最新房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目（案例20篇）

    在繁忙的日常工作中，我們常常忽略了身邊存在的一些細(xì)微之處。如何避免寫作中的常見錯誤？讓我們一起查漏補缺吧?？梢圆殚喌膶懽鹘?jīng)典案例。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇一
    我國是世界上最大的碳排放國之一，越來越嚴(yán)重能源危機(jī)使我國開始加快對于低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而房地產(chǎn)行業(yè)一直是高污染行業(yè)，所有，為了適應(yīng)現(xiàn)在社會的發(fā)展需求，促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)現(xiàn)愈發(fā)的重要。為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，消除資產(chǎn)泡沫，增加就業(yè)幾率，低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對于促進(jìn)綠色生產(chǎn)具有十分重要的意義。低碳經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)方面的展開，離不開國家支持和房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部對其的關(guān)注，當(dāng)然社會整體對于低碳消費觀念的認(rèn)可，也是實現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)的必要因素。
    一、我國房地產(chǎn)行業(yè)走低碳發(fā)展道路的重要性
    對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，提高能源效率以及減少廢氣污染的排放是低碳發(fā)展道路的主要目標(biāo)，所以，我們首先要確保，使用的原料必須是無污染，無毒。而在生產(chǎn)建材企業(yè)也需要符合建筑行業(yè)的地毯發(fā)展需求，才能讓他們的產(chǎn)品對社會接納。所以說，房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展，最為關(guān)鍵的是可以推動該行業(yè)的綠色生產(chǎn)，綠色消費，促進(jìn)下游實施。而低碳房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以降低資源的減少浪費，以得到更高質(zhì)量的生活，節(jié)能減排，也是抑制氣候變暖的最要措施。
    二、低碳經(jīng)濟(jì)對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響
    1.低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不利影響。
    1.1致使房地產(chǎn)的開發(fā)成本增加。低碳經(jīng)濟(jì)的核心內(nèi)容需要利用新能源、新材料和新技術(shù)，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，需要花更多的錢去開發(fā)新技術(shù)、新設(shè)施，同時更昂貴、更高效地利用能源來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源，實際上是一種更為昂貴的行為。因此，低碳經(jīng)濟(jì)將增加房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的成本。
    1.2低碳經(jīng)濟(jì)會在短期內(nèi)制約我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，我國的房地產(chǎn)建設(shè)模式所采用的共同特點是高耗能，短期內(nèi)很難改變這一特點。例如，在能源和技術(shù)上，很難在短時間內(nèi)實現(xiàn)適當(dāng)?shù)淖兓?。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并沒有脫離能源的支持，而能源價格低廉，使用方便，使我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。在發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的情況下，如果失去了低能量支撐，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在短期內(nèi)會受到一定程度的影響和制約。
    2.低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有利影響。
    2.1調(diào)整了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。目前，中國的房價一直居高不下，一個更重要的因素是投機(jī)，有些人不明白房地產(chǎn)市場開發(fā)商只是盲目炒高房價，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場的情況，使消費者太過重視的位置和價格的房子，并忽略了內(nèi)部質(zhì)量和舒適的房子。因此，低碳建筑的發(fā)展，可以從根本上改善的情況，因此，從長遠(yuǎn)來看，低碳經(jīng)濟(jì)，有利于中國的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整。
    2.2能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長期的健康發(fā)展。目前，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在某種程度上可以說類似于股票市場，繁榮背面可能是泡沫，房價的不斷提高，勢必會給我國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)的低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，會使房地產(chǎn)開發(fā)商用比較長遠(yuǎn)的眼光來看待房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更加注重對建筑品質(zhì)以及質(zhì)量的提升，而不是只顧經(jīng)濟(jì)利益。因此，低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的`長期健康發(fā)展。
    2.3能有效實現(xiàn)房地產(chǎn)的節(jié)能減排和建筑的智能化。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)在建筑材料和建筑設(shè)備上使用的是非常巨大的能源消耗，低碳經(jīng)濟(jì)的要求，房地產(chǎn)行業(yè)是致力于建設(shè)低碳，智能，時間長，建筑節(jié)能減排和智能化是中國建筑行業(yè)的重點。和低碳經(jīng)濟(jì)將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)積極引進(jìn)和應(yīng)用低碳新材料，新設(shè)備和新技術(shù)，這樣，可以有效地減少建筑施工的能耗，從而實現(xiàn)低能耗和智能發(fā)展的未來架構(gòu)。
    三、在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的有效措施
    1.政府應(yīng)加大政策支持力度。
    低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅有利于環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，也有利于我國經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展，政府應(yīng)加強對環(huán)境的關(guān)注。政府應(yīng)加大研究，逐步建立低碳建筑和碳排放量低碳指標(biāo);應(yīng)跳出單體建設(shè)思維，站在區(qū)域和城市發(fā)展的角度對建設(shè)計劃的設(shè)計，應(yīng)制定相應(yīng)的獎勵政策，對低碳技術(shù)的商人提供一定的獎勵，并對缺乏節(jié)能減排和對商家給予嚴(yán)厲處罰;政府還可以改革稅收政策，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的企業(yè)減免一定的稅收費用等等。不僅有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也有利于我國低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
    2.提高房地產(chǎn)公司的重視。
    房地產(chǎn)公司，不能一味的追求經(jīng)濟(jì)利益，除了賺錢，他們更應(yīng)該關(guān)注全球的生態(tài)平衡，關(guān)注社會的未來發(fā)展，他們理應(yīng)更多的去了解低碳文化，低碳住宅和綠色建筑。關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā)，除了使用新的低碳環(huán)保材料，例如鋁合金材料，生態(tài)納米石材，雙層玻璃幕墻，也要有著全新的低碳環(huán)境建設(shè)技術(shù)，提高對于新材料，新能源的使用率，例如外墻外保溫技術(shù)屬于低碳環(huán)保技術(shù)。在這方面西方國家已經(jīng)有所發(fā)展，我們也可以對此加以借鑒。另一方面，住房產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化生產(chǎn)方法應(yīng)用于建設(shè)，實現(xiàn)節(jié)能減排，提高質(zhì)量，促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
    3.提高開發(fā)技術(shù)水準(zhǔn)，合理地規(guī)劃戶型布局。
    目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)基本采用了粗放型的管理模式，開發(fā)商更注重經(jīng)濟(jì)效益的結(jié)果，而忽視了低碳經(jīng)濟(jì)的要求和買房子的消費需求的實際情況。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都加大面積住宅開發(fā)，這在一定程度上造成了資源的浪費。房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)不斷提高自身的發(fā)展質(zhì)量，做好戶型的規(guī)劃布局工作。
    4.積極推廣使用環(huán)保材料和節(jié)能技術(shù)。
    很多房地產(chǎn)在我國的建設(shè)，對于玻璃有著大面積的使用，目的也是為了采光的更充分性，但是這也帶來了相應(yīng)的問題，由于玻璃本身的物理特性，使得它的導(dǎo)熱性能非常好，所以，往往天氣一熱，室內(nèi)的溫度就會特別高，為了保持室內(nèi)溫度恒定，人們往往會使用空調(diào)降溫，在某些方面來說，這也是間接的增加了電能消耗。有關(guān)于這方面問題的解決，我國房地產(chǎn)商，可以適當(dāng)?shù)氖褂眯滦筒Ａ?，譬如，隔熱輻射玻璃，它能在為住戶提供一樣采光需求的同事，還能隔絕因為室外光線照射二導(dǎo)致的房間溫度過高的問題，從而減少在因選擇空調(diào)降溫時的電力資源浪費問題。此外，在住宅區(qū)更多的去種植綠色植物，提高綠化覆蓋率也是一種不錯的節(jié)能手段，它在美化周圍環(huán)境的同時，也能吸收一些有害氣體，讓周圍的空氣變得更清新，特別是在夏天，樹蔭的陰涼也會為燥熱的夏天帶來些許涼意。
    5.積極倡導(dǎo)低碳消費。
    隨著現(xiàn)代化的進(jìn)程，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該對低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著清楚的認(rèn)識，同時，對于其的發(fā)展，應(yīng)該有著更大的，更積極的宣傳推廣，讓消費者更深刻地對低碳建筑的認(rèn)識，對于低碳環(huán)保的認(rèn)識。雖然由于技術(shù)以及材料的限制，低碳建筑價格會普遍的概予同類型的普通建筑，但在未來，隨著技術(shù)的革新，有關(guān)低碳建筑的價格自然也會隨著降下來的首先，要保持自然環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，保證人類生存環(huán)境的質(zhì)量，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)是十分重要的。低碳經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利和不利的方面，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)大力發(fā)展有利方面，加強現(xiàn)有的優(yōu)化和改進(jìn)的缺點，并應(yīng)采取有效措施，使低碳經(jīng)濟(jì)概念發(fā)展成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，為自身在社會和經(jīng)濟(jì)上的利益找到一個平衡點，爭取在低碳經(jīng)濟(jì)時代里尋求長久的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境共贏，為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇二
    經(jīng)濟(jì)行為，總是超前于立法活動，房地產(chǎn)市場上自1992年以來就出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目的交易行為，而長期以來國家法規(guī)以至《城市房地產(chǎn)管理法》對此都均未加予規(guī)范.有交易活動就必然產(chǎn)生糾紛，因此，分析認(rèn)識該類行為的性質(zhì)，探討，研究解決這類案件的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產(chǎn)審判實際出發(fā)，本文中的建設(shè)項目特指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中當(dāng)事人確立民事法律關(guān)系其權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對象，與建設(shè)管理中所稱的建設(shè)項目其含義、內(nèi)容均不同。建設(shè)管理中的建設(shè)項目是指在一個總體設(shè)計或初步設(shè)計范圍內(nèi)，由一個或幾個單項工程所組成，經(jīng)濟(jì)上實行統(tǒng)一核算，行政上實行統(tǒng)一管理的建設(shè)單位。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的項目，是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項、取得完備的土地使用權(quán)手續(xù)，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設(shè)計等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報建批準(zhǔn)，取得施工許可證（或施工任務(wù)通知書），已具備開工條件的建設(shè)工程項目。建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓，指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項目出賣給受讓人，其轉(zhuǎn)受讓雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。商品房屋建設(shè)項目，是國家固定資產(chǎn)投資計劃的組成部分，在房地產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的前期，建設(shè)項目是不允許交易的，如國務(wù)院辦公廳在1990年7月14日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)公司的意見》第九條第一項中就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)公司必須在核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍內(nèi)真正從事房地產(chǎn)開發(fā)，只能經(jīng)營公司自己開發(fā)的商品房，不得轉(zhuǎn)手倒賣，不得向其他單位轉(zhuǎn)讓商品房屋建設(shè)計劃，嚴(yán)禁超范圍經(jīng)營”。但隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和市場經(jīng)濟(jì)體制的確立，一些計劃經(jīng)濟(jì)制度下制定的政策和管理制度已被市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮所突破，各地政府對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現(xiàn)了對建設(shè)項目進(jìn)行交易的行為，并很快有了較大的發(fā)展。這一交易形式的出現(xiàn)是因為房地產(chǎn)開發(fā)商考慮到，如完成整個房地產(chǎn)開發(fā)的全過程出售商品房，其將受到開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)投資大、周期長、回收慢、風(fēng)險大的局限，而相對于完成房地產(chǎn)開發(fā)的全過程來說，采取開放靈活的運作方式，將建設(shè)項目推向市場進(jìn)行交易就具有更多的優(yōu)點。即對于出讓方來說，只需完成建設(shè)項目的基礎(chǔ)工作，這樣，其投資少，經(jīng)營周期短，利潤大，還可分散投資風(fēng)險；對于受讓方來說，可簡化手續(xù)，避免前期征地、規(guī)劃報建等大量花費時間的基礎(chǔ)工作，這一交易形式可使雙方長處互補，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優(yōu)點，故對房地產(chǎn)商頗具有吸引力，被廣為采用。可以這樣說，項目轉(zhuǎn)讓代表著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設(shè)資金，加速資金流轉(zhuǎn)和循環(huán)，調(diào)整生產(chǎn)要素合理配置的作用，加速了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。但由于房地產(chǎn)商品化在我國仍處于發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態(tài)，國家房地產(chǎn)管理法規(guī)不健全，法律上還沒有涉及買賣建設(shè)項目的問題，而政策規(guī)定又不具體、不明確，甚至有的未作出規(guī)定，管理制度也不完善。由于政府未對這一新的交易形式及時加予規(guī)范和管理。因此，項目轉(zhuǎn)讓交易活動，曾一度處于無序狀態(tài)，這種狀態(tài)下的交易不可避免產(chǎn)生了大量的糾紛。起訴到法院的轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目糾紛案件，由于缺乏法律依據(jù)，難以定性和分清責(zé)任。因此，確認(rèn)建設(shè)項目交易手續(xù)是否完備、轉(zhuǎn)讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中十分突出的新問題。
    總結(jié)審理這類案件的經(jīng)驗，我們曾經(jīng)歷了從統(tǒng)一認(rèn)識到逐漸形成一個比較完善的處理辦法的過程。按最高法院（1992）38號文件規(guī)定，1993年下半年，房地產(chǎn)權(quán)益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時期正是國家宏觀調(diào)控政策施行、海南房地產(chǎn)市場從超常規(guī)發(fā)展時期進(jìn)入了回落階段，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中潛在的問題逐漸暴露出來，糾紛日益增多。在受理的房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓糾紛案件具有數(shù)量多、標(biāo)的大、涉及面廣、影響大的特點。當(dāng)時如何審理項目轉(zhuǎn)讓糾紛案件，全省各級法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認(rèn)識不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個完整的項目，如何認(rèn)定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認(rèn)識的不統(tǒng)一將直接影響到執(zhí)法的嚴(yán)肅性和社會效果。面對這種現(xiàn)狀，我們集中時間和人員對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了深入廣泛的調(diào)查，摸清了項目構(gòu)成及其轉(zhuǎn)讓的基本內(nèi)容，抓住了項目轉(zhuǎn)讓最根本的實質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其主要批準(zhǔn)手續(xù)和應(yīng)向國家繳納的稅費均是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中完成，其他有關(guān)手續(xù)的更名，都是以此為前提和依據(jù)的。由于抓準(zhǔn)了這一轉(zhuǎn)讓行為的實質(zhì)，按國家準(zhǔn)許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這一基本原則，可以確認(rèn)建設(shè)項目進(jìn)行交易并不違法，因此，在與有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門達(dá)成共識后，我們形成了處理意見，明確提出“轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式、應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定處理”。這一意見，統(tǒng)一了全省審判人員和各級法院的認(rèn)識，從而解決了過去政策規(guī)定與市場經(jīng)濟(jì)下高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)不相適應(yīng)的矛盾和經(jīng)濟(jì)超前發(fā)展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結(jié)了大量的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來審理的房地產(chǎn)糾紛案中可見一斑。例如：1993年全省受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件308宗、訴訟標(biāo)的約7.56億元，1994年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件426宗，訴訟標(biāo)的約14.7億元，1995年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件607宗，訴訟標(biāo)的約30.3億元。連續(xù)三年所受理的各類房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓糾紛案件數(shù)量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標(biāo)的額卻占總額的百分之三十左右。通過對大批案件的審理，配合主管機(jī)關(guān)促使當(dāng)事人完備了交易手續(xù)，在一定程度上對穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場和規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，起到了積極的'作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發(fā)揮。
    1995年3月1日，建設(shè)部以第四十一號令頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規(guī)定：已經(jīng)預(yù)售商品房的，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項目，原商品預(yù)售合同由項目受讓人繼續(xù)履行。項目轉(zhuǎn)讓人、項目受讓人、商品房預(yù)購人三方應(yīng)當(dāng)簽訂原商品房預(yù)售合同的補充合同。該條同時規(guī)定：項目轉(zhuǎn)讓人、項目受讓人應(yīng)當(dāng)在補充合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持補充合同到主管部門備案并辦理有關(guān)變更手續(xù)。最高人民法院于1995年12月27日以法發(fā)（1966）2號文頒布了《關(guān)于審理地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第九條規(guī)定：享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項目建設(shè)的要求對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定項目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認(rèn)定項目轉(zhuǎn)讓合同有效，責(zé)令當(dāng)事人補辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。這兩個法律文件分別第一次提到了項目轉(zhuǎn)讓，在“辦法”作為部門規(guī)章只是對項目轉(zhuǎn)讓在辦理手續(xù)上作了原則性的規(guī)定：“解答”也只是從審判的角度對項目轉(zhuǎn)讓行為效力作了較為原則的規(guī)定，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，項目轉(zhuǎn)讓這一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的新形式，不僅在沿海、而且在內(nèi)地也將有著更為廣闊的市場，并將成為房地產(chǎn)市場活躍的一個重要因素。在主管部門的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發(fā)展給房地產(chǎn)審判工作提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，因此，全面系統(tǒng)地探討建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的基本條件和轉(zhuǎn)讓行為有效的標(biāo)準(zhǔn)及如何適用法律，對審判實踐具有十分重要的觀實意義。為此，筆者試述如下觀點：
    從建設(shè)項目的構(gòu)成和實施民事行為效力的基本要求來分析，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備如下條件：
    （2）轉(zhuǎn)讓方持有合法取得的土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)批文、紅線圖；
    （4）己取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
    （5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。
    建設(shè)項目只有具備這些條件后才可以進(jìn)行交易。轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目需完備的主要手續(xù)包括：
    （1）辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)受讓批準(zhǔn)、登記手續(xù)；
    （2）辦理規(guī)劃報建和施工許可的更名手續(xù)；
    （3）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，還應(yīng)向原立項審批部門申請項目建設(shè)者更名手續(xù)。
    《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是審理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用的基本法律。實踐中具體審理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時，還須注意嚴(yán)格區(qū)分實施建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓行為的實質(zhì)條件和形式條件的關(guān)系和界限，所謂實質(zhì)條件即是建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的前述五個條件，它是審查認(rèn)定建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目需完備的前述三個主要手續(xù)，它是項目轉(zhuǎn)讓合同須履行的特定內(nèi)容。因為，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同是一般買賣合同而非要式合同。出讓方具備實質(zhì)條件后，表明一個完整的建設(shè)項目已形成，且出讓方對其擁有處分權(quán)，因此，實質(zhì)條件是認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為是否合法有效的標(biāo)準(zhǔn)。而轉(zhuǎn)讓項目權(quán)利只是建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同雙方當(dāng)事人所追求的目的。在項目轉(zhuǎn)讓合同中，出讓方的權(quán)利是取得對價，同時轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目權(quán)利，受讓方的權(quán)利則是取得建設(shè)項目權(quán)利，同時付出對價，辦理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓更名登記手續(xù)只是建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同的履行內(nèi)容和結(jié)果，因此，形式條件只是審查認(rèn)定轉(zhuǎn)讓義務(wù)是否履行的標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)分實質(zhì)條件和形式條件的意義在于：確立了審查認(rèn)定當(dāng)事人實施轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目行為的效力及分清責(zé)任和是非的標(biāo)準(zhǔn)，對于具備轉(zhuǎn)讓條件，但沒有辦理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)這一特定履約內(nèi)容的，可認(rèn)定行為有效，判決責(zé)令限期完備手續(xù)，這樣既充分維護(hù)了各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，又在客觀上規(guī)范了當(dāng)事人的交易行為。ッ袷律笈謝疃具有對社會主義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的鞏固、發(fā)展和完善起著積極的、重要的促進(jìn)作用、調(diào)整作用和服務(wù)作用的功能。從實際出發(fā)依法公正、合理的審理好房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，保護(hù)其合法權(quán)益，為主管機(jī)關(guān)建立與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的、完善的管理制度奠定基礎(chǔ)，是目前房地產(chǎn)審判工作的一項重要而艱巨的任務(wù)，本文僅是在對海南房地產(chǎn)審判實踐經(jīng)驗總結(jié)的基礎(chǔ)上發(fā)表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇三
    為了確保統(tǒng)計制度的落實，各級部門要提高認(rèn)識，做到獎罰分明。
    并且要定期進(jìn)行考核，抽查結(jié)果，確保經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計制度的科學(xué)落實。
    對于抽查出的問題，要執(zhí)行懲罰措施。
    對于表現(xiàn)突出，工作認(rèn)真的人員要提出表揚。
    2建立準(zhǔn)確完善的統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)計指標(biāo)
    統(tǒng)計工作是一項非常繁雜瑣碎的工作，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計工作也不例外，內(nèi)容繁雜多樣，遇到的問題和情況也是千差萬別，所以在開展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計工作之前，作為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)部門必須制作出一整套統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計方法，對統(tǒng)計的含義、方法、口徑作出準(zhǔn)確的界定和說明，以便農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計工作的順利開展。
    同時對于統(tǒng)計工作而言，要建立合適的、完善的、可行性高的抽樣調(diào)查體系，要綜合各種因素選擇最佳方法，保證統(tǒng)計結(jié)果的最優(yōu)化。
    要建立相對完善的控制機(jī)制，有效減少誤差的形成，保證農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計材料的嚴(yán)謹(jǐn)性。
    3重視對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計工作人才的培養(yǎng)
    統(tǒng)計工作看似簡單，實際是一項專業(yè)性非常強并且非常繁雜的工作，要求工作人員具備一定的專業(yè)知識并且要具備嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，一定要有責(zé)任心，這樣才能最大程度地避免統(tǒng)計誤差，最大限度地發(fā)揮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)參考價值。
    對經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計人才管理體制進(jìn)行改革，轉(zhuǎn)變?nèi)瞬庞^念;全面改革農(nóng)村人才管理方式，保證人才發(fā)展能夠與當(dāng)?shù)貙嶋H相符;提升農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計人員的專業(yè)素質(zhì)，發(fā)揮戰(zhàn)略聯(lián)盟的作用，實現(xiàn)不同地區(qū)的協(xié)作。
    應(yīng)在統(tǒng)計實踐中用心思考，通過數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)問題和規(guī)律，通過數(shù)據(jù)提供決策和建議;在統(tǒng)計實踐中勤于學(xué)習(xí)，刻苦鉆研，成為統(tǒng)計專業(yè)的行家里手;在統(tǒng)計實踐中，一定要認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)，有責(zé)任心，甘于吃苦，樂于奉獻(xiàn)，把努力做好統(tǒng)計工作當(dāng)作自己的責(zé)任和使命。
    同時要采取多種措施加強對統(tǒng)計人員的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高統(tǒng)計工作者的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)，為做好農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計工作打下堅實基礎(chǔ)。
    4結(jié)語
    農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計工作是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)行為的體現(xiàn)，需要運用科學(xué)的方法，制定合理的模式，針對數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行綜合收集和整理，系統(tǒng)分析，在既定指標(biāo)的指導(dǎo)下，反映經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，研究農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律。
    因此，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計工作是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效統(tǒng)計的重要組成部分，要高度重視，尤其注重對從業(yè)人員素質(zhì)的培養(yǎng)，在思想上提高認(rèn)識，掌握現(xiàn)代化的統(tǒng)計工具，形成高效的統(tǒng)計模式，堅持真實性的原則，創(chuàng)新工作思維和工作形式，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供強有力的保證。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇四
    一、選題背景
    （一）房地產(chǎn)市場的運行現(xiàn)狀
    眾所周知，房地產(chǎn)是人類生活、生產(chǎn)以及一切社火活動最基本的物質(zhì)保障，同時也在人類的社會財富中占有最大比例。房地產(chǎn)業(yè)與社會與經(jīng)濟(jì)文化等方面的發(fā)展有著緊密的聯(lián)系，產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)密切并具有很強的帶動性。從上世紀(jì)八十年代至今，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展歷程，九十年代初期，我國進(jìn)行了房改，自那以后房地產(chǎn)行業(yè)便開始迅速發(fā)展，在改善國民居住條件方面做出了極大的貢獻(xiàn)。但是，與發(fā)達(dá)國家相比較，我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，目前仍然處于發(fā)展的初級階段，因此在市場快速發(fā)展的過程中逐漸顯現(xiàn)出一些問題。例如房地產(chǎn)價格漲幅過快、住房保障較低、供給結(jié)構(gòu)不盡合理、市場秩序不夠完善以及房地產(chǎn)信息不對稱等。由于這些問題的不斷升級，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎成為了一個飽受爭議和職責(zé)的行業(yè)，只升不降的房價不斷刺激著我國大眾脆弱的神經(jīng)，有房無房，房子大或是小也逐漸成為了人們生活幸福指數(shù)的標(biāo)志。怎樣對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及運行趨勢進(jìn)行合理、科學(xué)的分析及判斷已經(jīng)成為政府當(dāng)前面臨的嚴(yán)峻考驗。
    （二）房地產(chǎn)市場信息的運行情況
    要了解我國房地產(chǎn)行業(yè)目前的運行狀態(tài)，必須首先獲取大量的市場信息。市場信息主要包括：消費者對住宅的需求、國家和政府制定的土地供給量計劃以及企業(yè)對房地產(chǎn)的銷售定價等等。而廣義上將房地產(chǎn)市場信息定義為包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的內(nèi)部以及外部的所有相關(guān)信息，涉及到了宏觀和微觀兩個層面。企業(yè)從土地出讓計劃、地價與房價的走勢、以及市場供應(yīng)需求來判斷企業(yè)總體競爭力，從而進(jìn)行投資決策。但市場信息具有極大的不對稱性，這使得消費者總是處于劣勢，難以做出正確的選擇。而市場信息獲得的滯后以及其不完整性也使政府難以及時的對房產(chǎn)行業(yè)的形勢做出準(zhǔn)確的判斷。
    二、目前我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題
    （一）市場價格太高，許多百姓難以承受：隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，在許多一線城市，動輒幾萬元的房價早已不是新鮮事，而在一些二線城市或是縣級市中也開始出現(xiàn)了上萬元的房價。這樣的高的房價，讓很多百姓的購房愿望化為泡影。
    （二）房價增長過快：近幾年，我國的房價幾乎只增不減，很多大城市的房價增長率都接近50%，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國民收入的增長速度。百姓工資的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于物價的漲幅速度，尤其是房價的漲幅速度。
    （三）房地產(chǎn)市場體制存在缺陷，不夠健全：我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)以及監(jiān)管體制都還不夠完善，其市場秩序也比較混亂，常常出現(xiàn)不利于房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)象。
    三、房價上漲的原因分析
    （一）市場結(jié)構(gòu)的不合理：從儲量市場以及增量市場的角度上來看，對于一般的市場來說，增量市場往往都決定市場的供應(yīng)，而房地產(chǎn)市場卻是一個較為特殊的市場，其增量市場不僅與儲量市場同在，并且兩者同時影響在市場的供應(yīng)。從我國目前的房產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)來看，其保障性還很低，同時其交易與建設(shè)體制都不健全。
    （二）內(nèi)生性角度分析：地價實際上就是房地產(chǎn)開發(fā)的最基礎(chǔ)投資，地價是影響房價的關(guān)鍵因素。除了地價之外，建筑材料以及人工費用的不斷上漲也是影響房價的重要因素，據(jù)統(tǒng)計顯示，我國的cpi同比增長已經(jīng)超過5%，這就導(dǎo)致了生產(chǎn)成本與人力生活成本出現(xiàn)大幅上漲。
    （三）外生性分析：一直以來，我國各地方政府都高度關(guān)注gdp的增長，然而卻忽視了對房產(chǎn)業(yè)市場秩序的監(jiān)管。同時，房地產(chǎn)市場還存在很大的剛性需求，也是我們常說的“丈母娘因素”，這種因素主要來自于當(dāng)代80、90后對房產(chǎn)的需求。另外，我國目前的房產(chǎn)市場中還存在嚴(yán)重的不良投機(jī)行為，房產(chǎn)市場的高回報率導(dǎo)致出現(xiàn)眾多炒房現(xiàn)象。
    四、對土地和房產(chǎn)業(yè)的有效調(diào)控措施
    （一）嚴(yán)把閘門，加強調(diào)控
    1、嚴(yán)把土地閘門是控制房產(chǎn)市場的關(guān)鍵，政府應(yīng)該大力保障住房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格加強對土地的監(jiān)管，針對閑置土地應(yīng)該對其收取閑置費用，同時還應(yīng)對兩年以上未開工的部分企業(yè)實施收回國有土地使用權(quán)的制度，將更多的閑置土地以及企業(yè)用地作為住房用地，以保障百姓的住房需求。同時還應(yīng)從以下四個方面對土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行政策上的調(diào)控：
    1。1減少或是停止別墅用地；
    1。2優(yōu)先滿足普通住房的用地需求；
    1。3嚴(yán)格控制高檔企業(yè)用地和住宅用地；
    1。4加強地經(jīng)濟(jì)適用房用地的控制。
    2、嚴(yán)把經(jīng)濟(jì)閘門與土地閘門同等重要，應(yīng)充分的利用銀行利率與存款金制度，對市場上的資金量進(jìn)行調(diào)整，以此來為房產(chǎn)市場降溫，促使其恢復(fù)到健康、政策的市場秩序上。首先，存款準(zhǔn)備金與銀行利率的調(diào)整本身具有作用強且速度快的特點；其次，其能夠客觀的進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，能夠影響所有銀行以及各種金融機(jī)構(gòu)；再次，在特定的條件下，若其他的貨幣政策是不可能替代銀行利率和準(zhǔn)備金制度的。
    3、除了對土地閘門與經(jīng)濟(jì)閘門的調(diào)控以外，還需對行政閘門進(jìn)行調(diào)控。嚴(yán)把行政閘門主要是指利用國家相關(guān)行政手段，例如出臺政策、征費、限購以及稅收等手段加大對當(dāng)前房產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，對房產(chǎn)市場中存在的'如炒房等不良行為進(jìn)行控制。政府應(yīng)加強對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，防止土地政策及其價格起伏不定。
    （二）認(rèn)真研究，尋找有效措施
    1、經(jīng)濟(jì)角度：為了控制房價上漲并使房產(chǎn)市場保持良好的秩序，應(yīng)該大力加強對福利房政策以及貸款向低收入傾斜，制定并完善對低收入人群的保護(hù)政策。對金融模式進(jìn)行創(chuàng)新也是幫助調(diào)整房價市場秩序的有效措施，結(jié)合國家出臺的相關(guān)政策并在商品方開發(fā)及保障性住房的建設(shè)過程中找到一個合理的切入點，在能夠保證自身收益正常的情況前提下，切實加大對中低收入的群眾的保護(hù)及優(yōu)惠政策。
    2、行政角度：從行政制度上來保證經(jīng)濟(jì)適用房以及保障房的建設(shè)和開工，在政策上給予傾斜。保障房的建設(shè)主要是為了改善民生，以促進(jìn)社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展。而我國目前的房產(chǎn)市場的住宅供求具有極大的不平衡性，房價太高使很多中低收入的群眾難以實現(xiàn)購房愿望。因此，政府應(yīng)通過加大保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)來完善房產(chǎn)市場的秩序和制動，使其平衡和諧的發(fā)展。
    3、分層角度：從不同的需求角度來對房產(chǎn)進(jìn)行分類，全面做到低者有保障、中者有支持及高者有市場的原則。讓不同類型的住房能夠區(qū)別開來，并運用不同的手段來對不同類型的房產(chǎn)進(jìn)行管理。
    總結(jié)：
    本文對我國當(dāng)前的土地及房產(chǎn)市場中存在的問題進(jìn)行了全面的分析，并指出房價漲幅過快、市場秩序不和諧等是我國房產(chǎn)行業(yè)目前存在的關(guān)鍵問題。同時，本文還認(rèn)為地價是影響房價的重要因素，但并非是唯一因素。因此，要從根本上來控制房價，調(diào)整房產(chǎn)市場秩序必須從多方面、多角度來分析，并研究出科學(xué)、合理的措施對其進(jìn)行解決。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇五
    一、問題的提出
    承租人的先買權(quán)作為一種民事優(yōu)先權(quán)，特指承租人在一定條件下對其所租賃的房屋享有較之一般購買人有優(yōu)先購買的權(quán)利。我國《城市私有房屋管理條例》第十一條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《若干意見》）第118條和《合同法》第二百三十條均規(guī)定了承租人的先買權(quán)制度。在現(xiàn)實的經(jīng)濟(jì)交往中，由于房屋所有人處分出租的房屋于第三人，而與承租人起糾紛的案件時有發(fā)生，審判實踐中由于對先買權(quán)的法律性質(zhì)認(rèn)識不一，導(dǎo)致對案件的實體處理不盡相同。本文試圖結(jié)合現(xiàn)行的法律，通過對承租人先買權(quán)性質(zhì)的法理探討，以期對審判實踐有所裨益。
    二、據(jù)以研究的案例
    1994年3月23日，徐某與肖某簽訂租賃協(xié)議，約定：徐某將其所購的鋪面房（建筑面積33.11平方米）出租給肖某，租期自1994年3月28日至1995年3月底止，月租金元。在租賃期內(nèi)，徐某如將房屋出賣，在同等條件下，肖某有先買權(quán)。協(xié)議簽訂后，肖某依約如期給付了租金，并將鋪面房用于經(jīng)營小商品批發(fā)，由其姐姐處理日常鋪面業(yè)務(wù)。1995年3月31日租期屆滿時，徐某又續(xù)收肖某半年租金至1995年9月底。1995年5月期間，第三人劉某得知徐某要將該房出售，遂與徐某協(xié)商買房事宜。同年6月18日達(dá)成《長街門面房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方以18.8萬元的價格成交。3月7日，劉某以承租人肖某已逾原定4個月租期為由要求其騰房，此時肖某才知道徐某已將該房屋出售。遂要求判令劉某與徐某達(dá)成的房屋買賣合同無效，主張在同等條件下，應(yīng)由其優(yōu)先購買該房。一審法院判決：一、徐某與劉某之間買賣房屋的行為無效；二、肖某在18.8萬元價格內(nèi)對該房享有先買權(quán)。一審判決生效后，在劉某訴徐某退還購房款糾紛的另案中雙方達(dá)成協(xié)議：徐某返還劉某購房款本息和其他經(jīng)濟(jì)損失共23萬元；逾期如不能兌現(xiàn)，則將其房屋作抵償。肖某遂申請再審，再審法院判決肖某一次性給付徐某購房款人民幣18.8萬元，同時該房為肖某所有。此后，檢察機(jī)關(guān)對該案多次進(jìn)行抗訴認(rèn)為，法院不能強行判決徐某將房屋賣給肖某。肖某于12月10日，依據(jù)生效判決領(lǐng)取訟爭房屋所有權(quán)證。12月20日法院最終認(rèn)為，檢察院以法院“直接判決出租人出售房屋給承租人，缺乏法律依據(jù)”的抗訴有一定道理，但鑒于承租人肖某已領(lǐng)取該房屋所有權(quán)證四年，徐某已收取肖某購房款的事實狀態(tài)，維持第一次再審判決，致使該案塵埃落定。
    三、承租人先買權(quán)的法律性質(zhì)
    （一）承租人先買權(quán)的權(quán)利歸位
    先買權(quán)可以分為約定先買權(quán)和法定優(yōu)先權(quán)。約定先買權(quán)是當(dāng)事人基于交易需要，依其意思自治而設(shè)立，僅具有債權(quán)效力?！?〕若當(dāng)事人違反先買權(quán)的約定處分標(biāo)的物，僅需向合同相對人負(fù)違約責(zé)任。而法定優(yōu)先權(quán)因各國法律規(guī)定不一，其所適用范圍、效力也不盡相同。因承租人先買權(quán)為民事先買權(quán)的下階位權(quán)利，所以有必要對大陸法系的主要國家先買權(quán)的法律規(guī)定作一考察。開辟近代法典化先河的《法國民法典》，規(guī)定了共同繼承人的先買權(quán)和用益物權(quán)共有人的先買權(quán)。被奉為法典化典范的《德國民法典》于債法編“各種債的關(guān)系”一章，規(guī)定“優(yōu)先買受”為一種特種買賣，于物權(quán)編設(shè)立“先買權(quán)”專章，且在繼承法編規(guī)定了共同繼承人的先買權(quán)，并在570b條規(guī)定了承租人先買權(quán)。《瑞士民法典》規(guī)定了兩種先買權(quán)，即土地共有人的先買權(quán)和土地所有人與建筑物所有人的相互的先買權(quán)?！度毡久穹ǖ洹烦姓J(rèn)共同繼承人的先買權(quán)，同時保護(hù)土地所有權(quán)人的先買權(quán)，規(guī)定當(dāng)土地所有人對地上工作物及竹木提出的按時價購買的要求時，地上權(quán)人在其權(quán)利消滅時，無正當(dāng)理由不得拒絕?！?〕由于各國民法典的編纂體系、物權(quán)劃分體系及相關(guān)理論基礎(chǔ)不同，我們并不能將法定先買權(quán)進(jìn)行簡單劃分或歸類，也不能將各國的規(guī)定進(jìn)行草率的評判，但有一點是可以肯定的，絕大部分民事先買權(quán)基于物權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生的，具有一定的物權(quán)效力?！兜聡穹ǖ洹分栽凇皞ň帯币?guī)定了被學(xué)者稱為“債權(quán)優(yōu)先權(quán)”的先買權(quán)，與其物權(quán)行為理論是分不開的。根據(jù)物權(quán)行為理論，一項交易的完成包含了兩個法律行為，即債權(quán)行為和物權(quán)行為，因此要完整的行使先買權(quán)，對于邏輯體系嚴(yán)密的民法典來說，不得不在“債權(quán)編”和“物權(quán)編”分別加以規(guī)定，且從具體條文看，“債權(quán)編”中“優(yōu)先買受”的規(guī)定是針對如何實現(xiàn)先買權(quán)的，是對動態(tài)中的先買權(quán)的規(guī)定，所以德國對于先買權(quán)的劃分并沒有改變先買權(quán)本身的物權(quán)性質(zhì)。對于該先買權(quán)的規(guī)定，被學(xué)者認(rèn)為，是《德國民法典》“債權(quán)編”和“物權(quán)編”內(nèi)容分配原則具有較高法律藝術(shù)性，而不是生活現(xiàn)實性的典型例子?！?〕具體到承租人的先買權(quán)，雖然該類先買權(quán)需要存在租賃關(guān)系為前提，與基于共有關(guān)系或其他物權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生的先買權(quán)不同，但承租人先買權(quán)因租賃合同產(chǎn)生后，作為一項權(quán)利獨立存在，其性質(zhì)并不必然受基礎(chǔ)關(guān)系性質(zhì)的影響，〔4〕其權(quán)利的行使應(yīng)遵照法律對于先買權(quán)的一般規(guī)定。另外，作為“債權(quán)物權(quán)化”的典型代表，租賃合同本身也享有了一定的物權(quán)效力。
    我國的有關(guān)法律、法規(guī)及司法解釋均承認(rèn)承租人享有先買權(quán)。《若干意見》第118條規(guī)定：承租人在同等提件下，享有先買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣合同無效。這表明承租人先買權(quán)具有物權(quán)的追及力，其效力可影響到第三人，明顯有別于債權(quán)的相對性效力。雖然作為債權(quán)法的《合同法》第二百三十條也規(guī)定了先買權(quán)制度，但基于上述對于《德國民法典》的相關(guān)分析的同樣的理由，形成優(yōu)先權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系并不能當(dāng)然決定該類優(yōu)先權(quán)的權(quán)利歸屬，我國是將承租人先買權(quán)作為一種物權(quán)來對待的。而對于《合同法》中規(guī)定的先買權(quán)，其若要得到切實的保護(hù)仍需以其他法律的規(guī)定來實現(xiàn)。在此，我們可以得到的一點啟示是，用債權(quán)的手段來保護(hù)物權(quán)，并不排斥該類物權(quán)本身所應(yīng)當(dāng)具有的物權(quán)效力。綜上，筆者認(rèn)為，承租人先買權(quán)不是擔(dān)保物權(quán)，也不是用益物權(quán)，而是一種物權(quán)取得權(quán)，應(yīng)屬于準(zhǔn)物權(quán)的范疇；承租人的先買權(quán)是基于租賃合同進(jìn)而基于占有而享有的準(zhǔn)物權(quán)。
    （二）先買權(quán)的權(quán)利性質(zhì)
    作為準(zhǔn)物權(quán)的承租人先買權(quán)，應(yīng)遵循物權(quán)法定的原則。當(dāng)事人的約定唯有在法律有明確規(guī)定的情況下方能成立法定先買權(quán)。對于先買權(quán)的權(quán)利性質(zhì)，有兩種不同的觀點。第一種觀點認(rèn)為，先買權(quán)是一種期待權(quán)，權(quán)利人行使先買權(quán)需要所附條件的成就，其中的首要條件是“出租人出賣該房屋時”。第二種觀點認(rèn)為，先買權(quán)是一種形成權(quán)，如出賣人與第三人就某種條件達(dá)成房屋買賣合同，先買權(quán)人只要在法定期限內(nèi)一經(jīng)作出先買的意思表示，即產(chǎn)生法律效力，出賣人與第三人的房屋買賣關(guān)系無效，而先買權(quán)人與出賣人之間應(yīng)自然成立內(nèi)容相同的房屋買賣關(guān)系。
    即得權(quán)而言的，是法律對形成之中的權(quán)利的提前保護(hù)。學(xué)者認(rèn)為，期待權(quán)人所期待者，并非系某種抽象權(quán)利，而系種類不同，內(nèi)容互異之具體權(quán)利，或為債權(quán)，或為物權(quán)，或為無體財產(chǎn)權(quán)?！?〕所以，筆者認(rèn)為，上述兩種觀點，其實并不矛盾，作為因不同的標(biāo)準(zhǔn)而劃分出來的形成權(quán)和期待權(quán)，很可能產(chǎn)生交叉的部分。對于承租人先買權(quán)而言，其既為形成權(quán)，也為期待權(quán)。在處理上述研究案例中，持期待權(quán)觀點的一方認(rèn)為，行使期待權(quán)的條件并未成就，而持形成權(quán)觀點一方認(rèn)為，所有人的出賣房屋的意思表示已經(jīng)相當(dāng)明顯，享有先買權(quán)的一方可直接作出單方意思表示即可購買該房屋。由于雙方的只看到先買權(quán)的一面導(dǎo)致對案件的實體處理大相徑庭。從本案的事實看，應(yīng)該說期待權(quán)的條件已經(jīng)成就，這樣從形成權(quán)的角度出發(fā)，所有人對于出賣出租房屋的意思表示一經(jīng)作出，即依法具有強制締約的義務(wù)，對于享有先買權(quán)的承租人的同等條件購買要求不得拒絕。
    （三）承租人先買權(quán)與買賣不破租賃原則的比較
    有人認(rèn)為，先買權(quán)限制出租人的處分權(quán)是為了維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定，使承租人不會因為所有權(quán)人的變動而動搖租賃關(guān)系；而所有權(quán)是絕對的、排他的，不能因為保護(hù)先買權(quán)而侵害所有權(quán)。這種觀點是值得商榷的。所有權(quán)的絕對性、排他性是“指于法令限制之范圍內(nèi)，對物為全面支配的權(quán)利”〔7〕，并不能排除法律規(guī)定對物權(quán)進(jìn)行的限制。正是如此，法律才創(chuàng)設(shè)了先買權(quán)制度來限制所有權(quán)人的隨意處分。承租人先買權(quán)制度與買賣不破租賃制度的共同點均在于維護(hù)承租人的利益，但兩者作為不同的法律制度仍有以下不同之處：1、兩者制度價值側(cè)重不同，前者側(cè)重效益原則，即將所有權(quán)與使用權(quán)歸于同一主體，消除因信息溝通而產(chǎn)生的交易成本，后者側(cè)重秩序原則，即在一定程度上承認(rèn)即存的社會關(guān)系，以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)生活秩序。2、兩者的立法旨趣不同，前者在于限制出租人的隨意處分，后者在于保護(hù)承租人的租賃權(quán)。3、兩者的法律效力不同，前者具有對抗效力和撤銷效力，即在先買權(quán)行使條件成就時，承租人就可主動要求宣告出租人與第三人的買賣合同無效，后者僅為對抗效力，即只有在購買人侵犯承租人的承租權(quán)時，承租人才能啟動該制度的防御功能。4、兩者的行使期間不同，前者的權(quán)利行使有一定的期間，而后者沒有這一限制，只要租賃關(guān)系存續(xù)，買賣不破租賃的原則將一直適用。5、兩者的承租人利益，前者的權(quán)利在行使前一直處于潛伏狀態(tài)，承租人得到的是一種期待利益，后者則是一種現(xiàn)實利益?，F(xiàn)實糾紛中出現(xiàn)如案例中的情況，如果僅僅是對買賣合同宣告無效，而不允許法院直接變更買賣合同，那么優(yōu)先權(quán)的實現(xiàn)便無從談起，優(yōu)先權(quán)制度就將形同虛設(shè)，這樣，由于有買賣不破租賃原則的存在，優(yōu)先權(quán)制度的獨立價值便無從體現(xiàn)。
    （四）先買權(quán)之訴的性質(zhì)
    對類似研究案例的處理結(jié)果持反對意見者的另一個理由是，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，先買權(quán)之訴是確認(rèn)之訴，人民法院只能確認(rèn)當(dāng)事人之間是否存在民事法律關(guān)系，而不能判令敗訴一方履行一定的義務(wù)。同時認(rèn)為，先買權(quán)是一種他物權(quán)，他物權(quán)訴訟不能產(chǎn)生所有權(quán)的變更。筆者認(rèn)為，根據(jù)訴訟請求的性質(zhì)和內(nèi)容，可以將訴分為給付之訴、確認(rèn)之訴、變更之訴。確認(rèn)之訴是指一種確認(rèn)當(dāng)事人之間所爭議的`法律關(guān)系存在或不存在。先買權(quán)之訴是一種確認(rèn)之訴，但在該確認(rèn)之訴中，原告可以有兩項請求，〔8〕一是要求確認(rèn)被告與第三人間的物權(quán)轉(zhuǎn)移行為無效，二是要求確認(rèn)自己與被告間形成買賣合同關(guān)系?！?〕在先買權(quán)行使的條件具備時，承租人又表示愿意購買時，雙方的買賣合同依法已經(jīng)成立，在糾紛發(fā)生時，法院對該契約關(guān)系以裁判的方式予以確認(rèn)。至于他物權(quán)不能對所有權(quán)提出訴訟請求的觀點，只考慮了所有權(quán)的效力，而沒有考慮他物權(quán)及準(zhǔn)物權(quán)的效力，在他物權(quán)訴訟（如抵押權(quán)訴訟）仍然可以依法產(chǎn)生所有權(quán)變動的效果，但是究竟能否產(chǎn)生所有權(quán)變動應(yīng)視具體法律規(guī)定而定。在法律沒有具體規(guī)定的情況下，應(yīng)根據(jù)其他情況來判定，就研究案例而言，法院判決所有權(quán)變動的效果并無不可。當(dāng)然若有法律或司法解釋對該問題加以明確規(guī)定，才能從根本上統(tǒng)一實踐中對該問題的認(rèn)識。
    三、先買權(quán)的成立與行使
    （一）先買權(quán)成立與行使的區(qū)分
    先買權(quán)是一種期待權(quán)，而期待權(quán)是只具備部分要件，須等到其余要件具備時才能實際發(fā)生的權(quán)利，其實質(zhì)是法律對于形成之中權(quán)利的保護(hù)。承租人先買權(quán)在一方或雙方的法律行為合法有效的前提下，即有效成立，但需等到所有人出賣房屋時才能實際行使。登記不是先買權(quán)有效成立的要件，但經(jīng)過登記的先買權(quán)將獲得對世的效力，這在與出租人簽訂合同的第三人將房屋再次轉(zhuǎn)讓給下手時，會產(chǎn)生與未經(jīng)登記的先買權(quán)不同的效力。區(qū)分先買權(quán)成立與行使的意義在于，一方面，當(dāng)出租人未出賣房屋時，承租人仍有可能被侵權(quán)。另一方面，這種區(qū)分也有助于正確運用先買權(quán)時效，《若干意見》第118條規(guī)定，“出租人出賣房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人”，該時效是針對先買權(quán)行使而言的。至于行使條件，則須出賣人出賣標(biāo)的物之時才能發(fā)生，自不待言。審判實踐中應(yīng)當(dāng)注意的是，既然先買權(quán)是對所有權(quán)的限制，為平衡出租人和承租人之間的利益，對于出租人的明確的出賣意思表示應(yīng)從嚴(yán)掌握，只有在有充分證據(jù)的情況下，才能認(rèn)定所有人的出賣意愿。另外，還應(yīng)當(dāng)允許所有人有正當(dāng)理由，或最終難以與第三人達(dá)成買賣合同時，可撤回其意思表示。但出租人也不得為規(guī)避先買權(quán)的規(guī)定而無常反復(fù)，不能因醞釀成訴，產(chǎn)生對立情緒，而在案件審理中無理撤銷出賣意思表示。在研究案例中，出租人就想通過折價抵償來阻止承租人行使先買權(quán)，不能得到法院的支持。
    （二）同等條件之理解
    對于“同等條件”的理解是審理該類案件的難點。在國外的民法典找不到“同等條件”這一概念?！斗▏穹ǖ洹返?15條規(guī)定，先買權(quán)人應(yīng)以出賣人與第三人協(xié)商的“價格及條件”為購買，《德國民法典》則規(guī)定了“相同條款”及“特殊情況下的變通條件”，《日本民法典則》規(guī)定得相對靈活，若地上權(quán)人有“正當(dāng)理由”時，可以不將工作物賣于土地所有人。
    衡量標(biāo)準(zhǔn)，非價格因素可以折算成價格來進(jìn)行比較。如果先買權(quán)人可以接受該房屋的市場價格（該價格很可能高于出租人與其他買受人簽訂的價格），應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該情況是同等條件。還應(yīng)看到，許多合同的訂立并非一蹴而就，而是當(dāng)事人艱苦地討價還價、互相讓步、互相合作的結(jié)果，凝聚了大量的無形勞動，倘因他人先買權(quán)之行使而致該合同消滅，則第三人非但徒勞無功，亦難免產(chǎn)生“為他人作嫁衣”的失落，從而挫傷其交易的積極性；先買權(quán)人則因坐享其成，也不免助長其投機(jī)心理，進(jìn)而影響社會風(fēng)氣。因此，審判實踐應(yīng)考慮上述因素。對于出賣人而言，為避免此種不利，出賣人可考慮在與第三人訂立的合同中約定該合同的履行以先買權(quán)人不行使先買權(quán)為條件，或者約定在先買權(quán)行使的情況下，出賣人保留對該合同的解除權(quán)。
    四、對先買權(quán)侵害的救濟(jì)
    （一）侵害先買權(quán)的行為
    雖然先買權(quán)人可以依法請求確認(rèn)買賣合同無效，但當(dāng)?shù)谌嗽賹⒎课蒉D(zhuǎn)讓，切斷先買權(quán)的追及力時，或者房屋滅失時，先買權(quán)人的請求權(quán)無法行使，如何進(jìn)行救濟(jì)？學(xué)者認(rèn)為先買權(quán)的行使為單獨行為，并非出租人違反其應(yīng)承租人請求訂立契約之債務(wù)不履行，而是違反通知義務(wù)，侵害形成權(quán)，故應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。〔11〕先買權(quán)作為一種準(zhǔn)物權(quán)，存在著被侵權(quán)的可能。侵權(quán)行為的一般構(gòu)成要件：1、損害，先買權(quán)人喪失優(yōu)先購買房屋的機(jī)會即為損害；2、違法性，先買權(quán)為法律所保護(hù)的權(quán)利，侵害該權(quán)利具有違法性；3、因果關(guān)系，出賣人的行為導(dǎo)致先買權(quán)人優(yōu)先購買機(jī)會的喪失；4、過錯，出賣人沒有依法履行提前三個月通知的義務(wù)，顯然具有過錯。若第三人與出賣人惡意串通，損害先買權(quán)，便構(gòu)成共同侵權(quán)。〔12〕值得注意的是，由于先買權(quán)不適用于拍賣，〔13〕在房屋因拍賣而轉(zhuǎn)移所有權(quán)的情況下，出賣人不構(gòu)成侵權(quán)。
    （二）損失的認(rèn)定
    如果先買權(quán)人已經(jīng)與出賣人達(dá)成買賣協(xié)議，而出賣人又將房屋另賣的，應(yīng)遵循一般的違約損害賠償原則。若先買權(quán)人在與出賣人協(xié)商過程中，出賣人將房屋處分，導(dǎo)致先買權(quán)無法實現(xiàn)，因適用締約過失的賠償原則，賠償先買權(quán)人的信賴?yán)?。對于因侵?quán)而造成的損失，出賣人應(yīng)賠償先買權(quán)人轉(zhuǎn)為所有人所帶來的便利利益，如另行尋租、搬家等額外費用。若因無法實現(xiàn)優(yōu)先權(quán)而致使先買權(quán)人不得不以更高的價格購買房屋，則應(yīng)當(dāng)參照所爭房屋的市場價格判令出買人給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補償，但該補償不得超過該房屋市場價格與出賣價格的差額。
    五、承租人先買權(quán)與共有人先買權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)
    研究案例雖然不涉及到該問題，但由于實踐中確實需要對該問題有個明晰的認(rèn)識，在此進(jìn)行延伸，應(yīng)有必要。在我國共有人的先買權(quán)，且主要適用于按份共有，而共同共有人只有在財產(chǎn)屬于一個整體或配套適用時才享有先買權(quán)。〔14〕當(dāng)承租人的先買權(quán)與共有人的先買權(quán)沖突時，何者為優(yōu)先？我們認(rèn)為，承租人先買權(quán)是基于租賃關(guān)系而產(chǎn)生的，共有人先買權(quán)是基于共有所有權(quán)而產(chǎn)生，雖然租賃權(quán)有物權(quán)的某些效力，但畢竟不能對抗所有權(quán)，“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”已是不爭的原則，因此，共有人先買權(quán)的效力應(yīng)強于承租人先買權(quán)。同時，由于有“買賣不破租賃”原則的保護(hù)，承租人的租賃關(guān)系不會應(yīng)租賃物所有權(quán)的變動而遭到破壞。另外，從實際生活來看，共同共有人之間往往存在著特殊的身份關(guān)系，如繼承關(guān)系，兄妹關(guān)系等，在房屋為標(biāo)的物的情況下，共同共有人對所有房屋進(jìn)行管理、修繕、使用更有利于方便生活，減少糾紛?！?5〕因此，根據(jù)“兩利相權(quán)取其重”的原則，判定共有人優(yōu)先承租人享有購買權(quán)。
    所有權(quán)人可以對出租的房屋設(shè)置抵押，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，若采取拍賣方式，承租人不享有先買權(quán)；若采取變賣方式，承租人享有先買權(quán)。當(dāng)?shù)盅喝伺c抵押權(quán)人采取折價的方式，承租人的購買權(quán)是否優(yōu)先于抵押權(quán)人的受償權(quán)，不無疑問。筆者認(rèn)為，雖然法定先買權(quán)與抵押權(quán)均屬物權(quán)，均應(yīng)遵循“物權(quán)法定”原則，但就某個具體的抵押權(quán)而言，為約定優(yōu)先權(quán)，承租人先買權(quán)如前所述其有占有的事實為基礎(chǔ)，一旦租賃關(guān)系成立，先買權(quán)便依法成立，應(yīng)為法定優(yōu)先權(quán)。根據(jù)“法定優(yōu)于約定”原則，平衡兩者的立法價值，宜允許承租人以抵押人和抵押權(quán)人商定的價格優(yōu)先購買。這樣，也可以防止抵押人和抵押權(quán)人串通，侵害承租人的先買權(quán)。若抵押權(quán)人因此而不能實現(xiàn)抵押權(quán)，則應(yīng)屬另一法律關(guān)系，其可以要求抵押人賠償。
    六、結(jié)語
    對于法院能否直接判定出租人與承租人成立以其與第三人合同為相同內(nèi)容的買賣合同，我們法律和司法解釋均沒有明確規(guī)定，研究案例的最終判決也沒有對該問題給出直接的答案。審判實踐中，應(yīng)平衡出租人的所有權(quán)和承租人的先買權(quán)的利益，既要限制出租人的隨意處分權(quán)，也要防止承租人濫用先買權(quán)。認(rèn)定出租人的出賣意思應(yīng)從嚴(yán)掌握，允許出租人因不知有先買權(quán)的規(guī)定等正當(dāng)理由而撤回出賣的意思表示；對于同等條件的掌握應(yīng)根據(jù)具體案情，合理運用自由裁量權(quán)，作出正確的判斷。
    注釋：
    〔1〕王澤鑒著：《民法學(xué)說與判解研究》，第1卷，中國政法大學(xué)出版社19版，第505頁。
    〔2〕劉云生：《先買權(quán)制度法律價值等諸問題的探討》，載《河北法學(xué)》第5期。
    〔3〕迪特爾·梅迪庫斯著：《德國民法總論》，邵建東譯，法律出版社20版，第21頁。
    〔4〕此點類似于擔(dān)保物權(quán)的產(chǎn)生。
    〔5〕張俊浩主編：《民法學(xué)原理》，中國政法大學(xué)出版社版，第78頁。
    〔6〕前注[1]注，第153頁。
    〔7〕王澤鑒著：《民法物權(quán)》第1卷，《通則。所有權(quán)》，中國政法大學(xué)出版社版，第149頁。
    〔8〕一個訴訟中提出幾個訴訟請求的情況并不少見，如要求確認(rèn)合同無效并賠償損失。
    〔9〕對于該問題若深入探討還會涉及物權(quán)行為的理論問題，在承認(rèn)物權(quán)行為的德國，對于該問題的解決相對就容易些，其民法典第505條也進(jìn)行了明確的規(guī)定，在此不再深入展開。
    〔10〕王利明主編：《中國民法案例與學(xué)理研究》，《物權(quán)篇》，法律出版社年版，第33頁。
    〔11〕前注[1]注，第512頁。
    〔12〕雖然我國法律規(guī)定，租賃合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，但登記不是租賃合同的生效要件，現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活中也存在許多未經(jīng)登記的租賃合同，所以，第三人賣受房屋也可能是無過錯的。
    〔13〕前注[1]注，第513頁。
    〔14〕《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按分共有財產(chǎn)的的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利?！薄度舾梢庖姟返?2規(guī)定：共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣人的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套適用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。
    〔15〕蔡福華著：《民事優(yōu)先權(quán)新論》，人民法院出版社20版，第145頁。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇六
    1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)和推動作用
    從二十世紀(jì)九十年代,我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)步入發(fā)展階段,對于當(dāng)時的房地產(chǎn)業(yè)的情況,政府給予了多次調(diào)整,進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)過長期發(fā)展,房地產(chǎn)在我國的國民經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域具有較高的地位。當(dāng)前,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱。要正確的認(rèn)識當(dāng)前市場的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨勢,并且對于出現(xiàn)的問題要及時給予解決,才會讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在一個健康的狀態(tài)下得到發(fā)展。
    1.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要依靠國民經(jīng)濟(jì)里眾多行業(yè)以及部門的基礎(chǔ)性的資源。房地產(chǎn)的發(fā)展需要依賴于國民經(jīng)濟(jì)里的建筑材料、設(shè)施、機(jī)械等眾多的基礎(chǔ)性資料進(jìn)行相互配合,透過這些基礎(chǔ)物資以及資料的供應(yīng),房地產(chǎn)從某種程度來講對國民經(jīng)濟(jì)的增長起到了推動的作用。并且,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)給國民經(jīng)濟(jì)里許多行業(yè)均供應(yīng)了更加良好的場所。由于房地產(chǎn)的逐漸興盛,各類搬家公司、裝潢公司、房屋中介、物業(yè)管理等行業(yè)都得到了發(fā)展。
    1.2住房是一項綜合性較強的消費形式,它可以將其他的生活消費行業(yè)帶動起來,例如:吃、穿、住、行以及娛樂和健身等各個領(lǐng)域的消費。因此,促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),可以有效推動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,推動人民生活方式和消費水平的提高。
    2我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中存在的問題
    可持續(xù)發(fā)展是一項關(guān)乎經(jīng)濟(jì)、社會、文化技術(shù)以及自然環(huán)境的綜合性理念,它的基本思想包括了需要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長、確保資源的利用以及持續(xù)的發(fā)展、獲取社會的全面進(jìn)步這三大方面?？墒欠康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展包含了兩個方面的意義:首先,指的是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不但要實現(xiàn)當(dāng)代人對各類房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求,還要實現(xiàn)后人對未來發(fā)展的需求,其中包含了土地資源的持續(xù)利用、房地產(chǎn)市場的不斷完善和人文環(huán)境的優(yōu)化、住宅行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展等等;其次,不但要確保產(chǎn)業(yè)本身的'不斷增長,還要同社會以及國民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行相互協(xié)調(diào)發(fā)展,主要包含了社會的公正性、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理性以及資源開發(fā)利用的循環(huán)性。
    2.1忽視保護(hù)和建設(shè)環(huán)境。1)生態(tài)環(huán)境遭到了破壞。很多房地產(chǎn)開發(fā)單位一味的追求經(jīng)濟(jì)效益而忽視了對生態(tài)環(huán)境的保護(hù),使得房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)的過程中建筑過于集中,形成了“鋼筋水泥森林”的局面,這也體現(xiàn)出城市綠化極為缺乏、城市空氣污染極為嚴(yán)重的局面,并且,人們在遠(yuǎn)離自然的環(huán)境里居住,也為自身帶來了壓力。2)文化環(huán)境遭到了埋沒。目前,由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,許多民族特色的文化逐漸褪色。城市的文化底蘊逐漸被忽視,建筑精神以及城市的品格逐漸被埋沒,城市漸漸失去了建筑的特色、文化的特色、地域的特色。
    2.2沒有合理的利用資源。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸偏向于粗放型發(fā)展,對于空間資源的利用意識逐漸喪失,一味的為了加快經(jīng)濟(jì)效益的增長而大量耗費水、能源以及土地。我國是一個人口大國,地勢也相對復(fù)雜,可以有效利用的土地資源極為有限,對于一些地勢較為復(fù)雜的地區(qū),已經(jīng)沒有可以利用的空間。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程里,對于資源的利用效率逐漸降低,這不但對自身發(fā)展有所影響,并且對其他行業(yè)的發(fā)展也有所影響。
    2.3空置壓力劇增。具有關(guān)資料顯示,在未來的生活環(huán)境里,會有大量的空置房產(chǎn)出現(xiàn),產(chǎn)生這種情況的原因大致有兩方面:首先,外部客觀環(huán)境無法適應(yīng)而造成了房產(chǎn)的空置,這其中包含了房地產(chǎn)超出了當(dāng)?shù)厝丝诘囊?guī)模,只追求高利潤,忽視市場的真正需求;其次,同內(nèi)部因素導(dǎo)致房地產(chǎn)空置,這其中包含了開發(fā)商的資質(zhì)過低,其開發(fā)的房地產(chǎn)在質(zhì)量上存在問題,銷售不夠順利,同周遭已存在的項目出現(xiàn)沖突,沒有獨特的特點及優(yōu)勢,以上原因造成了房地產(chǎn)的空置現(xiàn)象。
    2.4金融體系不夠完善。目前,我國的房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)具有漏洞,不夠完善。住房消費信貸的發(fā)展不夠充分,它的發(fā)放也為銀行資產(chǎn)的安全形成了隱患;房地產(chǎn)貸款長時間傾向于開發(fā)貸款,它的長期資金來源問題還沒有獲得良好的解決,貸款流動資產(chǎn)不夠充足,金融二級市場過于缺乏。并且,住房公積金由于受到了繳納范圍以及比率的經(jīng)濟(jì)環(huán)境限制,因其低進(jìn)低出的運營模式導(dǎo)致了資金缺乏公正性。
    3我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對策
    3.1保護(hù)生態(tài)環(huán)境,促進(jìn)文化特色。在獲得利潤的同時,也要維護(hù)周圍的生態(tài)環(huán)境,做好植被的維護(hù),提升人們的環(huán)境質(zhì)量,讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以得到可持續(xù)性發(fā)展?！懊褡宓牟攀鞘澜绲摹?在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時,不要丟失民族的特色,一個具有文化底蘊的行業(yè)才可以穩(wěn)步健康的發(fā)展。
    3.2合理的利用資源,提升資源利用率。合理的利用空間資源,節(jié)約水資源、土地資源以及能源。針對地勢的不同創(chuàng)建出符合當(dāng)?shù)匕l(fā)展的開發(fā)項目,利用空間,發(fā)展優(yōu)勢,帶動其他產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展。
    3.3合理建設(shè),杜絕空置房產(chǎn)。不要一味的擴(kuò)大規(guī)模,而是要切實做到同當(dāng)?shù)厝丝?、?jīng)濟(jì)、文化相結(jié)合,共同發(fā)展,從實際出發(fā),以市場需求為己任,加強房屋質(zhì)量,才能提升房屋的銷售,杜絕房產(chǎn)的空置現(xiàn)象。
    3.4進(jìn)一步完善金融體系,提升資金的公正性。完善房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu),杜絕漏洞的產(chǎn)生。以防銀行資產(chǎn)安全隱患的發(fā)生,有效的解決資金問題,合理規(guī)劃公積金,讓其真正做到服務(wù)于百姓的目的。
    4結(jié)束語
    在新的經(jīng)濟(jì)形勢下,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)儼然已經(jīng)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在高效快速的發(fā)展過程中,也出現(xiàn)和存在著很多的問題,這些問題需要市場經(jīng)濟(jì)和政府的宏觀調(diào)控政策去處理去解決。希望中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠在市場經(jīng)濟(jì)下和政府的宏觀調(diào)控之下朝著一個健康穩(wěn)定的方向不斷地發(fā)展,不但為人們提供合適的居住環(huán)境,而且還可以不斷地推動國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇七
    房地產(chǎn)最近幾年的迅猛發(fā)展,伴隨著大量住宅區(qū)的出現(xiàn),房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工這個行業(yè)也就相應(yīng)地發(fā)展起來了,由于激烈的競爭,所以提高施工的質(zhì)量,是發(fā)展的第一要義,而在提高效率和保障安全同時滿足的要求下,施工現(xiàn)場的管理就需要加強了,有策略的管理,可以提高對比競爭力,滿足要求。本文就管理策略為主要議題進(jìn)行探討,總結(jié)經(jīng)驗,得出基本的模式。
    一、施工現(xiàn)場管理原則和內(nèi)容進(jìn)行必要的優(yōu)化
    現(xiàn)場管理是施工企業(yè)管理部門的核心部分,企業(yè)內(nèi)部管理和現(xiàn)場管理相比較可能所占比重較小,因為現(xiàn)場管理的狀況直接代表了一個施工單位的整體競爭力。所以施工單位不僅要開拓市場,標(biāo)新立異,還要狠抓現(xiàn)場,保證過程順利完成。
    1、優(yōu)化管理的原則
    (1)符合標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的要求。任何一個集體要想提高效率,最主要的還是要制定一定的規(guī)矩,將日常的每一步工作都納入規(guī)劃中來。在房地產(chǎn)施工現(xiàn)場進(jìn)行管理的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化就包括,施工過程中符合相關(guān)的規(guī)范,施工完成之后也要規(guī)范操作,避免事故的發(fā)生,而標(biāo)準(zhǔn)化就是每一個員工,不管是哪個部門的都需要一個統(tǒng)一的約束條件,不能有主觀隨意性。
    (2)合理性的原則。雖然制定了原則讓工人們遵循,主要的目的是提高施工效率和保障人身安全,但是原則一定是科學(xué)合理的,不能過多限制他們的自由,并且一定結(jié)合現(xiàn)今的一些先進(jìn)的科學(xué)技術(shù),可以滿足大規(guī)模的施工活動的統(tǒng)籌。
    (3)滿足經(jīng)濟(jì)性的.要求。雖然主要目的是規(guī)范操作,但是在管理上的投入應(yīng)該是合理的,不能占太大的比重,但是也不能過少,這就需要管理決策部門進(jìn)行科學(xué)地評估,保證進(jìn)度的前提下,以保障安全為根本,盡可能節(jié)約管理的成本,才可能提高競爭力。
    2、房地產(chǎn)現(xiàn)場施工管理的主要內(nèi)容
    施工現(xiàn)場涉及到很多方面的內(nèi)容,事無巨細(xì),都納入系統(tǒng)中歸類主要是以下的幾種,施工作業(yè)、物資運轉(zhuǎn)和施工質(zhì)量的監(jiān)督還有整修過程中的安全管理等。所以有此可以大致得出管理的主要內(nèi)容。
    (1)一切以客戶為主線,最大程度滿足市場的需求。在市場經(jīng)濟(jì)條件下的各行各業(yè)的發(fā)展,都需要以適應(yīng)市場獲得生存的機(jī)會,而需要發(fā)展就必須滿足客戶的要求,保質(zhì)保量地完成工作。
    (2)提高員工的素質(zhì)。員工的管理,提高素質(zhì)包括思想和技術(shù)兩方面,思想上就是要將企業(yè)當(dāng)成自己的第二個家,以集體利益為先,但一定要保證自身的安全,而技術(shù)上跟進(jìn)了的話,就可以滿足施工的效率和質(zhì)量。
    (3)減少材料和能源。這一部分的管理就需要很好的計算和預(yù)估能力,不能使材料過少,這樣延誤工期得不償失,但是也不能過多,這樣的浪費是很不合理的,能源包括水、電兩大部分,一定要注意管理力度的加強,避免浪費。
    二、施工現(xiàn)場管理的具體策略
    1、優(yōu)化現(xiàn)場管理的方式。優(yōu)化的方式主要還是涉及到個體和集體,優(yōu)化個體就是要以人為本,科學(xué)進(jìn)行管理,這樣才能最大程度調(diào)動他們的積極性,將最大的心血奉獻(xiàn)給企業(yè);集團(tuán)優(yōu)化就是要有工作的側(cè)重點,在整個施工過程中一定有核心的技術(shù)團(tuán)隊,一切工作應(yīng)該最大程度上滿足他們的要求;當(dāng)然還有技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)化,如果企業(yè)既保證質(zhì)量又保證經(jīng)濟(jì)性的話那這個企業(yè)必然是具有強大生命力的。
    2、安全管理,將管理細(xì)化。安全一直都是施工企業(yè)最先強調(diào)的,也是始終貫穿于整個施工過程中的,所以在施工過程中,需要將每一個小的環(huán)節(jié)都進(jìn)行管理,有人指導(dǎo),有人監(jiān)督,加強安全教育。對于每一個團(tuán)隊的隊長,一定培養(yǎng)安全責(zé)任意識。健全獎懲措施,將這樣的原則落實到每一步之中,季度考核的時候,將這些細(xì)化的管理匯總,統(tǒng)一獎懲,保證安全和技術(shù)這兩大塊的順利進(jìn)行。
    3、加強競爭機(jī)制,創(chuàng)造一流的施工團(tuán)隊。內(nèi)部競爭和外部競爭相結(jié)合,企業(yè)才可以更好發(fā)展,不斷有新鮮的血液注入,才能保證企業(yè)的年輕,所以現(xiàn)今流行的競爭上崗機(jī)制,公平、公正、公開的原則運用到施工單位的日常管理中是很有必要的。這樣才可以激發(fā)員工的學(xué)習(xí)熱情,加強自身,提高自身的競爭力。工資均使用按勞分配,這里勞主要還是看對于企業(yè)的貢獻(xiàn)度,主要在質(zhì)量、安全、成本這三個方面。約束機(jī)制的建立也是創(chuàng)造一流團(tuán)隊的一個方案,無規(guī)矩不成方圓,所以規(guī)范的制定,使每一個工作都有據(jù)可循是很有必要的,嚴(yán)格按照要求來進(jìn)行,才能夠提高質(zhì)量和速度。
    4、信息技術(shù)的運用。信息化時代的推動,在管理體系中信息技術(shù)的運用越來越廣泛了,將員工的考勤,工作狀態(tài)和工作的結(jié)果均使用信息系統(tǒng)及時匯總和反饋,使整個過程透明化,便于監(jiān)督管理。對于一些大型工種的信息化操作,可提高安全系數(shù)提高速率,是很有幫助的。
    三、總結(jié)
    上述一系列的論述,總體從房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工的管理的必要性,方式和內(nèi)容上進(jìn)行的,主要還是將個體和集體相結(jié)合,在保障安全的前提下,結(jié)合現(xiàn)代化技術(shù),提高競爭力,實現(xiàn)施工過程的高質(zhì)快速的進(jìn)行。
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    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇八
    隨著改革開放的不斷深化,我國房地產(chǎn)業(yè)取得了舉世矚目的發(fā)展,加之我國住宅政策的變化,城市化進(jìn)程的不斷加快,形成了一個巨大的房地產(chǎn)市場,成就了一大批房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長,投資周期長,具有一定的不確定性和高風(fēng)險性。要在眾多、激烈的房地產(chǎn)市場中發(fā)展,就必須做好財務(wù)管理工作,提高企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理水平。
    1.房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特點
    1.1周期長,籌資難
    房地產(chǎn)業(yè)的最大特點就是開發(fā)周期長、投資大,因此籌資的任務(wù)比較難。房地產(chǎn)企業(yè)往往不只開發(fā)一個項目,而且時間、地域等跨度大,進(jìn)行項目決算等時間長。企業(yè)文化的建立、知識的積累、對相關(guān)數(shù)據(jù)的分析等決定著房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程管理、工作運轉(zhuǎn)的高效性、準(zhǔn)確的市場分析、項目的科學(xué)管理。
    1.2財務(wù)關(guān)系復(fù)雜,管理難
    房屋購買者、材料供應(yīng)單位、勘察設(shè)計單位、土地轉(zhuǎn)讓單位、被遷單位、承包單位、投資者、債權(quán)者等,財務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜,而且還要與稅務(wù)、工商、土地等多個部門協(xié)調(diào),因此管理難度大。
    1.3形式多樣
    財務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性使得財務(wù)形式具有多樣性。但就購買房屋而論,有分期付款的,也有一次性現(xiàn)金支付的。在對外支出上,有承包商在建設(shè)完工程后進(jìn)行一次性付款的,也有貨到付款的原料供應(yīng)。
    2.加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理措施
    2.1強化基礎(chǔ)工作
    財務(wù)管理得到加強的前提條件是企業(yè)做好財會基礎(chǔ)工作。小型房地產(chǎn)企業(yè)要有一名總會計師,行駛會計師職責(zé),大中型房地產(chǎn)企業(yè)要建立總會計師責(zé)任制。要建立良好的管理體制,分級管理、分級核算,這對大型房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。按照開發(fā)經(jīng)營管理體制和核算體制適應(yīng)的原則,給予不同地區(qū)開發(fā)經(jīng)營單位相應(yīng)的權(quán)利,以便其對財務(wù)管理中出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時的處理。在企業(yè)內(nèi)部建立崗位責(zé)任制,對審核、登記、報表的填制、帳薄、保管等要分工明確,安排專人負(fù)責(zé)各種核算工作。
    2.2提高人員素質(zhì)
    房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性,房地產(chǎn)企業(yè)的人員對相關(guān)的業(yè)務(wù)知識要了解,還要掌握成本控制、財務(wù)管理、工程管理等相應(yīng)知識。為了提高人員的素質(zhì),提高其業(yè)務(wù)水平,掌握必要的財務(wù)管理技能和方法,使企業(yè)的財務(wù)管理更趨合理,降低企業(yè)投資,節(jié)省企業(yè)資金,房地產(chǎn)企業(yè)要組織財務(wù)人員定期或不定期開展業(yè)務(wù)培訓(xùn),使其了解企業(yè)財務(wù)狀況,應(yīng)對出現(xiàn)的各種問題、情況。財務(wù)人員還要加強職業(yè)道德修養(yǎng),提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)方面的整體水平。
    2.3加快制度建設(shè)
    國家有關(guān)單位制定了相應(yīng)的財務(wù)管理規(guī)則,房地產(chǎn)企業(yè)要遵守這些規(guī)章制度,另外根據(jù)企業(yè)自身的情況制定企業(yè)自己的制度。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員要按照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動及財務(wù)管理的特點,對從征地、搬遷、施工、商品房營銷、物業(yè)管理等房地產(chǎn)經(jīng)營全過程的財務(wù)管理制度主動積極的進(jìn)行探索,并根據(jù)實際情況進(jìn)行修訂。我國房地產(chǎn)發(fā)展時間還比較短,很多措施、制度不夠完善,沒有比較成熟的、能夠直接借鑒或可用的財務(wù)管理體系和方法,所以,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門要借鑒成功企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗,學(xué)習(xí)國外房地產(chǎn)企業(yè)的管理方法,加快我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度建設(shè)的速度。
    2.4對財務(wù)行為進(jìn)行規(guī)范
    房地產(chǎn)企業(yè)要從自身的`開發(fā)能力和自己所服務(wù)市場的需求出發(fā),對開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行合理安排。企業(yè)的財務(wù)行為必須要符合相應(yīng)的要求、規(guī)范,嚴(yán)格對投資開發(fā)項目的程序做好可行性研究。嚴(yán)格按照規(guī)定制度進(jìn)行管理資金的運行。例如,對必要的固定資產(chǎn)進(jìn)行購買時,一定要在自身資金做基礎(chǔ),有一定的還款能力;向購房者預(yù)收的買房資金,要在商品房開工后用在商品房的建設(shè)上,尤其是在開發(fā)小區(qū)時,要預(yù)先進(jìn)行周密的計劃,使收支平衡。
    2.5加強資金管理工作,提高利用率
    財務(wù)管理的中心是資金管理。在使用資金的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)要做好統(tǒng)籌安排工作,對資金進(jìn)行合理調(diào)度和運用。房地產(chǎn)企業(yè)要建立相應(yīng)的資金管理機(jī)構(gòu),以結(jié)算中心的形式進(jìn)行資金的管理,使得使用的資金能夠統(tǒng)籌安排。對資金進(jìn)行合理調(diào)度后,能夠使得貨幣的時間價值充分發(fā)揮出來,使資金得到合理的應(yīng)用。在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理時,要將所有資金收支、貨物的轉(zhuǎn)移和發(fā)送等都記錄填票,并對資金、貨物的使用情況進(jìn)行審核,并記錄下來,定期或不定期的根據(jù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制進(jìn)行清查,一旦發(fā)現(xiàn)有賬目不實的要盡快找出原因,追究相應(yīng)個人或組織的責(zé)任,避免出現(xiàn)財務(wù)問題,同時提高資金利用率。
    3.結(jié)語
    總之,房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)運行的前提是有一套有效的財務(wù)管理方法和措施。通過了解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特點,財務(wù)一系列的措施、方法,加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理,就能很好的保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行,加快房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的步伐。
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    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇九
    當(dāng)今社會，企業(yè)的競爭歸根到底就是企業(yè)文化的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。優(yōu)秀的地產(chǎn)文化是房地產(chǎn)項目持久核心競爭力的關(guān)鍵因素，并貫穿房地產(chǎn)實踐全過程。
    企業(yè)文化就是企業(yè)發(fā)展的源泉，一個企業(yè)就好比一個人，而企業(yè)文化就像一個人所表現(xiàn)出來的氣質(zhì)一樣，或雍容華貴、或優(yōu)雅大方、或秀外慧中、或儀態(tài)萬方。
    人有內(nèi)在美和外在美，企業(yè)文化也分內(nèi)外兩部分。首先，對內(nèi)而言
    1、激勵機(jī)制，企業(yè)文化管理的重要任務(wù)是調(diào)動人的積極性，只有讓每個人都積極起來，企業(yè)才會有活力。
    2、企業(yè)是大家的生存平臺，企業(yè)興則員工榮，培養(yǎng)廣大員工的主人翁意識，讓廣大員愛崗敬業(yè)。
    3、制訂符合現(xiàn)代企業(yè)管理要求的規(guī)章制度。有明確的規(guī)范，將企業(yè)理念貫穿到制度、紀(jì)律與行為規(guī)范中。
    4、建立凝聚機(jī)制，打造團(tuán)隊精神。
    6、樹立企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，能使企業(yè)及員工共同為之奮斗。
    其次，企業(yè)文化對外而言，是指品牌建設(shè)、宣傳、以及企業(yè)發(fā)展等。房產(chǎn)作為一種產(chǎn)品有著自身的特性，它即是高價值消費品又是投資品。這就決定了無論是自己消費還是投資，購房者都會慎之又慎。而房地產(chǎn)的發(fā)展離不開廣大的購房者。所以我們的企業(yè)文化面向廣大消費者，做到“知己知彼”方能“百戰(zhàn)不殆”。
    1、努力了解和理解購房者，掌握他們最突出的消費心態(tài)，這樣才有可能打造好自己的品牌。
    2、打造物有所值的高品質(zhì)房地產(chǎn)精品，項目的每一個步驟都要精心規(guī)劃、精心設(shè)計、精心施工。
    3、不同的項目有不同的特點，不盲目跟風(fēng)。要根據(jù)自身條件，揚長避短，宣傳優(yōu)勢?？梢圆杉{傳統(tǒng)風(fēng)水文化或現(xiàn)代居住理念打造宣傳優(yōu)勢。
    4、品牌維護(hù)有利于鞏固品牌的市場地位，因此要維護(hù)好每一個項目品牌。
    二、作為一個房地產(chǎn)的員工，如何做到與客戶、同事和上下級 良好溝通? 對客戶：
    首先，自己的專業(yè)知識要全面，能夠取信于顧客。
    其次，要用誠心態(tài)度對待客戶。
    第三，要用利益打動客戶，引起客戶注意，將雙方的利益變?yōu)殡p贏。 對同事和上下級：
    首先，與同事溝通要以公司大局為重、考慮問題。低調(diào)做人，高調(diào)做事。與同事相處以誠相待。
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    其次，與上級溝通。要有主動與上級溝通的意識，保持與上級暢通的信息交換；對上級交代的'任務(wù)要及時匯報情況；與上級有不同看法，要采取策略與上級有效溝通。
    三、您怎樣看待一個企業(yè)員工薪酬與工作業(yè)績的關(guān)系？
    1、 員工薪酬與業(yè)績應(yīng)該是成正比關(guān)系 ；
    2、 兩者是互相促進(jìn)的，只有良好的業(yè)績才會帶來更好的薪酬；更好的薪酬會促進(jìn)員工創(chuàng)造更好的業(yè)績。
    3、 良好的薪酬管理制度最好的激勵機(jī)制，是企業(yè)發(fā)展的的巨大動力。
    四、一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程部經(jīng)理應(yīng)履行哪些崗位職責(zé)？
    1、負(fù)責(zé)管理工程部的日常管理工作。
    2、配合公司相關(guān)部門進(jìn)行項目前期運作，提出合理化建議。
    3、負(fù)責(zé)辦理本部門相關(guān)審批手續(xù)、臨時設(shè)施、施工用水電等，創(chuàng)造現(xiàn)場的“三平一通”保證按時開工。
    4、負(fù)責(zé)組織及參與工程相關(guān)的招投標(biāo)工作
    5、負(fù)責(zé)公司項目管理。
    （1）負(fù)責(zé)項目的人員管理。包括人員的調(diào)配、考核、獎懲等方面的管理。
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    （2）對項目的整體目標(biāo)進(jìn)行明確下達(dá)，做到責(zé)任到位，并對目標(biāo)完成情況進(jìn)行監(jiān)督檢查和調(diào)整。
    （3）對項目施工準(zhǔn)備、施工進(jìn)度、質(zhì)量、現(xiàn)場管理、投資控制進(jìn)行審核、監(jiān)督檢查。
    6、負(fù)責(zé)工程施工的管理
    （1）負(fù)責(zé)監(jiān)督工程建設(shè)過程質(zhì)量管理、進(jìn)度管理及文明施工、安全管理工作。
    （2）對施工過程中出現(xiàn)的重大問題進(jìn)行決策和處理。
    （3）負(fù)責(zé)審核施工材料的選用和對材料供應(yīng)商的評價。
    （4）對《施工組織設(shè)計/方案》重大技術(shù)措施和經(jīng)濟(jì)方案的初步審查意見審核。
    （5）監(jiān)督檢查工程和項目文件資料的管理。
    7、負(fù)責(zé)各項目之間的資源調(diào)配，與工程管理相關(guān)各部門、單位進(jìn)行溝通平衡。
    8、負(fù)責(zé)工程建設(shè)過程中工程量簽證工作，結(jié)算簽認(rèn)工作。
    9、辦理工程進(jìn)度款審批簽認(rèn)手續(xù)。
    10、組織竣工驗收及移交
    11、負(fù)責(zé)工程監(jiān)理的管理。
    （1）對監(jiān)理單位提交的《項目監(jiān)理規(guī)劃》進(jìn)行審核。
    （2）根據(jù)監(jiān)理聘用合同對監(jiān)理單位的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和考核。
    （3）對監(jiān)理單位提出的重要問題給予及時解決。協(xié)調(diào)其與相關(guān)單位之間的關(guān)系。
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    （4）負(fù)責(zé)監(jiān)理費用控制與結(jié)算。
    12、負(fù)責(zé)與設(shè)計單位協(xié)調(diào)
    （1）參與設(shè)計單位的選擇。
    （2）參與設(shè)計方案的選擇工作。
    （3）組織各單位工程技術(shù)人員進(jìn)行圖紙預(yù)審、會審。
    （4）對施工中各方提出的變更要求進(jìn)行審查控制。
    （5）對設(shè)計費用進(jìn)行控制。
    13、組織、召集工程建設(shè)調(diào)度會、工程例會、監(jiān)理例會、工程專題會議。
    14、負(fù)責(zé)整個施工過程中各相關(guān)單位的協(xié)調(diào)。
    15、上級交給的其他任務(wù)及工作
    五、一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷部經(jīng)理應(yīng)履行哪些職責(zé)？
    1、負(fù)責(zé)項目拆遷人員的調(diào)配，及考核評價。
    2、負(fù)責(zé)擬定項目拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)計劃方案
    3、負(fù)責(zé)組織項目征用土地范圍戶口住宅附著物專業(yè)戶企業(yè)等等的摸底調(diào)查工作
    4、提供拆遷項目各種賠償金預(yù)算，需安置戶型、數(shù)量面積的計劃。
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    5、組織發(fā)放拆遷補賠償金，并根據(jù)政策安置住房。
    6、組織拆遷地塊內(nèi)建筑物拆除，清理。
    7、負(fù)責(zé)本部門相關(guān)職能部門審批手續(xù)的辦理。
    8、辦理好領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作及工作
    六、您認(rèn)為，如何才能做好房地產(chǎn)開發(fā)中的拆遷工作？
    1、 學(xué)習(xí)好與拆遷相關(guān)的政策法律知識。
    2、 與政府及相關(guān)部門緊密聯(lián)系，最大限度獲得政策支持
    3、 充分了解拆遷戶的意愿和想法、以及每戶的具體情況。
    4、 與拆遷戶溝通要有耐心，最大限度做好群眾工作。
    5、 對不容易說服的群眾，要及時掌握動態(tài)。采取策略分化釘子戶同盟，盡量爭取。
    6、 采取其他必要措施保證拆遷順利進(jìn)行。
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    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十
    一、前言
    商業(yè)房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重大促進(jìn)作用，但是也引起了眾多問題，如投資過多、耗能過大、浪費嚴(yán)重、排放過大等，這一定程度上對環(huán)境造成了負(fù)面影響。因此要想達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的，建筑行業(yè)必須采用低碳發(fā)展方式，這是對自己負(fù)責(zé)也是對子孫后代負(fù)責(zé)。全球的建筑行業(yè)大都在尋求綠色發(fā)展之路，我國的建筑業(yè)也應(yīng)該不竭余力尋求自己的低碳發(fā)展模式，我們必須徹底變革經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，依靠科技創(chuàng)新，走節(jié)能環(huán)保的低碳經(jīng)濟(jì)道路。應(yīng)該如何發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)問題，政府應(yīng)該結(jié)合“十二五”規(guī)劃的編制，制定國家中長期低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和路線圖，明確各個發(fā)展階段目標(biāo)、途徑以及重點支持領(lǐng)域。制定新的低碳排放建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵開發(fā)以綠色生態(tài)住宅小區(qū)為載體的科技地產(chǎn)項目。構(gòu)建多樣、安全、清潔、高效的能源供應(yīng)的消費體系。
    二、低碳經(jīng)濟(jì)對我國商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響
    1.不利影響
    （1）低碳經(jīng)濟(jì)無形之中增加建筑行業(yè)的成本我國作為發(fā)展中國家，科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平還非常有限，低碳技術(shù)與發(fā)達(dá)國家相比相對不成熟，而且發(fā)達(dá)國家對于中國的技術(shù)轉(zhuǎn)讓限制過多。因此，綠色建筑的發(fā)展勢必會增加建筑行業(yè)的成本，而目前建筑行業(yè)的成本已經(jīng)過高，在這種情況下去發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)就需要投入更多的資金，而且要用更加昂貴的新能源來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源更進(jìn)一步增加了建筑行業(yè)的成本，由于我國目前對太陽能、風(fēng)能等新能源的開發(fā)技術(shù)上尚不成熟，使用新能源替代傳統(tǒng)能源會大大提高成本，因此對于建筑行業(yè)來說低碳經(jīng)濟(jì)是一種成本很高的經(jīng)濟(jì)。大部分開發(fā)商大都喜歡根據(jù)市場要求來決定開發(fā)產(chǎn)品的類型與形式，而低碳經(jīng)濟(jì)作為一種全新的形式，很多開發(fā)商無法確定此種產(chǎn)品能否受到市場歡迎，對于小型開發(fā)商來說，他們主要主打單個項目的開發(fā)，因此并無充足的經(jīng)濟(jì)實力投入到低碳經(jīng)濟(jì)的研發(fā)中去，此外小型開發(fā)商并沒有大企業(yè)所具有的高平臺以及有實力的合作者，因此低碳經(jīng)濟(jì)在小開發(fā)商中很難開展。（2）低碳經(jīng)濟(jì)會抬高房價因為低碳經(jīng)濟(jì)需要投入大量資金用于新材料以及新技術(shù)，會增加建筑材料與建筑的成本，而且發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)會涉及土地應(yīng)用，這就會使某些開發(fā)商借綠色建筑與土地利用低碳化而提高房價。同時，綠色建筑通常成本高、售價高，面向的是高消費群體，雖然他們售出的是高品質(zhì)的房子，但此種建筑并沒有得到行業(yè)的認(rèn)同與普及，會被認(rèn)為綠色建筑與高房價是對等的，從而導(dǎo)致開發(fā)商推波助瀾來抬高房價，致使房價短期內(nèi)攀升。（3）短期內(nèi)低碳經(jīng)濟(jì)會限制商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展據(jù)測算，因為我國商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)中使用了大量的煤炭與木材，行業(yè)碳排量占到全國的30%，而且近年為了讓建筑行業(yè)迅速發(fā)展，耗能量逐漸增加，建筑單位面積的能耗已達(dá)到歐洲的三倍，這說明我國當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展太過依賴能源的支持。正因為能源的使用方便與廉價才促使商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，所以缺少了能源的支持，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會受到嚴(yán)重限制，甚至出現(xiàn)倒退虧損，這就會牽一發(fā)而動全身引起連鎖反應(yīng)，這對于整個建筑行業(yè)將產(chǎn)生不利影響。
    2.有利影響
    （1）利于對商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整近些年房價持續(xù)走高，某種程度上是由很多開發(fā)商炒房導(dǎo)致的。這些開發(fā)商只會為了利益一味把房價炒高，很大程度上這是由于商業(yè)房地產(chǎn)市場門檻低、內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的。很多消費者只看到房子的價錢與位置而不太看重房子內(nèi)部舒適性以及內(nèi)在品質(zhì)，而發(fā)展綠色建筑則可以從根本上解決這個問題，并且隨著宏觀調(diào)控以及技術(shù)成熟，綠色建筑的成本將回歸正常，長遠(yuǎn)來看這有利于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的調(diào)整。（2）促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展某種程度上，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)像股票市場，背后隱藏著泡沫危機(jī)，一旦房價被持續(xù)炒高，市場將失去承接能力，將會導(dǎo)致金融危機(jī)。所以，低碳經(jīng)濟(jì)的地產(chǎn)行業(yè)作為一個投資周期長、收益風(fēng)險大的投資方式，能夠避免炒房的發(fā)生，此外開發(fā)商還會更專注于技術(shù)的提升以及建筑品質(zhì)的提升上，從長遠(yuǎn)考慮對商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有利。（3）對商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)能減排以及建筑智能化有利。近些年來，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)研究的重點一直是節(jié)能減排與建筑智能化，但開發(fā)商過于追求短期內(nèi)的.收益最大化，往往忽視節(jié)能減排與建筑物智能化的發(fā)展。而開展低碳經(jīng)濟(jì)能夠?qū)⑹袌鲑Y本與低碳技術(shù)結(jié)合，更多地將資本用于技術(shù)的研發(fā)，在未來有望實現(xiàn)建筑物的節(jié)能減排與智能化。
    三、低碳經(jīng)濟(jì)下商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展
    在政府呼吁節(jié)能減排的可持續(xù)發(fā)展大環(huán)境下，低碳經(jīng)濟(jì)將會成為未來發(fā)展的趨勢。在未來，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力將變?yōu)榈吞冀?jīng)濟(jì)技術(shù)的競爭，誰能主動建造出高質(zhì)量的綠色建筑，誰就可以在建筑行業(yè)市場占得先機(jī)。而隨著社會發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的提升，人們也在尋求舒適的綠色環(huán)保型住宅。因此，發(fā)展綠色建筑不但可以讓人們享受到高質(zhì)量的生活還可以降低能耗。低碳經(jīng)濟(jì)不但可以提升商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的成就感與社會責(zé)任感而且造福于后代，讓企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益；而對于老百姓來說，未來也傾向于購買低碳環(huán)保型住宅。
    1.住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展
    住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不但可以提高住宅質(zhì)量而且可以降低能耗。在低碳經(jīng)濟(jì)時代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)就是要實現(xiàn)綠色住宅產(chǎn)業(yè)化，這樣既降低能耗又節(jié)約資源。因此，實行低碳發(fā)展，可以實現(xiàn)企業(yè)與消費者直接溝通，讓企業(yè)了解消費者需求，做到優(yōu)化資源配置，達(dá)到節(jié)能減排、提升人們生活質(zhì)量的目的。
    2.戶型布局合理，加強開發(fā)能力
    我國目前的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)管理混亂，開發(fā)商根本不關(guān)心消費者需求，只關(guān)心自身的利益。目前開發(fā)商的做法是開發(fā)的住宅面積大、樓道寬、臥室客廳大，導(dǎo)致資源嚴(yán)重浪費。開發(fā)商為了資金快速回籠，不裝修房子而讓消費者自己裝修，浪費了財力物力。而在低碳經(jīng)濟(jì)時代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)既要注重低碳住宅的開發(fā)水平與質(zhì)量戶型設(shè)計又要做到因人而異、以人為本。
    3.推廣新技術(shù)與環(huán)保材料的使用
    我國目前發(fā)展低碳建筑的最大難題是房屋的用水與保溫問題。因我國低碳經(jīng)濟(jì)起步晚，處于即使有清潔能源尚沒有相應(yīng)的技術(shù)的階段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，雖然這可以大量節(jié)約建材，但是玻璃吸熱散熱過快，室內(nèi)必須開空調(diào)保持溫度，這就加大了能源的消耗；如果把這些玻璃換成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔熱保溫，就可以減少損耗。此外可以種植大量的花草樹木美化清潔環(huán)境，還可以應(yīng)用太陽能用于照明與提供熱水熱源等等。
    4.倡導(dǎo)低碳生活，提高人們的低碳意識
    商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要以身作則，提高自身對低碳的認(rèn)識，不但要加大資金投入而且要加強宣傳，提高人們對低碳經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識。5.立足實際，長遠(yuǎn)發(fā)展我國目前的情況是很多人有住房需求但無力購買，因此商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立足于實際，多開發(fā)出小戶型房屋，讓更多的人買得起；同時加大節(jié)能材料的使用，廣泛推廣節(jié)能、節(jié)水設(shè)備，提高人們的節(jié)能意。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)實踐經(jīng)驗探索低碳發(fā)展模式，以便在未來的發(fā)展中取得突破。
    四、結(jié)束語
    在低碳經(jīng)濟(jì)時代，降低能源消耗、減少排放是未來商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)著低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，雖然目前商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)還存在很多的問題，要做的努力也很多，但是我們希望商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)先進(jìn)的理念，立足于實際，依據(jù)經(jīng)驗積極探索，開發(fā)出新技術(shù)，使用新材料，讓綠色建筑造福于人類、造福于社會?，F(xiàn)在低碳成了發(fā)達(dá)國家新的經(jīng)濟(jì)增長點，各個發(fā)達(dá)國家都在忙著研發(fā)新的低碳技術(shù)，這是一次全球范圍內(nèi)的技術(shù)變革，我們要緊緊抓住這次機(jī)遇，大力發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，使低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式成為實現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在動力。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十一
    市場經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是近幾年我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭非常好，在市場經(jīng)濟(jì)中所占比例越來越高，但是這種快速發(fā)展的勢頭存在著很多不良的因素，如果不及時的遏制住，很可能會影響市場經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，因此必須有針對性的采取對策，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)能夠和諧發(fā)展，相互促進(jìn)而不是相互產(chǎn)生消極影響?？梢詮囊韵聨追矫嫒胧郑?BR>    1.1控制好房地產(chǎn)商品的價格
    過高的房地產(chǎn)商品價格如果不實時的控制，使其無限的發(fā)展下去，非常容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，而使整個市場經(jīng)濟(jì)陷入癱瘓狀態(tài)，從國外的歷史經(jīng)驗中我們也可以總結(jié)出這一點?？刂瓶刂坪梅康禺a(chǎn)商品的價格并不說一定要強制性將房產(chǎn)價格降下去，價值決定價格，市場應(yīng)該按照房地產(chǎn)商品的價值卻制定相應(yīng)的價格，真正的實現(xiàn)供需平衡，而如果價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了價值，這種不良的現(xiàn)象，終有一天會使房地產(chǎn)陷入絕境。房地產(chǎn)價格過高目前已經(jīng)成為我國市場經(jīng)濟(jì)中最重要的矛盾，國家也采取了很多的措施來緩解矛盾，其中利用價值以及價格規(guī)律來進(jìn)行調(diào)節(jié)是主要的措施。價值與價格的合理才能實現(xiàn)供需之間的平衡，進(jìn)而使房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)中。
    1.2做好金融監(jiān)督
    無論是哪一行業(yè)，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府以及相關(guān)部門都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，以維護(hù)金融市場秩序。我國目前的房地產(chǎn)市場之所以會出現(xiàn)價格虛高的現(xiàn)象，主要就是金融監(jiān)督工作不到位，有很多的房地產(chǎn)企業(yè)自身并不具備開發(fā)大規(guī)模房地產(chǎn)的實力，但是通過向銀行借貸等方式進(jìn)行了大規(guī)模的開發(fā)，這種行為非常容易引起銀行壞賬現(xiàn)象，很多的開發(fā)商開發(fā)出來的房地產(chǎn)價格過高，無人問津，銀行貸款也就無法按時歸還，因此政府與銀行都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，全方位的了解房地產(chǎn)企業(yè)的各個信息，尤其是償還能力，加強控制力度，并且對銀行貸款行為進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，從而使資金更加隔離的配置，從房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的流向其他有更有希望的產(chǎn)業(yè)中，也使整個市場經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展起來，而不是過度集中在某一產(chǎn)業(yè)中。為了達(dá)到金融監(jiān)督的目的，政府以及銀行都應(yīng)該對自身的很多業(yè)務(wù)進(jìn)行改進(jìn)創(chuàng)新，在改進(jìn)傳統(tǒng)的存貸模式的同時，還要引入更多的沒有任何問題的資產(chǎn)，盡可能的降低高風(fēng)險貸款的比例，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
    1.3盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型
    目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與市場經(jīng)濟(jì)并沒有完全的靠攏，甚至有些脫離市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向，因此政府在各方面上鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)低碳環(huán)保，不再只是考慮經(jīng)濟(jì)效益問題。政府可以利用杠桿經(jīng)濟(jì)原理來對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的調(diào)整。杠桿作用主要表現(xiàn)在以下兩方面：一方面，政府可以通過政策支持鼓勵更多的房地產(chǎn)企業(yè)投資智能建筑，在開發(fā)的過程中給予更多的優(yōu)惠，這樣參與智能化建筑的開發(fā)的開發(fā)商就會越來越多，進(jìn)而改變這種房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式;另一方面，政府也可以對購買低碳環(huán)保的住宅的用戶實行優(yōu)惠，進(jìn)而擴(kuò)大購買人數(shù)，購買人數(shù)的增多，又會促進(jìn)開發(fā)商開發(fā)智能化的環(huán)保的建筑，進(jìn)而完全的實現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，也促進(jìn)了我國建筑行業(yè)的良性發(fā)展。
    2.結(jié)語
    綜上所述，可知就我國目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀來說，采取措施使其能夠和諧發(fā)展已經(jīng)成為刻不容緩的任務(wù)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的初期發(fā)展對市場經(jīng)濟(jì)來說起著非常大的作用，但是因為市場監(jiān)管等工作并沒有落實到位，使其越來越偏離市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，因為相關(guān)部門應(yīng)該給予更多的優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。本文是筆者多年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究經(jīng)研究的總結(jié)，希望為市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供借鑒。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十二
    內(nèi)部控制是經(jīng)濟(jì)單位和各個組織在經(jīng)濟(jì)活動中建立的一種相互制約的業(yè)務(wù)組織形式和職責(zé)分工制度。它包括控制環(huán)境、目標(biāo)設(shè)定、風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險應(yīng)對、控制活動、信息溝通、內(nèi)部監(jiān)督八個相互聯(lián)系的要素。在住房公積金業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制體系中不但要按照內(nèi)控的目標(biāo)、原則和要素來嚴(yán)格設(shè)計住房公積金的內(nèi)部控制體系，更要增強領(lǐng)導(dǎo)和員工的內(nèi)部控制意識，建立良好的內(nèi)部控制環(huán)境基礎(chǔ)，進(jìn)而發(fā)揮住房公積金業(yè)務(wù)內(nèi)部控制體系的有效性，保障資金的安全性與管理的合規(guī)性，使得住房公積金業(yè)務(wù)健康、穩(wěn)定的運營。
    一、我國住房公積金的內(nèi)部控制現(xiàn)狀
    （一）存在產(chǎn)生住房公積金內(nèi)部及外部風(fēng)險的環(huán)境
    從目前住房公積金內(nèi)部控制現(xiàn)狀看，存在著管理觀念片面性，管理措施滯后性。首先，在業(yè)務(wù)管理方面其關(guān)注重點常放在年度繳存額和貸款發(fā)放額是否完成。其次，對于內(nèi)部控制的認(rèn)識仍停留在對規(guī)章制度的編制，并沒有將內(nèi)部控制作為一種動態(tài)管理機(jī)制去設(shè)計與執(zhí)行。最后，管理者與工作人員在內(nèi)部控制意識上有待提高，重視和理解程度上仍需要加強。現(xiàn)階段住房公積金管理中心存在的內(nèi)部控制問題，不僅會影響內(nèi)部控制的建立與實施效果，而且不利于內(nèi)部控制基礎(chǔ)環(huán)境的建設(shè)，更不利于內(nèi)部控制體系的建立，容易引發(fā)住房公積金內(nèi)部及外部風(fēng)險的產(chǎn)生。
    （二）缺乏有效的風(fēng)險識別、風(fēng)險評估與風(fēng)險應(yīng)對
    風(fēng)險確認(rèn)與評估是實現(xiàn)公積金內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)，也是開展內(nèi)部控制活動的出發(fā)點。但就目前來看，公積金管理中心風(fēng)險控制制度還不完善，風(fēng)險評估方法簡單，缺乏動態(tài)與全面的風(fēng)險識別與評估，不利于控制目標(biāo)的實現(xiàn)。想要準(zhǔn)確地識別與判斷風(fēng)險，就必須要建立完善的風(fēng)險控制制度和方法。但目前不少住房公積金管理中心在資金運營管理、業(yè)務(wù)運營管理和行政執(zhí)法工作中存在著各種各樣的風(fēng)險，對風(fēng)險的評估和認(rèn)識都還不夠全面和深入，同時對風(fēng)險評估后的相應(yīng)控制措施也簡單，缺乏全面、有效的`控制措施和方法，并且各個中心在風(fēng)險評估與控制方面也存在較大的個體差距。
    （三）信息與溝通方面需要完善
    信息與溝通是實施內(nèi)部控制的重要條件，主要內(nèi)容包括信息質(zhì)量、溝通制度、信息系統(tǒng)和反舞弊機(jī)制方面的建設(shè)。目前住房公積金中心在這些方面普遍存在問題。隨著住房公積金繳存單位的不斷增加，積累了大量的繳存職工信息和各種業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，但是在內(nèi)部控制中，這些信息和數(shù)據(jù)無法發(fā)揮其應(yīng)有作用。首先表現(xiàn)在對信息數(shù)據(jù)的利用效率和關(guān)注度不高，相關(guān)管理部門及人員很少對這些業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計、整理和分析，并提供給決策層幫助其做好公積金業(yè)務(wù)的運營與風(fēng)險管控。其次是可利用信息的準(zhǔn)確性、完整性與統(tǒng)一性較差，信息質(zhì)量有待提高。另外全國各地的公積金管理中心所使用的業(yè)務(wù)系統(tǒng)互不相同，各種不同軟件系統(tǒng)在業(yè)務(wù)信息的統(tǒng)計規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)和種類等方面會產(chǎn)生較大的差異，導(dǎo)致信息的可利用性不高，可比性不強，不利于行業(yè)內(nèi)部控制水平的提升。還有就是很多中心沒有建立反舞弊機(jī)制，反舞弊意識普遍薄弱。
    二、改善住房公積金內(nèi)部控制的措施
    （一）增強領(lǐng)導(dǎo)及工作人員的內(nèi)控意識
    要做好住房公積金的內(nèi)部控制，首先要從源頭上增強中心領(lǐng)導(dǎo)及工作人員的內(nèi)控意識，特別是提高中心領(lǐng)導(dǎo)層對內(nèi)部控制工作的重視程度，把內(nèi)部控制措施運用作為內(nèi)部管理的重要手段，并將其作為中心業(yè)務(wù)運營管理的重要工作。其次，對于負(fù)責(zé)內(nèi)部控制的工作人員，要采用科學(xué)、合理的選任方式，應(yīng)當(dāng)將職業(yè)道德修養(yǎng)和專業(yè)勝任能力作為選任的重要標(biāo)準(zhǔn)，并定期對其實際工作成效進(jìn)行客觀的評價與合理的考核。此外，要貼近實際來制定內(nèi)部控制方案，認(rèn)真貫徹執(zhí)行，在執(zhí)行的過程中發(fā)現(xiàn)措施的不足并及時按照規(guī)定權(quán)限和程序進(jìn)行方案調(diào)整；在管控效果的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析與評價，及時糾偏并完善。政府相關(guān)部門在對住房公積金管理中心的工作進(jìn)行年度考評時，要立足各中心的實際情況和內(nèi)部控制的原則來綜合考查其內(nèi)部控制的合理性與科學(xué)性，并對實際執(zhí)行情況和組織工作進(jìn)行打分。同時在中心內(nèi)部要加大對內(nèi)部控制人員的培訓(xùn)，既要加強相關(guān)業(yè)務(wù)知識學(xué)習(xí)，還要注意個人綜合素養(yǎng)的提升，確保內(nèi)控人員的獨立性和專業(yè)性，提高其思維的發(fā)散性與綜合性，進(jìn)而通過有效的內(nèi)部控制措施提升公積金運營管理的效能。
    （二）加強風(fēng)險識別，完善風(fēng)險應(yīng)對
    要控制公積金的管理風(fēng)險就必須建立、健全內(nèi)部控制機(jī)制，在明確風(fēng)險控制目標(biāo)的基礎(chǔ)上，加強和完善風(fēng)險識別機(jī)制與與風(fēng)險應(yīng)對體系的建設(shè)。我們可以通過以下途徑來實現(xiàn)：一是可以從各業(yè)務(wù)管理部門和稽核部門中選出一批業(yè)務(wù)水平高，綜合素養(yǎng)強的工作人員進(jìn)行風(fēng)險管理方面的專業(yè)培訓(xùn)，建立一支專業(yè)的風(fēng)險管理隊伍，確保住房公積金內(nèi)部控制的獨立性、權(quán)威性和規(guī)范性。二是制定住房公積金業(yè)務(wù)風(fēng)險管控細(xì)則，明確風(fēng)險確認(rèn)、風(fēng)險評估與控制活動的具體內(nèi)容，主要包括常規(guī)風(fēng)險信號的識別，突發(fā)風(fēng)險事件的應(yīng)急評估與應(yīng)對，重大政策變更的風(fēng)險評估和應(yīng)對等。三是聘請風(fēng)險管理方面的專家和學(xué)者與中心領(lǐng)導(dǎo)、內(nèi)部工作人員共同對各項業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制環(huán)節(jié)和措施進(jìn)行分析與研究，并確立重要風(fēng)險關(guān)注領(lǐng)域，按照風(fēng)險重要程度劃分等級，使得內(nèi)部控制人員在實際執(zhí)行中能根據(jù)風(fēng)險的性質(zhì)與等級情況采取針對性的解決方案。
    （三）提升信息質(zhì)量，健全內(nèi)部溝通與績效考評體系
    信息是確保經(jīng)營管理活動順利開展的基礎(chǔ)。內(nèi)部控制作為一種管理活動也同樣需要信息的支持，信息質(zhì)量的優(yōu)劣同樣會對內(nèi)部控制的有效性產(chǎn)生影響。要借助信息系統(tǒng)建設(shè)和信息數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析來提升住房公積金業(yè)務(wù)信息的質(zhì)量，使其為管理決策和內(nèi)部控制提供有效保障。只有構(gòu)建完善的內(nèi)部溝通體系，實現(xiàn)信息傳遞渠道的不斷優(yōu)化，保障信息傳遞的及時性和準(zhǔn)確性，并將內(nèi)部控制工作納入中心員工及部門的年度績效考評體系之中才能使內(nèi)部控制工作更加協(xié)調(diào)、合理與可行。就具體實現(xiàn)方式來說，首先，要建立基層工作人員與管理層直接溝通的機(jī)制。通過直接溝通來優(yōu)化信息傳遞的渠道，及時對業(yè)務(wù)信息情況進(jìn)行交流反饋，對相關(guān)疑難問題進(jìn)行報告，有效應(yīng)對業(yè)務(wù)運營中產(chǎn)生的風(fēng)險。其次，重視加強管理中心各部門之間的溝通與協(xié)作。通過業(yè)務(wù)系統(tǒng)共享平臺實現(xiàn)各業(yè)務(wù)部門之間，以及業(yè)務(wù)部門與綜合部門之間；業(yè)務(wù)人員之間以及業(yè)務(wù)人員與管理人員之間的及時溝通與協(xié)作，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，做好風(fēng)險防控。最后，要將內(nèi)部控制的執(zhí)行與組織情況納入中心員工及部門的年度績效考核體系當(dāng)中，設(shè)置相關(guān)考核指標(biāo)，從定性與定量兩個維度來進(jìn)行考評，以此作為約束用來不斷促進(jìn)內(nèi)部控制意識的深入和執(zhí)行效果的提升。
    （四）加強內(nèi)部監(jiān)督，完善反舞弊機(jī)制
    內(nèi)部監(jiān)督是實現(xiàn)內(nèi)部控制的重要保證，離開內(nèi)部監(jiān)督則內(nèi)部控制的執(zhí)行與效果就會弱化。住房公積金中心應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與機(jī)構(gòu)，明確職責(zé)與監(jiān)督內(nèi)容，切實保障內(nèi)部控制的實施。同時更要完善反舞弊機(jī)制，堅持懲防并舉，重在預(yù)防的原則，明確反舞弊工作的重點領(lǐng)域及環(huán)節(jié)，規(guī)范舞弊案件的舉報、調(diào)查、處理、報告及補救程序。
    三、結(jié)束語
    住房公積金管理中心作為資金的實際管理者，要把防范資金運營風(fēng)險和提升資金使用效率作為內(nèi)部控制的目標(biāo)，把提升內(nèi)部控制意識與領(lǐng)導(dǎo)重視程度作為內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，把建立、健全風(fēng)險管理體系作為內(nèi)部控制的重點，通過采用先進(jìn)的信息系統(tǒng)和管理方法，準(zhǔn)確識別公積金各項業(yè)務(wù)在運營過程中可能存在的問題及風(fēng)險，并由此不斷完善內(nèi)部控制度，才能保障住房公積金健康、穩(wěn)定的運營。
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    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十三
    中國房地產(chǎn)立法中的各個利益集團(tuán)
    作者：王令、谷毅博
    引言：伴隨著房地產(chǎn)業(yè)近些年的火暴發(fā)展。與此相關(guān)的各個利益集團(tuán)也逐步壯大，或多或少的影響著中國房地產(chǎn)的立法。本問通過對我國現(xiàn)階段立法現(xiàn)狀的描述，說明了房地產(chǎn)法律、法規(guī)的必要，并著重分析了各利益集團(tuán)利益取向及對立法的態(tài)度。最后在對各個利益集團(tuán)矛盾的比較中，筆者提出了關(guān)于協(xié)調(diào)矛盾，加速房地產(chǎn)立法的建議。
    關(guān)鍵詞：立法現(xiàn)狀利益集團(tuán)各利益集團(tuán)之間的矛盾及立法要求
    （一）中國的立法現(xiàn)狀
    中華民族是一個重視家的民族，有所成就的人最終想到的是安家樂業(yè)。隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對生活品質(zhì)的要求越來越高，而不斷提高的工資和時下流行的銀行信貸業(yè)務(wù)也使中國人“安居”夢想越來越現(xiàn)實。而這消費增長點也刺激了中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，甚至在一些地方出現(xiàn)了過熱的跡象，有“泡沫”的傾向。
    針對中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的這些現(xiàn)象，現(xiàn)在并沒有完善的法律來規(guī)范這一市場。中國相繼制定了一些法律、法規(guī)，形成了以《土地管理法》和，《城市房地產(chǎn)管理法》為核心、系列單行法規(guī)并列、諸多規(guī)章相補充法律體系框架。但是這些法律多以原則性為主，缺乏可操作性和協(xié)調(diào)性。法律、法規(guī)中的冗雜、重復(fù)現(xiàn)象也很普遍。而且這些法律存在很大的滯后性，對于現(xiàn)在中國房地產(chǎn)業(yè)中出現(xiàn)的糾紛等問題沒有很準(zhǔn)確的法律依據(jù)。因此，新的房地產(chǎn)法的制定迫在眉睫。那么，哪些因素會對新法的出臺產(chǎn)生影響呢？筆者認(rèn)為現(xiàn)在有四個大的利益集團(tuán)會對新法的制定產(chǎn)生很大影響。它們是政府、開發(fā)商、消費者、銀行。讓我們分析一下各個利益集團(tuán)現(xiàn)在是怎樣獲得各自的利益的。
    （二）各個利益集團(tuán)
    在房地產(chǎn)業(yè)中，政府會通過稅收實現(xiàn)自己的利益。由于種種歷史原因，我國對房屋和土地基本上是分別征稅。所以所說的房地產(chǎn)稅，實際上是房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅的總稱。房產(chǎn)稅包括調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、契約、印花稅；土地稅包括土地使用稅、土地增值稅、銷售不動產(chǎn)稅。如果加上房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該交納的全部稅種來看，還包括5個稅種和一個1個附加。的確，在房地產(chǎn)業(yè)中，政府會通過稅收取得大量的`財政收入。有報告說，北京20的gdp增長有30%以上來自房地產(chǎn)，20的固定投資有50%以上來自房地產(chǎn)。
    解決居民住房問題是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的首要問題。而政府作為經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者對房地產(chǎn)業(yè)是如何引導(dǎo)的呢？政府對居民買房進(jìn)行補貼，體現(xiàn)在政策上就是福利分房。政府希望通過行政干預(yù)來保證“居者有其屋”，維護(hù)社會的穩(wěn)定。
    開發(fā)商在房地產(chǎn)業(yè)中扮演著很重要的角色。據(jù)統(tǒng)計，在房產(chǎn)價格構(gòu)成中，土地費用占到了20%，市政公用設(shè)施配套費用占到20%，相關(guān)稅費占到10%---15%，這樣看來，交給政府的各方面稅款占到了房產(chǎn)價格的50%以上，開發(fā)成本勢必增加。而建設(shè)成本一般又占到房價的40%左右。這樣，開發(fā)商的利潤就會減少。為了保證自己的利益，開發(fā)商會提高房價。或是通過加大商品用房、高檔房的建設(shè)來謀取更大的利益空間。而這種方式的結(jié)果很可能是造成消費者的購買力下降。最終，危及的還是開發(fā)商的利益。所以，筆者認(rèn)為在新的房地產(chǎn)法制定中，開發(fā)商這一利益集團(tuán)急需通過這一新法來調(diào)整稅費制度，降低開發(fā)成本，規(guī)范政府活動，減少強制措施對開發(fā)商的影響。
    一般消費者都希望政府盡可能地實施福利分房，減少自己的買房支出。而有能力購買商品房的消費者，對房屋周圍的環(huán)境，物業(yè)方面的要求極高，但這些通常是在消費者購房之前已經(jīng)由開發(fā)商決定了。所以消費者希望通過立法增加開發(fā)商在建設(shè)過程中保護(hù)環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)容，同時還要求法律協(xié)調(diào)好開發(fā)商與物業(yè)之間的關(guān)系，明確責(zé)任。減少業(yè)主和物業(yè)之間的糾紛。
    中國的房地產(chǎn)為什么能這么“蓬勃”的發(fā)展呢？誰提供給開發(fā)商大量的資金投入呢？答案就是我國的各大銀行。開發(fā)商可以通過直接借貸來籌集到自己的建房資金。因為借貸的償還利息很高，銀行也樂于將資金借貸。這樣，開發(fā)商就有了穩(wěn)定的投入資金來源。當(dāng)然，隨著現(xiàn)在信貸消費的風(fēng)行，“按揭”買房也成為一種時尚。大量的商品房的消費人群就是采用這種方式來實現(xiàn)自己的住房愿望的。
    事實上，在中國信貸消費這一點上，存在著審查不嚴(yán)格，有證明就借貸的現(xiàn)象。也正因此，許多人加入了投機(jī)和買房的行列，在“羊群效應(yīng)”下，投機(jī)和投資者不斷增加，導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生。一旦泡沫破裂，房價下跌，形成惡性循環(huán)。房子成了負(fù)資產(chǎn)，很多人會拋房，銀行接收的是貶值的房產(chǎn)，這就會沖擊整個金融體系。
    筆者認(rèn)為，各銀行已經(jīng)意識到這個問題，但是在高額的利息誘惑下，都希望可以分到信貸收入這塊蛋糕。所以，在新的房地產(chǎn)法頒布的同時，相關(guān)的金融方面的立法也能出臺來補充新法，應(yīng)該是各大銀行的希望所在吧。
    （三）各個利益集團(tuán)的矛盾與立法建議
    綜合看了各個利益集團(tuán)的利益取向和對立法的需求，我們可以橫向比較一下他們之間的矛盾，更直觀的看出當(dāng)前房地產(chǎn)立法中的一些不和諧之處，提出解決方法。
    從稅收方面來看，政府應(yīng)該很滿意現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅的收入現(xiàn)狀，大量的財政稅收不僅使得各種政府計劃能夠順利進(jìn)行，而且也提高了政府工作人員的福利。從更功利的角度來說，財政收入的多少與該政府的政績也是有直接關(guān)系的。所以政府當(dāng)然是希望維持現(xiàn)在的冗雜的稅收政策，而這就與開發(fā)商的利益產(chǎn)生了沖突。上文已經(jīng)說過，由于稅收成本的過高，開發(fā)商的利益已經(jīng)受到了很大的損害。最壞的結(jié)果就是開發(fā)商減少建房，那么政府也將減少大量的財政收入。所以這個反應(yīng)也是連鎖的，那么新的立法中應(yīng)該怎樣協(xié)調(diào)這兩者之間的矛盾呢？筆者認(rèn)為，應(yīng)該出臺一部完善的，專業(yè)的法律。改變現(xiàn)在法律冗雜、重復(fù)的現(xiàn)狀，在稅收方面，減少稅種，規(guī)范稅收標(biāo)準(zhǔn)。
    這部法律在福利分房方面也應(yīng)該有一個明確的標(biāo)準(zhǔn)。因為這一政策，涉及到了四大集團(tuán)的利益。政府為了維持社會穩(wěn)定，希望通過這一立法緩解現(xiàn)在住房緊張的狀況。所以它希望通過法律可以約束開發(fā)商，使其能夠建造足夠的經(jīng)濟(jì)型住房，而不是為了增加自己的利益中間，把大量的資金投入到商品房和中高檔房的建造中。但是，政府應(yīng)取得的稅收并未減少。這樣的話，開發(fā)商的利益又受到了損害。會大大減小它的投資熱情，最后可能會出現(xiàn)各種類型的住房都緊缺的現(xiàn)象。因此，筆者認(rèn)為，在這一方面，我國應(yīng)該借鑒新加坡現(xiàn)在實行的住房措施，以立法的形式確定一個標(biāo)準(zhǔn)，比如工資收入。()一定的工資標(biāo)準(zhǔn)之下可以享受福利分房，而超過了這一標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)該自己購買商品房。這樣既保證了廣大居民的利益，也確保了開發(fā)商的利益，政府也會有穩(wěn)定的財政收入。
    在開發(fā)商與消費者之間存在的很大的矛盾，出了房價之外就是居住環(huán)境和物業(yè)管理方面。事實上，這兩年的關(guān)于這些方面的糾紛也是曾出不窮。因此，關(guān)于這一方面的立法也在人們的期待中。筆者也認(rèn)為，中國應(yīng)該在新的房地產(chǎn)法中加大這一方面的比重。明確開發(fā)商、物業(yè)和消費者之間的權(quán)利與義務(wù)。若出現(xiàn)糾紛時，消費者可以明確索賠對象，能夠提高訴訟效率，減小訴訟成本。對于居住環(huán)境方面的要求，開發(fā)商基于成本考慮，很少關(guān)注這一方面，這對于消費者是很不負(fù)責(zé)的。當(dāng)然這也成了購房后開發(fā)商與消費者糾紛的一個重要原因。為了減少這種情況的發(fā)生，筆者同樣認(rèn)為應(yīng)該在新的法律中增加保護(hù)生態(tài)和資源可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)容。除此之外，筆者認(rèn)為輔助新房地產(chǎn)法的實施的其他的相關(guān)法律的制定同樣重要。比如，針對現(xiàn)在的信貸業(yè)務(wù)方面，關(guān)于金融方面的立法勢在必行。在這方面的立法中，要完善信貸方面的立法，嚴(yán)格申請條件，從而減小金融體系承擔(dān)的風(fēng)險。
    在具體的立法工作中，筆者認(rèn)為必須割斷權(quán)力和利益的紐帶，真正的貫徹全心全意為人民服務(wù)的宗旨。那么，我們可以參考西方的立法助理制度，建立我國自己的法律專家、實際專業(yè)人士和有關(guān)專家組成的專業(yè)常設(shè)立法機(jī)構(gòu)。這樣，既可以在技術(shù)上有提高，而且也加強了新法的可操作性。最大的好處是做到了公平、公正，使法律更加客觀，能更好的協(xié)調(diào)各利益集團(tuán)的利益。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十四
    尊敬的先生/小姐：
    非常感謝您抽出寶貴的時間予以審核我的求職信。本人欲申請貴公司招聘的房地產(chǎn)評估員一職。我自信符合貴公司的要求。
    我是從天津國土資源和房屋職業(yè)學(xué)院的一名即將畢業(yè)的學(xué)生，我的所學(xué)習(xí)的專業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)營與估價。這個專業(yè)不僅使我對于房地產(chǎn)評估程序和建筑工程預(yù)算有一個明確的了解，而且對于房地產(chǎn)的政策敏感度有一個很好的提高。在校期間，我努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識，養(yǎng)成了獨立思考的能力。同時也具備了一定的專業(yè)知識，我參加過學(xué)校組織的房地產(chǎn)評估實訓(xùn)，對于房地產(chǎn)評估報告以及評估程序能較好的掌握。并且我積極的參加學(xué)校組織的各項活動，在社團(tuán)活動中也積極踴躍。并且在暑假期間，我參加過另一所評估公司的實習(xí)，對這項工作有更深的了解，且能獨立操作單份報告的制作。大學(xué)三年，我深深地感受到，在優(yōu)秀單位共事，使我在競爭中獲益；向?qū)嶋H困難挑戰(zhàn)，讓我在挫折中成長。前輩們教我勤奮、盡責(zé)、善良、正直；大學(xué)的三年培養(yǎng)了我實事求是、開拓進(jìn)取的作風(fēng)。我熱愛貴單位所從事的事業(yè)，殷切地期望能為這一光榮的事業(yè)添磚加瓦；我會在實踐中不斷學(xué)習(xí)、進(jìn)步。雖然在眾多的應(yīng)聘者中我不一定是最優(yōu)秀的,可是我仍很自信,請關(guān)注我的未來!
    敬禮！
    自薦人：張宗瑾。
    2011年12月1日。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十五
    摘要:隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,環(huán)境問題日益嚴(yán)峻。為了保護(hù)環(huán)境,維護(hù)生態(tài)平衡,各國采取了多種措施。本文分析了征收環(huán)境保護(hù)稅的理論依據(jù)及其現(xiàn)實意義,在借鑒國外環(huán)境保護(hù)稅立法經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,提出了構(gòu)建我國環(huán)境保護(hù)稅制的原則和思路。
    關(guān)鍵詞:環(huán)境保護(hù)稅;污染;法律的思考
    工業(yè)革命以來,人口的迅猛增長和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展導(dǎo)致了生態(tài)環(huán)境狀況的日益惡化,環(huán)境問題使人類的基本生存條件面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn),保護(hù)與改善生態(tài)環(huán)境,維持生態(tài)平衡,已成為世界各國謀求可持續(xù)發(fā)展的一個重要問題。在我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中同樣出現(xiàn)了大量的環(huán)境問題,為了改善環(huán)境質(zhì)量,保護(hù)生態(tài)環(huán)境,我國采取了一系列的積極措施,取得了比較明顯的成效。但目前我國較多采用的是直接管制措施,例如規(guī)定排污標(biāo)準(zhǔn)、征收排污費,這些措施將污染者置于被動接受管理的地位,不利于調(diào)動其參與環(huán)境治理的積極性。環(huán)境保護(hù)稅作為一種有效的刺激措施,能夠通過改變?nèi)藗兊男袨榉绞饺〉帽Ｗo(hù)生態(tài)環(huán)境的積極效應(yīng)。我國現(xiàn)階段還沒有專門用于環(huán)境保護(hù)的稅種。本文將對我國的環(huán)境保護(hù)稅收法律制度建設(shè)進(jìn)行初步探討。
    一、開征環(huán)境保護(hù)稅的理論依據(jù)
    (一)外部性理論
    英國“福利經(jīng)濟(jì)學(xué)之父”庇古的外部性理論為環(huán)境保護(hù)稅的征收提供了最主要的經(jīng)濟(jì)學(xué)依據(jù)〔1〕(p29)。外部經(jīng)濟(jì)效果是一個經(jīng)濟(jì)主體的行為對另一經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果,而這種效果并沒有從貨幣上或市場交易中反映出來〔2〕(p569)。根據(jù)外部性理論,企業(yè)或個人在追求利潤或利益最大化時,容易造成資源浪費和環(huán)境污染,使得其他微觀經(jīng)濟(jì)主體(企業(yè)或個人)的福利減少,形成外部不經(jīng)濟(jì);同時,在代際之間也存在外部效應(yīng),上代人對資源的過度浪費和污染,也會造成下代人福利的減少。按照庇古的分析,自然環(huán)境為生產(chǎn)者提供的服務(wù),并未在生產(chǎn)者的生產(chǎn)成本中反映出來,因而會造成生產(chǎn)企業(yè)花費的成本與社會花費的成本之間的差異,這種邊際凈私人產(chǎn)品和邊際凈社會產(chǎn)品的差額即私人經(jīng)濟(jì)活動所產(chǎn)生的外部成本。這種以危害自然為表現(xiàn)形式的外部性成本發(fā)生在市場體系之外,因而不能在市場上自行消除,只有政府采取稅收形式,才能把污染成本增加到產(chǎn)品的價格中去。假定政府征收等于邊際污染成本的稅收,那么可以使污染者的邊際私人成本等于邊際社會成本,邊際私人收益等于邊際社會收益,即把污染者的外部性成本內(nèi)在化〔2〕(p576),使其面對真實的成本和收益。如果沒有內(nèi)部化,一些行為的經(jīng)濟(jì)成本就不會被考慮,如果外部費用沒有成為商品和服務(wù)的價格因素,就會引起嚴(yán)重的市場扭曲。〔3〕理論上把對單位污染所征的等于污染所造成的邊際社會損失的稅收稱為庇古稅。此后,學(xué)者西蒙斯進(jìn)一步發(fā)展了外部性理論,提出“社會成本”概念,認(rèn)為企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其所造成的外部社會成本。因而,降低資源的社會成本,需要把外部性轉(zhuǎn)移至企業(yè)內(nèi)部,提高私人生產(chǎn)成本,促使其節(jié)約使用資源、減少對環(huán)境的污染。這一關(guān)于外部成本通過征稅形式而使之內(nèi)在化的設(shè)想,構(gòu)成了征收環(huán)境保護(hù)稅的基本理論框架。
    (二)“稀缺資源”論
    與環(huán)境保護(hù)稅有關(guān)的另一種經(jīng)濟(jì)學(xué)理論是“稀缺資源”論。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論,由于資源是稀缺的,才需要研究社會如何從各種可能的物品與勞務(wù)中進(jìn)行選擇,不同的物品如何生產(chǎn)和定價,誰最終消費社會所生產(chǎn)的物品?！?〕(p15)法國人布拉馬基等把價值的起源歸結(jié)為稀缺性,這種價值觀的典型觀點是:凡世上過份多余,任何人都可以隨意獲取的財物,無論它們怎樣有用,誰也不愿意花代價來取得它們,因而,數(shù)量多較數(shù)量少的東西價值小〔4〕(p69)。因此,一項資源只有稀缺時才具有交換價值,當(dāng)環(huán)境資源不具有稀缺性時是沒有交換價值的。在生產(chǎn)力水平低下,人口較少時,土地、空氣、水等環(huán)境要素的多元價值可以同時體現(xiàn),但隨著生產(chǎn)力水平的提高、人口的增長和環(huán)境保護(hù)重要性的增強,環(huán)境資源多元價值之間發(fā)生矛盾及環(huán)境資源稀缺性的特征逐漸顯露。一是由于環(huán)境要素的多元價值難以同時體現(xiàn)而導(dǎo)致某種環(huán)境功能資源產(chǎn)生稀缺性,即在一定時間和空間范圍內(nèi),某環(huán)境要素如果要滿足人們的生活需求就難以滿足人們的生產(chǎn)需求;二是環(huán)境凈化功能難以滿足人類生產(chǎn)、生活排放污染物需要的問題特別突出,環(huán)境容量資源特別稀缺。但是長期以來,環(huán)境資源往往被認(rèn)為是公有的、無價的,可以無償占用,結(jié)果導(dǎo)致公地悲劇的出現(xiàn),對稀缺資源索取費用有助于經(jīng)濟(jì)有效地使用資源〔2〕(p494)。環(huán)境保護(hù)稅可以被看作是一種環(huán)境資源補償費,通過征收環(huán)境保護(hù)稅能夠貫徹“誰污染誰付費,誰利用誰補償”的生態(tài)環(huán)境開發(fā)保護(hù)原則。
    二、開征環(huán)境保護(hù)稅的現(xiàn)實意義
    目前,世界上采用環(huán)境保護(hù)稅來改善生態(tài)環(huán)境的國家越來越多,環(huán)境保護(hù)稅的使用在許多國家都取得了良好的環(huán)境效益。例如,瑞典的硫稅(1991年開征)使石油燃料的硫含量降低至法定標(biāo)準(zhǔn)的50%,引進(jìn)燃料稅,每年co2z的排放量降低了19000噸。在挪威,1991年引進(jìn)的co2z稅使一些固定燃燒工廠的co2z降低了21%。在丹麥,對無危害廢物收稅已經(jīng)使垃圾填埋成本翻倍,在1987~1993年間,家庭垃圾減少了16%,建筑垃圾減少64%,其他各方面的垃圾也均減少22%〔5〕。一般而言,環(huán)境稅能取得如下幾方面的積極效應(yīng)。
    (一)環(huán)境保護(hù)稅能增加財政收入
    (二)環(huán)境保護(hù)稅具有經(jīng)濟(jì)杠桿的功能
    一方面,通過稅收差異和優(yōu)惠政策,環(huán)境保護(hù)稅可以促進(jìn)
    環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如對節(jié)約能源、清潔生產(chǎn)和資源回收利用的產(chǎn)品給予一定期限內(nèi)的免繳部分或全部稅款的優(yōu)惠措施,而對資源浪費大、污染嚴(yán)重的企業(yè)可以加收環(huán)境保護(hù)稅,這樣的措施有利于鼓勵環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另一方面,環(huán)境保護(hù)稅能推動清潔工藝的創(chuàng)新,因為生產(chǎn)者有動機(jī)去發(fā)現(xiàn)可供選擇的有利于環(huán)境的生產(chǎn)方式。在征收環(huán)境保護(hù)稅的情況下,生產(chǎn)者會比較保持現(xiàn)有污染水平所支付的稅收與進(jìn)行技術(shù)革新減少污染所能得到的收益。如果技術(shù)創(chuàng)新成本小于稅收,那么污染就會減少,一直減少的污染控制成本等于稅收時,達(dá)到污染減少的最優(yōu)水平。假設(shè)所有污染者的行為都是理性的,污染控制的總成本將會最小化。例如瑞典對含有硫磺的柴油燃料征稅,這促使人們開發(fā)了新的清潔燃料。
    (三)環(huán)境保護(hù)稅能促使消費者使用更少的'污染產(chǎn)品
    盡管環(huán)境保護(hù)稅有的征稅目標(biāo)是消費者,有的是生產(chǎn)者,但是最終,所有稅收引起的費用都會轉(zhuǎn)嫁到使用有害環(huán)境的產(chǎn)品或服務(wù)的消費者身上。消費者購買污染產(chǎn)品將要多付費,承擔(dān)額外的環(huán)境污染成本,而選擇清潔產(chǎn)品則沒有額外費用的產(chǎn)生,例如,消費者使用含鉛汽油就需要比使用清潔燃料多付費。因此,環(huán)境稅能刺激消費者增加綠色產(chǎn)品的消費,從而改變消費方式,最終從源頭上控制污染。
    (四)環(huán)境保護(hù)稅的征收能減少污染控制的成本
    環(huán)境稅減少了污染控制的成本,因為征收環(huán)境保護(hù)稅不需要承擔(dān)政府失察的成本。所有的行為決定都掌握在污染者手里――決定是繼續(xù)污染并支付相關(guān)稅收還是采用新的有利于環(huán)境的方式做生意,污染者可以通過比較兩種選擇的收益來加以決定。在這種機(jī)制下,減少污染措施所需成本過大的污染者會傾向于支付環(huán)境稅,而那些減少污染所需成本很低的就會傾向于減少污染。因此,沒有政府的監(jiān)管也能得到一樣的結(jié)果〔3〕。環(huán)境稅收與基于企業(yè)協(xié)商和直接管制的政策措施相比,具有更大的透明性,較少受到“管制俘虜”的影響,因而更有利于環(huán)境保護(hù)目標(biāo)的實現(xiàn)。
    三、建立我國環(huán)境保護(hù)稅的法律思考
    我國現(xiàn)行稅制中的資源稅、消費稅、所得稅中都有一些關(guān)于環(huán)境保護(hù)的政策措施,在一定程度上體現(xiàn)了保護(hù)環(huán)境的政策意圖。例如,我國的增值稅稅法中規(guī)定,對生產(chǎn)原料中摻有不少于30%的廢舊瀝青混泥土生產(chǎn)的再生瀝青混泥土,實行增值稅即征即退的稅收政策;資源稅法將原油、天然氣、煤炭、其他非金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色金屬原礦和鹽等資源的開采或生產(chǎn)納入征稅/文秘站－中國最強免費！/范圍;消費稅法將對環(huán)境造成污染的鞭炮、焰火、汽油、柴油、小汽車和摩托車等消費品納入征稅范圍,并對小汽車按照排放量的大小規(guī)定了高低不同的稅率;內(nèi)資企業(yè)所得稅法規(guī)定,利用廢氣、廢水、廢渣等廢棄物作為主要生產(chǎn)原料的企業(yè),可以在5年內(nèi)免征或減征所得稅。上述稅種和政府的其他措施相配合,在減少污染、改善環(huán)境方面發(fā)揮了重要作用。但是,這些稅種的設(shè)立并非出于環(huán)境保護(hù)的目的,對環(huán)境保護(hù)只能起到補充性的作用,面對日益嚴(yán)峻的環(huán)境問題,我國有必要在完善現(xiàn)行稅制中有關(guān)環(huán)境保護(hù)的政策規(guī)定基礎(chǔ)上,借鑒國外的成功經(jīng)驗,盡快開征以環(huán)境保護(hù)為目的,以污染環(huán)境的行為或產(chǎn)品為課稅對象的專門性稅種――環(huán)境保護(hù)稅。
    (一)構(gòu)建環(huán)境保護(hù)稅法的基本原則
    構(gòu)建環(huán)境保護(hù)稅法需要結(jié)合我國的實際經(jīng)濟(jì)情況,我國是發(fā)展中國家,一方面老企業(yè)的污染防治任務(wù)繁重,另一方面快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展又加劇了環(huán)境的污染。因此,協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境的關(guān)系仍然是核心問題,構(gòu)建環(huán)境保護(hù)稅法首先需要明確其基本原則。筆者認(rèn)為,當(dāng)前我國若制定環(huán)境保護(hù)稅法,應(yīng)堅持以下幾項基本原則:1、公平原則。由于每個納稅人對環(huán)境的占用是不均衡的,因此在環(huán)境稅制設(shè)計中應(yīng)體現(xiàn)出“誰使用、誰付費”的基本原理。從而使污染企業(yè)的外部成本內(nèi)部化,這樣就能糾正市場失靈,實現(xiàn)公平。2、效率原則。環(huán)境保護(hù)稅的征收與排污種類、數(shù)量、濃度等環(huán)保專門知識緊密聯(lián)系,對污染物排放量進(jìn)行測量、對固定大排放源進(jìn)行定期監(jiān)測等,都需要大量的人、財、物的投入,因而要避免為求準(zhǔn)確地反映環(huán)境損害成本而設(shè)計過于復(fù)雜的環(huán)境稅,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)與環(huán)保部門密切合作,提高征管效率。3、循序漸進(jìn)原則。我國是發(fā)展中國家,經(jīng)濟(jì)建設(shè)任務(wù)仍是重中之重,因而開征環(huán)境保護(hù)稅應(yīng)遵循漸進(jìn)原則,分類分期實施,以給污染企業(yè)留下足夠的時間,便于其在不影響企業(yè)發(fā)展的同時采取相應(yīng)的削減污染技術(shù),實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)。
    (二)環(huán)境保護(hù)稅的征稅對象
    國際上通常把污染環(huán)境和破壞生態(tài)的行為以及在消費過程中會造成污染的產(chǎn)品作為環(huán)境保護(hù)稅的征稅對象。但目前我國尚缺乏這一稅種的制度設(shè)計和征管經(jīng)驗,因而在開征環(huán)境保護(hù)稅的初期,征稅范圍不應(yīng)過寬,應(yīng)根據(jù)國家當(dāng)前最重要的環(huán)境問題和環(huán)保目標(biāo),采取循序漸進(jìn)的方法,從重點污染源和易于征管的征稅對象入手。根據(jù)我國當(dāng)前的環(huán)境狀況,應(yīng)首先將對環(huán)境污染嚴(yán)重的廢氣、廢水和固體廢物的排放納入征稅范圍。因為這類行為對環(huán)境的污染最為嚴(yán)重,而且既有征收排污費的經(jīng)驗作為基礎(chǔ),又有大量的外國經(jīng)驗可資借鑒。其次,待時機(jī)成熟時,可以將那些難以降解和再回收利用的材料制造的、在使用中會對環(huán)境造成嚴(yán)重污染的各種包裝物納入征稅范圍。
    (三)環(huán)境保護(hù)稅的課稅依據(jù)
    一般來說,環(huán)境保護(hù)稅的課稅依據(jù)主要有三種:一是以污染企業(yè)的產(chǎn)量作為稅基;二是以生產(chǎn)要素或消費品所包含的污染物數(shù)量作為稅基;三是以污染物的排放量作為稅基〔8〕。第一種稅基的核算比較簡單,但在這種制度下,企業(yè)只有減少產(chǎn)量才能減少稅負(fù),這既會妨礙防污技術(shù)的采用和生產(chǎn)工藝的改進(jìn),還會造成資源配置的低效率。第二種稅基只要生產(chǎn)要素和消費品中含有污染物就需納稅,而不管其最終是否造成了環(huán)境污染,這種做法既不合理又不公平。相較而言,第三種稅基最為可取。以污染物的排放量作為稅基,污染企業(yè)在維持和增加產(chǎn)量的同時,只要能降低污染物的排放量就能減輕稅負(fù)。這既不會妨礙污染企業(yè)自由選擇污染防治辦法,又能促使其改進(jìn)生產(chǎn)工藝減少污染,增強了企業(yè)的能動性和自主性。
    (四)環(huán)境保護(hù)稅的稅率
    稅率既要達(dá)到控制污染的目的,又不能抑制社會生產(chǎn)。從理論上講,廠商的理性選擇是將污染削減到邊際控制成本等于稅率這一水平上。所以各個企業(yè)的污染控制程度不同,控制成本高的企業(yè)削減較少的污染量,而控制成本低的企業(yè)將大規(guī)模削減污染。環(huán)境保護(hù)稅的一個難點是制定合理的稅率,理想狀態(tài)下,它應(yīng)當(dāng)?shù)扔谖廴鞠鳒p的邊際收益,這時效率最高〔9〕(p44)。此外,由于各地的經(jīng)濟(jì)條件、人口密度以及對環(huán)境清潔度的要求不同,因而環(huán)境保護(hù)稅率不能高度統(tǒng)一,應(yīng)根據(jù)各地方的實際情況來確定適合自己的差別稅率。其次,環(huán)境保護(hù)稅率最好采用動態(tài)稅率,即根據(jù)治理污染和保護(hù)環(huán)境所需資金不斷調(diào)整具體環(huán)境保護(hù)稅目的稅率,動態(tài)稅率的實行,是稅負(fù)和污染相適應(yīng)原則的最直接體現(xiàn)。最后,環(huán)境保護(hù)稅率以采取定額稅率,從量計征為宜,即按照污染物排放的一定計量單位,規(guī)定定額稅率,這能使稅制簡化、便利。
    (五)環(huán)境保護(hù)稅的優(yōu)惠措施
    我國應(yīng)借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗,靈活運用多種稅收優(yōu)惠措施激勵企業(yè)治理污染,保護(hù)環(huán)境。第一,實施鼓勵企業(yè)開展治污領(lǐng)域的科技研究與開發(fā)的稅收支出政策。國家應(yīng)對防污治污的技術(shù)研發(fā)高度重視,除直接給予研究、開發(fā)治污新技術(shù)的企業(yè)預(yù)算撥款外,還可以利用稅收支出手段,鼓勵企業(yè)從事環(huán)?？蒲谢顒?從而增強治污支出的整體效益。第二,實行刺激企業(yè)投資防污設(shè)備的稅收優(yōu)惠政策。對合格產(chǎn)品(指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中無污染或能減少污染的機(jī)器設(shè)備)實行加速折舊制度;對工業(yè)企業(yè)購入的環(huán)境保護(hù)設(shè)備允許抵扣進(jìn)項增值稅額;對企業(yè)為治理污染而進(jìn)行的設(shè)備改造項目給予投資抵免等,這就能促使企業(yè)開發(fā)先進(jìn)技術(shù),加速設(shè)備的更新?lián)Q代。第三,盡可能取消或調(diào)整不利于環(huán)保的稅收政策。在適當(dāng)時候應(yīng)取消對農(nóng)膜、農(nóng)藥特別是劇毒農(nóng)藥的優(yōu)惠增值稅待遇;嚴(yán)禁或嚴(yán)格限制有毒、有害化學(xué)品或可能對我國環(huán)境造成重大危害的產(chǎn)品進(jìn)口,大幅提高上述產(chǎn)品的進(jìn)口關(guān)稅〔10〕。
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    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十六
    習(xí)****總書記在統(tǒng)籌推進(jìn)新冠肺炎疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作部署會議上強調(diào)：“疫情對產(chǎn)業(yè)發(fā)展既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。當(dāng)一些傳統(tǒng)行業(yè)受沖擊較大，而智能制造、無人配送、在線消費、醫(yī)療健康等新興產(chǎn)業(yè)展現(xiàn)出強大成長潛力。要以此為契機(jī)，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育壯大新興產(chǎn)業(yè)。”為深入貫徹落實習(xí)****總書記重要講話精神，我們對數(shù)字經(jīng)濟(jì)在這次疫情防控阻擊戰(zhàn)中發(fā)揮的作用開展了調(diào)查研究，本站錦提出了加速寧夏數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對策建議。
    疫情之下數(shù)字經(jīng)濟(jì)“補位”
    突如其來的新冠肺炎疫情，使居民正常工作生活秩序受到影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展遇到短期困難。但是，在疫情防控過程中，以大數(shù)據(jù)、人工智能、云計算等為代表的數(shù)字技術(shù)及其應(yīng)用，在疫情監(jiān)測分析、病毒溯源、防控救治、資源調(diào)配等多個方面發(fā)揮了重要支撐作用，成為織密防控網(wǎng)絡(luò)、構(gòu)筑立體高效防控體系的有力助手。5g、互聯(lián)網(wǎng)、智能制造等數(shù)字技術(shù)和平臺在遠(yuǎn)程會診、線上辦公、碼上防疫、無接觸服務(wù)、重點物資調(diào)配、加快企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)等方面得到了有效應(yīng)用。線上消費、在線娛樂、空中課堂等“宅經(jīng)濟(jì)”異軍突起，有力保障了廣大居民疫情期間正常生活需求，有效滿足了消費者多樣化選擇。
    工信部數(shù)據(jù)顯示，截至3月初，全國191家公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)及近100家企業(yè)互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)院針對疫情提供在線義診，心得體會數(shù)千名臨床和疾控專家在線咨詢答疑，緩解了線下醫(yī)院壓力，避免了不必要的交叉感染。從1月26日起，自治區(qū)診療專家組成員每天晚上都要在寧夏第四人民醫(yī)院的遠(yuǎn)程會診中心與各級醫(yī)療機(jī)構(gòu)“隔空問診”。全區(qū)150余萬在校生融入“空中課堂”，實現(xiàn)城鄉(xiāng)共上一堂課。
    2月10日以來，各地企業(yè)陸續(xù)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，數(shù)字化基礎(chǔ)較好的制造業(yè)企業(yè)尤其能夠更快更好地適應(yīng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)節(jié)奏，不少地方****也充分借助數(shù)字化平臺技術(shù)和服務(wù)能力，用科技手段抗疫和復(fù)工。比如，浙江、海南、四川通過支付寶在全省推行健康碼，江西在支付寶上推出“贛服通”，成為全國首個數(shù)字化復(fù)工復(fù)產(chǎn)平臺。寧夏力成電氣集團(tuán)因為數(shù)字化工廠建設(shè)比較成熟，在當(dāng)前用工緊缺的情況下，通過數(shù)字化的設(shè)計和生產(chǎn)，僅用了5天時間，給自治區(qū)第四人民醫(yī)院傳染病防治綜合樓供應(yīng)了42臺配電設(shè)備。寧夏充分發(fā)揮數(shù)字農(nóng)業(yè)的作用，利用農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全追溯平臺，通過遠(yuǎn)程監(jiān)控，督導(dǎo)農(nóng)產(chǎn)品自檢，保障疫情防控期間農(nóng)產(chǎn)品保供質(zhì)量安全。2月19日投入運行的寧夏工業(yè)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)信息平臺，運用大數(shù)據(jù)信息，點對點精準(zhǔn)無縫對接，及時掌握全區(qū)工業(yè)企業(yè)疫情防控復(fù)產(chǎn)復(fù)工動態(tài)，指導(dǎo)企業(yè)科學(xué)防控疫情和有序推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。3月4日，“寧夏防疫健康碼”正式上線。
    數(shù)字經(jīng)濟(jì)在抗疫情、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)中充分體現(xiàn)了穩(wěn)定器作用，減輕了疫情對我國實體經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響，增強了國民經(jīng)濟(jì)應(yīng)對危機(jī)沖擊的“韌性”。
    加速寧夏數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的建議。
    以應(yīng)對疫情為契機(jī)，加速數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有助于推進(jìn)寧夏創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展、拓展經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間、加快新舊動能轉(zhuǎn)換，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)更高質(zhì)量、更可持續(xù)發(fā)展。
    加快構(gòu)建新一代信息基礎(chǔ)設(shè)施體系。著眼數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，高質(zhì)量部署發(fā)展新一代移動通信、下一代互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施，推動光纖寬帶和移動寬帶網(wǎng)絡(luò)升級，加快建設(shè)新一代高速光纖網(wǎng)絡(luò)、先進(jìn)泛在的無線寬帶網(wǎng)和超高速、大容量、智能化的通信骨干網(wǎng)絡(luò)。以實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和發(fā)展全域旅游為載體，推動鄉(xiāng)村寬帶和貧困地區(qū)基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)全覆蓋。加緊部署云計算中心、大數(shù)據(jù)平臺建設(shè)，夯實物聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施，構(gòu)建集感知、傳輸、存儲、計算、處理為一體的智能化綜合信息基礎(chǔ)設(shè)施體系。
    范文大全加速制造業(yè)智能化改造升級。做強傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)鏈，大力發(fā)展智能制造，加強工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺建設(shè)和模式應(yīng)用。加快培育智能裝備制造領(lǐng)軍企業(yè)，重點發(fā)展軟件服務(wù)、工業(yè)機(jī)器人、高檔數(shù)控機(jī)床、3d打印、智能儀器儀表等智能化產(chǎn)品。著力推進(jìn)銀川中關(guān)村雙創(chuàng)園、石嘴山網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)園、中衛(wèi)西部云基地等大數(shù)據(jù)中心和產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，加快建設(shè)人工智能產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集群，培育更多“專精特新”中小企業(yè)。推動人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈等在社會各領(lǐng)域大規(guī)模應(yīng)用。推進(jìn)5g信息通信技術(shù)的規(guī)劃和建設(shè)，加快5g商用進(jìn)程。鼓勵數(shù)字化基礎(chǔ)好的骨干企業(yè)分享數(shù)字化研發(fā)和生產(chǎn)成果，推進(jìn)全生命周期的標(biāo)準(zhǔn)化集成重構(gòu)，加強與產(chǎn)業(yè)鏈上下游的協(xié)同互聯(lián)，探索智能化生產(chǎn)、個性化定制和協(xié)同化制造等創(chuàng)新模式。深入推進(jìn)“千家企業(yè)上云”計劃，鼓勵中小企業(yè)推進(jìn)數(shù)字化智能化改造，加大低成本、模塊化智能制造設(shè)備和系統(tǒng)的應(yīng)用，推動企業(yè)主動上云、深度用云。積極培育智能制造一體化服務(wù)企業(yè)、系統(tǒng)集成方案和解決方案供應(yīng)商，構(gòu)建以新型工業(yè)操作系統(tǒng)和工業(yè)app架構(gòu)為核心的智能服務(wù)生態(tài)，為中小企業(yè)提供制造場景、制造過程與資源配置優(yōu)化等在線服務(wù)。
    深化智慧社會建設(shè)。一是持續(xù)深化放管服改革，加強全區(qū)一體化政務(wù)服務(wù)平臺建設(shè)，全面推進(jìn)“一網(wǎng)通辦”，提升“我的寧夏”app應(yīng)用水平，拓展網(wǎng)上辦事廣度和深度，延長網(wǎng)上辦事鏈條。二是深入推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+教育”示范區(qū)建設(shè)，建立覆蓋全區(qū)、互聯(lián)互通的數(shù)字教育資源服務(wù)體系。推進(jìn)全區(qū)各級各類學(xué)校數(shù)字（智慧）校園、未來學(xué)校建設(shè)，推動對接線上線下，開發(fā)數(shù)字教育資源，提供多樣化、精準(zhǔn)化、個性化的學(xué)習(xí)支持服務(wù)，讓全區(qū)所有師生接觸到更多優(yōu)質(zhì)教育資源和普惠多元的教育服務(wù)，享受到更多優(yōu)秀教師的課程。三是持續(xù)提升“互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療健康”示范區(qū)建設(shè)水平，加強醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和投入，完善互聯(lián)互通的區(qū)市縣三級全民健康信息共享應(yīng)用平臺，構(gòu)建統(tǒng)一的公共衛(wèi)生大數(shù)據(jù)體系，加快形成全區(qū)醫(yī)療資源一張網(wǎng)、一個平臺，有效優(yōu)化城鄉(xiāng)醫(yī)療資源配置。加大智能技術(shù)和裝備在公共醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)中的應(yīng)用，提速“衛(wèi)生專網(wǎng)”，支持有條件的醫(yī)療機(jī)構(gòu)將5g、人工智能等新科技融入遠(yuǎn)程醫(yī)療服務(wù)體系，推動5g+云會議、智能機(jī)器人在醫(yī)院智能導(dǎo)診、消毒、配送等的應(yīng)用。四是大力推進(jìn)交通設(shè)施數(shù)字化改造，建設(shè)綜合交通信息樞紐，加強平安智慧公路建設(shè)。加快智能倉儲系統(tǒng)、冷鏈物流中心、企業(yè)物流信息系統(tǒng)建設(shè)，實現(xiàn)物流信息全程可追蹤。五是加快構(gòu)建區(qū)、市、縣、鄉(xiāng)、企業(yè)等智慧文旅和公共服務(wù)一體化體系，建設(shè)一批智慧景區(qū)、酒店、文旅小鎮(zhèn)和數(shù)字圖書館、文化館、博物館。推動數(shù)字創(chuàng)意在各領(lǐng)域的融合應(yīng)用，推進(jìn)傳統(tǒng)文化影視內(nèi)容基地、電競產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)。
    推進(jìn)服務(wù)業(yè)數(shù)字化升級。發(fā)揮移動互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)優(yōu)勢，心得體會范文錦集大力培育網(wǎng)絡(luò)體驗、智能零售、共享經(jīng)濟(jì)、平臺經(jīng)濟(jì)等新模式新業(yè)態(tài)，提升信息消費產(chǎn)品和服務(wù)供給水平，滿足和引領(lǐng)消費者的新需求，拉動消費升級。推進(jìn)線下線上結(jié)合的跨界業(yè)務(wù)融合，開展餐飲、零售、家政等智慧服務(wù)新場景。推動數(shù)字商業(yè)街區(qū)打造和基地建設(shè)，創(chuàng)建智慧社區(qū)服務(wù)示范中心。做實做深銀川跨境電子商務(wù)綜合試驗區(qū)，做大做強跨境電商產(chǎn)業(yè)，加快服務(wù)貿(mào)易數(shù)字化進(jìn)程，推動寧夏產(chǎn)品和服務(wù)“走出去”。深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，推進(jìn)私募股權(quán)和創(chuàng)業(yè)投資、金融科技、并購金融等新金融發(fā)展。建設(shè)多層次資本市場，增強金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力。加快推進(jìn)移動支付在電子政務(wù)、公共交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)、旅游等領(lǐng)域的應(yīng)用覆蓋。
    營造良好政策環(huán)境。進(jìn)一步營造寬松有利政策氛圍，保持?jǐn)?shù)字經(jīng)濟(jì)新業(yè)態(tài)活力。盡快研究****數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展推進(jìn)方案和獎補政策，通過成立發(fā)展基金、產(chǎn)業(yè)研究院、項目投資合作等，大力引進(jìn)國內(nèi)大型企業(yè)和高端人才，不斷夯實信息通信技術(shù)和實力。圍繞數(shù)字經(jīng)濟(jì)管理和技術(shù)創(chuàng)新、公共服務(wù)平臺建設(shè)、智能化技術(shù)改造、智能化產(chǎn)品生產(chǎn)等，研究制定針對性強、含金量高的激勵政策，推動數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)發(fā)展壯大和產(chǎn)業(yè)聚集。推動建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)采集傳輸標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)交換平臺和數(shù)據(jù)共享機(jī)制，范文寫作打破數(shù)據(jù)壁壘，消除信息孤島，促進(jìn)數(shù)據(jù)開放共享。推動市場監(jiān)管、城市管理、公共服務(wù)、民生保障和社會治理等方面的數(shù)據(jù)共享，鼓勵企業(yè)和公眾發(fā)掘利用開放數(shù)據(jù)資源，不斷釋放數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)價值和社會效應(yīng)。
    數(shù)字教育資源管理個人提升總結(jié)。
    以上就是這篇范文的全部內(nèi)容，涉及到數(shù)字、信息、數(shù)字化、建設(shè)、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)、發(fā)展、產(chǎn)業(yè)等方面，希望大家能有所收獲。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十七
    新經(jīng)濟(jì)形勢下高速公路路政管理若干經(jīng)濟(jì)問題的思考，所謂高速公路路政管理就是交通主管部門依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，為保護(hù)公路、維護(hù)公路秩序而進(jìn)行的管理工作。
    路政管理主要工作是維持公路秩序、維護(hù)路權(quán)、保護(hù)路產(chǎn)以及保護(hù)權(quán)益等，但是當(dāng)前的路政管理水平低下，無法滿足快速發(fā)展的社會需求。
    一、高速公路路政管理中的突出問題分析
    若想研究高速公路路政管理中的經(jīng)濟(jì)問題，首先應(yīng)該探究的是目前路政管理中存在的各種問題。
    本文通過實際調(diào)研，對路政管理中存在的主要問題進(jìn)行了分析，得出結(jié)論如下：
    (一)路政管理的理念落伍，不重視公路的經(jīng)濟(jì)效益。
    主要體現(xiàn)在下面兩個方面：其一是不夠重視公路的管理。
    其二是某些路政管理人員往往把路政管理的工作與管理公路等同，他們認(rèn)為只需確保公路的暢通即可，而對高速公路的社會價值重視不夠，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到路政管理的規(guī)范、科學(xué)、法制的要求。
    (二)路政管理體制不夠健全，產(chǎn)權(quán)問題突出。
    路產(chǎn)是公路局資產(chǎn)的組成部分，然而我國多數(shù)的基層公路局公路產(chǎn)權(quán)問題都存在著不清晰的問題。
    通常情況下，路政管理工作與經(jīng)濟(jì)活動密切相關(guān)，使得某些基層單位為了一些經(jīng)濟(jì)利益而出現(xiàn)爭路產(chǎn)的狀況，最終使得路產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明確。
    同時一個很普遍的問題是很多基層公路局管轄的公路附近建設(shè)了很多的違章建筑，比如商店、酒樓、餐館、停車場、旅社等，這些建設(shè)阻礙了了高速公路的暢通，同時也帶來了很多的安全隱患，嚴(yán)重侵犯了公路的路權(quán)與路產(chǎn)，結(jié)果導(dǎo)致路產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的模糊。
    (三)路政管理設(shè)備與技術(shù)落伍，沒達(dá)到應(yīng)有的水平。
    高速公里是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要的基礎(chǔ)設(shè)施，因而大力推動高速公里的信息化是當(dāng)前實現(xiàn)交通現(xiàn)代化的客觀要求。
    但是從當(dāng)前來看，政府對路政管理不夠重視，經(jīng)費投入不夠，技術(shù)設(shè)備落后，信息化程度不高。
    究其原因，我國的路政部門多數(shù)都是事業(yè)單位，采取自收自支的方式維持，投入到管理中的經(jīng)費較少，因而經(jīng)費的缺少導(dǎo)致路政管理效率與能力的低下。
    二、加強路政管理，提升社會經(jīng)濟(jì)效益的建議與具體措施分析
    為解決以上問題，本文從以下三個方面來分析提升社會經(jīng)濟(jì)效益的建議與具體措施。
    (一)加大對路政管理工作的重視，對收費標(biāo)準(zhǔn)與管理進(jìn)行完善。
    路政管理作為當(dāng)前我國行政管理的組成部分，與交通運輸系統(tǒng)的發(fā)展息息相關(guān)，同時也影響著國家經(jīng)濟(jì)與社會的發(fā)展，因而政府應(yīng)該重視路政管理工作，特別是要對收費標(biāo)準(zhǔn)與管理進(jìn)行完善。
    其一是加強路政管理人員對專業(yè)知識以及相關(guān)法規(guī)的學(xué)習(xí)，積極鼓勵工作人員不斷學(xué)習(xí)提升自己;其二是建立健全路政宣傳的體制機(jī)制，營造出依法治路的氛圍。
    比如可以在高速收費站出口、公路沿線等位置設(shè)置宣傳標(biāo)語，對路政管理的重要性以及損壞路權(quán)后需要承擔(dān)的后果進(jìn)行大力宣傳。
    (二)建立健全高速公路現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度。
    高速公路的經(jīng)濟(jì)學(xué)屬性決定了要健全高速公路的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度。
    建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，其一可以確保產(chǎn)權(quán)的公有性，其二是利于與高速公路相關(guān)的領(lǐng)域各類資本的重組，進(jìn)而利于股份制與混合所有制經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展，確保高速公路的持續(xù)健康發(fā)展。
    通過建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，有利于引進(jìn)民間資本進(jìn)入到高速公路行業(yè)，建立起合理的管理體制機(jī)制。
    當(dāng)前我國高速公路的建設(shè)已經(jīng)不再是政府的全資建設(shè)，而是更多的吸收企業(yè)、銀行、民間資本以及一些外資等的進(jìn)入，這樣促進(jìn)了各類資本的相互流動，拓寬了高速公路融資的多元化渠道。
    總之，建立起現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，不但可以有效保證高速公里的路權(quán)，同時也是確保高速公路可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。
    (三)加大資金投入，加大對路政管理的信息化建設(shè)。
    高速公路具有點多線長的特點，這就要求路政管理實行信息化管理。
    其一是要對高速公路信息化路政管理的制度與方法進(jìn)行完善;其二是廣泛開展高速公路路政管理的培訓(xùn)工作，對管理人員不斷進(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提升其信息化管理水平與操作能力;其三加大對信息化建設(shè)的投入，依據(jù)實際需求，在高速公路上建立路政執(zhí)法視頻遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)，以便工作人員的遠(yuǎn)程監(jiān)控;其四建立起應(yīng)對突發(fā)狀況的應(yīng)急預(yù)案。
    路政管理人員應(yīng)該進(jìn)行定期的演練，提升應(yīng)對突發(fā)狀況的能力，加強路政管理的預(yù)見性與計劃性，確保人身與公有財產(chǎn)的安全。
    三、結(jié)束語
    總之，高速公路路政管理作為現(xiàn)代化管理的一部分，對路政管理中經(jīng)濟(jì)效益的探索可以滿足我國當(dāng)前體制改革的需求。
    然而路政管理工作復(fù)雜且漫長，因而需要路政管理人員把提升本地的經(jīng)濟(jì)與社會效益作為主要任務(wù)，不斷提升管理的科學(xué)化水平與服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)而探索出適應(yīng)新時期經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的新模式。
    [2]交通規(guī)劃中的交通經(jīng)濟(jì)問題研究
    隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，城市交通的發(fā)展速度也大大加快，于是凸顯出了交通規(guī)劃中的交通經(jīng)濟(jì)問題。
    為了節(jié)約財政成本，更好地推動城市交通發(fā)展，在交通規(guī)劃中，要具體問題具體分析，因此結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕煌ń?jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，減少交通經(jīng)濟(jì)支出變成了首要研究的問題。
    1交通經(jīng)濟(jì)的定義
    交通經(jīng)濟(jì)，顧名思義就是交通業(yè)中的經(jīng)濟(jì)問題，在交通業(yè)運行中的每個環(huán)節(jié)都是與經(jīng)濟(jì)密不可分的。
    因此，通過分析交通規(guī)劃中的成本和利潤，可以判定一個交通規(guī)劃方案的好壞。
    交通經(jīng)濟(jì)理論目前無論在國內(nèi)和國際都處在初級階段，仍是一種冷門理論，但由于切合實際，對交通業(yè)以至于城市的發(fā)展有非常大的意義，因此需要在不斷的實踐中豐富和深入研究。
    交通經(jīng)濟(jì)的主要研究主體是人與物的運送問題。
    現(xiàn)在整個交通業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)和政策都沒有充分的研究，因此，本文對交通規(guī)劃中的交通經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行表面的研究分析。
    2目前我國交通規(guī)劃中交通經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀
    隨著城市交通的發(fā)展，我國許多城市越來越重視交通規(guī)劃，尤其是大中城市。
    做好交通規(guī)劃，有助于城市交通的和諧發(fā)展，合理配置交通資源。
    但目前我國的交通規(guī)劃中的交通經(jīng)濟(jì)還存在很多問題。
    2.1資金投入不夠充分
    城市的交通規(guī)劃需要以建設(shè)新型交通道理環(huán)境為目標(biāo)，以形成便捷的網(wǎng)絡(luò)化為著力點，要綜合考慮空間的組合設(shè)計和色彩線條，從而使交通規(guī)劃更具生態(tài)化、梅冠華、技能化，但是要達(dá)到這些要求，不僅需要科學(xué)技術(shù)的現(xiàn)金，還需要足夠的資金作保證。
    大多數(shù)情況交通規(guī)劃中的交通經(jīng)濟(jì)問題實際是資金投入力度不夠的問題，雖然國家對交通的投入逐年增加，但是這種投入往往是一次性的、不是持續(xù)性的。
    通過研究分析，許多城市和地區(qū)存在資金不足的問題，長期存在的收費站和過橋費就是直接體現(xiàn)，因此規(guī)劃城市道路建設(shè)，必須有足夠的資金作為保證。
    由于城市發(fā)展的預(yù)算是有限的，不可能在短時間內(nèi)將資金都投入到交通規(guī)劃中去，但是可以持續(xù)性的對交通規(guī)劃部門進(jìn)行撥款，保證長期的持續(xù)的資金來源，保證對城市道路的日常維護(hù)與檢修，推動道路交通規(guī)劃的良好發(fā)展。
    2.2未合理有效分配區(qū)域重點
    對交通進(jìn)行規(guī)劃主要針對的是城市，城市中某些區(qū)域存在嚴(yán)重的交通問題，某些區(qū)域并沒有什么問題，所以在交通規(guī)劃中的側(cè)重點應(yīng)該有所區(qū)分，具體問題具體分析，存在嚴(yán)重交通問題的區(qū)域需要優(yōu)先著重解決。
    但是有些城市沒有合理分配區(qū)域重點，為了省時省力，整個城市的交通都按照同樣的方式，不僅僅對資源是一種浪費，還不能體現(xiàn)城市的美觀獨特。
    尤其在一些基本沒有問題的區(qū)域，甚至可以不進(jìn)行改變，把現(xiàn)有的財政預(yù)算和人力投入到存在嚴(yán)重交通問題的區(qū)域中。
    但是并不意味著永遠(yuǎn)不改善沒什么問題的區(qū)域，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要交通作為保證，需要道理的`連結(jié)來帶動，在解決好問題嚴(yán)重的區(qū)域后，也應(yīng)重點規(guī)劃擱置的區(qū)域，良好的利用土地資源，來推動城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
    還有一個普遍存在的問題是，有些城市為了解決交通問題，不對歷史文化遺產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)，甚至直接摧毀，是非常錯誤的做法，相關(guān)負(fù)責(zé)人員必須嚴(yán)格監(jiān)督，并加以制止。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十八
    物流成本項目從核算對象上來劃分,可以分為宏觀物流成本和微觀物流成本。微觀物流成本根據(jù)發(fā)生物流費用企業(yè)的性質(zhì),可以分為貨主企業(yè)發(fā)生的物流費用和第三方物流費用。宏觀物流成本是核算一個國家在一定時期內(nèi)發(fā)生的物流總成本,是不同性質(zhì)企業(yè)微觀物流成本的總和。國家物流成本總額占gdp的比例,已經(jīng)成為各國物流服務(wù)水平高低的標(biāo)志。按照世界銀行統(tǒng)計給出的數(shù)據(jù),我國物流成本占gdp的比例是16.7%,由于我國現(xiàn)行會計核算體系無法直接核算企業(yè)的物流成本。所以,我國業(yè)內(nèi)不同研究人員采用不同的比例估計物流總成本和需求,從10%幾到30%幾不等,其間的差額較大,這也給我們理論研究和分析帶來了混亂,往往使實際工作無所適從。根據(jù)物流管理的基本功能和活動來分類,物流成本包括:運輸成本、倉儲成本和物流管理成本三大類。目前世界各國在進(jìn)行物流成本內(nèi)部結(jié)構(gòu)比例分析的時候,均采用這一基本方法。它可以及時顯示不同物流功能結(jié)構(gòu)所耗費的成本比例,也能夠更進(jìn)一步準(zhǔn)確找出物流成本項目中存在的問題,從而找出降低物流成本的有效途徑。
    美國權(quán)威物流成本核算機(jī)構(gòu)在計算物流成本時也采用上述公式,該公式是在多年實踐中不斷改進(jìn)和發(fā)展的結(jié)果,具有普遍性,也應(yīng)該成為我們重要的參考公式之一。
    3企業(yè)物流成本費用項目的構(gòu)成及影響因素
    從企業(yè)內(nèi)部來看,貨物購買或銷售時產(chǎn)生的運輸成本往往包含在貨物的購入成本或產(chǎn)品銷售成本之中;廠內(nèi)運輸成本常常是計入生產(chǎn)成本的;訂單處理成本一般包含在銷售費用之中;部分存貨持有成本也可能包含在財務(wù)費用之中等等。從供應(yīng)鏈角度來看,則會發(fā)現(xiàn)一系列相互關(guān)聯(lián)的物流活動產(chǎn)生的物流總成本,既分布在企業(yè)內(nèi)部的不同職能部門中,又分布在企業(yè)供應(yīng)鏈上下游的不同合作伙伴之中。所以,按照企業(yè)進(jìn)行會計核算的費用項目,企業(yè)物流成本費用項目的構(gòu)成一般應(yīng)包括:
    (1)企業(yè)供應(yīng)、銷售各環(huán)節(jié)人員的工資及福利費;
    (2)企業(yè)生產(chǎn)要素的采購費,包括運輸費、郵電費、采購人員的差旅費;
    (3)企業(yè)產(chǎn)品的推銷費,廣告宣傳費;
    (4)企業(yè)內(nèi)部倉庫保管費,維護(hù)費、搬運費;
    (5)企業(yè)物流設(shè)備、倉庫的折舊費,租用費;
    (6)企業(yè)物流信息費;
    (7)企業(yè)與物流相關(guān)的貸款利息;
    (8)企業(yè)回收廢棄物發(fā)生的物流費,逆向物流費。
    按照“物流費用冰山”說的觀點,企業(yè)物流成本的計算范圍大,運輸、保管、包裝、裝卸、以及信息等環(huán)節(jié)多。現(xiàn)行的會計核算制度和會計核算方法都不可能掌握物流成本費用的實際情況,大家只能看到物流費用露出海水上面的冰山的一角,而潛藏在海水下邊的整個冰山卻看不見,海水中的冰山才是物流成本費的主體部分。一般來說,企業(yè)向外部支付的`物流費用只是很小的一部分,真正的大頭是企業(yè)內(nèi)部發(fā)生的物流費用,按照企業(yè)對外支付和內(nèi)部發(fā)生物流成本費用的實際,一般情況下,影響企業(yè)物流成本費用的主要因素應(yīng)包括:
    (1)企業(yè)進(jìn)貨區(qū)域的選擇。進(jìn)貨區(qū)域方向決定了企業(yè)貨物運輸距離的遠(yuǎn)近,同時也影響著運輸工具的選擇、進(jìn)貨批量等多個方面。因此,進(jìn)貨區(qū)域方向是決定企業(yè)物流成本費用水平的一個重要因素。
    (2)運輸工具的選擇。不同的運輸工具,費用高低不同,運輸能力有大有小。運輸工具的選擇,一方面取決于所運貨物的體積、重量及價值大小,另一方面又取決于企業(yè)對某種貨物的需求及時程度及工藝要求。所以,選擇運輸工具要同時兼顧既保證生產(chǎn)與銷售的需要,又堅持物流成本費用最低的原則。
    (3)企業(yè)存貨的控制。無論是生產(chǎn)企業(yè)還是流通企業(yè),對存貨進(jìn)行控制,嚴(yán)格控制進(jìn)貨數(shù)量、進(jìn)貨次數(shù)和品種,都可以減少庫存資金占用和貸款利息支出,從而降低庫存、保管、維護(hù)等費用。
    (4)貨物的保管制度。良好的貨物保管、維護(hù)、發(fā)放制度,可以減少貨物的損耗、霉?fàn)€、丟失等事故,從而降低物流成本費用。相反,若在保管過程中,物品損耗、霉?fàn)€、丟失等情況時有發(fā)生,物流成本費用必然增加。
    (5)企業(yè)產(chǎn)品廢品率。影響物流成本費用的一個重要方面還在于產(chǎn)品的質(zhì)量和產(chǎn)品廢品率的高低。生產(chǎn)高質(zhì)量的產(chǎn)品可杜絕因次品、廢品等回收、退貨而發(fā)生的各種物流費用,從而降低物流成本費用。
    (6)企業(yè)物流管理費用開支大小。物流管理費用與生產(chǎn)和流通沒有直接的數(shù)量依存關(guān)系。但管理費用的大小直接影響著物流費用的大小,節(jié)約辦公費、水電費、差旅費等管理費用相應(yīng)可以降低物流費用的總水平。
    (7)企業(yè)物流資金利用率。企業(yè)利用貸款進(jìn)行生產(chǎn)或流通,必然要支付一定的利息,如果是自有資金,也存在著機(jī)會成本問題,資金利用率的高低,影響著利息支出的大小,從而也影響著物流成本費用的高低。
    總之,影響物流成本費用的因素很多,針對每一影響物流成本費用的因素,根據(jù)其特性加強管理,可以有效的控制企業(yè)物流成本項目,達(dá)到降低物流成本費用的目的。
    4降低企業(yè)物流成本是一個系統(tǒng)工程,物流系統(tǒng)成本之間存在著效益背反規(guī)律
    降低企業(yè)物流成本是一個系統(tǒng)工程,在物流各項功能之間,某一種功能成本的降低,會使另一種功能成本增加。由于構(gòu)成物流成本的元素很多,各種費用互相關(guān)聯(lián),工作頭緒多。因此,要想切實進(jìn)行企業(yè)的物流成本項目分析,控制和降低物流成本費用,就必須設(shè)立物流成本管理工作目標(biāo),明確物流管理任務(wù),確定物流管理工作的優(yōu)先級別,以項目責(zé)任管理的方法,有序受控的開展工作,為企業(yè)整個系統(tǒng)的利潤最大化做出貢獻(xiàn)。要明確物流成本項目的構(gòu)成,從現(xiàn)行財務(wù)成本費用中剝離出屬于物流成本范疇的內(nèi)容,分析和比較物流成本與制造成本,物流費用與其他費用之間的關(guān)系,掌握企業(yè)物流系統(tǒng)的成本項目。分領(lǐng)域全面清理物流系統(tǒng)的資源配置。根據(jù)建立的企業(yè)物流成本項目數(shù)據(jù)庫,從而建立起企業(yè)物流成本項目科學(xué)的比較分析基礎(chǔ)。
    5建立健全企業(yè)物流成本的財務(wù)管理模式
    我國企業(yè)物流成本的財務(wù)管理模式尚未建立,物流成本的各個項目分散在企業(yè)成本核算的不同會計核算科目和賬戶之中。由于物流成本項目沒有被列入現(xiàn)行企業(yè)財務(wù)會計制度和會計核算體系。制造企業(yè)習(xí)慣于將物流費用計入制造成本和其它各項費用之中;流通企業(yè)則將物流費用包含在商品流通費用之中,因此,無論是制造企業(yè)還是流通企業(yè),不僅難以按照物流成本項目的內(nèi)涵完整地計算出物流成本,而且連已經(jīng)被生產(chǎn)領(lǐng)域或流通領(lǐng)域分列出來的物流成本項目,也不能單獨真實的以會計核算報表的形式反映出來,使企業(yè)管理者無法掌握物流成本項目的真實情況和全貌。
    所以,我們必須加強企業(yè)物流成本項目的會計核算分析和控制,了解企業(yè)物流成本項目在會計核算過程中存在的主要問題,研究企業(yè)物流成本費用項目的構(gòu)成及影響因素,建立健全企業(yè)物流成本的財務(wù)管理模式,通過分析研究和論證試行,我們完全可以建議企業(yè)在會計核算中逐步分列物流成本項目,使企業(yè)管理者和決策者能夠有效的對物流成本項目進(jìn)行分析和控制,讓物流真正成為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提高的第三利潤源泉。
    參考文獻(xiàn)
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    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十九
    (1)物流成本會計核算的范圍和內(nèi)容不全面?，F(xiàn)行企業(yè)日常成本會計核算的范圍著重于采購物流、銷售環(huán)節(jié)物流,而忽視了其它物流環(huán)節(jié)的會計核算。按照現(xiàn)代物流的內(nèi)涵,物流應(yīng)包括:供應(yīng)物流、生產(chǎn)物流、企業(yè)內(nèi)部物流、銷售物流、逆向物流等。與此相應(yīng)的物流費用也應(yīng)包括:供應(yīng)物流費、生產(chǎn)物流費、企業(yè)內(nèi)部物流費、銷售物流費、逆向物流費等項目。從會計核算內(nèi)容看,相當(dāng)一部分企業(yè)只把支付給外部運輸、倉儲企業(yè)的費用列入專項成本,而企業(yè)內(nèi)部發(fā)生的物流費用,由于和企業(yè)的生產(chǎn)費用、銷售費用、管理費用等混在一起,因而經(jīng)常被忽視或分?jǐn)偟狡渌杀卷椖恐?甚至有些沒有被列入成本核算。其結(jié)果必然是導(dǎo)致物流成本低估或模糊不清。影響了會計核算信息的真實性,不利于物流成本項目的管理,也不利于相關(guān)利益者以及企業(yè)內(nèi)部管理者的經(jīng)營決策。
    (2)物流成本會計信息與其它成本費用信息混雜。由于物流活動存在于企業(yè)經(jīng)營活動之中,并且貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的始終,因此,對于相關(guān)物流費用的會計核算也基本上并入產(chǎn)品成本核算之中,與企業(yè)其它成本費用混合計入相關(guān)科目和賬戶。例如:對于因取得存貨而發(fā)生的運輸費、裝卸費、包裝費、倉儲費,以及運輸途中的合理損耗、入庫前的檢驗整理費等,只作為存貨的實際成本核算,成為銷售成本的一部分從總銷售收入中扣除,以得到總利潤。物流成本會計信息與其它信息的混雜,導(dǎo)致有關(guān)物流的數(shù)據(jù)信息必須從相關(guān)會計核算中分揀歸納出來,過程復(fù)雜且數(shù)據(jù)的時效性差,不利于企業(yè)物流管理和績效的評價,無法及時進(jìn)行對比分析和有效控制物流成本項目。
    (3)部分物流費用是企業(yè)間接費用的一部分,其分配方法依然沿用現(xiàn)行企業(yè)會計核算方法,掩蓋了企業(yè)物流成本項目。隨著物流費用對企業(yè)利潤貢獻(xiàn)的不斷增大,現(xiàn)行會計核算方法中,間接費用是依據(jù)企業(yè)生產(chǎn)過程中的直接人工工時或機(jī)器工時來分配的,這不僅扭曲了產(chǎn)品和服務(wù)的成本,也不利于企業(yè)生產(chǎn)業(yè)績的考核與評價,從而導(dǎo)致企業(yè)高級管理人員基于這些數(shù)據(jù)做出一些錯誤的決策。企業(yè)運輸成本增加,應(yīng)該是企業(yè)物流成本增加,而在現(xiàn)行會計核算體系中表現(xiàn)為企業(yè)材料成本增加;企業(yè)倉庫貨品損失,也應(yīng)該是企業(yè)物流成本增加,而在現(xiàn)行會計核算中卻表現(xiàn)為企業(yè)營業(yè)外支出等等。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇二十
    作為推進(jìn)住房公積金管理工作與提升住房公積金管理手段的基礎(chǔ)，住房公積金的檔案管理工作在日常的工作中已經(jīng)受到了相關(guān)人士的廣泛關(guān)注。同時，作為各級住房公積金管理機(jī)構(gòu)與服務(wù)工作的最終表現(xiàn)形式與基本載體，住房公積金檔案同樣也是對整個的公積金管理機(jī)頭進(jìn)行整體素質(zhì)考核的一種渠道之一。所以，無論是在公積金管理的內(nèi)部審核來看，還是站在廣大繳存人民進(jìn)行外部監(jiān)管、監(jiān)督的角度來看，住房公積金檔案管理的工作意義非凡，它不僅是對所屬區(qū)域內(nèi)居民收入體系與市場房價發(fā)展規(guī)律的重要記載，同時也是記錄市場房價情況的基本依據(jù)。我們每一名相關(guān)的從業(yè)人員都必須要站在專業(yè)的角度來對住房公積金檔案管理內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)研究與分析，以此來為未來的住房公積金與其他社會保障體系提供可靠的參考依據(jù)。住房公積金檔案管理還能夠為貸款人的信用查詢、風(fēng)險管控、矛盾糾紛提供基本查詢依據(jù)。在這個法治社會日益完善的今天，人們的維權(quán)意識也得到了前所未有的提升，在這種情況下很多糾紛以及矛盾都需要通過對原始的公積金檔案進(jìn)行查詢，才能夠得出最為公正的裁定。
    3現(xiàn)階段住房公積金檔案管理中存在的問題及相應(yīng)對策
    3.1檔案管理基礎(chǔ)設(shè)施相對落后
    由于我國的住房公積金管理體系起步較晚，一些辦事機(jī)構(gòu)的辦公場所甚至都是租借的，所以這就從本質(zhì)上制約了住房公積金相關(guān)檔案管理的基本要求，特別是一些縣級、鄉(xiāng)級機(jī)構(gòu)的辦事條件更為簡陋，久而久之便導(dǎo)致了一些基礎(chǔ)檔案的丟失與遺落。針對這種現(xiàn)狀我們建議各級住房公積金管理系統(tǒng)都應(yīng)當(dāng)從轉(zhuǎn)變思想開始，充分地認(rèn)識到檔案管理不僅是住房公積金日常業(yè)務(wù)的真實記錄，同時也是預(yù)防各類公積金貸款風(fēng)險、構(gòu)建和諧社會的基本保障。相關(guān)機(jī)構(gòu)更是要將具體的檔案管理責(zé)任落實的人頭來展開工作，從提升從業(yè)人員的主觀能動性與責(zé)任意識出發(fā)，以此來提升現(xiàn)階段的檔案管理工作質(zhì)量。對于一些有條件的住房公積金檔案管理業(yè)務(wù)部門，還應(yīng)當(dāng)從日常的工作監(jiān)督入手、建立健全完善的考核、激勵與獎懲機(jī)制。
    3.2建立健全相關(guān)的檔案管理制度
    在現(xiàn)階段的中國住房公積金檔案管理業(yè)務(wù)中，暫時還沒有出臺一部具體的行為標(biāo)準(zhǔn)與管理制度，這就導(dǎo)致了一些地市級的住房公積金中心雖然結(jié)合自身情況制定了一些相對的檔案管理制度，然而卻往往由于監(jiān)管不到位、缺少宏觀指引而導(dǎo)致了整個的管理制度無法做到系統(tǒng)性與完善性，久而久之便失去了這些規(guī)章制度本應(yīng)發(fā)揮的'效率。為了改變這種狀況，我們建議各級的住房公積金管理機(jī)構(gòu)，要通過充分利用互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)云系統(tǒng)，來對現(xiàn)階段的檔案管理制度進(jìn)行細(xì)化管理。通過分層管理、責(zé)任落實等手段，來推行各項檔案管理制度的落實與推廣，并以此來納入到相關(guān)的地方性住房公積金檔案管理考核中，與個人的績效、獎金掛鉤，在削弱公積金檔案管理中復(fù)雜性的同時，加大相關(guān)制度的貫徹與執(zhí)行。
    3.3強化崗位培訓(xùn)向“人的因素”要效益
    “以人為本”在實際的住房公積金檔案管理中同樣占據(jù)著較為重要的地位，特別是一些處于數(shù)字化檔案管理建設(shè)初期的地域，很多檔案管理從業(yè)人員都會由于專業(yè)知識有限而導(dǎo)致了紙質(zhì)檔案與電子檔案轉(zhuǎn)換的過程中，發(fā)生了一些不必要的丟失與遺落。為了避免這種情況的產(chǎn)生，作為住房公積金的管理集團(tuán)必須要充分的結(jié)合自身條件與需求，來打造一整套完善而又有效的數(shù)字化檔案操作系統(tǒng)的運用與學(xué)習(xí)，通過與受托銀行的同步更新來打造網(wǎng)絡(luò)化聯(lián)合管理模式，同時定期展開人員的專業(yè)培訓(xùn)與考核，通過對專業(yè)技能的掌握與提升來實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的維護(hù)，確保整個住房公積金系統(tǒng)的平穩(wěn)與安全運行。
    3.4強化領(lǐng)導(dǎo)力度，推進(jìn)公積金檔案管理的完善
    作為住房公積金管理體系中最為核心的組成部分，一些地域的管理者依舊存有較強的“官本位”思想，對于業(yè)務(wù)窗口的監(jiān)管僅僅停留于口頭上，這就導(dǎo)致了一部分自制能力較差的人員無法按照要求完成既定的工作目標(biāo)，為后續(xù)的住房公積金檔案管理埋下隱患。所以，我們在實際的工作中，必須要站在宏觀的角度來要求相關(guān)的檔案管理機(jī)構(gòu)管理者，從自身做起來帶動整體業(yè)務(wù)人員的主動性與工作的積極性，真正做到發(fā)揮黨員、領(lǐng)導(dǎo)的模范作用，以吃苦在前、享樂在后的精神與理念來帶動公積金檔案管理工作的全面提升。
    4結(jié)語
    綜上所述，中國現(xiàn)階段的住房公積金檔案管理工作作為整體住房公積金管理系統(tǒng)中最為基礎(chǔ)、最為核心的組成部分，它不僅占據(jù)著十分重要的地位同時也在實際的管理中發(fā)揮著不可替代的作用。然而，由于我國的住房公積金事業(yè)與其他歐美國家相比起步較晚，所以其中依舊存在很多的問題有待我們?nèi)グl(fā)現(xiàn)、去解決，各級主管部門也應(yīng)當(dāng)發(fā)揮自身的行政職能，從轉(zhuǎn)變思想入手來完善住房公積金檔案管理，最終為實現(xiàn)住房公積金事業(yè)的良性、健康發(fā)展保駕護(hù)航。
    參考文獻(xiàn)
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