☆市場比較法范例
所謂市場比較法是指根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)，參照交易情況、期日、使用年期、區(qū)域及個別因素等進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。市場比較法基本公式為：
V=VB×A×B×C×D×E×F×G+H
式中：
V：待估宗地價格
VB：比較實例價格
A：待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例估價期日地價指數(shù)
B:待估宗地交易情況指數(shù)/比較實例交易情況指數(shù)
C：待估宗地交易方式指數(shù)/比較實例交易方式指數(shù)
D：待估宗地容積率地價指數(shù)/比較實例容積率地價指數(shù)
E: 待估宗地形狀地價指數(shù)/比較實例形狀地價指數(shù)
F：待估宗地土地使用年期條件指數(shù)/ 比較實例土地使用年期條件指數(shù)
G: 待估宗地區(qū)域及個別因素條件指數(shù)/ 比較實例區(qū)域及個別因素條件指數(shù)
H：各比較實例估價開發(fā)程度修正幅度
1、比較實例選擇
依據(jù)估價規(guī)程，按照以下要求，本次評估選擇了與估價對象條件類似的三個交易實例：
A：與估價對象用途(具體利用方式)相同;B：與估價對象鄰近，或處同一供需圈內(nèi);C ：交易案例為正常交易;D：與估價對象區(qū)域及個別條件相近;E：交易時間與估價對象期日應接近。
各交易實例的因素條件詳見表3-3-1。
2、比較因素的選擇
根據(jù)估價對象的宗地條件,影響估價對象價格的主要因素有:交易期日、交易情況、土地使用年期、區(qū)域因素及個別因素、容積率、形狀、開發(fā)程度。其中區(qū)域和個別比較因素參照×××2005年8月公布的《×××土地級別與基準地價更新報告》中商業(yè)一級用地影響因素指標說明表確定。
3、因素條件說明
估價對象與比較實例的比較因素條件詳見表3-3-1。
表3-3-1 估價對象及比較案例因素條件一覽表
比較因素
估價對象
實例一
實例二
實例三
宗地名稱
原×××人民商場用地
明月廣場用地
新華旅館臨街營業(yè)樓占地
新聯(lián)商場用地
交易單價元/㎡
待估
1612.25
2029.96
2092.43
位置
中興東大街117號
中興東大街158號
新華北路43號
中興東大街
交易時間
2006年6月20日
2006年2月9日
2005年10月24日
2004年6月3日
交易情況
正常
正常
正常
正常
交易方式
破產(chǎn)處置
抵押
抵押
破產(chǎn)收購
土地使用年限
40
32.43
34.2
40
區(qū)域及
個別因素
距市級商服中心距離
480米
700米
300米
180米
距區(qū)級商服中心距離
180米
180米
臨區(qū)級中心
180米
距集貿(mào)市場距離(m)
350米
臨集貿(mào)市場
臨集貿(mào)市場
660米
道路類型
混合型主干道
混合型主干道
混合型主干道
混合型主干道
距火車站距離（m）
1500米
1800米
400米
1600米
距汽車站距離（m）
1500米
1800米
500米
1600米
距公交站距離（m）
臨公交站點
臨公交站點
臨公交站點
臨公交站點
環(huán)境質(zhì)量
輕微污染
輕微污染
輕微污染
輕微污染
周圍土地利用類型
商服業(yè)
商業(yè)、住宅
商服
商業(yè)
周圍土地規(guī)劃類型
商服業(yè)
商住綜合
商服
商業(yè)
臨街狀況
臨主街
臨主街
十字路口臨街
臨主街
寬深比
0.58
>1
>1
1.83
臨街深度（m）
52.79
>15米
>15米
30米
容積率修正
3.82
2.06
2.19
3.88
形狀修正
規(guī)則
規(guī)則
規(guī)則
規(guī)則
開發(fā)程度
七通一平
六通一平
六通一平
五通一平
所謂市場比較法是指根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)，參照交易情況、期日、使用年期、區(qū)域及個別因素等進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。市場比較法基本公式為：
V=VB×A×B×C×D×E×F×G+H
式中：
V：待估宗地價格
VB：比較實例價格
A：待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例估價期日地價指數(shù)
B:待估宗地交易情況指數(shù)/比較實例交易情況指數(shù)
C：待估宗地交易方式指數(shù)/比較實例交易方式指數(shù)
D：待估宗地容積率地價指數(shù)/比較實例容積率地價指數(shù)
E: 待估宗地形狀地價指數(shù)/比較實例形狀地價指數(shù)
F：待估宗地土地使用年期條件指數(shù)/ 比較實例土地使用年期條件指數(shù)
G: 待估宗地區(qū)域及個別因素條件指數(shù)/ 比較實例區(qū)域及個別因素條件指數(shù)
H：各比較實例估價開發(fā)程度修正幅度
1、比較實例選擇
依據(jù)估價規(guī)程，按照以下要求，本次評估選擇了與估價對象條件類似的三個交易實例：
A：與估價對象用途(具體利用方式)相同;B：與估價對象鄰近，或處同一供需圈內(nèi);C ：交易案例為正常交易;D：與估價對象區(qū)域及個別條件相近;E：交易時間與估價對象期日應接近。
各交易實例的因素條件詳見表3-3-1。
2、比較因素的選擇
根據(jù)估價對象的宗地條件,影響估價對象價格的主要因素有:交易期日、交易情況、土地使用年期、區(qū)域因素及個別因素、容積率、形狀、開發(fā)程度。其中區(qū)域和個別比較因素參照×××2005年8月公布的《×××土地級別與基準地價更新報告》中商業(yè)一級用地影響因素指標說明表確定。
3、因素條件說明
估價對象與比較實例的比較因素條件詳見表3-3-1。
表3-3-1 估價對象及比較案例因素條件一覽表
比較因素
估價對象
實例一
實例二
實例三
宗地名稱
原×××人民商場用地
明月廣場用地
新華旅館臨街營業(yè)樓占地
新聯(lián)商場用地
交易單價元/㎡
待估
1612.25
2029.96
2092.43
位置
中興東大街117號
中興東大街158號
新華北路43號
中興東大街
交易時間
2006年6月20日
2006年2月9日
2005年10月24日
2004年6月3日
交易情況
正常
正常
正常
正常
交易方式
破產(chǎn)處置
抵押
抵押
破產(chǎn)收購
土地使用年限
40
32.43
34.2
40
區(qū)域及
個別因素
距市級商服中心距離
480米
700米
300米
180米
距區(qū)級商服中心距離
180米
180米
臨區(qū)級中心
180米
距集貿(mào)市場距離(m)
350米
臨集貿(mào)市場
臨集貿(mào)市場
660米
道路類型
混合型主干道
混合型主干道
混合型主干道
混合型主干道
距火車站距離（m）
1500米
1800米
400米
1600米
距汽車站距離（m）
1500米
1800米
500米
1600米
距公交站距離（m）
臨公交站點
臨公交站點
臨公交站點
臨公交站點
環(huán)境質(zhì)量
輕微污染
輕微污染
輕微污染
輕微污染
周圍土地利用類型
商服業(yè)
商業(yè)、住宅
商服
商業(yè)
周圍土地規(guī)劃類型
商服業(yè)
商住綜合
商服
商業(yè)
臨街狀況
臨主街
臨主街
十字路口臨街
臨主街
寬深比
0.58
>1
>1
1.83
臨街深度（m）
52.79
>15米
>15米
30米
容積率修正
3.82
2.06
2.19
3.88
形狀修正
規(guī)則
規(guī)則
規(guī)則
規(guī)則
開發(fā)程度
七通一平
六通一平
六通一平
五通一平