(nèi)容以及評估、申報(bào)指標(biāo)，盡快建立老舊小區(qū)微改造的政府項(xiàng)目庫。在區(qū)級操作層面上，各區(qū)要把好項(xiàng)目申報(bào)前的評估關(guān)。要充分發(fā)揮區(qū)、街、鎮(zhèn)和居委的引導(dǎo)作用，要通過實(shí)地調(diào)研、走訪調(diào)查、成立老舊小區(qū)建管委或業(yè)委會(huì)自主開展等方式，擴(kuò)大居民知悉面和參與面，引導(dǎo)居民自行申報(bào)，建立“引導(dǎo)居民提出申報(bào)項(xiàng)目——區(qū)、街比對政府項(xiàng)目庫——形成初步評估結(jié)果——公示征求居民意見——居民確認(rèn)并正式立項(xiàng)”的工作流程，提高申報(bào)項(xiàng)目的公平性、合理性和公認(rèn)度。其中，在政府項(xiàng)目庫內(nèi)、改造意愿強(qiáng)烈（達(dá)成改造共識人數(shù)比例越高）的，其立項(xiàng)申請可以優(yōu)先考慮。對具有改造必要性和可行性的小區(qū)，要進(jìn)行改造前的基于小區(qū)全生命周期的第二層次的評估，發(fā)現(xiàn)存在的問題和隱患，為改造工程提供科學(xué)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和定量依據(jù)，確定改造方向、目標(biāo)和具體程度，從而為后續(xù)資金投入明確投資方向和進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)控制奠定基礎(chǔ)。
2.制定專項(xiàng)規(guī)劃，統(tǒng)一有序推進(jìn)。
老舊小區(qū)微改造具有緊迫性和長期性的特點(diǎn)，是未來政府一項(xiàng)重要的系統(tǒng)性工作。因此，應(yīng)該堅(jiān)持規(guī)劃先行的理念，通過科學(xué)合理的規(guī)劃，將上述摸底、評估后的老舊小區(qū)的分類和改造內(nèi)容在規(guī)劃中充分體現(xiàn)，有原則、有步驟、有方法地積極穩(wěn)妥推進(jìn)。要根據(jù)新一輪城市總體規(guī)劃的編制工作，進(jìn)一步明確各區(qū)功能布局，明晰各老舊小區(qū)所處片區(qū)的功能定位，著眼于片區(qū)改造、滾動(dòng)改造，提前布局公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，科學(xué)制定以2020年（全面建成小康社會(huì)）、2035年（基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化）等歷史任務(wù)節(jié)點(diǎn)為期限的微改造專項(xiàng)規(guī)劃，明確近遠(yuǎn)期老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)和內(nèi)容，到2020年實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)全覆蓋、全到位，在此基礎(chǔ)上，到2035年實(shí)現(xiàn)小區(qū)綜合服務(wù)功能進(jìn)一步完善、小區(qū)人居環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。各區(qū)要根據(jù)上述總體規(guī)劃制訂微改造詳細(xì)規(guī)劃，明確改造具體內(nèi)容和進(jìn)度，以此在全市層面確立明晰的微改造的工作對象和區(qū)域范圍。同時(shí)，注意規(guī)劃編制的前瞻性，合理預(yù)留在一定時(shí)期內(nèi)老舊小區(qū)數(shù)據(jù)更新空間。與此同時(shí)，對文物和歷史建筑進(jìn)行細(xì)致摸查，出臺專門針對歷史文化街區(qū)的微改造工作計(jì)劃，注重歷史文脈傳承、功能再造和活化利用，有計(jì)劃地引入合適產(chǎn)業(yè)類型，推動(dòng)此類地區(qū)文化旅游業(yè)發(fā)展。
3.明晰責(zé)任主體，優(yōu)化工作流程。
提高全市老舊小區(qū)微改造工作議事機(jī)構(gòu)層級，并將老舊小區(qū)微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中各個(gè)規(guī)定項(xiàng)目涉及的主管部門、業(yè)務(wù)部門（市自來水公司、市燃?xì)饧瘓F(tuán)、中國電信、廣州市有線電視等）納入城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，在審核城市更新年度計(jì)劃時(shí)，將老舊小區(qū)微改造同步納入城市更新年度計(jì)劃和各單位、公共事業(yè)企業(yè)年度計(jì)劃。要進(jìn)一步加強(qiáng)對城市更新工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，強(qiáng)化對區(qū)、街道工作特別是基層難以協(xié)調(diào)的問題的指導(dǎo)和支持力度。進(jìn)一步理順市城市更新部門與其它部門在工作中的角色定位，明確規(guī)劃、建設(shè)、城管、環(huán)保、物價(jià)、廣電、消防等部門的職責(zé)分工，建立縱向從政府到社區(qū)、橫向涵蓋各有關(guān)職能部門的科學(xué)運(yùn)行機(jī)制。找準(zhǔn)現(xiàn)有微改造審批程序提速的主要障礙，在合法合理的基礎(chǔ)上，簡化審批流程，形成高效、規(guī)劃、科學(xué)的微改造建設(shè)管理模式。探索簡政放權(quán)，探索將審核審批權(quán)和具體事務(wù)下放各區(qū)，實(shí)施微改造備案制，建立老舊小區(qū)微改造便捷機(jī)制。建立對水、電、氣、有線電視等業(yè)務(wù)部門的監(jiān)管機(jī)制，將老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目涉及的三線整理、供水供電改造、燃?xì)馊霊舻裙ぷ髁腥肷鲜銎髽I(yè)的考核清單，對有關(guān)企業(yè)支持微改造項(xiàng)目改造提出考核要求。
4.出臺程序指引，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)流程。
在實(shí)際操作流程中，市政府應(yīng)當(dāng)按照協(xié)同、快速、便捷的原則，充分發(fā)揮統(tǒng)籌、引導(dǎo)、規(guī)范作用，完善老舊小區(qū)改造有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確每個(gè)步驟的具體實(shí)施流程、工程導(dǎo)則、監(jiān)督機(jī)制以及爭議解決和協(xié)商機(jī)制等方面的細(xì)節(jié)規(guī)定，進(jìn)一步提高工作規(guī)范化水平。在市級層面為老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目制定專門的道路開挖、市政給排水設(shè)施接入、綠化遷移、質(zhì)量安全監(jiān)督登記及施工許可手續(xù)辦理的指引，各區(qū)可以探索諸如參照環(huán)境提升項(xiàng)目施工辦理程序制訂微改造項(xiàng)目施工手續(xù)等途徑，簡化辦理程序，加快辦理進(jìn)度。探索建立社區(qū)工程師、社區(qū)規(guī)劃師等制度，發(fā)揮專業(yè)人士作用。加強(qiáng)對老舊小區(qū)“三線”整治等技術(shù)指引實(shí)際操作情況的調(diào)研，及時(shí)完善、細(xì)化“三線”規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)條件等方面形成一套規(guī)范操作指引，重點(diǎn)解決街區(qū)狹窄導(dǎo)致供電網(wǎng)線鋪設(shè)難度大、弱電網(wǎng)線下地設(shè)計(jì)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、供電線網(wǎng)規(guī)劃和老舊社區(qū)微改造規(guī)劃難一致等主要問題。要根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，研究增設(shè)社區(qū)服務(wù)點(diǎn)、公共衛(wèi)生間、立體停車場、垃圾壓縮站、再生資源收集點(diǎn)、變電站等配套設(shè)施工作標(biāo)準(zhǔn)體系。
5.加強(qiáng)全程管控，強(qiáng)化監(jiān)督考核。
加強(qiáng)事前預(yù)控、事中監(jiān)管、事后考評，構(gòu)建全過程、常態(tài)化的監(jiān)督考核機(jī)制。加強(qiáng)對各區(qū)執(zhí)行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的督導(dǎo)檢查，市城市更新部門要對各區(qū)落實(shí)項(xiàng)目工程現(xiàn)場督查、發(fā)現(xiàn)問題及整改、工程項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)控等實(shí)施定期的收集、督導(dǎo)、抽檢，確保項(xiàng)目工程按時(shí)保質(zhì)推進(jìn)。要注重充分的信息公開，依托相應(yīng)的管理信息平臺，向社會(huì)公布微改造工程項(xiàng)目的各類信息。加強(qiáng)事后考評和通報(bào)問責(zé)，對于未能完成工作進(jìn)度的，視情況采取通報(bào)相關(guān)單位及其責(zé)任人、暫停該區(qū)項(xiàng)目審批、扣減城市更新資金等問責(zé)方式。各區(qū)要出臺符合各自實(shí)際的配套操作細(xì)則，發(fā)揮街道、居委能動(dòng)性，簡政放權(quán)，運(yùn)用督導(dǎo)、獎(jiǎng)懲等機(jī)制促進(jìn)街道推進(jìn)微改造工作。充分發(fā)揮準(zhǔn)備設(shè)立的監(jiān)察委員會(huì)和市、區(qū)審計(jì)部門等作用，堅(jiān)持全程、深度介入，加強(qiáng)對微改造工作全程的監(jiān)察、監(jiān)督。注重讓群眾、特別是老舊小區(qū)的居民以及其他利益相關(guān)者參與到監(jiān)督與管理的過程中。探索發(fā)揮“兩代表一委員”屬地聯(lián)系群眾的橋梁作用，邀請或聘請轄區(qū)內(nèi)黨代表、各級人大代表和政協(xié)委員進(jìn)行全程監(jiān)督。
鑒于老舊小區(qū)微改造工作的長期性及其所需資金的巨量性，政府應(yīng)該堅(jiān)持“權(quán)責(zé)統(tǒng)一、各方共擔(dān)、政府投入和市場化運(yùn)作并存”的原則，探索居民、市場、政府多方共同籌措資金機(jī)制。按照國家住建部老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作座談會(huì)精神，探索采取居民、原產(chǎn)權(quán)單位出資、政府補(bǔ)助等多種方式實(shí)施老舊小區(qū)微改造。
可經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施，包括新建停車設(shè)施、新增管線設(shè)施等，可由最終受益人出資。
其次，要探索利用多種融資方式。通過政府購買服務(wù)等方式，充分發(fā)揮城市更新基金的杠桿作用，撬動(dòng)引導(dǎo)社會(huì)資本參與。對于預(yù)期收益性較低的改造項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮財(cái)政資金的民生保障作用。對于預(yù)期收益較高的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)調(diào)動(dòng)社會(huì)各方積極性，充分利用各種金融機(jī)構(gòu)貸款等資金渠道。實(shí)踐證明，老舊小區(qū)微改造會(huì)使居住小區(qū)產(chǎn)生增值收益，可以探索將增值收益打包成相應(yīng)的資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化、貼息貸款等多種形式的市場化運(yùn)作模式，增加社會(huì)資金注入。同時(shí)，探索由居委會(huì)或街道代為管理，充分利用小區(qū)公共用地、閑置用房，委托專業(yè)的公司或通過互聯(lián)網(wǎng)平臺為需要路演展覽、小區(qū)廣告的企業(yè)等供應(yīng)場地，以及通過物業(yè)租賃、停車設(shè)施經(jīng)營等方式，拓寬小區(qū)微改造和二次供水設(shè)施、道路、綠化、文體設(shè)施等項(xiàng)目的維護(hù)管養(yǎng)資金來源。要盤活用好已有的資金，逐步建立完善持續(xù)性的個(gè)人資金來源渠道。具體而言，當(dāng)前主要是充分發(fā)揮物業(yè)專項(xiàng)維修資金的作用，市政府要及時(shí)檢視《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》施行效果，為進(jìn)一步完善相關(guān)規(guī)定積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。對于未成立業(yè)委會(huì)、無物管單位或房屋產(chǎn)權(quán)單位無法履行房屋維修責(zé)任時(shí)，可以由街道代為申請物業(yè)專項(xiàng)維修資金，用于房屋修繕。完善物業(yè)專項(xiàng)維修基金的補(bǔ)繳辦法，將未繳納的國有企業(yè)舊宿舍區(qū)納入補(bǔ)繳范圍，允許其以單位或個(gè)人名義補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用。同時(shí)，探索創(chuàng)新個(gè)人住房公積金的使用方式和渠道，使得微改造涉及的居民甚至是受益人可以使用個(gè)人住房公積金支付微改造中個(gè)人承擔(dān)的部分。
在政府操作層面，要向先進(jìn)城市看齊，按照確保基本公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施改善、環(huán)境提升并舉的原則，穩(wěn)步加大資金投入力度。將關(guān)乎居民切身利益的基本公共服務(wù)項(xiàng)目改造內(nèi)容納入財(cái)政全額補(bǔ)助范圍，將建筑節(jié)能改造、小區(qū)公共部分雨污分流改造等項(xiàng)目也適當(dāng)納入財(cái)政補(bǔ)助范圍。對于危房改造，政府要通過政府資助（包括技術(shù)支持、政策咨詢等）等方式，進(jìn)一步發(fā)揮引導(dǎo)、支持作用。充分考慮無房改房、貧困戶集中的老舊小區(qū)的需要，提高用于建筑本體方面的市財(cái)政出資比例，并對低保戶、貧困戶和困難家庭出資部分予以重點(diǎn)支持。要避免條塊分割，探索整合小區(qū)改造資金、建筑節(jié)能改造資金等，拓寬資金來源，統(tǒng)一調(diào)度使用?？茖W(xué)合理編制預(yù)算，市、區(qū)城市更新部門要充分考慮實(shí)施項(xiàng)目的成熟度，做好資金測算工作，切實(shí)做好財(cái)政預(yù)算滾動(dòng)計(jì)劃。制定城市更新項(xiàng)目驗(yàn)收、考核辦法及資金管理辦法，從制度層面規(guī)范我市城市更新資金分配使用。同時(shí)，要構(gòu)建轉(zhuǎn)移支付資金全過程監(jiān)管體系，以項(xiàng)目考評結(jié)果為依據(jù)，結(jié)合以獎(jiǎng)代補(bǔ)等方式，提高轉(zhuǎn)移支付資金使用效益，減少浪費(fèi)。
老舊小區(qū)微改造要與加強(qiáng)和創(chuàng)新基層社會(huì)治理，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局緊密結(jié)合，健全“共建共治共享”的微改造工作機(jī)制。發(fā)動(dòng)街道、社區(qū)（居委）等基層力量，發(fā)揮居民基層協(xié)商自治作用，提升老舊小區(qū)微改造的實(shí)施效率。具體而言，要因地制宜，探索建立多元化模式，實(shí)現(xiàn)長效管養(yǎng)機(jī)制全覆蓋。
在街道、社區(qū)和居民層面，對于基礎(chǔ)條件較好的小區(qū)和經(jīng)過微改造可以達(dá)到引入規(guī)范化管理水平的小區(qū)，要積極引入規(guī)范化的物業(yè)管理。街道、社區(qū)應(yīng)幫助、指導(dǎo)小區(qū)組建業(yè)主委員會(huì)，特別是要優(yōu)化諸如國有企業(yè)老舊宿舍區(qū)等小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立機(jī)制，在業(yè)委會(huì)成立、審批、備案各方面予以支持。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的引入環(huán)節(jié)上，要廣泛征求意見，擴(kuò)大居民對物業(yè)管理的參與度和認(rèn)可度，著重明確服務(wù)內(nèi)容，確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，探索專業(yè)物業(yè)管理公司或業(yè)委會(huì)提前介入微改造方案的做法，參與謀劃小區(qū)停車位、公共空間利用、管線改造和監(jiān)控視頻等設(shè)置的總體設(shè)計(jì)，為后期建立物業(yè)管理制度的順暢銜接和順利運(yùn)行提供支撐。對于條件較差，無物管或物管已經(jīng)退出的小區(qū)，有業(yè)委會(huì)的，可以采取所在社區(qū)和小區(qū)業(yè)委會(huì)共同參與的管理模式，成立小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，招聘諸如小區(qū)內(nèi)的下崗人員等，明確服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依托物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行管理。對于未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)且無法選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)的老舊小區(qū)，可以由社區(qū)居委牽頭組織召開業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人，采取準(zhǔn)物業(yè)管理模式，并逐步在居民適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理模式后，過渡到標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理。對于零散居民點(diǎn)，可以按照就近合并的方式，由街道、社區(qū)提供社區(qū)托底物業(yè)服務(wù)，整合區(qū)域內(nèi)資源，通過區(qū)域內(nèi)泊車抵償服務(wù)、便民設(shè)施收入等彌補(bǔ)資金短缺，保障管理的可持續(xù)性。
在政府層面，建議借鑒杭州等城市建立物業(yè)管理的做法，出臺實(shí)施適合廣州實(shí)際的老舊小區(qū)物業(yè)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理措施，引導(dǎo)業(yè)主做好后續(xù)維護(hù)管養(yǎng)工作，從根本上鞏固微改造工作成果。市、區(qū)政府每年給予街道和社區(qū)一定的管理經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼，加大對物業(yè)管理的財(cái)政支持力度，通過降低稅費(fèi)、補(bǔ)貼管理費(fèi)等方式，吸引物業(yè)公司入駐。培育發(fā)展多樣化的物業(yè)管理市場、特別是針對老舊小區(qū)的微利、非營利的物業(yè)服務(wù)市場。完善社區(qū)網(wǎng)格化管理制度，落實(shí)網(wǎng)格點(diǎn)責(zé)任人、保潔員、巡查員、志愿者、掛鉤部門聯(lián)系人等主體，實(shí)行對老舊小區(qū)的全天候管理全覆蓋。強(qiáng)化城市管理綜合執(zhí)法，依法及時(shí)處置老舊小區(qū)違法建設(shè)、亂堆亂放等違法行為。加強(qiáng)目標(biāo)管理和考核，政府要將老舊小區(qū)長效管理情況納入年度目標(biāo)考核，合理設(shè)置考核分值和權(quán)重，開展定期考核，采取設(shè)立專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)并“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”的方式，根據(jù)考核結(jié)果撥付予街道，強(qiáng)化長效管理機(jī)制。加強(qiáng)對社區(qū)建管委的日常運(yùn)作機(jī)制的完善以及對其在人、財(cái)、物保障機(jī)制的探索，借此筑牢居民社區(qū)自治的基礎(chǔ)。從各個(gè)層面加強(qiáng)對老舊小區(qū)居民在“共同維護(hù)、共同承擔(dān)、共同受益”理念方面的宣傳，提升居民權(quán)利、義務(wù)對等的觀念自覺。構(gòu)建良好公共道德風(fēng)尚，推動(dòng)形成良好的社區(qū)建設(shè)管理秩序。最后，應(yīng)鼓勵(lì)有能力的老舊小區(qū)自發(fā)開展微改造工作，加強(qiáng)政策指引，適當(dāng)予以補(bǔ)助，推動(dòng)形成老舊小區(qū)自我更新的新常態(tài)。
（五）完善老舊小區(qū)微改造相關(guān)法律法規(guī)和配套政策體系。
在法律法規(guī)體系方面，建議制定有關(guān)老舊小區(qū)微改造的專門性法律法規(guī)，內(nèi)容建議包括老舊小區(qū)認(rèn)定分類、改造程序指引、涉及主體及其權(quán)責(zé)關(guān)系等。在配套政策體系方面，建議在國家層面，制定關(guān)于老舊小區(qū)微改造涉及規(guī)劃調(diào)整的指導(dǎo)意見，包括涉及的相關(guān)規(guī)劃政策和土地政策。我市可針對新增用地與存量用地、新建房屋和老舊小區(qū)微更新改造的差異，進(jìn)一步健全符合廣州存量用地和老舊房屋更新改造實(shí)際的配套政策體系。落實(shí)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，完善社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)機(jī)制，確保社區(qū)基本公共服務(wù)設(shè)施同步規(guī)劃、同步建設(shè)。研究建立老舊小區(qū)微改造適用土地、規(guī)劃、消防標(biāo)準(zhǔn)體系，配套出臺有關(guān)措施。同時(shí)，根據(jù)我市實(shí)踐情況，積極向省、國家提出立法和政策性建議，研究破解老舊小區(qū)新增設(shè)施有關(guān)難點(diǎn)問題，同時(shí)注意避免城市更新過程中容易出現(xiàn)的底層高密度向高層高密度的轉(zhuǎn)變。增設(shè)電梯是今后一段時(shí)期我市重要、迫切的民生問題之一，建議參照北京等地的做法，及時(shí)總結(jié)荔灣等區(qū)增設(shè)電梯工作經(jīng)驗(yàn)，加快研究提出適合老舊小區(qū)增設(shè)電梯的實(shí)施意見，嚴(yán)格落實(shí)“兩個(gè)2/3”規(guī)定，通過有效協(xié)調(diào)爭取底層住戶支持，積極采用新材料新技術(shù)，簡化申報(bào)和審批流程，采用政府支持、企業(yè)投資、受益業(yè)主付費(fèi)等方式解決籌措資金問題等，有效推動(dòng)老舊小區(qū)增設(shè)電梯難題的突破。此外，建議積極研究擴(kuò)大公產(chǎn)直管房出售范圍相關(guān)政策。可以參照杭州市做法，進(jìn)一步探索放開公產(chǎn)直管房出售范圍，適度減少公產(chǎn)直管房數(shù)量，既降低管理成本，同時(shí)也提高居民獲得感。
（六）進(jìn)一步鞏固微改造的公眾參與基礎(chǔ)。
創(chuàng)建幸福社區(qū)是塑造人性化城市和宜居宜業(yè)城市的基礎(chǔ)和起點(diǎn)，老舊小區(qū)微改造是塑造幸福社區(qū)的非常重要而有效的途徑。其關(guān)鍵是堅(jiān)持以人民為中心，充分運(yùn)用“共同締造”理念，依托公眾參與，回應(yīng)民生需求，加強(qiáng)市民對微改造和城市更新的認(rèn)知、理解、認(rèn)同，激發(fā)居民群眾熱情，擴(kuò)大該項(xiàng)工作的群眾基礎(chǔ)。因此，鞏固和擴(kuò)大居民參與平臺尤為重要。市、區(qū)、街道和居委各有關(guān)單位和主體要積極在發(fā)揮街道、社區(qū)黨組織作用，網(wǎng)格化管理，成立社區(qū)建管委和業(yè)委會(huì)，推進(jìn)基層黨組織建設(shè)，發(fā)揮社區(qū)黨員、志愿者等主體作用，優(yōu)化居民議事平臺等方面加強(qiáng)引導(dǎo)，建立居民社區(qū)自治方式多管齊下、互為補(bǔ)充、和諧并行的格局，在老舊小區(qū)改造各環(huán)節(jié)充分反映居民需求。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇十四
1.2項(xiàng)目概況2。
1.3編制依據(jù)3。
1.4編制原則3。
1.5研究范圍4。
1.6結(jié)論4。
第二章項(xiàng)目提出背景和建設(shè)必要性5。
2.1區(qū)域概況5。
2.2區(qū)域交通現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃6。
2.3項(xiàng)目提出的背景7。
2.4項(xiàng)目建設(shè)的必要性8。
第三章項(xiàng)目建設(shè)的基本條件10。
3.1項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)10。
3.2交通條件10。
3.3自然條件10。
3.4地質(zhì)地貌11。
3.5地震烈度12。
3.6施工條件12。
第四章工程建設(shè)方案13。
4.1設(shè)計(jì)原則13。
4.2設(shè)計(jì)依據(jù)13。
4.3工程沿線現(xiàn)狀14。
4.4建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模15。
4.5工程設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)16。
4.6道路工程17。
4.7排水工程19。
4.8景觀環(huán)境工程19。
4.9照明工程20。
第五章環(huán)境影響分析22。
5.1環(huán)境影響預(yù)測22。
5.2評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)22。
5.3環(huán)境影響分析22。
5.4環(huán)境影響評價(jià)27。
第六章勞動(dòng)安全28。
6.1影響勞動(dòng)安全的因素分析28。
6.2防護(hù)及監(jiān)控措施29。
第七章建設(shè)管理30。
7.1建設(shè)期項(xiàng)目管理30。
7.2建設(shè)期組織機(jī)構(gòu)30。
7.3項(xiàng)目運(yùn)營期管理31。
第八章項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃32。
第九章項(xiàng)目招投標(biāo)33。
9.1編制依據(jù)33。
9.2招標(biāo)范圍及內(nèi)容33。
9.3招標(biāo)方式34。
9.4投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序34。
9.5評標(biāo)組織、評標(biāo)原則及決標(biāo)35。
9.6評標(biāo)委員會(huì)的人員組成和資質(zhì)要求35。
第十章投資估算與資金籌措37。
10.1投資估算37。
10.2資金籌措39。
第十一章效益分析40。
11.1社會(huì)效益40。
11.2經(jīng)濟(jì)效益41。
11.3環(huán)境效益41。
11.4評價(jià)結(jié)論42。
二路南起濱海公路，北至大田路，全長約5200米，沿途分別與規(guī)劃嶺海西路、規(guī)劃果嶺一路、規(guī)劃果嶺二路、規(guī)劃灣北路等道路相交。
本項(xiàng)目為一期工程，南起濱海公路，北至現(xiàn)狀溫泉路，路段全長1600米。
1.2.2建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模。
道路拓寬改造工程：現(xiàn)狀路寬15米，規(guī)劃該路段采用二塊板形式，橫斷面70米寬，其中中央分隔帶寬5米，兩側(cè)車行道各11.5米，兩側(cè)人行道各4米，兩側(cè)綠化帶各13米。
雨污水管線工程：現(xiàn)狀雨、污水管線約1700米全部廢除。設(shè)計(jì)道路兩側(cè)布置雨水管道，均布置在人行道;設(shè)計(jì)k0+000至k1+600道路西側(cè)單側(cè)布置污水管道。
照明工程：道路雙側(cè)每隔35米設(shè)置一盞單臂路燈，電纜線下地。
綠化景觀環(huán)境工程：以灣北路與果嶺一路為界，把溫泉二路分為北、中、南三段來設(shè)計(jì)，三段以統(tǒng)一的國槐行道和分車帶形式貫穿始終。
知識拓展：
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇十五
20xx年是醫(yī)院三甲創(chuàng)建的關(guān)鍵年，為了以更好更飽滿的姿態(tài)迎接“三甲大考”，我物業(yè)毫不松懈，團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，總結(jié)本部“三甲”復(fù)審經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，積極的完成本月各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)：
我部不僅按時(shí)按量的完成了日常清潔環(huán)保工作，冬季綠化養(yǎng)護(hù)工作，以及污水病蟲害防治工作并達(dá)到了預(yù)期的目標(biāo)。元旦和春節(jié)前的衛(wèi)生檢查和節(jié)日安全工作得到了科學(xué)合理安排。
工程部為維持醫(yī)院醫(yī)療工作正常開展，依舊秉承良好的作業(yè)傳統(tǒng)，態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，有命必接，有令必到。及時(shí)完成了各科室每日的報(bào)修工作、設(shè)備機(jī)房及配電柜內(nèi)衛(wèi)生清潔以及全院供電、供水、空調(diào)制冷的巡查工作，確保了醫(yī)院工作的正常運(yùn)行；完成了員工規(guī)章制度及技能的學(xué)習(xí)同時(shí)更換了外科2樓空調(diào)循環(huán)泵一臺、加配了外科2f冷卻塔總供水管dn65法蘭截止閥一個(gè)、安裝了熱水泵房4區(qū)dn65軟接一只，維修了-1樓生活熱水3區(qū)交換罐、更換了外科污物梯井抽水、外科15配餐間開水爐線路，增裝了急診1樓搶救室9個(gè)插座、加固了內(nèi)、外科樓頂鐵門焊接并且協(xié)助施工單位對全院配電房橋架等有縫隙處的防鼠處理、圓滿完成手術(shù)室層流保養(yǎng)月計(jì)劃與對制氧機(jī)房設(shè)備進(jìn)行節(jié)前維護(hù)保養(yǎng)；另外工程部對三甲各項(xiàng)資料進(jìn)行補(bǔ)缺補(bǔ)差、做好班組每日設(shè)備機(jī)房的巡查工作，填寫巡查記錄、完善全院節(jié)能降耗工作及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。
繼續(xù)按部就班進(jìn)行院區(qū)及總部大樓的保潔工作，超前完成了節(jié)前全院安全檢查和工作安排。
院本部：
1、凈化空調(diào)設(shè)備維保由保時(shí)潔物業(yè)接管，前期工作正在進(jìn)行。
2、本部物業(yè)部按部就班進(jìn)行日常保潔工作。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇十六
（篇一）。
近年來，**區(qū)政府高度重視老舊小區(qū)綜合改造提升工作，**-**年作為區(qū)政府重點(diǎn)工作；**-**年列為**區(qū)人大的一號議案及政協(xié)重點(diǎn)課題。**年，全國在8城市開展老舊小區(qū)改造試點(diǎn)，以探索城市老舊小區(qū)改造新模式，為推進(jìn)全國老舊小區(qū)改造，提供可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)，蘇州市列為試點(diǎn)城市之一。**鱸鄉(xiāng)二村、三村片區(qū)改造提升作為蘇州市7個(gè)申報(bào)國家級試點(diǎn)中的一個(gè)片區(qū)改造提升試點(diǎn)，著重在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造生成機(jī)制、改造資金政府與居民合理共擔(dān)機(jī)制、社會(huì)力量以市場化方式參與的機(jī)制、金融機(jī)構(gòu)可持續(xù)支持機(jī)制、健全動(dòng)員群眾共建機(jī)制、健全改造項(xiàng)目推進(jìn)機(jī)制、存量資源整合利用機(jī)制、小區(qū)管理長效機(jī)制這九個(gè)方面探索改造提升機(jī)制，而從為推進(jìn)全區(qū)老舊小區(qū)改造，提供可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)將工作情況匯報(bào)如下：
一、總體情況。
**區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目庫397個(gè)，“十三五”期完成317個(gè)老舊小區(qū)改造提升任務(wù)，總投資約16億元，總面積1063萬平方米、受惠居民超8萬戶，**年完成全區(qū)89個(gè)老舊小區(qū)的綜合改造，年度投資約4億元，其中包括鱸鄉(xiāng)二村、三村片區(qū)和水鄉(xiāng)花園試點(diǎn)改造項(xiàng)目?！笆奈濉逼陂g城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合計(jì)劃改造為96個(gè)，總面積214萬平方米、受惠居民萬戶，總投資約億。
二、工程建設(shè)情況。
…………………………此處隱藏部分文章內(nèi)容…………………………………………。
二、存在問題。
2個(gè)小區(qū)進(jìn)度偏慢，目前尚未全部完工，開展竣工驗(yàn)收工作。
三、下一步工作措施。
1、做好跟蹤工作，督促各小區(qū)建設(shè)單位完善建設(shè)各項(xiàng)手續(xù)，加快施工進(jìn)度，已完工的盡快開展竣工驗(yàn)收，保證按**市的時(shí)間要求在年底前全部實(shí)現(xiàn)竣工。
2、提前謀劃好明年改造的項(xiàng)目，做好入戶調(diào)查，爭取住戶的積極支持和配合，力爭提前開工建設(shè)。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇十七
縣政府：
9月16日，我縣城市居民小區(qū)物業(yè)管理交接動(dòng)員大會(huì)后，**鎮(zhèn)和建設(shè)局積極配合，做到思想上全面對接，工作上無縫對接，行動(dòng)上快速對接，于9月18日，在縣建設(shè)局房管處召開了監(jiān)交人（縣紀(jì)委、財(cái)政局）、移交人（縣房管處）、接收人（**鎮(zhèn)物管辦）聯(lián)席會(huì)議，會(huì)后按移交方案，迅速成立兩個(gè)移交小組，展開交接工作，截止9月27日，接收工作結(jié)束?，F(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：
1.理順了物業(yè)管理體制。物業(yè)管理工作逐步形成建設(shè)局作為行業(yè)主管部門，進(jìn)行上下銜接、業(yè)務(wù)監(jiān)管；**鎮(zhèn)作為實(shí)施責(zé)任主體，構(gòu)建了“鎮(zhèn)政府是組織者，社區(qū)是服務(wù)者，居民是參與者”的物管模式，理順了關(guān)系，明晰了責(zé)任、充實(shí)了力量。
4.延伸了社區(qū)工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式，提高了小區(qū)居民歸屬感和認(rèn)同感。社區(qū)也認(rèn)為接管小區(qū)物業(yè)，便于掌握小區(qū)人口信息檔案。
5.促進(jìn)了社會(huì)和諧穩(wěn)定。在交接期間，**小區(qū)、**小區(qū)和**等居民反映物業(yè)問題，經(jīng)我鎮(zhèn)物管辦和社區(qū)及時(shí)介入，通過引導(dǎo)和化解，居民的情緒得到緩解。
2.解決突出問題是關(guān)鍵。開發(fā)企業(yè)在小區(qū)建設(shè)過程中亂改規(guī)劃、偷工減料、配套不齊，無社區(qū)、物業(yè)辦公用房等留下諸多的“前期后遺癥”，給小區(qū)的管理留下隱患，帶來麻煩。對房屋漏雨、配套設(shè)施改造等最突出的問題，建議縣政府開展專項(xiàng)整改活動(dòng)。
3.加大財(cái)政投入是保證。無論接管老舊、零散小區(qū)，還是維修、完善配套設(shè)施等，都要投入財(cái)力，縣、鎮(zhèn)都要把物管經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政預(yù)算，保證需要。
4.提高服務(wù)質(zhì)量是前提。選聘資質(zhì)較高的物業(yè)進(jìn)駐我縣，建立物業(yè)公司和從業(yè)人員信用檔案，開展物業(yè)公司“星級”服務(wù)評選活動(dòng)，開展物業(yè)公司年度考核工作，提升物業(yè)服務(wù)水平上臺階、上檔次。
1、實(shí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)與住房驗(yàn)收聯(lián)動(dòng)機(jī)制。建議縣城新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)行入軌，規(guī)劃設(shè)計(jì)首先要明確社區(qū)事務(wù)管理用房和物業(yè)管理配套用房的面積、位置、層數(shù)，以及公共設(shè)施的配套，可讓**鎮(zhèn)參與核實(shí)，簽字后方可施工；住宅小區(qū)竣工時(shí)，**鎮(zhèn)可與建設(shè)局、消防大隊(duì)等相關(guān)部門一同參與項(xiàng)目竣工質(zhì)量驗(yàn)收，從而保證新建住宅小區(qū)按規(guī)劃建設(shè)，治標(biāo)又治本。
2.實(shí)行遺留問題集中會(huì)辦機(jī)制。把房屋漏水、配套設(shè)施改造等作為會(huì)辦重點(diǎn)，在維修期外或在維修期內(nèi)與開發(fā)商聯(lián)系不上的，建議縣政府設(shè)立物業(yè)基金，年設(shè)立物業(yè)基金1000萬元，用于住房維修和配套設(shè)施改造，實(shí)行?？顚Ｓ?。**鎮(zhèn)政府牽頭維修、改造，建設(shè)局監(jiān)管。
3.設(shè)立新建小區(qū)質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金占總工程造價(jià)的5%，由縣建設(shè)局質(zhì)監(jiān)站收齲如開發(fā)企業(yè)通過全面合格驗(yàn)收的，保證金全額返還。如不能通過全面驗(yàn)收的，由建設(shè)局要求開發(fā)企業(yè)限期整改。經(jīng)過整改仍不能通過驗(yàn)收的，由**鎮(zhèn)牽頭整改，拿出書面報(bào)告，建設(shè)局監(jiān)督，縣政府審核批準(zhǔn)。
4.物業(yè)服務(wù)管理重心下移。責(zé)權(quán)明晰，對物業(yè)服務(wù)管理的考評獎(jiǎng)懲方案由行業(yè)主管部門制定，可由**鎮(zhèn)組織實(shí)施，盡量避免政出多門，基層無法操作的處境。
5.積極啟動(dòng)使用維修基金。我縣五年以上的小區(qū)，有的房屋已出現(xiàn)不同程度的漏雨、開裂等問題，建議縣政府在加大財(cái)政投入時(shí)，啟用維修基金。保障業(yè)主、物業(yè)公司等各方利益。
**鎮(zhèn)政府。
xx年9月29日。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇十八
據(jù)統(tǒng)計(jì)，縣城區(qū)有住宅小區(qū)530余個(gè)，其中老舊小區(qū)(2005年前建成)441個(gè)，占城區(qū)住宅小區(qū)總量的80%以上。老舊小區(qū)大部分建成于上世紀(jì)**十年代，多為6層左右的高密度住宅樓小區(qū)或零散的臨街獨(dú)棟樓房，以單位福利房、房改房、舊城改造開發(fā)房、拆遷安置房等居多。老舊小區(qū)多數(shù)無專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，大多采用業(yè)主自治管理或聘請夫妻門衛(wèi)看守小區(qū)大門的方式進(jìn)行日常管理;建筑外立面陳舊，公共配套設(shè)施不完善、因年久失修無人維護(hù)，建筑外墻滲水，道路破損，化糞池、排水管堵塞，供水管網(wǎng)跑冒漏問題嚴(yán)重，電路設(shè)備老化等問題影響業(yè)主正常生活需求;因當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)條件限制多數(shù)沒有設(shè)置機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放占用消防通道的現(xiàn)象普遍;老舊小區(qū)多數(shù)業(yè)主為年紀(jì)較大不愿離開主城區(qū)生活的老年群體以及部分在縣城務(wù)工的租住人員，對老舊小區(qū)改造有意愿但不愿自籌資金對小區(qū)進(jìn)行改造，寄希望于政府包干改造。
2019年3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在第十三屆全國人民代表大會(huì)第二次會(huì)議上的《政府工作報(bào)告》中作出明確部署，要大力對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進(jìn)行改造提升，提高柔性化治理、精細(xì)化服務(wù)水平，讓城市更加宜居，更具包容和人文關(guān)懷。從國家層面將原來棚戶區(qū)改造為重點(diǎn)保障性安居工程向老舊小區(qū)改造傾斜。我局從2019年2月起組織縣城區(qū)三鎮(zhèn)、公房管理所對縣城區(qū)老舊小區(qū)按2000年前及2000年至2005年建成進(jìn)行了初步摸底調(diào)查，同年5月，又再次進(jìn)行了查漏補(bǔ)缺的摸底，通過摸底也收集到了各社會(huì)各界及普通群眾對老舊小區(qū)改造的建議，為我局今后更好的開展該工作提供了有效的意見。
縣凱江鎮(zhèn)朝陽東路社區(qū)書記黃勇作為基層干部，通過多年與群眾打交道收集到眾多群眾意見，代表多數(shù)群眾提出不是所有小區(qū)都適合改造，應(yīng)區(qū)分輕重緩急，統(tǒng)籌安排老舊小區(qū)改造時(shí)序，優(yōu)先改造部分業(yè)主改造意愿強(qiáng)烈且水、電、氣、排水等管線老化、外墻或樓頂滲水嚴(yán)重的小區(qū)，先幫助群眾恢復(fù)住房的正常使用功能，再在資金結(jié)余的情況下改造小區(qū)臨街立面、小區(qū)內(nèi)停車位、綠化等小區(qū)風(fēng)貌工程。
縣住建局退休職工肖樂全作為2020年第二批次老舊小區(qū)改造的住戶代表向我們表達(dá)了他的意見，在改造過程中應(yīng)注重方式方法，要有專業(yè)的規(guī)劃，應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)主的積極性和參與性，由小區(qū)業(yè)委會(huì)或社區(qū)組織小區(qū)業(yè)主按改造內(nèi)容適當(dāng)籌集前期費(fèi)用，不能全部由國家負(fù)擔(dān)，在改造前業(yè)主對改造方案有意見應(yīng)及時(shí)向社區(qū)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反饋，不得在改造過程中阻斷改造工程，同時(shí)施工隊(duì)伍要注意施工文明，盡量不影響業(yè)主的正常生活作息;作為一代建設(shè)人，還提到對城區(qū)內(nèi)的改造應(yīng)按片區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃和改造，確保主城區(qū)外立面的統(tǒng)一性，也可以通過片區(qū)改造完善城市公共停車場、社區(qū)服務(wù)用房、市民便民中心等社區(qū)公共配套。
縣蠶種廠宿舍住戶劉躍林曾因小區(qū)合表用水漏損率高，業(yè)主矛盾突出的問題多次向我局反映希望盡快對小區(qū)水表進(jìn)行分戶改造，我局也將該小區(qū)納入2020年老舊小區(qū)改造計(jì)劃，當(dāng)其得知該消息時(shí)激動(dòng)的表示對黨和政府的感謝，同時(shí)也提出了自己的建議，認(rèn)為國家對老舊小區(qū)改造的重視，作為業(yè)主享受到了實(shí)惠一定會(huì)全力配合，并動(dòng)員其他業(yè)主配合，但也希望政府部門加強(qiáng)對改造過程的安全、質(zhì)量監(jiān)管，不能流于形式，更不能讓惠及廣大普通百姓的好事變成豆腐渣工程，辜負(fù)國家的期望。
對于群眾的期盼和建議，我局都充分理解并將其作為今后開展此項(xiàng)工作的重要意見，充分結(jié)合民意確保此項(xiàng)工作落到實(shí)處。
2020年7月10日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》對老舊小區(qū)改造“改哪里、怎么改、誰出錢、如何管”等問題進(jìn)行了明確規(guī)定，具有很強(qiáng)的可操作性，根據(jù)《意見》我縣將開展好相關(guān)工作。
(一)成立縣老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組。縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，縣發(fā)改局、財(cái)政局、自然資源局、執(zhí)法局、水電氣通訊運(yùn)營單位等相關(guān)單位和城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府主要負(fù)責(zé)人為成員，小組負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、督查、考核老舊小區(qū)改造推進(jìn)工作。進(jìn)一步明確各相關(guān)部門、屬地政府、專營企業(yè)的職責(zé)，齊抓共管，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制。
(二)摸清家底，建立我縣老舊小區(qū)改造項(xiàng)目庫。各屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)，組織社區(qū)居委會(huì)，對我縣老舊小區(qū)基本情況再次全面清理，摸清掌握老舊小區(qū)的分布、現(xiàn)狀、改造意愿等，摸底情況報(bào)縣住建局形成我縣老舊小區(qū)改造清單。
(三)制定改造計(jì)劃，分類推進(jìn)。由屬地政府加強(qiáng)宣傳，充分征求居民改造意愿，根據(jù)財(cái)力及資金籌措情況，按照“實(shí)施一批、謀劃一批、儲(chǔ)備一批”的方式，區(qū)分輕重緩急，統(tǒng)籌安排老舊小區(qū)改造時(shí)序，制定我縣老舊小區(qū)改造年度計(jì)劃。提前謀劃，安排財(cái)政專項(xiàng)資金，提前做好改造工程前期可研、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)等準(zhǔn)備工作，以便在上級部門下達(dá)支持政策時(shí)能夠及時(shí)爭取上級資金，提供申請資金支持。同時(shí)，積極引導(dǎo)居民自籌資金、社會(huì)資金參與老舊小區(qū)改造。
(四)制定我縣老舊小區(qū)改造實(shí)施意見。根據(jù)《意見》精神，結(jié)合我縣實(shí)施，盡快研究制定我縣老舊小區(qū)改造實(shí)施意見，明確我縣老舊小區(qū)改造范圍、任務(wù)、實(shí)施步驟等，進(jìn)一步精減和優(yōu)化老舊小區(qū)改造項(xiàng)目行政審批流程，確保老舊小區(qū)改造工作盡快落地實(shí)施。
(五)繼續(xù)推進(jìn)2019及2020年已申請到國家改造資金的20個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目按計(jì)劃實(shí)施，同時(shí)配合縣財(cái)政局做好今年包裝的縣公園街片區(qū)及南門廣場片區(qū)老舊小區(qū)及周邊配套設(shè)施改造工程的債券發(fā)行工作，籌集3.5億資金用于片區(qū)老舊小區(qū)急配套改造。
老舊小區(qū)改造的任務(wù)任重而道遠(yuǎn)，今后我們將嚴(yán)格按建設(shè)程序，選擇資質(zhì)優(yōu)、協(xié)調(diào)組織好、施工水平高的專業(yè)施工隊(duì)伍參與改造施工，我局將加強(qiáng)實(shí)施過程中的指導(dǎo)，同時(shí)建立項(xiàng)目業(yè)主單位、屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、居民代表合理監(jiān)督機(jī)制，強(qiáng)化對項(xiàng)目的跟蹤督查，確保項(xiàng)目工程質(zhì)量，提升群眾滿意度。
小區(qū)改造心得體會(huì)報(bào)告篇十九
老舊小區(qū)大都處于老城區(qū)，是一個(gè)城市歷史的印象和記憶。在社會(huì)轉(zhuǎn)型和城市化浪潮中，老舊小區(qū)由于建設(shè)時(shí)間已長，困難群眾相對集中，出現(xiàn)了房屋建筑老化、功能設(shè)施匱乏、環(huán)境臟亂差、治安和消防隱患突出等普遍性問題，日益成為城市建設(shè)的短板和薄弱環(huán)節(jié)。城市社區(qū)是城市治理的基本單元，是城市建設(shè)和發(fā)展的重要基石。加強(qiáng)老舊小區(qū)特別是老舊小區(qū)的改造，切實(shí)改善社區(qū)人居環(huán)境，既是城市治理和統(tǒng)籌發(fā)展的題中之義，也是黨和政府執(zhí)政為民服務(wù)群眾的必然要求。近年來，湘潭市積極順應(yīng)民生建設(shè)需求，積極推進(jìn)老舊小區(qū)的提質(zhì)改造工作，取得了比較明顯的成效。為了及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新思路，為湘潭市加快推進(jìn)城區(qū)老舊小區(qū)改造提供參考和建議，民進(jìn)湘潭市委成立了“湘潭市城區(qū)老舊小區(qū)改造調(diào)研”課題組，組織會(huì)內(nèi)外專家學(xué)者，歷時(shí)八個(gè)多月，深入湘潭市雨湖區(qū)、岳塘區(qū)主要城市社區(qū)調(diào)研走訪，分別與湘潭市住建局、民政局以及11個(gè)城市社區(qū)進(jìn)行座談，召開了老舊小區(qū)改造研討會(huì)，征求了相關(guān)專家的意見，參考了國內(nèi)城市的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上完成了本調(diào)研報(bào)告。
另一方面又“后天營養(yǎng)不良”，社區(qū)困難廠礦企業(yè)職工相對集中，房屋產(chǎn)權(quán)形式復(fù)雜多樣，管理體制機(jī)制不順，物業(yè)管理存在“真空”，社區(qū)居民日常生活面臨許多問題和現(xiàn)實(shí)困難。凡此種種，致使老舊小區(qū)的人居環(huán)境與新建小區(qū)形成強(qiáng)烈反差，居民對此怨聲載道。老舊小區(qū)集中的社區(qū)已經(jīng)成為湘潭城市建設(shè)與管理的落后地帶，亟待進(jìn)行提質(zhì)改造。
面對民生建設(shè)期盼，湘潭市以改善人居環(huán)境、提升城市品位、建設(shè)幸福湘潭為目標(biāo)，積極推進(jìn)老舊小區(qū)的提質(zhì)改造和綜合整治工作，相繼實(shí)施了背街小巷提質(zhì)改造、棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目。2014年政府工作報(bào)告把老舊小區(qū)改造列為十大民生實(shí)事和年度重點(diǎn)工作，啟動(dòng)實(shí)施了湘建社區(qū)、大陽新村社區(qū)等5個(gè)老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施提質(zhì)改造試點(diǎn)，標(biāo)志著湘潭市老舊小區(qū)改造正式進(jìn)入全面提質(zhì)的新階段?？傮w上來看，湘潭市對城區(qū)老舊小區(qū)的集中改造可以分為三個(gè)階段：
第一階段：以改善社區(qū)道路設(shè)施為重點(diǎn)，實(shí)施背街小巷提質(zhì)改造。這個(gè)階段主要以2009年啟動(dòng)的背街小巷提質(zhì)改造為主要標(biāo)志，改造內(nèi)容包括路面提質(zhì)、下水道疏通完善、路燈安裝、綠化提質(zhì)、消防設(shè)施和環(huán)衛(wèi)設(shè)施的完善等。市政府提出了“路要平整、燈要明亮、水要暢通、面要美觀、管要統(tǒng)籌”的五個(gè)改造要求。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上體現(xiàn)“三個(gè)掛鉤”，即與社區(qū)建設(shè)掛鉤、與城市主干道改造掛鉤、與“城中村”改造掛鉤，同時(shí)注重特色街巷和精品街巷建設(shè)，打造老城區(qū)的新亮點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年至2013年湘潭市共完成城區(qū)440余條背街小巷的標(biāo)準(zhǔn)化提質(zhì)改造，基本實(shí)施了“路平、燈亮、水暢、綠美、人行舒適、環(huán)境優(yōu)美”的目標(biāo)，有力的改善了社區(qū)的交通條件和公共設(shè)施。
第二階段：以改善居民居住條件為重點(diǎn)，實(shí)施棚戶區(qū)改造。這個(gè)階段以2010年啟動(dòng)的棚戶區(qū)改造為主要標(biāo)志，改造內(nèi)容包括危房改造、道路等公共基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的更新，城市區(qū)域功能調(diào)整完善等。湘潭市結(jié)合舊城改造、濱江風(fēng)光帶、保障性安居工程等建設(shè)，重點(diǎn)對河西地區(qū)包括沿江風(fēng)光帶在內(nèi)，東起鐵路橋、西至窯灣地區(qū)、北起熙春路－雨湖路－人民路，南至湘江堤范圍近3萬平方公里的棚戶區(qū)，以及河?xùn)|地區(qū)沿城市主干道兩側(cè)范圍的棚戶區(qū)集中改造。為了解決改造建設(shè)資金難題，組建了棚戶區(qū)改造有限公司，注冊資本１億元，專門負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造任務(wù)。在此后的三年內(nèi)，全市共實(shí)施各類棚戶區(qū)改造近3萬戶，大量的城市和國有工礦棚戶區(qū)居民的居住質(zhì)量、居住環(huán)境得到改善。為進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造力度，2014年1月，市政府制定實(shí)施了《湘潭市棚戶區(qū)改造規(guī)劃（2013-2017年）》，湘潭市棚戶區(qū)改造步入規(guī)范化發(fā)展軌道。
第三階段：以改善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施為重點(diǎn)，實(shí)施老舊小區(qū)提質(zhì)改造試點(diǎn)。以2014年啟動(dòng)的城區(qū)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施提質(zhì)改造試點(diǎn)為主要標(biāo)志，改造內(nèi)容包括水電管網(wǎng)、道路、停車位和綠化、環(huán)衛(wèi)、文化等基礎(chǔ)設(shè)施。政府工作報(bào)告將城區(qū)老舊小區(qū)改造列為十大民生實(shí)事和創(chuàng)建全國文明城市的重點(diǎn)工作之一，計(jì)劃投入1000-1200萬資金進(jìn)行老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。根據(jù)“市級組織、區(qū)級協(xié)調(diào)、協(xié)同推進(jìn)”的原則，按照“先地下、后地上”、全面提質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施、形成示范的總體要求，今年3月以來相繼進(jìn)行了項(xiàng)目遴選、現(xiàn)場勘察、方案設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等工作，目前已經(jīng)基本完成雨湖區(qū)、岳塘區(qū)的5個(gè)老舊小區(qū)改造。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，此次改造總面積超過3萬平方米，新添社區(qū)公園5個(gè)，已疏浚下水道8814米，鋪設(shè)下水管道2473米，整修、新增下水井816個(gè)，鋪設(shè)瀝青路面16668米，架設(shè)路燈133盞，砌花圍885平方米，改造后的老舊小區(qū)面貌煥然一新，居住條件大為改善，受到居民和社會(huì)各界的普遍贊譽(yù)。試點(diǎn)工作的順利推進(jìn)，為湘潭市全面實(shí)施老舊小區(qū)提質(zhì)改造工程奠定了良好的基礎(chǔ)。
盡管湘潭市城區(qū)老舊小區(qū)改造取得了不少進(jìn)展，但從整體上來看，還存在著諸多困難和問題，主要表現(xiàn)為五個(gè)方面的難題：
1、統(tǒng)一規(guī)劃難題。湘潭市老舊小區(qū)存量大，不同社區(qū)的改造規(guī)模差異明顯，改造任務(wù)復(fù)雜而艱巨。但目前我市尚沒有編制老舊小區(qū)改造的整體規(guī)劃，排查摸底不夠，對改造的總量缺乏準(zhǔn)確數(shù)據(jù)和具體安排，也缺乏具體的分類標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致老舊小區(qū)改造處于邊改邊看、邊看邊調(diào)整的摸索狀態(tài)?，F(xiàn)有的試點(diǎn)方案與棚戶區(qū)改造規(guī)劃、保障性安居工程等銜接也不夠緊密，存在重合部分，加上市、區(qū)兩級協(xié)同不夠，易出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象。此外，由于缺乏規(guī)劃整合，改造的工作機(jī)制不夠健全，城建、財(cái)政、規(guī)劃、城管等相關(guān)責(zé)任單位權(quán)責(zé)不夠明確，難以形成整體合力。
2、技術(shù)改造難題。老舊小區(qū)大多處于老城區(qū)，建設(shè)時(shí)大都沒有系統(tǒng)規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，房屋密度較大、質(zhì)量較差，水電氣等管網(wǎng)密布，道路、排污、消防及居民活動(dòng)場地等基礎(chǔ)設(shè)施陳舊老化甚至缺失，再加上缺乏有效保養(yǎng)和維護(hù)，基本都到了“問題階段”。由于原來的設(shè)計(jì)圖紙和建設(shè)資料缺乏，而公共空間又狹窄有限，且各類違章搭建多，一些項(xiàng)目處于無法可改、無處可建的尷尬境地，改造工作面臨現(xiàn)實(shí)難題。在已實(shí)施的社區(qū)改造項(xiàng)目中，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上沒有充分考慮社區(qū)實(shí)際情況，影響了改造質(zhì)量和效果。如部分社區(qū)公共道路施工論證不夠，只是在原來路面上直接加筑路基，導(dǎo)致路面抬高、居民樓底層車庫門無法打開，社區(qū)居民不得不鏟除部分路基。
小區(qū)道路老化破損，沒有路燈，綠地雜草叢生、布局混亂；
消防設(shè)施缺乏，安全隱患突出；
各類違章搭建多，私自改建房屋多，車輛無序停放多，進(jìn)一步擠占了公共空間，社區(qū)活動(dòng)場所、公共綠地、停車場等配套設(shè)施與居民實(shí)際需求的矛盾相當(dāng)突出。受限于資金等原因，目前改造的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)與社區(qū)居民的需求還有很大差距。
4、經(jīng)費(fèi)籌措難題。目前老舊小區(qū)改造主要依賴上級專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)支持和市區(qū)兩級財(cái)政投入，按照“兩型社區(qū)”建設(shè)的目標(biāo)，老舊小區(qū)改造的經(jīng)費(fèi)缺口巨大。從試點(diǎn)的5個(gè)社區(qū)改造來看，原計(jì)劃的1000-1200萬元資金難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。湘潭市老舊小區(qū)較多，改造經(jīng)費(fèi)動(dòng)輒數(shù)億元，如果全部由政府或部門承擔(dān)，財(cái)政將無力承受。如果全部由社區(qū)、企業(yè)承擔(dān)，既不現(xiàn)實(shí)也不合理。許多老舊小區(qū)是困難群眾集中區(qū)域，民居收入水平低，也難以大量分?jǐn)偢脑斐杀尽Ｈ绾纹平饨?jīng)費(fèi)籌措難題，完善老舊小區(qū)改造的投入機(jī)制，是當(dāng)前市、區(qū)兩級政府需要高度重視的問題。
雨湖區(qū)沒有物業(yè)管理的老舊小區(qū)達(dá)到225個(gè)。根據(jù)改造經(jīng)驗(yàn)，如果只改造不管理，必將步入“改造——破壞——再改造”的怪圈。目前，現(xiàn)有的老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)日趨多元化，居民結(jié)構(gòu)復(fù)雜，加上大都處于開放式狀態(tài)，治安隱患增多，如果不能建立起改造后的長效管理機(jī)制，社區(qū)改造的成果將前功盡棄。
加快老舊小區(qū)改造具有重要意義和現(xiàn)實(shí)緊迫性。湘潭市第十一次黨代會(huì)提出了建設(shè)“幸福湘潭”的發(fā)展愿景，要求“大力改善居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、生態(tài)環(huán)境，滿足人們對改善生活品質(zhì)的期盼”。老舊小區(qū)改造作為黨和政府為民辦實(shí)事的重點(diǎn)民生工程，福澤于民、惠及百姓，具有明顯的社會(huì)效益。面對遇到的各種難題，我們必須創(chuàng)新思路，迎難而上，堅(jiān)持改造與整治并舉、建設(shè)與管理同步，加快城區(qū)老舊小區(qū)的改造步伐，確保老舊小區(qū)的廣大居民共享城市建設(shè)與發(fā)展的成果。
在改造內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)上，建議重點(diǎn)改造、疏通下水，整修路面，維修、增設(shè)路燈，安裝和配齊消防栓，增加綠化面積，修建垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池，合理設(shè)置非機(jī)動(dòng)車庫（棚），因地制宜設(shè)置小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車場地，拆除小區(qū)違章搭建，增設(shè)文體休閑設(shè)施，達(dá)到美化、亮化、綠化、整潔、通暢的安居要求。具體建議如下：
1、科學(xué)規(guī)劃，健全老舊小區(qū)改造的政策和制度保障機(jī)制。老舊小區(qū)改造是個(gè)系統(tǒng)性工程，必須堅(jiān)持規(guī)劃先行。一是盡快制定《湘潭市老舊小區(qū)改造規(guī)劃》，系統(tǒng)規(guī)范老舊小區(qū)改造工作。要明確改造的原則、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及投入保障、責(zé)任分工、組織實(shí)施等，使改造工作有“法”可依，有章可循。以此為依據(jù)，制定實(shí)施老舊小區(qū)改造的具體年度計(jì)劃。規(guī)劃應(yīng)統(tǒng)籌好老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造與保障性安居工程等項(xiàng)目的關(guān)系，促進(jìn)保留、改造、拆遷與開發(fā)新建相結(jié)合，處理好改造與保護(hù)的關(guān)系，保留好老舊小區(qū)的歷史文化和地域特色。二是建立老舊小區(qū)改造項(xiàng)目庫制度。改造項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行實(shí)地勘查和科學(xué)論證，特別是要充分征求社區(qū)居民意見，盡可能地取得廣大居民的理解和支持。三是研究制定支持老舊小區(qū)改造建設(shè)的政策措施。在政府公共資源配置中，對老舊小區(qū)改造給予一定傾斜，加大資金投入，逐步使市政公用設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及其他城市基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋老舊小區(qū)，帶動(dòng)老舊小區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)振興繁榮，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)老舊小區(qū)良性發(fā)展。
2、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全老舊小區(qū)改造工作機(jī)制。老舊小區(qū)改造牽涉面廣，需要多個(gè)部門密切配合。市、區(qū)兩級政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)改造工作。一是牽頭成立相關(guān)職能部門參與的常設(shè)工作機(jī)構(gòu)，并明確部門分工，劃分目標(biāo)責(zé)任。住建、房產(chǎn)、規(guī)劃等主管部門要會(huì)同發(fā)展改革、財(cái)政、民政等部門建立協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，各司其職，各負(fù)其責(zé)，及時(shí)研究解決改造工作中遇到的困難和問題，確保改造順利進(jìn)行。二是充分發(fā)揮街道、社區(qū)居委會(huì)貼近群眾、了解群眾的優(yōu)勢，做好動(dòng)員、組織和宣傳工作，穩(wěn)步推進(jìn)社區(qū)改造。三是切實(shí)發(fā)揮居民自治作用，動(dòng)員和組織社區(qū)居民參與社區(qū)改造、建設(shè)和管理。街道和社區(qū)應(yīng)指導(dǎo)、支持居民成立業(yè)主委員會(huì)，幫助居民開展自治管理。四是制定鼓勵(lì)社會(huì)力量參與老舊小區(qū)改造與建設(shè)的政策措施，，推動(dòng)老舊小區(qū)建設(shè)的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化發(fā)展。
對按規(guī)劃要求新辦的學(xué)校、醫(yī)院、敬老院、幼兒園等公益事業(yè)，可辦理出讓手續(xù)，土地出讓收入經(jīng)市政府批準(zhǔn)后可以獎(jiǎng)勵(lì)的方式返還給投資人。老舊小區(qū)改造項(xiàng)目土地出讓金全額上繳市財(cái)政，經(jīng)市政府批準(zhǔn)可返還各區(qū)，專項(xiàng)用于老舊小區(qū)改造。三是加強(qiáng)資金管理，提高資金使用效益。堅(jiān)持“有所為有所不為”的原則，根據(jù)社區(qū)改造輕重緩急和資金籌措進(jìn)度，對老舊小區(qū)改造排出計(jì)劃，分步實(shí)施，陸續(xù)推進(jìn)。對改造資金的使用，要加強(qiáng)監(jiān)管和審計(jì)。
4、堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)，健全老舊小區(qū)改造質(zhì)量保障機(jī)制。老舊小區(qū)改造是政府高度重視、社會(huì)高度關(guān)注、居民十分關(guān)心的民生工程，必須把堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)、確保質(zhì)量放在突出位置來抓。一是貫徹“經(jīng)濟(jì)實(shí)用、功能完善、綠色生態(tài)、環(huán)境優(yōu)美”的要求，精心組織工程設(shè)計(jì)，努力使改造項(xiàng)目符合小區(qū)建設(shè)整體規(guī)劃，滿足居民基本生活需求。二是嚴(yán)格執(zhí)行工程招投標(biāo)制度，通過公開、公平、公正的競爭機(jī)制，擇優(yōu)選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工企業(yè)。要堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，聘請國內(nèi)外一流設(shè)計(jì)單位和施工企業(yè)，確保規(guī)劃設(shè)計(jì)的完整性、統(tǒng)一性和施工質(zhì)量。三是嚴(yán)格執(zhí)行工程質(zhì)量責(zé)任制度，市區(qū)兩級政府、建設(shè)主管部門、建設(shè)單位、監(jiān)理檢測單位等要承擔(dān)起相應(yīng)責(zé)任，把好建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收的每一個(gè)環(huán)節(jié)和關(guān)口，杜絕出現(xiàn)邊勘察、邊設(shè)計(jì)、邊施工的“三邊”工程。要嚴(yán)格落實(shí)工程質(zhì)量終身責(zé)任制。四是建立工程項(xiàng)目接受社會(huì)監(jiān)督的機(jī)制，確保老舊小區(qū)改造滿足質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求。加強(qiáng)老舊小區(qū)改造的宣傳工作，在小區(qū)明顯位置設(shè)置項(xiàng)目公示牌、永久性責(zé)任牌，讓小區(qū)居民和社會(huì)群眾直接對改造項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督和評價(jià)。
5、規(guī)范運(yùn)作，健全老舊小區(qū)后續(xù)管理長效機(jī)制。堅(jiān)持改造與整治相結(jié)合、建設(shè)與管理相結(jié)合，是加強(qiáng)老舊小區(qū)后續(xù)管理、確保改造成果的必然要求。要著力解決老舊小區(qū)改造后的管理責(zé)任主體、資金來源、管理機(jī)制等問題，建立起適合社區(qū)特點(diǎn)、符合居民意愿的管理模式和機(jī)制。一是建立健全業(yè)主委員會(huì)和居民自治管理機(jī)構(gòu)，夯實(shí)小區(qū)管理基礎(chǔ)。街道、社區(qū)居委會(huì)要發(fā)揮主導(dǎo)作用，幫助居民小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)或居民自治機(jī)構(gòu)，積極開展相關(guān)培訓(xùn)和服務(wù)工作，努力實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)居民自治管理全覆蓋。二是采取靈活多樣的措施普及物業(yè)管理。要堅(jiān)持改、建、管并舉，做到改造完成、物業(yè)管理及時(shí)跟進(jìn)，避免出現(xiàn)反復(fù)改造現(xiàn)象。在物業(yè)管理上，可以根據(jù)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，以及對物業(yè)管理的實(shí)際需求，區(qū)分不同小區(qū)的不同情況和特點(diǎn)，采取社會(huì)化管理、業(yè)主自治管理、準(zhǔn)物業(yè)管理等多樣化的物業(yè)管理模式。在實(shí)施社會(huì)化物業(yè)管理有難度的社區(qū)，政府可以采取補(bǔ)助困難居民、減免物業(yè)公司稅費(fèi)等方式，推動(dòng)老舊小區(qū)物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化發(fā)展。三是以文明城市、文明社區(qū)建設(shè)為契機(jī)，由政府城管、公安、建設(shè)等部門，聯(lián)合組織開展社區(qū)違建、違停等集中整治活動(dòng)，為老舊小區(qū)改造和后續(xù)管理奠定良好基礎(chǔ)。
調(diào)研簡況。
調(diào)研時(shí)間：
2014年2月初至10月底。
調(diào)研情況：
湘潭市城區(qū)老舊小區(qū)改造的調(diào)研構(gòu)思于2013年10月，正式啟動(dòng)是在2014年2月。在調(diào)研開展以來的八個(gè)多月時(shí)間里，調(diào)研組成員在民進(jìn)湖南省委副主委、市政協(xié)副主席馬石城的指導(dǎo)下，堅(jiān)持“實(shí)事求是”的科學(xué)態(tài)度，積極走訪市直部門了解政情，努力深入社區(qū)居民傾聽民意，比較直觀地掌握了我市城區(qū)老舊小區(qū)改造的基本情況。調(diào)研組成員走訪了湘建社區(qū)、砂子嶺社區(qū)、車站路社區(qū)等主要城市社區(qū)，分別與湘潭市住建局、民政局以及11個(gè)城市社區(qū)的負(fù)責(zé)人進(jìn)行了座談，匯總分析了雨湖區(qū)、岳塘區(qū)的社區(qū)資料，對比考察了湘潭市和國內(nèi)有關(guān)城市開展老舊小區(qū)改造的經(jīng)驗(yàn)。在此基礎(chǔ)上，調(diào)研組組織撰寫了調(diào)研報(bào)告，并在相關(guān)專家的指導(dǎo)下進(jìn)行了多次修改完善，最終于10月底定稿。在整理調(diào)研成果的過程中，調(diào)研組撰寫的“完善社區(qū)管理與服務(wù)的建議”被《人民政協(xié)報(bào)》采納，發(fā)表在2014年6月9日第3版。
調(diào)研負(fù)責(zé)人：
馬石城（湖南省政協(xié)常委、湘潭市政協(xié)副主席、民進(jìn)湘潭市委主委）。
調(diào)研主持人：
熊兆偉（湘潭市人大常委、民進(jìn)湘潭市委專職副主委兼秘書長）。
調(diào)研組成員：
馬石城、熊兆偉、張佑祥、張鋼、鄧平、李文艷、郭玲。
執(zhí)筆人：
張佑祥（湘潭大學(xué)馬克思主義學(xué)院黨委書記，副教授）。
定稿人：
馬石城。