醫(yī)療總結(jié)是為了總結(jié)、分析和改進(jìn)醫(yī)療工作的重要手段，能夠提高醫(yī)療服務(wù)的質(zhì)量和效率?？偨Y(jié)時要客觀公正，不要過于自我標(biāo)榜或自卑。這些總結(jié)范文經(jīng)過認(rèn)真挑選，包含了一些典型的寫作要點，供大家參考。
房地產(chǎn)金融心得篇一
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為xxx企業(yè)的每一名員工，我們深深感到xxx企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，xxx人之拼搏的精神。
xx是xxx銷售部門的一名普通員工，剛到房產(chǎn)時，該同志對房地產(chǎn)方面的知識不是很精通，對于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，xx很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場。作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的前沿。經(jīng)過這段時間的磨練，同志已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產(chǎn)市場的起伏動蕩，公司于xx年與xx公司進(jìn)行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，同志積極配合xx公司的員工，以銷售為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，完成經(jīng)營價格的制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為x月份的銷售高潮奠定了基礎(chǔ)。最后以xx個月完成合同額xx萬元的好成績而告終。經(jīng)過這次企業(yè)的洗禮，從中得到了不少專業(yè)知識，使自己各方面都所有提高。
20xxx年下旬公司與xx公司合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經(jīng)過之前銷售部對房屋執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購等手段的鋪墊制造出x火爆場面。在銷售部，同志擔(dān)任銷售內(nèi)業(yè)及會計兩種職務(wù)。面對工作量的增加以及銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。經(jīng)過一個多月時間的熟悉和了解，同志立刻進(jìn)入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數(shù)額巨大，在收款的過程中該同志做到謹(jǐn)慎認(rèn)真，現(xiàn)已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結(jié)和每周例會，該同志不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與同志和其他銷售部成員的努力是分不開的。
20xx年這一年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。
房地產(chǎn)金融心得篇二
xx年10月，公司的另一個樓盤----盛世藍(lán)庭如期進(jìn)駐，我被調(diào)至盛世藍(lán)庭項目部。經(jīng)過這三個項目的洗禮，也讓我從中學(xué)到了很多，各方面都有所提高。新的項目，新的起點，我把公司領(lǐng)導(dǎo)交給我的每一項工作都當(dāng)作是個人工作經(jīng)驗積累的寶貴機會，圓滿地完成工作任務(wù)是我的目標(biāo)。
在xx年度本項目部的銷售額并不理想。上半年樓市銷售暢旺，樓價也持續(xù)飚升，但下半年由于政府的各項政策陸續(xù)出臺和銀行收緊放貸要求，令整個樓市急劇降溫，使得銷售工作艱難重重，也是我從事本行以來最為嚴(yán)峻的一段時期。而本案做為地理位置優(yōu)越純住宅定位，同做為一種投資型住房，在宏觀金融政策沖擊下，使得同期的銷售業(yè)績大大的萎縮。
在過去一年中的銷售工作主要是以本項目的住宅為主，通過前期對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場、居民消費習(xí)慣、接受房價情況等深入了解，并結(jié)合本項目自身優(yōu)勢，制定出一套適用于本項目的可行性營銷方案。并通過公司全體同仁的共同努力，從正式進(jìn)駐本案起直至本月，本項目為尾盤銷售，同時銷售難度較大，不會象剛開盤的項目一樣大量銷售，客戶來訪問量太少，從進(jìn)駐到今年12月下旬有記載的客戶訪問記錄有400組來電20共完成銷售金額2157856元基本上完成公司預(yù)定的指標(biāo)。
本項目之前的一些瑣事也是導(dǎo)致產(chǎn)品進(jìn)入淡季區(qū)很淡的一大因素。房產(chǎn)市場的不穩(wěn)定因素，戶型設(shè)計過大或不合理，價錢偏高，很多人也采取了隔暗觀火。每一階段都能對現(xiàn)場銷售起到一個促進(jìn)的作用，但事實與計劃還有一定的差距，原計劃三個月內(nèi)開好水電開戶都向后延遲了若干個月，因此，無形當(dāng)中對現(xiàn)場銷售也造成了一定的影響，樓盤自身因素由于受到規(guī)劃的影響，本項目在同等住宅小區(qū)相比還存在一些差距，如樓間距小、無小區(qū)環(huán)境、水壓、水電開戶、樓梯、貸款問題等等。特別是貸款問題，在同等條件下，貸款客戶在選擇我們樓盤時要比購買其他小區(qū)的住房首付比例高出10%，同期存款利率也將提高許多。因此，在無形當(dāng)中也增加購房者的資金壓力。
不過由于受到整體環(huán)境的影響，原先公司預(yù)定的價格體系與現(xiàn)市場行情相比較已有了很大的變化，目前單從單價上看我們的價格似乎還有一定優(yōu)勢，無形中為樓盤的銷售起到了促進(jìn)的作用。
有待改進(jìn)的幾個方面
工作沒有一個明確的目標(biāo)和詳細(xì)的計劃，沒有養(yǎng)成一個寫工作總結(jié)和計劃的習(xí)慣，銷售工作處于放任自流的狀態(tài)，從而經(jīng)發(fā)銷售工作沒有一個統(tǒng)一的管理，工作時間沒有合理的分配，工作局面混亂等種不良的后果。
工作責(zé)任心和工作計劃性不強，業(yè)務(wù)能力還有待提高。
在銷售旺季時，成交額比之前低，沒有做好帶頭作用，在銷售困境中沒有表現(xiàn)自已銷售能力的一面。有些工作情況沒有第一時間匯報上級，造成一定的麻煩。
溝通不夠深入。我們在與客戶溝通的過程中，不能把我們的樓盤的信息直接傳達(dá)到客戶，了解客戶的真正想法和意圖。
在客觀總結(jié)成績和經(jīng)驗的同時，我也清醒地認(rèn)識到，我們的工作中還存在許多問題和不足，主要是業(yè)務(wù)水平待未提高和各項規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行力度不夠。
我們應(yīng)該勇于發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題這樣可以提高我們的綜合素質(zhì)，在工作中就能發(fā)現(xiàn)問題總結(jié)并能提出自己的看法和建議，這樣業(yè)務(wù)能力就能提高到一個新的檔次。
加強學(xué)習(xí)，運用到實際工作中。本著回顧過去，總結(jié)經(jīng)驗，找處不足，豐富自己。
在此段期間很感謝公司領(lǐng)導(dǎo)的體諒和教導(dǎo)，總結(jié)一年來的工作，自己的工作仍存在很多問題和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他同事學(xué)習(xí)，取長補短，在以后的工作中，我會及時加以改正，取的更好的業(yè)績。
1、“堅持到底就是勝利”堅持不懈，不輕易放棄就能一步步走向成功，雖然不知道幾時能成功，但能肯定的是我們正離目標(biāo)越來越近。有了頑強的精神，于是事半功倍。持續(xù)的工作，難免會令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困難的時候，再堅持一下也就過去了；同樣在銷售中客人提出各種各樣的異議，放棄對客戶解釋的機會，客戶就流失了；而再堅持一下、說服一下也就成交了。往往希望就在于多打一個電話，多一次溝通。同時堅持不懈的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)知識，讓自己過硬的專業(yè)素養(yǎng)從心地打動客戶。
2、學(xué)會聆聽，把握時機。不做作，以誠相待，客戶分辯的出真心假意。得到客戶信任，客戶聽你的，反之，你所說的一切，都將起到反效果。了解客戶需求。第一時間了解客戶所需要的，做針對性講解，否則，所說的一切都是白費時間。推薦房源要有把握，了解所有的房子，包括它的優(yōu)劣勢，做到對客戶的所有問題都有合理解釋，但對于明顯硬傷，則不要強詞奪理，任何東西沒有完美的，要使客戶了解，如果你看到了完美的，那必定存在謊言。
3.銷售技巧最基本的就是在接待當(dāng)中，始終要保持熱情。銷售工作就是與人打交道，需要專業(yè)的溝通技巧，這使銷售成為充滿挑戰(zhàn)性的工作。對待客戶要一視同仁，不能嫌貧愛富，不分等級的去認(rèn)真對待每一位客戶，我們的熱情接待使他對我們的樓盤也充滿了好感，那么我們的目的也就達(dá)到了。
4.和客戶交流的時候不要自己滔滔不絕的說話，好的銷售人員必然是個好聽眾，通過聆聽來了解客戶的需求，是必要條件；同時也應(yīng)該是個心理學(xué)家，通過客戶的言行舉止來判斷他們內(nèi)心的想法，是重要條件；更應(yīng)該是個談判專家，在綜合了各方面的因素后，要看準(zhǔn)時機，一針見血的，點中要害，這是成交的關(guān)鍵因素。
5.機會是留給有準(zhǔn)備的人：在接待客戶的時候，我們的個人主觀判斷不要過于強烈，像“一看這個客戶就知道不會買房”“這客戶太刁，沒誠意”等主觀意識太強，導(dǎo)致一些客戶流失，對一些意向客戶溝通的不夠好，使得這些客戶到別的樓盤成交，對客戶不夠耐心，溝通的不夠好，對客戶沒有及時的追蹤導(dǎo)致失去客戶等等。還是那句老話，機會只留給有準(zhǔn)備的人。
6.做好客戶的登記，及進(jìn)行回訪跟蹤。記住客戶的姓名?？赡芸蛻舯容^多，不一定能夠記得所有的客戶姓名，但是，如果在你的客戶第二次來到現(xiàn)場的時候，你能夠立刻報出他的姓名，客戶會覺得你很重視他，也能表現(xiàn)出你的專業(yè)態(tài)度。不妨去強化記憶一下，實際上在每次接待完客戶以后多想想接待過程，再加上平時的回訪工作，你是可以記得的，至少是他的姓氏！
7.常約客戶過來看看房，了解我們的樓盤。針對客戶的一些要求，為客戶選擇幾個房型，使客戶的選擇性大一些。多從客戶的角度想問題，這樣可以針對性的進(jìn)行化解，為客戶提供最適合他的房子，讓客戶覺得你是真的為他著想，可以放心的購房。
8.提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強房地產(chǎn)相關(guān)知識及最新的動態(tài)。在面對客戶的問題就能游刃有余，樹立自己的專業(yè)性，同時也讓客戶更加的信任自己，這樣對我們的樓盤也更有信心?？蛻粝蚰阕稍儤潜P特點、戶型、價格等等的時候，一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。
9.運用銷售技巧。對待意向客戶，他猶豫不決，這樣同事之間可以互相制造購買氛圍，適當(dāng)?shù)谋瓶蛻舯M快下定。凡事心急人不急沉著應(yīng)戰(zhàn)也許客戶就要成交了，但是由于一些小小的原因，會讓他遲遲不肯簽約，這個時候是千萬不能著急的，因為你表現(xiàn)出越急躁的態(tài)度，客戶越是表示懷疑。你可以很親切地問一下客戶還有什么需要解決的問題，然后再細(xì)心地和他溝通，直到最后簽約。當(dāng)然，在解釋的時候，所要表現(xiàn)出來的態(tài)度就是沉著，冷靜，并且沒有太過于期待客戶能夠成交。
11.這次沒成功，立即約好下次見面的日期。我們的銷售并不能夠做到百發(fā)百中，每次新客戶過來都能成交。畢竟現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢是不會出現(xiàn)這樣好的結(jié)局的。假設(shè)這次沒有能夠現(xiàn)場定房成功，那么在客戶要離開的時候，不妨試著與他約定下次來現(xiàn)場的日期，這樣你可以更加了解客戶的需求，也可以幫助你確定客戶的意向程度。
12.承諾不能如期做到,在營銷行業(yè)有一句話：“80%的客戶是建立在20%老客戶的基礎(chǔ)上”。房地產(chǎn)銷售亦是如此，作為商品房產(chǎn)品，老客戶的推動作用更是不容忽視。而想使老客戶能帶動銷售，除了產(chǎn)品自身品質(zhì)過硬吸引客戶之外，還需要很好的口碑宣傳和整個開發(fā)公司在老百姓心目中的形象。
13.保持良好的心態(tài)。每個人都有過狀態(tài)不好的時候，積極、樂觀的銷售員會將此歸結(jié)為個人能力較差，整理、經(jīng)驗的不完善，把此時作為必經(jīng)的磨練的過程，他們樂意不斷向好的方向改進(jìn)和發(fā)展，而消極、悲觀的銷售員則怪罪于機遇和時運，總是抱怨，等待與放棄！龜兔賽跑的寓言，不斷地出現(xiàn)在現(xiàn)實生活當(dāng)中，兔子傾向于機會導(dǎo)向，烏龜總是堅持核心競爭力。現(xiàn)實生活中，也像龜兔賽跑的結(jié)局一樣，不斷積累核心競爭力的人，最終會贏過追逐機會的人。人生有時候像爬山，當(dāng)你年輕力壯的時候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機會就想跳槽、抄捷徑；一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經(jīng)驗的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅信只要方向正確，方法正確，一步一個腳印，每個腳步都結(jié)結(jié)實實地踏在前進(jìn)的道路上，反而可以早點抵達(dá)終點。如果靠的是機會，運氣總有用盡的一天。所以一直以來我堅持著做好自己能做好的事，一步一個腳印踏踏實實的堅定的向著我的目標(biāo)前行。
14.售樓人員要有正確的判斷力，要能找出你要服務(wù)的客戶。通常的做法是，可以對客戶做一下評估，確保他們是可以做出購買決策的人。
15.銷售人員給客戶第一印象至關(guān)重要，所以中國臺灣的房地產(chǎn)銷售公司老板允許自己的銷售人員在上班時間去理發(fā)店也就不足為奇了。真正的專業(yè)售樓人員對說什么把握得極準(zhǔn)，而且能夠吸引客戶聽下去。是客戶感覺到你非常真誠，而不是夸夸其談，如果能做到這一點，你就成功了一半。所以，作為售樓人員，要鍛煉出這種本領(lǐng)，成功地推銷自己。
16.目前，很多商品房延遲交房，施工質(zhì)量問題投訴日益增多，如果你的開發(fā)商很有實力且守信譽，這方面做得比較好，那么就套十分自豪地向客戶推銷你的開發(fā)商，這樣，可以讓客戶感到更安心，更可靠，更踏實，也會使公司的形象牢牢地記在他的腦海里。
17.售樓人員要滿懷熱情和激情地推銷，因為真誠和熱情是很容易感染人的，千萬不要讓客戶認(rèn)為你是在泛泛而談。你至少可以找一個絕妙的理由，并說服他考慮購買，可以說“這是開盤價，過兩天就要漲價了”、“只優(yōu)惠十套”，說話要簡潔，并機智地加以運用，不要讓客戶認(rèn)為你是在下套讓他去鉆，不然的話，潛在客戶不會認(rèn)真考慮你所說的話，如果客戶可以考慮的話，你就可以帶他參觀樣板房或現(xiàn)場介紹了。
18.聰明的售樓人員會做一個開場白，大略講解一下，然后再正式介紹。當(dāng)客戶覺得能了解新鮮有趣的信息時，就會愿意花時間去聽，給客戶詳盡的信息，突出樓盤的優(yōu)點和獨到之處，做個好的演員，背好臺詞，設(shè)計你的一舉一動，包括客戶一進(jìn)售樓處講些什么，在參觀樣板房的路上講些什么，現(xiàn)場講些什么等等。一切努力都只為一個目標(biāo)：向客戶推銷你的樓盤。
19.客戶買房不僅僅是滿足基本居住功能的需要，是因為他還看到了除此之外附帶的高附加值。你在向客戶介紹你的樓盤時，就應(yīng)該清晰無誤地告訴客戶，樓盤超值超在什么地方，因此，你得掌握將價值或超值的概念融入你的樓盤介紹中。
20.要想讓客戶現(xiàn)在就購買你的樓盤，就必須熟練地運用銷售技巧——制造緊迫感。緊迫感來自兩個因素：現(xiàn)在買的理由以及投資回報。要制造緊迫感，首先應(yīng)讓客戶想要你的東西，否則就不可能有緊迫感。
21.你無法成功將產(chǎn)品推銷給每個人，但肯定能、也應(yīng)該能讓每個人都明了你的銷售建議。這時，你應(yīng)相干客戶再次陳述樓盤的優(yōu)點，高附加值以及優(yōu)惠條件。另外，還要說一下發(fā)展商是如何的可靠和穩(wěn)定，以及相應(yīng)的實力，一展你的本領(lǐng)，才干和學(xué)識，言簡意賅地說明購買程序和有關(guān)交易條款注意事項等。
22.成交是你精心運籌、周密安排、專業(yè)推銷、辛勤努力的必然結(jié)果。當(dāng)客戶已來看過幾次，足以讓他做出明知購買決策時，隨時都可能拍板成交。此刻，就是決定“買”還是“不買”的時候了，如果你使客戶信服了，并成功地運用上述要素，成交的可能性就有80%了。
總之，我在工作中所經(jīng)歷的酸、甜、苦、辣也將成為我日后工作中的寶貴經(jīng)驗。應(yīng)該說這一年付出了不少，也收獲了很多，我自己感到成長了，也逐漸成熟了。我不敢說自己的工作做得十全十美，但我認(rèn)為：前面的路，不管是一馬平川還是艱難險阻，只要頑強地走過去，就會獲得寶貴的經(jīng)驗。也正因為如此，我在實踐中不斷摸索、總結(jié)、得出經(jīng)驗，相信這些經(jīng)驗，終將成為我一生寶貴的財富。
xx年工作展望
加強業(yè)務(wù)能力及提高水業(yè)務(wù)水平，補充能量，為迎接下一個挑戰(zhàn)做好準(zhǔn)備。有錯改之，無則加勉。展望xx年我會按公司的發(fā)展要求更加努力充實自己，積極配合上級的工作，爭取更上一個新臺階。
最后預(yù)祝公司明天更輝煌！
房地產(chǎn)金融心得篇三
這次的培訓(xùn)確實是讓我感受頗深，并沒有像有些打著培訓(xùn)的招聘，但其實毫無效果。這次的培訓(xùn)讓我對于房地產(chǎn)銷售這么一份職業(yè)有了更深的感觸，在過去的時間里我也覺得自己的這一份工作并不是一個什么體面的工作，甚至有些自卑，不太敢和其他人說自己是一名房地產(chǎn)銷售。但其實并不是這樣的，培訓(xùn)教師教給我們的第一點就是要自信，如果我們自己都不自信那么在和客戶談的時候即便是我們講的真話，房子確實很好，他們也會覺得我們是心虛。一個好的心態(tài)對于工作也是有著很大的幫助，不管什么時候一個積極的態(tài)度總是比一個消極的態(tài)度要好的多。在說道這一點的時候培訓(xùn)的老師也是舉例說明了一下，讓我們對于這一點的感觸更加深刻了。
除了自信之外還有一個重要的一點就是能力，這是一個很概念的詞。一個人在遇事之后的處理方式和應(yīng)對問題的態(tài)度其實就可以證明一個人的能力?；蛟S在平常一個人不顯山不露水看不出來深淺，但在遇到事情的時候能夠憑借自己就解決這就是個人的能力。而這一點不管是哪一行那一業(yè)都是需要的，如果沒有足夠的能力也是無法正確的解決自己的工作，把自己的工作做到完美。而對于銷售來說能不能夠把房子推銷出去就是個人能力最好的說明，如果能力不夠的話，或許很難把房子推銷出去，增加自己的業(yè)績。而對于能力不夠的人又該怎么辦呢，這一點在培訓(xùn)時老師也是教給我們了。
不管是在什么時候保持個人的學(xué)習(xí)習(xí)慣是很有必要的。每天堅持學(xué)習(xí)，長此以往必定是能夠增加一個人的個人素養(yǎng)。而這些是用錢買不到的，只能夠通過自己不斷的積累，所以學(xué)習(xí)是最好的方式。可以是通過向經(jīng)驗豐富的前輩討教也可以是看工作相關(guān)的書籍，這些都是能夠讓自己進(jìn)步的方式，進(jìn)步的方式有著很多種，也是不必拘泥于一種。而我雖然在過去的時候業(yè)績也還是可以，也因此有著一些小驕傲。但經(jīng)過這次培訓(xùn)我也是明白了過去自己的錯誤，我應(yīng)該做到的是繼續(xù)謙虛的學(xué)習(xí)，而不是做出了這么一點點的成績就開始自傲，這樣下去遲早是會出事的。好在經(jīng)過這次培訓(xùn)我發(fā)現(xiàn)了自己的錯誤，我相信經(jīng)過這次培訓(xùn)我在工作中一定能夠有著更好的表現(xiàn)。
房地產(chǎn)金融心得篇四
不管到哪個樓盤都是陌生的，所以再客戶一進(jìn)售樓部必須先讓客戶放松，比如說，今天專門出來看房嗎?(如果是)好像是在和客戶聊天，其實是故意套客戶的話，用簡單的幾句話套出客戶的大概需求。(切記：具體問題具體分析，不能慣用一種模式)按模式推銷房子只會讓客戶覺得置業(yè)顧問虛情假意，沒有站在客戶的立場，只會讓置業(yè)顧問和客戶之間沒有真正的聊開(也許客戶所的都是假話)會各種方式先套出客戶的大概需求。
2.有了需求才有買房的沖動，買房現(xiàn)目前為正樓盤越來越多，置業(yè)顧問的作用就是傳遞價
值，告知客戶為什么非買這個樓盤，這就是一個洗腦的過程“動之以情，曉之以理”也許簡單的8個字看似簡單，但運用的好，會讓客戶憧憬買了這個樓盤以后的種.種好處。
3.在傳遞價值過程中，很多客戶在聽置業(yè)顧問介紹時，思維是發(fā)散的，沒辦法集中，這就
需要置業(yè)顧問根據(jù)客戶的情況聊一點客戶感興趣的話語。讓客戶認(rèn)真聽置業(yè)顧問傳遞價值(否則說得再多，客戶沒有聽，那一切都是無聊的價值)比如說客戶在哪里上班啊，等等中間再穿插一些樓盤的信息，不斷重復(fù)該樓盤的價值，要讓客戶認(rèn)可，認(rèn)可價值，這就需要置業(yè)顧問循循遞進(jìn)傳遞價值，不能讓客戶覺得你只是為了推銷房子，沒有不切實際的為客戶選擇房源，找到客戶最適合的房源(簡言之，最適合的就是最好的)。
4.溝通力的加強是置業(yè)顧問一直需要加強的能力。
第一，要準(zhǔn)確的采集到客戶的信息，了解客戶真正的意圖，同時也可將自身信息也準(zhǔn)確傳達(dá)給對方，和客戶今年產(chǎn)生共鳴，找到共同聊天的話題。
第二，通過恰當(dāng)?shù)慕涣鞣绞?例如語氣，語調(diào)，表情，神態(tài)，說話方式等)始得雙方在談話過程中容易達(dá)成共識。
5.每位置業(yè)顧問還必須加強自己的分析力，與客戶在談判中要學(xué)會，從對方言談舉止流落
出的信息分析對方的底牌和心態(tài)，用話語刺探，讓客戶覺得你不是在推銷房子而是在聊天，抓住需求，一針見血。
6.一定感情基礎(chǔ)上進(jìn)行銷售，成功的記錄就會大得多。
7.在銷售過程中，有很多的確定的因素，也有一些不能控制的因素，那么，在這個變化過
程中，就要求我們具備隨機應(yīng)變的現(xiàn)場處理能力，無論是客戶提出多么刁鉆的問題，不同的客戶爭論同一套房子，還是客戶故意刁難，都不要慌張，只要我們沉著應(yīng)對，從多方面考慮問題，就能找到好的解決方法，當(dāng)然，這一能力的形成，需要我們在長期的實踐中積累和完善。
8.專業(yè)知識能力加強，既然做房產(chǎn)銷售，就應(yīng)該具有房地產(chǎn)的專業(yè)知識，至少在客戶的揚
中，我們是房地產(chǎn)銷售行業(yè)中的專家，就應(yīng)該解疑答惑，無所不能，而且具有指導(dǎo)意義，這樣才會言之成理，有信任感，讓客戶放心，“巧婦難為無米之炊”沒有精湛的專業(yè)指導(dǎo)，又拿什么去和客戶談，心中有貨，才會胸有成竹。
9.象熟悉愛人一樣熟悉自己的樓盤。
讓對方有占便宜的感覺，客戶買的都十分開心。
綜上那么多，只有加強自己才有成功，這是我們還有很多提升的空間總言之，不要找太多客觀原因。
1.能解決的就解決，不能的就避重就輕，將問題淡化，避開。這就要求你頭腦一定要靈活。
打款)，不要說太刺的詞語。
3、逼單就是“半推半就”，就是強迫成交法，以氣吞山河之勢，一鼓作氣將客戶搞定。讓客戶感覺的有一種不可抗拒的力量。
4、編制一個“夢”，讓客戶想想我們的網(wǎng)絡(luò)給他帶來的各種好處，讓他夢想成真。
5、給客戶一些好處(回扣)，也可是最后的殺手锏，一定要抓住客戶心里，怎么說，給誰?誰是重要人物，怎么給?讓客戶吃得舒服、放心?；蛘呤且远Y物的方式。
6、放棄，當(dāng)然只是暫時的，以退為進(jìn)，不要在一些“老頑固”身上浪費太多時間，慢慢來，只要讓他別把你忘了。
7、領(lǐng)導(dǎo)拖拉，不起積極作用，不向老總力薦。解決方法：向該中層領(lǐng)導(dǎo)施壓，向其灌輸：我們向其推薦了，如果因為他的原因沒有向老總說明，等老總重視這件事的時候卻發(fā)現(xiàn)中層領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)時沒有匯報，或競爭對手做的好，自己公司沒有做到好處，老總找責(zé)任人，最終都將是中層領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。通過這種責(zé)任歸咎的方法，使其不敢怠慢。如果中間領(lǐng)導(dǎo)不重視，影響談判進(jìn)程，可從其他途徑找總經(jīng)理的聯(lián)系方式與其直接對話。
8、學(xué)會觀察，學(xué)會聆聽。在與客戶談單時，一定要多觀察，通過對客戶(眼神、舉止、表情等)的觀察，及時了解客戶的心理變化，把障礙消滅在萌芽狀態(tài);通過聆聽可了解客戶的真正需要，這樣就容易與客戶達(dá)成共識。
9、機不可失，失不再來。在與客戶談單時，因為你的介紹已經(jīng)引起了客戶的欲望，這時就應(yīng)使用假設(shè)成交法，在與客戶聊的同時，把合同及附件拿出，一邊和客戶聊一些和簽單無關(guān)的事，如他們的同行發(fā)展?fàn)顩r或?qū)λm當(dāng)?shù)姆畛幸幌碌?，一邊把合同和附表填好讓其簽字蓋章。
10、抓住客戶的弱點，臨門一腳。在與客戶談單時，客戶只要說產(chǎn)品肯定會要，但再比較一下，你回去等我的電話。這時盡量不要等，抓住客戶的弱點，先奉承再逼單。
贊美顧客
人是有感情的動物，有喜歡被贊美的本質(zhì)，往往稍微一句簡單的贊美都會令對方感到無比的溫馨，自然而然就很容易與顧客打成一片，進(jìn)而化解彼此之間的生疏感，從“你”“我”變成“我們”，因為人人都喜歡聽贊美自己的話。
2要掌握充分的資料，成功的銷售人員往往在說服之前就已經(jīng)對產(chǎn)品、客戶、市場等進(jìn)行了解，因此成功率往往很高。
3營造適宜交談的感情氛圍，任何人都有情緒不佳的時候，此刻，你應(yīng)營造良好氛圍，改善他的心情狀況。
4用陳皮能給客戶帶來的利益打動客戶。
5循序漸進(jìn)。
6以誠相待。
7引蛇出洞——挖掘并制造需求。
客戶一開始提出的需求有時并不是真正的需求。我們通常會發(fā)現(xiàn)，客戶最終成交的房源與之前理想的房源差異很大，甚至有時是從毫無需求到愛不釋手。8換位思考——以退為進(jìn)。
有時我們不要太急于反駁客戶的理論，退一步海闊天空，設(shè)身處地為你的客戶想想，在感同身受的情況下客戶更容易接受你的建議。
9聲東擊西
客戶往往會在兩個或多個戶位，或樓盤中猶豫不決，無法作出最終決定。除了突出項目優(yōu)勢外，我們還運用了一些小小的策略來刺激客戶。
10一石二鳥——互動營銷
也許這時的準(zhǔn)客戶不是一個，而是兩個，甚至是多個??我們要學(xué)會放大營銷效果，讓現(xiàn)有的客戶不斷影響其他客戶。
1.抓住具體的時機：客戶感到滿意時，現(xiàn)場人氣旺盛時，現(xiàn)場兩組客戶爭一套房子時。
2.當(dāng)客戶對產(chǎn)品滿意，詢問認(rèn)購方法時，當(dāng)客戶多次到現(xiàn)場，并感到滿意時，
3.以專業(yè)熱情服務(wù)接待客戶，多次當(dāng)面替她要優(yōu)惠。有時可適當(dāng)透露一點產(chǎn)品可以解決的小缺點，讓客戶知道你已為他做了最后一搏。
4、當(dāng)客戶要求過分或傲慢時，你就要表達(dá)出拒絕成交的信息，用逆反心理推薦其他房源。
5、當(dāng)客戶對產(chǎn)品的某些方面有些擔(dān)心。利益引導(dǎo)法:利用客戶貪便宜的心理
6假定準(zhǔn)顧客已經(jīng)同意購買：當(dāng)準(zhǔn)顧客一再出現(xiàn)購買信號，卻又猶豫不決拿不定主意時，可采用“二選其一”的技巧。譬如，推銷員可對準(zhǔn)顧客說：“請問您要那部淺灰色的車還是銀白色的呢?”或是說：“請問是星期二還是星期三送到您府上?”，此種“二選其一”的問話技巧，只要準(zhǔn)顧客選中一個，其實就是你幫他拿主意，下決心購買了。
7幫助準(zhǔn)顧客挑選：許多準(zhǔn)顧客即使有意購買，也不喜歡迅速簽下訂單，他總要東挑西揀，在產(chǎn)品顏色、規(guī)格、式樣、交貨日期上不停地打轉(zhuǎn)。這時，聰明的推銷員就要改變策略，暫時不談訂單的問題，轉(zhuǎn)而熱情地幫對方挑選顏色、規(guī)格、式樣、交貨日期等，一旦上述問題解決，你的訂單也就落實了。
品只剩最后一個了，短期內(nèi)不再進(jìn)貨，你不買就沒有了?！被蛘f：“今天是優(yōu)惠價的截止日，請把握良機，明天你就買不到這種折扣價了。
9有些準(zhǔn)顧客天生優(yōu)柔寡斷，他雖然對你的產(chǎn)品有興趣，可是拖拖拉拉，遲遲不作決定。這時，你不妨故意收拾東西，做出要離開的樣子。這種假裝告辭的舉動，有時會促使對方下決心。
10所謂反問式的回答，就是當(dāng)準(zhǔn)顧客問到某種產(chǎn)品，不巧正好沒有時，就得運用反問來促成訂單。舉例來說，準(zhǔn)顧客問：“你們有銀白色電冰箱嗎?”這時，推銷員不可回答沒有，而應(yīng)該反問道：“抱歉!我們沒有生產(chǎn)，不過我們有白色、棕色、粉紅色的，在這幾種顏色里，您比較喜歡哪一種呢?”
11在嘗試上述幾種技巧后，都不能打動對方時，你就得使出殺手锏，快刀斬亂麻，直接要求準(zhǔn)顧客簽訂單。譬如，取出筆放在他手上，然后直接了當(dāng)?shù)貙λf：“如果您想賺錢的話，就快簽字吧!”
12拜師學(xué)藝，態(tài)度謙虛：在你費盡口舌，使出渾身解數(shù)都無效，眼看這筆生意做不成時，不妨試試這個方法。譬如說：“×經(jīng)理，雖然我知道我們的產(chǎn)品絕對適合您，可我的能力太差了，無法說服您，我認(rèn)輸了。不過，在告辭之前，請您指出我的不足，讓我有一個改進(jìn)的機會好嗎?”像這種謙卑的話語，不但很容易滿足對方的虛榮心，而且會消除彼此之間的對抗情緒。他會一邊指點你，一邊鼓勵你，為了給你打氣，有時會給你一張意料之外的訂單。
房地產(chǎn)金融心得篇五
2004中國房地產(chǎn)金融報告 中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組 2005年8月5日 2005.08.16 11:11:00金融要聞 推動金融市場快速健康發(fā)展 上半年貨幣政策系列述評之二 記者 付平2005.08.16 09:51:00金融要聞 推動金融市場快速健康發(fā)展是今年上半年央行貨幣政策中的一項重要內(nèi)容。央行2005年第二季度貨幣政策執(zhí)行報告指出：上半年，金融市場總體運行平穩(wěn)，貨幣市場流動性充足，債券發(fā)行情況良好，市場交易較為活躍，尤其是金融市場制度性建設(shè)取得較大進(jìn)展。
同時為金融管理部門進(jìn)行金融間接調(diào)控提供了條件。金融市場的發(fā)展不僅能夠擴大金融資產(chǎn)規(guī)模，而且能夠促進(jìn)金融工具的創(chuàng)新，并促使居民金融資產(chǎn)多樣化和金融風(fēng)險分散化。正因為如此，央行一直將推動金融市場快速健康發(fā)展作為貨幣政策操作的一個重要內(nèi)容。
國內(nèi)債券市場進(jìn)一步對外開放；
信貸資產(chǎn)支持證券（abs）、住房資產(chǎn)支持證券（mbs）和企業(yè)短期融資券開始發(fā)行；
債券遠(yuǎn)期交易正式推出；
商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司和股權(quán)分置改革試點正式啟動；
外幣買賣業(yè)務(wù)正式開辦；
保險資金運用渠道進(jìn)一步拓寬。
拓寬金融機構(gòu)和企業(yè)融資渠道；
改變我國金融市場直接融資與間接融資的比例失調(diào)；
化解金融風(fēng)險，維護(hù)金融整體穩(wěn)定。另外，2005年5月，央行又在銀行間債券市場推出了我國第一個金融衍生工具———債券遠(yuǎn)期交易。作為最基礎(chǔ)的金融衍生工具，債券遠(yuǎn)期交易具有規(guī)避風(fēng)險和價格發(fā)現(xiàn)等功能?？梢杂行У貛椭顿Y者規(guī)避利率風(fēng)險，促進(jìn)市場流動性的提高，促進(jìn)價格發(fā)現(xiàn)功能的實現(xiàn)，還可以為央行制定和執(zhí)行貨幣政策提供參考信息，對完善我國金融市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、促進(jìn)銀行間債券市場乃至整個金融市場的發(fā)展具有重大意義。
商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司和股權(quán)分置改革試點的正式啟動，也是今年上半年金融市場制度建設(shè)的重要成果。今年4月，中國工商銀行、中國建設(shè)銀行和交通銀行作為首批試點銀行開始設(shè)立基金管理公司，商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司可以鼓勵金融創(chuàng)新，有利于推進(jìn)商業(yè)銀行改革，優(yōu)化資源配置，促進(jìn)金融市場長期健康協(xié)調(diào)發(fā)展。股權(quán)分置一直是中國股市長期存在的問題，股權(quán)分置在諸多方面制約著中國資本市場的規(guī)范發(fā)展和國有資產(chǎn)管理體制的根本性變革。
如扭曲證券市場定價機制、導(dǎo)致公司治理缺乏共同利益基礎(chǔ)、制約資本市場國際化進(jìn)程和產(chǎn)品創(chuàng)新、不利于上市公司的購并重組、不利于形成穩(wěn)定的市場預(yù)期、不利于深化國有資產(chǎn)管理體制改革等等。因此，2004年初發(fā)布的“國九條”即明確提出要“積極穩(wěn)妥解決股權(quán)分置問題”。證監(jiān)會也明確表示，將按照“試點先行，協(xié)調(diào)推進(jìn)，分步解決”的操作思路推進(jìn)股權(quán)分置問題的解決。4月29日發(fā)布《關(guān)于上市公司股權(quán)分置改革試點有關(guān)問題的通知》，意味著中國股權(quán)分置改革邁出了積極穩(wěn)妥的第一步。
暢通外匯交易渠道；
同時為將來人民幣逐步走向完全可兌換提供了試驗平臺。
此外，為推動保險資金直接投資股票市場，在2004年出臺《保險機構(gòu)投資者股票投資管理暫行辦法》的基礎(chǔ)上，保監(jiān)會會同相關(guān)部門在今年上半年發(fā)布了一系列配套文件，對保險資金直接進(jìn)入證券市場投資的相關(guān)問題作出了明確規(guī)定，使保險資金入市進(jìn)入實質(zhì)性操作階段。6月，又允許保險外匯資金投資中國企業(yè)境外發(fā)行的股票，從而進(jìn)一步拓寬了保險資金運用渠道。
其次，要大力培育和發(fā)展機構(gòu)投資者，發(fā)展金融衍生產(chǎn)品，滿足市場多樣化需求；
第三，要加強基礎(chǔ)性制度和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為金融市場發(fā)展提供良好的法律、技術(shù)環(huán)境；
最后，要加強金融市場監(jiān)督管理，保證貨幣政策順利實施，維護(hù)金融市場秩序。
金融時報2005.08.16
中國房地產(chǎn)金融全面解讀及企業(yè)融資之道
中國家庭金融調(diào)查報告
房地產(chǎn)金融專員崗位職責(zé)
金融調(diào)研報告
金融實習(xí)報告
房地產(chǎn)金融心得篇六
總結(jié)不僅要回顧過去，還要展望未來。對當(dāng)前的形勢現(xiàn)狀與未來的發(fā)展我們還要進(jìn)行客觀深入的分析：
1、外界宏觀與微觀環(huán)境分析：行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展、競爭對手現(xiàn)狀與動向預(yù)測、區(qū)域市場現(xiàn)狀與發(fā)展、渠道組織與關(guān)系現(xiàn)狀、消費者的滿意度和忠誠度總體評價。
2、內(nèi)部環(huán)境分析。企業(yè)的戰(zhàn)略正確性和明晰性、企業(yè)在產(chǎn)品、價格、促銷、品牌等資源方面的匹配程度。
3、自身現(xiàn)狀分析。自身的目標(biāo)與定位、工作思路和理念、個人素質(zhì)方面的'優(yōu)勢與差距。
通過對現(xiàn)狀與未來的客觀分析，能夠更加清楚所面臨的困難和機遇。從而對困難有清醒的認(rèn)識和深刻的分析，找到解決困難的方法，對機遇有較強的洞察力，及早做好搶抓機遇的各項準(zhǔn)備。
沒有人會隨隨便便成功，每一個成功的后面都是付出的艱辛努力。認(rèn)真分析取得成績的原因，總結(jié)經(jīng)驗，并使之得以傳承，是實現(xiàn)工作業(yè)績持續(xù)提升的前提和基礎(chǔ)。成績固然要全面總結(jié)，對于未來的展望更是要提升。在下半的工作中我還要加倍的努力，拜訪更多的客戶，更大程度的了解我們集團(tuán)的一體化服務(wù)，并且制定適合自己的任務(wù)標(biāo)的，同時改善自己的銷售成績，要做到：
2、新一年度工作的具體目標(biāo)：銷量目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)；
3、完成計劃的具體方法，與客戶關(guān)系親密程度加強、及時反映顧客的新資訊。
做到以上觀念上的宏觀展望規(guī)劃使我們成功的必經(jīng)之路，銷售行業(yè)正在不斷壯大，不能讓自己落伍，更不能讓自己淘汰，所以我把下半年當(dāng)做一個新開始，努力做成功，完成目標(biāo)，讓自己成為最偉大的推銷員！
房地產(chǎn)金融心得篇七
摘要：隨著社會的進(jìn)步和科技的高速發(fā)展，我們國家房地產(chǎn)業(yè)取得了很大的成就?；ヂ?lián)網(wǎng)模式下，房地產(chǎn)的營銷模式需要進(jìn)行不斷創(chuàng)新和完善，這就需要相關(guān)部門和行業(yè)加以重視，探究出適合房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷的模式。本文就房地產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷模式發(fā)展的現(xiàn)狀以及優(yōu)勢進(jìn)行闡述分析，并對其可能出現(xiàn)的問題提出相關(guān)建議和策略。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；網(wǎng)絡(luò)營銷；研究策略
隨著互聯(lián)網(wǎng)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)想要持續(xù)發(fā)展就需要加強自身在市場的綜合競爭實力，所以就需要將互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的相應(yīng)營銷模式進(jìn)行科學(xué)有效的結(jié)合。在現(xiàn)今社會，絕大多數(shù)群體都是依靠互聯(lián)網(wǎng)來獲取相應(yīng)的信息，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要抓住這個機遇。同時，房地產(chǎn)企業(yè)想要持久發(fā)展就需要全面開展互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)營銷，才能夠在激烈的市場競爭中占據(jù)不敗之地。
1、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式研究分析
就目前而言，利用互聯(lián)網(wǎng)的大數(shù)據(jù)可以科學(xué)系統(tǒng)的處理和優(yōu)化房地產(chǎn)市場的各種信息。通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷，可以使企業(yè)的價值得以提升，進(jìn)而能夠?qū)ο鄳?yīng)項目結(jié)構(gòu)進(jìn)行擴展，全面提升自身在市場的經(jīng)濟實力。房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷模式可以激發(fā)企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)新性思維，進(jìn)而使房地產(chǎn)營銷模式與現(xiàn)代化社會的需求互相匹配，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供保障。互聯(lián)網(wǎng)不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的營銷模式創(chuàng)新，還對社會的經(jīng)濟發(fā)展帶來了活力。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部需要制定科學(xué)合理的計劃和目標(biāo)，才能夠滿足社會的不同群體，同時與市場經(jīng)濟的發(fā)展形勢相匹配。這就需要相關(guān)部門和單位能夠?qū)κ袌鼋?jīng)濟中的資源加以有效利用，進(jìn)而使得市場經(jīng)濟與房地產(chǎn)共同協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)步。房地產(chǎn)企業(yè)需要依靠互聯(lián)網(wǎng)的先進(jìn)技術(shù)以及數(shù)據(jù)系統(tǒng)對現(xiàn)有房地產(chǎn)資源進(jìn)行綜合評估，進(jìn)而能夠使得社會各個消費群體滿意。但是在關(guān)注消費群體的同時，還應(yīng)該對購房需求的模式進(jìn)行多元化創(chuàng)新。這樣，才能夠讓消費群體感受到自我價值的實現(xiàn)，同時還滿足了其日常生活和工作的需要，最終使其能夠加大情感的投入。
2、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式研究策略
2.1通過互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)企業(yè)的營銷途徑進(jìn)行創(chuàng)新
房地產(chǎn)企業(yè)想要增加銷售途徑，那么就必須要使網(wǎng)絡(luò)營銷的模式得以充分發(fā)揮，同時還應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場的情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)需要做好直接營銷和間接營銷，這就需要使自身服務(wù)和商品能夠充分滿足客戶的心理，才能夠使得客戶與品牌企業(yè)之間搭建聯(lián)系橋梁。同時，還應(yīng)該對房地產(chǎn)和其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新完善，才能夠使其滿足市場的經(jīng)濟要求，進(jìn)而使得房地產(chǎn)業(yè)能夠穩(wěn)定、長遠(yuǎn)發(fā)展。在當(dāng)今現(xiàn)代化社會，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行直接營銷，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠建立專門的網(wǎng)絡(luò)營銷部門，同時為企業(yè)培養(yǎng)一定的網(wǎng)絡(luò)人才，進(jìn)而才能夠建立一個合格的房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站?；ヂ?lián)網(wǎng)模式下的直接營銷相比于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷模式，增加了與客戶之間的互動交流優(yōu)勢，這在很大程度上促進(jìn)了直接營銷的影響力。房地產(chǎn)企業(yè)的間接營銷就可以通過網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行代理與房產(chǎn)中介的交流溝通，通過對間接機構(gòu)的考核和評估，可以使得房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定、長遠(yuǎn)發(fā)展。
2.2通過互聯(lián)網(wǎng)對現(xiàn)有的營銷策略進(jìn)行創(chuàng)新和整合
房地產(chǎn)企業(yè)的市場資源匹配和調(diào)動需要依靠互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來有效實現(xiàn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要制定出一個科學(xué)完善的策略。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立一個專業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)評估部門，對相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況以及相關(guān)的房地產(chǎn)營銷的指標(biāo)進(jìn)行評估和預(yù)測。其次，可以根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)的資源優(yōu)勢對相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)市場進(jìn)行調(diào)查，充分了解當(dāng)今社會的房地產(chǎn)業(yè)資源占據(jù)情況，進(jìn)行一定的市場調(diào)研是滿足市場的必然需求。最后，還可以建立一定的調(diào)查問卷和資料整合機制，通過對相關(guān)信息數(shù)據(jù)的.規(guī)范整合，對社會上潛在的目標(biāo)群體進(jìn)行信息的分類，進(jìn)而能夠精確地掌握市場的現(xiàn)狀。通過一些具有趣味性的市場調(diào)研，可以使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象得以推廣，進(jìn)而使自身的品牌影響力得到提升。
2.3通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行企業(yè)文化與內(nèi)涵的塑造
企業(yè)的文化與內(nèi)涵是企業(yè)的立足之本，只有使企業(yè)自身的文化與內(nèi)涵得以塑造，才能夠提升相應(yīng)品牌的知名度。房地產(chǎn)企業(yè)在服務(wù)與宣傳的策略上需要引導(dǎo)員工進(jìn)行自主創(chuàng)新，并對企業(yè)員工的個性創(chuàng)新進(jìn)行一定的鼓勵。企業(yè)在對內(nèi)部的管理細(xì)節(jié)上，也應(yīng)該培養(yǎng)員工的務(wù)實求真的工作態(tài)度，不過分強調(diào)過程，只追求實際的結(jié)果。同時，企業(yè)還應(yīng)該定期舉辦團(tuán)建活動，培養(yǎng)企業(yè)的集體精神以及團(tuán)隊的合作能力，才能夠使得企業(yè)員工形成一個創(chuàng)新型整體。房地產(chǎn)企業(yè)的文化塑造不能急于求成，應(yīng)該是踏踏實實地塑造起來的，所以需要企業(yè)的高層管理人員有正確的認(rèn)識，進(jìn)而對員工產(chǎn)生一定的影響。企業(yè)的品牌形象也一定要與媒體宣傳和大眾認(rèn)知的形象相符合，才能夠加強自身品牌的認(rèn)知力和影響力。
3、結(jié)語
綜上所述，當(dāng)今社會的科技化發(fā)展使相應(yīng)的科學(xué)信息技術(shù)取得了巨大的成就。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式也有了更加廣闊的發(fā)展空間，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠在網(wǎng)絡(luò)營銷模式的搭建以及完善過程中充分滿足現(xiàn)代化需求。只有這樣，才能夠充分利用互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠在互聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)展的背景下，加速自身的綜合發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]馬英軍。電子商務(wù)時代的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)狀及前景分析[j]。中國商論，2015（12）：62—63。
[2]胡文靜。當(dāng)前房地產(chǎn)體驗營銷的誤區(qū)分析及策略改進(jìn)[j]。中國商貿(mào)，2014（33）：44—46。
房地產(chǎn)金融心得篇八
近幾年來，中國金融市場正在走向國際化，對專業(yè)性很強的人才需求迫切。金融行業(yè)就業(yè)人才的需求主要集中在高端市場，例如高校教師和大公司市場研究分析、基金經(jīng)理、投資經(jīng)理、證券公司、保險公司、信托投資公司等。
無論是本科畢業(yè)，還是碩士畢業(yè)，金融學(xué)專業(yè)畢業(yè)生總體上的就業(yè)方向有經(jīng)濟分析預(yù)測、對外貿(mào)易、市場營銷、管理等，如果能獲得一些資格認(rèn)證，就業(yè)面會更廣，就業(yè)層次也更高端，待遇也更好，比如特許金融分析師(cfa)、金融風(fēng)險管理師(frm)、特許財富管理師(cwm)、基金經(jīng)理、精算師、證券經(jīng)紀(jì)人、股票分析師等。
目前國內(nèi)金融市場，對金融人才的需求很大，尤其是急缺金融分析師、金融風(fēng)險管理師、特許財富管理師、基金經(jīng)理、精算師、副總裁級高管、稽查監(jiān)管人員、產(chǎn)品開發(fā)人員、后臺工作人員(在財務(wù)、結(jié)算、稅務(wù)方面有經(jīng)驗)等九大類人才。
金融分析師(cfa)：在歐美等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，獲得cfa資格幾乎是進(jìn)入投資領(lǐng)域從業(yè)的必要條件，全球至今僅有3.55萬人通過考試，而我國大陸，目前約50人擁有此資格，未來3年對cfa的需求量將超過5000人。
金融風(fēng)險管理師：金融市場的不斷發(fā)展，風(fēng)險也隨之迸發(fā)，在管理層的施壓與外資金融機構(gòu)競爭的雙重壓力下，國內(nèi)各金融行業(yè)內(nèi)企業(yè)及各大型國企紛紛加強了對金融風(fēng)險的衡量與管理，提高對金融風(fēng)險的防范與控制能力。在此情況下，掌握風(fēng)險管理知識的專業(yè)人才受到企業(yè)熱捧。作為全球最權(quán)威的金融風(fēng)險管理認(rèn)證，frm證書具備基于全球標(biāo)準(zhǔn)客觀度量風(fēng)險的能力，也成為企業(yè)衡量應(yīng)聘者是否具有強大風(fēng)險管理能力的標(biāo)準(zhǔn)。不少人因此報考frm，學(xué)習(xí)風(fēng)險管理知識，為了在金融圈中更好發(fā)展。
特許財富管理師：5年以上金融機構(gòu)工作經(jīng)驗，有良好的經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)和至少精通兩個投資領(lǐng)域，其要求之高，很少人能通過。
投資管理人才：市場急需大量的投資管理人才，這些投資管理人才主要包括風(fēng)險投資人才、融資租賃人才、金融業(yè)務(wù)代表、個人投資顧問等。
稽查監(jiān)管人員：有能力勝任者，只有在薪水能高于原先30%到40%才愿意跳槽。
中國銀行人力資源部招聘與用工管理主管竺豐平介紹，銀行針對應(yīng)屆生的崗位主要分為兩大類：基礎(chǔ)服務(wù)類如客戶服務(wù)，以及專業(yè)類崗位如金融研究等。畢業(yè)生要先做這類基礎(chǔ)專業(yè)性儲備，大部分都需要輪崗積累經(jīng)驗?！般y行的壓力比以往大家想象的要大得多。”而在中國銀行，大部分的高管都來自一線，“這完全是一個戰(zhàn)略性考慮，總行雖然舒服，但真正要成長到那樣的階段，我們要學(xué)會放棄很多東西，并且要付出更多。”
信托、證券相對門檻較高，普遍更傾向于有經(jīng)驗的求職者，但每年也會有一些公司開放一定數(shù)量的應(yīng)屆生招聘名額，例如中融信托，去年招收140個應(yīng)屆生，崗位集中在前臺業(yè)務(wù)部門的信托經(jīng)理助理;中后臺的風(fēng)控、法務(wù)、產(chǎn)品支持等。
信托人員入行一般都要先從助理做起，然后按照信托經(jīng)理、高級信托經(jīng)理的路徑晉升，之后可能做到總監(jiān)級別并負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)工作。由于近幾年監(jiān)管部門對信托公司的管理越來越規(guī)范，此前信托公司工作半年到1年就能獲得晉升的情況將逐步得到控制，規(guī)范之后，每一級的晉升速度大約為2到3年。證券與其類似。
投行類方向的入職門檻非常高。以摩根士丹利為例，目前它們在中國針對應(yīng)屆生的招聘主要面向北大、清華、復(fù)旦、交大的研究生及以上學(xué)歷，并且必須從畢業(yè)前一年就開始在摩根士丹利里實習(xí)。根據(jù)摩根士丹利中國執(zhí)行董事、人力資源總監(jiān)白文杰的介紹，這類方向的人才招聘除了基本的專業(yè)技能之外，對職業(yè)技能和文化維度等也有很高要求，包括溝通能力、團(tuán)隊合作、項目管理等，另外有國際化視野也是它們看重的素養(yǎng)之一，“可能在一開始選擇人才的時候不太起作用，但對這個員工能否長期留在企業(yè)發(fā)展，這方面就顯得非常重要?！?BR> 相對而言，基金風(fēng)投類的公司則更看重綜合性素質(zhì)及實際操作的經(jīng)驗，因此對應(yīng)屆生的招聘數(shù)量較少。根據(jù)君聯(lián)資本董事總經(jīng)理王建慶的介紹，基金風(fēng)投行業(yè)有一個特點，需要非常強的對技術(shù)、商業(yè)模式、商業(yè)邏輯的理解能力和學(xué)習(xí)能力，因此基金風(fēng)投.公司在招聘應(yīng)屆生時大多希望求職者在本科期間具有理工科背景。王曉藍(lán)也認(rèn)為，由于行業(yè)對于綜合素養(yǎng)要求很高，而培養(yǎng)一個大學(xué)畢業(yè)生要花費太多的時間，因此一般一年只招一兩個大學(xué)生，而他們的職位發(fā)展路徑也同投行一樣。
金融行業(yè)的方向具體到崗位，都以初級服務(wù)性崗位為主。一般金融畢業(yè)生的發(fā)展都以此為行業(yè)起點。
對于畢業(yè)生來說，銀行的基礎(chǔ)服務(wù)類仍是主要投遞方向，招聘數(shù)量每年都在一萬基數(shù)以上。工作內(nèi)容即對個人業(yè)務(wù)、對公業(yè)務(wù)的處理，工作強度較大。這個職位門檻較低，絕大部分只需要本科畢業(yè)，同時一線城市增量需求減少，更多需求跟隨網(wǎng)點布局下沉。
根據(jù)澤稷網(wǎng)校金融研究院老師介紹，證券、銀行、信托等機構(gòu)永遠(yuǎn)是銷售崗位的需求量較多，分別對應(yīng)的職位是券商經(jīng)紀(jì)人、客戶經(jīng)理、信托經(jīng)理。這類崗位要求能夠維護(hù)客戶關(guān)系、建立客戶資源，對溝通及客戶管理能力的要求較高，并有績效考核的壓力。
外資行的校招項目以管培生為主，職位起點也相對較高。管培生的輪崗周期通常為1年半到2年，他們需要進(jìn)入銀行各部門的前線業(yè)務(wù)、核心項目、中后臺崗位、職能部門等不同的業(yè)務(wù)模塊參與實際工作，全面了解業(yè)務(wù)后再確定定崗方向，這類職位多以國內(nèi)和國際名校的本科或碩士畢業(yè)生為主。
證券業(yè)的招聘需求與投資市場的熱度有關(guān)，比如股市行情好的時候，證券的招聘需求就會更活躍。證券經(jīng)紀(jì)人也是屬于營銷性質(zhì)的崗位，主要工作內(nèi)容是客戶開發(fā)和服務(wù)、證券投資理財產(chǎn)品及業(yè)務(wù)的推廣，有傭金比例提成。這個崗位會優(yōu)先考慮那些拿到從業(yè)資格或證券經(jīng)紀(jì)人專項資格的人。
主要工作是就證券市場、證券價值及變動趨勢進(jìn)行分析，向投資者或機構(gòu)發(fā)布研究報告。這類職位要求系統(tǒng)學(xué)習(xí)過證券分析、金融學(xué)等知識的碩士生，最好還了解會計財務(wù)、審計知識，且有良好的客戶溝通表達(dá)和專業(yè)文字能力。而frm/cfa之類的專業(yè)證書會加分不少。
金融行業(yè)即經(jīng)營風(fēng)險，風(fēng)險控制是核心環(huán)節(jié)。這點在證券業(yè)中的表現(xiàn)更明顯，因為券商、基金、期貨等都靠管理風(fēng)險吃飯。風(fēng)險管理和證券研究的學(xué)歷門檻較高，傾向于金融數(shù)學(xué)、金融工程、數(shù)理統(tǒng)計等專業(yè)碩士以上學(xué)歷，了解金融衍生品定價理論和模型。由于涉及產(chǎn)品設(shè)計、流程管理控制，法律知識也最好有所覆蓋。
主要工作內(nèi)容是進(jìn)行項目風(fēng)險評估分析、立項、盡職調(diào)查、方案設(shè)計、談判等。王建慶認(rèn)為做投資需要很強的綜合能力，一般會考慮從mba里找?！氨究朴欣砉た票尘盎蚰承袠I(yè)背景的mba學(xué)生是最理想的?！?BR> 整體上投資銀行已經(jīng)離開了暴利時代，業(yè)務(wù)上需要找到新的盈利點，以大摩為例，它們的戰(zhàn)略是向資產(chǎn)管理方面轉(zhuǎn)型。同時這也意味著成本的控制需要加強，投行的薪資可能不如之前。而國內(nèi)受ipo暫停等影響，投行部門的招人需求會有所降低。這類職位對于應(yīng)屆生的基本要求是國際化視野及英語溝通能力。
互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)需要的人才一般分為四類：“典型”的傳統(tǒng)金融人才、金融產(chǎn)品的研發(fā)人才、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)人才和互聯(lián)網(wǎng)運營推廣人才。
目前行業(yè)里急需的三大類人才分別為技術(shù)人員、金融人員和運營人員。
如果你是技術(shù)黨，最好要懂得pc端研發(fā)、移動端研發(fā)、產(chǎn)品研發(fā)等;
如果你是運營狗，那么除了懂得熱點跟風(fēng)外，還要對金融略懂一二，也要深諳互聯(lián)網(wǎng)傳播之道，類似于雷軍、雕爺這種會玩概念會包裝的人，能夠成功吸引眼球的人。
房地產(chǎn)金融心得篇九
一、“兩型社會”建設(shè)與綠色金融政策
長株潭城市群“兩型社會”建設(shè)試驗區(qū)的啟動，對于長株潭城市群和湖南的經(jīng)濟建設(shè)是一個巨大的戰(zhàn)略性機遇。兩型社會的建設(shè)，只有建立資源節(jié)約和環(huán)境友好的兩型產(chǎn)業(yè)，才能達(dá)到在經(jīng)濟利益發(fā)展的同時，同步實現(xiàn)環(huán)境保護(hù)效益和生態(tài)平衡效益。這種目標(biāo)的達(dá)成，既需要市場經(jīng)濟主體主動采取各種措施來建成兩型產(chǎn)業(yè)，也需要政府通過各種命令一控制型（command—andcontro1）的管制措施來強制企業(yè)符合兩型產(chǎn)業(yè)的要求，更應(yīng)該通過市場激勵機制來促使企業(yè)向兩型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變，而綠色金融政策，正是一種具備這種功能的市場激勵機制。
“綠色金融”（greenfinance），也被稱為“可持續(xù)性金融”（sustainablefinance）或“環(huán)境融資”（envi—ronmentalfinancing），主要指從環(huán)保角度重新調(diào)整金融業(yè)的經(jīng)營理念、管理政策和業(yè)務(wù)流程，從而實現(xiàn)社會的可持續(xù)發(fā)展[2]。具體而言，綠色金融是指金融部門將環(huán)境保護(hù)這一基本政策通過金融業(yè)務(wù)的運作來體現(xiàn)“可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略，從而促進(jìn)環(huán)境資源保護(hù)和經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，并以此來實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的一種金融營運戰(zhàn)略口]。目前，在綠色金融領(lǐng)域中影響最大的是“赤道原則”（theequatorprinciples），它是根據(jù)國際金融公司和世界銀行的政策、指南建立的旨在判斷、評估和管理項目融資中的環(huán)境與社會風(fēng)險的一個金融行業(yè)基準(zhǔn)，以增加銀行業(yè)的社會責(zé)任，改進(jìn)壓力越來越大的環(huán)境和社會問題。綠色金融政策的基本內(nèi)涵是遵循市場經(jīng)濟規(guī)律的要求，以建設(shè)生態(tài)文明為導(dǎo)向，以信貸、保險、證券、稅收以及其他金融衍生工具為手段，以促進(jìn)節(jié)能減排和經(jīng)濟資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展為目的的宏觀調(diào)控政策。
以來，我國環(huán)保總局等機構(gòu)，相繼出臺了“綠色信貸”、“綠色保險”和“綠色證券”等政策，掀起了旨在保護(hù)環(huán)境的“綠色金融”的政策風(fēng)暴。這些綠色金融政策的出臺，強化了政府和企業(yè)的環(huán)境保護(hù)與節(jié)能減排的責(zé)任，對于我國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義，由于兩型社會與綠色金融政策都旨在實施環(huán)境保護(hù)與節(jié)能減排，二者在目標(biāo)上具有高度的一致性。因此，綠色金融政策對于促進(jìn)兩型社會的建設(shè)，具有重要的工具性價值。
二、我國綠色金融政策的體系構(gòu)成
從我國的發(fā)展實踐來看，作為環(huán)境經(jīng)濟政策的綠色金融政策，主要包括以下幾種：
（一）綠色信貸政策
金融機構(gòu)依據(jù)國家環(huán)境經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策，對從事循環(huán)經(jīng)濟生產(chǎn)綠色制造和生態(tài)農(nóng)業(yè)的企業(yè)或機構(gòu)提供貸款扶持，并實施優(yōu)惠性的低利率；而對污染生產(chǎn)和污染企業(yè)的新建項目投資貸款和流動資金進(jìn)行貸款額度限制，并實施懲罰性高利率的政策手段?！熬G色信貸政策”是指致力于引導(dǎo)和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增長方式、消費模式向節(jié)約能源資源和保護(hù)生態(tài)方向發(fā)展的信貸政策。我國綠色信貸政策的出臺，始于20中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于改進(jìn)和加強節(jié)能環(huán)保領(lǐng)域金融服務(wù)工作的指導(dǎo)意見》，及環(huán)保總局、人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于落實環(huán)保政策法規(guī)防范信貸風(fēng)險的意見》，標(biāo)志著綠色信貸政策全面進(jìn)入到我國環(huán)境保護(hù)與污染減排的主戰(zhàn)場。同年l1月，中國銀監(jiān)會又印發(fā)了《節(jié)能減排授信工作指導(dǎo)意見》，對綠色信貸政策的實施做了進(jìn)一步的規(guī)定。
（二）綠色保險政策
綠色保險即“環(huán)境污染責(zé)任保險”，是以環(huán)境污染事故對第三者造成人身和財產(chǎn)損害所依法應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任為標(biāo)的的一種責(zé)任保險。環(huán)?？偩趾捅１O(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于環(huán)境污染責(zé)任保險工作的指導(dǎo)意見》，標(biāo)志著我國開始建立環(huán)境污染責(zé)任保險制度。根據(jù)該《意見》要求，將對生產(chǎn)、經(jīng)營、儲存、運輸和使用危險化學(xué)品企業(yè)、易發(fā)生污染事故的石油化工企業(yè)和危險廢物處置企業(yè)，特別是近年來發(fā)生重大污染事故的企業(yè)和行業(yè)開展環(huán)境污染責(zé)任保險的試點工作。這是繼綠色信貸政策之后，環(huán)保總局推出的第二項綠色金融政策。
（三）綠色證券政策
綠色證券政策是指以上市公司環(huán)保核查制度和環(huán)境信息披露制度為核心，通過調(diào)控社會募集資金投向，遏制高能耗和高污染行業(yè)過度擴張，防范資本風(fēng)險，并促進(jìn)上市公司持續(xù)改進(jìn)環(huán)境表現(xiàn)。20環(huán)保總局發(fā)布的《關(guān)于加強上市公司環(huán)保監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見》，標(biāo)志著我國開始建立綠色證券政策。該意見要求對從事火電、鋼鐵、水泥、電解鋁行業(yè)以及跨省經(jīng)營的“雙高”行業(yè)（13類重污染行業(yè)）的公司申請首發(fā)上市或再融資的，必須根據(jù)環(huán)保總局的規(guī)定進(jìn)行環(huán)保核查。環(huán)保核查意見也作為證監(jiān)會受理重污染行業(yè)ip0申請的必備條件之一。當(dāng)然，綠色金融政策的體系范圍，還應(yīng)包括綠色稅收、綠色采購、綠色風(fēng)險投資、綠色發(fā)展基金等制度，它們是我國在經(jīng)濟發(fā)展過程中應(yīng)逐步予以關(guān)注的經(jīng)濟政策工具。
三、我國綠色金融制度的規(guī)則分析
當(dāng)前，我國綠色金融制度尚停留在試點和政策的層面，內(nèi)容還不完整，效能也難以充分發(fā)揮，要發(fā)揮綠色金融政策保護(hù)環(huán)境的作用，應(yīng)當(dāng)逐步完善其規(guī)則內(nèi)容。
（一）綠色信貸制度
環(huán)保部門和有關(guān)機構(gòu)發(fā)布的綠色信貸指導(dǎo)意見，初步建立了綠色信貸政策的基本框架，但在具體的操作層面，還有一些規(guī)則需要完善。
1。建立環(huán)保與金融機構(gòu)的信息溝通機制。環(huán)保部門應(yīng)逐步把環(huán)保認(rèn)證、環(huán)保獎勵等企業(yè)環(huán)保信息提供給金融機構(gòu)，金融機構(gòu)再把這些信息納入企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫。在金融機構(gòu)方面，應(yīng)盡力完善企業(yè)征信系統(tǒng)和企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫，為信貸審查提供良好的信息條件，而銀行在辦理管理信貸業(yè)務(wù)時，應(yīng)審查企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫中的企業(yè)環(huán)保信息，并把企業(yè)環(huán)保核查信息作為信貸的重要依據(jù)。
2。制定涉及基本環(huán)境風(fēng)險的“綠色信貸指南”。
環(huán)保部門和銀行機構(gòu)在借鑒國外“綠色信貸指南”經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，應(yīng)建立和完善我國有關(guān)基本環(huán)境風(fēng)險的金融信貸指南和細(xì)則，必須結(jié)合國情完善綠色信貸風(fēng)險審核的規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，為國內(nèi)的企業(yè)和金融機構(gòu)提供參考?！熬G色信貸指南”的制定，應(yīng)主要從三個方面來設(shè)置指標(biāo)：第一，建設(shè)項目授信的環(huán)保要求。建設(shè)項目或者新建項目必須滿足“三同時”制度的要求；第二，建設(shè)項目授信的產(chǎn)業(yè)政策要求。對允許類的新建項目，在風(fēng)險可控的前提下積極地提供信貸支持，對限制和淘汰類的項目則不能提供支持；第三，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營要達(dá)到環(huán)保要求。根據(jù)企業(yè)是否遵守環(huán)保要求，對貸款企業(yè)實行分類管理，不同類別企業(yè)實行有差別的授信政策。
（二）綠色證券制度
我國雖在綠色證券的具體內(nèi)容構(gòu)建上取得了重要進(jìn)展，但還沒有建立完善的制度規(guī)則，應(yīng)從四個方面改進(jìn)。
1。企業(yè)上市融資的環(huán)保準(zhǔn)人與核查標(biāo)準(zhǔn)。證券監(jiān)管部門在企業(yè)股票上市發(fā)行審核時，應(yīng)將環(huán)保核查作為一項重要的準(zhǔn)入指標(biāo)進(jìn)行考察，對那些環(huán)境友好型企業(yè)，則應(yīng)當(dāng)優(yōu)先鼓勵其進(jìn)入資本市場融資，同時，對于中小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板市場上市融資的，同樣應(yīng)建立相應(yīng)的準(zhǔn)入機制，鼓勵中小型環(huán)境友好企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板市場優(yōu)先上市融資。已經(jīng)上市的公司申請再次融資的，也要經(jīng)過環(huán)保核查環(huán)節(jié)的審查，以確保融資資金流向綠色產(chǎn)業(yè)。但是，目前只有重污染行業(yè)的ipo申請環(huán)節(jié)才需要環(huán)保核查意見，而沒有涵蓋所有行業(yè)的上市申請；另外，對于已經(jīng)上市企業(yè)的再融資行為，也沒有環(huán)保核查的要求。因此，證券監(jiān)管部門與環(huán)保部門應(yīng)制定一套具有可操作性的審查規(guī)則。
2。上市公司的環(huán)保核查制度。目前，在環(huán)保核查對象、核查內(nèi)容以及核查程序等方面，已有一些具體規(guī)定，但仍然還存在著需要完善的地方。首先，關(guān)于核查信息公開的問題，僅規(guī)定了對環(huán)?？偩诌M(jìn)行核查的結(jié)論予以公示，對于由省級環(huán)保部門負(fù)責(zé)核查的信息是否也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示未作規(guī)定。本文認(rèn)為所有上市公司的環(huán)保核查信息都應(yīng)當(dāng)予以公開；其次，目前的環(huán)保核查是由環(huán)境保護(hù)部門進(jìn)行，核查公信力不足。應(yīng)當(dāng)允許社會公眾對公開的環(huán)保核查結(jié)果進(jìn)行舉報和監(jiān)督，公眾參與和輿論監(jiān)督是確保環(huán)保核查真實性的重要基礎(chǔ)；再次，由于對上市公司的環(huán)保核查涉及到新制度的創(chuàng)立，其僅僅由效力層次較低的部門規(guī)章加以規(guī)定，顯然無法保障該制度的實效性，因此，應(yīng)對其進(jìn)行專門立法，以法律的形式來保障其實施。
3。上市公司的環(huán)境信息披露制度。目前，我國信息披露制度的組成包括首次信息披露（招股說明書、上市公告）、定期報告（中期報告、年度報告）和臨時報告（重大事項報告）三部分。但是，在上市公司的信息披露制度中，尚未包含有環(huán)境信息的強制披露要求。在《關(guān)于加強上市公司環(huán)保監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見》中，明確了上市公司重大環(huán)境事件的臨時報告制度，這表明我國環(huán)境保護(hù)部門要求上市公司把環(huán)境信息作為信息披露的內(nèi)容來對待。因此，證券監(jiān)管部門應(yīng)修改有關(guān)法律法規(guī)，以保障環(huán)境信息披露制度的實效性。
4。上市公司的環(huán)境績效評估制度。上市公司的環(huán)境績效是上市公司披露的重要環(huán)境信息之一，因此，科學(xué)地確立上市公司的環(huán)境績效評估指標(biāo)體系，是環(huán)境信息披露制度成敗的關(guān)鍵。在這方面可以借鑒國外成熟的經(jīng)驗，如iso的環(huán)境績效評估標(biāo)準(zhǔn)，它包括企業(yè)內(nèi)部的環(huán)境績效指標(biāo)（epi）和企業(yè)周圍的環(huán)境狀態(tài)指標(biāo)（ecd，其中前者（epi）又分為管理績效指標(biāo)（mpi）和操作績效指標(biāo)（opi）。
（三）綠色保險制度
我國的環(huán)境保險制度的建立，要立足我國國情和經(jīng)濟發(fā)展水平，同時借鑒發(fā)達(dá)國家的有益經(jīng)驗。我國的環(huán)境責(zé)任保險制度應(yīng)在以下方面加以考慮：
1。環(huán)境責(zé)任保險費率的設(shè)置。在保險公司對污染程度不同的企業(yè)收取統(tǒng)一保險費率的保費時，造成清潔生產(chǎn)企業(yè)與污染企業(yè)要同等保險，即意味著污染較大的企業(yè)并不需要付出更多的保險費，這可能導(dǎo)致清潔生產(chǎn)企業(yè)的逆選擇行為，因此，需要對它們實行差別保險費率，從而在制度上刺激和引導(dǎo)企業(yè)采用環(huán)保技術(shù)和清潔生產(chǎn)。
2。環(huán)境責(zé)任保險模式的確定。在世界范圍內(nèi)，主要有三種環(huán)境責(zé)任保險模式：一是以德國為代表的強制保險與財務(wù)保證相結(jié)合的環(huán)境責(zé)任保險制度；二是以瑞典為代表的單一強制保險制度；三是以任意保險為主，強制責(zé)任保險為輔的責(zé)任保險制度。第一種模式范圍窄，金融機構(gòu)不愿參與，第三種模式是建立在發(fā)達(dá)的保險市場基礎(chǔ)上的，基于經(jīng)濟發(fā)展水平較低和企業(yè)風(fēng)險防范意識較差等原因，我國應(yīng)采取強制性責(zé)任保險模式。
四、綠色金融政策的立法路徑及法理基礎(chǔ)
把綠色金融制度具體落實在“兩型社會”的建設(shè)之中，需要在“兩型社會”試驗區(qū)內(nèi)對綠色金融進(jìn)行區(qū)域性立法。區(qū)域性立法的必要性，主要體現(xiàn)在：（1）綠色金融政策以法律形式固定下來，表現(xiàn)為一種法律形態(tài)的激勵機制，能夠使“兩型社會”試驗區(qū)內(nèi)的企業(yè)有一個穩(wěn)定的預(yù)期和固定的行為模式，避免了經(jīng)濟政策的易變性和短期性，從而有利于“兩型社會”建設(shè)中的可持續(xù)發(fā)展最終目標(biāo)的實現(xiàn)。（2）我國目前的綠色金融政策，在總體上有局限性，并不能對“兩型社會”建設(shè)起到完全激勵機制的效應(yīng)，例如綠色證券政策主要針對那些具有重大環(huán)境污染風(fēng)險的上市公司和準(zhǔn)備上市的企業(yè)，而不能影響到那些不具有重大環(huán)境污染風(fēng)險的企業(yè)。綠色金融的理念，只有在“兩型社會”試驗區(qū)內(nèi)通過“先行先試”立法模式來實現(xiàn)，反過來，這種創(chuàng)新型金融立法又有利于推進(jìn)“兩型社會”的建設(shè)。
（一）綠色金融政策的立法路徑
綠色金融政策法律化的路徑，簡單來說，就是把綠色金融政策轉(zhuǎn)化為綠色金融法律。綠色金融政策上升為法律后，可以發(fā)揮法律的規(guī)范作用，通過對行為的激勵以及對利益的調(diào)整而實現(xiàn)法律對社會的'調(diào)控功能，以及實現(xiàn)經(jīng)濟社會環(huán)境全面協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)然，政策轉(zhuǎn)化為法律，應(yīng)該遵循立法的正當(dāng)程序，按照《立法法》的相關(guān)規(guī)定來進(jìn)行立法ll。把綠色金融政策轉(zhuǎn)化為綠色金融法律，在法律化的表現(xiàn)形式上，至少有兩種形式可以選擇：“軟法”或“硬法”。所謂“軟法”是指原則上缺乏法律拘束力但有實際效力的行為規(guī)范引。在法律表現(xiàn)形式，“軟法”主要指“促進(jìn)型立法”；“硬法”多指權(quán)利義務(wù)明確對應(yīng)的“管理型立法”，強制性規(guī)范較多，且違反強制性規(guī)定后的法律責(zé)任占主導(dǎo)地位。而“軟法”或“促進(jìn)型立法”中，法律主體的責(zé)任主要是道義責(zé)任、社會責(zé)任，法律責(zé)任相對弱化，倡導(dǎo)性規(guī)范相對較多，強制性規(guī)范較少。
我國環(huán)境保護(hù)國策與節(jié)能減排戰(zhàn)略的實施，迫切需要金融業(yè)配合，通過環(huán)境金融政策工具來激勵企業(yè)踐行環(huán)保社會責(zé)任；我國“兩型社會”的建設(shè)，就是要建立資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的社會，綠色金融制度，是推動“兩型社會”建設(shè)的一個比較妥當(dāng)?shù)募顧C制，二者在目的上具有高度的一致性與契合性。我國目前的綠色金融政策符合“促進(jìn)型立法”的特點，因為綠色金融政策并不完全是一種強制性規(guī)范，在更多意義上是一種倡導(dǎo)性規(guī)定。我國綠色金融政策法律化的最佳形式應(yīng)是“促進(jìn)型立法”，因此，由綠色金融政策轉(zhuǎn)化為“軟法”或“綠色金融促進(jìn)法”，是我國綠色金融政策法律化的合適路徑。
當(dāng)然，由于時機并不成熟和實踐經(jīng)驗不足，目前要求制定全國性的“綠色金融促進(jìn)法”并無太大的可能性。但是，綠色金融政策轉(zhuǎn)化為法律還有兩種可能的路徑：一是采取分別修法的形式，即對《商業(yè)銀行法》、《證券法》或《保險法》等進(jìn)行修改時，加入綠色信貸制度、綠色證券制度以及綠色保險制度的內(nèi)容，即“金融法的生態(tài)化”的法律化路徑。但這種立法模式，在目前似乎也不太現(xiàn)實，理由在于我國綠色金融政策還處于試點和摸索階段，缺乏綠色金融制度實施的實踐經(jīng)驗，而我國在立法上采取的“成熟一個制定一個”的立法策略，因此這些制度要進(jìn)入各個金融單行法的可能性并不太大。因此，對于綠色金融政策轉(zhuǎn)化為法律而言，可能性最大的一種路徑，就是在“兩型社會”試驗區(qū)中，通過省級人大制定“綠色金融促進(jìn)條例”，這是一種比較好的立法策略。
（二）綠色金融政策法律化的法理基礎(chǔ)
在“兩型社會”綜合試驗區(qū)中，通過省級人大來制定“綠色金融促進(jìn)條例”，既具有現(xiàn)實性和必要性，也具有正當(dāng)性與合法性。如前所述，綠色金融制度與“兩型社會”的目標(biāo)完全一致，都致力于環(huán)境友好型和資源節(jié)約型社會的建設(shè)，同時，推行綠色金融制度，有利于建成“兩型產(chǎn)業(yè)”從而促進(jìn)“兩型社會”的建設(shè)，因此，制定“綠色金融促進(jìn)條例”，有利于在“兩型社會”綜合試驗區(qū)內(nèi)推動“兩型社會”的建設(shè)。另外，在“兩型社會”建設(shè)中通過“綠色金融促進(jìn)條例”，來推動綠色金融制度的實施，也是在“兩型社會”綜合試驗區(qū)進(jìn)行金融制度創(chuàng)新的一種途徑，是踐行金融創(chuàng)新理念和權(quán)限的一種積極措施。當(dāng)然，這種金融創(chuàng)新理念應(yīng)具有正當(dāng)?shù)姆ɡ砘A(chǔ)。
那么，通過“綠色金融促進(jìn)條例”來實施金融制度創(chuàng)新的正當(dāng)性何在？筆者認(rèn)為，其正當(dāng)性的法理基礎(chǔ)，在于“兩型社會”建設(shè)中“先行先試權(quán)”與“先行先試”立法模式?！跋刃邢仍嚈?quán)”的本質(zhì)是改革創(chuàng)新，就是要突破成規(guī)的限制，通過推行創(chuàng)新型的制度來對現(xiàn)行的體制、機制及制度進(jìn)行改革?？梢?，通過制定“綠色金融促進(jìn)條例”來推行綠色金融制度，也是“兩型社會”中的“先行先試權(quán)”一種制度實踐?！跋刃邢仍嚒绷⒎Ｊ绞且赃m應(yīng)性價值為核心的“變革性立法”模式和以安定性價值為基礎(chǔ)的“自治型立法”模式的結(jié)合體。它有兩個特點：一是“先行”要求通過“立法先行”的方法，發(fā)揮法律的指引功能，調(diào)整相應(yīng)的社會關(guān)系，而達(dá)到對社會某種秩序的追求?！傲⒎ㄏ刃小笔侵饔^判斷的產(chǎn)物，其變量多來自外部，是通過立法這項制度安排適應(yīng)社會現(xiàn)實的變革性活動；二是“先試”則要求依賴“試錯先行”的方式，發(fā)揮實踐對理論的檢驗作用，通過在特定領(lǐng)域和時空背景下的試驗獲取一定的“地方性知識”，然后將其擴展，使其更具普適性?！霸囧e先行”是客觀性經(jīng)驗的獲取，其變量更多地發(fā)端于實踐本身，是通過檢驗立法的實效而進(jìn)行的自治性活動[1。具體到“兩型社會”建設(shè)中的綠色金融制度，“先行先試權(quán)”要求首先是“立法先行”，即通過地方人大制定“綠色金融促進(jìn)條例”來實施綠色金融制度。此外，它還要求以“試錯先行”的方式來推行綠色金融制度，在綠色金融制度的實踐過程中獲取有益的經(jīng)驗與措施，一方面使綠色金融制度的法律規(guī)則更加完善，另一方面，為在全國范圍內(nèi)實施綠色金融制度提供實踐經(jīng)驗和理論支撐。
五、結(jié)論
房地產(chǎn)金融心得篇十
周邊安全環(huán)境是我國進(jìn)行社會主義現(xiàn)代化建設(shè)最重要的外部條件。我國周邊多個方向頻繁出現(xiàn)異常狀況，我國周邊安全問題關(guān)乎到國家安全形勢的發(fā)展和國家主權(quán)的維護(hù)，我國必須要塑造相應(yīng)的國家安全意識，迎接即將面臨的諸多問題，努力營造良好的周邊安全環(huán)境。
關(guān)鍵詞：中國周邊安全穩(wěn)定動蕩
近期，中國周邊安全環(huán)境新變數(shù)與新“亂子”有所增加，不穩(wěn)定與不確定性有所上升，在中國與周邊國家的關(guān)系中，一些爭議和摩擦連續(xù)出現(xiàn)，如中日釣*島之爭、中印邊界領(lǐng)土爭端、中菲黃巖島對峙事件等當(dāng)前中國周邊環(huán)境總體上呈現(xiàn)“東緩”、“西安”、“南亂”、“北穩(wěn)”之勢。
1、中國南海海洋權(quán)益之爭
在我國周邊安全諸多的挑戰(zhàn)中，最近一段時變現(xiàn)得最為突出的無疑是我國與南亞五國（越南、文萊、菲律賓、印度尼西亞、馬來西亞）南海主權(quán)之爭和中日釣*島之爭等。菲律賓驅(qū)逐我國在黃巖島作業(yè)的漁民、越南挑釁我國臺灣駐太平島士兵、日本無理扣押我國在釣*島附近作業(yè)的漁民等。事實，中國與東南亞國家的南海之爭，不僅存在島嶼之爭，還有海域劃界和資源開發(fā)之爭。中國和日本除了釣*島的主權(quán)歸屬之爭外，還有專屬經(jīng)濟區(qū)和東海大陸架劃界問題，中國和朝韓在東海域劃界問題上也有分歧，這些問題都是關(guān)于資源和地緣優(yōu)勢爭端，而這些海洋權(quán)益一旦喪失，將危害中國國土安全。
我國與南亞五國、日本、韓國、朝鮮等國的海權(quán)之爭，實質(zhì)是這些國家我國海洋資源的窺視、無理占有欲掠奪。21世紀(jì)是海洋的世紀(jì)，隨著能源資源短缺的問題日益嚴(yán)重，人們漸漸地把更多的目光轉(zhuǎn)到海上資源。因為南海蘊藏這大量豐富的石油、魚類等資源，所以我國周邊各國都想來撈一手。
2、美國“重返”亞太
美國戰(zhàn)略東移的實際展開，東亞和中亞地區(qū)都將成為美國軍事部署和戰(zhàn)略爭奪的重點，這在客觀上也勢必加大對中國的軍事壓力。
目前，美國全球戰(zhàn)略重心正在由大西洋向太平洋轉(zhuǎn)移，其軍事部署的重點也在隨之調(diào)整，大量先進(jìn)的海空力量逐步部署到東亞地區(qū)。同時，為了控制中亞地區(qū)的能源資源，美國也加快了謀勢中亞的步伐，既和俄羅斯?fàn)帄Z勢力范圍，也對中國形成鉗制。中美之間盡管在經(jīng)濟合作領(lǐng)域日益密切，政治對話也不斷加強，但作為當(dāng)今世界唯一超級大國，美國決不會改變對中國的防范立場。美國的戰(zhàn)略非常注重前瞻性，不是考慮三五年的事情，而是預(yù)謀一二十年甚至二三十年的事情，他們不可能對快速發(fā)展的中國完全放心，軍事上的未雨綢繆是應(yīng)有之義。在此情況下，中美之間在東北亞、東海和南海以及中亞地區(qū)的“戰(zhàn)略相撞”難以避免，這些問題如果處理失當(dāng)，不僅會造成中美雙方的磨擦甚至沖突，也會影響中國周邊地區(qū)的穩(wěn)定。
面對復(fù)雜的周邊環(huán)境應(yīng)采取的對策
面對復(fù)雜多變的周邊環(huán)境，中國應(yīng)加快謀劃“大周邊戰(zhàn)略”，區(qū)分陸地與海洋的不同情況，統(tǒng)籌各大地緣方向，針對地區(qū)熱點，創(chuàng)新運用博大精深的“中華文韜武略”，破解美國的“巧實力”及個別鄰國的'“小伎倆”
（一）“大周邊戰(zhàn)略”應(yīng)強調(diào)以下兩大原則
一是“剛?cè)岵?，周邊?zhàn)略切忌“陰柔有余、陽剛不足”，包括在南海問題與南沙爭端上。對內(nèi)對外都要講清楚中國“走和平發(fā)展道路”的完整含義，和平發(fā)展絕不排除為捍衛(wèi)自身正當(dāng)利益的自衛(wèi)反擊，應(yīng)讓周邊個別國家盡早“清醒”過來，打掉其幻想與錯覺，以免其日后因挑釁中國被懲罰而“后悔莫及”。與此同時加快“硬實力”建設(shè)，重點提升?？者h(yuǎn)程防衛(wèi)打擊能力。
二是“政經(jīng)相輔”，“政”指政治與安全事務(wù)。應(yīng)正視中國與東盟一些國家在南海存在的安全利益沖突，美國因此才有機可乘。中國與鄰國之間經(jīng)濟利益基本吻合，但安全利益。則存在沖突（領(lǐng)土與海洋權(quán)益爭端等），這些鄰國因而“經(jīng)濟上靠中國、安全上靠美國”，在安全上利用美國“制約”中國。破解這一困境須對癥下藥、“以長補短”，經(jīng)濟是中國的優(yōu)勢與“強項”，安全則是中國的劣勢與“短板”，應(yīng)一面擴大經(jīng)濟共同利益，一面妥善化解安全利益沖突，應(yīng)將經(jīng)濟與安全聯(lián)系起來，以經(jīng)濟手段來促進(jìn)安全合作或抑制安全沖突，包括對侵犯中國權(quán)益的國家實施經(jīng)濟制裁、相關(guān)制裁應(yīng)準(zhǔn)確打到對方的“痛處”與要害。
（二）努力保持中美關(guān)系的穩(wěn)定
美國是當(dāng)今世界唯一的超級大國，對全球事務(wù)和亞洲地區(qū)的事務(wù)有著巨大的影響力。美國的態(tài)度在相當(dāng)大的程度上可以影響日本、韓國、澳大利亞以及東南亞很多國家的政策。在我國周邊許多熱點問題的背后，都有美國的影子。由于我國被美國認(rèn)為是最有潛力在未來挑戰(zhàn)其主導(dǎo)地位的國家，美國對華政策中防范的一面在一個相當(dāng)長的時間內(nèi)不可能消失。但美國在保持中美關(guān)系的穩(wěn)定方面也有著重要的利益，在很多國際事務(wù)上，美國需要我國的合作。因此，只要雙方做出足夠的努力，中美關(guān)系可以維持一個相對穩(wěn)定的局面。
3、發(fā)展睦鄰?fù)饨?，拓展我國在周邊國家中的影響?BR> 綜合實力的增強，使我國營造有利周邊環(huán)境的能力也相應(yīng)增強。我國雖然在周邊地區(qū)產(chǎn)生了一定的影響力，但與我國綜合實力相比，兩者之間并不相稱。現(xiàn)在，我國與很多周邊國家的關(guān)系中，最重要的支柱還處于經(jīng)濟合作的層面，如何加強我國與一些周邊國家在政治、戰(zhàn)略層面的合作，建立起高度穩(wěn)定的、經(jīng)得起國際環(huán)境變化考驗的戰(zhàn)略關(guān)系，還是一個需要努力加以實現(xiàn)的目標(biāo)。
此外，針對外界對南海問題的炒作與曲解，宜適時明確界定中國在南海的維權(quán)“底線”。
放眼未來，周邊是中國崛起必須經(jīng)歷的“大考”，也是一道必須邁過去的“坎”，謀劃中國對外“大戰(zhàn)略”，務(wù)必優(yōu)先“經(jīng)營”與“料理”好“大周邊”。
將本文的word文檔下載到電腦，方便收藏和打印
推薦度：
點擊下載文檔
搜索文檔
房地產(chǎn)金融心得篇十一
摘要：房地產(chǎn)是一種具有消費和投資雙重屬性的特殊商品，其需求和供給都會受到金融政策變化的影響。如果提高利率必將減少房地產(chǎn)市場的需求，如果降低利率必將增加房地產(chǎn)市場的需求。另外，貸款的首付比例，匯率的變化，股市的變化等，都和房價的變化具有十分明顯的互動效應(yīng)。深入分析這些影響對于合理制定金融政策、控制房地產(chǎn)商品價格具有重要的意義。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);金融政策;房價
房地產(chǎn)商品是家庭消費支出中最大的一部分，房地產(chǎn)商品具有消費和投資的雙重屬性，消費者可以通過購買或者租賃兩種方式享受住房服務(wù)，上述三個特征決定了房地產(chǎn)市場和金融的關(guān)系非常密切，金融政策的改變必然對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。一個國家房地產(chǎn)價格的快速上漲，必然提升人們對房地產(chǎn)投資的利潤預(yù)期，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的過度膨脹。尤其是在經(jīng)濟全球化日益發(fā)展和人民幣升值預(yù)期不斷增強的情況下，國外資金也會更多地涌向中國的房地產(chǎn)市場。因此，合理制定金融政策，并有效利用其變化可能產(chǎn)生的積極影響，對于控制房地產(chǎn)市場價格的快速上升，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，無疑具有十分重要的意義。本文擬從利率、首付比例和匯率三個方面，從經(jīng)濟學(xué)的需求和供給的視角，來分析房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)價格的影響。
一、金融政策與房地產(chǎn)需求
（一）利率與房地產(chǎn)市場需求
利率對居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現(xiàn)在兩個方面：（1）當(dāng)利率降低時，會迫使人們降低儲蓄而轉(zhuǎn)向消費或進(jìn)行其他投資，居民在尋找消費和投資出路時，可能會考慮購買或者擴大住宅的消費或投資。這對于原來已計劃擴大住宅消費或投資的居民來說，會加快他們的行動步伐，進(jìn)而增加對住宅的現(xiàn)實需求;（2）在利率降低時，住宅抵押貸款的利率同時降低，這在實際上降低了居民進(jìn)行住宅消費或投資的成本，也會刺激居民擴大住宅需求。相反，當(dāng)利率提高時，住宅需求會必然減少。
住宅是家庭最主要的資產(chǎn)。按照國際測算標(biāo)準(zhǔn)，住宅價格大約是一個家庭可支配收入的7倍左右，也就是說，一個家庭需要7年的時間才能買得起一套房子。住宅的昂貴價格使得家庭必須靠銀行貸款才能購買起住宅，而影響消費者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。我國針對居民購買住宅的金融政策大致出現(xiàn)在底初，當(dāng)時，政府為了鼓勵房地產(chǎn)市場的發(fā)展，解決老百姓家有所居的問題，出臺了一些相關(guān)政策措施，于是，五大國有銀行開始面向居民提供低息住房貸款，但效果卻并不明顯。其中的原因可能很多，比如說大多數(shù)居民的資金積累有限，以致住宅購買需求還沒有普遍形成;再比如，銀行新推出一項業(yè)務(wù)時對風(fēng)險的評估往往偏高，而居民也對住房貸款從觀念到習(xí)慣還不能立即接受;除了這些以外，銀行確定的大約10%的高利率，不能不說是擋在房地產(chǎn)市場發(fā)展道路上的一個主要障礙。進(jìn)入新世紀(jì)后，隨著中央政府對民生問題的更多關(guān)注和銀行利率的逐步降低（基本保持在5%—6%左右），使越來越多的居民開始通過按揭進(jìn)行住房投資和提前實現(xiàn)住房消費，住房按揭貸款絕對數(shù)量和占總貸款比重都出現(xiàn)了迅速增加。
利率對家庭實際支出的影響，可以通過實際例子予以說明。一套總額100萬元的房子，首付20萬元，貸款80萬元，年限為，采用5。04%的年利率（1月1日前的實際貸款利率）則月均還款額為5297元，采用7。83%的年利率（9月15之后的實際貸款利率）則月均還款額為6038元，利率的增加將使家庭每月多支出741元，支出的增加必將減少對住宅的需求。
回顧中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史就可以發(fā)現(xiàn)，利率對消費者具有重要的影響：提高利率必將減少房地產(chǎn)市場的需求，而降低利率將會降低居民的月均還款額，減少居民的負(fù)擔(dān)，從而增加對住宅的需求。顯而易見，提高利率，將對房地產(chǎn)市場需求、從而對房地產(chǎn)市場價格具有極大的抑制作用。此情況20非常明顯，致使國家在一年之內(nèi)多次提高利率，以抑制房價的過快上漲。
（二）貸款首付比例與房地產(chǎn)市場需求
以來，銀行不斷降低房地產(chǎn)市場的首付比例，許多銀行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低，意味著許多家庭可以提前享受到住房需求，未來的房地產(chǎn)需求得以在短期內(nèi)實現(xiàn)，降低了住房消費或投資的成本，大大刺激了房地產(chǎn)需求的增加。對銀行來說，貸款首付比例的降低，一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)，另一方面卻也使銀行面臨的風(fēng)險不斷增加，進(jìn)而使住房貸款的壞帳率增加，一旦對風(fēng)險的評估和對壞帳率的測算達(dá)到一定程度，銀行舊會逐步提高首付比例。首付比例的增加，既會提高按揭貸款門檻，降低銀行按揭貸款的風(fēng)險，也會加大投機活動所需的資金周轉(zhuǎn)量，從而有效地抑制房地產(chǎn)市場上的投機活動。
具體到中國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，我們認(rèn)為，政府進(jìn)行金融政策調(diào)控的'目的，不應(yīng)當(dāng)是限制居民的正常需求（反而應(yīng)當(dāng)大力鼓勵），而應(yīng)該是降低銀行的金融風(fēng)險和減少房地產(chǎn)市場的投機炒作行為。根據(jù)國外的數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，在正常的房地產(chǎn)環(huán)境下，首付20%之后，銀行住房貸款的不良貸款率低于0。5%，但在出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫的時候另當(dāng)別論。銀行的資金大多來自普通老百姓的存款，因此一定要設(shè)立按揭貸款首付比例的門檻來保護(hù)儲戶的利益。當(dāng)前在20%的基礎(chǔ)上繼續(xù)提高首付比例雖然可以進(jìn)一步降低不良貸款率，但是同時會壓縮房地產(chǎn)市場的正常消費需求，所以政府的落腳點應(yīng)該在大大提高第二套住房貸款的首付比例。
（三）匯率、經(jīng)濟全球化與房地產(chǎn)需求
房地產(chǎn)商品具有投資需求的基本屬性，中國處于經(jīng)濟快速增長的階段，每年國民經(jīng)濟保持10%左右的增長率。同時中國處于城市化率快速推進(jìn)的過程，城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，這些因素的存在使房地產(chǎn)價格必然保持較高速度的增長。中國加入wto以后，隨著經(jīng)濟全球化進(jìn)程的深入，資金的逐利本性決定國外資金必然有強烈的動機來購買中國的房地產(chǎn)商品。另外從匯率的角度分析，中國目前處于人民幣升值的加速期，人民幣升值的預(yù)期必將刺激更多的國外資金涌入中國市場。因此，在冷卻國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資需求的同時，必須采取措施控制國外資金的涌入。
（四）樓市與股市的互動效應(yīng)
從投資的角度分析，股市和樓市具有同樣的特征，尤其是在價格快速上漲的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)市場的投資屬性體現(xiàn)的十分明顯。以后整體市場投資渠道的缺乏，特別是6月以后股市的一路下跌，中小投資者對股市逐漸失去信心。另外，由于住宅商品固有的一些屬性（不動產(chǎn);銷售不出去可以轉(zhuǎn)租;隨著經(jīng)濟發(fā)展、周圍環(huán)境優(yōu)化可以增值等），房地產(chǎn)投資（尤其在大城市）基本成為高回報、低風(fēng)險投資的惟一渠道，投資房產(chǎn)的人群包括個人、企業(yè)、銀行、基金等等（顧建發(fā)，）。
需要特別注意的是以來，中國股市一路上漲，致使許多家庭財富得到了迅速增加。在股市處于快速增長的階段，資金并不會明顯轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場，但是，一旦股市進(jìn)入調(diào)整階段，股市的資金將會迅速轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場，股市本身的財富效應(yīng)也會增加房地產(chǎn)的消費需求，此時房地產(chǎn)價格又將出現(xiàn)上漲趨勢。這種狀況在年表現(xiàn)得非常突出。
二、金融政策與房地產(chǎn)供給
影響房地產(chǎn)供給的主要因素是房地產(chǎn)市場價格預(yù)期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率（周偉林、等，）。從金融政策的角度，則主要是考慮銀行利率的作用。開發(fā)商在開發(fā)樓盤的過程中，其資金來源主要為銀行貸款。貸款利率的提高，將會增加開發(fā)商在取得土地、開發(fā)樓盤中的現(xiàn)金流支出，加大開發(fā)的成本也即提高房地產(chǎn)市場的進(jìn)入門檻。
住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點，其開發(fā)往往需要巨額資金投入，離不開銀行等金融機構(gòu)的資金支持。因此，銀行利率高低直接影響到住宅市場的供應(yīng)量。如果國家采取緊縮的貨幣政策，銀行減少對住宅開發(fā)商的貸款，提高市場利率，這樣，住宅開發(fā)的借貸成本提高，住宅供給往往會減少。另外，由于銀行利率提高，人們儲蓄愿望增強，進(jìn)而減少對房產(chǎn)的消費需求與投資需求，也會影響住宅開發(fā)商的供給愿望。相反，國家采取寬松的貨幣政策，銀行擴大放款，市場利率下降，住宅開發(fā)成本降低，就會刺激住宅開發(fā)商增加住宅供給。同時，利率降低，人們的儲蓄愿望隨之下降，促使人們進(jìn)行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低，又會刺激人們使用消費信貸方式購房，增加住宅需求，推動住宅價格上漲，進(jìn)而引起住宅供給的增加。
在人民幣升值預(yù)期的作用下，如果國家對于國外資本進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場沒有任何限制，也必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)商品供給的增加。與此同時，根據(jù)股市和房市間的互動影響，可以想象，股市的波動也會直接或間接地對住房供給發(fā)生影響。
三、結(jié)論和政策建議
由上所述可見，金融政策的變化是通過需求和供給兩個方面對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生重要影響的。因此，合理利用金融政策調(diào)控房價具有非常重要的意義。但是，制定金融政策并使其有效地發(fā)揮作用，并不是象有人想象的那樣簡單。
首先，在其他條件不變的情況下，提高住房貸款利率，或者抬高住房貸款門檻，都將抑制購房欲望和實際投資，從而抑制房價的無序上升。然而，需要注意的是，政府出臺金融政策的目的，并非簡單地降低房價，而是使房地產(chǎn)價格充分反映供給和需求信息，降低房地產(chǎn)商品的投資和投機屬性，降低銀行的金融風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。進(jìn)一步說，銀行還可以針對不同的房地產(chǎn)投資貸款實施差別利率政策。
其次，由于房地產(chǎn)商品的特殊性，在使用金融政策調(diào)控房價時，必須同時考慮房地產(chǎn)投資的利潤預(yù)期走向。因為一般情況下，投資與否或多少取決于預(yù)期利潤和銀行利率的比較。假如房地產(chǎn)投資的預(yù)期利潤率居高不下，而政府對非居住性購房又缺乏必要的限制。那么，即便降低了利率，投資仍然不會減少，從而使金融政策對房地產(chǎn)市場價格的抑制作用就無法發(fā)揮出來。
再次，人民幣匯率上升預(yù)期會強化現(xiàn)已存在的流動性過剩的問題，而對匯率的調(diào)控并非一國之力可為，這無疑使得中央政府的政策效果受到影響。
總之，金融政策可以在抑制房地產(chǎn)價格上有所作為，但是要使房地產(chǎn)價格真正得到控制，還應(yīng)綜合考慮各方面的情況，并配合使用其他相關(guān)的政策措施。
房地產(chǎn)金融心得篇十二
根據(jù)《^v^民法典》、《^v^城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
房屋的具體狀況以相關(guān)部門登記的權(quán)屬為準(zhǔn)。
第二條：上述房產(chǎn)的交易價格為：按套計價，總價：人民幣_________元整(大寫：___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整)。
第三條：付款時間與辦法
甲乙雙方同意以分期付款方式支付該房屋的購房款;在合同具備簽訂條件，簽訂本合同的當(dāng)日，乙方支付定金 人民幣(大寫：____拾____萬____仟 ____佰____拾____元整)給甲方;在 年 月 日前，乙方給付 萬元(大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整)給甲方，甲方在收到該款之日起兩日內(nèi)協(xié)助乙方到房屋登記部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù);在年 月 日前，乙方給付 萬元(大寫：____拾____萬 ____仟____佰____拾____元整)給甲方，甲方在收到該款之日起兩日內(nèi)協(xié)助乙方到國土部門登記部門辦理國有土地使用權(quán)過戶手續(xù)。
第四條：房屋交付時間：
第五條：稅費分擔(dān)：
甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費。經(jīng)雙方協(xié)商，本次交易中全部稅費由_______方承擔(dān)，包括乙方依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的契稅等。
第六條：違約責(zé)任
乙方的違約責(zé)任
1、乙方如未按本合同第三條規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按_________計算。
2、逾期超過 天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權(quán)終止合同，乙方按本合同約定的房屋總價款的 50%向甲方支付違約金。甲方實際經(jīng)濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實賠償。
3、乙方在本合同簽訂后，擅自解除本合同，不購買該房屋，乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的房屋總價款的50%向甲方支付違約金。
甲方的違約責(zé)任
2、逾期超過 個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)終止合同，甲方按房屋總價款的100%向乙方支付違約金。乙方實際經(jīng)濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實賠償。
3、甲方在本合同簽訂后，擅自解除本合同，不出賣該房屋，甲方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的房屋總價款的100%向乙方支付違約金。
第七條：本合同一式四份。甲乙雙方各一份，相關(guān)登記機關(guān)備案一份，具有同等法律效力，本合同經(jīng)雙方簽字捺印后生效。
第八條：本合同發(fā)生爭議的解決方式：
在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。
第九條：本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同具有同等法律效力。
出賣方(甲方)： 購買方(乙方)：
本合同簽訂日期：x年xx月xx日
本合同簽訂地點：
房地產(chǎn)金融心得篇十三
三期尾房銷售：年后銷售難度的增加，第一是產(chǎn)品的劣勢，上半年在售的三期剩余房源主要是客廳朝北的g4，客戶對此戶型的抗性普遍較大;第二就是價格，上半年周邊各大樓盤推出的打折促銷活動層出不窮，客戶要的優(yōu)惠也水漲船高，往往一個意向客戶談價格的時間可以是1個小時，也可以是半天，甚至是1天，交定之后真的可以說是身心疲憊，而正是因為這些刁鉆的客戶，磨練了我不屈不撓的迎刃而上的精神。
三期順利交房：三期于8月底的順利開展交房工作，并且無重大質(zhì)量問題。
參加公司培訓(xùn)：公司今年開始組織一線銷售人員參加一系列的培訓(xùn)，雄鷹訓(xùn)練營、精英訓(xùn)練營、核心專業(yè)團(tuán)隊，進(jìn)公司近3年以來，第一次參加這樣如此集中、含金量極高的培訓(xùn)活動，包括有：案前作業(yè)操作流程、商務(wù)禮儀、定價策略、高端住宅銷售，涉及的知識面較廣，對于扮演承上啟下角色的我們，受益匪淺。
二、工作中的得失
在這個項目服務(wù)也有近3年多了，回顧自己的工作，主要在以下幾個方面有所進(jìn)步：
團(tuán)隊建設(shè)---作為案場扮演承上啟下的角色，在自我管理的同時也注重團(tuán)隊建設(shè)，無論是新同事還是上級領(lǐng)導(dǎo)都配合無間。
在對自己取得的進(jìn)步感到欣慰的同時，更多的則是慚愧，因為自己并沒有達(dá)到作為一個從事房地產(chǎn)多年老員工應(yīng)該擁有的綜合素質(zhì)，工作中存在著些許不足之處，主要有以下幾點：
相信從事房地產(chǎn)若干年的同仁，惰性是一直存在的，我也不例外。
[房地產(chǎn)銷售工作心得]
房地產(chǎn)金融心得篇十四
其實銷售并沒有什么“絕招”，也沒有太多的技巧性的東西可言。人與人交往很難按一種統(tǒng)一的模式去做，每個人的個性都不一樣，處理問題的方式也就自然不一樣。對于一個剛踏進(jìn)地產(chǎn)銷售行業(yè)的新人來說，別人的銷售技巧只可供參考，除了學(xué)習(xí)別人的做法以外，更多的是在每一次與客戶打交道的過程中，總結(jié)出適合自己的商談方式、方法，這樣你就具有了自己個人獨特銷售技巧。只要多加留意、多加練習(xí)，每個人都可以具備自己獨特的銷售技巧，有自己的“絕招”。所以說，銷售技巧更多的是用心學(xué)習(xí)、用心體會、用心做事。
從事房地產(chǎn)銷售工作的人員應(yīng)致力于個人及事業(yè)的開展，因為生活只會隨著自我改變而改變，唯有不斷地學(xué)習(xí)，才能穩(wěn)固地立足于這個社會。所以要成為一名頂尖的銷售人員，首先必須學(xué)習(xí)的是怎樣保持一種積極向上的心態(tài)。
進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)之后，在工作的過程當(dāng)中，我發(fā)覺地產(chǎn)這個行業(yè)所涉及的面是非常的廣，很有挑戰(zhàn)性。一個積極的心態(tài)，是對自我的一個期望和承諾，決定你的人生方向，確定自己的工作目標(biāo)，正確看待和評價你所擁有的能力。你認(rèn)為自己是一個什么樣的人很重要。
一個有著積極態(tài)度的銷售人員，相信他每天早晨起床都是面帶微笑地對自己說?！敖裉煳倚那楹芎?，我很快樂，今天會跟許多客戶聯(lián)系，我相信能給他們解決一些問題或解除他們的疑慮，我會成交的”;“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的銷售業(yè)績是最棒的”;這就是他對自己的一種肯定。
所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質(zhì)是直接面對面地與客戶打交道，怎么才能更好地與客戶溝通，讓客戶認(rèn)可你，必須通過標(biāo)準(zhǔn)你的言行舉止來實現(xiàn)。
在售房的過程中，語言是溝通的橋梁。對銷售人員而言，語言應(yīng)該是一門應(yīng)酬與交往的藝術(shù)，不僅要注意表情、態(tài)度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語言禮儀，是順利到達(dá)交往效果的“潤滑劑”。
在人際交往中，約有80%以上的信息是借助于舉止這種無聲的“第二語言”來傳達(dá)的。行為舉止是一種不說話的“語言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動作。一個眼神、一個表情、一個微小的手勢和體態(tài)都可以傳播出重要的信息。一個人的行為舉止反映出他的修養(yǎng)水平、受教育程度和可信任程度。在人際關(guān)系中，它是塑造良好個人形象的起點，更重要的是他在呈現(xiàn)個人形象的同時，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。
房地產(chǎn)產(chǎn)品的特別性要求銷售人員有較深的產(chǎn)品知識與專業(yè)知識。產(chǎn)品知識和專業(yè)知識是銷售人員自信的根底，也是銷售技巧的保證。
樓盤產(chǎn)品知識的掌握是正式進(jìn)入推銷的第一步，你有再好的'心態(tài)與自信心，可對樓盤的產(chǎn)品知識一無所知，客戶向你咨詢樓盤特點、戶型、價格、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等的時候，你即一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。
當(dāng)樓盤面對有效需求，開發(fā)商有效供應(yīng)，我們卻不能有效銷售或者說不能高效率銷售，一旦錯過樓盤銷售增長期、平穩(wěn)期，就只剩下漫長的等待，非常惋惜也非常被動，尤其是所售樓盤周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異化又不大時，知己知彼的銷售人員是戰(zhàn)勝競爭對手的決勝砝碼。商品房的價值比較高，往往許多客戶是用一生的積蓄來購置的大宗買賣。因此反復(fù)比較、猶豫不決是常見現(xiàn)象，客戶對樓盤能發(fā)覺的使用價值作了反復(fù)比較依舊拿不定主意時，假如售樓人員能就客戶的購房需求作一番說明，成功率就會很高。
專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人不僅對所售樓盤本身的特點（品味、文化、規(guī)劃、景觀、設(shè)計、風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、戶型、面積、功能、朝向、便利、價格、公建設(shè)施、設(shè)備、社區(qū)管理、社區(qū)文化等等）有根本了解，而且對所售樓盤地段、周邊環(huán)境、城市規(guī)劃、根底設(shè)施、開展趨勢、開發(fā)商實力等有足夠的了解。更重要的是對競爭樓盤優(yōu)勢有清醒的認(rèn)識，能夠與競爭樓盤進(jìn)行使人信服、恰如其分的比較。在比較中，無原則的貶低競爭對手樓盤的做法很容易使客戶產(chǎn)生逆反心理。因此，既要實事求是，又要揚長避短，為客戶提供置業(yè)意見，使客戶對你和你所銷售的樓盤產(chǎn)生信任感。
要學(xué)會在與客戶交流的過程中抓住客戶所關(guān)懷的問題作為突破口，那你就會成功的。
房地產(chǎn)金融心得篇十五
x年已經(jīng)過去，在過去的一年里，國家進(jìn)一步采取了歇制房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟的宏觀調(diào)控措施，導(dǎo)致國內(nèi)各地房地產(chǎn)銷售額不同程度的下降。臺山市房地產(chǎn)經(jīng)濟雖然無泡沫，但也不可避免的受到上述全國性大環(huán)境的沖擊，普遍出現(xiàn)銷售不旺的困難局面。但是，我們公司全體員工在這種嚴(yán)峻形勢下，能夠緊密的團(tuán)結(jié)在公司領(lǐng)導(dǎo)層的周圍，在董事會正確領(lǐng)導(dǎo)下，各部門、各單位各級員工的積極努力，發(fā)揚敢于拼搏的精神，客服各種困難，仍然取得了可喜可賀的成績。因此，我代表公司董事會，向全體員工、各級主管干部表示衷心的感謝!
在過去的一年里，x豪苑以極高的消化速度和消化率順利占領(lǐng)臺山市場。上半年，三期工程全部順利完成竣工驗收。目前除尚余小部分高層住宅單位外，其余全部銷售完畢，銷售率達(dá)到98%，別墅和商鋪單位已全部售空。去年，公司全年銷售金額達(dá)到一億五千二百多萬元，回籠資金一億六千多萬元。
6月份，四期項目“錦江”1#、2#、3#、5#、6#、7#樓同時啟動，到年底，部分在建樓盤將近完成主體框架工程，其中7#、8#樓已順利于x年元旦開盤，然后1#、3#也將于x年春節(jié)前開盤。
元旦錦江的開盤銷售場面異?；馃?，銷售率節(jié)節(jié)攀升，實現(xiàn)了x年的開門紅，在臺山市房地產(chǎn)市場再次引起轟動效應(yīng)。
在公司銷售全面飄紅的同時，我們在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，在打造優(yōu)秀商住小區(qū)方面也取得不俗的成績。去年12月份，我們x豪苑榮獲中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評選的“x—x年度中國房地產(chǎn)最佳宜居樓盤”稱號。公司林國東、仲崇智等主要領(lǐng)導(dǎo)也分別獲得了中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)主流媒體聯(lián)盟等單位聯(lián)合頒發(fā)的“x年度中國房地產(chǎn)年度最佳經(jīng)理人獎”和“x年度中國房地產(chǎn)最佳操盤手”稱號。
五期項目方面，地下室部分和地上裙樓部分已經(jīng)完成，1#樓主體工程也接近收尾階段，項目全年未出現(xiàn)重大質(zhì)量及安全事故。酒店的籌備工作也在密鑼緊鼓的進(jìn)行中。在招商工作中，成功引進(jìn)了華潤萬家這樣的大型商家，華潤萬家的.進(jìn)入，將成為臺山地區(qū)的第二家大型綜合超市，也將會大大的提升了x豪苑社區(qū)檔次和綜合競爭實力，為公司的社區(qū)品牌增添了更豐富的色彩。
物業(yè)管理方面，物業(yè)公司在廣大員工的辛勤付出中，以飽滿的熱情和團(tuán)結(jié)務(wù)實、敬業(yè)求進(jìn)的精神，緊跟公司發(fā)展的節(jié)拍，不斷吸收和借鑒物業(yè)管理行業(yè)精華和成功經(jīng)驗，專業(yè)服務(wù)水平和內(nèi)部管理水平得到逐步提高。公司在提高全體員工的專業(yè)素質(zhì)上和內(nèi)部管理水平上做了不少努力，持續(xù)進(jìn)行各種的員工培訓(xùn)，通過學(xué)習(xí)，全體員工的服務(wù)意識與服務(wù)技巧有了較大的提高，專業(yè)素質(zhì)得到加強?，F(xiàn)在，物業(yè)公司各班組已初步形成依章辦事，遵守公司規(guī)章紀(jì)律和客戶服務(wù)程序的良好風(fēng)氣，各項工作基本實現(xiàn)有章可循，有據(jù)可依，有記錄可查。
工程管理方面，通過工程部全體的努力，不斷提高工程質(zhì)量，確保確保工程進(jìn)度，各專項責(zé)任人全面負(fù)責(zé)自己區(qū)域內(nèi)的工程進(jìn)度、工程質(zhì)量和施工安全工作，保質(zhì)保量完成公司下達(dá)的任務(wù)。
房地產(chǎn)金融心得篇十六
根據(jù)《^v^合同法》及其它有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成如下協(xié)議：
1、房屋坐落在___________，建筑面積__________平方米。
2、附屬設(shè)施、裝潢情況___________。
3、該房屋的性質(zhì)為： _____，原出賣人為_________，購買該房屋的購房款___________元，甲方已經(jīng)向原產(chǎn)權(quán)人___________全部交齊，并取得了該房屋產(chǎn)權(quán)證書（產(chǎn)權(quán)證書中注明：）。
4、該房屋是甲方個人合法財產(chǎn)，甲方自愿轉(zhuǎn)讓給乙方。
1、甲、乙雙方約定上述房屋成交價款為人民幣_________元（大寫_________），附屬設(shè)施、裝潢價款______元（大寫_______），總計________元（大寫___________）。
2、付款方式、期限：本合同簽訂之日起___________日內(nèi)，乙方將上述房款一次性（或分期，寫清具體支付時間）支付給甲方（或丙方），購房定金在付款時沖抵房款，如房款交付給丙方，丙方應(yīng)在___________將房款轉(zhuǎn)交給甲方。
1、本合同簽訂之日起_________日內(nèi)，甲方將房屋交付給乙方使用，上述房屋交付給乙方之前發(fā)生的該房屋的物業(yè)管理費、水電費、煤氣費、電訊費及其它有關(guān)費用，由甲方繳納。
2、甲方在交付房屋的同時，應(yīng)將該房屋的權(quán)利證書及相關(guān)資料交與乙方，包括但不限于：房產(chǎn)證、原始購房合同、交付購房款、物業(yè)費等費用的憑據(jù)及其他與該房屋有關(guān)的資料。
1、甲方應(yīng)保證出賣的房屋權(quán)屬清楚，無產(chǎn)權(quán)糾紛，符合房屋轉(zhuǎn)讓條件。自本合同簽定之日起，該房屋若發(fā)生與甲方有關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，均由甲方負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，由此給乙方造成損失的，由甲方賠償。
2、在該房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)過戶時，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶，并將產(chǎn)權(quán)證辦理在乙方名下。在該房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證過戶手續(xù)后90日內(nèi)，由于甲方的原因，致使乙方不能取得署名為乙方的該房屋產(chǎn)權(quán)證時，乙方有權(quán)要求甲方繼續(xù)辦理，通過訴訟或其他渠道要求甲方辦理，并且，乙方有權(quán)解除本合同，乙方解除本合同時，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已經(jīng)支付的購房款，并賠償乙方因此而遭受的全部損失（包括但不限于乙方在同地段購買相同面積房屋按最新的市場價與本合同約定購房價格的差額）。
3、乙方未取得署名是乙方的產(chǎn)權(quán)證前，如該房屋出現(xiàn)拆遷、重建等情況，購房款、房屋拆遷補償、房屋置換等權(quán)益全部歸乙方所有，并且甲方有義務(wù)積極協(xié)助乙方辦理相關(guān)事宜。
4、本合同簽訂后，乙方有權(quán)將該房屋再另行出售或轉(zhuǎn)讓給第三人，所獲收益與甲方無關(guān)，甲方仍然有義務(wù)協(xié)助第三人辦理該房屋的有關(guān)事宜。
5、乙方在購買房屋后，沒有正當(dāng)理由不得要求退房。否則應(yīng)賠償甲方因此而遭受的全部損失。
6、丙方僅提供相關(guān)房屋買賣信息及良好的中介服務(wù)，促成本合同的簽訂，本合同在履行過程中甲乙雙方發(fā)生的糾紛與丙方無關(guān)，因此不承擔(dān)任何責(zé)任。
7、甲、乙兩方應(yīng)各自按上述房屋價款的___%支付給丙方中介服務(wù)費，各為_____元，于本合同簽訂之日向丙方支付。
后，不得再要求退房，否則應(yīng)賠償甲方因此而遭受的全部損失。
本合同簽訂后，甲、乙雙方中一方悔約的，違約方應(yīng)承擔(dān)雙方的中介服務(wù)費，丙方有權(quán)在定金中優(yōu)先收取。
2、因該房屋權(quán)屬存在爭議，致使乙方不能正常居住和使用該房屋時，乙方有權(quán)立即解除合同，甲方應(yīng)向乙方返還已支付的購房款并賠償乙方因此所受全部損失。
3、乙方未按期向甲方付清購房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由違約方給付對方該房屋總房款萬分之______的違約金。逾期_____日未付清房款或未交付房屋的，對方有權(quán)解除本合同，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任并對由此造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
甲、乙雙方或一方未按期給付丙方中介服務(wù)費的，每逾期一日，違約方應(yīng)按中介服務(wù)費的___%給付丙方違約金。
身份證件號碼：____________
年 月 日
丙方：____________________________
經(jīng)辦人：__________________________________
年 月 日
1、本合同正文部分不要手填，均采用機打。
2、房屋的共有人（夫妻）應(yīng)作為本合同共同的甲方簽字，或有委托授權(quán)書。
房地產(chǎn)金融心得篇十七
時間過得真快，轉(zhuǎn)眼間我參加xxx房產(chǎn)已經(jīng)有4個月左右了?，F(xiàn)在實習(xí)也即將結(jié)束，我也即將正式工作。新的工作意味著新的起點、新的機遇、新的挑戰(zhàn).在大浪淘沙中讓自己能夠找到自己屹立之地。
三年的大學(xué)生活即將圓滿的劃上最后一筆,這最后的一筆是我們面對未來,回憶過去的見證.它就是畢業(yè)實習(xí).畢業(yè)實習(xí)是學(xué)校培養(yǎng)方案和教學(xué)方案的重要環(huán)節(jié),它是所學(xué)理論知識與工程實踐的統(tǒng)一，也是學(xué)生從學(xué)校走向社會的一個不可缺少的過度階段。
在我看來實習(xí)是每一個大學(xué)畢業(yè)生必須擁有的一段經(jīng)歷，它使我們在實踐中了解社會、在實踐中穩(wěn)固知識;實習(xí)又是對每一位大學(xué)畢業(yè)生專業(yè)知識的一種檢驗，它讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識，既開闊了視野，又增長了見識，為我們以后進(jìn)一步走向社會打下堅實的根底，也是我們走向工作崗位的第一步。
房產(chǎn)中介所是一家為房產(chǎn)買賣雙方達(dá)成銷售和購置而建立的一個平臺機構(gòu)，并有為買賣雙方保證平安交易的義務(wù)。房產(chǎn)中介的具體事務(wù)就是幫賣房人登記房源信息、宣傳發(fā)布并且保證房源真實有效;幫買房人尋找推薦適宜、理想房源，并帶著買房人實地看房，加以引導(dǎo)，促使成交;房產(chǎn)中介的經(jīng)濟收入主要是收取中介效勞傭金，以目前市場慣例中介效勞傭金為2%(購房戶按房屋成交價1%和售房戶按房屋成交價1%組成)。主要業(yè)務(wù)流程為：房客源開發(fā)、房客源登記，信息回訪反應(yīng)，帶看房源、三方談判、簽約、過戶貸款、物業(yè)交割等等。我在中介中前期主要做一些柜員的工作：打印合同材料、整理房源資料、更新液晶屏滾動的信息等等，而到了中后期那么在領(lǐng)導(dǎo)的帶著下參加具體的帶客戶看房、談判、簽約、過戶貸款、物業(yè)交割等靈活性的工作。
現(xiàn)在來回頭總結(jié)我的實習(xí)報告，感到十分的欣慰。它使我在實踐中了解了社會，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識，也翻開了視野、增長了見識，為我即將走向社會打下堅實的基礎(chǔ)根本上到達(dá)了學(xué)校要求的實習(xí)目的。并且在這段工作期間能與眾多經(jīng)驗豐富、年富力強的專業(yè)人士共事使我受益匪淺，從中增長了很多實踐工作經(jīng)驗與專業(yè)知識。
俗話說：隔行如隔山。我的專業(yè)是資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，也算是與房地產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)，但以前從來沒有接觸過房產(chǎn)這個行業(yè)，說實話雖學(xué)此專業(yè)，但在剛開始的時候心里根本沒底。但是通過這么長時間的工作后，我已經(jīng)充分認(rèn)識到自己的一些經(jīng)驗欠缺與缺乏，以后更要加強學(xué)習(xí)專業(yè)知識與管理知識，并努力提高自我。
我們公司經(jīng)營范圍主要是二手房買賣,房屋租賃,房屋代理、中介,居民貸款擔(dān)保、代辦交易手續(xù),全資收購房屋、咨詢等,有關(guān)房屋的一切問題,貸款擔(dān)保、代辦手續(xù)費用最低,我公司與中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、光大銀行等聯(lián)合推出房屋貸款擔(dān)保,我公司一直得到客戶的一致好評。公司積極參與社會公益活動,為社會就業(yè)作出了奉獻(xiàn)。
房地產(chǎn)業(yè)，這一關(guān)系到消費者切身利益衣、食、住、行中的行業(yè)，正快速融入信息時代。小區(qū)智能化、小區(qū)局域網(wǎng)、工程網(wǎng)站和開發(fā)商網(wǎng)站等紛紛出現(xiàn)，充分表達(dá)出房地產(chǎn)與網(wǎng)絡(luò)的有機結(jié)合正逐步完善。
隨著經(jīng)濟的開展，城市人口的增多，房子的需求越來越緊張，人們沒有大量的時間為了尋求房屋信息而奔波。而網(wǎng)絡(luò)能大大減少時間和財力，所以說網(wǎng)上房產(chǎn)中介的產(chǎn)生為大家?guī)砹吮憷?BR> 隨著信息時代的到來，企業(yè)必將不可抗拒的加速進(jìn)入信息網(wǎng)絡(luò)時代。企業(yè)需要建設(shè)具有本企業(yè)特點的,業(yè)務(wù)過程自動化和管理現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)信息工作，就是把企業(yè)物流的管理提高到對企業(yè)信息流的管理來控制企業(yè)的運作，及時提供應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)決策所需的多方面的信息。在現(xiàn)代化企業(yè)中，信息管理工作在企業(yè)中已發(fā)揮越來越重要的作用。
一個房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的開發(fā)為實例，對網(wǎng)絡(luò)信息管理系統(tǒng)的開發(fā)進(jìn)行了初步的探討。它利用網(wǎng)絡(luò)這種先進(jìn)的手段，使人們能夠更好、更快的了解房產(chǎn)的信息，實現(xiàn)了房屋開發(fā)商與客人的雙向溝通，具有很多的'優(yōu)點。
通過房產(chǎn)中介系統(tǒng)，用戶可以發(fā)布房屋出售出租及需求信息，同樣也可以查詢其它用戶發(fā)布的房屋相關(guān)信息。使用該網(wǎng)上房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)，可以實現(xiàn)統(tǒng)一的信息發(fā)布、瀏覽、維護(hù)等多項功能。使房產(chǎn)中介擺脫大量的手工書寫操作,快速、準(zhǔn)確、方便的提供各類統(tǒng)計信息,充分發(fā)揮計算機網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢,實現(xiàn)資源共享和協(xié)同工作,使房產(chǎn)中介管理工作到達(dá)現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化，為廣闊用戶的使用帶來更多的方便!
系統(tǒng)開發(fā)的總體任務(wù)是實現(xiàn)信息發(fā)布管理的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化和自動化。房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的目標(biāo)是提高房產(chǎn)管理員工作的效率，具有對房源的出售、出租、需求、區(qū)域等信息進(jìn)行管理及維護(hù)的功能。普通注冊用戶可以通過此系統(tǒng)發(fā)布出售、出租、求租、求購信息以及刪除自己的需求信息功能，并能進(jìn)行個人信息的修改。
還有很多相對于煩瑣一些的小事情就不一一闡述了其實正所謂天下難事始于易，天下大事始于細(xì)。這也讓我體會到了實際的工作與書本上的知識是有一定距離的，并且需要更加努力的再學(xué)習(xí)，并且要有更多的細(xì)心和耐心。有些時候也會辦錯事情，我知道自己還有很多的缺乏，所以將來就要更加的勤奮工作。我相信勤能補拙，每天都要進(jìn)步一點，為公司盡自己的一份力量。在今后的學(xué)習(xí)和工作中，我要更進(jìn)一步的嚴(yán)格要求自己，虛心學(xué)習(xí)，爭取在各個方面取得更大的進(jìn)步。俗話說，千里之行始于足下，這些最根本的業(yè)務(wù)往往是不能在書本上徹底理解的，所以根底的實務(wù)尤其顯得重要，從這次實習(xí)中，我體會到，如果將我們在大學(xué)里所學(xué)的知識與更多的實踐結(jié)合在一起，用實踐來檢驗真理，使一個?？粕邆漭^強的處理根本實務(wù)的能力與比擬系統(tǒng)的專業(yè)知識，這才是我們學(xué)習(xí)與實習(xí)的真正目的。
房地產(chǎn)金融心得篇十八
第一章 總則
根據(jù)《特種金融債券托管回購辦法》、《特種金融債券托管回購辦法實施細(xì)則(試行)》之規(guī)定，為了確保于________年________月發(fā)行的特種金融債券項下債權(quán)的實現(xiàn)，乙方愿意以其所擁有的資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)，為___從債券持有人融入資金所形成的債務(wù)提供抵押擔(dān)保。
根據(jù)要求，甲方代理特種金融債券項下全體債券持有人(即本合同項下抵押權(quán)人,以下簡稱債券持有人)，與乙方和___簽訂本合同并行使本合同項下的權(quán)利。
___作為債券發(fā)行人，在此承諾對此次特種金融債券項下抵押工作提供全面協(xié)助和便利。
甲方行使權(quán)利的期限為：在抵押登記機關(guān)登記之日起至本合同項下債券到期日__止，其后本合同項下權(quán)利由債券持有人或其代理人以及其他債權(quán)人分別或聯(lián)合行使。
甲方經(jīng)審查，同意接受乙方的資產(chǎn)抵押擔(dān)保，為明確甲、乙、丙三方的權(quán)利、義務(wù)，依照國家有關(guān)法律及其他有關(guān)規(guī)定，特制訂本合同。
第二章 定義
第一條 債券發(fā)行人__指經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)發(fā)行特種金融債券的金融機構(gòu)，即__。
第二條 特種金融債券__指經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)，__發(fā)行的專門用于清償證券回購債務(wù)的有價證券。
第三條 抵押人__即本合同項下乙方，指以其所擁有的資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)為__發(fā)行本次特種金融債券進(jìn)行擔(dān)保的第三人。
第四條 抵押權(quán)人__指__發(fā)行的特種金融債券項下全部債券持有人。
第五條 抵押權(quán)__指在抵押民法典律關(guān)系成立后，當(dāng)__到期不履行本次特種金融債券項下義務(wù)時，甲方依照法律的規(guī)定以抵押資產(chǎn)折價，或者以拍賣、變賣抵押資產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
第六條 抵押資產(chǎn)價值由中國人民銀行指定或甲方確認(rèn)的評估機構(gòu)評定。
第三章 甲方聲明
第七條 甲方作為本合同項下抵押權(quán)人的代理人，就本合同做出如下聲明：
2、任何第三人對債券持有人在本合同項下的權(quán)利產(chǎn)生侵害，甲方有權(quán)提起訴訟;
4、本合同項下抵押資產(chǎn)只能用于防范特種金融債券到期兌付風(fēng)險;
5、如__提前或如期清償債務(wù)，乙方可要求甲方通知抵押登記機關(guān)解除抵押登記;
7、當(dāng)本合同項下的設(shè)定的抵押物價值不足抵償__發(fā)債本息等項費用的價值時，甲方有權(quán)要求乙方及時提供其它資產(chǎn)進(jìn)行抵押，直至足以擔(dān)保償還__發(fā)債本息等項費用的價值時止。
第四章 乙方聲明及保證
第八條 乙方作為本合同項下抵押人，就本合同做出如下聲明及保證：
1、乙方董事會已同意將本合同項下抵押資產(chǎn)進(jìn)行抵押;
2、本合同項下的土地使用權(quán)是乙方依法取得并合法占有的;
3、本合同項下的土地上的建筑物為乙方合法取得并具有完整的所有權(quán);
4、本合同項下抵押資產(chǎn)在權(quán)屬方面不存在任何爭議;
5、本合同項下抵押資產(chǎn)在建筑和使用上完全符合法律規(guī)定;
6、設(shè)立本合同項下抵押資產(chǎn)抵押不會受到任何限制;
7、在本合同簽字前未對本合同項下抵押資產(chǎn)設(shè)立過任何抵押和轉(zhuǎn)讓;
8、本合同項下抵押資產(chǎn)未被依法查封、扣押或監(jiān)管;
13、乙方保證每年度依法進(jìn)行營業(yè)執(zhí)照年檢，并在其營業(yè)執(zhí)照有效期滿之前，續(xù)辦工商登記手續(xù)。
第五章 被擔(dān)保的主債權(quán)種類和數(shù)額
第九條 本合同項下的被擔(dān)保的主債權(quán)是指_________
第十條 本合同項下的抵押資產(chǎn)_________
第六章 債券發(fā)行人履行債務(wù)的期限
第十一條 債券發(fā)行人應(yīng)在債券到期日或在此之前償還債券本金及相應(yīng)利息。
第七章 抵押擔(dān)保的范圍
第十二條 本合同抵押擔(dān)保范圍包括：債券本金、利息、罰息、應(yīng)支付給乙方的托管費用，實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和所有其他應(yīng)付的費用。
第八章 抵押資產(chǎn)
第十三條 本合同項下的抵押資產(chǎn)包括：____________
以上抵押資產(chǎn)建筑面積共計_________
第十五條 有關(guān)資產(chǎn)抵押的有效證明文件和資料，乙方應(yīng)根椐甲方要求，交甲方保管。
第九章 抵押資產(chǎn)的占管
第十六條 本合同項下抵押資產(chǎn)由乙方占管。乙方在占管期間應(yīng)維護(hù)抵押資產(chǎn)的完好，甲方有權(quán)檢查抵押資產(chǎn)的管理情況，并提出加強和改善經(jīng)營管理的要求。
第十七條 乙方占管的抵押資產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失的，乙方應(yīng)及時告知甲方，并立即采取措施防止損失擴大，同時應(yīng)及時向甲方提交有關(guān)主管機關(guān)出具的發(fā)生毀損、滅失的原因證明。
第十八條 在抵押期間，本合同項下抵押資產(chǎn)因毀損、滅失而獲得的賠償金，屬于本合同項下的抵押資產(chǎn)。
第十九條 在抵押期間，因其抵押資產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失而取得的保險金，乙方應(yīng)書面要求并保證保險公司匯入甲方指定帳戶，該項資金作為抵押資產(chǎn)。
在乙方另行提供了經(jīng)甲方認(rèn)可的、相當(dāng)?shù)牡盅嘿Y產(chǎn)并進(jìn)行抵押登記后，甲方應(yīng)將該保險金返還給乙方。
在主債務(wù)履行期滿而債務(wù)未獲清償前，甲方有權(quán)從該保險金中優(yōu)先受償。
第二十條 乙方在抵押期間，應(yīng)為抵押資產(chǎn)投保，并按期足額交納保險費，履行《保險法》和有關(guān)法律、法規(guī)以及保險合同中規(guī)定的義務(wù)。
第十章 抵押資產(chǎn)的處分
第二十一條 甲方在代理抵押權(quán)人行使本合同項下抵押權(quán)時，有權(quán)采取如下方式：
1、依據(jù)法律規(guī)定，將抵押資產(chǎn)折價以抵償__所欠的債務(wù)。
2、依據(jù)法律規(guī)定，將抵押資產(chǎn)拍賣、變賣以取得價款優(yōu)先受償。
3、甲、乙、丙三方就甲方行使抵押權(quán)發(fā)生爭議協(xié)商不成時，調(diào)解和處理。
第二十二條 甲方依據(jù)本合同處分抵押資產(chǎn)時，乙方和__應(yīng)給予配合，不得設(shè)置任何障礙。
第二十三條 甲方對本合同項下抵押資產(chǎn)的處分權(quán)利包括部分處分權(quán)和全部處分權(quán)。
第十一章 三方的權(quán)利和義務(wù)
第二十四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)：_______________
1、甲方根據(jù)乙方的抵押資產(chǎn)價值變化情況，可要求乙方對其所抵押的資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整，包括更換和增加抵押資產(chǎn)。
2、甲方有權(quán)要求乙方提供有關(guān)本合同項下抵押資產(chǎn)所有合法有效證明及有關(guān)資料。
3、甲方有權(quán)要求乙方協(xié)助以避免本合同項下抵押資產(chǎn)權(quán)益受到來自任何第三方的侵害。
4、為保證債券持有人利益，甲方有權(quán)在抵押期間，對抵押資產(chǎn)狀況進(jìn)行監(jiān)督，并組織評估機構(gòu)進(jìn)行再評估和出具評估意見。
5、出現(xiàn)下列情況之一時，甲方有權(quán)處分部分或全部抵押資產(chǎn)，并從處分后的價款中代理抵押權(quán)人優(yōu)先受償。
乙方或___在本合同有效期內(nèi)被宣告解散、破產(chǎn)或歇業(yè)的;
出現(xiàn)使甲方在本次特種金融債券項下的債權(quán)難以實現(xiàn)或無法實現(xiàn)的其他情況。
6、甲方處分抵押資產(chǎn)所得，不足以清償其在本次特種金融債券項下的全部債務(wù)的，有權(quán)依法另行追索;清償其在本次特種金融債券項下全部債務(wù)后還有剩余的，應(yīng)將剩余部分退還給乙方。
7、當(dāng)因國家需要征用本合同項下抵押資產(chǎn)時，甲方有權(quán)依法要求乙方重新設(shè)定或增加抵押資產(chǎn)，以確實保障甲方的權(quán)益不受損害。
8、在____清償本合同項下全部債務(wù)后,經(jīng)中國人民銀行核準(zhǔn),甲方應(yīng)通知乙方和有關(guān)登記機構(gòu)解除抵押。
第二十五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)：
1、乙方有義務(wù)向甲方提供有關(guān)抵押資產(chǎn)的所有合法手續(xù)和有效證明資料。
2、乙方承擔(dān)本合同項下有關(guān)的`費用支出，包括但不限于財產(chǎn)保險、鑒定、評估、登記、過戶、保管和審查本合同項下增加或變更資產(chǎn)的律師服務(wù)等費用。
3、在本合同有效期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方書面同意不得將抵押資產(chǎn)作出轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押或其他任何方式的處分。
4、在本合同生效后，乙方如發(fā)生分立、合并，由變更后的機構(gòu)承擔(dān)本合同項下的義務(wù)。
5、在抵押權(quán)受到或可能受到來自任何第三方侵害時，乙方有義務(wù)通知甲方并協(xié)助甲方免受侵害。
6、在__或乙方清償了本次特種金融債券項下的全部債務(wù)后，乙方有權(quán)要求甲方解除本合同項下抵押資產(chǎn)的抵押登記。
7、乙方應(yīng)積極配合甲方及資產(chǎn)評估機構(gòu)，做好抵押期間抵押資產(chǎn)狀況的監(jiān)督和再評估工作。
8、當(dāng)本合同項下設(shè)定的抵押物價值，在抵押期間發(fā)生變化，不足以擔(dān)保__發(fā)債本息等項費用時，對不足部分乙方有義務(wù)應(yīng)甲方要求及時提供其它資產(chǎn)進(jìn)行抵押，直至足以擔(dān)保__發(fā)債本息等項費用的清償時止。
第二十六條__的權(quán)利和義務(wù)：
1、__應(yīng)協(xié)助甲、乙雙方辦理抵押資產(chǎn)登記手續(xù)。
2、在甲方行使本合同項下權(quán)利時，__應(yīng)按甲方要求給予協(xié)助。
3、在甲方或其他債券持有人的代理人提起訴訟以實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)給予協(xié)助。
4、__應(yīng)按甲方要求提供抵押資產(chǎn)狀況的情況說明，如抵押資產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失、價值變化或其他使抵押權(quán)的實現(xiàn)有可能遇到障礙的情形時，應(yīng)及時通知甲方，并配合甲、乙雙方對抵押資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整，包括更換或增加抵押資產(chǎn)。
5、對乙方向甲方提供的有關(guān)抵押材料的真?zhèn)呜?fù)有審查義務(wù)。
6、督促乙方履行本合同項下其他義務(wù)。
第十二章 違約責(zé)任
第二十七條 本合同生效后，甲、乙、丙三方均應(yīng)履行本合同約定的義務(wù)，不得因其法定代表人或其他有關(guān)人員的變動而對本合同項下義務(wù)的履行造成影響。
任何一方不履行或不完全履行本合同項下義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償由此給對方造成的損失。如乙方不履行本合同項下義務(wù)給債券持有人或甲方造成損失時，__負(fù)有連帶責(zé)任。
第二十八條 乙方如有下列行為之一，給債券持有人或甲方造成損失的，應(yīng)予以賠償：
1、隱瞞抵押資產(chǎn)存在共有、爭議、被查封、被扣押、被監(jiān)管或已經(jīng)設(shè)立抵押等情況的;
2、未按甲方要求提供有關(guān)抵押資產(chǎn)完備手續(xù)和真實資料的;
3、未經(jīng)甲方同意擅自處分抵押資產(chǎn)的。
第十三章 不可抗力
第二十九條 不可抗力指訂立本合同時不能預(yù)見，對其發(fā)生和造成的后果不能避免并不能克服的情況。
第三十條 本合同如因不可抗力必須進(jìn)行修改時，乙方保證任何改變將不會免除或減少乙方在本合同中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，不影響或不侵犯甲方在本合同項下享有的權(quán)益。
第十四章 抵押登記
第三十一條 在本合同簽訂后30日內(nèi)，甲、乙、丙三方應(yīng)到當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)的土地、房屋管理機關(guān)辦理資產(chǎn)抵押登記手續(xù)。
第十五章 爭議的解決
第三十二條 如在履行本合同中發(fā)生爭議，甲、乙、丙三方應(yīng)通過協(xié)商或調(diào)解方式解決;協(xié)商或調(diào)解不成時，在法院通過訴訟方式解決。
第十六章 合同的生效、變更、解除和終止
第三十三條 本合同由甲、乙、丙三方簽字并加蓋公章后，自到有關(guān)土地、房屋管理機關(guān)辦理完畢抵押登記手續(xù)之日起生效。
第三十四條 本合同生效后，甲、乙、丙三方任何一方不得擅自變更或提前解除本合同。如本合同需要變更或解除時，應(yīng)經(jīng)三方協(xié)商一致，達(dá)成書面合同并到有關(guān)土地、房屋管理機關(guān)辦理變更或解除抵押登記。在書面合同達(dá)成并至登記機構(gòu)辦理變更或解除手續(xù)前，本合同各條款仍然有效。
甲方：______乙方：______丙方;______
日期：______
房地產(chǎn)金融心得篇一
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為xxx企業(yè)的每一名員工，我們深深感到xxx企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，xxx人之拼搏的精神。
xx是xxx銷售部門的一名普通員工，剛到房產(chǎn)時，該同志對房地產(chǎn)方面的知識不是很精通，對于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，xx很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場。作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的前沿。經(jīng)過這段時間的磨練，同志已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產(chǎn)市場的起伏動蕩，公司于xx年與xx公司進(jìn)行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，同志積極配合xx公司的員工，以銷售為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，完成經(jīng)營價格的制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為x月份的銷售高潮奠定了基礎(chǔ)。最后以xx個月完成合同額xx萬元的好成績而告終。經(jīng)過這次企業(yè)的洗禮，從中得到了不少專業(yè)知識，使自己各方面都所有提高。
20xxx年下旬公司與xx公司合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經(jīng)過之前銷售部對房屋執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購等手段的鋪墊制造出x火爆場面。在銷售部，同志擔(dān)任銷售內(nèi)業(yè)及會計兩種職務(wù)。面對工作量的增加以及銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。經(jīng)過一個多月時間的熟悉和了解，同志立刻進(jìn)入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數(shù)額巨大，在收款的過程中該同志做到謹(jǐn)慎認(rèn)真，現(xiàn)已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結(jié)和每周例會，該同志不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與同志和其他銷售部成員的努力是分不開的。
20xx年這一年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。
房地產(chǎn)金融心得篇二
xx年10月，公司的另一個樓盤----盛世藍(lán)庭如期進(jìn)駐，我被調(diào)至盛世藍(lán)庭項目部。經(jīng)過這三個項目的洗禮，也讓我從中學(xué)到了很多，各方面都有所提高。新的項目，新的起點，我把公司領(lǐng)導(dǎo)交給我的每一項工作都當(dāng)作是個人工作經(jīng)驗積累的寶貴機會，圓滿地完成工作任務(wù)是我的目標(biāo)。
在xx年度本項目部的銷售額并不理想。上半年樓市銷售暢旺，樓價也持續(xù)飚升，但下半年由于政府的各項政策陸續(xù)出臺和銀行收緊放貸要求，令整個樓市急劇降溫，使得銷售工作艱難重重，也是我從事本行以來最為嚴(yán)峻的一段時期。而本案做為地理位置優(yōu)越純住宅定位，同做為一種投資型住房，在宏觀金融政策沖擊下，使得同期的銷售業(yè)績大大的萎縮。
在過去一年中的銷售工作主要是以本項目的住宅為主，通過前期對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場、居民消費習(xí)慣、接受房價情況等深入了解，并結(jié)合本項目自身優(yōu)勢，制定出一套適用于本項目的可行性營銷方案。并通過公司全體同仁的共同努力，從正式進(jìn)駐本案起直至本月，本項目為尾盤銷售，同時銷售難度較大，不會象剛開盤的項目一樣大量銷售，客戶來訪問量太少，從進(jìn)駐到今年12月下旬有記載的客戶訪問記錄有400組來電20共完成銷售金額2157856元基本上完成公司預(yù)定的指標(biāo)。
本項目之前的一些瑣事也是導(dǎo)致產(chǎn)品進(jìn)入淡季區(qū)很淡的一大因素。房產(chǎn)市場的不穩(wěn)定因素，戶型設(shè)計過大或不合理，價錢偏高，很多人也采取了隔暗觀火。每一階段都能對現(xiàn)場銷售起到一個促進(jìn)的作用，但事實與計劃還有一定的差距，原計劃三個月內(nèi)開好水電開戶都向后延遲了若干個月，因此，無形當(dāng)中對現(xiàn)場銷售也造成了一定的影響，樓盤自身因素由于受到規(guī)劃的影響，本項目在同等住宅小區(qū)相比還存在一些差距，如樓間距小、無小區(qū)環(huán)境、水壓、水電開戶、樓梯、貸款問題等等。特別是貸款問題，在同等條件下，貸款客戶在選擇我們樓盤時要比購買其他小區(qū)的住房首付比例高出10%，同期存款利率也將提高許多。因此，在無形當(dāng)中也增加購房者的資金壓力。
不過由于受到整體環(huán)境的影響，原先公司預(yù)定的價格體系與現(xiàn)市場行情相比較已有了很大的變化，目前單從單價上看我們的價格似乎還有一定優(yōu)勢，無形中為樓盤的銷售起到了促進(jìn)的作用。
有待改進(jìn)的幾個方面
工作沒有一個明確的目標(biāo)和詳細(xì)的計劃，沒有養(yǎng)成一個寫工作總結(jié)和計劃的習(xí)慣，銷售工作處于放任自流的狀態(tài)，從而經(jīng)發(fā)銷售工作沒有一個統(tǒng)一的管理，工作時間沒有合理的分配，工作局面混亂等種不良的后果。
工作責(zé)任心和工作計劃性不強，業(yè)務(wù)能力還有待提高。
在銷售旺季時，成交額比之前低，沒有做好帶頭作用，在銷售困境中沒有表現(xiàn)自已銷售能力的一面。有些工作情況沒有第一時間匯報上級，造成一定的麻煩。
溝通不夠深入。我們在與客戶溝通的過程中，不能把我們的樓盤的信息直接傳達(dá)到客戶，了解客戶的真正想法和意圖。
在客觀總結(jié)成績和經(jīng)驗的同時，我也清醒地認(rèn)識到，我們的工作中還存在許多問題和不足，主要是業(yè)務(wù)水平待未提高和各項規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行力度不夠。
我們應(yīng)該勇于發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題這樣可以提高我們的綜合素質(zhì)，在工作中就能發(fā)現(xiàn)問題總結(jié)并能提出自己的看法和建議，這樣業(yè)務(wù)能力就能提高到一個新的檔次。
加強學(xué)習(xí)，運用到實際工作中。本著回顧過去，總結(jié)經(jīng)驗，找處不足，豐富自己。
在此段期間很感謝公司領(lǐng)導(dǎo)的體諒和教導(dǎo)，總結(jié)一年來的工作，自己的工作仍存在很多問題和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他同事學(xué)習(xí)，取長補短，在以后的工作中，我會及時加以改正，取的更好的業(yè)績。
1、“堅持到底就是勝利”堅持不懈，不輕易放棄就能一步步走向成功，雖然不知道幾時能成功，但能肯定的是我們正離目標(biāo)越來越近。有了頑強的精神，于是事半功倍。持續(xù)的工作，難免會令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困難的時候，再堅持一下也就過去了；同樣在銷售中客人提出各種各樣的異議，放棄對客戶解釋的機會，客戶就流失了；而再堅持一下、說服一下也就成交了。往往希望就在于多打一個電話，多一次溝通。同時堅持不懈的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)知識，讓自己過硬的專業(yè)素養(yǎng)從心地打動客戶。
2、學(xué)會聆聽，把握時機。不做作，以誠相待，客戶分辯的出真心假意。得到客戶信任，客戶聽你的，反之，你所說的一切，都將起到反效果。了解客戶需求。第一時間了解客戶所需要的，做針對性講解，否則，所說的一切都是白費時間。推薦房源要有把握，了解所有的房子，包括它的優(yōu)劣勢，做到對客戶的所有問題都有合理解釋，但對于明顯硬傷，則不要強詞奪理，任何東西沒有完美的，要使客戶了解，如果你看到了完美的，那必定存在謊言。
3.銷售技巧最基本的就是在接待當(dāng)中，始終要保持熱情。銷售工作就是與人打交道，需要專業(yè)的溝通技巧，這使銷售成為充滿挑戰(zhàn)性的工作。對待客戶要一視同仁，不能嫌貧愛富，不分等級的去認(rèn)真對待每一位客戶，我們的熱情接待使他對我們的樓盤也充滿了好感，那么我們的目的也就達(dá)到了。
4.和客戶交流的時候不要自己滔滔不絕的說話，好的銷售人員必然是個好聽眾，通過聆聽來了解客戶的需求，是必要條件；同時也應(yīng)該是個心理學(xué)家，通過客戶的言行舉止來判斷他們內(nèi)心的想法，是重要條件；更應(yīng)該是個談判專家，在綜合了各方面的因素后，要看準(zhǔn)時機，一針見血的，點中要害，這是成交的關(guān)鍵因素。
5.機會是留給有準(zhǔn)備的人：在接待客戶的時候，我們的個人主觀判斷不要過于強烈，像“一看這個客戶就知道不會買房”“這客戶太刁，沒誠意”等主觀意識太強，導(dǎo)致一些客戶流失，對一些意向客戶溝通的不夠好，使得這些客戶到別的樓盤成交，對客戶不夠耐心，溝通的不夠好，對客戶沒有及時的追蹤導(dǎo)致失去客戶等等。還是那句老話，機會只留給有準(zhǔn)備的人。
6.做好客戶的登記，及進(jìn)行回訪跟蹤。記住客戶的姓名?？赡芸蛻舯容^多，不一定能夠記得所有的客戶姓名，但是，如果在你的客戶第二次來到現(xiàn)場的時候，你能夠立刻報出他的姓名，客戶會覺得你很重視他，也能表現(xiàn)出你的專業(yè)態(tài)度。不妨去強化記憶一下，實際上在每次接待完客戶以后多想想接待過程，再加上平時的回訪工作，你是可以記得的，至少是他的姓氏！
7.常約客戶過來看看房，了解我們的樓盤。針對客戶的一些要求，為客戶選擇幾個房型，使客戶的選擇性大一些。多從客戶的角度想問題，這樣可以針對性的進(jìn)行化解，為客戶提供最適合他的房子，讓客戶覺得你是真的為他著想，可以放心的購房。
8.提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強房地產(chǎn)相關(guān)知識及最新的動態(tài)。在面對客戶的問題就能游刃有余，樹立自己的專業(yè)性，同時也讓客戶更加的信任自己，這樣對我們的樓盤也更有信心?？蛻粝蚰阕稍儤潜P特點、戶型、價格等等的時候，一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。
9.運用銷售技巧。對待意向客戶，他猶豫不決，這樣同事之間可以互相制造購買氛圍，適當(dāng)?shù)谋瓶蛻舯M快下定。凡事心急人不急沉著應(yīng)戰(zhàn)也許客戶就要成交了，但是由于一些小小的原因，會讓他遲遲不肯簽約，這個時候是千萬不能著急的，因為你表現(xiàn)出越急躁的態(tài)度，客戶越是表示懷疑。你可以很親切地問一下客戶還有什么需要解決的問題，然后再細(xì)心地和他溝通，直到最后簽約。當(dāng)然，在解釋的時候，所要表現(xiàn)出來的態(tài)度就是沉著，冷靜，并且沒有太過于期待客戶能夠成交。
11.這次沒成功，立即約好下次見面的日期。我們的銷售并不能夠做到百發(fā)百中，每次新客戶過來都能成交。畢竟現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢是不會出現(xiàn)這樣好的結(jié)局的。假設(shè)這次沒有能夠現(xiàn)場定房成功，那么在客戶要離開的時候，不妨試著與他約定下次來現(xiàn)場的日期，這樣你可以更加了解客戶的需求，也可以幫助你確定客戶的意向程度。
12.承諾不能如期做到,在營銷行業(yè)有一句話：“80%的客戶是建立在20%老客戶的基礎(chǔ)上”。房地產(chǎn)銷售亦是如此，作為商品房產(chǎn)品，老客戶的推動作用更是不容忽視。而想使老客戶能帶動銷售，除了產(chǎn)品自身品質(zhì)過硬吸引客戶之外，還需要很好的口碑宣傳和整個開發(fā)公司在老百姓心目中的形象。
13.保持良好的心態(tài)。每個人都有過狀態(tài)不好的時候，積極、樂觀的銷售員會將此歸結(jié)為個人能力較差，整理、經(jīng)驗的不完善，把此時作為必經(jīng)的磨練的過程，他們樂意不斷向好的方向改進(jìn)和發(fā)展，而消極、悲觀的銷售員則怪罪于機遇和時運，總是抱怨，等待與放棄！龜兔賽跑的寓言，不斷地出現(xiàn)在現(xiàn)實生活當(dāng)中，兔子傾向于機會導(dǎo)向，烏龜總是堅持核心競爭力。現(xiàn)實生活中，也像龜兔賽跑的結(jié)局一樣，不斷積累核心競爭力的人，最終會贏過追逐機會的人。人生有時候像爬山，當(dāng)你年輕力壯的時候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機會就想跳槽、抄捷徑；一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經(jīng)驗的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅信只要方向正確，方法正確，一步一個腳印，每個腳步都結(jié)結(jié)實實地踏在前進(jìn)的道路上，反而可以早點抵達(dá)終點。如果靠的是機會，運氣總有用盡的一天。所以一直以來我堅持著做好自己能做好的事，一步一個腳印踏踏實實的堅定的向著我的目標(biāo)前行。
14.售樓人員要有正確的判斷力，要能找出你要服務(wù)的客戶。通常的做法是，可以對客戶做一下評估，確保他們是可以做出購買決策的人。
15.銷售人員給客戶第一印象至關(guān)重要，所以中國臺灣的房地產(chǎn)銷售公司老板允許自己的銷售人員在上班時間去理發(fā)店也就不足為奇了。真正的專業(yè)售樓人員對說什么把握得極準(zhǔn)，而且能夠吸引客戶聽下去。是客戶感覺到你非常真誠，而不是夸夸其談，如果能做到這一點，你就成功了一半。所以，作為售樓人員，要鍛煉出這種本領(lǐng)，成功地推銷自己。
16.目前，很多商品房延遲交房，施工質(zhì)量問題投訴日益增多，如果你的開發(fā)商很有實力且守信譽，這方面做得比較好，那么就套十分自豪地向客戶推銷你的開發(fā)商，這樣，可以讓客戶感到更安心，更可靠，更踏實，也會使公司的形象牢牢地記在他的腦海里。
17.售樓人員要滿懷熱情和激情地推銷，因為真誠和熱情是很容易感染人的，千萬不要讓客戶認(rèn)為你是在泛泛而談。你至少可以找一個絕妙的理由，并說服他考慮購買，可以說“這是開盤價，過兩天就要漲價了”、“只優(yōu)惠十套”，說話要簡潔，并機智地加以運用，不要讓客戶認(rèn)為你是在下套讓他去鉆，不然的話，潛在客戶不會認(rèn)真考慮你所說的話，如果客戶可以考慮的話，你就可以帶他參觀樣板房或現(xiàn)場介紹了。
18.聰明的售樓人員會做一個開場白，大略講解一下，然后再正式介紹。當(dāng)客戶覺得能了解新鮮有趣的信息時，就會愿意花時間去聽，給客戶詳盡的信息，突出樓盤的優(yōu)點和獨到之處，做個好的演員，背好臺詞，設(shè)計你的一舉一動，包括客戶一進(jìn)售樓處講些什么，在參觀樣板房的路上講些什么，現(xiàn)場講些什么等等。一切努力都只為一個目標(biāo)：向客戶推銷你的樓盤。
19.客戶買房不僅僅是滿足基本居住功能的需要，是因為他還看到了除此之外附帶的高附加值。你在向客戶介紹你的樓盤時，就應(yīng)該清晰無誤地告訴客戶，樓盤超值超在什么地方，因此，你得掌握將價值或超值的概念融入你的樓盤介紹中。
20.要想讓客戶現(xiàn)在就購買你的樓盤，就必須熟練地運用銷售技巧——制造緊迫感。緊迫感來自兩個因素：現(xiàn)在買的理由以及投資回報。要制造緊迫感，首先應(yīng)讓客戶想要你的東西，否則就不可能有緊迫感。
21.你無法成功將產(chǎn)品推銷給每個人，但肯定能、也應(yīng)該能讓每個人都明了你的銷售建議。這時，你應(yīng)相干客戶再次陳述樓盤的優(yōu)點，高附加值以及優(yōu)惠條件。另外，還要說一下發(fā)展商是如何的可靠和穩(wěn)定，以及相應(yīng)的實力，一展你的本領(lǐng)，才干和學(xué)識，言簡意賅地說明購買程序和有關(guān)交易條款注意事項等。
22.成交是你精心運籌、周密安排、專業(yè)推銷、辛勤努力的必然結(jié)果。當(dāng)客戶已來看過幾次，足以讓他做出明知購買決策時，隨時都可能拍板成交。此刻，就是決定“買”還是“不買”的時候了，如果你使客戶信服了，并成功地運用上述要素，成交的可能性就有80%了。
總之，我在工作中所經(jīng)歷的酸、甜、苦、辣也將成為我日后工作中的寶貴經(jīng)驗。應(yīng)該說這一年付出了不少，也收獲了很多，我自己感到成長了，也逐漸成熟了。我不敢說自己的工作做得十全十美，但我認(rèn)為：前面的路，不管是一馬平川還是艱難險阻，只要頑強地走過去，就會獲得寶貴的經(jīng)驗。也正因為如此，我在實踐中不斷摸索、總結(jié)、得出經(jīng)驗，相信這些經(jīng)驗，終將成為我一生寶貴的財富。
xx年工作展望
加強業(yè)務(wù)能力及提高水業(yè)務(wù)水平，補充能量，為迎接下一個挑戰(zhàn)做好準(zhǔn)備。有錯改之，無則加勉。展望xx年我會按公司的發(fā)展要求更加努力充實自己，積極配合上級的工作，爭取更上一個新臺階。
最后預(yù)祝公司明天更輝煌！
房地產(chǎn)金融心得篇三
這次的培訓(xùn)確實是讓我感受頗深，并沒有像有些打著培訓(xùn)的招聘，但其實毫無效果。這次的培訓(xùn)讓我對于房地產(chǎn)銷售這么一份職業(yè)有了更深的感觸，在過去的時間里我也覺得自己的這一份工作并不是一個什么體面的工作，甚至有些自卑，不太敢和其他人說自己是一名房地產(chǎn)銷售。但其實并不是這樣的，培訓(xùn)教師教給我們的第一點就是要自信，如果我們自己都不自信那么在和客戶談的時候即便是我們講的真話，房子確實很好，他們也會覺得我們是心虛。一個好的心態(tài)對于工作也是有著很大的幫助，不管什么時候一個積極的態(tài)度總是比一個消極的態(tài)度要好的多。在說道這一點的時候培訓(xùn)的老師也是舉例說明了一下，讓我們對于這一點的感觸更加深刻了。
除了自信之外還有一個重要的一點就是能力，這是一個很概念的詞。一個人在遇事之后的處理方式和應(yīng)對問題的態(tài)度其實就可以證明一個人的能力?；蛟S在平常一個人不顯山不露水看不出來深淺，但在遇到事情的時候能夠憑借自己就解決這就是個人的能力。而這一點不管是哪一行那一業(yè)都是需要的，如果沒有足夠的能力也是無法正確的解決自己的工作，把自己的工作做到完美。而對于銷售來說能不能夠把房子推銷出去就是個人能力最好的說明，如果能力不夠的話，或許很難把房子推銷出去，增加自己的業(yè)績。而對于能力不夠的人又該怎么辦呢，這一點在培訓(xùn)時老師也是教給我們了。
不管是在什么時候保持個人的學(xué)習(xí)習(xí)慣是很有必要的。每天堅持學(xué)習(xí)，長此以往必定是能夠增加一個人的個人素養(yǎng)。而這些是用錢買不到的，只能夠通過自己不斷的積累，所以學(xué)習(xí)是最好的方式。可以是通過向經(jīng)驗豐富的前輩討教也可以是看工作相關(guān)的書籍，這些都是能夠讓自己進(jìn)步的方式，進(jìn)步的方式有著很多種，也是不必拘泥于一種。而我雖然在過去的時候業(yè)績也還是可以，也因此有著一些小驕傲。但經(jīng)過這次培訓(xùn)我也是明白了過去自己的錯誤，我應(yīng)該做到的是繼續(xù)謙虛的學(xué)習(xí)，而不是做出了這么一點點的成績就開始自傲，這樣下去遲早是會出事的。好在經(jīng)過這次培訓(xùn)我發(fā)現(xiàn)了自己的錯誤，我相信經(jīng)過這次培訓(xùn)我在工作中一定能夠有著更好的表現(xiàn)。
房地產(chǎn)金融心得篇四
不管到哪個樓盤都是陌生的，所以再客戶一進(jìn)售樓部必須先讓客戶放松，比如說，今天專門出來看房嗎?(如果是)好像是在和客戶聊天，其實是故意套客戶的話，用簡單的幾句話套出客戶的大概需求。(切記：具體問題具體分析，不能慣用一種模式)按模式推銷房子只會讓客戶覺得置業(yè)顧問虛情假意，沒有站在客戶的立場，只會讓置業(yè)顧問和客戶之間沒有真正的聊開(也許客戶所的都是假話)會各種方式先套出客戶的大概需求。
2.有了需求才有買房的沖動，買房現(xiàn)目前為正樓盤越來越多，置業(yè)顧問的作用就是傳遞價
值，告知客戶為什么非買這個樓盤，這就是一個洗腦的過程“動之以情，曉之以理”也許簡單的8個字看似簡單，但運用的好，會讓客戶憧憬買了這個樓盤以后的種.種好處。
3.在傳遞價值過程中，很多客戶在聽置業(yè)顧問介紹時，思維是發(fā)散的，沒辦法集中，這就
需要置業(yè)顧問根據(jù)客戶的情況聊一點客戶感興趣的話語。讓客戶認(rèn)真聽置業(yè)顧問傳遞價值(否則說得再多，客戶沒有聽，那一切都是無聊的價值)比如說客戶在哪里上班啊，等等中間再穿插一些樓盤的信息，不斷重復(fù)該樓盤的價值，要讓客戶認(rèn)可，認(rèn)可價值，這就需要置業(yè)顧問循循遞進(jìn)傳遞價值，不能讓客戶覺得你只是為了推銷房子，沒有不切實際的為客戶選擇房源，找到客戶最適合的房源(簡言之，最適合的就是最好的)。
4.溝通力的加強是置業(yè)顧問一直需要加強的能力。
第一，要準(zhǔn)確的采集到客戶的信息，了解客戶真正的意圖，同時也可將自身信息也準(zhǔn)確傳達(dá)給對方，和客戶今年產(chǎn)生共鳴，找到共同聊天的話題。
第二，通過恰當(dāng)?shù)慕涣鞣绞?例如語氣，語調(diào)，表情，神態(tài)，說話方式等)始得雙方在談話過程中容易達(dá)成共識。
5.每位置業(yè)顧問還必須加強自己的分析力，與客戶在談判中要學(xué)會，從對方言談舉止流落
出的信息分析對方的底牌和心態(tài)，用話語刺探，讓客戶覺得你不是在推銷房子而是在聊天，抓住需求，一針見血。
6.一定感情基礎(chǔ)上進(jìn)行銷售，成功的記錄就會大得多。
7.在銷售過程中，有很多的確定的因素，也有一些不能控制的因素，那么，在這個變化過
程中，就要求我們具備隨機應(yīng)變的現(xiàn)場處理能力，無論是客戶提出多么刁鉆的問題，不同的客戶爭論同一套房子，還是客戶故意刁難，都不要慌張，只要我們沉著應(yīng)對，從多方面考慮問題，就能找到好的解決方法，當(dāng)然，這一能力的形成，需要我們在長期的實踐中積累和完善。
8.專業(yè)知識能力加強，既然做房產(chǎn)銷售，就應(yīng)該具有房地產(chǎn)的專業(yè)知識，至少在客戶的揚
中，我們是房地產(chǎn)銷售行業(yè)中的專家，就應(yīng)該解疑答惑，無所不能，而且具有指導(dǎo)意義，這樣才會言之成理，有信任感，讓客戶放心，“巧婦難為無米之炊”沒有精湛的專業(yè)指導(dǎo)，又拿什么去和客戶談，心中有貨，才會胸有成竹。
9.象熟悉愛人一樣熟悉自己的樓盤。
讓對方有占便宜的感覺，客戶買的都十分開心。
綜上那么多，只有加強自己才有成功，這是我們還有很多提升的空間總言之，不要找太多客觀原因。
1.能解決的就解決，不能的就避重就輕，將問題淡化，避開。這就要求你頭腦一定要靈活。
打款)，不要說太刺的詞語。
3、逼單就是“半推半就”，就是強迫成交法，以氣吞山河之勢，一鼓作氣將客戶搞定。讓客戶感覺的有一種不可抗拒的力量。
4、編制一個“夢”，讓客戶想想我們的網(wǎng)絡(luò)給他帶來的各種好處，讓他夢想成真。
5、給客戶一些好處(回扣)，也可是最后的殺手锏，一定要抓住客戶心里，怎么說，給誰?誰是重要人物，怎么給?讓客戶吃得舒服、放心?；蛘呤且远Y物的方式。
6、放棄，當(dāng)然只是暫時的，以退為進(jìn)，不要在一些“老頑固”身上浪費太多時間，慢慢來，只要讓他別把你忘了。
7、領(lǐng)導(dǎo)拖拉，不起積極作用，不向老總力薦。解決方法：向該中層領(lǐng)導(dǎo)施壓，向其灌輸：我們向其推薦了，如果因為他的原因沒有向老總說明，等老總重視這件事的時候卻發(fā)現(xiàn)中層領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)時沒有匯報，或競爭對手做的好，自己公司沒有做到好處，老總找責(zé)任人，最終都將是中層領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。通過這種責(zé)任歸咎的方法，使其不敢怠慢。如果中間領(lǐng)導(dǎo)不重視，影響談判進(jìn)程，可從其他途徑找總經(jīng)理的聯(lián)系方式與其直接對話。
8、學(xué)會觀察，學(xué)會聆聽。在與客戶談單時，一定要多觀察，通過對客戶(眼神、舉止、表情等)的觀察，及時了解客戶的心理變化，把障礙消滅在萌芽狀態(tài);通過聆聽可了解客戶的真正需要，這樣就容易與客戶達(dá)成共識。
9、機不可失，失不再來。在與客戶談單時，因為你的介紹已經(jīng)引起了客戶的欲望，這時就應(yīng)使用假設(shè)成交法，在與客戶聊的同時，把合同及附件拿出，一邊和客戶聊一些和簽單無關(guān)的事，如他們的同行發(fā)展?fàn)顩r或?qū)λm當(dāng)?shù)姆畛幸幌碌?，一邊把合同和附表填好讓其簽字蓋章。
10、抓住客戶的弱點，臨門一腳。在與客戶談單時，客戶只要說產(chǎn)品肯定會要，但再比較一下，你回去等我的電話。這時盡量不要等，抓住客戶的弱點，先奉承再逼單。
贊美顧客
人是有感情的動物，有喜歡被贊美的本質(zhì)，往往稍微一句簡單的贊美都會令對方感到無比的溫馨，自然而然就很容易與顧客打成一片，進(jìn)而化解彼此之間的生疏感，從“你”“我”變成“我們”，因為人人都喜歡聽贊美自己的話。
2要掌握充分的資料，成功的銷售人員往往在說服之前就已經(jīng)對產(chǎn)品、客戶、市場等進(jìn)行了解，因此成功率往往很高。
3營造適宜交談的感情氛圍，任何人都有情緒不佳的時候，此刻，你應(yīng)營造良好氛圍，改善他的心情狀況。
4用陳皮能給客戶帶來的利益打動客戶。
5循序漸進(jìn)。
6以誠相待。
7引蛇出洞——挖掘并制造需求。
客戶一開始提出的需求有時并不是真正的需求。我們通常會發(fā)現(xiàn)，客戶最終成交的房源與之前理想的房源差異很大，甚至有時是從毫無需求到愛不釋手。8換位思考——以退為進(jìn)。
有時我們不要太急于反駁客戶的理論，退一步海闊天空，設(shè)身處地為你的客戶想想，在感同身受的情況下客戶更容易接受你的建議。
9聲東擊西
客戶往往會在兩個或多個戶位，或樓盤中猶豫不決，無法作出最終決定。除了突出項目優(yōu)勢外，我們還運用了一些小小的策略來刺激客戶。
10一石二鳥——互動營銷
也許這時的準(zhǔn)客戶不是一個，而是兩個，甚至是多個??我們要學(xué)會放大營銷效果，讓現(xiàn)有的客戶不斷影響其他客戶。
1.抓住具體的時機：客戶感到滿意時，現(xiàn)場人氣旺盛時，現(xiàn)場兩組客戶爭一套房子時。
2.當(dāng)客戶對產(chǎn)品滿意，詢問認(rèn)購方法時，當(dāng)客戶多次到現(xiàn)場，并感到滿意時，
3.以專業(yè)熱情服務(wù)接待客戶，多次當(dāng)面替她要優(yōu)惠。有時可適當(dāng)透露一點產(chǎn)品可以解決的小缺點，讓客戶知道你已為他做了最后一搏。
4、當(dāng)客戶要求過分或傲慢時，你就要表達(dá)出拒絕成交的信息，用逆反心理推薦其他房源。
5、當(dāng)客戶對產(chǎn)品的某些方面有些擔(dān)心。利益引導(dǎo)法:利用客戶貪便宜的心理
6假定準(zhǔn)顧客已經(jīng)同意購買：當(dāng)準(zhǔn)顧客一再出現(xiàn)購買信號，卻又猶豫不決拿不定主意時，可采用“二選其一”的技巧。譬如，推銷員可對準(zhǔn)顧客說：“請問您要那部淺灰色的車還是銀白色的呢?”或是說：“請問是星期二還是星期三送到您府上?”，此種“二選其一”的問話技巧，只要準(zhǔn)顧客選中一個，其實就是你幫他拿主意，下決心購買了。
7幫助準(zhǔn)顧客挑選：許多準(zhǔn)顧客即使有意購買，也不喜歡迅速簽下訂單，他總要東挑西揀，在產(chǎn)品顏色、規(guī)格、式樣、交貨日期上不停地打轉(zhuǎn)。這時，聰明的推銷員就要改變策略，暫時不談訂單的問題，轉(zhuǎn)而熱情地幫對方挑選顏色、規(guī)格、式樣、交貨日期等，一旦上述問題解決，你的訂單也就落實了。
品只剩最后一個了，短期內(nèi)不再進(jìn)貨，你不買就沒有了?！被蛘f：“今天是優(yōu)惠價的截止日，請把握良機，明天你就買不到這種折扣價了。
9有些準(zhǔn)顧客天生優(yōu)柔寡斷，他雖然對你的產(chǎn)品有興趣，可是拖拖拉拉，遲遲不作決定。這時，你不妨故意收拾東西，做出要離開的樣子。這種假裝告辭的舉動，有時會促使對方下決心。
10所謂反問式的回答，就是當(dāng)準(zhǔn)顧客問到某種產(chǎn)品，不巧正好沒有時，就得運用反問來促成訂單。舉例來說，準(zhǔn)顧客問：“你們有銀白色電冰箱嗎?”這時，推銷員不可回答沒有，而應(yīng)該反問道：“抱歉!我們沒有生產(chǎn)，不過我們有白色、棕色、粉紅色的，在這幾種顏色里，您比較喜歡哪一種呢?”
11在嘗試上述幾種技巧后，都不能打動對方時，你就得使出殺手锏，快刀斬亂麻，直接要求準(zhǔn)顧客簽訂單。譬如，取出筆放在他手上，然后直接了當(dāng)?shù)貙λf：“如果您想賺錢的話，就快簽字吧!”
12拜師學(xué)藝，態(tài)度謙虛：在你費盡口舌，使出渾身解數(shù)都無效，眼看這筆生意做不成時，不妨試試這個方法。譬如說：“×經(jīng)理，雖然我知道我們的產(chǎn)品絕對適合您，可我的能力太差了，無法說服您，我認(rèn)輸了。不過，在告辭之前，請您指出我的不足，讓我有一個改進(jìn)的機會好嗎?”像這種謙卑的話語，不但很容易滿足對方的虛榮心，而且會消除彼此之間的對抗情緒。他會一邊指點你，一邊鼓勵你，為了給你打氣，有時會給你一張意料之外的訂單。
房地產(chǎn)金融心得篇五
2004中國房地產(chǎn)金融報告 中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組 2005年8月5日 2005.08.16 11:11:00金融要聞 推動金融市場快速健康發(fā)展 上半年貨幣政策系列述評之二 記者 付平2005.08.16 09:51:00金融要聞 推動金融市場快速健康發(fā)展是今年上半年央行貨幣政策中的一項重要內(nèi)容。央行2005年第二季度貨幣政策執(zhí)行報告指出：上半年，金融市場總體運行平穩(wěn)，貨幣市場流動性充足，債券發(fā)行情況良好，市場交易較為活躍，尤其是金融市場制度性建設(shè)取得較大進(jìn)展。
同時為金融管理部門進(jìn)行金融間接調(diào)控提供了條件。金融市場的發(fā)展不僅能夠擴大金融資產(chǎn)規(guī)模，而且能夠促進(jìn)金融工具的創(chuàng)新，并促使居民金融資產(chǎn)多樣化和金融風(fēng)險分散化。正因為如此，央行一直將推動金融市場快速健康發(fā)展作為貨幣政策操作的一個重要內(nèi)容。
國內(nèi)債券市場進(jìn)一步對外開放；
信貸資產(chǎn)支持證券（abs）、住房資產(chǎn)支持證券（mbs）和企業(yè)短期融資券開始發(fā)行；
債券遠(yuǎn)期交易正式推出；
商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司和股權(quán)分置改革試點正式啟動；
外幣買賣業(yè)務(wù)正式開辦；
保險資金運用渠道進(jìn)一步拓寬。
拓寬金融機構(gòu)和企業(yè)融資渠道；
改變我國金融市場直接融資與間接融資的比例失調(diào)；
化解金融風(fēng)險，維護(hù)金融整體穩(wěn)定。另外，2005年5月，央行又在銀行間債券市場推出了我國第一個金融衍生工具———債券遠(yuǎn)期交易。作為最基礎(chǔ)的金融衍生工具，債券遠(yuǎn)期交易具有規(guī)避風(fēng)險和價格發(fā)現(xiàn)等功能?？梢杂行У貛椭顿Y者規(guī)避利率風(fēng)險，促進(jìn)市場流動性的提高，促進(jìn)價格發(fā)現(xiàn)功能的實現(xiàn)，還可以為央行制定和執(zhí)行貨幣政策提供參考信息，對完善我國金融市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、促進(jìn)銀行間債券市場乃至整個金融市場的發(fā)展具有重大意義。
商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司和股權(quán)分置改革試點的正式啟動，也是今年上半年金融市場制度建設(shè)的重要成果。今年4月，中國工商銀行、中國建設(shè)銀行和交通銀行作為首批試點銀行開始設(shè)立基金管理公司，商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司可以鼓勵金融創(chuàng)新，有利于推進(jìn)商業(yè)銀行改革，優(yōu)化資源配置，促進(jìn)金融市場長期健康協(xié)調(diào)發(fā)展。股權(quán)分置一直是中國股市長期存在的問題，股權(quán)分置在諸多方面制約著中國資本市場的規(guī)范發(fā)展和國有資產(chǎn)管理體制的根本性變革。
如扭曲證券市場定價機制、導(dǎo)致公司治理缺乏共同利益基礎(chǔ)、制約資本市場國際化進(jìn)程和產(chǎn)品創(chuàng)新、不利于上市公司的購并重組、不利于形成穩(wěn)定的市場預(yù)期、不利于深化國有資產(chǎn)管理體制改革等等。因此，2004年初發(fā)布的“國九條”即明確提出要“積極穩(wěn)妥解決股權(quán)分置問題”。證監(jiān)會也明確表示，將按照“試點先行，協(xié)調(diào)推進(jìn)，分步解決”的操作思路推進(jìn)股權(quán)分置問題的解決。4月29日發(fā)布《關(guān)于上市公司股權(quán)分置改革試點有關(guān)問題的通知》，意味著中國股權(quán)分置改革邁出了積極穩(wěn)妥的第一步。
暢通外匯交易渠道；
同時為將來人民幣逐步走向完全可兌換提供了試驗平臺。
此外，為推動保險資金直接投資股票市場，在2004年出臺《保險機構(gòu)投資者股票投資管理暫行辦法》的基礎(chǔ)上，保監(jiān)會會同相關(guān)部門在今年上半年發(fā)布了一系列配套文件，對保險資金直接進(jìn)入證券市場投資的相關(guān)問題作出了明確規(guī)定，使保險資金入市進(jìn)入實質(zhì)性操作階段。6月，又允許保險外匯資金投資中國企業(yè)境外發(fā)行的股票，從而進(jìn)一步拓寬了保險資金運用渠道。
其次，要大力培育和發(fā)展機構(gòu)投資者，發(fā)展金融衍生產(chǎn)品，滿足市場多樣化需求；
第三，要加強基礎(chǔ)性制度和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為金融市場發(fā)展提供良好的法律、技術(shù)環(huán)境；
最后，要加強金融市場監(jiān)督管理，保證貨幣政策順利實施，維護(hù)金融市場秩序。
金融時報2005.08.16
中國房地產(chǎn)金融全面解讀及企業(yè)融資之道
中國家庭金融調(diào)查報告
房地產(chǎn)金融專員崗位職責(zé)
金融調(diào)研報告
金融實習(xí)報告
房地產(chǎn)金融心得篇六
總結(jié)不僅要回顧過去，還要展望未來。對當(dāng)前的形勢現(xiàn)狀與未來的發(fā)展我們還要進(jìn)行客觀深入的分析：
1、外界宏觀與微觀環(huán)境分析：行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展、競爭對手現(xiàn)狀與動向預(yù)測、區(qū)域市場現(xiàn)狀與發(fā)展、渠道組織與關(guān)系現(xiàn)狀、消費者的滿意度和忠誠度總體評價。
2、內(nèi)部環(huán)境分析。企業(yè)的戰(zhàn)略正確性和明晰性、企業(yè)在產(chǎn)品、價格、促銷、品牌等資源方面的匹配程度。
3、自身現(xiàn)狀分析。自身的目標(biāo)與定位、工作思路和理念、個人素質(zhì)方面的'優(yōu)勢與差距。
通過對現(xiàn)狀與未來的客觀分析，能夠更加清楚所面臨的困難和機遇。從而對困難有清醒的認(rèn)識和深刻的分析，找到解決困難的方法，對機遇有較強的洞察力，及早做好搶抓機遇的各項準(zhǔn)備。
沒有人會隨隨便便成功，每一個成功的后面都是付出的艱辛努力。認(rèn)真分析取得成績的原因，總結(jié)經(jīng)驗，并使之得以傳承，是實現(xiàn)工作業(yè)績持續(xù)提升的前提和基礎(chǔ)。成績固然要全面總結(jié)，對于未來的展望更是要提升。在下半的工作中我還要加倍的努力，拜訪更多的客戶，更大程度的了解我們集團(tuán)的一體化服務(wù)，并且制定適合自己的任務(wù)標(biāo)的，同時改善自己的銷售成績，要做到：
2、新一年度工作的具體目標(biāo)：銷量目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)；
3、完成計劃的具體方法，與客戶關(guān)系親密程度加強、及時反映顧客的新資訊。
做到以上觀念上的宏觀展望規(guī)劃使我們成功的必經(jīng)之路，銷售行業(yè)正在不斷壯大，不能讓自己落伍，更不能讓自己淘汰，所以我把下半年當(dāng)做一個新開始，努力做成功，完成目標(biāo)，讓自己成為最偉大的推銷員！
房地產(chǎn)金融心得篇七
摘要：隨著社會的進(jìn)步和科技的高速發(fā)展，我們國家房地產(chǎn)業(yè)取得了很大的成就?；ヂ?lián)網(wǎng)模式下，房地產(chǎn)的營銷模式需要進(jìn)行不斷創(chuàng)新和完善，這就需要相關(guān)部門和行業(yè)加以重視，探究出適合房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷的模式。本文就房地產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷模式發(fā)展的現(xiàn)狀以及優(yōu)勢進(jìn)行闡述分析，并對其可能出現(xiàn)的問題提出相關(guān)建議和策略。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；網(wǎng)絡(luò)營銷；研究策略
隨著互聯(lián)網(wǎng)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)想要持續(xù)發(fā)展就需要加強自身在市場的綜合競爭實力，所以就需要將互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的相應(yīng)營銷模式進(jìn)行科學(xué)有效的結(jié)合。在現(xiàn)今社會，絕大多數(shù)群體都是依靠互聯(lián)網(wǎng)來獲取相應(yīng)的信息，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要抓住這個機遇。同時，房地產(chǎn)企業(yè)想要持久發(fā)展就需要全面開展互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)營銷，才能夠在激烈的市場競爭中占據(jù)不敗之地。
1、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式研究分析
就目前而言，利用互聯(lián)網(wǎng)的大數(shù)據(jù)可以科學(xué)系統(tǒng)的處理和優(yōu)化房地產(chǎn)市場的各種信息。通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷，可以使企業(yè)的價值得以提升，進(jìn)而能夠?qū)ο鄳?yīng)項目結(jié)構(gòu)進(jìn)行擴展，全面提升自身在市場的經(jīng)濟實力。房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷模式可以激發(fā)企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)新性思維，進(jìn)而使房地產(chǎn)營銷模式與現(xiàn)代化社會的需求互相匹配，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供保障。互聯(lián)網(wǎng)不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的營銷模式創(chuàng)新，還對社會的經(jīng)濟發(fā)展帶來了活力。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部需要制定科學(xué)合理的計劃和目標(biāo)，才能夠滿足社會的不同群體，同時與市場經(jīng)濟的發(fā)展形勢相匹配。這就需要相關(guān)部門和單位能夠?qū)κ袌鼋?jīng)濟中的資源加以有效利用，進(jìn)而使得市場經(jīng)濟與房地產(chǎn)共同協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)步。房地產(chǎn)企業(yè)需要依靠互聯(lián)網(wǎng)的先進(jìn)技術(shù)以及數(shù)據(jù)系統(tǒng)對現(xiàn)有房地產(chǎn)資源進(jìn)行綜合評估，進(jìn)而能夠使得社會各個消費群體滿意。但是在關(guān)注消費群體的同時，還應(yīng)該對購房需求的模式進(jìn)行多元化創(chuàng)新。這樣，才能夠讓消費群體感受到自我價值的實現(xiàn)，同時還滿足了其日常生活和工作的需要，最終使其能夠加大情感的投入。
2、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式研究策略
2.1通過互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)企業(yè)的營銷途徑進(jìn)行創(chuàng)新
房地產(chǎn)企業(yè)想要增加銷售途徑，那么就必須要使網(wǎng)絡(luò)營銷的模式得以充分發(fā)揮，同時還應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場的情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)需要做好直接營銷和間接營銷，這就需要使自身服務(wù)和商品能夠充分滿足客戶的心理，才能夠使得客戶與品牌企業(yè)之間搭建聯(lián)系橋梁。同時，還應(yīng)該對房地產(chǎn)和其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新完善，才能夠使其滿足市場的經(jīng)濟要求，進(jìn)而使得房地產(chǎn)業(yè)能夠穩(wěn)定、長遠(yuǎn)發(fā)展。在當(dāng)今現(xiàn)代化社會，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行直接營銷，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠建立專門的網(wǎng)絡(luò)營銷部門，同時為企業(yè)培養(yǎng)一定的網(wǎng)絡(luò)人才，進(jìn)而才能夠建立一個合格的房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站?；ヂ?lián)網(wǎng)模式下的直接營銷相比于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷模式，增加了與客戶之間的互動交流優(yōu)勢，這在很大程度上促進(jìn)了直接營銷的影響力。房地產(chǎn)企業(yè)的間接營銷就可以通過網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行代理與房產(chǎn)中介的交流溝通，通過對間接機構(gòu)的考核和評估，可以使得房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定、長遠(yuǎn)發(fā)展。
2.2通過互聯(lián)網(wǎng)對現(xiàn)有的營銷策略進(jìn)行創(chuàng)新和整合
房地產(chǎn)企業(yè)的市場資源匹配和調(diào)動需要依靠互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來有效實現(xiàn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要制定出一個科學(xué)完善的策略。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立一個專業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)評估部門，對相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況以及相關(guān)的房地產(chǎn)營銷的指標(biāo)進(jìn)行評估和預(yù)測。其次，可以根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)的資源優(yōu)勢對相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)市場進(jìn)行調(diào)查，充分了解當(dāng)今社會的房地產(chǎn)業(yè)資源占據(jù)情況，進(jìn)行一定的市場調(diào)研是滿足市場的必然需求。最后，還可以建立一定的調(diào)查問卷和資料整合機制，通過對相關(guān)信息數(shù)據(jù)的.規(guī)范整合，對社會上潛在的目標(biāo)群體進(jìn)行信息的分類，進(jìn)而能夠精確地掌握市場的現(xiàn)狀。通過一些具有趣味性的市場調(diào)研，可以使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象得以推廣，進(jìn)而使自身的品牌影響力得到提升。
2.3通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行企業(yè)文化與內(nèi)涵的塑造
企業(yè)的文化與內(nèi)涵是企業(yè)的立足之本，只有使企業(yè)自身的文化與內(nèi)涵得以塑造，才能夠提升相應(yīng)品牌的知名度。房地產(chǎn)企業(yè)在服務(wù)與宣傳的策略上需要引導(dǎo)員工進(jìn)行自主創(chuàng)新，并對企業(yè)員工的個性創(chuàng)新進(jìn)行一定的鼓勵。企業(yè)在對內(nèi)部的管理細(xì)節(jié)上，也應(yīng)該培養(yǎng)員工的務(wù)實求真的工作態(tài)度，不過分強調(diào)過程，只追求實際的結(jié)果。同時，企業(yè)還應(yīng)該定期舉辦團(tuán)建活動，培養(yǎng)企業(yè)的集體精神以及團(tuán)隊的合作能力，才能夠使得企業(yè)員工形成一個創(chuàng)新型整體。房地產(chǎn)企業(yè)的文化塑造不能急于求成，應(yīng)該是踏踏實實地塑造起來的，所以需要企業(yè)的高層管理人員有正確的認(rèn)識，進(jìn)而對員工產(chǎn)生一定的影響。企業(yè)的品牌形象也一定要與媒體宣傳和大眾認(rèn)知的形象相符合，才能夠加強自身品牌的認(rèn)知力和影響力。
3、結(jié)語
綜上所述，當(dāng)今社會的科技化發(fā)展使相應(yīng)的科學(xué)信息技術(shù)取得了巨大的成就。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式也有了更加廣闊的發(fā)展空間，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠在網(wǎng)絡(luò)營銷模式的搭建以及完善過程中充分滿足現(xiàn)代化需求。只有這樣，才能夠充分利用互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠在互聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)展的背景下，加速自身的綜合發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]馬英軍。電子商務(wù)時代的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)狀及前景分析[j]。中國商論，2015（12）：62—63。
[2]胡文靜。當(dāng)前房地產(chǎn)體驗營銷的誤區(qū)分析及策略改進(jìn)[j]。中國商貿(mào)，2014（33）：44—46。
房地產(chǎn)金融心得篇八
近幾年來，中國金融市場正在走向國際化，對專業(yè)性很強的人才需求迫切。金融行業(yè)就業(yè)人才的需求主要集中在高端市場，例如高校教師和大公司市場研究分析、基金經(jīng)理、投資經(jīng)理、證券公司、保險公司、信托投資公司等。
無論是本科畢業(yè)，還是碩士畢業(yè)，金融學(xué)專業(yè)畢業(yè)生總體上的就業(yè)方向有經(jīng)濟分析預(yù)測、對外貿(mào)易、市場營銷、管理等，如果能獲得一些資格認(rèn)證，就業(yè)面會更廣，就業(yè)層次也更高端，待遇也更好，比如特許金融分析師(cfa)、金融風(fēng)險管理師(frm)、特許財富管理師(cwm)、基金經(jīng)理、精算師、證券經(jīng)紀(jì)人、股票分析師等。
目前國內(nèi)金融市場，對金融人才的需求很大，尤其是急缺金融分析師、金融風(fēng)險管理師、特許財富管理師、基金經(jīng)理、精算師、副總裁級高管、稽查監(jiān)管人員、產(chǎn)品開發(fā)人員、后臺工作人員(在財務(wù)、結(jié)算、稅務(wù)方面有經(jīng)驗)等九大類人才。
金融分析師(cfa)：在歐美等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，獲得cfa資格幾乎是進(jìn)入投資領(lǐng)域從業(yè)的必要條件，全球至今僅有3.55萬人通過考試，而我國大陸，目前約50人擁有此資格，未來3年對cfa的需求量將超過5000人。
金融風(fēng)險管理師：金融市場的不斷發(fā)展，風(fēng)險也隨之迸發(fā)，在管理層的施壓與外資金融機構(gòu)競爭的雙重壓力下，國內(nèi)各金融行業(yè)內(nèi)企業(yè)及各大型國企紛紛加強了對金融風(fēng)險的衡量與管理，提高對金融風(fēng)險的防范與控制能力。在此情況下，掌握風(fēng)險管理知識的專業(yè)人才受到企業(yè)熱捧。作為全球最權(quán)威的金融風(fēng)險管理認(rèn)證，frm證書具備基于全球標(biāo)準(zhǔn)客觀度量風(fēng)險的能力，也成為企業(yè)衡量應(yīng)聘者是否具有強大風(fēng)險管理能力的標(biāo)準(zhǔn)。不少人因此報考frm，學(xué)習(xí)風(fēng)險管理知識，為了在金融圈中更好發(fā)展。
特許財富管理師：5年以上金融機構(gòu)工作經(jīng)驗，有良好的經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)和至少精通兩個投資領(lǐng)域，其要求之高，很少人能通過。
投資管理人才：市場急需大量的投資管理人才，這些投資管理人才主要包括風(fēng)險投資人才、融資租賃人才、金融業(yè)務(wù)代表、個人投資顧問等。
稽查監(jiān)管人員：有能力勝任者，只有在薪水能高于原先30%到40%才愿意跳槽。
中國銀行人力資源部招聘與用工管理主管竺豐平介紹，銀行針對應(yīng)屆生的崗位主要分為兩大類：基礎(chǔ)服務(wù)類如客戶服務(wù)，以及專業(yè)類崗位如金融研究等。畢業(yè)生要先做這類基礎(chǔ)專業(yè)性儲備，大部分都需要輪崗積累經(jīng)驗?！般y行的壓力比以往大家想象的要大得多。”而在中國銀行，大部分的高管都來自一線，“這完全是一個戰(zhàn)略性考慮，總行雖然舒服，但真正要成長到那樣的階段，我們要學(xué)會放棄很多東西，并且要付出更多。”
信托、證券相對門檻較高，普遍更傾向于有經(jīng)驗的求職者，但每年也會有一些公司開放一定數(shù)量的應(yīng)屆生招聘名額，例如中融信托，去年招收140個應(yīng)屆生，崗位集中在前臺業(yè)務(wù)部門的信托經(jīng)理助理;中后臺的風(fēng)控、法務(wù)、產(chǎn)品支持等。
信托人員入行一般都要先從助理做起，然后按照信托經(jīng)理、高級信托經(jīng)理的路徑晉升，之后可能做到總監(jiān)級別并負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)工作。由于近幾年監(jiān)管部門對信托公司的管理越來越規(guī)范，此前信托公司工作半年到1年就能獲得晉升的情況將逐步得到控制，規(guī)范之后，每一級的晉升速度大約為2到3年。證券與其類似。
投行類方向的入職門檻非常高。以摩根士丹利為例，目前它們在中國針對應(yīng)屆生的招聘主要面向北大、清華、復(fù)旦、交大的研究生及以上學(xué)歷，并且必須從畢業(yè)前一年就開始在摩根士丹利里實習(xí)。根據(jù)摩根士丹利中國執(zhí)行董事、人力資源總監(jiān)白文杰的介紹，這類方向的人才招聘除了基本的專業(yè)技能之外，對職業(yè)技能和文化維度等也有很高要求，包括溝通能力、團(tuán)隊合作、項目管理等，另外有國際化視野也是它們看重的素養(yǎng)之一，“可能在一開始選擇人才的時候不太起作用，但對這個員工能否長期留在企業(yè)發(fā)展，這方面就顯得非常重要?！?BR> 相對而言，基金風(fēng)投類的公司則更看重綜合性素質(zhì)及實際操作的經(jīng)驗，因此對應(yīng)屆生的招聘數(shù)量較少。根據(jù)君聯(lián)資本董事總經(jīng)理王建慶的介紹，基金風(fēng)投行業(yè)有一個特點，需要非常強的對技術(shù)、商業(yè)模式、商業(yè)邏輯的理解能力和學(xué)習(xí)能力，因此基金風(fēng)投.公司在招聘應(yīng)屆生時大多希望求職者在本科期間具有理工科背景。王曉藍(lán)也認(rèn)為，由于行業(yè)對于綜合素養(yǎng)要求很高，而培養(yǎng)一個大學(xué)畢業(yè)生要花費太多的時間，因此一般一年只招一兩個大學(xué)生，而他們的職位發(fā)展路徑也同投行一樣。
金融行業(yè)的方向具體到崗位，都以初級服務(wù)性崗位為主。一般金融畢業(yè)生的發(fā)展都以此為行業(yè)起點。
對于畢業(yè)生來說，銀行的基礎(chǔ)服務(wù)類仍是主要投遞方向，招聘數(shù)量每年都在一萬基數(shù)以上。工作內(nèi)容即對個人業(yè)務(wù)、對公業(yè)務(wù)的處理，工作強度較大。這個職位門檻較低，絕大部分只需要本科畢業(yè)，同時一線城市增量需求減少，更多需求跟隨網(wǎng)點布局下沉。
根據(jù)澤稷網(wǎng)校金融研究院老師介紹，證券、銀行、信托等機構(gòu)永遠(yuǎn)是銷售崗位的需求量較多，分別對應(yīng)的職位是券商經(jīng)紀(jì)人、客戶經(jīng)理、信托經(jīng)理。這類崗位要求能夠維護(hù)客戶關(guān)系、建立客戶資源，對溝通及客戶管理能力的要求較高，并有績效考核的壓力。
外資行的校招項目以管培生為主，職位起點也相對較高。管培生的輪崗周期通常為1年半到2年，他們需要進(jìn)入銀行各部門的前線業(yè)務(wù)、核心項目、中后臺崗位、職能部門等不同的業(yè)務(wù)模塊參與實際工作，全面了解業(yè)務(wù)后再確定定崗方向，這類職位多以國內(nèi)和國際名校的本科或碩士畢業(yè)生為主。
證券業(yè)的招聘需求與投資市場的熱度有關(guān)，比如股市行情好的時候，證券的招聘需求就會更活躍。證券經(jīng)紀(jì)人也是屬于營銷性質(zhì)的崗位，主要工作內(nèi)容是客戶開發(fā)和服務(wù)、證券投資理財產(chǎn)品及業(yè)務(wù)的推廣，有傭金比例提成。這個崗位會優(yōu)先考慮那些拿到從業(yè)資格或證券經(jīng)紀(jì)人專項資格的人。
主要工作是就證券市場、證券價值及變動趨勢進(jìn)行分析，向投資者或機構(gòu)發(fā)布研究報告。這類職位要求系統(tǒng)學(xué)習(xí)過證券分析、金融學(xué)等知識的碩士生，最好還了解會計財務(wù)、審計知識，且有良好的客戶溝通表達(dá)和專業(yè)文字能力。而frm/cfa之類的專業(yè)證書會加分不少。
金融行業(yè)即經(jīng)營風(fēng)險，風(fēng)險控制是核心環(huán)節(jié)。這點在證券業(yè)中的表現(xiàn)更明顯，因為券商、基金、期貨等都靠管理風(fēng)險吃飯。風(fēng)險管理和證券研究的學(xué)歷門檻較高，傾向于金融數(shù)學(xué)、金融工程、數(shù)理統(tǒng)計等專業(yè)碩士以上學(xué)歷，了解金融衍生品定價理論和模型。由于涉及產(chǎn)品設(shè)計、流程管理控制，法律知識也最好有所覆蓋。
主要工作內(nèi)容是進(jìn)行項目風(fēng)險評估分析、立項、盡職調(diào)查、方案設(shè)計、談判等。王建慶認(rèn)為做投資需要很強的綜合能力，一般會考慮從mba里找?！氨究朴欣砉た票尘盎蚰承袠I(yè)背景的mba學(xué)生是最理想的?！?BR> 整體上投資銀行已經(jīng)離開了暴利時代，業(yè)務(wù)上需要找到新的盈利點，以大摩為例，它們的戰(zhàn)略是向資產(chǎn)管理方面轉(zhuǎn)型。同時這也意味著成本的控制需要加強，投行的薪資可能不如之前。而國內(nèi)受ipo暫停等影響，投行部門的招人需求會有所降低。這類職位對于應(yīng)屆生的基本要求是國際化視野及英語溝通能力。
互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)需要的人才一般分為四類：“典型”的傳統(tǒng)金融人才、金融產(chǎn)品的研發(fā)人才、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)人才和互聯(lián)網(wǎng)運營推廣人才。
目前行業(yè)里急需的三大類人才分別為技術(shù)人員、金融人員和運營人員。
如果你是技術(shù)黨，最好要懂得pc端研發(fā)、移動端研發(fā)、產(chǎn)品研發(fā)等;
如果你是運營狗，那么除了懂得熱點跟風(fēng)外，還要對金融略懂一二，也要深諳互聯(lián)網(wǎng)傳播之道，類似于雷軍、雕爺這種會玩概念會包裝的人，能夠成功吸引眼球的人。
房地產(chǎn)金融心得篇九
一、“兩型社會”建設(shè)與綠色金融政策
長株潭城市群“兩型社會”建設(shè)試驗區(qū)的啟動，對于長株潭城市群和湖南的經(jīng)濟建設(shè)是一個巨大的戰(zhàn)略性機遇。兩型社會的建設(shè)，只有建立資源節(jié)約和環(huán)境友好的兩型產(chǎn)業(yè)，才能達(dá)到在經(jīng)濟利益發(fā)展的同時，同步實現(xiàn)環(huán)境保護(hù)效益和生態(tài)平衡效益。這種目標(biāo)的達(dá)成，既需要市場經(jīng)濟主體主動采取各種措施來建成兩型產(chǎn)業(yè)，也需要政府通過各種命令一控制型（command—andcontro1）的管制措施來強制企業(yè)符合兩型產(chǎn)業(yè)的要求，更應(yīng)該通過市場激勵機制來促使企業(yè)向兩型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變，而綠色金融政策，正是一種具備這種功能的市場激勵機制。
“綠色金融”（greenfinance），也被稱為“可持續(xù)性金融”（sustainablefinance）或“環(huán)境融資”（envi—ronmentalfinancing），主要指從環(huán)保角度重新調(diào)整金融業(yè)的經(jīng)營理念、管理政策和業(yè)務(wù)流程，從而實現(xiàn)社會的可持續(xù)發(fā)展[2]。具體而言，綠色金融是指金融部門將環(huán)境保護(hù)這一基本政策通過金融業(yè)務(wù)的運作來體現(xiàn)“可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略，從而促進(jìn)環(huán)境資源保護(hù)和經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，并以此來實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的一種金融營運戰(zhàn)略口]。目前，在綠色金融領(lǐng)域中影響最大的是“赤道原則”（theequatorprinciples），它是根據(jù)國際金融公司和世界銀行的政策、指南建立的旨在判斷、評估和管理項目融資中的環(huán)境與社會風(fēng)險的一個金融行業(yè)基準(zhǔn)，以增加銀行業(yè)的社會責(zé)任，改進(jìn)壓力越來越大的環(huán)境和社會問題。綠色金融政策的基本內(nèi)涵是遵循市場經(jīng)濟規(guī)律的要求，以建設(shè)生態(tài)文明為導(dǎo)向，以信貸、保險、證券、稅收以及其他金融衍生工具為手段，以促進(jìn)節(jié)能減排和經(jīng)濟資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展為目的的宏觀調(diào)控政策。
以來，我國環(huán)保總局等機構(gòu)，相繼出臺了“綠色信貸”、“綠色保險”和“綠色證券”等政策，掀起了旨在保護(hù)環(huán)境的“綠色金融”的政策風(fēng)暴。這些綠色金融政策的出臺，強化了政府和企業(yè)的環(huán)境保護(hù)與節(jié)能減排的責(zé)任，對于我國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義，由于兩型社會與綠色金融政策都旨在實施環(huán)境保護(hù)與節(jié)能減排，二者在目標(biāo)上具有高度的一致性。因此，綠色金融政策對于促進(jìn)兩型社會的建設(shè)，具有重要的工具性價值。
二、我國綠色金融政策的體系構(gòu)成
從我國的發(fā)展實踐來看，作為環(huán)境經(jīng)濟政策的綠色金融政策，主要包括以下幾種：
（一）綠色信貸政策
金融機構(gòu)依據(jù)國家環(huán)境經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策，對從事循環(huán)經(jīng)濟生產(chǎn)綠色制造和生態(tài)農(nóng)業(yè)的企業(yè)或機構(gòu)提供貸款扶持，并實施優(yōu)惠性的低利率；而對污染生產(chǎn)和污染企業(yè)的新建項目投資貸款和流動資金進(jìn)行貸款額度限制，并實施懲罰性高利率的政策手段?！熬G色信貸政策”是指致力于引導(dǎo)和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增長方式、消費模式向節(jié)約能源資源和保護(hù)生態(tài)方向發(fā)展的信貸政策。我國綠色信貸政策的出臺，始于20中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于改進(jìn)和加強節(jié)能環(huán)保領(lǐng)域金融服務(wù)工作的指導(dǎo)意見》，及環(huán)保總局、人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于落實環(huán)保政策法規(guī)防范信貸風(fēng)險的意見》，標(biāo)志著綠色信貸政策全面進(jìn)入到我國環(huán)境保護(hù)與污染減排的主戰(zhàn)場。同年l1月，中國銀監(jiān)會又印發(fā)了《節(jié)能減排授信工作指導(dǎo)意見》，對綠色信貸政策的實施做了進(jìn)一步的規(guī)定。
（二）綠色保險政策
綠色保險即“環(huán)境污染責(zé)任保險”，是以環(huán)境污染事故對第三者造成人身和財產(chǎn)損害所依法應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任為標(biāo)的的一種責(zé)任保險。環(huán)?？偩趾捅１O(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于環(huán)境污染責(zé)任保險工作的指導(dǎo)意見》，標(biāo)志著我國開始建立環(huán)境污染責(zé)任保險制度。根據(jù)該《意見》要求，將對生產(chǎn)、經(jīng)營、儲存、運輸和使用危險化學(xué)品企業(yè)、易發(fā)生污染事故的石油化工企業(yè)和危險廢物處置企業(yè)，特別是近年來發(fā)生重大污染事故的企業(yè)和行業(yè)開展環(huán)境污染責(zé)任保險的試點工作。這是繼綠色信貸政策之后，環(huán)保總局推出的第二項綠色金融政策。
（三）綠色證券政策
綠色證券政策是指以上市公司環(huán)保核查制度和環(huán)境信息披露制度為核心，通過調(diào)控社會募集資金投向，遏制高能耗和高污染行業(yè)過度擴張，防范資本風(fēng)險，并促進(jìn)上市公司持續(xù)改進(jìn)環(huán)境表現(xiàn)。20環(huán)保總局發(fā)布的《關(guān)于加強上市公司環(huán)保監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見》，標(biāo)志著我國開始建立綠色證券政策。該意見要求對從事火電、鋼鐵、水泥、電解鋁行業(yè)以及跨省經(jīng)營的“雙高”行業(yè)（13類重污染行業(yè)）的公司申請首發(fā)上市或再融資的，必須根據(jù)環(huán)保總局的規(guī)定進(jìn)行環(huán)保核查。環(huán)保核查意見也作為證監(jiān)會受理重污染行業(yè)ip0申請的必備條件之一。當(dāng)然，綠色金融政策的體系范圍，還應(yīng)包括綠色稅收、綠色采購、綠色風(fēng)險投資、綠色發(fā)展基金等制度，它們是我國在經(jīng)濟發(fā)展過程中應(yīng)逐步予以關(guān)注的經(jīng)濟政策工具。
三、我國綠色金融制度的規(guī)則分析
當(dāng)前，我國綠色金融制度尚停留在試點和政策的層面，內(nèi)容還不完整，效能也難以充分發(fā)揮，要發(fā)揮綠色金融政策保護(hù)環(huán)境的作用，應(yīng)當(dāng)逐步完善其規(guī)則內(nèi)容。
（一）綠色信貸制度
環(huán)保部門和有關(guān)機構(gòu)發(fā)布的綠色信貸指導(dǎo)意見，初步建立了綠色信貸政策的基本框架，但在具體的操作層面，還有一些規(guī)則需要完善。
1。建立環(huán)保與金融機構(gòu)的信息溝通機制。環(huán)保部門應(yīng)逐步把環(huán)保認(rèn)證、環(huán)保獎勵等企業(yè)環(huán)保信息提供給金融機構(gòu)，金融機構(gòu)再把這些信息納入企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫。在金融機構(gòu)方面，應(yīng)盡力完善企業(yè)征信系統(tǒng)和企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫，為信貸審查提供良好的信息條件，而銀行在辦理管理信貸業(yè)務(wù)時，應(yīng)審查企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫中的企業(yè)環(huán)保信息，并把企業(yè)環(huán)保核查信息作為信貸的重要依據(jù)。
2。制定涉及基本環(huán)境風(fēng)險的“綠色信貸指南”。
環(huán)保部門和銀行機構(gòu)在借鑒國外“綠色信貸指南”經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，應(yīng)建立和完善我國有關(guān)基本環(huán)境風(fēng)險的金融信貸指南和細(xì)則，必須結(jié)合國情完善綠色信貸風(fēng)險審核的規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，為國內(nèi)的企業(yè)和金融機構(gòu)提供參考?！熬G色信貸指南”的制定，應(yīng)主要從三個方面來設(shè)置指標(biāo)：第一，建設(shè)項目授信的環(huán)保要求。建設(shè)項目或者新建項目必須滿足“三同時”制度的要求；第二，建設(shè)項目授信的產(chǎn)業(yè)政策要求。對允許類的新建項目，在風(fēng)險可控的前提下積極地提供信貸支持，對限制和淘汰類的項目則不能提供支持；第三，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營要達(dá)到環(huán)保要求。根據(jù)企業(yè)是否遵守環(huán)保要求，對貸款企業(yè)實行分類管理，不同類別企業(yè)實行有差別的授信政策。
（二）綠色證券制度
我國雖在綠色證券的具體內(nèi)容構(gòu)建上取得了重要進(jìn)展，但還沒有建立完善的制度規(guī)則，應(yīng)從四個方面改進(jìn)。
1。企業(yè)上市融資的環(huán)保準(zhǔn)人與核查標(biāo)準(zhǔn)。證券監(jiān)管部門在企業(yè)股票上市發(fā)行審核時，應(yīng)將環(huán)保核查作為一項重要的準(zhǔn)入指標(biāo)進(jìn)行考察，對那些環(huán)境友好型企業(yè)，則應(yīng)當(dāng)優(yōu)先鼓勵其進(jìn)入資本市場融資，同時，對于中小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板市場上市融資的，同樣應(yīng)建立相應(yīng)的準(zhǔn)入機制，鼓勵中小型環(huán)境友好企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板市場優(yōu)先上市融資。已經(jīng)上市的公司申請再次融資的，也要經(jīng)過環(huán)保核查環(huán)節(jié)的審查，以確保融資資金流向綠色產(chǎn)業(yè)。但是，目前只有重污染行業(yè)的ipo申請環(huán)節(jié)才需要環(huán)保核查意見，而沒有涵蓋所有行業(yè)的上市申請；另外，對于已經(jīng)上市企業(yè)的再融資行為，也沒有環(huán)保核查的要求。因此，證券監(jiān)管部門與環(huán)保部門應(yīng)制定一套具有可操作性的審查規(guī)則。
2。上市公司的環(huán)保核查制度。目前，在環(huán)保核查對象、核查內(nèi)容以及核查程序等方面，已有一些具體規(guī)定，但仍然還存在著需要完善的地方。首先，關(guān)于核查信息公開的問題，僅規(guī)定了對環(huán)?？偩诌M(jìn)行核查的結(jié)論予以公示，對于由省級環(huán)保部門負(fù)責(zé)核查的信息是否也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示未作規(guī)定。本文認(rèn)為所有上市公司的環(huán)保核查信息都應(yīng)當(dāng)予以公開；其次，目前的環(huán)保核查是由環(huán)境保護(hù)部門進(jìn)行，核查公信力不足。應(yīng)當(dāng)允許社會公眾對公開的環(huán)保核查結(jié)果進(jìn)行舉報和監(jiān)督，公眾參與和輿論監(jiān)督是確保環(huán)保核查真實性的重要基礎(chǔ)；再次，由于對上市公司的環(huán)保核查涉及到新制度的創(chuàng)立，其僅僅由效力層次較低的部門規(guī)章加以規(guī)定，顯然無法保障該制度的實效性，因此，應(yīng)對其進(jìn)行專門立法，以法律的形式來保障其實施。
3。上市公司的環(huán)境信息披露制度。目前，我國信息披露制度的組成包括首次信息披露（招股說明書、上市公告）、定期報告（中期報告、年度報告）和臨時報告（重大事項報告）三部分。但是，在上市公司的信息披露制度中，尚未包含有環(huán)境信息的強制披露要求。在《關(guān)于加強上市公司環(huán)保監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見》中，明確了上市公司重大環(huán)境事件的臨時報告制度，這表明我國環(huán)境保護(hù)部門要求上市公司把環(huán)境信息作為信息披露的內(nèi)容來對待。因此，證券監(jiān)管部門應(yīng)修改有關(guān)法律法規(guī)，以保障環(huán)境信息披露制度的實效性。
4。上市公司的環(huán)境績效評估制度。上市公司的環(huán)境績效是上市公司披露的重要環(huán)境信息之一，因此，科學(xué)地確立上市公司的環(huán)境績效評估指標(biāo)體系，是環(huán)境信息披露制度成敗的關(guān)鍵。在這方面可以借鑒國外成熟的經(jīng)驗，如iso的環(huán)境績效評估標(biāo)準(zhǔn)，它包括企業(yè)內(nèi)部的環(huán)境績效指標(biāo)（epi）和企業(yè)周圍的環(huán)境狀態(tài)指標(biāo)（ecd，其中前者（epi）又分為管理績效指標(biāo)（mpi）和操作績效指標(biāo)（opi）。
（三）綠色保險制度
我國的環(huán)境保險制度的建立，要立足我國國情和經(jīng)濟發(fā)展水平，同時借鑒發(fā)達(dá)國家的有益經(jīng)驗。我國的環(huán)境責(zé)任保險制度應(yīng)在以下方面加以考慮：
1。環(huán)境責(zé)任保險費率的設(shè)置。在保險公司對污染程度不同的企業(yè)收取統(tǒng)一保險費率的保費時，造成清潔生產(chǎn)企業(yè)與污染企業(yè)要同等保險，即意味著污染較大的企業(yè)并不需要付出更多的保險費，這可能導(dǎo)致清潔生產(chǎn)企業(yè)的逆選擇行為，因此，需要對它們實行差別保險費率，從而在制度上刺激和引導(dǎo)企業(yè)采用環(huán)保技術(shù)和清潔生產(chǎn)。
2。環(huán)境責(zé)任保險模式的確定。在世界范圍內(nèi)，主要有三種環(huán)境責(zé)任保險模式：一是以德國為代表的強制保險與財務(wù)保證相結(jié)合的環(huán)境責(zé)任保險制度；二是以瑞典為代表的單一強制保險制度；三是以任意保險為主，強制責(zé)任保險為輔的責(zé)任保險制度。第一種模式范圍窄，金融機構(gòu)不愿參與，第三種模式是建立在發(fā)達(dá)的保險市場基礎(chǔ)上的，基于經(jīng)濟發(fā)展水平較低和企業(yè)風(fēng)險防范意識較差等原因，我國應(yīng)采取強制性責(zé)任保險模式。
四、綠色金融政策的立法路徑及法理基礎(chǔ)
把綠色金融制度具體落實在“兩型社會”的建設(shè)之中，需要在“兩型社會”試驗區(qū)內(nèi)對綠色金融進(jìn)行區(qū)域性立法。區(qū)域性立法的必要性，主要體現(xiàn)在：（1）綠色金融政策以法律形式固定下來，表現(xiàn)為一種法律形態(tài)的激勵機制，能夠使“兩型社會”試驗區(qū)內(nèi)的企業(yè)有一個穩(wěn)定的預(yù)期和固定的行為模式，避免了經(jīng)濟政策的易變性和短期性，從而有利于“兩型社會”建設(shè)中的可持續(xù)發(fā)展最終目標(biāo)的實現(xiàn)。（2）我國目前的綠色金融政策，在總體上有局限性，并不能對“兩型社會”建設(shè)起到完全激勵機制的效應(yīng)，例如綠色證券政策主要針對那些具有重大環(huán)境污染風(fēng)險的上市公司和準(zhǔn)備上市的企業(yè)，而不能影響到那些不具有重大環(huán)境污染風(fēng)險的企業(yè)。綠色金融的理念，只有在“兩型社會”試驗區(qū)內(nèi)通過“先行先試”立法模式來實現(xiàn)，反過來，這種創(chuàng)新型金融立法又有利于推進(jìn)“兩型社會”的建設(shè)。
（一）綠色金融政策的立法路徑
綠色金融政策法律化的路徑，簡單來說，就是把綠色金融政策轉(zhuǎn)化為綠色金融法律。綠色金融政策上升為法律后，可以發(fā)揮法律的規(guī)范作用，通過對行為的激勵以及對利益的調(diào)整而實現(xiàn)法律對社會的'調(diào)控功能，以及實現(xiàn)經(jīng)濟社會環(huán)境全面協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)然，政策轉(zhuǎn)化為法律，應(yīng)該遵循立法的正當(dāng)程序，按照《立法法》的相關(guān)規(guī)定來進(jìn)行立法ll。把綠色金融政策轉(zhuǎn)化為綠色金融法律，在法律化的表現(xiàn)形式上，至少有兩種形式可以選擇：“軟法”或“硬法”。所謂“軟法”是指原則上缺乏法律拘束力但有實際效力的行為規(guī)范引。在法律表現(xiàn)形式，“軟法”主要指“促進(jìn)型立法”；“硬法”多指權(quán)利義務(wù)明確對應(yīng)的“管理型立法”，強制性規(guī)范較多，且違反強制性規(guī)定后的法律責(zé)任占主導(dǎo)地位。而“軟法”或“促進(jìn)型立法”中，法律主體的責(zé)任主要是道義責(zé)任、社會責(zé)任，法律責(zé)任相對弱化，倡導(dǎo)性規(guī)范相對較多，強制性規(guī)范較少。
我國環(huán)境保護(hù)國策與節(jié)能減排戰(zhàn)略的實施，迫切需要金融業(yè)配合，通過環(huán)境金融政策工具來激勵企業(yè)踐行環(huán)保社會責(zé)任；我國“兩型社會”的建設(shè)，就是要建立資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的社會，綠色金融制度，是推動“兩型社會”建設(shè)的一個比較妥當(dāng)?shù)募顧C制，二者在目的上具有高度的一致性與契合性。我國目前的綠色金融政策符合“促進(jìn)型立法”的特點，因為綠色金融政策并不完全是一種強制性規(guī)范，在更多意義上是一種倡導(dǎo)性規(guī)定。我國綠色金融政策法律化的最佳形式應(yīng)是“促進(jìn)型立法”，因此，由綠色金融政策轉(zhuǎn)化為“軟法”或“綠色金融促進(jìn)法”，是我國綠色金融政策法律化的合適路徑。
當(dāng)然，由于時機并不成熟和實踐經(jīng)驗不足，目前要求制定全國性的“綠色金融促進(jìn)法”并無太大的可能性。但是，綠色金融政策轉(zhuǎn)化為法律還有兩種可能的路徑：一是采取分別修法的形式，即對《商業(yè)銀行法》、《證券法》或《保險法》等進(jìn)行修改時，加入綠色信貸制度、綠色證券制度以及綠色保險制度的內(nèi)容，即“金融法的生態(tài)化”的法律化路徑。但這種立法模式，在目前似乎也不太現(xiàn)實，理由在于我國綠色金融政策還處于試點和摸索階段，缺乏綠色金融制度實施的實踐經(jīng)驗，而我國在立法上采取的“成熟一個制定一個”的立法策略，因此這些制度要進(jìn)入各個金融單行法的可能性并不太大。因此，對于綠色金融政策轉(zhuǎn)化為法律而言，可能性最大的一種路徑，就是在“兩型社會”試驗區(qū)中，通過省級人大制定“綠色金融促進(jìn)條例”，這是一種比較好的立法策略。
（二）綠色金融政策法律化的法理基礎(chǔ)
在“兩型社會”綜合試驗區(qū)中，通過省級人大來制定“綠色金融促進(jìn)條例”，既具有現(xiàn)實性和必要性，也具有正當(dāng)性與合法性。如前所述，綠色金融制度與“兩型社會”的目標(biāo)完全一致，都致力于環(huán)境友好型和資源節(jié)約型社會的建設(shè)，同時，推行綠色金融制度，有利于建成“兩型產(chǎn)業(yè)”從而促進(jìn)“兩型社會”的建設(shè)，因此，制定“綠色金融促進(jìn)條例”，有利于在“兩型社會”綜合試驗區(qū)內(nèi)推動“兩型社會”的建設(shè)。另外，在“兩型社會”建設(shè)中通過“綠色金融促進(jìn)條例”，來推動綠色金融制度的實施，也是在“兩型社會”綜合試驗區(qū)進(jìn)行金融制度創(chuàng)新的一種途徑，是踐行金融創(chuàng)新理念和權(quán)限的一種積極措施。當(dāng)然，這種金融創(chuàng)新理念應(yīng)具有正當(dāng)?shù)姆ɡ砘A(chǔ)。
那么，通過“綠色金融促進(jìn)條例”來實施金融制度創(chuàng)新的正當(dāng)性何在？筆者認(rèn)為，其正當(dāng)性的法理基礎(chǔ)，在于“兩型社會”建設(shè)中“先行先試權(quán)”與“先行先試”立法模式?！跋刃邢仍嚈?quán)”的本質(zhì)是改革創(chuàng)新，就是要突破成規(guī)的限制，通過推行創(chuàng)新型的制度來對現(xiàn)行的體制、機制及制度進(jìn)行改革?？梢?，通過制定“綠色金融促進(jìn)條例”來推行綠色金融制度，也是“兩型社會”中的“先行先試權(quán)”一種制度實踐?！跋刃邢仍嚒绷⒎Ｊ绞且赃m應(yīng)性價值為核心的“變革性立法”模式和以安定性價值為基礎(chǔ)的“自治型立法”模式的結(jié)合體。它有兩個特點：一是“先行”要求通過“立法先行”的方法，發(fā)揮法律的指引功能，調(diào)整相應(yīng)的社會關(guān)系，而達(dá)到對社會某種秩序的追求?！傲⒎ㄏ刃小笔侵饔^判斷的產(chǎn)物，其變量多來自外部，是通過立法這項制度安排適應(yīng)社會現(xiàn)實的變革性活動；二是“先試”則要求依賴“試錯先行”的方式，發(fā)揮實踐對理論的檢驗作用，通過在特定領(lǐng)域和時空背景下的試驗獲取一定的“地方性知識”，然后將其擴展，使其更具普適性?！霸囧e先行”是客觀性經(jīng)驗的獲取，其變量更多地發(fā)端于實踐本身，是通過檢驗立法的實效而進(jìn)行的自治性活動[1。具體到“兩型社會”建設(shè)中的綠色金融制度，“先行先試權(quán)”要求首先是“立法先行”，即通過地方人大制定“綠色金融促進(jìn)條例”來實施綠色金融制度。此外，它還要求以“試錯先行”的方式來推行綠色金融制度，在綠色金融制度的實踐過程中獲取有益的經(jīng)驗與措施，一方面使綠色金融制度的法律規(guī)則更加完善，另一方面，為在全國范圍內(nèi)實施綠色金融制度提供實踐經(jīng)驗和理論支撐。
五、結(jié)論
房地產(chǎn)金融心得篇十
周邊安全環(huán)境是我國進(jìn)行社會主義現(xiàn)代化建設(shè)最重要的外部條件。我國周邊多個方向頻繁出現(xiàn)異常狀況，我國周邊安全問題關(guān)乎到國家安全形勢的發(fā)展和國家主權(quán)的維護(hù)，我國必須要塑造相應(yīng)的國家安全意識，迎接即將面臨的諸多問題，努力營造良好的周邊安全環(huán)境。
關(guān)鍵詞：中國周邊安全穩(wěn)定動蕩
近期，中國周邊安全環(huán)境新變數(shù)與新“亂子”有所增加，不穩(wěn)定與不確定性有所上升，在中國與周邊國家的關(guān)系中，一些爭議和摩擦連續(xù)出現(xiàn)，如中日釣*島之爭、中印邊界領(lǐng)土爭端、中菲黃巖島對峙事件等當(dāng)前中國周邊環(huán)境總體上呈現(xiàn)“東緩”、“西安”、“南亂”、“北穩(wěn)”之勢。
1、中國南海海洋權(quán)益之爭
在我國周邊安全諸多的挑戰(zhàn)中，最近一段時變現(xiàn)得最為突出的無疑是我國與南亞五國（越南、文萊、菲律賓、印度尼西亞、馬來西亞）南海主權(quán)之爭和中日釣*島之爭等。菲律賓驅(qū)逐我國在黃巖島作業(yè)的漁民、越南挑釁我國臺灣駐太平島士兵、日本無理扣押我國在釣*島附近作業(yè)的漁民等。事實，中國與東南亞國家的南海之爭，不僅存在島嶼之爭，還有海域劃界和資源開發(fā)之爭。中國和日本除了釣*島的主權(quán)歸屬之爭外，還有專屬經(jīng)濟區(qū)和東海大陸架劃界問題，中國和朝韓在東海域劃界問題上也有分歧，這些問題都是關(guān)于資源和地緣優(yōu)勢爭端，而這些海洋權(quán)益一旦喪失，將危害中國國土安全。
我國與南亞五國、日本、韓國、朝鮮等國的海權(quán)之爭，實質(zhì)是這些國家我國海洋資源的窺視、無理占有欲掠奪。21世紀(jì)是海洋的世紀(jì)，隨著能源資源短缺的問題日益嚴(yán)重，人們漸漸地把更多的目光轉(zhuǎn)到海上資源。因為南海蘊藏這大量豐富的石油、魚類等資源，所以我國周邊各國都想來撈一手。
2、美國“重返”亞太
美國戰(zhàn)略東移的實際展開，東亞和中亞地區(qū)都將成為美國軍事部署和戰(zhàn)略爭奪的重點，這在客觀上也勢必加大對中國的軍事壓力。
目前，美國全球戰(zhàn)略重心正在由大西洋向太平洋轉(zhuǎn)移，其軍事部署的重點也在隨之調(diào)整，大量先進(jìn)的海空力量逐步部署到東亞地區(qū)。同時，為了控制中亞地區(qū)的能源資源，美國也加快了謀勢中亞的步伐，既和俄羅斯?fàn)帄Z勢力范圍，也對中國形成鉗制。中美之間盡管在經(jīng)濟合作領(lǐng)域日益密切，政治對話也不斷加強，但作為當(dāng)今世界唯一超級大國，美國決不會改變對中國的防范立場。美國的戰(zhàn)略非常注重前瞻性，不是考慮三五年的事情，而是預(yù)謀一二十年甚至二三十年的事情，他們不可能對快速發(fā)展的中國完全放心，軍事上的未雨綢繆是應(yīng)有之義。在此情況下，中美之間在東北亞、東海和南海以及中亞地區(qū)的“戰(zhàn)略相撞”難以避免，這些問題如果處理失當(dāng)，不僅會造成中美雙方的磨擦甚至沖突，也會影響中國周邊地區(qū)的穩(wěn)定。
面對復(fù)雜的周邊環(huán)境應(yīng)采取的對策
面對復(fù)雜多變的周邊環(huán)境，中國應(yīng)加快謀劃“大周邊戰(zhàn)略”，區(qū)分陸地與海洋的不同情況，統(tǒng)籌各大地緣方向，針對地區(qū)熱點，創(chuàng)新運用博大精深的“中華文韜武略”，破解美國的“巧實力”及個別鄰國的'“小伎倆”
（一）“大周邊戰(zhàn)略”應(yīng)強調(diào)以下兩大原則
一是“剛?cè)岵?，周邊?zhàn)略切忌“陰柔有余、陽剛不足”，包括在南海問題與南沙爭端上。對內(nèi)對外都要講清楚中國“走和平發(fā)展道路”的完整含義，和平發(fā)展絕不排除為捍衛(wèi)自身正當(dāng)利益的自衛(wèi)反擊，應(yīng)讓周邊個別國家盡早“清醒”過來，打掉其幻想與錯覺，以免其日后因挑釁中國被懲罰而“后悔莫及”。與此同時加快“硬實力”建設(shè)，重點提升?？者h(yuǎn)程防衛(wèi)打擊能力。
二是“政經(jīng)相輔”，“政”指政治與安全事務(wù)。應(yīng)正視中國與東盟一些國家在南海存在的安全利益沖突，美國因此才有機可乘。中國與鄰國之間經(jīng)濟利益基本吻合，但安全利益。則存在沖突（領(lǐng)土與海洋權(quán)益爭端等），這些鄰國因而“經(jīng)濟上靠中國、安全上靠美國”，在安全上利用美國“制約”中國。破解這一困境須對癥下藥、“以長補短”，經(jīng)濟是中國的優(yōu)勢與“強項”，安全則是中國的劣勢與“短板”，應(yīng)一面擴大經(jīng)濟共同利益，一面妥善化解安全利益沖突，應(yīng)將經(jīng)濟與安全聯(lián)系起來，以經(jīng)濟手段來促進(jìn)安全合作或抑制安全沖突，包括對侵犯中國權(quán)益的國家實施經(jīng)濟制裁、相關(guān)制裁應(yīng)準(zhǔn)確打到對方的“痛處”與要害。
（二）努力保持中美關(guān)系的穩(wěn)定
美國是當(dāng)今世界唯一的超級大國，對全球事務(wù)和亞洲地區(qū)的事務(wù)有著巨大的影響力。美國的態(tài)度在相當(dāng)大的程度上可以影響日本、韓國、澳大利亞以及東南亞很多國家的政策。在我國周邊許多熱點問題的背后，都有美國的影子。由于我國被美國認(rèn)為是最有潛力在未來挑戰(zhàn)其主導(dǎo)地位的國家，美國對華政策中防范的一面在一個相當(dāng)長的時間內(nèi)不可能消失。但美國在保持中美關(guān)系的穩(wěn)定方面也有著重要的利益，在很多國際事務(wù)上，美國需要我國的合作。因此，只要雙方做出足夠的努力，中美關(guān)系可以維持一個相對穩(wěn)定的局面。
3、發(fā)展睦鄰?fù)饨?，拓展我國在周邊國家中的影響?BR> 綜合實力的增強，使我國營造有利周邊環(huán)境的能力也相應(yīng)增強。我國雖然在周邊地區(qū)產(chǎn)生了一定的影響力，但與我國綜合實力相比，兩者之間并不相稱。現(xiàn)在，我國與很多周邊國家的關(guān)系中，最重要的支柱還處于經(jīng)濟合作的層面，如何加強我國與一些周邊國家在政治、戰(zhàn)略層面的合作，建立起高度穩(wěn)定的、經(jīng)得起國際環(huán)境變化考驗的戰(zhàn)略關(guān)系，還是一個需要努力加以實現(xiàn)的目標(biāo)。
此外，針對外界對南海問題的炒作與曲解，宜適時明確界定中國在南海的維權(quán)“底線”。
放眼未來，周邊是中國崛起必須經(jīng)歷的“大考”，也是一道必須邁過去的“坎”，謀劃中國對外“大戰(zhàn)略”，務(wù)必優(yōu)先“經(jīng)營”與“料理”好“大周邊”。
將本文的word文檔下載到電腦，方便收藏和打印
推薦度：
點擊下載文檔
搜索文檔
房地產(chǎn)金融心得篇十一
摘要：房地產(chǎn)是一種具有消費和投資雙重屬性的特殊商品，其需求和供給都會受到金融政策變化的影響。如果提高利率必將減少房地產(chǎn)市場的需求，如果降低利率必將增加房地產(chǎn)市場的需求。另外，貸款的首付比例，匯率的變化，股市的變化等，都和房價的變化具有十分明顯的互動效應(yīng)。深入分析這些影響對于合理制定金融政策、控制房地產(chǎn)商品價格具有重要的意義。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);金融政策;房價
房地產(chǎn)商品是家庭消費支出中最大的一部分，房地產(chǎn)商品具有消費和投資的雙重屬性，消費者可以通過購買或者租賃兩種方式享受住房服務(wù)，上述三個特征決定了房地產(chǎn)市場和金融的關(guān)系非常密切，金融政策的改變必然對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。一個國家房地產(chǎn)價格的快速上漲，必然提升人們對房地產(chǎn)投資的利潤預(yù)期，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的過度膨脹。尤其是在經(jīng)濟全球化日益發(fā)展和人民幣升值預(yù)期不斷增強的情況下，國外資金也會更多地涌向中國的房地產(chǎn)市場。因此，合理制定金融政策，并有效利用其變化可能產(chǎn)生的積極影響，對于控制房地產(chǎn)市場價格的快速上升，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，無疑具有十分重要的意義。本文擬從利率、首付比例和匯率三個方面，從經(jīng)濟學(xué)的需求和供給的視角，來分析房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)價格的影響。
一、金融政策與房地產(chǎn)需求
（一）利率與房地產(chǎn)市場需求
利率對居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現(xiàn)在兩個方面：（1）當(dāng)利率降低時，會迫使人們降低儲蓄而轉(zhuǎn)向消費或進(jìn)行其他投資，居民在尋找消費和投資出路時，可能會考慮購買或者擴大住宅的消費或投資。這對于原來已計劃擴大住宅消費或投資的居民來說，會加快他們的行動步伐，進(jìn)而增加對住宅的現(xiàn)實需求;（2）在利率降低時，住宅抵押貸款的利率同時降低，這在實際上降低了居民進(jìn)行住宅消費或投資的成本，也會刺激居民擴大住宅需求。相反，當(dāng)利率提高時，住宅需求會必然減少。
住宅是家庭最主要的資產(chǎn)。按照國際測算標(biāo)準(zhǔn)，住宅價格大約是一個家庭可支配收入的7倍左右，也就是說，一個家庭需要7年的時間才能買得起一套房子。住宅的昂貴價格使得家庭必須靠銀行貸款才能購買起住宅，而影響消費者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。我國針對居民購買住宅的金融政策大致出現(xiàn)在底初，當(dāng)時，政府為了鼓勵房地產(chǎn)市場的發(fā)展，解決老百姓家有所居的問題，出臺了一些相關(guān)政策措施，于是，五大國有銀行開始面向居民提供低息住房貸款，但效果卻并不明顯。其中的原因可能很多，比如說大多數(shù)居民的資金積累有限，以致住宅購買需求還沒有普遍形成;再比如，銀行新推出一項業(yè)務(wù)時對風(fēng)險的評估往往偏高，而居民也對住房貸款從觀念到習(xí)慣還不能立即接受;除了這些以外，銀行確定的大約10%的高利率，不能不說是擋在房地產(chǎn)市場發(fā)展道路上的一個主要障礙。進(jìn)入新世紀(jì)后，隨著中央政府對民生問題的更多關(guān)注和銀行利率的逐步降低（基本保持在5%—6%左右），使越來越多的居民開始通過按揭進(jìn)行住房投資和提前實現(xiàn)住房消費，住房按揭貸款絕對數(shù)量和占總貸款比重都出現(xiàn)了迅速增加。
利率對家庭實際支出的影響，可以通過實際例子予以說明。一套總額100萬元的房子，首付20萬元，貸款80萬元，年限為，采用5。04%的年利率（1月1日前的實際貸款利率）則月均還款額為5297元，采用7。83%的年利率（9月15之后的實際貸款利率）則月均還款額為6038元，利率的增加將使家庭每月多支出741元，支出的增加必將減少對住宅的需求。
回顧中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史就可以發(fā)現(xiàn)，利率對消費者具有重要的影響：提高利率必將減少房地產(chǎn)市場的需求，而降低利率將會降低居民的月均還款額，減少居民的負(fù)擔(dān)，從而增加對住宅的需求。顯而易見，提高利率，將對房地產(chǎn)市場需求、從而對房地產(chǎn)市場價格具有極大的抑制作用。此情況20非常明顯，致使國家在一年之內(nèi)多次提高利率，以抑制房價的過快上漲。
（二）貸款首付比例與房地產(chǎn)市場需求
以來，銀行不斷降低房地產(chǎn)市場的首付比例，許多銀行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低，意味著許多家庭可以提前享受到住房需求，未來的房地產(chǎn)需求得以在短期內(nèi)實現(xiàn)，降低了住房消費或投資的成本，大大刺激了房地產(chǎn)需求的增加。對銀行來說，貸款首付比例的降低，一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)，另一方面卻也使銀行面臨的風(fēng)險不斷增加，進(jìn)而使住房貸款的壞帳率增加，一旦對風(fēng)險的評估和對壞帳率的測算達(dá)到一定程度，銀行舊會逐步提高首付比例。首付比例的增加，既會提高按揭貸款門檻，降低銀行按揭貸款的風(fēng)險，也會加大投機活動所需的資金周轉(zhuǎn)量，從而有效地抑制房地產(chǎn)市場上的投機活動。
具體到中國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，我們認(rèn)為，政府進(jìn)行金融政策調(diào)控的'目的，不應(yīng)當(dāng)是限制居民的正常需求（反而應(yīng)當(dāng)大力鼓勵），而應(yīng)該是降低銀行的金融風(fēng)險和減少房地產(chǎn)市場的投機炒作行為。根據(jù)國外的數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，在正常的房地產(chǎn)環(huán)境下，首付20%之后，銀行住房貸款的不良貸款率低于0。5%，但在出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫的時候另當(dāng)別論。銀行的資金大多來自普通老百姓的存款，因此一定要設(shè)立按揭貸款首付比例的門檻來保護(hù)儲戶的利益。當(dāng)前在20%的基礎(chǔ)上繼續(xù)提高首付比例雖然可以進(jìn)一步降低不良貸款率，但是同時會壓縮房地產(chǎn)市場的正常消費需求，所以政府的落腳點應(yīng)該在大大提高第二套住房貸款的首付比例。
（三）匯率、經(jīng)濟全球化與房地產(chǎn)需求
房地產(chǎn)商品具有投資需求的基本屬性，中國處于經(jīng)濟快速增長的階段，每年國民經(jīng)濟保持10%左右的增長率。同時中國處于城市化率快速推進(jìn)的過程，城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，這些因素的存在使房地產(chǎn)價格必然保持較高速度的增長。中國加入wto以后，隨著經(jīng)濟全球化進(jìn)程的深入，資金的逐利本性決定國外資金必然有強烈的動機來購買中國的房地產(chǎn)商品。另外從匯率的角度分析，中國目前處于人民幣升值的加速期，人民幣升值的預(yù)期必將刺激更多的國外資金涌入中國市場。因此，在冷卻國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資需求的同時，必須采取措施控制國外資金的涌入。
（四）樓市與股市的互動效應(yīng)
從投資的角度分析，股市和樓市具有同樣的特征，尤其是在價格快速上漲的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)市場的投資屬性體現(xiàn)的十分明顯。以后整體市場投資渠道的缺乏，特別是6月以后股市的一路下跌，中小投資者對股市逐漸失去信心。另外，由于住宅商品固有的一些屬性（不動產(chǎn);銷售不出去可以轉(zhuǎn)租;隨著經(jīng)濟發(fā)展、周圍環(huán)境優(yōu)化可以增值等），房地產(chǎn)投資（尤其在大城市）基本成為高回報、低風(fēng)險投資的惟一渠道，投資房產(chǎn)的人群包括個人、企業(yè)、銀行、基金等等（顧建發(fā)，）。
需要特別注意的是以來，中國股市一路上漲，致使許多家庭財富得到了迅速增加。在股市處于快速增長的階段，資金并不會明顯轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場，但是，一旦股市進(jìn)入調(diào)整階段，股市的資金將會迅速轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場，股市本身的財富效應(yīng)也會增加房地產(chǎn)的消費需求，此時房地產(chǎn)價格又將出現(xiàn)上漲趨勢。這種狀況在年表現(xiàn)得非常突出。
二、金融政策與房地產(chǎn)供給
影響房地產(chǎn)供給的主要因素是房地產(chǎn)市場價格預(yù)期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率（周偉林、等，）。從金融政策的角度，則主要是考慮銀行利率的作用。開發(fā)商在開發(fā)樓盤的過程中，其資金來源主要為銀行貸款。貸款利率的提高，將會增加開發(fā)商在取得土地、開發(fā)樓盤中的現(xiàn)金流支出，加大開發(fā)的成本也即提高房地產(chǎn)市場的進(jìn)入門檻。
住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點，其開發(fā)往往需要巨額資金投入，離不開銀行等金融機構(gòu)的資金支持。因此，銀行利率高低直接影響到住宅市場的供應(yīng)量。如果國家采取緊縮的貨幣政策，銀行減少對住宅開發(fā)商的貸款，提高市場利率，這樣，住宅開發(fā)的借貸成本提高，住宅供給往往會減少。另外，由于銀行利率提高，人們儲蓄愿望增強，進(jìn)而減少對房產(chǎn)的消費需求與投資需求，也會影響住宅開發(fā)商的供給愿望。相反，國家采取寬松的貨幣政策，銀行擴大放款，市場利率下降，住宅開發(fā)成本降低，就會刺激住宅開發(fā)商增加住宅供給。同時，利率降低，人們的儲蓄愿望隨之下降，促使人們進(jìn)行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低，又會刺激人們使用消費信貸方式購房，增加住宅需求，推動住宅價格上漲，進(jìn)而引起住宅供給的增加。
在人民幣升值預(yù)期的作用下，如果國家對于國外資本進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場沒有任何限制，也必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)商品供給的增加。與此同時，根據(jù)股市和房市間的互動影響，可以想象，股市的波動也會直接或間接地對住房供給發(fā)生影響。
三、結(jié)論和政策建議
由上所述可見，金融政策的變化是通過需求和供給兩個方面對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生重要影響的。因此，合理利用金融政策調(diào)控房價具有非常重要的意義。但是，制定金融政策并使其有效地發(fā)揮作用，并不是象有人想象的那樣簡單。
首先，在其他條件不變的情況下，提高住房貸款利率，或者抬高住房貸款門檻，都將抑制購房欲望和實際投資，從而抑制房價的無序上升。然而，需要注意的是，政府出臺金融政策的目的，并非簡單地降低房價，而是使房地產(chǎn)價格充分反映供給和需求信息，降低房地產(chǎn)商品的投資和投機屬性，降低銀行的金融風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。進(jìn)一步說，銀行還可以針對不同的房地產(chǎn)投資貸款實施差別利率政策。
其次，由于房地產(chǎn)商品的特殊性，在使用金融政策調(diào)控房價時，必須同時考慮房地產(chǎn)投資的利潤預(yù)期走向。因為一般情況下，投資與否或多少取決于預(yù)期利潤和銀行利率的比較。假如房地產(chǎn)投資的預(yù)期利潤率居高不下，而政府對非居住性購房又缺乏必要的限制。那么，即便降低了利率，投資仍然不會減少，從而使金融政策對房地產(chǎn)市場價格的抑制作用就無法發(fā)揮出來。
再次，人民幣匯率上升預(yù)期會強化現(xiàn)已存在的流動性過剩的問題，而對匯率的調(diào)控并非一國之力可為，這無疑使得中央政府的政策效果受到影響。
總之，金融政策可以在抑制房地產(chǎn)價格上有所作為，但是要使房地產(chǎn)價格真正得到控制，還應(yīng)綜合考慮各方面的情況，并配合使用其他相關(guān)的政策措施。
房地產(chǎn)金融心得篇十二
根據(jù)《^v^民法典》、《^v^城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
房屋的具體狀況以相關(guān)部門登記的權(quán)屬為準(zhǔn)。
第二條：上述房產(chǎn)的交易價格為：按套計價，總價：人民幣_________元整(大寫：___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整)。
第三條：付款時間與辦法
甲乙雙方同意以分期付款方式支付該房屋的購房款;在合同具備簽訂條件，簽訂本合同的當(dāng)日，乙方支付定金 人民幣(大寫：____拾____萬____仟 ____佰____拾____元整)給甲方;在 年 月 日前，乙方給付 萬元(大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整)給甲方，甲方在收到該款之日起兩日內(nèi)協(xié)助乙方到房屋登記部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù);在年 月 日前，乙方給付 萬元(大寫：____拾____萬 ____仟____佰____拾____元整)給甲方，甲方在收到該款之日起兩日內(nèi)協(xié)助乙方到國土部門登記部門辦理國有土地使用權(quán)過戶手續(xù)。
第四條：房屋交付時間：
第五條：稅費分擔(dān)：
甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費。經(jīng)雙方協(xié)商，本次交易中全部稅費由_______方承擔(dān)，包括乙方依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的契稅等。
第六條：違約責(zé)任
乙方的違約責(zé)任
1、乙方如未按本合同第三條規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按_________計算。
2、逾期超過 天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權(quán)終止合同，乙方按本合同約定的房屋總價款的 50%向甲方支付違約金。甲方實際經(jīng)濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實賠償。
3、乙方在本合同簽訂后，擅自解除本合同，不購買該房屋，乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的房屋總價款的50%向甲方支付違約金。
甲方的違約責(zé)任
2、逾期超過 個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)終止合同，甲方按房屋總價款的100%向乙方支付違約金。乙方實際經(jīng)濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實賠償。
3、甲方在本合同簽訂后，擅自解除本合同，不出賣該房屋，甲方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的房屋總價款的100%向乙方支付違約金。
第七條：本合同一式四份。甲乙雙方各一份，相關(guān)登記機關(guān)備案一份，具有同等法律效力，本合同經(jīng)雙方簽字捺印后生效。
第八條：本合同發(fā)生爭議的解決方式：
在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。
第九條：本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同具有同等法律效力。
出賣方(甲方)： 購買方(乙方)：
本合同簽訂日期：x年xx月xx日
本合同簽訂地點：
房地產(chǎn)金融心得篇十三
三期尾房銷售：年后銷售難度的增加，第一是產(chǎn)品的劣勢，上半年在售的三期剩余房源主要是客廳朝北的g4，客戶對此戶型的抗性普遍較大;第二就是價格，上半年周邊各大樓盤推出的打折促銷活動層出不窮，客戶要的優(yōu)惠也水漲船高，往往一個意向客戶談價格的時間可以是1個小時，也可以是半天，甚至是1天，交定之后真的可以說是身心疲憊，而正是因為這些刁鉆的客戶，磨練了我不屈不撓的迎刃而上的精神。
三期順利交房：三期于8月底的順利開展交房工作，并且無重大質(zhì)量問題。
參加公司培訓(xùn)：公司今年開始組織一線銷售人員參加一系列的培訓(xùn)，雄鷹訓(xùn)練營、精英訓(xùn)練營、核心專業(yè)團(tuán)隊，進(jìn)公司近3年以來，第一次參加這樣如此集中、含金量極高的培訓(xùn)活動，包括有：案前作業(yè)操作流程、商務(wù)禮儀、定價策略、高端住宅銷售，涉及的知識面較廣，對于扮演承上啟下角色的我們，受益匪淺。
二、工作中的得失
在這個項目服務(wù)也有近3年多了，回顧自己的工作，主要在以下幾個方面有所進(jìn)步：
團(tuán)隊建設(shè)---作為案場扮演承上啟下的角色，在自我管理的同時也注重團(tuán)隊建設(shè)，無論是新同事還是上級領(lǐng)導(dǎo)都配合無間。
在對自己取得的進(jìn)步感到欣慰的同時，更多的則是慚愧，因為自己并沒有達(dá)到作為一個從事房地產(chǎn)多年老員工應(yīng)該擁有的綜合素質(zhì)，工作中存在著些許不足之處，主要有以下幾點：
相信從事房地產(chǎn)若干年的同仁，惰性是一直存在的，我也不例外。
[房地產(chǎn)銷售工作心得]
房地產(chǎn)金融心得篇十四
其實銷售并沒有什么“絕招”，也沒有太多的技巧性的東西可言。人與人交往很難按一種統(tǒng)一的模式去做，每個人的個性都不一樣，處理問題的方式也就自然不一樣。對于一個剛踏進(jìn)地產(chǎn)銷售行業(yè)的新人來說，別人的銷售技巧只可供參考，除了學(xué)習(xí)別人的做法以外，更多的是在每一次與客戶打交道的過程中，總結(jié)出適合自己的商談方式、方法，這樣你就具有了自己個人獨特銷售技巧。只要多加留意、多加練習(xí)，每個人都可以具備自己獨特的銷售技巧，有自己的“絕招”。所以說，銷售技巧更多的是用心學(xué)習(xí)、用心體會、用心做事。
從事房地產(chǎn)銷售工作的人員應(yīng)致力于個人及事業(yè)的開展，因為生活只會隨著自我改變而改變，唯有不斷地學(xué)習(xí)，才能穩(wěn)固地立足于這個社會。所以要成為一名頂尖的銷售人員，首先必須學(xué)習(xí)的是怎樣保持一種積極向上的心態(tài)。
進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)之后，在工作的過程當(dāng)中，我發(fā)覺地產(chǎn)這個行業(yè)所涉及的面是非常的廣，很有挑戰(zhàn)性。一個積極的心態(tài)，是對自我的一個期望和承諾，決定你的人生方向，確定自己的工作目標(biāo)，正確看待和評價你所擁有的能力。你認(rèn)為自己是一個什么樣的人很重要。
一個有著積極態(tài)度的銷售人員，相信他每天早晨起床都是面帶微笑地對自己說?！敖裉煳倚那楹芎?，我很快樂，今天會跟許多客戶聯(lián)系，我相信能給他們解決一些問題或解除他們的疑慮，我會成交的”;“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的銷售業(yè)績是最棒的”;這就是他對自己的一種肯定。
所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質(zhì)是直接面對面地與客戶打交道，怎么才能更好地與客戶溝通，讓客戶認(rèn)可你，必須通過標(biāo)準(zhǔn)你的言行舉止來實現(xiàn)。
在售房的過程中，語言是溝通的橋梁。對銷售人員而言，語言應(yīng)該是一門應(yīng)酬與交往的藝術(shù)，不僅要注意表情、態(tài)度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語言禮儀，是順利到達(dá)交往效果的“潤滑劑”。
在人際交往中，約有80%以上的信息是借助于舉止這種無聲的“第二語言”來傳達(dá)的。行為舉止是一種不說話的“語言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動作。一個眼神、一個表情、一個微小的手勢和體態(tài)都可以傳播出重要的信息。一個人的行為舉止反映出他的修養(yǎng)水平、受教育程度和可信任程度。在人際關(guān)系中，它是塑造良好個人形象的起點，更重要的是他在呈現(xiàn)個人形象的同時，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。
房地產(chǎn)產(chǎn)品的特別性要求銷售人員有較深的產(chǎn)品知識與專業(yè)知識。產(chǎn)品知識和專業(yè)知識是銷售人員自信的根底，也是銷售技巧的保證。
樓盤產(chǎn)品知識的掌握是正式進(jìn)入推銷的第一步，你有再好的'心態(tài)與自信心，可對樓盤的產(chǎn)品知識一無所知，客戶向你咨詢樓盤特點、戶型、價格、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等的時候，你即一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。
當(dāng)樓盤面對有效需求，開發(fā)商有效供應(yīng)，我們卻不能有效銷售或者說不能高效率銷售，一旦錯過樓盤銷售增長期、平穩(wěn)期，就只剩下漫長的等待，非常惋惜也非常被動，尤其是所售樓盤周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異化又不大時，知己知彼的銷售人員是戰(zhàn)勝競爭對手的決勝砝碼。商品房的價值比較高，往往許多客戶是用一生的積蓄來購置的大宗買賣。因此反復(fù)比較、猶豫不決是常見現(xiàn)象，客戶對樓盤能發(fā)覺的使用價值作了反復(fù)比較依舊拿不定主意時，假如售樓人員能就客戶的購房需求作一番說明，成功率就會很高。
專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人不僅對所售樓盤本身的特點（品味、文化、規(guī)劃、景觀、設(shè)計、風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、戶型、面積、功能、朝向、便利、價格、公建設(shè)施、設(shè)備、社區(qū)管理、社區(qū)文化等等）有根本了解，而且對所售樓盤地段、周邊環(huán)境、城市規(guī)劃、根底設(shè)施、開展趨勢、開發(fā)商實力等有足夠的了解。更重要的是對競爭樓盤優(yōu)勢有清醒的認(rèn)識，能夠與競爭樓盤進(jìn)行使人信服、恰如其分的比較。在比較中，無原則的貶低競爭對手樓盤的做法很容易使客戶產(chǎn)生逆反心理。因此，既要實事求是，又要揚長避短，為客戶提供置業(yè)意見，使客戶對你和你所銷售的樓盤產(chǎn)生信任感。
要學(xué)會在與客戶交流的過程中抓住客戶所關(guān)懷的問題作為突破口，那你就會成功的。
房地產(chǎn)金融心得篇十五
x年已經(jīng)過去，在過去的一年里，國家進(jìn)一步采取了歇制房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟的宏觀調(diào)控措施，導(dǎo)致國內(nèi)各地房地產(chǎn)銷售額不同程度的下降。臺山市房地產(chǎn)經(jīng)濟雖然無泡沫，但也不可避免的受到上述全國性大環(huán)境的沖擊，普遍出現(xiàn)銷售不旺的困難局面。但是，我們公司全體員工在這種嚴(yán)峻形勢下，能夠緊密的團(tuán)結(jié)在公司領(lǐng)導(dǎo)層的周圍，在董事會正確領(lǐng)導(dǎo)下，各部門、各單位各級員工的積極努力，發(fā)揚敢于拼搏的精神，客服各種困難，仍然取得了可喜可賀的成績。因此，我代表公司董事會，向全體員工、各級主管干部表示衷心的感謝!
在過去的一年里，x豪苑以極高的消化速度和消化率順利占領(lǐng)臺山市場。上半年，三期工程全部順利完成竣工驗收。目前除尚余小部分高層住宅單位外，其余全部銷售完畢，銷售率達(dá)到98%，別墅和商鋪單位已全部售空。去年，公司全年銷售金額達(dá)到一億五千二百多萬元，回籠資金一億六千多萬元。
6月份，四期項目“錦江”1#、2#、3#、5#、6#、7#樓同時啟動，到年底，部分在建樓盤將近完成主體框架工程，其中7#、8#樓已順利于x年元旦開盤，然后1#、3#也將于x年春節(jié)前開盤。
元旦錦江的開盤銷售場面異?；馃?，銷售率節(jié)節(jié)攀升，實現(xiàn)了x年的開門紅，在臺山市房地產(chǎn)市場再次引起轟動效應(yīng)。
在公司銷售全面飄紅的同時，我們在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，在打造優(yōu)秀商住小區(qū)方面也取得不俗的成績。去年12月份，我們x豪苑榮獲中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評選的“x—x年度中國房地產(chǎn)最佳宜居樓盤”稱號。公司林國東、仲崇智等主要領(lǐng)導(dǎo)也分別獲得了中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)主流媒體聯(lián)盟等單位聯(lián)合頒發(fā)的“x年度中國房地產(chǎn)年度最佳經(jīng)理人獎”和“x年度中國房地產(chǎn)最佳操盤手”稱號。
五期項目方面，地下室部分和地上裙樓部分已經(jīng)完成，1#樓主體工程也接近收尾階段，項目全年未出現(xiàn)重大質(zhì)量及安全事故。酒店的籌備工作也在密鑼緊鼓的進(jìn)行中。在招商工作中，成功引進(jìn)了華潤萬家這樣的大型商家，華潤萬家的.進(jìn)入，將成為臺山地區(qū)的第二家大型綜合超市，也將會大大的提升了x豪苑社區(qū)檔次和綜合競爭實力，為公司的社區(qū)品牌增添了更豐富的色彩。
物業(yè)管理方面，物業(yè)公司在廣大員工的辛勤付出中，以飽滿的熱情和團(tuán)結(jié)務(wù)實、敬業(yè)求進(jìn)的精神，緊跟公司發(fā)展的節(jié)拍，不斷吸收和借鑒物業(yè)管理行業(yè)精華和成功經(jīng)驗，專業(yè)服務(wù)水平和內(nèi)部管理水平得到逐步提高。公司在提高全體員工的專業(yè)素質(zhì)上和內(nèi)部管理水平上做了不少努力，持續(xù)進(jìn)行各種的員工培訓(xùn)，通過學(xué)習(xí)，全體員工的服務(wù)意識與服務(wù)技巧有了較大的提高，專業(yè)素質(zhì)得到加強?，F(xiàn)在，物業(yè)公司各班組已初步形成依章辦事，遵守公司規(guī)章紀(jì)律和客戶服務(wù)程序的良好風(fēng)氣，各項工作基本實現(xiàn)有章可循，有據(jù)可依，有記錄可查。
工程管理方面，通過工程部全體的努力，不斷提高工程質(zhì)量，確保確保工程進(jìn)度，各專項責(zé)任人全面負(fù)責(zé)自己區(qū)域內(nèi)的工程進(jìn)度、工程質(zhì)量和施工安全工作，保質(zhì)保量完成公司下達(dá)的任務(wù)。
房地產(chǎn)金融心得篇十六
根據(jù)《^v^合同法》及其它有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成如下協(xié)議：
1、房屋坐落在___________，建筑面積__________平方米。
2、附屬設(shè)施、裝潢情況___________。
3、該房屋的性質(zhì)為： _____，原出賣人為_________，購買該房屋的購房款___________元，甲方已經(jīng)向原產(chǎn)權(quán)人___________全部交齊，并取得了該房屋產(chǎn)權(quán)證書（產(chǎn)權(quán)證書中注明：）。
4、該房屋是甲方個人合法財產(chǎn)，甲方自愿轉(zhuǎn)讓給乙方。
1、甲、乙雙方約定上述房屋成交價款為人民幣_________元（大寫_________），附屬設(shè)施、裝潢價款______元（大寫_______），總計________元（大寫___________）。
2、付款方式、期限：本合同簽訂之日起___________日內(nèi)，乙方將上述房款一次性（或分期，寫清具體支付時間）支付給甲方（或丙方），購房定金在付款時沖抵房款，如房款交付給丙方，丙方應(yīng)在___________將房款轉(zhuǎn)交給甲方。
1、本合同簽訂之日起_________日內(nèi)，甲方將房屋交付給乙方使用，上述房屋交付給乙方之前發(fā)生的該房屋的物業(yè)管理費、水電費、煤氣費、電訊費及其它有關(guān)費用，由甲方繳納。
2、甲方在交付房屋的同時，應(yīng)將該房屋的權(quán)利證書及相關(guān)資料交與乙方，包括但不限于：房產(chǎn)證、原始購房合同、交付購房款、物業(yè)費等費用的憑據(jù)及其他與該房屋有關(guān)的資料。
1、甲方應(yīng)保證出賣的房屋權(quán)屬清楚，無產(chǎn)權(quán)糾紛，符合房屋轉(zhuǎn)讓條件。自本合同簽定之日起，該房屋若發(fā)生與甲方有關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，均由甲方負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，由此給乙方造成損失的，由甲方賠償。
2、在該房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)過戶時，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶，并將產(chǎn)權(quán)證辦理在乙方名下。在該房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證過戶手續(xù)后90日內(nèi)，由于甲方的原因，致使乙方不能取得署名為乙方的該房屋產(chǎn)權(quán)證時，乙方有權(quán)要求甲方繼續(xù)辦理，通過訴訟或其他渠道要求甲方辦理，并且，乙方有權(quán)解除本合同，乙方解除本合同時，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已經(jīng)支付的購房款，并賠償乙方因此而遭受的全部損失（包括但不限于乙方在同地段購買相同面積房屋按最新的市場價與本合同約定購房價格的差額）。
3、乙方未取得署名是乙方的產(chǎn)權(quán)證前，如該房屋出現(xiàn)拆遷、重建等情況，購房款、房屋拆遷補償、房屋置換等權(quán)益全部歸乙方所有，并且甲方有義務(wù)積極協(xié)助乙方辦理相關(guān)事宜。
4、本合同簽訂后，乙方有權(quán)將該房屋再另行出售或轉(zhuǎn)讓給第三人，所獲收益與甲方無關(guān)，甲方仍然有義務(wù)協(xié)助第三人辦理該房屋的有關(guān)事宜。
5、乙方在購買房屋后，沒有正當(dāng)理由不得要求退房。否則應(yīng)賠償甲方因此而遭受的全部損失。
6、丙方僅提供相關(guān)房屋買賣信息及良好的中介服務(wù)，促成本合同的簽訂，本合同在履行過程中甲乙雙方發(fā)生的糾紛與丙方無關(guān)，因此不承擔(dān)任何責(zé)任。
7、甲、乙兩方應(yīng)各自按上述房屋價款的___%支付給丙方中介服務(wù)費，各為_____元，于本合同簽訂之日向丙方支付。
后，不得再要求退房，否則應(yīng)賠償甲方因此而遭受的全部損失。
本合同簽訂后，甲、乙雙方中一方悔約的，違約方應(yīng)承擔(dān)雙方的中介服務(wù)費，丙方有權(quán)在定金中優(yōu)先收取。
2、因該房屋權(quán)屬存在爭議，致使乙方不能正常居住和使用該房屋時，乙方有權(quán)立即解除合同，甲方應(yīng)向乙方返還已支付的購房款并賠償乙方因此所受全部損失。
3、乙方未按期向甲方付清購房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由違約方給付對方該房屋總房款萬分之______的違約金。逾期_____日未付清房款或未交付房屋的，對方有權(quán)解除本合同，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任并對由此造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
甲、乙雙方或一方未按期給付丙方中介服務(wù)費的，每逾期一日，違約方應(yīng)按中介服務(wù)費的___%給付丙方違約金。
身份證件號碼：____________
年 月 日
丙方：____________________________
經(jīng)辦人：__________________________________
年 月 日
1、本合同正文部分不要手填，均采用機打。
2、房屋的共有人（夫妻）應(yīng)作為本合同共同的甲方簽字，或有委托授權(quán)書。
房地產(chǎn)金融心得篇十七
時間過得真快，轉(zhuǎn)眼間我參加xxx房產(chǎn)已經(jīng)有4個月左右了?，F(xiàn)在實習(xí)也即將結(jié)束，我也即將正式工作。新的工作意味著新的起點、新的機遇、新的挑戰(zhàn).在大浪淘沙中讓自己能夠找到自己屹立之地。
三年的大學(xué)生活即將圓滿的劃上最后一筆,這最后的一筆是我們面對未來,回憶過去的見證.它就是畢業(yè)實習(xí).畢業(yè)實習(xí)是學(xué)校培養(yǎng)方案和教學(xué)方案的重要環(huán)節(jié),它是所學(xué)理論知識與工程實踐的統(tǒng)一，也是學(xué)生從學(xué)校走向社會的一個不可缺少的過度階段。
在我看來實習(xí)是每一個大學(xué)畢業(yè)生必須擁有的一段經(jīng)歷，它使我們在實踐中了解社會、在實踐中穩(wěn)固知識;實習(xí)又是對每一位大學(xué)畢業(yè)生專業(yè)知識的一種檢驗，它讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識，既開闊了視野，又增長了見識，為我們以后進(jìn)一步走向社會打下堅實的根底，也是我們走向工作崗位的第一步。
房產(chǎn)中介所是一家為房產(chǎn)買賣雙方達(dá)成銷售和購置而建立的一個平臺機構(gòu)，并有為買賣雙方保證平安交易的義務(wù)。房產(chǎn)中介的具體事務(wù)就是幫賣房人登記房源信息、宣傳發(fā)布并且保證房源真實有效;幫買房人尋找推薦適宜、理想房源，并帶著買房人實地看房，加以引導(dǎo)，促使成交;房產(chǎn)中介的經(jīng)濟收入主要是收取中介效勞傭金，以目前市場慣例中介效勞傭金為2%(購房戶按房屋成交價1%和售房戶按房屋成交價1%組成)。主要業(yè)務(wù)流程為：房客源開發(fā)、房客源登記，信息回訪反應(yīng)，帶看房源、三方談判、簽約、過戶貸款、物業(yè)交割等等。我在中介中前期主要做一些柜員的工作：打印合同材料、整理房源資料、更新液晶屏滾動的信息等等，而到了中后期那么在領(lǐng)導(dǎo)的帶著下參加具體的帶客戶看房、談判、簽約、過戶貸款、物業(yè)交割等靈活性的工作。
現(xiàn)在來回頭總結(jié)我的實習(xí)報告，感到十分的欣慰。它使我在實踐中了解了社會，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識，也翻開了視野、增長了見識，為我即將走向社會打下堅實的基礎(chǔ)根本上到達(dá)了學(xué)校要求的實習(xí)目的。并且在這段工作期間能與眾多經(jīng)驗豐富、年富力強的專業(yè)人士共事使我受益匪淺，從中增長了很多實踐工作經(jīng)驗與專業(yè)知識。
俗話說：隔行如隔山。我的專業(yè)是資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，也算是與房地產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)，但以前從來沒有接觸過房產(chǎn)這個行業(yè)，說實話雖學(xué)此專業(yè)，但在剛開始的時候心里根本沒底。但是通過這么長時間的工作后，我已經(jīng)充分認(rèn)識到自己的一些經(jīng)驗欠缺與缺乏，以后更要加強學(xué)習(xí)專業(yè)知識與管理知識，并努力提高自我。
我們公司經(jīng)營范圍主要是二手房買賣,房屋租賃,房屋代理、中介,居民貸款擔(dān)保、代辦交易手續(xù),全資收購房屋、咨詢等,有關(guān)房屋的一切問題,貸款擔(dān)保、代辦手續(xù)費用最低,我公司與中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、光大銀行等聯(lián)合推出房屋貸款擔(dān)保,我公司一直得到客戶的一致好評。公司積極參與社會公益活動,為社會就業(yè)作出了奉獻(xiàn)。
房地產(chǎn)業(yè)，這一關(guān)系到消費者切身利益衣、食、住、行中的行業(yè)，正快速融入信息時代。小區(qū)智能化、小區(qū)局域網(wǎng)、工程網(wǎng)站和開發(fā)商網(wǎng)站等紛紛出現(xiàn)，充分表達(dá)出房地產(chǎn)與網(wǎng)絡(luò)的有機結(jié)合正逐步完善。
隨著經(jīng)濟的開展，城市人口的增多，房子的需求越來越緊張，人們沒有大量的時間為了尋求房屋信息而奔波。而網(wǎng)絡(luò)能大大減少時間和財力，所以說網(wǎng)上房產(chǎn)中介的產(chǎn)生為大家?guī)砹吮憷?BR> 隨著信息時代的到來，企業(yè)必將不可抗拒的加速進(jìn)入信息網(wǎng)絡(luò)時代。企業(yè)需要建設(shè)具有本企業(yè)特點的,業(yè)務(wù)過程自動化和管理現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)信息工作，就是把企業(yè)物流的管理提高到對企業(yè)信息流的管理來控制企業(yè)的運作，及時提供應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)決策所需的多方面的信息。在現(xiàn)代化企業(yè)中，信息管理工作在企業(yè)中已發(fā)揮越來越重要的作用。
一個房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的開發(fā)為實例，對網(wǎng)絡(luò)信息管理系統(tǒng)的開發(fā)進(jìn)行了初步的探討。它利用網(wǎng)絡(luò)這種先進(jìn)的手段，使人們能夠更好、更快的了解房產(chǎn)的信息，實現(xiàn)了房屋開發(fā)商與客人的雙向溝通，具有很多的'優(yōu)點。
通過房產(chǎn)中介系統(tǒng)，用戶可以發(fā)布房屋出售出租及需求信息，同樣也可以查詢其它用戶發(fā)布的房屋相關(guān)信息。使用該網(wǎng)上房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)，可以實現(xiàn)統(tǒng)一的信息發(fā)布、瀏覽、維護(hù)等多項功能。使房產(chǎn)中介擺脫大量的手工書寫操作,快速、準(zhǔn)確、方便的提供各類統(tǒng)計信息,充分發(fā)揮計算機網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢,實現(xiàn)資源共享和協(xié)同工作,使房產(chǎn)中介管理工作到達(dá)現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化，為廣闊用戶的使用帶來更多的方便!
系統(tǒng)開發(fā)的總體任務(wù)是實現(xiàn)信息發(fā)布管理的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化和自動化。房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的目標(biāo)是提高房產(chǎn)管理員工作的效率，具有對房源的出售、出租、需求、區(qū)域等信息進(jìn)行管理及維護(hù)的功能。普通注冊用戶可以通過此系統(tǒng)發(fā)布出售、出租、求租、求購信息以及刪除自己的需求信息功能，并能進(jìn)行個人信息的修改。
還有很多相對于煩瑣一些的小事情就不一一闡述了其實正所謂天下難事始于易，天下大事始于細(xì)。這也讓我體會到了實際的工作與書本上的知識是有一定距離的，并且需要更加努力的再學(xué)習(xí)，并且要有更多的細(xì)心和耐心。有些時候也會辦錯事情，我知道自己還有很多的缺乏，所以將來就要更加的勤奮工作。我相信勤能補拙，每天都要進(jìn)步一點，為公司盡自己的一份力量。在今后的學(xué)習(xí)和工作中，我要更進(jìn)一步的嚴(yán)格要求自己，虛心學(xué)習(xí)，爭取在各個方面取得更大的進(jìn)步。俗話說，千里之行始于足下，這些最根本的業(yè)務(wù)往往是不能在書本上徹底理解的，所以根底的實務(wù)尤其顯得重要，從這次實習(xí)中，我體會到，如果將我們在大學(xué)里所學(xué)的知識與更多的實踐結(jié)合在一起，用實踐來檢驗真理，使一個?？粕邆漭^強的處理根本實務(wù)的能力與比擬系統(tǒng)的專業(yè)知識，這才是我們學(xué)習(xí)與實習(xí)的真正目的。
房地產(chǎn)金融心得篇十八
第一章 總則
根據(jù)《特種金融債券托管回購辦法》、《特種金融債券托管回購辦法實施細(xì)則(試行)》之規(guī)定，為了確保于________年________月發(fā)行的特種金融債券項下債權(quán)的實現(xiàn)，乙方愿意以其所擁有的資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)，為___從債券持有人融入資金所形成的債務(wù)提供抵押擔(dān)保。
根據(jù)要求，甲方代理特種金融債券項下全體債券持有人(即本合同項下抵押權(quán)人,以下簡稱債券持有人)，與乙方和___簽訂本合同并行使本合同項下的權(quán)利。
___作為債券發(fā)行人，在此承諾對此次特種金融債券項下抵押工作提供全面協(xié)助和便利。
甲方行使權(quán)利的期限為：在抵押登記機關(guān)登記之日起至本合同項下債券到期日__止，其后本合同項下權(quán)利由債券持有人或其代理人以及其他債權(quán)人分別或聯(lián)合行使。
甲方經(jīng)審查，同意接受乙方的資產(chǎn)抵押擔(dān)保，為明確甲、乙、丙三方的權(quán)利、義務(wù)，依照國家有關(guān)法律及其他有關(guān)規(guī)定，特制訂本合同。
第二章 定義
第一條 債券發(fā)行人__指經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)發(fā)行特種金融債券的金融機構(gòu)，即__。
第二條 特種金融債券__指經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)，__發(fā)行的專門用于清償證券回購債務(wù)的有價證券。
第三條 抵押人__即本合同項下乙方，指以其所擁有的資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)為__發(fā)行本次特種金融債券進(jìn)行擔(dān)保的第三人。
第四條 抵押權(quán)人__指__發(fā)行的特種金融債券項下全部債券持有人。
第五條 抵押權(quán)__指在抵押民法典律關(guān)系成立后，當(dāng)__到期不履行本次特種金融債券項下義務(wù)時，甲方依照法律的規(guī)定以抵押資產(chǎn)折價，或者以拍賣、變賣抵押資產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
第六條 抵押資產(chǎn)價值由中國人民銀行指定或甲方確認(rèn)的評估機構(gòu)評定。
第三章 甲方聲明
第七條 甲方作為本合同項下抵押權(quán)人的代理人，就本合同做出如下聲明：
2、任何第三人對債券持有人在本合同項下的權(quán)利產(chǎn)生侵害，甲方有權(quán)提起訴訟;
4、本合同項下抵押資產(chǎn)只能用于防范特種金融債券到期兌付風(fēng)險;
5、如__提前或如期清償債務(wù)，乙方可要求甲方通知抵押登記機關(guān)解除抵押登記;
7、當(dāng)本合同項下的設(shè)定的抵押物價值不足抵償__發(fā)債本息等項費用的價值時，甲方有權(quán)要求乙方及時提供其它資產(chǎn)進(jìn)行抵押，直至足以擔(dān)保償還__發(fā)債本息等項費用的價值時止。
第四章 乙方聲明及保證
第八條 乙方作為本合同項下抵押人，就本合同做出如下聲明及保證：
1、乙方董事會已同意將本合同項下抵押資產(chǎn)進(jìn)行抵押;
2、本合同項下的土地使用權(quán)是乙方依法取得并合法占有的;
3、本合同項下的土地上的建筑物為乙方合法取得并具有完整的所有權(quán);
4、本合同項下抵押資產(chǎn)在權(quán)屬方面不存在任何爭議;
5、本合同項下抵押資產(chǎn)在建筑和使用上完全符合法律規(guī)定;
6、設(shè)立本合同項下抵押資產(chǎn)抵押不會受到任何限制;
7、在本合同簽字前未對本合同項下抵押資產(chǎn)設(shè)立過任何抵押和轉(zhuǎn)讓;
8、本合同項下抵押資產(chǎn)未被依法查封、扣押或監(jiān)管;
13、乙方保證每年度依法進(jìn)行營業(yè)執(zhí)照年檢，并在其營業(yè)執(zhí)照有效期滿之前，續(xù)辦工商登記手續(xù)。
第五章 被擔(dān)保的主債權(quán)種類和數(shù)額
第九條 本合同項下的被擔(dān)保的主債權(quán)是指_________
第十條 本合同項下的抵押資產(chǎn)_________
第六章 債券發(fā)行人履行債務(wù)的期限
第十一條 債券發(fā)行人應(yīng)在債券到期日或在此之前償還債券本金及相應(yīng)利息。
第七章 抵押擔(dān)保的范圍
第十二條 本合同抵押擔(dān)保范圍包括：債券本金、利息、罰息、應(yīng)支付給乙方的托管費用，實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和所有其他應(yīng)付的費用。
第八章 抵押資產(chǎn)
第十三條 本合同項下的抵押資產(chǎn)包括：____________
以上抵押資產(chǎn)建筑面積共計_________
第十五條 有關(guān)資產(chǎn)抵押的有效證明文件和資料，乙方應(yīng)根椐甲方要求，交甲方保管。
第九章 抵押資產(chǎn)的占管
第十六條 本合同項下抵押資產(chǎn)由乙方占管。乙方在占管期間應(yīng)維護(hù)抵押資產(chǎn)的完好，甲方有權(quán)檢查抵押資產(chǎn)的管理情況，并提出加強和改善經(jīng)營管理的要求。
第十七條 乙方占管的抵押資產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失的，乙方應(yīng)及時告知甲方，并立即采取措施防止損失擴大，同時應(yīng)及時向甲方提交有關(guān)主管機關(guān)出具的發(fā)生毀損、滅失的原因證明。
第十八條 在抵押期間，本合同項下抵押資產(chǎn)因毀損、滅失而獲得的賠償金，屬于本合同項下的抵押資產(chǎn)。
第十九條 在抵押期間，因其抵押資產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失而取得的保險金，乙方應(yīng)書面要求并保證保險公司匯入甲方指定帳戶，該項資金作為抵押資產(chǎn)。
在乙方另行提供了經(jīng)甲方認(rèn)可的、相當(dāng)?shù)牡盅嘿Y產(chǎn)并進(jìn)行抵押登記后，甲方應(yīng)將該保險金返還給乙方。
在主債務(wù)履行期滿而債務(wù)未獲清償前，甲方有權(quán)從該保險金中優(yōu)先受償。
第二十條 乙方在抵押期間，應(yīng)為抵押資產(chǎn)投保，并按期足額交納保險費，履行《保險法》和有關(guān)法律、法規(guī)以及保險合同中規(guī)定的義務(wù)。
第十章 抵押資產(chǎn)的處分
第二十一條 甲方在代理抵押權(quán)人行使本合同項下抵押權(quán)時，有權(quán)采取如下方式：
1、依據(jù)法律規(guī)定，將抵押資產(chǎn)折價以抵償__所欠的債務(wù)。
2、依據(jù)法律規(guī)定，將抵押資產(chǎn)拍賣、變賣以取得價款優(yōu)先受償。
3、甲、乙、丙三方就甲方行使抵押權(quán)發(fā)生爭議協(xié)商不成時，調(diào)解和處理。
第二十二條 甲方依據(jù)本合同處分抵押資產(chǎn)時，乙方和__應(yīng)給予配合，不得設(shè)置任何障礙。
第二十三條 甲方對本合同項下抵押資產(chǎn)的處分權(quán)利包括部分處分權(quán)和全部處分權(quán)。
第十一章 三方的權(quán)利和義務(wù)
第二十四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)：_______________
1、甲方根據(jù)乙方的抵押資產(chǎn)價值變化情況，可要求乙方對其所抵押的資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整，包括更換和增加抵押資產(chǎn)。
2、甲方有權(quán)要求乙方提供有關(guān)本合同項下抵押資產(chǎn)所有合法有效證明及有關(guān)資料。
3、甲方有權(quán)要求乙方協(xié)助以避免本合同項下抵押資產(chǎn)權(quán)益受到來自任何第三方的侵害。
4、為保證債券持有人利益，甲方有權(quán)在抵押期間，對抵押資產(chǎn)狀況進(jìn)行監(jiān)督，并組織評估機構(gòu)進(jìn)行再評估和出具評估意見。
5、出現(xiàn)下列情況之一時，甲方有權(quán)處分部分或全部抵押資產(chǎn)，并從處分后的價款中代理抵押權(quán)人優(yōu)先受償。
乙方或___在本合同有效期內(nèi)被宣告解散、破產(chǎn)或歇業(yè)的;
出現(xiàn)使甲方在本次特種金融債券項下的債權(quán)難以實現(xiàn)或無法實現(xiàn)的其他情況。
6、甲方處分抵押資產(chǎn)所得，不足以清償其在本次特種金融債券項下的全部債務(wù)的，有權(quán)依法另行追索;清償其在本次特種金融債券項下全部債務(wù)后還有剩余的，應(yīng)將剩余部分退還給乙方。
7、當(dāng)因國家需要征用本合同項下抵押資產(chǎn)時，甲方有權(quán)依法要求乙方重新設(shè)定或增加抵押資產(chǎn)，以確實保障甲方的權(quán)益不受損害。
8、在____清償本合同項下全部債務(wù)后,經(jīng)中國人民銀行核準(zhǔn),甲方應(yīng)通知乙方和有關(guān)登記機構(gòu)解除抵押。
第二十五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)：
1、乙方有義務(wù)向甲方提供有關(guān)抵押資產(chǎn)的所有合法手續(xù)和有效證明資料。
2、乙方承擔(dān)本合同項下有關(guān)的`費用支出，包括但不限于財產(chǎn)保險、鑒定、評估、登記、過戶、保管和審查本合同項下增加或變更資產(chǎn)的律師服務(wù)等費用。
3、在本合同有效期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方書面同意不得將抵押資產(chǎn)作出轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押或其他任何方式的處分。
4、在本合同生效后，乙方如發(fā)生分立、合并，由變更后的機構(gòu)承擔(dān)本合同項下的義務(wù)。
5、在抵押權(quán)受到或可能受到來自任何第三方侵害時，乙方有義務(wù)通知甲方并協(xié)助甲方免受侵害。
6、在__或乙方清償了本次特種金融債券項下的全部債務(wù)后，乙方有權(quán)要求甲方解除本合同項下抵押資產(chǎn)的抵押登記。
7、乙方應(yīng)積極配合甲方及資產(chǎn)評估機構(gòu)，做好抵押期間抵押資產(chǎn)狀況的監(jiān)督和再評估工作。
8、當(dāng)本合同項下設(shè)定的抵押物價值，在抵押期間發(fā)生變化，不足以擔(dān)保__發(fā)債本息等項費用時，對不足部分乙方有義務(wù)應(yīng)甲方要求及時提供其它資產(chǎn)進(jìn)行抵押，直至足以擔(dān)保__發(fā)債本息等項費用的清償時止。
第二十六條__的權(quán)利和義務(wù)：
1、__應(yīng)協(xié)助甲、乙雙方辦理抵押資產(chǎn)登記手續(xù)。
2、在甲方行使本合同項下權(quán)利時，__應(yīng)按甲方要求給予協(xié)助。
3、在甲方或其他債券持有人的代理人提起訴訟以實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)給予協(xié)助。
4、__應(yīng)按甲方要求提供抵押資產(chǎn)狀況的情況說明，如抵押資產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失、價值變化或其他使抵押權(quán)的實現(xiàn)有可能遇到障礙的情形時，應(yīng)及時通知甲方，并配合甲、乙雙方對抵押資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整，包括更換或增加抵押資產(chǎn)。
5、對乙方向甲方提供的有關(guān)抵押材料的真?zhèn)呜?fù)有審查義務(wù)。
6、督促乙方履行本合同項下其他義務(wù)。
第十二章 違約責(zé)任
第二十七條 本合同生效后，甲、乙、丙三方均應(yīng)履行本合同約定的義務(wù)，不得因其法定代表人或其他有關(guān)人員的變動而對本合同項下義務(wù)的履行造成影響。
任何一方不履行或不完全履行本合同項下義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償由此給對方造成的損失。如乙方不履行本合同項下義務(wù)給債券持有人或甲方造成損失時，__負(fù)有連帶責(zé)任。
第二十八條 乙方如有下列行為之一，給債券持有人或甲方造成損失的，應(yīng)予以賠償：
1、隱瞞抵押資產(chǎn)存在共有、爭議、被查封、被扣押、被監(jiān)管或已經(jīng)設(shè)立抵押等情況的;
2、未按甲方要求提供有關(guān)抵押資產(chǎn)完備手續(xù)和真實資料的;
3、未經(jīng)甲方同意擅自處分抵押資產(chǎn)的。
第十三章 不可抗力
第二十九條 不可抗力指訂立本合同時不能預(yù)見，對其發(fā)生和造成的后果不能避免并不能克服的情況。
第三十條 本合同如因不可抗力必須進(jìn)行修改時，乙方保證任何改變將不會免除或減少乙方在本合同中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，不影響或不侵犯甲方在本合同項下享有的權(quán)益。
第十四章 抵押登記
第三十一條 在本合同簽訂后30日內(nèi)，甲、乙、丙三方應(yīng)到當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)的土地、房屋管理機關(guān)辦理資產(chǎn)抵押登記手續(xù)。
第十五章 爭議的解決
第三十二條 如在履行本合同中發(fā)生爭議，甲、乙、丙三方應(yīng)通過協(xié)商或調(diào)解方式解決;協(xié)商或調(diào)解不成時，在法院通過訴訟方式解決。
第十六章 合同的生效、變更、解除和終止
第三十三條 本合同由甲、乙、丙三方簽字并加蓋公章后，自到有關(guān)土地、房屋管理機關(guān)辦理完畢抵押登記手續(xù)之日起生效。
第三十四條 本合同生效后，甲、乙、丙三方任何一方不得擅自變更或提前解除本合同。如本合同需要變更或解除時，應(yīng)經(jīng)三方協(xié)商一致，達(dá)成書面合同并到有關(guān)土地、房屋管理機關(guān)辦理變更或解除抵押登記。在書面合同達(dá)成并至登記機構(gòu)辦理變更或解除手續(xù)前，本合同各條款仍然有效。
甲方：______乙方：______丙方;______
日期：______