報(bào)告的開頭通常包括一個(gè)引人入勝的引言,來吸引讀者的注意力。報(bào)告的撰寫需要一定的時(shí)間和精力投入,我們要做好計(jì)劃和時(shí)間管理,以保證報(bào)告的質(zhì)量和準(zhǔn)時(shí)完成。報(bào)告是一種系統(tǒng)性的書面材料,用于向他人傳達(dá)信息和提供分析。在寫報(bào)告之前,我們需要明確報(bào)告的目標(biāo)和受眾群體。以下是小編為大家收集的報(bào)告樣本,供您參考和學(xué)習(xí)。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇一
評估委托人:xxx事業(yè)單位
評估人員:陳曉
評估作業(yè)日期:20xx年10月30日至20xx年11月5日
評估時(shí)點(diǎn):20xx年11月5日
評估報(bào)告編號:xx估字123456號
致委托方函
受貴方委托,我所組織估價(jià)人員,于10月30日至月5日,根據(jù)委托目
的,遵循國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及國家
相關(guān)法律、法規(guī)和政策的規(guī)定,經(jīng)現(xiàn)場勘查和社會(huì)調(diào)查,遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原
則,按照必要的估價(jià)程序,選擇了成本途徑法進(jìn)行了分析和測算,確定該評估對象房地產(chǎn)在
為每平方米2062元。
評估人員:陳曉
2012年11月05日
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇二
1、以估價(jià)對象合法取得房屋所有權(quán)證及國有土地使用證,并以合法用途為假設(shè)前提。
2、本報(bào)告以估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于良好狀態(tài),達(dá)到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。
3、本次估價(jià)對象的評估價(jià)值是在委托房屋及附屬設(shè)施未設(shè)立任何的抵押、擔(dān)保的假設(shè)條件下成立。
二、本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件
1、估價(jià)時(shí)點(diǎn)后,估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化,并對估價(jià)對象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí),不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。
2、本估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價(jià)結(jié)論的影響。
3、本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。
4、本次估價(jià)是基于估價(jià)對象的管理及國家、地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策穩(wěn)定的前提進(jìn)行的。敬請相關(guān)方面在運(yùn)用本估價(jià)報(bào)告時(shí)注意此點(diǎn),特此提示。
5、本次估價(jià)以估價(jià)對象證載建筑面積:145.9㎡為準(zhǔn),不考慮房屋所有權(quán)人后期加建的部分價(jià)值。
6、本估價(jià)報(bào)告有效期自出具報(bào)告之日起為一年,如超過此期限使用,報(bào)告應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。
本估價(jià)機(jī)構(gòu)提請估價(jià)報(bào)告使用方注意閱讀報(bào)告中的《估價(jià)的假設(shè)和限制條件》
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇三
xx市紡織工業(yè)集團(tuán)公司:
本所接受貴公司的委托,根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定,本著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則,按照科學(xué)的資產(chǎn)評估方法,對為本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓而涉及的xx經(jīng)濟(jì)特區(qū)xx房地產(chǎn)開發(fā)公司的整體資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了評估工作。本所評估人員按照必要的評估程序,對委托評估的資產(chǎn)和負(fù)債實(shí)施了實(shí)地查勘、市場調(diào)查,對委估資產(chǎn)和負(fù)債的7月9日所表現(xiàn)的市場價(jià)格作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報(bào)告如下:
一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介
(一)資產(chǎn)占有方概況:
資產(chǎn)占有單位企業(yè)名稱:xx經(jīng)濟(jì)特區(qū)xx房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱xx公司)
住所:xx市xxxx工業(yè)區(qū)華廈
法人代表:xxx
成立日期:1992年10月14日
注冊資本:萬元人民幣
經(jīng)營范圍:主營:房產(chǎn)經(jīng)營
兼營:建筑材料、化工產(chǎn)品、針織品、紡織品
xx公司經(jīng)珠海市人民政府辦公室珠府辦復(fù)[1992]338號文批準(zhǔn)成立,為珠海市市屬國有企業(yè)(工商注冊登記為集體企業(yè)),取得珠海市工商局頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照4404001003147號。
(二)資產(chǎn)評估委托方:xx市紡織工業(yè)集團(tuán)公司
二、評估目的
本次資產(chǎn)評估是為了滿足委托方股權(quán)轉(zhuǎn)讓需要,為其所對應(yīng)的行為提供價(jià)值參考。
三、評估對象及范圍
(一)評估對象:xx公司的整體資產(chǎn)。
(二)具體資產(chǎn)、負(fù)債范圍:
具體資產(chǎn)只一項(xiàng),為位于珠海市香洲前山北、梅華西路北側(cè)11292.00平方米的土地使用權(quán);負(fù)債為零。
納入評估范圍的資產(chǎn)及負(fù)債是與委托評估確定的范圍一致的。
四、評估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是207月9日。
評估基準(zhǔn)日的選取是應(yīng)委托方要求確定的.。
本次評估所采用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是評估基準(zhǔn)日時(shí)有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
五、評估原則
本次資產(chǎn)評估遵循獨(dú)立、客觀、科學(xué)的工作原則;遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則;遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營、替代和公開市場等操作性原則;遵循謹(jǐn)慎原則。
六、評估依據(jù)
(一)行為依據(jù)
1、委托方與我所共同簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》。
(二)法規(guī)依據(jù)
1、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院第91號令);
2、《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》(國資辦發(fā)(1992)36號);
3、《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》(中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)“中評協(xié)[]03號)
4、《資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》(財(cái)政部財(cái)評字[]91號)
5、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》(財(cái)政部令第4號);
6、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》(財(cái)政部令第5號);
7、有關(guān)部門制定的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)。
(三)產(chǎn)權(quán)依據(jù)
1、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》;
2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
(四)取價(jià)依據(jù)
1、《珠海市工程造價(jià)信息》、房地產(chǎn)市場信息;
2、評估人員現(xiàn)場勘查、核實(shí)資料;
3、國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料;
4、有關(guān)詢價(jià)資料。
七、評估方法
本次求取企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值,評估師選取單項(xiàng)加和法進(jìn)行評估。因企業(yè)資產(chǎn)只有一項(xiàng),且無負(fù)債,企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值即為無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)的價(jià)值。具體評估方法為:對于土地使用權(quán)采用假設(shè)開發(fā)法及成本逼近法進(jìn)行評估。
八、評估過程
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇四
1、本次評估結(jié)果,是反映評估對象在本次評估目的下,根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià),沒有考慮將來可能承擔(dān)的特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格等對其評估價(jià)值的影響,也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。
2、本次評估結(jié)果,未考慮現(xiàn)在或?qū)砦蕾Y產(chǎn)發(fā)生或可能發(fā)生的抵押對評估值的影響,提請報(bào)告使用者關(guān)注。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇五
從廣義上講,財(cái)務(wù)資源是指企業(yè)所擁有的資本以及企業(yè)在籌集和使用資本過程中所形成的不易被模仿的財(cái)務(wù)專用性資產(chǎn),包括企業(yè)獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)管理體系、財(cái)務(wù)分析與決策工具、健全的財(cái)務(wù)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)以及擁有企業(yè)獨(dú)特財(cái)務(wù)技能的財(cái)務(wù)人員等等。
從狹義上講,財(cái)務(wù)資源僅指企業(yè)所擁有的資本。
在這里我著重從狹義上對我組的情況進(jìn)行分析,主要包括市場和產(chǎn)品兩方面。
市場方面,我組一開始并沒有進(jìn)行相應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)劃,這無疑是一個(gè)致命的缺失,導(dǎo)致我組的未來幾年只是在一步一步的探索中作出決定,最終只是開拓了區(qū)域市場,并且在以后幾年堅(jiān)守區(qū)域市場的標(biāo)王地位,同時(shí)兼顧本地市場。
所以,第一年在分析了市場信息,對各項(xiàng)需支付的費(fèi)用后,只投出了較少的廣告費(fèi),在第一年就失去了先機(jī),只拿到了最小的訂單;然而在第二年,獲得了區(qū)域市場的準(zhǔn)入資格后,我組經(jīng)過慎重的考慮,在區(qū)域市場內(nèi)投出了較多的廣告費(fèi),成功獲得了標(biāo)王的地位,并且在接下來的幾年穩(wěn)保標(biāo)王地位;這樣的話,以最少的廣告費(fèi)獲得最大的訂單,大大節(jié)約了成本。
在產(chǎn)品方面,主要有p1、p2、p3三種產(chǎn)品,我組嚴(yán)格分析了幾個(gè)市場未來幾年的訂單預(yù)測量,有計(jì)劃地生產(chǎn)三種產(chǎn)品,在前三年主要以p1、p2兩種產(chǎn)品為主,后面三年則主要以p2、p3兩種產(chǎn)品為主。
因此,在第一年、第二年分別開始投入資金進(jìn)行p2、p3的研發(fā),根據(jù)相應(yīng)的產(chǎn)品銷售計(jì)劃進(jìn)行原材料、生產(chǎn)線等方面的投資。
(二)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃。
公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃的總體目標(biāo)是開源節(jié)流,在ceo的領(lǐng)導(dǎo)下,和其他部門密切配合,爭取用最少的成本以獲得最大的利潤,保證財(cái)務(wù)資源的可持續(xù)利用。
一方面,要在產(chǎn)能允許的情況下,爭取到較多的訂單,增加銷售收入,贏得更多的利潤。
另一方面,要節(jié)約成本,合理選擇融資渠道,使財(cái)務(wù)資源的投入產(chǎn)出比盡可能小。
具體說來,一要加強(qiáng)成本控制,包括合理投入廣告、生產(chǎn)線持續(xù)利用、盡量減少轉(zhuǎn)產(chǎn)費(fèi)等,降低投入產(chǎn)出比;二在固定資產(chǎn)方面,考慮到賣掉廠房轉(zhuǎn)為租賃可以多得十個(gè)幣,我們組經(jīng)過討論果斷賣掉廠房增加了十個(gè)幣的收入;同時(shí)在融資方面盡量貸長期貸款,避免貸短期貸款,不得已情況下才考慮貸高利,盡量減少利息費(fèi)用。
二、財(cái)務(wù)分析。
(一)四力分析(收益力、成長力、安定力、活動(dòng)力)。
1、競爭對手橫向比較:
如下表1所示,從橫向上對我組第六年情況進(jìn)行四力分析,結(jié)論如下:
收益力:我組毛利率排名第三,說明我組產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相對合理,銷售收入與成本相對于其他幾個(gè)組來說控制在較合適的比例,而且p3產(chǎn)品的需求量在未來幾年將持續(xù)增長,我組應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),加大對p3的投資;利潤率和總資產(chǎn)收益率也排名在第三,相對靠前,說明我組靠經(jīng)濟(jì)資源的獲利能力較強(qiáng);凈資產(chǎn)收益率排名第二,說明所有者投入資金的獲利能力較高。
總體上來說,我組在第六年的收益力處于偏高水平。
成長力:我組收入成長率處于較低水平,這說明我組市場占有份額較小,市場占有能力差,應(yīng)該合理拓展業(yè)務(wù),增大市場份額,加大對產(chǎn)品投資,對癥下藥;第六年利潤成長率我組為零,相對于其他組而言,我組正處于下滑階段,企業(yè)發(fā)展前景堪憂;而凈資產(chǎn)成長率我組依然處于較低水平,說明我組規(guī)模太小,五福進(jìn)行擴(kuò)張和占有更多的市場份額。
總體來說,我組成長力處于較低水平,無論是市場份額占有還是企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r都處于下滑階段,應(yīng)該考慮開拓市場,提高市場占有率。
安定力:我組流動(dòng)比率、速動(dòng)比率都排名較前,說明我組短期償債能力較強(qiáng),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較??;固定資產(chǎn)長期適配率較低,說明我組資本結(jié)構(gòu)存在較大的問題,有一部分固定資產(chǎn)是通過流動(dòng)負(fù)債來實(shí)現(xiàn)的,存在一定風(fēng)險(xiǎn);資產(chǎn)負(fù)債率較高,說明我組負(fù)債水平高,債權(quán)人的利益得不到合理保護(hù),會(huì)影響公司以后運(yùn)營發(fā)展。
總體來說,我組安定力處于較低水平,說明我組的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對較差、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理,應(yīng)該合理調(diào)整企業(yè)結(jié)構(gòu),增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
活動(dòng)力:活動(dòng)力總體來說排名靠前,說明我組應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)等的運(yùn)作效率相對較好,從這個(gè)角度分析,企業(yè)還是想多充滿活力的。
2、本企業(yè)不同年份縱向比較:
如下各圖所示,縱向上對我組進(jìn)行四力分析,結(jié)論如下:
收益力:從總體上看,毛利率處于下降趨勢,利潤率發(fā)展趨勢為波動(dòng)上升狀。
態(tài),總資產(chǎn)收益率波動(dòng)下降,凈資產(chǎn)收益率也呈波動(dòng)下降趨勢。
說明我組的產(chǎn)品、市場結(jié)構(gòu)在第六年時(shí)已呈現(xiàn)不合理狀態(tài),應(yīng)該根據(jù)市場現(xiàn)狀做出相應(yīng)調(diào)整。
一方面:加大對p3產(chǎn)品的投資,逐漸減少對p1、p2等產(chǎn)品的生產(chǎn);另一方面,在守住區(qū)域市場標(biāo)王地位的同時(shí),應(yīng)該積極開拓新的市場,提高市場占有率,企業(yè)才能擴(kuò)大規(guī)模,繼續(xù)生存發(fā)展下去。
成長力:成長力總體起福波動(dòng)較大,說明企業(yè)這幾年來發(fā)展?fàn)顩r很不穩(wěn)定,各個(gè)比率都呈下降趨勢,企業(yè)規(guī)模較小,難以擴(kuò)張。
尤其是收入成長率大幅度減少,說明企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在問題,導(dǎo)致銷售收入減少。
仍然需要通過進(jìn)一步調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),開拓新市場等方式來推動(dòng)企業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展。
安定力:流動(dòng)比率和速動(dòng)比率呈現(xiàn)上升趨勢,說明我組短期償債能力在不斷提高;但是固定資產(chǎn)長期適配率呈下降趨勢,說明我組資本結(jié)構(gòu)存在較大問題,正趨于不合理配置;資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)上升趨勢,說明固定資產(chǎn)中負(fù)債比例越來越大,這對于投資人來說無疑是可以帶來一定利益,但是會(huì)嚴(yán)重?fù)p害到債權(quán)人利益,企業(yè)應(yīng)該講資產(chǎn)負(fù)債率控制在較合理的比率。
總體來說,我組應(yīng)該調(diào)整企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),打好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展做打算。
活動(dòng)力:固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率呈上升趨勢,應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在近年趨于緩慢發(fā)展?fàn)顟B(tài),因此需要在下訂單時(shí)適當(dāng)參考賬期因素,減少庫存,提高資源利用活力。
(二)杜邦分析。
1、競爭對手橫向比較:
如下表3所示,從橫向上對我組進(jìn)行第六年杜邦分析:
凈資產(chǎn)收益率:在各組中排名較后,說明我組企業(yè)獲利能力較差,投資帶來的收益處于較低水平,企業(yè)運(yùn)用自有資本的效率差。
要想提高凈資產(chǎn)收益率,就要不斷提高稅后利潤,這就要求我組企業(yè)提高銷售收入,加強(qiáng)內(nèi)部管理,降低產(chǎn)品成本,提高銷售利潤率,同時(shí)適當(dāng)調(diào)整負(fù)債,利用財(cái)務(wù)杠桿的作用,使企業(yè)獲利更大。
總資產(chǎn)收益率:在各種中排名也較后,說明我組企業(yè)競爭實(shí)力和發(fā)展能力較弱,換句話說,就是我組相對其他組來說負(fù)債過高。
這要求我組應(yīng)該有效控制好成本,節(jié)約開支,有效利用資產(chǎn),提高銷售收入,減少負(fù)債。
銷售利潤率:在各組中水平相對較低,說明我組銷售收入低,而成本較高。
一方面,我組應(yīng)該提高銷售收入,包括調(diào)整產(chǎn)品、市場結(jié)構(gòu),以及開拓新市場,
提高市場占有率等;另一方面,應(yīng)該有效控制成本,包括合理投入廣告、科學(xué)融資、降低投入產(chǎn)出比等。
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率:在各組中排名第一,說明我組的全部資產(chǎn)經(jīng)營質(zhì)量和利用效率較高,存貨與應(yīng)收賬款較少,資產(chǎn)的營運(yùn)能力和流動(dòng)性較強(qiáng)。
權(quán)益乘數(shù):在各組中排名第一,說明我組負(fù)債程度處于上等,經(jīng)營負(fù)擔(dān)相對較大,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。
我組應(yīng)該科學(xué)融資,增大銷售收入,提高盈利能力,減少負(fù)債。
2、本企業(yè)不同年份縱向比較。
如下表所示,縱向上對我組進(jìn)行杜邦分析:
凈資產(chǎn)收益率:在這幾年間呈波動(dòng)下降趨勢,說明我組總體上發(fā)展?fàn)顩r越來越差,獲利能力差,應(yīng)當(dāng)調(diào)整發(fā)展策略,積極開拓新市場,提高市場占有率,增加銷售收入,降低成本,增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。
總資產(chǎn)收益率:同樣呈現(xiàn)波動(dòng)式下降趨勢,說明我組負(fù)債不斷增加,收益能力減弱,競爭能力和獲利能力都在下降。
我組應(yīng)該科學(xué)有效進(jìn)行融資,減少負(fù)債,提高銷售收入,提高企業(yè)競爭能力。
銷售利潤率:呈下降趨勢,說明我組銷售收入逐漸降低,而成本開支越來越大。
我組應(yīng)該有效控制各項(xiàng)成本,節(jié)約開支,同時(shí)提高銷售收入。
要通過合理融資、降低利息成本,減少廣告、轉(zhuǎn)產(chǎn)費(fèi)等可控成本等方式進(jìn)行“節(jié)流”;同時(shí)根據(jù)市場價(jià)格的變化調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),并積極開拓市場,擴(kuò)大市場占有率,以實(shí)現(xiàn)“開源”的目標(biāo),最終增加企業(yè)銷售利潤。
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率:總體呈上升趨勢,總體發(fā)展態(tài)勢相對平穩(wěn)。
應(yīng)該注意的是,在今后的發(fā)展過程中,需要注意存貨和應(yīng)收賬款等資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)效率,在訂單的選取上要參考賬期等因素,并盡可能多地銷售產(chǎn)品,以提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,增強(qiáng)企業(yè)的活力和償債能力。
權(quán)益乘數(shù):呈上升趨勢,說明我組負(fù)債程度越來越高,資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理,經(jīng)營負(fù)擔(dān)增加,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加,不利于企業(yè)長期發(fā)展。
我組應(yīng)該科學(xué)融資,減少負(fù)。
債,提高企業(yè)獲利能力,減少企業(yè)負(fù)擔(dān)。
三、現(xiàn)金流控制能力分析。
(一)財(cái)務(wù)預(yù)算情況。
我組在財(cái)務(wù)預(yù)算方面只是大概估計(jì)了一下各項(xiàng)必須支付的開支,并沒有填制相應(yīng)的現(xiàn)金流量表,這無疑是我這個(gè)財(cái)務(wù)總監(jiān)的失誤。
并且由于預(yù)算沒有做到位,在第三年時(shí)存貨和原材料較多,導(dǎo)致生產(chǎn)線停產(chǎn)一年,公司收入少,幸而及時(shí)了解了市場情況,將存貨和原材料賣出;而在第五年的經(jīng)營過程中幾近斷了現(xiàn)金流,這才及時(shí)進(jìn)行了短期貸款。
我組應(yīng)該在經(jīng)營一開始就做好財(cái)務(wù)預(yù)算,這樣才能合理利用現(xiàn)金流,制定好公司發(fā)展戰(zhàn)略。
一方面,要通過對市場產(chǎn)品價(jià)格和需求量的分析,結(jié)合其它小組的相關(guān)信息,合理進(jìn)行廣告資金的投入,不能一味地節(jié)省或者一味地冒進(jìn),爭取用較小的成本拿到較大的訂單,增加銷售利潤,減少綜合費(fèi)用等在各項(xiàng)成本中所占的比重,提高所有者權(quán)益。
另一方面,要及時(shí)關(guān)注存貨、應(yīng)收賬款等,合理進(jìn)行原材料的訂購和生產(chǎn)線的管理,提高現(xiàn)金流的運(yùn)作效率,以增強(qiáng)企業(yè)獲利和償債能力,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長期有效地可持續(xù)發(fā)展。
(二)融資及時(shí)率。
縱觀六年的情況,我組成員一直存在一個(gè)誤區(qū),認(rèn)為能不貸款是最好的,導(dǎo)致我組在進(jìn)行投資方面總是畏手畏腳,市場未能及時(shí)開拓,導(dǎo)致市場占有率較低,市場份額少。
并且在第五年的經(jīng)營過程中出現(xiàn)現(xiàn)金流幾近斷流的情況,這才匆忙進(jìn)行貸款,無疑給我們企業(yè)長期發(fā)展帶來非常不利的影響。
所以我組在融資及時(shí)率方面是較差的,這也是我組六年經(jīng)營成果較差的一個(gè)重要因素。
(三)現(xiàn)金流控制的合理性分析。
我主要從我組現(xiàn)金的償債能力、資金周轉(zhuǎn)能力和獲利能力進(jìn)行現(xiàn)金流控制的合理性分析。
通過四力分析和杜邦分析可以看出,我組負(fù)債程度較高,資金周轉(zhuǎn)能力較低,獲利能力處于較低水平。
我組在第六年經(jīng)營中,走入一個(gè)誤區(qū),認(rèn)為現(xiàn)金越多越好,于是不斷進(jìn)行折現(xiàn),導(dǎo)致貼息不斷增加,利潤下降,所有者權(quán)益下降。
因此,需要隨時(shí)了解現(xiàn)金流量、庫存積壓、銷售、應(yīng)收賬款等情況,以提高現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)效率。
同時(shí)要通過調(diào)整產(chǎn)品和市場結(jié)構(gòu)以增加銷售利潤,提高現(xiàn)金的獲利能力。
四、個(gè)人總結(jié)。
(一)沒有合理預(yù)算。
我組在一開始經(jīng)營時(shí)就沒能夠搶占先機(jī),在沒有對財(cái)務(wù)進(jìn)行確切的預(yù)算的情況下,只顧節(jié)省廣告開支,沒能奪得本地市場標(biāo)王地位。
而且由于廣告投入少,導(dǎo)致我組第一年的訂單在各組中最小,銷售收入少,以致于第一年就處于劣勢,沒有相應(yīng)的收入就沒有資金進(jìn)行市場開拓等一系列投資,影響到了后面幾年的經(jīng)營,這也是我組公司規(guī)模較小的一個(gè)重要原因。
預(yù)算對于一個(gè)公司來說是不可或缺的,這直接關(guān)系到一個(gè)公司的生產(chǎn)運(yùn)營以及規(guī)模擴(kuò)展等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng),作為一個(gè)財(cái)務(wù)總監(jiān),我做要做的不僅僅是記賬,而是應(yīng)該站在財(cái)務(wù)的角度給公司經(jīng)營者提供一些有效和相關(guān)經(jīng)營活動(dòng)的建議,因?yàn)橘Y金是一個(gè)公司的經(jīng)濟(jì)命脈,沒有足夠的資金運(yùn)作,公司所有的一切都將變成紙上談兵,根本不能付諸行動(dòng)進(jìn)行實(shí)施。
(二)沒有進(jìn)行長期戰(zhàn)略規(guī)劃。
我組并沒有對六年的產(chǎn)品研發(fā)、市場開拓、生產(chǎn)線投資、固定資產(chǎn)購置等方面進(jìn)行合理有效規(guī)劃。
1、只是在第一年開始開拓區(qū)域市場,在第二年奪得區(qū)域市場標(biāo)王后,沒有長遠(yuǎn)考慮,后來就算想再進(jìn)行市場開拓,也由于資金緊張,沒能完成,所以我組就只能局限在區(qū)域和本地市場里面;2.在賣掉大廠房后,只是堅(jiān)守著大廠房這一塊陣地,沒有擴(kuò)大公司規(guī)模的打算,生產(chǎn)線投資也沒能及時(shí)跟上,導(dǎo)致產(chǎn)能低下,銷售收入較低,而其他綜合費(fèi)用卻較高;3.對p3產(chǎn)品的研發(fā)也在第二年由于資金問題,推遲了一年才進(jìn)行,這無疑也讓我組落后與其他小組。
長期的戰(zhàn)略規(guī)劃對于一個(gè)公司來說是至關(guān)重要的,這關(guān)系到一個(gè)公司能否持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展,我也在這次沙盤模擬中認(rèn)識到了管理和規(guī)劃的重要性。
(三)負(fù)債誤區(qū)。
我組成員一直對貸款存在一個(gè)誤區(qū),認(rèn)為一個(gè)公司要是貸款了就說明在經(jīng)營上存在一些問題,所以我們認(rèn)為貸款越少越好,能不貸款就盡量不貸,殊不知貸款其實(shí)是借別人的錢為自己公司獲得收益,所以一直到第三年才進(jìn)行長期貸款。
在前面的三年我組所有者權(quán)益一直下降,很多本來想要進(jìn)行的投資活動(dòng)都由于現(xiàn)金不足而放棄,公司經(jīng)營幾年的凈利潤都是少之又少。
由于貸款較晚,市場開拓、購置生產(chǎn)線、產(chǎn)品研發(fā)投資等沒能搶占先機(jī),落后于其他組。
這是我組經(jīng)營不善的一個(gè)重要原因。
合理的負(fù)債也是一個(gè)公司所必須的,在這次模擬中,我們組也有過現(xiàn)金流幾近斷流的現(xiàn)象,要不是能及時(shí)貸款,可能公司就面臨破產(chǎn)危機(jī)。
(四)現(xiàn)金流誤區(qū)。
我組一致認(rèn)為現(xiàn)金越多越好,總是以為看得到的才是最安心的,所以在第六年經(jīng)營時(shí),雖然接到訂單比較多,有望體感所有者權(quán)益。
整個(gè)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營,不利于企業(yè)長期發(fā)展。
這個(gè)誤區(qū)無疑也是財(cái)務(wù)總監(jiān)不應(yīng)該犯的,我沒有了解所有者權(quán)益的本質(zhì),錯(cuò)誤的認(rèn)為現(xiàn)金越多所有者權(quán)益金應(yīng)該越多,最后填制資產(chǎn)負(fù)債表時(shí),發(fā)現(xiàn)我組的凈利潤沒有增加反而下降了,這也是我組最后一年經(jīng)營所有者權(quán)益下降的一個(gè)重要原因。
不夠我相信,經(jīng)過前面這么多經(jīng)驗(yàn)的總結(jié),如果公司還能持續(xù)經(jīng)營下去,一定能夠再繼續(xù)盈利的。
通過這次的沙盤模擬,我深刻地意識到了經(jīng)營一個(gè)公司是一件很不容易的事情,我們組在模擬結(jié)束后也積極地分析了自己公司經(jīng)營過程當(dāng)中的各種不足和所犯的一些錯(cuò)誤。
我從中也收獲頗豐,我在這次模擬經(jīng)營中充當(dāng)?shù)氖秦?cái)務(wù)總監(jiān)的角色,從一開始不會(huì)填制資產(chǎn)負(fù)債表到后面的駕輕就熟,在其中也遇到了不少困惑和難題,也在老師和組員的幫助下一一解決。
我在這短短的一段模擬過程中也意識到了財(cái)務(wù)總監(jiān)所要承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù),科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算和有建設(shè)性地提供財(cái)務(wù)信息,給經(jīng)營者提供相應(yīng)建議也是必須的。
組員之間的合作和相互信任也是至關(guān)重要的,我們在整個(gè)過程中有不少樂趣,也有過意見分歧,我感覺到大家都是在全身心投入。
總之,這次的沙盤模擬讓我們親身體驗(yàn)到了經(jīng)營一個(gè)公司的酸甜苦辣,對我們每個(gè)人來說都是意義非凡的。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇六
一、前言
二、估價(jià)師聲明
三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
(一)委托估價(jià)方
(二)受托估價(jià)方
(三)估價(jià)對象
(四)估價(jià)目的
(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)
(六)價(jià)值定義
(七)估價(jià)依據(jù)
(八)估價(jià)方法
(九)、估價(jià)方法
(十)、估價(jià)結(jié)果
(十一)、估價(jià)作業(yè)日期
(十二)、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
(十三)、其他需要說明的問題
(十四)、估價(jià)人員
五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
六估價(jià)結(jié)果
七`評估結(jié)論
八、附件
一、前言
致委托方函:××女士:
受您委托,我事務(wù)所對您委托的位于中國廣東××市××路××花園a區(qū)7幢302(建筑面積為135平方米)的住宅用房進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),對上述房地產(chǎn)進(jìn)行了分析和測算,現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下:
委估對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年11月110日公開的市場評估總價(jià)為人民幣717930元(大寫:人民幣柒拾壹萬柒仟玖佰叁拾元整),評估單價(jià)為5318元/平方米。估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果,見附后的《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。
此致
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇七
建設(shè)單位:紅云紅河煙草(集團(tuán))有限責(zé)任公司
地勘單位:云南省設(shè)計(jì)院勘察分院
設(shè)計(jì)單位:云南省設(shè)計(jì)院
施工單位:重慶建工集團(tuán)股份有限公司
監(jiān)理單位:昆明建設(shè)咨詢監(jiān)理有限公司
一、工程概況
紅云紅河煙草(集團(tuán))有限責(zé)任公司會(huì)澤卷煙廠就地技術(shù)改造項(xiàng)目3#擋土墻是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙的場地面積要求,需在東南方向建設(shè)重力擋土墻,以防止目前場地開挖后,形成一面4—9米高差的裸露土坡和懸空舊圍墻,3#擋土墻長達(dá)130米,墻身采用m7.5級漿砌毛石,擋土墻墻頂采用m10水泥砂漿抹平,厚度20mm,墻面采用m10水泥砂漿勾縫,沿墻高和墻長每2—3米布置泄水孔,泄水孔孔徑100mm,按梅花形布置。
二、施工程序及施工工程情況
審監(jiān)理人員并認(rèn)真自查,對進(jìn)場材料(產(chǎn)品)的外觀、規(guī)格、尺寸、質(zhì)量證明書產(chǎn)品合格證及進(jìn)場數(shù)量進(jìn)行審查和核對,并現(xiàn)場見證取樣送檢,經(jīng)試驗(yàn)室再檢合格后方允許用于擬定部位。
施工中每道施工工序完成后,我單位都按照相關(guān)要求報(bào)請驗(yàn)收,經(jīng)監(jiān)理方會(huì)同相關(guān)各方共同驗(yàn)收合格后,方能進(jìn)入下道工序施。
三、評估依據(jù)
1、3#擋土墻施工合同和國標(biāo)圖集04j008
2、工程設(shè)計(jì)施工圖、設(shè)計(jì)說明
3、地質(zhì)勘察報(bào)告
5、《建設(shè)工程施工規(guī)范》gb50319-
四、施工質(zhì)量情況
1、定位放線
基坑開挖前,用石灰粉放撒出基坑的開挖邊線,并在臨近位置打入水平樁,在水平樁上標(biāo)記出開挖深度。
2、分段分層開挖基坑
3#擋土墻基坑開挖采用機(jī)械開挖,采取沿等高線自上而下、分層、分段、依次進(jìn)行。擋土墻的基坑開挖按各段擋土墻高度不同分為五段進(jìn)行開挖,開挖至設(shè)計(jì)標(biāo)高后,我單位按照要求請相關(guān)各單位進(jìn)行基坑驗(yàn)收。
3、擋土墻砌筑
擋土墻基礎(chǔ)及墻身采用mu30毛石、m7.5水泥砂漿砌筑,毛石
質(zhì)地堅(jiān)實(shí)無風(fēng)化剝落和裂紋,表面無泥垢、水銹等雜質(zhì),滿足設(shè)計(jì)要求;砂漿等級和強(qiáng)度符合設(shè)計(jì)要求,且有砂漿配合比設(shè)計(jì)實(shí)驗(yàn)報(bào)告,砌組的形式上下錯(cuò)縫,內(nèi)外搭砌,丁砌石交錯(cuò)設(shè)置,灰縫厚度,砂漿飽滿,都符合設(shè)計(jì)要求和規(guī)范規(guī)定。墻身pvc管泄水孔符合設(shè)計(jì)要求,擋土墻表面用mu10水泥砂漿勾縫,勾縫粘結(jié)牢固、密實(shí)、整齊。
4、伸縮縫
按設(shè)計(jì)圖紙要求,每10米布置了一道沉降縫,寬30mm,縫內(nèi)填置軟木板,外表用瀝青麻筋填充。
5、土方回填
回填前我方先行清除建筑垃圾等雜質(zhì)。填料為原土回填,按照設(shè)計(jì)要求分層夯實(shí)。
五、資料核查記錄
1、各種試驗(yàn)資料
1)砂漿、砼配合比通知單1份
2)地基工程驗(yàn)槽記錄5份
3)砂漿試塊試驗(yàn)報(bào)告4份
2、隱蔽工程驗(yàn)收記錄:
1)各檢驗(yàn)批質(zhì)量驗(yàn)收記錄15份
2)取樣、送樣記錄4份
六、綜合評定
本工程按規(guī)范要求質(zhì)量評定,所有工程質(zhì)量均達(dá)到合格,資料同步齊全。我施工單位綜合評定該工程為合格工程。
重慶建工會(huì)澤項(xiàng)目部
20xx年5月28日
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇八
2、土地使用權(quán)評估明細(xì)表
3、資產(chǎn)評估委托方承諾函(復(fù)印件)
4、委估土地使用權(quán)證(復(fù)印件)“w國用(2003)字第157號、第158號”
5、委估房屋所有權(quán)證(復(fù)印件)“w房字第200205765號,第200205766號,第200205855號,第9900103號”
6、資產(chǎn)占有方營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)
7、評估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)
8、評估機(jī)構(gòu)資格證(復(fù)印件)
9、注冊評估師資格證(復(fù)印件)
注()冊資產(chǎn)評估師:xx
注冊資產(chǎn)評估師:xx
zx評估有限責(zé)任公司
二oo四年七月二十一日
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇九
目錄。
致委托方函。
評估人聲明。
評估的假設(shè)和限制條件。
一、委托評估方。
二、受托評估方。
三、評估對象概況。
四、評估目的。
六、價(jià)值定義。
七、評估依據(jù)。
八、評估原則。
九、評估方法。
十、區(qū)域因素修正。
十一、個(gè)別因素修正。
十二、評估結(jié)果。
十三、評估人員。
十四、評估作業(yè)日期
致委托方函。
xxxxxxxxx:
承蒙委托,對位于的沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲處房產(chǎn)租賃價(jià)值進(jìn)行評估,為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)。
評估人員根據(jù)評估目的,遵循評估原則,按照評估工作程序,利用科學(xué)的評估方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算,并詳細(xì)考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)格的各項(xiàng)因素,確定評估對象在評估時(shí)點(diǎn)20xx年1月1日的評估結(jié)果如下:
一、評估對象。
評估對象為坐落于沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲,評估對象土地使用權(quán)類型為出讓,證載用途為商品房,本次評估評估對象1個(gè),實(shí)例2個(gè)。
在評估時(shí)點(diǎn),評估對象未設(shè)抵押、典當(dāng)、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。
20xx年1月1日。
三、估評目的。
為居住目的的房產(chǎn)租賃供價(jià)格參考依據(jù)。
四、評估結(jié)果。
評估人員根據(jù)評估目的,遵循評估原則,按照評估工作程序,利用科學(xué)的評估方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算,并考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)值的各項(xiàng)因素,確定評估對象在評估時(shí)點(diǎn)20xx年1月1日的價(jià)值結(jié)果為:
房產(chǎn)租金:光華陽光水城-人民幣895元整。
華宇西城麗景-人民幣1048元整。
俊峰龍鳳云洲-人民幣1081元整。
大寫:光華陽光水城-人民幣捌佰玖拾伍圓整。
華宇西城麗景-人民幣壹仟零肆拾捌圓整。
俊峰龍鳳云洲-人民幣壹千零捌拾壹圓整。
評估結(jié)果匯總表。
房產(chǎn)名稱。
租金(元/月)。
光華陽光水城。
895元/月。
華宇西城麗景。
1048元/月。
俊峰龍鳳云洲。
1081元/月。
二〇**年一月一日。
評
估人聲明。
我們鄭重聲明:
1、我們在本評估報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
2、本評估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受到本評估報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們與本評估報(bào)告中的評估對象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
5、評估人員王靖森、李亞洲、楚倩、胡瓊丹、冉夢娜、王屹鳳已對本評估報(bào)告中的評估對象進(jìn)行了實(shí)地查勘,對其建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施的完好程度進(jìn)行了評估,但建筑物及相關(guān)設(shè)備的質(zhì)量狀況最終應(yīng)以有相關(guān)資質(zhì)機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)果為準(zhǔn)。
6、本報(bào)告評估結(jié)果僅作為委托方在本次評估目的下使用,不得做其他用途。
未經(jīng)本評估機(jī)構(gòu)書面同意,本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供,也不得以任何形式公開發(fā)表。
參加本次評估的評估人簽名:
姓名簽字。
估價(jià)的假設(shè)和限制條件。
1、由于本次評估是為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)的,因此以保持現(xiàn)狀為評估前提。
2、本報(bào)告評估出的房產(chǎn)租賃價(jià)值,僅為本報(bào)告設(shè)定的'評估目的服務(wù),不得用于其它交易。
本次評估采用市場比較法評估房地產(chǎn)租賃價(jià)值。
3、報(bào)告評估出的房地產(chǎn)租賃價(jià)值,不涉及獨(dú)立于建筑物的設(shè)施和設(shè)備等(該類設(shè)備的有無,不影響建筑物的正常使用)。
4、房產(chǎn)估價(jià)結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)效性,在一定條件下得出的結(jié)果只能適用于特定時(shí)期。
本次報(bào)告評估出的房產(chǎn)租賃價(jià)值,為評估對象在評估時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。
隨著時(shí)間的推移和房地產(chǎn)市場的變化,評估對象的價(jià)格或者價(jià)值可能發(fā)生很大的變化,則本估價(jià)報(bào)告需做出相應(yīng)的調(diào)整,甚至重新評估。
6、自出具報(bào)告之日起,本報(bào)告的有效期為壹年。
一、委托評估方。
二、受托評估方。
投行三班評估小組。
三、評估對象。
概況(包括實(shí)例房產(chǎn))。
1、房產(chǎn)位置。
2、房產(chǎn)現(xiàn)狀。
根據(jù)委托方介紹及評估人員實(shí)地勘查,估價(jià)對象建筑物為鋼筋混凝土樓房,
建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況如下:
建筑物詳細(xì)列表。
房產(chǎn)名稱。
光華陽光水城。
華宇西城麗景。
俊峰龍鳳云洲。
性質(zhì)。
商品房。
商品房。
商品房。
戶型。
一室一衛(wèi)。
兩室一廳一衛(wèi)。
兩室兩廳兩衛(wèi)。
租金。
850元/月。
1100元/月。
1200元/月。
交通條件。
209楊家坪——井口(中級車)、210菜園壩——白公館(中級車)、215朝天門——雙碑、265朝天門——雙碑(中級車)、227沙坪壩——井口半邊街、221土灣——雙碑嘉陵廠、237西南醫(yī)院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天門——北碚、708沙坪壩——井口、821烈士墓——龍溪鎮(zhèn)電子校、805重慶大學(xué)——嘉陵廠堆金村(中級車)、808磁器口——南坪融僑半島(中級車)、801烈士墓——渝北區(qū)一碗水(中級車)。
與沙區(qū)最繁華的商業(yè)中心——三峽廣場相距不過3分鐘車程。
公交車228267881821808209途經(jīng)。
周邊環(huán)境。
陽光水城位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中心區(qū),重大科技園之內(nèi),臨近嘉陵江,西北部是著名的歌樂山風(fēng)景區(qū),地理位置得天獨(dú)厚,總建筑面積40萬平方米,是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū)。
鄰近沙坪壩公園和歌樂山。
小區(qū)的景觀規(guī)劃即體現(xiàn)了人與自然的完美融合,綠化率高達(dá)43.89%,水系占到20%。
主體為一個(gè)20000平方米的超寬中庭景觀,安排一軸、二池、三林、四廣場,中央水系分為兩部分,一個(gè)近千平的游泳池,可暢游、可嬉戲,更是一道稀有的水景,延坡地向下,水系被分隔,水流變小成溪,形成疊水延伸至低處,生活于此愜意舒適。
增一分則太肥、減一分則太瘦,經(jīng)過對市場的細(xì)心研究和對人們生活習(xí)慣的調(diào)查,俊峰龍鳳云洲的戶型設(shè)計(jì)本著實(shí)用、舒適、健康的原則進(jìn)行設(shè)計(jì),從50平到120平,戶戶經(jīng)典,從簡潔的一房到舒適的功能型三房滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求,房型格局方正實(shí)用,戶型幾乎沒有浪費(fèi),每一平方米都有它的空間定位。
戶戶觀景,無視線死角,享受20000方豪景中庭,從此視野無界限。
盡可能將功能做細(xì)、做足,在細(xì)節(jié)處出彩。
地理位置。
沙坪壩區(qū)楊公橋附近。
楊梨路20號(原重慶燈泡廠原址)。
該房位于楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)。
商業(yè)區(qū)繁華程度。
鄰近三峽廣場步行街(只有幾分鐘的車程)。
購物:國美電器立洋百貨王府井百貨。
餐飲:兩江雙椒雞兩江風(fēng)情火鍋君之薇和喜火鍋。
基礎(chǔ)設(shè)施。
教育條件:重慶大學(xué)西南政法大學(xué)重師,醫(yī)院:西南醫(yī)院愛德華醫(yī)院重大a區(qū)校醫(yī)院。
銀行:招商銀行農(nóng)業(yè)銀行工商銀行。
評估對象土地開發(fā)程度宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)?,宗地內(nèi)“五通”(即:通路、通電、通上水、通下水、通信)。
四、評估目的。
為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)。
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
20xx年1月1日。
六、價(jià)值定義。
本次評估采用的是公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),評估結(jié)果中的房產(chǎn)租賃價(jià)值是指評估對象于評估時(shí)點(diǎn)20xx年1月1日的宗地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)?,宗地內(nèi)“五通”(即:通路、通電、通上水、通下水、通信)條件下的租賃市場價(jià)值。
七、評估依據(jù)。
1、有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程。
(1)《中華人民共和國土地管理法》;。
(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;。
(3)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;。
(4)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。
2、受托評估方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查獲得的資料。
八、評估原則。
1、合法原則。
房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提。
本報(bào)告遵守這一原則。
2、替代原則。
具有相同使用價(jià)值、有替代可能的房產(chǎn)之間,會(huì)相互影響和競爭,使其價(jià)格相互牽制而趨于一致,因此,在房產(chǎn)評估中,可以通過對房產(chǎn)各個(gè)條件的比較來評估租賃價(jià)格。
3、最高最佳使用原則。
房產(chǎn)評估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。
本報(bào)告是為委托評估方為居住目的的房產(chǎn)租賃交易提供價(jià)格參考依據(jù),因此以保持現(xiàn)狀為前提。
4、評估時(shí)點(diǎn)原則。
房地產(chǎn)市場是不斷變化的,房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性和時(shí)效性,它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,在不同的時(shí)點(diǎn)上,同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。
本報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2022年5月2日。
九、評估方法。
房產(chǎn)評估中常用的估價(jià)方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、重置成本法、基準(zhǔn)地價(jià)法等,根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及掌握的市場資料,在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,經(jīng)過評估人員的實(shí)地查勘和認(rèn)真分析,本次估價(jià)采用市場比較法對估價(jià)對象進(jìn)行評估,最后經(jīng)過綜合測算確定估價(jià)對象的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值。
運(yùn)用市場比較法法求取估價(jià)對象房產(chǎn)租賃價(jià)值,是依據(jù)替代原理將待估房產(chǎn)與類似的房產(chǎn)在近期的租賃交易價(jià)格進(jìn)行對照比較,通過對比租賃交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正得出待估房產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的租賃價(jià)值。
十、區(qū)域因素修正。
區(qū)域因素比較表。
區(qū)域因素。
實(shí)例一。
實(shí)例二。
評估對象。
性質(zhì)。
相同(100/100)。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇十
估價(jià)對象位于***,其合法產(chǎn)權(quán)人為***公司,建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢,1-5層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為7430.12m2,平均層高3.6米,建成于2003年,于2007年底重新改造裝修,外觀九五成新,房屋所有權(quán)證號碼為***。
副樓一幢,1-3層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為2257.57m2,平均層高3.2米,建成于2003年,外觀九成新,房屋所有權(quán)證號碼為***。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇十一
二、委托方及資產(chǎn)占有方
三、評估目的
四、評估對象及范圍
四、評估價(jià)值類型和定義
五、評估基準(zhǔn)日
六、評估依據(jù)
七、評估原則
八、評估依據(jù)
九、評估方法
十、評估過程
十一、評估假設(shè)和限定條件
十二、評估結(jié)論
十三、特別事項(xiàng)說明
十四、評估報(bào)告的使用限制說明
十五、評估報(bào)告提出日期
一、委托方與資產(chǎn)占有方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
二、產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件
三、委托方與資產(chǎn)占有方承諾函
四、資產(chǎn)評估人員和機(jī)構(gòu)的承諾函
五、××林資產(chǎn)評估有限公司資格證書復(fù)印件
六、××林資產(chǎn)評估有限公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
七、項(xiàng)目參加人員名單及其資格證書復(fù)印件
一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中,遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則,恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則;根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料,評估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的,并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
二、我們出具評估報(bào)告,沒有以預(yù)先設(shè)定的價(jià)值作為評估結(jié)論。我們不會(huì)為當(dāng)事人的決策承擔(dān)責(zé)任,我們提請報(bào)告使用者注意,評估結(jié)論不應(yīng)該被認(rèn)為是被評估資產(chǎn)價(jià)值在市場上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。
三、我們與評估報(bào)告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的`利益關(guān)系;與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系,對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。
四、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托方、被評估單位(或者產(chǎn)權(quán)持有單位)申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn);所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性,恰當(dāng)使用評估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
五、我們已對評估報(bào)告中的評估對象進(jìn)行現(xiàn)場勘查;我們已對評估對象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注,對評估對象法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn),但無法對評估對象的法律權(quán)屬真實(shí)性做任何形式的保證;我們已提請企業(yè)完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報(bào)告的要求,并對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了披露。
六、我們具備評估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評估經(jīng)驗(yàn)。
七、我們出具的評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制,評估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響。
八、我們對評估對象的價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表的專業(yè)意見,是經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的參考依據(jù)。我們出具的評估報(bào)告及其所披露的評估結(jié)論僅限于評估報(bào)告載明的評估目的,僅在評估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用。評估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有,未經(jīng)委托方許可,評估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開;未經(jīng)評估機(jī)構(gòu)同意委托方不得將報(bào)告的全部或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開和內(nèi)部媒體上。
九、本評估報(bào)告的解釋權(quán)為出具評估報(bào)告的評估機(jī)構(gòu),除國家法律、法規(guī)有明確的特別規(guī)定外,其他任何機(jī)關(guān)和部門均無權(quán)解釋。
十、本評估報(bào)告的使用者限制為:
1、委托方(資產(chǎn)占有方);
2、××州市章貢區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社;
3、××縣林業(yè)局、××縣果業(yè)局。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇十二
土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本.
資產(chǎn)評估的種類按評估的對象不同,可分為固定資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估、土地資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、流動(dòng)資產(chǎn)評估等。而土地資產(chǎn)評估是土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對的問題。土地作為資產(chǎn),是指土地不僅是社會(huì)進(jìn)行物質(zhì)生產(chǎn)的重要得自然資源,而且又是一筆巨大的資產(chǎn)??梢哉f土地是一切財(cái)富之母。為了使土地作為資產(chǎn)這一職能得到充分地體現(xiàn)和發(fā)揮、遏止土地資產(chǎn)的大量流失,分析和利用土地資產(chǎn)評估報(bào)告對土地資產(chǎn)管理部門來說是十分必要的。一份土地資產(chǎn)評估報(bào)告資料,不僅僅是一份評估工作總結(jié)、土地價(jià)格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認(rèn)定土地資產(chǎn)價(jià)格的依據(jù),而且是土地資產(chǎn)管理者加強(qiáng)對土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)管理,確認(rèn)土地資產(chǎn)評估結(jié)果的重要依據(jù)。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇十三
關(guān)于不確定性,knight(1921)指人們?nèi)狈κ录拘再|(zhì)的知識,對事件可能的結(jié)果知之甚少,難以通過現(xiàn)有理論或經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行預(yù)見和定量分析。不確定性根源于知識的不完全性,它表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)行為主體對經(jīng)濟(jì)事件的性質(zhì)缺乏基本的認(rèn)識和預(yù)見。knigth不僅解釋了不確定性的涵義,而且創(chuàng)造性地將其與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了區(qū)分。knight(1921)認(rèn)為,風(fēng)險(xiǎn)是一種人們可知其客觀概率分布的不確定,而不確定性則意味著人們不知道這一概率分布,甚至對未來將要發(fā)生的一切一無所知,這些將來事件對決策者而言是全新的、唯一的、過去從來沒有出現(xiàn)過的。因此,bewley(20xx)總結(jié)出,人們不能(簡單地)僅從與偏好相關(guān)的信息預(yù)測出應(yīng)做什么樣的選擇。我國學(xué)者汪浩瀚(20xx)認(rèn)為,不確定性是指經(jīng)濟(jì)行為人面臨的直接或間接影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的外生和內(nèi)生因素,無法準(zhǔn)確地加以觀察、分析和預(yù)見。而且不確定性涉及的各種可能結(jié)果的頻率分布是未知的,統(tǒng)計(jì)技術(shù)無法被運(yùn)用于個(gè)體決策中。彭毅林(20xx)認(rèn)為,不確定性是指對導(dǎo)致一系列可能結(jié)果的一種或多種被選方案的認(rèn)識狀態(tài),但這些特定結(jié)果的可能性要么無法知道,要么無實(shí)際意義。從不確定性產(chǎn)生的原因分析,它可分為客觀不確定性和主觀不確定性或者外生性不確定性和內(nèi)生性不確定性兩種不同觀點(diǎn)。這兩種觀點(diǎn)雖然稱法不同,但分析其本質(zhì),兩者實(shí)質(zhì)上是一致的??陀^不確定性是事物發(fā)展過程中來自于外部客觀環(huán)境方面的因素所產(chǎn)生的不確定性。任何事物的發(fā)展都離不開特定的環(huán)境,環(huán)境的復(fù)雜多變,使事物的發(fā)展過程都充滿了“變量”,甚至一些變化根本就無法預(yù)料,這種不確定性是客觀存在的、是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的?,F(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)、信息經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為,只要人類從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng),不確定性就必然存在于人們所面臨的環(huán)境之中,所以客觀不確定性也就是外生性不確定性。主觀性不確定性是事物在被人們認(rèn)知與反映的過程中,由于人們受主觀因素、認(rèn)知水平和能力等方面的影響,不可能對事物進(jìn)行完全的認(rèn)知和準(zhǔn)確的反映而存在的不確定性,所以內(nèi)生性不確定性又可稱為主觀性不確定性(彭毅林,20xx)。資產(chǎn)評估作為一項(xiàng)重要的市場經(jīng)濟(jì)中介服務(wù),其活動(dòng)的安排、執(zhí)行和完成是基于一定的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境,那么市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的不確定性自然會(huì)影響到資產(chǎn)評估活動(dòng)。本文試圖對資產(chǎn)評估中的不確定性因素進(jìn)行分析,揭示不確定性對評估結(jié)論準(zhǔn)確度的影響,據(jù)此對資產(chǎn)評估的特點(diǎn)和性質(zhì)做更進(jìn)一步的探討,以利于資產(chǎn)評估結(jié)論的合理使用。
(一)資產(chǎn)評估環(huán)境的不確定性 資產(chǎn)評估不確定性,根據(jù)其影響因素有以下類型。
(1)評估客體的不確定性。作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)比會(huì)計(jì)學(xué)上所稱的資產(chǎn)具有更廣泛的含義,它(它們)必須是能夠在未來為其控制主體帶來經(jīng)濟(jì)利益,能以貨幣計(jì)量的具有排他性占有的經(jīng)濟(jì)資源。一方面資產(chǎn)評估的客體種類繁多,形式多樣,不僅包括具有獨(dú)立實(shí)體形態(tài)的有形資產(chǎn),也包括不具有獨(dú)立實(shí)體形態(tài)的無形資產(chǎn);既包括各種單項(xiàng)資產(chǎn),包括具有獲利能力的整體資產(chǎn)。由于各種形式的資產(chǎn)都是處在不斷運(yùn)動(dòng)和變化中的,資產(chǎn)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)水平、使用狀態(tài)和市場價(jià)格等等也都處于動(dòng)態(tài)之中,因此評估對象具有不確定性。如在評估機(jī)器設(shè)備時(shí),同一評估客體在不同的評估目的、評估時(shí)點(diǎn)和交易市場下,機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值、功能性貶值都是變化著的,而且評估對象是否存在經(jīng)濟(jì)性貶值,引起經(jīng)濟(jì)性貶值的外部因素有哪些,影響大小如何計(jì)量,都具有較大的不確定性。類似地,在評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),由于影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素復(fù)雜繁多,增加了資產(chǎn)評估的不確定性。此外,對于金融不良資產(chǎn)來說情況更為復(fù)雜。從金融不良資產(chǎn)的定義看,資產(chǎn)形態(tài)是很清晰的,但從處置和評估的角度看資產(chǎn)的形態(tài)則是多樣和復(fù)雜的,有的還具有模糊性。具體來看,金融不良資產(chǎn)的基礎(chǔ)形態(tài)是債權(quán),是索償權(quán)。但由于抵(質(zhì))押物和擔(dān)保的存在,對金融不良資產(chǎn)(信貸資產(chǎn))的評估就可能轉(zhuǎn)化為對抵(質(zhì))押物和擔(dān)保的評估,而抵(質(zhì))押物可能是實(shí)物(房屋、土地)也可能是實(shí)物資產(chǎn)以外的任何資產(chǎn)形態(tài),而擔(dān)保又涉及對提供擔(dān)保方相關(guān)資產(chǎn)的評估。就其最基礎(chǔ)形態(tài)――信貸資產(chǎn)的評估,是站在銀行角度對回收率的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì);在有抵押的貸款上,抵押品的變現(xiàn)價(jià)值可能是這筆不良貸款回收的最大值;對擔(dān)保貸款,評估的對象就成為擔(dān)保方用以承擔(dān)關(guān)聯(lián)責(zé)任的任何可能的資產(chǎn)形態(tài),可能是實(shí)物資產(chǎn),也可能是其他非實(shí)物類資產(chǎn),甚至是企業(yè)價(jià)值。可見,金融不良資產(chǎn)的評估對象的資產(chǎn)形態(tài)有基本形態(tài)和一系列的變化形態(tài),評估對象就成為在評估前首先需要考慮和加以確定的重要內(nèi)容。評估對象形態(tài)的多樣化和模糊性,增大了資產(chǎn)評估工作的不確定性,影響了資產(chǎn)評估結(jié)果的準(zhǔn)確度。另一方面評估客體在運(yùn)營中所發(fā)揮的作用各不相同,未來產(chǎn)生的效益也具有很大的不確定性。如債權(quán)類資產(chǎn)的價(jià)值取決于債務(wù)方的短期償債能力、信用水平、債權(quán)方的收賬政策;無形資產(chǎn)、企業(yè)整體價(jià)值的評估很大程度上取決于評估人員對其未來能以貨幣計(jì)量的預(yù)期收益、風(fēng)險(xiǎn)和使用壽命的合理分析和判斷。這些評估判斷中充滿了不確定性,必然影響資產(chǎn)評估結(jié)論的準(zhǔn)確度。
(2)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定。市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境是資產(chǎn)評估活動(dòng)進(jìn)行的現(xiàn)實(shí)空間范圍,市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中存在著各個(gè)要素?zé)o時(shí)無刻不在變化,處在動(dòng)態(tài)變化中的各個(gè)要素自然而然會(huì)影響到資產(chǎn)評估活動(dòng)。從資產(chǎn)評估的性質(zhì)來看,資產(chǎn)評估具有現(xiàn)實(shí)性和預(yù)測性,既要求以現(xiàn)實(shí)存在為基礎(chǔ)客觀地反映評估對象的狀態(tài),又強(qiáng)調(diào)以現(xiàn)實(shí)為基礎(chǔ)來反映未來,用資產(chǎn)在未來時(shí)空的潛能說明現(xiàn)實(shí)。對未來的預(yù)測需根據(jù)過去和現(xiàn)實(shí)狀況來考慮未來發(fā)展變化,以及引起變化的因素。資產(chǎn)評估工作的進(jìn)行是假定資產(chǎn)被置于一定的交易市場中,以資產(chǎn)要素市場作為參照系,對資產(chǎn)的價(jià)格屬性進(jìn)行專業(yè)性描述,即在模擬市場中進(jìn)行評估。然而,現(xiàn)實(shí)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境與模擬市場環(huán)境存在差距,現(xiàn)實(shí)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境在未來的發(fā)展過程中充滿了不確定性,如產(chǎn)品市場、要素市場的競爭,科學(xué)技術(shù)的發(fā)展,國家政策的變化,國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境等等都隱藏著許多不確定性因素。這既給資產(chǎn)評估工作帶來了難度。又影響了資產(chǎn)評估結(jié)論的準(zhǔn)確度。
的管理。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則是從專業(yè)技術(shù)的角度對資產(chǎn)評估人員行為的規(guī)范,是評估工作執(zhí)業(yè)質(zhì)量的衡量標(biāo)準(zhǔn)。然而我國目前資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系尚不完善,一些具體準(zhǔn)則還未制定或者處于正在制定之中。而且已經(jīng)頒布、出臺(tái)的準(zhǔn)則中有許多規(guī)定只有原則性的概述和說明,缺乏可操作性。如資產(chǎn)評估價(jià)值類型的確定以及如何依據(jù)價(jià)值類型恰當(dāng)選擇評估方法,目前的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則很難指導(dǎo)實(shí)踐評估工作。類似的情況還有無形資產(chǎn)的評估、企業(yè)價(jià)值的評估、機(jī)器設(shè)備成新率的確定、經(jīng)濟(jì)性貶值的確定等等。資產(chǎn)評估政策的抽象性和模糊性,增大了評估活動(dòng)中資產(chǎn)評估人員主觀分析、判斷的比重,不確定成分增加影響資產(chǎn)評估結(jié)論的準(zhǔn)確度。
(4)資產(chǎn)評估方法的不確定性。資產(chǎn)評估的三種基本方法重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法和收益現(xiàn)值法分別基于勞動(dòng)價(jià)值論、均衡價(jià)值論和效用價(jià)值論等理論基礎(chǔ),從不同的途徑評估資產(chǎn)的價(jià)值。從理論上講,在相對完善的市場經(jīng)濟(jì)中,不同的評估方法評估同一資產(chǎn),評估結(jié)論應(yīng)趨于一致,即使存在差異,也一定是在可接受的范圍內(nèi)。但市場總是存在一定的缺陷,不可能嚴(yán)格達(dá)到每種方法使用的前提條件,所以現(xiàn)實(shí)的資產(chǎn)評估總是基于一定的假設(shè)??茖W(xué)合理的資產(chǎn)評估假設(shè)是資產(chǎn)評估人員進(jìn)行職業(yè)判斷的基礎(chǔ),也是資產(chǎn)評估的理想狀態(tài)。這種理論與現(xiàn)實(shí)的不一致,自然增加了資產(chǎn)評估工作的不確定性,降低了資產(chǎn)評估結(jié)論的準(zhǔn)確度。另外,用任何方法進(jìn)行評估都不是一個(gè)完全精確地過程。每一種方法都是探索資產(chǎn)價(jià)值的一種思路或者一種途徑,它們所處的立場、分析問題的視角不同,很難簡單的斷定哪種方法更科學(xué),哪種方法得出的結(jié)果更準(zhǔn)確。而實(shí)踐中由于評估對象的復(fù)雜性和多樣化,往往需要根據(jù)評估目的、評估對象自身的狀況和市場條件,選擇恰當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型和合理的評估方法。
(5)評估過程的不確定性。評估機(jī)構(gòu)和評估人員進(jìn)行評估工作需要客戶的配合,沒有客戶的配合,不可能出具高水平的評估報(bào)告。但在現(xiàn)實(shí)中有的客戶除了要求評估機(jī)構(gòu)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按他們希望的結(jié)果出具評估報(bào)告外,在評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)時(shí)故意不配合評估機(jī)構(gòu)的工作,少提供或者提供虛假的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息資料或其他證明文件,影響評估報(bào)告的質(zhì)量。如金融不良資產(chǎn)評估往往具有難以完成必要的評估程序的特點(diǎn)。其一,由于被處置資產(chǎn)的資產(chǎn)占有方與處置方處于對立的狀態(tài)中,資產(chǎn)占有方極不情愿配合資產(chǎn)清查和提供資料等;或者所提供的資料可信度很低。在極端的情況下,甚至是進(jìn)不了門、看不到東西,根本無法開展評估工作。其二,債權(quán)人與股東身份不同,小股東與大股東不同,求償?shù)膫鶛?quán)人、小股權(quán)持有人很難要求資產(chǎn)占有單位配合評估工作。評估多半是“站在外面”的評估,很難完全履行評估程序和取得滿意結(jié)果。在正常的評估程序難以完成,評估依據(jù)不充分時(shí),評估人員過多的使用主觀判斷,從而影響了評估結(jié)論的準(zhǔn)確度。
(二)資產(chǎn)評估專業(yè)估計(jì)和判斷引起的不確定性 可以說評估過程中充滿了大量不確定因素,不確定性始終貫穿于整個(gè)評估程序中。面對這些不確定性因素,評估人員需要運(yùn)用專業(yè)技能和評估經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析和判斷,從而得出科學(xué)合理的評估結(jié)論。實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理的職業(yè)判斷,要求評估主體(資產(chǎn)評估人員)具有足夠的專業(yè)勝任能力和嚴(yán)格的獨(dú)立性。專業(yè)勝任能力要求資產(chǎn)評估人員具有扎實(shí)的專業(yè)知識和豐富的評估經(jīng)驗(yàn),要求資產(chǎn)評估人員必須通曉資產(chǎn)評估、法律、工程、金融、建筑等相關(guān)方面的知識,具有認(rèn)識問題、分析問題及解決問題的能力,并通過多年評估實(shí)踐工作積累了豐富的評估經(jīng)驗(yàn)。專業(yè)勝任能辦是衡量資產(chǎn)評估人員專業(yè)水平的核心指標(biāo),也是決定資產(chǎn)評估結(jié)論準(zhǔn)確度的關(guān)鍵。嚴(yán)格的獨(dú)立性是對資產(chǎn)評估人員職業(yè)道德方面的約束和規(guī)范,它要求資產(chǎn)評估人員按照獨(dú)立、客觀、公正的原則進(jìn)行分析判斷,始終保持客觀公正的立場,不帶任何偏見和私利,自覺地抵制來自外界的壓力、干預(yù)與誘惑。對資產(chǎn)評估人員而言,具有豐富的專業(yè)知識技能與良好的職業(yè)道德是資產(chǎn)評估人員規(guī)范執(zhí)業(yè)的兩大基石。然而,理論與現(xiàn)實(shí)存在差距,有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)相悖的狀態(tài)。一方面,在現(xiàn)實(shí)的資產(chǎn)評估活動(dòng)中,從事評估實(shí)踐工作的評估人員專業(yè)勝任能力不僅與準(zhǔn)則要求有距離,而且他們彼此專業(yè)水平也存在著差距。有的評估人員從業(yè)時(shí)間很長,積累了豐富的評估經(jīng)驗(yàn),但或許缺乏評估理論前沿知識;有的青年評估人員掌握了扎實(shí)的評估理論,但缺少必要的評估經(jīng)驗(yàn);有評估人員擅長房地產(chǎn)的評估,有的評估人員擅長森林資源的評估等等。所以就單個(gè)評估人員而言,每個(gè)人的專業(yè)優(yōu)勢和不足存在差異,不同評估人員對同一評估對象的評估時(shí),由于主觀判斷能力的差異。結(jié)果會(huì)出現(xiàn)差異,所以評估人員的專業(yè)勝任能力具有不確定性。對于評估人員的職業(yè)道德而言,盡管基本準(zhǔn)則有明確的行為規(guī)范,但實(shí)踐中評估人員未必嚴(yán)格遵守,而且與評估相關(guān)的法律法規(guī)還尚不完善,評估人員可能會(huì)出于自身利益的考慮,迎合委托方的需求,高估或者低估評估對象,嚴(yán)重扭曲資產(chǎn)評估價(jià)值。因此,如果沒有扎實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)、高度的職業(yè)敏感和洞察力以及高尚的職業(yè)道德,就難以做出正確的分析和判斷,難以得出科學(xué)合理的評估結(jié)論。
(一)資產(chǎn)評估的咨詢性 資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟(jì)下價(jià)值發(fā)現(xiàn)的間接的輔助性手段,是在市場實(shí)現(xiàn)交易行為之前,通過模擬市場、類比分析、假設(shè)判斷,事前尋找資產(chǎn)的價(jià)值區(qū)間,為投資和交易的市場行為提供專業(yè)性的參考依據(jù)。由于資產(chǎn)評估發(fā)生在交易活動(dòng)之前,實(shí)際交易發(fā)生在評估活動(dòng)之后;而且資產(chǎn)評估總是基于一定的假設(shè)前提,而等到實(shí)際交易時(shí),假設(shè)已經(jīng)成為了某種現(xiàn)實(shí)的具體條件;評估時(shí)模擬市場是具有一般性的,而現(xiàn)實(shí)的交易是具有個(gè)別性和特殊性。評估的相關(guān)利益方委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu),希望評估師評估出“公道的”的資產(chǎn)價(jià)值;但由于種種的不確定因素的存在,最稱職的評估師所能做的也就是憑借信息和資料、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn),排除其他的可能性,對最有可能的情況做出假設(shè),經(jīng)過分析、推理、預(yù)測、判斷,“提煉”出的一個(gè)相對合理的估計(jì)值(區(qū)間)。資產(chǎn)評估結(jié)論的相對準(zhǔn)確度決定了資產(chǎn)評估行業(yè)的職能是為委托方提供專業(yè)性估價(jià)意見,意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力,不具有法律效力。評估人員只對評估結(jié)論本身是否合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé),而不對資產(chǎn)交易活動(dòng)中資產(chǎn)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。因?yàn)橘Y產(chǎn)評估為資產(chǎn)交易提供的估價(jià)往往只是資產(chǎn)交易雙方要價(jià)和出價(jià)的參考,最終成交價(jià)格取決于雙方的談判結(jié)果。所以,資產(chǎn)評估具有咨詢性,而不是鑒證性。
(二)評估值的價(jià)值區(qū)間
估參數(shù)來看,評估一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值,無論采用哪種方法,都必須使用相關(guān)的參數(shù)值。同一個(gè)參數(shù)值,可能由于各評估人員的專業(yè)知識水平、掌握的信息資料不一樣,不同的評估人員會(huì)得出兩種或兩種以上的結(jié)果,這就已經(jīng)構(gòu)成了一個(gè)區(qū)間。從評估人員的職業(yè)判斷來看,評估人員執(zhí)業(yè)時(shí)總要受其精力、心情、經(jīng)驗(yàn)和外界環(huán)境因素的影響。因此,同一資產(chǎn)由不同的評估人員評估,會(huì)得出不同的結(jié)果。即使同一資產(chǎn)由同一評估人員在不同的時(shí)間評估,結(jié)果也會(huì)不一樣。這些情況都會(huì)使評出來的結(jié)果形成一個(gè)價(jià)值區(qū)間。此外,從資產(chǎn)評估的性質(zhì)來看,資產(chǎn)評估在國際上國內(nèi)均屬于咨詢范疇,因此評估應(yīng)當(dāng)為交易雙方服務(wù),而不是偏向于某一方。評估人員在確定評估值時(shí)應(yīng)當(dāng)分別站在當(dāng)事人各方的立場上,兼顧各方的利益,把握全局,這一要求不可避免地促使評估值形成一個(gè)價(jià)值區(qū)間。
(三)資產(chǎn)評估的科學(xué)性和藝術(shù)性 資產(chǎn)評估作為一門獨(dú)立的學(xué)科,最初是源于社會(huì)對資產(chǎn)評估的需求,市場經(jīng)濟(jì)對資產(chǎn)評估的需求越迫切,要求越高,市場推動(dòng)資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展越快。從原始評估階段開始,歷經(jīng)經(jīng)驗(yàn)評估階段,最后到科學(xué)評估階段,資產(chǎn)評估無論是作為一種社會(huì)服務(wù)行業(yè),還是作為一門學(xué)科,都取得了長足的發(fā)展。不僅專業(yè)化的評估機(jī)構(gòu)數(shù)量不斷增加,評估業(yè)務(wù)的范圍也極其廣泛,而且資產(chǎn)評估的理論研究得到了快速的發(fā)展,資產(chǎn)評估朝著規(guī)范化、科學(xué)化方向發(fā)展。在資產(chǎn)評估過程中,科學(xué)性要求評估人員必須根據(jù)特定的評估目的選擇恰當(dāng)?shù)脑u估價(jià)值類型和科學(xué)的評估方法,制訂科學(xué)的評估方案,使資產(chǎn)評估結(jié)果準(zhǔn)確可靠。資產(chǎn)評估不僅表現(xiàn)出科學(xué)性,資產(chǎn)評估還蘊(yùn)藏著藝術(shù)性。資產(chǎn)評估中存在的大量不確定性要求評估人員依據(jù)自身的專業(yè)知識、技能、經(jīng)驗(yàn),恪守職業(yè)道德做出客觀、公正的判斷。這個(gè)評定估算過程實(shí)際上是評估人員評估藝術(shù)的體現(xiàn),如何把評估藝術(shù)演繹到位是衡量評估人員專業(yè)勝任能力的關(guān)鍵。其實(shí),藝術(shù)有一部分是科學(xué),但藝術(shù)還包括加到科學(xué)上的藝術(shù)家的技巧和經(jīng)驗(yàn)。對資產(chǎn)評估來說,藝術(shù)性強(qiáng)調(diào)的評估人員運(yùn)用其知識,以解決特定問題的那種創(chuàng)造性的技巧與能力。這里藝術(shù)家就是指注冊資產(chǎn)評估師,由于未來不確定事項(xiàng)的存在,評估人員必須對經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的未來發(fā)展進(jìn)行預(yù)測、推理、判斷,從而做出選擇。很顯然,這一過程并不是唯一的。面臨不同的環(huán)境,不同的評估人員可能依據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)、知識、或者偏好做出自己的預(yù)期和選擇,這樣對同一評估對象會(huì)產(chǎn)生不同的評估結(jié)論。資產(chǎn)評估的科學(xué)性和藝術(shù)性同樣印證了評估價(jià)值的區(qū)間合理性。
資產(chǎn)評估的不確定性在一定程度上決定了資產(chǎn)評估結(jié)論的準(zhǔn)確度。針對資產(chǎn)評估的不確定性,一方面相關(guān)的利益方需要充分地理解資產(chǎn)評估的不確定性,客觀地分析不確定性因素產(chǎn)生的原因及其對評估結(jié)論的影響,正確地判斷評估結(jié)論的有效性,以便明確評估結(jié)論在資產(chǎn)交易中的利用程度。另一方面,應(yīng)盡快地出臺(tái)資產(chǎn)評估相關(guān)的法律法規(guī),及時(shí)地制定出具有操作性強(qiáng)的評估準(zhǔn)則,細(xì)化評估步驟,減少其中的不確定性和主觀判斷,以便于評估人員做出科學(xué)、合理的評估結(jié)果,維護(hù)相關(guān)利益者的權(quán)益。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇十四
土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本。
資產(chǎn)評估的種類按評估的對象不同,可分為固定資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估、土地資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、流動(dòng)資產(chǎn)評估等。而土地資產(chǎn)評估是土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對的問題。土地作為資產(chǎn),是指土地不僅是社會(huì)進(jìn)行物質(zhì)生產(chǎn)的重要得自然資源,而且又是一筆巨大的資產(chǎn)??梢哉f土地是一切財(cái)富之母。為了使土地作為資產(chǎn)這一職能得到充分地體現(xiàn)和發(fā)揮、遏止土地資產(chǎn)的大量流失,分析和利用土地資產(chǎn)評估報(bào)告對土地資產(chǎn)管理部門來說是十分必要的。一份土地資產(chǎn)評估報(bào)告資料,不僅僅是一份評估工作總結(jié)、土地價(jià)格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認(rèn)定土地資產(chǎn)價(jià)格的依據(jù),而且是土地資產(chǎn)管理者加強(qiáng)對土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)管理,確認(rèn)土地資產(chǎn)評估結(jié)果的重要依據(jù)。
目的:
土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對土地資產(chǎn)評估報(bào)告及資料進(jìn)行分析的目的主要有以下兩點(diǎn):
1、了解土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事評估工作的能力。
由于一份完整的土地資產(chǎn)評估報(bào)告,基本反映一個(gè)土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)工作的全過程。包括基本思路、評估依據(jù)、信息的篩選、結(jié)果的產(chǎn)生。這樣,土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)即可根據(jù)申報(bào)土地資產(chǎn)評估資格證書的土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提交的評估報(bào)告及資料進(jìn)行全面的分析,判斷該機(jī)構(gòu)是否具有土地資產(chǎn)評估工作能力,并作出是否頒發(fā)土地資產(chǎn)評估資格證書的決定。
2、了解土地資產(chǎn)評估質(zhì)量的好壞,并作出對評估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
土地資產(chǎn)管理部門按國家土地資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定,應(yīng)對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估土地資產(chǎn)的結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證確認(rèn)工作,很重要的依據(jù)就是通過對獲得的土地資產(chǎn)評估資料進(jìn)行全面分析,了解評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目評估工作的基本情況,其中包括所遵循的評估估價(jià)原則,工作的基本程序,方法的選擇、市場信息的可靠性等、綜合評估質(zhì)量的好壞,再結(jié)合實(shí)際考察的情況,最后作出對該項(xiàng)土地資產(chǎn)評估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
分析:
通過對土地資產(chǎn)評估報(bào)告的分析來完成對一項(xiàng)評估結(jié)果的全面評價(jià)是比較困難的,它首先要求土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)有大量評估經(jīng)驗(yàn)的積累,對各類土地資產(chǎn)評估信息的占有及對被估土地資產(chǎn)內(nèi)外環(huán)境的了解,在此基礎(chǔ)上才能完成對土地資產(chǎn)評估報(bào)告的分析工作,具體的分析途徑主要有以下幾個(gè)方面:
1、對土地資產(chǎn)評估報(bào)告進(jìn)行文字的邏輯分析。
一般來說土地資產(chǎn)評估報(bào)告所列發(fā)生的土地資產(chǎn)評估的原因、評估的范圍、土地資產(chǎn)的權(quán)益評估所依據(jù)的前提條件與評估方法的選擇有著密切的關(guān)系,而這種關(guān)系就構(gòu)成了土地資產(chǎn)評估報(bào)告本身的邏輯關(guān)系,同時(shí)也反映出一個(gè)土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估的基本思路。土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估報(bào)告的邏輯分析,就是要根據(jù)所掌握的實(shí)際情況,對評估機(jī)構(gòu)的基本思路及三個(gè)因果關(guān)系進(jìn)行分析。即評估目的、評估依據(jù)的前提條件與評估方法選擇之間的一致性;土地資產(chǎn)權(quán)益、估價(jià)的前提條件與估價(jià)依據(jù)之間的一致性;評估范圍與土地資產(chǎn)權(quán)益之間的一致性;通過分析,我們可以初步得出對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的工作能力和評估結(jié)論是否科學(xué)的判斷,因?yàn)橐粋€(gè)混亂的評估思路不可能得出科學(xué)的、接近實(shí)際的評估結(jié)果。
2、對評估中運(yùn)用的市場信息資料進(jìn)行對比分析。
對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在評估中動(dòng)用的各種市場信息資料進(jìn)行分析鑒別,首先就要求土地資產(chǎn)的評估管理機(jī)構(gòu)擁有自己的數(shù)據(jù)庫和隨時(shí)可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市場資料的基礎(chǔ)上,才能進(jìn)行信息的對比分析。分析的內(nèi)容主要有兩個(gè)方面:
(1)土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)所選擇的參照價(jià)格及價(jià)格的'構(gòu)成因素與介紹的評估前提條件是否相吻合。一般來說,無論采用哪一種方法進(jìn)行土地資產(chǎn)的評估,首先要確定前提條件,在此基礎(chǔ)上根據(jù)客觀公平的原則選擇與之相應(yīng)的有關(guān)信息資料的參照價(jià)格。土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)前提條件不同,土地資產(chǎn)評估的目的不同,所選擇的參照價(jià)格和價(jià)格的構(gòu)成內(nèi)容也會(huì)有所區(qū)別。
(2)分析土地資產(chǎn)評估運(yùn)用的參照價(jià)格及有關(guān)的資料是否準(zhǔn)確可靠,這里包括評估動(dòng)用的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)、基準(zhǔn)地價(jià)、重置成本的各種費(fèi)率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現(xiàn)系數(shù)、行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)等。
3、對土地資產(chǎn)估算表格的分析。
這里包括對土地資產(chǎn)評估動(dòng)用的計(jì)算方法是否嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)、成本構(gòu)成是否合理、計(jì)算的數(shù)字是否正確、分析計(jì)算結(jié)果是否吻合、計(jì)算的基本思路與文字報(bào)告是否一致等方面的分析。通過上述三個(gè)方面的分析,結(jié)合實(shí)地考察最后產(chǎn)生綜合評價(jià)的意見,根據(jù)被評估土地資產(chǎn)發(fā)生評估的原因。被估土地資產(chǎn)目前的使用狀態(tài)、區(qū)域因素和個(gè)別因素的情況和地產(chǎn)市場的情況,審定土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果,最后決定是否予以確認(rèn)這個(gè)機(jī)構(gòu)是否有承擔(dān)土地資產(chǎn)評估的能力。
利用:
土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對報(bào)來的土地資產(chǎn)評估報(bào)告,分門別類進(jìn)行檔案管理,這對充分利用土地資產(chǎn)評估報(bào)告是十分有益的。土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)利用土地資產(chǎn)評估報(bào)告主要在以下幾個(gè)方面:
1、可作為土地資產(chǎn)管理部門對土地資產(chǎn)評估結(jié)果確認(rèn)或不予確認(rèn)的依據(jù),同時(shí)也可以作為上級國土資源管理部門檢查工作或發(fā)生糾紛備查使用。
2、可作為一種動(dòng)態(tài)資料便于土地資產(chǎn)管理部門隨時(shí)掌握土地資產(chǎn)評估工作動(dòng)態(tài),了解土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的工作情況和工作質(zhì)量,便于對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。
3、作為研究、分析、完善和改進(jìn)土地資產(chǎn)評估工作的資料,同時(shí)也可采集其中的有用的土地資產(chǎn)價(jià)格信息資料。
4、深化土地使用制度改革。土地作為資產(chǎn)管理、應(yīng)公正地顯化其價(jià)值,土地資產(chǎn)評估報(bào)告是作為出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的重要依據(jù),評估報(bào)告提供土地價(jià)格數(shù)據(jù)是出讓宗地底價(jià),是轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的交易價(jià)格。
5、為了深化土地使用制度改革。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇十五
土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對土地資產(chǎn)評估報(bào)告及資料進(jìn)行分析的目的主要有以下兩點(diǎn):
1.了解土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事評估工作的能力。
由于一份完整的土地資產(chǎn)評估報(bào)告,基本反映一個(gè)土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)工作的全過程。包括基本思路、評估依據(jù)、信息的篩選、結(jié)果的產(chǎn)生。這樣,土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)即可根據(jù)申報(bào)土地資產(chǎn)評估資格證書的土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提交的評估報(bào)告及資料進(jìn)行全面的分析,判斷該機(jī)構(gòu)是否具有土地資產(chǎn)評估工作能力,并作出是否頒發(fā)土地資產(chǎn)評估資格證書的決定。
2.了解土地資產(chǎn)評估質(zhì)量的好壞,并作出對評估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
土地資產(chǎn)管理部門按國家土地資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定,應(yīng)對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估土地資產(chǎn)的結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證確認(rèn)工作,很重要的依據(jù)就是通過對獲得的土地資產(chǎn)評估資料進(jìn)行全面分析,了解評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目評估工作的基本情況,其中包括所遵循的評估估價(jià)原則,工作的基本程序,方法的選擇、市場信息的可靠性等、綜合評估質(zhì)量的好壞,再結(jié)合實(shí)際考察的情況,最后作出對該項(xiàng)土地資產(chǎn)評估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇十六
宏遠(yuǎn)資產(chǎn)評估公司接受香港鴻道集團(tuán)委托,根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定,本著獨(dú)立、公正、科學(xué)、客觀的原則,按照國際公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法,為實(shí)施商標(biāo)價(jià)值評估之目的,對鴻道集團(tuán)旗下的紅罐涼茶品牌“加多寶”商標(biāo)進(jìn)行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地查勘、市場調(diào)查與詢證,對整體資產(chǎn)價(jià)值在20xx年12月1日所表現(xiàn)的市場價(jià)值作出了公允反映。
目前我們的資產(chǎn)評估工作業(yè)已結(jié)束,現(xiàn)謹(jǐn)將資產(chǎn)評估結(jié)果報(bào)告如下:
根據(jù)對鴻道集團(tuán)旗下紅罐涼茶的市場占有份額,以及年銷售額,使用年限等因素的考慮,使用超額收益法進(jìn)行評估,最終得出“加多寶”商標(biāo)的價(jià)值為286.729億元。
本報(bào)告僅供委托方為本報(bào)告所列明的評估目的以及報(bào)送有關(guān)主管機(jī)關(guān)審查而作。評估報(bào)告使用權(quán)歸委托方所有,未經(jīng)委托方同意,不得向他人提供或公開。除依據(jù)法律需公開的情形外,報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開的媒體上。
以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告書,欲了解本評估項(xiàng)目的全面情況,應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告全文。本摘要與資產(chǎn)評估報(bào)告書正文具有同等法律效力。
宏遠(yuǎn)資產(chǎn)評估公司接受香港鴻道集團(tuán)委托,根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定,本著獨(dú)立、公正、科學(xué)、客觀的原則,按照國際公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法,為實(shí)施商標(biāo)價(jià)值評估之目的,對鴻道集團(tuán)旗下的紅罐涼茶品牌“加多寶”商標(biāo)進(jìn)行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地查勘、市場調(diào)查與詢證,對整體資產(chǎn)價(jià)值在20xx年12月1日所表現(xiàn)的市場價(jià)值作出了公允反映?,F(xiàn)將評估報(bào)告情況及評估結(jié)果報(bào)告如下:
1、委托方:香港鴻道集團(tuán)。
2、資產(chǎn)占有方:香港鴻道集團(tuán),鴻道集團(tuán)加多寶公司。
3、“加多寶”商標(biāo)事件簡述:王老吉是廣州藥業(yè)的,加多寶是香港鴻道集團(tuán)的!1997年廣藥集團(tuán)與香港鴻道集團(tuán)簽訂了商標(biāo)許可使用合同,并交于加多寶公司合同有效期為十五年,20xx年,補(bǔ)充協(xié)議延長合同期限至20xx年。20xx年廣藥遞交“王老吉商標(biāo)”仲裁申請,20xx年5月廣藥勝訴。自后鴻道集團(tuán)無權(quán)再以任何方式使用“王老吉商標(biāo)”。加多寶因而不能再使用王老吉這個(gè)由他一手帶大的品牌了,只能推出“加多寶”牌涼茶,所以,現(xiàn)在大家在市面上看到的加多寶牌涼茶,也就是以前的王老吉涼茶,兩者除了商標(biāo)換了以外,其它沒有多少區(qū)別(成分絕對沒有變)。而廣藥收回王老吉商標(biāo)后,也推出了廣藥版的王老吉,也就是現(xiàn)在市面上即將出售的包裝上帶有“廣州藥業(yè)”的紅罐王老吉,這并不是以前大家常喝的正宗的王老吉。而加多寶高層管理人員王月貴表示:加多寶與王老吉沒有區(qū)別,加多寶養(yǎng)大養(yǎng)壯原王老吉的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)和資源還在。
本次評估是給予鴻道集團(tuán)推出的“加多寶”紅罐涼茶而進(jìn)行的“加多寶”商標(biāo)的價(jià)值評估提供參考依據(jù)。
評估對象主要是鴻道集團(tuán)紅罐的“加多寶”商標(biāo),評估范圍主要是考慮加多寶集團(tuán)20xx年的紅罐涼茶年銷售額,營運(yùn)成本等因素,評估該商標(biāo)為加多寶集團(tuán)所創(chuàng)造的價(jià)值。
根據(jù)我公司與委托方的約定,本項(xiàng)目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日日期確定為20xx年12月1日。本次資產(chǎn)評估工作中,資產(chǎn)評估范圍的界定、評估價(jià)值的確定、評估參數(shù)的選取等,均以該日企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)表、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場情況確定。本報(bào)告書中一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
由于此次評估項(xiàng)目為商標(biāo)價(jià)值的評估,評估中主要遵循真實(shí)性,科學(xué)性,公平性等工作原則。
1.真實(shí)性原則。主要表現(xiàn)在資產(chǎn)評估過程中遵循實(shí)事求是,尊重科學(xué)。在評估過程中以實(shí)際材料為基礎(chǔ),以確鑿的事實(shí)為依據(jù),以科學(xué)的態(tài)度為指針,實(shí)事求是得出評估結(jié)果。
2.科學(xué)性原則。堅(jiān)持科學(xué)性原則,主要在評估工作中發(fā)揮評估專業(yè)人員的專業(yè)特長,對各類資產(chǎn)的現(xiàn)狀及價(jià)值取值按照評估目的發(fā)表自己的專業(yè)判斷。
3.公平性原則。表現(xiàn)在資產(chǎn)評估過程中堅(jiān)持公平,公正的立場,不受委托人及相關(guān)當(dāng)事人的意圖及利益因素的影響,獨(dú)立出具評估報(bào)告。
在本次評估中所遵循的國家、地方政府和有關(guān)部門的法律法規(guī),以及所參考的文件資料主要有:
1:《企業(yè)商標(biāo)管理若干規(guī)定》第五條1995年。
2:《國有資產(chǎn)評估違法行為處罰辦法》20xx年。
3:《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》20xx年1號-20xx年6號注冊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。
4:《商標(biāo)評估法律問題研究》謝超宇中國政法大學(xué)碩士學(xué)位論文20xx。
9:《公司法》規(guī)定:“股東可以用貨幣出資,也可以用實(shí)物,知識產(chǎn)權(quán),土地使用權(quán)等貨幣股價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓非貨幣出資?!逼渲兄R產(chǎn)權(quán)包括商標(biāo)權(quán),專利權(quán)和著作權(quán)。
根據(jù)資產(chǎn)評估目的,結(jié)合“加多寶”商標(biāo)品牌特點(diǎn),評估中主要采用重置成本法,現(xiàn)行市價(jià)法和收益現(xiàn)值法。
1.重置成本法。重置成本法是指在現(xiàn)有市場條件和技術(shù)條件下,重新生產(chǎn)開發(fā)一個(gè)同樣價(jià)值的商標(biāo)所需要的成本作為商標(biāo)的價(jià)值的一種方法,即在現(xiàn)有的技術(shù)和市場條件下,重新開發(fā)一個(gè)同樣價(jià)值的商標(biāo)所需的投入作為商標(biāo)權(quán)評估價(jià)值的一種方法。它需要把商標(biāo)權(quán)主體的有關(guān)廣告宣傳、售前售后服務(wù)附加值及有關(guān)的公益救濟(jì)性捐贈(zèng)等等累加起來作為商標(biāo)的評估值。
2.現(xiàn)行市價(jià)法?,F(xiàn)行市價(jià)法是通過市場調(diào)查,選擇一個(gè)或幾個(gè)與被評估商標(biāo)相同或相似的商標(biāo)作為比較對象,分析比較對象的成交價(jià)格和交易條件,進(jìn)行對比調(diào)整,估算出評估商標(biāo)的價(jià)值的方法。商標(biāo)的主要的考慮因素有商標(biāo)的區(qū)域性、擴(kuò)展?jié)摿Α⒗脻摿Φ刃拚?;產(chǎn)品的認(rèn)知度、相對盈利能力修正;交易時(shí)間修正;個(gè)別交易因素修正。
3.收益現(xiàn)值法。收益現(xiàn)值法主要著眼于企業(yè)未來的收益,也就是把商標(biāo)全當(dāng)作能獲得收益的資產(chǎn)看待,而不是簡單地考慮商標(biāo)自身的外在價(jià)值。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇十七
××股份有限公司:
我們接受委托,審驗(yàn)了貴公司截至××年×月×日止新增注冊資本及實(shí)收資本(股本)情況。按照法律法規(guī)以及協(xié)議、章程的要求出資,提供真實(shí)、合法、完整的驗(yàn)資資料,保護(hù)資產(chǎn)的安全、完整是全體股東及貴公司的責(zé)任。我們的責(zé)任是對貴公司新增注冊資本及實(shí)收資本情況發(fā)表審驗(yàn)意見。我們的審驗(yàn)是依據(jù)《中國注冊會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1602號——驗(yàn)資》進(jìn)行的。在審驗(yàn)過程中,我們結(jié)合貴公司的實(shí)際情況,實(shí)施了檢查等必要的審驗(yàn)程序。
貴公司原注冊資本為人民幣××元,實(shí)收資本(股本)為××元。根據(jù)貴公司××股東會(huì)決議和修改后的章程規(guī)定,貴公司申請?jiān)黾幼再Y本人民幣××元,由資本公積、盈余公積和未分配利潤轉(zhuǎn)增股本,轉(zhuǎn)增基準(zhǔn)日期為××年×月×日,變更后注冊資本為人民幣××元。經(jīng)我們審驗(yàn),截至××年×月×日止,貴公司已將資本公積××元,盈余公積××元[其中法定盈余公積××元],未分配利潤××元,合計(jì)××元轉(zhuǎn)增股本。
[如果存在需要說明的重大事項(xiàng)增加說明段]……。
同時(shí)我們注意到,貴公司本次增資前的注冊資本人民幣××元,實(shí)收資本(股本)人民幣××元,已經(jīng)××?xí)?jì)師事務(wù)所審驗(yàn),并于××年×月×日出具××[文號]驗(yàn)資報(bào)告。截至××年×月×日止,變更后的注冊資本人民幣××元、累計(jì)實(shí)收資本(股本)人民幣××元。
本驗(yàn)資報(bào)告供貴公司申請辦理注冊資本及實(shí)收資本(股本)變更登記及據(jù)以向全體股東簽發(fā)出資證明時(shí)使用,不應(yīng)被視為是對貴公司驗(yàn)資報(bào)告日后資本保全、償債能力和持續(xù)經(jīng)營能力等的保證。因使用不當(dāng)造成的后果,與執(zhí)行本驗(yàn)資業(yè)務(wù)的注冊會(huì)計(jì)師及本會(huì)計(jì)師事務(wù)所無關(guān)。
附件:1.注冊資本及實(shí)收資本(股本)變更前后對照表。
2.驗(yàn)資事項(xiàng)說明河南四和會(huì)計(jì)師事務(wù)所。
中國注冊會(huì)計(jì)師:×××。
(主任會(huì)計(jì)師/副主任會(huì)計(jì)師)。
(蓋章)。
(簽名并蓋章)。
中國注冊會(huì)計(jì)師:×××。
附件1。
注冊資本及實(shí)收資本(股本)變更前后對照表。
截至年月日止。
被審驗(yàn)單位名稱:貨幣單位:
附件2。
××公司(以下簡稱貴公司)系由××(以下簡稱甲方)、××(以下簡稱乙方)共同出資組建的股份有限公司,于××年×月×日取得××[公司登記機(jī)關(guān)]核發(fā)的××號《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》,原注冊資本為人民幣××元,實(shí)收資本(股本)為人民幣××元。根據(jù)貴公司××股東會(huì)決議和修改后章程的規(guī)定,貴公司申請?jiān)黾幼再Y本人民幣××元,變更后的注冊資本人民幣××元。貴公司股東仍然是××、××。
根據(jù)修改后章程的規(guī)定,貴公司申請新增的注冊資本為人民幣××元,公司按每10股轉(zhuǎn)增×股的比例,以資本公積、盈余公積、未分配利潤向全體股東轉(zhuǎn)增股份總額××股,每股面值1元,計(jì)增加股本××元。其中:由資本公積轉(zhuǎn)增××元,由盈余公積轉(zhuǎn)增××元[其中法定盈余公積××元],由未分配利潤轉(zhuǎn)增××元。
截至××年×月×日止,貴公司已將資本公積××元、盈余公積××元[其中法定盈余公積××元]、未分配利潤××元,合計(jì)××元轉(zhuǎn)增股本,轉(zhuǎn)增時(shí)已調(diào)整財(cái)務(wù)報(bào)表并進(jìn)行相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理,轉(zhuǎn)增股本后,貴公司留存的法定盈余公積為××元,占轉(zhuǎn)增前貴公司注冊資本的×%,符合公司法留存的法定公積金不得少于轉(zhuǎn)增前公司注冊資本的百分之二十五的規(guī)定。轉(zhuǎn)增后各股東的出資額(股本)為:
(一)甲方股本總額××元,其中本次增加股本××元。以資本公積轉(zhuǎn)增××元,以盈余公積轉(zhuǎn)增××元[其中以法定盈余公積轉(zhuǎn)增××元),以未分配利潤轉(zhuǎn)增××元。
(二)乙方股本總額××元,其中本次增加股本××元。以資本公積轉(zhuǎn)增××元,以盈余公積轉(zhuǎn)增××元[其中以法定盈余公積轉(zhuǎn)增××元],以未分配利潤轉(zhuǎn)增××元。
貴公司已進(jìn)行了與增資相關(guān)的會(huì)計(jì)處理,轉(zhuǎn)增前后財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)項(xiàng)目的情況如下表:
金額單位:
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇十八
對委托評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值作出公允反映,為xx女士擬為子女出國留學(xué)提供資產(chǎn)價(jià)值證明。
根據(jù)委托方的指定及提供的資產(chǎn)評估明細(xì)表,本次委托評估對象為xx女士一套住宅(詳見評估明細(xì)表),建筑面積xx平方米。
20xx年11月20日。
遵循獨(dú)立性、客觀性、科學(xué)性、專業(yè)性的工作原則,以及遵循貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則等經(jīng)濟(jì)原則。
對本次委托評估的住宅采用市場比較法進(jìn)行評估。
20xx年11月18日。
以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告書,欲了解本評估項(xiàng)目的全面情況,應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告書全文。
本次委托評估的一套住宅(詳見評估明細(xì)表), 建筑面積xx平方米。經(jīng)評定估算,評估值為xx萬元。大寫:伍拾貳萬捌仟肆佰元。
評估結(jié)論詳細(xì)情況見評估明細(xì)表;評估結(jié)論系根據(jù)以上評估工作得出的。
1、評估基準(zhǔn)日后,有效期內(nèi)當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí),應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
2、評估基準(zhǔn)日后,有效期內(nèi)當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化,并對資產(chǎn)評估價(jià)格已產(chǎn)生明顯影響時(shí),委托方應(yīng)及時(shí)聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評估值。
1、委托評估一套住宅的評估價(jià)值中含房屋所應(yīng)分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值。
2、委托評估的一套住宅為房改房。
1、本評估報(bào)告的有效期為壹年,限從20xx年11月20日到20xx年11月19日止,評估目的在有效期內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí),以評估結(jié)果為價(jià)格參考依據(jù),超過有效期的需要重新進(jìn)行資產(chǎn)評估。
5、本次評估的主要依據(jù)是委托方、資產(chǎn)占有方提供的權(quán)屬證明文件等資料和委托評估資產(chǎn)現(xiàn)狀,委托方、資產(chǎn)占有方應(yīng)如實(shí)提供,并對其真實(shí)、合法、有效性承擔(dān)法律責(zé)任,在上述資料準(zhǔn)確、真實(shí)有效的前提下,我所對本報(bào)告書的客觀、公正負(fù)責(zé)。
(一)法規(guī)依據(jù)
1、國務(wù)院[1991]第91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;
3、財(cái)政部財(cái)評字[1999]91號文《資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》;
4、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德—基本準(zhǔn)則》;
5、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇十九
致委托方函:××女士:
受您委托,我事務(wù)所對您委托的位于中國廣東××市××路××花園a區(qū)7幢302(建筑面積為xx5平方米)的住宅用房進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),對上述房地產(chǎn)進(jìn)行了分析和測算,現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下:
委估對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20xx年xx月xx0日公開的市場評估總價(jià)為人民幣717930元(大寫:人民幣柒拾壹萬柒仟玖佰叁拾元整),評估單價(jià)為5318元/平方米。估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果,見附后的《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。
此致
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇二十
(k1+420-k2+050)段土路床質(zhì)量評估報(bào)告
編制人:
審批人:
單位:鄂州市工程建設(shè)監(jiān)理公司
一、工程概況:
學(xué)府路為東西向道路,道路西起澳門路,沿線與橫十四路、橫十三路、奧林路、航海路相連,至縱二路止,路幅寬度40m,設(shè)計(jì)道路長2154.925m(k0+000-k2+154.925)。本次驗(yàn)收范圍為(k1+420-k2+050)段土路床。二、工程施工監(jiān)理依據(jù):
8、其他與本工程相關(guān)的國家及地方的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定等;三、工程監(jiān)理工作情況
1、施工簡況:本工程路基施工于3月開始至1月2日完工。
2、進(jìn)場材料構(gòu)配件的質(zhì)量控制:凡運(yùn)到施工現(xiàn)場的原材料,進(jìn)場向項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)提交《工程材料/構(gòu)配件/設(shè)備報(bào)審表》,經(jīng)監(jiān)理見證送檢合格后,方可投入使用。
3、工序施工過程中的跟蹤監(jiān)督、檢查、控制:通過現(xiàn)場見證取樣送檢方式,控制回填土厚度及壓實(shí)度。土填筑時(shí)嚴(yán)格按照規(guī)范和監(jiān)理細(xì)則實(shí)施,并在施工過程中控制平整度以及橫坡。完成之后都經(jīng)監(jiān)理確認(rèn)驗(yàn)收合格后,才進(jìn)入下一道工序。
4、現(xiàn)場旁站:施工時(shí)監(jiān)理對填土厚度土質(zhì)、高程控制進(jìn)行旁站。5、保證資料的控制:每層回填土施工完成后都在監(jiān)理見證下取樣檢測,檢測合格方可進(jìn)行下道工序。四、質(zhì)量評定情況:
1、質(zhì)量保證資料符合設(shè)計(jì)及規(guī)范要求,完整齊全。
路基面順直、平整無高低起伏。質(zhì)量評價(jià):一般。4、工程質(zhì)量檢測情況
綜上所述,(k1+420-k2+050)該段土路床分部工程根據(jù)市政工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合本工程的外觀質(zhì)量施工資料、安全功能、實(shí)測實(shí)量評定情況,對該分部工程驗(yàn)收意見“合格”,同意進(jìn)行路基分部驗(yàn)收。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇二十一
基本頁面為a4紙,縱向,頁邊距為默認(rèn)值,即上下均為2.54cm,左右為3.17cm;如遇特殊圖表可設(shè)頁面為a4橫向。
2.正文。
正文內(nèi)容采用四號宋體1.5倍行距;文中單位應(yīng)采用國家法定單位及符號表示;文中數(shù)字能使用阿拉伯?dāng)?shù)字的地方均應(yīng)使用阿拉伯?dāng)?shù)字,阿拉伯?dāng)?shù)字均采用timesnewroman字體。
3.圖表。
文中圖表及插圖置于文中段落處,圖表隨文走,標(biāo)明表序、表題、圖序、圖題。
表格標(biāo)題使用四號宋體,居中,表格部分為小四或五號楷體,表頭使用1.5倍行距,表格內(nèi)容使用單倍行距;表格標(biāo)題與表格內(nèi)容、表格與段落之間均采用0.5倍行距;表格注釋采用五號或小五宋體;表格引用數(shù)據(jù)需注明引用年份;表中參數(shù)應(yīng)標(biāo)明量和單位的符號。
4.體例樣式。
封面式樣、著錄項(xiàng)首頁樣、次頁樣張分別見圖1、圖2、圖3。
5.打印裝訂。
節(jié)能評估文件應(yīng)采用雙面打印方式打印裝訂。
第一章總論。
第一節(jié)項(xiàng)目由來。
第四節(jié)評估重點(diǎn)。
第六節(jié)評估目的。
第二章項(xiàng)目概況。
第一節(jié)項(xiàng)目地理位置。
第二節(jié)建設(shè)單位概況。
第三節(jié)項(xiàng)目基本情況。
第四節(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品方案。
第五節(jié)項(xiàng)目原輔材料消耗與供應(yīng)方案。
第六節(jié)項(xiàng)目工藝技術(shù)方案。
第七節(jié)輔助生產(chǎn)系統(tǒng)及附屬設(shè)施配置方案。
第八節(jié)項(xiàng)目用能方案。
第九節(jié)總圖布置。
第十節(jié)工作制度與勞動(dòng)定員。
第十一節(jié)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃。
第十二節(jié)項(xiàng)目投資估算及效益分析。
第三章法律、法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策和規(guī)劃符合性評估。
第一節(jié)行業(yè)發(fā)展概況。
第二節(jié)法律、法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策符合性評估。
第三節(jié)規(guī)劃符合性評估。
第四章區(qū)域能源供應(yīng)保障評估及能源消費(fèi)預(yù)測。
第一節(jié)區(qū)域能源消費(fèi)狀況分析。
第二節(jié)區(qū)域能源供應(yīng)保障程度評估。
第三節(jié)區(qū)域能源新增量與節(jié)能目標(biāo)預(yù)測。
第五章建設(shè)單位現(xiàn)有項(xiàng)目能源利用分析評估(適用于改、擴(kuò)建項(xiàng)目)。
第一節(jié)現(xiàn)有項(xiàng)目概況。
第二節(jié)現(xiàn)有項(xiàng)目生產(chǎn)情況。
第三節(jié)現(xiàn)有項(xiàng)目生產(chǎn)工藝技術(shù)評估。
第四節(jié)現(xiàn)有項(xiàng)目主要用能設(shè)備評估。
第五節(jié)現(xiàn)有項(xiàng)目的用能系統(tǒng)評估。
第六節(jié)現(xiàn)有項(xiàng)目能耗指標(biāo)核算及能源利用效率評估。
第七節(jié)現(xiàn)有項(xiàng)目能源利用存在的問題分析。
第六章項(xiàng)目建設(shè)方案節(jié)能評估。
第一節(jié)項(xiàng)目總圖布置評估。
第二節(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品方案評估。
第三節(jié)生產(chǎn)工藝、技術(shù)及裝備方案節(jié)能評估。
第四節(jié)主要用能工藝(工序)節(jié)能評估。
第五節(jié)生產(chǎn)系統(tǒng)主要用能設(shè)備節(jié)能評估。
第六節(jié)輔助生產(chǎn)系統(tǒng)節(jié)能評估。
第七節(jié)附屬生產(chǎn)系統(tǒng)節(jié)能評估。
第七章項(xiàng)目能源利用及能效水平評估。
第一節(jié)項(xiàng)目能源消耗量核算。
第二節(jié)項(xiàng)目能源消費(fèi)結(jié)構(gòu)與成本分析。
第三節(jié)項(xiàng)目能源流向及能量平衡分析。
第四節(jié)項(xiàng)目能效指標(biāo)核算與能效水平對標(biāo)分析。
第五節(jié)項(xiàng)目改、擴(kuò)建前后主要能效指標(biāo)對比分析(適用于改、擴(kuò)建項(xiàng)目)。
第六節(jié)項(xiàng)目能源消耗對當(dāng)?shù)啬茉聪M(fèi)增量和實(shí)現(xiàn)節(jié)能目標(biāo)的影響分析。
第八章節(jié)能措施評估。
第一節(jié)節(jié)能技術(shù)措施及效果評估。
第二節(jié)單項(xiàng)節(jié)能工程評估。
第三節(jié)節(jié)能管理措施評估。
第九章評估結(jié)論及建議。
第一節(jié)項(xiàng)目評估結(jié)論。
第二節(jié)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)及合理用能建議。
第三節(jié)綜合評估結(jié)論。
依據(jù)項(xiàng)目的具體情況選擇下列內(nèi)容是編入報(bào)告正文還是作為附件編排:
1.地理位置圖。
2.廠(場)區(qū)總平面圖。
3.車間工藝平面布置圖。
4.主要耗能設(shè)備一覽表。
5.主要能源和耗能工質(zhì)品種及年需求量表。
6.能量平衡表及能流圖。
7.評估報(bào)告中涉及到的相關(guān)計(jì)算依據(jù)及計(jì)算過程等附件。
8.使用專家判斷法時(shí),專家組成員的意見作為評估結(jié)論的附件。
9.固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目摘要表。
10.評估機(jī)構(gòu)及評估人員資質(zhì)證書復(fù)印件。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇二十二
土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本,土地資產(chǎn)評估是土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對的問題,一份土地資產(chǎn)評估報(bào)告資料,不僅僅是一份評估工作總結(jié)、土地價(jià)格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認(rèn)定土地資產(chǎn)價(jià)格的依據(jù),而且是土地資產(chǎn)管理者加強(qiáng)對土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)管理,確認(rèn)土地資產(chǎn)評估結(jié)果的重要依據(jù)。
土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本.
資產(chǎn)評估的種類按評估的對象不同,可分為固定資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估、土地資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、流動(dòng)資產(chǎn)評估等。而土地資產(chǎn)評估是土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對的問題。土地作為資產(chǎn),是指土地不僅是社會(huì)進(jìn)行物質(zhì)生產(chǎn)的.重要得自然資源,而且又是一筆巨大的資產(chǎn)??梢哉f土地是一切財(cái)富之母。為了使土地作為資產(chǎn)這一職能得到充分地體現(xiàn)和發(fā)揮、遏止土地資產(chǎn)的大量流失,分析和利用土地資產(chǎn)評估報(bào)告對土地資產(chǎn)管理部門來說是十分必要的。一份土地資產(chǎn)評估報(bào)告資料,不僅僅是一份評估工作總結(jié)、土地價(jià)格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認(rèn)定土地資產(chǎn)價(jià)格的依據(jù),而且是土地資產(chǎn)管理者加強(qiáng)對土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)管理,確認(rèn)土地資產(chǎn)評估結(jié)果的重要依據(jù)。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇一
評估委托人:xxx事業(yè)單位
評估人員:陳曉
評估作業(yè)日期:20xx年10月30日至20xx年11月5日
評估時(shí)點(diǎn):20xx年11月5日
評估報(bào)告編號:xx估字123456號
致委托方函
受貴方委托,我所組織估價(jià)人員,于10月30日至月5日,根據(jù)委托目
的,遵循國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及國家
相關(guān)法律、法規(guī)和政策的規(guī)定,經(jīng)現(xiàn)場勘查和社會(huì)調(diào)查,遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原
則,按照必要的估價(jià)程序,選擇了成本途徑法進(jìn)行了分析和測算,確定該評估對象房地產(chǎn)在
為每平方米2062元。
評估人員:陳曉
2012年11月05日
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇二
1、以估價(jià)對象合法取得房屋所有權(quán)證及國有土地使用證,并以合法用途為假設(shè)前提。
2、本報(bào)告以估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于良好狀態(tài),達(dá)到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。
3、本次估價(jià)對象的評估價(jià)值是在委托房屋及附屬設(shè)施未設(shè)立任何的抵押、擔(dān)保的假設(shè)條件下成立。
二、本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件
1、估價(jià)時(shí)點(diǎn)后,估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化,并對估價(jià)對象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí),不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。
2、本估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價(jià)結(jié)論的影響。
3、本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。
4、本次估價(jià)是基于估價(jià)對象的管理及國家、地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策穩(wěn)定的前提進(jìn)行的。敬請相關(guān)方面在運(yùn)用本估價(jià)報(bào)告時(shí)注意此點(diǎn),特此提示。
5、本次估價(jià)以估價(jià)對象證載建筑面積:145.9㎡為準(zhǔn),不考慮房屋所有權(quán)人后期加建的部分價(jià)值。
6、本估價(jià)報(bào)告有效期自出具報(bào)告之日起為一年,如超過此期限使用,報(bào)告應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。
本估價(jià)機(jī)構(gòu)提請估價(jià)報(bào)告使用方注意閱讀報(bào)告中的《估價(jià)的假設(shè)和限制條件》
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇三
xx市紡織工業(yè)集團(tuán)公司:
本所接受貴公司的委托,根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定,本著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則,按照科學(xué)的資產(chǎn)評估方法,對為本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓而涉及的xx經(jīng)濟(jì)特區(qū)xx房地產(chǎn)開發(fā)公司的整體資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了評估工作。本所評估人員按照必要的評估程序,對委托評估的資產(chǎn)和負(fù)債實(shí)施了實(shí)地查勘、市場調(diào)查,對委估資產(chǎn)和負(fù)債的7月9日所表現(xiàn)的市場價(jià)格作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報(bào)告如下:
一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介
(一)資產(chǎn)占有方概況:
資產(chǎn)占有單位企業(yè)名稱:xx經(jīng)濟(jì)特區(qū)xx房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱xx公司)
住所:xx市xxxx工業(yè)區(qū)華廈
法人代表:xxx
成立日期:1992年10月14日
注冊資本:萬元人民幣
經(jīng)營范圍:主營:房產(chǎn)經(jīng)營
兼營:建筑材料、化工產(chǎn)品、針織品、紡織品
xx公司經(jīng)珠海市人民政府辦公室珠府辦復(fù)[1992]338號文批準(zhǔn)成立,為珠海市市屬國有企業(yè)(工商注冊登記為集體企業(yè)),取得珠海市工商局頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照4404001003147號。
(二)資產(chǎn)評估委托方:xx市紡織工業(yè)集團(tuán)公司
二、評估目的
本次資產(chǎn)評估是為了滿足委托方股權(quán)轉(zhuǎn)讓需要,為其所對應(yīng)的行為提供價(jià)值參考。
三、評估對象及范圍
(一)評估對象:xx公司的整體資產(chǎn)。
(二)具體資產(chǎn)、負(fù)債范圍:
具體資產(chǎn)只一項(xiàng),為位于珠海市香洲前山北、梅華西路北側(cè)11292.00平方米的土地使用權(quán);負(fù)債為零。
納入評估范圍的資產(chǎn)及負(fù)債是與委托評估確定的范圍一致的。
四、評估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是207月9日。
評估基準(zhǔn)日的選取是應(yīng)委托方要求確定的.。
本次評估所采用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是評估基準(zhǔn)日時(shí)有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
五、評估原則
本次資產(chǎn)評估遵循獨(dú)立、客觀、科學(xué)的工作原則;遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則;遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營、替代和公開市場等操作性原則;遵循謹(jǐn)慎原則。
六、評估依據(jù)
(一)行為依據(jù)
1、委托方與我所共同簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》。
(二)法規(guī)依據(jù)
1、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院第91號令);
2、《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》(國資辦發(fā)(1992)36號);
3、《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》(中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)“中評協(xié)[]03號)
4、《資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》(財(cái)政部財(cái)評字[]91號)
5、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》(財(cái)政部令第4號);
6、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》(財(cái)政部令第5號);
7、有關(guān)部門制定的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)。
(三)產(chǎn)權(quán)依據(jù)
1、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》;
2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
(四)取價(jià)依據(jù)
1、《珠海市工程造價(jià)信息》、房地產(chǎn)市場信息;
2、評估人員現(xiàn)場勘查、核實(shí)資料;
3、國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料;
4、有關(guān)詢價(jià)資料。
七、評估方法
本次求取企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值,評估師選取單項(xiàng)加和法進(jìn)行評估。因企業(yè)資產(chǎn)只有一項(xiàng),且無負(fù)債,企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值即為無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)的價(jià)值。具體評估方法為:對于土地使用權(quán)采用假設(shè)開發(fā)法及成本逼近法進(jìn)行評估。
八、評估過程
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇四
1、本次評估結(jié)果,是反映評估對象在本次評估目的下,根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià),沒有考慮將來可能承擔(dān)的特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格等對其評估價(jià)值的影響,也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。
2、本次評估結(jié)果,未考慮現(xiàn)在或?qū)砦蕾Y產(chǎn)發(fā)生或可能發(fā)生的抵押對評估值的影響,提請報(bào)告使用者關(guān)注。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇五
從廣義上講,財(cái)務(wù)資源是指企業(yè)所擁有的資本以及企業(yè)在籌集和使用資本過程中所形成的不易被模仿的財(cái)務(wù)專用性資產(chǎn),包括企業(yè)獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)管理體系、財(cái)務(wù)分析與決策工具、健全的財(cái)務(wù)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)以及擁有企業(yè)獨(dú)特財(cái)務(wù)技能的財(cái)務(wù)人員等等。
從狹義上講,財(cái)務(wù)資源僅指企業(yè)所擁有的資本。
在這里我著重從狹義上對我組的情況進(jìn)行分析,主要包括市場和產(chǎn)品兩方面。
市場方面,我組一開始并沒有進(jìn)行相應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)劃,這無疑是一個(gè)致命的缺失,導(dǎo)致我組的未來幾年只是在一步一步的探索中作出決定,最終只是開拓了區(qū)域市場,并且在以后幾年堅(jiān)守區(qū)域市場的標(biāo)王地位,同時(shí)兼顧本地市場。
所以,第一年在分析了市場信息,對各項(xiàng)需支付的費(fèi)用后,只投出了較少的廣告費(fèi),在第一年就失去了先機(jī),只拿到了最小的訂單;然而在第二年,獲得了區(qū)域市場的準(zhǔn)入資格后,我組經(jīng)過慎重的考慮,在區(qū)域市場內(nèi)投出了較多的廣告費(fèi),成功獲得了標(biāo)王的地位,并且在接下來的幾年穩(wěn)保標(biāo)王地位;這樣的話,以最少的廣告費(fèi)獲得最大的訂單,大大節(jié)約了成本。
在產(chǎn)品方面,主要有p1、p2、p3三種產(chǎn)品,我組嚴(yán)格分析了幾個(gè)市場未來幾年的訂單預(yù)測量,有計(jì)劃地生產(chǎn)三種產(chǎn)品,在前三年主要以p1、p2兩種產(chǎn)品為主,后面三年則主要以p2、p3兩種產(chǎn)品為主。
因此,在第一年、第二年分別開始投入資金進(jìn)行p2、p3的研發(fā),根據(jù)相應(yīng)的產(chǎn)品銷售計(jì)劃進(jìn)行原材料、生產(chǎn)線等方面的投資。
(二)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃。
公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃的總體目標(biāo)是開源節(jié)流,在ceo的領(lǐng)導(dǎo)下,和其他部門密切配合,爭取用最少的成本以獲得最大的利潤,保證財(cái)務(wù)資源的可持續(xù)利用。
一方面,要在產(chǎn)能允許的情況下,爭取到較多的訂單,增加銷售收入,贏得更多的利潤。
另一方面,要節(jié)約成本,合理選擇融資渠道,使財(cái)務(wù)資源的投入產(chǎn)出比盡可能小。
具體說來,一要加強(qiáng)成本控制,包括合理投入廣告、生產(chǎn)線持續(xù)利用、盡量減少轉(zhuǎn)產(chǎn)費(fèi)等,降低投入產(chǎn)出比;二在固定資產(chǎn)方面,考慮到賣掉廠房轉(zhuǎn)為租賃可以多得十個(gè)幣,我們組經(jīng)過討論果斷賣掉廠房增加了十個(gè)幣的收入;同時(shí)在融資方面盡量貸長期貸款,避免貸短期貸款,不得已情況下才考慮貸高利,盡量減少利息費(fèi)用。
二、財(cái)務(wù)分析。
(一)四力分析(收益力、成長力、安定力、活動(dòng)力)。
1、競爭對手橫向比較:
如下表1所示,從橫向上對我組第六年情況進(jìn)行四力分析,結(jié)論如下:
收益力:我組毛利率排名第三,說明我組產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相對合理,銷售收入與成本相對于其他幾個(gè)組來說控制在較合適的比例,而且p3產(chǎn)品的需求量在未來幾年將持續(xù)增長,我組應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),加大對p3的投資;利潤率和總資產(chǎn)收益率也排名在第三,相對靠前,說明我組靠經(jīng)濟(jì)資源的獲利能力較強(qiáng);凈資產(chǎn)收益率排名第二,說明所有者投入資金的獲利能力較高。
總體上來說,我組在第六年的收益力處于偏高水平。
成長力:我組收入成長率處于較低水平,這說明我組市場占有份額較小,市場占有能力差,應(yīng)該合理拓展業(yè)務(wù),增大市場份額,加大對產(chǎn)品投資,對癥下藥;第六年利潤成長率我組為零,相對于其他組而言,我組正處于下滑階段,企業(yè)發(fā)展前景堪憂;而凈資產(chǎn)成長率我組依然處于較低水平,說明我組規(guī)模太小,五福進(jìn)行擴(kuò)張和占有更多的市場份額。
總體來說,我組成長力處于較低水平,無論是市場份額占有還是企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r都處于下滑階段,應(yīng)該考慮開拓市場,提高市場占有率。
安定力:我組流動(dòng)比率、速動(dòng)比率都排名較前,說明我組短期償債能力較強(qiáng),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較??;固定資產(chǎn)長期適配率較低,說明我組資本結(jié)構(gòu)存在較大的問題,有一部分固定資產(chǎn)是通過流動(dòng)負(fù)債來實(shí)現(xiàn)的,存在一定風(fēng)險(xiǎn);資產(chǎn)負(fù)債率較高,說明我組負(fù)債水平高,債權(quán)人的利益得不到合理保護(hù),會(huì)影響公司以后運(yùn)營發(fā)展。
總體來說,我組安定力處于較低水平,說明我組的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對較差、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理,應(yīng)該合理調(diào)整企業(yè)結(jié)構(gòu),增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
活動(dòng)力:活動(dòng)力總體來說排名靠前,說明我組應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)等的運(yùn)作效率相對較好,從這個(gè)角度分析,企業(yè)還是想多充滿活力的。
2、本企業(yè)不同年份縱向比較:
如下各圖所示,縱向上對我組進(jìn)行四力分析,結(jié)論如下:
收益力:從總體上看,毛利率處于下降趨勢,利潤率發(fā)展趨勢為波動(dòng)上升狀。
態(tài),總資產(chǎn)收益率波動(dòng)下降,凈資產(chǎn)收益率也呈波動(dòng)下降趨勢。
說明我組的產(chǎn)品、市場結(jié)構(gòu)在第六年時(shí)已呈現(xiàn)不合理狀態(tài),應(yīng)該根據(jù)市場現(xiàn)狀做出相應(yīng)調(diào)整。
一方面:加大對p3產(chǎn)品的投資,逐漸減少對p1、p2等產(chǎn)品的生產(chǎn);另一方面,在守住區(qū)域市場標(biāo)王地位的同時(shí),應(yīng)該積極開拓新的市場,提高市場占有率,企業(yè)才能擴(kuò)大規(guī)模,繼續(xù)生存發(fā)展下去。
成長力:成長力總體起福波動(dòng)較大,說明企業(yè)這幾年來發(fā)展?fàn)顩r很不穩(wěn)定,各個(gè)比率都呈下降趨勢,企業(yè)規(guī)模較小,難以擴(kuò)張。
尤其是收入成長率大幅度減少,說明企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在問題,導(dǎo)致銷售收入減少。
仍然需要通過進(jìn)一步調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),開拓新市場等方式來推動(dòng)企業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展。
安定力:流動(dòng)比率和速動(dòng)比率呈現(xiàn)上升趨勢,說明我組短期償債能力在不斷提高;但是固定資產(chǎn)長期適配率呈下降趨勢,說明我組資本結(jié)構(gòu)存在較大問題,正趨于不合理配置;資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)上升趨勢,說明固定資產(chǎn)中負(fù)債比例越來越大,這對于投資人來說無疑是可以帶來一定利益,但是會(huì)嚴(yán)重?fù)p害到債權(quán)人利益,企業(yè)應(yīng)該講資產(chǎn)負(fù)債率控制在較合理的比率。
總體來說,我組應(yīng)該調(diào)整企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),打好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展做打算。
活動(dòng)力:固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率呈上升趨勢,應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在近年趨于緩慢發(fā)展?fàn)顟B(tài),因此需要在下訂單時(shí)適當(dāng)參考賬期因素,減少庫存,提高資源利用活力。
(二)杜邦分析。
1、競爭對手橫向比較:
如下表3所示,從橫向上對我組進(jìn)行第六年杜邦分析:
凈資產(chǎn)收益率:在各組中排名較后,說明我組企業(yè)獲利能力較差,投資帶來的收益處于較低水平,企業(yè)運(yùn)用自有資本的效率差。
要想提高凈資產(chǎn)收益率,就要不斷提高稅后利潤,這就要求我組企業(yè)提高銷售收入,加強(qiáng)內(nèi)部管理,降低產(chǎn)品成本,提高銷售利潤率,同時(shí)適當(dāng)調(diào)整負(fù)債,利用財(cái)務(wù)杠桿的作用,使企業(yè)獲利更大。
總資產(chǎn)收益率:在各種中排名也較后,說明我組企業(yè)競爭實(shí)力和發(fā)展能力較弱,換句話說,就是我組相對其他組來說負(fù)債過高。
這要求我組應(yīng)該有效控制好成本,節(jié)約開支,有效利用資產(chǎn),提高銷售收入,減少負(fù)債。
銷售利潤率:在各組中水平相對較低,說明我組銷售收入低,而成本較高。
一方面,我組應(yīng)該提高銷售收入,包括調(diào)整產(chǎn)品、市場結(jié)構(gòu),以及開拓新市場,
提高市場占有率等;另一方面,應(yīng)該有效控制成本,包括合理投入廣告、科學(xué)融資、降低投入產(chǎn)出比等。
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率:在各組中排名第一,說明我組的全部資產(chǎn)經(jīng)營質(zhì)量和利用效率較高,存貨與應(yīng)收賬款較少,資產(chǎn)的營運(yùn)能力和流動(dòng)性較強(qiáng)。
權(quán)益乘數(shù):在各組中排名第一,說明我組負(fù)債程度處于上等,經(jīng)營負(fù)擔(dān)相對較大,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。
我組應(yīng)該科學(xué)融資,增大銷售收入,提高盈利能力,減少負(fù)債。
2、本企業(yè)不同年份縱向比較。
如下表所示,縱向上對我組進(jìn)行杜邦分析:
凈資產(chǎn)收益率:在這幾年間呈波動(dòng)下降趨勢,說明我組總體上發(fā)展?fàn)顩r越來越差,獲利能力差,應(yīng)當(dāng)調(diào)整發(fā)展策略,積極開拓新市場,提高市場占有率,增加銷售收入,降低成本,增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。
總資產(chǎn)收益率:同樣呈現(xiàn)波動(dòng)式下降趨勢,說明我組負(fù)債不斷增加,收益能力減弱,競爭能力和獲利能力都在下降。
我組應(yīng)該科學(xué)有效進(jìn)行融資,減少負(fù)債,提高銷售收入,提高企業(yè)競爭能力。
銷售利潤率:呈下降趨勢,說明我組銷售收入逐漸降低,而成本開支越來越大。
我組應(yīng)該有效控制各項(xiàng)成本,節(jié)約開支,同時(shí)提高銷售收入。
要通過合理融資、降低利息成本,減少廣告、轉(zhuǎn)產(chǎn)費(fèi)等可控成本等方式進(jìn)行“節(jié)流”;同時(shí)根據(jù)市場價(jià)格的變化調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),并積極開拓市場,擴(kuò)大市場占有率,以實(shí)現(xiàn)“開源”的目標(biāo),最終增加企業(yè)銷售利潤。
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率:總體呈上升趨勢,總體發(fā)展態(tài)勢相對平穩(wěn)。
應(yīng)該注意的是,在今后的發(fā)展過程中,需要注意存貨和應(yīng)收賬款等資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)效率,在訂單的選取上要參考賬期等因素,并盡可能多地銷售產(chǎn)品,以提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,增強(qiáng)企業(yè)的活力和償債能力。
權(quán)益乘數(shù):呈上升趨勢,說明我組負(fù)債程度越來越高,資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理,經(jīng)營負(fù)擔(dān)增加,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加,不利于企業(yè)長期發(fā)展。
我組應(yīng)該科學(xué)融資,減少負(fù)。
債,提高企業(yè)獲利能力,減少企業(yè)負(fù)擔(dān)。
三、現(xiàn)金流控制能力分析。
(一)財(cái)務(wù)預(yù)算情況。
我組在財(cái)務(wù)預(yù)算方面只是大概估計(jì)了一下各項(xiàng)必須支付的開支,并沒有填制相應(yīng)的現(xiàn)金流量表,這無疑是我這個(gè)財(cái)務(wù)總監(jiān)的失誤。
并且由于預(yù)算沒有做到位,在第三年時(shí)存貨和原材料較多,導(dǎo)致生產(chǎn)線停產(chǎn)一年,公司收入少,幸而及時(shí)了解了市場情況,將存貨和原材料賣出;而在第五年的經(jīng)營過程中幾近斷了現(xiàn)金流,這才及時(shí)進(jìn)行了短期貸款。
我組應(yīng)該在經(jīng)營一開始就做好財(cái)務(wù)預(yù)算,這樣才能合理利用現(xiàn)金流,制定好公司發(fā)展戰(zhàn)略。
一方面,要通過對市場產(chǎn)品價(jià)格和需求量的分析,結(jié)合其它小組的相關(guān)信息,合理進(jìn)行廣告資金的投入,不能一味地節(jié)省或者一味地冒進(jìn),爭取用較小的成本拿到較大的訂單,增加銷售利潤,減少綜合費(fèi)用等在各項(xiàng)成本中所占的比重,提高所有者權(quán)益。
另一方面,要及時(shí)關(guān)注存貨、應(yīng)收賬款等,合理進(jìn)行原材料的訂購和生產(chǎn)線的管理,提高現(xiàn)金流的運(yùn)作效率,以增強(qiáng)企業(yè)獲利和償債能力,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長期有效地可持續(xù)發(fā)展。
(二)融資及時(shí)率。
縱觀六年的情況,我組成員一直存在一個(gè)誤區(qū),認(rèn)為能不貸款是最好的,導(dǎo)致我組在進(jìn)行投資方面總是畏手畏腳,市場未能及時(shí)開拓,導(dǎo)致市場占有率較低,市場份額少。
并且在第五年的經(jīng)營過程中出現(xiàn)現(xiàn)金流幾近斷流的情況,這才匆忙進(jìn)行貸款,無疑給我們企業(yè)長期發(fā)展帶來非常不利的影響。
所以我組在融資及時(shí)率方面是較差的,這也是我組六年經(jīng)營成果較差的一個(gè)重要因素。
(三)現(xiàn)金流控制的合理性分析。
我主要從我組現(xiàn)金的償債能力、資金周轉(zhuǎn)能力和獲利能力進(jìn)行現(xiàn)金流控制的合理性分析。
通過四力分析和杜邦分析可以看出,我組負(fù)債程度較高,資金周轉(zhuǎn)能力較低,獲利能力處于較低水平。
我組在第六年經(jīng)營中,走入一個(gè)誤區(qū),認(rèn)為現(xiàn)金越多越好,于是不斷進(jìn)行折現(xiàn),導(dǎo)致貼息不斷增加,利潤下降,所有者權(quán)益下降。
因此,需要隨時(shí)了解現(xiàn)金流量、庫存積壓、銷售、應(yīng)收賬款等情況,以提高現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)效率。
同時(shí)要通過調(diào)整產(chǎn)品和市場結(jié)構(gòu)以增加銷售利潤,提高現(xiàn)金的獲利能力。
四、個(gè)人總結(jié)。
(一)沒有合理預(yù)算。
我組在一開始經(jīng)營時(shí)就沒能夠搶占先機(jī),在沒有對財(cái)務(wù)進(jìn)行確切的預(yù)算的情況下,只顧節(jié)省廣告開支,沒能奪得本地市場標(biāo)王地位。
而且由于廣告投入少,導(dǎo)致我組第一年的訂單在各組中最小,銷售收入少,以致于第一年就處于劣勢,沒有相應(yīng)的收入就沒有資金進(jìn)行市場開拓等一系列投資,影響到了后面幾年的經(jīng)營,這也是我組公司規(guī)模較小的一個(gè)重要原因。
預(yù)算對于一個(gè)公司來說是不可或缺的,這直接關(guān)系到一個(gè)公司的生產(chǎn)運(yùn)營以及規(guī)模擴(kuò)展等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng),作為一個(gè)財(cái)務(wù)總監(jiān),我做要做的不僅僅是記賬,而是應(yīng)該站在財(cái)務(wù)的角度給公司經(jīng)營者提供一些有效和相關(guān)經(jīng)營活動(dòng)的建議,因?yàn)橘Y金是一個(gè)公司的經(jīng)濟(jì)命脈,沒有足夠的資金運(yùn)作,公司所有的一切都將變成紙上談兵,根本不能付諸行動(dòng)進(jìn)行實(shí)施。
(二)沒有進(jìn)行長期戰(zhàn)略規(guī)劃。
我組并沒有對六年的產(chǎn)品研發(fā)、市場開拓、生產(chǎn)線投資、固定資產(chǎn)購置等方面進(jìn)行合理有效規(guī)劃。
1、只是在第一年開始開拓區(qū)域市場,在第二年奪得區(qū)域市場標(biāo)王后,沒有長遠(yuǎn)考慮,后來就算想再進(jìn)行市場開拓,也由于資金緊張,沒能完成,所以我組就只能局限在區(qū)域和本地市場里面;2.在賣掉大廠房后,只是堅(jiān)守著大廠房這一塊陣地,沒有擴(kuò)大公司規(guī)模的打算,生產(chǎn)線投資也沒能及時(shí)跟上,導(dǎo)致產(chǎn)能低下,銷售收入較低,而其他綜合費(fèi)用卻較高;3.對p3產(chǎn)品的研發(fā)也在第二年由于資金問題,推遲了一年才進(jìn)行,這無疑也讓我組落后與其他小組。
長期的戰(zhàn)略規(guī)劃對于一個(gè)公司來說是至關(guān)重要的,這關(guān)系到一個(gè)公司能否持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展,我也在這次沙盤模擬中認(rèn)識到了管理和規(guī)劃的重要性。
(三)負(fù)債誤區(qū)。
我組成員一直對貸款存在一個(gè)誤區(qū),認(rèn)為一個(gè)公司要是貸款了就說明在經(jīng)營上存在一些問題,所以我們認(rèn)為貸款越少越好,能不貸款就盡量不貸,殊不知貸款其實(shí)是借別人的錢為自己公司獲得收益,所以一直到第三年才進(jìn)行長期貸款。
在前面的三年我組所有者權(quán)益一直下降,很多本來想要進(jìn)行的投資活動(dòng)都由于現(xiàn)金不足而放棄,公司經(jīng)營幾年的凈利潤都是少之又少。
由于貸款較晚,市場開拓、購置生產(chǎn)線、產(chǎn)品研發(fā)投資等沒能搶占先機(jī),落后于其他組。
這是我組經(jīng)營不善的一個(gè)重要原因。
合理的負(fù)債也是一個(gè)公司所必須的,在這次模擬中,我們組也有過現(xiàn)金流幾近斷流的現(xiàn)象,要不是能及時(shí)貸款,可能公司就面臨破產(chǎn)危機(jī)。
(四)現(xiàn)金流誤區(qū)。
我組一致認(rèn)為現(xiàn)金越多越好,總是以為看得到的才是最安心的,所以在第六年經(jīng)營時(shí),雖然接到訂單比較多,有望體感所有者權(quán)益。
整個(gè)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營,不利于企業(yè)長期發(fā)展。
這個(gè)誤區(qū)無疑也是財(cái)務(wù)總監(jiān)不應(yīng)該犯的,我沒有了解所有者權(quán)益的本質(zhì),錯(cuò)誤的認(rèn)為現(xiàn)金越多所有者權(quán)益金應(yīng)該越多,最后填制資產(chǎn)負(fù)債表時(shí),發(fā)現(xiàn)我組的凈利潤沒有增加反而下降了,這也是我組最后一年經(jīng)營所有者權(quán)益下降的一個(gè)重要原因。
不夠我相信,經(jīng)過前面這么多經(jīng)驗(yàn)的總結(jié),如果公司還能持續(xù)經(jīng)營下去,一定能夠再繼續(xù)盈利的。
通過這次的沙盤模擬,我深刻地意識到了經(jīng)營一個(gè)公司是一件很不容易的事情,我們組在模擬結(jié)束后也積極地分析了自己公司經(jīng)營過程當(dāng)中的各種不足和所犯的一些錯(cuò)誤。
我從中也收獲頗豐,我在這次模擬經(jīng)營中充當(dāng)?shù)氖秦?cái)務(wù)總監(jiān)的角色,從一開始不會(huì)填制資產(chǎn)負(fù)債表到后面的駕輕就熟,在其中也遇到了不少困惑和難題,也在老師和組員的幫助下一一解決。
我在這短短的一段模擬過程中也意識到了財(cái)務(wù)總監(jiān)所要承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù),科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算和有建設(shè)性地提供財(cái)務(wù)信息,給經(jīng)營者提供相應(yīng)建議也是必須的。
組員之間的合作和相互信任也是至關(guān)重要的,我們在整個(gè)過程中有不少樂趣,也有過意見分歧,我感覺到大家都是在全身心投入。
總之,這次的沙盤模擬讓我們親身體驗(yàn)到了經(jīng)營一個(gè)公司的酸甜苦辣,對我們每個(gè)人來說都是意義非凡的。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇六
一、前言
二、估價(jià)師聲明
三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
(一)委托估價(jià)方
(二)受托估價(jià)方
(三)估價(jià)對象
(四)估價(jià)目的
(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)
(六)價(jià)值定義
(七)估價(jià)依據(jù)
(八)估價(jià)方法
(九)、估價(jià)方法
(十)、估價(jià)結(jié)果
(十一)、估價(jià)作業(yè)日期
(十二)、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
(十三)、其他需要說明的問題
(十四)、估價(jià)人員
五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
六估價(jià)結(jié)果
七`評估結(jié)論
八、附件
一、前言
致委托方函:××女士:
受您委托,我事務(wù)所對您委托的位于中國廣東××市××路××花園a區(qū)7幢302(建筑面積為135平方米)的住宅用房進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),對上述房地產(chǎn)進(jìn)行了分析和測算,現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下:
委估對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年11月110日公開的市場評估總價(jià)為人民幣717930元(大寫:人民幣柒拾壹萬柒仟玖佰叁拾元整),評估單價(jià)為5318元/平方米。估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果,見附后的《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。
此致
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇七
建設(shè)單位:紅云紅河煙草(集團(tuán))有限責(zé)任公司
地勘單位:云南省設(shè)計(jì)院勘察分院
設(shè)計(jì)單位:云南省設(shè)計(jì)院
施工單位:重慶建工集團(tuán)股份有限公司
監(jiān)理單位:昆明建設(shè)咨詢監(jiān)理有限公司
一、工程概況
紅云紅河煙草(集團(tuán))有限責(zé)任公司會(huì)澤卷煙廠就地技術(shù)改造項(xiàng)目3#擋土墻是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙的場地面積要求,需在東南方向建設(shè)重力擋土墻,以防止目前場地開挖后,形成一面4—9米高差的裸露土坡和懸空舊圍墻,3#擋土墻長達(dá)130米,墻身采用m7.5級漿砌毛石,擋土墻墻頂采用m10水泥砂漿抹平,厚度20mm,墻面采用m10水泥砂漿勾縫,沿墻高和墻長每2—3米布置泄水孔,泄水孔孔徑100mm,按梅花形布置。
二、施工程序及施工工程情況
審監(jiān)理人員并認(rèn)真自查,對進(jìn)場材料(產(chǎn)品)的外觀、規(guī)格、尺寸、質(zhì)量證明書產(chǎn)品合格證及進(jìn)場數(shù)量進(jìn)行審查和核對,并現(xiàn)場見證取樣送檢,經(jīng)試驗(yàn)室再檢合格后方允許用于擬定部位。
施工中每道施工工序完成后,我單位都按照相關(guān)要求報(bào)請驗(yàn)收,經(jīng)監(jiān)理方會(huì)同相關(guān)各方共同驗(yàn)收合格后,方能進(jìn)入下道工序施。
三、評估依據(jù)
1、3#擋土墻施工合同和國標(biāo)圖集04j008
2、工程設(shè)計(jì)施工圖、設(shè)計(jì)說明
3、地質(zhì)勘察報(bào)告
5、《建設(shè)工程施工規(guī)范》gb50319-
四、施工質(zhì)量情況
1、定位放線
基坑開挖前,用石灰粉放撒出基坑的開挖邊線,并在臨近位置打入水平樁,在水平樁上標(biāo)記出開挖深度。
2、分段分層開挖基坑
3#擋土墻基坑開挖采用機(jī)械開挖,采取沿等高線自上而下、分層、分段、依次進(jìn)行。擋土墻的基坑開挖按各段擋土墻高度不同分為五段進(jìn)行開挖,開挖至設(shè)計(jì)標(biāo)高后,我單位按照要求請相關(guān)各單位進(jìn)行基坑驗(yàn)收。
3、擋土墻砌筑
擋土墻基礎(chǔ)及墻身采用mu30毛石、m7.5水泥砂漿砌筑,毛石
質(zhì)地堅(jiān)實(shí)無風(fēng)化剝落和裂紋,表面無泥垢、水銹等雜質(zhì),滿足設(shè)計(jì)要求;砂漿等級和強(qiáng)度符合設(shè)計(jì)要求,且有砂漿配合比設(shè)計(jì)實(shí)驗(yàn)報(bào)告,砌組的形式上下錯(cuò)縫,內(nèi)外搭砌,丁砌石交錯(cuò)設(shè)置,灰縫厚度,砂漿飽滿,都符合設(shè)計(jì)要求和規(guī)范規(guī)定。墻身pvc管泄水孔符合設(shè)計(jì)要求,擋土墻表面用mu10水泥砂漿勾縫,勾縫粘結(jié)牢固、密實(shí)、整齊。
4、伸縮縫
按設(shè)計(jì)圖紙要求,每10米布置了一道沉降縫,寬30mm,縫內(nèi)填置軟木板,外表用瀝青麻筋填充。
5、土方回填
回填前我方先行清除建筑垃圾等雜質(zhì)。填料為原土回填,按照設(shè)計(jì)要求分層夯實(shí)。
五、資料核查記錄
1、各種試驗(yàn)資料
1)砂漿、砼配合比通知單1份
2)地基工程驗(yàn)槽記錄5份
3)砂漿試塊試驗(yàn)報(bào)告4份
2、隱蔽工程驗(yàn)收記錄:
1)各檢驗(yàn)批質(zhì)量驗(yàn)收記錄15份
2)取樣、送樣記錄4份
六、綜合評定
本工程按規(guī)范要求質(zhì)量評定,所有工程質(zhì)量均達(dá)到合格,資料同步齊全。我施工單位綜合評定該工程為合格工程。
重慶建工會(huì)澤項(xiàng)目部
20xx年5月28日
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇八
2、土地使用權(quán)評估明細(xì)表
3、資產(chǎn)評估委托方承諾函(復(fù)印件)
4、委估土地使用權(quán)證(復(fù)印件)“w國用(2003)字第157號、第158號”
5、委估房屋所有權(quán)證(復(fù)印件)“w房字第200205765號,第200205766號,第200205855號,第9900103號”
6、資產(chǎn)占有方營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)
7、評估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)
8、評估機(jī)構(gòu)資格證(復(fù)印件)
9、注冊評估師資格證(復(fù)印件)
注()冊資產(chǎn)評估師:xx
注冊資產(chǎn)評估師:xx
zx評估有限責(zé)任公司
二oo四年七月二十一日
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇九
目錄。
致委托方函。
評估人聲明。
評估的假設(shè)和限制條件。
一、委托評估方。
二、受托評估方。
三、評估對象概況。
四、評估目的。
六、價(jià)值定義。
七、評估依據(jù)。
八、評估原則。
九、評估方法。
十、區(qū)域因素修正。
十一、個(gè)別因素修正。
十二、評估結(jié)果。
十三、評估人員。
十四、評估作業(yè)日期
致委托方函。
xxxxxxxxx:
承蒙委托,對位于的沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲處房產(chǎn)租賃價(jià)值進(jìn)行評估,為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)。
評估人員根據(jù)評估目的,遵循評估原則,按照評估工作程序,利用科學(xué)的評估方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算,并詳細(xì)考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)格的各項(xiàng)因素,確定評估對象在評估時(shí)點(diǎn)20xx年1月1日的評估結(jié)果如下:
一、評估對象。
評估對象為坐落于沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲,評估對象土地使用權(quán)類型為出讓,證載用途為商品房,本次評估評估對象1個(gè),實(shí)例2個(gè)。
在評估時(shí)點(diǎn),評估對象未設(shè)抵押、典當(dāng)、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。
20xx年1月1日。
三、估評目的。
為居住目的的房產(chǎn)租賃供價(jià)格參考依據(jù)。
四、評估結(jié)果。
評估人員根據(jù)評估目的,遵循評估原則,按照評估工作程序,利用科學(xué)的評估方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算,并考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)值的各項(xiàng)因素,確定評估對象在評估時(shí)點(diǎn)20xx年1月1日的價(jià)值結(jié)果為:
房產(chǎn)租金:光華陽光水城-人民幣895元整。
華宇西城麗景-人民幣1048元整。
俊峰龍鳳云洲-人民幣1081元整。
大寫:光華陽光水城-人民幣捌佰玖拾伍圓整。
華宇西城麗景-人民幣壹仟零肆拾捌圓整。
俊峰龍鳳云洲-人民幣壹千零捌拾壹圓整。
評估結(jié)果匯總表。
房產(chǎn)名稱。
租金(元/月)。
光華陽光水城。
895元/月。
華宇西城麗景。
1048元/月。
俊峰龍鳳云洲。
1081元/月。
二〇**年一月一日。
評
估人聲明。
我們鄭重聲明:
1、我們在本評估報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
2、本評估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受到本評估報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們與本評估報(bào)告中的評估對象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
5、評估人員王靖森、李亞洲、楚倩、胡瓊丹、冉夢娜、王屹鳳已對本評估報(bào)告中的評估對象進(jìn)行了實(shí)地查勘,對其建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施的完好程度進(jìn)行了評估,但建筑物及相關(guān)設(shè)備的質(zhì)量狀況最終應(yīng)以有相關(guān)資質(zhì)機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)果為準(zhǔn)。
6、本報(bào)告評估結(jié)果僅作為委托方在本次評估目的下使用,不得做其他用途。
未經(jīng)本評估機(jī)構(gòu)書面同意,本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供,也不得以任何形式公開發(fā)表。
參加本次評估的評估人簽名:
姓名簽字。
估價(jià)的假設(shè)和限制條件。
1、由于本次評估是為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)的,因此以保持現(xiàn)狀為評估前提。
2、本報(bào)告評估出的房產(chǎn)租賃價(jià)值,僅為本報(bào)告設(shè)定的'評估目的服務(wù),不得用于其它交易。
本次評估采用市場比較法評估房地產(chǎn)租賃價(jià)值。
3、報(bào)告評估出的房地產(chǎn)租賃價(jià)值,不涉及獨(dú)立于建筑物的設(shè)施和設(shè)備等(該類設(shè)備的有無,不影響建筑物的正常使用)。
4、房產(chǎn)估價(jià)結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)效性,在一定條件下得出的結(jié)果只能適用于特定時(shí)期。
本次報(bào)告評估出的房產(chǎn)租賃價(jià)值,為評估對象在評估時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。
隨著時(shí)間的推移和房地產(chǎn)市場的變化,評估對象的價(jià)格或者價(jià)值可能發(fā)生很大的變化,則本估價(jià)報(bào)告需做出相應(yīng)的調(diào)整,甚至重新評估。
6、自出具報(bào)告之日起,本報(bào)告的有效期為壹年。
一、委托評估方。
二、受托評估方。
投行三班評估小組。
三、評估對象。
概況(包括實(shí)例房產(chǎn))。
1、房產(chǎn)位置。
2、房產(chǎn)現(xiàn)狀。
根據(jù)委托方介紹及評估人員實(shí)地勘查,估價(jià)對象建筑物為鋼筋混凝土樓房,
建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況如下:
建筑物詳細(xì)列表。
房產(chǎn)名稱。
光華陽光水城。
華宇西城麗景。
俊峰龍鳳云洲。
性質(zhì)。
商品房。
商品房。
商品房。
戶型。
一室一衛(wèi)。
兩室一廳一衛(wèi)。
兩室兩廳兩衛(wèi)。
租金。
850元/月。
1100元/月。
1200元/月。
交通條件。
209楊家坪——井口(中級車)、210菜園壩——白公館(中級車)、215朝天門——雙碑、265朝天門——雙碑(中級車)、227沙坪壩——井口半邊街、221土灣——雙碑嘉陵廠、237西南醫(yī)院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天門——北碚、708沙坪壩——井口、821烈士墓——龍溪鎮(zhèn)電子校、805重慶大學(xué)——嘉陵廠堆金村(中級車)、808磁器口——南坪融僑半島(中級車)、801烈士墓——渝北區(qū)一碗水(中級車)。
與沙區(qū)最繁華的商業(yè)中心——三峽廣場相距不過3分鐘車程。
公交車228267881821808209途經(jīng)。
周邊環(huán)境。
陽光水城位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中心區(qū),重大科技園之內(nèi),臨近嘉陵江,西北部是著名的歌樂山風(fēng)景區(qū),地理位置得天獨(dú)厚,總建筑面積40萬平方米,是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū)。
鄰近沙坪壩公園和歌樂山。
小區(qū)的景觀規(guī)劃即體現(xiàn)了人與自然的完美融合,綠化率高達(dá)43.89%,水系占到20%。
主體為一個(gè)20000平方米的超寬中庭景觀,安排一軸、二池、三林、四廣場,中央水系分為兩部分,一個(gè)近千平的游泳池,可暢游、可嬉戲,更是一道稀有的水景,延坡地向下,水系被分隔,水流變小成溪,形成疊水延伸至低處,生活于此愜意舒適。
增一分則太肥、減一分則太瘦,經(jīng)過對市場的細(xì)心研究和對人們生活習(xí)慣的調(diào)查,俊峰龍鳳云洲的戶型設(shè)計(jì)本著實(shí)用、舒適、健康的原則進(jìn)行設(shè)計(jì),從50平到120平,戶戶經(jīng)典,從簡潔的一房到舒適的功能型三房滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求,房型格局方正實(shí)用,戶型幾乎沒有浪費(fèi),每一平方米都有它的空間定位。
戶戶觀景,無視線死角,享受20000方豪景中庭,從此視野無界限。
盡可能將功能做細(xì)、做足,在細(xì)節(jié)處出彩。
地理位置。
沙坪壩區(qū)楊公橋附近。
楊梨路20號(原重慶燈泡廠原址)。
該房位于楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)。
商業(yè)區(qū)繁華程度。
鄰近三峽廣場步行街(只有幾分鐘的車程)。
購物:國美電器立洋百貨王府井百貨。
餐飲:兩江雙椒雞兩江風(fēng)情火鍋君之薇和喜火鍋。
基礎(chǔ)設(shè)施。
教育條件:重慶大學(xué)西南政法大學(xué)重師,醫(yī)院:西南醫(yī)院愛德華醫(yī)院重大a區(qū)校醫(yī)院。
銀行:招商銀行農(nóng)業(yè)銀行工商銀行。
評估對象土地開發(fā)程度宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)?,宗地內(nèi)“五通”(即:通路、通電、通上水、通下水、通信)。
四、評估目的。
為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)。
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
20xx年1月1日。
六、價(jià)值定義。
本次評估采用的是公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),評估結(jié)果中的房產(chǎn)租賃價(jià)值是指評估對象于評估時(shí)點(diǎn)20xx年1月1日的宗地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)?,宗地內(nèi)“五通”(即:通路、通電、通上水、通下水、通信)條件下的租賃市場價(jià)值。
七、評估依據(jù)。
1、有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程。
(1)《中華人民共和國土地管理法》;。
(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;。
(3)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;。
(4)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。
2、受托評估方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查獲得的資料。
八、評估原則。
1、合法原則。
房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提。
本報(bào)告遵守這一原則。
2、替代原則。
具有相同使用價(jià)值、有替代可能的房產(chǎn)之間,會(huì)相互影響和競爭,使其價(jià)格相互牽制而趨于一致,因此,在房產(chǎn)評估中,可以通過對房產(chǎn)各個(gè)條件的比較來評估租賃價(jià)格。
3、最高最佳使用原則。
房產(chǎn)評估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。
本報(bào)告是為委托評估方為居住目的的房產(chǎn)租賃交易提供價(jià)格參考依據(jù),因此以保持現(xiàn)狀為前提。
4、評估時(shí)點(diǎn)原則。
房地產(chǎn)市場是不斷變化的,房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性和時(shí)效性,它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,在不同的時(shí)點(diǎn)上,同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。
本報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2022年5月2日。
九、評估方法。
房產(chǎn)評估中常用的估價(jià)方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、重置成本法、基準(zhǔn)地價(jià)法等,根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及掌握的市場資料,在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,經(jīng)過評估人員的實(shí)地查勘和認(rèn)真分析,本次估價(jià)采用市場比較法對估價(jià)對象進(jìn)行評估,最后經(jīng)過綜合測算確定估價(jià)對象的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值。
運(yùn)用市場比較法法求取估價(jià)對象房產(chǎn)租賃價(jià)值,是依據(jù)替代原理將待估房產(chǎn)與類似的房產(chǎn)在近期的租賃交易價(jià)格進(jìn)行對照比較,通過對比租賃交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正得出待估房產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的租賃價(jià)值。
十、區(qū)域因素修正。
區(qū)域因素比較表。
區(qū)域因素。
實(shí)例一。
實(shí)例二。
評估對象。
性質(zhì)。
相同(100/100)。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇十
估價(jià)對象位于***,其合法產(chǎn)權(quán)人為***公司,建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢,1-5層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為7430.12m2,平均層高3.6米,建成于2003年,于2007年底重新改造裝修,外觀九五成新,房屋所有權(quán)證號碼為***。
副樓一幢,1-3層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為2257.57m2,平均層高3.2米,建成于2003年,外觀九成新,房屋所有權(quán)證號碼為***。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇十一
二、委托方及資產(chǎn)占有方
三、評估目的
四、評估對象及范圍
四、評估價(jià)值類型和定義
五、評估基準(zhǔn)日
六、評估依據(jù)
七、評估原則
八、評估依據(jù)
九、評估方法
十、評估過程
十一、評估假設(shè)和限定條件
十二、評估結(jié)論
十三、特別事項(xiàng)說明
十四、評估報(bào)告的使用限制說明
十五、評估報(bào)告提出日期
一、委托方與資產(chǎn)占有方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
二、產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件
三、委托方與資產(chǎn)占有方承諾函
四、資產(chǎn)評估人員和機(jī)構(gòu)的承諾函
五、××林資產(chǎn)評估有限公司資格證書復(fù)印件
六、××林資產(chǎn)評估有限公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
七、項(xiàng)目參加人員名單及其資格證書復(fù)印件
一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中,遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則,恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則;根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料,評估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的,并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
二、我們出具評估報(bào)告,沒有以預(yù)先設(shè)定的價(jià)值作為評估結(jié)論。我們不會(huì)為當(dāng)事人的決策承擔(dān)責(zé)任,我們提請報(bào)告使用者注意,評估結(jié)論不應(yīng)該被認(rèn)為是被評估資產(chǎn)價(jià)值在市場上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。
三、我們與評估報(bào)告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的`利益關(guān)系;與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系,對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。
四、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托方、被評估單位(或者產(chǎn)權(quán)持有單位)申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn);所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性,恰當(dāng)使用評估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
五、我們已對評估報(bào)告中的評估對象進(jìn)行現(xiàn)場勘查;我們已對評估對象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注,對評估對象法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn),但無法對評估對象的法律權(quán)屬真實(shí)性做任何形式的保證;我們已提請企業(yè)完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報(bào)告的要求,并對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了披露。
六、我們具備評估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評估經(jīng)驗(yàn)。
七、我們出具的評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制,評估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響。
八、我們對評估對象的價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表的專業(yè)意見,是經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的參考依據(jù)。我們出具的評估報(bào)告及其所披露的評估結(jié)論僅限于評估報(bào)告載明的評估目的,僅在評估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用。評估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有,未經(jīng)委托方許可,評估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開;未經(jīng)評估機(jī)構(gòu)同意委托方不得將報(bào)告的全部或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開和內(nèi)部媒體上。
九、本評估報(bào)告的解釋權(quán)為出具評估報(bào)告的評估機(jī)構(gòu),除國家法律、法規(guī)有明確的特別規(guī)定外,其他任何機(jī)關(guān)和部門均無權(quán)解釋。
十、本評估報(bào)告的使用者限制為:
1、委托方(資產(chǎn)占有方);
2、××州市章貢區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社;
3、××縣林業(yè)局、××縣果業(yè)局。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇十二
土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本.
資產(chǎn)評估的種類按評估的對象不同,可分為固定資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估、土地資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、流動(dòng)資產(chǎn)評估等。而土地資產(chǎn)評估是土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對的問題。土地作為資產(chǎn),是指土地不僅是社會(huì)進(jìn)行物質(zhì)生產(chǎn)的重要得自然資源,而且又是一筆巨大的資產(chǎn)??梢哉f土地是一切財(cái)富之母。為了使土地作為資產(chǎn)這一職能得到充分地體現(xiàn)和發(fā)揮、遏止土地資產(chǎn)的大量流失,分析和利用土地資產(chǎn)評估報(bào)告對土地資產(chǎn)管理部門來說是十分必要的。一份土地資產(chǎn)評估報(bào)告資料,不僅僅是一份評估工作總結(jié)、土地價(jià)格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認(rèn)定土地資產(chǎn)價(jià)格的依據(jù),而且是土地資產(chǎn)管理者加強(qiáng)對土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)管理,確認(rèn)土地資產(chǎn)評估結(jié)果的重要依據(jù)。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇十三
關(guān)于不確定性,knight(1921)指人們?nèi)狈κ录拘再|(zhì)的知識,對事件可能的結(jié)果知之甚少,難以通過現(xiàn)有理論或經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行預(yù)見和定量分析。不確定性根源于知識的不完全性,它表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)行為主體對經(jīng)濟(jì)事件的性質(zhì)缺乏基本的認(rèn)識和預(yù)見。knigth不僅解釋了不確定性的涵義,而且創(chuàng)造性地將其與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了區(qū)分。knight(1921)認(rèn)為,風(fēng)險(xiǎn)是一種人們可知其客觀概率分布的不確定,而不確定性則意味著人們不知道這一概率分布,甚至對未來將要發(fā)生的一切一無所知,這些將來事件對決策者而言是全新的、唯一的、過去從來沒有出現(xiàn)過的。因此,bewley(20xx)總結(jié)出,人們不能(簡單地)僅從與偏好相關(guān)的信息預(yù)測出應(yīng)做什么樣的選擇。我國學(xué)者汪浩瀚(20xx)認(rèn)為,不確定性是指經(jīng)濟(jì)行為人面臨的直接或間接影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的外生和內(nèi)生因素,無法準(zhǔn)確地加以觀察、分析和預(yù)見。而且不確定性涉及的各種可能結(jié)果的頻率分布是未知的,統(tǒng)計(jì)技術(shù)無法被運(yùn)用于個(gè)體決策中。彭毅林(20xx)認(rèn)為,不確定性是指對導(dǎo)致一系列可能結(jié)果的一種或多種被選方案的認(rèn)識狀態(tài),但這些特定結(jié)果的可能性要么無法知道,要么無實(shí)際意義。從不確定性產(chǎn)生的原因分析,它可分為客觀不確定性和主觀不確定性或者外生性不確定性和內(nèi)生性不確定性兩種不同觀點(diǎn)。這兩種觀點(diǎn)雖然稱法不同,但分析其本質(zhì),兩者實(shí)質(zhì)上是一致的??陀^不確定性是事物發(fā)展過程中來自于外部客觀環(huán)境方面的因素所產(chǎn)生的不確定性。任何事物的發(fā)展都離不開特定的環(huán)境,環(huán)境的復(fù)雜多變,使事物的發(fā)展過程都充滿了“變量”,甚至一些變化根本就無法預(yù)料,這種不確定性是客觀存在的、是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的?,F(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)、信息經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為,只要人類從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng),不確定性就必然存在于人們所面臨的環(huán)境之中,所以客觀不確定性也就是外生性不確定性。主觀性不確定性是事物在被人們認(rèn)知與反映的過程中,由于人們受主觀因素、認(rèn)知水平和能力等方面的影響,不可能對事物進(jìn)行完全的認(rèn)知和準(zhǔn)確的反映而存在的不確定性,所以內(nèi)生性不確定性又可稱為主觀性不確定性(彭毅林,20xx)。資產(chǎn)評估作為一項(xiàng)重要的市場經(jīng)濟(jì)中介服務(wù),其活動(dòng)的安排、執(zhí)行和完成是基于一定的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境,那么市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的不確定性自然會(huì)影響到資產(chǎn)評估活動(dòng)。本文試圖對資產(chǎn)評估中的不確定性因素進(jìn)行分析,揭示不確定性對評估結(jié)論準(zhǔn)確度的影響,據(jù)此對資產(chǎn)評估的特點(diǎn)和性質(zhì)做更進(jìn)一步的探討,以利于資產(chǎn)評估結(jié)論的合理使用。
(一)資產(chǎn)評估環(huán)境的不確定性 資產(chǎn)評估不確定性,根據(jù)其影響因素有以下類型。
(1)評估客體的不確定性。作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)比會(huì)計(jì)學(xué)上所稱的資產(chǎn)具有更廣泛的含義,它(它們)必須是能夠在未來為其控制主體帶來經(jīng)濟(jì)利益,能以貨幣計(jì)量的具有排他性占有的經(jīng)濟(jì)資源。一方面資產(chǎn)評估的客體種類繁多,形式多樣,不僅包括具有獨(dú)立實(shí)體形態(tài)的有形資產(chǎn),也包括不具有獨(dú)立實(shí)體形態(tài)的無形資產(chǎn);既包括各種單項(xiàng)資產(chǎn),包括具有獲利能力的整體資產(chǎn)。由于各種形式的資產(chǎn)都是處在不斷運(yùn)動(dòng)和變化中的,資產(chǎn)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)水平、使用狀態(tài)和市場價(jià)格等等也都處于動(dòng)態(tài)之中,因此評估對象具有不確定性。如在評估機(jī)器設(shè)備時(shí),同一評估客體在不同的評估目的、評估時(shí)點(diǎn)和交易市場下,機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值、功能性貶值都是變化著的,而且評估對象是否存在經(jīng)濟(jì)性貶值,引起經(jīng)濟(jì)性貶值的外部因素有哪些,影響大小如何計(jì)量,都具有較大的不確定性。類似地,在評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),由于影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素復(fù)雜繁多,增加了資產(chǎn)評估的不確定性。此外,對于金融不良資產(chǎn)來說情況更為復(fù)雜。從金融不良資產(chǎn)的定義看,資產(chǎn)形態(tài)是很清晰的,但從處置和評估的角度看資產(chǎn)的形態(tài)則是多樣和復(fù)雜的,有的還具有模糊性。具體來看,金融不良資產(chǎn)的基礎(chǔ)形態(tài)是債權(quán),是索償權(quán)。但由于抵(質(zhì))押物和擔(dān)保的存在,對金融不良資產(chǎn)(信貸資產(chǎn))的評估就可能轉(zhuǎn)化為對抵(質(zhì))押物和擔(dān)保的評估,而抵(質(zhì))押物可能是實(shí)物(房屋、土地)也可能是實(shí)物資產(chǎn)以外的任何資產(chǎn)形態(tài),而擔(dān)保又涉及對提供擔(dān)保方相關(guān)資產(chǎn)的評估。就其最基礎(chǔ)形態(tài)――信貸資產(chǎn)的評估,是站在銀行角度對回收率的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì);在有抵押的貸款上,抵押品的變現(xiàn)價(jià)值可能是這筆不良貸款回收的最大值;對擔(dān)保貸款,評估的對象就成為擔(dān)保方用以承擔(dān)關(guān)聯(lián)責(zé)任的任何可能的資產(chǎn)形態(tài),可能是實(shí)物資產(chǎn),也可能是其他非實(shí)物類資產(chǎn),甚至是企業(yè)價(jià)值。可見,金融不良資產(chǎn)的評估對象的資產(chǎn)形態(tài)有基本形態(tài)和一系列的變化形態(tài),評估對象就成為在評估前首先需要考慮和加以確定的重要內(nèi)容。評估對象形態(tài)的多樣化和模糊性,增大了資產(chǎn)評估工作的不確定性,影響了資產(chǎn)評估結(jié)果的準(zhǔn)確度。另一方面評估客體在運(yùn)營中所發(fā)揮的作用各不相同,未來產(chǎn)生的效益也具有很大的不確定性。如債權(quán)類資產(chǎn)的價(jià)值取決于債務(wù)方的短期償債能力、信用水平、債權(quán)方的收賬政策;無形資產(chǎn)、企業(yè)整體價(jià)值的評估很大程度上取決于評估人員對其未來能以貨幣計(jì)量的預(yù)期收益、風(fēng)險(xiǎn)和使用壽命的合理分析和判斷。這些評估判斷中充滿了不確定性,必然影響資產(chǎn)評估結(jié)論的準(zhǔn)確度。
(2)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定。市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境是資產(chǎn)評估活動(dòng)進(jìn)行的現(xiàn)實(shí)空間范圍,市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中存在著各個(gè)要素?zé)o時(shí)無刻不在變化,處在動(dòng)態(tài)變化中的各個(gè)要素自然而然會(huì)影響到資產(chǎn)評估活動(dòng)。從資產(chǎn)評估的性質(zhì)來看,資產(chǎn)評估具有現(xiàn)實(shí)性和預(yù)測性,既要求以現(xiàn)實(shí)存在為基礎(chǔ)客觀地反映評估對象的狀態(tài),又強(qiáng)調(diào)以現(xiàn)實(shí)為基礎(chǔ)來反映未來,用資產(chǎn)在未來時(shí)空的潛能說明現(xiàn)實(shí)。對未來的預(yù)測需根據(jù)過去和現(xiàn)實(shí)狀況來考慮未來發(fā)展變化,以及引起變化的因素。資產(chǎn)評估工作的進(jìn)行是假定資產(chǎn)被置于一定的交易市場中,以資產(chǎn)要素市場作為參照系,對資產(chǎn)的價(jià)格屬性進(jìn)行專業(yè)性描述,即在模擬市場中進(jìn)行評估。然而,現(xiàn)實(shí)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境與模擬市場環(huán)境存在差距,現(xiàn)實(shí)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境在未來的發(fā)展過程中充滿了不確定性,如產(chǎn)品市場、要素市場的競爭,科學(xué)技術(shù)的發(fā)展,國家政策的變化,國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境等等都隱藏著許多不確定性因素。這既給資產(chǎn)評估工作帶來了難度。又影響了資產(chǎn)評估結(jié)論的準(zhǔn)確度。
的管理。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則是從專業(yè)技術(shù)的角度對資產(chǎn)評估人員行為的規(guī)范,是評估工作執(zhí)業(yè)質(zhì)量的衡量標(biāo)準(zhǔn)。然而我國目前資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系尚不完善,一些具體準(zhǔn)則還未制定或者處于正在制定之中。而且已經(jīng)頒布、出臺(tái)的準(zhǔn)則中有許多規(guī)定只有原則性的概述和說明,缺乏可操作性。如資產(chǎn)評估價(jià)值類型的確定以及如何依據(jù)價(jià)值類型恰當(dāng)選擇評估方法,目前的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則很難指導(dǎo)實(shí)踐評估工作。類似的情況還有無形資產(chǎn)的評估、企業(yè)價(jià)值的評估、機(jī)器設(shè)備成新率的確定、經(jīng)濟(jì)性貶值的確定等等。資產(chǎn)評估政策的抽象性和模糊性,增大了評估活動(dòng)中資產(chǎn)評估人員主觀分析、判斷的比重,不確定成分增加影響資產(chǎn)評估結(jié)論的準(zhǔn)確度。
(4)資產(chǎn)評估方法的不確定性。資產(chǎn)評估的三種基本方法重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法和收益現(xiàn)值法分別基于勞動(dòng)價(jià)值論、均衡價(jià)值論和效用價(jià)值論等理論基礎(chǔ),從不同的途徑評估資產(chǎn)的價(jià)值。從理論上講,在相對完善的市場經(jīng)濟(jì)中,不同的評估方法評估同一資產(chǎn),評估結(jié)論應(yīng)趨于一致,即使存在差異,也一定是在可接受的范圍內(nèi)。但市場總是存在一定的缺陷,不可能嚴(yán)格達(dá)到每種方法使用的前提條件,所以現(xiàn)實(shí)的資產(chǎn)評估總是基于一定的假設(shè)??茖W(xué)合理的資產(chǎn)評估假設(shè)是資產(chǎn)評估人員進(jìn)行職業(yè)判斷的基礎(chǔ),也是資產(chǎn)評估的理想狀態(tài)。這種理論與現(xiàn)實(shí)的不一致,自然增加了資產(chǎn)評估工作的不確定性,降低了資產(chǎn)評估結(jié)論的準(zhǔn)確度。另外,用任何方法進(jìn)行評估都不是一個(gè)完全精確地過程。每一種方法都是探索資產(chǎn)價(jià)值的一種思路或者一種途徑,它們所處的立場、分析問題的視角不同,很難簡單的斷定哪種方法更科學(xué),哪種方法得出的結(jié)果更準(zhǔn)確。而實(shí)踐中由于評估對象的復(fù)雜性和多樣化,往往需要根據(jù)評估目的、評估對象自身的狀況和市場條件,選擇恰當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型和合理的評估方法。
(5)評估過程的不確定性。評估機(jī)構(gòu)和評估人員進(jìn)行評估工作需要客戶的配合,沒有客戶的配合,不可能出具高水平的評估報(bào)告。但在現(xiàn)實(shí)中有的客戶除了要求評估機(jī)構(gòu)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按他們希望的結(jié)果出具評估報(bào)告外,在評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)時(shí)故意不配合評估機(jī)構(gòu)的工作,少提供或者提供虛假的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息資料或其他證明文件,影響評估報(bào)告的質(zhì)量。如金融不良資產(chǎn)評估往往具有難以完成必要的評估程序的特點(diǎn)。其一,由于被處置資產(chǎn)的資產(chǎn)占有方與處置方處于對立的狀態(tài)中,資產(chǎn)占有方極不情愿配合資產(chǎn)清查和提供資料等;或者所提供的資料可信度很低。在極端的情況下,甚至是進(jìn)不了門、看不到東西,根本無法開展評估工作。其二,債權(quán)人與股東身份不同,小股東與大股東不同,求償?shù)膫鶛?quán)人、小股權(quán)持有人很難要求資產(chǎn)占有單位配合評估工作。評估多半是“站在外面”的評估,很難完全履行評估程序和取得滿意結(jié)果。在正常的評估程序難以完成,評估依據(jù)不充分時(shí),評估人員過多的使用主觀判斷,從而影響了評估結(jié)論的準(zhǔn)確度。
(二)資產(chǎn)評估專業(yè)估計(jì)和判斷引起的不確定性 可以說評估過程中充滿了大量不確定因素,不確定性始終貫穿于整個(gè)評估程序中。面對這些不確定性因素,評估人員需要運(yùn)用專業(yè)技能和評估經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析和判斷,從而得出科學(xué)合理的評估結(jié)論。實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理的職業(yè)判斷,要求評估主體(資產(chǎn)評估人員)具有足夠的專業(yè)勝任能力和嚴(yán)格的獨(dú)立性。專業(yè)勝任能力要求資產(chǎn)評估人員具有扎實(shí)的專業(yè)知識和豐富的評估經(jīng)驗(yàn),要求資產(chǎn)評估人員必須通曉資產(chǎn)評估、法律、工程、金融、建筑等相關(guān)方面的知識,具有認(rèn)識問題、分析問題及解決問題的能力,并通過多年評估實(shí)踐工作積累了豐富的評估經(jīng)驗(yàn)。專業(yè)勝任能辦是衡量資產(chǎn)評估人員專業(yè)水平的核心指標(biāo),也是決定資產(chǎn)評估結(jié)論準(zhǔn)確度的關(guān)鍵。嚴(yán)格的獨(dú)立性是對資產(chǎn)評估人員職業(yè)道德方面的約束和規(guī)范,它要求資產(chǎn)評估人員按照獨(dú)立、客觀、公正的原則進(jìn)行分析判斷,始終保持客觀公正的立場,不帶任何偏見和私利,自覺地抵制來自外界的壓力、干預(yù)與誘惑。對資產(chǎn)評估人員而言,具有豐富的專業(yè)知識技能與良好的職業(yè)道德是資產(chǎn)評估人員規(guī)范執(zhí)業(yè)的兩大基石。然而,理論與現(xiàn)實(shí)存在差距,有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)相悖的狀態(tài)。一方面,在現(xiàn)實(shí)的資產(chǎn)評估活動(dòng)中,從事評估實(shí)踐工作的評估人員專業(yè)勝任能力不僅與準(zhǔn)則要求有距離,而且他們彼此專業(yè)水平也存在著差距。有的評估人員從業(yè)時(shí)間很長,積累了豐富的評估經(jīng)驗(yàn),但或許缺乏評估理論前沿知識;有的青年評估人員掌握了扎實(shí)的評估理論,但缺少必要的評估經(jīng)驗(yàn);有評估人員擅長房地產(chǎn)的評估,有的評估人員擅長森林資源的評估等等。所以就單個(gè)評估人員而言,每個(gè)人的專業(yè)優(yōu)勢和不足存在差異,不同評估人員對同一評估對象的評估時(shí),由于主觀判斷能力的差異。結(jié)果會(huì)出現(xiàn)差異,所以評估人員的專業(yè)勝任能力具有不確定性。對于評估人員的職業(yè)道德而言,盡管基本準(zhǔn)則有明確的行為規(guī)范,但實(shí)踐中評估人員未必嚴(yán)格遵守,而且與評估相關(guān)的法律法規(guī)還尚不完善,評估人員可能會(huì)出于自身利益的考慮,迎合委托方的需求,高估或者低估評估對象,嚴(yán)重扭曲資產(chǎn)評估價(jià)值。因此,如果沒有扎實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)、高度的職業(yè)敏感和洞察力以及高尚的職業(yè)道德,就難以做出正確的分析和判斷,難以得出科學(xué)合理的評估結(jié)論。
(一)資產(chǎn)評估的咨詢性 資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟(jì)下價(jià)值發(fā)現(xiàn)的間接的輔助性手段,是在市場實(shí)現(xiàn)交易行為之前,通過模擬市場、類比分析、假設(shè)判斷,事前尋找資產(chǎn)的價(jià)值區(qū)間,為投資和交易的市場行為提供專業(yè)性的參考依據(jù)。由于資產(chǎn)評估發(fā)生在交易活動(dòng)之前,實(shí)際交易發(fā)生在評估活動(dòng)之后;而且資產(chǎn)評估總是基于一定的假設(shè)前提,而等到實(shí)際交易時(shí),假設(shè)已經(jīng)成為了某種現(xiàn)實(shí)的具體條件;評估時(shí)模擬市場是具有一般性的,而現(xiàn)實(shí)的交易是具有個(gè)別性和特殊性。評估的相關(guān)利益方委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu),希望評估師評估出“公道的”的資產(chǎn)價(jià)值;但由于種種的不確定因素的存在,最稱職的評估師所能做的也就是憑借信息和資料、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn),排除其他的可能性,對最有可能的情況做出假設(shè),經(jīng)過分析、推理、預(yù)測、判斷,“提煉”出的一個(gè)相對合理的估計(jì)值(區(qū)間)。資產(chǎn)評估結(jié)論的相對準(zhǔn)確度決定了資產(chǎn)評估行業(yè)的職能是為委托方提供專業(yè)性估價(jià)意見,意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力,不具有法律效力。評估人員只對評估結(jié)論本身是否合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé),而不對資產(chǎn)交易活動(dòng)中資產(chǎn)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。因?yàn)橘Y產(chǎn)評估為資產(chǎn)交易提供的估價(jià)往往只是資產(chǎn)交易雙方要價(jià)和出價(jià)的參考,最終成交價(jià)格取決于雙方的談判結(jié)果。所以,資產(chǎn)評估具有咨詢性,而不是鑒證性。
(二)評估值的價(jià)值區(qū)間
估參數(shù)來看,評估一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值,無論采用哪種方法,都必須使用相關(guān)的參數(shù)值。同一個(gè)參數(shù)值,可能由于各評估人員的專業(yè)知識水平、掌握的信息資料不一樣,不同的評估人員會(huì)得出兩種或兩種以上的結(jié)果,這就已經(jīng)構(gòu)成了一個(gè)區(qū)間。從評估人員的職業(yè)判斷來看,評估人員執(zhí)業(yè)時(shí)總要受其精力、心情、經(jīng)驗(yàn)和外界環(huán)境因素的影響。因此,同一資產(chǎn)由不同的評估人員評估,會(huì)得出不同的結(jié)果。即使同一資產(chǎn)由同一評估人員在不同的時(shí)間評估,結(jié)果也會(huì)不一樣。這些情況都會(huì)使評出來的結(jié)果形成一個(gè)價(jià)值區(qū)間。此外,從資產(chǎn)評估的性質(zhì)來看,資產(chǎn)評估在國際上國內(nèi)均屬于咨詢范疇,因此評估應(yīng)當(dāng)為交易雙方服務(wù),而不是偏向于某一方。評估人員在確定評估值時(shí)應(yīng)當(dāng)分別站在當(dāng)事人各方的立場上,兼顧各方的利益,把握全局,這一要求不可避免地促使評估值形成一個(gè)價(jià)值區(qū)間。
(三)資產(chǎn)評估的科學(xué)性和藝術(shù)性 資產(chǎn)評估作為一門獨(dú)立的學(xué)科,最初是源于社會(huì)對資產(chǎn)評估的需求,市場經(jīng)濟(jì)對資產(chǎn)評估的需求越迫切,要求越高,市場推動(dòng)資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展越快。從原始評估階段開始,歷經(jīng)經(jīng)驗(yàn)評估階段,最后到科學(xué)評估階段,資產(chǎn)評估無論是作為一種社會(huì)服務(wù)行業(yè),還是作為一門學(xué)科,都取得了長足的發(fā)展。不僅專業(yè)化的評估機(jī)構(gòu)數(shù)量不斷增加,評估業(yè)務(wù)的范圍也極其廣泛,而且資產(chǎn)評估的理論研究得到了快速的發(fā)展,資產(chǎn)評估朝著規(guī)范化、科學(xué)化方向發(fā)展。在資產(chǎn)評估過程中,科學(xué)性要求評估人員必須根據(jù)特定的評估目的選擇恰當(dāng)?shù)脑u估價(jià)值類型和科學(xué)的評估方法,制訂科學(xué)的評估方案,使資產(chǎn)評估結(jié)果準(zhǔn)確可靠。資產(chǎn)評估不僅表現(xiàn)出科學(xué)性,資產(chǎn)評估還蘊(yùn)藏著藝術(shù)性。資產(chǎn)評估中存在的大量不確定性要求評估人員依據(jù)自身的專業(yè)知識、技能、經(jīng)驗(yàn),恪守職業(yè)道德做出客觀、公正的判斷。這個(gè)評定估算過程實(shí)際上是評估人員評估藝術(shù)的體現(xiàn),如何把評估藝術(shù)演繹到位是衡量評估人員專業(yè)勝任能力的關(guān)鍵。其實(shí),藝術(shù)有一部分是科學(xué),但藝術(shù)還包括加到科學(xué)上的藝術(shù)家的技巧和經(jīng)驗(yàn)。對資產(chǎn)評估來說,藝術(shù)性強(qiáng)調(diào)的評估人員運(yùn)用其知識,以解決特定問題的那種創(chuàng)造性的技巧與能力。這里藝術(shù)家就是指注冊資產(chǎn)評估師,由于未來不確定事項(xiàng)的存在,評估人員必須對經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的未來發(fā)展進(jìn)行預(yù)測、推理、判斷,從而做出選擇。很顯然,這一過程并不是唯一的。面臨不同的環(huán)境,不同的評估人員可能依據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)、知識、或者偏好做出自己的預(yù)期和選擇,這樣對同一評估對象會(huì)產(chǎn)生不同的評估結(jié)論。資產(chǎn)評估的科學(xué)性和藝術(shù)性同樣印證了評估價(jià)值的區(qū)間合理性。
資產(chǎn)評估的不確定性在一定程度上決定了資產(chǎn)評估結(jié)論的準(zhǔn)確度。針對資產(chǎn)評估的不確定性,一方面相關(guān)的利益方需要充分地理解資產(chǎn)評估的不確定性,客觀地分析不確定性因素產(chǎn)生的原因及其對評估結(jié)論的影響,正確地判斷評估結(jié)論的有效性,以便明確評估結(jié)論在資產(chǎn)交易中的利用程度。另一方面,應(yīng)盡快地出臺(tái)資產(chǎn)評估相關(guān)的法律法規(guī),及時(shí)地制定出具有操作性強(qiáng)的評估準(zhǔn)則,細(xì)化評估步驟,減少其中的不確定性和主觀判斷,以便于評估人員做出科學(xué)、合理的評估結(jié)果,維護(hù)相關(guān)利益者的權(quán)益。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇十四
土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本。
資產(chǎn)評估的種類按評估的對象不同,可分為固定資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估、土地資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、流動(dòng)資產(chǎn)評估等。而土地資產(chǎn)評估是土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對的問題。土地作為資產(chǎn),是指土地不僅是社會(huì)進(jìn)行物質(zhì)生產(chǎn)的重要得自然資源,而且又是一筆巨大的資產(chǎn)??梢哉f土地是一切財(cái)富之母。為了使土地作為資產(chǎn)這一職能得到充分地體現(xiàn)和發(fā)揮、遏止土地資產(chǎn)的大量流失,分析和利用土地資產(chǎn)評估報(bào)告對土地資產(chǎn)管理部門來說是十分必要的。一份土地資產(chǎn)評估報(bào)告資料,不僅僅是一份評估工作總結(jié)、土地價(jià)格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認(rèn)定土地資產(chǎn)價(jià)格的依據(jù),而且是土地資產(chǎn)管理者加強(qiáng)對土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)管理,確認(rèn)土地資產(chǎn)評估結(jié)果的重要依據(jù)。
目的:
土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對土地資產(chǎn)評估報(bào)告及資料進(jìn)行分析的目的主要有以下兩點(diǎn):
1、了解土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事評估工作的能力。
由于一份完整的土地資產(chǎn)評估報(bào)告,基本反映一個(gè)土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)工作的全過程。包括基本思路、評估依據(jù)、信息的篩選、結(jié)果的產(chǎn)生。這樣,土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)即可根據(jù)申報(bào)土地資產(chǎn)評估資格證書的土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提交的評估報(bào)告及資料進(jìn)行全面的分析,判斷該機(jī)構(gòu)是否具有土地資產(chǎn)評估工作能力,并作出是否頒發(fā)土地資產(chǎn)評估資格證書的決定。
2、了解土地資產(chǎn)評估質(zhì)量的好壞,并作出對評估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
土地資產(chǎn)管理部門按國家土地資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定,應(yīng)對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估土地資產(chǎn)的結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證確認(rèn)工作,很重要的依據(jù)就是通過對獲得的土地資產(chǎn)評估資料進(jìn)行全面分析,了解評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目評估工作的基本情況,其中包括所遵循的評估估價(jià)原則,工作的基本程序,方法的選擇、市場信息的可靠性等、綜合評估質(zhì)量的好壞,再結(jié)合實(shí)際考察的情況,最后作出對該項(xiàng)土地資產(chǎn)評估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
分析:
通過對土地資產(chǎn)評估報(bào)告的分析來完成對一項(xiàng)評估結(jié)果的全面評價(jià)是比較困難的,它首先要求土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)有大量評估經(jīng)驗(yàn)的積累,對各類土地資產(chǎn)評估信息的占有及對被估土地資產(chǎn)內(nèi)外環(huán)境的了解,在此基礎(chǔ)上才能完成對土地資產(chǎn)評估報(bào)告的分析工作,具體的分析途徑主要有以下幾個(gè)方面:
1、對土地資產(chǎn)評估報(bào)告進(jìn)行文字的邏輯分析。
一般來說土地資產(chǎn)評估報(bào)告所列發(fā)生的土地資產(chǎn)評估的原因、評估的范圍、土地資產(chǎn)的權(quán)益評估所依據(jù)的前提條件與評估方法的選擇有著密切的關(guān)系,而這種關(guān)系就構(gòu)成了土地資產(chǎn)評估報(bào)告本身的邏輯關(guān)系,同時(shí)也反映出一個(gè)土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估的基本思路。土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估報(bào)告的邏輯分析,就是要根據(jù)所掌握的實(shí)際情況,對評估機(jī)構(gòu)的基本思路及三個(gè)因果關(guān)系進(jìn)行分析。即評估目的、評估依據(jù)的前提條件與評估方法選擇之間的一致性;土地資產(chǎn)權(quán)益、估價(jià)的前提條件與估價(jià)依據(jù)之間的一致性;評估范圍與土地資產(chǎn)權(quán)益之間的一致性;通過分析,我們可以初步得出對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的工作能力和評估結(jié)論是否科學(xué)的判斷,因?yàn)橐粋€(gè)混亂的評估思路不可能得出科學(xué)的、接近實(shí)際的評估結(jié)果。
2、對評估中運(yùn)用的市場信息資料進(jìn)行對比分析。
對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在評估中動(dòng)用的各種市場信息資料進(jìn)行分析鑒別,首先就要求土地資產(chǎn)的評估管理機(jī)構(gòu)擁有自己的數(shù)據(jù)庫和隨時(shí)可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市場資料的基礎(chǔ)上,才能進(jìn)行信息的對比分析。分析的內(nèi)容主要有兩個(gè)方面:
(1)土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)所選擇的參照價(jià)格及價(jià)格的'構(gòu)成因素與介紹的評估前提條件是否相吻合。一般來說,無論采用哪一種方法進(jìn)行土地資產(chǎn)的評估,首先要確定前提條件,在此基礎(chǔ)上根據(jù)客觀公平的原則選擇與之相應(yīng)的有關(guān)信息資料的參照價(jià)格。土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)前提條件不同,土地資產(chǎn)評估的目的不同,所選擇的參照價(jià)格和價(jià)格的構(gòu)成內(nèi)容也會(huì)有所區(qū)別。
(2)分析土地資產(chǎn)評估運(yùn)用的參照價(jià)格及有關(guān)的資料是否準(zhǔn)確可靠,這里包括評估動(dòng)用的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)、基準(zhǔn)地價(jià)、重置成本的各種費(fèi)率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現(xiàn)系數(shù)、行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)等。
3、對土地資產(chǎn)估算表格的分析。
這里包括對土地資產(chǎn)評估動(dòng)用的計(jì)算方法是否嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)、成本構(gòu)成是否合理、計(jì)算的數(shù)字是否正確、分析計(jì)算結(jié)果是否吻合、計(jì)算的基本思路與文字報(bào)告是否一致等方面的分析。通過上述三個(gè)方面的分析,結(jié)合實(shí)地考察最后產(chǎn)生綜合評價(jià)的意見,根據(jù)被評估土地資產(chǎn)發(fā)生評估的原因。被估土地資產(chǎn)目前的使用狀態(tài)、區(qū)域因素和個(gè)別因素的情況和地產(chǎn)市場的情況,審定土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果,最后決定是否予以確認(rèn)這個(gè)機(jī)構(gòu)是否有承擔(dān)土地資產(chǎn)評估的能力。
利用:
土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對報(bào)來的土地資產(chǎn)評估報(bào)告,分門別類進(jìn)行檔案管理,這對充分利用土地資產(chǎn)評估報(bào)告是十分有益的。土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)利用土地資產(chǎn)評估報(bào)告主要在以下幾個(gè)方面:
1、可作為土地資產(chǎn)管理部門對土地資產(chǎn)評估結(jié)果確認(rèn)或不予確認(rèn)的依據(jù),同時(shí)也可以作為上級國土資源管理部門檢查工作或發(fā)生糾紛備查使用。
2、可作為一種動(dòng)態(tài)資料便于土地資產(chǎn)管理部門隨時(shí)掌握土地資產(chǎn)評估工作動(dòng)態(tài),了解土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的工作情況和工作質(zhì)量,便于對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。
3、作為研究、分析、完善和改進(jìn)土地資產(chǎn)評估工作的資料,同時(shí)也可采集其中的有用的土地資產(chǎn)價(jià)格信息資料。
4、深化土地使用制度改革。土地作為資產(chǎn)管理、應(yīng)公正地顯化其價(jià)值,土地資產(chǎn)評估報(bào)告是作為出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的重要依據(jù),評估報(bào)告提供土地價(jià)格數(shù)據(jù)是出讓宗地底價(jià),是轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的交易價(jià)格。
5、為了深化土地使用制度改革。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇十五
土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對土地資產(chǎn)評估報(bào)告及資料進(jìn)行分析的目的主要有以下兩點(diǎn):
1.了解土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事評估工作的能力。
由于一份完整的土地資產(chǎn)評估報(bào)告,基本反映一個(gè)土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)工作的全過程。包括基本思路、評估依據(jù)、信息的篩選、結(jié)果的產(chǎn)生。這樣,土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)即可根據(jù)申報(bào)土地資產(chǎn)評估資格證書的土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提交的評估報(bào)告及資料進(jìn)行全面的分析,判斷該機(jī)構(gòu)是否具有土地資產(chǎn)評估工作能力,并作出是否頒發(fā)土地資產(chǎn)評估資格證書的決定。
2.了解土地資產(chǎn)評估質(zhì)量的好壞,并作出對評估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
土地資產(chǎn)管理部門按國家土地資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定,應(yīng)對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估土地資產(chǎn)的結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證確認(rèn)工作,很重要的依據(jù)就是通過對獲得的土地資產(chǎn)評估資料進(jìn)行全面分析,了解評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目評估工作的基本情況,其中包括所遵循的評估估價(jià)原則,工作的基本程序,方法的選擇、市場信息的可靠性等、綜合評估質(zhì)量的好壞,再結(jié)合實(shí)際考察的情況,最后作出對該項(xiàng)土地資產(chǎn)評估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇十六
宏遠(yuǎn)資產(chǎn)評估公司接受香港鴻道集團(tuán)委托,根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定,本著獨(dú)立、公正、科學(xué)、客觀的原則,按照國際公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法,為實(shí)施商標(biāo)價(jià)值評估之目的,對鴻道集團(tuán)旗下的紅罐涼茶品牌“加多寶”商標(biāo)進(jìn)行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地查勘、市場調(diào)查與詢證,對整體資產(chǎn)價(jià)值在20xx年12月1日所表現(xiàn)的市場價(jià)值作出了公允反映。
目前我們的資產(chǎn)評估工作業(yè)已結(jié)束,現(xiàn)謹(jǐn)將資產(chǎn)評估結(jié)果報(bào)告如下:
根據(jù)對鴻道集團(tuán)旗下紅罐涼茶的市場占有份額,以及年銷售額,使用年限等因素的考慮,使用超額收益法進(jìn)行評估,最終得出“加多寶”商標(biāo)的價(jià)值為286.729億元。
本報(bào)告僅供委托方為本報(bào)告所列明的評估目的以及報(bào)送有關(guān)主管機(jī)關(guān)審查而作。評估報(bào)告使用權(quán)歸委托方所有,未經(jīng)委托方同意,不得向他人提供或公開。除依據(jù)法律需公開的情形外,報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開的媒體上。
以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告書,欲了解本評估項(xiàng)目的全面情況,應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告全文。本摘要與資產(chǎn)評估報(bào)告書正文具有同等法律效力。
宏遠(yuǎn)資產(chǎn)評估公司接受香港鴻道集團(tuán)委托,根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定,本著獨(dú)立、公正、科學(xué)、客觀的原則,按照國際公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法,為實(shí)施商標(biāo)價(jià)值評估之目的,對鴻道集團(tuán)旗下的紅罐涼茶品牌“加多寶”商標(biāo)進(jìn)行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地查勘、市場調(diào)查與詢證,對整體資產(chǎn)價(jià)值在20xx年12月1日所表現(xiàn)的市場價(jià)值作出了公允反映?,F(xiàn)將評估報(bào)告情況及評估結(jié)果報(bào)告如下:
1、委托方:香港鴻道集團(tuán)。
2、資產(chǎn)占有方:香港鴻道集團(tuán),鴻道集團(tuán)加多寶公司。
3、“加多寶”商標(biāo)事件簡述:王老吉是廣州藥業(yè)的,加多寶是香港鴻道集團(tuán)的!1997年廣藥集團(tuán)與香港鴻道集團(tuán)簽訂了商標(biāo)許可使用合同,并交于加多寶公司合同有效期為十五年,20xx年,補(bǔ)充協(xié)議延長合同期限至20xx年。20xx年廣藥遞交“王老吉商標(biāo)”仲裁申請,20xx年5月廣藥勝訴。自后鴻道集團(tuán)無權(quán)再以任何方式使用“王老吉商標(biāo)”。加多寶因而不能再使用王老吉這個(gè)由他一手帶大的品牌了,只能推出“加多寶”牌涼茶,所以,現(xiàn)在大家在市面上看到的加多寶牌涼茶,也就是以前的王老吉涼茶,兩者除了商標(biāo)換了以外,其它沒有多少區(qū)別(成分絕對沒有變)。而廣藥收回王老吉商標(biāo)后,也推出了廣藥版的王老吉,也就是現(xiàn)在市面上即將出售的包裝上帶有“廣州藥業(yè)”的紅罐王老吉,這并不是以前大家常喝的正宗的王老吉。而加多寶高層管理人員王月貴表示:加多寶與王老吉沒有區(qū)別,加多寶養(yǎng)大養(yǎng)壯原王老吉的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)和資源還在。
本次評估是給予鴻道集團(tuán)推出的“加多寶”紅罐涼茶而進(jìn)行的“加多寶”商標(biāo)的價(jià)值評估提供參考依據(jù)。
評估對象主要是鴻道集團(tuán)紅罐的“加多寶”商標(biāo),評估范圍主要是考慮加多寶集團(tuán)20xx年的紅罐涼茶年銷售額,營運(yùn)成本等因素,評估該商標(biāo)為加多寶集團(tuán)所創(chuàng)造的價(jià)值。
根據(jù)我公司與委托方的約定,本項(xiàng)目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日日期確定為20xx年12月1日。本次資產(chǎn)評估工作中,資產(chǎn)評估范圍的界定、評估價(jià)值的確定、評估參數(shù)的選取等,均以該日企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)表、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場情況確定。本報(bào)告書中一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
由于此次評估項(xiàng)目為商標(biāo)價(jià)值的評估,評估中主要遵循真實(shí)性,科學(xué)性,公平性等工作原則。
1.真實(shí)性原則。主要表現(xiàn)在資產(chǎn)評估過程中遵循實(shí)事求是,尊重科學(xué)。在評估過程中以實(shí)際材料為基礎(chǔ),以確鑿的事實(shí)為依據(jù),以科學(xué)的態(tài)度為指針,實(shí)事求是得出評估結(jié)果。
2.科學(xué)性原則。堅(jiān)持科學(xué)性原則,主要在評估工作中發(fā)揮評估專業(yè)人員的專業(yè)特長,對各類資產(chǎn)的現(xiàn)狀及價(jià)值取值按照評估目的發(fā)表自己的專業(yè)判斷。
3.公平性原則。表現(xiàn)在資產(chǎn)評估過程中堅(jiān)持公平,公正的立場,不受委托人及相關(guān)當(dāng)事人的意圖及利益因素的影響,獨(dú)立出具評估報(bào)告。
在本次評估中所遵循的國家、地方政府和有關(guān)部門的法律法規(guī),以及所參考的文件資料主要有:
1:《企業(yè)商標(biāo)管理若干規(guī)定》第五條1995年。
2:《國有資產(chǎn)評估違法行為處罰辦法》20xx年。
3:《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》20xx年1號-20xx年6號注冊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。
4:《商標(biāo)評估法律問題研究》謝超宇中國政法大學(xué)碩士學(xué)位論文20xx。
9:《公司法》規(guī)定:“股東可以用貨幣出資,也可以用實(shí)物,知識產(chǎn)權(quán),土地使用權(quán)等貨幣股價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓非貨幣出資?!逼渲兄R產(chǎn)權(quán)包括商標(biāo)權(quán),專利權(quán)和著作權(quán)。
根據(jù)資產(chǎn)評估目的,結(jié)合“加多寶”商標(biāo)品牌特點(diǎn),評估中主要采用重置成本法,現(xiàn)行市價(jià)法和收益現(xiàn)值法。
1.重置成本法。重置成本法是指在現(xiàn)有市場條件和技術(shù)條件下,重新生產(chǎn)開發(fā)一個(gè)同樣價(jià)值的商標(biāo)所需要的成本作為商標(biāo)的價(jià)值的一種方法,即在現(xiàn)有的技術(shù)和市場條件下,重新開發(fā)一個(gè)同樣價(jià)值的商標(biāo)所需的投入作為商標(biāo)權(quán)評估價(jià)值的一種方法。它需要把商標(biāo)權(quán)主體的有關(guān)廣告宣傳、售前售后服務(wù)附加值及有關(guān)的公益救濟(jì)性捐贈(zèng)等等累加起來作為商標(biāo)的評估值。
2.現(xiàn)行市價(jià)法?,F(xiàn)行市價(jià)法是通過市場調(diào)查,選擇一個(gè)或幾個(gè)與被評估商標(biāo)相同或相似的商標(biāo)作為比較對象,分析比較對象的成交價(jià)格和交易條件,進(jìn)行對比調(diào)整,估算出評估商標(biāo)的價(jià)值的方法。商標(biāo)的主要的考慮因素有商標(biāo)的區(qū)域性、擴(kuò)展?jié)摿Α⒗脻摿Φ刃拚?;產(chǎn)品的認(rèn)知度、相對盈利能力修正;交易時(shí)間修正;個(gè)別交易因素修正。
3.收益現(xiàn)值法。收益現(xiàn)值法主要著眼于企業(yè)未來的收益,也就是把商標(biāo)全當(dāng)作能獲得收益的資產(chǎn)看待,而不是簡單地考慮商標(biāo)自身的外在價(jià)值。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇十七
××股份有限公司:
我們接受委托,審驗(yàn)了貴公司截至××年×月×日止新增注冊資本及實(shí)收資本(股本)情況。按照法律法規(guī)以及協(xié)議、章程的要求出資,提供真實(shí)、合法、完整的驗(yàn)資資料,保護(hù)資產(chǎn)的安全、完整是全體股東及貴公司的責(zé)任。我們的責(zé)任是對貴公司新增注冊資本及實(shí)收資本情況發(fā)表審驗(yàn)意見。我們的審驗(yàn)是依據(jù)《中國注冊會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1602號——驗(yàn)資》進(jìn)行的。在審驗(yàn)過程中,我們結(jié)合貴公司的實(shí)際情況,實(shí)施了檢查等必要的審驗(yàn)程序。
貴公司原注冊資本為人民幣××元,實(shí)收資本(股本)為××元。根據(jù)貴公司××股東會(huì)決議和修改后的章程規(guī)定,貴公司申請?jiān)黾幼再Y本人民幣××元,由資本公積、盈余公積和未分配利潤轉(zhuǎn)增股本,轉(zhuǎn)增基準(zhǔn)日期為××年×月×日,變更后注冊資本為人民幣××元。經(jīng)我們審驗(yàn),截至××年×月×日止,貴公司已將資本公積××元,盈余公積××元[其中法定盈余公積××元],未分配利潤××元,合計(jì)××元轉(zhuǎn)增股本。
[如果存在需要說明的重大事項(xiàng)增加說明段]……。
同時(shí)我們注意到,貴公司本次增資前的注冊資本人民幣××元,實(shí)收資本(股本)人民幣××元,已經(jīng)××?xí)?jì)師事務(wù)所審驗(yàn),并于××年×月×日出具××[文號]驗(yàn)資報(bào)告。截至××年×月×日止,變更后的注冊資本人民幣××元、累計(jì)實(shí)收資本(股本)人民幣××元。
本驗(yàn)資報(bào)告供貴公司申請辦理注冊資本及實(shí)收資本(股本)變更登記及據(jù)以向全體股東簽發(fā)出資證明時(shí)使用,不應(yīng)被視為是對貴公司驗(yàn)資報(bào)告日后資本保全、償債能力和持續(xù)經(jīng)營能力等的保證。因使用不當(dāng)造成的后果,與執(zhí)行本驗(yàn)資業(yè)務(wù)的注冊會(huì)計(jì)師及本會(huì)計(jì)師事務(wù)所無關(guān)。
附件:1.注冊資本及實(shí)收資本(股本)變更前后對照表。
2.驗(yàn)資事項(xiàng)說明河南四和會(huì)計(jì)師事務(wù)所。
中國注冊會(huì)計(jì)師:×××。
(主任會(huì)計(jì)師/副主任會(huì)計(jì)師)。
(蓋章)。
(簽名并蓋章)。
中國注冊會(huì)計(jì)師:×××。
附件1。
注冊資本及實(shí)收資本(股本)變更前后對照表。
截至年月日止。
被審驗(yàn)單位名稱:貨幣單位:
附件2。
××公司(以下簡稱貴公司)系由××(以下簡稱甲方)、××(以下簡稱乙方)共同出資組建的股份有限公司,于××年×月×日取得××[公司登記機(jī)關(guān)]核發(fā)的××號《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》,原注冊資本為人民幣××元,實(shí)收資本(股本)為人民幣××元。根據(jù)貴公司××股東會(huì)決議和修改后章程的規(guī)定,貴公司申請?jiān)黾幼再Y本人民幣××元,變更后的注冊資本人民幣××元。貴公司股東仍然是××、××。
根據(jù)修改后章程的規(guī)定,貴公司申請新增的注冊資本為人民幣××元,公司按每10股轉(zhuǎn)增×股的比例,以資本公積、盈余公積、未分配利潤向全體股東轉(zhuǎn)增股份總額××股,每股面值1元,計(jì)增加股本××元。其中:由資本公積轉(zhuǎn)增××元,由盈余公積轉(zhuǎn)增××元[其中法定盈余公積××元],由未分配利潤轉(zhuǎn)增××元。
截至××年×月×日止,貴公司已將資本公積××元、盈余公積××元[其中法定盈余公積××元]、未分配利潤××元,合計(jì)××元轉(zhuǎn)增股本,轉(zhuǎn)增時(shí)已調(diào)整財(cái)務(wù)報(bào)表并進(jìn)行相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理,轉(zhuǎn)增股本后,貴公司留存的法定盈余公積為××元,占轉(zhuǎn)增前貴公司注冊資本的×%,符合公司法留存的法定公積金不得少于轉(zhuǎn)增前公司注冊資本的百分之二十五的規(guī)定。轉(zhuǎn)增后各股東的出資額(股本)為:
(一)甲方股本總額××元,其中本次增加股本××元。以資本公積轉(zhuǎn)增××元,以盈余公積轉(zhuǎn)增××元[其中以法定盈余公積轉(zhuǎn)增××元),以未分配利潤轉(zhuǎn)增××元。
(二)乙方股本總額××元,其中本次增加股本××元。以資本公積轉(zhuǎn)增××元,以盈余公積轉(zhuǎn)增××元[其中以法定盈余公積轉(zhuǎn)增××元],以未分配利潤轉(zhuǎn)增××元。
貴公司已進(jìn)行了與增資相關(guān)的會(huì)計(jì)處理,轉(zhuǎn)增前后財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)項(xiàng)目的情況如下表:
金額單位:
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇十八
對委托評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值作出公允反映,為xx女士擬為子女出國留學(xué)提供資產(chǎn)價(jià)值證明。
根據(jù)委托方的指定及提供的資產(chǎn)評估明細(xì)表,本次委托評估對象為xx女士一套住宅(詳見評估明細(xì)表),建筑面積xx平方米。
20xx年11月20日。
遵循獨(dú)立性、客觀性、科學(xué)性、專業(yè)性的工作原則,以及遵循貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則等經(jīng)濟(jì)原則。
對本次委托評估的住宅采用市場比較法進(jìn)行評估。
20xx年11月18日。
以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告書,欲了解本評估項(xiàng)目的全面情況,應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告書全文。
本次委托評估的一套住宅(詳見評估明細(xì)表), 建筑面積xx平方米。經(jīng)評定估算,評估值為xx萬元。大寫:伍拾貳萬捌仟肆佰元。
評估結(jié)論詳細(xì)情況見評估明細(xì)表;評估結(jié)論系根據(jù)以上評估工作得出的。
1、評估基準(zhǔn)日后,有效期內(nèi)當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí),應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
2、評估基準(zhǔn)日后,有效期內(nèi)當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化,并對資產(chǎn)評估價(jià)格已產(chǎn)生明顯影響時(shí),委托方應(yīng)及時(shí)聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評估值。
1、委托評估一套住宅的評估價(jià)值中含房屋所應(yīng)分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值。
2、委托評估的一套住宅為房改房。
1、本評估報(bào)告的有效期為壹年,限從20xx年11月20日到20xx年11月19日止,評估目的在有效期內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí),以評估結(jié)果為價(jià)格參考依據(jù),超過有效期的需要重新進(jìn)行資產(chǎn)評估。
5、本次評估的主要依據(jù)是委托方、資產(chǎn)占有方提供的權(quán)屬證明文件等資料和委托評估資產(chǎn)現(xiàn)狀,委托方、資產(chǎn)占有方應(yīng)如實(shí)提供,并對其真實(shí)、合法、有效性承擔(dān)法律責(zé)任,在上述資料準(zhǔn)確、真實(shí)有效的前提下,我所對本報(bào)告書的客觀、公正負(fù)責(zé)。
(一)法規(guī)依據(jù)
1、國務(wù)院[1991]第91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;
3、財(cái)政部財(cái)評字[1999]91號文《資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》;
4、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德—基本準(zhǔn)則》;
5、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇十九
致委托方函:××女士:
受您委托,我事務(wù)所對您委托的位于中國廣東××市××路××花園a區(qū)7幢302(建筑面積為xx5平方米)的住宅用房進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),對上述房地產(chǎn)進(jìn)行了分析和測算,現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下:
委估對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20xx年xx月xx0日公開的市場評估總價(jià)為人民幣717930元(大寫:人民幣柒拾壹萬柒仟玖佰叁拾元整),評估單價(jià)為5318元/平方米。估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果,見附后的《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。
此致
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇二十
(k1+420-k2+050)段土路床質(zhì)量評估報(bào)告
編制人:
審批人:
單位:鄂州市工程建設(shè)監(jiān)理公司
一、工程概況:
學(xué)府路為東西向道路,道路西起澳門路,沿線與橫十四路、橫十三路、奧林路、航海路相連,至縱二路止,路幅寬度40m,設(shè)計(jì)道路長2154.925m(k0+000-k2+154.925)。本次驗(yàn)收范圍為(k1+420-k2+050)段土路床。二、工程施工監(jiān)理依據(jù):
8、其他與本工程相關(guān)的國家及地方的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定等;三、工程監(jiān)理工作情況
1、施工簡況:本工程路基施工于3月開始至1月2日完工。
2、進(jìn)場材料構(gòu)配件的質(zhì)量控制:凡運(yùn)到施工現(xiàn)場的原材料,進(jìn)場向項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)提交《工程材料/構(gòu)配件/設(shè)備報(bào)審表》,經(jīng)監(jiān)理見證送檢合格后,方可投入使用。
3、工序施工過程中的跟蹤監(jiān)督、檢查、控制:通過現(xiàn)場見證取樣送檢方式,控制回填土厚度及壓實(shí)度。土填筑時(shí)嚴(yán)格按照規(guī)范和監(jiān)理細(xì)則實(shí)施,并在施工過程中控制平整度以及橫坡。完成之后都經(jīng)監(jiān)理確認(rèn)驗(yàn)收合格后,才進(jìn)入下一道工序。
4、現(xiàn)場旁站:施工時(shí)監(jiān)理對填土厚度土質(zhì)、高程控制進(jìn)行旁站。5、保證資料的控制:每層回填土施工完成后都在監(jiān)理見證下取樣檢測,檢測合格方可進(jìn)行下道工序。四、質(zhì)量評定情況:
1、質(zhì)量保證資料符合設(shè)計(jì)及規(guī)范要求,完整齊全。
路基面順直、平整無高低起伏。質(zhì)量評價(jià):一般。4、工程質(zhì)量檢測情況
綜上所述,(k1+420-k2+050)該段土路床分部工程根據(jù)市政工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合本工程的外觀質(zhì)量施工資料、安全功能、實(shí)測實(shí)量評定情況,對該分部工程驗(yàn)收意見“合格”,同意進(jìn)行路基分部驗(yàn)收。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇二十一
基本頁面為a4紙,縱向,頁邊距為默認(rèn)值,即上下均為2.54cm,左右為3.17cm;如遇特殊圖表可設(shè)頁面為a4橫向。
2.正文。
正文內(nèi)容采用四號宋體1.5倍行距;文中單位應(yīng)采用國家法定單位及符號表示;文中數(shù)字能使用阿拉伯?dāng)?shù)字的地方均應(yīng)使用阿拉伯?dāng)?shù)字,阿拉伯?dāng)?shù)字均采用timesnewroman字體。
3.圖表。
文中圖表及插圖置于文中段落處,圖表隨文走,標(biāo)明表序、表題、圖序、圖題。
表格標(biāo)題使用四號宋體,居中,表格部分為小四或五號楷體,表頭使用1.5倍行距,表格內(nèi)容使用單倍行距;表格標(biāo)題與表格內(nèi)容、表格與段落之間均采用0.5倍行距;表格注釋采用五號或小五宋體;表格引用數(shù)據(jù)需注明引用年份;表中參數(shù)應(yīng)標(biāo)明量和單位的符號。
4.體例樣式。
封面式樣、著錄項(xiàng)首頁樣、次頁樣張分別見圖1、圖2、圖3。
5.打印裝訂。
節(jié)能評估文件應(yīng)采用雙面打印方式打印裝訂。
第一章總論。
第一節(jié)項(xiàng)目由來。
第四節(jié)評估重點(diǎn)。
第六節(jié)評估目的。
第二章項(xiàng)目概況。
第一節(jié)項(xiàng)目地理位置。
第二節(jié)建設(shè)單位概況。
第三節(jié)項(xiàng)目基本情況。
第四節(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品方案。
第五節(jié)項(xiàng)目原輔材料消耗與供應(yīng)方案。
第六節(jié)項(xiàng)目工藝技術(shù)方案。
第七節(jié)輔助生產(chǎn)系統(tǒng)及附屬設(shè)施配置方案。
第八節(jié)項(xiàng)目用能方案。
第九節(jié)總圖布置。
第十節(jié)工作制度與勞動(dòng)定員。
第十一節(jié)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃。
第十二節(jié)項(xiàng)目投資估算及效益分析。
第三章法律、法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策和規(guī)劃符合性評估。
第一節(jié)行業(yè)發(fā)展概況。
第二節(jié)法律、法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策符合性評估。
第三節(jié)規(guī)劃符合性評估。
第四章區(qū)域能源供應(yīng)保障評估及能源消費(fèi)預(yù)測。
第一節(jié)區(qū)域能源消費(fèi)狀況分析。
第二節(jié)區(qū)域能源供應(yīng)保障程度評估。
第三節(jié)區(qū)域能源新增量與節(jié)能目標(biāo)預(yù)測。
第五章建設(shè)單位現(xiàn)有項(xiàng)目能源利用分析評估(適用于改、擴(kuò)建項(xiàng)目)。
第一節(jié)現(xiàn)有項(xiàng)目概況。
第二節(jié)現(xiàn)有項(xiàng)目生產(chǎn)情況。
第三節(jié)現(xiàn)有項(xiàng)目生產(chǎn)工藝技術(shù)評估。
第四節(jié)現(xiàn)有項(xiàng)目主要用能設(shè)備評估。
第五節(jié)現(xiàn)有項(xiàng)目的用能系統(tǒng)評估。
第六節(jié)現(xiàn)有項(xiàng)目能耗指標(biāo)核算及能源利用效率評估。
第七節(jié)現(xiàn)有項(xiàng)目能源利用存在的問題分析。
第六章項(xiàng)目建設(shè)方案節(jié)能評估。
第一節(jié)項(xiàng)目總圖布置評估。
第二節(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品方案評估。
第三節(jié)生產(chǎn)工藝、技術(shù)及裝備方案節(jié)能評估。
第四節(jié)主要用能工藝(工序)節(jié)能評估。
第五節(jié)生產(chǎn)系統(tǒng)主要用能設(shè)備節(jié)能評估。
第六節(jié)輔助生產(chǎn)系統(tǒng)節(jié)能評估。
第七節(jié)附屬生產(chǎn)系統(tǒng)節(jié)能評估。
第七章項(xiàng)目能源利用及能效水平評估。
第一節(jié)項(xiàng)目能源消耗量核算。
第二節(jié)項(xiàng)目能源消費(fèi)結(jié)構(gòu)與成本分析。
第三節(jié)項(xiàng)目能源流向及能量平衡分析。
第四節(jié)項(xiàng)目能效指標(biāo)核算與能效水平對標(biāo)分析。
第五節(jié)項(xiàng)目改、擴(kuò)建前后主要能效指標(biāo)對比分析(適用于改、擴(kuò)建項(xiàng)目)。
第六節(jié)項(xiàng)目能源消耗對當(dāng)?shù)啬茉聪M(fèi)增量和實(shí)現(xiàn)節(jié)能目標(biāo)的影響分析。
第八章節(jié)能措施評估。
第一節(jié)節(jié)能技術(shù)措施及效果評估。
第二節(jié)單項(xiàng)節(jié)能工程評估。
第三節(jié)節(jié)能管理措施評估。
第九章評估結(jié)論及建議。
第一節(jié)項(xiàng)目評估結(jié)論。
第二節(jié)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)及合理用能建議。
第三節(jié)綜合評估結(jié)論。
依據(jù)項(xiàng)目的具體情況選擇下列內(nèi)容是編入報(bào)告正文還是作為附件編排:
1.地理位置圖。
2.廠(場)區(qū)總平面圖。
3.車間工藝平面布置圖。
4.主要耗能設(shè)備一覽表。
5.主要能源和耗能工質(zhì)品種及年需求量表。
6.能量平衡表及能流圖。
7.評估報(bào)告中涉及到的相關(guān)計(jì)算依據(jù)及計(jì)算過程等附件。
8.使用專家判斷法時(shí),專家組成員的意見作為評估結(jié)論的附件。
9.固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目摘要表。
10.評估機(jī)構(gòu)及評估人員資質(zhì)證書復(fù)印件。
資產(chǎn)評估報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告篇二十二
土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本,土地資產(chǎn)評估是土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對的問題,一份土地資產(chǎn)評估報(bào)告資料,不僅僅是一份評估工作總結(jié)、土地價(jià)格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認(rèn)定土地資產(chǎn)價(jià)格的依據(jù),而且是土地資產(chǎn)管理者加強(qiáng)對土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)管理,確認(rèn)土地資產(chǎn)評估結(jié)果的重要依據(jù)。
土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本.
資產(chǎn)評估的種類按評估的對象不同,可分為固定資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估、土地資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、流動(dòng)資產(chǎn)評估等。而土地資產(chǎn)評估是土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對的問題。土地作為資產(chǎn),是指土地不僅是社會(huì)進(jìn)行物質(zhì)生產(chǎn)的.重要得自然資源,而且又是一筆巨大的資產(chǎn)??梢哉f土地是一切財(cái)富之母。為了使土地作為資產(chǎn)這一職能得到充分地體現(xiàn)和發(fā)揮、遏止土地資產(chǎn)的大量流失,分析和利用土地資產(chǎn)評估報(bào)告對土地資產(chǎn)管理部門來說是十分必要的。一份土地資產(chǎn)評估報(bào)告資料,不僅僅是一份評估工作總結(jié)、土地價(jià)格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認(rèn)定土地資產(chǎn)價(jià)格的依據(jù),而且是土地資產(chǎn)管理者加強(qiáng)對土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)管理,確認(rèn)土地資產(chǎn)評估結(jié)果的重要依據(jù)。