合同的履行能夠建立商業(yè)信譽(yù)，增強(qiáng)商業(yè)關(guān)系的穩(wěn)定性。那么如何撰寫(xiě)一份完善的合同呢？首先，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，避免模糊不清的條款。其次，注重細(xì)節(jié)，確保合同內(nèi)容準(zhǔn)確無(wú)誤。此外，要牢記法律法規(guī)，確保合同的合法合規(guī)性。合同的撰寫(xiě)需要專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，讓我們一起學(xué)習(xí)如何制定一份完美的合同吧。在起草合同時(shí)，參考現(xiàn)有的合同范例和模板是一個(gè)明智的選擇。
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇一
住所地：______________
法定代表人：______________
申請(qǐng)人因原告______________股份有限公司提起的訴申請(qǐng)人買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，現(xiàn)向貴院提出管轄權(quán)異議。
請(qǐng)求事項(xiàng)：
請(qǐng)求貴院依法駁回原告______________股份有限公司起訴。
事實(shí)與理由：
申請(qǐng)人于_______年_______月_______日收到貴院受理的______________股份有限公司訴申請(qǐng)人買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案應(yīng)訴通知書(shū)，現(xiàn)就管轄問(wèn)題提出異議，貴院應(yīng)依法駁回原告起訴，理由如下：
在雙方簽訂的《買(mǎi)賣(mài)合同》中第十一條第一款明確約定：“雙方在合同執(zhí)行中，應(yīng)本著互諒互讓、友好協(xié)商的原則解決合同中發(fā)生的糾紛，若雙方協(xié)商不成時(shí)，可向?qū)Ψ降闹俨脵C(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。
”由此可見(jiàn)，雙方對(duì)糾紛的解決機(jī)關(guān)已達(dá)成仲裁協(xié)議，原告對(duì)發(fā)生的糾紛應(yīng)當(dāng)向_______仲裁委員會(huì)提起仲裁，而向貴院提起訴訟違反雙方約定且與法相悖。
仲裁法第二十六條規(guī)定：當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議，一方向人民法院起訴未
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇二
房屋對(duì)于我國(guó)公民來(lái)說(shuō)是非常重要的財(cái)產(chǎn)，很多公民努力奮斗的目的都是想在城市購(gòu)買(mǎi)一套房屋，在實(shí)踐中房屋買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的糾紛是非常多的，那么最高院關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的意見(jiàn)是怎樣的?以下是小編為大家?guī)?lái)的最高院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，歡迎大家參考。
1、商品房預(yù)售許可證與商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)效力之間的關(guān)系。
答：鑒于商品房預(yù)售的特殊性，我國(guó)法律、行政法規(guī)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行行政許可的監(jiān)管制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第23條均明確規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明。這就表明我國(guó)的商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條也規(guī)定，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。由上可見(jiàn)，無(wú)論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋?zhuān)A(yù)售許可證明均是針對(duì)商品房預(yù)售行為所做出的強(qiáng)制性規(guī)定。
而《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》作為一個(gè)獨(dú)立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內(nèi)容來(lái)看，通常是為將來(lái)雙方當(dāng)事人訂立確定性的正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同達(dá)成的書(shū)面允諾，其目的就是通過(guò)訂立合同來(lái)約束雙方當(dāng)事人承擔(dān)在將來(lái)訂立正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，與作為本約合同的商品房買(mǎi)賣(mài)合同相對(duì)應(yīng)，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》即為預(yù)約合同。預(yù)約合同只是雙方當(dāng)事人承諾在約定的期限內(nèi)訂立確定性合同即本約的預(yù)備性協(xié)議，不得因此認(rèn)定本約已正式訂立。預(yù)約合同一方當(dāng)事人僅可以請(qǐng)求對(duì)方當(dāng)事人履行訂立本約的義務(wù)，不能請(qǐng)求履行本約的內(nèi)容。預(yù)約合同一般表現(xiàn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、允諾書(shū)、備忘錄、談判紀(jì)要、定金收據(jù)等多種形式。
既然作為預(yù)約合同的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》是出賣(mài)人和買(mǎi)受人雙方為將來(lái)訂立作為本約合同的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》所做的承諾，而非正式的商品房預(yù)售行為，作為法定的商品房預(yù)售行為強(qiáng)制性前提條件的商品房預(yù)售許可證明就不應(yīng)對(duì)出賣(mài)人訂立預(yù)約合同的行為干預(yù)禁止。未取得商品房預(yù)售許可證前簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》等預(yù)約合同均為有效。
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第36輯)第281頁(yè)。
2、開(kāi)發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，能否依據(jù)業(yè)主支付的銀行按揭貸款利息來(lái)判決。
答：商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為典型的雙務(wù)合同，交付房屋及支付房屋價(jià)款是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的對(duì)待給付義務(wù)。業(yè)主遲延付款違反了其應(yīng)依約按期支付價(jià)款的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商遲延交房則違反了其應(yīng)按期交付房屋的義務(wù)，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)于違約責(zé)任，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十二條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方違反合同的賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于另一方因此所遭受的損失?！薄吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)所預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。”因此，我國(guó)法律確定的違約損害賠償責(zé)任以填補(bǔ)損失為基本原則。
而在商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行合同過(guò)程中，對(duì)于業(yè)主遲延付款給開(kāi)發(fā)商所帶來(lái)的損失是開(kāi)發(fā)商失去支配利用所遲延付款部分的使用利益;對(duì)于該部分利益，《司法解釋》第十七條規(guī)定，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人對(duì)于違約責(zé)任沒(méi)有約定的情況下，為金融機(jī)構(gòu)收取該筆貸款的預(yù)期貸款利息，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商從銀行取得相應(yīng)貸款的代價(jià)，這符合業(yè)主遲延支付價(jià)款造成開(kāi)發(fā)商利用資金成本的損失實(shí)際。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商延期交房，其導(dǎo)致業(yè)主不能按期居住該房屋的使用利益損失;《司法解釋》將業(yè)主居住房屋的利益損失規(guī)定為業(yè)主需要租賃房屋居住的替代利益損害，這也符合業(yè)主實(shí)際損失的實(shí)際。
至于業(yè)主所需要負(fù)擔(dān)的同期銀行貸款利息高于租金的問(wèn)題，同《司法解釋》所規(guī)定的處理原則并無(wú)邏輯關(guān)系。假定開(kāi)發(fā)商依約按期交房，業(yè)主將該房出租，則其所得的租金也會(huì)比其應(yīng)支付的銀行按揭貸款利息高，對(duì)此利息同租金的差額，業(yè)主也需自行承擔(dān)。
綜上，《司法解釋》所確定的開(kāi)發(fā)商與業(yè)主需依據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)不同違約責(zé)任的區(qū)分是建立在違約責(zé)任以填補(bǔ)損失基礎(chǔ)上的，二者并不存在矛盾。故在開(kāi)發(fā)商逾期交房時(shí)，業(yè)主請(qǐng)求依據(jù)其應(yīng)支付的銀行按揭貸款利息來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任，在當(dāng)事人并無(wú)約定時(shí)，該種請(qǐng)求并無(wú)依據(jù)，人民法院不應(yīng)予以支持。
答：根據(jù)合同自治原則及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》)第十八條的規(guī)定，合同當(dāng)事人之間就此有明確約定的，人民法院應(yīng)當(dāng)直接依據(jù)當(dāng)事人的約定明確出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
如果當(dāng)事人之間就此沒(méi)有約定或者約定不明而又不能通過(guò)協(xié)商加以明確的，人民法院則應(yīng)根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第十八條的規(guī)定，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。但由于《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀發(fā)[2003]251號(hào))第三條規(guī)定，逾期貸款罰息利率由原來(lái)的按日萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%—50%。而由于商品房買(mǎi)賣(mài)合同并非借款合同，其也不會(huì)約定貸款利率，故依此確定違約金存在一定的障礙。在《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》未對(duì)此作進(jìn)一步明確規(guī)定的情況下，根據(jù)合同法第一百七十四條確立的“沒(méi)有規(guī)定的，參照買(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)規(guī)定”的原則，鑒于買(mǎi)賣(mài)雙方合同義務(wù)的對(duì)等性，故人民法院可參照《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》)第二十四條關(guān)于逾期付款違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，以中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)確定出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
如出賣(mài)人認(rèn)為約定的違約金過(guò)高而要求人民法院調(diào)整的，人民法院應(yīng)根據(jù)合同法第一百一十四條、《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第十六條以及《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定，并參照《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第十八條、《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第二十四條確定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)確定出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
4、房屋差價(jià)能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償。
答：對(duì)于你所提及的問(wèn)題在審判實(shí)踐中比較普遍。合同法第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。在有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，由于出賣(mài)人拒絕履行合同，導(dǎo)致買(mǎi)受人需要另行購(gòu)買(mǎi)相類(lèi)似的房屋，則其需要支付的另行購(gòu)房成本就同其之前簽約的購(gòu)房成本之間存在明顯的價(jià)值之差，此種房屋差價(jià)是由于違約方的違約行為造成的，可以作為守約方所遭受的損失。
至于你所提及的問(wèn)題，人民法院在當(dāng)事人已經(jīng)約定了固定違約金的情況下，能否判決違約方承擔(dān)房屋差價(jià)的違約責(zé)任，則涉及到合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的適用問(wèn)題。對(duì)此，屬于事實(shí)認(rèn)定問(wèn)題，應(yīng)由人民法院根據(jù)案件具體情況加以處理。當(dāng)然，如果人民法院能夠認(rèn)定約定的違約金低于造成的損失，則可以適用合同法第一百一十四條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，對(duì)違約金予以調(diào)整，以房屋差價(jià)作為非違約方的損失，由違約方對(duì)你予以賠償。
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇三
2019年11月7日，重慶市九龍坡區(qū)土地房屋權(quán)屬登記中心收到以唐蘭為賣(mài)方、程永莉?yàn)橘I(mǎi)方的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《房地產(chǎn)交易合同登記申請(qǐng)表》等關(guān)于唐蘭所有房屋的房屋買(mǎi)賣(mài)材料，材料上均蓋有“唐蘭”字樣私章，部分材料簽有“唐蘭”字樣簽名，重慶市九龍坡區(qū)土地房屋權(quán)屬登記中心憑上述材料將登記在唐蘭名下的房屋過(guò)戶給了程永莉。2019年4月17日，唐蘭以其從未與程永莉簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同為由向法院提起行政訴訟。重慶市第一中級(jí)人民法院二審以主體不適格為由裁定駁回唐蘭的起訴，并在裁判理由中認(rèn)為：唐蘭與程永莉蓋章簽訂制式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，經(jīng)登記部門(mén)審查，獲準(zhǔn)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。2019年3月，唐蘭向重慶市九龍坡區(qū)人民法院提起本案民事訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并判令程永莉?qū)⒃V爭(zhēng)房屋返還給唐蘭。訴訟中，法院查明，上述“唐蘭”的簽名均為程永莉丈夫所簽，“唐蘭”字樣的私章無(wú)法證明為唐蘭所有。該案經(jīng)一審、二審以及重慶高院再審，均在合同是有效還是與無(wú)效之間爭(zhēng)議，重慶高院再審判決認(rèn)為合同有效并據(jù)此駁回了唐蘭的訴訟請(qǐng)求。唐蘭不服，向檢察機(jī)關(guān)申訴，2019年5月16日，最高人民檢察院向最高人民法院提起抗訴。
最高人民法院再審認(rèn)為，涉案合同不涉及有效與無(wú)效的問(wèn)題，而是是否成立的問(wèn)題。在雙方當(dāng)事人就合同關(guān)系是否成立存在爭(zhēng)議的情況下，根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)由主張合同關(guān)系成立的一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任，在“唐蘭”簽名被證實(shí)并非唐蘭本人所簽的情況下，程永莉不能證明“唐蘭”字樣的私章為唐蘭本人所有并加蓋時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的訴訟后果。行政裁定書(shū)認(rèn)定的事實(shí)只能證明房管部門(mén)行政行為的合規(guī)性，并不能證明民事行為的成立，且多方面證據(jù)均證明唐蘭并未簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，唐蘭與程永莉之間沒(méi)有就涉案房屋成立房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。據(jù)此最高人民法院判決程永莉向唐蘭返還房屋。
該案庭審過(guò)程中，最高人民檢察院首次接受當(dāng)事人當(dāng)庭質(zhì)證，對(duì)于我國(guó)民事抗訴程序的豐富和發(fā)展具有重要意義。在該案的合同效力形態(tài)上，當(dāng)事人在有效與無(wú)效之間爭(zhēng)議，原審法院也在合同有效與無(wú)效之間裁判，但經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)涉案合同僅涉及是否成立的問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上正確運(yùn)用合同成立的舉證規(guī)則，合理分配舉證責(zé)任，從而做到對(duì)當(dāng)事人實(shí)體權(quán)利的保護(hù)，對(duì)于民事判決中舉證責(zé)任的適用方法具有指導(dǎo)意義。
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇四
上訴人：xxx，男，漢族，19xx年6月12日生，xx市人，住xx省xx縣xx鎮(zhèn)xx社居委小區(qū)。電話：
被上訴人：xx省xx安裝有限公司電話：
法定代表人：xx總經(jīng)理
地址：xx縣xx鎮(zhèn)xx東路。
上訴人因不服xx省xx縣人民法院(xxx)xx民一初字第xx號(hào)民事裁定，認(rèn)為該裁定明顯錯(cuò)誤，特提出上訴。
上訴請(qǐng)求：
1、依法撤銷(xiāo)xx縣人民法院(xxx)肥東民一初字第xxx號(hào)民事裁定。
2、發(fā)回原審人民法院重新審理。
上訴理由：
一、一審無(wú)視本案不屬于勞動(dòng)合同法律關(guān)系的事實(shí)致使裁定錯(cuò)誤。
本案上訴人與被上訴人之間簽訂的《聘用合同書(shū)》明顯不符合構(gòu)成勞動(dòng)合同法律關(guān)系的特征及其要素，勞動(dòng)合同法律關(guān)系由主體、客體和內(nèi)容三個(gè)要素構(gòu)成。其中勞動(dòng)合同法律關(guān)系的客體，是指勞動(dòng)合同法律關(guān)系的主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)所指向的事物，主要指的是勞動(dòng)行為。
本案中，上訴人與被上訴人簽訂的合同中權(quán)利和義務(wù)所指向的事務(wù)與勞動(dòng)行為無(wú)關(guān)，所涉內(nèi)容指向的全部是關(guān)于上訴人一級(jí)注冊(cè)建造師證書(shū)的使用范圍的約定及雙方對(duì)該證書(shū)的權(quán)利義務(wù)。另外，上訴人與被上訴人簽訂的《聘用合同》中約定從事一級(jí)建造師(建筑工程專(zhuān)業(yè))的咨詢工作，其并不受公司制度的約束管理，工作具有很大的隨意性，上訴人的人身、人格并不受公司的支配，二者之間并不存在隸屬性。其次，上訴人在從事咨詢工作期間，不參加被上訴人的考勤管理，且被上訴人也沒(méi)有為上訴人繳納任何社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。雙方的約定并未涉及國(guó)家在勞動(dòng)關(guān)系中強(qiáng)制規(guī)定的最低工資、工作時(shí)間、休息制度、工傷保險(xiǎn)等內(nèi)容，其締結(jié)的法律關(guān)系并沒(méi)有受到任何的國(guó)家意志干預(yù)，雙方僅僅是對(duì)一級(jí)注冊(cè)建造師證書(shū)的使用范圍進(jìn)行了約定?？梢?jiàn)，上訴人與被上訴人之間的關(guān)系不具有以國(guó)家意志為主導(dǎo)、當(dāng)事人意志為主體的屬性。
通過(guò)以上分析可以看出，上訴人與被上訴人之間的法律關(guān)系并不符合勞動(dòng)法律關(guān)系的基本特征，二者之間并沒(méi)有形成勞動(dòng)關(guān)系。一審在事實(shí)認(rèn)定上出現(xiàn)了明顯錯(cuò)誤。
二、一審裁定一旦生效將導(dǎo)致上訴人無(wú)法通過(guò)正當(dāng)司法途徑維護(hù)自身合法權(quán)益的錯(cuò)誤結(jié)果。
一審審理認(rèn)定本案為勞動(dòng)爭(zhēng)議，未經(jīng)仲裁前置程序，依法駁回，實(shí)質(zhì)上還是在認(rèn)定事實(shí)上出現(xiàn)的錯(cuò)誤從而導(dǎo)致適用法律錯(cuò)誤，一旦裁定生效，必然會(huì)導(dǎo)致上訴人維權(quán)無(wú)門(mén)的窘境，本案并不屬于勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛，不在勞動(dòng)仲裁范圍，當(dāng)然也就無(wú)法尋求仲裁維權(quán)。
懇請(qǐng)二審法院依法裁決，以維護(hù)上訴人的合法權(quán)益。
此致
xx市中級(jí)人民法院
上訴人：
年月日
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇五
審判員：
依據(jù)《中華人民共和國(guó)律師法》的規(guī)定，重慶合縱律師事務(wù)所接受李某的委托，指派、律師代理李某與重慶某物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱某公司)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案。代理律師結(jié)合本案的事實(shí)及庭審情況，發(fā)表以下代理意見(jiàn)，敬請(qǐng)法庭考慮并予以采納為盼。
關(guān)于李某與某公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，李某與某公司對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同及年月日協(xié)議的有效成立、合同履行的事實(shí)情況等案件事實(shí)部分沒(méi)有爭(zhēng)議，該案主要爭(zhēng)議在于對(duì)年月日協(xié)議第三條部分關(guān)鍵詞語(yǔ)的理解，即“房屋的產(chǎn)權(quán)證”以及“辦理”應(yīng)當(dāng)如何理解。
年月日協(xié)議第三條約定：“業(yè)主李某所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證力爭(zhēng)在兩年內(nèi)辦理完畢，如果兩年內(nèi)未辦理，賠償業(yè)主李某人民幣伍千元整”。
代理律師認(rèn)為：
一、“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證，房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理完畢就應(yīng)當(dāng)指辦理完畢房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。只有房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證辦理齊備，才符合該合同約定的“房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理完畢”的意思表示。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)證、20__年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過(guò)雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書(shū)的時(shí)間范圍，已經(jīng)構(gòu)成違約。代理律師將具體的法律依據(jù)與理由陳述如下：
1、“房屋的產(chǎn)權(quán)證”不是嚴(yán)格意義上的法律概念，只能按照人們通常的理解及有關(guān)法律規(guī)定來(lái)解釋?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)指屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證?！胺课莸漠a(chǎn)權(quán)”指對(duì)房屋這一不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，這一所有權(quán)應(yīng)當(dāng)包括對(duì)房屋所有權(quán)與房屋土地使用權(quán)這兩方面的權(quán)利，那么“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。
2、我國(guó)法律在提到房屋權(quán)利或權(quán)利證書(shū)時(shí)，常常是同時(shí)提到“房屋所有權(quán)和房屋土地使用權(quán)”。在理解“房屋的產(chǎn)權(quán)證”這一提法時(shí)，應(yīng)當(dāng)理解為指“房屋屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證”。特別是以下引用的法律條文中有與“房屋的產(chǎn)權(quán)”相近的提法，都是指包括房屋所有權(quán)與房屋土地使用權(quán)在內(nèi)的權(quán)利，如“土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”、“房屋權(quán)屬”、“房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)”等。
如《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。第六十二條：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)”。
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十四條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。第四十一條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測(cè)繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款?！?BR> 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?BR> 3、把“房屋的產(chǎn)權(quán)證”理解為只包括“房屋所有權(quán)證”一項(xiàng)是違背本案當(dāng)事人商品房買(mǎi)賣(mài)的意思表示的。只有房屋所有權(quán)證而沒(méi)有房屋土地使用權(quán)證的房屋的產(chǎn)權(quán)是不完整的。根據(jù)我國(guó)法律，一項(xiàng)商品房的完整權(quán)利包括房屋的所有權(quán)和房屋土地的使用權(quán)兩項(xiàng)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容也是這兩項(xiàng)權(quán)利的買(mǎi)賣(mài)。在本合同中，雙方當(dāng)事人約定的商品房買(mǎi)賣(mài)就包括了這兩項(xiàng)權(quán)利的買(mǎi)賣(mài)，這可以從出賣(mài)方已經(jīng)履行的義務(wù)推斷。如果把“房屋的產(chǎn)權(quán)證”理解為只包括“房屋所有權(quán)證”一項(xiàng)，這違背了當(dāng)事人合同的真實(shí)意思表示，可能造成一方權(quán)利的不完整。
4、由于法律沒(méi)有直接規(guī)定“房屋的產(chǎn)權(quán)證”的具體內(nèi)容，雙方當(dāng)事人對(duì)這一約定的理解產(chǎn)生了爭(zhēng)議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百二十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思?！卑凑杖藗円话銓?duì)房屋產(chǎn)權(quán)的理解，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)包括房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。本合同的目的也是為了買(mǎi)受人取得完整的對(duì)該房屋的權(quán)利，包括房屋所有權(quán)和房屋土地使用權(quán)兩方面，按照該商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的，這里的“房屋的產(chǎn)權(quán)”應(yīng)當(dāng)理解為包括了房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。
二、“辦理”房產(chǎn)證應(yīng)理解為辦理完結(jié)并由房屋買(mǎi)受人實(shí)際取得房產(chǎn)證。
1、被告認(rèn)為在與原告的約定中所談的“辦理”應(yīng)理解為過(guò)程意義，而非結(jié)果意義，即只要被告著手進(jìn)行了，就算履行了義務(wù)，而不管結(jié)果如何，也就是說(shuō)，在履行“辦理房產(chǎn)證”這一義務(wù)上，只要被告在兩年內(nèi)著手為原告辦兩證即意味著被告合理的履行了義務(wù)。我們認(rèn)為被告的這種理解顯然不符合本協(xié)議上下文的文意，也不符合合同目的，更不符合法律的有關(guān)規(guī)定。從協(xié)議的上下文的文意傳承上看，“辦理”二字出現(xiàn)在“辦理完畢房產(chǎn)證”的義務(wù)約定之后，其目的顯然是對(duì)該義務(wù)的補(bǔ)充說(shuō)明，其意義也與前文的“辦理完畢”一脈相承，也就是說(shuō)“辦理”與“辦理完畢”具有相同的意義。從本協(xié)議的目的上看，是為解決原告久久得不到房產(chǎn)證的情況而進(jìn)行的約定，其目的顯然是敦促被告盡快為原告辦證并使原告在合理的時(shí)間內(nèi)取得兩證，如果在這里將“辦理”理解為過(guò)程意義，則這個(gè)協(xié)議的約定兩年期限將沒(méi)有任何意義，因?yàn)樵谶^(guò)程意義上，被告早在本協(xié)議簽署前就已在為原告“辦理”兩證，只是沒(méi)有“辦理完畢”而已，顯然如果僅將“辦理”理解為著手進(jìn)行，則被告將絕對(duì)不可能違約，本合同的目的也就無(wú)從實(shí)現(xiàn)。從法律規(guī)定上看，“辦理”通常也是從結(jié)果意義上加以規(guī)定的，《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。”根據(jù)該司法解釋?zhuān)唐贩康某鲑u(mài)人承擔(dān)的辦理兩證的義務(wù)應(yīng)為“在約定的期限內(nèi)為買(mǎi)受人辦理房產(chǎn)證并使買(mǎi)受人取得”。在本案中，被告取得房屋所有權(quán)證的時(shí)間為20__年12月31日，取得土地使用權(quán)證的時(shí)間為20__年，均已超過(guò)雙方在協(xié)議中約定的兩年辦理期限。應(yīng)按照《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條之規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
2、被告稱在為原告辦理房產(chǎn)證的過(guò)程中積極為原告辦理相關(guān)手續(xù)，即應(yīng)認(rèn)為被告遵守了與原告的協(xié)議，而沒(méi)有構(gòu)成違約。根據(jù)《民法典》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。被告未在約定的期限內(nèi)為原告辦理完畢產(chǎn)權(quán)證，這是一個(gè)顯而易見(jiàn)的問(wèn)題，所以履行合同不符合約定，就屬于違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
三、原告預(yù)交給被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的稅費(fèi)及其它費(fèi)用共計(jì)元，而被告給原告的發(fā)票總額僅為元。原告多交部分被告理應(yīng)退還。
被告多收取原告的費(fèi)用，于法無(wú)據(jù)，對(duì)被告而言屬于不當(dāng)?shù)美?，而造成了原告利益的損失，故應(yīng)當(dāng)按照《民法典》的規(guī)定返還原告。
綜上所述，代理律師認(rèn)為：“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦妥就應(yīng)當(dāng)指辦理完房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)證、年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過(guò)雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書(shū)的時(shí)間范圍，已經(jīng)構(gòu)成違約，理應(yīng)按照年月日協(xié)議的約定賠償業(yè)主李某元。另，某公司多向原告收取的費(fèi)用，屬于不當(dāng)?shù)美?，理?yīng)退還原告。
律師事務(wù)所。
律師：
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇六
“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會(huì)等農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，未經(jīng)國(guó)有化和征收，在農(nóng)村集體土地上，單獨(dú)或聯(lián)合開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會(huì)制作房屋權(quán)屬證書(shū)向城市居民銷(xiāo)售的房屋。小產(chǎn)權(quán)房一般具有占用集體土地、地域性、沒(méi)有“五證”、開(kāi)發(fā)主體的多樣化、權(quán)利受到限制、價(jià)格低等特點(diǎn)。目前有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的糾紛主要有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋侵權(quán)糾紛、離婚財(cái)產(chǎn)分割、繼承糾紛等。
而對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房合同的效力問(wèn)題，也是眾多學(xué)者和實(shí)務(wù)工作者們共同爭(zhēng)論的一個(gè)話題。
一、各地法院如何處理小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
由于沒(méi)有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)方面的具體法律法規(guī)，現(xiàn)階段各地法院對(duì)于有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫(huà)家村宋莊小產(chǎn)權(quán)房案，7月,畫(huà)家李玉蘭以4.5萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了北京通州區(qū)宋莊村民馬海濤的房屋，雙方簽訂了購(gòu)房協(xié)議。，因房?jī)r(jià)上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補(bǔ)償款，馬海濤以農(nóng)村宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的居民違反了法律禁止性規(guī)定為由，起訴要求判決購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，返還房產(chǎn)。該案經(jīng)過(guò)兩審，最終北京二中院認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但出賣(mài)人明知其所出賣(mài)的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)的范圍，在出賣(mài)多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)賠償買(mǎi)受人的依賴?yán)鎿p失。
以上是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的影響較大的一個(gè)案例，雖然只是個(gè)案，但非常具有代表性。有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題，全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定和司法解釋?zhuān)鞯胤ㄔ簽榱说胤綄徟械男枰?，相繼出臺(tái)了適用于當(dāng)?shù)貙徟袑?shí)踐的意見(jiàn)。12月15日，北京市高級(jí)人民法院公布的《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)紀(jì)要》認(rèn)為：“此類(lèi)合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效?！?0青島市中級(jí)人民法院青中法[]232號(hào)《審理農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件相關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》中規(guī)定，“城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)集體經(jīng)濟(jì)組織所有宅基地上的房屋的，認(rèn)定合同無(wú)效，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間購(gòu)買(mǎi)宅基地上房屋的，認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效?！?0月17日，鄭州市中級(jí)人民法院組織市區(qū)兩級(jí)法院、鄭州市國(guó)土局、房管局有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人以及律師、專(zhuān)家學(xué)者召開(kāi)了“小產(chǎn)權(quán)房糾紛審判實(shí)務(wù)研討會(huì)”，與會(huì)者對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力看法不一，未形成一致意見(jiàn)，但多數(shù)認(rèn)為可以借鑒其它法院經(jīng)驗(yàn)，原則上認(rèn)定合同無(wú)效。從以上可以看出，當(dāng)前多數(shù)法院是以認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。
二、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力剖析
(一)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的理由
1、農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！蔽覈?guó)房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。也就是說(shuō)我國(guó)對(duì)于房屋的轉(zhuǎn)讓實(shí)行的是房地一體主義，這是我國(guó)房地產(chǎn)交易中普遍遵循的法理?；诜康匾惑w主義，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)必然會(huì)導(dǎo)致房屋所占用土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而這與《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定是相違背的，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效”。所以小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。
2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制
小產(chǎn)權(quán)房中有一部分是農(nóng)戶在自家宅基地上建房出賣(mài)，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民以戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點(diǎn)享有建筑用房、添置生活設(shè)施、在庭院種植樹(shù)木、永久居住的權(quán)利。宅基地使用權(quán)的主體是該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，這是一個(gè)嚴(yán)格的身份限制，是基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份而享有的權(quán)利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同因?yàn)闃?biāo)的無(wú)法履行而無(wú)效。
3、國(guó)務(wù)院等有關(guān)部門(mén)的文件也禁止小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)
關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，國(guó)務(wù)院等國(guó)家有關(guān)部門(mén)出臺(tái)過(guò)許多相關(guān)規(guī)定，比如國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》，原國(guó)家土地管理局[1990]國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》，國(guó)土資源部發(fā)[]234號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》，月21日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，201月，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國(guó)家的政策導(dǎo)向，而且這些規(guī)定的出臺(tái)致使小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)無(wú)法實(shí)際轉(zhuǎn)移。根據(jù)這些規(guī)定的精神可以看出，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。
(二)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效的理由
1、認(rèn)定合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國(guó)合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同有效，否則無(wú)效。
小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同歸根結(jié)底是合同，要遵守《合同法》的規(guī)定，只要符合合同的構(gòu)成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同應(yīng)當(dāng)有民事行為能力;意思自治;且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)的公序良俗。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(一)第四條規(guī)定，合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。而現(xiàn)行的法律和行政法規(guī)沒(méi)有一部明確對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定，無(wú)論是國(guó)務(wù)院下發(fā)的通知、決定，還是國(guó)土資源部下發(fā)的意見(jiàn)，都不是法律也不是行政法規(guī)。所以只要當(dāng)事人具有民事行為能力且意思自治，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。
2、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同不違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會(huì)公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，雙方訂立合同處分自己的財(cái)產(chǎn)，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問(wèn)題，即使有一方隱瞞了真實(shí)情況，實(shí)施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒(méi)有損害國(guó)家利益。小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)同樣也不會(huì)損害集體和第三人的利益，基于一戶一宅的規(guī)定，房屋賣(mài)出后，不能再申請(qǐng)宅基地，所以不會(huì)對(duì)集體和第三人的利益構(gòu)成危害，現(xiàn)今的農(nóng)民在宅基地上通常是建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑房屋，將這些空閑房屋出賣(mài)給第三人，并不會(huì)使農(nóng)民失去其賴以居住的土地，相反的小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和買(mǎi)賣(mài)增加了農(nóng)民的收入。小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)雙方一方是尋求自身經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至于損害社會(huì)公共利益更是無(wú)從談起，除非小產(chǎn)權(quán)房對(duì)社會(huì)公益設(shè)施構(gòu)成威脅或侵害了不特定多數(shù)人的利益。至于該條的第五款，前面已敘述過(guò)，沒(méi)有任何一部現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定。綜上，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)并不違反《合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。
3、如果認(rèn)定合同有效，符合誠(chéng)實(shí)信用原則，有利于保護(hù)守信方的利益，有利于促進(jìn)交易安全。
現(xiàn)行的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，要求確認(rèn)合同無(wú)效的一方通常是出賣(mài)方，起因大多是因?yàn)榉课葙u(mài)出后，由于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲或政府拆遷補(bǔ)償費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的出賣(mài)價(jià)格，出賣(mài)人覺(jué)得吃了虧，遂以買(mǎi)賣(mài)合同違反國(guó)家禁止性規(guī)定為由要求法院認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。這種在合同簽訂并履行后，因利益的驅(qū)動(dòng)而產(chǎn)生悔意，并試圖通過(guò)以確認(rèn)合同無(wú)效的方式要回房屋的行為，不具有正當(dāng)性。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)因違反國(guó)家規(guī)定而無(wú)法過(guò)戶辦證，對(duì)于出賣(mài)人來(lái)說(shuō)是明知的，出賣(mài)人在賣(mài)出房子后，又以合同違反規(guī)定要求確認(rèn)無(wú)效，這是一種惡意抗辯，如果認(rèn)定了合同無(wú)效，無(wú)疑是對(duì)不誠(chéng)信者的縱容，不利于保護(hù)交易安全，同時(shí)也是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的違反。
這里筆者需要說(shuō)明的一點(diǎn)是，保護(hù)守信方的利益、促進(jìn)交易安全與保護(hù)弱者之間的關(guān)系。通常公眾認(rèn)為農(nóng)民是弱勢(shì)群體，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效是否有利于保護(hù)弱勢(shì)群體是個(gè)值得商榷的問(wèn)題。目前關(guān)于弱勢(shì)群體還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的定義，它主要是一個(gè)用來(lái)分析現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)權(quán)力分配不公平、社會(huì)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)、不合理的概念。筆者認(rèn)為弱勢(shì)群體是相對(duì)而言的，是有一定的時(shí)間、區(qū)域限制的。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在商品房的房?jī)r(jià)飛漲，作為比商品房?jī)r(jià)格低數(shù)倍的小產(chǎn)權(quán)房，絕對(duì)具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，小產(chǎn)權(quán)房所有者的農(nóng)民在小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)上處于優(yōu)勢(shì)地位;而無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房的城鎮(zhèn)居民，在此市場(chǎng)中則處于劣勢(shì)地位，他們才是這個(gè)市場(chǎng)中的弱勢(shì)群體。認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效，正是保護(hù)了這部分弱勢(shì)群體，兩者并不沖突。農(nóng)民并非是智力低下者，作為一個(gè)思維正常的人都有趨利避害的本性，在改革開(kāi)放十幾年的這種大背景下，農(nóng)民完全有能力和智力判斷出賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房對(duì)其是否有利。如果認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，那么基于趨利避害的本性，將會(huì)有更多的出賣(mài)者在有利可圖的時(shí)候，選擇撕毀協(xié)議來(lái)賺取更多的金錢(qián)，這無(wú)異于縱容了行為人的違法和不誠(chéng)信，破壞了交易的安全性。
4、從《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定中可以看出，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效是符合《物權(quán)法》精神的。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。第三十一條規(guī)定，依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。從以上規(guī)定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物權(quán)就產(chǎn)生了，物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就對(duì)其建造的房屋享有所有權(quán)，所有權(quán)是一種最完整的物權(quán)，是所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。既然所有權(quán)人有權(quán)處分自己所有的不動(dòng)產(chǎn)，那么其買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房就是合法的，只是在未經(jīng)登記的情況下，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，但買(mǎi)賣(mài)合同本身是成立并生效的。
三、筆者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力的看法
對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力，筆者同意認(rèn)定合同有效。除了上述認(rèn)為合同有效的理由外，還可從以下幾方面來(lái)分析。
(一)從歷史的角度來(lái)看小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題
小產(chǎn)權(quán)房合同效力的爭(zhēng)議主要在于所占用的集體土地是否可以流轉(zhuǎn)?？v觀歷史的發(fā)展，我們發(fā)現(xiàn)在19第二次修訂《土地管理法》以前是允許小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)的。1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，由于買(mǎi)賣(mài)房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)按第十四條的規(guī)定辦理申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)手續(xù)。出賣(mài)、出租房屋的，不得再申請(qǐng)宅基地。第十八條規(guī)定，集鎮(zhèn)內(nèi)非農(nóng)業(yè)戶建房需要用地的，應(yīng)提出申請(qǐng)，由管理集鎮(zhèn)的機(jī)構(gòu)與有關(guān)生產(chǎn)隊(duì)協(xié)商，參照第十四條的規(guī)定辦理。從以上規(guī)定可以看出，1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》允許小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)。隨之其后在1986年制定的《中華人民共和國(guó)土地管理法》同樣沒(méi)有禁止小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)，該法第四十一條規(guī)定，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國(guó)家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。第三十八條第三款規(guī)定，農(nóng)村居民出賣(mài)、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?？梢?jiàn)《土地管理法》延續(xù)了《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》的精神，這在1988年的第一次修訂時(shí)，也予以了保留。
不允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村集體土地上建造房屋始于年《土地管理法》的`第二次修訂之后，修訂后的《土地管理法》刪除了原來(lái)的第四十一條，新增加了第六十三條，即規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。如此修改的目的在于保護(hù)耕地，控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地。然而對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村居民在自家宅基地上建房出售并沒(méi)有規(guī)定，相反的，在《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。也就是說(shuō)，法律禁止城鎮(zhèn)居民直接購(gòu)置農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)建設(shè)，但沒(méi)有禁止農(nóng)村居民在宅基地上建房出售。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三條規(guī)定的是不允許將集體所有的土地用于非農(nóng)建設(shè)，其立法目的在于限制農(nóng)轉(zhuǎn)非，而宅基地本身就是建設(shè)用地，所以農(nóng)村居民在宅基地上建房出售并不違反《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。
(二)從《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的制訂過(guò)程剖析小產(chǎn)權(quán)房
《物權(quán)法》從草案的提出到最后通過(guò)，經(jīng)過(guò)了七次審議，修改了諸多條款，其中也包括宅基地轉(zhuǎn)讓。在《物權(quán)法》草案第二次審議稿第一百六十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄔ煸谠撜厣系淖》哭D(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?？梢?jiàn)草案的第二稿是允許宅基地上的住房和宅基地的轉(zhuǎn)讓的。到了草案第三稿，一些常委會(huì)委員對(duì)這一規(guī)定有不同意見(jiàn)，且鑒于國(guó)務(wù)院已經(jīng)明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”，故而將該條修改為“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的村民;住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。村民依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)宅基地?！边@一規(guī)定一直保留到了草案第六稿，但是在第七審中，鑒于對(duì)“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！边@一條始終有爭(zhēng)議，將該條改為了“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！睆摹段餀?quán)法》的修改過(guò)程可以看出，對(duì)于宅基地能否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題一直都有爭(zhēng)議，如此修改是為了維護(hù)現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國(guó)家關(guān)于宅基地的政策，并為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地，并非絕對(duì)的禁止。
(三)訂立小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是債權(quán)行為，而小產(chǎn)權(quán)房的變更登記屬物權(quán)登記行為，對(duì)物權(quán)變動(dòng)的禁止并不影響債權(quán)的設(shè)立。
物權(quán)行為與債權(quán)行為是既有關(guān)聯(lián)又相區(qū)別的，物權(quán)最終能否按照當(dāng)事人的意思發(fā)生變動(dòng)，并不影響債權(quán)的設(shè)立，也就是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)現(xiàn)行政策不能進(jìn)行變更登記，但當(dāng)事人之間仍然可以訂立小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)罷了，這個(gè)時(shí)候完全可以以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，要求解除合同，而不是認(rèn)定合同無(wú)效。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)此也予以了肯定，該法第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。另外應(yīng)當(dāng)注意的是，所謂的“小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同”的買(mǎi)賣(mài)雙方，可能其訂立合同的本意就不包含小產(chǎn)權(quán)房的變更登記或辦理產(chǎn)權(quán)證，而只是要求交付使用而已，如果強(qiáng)行認(rèn)定合同無(wú)效，豈不是有違當(dāng)事人的意思?在主張當(dāng)事人意思自治的民法理論下，這樣做恐怕不妥。
(四)只要小產(chǎn)權(quán)房手續(xù)齊全，其所在集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)可，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效。
《中華人民共和國(guó)憲法》第十條第二款規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！段餀?quán)法》對(duì)此也做了規(guī)定，而且還規(guī)定，屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)。既然法律規(guī)定了集體對(duì)土地的所有權(quán)，那么集體經(jīng)濟(jì)組織就對(duì)其所有的土地享有占有、使用、收益、處分等完全的權(quán)利。只要房屋在建造時(shí)各種手續(xù)齊全，在買(mǎi)賣(mài)時(shí)經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)可，就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)其效力，這是充分保證農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民行使自己的權(quán)力，而不應(yīng)當(dāng)以其為非國(guó)有而區(qū)別對(duì)待。
綜上所述，只要爭(zhēng)議房屋為合法建筑物，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該買(mǎi)賣(mài)房屋的合同為有效，即以認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效為原則。
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇七
第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。
【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個(gè)問(wèn)題：
(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個(gè)承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個(gè)承租人，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。
(2)再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定。
第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。為督促出租人及時(shí)行使合同解除權(quán)，維護(hù)交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長(zhǎng)的規(guī)定。
承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，在效力上屬無(wú)效行為，出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失。
在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無(wú)效情形下，都涉及房屋的返還問(wèn)題，此時(shí)，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當(dāng)次承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建，則此承租人對(duì)訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，也可以是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對(duì)價(jià)將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對(duì)租賃物進(jìn)行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無(wú)論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。
第十七條因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。
【解讀】《合同法》第227條規(guī)定，承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場(chǎng)合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí)，次承租人可以代償請(qǐng)求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的場(chǎng)合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無(wú)代償請(qǐng)求權(quán)。
次承租人代出租人支付租金與違約金后，對(duì)承租人享有兩種權(quán)利，一是對(duì)于承租人的追償權(quán)，二是對(duì)于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。
房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應(yīng)將房屋返還出租人，但實(shí)際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí)，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對(duì)出租人所有的租賃房屋的無(wú)權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋，同時(shí)，出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費(fèi)。
第十九條承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】《合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴(kuò)大為“共同經(jīng)營(yíng)”，包括個(gè)體工商戶和個(gè)人合伙。對(duì)于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤)，共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，該共同經(jīng)營(yíng)人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。
正確適用本條司法解釋?zhuān)婕暗絺€(gè)人合伙的認(rèn)定。認(rèn)定個(gè)人合伙，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒(méi)有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益)，并有兩個(gè)以上無(wú)利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認(rèn)定為個(gè)人合伙。
第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：
(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【解讀】本條系“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。
《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，若無(wú)法定或約定的除外情形，該原則即應(yīng)被適用。
抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注重標(biāo)的物的交換價(jià)值，而租賃權(quán)則更注重標(biāo)的物的使用價(jià)值，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先，因而具有優(yōu)先效力，此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，仍應(yīng)適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。
涉及到法院依法查封的場(chǎng)合下，若查封在先，租賃在后，則法院強(qiáng)制拍賣(mài)時(shí)不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。
第二十一條出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)措施。
房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只在租賃房屋作為買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生，在贈(zèng)與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦不能主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。
關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定，《民通意見(jiàn)》第118條規(guī)定，“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣(mài)房屋前15日通知承租人，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。
在房屋轉(zhuǎn)租場(chǎng)合，次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在理論上存在爭(zhēng)議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害時(shí)，無(wú)權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但可以請(qǐng)求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，為避免承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)對(duì)其課以一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保，以使出租人信任其履行能力。
承租人雖無(wú)權(quán)以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，保護(hù)其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主張以同等條件與出租人成立買(mǎi)賣(mài)合同后，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)出租人履行合同，取得房屋所有權(quán)，由此第三人無(wú)法繼續(xù)履行合同的，第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。
第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不沖突，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
折價(jià)、變賣(mài)均屬于出租人出售房屋的行為，不管買(mǎi)受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
“同等條件”的確定要依照買(mǎi)受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格，該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán)，而非約束出租人對(duì)房屋的處分權(quán)。房屋出賣(mài)價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對(duì)該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。
第二十三條出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
【解讀】拍賣(mài)的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存在一定沖突，由于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣(mài)程序亦不例外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定，“拍賣(mài)過(guò)程中，有最高價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買(mǎi)受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人?！贝怂^“跟價(jià)法”。
在拍賣(mài)負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的租賃房屋時(shí)，一般遵循如下程序：
(1)拍賣(mài)通知，出租人在拍賣(mài)5日前以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人于拍賣(mài)日到場(chǎng)。
(2)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人應(yīng)按照拍賣(mài)通知或拍賣(mài)公告的要求，與其他競(jìng)買(mǎi)人一樣進(jìn)行競(jìng)買(mǎi)登記、繳納競(jìng)買(mǎi)保證金，在拍賣(mài)日到場(chǎng)參加競(jìng)拍。
(3)舉牌應(yīng)價(jià)，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的意思表示，則拍賣(mài)房屋由最高應(yīng)價(jià)人購(gòu)買(mǎi)。
第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的;
(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的;
(四)第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)基于租賃關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
家庭成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有很大區(qū)別，故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣(mài)給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)及時(shí)答復(fù)，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的，則喪失優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這里強(qiáng)調(diào)“明確表示”。
《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無(wú)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)?！芭e重以明輕”，在第三人善意購(gòu)買(mǎi)出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
【解讀】本解釋于209月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無(wú)論處于一審還是二審程序，均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序，且于本解釋實(shí)施時(shí)仍在審理中的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇八
為妥善解決勞動(dòng)爭(zhēng)議案件審理中涉及的社會(huì)保險(xiǎn)問(wèn)題，北京市高級(jí)人民法院民一庭與北京市人力資源和社會(huì)保障局于20___年7月31日聯(lián)合召開(kāi)社會(huì)保險(xiǎn)相關(guān)問(wèn)題研討會(huì)。北京市三級(jí)法院從事勞動(dòng)爭(zhēng)議審判工作的部分庭長(zhǎng)和法官、北京市人力資源和社會(huì)保障局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人參加了研討。與會(huì)人員就勞動(dòng)爭(zhēng)議案件審理中涉及的社會(huì)保險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行了討論，對(duì)部分問(wèn)題的解決取得了一致意見(jiàn)，現(xiàn)紀(jì)要如下：
一、關(guān)于用人單位未按規(guī)定為農(nóng)民工繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)的問(wèn)題。
1、用人單位未按規(guī)定為農(nóng)民工繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，農(nóng)民工主張予以補(bǔ)繳的，一般不予受理。
用人單位未按規(guī)定為農(nóng)民工繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，農(nóng)民工在與用人單位終止或解除勞動(dòng)合同后要求用人單位賠償損失的，應(yīng)予受理。
2、因用人單位未按規(guī)定為農(nóng)民工繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，農(nóng)民工在與用人單位解除或終止勞動(dòng)合同后，要求用人單位賠償損失的，應(yīng)當(dāng)自勞動(dòng)合同解除或終止之日起一年內(nèi)提出。賠償數(shù)額的確定可參照《農(nóng)民合同制職工參加北京市養(yǎng)老、失業(yè)保險(xiǎn)暫行辦法》(京勞險(xiǎn)發(fā)[]99號(hào))和《北京市農(nóng)民工養(yǎng)老保險(xiǎn)暫行辦法》(京勞社養(yǎng)發(fā)[20___]125號(hào))的規(guī)定。
3、為便于勞動(dòng)仲裁部門(mén)和法院在案件審理中更及時(shí)準(zhǔn)確地計(jì)算相應(yīng)賠償數(shù)額，市人力資源和社會(huì)保障局職工養(yǎng)老保險(xiǎn)處、社會(huì)保險(xiǎn)基金管理中心聯(lián)合開(kāi)發(fā)了計(jì)算農(nóng)民工養(yǎng)老保險(xiǎn)損失賠償金的計(jì)算機(jī)程序軟件，供仲裁員和法官在辦案時(shí)參考使用。
1、因用人單位未按規(guī)定為勞動(dòng)者繳納醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)，勞動(dòng)者要求用人單位賠償相關(guān)醫(yī)療保險(xiǎn)待遇損失，勞動(dòng)仲裁部門(mén)受理后，應(yīng)要求勞動(dòng)者提交相關(guān)醫(yī)療單據(jù)，并委托所在區(qū)縣的醫(yī)療保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)協(xié)助核算應(yīng)由用人單位承擔(dān)的醫(yī)療費(fèi)數(shù)額。勞動(dòng)仲裁部門(mén)和法院在處理相應(yīng)案件時(shí)，均可參照。
2、未經(jīng)過(guò)仲裁前置程序直接起訴到法院的醫(yī)保待遇損失爭(zhēng)議案件，法院在受理后，應(yīng)要求勞動(dòng)者提交相關(guān)醫(yī)療單據(jù)，并可直接或通過(guò)所在區(qū)縣勞動(dòng)仲裁部門(mén)委托相應(yīng)醫(yī)療保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)協(xié)助核算應(yīng)由用人單位承擔(dān)的醫(yī)療費(fèi)數(shù)額。
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇九
［案情］?
被告：某市證券公司（以下簡(jiǎn)稱市公司）?
被告：葉某?
1993年3月10日，葉某在省公司（系上交所會(huì)員）某業(yè)務(wù)部（省公司分支機(jī)構(gòu)）辦理委托買(mǎi)賣(mài)股票名冊(cè)登記，并開(kāi)立股票帳戶和資金帳戶，委托省公司在上交所為其進(jìn)行股票買(mǎi)賣(mài)。至同年4月20日，葉某離開(kāi)省公司某業(yè)務(wù)部，又到市公司（亦為上交所會(huì)員）開(kāi)立了資金帳戶，并進(jìn)入市公司大戶室操作，交易股票。同年6月8日，葉某以先口頭申報(bào)，后填單確認(rèn)的方式，委托市公司購(gòu)進(jìn)新錦江股票2萬(wàn)股及富聯(lián)股票1萬(wàn)股，透支市公司資金832913.27元。因股市行情不好，當(dāng)日未平倉(cāng)。次日，葉某資金帳戶進(jìn)款3萬(wàn)元，沖抵后，透支余額為802913.27元。6月10日，葉某向市公司表示請(qǐng)求等待股票價(jià)格反彈，并表示可以想辦法打資金進(jìn)帳。為防止葉某將手中的股票在某他證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)賣(mài)出，套用資金，市公司要求葉某在未平倉(cāng)前不要再做股票交易，將股東卡和居民身份證交市公司保管，每天到市公司去。葉某遂將其股東卡和居民身分證交給了市公司，停止了股票交易，并天天坐在市公司，但未打入資金進(jìn)帳。8月2日，葉某未通知市公司即離開(kāi)市公司轉(zhuǎn)回省公司某業(yè)務(wù)部，易地將其名下的2萬(wàn)股新錦江及1萬(wàn)股福聯(lián)股票委托賣(mài)出，凈收入522722.49元，并以此資金在省公司某業(yè)務(wù)部大戶室內(nèi)重新開(kāi)始股票交易。期間，省公司未再驗(yàn)核葉某的股東卡及居民身分證。至8月9日收盤(pán)時(shí)，葉某資金帳戶結(jié)存本金74930.73元，并持有2萬(wàn)股東北華聯(lián)和1800股天橋百貨股票。8月10日，葉某又填單委托省公司買(mǎi)進(jìn)合成化纖股票4萬(wàn)股和哈醫(yī)藥股票2萬(wàn)股，當(dāng)日僅將2萬(wàn)股哈醫(yī)藥股票賣(mài)出，至收盤(pán)時(shí)，實(shí)際透支省公司資金461230.20元，其手中持有的.股票總價(jià)值達(dá)80余萬(wàn)元。
同日，市公司經(jīng)尋找得知葉某又在省公司某業(yè)務(wù)部做股票交易后，即派員找到葉某，葉某即將其在省公司某業(yè)務(wù)部進(jìn)行股票買(mǎi)賣(mài)的情況和資金透支情況告知了市公司。市公司要求葉某將其持有的股票賣(mài)出，以歸還其6月8日在市公司的透支款，葉某未允。8月11日開(kāi)盤(pán)后，市公司未通知葉某，即以葉某的名義將葉某持有的4萬(wàn)股合成化纖、2萬(wàn)股東北華聯(lián)和300股天橋百貨股票強(qiáng)行賣(mài)出，實(shí)際成交金額（不含手續(xù)費(fèi)等）803700.13元。當(dāng)日下午，當(dāng)葉某填單欲賣(mài)出其原持有的股票時(shí)，發(fā)現(xiàn)委托指令無(wú)法輸入電腦，省公司即于8月12日派員到上交所查詢，才發(fā)現(xiàn)葉某名下的股票大部分已被市公司賣(mài)出。同日，省公司將葉某名下尚余的1500股天橋百貨股票賣(mài)出，收入資金21349.58元。嗣后，省公司因與市公司交涉，要求返還葉某透支購(gòu)買(mǎi)股票的資金未果，遂訴至人民法院，要求判令市公司和葉某償還被侵權(quán)占用的439880.63元透支款，并賠償損失。
［辦案要點(diǎn)］?正確處理本案的關(guān)鍵問(wèn)題有：?
[1][2]。
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇十
被告：某輕工業(yè)供銷(xiāo)公司（下稱供銷(xiāo)公司）?
被告：某油脂化學(xué)廠（下稱化學(xué)廠）?
1992年5月23日，經(jīng)中國(guó)人民銀行某省分行發(fā)文正式批準(zhǔn)，被告供銷(xiāo)公司向社會(huì)發(fā)行融資債券6000萬(wàn)元，年息9.027%，期限一年，時(shí)間從1992年5月30日至1993年5月30日，由證券公司包銷(xiāo)，雙方簽訂了包銷(xiāo)合同，包銷(xiāo)合同由化學(xué)廠提供擔(dān)保。合同簽訂后，原告證券公司按期將6000萬(wàn)元人民幣劃至供銷(xiāo)公司指定的帳戶，將融資債券對(duì)外銷(xiāo)售。合同期滿后，供銷(xiāo)公司沒(méi)有兌付全部本金，利息部分只付了270萬(wàn)元，尚欠原告本金及利息6334.32萬(wàn)元。證券公司訴至法院，請(qǐng)求判令被告償還到期本息，并承擔(dān)違約責(zé)任。?法院認(rèn)為，被告供銷(xiāo)公司與原告證券公司簽訂的關(guān)于融資債券協(xié)議書(shū)，經(jīng)中國(guó)人民銀行省分行批準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《企業(yè)債券管理暫行條例》第4條的規(guī)定，協(xié)議合法有效。供銷(xiāo)公司沒(méi)有按協(xié)議規(guī)定償付到期的全部本息，違反了上述《條例》第8條關(guān)于“債券持有人有權(quán)按期取得利息、收回本金”的'規(guī)定。依照《民法通則》第112條第2款的規(guī)定，供銷(xiāo)公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，按協(xié)議書(shū)約定，在原利率基礎(chǔ)上加罰10%.被告化學(xué)廠擔(dān)保合同意思表示明確，擔(dān)保合法有效，應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
［案例來(lái)源：《最高人民法院公報(bào)》1995年第1期］?
［辦案要點(diǎn)］?這是一起融資債券糾紛案。正確辦理此類(lèi)案件的關(guān)鍵是要分清證券公司和供銷(xiāo)公司的法律關(guān)系，實(shí)際上，證券公司和供銷(xiāo)公司間存在緊密相聯(lián)的兩種法律關(guān)系。
一是證券包銷(xiāo)法律關(guān)系。證券包銷(xiāo)是指證券承銷(xiāo)商以銷(xiāo)售為目的，將證券發(fā)行人發(fā)行的證券全部或部分購(gòu)進(jìn)再行銷(xiāo)售，或在銷(xiāo)售期限屆滿時(shí)將其承銷(xiāo)未售出的證券自行認(rèn)購(gòu)。
二是因證券公司持有供銷(xiāo)公司債券而形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。企業(yè)債券是企業(yè)向投資者出具的、約定在一定時(shí)期內(nèi)還本付息的有價(jià)證券，它是一種債務(wù)憑證，債券的持有者為債權(quán)人，債券發(fā)行者為債務(wù)人。本案證券公司履行了其與供銷(xiāo)公司間的包銷(xiāo)合同后，持有了供銷(xiāo)公司發(fā)行的債券，自然證券公司就成了供銷(xiāo)公司的債權(quán)人，在債券到期時(shí)，證券公司有權(quán)要求供銷(xiāo)公司還本付息，如果逾其不還，供銷(xiāo)公司還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇十一
本所在1月3日受廣州是姚女士委托受理和廣州某某物資有限公司(負(fù)責(zé)人：汪某某)湖南某某正機(jī)械工程有限公司(負(fù)責(zé)人：楊某某)租賃合同經(jīng)濟(jì)糾紛案件起訴狀。
訴訟請(qǐng)求：
2、請(qǐng)求判令兩被告承擔(dān)本案的.全部訴訟費(fèi)和律師費(fèi)。
事實(shí)和理由：
原告擁有德馬格qtg6010自有產(chǎn)權(quán)起重機(jī)兩臺(tái)，于2012年8月31日與被告二廣州某某物資有限公司簽訂塔機(jī)出租合同，分別于3月31日。雙方約定的租金結(jié)算方式為每滿一個(gè)月(30日的當(dāng)日)支付本月的塔機(jī)租金，月租金為前5年1萬(wàn)元/月，后三年0.7萬(wàn)元/月。如被告二廣州某某公司不能按期支付原告租金，則每拖延一日應(yīng)承擔(dān)所拖欠金額1%的滯納金。后被告二廣州某某物資有限公司被被告一湖南某某正機(jī)械工程有限公司收購(gòu)合并，原被告二的有關(guān)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和權(quán)力義務(wù)由被告一承擔(dān)。原告與二被告三方就塔機(jī)出租事宜簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，一致同意兩份塔機(jī)出租合同的承租方由被告二變更為被告一，被告二原有的權(quán)力義務(wù)均由被告一享用和承擔(dān)?，F(xiàn)兩臺(tái)塔機(jī)的租金兩被告分別支付到2012年8月31日和2012年8月5日，此后兩被告一直未再支付租金。原告為維護(hù)自身的合法權(quán)益，特訴諸法律，要求兩被告支付拖欠的租金310000元及拖欠租金的滯納金。請(qǐng)求人民法院早日依法判決為感!
此致
廣州市天河區(qū)人民法院
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇十二
答辯人因與原告__房屋租賃合同糾紛一案，提出如下答辯意見(jiàn)：
一、答辯人不是原告房屋的承租人，原告的起訴主體錯(cuò)誤，應(yīng)予駁回。
1、12月1日，原告與__公司簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》，合同期限自月1日至12月1日。簽約雙方于年12月12日辦理了備案登記。__公司在租賃原告的房屋后，將公司注冊(cè)地址遷移到該房屋內(nèi)，并在該房屋內(nèi)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。(見(jiàn)證據(jù)《房地產(chǎn)租賃合同》、營(yíng)業(yè)執(zhí)照)合同期滿后，__公司繼續(xù)使用原告出租的房屋，并繼續(xù)向原告支付租金，原告在開(kāi)具給__公司的收據(jù)上，交款人寫(xiě)的也是“__公司”。由此可以說(shuō)明，原告出租房屋的承租人是__公司，原告與__公司之間存在租賃關(guān)系。(見(jiàn)證據(jù)〈收款收據(jù)〉)。
2、被告是__公司的法定代表人，有權(quán)代表__公司對(duì)外簽訂合同。原告與__公司簽訂的《房屋租賃合同》，就是被告代表__公司與原告簽訂的，該合同的實(shí)際承租人是__公司。理由如下：
a、原被告簽訂合同時(shí)，原告與__公司的房屋租賃合同仍在有效期內(nèi)，雙方?jīng)]有辦理任何解除合同的手續(xù)，原告也沒(méi)有將房屋從__公司手中收回來(lái)，并交給被告本人。
b、原告是__公司的法定代表人，代表__公司與原告簽訂了第一份租賃合同。這第二份合同也是代表__公司與原告簽訂。
c、原告證據(jù)《委托書(shū)》、《欠租款單》和《解除合同的結(jié)算單》可以證實(shí)，原告明知承租房屋的是__公司。
d、原告自208月至207月，都是向__公司開(kāi)具《收款收據(jù)》收取租金，從來(lái)就沒(méi)有向被告?zhèn)€人開(kāi)具收款收據(jù)，也沒(méi)有向被告?zhèn)€人要過(guò)租金。
e、原告此前與此后開(kāi)出的租金收據(jù)，均是開(kāi)給__公司的，但因原告至今仍扣押__公司的保險(xiǎn)柜等辦公用品，這些收據(jù)都被原告扣押，無(wú)法當(dāng)庭舉證。
房屋的實(shí)際承租人。如果原告堅(jiān)持認(rèn)為2006年11月16日簽訂的《房屋租賃合同》，是原告與被告?zhèn)€人簽訂的話，則該合同是一份沒(méi)有實(shí)際履行的合同，該合同對(duì)實(shí)際承租人__公司沒(méi)有任何約束力。
三、被告作為承租人的`法定代表人，愿意在這里說(shuō)明__公司與原告之間租金結(jié)算的有關(guān)事宜：
a、被告自始至終都是代表__公司承租原告的房屋。被告本人沒(méi)有私下租賃原告房屋的需要，也沒(méi)有私下使用原告的房屋。
物品，受到嚴(yán)重?fù)p失。該損失__公司將另案與原告解決。原告換鎖對(duì)本案產(chǎn)生的最直接后果就是，被告要用的證據(jù)被原告控制，無(wú)法及時(shí)在本案中舉證。原告換鎖的事實(shí)有__可以作證，證人現(xiàn)已在法庭外等候，請(qǐng)求法庭在質(zhì)證階段傳喚作證。
c、由于原告在6月23日不讓__公司使用出租房屋，__公司應(yīng)付給原告的租金應(yīng)該計(jì)算至206月23日。考慮其他情況，被告在此代表__公司表態(tài)，同意結(jié)算到6月底，即按__公司出具給原告的《欠租款單》上的金額結(jié)算，應(yīng)付原告租金為18600元。
d、由于原告在接受了__公司的《欠租款單》，同意在月底收取欠付的租金后，又提前單方收回房屋，扣押物品，原告無(wú)權(quán)沒(méi)收__公司的保證定金。且根據(jù)原告與__公司簽訂的第二份房屋租賃合同，__公司交給原告的是租賃定金，而不是保證定金。原告無(wú)權(quán)沒(méi)收__公司的租賃定金。__公司結(jié)算租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除已交的8400元租賃定金。
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇十三
中華人民共和國(guó)最高人民法院民事判決書(shū)
(2000)民終字第 83 號(hào) 2000)
上訴人(原審被告)：北京華普國(guó)際大廈有限公司， 上訴人(原審被告)：北京華普國(guó)際大廈有限公司，住所地北京市朝 )：北京華普國(guó)際大廈有限公司 法定代表人：翦英海，董事長(zhǎng)。 陽(yáng)區(qū)朝外大街 19 號(hào)。法定代表人：翦英海，董事長(zhǎng)。
委托代理人：董葭，北京市元正律師事務(wù)所律師。 委托代理人：董葭，北京市元正律師事務(wù)所律師。
委托代理人：周宇峰，北京市元正律師事務(wù)所律師。 委托代理人：周宇峰，北京市元正律師事務(wù)所律師。
上訴人(原審被告)：北京華普科技企業(yè)有限公司， 上訴人(原審被告)：北京華普科技企業(yè)有限公司，住所地北京市朝 )：北京華普科技企業(yè)有限公司 陽(yáng)區(qū)朝外大街 19 號(hào)華普國(guó)際大廈 l7 層。
法定代表人：翦英海，董事長(zhǎng)。 法定代表人：翦英海，董事長(zhǎng)。
委托代理人;周曉，中兆律師事務(wù)所律師。 委托代理人;周曉，中兆律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告)：北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司， 被上訴人(原審原告)：北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司，住所地北京市 )：北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司 朝陽(yáng)區(qū)吉祥里 208 樓。
法定代表人：郝有詩(shī)，董事長(zhǎng)。 法定代表人：郝有詩(shī)，董事長(zhǎng)。
委托代理人：張巍，北京市威宇律師事務(wù)所律師。 委托代理人：張巍，北京市威宇律師事務(wù)所律師。
委托代理人：胡治家，北京市威宇律師事務(wù)所律師。 委托代理人：胡治家，北京市威宇律師事務(wù)所律師。
上訴人北京華普國(guó)際大廈有限公司〈以下簡(jiǎn)稱華普國(guó)際〉、北京華普 上訴人北京華普國(guó)際大廈有限公司〈以下簡(jiǎn)稱華普國(guó)際〉、北京華普 〉、 科技企業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱華普科技)為與被上訴人北京住總集團(tuán) 科技企業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱華普科技) 有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱住總公司)追索工程款糾紛一案， 有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱住總公司)追索工程款糾紛一案，不服北京 市高級(jí)人民法院(1999) 號(hào)民事判決 判決， 市高級(jí)人民法院(1999)高民初字第 187 號(hào)民事判決，向本院提起上 訴。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。 本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
公司在合作合同上加蓋了公章。 公司在合作合同上加蓋了公章。
1993 年 2 月 20 日， 住總公司開(kāi)發(fā)都與華普科技簽訂 補(bǔ)充 合作合同〉 《 〈合作合同〉 》 (以下簡(jiǎn)稱補(bǔ)充合同)，雙方對(duì)華普科技分期支付資金重新作了約定， 以下簡(jiǎn)稱補(bǔ)充合同)，雙方對(duì)華普科技分期支付資金重新作了約定， )，雙方對(duì)華普科技分期支付資金重新作了約定 華普科技保證按期履行， 支付罰金。 華普科技保證按期履行，若違約每日按逾期金額的 1%支付罰金。其中 第三條還約定，因房?jī)r(jià)上漲、設(shè)計(jì)變更、層高增加、建材價(jià)格調(diào)增等 第三條還約定，因房?jī)r(jià)上漲、設(shè)計(jì)變更、層高增加、 情況，致使成本增加，華普科技理解費(fèi)用增加， 情況，致使成本增加，華普科技理解費(fèi)用增加，原則上同意合理調(diào)增 投資(額度雙方另議)。 投資(額度雙方另議)。
住總公司開(kāi)發(fā)部與華普國(guó)際簽訂了《關(guān)于全部投入，華普國(guó)際同意作為合作條 件入資，并將該投資作為住總公司在合資公司中的注冊(cè)資本及投資額， 件入資，并將該投資作為住總公司在合資公司中的注冊(cè)資本及投資額， 不再向合資公司出資。 不再向合資公司出資。3、華普大廈工程項(xiàng)目已由住總公司開(kāi)發(fā)部項(xiàng)目 轉(zhuǎn)為合資項(xiàng)目，該項(xiàng)目土地出讓金的交納由華普科技和吉安公司負(fù)責(zé)。 轉(zhuǎn)為合資項(xiàng)目，該項(xiàng)目土地出讓金的交納由華普科技和吉安公司負(fù)責(zé)。
年底開(kāi)工， 月竣工， 華普大廈項(xiàng)目工程自 l993 年底開(kāi)工，1996 年 6 月竣工，根據(jù)北京市朝 日作出的《 陽(yáng)區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站 1996 年 9 月 20 日作出的《工程質(zhì)量竣工核 定證書(shū)》，大廈建成后的實(shí)際建筑面積為 72， 平方米。 定證書(shū)》，大廈建成后的實(shí)際建筑面積為 72，375 平方米。自 1992 年 》， 23， 萬(wàn)元; 9 月至 1995 年 11 月， 華普科技共向住總公司支付工程款 23， 萬(wàn)元; 818 由華普國(guó)際向住總公司支付工程款 自 1996 年 3 月至同年 7 月，由華普國(guó)際向住總公司支付工程款 2，150 萬(wàn)元。 萬(wàn)元。
1996 年 7 月 31 日，住總公司開(kāi)發(fā)部與華普科技簽訂《元， 集團(tuán)代為向住總公司開(kāi)發(fā)部支付工程及材料款 1，730 萬(wàn)元，共計(jì) 4， 萬(wàn)元。 500 萬(wàn)元。
1996 年 10 月 10 日，華普國(guó)際召開(kāi)董事會(huì)通過(guò)決議，要求公司各股東 華普國(guó)際召開(kāi)董事會(huì)通過(guò)決議， 迅速執(zhí)行各股東方之間簽訂的結(jié)算協(xié)議、 迅速執(zhí)行各股東方之間簽訂的結(jié)算協(xié)議、加速辦理協(xié)議要求的有關(guān)事 之間簽訂的結(jié)算協(xié)議 華普科技與住總公司開(kāi)發(fā)部簽訂《 宜。同年 11 月 13 日.華普科技與住總公司開(kāi)發(fā)部簽訂《保證還款合 13， 萬(wàn)元， 同》，雙方確認(rèn)，華普科技尚欠付住總公司開(kāi)發(fā)都 13，288 萬(wàn)元，華 》，雙方確認(rèn)， 雙方確認(rèn) 普科技以其購(gòu)買(mǎi)的華普大廈中的部分外銷(xiāo)商品房作為還款的保證。 普科技以其購(gòu)買(mǎi)的華普大廈中的部分外銷(xiāo)商品房作為還款的保證。由 于華普大廈尚未交付使用，華普科技尚未取得上述外銷(xiāo)商品房的所有 于華普大廈尚未交付使用， 權(quán)，該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)未在北京市房管局登記備案。 該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)未在北京市房管局登記備案。
7 月 日住總公司就大廈項(xiàng)目所作的概算， 21， 9 日住總公司就大廈項(xiàng)目所作的概算，華普大廈建筑安裝費(fèi)應(yīng)為 21， 501， 萬(wàn)元， 萬(wàn)元。 501，97 萬(wàn)元，要求住總公司返還多付出的 8，766.03 萬(wàn)元。
13， 萬(wàn)元， 日內(nèi)給付住總公司工程款 13，288 萬(wàn)元，由華普科技承擔(dān)給付的連帶 責(zé)任。(二 華普國(guó)際于本判決生效后三十日內(nèi)給付住總公司以 13， 責(zé)任。(二)華普國(guó)際于本判決生效后三十日內(nèi)給付住總公司以 13， 。( 日起至付清之日止的利息， 288 萬(wàn)元為本金計(jì)算的自 1997 年 8 月 1 日起至付清之日止的利息，上 述利息按照中國(guó)人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算， 述利息按照中國(guó)人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算，華普科技承擔(dān) 給付的連帶責(zé)任。(三 駁回住總公司的其他訴訟請(qǐng)求。(四 給付的連帶責(zé)任。(三)駁回住總公司的其他訴訟請(qǐng)求。(四)駁回 。( 。( 華普國(guó)際的反訴請(qǐng)求。 869， 華普國(guó)際的反訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi) 869，645 元，由華普國(guó)際和華普科 萬(wàn)元， 69. 448，311. 技各負(fù)擔(dān) 40 萬(wàn)元，由住總公司負(fù)擔(dān) 69.645 元;反訴費(fèi) 448，311.5 元，由華普國(guó)際負(fù)擔(dān)。 由華普國(guó)際負(fù)擔(dān)。
公司與華普科技間的合作合同因合資合同的簽訂而失效; 訴稱：住總公司與華普科技間的合作合同因合資合同的簽訂而失效; 一審判決認(rèn)定住總公司與華普國(guó)際簽訂的項(xiàng)目合同確認(rèn)了住總公司與 華普科技合作合同的效力，有悖于法律的規(guī)定， 華普科技合作合同的效力，有悖于法律的規(guī)定，認(rèn)定華普國(guó)際對(duì)住總 公司與華普科技結(jié)算協(xié)議予以認(rèn)同，是導(dǎo)致判決錯(cuò)誤的根本原因; 公司與華普科技結(jié)算協(xié)議予以認(rèn)同，是導(dǎo)致判決錯(cuò)誤的根本原因;一 審判決因華普科技是華普國(guó)際的控股公司， 審判決因華普科技是華普國(guó)際的控股公司，其應(yīng)承擔(dān)給負(fù)的連帶責(zé)任 違反了公司法的規(guī)定;華普大廈工程款應(yīng)據(jù)實(shí)結(jié)算;請(qǐng)求住總公司退 違反了公司法的規(guī)定;華普大廈工程款應(yīng)據(jù)實(shí)結(jié)算; 還華普國(guó)際多付的工程款。 還華普國(guó)際多付的工程款。
普國(guó)際的股東，面臨不簽該協(xié)議，住總公司即不交付大廈的威脅; 普國(guó)際的股東，面臨不簽該協(xié)議，住總公司即不交付大廈的威脅;一 審判決華普科技承擔(dān)連帶責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。 審判決華普科技承擔(dān)連帶責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
華普國(guó)際提交了一份筑安裝協(xié)議， 15， 萬(wàn)元， 的建筑安裝協(xié)議，工程款應(yīng)為 15，000 萬(wàn)元，華普國(guó)際應(yīng)按此支付工 程款，住總應(yīng)返還華普國(guó)際多付的工程款 20，656 萬(wàn)元。后又提出， 程款， 20， 萬(wàn)元。后又提出， 結(jié)算協(xié)議中因建筑標(biāo)準(zhǔn)提高， 結(jié)算協(xié)議中因建筑標(biāo)準(zhǔn)提高，華普國(guó)際應(yīng)向住總公司支付 3，909 萬(wàn)元 的約定，違反國(guó)家的定額標(biāo)準(zhǔn)，屬無(wú)效條款;電貼、 的約定，違反國(guó)家的定額標(biāo)準(zhǔn)，屬無(wú)效條款;電貼、電權(quán)調(diào)增費(fèi)的余 款應(yīng)由華普國(guó)際直接支付給電力部門(mén)， 華普國(guó)際代住總公司交付了 300 款應(yīng)由華普國(guó)際直接支付給電力部門(mén)， 華普國(guó)際代住總公司交付了 萬(wàn)元的電貼費(fèi); 21，926，002. 萬(wàn)元的電貼費(fèi);華普國(guó)際自付設(shè)備款 21，926，002.02 元(其中包括 結(jié)算協(xié)議前和結(jié)算協(xié)議后發(fā)生的)購(gòu)買(mǎi)國(guó)產(chǎn)電梯、空調(diào)、潔具等，未 結(jié)算協(xié)議前和結(jié)算協(xié)議后發(fā)生的)購(gòu)買(mǎi)國(guó)產(chǎn)電梯、空調(diào)、潔具等， 計(jì)入結(jié)算范圍，應(yīng)包含在綜合造價(jià)中，由住總公司負(fù)擔(dān)。 計(jì)入結(jié)算范圍，應(yīng)包含在綜合造價(jià)中，由住總公司負(fù)擔(dān)。
開(kāi)發(fā)后全面負(fù)責(zé)和主持大廈工程方面的具體事務(wù)，其承擔(dān)工 程款支付的連帶責(zé)任不違反公司法或合資企業(yè)法的有關(guān)規(guī)定; 程款支付的連帶責(zé)任不違反公司法或合資企業(yè)法的有關(guān)規(guī)定;華普科 技作為本案的被告有事實(shí)和法律依據(jù)。 技作為本案的被告有事實(shí)和法律依據(jù)。
結(jié)算協(xié)議簽訂前的，結(jié)算協(xié)議訂立時(shí)已予考慮， 結(jié)算協(xié)議簽訂前的，結(jié)算協(xié)議訂立時(shí)已予考慮，在結(jié)算協(xié)議訂立五年 后，華普國(guó)際提出設(shè)備款的問(wèn)題，不但超出了訴訟時(shí)效，而且違反雙 華普國(guó)際提出設(shè)備款的問(wèn)題，不但超出了訴訟時(shí)效， 方的約定;結(jié)算協(xié)議訂立后發(fā)生的款項(xiàng)，均與住總公司無(wú)關(guān)。 方的約定;結(jié)算協(xié)議訂立后發(fā)生的款項(xiàng)，均與住總公司無(wú)關(guān)。
當(dāng)事人雙方真實(shí) 意思表示，應(yīng)認(rèn)定為有效。 意思表示，應(yīng)認(rèn)定為有效。合作合同和補(bǔ)充合同雖然是華普科技與住 總公司簽訂的，但華普國(guó)際成立后， 總公司簽訂的，但華普國(guó)際成立后，華普大廈項(xiàng)目轉(zhuǎn)為華普國(guó)際的開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目，在華普國(guó)際與住總公司開(kāi)發(fā)部簽訂的項(xiàng)目合同中， 發(fā)項(xiàng)目，在華普國(guó)際與住總公司開(kāi)發(fā)部簽訂的項(xiàng)目合同中，明確約定 根據(jù)住總公司與華普科技簽訂的合作合同、補(bǔ)充合同及有關(guān)文件， 根據(jù)住總公司與華普科技簽訂的合作合同、補(bǔ)充合同及有關(guān)文件，在 項(xiàng)目建設(shè)期間以及合資合同執(zhí)行過(guò)程中，華普國(guó)際對(duì)上述合作合同及 項(xiàng)目建設(shè)期間以及合資合同執(zhí)行過(guò)程中， 補(bǔ)充合同和有關(guān)文件確認(rèn)有效， 補(bǔ)充合同和有關(guān)文件確認(rèn)有效，由此說(shuō)明華普國(guó)際作為華普大廈項(xiàng)目 的所有人確認(rèn)了合作合同中關(guān)于華普大廈工程具體建設(shè)條款的效力， 的所有人確認(rèn)了合作合同中關(guān)于華普大廈工程具體建設(shè)條款的效力， 并承接了合作合同中華普大廈工程建設(shè)中的權(quán)利義務(wù)， 并承接了合作合同中華普大廈工程建設(shè)中的權(quán)利義務(wù)，華普國(guó)際由此 與住總公司形成了建筑工程發(fā)承包關(guān)系， 與住總公司形成了建筑工程發(fā)承包關(guān)系，住總公司成為華普大廈工程 發(fā)承包關(guān)系 的承包人，而華普國(guó)際成為華普大廈工程的發(fā)包人，進(jìn)而應(yīng)是華普大 的承包人，而華普國(guó)際成為華普大廈工程的發(fā)包人， 廈工程的付款人， 廈工程的付款人，華普國(guó)際主張住總公司開(kāi)發(fā)部與華普科技間的合作 合同因合資合同的簽訂而失效，沒(méi)有依據(jù)。 合同因合資合同的簽訂而失效，沒(méi)有依據(jù)。
而有效，華普國(guó)際應(yīng)按結(jié) 算協(xié)議的約定住總公司支付尚欠的工程款，并支付相應(yīng)的利息; 算協(xié)議的約定住總公司支付尚欠的工程款，并支付相應(yīng)的利息;華普 科技與華普國(guó)際主張結(jié)算協(xié)議是在受脅迫的情況下簽訂的，應(yīng)當(dāng)無(wú)效， 科技與華普國(guó)際主張結(jié)算協(xié)議是在受脅迫的情況下簽訂的，應(yīng)當(dāng)無(wú)效， 沒(méi)有證據(jù)，不予支持。華普國(guó)際上訴主張華普大廈工程應(yīng)據(jù)實(shí)結(jié)算， 沒(méi)有證據(jù)，不予支持。華普國(guó)際上訴主張華普大廈工程應(yīng)據(jù)實(shí)結(jié)算， 不符合結(jié)算協(xié)議的約定;一審判決對(duì)其反訴主張予以駁回，是適當(dāng)?shù)摹?不符合結(jié)算協(xié)議的約定;一審判決對(duì)其反訴主張予以駁回，是適當(dāng)?shù)摹?BR> 華普科技與住總公司簽訂的相關(guān)協(xié)議均事后經(jīng)華普國(guó)際確認(rèn)， 華普科技與住總公司簽訂的相關(guān)協(xié)議均事后經(jīng)華普國(guó)際確認(rèn)，作為合 同約定權(quán)利義務(wù)的承接者及華普大廈項(xiàng)目的所有人，華普國(guó)際應(yīng)是完 同約定權(quán)利義務(wù)的承接者及華普大廈項(xiàng)目的所有人， 有人 全的付款義務(wù)人; 全的付款義務(wù)人;一審判決以華普科技簽署了與工程有關(guān)的合同及結(jié) 算協(xié)議，是協(xié)議約定的付款人，且該公司是華普國(guó)際的控股公司為由， 算協(xié)議，是協(xié)議約定的付款人，且該公司是華普國(guó)際的控股公司為由， 判決對(duì)華普國(guó)際支付工程款的義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任， 判決對(duì)華普國(guó)際支付工程款的義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，沒(méi)有事實(shí)和法律依 據(jù)，應(yīng)予改正。但華普科技與本案存在著密切的聯(lián)系，是本案適格的 應(yīng)予改正。但華普科技與本案存在著密切的聯(lián)系， 被告。 被告。
華普國(guó)際關(guān)于結(jié)算協(xié)議的約定顯失公平， 華普國(guó)際關(guān)于結(jié)算協(xié)議的約定顯失公平，有關(guān)條款應(yīng)予調(diào)整或撤銷(xiāo)的 日二審期間提出的， 請(qǐng)求是在 2000 年 12 月 1 日二審期間提出的，即使認(rèn)定其一審反訴已 包含此意思表示，該請(qǐng)求也早已超出法律規(guī)定的期限; 包含此意思表示，該請(qǐng)求也早已超出法律規(guī)定的期限;根據(jù)最高人民 法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)〈 法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)〈試 可變更或者可撤銷(xiāo)的民事行為， 行〉》第 73 條與住總公司入股華普國(guó)際 18%的股份是兩個(gè)完 全不同的概念，本案不存在重復(fù)計(jì)算的問(wèn)題。依據(jù)合資合同，住總公 全不同的概念，本案不存在重復(fù)計(jì)算的問(wèn)題。依據(jù)合資合同， 18%的股份，住總公司據(jù)此應(yīng)投入多少股本金， 司在華普國(guó)際占有 18%的股份，住總公司據(jù)此應(yīng)投入多少股本金，是 合資合同所涉及的問(wèn)題，不屬本案審理范圍。 合資合同所涉及的問(wèn)題，不屬本案審理范圍。
華普大廈項(xiàng)目最初是由北京市朝陽(yáng)區(qū)人民政府作為危改項(xiàng)目交由住總 華普大廈項(xiàng)目最初是由北京市朝陽(yáng)區(qū)人民政府作為危改項(xiàng)目交由住總 公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的，改為華普國(guó)際的項(xiàng)目后， 公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的，改為華普國(guó)際的項(xiàng)目后，華普國(guó)際與政府簽訂了土 地出讓合同，由其向政府繳納土地出讓金。 地出讓合同，由其向政府繳納土地出讓金。由此應(yīng)該認(rèn)定應(yīng)履行向國(guó) 家繳納土地出讓金義務(wù)的是華普國(guó)際。華普國(guó)際繳納的土地出讓金， 家繳納土地出讓金義務(wù)的是華普國(guó)際。華普國(guó)際繳納的土地出讓金， 合資公司內(nèi)各股東間如何負(fù)擔(dān)，是合資公司內(nèi)部的事情，與本案無(wú)關(guān)。 合資公司內(nèi)各股東間如何負(fù)擔(dān)，是合資公司內(nèi)部的事情，與本案無(wú)關(guān)。
證不予認(rèn)可， 000kva， 62. 證不予認(rèn)可，認(rèn)為華普大廈的實(shí)際用電量是 5，000kva，僅占 62.5%， 但均沒(méi)有提供證據(jù)。 華普國(guó)際向法院提交的付款明細(xì)表明其支付的 300 但均沒(méi)有提供證據(jù)。 萬(wàn)元電貼費(fèi)，已經(jīng)在華普國(guó)際支付的工程款中沖抵。 萬(wàn)元電貼費(fèi)，已經(jīng)在華普國(guó)際支付的工程款中沖抵。
關(guān)于華普國(guó)際提出自付設(shè)備款應(yīng)包
含在綜合造價(jià)中的主張， 關(guān)于華普國(guó)際提出自付設(shè)備款應(yīng)包含在綜合造價(jià)中的主張，結(jié)算協(xié)議 包含在綜合造價(jià)中的主張 簽訂前發(fā)生的設(shè)備款，屬于變更結(jié)算協(xié)議的內(nèi)容，本院不予支持;結(jié) 簽訂前發(fā)生的設(shè)備款，屬于變更結(jié)算協(xié)議的內(nèi)容，本院不予支持; 算協(xié)議簽訂后發(fā)生的設(shè)備款，不屬本案審理范圍， 算協(xié)議簽訂后發(fā)生的設(shè)備款，不屬本案審理范圍，華普國(guó)際可依法另 尋途徑解決。 尋途徑解決。
雙方根據(jù)合作合同所確定的投資比例， 雙方根據(jù)合作合同所確定的投資比例，在結(jié)算協(xié)議中對(duì)各自應(yīng)承擔(dān)的 工程款進(jìn)行了結(jié)算，其中包括了工程總款、差額補(bǔ)償、 工程款進(jìn)行了結(jié)算，其中包括了工程總款、差額補(bǔ)償、政府稅費(fèi)等整 個(gè)華普大廈的費(fèi)用，而非僅指建筑安裝費(fèi)用， 個(gè)華普大廈的費(fèi)用，而非僅指建筑安裝費(fèi)用，住總公司依據(jù)結(jié)算協(xié)議 起訴追索工程款，也是針對(duì)整個(gè)華普大廈工程而言; 起訴追索工程款，也是針對(duì)整個(gè)華普大廈工程而言;華普國(guó)際與住總 公司之間是建筑承包關(guān)系， 公司之間是建筑承包關(guān)系，住總公司與住總?cè)局g是工程分包關(guān) 系，兩者是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，應(yīng)依據(jù)各自間的合同進(jìn)行認(rèn)定和處 兩者是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，應(yīng)依據(jù)各自間的合同進(jìn)行認(rèn)定和處 理。華普國(guó)際依據(jù)住總公司與住宅三公司間的合同，主張華普國(guó)際多 華普國(guó)際依據(jù)住總公司與住宅三公司間的合同， 付工程款，住總公司應(yīng)予退還，本院不予支持。 付工程款，住總公司應(yīng)予退還，本院不予支持。
據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》 據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第 (二)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下： 項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
變更北京市高級(jí)人民法院(1999) 二、 變更北京市高級(jí)人民法院(1999)高民初字第 187 號(hào)民事判決第 一項(xiàng)、第二項(xiàng)為： 一項(xiàng)、第二項(xiàng)為：華普國(guó)際于本判決生效之日起三十日內(nèi)給付住總公 13， 司工程款 13， 萬(wàn)元及按中國(guó)人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率自 1997 288 日起計(jì)算的利息。 年 8 月 1 日起計(jì)算的利息。
一審、二審案件受理費(fèi)共計(jì) 1，739，290 元，由華普國(guó)際承擔(dān) l，217， 一審、 739， 217， 521， 896， 503 元，住總公司承擔(dān) 521，787 元;反訴案件受理費(fèi)共計(jì) 896，623 元由華普國(guó)際負(fù)擔(dān)。 元由華普國(guó)際負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。 本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 劉竹梅
審判員 張 章
審判員 于曉白
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇十四
上訴人（一審原告）：
住址：
被上訴人（一審被告）：xx建設(shè)發(fā)展有限公司
法定代表人：
住所：xx市xx路號(hào)xx大廈層
上訴人因與被上訴人商品房購(gòu)銷(xiāo)合同糾紛一案，不服xx市xx區(qū)人民法院20年月日（20）*民初字第號(hào)民事判決書(shū)，現(xiàn)提出上訴。
上訴請(qǐng)求
1、改判支持上訴人的全部訴訟請(qǐng)求。
2、判令被上訴人承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由
一、一審判決未予認(rèn)定被上訴人的違約行為，系屬認(rèn)定事實(shí)不清。
依據(jù)雙方簽署的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，被上訴人負(fù)有辦理房屋權(quán)屬登記的義務(wù)。但是，被上訴人委托不具備資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪，并將成果提交不動(dòng)產(chǎn)登記主管機(jī)構(gòu)，此后因相關(guān)爭(zhēng)議接連發(fā)生了一系列的訴訟，直到20年月日才由有權(quán)行政機(jī)關(guān)審核并通過(guò)20年月日的.測(cè)繪成果。最終測(cè)繪成果表明，被上訴人原委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪所取得的成果有誤，訴爭(zhēng)房產(chǎn)實(shí)際建筑面積少于原登記建筑面積。
被上訴人未能審慎審查受托測(cè)繪機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，無(wú)視委托不具備資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪可能導(dǎo)致測(cè)繪成果有誤的后果，其錯(cuò)誤行為有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則，已經(jīng)違反了商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中所規(guī)定的辦理房屋權(quán)屬登記義務(wù)。一審判決未予認(rèn)定該違約行為，系屬認(rèn)定事實(shí)不清。
二、一審判決未判令自上訴人支付購(gòu)房款之日起算利息損失，系屬適用法律錯(cuò)誤。
首先，如前所述，被上訴人存在不委托有資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪的違約行為。依據(jù)商品房購(gòu)銷(xiāo)合同所確定的辦證期限，被上訴人本應(yīng)至遲在此期限之前提交合法有效測(cè)繪資料以充分履行辦證義務(wù)。
其次，已如一審判決所認(rèn)定，據(jù)合法有效測(cè)繪成果，上訴人所購(gòu)訴爭(zhēng)房產(chǎn)實(shí)際建筑面積少于原購(gòu)房面積，并多支付了購(gòu)房款。相應(yīng)地，自支付購(gòu)房款之日起，上訴人便因多支付的購(gòu)房款而遭受利息損失。
上訴人認(rèn)為：正是被上訴人的違約行為，才最終導(dǎo)致了上訴人遭受利息損失，因此，依據(jù)合同法第107條等有關(guān)規(guī)定，被上訴人應(yīng)賠償上述利息損失。一審判決適用法律錯(cuò)誤。至少，一審法院應(yīng)當(dāng)判令被上訴人賠償自辦證期限屆滿之日起的上訴人利息損失。
三、一審判決認(rèn)為被上訴人承擔(dān)上訴人契稅損失依據(jù)不足，系屬適用法律錯(cuò)誤。
契稅損失確系被上訴人之違約行為造成，自應(yīng)負(fù)相應(yīng)之法律責(zé)任。上訴人維權(quán)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)有多種，有權(quán)選擇行使其中之一，向稅務(wù)部門(mén)主張退賠的可能性的存在不導(dǎo)致被上訴人違約責(zé)任的豁免，上訴人主張權(quán)利也不以稅務(wù)部門(mén)不予退賠為前提條件，而且，被上訴人承擔(dān)賠償責(zé)任后，也可基于有關(guān)判決及賠償?shù)氖聦?shí)向稅務(wù)部門(mén)辦理退稅。上訴人依據(jù)合同法第107條等有關(guān)規(guī)定主張契稅損失及相應(yīng)利息損失的法律依據(jù)充分。
一審判決忽視了上訴人主張的是契稅損失賠償而非超額征收契稅的返還，直接以稅收單位并非被上訴人為由認(rèn)定上訴人之訴訟請(qǐng)求沒(méi)有依據(jù)，顯然混淆了上訴人與稅務(wù)部門(mén)的稅收征管法律關(guān)系與訴爭(zhēng)雙方之間的合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系這兩個(gè)不同的法律關(guān)系。上訴人依據(jù)合同關(guān)系主張損害賠償并無(wú)不妥。
總之，一審判決未能認(rèn)定被上訴人存在的違約行為，未能判令被上訴人賠償上訴人的購(gòu)房款利息損失、契稅損失及相應(yīng)的利息損失，認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤。上訴人為此向貴院提起上訴，請(qǐng)應(yīng)予改判支持上訴人的一審全部訴訟請(qǐng)求。
此致
xx市中級(jí)人民法院
上訴人：
20年月日
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇一
住所地：______________
法定代表人：______________
申請(qǐng)人因原告______________股份有限公司提起的訴申請(qǐng)人買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，現(xiàn)向貴院提出管轄權(quán)異議。
請(qǐng)求事項(xiàng)：
請(qǐng)求貴院依法駁回原告______________股份有限公司起訴。
事實(shí)與理由：
申請(qǐng)人于_______年_______月_______日收到貴院受理的______________股份有限公司訴申請(qǐng)人買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案應(yīng)訴通知書(shū)，現(xiàn)就管轄問(wèn)題提出異議，貴院應(yīng)依法駁回原告起訴，理由如下：
在雙方簽訂的《買(mǎi)賣(mài)合同》中第十一條第一款明確約定：“雙方在合同執(zhí)行中，應(yīng)本著互諒互讓、友好協(xié)商的原則解決合同中發(fā)生的糾紛，若雙方協(xié)商不成時(shí)，可向?qū)Ψ降闹俨脵C(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。
”由此可見(jiàn)，雙方對(duì)糾紛的解決機(jī)關(guān)已達(dá)成仲裁協(xié)議，原告對(duì)發(fā)生的糾紛應(yīng)當(dāng)向_______仲裁委員會(huì)提起仲裁，而向貴院提起訴訟違反雙方約定且與法相悖。
仲裁法第二十六條規(guī)定：當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議，一方向人民法院起訴未
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇二
房屋對(duì)于我國(guó)公民來(lái)說(shuō)是非常重要的財(cái)產(chǎn)，很多公民努力奮斗的目的都是想在城市購(gòu)買(mǎi)一套房屋，在實(shí)踐中房屋買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的糾紛是非常多的，那么最高院關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的意見(jiàn)是怎樣的?以下是小編為大家?guī)?lái)的最高院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，歡迎大家參考。
1、商品房預(yù)售許可證與商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)效力之間的關(guān)系。
答：鑒于商品房預(yù)售的特殊性，我國(guó)法律、行政法規(guī)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行行政許可的監(jiān)管制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第23條均明確規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明。這就表明我國(guó)的商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條也規(guī)定，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。由上可見(jiàn)，無(wú)論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋?zhuān)A(yù)售許可證明均是針對(duì)商品房預(yù)售行為所做出的強(qiáng)制性規(guī)定。
而《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》作為一個(gè)獨(dú)立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內(nèi)容來(lái)看，通常是為將來(lái)雙方當(dāng)事人訂立確定性的正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同達(dá)成的書(shū)面允諾，其目的就是通過(guò)訂立合同來(lái)約束雙方當(dāng)事人承擔(dān)在將來(lái)訂立正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，與作為本約合同的商品房買(mǎi)賣(mài)合同相對(duì)應(yīng)，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》即為預(yù)約合同。預(yù)約合同只是雙方當(dāng)事人承諾在約定的期限內(nèi)訂立確定性合同即本約的預(yù)備性協(xié)議，不得因此認(rèn)定本約已正式訂立。預(yù)約合同一方當(dāng)事人僅可以請(qǐng)求對(duì)方當(dāng)事人履行訂立本約的義務(wù)，不能請(qǐng)求履行本約的內(nèi)容。預(yù)約合同一般表現(xiàn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、允諾書(shū)、備忘錄、談判紀(jì)要、定金收據(jù)等多種形式。
既然作為預(yù)約合同的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》是出賣(mài)人和買(mǎi)受人雙方為將來(lái)訂立作為本約合同的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》所做的承諾，而非正式的商品房預(yù)售行為，作為法定的商品房預(yù)售行為強(qiáng)制性前提條件的商品房預(yù)售許可證明就不應(yīng)對(duì)出賣(mài)人訂立預(yù)約合同的行為干預(yù)禁止。未取得商品房預(yù)售許可證前簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》等預(yù)約合同均為有效。
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第36輯)第281頁(yè)。
2、開(kāi)發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，能否依據(jù)業(yè)主支付的銀行按揭貸款利息來(lái)判決。
答：商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為典型的雙務(wù)合同，交付房屋及支付房屋價(jià)款是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的對(duì)待給付義務(wù)。業(yè)主遲延付款違反了其應(yīng)依約按期支付價(jià)款的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商遲延交房則違反了其應(yīng)按期交付房屋的義務(wù)，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)于違約責(zé)任，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十二條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方違反合同的賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于另一方因此所遭受的損失?！薄吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)所預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。”因此，我國(guó)法律確定的違約損害賠償責(zé)任以填補(bǔ)損失為基本原則。
而在商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行合同過(guò)程中，對(duì)于業(yè)主遲延付款給開(kāi)發(fā)商所帶來(lái)的損失是開(kāi)發(fā)商失去支配利用所遲延付款部分的使用利益;對(duì)于該部分利益，《司法解釋》第十七條規(guī)定，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人對(duì)于違約責(zé)任沒(méi)有約定的情況下，為金融機(jī)構(gòu)收取該筆貸款的預(yù)期貸款利息，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商從銀行取得相應(yīng)貸款的代價(jià)，這符合業(yè)主遲延支付價(jià)款造成開(kāi)發(fā)商利用資金成本的損失實(shí)際。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商延期交房，其導(dǎo)致業(yè)主不能按期居住該房屋的使用利益損失;《司法解釋》將業(yè)主居住房屋的利益損失規(guī)定為業(yè)主需要租賃房屋居住的替代利益損害，這也符合業(yè)主實(shí)際損失的實(shí)際。
至于業(yè)主所需要負(fù)擔(dān)的同期銀行貸款利息高于租金的問(wèn)題，同《司法解釋》所規(guī)定的處理原則并無(wú)邏輯關(guān)系。假定開(kāi)發(fā)商依約按期交房，業(yè)主將該房出租，則其所得的租金也會(huì)比其應(yīng)支付的銀行按揭貸款利息高，對(duì)此利息同租金的差額，業(yè)主也需自行承擔(dān)。
綜上，《司法解釋》所確定的開(kāi)發(fā)商與業(yè)主需依據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)不同違約責(zé)任的區(qū)分是建立在違約責(zé)任以填補(bǔ)損失基礎(chǔ)上的，二者并不存在矛盾。故在開(kāi)發(fā)商逾期交房時(shí)，業(yè)主請(qǐng)求依據(jù)其應(yīng)支付的銀行按揭貸款利息來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任，在當(dāng)事人并無(wú)約定時(shí)，該種請(qǐng)求并無(wú)依據(jù)，人民法院不應(yīng)予以支持。
答：根據(jù)合同自治原則及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》)第十八條的規(guī)定，合同當(dāng)事人之間就此有明確約定的，人民法院應(yīng)當(dāng)直接依據(jù)當(dāng)事人的約定明確出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
如果當(dāng)事人之間就此沒(méi)有約定或者約定不明而又不能通過(guò)協(xié)商加以明確的，人民法院則應(yīng)根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第十八條的規(guī)定，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。但由于《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀發(fā)[2003]251號(hào))第三條規(guī)定，逾期貸款罰息利率由原來(lái)的按日萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%—50%。而由于商品房買(mǎi)賣(mài)合同并非借款合同，其也不會(huì)約定貸款利率，故依此確定違約金存在一定的障礙。在《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》未對(duì)此作進(jìn)一步明確規(guī)定的情況下，根據(jù)合同法第一百七十四條確立的“沒(méi)有規(guī)定的，參照買(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)規(guī)定”的原則，鑒于買(mǎi)賣(mài)雙方合同義務(wù)的對(duì)等性，故人民法院可參照《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》)第二十四條關(guān)于逾期付款違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，以中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)確定出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
如出賣(mài)人認(rèn)為約定的違約金過(guò)高而要求人民法院調(diào)整的，人民法院應(yīng)根據(jù)合同法第一百一十四條、《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第十六條以及《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定，并參照《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第十八條、《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第二十四條確定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)確定出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
4、房屋差價(jià)能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償。
答：對(duì)于你所提及的問(wèn)題在審判實(shí)踐中比較普遍。合同法第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。在有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，由于出賣(mài)人拒絕履行合同，導(dǎo)致買(mǎi)受人需要另行購(gòu)買(mǎi)相類(lèi)似的房屋，則其需要支付的另行購(gòu)房成本就同其之前簽約的購(gòu)房成本之間存在明顯的價(jià)值之差，此種房屋差價(jià)是由于違約方的違約行為造成的，可以作為守約方所遭受的損失。
至于你所提及的問(wèn)題，人民法院在當(dāng)事人已經(jīng)約定了固定違約金的情況下，能否判決違約方承擔(dān)房屋差價(jià)的違約責(zé)任，則涉及到合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的適用問(wèn)題。對(duì)此，屬于事實(shí)認(rèn)定問(wèn)題，應(yīng)由人民法院根據(jù)案件具體情況加以處理。當(dāng)然，如果人民法院能夠認(rèn)定約定的違約金低于造成的損失，則可以適用合同法第一百一十四條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，對(duì)違約金予以調(diào)整，以房屋差價(jià)作為非違約方的損失，由違約方對(duì)你予以賠償。
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇三
2019年11月7日，重慶市九龍坡區(qū)土地房屋權(quán)屬登記中心收到以唐蘭為賣(mài)方、程永莉?yàn)橘I(mǎi)方的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《房地產(chǎn)交易合同登記申請(qǐng)表》等關(guān)于唐蘭所有房屋的房屋買(mǎi)賣(mài)材料，材料上均蓋有“唐蘭”字樣私章，部分材料簽有“唐蘭”字樣簽名，重慶市九龍坡區(qū)土地房屋權(quán)屬登記中心憑上述材料將登記在唐蘭名下的房屋過(guò)戶給了程永莉。2019年4月17日，唐蘭以其從未與程永莉簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同為由向法院提起行政訴訟。重慶市第一中級(jí)人民法院二審以主體不適格為由裁定駁回唐蘭的起訴，并在裁判理由中認(rèn)為：唐蘭與程永莉蓋章簽訂制式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，經(jīng)登記部門(mén)審查，獲準(zhǔn)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。2019年3月，唐蘭向重慶市九龍坡區(qū)人民法院提起本案民事訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并判令程永莉?qū)⒃V爭(zhēng)房屋返還給唐蘭。訴訟中，法院查明，上述“唐蘭”的簽名均為程永莉丈夫所簽，“唐蘭”字樣的私章無(wú)法證明為唐蘭所有。該案經(jīng)一審、二審以及重慶高院再審，均在合同是有效還是與無(wú)效之間爭(zhēng)議，重慶高院再審判決認(rèn)為合同有效并據(jù)此駁回了唐蘭的訴訟請(qǐng)求。唐蘭不服，向檢察機(jī)關(guān)申訴，2019年5月16日，最高人民檢察院向最高人民法院提起抗訴。
最高人民法院再審認(rèn)為，涉案合同不涉及有效與無(wú)效的問(wèn)題，而是是否成立的問(wèn)題。在雙方當(dāng)事人就合同關(guān)系是否成立存在爭(zhēng)議的情況下，根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)由主張合同關(guān)系成立的一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任，在“唐蘭”簽名被證實(shí)并非唐蘭本人所簽的情況下，程永莉不能證明“唐蘭”字樣的私章為唐蘭本人所有并加蓋時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的訴訟后果。行政裁定書(shū)認(rèn)定的事實(shí)只能證明房管部門(mén)行政行為的合規(guī)性，并不能證明民事行為的成立，且多方面證據(jù)均證明唐蘭并未簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，唐蘭與程永莉之間沒(méi)有就涉案房屋成立房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。據(jù)此最高人民法院判決程永莉向唐蘭返還房屋。
該案庭審過(guò)程中，最高人民檢察院首次接受當(dāng)事人當(dāng)庭質(zhì)證，對(duì)于我國(guó)民事抗訴程序的豐富和發(fā)展具有重要意義。在該案的合同效力形態(tài)上，當(dāng)事人在有效與無(wú)效之間爭(zhēng)議，原審法院也在合同有效與無(wú)效之間裁判，但經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)涉案合同僅涉及是否成立的問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上正確運(yùn)用合同成立的舉證規(guī)則，合理分配舉證責(zé)任，從而做到對(duì)當(dāng)事人實(shí)體權(quán)利的保護(hù)，對(duì)于民事判決中舉證責(zé)任的適用方法具有指導(dǎo)意義。
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇四
上訴人：xxx，男，漢族，19xx年6月12日生，xx市人，住xx省xx縣xx鎮(zhèn)xx社居委小區(qū)。電話：
被上訴人：xx省xx安裝有限公司電話：
法定代表人：xx總經(jīng)理
地址：xx縣xx鎮(zhèn)xx東路。
上訴人因不服xx省xx縣人民法院(xxx)xx民一初字第xx號(hào)民事裁定，認(rèn)為該裁定明顯錯(cuò)誤，特提出上訴。
上訴請(qǐng)求：
1、依法撤銷(xiāo)xx縣人民法院(xxx)肥東民一初字第xxx號(hào)民事裁定。
2、發(fā)回原審人民法院重新審理。
上訴理由：
一、一審無(wú)視本案不屬于勞動(dòng)合同法律關(guān)系的事實(shí)致使裁定錯(cuò)誤。
本案上訴人與被上訴人之間簽訂的《聘用合同書(shū)》明顯不符合構(gòu)成勞動(dòng)合同法律關(guān)系的特征及其要素，勞動(dòng)合同法律關(guān)系由主體、客體和內(nèi)容三個(gè)要素構(gòu)成。其中勞動(dòng)合同法律關(guān)系的客體，是指勞動(dòng)合同法律關(guān)系的主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)所指向的事物，主要指的是勞動(dòng)行為。
本案中，上訴人與被上訴人簽訂的合同中權(quán)利和義務(wù)所指向的事務(wù)與勞動(dòng)行為無(wú)關(guān)，所涉內(nèi)容指向的全部是關(guān)于上訴人一級(jí)注冊(cè)建造師證書(shū)的使用范圍的約定及雙方對(duì)該證書(shū)的權(quán)利義務(wù)。另外，上訴人與被上訴人簽訂的《聘用合同》中約定從事一級(jí)建造師(建筑工程專(zhuān)業(yè))的咨詢工作，其并不受公司制度的約束管理，工作具有很大的隨意性，上訴人的人身、人格并不受公司的支配，二者之間并不存在隸屬性。其次，上訴人在從事咨詢工作期間，不參加被上訴人的考勤管理，且被上訴人也沒(méi)有為上訴人繳納任何社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。雙方的約定并未涉及國(guó)家在勞動(dòng)關(guān)系中強(qiáng)制規(guī)定的最低工資、工作時(shí)間、休息制度、工傷保險(xiǎn)等內(nèi)容，其締結(jié)的法律關(guān)系并沒(méi)有受到任何的國(guó)家意志干預(yù)，雙方僅僅是對(duì)一級(jí)注冊(cè)建造師證書(shū)的使用范圍進(jìn)行了約定?？梢?jiàn)，上訴人與被上訴人之間的關(guān)系不具有以國(guó)家意志為主導(dǎo)、當(dāng)事人意志為主體的屬性。
通過(guò)以上分析可以看出，上訴人與被上訴人之間的法律關(guān)系并不符合勞動(dòng)法律關(guān)系的基本特征，二者之間并沒(méi)有形成勞動(dòng)關(guān)系。一審在事實(shí)認(rèn)定上出現(xiàn)了明顯錯(cuò)誤。
二、一審裁定一旦生效將導(dǎo)致上訴人無(wú)法通過(guò)正當(dāng)司法途徑維護(hù)自身合法權(quán)益的錯(cuò)誤結(jié)果。
一審審理認(rèn)定本案為勞動(dòng)爭(zhēng)議，未經(jīng)仲裁前置程序，依法駁回，實(shí)質(zhì)上還是在認(rèn)定事實(shí)上出現(xiàn)的錯(cuò)誤從而導(dǎo)致適用法律錯(cuò)誤，一旦裁定生效，必然會(huì)導(dǎo)致上訴人維權(quán)無(wú)門(mén)的窘境，本案并不屬于勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛，不在勞動(dòng)仲裁范圍，當(dāng)然也就無(wú)法尋求仲裁維權(quán)。
懇請(qǐng)二審法院依法裁決，以維護(hù)上訴人的合法權(quán)益。
此致
xx市中級(jí)人民法院
上訴人：
年月日
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇五
審判員：
依據(jù)《中華人民共和國(guó)律師法》的規(guī)定，重慶合縱律師事務(wù)所接受李某的委托，指派、律師代理李某與重慶某物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱某公司)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案。代理律師結(jié)合本案的事實(shí)及庭審情況，發(fā)表以下代理意見(jiàn)，敬請(qǐng)法庭考慮并予以采納為盼。
關(guān)于李某與某公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，李某與某公司對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同及年月日協(xié)議的有效成立、合同履行的事實(shí)情況等案件事實(shí)部分沒(méi)有爭(zhēng)議，該案主要爭(zhēng)議在于對(duì)年月日協(xié)議第三條部分關(guān)鍵詞語(yǔ)的理解，即“房屋的產(chǎn)權(quán)證”以及“辦理”應(yīng)當(dāng)如何理解。
年月日協(xié)議第三條約定：“業(yè)主李某所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證力爭(zhēng)在兩年內(nèi)辦理完畢，如果兩年內(nèi)未辦理，賠償業(yè)主李某人民幣伍千元整”。
代理律師認(rèn)為：
一、“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證，房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理完畢就應(yīng)當(dāng)指辦理完畢房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。只有房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證辦理齊備，才符合該合同約定的“房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理完畢”的意思表示。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)證、20__年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過(guò)雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書(shū)的時(shí)間范圍，已經(jīng)構(gòu)成違約。代理律師將具體的法律依據(jù)與理由陳述如下：
1、“房屋的產(chǎn)權(quán)證”不是嚴(yán)格意義上的法律概念，只能按照人們通常的理解及有關(guān)法律規(guī)定來(lái)解釋?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)指屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證?！胺课莸漠a(chǎn)權(quán)”指對(duì)房屋這一不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，這一所有權(quán)應(yīng)當(dāng)包括對(duì)房屋所有權(quán)與房屋土地使用權(quán)這兩方面的權(quán)利，那么“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。
2、我國(guó)法律在提到房屋權(quán)利或權(quán)利證書(shū)時(shí)，常常是同時(shí)提到“房屋所有權(quán)和房屋土地使用權(quán)”。在理解“房屋的產(chǎn)權(quán)證”這一提法時(shí)，應(yīng)當(dāng)理解為指“房屋屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證”。特別是以下引用的法律條文中有與“房屋的產(chǎn)權(quán)”相近的提法，都是指包括房屋所有權(quán)與房屋土地使用權(quán)在內(nèi)的權(quán)利，如“土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”、“房屋權(quán)屬”、“房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)”等。
如《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。第六十二條：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)”。
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十四條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。第四十一條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測(cè)繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款?！?BR> 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?BR> 3、把“房屋的產(chǎn)權(quán)證”理解為只包括“房屋所有權(quán)證”一項(xiàng)是違背本案當(dāng)事人商品房買(mǎi)賣(mài)的意思表示的。只有房屋所有權(quán)證而沒(méi)有房屋土地使用權(quán)證的房屋的產(chǎn)權(quán)是不完整的。根據(jù)我國(guó)法律，一項(xiàng)商品房的完整權(quán)利包括房屋的所有權(quán)和房屋土地的使用權(quán)兩項(xiàng)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容也是這兩項(xiàng)權(quán)利的買(mǎi)賣(mài)。在本合同中，雙方當(dāng)事人約定的商品房買(mǎi)賣(mài)就包括了這兩項(xiàng)權(quán)利的買(mǎi)賣(mài)，這可以從出賣(mài)方已經(jīng)履行的義務(wù)推斷。如果把“房屋的產(chǎn)權(quán)證”理解為只包括“房屋所有權(quán)證”一項(xiàng)，這違背了當(dāng)事人合同的真實(shí)意思表示，可能造成一方權(quán)利的不完整。
4、由于法律沒(méi)有直接規(guī)定“房屋的產(chǎn)權(quán)證”的具體內(nèi)容，雙方當(dāng)事人對(duì)這一約定的理解產(chǎn)生了爭(zhēng)議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百二十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思?！卑凑杖藗円话銓?duì)房屋產(chǎn)權(quán)的理解，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)包括房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。本合同的目的也是為了買(mǎi)受人取得完整的對(duì)該房屋的權(quán)利，包括房屋所有權(quán)和房屋土地使用權(quán)兩方面，按照該商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的，這里的“房屋的產(chǎn)權(quán)”應(yīng)當(dāng)理解為包括了房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。
二、“辦理”房產(chǎn)證應(yīng)理解為辦理完結(jié)并由房屋買(mǎi)受人實(shí)際取得房產(chǎn)證。
1、被告認(rèn)為在與原告的約定中所談的“辦理”應(yīng)理解為過(guò)程意義，而非結(jié)果意義，即只要被告著手進(jìn)行了，就算履行了義務(wù)，而不管結(jié)果如何，也就是說(shuō)，在履行“辦理房產(chǎn)證”這一義務(wù)上，只要被告在兩年內(nèi)著手為原告辦兩證即意味著被告合理的履行了義務(wù)。我們認(rèn)為被告的這種理解顯然不符合本協(xié)議上下文的文意，也不符合合同目的，更不符合法律的有關(guān)規(guī)定。從協(xié)議的上下文的文意傳承上看，“辦理”二字出現(xiàn)在“辦理完畢房產(chǎn)證”的義務(wù)約定之后，其目的顯然是對(duì)該義務(wù)的補(bǔ)充說(shuō)明，其意義也與前文的“辦理完畢”一脈相承，也就是說(shuō)“辦理”與“辦理完畢”具有相同的意義。從本協(xié)議的目的上看，是為解決原告久久得不到房產(chǎn)證的情況而進(jìn)行的約定，其目的顯然是敦促被告盡快為原告辦證并使原告在合理的時(shí)間內(nèi)取得兩證，如果在這里將“辦理”理解為過(guò)程意義，則這個(gè)協(xié)議的約定兩年期限將沒(méi)有任何意義，因?yàn)樵谶^(guò)程意義上，被告早在本協(xié)議簽署前就已在為原告“辦理”兩證，只是沒(méi)有“辦理完畢”而已，顯然如果僅將“辦理”理解為著手進(jìn)行，則被告將絕對(duì)不可能違約，本合同的目的也就無(wú)從實(shí)現(xiàn)。從法律規(guī)定上看，“辦理”通常也是從結(jié)果意義上加以規(guī)定的，《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。”根據(jù)該司法解釋?zhuān)唐贩康某鲑u(mài)人承擔(dān)的辦理兩證的義務(wù)應(yīng)為“在約定的期限內(nèi)為買(mǎi)受人辦理房產(chǎn)證并使買(mǎi)受人取得”。在本案中，被告取得房屋所有權(quán)證的時(shí)間為20__年12月31日，取得土地使用權(quán)證的時(shí)間為20__年，均已超過(guò)雙方在協(xié)議中約定的兩年辦理期限。應(yīng)按照《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條之規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
2、被告稱在為原告辦理房產(chǎn)證的過(guò)程中積極為原告辦理相關(guān)手續(xù)，即應(yīng)認(rèn)為被告遵守了與原告的協(xié)議，而沒(méi)有構(gòu)成違約。根據(jù)《民法典》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。被告未在約定的期限內(nèi)為原告辦理完畢產(chǎn)權(quán)證，這是一個(gè)顯而易見(jiàn)的問(wèn)題，所以履行合同不符合約定，就屬于違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
三、原告預(yù)交給被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的稅費(fèi)及其它費(fèi)用共計(jì)元，而被告給原告的發(fā)票總額僅為元。原告多交部分被告理應(yīng)退還。
被告多收取原告的費(fèi)用，于法無(wú)據(jù)，對(duì)被告而言屬于不當(dāng)?shù)美?，而造成了原告利益的損失，故應(yīng)當(dāng)按照《民法典》的規(guī)定返還原告。
綜上所述，代理律師認(rèn)為：“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦妥就應(yīng)當(dāng)指辦理完房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)證、年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過(guò)雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書(shū)的時(shí)間范圍，已經(jīng)構(gòu)成違約，理應(yīng)按照年月日協(xié)議的約定賠償業(yè)主李某元。另，某公司多向原告收取的費(fèi)用，屬于不當(dāng)?shù)美?，理?yīng)退還原告。
律師事務(wù)所。
律師：
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇六
“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會(huì)等農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，未經(jīng)國(guó)有化和征收，在農(nóng)村集體土地上，單獨(dú)或聯(lián)合開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會(huì)制作房屋權(quán)屬證書(shū)向城市居民銷(xiāo)售的房屋。小產(chǎn)權(quán)房一般具有占用集體土地、地域性、沒(méi)有“五證”、開(kāi)發(fā)主體的多樣化、權(quán)利受到限制、價(jià)格低等特點(diǎn)。目前有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的糾紛主要有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋侵權(quán)糾紛、離婚財(cái)產(chǎn)分割、繼承糾紛等。
而對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房合同的效力問(wèn)題，也是眾多學(xué)者和實(shí)務(wù)工作者們共同爭(zhēng)論的一個(gè)話題。
一、各地法院如何處理小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
由于沒(méi)有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)方面的具體法律法規(guī)，現(xiàn)階段各地法院對(duì)于有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫(huà)家村宋莊小產(chǎn)權(quán)房案，7月,畫(huà)家李玉蘭以4.5萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了北京通州區(qū)宋莊村民馬海濤的房屋，雙方簽訂了購(gòu)房協(xié)議。，因房?jī)r(jià)上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補(bǔ)償款，馬海濤以農(nóng)村宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的居民違反了法律禁止性規(guī)定為由，起訴要求判決購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，返還房產(chǎn)。該案經(jīng)過(guò)兩審，最終北京二中院認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但出賣(mài)人明知其所出賣(mài)的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)的范圍，在出賣(mài)多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)賠償買(mǎi)受人的依賴?yán)鎿p失。
以上是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的影響較大的一個(gè)案例，雖然只是個(gè)案，但非常具有代表性。有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題，全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定和司法解釋?zhuān)鞯胤ㄔ簽榱说胤綄徟械男枰?，相繼出臺(tái)了適用于當(dāng)?shù)貙徟袑?shí)踐的意見(jiàn)。12月15日，北京市高級(jí)人民法院公布的《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)紀(jì)要》認(rèn)為：“此類(lèi)合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效?！?0青島市中級(jí)人民法院青中法[]232號(hào)《審理農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件相關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》中規(guī)定，“城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)集體經(jīng)濟(jì)組織所有宅基地上的房屋的，認(rèn)定合同無(wú)效，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間購(gòu)買(mǎi)宅基地上房屋的，認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效?！?0月17日，鄭州市中級(jí)人民法院組織市區(qū)兩級(jí)法院、鄭州市國(guó)土局、房管局有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人以及律師、專(zhuān)家學(xué)者召開(kāi)了“小產(chǎn)權(quán)房糾紛審判實(shí)務(wù)研討會(huì)”，與會(huì)者對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力看法不一，未形成一致意見(jiàn)，但多數(shù)認(rèn)為可以借鑒其它法院經(jīng)驗(yàn)，原則上認(rèn)定合同無(wú)效。從以上可以看出，當(dāng)前多數(shù)法院是以認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。
二、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力剖析
(一)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的理由
1、農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！蔽覈?guó)房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。也就是說(shuō)我國(guó)對(duì)于房屋的轉(zhuǎn)讓實(shí)行的是房地一體主義，這是我國(guó)房地產(chǎn)交易中普遍遵循的法理?；诜康匾惑w主義，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)必然會(huì)導(dǎo)致房屋所占用土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而這與《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定是相違背的，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效”。所以小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。
2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制
小產(chǎn)權(quán)房中有一部分是農(nóng)戶在自家宅基地上建房出賣(mài)，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民以戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點(diǎn)享有建筑用房、添置生活設(shè)施、在庭院種植樹(shù)木、永久居住的權(quán)利。宅基地使用權(quán)的主體是該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，這是一個(gè)嚴(yán)格的身份限制，是基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份而享有的權(quán)利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同因?yàn)闃?biāo)的無(wú)法履行而無(wú)效。
3、國(guó)務(wù)院等有關(guān)部門(mén)的文件也禁止小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)
關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，國(guó)務(wù)院等國(guó)家有關(guān)部門(mén)出臺(tái)過(guò)許多相關(guān)規(guī)定，比如國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》，原國(guó)家土地管理局[1990]國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》，國(guó)土資源部發(fā)[]234號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》，月21日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，201月，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國(guó)家的政策導(dǎo)向，而且這些規(guī)定的出臺(tái)致使小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)無(wú)法實(shí)際轉(zhuǎn)移。根據(jù)這些規(guī)定的精神可以看出，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。
(二)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效的理由
1、認(rèn)定合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國(guó)合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同有效，否則無(wú)效。
小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同歸根結(jié)底是合同，要遵守《合同法》的規(guī)定，只要符合合同的構(gòu)成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同應(yīng)當(dāng)有民事行為能力;意思自治;且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)的公序良俗。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(一)第四條規(guī)定，合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。而現(xiàn)行的法律和行政法規(guī)沒(méi)有一部明確對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定，無(wú)論是國(guó)務(wù)院下發(fā)的通知、決定，還是國(guó)土資源部下發(fā)的意見(jiàn)，都不是法律也不是行政法規(guī)。所以只要當(dāng)事人具有民事行為能力且意思自治，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。
2、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同不違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會(huì)公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，雙方訂立合同處分自己的財(cái)產(chǎn)，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問(wèn)題，即使有一方隱瞞了真實(shí)情況，實(shí)施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒(méi)有損害國(guó)家利益。小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)同樣也不會(huì)損害集體和第三人的利益，基于一戶一宅的規(guī)定，房屋賣(mài)出后，不能再申請(qǐng)宅基地，所以不會(huì)對(duì)集體和第三人的利益構(gòu)成危害，現(xiàn)今的農(nóng)民在宅基地上通常是建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑房屋，將這些空閑房屋出賣(mài)給第三人，并不會(huì)使農(nóng)民失去其賴以居住的土地，相反的小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和買(mǎi)賣(mài)增加了農(nóng)民的收入。小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)雙方一方是尋求自身經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至于損害社會(huì)公共利益更是無(wú)從談起，除非小產(chǎn)權(quán)房對(duì)社會(huì)公益設(shè)施構(gòu)成威脅或侵害了不特定多數(shù)人的利益。至于該條的第五款，前面已敘述過(guò)，沒(méi)有任何一部現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定。綜上，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)并不違反《合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。
3、如果認(rèn)定合同有效，符合誠(chéng)實(shí)信用原則，有利于保護(hù)守信方的利益，有利于促進(jìn)交易安全。
現(xiàn)行的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，要求確認(rèn)合同無(wú)效的一方通常是出賣(mài)方，起因大多是因?yàn)榉课葙u(mài)出后，由于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲或政府拆遷補(bǔ)償費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的出賣(mài)價(jià)格，出賣(mài)人覺(jué)得吃了虧，遂以買(mǎi)賣(mài)合同違反國(guó)家禁止性規(guī)定為由要求法院認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。這種在合同簽訂并履行后，因利益的驅(qū)動(dòng)而產(chǎn)生悔意，并試圖通過(guò)以確認(rèn)合同無(wú)效的方式要回房屋的行為，不具有正當(dāng)性。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)因違反國(guó)家規(guī)定而無(wú)法過(guò)戶辦證，對(duì)于出賣(mài)人來(lái)說(shuō)是明知的，出賣(mài)人在賣(mài)出房子后，又以合同違反規(guī)定要求確認(rèn)無(wú)效，這是一種惡意抗辯，如果認(rèn)定了合同無(wú)效，無(wú)疑是對(duì)不誠(chéng)信者的縱容，不利于保護(hù)交易安全，同時(shí)也是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的違反。
這里筆者需要說(shuō)明的一點(diǎn)是，保護(hù)守信方的利益、促進(jìn)交易安全與保護(hù)弱者之間的關(guān)系。通常公眾認(rèn)為農(nóng)民是弱勢(shì)群體，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效是否有利于保護(hù)弱勢(shì)群體是個(gè)值得商榷的問(wèn)題。目前關(guān)于弱勢(shì)群體還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的定義，它主要是一個(gè)用來(lái)分析現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)權(quán)力分配不公平、社會(huì)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)、不合理的概念。筆者認(rèn)為弱勢(shì)群體是相對(duì)而言的，是有一定的時(shí)間、區(qū)域限制的。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在商品房的房?jī)r(jià)飛漲，作為比商品房?jī)r(jià)格低數(shù)倍的小產(chǎn)權(quán)房，絕對(duì)具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，小產(chǎn)權(quán)房所有者的農(nóng)民在小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)上處于優(yōu)勢(shì)地位;而無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房的城鎮(zhèn)居民，在此市場(chǎng)中則處于劣勢(shì)地位，他們才是這個(gè)市場(chǎng)中的弱勢(shì)群體。認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效，正是保護(hù)了這部分弱勢(shì)群體，兩者并不沖突。農(nóng)民并非是智力低下者，作為一個(gè)思維正常的人都有趨利避害的本性，在改革開(kāi)放十幾年的這種大背景下，農(nóng)民完全有能力和智力判斷出賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房對(duì)其是否有利。如果認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，那么基于趨利避害的本性，將會(huì)有更多的出賣(mài)者在有利可圖的時(shí)候，選擇撕毀協(xié)議來(lái)賺取更多的金錢(qián)，這無(wú)異于縱容了行為人的違法和不誠(chéng)信，破壞了交易的安全性。
4、從《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定中可以看出，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效是符合《物權(quán)法》精神的。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。第三十一條規(guī)定，依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。從以上規(guī)定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物權(quán)就產(chǎn)生了，物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就對(duì)其建造的房屋享有所有權(quán)，所有權(quán)是一種最完整的物權(quán)，是所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。既然所有權(quán)人有權(quán)處分自己所有的不動(dòng)產(chǎn)，那么其買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房就是合法的，只是在未經(jīng)登記的情況下，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，但買(mǎi)賣(mài)合同本身是成立并生效的。
三、筆者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力的看法
對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力，筆者同意認(rèn)定合同有效。除了上述認(rèn)為合同有效的理由外，還可從以下幾方面來(lái)分析。
(一)從歷史的角度來(lái)看小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題
小產(chǎn)權(quán)房合同效力的爭(zhēng)議主要在于所占用的集體土地是否可以流轉(zhuǎn)?？v觀歷史的發(fā)展，我們發(fā)現(xiàn)在19第二次修訂《土地管理法》以前是允許小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)的。1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，由于買(mǎi)賣(mài)房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)按第十四條的規(guī)定辦理申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)手續(xù)。出賣(mài)、出租房屋的，不得再申請(qǐng)宅基地。第十八條規(guī)定，集鎮(zhèn)內(nèi)非農(nóng)業(yè)戶建房需要用地的，應(yīng)提出申請(qǐng)，由管理集鎮(zhèn)的機(jī)構(gòu)與有關(guān)生產(chǎn)隊(duì)協(xié)商，參照第十四條的規(guī)定辦理。從以上規(guī)定可以看出，1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》允許小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)。隨之其后在1986年制定的《中華人民共和國(guó)土地管理法》同樣沒(méi)有禁止小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)，該法第四十一條規(guī)定，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國(guó)家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。第三十八條第三款規(guī)定，農(nóng)村居民出賣(mài)、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?？梢?jiàn)《土地管理法》延續(xù)了《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》的精神，這在1988年的第一次修訂時(shí)，也予以了保留。
不允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村集體土地上建造房屋始于年《土地管理法》的`第二次修訂之后，修訂后的《土地管理法》刪除了原來(lái)的第四十一條，新增加了第六十三條，即規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。如此修改的目的在于保護(hù)耕地，控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地。然而對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村居民在自家宅基地上建房出售并沒(méi)有規(guī)定，相反的，在《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。也就是說(shuō)，法律禁止城鎮(zhèn)居民直接購(gòu)置農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)建設(shè)，但沒(méi)有禁止農(nóng)村居民在宅基地上建房出售。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三條規(guī)定的是不允許將集體所有的土地用于非農(nóng)建設(shè)，其立法目的在于限制農(nóng)轉(zhuǎn)非，而宅基地本身就是建設(shè)用地，所以農(nóng)村居民在宅基地上建房出售并不違反《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。
(二)從《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的制訂過(guò)程剖析小產(chǎn)權(quán)房
《物權(quán)法》從草案的提出到最后通過(guò)，經(jīng)過(guò)了七次審議，修改了諸多條款，其中也包括宅基地轉(zhuǎn)讓。在《物權(quán)法》草案第二次審議稿第一百六十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄔ煸谠撜厣系淖》哭D(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?？梢?jiàn)草案的第二稿是允許宅基地上的住房和宅基地的轉(zhuǎn)讓的。到了草案第三稿，一些常委會(huì)委員對(duì)這一規(guī)定有不同意見(jiàn)，且鑒于國(guó)務(wù)院已經(jīng)明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”，故而將該條修改為“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的村民;住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。村民依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)宅基地?！边@一規(guī)定一直保留到了草案第六稿，但是在第七審中，鑒于對(duì)“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！边@一條始終有爭(zhēng)議，將該條改為了“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！睆摹段餀?quán)法》的修改過(guò)程可以看出，對(duì)于宅基地能否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題一直都有爭(zhēng)議，如此修改是為了維護(hù)現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國(guó)家關(guān)于宅基地的政策，并為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地，并非絕對(duì)的禁止。
(三)訂立小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是債權(quán)行為，而小產(chǎn)權(quán)房的變更登記屬物權(quán)登記行為，對(duì)物權(quán)變動(dòng)的禁止并不影響債權(quán)的設(shè)立。
物權(quán)行為與債權(quán)行為是既有關(guān)聯(lián)又相區(qū)別的，物權(quán)最終能否按照當(dāng)事人的意思發(fā)生變動(dòng)，并不影響債權(quán)的設(shè)立，也就是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)現(xiàn)行政策不能進(jìn)行變更登記，但當(dāng)事人之間仍然可以訂立小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)罷了，這個(gè)時(shí)候完全可以以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，要求解除合同，而不是認(rèn)定合同無(wú)效。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)此也予以了肯定，該法第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。另外應(yīng)當(dāng)注意的是，所謂的“小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同”的買(mǎi)賣(mài)雙方，可能其訂立合同的本意就不包含小產(chǎn)權(quán)房的變更登記或辦理產(chǎn)權(quán)證，而只是要求交付使用而已，如果強(qiáng)行認(rèn)定合同無(wú)效，豈不是有違當(dāng)事人的意思?在主張當(dāng)事人意思自治的民法理論下，這樣做恐怕不妥。
(四)只要小產(chǎn)權(quán)房手續(xù)齊全，其所在集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)可，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效。
《中華人民共和國(guó)憲法》第十條第二款規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！段餀?quán)法》對(duì)此也做了規(guī)定，而且還規(guī)定，屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)。既然法律規(guī)定了集體對(duì)土地的所有權(quán)，那么集體經(jīng)濟(jì)組織就對(duì)其所有的土地享有占有、使用、收益、處分等完全的權(quán)利。只要房屋在建造時(shí)各種手續(xù)齊全，在買(mǎi)賣(mài)時(shí)經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)可，就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)其效力，這是充分保證農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民行使自己的權(quán)力，而不應(yīng)當(dāng)以其為非國(guó)有而區(qū)別對(duì)待。
綜上所述，只要爭(zhēng)議房屋為合法建筑物，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該買(mǎi)賣(mài)房屋的合同為有效，即以認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效為原則。
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇七
第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。
【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個(gè)問(wèn)題：
(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個(gè)承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個(gè)承租人，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。
(2)再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定。
第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。為督促出租人及時(shí)行使合同解除權(quán)，維護(hù)交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長(zhǎng)的規(guī)定。
承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，在效力上屬無(wú)效行為，出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失。
在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無(wú)效情形下，都涉及房屋的返還問(wèn)題，此時(shí)，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當(dāng)次承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建，則此承租人對(duì)訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，也可以是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對(duì)價(jià)將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對(duì)租賃物進(jìn)行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無(wú)論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。
第十七條因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。
【解讀】《合同法》第227條規(guī)定，承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場(chǎng)合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí)，次承租人可以代償請(qǐng)求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的場(chǎng)合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無(wú)代償請(qǐng)求權(quán)。
次承租人代出租人支付租金與違約金后，對(duì)承租人享有兩種權(quán)利，一是對(duì)于承租人的追償權(quán)，二是對(duì)于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。
房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應(yīng)將房屋返還出租人，但實(shí)際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí)，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對(duì)出租人所有的租賃房屋的無(wú)權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋，同時(shí)，出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費(fèi)。
第十九條承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】《合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴(kuò)大為“共同經(jīng)營(yíng)”，包括個(gè)體工商戶和個(gè)人合伙。對(duì)于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤)，共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，該共同經(jīng)營(yíng)人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。
正確適用本條司法解釋?zhuān)婕暗絺€(gè)人合伙的認(rèn)定。認(rèn)定個(gè)人合伙，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒(méi)有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益)，并有兩個(gè)以上無(wú)利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認(rèn)定為個(gè)人合伙。
第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：
(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【解讀】本條系“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。
《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，若無(wú)法定或約定的除外情形，該原則即應(yīng)被適用。
抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注重標(biāo)的物的交換價(jià)值，而租賃權(quán)則更注重標(biāo)的物的使用價(jià)值，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先，因而具有優(yōu)先效力，此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，仍應(yīng)適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。
涉及到法院依法查封的場(chǎng)合下，若查封在先，租賃在后，則法院強(qiáng)制拍賣(mài)時(shí)不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。
第二十一條出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)措施。
房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只在租賃房屋作為買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生，在贈(zèng)與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦不能主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。
關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定，《民通意見(jiàn)》第118條規(guī)定，“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣(mài)房屋前15日通知承租人，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。
在房屋轉(zhuǎn)租場(chǎng)合，次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在理論上存在爭(zhēng)議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害時(shí)，無(wú)權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但可以請(qǐng)求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，為避免承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)對(duì)其課以一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保，以使出租人信任其履行能力。
承租人雖無(wú)權(quán)以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，保護(hù)其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主張以同等條件與出租人成立買(mǎi)賣(mài)合同后，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)出租人履行合同，取得房屋所有權(quán)，由此第三人無(wú)法繼續(xù)履行合同的，第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。
第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不沖突，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
折價(jià)、變賣(mài)均屬于出租人出售房屋的行為，不管買(mǎi)受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
“同等條件”的確定要依照買(mǎi)受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格，該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán)，而非約束出租人對(duì)房屋的處分權(quán)。房屋出賣(mài)價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對(duì)該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。
第二十三條出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
【解讀】拍賣(mài)的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存在一定沖突，由于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣(mài)程序亦不例外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定，“拍賣(mài)過(guò)程中，有最高價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買(mǎi)受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人?！贝怂^“跟價(jià)法”。
在拍賣(mài)負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的租賃房屋時(shí)，一般遵循如下程序：
(1)拍賣(mài)通知，出租人在拍賣(mài)5日前以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人于拍賣(mài)日到場(chǎng)。
(2)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人應(yīng)按照拍賣(mài)通知或拍賣(mài)公告的要求，與其他競(jìng)買(mǎi)人一樣進(jìn)行競(jìng)買(mǎi)登記、繳納競(jìng)買(mǎi)保證金，在拍賣(mài)日到場(chǎng)參加競(jìng)拍。
(3)舉牌應(yīng)價(jià)，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的意思表示，則拍賣(mài)房屋由最高應(yīng)價(jià)人購(gòu)買(mǎi)。
第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的;
(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的;
(四)第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)基于租賃關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
家庭成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有很大區(qū)別，故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣(mài)給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)及時(shí)答復(fù)，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的，則喪失優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這里強(qiáng)調(diào)“明確表示”。
《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無(wú)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)?！芭e重以明輕”，在第三人善意購(gòu)買(mǎi)出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
【解讀】本解釋于209月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無(wú)論處于一審還是二審程序，均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序，且于本解釋實(shí)施時(shí)仍在審理中的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇八
為妥善解決勞動(dòng)爭(zhēng)議案件審理中涉及的社會(huì)保險(xiǎn)問(wèn)題，北京市高級(jí)人民法院民一庭與北京市人力資源和社會(huì)保障局于20___年7月31日聯(lián)合召開(kāi)社會(huì)保險(xiǎn)相關(guān)問(wèn)題研討會(huì)。北京市三級(jí)法院從事勞動(dòng)爭(zhēng)議審判工作的部分庭長(zhǎng)和法官、北京市人力資源和社會(huì)保障局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人參加了研討。與會(huì)人員就勞動(dòng)爭(zhēng)議案件審理中涉及的社會(huì)保險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行了討論，對(duì)部分問(wèn)題的解決取得了一致意見(jiàn)，現(xiàn)紀(jì)要如下：
一、關(guān)于用人單位未按規(guī)定為農(nóng)民工繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)的問(wèn)題。
1、用人單位未按規(guī)定為農(nóng)民工繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，農(nóng)民工主張予以補(bǔ)繳的，一般不予受理。
用人單位未按規(guī)定為農(nóng)民工繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，農(nóng)民工在與用人單位終止或解除勞動(dòng)合同后要求用人單位賠償損失的，應(yīng)予受理。
2、因用人單位未按規(guī)定為農(nóng)民工繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，農(nóng)民工在與用人單位解除或終止勞動(dòng)合同后，要求用人單位賠償損失的，應(yīng)當(dāng)自勞動(dòng)合同解除或終止之日起一年內(nèi)提出。賠償數(shù)額的確定可參照《農(nóng)民合同制職工參加北京市養(yǎng)老、失業(yè)保險(xiǎn)暫行辦法》(京勞險(xiǎn)發(fā)[]99號(hào))和《北京市農(nóng)民工養(yǎng)老保險(xiǎn)暫行辦法》(京勞社養(yǎng)發(fā)[20___]125號(hào))的規(guī)定。
3、為便于勞動(dòng)仲裁部門(mén)和法院在案件審理中更及時(shí)準(zhǔn)確地計(jì)算相應(yīng)賠償數(shù)額，市人力資源和社會(huì)保障局職工養(yǎng)老保險(xiǎn)處、社會(huì)保險(xiǎn)基金管理中心聯(lián)合開(kāi)發(fā)了計(jì)算農(nóng)民工養(yǎng)老保險(xiǎn)損失賠償金的計(jì)算機(jī)程序軟件，供仲裁員和法官在辦案時(shí)參考使用。
1、因用人單位未按規(guī)定為勞動(dòng)者繳納醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)，勞動(dòng)者要求用人單位賠償相關(guān)醫(yī)療保險(xiǎn)待遇損失，勞動(dòng)仲裁部門(mén)受理后，應(yīng)要求勞動(dòng)者提交相關(guān)醫(yī)療單據(jù)，并委托所在區(qū)縣的醫(yī)療保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)協(xié)助核算應(yīng)由用人單位承擔(dān)的醫(yī)療費(fèi)數(shù)額。勞動(dòng)仲裁部門(mén)和法院在處理相應(yīng)案件時(shí)，均可參照。
2、未經(jīng)過(guò)仲裁前置程序直接起訴到法院的醫(yī)保待遇損失爭(zhēng)議案件，法院在受理后，應(yīng)要求勞動(dòng)者提交相關(guān)醫(yī)療單據(jù)，并可直接或通過(guò)所在區(qū)縣勞動(dòng)仲裁部門(mén)委托相應(yīng)醫(yī)療保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)協(xié)助核算應(yīng)由用人單位承擔(dān)的醫(yī)療費(fèi)數(shù)額。
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇九
［案情］?
被告：某市證券公司（以下簡(jiǎn)稱市公司）?
被告：葉某?
1993年3月10日，葉某在省公司（系上交所會(huì)員）某業(yè)務(wù)部（省公司分支機(jī)構(gòu)）辦理委托買(mǎi)賣(mài)股票名冊(cè)登記，并開(kāi)立股票帳戶和資金帳戶，委托省公司在上交所為其進(jìn)行股票買(mǎi)賣(mài)。至同年4月20日，葉某離開(kāi)省公司某業(yè)務(wù)部，又到市公司（亦為上交所會(huì)員）開(kāi)立了資金帳戶，并進(jìn)入市公司大戶室操作，交易股票。同年6月8日，葉某以先口頭申報(bào)，后填單確認(rèn)的方式，委托市公司購(gòu)進(jìn)新錦江股票2萬(wàn)股及富聯(lián)股票1萬(wàn)股，透支市公司資金832913.27元。因股市行情不好，當(dāng)日未平倉(cāng)。次日，葉某資金帳戶進(jìn)款3萬(wàn)元，沖抵后，透支余額為802913.27元。6月10日，葉某向市公司表示請(qǐng)求等待股票價(jià)格反彈，并表示可以想辦法打資金進(jìn)帳。為防止葉某將手中的股票在某他證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)賣(mài)出，套用資金，市公司要求葉某在未平倉(cāng)前不要再做股票交易，將股東卡和居民身份證交市公司保管，每天到市公司去。葉某遂將其股東卡和居民身分證交給了市公司，停止了股票交易，并天天坐在市公司，但未打入資金進(jìn)帳。8月2日，葉某未通知市公司即離開(kāi)市公司轉(zhuǎn)回省公司某業(yè)務(wù)部，易地將其名下的2萬(wàn)股新錦江及1萬(wàn)股福聯(lián)股票委托賣(mài)出，凈收入522722.49元，并以此資金在省公司某業(yè)務(wù)部大戶室內(nèi)重新開(kāi)始股票交易。期間，省公司未再驗(yàn)核葉某的股東卡及居民身分證。至8月9日收盤(pán)時(shí)，葉某資金帳戶結(jié)存本金74930.73元，并持有2萬(wàn)股東北華聯(lián)和1800股天橋百貨股票。8月10日，葉某又填單委托省公司買(mǎi)進(jìn)合成化纖股票4萬(wàn)股和哈醫(yī)藥股票2萬(wàn)股，當(dāng)日僅將2萬(wàn)股哈醫(yī)藥股票賣(mài)出，至收盤(pán)時(shí)，實(shí)際透支省公司資金461230.20元，其手中持有的.股票總價(jià)值達(dá)80余萬(wàn)元。
同日，市公司經(jīng)尋找得知葉某又在省公司某業(yè)務(wù)部做股票交易后，即派員找到葉某，葉某即將其在省公司某業(yè)務(wù)部進(jìn)行股票買(mǎi)賣(mài)的情況和資金透支情況告知了市公司。市公司要求葉某將其持有的股票賣(mài)出，以歸還其6月8日在市公司的透支款，葉某未允。8月11日開(kāi)盤(pán)后，市公司未通知葉某，即以葉某的名義將葉某持有的4萬(wàn)股合成化纖、2萬(wàn)股東北華聯(lián)和300股天橋百貨股票強(qiáng)行賣(mài)出，實(shí)際成交金額（不含手續(xù)費(fèi)等）803700.13元。當(dāng)日下午，當(dāng)葉某填單欲賣(mài)出其原持有的股票時(shí)，發(fā)現(xiàn)委托指令無(wú)法輸入電腦，省公司即于8月12日派員到上交所查詢，才發(fā)現(xiàn)葉某名下的股票大部分已被市公司賣(mài)出。同日，省公司將葉某名下尚余的1500股天橋百貨股票賣(mài)出，收入資金21349.58元。嗣后，省公司因與市公司交涉，要求返還葉某透支購(gòu)買(mǎi)股票的資金未果，遂訴至人民法院，要求判令市公司和葉某償還被侵權(quán)占用的439880.63元透支款，并賠償損失。
［辦案要點(diǎn)］?正確處理本案的關(guān)鍵問(wèn)題有：?
[1][2]。
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇十
被告：某輕工業(yè)供銷(xiāo)公司（下稱供銷(xiāo)公司）?
被告：某油脂化學(xué)廠（下稱化學(xué)廠）?
1992年5月23日，經(jīng)中國(guó)人民銀行某省分行發(fā)文正式批準(zhǔn)，被告供銷(xiāo)公司向社會(huì)發(fā)行融資債券6000萬(wàn)元，年息9.027%，期限一年，時(shí)間從1992年5月30日至1993年5月30日，由證券公司包銷(xiāo)，雙方簽訂了包銷(xiāo)合同，包銷(xiāo)合同由化學(xué)廠提供擔(dān)保。合同簽訂后，原告證券公司按期將6000萬(wàn)元人民幣劃至供銷(xiāo)公司指定的帳戶，將融資債券對(duì)外銷(xiāo)售。合同期滿后，供銷(xiāo)公司沒(méi)有兌付全部本金，利息部分只付了270萬(wàn)元，尚欠原告本金及利息6334.32萬(wàn)元。證券公司訴至法院，請(qǐng)求判令被告償還到期本息，并承擔(dān)違約責(zé)任。?法院認(rèn)為，被告供銷(xiāo)公司與原告證券公司簽訂的關(guān)于融資債券協(xié)議書(shū)，經(jīng)中國(guó)人民銀行省分行批準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《企業(yè)債券管理暫行條例》第4條的規(guī)定，協(xié)議合法有效。供銷(xiāo)公司沒(méi)有按協(xié)議規(guī)定償付到期的全部本息，違反了上述《條例》第8條關(guān)于“債券持有人有權(quán)按期取得利息、收回本金”的'規(guī)定。依照《民法通則》第112條第2款的規(guī)定，供銷(xiāo)公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，按協(xié)議書(shū)約定，在原利率基礎(chǔ)上加罰10%.被告化學(xué)廠擔(dān)保合同意思表示明確，擔(dān)保合法有效，應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
［案例來(lái)源：《最高人民法院公報(bào)》1995年第1期］?
［辦案要點(diǎn)］?這是一起融資債券糾紛案。正確辦理此類(lèi)案件的關(guān)鍵是要分清證券公司和供銷(xiāo)公司的法律關(guān)系，實(shí)際上，證券公司和供銷(xiāo)公司間存在緊密相聯(lián)的兩種法律關(guān)系。
一是證券包銷(xiāo)法律關(guān)系。證券包銷(xiāo)是指證券承銷(xiāo)商以銷(xiāo)售為目的，將證券發(fā)行人發(fā)行的證券全部或部分購(gòu)進(jìn)再行銷(xiāo)售，或在銷(xiāo)售期限屆滿時(shí)將其承銷(xiāo)未售出的證券自行認(rèn)購(gòu)。
二是因證券公司持有供銷(xiāo)公司債券而形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。企業(yè)債券是企業(yè)向投資者出具的、約定在一定時(shí)期內(nèi)還本付息的有價(jià)證券，它是一種債務(wù)憑證，債券的持有者為債權(quán)人，債券發(fā)行者為債務(wù)人。本案證券公司履行了其與供銷(xiāo)公司間的包銷(xiāo)合同后，持有了供銷(xiāo)公司發(fā)行的債券，自然證券公司就成了供銷(xiāo)公司的債權(quán)人，在債券到期時(shí)，證券公司有權(quán)要求供銷(xiāo)公司還本付息，如果逾其不還，供銷(xiāo)公司還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇十一
本所在1月3日受廣州是姚女士委托受理和廣州某某物資有限公司(負(fù)責(zé)人：汪某某)湖南某某正機(jī)械工程有限公司(負(fù)責(zé)人：楊某某)租賃合同經(jīng)濟(jì)糾紛案件起訴狀。
訴訟請(qǐng)求：
2、請(qǐng)求判令兩被告承擔(dān)本案的.全部訴訟費(fèi)和律師費(fèi)。
事實(shí)和理由：
原告擁有德馬格qtg6010自有產(chǎn)權(quán)起重機(jī)兩臺(tái)，于2012年8月31日與被告二廣州某某物資有限公司簽訂塔機(jī)出租合同，分別于3月31日。雙方約定的租金結(jié)算方式為每滿一個(gè)月(30日的當(dāng)日)支付本月的塔機(jī)租金，月租金為前5年1萬(wàn)元/月，后三年0.7萬(wàn)元/月。如被告二廣州某某公司不能按期支付原告租金，則每拖延一日應(yīng)承擔(dān)所拖欠金額1%的滯納金。后被告二廣州某某物資有限公司被被告一湖南某某正機(jī)械工程有限公司收購(gòu)合并，原被告二的有關(guān)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和權(quán)力義務(wù)由被告一承擔(dān)。原告與二被告三方就塔機(jī)出租事宜簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，一致同意兩份塔機(jī)出租合同的承租方由被告二變更為被告一，被告二原有的權(quán)力義務(wù)均由被告一享用和承擔(dān)?，F(xiàn)兩臺(tái)塔機(jī)的租金兩被告分別支付到2012年8月31日和2012年8月5日，此后兩被告一直未再支付租金。原告為維護(hù)自身的合法權(quán)益，特訴諸法律，要求兩被告支付拖欠的租金310000元及拖欠租金的滯納金。請(qǐng)求人民法院早日依法判決為感!
此致
廣州市天河區(qū)人民法院
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇十二
答辯人因與原告__房屋租賃合同糾紛一案，提出如下答辯意見(jiàn)：
一、答辯人不是原告房屋的承租人，原告的起訴主體錯(cuò)誤，應(yīng)予駁回。
1、12月1日，原告與__公司簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》，合同期限自月1日至12月1日。簽約雙方于年12月12日辦理了備案登記。__公司在租賃原告的房屋后，將公司注冊(cè)地址遷移到該房屋內(nèi)，并在該房屋內(nèi)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。(見(jiàn)證據(jù)《房地產(chǎn)租賃合同》、營(yíng)業(yè)執(zhí)照)合同期滿后，__公司繼續(xù)使用原告出租的房屋，并繼續(xù)向原告支付租金，原告在開(kāi)具給__公司的收據(jù)上，交款人寫(xiě)的也是“__公司”。由此可以說(shuō)明，原告出租房屋的承租人是__公司，原告與__公司之間存在租賃關(guān)系。(見(jiàn)證據(jù)〈收款收據(jù)〉)。
2、被告是__公司的法定代表人，有權(quán)代表__公司對(duì)外簽訂合同。原告與__公司簽訂的《房屋租賃合同》，就是被告代表__公司與原告簽訂的，該合同的實(shí)際承租人是__公司。理由如下：
a、原被告簽訂合同時(shí)，原告與__公司的房屋租賃合同仍在有效期內(nèi)，雙方?jīng)]有辦理任何解除合同的手續(xù)，原告也沒(méi)有將房屋從__公司手中收回來(lái)，并交給被告本人。
b、原告是__公司的法定代表人，代表__公司與原告簽訂了第一份租賃合同。這第二份合同也是代表__公司與原告簽訂。
c、原告證據(jù)《委托書(shū)》、《欠租款單》和《解除合同的結(jié)算單》可以證實(shí)，原告明知承租房屋的是__公司。
d、原告自208月至207月，都是向__公司開(kāi)具《收款收據(jù)》收取租金，從來(lái)就沒(méi)有向被告?zhèn)€人開(kāi)具收款收據(jù)，也沒(méi)有向被告?zhèn)€人要過(guò)租金。
e、原告此前與此后開(kāi)出的租金收據(jù)，均是開(kāi)給__公司的，但因原告至今仍扣押__公司的保險(xiǎn)柜等辦公用品，這些收據(jù)都被原告扣押，無(wú)法當(dāng)庭舉證。
房屋的實(shí)際承租人。如果原告堅(jiān)持認(rèn)為2006年11月16日簽訂的《房屋租賃合同》，是原告與被告?zhèn)€人簽訂的話，則該合同是一份沒(méi)有實(shí)際履行的合同，該合同對(duì)實(shí)際承租人__公司沒(méi)有任何約束力。
三、被告作為承租人的`法定代表人，愿意在這里說(shuō)明__公司與原告之間租金結(jié)算的有關(guān)事宜：
a、被告自始至終都是代表__公司承租原告的房屋。被告本人沒(méi)有私下租賃原告房屋的需要，也沒(méi)有私下使用原告的房屋。
物品，受到嚴(yán)重?fù)p失。該損失__公司將另案與原告解決。原告換鎖對(duì)本案產(chǎn)生的最直接后果就是，被告要用的證據(jù)被原告控制，無(wú)法及時(shí)在本案中舉證。原告換鎖的事實(shí)有__可以作證，證人現(xiàn)已在法庭外等候，請(qǐng)求法庭在質(zhì)證階段傳喚作證。
c、由于原告在6月23日不讓__公司使用出租房屋，__公司應(yīng)付給原告的租金應(yīng)該計(jì)算至206月23日。考慮其他情況，被告在此代表__公司表態(tài)，同意結(jié)算到6月底，即按__公司出具給原告的《欠租款單》上的金額結(jié)算，應(yīng)付原告租金為18600元。
d、由于原告在接受了__公司的《欠租款單》，同意在月底收取欠付的租金后，又提前單方收回房屋，扣押物品，原告無(wú)權(quán)沒(méi)收__公司的保證定金。且根據(jù)原告與__公司簽訂的第二份房屋租賃合同，__公司交給原告的是租賃定金，而不是保證定金。原告無(wú)權(quán)沒(méi)收__公司的租賃定金。__公司結(jié)算租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除已交的8400元租賃定金。
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇十三
中華人民共和國(guó)最高人民法院民事判決書(shū)
(2000)民終字第 83 號(hào) 2000)
上訴人(原審被告)：北京華普國(guó)際大廈有限公司， 上訴人(原審被告)：北京華普國(guó)際大廈有限公司，住所地北京市朝 )：北京華普國(guó)際大廈有限公司 法定代表人：翦英海，董事長(zhǎng)。 陽(yáng)區(qū)朝外大街 19 號(hào)。法定代表人：翦英海，董事長(zhǎng)。
委托代理人：董葭，北京市元正律師事務(wù)所律師。 委托代理人：董葭，北京市元正律師事務(wù)所律師。
委托代理人：周宇峰，北京市元正律師事務(wù)所律師。 委托代理人：周宇峰，北京市元正律師事務(wù)所律師。
上訴人(原審被告)：北京華普科技企業(yè)有限公司， 上訴人(原審被告)：北京華普科技企業(yè)有限公司，住所地北京市朝 )：北京華普科技企業(yè)有限公司 陽(yáng)區(qū)朝外大街 19 號(hào)華普國(guó)際大廈 l7 層。
法定代表人：翦英海，董事長(zhǎng)。 法定代表人：翦英海，董事長(zhǎng)。
委托代理人;周曉，中兆律師事務(wù)所律師。 委托代理人;周曉，中兆律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告)：北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司， 被上訴人(原審原告)：北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司，住所地北京市 )：北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司 朝陽(yáng)區(qū)吉祥里 208 樓。
法定代表人：郝有詩(shī)，董事長(zhǎng)。 法定代表人：郝有詩(shī)，董事長(zhǎng)。
委托代理人：張巍，北京市威宇律師事務(wù)所律師。 委托代理人：張巍，北京市威宇律師事務(wù)所律師。
委托代理人：胡治家，北京市威宇律師事務(wù)所律師。 委托代理人：胡治家，北京市威宇律師事務(wù)所律師。
上訴人北京華普國(guó)際大廈有限公司〈以下簡(jiǎn)稱華普國(guó)際〉、北京華普 上訴人北京華普國(guó)際大廈有限公司〈以下簡(jiǎn)稱華普國(guó)際〉、北京華普 〉、 科技企業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱華普科技)為與被上訴人北京住總集團(tuán) 科技企業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱華普科技) 有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱住總公司)追索工程款糾紛一案， 有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱住總公司)追索工程款糾紛一案，不服北京 市高級(jí)人民法院(1999) 號(hào)民事判決 判決， 市高級(jí)人民法院(1999)高民初字第 187 號(hào)民事判決，向本院提起上 訴。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。 本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
公司在合作合同上加蓋了公章。 公司在合作合同上加蓋了公章。
1993 年 2 月 20 日， 住總公司開(kāi)發(fā)都與華普科技簽訂 補(bǔ)充 合作合同〉 《 〈合作合同〉 》 (以下簡(jiǎn)稱補(bǔ)充合同)，雙方對(duì)華普科技分期支付資金重新作了約定， 以下簡(jiǎn)稱補(bǔ)充合同)，雙方對(duì)華普科技分期支付資金重新作了約定， )，雙方對(duì)華普科技分期支付資金重新作了約定 華普科技保證按期履行， 支付罰金。 華普科技保證按期履行，若違約每日按逾期金額的 1%支付罰金。其中 第三條還約定，因房?jī)r(jià)上漲、設(shè)計(jì)變更、層高增加、建材價(jià)格調(diào)增等 第三條還約定，因房?jī)r(jià)上漲、設(shè)計(jì)變更、層高增加、 情況，致使成本增加，華普科技理解費(fèi)用增加， 情況，致使成本增加，華普科技理解費(fèi)用增加，原則上同意合理調(diào)增 投資(額度雙方另議)。 投資(額度雙方另議)。
住總公司開(kāi)發(fā)部與華普國(guó)際簽訂了《關(guān)于全部投入，華普國(guó)際同意作為合作條 件入資，并將該投資作為住總公司在合資公司中的注冊(cè)資本及投資額， 件入資，并將該投資作為住總公司在合資公司中的注冊(cè)資本及投資額， 不再向合資公司出資。 不再向合資公司出資。3、華普大廈工程項(xiàng)目已由住總公司開(kāi)發(fā)部項(xiàng)目 轉(zhuǎn)為合資項(xiàng)目，該項(xiàng)目土地出讓金的交納由華普科技和吉安公司負(fù)責(zé)。 轉(zhuǎn)為合資項(xiàng)目，該項(xiàng)目土地出讓金的交納由華普科技和吉安公司負(fù)責(zé)。
年底開(kāi)工， 月竣工， 華普大廈項(xiàng)目工程自 l993 年底開(kāi)工，1996 年 6 月竣工，根據(jù)北京市朝 日作出的《 陽(yáng)區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站 1996 年 9 月 20 日作出的《工程質(zhì)量竣工核 定證書(shū)》，大廈建成后的實(shí)際建筑面積為 72， 平方米。 定證書(shū)》，大廈建成后的實(shí)際建筑面積為 72，375 平方米。自 1992 年 》， 23， 萬(wàn)元; 9 月至 1995 年 11 月， 華普科技共向住總公司支付工程款 23， 萬(wàn)元; 818 由華普國(guó)際向住總公司支付工程款 自 1996 年 3 月至同年 7 月，由華普國(guó)際向住總公司支付工程款 2，150 萬(wàn)元。 萬(wàn)元。
1996 年 7 月 31 日，住總公司開(kāi)發(fā)部與華普科技簽訂《元， 集團(tuán)代為向住總公司開(kāi)發(fā)部支付工程及材料款 1，730 萬(wàn)元，共計(jì) 4， 萬(wàn)元。 500 萬(wàn)元。
1996 年 10 月 10 日，華普國(guó)際召開(kāi)董事會(huì)通過(guò)決議，要求公司各股東 華普國(guó)際召開(kāi)董事會(huì)通過(guò)決議， 迅速執(zhí)行各股東方之間簽訂的結(jié)算協(xié)議、 迅速執(zhí)行各股東方之間簽訂的結(jié)算協(xié)議、加速辦理協(xié)議要求的有關(guān)事 之間簽訂的結(jié)算協(xié)議 華普科技與住總公司開(kāi)發(fā)部簽訂《 宜。同年 11 月 13 日.華普科技與住總公司開(kāi)發(fā)部簽訂《保證還款合 13， 萬(wàn)元， 同》，雙方確認(rèn)，華普科技尚欠付住總公司開(kāi)發(fā)都 13，288 萬(wàn)元，華 》，雙方確認(rèn)， 雙方確認(rèn) 普科技以其購(gòu)買(mǎi)的華普大廈中的部分外銷(xiāo)商品房作為還款的保證。 普科技以其購(gòu)買(mǎi)的華普大廈中的部分外銷(xiāo)商品房作為還款的保證。由 于華普大廈尚未交付使用，華普科技尚未取得上述外銷(xiāo)商品房的所有 于華普大廈尚未交付使用， 權(quán)，該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)未在北京市房管局登記備案。 該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)未在北京市房管局登記備案。
7 月 日住總公司就大廈項(xiàng)目所作的概算， 21， 9 日住總公司就大廈項(xiàng)目所作的概算，華普大廈建筑安裝費(fèi)應(yīng)為 21， 501， 萬(wàn)元， 萬(wàn)元。 501，97 萬(wàn)元，要求住總公司返還多付出的 8，766.03 萬(wàn)元。
13， 萬(wàn)元， 日內(nèi)給付住總公司工程款 13，288 萬(wàn)元，由華普科技承擔(dān)給付的連帶 責(zé)任。(二 華普國(guó)際于本判決生效后三十日內(nèi)給付住總公司以 13， 責(zé)任。(二)華普國(guó)際于本判決生效后三十日內(nèi)給付住總公司以 13， 。( 日起至付清之日止的利息， 288 萬(wàn)元為本金計(jì)算的自 1997 年 8 月 1 日起至付清之日止的利息，上 述利息按照中國(guó)人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算， 述利息按照中國(guó)人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算，華普科技承擔(dān) 給付的連帶責(zé)任。(三 駁回住總公司的其他訴訟請(qǐng)求。(四 給付的連帶責(zé)任。(三)駁回住總公司的其他訴訟請(qǐng)求。(四)駁回 。( 。( 華普國(guó)際的反訴請(qǐng)求。 869， 華普國(guó)際的反訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi) 869，645 元，由華普國(guó)際和華普科 萬(wàn)元， 69. 448，311. 技各負(fù)擔(dān) 40 萬(wàn)元，由住總公司負(fù)擔(dān) 69.645 元;反訴費(fèi) 448，311.5 元，由華普國(guó)際負(fù)擔(dān)。 由華普國(guó)際負(fù)擔(dān)。
公司與華普科技間的合作合同因合資合同的簽訂而失效; 訴稱：住總公司與華普科技間的合作合同因合資合同的簽訂而失效; 一審判決認(rèn)定住總公司與華普國(guó)際簽訂的項(xiàng)目合同確認(rèn)了住總公司與 華普科技合作合同的效力，有悖于法律的規(guī)定， 華普科技合作合同的效力，有悖于法律的規(guī)定，認(rèn)定華普國(guó)際對(duì)住總 公司與華普科技結(jié)算協(xié)議予以認(rèn)同，是導(dǎo)致判決錯(cuò)誤的根本原因; 公司與華普科技結(jié)算協(xié)議予以認(rèn)同，是導(dǎo)致判決錯(cuò)誤的根本原因;一 審判決因華普科技是華普國(guó)際的控股公司， 審判決因華普科技是華普國(guó)際的控股公司，其應(yīng)承擔(dān)給負(fù)的連帶責(zé)任 違反了公司法的規(guī)定;華普大廈工程款應(yīng)據(jù)實(shí)結(jié)算;請(qǐng)求住總公司退 違反了公司法的規(guī)定;華普大廈工程款應(yīng)據(jù)實(shí)結(jié)算; 還華普國(guó)際多付的工程款。 還華普國(guó)際多付的工程款。
普國(guó)際的股東，面臨不簽該協(xié)議，住總公司即不交付大廈的威脅; 普國(guó)際的股東，面臨不簽該協(xié)議，住總公司即不交付大廈的威脅;一 審判決華普科技承擔(dān)連帶責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。 審判決華普科技承擔(dān)連帶責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
華普國(guó)際提交了一份筑安裝協(xié)議， 15， 萬(wàn)元， 的建筑安裝協(xié)議，工程款應(yīng)為 15，000 萬(wàn)元，華普國(guó)際應(yīng)按此支付工 程款，住總應(yīng)返還華普國(guó)際多付的工程款 20，656 萬(wàn)元。后又提出， 程款， 20， 萬(wàn)元。后又提出， 結(jié)算協(xié)議中因建筑標(biāo)準(zhǔn)提高， 結(jié)算協(xié)議中因建筑標(biāo)準(zhǔn)提高，華普國(guó)際應(yīng)向住總公司支付 3，909 萬(wàn)元 的約定，違反國(guó)家的定額標(biāo)準(zhǔn)，屬無(wú)效條款;電貼、 的約定，違反國(guó)家的定額標(biāo)準(zhǔn)，屬無(wú)效條款;電貼、電權(quán)調(diào)增費(fèi)的余 款應(yīng)由華普國(guó)際直接支付給電力部門(mén)， 華普國(guó)際代住總公司交付了 300 款應(yīng)由華普國(guó)際直接支付給電力部門(mén)， 華普國(guó)際代住總公司交付了 萬(wàn)元的電貼費(fèi); 21，926，002. 萬(wàn)元的電貼費(fèi);華普國(guó)際自付設(shè)備款 21，926，002.02 元(其中包括 結(jié)算協(xié)議前和結(jié)算協(xié)議后發(fā)生的)購(gòu)買(mǎi)國(guó)產(chǎn)電梯、空調(diào)、潔具等，未 結(jié)算協(xié)議前和結(jié)算協(xié)議后發(fā)生的)購(gòu)買(mǎi)國(guó)產(chǎn)電梯、空調(diào)、潔具等， 計(jì)入結(jié)算范圍，應(yīng)包含在綜合造價(jià)中，由住總公司負(fù)擔(dān)。 計(jì)入結(jié)算范圍，應(yīng)包含在綜合造價(jià)中，由住總公司負(fù)擔(dān)。
開(kāi)發(fā)后全面負(fù)責(zé)和主持大廈工程方面的具體事務(wù)，其承擔(dān)工 程款支付的連帶責(zé)任不違反公司法或合資企業(yè)法的有關(guān)規(guī)定; 程款支付的連帶責(zé)任不違反公司法或合資企業(yè)法的有關(guān)規(guī)定;華普科 技作為本案的被告有事實(shí)和法律依據(jù)。 技作為本案的被告有事實(shí)和法律依據(jù)。
結(jié)算協(xié)議簽訂前的，結(jié)算協(xié)議訂立時(shí)已予考慮， 結(jié)算協(xié)議簽訂前的，結(jié)算協(xié)議訂立時(shí)已予考慮，在結(jié)算協(xié)議訂立五年 后，華普國(guó)際提出設(shè)備款的問(wèn)題，不但超出了訴訟時(shí)效，而且違反雙 華普國(guó)際提出設(shè)備款的問(wèn)題，不但超出了訴訟時(shí)效， 方的約定;結(jié)算協(xié)議訂立后發(fā)生的款項(xiàng)，均與住總公司無(wú)關(guān)。 方的約定;結(jié)算協(xié)議訂立后發(fā)生的款項(xiàng)，均與住總公司無(wú)關(guān)。
當(dāng)事人雙方真實(shí) 意思表示，應(yīng)認(rèn)定為有效。 意思表示，應(yīng)認(rèn)定為有效。合作合同和補(bǔ)充合同雖然是華普科技與住 總公司簽訂的，但華普國(guó)際成立后， 總公司簽訂的，但華普國(guó)際成立后，華普大廈項(xiàng)目轉(zhuǎn)為華普國(guó)際的開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目，在華普國(guó)際與住總公司開(kāi)發(fā)部簽訂的項(xiàng)目合同中， 發(fā)項(xiàng)目，在華普國(guó)際與住總公司開(kāi)發(fā)部簽訂的項(xiàng)目合同中，明確約定 根據(jù)住總公司與華普科技簽訂的合作合同、補(bǔ)充合同及有關(guān)文件， 根據(jù)住總公司與華普科技簽訂的合作合同、補(bǔ)充合同及有關(guān)文件，在 項(xiàng)目建設(shè)期間以及合資合同執(zhí)行過(guò)程中，華普國(guó)際對(duì)上述合作合同及 項(xiàng)目建設(shè)期間以及合資合同執(zhí)行過(guò)程中， 補(bǔ)充合同和有關(guān)文件確認(rèn)有效， 補(bǔ)充合同和有關(guān)文件確認(rèn)有效，由此說(shuō)明華普國(guó)際作為華普大廈項(xiàng)目 的所有人確認(rèn)了合作合同中關(guān)于華普大廈工程具體建設(shè)條款的效力， 的所有人確認(rèn)了合作合同中關(guān)于華普大廈工程具體建設(shè)條款的效力， 并承接了合作合同中華普大廈工程建設(shè)中的權(quán)利義務(wù)， 并承接了合作合同中華普大廈工程建設(shè)中的權(quán)利義務(wù)，華普國(guó)際由此 與住總公司形成了建筑工程發(fā)承包關(guān)系， 與住總公司形成了建筑工程發(fā)承包關(guān)系，住總公司成為華普大廈工程 發(fā)承包關(guān)系 的承包人，而華普國(guó)際成為華普大廈工程的發(fā)包人，進(jìn)而應(yīng)是華普大 的承包人，而華普國(guó)際成為華普大廈工程的發(fā)包人， 廈工程的付款人， 廈工程的付款人，華普國(guó)際主張住總公司開(kāi)發(fā)部與華普科技間的合作 合同因合資合同的簽訂而失效，沒(méi)有依據(jù)。 合同因合資合同的簽訂而失效，沒(méi)有依據(jù)。
而有效，華普國(guó)際應(yīng)按結(jié) 算協(xié)議的約定住總公司支付尚欠的工程款，并支付相應(yīng)的利息; 算協(xié)議的約定住總公司支付尚欠的工程款，并支付相應(yīng)的利息;華普 科技與華普國(guó)際主張結(jié)算協(xié)議是在受脅迫的情況下簽訂的，應(yīng)當(dāng)無(wú)效， 科技與華普國(guó)際主張結(jié)算協(xié)議是在受脅迫的情況下簽訂的，應(yīng)當(dāng)無(wú)效， 沒(méi)有證據(jù)，不予支持。華普國(guó)際上訴主張華普大廈工程應(yīng)據(jù)實(shí)結(jié)算， 沒(méi)有證據(jù)，不予支持。華普國(guó)際上訴主張華普大廈工程應(yīng)據(jù)實(shí)結(jié)算， 不符合結(jié)算協(xié)議的約定;一審判決對(duì)其反訴主張予以駁回，是適當(dāng)?shù)摹?不符合結(jié)算協(xié)議的約定;一審判決對(duì)其反訴主張予以駁回，是適當(dāng)?shù)摹?BR> 華普科技與住總公司簽訂的相關(guān)協(xié)議均事后經(jīng)華普國(guó)際確認(rèn)， 華普科技與住總公司簽訂的相關(guān)協(xié)議均事后經(jīng)華普國(guó)際確認(rèn)，作為合 同約定權(quán)利義務(wù)的承接者及華普大廈項(xiàng)目的所有人，華普國(guó)際應(yīng)是完 同約定權(quán)利義務(wù)的承接者及華普大廈項(xiàng)目的所有人， 有人 全的付款義務(wù)人; 全的付款義務(wù)人;一審判決以華普科技簽署了與工程有關(guān)的合同及結(jié) 算協(xié)議，是協(xié)議約定的付款人，且該公司是華普國(guó)際的控股公司為由， 算協(xié)議，是協(xié)議約定的付款人，且該公司是華普國(guó)際的控股公司為由， 判決對(duì)華普國(guó)際支付工程款的義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任， 判決對(duì)華普國(guó)際支付工程款的義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，沒(méi)有事實(shí)和法律依 據(jù)，應(yīng)予改正。但華普科技與本案存在著密切的聯(lián)系，是本案適格的 應(yīng)予改正。但華普科技與本案存在著密切的聯(lián)系， 被告。 被告。
華普國(guó)際關(guān)于結(jié)算協(xié)議的約定顯失公平， 華普國(guó)際關(guān)于結(jié)算協(xié)議的約定顯失公平，有關(guān)條款應(yīng)予調(diào)整或撤銷(xiāo)的 日二審期間提出的， 請(qǐng)求是在 2000 年 12 月 1 日二審期間提出的，即使認(rèn)定其一審反訴已 包含此意思表示，該請(qǐng)求也早已超出法律規(guī)定的期限; 包含此意思表示，該請(qǐng)求也早已超出法律規(guī)定的期限;根據(jù)最高人民 法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)〈 法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)〈試 可變更或者可撤銷(xiāo)的民事行為， 行〉》第 73 條與住總公司入股華普國(guó)際 18%的股份是兩個(gè)完 全不同的概念，本案不存在重復(fù)計(jì)算的問(wèn)題。依據(jù)合資合同，住總公 全不同的概念，本案不存在重復(fù)計(jì)算的問(wèn)題。依據(jù)合資合同， 18%的股份，住總公司據(jù)此應(yīng)投入多少股本金， 司在華普國(guó)際占有 18%的股份，住總公司據(jù)此應(yīng)投入多少股本金，是 合資合同所涉及的問(wèn)題，不屬本案審理范圍。 合資合同所涉及的問(wèn)題，不屬本案審理范圍。
華普大廈項(xiàng)目最初是由北京市朝陽(yáng)區(qū)人民政府作為危改項(xiàng)目交由住總 華普大廈項(xiàng)目最初是由北京市朝陽(yáng)區(qū)人民政府作為危改項(xiàng)目交由住總 公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的，改為華普國(guó)際的項(xiàng)目后， 公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的，改為華普國(guó)際的項(xiàng)目后，華普國(guó)際與政府簽訂了土 地出讓合同，由其向政府繳納土地出讓金。 地出讓合同，由其向政府繳納土地出讓金。由此應(yīng)該認(rèn)定應(yīng)履行向國(guó) 家繳納土地出讓金義務(wù)的是華普國(guó)際。華普國(guó)際繳納的土地出讓金， 家繳納土地出讓金義務(wù)的是華普國(guó)際。華普國(guó)際繳納的土地出讓金， 合資公司內(nèi)各股東間如何負(fù)擔(dān)，是合資公司內(nèi)部的事情，與本案無(wú)關(guān)。 合資公司內(nèi)各股東間如何負(fù)擔(dān)，是合資公司內(nèi)部的事情，與本案無(wú)關(guān)。
證不予認(rèn)可， 000kva， 62. 證不予認(rèn)可，認(rèn)為華普大廈的實(shí)際用電量是 5，000kva，僅占 62.5%， 但均沒(méi)有提供證據(jù)。 華普國(guó)際向法院提交的付款明細(xì)表明其支付的 300 但均沒(méi)有提供證據(jù)。 萬(wàn)元電貼費(fèi)，已經(jīng)在華普國(guó)際支付的工程款中沖抵。 萬(wàn)元電貼費(fèi)，已經(jīng)在華普國(guó)際支付的工程款中沖抵。
關(guān)于華普國(guó)際提出自付設(shè)備款應(yīng)包
含在綜合造價(jià)中的主張， 關(guān)于華普國(guó)際提出自付設(shè)備款應(yīng)包含在綜合造價(jià)中的主張，結(jié)算協(xié)議 包含在綜合造價(jià)中的主張 簽訂前發(fā)生的設(shè)備款，屬于變更結(jié)算協(xié)議的內(nèi)容，本院不予支持;結(jié) 簽訂前發(fā)生的設(shè)備款，屬于變更結(jié)算協(xié)議的內(nèi)容，本院不予支持; 算協(xié)議簽訂后發(fā)生的設(shè)備款，不屬本案審理范圍， 算協(xié)議簽訂后發(fā)生的設(shè)備款，不屬本案審理范圍，華普國(guó)際可依法另 尋途徑解決。 尋途徑解決。
雙方根據(jù)合作合同所確定的投資比例， 雙方根據(jù)合作合同所確定的投資比例，在結(jié)算協(xié)議中對(duì)各自應(yīng)承擔(dān)的 工程款進(jìn)行了結(jié)算，其中包括了工程總款、差額補(bǔ)償、 工程款進(jìn)行了結(jié)算，其中包括了工程總款、差額補(bǔ)償、政府稅費(fèi)等整 個(gè)華普大廈的費(fèi)用，而非僅指建筑安裝費(fèi)用， 個(gè)華普大廈的費(fèi)用，而非僅指建筑安裝費(fèi)用，住總公司依據(jù)結(jié)算協(xié)議 起訴追索工程款，也是針對(duì)整個(gè)華普大廈工程而言; 起訴追索工程款，也是針對(duì)整個(gè)華普大廈工程而言;華普國(guó)際與住總 公司之間是建筑承包關(guān)系， 公司之間是建筑承包關(guān)系，住總公司與住總?cè)局g是工程分包關(guān) 系，兩者是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，應(yīng)依據(jù)各自間的合同進(jìn)行認(rèn)定和處 兩者是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，應(yīng)依據(jù)各自間的合同進(jìn)行認(rèn)定和處 理。華普國(guó)際依據(jù)住總公司與住宅三公司間的合同，主張華普國(guó)際多 華普國(guó)際依據(jù)住總公司與住宅三公司間的合同， 付工程款，住總公司應(yīng)予退還，本院不予支持。 付工程款，住總公司應(yīng)予退還，本院不予支持。
據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》 據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第 (二)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下： 項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
變更北京市高級(jí)人民法院(1999) 二、 變更北京市高級(jí)人民法院(1999)高民初字第 187 號(hào)民事判決第 一項(xiàng)、第二項(xiàng)為： 一項(xiàng)、第二項(xiàng)為：華普國(guó)際于本判決生效之日起三十日內(nèi)給付住總公 13， 司工程款 13， 萬(wàn)元及按中國(guó)人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率自 1997 288 日起計(jì)算的利息。 年 8 月 1 日起計(jì)算的利息。
一審、二審案件受理費(fèi)共計(jì) 1，739，290 元，由華普國(guó)際承擔(dān) l，217， 一審、 739， 217， 521， 896， 503 元，住總公司承擔(dān) 521，787 元;反訴案件受理費(fèi)共計(jì) 896，623 元由華普國(guó)際負(fù)擔(dān)。 元由華普國(guó)際負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。 本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 劉竹梅
審判員 張 章
審判員 于曉白
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案篇十四
上訴人（一審原告）：
住址：
被上訴人（一審被告）：xx建設(shè)發(fā)展有限公司
法定代表人：
住所：xx市xx路號(hào)xx大廈層
上訴人因與被上訴人商品房購(gòu)銷(xiāo)合同糾紛一案，不服xx市xx區(qū)人民法院20年月日（20）*民初字第號(hào)民事判決書(shū)，現(xiàn)提出上訴。
上訴請(qǐng)求
1、改判支持上訴人的全部訴訟請(qǐng)求。
2、判令被上訴人承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由
一、一審判決未予認(rèn)定被上訴人的違約行為，系屬認(rèn)定事實(shí)不清。
依據(jù)雙方簽署的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，被上訴人負(fù)有辦理房屋權(quán)屬登記的義務(wù)。但是，被上訴人委托不具備資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪，并將成果提交不動(dòng)產(chǎn)登記主管機(jī)構(gòu)，此后因相關(guān)爭(zhēng)議接連發(fā)生了一系列的訴訟，直到20年月日才由有權(quán)行政機(jī)關(guān)審核并通過(guò)20年月日的.測(cè)繪成果。最終測(cè)繪成果表明，被上訴人原委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪所取得的成果有誤，訴爭(zhēng)房產(chǎn)實(shí)際建筑面積少于原登記建筑面積。
被上訴人未能審慎審查受托測(cè)繪機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，無(wú)視委托不具備資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪可能導(dǎo)致測(cè)繪成果有誤的后果，其錯(cuò)誤行為有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則，已經(jīng)違反了商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中所規(guī)定的辦理房屋權(quán)屬登記義務(wù)。一審判決未予認(rèn)定該違約行為，系屬認(rèn)定事實(shí)不清。
二、一審判決未判令自上訴人支付購(gòu)房款之日起算利息損失，系屬適用法律錯(cuò)誤。
首先，如前所述，被上訴人存在不委托有資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪的違約行為。依據(jù)商品房購(gòu)銷(xiāo)合同所確定的辦證期限，被上訴人本應(yīng)至遲在此期限之前提交合法有效測(cè)繪資料以充分履行辦證義務(wù)。
其次，已如一審判決所認(rèn)定，據(jù)合法有效測(cè)繪成果，上訴人所購(gòu)訴爭(zhēng)房產(chǎn)實(shí)際建筑面積少于原購(gòu)房面積，并多支付了購(gòu)房款。相應(yīng)地，自支付購(gòu)房款之日起，上訴人便因多支付的購(gòu)房款而遭受利息損失。
上訴人認(rèn)為：正是被上訴人的違約行為，才最終導(dǎo)致了上訴人遭受利息損失，因此，依據(jù)合同法第107條等有關(guān)規(guī)定，被上訴人應(yīng)賠償上述利息損失。一審判決適用法律錯(cuò)誤。至少，一審法院應(yīng)當(dāng)判令被上訴人賠償自辦證期限屆滿之日起的上訴人利息損失。
三、一審判決認(rèn)為被上訴人承擔(dān)上訴人契稅損失依據(jù)不足，系屬適用法律錯(cuò)誤。
契稅損失確系被上訴人之違約行為造成，自應(yīng)負(fù)相應(yīng)之法律責(zé)任。上訴人維權(quán)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)有多種，有權(quán)選擇行使其中之一，向稅務(wù)部門(mén)主張退賠的可能性的存在不導(dǎo)致被上訴人違約責(zé)任的豁免，上訴人主張權(quán)利也不以稅務(wù)部門(mén)不予退賠為前提條件，而且，被上訴人承擔(dān)賠償責(zé)任后，也可基于有關(guān)判決及賠償?shù)氖聦?shí)向稅務(wù)部門(mén)辦理退稅。上訴人依據(jù)合同法第107條等有關(guān)規(guī)定主張契稅損失及相應(yīng)利息損失的法律依據(jù)充分。
一審判決忽視了上訴人主張的是契稅損失賠償而非超額征收契稅的返還，直接以稅收單位并非被上訴人為由認(rèn)定上訴人之訴訟請(qǐng)求沒(méi)有依據(jù)，顯然混淆了上訴人與稅務(wù)部門(mén)的稅收征管法律關(guān)系與訴爭(zhēng)雙方之間的合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系這兩個(gè)不同的法律關(guān)系。上訴人依據(jù)合同關(guān)系主張損害賠償并無(wú)不妥。
總之，一審判決未能認(rèn)定被上訴人存在的違約行為，未能判令被上訴人賠償上訴人的購(gòu)房款利息損失、契稅損失及相應(yīng)的利息損失，認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤。上訴人為此向貴院提起上訴，請(qǐng)應(yīng)予改判支持上訴人的一審全部訴訟請(qǐng)求。
此致
xx市中級(jí)人民法院
上訴人：
20年月日