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物業(yè)糾紛的解決方案篇一
物業(yè)合同糾紛
(一)
答辯人：
地 址：
電 話： 答辯人就物業(yè)管理合同糾紛一案提出答辯如下：
1、起訴狀所述“原告按約履行了合同，被告卻沒(méi)有按合同約定給付相關(guān)費(fèi)用”，這與事實(shí)不符，答辯人不同意這樣的說(shuō)法，事實(shí)是這樣的：
原告沒(méi)有按約履行合同在先。合同第1頁(yè)第一條甲方權(quán)利義務(wù)中明確寫(xiě)明“根據(jù)本協(xié)議對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理”，合同第3頁(yè)第二條對(duì)共用部位和共用設(shè)施做了解釋，包括樓梯間和綠地。而本人所居住的xx花園x號(hào)樓南面的公共綠地已成天然的停車場(chǎng)(照片為證)，經(jīng)多次想物管反應(yīng)，未果。其次，本人所居住的x單元，從上至下多處樓梯間墻面損壞(照片為證)，尤其本人居住的x樓，門前墻壁毀壞嚴(yán)重，已有2年多的時(shí)間，期間數(shù)次向物管反映，未果。以上事實(shí)表明，本小區(qū)物管沒(méi)有按約履行合同在先，而不是“原告按約履行了合同，被告卻沒(méi)有按合同約定給付相關(guān)費(fèi)用”。
有同一負(fù)責(zé)人在場(chǎng)(據(jù)了解是x主任)，從第1次物管上門收費(fèi)從起，本人及家人就向其反映四條同樣的問(wèn)題，：一是門口的樓梯間兩年多無(wú)人維修;二是車庫(kù)門前不時(shí)有汽車甚至是非小區(qū)業(yè)主的外地牌照汽車亂停亂放，多次是本人停在花錢購(gòu)臵的車庫(kù)的汽車不能出庫(kù)，耽誤本人及家人的時(shí)間;三是本人車庫(kù)門前衛(wèi)生狀況太差，雜草叢生，無(wú)人問(wèn)津;四是車庫(kù)門前有相鄰飯店私搭亂建的出煙通道損壞，夏天惡臭嚴(yán)重，不能靠近。來(lái)訪的物管人員也做了記錄，本人要求原告當(dāng)庭提供訪談?dòng)涗?。本人清楚的記得，?次物管到訪后，本人明確表明，只要解決上述問(wèn)題，本人立刻繳費(fèi)。但時(shí)隔1個(gè)多月，物管沒(méi)有任何答復(fù)，連起碼的舉手之勞拔草也沒(méi)有兌現(xiàn)，足以表明物管沒(méi)有解決問(wèn)題的誠(chéng)意，而不是起訴狀所說(shuō)的“經(jīng)催要無(wú)果，無(wú)奈訴至法院”。此外，在毫無(wú)溝通的前提下，一紙?jiān)V狀將本人告至法院，本人及家人極不不贊成物管的這種做法，保留提出異議的權(quán)利。
是只有交錢的義務(wù)，也有享受服務(wù)的權(quán)利，不談優(yōu)質(zhì)服務(wù)，起碼是合同規(guī)定的;物管不是只有收費(fèi)的權(quán)利，也有按合同履行服務(wù)的義務(wù)。
基于上述理由，本人要求原告xx漣水縣物業(yè)管理公司撤銷將本人列為被告，同時(shí)對(duì)本人曾三次向上門收費(fèi)物管人員提出的要求做出答復(fù)。
此致
xx人民法院
答辯人：
物業(yè)糾紛的解決方案篇二
物業(yè)管理是近幾年來(lái)我國(guó)大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（又稱業(yè)主）、使用人與物業(yè)的受托管理人（物業(yè)管理公司）之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對(duì)物業(yè)管理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問(wèn)題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）和國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問(wèn)題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)、審理物業(yè)管理糾紛案件在實(shí)體上和程序上應(yīng)注意的問(wèn)題，以及值得探討的問(wèn)題略陳管見(jiàn)。?
一、物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)。?
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。?
2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。?
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)糾紛的審理有一定的難度。?
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。
（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題。
（二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。?
2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。?
3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。?
三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問(wèn)題。
（一）關(guān)于業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉，作出決議的程序問(wèn)題。
由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管
（二）關(guān)于管理委員會(huì)的主體資格問(wèn)題。
（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問(wèn)題。
（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問(wèn)題。?
綜上所述，物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時(shí)間，需探討的問(wèn)題還很多。由于目前物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范，人民法院在處理這些新類型案件中，難免出現(xiàn)適用法律不一，判決結(jié)果不統(tǒng)一的情況。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為，保護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合法權(quán)益，不僅是司法實(shí)踐的要求，也是促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的要求。因此，有必要將完善我國(guó)物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。建議在物業(yè)管理法律規(guī)范中，確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)的管理體制，將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調(diào)整范圍，明確物業(yè)管理中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)、操作的程序、規(guī)則，使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。
物業(yè)畢業(yè)論文：
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物業(yè)糾紛的解決方案篇三
地址：__________
法定代表人：__________
被答辯人：__________
地址：__________
_______年_______月_______日，答辯人因收到_______人民法院轉(zhuǎn)來(lái)——______________關(guān)于“_________訴物業(yè)服務(wù)合同糾紛”一案，現(xiàn)依法提出如下答辯意見(jiàn)：
答辯事項(xiàng)：
答辯人請(qǐng)求人民法院依法駁回__________不合理且不合法的訴訟請(qǐng)求。
事實(shí)和理由：
被答辯人______其居住于_____小區(qū)____棟_____單元_____號(hào)于_____年_____月_____日因_____造成經(jīng)濟(jì)損失______元而起訴答辯人，認(rèn)為是答辯人失于管理造成其經(jīng)濟(jì)損失，要求答辯人作出相關(guān)賠償。然而答辯人認(rèn)為本案的事實(shí)情況與張某所稱并不一致，其適用法律上也有所不當(dāng)，具體理由為：
一、被答辯人_____所稱的損失是由其戶內(nèi)裝修時(shí)改變了房屋的原有使用功能，從而改變了原有的設(shè)施及功能而造成的。
二、答辯人已盡到告知和維護(hù)義務(wù)，沒(méi)有任何失職的過(guò)錯(cuò)。
被答辯人于_____年_____月_____日向答辯人提出了裝修申請(qǐng)，答辯人對(duì)其裝修內(nèi)容審批時(shí)已就裝修明令禁止事項(xiàng)進(jìn)行書(shū)面告知，明確告知業(yè)主嚴(yán)禁改變房屋的原有使用功能，實(shí)際上答辯人已按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定向被答辯人盡了告知義務(wù)。并且，_____年_____月_____日被答辯人的《裝修延期申請(qǐng)審批表》里，答辯人再次提醒和書(shū)面告知了相關(guān)事項(xiàng)。不僅如此，答辯人還積極協(xié)助處理本次事故，當(dāng)時(shí)是答辯人的值班人員在小區(qū)公共區(qū)域巡視檢查中發(fā)現(xiàn)被答辯人房屋出現(xiàn)問(wèn)題，答辯人還在第一時(shí)間以電話形式通知業(yè)主，并全程協(xié)助業(yè)主處理戶及進(jìn)行事件事故調(diào)查。
因此，本案事故的過(guò)錯(cuò)系被答辯人本人所造成，答辯人不存在任何過(guò)錯(cuò)，更不存在民事法律責(zé)任的前因后果聯(lián)系，答辯人無(wú)論從法律上，還是從人情關(guān)懷上都履行了協(xié)助義務(wù)。
三、依照雙方協(xié)議和相關(guān)法律法規(guī)，被答辯人的損失應(yīng)由其自行承擔(dān)。
而本案被答辯人裝修期間改變了原有的設(shè)施及功能在先，導(dǎo)致戶內(nèi)設(shè)施損失，其主要直接責(zé)任在于被答辯人，依據(jù)相關(guān)約定和法律法規(guī)，其責(zé)任應(yīng)自負(fù)。
四、被答辯人應(yīng)立即恢復(fù)戶內(nèi)原有的房屋使用功能，停止對(duì)該棟全體業(yè)主共用設(shè)施的民事侵權(quán)行為。
被答辯人戶內(nèi)裝修時(shí)改變了房屋的原有使用功能，改動(dòng)了原有的設(shè)施及功能，答辯人已嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定履行物業(yè)管理服務(wù)。但出于物業(yè)管理的法律法規(guī)要求和物業(yè)管理需要，希望法院能勸誡被答辯人立即恢復(fù)戶內(nèi)原有的房屋使用功能，恢復(fù)設(shè)施原有用功能，停止對(duì)該棟全體業(yè)主共用管道設(shè)施的民事侵權(quán)行為。
綜上所述，答辯人請(qǐng)求人民法院依法駁回__________不合理且不合法的訴訟請(qǐng)求，并且被答辯人及時(shí)恢復(fù)戶內(nèi)原有的房屋使用功能，恢復(fù)設(shè)施原有用功能，停止對(duì)該棟全體業(yè)主共用管道設(shè)施的民事侵權(quán)行為。
此致
______________人民法院
答辯人：______________
______年_____月_____日
物業(yè)糾紛的解決方案篇四
法定代表人：吳某某，董事長(zhǎng)
法定代表人：唐某某，董事長(zhǎng)
案由：物業(yè)服務(wù)合同糾紛
上訴人因與深圳市xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服深圳市福田區(qū)人民法院深福法民三初字第xxxx號(hào)民事判決，特向貴院提起上訴。
上訴請(qǐng)求：
一、撤銷深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號(hào)民事判決書(shū);
二、依法對(duì)本案改判，即駁回被上訴人要求上訴人承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請(qǐng)求;
三、本案訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。
事實(shí)與理由：
一、原審判決認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律不當(dāng)，應(yīng)予撤銷。
(一)、按照物業(yè)管理公司的要求交納物業(yè)管理費(fèi)用并不是業(yè)主法定義務(wù)，而是基于合同的約定，是一種合同義務(wù)。
原審法院僅以《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金是業(yè)主的法定義務(wù)為由判決上訴人對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)在6月至209月的物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金共226055.52元和滯納金承擔(dān)連帶清償責(zé)任是錯(cuò)誤的，《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但同時(shí)也在第三十五條規(guī)定了，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。第三十六條又規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
由此可見(jiàn)，按照物業(yè)管理公司的要求交納物業(yè)管理費(fèi)用并不是法定義務(wù)，而是基于合同的約定，是一種合同義務(wù)，業(yè)主要不要繳納物業(yè)費(fèi)、交多少?何時(shí)交?等等一系列內(nèi)容都要由合同約定，我國(guó)的任何一部法律都沒(méi)有對(duì)上述內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定，包括我國(guó)的物權(quán)法也沒(méi)有規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)，只是在第七十九條了建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主共有、在第八十條規(guī)定了建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)有約定，按照約定，沒(méi)有約定或約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。但上述資金和費(fèi)用并非物業(yè)管理費(fèi)，而是維護(hù)建筑物極其附屬設(shè)施的成本費(fèi)用的分?jǐn)?，物業(yè)費(fèi)包括了物業(yè)公司的利潤(rùn)，業(yè)主是沒(méi)有法定義務(wù)去養(yǎng)活物業(yè)公司的。
即使根據(jù)現(xiàn)有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。”我們也可以清楚的看到物業(yè)管理活動(dòng)不是法定存在的，而是依據(jù)合同存在的，這樣我們就不難得出“業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)不是法定的義務(wù)，而是合同約定的`義務(wù)”這樣一個(gè)結(jié)論。
物業(yè)糾紛的解決方案篇五
物業(yè)民事答辯狀范文【1】
答辯人:
地址:
電話:
答辯人就物業(yè)管理合同糾紛一案提出答辯如下:
1、起訴狀所述“原告按約履行了合同，被告卻沒(méi)有按合同約定給付相關(guān)費(fèi)用”，這與事實(shí)不符，答辯人不同意這樣的說(shuō)法，事實(shí)是這樣的:
原告沒(méi)有按約履行合同在先。
合同第1頁(yè)第一條甲方權(quán)利義務(wù)中明確寫(xiě)明“根據(jù)本協(xié)議對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理”，合同第3頁(yè)第二條對(duì)共用部位和共用設(shè)施做了解釋，包括樓梯間和綠地。
而本人所居住的xx花園x號(hào)樓南面的公共綠地已成天然的停車場(chǎng)(照片為證)，經(jīng)多次想物管反應(yīng)，未果。
其次，本人所居住的x單元，從上至下多處樓梯間墻面損壞(照片為證)，尤其本人居住的x樓，門前墻壁毀壞嚴(yán)重，已有2年多的時(shí)間，期間數(shù)次向物管反映，未果。
以上事實(shí)表明，本小區(qū)物管沒(méi)有按約履行合同在先，而不是“原告按約履行了合同，被告卻沒(méi)有按合同約定給付相關(guān)費(fèi)用”。
2、事實(shí)并非原告起訴狀所述“經(jīng)催要未果”。
今年，在原告起訴前曾上門要過(guò)物業(yè)管理費(fèi)，前后一共3次，有兩次有同一負(fù)責(zé)人在場(chǎng)(據(jù)了解是x主任)，從第1次物管上門收費(fèi)從起，本人及家人就向其反映四條同樣的問(wèn)題，:一是門口的樓梯間兩年多無(wú)人維修;二是車庫(kù)門前不時(shí)有汽車甚至是非小區(qū)業(yè)主的外地牌照汽車亂停亂放，多次是本人停在花錢購(gòu)置的車庫(kù)的汽車不能出庫(kù)，耽誤本人及家人的時(shí)間;三是本人車庫(kù)門前衛(wèi)生狀況太差，雜草叢生，無(wú)人問(wèn)津;四是車庫(kù)門前有相鄰飯店私搭亂建的出煙通道損壞，夏天惡臭嚴(yán)重，不能靠近。
來(lái)訪的物管人員也做了記錄，本人要求原告當(dāng)庭提供訪談?dòng)涗洝?BR> 本人清楚的記得，第3次物管到訪后，本人明確表明，只要解決上述問(wèn)題，本人立刻繳費(fèi)。
但時(shí)隔1個(gè)多月，物管沒(méi)有任何答復(fù)，連起碼的舉手之勞拔草也沒(méi)有兌現(xiàn)，足以表明物管沒(méi)有解決問(wèn)題的誠(chéng)意，而不是起訴狀所說(shuō)的“經(jīng)催要無(wú)果，無(wú)奈訴至法院”。
此外，在毫無(wú)溝通的前提下，一紙?jiān)V狀將本人告至法院，本人及家人極不不贊成物管的這種做法，保留提出異議的權(quán)利。
3、對(duì)于xx物業(yè)的管理水平和資質(zhì)，本人提出疑義。
理由如下:一，每次，本人遇到汽車停在車庫(kù)不得出去的情況，均會(huì)找到值班保安，遇到素質(zhì)差的保安，答復(fù)“汽車出不來(lái)，我也沒(méi)辦法啊，我也不知道是誰(shuí)家的車”;有時(shí)“幸運(yùn)”，碰見(jiàn)素質(zhì)高的值班保安，責(zé)任心強(qiáng)，但也只能到樓下叫喊“誰(shuí)家的車”種種，并不能快速解決問(wèn)題。
隨后，本人也向保安建議，要在門口進(jìn)行出入車輛登記，起碼記錄車牌號(hào)以及車輛歸屬業(yè)主的住址、電話。
可至今，“無(wú)主車”的事件還是時(shí)有發(fā)生。
二，就是眼前是事情了。
本應(yīng)訴通知書(shū)等文件的快遞上，居然寫(xiě)錯(cuò)了業(yè)主的電話號(hào)碼。
這對(duì)于“做最有潛力的物業(yè)管理企業(yè)”的xx物業(yè)管理有限公司，差距太大。
本次快遞上的郵戳是8月15日，時(shí)逢全家人出去旅游，8月12號(hào)下午出發(fā)，直至21日(周日)晚11時(shí)才到家。
昨天，也就是22日中午11時(shí)20分左右，法院x法官上門說(shuō)找業(yè)主，請(qǐng)下午2點(diǎn)30分在法院東門口等。
直至昨天下午2點(diǎn)30分，本人才看見(jiàn)通知書(shū)，試問(wèn)，如果本人旅游回來(lái)再晚兩天，貴方如何通知!為便于管理，物管應(yīng)該對(duì)業(yè)主的資料有起碼的了解、收集、掌握、存檔，以便及時(shí)通知業(yè)主有關(guān)事項(xiàng)，而且，物業(yè)管理合同上，物管公司的義務(wù)里也明確寫(xiě)明“建立健全的物管管理檔案資料”。
三，在物管第3次上門收費(fèi)之后的.一個(gè)深夜我家被盜，經(jīng)濟(jì)和精神都受到較大損失，感覺(jué)住在這個(gè)小區(qū)不安全，隨后便在xxx派出所報(bào)了案。
同時(shí)找到物管想看監(jiān)控，幫助公安破案，物管說(shuō)監(jiān)控不帶紅外線功能，夜間不起作用，還說(shuō)正在和開(kāi)發(fā)商交涉，請(qǐng)問(wèn)1個(gè)多月過(guò)去了，有結(jié)果沒(méi)有。
四，小區(qū)里大多數(shù)面朝西的門面房都開(kāi)了后門，直接影響小區(qū)的安全，還有小區(qū)亂停車的問(wèn)題，請(qǐng)問(wèn)物管作何解釋。
合同第4頁(yè)，對(duì)物管的服務(wù)質(zhì)量，包括房屋外觀、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、車輛停放秩序等有明確的要求，請(qǐng)問(wèn)，物管做的如何。
合同對(duì)雙方都有約束，我們不是只有交錢的義務(wù)，也有享受服務(wù)的權(quán)利，不談優(yōu)質(zhì)服務(wù)，起碼是合同規(guī)定的;物管不是只有收費(fèi)的權(quán)利，也有按合同履行服務(wù)的義務(wù)。
物業(yè)糾紛的解決方案篇六
古典文學(xué)中常見(jiàn)論文這個(gè)詞，當(dāng)代，論文常用來(lái)指進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的文章，簡(jiǎn)稱為論文。以下就是由編為您提供的。
物業(yè)管理是近幾年來(lái)我國(guó)大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化 、服務(wù)化而出現(xiàn)的對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(又稱業(yè)主)、使用人與物業(yè)的受托管理人 (物業(yè)管理公司)之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對(duì)物業(yè)管 理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問(wèn)題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類 型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理 辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)和國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物 業(yè)管理糾 紛案件存在適用法律難等問(wèn)題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)、審理物業(yè)管理糾紛案件 在實(shí)體上和程序上應(yīng)注意的問(wèn)題，以及值得探討的問(wèn)題略陳管見(jiàn)。
物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的， 該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。
1990年以來(lái)，特別是1992年以后，全國(guó)各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超 常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫(xiě)字樓的大廈(以下簡(jiǎn)稱 為住宅小區(qū)和商廈)，各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法 不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的
合同
、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門的投訴 大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以?？谑?新華區(qū)法院為例，該院于1995年開(kāi)始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩 年來(lái)因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無(wú)減。訴訟標(biāo)的額少則上萬(wàn)元，多則幾十萬(wàn)元。
2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過(guò)程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前海口市所受理的物業(yè)管理 糾紛，已從剛開(kāi)始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有：(1)物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè) 主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多;(2)業(yè)主或使用人要求 物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛;(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè) 管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管 理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái) 務(wù)損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產(chǎn) 管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債(包括服務(wù)管理關(guān)系 、代理關(guān)系、承包關(guān)系)、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是 否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主選票未過(guò)半數(shù) 的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會(huì)屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益 ，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)糾紛的審理有一定的難度。
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國(guó)公民、法人和 其他組織，又有外國(guó)公民、外國(guó)企業(yè)、港澳臺(tái)同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管 委會(huì)，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系 、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)管理公 司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實(shí)踐中又無(wú)現(xiàn)成的 依據(jù)，《中華人民共和國(guó)民法通則》等法律中無(wú)專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通 則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不 詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來(lái)一定的難度。
(一)物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題。
確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問(wèn)題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來(lái)確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴 訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般 都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院 也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ?提起侵權(quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院 管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng) 適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的， 業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購(gòu)置了物業(yè)，物業(yè)所 在地就是其住所地，因此，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住 所地是指其主要營(yíng)業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物 業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理 ，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛， 但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。
(二)應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問(wèn)題。在物業(yè)管理 糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司或開(kāi) 發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書(shū)面協(xié) 議：通常所說(shuō)的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承 包 的書(shū)面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán) 委托給物業(yè)管理公司管理的書(shū)面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同 的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。
物業(yè)糾紛的解決方案篇七
摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)化，物業(yè)管理糾紛也日漸增多。由于我國(guó)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)還不夠完善，因而給物業(yè)管理糾紛的解決帶來(lái)了一定的難度。物業(yè)管理糾紛涉及的法律問(wèn)題很多，本文僅針對(duì)物業(yè)管理糾紛經(jīng)常涉及的、當(dāng)前有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)尚未規(guī)定或規(guī)定不明確的業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格、物業(yè)服務(wù)合同的法律屬性、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等幾個(gè)主要法律問(wèn)題進(jìn)行探討。認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是具有民事訴訟主體資格的組織，物業(yè)服務(wù)合同屬于信托合同，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)收取及管理權(quán)的歸屬，并加大對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管力度。
關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理在我國(guó)作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，伴隨城鎮(zhèn)居民住房的商品化、社會(huì)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，已經(jīng)基本形成了企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理和社會(huì)化服務(wù)的運(yùn)行機(jī)制。為規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，6月國(guó)務(wù)院制定頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，國(guó)務(wù)院于8月又做出了關(guān)于修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定，在某些方面進(jìn)一步完善了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。由于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展很快，物業(yè)管理又很具體和復(fù)雜，而相關(guān)法律法規(guī)的某些條文原則化，缺乏可操作性，對(duì)某些問(wèn)題的規(guī)定不明確，這就導(dǎo)致涉及物業(yè)管理方面的糾紛和訴訟呈繼續(xù)上升的趨勢(shì)，物業(yè)管理現(xiàn)狀成為公眾批評(píng)和責(zé)難的焦點(diǎn)之一。本文擬就物業(yè)管理糾紛經(jīng)常涉及的、當(dāng)前有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)尚未規(guī)定或規(guī)定不明確的幾個(gè)主要法律問(wèn)題進(jìn)行分析研究。
一、業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格問(wèn)題
業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主物業(yè)管理的自治組織，其職責(zé)內(nèi)容主要是為了全體業(yè)主的利益而監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系，它對(duì)外發(fā)生法律關(guān)系的機(jī)會(huì)較少，因此沒(méi)有將它設(shè)立為法人的必要。但是，基于業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中充當(dāng)?shù)慕巧八鸬淖饔?，?yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)中明確賦予它民事訴訟主體資格，可作為原告或被告參加訴訟。這不僅有利于有效預(yù)防和及時(shí)解決物業(yè)管理糾紛，而且也能從我國(guó)有關(guān)民事訴訟的法律規(guī)定中找到依據(jù)。我國(guó)《民事訴訟法》第49條第一款規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。”這表明，公民、法人和其他組織具有民事訴訟主體資格。業(yè)主委員會(huì)不是公民、法人，但它能否屬于“其他組織”?關(guān)于“其他組織”，我國(guó)《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第40條的規(guī)定，詳細(xì)列舉了屬于《民事訴訟法》第49條第一款中規(guī)定的“其他組織”的八種具體情形，并在第九項(xiàng)規(guī)定了一個(gè)開(kāi)放性條款“符合本條規(guī)定條件的其他組織”，即“合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織”。業(yè)主委員會(huì)就屬于這一類組織，它應(yīng)具有民事訴訟主體資格，理由如下。
首先，業(yè)主委員會(huì)是合法成立的組織。建設(shè)部20制定的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第五條規(guī)定：業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)人民政府)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。第六條第四款規(guī)定：籌備工作之一確定業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法及名單。第22條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)投票選舉確定，并經(jīng)其所在地的街道辦事處批復(fù)后成立的。這些法律上的規(guī)定和實(shí)踐中的做法充分說(shuō)明，業(yè)主委員會(huì)是在政府有關(guān)行政主管部門指導(dǎo)下由全體業(yè)主選舉，并得到相關(guān)政府部門批準(zhǔn)成立的合法組織。
其次，業(yè)主委員會(huì)有一定的組織機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，其成員由業(yè)主代表?yè)?dān)任，所在地的社區(qū)主任或副主任亦兼任成員。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定了章程，業(yè)主委員會(huì)就是根據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》及業(yè)主委員會(huì)章程來(lái)履行職責(zé)的。
鑒于民事訴訟的相關(guān)規(guī)定及業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)，應(yīng)在有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)中明確賦予業(yè)主委員會(huì)的民事訴訟主體資格。這既有利于業(yè)主委員會(huì)大膽地開(kāi)展工作，從而更好地履行自己的職責(zé)，也有利于全體業(yè)主對(duì)自身利益的維護(hù)，且對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)也將起著促進(jìn)和監(jiān)督作用。
二、物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)問(wèn)題
筆者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)為信托合同，并且它還具有一般信托合同所不具有的特征。我國(guó)《信托法》規(guī)定：“本法所稱信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為?！备爬ㄆ饋?lái)，信托合同的主要特征有以下幾點(diǎn)：一是合同是基于委托人對(duì)受托人的信任才訂立的。二是委托人移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)給受托人。三是受托人按委托人的意愿以自己的名義實(shí)施管理或處分行為并自行承擔(dān)法律責(zé)任，這一點(diǎn)是信托合同與委托合同的主要區(qū)別所在。委托合同中的受托人只能以委托人名義而不能以自己的名義對(duì)外進(jìn)行活動(dòng)，由此產(chǎn)生的法律后果也由委托人承擔(dān)。四是具有特定的受益人或者特定目的。
物業(yè)服務(wù)合同完全符合信托合同的主要特征。首先，物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力及管理水平充分信任的基礎(chǔ)上簽訂的。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)自行選聘自己滿意的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由業(yè)主委員會(huì)與之訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。其次，業(yè)主移轉(zhuǎn)物業(yè)共有財(cái)產(chǎn)權(quán)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。為了實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須占有業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，業(yè)主與其共有財(cái)產(chǎn)權(quán)基本分離，單個(gè)業(yè)主不能以其享有物業(yè)共有權(quán)而排斥物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)它的管理。再次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按業(yè)主大會(huì)的意志，是以自己的名義而不是以業(yè)主的名義進(jìn)行管理，并自行承擔(dān)物業(yè)管理過(guò)程中的'法律責(zé)任。這表現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)以自己的名義自主決定聘用何人對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，自行承擔(dān)履行職責(zé)過(guò)程中的法律責(zé)任。第四，物業(yè)服務(wù)合同存在特定的受益人即全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)對(duì)物業(yè)專業(yè)化的管理和維護(hù)，以實(shí)現(xiàn)全體業(yè)主的共同利益。從以上四點(diǎn)分析可以認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同屬信托合同而非委托合同。
綜上所述，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)屬信托合同，并且具有一般信托合同所不具有的特征。一般信托合同往往只涉及對(duì)某物或某事項(xiàng)的管理，而物業(yè)服務(wù)合同不僅涉及對(duì)業(yè)主所有的建筑物共有部分及共有設(shè)施設(shè)備等物的管理，而且還涉及對(duì)業(yè)主群居生活關(guān)系的管理，如《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告?！庇纱丝梢?jiàn)，物業(yè)服務(wù)合同是一種比較復(fù)雜、特殊的信托合同。
三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和良好秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)是每位業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)，但由于我國(guó)有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度的不完善，業(yè)主拒交或延交物業(yè)管理費(fèi)成了如今物業(yè)管理中的一種較為普遍的現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由此與業(yè)主發(fā)生的糾紛時(shí)有發(fā)生。這不僅影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，而且導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，最終損害了全體業(yè)主的利益。這種狀況又在一定程度上強(qiáng)化了部分業(yè)主拒付或延付物業(yè)管理費(fèi)的心理，從而造成一種惡性循環(huán)。為有效預(yù)防和及時(shí)解決這一類糾紛，應(yīng)從以下幾方面健全物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度。
第一，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！币虼?，各地價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)主管部門要嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院相關(guān)法律規(guī)定，制訂本地區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)具體實(shí)施辦法，完善物業(yè)收費(fèi)價(jià)格形成機(jī)制，其規(guī)定要做到詳細(xì)、明確、具體。要將物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)同服務(wù)水平和檔次掛鉤，把按房屋性質(zhì)收費(fèi)改為按不同的服務(wù)等級(jí)收費(fèi)，以體現(xiàn)按質(zhì)論價(jià)。
第二，應(yīng)調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)收取及管理權(quán)的歸屬。關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)收取和管理權(quán)的歸屬，《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒(méi)有明確規(guī)定。我國(guó)各地立法均規(guī)定物業(yè)管理費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取并進(jìn)行獨(dú)立管理和核算。在我國(guó)物業(yè)管理收費(fèi)制度不完善、業(yè)主又缺乏一定的監(jiān)督能力的情況下，這種規(guī)定為物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主的權(quán)益埋下了隱患。如有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于某種目的，對(duì)個(gè)別或少數(shù)業(yè)主送、免物業(yè)管理費(fèi)，其結(jié)果可能造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量或把這部分經(jīng)濟(jì)損失轉(zhuǎn)嫁到其他業(yè)主身上。這種規(guī)定也為業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不信任，甚至導(dǎo)致個(gè)別或少數(shù)業(yè)主拖欠管理費(fèi)提供了可能。物業(yè)管理費(fèi)本是全體業(yè)主交付的用于物業(yè)管理的資金，其所有權(quán)本應(yīng)屬于全體業(yè)主。其收取權(quán)及管理權(quán)歸由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選出的，由業(yè)主代表組成的，代表全體業(yè)主行使各項(xiàng)權(quán)益的業(yè)主委員會(huì)享有比較合理。[6]業(yè)主委員會(huì)應(yīng)設(shè)立自己的專用賬號(hào)，實(shí)行獨(dú)立會(huì)計(jì)核算，物業(yè)服務(wù)企業(yè)每發(fā)生一筆合同約定范圍內(nèi)的費(fèi)用，需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，然后方可從業(yè)主委員會(huì)賬戶中支出。這種做法能夠使業(yè)主有效監(jiān)控管理費(fèi)用的支出。物業(yè)管理費(fèi)的收取權(quán)和管理權(quán)歸業(yè)主委員會(huì)享有，既有利于維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益，也有利于保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第三，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》明確規(guī)定了物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目及其公示要求。規(guī)定收費(fèi)項(xiàng)目有車輛保管費(fèi)、綜合服務(wù)費(fèi)(物業(yè)服務(wù)費(fèi))、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)及代理收費(fèi)共五項(xiàng)規(guī)定。規(guī)定這些收費(fèi)必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等，經(jīng)過(guò)物價(jià)部門審查后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。雖有以上明文規(guī)定，但由于法規(guī)對(duì)不履行以上義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任規(guī)定不明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)公開(kāi)透明的公示制度往往流于形式。另外，相關(guān)法規(guī)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定多收費(fèi)、少服務(wù)等行為應(yīng)當(dāng)怎樣處罰也缺乏具體規(guī)定，導(dǎo)致有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)因經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，損害業(yè)主合法權(quán)益。[7]因此，在立法上應(yīng)進(jìn)一步完善對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的規(guī)定，在實(shí)踐中有關(guān)政府主管部門應(yīng)加大對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管力度。
隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理糾紛出現(xiàn)了許多新的類型及特點(diǎn)，涉及的法律問(wèn)題也不斷增多。進(jìn)一步完善全國(guó)性的物業(yè)管理法律法規(guī)，健全地方物業(yè)管理規(guī)章，出臺(tái)相關(guān)司法解釋，以解決不斷攀升的物業(yè)管理糾紛已成為當(dāng)務(wù)之急。這需要不斷去研究、探索，不僅要總結(jié)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，而且要借鑒國(guó)外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，以更好地推動(dòng)我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
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物業(yè)糾紛的解決方案篇八
第一就是仔細(xì)閱讀研究合同內(nèi)的相關(guān)內(nèi)容，不要一概而過(guò)，很多細(xì)小的問(wèn)題就產(chǎn)生在合同內(nèi)的文字里面。例如房產(chǎn)交易后就進(jìn)行交房事宜，這句話中就沒(méi)有具體的交房時(shí)間，這就說(shuō)明日后交房可能會(huì)有什么隱匿的事情存在。所以每句話都要仔細(xì)研讀。
第二就是對(duì)于不合理的合同內(nèi)容不可以默認(rèn)，沒(méi)有辦法兩全的就結(jié)束交易，不要被一份合同束住手腳。
第三就是支付房款的時(shí)間以及方式不可以更改，必須按照合同內(nèi)的方式進(jìn)行，這也是為了保護(hù)雙方的利益不受損害。
房地產(chǎn)銷售合同糾紛的種類很多，處理起來(lái)都很麻煩，所以還是預(yù)防為主。
[房屋銷售合同糾紛的解決方案]
物業(yè)糾紛的解決方案篇九
上訴人(原審被告)：賈銘志，xxxx年x月x日出生，漢族，北京市xxxx居民，住xxxx。
電話：xxxx
被上訴人(原審原告)：北京萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司，住北京市順義區(qū)天竺工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)b區(qū)內(nèi)北京萬(wàn)科城市花園。
法定代表人：謝煒,總經(jīng)理。
電話：xxxx
上訴人與被上訴人物業(yè)服務(wù)糾紛一案，因上訴人不服北京市順義區(qū)人民法院(以下簡(jiǎn)稱“一審法院”)()順民初字第3223號(hào)《民事判決書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱“一審判決”)，特向貴院提起上訴。
上訴請(qǐng)求：
一、撤銷一審判決;
二、將本案發(fā)回重審或依法改判，判決駁回被上訴人起訴或駁回被上訴人在一審中提出的全部訴訟請(qǐng)求。
事實(shí)與理由：
一、被上訴人不具備起訴上訴人的主體資格，應(yīng)當(dāng)依法駁回其起訴。
，與上訴人簽訂《北京萬(wàn)科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》的主體為北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司，并非本案被上訴人北京萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司。
被上訴人未向上訴人提供任何證據(jù)證明其與北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司之間是同一家公司。
《合同法》第六十條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
上訴人所在小區(qū)有上百家公司，北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司與北京萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司是何種關(guān)系，上訴人沒(méi)有義務(wù)去調(diào)查了解，北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司或北京萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司亦從未向上訴人下發(fā)任何有效通知。
事實(shí)上，北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司早已下落不明，主體資格無(wú)從查找。
被上訴人并未將相關(guān)名稱變更文件當(dāng)成證據(jù)向法庭提交，導(dǎo)致上訴人無(wú)法對(duì)該等證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證，一審法院以未經(jīng)呈堂的證據(jù)作為確定本案被上訴人主體資格的依據(jù)(見(jiàn)一審判決第3頁(yè)第2-4行)，已直接違反了《民事訴訟法》第六十六條確定的“證據(jù)應(yīng)當(dāng)在法庭上出示，并由當(dāng)事人互相質(zhì)證”的基本原則。
因此，本案被上訴人不具備起訴上訴人的主體資格，其起訴應(yīng)當(dāng)被駁回。
二、避開(kāi)主體資格問(wèn)題存在的錯(cuò)誤，被上訴人起訴上訴人要求支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，其中有七年的費(fèi)用超過(guò)了訴訟時(shí)效，被上訴人早已失去勝訴權(quán)。
上訴人與北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司之間簽訂的《北京萬(wàn)科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》第十一條明確規(guī)定了物業(yè)管理和電梯費(fèi)的交費(fèi)時(shí)間，即“每季第一個(gè)月內(nèi)交上一季度費(fèi)用”。
2010年3月3日，被上訴人起訴上訴人要求交納從201月至12月的物業(yè)費(fèi)，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)9年。
在本次訴訟外被上訴人從未向上訴人催交物業(yè)費(fèi)。
所謂訴訟時(shí)效，是指權(quán)利人于一定的期間內(nèi)不行使請(qǐng)求人民法院保護(hù)其民事權(quán)利的權(quán)利，即喪失該權(quán)利，人民法院對(duì)其民事權(quán)利不再予以保護(hù)的法律制度。
物業(yè)公司對(duì)業(yè)主主張的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)為普通債權(quán)。
債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以財(cái)產(chǎn)利益為內(nèi)容，不具支配性。
若權(quán)利人長(zhǎng)期怠于行使權(quán)利，會(huì)使法律關(guān)系處于不確定狀態(tài)，不利于維護(hù)社會(huì)交易秩序穩(wěn)定，故債權(quán)請(qǐng)求權(quán)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，其訴訟時(shí)效為兩年。
由于被上訴人長(zhǎng)期以來(lái)未向上訴人主張物業(yè)費(fèi)，雙方的法律關(guān)系已處于穩(wěn)定狀態(tài)，被上訴人已無(wú)權(quán)再向上訴人主張前七年的物業(yè)費(fèi)。
上訴人在一審?fù)徶幸衙鞔_提出訴訟時(shí)效抗辯，一審法院卻視而不見(jiàn)，在未進(jìn)行任何解釋和說(shuō)明的情況下駁回上訴人的該項(xiàng)異議，已嚴(yán)重違反了我國(guó)民事法律對(duì)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。
三、一審判決認(rèn)為，原被告自愿簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
此認(rèn)定嚴(yán)重違背了事實(shí)，理由如下：
(一)上訴人在《北京萬(wàn)科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》上簽字時(shí)，上訴人與北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司之間并不存在平等協(xié)商的交易條件，上訴人簽署協(xié)議并非出于自愿，而是迫于無(wú)奈。
當(dāng)時(shí)的背景是，開(kāi)發(fā)商利用廣大業(yè)主無(wú)地容身、急于收房的現(xiàn)實(shí)困境，強(qiáng)迫廣大業(yè)主在其單方面制定的格式文本上簽字，否則不予辦理房屋交付手續(xù)。
廣大業(yè)主無(wú)權(quán)對(duì)合同文本提出任何修正意見(jiàn)，唯有接受對(duì)方在合同中設(shè)定的全部條件。
此等所謂“平等”協(xié)議，有如帝國(guó)主義強(qiáng)迫舊中國(guó)簽署的《南京條約》、《辛丑條約》，對(duì)廣大業(yè)主而言，是不折不扣的“賣國(guó)條約”，毫無(wú)公道和正義可言!
(二)從協(xié)議內(nèi)容上分析，《北京萬(wàn)科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》全面限制業(yè)主應(yīng)有的合法權(quán)利，規(guī)避物業(yè)公司自身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)。
例如，協(xié)議書(shū)第七條明確規(guī)定：甲方(業(yè)主)及其使用人與物業(yè)管理人在本物業(yè)內(nèi)不存在人身安全財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系。
維護(hù)業(yè)主人身與財(cái)產(chǎn)安全是任何一個(gè)合法存在的服務(wù)公司應(yīng)盡的責(zé)任，而被上訴人卻通過(guò)這一條款逃避自身責(zé)任。
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條明確規(guī)定：符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持:……(二)物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。
前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。
因此，《北京萬(wàn)科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》應(yīng)當(dāng)歸于無(wú)效。
(三)《北京萬(wàn)科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》是一個(gè)前期物業(yè)管理協(xié)議，并非永久性協(xié)議。
荒誕的是，該臨時(shí)協(xié)議卻被一審法院認(rèn)定為一個(gè)永久性協(xié)議。
廣大業(yè)主傾其所有、負(fù)債累累方購(gòu)得住房這一生存必需品，在房屋交付后不但要?dú)w還所欠銀行貸款，還要變成物業(yè)公司終身不變的債奴。
銀行貸款終有還清之日，而物業(yè)公司的債務(wù)卻會(huì)永久存續(xù)。
為了保證被上訴人的非法利益能夠繼續(xù)，被上訴人多次惡意阻撓廣大業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，拒不提供辦公用房和相關(guān)資料，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展工作，法律賦予業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)利亦無(wú)法行使。
(四)被上訴人北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司未提供證據(jù)證明其已經(jīng)向上訴人提供任何服業(yè)服務(wù)，無(wú)權(quán)收取上訴人物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
(五)被上訴人所收取之物業(yè)費(fèi)用未依法公示，也未用于小區(qū)公共事業(yè)。
1月，北京市實(shí)施《北京市住宅物業(yè)服務(wù)檢查規(guī)范》，明確規(guī)定：利用小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展有償服務(wù)的，要有相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意意見(jiàn)或協(xié)議。
被上訴人自接管小區(qū)物業(yè)以來(lái)，從未向廣大業(yè)主提交年度工作報(bào)告，也從未公示其利用業(yè)主公共部位、公共設(shè)施獲利的基本情況。
被上訴人未提供任何證據(jù)證明“物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是乙方(被上訴人)用于花園日常運(yùn)作之費(fèi)用”，事實(shí)上，該費(fèi)用大部分被被上訴人私吞。
四、一審判決質(zhì)量低劣，法理不明，系司法之恥。
(一)一審判決語(yǔ)言失范，邏輯混亂。
一審判決第1頁(yè)寫(xiě)道：“原告萬(wàn)科物業(yè)公司訴稱，被告于年1月起至12月31日拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)……”，到第3頁(yè)又變成了“現(xiàn)萬(wàn)科物業(yè)公司要求賈銘志支付2001年5月6日至月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)(包括電梯費(fèi))。
”其一，一審判決的描述前后時(shí)間相差三年多，起止時(shí)間均不一，令上訴人無(wú)所適從。
其二，被上訴人到底是要物業(yè)服務(wù)費(fèi)還是電梯費(fèi)呢?一審判決始終沒(méi)有交代清楚。
被上訴人在一審中僅提出物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，在計(jì)算時(shí)將電梯費(fèi)包含在內(nèi)，顯然犯了邏輯錯(cuò)誤。
根據(jù)原《北京萬(wàn)科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》第十一條之規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)和電梯費(fèi)是兩項(xiàng)并列的費(fèi)用。
被上訴人自身都沒(méi)有搞清楚其訴訟請(qǐng)求是如何構(gòu)成的，一審法院在這個(gè)問(wèn)題上顯然也跟著犯了糊涂。
(二)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百零八條之規(guī)定的是提起民事訴訟四個(gè)條件，不能作為認(rèn)定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的實(shí)體法依據(jù)。
一審法院判決本案的依據(jù)居然是“《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百零八條之規(guī)定”(見(jiàn)一審判決第3頁(yè))，荒謬至極。
(三)一審判決多判決了上訴人訴訟費(fèi)用，于上訴人不公。
在訴訟過(guò)程中，被上訴人已放棄要求上訴人支付違約金5599.09元的訴訟請(qǐng)求。
在判決上訴人部分?jǐn)≡V的情形下，對(duì)雙方當(dāng)事人應(yīng)交納的訴訟費(fèi)應(yīng)當(dāng)采取按比例分?jǐn)偟脑瓌t，而一審法院將全部訴訟費(fèi)都判決由上訴人承擔(dān)，顯然違反了《訴訟費(fèi)用交納辦法》第二十九條的規(guī)定。
綜上所述，一審判決未依法查明被上訴人的主體資格，未依法查明上訴人簽署不平等協(xié)議的背景，事實(shí)認(rèn)定不清，法律適用錯(cuò)誤;此判決質(zhì)量低劣，社會(huì)影響惡劣，應(yīng)予糾正。
上訴人懇請(qǐng)二審法院將此案依法發(fā)回重審，或在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上予以改判!
此致
北京市第二中級(jí)人民法院
上訴人：賈銘志
二oxx年五月二十九日
物業(yè)服務(wù)糾紛案——民事上訴狀范文[2]
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民事上訴狀
法定代表人:吳某某,董事長(zhǎng)
法定代表人:唐某某,董事長(zhǎng)
案由:物業(yè)服務(wù)合同糾紛
上訴人因與深圳市xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,不服深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號(hào)民事判決,特向貴院提起上訴.
上訴請(qǐng)求:
一、撤銷深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號(hào)民事判決書(shū);
二、依法對(duì)本案改判,即駁回被上訴人要求上訴人承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請(qǐng)求;
三、本案訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān).
事實(shí)與理由:
一、原審判決認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律不當(dāng),應(yīng)予撤銷.
(一)、按照物業(yè)管理公司的要求交納物業(yè)管理費(fèi)用并不是業(yè)主法定義務(wù),而是基于合同的約定,是一種合同義務(wù).
原審法院僅以《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金是業(yè)主的法定義務(wù)為由判決上訴人對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)在2008年6月至2008年9月的物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金共226055.52元和滯納金承擔(dān)連帶清償責(zé)任是錯(cuò)誤的,《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,但同時(shí)也在第三十五條規(guī)定了,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定.第三十六條又規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù).
物業(yè)糾紛的解決方案篇十
物業(yè)糾紛是我們居民和物業(yè)公司之間不可避免的問(wèn)題。在日常生活中，可能會(huì)因?yàn)闃I(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通不暢、服務(wù)不到位、費(fèi)用不合理等問(wèn)題而發(fā)生糾紛。在這篇文章中，我將分享一些我在處理物業(yè)糾紛時(shí)得到的心得體會(huì)，希望對(duì)大家有所幫助。
第二段：如何準(zhǔn)確地了解問(wèn)題
在處理物業(yè)糾紛時(shí)，最關(guān)鍵的是準(zhǔn)確地了解問(wèn)題的來(lái)源和性質(zhì)。首先，我們應(yīng)該盡可能地收集相關(guān)證據(jù)，例如合同、付款憑證、服務(wù)單據(jù)等等。其次，我們要仔細(xì)閱讀合同和規(guī)定，確保自己了解權(quán)利和責(zé)任。最后，如果我們需要尋求法律支持，我們應(yīng)該咨詢專業(yè)的律師或者法律援助機(jī)構(gòu)來(lái)幫助我們解決問(wèn)題。
第三段：如何有效地與物業(yè)公司溝通
正確的與物業(yè)公司溝通是解決物業(yè)糾紛的重要步驟。首先，我們應(yīng)該確保自己對(duì)問(wèn)題的描述準(zhǔn)確詳細(xì)，態(tài)度友好。其次，我們應(yīng)該選擇適當(dāng)?shù)臏贤ǚ绞?，例如電話、郵件、信函、面談等等。不管選擇哪種方式，我們都應(yīng)該保持耐心和禮貌，避免情緒化。最后，如果我們的問(wèn)題得不到及時(shí)解決，我們可以考慮向物業(yè)公司的上級(jí)單位投訴，例如物業(yè)管理委員會(huì)、區(qū)級(jí)政府等等。
第四段：如何尋求獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)的幫助
當(dāng)我們與物業(yè)公司的溝通無(wú)法解決問(wèn)題時(shí)，我們可以尋求獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)的幫助。例如，物業(yè)服務(wù)監(jiān)督機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、仲裁委員會(huì)等等。這些機(jī)構(gòu)可以提供專業(yè)的調(diào)解和仲裁服務(wù)，可以更好地解決問(wèn)題。在尋求這些機(jī)構(gòu)的幫助時(shí)，我們需要做好準(zhǔn)備工作，例如提供相關(guān)證據(jù)、了解相關(guān)法律法規(guī)、確定自己的要求等等。
第五段：如何避免物業(yè)糾紛
最后，預(yù)防比解決問(wèn)題更好。我們應(yīng)該積極參與業(yè)主大會(huì)和物業(yè)委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)自己的權(quán)益。我們應(yīng)該時(shí)時(shí)關(guān)注物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)合規(guī)性，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)反饋。我們應(yīng)該遵守公約，按時(shí)繳費(fèi)，避免產(chǎn)生費(fèi)用糾紛。我們應(yīng)該保持與物業(yè)公司的良好溝通和合作關(guān)系，避免發(fā)生不必要的誤解和爭(zhēng)議。
結(jié)論：
物業(yè)糾紛雖然時(shí)常存在，但是我們可以通過(guò)正確的處理方式和預(yù)防措施來(lái)減少其發(fā)生的可能性。通過(guò)積極的溝通和合作，我們可以讓自己的家園更加和諧溫暖。
物業(yè)糾紛的解決方案篇十一
上訴人(原審被告)謝某1，男，x年x月x日生，漢族，住xx市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)謝某2，女，x年x月x日生，漢族，住xx市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住xx市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)陶某，女，x年x月x日生，漢族，住xx市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住xx市徐匯區(qū)。
被上訴人(原審原告)朱某，男，x年x月x日生，漢族，住xx市徐匯區(qū)。
被上訴人(原審原告)徐某，女，x年x月x日生，漢族，住xx市徐匯區(qū)。
上訴人因與被上訴人房屋買賣合同糾紛一案不服xx市徐匯區(qū)人民法院(20xx)徐民三(民)初字第xx號(hào)民事判決，特依法上訴貴院。
上訴請(qǐng)求
1、撤銷xx市徐匯區(qū)人民法院(20xx)徐民三(民)初字第xx號(hào)民事判決，將本案發(fā)回原審法院重新審理或者由貴院查清事實(shí)徑行改判。
2、本案一審、二審訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由被上訴人負(fù)擔(dān)。
本案一審判決，定性不當(dāng)，適用法律確有錯(cuò)誤。事實(shí)與理由如下
一、該房屋買賣合同須由上訴人四人共同行為，且以被告黃某為主導(dǎo)。
無(wú)論是合同的發(fā)起還是合同的履行(錢款往來(lái))其中真正的主導(dǎo)應(yīng)是上訴人黃某，而非上訴人謝某1。一審法院認(rèn)為，謝某1始終代表四名上訴人，顯然定性不當(dāng)。
首先，涉案房屋是以黃某母親陶某所得動(dòng)遷款項(xiàng)為大部分錢款所購(gòu)置，且至今謝某1仍與妻子、岳父、母共同居住。從整個(gè)房屋買賣過(guò)程來(lái)看，是由黃某提出售房，并讓謝某1陪同前往中介公司辦理掛牌，之后與被上訴人的多次交涉，都由黃某出面，甚至被上訴人的兩次付款均是由黃某收款(謝并不在場(chǎng))，且匯入賬戶也是黃某私人賬戶。而且，從被上訴人提供的一審證據(jù)(8月19日的電話錄音)顯示，謝某1在與被上訴人協(xié)商該房屋買賣合同的過(guò)程中，明確表示關(guān)于房屋買賣的問(wèn)題“我回去也要商量”，足見(jiàn)謝某1不可能代表所有上訴人，他也自知無(wú)法代表所有上訴人。
再者，雖然在房屋買賣合同中，四名上訴人的聯(lián)系電話都為謝某1一人手機(jī)號(hào)碼，但并不能表明謝某1就取得了其余三人的全權(quán)委托。僅填寫(xiě)謝某1一人手機(jī)號(hào)碼，一則是為了便于進(jìn)行及時(shí)聯(lián)系，二則也只能說(shuō)明，由謝某1作為聯(lián)系人而已。一審法院認(rèn)為，“被告謝某1始終代表四被告與中介和原告進(jìn)行房屋交易事宜的協(xié)商，……”，故而推定謝某1就取得了代理權(quán)的原因之一，這顯然是擴(kuò)大了僅作為聯(lián)系人的權(quán)利范圍，并且也忽視了其余上訴人應(yīng)享有的對(duì)房屋的處分權(quán)。
二、7月25日簽訂的'補(bǔ)充協(xié)議系效力待定協(xié)議。
7月25日所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，系中介制作，乃甲方謝某1與乙方朱某私下擬訂。在甲方一欄僅有上訴人謝某1一人簽字，其他上訴人當(dāng)時(shí)并不知情，后來(lái)知曉該事后，明確表示反對(duì)，至今其他上訴人對(duì)該協(xié)議堅(jiān)決不予追認(rèn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。上訴人認(rèn)為，第一，上訴人謝某1根本不構(gòu)成表見(jiàn)代理，不能代理其他被告作出該意思表示;第二，該協(xié)議違背了除謝某1之外三人的真實(shí)意思表達(dá)，且不予追認(rèn);第三，該協(xié)議并未生效，處于效力待定狀態(tài)。故該協(xié)議不應(yīng)作為本案證據(jù)予以采信。一審法院在該合同不具備形式要件的前提下，被上訴人也沒(méi)有足夠證據(jù)表明其余三名上訴人授權(quán)于謝的情況下，僅以內(nèi)心確認(rèn)的方式，推定謝具備締約的代理權(quán)，從而認(rèn)定7月25日協(xié)議有效的理由之一是與事實(shí)不符，也于法無(wú)據(jù)的。
至于上訴人黃某及其母陶某其女謝某2于8月8日前往交易中心并非其真實(shí)意思表示。三名上訴人始終不予承認(rèn)7月25日簽訂的“協(xié)議”的有效性，但迫于房屋產(chǎn)權(quán)證原件仍握在房產(chǎn)中介手中(現(xiàn)在房產(chǎn)證仍舊在房產(chǎn)中介處)，三人是出于索要房產(chǎn)證原件的目的而前去，并非是辦理過(guò)戶登記手續(xù)的意思表示。退一步講，若四人真是前往辦理過(guò)戶登記，當(dāng)場(chǎng)得知僅僅修改合同中的過(guò)戶登記時(shí)間，即能辦理過(guò)戶登記，當(dāng)天馬上即可進(jìn)行修改，無(wú)須拖延。而事實(shí)并非如此。故一審法院認(rèn)定四被告前往交易中心就是辦理過(guò)戶手續(xù)，并進(jìn)一步推定三名上訴人用行為對(duì)7月25日之協(xié)議的效力進(jìn)行了認(rèn)可及追認(rèn)，顯然不符合邏輯。
三、約定違約金數(shù)額畸高，違約條款應(yīng)為無(wú)效。
上訴人謝某1與被上訴人于7月25日簽訂的協(xié)議中約定，若一方構(gòu)成違約，則按照房?jī)r(jià)款的日百分之一計(jì)算違約金，該違約金條款無(wú)效。
首先，7月25日所簽訂“協(xié)議”是由中介公司提供，合同解釋?xiě)?yīng)作對(duì)被上訴人不利解釋。一審中，上訴人曾就提出被上訴人與中介公司存在利益關(guān)系，因被上訴人承諾若該房屋買賣成交，則由其單獨(dú)向房屋中介公司支付全部傭金。顯然，該合同中的違約金條款其真正目的是針對(duì)上訴人而設(shè)定，不具誠(chéng)實(shí)性。
其次，3月11日簽訂的房屋買賣合同沒(méi)有及時(shí)得以履行，其責(zé)任因由被上訴人承擔(dān)，因被上訴人錢款無(wú)法及時(shí)到位所導(dǎo)致。至7月25日，被上訴人錢款已到位，故向上訴人提出簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議(即7月25日之“協(xié)議”)，并在協(xié)議中約定數(shù)額畸高違約金，顯然是出于保護(hù)被上訴人目的，不具公平性。
最后，根據(jù)《最高人民法院印發(fā)〈關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)〉的通知》第7條，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第29條，一再?gòu)?qiáng)調(diào)違約金應(yīng)“根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量”。本案中的違約金明顯違反公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，當(dāng)屬無(wú)效，不應(yīng)予以支持。
綜觀本案，原系被上訴人由于無(wú)法按時(shí)籌措錢款履行合同，導(dǎo)致合同沒(méi)有按時(shí)過(guò)戶，系違約在先。上訴人之一謝某1在無(wú)授權(quán)情況下，僅一人與被上訴人達(dá)成延期過(guò)戶協(xié)議，該延期過(guò)戶協(xié)議應(yīng)屬效力待定，不應(yīng)成為本案判決之依據(jù)。此外，本案涉案金額高達(dá)209萬(wàn)元，屬爭(zhēng)議額較大的案件，且一方人數(shù)眾多并存在責(zé)任不一，涉及的法律關(guān)系又較為復(fù)雜，一審期間上訴人曾提出希望該案件轉(zhuǎn)為普通程序，以便于法院更好的查明事實(shí)，作出公正判決。然而一審法院并沒(méi)有采納上訴人的建議，反而在還沒(méi)有查明事實(shí)，又缺乏有力證據(jù)的前提下，并加以判決，導(dǎo)致上訴人一審敗訴，并將面臨將市值高達(dá)250萬(wàn)元的房屋近似無(wú)償?shù)剞D(zhuǎn)讓于被上訴人。上訴人家中耄耋老人無(wú)不老淚縱橫，茶飯不思，每每想至即將無(wú)處安老，悲痛欲絕。一審法院對(duì)于多處法律行為認(rèn)定不當(dāng)，故懇請(qǐng)二審法院，維護(hù)上訴人合法利益，依法予以發(fā)回重審或徑行改判。
此致
xx市第一中級(jí)人民法院
上訴人：
年月日
物業(yè)糾紛的解決方案篇十二
為深入貫徹落實(shí)xxxxxx對(duì)政法工作的重要批示指示精神和全國(guó)司法廳(局)長(zhǎng)會(huì)議、省委政法工作會(huì)議決策部署，扎實(shí)推進(jìn)“迎建黨百年護(hù)和諧穩(wěn)定”矛盾糾紛排查化解專項(xiàng)活動(dòng)有序開(kāi)展，結(jié)合我鎮(zhèn)工作實(shí)際，特制定本方案。
一、工作目標(biāo)
通過(guò)專項(xiàng)活動(dòng)，切實(shí)做到社會(huì)矛盾糾紛早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早防范、早處置，實(shí)現(xiàn)“小事不出組、大事不出村(社區(qū))、矛盾不上交”，防止小風(fēng)險(xiǎn)變成大風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)變成綜合風(fēng)險(xiǎn)，局部風(fēng)險(xiǎn)變成系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，為慶祝建黨100周年和“十四五”開(kāi)局起步營(yíng)造安全穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境，促進(jìn)我鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。
二、主要任務(wù)
(一)主動(dòng)開(kāi)展矛盾糾紛排查。堅(jiān)持排查在先、關(guān)口前移，認(rèn)真開(kāi)展矛盾糾紛和隱患排查，做到排查全覆蓋。
1、普遍排查。利用人民調(diào)解組織和人民調(diào)解員扎根基層，貼近群眾的優(yōu)勢(shì)，把矛盾糾紛排查作為常態(tài)化工作。嚴(yán)格落實(shí)村(社區(qū))每周一次矛盾糾紛排查制度，注重抓早、抓小、抓苗頭，及時(shí)發(fā)現(xiàn)苗頭隱患。
2、重點(diǎn)排查。聚焦涉疫、涉農(nóng)、涉企、涉醫(yī)等重點(diǎn)領(lǐng)域，聚焦刑滿釋放人員、社區(qū)矯正對(duì)象、吸毒人員等重點(diǎn)人群，開(kāi)展重點(diǎn)排查、紓困解難，做到底數(shù)清、情況明，早發(fā)現(xiàn)、早分析、早預(yù)防。
3、專項(xiàng)排查。在重大節(jié)日、重點(diǎn)時(shí)期和敏感時(shí)段，針對(duì)上訪群體等特定人員以及特定區(qū)域、特定行業(yè)、特定領(lǐng)域，開(kāi)展針對(duì)性的專項(xiàng)排查，教育引導(dǎo)群眾依法理性維權(quán)、合理表達(dá)訴求，從源頭上預(yù)防和減少越級(jí)訪、集體訪。
(二)扎實(shí)開(kāi)展矛盾糾紛評(píng)估和預(yù)警。對(duì)排查發(fā)現(xiàn)的突出問(wèn)題和矛盾糾紛，要按照其性質(zhì)、規(guī)模、類型、成因、化解難易程度和輕重緩急等，精心梳理，認(rèn)真分析，開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)估，制定應(yīng)對(duì)方案，及時(shí)處置分流，做到抓小防擴(kuò)大、抓早防升級(jí)、抓細(xì)防疏漏、抓實(shí)防隱患。對(duì)可能引發(fā)治安案件、刑事案件、群體性事件的矛盾糾紛，要及時(shí)預(yù)警，主動(dòng)對(duì)接相關(guān)部門或報(bào)告黨委政府，積極配合黨委政府和有關(guān)部門疏導(dǎo)化解。對(duì)于矛盾尖銳、情緒激動(dòng)，一時(shí)難以化解的，要協(xié)調(diào)有關(guān)部門加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管控，適時(shí)進(jìn)行心理干預(yù)，防止“民轉(zhuǎn)刑”或社會(huì)極端事件發(fā)生。
(三)及時(shí)開(kāi)展矛盾糾紛化解。對(duì)排查和受理的矛盾糾紛堅(jiān)持應(yīng)調(diào)盡調(diào)，要統(tǒng)籌司法行政資源，組織專門力量，會(huì)同有關(guān)部門合力攻堅(jiān)化解，防止矛盾糾紛交織疊加、激化升級(jí)。
1、一般矛盾糾紛。對(duì)婚姻、家庭、鄰里、房屋宅基地，山林土地等常見(jiàn)、多發(fā)、案情簡(jiǎn)單的矛盾糾紛，及時(shí)就地化解，努力將矛盾消除在萌芽狀態(tài)。
2、重點(diǎn)矛盾糾紛。對(duì)各類涉企、涉農(nóng)、涉訪等矛盾糾紛要將其作為調(diào)解工作重點(diǎn)，引導(dǎo)當(dāng)事人通過(guò)合法渠道反映訴求、維護(hù)權(quán)益。
3、重大疑難復(fù)雜矛盾糾紛。對(duì)有可能激化或引起“民轉(zhuǎn)刑案件、群體性事件和信訪案(事)件的矛盾糾紛，要在穩(wěn)定事態(tài)的基礎(chǔ)上，及時(shí)報(bào)告黨委政府和有關(guān)部門，配合做好疏導(dǎo)化解工作。
(四)有效鞏固并運(yùn)用矛盾糾紛化解成果。對(duì)重大復(fù)雜的矛盾糾紛，或涉及標(biāo)的金額較大且不能及時(shí)履行的人民調(diào)解協(xié)議，要引導(dǎo)當(dāng)事人通過(guò)司法確認(rèn)，增強(qiáng)協(xié)議執(zhí)行效力。對(duì)糾紛當(dāng)事人及時(shí)進(jìn)行回訪，了解和掌握調(diào)解協(xié)議執(zhí)行或后續(xù)處理情況，防止糾紛反彈。對(duì)有代表性的矛盾糾紛調(diào)解案例，在做好案例選報(bào)的同時(shí)，要通過(guò)群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的方式予以宣傳報(bào)道，達(dá)到“調(diào)解一案，影響一片”的效果。
三、時(shí)間步驟
此次專項(xiàng)活動(dòng)自2021年4月初開(kāi)始，到10月底結(jié)束。分為動(dòng)員部署、組織實(shí)施和總結(jié)提升三個(gè)階段。
(一)動(dòng)員部署階段(4月上旬至4月下旬)。要結(jié)合實(shí)際，研究制定具體實(shí)施方案，明確任務(wù)目標(biāo)、工作措施、推進(jìn)節(jié)點(diǎn)，積極做好動(dòng)員部署工作。要充分利用廣播、微信群、電子顯示屏、標(biāo)語(yǔ)橫幅等平臺(tái)廣泛宣傳專項(xiàng)活動(dòng)，為專項(xiàng)活動(dòng)順利開(kāi)展?fàn)I造好的輿論氛圍。
(二)組織實(shí)施階段(5月上旬至10月中旬)。要按照制定的實(shí)施方案，有計(jì)劃、有步驟地組織廣大人民調(diào)解組織和人民調(diào)解員，采取普遍排查與重點(diǎn)排查，定期排查與常態(tài)排查相結(jié)合的方式，深入重點(diǎn)人群、重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)行業(yè)等，有針對(duì)性地開(kāi)展矛盾糾紛排查，對(duì)排查的、黨委政府交辦的、有關(guān)部門委托移送的矛盾糾紛，依法、及時(shí)、就地、有效化解。對(duì)不適合調(diào)解或調(diào)解不成的矛盾糾紛，引導(dǎo)當(dāng)事人通過(guò)仲裁、行政裁決、行政復(fù)議等合法途徑解決。
(三)總結(jié)提升階段(10月下旬)。各村(社區(qū))要認(rèn)真總結(jié)專項(xiàng)活動(dòng)中的好經(jīng)驗(yàn)、好做法，從中提煉可借鑒、可復(fù)制、可推廣的典型經(jīng)驗(yàn)，大力宣傳專項(xiàng)活動(dòng)中涌現(xiàn)的先進(jìn)集體和先進(jìn)個(gè)人的典型事跡，主動(dòng)匯報(bào)專項(xiàng)活動(dòng)取得的成績(jī)，擴(kuò)大人民調(diào)解工作影響力，使這項(xiàng)活動(dòng)為領(lǐng)導(dǎo)所重視、為社會(huì)所知曉、為群眾所支持，為人民調(diào)解工作健康發(fā)展?fàn)I造更好的社會(huì)氛圍。
四、工作要求
(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。今年是中國(guó)xxx建黨100周年、“十四五規(guī)劃”開(kāi)局之年，要自覺(jué)扛牢防風(fēng)險(xiǎn)、保安全、護(hù)穩(wěn)定的政治責(zé)任，充分認(rèn)識(shí)該專項(xiàng)活動(dòng)的重要意義，把專項(xiàng)活動(dòng)列入日程、細(xì)化措施、精心組織、周密部署、全力推進(jìn)，努力把矛盾糾紛解決在萌芽、化解在基層、穩(wěn)控在基層。要主動(dòng)向黨委政府匯報(bào)專項(xiàng)活動(dòng)部署安排、進(jìn)展情況和工作成效，用實(shí)效彰顯在維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定中發(fā)揮的重要作用。
(二)堅(jiān)持統(tǒng)籌推進(jìn)。要把這次專項(xiàng)活動(dòng)與已部署的堅(jiān)持和發(fā)展“楓橋經(jīng)驗(yàn)”實(shí)現(xiàn)矛盾不上交三年行動(dòng)等活動(dòng)結(jié)合起來(lái)，統(tǒng)籌謀劃、有序推進(jìn)，大力發(fā)展“孺子牛、拓荒牛、老黃牛”精神，深入農(nóng)戶調(diào)查指導(dǎo)活動(dòng)開(kāi)展，切實(shí)排查化解矛盾糾紛，確?；顒?dòng)順利開(kāi)展、落地見(jiàn)效。
(三)營(yíng)造良好氛圍。要注重運(yùn)用廣播、微信群等手段，標(biāo)語(yǔ)、橫幅、電子宣傳屏等平臺(tái)大力宣傳活動(dòng)的開(kāi)展情況和取得的成效，大力宣傳涌現(xiàn)的先進(jìn)事跡和典型案例，大力宣傳人民調(diào)解工作的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大人民調(diào)解工作的知曉度和影響力，提高人民群眾的首選率和滿意率，引導(dǎo)更多的糾紛當(dāng)事人選擇人民調(diào)解方式解決矛盾糾紛。
物業(yè)糾紛的解決方案篇十三
住所：南京市鼓樓區(qū)水佐崗*號(hào)。
法定代表人：谷**，職務(wù)：董事長(zhǎng)，
委托代理人:張笑云，江蘇永元律師事務(wù)所律師，
電話：15951988780。
被告一：謝**，男，19**年04月**日生，
身份證號(hào)：32052419**20414***，
地址：南京秦淮區(qū)大明路*號(hào)。
聯(lián)系電話：1318295****。
被告二：胡*(系南京市秦淮區(qū)**茶座業(yè)主)，女，19**年12月**日生，
身份證號(hào)：36031119**751215**，
經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所：南京秦淮區(qū)大明路**號(hào)二樓。
聯(lián)系電話：13813380****。
被告三：鄧**(系南京市秦淮區(qū)**賓館業(yè)主)，男，19**年**月24日生，
身份證號(hào)：3319**112495**，
經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所：南京秦淮區(qū)大明路**號(hào)。
聯(lián)系電話：1380516****。
訴訟請(qǐng)求
3、判令三被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的滯納金：227元;
4、判令三被告承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由
3月1日，原告與南京市碧水云天住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了物業(yè)委托服務(wù)合同。
被告二是南京秦淮區(qū)大明路136號(hào)的南京市秦淮區(qū)**茶座業(yè)主，被告三與被告二(共同經(jīng)營(yíng)或者被告三借用被告二的南京市秦淮區(qū)**茶座個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照)在原告的物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)藍(lán)灣咖啡和賓館等業(yè)務(wù)，被告二、被告三享受了原告的物業(yè)管理服務(wù)。
自2012年1月以來(lái)，被告二、被告三拖欠物業(yè)服務(wù)等相關(guān)費(fèi)用，被告二、被告三非但不主動(dòng)履行繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的義務(wù)，且經(jīng)原告多次催繳，被告二、被告三均置之不理。
被告一是被告二、被告三經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房屋的所有權(quán)人，被告一作為小區(qū)業(yè)主，依法負(fù)有與被告二、被告三連帶交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的責(zé)任。
三被告的行為嚴(yán)重阻礙了原告的物業(yè)管理服務(wù)工作，影響了小區(qū)物業(yè)管理工作的資金運(yùn)轉(zhuǎn)和小區(qū)的建設(shè)，損害了原告及其他眾多業(yè)主的利益。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條，《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，原告為了維護(hù)自身的合法權(quán)益和小區(qū)物業(yè)管理的正常工作秩序和經(jīng)營(yíng)秩序，特向貴院提起訴訟，請(qǐng)求貴院依法判決，支持原告的訴訟請(qǐng)求!
此致
南京市秦淮區(qū)人民法院
起訴人：南京**物業(yè)發(fā)展服務(wù)有限公司
20xx年月日
物業(yè)糾紛的解決方案篇十四
關(guān)鍵詞：高等教育；物業(yè)管理專業(yè)；人才培養(yǎng)模式
引言
1四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)水平發(fā)展現(xiàn)狀
2四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式現(xiàn)狀
3四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式存在問(wèn)題
3．1專業(yè)教育存在與企業(yè)需求和職員發(fā)展脫節(jié)的現(xiàn)象
3．2專業(yè)教育存在教學(xué)落后現(xiàn)象
3．3實(shí)踐教學(xué)存在瓶頸
4四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式探索
4．1制定產(chǎn)學(xué)結(jié)合的教學(xué)大綱和配套教材
4．2強(qiáng)化實(shí)踐教學(xué)
4．3加強(qiáng)“雙師型“教學(xué)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)
5結(jié)論
參考文獻(xiàn)：
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物業(yè)糾紛的解決方案篇一
物業(yè)合同糾紛
(一)
答辯人：
地 址：
電 話： 答辯人就物業(yè)管理合同糾紛一案提出答辯如下：
1、起訴狀所述“原告按約履行了合同，被告卻沒(méi)有按合同約定給付相關(guān)費(fèi)用”，這與事實(shí)不符，答辯人不同意這樣的說(shuō)法，事實(shí)是這樣的：
原告沒(méi)有按約履行合同在先。合同第1頁(yè)第一條甲方權(quán)利義務(wù)中明確寫(xiě)明“根據(jù)本協(xié)議對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理”，合同第3頁(yè)第二條對(duì)共用部位和共用設(shè)施做了解釋，包括樓梯間和綠地。而本人所居住的xx花園x號(hào)樓南面的公共綠地已成天然的停車場(chǎng)(照片為證)，經(jīng)多次想物管反應(yīng)，未果。其次，本人所居住的x單元，從上至下多處樓梯間墻面損壞(照片為證)，尤其本人居住的x樓，門前墻壁毀壞嚴(yán)重，已有2年多的時(shí)間，期間數(shù)次向物管反映，未果。以上事實(shí)表明，本小區(qū)物管沒(méi)有按約履行合同在先，而不是“原告按約履行了合同，被告卻沒(méi)有按合同約定給付相關(guān)費(fèi)用”。
有同一負(fù)責(zé)人在場(chǎng)(據(jù)了解是x主任)，從第1次物管上門收費(fèi)從起，本人及家人就向其反映四條同樣的問(wèn)題，：一是門口的樓梯間兩年多無(wú)人維修;二是車庫(kù)門前不時(shí)有汽車甚至是非小區(qū)業(yè)主的外地牌照汽車亂停亂放，多次是本人停在花錢購(gòu)臵的車庫(kù)的汽車不能出庫(kù)，耽誤本人及家人的時(shí)間;三是本人車庫(kù)門前衛(wèi)生狀況太差，雜草叢生，無(wú)人問(wèn)津;四是車庫(kù)門前有相鄰飯店私搭亂建的出煙通道損壞，夏天惡臭嚴(yán)重，不能靠近。來(lái)訪的物管人員也做了記錄，本人要求原告當(dāng)庭提供訪談?dòng)涗?。本人清楚的記得，?次物管到訪后，本人明確表明，只要解決上述問(wèn)題，本人立刻繳費(fèi)。但時(shí)隔1個(gè)多月，物管沒(méi)有任何答復(fù)，連起碼的舉手之勞拔草也沒(méi)有兌現(xiàn)，足以表明物管沒(méi)有解決問(wèn)題的誠(chéng)意，而不是起訴狀所說(shuō)的“經(jīng)催要無(wú)果，無(wú)奈訴至法院”。此外，在毫無(wú)溝通的前提下，一紙?jiān)V狀將本人告至法院，本人及家人極不不贊成物管的這種做法，保留提出異議的權(quán)利。
是只有交錢的義務(wù)，也有享受服務(wù)的權(quán)利，不談優(yōu)質(zhì)服務(wù)，起碼是合同規(guī)定的;物管不是只有收費(fèi)的權(quán)利，也有按合同履行服務(wù)的義務(wù)。
基于上述理由，本人要求原告xx漣水縣物業(yè)管理公司撤銷將本人列為被告，同時(shí)對(duì)本人曾三次向上門收費(fèi)物管人員提出的要求做出答復(fù)。
此致
xx人民法院
答辯人：
物業(yè)糾紛的解決方案篇二
物業(yè)管理是近幾年來(lái)我國(guó)大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（又稱業(yè)主）、使用人與物業(yè)的受托管理人（物業(yè)管理公司）之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對(duì)物業(yè)管理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問(wèn)題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）和國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問(wèn)題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)、審理物業(yè)管理糾紛案件在實(shí)體上和程序上應(yīng)注意的問(wèn)題，以及值得探討的問(wèn)題略陳管見(jiàn)。?
一、物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)。?
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。?
2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。?
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)糾紛的審理有一定的難度。?
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。
（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題。
（二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。?
2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。?
3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。?
三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問(wèn)題。
（一）關(guān)于業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉，作出決議的程序問(wèn)題。
由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管
（二）關(guān)于管理委員會(huì)的主體資格問(wèn)題。
（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問(wèn)題。
（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問(wèn)題。?
綜上所述，物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時(shí)間，需探討的問(wèn)題還很多。由于目前物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范，人民法院在處理這些新類型案件中，難免出現(xiàn)適用法律不一，判決結(jié)果不統(tǒng)一的情況。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為，保護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合法權(quán)益，不僅是司法實(shí)踐的要求，也是促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的要求。因此，有必要將完善我國(guó)物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。建議在物業(yè)管理法律規(guī)范中，確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)的管理體制，將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調(diào)整范圍，明確物業(yè)管理中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)、操作的程序、規(guī)則，使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。
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物業(yè)糾紛的解決方案篇三
地址：__________
法定代表人：__________
被答辯人：__________
地址：__________
_______年_______月_______日，答辯人因收到_______人民法院轉(zhuǎn)來(lái)——______________關(guān)于“_________訴物業(yè)服務(wù)合同糾紛”一案，現(xiàn)依法提出如下答辯意見(jiàn)：
答辯事項(xiàng)：
答辯人請(qǐng)求人民法院依法駁回__________不合理且不合法的訴訟請(qǐng)求。
事實(shí)和理由：
被答辯人______其居住于_____小區(qū)____棟_____單元_____號(hào)于_____年_____月_____日因_____造成經(jīng)濟(jì)損失______元而起訴答辯人，認(rèn)為是答辯人失于管理造成其經(jīng)濟(jì)損失，要求答辯人作出相關(guān)賠償。然而答辯人認(rèn)為本案的事實(shí)情況與張某所稱并不一致，其適用法律上也有所不當(dāng)，具體理由為：
一、被答辯人_____所稱的損失是由其戶內(nèi)裝修時(shí)改變了房屋的原有使用功能，從而改變了原有的設(shè)施及功能而造成的。
二、答辯人已盡到告知和維護(hù)義務(wù)，沒(méi)有任何失職的過(guò)錯(cuò)。
被答辯人于_____年_____月_____日向答辯人提出了裝修申請(qǐng)，答辯人對(duì)其裝修內(nèi)容審批時(shí)已就裝修明令禁止事項(xiàng)進(jìn)行書(shū)面告知，明確告知業(yè)主嚴(yán)禁改變房屋的原有使用功能，實(shí)際上答辯人已按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定向被答辯人盡了告知義務(wù)。并且，_____年_____月_____日被答辯人的《裝修延期申請(qǐng)審批表》里，答辯人再次提醒和書(shū)面告知了相關(guān)事項(xiàng)。不僅如此，答辯人還積極協(xié)助處理本次事故，當(dāng)時(shí)是答辯人的值班人員在小區(qū)公共區(qū)域巡視檢查中發(fā)現(xiàn)被答辯人房屋出現(xiàn)問(wèn)題，答辯人還在第一時(shí)間以電話形式通知業(yè)主，并全程協(xié)助業(yè)主處理戶及進(jìn)行事件事故調(diào)查。
因此，本案事故的過(guò)錯(cuò)系被答辯人本人所造成，答辯人不存在任何過(guò)錯(cuò)，更不存在民事法律責(zé)任的前因后果聯(lián)系，答辯人無(wú)論從法律上，還是從人情關(guān)懷上都履行了協(xié)助義務(wù)。
三、依照雙方協(xié)議和相關(guān)法律法規(guī)，被答辯人的損失應(yīng)由其自行承擔(dān)。
而本案被答辯人裝修期間改變了原有的設(shè)施及功能在先，導(dǎo)致戶內(nèi)設(shè)施損失，其主要直接責(zé)任在于被答辯人，依據(jù)相關(guān)約定和法律法規(guī)，其責(zé)任應(yīng)自負(fù)。
四、被答辯人應(yīng)立即恢復(fù)戶內(nèi)原有的房屋使用功能，停止對(duì)該棟全體業(yè)主共用設(shè)施的民事侵權(quán)行為。
被答辯人戶內(nèi)裝修時(shí)改變了房屋的原有使用功能，改動(dòng)了原有的設(shè)施及功能，答辯人已嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定履行物業(yè)管理服務(wù)。但出于物業(yè)管理的法律法規(guī)要求和物業(yè)管理需要，希望法院能勸誡被答辯人立即恢復(fù)戶內(nèi)原有的房屋使用功能，恢復(fù)設(shè)施原有用功能，停止對(duì)該棟全體業(yè)主共用管道設(shè)施的民事侵權(quán)行為。
綜上所述，答辯人請(qǐng)求人民法院依法駁回__________不合理且不合法的訴訟請(qǐng)求，并且被答辯人及時(shí)恢復(fù)戶內(nèi)原有的房屋使用功能，恢復(fù)設(shè)施原有用功能，停止對(duì)該棟全體業(yè)主共用管道設(shè)施的民事侵權(quán)行為。
此致
______________人民法院
答辯人：______________
______年_____月_____日
物業(yè)糾紛的解決方案篇四
法定代表人：吳某某，董事長(zhǎng)
法定代表人：唐某某，董事長(zhǎng)
案由：物業(yè)服務(wù)合同糾紛
上訴人因與深圳市xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服深圳市福田區(qū)人民法院深福法民三初字第xxxx號(hào)民事判決，特向貴院提起上訴。
上訴請(qǐng)求：
一、撤銷深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號(hào)民事判決書(shū);
二、依法對(duì)本案改判，即駁回被上訴人要求上訴人承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請(qǐng)求;
三、本案訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。
事實(shí)與理由：
一、原審判決認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律不當(dāng)，應(yīng)予撤銷。
(一)、按照物業(yè)管理公司的要求交納物業(yè)管理費(fèi)用并不是業(yè)主法定義務(wù)，而是基于合同的約定，是一種合同義務(wù)。
原審法院僅以《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金是業(yè)主的法定義務(wù)為由判決上訴人對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)在6月至209月的物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金共226055.52元和滯納金承擔(dān)連帶清償責(zé)任是錯(cuò)誤的，《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但同時(shí)也在第三十五條規(guī)定了，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。第三十六條又規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
由此可見(jiàn)，按照物業(yè)管理公司的要求交納物業(yè)管理費(fèi)用并不是法定義務(wù)，而是基于合同的約定，是一種合同義務(wù)，業(yè)主要不要繳納物業(yè)費(fèi)、交多少?何時(shí)交?等等一系列內(nèi)容都要由合同約定，我國(guó)的任何一部法律都沒(méi)有對(duì)上述內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定，包括我國(guó)的物權(quán)法也沒(méi)有規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)，只是在第七十九條了建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主共有、在第八十條規(guī)定了建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)有約定，按照約定，沒(méi)有約定或約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。但上述資金和費(fèi)用并非物業(yè)管理費(fèi)，而是維護(hù)建筑物極其附屬設(shè)施的成本費(fèi)用的分?jǐn)?，物業(yè)費(fèi)包括了物業(yè)公司的利潤(rùn)，業(yè)主是沒(méi)有法定義務(wù)去養(yǎng)活物業(yè)公司的。
即使根據(jù)現(xiàn)有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。”我們也可以清楚的看到物業(yè)管理活動(dòng)不是法定存在的，而是依據(jù)合同存在的，這樣我們就不難得出“業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)不是法定的義務(wù)，而是合同約定的`義務(wù)”這樣一個(gè)結(jié)論。
物業(yè)糾紛的解決方案篇五
物業(yè)民事答辯狀范文【1】
答辯人:
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答辯人就物業(yè)管理合同糾紛一案提出答辯如下:
1、起訴狀所述“原告按約履行了合同，被告卻沒(méi)有按合同約定給付相關(guān)費(fèi)用”，這與事實(shí)不符，答辯人不同意這樣的說(shuō)法，事實(shí)是這樣的:
原告沒(méi)有按約履行合同在先。
合同第1頁(yè)第一條甲方權(quán)利義務(wù)中明確寫(xiě)明“根據(jù)本協(xié)議對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理”，合同第3頁(yè)第二條對(duì)共用部位和共用設(shè)施做了解釋，包括樓梯間和綠地。
而本人所居住的xx花園x號(hào)樓南面的公共綠地已成天然的停車場(chǎng)(照片為證)，經(jīng)多次想物管反應(yīng)，未果。
其次，本人所居住的x單元，從上至下多處樓梯間墻面損壞(照片為證)，尤其本人居住的x樓，門前墻壁毀壞嚴(yán)重，已有2年多的時(shí)間，期間數(shù)次向物管反映，未果。
以上事實(shí)表明，本小區(qū)物管沒(méi)有按約履行合同在先，而不是“原告按約履行了合同，被告卻沒(méi)有按合同約定給付相關(guān)費(fèi)用”。
2、事實(shí)并非原告起訴狀所述“經(jīng)催要未果”。
今年，在原告起訴前曾上門要過(guò)物業(yè)管理費(fèi)，前后一共3次，有兩次有同一負(fù)責(zé)人在場(chǎng)(據(jù)了解是x主任)，從第1次物管上門收費(fèi)從起，本人及家人就向其反映四條同樣的問(wèn)題，:一是門口的樓梯間兩年多無(wú)人維修;二是車庫(kù)門前不時(shí)有汽車甚至是非小區(qū)業(yè)主的外地牌照汽車亂停亂放，多次是本人停在花錢購(gòu)置的車庫(kù)的汽車不能出庫(kù)，耽誤本人及家人的時(shí)間;三是本人車庫(kù)門前衛(wèi)生狀況太差，雜草叢生，無(wú)人問(wèn)津;四是車庫(kù)門前有相鄰飯店私搭亂建的出煙通道損壞，夏天惡臭嚴(yán)重，不能靠近。
來(lái)訪的物管人員也做了記錄，本人要求原告當(dāng)庭提供訪談?dòng)涗洝?BR> 本人清楚的記得，第3次物管到訪后，本人明確表明，只要解決上述問(wèn)題，本人立刻繳費(fèi)。
但時(shí)隔1個(gè)多月，物管沒(méi)有任何答復(fù)，連起碼的舉手之勞拔草也沒(méi)有兌現(xiàn)，足以表明物管沒(méi)有解決問(wèn)題的誠(chéng)意，而不是起訴狀所說(shuō)的“經(jīng)催要無(wú)果，無(wú)奈訴至法院”。
此外，在毫無(wú)溝通的前提下，一紙?jiān)V狀將本人告至法院，本人及家人極不不贊成物管的這種做法，保留提出異議的權(quán)利。
3、對(duì)于xx物業(yè)的管理水平和資質(zhì)，本人提出疑義。
理由如下:一，每次，本人遇到汽車停在車庫(kù)不得出去的情況，均會(huì)找到值班保安，遇到素質(zhì)差的保安，答復(fù)“汽車出不來(lái)，我也沒(méi)辦法啊，我也不知道是誰(shuí)家的車”;有時(shí)“幸運(yùn)”，碰見(jiàn)素質(zhì)高的值班保安，責(zé)任心強(qiáng)，但也只能到樓下叫喊“誰(shuí)家的車”種種，并不能快速解決問(wèn)題。
隨后，本人也向保安建議，要在門口進(jìn)行出入車輛登記，起碼記錄車牌號(hào)以及車輛歸屬業(yè)主的住址、電話。
可至今，“無(wú)主車”的事件還是時(shí)有發(fā)生。
二，就是眼前是事情了。
本應(yīng)訴通知書(shū)等文件的快遞上，居然寫(xiě)錯(cuò)了業(yè)主的電話號(hào)碼。
這對(duì)于“做最有潛力的物業(yè)管理企業(yè)”的xx物業(yè)管理有限公司，差距太大。
本次快遞上的郵戳是8月15日，時(shí)逢全家人出去旅游，8月12號(hào)下午出發(fā)，直至21日(周日)晚11時(shí)才到家。
昨天，也就是22日中午11時(shí)20分左右，法院x法官上門說(shuō)找業(yè)主，請(qǐng)下午2點(diǎn)30分在法院東門口等。
直至昨天下午2點(diǎn)30分，本人才看見(jiàn)通知書(shū)，試問(wèn)，如果本人旅游回來(lái)再晚兩天，貴方如何通知!為便于管理，物管應(yīng)該對(duì)業(yè)主的資料有起碼的了解、收集、掌握、存檔，以便及時(shí)通知業(yè)主有關(guān)事項(xiàng)，而且，物業(yè)管理合同上，物管公司的義務(wù)里也明確寫(xiě)明“建立健全的物管管理檔案資料”。
三，在物管第3次上門收費(fèi)之后的.一個(gè)深夜我家被盜，經(jīng)濟(jì)和精神都受到較大損失，感覺(jué)住在這個(gè)小區(qū)不安全，隨后便在xxx派出所報(bào)了案。
同時(shí)找到物管想看監(jiān)控，幫助公安破案，物管說(shuō)監(jiān)控不帶紅外線功能，夜間不起作用，還說(shuō)正在和開(kāi)發(fā)商交涉，請(qǐng)問(wèn)1個(gè)多月過(guò)去了，有結(jié)果沒(méi)有。
四，小區(qū)里大多數(shù)面朝西的門面房都開(kāi)了后門，直接影響小區(qū)的安全，還有小區(qū)亂停車的問(wèn)題，請(qǐng)問(wèn)物管作何解釋。
合同第4頁(yè)，對(duì)物管的服務(wù)質(zhì)量，包括房屋外觀、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、車輛停放秩序等有明確的要求，請(qǐng)問(wèn)，物管做的如何。
合同對(duì)雙方都有約束，我們不是只有交錢的義務(wù)，也有享受服務(wù)的權(quán)利，不談優(yōu)質(zhì)服務(wù)，起碼是合同規(guī)定的;物管不是只有收費(fèi)的權(quán)利，也有按合同履行服務(wù)的義務(wù)。
物業(yè)糾紛的解決方案篇六
古典文學(xué)中常見(jiàn)論文這個(gè)詞，當(dāng)代，論文常用來(lái)指進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的文章，簡(jiǎn)稱為論文。以下就是由編為您提供的。
物業(yè)管理是近幾年來(lái)我國(guó)大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化 、服務(wù)化而出現(xiàn)的對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(又稱業(yè)主)、使用人與物業(yè)的受托管理人 (物業(yè)管理公司)之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對(duì)物業(yè)管 理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問(wèn)題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類 型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理 辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)和國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物 業(yè)管理糾 紛案件存在適用法律難等問(wèn)題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)、審理物業(yè)管理糾紛案件 在實(shí)體上和程序上應(yīng)注意的問(wèn)題，以及值得探討的問(wèn)題略陳管見(jiàn)。
物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的， 該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。
1990年以來(lái)，特別是1992年以后，全國(guó)各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超 常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫(xiě)字樓的大廈(以下簡(jiǎn)稱 為住宅小區(qū)和商廈)，各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法 不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的
合同
、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門的投訴 大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以?？谑?新華區(qū)法院為例，該院于1995年開(kāi)始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩 年來(lái)因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無(wú)減。訴訟標(biāo)的額少則上萬(wàn)元，多則幾十萬(wàn)元。
2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過(guò)程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前海口市所受理的物業(yè)管理 糾紛，已從剛開(kāi)始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有：(1)物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè) 主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多;(2)業(yè)主或使用人要求 物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛;(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè) 管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管 理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái) 務(wù)損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產(chǎn) 管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債(包括服務(wù)管理關(guān)系 、代理關(guān)系、承包關(guān)系)、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是 否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主選票未過(guò)半數(shù) 的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會(huì)屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益 ，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)糾紛的審理有一定的難度。
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國(guó)公民、法人和 其他組織，又有外國(guó)公民、外國(guó)企業(yè)、港澳臺(tái)同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管 委會(huì)，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系 、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)管理公 司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實(shí)踐中又無(wú)現(xiàn)成的 依據(jù)，《中華人民共和國(guó)民法通則》等法律中無(wú)專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通 則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不 詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來(lái)一定的難度。
(一)物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題。
確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問(wèn)題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來(lái)確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴 訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般 都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院 也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ?提起侵權(quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院 管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng) 適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的， 業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購(gòu)置了物業(yè)，物業(yè)所 在地就是其住所地，因此，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住 所地是指其主要營(yíng)業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物 業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理 ，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛， 但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。
(二)應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問(wèn)題。在物業(yè)管理 糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司或開(kāi) 發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書(shū)面協(xié) 議：通常所說(shuō)的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承 包 的書(shū)面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán) 委托給物業(yè)管理公司管理的書(shū)面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同 的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。
物業(yè)糾紛的解決方案篇七
摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)化，物業(yè)管理糾紛也日漸增多。由于我國(guó)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)還不夠完善，因而給物業(yè)管理糾紛的解決帶來(lái)了一定的難度。物業(yè)管理糾紛涉及的法律問(wèn)題很多，本文僅針對(duì)物業(yè)管理糾紛經(jīng)常涉及的、當(dāng)前有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)尚未規(guī)定或規(guī)定不明確的業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格、物業(yè)服務(wù)合同的法律屬性、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等幾個(gè)主要法律問(wèn)題進(jìn)行探討。認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是具有民事訴訟主體資格的組織，物業(yè)服務(wù)合同屬于信托合同，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)收取及管理權(quán)的歸屬，并加大對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管力度。
關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理在我國(guó)作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，伴隨城鎮(zhèn)居民住房的商品化、社會(huì)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，已經(jīng)基本形成了企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理和社會(huì)化服務(wù)的運(yùn)行機(jī)制。為規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，6月國(guó)務(wù)院制定頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，國(guó)務(wù)院于8月又做出了關(guān)于修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定，在某些方面進(jìn)一步完善了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。由于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展很快，物業(yè)管理又很具體和復(fù)雜，而相關(guān)法律法規(guī)的某些條文原則化，缺乏可操作性，對(duì)某些問(wèn)題的規(guī)定不明確，這就導(dǎo)致涉及物業(yè)管理方面的糾紛和訴訟呈繼續(xù)上升的趨勢(shì)，物業(yè)管理現(xiàn)狀成為公眾批評(píng)和責(zé)難的焦點(diǎn)之一。本文擬就物業(yè)管理糾紛經(jīng)常涉及的、當(dāng)前有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)尚未規(guī)定或規(guī)定不明確的幾個(gè)主要法律問(wèn)題進(jìn)行分析研究。
一、業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格問(wèn)題
業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主物業(yè)管理的自治組織，其職責(zé)內(nèi)容主要是為了全體業(yè)主的利益而監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系，它對(duì)外發(fā)生法律關(guān)系的機(jī)會(huì)較少，因此沒(méi)有將它設(shè)立為法人的必要。但是，基于業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中充當(dāng)?shù)慕巧八鸬淖饔?，?yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)中明確賦予它民事訴訟主體資格，可作為原告或被告參加訴訟。這不僅有利于有效預(yù)防和及時(shí)解決物業(yè)管理糾紛，而且也能從我國(guó)有關(guān)民事訴訟的法律規(guī)定中找到依據(jù)。我國(guó)《民事訴訟法》第49條第一款規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。”這表明，公民、法人和其他組織具有民事訴訟主體資格。業(yè)主委員會(huì)不是公民、法人，但它能否屬于“其他組織”?關(guān)于“其他組織”，我國(guó)《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第40條的規(guī)定，詳細(xì)列舉了屬于《民事訴訟法》第49條第一款中規(guī)定的“其他組織”的八種具體情形，并在第九項(xiàng)規(guī)定了一個(gè)開(kāi)放性條款“符合本條規(guī)定條件的其他組織”，即“合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織”。業(yè)主委員會(huì)就屬于這一類組織，它應(yīng)具有民事訴訟主體資格，理由如下。
首先，業(yè)主委員會(huì)是合法成立的組織。建設(shè)部20制定的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第五條規(guī)定：業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)人民政府)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。第六條第四款規(guī)定：籌備工作之一確定業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法及名單。第22條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)投票選舉確定，并經(jīng)其所在地的街道辦事處批復(fù)后成立的。這些法律上的規(guī)定和實(shí)踐中的做法充分說(shuō)明，業(yè)主委員會(huì)是在政府有關(guān)行政主管部門指導(dǎo)下由全體業(yè)主選舉，并得到相關(guān)政府部門批準(zhǔn)成立的合法組織。
其次，業(yè)主委員會(huì)有一定的組織機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，其成員由業(yè)主代表?yè)?dān)任，所在地的社區(qū)主任或副主任亦兼任成員。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定了章程，業(yè)主委員會(huì)就是根據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》及業(yè)主委員會(huì)章程來(lái)履行職責(zé)的。
鑒于民事訴訟的相關(guān)規(guī)定及業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)，應(yīng)在有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)中明確賦予業(yè)主委員會(huì)的民事訴訟主體資格。這既有利于業(yè)主委員會(huì)大膽地開(kāi)展工作，從而更好地履行自己的職責(zé)，也有利于全體業(yè)主對(duì)自身利益的維護(hù)，且對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)也將起著促進(jìn)和監(jiān)督作用。
二、物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)問(wèn)題
筆者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)為信托合同，并且它還具有一般信托合同所不具有的特征。我國(guó)《信托法》規(guī)定：“本法所稱信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為?！备爬ㄆ饋?lái)，信托合同的主要特征有以下幾點(diǎn)：一是合同是基于委托人對(duì)受托人的信任才訂立的。二是委托人移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)給受托人。三是受托人按委托人的意愿以自己的名義實(shí)施管理或處分行為并自行承擔(dān)法律責(zé)任，這一點(diǎn)是信托合同與委托合同的主要區(qū)別所在。委托合同中的受托人只能以委托人名義而不能以自己的名義對(duì)外進(jìn)行活動(dòng)，由此產(chǎn)生的法律后果也由委托人承擔(dān)。四是具有特定的受益人或者特定目的。
物業(yè)服務(wù)合同完全符合信托合同的主要特征。首先，物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力及管理水平充分信任的基礎(chǔ)上簽訂的。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)自行選聘自己滿意的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由業(yè)主委員會(huì)與之訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。其次，業(yè)主移轉(zhuǎn)物業(yè)共有財(cái)產(chǎn)權(quán)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。為了實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須占有業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，業(yè)主與其共有財(cái)產(chǎn)權(quán)基本分離，單個(gè)業(yè)主不能以其享有物業(yè)共有權(quán)而排斥物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)它的管理。再次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按業(yè)主大會(huì)的意志，是以自己的名義而不是以業(yè)主的名義進(jìn)行管理，并自行承擔(dān)物業(yè)管理過(guò)程中的'法律責(zé)任。這表現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)以自己的名義自主決定聘用何人對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，自行承擔(dān)履行職責(zé)過(guò)程中的法律責(zé)任。第四，物業(yè)服務(wù)合同存在特定的受益人即全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)對(duì)物業(yè)專業(yè)化的管理和維護(hù)，以實(shí)現(xiàn)全體業(yè)主的共同利益。從以上四點(diǎn)分析可以認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同屬信托合同而非委托合同。
綜上所述，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)屬信托合同，并且具有一般信托合同所不具有的特征。一般信托合同往往只涉及對(duì)某物或某事項(xiàng)的管理，而物業(yè)服務(wù)合同不僅涉及對(duì)業(yè)主所有的建筑物共有部分及共有設(shè)施設(shè)備等物的管理，而且還涉及對(duì)業(yè)主群居生活關(guān)系的管理，如《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告?！庇纱丝梢?jiàn)，物業(yè)服務(wù)合同是一種比較復(fù)雜、特殊的信托合同。
三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和良好秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)是每位業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)，但由于我國(guó)有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度的不完善，業(yè)主拒交或延交物業(yè)管理費(fèi)成了如今物業(yè)管理中的一種較為普遍的現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由此與業(yè)主發(fā)生的糾紛時(shí)有發(fā)生。這不僅影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，而且導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，最終損害了全體業(yè)主的利益。這種狀況又在一定程度上強(qiáng)化了部分業(yè)主拒付或延付物業(yè)管理費(fèi)的心理，從而造成一種惡性循環(huán)。為有效預(yù)防和及時(shí)解決這一類糾紛，應(yīng)從以下幾方面健全物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度。
第一，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！币虼?，各地價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)主管部門要嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院相關(guān)法律規(guī)定，制訂本地區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)具體實(shí)施辦法，完善物業(yè)收費(fèi)價(jià)格形成機(jī)制，其規(guī)定要做到詳細(xì)、明確、具體。要將物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)同服務(wù)水平和檔次掛鉤，把按房屋性質(zhì)收費(fèi)改為按不同的服務(wù)等級(jí)收費(fèi)，以體現(xiàn)按質(zhì)論價(jià)。
第二，應(yīng)調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)收取及管理權(quán)的歸屬。關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)收取和管理權(quán)的歸屬，《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒(méi)有明確規(guī)定。我國(guó)各地立法均規(guī)定物業(yè)管理費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取并進(jìn)行獨(dú)立管理和核算。在我國(guó)物業(yè)管理收費(fèi)制度不完善、業(yè)主又缺乏一定的監(jiān)督能力的情況下，這種規(guī)定為物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主的權(quán)益埋下了隱患。如有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于某種目的，對(duì)個(gè)別或少數(shù)業(yè)主送、免物業(yè)管理費(fèi)，其結(jié)果可能造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量或把這部分經(jīng)濟(jì)損失轉(zhuǎn)嫁到其他業(yè)主身上。這種規(guī)定也為業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不信任，甚至導(dǎo)致個(gè)別或少數(shù)業(yè)主拖欠管理費(fèi)提供了可能。物業(yè)管理費(fèi)本是全體業(yè)主交付的用于物業(yè)管理的資金，其所有權(quán)本應(yīng)屬于全體業(yè)主。其收取權(quán)及管理權(quán)歸由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選出的，由業(yè)主代表組成的，代表全體業(yè)主行使各項(xiàng)權(quán)益的業(yè)主委員會(huì)享有比較合理。[6]業(yè)主委員會(huì)應(yīng)設(shè)立自己的專用賬號(hào)，實(shí)行獨(dú)立會(huì)計(jì)核算，物業(yè)服務(wù)企業(yè)每發(fā)生一筆合同約定范圍內(nèi)的費(fèi)用，需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，然后方可從業(yè)主委員會(huì)賬戶中支出。這種做法能夠使業(yè)主有效監(jiān)控管理費(fèi)用的支出。物業(yè)管理費(fèi)的收取權(quán)和管理權(quán)歸業(yè)主委員會(huì)享有，既有利于維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益，也有利于保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第三，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》明確規(guī)定了物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目及其公示要求。規(guī)定收費(fèi)項(xiàng)目有車輛保管費(fèi)、綜合服務(wù)費(fèi)(物業(yè)服務(wù)費(fèi))、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)及代理收費(fèi)共五項(xiàng)規(guī)定。規(guī)定這些收費(fèi)必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等，經(jīng)過(guò)物價(jià)部門審查后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。雖有以上明文規(guī)定，但由于法規(guī)對(duì)不履行以上義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任規(guī)定不明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)公開(kāi)透明的公示制度往往流于形式。另外，相關(guān)法規(guī)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定多收費(fèi)、少服務(wù)等行為應(yīng)當(dāng)怎樣處罰也缺乏具體規(guī)定，導(dǎo)致有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)因經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，損害業(yè)主合法權(quán)益。[7]因此，在立法上應(yīng)進(jìn)一步完善對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的規(guī)定，在實(shí)踐中有關(guān)政府主管部門應(yīng)加大對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管力度。
隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理糾紛出現(xiàn)了許多新的類型及特點(diǎn)，涉及的法律問(wèn)題也不斷增多。進(jìn)一步完善全國(guó)性的物業(yè)管理法律法規(guī)，健全地方物業(yè)管理規(guī)章，出臺(tái)相關(guān)司法解釋，以解決不斷攀升的物業(yè)管理糾紛已成為當(dāng)務(wù)之急。這需要不斷去研究、探索，不僅要總結(jié)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，而且要借鑒國(guó)外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，以更好地推動(dòng)我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
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物業(yè)糾紛的解決方案篇八
第一就是仔細(xì)閱讀研究合同內(nèi)的相關(guān)內(nèi)容，不要一概而過(guò)，很多細(xì)小的問(wèn)題就產(chǎn)生在合同內(nèi)的文字里面。例如房產(chǎn)交易后就進(jìn)行交房事宜，這句話中就沒(méi)有具體的交房時(shí)間，這就說(shuō)明日后交房可能會(huì)有什么隱匿的事情存在。所以每句話都要仔細(xì)研讀。
第二就是對(duì)于不合理的合同內(nèi)容不可以默認(rèn)，沒(méi)有辦法兩全的就結(jié)束交易，不要被一份合同束住手腳。
第三就是支付房款的時(shí)間以及方式不可以更改，必須按照合同內(nèi)的方式進(jìn)行，這也是為了保護(hù)雙方的利益不受損害。
房地產(chǎn)銷售合同糾紛的種類很多，處理起來(lái)都很麻煩，所以還是預(yù)防為主。
[房屋銷售合同糾紛的解決方案]
物業(yè)糾紛的解決方案篇九
上訴人(原審被告)：賈銘志，xxxx年x月x日出生，漢族，北京市xxxx居民，住xxxx。
電話：xxxx
被上訴人(原審原告)：北京萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司，住北京市順義區(qū)天竺工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)b區(qū)內(nèi)北京萬(wàn)科城市花園。
法定代表人：謝煒,總經(jīng)理。
電話：xxxx
上訴人與被上訴人物業(yè)服務(wù)糾紛一案，因上訴人不服北京市順義區(qū)人民法院(以下簡(jiǎn)稱“一審法院”)()順民初字第3223號(hào)《民事判決書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱“一審判決”)，特向貴院提起上訴。
上訴請(qǐng)求：
一、撤銷一審判決;
二、將本案發(fā)回重審或依法改判，判決駁回被上訴人起訴或駁回被上訴人在一審中提出的全部訴訟請(qǐng)求。
事實(shí)與理由：
一、被上訴人不具備起訴上訴人的主體資格，應(yīng)當(dāng)依法駁回其起訴。
，與上訴人簽訂《北京萬(wàn)科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》的主體為北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司，并非本案被上訴人北京萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司。
被上訴人未向上訴人提供任何證據(jù)證明其與北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司之間是同一家公司。
《合同法》第六十條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
上訴人所在小區(qū)有上百家公司，北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司與北京萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司是何種關(guān)系，上訴人沒(méi)有義務(wù)去調(diào)查了解，北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司或北京萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司亦從未向上訴人下發(fā)任何有效通知。
事實(shí)上，北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司早已下落不明，主體資格無(wú)從查找。
被上訴人并未將相關(guān)名稱變更文件當(dāng)成證據(jù)向法庭提交，導(dǎo)致上訴人無(wú)法對(duì)該等證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證，一審法院以未經(jīng)呈堂的證據(jù)作為確定本案被上訴人主體資格的依據(jù)(見(jiàn)一審判決第3頁(yè)第2-4行)，已直接違反了《民事訴訟法》第六十六條確定的“證據(jù)應(yīng)當(dāng)在法庭上出示，并由當(dāng)事人互相質(zhì)證”的基本原則。
因此，本案被上訴人不具備起訴上訴人的主體資格，其起訴應(yīng)當(dāng)被駁回。
二、避開(kāi)主體資格問(wèn)題存在的錯(cuò)誤，被上訴人起訴上訴人要求支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，其中有七年的費(fèi)用超過(guò)了訴訟時(shí)效，被上訴人早已失去勝訴權(quán)。
上訴人與北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司之間簽訂的《北京萬(wàn)科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》第十一條明確規(guī)定了物業(yè)管理和電梯費(fèi)的交費(fèi)時(shí)間，即“每季第一個(gè)月內(nèi)交上一季度費(fèi)用”。
2010年3月3日，被上訴人起訴上訴人要求交納從201月至12月的物業(yè)費(fèi)，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)9年。
在本次訴訟外被上訴人從未向上訴人催交物業(yè)費(fèi)。
所謂訴訟時(shí)效，是指權(quán)利人于一定的期間內(nèi)不行使請(qǐng)求人民法院保護(hù)其民事權(quán)利的權(quán)利，即喪失該權(quán)利，人民法院對(duì)其民事權(quán)利不再予以保護(hù)的法律制度。
物業(yè)公司對(duì)業(yè)主主張的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)為普通債權(quán)。
債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以財(cái)產(chǎn)利益為內(nèi)容，不具支配性。
若權(quán)利人長(zhǎng)期怠于行使權(quán)利，會(huì)使法律關(guān)系處于不確定狀態(tài)，不利于維護(hù)社會(huì)交易秩序穩(wěn)定，故債權(quán)請(qǐng)求權(quán)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，其訴訟時(shí)效為兩年。
由于被上訴人長(zhǎng)期以來(lái)未向上訴人主張物業(yè)費(fèi)，雙方的法律關(guān)系已處于穩(wěn)定狀態(tài)，被上訴人已無(wú)權(quán)再向上訴人主張前七年的物業(yè)費(fèi)。
上訴人在一審?fù)徶幸衙鞔_提出訴訟時(shí)效抗辯，一審法院卻視而不見(jiàn)，在未進(jìn)行任何解釋和說(shuō)明的情況下駁回上訴人的該項(xiàng)異議，已嚴(yán)重違反了我國(guó)民事法律對(duì)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。
三、一審判決認(rèn)為，原被告自愿簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
此認(rèn)定嚴(yán)重違背了事實(shí)，理由如下：
(一)上訴人在《北京萬(wàn)科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》上簽字時(shí)，上訴人與北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司之間并不存在平等協(xié)商的交易條件，上訴人簽署協(xié)議并非出于自愿，而是迫于無(wú)奈。
當(dāng)時(shí)的背景是，開(kāi)發(fā)商利用廣大業(yè)主無(wú)地容身、急于收房的現(xiàn)實(shí)困境，強(qiáng)迫廣大業(yè)主在其單方面制定的格式文本上簽字，否則不予辦理房屋交付手續(xù)。
廣大業(yè)主無(wú)權(quán)對(duì)合同文本提出任何修正意見(jiàn)，唯有接受對(duì)方在合同中設(shè)定的全部條件。
此等所謂“平等”協(xié)議，有如帝國(guó)主義強(qiáng)迫舊中國(guó)簽署的《南京條約》、《辛丑條約》，對(duì)廣大業(yè)主而言，是不折不扣的“賣國(guó)條約”，毫無(wú)公道和正義可言!
(二)從協(xié)議內(nèi)容上分析，《北京萬(wàn)科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》全面限制業(yè)主應(yīng)有的合法權(quán)利，規(guī)避物業(yè)公司自身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)。
例如，協(xié)議書(shū)第七條明確規(guī)定：甲方(業(yè)主)及其使用人與物業(yè)管理人在本物業(yè)內(nèi)不存在人身安全財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系。
維護(hù)業(yè)主人身與財(cái)產(chǎn)安全是任何一個(gè)合法存在的服務(wù)公司應(yīng)盡的責(zé)任，而被上訴人卻通過(guò)這一條款逃避自身責(zé)任。
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條明確規(guī)定：符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持:……(二)物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。
前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。
因此，《北京萬(wàn)科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》應(yīng)當(dāng)歸于無(wú)效。
(三)《北京萬(wàn)科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》是一個(gè)前期物業(yè)管理協(xié)議，并非永久性協(xié)議。
荒誕的是，該臨時(shí)協(xié)議卻被一審法院認(rèn)定為一個(gè)永久性協(xié)議。
廣大業(yè)主傾其所有、負(fù)債累累方購(gòu)得住房這一生存必需品，在房屋交付后不但要?dú)w還所欠銀行貸款，還要變成物業(yè)公司終身不變的債奴。
銀行貸款終有還清之日，而物業(yè)公司的債務(wù)卻會(huì)永久存續(xù)。
為了保證被上訴人的非法利益能夠繼續(xù)，被上訴人多次惡意阻撓廣大業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，拒不提供辦公用房和相關(guān)資料，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展工作，法律賦予業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)利亦無(wú)法行使。
(四)被上訴人北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司未提供證據(jù)證明其已經(jīng)向上訴人提供任何服業(yè)服務(wù)，無(wú)權(quán)收取上訴人物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
(五)被上訴人所收取之物業(yè)費(fèi)用未依法公示，也未用于小區(qū)公共事業(yè)。
1月，北京市實(shí)施《北京市住宅物業(yè)服務(wù)檢查規(guī)范》，明確規(guī)定：利用小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展有償服務(wù)的，要有相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意意見(jiàn)或協(xié)議。
被上訴人自接管小區(qū)物業(yè)以來(lái)，從未向廣大業(yè)主提交年度工作報(bào)告，也從未公示其利用業(yè)主公共部位、公共設(shè)施獲利的基本情況。
被上訴人未提供任何證據(jù)證明“物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是乙方(被上訴人)用于花園日常運(yùn)作之費(fèi)用”，事實(shí)上，該費(fèi)用大部分被被上訴人私吞。
四、一審判決質(zhì)量低劣，法理不明，系司法之恥。
(一)一審判決語(yǔ)言失范，邏輯混亂。
一審判決第1頁(yè)寫(xiě)道：“原告萬(wàn)科物業(yè)公司訴稱，被告于年1月起至12月31日拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)……”，到第3頁(yè)又變成了“現(xiàn)萬(wàn)科物業(yè)公司要求賈銘志支付2001年5月6日至月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)(包括電梯費(fèi))。
”其一，一審判決的描述前后時(shí)間相差三年多，起止時(shí)間均不一，令上訴人無(wú)所適從。
其二，被上訴人到底是要物業(yè)服務(wù)費(fèi)還是電梯費(fèi)呢?一審判決始終沒(méi)有交代清楚。
被上訴人在一審中僅提出物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，在計(jì)算時(shí)將電梯費(fèi)包含在內(nèi)，顯然犯了邏輯錯(cuò)誤。
根據(jù)原《北京萬(wàn)科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》第十一條之規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)和電梯費(fèi)是兩項(xiàng)并列的費(fèi)用。
被上訴人自身都沒(méi)有搞清楚其訴訟請(qǐng)求是如何構(gòu)成的，一審法院在這個(gè)問(wèn)題上顯然也跟著犯了糊涂。
(二)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百零八條之規(guī)定的是提起民事訴訟四個(gè)條件，不能作為認(rèn)定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的實(shí)體法依據(jù)。
一審法院判決本案的依據(jù)居然是“《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百零八條之規(guī)定”(見(jiàn)一審判決第3頁(yè))，荒謬至極。
(三)一審判決多判決了上訴人訴訟費(fèi)用，于上訴人不公。
在訴訟過(guò)程中，被上訴人已放棄要求上訴人支付違約金5599.09元的訴訟請(qǐng)求。
在判決上訴人部分?jǐn)≡V的情形下，對(duì)雙方當(dāng)事人應(yīng)交納的訴訟費(fèi)應(yīng)當(dāng)采取按比例分?jǐn)偟脑瓌t，而一審法院將全部訴訟費(fèi)都判決由上訴人承擔(dān)，顯然違反了《訴訟費(fèi)用交納辦法》第二十九條的規(guī)定。
綜上所述，一審判決未依法查明被上訴人的主體資格，未依法查明上訴人簽署不平等協(xié)議的背景，事實(shí)認(rèn)定不清，法律適用錯(cuò)誤;此判決質(zhì)量低劣，社會(huì)影響惡劣，應(yīng)予糾正。
上訴人懇請(qǐng)二審法院將此案依法發(fā)回重審，或在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上予以改判!
此致
北京市第二中級(jí)人民法院
上訴人：賈銘志
二oxx年五月二十九日
物業(yè)服務(wù)糾紛案——民事上訴狀范文[2]
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民事上訴狀
法定代表人:吳某某,董事長(zhǎng)
法定代表人:唐某某,董事長(zhǎng)
案由:物業(yè)服務(wù)合同糾紛
上訴人因與深圳市xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,不服深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號(hào)民事判決,特向貴院提起上訴.
上訴請(qǐng)求:
一、撤銷深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號(hào)民事判決書(shū);
二、依法對(duì)本案改判,即駁回被上訴人要求上訴人承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請(qǐng)求;
三、本案訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān).
事實(shí)與理由:
一、原審判決認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律不當(dāng),應(yīng)予撤銷.
(一)、按照物業(yè)管理公司的要求交納物業(yè)管理費(fèi)用并不是業(yè)主法定義務(wù),而是基于合同的約定,是一種合同義務(wù).
原審法院僅以《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金是業(yè)主的法定義務(wù)為由判決上訴人對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)在2008年6月至2008年9月的物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金共226055.52元和滯納金承擔(dān)連帶清償責(zé)任是錯(cuò)誤的,《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,但同時(shí)也在第三十五條規(guī)定了,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定.第三十六條又規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù).
物業(yè)糾紛的解決方案篇十
物業(yè)糾紛是我們居民和物業(yè)公司之間不可避免的問(wèn)題。在日常生活中，可能會(huì)因?yàn)闃I(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通不暢、服務(wù)不到位、費(fèi)用不合理等問(wèn)題而發(fā)生糾紛。在這篇文章中，我將分享一些我在處理物業(yè)糾紛時(shí)得到的心得體會(huì)，希望對(duì)大家有所幫助。
第二段：如何準(zhǔn)確地了解問(wèn)題
在處理物業(yè)糾紛時(shí)，最關(guān)鍵的是準(zhǔn)確地了解問(wèn)題的來(lái)源和性質(zhì)。首先，我們應(yīng)該盡可能地收集相關(guān)證據(jù)，例如合同、付款憑證、服務(wù)單據(jù)等等。其次，我們要仔細(xì)閱讀合同和規(guī)定，確保自己了解權(quán)利和責(zé)任。最后，如果我們需要尋求法律支持，我們應(yīng)該咨詢專業(yè)的律師或者法律援助機(jī)構(gòu)來(lái)幫助我們解決問(wèn)題。
第三段：如何有效地與物業(yè)公司溝通
正確的與物業(yè)公司溝通是解決物業(yè)糾紛的重要步驟。首先，我們應(yīng)該確保自己對(duì)問(wèn)題的描述準(zhǔn)確詳細(xì)，態(tài)度友好。其次，我們應(yīng)該選擇適當(dāng)?shù)臏贤ǚ绞?，例如電話、郵件、信函、面談等等。不管選擇哪種方式，我們都應(yīng)該保持耐心和禮貌，避免情緒化。最后，如果我們的問(wèn)題得不到及時(shí)解決，我們可以考慮向物業(yè)公司的上級(jí)單位投訴，例如物業(yè)管理委員會(huì)、區(qū)級(jí)政府等等。
第四段：如何尋求獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)的幫助
當(dāng)我們與物業(yè)公司的溝通無(wú)法解決問(wèn)題時(shí)，我們可以尋求獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)的幫助。例如，物業(yè)服務(wù)監(jiān)督機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、仲裁委員會(huì)等等。這些機(jī)構(gòu)可以提供專業(yè)的調(diào)解和仲裁服務(wù)，可以更好地解決問(wèn)題。在尋求這些機(jī)構(gòu)的幫助時(shí)，我們需要做好準(zhǔn)備工作，例如提供相關(guān)證據(jù)、了解相關(guān)法律法規(guī)、確定自己的要求等等。
第五段：如何避免物業(yè)糾紛
最后，預(yù)防比解決問(wèn)題更好。我們應(yīng)該積極參與業(yè)主大會(huì)和物業(yè)委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)自己的權(quán)益。我們應(yīng)該時(shí)時(shí)關(guān)注物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)合規(guī)性，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)反饋。我們應(yīng)該遵守公約，按時(shí)繳費(fèi)，避免產(chǎn)生費(fèi)用糾紛。我們應(yīng)該保持與物業(yè)公司的良好溝通和合作關(guān)系，避免發(fā)生不必要的誤解和爭(zhēng)議。
結(jié)論：
物業(yè)糾紛雖然時(shí)常存在，但是我們可以通過(guò)正確的處理方式和預(yù)防措施來(lái)減少其發(fā)生的可能性。通過(guò)積極的溝通和合作，我們可以讓自己的家園更加和諧溫暖。
物業(yè)糾紛的解決方案篇十一
上訴人(原審被告)謝某1，男，x年x月x日生，漢族，住xx市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)謝某2，女，x年x月x日生，漢族，住xx市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住xx市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)陶某，女，x年x月x日生，漢族，住xx市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住xx市徐匯區(qū)。
被上訴人(原審原告)朱某，男，x年x月x日生，漢族，住xx市徐匯區(qū)。
被上訴人(原審原告)徐某，女，x年x月x日生，漢族，住xx市徐匯區(qū)。
上訴人因與被上訴人房屋買賣合同糾紛一案不服xx市徐匯區(qū)人民法院(20xx)徐民三(民)初字第xx號(hào)民事判決，特依法上訴貴院。
上訴請(qǐng)求
1、撤銷xx市徐匯區(qū)人民法院(20xx)徐民三(民)初字第xx號(hào)民事判決，將本案發(fā)回原審法院重新審理或者由貴院查清事實(shí)徑行改判。
2、本案一審、二審訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由被上訴人負(fù)擔(dān)。
本案一審判決，定性不當(dāng)，適用法律確有錯(cuò)誤。事實(shí)與理由如下
一、該房屋買賣合同須由上訴人四人共同行為，且以被告黃某為主導(dǎo)。
無(wú)論是合同的發(fā)起還是合同的履行(錢款往來(lái))其中真正的主導(dǎo)應(yīng)是上訴人黃某，而非上訴人謝某1。一審法院認(rèn)為，謝某1始終代表四名上訴人，顯然定性不當(dāng)。
首先，涉案房屋是以黃某母親陶某所得動(dòng)遷款項(xiàng)為大部分錢款所購(gòu)置，且至今謝某1仍與妻子、岳父、母共同居住。從整個(gè)房屋買賣過(guò)程來(lái)看，是由黃某提出售房，并讓謝某1陪同前往中介公司辦理掛牌，之后與被上訴人的多次交涉，都由黃某出面，甚至被上訴人的兩次付款均是由黃某收款(謝并不在場(chǎng))，且匯入賬戶也是黃某私人賬戶。而且，從被上訴人提供的一審證據(jù)(8月19日的電話錄音)顯示，謝某1在與被上訴人協(xié)商該房屋買賣合同的過(guò)程中，明確表示關(guān)于房屋買賣的問(wèn)題“我回去也要商量”，足見(jiàn)謝某1不可能代表所有上訴人，他也自知無(wú)法代表所有上訴人。
再者，雖然在房屋買賣合同中，四名上訴人的聯(lián)系電話都為謝某1一人手機(jī)號(hào)碼，但并不能表明謝某1就取得了其余三人的全權(quán)委托。僅填寫(xiě)謝某1一人手機(jī)號(hào)碼，一則是為了便于進(jìn)行及時(shí)聯(lián)系，二則也只能說(shuō)明，由謝某1作為聯(lián)系人而已。一審法院認(rèn)為，“被告謝某1始終代表四被告與中介和原告進(jìn)行房屋交易事宜的協(xié)商，……”，故而推定謝某1就取得了代理權(quán)的原因之一，這顯然是擴(kuò)大了僅作為聯(lián)系人的權(quán)利范圍，并且也忽視了其余上訴人應(yīng)享有的對(duì)房屋的處分權(quán)。
二、7月25日簽訂的'補(bǔ)充協(xié)議系效力待定協(xié)議。
7月25日所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，系中介制作，乃甲方謝某1與乙方朱某私下擬訂。在甲方一欄僅有上訴人謝某1一人簽字，其他上訴人當(dāng)時(shí)并不知情，后來(lái)知曉該事后，明確表示反對(duì)，至今其他上訴人對(duì)該協(xié)議堅(jiān)決不予追認(rèn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。上訴人認(rèn)為，第一，上訴人謝某1根本不構(gòu)成表見(jiàn)代理，不能代理其他被告作出該意思表示;第二，該協(xié)議違背了除謝某1之外三人的真實(shí)意思表達(dá)，且不予追認(rèn);第三，該協(xié)議并未生效，處于效力待定狀態(tài)。故該協(xié)議不應(yīng)作為本案證據(jù)予以采信。一審法院在該合同不具備形式要件的前提下，被上訴人也沒(méi)有足夠證據(jù)表明其余三名上訴人授權(quán)于謝的情況下，僅以內(nèi)心確認(rèn)的方式，推定謝具備締約的代理權(quán)，從而認(rèn)定7月25日協(xié)議有效的理由之一是與事實(shí)不符，也于法無(wú)據(jù)的。
至于上訴人黃某及其母陶某其女謝某2于8月8日前往交易中心并非其真實(shí)意思表示。三名上訴人始終不予承認(rèn)7月25日簽訂的“協(xié)議”的有效性，但迫于房屋產(chǎn)權(quán)證原件仍握在房產(chǎn)中介手中(現(xiàn)在房產(chǎn)證仍舊在房產(chǎn)中介處)，三人是出于索要房產(chǎn)證原件的目的而前去，并非是辦理過(guò)戶登記手續(xù)的意思表示。退一步講，若四人真是前往辦理過(guò)戶登記，當(dāng)場(chǎng)得知僅僅修改合同中的過(guò)戶登記時(shí)間，即能辦理過(guò)戶登記，當(dāng)天馬上即可進(jìn)行修改，無(wú)須拖延。而事實(shí)并非如此。故一審法院認(rèn)定四被告前往交易中心就是辦理過(guò)戶手續(xù)，并進(jìn)一步推定三名上訴人用行為對(duì)7月25日之協(xié)議的效力進(jìn)行了認(rèn)可及追認(rèn)，顯然不符合邏輯。
三、約定違約金數(shù)額畸高，違約條款應(yīng)為無(wú)效。
上訴人謝某1與被上訴人于7月25日簽訂的協(xié)議中約定，若一方構(gòu)成違約，則按照房?jī)r(jià)款的日百分之一計(jì)算違約金，該違約金條款無(wú)效。
首先，7月25日所簽訂“協(xié)議”是由中介公司提供，合同解釋?xiě)?yīng)作對(duì)被上訴人不利解釋。一審中，上訴人曾就提出被上訴人與中介公司存在利益關(guān)系，因被上訴人承諾若該房屋買賣成交，則由其單獨(dú)向房屋中介公司支付全部傭金。顯然，該合同中的違約金條款其真正目的是針對(duì)上訴人而設(shè)定，不具誠(chéng)實(shí)性。
其次，3月11日簽訂的房屋買賣合同沒(méi)有及時(shí)得以履行，其責(zé)任因由被上訴人承擔(dān)，因被上訴人錢款無(wú)法及時(shí)到位所導(dǎo)致。至7月25日，被上訴人錢款已到位，故向上訴人提出簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議(即7月25日之“協(xié)議”)，并在協(xié)議中約定數(shù)額畸高違約金，顯然是出于保護(hù)被上訴人目的，不具公平性。
最后，根據(jù)《最高人民法院印發(fā)〈關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)〉的通知》第7條，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第29條，一再?gòu)?qiáng)調(diào)違約金應(yīng)“根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量”。本案中的違約金明顯違反公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，當(dāng)屬無(wú)效，不應(yīng)予以支持。
綜觀本案，原系被上訴人由于無(wú)法按時(shí)籌措錢款履行合同，導(dǎo)致合同沒(méi)有按時(shí)過(guò)戶，系違約在先。上訴人之一謝某1在無(wú)授權(quán)情況下，僅一人與被上訴人達(dá)成延期過(guò)戶協(xié)議，該延期過(guò)戶協(xié)議應(yīng)屬效力待定，不應(yīng)成為本案判決之依據(jù)。此外，本案涉案金額高達(dá)209萬(wàn)元，屬爭(zhēng)議額較大的案件，且一方人數(shù)眾多并存在責(zé)任不一，涉及的法律關(guān)系又較為復(fù)雜，一審期間上訴人曾提出希望該案件轉(zhuǎn)為普通程序，以便于法院更好的查明事實(shí)，作出公正判決。然而一審法院并沒(méi)有采納上訴人的建議，反而在還沒(méi)有查明事實(shí)，又缺乏有力證據(jù)的前提下，并加以判決，導(dǎo)致上訴人一審敗訴，并將面臨將市值高達(dá)250萬(wàn)元的房屋近似無(wú)償?shù)剞D(zhuǎn)讓于被上訴人。上訴人家中耄耋老人無(wú)不老淚縱橫，茶飯不思，每每想至即將無(wú)處安老，悲痛欲絕。一審法院對(duì)于多處法律行為認(rèn)定不當(dāng)，故懇請(qǐng)二審法院，維護(hù)上訴人合法利益，依法予以發(fā)回重審或徑行改判。
此致
xx市第一中級(jí)人民法院
上訴人：
年月日
物業(yè)糾紛的解決方案篇十二
為深入貫徹落實(shí)xxxxxx對(duì)政法工作的重要批示指示精神和全國(guó)司法廳(局)長(zhǎng)會(huì)議、省委政法工作會(huì)議決策部署，扎實(shí)推進(jìn)“迎建黨百年護(hù)和諧穩(wěn)定”矛盾糾紛排查化解專項(xiàng)活動(dòng)有序開(kāi)展，結(jié)合我鎮(zhèn)工作實(shí)際，特制定本方案。
一、工作目標(biāo)
通過(guò)專項(xiàng)活動(dòng)，切實(shí)做到社會(huì)矛盾糾紛早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早防范、早處置，實(shí)現(xiàn)“小事不出組、大事不出村(社區(qū))、矛盾不上交”，防止小風(fēng)險(xiǎn)變成大風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)變成綜合風(fēng)險(xiǎn)，局部風(fēng)險(xiǎn)變成系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，為慶祝建黨100周年和“十四五”開(kāi)局起步營(yíng)造安全穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境，促進(jìn)我鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。
二、主要任務(wù)
(一)主動(dòng)開(kāi)展矛盾糾紛排查。堅(jiān)持排查在先、關(guān)口前移，認(rèn)真開(kāi)展矛盾糾紛和隱患排查，做到排查全覆蓋。
1、普遍排查。利用人民調(diào)解組織和人民調(diào)解員扎根基層，貼近群眾的優(yōu)勢(shì)，把矛盾糾紛排查作為常態(tài)化工作。嚴(yán)格落實(shí)村(社區(qū))每周一次矛盾糾紛排查制度，注重抓早、抓小、抓苗頭，及時(shí)發(fā)現(xiàn)苗頭隱患。
2、重點(diǎn)排查。聚焦涉疫、涉農(nóng)、涉企、涉醫(yī)等重點(diǎn)領(lǐng)域，聚焦刑滿釋放人員、社區(qū)矯正對(duì)象、吸毒人員等重點(diǎn)人群，開(kāi)展重點(diǎn)排查、紓困解難，做到底數(shù)清、情況明，早發(fā)現(xiàn)、早分析、早預(yù)防。
3、專項(xiàng)排查。在重大節(jié)日、重點(diǎn)時(shí)期和敏感時(shí)段，針對(duì)上訪群體等特定人員以及特定區(qū)域、特定行業(yè)、特定領(lǐng)域，開(kāi)展針對(duì)性的專項(xiàng)排查，教育引導(dǎo)群眾依法理性維權(quán)、合理表達(dá)訴求，從源頭上預(yù)防和減少越級(jí)訪、集體訪。
(二)扎實(shí)開(kāi)展矛盾糾紛評(píng)估和預(yù)警。對(duì)排查發(fā)現(xiàn)的突出問(wèn)題和矛盾糾紛，要按照其性質(zhì)、規(guī)模、類型、成因、化解難易程度和輕重緩急等，精心梳理，認(rèn)真分析，開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)估，制定應(yīng)對(duì)方案，及時(shí)處置分流，做到抓小防擴(kuò)大、抓早防升級(jí)、抓細(xì)防疏漏、抓實(shí)防隱患。對(duì)可能引發(fā)治安案件、刑事案件、群體性事件的矛盾糾紛，要及時(shí)預(yù)警，主動(dòng)對(duì)接相關(guān)部門或報(bào)告黨委政府，積極配合黨委政府和有關(guān)部門疏導(dǎo)化解。對(duì)于矛盾尖銳、情緒激動(dòng)，一時(shí)難以化解的，要協(xié)調(diào)有關(guān)部門加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管控，適時(shí)進(jìn)行心理干預(yù)，防止“民轉(zhuǎn)刑”或社會(huì)極端事件發(fā)生。
(三)及時(shí)開(kāi)展矛盾糾紛化解。對(duì)排查和受理的矛盾糾紛堅(jiān)持應(yīng)調(diào)盡調(diào)，要統(tǒng)籌司法行政資源，組織專門力量，會(huì)同有關(guān)部門合力攻堅(jiān)化解，防止矛盾糾紛交織疊加、激化升級(jí)。
1、一般矛盾糾紛。對(duì)婚姻、家庭、鄰里、房屋宅基地，山林土地等常見(jiàn)、多發(fā)、案情簡(jiǎn)單的矛盾糾紛，及時(shí)就地化解，努力將矛盾消除在萌芽狀態(tài)。
2、重點(diǎn)矛盾糾紛。對(duì)各類涉企、涉農(nóng)、涉訪等矛盾糾紛要將其作為調(diào)解工作重點(diǎn)，引導(dǎo)當(dāng)事人通過(guò)合法渠道反映訴求、維護(hù)權(quán)益。
3、重大疑難復(fù)雜矛盾糾紛。對(duì)有可能激化或引起“民轉(zhuǎn)刑案件、群體性事件和信訪案(事)件的矛盾糾紛，要在穩(wěn)定事態(tài)的基礎(chǔ)上，及時(shí)報(bào)告黨委政府和有關(guān)部門，配合做好疏導(dǎo)化解工作。
(四)有效鞏固并運(yùn)用矛盾糾紛化解成果。對(duì)重大復(fù)雜的矛盾糾紛，或涉及標(biāo)的金額較大且不能及時(shí)履行的人民調(diào)解協(xié)議，要引導(dǎo)當(dāng)事人通過(guò)司法確認(rèn)，增強(qiáng)協(xié)議執(zhí)行效力。對(duì)糾紛當(dāng)事人及時(shí)進(jìn)行回訪，了解和掌握調(diào)解協(xié)議執(zhí)行或后續(xù)處理情況，防止糾紛反彈。對(duì)有代表性的矛盾糾紛調(diào)解案例，在做好案例選報(bào)的同時(shí)，要通過(guò)群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的方式予以宣傳報(bào)道，達(dá)到“調(diào)解一案，影響一片”的效果。
三、時(shí)間步驟
此次專項(xiàng)活動(dòng)自2021年4月初開(kāi)始，到10月底結(jié)束。分為動(dòng)員部署、組織實(shí)施和總結(jié)提升三個(gè)階段。
(一)動(dòng)員部署階段(4月上旬至4月下旬)。要結(jié)合實(shí)際，研究制定具體實(shí)施方案，明確任務(wù)目標(biāo)、工作措施、推進(jìn)節(jié)點(diǎn)，積極做好動(dòng)員部署工作。要充分利用廣播、微信群、電子顯示屏、標(biāo)語(yǔ)橫幅等平臺(tái)廣泛宣傳專項(xiàng)活動(dòng)，為專項(xiàng)活動(dòng)順利開(kāi)展?fàn)I造好的輿論氛圍。
(二)組織實(shí)施階段(5月上旬至10月中旬)。要按照制定的實(shí)施方案，有計(jì)劃、有步驟地組織廣大人民調(diào)解組織和人民調(diào)解員，采取普遍排查與重點(diǎn)排查，定期排查與常態(tài)排查相結(jié)合的方式，深入重點(diǎn)人群、重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)行業(yè)等，有針對(duì)性地開(kāi)展矛盾糾紛排查，對(duì)排查的、黨委政府交辦的、有關(guān)部門委托移送的矛盾糾紛，依法、及時(shí)、就地、有效化解。對(duì)不適合調(diào)解或調(diào)解不成的矛盾糾紛，引導(dǎo)當(dāng)事人通過(guò)仲裁、行政裁決、行政復(fù)議等合法途徑解決。
(三)總結(jié)提升階段(10月下旬)。各村(社區(qū))要認(rèn)真總結(jié)專項(xiàng)活動(dòng)中的好經(jīng)驗(yàn)、好做法，從中提煉可借鑒、可復(fù)制、可推廣的典型經(jīng)驗(yàn)，大力宣傳專項(xiàng)活動(dòng)中涌現(xiàn)的先進(jìn)集體和先進(jìn)個(gè)人的典型事跡，主動(dòng)匯報(bào)專項(xiàng)活動(dòng)取得的成績(jī)，擴(kuò)大人民調(diào)解工作影響力，使這項(xiàng)活動(dòng)為領(lǐng)導(dǎo)所重視、為社會(huì)所知曉、為群眾所支持，為人民調(diào)解工作健康發(fā)展?fàn)I造更好的社會(huì)氛圍。
四、工作要求
(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。今年是中國(guó)xxx建黨100周年、“十四五規(guī)劃”開(kāi)局之年，要自覺(jué)扛牢防風(fēng)險(xiǎn)、保安全、護(hù)穩(wěn)定的政治責(zé)任，充分認(rèn)識(shí)該專項(xiàng)活動(dòng)的重要意義，把專項(xiàng)活動(dòng)列入日程、細(xì)化措施、精心組織、周密部署、全力推進(jìn)，努力把矛盾糾紛解決在萌芽、化解在基層、穩(wěn)控在基層。要主動(dòng)向黨委政府匯報(bào)專項(xiàng)活動(dòng)部署安排、進(jìn)展情況和工作成效，用實(shí)效彰顯在維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定中發(fā)揮的重要作用。
(二)堅(jiān)持統(tǒng)籌推進(jìn)。要把這次專項(xiàng)活動(dòng)與已部署的堅(jiān)持和發(fā)展“楓橋經(jīng)驗(yàn)”實(shí)現(xiàn)矛盾不上交三年行動(dòng)等活動(dòng)結(jié)合起來(lái)，統(tǒng)籌謀劃、有序推進(jìn)，大力發(fā)展“孺子牛、拓荒牛、老黃牛”精神，深入農(nóng)戶調(diào)查指導(dǎo)活動(dòng)開(kāi)展，切實(shí)排查化解矛盾糾紛，確?；顒?dòng)順利開(kāi)展、落地見(jiàn)效。
(三)營(yíng)造良好氛圍。要注重運(yùn)用廣播、微信群等手段，標(biāo)語(yǔ)、橫幅、電子宣傳屏等平臺(tái)大力宣傳活動(dòng)的開(kāi)展情況和取得的成效，大力宣傳涌現(xiàn)的先進(jìn)事跡和典型案例，大力宣傳人民調(diào)解工作的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大人民調(diào)解工作的知曉度和影響力，提高人民群眾的首選率和滿意率，引導(dǎo)更多的糾紛當(dāng)事人選擇人民調(diào)解方式解決矛盾糾紛。
物業(yè)糾紛的解決方案篇十三
住所：南京市鼓樓區(qū)水佐崗*號(hào)。
法定代表人：谷**，職務(wù)：董事長(zhǎng)，
委托代理人:張笑云，江蘇永元律師事務(wù)所律師，
電話：15951988780。
被告一：謝**，男，19**年04月**日生，
身份證號(hào)：32052419**20414***，
地址：南京秦淮區(qū)大明路*號(hào)。
聯(lián)系電話：1318295****。
被告二：胡*(系南京市秦淮區(qū)**茶座業(yè)主)，女，19**年12月**日生，
身份證號(hào)：36031119**751215**，
經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所：南京秦淮區(qū)大明路**號(hào)二樓。
聯(lián)系電話：13813380****。
被告三：鄧**(系南京市秦淮區(qū)**賓館業(yè)主)，男，19**年**月24日生，
身份證號(hào)：3319**112495**，
經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所：南京秦淮區(qū)大明路**號(hào)。
聯(lián)系電話：1380516****。
訴訟請(qǐng)求
3、判令三被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的滯納金：227元;
4、判令三被告承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由
3月1日，原告與南京市碧水云天住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了物業(yè)委托服務(wù)合同。
被告二是南京秦淮區(qū)大明路136號(hào)的南京市秦淮區(qū)**茶座業(yè)主，被告三與被告二(共同經(jīng)營(yíng)或者被告三借用被告二的南京市秦淮區(qū)**茶座個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照)在原告的物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)藍(lán)灣咖啡和賓館等業(yè)務(wù)，被告二、被告三享受了原告的物業(yè)管理服務(wù)。
自2012年1月以來(lái)，被告二、被告三拖欠物業(yè)服務(wù)等相關(guān)費(fèi)用，被告二、被告三非但不主動(dòng)履行繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的義務(wù)，且經(jīng)原告多次催繳，被告二、被告三均置之不理。
被告一是被告二、被告三經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房屋的所有權(quán)人，被告一作為小區(qū)業(yè)主，依法負(fù)有與被告二、被告三連帶交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的責(zé)任。
三被告的行為嚴(yán)重阻礙了原告的物業(yè)管理服務(wù)工作，影響了小區(qū)物業(yè)管理工作的資金運(yùn)轉(zhuǎn)和小區(qū)的建設(shè)，損害了原告及其他眾多業(yè)主的利益。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條，《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，原告為了維護(hù)自身的合法權(quán)益和小區(qū)物業(yè)管理的正常工作秩序和經(jīng)營(yíng)秩序，特向貴院提起訴訟，請(qǐng)求貴院依法判決，支持原告的訴訟請(qǐng)求!
此致
南京市秦淮區(qū)人民法院
起訴人：南京**物業(yè)發(fā)展服務(wù)有限公司
20xx年月日
物業(yè)糾紛的解決方案篇十四
關(guān)鍵詞：高等教育；物業(yè)管理專業(yè)；人才培養(yǎng)模式
引言
1四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)水平發(fā)展現(xiàn)狀
2四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式現(xiàn)狀
3四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式存在問(wèn)題
3．1專業(yè)教育存在與企業(yè)需求和職員發(fā)展脫節(jié)的現(xiàn)象
3．2專業(yè)教育存在教學(xué)落后現(xiàn)象
3．3實(shí)踐教學(xué)存在瓶頸
4四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式探索
4．1制定產(chǎn)學(xué)結(jié)合的教學(xué)大綱和配套教材
4．2強(qiáng)化實(shí)踐教學(xué)
4．3加強(qiáng)“雙師型“教學(xué)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)
5結(jié)論
參考文獻(xiàn)：
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