總結(jié)可以幫助我們深化對(duì)知識(shí)的理解，加深對(duì)經(jīng)驗(yàn)的把握?？偨Y(jié)要言之有物，避免泛泛而談。以下是小編為大家整理的校園趣事，讓我們一起回憶那段美好的時(shí)光。
房地產(chǎn)金融心得篇一
2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告 中國(guó)人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組 2005年8月5日 2005.08.16 11:11:00金融要聞 推動(dòng)金融市場(chǎng)快速健康發(fā)展 上半年貨幣政策系列述評(píng)之二 記者 付平2005.08.16 09:51:00金融要聞 推動(dòng)金融市場(chǎng)快速健康發(fā)展是今年上半年央行貨幣政策中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。央行2005年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出：上半年，金融市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn)，貨幣市場(chǎng)流動(dòng)性充足，債券發(fā)行情況良好，市場(chǎng)交易較為活躍，尤其是金融市場(chǎng)制度性建設(shè)取得較大進(jìn)展。
同時(shí)為金融管理部門(mén)進(jìn)行金融間接調(diào)控提供了條件。金融市場(chǎng)的發(fā)展不僅能夠擴(kuò)大金融資產(chǎn)規(guī)模，而且能夠促進(jìn)金融工具的創(chuàng)新，并促使居民金融資產(chǎn)多樣化和金融風(fēng)險(xiǎn)分散化。正因?yàn)槿绱?，央行一直將推?dòng)金融市場(chǎng)快速健康發(fā)展作為貨幣政策操作的一個(gè)重要內(nèi)容。
國(guó)內(nèi)債券市場(chǎng)進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放；
信貸資產(chǎn)支持證券（abs）、住房資產(chǎn)支持證券（mbs）和企業(yè)短期融資券開(kāi)始發(fā)行；
債券遠(yuǎn)期交易正式推出；
商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司和股權(quán)分置改革試點(diǎn)正式啟動(dòng)；
外幣買賣業(yè)務(wù)正式開(kāi)辦；
保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道進(jìn)一步拓寬。
拓寬金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)融資渠道；
改變我國(guó)金融市場(chǎng)直接融資與間接融資的比例失調(diào)；
化解金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融整體穩(wěn)定。另外，2005年5月，央行又在銀行間債券市場(chǎng)推出了我國(guó)第一個(gè)金融衍生工具———債券遠(yuǎn)期交易。作為最基礎(chǔ)的金融衍生工具，債券遠(yuǎn)期交易具有規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格發(fā)現(xiàn)等功能?？梢杂行У貛椭顿Y者規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)市場(chǎng)流動(dòng)性的提高，促進(jìn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能的實(shí)現(xiàn)，還可以為央行制定和執(zhí)行貨幣政策提供參考信息，對(duì)完善我國(guó)金融市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、促進(jìn)銀行間債券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)的發(fā)展具有重大意義。
商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司和股權(quán)分置改革試點(diǎn)的正式啟動(dòng)，也是今年上半年金融市場(chǎng)制度建設(shè)的重要成果。今年4月，中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行和交通銀行作為首批試點(diǎn)銀行開(kāi)始設(shè)立基金管理公司，商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司可以鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，有利于推進(jìn)商業(yè)銀行改革，優(yōu)化資源配置，促進(jìn)金融市場(chǎng)長(zhǎng)期健康協(xié)調(diào)發(fā)展。股權(quán)分置一直是中國(guó)股市長(zhǎng)期存在的問(wèn)題，股權(quán)分置在諸多方面制約著中國(guó)資本市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展和國(guó)有資產(chǎn)管理體制的根本性變革。
如扭曲證券市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制、導(dǎo)致公司治理缺乏共同利益基礎(chǔ)、制約資本市場(chǎng)國(guó)際化進(jìn)程和產(chǎn)品創(chuàng)新、不利于上市公司的購(gòu)并重組、不利于形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期、不利于深化國(guó)有資產(chǎn)管理體制改革等等。因此，2004年初發(fā)布的“國(guó)九條”即明確提出要“積極穩(wěn)妥解決股權(quán)分置問(wèn)題”。證監(jiān)會(huì)也明確表示，將按照“試點(diǎn)先行，協(xié)調(diào)推進(jìn)，分步解決”的操作思路推進(jìn)股權(quán)分置問(wèn)題的解決。4月29日發(fā)布《關(guān)于上市公司股權(quán)分置改革試點(diǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，意味著中國(guó)股權(quán)分置改革邁出了積極穩(wěn)妥的第一步。
暢通外匯交易渠道；
同時(shí)為將來(lái)人民幣逐步走向完全可兌換提供了試驗(yàn)平臺(tái)。
此外，為推動(dòng)保險(xiǎn)資金直接投資股票市場(chǎng)，在2004年出臺(tái)《保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資者股票投資管理暫行辦法》的基礎(chǔ)上，保監(jiān)會(huì)會(huì)同相關(guān)部門(mén)在今年上半年發(fā)布了一系列配套文件，對(duì)保險(xiǎn)資金直接進(jìn)入證券市場(chǎng)投資的相關(guān)問(wèn)題作出了明確規(guī)定，使保險(xiǎn)資金入市進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。6月，又允許保險(xiǎn)外匯資金投資中國(guó)企業(yè)境外發(fā)行的股票，從而進(jìn)一步拓寬了保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道。
其次，要大力培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者，發(fā)展金融衍生產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)多樣化需求；
第三，要加強(qiáng)基礎(chǔ)性制度和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為金融市場(chǎng)發(fā)展提供良好的法律、技術(shù)環(huán)境；
最后，要加強(qiáng)金融市場(chǎng)監(jiān)督管理，保證貨幣政策順利實(shí)施，維護(hù)金融市場(chǎng)秩序。
金融時(shí)報(bào)2005.08.16
中國(guó)房地產(chǎn)金融全面解讀及企業(yè)融資之道
中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告
房地產(chǎn)金融專員崗位職責(zé)
金融調(diào)研報(bào)告
金融實(shí)習(xí)報(bào)告
房地產(chǎn)金融心得篇二
做每個(gè)項(xiàng)目大家都要同心協(xié)力，相互配合、相互協(xié)調(diào)，必須有一個(gè)共同的價(jià)值觀，領(lǐng)導(dǎo)者的指揮協(xié)調(diào)要有力，最有代表性的項(xiàng)目就是最后的過(guò)電網(wǎng)，寓意是隊(duì)員在緊急的情況下，采取正確的措施以確保每個(gè)隊(duì)員能順利脫離險(xiǎn)境。全員通過(guò)，難度真的很大，在第一輪過(guò)到三分之二的時(shí)候，有隊(duì)員竟一不留神又觸到電網(wǎng)了，又得重做，有的隊(duì)員過(guò)去之后很激動(dòng)，竟發(fā)出聲音“好”，結(jié)果全軍覆沒(méi)，重做，有的隊(duì)員自我約束力不強(qiáng)，因?yàn)橐粋€(gè)人的疏忽，我們又的重做…。。過(guò)到最后，還剩一個(gè)人的時(shí)候，是最困難的時(shí)候，一不小心又碰到電網(wǎng)了，當(dāng)時(shí)的選擇要么重來(lái)，要么總指揮做50個(gè)俯臥撐，總指揮義無(wú)反顧的選擇了50個(gè)俯臥撐，看著總指揮一次又一次的艱難的做著俯臥撐，汗水濕透了全身，心里是那么的心酸。又是關(guān)鍵的時(shí)刻，最后一個(gè)隊(duì)員放松自己，一切隨著他們無(wú)聲的安排。在一陣掌聲中，她睜開(kāi)了雙眼，那一刻，我們每個(gè)人都很激動(dòng)。這個(gè)階段可以說(shuō)是痛苦的一個(gè)階段。這個(gè)項(xiàng)目告訴我們，作為一個(gè)集體，團(tuán)結(jié)就是力量，只要心往一處使，什么困難都可以迎仞而解。當(dāng)然強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)，合理計(jì)劃，嚴(yán)密組織，團(tuán)結(jié)協(xié)作、嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)我們完成集體任務(wù)是多么的重要。在這其中，也暴露出我們很多的'弱點(diǎn)，剛開(kāi)始對(duì)制度要求不嚴(yán)格，很多人不重視小細(xì)節(jié)，態(tài)度不端正，意見(jiàn)不統(tǒng)一，最終造成走了不少?gòu)澛贰?BR> 因此團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)者的果斷合理地規(guī)劃及團(tuán)隊(duì)隊(duì)員對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者的服從也是至關(guān)重要的，在我們的實(shí)際工作中，每一項(xiàng)工作任務(wù)的完成，都需要我們制訂合理的工作計(jì)劃，根據(jù)職責(zé)合理的分工，在實(shí)施過(guò)程中，一定要仔細(xì)考慮問(wèn)題點(diǎn)和難點(diǎn)，找出對(duì)應(yīng)的解決方法，同時(shí)每個(gè)成員一定要服從領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格執(zhí)行下達(dá)的任務(wù)和使命，只有這樣才能保證我們集體任務(wù)的順利完成；對(duì)困難估計(jì)不夠，準(zhǔn)備不足以及思維模式的束縛也是導(dǎo)致我們項(xiàng)目失敗的原因。日常工作中，我們也會(huì)經(jīng)常遇到看似簡(jiǎn)單的問(wèn)題，以慣有的思維去準(zhǔn)備，當(dāng)現(xiàn)實(shí)情況與想象中不同時(shí)，我們由于準(zhǔn)備不足，容易造成混亂，極其被動(dòng)。這就要求我們?cè)诮鉀Q一個(gè)問(wèn)題時(shí)，一定要全面思考、認(rèn)真準(zhǔn)備，在碰到意外出現(xiàn)時(shí)才能從容應(yīng)對(duì)。同時(shí)，在出現(xiàn)混亂、被動(dòng)的情況下，大家一定要冷靜，團(tuán)結(jié)，要相互鼓勵(lì)，積極探索，通過(guò)集體的力量找到解決問(wèn)題的方法。
體會(huì)最深的就是自己在做吞火項(xiàng)目時(shí)，感覺(jué)真的有些力不從心，嚇的眼淚在眼圈上，覺(jué)得自己不行，這時(shí)當(dāng)看到對(duì)友的鼓勵(lì)，隊(duì)長(zhǎng)的目光都變成壓力的時(shí)候，就不得不有一種豁出去的感覺(jué)。最后自己順利的吞滅了火苗，回過(guò)頭才發(fā)現(xiàn)遇到困難并不可怕，怕的是缺少勇氣和信心。感觸最深的就是其實(shí)每個(gè)人內(nèi)心深處都是渴望別人幫助和鼓勵(lì)的。無(wú)論這個(gè)人多么強(qiáng)，多么封閉內(nèi)心都有這種潛意識(shí)的。這個(gè)吞火項(xiàng)目也告訴我們，挑戰(zhàn)自我，沒(méi)有不可能的事，不要輕易“不”，要重新認(rèn)識(shí)自我，超越自我。所以在今后的工作中對(duì)同事善意的贊美和鼓勵(lì)非常重要。也許你不經(jīng)意的一次鼓勵(lì)對(duì)別人會(huì)產(chǎn)生莫大的鼓舞。
在訓(xùn)練中，我們?nèi)〉煤贸煽?jī)，得益于團(tuán)隊(duì)成員都有強(qiáng)烈的集體榮譽(yù)感。通過(guò)完成一個(gè)集體項(xiàng)目，我們手牽手，心連心，充分發(fā)揮集體的智慧，個(gè)人的潛能都有效發(fā)揮出來(lái)了。
總之，通過(guò)這次魔鬼訓(xùn)練活動(dòng)，增強(qiáng)了我的自信心，同時(shí)也磨練了我戰(zhàn)勝困難的能力，增強(qiáng)了對(duì)團(tuán)隊(duì)的參與意識(shí)和責(zé)任心，我想，通過(guò)這次魔鬼訓(xùn)練，在今后的工作和生活中會(huì)有很大的幫助，因?yàn)槿松牡缆肥乔鄣?、漫長(zhǎng)的。一次培訓(xùn)不能解決更多的問(wèn)題，只是對(duì)你的工作和生活起模范帶領(lǐng)作用。但他告戒我們，愿我們?cè)诮窈蠊ぷ骱蜕钪懈鼞?yīng)團(tuán)結(jié)，堅(jiān)強(qiáng)地發(fā)展下去。相信，今天的訓(xùn)練，給了我明天美好的憧憬。
房地產(chǎn)金融心得篇三
在一年忙碌的工作中，不知不覺(jué)有臨近了一年的尾聲，在房地產(chǎn)的工作年齡又要加一年，仔細(xì)回想起來(lái)，這是我加入__房地產(chǎn)的第三年了，每一年都會(huì)有不同程度的進(jìn)步，每一年都會(huì)有不同程度的考驗(yàn)，但是這一年卻是我最值得紀(jì)念的一年，在今年我的銷售業(yè)績(jī)水平達(dá)到了自己不敢想象的高度，成為了我們房地產(chǎn)公司眾多銷售中榜首，在這三年里，我從一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)一問(wèn)三不知的門(mén)外漢，成為了一名資深且優(yōu)秀的銷售，而今年則是我職業(yè)生涯上最為重要的一年，現(xiàn)在就針對(duì)我的個(gè)人工作而言，做了以下年終工作總結(jié)：
我一直堅(jiān)信一句話，“學(xué)無(wú)止境”，對(duì)于任何一件事都是如此，如果你滿足于自己當(dāng)前的成績(jī)，停滯不前的話，那么等待你的只有被別人超越、被別人取代，卻什么也做不了，“三人行必有我?guī)熝伞?，別人身上肯定會(huì)有你能學(xué)習(xí)的地方，就看你愿不愿意去發(fā)現(xiàn)，去虛心請(qǐng)教學(xué)習(xí)，我敢說(shuō)就算是公司的保潔阿姨，在她身上也有我未曾擁有的東西。我一直保持著一顆向上的心，我們做銷售的，每天所接觸到的人各種各樣的，他們是你的客戶，如果連他們都覺(jué)得你存在著問(wèn)題，而你又不當(dāng)回事，那你只能算最低級(jí)的銷售，客戶的意見(jiàn)是最為重要的，我們服務(wù)于他們，就要做到他們眼中的完美，而不是我們自己覺(jué)得自己很好了，就是很好了。
這這一年里，我可以說(shuō)是賺的腰纏萬(wàn)貫的，我總計(jì)賣出別墅房6套，精品房42套，毛坯房46套，樓道房35套等等，可能是你們業(yè)績(jī)的兩倍，因?yàn)橐惶讋e墅就夠我兩個(gè)月不工作的'了，但是我卻沒(méi)有沾沾自喜，因?yàn)槲腋鷣G的客戶仍然存在，明明剛開(kāi)始非常有購(gòu)買意向的，我們直接也幾乎談妥了，但是到最后說(shuō)不買了就不買了，有說(shuō)自己破產(chǎn)的，也有說(shuō)自己最近資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)的等等，這是我一年中最值得反思的地方，我相信在我們公司眾多銷售中人才濟(jì)濟(jì)，有的銷售一單都沒(méi)跟丟過(guò)，這是我應(yīng)該向你們學(xué)習(xí)的地方。
房地產(chǎn)金融心得篇四
xx年10月，公司的另一個(gè)樓盤(pán)----盛世藍(lán)庭如期進(jìn)駐，我被調(diào)至盛世藍(lán)庭項(xiàng)目部。經(jīng)過(guò)這三個(gè)項(xiàng)目的洗禮，也讓我從中學(xué)到了很多，各方面都有所提高。新的項(xiàng)目，新的起點(diǎn)，我把公司領(lǐng)導(dǎo)交給我的每一項(xiàng)工作都當(dāng)作是個(gè)人工作經(jīng)驗(yàn)積累的寶貴機(jī)會(huì)，圓滿地完成工作任務(wù)是我的目標(biāo)。
在xx年度本項(xiàng)目部的銷售額并不理想。上半年樓市銷售暢旺，樓價(jià)也持續(xù)飚升，但下半年由于政府的各項(xiàng)政策陸續(xù)出臺(tái)和銀行收緊放貸要求，令整個(gè)樓市急劇降溫，使得銷售工作艱難重重，也是我從事本行以來(lái)最為嚴(yán)峻的一段時(shí)期。而本案做為地理位置優(yōu)越純住宅定位，同做為一種投資型住房，在宏觀金融政策沖擊下，使得同期的銷售業(yè)績(jī)大大的萎縮。
在過(guò)去一年中的銷售工作主要是以本項(xiàng)目的住宅為主，通過(guò)前期對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)、居民消費(fèi)習(xí)慣、接受房?jī)r(jià)情況等深入了解，并結(jié)合本項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，制定出一套適用于本項(xiàng)目的可行性營(yíng)銷方案。并通過(guò)公司全體同仁的共同努力，從正式進(jìn)駐本案起直至本月，本項(xiàng)目為尾盤(pán)銷售，同時(shí)銷售難度較大，不會(huì)象剛開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目一樣大量銷售，客戶來(lái)訪問(wèn)量太少，從進(jìn)駐到今年12月下旬有記載的客戶訪問(wèn)記錄有400組來(lái)電20共完成銷售金額2157856元基本上完成公司預(yù)定的指標(biāo)。
本項(xiàng)目之前的一些瑣事也是導(dǎo)致產(chǎn)品進(jìn)入淡季區(qū)很淡的一大因素。房產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，戶型設(shè)計(jì)過(guò)大或不合理，價(jià)錢(qián)偏高，很多人也采取了隔暗觀火。每一階段都能對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷售起到一個(gè)促進(jìn)的作用，但事實(shí)與計(jì)劃還有一定的差距，原計(jì)劃三個(gè)月內(nèi)開(kāi)好水電開(kāi)戶都向后延遲了若干個(gè)月，因此，無(wú)形當(dāng)中對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷售也造成了一定的影響，樓盤(pán)自身因素由于受到規(guī)劃的影響，本項(xiàng)目在同等住宅小區(qū)相比還存在一些差距，如樓間距小、無(wú)小區(qū)環(huán)境、水壓、水電開(kāi)戶、樓梯、貸款問(wèn)題等等。特別是貸款問(wèn)題，在同等條件下，貸款客戶在選擇我們樓盤(pán)時(shí)要比購(gòu)買其他小區(qū)的住房首付比例高出10%，同期存款利率也將提高許多。因此，在無(wú)形當(dāng)中也增加購(gòu)房者的資金壓力。
不過(guò)由于受到整體環(huán)境的影響，原先公司預(yù)定的價(jià)格體系與現(xiàn)市場(chǎng)行情相比較已有了很大的變化，目前單從單價(jià)上看我們的價(jià)格似乎還有一定優(yōu)勢(shì)，無(wú)形中為樓盤(pán)的銷售起到了促進(jìn)的作用。
有待改進(jìn)的幾個(gè)方面
工作沒(méi)有一個(gè)明確的目標(biāo)和詳細(xì)的計(jì)劃，沒(méi)有養(yǎng)成一個(gè)寫(xiě)工作總結(jié)和計(jì)劃的習(xí)慣，銷售工作處于放任自流的狀態(tài)，從而經(jīng)發(fā)銷售工作沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的管理，工作時(shí)間沒(méi)有合理的分配，工作局面混亂等種不良的后果。
工作責(zé)任心和工作計(jì)劃性不強(qiáng)，業(yè)務(wù)能力還有待提高。
在銷售旺季時(shí)，成交額比之前低，沒(méi)有做好帶頭作用，在銷售困境中沒(méi)有表現(xiàn)自已銷售能力的一面。有些工作情況沒(méi)有第一時(shí)間匯報(bào)上級(jí)，造成一定的麻煩。
溝通不夠深入。我們?cè)谂c客戶溝通的過(guò)程中，不能把我們的樓盤(pán)的信息直接傳達(dá)到客戶，了解客戶的真正想法和意圖。
在客觀總結(jié)成績(jī)和經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，我也清醒地認(rèn)識(shí)到，我們的工作中還存在許多問(wèn)題和不足，主要是業(yè)務(wù)水平待未提高和各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行力度不夠。
我們應(yīng)該勇于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，總結(jié)問(wèn)題這樣可以提高我們的綜合素質(zhì)，在工作中就能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題總結(jié)并能提出自己的看法和建議，這樣業(yè)務(wù)能力就能提高到一個(gè)新的檔次。
加強(qiáng)學(xué)習(xí)，運(yùn)用到實(shí)際工作中。本著回顧過(guò)去，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找處不足，豐富自己。
在此段期間很感謝公司領(lǐng)導(dǎo)的體諒和教導(dǎo)，總結(jié)一年來(lái)的工作，自己的工作仍存在很多問(wèn)題和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他同事學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，在以后的工作中，我會(huì)及時(shí)加以改正，取的更好的業(yè)績(jī)。
1、“堅(jiān)持到底就是勝利”堅(jiān)持不懈，不輕易放棄就能一步步走向成功，雖然不知道幾時(shí)能成功，但能肯定的是我們正離目標(biāo)越來(lái)越近。有了頑強(qiáng)的精神，于是事半功倍。持續(xù)的工作，難免會(huì)令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困難的時(shí)候，再堅(jiān)持一下也就過(guò)去了；同樣在銷售中客人提出各種各樣的異議，放棄對(duì)客戶解釋的機(jī)會(huì)，客戶就流失了；而再堅(jiān)持一下、說(shuō)服一下也就成交了。往往希望就在于多打一個(gè)電話，多一次溝通。同時(shí)堅(jiān)持不懈的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)知識(shí)，讓自己過(guò)硬的專業(yè)素養(yǎng)從心地打動(dòng)客戶。
2、學(xué)會(huì)聆聽(tīng)，把握時(shí)機(jī)。不做作，以誠(chéng)相待，客戶分辯的出真心假意。得到客戶信任，客戶聽(tīng)你的，反之，你所說(shuō)的一切，都將起到反效果。了解客戶需求。第一時(shí)間了解客戶所需要的，做針對(duì)性講解，否則，所說(shuō)的一切都是白費(fèi)時(shí)間。推薦房源要有把握，了解所有的房子，包括它的優(yōu)劣勢(shì)，做到對(duì)客戶的所有問(wèn)題都有合理解釋，但對(duì)于明顯硬傷，則不要強(qiáng)詞奪理，任何東西沒(méi)有完美的，要使客戶了解，如果你看到了完美的，那必定存在謊言。
3.銷售技巧最基本的就是在接待當(dāng)中，始終要保持熱情。銷售工作就是與人打交道，需要專業(yè)的溝通技巧，這使銷售成為充滿挑戰(zhàn)性的工作。對(duì)待客戶要一視同仁，不能嫌貧愛(ài)富，不分等級(jí)的去認(rèn)真對(duì)待每一位客戶，我們的熱情接待使他對(duì)我們的樓盤(pán)也充滿了好感，那么我們的目的也就達(dá)到了。
4.和客戶交流的時(shí)候不要自己滔滔不絕的說(shuō)話，好的銷售人員必然是個(gè)好聽(tīng)眾，通過(guò)聆聽(tīng)來(lái)了解客戶的需求，是必要條件；同時(shí)也應(yīng)該是個(gè)心理學(xué)家，通過(guò)客戶的言行舉止來(lái)判斷他們內(nèi)心的想法，是重要條件；更應(yīng)該是個(gè)談判專家，在綜合了各方面的因素后，要看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，一針見(jiàn)血的，點(diǎn)中要害，這是成交的關(guān)鍵因素。
5.機(jī)會(huì)是留給有準(zhǔn)備的人：在接待客戶的時(shí)候，我們的個(gè)人主觀判斷不要過(guò)于強(qiáng)烈，像“一看這個(gè)客戶就知道不會(huì)買房”“這客戶太刁，沒(méi)誠(chéng)意”等主觀意識(shí)太強(qiáng)，導(dǎo)致一些客戶流失，對(duì)一些意向客戶溝通的不夠好，使得這些客戶到別的樓盤(pán)成交，對(duì)客戶不夠耐心，溝通的不夠好，對(duì)客戶沒(méi)有及時(shí)的追蹤導(dǎo)致失去客戶等等。還是那句老話，機(jī)會(huì)只留給有準(zhǔn)備的人。
6.做好客戶的登記，及進(jìn)行回訪跟蹤。記住客戶的姓名。可能客戶比較多，不一定能夠記得所有的客戶姓名，但是，如果在你的客戶第二次來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)候，你能夠立刻報(bào)出他的姓名，客戶會(huì)覺(jué)得你很重視他，也能表現(xiàn)出你的專業(yè)態(tài)度。不妨去強(qiáng)化記憶一下，實(shí)際上在每次接待完客戶以后多想想接待過(guò)程，再加上平時(shí)的回訪工作，你是可以記得的，至少是他的姓氏！
7.常約客戶過(guò)來(lái)看看房，了解我們的樓盤(pán)。針對(duì)客戶的一些要求，為客戶選擇幾個(gè)房型，使客戶的選擇性大一些。多從客戶的角度想問(wèn)題，這樣可以針對(duì)性的進(jìn)行化解，為客戶提供最適合他的房子，讓客戶覺(jué)得你是真的為他著想，可以放心的購(gòu)房。
8.提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)及最新的動(dòng)態(tài)。在面對(duì)客戶的問(wèn)題就能游刃有余，樹(shù)立自己的專業(yè)性，同時(shí)也讓客戶更加的信任自己，這樣對(duì)我們的樓盤(pán)也更有信心?？蛻粝蚰阕稍儤潜P(pán)特點(diǎn)、戶型、價(jià)格等等的時(shí)候，一問(wèn)三不知，客戶就根本不會(huì)買你推薦的樓盤(pán)。
9.運(yùn)用銷售技巧。對(duì)待意向客戶，他猶豫不決，這樣同事之間可以互相制造購(gòu)買氛圍，適當(dāng)?shù)谋瓶蛻舯M快下定。凡事心急人不急沉著應(yīng)戰(zhàn)也許客戶就要成交了，但是由于一些小小的原因，會(huì)讓他遲遲不肯簽約，這個(gè)時(shí)候是千萬(wàn)不能著急的，因?yàn)槟惚憩F(xiàn)出越急躁的態(tài)度，客戶越是表示懷疑。你可以很親切地問(wèn)一下客戶還有什么需要解決的問(wèn)題，然后再細(xì)心地和他溝通，直到最后簽約。當(dāng)然，在解釋的時(shí)候，所要表現(xiàn)出來(lái)的態(tài)度就是沉著，冷靜，并且沒(méi)有太過(guò)于期待客戶能夠成交。
11.這次沒(méi)成功，立即約好下次見(jiàn)面的日期。我們的銷售并不能夠做到百發(fā)百中，每次新客戶過(guò)來(lái)都能成交。畢竟現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是不會(huì)出現(xiàn)這樣好的結(jié)局的。假設(shè)這次沒(méi)有能夠現(xiàn)場(chǎng)定房成功，那么在客戶要離開(kāi)的時(shí)候，不妨試著與他約定下次來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的日期，這樣你可以更加了解客戶的需求，也可以幫助你確定客戶的意向程度。
12.承諾不能如期做到,在營(yíng)銷行業(yè)有一句話：“80%的客戶是建立在20%老客戶的基礎(chǔ)上”。房地產(chǎn)銷售亦是如此，作為商品房產(chǎn)品，老客戶的推動(dòng)作用更是不容忽視。而想使老客戶能帶動(dòng)銷售，除了產(chǎn)品自身品質(zhì)過(guò)硬吸引客戶之外，還需要很好的口碑宣傳和整個(gè)開(kāi)發(fā)公司在老百姓心目中的形象。
13.保持良好的心態(tài)。每個(gè)人都有過(guò)狀態(tài)不好的時(shí)候，積極、樂(lè)觀的銷售員會(huì)將此歸結(jié)為個(gè)人能力較差，整理、經(jīng)驗(yàn)的不完善，把此時(shí)作為必經(jīng)的磨練的過(guò)程，他們樂(lè)意不斷向好的方向改進(jìn)和發(fā)展，而消極、悲觀的銷售員則怪罪于機(jī)遇和時(shí)運(yùn)，總是抱怨，等待與放棄！龜兔賽跑的寓言，不斷地出現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，兔子傾向于機(jī)會(huì)導(dǎo)向，烏龜總是堅(jiān)持核心競(jìng)爭(zhēng)力?，F(xiàn)實(shí)生活中，也像龜兔賽跑的結(jié)局一樣，不斷積累核心競(jìng)爭(zhēng)力的人，最終會(huì)贏過(guò)追逐機(jī)會(huì)的人。人生有時(shí)候像爬山，當(dāng)你年輕力壯的時(shí)候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機(jī)會(huì)就想跳槽、抄捷徑；一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經(jīng)驗(yàn)的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅(jiān)信只要方向正確，方法正確，一步一個(gè)腳印，每個(gè)腳步都結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地踏在前進(jìn)的道路上，反而可以早點(diǎn)抵達(dá)終點(diǎn)。如果靠的是機(jī)會(huì)，運(yùn)氣總有用盡的一天。所以一直以來(lái)我堅(jiān)持著做好自己能做好的事，一步一個(gè)腳印踏踏實(shí)實(shí)的堅(jiān)定的向著我的目標(biāo)前行。
14.售樓人員要有正確的判斷力，要能找出你要服務(wù)的客戶。通常的做法是，可以對(duì)客戶做一下評(píng)估，確保他們是可以做出購(gòu)買決策的人。
15.銷售人員給客戶第一印象至關(guān)重要，所以中國(guó)臺(tái)灣的房地產(chǎn)銷售公司老板允許自己的銷售人員在上班時(shí)間去理發(fā)店也就不足為奇了。真正的專業(yè)售樓人員對(duì)說(shuō)什么把握得極準(zhǔn)，而且能夠吸引客戶聽(tīng)下去。是客戶感覺(jué)到你非常真誠(chéng)，而不是夸夸其談，如果能做到這一點(diǎn)，你就成功了一半。所以，作為售樓人員，要鍛煉出這種本領(lǐng)，成功地推銷自己。
16.目前，很多商品房延遲交房，施工質(zhì)量問(wèn)題投訴日益增多，如果你的開(kāi)發(fā)商很有實(shí)力且守信譽(yù)，這方面做得比較好，那么就套十分自豪地向客戶推銷你的開(kāi)發(fā)商，這樣，可以讓客戶感到更安心，更可靠，更踏實(shí)，也會(huì)使公司的形象牢牢地記在他的腦海里。
17.售樓人員要滿懷熱情和激情地推銷，因?yàn)檎嬲\(chéng)和熱情是很容易感染人的，千萬(wàn)不要讓客戶認(rèn)為你是在泛泛而談。你至少可以找一個(gè)絕妙的理由，并說(shuō)服他考慮購(gòu)買，可以說(shuō)“這是開(kāi)盤(pán)價(jià)，過(guò)兩天就要漲價(jià)了”、“只優(yōu)惠十套”，說(shuō)話要簡(jiǎn)潔，并機(jī)智地加以運(yùn)用，不要讓客戶認(rèn)為你是在下套讓他去鉆，不然的話，潛在客戶不會(huì)認(rèn)真考慮你所說(shuō)的話，如果客戶可以考慮的話，你就可以帶他參觀樣板房或現(xiàn)場(chǎng)介紹了。
18.聰明的售樓人員會(huì)做一個(gè)開(kāi)場(chǎng)白，大略講解一下，然后再正式介紹。當(dāng)客戶覺(jué)得能了解新鮮有趣的信息時(shí)，就會(huì)愿意花時(shí)間去聽(tīng)，給客戶詳盡的信息，突出樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)和獨(dú)到之處，做個(gè)好的演員，背好臺(tái)詞，設(shè)計(jì)你的一舉一動(dòng)，包括客戶一進(jìn)售樓處講些什么，在參觀樣板房的路上講些什么，現(xiàn)場(chǎng)講些什么等等。一切努力都只為一個(gè)目標(biāo)：向客戶推銷你的樓盤(pán)。
19.客戶買房不僅僅是滿足基本居住功能的需要，是因?yàn)樗€看到了除此之外附帶的高附加值。你在向客戶介紹你的樓盤(pán)時(shí)，就應(yīng)該清晰無(wú)誤地告訴客戶，樓盤(pán)超值超在什么地方，因此，你得掌握將價(jià)值或超值的概念融入你的樓盤(pán)介紹中。
20.要想讓客戶現(xiàn)在就購(gòu)買你的樓盤(pán)，就必須熟練地運(yùn)用銷售技巧——制造緊迫感。緊迫感來(lái)自兩個(gè)因素：現(xiàn)在買的理由以及投資回報(bào)。要制造緊迫感，首先應(yīng)讓客戶想要你的東西，否則就不可能有緊迫感。
21.你無(wú)法成功將產(chǎn)品推銷給每個(gè)人，但肯定能、也應(yīng)該能讓每個(gè)人都明了你的銷售建議。這時(shí)，你應(yīng)相干客戶再次陳述樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)，高附加值以及優(yōu)惠條件。另外，還要說(shuō)一下發(fā)展商是如何的可靠和穩(wěn)定，以及相應(yīng)的實(shí)力，一展你的本領(lǐng)，才干和學(xué)識(shí)，言簡(jiǎn)意賅地說(shuō)明購(gòu)買程序和有關(guān)交易條款注意事項(xiàng)等。
22.成交是你精心運(yùn)籌、周密安排、專業(yè)推銷、辛勤努力的必然結(jié)果。當(dāng)客戶已來(lái)看過(guò)幾次，足以讓他做出明知購(gòu)買決策時(shí)，隨時(shí)都可能拍板成交。此刻，就是決定“買”還是“不買”的時(shí)候了，如果你使客戶信服了，并成功地運(yùn)用上述要素，成交的可能性就有80%了。
總之，我在工作中所經(jīng)歷的酸、甜、苦、辣也將成為我日后工作中的寶貴經(jīng)驗(yàn)。應(yīng)該說(shuō)這一年付出了不少，也收獲了很多，我自己感到成長(zhǎng)了，也逐漸成熟了。我不敢說(shuō)自己的工作做得十全十美，但我認(rèn)為：前面的路，不管是一馬平川還是艱難險(xiǎn)阻，只要頑強(qiáng)地走過(guò)去，就會(huì)獲得寶貴的經(jīng)驗(yàn)。也正因?yàn)槿绱?，我在?shí)踐中不斷摸索、總結(jié)、得出經(jīng)驗(yàn)，相信這些經(jīng)驗(yàn)，終將成為我一生寶貴的財(cái)富。
xx年工作展望
加強(qiáng)業(yè)務(wù)能力及提高水業(yè)務(wù)水平，補(bǔ)充能量，為迎接下一個(gè)挑戰(zhàn)做好準(zhǔn)備。有錯(cuò)改之，無(wú)則加勉。展望xx年我會(huì)按公司的發(fā)展要求更加努力充實(shí)自己，積極配合上級(jí)的工作，爭(zhēng)取更上一個(gè)新臺(tái)階。
最后預(yù)祝公司明天更輝煌！
房地產(chǎn)金融心得篇五
到今天三個(gè)月試用期已滿，根據(jù)公司的規(guī)章制度，現(xiàn)申請(qǐng)轉(zhuǎn)為公司正式員工。我于--年-月-日成為公司的試用員工，根據(jù)公司的需要，目前在--公司傳媒部門(mén)擔(dān)任銷售專員一職，負(fù)責(zé)傳媒部門(mén)銷售助理的工作。雖然到--傳媒公司只有短短幾個(gè)月的時(shí)間，但從來(lái)公司的第一天開(kāi)始，我就把自己融入到--傳媒這個(gè)團(tuán)隊(duì)中來(lái)了。
本人工作認(rèn)真、細(xì)心且具有較強(qiáng)的'責(zé)任心和進(jìn)取心，勤勉不懈，具有工作熱情;性格開(kāi)朗，樂(lè)于與他人溝通，有很強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力;責(zé)任感強(qiáng)，確實(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交付的工作，和公司同事之間能夠通力合作，關(guān)系相處融洽而和睦，配合各部門(mén)負(fù)責(zé)人成功地完成各項(xiàng)工作。
作為一個(gè)應(yīng)屆畢業(yè)生，初來(lái)公司，曾經(jīng)很擔(dān)心不知該怎么與人共處，該如何做好工作;但是公司寬松融洽的工作氛圍、團(tuán)結(jié)向上的企業(yè)文化，讓我很快完成了從學(xué)生到職員的轉(zhuǎn)變。
現(xiàn)將這幾個(gè)月試用期間的工作和學(xué)習(xí)情況總結(jié)如下：
一、試用期期間工作
在實(shí)習(xí)期間，我是在傳媒部門(mén)學(xué)習(xí)工作的。傳媒部門(mén)的業(yè)務(wù)是我以前從未接觸過(guò)的，雖然和我的專業(yè)知識(shí)有聯(lián)系，可也有一定的差距;但是在部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)和同事的耐心指導(dǎo)下，使我在較短的時(shí)間內(nèi)適應(yīng)了公司的工作環(huán)境，也熟悉了公司和部門(mén)的整個(gè)操作流程。在本部門(mén)的工作中，我一直嚴(yán)格要求自己，認(rèn)真及時(shí)做好領(lǐng)導(dǎo)布置的每一項(xiàng)任務(wù);專業(yè)和非專業(yè)上不懂的問(wèn)題虛心向同事學(xué)習(xí)請(qǐng)教，不斷提高充實(shí)自己，希望能盡早獨(dú)擋一面，為公司做出更大的貢獻(xiàn)。當(dāng)然，初入職場(chǎng)，難免出現(xiàn)一些小差小錯(cuò)需領(lǐng)導(dǎo)指正;但前事之鑒，后事之師，這些經(jīng)歷也讓我不斷成熟，在處理各種問(wèn)題時(shí)學(xué)著考慮得更全面，杜絕類似失誤的發(fā)生。在此，我要特地感謝部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)和同事對(duì)我的入職指引和幫助，感謝他們對(duì)我工作中出現(xiàn)的失誤的提醒和指正。
二、業(yè)務(wù)方面的工作
1、--段項(xiàng)目
在子夜時(shí)段準(zhǔn)備初期，內(nèi)容由房產(chǎn)信息變?yōu)榛閼傩畔?，在整個(gè)婚戀信息的產(chǎn)業(yè)鏈中，首先將夜間時(shí)段的切入點(diǎn)確定為婚介行業(yè)，我是主要負(fù)責(zé)線上的市場(chǎng)調(diào)研工作。了解到南京婚介行業(yè)的分布情況，并匯總了各大婚介公司的相關(guān)資料，同時(shí)對(duì)婚介行業(yè)的政策法規(guī)進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)研，了解到國(guó)家對(duì)婚介行業(yè)的要求，對(duì)銷售組調(diào)研具有一定幫助。除了針對(duì)婚介公司調(diào)研之外，還對(duì)婚介產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)公司進(jìn)行了調(diào)研，如婚紗影樓、婚慶禮儀、蜜月游等，形成了一些匯總資料。
通過(guò)對(duì)收集到的資料進(jìn)行整理分析，得出從一個(gè)容易入手且是熱點(diǎn)的項(xiàng)目入手，因此對(duì)欄目的內(nèi)容和形式有了較大的調(diào)整。最后敲定欄目?jī)?nèi)容為職介單位實(shí)用性強(qiáng)的用工崗位信息。
隨著時(shí)間在一點(diǎn)點(diǎn)流逝，九月份，子夜時(shí)段欄目的內(nèi)容和形式已經(jīng)確定，到現(xiàn)在與電視臺(tái)合同的簽訂已經(jīng)完成，與--招聘以及制作公司的深入工作也正在順利進(jìn)行，宣傳工作也在進(jìn)一步跟進(jìn)。在南京的生活頻道，《職業(yè)早安排》欄目將于--號(hào)開(kāi)播，同時(shí)其他頻道也要把百姓關(guān)注的熱點(diǎn)信息搬上銀幕，把《都市夜航》打造成一個(gè)綜合的品牌欄目。按照國(guó)盾公司的總體規(guī)劃進(jìn)行運(yùn)作。為收集信息和建立平臺(tái)打造堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
2、--項(xiàng)目
根據(jù)傳媒確定的調(diào)研目標(biāo)，前期我主要負(fù)責(zé)針對(duì)華泰現(xiàn)狀和證券行業(yè)的調(diào)研工作。
3、--媒體項(xiàng)目
隨著“商務(wù)領(lǐng)航——政企e通”項(xiàng)目的全面啟動(dòng)，針對(duì)政企e通的宣傳方面，我參與了在ca的政企e通的媒體溝通會(huì)，與--平面媒體經(jīng)濟(jì)方面的記者建立初步關(guān)系，與--一起關(guān)于督促快報(bào)記者在快報(bào)上發(fā)表關(guān)于政企e通的宣傳稿。現(xiàn)代快報(bào)已發(fā)表完成。
經(jīng)過(guò)這幾個(gè)月，我現(xiàn)在已經(jīng)熟悉了公司的工作環(huán)境，從整體上能夠把握公司的運(yùn)作流程。雖然還不能夠獨(dú)立處理公司或部門(mén)的一些具體項(xiàng)目業(yè)務(wù)，但是我相信這是一個(gè)需要積累的過(guò)程。所以鑒于這些不足之處，我在處理問(wèn)題的經(jīng)驗(yàn)方面還有待提高，團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力也需要進(jìn)一步增強(qiáng)，需要不斷繼續(xù)學(xué)習(xí)以提高自己業(yè)務(wù)能力。管理主要工作：我作為銷售組的一名成員，同時(shí)承擔(dān)了部門(mén)內(nèi)部的內(nèi)勤工作。
1、流程制定：配合--、--完成市場(chǎng)調(diào)研流程、電話拜訪流程、登門(mén)拜訪流程的制定。
2、年度計(jì)劃：參與傳媒年度計(jì)劃制定。從為年度計(jì)劃制定框架開(kāi)始，具體分為這幾塊：背景描述、傳媒--年目標(biāo)、現(xiàn)狀分析、實(shí)施策略、實(shí)施步驟、實(shí)施計(jì)劃、財(cái)務(wù)分析、所需的資源與支持。明確各項(xiàng)目的運(yùn)作目的，對(duì)年度計(jì)劃進(jìn)行修改。從--公司的規(guī)劃和傳媒的規(guī)劃出發(fā)，明確傳媒在國(guó)盾公司的定位。--年各項(xiàng)目的實(shí)施目標(biāo)。
3、部門(mén)會(huì)議會(huì)議紀(jì)要：前期完成了每次會(huì)議紀(jì)要的編寫(xiě)。每次的會(huì)議紀(jì)要，確定會(huì)議紀(jì)要的流程，可以提高會(huì)議開(kāi)展的效率，明確會(huì)議議題，能讓自己投入到會(huì)議的開(kāi)展中去。在整理會(huì)議紀(jì)要的時(shí)候，能提高自己的總結(jié)概括能力，對(duì)自己的工作任務(wù)、內(nèi)容等也有較深的認(rèn)識(shí)。
4、日?qǐng)?bào)匯總：前期完成了每天日?qǐng)?bào)的匯總工作。每天的日?qǐng)?bào)匯總，在看其他同事的日?qǐng)?bào)的時(shí)候，可以更明確地了解日?qǐng)?bào)該怎么寫(xiě)。同時(shí)整理發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和學(xué)習(xí)的內(nèi)容。
5、預(yù)算制定：前期完成每月辦公用品預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算的制定。
6、每日出勤表：完成了每天的出勤表的制定。
7、值日檢查：完成每天的值日檢查。
房地產(chǎn)金融心得篇六
總結(jié)不僅要回顧過(guò)去，還要展望未來(lái)。對(duì)當(dāng)前的形勢(shì)現(xiàn)狀與未來(lái)的發(fā)展我們還要進(jìn)行客觀深入的分析：
1、外界宏觀與微觀環(huán)境分析：行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)狀與動(dòng)向預(yù)測(cè)、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展、渠道組織與關(guān)系現(xiàn)狀、消費(fèi)者的滿意度和忠誠(chéng)度總體評(píng)價(jià)。
2、內(nèi)部環(huán)境分析。企業(yè)的戰(zhàn)略正確性和明晰性、企業(yè)在產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、品牌等資源方面的匹配程度。
3、自身現(xiàn)狀分析。自身的目標(biāo)與定位、工作思路和理念、個(gè)人素質(zhì)方面的'優(yōu)勢(shì)與差距。
通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀與未來(lái)的客觀分析，能夠更加清楚所面臨的困難和機(jī)遇。從而對(duì)困難有清醒的認(rèn)識(shí)和深刻的分析，找到解決困難的方法，對(duì)機(jī)遇有較強(qiáng)的洞察力，及早做好搶抓機(jī)遇的各項(xiàng)準(zhǔn)備。
沒(méi)有人會(huì)隨隨便便成功，每一個(gè)成功的后面都是付出的艱辛努力。認(rèn)真分析取得成績(jī)的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并使之得以傳承，是實(shí)現(xiàn)工作業(yè)績(jī)持續(xù)提升的前提和基礎(chǔ)。成績(jī)固然要全面總結(jié)，對(duì)于未來(lái)的展望更是要提升。在下半的工作中我還要加倍的努力，拜訪更多的客戶，更大程度的了解我們集團(tuán)的一體化服務(wù)，并且制定適合自己的任務(wù)標(biāo)的，同時(shí)改善自己的銷售成績(jī)，要做到：
2、新一年度工作的具體目標(biāo)：銷量目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)；
3、完成計(jì)劃的具體方法，與客戶關(guān)系親密程度加強(qiáng)、及時(shí)反映顧客的新資訊。
做到以上觀念上的宏觀展望規(guī)劃使我們成功的必經(jīng)之路，銷售行業(yè)正在不斷壯大，不能讓自己落伍，更不能讓自己淘汰，所以我把下半年當(dāng)做一個(gè)新開(kāi)始，努力做成功，完成目標(biāo)，讓自己成為最偉大的推銷員！
房地產(chǎn)金融心得篇七
在繁忙的工作中不知不覺(jué)又迎來(lái)了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為xxx企業(yè)的每一名員工，我們深深感到xxx企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，xxx人之拼搏的精神。
xx是xxx銷售部門(mén)的一名普通員工，剛到房產(chǎn)時(shí)，該同志對(duì)房地產(chǎn)方面的知識(shí)不是很精通，對(duì)于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，xx很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場(chǎng)。作為銷售部中的一員，該同志深深覺(jué)到自己身肩重任。作為企業(yè)的門(mén)面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時(shí)代表了一個(gè)企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自己的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，走在市場(chǎng)的前沿。經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的磨練，同志已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏動(dòng)蕩，公司于xx年與xx公司進(jìn)行合資，共同完成銷售工作。在這段時(shí)間，同志積極配合x(chóng)x公司的員工，以銷售為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，完成經(jīng)營(yíng)價(jià)格的制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為x月份的銷售高潮奠定了基礎(chǔ)。最后以xx個(gè)月完成合同額xx萬(wàn)元的好成績(jī)而告終。經(jīng)過(guò)這次企業(yè)的洗禮，從中得到了不少專業(yè)知識(shí)，使自己各方面都所有提高。
20xxx年下旬公司與xx公司合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對(duì)房屋的銷售。經(jīng)過(guò)之前銷售部對(duì)房屋執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等手段的鋪墊制造出x火爆場(chǎng)面。在銷售部，同志擔(dān)任銷售內(nèi)業(yè)及會(huì)計(jì)兩種職務(wù)。面對(duì)工作量的增加以及銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。在開(kāi)盤(pán)之際，該同志基本上每天都要加班加點(diǎn)完成工作。經(jīng)過(guò)一個(gè)多月時(shí)間的熟悉和了解，同志立刻進(jìn)入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數(shù)額巨大，在收款的過(guò)程中該同志做到謹(jǐn)慎認(rèn)真，現(xiàn)已收取了上千萬(wàn)的房款，每一筆帳目都相得益彰，無(wú)一差錯(cuò)。此外在此銷售過(guò)程中每月的工作總結(jié)和每周例會(huì)，該同志不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個(gè)月的時(shí)間將二期房屋全部清盤(pán)，而且一期余房也一并售罄，這其中與同志和其他銷售部成員的努力是分不開(kāi)的。
20xx年這一年是有意義的、有價(jià)值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會(huì)有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，占有一席之地。
房地產(chǎn)金融心得篇八
自20__年x月正式入職以來(lái)，在繁忙而充實(shí)的工作中，不知不覺(jué)迎來(lái)了20__年。轉(zhuǎn)眼間來(lái)到__地產(chǎn)集團(tuán)這個(gè)集體已經(jīng)近一年了，在這期間，經(jīng)歷了我們公司銷售人員專業(yè)培訓(xùn)，參加了__項(xiàng)目的銷售工作，加入到充滿熱情的銷售團(tuán)隊(duì)中，品味先進(jìn)、人性化的公司文化?；仡欉@段難忘的工作歷程，為了在新的一年當(dāng)中更好的投入到這充滿激情的工作當(dāng)中，對(duì)過(guò)去的一年做如下總結(jié)：
一、工作中還有很多不足，還要不斷的向同事們學(xué)習(xí)和借鑒不足
首先，作為一名20__年入職的的公司新人，而且對(duì)__的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著諸多的不了解。面對(duì)新的環(huán)境、新的項(xiàng)目，尤其對(duì)__項(xiàng)目非常陌生，從入職至今，一年時(shí)間里，邊學(xué)習(xí)公司、集體以及同事們的經(jīng)驗(yàn)，邊自己摸索適合自己的銷售方案，很多地方還存在或多或少的欠缺和不足，還需要更好的學(xué)習(xí)與自我完善。
其次，加入這個(gè)團(tuán)結(jié)進(jìn)步的集體時(shí)間尚短，很多優(yōu)秀的企業(yè)文化，豐富的企業(yè)底蘊(yùn)，還沒(méi)有更好的理解和融通，這需要我在今后的團(tuán)隊(duì)生活中，更好的體會(huì)和把握，豐富自己的知識(shí)，武裝自己的思想，將這個(gè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)秀的企業(yè)文化更好的發(fā)揮和利用在今后的銷售工作當(dāng)中。
二、熱忱的集體、激情的團(tuán)隊(duì)，成就了對(duì)于我自己的自我超越
作為銷售部中的一員，從我入職起就深深感到自己身負(fù)的重任，作為企業(yè)的窗口、公司的形象，自己的一舉一動(dòng)、一言一行也同時(shí)代表了一個(gè)企業(yè)的形象，因此激勵(lì)我從始至終不斷的自我的提高，不斷的高標(biāo)準(zhǔn)要求自己，不斷的克服自己的缺點(diǎn)發(fā)揮自己的長(zhǎng)處。并要在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上要求自己不斷加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)和武裝專業(yè)技能，做一個(gè)專業(yè)知識(shí)過(guò)硬、溝通協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、能夠吃苦耐勞、并具有良好團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神的優(yōu)秀銷售工作者。
從入職到20__年年末，我共銷售出住宅__套，總銷售__x萬(wàn)元，占總銷售套數(shù)的__%，并取得過(guò)其中x個(gè)月的月度銷售冠軍。但作為具有x年房地產(chǎn)銷售工作的老業(yè)務(wù)人員，雖然進(jìn)入公司時(shí)間較短，這樣的一組數(shù)字對(duì)于我個(gè)人而言，還是不夠滿意，希望在2019年度，會(huì)有所進(jìn)步，有所突破，更好的體現(xiàn)和實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。
三、強(qiáng)大的集團(tuán)企業(yè)作為后盾，帶給我更多的信心與熱情
新的環(huán)境帶來(lái)新的契機(jī)，但新的環(huán)境也帶來(lái)了自我的壓力，經(jīng)歷短短的公司專業(yè)培訓(xùn)后，在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷下，在同事的細(xì)心幫助下，我才能夠很快的熟悉我們__x的項(xiàng)目知識(shí)，和了解__房地產(chǎn)市場(chǎng)的形式。人性化的管理模式、通暢的部門(mén)銜接、熱情向上的團(tuán)隊(duì)精神……面對(duì)這些良好的工作環(huán)境，堅(jiān)定了我作為這個(gè)集體一員的信念，給予了我做好一名作為企業(yè)窗口的銷售工作者的信心，激發(fā)了我對(duì)于這樣一個(gè)集團(tuán)、一個(gè)企業(yè)、一個(gè)集體的熱愛(ài)。讓我在這個(gè)良好的空間中奮進(jìn)，歡暢淋漓的馳騁在銷售工作的舞臺(tái)上。
強(qiáng)大的企業(yè)實(shí)力、堅(jiān)實(shí)的資金基礎(chǔ)、優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，即使作為一名普通銷售工作者的我，也體會(huì)到無(wú)比的自信，使我在直接面對(duì)客戶群體的時(shí)候，能夠用我的這份自信去感染客戶，建立客戶對(duì)我們企業(yè)、我們項(xiàng)目的信心，更好的完成一個(gè)個(gè)銷售任務(wù)，更好的完成我們的銷售工作。
四、20__年的銷售工作情況
20__年這一年是有意義的、有價(jià)值的、有收獲的。x月的成功開(kāi)盤(pán)，使我們__x成為眾所周知的高檔項(xiàng)目，也是我們樹(shù)立品牌形象的起點(diǎn)。x期的項(xiàng)目全部銷售，給我們x期增加了很多信心，x期的成功銷售就給我們推向了又一個(gè)高峰別墅。
在近x個(gè)月的其它項(xiàng)目學(xué)習(xí)過(guò)程中，參觀了市內(nèi)的一些高檔項(xiàng)目，這使我們銷售團(tuán)隊(duì)都有不同程度的提高和新的認(rèn)識(shí)，不但開(kāi)闊了視野，而且更多的了解到高端項(xiàng)目的市場(chǎng)需求，和在目前的政策大環(huán)境下，高端項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，以及它的抗跌性和保值性。通過(guò)這些了解，結(jié)合__x高端項(xiàng)目產(chǎn)品越來(lái)也多的現(xiàn)狀，讓我更深刻的認(rèn)識(shí)到__土地的特殊性決定了它的不可復(fù)制性，以及非凡的潛質(zhì)。
房地產(chǎn)金融心得篇九
這次的培訓(xùn)確實(shí)是讓我感受頗深，并沒(méi)有像有些打著培訓(xùn)的招聘，但其實(shí)毫無(wú)效果。這次的培訓(xùn)讓我對(duì)于房地產(chǎn)銷售這么一份職業(yè)有了更深的感觸，在過(guò)去的時(shí)間里我也覺(jué)得自己的這一份工作并不是一個(gè)什么體面的工作，甚至有些自卑，不太敢和其他人說(shuō)自己是一名房地產(chǎn)銷售。但其實(shí)并不是這樣的，培訓(xùn)教師教給我們的第一點(diǎn)就是要自信，如果我們自己都不自信那么在和客戶談的時(shí)候即便是我們講的真話，房子確實(shí)很好，他們也會(huì)覺(jué)得我們是心虛。一個(gè)好的心態(tài)對(duì)于工作也是有著很大的幫助，不管什么時(shí)候一個(gè)積極的態(tài)度總是比一個(gè)消極的態(tài)度要好的多。在說(shuō)道這一點(diǎn)的時(shí)候培訓(xùn)的老師也是舉例說(shuō)明了一下，讓我們對(duì)于這一點(diǎn)的感觸更加深刻了。
除了自信之外還有一個(gè)重要的一點(diǎn)就是能力，這是一個(gè)很概念的詞。一個(gè)人在遇事之后的處理方式和應(yīng)對(duì)問(wèn)題的態(tài)度其實(shí)就可以證明一個(gè)人的能力?；蛟S在平常一個(gè)人不顯山不露水看不出來(lái)深淺，但在遇到事情的時(shí)候能夠憑借自己就解決這就是個(gè)人的能力。而這一點(diǎn)不管是哪一行那一業(yè)都是需要的，如果沒(méi)有足夠的能力也是無(wú)法正確的解決自己的工作，把自己的工作做到完美。而對(duì)于銷售來(lái)說(shuō)能不能夠把房子推銷出去就是個(gè)人能力最好的說(shuō)明，如果能力不夠的話，或許很難把房子推銷出去，增加自己的業(yè)績(jī)。而對(duì)于能力不夠的人又該怎么辦呢，這一點(diǎn)在培訓(xùn)時(shí)老師也是教給我們了。
不管是在什么時(shí)候保持個(gè)人的學(xué)習(xí)習(xí)慣是很有必要的。每天堅(jiān)持學(xué)習(xí)，長(zhǎng)此以往必定是能夠增加一個(gè)人的個(gè)人素養(yǎng)。而這些是用錢(qián)買不到的，只能夠通過(guò)自己不斷的積累，所以學(xué)習(xí)是最好的方式?？梢允峭ㄟ^(guò)向經(jīng)驗(yàn)豐富的前輩討教也可以是看工作相關(guān)的書(shū)籍，這些都是能夠讓自己進(jìn)步的方式，進(jìn)步的方式有著很多種，也是不必拘泥于一種。而我雖然在過(guò)去的時(shí)候業(yè)績(jī)也還是可以，也因此有著一些小驕傲。但經(jīng)過(guò)這次培訓(xùn)我也是明白了過(guò)去自己的錯(cuò)誤，我應(yīng)該做到的是繼續(xù)謙虛的學(xué)習(xí)，而不是做出了這么一點(diǎn)點(diǎn)的成績(jī)就開(kāi)始自傲，這樣下去遲早是會(huì)出事的。好在經(jīng)過(guò)這次培訓(xùn)我發(fā)現(xiàn)了自己的錯(cuò)誤，我相信經(jīng)過(guò)這次培訓(xùn)我在工作中一定能夠有著更好的表現(xiàn)。
房地產(chǎn)金融心得篇十
首先，我想從自已作為一名一般的銷售人員在跟進(jìn)客戶方面應(yīng)具備的心得說(shuō)起，也許我們?cè)谠S多時(shí)候也會(huì)常說(shuō)以下幾點(diǎn)，問(wèn)題是在于能將它投入到真正的行動(dòng)去的人太少，所以有個(gè)很簡(jiǎn)單的事實(shí)，成功的是少數(shù)人。因?yàn)樗麄兌际鞘冀K如一的去做，將它變成一種習(xí)慣。
1、最根本的就是在接待當(dāng)中，始終要保持熱情。銷售工作就是與人打交道，需要專業(yè)的溝通技巧，這使銷售成為充滿挑戰(zhàn)性的工作。對(duì)待客戶要一視同仁，不能嫌貧愛(ài)富，不分等級(jí)的去認(rèn)真對(duì)待每一位客戶，我們的熱情接待使他對(duì)我們的樓盤(pán)也充滿了好感，那么我們的目的也就到達(dá)了。
2、接待客戶的時(shí)候不要自己滔滔不絕的說(shuō)話，好的銷售人員必定是個(gè)好聽(tīng)眾，通過(guò)傾聽(tīng)來(lái)了解客戶的需求，是必要條件;同時(shí)也應(yīng)該是個(gè)心理學(xué)家，通過(guò)客戶的言行舉止來(lái)推斷他們內(nèi)心的想法，是重要條件;更應(yīng)該是個(gè)談判專家，在綜合了各方面的因素后，要看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，一針見(jiàn)血的，點(diǎn)中要害，這是成交的關(guān)鍵因素。
3、時(shí)機(jī)是留給有預(yù)備的人：在接待客戶的時(shí)候，我們的個(gè)人主觀推斷不要過(guò)于強(qiáng)烈，像“一看這個(gè)客戶就知道不會(huì)買房”“這客戶太刁，沒(méi)誠(chéng)意”等主觀意識(shí)太強(qiáng)，導(dǎo)致一些客戶流失，對(duì)一些意向客戶溝通的不夠好，使得這些客戶到別的樓盤(pán)成交，對(duì)客戶不夠耐心，溝通的不夠好，對(duì)客戶沒(méi)有及時(shí)的追蹤導(dǎo)致失去客戶等等。還是那句老話，時(shí)機(jī)只留給有預(yù)備的人。
4、做好客戶的登記，及進(jìn)行回訪跟蹤。不要在號(hào)碼里講很長(zhǎng)時(shí)間，號(hào)碼里都說(shuō)了，客戶就覺(jué)得沒(méi)有必要過(guò)來(lái)了。
5、經(jīng)常性約客戶過(guò)來(lái)看看房，了解我們的樓盤(pán)。針對(duì)客戶的一些要求，為客戶選擇幾個(gè)房型，使客戶的選擇性大一些。多從客戶的角度想問(wèn)題，這樣可以針對(duì)性的進(jìn)行化解，為客戶提供最適合他的房子，讓客戶覺(jué)得你是真的為他著想，可以放心的購(gòu)房。
6、提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)及最新的動(dòng)態(tài)。在面對(duì)客戶的問(wèn)題就能游刃有余，樹(shù)立自己的專業(yè)性，同時(shí)也讓客戶更加的信任自己，這樣對(duì)我們的樓盤(pán)也更有信心?？蛻粝蚰阕稍儤潜P(pán)特點(diǎn)、戶型、價(jià)格等等的時(shí)候，一問(wèn)三不知，客戶就根本不會(huì)買你推薦的樓盤(pán)。
7、學(xué)會(huì)運(yùn)用銷售技巧。對(duì)待意向客戶，他猶豫不決，這樣同事之間可以互相制造購(gòu)置氣氛，適當(dāng)?shù)?逼客戶盡快下定。凡事心急人不急沉著應(yīng)戰(zhàn)也許客戶就要成交了，但是由于一些小小的原因，會(huì)讓他遲遲不肯簽約，這個(gè)時(shí)候是千萬(wàn)不能著急的，因?yàn)槟惚憩F(xiàn)出越急躁的態(tài)度，客戶越是表示疑心。你可以很親切地問(wèn)一下客戶還有什么需要解決的問(wèn)題，然后再細(xì)心地和他溝通，直到最后簽約。當(dāng)然，在解釋的時(shí)候，所要表現(xiàn)出來(lái)的態(tài)度就是沉著，冷靜，并且沒(méi)有太過(guò)于期待客戶能夠成交。
8、與客戶維系一種良好的關(guān)系，多為客戶著想一下，這樣的話，你們可以成為朋友，他的親朋好友都可能是你的下個(gè)客戶。
9、假如這次沒(méi)成功，馬上約好下次見(jiàn)面的日期。我們的銷售并不能夠做到百發(fā)百中，每次新客戶過(guò)來(lái)都能成交。畢竟現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是不會(huì)出現(xiàn)這樣好的結(jié)局的。假如這次沒(méi)有能夠現(xiàn)場(chǎng)定房成功，那么在客戶要離開(kāi)的時(shí)候，不妨試著與他約定下次來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的日期，這樣你可以更加了解客戶的需求，也可以關(guān)心你確定客戶的意向程度。
10、記住客戶的姓名?？赡芸蛻舯容^多，不一定能夠記得所有的客戶姓名，但是，假如在你的客戶第二次來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)候，你能夠連忙報(bào)出他的姓名，客戶會(huì)覺(jué)得你很重視他，也能表現(xiàn)出你的專業(yè)態(tài)度。不妨去強(qiáng)化記憶一下，實(shí)際上在每次接待完客戶以后多想想接待過(guò)程，再加上平常的回訪工作，你是可以記得的，至少是他的姓氏!
在我們的墻上有這么一句話：今天工作不努力，明天努力找工作。假如有的時(shí)候，你工作有點(diǎn)疲勞了，接待客戶很累了，那么就看著客戶，當(dāng)成是自己的傭金，沒(méi)有誰(shuí)會(huì)不喜愛(ài)錢(qián)吧，為了傭金而去好好地對(duì)待客戶。呵呵，這樣似乎有點(diǎn)俗氣，但是，在自己很累的時(shí)候，假如把個(gè)人的心情帶入到工作中，那一定不能做好銷售的。不妨嘗試一下這種方法，至少是一種動(dòng)力。
以上就是我的銷售經(jīng)驗(yàn)，我以后要這樣做，不能紙上談兵，引用一句話：能說(shuō)不能做，不是真本領(lǐng)!
房地產(chǎn)金融心得篇十一
三期尾房銷售：年后銷售難度的增加，第一是產(chǎn)品的劣勢(shì)，上半年在售的三期剩余房源主要是客廳朝北的g4，客戶對(duì)此戶型的抗性普遍較大;第二就是價(jià)格，上半年周邊各大樓盤(pán)推出的打折促銷活動(dòng)層出不窮，客戶要的優(yōu)惠也水漲船高，往往一個(gè)意向客戶談價(jià)格的時(shí)間可以是1個(gè)小時(shí)，也可以是半天，甚至是1天，交定之后真的可以說(shuō)是身心疲憊，而正是因?yàn)檫@些刁鉆的客戶，磨練了我不屈不撓的迎刃而上的精神。
三期順利交房：三期于8月底的順利開(kāi)展交房工作，并且無(wú)重大質(zhì)量問(wèn)題。
參加公司培訓(xùn)：公司今年開(kāi)始組織一線銷售人員參加一系列的培訓(xùn)，雄鷹訓(xùn)練營(yíng)、精英訓(xùn)練營(yíng)、核心專業(yè)團(tuán)隊(duì)，進(jìn)公司近3年以來(lái)，第一次參加這樣如此集中、含金量極高的培訓(xùn)活動(dòng)，包括有：案前作業(yè)操作流程、商務(wù)禮儀、定價(jià)策略、高端住宅銷售，涉及的知識(shí)面較廣，對(duì)于扮演承上啟下角色的我們，受益匪淺。
二、工作中的得失
在這個(gè)項(xiàng)目服務(wù)也有近3年多了，回顧自己的工作，主要在以下幾個(gè)方面有所進(jìn)步：
團(tuán)隊(duì)建設(shè)---作為案場(chǎng)扮演承上啟下的角色，在自我管理的同時(shí)也注重團(tuán)隊(duì)建設(shè)，無(wú)論是新同事還是上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)都配合無(wú)間。
在對(duì)自己取得的進(jìn)步感到欣慰的同時(shí)，更多的則是慚愧，因?yàn)樽约翰](méi)有達(dá)到作為一個(gè)從事房地產(chǎn)多年老員工應(yīng)該擁有的綜合素質(zhì)，工作中存在著些許不足之處，主要有以下幾點(diǎn)：
相信從事房地產(chǎn)若干年的同仁，惰性是一直存在的，我也不例外。
[房地產(chǎn)銷售工作心得]
房地產(chǎn)金融心得篇十二
根據(jù)《^v^合同法》及其它有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成如下協(xié)議：
1、房屋坐落在___________，建筑面積__________平方米。
2、附屬設(shè)施、裝潢情況___________。
3、該房屋的性質(zhì)為： _____，原出賣人為_(kāi)________，購(gòu)買該房屋的購(gòu)房款___________元，甲方已經(jīng)向原產(chǎn)權(quán)人___________全部交齊，并取得了該房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)（產(chǎn)權(quán)證書(shū)中注明：）。
4、該房屋是甲方個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，甲方自愿轉(zhuǎn)讓給乙方。
1、甲、乙雙方約定上述房屋成交價(jià)款為人民幣_(tái)________元（大寫(xiě)_________），附屬設(shè)施、裝潢價(jià)款______元（大寫(xiě)_______），總計(jì)________元（大寫(xiě)___________）。
2、付款方式、期限：本合同簽訂之日起___________日內(nèi)，乙方將上述房款一次性（或分期，寫(xiě)清具體支付時(shí)間）支付給甲方（或丙方），購(gòu)房定金在付款時(shí)沖抵房款，如房款交付給丙方，丙方應(yīng)在___________將房款轉(zhuǎn)交給甲方。
1、本合同簽訂之日起_________日內(nèi)，甲方將房屋交付給乙方使用，上述房屋交付給乙方之前發(fā)生的該房屋的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電訊費(fèi)及其它有關(guān)費(fèi)用，由甲方繳納。
2、甲方在交付房屋的同時(shí)，應(yīng)將該房屋的權(quán)利證書(shū)及相關(guān)資料交與乙方，包括但不限于：房產(chǎn)證、原始購(gòu)房合同、交付購(gòu)房款、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用的憑據(jù)及其他與該房屋有關(guān)的資料。
1、甲方應(yīng)保證出賣的房屋權(quán)屬清楚，無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛，符合房屋轉(zhuǎn)讓條件。自本合同簽定之日起，該房屋若發(fā)生與甲方有關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，均由甲方負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，由此給乙方造成損失的，由甲方賠償。
2、在該房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，并將產(chǎn)權(quán)證辦理在乙方名下。在該房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶手續(xù)后90日內(nèi)，由于甲方的原因，致使乙方不能取得署名為乙方的該房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方繼續(xù)辦理，通過(guò)訴訟或其他渠道要求甲方辦理，并且，乙方有權(quán)解除本合同，乙方解除本合同時(shí)，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已經(jīng)支付的購(gòu)房款，并賠償乙方因此而遭受的全部損失（包括但不限于乙方在同地段購(gòu)買相同面積房屋按最新的市場(chǎng)價(jià)與本合同約定購(gòu)房?jī)r(jià)格的差額）。
3、乙方未取得署名是乙方的產(chǎn)權(quán)證前，如該房屋出現(xiàn)拆遷、重建等情況，購(gòu)房款、房屋拆遷補(bǔ)償、房屋置換等權(quán)益全部歸乙方所有，并且甲方有義務(wù)積極協(xié)助乙方辦理相關(guān)事宜。
4、本合同簽訂后，乙方有權(quán)將該房屋再另行出售或轉(zhuǎn)讓給第三人，所獲收益與甲方無(wú)關(guān)，甲方仍然有義務(wù)協(xié)助第三人辦理該房屋的有關(guān)事宜。
5、乙方在購(gòu)買房屋后，沒(méi)有正當(dāng)理由不得要求退房。否則應(yīng)賠償甲方因此而遭受的全部損失。
6、丙方僅提供相關(guān)房屋買賣信息及良好的中介服務(wù)，促成本合同的簽訂，本合同在履行過(guò)程中甲乙雙方發(fā)生的糾紛與丙方無(wú)關(guān)，因此不承擔(dān)任何責(zé)任。
7、甲、乙兩方應(yīng)各自按上述房屋價(jià)款的___%支付給丙方中介服務(wù)費(fèi)，各為_(kāi)____元，于本合同簽訂之日向丙方支付。
后，不得再要求退房，否則應(yīng)賠償甲方因此而遭受的全部損失。
本合同簽訂后，甲、乙雙方中一方悔約的，違約方應(yīng)承擔(dān)雙方的中介服務(wù)費(fèi)，丙方有權(quán)在定金中優(yōu)先收取。
2、因該房屋權(quán)屬存在爭(zhēng)議，致使乙方不能正常居住和使用該房屋時(shí)，乙方有權(quán)立即解除合同，甲方應(yīng)向乙方返還已支付的購(gòu)房款并賠償乙方因此所受全部損失。
3、乙方未按期向甲方付清購(gòu)房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由違約方給付對(duì)方該房屋總房款萬(wàn)分之______的違約金。逾期_____日未付清房款或未交付房屋的，對(duì)方有權(quán)解除本合同，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任并對(duì)由此造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
甲、乙雙方或一方未按期給付丙方中介服務(wù)費(fèi)的，每逾期一日，違約方應(yīng)按中介服務(wù)費(fèi)的___%給付丙方違約金。
身份證件號(hào)碼：____________
年 月 日
丙方：____________________________
經(jīng)辦人：__________________________________
年 月 日
1、本合同正文部分不要手填，均采用機(jī)打。
2、房屋的共有人（夫妻）應(yīng)作為本合同共同的甲方簽字，或有委托授權(quán)書(shū)。
房地產(chǎn)金融心得篇十三
其實(shí)銷售并沒(méi)有什么“絕招”，也沒(méi)有太多的技巧性的東西可言。人與人交往很難按一種統(tǒng)一的模式去做，每個(gè)人的個(gè)性都不一樣，處理問(wèn)題的方式也就自然不一樣。對(duì)于一個(gè)剛踏進(jìn)地產(chǎn)銷售行業(yè)的新人來(lái)說(shuō)，別人的銷售技巧只可供參考，除了學(xué)習(xí)別人的做法以外，更多的是在每一次與客戶打交道的過(guò)程中，總結(jié)出適合自己的商談方式、方法，這樣你就具有了自己個(gè)人獨(dú)特銷售技巧。只要多加留意、多加練習(xí)，每個(gè)人都可以具備自己獨(dú)特的銷售技巧，有自己的“絕招”。所以說(shuō)，銷售技巧更多的是用心學(xué)習(xí)、用心體會(huì)、用心做事。
從事房地產(chǎn)銷售工作的人員應(yīng)致力于個(gè)人及事業(yè)的開(kāi)展，因?yàn)樯钪粫?huì)隨著自我改變而改變，唯有不斷地學(xué)習(xí)，才能穩(wěn)固地立足于這個(gè)社會(huì)。所以要成為一名頂尖的銷售人員，首先必須學(xué)習(xí)的是怎樣保持一種積極向上的心態(tài)。
進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)之后，在工作的過(guò)程當(dāng)中，我發(fā)覺(jué)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)所涉及的面是非常的廣，很有挑戰(zhàn)性。一個(gè)積極的心態(tài)，是對(duì)自我的一個(gè)期望和承諾，決定你的人生方向，確定自己的工作目標(biāo)，正確看待和評(píng)價(jià)你所擁有的能力。你認(rèn)為自己是一個(gè)什么樣的人很重要。
一個(gè)有著積極態(tài)度的銷售人員，相信他每天早晨起床都是面帶微笑地對(duì)自己說(shuō)?！敖裉煳倚那楹芎?，我很快樂(lè)，今天會(huì)跟許多客戶聯(lián)系，我相信能給他們解決一些問(wèn)題或解除他們的疑慮，我會(huì)成交的”;“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的銷售業(yè)績(jī)是最棒的”;這就是他對(duì)自己的一種肯定。
所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質(zhì)是直接面對(duì)面地與客戶打交道，怎么才能更好地與客戶溝通，讓客戶認(rèn)可你，必須通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)你的言行舉止來(lái)實(shí)現(xiàn)。
在售房的過(guò)程中，語(yǔ)言是溝通的橋梁。對(duì)銷售人員而言，語(yǔ)言應(yīng)該是一門(mén)應(yīng)酬與交往的藝術(shù)，不僅要注意表情、態(tài)度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語(yǔ)言禮儀，是順利到達(dá)交往效果的“潤(rùn)滑劑”。
在人際交往中，約有80%以上的信息是借助于舉止這種無(wú)聲的“第二語(yǔ)言”來(lái)傳達(dá)的。行為舉止是一種不說(shuō)話的“語(yǔ)言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動(dòng)作。一個(gè)眼神、一個(gè)表情、一個(gè)微小的手勢(shì)和體態(tài)都可以傳播出重要的信息。一個(gè)人的行為舉止反映出他的修養(yǎng)水平、受教育程度和可信任程度。在人際關(guān)系中，它是塑造良好個(gè)人形象的起點(diǎn)，更重要的是他在呈現(xiàn)個(gè)人形象的同時(shí)，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。
房地產(chǎn)產(chǎn)品的特別性要求銷售人員有較深的產(chǎn)品知識(shí)與專業(yè)知識(shí)。產(chǎn)品知識(shí)和專業(yè)知識(shí)是銷售人員自信的根底，也是銷售技巧的保證。
樓盤(pán)產(chǎn)品知識(shí)的掌握是正式進(jìn)入推銷的第一步，你有再好的'心態(tài)與自信心，可對(duì)樓盤(pán)的產(chǎn)品知識(shí)一無(wú)所知，客戶向你咨詢樓盤(pán)特點(diǎn)、戶型、價(jià)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等的時(shí)候，你即一問(wèn)三不知，客戶就根本不會(huì)買你推薦的樓盤(pán)。
當(dāng)樓盤(pán)面對(duì)有效需求，開(kāi)發(fā)商有效供應(yīng)，我們卻不能有效銷售或者說(shuō)不能高效率銷售，一旦錯(cuò)過(guò)樓盤(pán)銷售增長(zhǎng)期、平穩(wěn)期，就只剩下漫長(zhǎng)的等待，非常惋惜也非常被動(dòng)，尤其是所售樓盤(pán)周邊有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)存在、而樓盤(pán)差異化又不大時(shí)，知己知彼的銷售人員是戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的決勝砝碼。商品房的價(jià)值比較高，往往許多客戶是用一生的積蓄來(lái)購(gòu)置的大宗買賣。因此反復(fù)比較、猶豫不決是常見(jiàn)現(xiàn)象，客戶對(duì)樓盤(pán)能發(fā)覺(jué)的使用價(jià)值作了反復(fù)比較依舊拿不定主意時(shí)，假如售樓人員能就客戶的購(gòu)房需求作一番說(shuō)明，成功率就會(huì)很高。
專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人不僅對(duì)所售樓盤(pán)本身的特點(diǎn)（品味、文化、規(guī)劃、景觀、設(shè)計(jì)、風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、戶型、面積、功能、朝向、便利、價(jià)格、公建設(shè)施、設(shè)備、社區(qū)管理、社區(qū)文化等等）有根本了解，而且對(duì)所售樓盤(pán)地段、周邊環(huán)境、城市規(guī)劃、根底設(shè)施、開(kāi)展趨勢(shì)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等有足夠的了解。更重要的是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)有清醒的認(rèn)識(shí)，能夠與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)行使人信服、恰如其分的比較。在比較中，無(wú)原則的貶低競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)的做法很容易使客戶產(chǎn)生逆反心理。因此，既要實(shí)事求是，又要揚(yáng)長(zhǎng)避短，為客戶提供置業(yè)意見(jiàn)，使客戶對(duì)你和你所銷售的樓盤(pán)產(chǎn)生信任感。
要學(xué)會(huì)在與客戶交流的過(guò)程中抓住客戶所關(guān)懷的問(wèn)題作為突破口，那你就會(huì)成功的。
房地產(chǎn)金融心得篇十四
摘要：隨著社會(huì)的進(jìn)步和科技的高速發(fā)展，我們國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)取得了很大的成就?；ヂ?lián)網(wǎng)模式下，房地產(chǎn)的營(yíng)銷模式需要進(jìn)行不斷創(chuàng)新和完善，這就需要相關(guān)部門(mén)和行業(yè)加以重視，探究出適合房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的模式。本文就房地產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式發(fā)展的現(xiàn)狀以及優(yōu)勢(shì)進(jìn)行闡述分析，并對(duì)其可能出現(xiàn)的問(wèn)題提出相關(guān)建議和策略。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷；研究策略
隨著互聯(lián)網(wǎng)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)想要持續(xù)發(fā)展就需要加強(qiáng)自身在市場(chǎng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，所以就需要將互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的相應(yīng)營(yíng)銷模式進(jìn)行科學(xué)有效的結(jié)合。在現(xiàn)今社會(huì)，絕大多數(shù)群體都是依靠互聯(lián)網(wǎng)來(lái)獲取相應(yīng)的信息，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要抓住這個(gè)機(jī)遇。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)想要持久發(fā)展就需要全面開(kāi)展互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)營(yíng)銷，才能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)不敗之地。
1、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式研究分析
就目前而言，利用互聯(lián)網(wǎng)的大數(shù)據(jù)可以科學(xué)系統(tǒng)的處理和優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種信息。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，可以使企業(yè)的價(jià)值得以提升，進(jìn)而能夠?qū)ο鄳?yīng)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)進(jìn)行擴(kuò)展，全面提升自身在市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式可以激發(fā)企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)新性思維，進(jìn)而使房地產(chǎn)營(yíng)銷模式與現(xiàn)代化社會(huì)的需求互相匹配，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供保障。互聯(lián)網(wǎng)不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷模式創(chuàng)新，還對(duì)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了活力。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部需要制定科學(xué)合理的計(jì)劃和目標(biāo)，才能夠滿足社會(huì)的不同群體，同時(shí)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)相匹配。這就需要相關(guān)部門(mén)和單位能夠?qū)κ袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)中的資源加以有效利用，進(jìn)而使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)共同協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)步。房地產(chǎn)企業(yè)需要依靠互聯(lián)網(wǎng)的先進(jìn)技術(shù)以及數(shù)據(jù)系統(tǒng)對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)資源進(jìn)行綜合評(píng)估，進(jìn)而能夠使得社會(huì)各個(gè)消費(fèi)群體滿意。但是在關(guān)注消費(fèi)群體的同時(shí)，還應(yīng)該對(duì)購(gòu)房需求的模式進(jìn)行多元化創(chuàng)新。這樣，才能夠讓消費(fèi)群體感受到自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)還滿足了其日常生活和工作的需要，最終使其能夠加大情感的投入。
2、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式研究策略
2.1通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷途徑進(jìn)行創(chuàng)新
房地產(chǎn)企業(yè)想要增加銷售途徑，那么就必須要使網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的模式得以充分發(fā)揮，同時(shí)還應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)需要做好直接營(yíng)銷和間接營(yíng)銷，這就需要使自身服務(wù)和商品能夠充分滿足客戶的心理，才能夠使得客戶與品牌企業(yè)之間搭建聯(lián)系橋梁。同時(shí)，還應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)和其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新完善，才能夠使其滿足市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)要求，進(jìn)而使得房地產(chǎn)業(yè)能夠穩(wěn)定、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在當(dāng)今現(xiàn)代化社會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)進(jìn)行直接營(yíng)銷，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠建立專門(mén)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部門(mén)，同時(shí)為企業(yè)培養(yǎng)一定的網(wǎng)絡(luò)人才，進(jìn)而才能夠建立一個(gè)合格的房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站。互聯(lián)網(wǎng)模式下的直接營(yíng)銷相比于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式，增加了與客戶之間的互動(dòng)交流優(yōu)勢(shì)，這在很大程度上促進(jìn)了直接營(yíng)銷的影響力。房地產(chǎn)企業(yè)的間接營(yíng)銷就可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)進(jìn)行代理與房產(chǎn)中介的交流溝通，通過(guò)對(duì)間接機(jī)構(gòu)的考核和評(píng)估，可以使得房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
2.2通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)現(xiàn)有的營(yíng)銷策略進(jìn)行創(chuàng)新和整合
房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)資源匹配和調(diào)動(dòng)需要依靠互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來(lái)有效實(shí)現(xiàn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要制定出一個(gè)科學(xué)完善的策略。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立一個(gè)專業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)評(píng)估部門(mén)，對(duì)相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況以及相關(guān)的房地產(chǎn)營(yíng)銷的指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估和預(yù)測(cè)。其次，可以根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)的資源優(yōu)勢(shì)對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，充分了解當(dāng)今社會(huì)的房地產(chǎn)業(yè)資源占據(jù)情況，進(jìn)行一定的市場(chǎng)調(diào)研是滿足市場(chǎng)的必然需求。最后，還可以建立一定的調(diào)查問(wèn)卷和資料整合機(jī)制，通過(guò)對(duì)相關(guān)信息數(shù)據(jù)的.規(guī)范整合，對(duì)社會(huì)上潛在的目標(biāo)群體進(jìn)行信息的分類，進(jìn)而能夠精確地掌握市場(chǎng)的現(xiàn)狀。通過(guò)一些具有趣味性的市場(chǎng)調(diào)研，可以使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象得以推廣，進(jìn)而使自身的品牌影響力得到提升。
2.3通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行企業(yè)文化與內(nèi)涵的塑造
企業(yè)的文化與內(nèi)涵是企業(yè)的立足之本，只有使企業(yè)自身的文化與內(nèi)涵得以塑造，才能夠提升相應(yīng)品牌的知名度。房地產(chǎn)企業(yè)在服務(wù)與宣傳的策略上需要引導(dǎo)員工進(jìn)行自主創(chuàng)新，并對(duì)企業(yè)員工的個(gè)性創(chuàng)新進(jìn)行一定的鼓勵(lì)。企業(yè)在對(duì)內(nèi)部的管理細(xì)節(jié)上，也應(yīng)該培養(yǎng)員工的務(wù)實(shí)求真的工作態(tài)度，不過(guò)分強(qiáng)調(diào)過(guò)程，只追求實(shí)際的結(jié)果。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)該定期舉辦團(tuán)建活動(dòng)，培養(yǎng)企業(yè)的集體精神以及團(tuán)隊(duì)的合作能力，才能夠使得企業(yè)員工形成一個(gè)創(chuàng)新型整體。房地產(chǎn)企業(yè)的文化塑造不能急于求成，應(yīng)該是踏踏實(shí)實(shí)地塑造起來(lái)的，所以需要企業(yè)的高層管理人員有正確的認(rèn)識(shí)，進(jìn)而對(duì)員工產(chǎn)生一定的影響。企業(yè)的品牌形象也一定要與媒體宣傳和大眾認(rèn)知的形象相符合，才能夠加強(qiáng)自身品牌的認(rèn)知力和影響力。
3、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，當(dāng)今社會(huì)的科技化發(fā)展使相應(yīng)的科學(xué)信息技術(shù)取得了巨大的成就。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式也有了更加廣闊的發(fā)展空間，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式的搭建以及完善過(guò)程中充分滿足現(xiàn)代化需求。只有這樣，才能夠充分利用互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠在互聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)展的背景下，加速自身的綜合發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)金融心得篇十五
第一章 總則
根據(jù)《特種金融債券托管回購(gòu)辦法》、《特種金融債券托管回購(gòu)辦法實(shí)施細(xì)則(試行)》之規(guī)定，為了確保于________年________月發(fā)行的特種金融債券項(xiàng)下債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，乙方愿意以其所擁有的資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)，為_(kāi)__從債券持有人融入資金所形成的債務(wù)提供抵押擔(dān)保。
根據(jù)要求，甲方代理特種金融債券項(xiàng)下全體債券持有人(即本合同項(xiàng)下抵押權(quán)人,以下簡(jiǎn)稱債券持有人)，與乙方和___簽訂本合同并行使本合同項(xiàng)下的權(quán)利。
___作為債券發(fā)行人，在此承諾對(duì)此次特種金融債券項(xiàng)下抵押工作提供全面協(xié)助和便利。
甲方行使權(quán)利的期限為：在抵押登記機(jī)關(guān)登記之日起至本合同項(xiàng)下債券到期日__止，其后本合同項(xiàng)下權(quán)利由債券持有人或其代理人以及其他債權(quán)人分別或聯(lián)合行使。
甲方經(jīng)審查，同意接受乙方的資產(chǎn)抵押擔(dān)保，為明確甲、乙、丙三方的權(quán)利、義務(wù)，依照國(guó)家有關(guān)法律及其他有關(guān)規(guī)定，特制訂本合同。
第二章 定義
第一條 債券發(fā)行人__指經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)發(fā)行特種金融債券的金融機(jī)構(gòu)，即__。
第二條 特種金融債券__指經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)，__發(fā)行的專門(mén)用于清償證券回購(gòu)債務(wù)的有價(jià)證券。
第三條 抵押人__即本合同項(xiàng)下乙方，指以其所擁有的資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)為_(kāi)_發(fā)行本次特種金融債券進(jìn)行擔(dān)保的第三人。
第四條 抵押權(quán)人__指__發(fā)行的特種金融債券項(xiàng)下全部債券持有人。
第五條 抵押權(quán)__指在抵押民法典律關(guān)系成立后，當(dāng)__到期不履行本次特種金融債券項(xiàng)下義務(wù)時(shí)，甲方依照法律的規(guī)定以抵押資產(chǎn)折價(jià)，或者以拍賣、變賣抵押資產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
第六條 抵押資產(chǎn)價(jià)值由中國(guó)人民銀行指定或甲方確認(rèn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定。
第三章 甲方聲明
第七條 甲方作為本合同項(xiàng)下抵押權(quán)人的代理人，就本合同做出如下聲明：
2、任何第三人對(duì)債券持有人在本合同項(xiàng)下的權(quán)利產(chǎn)生侵害，甲方有權(quán)提起訴訟;
4、本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)只能用于防范特種金融債券到期兌付風(fēng)險(xiǎn);
5、如__提前或如期清償債務(wù)，乙方可要求甲方通知抵押登記機(jī)關(guān)解除抵押登記;
7、當(dāng)本合同項(xiàng)下的設(shè)定的抵押物價(jià)值不足抵償__發(fā)債本息等項(xiàng)費(fèi)用的價(jià)值時(shí)，甲方有權(quán)要求乙方及時(shí)提供其它資產(chǎn)進(jìn)行抵押，直至足以擔(dān)保償還__發(fā)債本息等項(xiàng)費(fèi)用的價(jià)值時(shí)止。
第四章 乙方聲明及保證
第八條 乙方作為本合同項(xiàng)下抵押人，就本合同做出如下聲明及保證：
1、乙方董事會(huì)已同意將本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)進(jìn)行抵押;
2、本合同項(xiàng)下的土地使用權(quán)是乙方依法取得并合法占有的;
3、本合同項(xiàng)下的土地上的建筑物為乙方合法取得并具有完整的所有權(quán);
4、本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)在權(quán)屬方面不存在任何爭(zhēng)議;
5、本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)在建筑和使用上完全符合法律規(guī)定;
6、設(shè)立本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)抵押不會(huì)受到任何限制;
7、在本合同簽字前未對(duì)本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)設(shè)立過(guò)任何抵押和轉(zhuǎn)讓;
8、本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)未被依法查封、扣押或監(jiān)管;
13、乙方保證每年度依法進(jìn)行營(yíng)業(yè)執(zhí)照年檢，并在其營(yíng)業(yè)執(zhí)照有效期滿之前，續(xù)辦工商登記手續(xù)。
第五章 被擔(dān)保的主債權(quán)種類和數(shù)額
第九條 本合同項(xiàng)下的被擔(dān)保的主債權(quán)是指_________
第十條 本合同項(xiàng)下的抵押資產(chǎn)_________
第六章 債券發(fā)行人履行債務(wù)的期限
第十一條 債券發(fā)行人應(yīng)在債券到期日或在此之前償還債券本金及相應(yīng)利息。
第七章 抵押擔(dān)保的范圍
第十二條 本合同抵押擔(dān)保范圍包括：債券本金、利息、罰息、應(yīng)支付給乙方的托管費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和所有其他應(yīng)付的費(fèi)用。
第八章 抵押資產(chǎn)
第十三條 本合同項(xiàng)下的抵押資產(chǎn)包括：____________
以上抵押資產(chǎn)建筑面積共計(jì)_________
第十五條 有關(guān)資產(chǎn)抵押的有效證明文件和資料，乙方應(yīng)根椐甲方要求，交甲方保管。
第九章 抵押資產(chǎn)的占管
第十六條 本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)由乙方占管。乙方在占管期間應(yīng)維護(hù)抵押資產(chǎn)的完好，甲方有權(quán)檢查抵押資產(chǎn)的管理情況，并提出加強(qiáng)和改善經(jīng)營(yíng)管理的要求。
第十七條 乙方占管的抵押資產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失的，乙方應(yīng)及時(shí)告知甲方，并立即采取措施防止損失擴(kuò)大，同時(shí)應(yīng)及時(shí)向甲方提交有關(guān)主管機(jī)關(guān)出具的發(fā)生毀損、滅失的原因證明。
第十八條 在抵押期間，本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)因毀損、滅失而獲得的賠償金，屬于本合同項(xiàng)下的抵押資產(chǎn)。
第十九條 在抵押期間，因其抵押資產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失而取得的保險(xiǎn)金，乙方應(yīng)書(shū)面要求并保證保險(xiǎn)公司匯入甲方指定帳戶，該項(xiàng)資金作為抵押資產(chǎn)。
在乙方另行提供了經(jīng)甲方認(rèn)可的、相當(dāng)?shù)牡盅嘿Y產(chǎn)并進(jìn)行抵押登記后，甲方應(yīng)將該保險(xiǎn)金返還給乙方。
在主債務(wù)履行期滿而債務(wù)未獲清償前，甲方有權(quán)從該保險(xiǎn)金中優(yōu)先受償。
第二十條 乙方在抵押期間，應(yīng)為抵押資產(chǎn)投保，并按期足額交納保險(xiǎn)費(fèi)，履行《保險(xiǎn)法》和有關(guān)法律、法規(guī)以及保險(xiǎn)合同中規(guī)定的義務(wù)。
第十章 抵押資產(chǎn)的處分
第二十一條 甲方在代理抵押權(quán)人行使本合同項(xiàng)下抵押權(quán)時(shí)，有權(quán)采取如下方式：
1、依據(jù)法律規(guī)定，將抵押資產(chǎn)折價(jià)以抵償__所欠的債務(wù)。
2、依據(jù)法律規(guī)定，將抵押資產(chǎn)拍賣、變賣以取得價(jià)款優(yōu)先受償。
3、甲、乙、丙三方就甲方行使抵押權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議協(xié)商不成時(shí)，調(diào)解和處理。
第二十二條 甲方依據(jù)本合同處分抵押資產(chǎn)時(shí)，乙方和__應(yīng)給予配合，不得設(shè)置任何障礙。
第二十三條 甲方對(duì)本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)的處分權(quán)利包括部分處分權(quán)和全部處分權(quán)。
第十一章 三方的權(quán)利和義務(wù)
第二十四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)：_______________
1、甲方根據(jù)乙方的抵押資產(chǎn)價(jià)值變化情況，可要求乙方對(duì)其所抵押的資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整，包括更換和增加抵押資產(chǎn)。
2、甲方有權(quán)要求乙方提供有關(guān)本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)所有合法有效證明及有關(guān)資料。
3、甲方有權(quán)要求乙方協(xié)助以避免本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)權(quán)益受到來(lái)自任何第三方的侵害。
4、為保證債券持有人利益，甲方有權(quán)在抵押期間，對(duì)抵押資產(chǎn)狀況進(jìn)行監(jiān)督，并組織評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行再評(píng)估和出具評(píng)估意見(jiàn)。
5、出現(xiàn)下列情況之一時(shí)，甲方有權(quán)處分部分或全部抵押資產(chǎn)，并從處分后的價(jià)款中代理抵押權(quán)人優(yōu)先受償。
乙方或___在本合同有效期內(nèi)被宣告解散、破產(chǎn)或歇業(yè)的;
出現(xiàn)使甲方在本次特種金融債券項(xiàng)下的債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)或無(wú)法實(shí)現(xiàn)的其他情況。
6、甲方處分抵押資產(chǎn)所得，不足以清償其在本次特種金融債券項(xiàng)下的全部債務(wù)的，有權(quán)依法另行追索;清償其在本次特種金融債券項(xiàng)下全部債務(wù)后還有剩余的，應(yīng)將剩余部分退還給乙方。
7、當(dāng)因國(guó)家需要征用本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)時(shí)，甲方有權(quán)依法要求乙方重新設(shè)定或增加抵押資產(chǎn)，以確實(shí)保障甲方的權(quán)益不受損害。
8、在____清償本合同項(xiàng)下全部債務(wù)后,經(jīng)中國(guó)人民銀行核準(zhǔn),甲方應(yīng)通知乙方和有關(guān)登記機(jī)構(gòu)解除抵押。
第二十五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)：
1、乙方有義務(wù)向甲方提供有關(guān)抵押資產(chǎn)的所有合法手續(xù)和有效證明資料。
2、乙方承擔(dān)本合同項(xiàng)下有關(guān)的`費(fèi)用支出，包括但不限于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、鑒定、評(píng)估、登記、過(guò)戶、保管和審查本合同項(xiàng)下增加或變更資產(chǎn)的律師服務(wù)等費(fèi)用。
3、在本合同有效期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方書(shū)面同意不得將抵押資產(chǎn)作出轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押或其他任何方式的處分。
4、在本合同生效后，乙方如發(fā)生分立、合并，由變更后的機(jī)構(gòu)承擔(dān)本合同項(xiàng)下的義務(wù)。
5、在抵押權(quán)受到或可能受到來(lái)自任何第三方侵害時(shí)，乙方有義務(wù)通知甲方并協(xié)助甲方免受侵害。
6、在__或乙方清償了本次特種金融債券項(xiàng)下的全部債務(wù)后，乙方有權(quán)要求甲方解除本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)的抵押登記。
7、乙方應(yīng)積極配合甲方及資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，做好抵押期間抵押資產(chǎn)狀況的監(jiān)督和再評(píng)估工作。
8、當(dāng)本合同項(xiàng)下設(shè)定的抵押物價(jià)值，在抵押期間發(fā)生變化，不足以擔(dān)保__發(fā)債本息等項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，對(duì)不足部分乙方有義務(wù)應(yīng)甲方要求及時(shí)提供其它資產(chǎn)進(jìn)行抵押，直至足以擔(dān)保__發(fā)債本息等項(xiàng)費(fèi)用的清償時(shí)止。
第二十六條__的權(quán)利和義務(wù)：
1、__應(yīng)協(xié)助甲、乙雙方辦理抵押資產(chǎn)登記手續(xù)。
2、在甲方行使本合同項(xiàng)下權(quán)利時(shí)，__應(yīng)按甲方要求給予協(xié)助。
3、在甲方或其他債券持有人的代理人提起訴訟以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)給予協(xié)助。
4、__應(yīng)按甲方要求提供抵押資產(chǎn)狀況的情況說(shuō)明，如抵押資產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失、價(jià)值變化或其他使抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有可能遇到障礙的情形時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知甲方，并配合甲、乙雙方對(duì)抵押資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整，包括更換或增加抵押資產(chǎn)。
5、對(duì)乙方向甲方提供的有關(guān)抵押材料的真?zhèn)呜?fù)有審查義務(wù)。
6、督促乙方履行本合同項(xiàng)下其他義務(wù)。
第十二章 違約責(zé)任
第二十七條 本合同生效后，甲、乙、丙三方均應(yīng)履行本合同約定的義務(wù)，不得因其法定代表人或其他有關(guān)人員的變動(dòng)而對(duì)本合同項(xiàng)下義務(wù)的履行造成影響。
任何一方不履行或不完全履行本合同項(xiàng)下義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償由此給對(duì)方造成的損失。如乙方不履行本合同項(xiàng)下義務(wù)給債券持有人或甲方造成損失時(shí)，__負(fù)有連帶責(zé)任。
第二十八條 乙方如有下列行為之一，給債券持有人或甲方造成損失的，應(yīng)予以賠償：
1、隱瞞抵押資產(chǎn)存在共有、爭(zhēng)議、被查封、被扣押、被監(jiān)管或已經(jīng)設(shè)立抵押等情況的;
2、未按甲方要求提供有關(guān)抵押資產(chǎn)完備手續(xù)和真實(shí)資料的;
3、未經(jīng)甲方同意擅自處分抵押資產(chǎn)的。
第十三章 不可抗力
第二十九條 不可抗力指訂立本合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)，對(duì)其發(fā)生和造成的后果不能避免并不能克服的情況。
第三十條 本合同如因不可抗力必須進(jìn)行修改時(shí)，乙方保證任何改變將不會(huì)免除或減少乙方在本合同中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，不影響或不侵犯甲方在本合同項(xiàng)下享有的權(quán)益。
第十四章 抵押登記
第三十一條 在本合同簽訂后30日內(nèi)，甲、乙、丙三方應(yīng)到當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)的土地、房屋管理機(jī)關(guān)辦理資產(chǎn)抵押登記手續(xù)。
第十五章 爭(zhēng)議的解決
第三十二條 如在履行本合同中發(fā)生爭(zhēng)議，甲、乙、丙三方應(yīng)通過(guò)協(xié)商或調(diào)解方式解決;協(xié)商或調(diào)解不成時(shí)，在法院通過(guò)訴訟方式解決。
第十六章 合同的生效、變更、解除和終止
第三十三條 本合同由甲、乙、丙三方簽字并加蓋公章后，自到有關(guān)土地、房屋管理機(jī)關(guān)辦理完畢抵押登記手續(xù)之日起生效。
第三十四條 本合同生效后，甲、乙、丙三方任何一方不得擅自變更或提前解除本合同。如本合同需要變更或解除時(shí)，應(yīng)經(jīng)三方協(xié)商一致，達(dá)成書(shū)面合同并到有關(guān)土地、房屋管理機(jī)關(guān)辦理變更或解除抵押登記。在書(shū)面合同達(dá)成并至登記機(jī)構(gòu)辦理變更或解除手續(xù)前，本合同各條款仍然有效。
甲方：______乙方：______丙方;______
日期：______
房地產(chǎn)金融心得篇十六
周邊安全環(huán)境是我國(guó)進(jìn)行社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)最重要的外部條件。我國(guó)周邊多個(gè)方向頻繁出現(xiàn)異常狀況，我國(guó)周邊安全問(wèn)題關(guān)乎到國(guó)家安全形勢(shì)的發(fā)展和國(guó)家主權(quán)的維護(hù)，我國(guó)必須要塑造相應(yīng)的國(guó)家安全意識(shí)，迎接即將面臨的諸多問(wèn)題，努力營(yíng)造良好的周邊安全環(huán)境。
關(guān)鍵詞：中國(guó)周邊安全穩(wěn)定動(dòng)蕩
近期，中國(guó)周邊安全環(huán)境新變數(shù)與新“亂子”有所增加，不穩(wěn)定與不確定性有所上升，在中國(guó)與周邊國(guó)家的關(guān)系中，一些爭(zhēng)議和摩擦連續(xù)出現(xiàn)，如中日釣*島之爭(zhēng)、中印邊界領(lǐng)土爭(zhēng)端、中菲黃巖島對(duì)峙事件等當(dāng)前中國(guó)周邊環(huán)境總體上呈現(xiàn)“東緩”、“西安”、“南亂”、“北穩(wěn)”之勢(shì)。
1、中國(guó)南海海洋權(quán)益之爭(zhēng)
在我國(guó)周邊安全諸多的挑戰(zhàn)中，最近一段時(shí)變現(xiàn)得最為突出的無(wú)疑是我國(guó)與南亞五國(guó)（越南、文萊、菲律賓、印度尼西亞、馬來(lái)西亞）南海主權(quán)之爭(zhēng)和中日釣*島之爭(zhēng)等。菲律賓驅(qū)逐我國(guó)在黃巖島作業(yè)的漁民、越南挑釁我國(guó)臺(tái)灣駐太平島士兵、日本無(wú)理扣押我國(guó)在釣*島附近作業(yè)的漁民等。事實(shí)，中國(guó)與東南亞國(guó)家的南海之爭(zhēng)，不僅存在島嶼之爭(zhēng)，還有海域劃界和資源開(kāi)發(fā)之爭(zhēng)。中國(guó)和日本除了釣*島的主權(quán)歸屬之爭(zhēng)外，還有專屬經(jīng)濟(jì)區(qū)和東海大陸架劃界問(wèn)題，中國(guó)和朝韓在東海域劃界問(wèn)題上也有分歧，這些問(wèn)題都是關(guān)于資源和地緣優(yōu)勢(shì)爭(zhēng)端，而這些海洋權(quán)益一旦喪失，將危害中國(guó)國(guó)土安全。
我國(guó)與南亞五國(guó)、日本、韓國(guó)、朝鮮等國(guó)的海權(quán)之爭(zhēng)，實(shí)質(zhì)是這些國(guó)家我國(guó)海洋資源的窺視、無(wú)理占有欲掠奪。21世紀(jì)是海洋的世紀(jì)，隨著能源資源短缺的問(wèn)題日益嚴(yán)重，人們漸漸地把更多的目光轉(zhuǎn)到海上資源。因?yàn)槟虾ＬN(yùn)藏這大量豐富的石油、魚(yú)類等資源，所以我國(guó)周邊各國(guó)都想來(lái)?yè)埔皇帧?BR> 2、美國(guó)“重返”亞太
美國(guó)戰(zhàn)略東移的實(shí)際展開(kāi)，東亞和中亞地區(qū)都將成為美國(guó)軍事部署和戰(zhàn)略爭(zhēng)奪的重點(diǎn)，這在客觀上也勢(shì)必加大對(duì)中國(guó)的軍事壓力。
目前，美國(guó)全球戰(zhàn)略重心正在由大西洋向太平洋轉(zhuǎn)移，其軍事部署的重點(diǎn)也在隨之調(diào)整，大量先進(jìn)的?？樟α恐鸩讲渴鸬綎|亞地區(qū)。同時(shí)，為了控制中亞地區(qū)的能源資源，美國(guó)也加快了謀勢(shì)中亞的步伐，既和俄羅斯?fàn)帄Z勢(shì)力范圍，也對(duì)中國(guó)形成鉗制。中美之間盡管在經(jīng)濟(jì)合作領(lǐng)域日益密切，政治對(duì)話也不斷加強(qiáng)，但作為當(dāng)今世界唯一超級(jí)大國(guó)，美國(guó)決不會(huì)改變對(duì)中國(guó)的防范立場(chǎng)。美國(guó)的戰(zhàn)略非常注重前瞻性，不是考慮三五年的事情，而是預(yù)謀一二十年甚至二三十年的事情，他們不可能對(duì)快速發(fā)展的中國(guó)完全放心，軍事上的未雨綢繆是應(yīng)有之義。在此情況下，中美之間在東北亞、東海和南海以及中亞地區(qū)的“戰(zhàn)略相撞”難以避免，這些問(wèn)題如果處理失當(dāng)，不僅會(huì)造成中美雙方的磨擦甚至沖突，也會(huì)影響中國(guó)周邊地區(qū)的穩(wěn)定。
面對(duì)復(fù)雜的周邊環(huán)境應(yīng)采取的對(duì)策
面對(duì)復(fù)雜多變的周邊環(huán)境，中國(guó)應(yīng)加快謀劃“大周邊戰(zhàn)略”，區(qū)分陸地與海洋的不同情況，統(tǒng)籌各大地緣方向，針對(duì)地區(qū)熱點(diǎn)，創(chuàng)新運(yùn)用博大精深的“中華文韜武略”，破解美國(guó)的“巧實(shí)力”及個(gè)別鄰國(guó)的'“小伎倆”
（一）“大周邊戰(zhàn)略”應(yīng)強(qiáng)調(diào)以下兩大原則
一是“剛?cè)岵?jì)”，周邊戰(zhàn)略切忌“陰柔有余、陽(yáng)剛不足”，包括在南海問(wèn)題與南沙爭(zhēng)端上。對(duì)內(nèi)對(duì)外都要講清楚中國(guó)“走和平發(fā)展道路”的完整含義，和平發(fā)展絕不排除為捍衛(wèi)自身正當(dāng)利益的自衛(wèi)反擊，應(yīng)讓周邊個(gè)別國(guó)家盡早“清醒”過(guò)來(lái)，打掉其幻想與錯(cuò)覺(jué)，以免其日后因挑釁中國(guó)被懲罰而“后悔莫及”。與此同時(shí)加快“硬實(shí)力”建設(shè)，重點(diǎn)提升?？者h(yuǎn)程防衛(wèi)打擊能力。
二是“政經(jīng)相輔”，“政”指政治與安全事務(wù)。應(yīng)正視中國(guó)與東盟一些國(guó)家在南海存在的安全利益沖突，美國(guó)因此才有機(jī)可乘。中國(guó)與鄰國(guó)之間經(jīng)濟(jì)利益基本吻合，但安全利益。則存在沖突（領(lǐng)土與海洋權(quán)益爭(zhēng)端等），這些鄰國(guó)因而“經(jīng)濟(jì)上靠中國(guó)、安全上靠美國(guó)”，在安全上利用美國(guó)“制約”中國(guó)。破解這一困境須對(duì)癥下藥、“以長(zhǎng)補(bǔ)短”，經(jīng)濟(jì)是中國(guó)的優(yōu)勢(shì)與“強(qiáng)項(xiàng)”，安全則是中國(guó)的劣勢(shì)與“短板”，應(yīng)一面擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)共同利益，一面妥善化解安全利益沖突，應(yīng)將經(jīng)濟(jì)與安全聯(lián)系起來(lái)，以經(jīng)濟(jì)手段來(lái)促進(jìn)安全合作或抑制安全沖突，包括對(duì)侵犯中國(guó)權(quán)益的國(guó)家實(shí)施經(jīng)濟(jì)制裁、相關(guān)制裁應(yīng)準(zhǔn)確打到對(duì)方的“痛處”與要害。
（二）努力保持中美關(guān)系的穩(wěn)定
美國(guó)是當(dāng)今世界唯一的超級(jí)大國(guó)，對(duì)全球事務(wù)和亞洲地區(qū)的事務(wù)有著巨大的影響力。美國(guó)的態(tài)度在相當(dāng)大的程度上可以影響日本、韓國(guó)、澳大利亞以及東南亞很多國(guó)家的政策。在我國(guó)周邊許多熱點(diǎn)問(wèn)題的背后，都有美國(guó)的影子。由于我國(guó)被美國(guó)認(rèn)為是最有潛力在未來(lái)挑戰(zhàn)其主導(dǎo)地位的國(guó)家，美國(guó)對(duì)華政策中防范的一面在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)不可能消失。但美國(guó)在保持中美關(guān)系的穩(wěn)定方面也有著重要的利益，在很多國(guó)際事務(wù)上，美國(guó)需要我國(guó)的合作。因此，只要雙方做出足夠的努力，中美關(guān)系可以維持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的局面。
3、發(fā)展睦鄰?fù)饨?，拓展我?guó)在周邊國(guó)家中的影響力
綜合實(shí)力的增強(qiáng)，使我國(guó)營(yíng)造有利周邊環(huán)境的能力也相應(yīng)增強(qiáng)。我國(guó)雖然在周邊地區(qū)產(chǎn)生了一定的影響力，但與我國(guó)綜合實(shí)力相比，兩者之間并不相稱?，F(xiàn)在，我國(guó)與很多周邊國(guó)家的關(guān)系中，最重要的支柱還處于經(jīng)濟(jì)合作的層面，如何加強(qiáng)我國(guó)與一些周邊國(guó)家在政治、戰(zhàn)略層面的合作，建立起高度穩(wěn)定的、經(jīng)得起國(guó)際環(huán)境變化考驗(yàn)的戰(zhàn)略關(guān)系，還是一個(gè)需要努力加以實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。
此外，針對(duì)外界對(duì)南海問(wèn)題的炒作與曲解，宜適時(shí)明確界定中國(guó)在南海的維權(quán)“底線”。
放眼未來(lái)，周邊是中國(guó)崛起必須經(jīng)歷的“大考”，也是一道必須邁過(guò)去的“坎”，謀劃中國(guó)對(duì)外“大戰(zhàn)略”，務(wù)必優(yōu)先“經(jīng)營(yíng)”與“料理”好“大周邊”。
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房地產(chǎn)金融心得篇十七
時(shí)間過(guò)得真快，轉(zhuǎn)眼間我參加xxx房產(chǎn)已經(jīng)有4個(gè)月左右了?，F(xiàn)在實(shí)習(xí)也即將結(jié)束，我也即將正式工作。新的工作意味著新的起點(diǎn)、新的機(jī)遇、新的挑戰(zhàn).在大浪淘沙中讓自己能夠找到自己屹立之地。
三年的大學(xué)生活即將圓滿的劃上最后一筆,這最后的一筆是我們面對(duì)未來(lái),回憶過(guò)去的見(jiàn)證.它就是畢業(yè)實(shí)習(xí).畢業(yè)實(shí)習(xí)是學(xué)校培養(yǎng)方案和教學(xué)方案的重要環(huán)節(jié),它是所學(xué)理論知識(shí)與工程實(shí)踐的統(tǒng)一，也是學(xué)生從學(xué)校走向社會(huì)的一個(gè)不可缺少的過(guò)度階段。
在我看來(lái)實(shí)習(xí)是每一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生必須擁有的一段經(jīng)歷，它使我們?cè)趯?shí)踐中了解社會(huì)、在實(shí)踐中穩(wěn)固知識(shí);實(shí)習(xí)又是對(duì)每一位大學(xué)畢業(yè)生專業(yè)知識(shí)的一種檢驗(yàn)，它讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)，既開(kāi)闊了視野，又增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，為我們以后進(jìn)一步走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的根底，也是我們走向工作崗位的第一步。
房產(chǎn)中介所是一家為房產(chǎn)買賣雙方達(dá)成銷售和購(gòu)置而建立的一個(gè)平臺(tái)機(jī)構(gòu)，并有為買賣雙方保證平安交易的義務(wù)。房產(chǎn)中介的具體事務(wù)就是幫賣房人登記房源信息、宣傳發(fā)布并且保證房源真實(shí)有效;幫買房人尋找推薦適宜、理想房源，并帶著買房人實(shí)地看房，加以引導(dǎo)，促使成交;房產(chǎn)中介的經(jīng)濟(jì)收入主要是收取中介效勞傭金，以目前市場(chǎng)慣例中介效勞傭金為2%(購(gòu)房戶按房屋成交價(jià)1%和售房戶按房屋成交價(jià)1%組成)。主要業(yè)務(wù)流程為：房客源開(kāi)發(fā)、房客源登記，信息回訪反應(yīng)，帶看房源、三方談判、簽約、過(guò)戶貸款、物業(yè)交割等等。我在中介中前期主要做一些柜員的工作：打印合同材料、整理房源資料、更新液晶屏滾動(dòng)的信息等等，而到了中后期那么在領(lǐng)導(dǎo)的帶著下參加具體的帶客戶看房、談判、簽約、過(guò)戶貸款、物業(yè)交割等靈活性的工作。
現(xiàn)在來(lái)回頭總結(jié)我的實(shí)習(xí)報(bào)告，感到十分的欣慰。它使我在實(shí)踐中了解了社會(huì)，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)，也翻開(kāi)了視野、增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，為我即將走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)根本上到達(dá)了學(xué)校要求的實(shí)習(xí)目的。并且在這段工作期間能與眾多經(jīng)驗(yàn)豐富、年富力強(qiáng)的專業(yè)人士共事使我受益匪淺，從中增長(zhǎng)了很多實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)知識(shí)。
俗話說(shuō)：隔行如隔山。我的專業(yè)是資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，也算是與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)，但以前從來(lái)沒(méi)有接觸過(guò)房產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，說(shuō)實(shí)話雖學(xué)此專業(yè)，但在剛開(kāi)始的時(shí)候心里根本沒(méi)底。但是通過(guò)這么長(zhǎng)時(shí)間的工作后，我已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到自己的一些經(jīng)驗(yàn)欠缺與缺乏，以后更要加強(qiáng)學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)與管理知識(shí)，并努力提高自我。
我們公司經(jīng)營(yíng)范圍主要是二手房買賣,房屋租賃,房屋代理、中介,居民貸款擔(dān)保、代辦交易手續(xù),全資收購(gòu)房屋、咨詢等,有關(guān)房屋的一切問(wèn)題,貸款擔(dān)保、代辦手續(xù)費(fèi)用最低,我公司與中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、光大銀行等聯(lián)合推出房屋貸款擔(dān)保,我公司一直得到客戶的一致好評(píng)。公司積極參與社會(huì)公益活動(dòng),為社會(huì)就業(yè)作出了奉獻(xiàn)。
房地產(chǎn)業(yè)，這一關(guān)系到消費(fèi)者切身利益衣、食、住、行中的行業(yè)，正快速融入信息時(shí)代。小區(qū)智能化、小區(qū)局域網(wǎng)、工程網(wǎng)站和開(kāi)發(fā)商網(wǎng)站等紛紛出現(xiàn)，充分表達(dá)出房地產(chǎn)與網(wǎng)絡(luò)的有機(jī)結(jié)合正逐步完善。
隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，城市人口的增多，房子的需求越來(lái)越緊張，人們沒(méi)有大量的時(shí)間為了尋求房屋信息而奔波。而網(wǎng)絡(luò)能大大減少時(shí)間和財(cái)力，所以說(shuō)網(wǎng)上房產(chǎn)中介的產(chǎn)生為大家?guī)?lái)了便利。
隨著信息時(shí)代的到來(lái)，企業(yè)必將不可抗拒的加速進(jìn)入信息網(wǎng)絡(luò)時(shí)代。企業(yè)需要建設(shè)具有本企業(yè)特點(diǎn)的,業(yè)務(wù)過(guò)程自動(dòng)化和管理現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)信息工作，就是把企業(yè)物流的管理提高到對(duì)企業(yè)信息流的管理來(lái)控制企業(yè)的運(yùn)作，及時(shí)提供應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)決策所需的多方面的信息。在現(xiàn)代化企業(yè)中，信息管理工作在企業(yè)中已發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。
一個(gè)房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)為實(shí)例，對(duì)網(wǎng)絡(luò)信息管理系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)進(jìn)行了初步的探討。它利用網(wǎng)絡(luò)這種先進(jìn)的手段，使人們能夠更好、更快的了解房產(chǎn)的信息，實(shí)現(xiàn)了房屋開(kāi)發(fā)商與客人的雙向溝通，具有很多的'優(yōu)點(diǎn)。
通過(guò)房產(chǎn)中介系統(tǒng)，用戶可以發(fā)布房屋出售出租及需求信息，同樣也可以查詢其它用戶發(fā)布的房屋相關(guān)信息。使用該網(wǎng)上房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的信息發(fā)布、瀏覽、維護(hù)等多項(xiàng)功能。使房產(chǎn)中介擺脫大量的手工書(shū)寫(xiě)操作,快速、準(zhǔn)確、方便的提供各類統(tǒng)計(jì)信息,充分發(fā)揮計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)資源共享和協(xié)同工作,使房產(chǎn)中介管理工作到達(dá)現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化，為廣闊用戶的使用帶來(lái)更多的方便!
系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的總體任務(wù)是實(shí)現(xiàn)信息發(fā)布管理的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化和自動(dòng)化。房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的目標(biāo)是提高房產(chǎn)管理員工作的效率，具有對(duì)房源的出售、出租、需求、區(qū)域等信息進(jìn)行管理及維護(hù)的功能。普通注冊(cè)用戶可以通過(guò)此系統(tǒng)發(fā)布出售、出租、求租、求購(gòu)信息以及刪除自己的需求信息功能，并能進(jìn)行個(gè)人信息的修改。
還有很多相對(duì)于煩瑣一些的小事情就不一一闡述了其實(shí)正所謂天下難事始于易，天下大事始于細(xì)。這也讓我體會(huì)到了實(shí)際的工作與書(shū)本上的知識(shí)是有一定距離的，并且需要更加努力的再學(xué)習(xí)，并且要有更多的細(xì)心和耐心。有些時(shí)候也會(huì)辦錯(cuò)事情，我知道自己還有很多的缺乏，所以將來(lái)就要更加的勤奮工作。我相信勤能補(bǔ)拙，每天都要進(jìn)步一點(diǎn)，為公司盡自己的一份力量。在今后的學(xué)習(xí)和工作中，我要更進(jìn)一步的嚴(yán)格要求自己，虛心學(xué)習(xí)，爭(zhēng)取在各個(gè)方面取得更大的進(jìn)步。俗話說(shuō)，千里之行始于足下，這些最根本的業(yè)務(wù)往往是不能在書(shū)本上徹底理解的，所以根底的實(shí)務(wù)尤其顯得重要，從這次實(shí)習(xí)中，我體會(huì)到，如果將我們?cè)诖髮W(xué)里所學(xué)的知識(shí)與更多的實(shí)踐結(jié)合在一起，用實(shí)踐來(lái)檢驗(yàn)真理，使一個(gè)專科生具備較強(qiáng)的處理根本實(shí)務(wù)的能力與比擬系統(tǒng)的專業(yè)知識(shí)，這才是我們學(xué)習(xí)與實(shí)習(xí)的真正目的。
房地產(chǎn)金融心得篇十八
一、“兩型社會(huì)”建設(shè)與綠色金融政策
長(zhǎng)株潭城市群“兩型社會(huì)”建設(shè)試驗(yàn)區(qū)的啟動(dòng)，對(duì)于長(zhǎng)株潭城市群和湖南的經(jīng)濟(jì)建設(shè)是一個(gè)巨大的戰(zhàn)略性機(jī)遇。兩型社會(huì)的建設(shè)，只有建立資源節(jié)約和環(huán)境友好的兩型產(chǎn)業(yè)，才能達(dá)到在經(jīng)濟(jì)利益發(fā)展的同時(shí)，同步實(shí)現(xiàn)環(huán)境保護(hù)效益和生態(tài)平衡效益。這種目標(biāo)的達(dá)成，既需要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體主動(dòng)采取各種措施來(lái)建成兩型產(chǎn)業(yè)，也需要政府通過(guò)各種命令一控制型（command—andcontro1）的管制措施來(lái)強(qiáng)制企業(yè)符合兩型產(chǎn)業(yè)的要求，更應(yīng)該通過(guò)市場(chǎng)激勵(lì)機(jī)制來(lái)促使企業(yè)向兩型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變，而綠色金融政策，正是一種具備這種功能的市場(chǎng)激勵(lì)機(jī)制。
“綠色金融”（greenfinance），也被稱為“可持續(xù)性金融”（sustainablefinance）或“環(huán)境融資”（envi—ronmentalfinancing），主要指從環(huán)保角度重新調(diào)整金融業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、管理政策和業(yè)務(wù)流程，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展[2]。具體而言，綠色金融是指金融部門(mén)將環(huán)境保護(hù)這一基本政策通過(guò)金融業(yè)務(wù)的運(yùn)作來(lái)體現(xiàn)“可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略，從而促進(jìn)環(huán)境資源保護(hù)和經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，并以此來(lái)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的一種金融營(yíng)運(yùn)戰(zhàn)略口]。目前，在綠色金融領(lǐng)域中影響最大的是“赤道原則”（theequatorprinciples），它是根據(jù)國(guó)際金融公司和世界銀行的政策、指南建立的旨在判斷、評(píng)估和管理項(xiàng)目融資中的環(huán)境與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)金融行業(yè)基準(zhǔn)，以增加銀行業(yè)的社會(huì)責(zé)任，改進(jìn)壓力越來(lái)越大的環(huán)境和社會(huì)問(wèn)題。綠色金融政策的基本內(nèi)涵是遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，以建設(shè)生態(tài)文明為導(dǎo)向，以信貸、保險(xiǎn)、證券、稅收以及其他金融衍生工具為手段，以促進(jìn)節(jié)能減排和經(jīng)濟(jì)資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展為目的的宏觀調(diào)控政策。
以來(lái)，我國(guó)環(huán)?？偩值葯C(jī)構(gòu)，相繼出臺(tái)了“綠色信貸”、“綠色保險(xiǎn)”和“綠色證券”等政策，掀起了旨在保護(hù)環(huán)境的“綠色金融”的政策風(fēng)暴。這些綠色金融政策的出臺(tái)，強(qiáng)化了政府和企業(yè)的環(huán)境保護(hù)與節(jié)能減排的責(zé)任，對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義，由于兩型社會(huì)與綠色金融政策都旨在實(shí)施環(huán)境保護(hù)與節(jié)能減排，二者在目標(biāo)上具有高度的一致性。因此，綠色金融政策對(duì)于促進(jìn)兩型社會(huì)的建設(shè)，具有重要的工具性價(jià)值。
二、我國(guó)綠色金融政策的體系構(gòu)成
從我國(guó)的發(fā)展實(shí)踐來(lái)看，作為環(huán)境經(jīng)濟(jì)政策的綠色金融政策，主要包括以下幾種：
（一）綠色信貸政策
金融機(jī)構(gòu)依據(jù)國(guó)家環(huán)境經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策，對(duì)從事循環(huán)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)綠色制造和生態(tài)農(nóng)業(yè)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)提供貸款扶持，并實(shí)施優(yōu)惠性的低利率；而對(duì)污染生產(chǎn)和污染企業(yè)的新建項(xiàng)目投資貸款和流動(dòng)資金進(jìn)行貸款額度限制，并實(shí)施懲罰性高利率的政策手段。“綠色信貸政策”是指致力于引導(dǎo)和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增長(zhǎng)方式、消費(fèi)模式向節(jié)約能源資源和保護(hù)生態(tài)方向發(fā)展的信貸政策。我國(guó)綠色信貸政策的出臺(tái)，始于20中國(guó)人民銀行發(fā)布的《關(guān)于改進(jìn)和加強(qiáng)節(jié)能環(huán)保領(lǐng)域金融服務(wù)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，及環(huán)?？偩帧⑷嗣胥y行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于落實(shí)環(huán)保政策法規(guī)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的意見(jiàn)》，標(biāo)志著綠色信貸政策全面進(jìn)入到我國(guó)環(huán)境保護(hù)與污染減排的主戰(zhàn)場(chǎng)。同年l1月，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)又印發(fā)了《節(jié)能減排授信工作指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)綠色信貸政策的實(shí)施做了進(jìn)一步的規(guī)定。
（二）綠色保險(xiǎn)政策
綠色保險(xiǎn)即“環(huán)境污染責(zé)任保險(xiǎn)”，是以環(huán)境污染事故對(duì)第三者造成人身和財(cái)產(chǎn)損害所依法應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任為標(biāo)的的一種責(zé)任保險(xiǎn)。環(huán)保總局和保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于環(huán)境污染責(zé)任保險(xiǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，標(biāo)志著我國(guó)開(kāi)始建立環(huán)境污染責(zé)任保險(xiǎn)制度。根據(jù)該《意見(jiàn)》要求，將對(duì)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、儲(chǔ)存、運(yùn)輸和使用危險(xiǎn)化學(xué)品企業(yè)、易發(fā)生污染事故的石油化工企業(yè)和危險(xiǎn)廢物處置企業(yè)，特別是近年來(lái)發(fā)生重大污染事故的企業(yè)和行業(yè)開(kāi)展環(huán)境污染責(zé)任保險(xiǎn)的試點(diǎn)工作。這是繼綠色信貸政策之后，環(huán)?？偩滞瞥龅牡诙?xiàng)綠色金融政策。
（三）綠色證券政策
綠色證券政策是指以上市公司環(huán)保核查制度和環(huán)境信息披露制度為核心，通過(guò)調(diào)控社會(huì)募集資金投向，遏制高能耗和高污染行業(yè)過(guò)度擴(kuò)張，防范資本風(fēng)險(xiǎn)，并促進(jìn)上市公司持續(xù)改進(jìn)環(huán)境表現(xiàn)。20環(huán)?？偩职l(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)上市公司環(huán)保監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，標(biāo)志著我國(guó)開(kāi)始建立綠色證券政策。該意見(jiàn)要求對(duì)從事火電、鋼鐵、水泥、電解鋁行業(yè)以及跨省經(jīng)營(yíng)的“雙高”行業(yè)（13類重污染行業(yè)）的公司申請(qǐng)首發(fā)上市或再融資的，必須根據(jù)環(huán)保總局的規(guī)定進(jìn)行環(huán)保核查。環(huán)保核查意見(jiàn)也作為證監(jiān)會(huì)受理重污染行業(yè)ip0申請(qǐng)的必備條件之一。當(dāng)然，綠色金融政策的體系范圍，還應(yīng)包括綠色稅收、綠色采購(gòu)、綠色風(fēng)險(xiǎn)投資、綠色發(fā)展基金等制度，它們是我國(guó)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中應(yīng)逐步予以關(guān)注的經(jīng)濟(jì)政策工具。
三、我國(guó)綠色金融制度的規(guī)則分析
當(dāng)前，我國(guó)綠色金融制度尚停留在試點(diǎn)和政策的層面，內(nèi)容還不完整，效能也難以充分發(fā)揮，要發(fā)揮綠色金融政策保護(hù)環(huán)境的作用，應(yīng)當(dāng)逐步完善其規(guī)則內(nèi)容。
（一）綠色信貸制度
環(huán)保部門(mén)和有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的綠色信貸指導(dǎo)意見(jiàn)，初步建立了綠色信貸政策的基本框架，但在具體的操作層面，還有一些規(guī)則需要完善。
1。建立環(huán)保與金融機(jī)構(gòu)的信息溝通機(jī)制。環(huán)保部門(mén)應(yīng)逐步把環(huán)保認(rèn)證、環(huán)保獎(jiǎng)勵(lì)等企業(yè)環(huán)保信息提供給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)再把這些信息納入企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。在金融機(jī)構(gòu)方面，應(yīng)盡力完善企業(yè)征信系統(tǒng)和企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，為信貸審查提供良好的信息條件，而銀行在辦理管理信貸業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)審查企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫(kù)中的企業(yè)環(huán)保信息，并把企業(yè)環(huán)保核查信息作為信貸的重要依據(jù)。
2。制定涉及基本環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的“綠色信貸指南”。
環(huán)保部門(mén)和銀行機(jī)構(gòu)在借鑒國(guó)外“綠色信貸指南”經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)建立和完善我國(guó)有關(guān)基本環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的金融信貸指南和細(xì)則，必須結(jié)合國(guó)情完善綠色信貸風(fēng)險(xiǎn)審核的規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，為國(guó)內(nèi)的企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)提供參考?！熬G色信貸指南”的制定，應(yīng)主要從三個(gè)方面來(lái)設(shè)置指標(biāo)：第一，建設(shè)項(xiàng)目授信的環(huán)保要求。建設(shè)項(xiàng)目或者新建項(xiàng)目必須滿足“三同時(shí)”制度的要求；第二，建設(shè)項(xiàng)目授信的產(chǎn)業(yè)政策要求。對(duì)允許類的新建項(xiàng)目，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下積極地提供信貸支持，對(duì)限制和淘汰類的項(xiàng)目則不能提供支持；第三，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要達(dá)到環(huán)保要求。根據(jù)企業(yè)是否遵守環(huán)保要求，對(duì)貸款企業(yè)實(shí)行分類管理，不同類別企業(yè)實(shí)行有差別的授信政策。
（二）綠色證券制度
我國(guó)雖在綠色證券的具體內(nèi)容構(gòu)建上取得了重要進(jìn)展，但還沒(méi)有建立完善的制度規(guī)則，應(yīng)從四個(gè)方面改進(jìn)。
1。企業(yè)上市融資的環(huán)保準(zhǔn)人與核查標(biāo)準(zhǔn)。證券監(jiān)管部門(mén)在企業(yè)股票上市發(fā)行審核時(shí)，應(yīng)將環(huán)保核查作為一項(xiàng)重要的準(zhǔn)入指標(biāo)進(jìn)行考察，對(duì)那些環(huán)境友好型企業(yè)，則應(yīng)當(dāng)優(yōu)先鼓勵(lì)其進(jìn)入資本市場(chǎng)融資，同時(shí)，對(duì)于中小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)上市融資的，同樣應(yīng)建立相應(yīng)的準(zhǔn)入機(jī)制，鼓勵(lì)中小型環(huán)境友好企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)優(yōu)先上市融資。已經(jīng)上市的公司申請(qǐng)?jiān)俅稳谫Y的，也要經(jīng)過(guò)環(huán)保核查環(huán)節(jié)的審查，以確保融資資金流向綠色產(chǎn)業(yè)。但是，目前只有重污染行業(yè)的ipo申請(qǐng)環(huán)節(jié)才需要環(huán)保核查意見(jiàn)，而沒(méi)有涵蓋所有行業(yè)的上市申請(qǐng)；另外，對(duì)于已經(jīng)上市企業(yè)的再融資行為，也沒(méi)有環(huán)保核查的要求。因此，證券監(jiān)管部門(mén)與環(huán)保部門(mén)應(yīng)制定一套具有可操作性的審查規(guī)則。
2。上市公司的環(huán)保核查制度。目前，在環(huán)保核查對(duì)象、核查內(nèi)容以及核查程序等方面，已有一些具體規(guī)定，但仍然還存在著需要完善的地方。首先，關(guān)于核查信息公開(kāi)的問(wèn)題，僅規(guī)定了對(duì)環(huán)?？偩诌M(jìn)行核查的結(jié)論予以公示，對(duì)于由省級(jí)環(huán)保部門(mén)負(fù)責(zé)核查的信息是否也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示未作規(guī)定。本文認(rèn)為所有上市公司的環(huán)保核查信息都應(yīng)當(dāng)予以公開(kāi)；其次，目前的環(huán)保核查是由環(huán)境保護(hù)部門(mén)進(jìn)行，核查公信力不足。應(yīng)當(dāng)允許社會(huì)公眾對(duì)公開(kāi)的環(huán)保核查結(jié)果進(jìn)行舉報(bào)和監(jiān)督，公眾參與和輿論監(jiān)督是確保環(huán)保核查真實(shí)性的重要基礎(chǔ)；再次，由于對(duì)上市公司的環(huán)保核查涉及到新制度的創(chuàng)立，其僅僅由效力層次較低的部門(mén)規(guī)章加以規(guī)定，顯然無(wú)法保障該制度的實(shí)效性，因此，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行專門(mén)立法，以法律的形式來(lái)保障其實(shí)施。
3。上市公司的環(huán)境信息披露制度。目前，我國(guó)信息披露制度的組成包括首次信息披露（招股說(shuō)明書(shū)、上市公告）、定期報(bào)告（中期報(bào)告、年度報(bào)告）和臨時(shí)報(bào)告（重大事項(xiàng)報(bào)告）三部分。但是，在上市公司的信息披露制度中，尚未包含有環(huán)境信息的強(qiáng)制披露要求。在《關(guān)于加強(qiáng)上市公司環(huán)保監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》中，明確了上市公司重大環(huán)境事件的臨時(shí)報(bào)告制度，這表明我國(guó)環(huán)境保護(hù)部門(mén)要求上市公司把環(huán)境信息作為信息披露的內(nèi)容來(lái)對(duì)待。因此，證券監(jiān)管部門(mén)應(yīng)修改有關(guān)法律法規(guī)，以保障環(huán)境信息披露制度的實(shí)效性。
4。上市公司的環(huán)境績(jī)效評(píng)估制度。上市公司的環(huán)境績(jī)效是上市公司披露的重要環(huán)境信息之一，因此，科學(xué)地確立上市公司的環(huán)境績(jī)效評(píng)估指標(biāo)體系，是環(huán)境信息披露制度成敗的關(guān)鍵。在這方面可以借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)，如iso的環(huán)境績(jī)效評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，它包括企業(yè)內(nèi)部的環(huán)境績(jī)效指標(biāo)（epi）和企業(yè)周圍的環(huán)境狀態(tài)指標(biāo)（ecd，其中前者（epi）又分為管理績(jī)效指標(biāo)（mpi）和操作績(jī)效指標(biāo)（opi）。
（三）綠色保險(xiǎn)制度
我國(guó)的環(huán)境保險(xiǎn)制度的建立，要立足我國(guó)國(guó)情和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，同時(shí)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的有益經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)的環(huán)境責(zé)任保險(xiǎn)制度應(yīng)在以下方面加以考慮：
1。環(huán)境責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)率的設(shè)置。在保險(xiǎn)公司對(duì)污染程度不同的企業(yè)收取統(tǒng)一保險(xiǎn)費(fèi)率的保費(fèi)時(shí)，造成清潔生產(chǎn)企業(yè)與污染企業(yè)要同等保險(xiǎn)，即意味著污染較大的企業(yè)并不需要付出更多的保險(xiǎn)費(fèi)，這可能導(dǎo)致清潔生產(chǎn)企業(yè)的逆選擇行為，因此，需要對(duì)它們實(shí)行差別保險(xiǎn)費(fèi)率，從而在制度上刺激和引導(dǎo)企業(yè)采用環(huán)保技術(shù)和清潔生產(chǎn)。
2。環(huán)境責(zé)任保險(xiǎn)模式的確定。在世界范圍內(nèi)，主要有三種環(huán)境責(zé)任保險(xiǎn)模式：一是以德國(guó)為代表的強(qiáng)制保險(xiǎn)與財(cái)務(wù)保證相結(jié)合的環(huán)境責(zé)任保險(xiǎn)制度；二是以瑞典為代表的單一強(qiáng)制保險(xiǎn)制度；三是以任意保險(xiǎn)為主，強(qiáng)制責(zé)任保險(xiǎn)為輔的責(zé)任保險(xiǎn)制度。第一種模式范圍窄，金融機(jī)構(gòu)不愿參與，第三種模式是建立在發(fā)達(dá)的保險(xiǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的，基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)較差等原因，我國(guó)應(yīng)采取強(qiáng)制性責(zé)任保險(xiǎn)模式。
四、綠色金融政策的立法路徑及法理基礎(chǔ)
把綠色金融制度具體落實(shí)在“兩型社會(huì)”的建設(shè)之中，需要在“兩型社會(huì)”試驗(yàn)區(qū)內(nèi)對(duì)綠色金融進(jìn)行區(qū)域性立法。區(qū)域性立法的必要性，主要體現(xiàn)在：（1）綠色金融政策以法律形式固定下來(lái)，表現(xiàn)為一種法律形態(tài)的激勵(lì)機(jī)制，能夠使“兩型社會(huì)”試驗(yàn)區(qū)內(nèi)的企業(yè)有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期和固定的行為模式，避免了經(jīng)濟(jì)政策的易變性和短期性，從而有利于“兩型社會(huì)”建設(shè)中的可持續(xù)發(fā)展最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（2）我國(guó)目前的綠色金融政策，在總體上有局限性，并不能對(duì)“兩型社會(huì)”建設(shè)起到完全激勵(lì)機(jī)制的效應(yīng)，例如綠色證券政策主要針對(duì)那些具有重大環(huán)境污染風(fēng)險(xiǎn)的上市公司和準(zhǔn)備上市的企業(yè)，而不能影響到那些不具有重大環(huán)境污染風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)。綠色金融的理念，只有在“兩型社會(huì)”試驗(yàn)區(qū)內(nèi)通過(guò)“先行先試”立法模式來(lái)實(shí)現(xiàn)，反過(guò)來(lái)，這種創(chuàng)新型金融立法又有利于推進(jìn)“兩型社會(huì)”的建設(shè)。
（一）綠色金融政策的立法路徑
綠色金融政策法律化的路徑，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是把綠色金融政策轉(zhuǎn)化為綠色金融法律。綠色金融政策上升為法律后，可以發(fā)揮法律的規(guī)范作用，通過(guò)對(duì)行為的激勵(lì)以及對(duì)利益的調(diào)整而實(shí)現(xiàn)法律對(duì)社會(huì)的'調(diào)控功能，以及實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境全面協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)然，政策轉(zhuǎn)化為法律，應(yīng)該遵循立法的正當(dāng)程序，按照《立法法》的相關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行立法ll。把綠色金融政策轉(zhuǎn)化為綠色金融法律，在法律化的表現(xiàn)形式上，至少有兩種形式可以選擇：“軟法”或“硬法”。所謂“軟法”是指原則上缺乏法律拘束力但有實(shí)際效力的行為規(guī)范引。在法律表現(xiàn)形式，“軟法”主要指“促進(jìn)型立法”；“硬法”多指權(quán)利義務(wù)明確對(duì)應(yīng)的“管理型立法”，強(qiáng)制性規(guī)范較多，且違反強(qiáng)制性規(guī)定后的法律責(zé)任占主導(dǎo)地位。而“軟法”或“促進(jìn)型立法”中，法律主體的責(zé)任主要是道義責(zé)任、社會(huì)責(zé)任，法律責(zé)任相對(duì)弱化，倡導(dǎo)性規(guī)范相對(duì)較多，強(qiáng)制性規(guī)范較少。
我國(guó)環(huán)境保護(hù)國(guó)策與節(jié)能減排戰(zhàn)略的實(shí)施，迫切需要金融業(yè)配合，通過(guò)環(huán)境金融政策工具來(lái)激勵(lì)企業(yè)踐行環(huán)保社會(huì)責(zé)任；我國(guó)“兩型社會(huì)”的建設(shè)，就是要建立資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的社會(huì)，綠色金融制度，是推動(dòng)“兩型社會(huì)”建設(shè)的一個(gè)比較妥當(dāng)?shù)募?lì)機(jī)制，二者在目的上具有高度的一致性與契合性。我國(guó)目前的綠色金融政策符合“促進(jìn)型立法”的特點(diǎn)，因?yàn)榫G色金融政策并不完全是一種強(qiáng)制性規(guī)范，在更多意義上是一種倡導(dǎo)性規(guī)定。我國(guó)綠色金融政策法律化的最佳形式應(yīng)是“促進(jìn)型立法”，因此，由綠色金融政策轉(zhuǎn)化為“軟法”或“綠色金融促進(jìn)法”，是我國(guó)綠色金融政策法律化的合適路徑。
當(dāng)然，由于時(shí)機(jī)并不成熟和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足，目前要求制定全國(guó)性的“綠色金融促進(jìn)法”并無(wú)太大的可能性。但是，綠色金融政策轉(zhuǎn)化為法律還有兩種可能的路徑：一是采取分別修法的形式，即對(duì)《商業(yè)銀行法》、《證券法》或《保險(xiǎn)法》等進(jìn)行修改時(shí)，加入綠色信貸制度、綠色證券制度以及綠色保險(xiǎn)制度的內(nèi)容，即“金融法的生態(tài)化”的法律化路徑。但這種立法模式，在目前似乎也不太現(xiàn)實(shí)，理由在于我國(guó)綠色金融政策還處于試點(diǎn)和摸索階段，缺乏綠色金融制度實(shí)施的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而我國(guó)在立法上采取的“成熟一個(gè)制定一個(gè)”的立法策略，因此這些制度要進(jìn)入各個(gè)金融單行法的可能性并不太大。因此，對(duì)于綠色金融政策轉(zhuǎn)化為法律而言，可能性最大的一種路徑，就是在“兩型社會(huì)”試驗(yàn)區(qū)中，通過(guò)省級(jí)人大制定“綠色金融促進(jìn)條例”，這是一種比較好的立法策略。
（二）綠色金融政策法律化的法理基礎(chǔ)
在“兩型社會(huì)”綜合試驗(yàn)區(qū)中，通過(guò)省級(jí)人大來(lái)制定“綠色金融促進(jìn)條例”，既具有現(xiàn)實(shí)性和必要性，也具有正當(dāng)性與合法性。如前所述，綠色金融制度與“兩型社會(huì)”的目標(biāo)完全一致，都致力于環(huán)境友好型和資源節(jié)約型社會(huì)的建設(shè)，同時(shí)，推行綠色金融制度，有利于建成“兩型產(chǎn)業(yè)”從而促進(jìn)“兩型社會(huì)”的建設(shè)，因此，制定“綠色金融促進(jìn)條例”，有利于在“兩型社會(huì)”綜合試驗(yàn)區(qū)內(nèi)推動(dòng)“兩型社會(huì)”的建設(shè)。另外，在“兩型社會(huì)”建設(shè)中通過(guò)“綠色金融促進(jìn)條例”，來(lái)推動(dòng)綠色金融制度的實(shí)施，也是在“兩型社會(huì)”綜合試驗(yàn)區(qū)進(jìn)行金融制度創(chuàng)新的一種途徑，是踐行金融創(chuàng)新理念和權(quán)限的一種積極措施。當(dāng)然，這種金融創(chuàng)新理念應(yīng)具有正當(dāng)?shù)姆ɡ砘A(chǔ)。
那么，通過(guò)“綠色金融促進(jìn)條例”來(lái)實(shí)施金融制度創(chuàng)新的正當(dāng)性何在？筆者認(rèn)為，其正當(dāng)性的法理基礎(chǔ)，在于“兩型社會(huì)”建設(shè)中“先行先試權(quán)”與“先行先試”立法模式?！跋刃邢仍嚈?quán)”的本質(zhì)是改革創(chuàng)新，就是要突破成規(guī)的限制，通過(guò)推行創(chuàng)新型的制度來(lái)對(duì)現(xiàn)行的體制、機(jī)制及制度進(jìn)行改革?？梢?jiàn)，通過(guò)制定“綠色金融促進(jìn)條例”來(lái)推行綠色金融制度，也是“兩型社會(huì)”中的“先行先試權(quán)”一種制度實(shí)踐?！跋刃邢仍嚒绷⒎Ｊ绞且赃m應(yīng)性價(jià)值為核心的“變革性立法”模式和以安定性價(jià)值為基礎(chǔ)的“自治型立法”模式的結(jié)合體。它有兩個(gè)特點(diǎn)：一是“先行”要求通過(guò)“立法先行”的方法，發(fā)揮法律的指引功能，調(diào)整相應(yīng)的社會(huì)關(guān)系，而達(dá)到對(duì)社會(huì)某種秩序的追求?！傲⒎ㄏ刃小笔侵饔^判斷的產(chǎn)物，其變量多來(lái)自外部，是通過(guò)立法這項(xiàng)制度安排適應(yīng)社會(huì)現(xiàn)實(shí)的變革性活動(dòng)；二是“先試”則要求依賴“試錯(cuò)先行”的方式，發(fā)揮實(shí)踐對(duì)理論的檢驗(yàn)作用，通過(guò)在特定領(lǐng)域和時(shí)空背景下的試驗(yàn)獲取一定的“地方性知識(shí)”，然后將其擴(kuò)展，使其更具普適性。“試錯(cuò)先行”是客觀性經(jīng)驗(yàn)的獲取，其變量更多地發(fā)端于實(shí)踐本身，是通過(guò)檢驗(yàn)立法的實(shí)效而進(jìn)行的自治性活動(dòng)[1。具體到“兩型社會(huì)”建設(shè)中的綠色金融制度，“先行先試權(quán)”要求首先是“立法先行”，即通過(guò)地方人大制定“綠色金融促進(jìn)條例”來(lái)實(shí)施綠色金融制度。此外，它還要求以“試錯(cuò)先行”的方式來(lái)推行綠色金融制度，在綠色金融制度的實(shí)踐過(guò)程中獲取有益的經(jīng)驗(yàn)與措施，一方面使綠色金融制度的法律規(guī)則更加完善，另一方面，為在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施綠色金融制度提供實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論支撐。
五、結(jié)論
房地產(chǎn)金融心得篇十九
（一）近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速
改革開(kāi)放以來(lái)，隨著國(guó)家住房制度的改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)金融從無(wú)到有，從小到大，得到了非?？焖俚陌l(fā)展。特別是以來(lái)，金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持，由過(guò)去單純的企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)投資和銷售兩個(gè)方面支持。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展主要有以下特點(diǎn)：
一是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)的信貸增長(zhǎng)逐年上升。19房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2028.92億元，擴(kuò)大到6657.35億元，是年的3.2倍。同時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也快速增長(zhǎng)。20與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長(zhǎng)了26.64倍。在個(gè)人消費(fèi)貸款中，個(gè)人住房貸款的占比高達(dá)75－97。
二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的增速明顯高于同期整個(gè)金融機(jī)構(gòu)貸款的增長(zhǎng)速度。1998年至年，金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款年均增長(zhǎng)14.62，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款年均增長(zhǎng)29.43，全部房地產(chǎn)貸款（包括個(gè)人住房貸款）年均增長(zhǎng)44.35。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)貸款的年均增長(zhǎng)速度大大超過(guò)同期其它貸款。
三是房地產(chǎn)信托融資發(fā)展較快，成為近期最為活躍的房地產(chǎn)融資方式。我國(guó)信托業(yè)經(jīng)過(guò)清理整頓后，再次步入了快速發(fā)展的軌道，尤其引人注目的是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展。底，投向房地產(chǎn)業(yè)的信托財(cái)產(chǎn)共計(jì)24.08億元，占全部信托財(cái)產(chǎn)總額的2.82，比年初增加12.61億元，增幅109.93。2003年房地產(chǎn)信托繼續(xù)以較高的速度增長(zhǎng)，全國(guó)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目籌集資金超過(guò)50億元，比20翻了一番還多。
四是長(zhǎng)期低利率政策促進(jìn)了資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。自19以來(lái)，我國(guó)連續(xù)8次降息，銀行貸款利率已處于歷史最低水平。目前，金融機(jī)構(gòu)一年期法定貸款利率為5.31，而住房貸款利率按法定貸款利率（不含浮動(dòng)）減檔執(zhí)行。低利率政策不僅減輕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)，相應(yīng)地提高了利潤(rùn)，而且還增強(qiáng)了居民的購(gòu)房能力，推動(dòng)了房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)。經(jīng)回歸分析，利率每下降1個(gè)百分點(diǎn)，同期國(guó)房景氣指數(shù)上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。
（二）我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還很不完善
我們必須看到，和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還很不完善，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品很少，主要依靠銀行貸款，房地產(chǎn)融資相對(duì)困難。在發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，除了傳統(tǒng)的信貸方式外，各種房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)提供了種類繁多的融資產(chǎn)品，例如，發(fā)行上市、項(xiàng)目融資、企業(yè)債券、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。此外，成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還存在發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)，這不僅大大增強(qiáng)了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性，為提供融資的金融機(jī)構(gòu)分散和管理風(fēng)險(xiǎn)提供了有效的手段，而且也為市場(chǎng)投資者提供了多元化的金融產(chǎn)品，使房地產(chǎn)投資具有穩(wěn)定的資金來(lái)源。此外，成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的實(shí)踐，已經(jīng)形成了比較完善的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，通常包括完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、功能和監(jiān)督管理框架。相比而言，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：
一是房地產(chǎn)融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)集中。第一，銀行信貸構(gòu)成了房地產(chǎn)融資的主要方式。根據(jù)統(tǒng)計(jì)估算，80左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接地來(lái)自商業(yè)銀行信貸。
第二，房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)高度集中于商業(yè)銀行。在我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過(guò)程。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種信貸方式，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。
第三，部分商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營(yíng)行為不理性和不規(guī)范問(wèn)題。由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)容易產(chǎn)生急功近利、放松信貸條件的傾向。例如，在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過(guò)程中，為了競(jìng)爭(zhēng)客戶，有的商業(yè)銀行降低客戶資質(zhì)等級(jí)評(píng)定的門(mén)坎，將審查手續(xù)簡(jiǎn)化，將審查速度加快。再如，有的商業(yè)銀行對(duì)政府擔(dān)保項(xiàng)目盲目樂(lè)觀，而忽視了這些項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性。同時(shí)，我國(guó)
個(gè)人住房消費(fèi)信貸的潛在違約風(fēng)險(xiǎn)不可小視。我國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近三年才發(fā)展起來(lái)的，基數(shù)較小且發(fā)展較快，加之個(gè)人住房貸款期限很長(zhǎng)，一些問(wèn)題容易被掩蓋和忽視。再者，我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)借款人的資信狀況和還款行為進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查和監(jiān)控。
二是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒(méi)有形成完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系。我國(guó)目前的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主要還是由商業(yè)銀行和部分信托投資公司組成，一些專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)還沒(méi)有出現(xiàn)。在發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，這些機(jī)構(gòu)往往是最重要的房地產(chǎn)金融經(jīng)營(yíng)和管理機(jī)構(gòu)。
第二，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。一方面，我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)的有價(jià)證券發(fā)行還非常有限。近兩年來(lái)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市融資的規(guī)模不斷擴(kuò)大，截至2003年底，70多家房地產(chǎn)上市公司總市值約1500億元，但房地產(chǎn)企業(yè)的債券發(fā)行量卻很小，債券融資比例日益下降。另一方面，房地產(chǎn)信托雖然比較活躍，但規(guī)模較小，而且先天不足。總體上看，目前房地產(chǎn)信托功能較為單一，主要是提供“過(guò)橋貸款”，向尚未達(dá)到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供前期信托資金，但不具有組合投資和期限轉(zhuǎn)換的功能。另外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金、抵押貸款證券化等其他房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，目前尚處于討論或者試點(diǎn)階段，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有成熟。
第三，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的中介服務(wù)體系還沒(méi)有建立起來(lái)。例如，資產(chǎn)評(píng)估、信用評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、金融擔(dān)保、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展還比較薄弱，而且這些專業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)性質(zhì)不明確、隸屬關(guān)系復(fù)雜，其市場(chǎng)化運(yùn)行和管理體制尚未完全確立。更重要的是，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)缺乏良好的信用環(huán)境，企業(yè)的信用意識(shí)淡薄。這些都不利于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。
第四，沒(méi)有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。在一級(jí)市場(chǎng)（即按揭貸款市場(chǎng)）上，提供抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)基本上是商業(yè)銀行，難以形成多元化、競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)抵押貸款期限長(zhǎng)，需要建立一個(gè)二級(jí)市場(chǎng)(即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng))來(lái)提高其流動(dòng)性，但我國(guó)目前缺乏抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，至今仍然沒(méi)有建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。由于抵押貸款證券化水平較低，資產(chǎn)流動(dòng)性較差，使得金融機(jī)構(gòu)無(wú)法進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理。而且也正是因?yàn)闆](méi)有一個(gè)協(xié)調(diào)完整的房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)體系，即使是現(xiàn)在比較熱門(mén)的房地產(chǎn)信托，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)其期限轉(zhuǎn)換和風(fēng)險(xiǎn)管理的市場(chǎng)功能。
三是對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。總體上說(shuō)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在我國(guó)還是一個(gè)新興的市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)的監(jiān)管和調(diào)控還需要在實(shí)踐中進(jìn)一步探索和總結(jié)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專門(mén)的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。在金融分業(yè)監(jiān)管體制下，監(jiān)管部門(mén)受制于各種因素而無(wú)法進(jìn)行有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展以及金融業(yè)的對(duì)外開(kāi)放，促進(jìn)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的快速發(fā)展，也在客觀上使得對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控難度加大。
二、加快發(fā)展和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供金融支持
（一）鼓勵(lì)房地產(chǎn)融資產(chǎn)品創(chuàng)新，積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
從國(guó)際上看，金融創(chuàng)新為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)帶來(lái)了越來(lái)越多的金融產(chǎn)品，包括各種房地產(chǎn)股權(quán)、債券、基金、信托證券、抵押貸款可轉(zhuǎn)換證券等。因此，除了進(jìn)一步完善傳統(tǒng)的銀行信貸渠道外，我國(guó)應(yīng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品和融資渠道。
首先，要鼓勵(lì)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股票市場(chǎng)融資。通過(guò)股票市場(chǎng)籌集資金，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道之一，也是提升企業(yè)品牌和知名度的良好途徑。例如李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，從1972年上市時(shí)的一個(gè)多億到2003年時(shí)已經(jīng)達(dá)到1300多億的凈資產(chǎn)，成為國(guó)際性的房地產(chǎn)企業(yè)。但考慮到我國(guó)的實(shí)際情況和《證券法》的相關(guān)規(guī)定，目前我國(guó)應(yīng)鼓勵(lì)真正有實(shí)力、守規(guī)矩的開(kāi)發(fā)商通過(guò)上市融資。此外，針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量多、規(guī)模小的現(xiàn)狀，可以鼓勵(lì)滿足條件的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)二板市場(chǎng)上市融資。
其次，要培育和完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)?，F(xiàn)有的《公司法》對(duì)發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有股份有限公司、國(guó)有獨(dú)資公司和兩個(gè)以上的國(guó)有企業(yè)或者其他兩個(gè)以上的國(guó)有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，而且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金和擔(dān)保條件等都有嚴(yán)格限制。此外，我國(guó)債券市場(chǎng)規(guī)模較小，利率風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，要研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券的資格條件、風(fēng)險(xiǎn)管理等相關(guān)問(wèn)題，積極探索房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的有效方式和合理途徑。值得注意的是，近年來(lái)，一些房地產(chǎn)企業(yè)以所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為依托，成功發(fā)行了資產(chǎn)負(fù)債表外的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。作為債券市場(chǎng)的一種創(chuàng)新形式，表外房地產(chǎn)項(xiàng)目（以房地產(chǎn)項(xiàng)目的名義發(fā)行債券，不納入企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表）與表內(nèi)企業(yè)債券（以企業(yè)名義發(fā)行債券，納入企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表）有較大區(qū)別，風(fēng)險(xiǎn)不同，會(huì)計(jì)處理也不同。因此，在相關(guān)法律規(guī)定上，也應(yīng)該做出明確的區(qū)別。
第三，要將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。目前許多房地產(chǎn)信托基本上是參照銀行貸款的有關(guān)條款來(lái)執(zhí)行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)驗(yàn)可能不如商業(yè)銀行，因而很難起到有效的風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理作用。因此，在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時(shí)，要通過(guò)完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)。
第四，要積極推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)其他各種具備條件的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。當(dāng)前，尤其要盡快研究發(fā)展房地產(chǎn)貸款證券化金融產(chǎn)品的有效方式。目前我國(guó)有關(guān)住房貸款證券化的討論主要以建設(shè)銀行的表內(nèi)證券化和國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行的表外證券化為代表。是在房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，還是在外部成立專門(mén)的運(yùn)作機(jī)構(gòu)？這可以根據(jù)我國(guó)的國(guó)情作進(jìn)一步的探討，但應(yīng)該積極嘗試，不能總是停留在理論爭(zhēng)論上。
（二）加快完善房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展
第一，要形成有規(guī)模、多元化、競(jìng)爭(zhēng)性的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)。一方面，有一定規(guī)模的一級(jí)市場(chǎng)，不僅能為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供充足的資金來(lái)源，而且也可以為建立和發(fā)展二級(jí)金融市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。美國(guó)的住房抵押貸款證券化產(chǎn)生于20世紀(jì)70年代，而商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化市場(chǎng)始于90年代早期。但早在20世紀(jì)70年代初期，在開(kāi)展住房抵押貸款證券化以前，美國(guó)住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)已達(dá)到相當(dāng)?shù)囊?guī)模，余額已接近3000億美元。另一方面，多元化的一級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)有利于形成競(jìng)爭(zhēng)性的資金供給格局，提高資源配置的效率。美國(guó)的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，主要由儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行、人壽保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)信托投資基金等構(gòu)成。因此，在我國(guó)目前的情況下，有必要研究如何引入新的金融機(jī)構(gòu)、擴(kuò)大資金來(lái)源、拓展房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)的有效途徑、時(shí)機(jī)和方法。
第二，推行住房抵押貸款證券化，建設(shè)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。住房款抵押貸款證券化，就是將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要是以抵押貸款作為擔(dān)保的債券），并通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，轉(zhuǎn)賣給市場(chǎng)投資者，以達(dá)到融通資金和把抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散給眾多市場(chǎng)投資者的目的。二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作不僅使得一級(jí)市場(chǎng)有了穩(wěn)定的資金來(lái)源，而且極大地增強(qiáng)了住房抵押貸款的安全性和流動(dòng)性，有效地實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，同時(shí)也為證券市場(chǎng)提供了一種具有較高信譽(yù)的中長(zhǎng)期投資工具。在美國(guó)，經(jīng)過(guò)美國(guó)聯(lián)邦金融中介機(jī)構(gòu)擔(dān)保過(guò)的房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融產(chǎn)品，具有類似于政府債券的信譽(yù)。而且，由于二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)于政府債券具有更高的收益率，因此受到了保險(xiǎn)、養(yǎng)老基金等中長(zhǎng)期投資者的歡迎。
（三）大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介，完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系
與建立完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系相對(duì)應(yīng)，要建立多層次的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系。商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系包括房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)金融擔(dān)保、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等各種房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。一是要積極研究其他金融機(jī)構(gòu)（如保險(xiǎn)公司、投資基金等）進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的可行性。二是要鼓勵(lì)房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等其他房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展和完善。三是要建立二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)體系，積極培育和發(fā)展房地產(chǎn)貸款證券化的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)。四是要建立以住房抵押貸款保險(xiǎn)為主的房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)體系。除現(xiàn)有少量的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)外，尤其要發(fā)展住房抵押貸款保險(xiǎn)和房產(chǎn)質(zhì)量保險(xiǎn)。
（四）積極培育專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的支持服務(wù)體系
隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和完善，社會(huì)分工將日趨細(xì)化，而金融機(jī)構(gòu)要在復(fù)雜變化的市場(chǎng)環(huán)境中求得生存和發(fā)展并能夠贏得主動(dòng)，離不開(kāi)一套完善、高效的支持系統(tǒng)。當(dāng)前，亟待解決的是信息支持系統(tǒng)，因?yàn)槊鎸?duì)如此復(fù)雜多變的市場(chǎng)，企圖靠一家或幾家房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)完全依靠自身的努力，去收集和分析其貸款決策所需要的全部信息，在客觀上是不可能做到的`，就成本而言也是十分不經(jīng)濟(jì)的。因此，有關(guān)各方要積極主動(dòng)地營(yíng)造一個(gè)良好的政策和法律環(huán)境，培育和發(fā)展獨(dú)立公正、規(guī)范運(yùn)作、能夠適應(yīng)現(xiàn)代金融運(yùn)行要求的專業(yè)化市場(chǎng)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)體系。
具體而言，一是要通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制培育和發(fā)展一批有相當(dāng)專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)操守的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，如信用評(píng)級(jí)、資產(chǎn)和項(xiàng)目評(píng)估、房地產(chǎn)和專業(yè)化工程項(xiàng)目咨詢等。二是政府有關(guān)部門(mén)也要根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的要求，建立和完善有關(guān)的咨詢、評(píng)估和服務(wù)機(jī)構(gòu)，在有關(guān)信息的采集、處理和發(fā)布等方面為市場(chǎng)提供專業(yè)、快捷、有效的公共服務(wù)。只有充分發(fā)揮、積極利用這些專業(yè)機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)信息挖掘和市場(chǎng)約束機(jī)制建設(shè)中的獨(dú)立性和專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，才能有效地提高房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)自身在從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)分析和控制能力。三是要加快建立房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，推進(jìn)交易、清算、管理和監(jiān)控的電子化進(jìn)程。
三、加強(qiáng)政策調(diào)控和引導(dǎo)，完善立法，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展
（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為
在繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管。借鑒八十年代初我國(guó)信貸較高地集中于加工工業(yè)（如冰箱、彩電、洗衣機(jī)等），以及九十年代初集中于房地產(chǎn)（如海南和北海的房地產(chǎn)泡沫）所產(chǎn)生的大量不良貸款等歷史教訓(xùn)，應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸集中度問(wèn)題，及時(shí)引導(dǎo)各商業(yè)銀行拓展其他信貸業(yè)務(wù)。同時(shí)要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)信貸中的違規(guī)問(wèn)題，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范。
（二）要制定相應(yīng)的政策，為房地產(chǎn)金融發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境
首先，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，積極探索合理有效的監(jiān)管方式。其次，要調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，形成多元化、多層次、競(jìng)爭(zhēng)性的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。再次，要逐步建立并不斷完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的公共服務(wù)體系。要加快建設(shè)個(gè)人征信管理體系。盡快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和信息披露制度。
（三）建立政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)育
我國(guó)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)尚未建立，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較大。因此應(yīng)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身實(shí)踐，建立房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)。目前條件下，可考慮設(shè)立專門(mén)的政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)金融方面一些具體規(guī)范的制定，為中低收入階層提供按揭擔(dān)保。
（四）要盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律法規(guī)體系，為市場(chǎng)發(fā)展提供法律保障
目前，我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)還很不健全。主要表現(xiàn)在：一是立法層次不高，《中國(guó)人民銀行法》和《商業(yè)銀行法》等法律有關(guān)房地產(chǎn)金融的配套法規(guī)不完備，目前尚以一些行政規(guī)章作為補(bǔ)充，法律效力低。二是相關(guān)的法律法規(guī)比較分散，系統(tǒng)性差。三是一些法律法規(guī)已經(jīng)不符合當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)實(shí)條件，需要進(jìn)行調(diào)整和修訂。四是部分法律條款內(nèi)容抽象，缺乏可操作性。因此，應(yīng)加快推進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)法律法規(guī)的制定和完善。首先要加強(qiáng)對(duì)國(guó)外成熟市場(chǎng)房地產(chǎn)金融法律法規(guī)的研究和借鑒。其次要加快對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融法律法規(guī)進(jìn)行全面的清理，按照市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況和現(xiàn)實(shí)要求對(duì)有關(guān)法律進(jìn)行修改和補(bǔ)充。三是對(duì)于具備條件，或者市場(chǎng)發(fā)展活躍、要求迫切的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的相關(guān)法律規(guī)范應(yīng)盡早出臺(tái)。例如，有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金的法律法規(guī)應(yīng)盡快出臺(tái)，為房地產(chǎn)基金提供法律依據(jù)。
（五）密切關(guān)注房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格和金融資產(chǎn)質(zhì)量、金融市場(chǎng)穩(wěn)定密切相關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定可能直接導(dǎo)致房地產(chǎn)金融市場(chǎng)震蕩，釀成金融風(fēng)險(xiǎn)，危及宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。因此，中央銀行有必要密切關(guān)注房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格，通過(guò)貨幣政策、信貸政策等手段，調(diào)控房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
各位來(lái)賓，女士們、先生們：我國(guó)正處在新型工業(yè)化、城市化和全面建設(shè)小康社會(huì)的歷史階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)金融具有十分廣闊的發(fā)展前景，希望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)相互合作、共謀發(fā)展，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展作出新的更大的貢獻(xiàn)。
（本文根據(jù)6月26日中國(guó)人民銀行劉廷煥副行長(zhǎng)在“江西省首屆房地產(chǎn)與金融支持高層論壇”上的發(fā)言整理）
房地產(chǎn)金融心得篇二十
從這幾年來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)金融投資業(yè)已經(jīng)慢慢發(fā)展起來(lái)，并日趨成熟，尤其是近幾年房地產(chǎn)金融也如雨后春筍般勢(shì)如破竹。房地產(chǎn)金融投資業(yè)促進(jìn)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前市場(chǎng)處主流地位的房地產(chǎn)金融正在發(fā)生深刻的變化，隨著國(guó)內(nèi)金融改革的深化、大資管時(shí)代的到來(lái)，資本市場(chǎng)的開(kāi)放程度和融資工具，金融產(chǎn)品的豐富程度已經(jīng)顯著提高，房地產(chǎn)金融的發(fā)展也正迎來(lái)關(guān)鍵的時(shí)間窗口，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新正當(dāng)其時(shí)，本文從以下幾個(gè)方面淺談房地產(chǎn)金融的發(fā)展。
一、中國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資狀況
繼再融資開(kāi)閘之后，監(jiān)管層進(jìn)一步放松公司債和再融資限制，房企融資渠道再度擴(kuò)展。在利好政策驅(qū)動(dòng)下，上市房企直接融資加速，融資規(guī)模呈爆發(fā)式增長(zhǎng)。融資成本更低的公司債、定向增發(fā)、中期票據(jù)等日漸替代銀行貸款、信托等高息負(fù)債成為房企融資的主要方式，融資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，融資成本重心不斷下移，具體表現(xiàn)如下：
（1）公司債市場(chǎng)異軍突起，公司大規(guī)模發(fā)行債券。在公司債發(fā)行主體擴(kuò)容、審批程序簡(jiǎn)化、融資成本降低和融資需求增加等因素，20公司債融資規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，尤其是年7月以來(lái)房企公司債發(fā)行期數(shù)和發(fā)行規(guī)模井噴，共計(jì)326筆和4068.22億元，占全年規(guī)模的91.57%和93.53%。截至4月22日，房企公司債發(fā)行頻次和發(fā)行規(guī)模分別為233筆和3175.33億元，分別達(dá)2015年全年規(guī)模的65.45%和73.01%。隨著大規(guī)模發(fā)債熱潮的推進(jìn)，房企融資結(jié)構(gòu)及成本均有所優(yōu)化，部分優(yōu)秀房企憑借強(qiáng)大的綜合實(shí)力、穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及突出的商業(yè)模式等吸引了資本市場(chǎng)廣泛關(guān)注。
（2）中國(guó)證監(jiān)會(huì)宣布取消再融資、并購(gòu)重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的事前審查，進(jìn)一步降低了房企定增門(mén)檻。自年初以來(lái)，不僅大型上市房企定增融資動(dòng)作頻繁，中小型規(guī)模上市房企亦紛紛加入再融資大軍，先后公布定增預(yù)案，再融資呈井噴之勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按發(fā)行日期計(jì)，2015年全年上市房企定向增發(fā)融資規(guī)模超1500億元，單筆融資額超50億元的6起，涉及金額981.8億元，籌集資金用途除用于公司項(xiàng)目建設(shè)和償還借款外，投資股權(quán)和收購(gòu)并購(gòu)也成為重要方向。
（3）銀行間市場(chǎng)仍是房企直接融資的重要渠道。在209月交易商協(xié)會(huì)放開(kāi)主體評(píng)級(jí)為aa級(jí)及以上上市房企的中票融資限制后，2015年6月中票融資限制再度放寬，發(fā)行主體擴(kuò)展至aa級(jí)上市及國(guó)有背景房企，并優(yōu)先開(kāi)放國(guó)資委下屬16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企集團(tuán)或其下屬房地產(chǎn)企業(yè)和省級(jí)政府（包括直轄市）、省會(huì)城市、副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市的地方政府所屬的房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)一步拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資的主體范圍。
二、房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)
房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融業(yè)正處于一個(gè)歷史性的轉(zhuǎn)折期，在共同經(jīng)歷過(guò)“黃金十年”以后，面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。房地產(chǎn)金融作為房地產(chǎn)提供“服務(wù)”的行業(yè)，其發(fā)展命運(yùn)也是和房地產(chǎn)捆綁在一起的。結(jié)合房地產(chǎn)的宏觀環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)，以及金融創(chuàng)新的內(nèi)生性需求，未來(lái)的房地產(chǎn)金融將呈現(xiàn)出以下發(fā)展特點(diǎn)：
（1）融資類向投資類的轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)行業(yè)普漲時(shí)代的落幕，房地產(chǎn)行業(yè)已不可能如發(fā)展初期那樣維持高利潤(rùn)水平，所以房企對(duì)財(cái)務(wù)成本變得十分敏感。例如傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融貸款合作模式為：開(kāi)發(fā)商有項(xiàng)目需要融資，金融機(jī)構(gòu)作為借款人提供資金。這一雙方的關(guān)系基本上處于對(duì)立面，開(kāi)發(fā)商需要降低融資成本，而金融機(jī)構(gòu)則希望獲得更高的收益。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，這會(huì)造成逆向選擇的問(wèn)題。（開(kāi)發(fā)商不愿意拿高收益的項(xiàng)目合作，而差的項(xiàng)目又無(wú)法獲得融資；或者金融機(jī)構(gòu)只愿意選擇排名靠前的開(kāi)發(fā)商，而排名靠前的開(kāi)發(fā)商又不愿意承擔(dān)較高的融資成本），如果雙方的合作安排能由簡(jiǎn)單的.融資關(guān)系變成投資利益共同體，發(fā)揮各方在不同領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)挖掘深層次的需求，金融機(jī)構(gòu)獲得部分最終利益分享權(quán)，開(kāi)發(fā)商也無(wú)需因負(fù)債過(guò)高而擔(dān)心現(xiàn)金流問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，造就了雙贏。從近幾年的房地產(chǎn)信托中投資類業(yè)務(wù)比重的增加可以看出這一趨勢(shì)。
（2）資產(chǎn)證券化的探索。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融多在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期介入，而在物業(yè)的持有階段介入的幾乎沒(méi)有。這是因?yàn)樵陂_(kāi)發(fā)階段介入方便資金快進(jìn)快出，資金回報(bào)高，存續(xù)期間也較短。然而，這一模式在進(jìn)入“存量房”時(shí)代不可能延續(xù)。其中緣由是由于收益率的降低，通過(guò)傳統(tǒng)的債務(wù)型和股權(quán)型融資工具很難滿足投資者的需求，從而使資產(chǎn)證券化應(yīng)運(yùn)而生。
資產(chǎn)證券化能把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)或金融資產(chǎn)，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)可交易的特性，為投資者提供穩(wěn)定現(xiàn)金流。其次，資產(chǎn)證券化能將存量的銀行按揭貸款證券化。例如9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)的聯(lián)合通知中，除了放開(kāi)限貸外，最引人注意的莫過(guò)于鼓勵(lì)銀行通過(guò)發(fā)行mbs和期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等盤(pán)活資產(chǎn)以增加貸款投放。截止年，我國(guó)個(gè)人房屋貸款余額以達(dá)到10萬(wàn)億元。mbs對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)金融流動(dòng)性的提高是極其明顯的，而流動(dòng)性提高帶來(lái)的是風(fēng)險(xiǎn)的分散和下降，資金面的寬松，而這又反過(guò)來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，使得兩者形成一個(gè)良性的互動(dòng)和循環(huán)。
（3）房地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)行業(yè)格局持續(xù)分化，市場(chǎng)整合加速的背景下，并購(gòu)已成為中小型開(kāi)發(fā)商退出市場(chǎng)的一條有效渠道，同時(shí)也成為大型房企進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額、做大做強(qiáng)的必由之路。根據(jù)清科的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從到，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)生327起并購(gòu)，涉及金額171.2億美元。并購(gòu)項(xiàng)目的主要來(lái)源為：資金趨緊或不具備開(kāi)發(fā)能力和競(jìng)爭(zhēng)力的中小開(kāi)發(fā)商、非房地產(chǎn)類企業(yè)的退出以及大型房企的戰(zhàn)略調(diào)整和資源整合。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年并購(gòu)業(yè)務(wù)會(huì)成為房地產(chǎn)金融的重要組成部分。
（4）組合投資理論的實(shí)踐—基金化。普漲時(shí)代結(jié)束帶來(lái)的另一個(gè)變化是：?jiǎn)误w項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)加大。對(duì)于投資者而言，由于市場(chǎng)的不確定因素增加，并不是項(xiàng)目在投入之初都能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收益率。以往由于房地產(chǎn)單個(gè)項(xiàng)目體量較大，除銀行貸款外，項(xiàng)目融資的金融工具通常只投單個(gè)項(xiàng)目。即使如房地產(chǎn)私募基金，盡管打著“基金”之名，由于受到募集能力和管理能力的局限，也經(jīng)常采取一單退出再做下一單的模式。這種運(yùn)作方式不利于風(fēng)險(xiǎn)的分散。而采取基金化模式后，首先帶來(lái)的就是整體組合風(fēng)險(xiǎn)的降低，其次，由于有多個(gè)項(xiàng)目存續(xù)在組合其中，資產(chǎn)的收益分配和終止期限能最大程度的打散，這也為制成不同期限、不同開(kāi)放度的金融產(chǎn)品創(chuàng)造了可能，以滿足不同需求的投資者，降低了募集難度。
三、中國(guó)房地產(chǎn)“大金融”戰(zhàn)略布局
（1）在傳統(tǒng)融資渠道之外，房地產(chǎn)企業(yè)金融化成為年度行業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。房企通過(guò)涉足傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)、開(kāi)展新興互聯(lián)網(wǎng)金融以及發(fā)展資產(chǎn)證券化，這不僅可以幫助企業(yè)籌集資金、實(shí)現(xiàn)快速去化，也為房企創(chuàng)新更加靈活的融資工具提供了更多的可能性。如2015年，隨著資產(chǎn)證券化相關(guān)政策的進(jìn)一步落實(shí)，房企對(duì)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目熱情高漲，以鵬華前海萬(wàn)科reits為起點(diǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的推出打破了我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展困局，有效拓展了房企融資渠道，改善了企業(yè)資金流。
（2）近年來(lái)，房企加大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)力度，房地產(chǎn)金融化呈現(xiàn)加速態(tài)勢(shì)，眾多企業(yè)開(kāi)始涉足銀行、保險(xiǎn)、券商、交易所、信托基金等金融領(lǐng)域，逐步形成大金融戰(zhàn)略布局。
房企大金融戰(zhàn)略布局，能夠在投資收益、業(yè)務(wù)支持、融資渠道以及社區(qū)增值等方面獲益。首先，房企不斷強(qiáng)化規(guī)模擴(kuò)張和業(yè)務(wù)延伸戰(zhàn)略促使其必須構(gòu)建穩(wěn)定的大額低成本融資渠道；其次，房企需要尋求高收益回報(bào)業(yè)務(wù)投以形成新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；再次，利用金融資源可以更好地支持養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多個(gè)業(yè)態(tài)；最后，通過(guò)金融化布局搶占社區(qū)增值服務(wù)先機(jī)，針對(duì)性布局社區(qū)金融服務(wù)，獲取增值收益。
四、總結(jié)
隨著國(guó)家資本市場(chǎng)的放寬和貨幣政策的穩(wěn)健寬松，房企融資環(huán)境逐漸改善，以公司債、定向增發(fā)為主的直接融資模式獲得了迅猛發(fā)展，正在逐步替代銀行貸款、信托等高成本融資渠道，行業(yè)融資成本重心也不斷下移。同時(shí)，房企及服務(wù)商也應(yīng)積極利用新三板為代表的新興資本市場(chǎng)，加快業(yè)務(wù)重組與分拆，壯大房地產(chǎn)相關(guān)重點(diǎn)板塊業(yè)務(wù)，在鞏固傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)上，積極迎接行業(yè)發(fā)展變革。未來(lái)，利用金融資本推動(dòng)行業(yè)和自身發(fā)展成為重要的發(fā)展趨勢(shì)，更為房企整合拓展融資渠道、創(chuàng)新融資模式提供了無(wú)限可能，以房地產(chǎn)為中心、融合傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)、新興金融業(yè)務(wù)等多業(yè)態(tài)協(xié)同的“大金融”格局將逐漸形成，房企未來(lái)將迎來(lái)更為廣闊的發(fā)展空間。
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房地產(chǎn)金融心得篇一
2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告 中國(guó)人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組 2005年8月5日 2005.08.16 11:11:00金融要聞 推動(dòng)金融市場(chǎng)快速健康發(fā)展 上半年貨幣政策系列述評(píng)之二 記者 付平2005.08.16 09:51:00金融要聞 推動(dòng)金融市場(chǎng)快速健康發(fā)展是今年上半年央行貨幣政策中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。央行2005年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出：上半年，金融市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn)，貨幣市場(chǎng)流動(dòng)性充足，債券發(fā)行情況良好，市場(chǎng)交易較為活躍，尤其是金融市場(chǎng)制度性建設(shè)取得較大進(jìn)展。
同時(shí)為金融管理部門(mén)進(jìn)行金融間接調(diào)控提供了條件。金融市場(chǎng)的發(fā)展不僅能夠擴(kuò)大金融資產(chǎn)規(guī)模，而且能夠促進(jìn)金融工具的創(chuàng)新，并促使居民金融資產(chǎn)多樣化和金融風(fēng)險(xiǎn)分散化。正因?yàn)槿绱?，央行一直將推?dòng)金融市場(chǎng)快速健康發(fā)展作為貨幣政策操作的一個(gè)重要內(nèi)容。
國(guó)內(nèi)債券市場(chǎng)進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放；
信貸資產(chǎn)支持證券（abs）、住房資產(chǎn)支持證券（mbs）和企業(yè)短期融資券開(kāi)始發(fā)行；
債券遠(yuǎn)期交易正式推出；
商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司和股權(quán)分置改革試點(diǎn)正式啟動(dòng)；
外幣買賣業(yè)務(wù)正式開(kāi)辦；
保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道進(jìn)一步拓寬。
拓寬金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)融資渠道；
改變我國(guó)金融市場(chǎng)直接融資與間接融資的比例失調(diào)；
化解金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融整體穩(wěn)定。另外，2005年5月，央行又在銀行間債券市場(chǎng)推出了我國(guó)第一個(gè)金融衍生工具———債券遠(yuǎn)期交易。作為最基礎(chǔ)的金融衍生工具，債券遠(yuǎn)期交易具有規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格發(fā)現(xiàn)等功能?？梢杂行У貛椭顿Y者規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)市場(chǎng)流動(dòng)性的提高，促進(jìn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能的實(shí)現(xiàn)，還可以為央行制定和執(zhí)行貨幣政策提供參考信息，對(duì)完善我國(guó)金融市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、促進(jìn)銀行間債券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)的發(fā)展具有重大意義。
商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司和股權(quán)分置改革試點(diǎn)的正式啟動(dòng)，也是今年上半年金融市場(chǎng)制度建設(shè)的重要成果。今年4月，中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行和交通銀行作為首批試點(diǎn)銀行開(kāi)始設(shè)立基金管理公司，商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司可以鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，有利于推進(jìn)商業(yè)銀行改革，優(yōu)化資源配置，促進(jìn)金融市場(chǎng)長(zhǎng)期健康協(xié)調(diào)發(fā)展。股權(quán)分置一直是中國(guó)股市長(zhǎng)期存在的問(wèn)題，股權(quán)分置在諸多方面制約著中國(guó)資本市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展和國(guó)有資產(chǎn)管理體制的根本性變革。
如扭曲證券市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制、導(dǎo)致公司治理缺乏共同利益基礎(chǔ)、制約資本市場(chǎng)國(guó)際化進(jìn)程和產(chǎn)品創(chuàng)新、不利于上市公司的購(gòu)并重組、不利于形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期、不利于深化國(guó)有資產(chǎn)管理體制改革等等。因此，2004年初發(fā)布的“國(guó)九條”即明確提出要“積極穩(wěn)妥解決股權(quán)分置問(wèn)題”。證監(jiān)會(huì)也明確表示，將按照“試點(diǎn)先行，協(xié)調(diào)推進(jìn)，分步解決”的操作思路推進(jìn)股權(quán)分置問(wèn)題的解決。4月29日發(fā)布《關(guān)于上市公司股權(quán)分置改革試點(diǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，意味著中國(guó)股權(quán)分置改革邁出了積極穩(wěn)妥的第一步。
暢通外匯交易渠道；
同時(shí)為將來(lái)人民幣逐步走向完全可兌換提供了試驗(yàn)平臺(tái)。
此外，為推動(dòng)保險(xiǎn)資金直接投資股票市場(chǎng)，在2004年出臺(tái)《保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資者股票投資管理暫行辦法》的基礎(chǔ)上，保監(jiān)會(huì)會(huì)同相關(guān)部門(mén)在今年上半年發(fā)布了一系列配套文件，對(duì)保險(xiǎn)資金直接進(jìn)入證券市場(chǎng)投資的相關(guān)問(wèn)題作出了明確規(guī)定，使保險(xiǎn)資金入市進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。6月，又允許保險(xiǎn)外匯資金投資中國(guó)企業(yè)境外發(fā)行的股票，從而進(jìn)一步拓寬了保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道。
其次，要大力培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者，發(fā)展金融衍生產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)多樣化需求；
第三，要加強(qiáng)基礎(chǔ)性制度和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為金融市場(chǎng)發(fā)展提供良好的法律、技術(shù)環(huán)境；
最后，要加強(qiáng)金融市場(chǎng)監(jiān)督管理，保證貨幣政策順利實(shí)施，維護(hù)金融市場(chǎng)秩序。
金融時(shí)報(bào)2005.08.16
中國(guó)房地產(chǎn)金融全面解讀及企業(yè)融資之道
中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告
房地產(chǎn)金融專員崗位職責(zé)
金融調(diào)研報(bào)告
金融實(shí)習(xí)報(bào)告
房地產(chǎn)金融心得篇二
做每個(gè)項(xiàng)目大家都要同心協(xié)力，相互配合、相互協(xié)調(diào)，必須有一個(gè)共同的價(jià)值觀，領(lǐng)導(dǎo)者的指揮協(xié)調(diào)要有力，最有代表性的項(xiàng)目就是最后的過(guò)電網(wǎng)，寓意是隊(duì)員在緊急的情況下，采取正確的措施以確保每個(gè)隊(duì)員能順利脫離險(xiǎn)境。全員通過(guò)，難度真的很大，在第一輪過(guò)到三分之二的時(shí)候，有隊(duì)員竟一不留神又觸到電網(wǎng)了，又得重做，有的隊(duì)員過(guò)去之后很激動(dòng)，竟發(fā)出聲音“好”，結(jié)果全軍覆沒(méi)，重做，有的隊(duì)員自我約束力不強(qiáng)，因?yàn)橐粋€(gè)人的疏忽，我們又的重做…。。過(guò)到最后，還剩一個(gè)人的時(shí)候，是最困難的時(shí)候，一不小心又碰到電網(wǎng)了，當(dāng)時(shí)的選擇要么重來(lái)，要么總指揮做50個(gè)俯臥撐，總指揮義無(wú)反顧的選擇了50個(gè)俯臥撐，看著總指揮一次又一次的艱難的做著俯臥撐，汗水濕透了全身，心里是那么的心酸。又是關(guān)鍵的時(shí)刻，最后一個(gè)隊(duì)員放松自己，一切隨著他們無(wú)聲的安排。在一陣掌聲中，她睜開(kāi)了雙眼，那一刻，我們每個(gè)人都很激動(dòng)。這個(gè)階段可以說(shuō)是痛苦的一個(gè)階段。這個(gè)項(xiàng)目告訴我們，作為一個(gè)集體，團(tuán)結(jié)就是力量，只要心往一處使，什么困難都可以迎仞而解。當(dāng)然強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)，合理計(jì)劃，嚴(yán)密組織，團(tuán)結(jié)協(xié)作、嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)我們完成集體任務(wù)是多么的重要。在這其中，也暴露出我們很多的'弱點(diǎn)，剛開(kāi)始對(duì)制度要求不嚴(yán)格，很多人不重視小細(xì)節(jié)，態(tài)度不端正，意見(jiàn)不統(tǒng)一，最終造成走了不少?gòu)澛贰?BR> 因此團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)者的果斷合理地規(guī)劃及團(tuán)隊(duì)隊(duì)員對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者的服從也是至關(guān)重要的，在我們的實(shí)際工作中，每一項(xiàng)工作任務(wù)的完成，都需要我們制訂合理的工作計(jì)劃，根據(jù)職責(zé)合理的分工，在實(shí)施過(guò)程中，一定要仔細(xì)考慮問(wèn)題點(diǎn)和難點(diǎn)，找出對(duì)應(yīng)的解決方法，同時(shí)每個(gè)成員一定要服從領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格執(zhí)行下達(dá)的任務(wù)和使命，只有這樣才能保證我們集體任務(wù)的順利完成；對(duì)困難估計(jì)不夠，準(zhǔn)備不足以及思維模式的束縛也是導(dǎo)致我們項(xiàng)目失敗的原因。日常工作中，我們也會(huì)經(jīng)常遇到看似簡(jiǎn)單的問(wèn)題，以慣有的思維去準(zhǔn)備，當(dāng)現(xiàn)實(shí)情況與想象中不同時(shí)，我們由于準(zhǔn)備不足，容易造成混亂，極其被動(dòng)。這就要求我們?cè)诮鉀Q一個(gè)問(wèn)題時(shí)，一定要全面思考、認(rèn)真準(zhǔn)備，在碰到意外出現(xiàn)時(shí)才能從容應(yīng)對(duì)。同時(shí)，在出現(xiàn)混亂、被動(dòng)的情況下，大家一定要冷靜，團(tuán)結(jié)，要相互鼓勵(lì)，積極探索，通過(guò)集體的力量找到解決問(wèn)題的方法。
體會(huì)最深的就是自己在做吞火項(xiàng)目時(shí)，感覺(jué)真的有些力不從心，嚇的眼淚在眼圈上，覺(jué)得自己不行，這時(shí)當(dāng)看到對(duì)友的鼓勵(lì)，隊(duì)長(zhǎng)的目光都變成壓力的時(shí)候，就不得不有一種豁出去的感覺(jué)。最后自己順利的吞滅了火苗，回過(guò)頭才發(fā)現(xiàn)遇到困難并不可怕，怕的是缺少勇氣和信心。感觸最深的就是其實(shí)每個(gè)人內(nèi)心深處都是渴望別人幫助和鼓勵(lì)的。無(wú)論這個(gè)人多么強(qiáng)，多么封閉內(nèi)心都有這種潛意識(shí)的。這個(gè)吞火項(xiàng)目也告訴我們，挑戰(zhàn)自我，沒(méi)有不可能的事，不要輕易“不”，要重新認(rèn)識(shí)自我，超越自我。所以在今后的工作中對(duì)同事善意的贊美和鼓勵(lì)非常重要。也許你不經(jīng)意的一次鼓勵(lì)對(duì)別人會(huì)產(chǎn)生莫大的鼓舞。
在訓(xùn)練中，我們?nèi)〉煤贸煽?jī)，得益于團(tuán)隊(duì)成員都有強(qiáng)烈的集體榮譽(yù)感。通過(guò)完成一個(gè)集體項(xiàng)目，我們手牽手，心連心，充分發(fā)揮集體的智慧，個(gè)人的潛能都有效發(fā)揮出來(lái)了。
總之，通過(guò)這次魔鬼訓(xùn)練活動(dòng)，增強(qiáng)了我的自信心，同時(shí)也磨練了我戰(zhàn)勝困難的能力，增強(qiáng)了對(duì)團(tuán)隊(duì)的參與意識(shí)和責(zé)任心，我想，通過(guò)這次魔鬼訓(xùn)練，在今后的工作和生活中會(huì)有很大的幫助，因?yàn)槿松牡缆肥乔鄣?、漫長(zhǎng)的。一次培訓(xùn)不能解決更多的問(wèn)題，只是對(duì)你的工作和生活起模范帶領(lǐng)作用。但他告戒我們，愿我們?cè)诮窈蠊ぷ骱蜕钪懈鼞?yīng)團(tuán)結(jié)，堅(jiān)強(qiáng)地發(fā)展下去。相信，今天的訓(xùn)練，給了我明天美好的憧憬。
房地產(chǎn)金融心得篇三
在一年忙碌的工作中，不知不覺(jué)有臨近了一年的尾聲，在房地產(chǎn)的工作年齡又要加一年，仔細(xì)回想起來(lái)，這是我加入__房地產(chǎn)的第三年了，每一年都會(huì)有不同程度的進(jìn)步，每一年都會(huì)有不同程度的考驗(yàn)，但是這一年卻是我最值得紀(jì)念的一年，在今年我的銷售業(yè)績(jī)水平達(dá)到了自己不敢想象的高度，成為了我們房地產(chǎn)公司眾多銷售中榜首，在這三年里，我從一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)一問(wèn)三不知的門(mén)外漢，成為了一名資深且優(yōu)秀的銷售，而今年則是我職業(yè)生涯上最為重要的一年，現(xiàn)在就針對(duì)我的個(gè)人工作而言，做了以下年終工作總結(jié)：
我一直堅(jiān)信一句話，“學(xué)無(wú)止境”，對(duì)于任何一件事都是如此，如果你滿足于自己當(dāng)前的成績(jī)，停滯不前的話，那么等待你的只有被別人超越、被別人取代，卻什么也做不了，“三人行必有我?guī)熝伞?，別人身上肯定會(huì)有你能學(xué)習(xí)的地方，就看你愿不愿意去發(fā)現(xiàn)，去虛心請(qǐng)教學(xué)習(xí)，我敢說(shuō)就算是公司的保潔阿姨，在她身上也有我未曾擁有的東西。我一直保持著一顆向上的心，我們做銷售的，每天所接觸到的人各種各樣的，他們是你的客戶，如果連他們都覺(jué)得你存在著問(wèn)題，而你又不當(dāng)回事，那你只能算最低級(jí)的銷售，客戶的意見(jiàn)是最為重要的，我們服務(wù)于他們，就要做到他們眼中的完美，而不是我們自己覺(jué)得自己很好了，就是很好了。
這這一年里，我可以說(shuō)是賺的腰纏萬(wàn)貫的，我總計(jì)賣出別墅房6套，精品房42套，毛坯房46套，樓道房35套等等，可能是你們業(yè)績(jī)的兩倍，因?yàn)橐惶讋e墅就夠我兩個(gè)月不工作的'了，但是我卻沒(méi)有沾沾自喜，因?yàn)槲腋鷣G的客戶仍然存在，明明剛開(kāi)始非常有購(gòu)買意向的，我們直接也幾乎談妥了，但是到最后說(shuō)不買了就不買了，有說(shuō)自己破產(chǎn)的，也有說(shuō)自己最近資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)的等等，這是我一年中最值得反思的地方，我相信在我們公司眾多銷售中人才濟(jì)濟(jì)，有的銷售一單都沒(méi)跟丟過(guò)，這是我應(yīng)該向你們學(xué)習(xí)的地方。
房地產(chǎn)金融心得篇四
xx年10月，公司的另一個(gè)樓盤(pán)----盛世藍(lán)庭如期進(jìn)駐，我被調(diào)至盛世藍(lán)庭項(xiàng)目部。經(jīng)過(guò)這三個(gè)項(xiàng)目的洗禮，也讓我從中學(xué)到了很多，各方面都有所提高。新的項(xiàng)目，新的起點(diǎn)，我把公司領(lǐng)導(dǎo)交給我的每一項(xiàng)工作都當(dāng)作是個(gè)人工作經(jīng)驗(yàn)積累的寶貴機(jī)會(huì)，圓滿地完成工作任務(wù)是我的目標(biāo)。
在xx年度本項(xiàng)目部的銷售額并不理想。上半年樓市銷售暢旺，樓價(jià)也持續(xù)飚升，但下半年由于政府的各項(xiàng)政策陸續(xù)出臺(tái)和銀行收緊放貸要求，令整個(gè)樓市急劇降溫，使得銷售工作艱難重重，也是我從事本行以來(lái)最為嚴(yán)峻的一段時(shí)期。而本案做為地理位置優(yōu)越純住宅定位，同做為一種投資型住房，在宏觀金融政策沖擊下，使得同期的銷售業(yè)績(jī)大大的萎縮。
在過(guò)去一年中的銷售工作主要是以本項(xiàng)目的住宅為主，通過(guò)前期對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)、居民消費(fèi)習(xí)慣、接受房?jī)r(jià)情況等深入了解，并結(jié)合本項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，制定出一套適用于本項(xiàng)目的可行性營(yíng)銷方案。并通過(guò)公司全體同仁的共同努力，從正式進(jìn)駐本案起直至本月，本項(xiàng)目為尾盤(pán)銷售，同時(shí)銷售難度較大，不會(huì)象剛開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目一樣大量銷售，客戶來(lái)訪問(wèn)量太少，從進(jìn)駐到今年12月下旬有記載的客戶訪問(wèn)記錄有400組來(lái)電20共完成銷售金額2157856元基本上完成公司預(yù)定的指標(biāo)。
本項(xiàng)目之前的一些瑣事也是導(dǎo)致產(chǎn)品進(jìn)入淡季區(qū)很淡的一大因素。房產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，戶型設(shè)計(jì)過(guò)大或不合理，價(jià)錢(qián)偏高，很多人也采取了隔暗觀火。每一階段都能對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷售起到一個(gè)促進(jìn)的作用，但事實(shí)與計(jì)劃還有一定的差距，原計(jì)劃三個(gè)月內(nèi)開(kāi)好水電開(kāi)戶都向后延遲了若干個(gè)月，因此，無(wú)形當(dāng)中對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷售也造成了一定的影響，樓盤(pán)自身因素由于受到規(guī)劃的影響，本項(xiàng)目在同等住宅小區(qū)相比還存在一些差距，如樓間距小、無(wú)小區(qū)環(huán)境、水壓、水電開(kāi)戶、樓梯、貸款問(wèn)題等等。特別是貸款問(wèn)題，在同等條件下，貸款客戶在選擇我們樓盤(pán)時(shí)要比購(gòu)買其他小區(qū)的住房首付比例高出10%，同期存款利率也將提高許多。因此，在無(wú)形當(dāng)中也增加購(gòu)房者的資金壓力。
不過(guò)由于受到整體環(huán)境的影響，原先公司預(yù)定的價(jià)格體系與現(xiàn)市場(chǎng)行情相比較已有了很大的變化，目前單從單價(jià)上看我們的價(jià)格似乎還有一定優(yōu)勢(shì)，無(wú)形中為樓盤(pán)的銷售起到了促進(jìn)的作用。
有待改進(jìn)的幾個(gè)方面
工作沒(méi)有一個(gè)明確的目標(biāo)和詳細(xì)的計(jì)劃，沒(méi)有養(yǎng)成一個(gè)寫(xiě)工作總結(jié)和計(jì)劃的習(xí)慣，銷售工作處于放任自流的狀態(tài)，從而經(jīng)發(fā)銷售工作沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的管理，工作時(shí)間沒(méi)有合理的分配，工作局面混亂等種不良的后果。
工作責(zé)任心和工作計(jì)劃性不強(qiáng)，業(yè)務(wù)能力還有待提高。
在銷售旺季時(shí)，成交額比之前低，沒(méi)有做好帶頭作用，在銷售困境中沒(méi)有表現(xiàn)自已銷售能力的一面。有些工作情況沒(méi)有第一時(shí)間匯報(bào)上級(jí)，造成一定的麻煩。
溝通不夠深入。我們?cè)谂c客戶溝通的過(guò)程中，不能把我們的樓盤(pán)的信息直接傳達(dá)到客戶，了解客戶的真正想法和意圖。
在客觀總結(jié)成績(jī)和經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，我也清醒地認(rèn)識(shí)到，我們的工作中還存在許多問(wèn)題和不足，主要是業(yè)務(wù)水平待未提高和各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行力度不夠。
我們應(yīng)該勇于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，總結(jié)問(wèn)題這樣可以提高我們的綜合素質(zhì)，在工作中就能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題總結(jié)并能提出自己的看法和建議，這樣業(yè)務(wù)能力就能提高到一個(gè)新的檔次。
加強(qiáng)學(xué)習(xí)，運(yùn)用到實(shí)際工作中。本著回顧過(guò)去，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找處不足，豐富自己。
在此段期間很感謝公司領(lǐng)導(dǎo)的體諒和教導(dǎo)，總結(jié)一年來(lái)的工作，自己的工作仍存在很多問(wèn)題和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他同事學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，在以后的工作中，我會(huì)及時(shí)加以改正，取的更好的業(yè)績(jī)。
1、“堅(jiān)持到底就是勝利”堅(jiān)持不懈，不輕易放棄就能一步步走向成功，雖然不知道幾時(shí)能成功，但能肯定的是我們正離目標(biāo)越來(lái)越近。有了頑強(qiáng)的精神，于是事半功倍。持續(xù)的工作，難免會(huì)令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困難的時(shí)候，再堅(jiān)持一下也就過(guò)去了；同樣在銷售中客人提出各種各樣的異議，放棄對(duì)客戶解釋的機(jī)會(huì)，客戶就流失了；而再堅(jiān)持一下、說(shuō)服一下也就成交了。往往希望就在于多打一個(gè)電話，多一次溝通。同時(shí)堅(jiān)持不懈的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)知識(shí)，讓自己過(guò)硬的專業(yè)素養(yǎng)從心地打動(dòng)客戶。
2、學(xué)會(huì)聆聽(tīng)，把握時(shí)機(jī)。不做作，以誠(chéng)相待，客戶分辯的出真心假意。得到客戶信任，客戶聽(tīng)你的，反之，你所說(shuō)的一切，都將起到反效果。了解客戶需求。第一時(shí)間了解客戶所需要的，做針對(duì)性講解，否則，所說(shuō)的一切都是白費(fèi)時(shí)間。推薦房源要有把握，了解所有的房子，包括它的優(yōu)劣勢(shì)，做到對(duì)客戶的所有問(wèn)題都有合理解釋，但對(duì)于明顯硬傷，則不要強(qiáng)詞奪理，任何東西沒(méi)有完美的，要使客戶了解，如果你看到了完美的，那必定存在謊言。
3.銷售技巧最基本的就是在接待當(dāng)中，始終要保持熱情。銷售工作就是與人打交道，需要專業(yè)的溝通技巧，這使銷售成為充滿挑戰(zhàn)性的工作。對(duì)待客戶要一視同仁，不能嫌貧愛(ài)富，不分等級(jí)的去認(rèn)真對(duì)待每一位客戶，我們的熱情接待使他對(duì)我們的樓盤(pán)也充滿了好感，那么我們的目的也就達(dá)到了。
4.和客戶交流的時(shí)候不要自己滔滔不絕的說(shuō)話，好的銷售人員必然是個(gè)好聽(tīng)眾，通過(guò)聆聽(tīng)來(lái)了解客戶的需求，是必要條件；同時(shí)也應(yīng)該是個(gè)心理學(xué)家，通過(guò)客戶的言行舉止來(lái)判斷他們內(nèi)心的想法，是重要條件；更應(yīng)該是個(gè)談判專家，在綜合了各方面的因素后，要看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，一針見(jiàn)血的，點(diǎn)中要害，這是成交的關(guān)鍵因素。
5.機(jī)會(huì)是留給有準(zhǔn)備的人：在接待客戶的時(shí)候，我們的個(gè)人主觀判斷不要過(guò)于強(qiáng)烈，像“一看這個(gè)客戶就知道不會(huì)買房”“這客戶太刁，沒(méi)誠(chéng)意”等主觀意識(shí)太強(qiáng)，導(dǎo)致一些客戶流失，對(duì)一些意向客戶溝通的不夠好，使得這些客戶到別的樓盤(pán)成交，對(duì)客戶不夠耐心，溝通的不夠好，對(duì)客戶沒(méi)有及時(shí)的追蹤導(dǎo)致失去客戶等等。還是那句老話，機(jī)會(huì)只留給有準(zhǔn)備的人。
6.做好客戶的登記，及進(jìn)行回訪跟蹤。記住客戶的姓名。可能客戶比較多，不一定能夠記得所有的客戶姓名，但是，如果在你的客戶第二次來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)候，你能夠立刻報(bào)出他的姓名，客戶會(huì)覺(jué)得你很重視他，也能表現(xiàn)出你的專業(yè)態(tài)度。不妨去強(qiáng)化記憶一下，實(shí)際上在每次接待完客戶以后多想想接待過(guò)程，再加上平時(shí)的回訪工作，你是可以記得的，至少是他的姓氏！
7.常約客戶過(guò)來(lái)看看房，了解我們的樓盤(pán)。針對(duì)客戶的一些要求，為客戶選擇幾個(gè)房型，使客戶的選擇性大一些。多從客戶的角度想問(wèn)題，這樣可以針對(duì)性的進(jìn)行化解，為客戶提供最適合他的房子，讓客戶覺(jué)得你是真的為他著想，可以放心的購(gòu)房。
8.提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)及最新的動(dòng)態(tài)。在面對(duì)客戶的問(wèn)題就能游刃有余，樹(shù)立自己的專業(yè)性，同時(shí)也讓客戶更加的信任自己，這樣對(duì)我們的樓盤(pán)也更有信心?？蛻粝蚰阕稍儤潜P(pán)特點(diǎn)、戶型、價(jià)格等等的時(shí)候，一問(wèn)三不知，客戶就根本不會(huì)買你推薦的樓盤(pán)。
9.運(yùn)用銷售技巧。對(duì)待意向客戶，他猶豫不決，這樣同事之間可以互相制造購(gòu)買氛圍，適當(dāng)?shù)谋瓶蛻舯M快下定。凡事心急人不急沉著應(yīng)戰(zhàn)也許客戶就要成交了，但是由于一些小小的原因，會(huì)讓他遲遲不肯簽約，這個(gè)時(shí)候是千萬(wàn)不能著急的，因?yàn)槟惚憩F(xiàn)出越急躁的態(tài)度，客戶越是表示懷疑。你可以很親切地問(wèn)一下客戶還有什么需要解決的問(wèn)題，然后再細(xì)心地和他溝通，直到最后簽約。當(dāng)然，在解釋的時(shí)候，所要表現(xiàn)出來(lái)的態(tài)度就是沉著，冷靜，并且沒(méi)有太過(guò)于期待客戶能夠成交。
11.這次沒(méi)成功，立即約好下次見(jiàn)面的日期。我們的銷售并不能夠做到百發(fā)百中，每次新客戶過(guò)來(lái)都能成交。畢竟現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是不會(huì)出現(xiàn)這樣好的結(jié)局的。假設(shè)這次沒(méi)有能夠現(xiàn)場(chǎng)定房成功，那么在客戶要離開(kāi)的時(shí)候，不妨試著與他約定下次來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的日期，這樣你可以更加了解客戶的需求，也可以幫助你確定客戶的意向程度。
12.承諾不能如期做到,在營(yíng)銷行業(yè)有一句話：“80%的客戶是建立在20%老客戶的基礎(chǔ)上”。房地產(chǎn)銷售亦是如此，作為商品房產(chǎn)品，老客戶的推動(dòng)作用更是不容忽視。而想使老客戶能帶動(dòng)銷售，除了產(chǎn)品自身品質(zhì)過(guò)硬吸引客戶之外，還需要很好的口碑宣傳和整個(gè)開(kāi)發(fā)公司在老百姓心目中的形象。
13.保持良好的心態(tài)。每個(gè)人都有過(guò)狀態(tài)不好的時(shí)候，積極、樂(lè)觀的銷售員會(huì)將此歸結(jié)為個(gè)人能力較差，整理、經(jīng)驗(yàn)的不完善，把此時(shí)作為必經(jīng)的磨練的過(guò)程，他們樂(lè)意不斷向好的方向改進(jìn)和發(fā)展，而消極、悲觀的銷售員則怪罪于機(jī)遇和時(shí)運(yùn)，總是抱怨，等待與放棄！龜兔賽跑的寓言，不斷地出現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，兔子傾向于機(jī)會(huì)導(dǎo)向，烏龜總是堅(jiān)持核心競(jìng)爭(zhēng)力?，F(xiàn)實(shí)生活中，也像龜兔賽跑的結(jié)局一樣，不斷積累核心競(jìng)爭(zhēng)力的人，最終會(huì)贏過(guò)追逐機(jī)會(huì)的人。人生有時(shí)候像爬山，當(dāng)你年輕力壯的時(shí)候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機(jī)會(huì)就想跳槽、抄捷徑；一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經(jīng)驗(yàn)的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅(jiān)信只要方向正確，方法正確，一步一個(gè)腳印，每個(gè)腳步都結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地踏在前進(jìn)的道路上，反而可以早點(diǎn)抵達(dá)終點(diǎn)。如果靠的是機(jī)會(huì)，運(yùn)氣總有用盡的一天。所以一直以來(lái)我堅(jiān)持著做好自己能做好的事，一步一個(gè)腳印踏踏實(shí)實(shí)的堅(jiān)定的向著我的目標(biāo)前行。
14.售樓人員要有正確的判斷力，要能找出你要服務(wù)的客戶。通常的做法是，可以對(duì)客戶做一下評(píng)估，確保他們是可以做出購(gòu)買決策的人。
15.銷售人員給客戶第一印象至關(guān)重要，所以中國(guó)臺(tái)灣的房地產(chǎn)銷售公司老板允許自己的銷售人員在上班時(shí)間去理發(fā)店也就不足為奇了。真正的專業(yè)售樓人員對(duì)說(shuō)什么把握得極準(zhǔn)，而且能夠吸引客戶聽(tīng)下去。是客戶感覺(jué)到你非常真誠(chéng)，而不是夸夸其談，如果能做到這一點(diǎn)，你就成功了一半。所以，作為售樓人員，要鍛煉出這種本領(lǐng)，成功地推銷自己。
16.目前，很多商品房延遲交房，施工質(zhì)量問(wèn)題投訴日益增多，如果你的開(kāi)發(fā)商很有實(shí)力且守信譽(yù)，這方面做得比較好，那么就套十分自豪地向客戶推銷你的開(kāi)發(fā)商，這樣，可以讓客戶感到更安心，更可靠，更踏實(shí)，也會(huì)使公司的形象牢牢地記在他的腦海里。
17.售樓人員要滿懷熱情和激情地推銷，因?yàn)檎嬲\(chéng)和熱情是很容易感染人的，千萬(wàn)不要讓客戶認(rèn)為你是在泛泛而談。你至少可以找一個(gè)絕妙的理由，并說(shuō)服他考慮購(gòu)買，可以說(shuō)“這是開(kāi)盤(pán)價(jià)，過(guò)兩天就要漲價(jià)了”、“只優(yōu)惠十套”，說(shuō)話要簡(jiǎn)潔，并機(jī)智地加以運(yùn)用，不要讓客戶認(rèn)為你是在下套讓他去鉆，不然的話，潛在客戶不會(huì)認(rèn)真考慮你所說(shuō)的話，如果客戶可以考慮的話，你就可以帶他參觀樣板房或現(xiàn)場(chǎng)介紹了。
18.聰明的售樓人員會(huì)做一個(gè)開(kāi)場(chǎng)白，大略講解一下，然后再正式介紹。當(dāng)客戶覺(jué)得能了解新鮮有趣的信息時(shí)，就會(huì)愿意花時(shí)間去聽(tīng)，給客戶詳盡的信息，突出樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)和獨(dú)到之處，做個(gè)好的演員，背好臺(tái)詞，設(shè)計(jì)你的一舉一動(dòng)，包括客戶一進(jìn)售樓處講些什么，在參觀樣板房的路上講些什么，現(xiàn)場(chǎng)講些什么等等。一切努力都只為一個(gè)目標(biāo)：向客戶推銷你的樓盤(pán)。
19.客戶買房不僅僅是滿足基本居住功能的需要，是因?yàn)樗€看到了除此之外附帶的高附加值。你在向客戶介紹你的樓盤(pán)時(shí)，就應(yīng)該清晰無(wú)誤地告訴客戶，樓盤(pán)超值超在什么地方，因此，你得掌握將價(jià)值或超值的概念融入你的樓盤(pán)介紹中。
20.要想讓客戶現(xiàn)在就購(gòu)買你的樓盤(pán)，就必須熟練地運(yùn)用銷售技巧——制造緊迫感。緊迫感來(lái)自兩個(gè)因素：現(xiàn)在買的理由以及投資回報(bào)。要制造緊迫感，首先應(yīng)讓客戶想要你的東西，否則就不可能有緊迫感。
21.你無(wú)法成功將產(chǎn)品推銷給每個(gè)人，但肯定能、也應(yīng)該能讓每個(gè)人都明了你的銷售建議。這時(shí)，你應(yīng)相干客戶再次陳述樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)，高附加值以及優(yōu)惠條件。另外，還要說(shuō)一下發(fā)展商是如何的可靠和穩(wěn)定，以及相應(yīng)的實(shí)力，一展你的本領(lǐng)，才干和學(xué)識(shí)，言簡(jiǎn)意賅地說(shuō)明購(gòu)買程序和有關(guān)交易條款注意事項(xiàng)等。
22.成交是你精心運(yùn)籌、周密安排、專業(yè)推銷、辛勤努力的必然結(jié)果。當(dāng)客戶已來(lái)看過(guò)幾次，足以讓他做出明知購(gòu)買決策時(shí)，隨時(shí)都可能拍板成交。此刻，就是決定“買”還是“不買”的時(shí)候了，如果你使客戶信服了，并成功地運(yùn)用上述要素，成交的可能性就有80%了。
總之，我在工作中所經(jīng)歷的酸、甜、苦、辣也將成為我日后工作中的寶貴經(jīng)驗(yàn)。應(yīng)該說(shuō)這一年付出了不少，也收獲了很多，我自己感到成長(zhǎng)了，也逐漸成熟了。我不敢說(shuō)自己的工作做得十全十美，但我認(rèn)為：前面的路，不管是一馬平川還是艱難險(xiǎn)阻，只要頑強(qiáng)地走過(guò)去，就會(huì)獲得寶貴的經(jīng)驗(yàn)。也正因?yàn)槿绱?，我在?shí)踐中不斷摸索、總結(jié)、得出經(jīng)驗(yàn)，相信這些經(jīng)驗(yàn)，終將成為我一生寶貴的財(cái)富。
xx年工作展望
加強(qiáng)業(yè)務(wù)能力及提高水業(yè)務(wù)水平，補(bǔ)充能量，為迎接下一個(gè)挑戰(zhàn)做好準(zhǔn)備。有錯(cuò)改之，無(wú)則加勉。展望xx年我會(huì)按公司的發(fā)展要求更加努力充實(shí)自己，積極配合上級(jí)的工作，爭(zhēng)取更上一個(gè)新臺(tái)階。
最后預(yù)祝公司明天更輝煌！
房地產(chǎn)金融心得篇五
到今天三個(gè)月試用期已滿，根據(jù)公司的規(guī)章制度，現(xiàn)申請(qǐng)轉(zhuǎn)為公司正式員工。我于--年-月-日成為公司的試用員工，根據(jù)公司的需要，目前在--公司傳媒部門(mén)擔(dān)任銷售專員一職，負(fù)責(zé)傳媒部門(mén)銷售助理的工作。雖然到--傳媒公司只有短短幾個(gè)月的時(shí)間，但從來(lái)公司的第一天開(kāi)始，我就把自己融入到--傳媒這個(gè)團(tuán)隊(duì)中來(lái)了。
本人工作認(rèn)真、細(xì)心且具有較強(qiáng)的'責(zé)任心和進(jìn)取心，勤勉不懈，具有工作熱情;性格開(kāi)朗，樂(lè)于與他人溝通，有很強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力;責(zé)任感強(qiáng)，確實(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交付的工作，和公司同事之間能夠通力合作，關(guān)系相處融洽而和睦，配合各部門(mén)負(fù)責(zé)人成功地完成各項(xiàng)工作。
作為一個(gè)應(yīng)屆畢業(yè)生，初來(lái)公司，曾經(jīng)很擔(dān)心不知該怎么與人共處，該如何做好工作;但是公司寬松融洽的工作氛圍、團(tuán)結(jié)向上的企業(yè)文化，讓我很快完成了從學(xué)生到職員的轉(zhuǎn)變。
現(xiàn)將這幾個(gè)月試用期間的工作和學(xué)習(xí)情況總結(jié)如下：
一、試用期期間工作
在實(shí)習(xí)期間，我是在傳媒部門(mén)學(xué)習(xí)工作的。傳媒部門(mén)的業(yè)務(wù)是我以前從未接觸過(guò)的，雖然和我的專業(yè)知識(shí)有聯(lián)系，可也有一定的差距;但是在部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)和同事的耐心指導(dǎo)下，使我在較短的時(shí)間內(nèi)適應(yīng)了公司的工作環(huán)境，也熟悉了公司和部門(mén)的整個(gè)操作流程。在本部門(mén)的工作中，我一直嚴(yán)格要求自己，認(rèn)真及時(shí)做好領(lǐng)導(dǎo)布置的每一項(xiàng)任務(wù);專業(yè)和非專業(yè)上不懂的問(wèn)題虛心向同事學(xué)習(xí)請(qǐng)教，不斷提高充實(shí)自己，希望能盡早獨(dú)擋一面，為公司做出更大的貢獻(xiàn)。當(dāng)然，初入職場(chǎng)，難免出現(xiàn)一些小差小錯(cuò)需領(lǐng)導(dǎo)指正;但前事之鑒，后事之師，這些經(jīng)歷也讓我不斷成熟，在處理各種問(wèn)題時(shí)學(xué)著考慮得更全面，杜絕類似失誤的發(fā)生。在此，我要特地感謝部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)和同事對(duì)我的入職指引和幫助，感謝他們對(duì)我工作中出現(xiàn)的失誤的提醒和指正。
二、業(yè)務(wù)方面的工作
1、--段項(xiàng)目
在子夜時(shí)段準(zhǔn)備初期，內(nèi)容由房產(chǎn)信息變?yōu)榛閼傩畔?，在整個(gè)婚戀信息的產(chǎn)業(yè)鏈中，首先將夜間時(shí)段的切入點(diǎn)確定為婚介行業(yè)，我是主要負(fù)責(zé)線上的市場(chǎng)調(diào)研工作。了解到南京婚介行業(yè)的分布情況，并匯總了各大婚介公司的相關(guān)資料，同時(shí)對(duì)婚介行業(yè)的政策法規(guī)進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)研，了解到國(guó)家對(duì)婚介行業(yè)的要求，對(duì)銷售組調(diào)研具有一定幫助。除了針對(duì)婚介公司調(diào)研之外，還對(duì)婚介產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)公司進(jìn)行了調(diào)研，如婚紗影樓、婚慶禮儀、蜜月游等，形成了一些匯總資料。
通過(guò)對(duì)收集到的資料進(jìn)行整理分析，得出從一個(gè)容易入手且是熱點(diǎn)的項(xiàng)目入手，因此對(duì)欄目的內(nèi)容和形式有了較大的調(diào)整。最后敲定欄目?jī)?nèi)容為職介單位實(shí)用性強(qiáng)的用工崗位信息。
隨著時(shí)間在一點(diǎn)點(diǎn)流逝，九月份，子夜時(shí)段欄目的內(nèi)容和形式已經(jīng)確定，到現(xiàn)在與電視臺(tái)合同的簽訂已經(jīng)完成，與--招聘以及制作公司的深入工作也正在順利進(jìn)行，宣傳工作也在進(jìn)一步跟進(jìn)。在南京的生活頻道，《職業(yè)早安排》欄目將于--號(hào)開(kāi)播，同時(shí)其他頻道也要把百姓關(guān)注的熱點(diǎn)信息搬上銀幕，把《都市夜航》打造成一個(gè)綜合的品牌欄目。按照國(guó)盾公司的總體規(guī)劃進(jìn)行運(yùn)作。為收集信息和建立平臺(tái)打造堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
2、--項(xiàng)目
根據(jù)傳媒確定的調(diào)研目標(biāo)，前期我主要負(fù)責(zé)針對(duì)華泰現(xiàn)狀和證券行業(yè)的調(diào)研工作。
3、--媒體項(xiàng)目
隨著“商務(wù)領(lǐng)航——政企e通”項(xiàng)目的全面啟動(dòng)，針對(duì)政企e通的宣傳方面，我參與了在ca的政企e通的媒體溝通會(huì)，與--平面媒體經(jīng)濟(jì)方面的記者建立初步關(guān)系，與--一起關(guān)于督促快報(bào)記者在快報(bào)上發(fā)表關(guān)于政企e通的宣傳稿。現(xiàn)代快報(bào)已發(fā)表完成。
經(jīng)過(guò)這幾個(gè)月，我現(xiàn)在已經(jīng)熟悉了公司的工作環(huán)境，從整體上能夠把握公司的運(yùn)作流程。雖然還不能夠獨(dú)立處理公司或部門(mén)的一些具體項(xiàng)目業(yè)務(wù)，但是我相信這是一個(gè)需要積累的過(guò)程。所以鑒于這些不足之處，我在處理問(wèn)題的經(jīng)驗(yàn)方面還有待提高，團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力也需要進(jìn)一步增強(qiáng)，需要不斷繼續(xù)學(xué)習(xí)以提高自己業(yè)務(wù)能力。管理主要工作：我作為銷售組的一名成員，同時(shí)承擔(dān)了部門(mén)內(nèi)部的內(nèi)勤工作。
1、流程制定：配合--、--完成市場(chǎng)調(diào)研流程、電話拜訪流程、登門(mén)拜訪流程的制定。
2、年度計(jì)劃：參與傳媒年度計(jì)劃制定。從為年度計(jì)劃制定框架開(kāi)始，具體分為這幾塊：背景描述、傳媒--年目標(biāo)、現(xiàn)狀分析、實(shí)施策略、實(shí)施步驟、實(shí)施計(jì)劃、財(cái)務(wù)分析、所需的資源與支持。明確各項(xiàng)目的運(yùn)作目的，對(duì)年度計(jì)劃進(jìn)行修改。從--公司的規(guī)劃和傳媒的規(guī)劃出發(fā)，明確傳媒在國(guó)盾公司的定位。--年各項(xiàng)目的實(shí)施目標(biāo)。
3、部門(mén)會(huì)議會(huì)議紀(jì)要：前期完成了每次會(huì)議紀(jì)要的編寫(xiě)。每次的會(huì)議紀(jì)要，確定會(huì)議紀(jì)要的流程，可以提高會(huì)議開(kāi)展的效率，明確會(huì)議議題，能讓自己投入到會(huì)議的開(kāi)展中去。在整理會(huì)議紀(jì)要的時(shí)候，能提高自己的總結(jié)概括能力，對(duì)自己的工作任務(wù)、內(nèi)容等也有較深的認(rèn)識(shí)。
4、日?qǐng)?bào)匯總：前期完成了每天日?qǐng)?bào)的匯總工作。每天的日?qǐng)?bào)匯總，在看其他同事的日?qǐng)?bào)的時(shí)候，可以更明確地了解日?qǐng)?bào)該怎么寫(xiě)。同時(shí)整理發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和學(xué)習(xí)的內(nèi)容。
5、預(yù)算制定：前期完成每月辦公用品預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算的制定。
6、每日出勤表：完成了每天的出勤表的制定。
7、值日檢查：完成每天的值日檢查。
房地產(chǎn)金融心得篇六
總結(jié)不僅要回顧過(guò)去，還要展望未來(lái)。對(duì)當(dāng)前的形勢(shì)現(xiàn)狀與未來(lái)的發(fā)展我們還要進(jìn)行客觀深入的分析：
1、外界宏觀與微觀環(huán)境分析：行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)狀與動(dòng)向預(yù)測(cè)、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展、渠道組織與關(guān)系現(xiàn)狀、消費(fèi)者的滿意度和忠誠(chéng)度總體評(píng)價(jià)。
2、內(nèi)部環(huán)境分析。企業(yè)的戰(zhàn)略正確性和明晰性、企業(yè)在產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、品牌等資源方面的匹配程度。
3、自身現(xiàn)狀分析。自身的目標(biāo)與定位、工作思路和理念、個(gè)人素質(zhì)方面的'優(yōu)勢(shì)與差距。
通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀與未來(lái)的客觀分析，能夠更加清楚所面臨的困難和機(jī)遇。從而對(duì)困難有清醒的認(rèn)識(shí)和深刻的分析，找到解決困難的方法，對(duì)機(jī)遇有較強(qiáng)的洞察力，及早做好搶抓機(jī)遇的各項(xiàng)準(zhǔn)備。
沒(méi)有人會(huì)隨隨便便成功，每一個(gè)成功的后面都是付出的艱辛努力。認(rèn)真分析取得成績(jī)的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并使之得以傳承，是實(shí)現(xiàn)工作業(yè)績(jī)持續(xù)提升的前提和基礎(chǔ)。成績(jī)固然要全面總結(jié)，對(duì)于未來(lái)的展望更是要提升。在下半的工作中我還要加倍的努力，拜訪更多的客戶，更大程度的了解我們集團(tuán)的一體化服務(wù)，并且制定適合自己的任務(wù)標(biāo)的，同時(shí)改善自己的銷售成績(jī)，要做到：
2、新一年度工作的具體目標(biāo)：銷量目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)；
3、完成計(jì)劃的具體方法，與客戶關(guān)系親密程度加強(qiáng)、及時(shí)反映顧客的新資訊。
做到以上觀念上的宏觀展望規(guī)劃使我們成功的必經(jīng)之路，銷售行業(yè)正在不斷壯大，不能讓自己落伍，更不能讓自己淘汰，所以我把下半年當(dāng)做一個(gè)新開(kāi)始，努力做成功，完成目標(biāo)，讓自己成為最偉大的推銷員！
房地產(chǎn)金融心得篇七
在繁忙的工作中不知不覺(jué)又迎來(lái)了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為xxx企業(yè)的每一名員工，我們深深感到xxx企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，xxx人之拼搏的精神。
xx是xxx銷售部門(mén)的一名普通員工，剛到房產(chǎn)時(shí)，該同志對(duì)房地產(chǎn)方面的知識(shí)不是很精通，對(duì)于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，xx很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場(chǎng)。作為銷售部中的一員，該同志深深覺(jué)到自己身肩重任。作為企業(yè)的門(mén)面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時(shí)代表了一個(gè)企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自己的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，走在市場(chǎng)的前沿。經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的磨練，同志已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏動(dòng)蕩，公司于xx年與xx公司進(jìn)行合資，共同完成銷售工作。在這段時(shí)間，同志積極配合x(chóng)x公司的員工，以銷售為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，完成經(jīng)營(yíng)價(jià)格的制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為x月份的銷售高潮奠定了基礎(chǔ)。最后以xx個(gè)月完成合同額xx萬(wàn)元的好成績(jī)而告終。經(jīng)過(guò)這次企業(yè)的洗禮，從中得到了不少專業(yè)知識(shí)，使自己各方面都所有提高。
20xxx年下旬公司與xx公司合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對(duì)房屋的銷售。經(jīng)過(guò)之前銷售部對(duì)房屋執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等手段的鋪墊制造出x火爆場(chǎng)面。在銷售部，同志擔(dān)任銷售內(nèi)業(yè)及會(huì)計(jì)兩種職務(wù)。面對(duì)工作量的增加以及銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。在開(kāi)盤(pán)之際，該同志基本上每天都要加班加點(diǎn)完成工作。經(jīng)過(guò)一個(gè)多月時(shí)間的熟悉和了解，同志立刻進(jìn)入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數(shù)額巨大，在收款的過(guò)程中該同志做到謹(jǐn)慎認(rèn)真，現(xiàn)已收取了上千萬(wàn)的房款，每一筆帳目都相得益彰，無(wú)一差錯(cuò)。此外在此銷售過(guò)程中每月的工作總結(jié)和每周例會(huì)，該同志不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個(gè)月的時(shí)間將二期房屋全部清盤(pán)，而且一期余房也一并售罄，這其中與同志和其他銷售部成員的努力是分不開(kāi)的。
20xx年這一年是有意義的、有價(jià)值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會(huì)有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，占有一席之地。
房地產(chǎn)金融心得篇八
自20__年x月正式入職以來(lái)，在繁忙而充實(shí)的工作中，不知不覺(jué)迎來(lái)了20__年。轉(zhuǎn)眼間來(lái)到__地產(chǎn)集團(tuán)這個(gè)集體已經(jīng)近一年了，在這期間，經(jīng)歷了我們公司銷售人員專業(yè)培訓(xùn)，參加了__項(xiàng)目的銷售工作，加入到充滿熱情的銷售團(tuán)隊(duì)中，品味先進(jìn)、人性化的公司文化?；仡欉@段難忘的工作歷程，為了在新的一年當(dāng)中更好的投入到這充滿激情的工作當(dāng)中，對(duì)過(guò)去的一年做如下總結(jié)：
一、工作中還有很多不足，還要不斷的向同事們學(xué)習(xí)和借鑒不足
首先，作為一名20__年入職的的公司新人，而且對(duì)__的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著諸多的不了解。面對(duì)新的環(huán)境、新的項(xiàng)目，尤其對(duì)__項(xiàng)目非常陌生，從入職至今，一年時(shí)間里，邊學(xué)習(xí)公司、集體以及同事們的經(jīng)驗(yàn)，邊自己摸索適合自己的銷售方案，很多地方還存在或多或少的欠缺和不足，還需要更好的學(xué)習(xí)與自我完善。
其次，加入這個(gè)團(tuán)結(jié)進(jìn)步的集體時(shí)間尚短，很多優(yōu)秀的企業(yè)文化，豐富的企業(yè)底蘊(yùn)，還沒(méi)有更好的理解和融通，這需要我在今后的團(tuán)隊(duì)生活中，更好的體會(huì)和把握，豐富自己的知識(shí)，武裝自己的思想，將這個(gè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)秀的企業(yè)文化更好的發(fā)揮和利用在今后的銷售工作當(dāng)中。
二、熱忱的集體、激情的團(tuán)隊(duì)，成就了對(duì)于我自己的自我超越
作為銷售部中的一員，從我入職起就深深感到自己身負(fù)的重任，作為企業(yè)的窗口、公司的形象，自己的一舉一動(dòng)、一言一行也同時(shí)代表了一個(gè)企業(yè)的形象，因此激勵(lì)我從始至終不斷的自我的提高，不斷的高標(biāo)準(zhǔn)要求自己，不斷的克服自己的缺點(diǎn)發(fā)揮自己的長(zhǎng)處。并要在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上要求自己不斷加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)和武裝專業(yè)技能，做一個(gè)專業(yè)知識(shí)過(guò)硬、溝通協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、能夠吃苦耐勞、并具有良好團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神的優(yōu)秀銷售工作者。
從入職到20__年年末，我共銷售出住宅__套，總銷售__x萬(wàn)元，占總銷售套數(shù)的__%，并取得過(guò)其中x個(gè)月的月度銷售冠軍。但作為具有x年房地產(chǎn)銷售工作的老業(yè)務(wù)人員，雖然進(jìn)入公司時(shí)間較短，這樣的一組數(shù)字對(duì)于我個(gè)人而言，還是不夠滿意，希望在2019年度，會(huì)有所進(jìn)步，有所突破，更好的體現(xiàn)和實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。
三、強(qiáng)大的集團(tuán)企業(yè)作為后盾，帶給我更多的信心與熱情
新的環(huán)境帶來(lái)新的契機(jī)，但新的環(huán)境也帶來(lái)了自我的壓力，經(jīng)歷短短的公司專業(yè)培訓(xùn)后，在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷下，在同事的細(xì)心幫助下，我才能夠很快的熟悉我們__x的項(xiàng)目知識(shí)，和了解__房地產(chǎn)市場(chǎng)的形式。人性化的管理模式、通暢的部門(mén)銜接、熱情向上的團(tuán)隊(duì)精神……面對(duì)這些良好的工作環(huán)境，堅(jiān)定了我作為這個(gè)集體一員的信念，給予了我做好一名作為企業(yè)窗口的銷售工作者的信心，激發(fā)了我對(duì)于這樣一個(gè)集團(tuán)、一個(gè)企業(yè)、一個(gè)集體的熱愛(ài)。讓我在這個(gè)良好的空間中奮進(jìn)，歡暢淋漓的馳騁在銷售工作的舞臺(tái)上。
強(qiáng)大的企業(yè)實(shí)力、堅(jiān)實(shí)的資金基礎(chǔ)、優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，即使作為一名普通銷售工作者的我，也體會(huì)到無(wú)比的自信，使我在直接面對(duì)客戶群體的時(shí)候，能夠用我的這份自信去感染客戶，建立客戶對(duì)我們企業(yè)、我們項(xiàng)目的信心，更好的完成一個(gè)個(gè)銷售任務(wù)，更好的完成我們的銷售工作。
四、20__年的銷售工作情況
20__年這一年是有意義的、有價(jià)值的、有收獲的。x月的成功開(kāi)盤(pán)，使我們__x成為眾所周知的高檔項(xiàng)目，也是我們樹(shù)立品牌形象的起點(diǎn)。x期的項(xiàng)目全部銷售，給我們x期增加了很多信心，x期的成功銷售就給我們推向了又一個(gè)高峰別墅。
在近x個(gè)月的其它項(xiàng)目學(xué)習(xí)過(guò)程中，參觀了市內(nèi)的一些高檔項(xiàng)目，這使我們銷售團(tuán)隊(duì)都有不同程度的提高和新的認(rèn)識(shí)，不但開(kāi)闊了視野，而且更多的了解到高端項(xiàng)目的市場(chǎng)需求，和在目前的政策大環(huán)境下，高端項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，以及它的抗跌性和保值性。通過(guò)這些了解，結(jié)合__x高端項(xiàng)目產(chǎn)品越來(lái)也多的現(xiàn)狀，讓我更深刻的認(rèn)識(shí)到__土地的特殊性決定了它的不可復(fù)制性，以及非凡的潛質(zhì)。
房地產(chǎn)金融心得篇九
這次的培訓(xùn)確實(shí)是讓我感受頗深，并沒(méi)有像有些打著培訓(xùn)的招聘，但其實(shí)毫無(wú)效果。這次的培訓(xùn)讓我對(duì)于房地產(chǎn)銷售這么一份職業(yè)有了更深的感觸，在過(guò)去的時(shí)間里我也覺(jué)得自己的這一份工作并不是一個(gè)什么體面的工作，甚至有些自卑，不太敢和其他人說(shuō)自己是一名房地產(chǎn)銷售。但其實(shí)并不是這樣的，培訓(xùn)教師教給我們的第一點(diǎn)就是要自信，如果我們自己都不自信那么在和客戶談的時(shí)候即便是我們講的真話，房子確實(shí)很好，他們也會(huì)覺(jué)得我們是心虛。一個(gè)好的心態(tài)對(duì)于工作也是有著很大的幫助，不管什么時(shí)候一個(gè)積極的態(tài)度總是比一個(gè)消極的態(tài)度要好的多。在說(shuō)道這一點(diǎn)的時(shí)候培訓(xùn)的老師也是舉例說(shuō)明了一下，讓我們對(duì)于這一點(diǎn)的感觸更加深刻了。
除了自信之外還有一個(gè)重要的一點(diǎn)就是能力，這是一個(gè)很概念的詞。一個(gè)人在遇事之后的處理方式和應(yīng)對(duì)問(wèn)題的態(tài)度其實(shí)就可以證明一個(gè)人的能力?；蛟S在平常一個(gè)人不顯山不露水看不出來(lái)深淺，但在遇到事情的時(shí)候能夠憑借自己就解決這就是個(gè)人的能力。而這一點(diǎn)不管是哪一行那一業(yè)都是需要的，如果沒(méi)有足夠的能力也是無(wú)法正確的解決自己的工作，把自己的工作做到完美。而對(duì)于銷售來(lái)說(shuō)能不能夠把房子推銷出去就是個(gè)人能力最好的說(shuō)明，如果能力不夠的話，或許很難把房子推銷出去，增加自己的業(yè)績(jī)。而對(duì)于能力不夠的人又該怎么辦呢，這一點(diǎn)在培訓(xùn)時(shí)老師也是教給我們了。
不管是在什么時(shí)候保持個(gè)人的學(xué)習(xí)習(xí)慣是很有必要的。每天堅(jiān)持學(xué)習(xí)，長(zhǎng)此以往必定是能夠增加一個(gè)人的個(gè)人素養(yǎng)。而這些是用錢(qián)買不到的，只能夠通過(guò)自己不斷的積累，所以學(xué)習(xí)是最好的方式?？梢允峭ㄟ^(guò)向經(jīng)驗(yàn)豐富的前輩討教也可以是看工作相關(guān)的書(shū)籍，這些都是能夠讓自己進(jìn)步的方式，進(jìn)步的方式有著很多種，也是不必拘泥于一種。而我雖然在過(guò)去的時(shí)候業(yè)績(jī)也還是可以，也因此有著一些小驕傲。但經(jīng)過(guò)這次培訓(xùn)我也是明白了過(guò)去自己的錯(cuò)誤，我應(yīng)該做到的是繼續(xù)謙虛的學(xué)習(xí)，而不是做出了這么一點(diǎn)點(diǎn)的成績(jī)就開(kāi)始自傲，這樣下去遲早是會(huì)出事的。好在經(jīng)過(guò)這次培訓(xùn)我發(fā)現(xiàn)了自己的錯(cuò)誤，我相信經(jīng)過(guò)這次培訓(xùn)我在工作中一定能夠有著更好的表現(xiàn)。
房地產(chǎn)金融心得篇十
首先，我想從自已作為一名一般的銷售人員在跟進(jìn)客戶方面應(yīng)具備的心得說(shuō)起，也許我們?cè)谠S多時(shí)候也會(huì)常說(shuō)以下幾點(diǎn)，問(wèn)題是在于能將它投入到真正的行動(dòng)去的人太少，所以有個(gè)很簡(jiǎn)單的事實(shí)，成功的是少數(shù)人。因?yàn)樗麄兌际鞘冀K如一的去做，將它變成一種習(xí)慣。
1、最根本的就是在接待當(dāng)中，始終要保持熱情。銷售工作就是與人打交道，需要專業(yè)的溝通技巧，這使銷售成為充滿挑戰(zhàn)性的工作。對(duì)待客戶要一視同仁，不能嫌貧愛(ài)富，不分等級(jí)的去認(rèn)真對(duì)待每一位客戶，我們的熱情接待使他對(duì)我們的樓盤(pán)也充滿了好感，那么我們的目的也就到達(dá)了。
2、接待客戶的時(shí)候不要自己滔滔不絕的說(shuō)話，好的銷售人員必定是個(gè)好聽(tīng)眾，通過(guò)傾聽(tīng)來(lái)了解客戶的需求，是必要條件;同時(shí)也應(yīng)該是個(gè)心理學(xué)家，通過(guò)客戶的言行舉止來(lái)推斷他們內(nèi)心的想法，是重要條件;更應(yīng)該是個(gè)談判專家，在綜合了各方面的因素后，要看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，一針見(jiàn)血的，點(diǎn)中要害，這是成交的關(guān)鍵因素。
3、時(shí)機(jī)是留給有預(yù)備的人：在接待客戶的時(shí)候，我們的個(gè)人主觀推斷不要過(guò)于強(qiáng)烈，像“一看這個(gè)客戶就知道不會(huì)買房”“這客戶太刁，沒(méi)誠(chéng)意”等主觀意識(shí)太強(qiáng)，導(dǎo)致一些客戶流失，對(duì)一些意向客戶溝通的不夠好，使得這些客戶到別的樓盤(pán)成交，對(duì)客戶不夠耐心，溝通的不夠好，對(duì)客戶沒(méi)有及時(shí)的追蹤導(dǎo)致失去客戶等等。還是那句老話，時(shí)機(jī)只留給有預(yù)備的人。
4、做好客戶的登記，及進(jìn)行回訪跟蹤。不要在號(hào)碼里講很長(zhǎng)時(shí)間，號(hào)碼里都說(shuō)了，客戶就覺(jué)得沒(méi)有必要過(guò)來(lái)了。
5、經(jīng)常性約客戶過(guò)來(lái)看看房，了解我們的樓盤(pán)。針對(duì)客戶的一些要求，為客戶選擇幾個(gè)房型，使客戶的選擇性大一些。多從客戶的角度想問(wèn)題，這樣可以針對(duì)性的進(jìn)行化解，為客戶提供最適合他的房子，讓客戶覺(jué)得你是真的為他著想，可以放心的購(gòu)房。
6、提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)及最新的動(dòng)態(tài)。在面對(duì)客戶的問(wèn)題就能游刃有余，樹(shù)立自己的專業(yè)性，同時(shí)也讓客戶更加的信任自己，這樣對(duì)我們的樓盤(pán)也更有信心?？蛻粝蚰阕稍儤潜P(pán)特點(diǎn)、戶型、價(jià)格等等的時(shí)候，一問(wèn)三不知，客戶就根本不會(huì)買你推薦的樓盤(pán)。
7、學(xué)會(huì)運(yùn)用銷售技巧。對(duì)待意向客戶，他猶豫不決，這樣同事之間可以互相制造購(gòu)置氣氛，適當(dāng)?shù)?逼客戶盡快下定。凡事心急人不急沉著應(yīng)戰(zhàn)也許客戶就要成交了，但是由于一些小小的原因，會(huì)讓他遲遲不肯簽約，這個(gè)時(shí)候是千萬(wàn)不能著急的，因?yàn)槟惚憩F(xiàn)出越急躁的態(tài)度，客戶越是表示疑心。你可以很親切地問(wèn)一下客戶還有什么需要解決的問(wèn)題，然后再細(xì)心地和他溝通，直到最后簽約。當(dāng)然，在解釋的時(shí)候，所要表現(xiàn)出來(lái)的態(tài)度就是沉著，冷靜，并且沒(méi)有太過(guò)于期待客戶能夠成交。
8、與客戶維系一種良好的關(guān)系，多為客戶著想一下，這樣的話，你們可以成為朋友，他的親朋好友都可能是你的下個(gè)客戶。
9、假如這次沒(méi)成功，馬上約好下次見(jiàn)面的日期。我們的銷售并不能夠做到百發(fā)百中，每次新客戶過(guò)來(lái)都能成交。畢竟現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是不會(huì)出現(xiàn)這樣好的結(jié)局的。假如這次沒(méi)有能夠現(xiàn)場(chǎng)定房成功，那么在客戶要離開(kāi)的時(shí)候，不妨試著與他約定下次來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的日期，這樣你可以更加了解客戶的需求，也可以關(guān)心你確定客戶的意向程度。
10、記住客戶的姓名?？赡芸蛻舯容^多，不一定能夠記得所有的客戶姓名，但是，假如在你的客戶第二次來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)候，你能夠連忙報(bào)出他的姓名，客戶會(huì)覺(jué)得你很重視他，也能表現(xiàn)出你的專業(yè)態(tài)度。不妨去強(qiáng)化記憶一下，實(shí)際上在每次接待完客戶以后多想想接待過(guò)程，再加上平常的回訪工作，你是可以記得的，至少是他的姓氏!
在我們的墻上有這么一句話：今天工作不努力，明天努力找工作。假如有的時(shí)候，你工作有點(diǎn)疲勞了，接待客戶很累了，那么就看著客戶，當(dāng)成是自己的傭金，沒(méi)有誰(shuí)會(huì)不喜愛(ài)錢(qián)吧，為了傭金而去好好地對(duì)待客戶。呵呵，這樣似乎有點(diǎn)俗氣，但是，在自己很累的時(shí)候，假如把個(gè)人的心情帶入到工作中，那一定不能做好銷售的。不妨嘗試一下這種方法，至少是一種動(dòng)力。
以上就是我的銷售經(jīng)驗(yàn)，我以后要這樣做，不能紙上談兵，引用一句話：能說(shuō)不能做，不是真本領(lǐng)!
房地產(chǎn)金融心得篇十一
三期尾房銷售：年后銷售難度的增加，第一是產(chǎn)品的劣勢(shì)，上半年在售的三期剩余房源主要是客廳朝北的g4，客戶對(duì)此戶型的抗性普遍較大;第二就是價(jià)格，上半年周邊各大樓盤(pán)推出的打折促銷活動(dòng)層出不窮，客戶要的優(yōu)惠也水漲船高，往往一個(gè)意向客戶談價(jià)格的時(shí)間可以是1個(gè)小時(shí)，也可以是半天，甚至是1天，交定之后真的可以說(shuō)是身心疲憊，而正是因?yàn)檫@些刁鉆的客戶，磨練了我不屈不撓的迎刃而上的精神。
三期順利交房：三期于8月底的順利開(kāi)展交房工作，并且無(wú)重大質(zhì)量問(wèn)題。
參加公司培訓(xùn)：公司今年開(kāi)始組織一線銷售人員參加一系列的培訓(xùn)，雄鷹訓(xùn)練營(yíng)、精英訓(xùn)練營(yíng)、核心專業(yè)團(tuán)隊(duì)，進(jìn)公司近3年以來(lái)，第一次參加這樣如此集中、含金量極高的培訓(xùn)活動(dòng)，包括有：案前作業(yè)操作流程、商務(wù)禮儀、定價(jià)策略、高端住宅銷售，涉及的知識(shí)面較廣，對(duì)于扮演承上啟下角色的我們，受益匪淺。
二、工作中的得失
在這個(gè)項(xiàng)目服務(wù)也有近3年多了，回顧自己的工作，主要在以下幾個(gè)方面有所進(jìn)步：
團(tuán)隊(duì)建設(shè)---作為案場(chǎng)扮演承上啟下的角色，在自我管理的同時(shí)也注重團(tuán)隊(duì)建設(shè)，無(wú)論是新同事還是上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)都配合無(wú)間。
在對(duì)自己取得的進(jìn)步感到欣慰的同時(shí)，更多的則是慚愧，因?yàn)樽约翰](méi)有達(dá)到作為一個(gè)從事房地產(chǎn)多年老員工應(yīng)該擁有的綜合素質(zhì)，工作中存在著些許不足之處，主要有以下幾點(diǎn)：
相信從事房地產(chǎn)若干年的同仁，惰性是一直存在的，我也不例外。
[房地產(chǎn)銷售工作心得]
房地產(chǎn)金融心得篇十二
根據(jù)《^v^合同法》及其它有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成如下協(xié)議：
1、房屋坐落在___________，建筑面積__________平方米。
2、附屬設(shè)施、裝潢情況___________。
3、該房屋的性質(zhì)為： _____，原出賣人為_(kāi)________，購(gòu)買該房屋的購(gòu)房款___________元，甲方已經(jīng)向原產(chǎn)權(quán)人___________全部交齊，并取得了該房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)（產(chǎn)權(quán)證書(shū)中注明：）。
4、該房屋是甲方個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，甲方自愿轉(zhuǎn)讓給乙方。
1、甲、乙雙方約定上述房屋成交價(jià)款為人民幣_(tái)________元（大寫(xiě)_________），附屬設(shè)施、裝潢價(jià)款______元（大寫(xiě)_______），總計(jì)________元（大寫(xiě)___________）。
2、付款方式、期限：本合同簽訂之日起___________日內(nèi)，乙方將上述房款一次性（或分期，寫(xiě)清具體支付時(shí)間）支付給甲方（或丙方），購(gòu)房定金在付款時(shí)沖抵房款，如房款交付給丙方，丙方應(yīng)在___________將房款轉(zhuǎn)交給甲方。
1、本合同簽訂之日起_________日內(nèi)，甲方將房屋交付給乙方使用，上述房屋交付給乙方之前發(fā)生的該房屋的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電訊費(fèi)及其它有關(guān)費(fèi)用，由甲方繳納。
2、甲方在交付房屋的同時(shí)，應(yīng)將該房屋的權(quán)利證書(shū)及相關(guān)資料交與乙方，包括但不限于：房產(chǎn)證、原始購(gòu)房合同、交付購(gòu)房款、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用的憑據(jù)及其他與該房屋有關(guān)的資料。
1、甲方應(yīng)保證出賣的房屋權(quán)屬清楚，無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛，符合房屋轉(zhuǎn)讓條件。自本合同簽定之日起，該房屋若發(fā)生與甲方有關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，均由甲方負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，由此給乙方造成損失的，由甲方賠償。
2、在該房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，并將產(chǎn)權(quán)證辦理在乙方名下。在該房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶手續(xù)后90日內(nèi)，由于甲方的原因，致使乙方不能取得署名為乙方的該房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方繼續(xù)辦理，通過(guò)訴訟或其他渠道要求甲方辦理，并且，乙方有權(quán)解除本合同，乙方解除本合同時(shí)，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已經(jīng)支付的購(gòu)房款，并賠償乙方因此而遭受的全部損失（包括但不限于乙方在同地段購(gòu)買相同面積房屋按最新的市場(chǎng)價(jià)與本合同約定購(gòu)房?jī)r(jià)格的差額）。
3、乙方未取得署名是乙方的產(chǎn)權(quán)證前，如該房屋出現(xiàn)拆遷、重建等情況，購(gòu)房款、房屋拆遷補(bǔ)償、房屋置換等權(quán)益全部歸乙方所有，并且甲方有義務(wù)積極協(xié)助乙方辦理相關(guān)事宜。
4、本合同簽訂后，乙方有權(quán)將該房屋再另行出售或轉(zhuǎn)讓給第三人，所獲收益與甲方無(wú)關(guān)，甲方仍然有義務(wù)協(xié)助第三人辦理該房屋的有關(guān)事宜。
5、乙方在購(gòu)買房屋后，沒(méi)有正當(dāng)理由不得要求退房。否則應(yīng)賠償甲方因此而遭受的全部損失。
6、丙方僅提供相關(guān)房屋買賣信息及良好的中介服務(wù)，促成本合同的簽訂，本合同在履行過(guò)程中甲乙雙方發(fā)生的糾紛與丙方無(wú)關(guān)，因此不承擔(dān)任何責(zé)任。
7、甲、乙兩方應(yīng)各自按上述房屋價(jià)款的___%支付給丙方中介服務(wù)費(fèi)，各為_(kāi)____元，于本合同簽訂之日向丙方支付。
后，不得再要求退房，否則應(yīng)賠償甲方因此而遭受的全部損失。
本合同簽訂后，甲、乙雙方中一方悔約的，違約方應(yīng)承擔(dān)雙方的中介服務(wù)費(fèi)，丙方有權(quán)在定金中優(yōu)先收取。
2、因該房屋權(quán)屬存在爭(zhēng)議，致使乙方不能正常居住和使用該房屋時(shí)，乙方有權(quán)立即解除合同，甲方應(yīng)向乙方返還已支付的購(gòu)房款并賠償乙方因此所受全部損失。
3、乙方未按期向甲方付清購(gòu)房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由違約方給付對(duì)方該房屋總房款萬(wàn)分之______的違約金。逾期_____日未付清房款或未交付房屋的，對(duì)方有權(quán)解除本合同，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任并對(duì)由此造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
甲、乙雙方或一方未按期給付丙方中介服務(wù)費(fèi)的，每逾期一日，違約方應(yīng)按中介服務(wù)費(fèi)的___%給付丙方違約金。
身份證件號(hào)碼：____________
年 月 日
丙方：____________________________
經(jīng)辦人：__________________________________
年 月 日
1、本合同正文部分不要手填，均采用機(jī)打。
2、房屋的共有人（夫妻）應(yīng)作為本合同共同的甲方簽字，或有委托授權(quán)書(shū)。
房地產(chǎn)金融心得篇十三
其實(shí)銷售并沒(méi)有什么“絕招”，也沒(méi)有太多的技巧性的東西可言。人與人交往很難按一種統(tǒng)一的模式去做，每個(gè)人的個(gè)性都不一樣，處理問(wèn)題的方式也就自然不一樣。對(duì)于一個(gè)剛踏進(jìn)地產(chǎn)銷售行業(yè)的新人來(lái)說(shuō)，別人的銷售技巧只可供參考，除了學(xué)習(xí)別人的做法以外，更多的是在每一次與客戶打交道的過(guò)程中，總結(jié)出適合自己的商談方式、方法，這樣你就具有了自己個(gè)人獨(dú)特銷售技巧。只要多加留意、多加練習(xí)，每個(gè)人都可以具備自己獨(dú)特的銷售技巧，有自己的“絕招”。所以說(shuō)，銷售技巧更多的是用心學(xué)習(xí)、用心體會(huì)、用心做事。
從事房地產(chǎn)銷售工作的人員應(yīng)致力于個(gè)人及事業(yè)的開(kāi)展，因?yàn)樯钪粫?huì)隨著自我改變而改變，唯有不斷地學(xué)習(xí)，才能穩(wěn)固地立足于這個(gè)社會(huì)。所以要成為一名頂尖的銷售人員，首先必須學(xué)習(xí)的是怎樣保持一種積極向上的心態(tài)。
進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)之后，在工作的過(guò)程當(dāng)中，我發(fā)覺(jué)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)所涉及的面是非常的廣，很有挑戰(zhàn)性。一個(gè)積極的心態(tài)，是對(duì)自我的一個(gè)期望和承諾，決定你的人生方向，確定自己的工作目標(biāo)，正確看待和評(píng)價(jià)你所擁有的能力。你認(rèn)為自己是一個(gè)什么樣的人很重要。
一個(gè)有著積極態(tài)度的銷售人員，相信他每天早晨起床都是面帶微笑地對(duì)自己說(shuō)?！敖裉煳倚那楹芎?，我很快樂(lè)，今天會(huì)跟許多客戶聯(lián)系，我相信能給他們解決一些問(wèn)題或解除他們的疑慮，我會(huì)成交的”;“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的銷售業(yè)績(jī)是最棒的”;這就是他對(duì)自己的一種肯定。
所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質(zhì)是直接面對(duì)面地與客戶打交道，怎么才能更好地與客戶溝通，讓客戶認(rèn)可你，必須通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)你的言行舉止來(lái)實(shí)現(xiàn)。
在售房的過(guò)程中，語(yǔ)言是溝通的橋梁。對(duì)銷售人員而言，語(yǔ)言應(yīng)該是一門(mén)應(yīng)酬與交往的藝術(shù)，不僅要注意表情、態(tài)度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語(yǔ)言禮儀，是順利到達(dá)交往效果的“潤(rùn)滑劑”。
在人際交往中，約有80%以上的信息是借助于舉止這種無(wú)聲的“第二語(yǔ)言”來(lái)傳達(dá)的。行為舉止是一種不說(shuō)話的“語(yǔ)言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動(dòng)作。一個(gè)眼神、一個(gè)表情、一個(gè)微小的手勢(shì)和體態(tài)都可以傳播出重要的信息。一個(gè)人的行為舉止反映出他的修養(yǎng)水平、受教育程度和可信任程度。在人際關(guān)系中，它是塑造良好個(gè)人形象的起點(diǎn)，更重要的是他在呈現(xiàn)個(gè)人形象的同時(shí)，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。
房地產(chǎn)產(chǎn)品的特別性要求銷售人員有較深的產(chǎn)品知識(shí)與專業(yè)知識(shí)。產(chǎn)品知識(shí)和專業(yè)知識(shí)是銷售人員自信的根底，也是銷售技巧的保證。
樓盤(pán)產(chǎn)品知識(shí)的掌握是正式進(jìn)入推銷的第一步，你有再好的'心態(tài)與自信心，可對(duì)樓盤(pán)的產(chǎn)品知識(shí)一無(wú)所知，客戶向你咨詢樓盤(pán)特點(diǎn)、戶型、價(jià)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等的時(shí)候，你即一問(wèn)三不知，客戶就根本不會(huì)買你推薦的樓盤(pán)。
當(dāng)樓盤(pán)面對(duì)有效需求，開(kāi)發(fā)商有效供應(yīng)，我們卻不能有效銷售或者說(shuō)不能高效率銷售，一旦錯(cuò)過(guò)樓盤(pán)銷售增長(zhǎng)期、平穩(wěn)期，就只剩下漫長(zhǎng)的等待，非常惋惜也非常被動(dòng)，尤其是所售樓盤(pán)周邊有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)存在、而樓盤(pán)差異化又不大時(shí)，知己知彼的銷售人員是戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的決勝砝碼。商品房的價(jià)值比較高，往往許多客戶是用一生的積蓄來(lái)購(gòu)置的大宗買賣。因此反復(fù)比較、猶豫不決是常見(jiàn)現(xiàn)象，客戶對(duì)樓盤(pán)能發(fā)覺(jué)的使用價(jià)值作了反復(fù)比較依舊拿不定主意時(shí)，假如售樓人員能就客戶的購(gòu)房需求作一番說(shuō)明，成功率就會(huì)很高。
專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人不僅對(duì)所售樓盤(pán)本身的特點(diǎn)（品味、文化、規(guī)劃、景觀、設(shè)計(jì)、風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、戶型、面積、功能、朝向、便利、價(jià)格、公建設(shè)施、設(shè)備、社區(qū)管理、社區(qū)文化等等）有根本了解，而且對(duì)所售樓盤(pán)地段、周邊環(huán)境、城市規(guī)劃、根底設(shè)施、開(kāi)展趨勢(shì)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等有足夠的了解。更重要的是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)有清醒的認(rèn)識(shí)，能夠與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)行使人信服、恰如其分的比較。在比較中，無(wú)原則的貶低競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)的做法很容易使客戶產(chǎn)生逆反心理。因此，既要實(shí)事求是，又要揚(yáng)長(zhǎng)避短，為客戶提供置業(yè)意見(jiàn)，使客戶對(duì)你和你所銷售的樓盤(pán)產(chǎn)生信任感。
要學(xué)會(huì)在與客戶交流的過(guò)程中抓住客戶所關(guān)懷的問(wèn)題作為突破口，那你就會(huì)成功的。
房地產(chǎn)金融心得篇十四
摘要：隨著社會(huì)的進(jìn)步和科技的高速發(fā)展，我們國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)取得了很大的成就?；ヂ?lián)網(wǎng)模式下，房地產(chǎn)的營(yíng)銷模式需要進(jìn)行不斷創(chuàng)新和完善，這就需要相關(guān)部門(mén)和行業(yè)加以重視，探究出適合房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的模式。本文就房地產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式發(fā)展的現(xiàn)狀以及優(yōu)勢(shì)進(jìn)行闡述分析，并對(duì)其可能出現(xiàn)的問(wèn)題提出相關(guān)建議和策略。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷；研究策略
隨著互聯(lián)網(wǎng)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)想要持續(xù)發(fā)展就需要加強(qiáng)自身在市場(chǎng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，所以就需要將互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的相應(yīng)營(yíng)銷模式進(jìn)行科學(xué)有效的結(jié)合。在現(xiàn)今社會(huì)，絕大多數(shù)群體都是依靠互聯(lián)網(wǎng)來(lái)獲取相應(yīng)的信息，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要抓住這個(gè)機(jī)遇。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)想要持久發(fā)展就需要全面開(kāi)展互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)營(yíng)銷，才能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)不敗之地。
1、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式研究分析
就目前而言，利用互聯(lián)網(wǎng)的大數(shù)據(jù)可以科學(xué)系統(tǒng)的處理和優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種信息。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，可以使企業(yè)的價(jià)值得以提升，進(jìn)而能夠?qū)ο鄳?yīng)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)進(jìn)行擴(kuò)展，全面提升自身在市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式可以激發(fā)企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)新性思維，進(jìn)而使房地產(chǎn)營(yíng)銷模式與現(xiàn)代化社會(huì)的需求互相匹配，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供保障。互聯(lián)網(wǎng)不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷模式創(chuàng)新，還對(duì)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了活力。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部需要制定科學(xué)合理的計(jì)劃和目標(biāo)，才能夠滿足社會(huì)的不同群體，同時(shí)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)相匹配。這就需要相關(guān)部門(mén)和單位能夠?qū)κ袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)中的資源加以有效利用，進(jìn)而使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)共同協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)步。房地產(chǎn)企業(yè)需要依靠互聯(lián)網(wǎng)的先進(jìn)技術(shù)以及數(shù)據(jù)系統(tǒng)對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)資源進(jìn)行綜合評(píng)估，進(jìn)而能夠使得社會(huì)各個(gè)消費(fèi)群體滿意。但是在關(guān)注消費(fèi)群體的同時(shí)，還應(yīng)該對(duì)購(gòu)房需求的模式進(jìn)行多元化創(chuàng)新。這樣，才能夠讓消費(fèi)群體感受到自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)還滿足了其日常生活和工作的需要，最終使其能夠加大情感的投入。
2、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式研究策略
2.1通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷途徑進(jìn)行創(chuàng)新
房地產(chǎn)企業(yè)想要增加銷售途徑，那么就必須要使網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的模式得以充分發(fā)揮，同時(shí)還應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)需要做好直接營(yíng)銷和間接營(yíng)銷，這就需要使自身服務(wù)和商品能夠充分滿足客戶的心理，才能夠使得客戶與品牌企業(yè)之間搭建聯(lián)系橋梁。同時(shí)，還應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)和其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新完善，才能夠使其滿足市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)要求，進(jìn)而使得房地產(chǎn)業(yè)能夠穩(wěn)定、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在當(dāng)今現(xiàn)代化社會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)進(jìn)行直接營(yíng)銷，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠建立專門(mén)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部門(mén)，同時(shí)為企業(yè)培養(yǎng)一定的網(wǎng)絡(luò)人才，進(jìn)而才能夠建立一個(gè)合格的房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站。互聯(lián)網(wǎng)模式下的直接營(yíng)銷相比于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式，增加了與客戶之間的互動(dòng)交流優(yōu)勢(shì)，這在很大程度上促進(jìn)了直接營(yíng)銷的影響力。房地產(chǎn)企業(yè)的間接營(yíng)銷就可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)進(jìn)行代理與房產(chǎn)中介的交流溝通，通過(guò)對(duì)間接機(jī)構(gòu)的考核和評(píng)估，可以使得房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
2.2通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)現(xiàn)有的營(yíng)銷策略進(jìn)行創(chuàng)新和整合
房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)資源匹配和調(diào)動(dòng)需要依靠互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來(lái)有效實(shí)現(xiàn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要制定出一個(gè)科學(xué)完善的策略。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立一個(gè)專業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)評(píng)估部門(mén)，對(duì)相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況以及相關(guān)的房地產(chǎn)營(yíng)銷的指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估和預(yù)測(cè)。其次，可以根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)的資源優(yōu)勢(shì)對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，充分了解當(dāng)今社會(huì)的房地產(chǎn)業(yè)資源占據(jù)情況，進(jìn)行一定的市場(chǎng)調(diào)研是滿足市場(chǎng)的必然需求。最后，還可以建立一定的調(diào)查問(wèn)卷和資料整合機(jī)制，通過(guò)對(duì)相關(guān)信息數(shù)據(jù)的.規(guī)范整合，對(duì)社會(huì)上潛在的目標(biāo)群體進(jìn)行信息的分類，進(jìn)而能夠精確地掌握市場(chǎng)的現(xiàn)狀。通過(guò)一些具有趣味性的市場(chǎng)調(diào)研，可以使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象得以推廣，進(jìn)而使自身的品牌影響力得到提升。
2.3通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行企業(yè)文化與內(nèi)涵的塑造
企業(yè)的文化與內(nèi)涵是企業(yè)的立足之本，只有使企業(yè)自身的文化與內(nèi)涵得以塑造，才能夠提升相應(yīng)品牌的知名度。房地產(chǎn)企業(yè)在服務(wù)與宣傳的策略上需要引導(dǎo)員工進(jìn)行自主創(chuàng)新，并對(duì)企業(yè)員工的個(gè)性創(chuàng)新進(jìn)行一定的鼓勵(lì)。企業(yè)在對(duì)內(nèi)部的管理細(xì)節(jié)上，也應(yīng)該培養(yǎng)員工的務(wù)實(shí)求真的工作態(tài)度，不過(guò)分強(qiáng)調(diào)過(guò)程，只追求實(shí)際的結(jié)果。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)該定期舉辦團(tuán)建活動(dòng)，培養(yǎng)企業(yè)的集體精神以及團(tuán)隊(duì)的合作能力，才能夠使得企業(yè)員工形成一個(gè)創(chuàng)新型整體。房地產(chǎn)企業(yè)的文化塑造不能急于求成，應(yīng)該是踏踏實(shí)實(shí)地塑造起來(lái)的，所以需要企業(yè)的高層管理人員有正確的認(rèn)識(shí)，進(jìn)而對(duì)員工產(chǎn)生一定的影響。企業(yè)的品牌形象也一定要與媒體宣傳和大眾認(rèn)知的形象相符合，才能夠加強(qiáng)自身品牌的認(rèn)知力和影響力。
3、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，當(dāng)今社會(huì)的科技化發(fā)展使相應(yīng)的科學(xué)信息技術(shù)取得了巨大的成就。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式也有了更加廣闊的發(fā)展空間，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式的搭建以及完善過(guò)程中充分滿足現(xiàn)代化需求。只有這樣，才能夠充分利用互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠在互聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)展的背景下，加速自身的綜合發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)金融心得篇十五
第一章 總則
根據(jù)《特種金融債券托管回購(gòu)辦法》、《特種金融債券托管回購(gòu)辦法實(shí)施細(xì)則(試行)》之規(guī)定，為了確保于________年________月發(fā)行的特種金融債券項(xiàng)下債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，乙方愿意以其所擁有的資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)，為_(kāi)__從債券持有人融入資金所形成的債務(wù)提供抵押擔(dān)保。
根據(jù)要求，甲方代理特種金融債券項(xiàng)下全體債券持有人(即本合同項(xiàng)下抵押權(quán)人,以下簡(jiǎn)稱債券持有人)，與乙方和___簽訂本合同并行使本合同項(xiàng)下的權(quán)利。
___作為債券發(fā)行人，在此承諾對(duì)此次特種金融債券項(xiàng)下抵押工作提供全面協(xié)助和便利。
甲方行使權(quán)利的期限為：在抵押登記機(jī)關(guān)登記之日起至本合同項(xiàng)下債券到期日__止，其后本合同項(xiàng)下權(quán)利由債券持有人或其代理人以及其他債權(quán)人分別或聯(lián)合行使。
甲方經(jīng)審查，同意接受乙方的資產(chǎn)抵押擔(dān)保，為明確甲、乙、丙三方的權(quán)利、義務(wù)，依照國(guó)家有關(guān)法律及其他有關(guān)規(guī)定，特制訂本合同。
第二章 定義
第一條 債券發(fā)行人__指經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)發(fā)行特種金融債券的金融機(jī)構(gòu)，即__。
第二條 特種金融債券__指經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)，__發(fā)行的專門(mén)用于清償證券回購(gòu)債務(wù)的有價(jià)證券。
第三條 抵押人__即本合同項(xiàng)下乙方，指以其所擁有的資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)為_(kāi)_發(fā)行本次特種金融債券進(jìn)行擔(dān)保的第三人。
第四條 抵押權(quán)人__指__發(fā)行的特種金融債券項(xiàng)下全部債券持有人。
第五條 抵押權(quán)__指在抵押民法典律關(guān)系成立后，當(dāng)__到期不履行本次特種金融債券項(xiàng)下義務(wù)時(shí)，甲方依照法律的規(guī)定以抵押資產(chǎn)折價(jià)，或者以拍賣、變賣抵押資產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
第六條 抵押資產(chǎn)價(jià)值由中國(guó)人民銀行指定或甲方確認(rèn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定。
第三章 甲方聲明
第七條 甲方作為本合同項(xiàng)下抵押權(quán)人的代理人，就本合同做出如下聲明：
2、任何第三人對(duì)債券持有人在本合同項(xiàng)下的權(quán)利產(chǎn)生侵害，甲方有權(quán)提起訴訟;
4、本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)只能用于防范特種金融債券到期兌付風(fēng)險(xiǎn);
5、如__提前或如期清償債務(wù)，乙方可要求甲方通知抵押登記機(jī)關(guān)解除抵押登記;
7、當(dāng)本合同項(xiàng)下的設(shè)定的抵押物價(jià)值不足抵償__發(fā)債本息等項(xiàng)費(fèi)用的價(jià)值時(shí)，甲方有權(quán)要求乙方及時(shí)提供其它資產(chǎn)進(jìn)行抵押，直至足以擔(dān)保償還__發(fā)債本息等項(xiàng)費(fèi)用的價(jià)值時(shí)止。
第四章 乙方聲明及保證
第八條 乙方作為本合同項(xiàng)下抵押人，就本合同做出如下聲明及保證：
1、乙方董事會(huì)已同意將本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)進(jìn)行抵押;
2、本合同項(xiàng)下的土地使用權(quán)是乙方依法取得并合法占有的;
3、本合同項(xiàng)下的土地上的建筑物為乙方合法取得并具有完整的所有權(quán);
4、本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)在權(quán)屬方面不存在任何爭(zhēng)議;
5、本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)在建筑和使用上完全符合法律規(guī)定;
6、設(shè)立本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)抵押不會(huì)受到任何限制;
7、在本合同簽字前未對(duì)本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)設(shè)立過(guò)任何抵押和轉(zhuǎn)讓;
8、本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)未被依法查封、扣押或監(jiān)管;
13、乙方保證每年度依法進(jìn)行營(yíng)業(yè)執(zhí)照年檢，并在其營(yíng)業(yè)執(zhí)照有效期滿之前，續(xù)辦工商登記手續(xù)。
第五章 被擔(dān)保的主債權(quán)種類和數(shù)額
第九條 本合同項(xiàng)下的被擔(dān)保的主債權(quán)是指_________
第十條 本合同項(xiàng)下的抵押資產(chǎn)_________
第六章 債券發(fā)行人履行債務(wù)的期限
第十一條 債券發(fā)行人應(yīng)在債券到期日或在此之前償還債券本金及相應(yīng)利息。
第七章 抵押擔(dān)保的范圍
第十二條 本合同抵押擔(dān)保范圍包括：債券本金、利息、罰息、應(yīng)支付給乙方的托管費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和所有其他應(yīng)付的費(fèi)用。
第八章 抵押資產(chǎn)
第十三條 本合同項(xiàng)下的抵押資產(chǎn)包括：____________
以上抵押資產(chǎn)建筑面積共計(jì)_________
第十五條 有關(guān)資產(chǎn)抵押的有效證明文件和資料，乙方應(yīng)根椐甲方要求，交甲方保管。
第九章 抵押資產(chǎn)的占管
第十六條 本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)由乙方占管。乙方在占管期間應(yīng)維護(hù)抵押資產(chǎn)的完好，甲方有權(quán)檢查抵押資產(chǎn)的管理情況，并提出加強(qiáng)和改善經(jīng)營(yíng)管理的要求。
第十七條 乙方占管的抵押資產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失的，乙方應(yīng)及時(shí)告知甲方，并立即采取措施防止損失擴(kuò)大，同時(shí)應(yīng)及時(shí)向甲方提交有關(guān)主管機(jī)關(guān)出具的發(fā)生毀損、滅失的原因證明。
第十八條 在抵押期間，本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)因毀損、滅失而獲得的賠償金，屬于本合同項(xiàng)下的抵押資產(chǎn)。
第十九條 在抵押期間，因其抵押資產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失而取得的保險(xiǎn)金，乙方應(yīng)書(shū)面要求并保證保險(xiǎn)公司匯入甲方指定帳戶，該項(xiàng)資金作為抵押資產(chǎn)。
在乙方另行提供了經(jīng)甲方認(rèn)可的、相當(dāng)?shù)牡盅嘿Y產(chǎn)并進(jìn)行抵押登記后，甲方應(yīng)將該保險(xiǎn)金返還給乙方。
在主債務(wù)履行期滿而債務(wù)未獲清償前，甲方有權(quán)從該保險(xiǎn)金中優(yōu)先受償。
第二十條 乙方在抵押期間，應(yīng)為抵押資產(chǎn)投保，并按期足額交納保險(xiǎn)費(fèi)，履行《保險(xiǎn)法》和有關(guān)法律、法規(guī)以及保險(xiǎn)合同中規(guī)定的義務(wù)。
第十章 抵押資產(chǎn)的處分
第二十一條 甲方在代理抵押權(quán)人行使本合同項(xiàng)下抵押權(quán)時(shí)，有權(quán)采取如下方式：
1、依據(jù)法律規(guī)定，將抵押資產(chǎn)折價(jià)以抵償__所欠的債務(wù)。
2、依據(jù)法律規(guī)定，將抵押資產(chǎn)拍賣、變賣以取得價(jià)款優(yōu)先受償。
3、甲、乙、丙三方就甲方行使抵押權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議協(xié)商不成時(shí)，調(diào)解和處理。
第二十二條 甲方依據(jù)本合同處分抵押資產(chǎn)時(shí)，乙方和__應(yīng)給予配合，不得設(shè)置任何障礙。
第二十三條 甲方對(duì)本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)的處分權(quán)利包括部分處分權(quán)和全部處分權(quán)。
第十一章 三方的權(quán)利和義務(wù)
第二十四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)：_______________
1、甲方根據(jù)乙方的抵押資產(chǎn)價(jià)值變化情況，可要求乙方對(duì)其所抵押的資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整，包括更換和增加抵押資產(chǎn)。
2、甲方有權(quán)要求乙方提供有關(guān)本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)所有合法有效證明及有關(guān)資料。
3、甲方有權(quán)要求乙方協(xié)助以避免本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)權(quán)益受到來(lái)自任何第三方的侵害。
4、為保證債券持有人利益，甲方有權(quán)在抵押期間，對(duì)抵押資產(chǎn)狀況進(jìn)行監(jiān)督，并組織評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行再評(píng)估和出具評(píng)估意見(jiàn)。
5、出現(xiàn)下列情況之一時(shí)，甲方有權(quán)處分部分或全部抵押資產(chǎn)，并從處分后的價(jià)款中代理抵押權(quán)人優(yōu)先受償。
乙方或___在本合同有效期內(nèi)被宣告解散、破產(chǎn)或歇業(yè)的;
出現(xiàn)使甲方在本次特種金融債券項(xiàng)下的債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)或無(wú)法實(shí)現(xiàn)的其他情況。
6、甲方處分抵押資產(chǎn)所得，不足以清償其在本次特種金融債券項(xiàng)下的全部債務(wù)的，有權(quán)依法另行追索;清償其在本次特種金融債券項(xiàng)下全部債務(wù)后還有剩余的，應(yīng)將剩余部分退還給乙方。
7、當(dāng)因國(guó)家需要征用本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)時(shí)，甲方有權(quán)依法要求乙方重新設(shè)定或增加抵押資產(chǎn)，以確實(shí)保障甲方的權(quán)益不受損害。
8、在____清償本合同項(xiàng)下全部債務(wù)后,經(jīng)中國(guó)人民銀行核準(zhǔn),甲方應(yīng)通知乙方和有關(guān)登記機(jī)構(gòu)解除抵押。
第二十五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)：
1、乙方有義務(wù)向甲方提供有關(guān)抵押資產(chǎn)的所有合法手續(xù)和有效證明資料。
2、乙方承擔(dān)本合同項(xiàng)下有關(guān)的`費(fèi)用支出，包括但不限于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、鑒定、評(píng)估、登記、過(guò)戶、保管和審查本合同項(xiàng)下增加或變更資產(chǎn)的律師服務(wù)等費(fèi)用。
3、在本合同有效期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方書(shū)面同意不得將抵押資產(chǎn)作出轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押或其他任何方式的處分。
4、在本合同生效后，乙方如發(fā)生分立、合并，由變更后的機(jī)構(gòu)承擔(dān)本合同項(xiàng)下的義務(wù)。
5、在抵押權(quán)受到或可能受到來(lái)自任何第三方侵害時(shí)，乙方有義務(wù)通知甲方并協(xié)助甲方免受侵害。
6、在__或乙方清償了本次特種金融債券項(xiàng)下的全部債務(wù)后，乙方有權(quán)要求甲方解除本合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)的抵押登記。
7、乙方應(yīng)積極配合甲方及資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，做好抵押期間抵押資產(chǎn)狀況的監(jiān)督和再評(píng)估工作。
8、當(dāng)本合同項(xiàng)下設(shè)定的抵押物價(jià)值，在抵押期間發(fā)生變化，不足以擔(dān)保__發(fā)債本息等項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，對(duì)不足部分乙方有義務(wù)應(yīng)甲方要求及時(shí)提供其它資產(chǎn)進(jìn)行抵押，直至足以擔(dān)保__發(fā)債本息等項(xiàng)費(fèi)用的清償時(shí)止。
第二十六條__的權(quán)利和義務(wù)：
1、__應(yīng)協(xié)助甲、乙雙方辦理抵押資產(chǎn)登記手續(xù)。
2、在甲方行使本合同項(xiàng)下權(quán)利時(shí)，__應(yīng)按甲方要求給予協(xié)助。
3、在甲方或其他債券持有人的代理人提起訴訟以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)給予協(xié)助。
4、__應(yīng)按甲方要求提供抵押資產(chǎn)狀況的情況說(shuō)明，如抵押資產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失、價(jià)值變化或其他使抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有可能遇到障礙的情形時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知甲方，并配合甲、乙雙方對(duì)抵押資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整，包括更換或增加抵押資產(chǎn)。
5、對(duì)乙方向甲方提供的有關(guān)抵押材料的真?zhèn)呜?fù)有審查義務(wù)。
6、督促乙方履行本合同項(xiàng)下其他義務(wù)。
第十二章 違約責(zé)任
第二十七條 本合同生效后，甲、乙、丙三方均應(yīng)履行本合同約定的義務(wù)，不得因其法定代表人或其他有關(guān)人員的變動(dòng)而對(duì)本合同項(xiàng)下義務(wù)的履行造成影響。
任何一方不履行或不完全履行本合同項(xiàng)下義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償由此給對(duì)方造成的損失。如乙方不履行本合同項(xiàng)下義務(wù)給債券持有人或甲方造成損失時(shí)，__負(fù)有連帶責(zé)任。
第二十八條 乙方如有下列行為之一，給債券持有人或甲方造成損失的，應(yīng)予以賠償：
1、隱瞞抵押資產(chǎn)存在共有、爭(zhēng)議、被查封、被扣押、被監(jiān)管或已經(jīng)設(shè)立抵押等情況的;
2、未按甲方要求提供有關(guān)抵押資產(chǎn)完備手續(xù)和真實(shí)資料的;
3、未經(jīng)甲方同意擅自處分抵押資產(chǎn)的。
第十三章 不可抗力
第二十九條 不可抗力指訂立本合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)，對(duì)其發(fā)生和造成的后果不能避免并不能克服的情況。
第三十條 本合同如因不可抗力必須進(jìn)行修改時(shí)，乙方保證任何改變將不會(huì)免除或減少乙方在本合同中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，不影響或不侵犯甲方在本合同項(xiàng)下享有的權(quán)益。
第十四章 抵押登記
第三十一條 在本合同簽訂后30日內(nèi)，甲、乙、丙三方應(yīng)到當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)的土地、房屋管理機(jī)關(guān)辦理資產(chǎn)抵押登記手續(xù)。
第十五章 爭(zhēng)議的解決
第三十二條 如在履行本合同中發(fā)生爭(zhēng)議，甲、乙、丙三方應(yīng)通過(guò)協(xié)商或調(diào)解方式解決;協(xié)商或調(diào)解不成時(shí)，在法院通過(guò)訴訟方式解決。
第十六章 合同的生效、變更、解除和終止
第三十三條 本合同由甲、乙、丙三方簽字并加蓋公章后，自到有關(guān)土地、房屋管理機(jī)關(guān)辦理完畢抵押登記手續(xù)之日起生效。
第三十四條 本合同生效后，甲、乙、丙三方任何一方不得擅自變更或提前解除本合同。如本合同需要變更或解除時(shí)，應(yīng)經(jīng)三方協(xié)商一致，達(dá)成書(shū)面合同并到有關(guān)土地、房屋管理機(jī)關(guān)辦理變更或解除抵押登記。在書(shū)面合同達(dá)成并至登記機(jī)構(gòu)辦理變更或解除手續(xù)前，本合同各條款仍然有效。
甲方：______乙方：______丙方;______
日期：______
房地產(chǎn)金融心得篇十六
周邊安全環(huán)境是我國(guó)進(jìn)行社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)最重要的外部條件。我國(guó)周邊多個(gè)方向頻繁出現(xiàn)異常狀況，我國(guó)周邊安全問(wèn)題關(guān)乎到國(guó)家安全形勢(shì)的發(fā)展和國(guó)家主權(quán)的維護(hù)，我國(guó)必須要塑造相應(yīng)的國(guó)家安全意識(shí)，迎接即將面臨的諸多問(wèn)題，努力營(yíng)造良好的周邊安全環(huán)境。
關(guān)鍵詞：中國(guó)周邊安全穩(wěn)定動(dòng)蕩
近期，中國(guó)周邊安全環(huán)境新變數(shù)與新“亂子”有所增加，不穩(wěn)定與不確定性有所上升，在中國(guó)與周邊國(guó)家的關(guān)系中，一些爭(zhēng)議和摩擦連續(xù)出現(xiàn)，如中日釣*島之爭(zhēng)、中印邊界領(lǐng)土爭(zhēng)端、中菲黃巖島對(duì)峙事件等當(dāng)前中國(guó)周邊環(huán)境總體上呈現(xiàn)“東緩”、“西安”、“南亂”、“北穩(wěn)”之勢(shì)。
1、中國(guó)南海海洋權(quán)益之爭(zhēng)
在我國(guó)周邊安全諸多的挑戰(zhàn)中，最近一段時(shí)變現(xiàn)得最為突出的無(wú)疑是我國(guó)與南亞五國(guó)（越南、文萊、菲律賓、印度尼西亞、馬來(lái)西亞）南海主權(quán)之爭(zhēng)和中日釣*島之爭(zhēng)等。菲律賓驅(qū)逐我國(guó)在黃巖島作業(yè)的漁民、越南挑釁我國(guó)臺(tái)灣駐太平島士兵、日本無(wú)理扣押我國(guó)在釣*島附近作業(yè)的漁民等。事實(shí)，中國(guó)與東南亞國(guó)家的南海之爭(zhēng)，不僅存在島嶼之爭(zhēng)，還有海域劃界和資源開(kāi)發(fā)之爭(zhēng)。中國(guó)和日本除了釣*島的主權(quán)歸屬之爭(zhēng)外，還有專屬經(jīng)濟(jì)區(qū)和東海大陸架劃界問(wèn)題，中國(guó)和朝韓在東海域劃界問(wèn)題上也有分歧，這些問(wèn)題都是關(guān)于資源和地緣優(yōu)勢(shì)爭(zhēng)端，而這些海洋權(quán)益一旦喪失，將危害中國(guó)國(guó)土安全。
我國(guó)與南亞五國(guó)、日本、韓國(guó)、朝鮮等國(guó)的海權(quán)之爭(zhēng)，實(shí)質(zhì)是這些國(guó)家我國(guó)海洋資源的窺視、無(wú)理占有欲掠奪。21世紀(jì)是海洋的世紀(jì)，隨著能源資源短缺的問(wèn)題日益嚴(yán)重，人們漸漸地把更多的目光轉(zhuǎn)到海上資源。因?yàn)槟虾ＬN(yùn)藏這大量豐富的石油、魚(yú)類等資源，所以我國(guó)周邊各國(guó)都想來(lái)?yè)埔皇帧?BR> 2、美國(guó)“重返”亞太
美國(guó)戰(zhàn)略東移的實(shí)際展開(kāi)，東亞和中亞地區(qū)都將成為美國(guó)軍事部署和戰(zhàn)略爭(zhēng)奪的重點(diǎn)，這在客觀上也勢(shì)必加大對(duì)中國(guó)的軍事壓力。
目前，美國(guó)全球戰(zhàn)略重心正在由大西洋向太平洋轉(zhuǎn)移，其軍事部署的重點(diǎn)也在隨之調(diào)整，大量先進(jìn)的?？樟α恐鸩讲渴鸬綎|亞地區(qū)。同時(shí)，為了控制中亞地區(qū)的能源資源，美國(guó)也加快了謀勢(shì)中亞的步伐，既和俄羅斯?fàn)帄Z勢(shì)力范圍，也對(duì)中國(guó)形成鉗制。中美之間盡管在經(jīng)濟(jì)合作領(lǐng)域日益密切，政治對(duì)話也不斷加強(qiáng)，但作為當(dāng)今世界唯一超級(jí)大國(guó)，美國(guó)決不會(huì)改變對(duì)中國(guó)的防范立場(chǎng)。美國(guó)的戰(zhàn)略非常注重前瞻性，不是考慮三五年的事情，而是預(yù)謀一二十年甚至二三十年的事情，他們不可能對(duì)快速發(fā)展的中國(guó)完全放心，軍事上的未雨綢繆是應(yīng)有之義。在此情況下，中美之間在東北亞、東海和南海以及中亞地區(qū)的“戰(zhàn)略相撞”難以避免，這些問(wèn)題如果處理失當(dāng)，不僅會(huì)造成中美雙方的磨擦甚至沖突，也會(huì)影響中國(guó)周邊地區(qū)的穩(wěn)定。
面對(duì)復(fù)雜的周邊環(huán)境應(yīng)采取的對(duì)策
面對(duì)復(fù)雜多變的周邊環(huán)境，中國(guó)應(yīng)加快謀劃“大周邊戰(zhàn)略”，區(qū)分陸地與海洋的不同情況，統(tǒng)籌各大地緣方向，針對(duì)地區(qū)熱點(diǎn)，創(chuàng)新運(yùn)用博大精深的“中華文韜武略”，破解美國(guó)的“巧實(shí)力”及個(gè)別鄰國(guó)的'“小伎倆”
（一）“大周邊戰(zhàn)略”應(yīng)強(qiáng)調(diào)以下兩大原則
一是“剛?cè)岵?jì)”，周邊戰(zhàn)略切忌“陰柔有余、陽(yáng)剛不足”，包括在南海問(wèn)題與南沙爭(zhēng)端上。對(duì)內(nèi)對(duì)外都要講清楚中國(guó)“走和平發(fā)展道路”的完整含義，和平發(fā)展絕不排除為捍衛(wèi)自身正當(dāng)利益的自衛(wèi)反擊，應(yīng)讓周邊個(gè)別國(guó)家盡早“清醒”過(guò)來(lái)，打掉其幻想與錯(cuò)覺(jué)，以免其日后因挑釁中國(guó)被懲罰而“后悔莫及”。與此同時(shí)加快“硬實(shí)力”建設(shè)，重點(diǎn)提升?？者h(yuǎn)程防衛(wèi)打擊能力。
二是“政經(jīng)相輔”，“政”指政治與安全事務(wù)。應(yīng)正視中國(guó)與東盟一些國(guó)家在南海存在的安全利益沖突，美國(guó)因此才有機(jī)可乘。中國(guó)與鄰國(guó)之間經(jīng)濟(jì)利益基本吻合，但安全利益。則存在沖突（領(lǐng)土與海洋權(quán)益爭(zhēng)端等），這些鄰國(guó)因而“經(jīng)濟(jì)上靠中國(guó)、安全上靠美國(guó)”，在安全上利用美國(guó)“制約”中國(guó)。破解這一困境須對(duì)癥下藥、“以長(zhǎng)補(bǔ)短”，經(jīng)濟(jì)是中國(guó)的優(yōu)勢(shì)與“強(qiáng)項(xiàng)”，安全則是中國(guó)的劣勢(shì)與“短板”，應(yīng)一面擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)共同利益，一面妥善化解安全利益沖突，應(yīng)將經(jīng)濟(jì)與安全聯(lián)系起來(lái)，以經(jīng)濟(jì)手段來(lái)促進(jìn)安全合作或抑制安全沖突，包括對(duì)侵犯中國(guó)權(quán)益的國(guó)家實(shí)施經(jīng)濟(jì)制裁、相關(guān)制裁應(yīng)準(zhǔn)確打到對(duì)方的“痛處”與要害。
（二）努力保持中美關(guān)系的穩(wěn)定
美國(guó)是當(dāng)今世界唯一的超級(jí)大國(guó)，對(duì)全球事務(wù)和亞洲地區(qū)的事務(wù)有著巨大的影響力。美國(guó)的態(tài)度在相當(dāng)大的程度上可以影響日本、韓國(guó)、澳大利亞以及東南亞很多國(guó)家的政策。在我國(guó)周邊許多熱點(diǎn)問(wèn)題的背后，都有美國(guó)的影子。由于我國(guó)被美國(guó)認(rèn)為是最有潛力在未來(lái)挑戰(zhàn)其主導(dǎo)地位的國(guó)家，美國(guó)對(duì)華政策中防范的一面在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)不可能消失。但美國(guó)在保持中美關(guān)系的穩(wěn)定方面也有著重要的利益，在很多國(guó)際事務(wù)上，美國(guó)需要我國(guó)的合作。因此，只要雙方做出足夠的努力，中美關(guān)系可以維持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的局面。
3、發(fā)展睦鄰?fù)饨?，拓展我?guó)在周邊國(guó)家中的影響力
綜合實(shí)力的增強(qiáng)，使我國(guó)營(yíng)造有利周邊環(huán)境的能力也相應(yīng)增強(qiáng)。我國(guó)雖然在周邊地區(qū)產(chǎn)生了一定的影響力，但與我國(guó)綜合實(shí)力相比，兩者之間并不相稱?，F(xiàn)在，我國(guó)與很多周邊國(guó)家的關(guān)系中，最重要的支柱還處于經(jīng)濟(jì)合作的層面，如何加強(qiáng)我國(guó)與一些周邊國(guó)家在政治、戰(zhàn)略層面的合作，建立起高度穩(wěn)定的、經(jīng)得起國(guó)際環(huán)境變化考驗(yàn)的戰(zhàn)略關(guān)系，還是一個(gè)需要努力加以實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。
此外，針對(duì)外界對(duì)南海問(wèn)題的炒作與曲解，宜適時(shí)明確界定中國(guó)在南海的維權(quán)“底線”。
放眼未來(lái)，周邊是中國(guó)崛起必須經(jīng)歷的“大考”，也是一道必須邁過(guò)去的“坎”，謀劃中國(guó)對(duì)外“大戰(zhàn)略”，務(wù)必優(yōu)先“經(jīng)營(yíng)”與“料理”好“大周邊”。
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房地產(chǎn)金融心得篇十七
時(shí)間過(guò)得真快，轉(zhuǎn)眼間我參加xxx房產(chǎn)已經(jīng)有4個(gè)月左右了?，F(xiàn)在實(shí)習(xí)也即將結(jié)束，我也即將正式工作。新的工作意味著新的起點(diǎn)、新的機(jī)遇、新的挑戰(zhàn).在大浪淘沙中讓自己能夠找到自己屹立之地。
三年的大學(xué)生活即將圓滿的劃上最后一筆,這最后的一筆是我們面對(duì)未來(lái),回憶過(guò)去的見(jiàn)證.它就是畢業(yè)實(shí)習(xí).畢業(yè)實(shí)習(xí)是學(xué)校培養(yǎng)方案和教學(xué)方案的重要環(huán)節(jié),它是所學(xué)理論知識(shí)與工程實(shí)踐的統(tǒng)一，也是學(xué)生從學(xué)校走向社會(huì)的一個(gè)不可缺少的過(guò)度階段。
在我看來(lái)實(shí)習(xí)是每一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生必須擁有的一段經(jīng)歷，它使我們?cè)趯?shí)踐中了解社會(huì)、在實(shí)踐中穩(wěn)固知識(shí);實(shí)習(xí)又是對(duì)每一位大學(xué)畢業(yè)生專業(yè)知識(shí)的一種檢驗(yàn)，它讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)，既開(kāi)闊了視野，又增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，為我們以后進(jìn)一步走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的根底，也是我們走向工作崗位的第一步。
房產(chǎn)中介所是一家為房產(chǎn)買賣雙方達(dá)成銷售和購(gòu)置而建立的一個(gè)平臺(tái)機(jī)構(gòu)，并有為買賣雙方保證平安交易的義務(wù)。房產(chǎn)中介的具體事務(wù)就是幫賣房人登記房源信息、宣傳發(fā)布并且保證房源真實(shí)有效;幫買房人尋找推薦適宜、理想房源，并帶著買房人實(shí)地看房，加以引導(dǎo)，促使成交;房產(chǎn)中介的經(jīng)濟(jì)收入主要是收取中介效勞傭金，以目前市場(chǎng)慣例中介效勞傭金為2%(購(gòu)房戶按房屋成交價(jià)1%和售房戶按房屋成交價(jià)1%組成)。主要業(yè)務(wù)流程為：房客源開(kāi)發(fā)、房客源登記，信息回訪反應(yīng)，帶看房源、三方談判、簽約、過(guò)戶貸款、物業(yè)交割等等。我在中介中前期主要做一些柜員的工作：打印合同材料、整理房源資料、更新液晶屏滾動(dòng)的信息等等，而到了中后期那么在領(lǐng)導(dǎo)的帶著下參加具體的帶客戶看房、談判、簽約、過(guò)戶貸款、物業(yè)交割等靈活性的工作。
現(xiàn)在來(lái)回頭總結(jié)我的實(shí)習(xí)報(bào)告，感到十分的欣慰。它使我在實(shí)踐中了解了社會(huì)，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)，也翻開(kāi)了視野、增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，為我即將走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)根本上到達(dá)了學(xué)校要求的實(shí)習(xí)目的。并且在這段工作期間能與眾多經(jīng)驗(yàn)豐富、年富力強(qiáng)的專業(yè)人士共事使我受益匪淺，從中增長(zhǎng)了很多實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)知識(shí)。
俗話說(shuō)：隔行如隔山。我的專業(yè)是資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，也算是與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)，但以前從來(lái)沒(méi)有接觸過(guò)房產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，說(shuō)實(shí)話雖學(xué)此專業(yè)，但在剛開(kāi)始的時(shí)候心里根本沒(méi)底。但是通過(guò)這么長(zhǎng)時(shí)間的工作后，我已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到自己的一些經(jīng)驗(yàn)欠缺與缺乏，以后更要加強(qiáng)學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)與管理知識(shí)，并努力提高自我。
我們公司經(jīng)營(yíng)范圍主要是二手房買賣,房屋租賃,房屋代理、中介,居民貸款擔(dān)保、代辦交易手續(xù),全資收購(gòu)房屋、咨詢等,有關(guān)房屋的一切問(wèn)題,貸款擔(dān)保、代辦手續(xù)費(fèi)用最低,我公司與中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、光大銀行等聯(lián)合推出房屋貸款擔(dān)保,我公司一直得到客戶的一致好評(píng)。公司積極參與社會(huì)公益活動(dòng),為社會(huì)就業(yè)作出了奉獻(xiàn)。
房地產(chǎn)業(yè)，這一關(guān)系到消費(fèi)者切身利益衣、食、住、行中的行業(yè)，正快速融入信息時(shí)代。小區(qū)智能化、小區(qū)局域網(wǎng)、工程網(wǎng)站和開(kāi)發(fā)商網(wǎng)站等紛紛出現(xiàn)，充分表達(dá)出房地產(chǎn)與網(wǎng)絡(luò)的有機(jī)結(jié)合正逐步完善。
隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，城市人口的增多，房子的需求越來(lái)越緊張，人們沒(méi)有大量的時(shí)間為了尋求房屋信息而奔波。而網(wǎng)絡(luò)能大大減少時(shí)間和財(cái)力，所以說(shuō)網(wǎng)上房產(chǎn)中介的產(chǎn)生為大家?guī)?lái)了便利。
隨著信息時(shí)代的到來(lái)，企業(yè)必將不可抗拒的加速進(jìn)入信息網(wǎng)絡(luò)時(shí)代。企業(yè)需要建設(shè)具有本企業(yè)特點(diǎn)的,業(yè)務(wù)過(guò)程自動(dòng)化和管理現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)信息工作，就是把企業(yè)物流的管理提高到對(duì)企業(yè)信息流的管理來(lái)控制企業(yè)的運(yùn)作，及時(shí)提供應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)決策所需的多方面的信息。在現(xiàn)代化企業(yè)中，信息管理工作在企業(yè)中已發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。
一個(gè)房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)為實(shí)例，對(duì)網(wǎng)絡(luò)信息管理系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)進(jìn)行了初步的探討。它利用網(wǎng)絡(luò)這種先進(jìn)的手段，使人們能夠更好、更快的了解房產(chǎn)的信息，實(shí)現(xiàn)了房屋開(kāi)發(fā)商與客人的雙向溝通，具有很多的'優(yōu)點(diǎn)。
通過(guò)房產(chǎn)中介系統(tǒng)，用戶可以發(fā)布房屋出售出租及需求信息，同樣也可以查詢其它用戶發(fā)布的房屋相關(guān)信息。使用該網(wǎng)上房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的信息發(fā)布、瀏覽、維護(hù)等多項(xiàng)功能。使房產(chǎn)中介擺脫大量的手工書(shū)寫(xiě)操作,快速、準(zhǔn)確、方便的提供各類統(tǒng)計(jì)信息,充分發(fā)揮計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)資源共享和協(xié)同工作,使房產(chǎn)中介管理工作到達(dá)現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化，為廣闊用戶的使用帶來(lái)更多的方便!
系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的總體任務(wù)是實(shí)現(xiàn)信息發(fā)布管理的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化和自動(dòng)化。房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的目標(biāo)是提高房產(chǎn)管理員工作的效率，具有對(duì)房源的出售、出租、需求、區(qū)域等信息進(jìn)行管理及維護(hù)的功能。普通注冊(cè)用戶可以通過(guò)此系統(tǒng)發(fā)布出售、出租、求租、求購(gòu)信息以及刪除自己的需求信息功能，并能進(jìn)行個(gè)人信息的修改。
還有很多相對(duì)于煩瑣一些的小事情就不一一闡述了其實(shí)正所謂天下難事始于易，天下大事始于細(xì)。這也讓我體會(huì)到了實(shí)際的工作與書(shū)本上的知識(shí)是有一定距離的，并且需要更加努力的再學(xué)習(xí)，并且要有更多的細(xì)心和耐心。有些時(shí)候也會(huì)辦錯(cuò)事情，我知道自己還有很多的缺乏，所以將來(lái)就要更加的勤奮工作。我相信勤能補(bǔ)拙，每天都要進(jìn)步一點(diǎn)，為公司盡自己的一份力量。在今后的學(xué)習(xí)和工作中，我要更進(jìn)一步的嚴(yán)格要求自己，虛心學(xué)習(xí)，爭(zhēng)取在各個(gè)方面取得更大的進(jìn)步。俗話說(shuō)，千里之行始于足下，這些最根本的業(yè)務(wù)往往是不能在書(shū)本上徹底理解的，所以根底的實(shí)務(wù)尤其顯得重要，從這次實(shí)習(xí)中，我體會(huì)到，如果將我們?cè)诖髮W(xué)里所學(xué)的知識(shí)與更多的實(shí)踐結(jié)合在一起，用實(shí)踐來(lái)檢驗(yàn)真理，使一個(gè)專科生具備較強(qiáng)的處理根本實(shí)務(wù)的能力與比擬系統(tǒng)的專業(yè)知識(shí)，這才是我們學(xué)習(xí)與實(shí)習(xí)的真正目的。
房地產(chǎn)金融心得篇十八
一、“兩型社會(huì)”建設(shè)與綠色金融政策
長(zhǎng)株潭城市群“兩型社會(huì)”建設(shè)試驗(yàn)區(qū)的啟動(dòng)，對(duì)于長(zhǎng)株潭城市群和湖南的經(jīng)濟(jì)建設(shè)是一個(gè)巨大的戰(zhàn)略性機(jī)遇。兩型社會(huì)的建設(shè)，只有建立資源節(jié)約和環(huán)境友好的兩型產(chǎn)業(yè)，才能達(dá)到在經(jīng)濟(jì)利益發(fā)展的同時(shí)，同步實(shí)現(xiàn)環(huán)境保護(hù)效益和生態(tài)平衡效益。這種目標(biāo)的達(dá)成，既需要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體主動(dòng)采取各種措施來(lái)建成兩型產(chǎn)業(yè)，也需要政府通過(guò)各種命令一控制型（command—andcontro1）的管制措施來(lái)強(qiáng)制企業(yè)符合兩型產(chǎn)業(yè)的要求，更應(yīng)該通過(guò)市場(chǎng)激勵(lì)機(jī)制來(lái)促使企業(yè)向兩型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變，而綠色金融政策，正是一種具備這種功能的市場(chǎng)激勵(lì)機(jī)制。
“綠色金融”（greenfinance），也被稱為“可持續(xù)性金融”（sustainablefinance）或“環(huán)境融資”（envi—ronmentalfinancing），主要指從環(huán)保角度重新調(diào)整金融業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、管理政策和業(yè)務(wù)流程，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展[2]。具體而言，綠色金融是指金融部門(mén)將環(huán)境保護(hù)這一基本政策通過(guò)金融業(yè)務(wù)的運(yùn)作來(lái)體現(xiàn)“可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略，從而促進(jìn)環(huán)境資源保護(hù)和經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，并以此來(lái)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的一種金融營(yíng)運(yùn)戰(zhàn)略口]。目前，在綠色金融領(lǐng)域中影響最大的是“赤道原則”（theequatorprinciples），它是根據(jù)國(guó)際金融公司和世界銀行的政策、指南建立的旨在判斷、評(píng)估和管理項(xiàng)目融資中的環(huán)境與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)金融行業(yè)基準(zhǔn)，以增加銀行業(yè)的社會(huì)責(zé)任，改進(jìn)壓力越來(lái)越大的環(huán)境和社會(huì)問(wèn)題。綠色金融政策的基本內(nèi)涵是遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，以建設(shè)生態(tài)文明為導(dǎo)向，以信貸、保險(xiǎn)、證券、稅收以及其他金融衍生工具為手段，以促進(jìn)節(jié)能減排和經(jīng)濟(jì)資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展為目的的宏觀調(diào)控政策。
以來(lái)，我國(guó)環(huán)?？偩值葯C(jī)構(gòu)，相繼出臺(tái)了“綠色信貸”、“綠色保險(xiǎn)”和“綠色證券”等政策，掀起了旨在保護(hù)環(huán)境的“綠色金融”的政策風(fēng)暴。這些綠色金融政策的出臺(tái)，強(qiáng)化了政府和企業(yè)的環(huán)境保護(hù)與節(jié)能減排的責(zé)任，對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義，由于兩型社會(huì)與綠色金融政策都旨在實(shí)施環(huán)境保護(hù)與節(jié)能減排，二者在目標(biāo)上具有高度的一致性。因此，綠色金融政策對(duì)于促進(jìn)兩型社會(huì)的建設(shè)，具有重要的工具性價(jià)值。
二、我國(guó)綠色金融政策的體系構(gòu)成
從我國(guó)的發(fā)展實(shí)踐來(lái)看，作為環(huán)境經(jīng)濟(jì)政策的綠色金融政策，主要包括以下幾種：
（一）綠色信貸政策
金融機(jī)構(gòu)依據(jù)國(guó)家環(huán)境經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策，對(duì)從事循環(huán)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)綠色制造和生態(tài)農(nóng)業(yè)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)提供貸款扶持，并實(shí)施優(yōu)惠性的低利率；而對(duì)污染生產(chǎn)和污染企業(yè)的新建項(xiàng)目投資貸款和流動(dòng)資金進(jìn)行貸款額度限制，并實(shí)施懲罰性高利率的政策手段。“綠色信貸政策”是指致力于引導(dǎo)和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增長(zhǎng)方式、消費(fèi)模式向節(jié)約能源資源和保護(hù)生態(tài)方向發(fā)展的信貸政策。我國(guó)綠色信貸政策的出臺(tái)，始于20中國(guó)人民銀行發(fā)布的《關(guān)于改進(jìn)和加強(qiáng)節(jié)能環(huán)保領(lǐng)域金融服務(wù)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，及環(huán)?？偩帧⑷嗣胥y行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于落實(shí)環(huán)保政策法規(guī)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的意見(jiàn)》，標(biāo)志著綠色信貸政策全面進(jìn)入到我國(guó)環(huán)境保護(hù)與污染減排的主戰(zhàn)場(chǎng)。同年l1月，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)又印發(fā)了《節(jié)能減排授信工作指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)綠色信貸政策的實(shí)施做了進(jìn)一步的規(guī)定。
（二）綠色保險(xiǎn)政策
綠色保險(xiǎn)即“環(huán)境污染責(zé)任保險(xiǎn)”，是以環(huán)境污染事故對(duì)第三者造成人身和財(cái)產(chǎn)損害所依法應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任為標(biāo)的的一種責(zé)任保險(xiǎn)。環(huán)保總局和保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于環(huán)境污染責(zé)任保險(xiǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，標(biāo)志著我國(guó)開(kāi)始建立環(huán)境污染責(zé)任保險(xiǎn)制度。根據(jù)該《意見(jiàn)》要求，將對(duì)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、儲(chǔ)存、運(yùn)輸和使用危險(xiǎn)化學(xué)品企業(yè)、易發(fā)生污染事故的石油化工企業(yè)和危險(xiǎn)廢物處置企業(yè)，特別是近年來(lái)發(fā)生重大污染事故的企業(yè)和行業(yè)開(kāi)展環(huán)境污染責(zé)任保險(xiǎn)的試點(diǎn)工作。這是繼綠色信貸政策之后，環(huán)?？偩滞瞥龅牡诙?xiàng)綠色金融政策。
（三）綠色證券政策
綠色證券政策是指以上市公司環(huán)保核查制度和環(huán)境信息披露制度為核心，通過(guò)調(diào)控社會(huì)募集資金投向，遏制高能耗和高污染行業(yè)過(guò)度擴(kuò)張，防范資本風(fēng)險(xiǎn)，并促進(jìn)上市公司持續(xù)改進(jìn)環(huán)境表現(xiàn)。20環(huán)?？偩职l(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)上市公司環(huán)保監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，標(biāo)志著我國(guó)開(kāi)始建立綠色證券政策。該意見(jiàn)要求對(duì)從事火電、鋼鐵、水泥、電解鋁行業(yè)以及跨省經(jīng)營(yíng)的“雙高”行業(yè)（13類重污染行業(yè)）的公司申請(qǐng)首發(fā)上市或再融資的，必須根據(jù)環(huán)保總局的規(guī)定進(jìn)行環(huán)保核查。環(huán)保核查意見(jiàn)也作為證監(jiān)會(huì)受理重污染行業(yè)ip0申請(qǐng)的必備條件之一。當(dāng)然，綠色金融政策的體系范圍，還應(yīng)包括綠色稅收、綠色采購(gòu)、綠色風(fēng)險(xiǎn)投資、綠色發(fā)展基金等制度，它們是我國(guó)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中應(yīng)逐步予以關(guān)注的經(jīng)濟(jì)政策工具。
三、我國(guó)綠色金融制度的規(guī)則分析
當(dāng)前，我國(guó)綠色金融制度尚停留在試點(diǎn)和政策的層面，內(nèi)容還不完整，效能也難以充分發(fā)揮，要發(fā)揮綠色金融政策保護(hù)環(huán)境的作用，應(yīng)當(dāng)逐步完善其規(guī)則內(nèi)容。
（一）綠色信貸制度
環(huán)保部門(mén)和有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的綠色信貸指導(dǎo)意見(jiàn)，初步建立了綠色信貸政策的基本框架，但在具體的操作層面，還有一些規(guī)則需要完善。
1。建立環(huán)保與金融機(jī)構(gòu)的信息溝通機(jī)制。環(huán)保部門(mén)應(yīng)逐步把環(huán)保認(rèn)證、環(huán)保獎(jiǎng)勵(lì)等企業(yè)環(huán)保信息提供給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)再把這些信息納入企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。在金融機(jī)構(gòu)方面，應(yīng)盡力完善企業(yè)征信系統(tǒng)和企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，為信貸審查提供良好的信息條件，而銀行在辦理管理信貸業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)審查企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫(kù)中的企業(yè)環(huán)保信息，并把企業(yè)環(huán)保核查信息作為信貸的重要依據(jù)。
2。制定涉及基本環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的“綠色信貸指南”。
環(huán)保部門(mén)和銀行機(jī)構(gòu)在借鑒國(guó)外“綠色信貸指南”經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)建立和完善我國(guó)有關(guān)基本環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的金融信貸指南和細(xì)則，必須結(jié)合國(guó)情完善綠色信貸風(fēng)險(xiǎn)審核的規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，為國(guó)內(nèi)的企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)提供參考?！熬G色信貸指南”的制定，應(yīng)主要從三個(gè)方面來(lái)設(shè)置指標(biāo)：第一，建設(shè)項(xiàng)目授信的環(huán)保要求。建設(shè)項(xiàng)目或者新建項(xiàng)目必須滿足“三同時(shí)”制度的要求；第二，建設(shè)項(xiàng)目授信的產(chǎn)業(yè)政策要求。對(duì)允許類的新建項(xiàng)目，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下積極地提供信貸支持，對(duì)限制和淘汰類的項(xiàng)目則不能提供支持；第三，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要達(dá)到環(huán)保要求。根據(jù)企業(yè)是否遵守環(huán)保要求，對(duì)貸款企業(yè)實(shí)行分類管理，不同類別企業(yè)實(shí)行有差別的授信政策。
（二）綠色證券制度
我國(guó)雖在綠色證券的具體內(nèi)容構(gòu)建上取得了重要進(jìn)展，但還沒(méi)有建立完善的制度規(guī)則，應(yīng)從四個(gè)方面改進(jìn)。
1。企業(yè)上市融資的環(huán)保準(zhǔn)人與核查標(biāo)準(zhǔn)。證券監(jiān)管部門(mén)在企業(yè)股票上市發(fā)行審核時(shí)，應(yīng)將環(huán)保核查作為一項(xiàng)重要的準(zhǔn)入指標(biāo)進(jìn)行考察，對(duì)那些環(huán)境友好型企業(yè)，則應(yīng)當(dāng)優(yōu)先鼓勵(lì)其進(jìn)入資本市場(chǎng)融資，同時(shí)，對(duì)于中小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)上市融資的，同樣應(yīng)建立相應(yīng)的準(zhǔn)入機(jī)制，鼓勵(lì)中小型環(huán)境友好企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)優(yōu)先上市融資。已經(jīng)上市的公司申請(qǐng)?jiān)俅稳谫Y的，也要經(jīng)過(guò)環(huán)保核查環(huán)節(jié)的審查，以確保融資資金流向綠色產(chǎn)業(yè)。但是，目前只有重污染行業(yè)的ipo申請(qǐng)環(huán)節(jié)才需要環(huán)保核查意見(jiàn)，而沒(méi)有涵蓋所有行業(yè)的上市申請(qǐng)；另外，對(duì)于已經(jīng)上市企業(yè)的再融資行為，也沒(méi)有環(huán)保核查的要求。因此，證券監(jiān)管部門(mén)與環(huán)保部門(mén)應(yīng)制定一套具有可操作性的審查規(guī)則。
2。上市公司的環(huán)保核查制度。目前，在環(huán)保核查對(duì)象、核查內(nèi)容以及核查程序等方面，已有一些具體規(guī)定，但仍然還存在著需要完善的地方。首先，關(guān)于核查信息公開(kāi)的問(wèn)題，僅規(guī)定了對(duì)環(huán)?？偩诌M(jìn)行核查的結(jié)論予以公示，對(duì)于由省級(jí)環(huán)保部門(mén)負(fù)責(zé)核查的信息是否也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示未作規(guī)定。本文認(rèn)為所有上市公司的環(huán)保核查信息都應(yīng)當(dāng)予以公開(kāi)；其次，目前的環(huán)保核查是由環(huán)境保護(hù)部門(mén)進(jìn)行，核查公信力不足。應(yīng)當(dāng)允許社會(huì)公眾對(duì)公開(kāi)的環(huán)保核查結(jié)果進(jìn)行舉報(bào)和監(jiān)督，公眾參與和輿論監(jiān)督是確保環(huán)保核查真實(shí)性的重要基礎(chǔ)；再次，由于對(duì)上市公司的環(huán)保核查涉及到新制度的創(chuàng)立，其僅僅由效力層次較低的部門(mén)規(guī)章加以規(guī)定，顯然無(wú)法保障該制度的實(shí)效性，因此，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行專門(mén)立法，以法律的形式來(lái)保障其實(shí)施。
3。上市公司的環(huán)境信息披露制度。目前，我國(guó)信息披露制度的組成包括首次信息披露（招股說(shuō)明書(shū)、上市公告）、定期報(bào)告（中期報(bào)告、年度報(bào)告）和臨時(shí)報(bào)告（重大事項(xiàng)報(bào)告）三部分。但是，在上市公司的信息披露制度中，尚未包含有環(huán)境信息的強(qiáng)制披露要求。在《關(guān)于加強(qiáng)上市公司環(huán)保監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》中，明確了上市公司重大環(huán)境事件的臨時(shí)報(bào)告制度，這表明我國(guó)環(huán)境保護(hù)部門(mén)要求上市公司把環(huán)境信息作為信息披露的內(nèi)容來(lái)對(duì)待。因此，證券監(jiān)管部門(mén)應(yīng)修改有關(guān)法律法規(guī)，以保障環(huán)境信息披露制度的實(shí)效性。
4。上市公司的環(huán)境績(jī)效評(píng)估制度。上市公司的環(huán)境績(jī)效是上市公司披露的重要環(huán)境信息之一，因此，科學(xué)地確立上市公司的環(huán)境績(jī)效評(píng)估指標(biāo)體系，是環(huán)境信息披露制度成敗的關(guān)鍵。在這方面可以借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)，如iso的環(huán)境績(jī)效評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，它包括企業(yè)內(nèi)部的環(huán)境績(jī)效指標(biāo)（epi）和企業(yè)周圍的環(huán)境狀態(tài)指標(biāo)（ecd，其中前者（epi）又分為管理績(jī)效指標(biāo)（mpi）和操作績(jī)效指標(biāo)（opi）。
（三）綠色保險(xiǎn)制度
我國(guó)的環(huán)境保險(xiǎn)制度的建立，要立足我國(guó)國(guó)情和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，同時(shí)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的有益經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)的環(huán)境責(zé)任保險(xiǎn)制度應(yīng)在以下方面加以考慮：
1。環(huán)境責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)率的設(shè)置。在保險(xiǎn)公司對(duì)污染程度不同的企業(yè)收取統(tǒng)一保險(xiǎn)費(fèi)率的保費(fèi)時(shí)，造成清潔生產(chǎn)企業(yè)與污染企業(yè)要同等保險(xiǎn)，即意味著污染較大的企業(yè)并不需要付出更多的保險(xiǎn)費(fèi)，這可能導(dǎo)致清潔生產(chǎn)企業(yè)的逆選擇行為，因此，需要對(duì)它們實(shí)行差別保險(xiǎn)費(fèi)率，從而在制度上刺激和引導(dǎo)企業(yè)采用環(huán)保技術(shù)和清潔生產(chǎn)。
2。環(huán)境責(zé)任保險(xiǎn)模式的確定。在世界范圍內(nèi)，主要有三種環(huán)境責(zé)任保險(xiǎn)模式：一是以德國(guó)為代表的強(qiáng)制保險(xiǎn)與財(cái)務(wù)保證相結(jié)合的環(huán)境責(zé)任保險(xiǎn)制度；二是以瑞典為代表的單一強(qiáng)制保險(xiǎn)制度；三是以任意保險(xiǎn)為主，強(qiáng)制責(zé)任保險(xiǎn)為輔的責(zé)任保險(xiǎn)制度。第一種模式范圍窄，金融機(jī)構(gòu)不愿參與，第三種模式是建立在發(fā)達(dá)的保險(xiǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的，基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)較差等原因，我國(guó)應(yīng)采取強(qiáng)制性責(zé)任保險(xiǎn)模式。
四、綠色金融政策的立法路徑及法理基礎(chǔ)
把綠色金融制度具體落實(shí)在“兩型社會(huì)”的建設(shè)之中，需要在“兩型社會(huì)”試驗(yàn)區(qū)內(nèi)對(duì)綠色金融進(jìn)行區(qū)域性立法。區(qū)域性立法的必要性，主要體現(xiàn)在：（1）綠色金融政策以法律形式固定下來(lái)，表現(xiàn)為一種法律形態(tài)的激勵(lì)機(jī)制，能夠使“兩型社會(huì)”試驗(yàn)區(qū)內(nèi)的企業(yè)有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期和固定的行為模式，避免了經(jīng)濟(jì)政策的易變性和短期性，從而有利于“兩型社會(huì)”建設(shè)中的可持續(xù)發(fā)展最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（2）我國(guó)目前的綠色金融政策，在總體上有局限性，并不能對(duì)“兩型社會(huì)”建設(shè)起到完全激勵(lì)機(jī)制的效應(yīng)，例如綠色證券政策主要針對(duì)那些具有重大環(huán)境污染風(fēng)險(xiǎn)的上市公司和準(zhǔn)備上市的企業(yè)，而不能影響到那些不具有重大環(huán)境污染風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)。綠色金融的理念，只有在“兩型社會(huì)”試驗(yàn)區(qū)內(nèi)通過(guò)“先行先試”立法模式來(lái)實(shí)現(xiàn)，反過(guò)來(lái)，這種創(chuàng)新型金融立法又有利于推進(jìn)“兩型社會(huì)”的建設(shè)。
（一）綠色金融政策的立法路徑
綠色金融政策法律化的路徑，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是把綠色金融政策轉(zhuǎn)化為綠色金融法律。綠色金融政策上升為法律后，可以發(fā)揮法律的規(guī)范作用，通過(guò)對(duì)行為的激勵(lì)以及對(duì)利益的調(diào)整而實(shí)現(xiàn)法律對(duì)社會(huì)的'調(diào)控功能，以及實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境全面協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)然，政策轉(zhuǎn)化為法律，應(yīng)該遵循立法的正當(dāng)程序，按照《立法法》的相關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行立法ll。把綠色金融政策轉(zhuǎn)化為綠色金融法律，在法律化的表現(xiàn)形式上，至少有兩種形式可以選擇：“軟法”或“硬法”。所謂“軟法”是指原則上缺乏法律拘束力但有實(shí)際效力的行為規(guī)范引。在法律表現(xiàn)形式，“軟法”主要指“促進(jìn)型立法”；“硬法”多指權(quán)利義務(wù)明確對(duì)應(yīng)的“管理型立法”，強(qiáng)制性規(guī)范較多，且違反強(qiáng)制性規(guī)定后的法律責(zé)任占主導(dǎo)地位。而“軟法”或“促進(jìn)型立法”中，法律主體的責(zé)任主要是道義責(zé)任、社會(huì)責(zé)任，法律責(zé)任相對(duì)弱化，倡導(dǎo)性規(guī)范相對(duì)較多，強(qiáng)制性規(guī)范較少。
我國(guó)環(huán)境保護(hù)國(guó)策與節(jié)能減排戰(zhàn)略的實(shí)施，迫切需要金融業(yè)配合，通過(guò)環(huán)境金融政策工具來(lái)激勵(lì)企業(yè)踐行環(huán)保社會(huì)責(zé)任；我國(guó)“兩型社會(huì)”的建設(shè)，就是要建立資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的社會(huì)，綠色金融制度，是推動(dòng)“兩型社會(huì)”建設(shè)的一個(gè)比較妥當(dāng)?shù)募?lì)機(jī)制，二者在目的上具有高度的一致性與契合性。我國(guó)目前的綠色金融政策符合“促進(jìn)型立法”的特點(diǎn)，因?yàn)榫G色金融政策并不完全是一種強(qiáng)制性規(guī)范，在更多意義上是一種倡導(dǎo)性規(guī)定。我國(guó)綠色金融政策法律化的最佳形式應(yīng)是“促進(jìn)型立法”，因此，由綠色金融政策轉(zhuǎn)化為“軟法”或“綠色金融促進(jìn)法”，是我國(guó)綠色金融政策法律化的合適路徑。
當(dāng)然，由于時(shí)機(jī)并不成熟和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足，目前要求制定全國(guó)性的“綠色金融促進(jìn)法”并無(wú)太大的可能性。但是，綠色金融政策轉(zhuǎn)化為法律還有兩種可能的路徑：一是采取分別修法的形式，即對(duì)《商業(yè)銀行法》、《證券法》或《保險(xiǎn)法》等進(jìn)行修改時(shí)，加入綠色信貸制度、綠色證券制度以及綠色保險(xiǎn)制度的內(nèi)容，即“金融法的生態(tài)化”的法律化路徑。但這種立法模式，在目前似乎也不太現(xiàn)實(shí)，理由在于我國(guó)綠色金融政策還處于試點(diǎn)和摸索階段，缺乏綠色金融制度實(shí)施的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而我國(guó)在立法上采取的“成熟一個(gè)制定一個(gè)”的立法策略，因此這些制度要進(jìn)入各個(gè)金融單行法的可能性并不太大。因此，對(duì)于綠色金融政策轉(zhuǎn)化為法律而言，可能性最大的一種路徑，就是在“兩型社會(huì)”試驗(yàn)區(qū)中，通過(guò)省級(jí)人大制定“綠色金融促進(jìn)條例”，這是一種比較好的立法策略。
（二）綠色金融政策法律化的法理基礎(chǔ)
在“兩型社會(huì)”綜合試驗(yàn)區(qū)中，通過(guò)省級(jí)人大來(lái)制定“綠色金融促進(jìn)條例”，既具有現(xiàn)實(shí)性和必要性，也具有正當(dāng)性與合法性。如前所述，綠色金融制度與“兩型社會(huì)”的目標(biāo)完全一致，都致力于環(huán)境友好型和資源節(jié)約型社會(huì)的建設(shè)，同時(shí)，推行綠色金融制度，有利于建成“兩型產(chǎn)業(yè)”從而促進(jìn)“兩型社會(huì)”的建設(shè)，因此，制定“綠色金融促進(jìn)條例”，有利于在“兩型社會(huì)”綜合試驗(yàn)區(qū)內(nèi)推動(dòng)“兩型社會(huì)”的建設(shè)。另外，在“兩型社會(huì)”建設(shè)中通過(guò)“綠色金融促進(jìn)條例”，來(lái)推動(dòng)綠色金融制度的實(shí)施，也是在“兩型社會(huì)”綜合試驗(yàn)區(qū)進(jìn)行金融制度創(chuàng)新的一種途徑，是踐行金融創(chuàng)新理念和權(quán)限的一種積極措施。當(dāng)然，這種金融創(chuàng)新理念應(yīng)具有正當(dāng)?shù)姆ɡ砘A(chǔ)。
那么，通過(guò)“綠色金融促進(jìn)條例”來(lái)實(shí)施金融制度創(chuàng)新的正當(dāng)性何在？筆者認(rèn)為，其正當(dāng)性的法理基礎(chǔ)，在于“兩型社會(huì)”建設(shè)中“先行先試權(quán)”與“先行先試”立法模式?！跋刃邢仍嚈?quán)”的本質(zhì)是改革創(chuàng)新，就是要突破成規(guī)的限制，通過(guò)推行創(chuàng)新型的制度來(lái)對(duì)現(xiàn)行的體制、機(jī)制及制度進(jìn)行改革?？梢?jiàn)，通過(guò)制定“綠色金融促進(jìn)條例”來(lái)推行綠色金融制度，也是“兩型社會(huì)”中的“先行先試權(quán)”一種制度實(shí)踐?！跋刃邢仍嚒绷⒎Ｊ绞且赃m應(yīng)性價(jià)值為核心的“變革性立法”模式和以安定性價(jià)值為基礎(chǔ)的“自治型立法”模式的結(jié)合體。它有兩個(gè)特點(diǎn)：一是“先行”要求通過(guò)“立法先行”的方法，發(fā)揮法律的指引功能，調(diào)整相應(yīng)的社會(huì)關(guān)系，而達(dá)到對(duì)社會(huì)某種秩序的追求?！傲⒎ㄏ刃小笔侵饔^判斷的產(chǎn)物，其變量多來(lái)自外部，是通過(guò)立法這項(xiàng)制度安排適應(yīng)社會(huì)現(xiàn)實(shí)的變革性活動(dòng)；二是“先試”則要求依賴“試錯(cuò)先行”的方式，發(fā)揮實(shí)踐對(duì)理論的檢驗(yàn)作用，通過(guò)在特定領(lǐng)域和時(shí)空背景下的試驗(yàn)獲取一定的“地方性知識(shí)”，然后將其擴(kuò)展，使其更具普適性。“試錯(cuò)先行”是客觀性經(jīng)驗(yàn)的獲取，其變量更多地發(fā)端于實(shí)踐本身，是通過(guò)檢驗(yàn)立法的實(shí)效而進(jìn)行的自治性活動(dòng)[1。具體到“兩型社會(huì)”建設(shè)中的綠色金融制度，“先行先試權(quán)”要求首先是“立法先行”，即通過(guò)地方人大制定“綠色金融促進(jìn)條例”來(lái)實(shí)施綠色金融制度。此外，它還要求以“試錯(cuò)先行”的方式來(lái)推行綠色金融制度，在綠色金融制度的實(shí)踐過(guò)程中獲取有益的經(jīng)驗(yàn)與措施，一方面使綠色金融制度的法律規(guī)則更加完善，另一方面，為在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施綠色金融制度提供實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論支撐。
五、結(jié)論
房地產(chǎn)金融心得篇十九
（一）近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速
改革開(kāi)放以來(lái)，隨著國(guó)家住房制度的改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)金融從無(wú)到有，從小到大，得到了非?？焖俚陌l(fā)展。特別是以來(lái)，金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持，由過(guò)去單純的企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)投資和銷售兩個(gè)方面支持。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展主要有以下特點(diǎn)：
一是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)的信貸增長(zhǎng)逐年上升。19房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2028.92億元，擴(kuò)大到6657.35億元，是年的3.2倍。同時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也快速增長(zhǎng)。20與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長(zhǎng)了26.64倍。在個(gè)人消費(fèi)貸款中，個(gè)人住房貸款的占比高達(dá)75－97。
二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的增速明顯高于同期整個(gè)金融機(jī)構(gòu)貸款的增長(zhǎng)速度。1998年至年，金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款年均增長(zhǎng)14.62，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款年均增長(zhǎng)29.43，全部房地產(chǎn)貸款（包括個(gè)人住房貸款）年均增長(zhǎng)44.35。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)貸款的年均增長(zhǎng)速度大大超過(guò)同期其它貸款。
三是房地產(chǎn)信托融資發(fā)展較快，成為近期最為活躍的房地產(chǎn)融資方式。我國(guó)信托業(yè)經(jīng)過(guò)清理整頓后，再次步入了快速發(fā)展的軌道，尤其引人注目的是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展。底，投向房地產(chǎn)業(yè)的信托財(cái)產(chǎn)共計(jì)24.08億元，占全部信托財(cái)產(chǎn)總額的2.82，比年初增加12.61億元，增幅109.93。2003年房地產(chǎn)信托繼續(xù)以較高的速度增長(zhǎng)，全國(guó)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目籌集資金超過(guò)50億元，比20翻了一番還多。
四是長(zhǎng)期低利率政策促進(jìn)了資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。自19以來(lái)，我國(guó)連續(xù)8次降息，銀行貸款利率已處于歷史最低水平。目前，金融機(jī)構(gòu)一年期法定貸款利率為5.31，而住房貸款利率按法定貸款利率（不含浮動(dòng)）減檔執(zhí)行。低利率政策不僅減輕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)，相應(yīng)地提高了利潤(rùn)，而且還增強(qiáng)了居民的購(gòu)房能力，推動(dòng)了房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)。經(jīng)回歸分析，利率每下降1個(gè)百分點(diǎn)，同期國(guó)房景氣指數(shù)上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。
（二）我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還很不完善
我們必須看到，和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還很不完善，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品很少，主要依靠銀行貸款，房地產(chǎn)融資相對(duì)困難。在發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，除了傳統(tǒng)的信貸方式外，各種房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)提供了種類繁多的融資產(chǎn)品，例如，發(fā)行上市、項(xiàng)目融資、企業(yè)債券、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。此外，成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還存在發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)，這不僅大大增強(qiáng)了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性，為提供融資的金融機(jī)構(gòu)分散和管理風(fēng)險(xiǎn)提供了有效的手段，而且也為市場(chǎng)投資者提供了多元化的金融產(chǎn)品，使房地產(chǎn)投資具有穩(wěn)定的資金來(lái)源。此外，成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的實(shí)踐，已經(jīng)形成了比較完善的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，通常包括完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、功能和監(jiān)督管理框架。相比而言，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：
一是房地產(chǎn)融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)集中。第一，銀行信貸構(gòu)成了房地產(chǎn)融資的主要方式。根據(jù)統(tǒng)計(jì)估算，80左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接地來(lái)自商業(yè)銀行信貸。
第二，房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)高度集中于商業(yè)銀行。在我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過(guò)程。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種信貸方式，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。
第三，部分商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營(yíng)行為不理性和不規(guī)范問(wèn)題。由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)容易產(chǎn)生急功近利、放松信貸條件的傾向。例如，在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過(guò)程中，為了競(jìng)爭(zhēng)客戶，有的商業(yè)銀行降低客戶資質(zhì)等級(jí)評(píng)定的門(mén)坎，將審查手續(xù)簡(jiǎn)化，將審查速度加快。再如，有的商業(yè)銀行對(duì)政府擔(dān)保項(xiàng)目盲目樂(lè)觀，而忽視了這些項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性。同時(shí)，我國(guó)
個(gè)人住房消費(fèi)信貸的潛在違約風(fēng)險(xiǎn)不可小視。我國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近三年才發(fā)展起來(lái)的，基數(shù)較小且發(fā)展較快，加之個(gè)人住房貸款期限很長(zhǎng)，一些問(wèn)題容易被掩蓋和忽視。再者，我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)借款人的資信狀況和還款行為進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查和監(jiān)控。
二是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒(méi)有形成完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系。我國(guó)目前的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主要還是由商業(yè)銀行和部分信托投資公司組成，一些專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)還沒(méi)有出現(xiàn)。在發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，這些機(jī)構(gòu)往往是最重要的房地產(chǎn)金融經(jīng)營(yíng)和管理機(jī)構(gòu)。
第二，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。一方面，我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)的有價(jià)證券發(fā)行還非常有限。近兩年來(lái)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市融資的規(guī)模不斷擴(kuò)大，截至2003年底，70多家房地產(chǎn)上市公司總市值約1500億元，但房地產(chǎn)企業(yè)的債券發(fā)行量卻很小，債券融資比例日益下降。另一方面，房地產(chǎn)信托雖然比較活躍，但規(guī)模較小，而且先天不足。總體上看，目前房地產(chǎn)信托功能較為單一，主要是提供“過(guò)橋貸款”，向尚未達(dá)到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供前期信托資金，但不具有組合投資和期限轉(zhuǎn)換的功能。另外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金、抵押貸款證券化等其他房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，目前尚處于討論或者試點(diǎn)階段，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有成熟。
第三，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的中介服務(wù)體系還沒(méi)有建立起來(lái)。例如，資產(chǎn)評(píng)估、信用評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、金融擔(dān)保、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展還比較薄弱，而且這些專業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)性質(zhì)不明確、隸屬關(guān)系復(fù)雜，其市場(chǎng)化運(yùn)行和管理體制尚未完全確立。更重要的是，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)缺乏良好的信用環(huán)境，企業(yè)的信用意識(shí)淡薄。這些都不利于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。
第四，沒(méi)有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。在一級(jí)市場(chǎng)（即按揭貸款市場(chǎng)）上，提供抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)基本上是商業(yè)銀行，難以形成多元化、競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)抵押貸款期限長(zhǎng)，需要建立一個(gè)二級(jí)市場(chǎng)(即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng))來(lái)提高其流動(dòng)性，但我國(guó)目前缺乏抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，至今仍然沒(méi)有建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。由于抵押貸款證券化水平較低，資產(chǎn)流動(dòng)性較差，使得金融機(jī)構(gòu)無(wú)法進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理。而且也正是因?yàn)闆](méi)有一個(gè)協(xié)調(diào)完整的房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)體系，即使是現(xiàn)在比較熱門(mén)的房地產(chǎn)信托，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)其期限轉(zhuǎn)換和風(fēng)險(xiǎn)管理的市場(chǎng)功能。
三是對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。總體上說(shuō)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在我國(guó)還是一個(gè)新興的市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)的監(jiān)管和調(diào)控還需要在實(shí)踐中進(jìn)一步探索和總結(jié)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專門(mén)的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。在金融分業(yè)監(jiān)管體制下，監(jiān)管部門(mén)受制于各種因素而無(wú)法進(jìn)行有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展以及金融業(yè)的對(duì)外開(kāi)放，促進(jìn)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的快速發(fā)展，也在客觀上使得對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控難度加大。
二、加快發(fā)展和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供金融支持
（一）鼓勵(lì)房地產(chǎn)融資產(chǎn)品創(chuàng)新，積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
從國(guó)際上看，金融創(chuàng)新為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)帶來(lái)了越來(lái)越多的金融產(chǎn)品，包括各種房地產(chǎn)股權(quán)、債券、基金、信托證券、抵押貸款可轉(zhuǎn)換證券等。因此，除了進(jìn)一步完善傳統(tǒng)的銀行信貸渠道外，我國(guó)應(yīng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品和融資渠道。
首先，要鼓勵(lì)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股票市場(chǎng)融資。通過(guò)股票市場(chǎng)籌集資金，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道之一，也是提升企業(yè)品牌和知名度的良好途徑。例如李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，從1972年上市時(shí)的一個(gè)多億到2003年時(shí)已經(jīng)達(dá)到1300多億的凈資產(chǎn)，成為國(guó)際性的房地產(chǎn)企業(yè)。但考慮到我國(guó)的實(shí)際情況和《證券法》的相關(guān)規(guī)定，目前我國(guó)應(yīng)鼓勵(lì)真正有實(shí)力、守規(guī)矩的開(kāi)發(fā)商通過(guò)上市融資。此外，針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量多、規(guī)模小的現(xiàn)狀，可以鼓勵(lì)滿足條件的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)二板市場(chǎng)上市融資。
其次，要培育和完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)?，F(xiàn)有的《公司法》對(duì)發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有股份有限公司、國(guó)有獨(dú)資公司和兩個(gè)以上的國(guó)有企業(yè)或者其他兩個(gè)以上的國(guó)有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，而且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金和擔(dān)保條件等都有嚴(yán)格限制。此外，我國(guó)債券市場(chǎng)規(guī)模較小，利率風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，要研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券的資格條件、風(fēng)險(xiǎn)管理等相關(guān)問(wèn)題，積極探索房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的有效方式和合理途徑。值得注意的是，近年來(lái)，一些房地產(chǎn)企業(yè)以所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為依托，成功發(fā)行了資產(chǎn)負(fù)債表外的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。作為債券市場(chǎng)的一種創(chuàng)新形式，表外房地產(chǎn)項(xiàng)目（以房地產(chǎn)項(xiàng)目的名義發(fā)行債券，不納入企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表）與表內(nèi)企業(yè)債券（以企業(yè)名義發(fā)行債券，納入企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表）有較大區(qū)別，風(fēng)險(xiǎn)不同，會(huì)計(jì)處理也不同。因此，在相關(guān)法律規(guī)定上，也應(yīng)該做出明確的區(qū)別。
第三，要將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。目前許多房地產(chǎn)信托基本上是參照銀行貸款的有關(guān)條款來(lái)執(zhí)行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)驗(yàn)可能不如商業(yè)銀行，因而很難起到有效的風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理作用。因此，在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時(shí)，要通過(guò)完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)。
第四，要積極推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)其他各種具備條件的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。當(dāng)前，尤其要盡快研究發(fā)展房地產(chǎn)貸款證券化金融產(chǎn)品的有效方式。目前我國(guó)有關(guān)住房貸款證券化的討論主要以建設(shè)銀行的表內(nèi)證券化和國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行的表外證券化為代表。是在房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，還是在外部成立專門(mén)的運(yùn)作機(jī)構(gòu)？這可以根據(jù)我國(guó)的國(guó)情作進(jìn)一步的探討，但應(yīng)該積極嘗試，不能總是停留在理論爭(zhēng)論上。
（二）加快完善房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展
第一，要形成有規(guī)模、多元化、競(jìng)爭(zhēng)性的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)。一方面，有一定規(guī)模的一級(jí)市場(chǎng)，不僅能為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供充足的資金來(lái)源，而且也可以為建立和發(fā)展二級(jí)金融市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。美國(guó)的住房抵押貸款證券化產(chǎn)生于20世紀(jì)70年代，而商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化市場(chǎng)始于90年代早期。但早在20世紀(jì)70年代初期，在開(kāi)展住房抵押貸款證券化以前，美國(guó)住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)已達(dá)到相當(dāng)?shù)囊?guī)模，余額已接近3000億美元。另一方面，多元化的一級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)有利于形成競(jìng)爭(zhēng)性的資金供給格局，提高資源配置的效率。美國(guó)的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，主要由儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行、人壽保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)信托投資基金等構(gòu)成。因此，在我國(guó)目前的情況下，有必要研究如何引入新的金融機(jī)構(gòu)、擴(kuò)大資金來(lái)源、拓展房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)的有效途徑、時(shí)機(jī)和方法。
第二，推行住房抵押貸款證券化，建設(shè)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。住房款抵押貸款證券化，就是將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要是以抵押貸款作為擔(dān)保的債券），并通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，轉(zhuǎn)賣給市場(chǎng)投資者，以達(dá)到融通資金和把抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散給眾多市場(chǎng)投資者的目的。二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作不僅使得一級(jí)市場(chǎng)有了穩(wěn)定的資金來(lái)源，而且極大地增強(qiáng)了住房抵押貸款的安全性和流動(dòng)性，有效地實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，同時(shí)也為證券市場(chǎng)提供了一種具有較高信譽(yù)的中長(zhǎng)期投資工具。在美國(guó)，經(jīng)過(guò)美國(guó)聯(lián)邦金融中介機(jī)構(gòu)擔(dān)保過(guò)的房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融產(chǎn)品，具有類似于政府債券的信譽(yù)。而且，由于二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)于政府債券具有更高的收益率，因此受到了保險(xiǎn)、養(yǎng)老基金等中長(zhǎng)期投資者的歡迎。
（三）大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介，完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系
與建立完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系相對(duì)應(yīng)，要建立多層次的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系。商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系包括房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)金融擔(dān)保、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等各種房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。一是要積極研究其他金融機(jī)構(gòu)（如保險(xiǎn)公司、投資基金等）進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的可行性。二是要鼓勵(lì)房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等其他房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展和完善。三是要建立二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)體系，積極培育和發(fā)展房地產(chǎn)貸款證券化的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)。四是要建立以住房抵押貸款保險(xiǎn)為主的房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)體系。除現(xiàn)有少量的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)外，尤其要發(fā)展住房抵押貸款保險(xiǎn)和房產(chǎn)質(zhì)量保險(xiǎn)。
（四）積極培育專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的支持服務(wù)體系
隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和完善，社會(huì)分工將日趨細(xì)化，而金融機(jī)構(gòu)要在復(fù)雜變化的市場(chǎng)環(huán)境中求得生存和發(fā)展并能夠贏得主動(dòng)，離不開(kāi)一套完善、高效的支持系統(tǒng)。當(dāng)前，亟待解決的是信息支持系統(tǒng)，因?yàn)槊鎸?duì)如此復(fù)雜多變的市場(chǎng)，企圖靠一家或幾家房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)完全依靠自身的努力，去收集和分析其貸款決策所需要的全部信息，在客觀上是不可能做到的`，就成本而言也是十分不經(jīng)濟(jì)的。因此，有關(guān)各方要積極主動(dòng)地營(yíng)造一個(gè)良好的政策和法律環(huán)境，培育和發(fā)展獨(dú)立公正、規(guī)范運(yùn)作、能夠適應(yīng)現(xiàn)代金融運(yùn)行要求的專業(yè)化市場(chǎng)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)體系。
具體而言，一是要通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制培育和發(fā)展一批有相當(dāng)專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)操守的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，如信用評(píng)級(jí)、資產(chǎn)和項(xiàng)目評(píng)估、房地產(chǎn)和專業(yè)化工程項(xiàng)目咨詢等。二是政府有關(guān)部門(mén)也要根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的要求，建立和完善有關(guān)的咨詢、評(píng)估和服務(wù)機(jī)構(gòu)，在有關(guān)信息的采集、處理和發(fā)布等方面為市場(chǎng)提供專業(yè)、快捷、有效的公共服務(wù)。只有充分發(fā)揮、積極利用這些專業(yè)機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)信息挖掘和市場(chǎng)約束機(jī)制建設(shè)中的獨(dú)立性和專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，才能有效地提高房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)自身在從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)分析和控制能力。三是要加快建立房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，推進(jìn)交易、清算、管理和監(jiān)控的電子化進(jìn)程。
三、加強(qiáng)政策調(diào)控和引導(dǎo)，完善立法，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展
（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為
在繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管。借鑒八十年代初我國(guó)信貸較高地集中于加工工業(yè)（如冰箱、彩電、洗衣機(jī)等），以及九十年代初集中于房地產(chǎn)（如海南和北海的房地產(chǎn)泡沫）所產(chǎn)生的大量不良貸款等歷史教訓(xùn)，應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸集中度問(wèn)題，及時(shí)引導(dǎo)各商業(yè)銀行拓展其他信貸業(yè)務(wù)。同時(shí)要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)信貸中的違規(guī)問(wèn)題，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范。
（二）要制定相應(yīng)的政策，為房地產(chǎn)金融發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境
首先，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，積極探索合理有效的監(jiān)管方式。其次，要調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，形成多元化、多層次、競(jìng)爭(zhēng)性的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。再次，要逐步建立并不斷完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的公共服務(wù)體系。要加快建設(shè)個(gè)人征信管理體系。盡快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和信息披露制度。
（三）建立政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)育
我國(guó)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)尚未建立，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較大。因此應(yīng)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身實(shí)踐，建立房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)。目前條件下，可考慮設(shè)立專門(mén)的政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)金融方面一些具體規(guī)范的制定，為中低收入階層提供按揭擔(dān)保。
（四）要盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律法規(guī)體系，為市場(chǎng)發(fā)展提供法律保障
目前，我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)還很不健全。主要表現(xiàn)在：一是立法層次不高，《中國(guó)人民銀行法》和《商業(yè)銀行法》等法律有關(guān)房地產(chǎn)金融的配套法規(guī)不完備，目前尚以一些行政規(guī)章作為補(bǔ)充，法律效力低。二是相關(guān)的法律法規(guī)比較分散，系統(tǒng)性差。三是一些法律法規(guī)已經(jīng)不符合當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)實(shí)條件，需要進(jìn)行調(diào)整和修訂。四是部分法律條款內(nèi)容抽象，缺乏可操作性。因此，應(yīng)加快推進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)法律法規(guī)的制定和完善。首先要加強(qiáng)對(duì)國(guó)外成熟市場(chǎng)房地產(chǎn)金融法律法規(guī)的研究和借鑒。其次要加快對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融法律法規(guī)進(jìn)行全面的清理，按照市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況和現(xiàn)實(shí)要求對(duì)有關(guān)法律進(jìn)行修改和補(bǔ)充。三是對(duì)于具備條件，或者市場(chǎng)發(fā)展活躍、要求迫切的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的相關(guān)法律規(guī)范應(yīng)盡早出臺(tái)。例如，有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金的法律法規(guī)應(yīng)盡快出臺(tái)，為房地產(chǎn)基金提供法律依據(jù)。
（五）密切關(guān)注房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格和金融資產(chǎn)質(zhì)量、金融市場(chǎng)穩(wěn)定密切相關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定可能直接導(dǎo)致房地產(chǎn)金融市場(chǎng)震蕩，釀成金融風(fēng)險(xiǎn)，危及宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。因此，中央銀行有必要密切關(guān)注房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格，通過(guò)貨幣政策、信貸政策等手段，調(diào)控房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
各位來(lái)賓，女士們、先生們：我國(guó)正處在新型工業(yè)化、城市化和全面建設(shè)小康社會(huì)的歷史階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)金融具有十分廣闊的發(fā)展前景，希望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)相互合作、共謀發(fā)展，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展作出新的更大的貢獻(xiàn)。
（本文根據(jù)6月26日中國(guó)人民銀行劉廷煥副行長(zhǎng)在“江西省首屆房地產(chǎn)與金融支持高層論壇”上的發(fā)言整理）
房地產(chǎn)金融心得篇二十
從這幾年來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)金融投資業(yè)已經(jīng)慢慢發(fā)展起來(lái)，并日趨成熟，尤其是近幾年房地產(chǎn)金融也如雨后春筍般勢(shì)如破竹。房地產(chǎn)金融投資業(yè)促進(jìn)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前市場(chǎng)處主流地位的房地產(chǎn)金融正在發(fā)生深刻的變化，隨著國(guó)內(nèi)金融改革的深化、大資管時(shí)代的到來(lái)，資本市場(chǎng)的開(kāi)放程度和融資工具，金融產(chǎn)品的豐富程度已經(jīng)顯著提高，房地產(chǎn)金融的發(fā)展也正迎來(lái)關(guān)鍵的時(shí)間窗口，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新正當(dāng)其時(shí)，本文從以下幾個(gè)方面淺談房地產(chǎn)金融的發(fā)展。
一、中國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資狀況
繼再融資開(kāi)閘之后，監(jiān)管層進(jìn)一步放松公司債和再融資限制，房企融資渠道再度擴(kuò)展。在利好政策驅(qū)動(dòng)下，上市房企直接融資加速，融資規(guī)模呈爆發(fā)式增長(zhǎng)。融資成本更低的公司債、定向增發(fā)、中期票據(jù)等日漸替代銀行貸款、信托等高息負(fù)債成為房企融資的主要方式，融資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，融資成本重心不斷下移，具體表現(xiàn)如下：
（1）公司債市場(chǎng)異軍突起，公司大規(guī)模發(fā)行債券。在公司債發(fā)行主體擴(kuò)容、審批程序簡(jiǎn)化、融資成本降低和融資需求增加等因素，20公司債融資規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，尤其是年7月以來(lái)房企公司債發(fā)行期數(shù)和發(fā)行規(guī)模井噴，共計(jì)326筆和4068.22億元，占全年規(guī)模的91.57%和93.53%。截至4月22日，房企公司債發(fā)行頻次和發(fā)行規(guī)模分別為233筆和3175.33億元，分別達(dá)2015年全年規(guī)模的65.45%和73.01%。隨著大規(guī)模發(fā)債熱潮的推進(jìn)，房企融資結(jié)構(gòu)及成本均有所優(yōu)化，部分優(yōu)秀房企憑借強(qiáng)大的綜合實(shí)力、穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及突出的商業(yè)模式等吸引了資本市場(chǎng)廣泛關(guān)注。
（2）中國(guó)證監(jiān)會(huì)宣布取消再融資、并購(gòu)重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的事前審查，進(jìn)一步降低了房企定增門(mén)檻。自年初以來(lái)，不僅大型上市房企定增融資動(dòng)作頻繁，中小型規(guī)模上市房企亦紛紛加入再融資大軍，先后公布定增預(yù)案，再融資呈井噴之勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按發(fā)行日期計(jì)，2015年全年上市房企定向增發(fā)融資規(guī)模超1500億元，單筆融資額超50億元的6起，涉及金額981.8億元，籌集資金用途除用于公司項(xiàng)目建設(shè)和償還借款外，投資股權(quán)和收購(gòu)并購(gòu)也成為重要方向。
（3）銀行間市場(chǎng)仍是房企直接融資的重要渠道。在209月交易商協(xié)會(huì)放開(kāi)主體評(píng)級(jí)為aa級(jí)及以上上市房企的中票融資限制后，2015年6月中票融資限制再度放寬，發(fā)行主體擴(kuò)展至aa級(jí)上市及國(guó)有背景房企，并優(yōu)先開(kāi)放國(guó)資委下屬16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企集團(tuán)或其下屬房地產(chǎn)企業(yè)和省級(jí)政府（包括直轄市）、省會(huì)城市、副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市的地方政府所屬的房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)一步拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資的主體范圍。
二、房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)
房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融業(yè)正處于一個(gè)歷史性的轉(zhuǎn)折期，在共同經(jīng)歷過(guò)“黃金十年”以后，面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。房地產(chǎn)金融作為房地產(chǎn)提供“服務(wù)”的行業(yè)，其發(fā)展命運(yùn)也是和房地產(chǎn)捆綁在一起的。結(jié)合房地產(chǎn)的宏觀環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)，以及金融創(chuàng)新的內(nèi)生性需求，未來(lái)的房地產(chǎn)金融將呈現(xiàn)出以下發(fā)展特點(diǎn)：
（1）融資類向投資類的轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)行業(yè)普漲時(shí)代的落幕，房地產(chǎn)行業(yè)已不可能如發(fā)展初期那樣維持高利潤(rùn)水平，所以房企對(duì)財(cái)務(wù)成本變得十分敏感。例如傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融貸款合作模式為：開(kāi)發(fā)商有項(xiàng)目需要融資，金融機(jī)構(gòu)作為借款人提供資金。這一雙方的關(guān)系基本上處于對(duì)立面，開(kāi)發(fā)商需要降低融資成本，而金融機(jī)構(gòu)則希望獲得更高的收益。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，這會(huì)造成逆向選擇的問(wèn)題。（開(kāi)發(fā)商不愿意拿高收益的項(xiàng)目合作，而差的項(xiàng)目又無(wú)法獲得融資；或者金融機(jī)構(gòu)只愿意選擇排名靠前的開(kāi)發(fā)商，而排名靠前的開(kāi)發(fā)商又不愿意承擔(dān)較高的融資成本），如果雙方的合作安排能由簡(jiǎn)單的.融資關(guān)系變成投資利益共同體，發(fā)揮各方在不同領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)挖掘深層次的需求，金融機(jī)構(gòu)獲得部分最終利益分享權(quán)，開(kāi)發(fā)商也無(wú)需因負(fù)債過(guò)高而擔(dān)心現(xiàn)金流問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，造就了雙贏。從近幾年的房地產(chǎn)信托中投資類業(yè)務(wù)比重的增加可以看出這一趨勢(shì)。
（2）資產(chǎn)證券化的探索。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融多在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期介入，而在物業(yè)的持有階段介入的幾乎沒(méi)有。這是因?yàn)樵陂_(kāi)發(fā)階段介入方便資金快進(jìn)快出，資金回報(bào)高，存續(xù)期間也較短。然而，這一模式在進(jìn)入“存量房”時(shí)代不可能延續(xù)。其中緣由是由于收益率的降低，通過(guò)傳統(tǒng)的債務(wù)型和股權(quán)型融資工具很難滿足投資者的需求，從而使資產(chǎn)證券化應(yīng)運(yùn)而生。
資產(chǎn)證券化能把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)或金融資產(chǎn)，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)可交易的特性，為投資者提供穩(wěn)定現(xiàn)金流。其次，資產(chǎn)證券化能將存量的銀行按揭貸款證券化。例如9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)的聯(lián)合通知中，除了放開(kāi)限貸外，最引人注意的莫過(guò)于鼓勵(lì)銀行通過(guò)發(fā)行mbs和期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等盤(pán)活資產(chǎn)以增加貸款投放。截止年，我國(guó)個(gè)人房屋貸款余額以達(dá)到10萬(wàn)億元。mbs對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)金融流動(dòng)性的提高是極其明顯的，而流動(dòng)性提高帶來(lái)的是風(fēng)險(xiǎn)的分散和下降，資金面的寬松，而這又反過(guò)來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，使得兩者形成一個(gè)良性的互動(dòng)和循環(huán)。
（3）房地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)行業(yè)格局持續(xù)分化，市場(chǎng)整合加速的背景下，并購(gòu)已成為中小型開(kāi)發(fā)商退出市場(chǎng)的一條有效渠道，同時(shí)也成為大型房企進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額、做大做強(qiáng)的必由之路。根據(jù)清科的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從到，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)生327起并購(gòu)，涉及金額171.2億美元。并購(gòu)項(xiàng)目的主要來(lái)源為：資金趨緊或不具備開(kāi)發(fā)能力和競(jìng)爭(zhēng)力的中小開(kāi)發(fā)商、非房地產(chǎn)類企業(yè)的退出以及大型房企的戰(zhàn)略調(diào)整和資源整合。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年并購(gòu)業(yè)務(wù)會(huì)成為房地產(chǎn)金融的重要組成部分。
（4）組合投資理論的實(shí)踐—基金化。普漲時(shí)代結(jié)束帶來(lái)的另一個(gè)變化是：?jiǎn)误w項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)加大。對(duì)于投資者而言，由于市場(chǎng)的不確定因素增加，并不是項(xiàng)目在投入之初都能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收益率。以往由于房地產(chǎn)單個(gè)項(xiàng)目體量較大，除銀行貸款外，項(xiàng)目融資的金融工具通常只投單個(gè)項(xiàng)目。即使如房地產(chǎn)私募基金，盡管打著“基金”之名，由于受到募集能力和管理能力的局限，也經(jīng)常采取一單退出再做下一單的模式。這種運(yùn)作方式不利于風(fēng)險(xiǎn)的分散。而采取基金化模式后，首先帶來(lái)的就是整體組合風(fēng)險(xiǎn)的降低，其次，由于有多個(gè)項(xiàng)目存續(xù)在組合其中，資產(chǎn)的收益分配和終止期限能最大程度的打散，這也為制成不同期限、不同開(kāi)放度的金融產(chǎn)品創(chuàng)造了可能，以滿足不同需求的投資者，降低了募集難度。
三、中國(guó)房地產(chǎn)“大金融”戰(zhàn)略布局
（1）在傳統(tǒng)融資渠道之外，房地產(chǎn)企業(yè)金融化成為年度行業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。房企通過(guò)涉足傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)、開(kāi)展新興互聯(lián)網(wǎng)金融以及發(fā)展資產(chǎn)證券化，這不僅可以幫助企業(yè)籌集資金、實(shí)現(xiàn)快速去化，也為房企創(chuàng)新更加靈活的融資工具提供了更多的可能性。如2015年，隨著資產(chǎn)證券化相關(guān)政策的進(jìn)一步落實(shí)，房企對(duì)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目熱情高漲，以鵬華前海萬(wàn)科reits為起點(diǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的推出打破了我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展困局，有效拓展了房企融資渠道，改善了企業(yè)資金流。
（2）近年來(lái)，房企加大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)力度，房地產(chǎn)金融化呈現(xiàn)加速態(tài)勢(shì)，眾多企業(yè)開(kāi)始涉足銀行、保險(xiǎn)、券商、交易所、信托基金等金融領(lǐng)域，逐步形成大金融戰(zhàn)略布局。
房企大金融戰(zhàn)略布局，能夠在投資收益、業(yè)務(wù)支持、融資渠道以及社區(qū)增值等方面獲益。首先，房企不斷強(qiáng)化規(guī)模擴(kuò)張和業(yè)務(wù)延伸戰(zhàn)略促使其必須構(gòu)建穩(wěn)定的大額低成本融資渠道；其次，房企需要尋求高收益回報(bào)業(yè)務(wù)投以形成新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；再次，利用金融資源可以更好地支持養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多個(gè)業(yè)態(tài)；最后，通過(guò)金融化布局搶占社區(qū)增值服務(wù)先機(jī)，針對(duì)性布局社區(qū)金融服務(wù)，獲取增值收益。
四、總結(jié)
隨著國(guó)家資本市場(chǎng)的放寬和貨幣政策的穩(wěn)健寬松，房企融資環(huán)境逐漸改善，以公司債、定向增發(fā)為主的直接融資模式獲得了迅猛發(fā)展，正在逐步替代銀行貸款、信托等高成本融資渠道，行業(yè)融資成本重心也不斷下移。同時(shí)，房企及服務(wù)商也應(yīng)積極利用新三板為代表的新興資本市場(chǎng)，加快業(yè)務(wù)重組與分拆，壯大房地產(chǎn)相關(guān)重點(diǎn)板塊業(yè)務(wù)，在鞏固傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)上，積極迎接行業(yè)發(fā)展變革。未來(lái)，利用金融資本推動(dòng)行業(yè)和自身發(fā)展成為重要的發(fā)展趨勢(shì)，更為房企整合拓展融資渠道、創(chuàng)新融資模式提供了無(wú)限可能，以房地產(chǎn)為中心、融合傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)、新興金融業(yè)務(wù)等多業(yè)態(tài)協(xié)同的“大金融”格局將逐漸形成，房企未來(lái)將迎來(lái)更為廣闊的發(fā)展空間。
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