房地產(chǎn)項目營銷策劃書（精選22篇）

    總結(jié)有助于培養(yǎng)我們的思維能力和分析問題的能力，提高我們的學(xué)習(xí)效果?？偨Y(jié)是一種思維整理的過程，可以幫助我們把零散的知識和經(jīng)驗整合成系統(tǒng)的知識體系。以下是專家總結(jié)的學(xué)習(xí)方法和技巧，希望對你有所幫助。
    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇一
    一、時間：____年9月30日上午。
    二、地點：____________售樓中心現(xiàn)場。
    三www．、人員：工作人員、客戶、禮儀、主持人、貴賓等。
    四、擬邀貴賓：市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、市建委、市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)、市建筑、規(guī)劃設(shè)計院負(fù)責(zé)人等。
    五、擬邀媒體：__電視臺、__日報、隨廣新聞臺。
    六、預(yù)定目標(biāo)：對外傳達(dá)____________開盤典禮的信息，顯示企業(yè)實力，擴(kuò)大____________的社會知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)____________的美好前景，促進(jìn)樓盤銷售，與此同時進(jìn)行企業(yè)社會公關(guān)，樹立__________房地產(chǎn)開發(fā)有限公司積極良好的社會形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶及供應(yīng)商的關(guān)系。
    七、會場布置：
    1、主席臺區(qū)：主席臺區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在售樓中心南邊，主席臺中間為主持人及貴賓講話用的立式麥克風(fēng)，臺面鋪有紅色地毯，背景墻為噴繪畫面，主題為“____________開盤慶典儀式”。
    2、簽到處：來賓簽到處設(shè)置在主席臺北側(cè)。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設(shè)置簽到處指示牌。
    3、禮品發(fā)放區(qū)：屆時也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。
    4、貴賓休息區(qū)：可放在____________售樓中心現(xiàn)場，設(shè)置沙發(fā)、茶幾飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點綴。
    八、開盤活動要點：
    1、室內(nèi)外表現(xiàn)。
    1)彩旗（彩條）。
    2)在售樓處大門外道路兩旁懸掛，掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷售氣氛。
    盆景花卉。
    在售樓處大廳的各個角落，分別擺設(shè)，以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。
    3)氣拱門、氣球。
    在工地現(xiàn)場、市區(qū)主干道布置大型氣拱門、熱氣球、道旗，借以營造項目熱烈的開工、開盤氣氛。
    2、現(xiàn)場表演活動內(nèi)容：
    1)軍樂隊：用于演奏振奮人心的樂曲，作為背景音樂貫穿開盤慶典儀式的始終。
    2)腰鼓隊：在現(xiàn)場安排一支由20人組成的腰鼓隊，用于迎賓和送賓，增添喜慶歡樂的氣氛。
    3)舞獅活動：在儀式過程中穿插舞獅活動表演，預(yù)示著____________美好的發(fā)展前景。
    3、開盤促銷活動配合：
    以“1000元當(dāng)10000元，不買房也可以輕松賺一把”為活動宣傳主題，吸引客戶踴躍購房，形成讓利于客戶、開盤即旺銷的良好公眾形象。
    活動文案如下：
    為酬謝首批客戶，開發(fā)商特斥資80萬元，于9月30日現(xiàn)場發(fā)售購房vip卡100張，并免費贈送抽獎卡100張。購房vip卡每張卡統(tǒng)一售價1000元，卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種，持卡人在購房時可沖抵與vip卡同等金額的房款，購房vip卡系無記名卡，可自由轉(zhuǎn)讓。
    抽獎卡獎品設(shè)置為購房券5000元10名，購房券3000元20名、物管費1000元30名，均可沖抵房款，品牌電飯煲20個，品牌電熨斗20個，中獎率100%，抽獎卡依現(xiàn)場排隊順序免費贈送。贈完為止，以上酬賓活動由__市公證處全程公證。
    現(xiàn)場排隊?wèi)?yīng)遵守先后順序，按現(xiàn)場指定的起止點方向排隊，9月30日早上6：00開始接受排隊。
    本公司將于20__年9月30日上午8：00開始發(fā)送“排號出入卡”。
    獲得“排號出入卡”后，每十人一組依次進(jìn)入營銷現(xiàn)場辦理登記、交費取卡手續(xù)。
    “購房vip卡”在購房兌換時，必須與購卡收據(jù)一并出示，方為有效。
    活動規(guī)定：參與者必須年滿18歲以上，具有完全民事行為能力，持有效身份證明的中國公民、華僑、港澳臺同胞或外國公民（每人限購、取卡一張）。
    購房vip卡售出不退，購房時沖抵購房款；不購房或超過購房時間期限此卡作廢，不予兌換?？梢宰杂赊D(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格自定。
    購房vip卡在購房時憑卡面金額沖抵同等金額房款，每套房僅限使用一張卡。
    本次活動對團(tuán)購客戶無效。
    4、籌備工作：
    1)擬定與會人員。于9月20日向與會領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出請柬。
    2)提前準(zhǔn)備好請柬，并確認(rèn)來否回執(zhí)。
    3)提前5天向__氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。
    4)落實管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
    5)提前6天落實指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
    6)做好活動現(xiàn)場的禮品、禮品袋。
    7)提前8天辦理氣球、活動場地、氣拱門所需的審批。
    5、來賓身份識別：來賓到場后，禮儀小姐為來賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領(lǐng)導(dǎo)陪同前往貴賓休息區(qū)。
    6、人員安排：
    1)預(yù)設(shè)禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處2名，會場區(qū)4名禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。
    2)工作人員15名；
    3)公司工作人員30名；
    九、儀式流程：
    09：00——09：30所有工作人員進(jìn)場。包括公司主要負(fù)責(zé)人及禮儀公司負(fù)責(zé)人、各類工作人員以及表演人員。
    09：30——09：50來賓陸續(xù)進(jìn)場。貴賓到現(xiàn)場簽到處簽到同時發(fā)放禮品。客戶可入售樓現(xiàn)場咨詢并領(lǐng)取宣傳資料。
    09：50——10：00貴賓由禮儀小姐引入會場。
    10：00——10：08儀式開始主持人開場白介紹貴賓。
    10：08——10：13公司總經(jīng)理致歡迎詞。
    10：13——10：25舞獅表演。
    10：25——10：35政府領(lǐng)導(dǎo)致辭、公司投資方代表致辭。
    10：35——10：50主持人邀請政府領(lǐng)導(dǎo)、公司領(lǐng)導(dǎo)、及建委、房管局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為____________開盤揭幕剪彩，吉慶禮花、禮炮同時升放，儀式達(dá)到高潮。
    10：50——11：00主持人宣布典禮結(jié)束，來賓趕往午宴現(xiàn)場。
    11：00客戶簽約，開盤銷售活動正式展開。
    十、媒體計劃：
    1、報紙廣告。
    27日、28日、30日在__市委機(jī)關(guān)報《__日報》第四版刊登整版廣告，告知____________開盤的信息。
    2、電視廣告。
    __電視臺錄制開盤錄像，制成vcd，作為開盤活動的資料。并由__電視臺制作新聞，報道整個開盤活動現(xiàn)場的情況，進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳。
    3、電臺廣告。
    在開盤前后兩個月播出____________開盤的信息。
    4、印刷品廣告。
    樓書、海報已印制完畢，采取派員發(fā)放與夾報相結(jié)合的方式。
    十一、廣告預(yù)算。
    1、《__日報》27、28、30日整版49500元。
    2、電視臺錄制開盤錄像及新聞報道1500元。
    3、電臺廣告宣傳4000元。
    4、開盤儀式場地戶外廣告管理處審批800元。
    5、禮儀公司各項費用12400元。
    （含舞臺、音響、舞獅隊、腰鼓隊、軍樂隊、禮儀小姐及主持人酬金）。
    6、氣球（開盤現(xiàn)場及市區(qū)主干道）8000元。
    7、鮮花盆景租賃1500元。
    共計77700元。
    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇二
    一、項目簡介：
    鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了。
    現(xiàn)在，一期多層尚有37房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
    二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計xx年5月底辦下。
    由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
    二、市場概況及基本競爭格局：
    a、東南板塊及鄭汴路商圈。
    鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
    鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
    東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
    b、小戶型市場概況。
    自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
    燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
    c、商鋪市場。
    商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的'價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價格。
    和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
    三、項目swot分析。
    一)優(yōu)勢。
    1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。
    市場細(xì)分如下：
    a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，內(nèi)不會再置業(yè)。
    b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。
    c、復(fù)合市場。鳳凰城一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。鳳凰城二期小戶型項目的目標(biāo)群，預(yù)計業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。
    本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果鳳凰城二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。
    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇三
    根據(jù)中冶尚園項目計劃，在20**年1月14日（農(nóng)歷20**年十二月二十一日），即在新春佳節(jié)到來之際舉辦一場“新春嘉年華，看房送大禮”活動，為新老客戶獻(xiàn)上新年大禮。
    1、制造新年市場熱度，加強(qiáng)市場關(guān)注度;。
    2、透過活動為新老客戶加深對本項目的深刻印象，傳遞項目信息等;。
    3、透過現(xiàn)場活動營造熱烈氣氛，聚攏人氣，迅速累積客戶。
    1、注重人氣凝聚，營造“中冶”品質(zhì);。
    2、加大活動整體“新春嘉年華”氛圍展現(xiàn)，充分體現(xiàn)“看房送大禮”活動好處;。
    3、烘托“新春”的“樂與玩”，打造“看房送大禮”相關(guān)氣氛活動;。
    4、讓更多貴賓加深“中冶尚園”的完美印象;。
    信陽市洋山新區(qū)中冶尚園營銷中心現(xiàn)場。
    20**年1月14日8:30——17:30。
    看房、購房準(zhǔn)客戶。
    策劃：郭森15003760601。
    1月9日：本活動項目策劃匯報。
    達(dá)成初步合作意向確定本。
    活動方案。
    1月10日：組建本活動項目小組。
    確定本項目活動中所有執(zhí)行人員。
    活動執(zhí)行小組構(gòu)架：
    總顧問：（甲方）總策劃：周洋。
    顧問：（甲方）活動總監(jiān)：李佳文。
    場務(wù)：郭樹森黃金海范德亮陶然張浩。
    周麗王華張元林。
    確定各種物料、設(shè)備、人員等確定的前期籌備工作。
    1月11日：項目正式籌備和實施。
    現(xiàn)場布置平面。
    1月13日：活動現(xiàn)場布置（準(zhǔn)備議程）。
    整個場景布景以迎“新春”，凸顯“中國紅”，以“嘉年華”活動為主題。外場為客戶帶給玩與樂的場地，表現(xiàn)熱鬧場景;內(nèi)場（一樓）為準(zhǔn)客戶打造看房為主的環(huán)境，并能顯現(xiàn)本活動的氣氛氛圍;二樓透過排好選房營造搶購氛圍，帶給熱飲，主要為重要客戶帶給商談清凈空間，并為重要客戶發(fā)放禮品。
    安排2架滑翔傘（或動力氣球）分別在1月13日9:00——11:00、14:00——16:00兩次信陽市上空盤旋營造活動前期氛圍。
    1、外場布置（銷售中心門前）：
    18米大跨度拱門2只：橫跨路兩側(cè)（橫幅標(biāo)語：新春嘉年華看房選房有禮）。
    營銷中心前左右各20米的路燈桿牽拉燈籠（燈籠上標(biāo)有：中冶x尚園）。
    因思考天氣原因，搭建15mx10mx4m桁架，即可抵擋天氣變化，有可營造現(xiàn)場氣氛，頂部和四周（留進(jìn)出口）用噴繪（設(shè)計圖案）進(jìn)行圍擋，地上用紅地毯鋪設(shè)。
    頂部用小紅燈籠依次循序整齊排列（活動結(jié)束后可贈送客戶）。
    現(xiàn)場安裝：老鼠機(jī)、電子抓娃娃機(jī)、電子投籃機(jī)、跳舞機(jī)，棉花糖機(jī)、電子槍射擊、糖葫蘆、捏泥人、電子摩托車、烤瓷馬克杯供到場客戶免費游玩。每臺機(jī)器安排一名工作人員?，F(xiàn)場派送游戲幣（每個到場客戶5個）。
    現(xiàn)場氣氛烘托卡通人：米奇、財神爺、加菲貓、兔子、喜洋洋、美羊羊、灰太狼等，制造現(xiàn)場氣氛與客人拍照留念，現(xiàn)場制作烤瓷數(shù)碼杯免費贈送客戶。
    桁架外側(cè)靠南側(cè)設(shè)置兒童游樂蹦蹦床，供來賓客戶小孩游玩。
    2、內(nèi)場布置（營銷中心一樓）：
    內(nèi)場頂部用小燈籠或拉畫連接，以及大中國結(jié)營造新春氣氛。
    玻璃大門和玻璃窗用大小燈籠和窗花等造型圖案。
    以“發(fā)財紅包”布置現(xiàn)場裝飾樹。
    18:00前所有場景布置完畢，安裝設(shè)施檢測完畢。
    1月14日：活動現(xiàn)場。
    7:00籌備組人員到現(xiàn)場。
    7:10開始檢查各種設(shè)施和設(shè)備。
    8:00所有人員現(xiàn)場準(zhǔn)備完畢，迎接到場客戶。
    8:30活動開始，按方案執(zhí)行。
    活動期間有工作人員指導(dǎo)客戶游玩項目;。
    室內(nèi)安排薩克斯現(xiàn)場真人演奏;。
    17:30活動陸續(xù)結(jié)束。
    18:00各種設(shè)施進(jìn)行撤場。
    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇四
    20**年x月x日上午。
    ******售樓中心現(xiàn)場。
    工作人員、客戶、禮儀、主持人、貴賓等。
    市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、市建委、市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)、市建筑、規(guī)劃設(shè)計院負(fù)責(zé)人等。
    **電視臺、**日報、**新聞臺等。
    對外傳達(dá)******開盤典禮的信息，顯示企業(yè)實力，擴(kuò)大******的社會知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)******的完美前景，促進(jìn)樓盤銷售，與此同時進(jìn)行企業(yè)社會公關(guān)，樹立**地區(qū)****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用心良好的社會形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶及供應(yīng)商的關(guān)系。
    1、**臺區(qū)：**臺區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在售樓中心南邊，**臺中間為主持人及貴賓講話用的立式麥克風(fēng)，臺面鋪有紅色地毯，背景墻為噴繪畫面，主題為“******開盤慶典儀式”。
    2、簽到處：來賓簽到處設(shè)置在**臺北側(cè)。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設(shè)置簽到處指示牌。
    3、禮品發(fā)放區(qū)：屆時也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。
    4、貴賓休息區(qū)：可放在******售樓中心現(xiàn)場，設(shè)置沙發(fā)、茶幾飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點綴。
    1、室內(nèi)外表現(xiàn)。
    1）彩旗（彩條）。
    2）在售樓處大門外道路兩旁懸掛，掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷售氣氛。
    盆景花卉。
    在售樓處大廳的各個角落，分別擺設(shè)，以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。
    3）氣拱門、氣球。
    在工地現(xiàn)場、市區(qū)主干道布置大型氣拱門、熱氣球、道旗，借以營造項目熱烈的開工、開盤氣氛。
    2、現(xiàn)場表演活動資料：
    1）軍樂隊：用于演奏振奮人心的樂曲，作為背景音樂貫穿開盤慶典儀式的始終。
    2）腰鼓隊：在現(xiàn)場安排一支由20人組成的腰鼓隊，用于迎賓和送賓，增添喜慶歡樂的氣氛。
    3）舞獅活動：在儀式過程中穿插舞獅活動表演，預(yù)示著******完美的發(fā)展前景。
    3、開盤促銷活動配合：
    以“1000元當(dāng)10000元，不買房也能夠簡單賺一把”為活動宣傳主題，吸引客戶踴躍購房，構(gòu)成讓利于客戶、開盤即旺銷的良好公眾形象。
    活動文案如下：
    為酬謝首批客戶，開發(fā)商特斥資80萬元，于9月30日現(xiàn)場發(fā)售購房vip卡100張，并免費贈送抽獎卡100張。購房vip卡每張卡統(tǒng)一售價1000元，卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種，持卡人在購房時可沖抵與vip卡同等金額的房款，購房vip卡系無記名卡，可自由轉(zhuǎn)讓。
    抽獎卡獎品設(shè)置為購房券5000元10名，購房券3000元20名、物管費1000元30名，均可沖抵房款，品牌電飯煲20個，品牌電熨斗20個，中獎率100%，抽獎卡依現(xiàn)場排隊順序免費贈送。贈完為止，以上酬賓活動由**市公證處全程公證。
    現(xiàn)場排隊?wèi)?yīng)遵守先后順序，按現(xiàn)場指定的起止點方向排隊，9月30日早上6：00開始理解排隊。
    本公司將于20**年9月30日上午8：00開始發(fā)送“排號出入卡”。
    獲得“排號出入卡”后，每十人一組依次進(jìn)入營銷現(xiàn)場辦理登記、交費取卡手續(xù)。
    “購房vip卡”在購房兌換時，務(wù)必與購卡收據(jù)一并出示，方為有效。
    活動規(guī)定：參與者務(wù)必年滿18歲以上，具有完全民事行為潛力，持有效身份的中國公民、華僑、港澳臺同胞或外國公民（每人限購、取卡一張）。
    購房vip卡售出不退，購房時沖抵購房款；不購房或超過購房時光期限此卡作廢，不予兌換。能夠自由轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格自定。
    購房vip卡在購房時憑卡面金額沖抵同等金額房款，每套房僅限使用一張卡。
    本次活動對團(tuán)購客戶無效。
    4、籌備工作：
    1）擬定與會人員。于**月**日向與會領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出請柬。
    2）提前準(zhǔn)備好請柬，并確認(rèn)來否回執(zhí)。
    3）提前5天向**氣象局獲取當(dāng)日的天氣狀況資料。
    4）落實管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
    5）提前6天落實指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
    6）做好活動現(xiàn)場的禮品、禮品袋。
    7）提前8天辦理氣球、活動場地、氣拱門所需的審批。
    5、來賓身份識別：來賓到場后，禮儀小姐為來賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領(lǐng)導(dǎo)陪同前往貴賓休息區(qū)。
    6、人員安排：
    1）預(yù)設(shè)禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處2名，會場區(qū)4名禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。
    2）工作人員15名；
    3）公司工作人員30名；
    09：00－09：30所有工作人員進(jìn)場。包括公司主要負(fù)責(zé)人及禮儀公司負(fù)責(zé)人、各類工作人員以及表演人員。
    09：30－09：50來賓陸續(xù)進(jìn)場。貴賓到現(xiàn)場簽到處簽到同時發(fā)放禮品?？蛻艨扇胧蹣乾F(xiàn)場咨詢并領(lǐng)取宣傳資料。
    09：50－10：00貴賓由禮儀小姐引入會場。
    10：00－10：08儀式開始主持人開場白介紹貴賓。
    10：08－10：13公司總經(jīng)理**x致歡迎詞。
    10：13－10：25舞獅表演。
    10：25－10：35政府領(lǐng)導(dǎo)致辭、公司投資方代表致辭。
    10：35－10：50主持人邀請政府領(lǐng)導(dǎo)、公司領(lǐng)導(dǎo)、及建委、房管局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為******開盤揭幕剪彩，吉慶禮花、禮炮同時升放，儀式到達(dá)高潮。
    10：50－11：00主持人宣布典禮結(jié)束，來賓趕往午宴現(xiàn)場。
    11：00客戶簽約，開盤銷售活動正式展開。
    1、報紙廣告。
    27日、28日、30日在《**日報》第x版刊登整版廣告，告知******開盤的信息。
    2、電視廣告。
    **電視臺錄制開盤錄像，制成vcd，作為開盤活動的資料。并由**電視臺制作新聞，報道整個開盤活動現(xiàn)場的狀況，進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳。
    3、電臺廣告。
    在開盤前后兩個月播出******開盤的信息。
    4、印刷品廣告。
    樓書、海報已印制完畢，采取派員發(fā)放與夾報相結(jié)合的方式。
    1、《**日報》27、28、30日整版****x元。
    2、電視臺錄制開盤錄像及新聞報道****元。
    3、電臺廣告宣傳****元。
    4、開盤儀式場地戶外廣告管理處審批**x元。
    5、禮儀公司各項費用****元。
    （含舞臺、音響、舞獅隊、腰鼓隊、軍樂隊、禮儀小姐及主持人酬金）。
    6、氣球（開盤現(xiàn)場及市區(qū)主干道）****元。
    7、鮮花盆景租賃****元。
    共計******元。
    貴州演藝策劃傳媒有限公司。
    貴州演藝策劃傳媒有限公司業(yè)務(wù)范圍：
    1、專業(yè)文藝演出：大型演唱會、文藝晚會、電視綜藝節(jié)目制作。
    2、各式商務(wù)演出：公司晚會、會議演出、新年聯(lián)誼活動。
    3、新聞發(fā)布會、時裝展示會、產(chǎn)品推介會及商務(wù)促銷露演。
    4、各種會議服務(wù)、展覽展示。
    5、禮儀慶典：開業(yè)慶典、周年慶典、開工奠基剪彩儀式及剪彩儀式等。
    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇五
    對外傳達(dá)金坤房產(chǎn)開盤典禮的信息、顯示本企業(yè)的雄厚實力。擴(kuò)大金坤房產(chǎn)的社會知名度與品牌美譽(yù)度，體現(xiàn)金坤房產(chǎn)的五大優(yōu)勢：公司的雄厚實力財力、“第一拍”的資歷、極優(yōu)的地理位置、很大的升值空間和一流的戶型設(shè)計，展示公司美好發(fā)展前景，促進(jìn)樓盤銷售。同時進(jìn)行企業(yè)社會公關(guān)，樹立房產(chǎn)積極良好的社會形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶的關(guān)系。
    20xx年11月28日(暫預(yù)定)
    xx房產(chǎn)有限公司
    貴公司確定
    xx電視臺、xx廣告公司
    (一)前期準(zhǔn)備
    1、到場嘉賓
    市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶、各媒體。
    2、購買或制作一批有意義的禮品
    做好活動現(xiàn)場的禮品、禮品袋(可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作)。
    一是可以表達(dá)對領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意;
    二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。
    3、剪彩儀式所需的.紅花、剪刀、托盤和鮮花
    4、請柬的準(zhǔn)備
    提前印好請柬，非市內(nèi)來賓請柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發(fā)出，并確認(rèn)來否回執(zhí)。(請貴公司確認(rèn)、確定。)
    5、其他準(zhǔn)備工作
    提前3天向市氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。
    落實管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
    提前6天落實指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
    (二)開盤前廣告發(fā)布
    發(fā)布整版開盤慶典活動平面廣告，于活動前2星期投放。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報導(dǎo)。
    (三)開盤之日媒體報道
    開盤當(dāng)天邀請市電視臺、平面及網(wǎng)絡(luò)媒體，以新聞報導(dǎo)、文字和圖片形式突出宣傳xx房產(chǎn)的開盤慶典。
    現(xiàn)場布置
    售樓大廳：廳內(nèi)分接待區(qū)和服務(wù)區(qū)。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果;前面設(shè)立弧形售樓咨詢服務(wù)臺，正墻右側(cè)做六個主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設(shè)沙發(fā)、茶幾和樓盤簡介資料。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī)、有實力、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受。(效果圖附后)
    會場布置：會場布置以實際效果為準(zhǔn)，按照不同區(qū)域不同劃分?，F(xiàn)場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場氛圍。
    主席臺區(qū)：也就是剪彩區(qū)，設(shè)在公司或樓盤門口。左側(cè)為貴賓致辭臺，右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng)，臺面鋪有紅色地毯，臺前及左右側(cè)有綠化盆景。
    嘉賓區(qū)：可設(shè)在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè)。
    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇六
    房地產(chǎn)項目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進(jìn)行的營銷推廣活動進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運作。
    1、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀。
    3、結(jié)論。
    1、項目主賣點薈萃。
    2、項目強(qiáng)勢、弱勢分析與對策。
    1、項目所在地人口總量及地塊分布情況。
    2、項目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項目所在地人口就業(yè)情況。
    3、項目所在地家庭情況分析.家庭成員結(jié)構(gòu).家庭收入情況.住房要求、生活習(xí)慣。
    1、項目單方成本。
    2、項目利潤目標(biāo)。
    3、可類比項目市場價格。
    1、宏觀經(jīng)濟(jì)運行狀況分析。
    2、項目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析。
    3、入市時機(jī)的確定及安排。
    1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分.廣告總體策略.廣告的階段性劃分。
    2、廣告主題。
    3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
    4、廣告效果監(jiān)控、評估、修正。
    1、媒體總策略及媒體選擇.媒體總策略.媒體選擇.媒體創(chuàng)新使用。
    2、軟性新聞主題。
    3、媒介組合4、投放頻率及規(guī)模。
    5、費用估算。
    1、現(xiàn)場包裝。
    2、印刷品。
    3、媒介投放。
    4、公關(guān)活動。
    1、公關(guān)活動策劃。
    2、公關(guān)活動現(xiàn)場包裝。
    1、效果測評形式.進(jìn)行性測評.結(jié)論性測評。
    2、實施效果測評的主要指標(biāo).銷售收入.企業(yè)利潤.市場占有率.品牌形象和企業(yè)形象。
    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇七
    時間一溜煙兒的走了，工作已經(jīng)告一段落了，我們的工作又將迎來新的階段，又有了新的目標(biāo)，讓我們對今后的工作做個策劃吧。相信寫策劃書是一個讓許多人都頭痛的問題，以下是小編為大家整理的鄭州某房地產(chǎn)項目營銷策劃書，希望能夠幫助到大家。
    本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
    本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
    現(xiàn)在，一期多層尚有37套的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
    二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計20xx年5月底辦下。
    由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
    a、東南板塊及鄭汴路商圈。
    鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
    鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
    東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
    航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。(詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告)
    b、小戶型市場概況。
    自20xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是20xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
    燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
    (小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報告)
    c、商鋪市場
    商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價格。
    和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
    一)優(yōu)勢
    1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的`俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。
    市場細(xì)分如下：
    a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，20xx年內(nèi)不會再置業(yè)。
    b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。
    c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項目的目標(biāo)群，預(yù)計業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。
    本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。(詳見鄭汴路市場調(diào)研報告)
    鄭汴路市場調(diào)研報告
    調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認(rèn)知和接受程度(本房地產(chǎn)購房消費支撐力度)
    調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣(不同年齡層)和分塊隨機(jī)抽樣
    調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界
    調(diào)查時間：20xx.4.14
    鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。
    20xx.4.14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴(yán)峻。
    對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
    1、大部分員工租房住，潛在客戶存在;市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高
    2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足
    3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感
    5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位
    6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍
    7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場一般80—150元/月
    8、作為首次購買者，最重要的還是價格
    9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈
    10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售
    13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力
    14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好
    15、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心
    鄭汴路建材市場蘊(yùn)涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！
    2)鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。
    3)正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。
    4)本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利
    a、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機(jī)”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn)。
    b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。
    鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心。
    二)劣勢
    1)、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
    目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期(通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型)，不能全力以赴主打現(xiàn)有房源(總房源有限，導(dǎo)致營銷資源總量較少)，也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。
    2)本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
    3)本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。
    4)與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性。
    5)非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理。
    6)非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。
    三)、機(jī)會
    1)商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價值。因勢利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
    3)鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。
    4)大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。
    a)小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。
    b)本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價低，置業(yè)風(fēng)險校由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣潮作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
    c)本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。
    d)小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。
    e)以大賣場做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力量。
    f)鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場機(jī)會。
    四)威脅
    1)行業(yè)內(nèi)的競爭
    i.周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。
    ii.鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。
    建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場動態(tài)，爭取占領(lǐng)市場先機(jī)。
    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇八
    項目形象策劃營銷包括房地產(chǎn)項目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。
    房地產(chǎn)項目視覺形象是指房地產(chǎn)項目有別于其它項目具有良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。其核心部分包括項目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運用于項目形象包裝。
    其它形象（略）。
    一項目視覺識別系統(tǒng)核心部分。
    1、名稱。
    項目名。
    道路名。
    建筑名。
    組團(tuán)名。
    2、標(biāo)志。
    3、標(biāo)準(zhǔn)色。
    4、標(biāo)準(zhǔn)字體。
    二延展及運用部分。
    1、工地環(huán)境包裝視覺。
    建筑物主體。
    工地圍墻。
    主路網(wǎng)及參觀路線。
    環(huán)境綠化。
    2、營銷中心包裝設(shè)計。
    營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計。
    營銷中心功能分區(qū)提示。
    營銷中心大門橫眉設(shè)計。
    營銷中心形象墻設(shè)計。
    臺面設(shè)計。
    展板設(shè)計。
    營銷中心導(dǎo)視牌。
    銷售人員服裝設(shè)計提示。
    銷售用品系列設(shè)計。
    示范單位導(dǎo)視牌。
    示范單位樣板房說明牌。
    3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計.辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計.物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計。
    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇九
    為了能寫出更好的。
    策劃書。
    下面本站推薦一篇優(yōu)秀策劃書范文,僅供參考：
    一、項目簡介：
    本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
    本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
    現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
    二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計2019年5月底辦下。
    由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
    二、市場概況及基本競爭格局：
    a、東南板塊及鄭汴路商圈。
    鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
    鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
    東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
    航海東路與107國道沿線是2019年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。(詳見附1：鄭汴路市場。
    調(diào)研報告。
    )
    b、小戶型市場概況。
    自2019年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是2019年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
    燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
    (小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的。
    調(diào)查報告。
    )
    c、商鋪市場。
    商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價格。
    和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
    三、項目swot分析。
    一)優(yōu)勢。
    1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。
    市場細(xì)分如下：
    a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，2019年內(nèi)不會再置業(yè)。
    b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。
    c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項目的目標(biāo)群，預(yù)計業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。
    本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。(詳見鄭汴路市場調(diào)研報告)。
    鄭汴路市場調(diào)研報告。
    調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認(rèn)知和接受程度(本房地產(chǎn)購房消費支撐力度)。
    調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣(不同年齡層)和分塊隨機(jī)抽樣。
    調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界。
    調(diào)查時間：2019.4.14。
    鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。
    2019.4.14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴(yán)峻。
    對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
    1、大部分員工租房住，潛在客戶存在;市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高。
    2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足。
    3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感。
    5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位。
    6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍。
    7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場一般80—150元/月。
    8、作為首次購買者，最重要的還是價格。
    9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈。
    10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售。
    13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力。
    14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好。
    15、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心。
    鄭汴路建材市場蘊(yùn)涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功!
    2)鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。
    3)正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。
    4)本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利。
    a、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機(jī)”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn)。
    b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。
    鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心。
    二)劣勢。
    1)、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
    目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期(通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型)，不能全力以赴主打現(xiàn)有房源(總房源有限，導(dǎo)致營銷資源總量較少)，也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。
    2)本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
    3)本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。
    4)與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性。
    5)非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理。
    6)非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。
    三)、機(jī)會。
    1)商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價值。因勢利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
    3)鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。
    4)大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。
    a)小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。
    b)本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價低，置業(yè)風(fēng)險校由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣潮作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
    c)本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。
    d)小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。
    e)以大賣場做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力量。
    f)鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久，總投資2019億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場機(jī)會。
    四)威脅。
    1)行業(yè)內(nèi)的競爭。
    i.周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。
    ii.鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。
    建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場動態(tài)，爭取占領(lǐng)市場先機(jī)。
    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇十
    尾盤一般指樓盤的銷售率達(dá)到70%--80%左右時，對所剩單位的稱謂。因為尾盤數(shù)量不多，大都是一些銷售較為困難的單元，銷售時的營銷費用十分有限，不可能大量、轟炸性的進(jìn)行廣告宣傳，所以尾盤一直以來也成為令開發(fā)商倍感頭疼的一件事，尾盤不僅沉淀了開發(fā)商的目標(biāo)利潤，更壓制了他們前進(jìn)的熱情。曾經(jīng)有人這樣說過，如果誰解決了目前國內(nèi)房地產(chǎn)的尾盤的滯銷難題，誰就將成為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界的最具影響力的力量之一。而本文旨在從尾盤中的一些現(xiàn)象中尋求妥善和實效的方法。
    二、尾盤階段存在的一些現(xiàn)象。
    在眾多的項目尾盤階段的考察中，可以發(fā)現(xiàn)：其出現(xiàn)的問題始終也必須圍繞市場（客戶）--產(chǎn)品--推廣--銷售團(tuán)隊的線索，幾乎仍然囊括了整個的推售流程。在更多的營銷資料中所提到的解決方法就是做好項目的前期定位，以及控制銷售結(jié)構(gòu)平衡，適時根據(jù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行系列推廣，同時進(jìn)行短平快的操作手法。但在如此之多的項目中，有很多的可能是一次或兩次的決策失誤都將導(dǎo)致出現(xiàn)尾盤滯銷的難題，同時又畢竟不能磨滅之前70%--80%的銷售業(yè)績以及否認(rèn)推廣的效果。關(guān)鍵是在出現(xiàn)滯銷和減少推廣預(yù)算的情況下短時間解決問題。由此有必要引入營銷診斷的內(nèi)容。首先出現(xiàn)滯銷后的一般現(xiàn)象有：
    1、沒有了廣告支持，客戶來訪量減少；
    2、戶型的樓層、朝向、景觀等的可選余地較小，難以使得客戶與產(chǎn)品實現(xiàn)有效溝通；
    3、小幅度降價等所造成的市場乏力（營銷推廣的乏力）；
    4、銷售團(tuán)隊對尾盤的認(rèn)識一直認(rèn)為是處理商品，缺乏更多的熱情和信心；
    5、由于可推售數(shù)量減少，導(dǎo)致銷售團(tuán)隊的不穩(wěn)定性；
    三、市場、客戶與產(chǎn)品。
    對于以上諸多現(xiàn)象不可能籠統(tǒng)地解決，需要的是如何理清這條線索，逐步開展工作。首先作為任何一個尾盤項目的第一要務(wù)永遠(yuǎn)是資金的快速收回。如何開展第一步工作成為關(guān)鍵：
    1、老客戶：在對營銷策劃的解釋中曾經(jīng)有過這樣的描述：“利用現(xiàn)有資源，最大限度的實現(xiàn)資源的有效整合”。那么對于尾盤項目最直接的有效的資源就是老客戶，他不僅可以使得項目信息的以口碑傳播，且可能成為你的較為有效銷售人員，同時也可以成為你對產(chǎn)品的又一次市場定位的重要參考依據(jù)。老客戶始終是您最優(yōu)質(zhì)和最能夠短時間實現(xiàn)資金回籠的有效途徑。能否利用好這些客戶資源。對于其實任何一項工作都是要做好市場研究工作，利用用現(xiàn)有的資源創(chuàng)造性的實現(xiàn)財富的價值提升。而針對尾盤的特殊情況，其老客戶的重要性就顯得更加重要。在尾盤階段老客戶可以反映出以下幾個重要意義：產(chǎn)品的客戶群在那里及產(chǎn)品的缺陷在那、口碑傳播、最簡單和最有效的推廣途徑。因此一般的做法有跟蹤、訪談、調(diào)查、給予傭金刺激等。
    2、舊產(chǎn)品如何實現(xiàn)老樹發(fā)新枝：在上述的現(xiàn)象中，部分存在產(chǎn)品問題。那么基于老客戶以及市場的研究，可以提出有效的修改意見，要么實現(xiàn)產(chǎn)品的文化等嫁接、要么結(jié)構(gòu)的變更。通過這些，找到、創(chuàng)造產(chǎn)品亮點。實現(xiàn)產(chǎn)品與客戶的重新溝通。一般的手法包括產(chǎn)品改造（躍層改平層等）、體驗式營銷、新的主導(dǎo)客戶群的文化營銷、精裝修等。
    四、基于市場重新認(rèn)識的定位與推廣。
    由于后期的房源減少與推廣費用的減少使得推廣的主要模式轉(zhuǎn)向了精確制導(dǎo)型。同時對于在樓盤建設(shè)過程中出現(xiàn)的系列的變化，可能導(dǎo)致樓盤的整體定位需求與時俱進(jìn)。而新客戶群的整體特征也有可能出現(xiàn)新的極端，種種由市場、產(chǎn)品、客戶群所形成的關(guān)系鏈都將迫使項目的重新定位的`必要。
    在重新定位后的推廣中，如何最具實效性地開展推廣呢？從一般意義上講，點對點的營銷成為相對快捷的方式之一。精確的客戶群細(xì)分，各個擊破成為最有效的選擇。一般的方式有直郵、專門的推介及其它客戶的信息的直接對接方式。由于目前媒體渠道種類繁多，個個樓盤可以根據(jù)需要選擇投放，但精確的推廣策略仍不失為最有效的方式之一。
    五、尾盤的促銷中的降價、平價和升價。
    在尾盤的銷售過程中，價格策略是應(yīng)用的相對較多的。有降價、平價、升價等手段。但這些手段中應(yīng)根據(jù)項目所余數(shù)量的多少等客觀因素進(jìn)行不同的選擇。
    降價一般需要考慮的是：降價是否可以吸引足夠的客流量以消化產(chǎn)品，是否僅僅依靠降價吸引的新客戶以及創(chuàng)造消化老客戶的銷售工具等就足以基本消化剩余戶型。否則將直接影響到后期的項目信心和團(tuán)隊信心。
    升價的市場接受程度如何，項目前期所形成的市場形象如何，僅僅是對老客戶的心理把握嗎？等等。由于項目尾盤時基本接近交房的標(biāo)準(zhǔn)，其園林、會所、戶型等產(chǎn)品的品質(zhì)是否能夠支撐項目的價格。
    總之，對于尾盤銷售中的價格策略的運用，均須結(jié)合其項目的市場形象、產(chǎn)品的品質(zhì)、預(yù)計的市場影響、預(yù)計的客戶來量、預(yù)計的這種銷售工具所能消化客戶情況作出綜合評價。不然，其錯誤的價格策略都將造成持續(xù)銷售的幾大障礙。
    六、銷售團(tuán)隊的技術(shù)。
    在目前許多轉(zhuǎn)作尾盤銷售的很多公司中，其銷售人員對產(chǎn)品的研究做的更加到位，由于客流量的減少，銷售團(tuán)隊更加注重對產(chǎn)品和客戶個體的研究，提升客戶的成交幾率，這些都是尾盤有效銷售的重要手段之一。值得借鑒。
    七、團(tuán)隊人員的心態(tài)表現(xiàn)。
    在項目組進(jìn)駐項目的初期，我們一般都要經(jīng)過系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)和一系列的拓展培訓(xùn)，其目的主要是實現(xiàn)一個團(tuán)隊的技術(shù)模式的提升，以期為客戶提供系列專業(yè)的、熱情的服務(wù)，強(qiáng)化銷售人員的信心和激情。通過充分展示個人的狀態(tài)和激情而展現(xiàn)開發(fā)商、項目的形象，專業(yè)化的認(rèn)知提供可信賴服務(wù)最終促成成交。特別是在尾盤階段，由于團(tuán)隊的技術(shù)模式的基本成型，專業(yè)化的知識的不斷豐富，其信心和工作的激情將更加重要。而在尾盤階段，由于其固有的思維模式，銷售團(tuán)隊對尾盤的不夠重視、產(chǎn)品的信心不足。都將直接導(dǎo)致客戶接待的第一步失敗以及整體銷售團(tuán)隊的不穩(wěn)定。而對戶型得從新認(rèn)知可以通過現(xiàn)場的戶型研究解決，那么如何解決團(tuán)隊專業(yè)模式的不穩(wěn)定以及極大程度地調(diào)動銷售團(tuán)隊的工作熱情及激情就顯得更為重要了。
    八、個人成長與企業(yè)目標(biāo)、團(tuán)隊的氛圍與對等交易。
    有關(guān)于銷售團(tuán)隊的工作激情的方式方法很多，如補(bǔ)充新的血液等。但最根本的是需要解決預(yù)期收獲與付出的關(guān)系問題，解決個人意愿與團(tuán)隊意愿的關(guān)系問題。在銷售團(tuán)隊組建初期，每個人所尋求主要目標(biāo)有所不同，但基本包括了收入、快樂、成就感、個人成長等系列目標(biāo)，那么在整個過程中，任何一個項目我們基本都可以滿足這些目標(biāo)，有些往往因為其中某些目標(biāo)的實現(xiàn)而忽略了其他意愿，從而保持了團(tuán)隊的激情。但在尾盤階段，可能由于個人預(yù)期的時間投入與收入的關(guān)系的下降、預(yù)期成就感數(shù)量上的減少而導(dǎo)致系列問題。那么在工作過程中就需要引導(dǎo)，需要其他方面的愿望的滿足，達(dá)到付出與收獲的對等交易，實現(xiàn)團(tuán)隊的激情與團(tuán)隊的相互滲透。為所有的團(tuán)隊成員營造和維護(hù)一個快樂的工作氛圍，同時注重個人的成長目標(biāo)的培養(yǎng)。然所有的成員有他心中的理想，塑造積極、健康的企業(yè)文化，讓每一個成員都得到自己需要的那份收獲，產(chǎn)生團(tuán)隊的依賴性?？鞓返纳睢⒖鞓返墓ぷ鳌?BR>    九、公司的團(tuán)隊建設(shè)。
    其實在我們?nèi)魏我粋€樓盤的全程中，我們不僅在實現(xiàn)公司、個人的收入，更多地是公司的戰(zhàn)略發(fā)展、布局。那么針對于我們的日常工作，我們的又一任務(wù)就是干部的培養(yǎng)。在尾盤階段，所留下的大多是對公司的企業(yè)文化較為認(rèn)可的情況下，同時愿意與公司一起成長的團(tuán)隊。如何勾畫公司的企業(yè)愿景、目標(biāo)傳承公司的企業(yè)文化成為尾盤銷售的重要工作之一。培養(yǎng)一支戰(zhàn)無不勝的團(tuán)隊和不斷輸出、可復(fù)制的人才隊伍。您是否準(zhǔn)備好了呢？你的銷售團(tuán)隊又是否有這樣的人才隊伍呢？是否有這樣的個人目標(biāo)呢？我想，解決了這些問題，其個人的激情已經(jīng)足以使得項目的正常運轉(zhuǎn)了。
    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇十一
    （1）當(dāng)前區(qū)域市場數(shù)據(jù)分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）。
    （2）區(qū)域市場成比分析（銷售價格、成交情況）近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢競爭個案項目調(diào)查與分析消費者分析：
    （1）購買者地域分布；
    （2）購買者動機(jī)。
    （3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）。
    （4）購買時機(jī)、季節(jié)性。
    （5）購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃、發(fā)展、投資等）。
    （6）購買頻度結(jié)論。
    二、項目環(huán)境調(diào)研地塊狀況：（1）位置。
    （2）面積。
    （3）地形。
    （4）地貌。
    （5）性質(zhì)地塊本身的優(yōu)劣勢地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景觀，人文景觀，綜述）環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店等）地塊地理條件的強(qiáng)弱勢分析（swot坐標(biāo)圖、綜合分析）。
    三、項目投資分析投資環(huán)境分析（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、區(qū)域產(chǎn)業(yè)等）。
    （2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)。
    3現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）。
    4土地延展價值分析判斷（十種因素）。
    5成本敏感性分析。
    （1）容積率。
    （2）資金投入。
    （3）邊際成本利潤。
    6投入產(chǎn)出分析。
    （1）成本與售價模擬表。
    （2）成本與期望值概算。
    7同類項目成敗的市場因素分析。
    （一）市場調(diào)查項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）建筑規(guī)模與風(fēng)格建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊等）功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）6物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)等）結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。
    （二）、目標(biāo)客戶分析。
    1、經(jīng)濟(jì)背景。
    ?經(jīng)濟(jì)實力。
    ?行業(yè)特征……公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受力、面積、行業(yè)等）?家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）。
    2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式。
    （三）、價格定位理論價格（達(dá)到銷售目標(biāo)）成交價格租金價格價格策略。
    （三）、價格定位理論價格（達(dá)到銷售目標(biāo)）成交價格租金價格價格策略。
    （四）、入市時機(jī)、銷售周期預(yù)售推廣、排號登記開盤設(shè)計銷售周期銷售比例。
    （五）、廣告策略。
    1廣告的階段性劃分。
    2階段性的廣告主題。
    3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
    4廣告效果監(jiān)控。
    （六）、媒介策略媒介選擇。
    2軟性新聞主題。
    3媒介組合4投放頻率。
    5費用估算。
    （七）、推廣費用現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2印刷品（銷售文件、售樓書、等）。
    3媒介投放。
    4其他費用等。
    五、念設(shè)計。
    1小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織。
    2小區(qū)容積率的敏感性分析。
    3小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）。
    4小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）5小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運用示意。
    6小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意。
    7小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系。
    8小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分9小區(qū)環(huán)境綠化概念原則。
    10小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意。
    11小區(qū)文化提煉。
    六、識別系統(tǒng)。
    （一）核心部分。
    1，名稱。
    2，標(biāo)志。
    3，標(biāo)準(zhǔn)色。
    4，標(biāo)準(zhǔn)字體。
    （二）運用部分。
    1，現(xiàn)場。
    ?工地圍板。
    ?彩旗。
    ?掛幅。
    ?歡迎牌。
    2，營銷中心。
    ?形象墻。
    ?門楣標(biāo)牌。
    ?指示牌。
    ?展板規(guī)范。
    ?胸卡。
    ?工作牌。
    ?臺面標(biāo)牌。
    3，工地辦公室。
    ?經(jīng)理辦公室。
    ?工程部。
    ?保安部。
    ?財務(wù)部。
    4，功能標(biāo)牌?請勿吸煙。
    ?防火、防電危險?配電房。
    ?火警119?消防通道?監(jiān)控室。
    九、結(jié)語。
    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇十二
    現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出“房地產(chǎn)全程策劃營銷方案”，他從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。其核心內(nèi)容包括：
    1、項目投資策劃營銷；
    2、項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷；
    3、項目質(zhì)量工期策劃營銷；
    4、項目形象策劃營銷；
    6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；
    7、項目服務(wù)策劃營銷；
    8、項目二次策劃營銷；
    第一章項目投資策劃營銷。
    項目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。
    項目投資策劃營銷可對項目進(jìn)行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。
    一項目用地周邊環(huán)境分析。
    1、項目土地性質(zhì)調(diào)查。
    地理位置。
    地質(zhì)地貌狀況。
    土地面積及紅線圖。
    土地規(guī)劃使用性質(zhì)。
    七通一平現(xiàn)狀。
    2、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查。
    地塊周邊的建筑物。
    綠化景觀。
    自然景觀。
    歷史人文景觀。
    環(huán)境污染狀況。
    3、地塊交通條件調(diào)查。
    地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃。
    項目的水、路、空交通狀況。
    地塊周邊的市政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。
    4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查.購物場所。
    文化教育。
    醫(yī)療衛(wèi)生。
    金融服務(wù)。
    郵政服務(wù)。
    娛樂、餐飲、運動。
    生活服務(wù)。
    娛樂休息設(shè)施。
    周邊可能存在的對項目不利的干擾因素。
    歷史人文區(qū)位影響。
    二區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷。
    1、宏觀經(jīng)濟(jì)運行狀況。
    國內(nèi)生產(chǎn)總值：
    第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
    第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
    第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
    房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量。
    房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)。
    國家宏觀金融政策：
    貨幣政策。
    利率。
    房地產(chǎn)按揭政策。
    固定資產(chǎn)投資總額：
    全國及項目所在地。
    其中房地產(chǎn)開發(fā)比重。
    社會消費品零售總額：
    居民消費價格指數(shù)。
    商品住宅價格指數(shù)。
    中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用。
    2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)。
    項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重。
    政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。
    政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)。
    短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃。
    3、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀。
    4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異。
    5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)。
    6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析。
    各種檔次商品住宅客戶分析。
    商品住宅客戶購買行為分析。
    三土地swot（深層次）分析。
    1、項目地塊的優(yōu)勢。
    2、項目地塊的劣勢。
    3、項目地塊的機(jī)會點。
    4、項目地塊的威脅及困難點。
    四項目市場定位。
    1、類比競爭樓盤調(diào)研。
    類比競爭樓盤基本資料。
    項目戶型結(jié)構(gòu)詳析。
    項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料。
    綜合評判。
    2、項目定位。
    市場定位：
    區(qū)域定位。
    主力客戶群定位。
    功能定位。
    建筑風(fēng)格定位。
    五項目價值分析。
    1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念。
    商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）：
    選擇可類比項目。
    確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重。
    分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征。
    對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值。
    根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價。
    類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值。
    a市政交通及直入交通的便利性的差異。
    b項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異。
    教育和人文景觀的差異。
    各種污染程度的差異。
    社區(qū)素質(zhì)的差異。
    c周邊市政配套便利性的差異。
    項目可提升價值判斷。
    a建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)。
    b單體戶型設(shè)計。
    c建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計。
    d小區(qū)配套和物業(yè)管理。
    f發(fā)展商品牌和實力。
    價值實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素a經(jīng)濟(jì)因素。
    b政策因素。
    2、項目可實現(xiàn)價值分析。
    類比樓盤分析與評價。
    項目價值類比分析：
    價值提升和實現(xiàn)要素對比分析。
    項目類比價值計算。
    六項目定價模擬。
    1、均價的確定。
    住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法。
    有效需求成本加價法。
    a分析有效市場價格范圍。
    b確保合理利潤率，追加有效需求價格。
    運用以上兩種方法綜合分析確定均價。
    2、項目中具體單位的定價模擬。
    商品住宅定價法：
    差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）。
    各種差異性價格系數(shù)的確定：
    確定基礎(chǔ)均價。
    確定系數(shù)。
    確定幅度。
    具體單位定價模擬。
    七項目投入產(chǎn)出分析。
    1、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬。
    項目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
    首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
    2、項目首期成本模擬。
    成本模擬表及其說明。
    3、項目收益部分模擬。
    銷售收入模擬：
    銷售均價假設(shè)。
    銷售收入模擬表。
    利潤模擬及說明：
    模擬說明。
    景觀朝向系數(shù)、戶型。
    利潤模擬表。
    敏感性分析：
    可變成本變動時對利潤的影響。
    銷售價格變動時對利潤的影響。
    八投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示一總體規(guī)劃。
    1、項目地塊概述。
    項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀。
    項目臨界四周狀況。
    項目地貌狀況。
    2、項目地塊情況分析。
    發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想。
    影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素。
    土地swot分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避。
    項目市場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)。
    3、建筑空間布局。
    項目總體平面規(guī)劃及其說明。
    4、道路系統(tǒng)布局。
    地塊周邊交通環(huán)境示意：
    地塊周邊基本路網(wǎng)。
    項目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r。
    項目道路設(shè)置及其說明：
    項目主要出入口設(shè)置。
    項目主要干道設(shè)置。
    項目車輛分流情況說明。
    項目停車場布置。
    5、綠化系統(tǒng)布局。
    地塊周邊景觀環(huán)境示意：
    地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述。
    項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向。
    項目綠化景觀系統(tǒng)分析。
    項目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計。
    6、公建與配套系統(tǒng)。
    項目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查。
    項目配套功能配置及安排。
    公共建筑外立面設(shè)計提示：
    會所外立面設(shè)計提示。
    營銷中心外立面設(shè)計提示。
    物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示。
    其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示。
    公共建筑平面設(shè)計提示：
    公共建筑風(fēng)格設(shè)計的特別提示。
    項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計。
    7、分期開發(fā)。
    分期開發(fā)思路首期開發(fā)思路。
    8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度。
    二建筑風(fēng)格定位。
    1、項目總體建筑風(fēng)格及色彩計劃。
    項目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思。
    建筑色彩計劃。
    2、建筑單體外立面設(shè)計提示。
    商品住宅房外立面設(shè)計提示：
    多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示。
    不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示。
    針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示。
    其他特殊設(shè)計提示。
    商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計提示。
    三主力戶型選擇。
    1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較。
    2、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例。
    3、主力戶型設(shè)計提示。
    一般住宅套房戶型設(shè)計提示。
    躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計提示。
    別墅戶型設(shè)計提示。
    4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示。
    商業(yè)群樓平面設(shè)計提示。
    商場樓層平面設(shè)計提示。
    寫字樓平面設(shè)計提示。
    四室內(nèi)空間布局裝修概念提示。
    1、室內(nèi)空間布局提示。
    2、公共空間主題選擇。
    3、庭院景觀提示。
    五環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示。
    1、項目周邊環(huán)境調(diào)查和分析。
    2、項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想。
    地塊已有的自然環(huán)境利用。
    項目人文環(huán)境的營造。
    3、項目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計。
    組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計。
    組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計提示。
    組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計提示。
    組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示。
    4、項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計。
    項目主入口環(huán)境概念設(shè)計。
    項目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計。
    項目會所外部環(huán)境概念設(shè)計。
    項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計。
    針對本項目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計。
    六公共家具概念設(shè)計提示。
    1、項目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)。
    營銷中心大堂。
    管理辦公室。
    2、本項目公共家具概念設(shè)計提示。
    七公共裝飾材料選擇指導(dǎo)。
    1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較。
    2、本項目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思。
    3、項目營銷示范單位裝修概念設(shè)計。
    客廳裝修概念設(shè)計。
    廚房裝修概念設(shè)計。
    主人房裝修概念設(shè)計。
    兒童房裝修概念設(shè)計。
    客房裝修概念設(shè)計。
    室內(nèi)其他（如陽臺、玄關(guān)、門窗）裝修提示。
    4、項目營銷中心裝修風(fēng)格提示。
    5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
    多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
    躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
    別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
    八燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)。
    1、項目燈光設(shè)計。
    項目公共建筑外立面燈光設(shè)計。
    項目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計。
    項目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計。
    項目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計。
    2、背景音樂指導(dǎo)。
    廣場音樂布置。
    項目室內(nèi)背景音樂布置九小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)。
    1、項目建筑規(guī)劃組團(tuán)評價。
    2、營造和引導(dǎo)未來生活方式。
    住戶特征描述。
    社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計。
    第三章項目質(zhì)量工期策劃營銷。
    房地產(chǎn)市場營銷，它貫穿于商品的開發(fā)建設(shè)、銷售、服務(wù)的全過程。質(zhì)量工期是重要的流程之一，因房屋質(zhì)量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項目的信譽(yù)度、美譽(yù)度。因此項目質(zhì)量工期策劃營銷是發(fā)展商必須樹立的觀念。
    一建筑材料選用提示。
    1、區(qū)域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比。
    2、新型建筑裝飾材料提示。
    3、建筑材料選用提示。
    二施工工藝流程指導(dǎo)。
    1、工程施工規(guī)范手冊。
    2、施工工藝特殊流程提示。
    三質(zhì)量控制。
    1、項目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示。
    2、文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示。
    四工期控制。
    1、項目開發(fā)進(jìn)度提示。
    2、施工組織與管理。
    五造價控制。
    1、建筑成本預(yù)算提示。
    2、建筑流動資金安排提示。
    六安全管理。
    1、項目現(xiàn)場管理方案。
    2、安全施工條例。
    第四章項目形象策劃營銷。
    項目形象策劃營銷包括房地產(chǎn)項目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。
    房地產(chǎn)項目視覺形象是指房地產(chǎn)項目有別于其他項目具有良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。其核心部分包括項目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運用于項目形象包裝。
    其他形象（略）。
    一項目視覺識別系統(tǒng)核心部分。
    1、名稱。
    項目名。
    道路名。
    建筑名。
    組團(tuán)名。
    2、標(biāo)志。
    3、標(biāo)準(zhǔn)色。
    4、標(biāo)準(zhǔn)字體。
    二延展及運用部分。
    1、工地環(huán)境包裝視覺。
    建筑物主體。
    工地圍墻。
    主路網(wǎng)及參觀路線。
    環(huán)境綠化。
    2、營銷中心包裝設(shè)計。
    營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計。
    營銷中心功能分區(qū)提示。
    營銷中心大門橫眉設(shè)計。
    營銷中心形象墻設(shè)計。
    臺面設(shè)計。
    展板設(shè)計。
    營銷中心導(dǎo)視牌。
    銷售人員服裝設(shè)計提示。
    銷售用品系列設(shè)計。
    示范單位導(dǎo)視牌。
    示范單位樣板房說明牌。
    3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計。
    辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計。
    物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計。
    房地產(chǎn)項目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進(jìn)行的營銷推廣活動進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運作。
    一區(qū)域市場動態(tài)分析。
    1、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀。
    2、項目周邊競爭性樓盤調(diào)查。
    項目概括。
    市場定位。
    銷售價格。
    銷售政策措施。
    廣告推廣手法。
    主要媒體應(yīng)用及投入頻率。
    公關(guān)促銷活動。
    其他特殊賣點和銷售手段。
    3、結(jié)論。
    二項目主賣點薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢、弱勢分析與對策。
    1、項目主賣點薈萃。
    2、項目強(qiáng)勢、弱勢分析與對策。
    三目標(biāo)客戶群定位分析。
    1、項目所在地人口總量及地塊分布情況。
    2、項目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項目所在地人口就業(yè)情況。
    3、項目所在地家庭情況分析。
    家庭成員結(jié)構(gòu)。
    家庭收入情況。
    住房要求、生活習(xí)慣。
    4、項目客戶群定位。
    目標(biāo)市場：目標(biāo)市場區(qū)域范圍界定。
    市場調(diào)查資料匯總、研究。
    目標(biāo)市場特征描述.目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶細(xì)分。
    目標(biāo)客戶特征描述。
    目標(biāo)客戶資料。
    四價格定位及策略。
    1、項目單方成本。
    2、項目利潤目標(biāo)。
    3、可類比項目市場價格。
    4、價格策略。
    定價方法。
    均價。
    付款方式和進(jìn)度。
    優(yōu)惠條款。
    樓層和方位差價。
    綜合計價公式。
    5、價格分期策略。
    內(nèi)部認(rèn)購價格。
    入市價格。
    價格升幅周期。
    價格升幅比例。
    價格技術(shù)調(diào)整。
    價格變化市場反映及控制。
    項目價格、銷售額配比表。
    五入市時機(jī)規(guī)劃。
    1、宏觀經(jīng)濟(jì)運行狀況分析。
    2、項目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析。
    3、入市時機(jī)的確定及安排。
    六廣告策略。
    1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分。
    廣告總體策略。
    廣告的階段性劃分。
    2、廣告主題。
    3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
    4、廣告效果監(jiān)控、評估、修正。
    5、入市前印刷品的設(shè)計、制作。
    購房須知。
    詳細(xì)價格表。
    銷售控制表。
    樓書宣傳海報、折頁。
    認(rèn)購書。
    正式合同。
    交房標(biāo)準(zhǔn)。
    物業(yè)管理內(nèi)容。
    物業(yè)管理公約。
    七媒介策略。
    1、媒體總策略及媒體選擇。
    媒體總策略。
    媒體選擇。
    媒體創(chuàng)新使用。
    2、軟性新聞主題。
    3、媒介組合4、投放頻率及規(guī)模。
    5、費用估算。
    八推廣費用計劃。
    1、現(xiàn)場包裝。
    2、印刷品。
    3、媒介投放。
    4、公關(guān)活動。
    九公關(guān)活動策劃和現(xiàn)場包裝。
    十營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正。
    1、效果測評形式。
    進(jìn)行性測評。
    結(jié)論性測評。
    2、實施效果測評的主要指標(biāo)。
    銷售收入。
    企業(yè)利潤。
    市場占有率。
    品牌形象和企業(yè)形象。
    第六章項目顧問、銷售、代理的策劃營銷。
    1、銷售策略。
    營銷思想（全面營銷）：
    全過程營銷。
    全員營銷。
    銷售網(wǎng)絡(luò)：
    專職售樓人員（銷售經(jīng)理、銷售代表）。
    銷售代理商（銷售顧問）。
    時，兼職售樓員。
    銷售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶。
    銷售階段：
    內(nèi)部認(rèn)購期。
    蓄勢調(diào)整期。
    開盤試銷期。
    銷售擴(kuò)張期。
    強(qiáng)勢銷售期。
    掃尾清盤期。
    政策促銷。
    銷售活動。
    銷售承諾。
    2、銷售過程模擬。
    銷售實施：
    顧客購買心理分析。
    樓房情況介紹。
    簽定認(rèn)購書。
    客戶檔案記錄。
    成交情況總匯。
    正式合同公證。
    簽定正式合同。
    辦理銀行按揭。
    銷售合同執(zhí)行監(jiān)控。
    成交情況匯總。
    銷售合同執(zhí)行監(jiān)控：
    收款催款過程控制。
    按期交款的收款控制。
    延期交工的收款控制。
    入住環(huán)節(jié)控制。
    客戶檔案。
    客戶回訪與親情培養(yǎng)。
    與物業(yè)管理的交接。
    銷售結(jié)束：
    銷售資料的整理和保管。
    銷售人員的業(yè)績評定銷售工作中的處理個案記錄。
    銷售工作總結(jié)。
    三各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及發(fā)布實施。
    四銷售前資料準(zhǔn)備。
    1、批文及銷售資料。
    批文：
    公司營業(yè)執(zhí)照。
    商品房銷售許可證。
    樓宇說明書：
    項目統(tǒng)一說詞。
    戶型圖與會所平面圖。
    會所內(nèi)容。
    交樓標(biāo)準(zhǔn)。
    選用建筑材料。
    物管內(nèi)容。
    價格體系：
    價目表。
    付款方式。
    按揭辦理辦法。
    利率表。
    辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費用。
    入住流程。
    入住收費明細(xì)表。
    物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場、運動場、.合同文本：
    預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購書）。
    銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本。
    個人住房抵押合同。
    個人住房公積金借款合同。
    個人住房商業(yè)性借款合同。
    保險合同。
    公證書。
    2、人員組建。
    銷售輔導(dǎo)：
    發(fā)展商銷售隊伍。
    a主管銷售副總。
    b銷售部經(jīng)理。
    c銷售主管或銷售控制d銷售代表。
    e銷售/事務(wù)型人員。
    f銷售/市場人員。
    g綜合處（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）。
    專業(yè)銷售公司（全國性）輔導(dǎo)發(fā)展商銷售工作。
    學(xué)校等）。
    a專職銷售經(jīng)理。
    b派員實地參與銷售。
    c項目經(jīng)理跟蹤項目總體策劃、銷售，提供支持，理順關(guān)系。
    專業(yè)銷售公司總部就項目銷售管理提供支持。
    專業(yè)銷售公司全國銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動使用。
    銷售代理：
    發(fā)展商與專業(yè)銷售公司配合a負(fù)責(zé)營銷的副總。
    b處理法律事務(wù)人員。
    c財務(wù)人員。
    專業(yè)銷售公司成立項目銷售隊伍。
    a銷售經(jīng)理（總部派出）。
    b銷售代表。
    c項目經(jīng)理（職能上述）。
    專業(yè)銷售公司總部銷售管理及支持。
    專業(yè)銷售公司全國銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動使用。
    3、制定銷售工作進(jìn)度總表。
    4、銷售控制與銷售進(jìn)度模擬。
    銷售控制表。
    銷售收入預(yù)算表。
    5、銷售費用預(yù)算表。
    總費用預(yù)算。
    分項開支：
    銷售人員招聘費用。
    銷售人員工資。
    銷售提成/銷售輔導(dǎo)顧問費。
    銷售人員服裝費。
    銷售中心運營辦公費用。
    銷售人員差旅費用。
    銷售人員業(yè)務(wù)費用。
    臨時雇用銷售人員工作費用。
    邊際費用：
    銷售優(yōu)惠打折。
    銷售公關(guān)費用。
    6、財務(wù)策略。
    信貸：
    選擇適當(dāng)銀行。
    控制貸款規(guī)模、周期。
    合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)銀企關(guān)系塑造。
    信貸與按揭互動操作。
    付款方式：
    多種付款選擇。
    優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化。
    付款方式優(yōu)缺點分析。
    付款方式引導(dǎo)。
    付款方式變通。
    按揭：
    明晰項目按揭資料。
    盡可能擴(kuò)大年限至30年。
    按揭比例。
    首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略。
    按揭銀行選擇藝術(shù)。
    保險公司及條約。
    公證處及條約。
    按揭各項費用控制。
    合伙股東：
    實收資本注入。
    關(guān)聯(lián)公司操作。
    股東分配。
    換股操作。
    資本運營。
    7、商業(yè)合作關(guān)系。
    雙方關(guān)系：
    發(fā)展商與策劃商。
    發(fā)展商與設(shè)計院。
    發(fā)展商與承建商。
    發(fā)展商與承銷商。
    發(fā)展商與廣告商。
    發(fā)展商與物業(yè)管理商。
    發(fā)展商與銀行（融資單位）。
    三方關(guān)系：
    發(fā)展商、策劃商、設(shè)計院。
    發(fā)展商、策劃商、承銷商。
    發(fā)展商、策劃商、廣告商。
    發(fā)展商、策劃商、物業(yè)管理商。
    發(fā)展商、策劃商、銀行（融資單位）。
    多方關(guān)系：
    發(fā)展商、策劃商、其他合作方。
    8、工作協(xié)調(diào)配合.甲方主要負(fù)責(zé)人：
    與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同。
    完善能有效工作的組織架構(gòu)和人員配備分權(quán)銷售部門，并明確其責(zé)任。
    全員營銷的發(fā)動和組織。
    直接合作人：合同洽談。
    銷售策劃工作成果分塊落實、跟蹤。
    信息反饋。
    催辦銷售策劃代理費劃撥。
    工作效果總結(jié)。
    財務(wù)部：
    參與重大營銷活動。
    銷售管理工作，配合催收房款。
    配合銷售部核算價格，參與制定價格策略。
    及時辦理劃撥銷售策劃代理費。
    工程部：
    工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度的匹配。
    嚴(yán)把工程質(zhì)量。
    文明施工?？刂片F(xiàn)場形象。
    銷售活動的現(xiàn)場配合.物業(yè)管理公司：
    工程驗收與工地形象維護(hù)。
    人員形象。
    銷售文件配合銷售賣場的管理。
    軍體操練。
    保安員與售樓員的工作銜接、默契配合五銷售培訓(xùn)。
    1、銷售部人員培訓(xùn)-公司背景及項目知識、詳細(xì)介紹公司情況：公司背景、公眾形象、公司目標(biāo)（項目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)）。
    銷售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、個人收入目標(biāo)。
    物業(yè)詳情：
    項目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件。
    物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件。
    該區(qū)域的城市發(fā)展計劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對物業(yè)的影響情況。
    項目特點。
    a項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容及特點，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率、綠化率等。
    c項目的優(yōu)劣分析。
    d項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo)、推廣手段。
    競爭對手的優(yōu)劣分析及對策。
    業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程：
    國家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費規(guī)定。
    房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語、建筑常識。
    a術(shù)語、常識的理解。
    b建筑識圖。
    c計算戶型面積。
    心理學(xué)基礎(chǔ)。
    銀行按揭知識，涉及房地產(chǎn)交易的費用。
    國家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢。
    公司制度、架構(gòu)和財務(wù)制度。
    銷售技巧：售樓過程中的洽談技巧。
    a如何以問題套答案。
    b詢問客戶的需求、經(jīng)濟(jì)情況、期望等。
    c掌握買家心理。
    d恰當(dāng)使用電話的方法。
    展銷會場氣氛把握技巧。
    a客戶心理分析。
    b銷售員接待客戶技巧。
    推銷技巧。
    語言技巧。
    身體語言技巧。
    簽定買賣合同的程序：售樓部簽約程序。
    a辦理按揭及計算。
    b入住程序及費用。
    c合同說明。
    d其他法律文件。
    e所需填寫的各類表格。
    展銷會簽訂合同的技巧和方法。
    a訂金的靈活處理。
    b客戶跟蹤。
    物業(yè)管理課程：
    物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)。
    管理規(guī)則。
    公共契約。
    銷售模擬：
    以實際樓盤為例進(jìn)行實習(xí)，運用所學(xué)的全部方法技巧完成一個交易。
    利用項目營銷接待中心、樣板房模擬銷售過程。
    及時講評、總結(jié)、必要時再次實習(xí)模擬。
    實地參觀他人展銷現(xiàn)場。
    2、銷售手冊.批文：
    公司營業(yè)執(zhí)照。
    商品房銷售許可證。
    樓宇說明書：
    項目統(tǒng)一說詞。
    戶型圖與會所平面圖。
    會所內(nèi)容。
    交樓標(biāo)準(zhǔn)。
    選用建筑材料。
    物管內(nèi)容。
    價格體系：
    價目表。
    付款方式。
    按揭辦理辦法。
    利率表。
    辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費用。
    入住流程。
    入住收費明細(xì)表。
    物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，.合同文本：
    預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購書）。
    銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本。
    個人住房抵押合同。
    個人住房公積金借款合同。
    個人住房商業(yè)性借款合同。
    如球場、運動場、學(xué)校等）。
    保險合同。
    公證書。
    3、客戶管理系統(tǒng)。
    電話接聽登記表。
    新客戶表。
    老客戶表。
    客戶訪談記錄表。
    銷售日統(tǒng)計表。
    銷售周報表。
    銷售月報表。
    已成交客戶檔案表。
    應(yīng)收帳款控制表。
    保留樓盤控制表。
    4、銷售作業(yè)指導(dǎo)書。
    職業(yè)素質(zhì)準(zhǔn)則：
    職業(yè)精神。
    職業(yè)信條。
    職業(yè)特征。
    銷售基礎(chǔ)知識與技巧：業(yè)務(wù)的階段性。
    業(yè)務(wù)的特殊性。
    業(yè)務(wù)的技巧。
    項目概括：
    項目基本情況。
    優(yōu)勢點祈求。
    阻力點剖析。
    升值潛力空間。
    銷售部管理架構(gòu)：
    職能。
    人員設(shè)置與分工。
    待遇。
    六銷售組織與日常管理。
    1、組織與激勵。
    銷售部組織架構(gòu)：
    主管銷售副總。
    銷售部經(jīng)理。
    銷售主管。
    銷售控制。
    廣告、促銷主管。
    銷售處、銷售代表、事務(wù)人員、市場人員。
    綜合處成員（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）。
    入住辦成員。
    財務(wù)人員（配合）。
    銷售人員基本要求：職業(yè)道德、基本素質(zhì)、禮儀儀表要求。
    專業(yè)知識要求。
    心理素質(zhì)要求。
    服務(wù)規(guī)范要求。
    a語言規(guī)范。
    b來電接聽。
    c顧客來函。
    d來訪接待。
    e顧客回訪。
    f促銷環(huán)節(jié)。
    g銷售現(xiàn)場接待方式及必備要素。
    職責(zé)說明：
    銷售部各崗位職務(wù)說明書。
    銷售部各崗位工作職責(zé)。
    考核、激勵措施：銷售人員業(yè)績考核辦法。
    提成制度。
    銷售業(yè)績管理系統(tǒng)。
    a銷售記錄表b客戶到訪記錄表。
    c連續(xù)接待記錄。
    d客戶檔案。
    2、工作流程。
    銷售工作五個方面的內(nèi)容：
    制定并實施階段性銷售目標(biāo)及資金回收目標(biāo)。
    建立一個鮮明的發(fā)展商形象。
    制定并實施合理的價格政策。
    實施規(guī)范的銷售操作與管理。
    保證不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力。
    銷售工作的三個階段：預(yù)備階段。
    操作階段。
    完成階段（總結(jié)）。
    銷售部的工作職責(zé)（工作流程）：
    市場調(diào)查-目標(biāo)市場、價格依據(jù)。
    批件申辦-面積計算、預(yù)售許可。
    資料制作-樓盤價格、合約文件。
    宣傳推廣-廣告策劃、促銷實施。
    銷售操作-簽約履行、樓款回收。
    成交匯總-回款復(fù)審、糾紛處理。
    客戶入住-入住通知、管理移交。
    產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移-分戶匯總、轉(zhuǎn)移完成項目總結(jié)-業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情。
    銷售業(yè)務(wù)流程（個案）：
    公司宣傳推廣挖掘潛在客戶。
    銷售代表多次接待，銷售主管支持。
    客戶簽定認(rèn)購書付訂金。
    客戶正式簽約。
    客戶付款。
    辦理入住手續(xù)。
    資料匯總并跟蹤服務(wù)，以客戶帶客戶。
    3、規(guī)則制度概念提示。
    合同管理：公司銷售合同管理規(guī)劃。
    簽定預(yù)定書的必要程序。
    示范單位管理辦法。
    銷售人員管理制度：
    考勤辦法。
    值班紀(jì)律管理制度。
    客戶接待制度。
    業(yè)務(wù)水平需求及考核。
    銷售部職業(yè)規(guī)范。
    第七章項目服務(wù)策劃營銷。
    房地產(chǎn)全程策劃營銷的同時，積極倡導(dǎo)和推介房地產(chǎn)全程物業(yè)管理。房地產(chǎn)物業(yè)管理不僅是項目品質(zhì)和銷售的有力保證，它更是品牌項目的重要支持。
    一項目銷售過程所需物業(yè)管理資料。
    1、樓宇質(zhì)量保證書。
    2、樓宇使用說明書。
    3、業(yè)主公約。
    4、用戶手冊。
    5、樓宇交收流程。
    6、入伙通知書。
    7、入伙手續(xù)書。
    8、收樓書。
    9、承諾書。
    10、業(yè)主/用戶聯(lián)系表。
    11、遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書。
    12、遺漏工程和水、電、汽表底數(shù)記錄表。
    13、裝修手冊和裝修申請表。
    二物業(yè)管理內(nèi)容策劃。
    1、工程、設(shè)計、管理的提前介入。
    2、保潔服務(wù)。
    3、綠化養(yǎng)護(hù)。
    4、安全及交通管理。
    5、三車及場地管理。
    6、設(shè)備養(yǎng)護(hù)。
    7、房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)。
    8、房屋事務(wù)管理。
    9、檔案及數(shù)據(jù)的管理。
    10、智能化的服務(wù)。
    11、家政服務(wù)。
    12、多種經(jīng)營和服務(wù)的開通。
    13、與業(yè)主的日常溝通。
    14、社區(qū)文化服務(wù)。
    三物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)。
    1、物業(yè)公司人力資源的管理，包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級等。
    在經(jīng)營范圍允許下。
    結(jié)合不同的工作重點。
    把質(zhì)量責(zé)任作為各環(huán)節(jié)的重點。
    遵循職責(zé)分明、線條清晰、信息暢通和高效的原則。
    各崗位的人員設(shè)置應(yīng)遵循精簡、高效的原則。
    四物業(yè)管理培訓(xùn)。
    1、在物業(yè)交付使用前，培訓(xùn)內(nèi)容：
    為員工提供公司架構(gòu)、人員制度及管理職責(zé)的了解。
    提供物業(yè)管理的理論基礎(chǔ)。
    物業(yè)及物業(yè)管理的的概念。
    建筑物種類及管理。
    物業(yè)管理在國內(nèi)的發(fā)展。
    業(yè)主公約、公共面積及用戶權(quán)責(zé)。
    裝修管理。
    綠化管理。
    管理人員的操守及工作態(tài)度。
    房屋設(shè)備的構(gòu)成及維修。
    財務(wù)管理。
    物業(yè)管理法規(guī)。
    人事管理制度。
    探討一些常見個案。
    2、在物業(yè)交付使用后，培訓(xùn)內(nèi)容：
    現(xiàn)場實際操作。
    對公司早期工作進(jìn)行一次鑒定。
    各部門的管理、工作程序及規(guī)章制度。
    五物業(yè)管理規(guī)章制度。
    1、員工守則。
    2、崗位職責(zé)及工作流程。
    3、財務(wù)制度。
    4、采購及招標(biāo)程序。
    5、員工考核標(biāo)準(zhǔn)。
    6、業(yè)主委員會章程。
    7、各配套功能管理規(guī)定。
    8、文件管理規(guī)定。
    9、辦公設(shè)備使用制度。
    10、值班管理制度。
    11、消防責(zé)任制。
    12、消防管理規(guī)定。
    13、對外服務(wù)工作管理規(guī)定。
    14、裝修工程隊安全責(zé)任書。
    15、停車場管理規(guī)定。
    16、非機(jī)動車管理規(guī)定。
    17、出租屋及暫住人員管理規(guī)定。
    18、進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書。
    19、商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定。
    六物業(yè)管理操作規(guī)程。
    1、樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。
    2、綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程。
    3、消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程。
    4、供配電設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)規(guī)程。
    5、機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。
    6、動力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。
    7、停車場、車庫操作規(guī)程。
    8、停車場、車庫維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。
    9、會所設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)及操作規(guī)程。
    10、給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。
    11、公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程。
    12、保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程。
    13、照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程。
    14、通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程。
    15、管理處內(nèi)部運作管理規(guī)程。
    16、租賃管理工作規(guī)程操作及維護(hù)規(guī)程。
    七物業(yè)管理的成本費用。
    1、管理員工支出。
    薪金及福利。
    招聘和培訓(xùn)。
    膳食及住宿。
    2、維護(hù)及保養(yǎng)。
    照明及通風(fēng)系統(tǒng)。
    機(jī)電設(shè)備。
    動力設(shè)備。
    保安及消防設(shè)備。
    給排水設(shè)備。
    公共設(shè)備設(shè)施。
    園藝綠化。
    工具及器材。
    冷暖系統(tǒng)。
    雜項維修。
    3、公共費用.公共電費。
    公共水費。
    排污費。
    垃圾費。
    滅蟲。
    4、行政費用。
    辦公室支出。
    公關(guān)費用。
    電話通訊費用。
    差旅費。
    5、保險費。
    6、其他。
    節(jié)日燈飾。
    審計費用。
    雜項支出。
    7、管理者酬金。
    8、營業(yè)稅。
    9、預(yù)留項目維修基金。
    物業(yè)管理原則上自負(fù)盈虧。
    八物業(yè)管理iso9002提示。
    1、質(zhì)量手冊。
    2、程序文件。
    3、工作規(guī)程。
    4、質(zhì)量記錄表格。
    5、行政管理制度。
    6、人力資源管理制度。
    第八章項目二次策劃營銷。
    二次策劃營銷是指發(fā)展商已成功地開發(fā)一兩個項目，或是一個大型項目已完成部分組團(tuán)，在社會上已形成一定的知名度和影響力，發(fā)展商致力于進(jìn)一步提升形象和整體競爭力。也可以說是二次創(chuàng)業(yè)。發(fā)展商通過全面策劃營銷來提升項目品牌，進(jìn)而促進(jìn)發(fā)展商的可持續(xù)經(jīng)營。
    一全面策劃營銷。
    1、全過程策劃營銷。
    項目投資策劃營銷；
    項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷；項目質(zhì)量工期策劃營銷；
    項目形象策劃營銷；
    項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；
    項目服務(wù)策劃營銷；
    項目二次策劃營銷；
    2、全員營銷。
    營銷手段的整體性。
    營銷主體的整體性。
    公司應(yīng)以營銷部門為核心，各個部門統(tǒng)一以市場為中心，以顧客為導(dǎo)向，參與整個營銷活動的分析、規(guī)劃、執(zhí)行、和控制，為買家創(chuàng)造最大的價值。
    二品牌戰(zhàn)略提示。
    1、品牌塑造。
    了解產(chǎn)業(yè)環(huán)境，確認(rèn)自身的強(qiáng)弱點，決定核心競爭力。
    形成企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)。
    擁有一套完整的企業(yè)識別系統(tǒng)。
    全方位推廣企業(yè)形象和品牌形象。
    2、品牌維護(hù)。
    品牌管理系統(tǒng)。
    建立品牌評估系統(tǒng)。
    持續(xù)一致的投資品牌。
    3、品牌提升。
    持續(xù)不斷地深度開發(fā)品牌產(chǎn)品。
    深化品牌內(nèi)涵。
    不斷強(qiáng)化品牌的正向擴(kuò)張力。
    三發(fā)展商可持續(xù)經(jīng)營戰(zhàn)略提示。
    1、人力資源科學(xué)配置。
    要甄選出公司所需的合格人才。
    為促進(jìn)履行職責(zé)而不斷培訓(xùn)員工。
    創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。
    創(chuàng)造能力的激發(fā)。
    績效評估和獎勵機(jī)制。
    2、產(chǎn)業(yè)化道路策略。
    提高住宅產(chǎn)品的技術(shù)附加值，盡快轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)密集型產(chǎn)業(yè)。
    將住宅產(chǎn)業(yè)多個外延型發(fā)展轉(zhuǎn)為集約型的內(nèi)涵式發(fā)展深化住宅產(chǎn)業(yè)化鏈條的協(xié)調(diào)性。
    3、專業(yè)化道路策略。
    提高建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)體系。
    節(jié)能及新能源開發(fā)利用。
    住宅管線技術(shù)體系。
    建立廚房、衛(wèi)生間的基本功能空間配置的整合技術(shù)。
    提高住宅環(huán)境及其保障技術(shù)體系。
    住宅智能化技術(shù)體系。
    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇十三
    :
    1、大?；蛞陨蠈W(xué)歷,市場營銷、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等相關(guān)專業(yè)為佳。
    2、2年及以上房地產(chǎn)策劃工作經(jīng)驗,具備惠州項目策劃經(jīng)驗者更佳;
    3、熟悉房地產(chǎn)全過程的策劃業(yè)務(wù)和程序。
    4、具有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)溝通能力,良好的口頭和文字表達(dá)能力。
    5、高度的'工作熱情,良好的團(tuán)隊合作精神。
    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇十四
    3、促進(jìn)項目開盤成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。
    20xx年9月份(具體時間待定)。
    凱悅城售樓中心。
    1、置業(yè)顧問電話邀約時間:20xx年9月份。
    2、電器的.購買。
    時間:20xx年8月30日。
    3、抽獎券制作到位時間:20xx年9月初。
    4、水果糕點現(xiàn)場布置到位時間:開盤前一天。
    邀請凱悅城開盤，購房簽約客戶，將在售樓中心內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)場“砸金蛋得家電”活動，由項目經(jīng)理對本次活動類容進(jìn)行簡單介紹，并傳遞前期購房客戶，老帶新活動政策，本次活動抽獎由當(dāng)天購房客戶現(xiàn)場抽取，產(chǎn)生以下獎勵:一等獎:筆記本電腦(2名)二等獎:海爾冰箱(4臺)。
    100元xx90臺=9000元。
    費用預(yù)估:33000元。
    三等獎:海爾洗衣機(jī)(6名)四等獎:微波爐(10名)。
    五等獎:榨汁機(jī)或電飯煲或加濕器(90名)。
    新客戶到達(dá)售樓中心——進(jìn)入簽到區(qū)簽到——拿排號單或序號——客戶集中到門外——現(xiàn)場維持開盤前客戶情緒，待開盤開始，由銷售帶客戶購房，已簽訂購房認(rèn)購的客戶——由銷售帶客戶進(jìn)行現(xiàn)場砸蛋區(qū)——由客戶砸蛋獲取獎券——銷售帶客戶去領(lǐng)獎去等級(需帶認(rèn)購和客戶身份證)——核對后xx——銷售讓客戶從xx離開。
    (置業(yè)顧問全程接待，并一對一介紹，促進(jìn)成交幾率，深入挖掘潛在客戶群)。
    1、抽獎券數(shù)量:100張。
    抽獎箱:1個費用:100元。
    2、聘請婚慶公司。
    費用:2500元。
    3、水果糕點。
    費用:1000元。
    4、預(yù)計現(xiàn)場布置費用:費用:500元。
    5、小禮品購置費:毛絨玩具等20xx元。
    6、不可預(yù)計支出費用:費用:900元。
    7、家電費用。
    費用:33000元。
    費用合計:40000元。
    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇十五
    鳳凰城項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
    銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
    現(xiàn)在，一期多層尚有37準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
    二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計xx年5月底辦下。
    由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
    a、東南板塊及鄭汴路商圈。
    鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
    鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
    東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
    航海東路與107國道沿線是xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。(詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告)
    b、小戶型市場概況。
    自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的'市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
    c、商鋪市場
    商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價格。和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
    小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點對點派單
    銷售現(xiàn)場：條幅+x展架
    直效媒體：住房公積金至函（從3月24日開始投放分二到三批次投放，約一周到兩周時間）
    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇十六
    (一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。
    20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
    (二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。
    1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
    2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長87.4%，對全市國有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
    3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
    4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
    5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，xx區(qū)內(nèi)集中了14家，xx縣3家，xx縣2家，xx市1家。
    一是商品房空置面積增加。
    今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
    二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。
    近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的.僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%；開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%；開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主，嚴(yán)重依賴銀行資金，有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款，缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
    三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。
    房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。
    四是外部因素制約。
    銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應(yīng)不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸；還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴(kuò)大；再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負(fù)擔(dān)比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
    總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大。
    市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當(dāng)一國人均gdp達(dá)到300-1000美元時，居民的住房需求進(jìn)入加速增長期，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標(biāo)，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
    “同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將xx市xx開發(fā)區(qū)，xx市xx區(qū)及xx區(qū)進(jìn)行大體對比分析如下：
    1、xx開發(fā)區(qū)。
    由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說，xx開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
    xx大酒店：
    核心競爭力：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
    其周邊自然環(huán)境好;
    用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會成功人士等;
    其定位為社會高薪階層。
    2、xx地帶。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。
    xx農(nóng)貿(mào)綜合市場：
    核心競爭力：xx市、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的xx區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。
    規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：
    擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
    住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
    定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。
    2、xx城區(qū)地帶。
    xx商業(yè)廣場：
    核心競爭力：
    1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);
    2.原xx批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。
    有功能優(yōu)勢：
    總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
    住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
    定位：xx地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū)。
    xx商城：
    核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。
    根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
    4、消費者對物業(yè)管理的要求
    b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。
    第二節(jié)“站前廣場”項目分析
    1環(huán)境：坐擁xx火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。xx、xx鐵路在這里呈十字交匯，東至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北達(dá)首都。xx火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。
    2地段：位于火車站正對面，附近樓盤以xx商業(yè)步行街、xx商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
    3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
    物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費者著重考慮的主題。
    4住宅(辦公樓)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
    5配套設(shè)施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術(shù)長廊等)。
    6婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。
    7本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
    1)品牌號召力：xx房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以xx、xx為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號召力。
    2)市場承受能力：由于xx市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
    3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
    第三節(jié)推廣策略界定
    從“站前廣場”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標(biāo)消費群及其相關(guān)特征是：
    1目標(biāo)消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
    2年齡：年齡大約在35到55歲。
    3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。
    4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
    5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇十七
    各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事：
    大家好！
    在《xxxx年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售top200排行榜》看到xxxx公司赫然在榜,我倍感驚喜但并不意外。當(dāng)看著自己所效勞的公司在業(yè)績上蒸蒸日上，在規(guī)模增速上持續(xù)上升，我倍感榮幸。在剛舉辦的公司年度經(jīng)營會上，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對公司的戰(zhàn)略精準(zhǔn)定位，對公司的發(fā)展明確方向，使我感觸良多。會后，我深刻的去理解公司的經(jīng)營需求，從而去調(diào)整自己的營銷思路和公司同步發(fā)展。為了貫徹集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)年度報告精神，xx公司營銷部制定了針對性的行動計劃和措施。
    公司目前正處于擴(kuò)張的快速發(fā)展期，高周轉(zhuǎn)、規(guī)?；瘧?zhàn)略的突破時期。快銷多銷起到了決定性的作用。對于長期的'發(fā)展來說，也有助于建立一個有體系、有執(zhí)行力、為目標(biāo)負(fù)責(zé)的營銷鐵軍。
    1、合理制定計劃，嚴(yán)格計劃實施，在營銷工作的計劃的設(shè)定上，突出重點工作內(nèi)容，并明確工作成果的關(guān)門時間。在過程中，對于人員因素造成的計劃工作延誤，營銷部內(nèi)部建立懲罰機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行，結(jié)合月度和季度考評，直接與績效掛鉤。
    2、在每月、每周工作計劃總結(jié)時，重點分析和研究未完成或成果未達(dá)標(biāo)的原因，制定下一步工作的改進(jìn)措施，及時調(diào)整工作辦法，逐漸形成良性循環(huán)。
    市場的變數(shù)越來越快，也可能會越來越難，在新的競爭環(huán)境里，營銷管理和營銷人都要拼內(nèi)功。只有高效的營銷團(tuán)隊才適合公司的快速發(fā)展。
    “大營銷”，就是要求營銷線深入?yún)⑴c到“投、融、管、退”各個環(huán)節(jié)，和運營高度協(xié)同。領(lǐng)導(dǎo)在講話中也提到，營銷在項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)都要介入，并且多次重點強(qiáng)調(diào)拿對地，定為準(zhǔn)。我覺得我們營銷不僅是要完成銷售目標(biāo)，還要能夠做到充分發(fā)揮營銷前置的作用，積極介入投資規(guī)劃、可研，提高拿地準(zhǔn)確度和定位準(zhǔn)確度。而且還要從財務(wù)角度思考，合理安排銷售計劃，保證現(xiàn)金流快速回正，持續(xù)關(guān)注流速表現(xiàn)，重點關(guān)注在途回款的過程。充分和運營、項目部聯(lián)動，保證及時供貨，產(chǎn)銷匹配、品質(zhì)兌現(xiàn)，讓整個公司能夠保持很高的市場靈敏度，不錯過窗口期?？偟膩碚f，就是營銷條線要站在公司經(jīng)營層面上思考問題，和公司其他條線一起推動戰(zhàn)略目標(biāo)落地。就類似于一個前驅(qū)、一個后驅(qū)，“大營銷+大運營”，就把兩驅(qū)車變成了四驅(qū)車，整個公司這輛車，引擎系統(tǒng)就上了一個檔次，戰(zhàn)略達(dá)成才能更有保證。
    調(diào)整推盤節(jié)奏，精準(zhǔn)踩上每個銷售熱點；對于尾盤項目各業(yè)態(tài)的去化，通過對現(xiàn)金流的測算、流速的保障、風(fēng)險評估分析，以此三點為原則，去整合好的資源合作，采取不同的銷售模式保障快速去化和回款。
    “想得明白、做得堅決“，作為營銷人，對指標(biāo)、對公司經(jīng)營、公司戰(zhàn)略要想得明白，對計劃、對措施要做得堅決。營銷是一場戰(zhàn)役，沒有硝煙，卻關(guān)乎生死，但我們不懼，營銷人是一名戰(zhàn)士，為了指標(biāo)，我們勇往直前。根扎深了，樹就會長大，溶液濃稠了，肯定就會結(jié)晶！我們將目標(biāo)堅定，步伐鏗鏘、使命必達(dá)。
    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇十八
    在房地產(chǎn)項目營銷策劃中，要用市場調(diào)研來了解客戶，用樓盤規(guī)劃設(shè)計來瞄準(zhǔn)客戶，用營銷來吸引客戶，用銷售來留住客戶，用服務(wù)感化客戶。這就需要一個規(guī)范的操作流程與運作工具。
    全程營銷的的流程可分為宏觀和微觀兩個部分。宏觀的營銷流程是將整個流程分為四個板塊：前期開發(fā)、營銷策劃、工程管理、經(jīng)營管理。微觀策劃流程可分為八大環(huán)節(jié)：市場調(diào)研、項目環(huán)境調(diào)研、項目投資分析、營銷策劃、概念設(shè)計、識別系統(tǒng)、公共關(guān)系、售后服務(wù)。
    一、市場調(diào)研。
    1、本次市場調(diào)研的背景、動機(jī)、運用手段、目的等；
    2、市場分析。
    （1）當(dāng)前區(qū)域市場數(shù)據(jù)分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場成本分析（銷售價格、成交情況）。
    3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢。
    4、競爭個案項目調(diào)查與分析。
    5、消費者分析：
    （1）購買者地域分布（2）購買者動機(jī)。
    （3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）。
    （4）購買時機(jī)、季節(jié)性。
    （5）購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃、發(fā)展、投資等）（6）購買頻度。
    6、結(jié)論。
    二、項目環(huán)境調(diào)研。
    1、地塊狀況：位置、面積、地形、地貌、性質(zhì)。
    2、地塊本身的優(yōu)劣勢。
    3、地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景觀，人文景觀，綜述）。
    4、環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）。
    5、地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地鐵的直達(dá)交通）。
    6、公共配套設(shè)施：（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店等）。
    7、地塊地理條件的強(qiáng)弱勢分析（swot坐標(biāo)圖、綜合分析）。
    三、項目投資分析。
    1、投資環(huán)境分析。
    （1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、區(qū)域產(chǎn)業(yè)等）（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)。
    （3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）。
    2、土地建筑功能選擇。
    3、現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）。
    4、土地延展價值分析判斷（十種因素）。
    5、成本敏感性分析：容積率、資金投入、邊際成本利潤。
    6、投入產(chǎn)出分析：成本與售價模擬表、成本與期望值概算。
    7、同類項目成敗的市場因素分析。
    （一）市場調(diào)查。
    1、項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）。
    2、建筑規(guī)模與風(fēng)格。
    3、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）。
    4、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊等）。
    5、功能配套（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）。
    6、物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）。
    7、發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)等）。
    8、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。
    （二）目標(biāo)客戶分析。
    1、經(jīng)濟(jì)背景（1）經(jīng)濟(jì)實力（2）行業(yè)特征（公司實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受力、面積、行業(yè)等）（3）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）。
    2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式。
    （三）價格定位。
    1、理論價格（達(dá)到銷售目標(biāo)）。
    2、成交價格。
    3、租金價格。
    4、價格策略。
    （四）入市時機(jī)、銷售周期。
    1、預(yù)售推廣、排號登記。
    2、開盤設(shè)計。
    3、銷售周期。
    4、銷售比例。
    （五）廣告策略。
    1、廣告的階段性劃分。
    2、階段性的廣告主題。
    3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
    4、廣告效果監(jiān)控。
    （六）媒介策略。
    1、媒介選擇。
    2、軟性新聞主題。
    3、媒介組合。
    4、投放頻率。
    5、費用估算。
    （七）推廣費用。
    1、現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）。
    2、印刷品（銷售文件、售樓書、宣傳單頁等）。
    3、媒介投放。
    4、其他費用等。
    五、概念設(shè)計。
    1、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織。
    2、小區(qū)容積率的敏感性分析。
    3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）。
    4、小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）。
    5、小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運用示意。
    6、小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意。
    7、小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系。
    8、小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及面積劃分。
    9、小區(qū)環(huán)境綠化概念原則。
    10、小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意。
    11、小區(qū)文化提煉。
    六、識別系統(tǒng)。
    （一）核心部分。
    名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體。
    （二）運用部分。
    1、現(xiàn)場：工地圍板、彩旗、掛旗、歡迎牌。
    2、營銷中心：形象墻、門楣標(biāo)牌、指示牌、展板規(guī)范、胸卡、工作牌、臺面標(biāo)牌。
    3、工地辦公室：經(jīng)理辦公室、工程部、保安部、財務(wù)部。
    4、功能標(biāo)牌：請勿吸煙、防火、防電危險、配電房、火警119、消防通道、監(jiān)控室。
    七、公共關(guān)系。
    1、公共關(guān)系目的與意義。
    2、公共關(guān)系方式、內(nèi)容。
    3、公共關(guān)系策劃與推廣。
    八、售后服務(wù)。
    1、售后服務(wù)。
    2、物業(yè)服務(wù)。
    3、招商租賃。
    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇十九
    階段a：品牌策略
    第一、命名方案
    第二、vis系統(tǒng)的建立
    階段b：價格策略
    第一、定價策略。
    1、定價目標(biāo)：加速銷售速度、提高銷售率、以利資金周轉(zhuǎn)等。
    2、定價的衡量因素：建造成本、建筑物產(chǎn)品特色、正常利潤、市場價格導(dǎo)向、附近市場行情和競爭狀況等。
    3、價格策略：著重于市場導(dǎo)向。
    4、定價原則：地理位置、景觀、房型規(guī)劃、樓層、朝向等因素。
    5、定價方針和付款方式：付款一般以工程進(jìn)度分期付款；優(yōu)惠折扣；面積小、平面布局差訂出最低價等。
    第二、差價策略。
    第三、入市價格策略。
    階段c：廣告策略
    階段d：媒介策略
    階段e：活動策略
    步驟2：制定市場進(jìn)入方案
    階段a：營銷思路的體現(xiàn)
    第一、客戶群的再清晰化。
    第二、主要賣點的展示。
    階段b：營銷策略
    第一、營銷方式建議。
    第二、公關(guān)活動策劃。
    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇二十
    從廣義來說，房地產(chǎn)策劃分為以下三個內(nèi)容。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。根據(jù)需要開發(fā)商可以選擇不同的菜單。
    一，項目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調(diào)研，項目定位，項目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。
    二，項目的推廣整合策劃：包括項目的vi設(shè)計，項目推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計和各種促銷活動的策劃方案等等。
    三，項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等;項目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。
    全程策劃核心流程
    現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出“房地產(chǎn)全程策劃營銷方案”，他從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。其核心內(nèi)容包括：
    1、項目投資策劃營銷;
    2、項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷;
    3、項目質(zhì)量工期策劃營銷;
    4、項目形象策劃營銷;
    5、項目營銷推廣策劃;
    6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷;
    7、項目服務(wù)策劃營銷;
    8、項目二次策劃營銷;
    房地產(chǎn)策劃人的六個職能
    從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話，我們認(rèn)為至少有六個方面的職能。
    醫(yī)生的職能
    就好像醫(yī)生為了對癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對患者進(jìn)行仔細(xì)檢查，通過對各種診斷結(jié)果、化驗報告進(jìn)行綜合分析，最后得出正確的診斷結(jié)論。
    房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，對所開發(fā)的項目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析，在了解了項目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競爭狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對“建什么”?“怎么建”?“賣給誰”?等要素，提出項目的概念設(shè)計定位，畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫椖窟M(jìn)行人性化的定位。
    法律顧問職能
    為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問題，如項目對周邊居住環(huán)境的影響(施工噪音、陽光遮蓋等)，土地代征、國際政治風(fēng)云、國家對外關(guān)系以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類似奧運、wto、西部開發(fā)等對房地產(chǎn)開發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照執(zhí)行。而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全掌握。
    財務(wù)專家職能
    房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是站在開發(fā)商的立場上，為開發(fā)商的項目進(jìn)行全程策劃，并要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創(chuàng)意設(shè)計上。
    導(dǎo)演的職能
    房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是通過上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項目的概念定位演繹成功。
    船長的職能
    認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當(dāng)項目的概念定位成為設(shè)計圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)理，如果把設(shè)計圖看作海圖的話，就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行，局部變動必須征的船長同意，只有這樣才能保證項目概念定位準(zhǔn)確實施。
    環(huán)境問題專家
    這里所謂的環(huán)境問題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問題，同時居住區(qū)的人性化，也往往是通過居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項目的未來銷售，而景觀風(fēng)格定位及如何實現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問。
    可見，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是通才型人才，同時，一個房地產(chǎn)項目的全程策劃也不是一個或幾個房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問就可以完成，而十?dāng)?shù)個甚至數(shù)十個專家組成的群體才能夠完成。
    房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格
    房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研、方案策劃、投融管理、產(chǎn)品營銷、項目運營和物業(yè)管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項目的市場調(diào)研和咨詢策劃;整合設(shè)計、建設(shè)、營銷、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案;房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品營銷工作;房地產(chǎn)項目的運營工作。
    3月31日，勞動和社會保障部正式向社會發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個新職業(yè)，引起了社會各界的廣泛關(guān)注和高度重視，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中。此批發(fā)布的新職業(yè)是2月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業(yè)活動進(jìn)行審核，并通過社會公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見，最終評審?fù)ㄟ^的。
    房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的確立，不僅可以培養(yǎng)大批專業(yè)人才，解決房地產(chǎn)行業(yè)對人才的迫切需求;而且可以擴(kuò)大社會就業(yè)途徑，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)、高速發(fā)展，對加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊伍正在產(chǎn)生并迅速成長，預(yù)計5年后，我國將會有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位。
    12月15日，由中國房地產(chǎn)及住宅研究會主辦、房教中國網(wǎng)承辦的“首屆中國房地產(chǎn)策劃師年會”在北京大學(xué)隆重舉行。此次大會作為中國房地產(chǎn)策劃師第一次全國性的行業(yè)聚會，是國家推行房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證制度以來的首次年會。標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)，也標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)。而中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會的成立，將建立起房地產(chǎn)策劃師的思想領(lǐng)地和精神家園，充分展示中國房地產(chǎn)策劃人的智慧和風(fēng)采，進(jìn)一步推動中國房地產(chǎn)策劃業(yè)及整個房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、健康發(fā)展。
    房地產(chǎn)策劃的地位和作用
    地位
    第一、房地產(chǎn)策劃在知識經(jīng)濟(jì)時代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會價值和經(jīng)濟(jì)價值。二十一世紀(jì)是知識經(jīng)濟(jì)時代，知識經(jīng)濟(jì)的一大特征是智力、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展，社會所需的知識比任何時代要豐富得多。成功的房地產(chǎn)企業(yè)，其價值越來越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用知識的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財富結(jié)合在一起，還會爆發(fā)出巨大的能量。
    第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)策劃是接觸面大、實踐廣泛。從項目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個環(huán)節(jié)，策劃活動都參與其中。其次，房地產(chǎn)策劃的案例精彩、手段多。在房地產(chǎn)策劃的每個成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創(chuàng)意和手段。第三，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實踐，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的項目典范和營銷經(jīng)典的同時，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見的策劃理論。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。
    作用
    第一、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項目運作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃是在對房地產(chǎn)項目市場調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結(jié)出來的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差。
    第二、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強(qiáng)競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開發(fā)模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn)，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長，增強(qiáng)項目的競爭能力，贏得主動地位。
    第三、能探索解決企業(yè)管理問題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創(chuàng)新。策劃人幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。
    第四、能有效地整合房地產(chǎn)項目資源，使之形成優(yōu)勢。要開發(fā)好一個房地產(chǎn)項目，需要調(diào)動很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在房地產(chǎn)策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。房地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。
    此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。
    前言
    在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
    ××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
    ××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元。
    經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
    一、項目營銷總體策略
    營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
    二、項目營銷目標(biāo)方針
    根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。
    1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
    2.倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
    3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
    4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
    5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
    三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解
    1.銷售(招商)目標(biāo)
    2.銷售目標(biāo)分解
    四、營銷階段計劃
    根據(jù)項目的定位及施工進(jìn)度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
    五、項目銷售時機(jī)及價格
    為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機(jī)及價格。
    (一)項目入市時機(jī)及姿態(tài)
    1.入市時機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在205月份房交會期間開盤(或年9月)，可以抓住2008年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機(jī)會掀起第一個啟動高潮;在國慶節(jié)、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
    2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
    (二)價格定位及價格策略
    1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
    2.價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，最高價為4000元/平方米。
    3.價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
    六、宣傳策略及媒介組合
    (一)宣傳策略主題
    1.個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
    2.區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
    3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
    (二)宣傳媒介組合
    1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
    2.開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
    3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項目招商說明會等形式。
    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇二十一
    房地產(chǎn)的常規(guī)營銷主要為廣告營銷即通過大面積的廣告推廣來發(fā)掘潛在客戶提高成交量。在目前的市場形勢下，全員營銷就是在當(dāng)前市場情況下最好的營銷手段。不但能擴(kuò)大客戶面，還能介紹人帶來一定的收益，既加強(qiáng)了介紹人的積極性，也提高了項目的成交量。
    全員營銷方案具體內(nèi)容如下：
    一、執(zhí)行時間：和老帶新政策一塊執(zhí)行，具體時間待定
    二、全員營銷范圍：除代理銷售公司內(nèi)部員工外所有人
    四、提成政策：
    經(jīng)介紹人（銷售部員工除外）介紹的客戶，介紹人的傭金標(biāo)準(zhǔn)：一套20xx元
    五、傭金發(fā)放形式：
    1、介紹人需帶新客戶來案場，并且報出自己的姓名、聯(lián)系方式、已購房號。
    2、正確填寫全民營銷確認(rèn)單：本確認(rèn)單于新客戶與介紹人來訪當(dāng)日填寫并簽字確認(rèn)。
    3、本確認(rèn)單須在本活動時間內(nèi)填報。
    4、介紹人在其推薦的新客戶與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，并按合同約定付清房款（按揭款到賬）后，即可兌現(xiàn)獎勵結(jié)算。
    5、介紹人應(yīng)在收到開發(fā)商發(fā)放獎勵通知之日起30日內(nèi)持有效證件領(lǐng)取獎勵，逾期未領(lǐng)的視為自行放棄獎勵。
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    房地產(chǎn)項目營銷策劃書篇二十二
    目前，隨著微信用戶的激增，各行各業(yè)都看到了微信營銷的潛力，紛紛試水微信營銷，房地產(chǎn)行業(yè)亦是其中之一。但是，很多房地產(chǎn)商或者廣告代運營商在單純的給廣告海報加個二維碼，給用戶大量推送樓盤廣告后，發(fā)現(xiàn)效果微乎其微，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有別人微信營銷房地產(chǎn)的那樣熱火朝天。為什么聽見很多人說，看見很多企業(yè)在做，可是自己怎么就用不好呢?其實，對于房地產(chǎn)微信營銷來說，沒有規(guī)劃和下點心思的嘗試，這種簡單的模仿效果不佳是在意料之中的。對于房地產(chǎn)微信營銷方案策劃者來說，首先需要了解房地產(chǎn)的行業(yè)背景，其次是目前房地產(chǎn)市場營銷狀況，緊接著才是企業(yè)實施微信的目的與預(yù)期。只有初步的做好這些，才能制定相應(yīng)的房地產(chǎn)微信營銷方案。
    先對房地產(chǎn)微信營銷做一個分析:
    1、房地產(chǎn)是一個非常需要廣告投入的行業(yè)，比如戶外廣告、電視廣告、報紙報告等等，因此，面對對于國內(nèi)超過4億的微信用戶，房地產(chǎn)瞄準(zhǔn)于微信營銷是完全正確的。
    2、區(qū)域不同和實力存在差距的房地產(chǎn)企業(yè)，加上自身的定位差異，應(yīng)用微信時肯定是會有不同的方式。做商業(yè)地產(chǎn)項目和做住宅項目兩者制定微信營銷時，明顯有極大的差異，前者前者更加適合運用微信來做持久的營銷，而后者更多的是做一次性的推銷。
    3、分析房地產(chǎn)市場的用戶需求，制定相應(yīng)的營銷策略。
    住宅項目微信營銷案例:
    在住宅項目微信營銷上，比較有特色的當(dāng)屬國內(nèi)最大的第三方微信公眾服務(wù)平臺微盟weimob為深圳碧桂園樓盤所做的微信營銷案例。
    1、掃一掃微信二維碼感受看房互動新體驗
    微盟weimob讓十里銀灘處處都融入了微信二維碼元素，讓手機(jī)用戶隨時可掃一掃關(guān)注十里銀灘的官方微信，并通過微信平臺實現(xiàn)獲取項目信息、領(lǐng)取禮品、參與抽獎、現(xiàn)場互動等功能。本次來參與活動的眾多客戶均反映，通過微信參與看房團(tuán)活動，更加方便、快捷，且操作簡單，讓人體驗到科技的時尚感和新鮮感。
    2、全國首家微信房產(chǎn)平臺引領(lǐng)營銷新技術(shù)潮流
    ??微盟weimob平臺通過讓碧桂園十里銀灘通過微信房產(chǎn)平臺組織看房團(tuán)活動，讓更多人通過手機(jī)微信的微生活會員卡平臺就可以關(guān)注碧桂園十里銀灘的最新動態(tài)，了解十里銀灘項目環(huán)境、產(chǎn)品、交通、配套等全方位的信息，并可以隨時參與進(jìn)十里銀灘舉辦的會員活動當(dāng)中來。方便、簡單、快捷、清晰，如同獨家定制碧桂園十里銀灘簡報一樣，最新資訊隨時唾手可得，此舉正體現(xiàn)了十里銀灘的房產(chǎn)資訊不再拘泥于電視、平媒、網(wǎng)媒、廣播、戶外等媒體，逐步向手機(jī)媒體傳播發(fā)展，趕上時代新潮流。
    碧桂園十里銀灘是深圳的一家地產(chǎn)企業(yè)旗下的樓盤，通過微盟weimob360全景型展示，從視覺上震撼客戶的心靈;加上微盟會員卡功能與客戶的實景照片互動，讓原本嚴(yán)肅的樓盤介紹變得有趣生動，加深了客戶的印象，贏得了客戶的信賴，自4月份以來，通過微盟平臺有20%的預(yù)約來自微信。
    可以說，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，微信營銷還是極具效果的。但是，如何把握就需要對于微信營銷策劃有更好、更專業(yè)的把握。當(dāng)然，上述案例介紹，并不是讓大家做房地產(chǎn)微信營銷就模仿碧桂園十里銀灘的做法。因為別人的創(chuàng)意、別人的策劃對于他人來說可能效果出眾，但是對于自己的企業(yè)可能就是噩夢。做房地產(chǎn)微信營銷，核心還是在于根據(jù)客戶的特點，靈活制定營銷方案。