成果總結可以幫助我們回顧自己的成果，激勵自己繼續(xù)努力。通過總結，我們可以發(fā)現(xiàn)自己的不足之處，從而為個人的成長找到突破口。通過總結，我們可以發(fā)現(xiàn)自己的優(yōu)點和劣勢，有針對性地做出改進和調整。在總結的過程中，我們要注重客觀性和中立性，不要帶有個人偏見。希望通過這些總結范文的學習，大家能夠提高自己的總結能力。
房地產可行性研究論文篇一
第一章房地產項目總論
1.1房地產項目背景
1.1.1房地產項目名稱
1.1.2房地產項目承辦單位
1.1.3房地產項目主管部門
1.1.4可行性研究工作的編制單位
1.1.5研究工作概況
1.2編制依據(jù)與原則
1.2.1編制依據(jù)
1.2.2編制原則
1.3研究范圍
1.3.1建設內容與規(guī)模
1.3.2房地產項目建設地點
1.3.3房地產項目性質
1.3.4建設總投資及資金籌措
1.3.5投資計劃與還款計劃
1.3.6房地產項目建設進度
1.3.7房地產項目財務和經濟評論
1.3.8房地產項目綜合評價結論
1.4主要技術經濟指標表
1.5結論及建議
1.5.1專家意見與結論
1.5.2專家建議
第二章房地產項目背景和發(fā)展概況
2.1房地產項目提出的背景
2.1.1國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
2.1.2房地產項目發(fā)起人和發(fā)起緣由
2.2房地產項目發(fā)展概況
2.2.1已進行的調查研究房地產項目及其成果
2.2.2試驗試制工作情況
2.2.3廠址初勘和初步測量工作情況
2.2.4房地產項目建議書的編制、提出及審批過程
2.3投資的必要性
第三章房地產項目市場分析與預測
3.1市場調查
3.1.1擬建房地產項目產出物用途調查
3.1.2產品現(xiàn)有生產能力調查
3.1.3產品產量及銷售量調查
3.1.4替代產品調查
3.1.5產品價格調查
3.1.6國外市場調查
3.2市場預測
3.2.1國內市場需求預測
3.2.2產品出口或進口替代分析
3.2.3價格預測
3.3市場推銷戰(zhàn)略
第四章產品方案設計與營銷戰(zhàn)略
4.1產品方案和建設規(guī)模
4.1.1產品方案
4.1.2建設規(guī)模
4.1.3產品銷售收入預測
4.2市場推銷戰(zhàn)略
4.2.1推銷方式
4.2.2推銷措施
4.2.3促銷價格制度
4.2.4產品銷售費用預測
第五章建設條件與廠址選擇
5.1資源和原材料
5.1.1資源評述
5.1.2原材料及主要輔助材料供應
5.1.3需要作生產試驗的原料
5.2建設地區(qū)的選擇
5.2.1自然條件
5.2.2基礎設施
5.2.3社會經濟條件
5.2.4其它應考慮的因素
5.3廠址選擇
5.3.1廠址多方案比較
5.3.2廠址推薦方案
第六章房地產項目技術、設備與工程方案
6.1房地產項目組成
6.2生產技術方案
6.2.1技術來源途徑
6.2.2生產方法
6.2.3技術參數(shù)和工藝流程
6.2.4主要工藝設備選擇
6.2.5主要原材料、燃料、動力消耗指標
6.2.6主要生產車間布置方案
6.3總平面布置和運輸
6.3.1總平面布置原則
6.3.2廠內外運輸方案
6.3.3倉儲方案
6.3.4占地面積及分析
6.4土建工程
6.4.1主要建、構筑物的建筑特征與結構設計
6.4.2特殊基礎工程的設計
6.4.3建筑材料
6.4.4土建工程造價估算
6.5其他工程
6.5.1給排水工程
6.5.2動力及公用工程
6.5.3地震設防
6.5.4生活福利設施
第七章建設用地、征地拆遷及移民安置分析
7.1房地產項目選址及用地方案
7.2土地利用合理性分析
7.3征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案
第八章資源利用與節(jié)能措施
8.1資源利用分析
8.1.1土地資源利用分析
8.1.2水資源利用分析
8.1.3電能源利用分析
8.2節(jié)能措施分析
8.2.1土地資源節(jié)約措施
8.2.2水資源節(jié)約措施
8.2.3電能源節(jié)約措施
第九章房地產項目原材料供應及外部配套條件
9.1主要原材料供應
9.2燃料、加熱能源供應
9.3給水供電
9.4外部配套條件
第十章房地產項目進度與管理
10.1工程建設管理
10.2房地產項目進度規(guī)劃
10.3房地產項目招標
第十一章環(huán)境影響評價
11.1建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀
11.1.1房地產項目的地理位置
11.1.2地形、地貌、土壤、地質、水文、氣象
11.1.3礦藏、森林、草原、水產和野生動物、植物、農作物
11.1.4自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設施
11.1.5現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況;
11.1.6生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;
11.1.7大氣、地下水、地面水的環(huán)境質量狀況;
11.1.8交通運輸情況;
11.1.9其他社會經濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料。
11.2房地產項目主要污染源和污染物
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房地產可行性研究論文篇二
價格有所回落，鮮菜、豬肉等肉禽制品、蛋類價格小幅下降。受換季影響，保暖內衣等服裝價格上漲，多數(shù)消費品價格仍保持平穩(wěn)，住房貸款利率、液化石油氣等服務項目價格有所上漲。
就業(yè)和再就業(yè)工作扎實開展。實行積極的就業(yè)政策，堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)，加快農村勞務輸出，加大城鎮(zhèn)就業(yè)再就業(yè)工作力度。20xx年徐州市勞動就業(yè)和社會保障凸顯四大亮點：就業(yè)總量不斷擴大，養(yǎng)老金、失業(yè)金標準提高、城鎮(zhèn)居民醫(yī)保覆蓋率達到80%以上，最低工資標準又有增長。
擴大就業(yè)：20xx年全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)9.04萬人、下崗失業(yè)人員再就業(yè)3.58萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.01%，新增農村勞動力轉移9.59萬人，失業(yè)人員再就業(yè)實現(xiàn)“技能”與“崗位”的對接，農村勞動力轉移就業(yè)實現(xiàn)由“體能就業(yè)”向“技能就業(yè)”的轉變。
完善社會保障體系：在強力擴面的同時，提高養(yǎng)老金、失業(yè)金標準。
四、固定資產投資
固定資產投資平穩(wěn)增長。20xx年1-10月份，全社會固定資產投資完成820.47億元，比上年同期增長19.35%。規(guī)模以上完成投資655.5億元，增長31.97%，城鎮(zhèn)投資完成552.33億元，增長32.37%，房地產開發(fā)投資70.24億元，增長49.41%，規(guī)模以上工業(yè)投資391.92億元，增長32%。
房地產可行性研究論文篇三
第一部分市場可行性分析
一、項目地塊概況
(一)地塊自身狀況
(二)地塊周邊污染狀況
(三)地塊周邊生活服務配套狀況
1、購物配套
2、郵政配套
3、金融配套
4、娛樂配套
5、餐飲配套
6、醫(yī)療配套
7、教育配套
8、其它
二、城市整體市場調查與分析
(一)城市宏觀環(huán)境調研結論列示
(二)城市房地產市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢
1、城市房地產市場現(xiàn)狀
2、城市房地產市場發(fā)展趨勢
三、區(qū)域市場調查與分析
(一)區(qū)域市場總體狀況調查與分析
(二)區(qū)域房地產市場調查與分析
1、區(qū)域房地產項目調查
(1)在售房地產項目調查
(2)潛在項目調查
2、區(qū)域房地產市場分析
四、城市類似項目調查與分析
五、項目swot分析
(一)優(yōu)勢分析(strength)
(二)劣勢分析(weakness)
(三)機會點分析(opportunity)
(四)威脅點分析(threats)
六、項目初步定位
(一)物業(yè)類型定位
定位：
定位依據(jù)：
(二)目標客戶定位
定位：
定位依據(jù)：
(三)價格定位
定位：
定位依據(jù)：
七、市場可行性結論
第二部分項目財務可行性分析
一、項目投資估算及財務可行性分析的`依據(jù)
二、項目主要經濟技術指標
三、項目投資與成本費用估算
(一)開發(fā)成本估算
1、土地使用權出讓金
2、前期工程費
3、建安工程費
4、智能化設施費用
5、配套工程費
6、景觀及道路工程費
7、公共設施(會所)建設費
8、規(guī)費
9、建設項目收費
10、監(jiān)理工程費
11、不可預見費
12、開發(fā)成本
(二)開發(fā)費用估算
1、管理費用
2、財務費用
3、銷售費用
4、開發(fā)費用
(三)總成本費用匯總及分攤表
四、項目投資及資金籌措計劃
(一)項目投資及資金籌措計劃
(二)貸款本息償還計劃
五、項目銷售測算
1、住宅銷售單價的確定
2、銷售收入預測
六、財務分析
七、損益表與靜態(tài)盈利分析
八、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析
1、全部投資現(xiàn)金流量表(單位：萬元)
2、自有資金現(xiàn)金流量表
九、資金來源與運用表
十、項目不確定性分析
(一)敏感性分析
(二)臨界點分析
十一、評估結論
房地產可行性研究論文篇四
一、地理環(huán)境
徐州市位于華北平原的東南部，域內除中部和東部存在少數(shù)丘崗外，大部皆為平原。丘陵海撥一般在100-200米左右，丘陵山地面積約占全市9.4%。丘陵山地分兩大群，一群分布于市域中部，山體高低不一，其中賈汪區(qū)中部的大洞山為全市最高峰，海拔361米;另一群分布于市域東部，最高點為新沂市南郊的馬陵山，海拔122.9米。平原總地勢由西北向東南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原約占土地總面積的90%，海撥一般在30-50米之間。
徐州市地處古淮河的支流沂、沭、泗諸水的下游，以黃河故道為分水嶺，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境內河流縱橫交錯，湖沼、水庫星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運河橫貫南北，東有沂、沭諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及微山湖。
擁有大型水庫兩座，中型水庫5座，小型水庫84座，總庫容3.31億立方米，以及眾多的橋、函、渠、閘等水利設施，初步形成具有防洪、灌溉、航運、水產等多功能的河、湖、渠、庫相連的水網系統(tǒng)。
徐州市屬暖溫帶季風氣候區(qū)，由于東西狹長，受海洋影響程度有差異，東部屬暖溫帶濕潤季風氣候，西部為暖溫帶半濕潤氣候，受東南季風影響較大。年日照時數(shù)為2284至2495小時，日照率52%至57%，年氣溫14℃，年均無霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56%。氣候資源較為優(yōu)越，有利于農作物生長。主要氣象災害有旱、澇、風、霜、凍、冰雹等。氣候特點是：四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長，春季天氣多變，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒潮頻襲。
二、歷史沿革
徐州歷史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息勞作。原始社會末期，堯封彭祖于今市區(qū)所在地，為大彭氏國，徐州稱彭城自始起。
春秋戰(zhàn)國時，彭城屬宋，后歸楚，秦統(tǒng)一后設彭城縣。
楚漢時，西楚霸王都彭城。西漢設彭城郡，東漢設彭城國、都彭城。
三國時，曹操遷徐州刺史部于彭城，彭城自始稱徐州。
魏晉南北朝各代曾設彭城國或徐州，都城或治所多在彭城。
隋時設徐州，后改彭城郡，治彭城。
唐初，徐州與彭城郡名稱多次互易，中后期徐州為節(jié)度使駐地。
五代時各朝置有徐州，治彭城，領7縣。
宋元兩朝都置徐州，隸屬和轄領變化較頻。
明初徐州曾直隸京師，后屬南京。
清初，徐州先后為江南省和江蘇省所屬直隸州，雍正末年升為徐州府，轄領1州7縣。
民國初，府廢，徐州府地附郭銅山縣，后曾設徐海道，治所在銅山(徐州)。
日偽時由銅山縣析置徐州市，曾為偽淮海省省會?？箲?zhàn)勝利后，國民政府仍置徐州市，屬江蘇省。
中華人民共和國成立后，保留徐州市，初為山東省轄市，后劃回江蘇省，并同時成立徐州專區(qū)，駐徐州市，轄11縣市。此后，徐州市和徐州專區(qū)并存，不同時期轄屬有所變化。1983年，江蘇省實行市管縣體制，撤徐州專區(qū)，將所轄6縣劃歸徐州市。徐州市現(xiàn)轄5區(qū)6縣(市)。
三、區(qū)劃經濟
徐州市自1983年起實行市管縣的行政新體制，現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。至20xx年1月，全市五區(qū)六縣(市)，共有41個街道辦事處，114個鎮(zhèn)政府，10個政企單位。
圖表1徐州市地區(qū)生產總值
國民經濟持續(xù)健康發(fā)展，綜合實力進一步增強。初步核算，20xx年實現(xiàn)生產總值1428.91億元，比上年增長15.1%，增幅提高0.8個百分點。其中，第一產業(yè)增加值180.90億元，增長6.4%;第二產業(yè)增加值742.13億元，增長17.3%;第三產業(yè)增加值505.88億元，增長15.3%。人均生產總值16258元(按常住人口計算)，按現(xiàn)行匯率折算達2084美元。產業(yè)結構逐步優(yōu)化。高新技術產業(yè)增速加快，傳統(tǒng)產業(yè)在改造中提升，現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展明顯加速。三次產業(yè)增加值比例由上年的14.0∶50.7∶35.3，調整為12.7∶51.9∶35.4，第二、三產業(yè)比重提高1.3個百分點。高新技術產業(yè)產值占規(guī)模以上工業(yè)的比重達7.2%，比上年提高0.3個百分點。城市化進一步發(fā)展。20xx年末全市城市化水平達44.8%，比上年提高1.5個百分點。初步核算，20xx年1—11月份，實現(xiàn)生產總值1923.72億元，累計比上年同月增長32.73%，是近十年來的新高。
房地產可行性研究論文篇五
做好項目可行性研究，為開發(fā)方提供決策參考和依據(jù);為開發(fā)方提供籌資、融資依據(jù);為申請開工許可證和用地規(guī)劃許可證等必備證件提供重要依據(jù);為房地產中后期開發(fā)階段提供綱領和指導。
對于復雜程度和環(huán)境狀況不同的房地產項目而言，其可行性分析中包括的主要內容和研究重點也有所區(qū)分。但不可否認的是，房地產項目的可行性分析是涉獵學科很廣的一項工作，除了理論知識外，還需要對宏觀政策、經濟發(fā)展狀況、企業(yè)財務、消費需求的信息收集能力。
以廣東省某房地產投資項目為例，具體探討可行性研究基本內容的以下幾個方面：第一部分是介紹當?shù)氐慕洕l(fā)展狀況。具體可從當?shù)氐牡乩砦恢?、交通情況、人口數(shù)量、生產總值、固定資產投資額、社會消費品零售總額等方面進行資料和數(shù)據(jù)的收集，以作為項目開發(fā)的基礎背景資料。第二部分是當?shù)氐牡禺a行業(yè)市場分析。具體可從房地產市場宏觀的政策法規(guī)和市場行情，結合當?shù)胤康禺a市場的供給和需求進行理論和數(shù)據(jù)分析，以作為項目研究的重要決策資料。第三部分是項目概述。具體包括項目名稱、項目地塊的權屬人及相關方、項目的地理位置和現(xiàn)狀、土地面積、土地成本、主要建設條件和規(guī)劃要點(包括容積率、建筑密度、綠化率等)。第四部分是規(guī)劃設計及建設方案的選擇。根據(jù)上述當?shù)氐牡禺a行業(yè)市場分析、項目概述和規(guī)劃要點，進行市場供求現(xiàn)狀分析及預測，服務對象分析，房地產產品價格預測并最終制定規(guī)劃設計方案，選擇并確定商住、商業(yè)或其他建設方案，制定租售計劃，確定擬建項目建設規(guī)模、項目構成及平面布置和建筑方案選擇。第五部分是經濟及社會效益評價。一是根據(jù)規(guī)劃要點，預算項目的投資總額，并計算出項目的稅后利潤、總投資回報率、自有資金投資回報率等多項指標;如規(guī)劃要點尚不確定，可選擇幾個最接近的規(guī)劃要點，計算出多個方案。二是投資效益評價，財務評價指標主要有投資回報率(roi)，內含報酬率(irr)，凈現(xiàn)值(npv)，投資回收期(pp)等等，可根據(jù)項目的不同，選取其中的幾項指標作為評價項目經濟效益的依據(jù)。可從國民經濟評價、項目環(huán)境效益等進行社會及綜合效益評價。第六部分是項目風險評估，采取定量和定性兩種分析方法。定量分析主要采取臨界點分析，一般以內部收益率10%為限來確定最低銷售價格和最高建安費用。定性分析則需要對經營風險、政策風險和市場風險等進行分析，并得出相應的具體對策及預案。第七部分是現(xiàn)金流量以及資金籌措。主要包括：現(xiàn)金流量年度流入和流出的具體安排計劃、資金的籌集方案和籌集成本、項目的還貸能力分析等。第八部分是開發(fā)思路和項目實施進度。主要包括開發(fā)項目的管理模式、機構設置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓計劃、項目管理費用預算等等。項目實施進度主要前期開發(fā)進度和工程建設進度計劃，具體包括各個單項工程的開工和竣工時間，施工進度安排，建設場地布置，施工隊伍選擇等等。第九部分是研究結論及建議。根據(jù)上述研究分析結果，對投資項目是否具有可行性作出明確的結論性意見，同時針對投資項目存在的一些關鍵問題提出具體的建議供高層決策。一份優(yōu)秀的房地產投資項目可行性研究報告應是編制依據(jù)真實可靠、結構內容豐富完整;報告文本格式要規(guī)范嚴謹，附圖、附表、附件齊全;報告表述形式盡量圖文并茂，具有數(shù)字化、圖表化和直觀化的特點;報告的深度和廣度能夠滿足投資決策的需要。
2.1 市場定位
房地產投資項目最重要的關鍵問題之一就是市場定位，應以適量的超前意識，對項目進行合理的規(guī)劃和定位。一個房地產投資項目一般需要兩年以上，這段時間內的法律政策、市場環(huán)境和消費行為觀念可能會有變化，有時甚至變化甚大。如何適應變化，這就需要掌握變化的走勢，找準項目準確的市場定位。房地產投資項目的市場定位就是需要在深入細致的房地產市場調查、研究、分析的基礎上，選定目標市場，確定項目檔次，圈定消費群體。市場定位要與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向保持一致，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略和經營戰(zhàn)略等。房地產投資項目必須以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為基礎，進行準確的市場定位，發(fā)揮企業(yè)核心競爭力，體現(xiàn)企業(yè)競爭優(yōu)勢，構建并發(fā)揚壯大所屬企業(yè)和產品的品牌，以實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標。市場定位要具有實實在在的可行性，其中項目實施的可行性是指由于房地產市場處在不斷地變化之中，房地產投資項目的市場定位必須充分考慮項目實施的可行性，以免開發(fā)后賣不出去、租不出去形成資金回籠壓力;同時要根據(jù)所在區(qū)域、地塊特性、項目規(guī)模和優(yōu)勢來分析開發(fā)和入市的好時機，設計好項目的實施進度。而所謂的經濟評價的可行性則是要運用定量與定性分析、動態(tài)與靜態(tài)分析、微觀效益與宏觀效益分析等多種分析相結合的方法，準確分析項目各種經濟評價指標并確定項目的`可行性。
2.2 風險管理
房地產投資項目開發(fā)是一個動態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，難以在項目研究階段即對開發(fā)過程中的有關費用和收益情況作出精確的測定。在經濟評價中的數(shù)據(jù)有很大一部分來自對未來的估算，使得依據(jù)這些數(shù)據(jù)計算出的經濟評價指標存在某種不確定性，這可能給房地產投資項目帶來一些風險。因此，有必要對各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對投資者的收益的影響進行詳細分析。風險管理是一個完整的過程。項目全面風險管理是指用系統(tǒng)的、動態(tài)的方法進行風險控制，以減少項目開發(fā)過程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風險識別、風險評估、風險回避與轉移、風險控制和風險損失的處理等五個步驟。房地產項目投資風險分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。
2.3 財務效益評價
財務效益評價是指根據(jù)國家的財務、稅收等制度，對房地產投資項目的盈利、償債能力等項目財務狀況進行分析和評價。財務評價是定性和定量分析相結合，以定量計算為主。房地產投資項目財務狀況具體通過財務評價指標反映，如以是否考慮時間因素分類，可以將其分為靜態(tài)評價指標和動態(tài)評價指標兩種。靜態(tài)評價指標是指在不考慮資金的時間價值的情況下，考察項目盈利能力的一種財務效益評價指標，在分析工期短的小型項目投資時有一定程度的使用價值，而對于大中型的房地產投資項目，則只在投資機會研究和初步可行性分析階段有所應用?，F(xiàn)在比較常見的靜態(tài)分析指標主要有：投資利潤率、靜態(tài)投資回收期等。動態(tài)評價指標則是考慮到了資金的時間價值，它能夠更加科學全面地反映房地產投資項目的財務效益指標，因而在房地產投資項目分析的應用較為普遍。現(xiàn)在比較常用的動態(tài)評價指標主要有：凈現(xiàn)值、內部回報率、動態(tài)投資回收期和盈利指數(shù)等。
房地產可行性研究論文篇六
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：
2、對主要的對比方案進行說明
3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見
5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6、可行性研究中主要爭議問題的結論
二、附件
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。
1、項目建議書(初步可行性報告)
2、項目立項批文
3、廠址選擇報告書
4、資源勘探報告
5、貸款意向書
6、環(huán)境影響報告
7、需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性報告
8、需要的市場預測報告
9、引進技術項目的考察報告
10、引進外資的名類協(xié)議文件
11、其他主要對比方案說明
12、其他
三、附圖
1、廠址地形或位置圖(設有等高線)
2、總平面布置方案圖(設有標高)
3、工藝流程圖
4、主要車間布置方案簡圖
5、其它
房地產可行性研究論文篇七
1.市場調查和分析
做房地產方面的可行性研究報告之前，需要深入調查和充分掌握各類資料的基礎上,對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析,并作出客觀的預測,包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等.
3.規(guī)劃設計方案優(yōu)選
在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析比較的基礎上,優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案,并對其進行詳細的描述.
4.開發(fā)進度安排
對開發(fā)進度進行合理的時間安排,可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目的進度. 房地產可行性研究報告的每一個步驟都要準確謹慎。
5.項目投資估算
對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析評估.
6.項目資金籌集方案及籌資成本估算
根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排,合理估算資金需求量,擬訂籌資方案,并對籌資成本進行計算和分析.
7.項目財務評價;
依據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制定、現(xiàn)行價格和有關法規(guī),從房地產可行性研究報告的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析,并借以考察項目財務可行的一種方法.
8.可行性研究的結論
根據(jù)對相關因素的分析和各項評價指標數(shù)值,對項目的可行與[2] 否作出明確的結論.
2用途編輯
房地產項目可行性研究報告是項目實施主體為了實施某項經濟活動需要委托專業(yè)研究機構編撰的重要文件，其主要體現(xiàn)在如下幾個方面作用：
1. 用于向投資主管部門備案、行政審批的可行性研究報告
根據(jù)《國務院關于投資體制改革的決定》國發(fā)(20xx)20號的規(guī)定，我國對不使用政府投資的項目實行核準和備案兩種批復方式，其中核準項目向政府部門提交項目申請報告，備案項目一般提交項目可行性研究報告。
同時，根據(jù)《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》，對某些項目仍舊保留行政審批權，投資主體仍需向審批部門提交項目可行性研究報告。
2. 用于向金融機構貸款的可行性研究報告
我國的商業(yè)銀行、國家開發(fā)銀行和進出口銀行等以及其他境內外的各類金融機構在接受項目建設貸款時，會對貸款項目進行全面、細致的分析評估，銀行等金融機構只有在確認項目具有償還貸款能力、不承擔過大的風險情況下，才會同意貸款。項目投資方需要出具詳細的可行性研究報告，銀行等金融機構只有在確認項目具有償還貸款能力、不承擔過大的風險情況下，才會同意貸款。
3. 用于企業(yè)融資、對外招商合作的可行性研究報告
此類研究報告通常要求市場分析準確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術研發(fā)等實際運作方案。
4. 用于申請進口設備免稅的可行性研究報告
主要用于進口設備免稅用的可行性研究報告，申請辦理中外合資企業(yè)、內資企業(yè)項目確認書的項目需要提供項目可行性研究報告。
5. 用于境外投資項目核準的可行性研究報告
企業(yè)在實施走出去戰(zhàn)略，對國外礦產資源和其他產業(yè)投資時，需要編寫可行性研究報告報給國家發(fā)展和改革委或省發(fā)改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要可行性研究報告。
6. 用于環(huán)境評價、審批工業(yè)用地的可行性研究報告
房地產可行性研究論文篇八
1.封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。
2.摘要：它是用簡潔明7的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。
3.目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。
4.正文：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容：
b、市場調查和分析;
c、規(guī)劃設計方案;
d、建設方式和建設進度;
e、投資估算及資金籌措;
f、項目財務評價;
g、風險分析;
h、可行性研究的結論;
i、研究人員對項目的建議;
j、相應的附表。
5.附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件(如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等)。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。
6.附圖：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。
房地產可行性研究論文篇九
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規(guī)模的確定、技術的選擇、房地產估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
第四部分房地產項目產品規(guī)劃方案
第五部分房地產項目建設地與土建總規(guī)
第六部分房地產項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案
在項目建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的'最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。
第七部分房地產項目組織和勞動定員
在可行性報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
第八部分房地產項目實施進度安排
項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱房地產時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項房地產活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
第九部分房地產項目財務評價分析
第十部分房地產項目財務效益
第十一部分房地產項目風險分析及風險防控
房地產可行性研究論文篇十
第一章項目總論
第一節(jié)項目背景
第二節(jié)主要技術經濟指標表
第三節(jié)項目進度安排
第四節(jié)可行性研究結論
第五節(jié)存在問題及建議
第二章老年活動中心房地產項目背景和發(fā)展概況
第一節(jié)老年活動中心房地產項目提出的背景
一、國家及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、二、項目發(fā)起人和發(fā)起緣由
第二節(jié)項目發(fā)展概況
第三節(jié)項目建設的必要性
一、現(xiàn)狀與差距、二、發(fā)展趨勢、三、項目建設的必要性、四、項目建設的可行性
第四節(jié)投資的必要性
第三章老年活動中心房地產行業(yè)市場分析與建設規(guī)模
第一節(jié)市場調查
第二節(jié)老年活動中心房地產行業(yè)市場預測
一、國內市場需求預測、二、產品出口或進口替代分析、三、價格預測
第三節(jié)老年活動中心房地產行業(yè)市場推銷戰(zhàn)略
一、營銷方式、二、營銷策略、三、促銷價格制度、四、產品銷售費用預測
第四節(jié)老年活動中心房地產項目產品方案和建設規(guī)模
一、產品方案、二、建設規(guī)模
第五節(jié)老年活動中心房地產項目產品銷售收入預測
第四章老年活動中心房地產項目建設條件與廠址選擇
第一節(jié)資源和原材料
一、資源評述、二、原材料及主要輔助材料供應、三、需要作生產試驗的原料
第二節(jié)建設地區(qū)的選擇
一、自然條件、二、基礎設施、三、社會經濟條件、四、其它應考慮的因素
第三節(jié)廠址選擇
一、廠址多方案比較、二、廠址推薦方案
第五章老年活動中心房地產項目工廠技術方案
第一節(jié)項目組成
第二節(jié)生產技術方案
第三節(jié)總平面布置和運輸
一、總平面布置原則、二、廠內外運輸方案、三、倉儲方案、四、占地面積及分析
第四節(jié)土建工程
第五節(jié)其他工程
一、給排水工程、二、動力及公用工程、三、地震設防、四、生活福利設施
第六章老年活動中心房地產行業(yè)代表企業(yè)研究
第一節(jié)老年活動中心房地產有限公司一
第二節(jié)老年活動中心房地產有限公司二
第三節(jié)老年活動中心房地產有限公司三
第七章老年活動中心房地產項目環(huán)境保護與勞動安全
第一節(jié)建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀
第二節(jié)項目主要污染源和污染物
一、主要污染源、二、主要污染物
第三節(jié)項目擬采用的環(huán)境保護標準
第四節(jié)治理環(huán)境的方案
第五節(jié)環(huán)境監(jiān)測制度的.建議
房地產可行性研究論文篇十一
一.項目概況
(一)開發(fā)項目區(qū)位條件
天和園小區(qū)位于小清河北路，地處濟南市傾力打造的濱河新區(qū)之中，南鄰小清河，于濟南動物園隔河相望，東臨洛口服裝市場，西至無影山北路，處于小清河于太平河環(huán)繞之中。小區(qū)周邊配套設施齊全，交通便利，洛口服裝城，金牛建材市場，銀座購物廣場，軍區(qū)總醫(yī)院為生活帶來全方位便利，五十六中，二十八中，濟南師范，金牛小學營造濃厚教育氛圍，緊鄰的動物園，藥山公園，黃河森林公園以及政府投入86億巨資改造的小清河景觀，營造了舒適的居住環(huán)境。
(二)規(guī)劃方案
天和園小區(qū)秋園一號樓項目占地13畝，規(guī)劃面積1.89萬平方米，建筑密度22%，綠化率15%，天和園小區(qū)分為春，夏，秋，冬四個園區(qū)。其中一期工程春園，冬園及夏園，秋園部分樓盤已建設完成，并投入使用，入住率達99%。
二投資環(huán)境分析
(一)宏觀環(huán)境分析
1.隨著新
2.目前北京，上海等一線城市的純商品房的房價收入比均超過14，存在明顯的房價泡沫，而二線城市的房價收入比基本維持在3-6之間，樓價相對合理，而且隨著二線城市的收入水平和發(fā)展水平的逐年提高，城市的樓價還有較大的上漲空間。
(二)微觀環(huán)境分析
1.20上半年濟南房地產市場回顧
(1)年初新政頒布后，濟南巿政府土地放量謹慎，第一季度僅有少量土地上巿，四月份開始，優(yōu)質地塊紛紛上巿，實力開發(fā)商拿地熱情高漲，土地巿場成交火熱，部分地塊甚至由于超過最高限價而流拍，土地巿場的繁榮側面反映出開發(fā)商看好房地產巿場的前景。
(2)在新增供應量的帶動下，濟南房地產巿場供需兩旺
年上半年，綠地、恒大、中海等品牌開發(fā)商大量推盤，在強勁剛性需求的拉動下，濟南房地產巿場成交量穩(wěn)步增長。國家頒布的調控政策，一定程度上抑制了房價的上漲步伐，擠出了大量投資需求，刺激了巿場中潛在剛性需求的釋放，對濟南房地產巿場的健康發(fā)展起到了積極作用。
(3)郊區(qū)大盤的崛起，促使?jié)戏康禺a巿場郊區(qū)化趨勢開始呈現(xiàn)。綠地國際花都、恒大城、恒大名都、尚品清河、萬象新天等郊區(qū)項目的大量上巿成交，導致郊區(qū)大盤對巿場的影響加強，濟南房地產巿場郊區(qū)化趨勢開始出現(xiàn)。由于巿中心土地稀缺，舊城改造風險較大，城郊土地對開發(fā)商的吸引力日漸增強。
2.濟南市土地市場分析
附一：2011年1-6月份土地掛牌及成交信息一覽表：
(1)2011年月度土地市場分析
詳看各月數(shù)據(jù)，在經歷1-3月的低谷之后，4、5月迎來了一個相對爆發(fā)的時期，4月份土地放量供應在5月得到釋放，6月份成交回落，以5月份為例：當月成交108萬平方米，形成當月百萬方土地成交年度小高峰。
(2)土地成交類型分析
2011年上半年土地成交類型分析
2011年上半年，居住類用地共成交土地114.67萬平方米，成交土地宗數(shù)23宗，成交樓面均價為1499.95元/平米;商業(yè)和金融用地成交面積為32.38萬平米，成交土地宗數(shù)為19宗，成交樓面均價為3150.51元/平米。
(3)區(qū)域土地市場成交情況
綜合以上兩個圖的各項數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，濱河板塊延續(xù)了去年熱點片區(qū)的關注度，樓面地價仍有較大幅度的漲幅;以及今年開始遠東邢村唐冶板塊的土地成交的放量，相信在未來三到五年內，濱河板塊和邢村唐冶板塊會成為開發(fā)商和市民持續(xù)關注的熱點。
3.濟南市普通住宅市場概況
2011年上半年住宅市場總供應量為18845套，較去年同期大幅下滑，其中新增供應量11826套，共消化房源12358套，136.86萬平米，總銷售額為111.64億元。從價格看，一季度價格下滑明顯，4月份開始市場回暖，供應成交開始放量，價格反彈;截止到6月底，整體均價為8304元/平米(含章丘板塊)。
房地產可行性研究論文篇十二
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行，提出結論性意見和建議。主要內容有：
2、對主要的對比方案進行說明
3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見
5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6、可行性研究中主要爭議問題的結論
二、附件
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。
1、項目建議書(初步可行性報告)
2、項目立項批文
3、廠址選擇報告書
4、資源勘探報告
5、貸款意向書
6、環(huán)境影響報告
7、需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性報告
8、需要的市場預測報告
9、引進技術項目的考察報告
10、引進外資的名類協(xié)議文件
11、其他主要對比方案說明
12、其他
三、附圖
1、廠址地形或位置圖(設有等高線)
2、總平面布置方案圖(設有標高)
3、工藝流程圖
4、主要車間布置方案簡圖
5、其它
房地產可行性研究論文篇十三
1)、項目申請單位情況:單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、人員、資產規(guī)模、財務收支狀況等情況。
2)、項目負責人基本情況:姓名、性別、職稱、專業(yè)、聯(lián)系電話，與項目相關的主要業(yè)績。
3)、項目基本情況:項目名稱、項目類型;主要工作內容、預期總目標及其階段性目標;主要預期經濟效益和社會效益指標;項目總投入情況(包括人、財、物等方面)
2、必要性和可行性
1)、項目背景及實施項目的必要性。
項目受益范圍分析;項目是否符合國家政策，是否不屬于國家政策優(yōu)先支持的領域和范圍;國家(含部分地區(qū))需求分析;申請單位事業(yè)發(fā)展需求分析。
項目實施對申請單位、所屬領域或社會事業(yè)發(fā)展的意義與作用。
2)、項目實施的可行性。
與同類項目相比分析;項目的主要思路與設想;項目預算的合理性及可靠性分析;項目預期社會效益分析;項目預期效益的持久性分析。
3)、項目不確定性分析。
項目實施過程中存在的不確定性分析;對應措施分析。
3、實施條件
1)、人員條件。
項目負責人組織管理能力;項目主要參加人員的姓名、性別、職務、專業(yè)、對項目熟悉情況。
2)、資金條件。
項目需要的投入總額;對財政專項資金的最低需求額;其他渠道資金的來源及其落實情況(需提供相關證明文件及資料)。
3)、基礎條件。
項目申請單位及合作單位單位完成該項目已經具備哪些基礎條件(重點說明項目申請單位及合作單位具備那些設施條件，需要增加哪些新的關鍵設施)。
4)、其他相關條件
4、進度與計劃安排
項目的階段性目標情況;分段地實施進度計劃與計劃安排情況。
5、主要結論
企業(yè)項目可行性分析報告寫作方法
一、項目可行性分析報告的編制依據(jù)
1、項目建議書及批復文件
2、國家和地區(qū)的經濟和社會發(fā)展規(guī)劃
3、國家有關法律、法規(guī)，政府的有關規(guī)定
4、項目合資、合作各方簽訂的協(xié)議書或意向書
二、項目可行性分析報告的寫作提綱
1、概述
簡述項目提出的背景、項目技術狀況、現(xiàn)有產業(yè)規(guī)模;項目的`主要用途、性能;投資的必要性和預期經濟效益;本企業(yè)實施該項目的優(yōu)勢。
2、技術可行性分析
1)、項目技術路線、工藝的合理性和成熟性，關鍵技術的先進性和效果論述。
2)、項目技術性能水平與國外同類項目的比較
3)、項目承擔單位在實施本項目的優(yōu)勢，
3、項目成熟程度
4、市場需求情況和風險分析
5、投資估算及資金籌措
1)、項目投資估算
2)、資金籌措方案
3)、投資使用計劃
6、經濟和社會效益分析
1)、未來5年成本、收入估算
2)、財務分析:以動態(tài)分析為主，提供財務內部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤率和利稅率、財務凈現(xiàn)值等指標。
4)、財務分析結論
5)、社會效益分析
7、綜合實力和產業(yè)基礎
1)、企業(yè)員工構成(包括分工構成和學歷構成)。
2)、企業(yè)高層管理人員或項目負責人的教育背景、科技意識、市場開拓能力和經營管理水平。
3)、企業(yè)從事研究開發(fā)的人員力量、資金投入，以及企業(yè)內部管理體系等情況。
4)、企業(yè)從事該產品生產的條件、產業(yè)基礎(包括項目實施所需的基礎設施及原材料的來來源、供應渠道等)。
8、項目實施進度計劃
9、其他
1)、環(huán)境保護措施
2)、勞動保護和安全
3)、必要的證明材料
10、結論
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房地產可行性研究論文篇十四
可行性研究最早于20世紀30年代初出現(xiàn)在美國，在開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，使其成為工程項目規(guī)劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進了項目可行性研究技術。1983年，國家計委頒發(fā)了《關于建設項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程序。
房地產項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作，在項目投資之前，從經濟、技術直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據(jù)。
自1993年取消分房制度以后，我國房地產行業(yè)迅猛發(fā)展起來。房地產項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內容和主要工作方法，已經逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內容和程序。
不同于一般建設項目先投資后生產的特點，房地產項目投資開發(fā)的過程也是項目生產的過程。一般建設項目的建設期和經營期都是截然分開的，先有固定資產投資和流動資金投資，后有生產經營活動。而房地產項目的開發(fā)銷售，存在預售模式，使得項目建設期、經營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產項目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產項目的可行性研究分析在一般建設項目的基礎上，著重強調市場分析、項目選址及定位、經營方式以及租售價格的確認、經濟財務的可行分析。另外，在我國可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項目的環(huán)境評價以及節(jié)能效應等越來越受到重視。
(1)市場分析、項目選址及定位
房地產項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調研、統(tǒng)計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產市場上的走勢和需求，針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產品供給能夠滿足市場需求，并且能夠為之后的銷售工作打好基礎。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎。
(2)經營方式以及租售價格
經營方式以及租售價格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產項目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經營方式，關系到整個項目未來現(xiàn)金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目，采取市場分析法等恰當?shù)挠嬃拷洕治龇椒ǐ@得合理有效的租售價格。在此基礎上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。
(3)經濟財務的可行性
經濟財務上的可行性包含兩方面的內容，一是經濟可行性分析，二是財務可行性分析。經濟可行性是指項目整體能夠對國民經濟產生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經濟的發(fā)展；財務可行性是指項目本身的經濟效益，從項目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠為房地產企業(yè)帶來經濟利益。進行經濟財務可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產項目的關鍵。
(4)環(huán)境評價以及節(jié)能效益
在項目全壽命周期管理和可持續(xù)建設觀念的影響下，房地產項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節(jié)能效益是從項目本身的建筑結構出發(fā)，分析項目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經濟效應。
只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結論才是符合項目本身的，才能客觀公正的為開發(fā)商提供投資決策的資料基礎。但縱觀目前房地產項目的可行性研究分析，由于實際操作的復雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
(1)開發(fā)商可行性研究分析意識不強
大多數(shù)開發(fā)商對可行性研究分析不重視，開發(fā)商的目標是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經立項之后，由于相關部門報批備案需要，或是由于項目融資時，銀行等金融機構的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當?shù)卣⒁?guī)劃部門和環(huán)境保護部門申請有關建設許可文件的依據(jù)，更是開發(fā)商在今后競爭日益激烈的房地產市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經濟損失的有效措施。對開發(fā)商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經濟技術原則和基礎資料得到落實，使開發(fā)商的決策建立在科學而不是經驗或感覺的基礎上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。
(2)可行性研究依據(jù)不充分
開發(fā)商或是委托的相關代理方在進行可行性研究分析時，主要依據(jù)項目的設計方案說明并結合國家、地方政府出臺的相關估價文件，對項目的經濟財務效益進行評價。但是在確認租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時，并且選用分析方法不恰當，導致項目租售收入不能客觀反映對項目預售情況的預測，從而影響項目現(xiàn)金流量的預測，使得可行性研究分析結果不合實際。
為此，組織建立專門的數(shù)據(jù)庫可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關鍵問題，使得房地產的可行性研究分析不再成為 “無稽之談”。
(3)可行性研究分析深度不夠
就目前房地產項目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發(fā)商有意識要對環(huán)境以及節(jié)能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。
針對這一現(xiàn)象，政府相關部門制定有關的制度標準，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機構，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細深入。
總之，房地產項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內容上應該較為全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎上，著重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經濟財務可行性分析等方面。
我國房地產項目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關的各個角度著手，政府部門加強其監(jiān)督引導作用，規(guī)范可行性研究分析；開發(fā)商認真貫徹實行相關政策規(guī)范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值；相關可行性研究分析報告編制機構，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報告的深度和質量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應有的作用。
房地產可行性研究論文篇十五
摘要：本文從我國房地產項目管理存在的問題及采用的模式入手，從產業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃與行業(yè)準入、資源開發(fā)及綜合利用、環(huán)境和生態(tài)影響等方面展開，對房地產開發(fā)項目的前期策劃與管理進行分析，并在此基礎上得出房地產項目前期管理的系統(tǒng)方法和理論，提出了相關建議。
關鍵詞：房地產策劃管理
目前，房地產業(yè)逐漸發(fā)展成為國民經濟的一個重要組成部分。而我國現(xiàn)有的多數(shù)房地產企業(yè)在房地產項目管理的理論、方法方面存在不少問題，尤其是對于房地產項目的前期管理方面還存在很大的不足，往往是建好后才發(fā)現(xiàn)預期的設計和構想存在問題。而對一個房地產開發(fā)公司來說，房地產開發(fā)項目的前期管理是一個非常復雜的系統(tǒng)工程，項目開發(fā)定位分析、產品方案設計以及經濟技術分析等階段性工作都是非常重要的前期管理內容，這些前期工作是房地產項目能否成功的重要因素。
房地產開發(fā)項目前期管理的關鍵在于項目策劃研究，從而實現(xiàn)對項目管理的有效控制，并使相關的產品通過有效的項目管理而得到增值。項目前期策劃和運作的`結果將直接影響到該項目的成功與否，并將最終直接關系到企業(yè)的生存和發(fā)展，因此在項目正式開工之前，必須對該項目的產品方案、項目范圍、項目質量、項目成本、項目進度和市場現(xiàn)狀進行調查研究。
一、我國房地產項目管理存在的問題及采用的模式
1.我國房地產項目管理存在的問題。第一，缺乏可行性研究，投資決策盲目。當前很多房地產開發(fā)商忽視了對項目前期可行性的研究，僅僅依據(jù)目前市場經濟的動向，這樣不僅導致定位不準，在實際施工過程中，也會導致嚴重的重復建設社會資源的狀況，給后期項目施工也帶了很多困難。第二，監(jiān)督程序不完善，設計監(jiān)理缺失。由于前期的設計監(jiān)督程序不到位，忽視設計對項目投資控制的重要性，監(jiān)管工作不到位，并且當設計問題出現(xiàn)時沒有及時合理的解決措施，這就嚴重制約了房地產項目管理的科學性。
二、房地產項目前期管理策劃分析
1.產業(yè)政策與行業(yè)準入分析。項目的建設要符合房地產行業(yè)相關產業(yè)政策的要求，能夠按照項目在土地、環(huán)保、節(jié)能、技術、安全等方面的準入要求進行。近年來對著房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展，國家相繼出臺了一系列規(guī)范房地產市場、促進房地產業(yè)健康發(fā)展的政策。項目的前期管理不僅要照顧到行業(yè)相關產業(yè)政策的要求，還要在建設的各個環(huán)節(jié)中嚴格遵守行業(yè)準入標準的規(guī)定。
2.資源開發(fā)及綜合利用分析。隨著城市化發(fā)展速度加快，大批工程項目相繼投入運營，合理有效的運用土地資源是工程項目建設的必要前提條件。房地產項目建設要在滿足整體和局部功能合理化的情況下，兼顧相鄰建筑物及后續(xù)開發(fā)項目的延續(xù)和發(fā)展，就地取材。同時有利于改善城區(qū)環(huán)境空氣質量，保護環(huán)境，創(chuàng)造綠色生態(tài)城區(qū)。
3.環(huán)境和生態(tài)影響分析。房地產開發(fā)項目屬于非工業(yè)建設項目，它的開發(fā)項目既是污染源又是被保護的對象，其對環(huán)境的影響具有兩重性。開發(fā)商在進行房地產項目開發(fā)的時候為了節(jié)省成本、加快工程項目的施工，為了眼前的利益就毅然犧牲長遠利益，往往會對水源、空氣以及周圍的環(huán)境都會造成比較嚴重的破壞和污染。為了避免上述的多種房地產開發(fā)對城市的生態(tài)環(huán)境污染。在房地產開發(fā)過程中要注意污染源分析、區(qū)域環(huán)境、現(xiàn)狀以及建設場地環(huán)境調查評價，盡可能地通過分析房地產開發(fā)項目對空氣質量、施工環(huán)境等方面的情況減少項目開發(fā)對城市生態(tài)環(huán)境的影響。
綜上所述，房地產前期開發(fā)階段必須轉變傳統(tǒng)開發(fā)方管理觀念，重視前期策劃與設計管理，采用現(xiàn)代項目管理理念利用多種途徑和形式，積極進行環(huán)境影響分析，注重節(jié)能和綜合利用，加強資源節(jié)約宣傳，讓資源節(jié)約理念深入人心。積極采用成熟的節(jié)能技術，對耗能較高的設備設施進行節(jié)能改造。
參考文獻
[4]李啟明.現(xiàn)代房地產項目全壽命周期管理[m].南京：東南大學出版社，2006
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房地產可行性研究論文篇十六
一、價值鏈理論概述
最初，價值鏈理論是由哈佛大學的教授邁克爾波特所提出的。邁克爾波特認為，價值鏈由一系列業(yè)務流程構成，每個業(yè)務流程又可分解為若干具體的作業(yè)。企業(yè)的價值創(chuàng)造活動可分為基本活動和輔助活動兩類，基本活動是企業(yè)的基本增值活動，輔助活動既支持整個價值鏈的活動，又分別與每項具體的基本活動有著密切聯(lián)系。
二、新技術企業(yè)價值鏈的特點
（一）產品研發(fā)環(huán)節(jié)價值凸顯。高新技術企業(yè)的在整個生產銷售的活動周期中大致要經過研究開發(fā)階段、原料采購階段、生產制造階段以及售后服務階段，在這四個主要環(huán)節(jié)中，研究開發(fā)階段研究成本較高、研究周期較長。研發(fā)環(huán)節(jié)產生的樣品經過驗證成功后會成為企業(yè)日后生產該產品的模版，因此樣品工藝的難易度、材料消耗的多少、使用壽命等都會成為影響日后采購、生產以及售后環(huán)節(jié)的重要因素。據(jù)有關調查數(shù)據(jù)顯示，雖然產品研發(fā)環(huán)節(jié)所耗費的成本僅占總成本的6%，但是該環(huán)節(jié)對產品的總影響高達70%，企業(yè)耗費大量的人力物力進行研發(fā)，由此可見這一環(huán)節(jié)的重要性。
（二）采購環(huán)節(jié)對于成本控制至關重要。對高新技術產品而言，在試運行之前就要對生產產品所需的原料進行采購，一旦試運行成功，此次采購的原料將成為日后產品生產所需的原料，對制造環(huán)節(jié)的成本起著決定性的作用。由此可見，采購環(huán)節(jié)對總成本的影響也不容小覷。
（三）與制造型企業(yè)價值鏈管理的差異。高新技術企業(yè)與傳統(tǒng)制造企業(yè)的不同還體現(xiàn)在價值鏈的管理方面，通過作業(yè)成本法可以明確區(qū)分生產經營活動之中的增值作業(yè)部分和非增值作業(yè)部分，傳統(tǒng)的制造企業(yè)的增值作業(yè)部分包括原材料采購、產品生產和產品銷售，而高新技術產業(yè)因生產方式靈活多變，其增值作業(yè)則主要體現(xiàn)在產品研發(fā)階段和原材料采購階段，由此可見，企業(yè)應當將這兩個方面作為企業(yè)的基本活動作業(yè)，多關注、多研究，更大程度的發(fā)揮這部分的價值、降低成本。
三、目前成本控制管理存在的問題
（一）未形成精益化成本管理理念。經歷了近的經濟高速發(fā)展，新時代對于成本管理已經有了不同的管理理念，如今，精益化成本管理能夠更好的完成企業(yè)成本管理的目標，企業(yè)應當強化精益化管理觀念，樹立“大成本”意識，統(tǒng)籌融資、生產、稅務等多個方面進行成本管理。首先，控制好財務費用的還款節(jié)點，最大限度的發(fā)揮資金的作用；其次，還充分利用國家政策的便利條件進行涉稅管理；再者，對于重點費用一定要加強監(jiān)管力度。最大限度的將成本降到最低。（二）預算管理力度不夠。高新技術企業(yè)由于產品研發(fā)期間的未知性較大，常常伴有相關副產品的產生，要對其進行預算管理缺失略有困難；再者，由于企業(yè)的研發(fā)人員知識結構、技能水平大不相同，企業(yè)的在研發(fā)過程中使用的儀器設備的技術基礎條件的制約，限制了企業(yè)對研發(fā)項目進行預算編制的條件。但是企業(yè)可以通過后期對各項費用進行嚴密的管理來彌補預算的'缺陷，明確不同項目的差別，對人工費、材料費以科學的方式進行管理。（三）高新技術對科技研發(fā)以及技術服務等成本費用精細化不足。對于高新技術企業(yè)而言，研發(fā)成本以及技術服務成本是企業(yè)成本控制管理的關鍵，而目前大多數(shù)企業(yè)在科技研發(fā)以及成本控制等成本控制的精細化不足，不能將成本控制精細到具體活動。其中高新技術企業(yè)的研發(fā)經費包括很多，諸如技術人員的人工費用、科技研發(fā)的相關支出、儀器設備的檢驗報修以及材料翻譯和委托外部研發(fā)的成本等，企業(yè)的成本控制應該做到對專項環(huán)節(jié)嚴控把關，才能有效降低成本費用，增加企業(yè)的經濟效益。
四、基于價值鏈的成本控制方法
基于價值鏈的研究以及作業(yè)成本法的有效運用，能夠發(fā)現(xiàn)整個生產過程中的增值作業(yè)與非增至作業(yè)，企業(yè)面對不同的作業(yè)應當進行適當?shù)娜∩?，形成具有企業(yè)自身特色的價值鏈結構，對自身特有價值鏈進行研究，形成競爭優(yōu)勢。
（一）產品研發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制方式1、科技研發(fā)以及技術服務的成本控制。高新技術企業(yè)研發(fā)環(huán)節(jié)中對后期的成本管理起著至關重要的作用。技術是高新技術企業(yè)的代名詞，而技術研發(fā)成本在企業(yè)成本控制中占主要地位。首先，企業(yè)應該做到對科技研發(fā)以及技術服務等成本費用做到精細化管理，將成本控制精細到每一個環(huán)節(jié)。例如，技術人員的人工費用作為研發(fā)費用之一，企業(yè)可以通過技術人員綜合素質考核對員工進行選拔，于此同時，綜合素質較高的技術人員還能減少資料翻譯以及簡單的研發(fā)技術等相關費用的支出，從根本上對企業(yè)成本做到合理調控。2、研發(fā)環(huán)節(jié)稅收籌劃成本控制。高新技術企業(yè)的研發(fā)過程具有很強的不確定性，因此，企業(yè)在進行財務核算時，常常不能準確把握好每項費用的歸集預分配，這樣不但對項目的研發(fā)成本計算疏忽，還會影響到稅收籌劃的有效性。稅收籌劃也是成本控制的一種方式，研發(fā)環(huán)節(jié)作為整個過程中最為重要的環(huán)節(jié)，對這一環(huán)節(jié)的稅收籌劃企業(yè)也要加強控制。值得注意的是，企業(yè)應該定期組織相關人員到當?shù)囟悇諜C關學習新政策，與稅務機關保持密切的聯(lián)系，企業(yè)相關稅務人員應當充分理由國家政策帶來的優(yōu)勢進行納稅籌劃；對于某些工程國家給與企業(yè)領取補助資金的優(yōu)惠政策，企業(yè)應當對該項目進行專項核算，準備稅務部門所需證件，便可以將這筆資金作為免稅收入，這也是進行研發(fā)環(huán)節(jié)成本控制的一種方式。
（二）生產環(huán)節(jié)的成本控制方式。高新技術企業(yè)在生產過程中常常涉及一人參與多項工程或者多項工程分攤統(tǒng)一資源的情況，這種情況下，企業(yè)相關人員傾向于根據(jù)以往經驗進行決策，這樣一來主觀判斷作怪，企業(yè)沒有進行嚴密的分析判斷歸類，便會導致產品成本不夠明確的現(xiàn)象。因此企業(yè)要善于對產品成本的動因進行考察，明確每項人工費、材料費、燃料費等的相關去向，盡可能準確的進行核算與計量，避免不必要的浪費。。
（三）售后環(huán)節(jié)的成本控制方式。售后環(huán)節(jié)的技術服務是企業(yè)形成商譽的一種途徑，企業(yè)應當不斷對專業(yè)技術人員進行相關培訓，以提高技術水平和服務質量，專業(yè)的技術管理也是成本控制的一種方式。除此之外，售后環(huán)節(jié)作用于不同的客戶，每位客戶可能對售后環(huán)節(jié)有著不同的需求，企業(yè)應該對不同的客戶采取不同的措施。如在進行變電設備的安裝后，有的部門明確提出日后每隔一定時期要進行維護，有的則有自身維護的技術不需要售后服務，企業(yè)面對這種情況要靈活應對，前者可以適當提高成交價格，將后期服務費算進去，以避免售后服務成本過高。
總而言之，在新形勢下，高新技術企業(yè)的發(fā)展程度反映了一個國家的戰(zhàn)略水平。市場變化日新月異，經濟發(fā)展速度迅速提高，高新技術企業(yè)要在激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位一定要重視成本控制。根據(jù)上述的討論，高新技術企業(yè)要掌握好成本控制的方向，以價值鏈研究為基礎是必不可少的。企業(yè)應當培養(yǎng)精益化成本觀念，全方位的對成本進行控制。對于研發(fā)環(huán)節(jié)注重不同產品功能相似部件的標準化；采購階段注重內部價值鏈與外部價值鏈的銜接；對于生產環(huán)節(jié)，注重采用動因分析法進行費用歸集；對于售后環(huán)節(jié)注意靈活應對。除了上述建議，企業(yè)還要注重自身實力的培養(yǎng)，選拔優(yōu)秀的科研人才，形成專業(yè)特色，才能成為同行業(yè)中的佼佼者，形成競爭優(yōu)勢。
參考文獻：
[1]楊清.基于價值鏈的高新技術企業(yè)戰(zhàn)略成本管理研究[j].會計師,,(20):3-4.
房地產可行性研究論文篇十七
項目背景
項目概況
項目名稱
項目建設單位概況
項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀
項目規(guī)劃控制要點
項目發(fā)展概況
可行性研究報告編制依據(jù)
可行性研究結論及建議
宏觀環(huán)境分析
全國房地產行業(yè)發(fā)展分析
本市房地產市場分析
本市房地產市場現(xiàn)狀
本市房地產市場發(fā)展趨勢
板塊市場分析
區(qū)域住宅市場成長狀況
區(qū)域內供應產品特征
區(qū)域市場目標客層研究
項目擬定位方案
可類比項目市場調查
項目swot分析
項目定位方案
項目地塊特性與價值分析
規(guī)劃設計分析
產品設計建議
項目實施進度
營銷方案
機構設置
合作方式及條件
投資估算
投資估算相關說明
分項成本估算
總成本估算
單位成本
銷售收入估算
稅務分析
項目資金預測
現(xiàn)金流量表
自有資金的核算
融資方案
項目融資主體
項目資金來源
融資方案分析
投資使用計劃
借款償還計劃
財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取
財務評價(方案1)
財務盈利能力分析
靜態(tài)獲利分析
動態(tài)獲利分析
償債能力分析
綜合指標表
財務評價(方案2)
財務評價結論
盈虧平衡分析
敏感性分析
變動因素一成本變動
變動因素二售價變動
變動因素一容積率變動
風險分析
風險因素的識別和評估
風險防范對策
社會評價(定性)
環(huán)境評價(影響及對策)
公司資源匹配分析
第八部分：研究結論與建議
結論
建議
第九部分：附錄
附件：
附表：
房地產可行性研究論文篇十八
4.在評估過程中，甲方對合同約定的評估對象、評估、范圍和評估目的提出重大修改，需要乙方調整工作內容，雙方應另外協(xié)商評估收費和提交評估報告時間。
5.乙方接受委托后，如發(fā)現(xiàn)甲方提供的資料與事實不符，弄虛作假，乙方有權終止評估工作，所收評估費不予退還，所造成的經濟損失、法律責任由甲方承擔。如果因甲方在資料提供及相關已商定事宜的配合上有誤，致使評估工作不能按期完成，乙方不承擔經濟和法律責任。
八、其他約定
1.雙方務必共同遵守本合同各條款。如乙方無故違約，所收評估費用全部退還甲方，并應賠償同等評估費的違約金;如甲方無故違約，應付評估費用應按本合同規(guī)定支付。
2.本合同有效期自雙方簽字蓋章之日起至乙方向甲方提交正式《科技評估報告書》并收到甲方支付所有評估費時止。
3.本合同未盡事宜，雙方按國家有關法律、法規(guī)處理。
4.本合同一式_______份，甲乙雙方各執(zhí)_______份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
房地產評估委托合同范文3
委托估價方：(以下簡稱甲方)
乙方：
受托估價方：*******(以下簡稱丙方)
就甲、乙雙方共同委托丙方進行土地評估事宜，經三方友好協(xié)商，達成評估協(xié)議如下：
一、評估對象
估價對象***位于(現(xiàn)為***市***路***號)***號宗地、***市***路***號**號宗地，***食品公司位于***路三里***號**號宗地的國有土地。
二、評估目的
分析估價對象價格，為甲、乙雙方進行補償提供價值參考。
三、評估基準日：本合同簽訂之日。
四、甲、乙雙方提供的資料
經甲方和乙方共同確認的其他資料。
五、甲、乙雙方義務
(一)委托方應及時提供評估所需的全部文件、清查評估明細表與匯總表、產權證書及其他有關資料，并對其所提供資料的真實性、合法性、完整性承擔全部責任。
(二)委托方應為受托方執(zhí)行評估業(yè)務提供必要的工作條件和協(xié)助，負責受托方與相關當事方之間的協(xié)調，并派出相關人員協(xié)助評估人員進行資產清查和現(xiàn)場勘查。
(三)評估報告僅供評估報告使用者為本約定書約定的評估目的使用，如非評估報告使用者使用評估報告或評估報告使用者用于非本約定書約定的評估目的所造成的后果均由委托方負責，受托方概不負責。
(四)委托方未征得受托方書面許可，評估報告的內容不得被摘抄、引用或者披露于公開媒體，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
六、丙方義務
(一)受托方應遵守相關法律、法規(guī)和評估準則，對評估對象在評估時點特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，同時按照約定的期限對委估對象出具評估報告。
(二)受托方對委托方提供的評估資料和評估報告的內容負有保密責任。未經委托方同意，受托方不得將評估資料和評估報告的內容提供給受托方以外的第三者或者公開，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
(三)因委托方不能按時提供資料，或因委托方其他原因造成評估業(yè)務中止時，受托方有權延長交付評估報告時間，同時有權要求委托方按照已完成的工作量支付相應的評估服務費。
(四)當評估程序所受限制對與評估目的相對應的評估結論構成重大影響時，受托方可以中止履行業(yè)務約定書;相關限制無法排除時，受托方可以解除業(yè)務約定書。業(yè)務約定書被中止履行后出具評估報告時間可以順延，業(yè)務約定書被解除后所收取的預付款不退還。
七、評估服務費總額、支付時間及方式
根據(jù)三方協(xié)商，甲方按發(fā)改價格[2009]2914號文規(guī)定的收費標準向丙方支付評估費，即評估費為評估總額的1.5%。甲方或乙方持評估費繳費憑證向丙方領取評估報告。
八、評估糾紛處理和評估責任
本合同產生的評估糾紛，由甲、乙、丙三方協(xié)商解決。協(xié)商未成的，可向本協(xié)議項下土地所在地具有管轄權的法院提起訴訟。丙方對在本合同履行后甲、乙雙方提供的內部資料和商業(yè)秘密負有保密責任。除法律規(guī)定外，丙方不得將所涉及有關資料和評估結果泄露給任何單位及個人，評估人員與本評估業(yè)務有利害關系的，應自行回避，否則，甲、乙雙方有權要求丙方承擔由此產生的相關的責任。
九、違反本合同義務的，應依法承擔違約責任。
十、三方認為需要載明的其他內容
1、一方需變更本合同委托事項及評估約定的，需提前與其他方協(xié)商，導致產生評估費用的三方另行協(xié)商。
2、因不可抗力因素未能履行本合同的，三方應本著互諒互讓、協(xié)商一致的原則解決。
十一、本合同正本一式叁份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，自三方簽署蓋章之日起生效，并在合同事項完成日之后失效。
十二、對本合同發(fā)生爭議的，由南寧仲裁委員會裁決。
十三、補充條款：無。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
丙方：
年月日：
房地產可行性研究論文篇十九
摘要：成本控制是環(huán)保設備公司生產運營的關鍵內容，其直接關系著公司的經濟效益和運營發(fā)展。當前，我國環(huán)保設備快速發(fā)展，市場上對于環(huán)保設備的需求量不斷上漲，而環(huán)保設備公司之間的競爭也愈來愈激烈，這對于公司成本控制提出了更高的要求，環(huán)保設備公司應結合自身企業(yè)的實際運營情況，采取科學有效的方法和措施，加強成本控制和運營管理，優(yōu)化人力、物力、財力等資源配置，在保障環(huán)保設備加工制作質量的基礎上，盡量降低運營成本，提升環(huán)保設備公司的綜合競爭力。本文分析了環(huán)保設備公司成本控制現(xiàn)狀，闡述了環(huán)保設備公司的成本控制方法，以供參考。
房地產可行性研究論文篇二十
摘要:房地產行業(yè)作為一個綜合性相對較高的第三產業(yè)，對國民經濟的發(fā)展有著很重要的作用。但是當前形勢下暴力時代已經結束，如何更好的管控成本才能獲得更優(yōu)厚的利潤，已經成為房開企業(yè)面臨的重大問題。文章就從這個背景出發(fā)，結合當前我國房地產行業(yè)市場的現(xiàn)狀，對房地產項目全成本控制進行了分析。
關鍵詞:房地產;全過程;成本控制
近些年來，社會經濟的發(fā)展和人們生活水平得到了顯著地提高，人們對于住房需求期初了更多的要求，房地產行業(yè)作為一個綜合性很高的產業(yè)自然擔負起了這個重大的責任，在這種大環(huán)境下，國內房地產行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，迎來了發(fā)展的春天。國內房地產行業(yè)發(fā)展非常迅速，作為第三產業(yè)，房地產因為獨有的特性，所以項目的利潤空間相對其他第三產業(yè)來說，利潤開發(fā)空間非常大，所以很多開發(fā)商在面對房地產開發(fā)項目的時候，沒有重視成本的控制，所以行業(yè)內出現(xiàn)了相對普遍的成本超目標成本管控限額的問題。而房地產項目的成本控制主要包含了兩個方面內容，分別是目標成本控制和全過程成本控制(即項目動態(tài)成本控制)。房地產全過程成本控制是對項目進行前期決策、工程設計、工程招標、項目施工以及最后的竣工驗收等環(huán)節(jié)的成本控制，最終實現(xiàn)房地產項目相關要素成本合理最低化、利潤最大化。
1國內房地產成本控制管理現(xiàn)狀
受2008全球金融危機的影響，房地產行業(yè)市場競爭日益激烈，金融危機導致的市場競爭壓力提升產生的最終結果，就是行業(yè)的經營出現(xiàn)了前所未有的難題，產品銷售量下降導致利潤下滑，所以房地產開發(fā)商越發(fā)重視對房地產的成本控制。國內房地產成本控制管理的現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個方面:(1)對于項目成本的控制主要是事后才進行，同時事后處理并不是針對全過程，僅僅是針對結算成本進行嚴格管控，其他環(huán)節(jié)甚至最重要的設計環(huán)節(jié)都沒有十分重視與成本的關聯(lián)，這種問題的存在主要是因為企業(yè)管理人員缺乏成本競爭意識;(2)房地產項目全過程成本控制需要企業(yè)上下每一個人都引起重視，但是目前的現(xiàn)狀是成本控制成了企業(yè)成本管理部門以及管理層的任務，其他部門和人都沒有參與，所以這就違背了全過程成本控制的三全原則;(3)房地產市場競爭壓力逐漸增大，現(xiàn)階段房地產行業(yè)中，企業(yè)面臨這高投入風險和低回報收入的現(xiàn)狀，所以大多數(shù)的企業(yè)為了能夠搶占市場，大量的招攬工程項目，但是對于房地產項目沒有做長期的戰(zhàn)略規(guī)劃，更不用說成本控制管理，項目成本控制和整體規(guī)劃目標嚴重的脫離，盡管企業(yè)做出了相應的成本控制計劃，但是卻沒有按照計劃實施，所以成本管理控制的目標無法得到實現(xiàn);(4)從整個行業(yè)平均水平看，大多企業(yè)全過程成本管理和控制還處于初級發(fā)展階段，很少能夠結合相應的技術和分析方法，企業(yè)的成本管理部門實際上沒有真正的行使應盡的職責，有的企業(yè)甚至成本管理控制工作是由工程管理部門完成的，這樣就導致工程項目的支出費用和成本控制工作很難協(xié)調進行;(5)國內房地產行業(yè)目前大多數(shù)的企業(yè)成本核算主要仿照會計成本核算的方法，會計領域成本核算方法中，產品的成本需要考慮三個重要的因素，分別是材料費用、生產過程產生的直接費用支出以及簡介費用支出，這是會計成本核算的考慮因素，但是考慮到房地產行業(yè)的特性，僅僅考慮這些因素遠遠不夠，還需要考慮管理成本、銷售成本以及財務成本更等方面，這樣才能夠對項目全過程進行有效地成本控制。
房地產可行性研究論文篇二十一
房地產可行性研究的內容。
按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：
1)項目概況。
項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術經濟指標等。
2)市場分析和需求預測。
在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。
3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。
在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數(shù)和技術經濟指標、控制性規(guī)劃技術指標等。
4)開發(fā)進度安排。
對開發(fā)進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內容同時作出統(tǒng)籌安排。
5)項目投資估算。
項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。
6)資金的籌集方案和籌資成本估算。
根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。
7)財務評價。
財務評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現(xiàn)金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。
8)風險分析。
風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。
9)國民經濟評價。
國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經濟參數(shù)，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，并評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環(huán)境效益評價。
財務評價和國民經濟評價都屬于項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重于項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重于項目對于國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。
10)結論。
運用可行性研究的各種指標數(shù)據(jù)，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。
房地產可行性研究論文篇二十二
淺議房地產開發(fā)項目前期策劃合同的訂立
自上個世紀九十年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產市場競爭加劇。之后，隨著國家宏觀經濟調控政策、土地政策、銀行貸款政策的調整，開發(fā)商完全憑借出讓地土地使用權套取銀行資金用于房地產項目開發(fā)的做法已經難以繼續(xù)，開發(fā)商必須投入大量的自有資金用于項目的前期開發(fā)，其面臨的開發(fā)風險大大加強。于是，更加理性和穩(wěn)健將成為整個房地產業(yè)新的變化，有限的土地資源價值最大化將成為房地產業(yè)的最大特征。
在此前提下，房地產專業(yè)策劃公司介入房地產開發(fā)項目的運作將成為市場的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產生的協(xié)議ddd房地產開發(fā)項目前期策劃合同。
一、房地產開發(fā)項目前期策劃與房地產開發(fā)項目前期策劃合同的概念
日本策劃專家和田創(chuàng)對策劃的定義是：策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對企業(yè)內外部環(huán)境予以準確地分析并有效地運用各種經營資源的基礎上，對一定時間內的企業(yè)營銷活動的行為、實施方案與具體措施進行設計和計劃。我國房地產業(yè)界現(xiàn)在對房地產項目策劃一般分為房地產戰(zhàn)略策劃模式、房地產全程策劃模式、房地產品牌策劃模式、房地產產品策劃模式、房地產發(fā)展商自行策劃模式等等。對于房地產專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產開發(fā)商采取房地產全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經理馮佳先生提出，以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規(guī)劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業(yè)服務、品牌培植等九個方面的內容。時間跨度自開發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權之日止。
房地產項目的前期策劃也與房地產項目的代理銷售密切聯(lián)系，許多項目都采取策劃合同與代理銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產專業(yè)策劃公司免策劃服務費、只收取代理銷售費的新模式。
房地產開發(fā)項目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術咨詢合同。它具備技術咨詢合同的法律特征：首先，房地產開發(fā)項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當大一部分屬軟科學研究，凡屬工程設計、工程驗收、技術轉讓等實質性技術活動不屬此類合同調整。它主要發(fā)生在項目實施之前。其次，房地產開發(fā)項目前期策劃屬于決策服務，合同履行的結果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發(fā)生的損失，受托人不承擔責任。
二、房地產開發(fā)項目前期策劃合同雙方當事人的主要義務。
（一）委托人的義務
房地產開發(fā)項目前期策劃合同的委托人一般為房地產項目開發(fā)商或投資商。其主要義務有：
1、如實告知受托人房地產項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權屬、欲開發(fā)土地的土地權性質、欲開發(fā)土地的權證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進行分析研究、提出咨詢報告的基礎和依據(jù)，委托人提供的報告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學性、合理化。
2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進行分析論證的出發(fā)點。一般而言，受托人應當提供市場調查分析、項目投資策劃分析、項目規(guī)劃策劃、項目可行性總評估分析四個方面的咨詢服務。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務，也是其權利。工作成果是指受托人完成的咨詢報告和意見，在受托人完成咨詢報告和意見后，委托人要及時組織評價鑒定，確認工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗收。
4、支付報酬。這是委托人最基本的義務。委托人應依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報酬的義務。
（二）受托人的義務
1、依約完成策劃方案
受托人的主要合同義務包括三項，一是完成房地產項目的市場調查工作，二是依據(jù)調查情況進行有科學依據(jù)的市場分析，三是進行有獨創(chuàng)性的策劃。按照房地產業(yè)的特點，受托人完成的策劃方案應包含的基本項目包括：
（1）市場調研
a區(qū)域房地產市場調研
b類比競爭樓盤調研
c各類物業(yè)市場調研
d項目功能與主題定位分析
e目標客戶定性調查
f目標客戶定量調查
g市場定位分析和項目價格定位分析
f項目可行性總評估分析報告
（2）項目投資策劃
a宏觀經濟和本區(qū)域城市市場調研
b項目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢判斷
c項目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議
d項目土地swto調查和項目規(guī)模定位、價值分析
e項目投入產出分析及資金運作建議
（3）項目規(guī)劃策劃
a項目背景分析
b項目名稱和標志
c項目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示
d單體主力戶型組合概念方案
e整體建筑風格定位、色彩計劃
f室內布局、裝修概念提示
g環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示
h公共家具設計概念提示
i公共裝飾材料選擇指導
j燈光設計及背景音樂指導
k項目建成后未來生活方式指引
依據(jù)以上義務，受托人要盡可能收集與所策劃項目有關的經濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經驗，綜合分析項目的技術內容，預測房地產項目的經濟前景，為委托人的房地產項目提供科學依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產項目策劃方案不僅僅是一個結論性的方案，它還應包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內容。
2、保證策劃方案達到合同約定的要求。
咨詢報告是委托人進行項目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術咨詢工作中，采取嚴肅認真的態(tài)度，力求咨詢報告的先進性、可行性，避免咨詢報告華而不實或出現(xiàn)失誤、質量低劣、無參考價值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見達到合同約定的要求。
3、配合和接受委托人的驗收。
受托人進行的策劃，需經委托人對策劃方案驗收后方為履行完畢合同。在項目驗收過程中，受托人應委派專業(yè)技術人員和策劃方案設計人員按時參加由委托人組織召開的工作會議，對咨詢報告中的專業(yè)術語、調查依據(jù)、科學依據(jù)、策劃理念等進行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個書面報告的內容并有能力予以實施。
對于委托人在驗收過程中所指出的問題，受托人應依據(jù)合同的約定予以修改、補作或對委托人予以解釋。
（三）房地產開發(fā)商訂立房地產開發(fā)項目前期策劃合同應當注意的問題。
1、正確定位房地產開發(fā)項目前期策劃工作的性質，不進“策劃萬能論”的誤區(qū)。
如前所述，房地產開發(fā)項目前期策劃公司在房地產項目中應起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產項目起決定性作用?！安邉澣f能論”將策劃不切實際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。它的觀點與實際是不相符的。
2、房地產開發(fā)項目前期策劃合同不必要與房地產代理銷售合同合并訂立。
依照策劃公司提供的合同樣本，房地產開發(fā)項目前期策劃合同往往與房地產代理銷售合同合而為一，稱《全程策劃與代理銷售合同》。筆者認為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：
（1）兩類合同的法律性質不同，簽約雙方當事人在合同中的權利義務關系不同。
房地產開發(fā)項目前期策劃合同是一種技術咨詢合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關系是咨詢服務關系；房地產代理銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權利、義務的構成還是從權利、義務的特點看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關聯(lián)性。
（2）兩類合同合并訂立對于房地產開發(fā)商存在風險。
由于房地產開發(fā)項目前期策劃合同的技術咨詢合同特性，決定了沒有一個統(tǒng)一的標準衡量和評價受托人的工作業(yè)績。當事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對受托人產生信用危機，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護能力較差。
（3）筆者建議，開發(fā)商應當在房地產開發(fā)項目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業(yè)績再行選擇是否與受托人訂立《代理銷售合同》。
3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。
開發(fā)商應在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒有項目區(qū)域市場調研數(shù)據(jù)支持、沒有競爭對手項目的市場營銷戰(zhàn)略的應對措施、也沒有確立項目的.銷售方向，開發(fā)商就進行詳規(guī)，前期策劃就會失去其應有的作用。
4、給予受托人充分的時間。
對受托人而言，前期策劃合同的履行是一個調查――分析論證――獨創(chuàng)性策劃的過程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財力去進行廣泛的前期市場分析論證工作，用十幾天乃至幾天時間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測上；創(chuàng)作的策劃方案不具備獨創(chuàng)性，僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終，利益的受害者是開發(fā)商本身。
5、細分受托人的工作要點，對受托人應遞交書面報告的內容和形式作明確要求。
筆者在審閱一系列前期策劃合同后認為，對受托人應遞交書面報告的內容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因，也是此類糾紛處理的難點之所在。()相對雙方當事人的專業(yè)分析，房地產開發(fā)商對此并不處于強勢，且我國現(xiàn)行法律、法規(guī)對此無詳盡規(guī)定。建議開發(fā)商在訂立合同時參考中國管理傳播網上的《房地產全程策劃營銷案提綱》一文，對受托人的策劃要點和文案作出細分之要求。
6、在合同中確認委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權、使用權、經濟受益權。
7、確定分期付款的付款方式。一般可以將付款分為四個階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經委托人驗收后的付款，四是房屋銷售達到某一額度后的獎金。將前期策劃分為四次付款，對于開發(fā)商所獲得的質量保障、服務保障，對于調動受托人的工作積極性和后期服務意識，都是具備良好作用的。
8、明確違約救濟方式
開發(fā)商在訂立合同時，應訂立違約責任條款和爭議解決方式條款。對于在合同履行過程中因受托人不履行合同、延期履行合同、履行合同不合格、履行合同過程中受托人泄露委托人商業(yè)秘密等違約行為作出違約責任的約定；并在爭議解決方式中約定是通過訴訟途徑解決或通過仲裁途徑解決雙方因合同爭議所發(fā)生的糾紛。
房地產可行性研究論文篇二十三
1、項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》
(2)《a市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》
(4)《住宅設計規(guī)范》
(5)《住宅建筑設計標準》
(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》
3、項目概況
1)地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區(qū)內土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。
2)建設規(guī)模與目標：
土地面積：
容積率：
開發(fā)周期：
土地價格：元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)
建筑面積(預計)：總建筑面積：
3)周圍環(huán)境與設施
(1)步行約10分鐘可至a市中心。
(2)西側為市城市中心景點。
(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。
(4)西南靠近a市小學。
(5)北面為a市人民銀行。
4、項目swot分析
優(yōu)勢及機會
(1)該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。
(2)a近幾年的經濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產具有較大的升值空間。
(3)東側的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。
(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
(5)拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6)該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7)該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經驗可以為之借鑒。
(8)我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。
(9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的`物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。
(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。
(12)a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。
(13)市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19)拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。
(20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場分析
1a市概況(參考)
a市位于
河南岸，面積
平方公里，人口萬。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56%，19和19被國家批準為國家生態(tài)經濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。
項目所在區(qū)位于江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。
2a市房地產住宅市場分析
a市房地產業(yè)從起步到發(fā)展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。
19至今為房地產業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產開發(fā)兩者良性互動，房地產場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。
二oox年，a市房地產業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
房地產可行性研究論文篇一
第一章房地產項目總論
1.1房地產項目背景
1.1.1房地產項目名稱
1.1.2房地產項目承辦單位
1.1.3房地產項目主管部門
1.1.4可行性研究工作的編制單位
1.1.5研究工作概況
1.2編制依據(jù)與原則
1.2.1編制依據(jù)
1.2.2編制原則
1.3研究范圍
1.3.1建設內容與規(guī)模
1.3.2房地產項目建設地點
1.3.3房地產項目性質
1.3.4建設總投資及資金籌措
1.3.5投資計劃與還款計劃
1.3.6房地產項目建設進度
1.3.7房地產項目財務和經濟評論
1.3.8房地產項目綜合評價結論
1.4主要技術經濟指標表
1.5結論及建議
1.5.1專家意見與結論
1.5.2專家建議
第二章房地產項目背景和發(fā)展概況
2.1房地產項目提出的背景
2.1.1國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
2.1.2房地產項目發(fā)起人和發(fā)起緣由
2.2房地產項目發(fā)展概況
2.2.1已進行的調查研究房地產項目及其成果
2.2.2試驗試制工作情況
2.2.3廠址初勘和初步測量工作情況
2.2.4房地產項目建議書的編制、提出及審批過程
2.3投資的必要性
第三章房地產項目市場分析與預測
3.1市場調查
3.1.1擬建房地產項目產出物用途調查
3.1.2產品現(xiàn)有生產能力調查
3.1.3產品產量及銷售量調查
3.1.4替代產品調查
3.1.5產品價格調查
3.1.6國外市場調查
3.2市場預測
3.2.1國內市場需求預測
3.2.2產品出口或進口替代分析
3.2.3價格預測
3.3市場推銷戰(zhàn)略
第四章產品方案設計與營銷戰(zhàn)略
4.1產品方案和建設規(guī)模
4.1.1產品方案
4.1.2建設規(guī)模
4.1.3產品銷售收入預測
4.2市場推銷戰(zhàn)略
4.2.1推銷方式
4.2.2推銷措施
4.2.3促銷價格制度
4.2.4產品銷售費用預測
第五章建設條件與廠址選擇
5.1資源和原材料
5.1.1資源評述
5.1.2原材料及主要輔助材料供應
5.1.3需要作生產試驗的原料
5.2建設地區(qū)的選擇
5.2.1自然條件
5.2.2基礎設施
5.2.3社會經濟條件
5.2.4其它應考慮的因素
5.3廠址選擇
5.3.1廠址多方案比較
5.3.2廠址推薦方案
第六章房地產項目技術、設備與工程方案
6.1房地產項目組成
6.2生產技術方案
6.2.1技術來源途徑
6.2.2生產方法
6.2.3技術參數(shù)和工藝流程
6.2.4主要工藝設備選擇
6.2.5主要原材料、燃料、動力消耗指標
6.2.6主要生產車間布置方案
6.3總平面布置和運輸
6.3.1總平面布置原則
6.3.2廠內外運輸方案
6.3.3倉儲方案
6.3.4占地面積及分析
6.4土建工程
6.4.1主要建、構筑物的建筑特征與結構設計
6.4.2特殊基礎工程的設計
6.4.3建筑材料
6.4.4土建工程造價估算
6.5其他工程
6.5.1給排水工程
6.5.2動力及公用工程
6.5.3地震設防
6.5.4生活福利設施
第七章建設用地、征地拆遷及移民安置分析
7.1房地產項目選址及用地方案
7.2土地利用合理性分析
7.3征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案
第八章資源利用與節(jié)能措施
8.1資源利用分析
8.1.1土地資源利用分析
8.1.2水資源利用分析
8.1.3電能源利用分析
8.2節(jié)能措施分析
8.2.1土地資源節(jié)約措施
8.2.2水資源節(jié)約措施
8.2.3電能源節(jié)約措施
第九章房地產項目原材料供應及外部配套條件
9.1主要原材料供應
9.2燃料、加熱能源供應
9.3給水供電
9.4外部配套條件
第十章房地產項目進度與管理
10.1工程建設管理
10.2房地產項目進度規(guī)劃
10.3房地產項目招標
第十一章環(huán)境影響評價
11.1建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀
11.1.1房地產項目的地理位置
11.1.2地形、地貌、土壤、地質、水文、氣象
11.1.3礦藏、森林、草原、水產和野生動物、植物、農作物
11.1.4自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設施
11.1.5現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況;
11.1.6生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;
11.1.7大氣、地下水、地面水的環(huán)境質量狀況;
11.1.8交通運輸情況;
11.1.9其他社會經濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料。
11.2房地產項目主要污染源和污染物
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房地產可行性研究論文篇二
價格有所回落，鮮菜、豬肉等肉禽制品、蛋類價格小幅下降。受換季影響，保暖內衣等服裝價格上漲，多數(shù)消費品價格仍保持平穩(wěn)，住房貸款利率、液化石油氣等服務項目價格有所上漲。
就業(yè)和再就業(yè)工作扎實開展。實行積極的就業(yè)政策，堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)，加快農村勞務輸出，加大城鎮(zhèn)就業(yè)再就業(yè)工作力度。20xx年徐州市勞動就業(yè)和社會保障凸顯四大亮點：就業(yè)總量不斷擴大，養(yǎng)老金、失業(yè)金標準提高、城鎮(zhèn)居民醫(yī)保覆蓋率達到80%以上，最低工資標準又有增長。
擴大就業(yè)：20xx年全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)9.04萬人、下崗失業(yè)人員再就業(yè)3.58萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.01%，新增農村勞動力轉移9.59萬人，失業(yè)人員再就業(yè)實現(xiàn)“技能”與“崗位”的對接，農村勞動力轉移就業(yè)實現(xiàn)由“體能就業(yè)”向“技能就業(yè)”的轉變。
完善社會保障體系：在強力擴面的同時，提高養(yǎng)老金、失業(yè)金標準。
四、固定資產投資
固定資產投資平穩(wěn)增長。20xx年1-10月份，全社會固定資產投資完成820.47億元，比上年同期增長19.35%。規(guī)模以上完成投資655.5億元，增長31.97%，城鎮(zhèn)投資完成552.33億元，增長32.37%，房地產開發(fā)投資70.24億元，增長49.41%，規(guī)模以上工業(yè)投資391.92億元，增長32%。
房地產可行性研究論文篇三
第一部分市場可行性分析
一、項目地塊概況
(一)地塊自身狀況
(二)地塊周邊污染狀況
(三)地塊周邊生活服務配套狀況
1、購物配套
2、郵政配套
3、金融配套
4、娛樂配套
5、餐飲配套
6、醫(yī)療配套
7、教育配套
8、其它
二、城市整體市場調查與分析
(一)城市宏觀環(huán)境調研結論列示
(二)城市房地產市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢
1、城市房地產市場現(xiàn)狀
2、城市房地產市場發(fā)展趨勢
三、區(qū)域市場調查與分析
(一)區(qū)域市場總體狀況調查與分析
(二)區(qū)域房地產市場調查與分析
1、區(qū)域房地產項目調查
(1)在售房地產項目調查
(2)潛在項目調查
2、區(qū)域房地產市場分析
四、城市類似項目調查與分析
五、項目swot分析
(一)優(yōu)勢分析(strength)
(二)劣勢分析(weakness)
(三)機會點分析(opportunity)
(四)威脅點分析(threats)
六、項目初步定位
(一)物業(yè)類型定位
定位：
定位依據(jù)：
(二)目標客戶定位
定位：
定位依據(jù)：
(三)價格定位
定位：
定位依據(jù)：
七、市場可行性結論
第二部分項目財務可行性分析
一、項目投資估算及財務可行性分析的`依據(jù)
二、項目主要經濟技術指標
三、項目投資與成本費用估算
(一)開發(fā)成本估算
1、土地使用權出讓金
2、前期工程費
3、建安工程費
4、智能化設施費用
5、配套工程費
6、景觀及道路工程費
7、公共設施(會所)建設費
8、規(guī)費
9、建設項目收費
10、監(jiān)理工程費
11、不可預見費
12、開發(fā)成本
(二)開發(fā)費用估算
1、管理費用
2、財務費用
3、銷售費用
4、開發(fā)費用
(三)總成本費用匯總及分攤表
四、項目投資及資金籌措計劃
(一)項目投資及資金籌措計劃
(二)貸款本息償還計劃
五、項目銷售測算
1、住宅銷售單價的確定
2、銷售收入預測
六、財務分析
七、損益表與靜態(tài)盈利分析
八、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析
1、全部投資現(xiàn)金流量表(單位：萬元)
2、自有資金現(xiàn)金流量表
九、資金來源與運用表
十、項目不確定性分析
(一)敏感性分析
(二)臨界點分析
十一、評估結論
房地產可行性研究論文篇四
一、地理環(huán)境
徐州市位于華北平原的東南部，域內除中部和東部存在少數(shù)丘崗外，大部皆為平原。丘陵海撥一般在100-200米左右，丘陵山地面積約占全市9.4%。丘陵山地分兩大群，一群分布于市域中部，山體高低不一，其中賈汪區(qū)中部的大洞山為全市最高峰，海拔361米;另一群分布于市域東部，最高點為新沂市南郊的馬陵山，海拔122.9米。平原總地勢由西北向東南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原約占土地總面積的90%，海撥一般在30-50米之間。
徐州市地處古淮河的支流沂、沭、泗諸水的下游，以黃河故道為分水嶺，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境內河流縱橫交錯，湖沼、水庫星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運河橫貫南北，東有沂、沭諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及微山湖。
擁有大型水庫兩座，中型水庫5座，小型水庫84座，總庫容3.31億立方米，以及眾多的橋、函、渠、閘等水利設施，初步形成具有防洪、灌溉、航運、水產等多功能的河、湖、渠、庫相連的水網系統(tǒng)。
徐州市屬暖溫帶季風氣候區(qū)，由于東西狹長，受海洋影響程度有差異，東部屬暖溫帶濕潤季風氣候，西部為暖溫帶半濕潤氣候，受東南季風影響較大。年日照時數(shù)為2284至2495小時，日照率52%至57%，年氣溫14℃，年均無霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56%。氣候資源較為優(yōu)越，有利于農作物生長。主要氣象災害有旱、澇、風、霜、凍、冰雹等。氣候特點是：四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長，春季天氣多變，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒潮頻襲。
二、歷史沿革
徐州歷史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息勞作。原始社會末期，堯封彭祖于今市區(qū)所在地，為大彭氏國，徐州稱彭城自始起。
春秋戰(zhàn)國時，彭城屬宋，后歸楚，秦統(tǒng)一后設彭城縣。
楚漢時，西楚霸王都彭城。西漢設彭城郡，東漢設彭城國、都彭城。
三國時，曹操遷徐州刺史部于彭城，彭城自始稱徐州。
魏晉南北朝各代曾設彭城國或徐州，都城或治所多在彭城。
隋時設徐州，后改彭城郡，治彭城。
唐初，徐州與彭城郡名稱多次互易，中后期徐州為節(jié)度使駐地。
五代時各朝置有徐州，治彭城，領7縣。
宋元兩朝都置徐州，隸屬和轄領變化較頻。
明初徐州曾直隸京師，后屬南京。
清初，徐州先后為江南省和江蘇省所屬直隸州，雍正末年升為徐州府，轄領1州7縣。
民國初，府廢，徐州府地附郭銅山縣，后曾設徐海道，治所在銅山(徐州)。
日偽時由銅山縣析置徐州市，曾為偽淮海省省會?？箲?zhàn)勝利后，國民政府仍置徐州市，屬江蘇省。
中華人民共和國成立后，保留徐州市，初為山東省轄市，后劃回江蘇省，并同時成立徐州專區(qū)，駐徐州市，轄11縣市。此后，徐州市和徐州專區(qū)并存，不同時期轄屬有所變化。1983年，江蘇省實行市管縣體制，撤徐州專區(qū)，將所轄6縣劃歸徐州市。徐州市現(xiàn)轄5區(qū)6縣(市)。
三、區(qū)劃經濟
徐州市自1983年起實行市管縣的行政新體制，現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。至20xx年1月，全市五區(qū)六縣(市)，共有41個街道辦事處，114個鎮(zhèn)政府，10個政企單位。
圖表1徐州市地區(qū)生產總值
國民經濟持續(xù)健康發(fā)展，綜合實力進一步增強。初步核算，20xx年實現(xiàn)生產總值1428.91億元，比上年增長15.1%，增幅提高0.8個百分點。其中，第一產業(yè)增加值180.90億元，增長6.4%;第二產業(yè)增加值742.13億元，增長17.3%;第三產業(yè)增加值505.88億元，增長15.3%。人均生產總值16258元(按常住人口計算)，按現(xiàn)行匯率折算達2084美元。產業(yè)結構逐步優(yōu)化。高新技術產業(yè)增速加快，傳統(tǒng)產業(yè)在改造中提升，現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展明顯加速。三次產業(yè)增加值比例由上年的14.0∶50.7∶35.3，調整為12.7∶51.9∶35.4，第二、三產業(yè)比重提高1.3個百分點。高新技術產業(yè)產值占規(guī)模以上工業(yè)的比重達7.2%，比上年提高0.3個百分點。城市化進一步發(fā)展。20xx年末全市城市化水平達44.8%，比上年提高1.5個百分點。初步核算，20xx年1—11月份，實現(xiàn)生產總值1923.72億元，累計比上年同月增長32.73%，是近十年來的新高。
房地產可行性研究論文篇五
做好項目可行性研究，為開發(fā)方提供決策參考和依據(jù);為開發(fā)方提供籌資、融資依據(jù);為申請開工許可證和用地規(guī)劃許可證等必備證件提供重要依據(jù);為房地產中后期開發(fā)階段提供綱領和指導。
對于復雜程度和環(huán)境狀況不同的房地產項目而言，其可行性分析中包括的主要內容和研究重點也有所區(qū)分。但不可否認的是，房地產項目的可行性分析是涉獵學科很廣的一項工作，除了理論知識外，還需要對宏觀政策、經濟發(fā)展狀況、企業(yè)財務、消費需求的信息收集能力。
以廣東省某房地產投資項目為例，具體探討可行性研究基本內容的以下幾個方面：第一部分是介紹當?shù)氐慕洕l(fā)展狀況。具體可從當?shù)氐牡乩砦恢?、交通情況、人口數(shù)量、生產總值、固定資產投資額、社會消費品零售總額等方面進行資料和數(shù)據(jù)的收集，以作為項目開發(fā)的基礎背景資料。第二部分是當?shù)氐牡禺a行業(yè)市場分析。具體可從房地產市場宏觀的政策法規(guī)和市場行情，結合當?shù)胤康禺a市場的供給和需求進行理論和數(shù)據(jù)分析，以作為項目研究的重要決策資料。第三部分是項目概述。具體包括項目名稱、項目地塊的權屬人及相關方、項目的地理位置和現(xiàn)狀、土地面積、土地成本、主要建設條件和規(guī)劃要點(包括容積率、建筑密度、綠化率等)。第四部分是規(guī)劃設計及建設方案的選擇。根據(jù)上述當?shù)氐牡禺a行業(yè)市場分析、項目概述和規(guī)劃要點，進行市場供求現(xiàn)狀分析及預測，服務對象分析，房地產產品價格預測并最終制定規(guī)劃設計方案，選擇并確定商住、商業(yè)或其他建設方案，制定租售計劃，確定擬建項目建設規(guī)模、項目構成及平面布置和建筑方案選擇。第五部分是經濟及社會效益評價。一是根據(jù)規(guī)劃要點，預算項目的投資總額，并計算出項目的稅后利潤、總投資回報率、自有資金投資回報率等多項指標;如規(guī)劃要點尚不確定，可選擇幾個最接近的規(guī)劃要點，計算出多個方案。二是投資效益評價，財務評價指標主要有投資回報率(roi)，內含報酬率(irr)，凈現(xiàn)值(npv)，投資回收期(pp)等等，可根據(jù)項目的不同，選取其中的幾項指標作為評價項目經濟效益的依據(jù)。可從國民經濟評價、項目環(huán)境效益等進行社會及綜合效益評價。第六部分是項目風險評估，采取定量和定性兩種分析方法。定量分析主要采取臨界點分析，一般以內部收益率10%為限來確定最低銷售價格和最高建安費用。定性分析則需要對經營風險、政策風險和市場風險等進行分析，并得出相應的具體對策及預案。第七部分是現(xiàn)金流量以及資金籌措。主要包括：現(xiàn)金流量年度流入和流出的具體安排計劃、資金的籌集方案和籌集成本、項目的還貸能力分析等。第八部分是開發(fā)思路和項目實施進度。主要包括開發(fā)項目的管理模式、機構設置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓計劃、項目管理費用預算等等。項目實施進度主要前期開發(fā)進度和工程建設進度計劃，具體包括各個單項工程的開工和竣工時間，施工進度安排，建設場地布置，施工隊伍選擇等等。第九部分是研究結論及建議。根據(jù)上述研究分析結果，對投資項目是否具有可行性作出明確的結論性意見，同時針對投資項目存在的一些關鍵問題提出具體的建議供高層決策。一份優(yōu)秀的房地產投資項目可行性研究報告應是編制依據(jù)真實可靠、結構內容豐富完整;報告文本格式要規(guī)范嚴謹，附圖、附表、附件齊全;報告表述形式盡量圖文并茂，具有數(shù)字化、圖表化和直觀化的特點;報告的深度和廣度能夠滿足投資決策的需要。
2.1 市場定位
房地產投資項目最重要的關鍵問題之一就是市場定位，應以適量的超前意識，對項目進行合理的規(guī)劃和定位。一個房地產投資項目一般需要兩年以上，這段時間內的法律政策、市場環(huán)境和消費行為觀念可能會有變化，有時甚至變化甚大。如何適應變化，這就需要掌握變化的走勢，找準項目準確的市場定位。房地產投資項目的市場定位就是需要在深入細致的房地產市場調查、研究、分析的基礎上，選定目標市場，確定項目檔次，圈定消費群體。市場定位要與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向保持一致，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略和經營戰(zhàn)略等。房地產投資項目必須以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為基礎，進行準確的市場定位，發(fā)揮企業(yè)核心競爭力，體現(xiàn)企業(yè)競爭優(yōu)勢，構建并發(fā)揚壯大所屬企業(yè)和產品的品牌，以實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標。市場定位要具有實實在在的可行性，其中項目實施的可行性是指由于房地產市場處在不斷地變化之中，房地產投資項目的市場定位必須充分考慮項目實施的可行性，以免開發(fā)后賣不出去、租不出去形成資金回籠壓力;同時要根據(jù)所在區(qū)域、地塊特性、項目規(guī)模和優(yōu)勢來分析開發(fā)和入市的好時機，設計好項目的實施進度。而所謂的經濟評價的可行性則是要運用定量與定性分析、動態(tài)與靜態(tài)分析、微觀效益與宏觀效益分析等多種分析相結合的方法，準確分析項目各種經濟評價指標并確定項目的`可行性。
2.2 風險管理
房地產投資項目開發(fā)是一個動態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，難以在項目研究階段即對開發(fā)過程中的有關費用和收益情況作出精確的測定。在經濟評價中的數(shù)據(jù)有很大一部分來自對未來的估算，使得依據(jù)這些數(shù)據(jù)計算出的經濟評價指標存在某種不確定性，這可能給房地產投資項目帶來一些風險。因此，有必要對各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對投資者的收益的影響進行詳細分析。風險管理是一個完整的過程。項目全面風險管理是指用系統(tǒng)的、動態(tài)的方法進行風險控制，以減少項目開發(fā)過程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風險識別、風險評估、風險回避與轉移、風險控制和風險損失的處理等五個步驟。房地產項目投資風險分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。
2.3 財務效益評價
財務效益評價是指根據(jù)國家的財務、稅收等制度，對房地產投資項目的盈利、償債能力等項目財務狀況進行分析和評價。財務評價是定性和定量分析相結合，以定量計算為主。房地產投資項目財務狀況具體通過財務評價指標反映，如以是否考慮時間因素分類，可以將其分為靜態(tài)評價指標和動態(tài)評價指標兩種。靜態(tài)評價指標是指在不考慮資金的時間價值的情況下，考察項目盈利能力的一種財務效益評價指標，在分析工期短的小型項目投資時有一定程度的使用價值，而對于大中型的房地產投資項目，則只在投資機會研究和初步可行性分析階段有所應用?，F(xiàn)在比較常見的靜態(tài)分析指標主要有：投資利潤率、靜態(tài)投資回收期等。動態(tài)評價指標則是考慮到了資金的時間價值，它能夠更加科學全面地反映房地產投資項目的財務效益指標，因而在房地產投資項目分析的應用較為普遍。現(xiàn)在比較常用的動態(tài)評價指標主要有：凈現(xiàn)值、內部回報率、動態(tài)投資回收期和盈利指數(shù)等。
房地產可行性研究論文篇六
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：
2、對主要的對比方案進行說明
3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見
5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6、可行性研究中主要爭議問題的結論
二、附件
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。
1、項目建議書(初步可行性報告)
2、項目立項批文
3、廠址選擇報告書
4、資源勘探報告
5、貸款意向書
6、環(huán)境影響報告
7、需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性報告
8、需要的市場預測報告
9、引進技術項目的考察報告
10、引進外資的名類協(xié)議文件
11、其他主要對比方案說明
12、其他
三、附圖
1、廠址地形或位置圖(設有等高線)
2、總平面布置方案圖(設有標高)
3、工藝流程圖
4、主要車間布置方案簡圖
5、其它
房地產可行性研究論文篇七
1.市場調查和分析
做房地產方面的可行性研究報告之前，需要深入調查和充分掌握各類資料的基礎上,對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析,并作出客觀的預測,包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等.
3.規(guī)劃設計方案優(yōu)選
在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析比較的基礎上,優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案,并對其進行詳細的描述.
4.開發(fā)進度安排
對開發(fā)進度進行合理的時間安排,可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目的進度. 房地產可行性研究報告的每一個步驟都要準確謹慎。
5.項目投資估算
對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析評估.
6.項目資金籌集方案及籌資成本估算
根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排,合理估算資金需求量,擬訂籌資方案,并對籌資成本進行計算和分析.
7.項目財務評價;
依據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制定、現(xiàn)行價格和有關法規(guī),從房地產可行性研究報告的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析,并借以考察項目財務可行的一種方法.
8.可行性研究的結論
根據(jù)對相關因素的分析和各項評價指標數(shù)值,對項目的可行與[2] 否作出明確的結論.
2用途編輯
房地產項目可行性研究報告是項目實施主體為了實施某項經濟活動需要委托專業(yè)研究機構編撰的重要文件，其主要體現(xiàn)在如下幾個方面作用：
1. 用于向投資主管部門備案、行政審批的可行性研究報告
根據(jù)《國務院關于投資體制改革的決定》國發(fā)(20xx)20號的規(guī)定，我國對不使用政府投資的項目實行核準和備案兩種批復方式，其中核準項目向政府部門提交項目申請報告，備案項目一般提交項目可行性研究報告。
同時，根據(jù)《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》，對某些項目仍舊保留行政審批權，投資主體仍需向審批部門提交項目可行性研究報告。
2. 用于向金融機構貸款的可行性研究報告
我國的商業(yè)銀行、國家開發(fā)銀行和進出口銀行等以及其他境內外的各類金融機構在接受項目建設貸款時，會對貸款項目進行全面、細致的分析評估，銀行等金融機構只有在確認項目具有償還貸款能力、不承擔過大的風險情況下，才會同意貸款。項目投資方需要出具詳細的可行性研究報告，銀行等金融機構只有在確認項目具有償還貸款能力、不承擔過大的風險情況下，才會同意貸款。
3. 用于企業(yè)融資、對外招商合作的可行性研究報告
此類研究報告通常要求市場分析準確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術研發(fā)等實際運作方案。
4. 用于申請進口設備免稅的可行性研究報告
主要用于進口設備免稅用的可行性研究報告，申請辦理中外合資企業(yè)、內資企業(yè)項目確認書的項目需要提供項目可行性研究報告。
5. 用于境外投資項目核準的可行性研究報告
企業(yè)在實施走出去戰(zhàn)略，對國外礦產資源和其他產業(yè)投資時，需要編寫可行性研究報告報給國家發(fā)展和改革委或省發(fā)改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要可行性研究報告。
6. 用于環(huán)境評價、審批工業(yè)用地的可行性研究報告
房地產可行性研究論文篇八
1.封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。
2.摘要：它是用簡潔明7的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。
3.目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。
4.正文：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容：
b、市場調查和分析;
c、規(guī)劃設計方案;
d、建設方式和建設進度;
e、投資估算及資金籌措;
f、項目財務評價;
g、風險分析;
h、可行性研究的結論;
i、研究人員對項目的建議;
j、相應的附表。
5.附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件(如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等)。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。
6.附圖：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。
房地產可行性研究論文篇九
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規(guī)模的確定、技術的選擇、房地產估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
第四部分房地產項目產品規(guī)劃方案
第五部分房地產項目建設地與土建總規(guī)
第六部分房地產項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案
在項目建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的'最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。
第七部分房地產項目組織和勞動定員
在可行性報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
第八部分房地產項目實施進度安排
項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱房地產時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項房地產活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
第九部分房地產項目財務評價分析
第十部分房地產項目財務效益
第十一部分房地產項目風險分析及風險防控
房地產可行性研究論文篇十
第一章項目總論
第一節(jié)項目背景
第二節(jié)主要技術經濟指標表
第三節(jié)項目進度安排
第四節(jié)可行性研究結論
第五節(jié)存在問題及建議
第二章老年活動中心房地產項目背景和發(fā)展概況
第一節(jié)老年活動中心房地產項目提出的背景
一、國家及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、二、項目發(fā)起人和發(fā)起緣由
第二節(jié)項目發(fā)展概況
第三節(jié)項目建設的必要性
一、現(xiàn)狀與差距、二、發(fā)展趨勢、三、項目建設的必要性、四、項目建設的可行性
第四節(jié)投資的必要性
第三章老年活動中心房地產行業(yè)市場分析與建設規(guī)模
第一節(jié)市場調查
第二節(jié)老年活動中心房地產行業(yè)市場預測
一、國內市場需求預測、二、產品出口或進口替代分析、三、價格預測
第三節(jié)老年活動中心房地產行業(yè)市場推銷戰(zhàn)略
一、營銷方式、二、營銷策略、三、促銷價格制度、四、產品銷售費用預測
第四節(jié)老年活動中心房地產項目產品方案和建設規(guī)模
一、產品方案、二、建設規(guī)模
第五節(jié)老年活動中心房地產項目產品銷售收入預測
第四章老年活動中心房地產項目建設條件與廠址選擇
第一節(jié)資源和原材料
一、資源評述、二、原材料及主要輔助材料供應、三、需要作生產試驗的原料
第二節(jié)建設地區(qū)的選擇
一、自然條件、二、基礎設施、三、社會經濟條件、四、其它應考慮的因素
第三節(jié)廠址選擇
一、廠址多方案比較、二、廠址推薦方案
第五章老年活動中心房地產項目工廠技術方案
第一節(jié)項目組成
第二節(jié)生產技術方案
第三節(jié)總平面布置和運輸
一、總平面布置原則、二、廠內外運輸方案、三、倉儲方案、四、占地面積及分析
第四節(jié)土建工程
第五節(jié)其他工程
一、給排水工程、二、動力及公用工程、三、地震設防、四、生活福利設施
第六章老年活動中心房地產行業(yè)代表企業(yè)研究
第一節(jié)老年活動中心房地產有限公司一
第二節(jié)老年活動中心房地產有限公司二
第三節(jié)老年活動中心房地產有限公司三
第七章老年活動中心房地產項目環(huán)境保護與勞動安全
第一節(jié)建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀
第二節(jié)項目主要污染源和污染物
一、主要污染源、二、主要污染物
第三節(jié)項目擬采用的環(huán)境保護標準
第四節(jié)治理環(huán)境的方案
第五節(jié)環(huán)境監(jiān)測制度的.建議
房地產可行性研究論文篇十一
一.項目概況
(一)開發(fā)項目區(qū)位條件
天和園小區(qū)位于小清河北路，地處濟南市傾力打造的濱河新區(qū)之中，南鄰小清河，于濟南動物園隔河相望，東臨洛口服裝市場，西至無影山北路，處于小清河于太平河環(huán)繞之中。小區(qū)周邊配套設施齊全，交通便利，洛口服裝城，金牛建材市場，銀座購物廣場，軍區(qū)總醫(yī)院為生活帶來全方位便利，五十六中，二十八中，濟南師范，金牛小學營造濃厚教育氛圍，緊鄰的動物園，藥山公園，黃河森林公園以及政府投入86億巨資改造的小清河景觀，營造了舒適的居住環(huán)境。
(二)規(guī)劃方案
天和園小區(qū)秋園一號樓項目占地13畝，規(guī)劃面積1.89萬平方米，建筑密度22%，綠化率15%，天和園小區(qū)分為春，夏，秋，冬四個園區(qū)。其中一期工程春園，冬園及夏園，秋園部分樓盤已建設完成，并投入使用，入住率達99%。
二投資環(huán)境分析
(一)宏觀環(huán)境分析
1.隨著新
2.目前北京，上海等一線城市的純商品房的房價收入比均超過14，存在明顯的房價泡沫，而二線城市的房價收入比基本維持在3-6之間，樓價相對合理，而且隨著二線城市的收入水平和發(fā)展水平的逐年提高，城市的樓價還有較大的上漲空間。
(二)微觀環(huán)境分析
1.20上半年濟南房地產市場回顧
(1)年初新政頒布后，濟南巿政府土地放量謹慎，第一季度僅有少量土地上巿，四月份開始，優(yōu)質地塊紛紛上巿，實力開發(fā)商拿地熱情高漲，土地巿場成交火熱，部分地塊甚至由于超過最高限價而流拍，土地巿場的繁榮側面反映出開發(fā)商看好房地產巿場的前景。
(2)在新增供應量的帶動下，濟南房地產巿場供需兩旺
年上半年，綠地、恒大、中海等品牌開發(fā)商大量推盤，在強勁剛性需求的拉動下，濟南房地產巿場成交量穩(wěn)步增長。國家頒布的調控政策，一定程度上抑制了房價的上漲步伐，擠出了大量投資需求，刺激了巿場中潛在剛性需求的釋放，對濟南房地產巿場的健康發(fā)展起到了積極作用。
(3)郊區(qū)大盤的崛起，促使?jié)戏康禺a巿場郊區(qū)化趨勢開始呈現(xiàn)。綠地國際花都、恒大城、恒大名都、尚品清河、萬象新天等郊區(qū)項目的大量上巿成交，導致郊區(qū)大盤對巿場的影響加強，濟南房地產巿場郊區(qū)化趨勢開始出現(xiàn)。由于巿中心土地稀缺，舊城改造風險較大，城郊土地對開發(fā)商的吸引力日漸增強。
2.濟南市土地市場分析
附一：2011年1-6月份土地掛牌及成交信息一覽表：
(1)2011年月度土地市場分析
詳看各月數(shù)據(jù)，在經歷1-3月的低谷之后，4、5月迎來了一個相對爆發(fā)的時期，4月份土地放量供應在5月得到釋放，6月份成交回落，以5月份為例：當月成交108萬平方米，形成當月百萬方土地成交年度小高峰。
(2)土地成交類型分析
2011年上半年土地成交類型分析
2011年上半年，居住類用地共成交土地114.67萬平方米，成交土地宗數(shù)23宗，成交樓面均價為1499.95元/平米;商業(yè)和金融用地成交面積為32.38萬平米，成交土地宗數(shù)為19宗，成交樓面均價為3150.51元/平米。
(3)區(qū)域土地市場成交情況
綜合以上兩個圖的各項數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，濱河板塊延續(xù)了去年熱點片區(qū)的關注度，樓面地價仍有較大幅度的漲幅;以及今年開始遠東邢村唐冶板塊的土地成交的放量，相信在未來三到五年內，濱河板塊和邢村唐冶板塊會成為開發(fā)商和市民持續(xù)關注的熱點。
3.濟南市普通住宅市場概況
2011年上半年住宅市場總供應量為18845套，較去年同期大幅下滑，其中新增供應量11826套，共消化房源12358套，136.86萬平米，總銷售額為111.64億元。從價格看，一季度價格下滑明顯，4月份開始市場回暖，供應成交開始放量，價格反彈;截止到6月底，整體均價為8304元/平米(含章丘板塊)。
房地產可行性研究論文篇十二
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行，提出結論性意見和建議。主要內容有：
2、對主要的對比方案進行說明
3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見
5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6、可行性研究中主要爭議問題的結論
二、附件
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。
1、項目建議書(初步可行性報告)
2、項目立項批文
3、廠址選擇報告書
4、資源勘探報告
5、貸款意向書
6、環(huán)境影響報告
7、需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性報告
8、需要的市場預測報告
9、引進技術項目的考察報告
10、引進外資的名類協(xié)議文件
11、其他主要對比方案說明
12、其他
三、附圖
1、廠址地形或位置圖(設有等高線)
2、總平面布置方案圖(設有標高)
3、工藝流程圖
4、主要車間布置方案簡圖
5、其它
房地產可行性研究論文篇十三
1)、項目申請單位情況:單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、人員、資產規(guī)模、財務收支狀況等情況。
2)、項目負責人基本情況:姓名、性別、職稱、專業(yè)、聯(lián)系電話，與項目相關的主要業(yè)績。
3)、項目基本情況:項目名稱、項目類型;主要工作內容、預期總目標及其階段性目標;主要預期經濟效益和社會效益指標;項目總投入情況(包括人、財、物等方面)
2、必要性和可行性
1)、項目背景及實施項目的必要性。
項目受益范圍分析;項目是否符合國家政策，是否不屬于國家政策優(yōu)先支持的領域和范圍;國家(含部分地區(qū))需求分析;申請單位事業(yè)發(fā)展需求分析。
項目實施對申請單位、所屬領域或社會事業(yè)發(fā)展的意義與作用。
2)、項目實施的可行性。
與同類項目相比分析;項目的主要思路與設想;項目預算的合理性及可靠性分析;項目預期社會效益分析;項目預期效益的持久性分析。
3)、項目不確定性分析。
項目實施過程中存在的不確定性分析;對應措施分析。
3、實施條件
1)、人員條件。
項目負責人組織管理能力;項目主要參加人員的姓名、性別、職務、專業(yè)、對項目熟悉情況。
2)、資金條件。
項目需要的投入總額;對財政專項資金的最低需求額;其他渠道資金的來源及其落實情況(需提供相關證明文件及資料)。
3)、基礎條件。
項目申請單位及合作單位單位完成該項目已經具備哪些基礎條件(重點說明項目申請單位及合作單位具備那些設施條件，需要增加哪些新的關鍵設施)。
4)、其他相關條件
4、進度與計劃安排
項目的階段性目標情況;分段地實施進度計劃與計劃安排情況。
5、主要結論
企業(yè)項目可行性分析報告寫作方法
一、項目可行性分析報告的編制依據(jù)
1、項目建議書及批復文件
2、國家和地區(qū)的經濟和社會發(fā)展規(guī)劃
3、國家有關法律、法規(guī)，政府的有關規(guī)定
4、項目合資、合作各方簽訂的協(xié)議書或意向書
二、項目可行性分析報告的寫作提綱
1、概述
簡述項目提出的背景、項目技術狀況、現(xiàn)有產業(yè)規(guī)模;項目的`主要用途、性能;投資的必要性和預期經濟效益;本企業(yè)實施該項目的優(yōu)勢。
2、技術可行性分析
1)、項目技術路線、工藝的合理性和成熟性，關鍵技術的先進性和效果論述。
2)、項目技術性能水平與國外同類項目的比較
3)、項目承擔單位在實施本項目的優(yōu)勢，
3、項目成熟程度
4、市場需求情況和風險分析
5、投資估算及資金籌措
1)、項目投資估算
2)、資金籌措方案
3)、投資使用計劃
6、經濟和社會效益分析
1)、未來5年成本、收入估算
2)、財務分析:以動態(tài)分析為主，提供財務內部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤率和利稅率、財務凈現(xiàn)值等指標。
4)、財務分析結論
5)、社會效益分析
7、綜合實力和產業(yè)基礎
1)、企業(yè)員工構成(包括分工構成和學歷構成)。
2)、企業(yè)高層管理人員或項目負責人的教育背景、科技意識、市場開拓能力和經營管理水平。
3)、企業(yè)從事研究開發(fā)的人員力量、資金投入，以及企業(yè)內部管理體系等情況。
4)、企業(yè)從事該產品生產的條件、產業(yè)基礎(包括項目實施所需的基礎設施及原材料的來來源、供應渠道等)。
8、項目實施進度計劃
9、其他
1)、環(huán)境保護措施
2)、勞動保護和安全
3)、必要的證明材料
10、結論
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房地產可行性研究論文篇十四
可行性研究最早于20世紀30年代初出現(xiàn)在美國，在開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，使其成為工程項目規(guī)劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進了項目可行性研究技術。1983年，國家計委頒發(fā)了《關于建設項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程序。
房地產項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作，在項目投資之前，從經濟、技術直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據(jù)。
自1993年取消分房制度以后，我國房地產行業(yè)迅猛發(fā)展起來。房地產項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內容和主要工作方法，已經逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內容和程序。
不同于一般建設項目先投資后生產的特點，房地產項目投資開發(fā)的過程也是項目生產的過程。一般建設項目的建設期和經營期都是截然分開的，先有固定資產投資和流動資金投資，后有生產經營活動。而房地產項目的開發(fā)銷售，存在預售模式，使得項目建設期、經營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產項目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產項目的可行性研究分析在一般建設項目的基礎上，著重強調市場分析、項目選址及定位、經營方式以及租售價格的確認、經濟財務的可行分析。另外，在我國可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項目的環(huán)境評價以及節(jié)能效應等越來越受到重視。
(1)市場分析、項目選址及定位
房地產項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調研、統(tǒng)計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產市場上的走勢和需求，針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產品供給能夠滿足市場需求，并且能夠為之后的銷售工作打好基礎。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎。
(2)經營方式以及租售價格
經營方式以及租售價格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產項目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經營方式，關系到整個項目未來現(xiàn)金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目，采取市場分析法等恰當?shù)挠嬃拷洕治龇椒ǐ@得合理有效的租售價格。在此基礎上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。
(3)經濟財務的可行性
經濟財務上的可行性包含兩方面的內容，一是經濟可行性分析，二是財務可行性分析。經濟可行性是指項目整體能夠對國民經濟產生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經濟的發(fā)展；財務可行性是指項目本身的經濟效益，從項目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠為房地產企業(yè)帶來經濟利益。進行經濟財務可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產項目的關鍵。
(4)環(huán)境評價以及節(jié)能效益
在項目全壽命周期管理和可持續(xù)建設觀念的影響下，房地產項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節(jié)能效益是從項目本身的建筑結構出發(fā)，分析項目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經濟效應。
只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結論才是符合項目本身的，才能客觀公正的為開發(fā)商提供投資決策的資料基礎。但縱觀目前房地產項目的可行性研究分析，由于實際操作的復雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
(1)開發(fā)商可行性研究分析意識不強
大多數(shù)開發(fā)商對可行性研究分析不重視，開發(fā)商的目標是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經立項之后，由于相關部門報批備案需要，或是由于項目融資時，銀行等金融機構的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當?shù)卣⒁?guī)劃部門和環(huán)境保護部門申請有關建設許可文件的依據(jù)，更是開發(fā)商在今后競爭日益激烈的房地產市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經濟損失的有效措施。對開發(fā)商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經濟技術原則和基礎資料得到落實，使開發(fā)商的決策建立在科學而不是經驗或感覺的基礎上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。
(2)可行性研究依據(jù)不充分
開發(fā)商或是委托的相關代理方在進行可行性研究分析時，主要依據(jù)項目的設計方案說明并結合國家、地方政府出臺的相關估價文件，對項目的經濟財務效益進行評價。但是在確認租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時，并且選用分析方法不恰當，導致項目租售收入不能客觀反映對項目預售情況的預測，從而影響項目現(xiàn)金流量的預測，使得可行性研究分析結果不合實際。
為此，組織建立專門的數(shù)據(jù)庫可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關鍵問題，使得房地產的可行性研究分析不再成為 “無稽之談”。
(3)可行性研究分析深度不夠
就目前房地產項目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發(fā)商有意識要對環(huán)境以及節(jié)能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。
針對這一現(xiàn)象，政府相關部門制定有關的制度標準，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機構，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細深入。
總之，房地產項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內容上應該較為全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎上，著重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經濟財務可行性分析等方面。
我國房地產項目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關的各個角度著手，政府部門加強其監(jiān)督引導作用，規(guī)范可行性研究分析；開發(fā)商認真貫徹實行相關政策規(guī)范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值；相關可行性研究分析報告編制機構，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報告的深度和質量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應有的作用。
房地產可行性研究論文篇十五
摘要：本文從我國房地產項目管理存在的問題及采用的模式入手，從產業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃與行業(yè)準入、資源開發(fā)及綜合利用、環(huán)境和生態(tài)影響等方面展開，對房地產開發(fā)項目的前期策劃與管理進行分析，并在此基礎上得出房地產項目前期管理的系統(tǒng)方法和理論，提出了相關建議。
關鍵詞：房地產策劃管理
目前，房地產業(yè)逐漸發(fā)展成為國民經濟的一個重要組成部分。而我國現(xiàn)有的多數(shù)房地產企業(yè)在房地產項目管理的理論、方法方面存在不少問題，尤其是對于房地產項目的前期管理方面還存在很大的不足，往往是建好后才發(fā)現(xiàn)預期的設計和構想存在問題。而對一個房地產開發(fā)公司來說，房地產開發(fā)項目的前期管理是一個非常復雜的系統(tǒng)工程，項目開發(fā)定位分析、產品方案設計以及經濟技術分析等階段性工作都是非常重要的前期管理內容，這些前期工作是房地產項目能否成功的重要因素。
房地產開發(fā)項目前期管理的關鍵在于項目策劃研究，從而實現(xiàn)對項目管理的有效控制，并使相關的產品通過有效的項目管理而得到增值。項目前期策劃和運作的`結果將直接影響到該項目的成功與否，并將最終直接關系到企業(yè)的生存和發(fā)展，因此在項目正式開工之前，必須對該項目的產品方案、項目范圍、項目質量、項目成本、項目進度和市場現(xiàn)狀進行調查研究。
一、我國房地產項目管理存在的問題及采用的模式
1.我國房地產項目管理存在的問題。第一，缺乏可行性研究，投資決策盲目。當前很多房地產開發(fā)商忽視了對項目前期可行性的研究，僅僅依據(jù)目前市場經濟的動向，這樣不僅導致定位不準，在實際施工過程中，也會導致嚴重的重復建設社會資源的狀況，給后期項目施工也帶了很多困難。第二，監(jiān)督程序不完善，設計監(jiān)理缺失。由于前期的設計監(jiān)督程序不到位，忽視設計對項目投資控制的重要性，監(jiān)管工作不到位，并且當設計問題出現(xiàn)時沒有及時合理的解決措施，這就嚴重制約了房地產項目管理的科學性。
二、房地產項目前期管理策劃分析
1.產業(yè)政策與行業(yè)準入分析。項目的建設要符合房地產行業(yè)相關產業(yè)政策的要求，能夠按照項目在土地、環(huán)保、節(jié)能、技術、安全等方面的準入要求進行。近年來對著房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展，國家相繼出臺了一系列規(guī)范房地產市場、促進房地產業(yè)健康發(fā)展的政策。項目的前期管理不僅要照顧到行業(yè)相關產業(yè)政策的要求，還要在建設的各個環(huán)節(jié)中嚴格遵守行業(yè)準入標準的規(guī)定。
2.資源開發(fā)及綜合利用分析。隨著城市化發(fā)展速度加快，大批工程項目相繼投入運營，合理有效的運用土地資源是工程項目建設的必要前提條件。房地產項目建設要在滿足整體和局部功能合理化的情況下，兼顧相鄰建筑物及后續(xù)開發(fā)項目的延續(xù)和發(fā)展，就地取材。同時有利于改善城區(qū)環(huán)境空氣質量，保護環(huán)境，創(chuàng)造綠色生態(tài)城區(qū)。
3.環(huán)境和生態(tài)影響分析。房地產開發(fā)項目屬于非工業(yè)建設項目，它的開發(fā)項目既是污染源又是被保護的對象，其對環(huán)境的影響具有兩重性。開發(fā)商在進行房地產項目開發(fā)的時候為了節(jié)省成本、加快工程項目的施工，為了眼前的利益就毅然犧牲長遠利益，往往會對水源、空氣以及周圍的環(huán)境都會造成比較嚴重的破壞和污染。為了避免上述的多種房地產開發(fā)對城市的生態(tài)環(huán)境污染。在房地產開發(fā)過程中要注意污染源分析、區(qū)域環(huán)境、現(xiàn)狀以及建設場地環(huán)境調查評價，盡可能地通過分析房地產開發(fā)項目對空氣質量、施工環(huán)境等方面的情況減少項目開發(fā)對城市生態(tài)環(huán)境的影響。
綜上所述，房地產前期開發(fā)階段必須轉變傳統(tǒng)開發(fā)方管理觀念，重視前期策劃與設計管理，采用現(xiàn)代項目管理理念利用多種途徑和形式，積極進行環(huán)境影響分析，注重節(jié)能和綜合利用，加強資源節(jié)約宣傳，讓資源節(jié)約理念深入人心。積極采用成熟的節(jié)能技術，對耗能較高的設備設施進行節(jié)能改造。
參考文獻
[4]李啟明.現(xiàn)代房地產項目全壽命周期管理[m].南京：東南大學出版社，2006
[5]（美）克勞夫著，張平華譯.建筑項目管理[m].北京：機械工業(yè)出版社，
房地產可行性研究論文篇十六
一、價值鏈理論概述
最初，價值鏈理論是由哈佛大學的教授邁克爾波特所提出的。邁克爾波特認為，價值鏈由一系列業(yè)務流程構成，每個業(yè)務流程又可分解為若干具體的作業(yè)。企業(yè)的價值創(chuàng)造活動可分為基本活動和輔助活動兩類，基本活動是企業(yè)的基本增值活動，輔助活動既支持整個價值鏈的活動，又分別與每項具體的基本活動有著密切聯(lián)系。
二、新技術企業(yè)價值鏈的特點
（一）產品研發(fā)環(huán)節(jié)價值凸顯。高新技術企業(yè)的在整個生產銷售的活動周期中大致要經過研究開發(fā)階段、原料采購階段、生產制造階段以及售后服務階段，在這四個主要環(huán)節(jié)中，研究開發(fā)階段研究成本較高、研究周期較長。研發(fā)環(huán)節(jié)產生的樣品經過驗證成功后會成為企業(yè)日后生產該產品的模版，因此樣品工藝的難易度、材料消耗的多少、使用壽命等都會成為影響日后采購、生產以及售后環(huán)節(jié)的重要因素。據(jù)有關調查數(shù)據(jù)顯示，雖然產品研發(fā)環(huán)節(jié)所耗費的成本僅占總成本的6%，但是該環(huán)節(jié)對產品的總影響高達70%，企業(yè)耗費大量的人力物力進行研發(fā)，由此可見這一環(huán)節(jié)的重要性。
（二）采購環(huán)節(jié)對于成本控制至關重要。對高新技術產品而言，在試運行之前就要對生產產品所需的原料進行采購，一旦試運行成功，此次采購的原料將成為日后產品生產所需的原料，對制造環(huán)節(jié)的成本起著決定性的作用。由此可見，采購環(huán)節(jié)對總成本的影響也不容小覷。
（三）與制造型企業(yè)價值鏈管理的差異。高新技術企業(yè)與傳統(tǒng)制造企業(yè)的不同還體現(xiàn)在價值鏈的管理方面，通過作業(yè)成本法可以明確區(qū)分生產經營活動之中的增值作業(yè)部分和非增值作業(yè)部分，傳統(tǒng)的制造企業(yè)的增值作業(yè)部分包括原材料采購、產品生產和產品銷售，而高新技術產業(yè)因生產方式靈活多變，其增值作業(yè)則主要體現(xiàn)在產品研發(fā)階段和原材料采購階段，由此可見，企業(yè)應當將這兩個方面作為企業(yè)的基本活動作業(yè)，多關注、多研究，更大程度的發(fā)揮這部分的價值、降低成本。
三、目前成本控制管理存在的問題
（一）未形成精益化成本管理理念。經歷了近的經濟高速發(fā)展，新時代對于成本管理已經有了不同的管理理念，如今，精益化成本管理能夠更好的完成企業(yè)成本管理的目標，企業(yè)應當強化精益化管理觀念，樹立“大成本”意識，統(tǒng)籌融資、生產、稅務等多個方面進行成本管理。首先，控制好財務費用的還款節(jié)點，最大限度的發(fā)揮資金的作用；其次，還充分利用國家政策的便利條件進行涉稅管理；再者，對于重點費用一定要加強監(jiān)管力度。最大限度的將成本降到最低。（二）預算管理力度不夠。高新技術企業(yè)由于產品研發(fā)期間的未知性較大，常常伴有相關副產品的產生，要對其進行預算管理缺失略有困難；再者，由于企業(yè)的研發(fā)人員知識結構、技能水平大不相同，企業(yè)的在研發(fā)過程中使用的儀器設備的技術基礎條件的制約，限制了企業(yè)對研發(fā)項目進行預算編制的條件。但是企業(yè)可以通過后期對各項費用進行嚴密的管理來彌補預算的'缺陷，明確不同項目的差別，對人工費、材料費以科學的方式進行管理。（三）高新技術對科技研發(fā)以及技術服務等成本費用精細化不足。對于高新技術企業(yè)而言，研發(fā)成本以及技術服務成本是企業(yè)成本控制管理的關鍵，而目前大多數(shù)企業(yè)在科技研發(fā)以及成本控制等成本控制的精細化不足，不能將成本控制精細到具體活動。其中高新技術企業(yè)的研發(fā)經費包括很多，諸如技術人員的人工費用、科技研發(fā)的相關支出、儀器設備的檢驗報修以及材料翻譯和委托外部研發(fā)的成本等，企業(yè)的成本控制應該做到對專項環(huán)節(jié)嚴控把關，才能有效降低成本費用，增加企業(yè)的經濟效益。
四、基于價值鏈的成本控制方法
基于價值鏈的研究以及作業(yè)成本法的有效運用，能夠發(fā)現(xiàn)整個生產過程中的增值作業(yè)與非增至作業(yè)，企業(yè)面對不同的作業(yè)應當進行適當?shù)娜∩?，形成具有企業(yè)自身特色的價值鏈結構，對自身特有價值鏈進行研究，形成競爭優(yōu)勢。
（一）產品研發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制方式1、科技研發(fā)以及技術服務的成本控制。高新技術企業(yè)研發(fā)環(huán)節(jié)中對后期的成本管理起著至關重要的作用。技術是高新技術企業(yè)的代名詞，而技術研發(fā)成本在企業(yè)成本控制中占主要地位。首先，企業(yè)應該做到對科技研發(fā)以及技術服務等成本費用做到精細化管理，將成本控制精細到每一個環(huán)節(jié)。例如，技術人員的人工費用作為研發(fā)費用之一，企業(yè)可以通過技術人員綜合素質考核對員工進行選拔，于此同時，綜合素質較高的技術人員還能減少資料翻譯以及簡單的研發(fā)技術等相關費用的支出，從根本上對企業(yè)成本做到合理調控。2、研發(fā)環(huán)節(jié)稅收籌劃成本控制。高新技術企業(yè)的研發(fā)過程具有很強的不確定性，因此，企業(yè)在進行財務核算時，常常不能準確把握好每項費用的歸集預分配，這樣不但對項目的研發(fā)成本計算疏忽，還會影響到稅收籌劃的有效性。稅收籌劃也是成本控制的一種方式，研發(fā)環(huán)節(jié)作為整個過程中最為重要的環(huán)節(jié)，對這一環(huán)節(jié)的稅收籌劃企業(yè)也要加強控制。值得注意的是，企業(yè)應該定期組織相關人員到當?shù)囟悇諜C關學習新政策，與稅務機關保持密切的聯(lián)系，企業(yè)相關稅務人員應當充分理由國家政策帶來的優(yōu)勢進行納稅籌劃；對于某些工程國家給與企業(yè)領取補助資金的優(yōu)惠政策，企業(yè)應當對該項目進行專項核算，準備稅務部門所需證件，便可以將這筆資金作為免稅收入，這也是進行研發(fā)環(huán)節(jié)成本控制的一種方式。
（二）生產環(huán)節(jié)的成本控制方式。高新技術企業(yè)在生產過程中常常涉及一人參與多項工程或者多項工程分攤統(tǒng)一資源的情況，這種情況下，企業(yè)相關人員傾向于根據(jù)以往經驗進行決策，這樣一來主觀判斷作怪，企業(yè)沒有進行嚴密的分析判斷歸類，便會導致產品成本不夠明確的現(xiàn)象。因此企業(yè)要善于對產品成本的動因進行考察，明確每項人工費、材料費、燃料費等的相關去向，盡可能準確的進行核算與計量，避免不必要的浪費。。
（三）售后環(huán)節(jié)的成本控制方式。售后環(huán)節(jié)的技術服務是企業(yè)形成商譽的一種途徑，企業(yè)應當不斷對專業(yè)技術人員進行相關培訓，以提高技術水平和服務質量，專業(yè)的技術管理也是成本控制的一種方式。除此之外，售后環(huán)節(jié)作用于不同的客戶，每位客戶可能對售后環(huán)節(jié)有著不同的需求，企業(yè)應該對不同的客戶采取不同的措施。如在進行變電設備的安裝后，有的部門明確提出日后每隔一定時期要進行維護，有的則有自身維護的技術不需要售后服務，企業(yè)面對這種情況要靈活應對，前者可以適當提高成交價格，將后期服務費算進去，以避免售后服務成本過高。
總而言之，在新形勢下，高新技術企業(yè)的發(fā)展程度反映了一個國家的戰(zhàn)略水平。市場變化日新月異，經濟發(fā)展速度迅速提高，高新技術企業(yè)要在激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位一定要重視成本控制。根據(jù)上述的討論，高新技術企業(yè)要掌握好成本控制的方向，以價值鏈研究為基礎是必不可少的。企業(yè)應當培養(yǎng)精益化成本觀念，全方位的對成本進行控制。對于研發(fā)環(huán)節(jié)注重不同產品功能相似部件的標準化；采購階段注重內部價值鏈與外部價值鏈的銜接；對于生產環(huán)節(jié)，注重采用動因分析法進行費用歸集；對于售后環(huán)節(jié)注意靈活應對。除了上述建議，企業(yè)還要注重自身實力的培養(yǎng)，選拔優(yōu)秀的科研人才，形成專業(yè)特色，才能成為同行業(yè)中的佼佼者，形成競爭優(yōu)勢。
參考文獻：
[1]楊清.基于價值鏈的高新技術企業(yè)戰(zhàn)略成本管理研究[j].會計師,,(20):3-4.
房地產可行性研究論文篇十七
項目背景
項目概況
項目名稱
項目建設單位概況
項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀
項目規(guī)劃控制要點
項目發(fā)展概況
可行性研究報告編制依據(jù)
可行性研究結論及建議
宏觀環(huán)境分析
全國房地產行業(yè)發(fā)展分析
本市房地產市場分析
本市房地產市場現(xiàn)狀
本市房地產市場發(fā)展趨勢
板塊市場分析
區(qū)域住宅市場成長狀況
區(qū)域內供應產品特征
區(qū)域市場目標客層研究
項目擬定位方案
可類比項目市場調查
項目swot分析
項目定位方案
項目地塊特性與價值分析
規(guī)劃設計分析
產品設計建議
項目實施進度
營銷方案
機構設置
合作方式及條件
投資估算
投資估算相關說明
分項成本估算
總成本估算
單位成本
銷售收入估算
稅務分析
項目資金預測
現(xiàn)金流量表
自有資金的核算
融資方案
項目融資主體
項目資金來源
融資方案分析
投資使用計劃
借款償還計劃
財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取
財務評價(方案1)
財務盈利能力分析
靜態(tài)獲利分析
動態(tài)獲利分析
償債能力分析
綜合指標表
財務評價(方案2)
財務評價結論
盈虧平衡分析
敏感性分析
變動因素一成本變動
變動因素二售價變動
變動因素一容積率變動
風險分析
風險因素的識別和評估
風險防范對策
社會評價(定性)
環(huán)境評價(影響及對策)
公司資源匹配分析
第八部分：研究結論與建議
結論
建議
第九部分：附錄
附件：
附表：
房地產可行性研究論文篇十八
4.在評估過程中，甲方對合同約定的評估對象、評估、范圍和評估目的提出重大修改，需要乙方調整工作內容，雙方應另外協(xié)商評估收費和提交評估報告時間。
5.乙方接受委托后，如發(fā)現(xiàn)甲方提供的資料與事實不符，弄虛作假，乙方有權終止評估工作，所收評估費不予退還，所造成的經濟損失、法律責任由甲方承擔。如果因甲方在資料提供及相關已商定事宜的配合上有誤，致使評估工作不能按期完成，乙方不承擔經濟和法律責任。
八、其他約定
1.雙方務必共同遵守本合同各條款。如乙方無故違約，所收評估費用全部退還甲方，并應賠償同等評估費的違約金;如甲方無故違約，應付評估費用應按本合同規(guī)定支付。
2.本合同有效期自雙方簽字蓋章之日起至乙方向甲方提交正式《科技評估報告書》并收到甲方支付所有評估費時止。
3.本合同未盡事宜，雙方按國家有關法律、法規(guī)處理。
4.本合同一式_______份，甲乙雙方各執(zhí)_______份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
房地產評估委托合同范文3
委托估價方：(以下簡稱甲方)
乙方：
受托估價方：*******(以下簡稱丙方)
就甲、乙雙方共同委托丙方進行土地評估事宜，經三方友好協(xié)商，達成評估協(xié)議如下：
一、評估對象
估價對象***位于(現(xiàn)為***市***路***號)***號宗地、***市***路***號**號宗地，***食品公司位于***路三里***號**號宗地的國有土地。
二、評估目的
分析估價對象價格，為甲、乙雙方進行補償提供價值參考。
三、評估基準日：本合同簽訂之日。
四、甲、乙雙方提供的資料
經甲方和乙方共同確認的其他資料。
五、甲、乙雙方義務
(一)委托方應及時提供評估所需的全部文件、清查評估明細表與匯總表、產權證書及其他有關資料，并對其所提供資料的真實性、合法性、完整性承擔全部責任。
(二)委托方應為受托方執(zhí)行評估業(yè)務提供必要的工作條件和協(xié)助，負責受托方與相關當事方之間的協(xié)調，并派出相關人員協(xié)助評估人員進行資產清查和現(xiàn)場勘查。
(三)評估報告僅供評估報告使用者為本約定書約定的評估目的使用，如非評估報告使用者使用評估報告或評估報告使用者用于非本約定書約定的評估目的所造成的后果均由委托方負責，受托方概不負責。
(四)委托方未征得受托方書面許可，評估報告的內容不得被摘抄、引用或者披露于公開媒體，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
六、丙方義務
(一)受托方應遵守相關法律、法規(guī)和評估準則，對評估對象在評估時點特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，同時按照約定的期限對委估對象出具評估報告。
(二)受托方對委托方提供的評估資料和評估報告的內容負有保密責任。未經委托方同意，受托方不得將評估資料和評估報告的內容提供給受托方以外的第三者或者公開，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
(三)因委托方不能按時提供資料，或因委托方其他原因造成評估業(yè)務中止時，受托方有權延長交付評估報告時間，同時有權要求委托方按照已完成的工作量支付相應的評估服務費。
(四)當評估程序所受限制對與評估目的相對應的評估結論構成重大影響時，受托方可以中止履行業(yè)務約定書;相關限制無法排除時，受托方可以解除業(yè)務約定書。業(yè)務約定書被中止履行后出具評估報告時間可以順延，業(yè)務約定書被解除后所收取的預付款不退還。
七、評估服務費總額、支付時間及方式
根據(jù)三方協(xié)商，甲方按發(fā)改價格[2009]2914號文規(guī)定的收費標準向丙方支付評估費，即評估費為評估總額的1.5%。甲方或乙方持評估費繳費憑證向丙方領取評估報告。
八、評估糾紛處理和評估責任
本合同產生的評估糾紛，由甲、乙、丙三方協(xié)商解決。協(xié)商未成的，可向本協(xié)議項下土地所在地具有管轄權的法院提起訴訟。丙方對在本合同履行后甲、乙雙方提供的內部資料和商業(yè)秘密負有保密責任。除法律規(guī)定外，丙方不得將所涉及有關資料和評估結果泄露給任何單位及個人，評估人員與本評估業(yè)務有利害關系的，應自行回避，否則，甲、乙雙方有權要求丙方承擔由此產生的相關的責任。
九、違反本合同義務的，應依法承擔違約責任。
十、三方認為需要載明的其他內容
1、一方需變更本合同委托事項及評估約定的，需提前與其他方協(xié)商，導致產生評估費用的三方另行協(xié)商。
2、因不可抗力因素未能履行本合同的，三方應本著互諒互讓、協(xié)商一致的原則解決。
十一、本合同正本一式叁份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，自三方簽署蓋章之日起生效，并在合同事項完成日之后失效。
十二、對本合同發(fā)生爭議的，由南寧仲裁委員會裁決。
十三、補充條款：無。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
丙方：
年月日：
房地產可行性研究論文篇十九
摘要：成本控制是環(huán)保設備公司生產運營的關鍵內容，其直接關系著公司的經濟效益和運營發(fā)展。當前，我國環(huán)保設備快速發(fā)展，市場上對于環(huán)保設備的需求量不斷上漲，而環(huán)保設備公司之間的競爭也愈來愈激烈，這對于公司成本控制提出了更高的要求，環(huán)保設備公司應結合自身企業(yè)的實際運營情況，采取科學有效的方法和措施，加強成本控制和運營管理，優(yōu)化人力、物力、財力等資源配置，在保障環(huán)保設備加工制作質量的基礎上，盡量降低運營成本，提升環(huán)保設備公司的綜合競爭力。本文分析了環(huán)保設備公司成本控制現(xiàn)狀，闡述了環(huán)保設備公司的成本控制方法，以供參考。
房地產可行性研究論文篇二十
摘要:房地產行業(yè)作為一個綜合性相對較高的第三產業(yè)，對國民經濟的發(fā)展有著很重要的作用。但是當前形勢下暴力時代已經結束，如何更好的管控成本才能獲得更優(yōu)厚的利潤，已經成為房開企業(yè)面臨的重大問題。文章就從這個背景出發(fā)，結合當前我國房地產行業(yè)市場的現(xiàn)狀，對房地產項目全成本控制進行了分析。
關鍵詞:房地產;全過程;成本控制
近些年來，社會經濟的發(fā)展和人們生活水平得到了顯著地提高，人們對于住房需求期初了更多的要求，房地產行業(yè)作為一個綜合性很高的產業(yè)自然擔負起了這個重大的責任，在這種大環(huán)境下，國內房地產行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，迎來了發(fā)展的春天。國內房地產行業(yè)發(fā)展非常迅速，作為第三產業(yè)，房地產因為獨有的特性，所以項目的利潤空間相對其他第三產業(yè)來說，利潤開發(fā)空間非常大，所以很多開發(fā)商在面對房地產開發(fā)項目的時候，沒有重視成本的控制，所以行業(yè)內出現(xiàn)了相對普遍的成本超目標成本管控限額的問題。而房地產項目的成本控制主要包含了兩個方面內容，分別是目標成本控制和全過程成本控制(即項目動態(tài)成本控制)。房地產全過程成本控制是對項目進行前期決策、工程設計、工程招標、項目施工以及最后的竣工驗收等環(huán)節(jié)的成本控制，最終實現(xiàn)房地產項目相關要素成本合理最低化、利潤最大化。
1國內房地產成本控制管理現(xiàn)狀
受2008全球金融危機的影響，房地產行業(yè)市場競爭日益激烈，金融危機導致的市場競爭壓力提升產生的最終結果，就是行業(yè)的經營出現(xiàn)了前所未有的難題，產品銷售量下降導致利潤下滑，所以房地產開發(fā)商越發(fā)重視對房地產的成本控制。國內房地產成本控制管理的現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個方面:(1)對于項目成本的控制主要是事后才進行，同時事后處理并不是針對全過程，僅僅是針對結算成本進行嚴格管控，其他環(huán)節(jié)甚至最重要的設計環(huán)節(jié)都沒有十分重視與成本的關聯(lián)，這種問題的存在主要是因為企業(yè)管理人員缺乏成本競爭意識;(2)房地產項目全過程成本控制需要企業(yè)上下每一個人都引起重視，但是目前的現(xiàn)狀是成本控制成了企業(yè)成本管理部門以及管理層的任務，其他部門和人都沒有參與，所以這就違背了全過程成本控制的三全原則;(3)房地產市場競爭壓力逐漸增大，現(xiàn)階段房地產行業(yè)中，企業(yè)面臨這高投入風險和低回報收入的現(xiàn)狀，所以大多數(shù)的企業(yè)為了能夠搶占市場，大量的招攬工程項目，但是對于房地產項目沒有做長期的戰(zhàn)略規(guī)劃，更不用說成本控制管理，項目成本控制和整體規(guī)劃目標嚴重的脫離，盡管企業(yè)做出了相應的成本控制計劃，但是卻沒有按照計劃實施，所以成本管理控制的目標無法得到實現(xiàn);(4)從整個行業(yè)平均水平看，大多企業(yè)全過程成本管理和控制還處于初級發(fā)展階段，很少能夠結合相應的技術和分析方法，企業(yè)的成本管理部門實際上沒有真正的行使應盡的職責，有的企業(yè)甚至成本管理控制工作是由工程管理部門完成的，這樣就導致工程項目的支出費用和成本控制工作很難協(xié)調進行;(5)國內房地產行業(yè)目前大多數(shù)的企業(yè)成本核算主要仿照會計成本核算的方法，會計領域成本核算方法中，產品的成本需要考慮三個重要的因素，分別是材料費用、生產過程產生的直接費用支出以及簡介費用支出，這是會計成本核算的考慮因素，但是考慮到房地產行業(yè)的特性，僅僅考慮這些因素遠遠不夠，還需要考慮管理成本、銷售成本以及財務成本更等方面，這樣才能夠對項目全過程進行有效地成本控制。
房地產可行性研究論文篇二十一
房地產可行性研究的內容。
按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：
1)項目概況。
項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術經濟指標等。
2)市場分析和需求預測。
在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。
3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。
在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數(shù)和技術經濟指標、控制性規(guī)劃技術指標等。
4)開發(fā)進度安排。
對開發(fā)進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內容同時作出統(tǒng)籌安排。
5)項目投資估算。
項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。
6)資金的籌集方案和籌資成本估算。
根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。
7)財務評價。
財務評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現(xiàn)金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。
8)風險分析。
風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。
9)國民經濟評價。
國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經濟參數(shù)，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，并評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環(huán)境效益評價。
財務評價和國民經濟評價都屬于項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重于項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重于項目對于國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。
10)結論。
運用可行性研究的各種指標數(shù)據(jù)，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。
房地產可行性研究論文篇二十二
淺議房地產開發(fā)項目前期策劃合同的訂立
自上個世紀九十年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產市場競爭加劇。之后，隨著國家宏觀經濟調控政策、土地政策、銀行貸款政策的調整，開發(fā)商完全憑借出讓地土地使用權套取銀行資金用于房地產項目開發(fā)的做法已經難以繼續(xù)，開發(fā)商必須投入大量的自有資金用于項目的前期開發(fā)，其面臨的開發(fā)風險大大加強。于是，更加理性和穩(wěn)健將成為整個房地產業(yè)新的變化，有限的土地資源價值最大化將成為房地產業(yè)的最大特征。
在此前提下，房地產專業(yè)策劃公司介入房地產開發(fā)項目的運作將成為市場的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產生的協(xié)議ddd房地產開發(fā)項目前期策劃合同。
一、房地產開發(fā)項目前期策劃與房地產開發(fā)項目前期策劃合同的概念
日本策劃專家和田創(chuàng)對策劃的定義是：策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對企業(yè)內外部環(huán)境予以準確地分析并有效地運用各種經營資源的基礎上，對一定時間內的企業(yè)營銷活動的行為、實施方案與具體措施進行設計和計劃。我國房地產業(yè)界現(xiàn)在對房地產項目策劃一般分為房地產戰(zhàn)略策劃模式、房地產全程策劃模式、房地產品牌策劃模式、房地產產品策劃模式、房地產發(fā)展商自行策劃模式等等。對于房地產專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產開發(fā)商采取房地產全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經理馮佳先生提出，以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規(guī)劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業(yè)服務、品牌培植等九個方面的內容。時間跨度自開發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權之日止。
房地產項目的前期策劃也與房地產項目的代理銷售密切聯(lián)系，許多項目都采取策劃合同與代理銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產專業(yè)策劃公司免策劃服務費、只收取代理銷售費的新模式。
房地產開發(fā)項目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術咨詢合同。它具備技術咨詢合同的法律特征：首先，房地產開發(fā)項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當大一部分屬軟科學研究，凡屬工程設計、工程驗收、技術轉讓等實質性技術活動不屬此類合同調整。它主要發(fā)生在項目實施之前。其次，房地產開發(fā)項目前期策劃屬于決策服務，合同履行的結果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發(fā)生的損失，受托人不承擔責任。
二、房地產開發(fā)項目前期策劃合同雙方當事人的主要義務。
（一）委托人的義務
房地產開發(fā)項目前期策劃合同的委托人一般為房地產項目開發(fā)商或投資商。其主要義務有：
1、如實告知受托人房地產項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權屬、欲開發(fā)土地的土地權性質、欲開發(fā)土地的權證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進行分析研究、提出咨詢報告的基礎和依據(jù)，委托人提供的報告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學性、合理化。
2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進行分析論證的出發(fā)點。一般而言，受托人應當提供市場調查分析、項目投資策劃分析、項目規(guī)劃策劃、項目可行性總評估分析四個方面的咨詢服務。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務，也是其權利。工作成果是指受托人完成的咨詢報告和意見，在受托人完成咨詢報告和意見后，委托人要及時組織評價鑒定，確認工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗收。
4、支付報酬。這是委托人最基本的義務。委托人應依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報酬的義務。
（二）受托人的義務
1、依約完成策劃方案
受托人的主要合同義務包括三項，一是完成房地產項目的市場調查工作，二是依據(jù)調查情況進行有科學依據(jù)的市場分析，三是進行有獨創(chuàng)性的策劃。按照房地產業(yè)的特點，受托人完成的策劃方案應包含的基本項目包括：
（1）市場調研
a區(qū)域房地產市場調研
b類比競爭樓盤調研
c各類物業(yè)市場調研
d項目功能與主題定位分析
e目標客戶定性調查
f目標客戶定量調查
g市場定位分析和項目價格定位分析
f項目可行性總評估分析報告
（2）項目投資策劃
a宏觀經濟和本區(qū)域城市市場調研
b項目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢判斷
c項目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議
d項目土地swto調查和項目規(guī)模定位、價值分析
e項目投入產出分析及資金運作建議
（3）項目規(guī)劃策劃
a項目背景分析
b項目名稱和標志
c項目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示
d單體主力戶型組合概念方案
e整體建筑風格定位、色彩計劃
f室內布局、裝修概念提示
g環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示
h公共家具設計概念提示
i公共裝飾材料選擇指導
j燈光設計及背景音樂指導
k項目建成后未來生活方式指引
依據(jù)以上義務，受托人要盡可能收集與所策劃項目有關的經濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經驗，綜合分析項目的技術內容，預測房地產項目的經濟前景，為委托人的房地產項目提供科學依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產項目策劃方案不僅僅是一個結論性的方案，它還應包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內容。
2、保證策劃方案達到合同約定的要求。
咨詢報告是委托人進行項目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術咨詢工作中，采取嚴肅認真的態(tài)度，力求咨詢報告的先進性、可行性，避免咨詢報告華而不實或出現(xiàn)失誤、質量低劣、無參考價值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見達到合同約定的要求。
3、配合和接受委托人的驗收。
受托人進行的策劃，需經委托人對策劃方案驗收后方為履行完畢合同。在項目驗收過程中，受托人應委派專業(yè)技術人員和策劃方案設計人員按時參加由委托人組織召開的工作會議，對咨詢報告中的專業(yè)術語、調查依據(jù)、科學依據(jù)、策劃理念等進行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個書面報告的內容并有能力予以實施。
對于委托人在驗收過程中所指出的問題，受托人應依據(jù)合同的約定予以修改、補作或對委托人予以解釋。
（三）房地產開發(fā)商訂立房地產開發(fā)項目前期策劃合同應當注意的問題。
1、正確定位房地產開發(fā)項目前期策劃工作的性質，不進“策劃萬能論”的誤區(qū)。
如前所述，房地產開發(fā)項目前期策劃公司在房地產項目中應起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產項目起決定性作用?！安邉澣f能論”將策劃不切實際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。它的觀點與實際是不相符的。
2、房地產開發(fā)項目前期策劃合同不必要與房地產代理銷售合同合并訂立。
依照策劃公司提供的合同樣本，房地產開發(fā)項目前期策劃合同往往與房地產代理銷售合同合而為一，稱《全程策劃與代理銷售合同》。筆者認為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：
（1）兩類合同的法律性質不同，簽約雙方當事人在合同中的權利義務關系不同。
房地產開發(fā)項目前期策劃合同是一種技術咨詢合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關系是咨詢服務關系；房地產代理銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權利、義務的構成還是從權利、義務的特點看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關聯(lián)性。
（2）兩類合同合并訂立對于房地產開發(fā)商存在風險。
由于房地產開發(fā)項目前期策劃合同的技術咨詢合同特性，決定了沒有一個統(tǒng)一的標準衡量和評價受托人的工作業(yè)績。當事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對受托人產生信用危機，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護能力較差。
（3）筆者建議，開發(fā)商應當在房地產開發(fā)項目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業(yè)績再行選擇是否與受托人訂立《代理銷售合同》。
3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。
開發(fā)商應在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒有項目區(qū)域市場調研數(shù)據(jù)支持、沒有競爭對手項目的市場營銷戰(zhàn)略的應對措施、也沒有確立項目的.銷售方向，開發(fā)商就進行詳規(guī)，前期策劃就會失去其應有的作用。
4、給予受托人充分的時間。
對受托人而言，前期策劃合同的履行是一個調查――分析論證――獨創(chuàng)性策劃的過程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財力去進行廣泛的前期市場分析論證工作，用十幾天乃至幾天時間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測上；創(chuàng)作的策劃方案不具備獨創(chuàng)性，僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終，利益的受害者是開發(fā)商本身。
5、細分受托人的工作要點，對受托人應遞交書面報告的內容和形式作明確要求。
筆者在審閱一系列前期策劃合同后認為，對受托人應遞交書面報告的內容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因，也是此類糾紛處理的難點之所在。()相對雙方當事人的專業(yè)分析，房地產開發(fā)商對此并不處于強勢，且我國現(xiàn)行法律、法規(guī)對此無詳盡規(guī)定。建議開發(fā)商在訂立合同時參考中國管理傳播網上的《房地產全程策劃營銷案提綱》一文，對受托人的策劃要點和文案作出細分之要求。
6、在合同中確認委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權、使用權、經濟受益權。
7、確定分期付款的付款方式。一般可以將付款分為四個階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經委托人驗收后的付款，四是房屋銷售達到某一額度后的獎金。將前期策劃分為四次付款，對于開發(fā)商所獲得的質量保障、服務保障，對于調動受托人的工作積極性和后期服務意識，都是具備良好作用的。
8、明確違約救濟方式
開發(fā)商在訂立合同時，應訂立違約責任條款和爭議解決方式條款。對于在合同履行過程中因受托人不履行合同、延期履行合同、履行合同不合格、履行合同過程中受托人泄露委托人商業(yè)秘密等違約行為作出違約責任的約定；并在爭議解決方式中約定是通過訴訟途徑解決或通過仲裁途徑解決雙方因合同爭議所發(fā)生的糾紛。
房地產可行性研究論文篇二十三
1、項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》
(2)《a市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》
(4)《住宅設計規(guī)范》
(5)《住宅建筑設計標準》
(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》
3、項目概況
1)地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區(qū)內土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。
2)建設規(guī)模與目標：
土地面積：
容積率：
開發(fā)周期：
土地價格：元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)
建筑面積(預計)：總建筑面積：
3)周圍環(huán)境與設施
(1)步行約10分鐘可至a市中心。
(2)西側為市城市中心景點。
(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。
(4)西南靠近a市小學。
(5)北面為a市人民銀行。
4、項目swot分析
優(yōu)勢及機會
(1)該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。
(2)a近幾年的經濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產具有較大的升值空間。
(3)東側的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。
(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
(5)拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6)該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7)該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經驗可以為之借鑒。
(8)我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。
(9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的`物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。
(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。
(12)a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。
(13)市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19)拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。
(20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場分析
1a市概況(參考)
a市位于
河南岸，面積
平方公里，人口萬。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56%，19和19被國家批準為國家生態(tài)經濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。
項目所在區(qū)位于江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。
2a市房地產住宅市場分析
a市房地產業(yè)從起步到發(fā)展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。
19至今為房地產業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產開發(fā)兩者良性互動，房地產場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。
二oox年，a市房地產業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。