一個用來概括和總結(jié)某一事物或事件的書面材料，我們稱之為總結(jié)。結(jié)合實際情況，將總結(jié)與可行的改進方案相結(jié)合。這是小編為大家準(zhǔn)備的一些總結(jié)范文，希望能幫到你。
房地產(chǎn)金融心得篇一
1、要具有深厚的專業(yè)理論知識如建筑、園林、室內(nèi)設(shè)計、營銷、廣告等，這要通過大量地閱讀專業(yè)書籍來補充這些知識。
2、要有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗這是在每天的工作中一點一滴地感悟和積累。
3、要求有全面的市場信息對于市場上各方的一舉一動了如指掌。
4、要有廣泛的行業(yè)資源和人脈關(guān)系能充分調(diào)動各類供應(yīng)商為自己服務(wù)，配合自己的工作。
房地產(chǎn)策劃人在成長之初，會有一個快則二年，慢則三四年左右的煎熬期，在此期間個人不會有太高的收入，也難于在業(yè)內(nèi)有所建樹。但是，這個階段最重要是積累你的專業(yè)知識和人脈，靜下心來真正沉淀屬于自己的東西。經(jīng)過二三年的磨練后，才能有所成就，登上一個新臺階。
二、房地產(chǎn)策劃人寫報告的三重境界
第一重境界是“抄”入行之初，“抄”是策劃人的基本功。但這里的“抄”不是電腦上“復(fù)制”、“粘貼”的簡單抄襲，而是學(xué)習(xí)別人的格式、結(jié)構(gòu)、思路、方法。
第二重境界是“寫”在掌握了各種報告套路的前提下，大量地寫自己原創(chuàng)的東西，這時要有“為人性僻耽佳句，語不驚人死不休”
的執(zhí)著，“吟安一個字，捻斷數(shù)莖須”的用功，才能有好的作品問世。這期間最重要的是堅持個人獨立思考，獨立判斷，不人云亦云，不隨分從時，不流俗，不媚發(fā)展商。
第三重境界是“改”當(dāng)個人的水準(zhǔn)達到更高層次時，要從專業(yè)型、技術(shù)型的策劃人員向管理型的策劃人員轉(zhuǎn)型，從單兵作戰(zhàn)到帶領(lǐng)團隊。比如以前是你的職位是策劃師或高級策劃師，現(xiàn)在要成為策劃總監(jiān)，這時往往除非是一些大的項目要你親自操刀外，不然平時更多地是在把控下屬的策劃報告，做一些修改、潤色、拔高的工作，但你所寫的，一定是“點睛之筆”。
房地產(chǎn)策劃人最好能養(yǎng)成堅持做讀書筆記和工作筆記的良好習(xí)慣，一是積累知識；二是讓自己能以點串線，以線帶面，不斷強化自己系統(tǒng)化的思考能力；三是在前兩者基礎(chǔ)上構(gòu)建自己完整的知識體系和系統(tǒng)化的思考模式，一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)策劃人才員在看別人做的方案或報告時，不僅要能學(xué)習(xí)別人，并且要能超越別人，要能領(lǐng)會他的思路，并且能比他走得更遠，看得更高。自己曾經(jīng)做過的策劃方案，隔段時間要拿出來“溫故知新”。多去思考一些：“這個報告今天重新寫，會加進哪些新內(nèi)容？”“當(dāng)時自己的判斷通過今天的市場檢驗，正確與否？”優(yōu)秀的`策劃師要對數(shù)字異常敏感。策劃師的腦子里，時常要想著各種數(shù)據(jù)的動態(tài)組合。古人云：讀萬卷書不如行萬里路，行萬里路不如閱人無數(shù)。作為房地產(chǎn)的策劃人，既要讀萬卷書，更要看“盤”無數(shù)。房地產(chǎn)策劃做到了一定層次后，就是考驗一個策劃人的眼光和視野了。
網(wǎng)上的各種免費或收費的房地產(chǎn)資料多如牛毛，但不要忘記，你平時工作中接觸的資料，才是發(fā)展商用幾十萬、幾百萬買來的。不要進入“誤區(qū)”，收集資料在于精不在于多?？催^國內(nèi)各家代理公司的策劃報告，但感覺太過于千篇一律了。大多數(shù)報告基本上都象一個板著臉的學(xué)者，理性有余，感性不足。一個好的策劃報告，里面既要有學(xué)者的理性和嚴(yán)謹(jǐn)，也要有詩人的浪漫與唯美。當(dāng)分析市場，作項目定位時，一定是有條有理，有根有椐，運用各種理論和數(shù)據(jù)來論證；當(dāng)做項目的廣告推廣、品牌建設(shè)時，同樣可以用生動、優(yōu)雅甚至是唯美的文字來描述。一個好的策劃報告追求理性的分析和感性的表達完美統(tǒng)一，相得益彰。在各種房地產(chǎn)策劃報告特別是全程策劃報告中，不乏洋洋酒酒，下筆萬言，動輒厚厚一冊者，但細(xì)看下去，對于各種營銷的理論和工具應(yīng)用，基本只停留在swot分析的層面。國內(nèi)房地產(chǎn)策劃報告一個通病是創(chuàng)新不足，近年來新興的一些營銷理論或工具能見諸于報告中的實屬鳳毛麟角。
房地產(chǎn)金融心得篇二
到今天三個月試用期已滿，根據(jù)公司的規(guī)章制度，現(xiàn)申請轉(zhuǎn)為公司正式員工。我于--年-月-日成為公司的試用員工，根據(jù)公司的需要，目前在--公司傳媒部門擔(dān)任銷售專員一職，負(fù)責(zé)傳媒部門銷售助理的工作。雖然到--傳媒公司只有短短幾個月的時間，但從來公司的第一天開始，我就把自己融入到--傳媒這個團隊中來了。
本人工作認(rèn)真、細(xì)心且具有較強的'責(zé)任心和進取心，勤勉不懈，具有工作熱情;性格開朗，樂于與他人溝通，有很強的團隊協(xié)作能力;責(zé)任感強，確實完成領(lǐng)導(dǎo)交付的工作，和公司同事之間能夠通力合作，關(guān)系相處融洽而和睦，配合各部門負(fù)責(zé)人成功地完成各項工作。
作為一個應(yīng)屆畢業(yè)生，初來公司，曾經(jīng)很擔(dān)心不知該怎么與人共處，該如何做好工作;但是公司寬松融洽的工作氛圍、團結(jié)向上的企業(yè)文化，讓我很快完成了從學(xué)生到職員的轉(zhuǎn)變。
現(xiàn)將這幾個月試用期間的工作和學(xué)習(xí)情況總結(jié)如下：
一、試用期期間工作
在實習(xí)期間，我是在傳媒部門學(xué)習(xí)工作的。傳媒部門的業(yè)務(wù)是我以前從未接觸過的，雖然和我的專業(yè)知識有聯(lián)系，可也有一定的差距;但是在部門領(lǐng)導(dǎo)和同事的耐心指導(dǎo)下，使我在較短的時間內(nèi)適應(yīng)了公司的工作環(huán)境，也熟悉了公司和部門的整個操作流程。在本部門的工作中，我一直嚴(yán)格要求自己，認(rèn)真及時做好領(lǐng)導(dǎo)布置的每一項任務(wù);專業(yè)和非專業(yè)上不懂的問題虛心向同事學(xué)習(xí)請教，不斷提高充實自己，希望能盡早獨擋一面，為公司做出更大的貢獻。當(dāng)然，初入職場，難免出現(xiàn)一些小差小錯需領(lǐng)導(dǎo)指正;但前事之鑒，后事之師，這些經(jīng)歷也讓我不斷成熟，在處理各種問題時學(xué)著考慮得更全面，杜絕類似失誤的發(fā)生。在此，我要特地感謝部門的領(lǐng)導(dǎo)和同事對我的入職指引和幫助，感謝他們對我工作中出現(xiàn)的失誤的提醒和指正。
二、業(yè)務(wù)方面的工作
1、--段項目
在子夜時段準(zhǔn)備初期，內(nèi)容由房產(chǎn)信息變?yōu)榛閼傩畔?，在整個婚戀信息的產(chǎn)業(yè)鏈中，首先將夜間時段的切入點確定為婚介行業(yè)，我是主要負(fù)責(zé)線上的市場調(diào)研工作。了解到南京婚介行業(yè)的分布情況，并匯總了各大婚介公司的相關(guān)資料，同時對婚介行業(yè)的政策法規(guī)進行了詳細(xì)調(diào)研，了解到國家對婚介行業(yè)的要求，對銷售組調(diào)研具有一定幫助。除了針對婚介公司調(diào)研之外，還對婚介產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)公司進行了調(diào)研，如婚紗影樓、婚慶禮儀、蜜月游等，形成了一些匯總資料。
通過對收集到的資料進行整理分析，得出從一個容易入手且是熱點的項目入手，因此對欄目的內(nèi)容和形式有了較大的調(diào)整。最后敲定欄目內(nèi)容為職介單位實用性強的用工崗位信息。
隨著時間在一點點流逝，九月份，子夜時段欄目的內(nèi)容和形式已經(jīng)確定，到現(xiàn)在與電視臺合同的簽訂已經(jīng)完成，與--招聘以及制作公司的深入工作也正在順利進行，宣傳工作也在進一步跟進。在南京的生活頻道，《職業(yè)早安排》欄目將于--號開播，同時其他頻道也要把百姓關(guān)注的熱點信息搬上銀幕，把《都市夜航》打造成一個綜合的品牌欄目。按照國盾公司的總體規(guī)劃進行運作。為收集信息和建立平臺打造堅實的基礎(chǔ)。
2、--項目
根據(jù)傳媒確定的調(diào)研目標(biāo)，前期我主要負(fù)責(zé)針對華泰現(xiàn)狀和證券行業(yè)的調(diào)研工作。
3、--媒體項目
隨著“商務(wù)領(lǐng)航——政企e通”項目的全面啟動，針對政企e通的宣傳方面，我參與了在ca的政企e通的媒體溝通會，與--平面媒體經(jīng)濟方面的記者建立初步關(guān)系，與--一起關(guān)于督促快報記者在快報上發(fā)表關(guān)于政企e通的宣傳稿?，F(xiàn)代快報已發(fā)表完成。
經(jīng)過這幾個月，我現(xiàn)在已經(jīng)熟悉了公司的工作環(huán)境，從整體上能夠把握公司的運作流程。雖然還不能夠獨立處理公司或部門的一些具體項目業(yè)務(wù)，但是我相信這是一個需要積累的過程。所以鑒于這些不足之處，我在處理問題的經(jīng)驗方面還有待提高，團隊協(xié)作能力也需要進一步增強，需要不斷繼續(xù)學(xué)習(xí)以提高自己業(yè)務(wù)能力。管理主要工作：我作為銷售組的一名成員，同時承擔(dān)了部門內(nèi)部的內(nèi)勤工作。
1、流程制定：配合--、--完成市場調(diào)研流程、電話拜訪流程、登門拜訪流程的制定。
2、年度計劃：參與傳媒年度計劃制定。從為年度計劃制定框架開始，具體分為這幾塊：背景描述、傳媒--年目標(biāo)、現(xiàn)狀分析、實施策略、實施步驟、實施計劃、財務(wù)分析、所需的資源與支持。明確各項目的運作目的，對年度計劃進行修改。從--公司的規(guī)劃和傳媒的規(guī)劃出發(fā)，明確傳媒在國盾公司的定位。--年各項目的實施目標(biāo)。
3、部門會議會議紀(jì)要：前期完成了每次會議紀(jì)要的編寫。每次的會議紀(jì)要，確定會議紀(jì)要的流程，可以提高會議開展的效率，明確會議議題，能讓自己投入到會議的開展中去。在整理會議紀(jì)要的時候，能提高自己的總結(jié)概括能力，對自己的工作任務(wù)、內(nèi)容等也有較深的認(rèn)識。
4、日報匯總：前期完成了每天日報的匯總工作。每天的日報匯總，在看其他同事的日報的時候，可以更明確地了解日報該怎么寫。同時整理發(fā)現(xiàn)的問題和學(xué)習(xí)的內(nèi)容。
5、預(yù)算制定：前期完成每月辦公用品預(yù)算和財務(wù)預(yù)算的制定。
6、每日出勤表：完成了每天的出勤表的制定。
7、值日檢查：完成每天的值日檢查。
房地產(chǎn)金融心得篇三
2004中國房地產(chǎn)金融報告 中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組 2005年8月5日 2005.08.16 11:11:00金融要聞 推動金融市場快速健康發(fā)展 上半年貨幣政策系列述評之二 記者 付平2005.08.16 09:51:00金融要聞 推動金融市場快速健康發(fā)展是今年上半年央行貨幣政策中的一項重要內(nèi)容。央行2005年第二季度貨幣政策執(zhí)行報告指出：上半年，金融市場總體運行平穩(wěn)，貨幣市場流動性充足，債券發(fā)行情況良好，市場交易較為活躍，尤其是金融市場制度性建設(shè)取得較大進展。
同時為金融管理部門進行金融間接調(diào)控提供了條件。金融市場的發(fā)展不僅能夠擴大金融資產(chǎn)規(guī)模，而且能夠促進金融工具的創(chuàng)新，并促使居民金融資產(chǎn)多樣化和金融風(fēng)險分散化。正因為如此，央行一直將推動金融市場快速健康發(fā)展作為貨幣政策操作的一個重要內(nèi)容。
國內(nèi)債券市場進一步對外開放；
信貸資產(chǎn)支持證券（abs）、住房資產(chǎn)支持證券（mbs）和企業(yè)短期融資券開始發(fā)行；
債券遠期交易正式推出；
商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司和股權(quán)分置改革試點正式啟動；
外幣買賣業(yè)務(wù)正式開辦；
保險資金運用渠道進一步拓寬。
拓寬金融機構(gòu)和企業(yè)融資渠道；
改變我國金融市場直接融資與間接融資的比例失調(diào)；
化解金融風(fēng)險，維護金融整體穩(wěn)定。另外，2005年5月，央行又在銀行間債券市場推出了我國第一個金融衍生工具———債券遠期交易。作為最基礎(chǔ)的金融衍生工具，債券遠期交易具有規(guī)避風(fēng)險和價格發(fā)現(xiàn)等功能?？梢杂行У貛椭顿Y者規(guī)避利率風(fēng)險，促進市場流動性的提高，促進價格發(fā)現(xiàn)功能的實現(xiàn)，還可以為央行制定和執(zhí)行貨幣政策提供參考信息，對完善我國金融市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、促進銀行間債券市場乃至整個金融市場的發(fā)展具有重大意義。
商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司和股權(quán)分置改革試點的正式啟動，也是今年上半年金融市場制度建設(shè)的重要成果。今年4月，中國工商銀行、中國建設(shè)銀行和交通銀行作為首批試點銀行開始設(shè)立基金管理公司，商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司可以鼓勵金融創(chuàng)新，有利于推進商業(yè)銀行改革，優(yōu)化資源配置，促進金融市場長期健康協(xié)調(diào)發(fā)展。股權(quán)分置一直是中國股市長期存在的問題，股權(quán)分置在諸多方面制約著中國資本市場的規(guī)范發(fā)展和國有資產(chǎn)管理體制的根本性變革。
如扭曲證券市場定價機制、導(dǎo)致公司治理缺乏共同利益基礎(chǔ)、制約資本市場國際化進程和產(chǎn)品創(chuàng)新、不利于上市公司的購并重組、不利于形成穩(wěn)定的市場預(yù)期、不利于深化國有資產(chǎn)管理體制改革等等。因此，2004年初發(fā)布的“國九條”即明確提出要“積極穩(wěn)妥解決股權(quán)分置問題”。證監(jiān)會也明確表示，將按照“試點先行，協(xié)調(diào)推進，分步解決”的操作思路推進股權(quán)分置問題的解決。4月29日發(fā)布《關(guān)于上市公司股權(quán)分置改革試點有關(guān)問題的通知》，意味著中國股權(quán)分置改革邁出了積極穩(wěn)妥的第一步。
暢通外匯交易渠道；
同時為將來人民幣逐步走向完全可兌換提供了試驗平臺。
此外，為推動保險資金直接投資股票市場，在2004年出臺《保險機構(gòu)投資者股票投資管理暫行辦法》的基礎(chǔ)上，保監(jiān)會會同相關(guān)部門在今年上半年發(fā)布了一系列配套文件，對保險資金直接進入證券市場投資的相關(guān)問題作出了明確規(guī)定，使保險資金入市進入實質(zhì)性操作階段。6月，又允許保險外匯資金投資中國企業(yè)境外發(fā)行的股票，從而進一步拓寬了保險資金運用渠道。
其次，要大力培育和發(fā)展機構(gòu)投資者，發(fā)展金融衍生產(chǎn)品，滿足市場多樣化需求；
第三，要加強基礎(chǔ)性制度和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為金融市場發(fā)展提供良好的法律、技術(shù)環(huán)境；
最后，要加強金融市場監(jiān)督管理，保證貨幣政策順利實施，維護金融市場秩序。
金融時報2005.08.16
中國房地產(chǎn)金融全面解讀及企業(yè)融資之道
中國家庭金融調(diào)查報告
房地產(chǎn)金融專員崗位職責(zé)
金融調(diào)研報告
金融實習(xí)報告
房地產(chǎn)金融心得篇四
不管到哪個樓盤都是陌生的，所以再客戶一進售樓部必須先讓客戶放松，比如說，今天專門出來看房嗎?(如果是)好像是在和客戶聊天，其實是故意套客戶的話，用簡單的幾句話套出客戶的大概需求。(切記：具體問題具體分析，不能慣用一種模式)按模式推銷房子只會讓客戶覺得置業(yè)顧問虛情假意，沒有站在客戶的立場，只會讓置業(yè)顧問和客戶之間沒有真正的聊開(也許客戶所的都是假話)會各種方式先套出客戶的大概需求。
2.有了需求才有買房的沖動，買房現(xiàn)目前為正樓盤越來越多，置業(yè)顧問的作用就是傳遞價
值，告知客戶為什么非買這個樓盤，這就是一個洗腦的過程“動之以情，曉之以理”也許簡單的8個字看似簡單，但運用的好，會讓客戶憧憬買了這個樓盤以后的種.種好處。
3.在傳遞價值過程中，很多客戶在聽置業(yè)顧問介紹時，思維是發(fā)散的，沒辦法集中，這就
需要置業(yè)顧問根據(jù)客戶的情況聊一點客戶感興趣的話語。讓客戶認(rèn)真聽置業(yè)顧問傳遞價值(否則說得再多，客戶沒有聽，那一切都是無聊的價值)比如說客戶在哪里上班啊，等等中間再穿插一些樓盤的信息，不斷重復(fù)該樓盤的價值，要讓客戶認(rèn)可，認(rèn)可價值，這就需要置業(yè)顧問循循遞進傳遞價值，不能讓客戶覺得你只是為了推銷房子，沒有不切實際的為客戶選擇房源，找到客戶最適合的房源(簡言之，最適合的就是最好的)。
4.溝通力的加強是置業(yè)顧問一直需要加強的能力。
第一，要準(zhǔn)確的采集到客戶的信息，了解客戶真正的意圖，同時也可將自身信息也準(zhǔn)確傳達給對方，和客戶今年產(chǎn)生共鳴，找到共同聊天的話題。
第二，通過恰當(dāng)?shù)慕涣鞣绞?例如語氣，語調(diào)，表情，神態(tài)，說話方式等)始得雙方在談話過程中容易達成共識。
5.每位置業(yè)顧問還必須加強自己的分析力，與客戶在談判中要學(xué)會，從對方言談舉止流落
出的信息分析對方的底牌和心態(tài)，用話語刺探，讓客戶覺得你不是在推銷房子而是在聊天，抓住需求，一針見血。
6.一定感情基礎(chǔ)上進行銷售，成功的記錄就會大得多。
7.在銷售過程中，有很多的確定的因素，也有一些不能控制的因素，那么，在這個變化過
程中，就要求我們具備隨機應(yīng)變的現(xiàn)場處理能力，無論是客戶提出多么刁鉆的問題，不同的客戶爭論同一套房子，還是客戶故意刁難，都不要慌張，只要我們沉著應(yīng)對，從多方面考慮問題，就能找到好的解決方法，當(dāng)然，這一能力的形成，需要我們在長期的實踐中積累和完善。
8.專業(yè)知識能力加強，既然做房產(chǎn)銷售，就應(yīng)該具有房地產(chǎn)的專業(yè)知識，至少在客戶的揚
中，我們是房地產(chǎn)銷售行業(yè)中的專家，就應(yīng)該解疑答惑，無所不能，而且具有指導(dǎo)意義，這樣才會言之成理，有信任感，讓客戶放心，“巧婦難為無米之炊”沒有精湛的專業(yè)指導(dǎo)，又拿什么去和客戶談，心中有貨，才會胸有成竹。
9.象熟悉愛人一樣熟悉自己的樓盤。
讓對方有占便宜的感覺，客戶買的都十分開心。
綜上那么多，只有加強自己才有成功，這是我們還有很多提升的空間總言之，不要找太多客觀原因。
1.能解決的就解決，不能的就避重就輕，將問題淡化，避開。這就要求你頭腦一定要靈活。
打款)，不要說太刺的詞語。
3、逼單就是“半推半就”，就是強迫成交法，以氣吞山河之勢，一鼓作氣將客戶搞定。讓客戶感覺的有一種不可抗拒的力量。
4、編制一個“夢”，讓客戶想想我們的網(wǎng)絡(luò)給他帶來的各種好處，讓他夢想成真。
5、給客戶一些好處(回扣)，也可是最后的殺手锏，一定要抓住客戶心里，怎么說，給誰?誰是重要人物，怎么給?讓客戶吃得舒服、放心?；蛘呤且远Y物的方式。
6、放棄，當(dāng)然只是暫時的，以退為進，不要在一些“老頑固”身上浪費太多時間，慢慢來，只要讓他別把你忘了。
7、領(lǐng)導(dǎo)拖拉，不起積極作用，不向老總力薦。解決方法：向該中層領(lǐng)導(dǎo)施壓，向其灌輸：我們向其推薦了，如果因為他的原因沒有向老總說明，等老總重視這件事的時候卻發(fā)現(xiàn)中層領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)時沒有匯報，或競爭對手做的好，自己公司沒有做到好處，老總找責(zé)任人，最終都將是中層領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。通過這種責(zé)任歸咎的方法，使其不敢怠慢。如果中間領(lǐng)導(dǎo)不重視，影響談判進程，可從其他途徑找總經(jīng)理的聯(lián)系方式與其直接對話。
8、學(xué)會觀察，學(xué)會聆聽。在與客戶談單時，一定要多觀察，通過對客戶(眼神、舉止、表情等)的觀察，及時了解客戶的心理變化，把障礙消滅在萌芽狀態(tài);通過聆聽可了解客戶的真正需要，這樣就容易與客戶達成共識。
9、機不可失，失不再來。在與客戶談單時，因為你的介紹已經(jīng)引起了客戶的欲望，這時就應(yīng)使用假設(shè)成交法，在與客戶聊的同時，把合同及附件拿出，一邊和客戶聊一些和簽單無關(guān)的事，如他們的同行發(fā)展?fàn)顩r或?qū)λm當(dāng)?shù)姆畛幸幌碌?，一邊把合同和附表填好讓其簽字蓋章。
10、抓住客戶的弱點，臨門一腳。在與客戶談單時，客戶只要說產(chǎn)品肯定會要，但再比較一下，你回去等我的電話。這時盡量不要等，抓住客戶的弱點，先奉承再逼單。
贊美顧客
人是有感情的動物，有喜歡被贊美的本質(zhì)，往往稍微一句簡單的贊美都會令對方感到無比的溫馨，自然而然就很容易與顧客打成一片，進而化解彼此之間的生疏感，從“你”“我”變成“我們”，因為人人都喜歡聽贊美自己的話。
2要掌握充分的資料，成功的銷售人員往往在說服之前就已經(jīng)對產(chǎn)品、客戶、市場等進行了解，因此成功率往往很高。
3營造適宜交談的感情氛圍，任何人都有情緒不佳的時候，此刻，你應(yīng)營造良好氛圍，改善他的心情狀況。
4用陳皮能給客戶帶來的利益打動客戶。
5循序漸進。
6以誠相待。
7引蛇出洞——挖掘并制造需求。
客戶一開始提出的需求有時并不是真正的需求。我們通常會發(fā)現(xiàn)，客戶最終成交的房源與之前理想的房源差異很大，甚至有時是從毫無需求到愛不釋手。8換位思考——以退為進。
有時我們不要太急于反駁客戶的理論，退一步海闊天空，設(shè)身處地為你的客戶想想，在感同身受的情況下客戶更容易接受你的建議。
9聲東擊西
客戶往往會在兩個或多個戶位，或樓盤中猶豫不決，無法作出最終決定。除了突出項目優(yōu)勢外，我們還運用了一些小小的策略來刺激客戶。
10一石二鳥——互動營銷
也許這時的準(zhǔn)客戶不是一個，而是兩個，甚至是多個??我們要學(xué)會放大營銷效果，讓現(xiàn)有的客戶不斷影響其他客戶。
1.抓住具體的時機：客戶感到滿意時，現(xiàn)場人氣旺盛時，現(xiàn)場兩組客戶爭一套房子時。
2.當(dāng)客戶對產(chǎn)品滿意，詢問認(rèn)購方法時，當(dāng)客戶多次到現(xiàn)場，并感到滿意時，
3.以專業(yè)熱情服務(wù)接待客戶，多次當(dāng)面替她要優(yōu)惠。有時可適當(dāng)透露一點產(chǎn)品可以解決的小缺點，讓客戶知道你已為他做了最后一搏。
4、當(dāng)客戶要求過分或傲慢時，你就要表達出拒絕成交的信息，用逆反心理推薦其他房源。
5、當(dāng)客戶對產(chǎn)品的某些方面有些擔(dān)心。利益引導(dǎo)法:利用客戶貪便宜的心理
6假定準(zhǔn)顧客已經(jīng)同意購買：當(dāng)準(zhǔn)顧客一再出現(xiàn)購買信號，卻又猶豫不決拿不定主意時，可采用“二選其一”的技巧。譬如，推銷員可對準(zhǔn)顧客說：“請問您要那部淺灰色的車還是銀白色的呢?”或是說：“請問是星期二還是星期三送到您府上?”，此種“二選其一”的問話技巧，只要準(zhǔn)顧客選中一個，其實就是你幫他拿主意，下決心購買了。
7幫助準(zhǔn)顧客挑選：許多準(zhǔn)顧客即使有意購買，也不喜歡迅速簽下訂單，他總要東挑西揀，在產(chǎn)品顏色、規(guī)格、式樣、交貨日期上不停地打轉(zhuǎn)。這時，聰明的推銷員就要改變策略，暫時不談訂單的問題，轉(zhuǎn)而熱情地幫對方挑選顏色、規(guī)格、式樣、交貨日期等，一旦上述問題解決，你的訂單也就落實了。
品只剩最后一個了，短期內(nèi)不再進貨，你不買就沒有了?！被蛘f：“今天是優(yōu)惠價的截止日，請把握良機，明天你就買不到這種折扣價了。
9有些準(zhǔn)顧客天生優(yōu)柔寡斷，他雖然對你的產(chǎn)品有興趣，可是拖拖拉拉，遲遲不作決定。這時，你不妨故意收拾東西，做出要離開的樣子。這種假裝告辭的舉動，有時會促使對方下決心。
10所謂反問式的回答，就是當(dāng)準(zhǔn)顧客問到某種產(chǎn)品，不巧正好沒有時，就得運用反問來促成訂單。舉例來說，準(zhǔn)顧客問：“你們有銀白色電冰箱嗎?”這時，推銷員不可回答沒有，而應(yīng)該反問道：“抱歉!我們沒有生產(chǎn)，不過我們有白色、棕色、粉紅色的，在這幾種顏色里，您比較喜歡哪一種呢?”
11在嘗試上述幾種技巧后，都不能打動對方時，你就得使出殺手锏，快刀斬亂麻，直接要求準(zhǔn)顧客簽訂單。譬如，取出筆放在他手上，然后直接了當(dāng)?shù)貙λf：“如果您想賺錢的話，就快簽字吧!”
12拜師學(xué)藝，態(tài)度謙虛：在你費盡口舌，使出渾身解數(shù)都無效，眼看這筆生意做不成時，不妨試試這個方法。譬如說：“×經(jīng)理，雖然我知道我們的產(chǎn)品絕對適合您，可我的能力太差了，無法說服您，我認(rèn)輸了。不過，在告辭之前，請您指出我的不足，讓我有一個改進的機會好嗎?”像這種謙卑的話語，不但很容易滿足對方的虛榮心，而且會消除彼此之間的對抗情緒。他會一邊指點你，一邊鼓勵你，為了給你打氣，有時會給你一張意料之外的訂單。
房地產(chǎn)金融心得篇五
20x年對我來說是有轉(zhuǎn)折意義的一年，“突然”間對房地產(chǎn)行業(yè)有感覺并勇敢的加入到銷售工作中來，這個“突然”也或是隱藏了多年，只是在這個時段浮出水面，清晰得不容置疑!踏上新的征程，像所有新入行的同事們一樣，用心感受這個行業(yè)的點點滴滴。到目前為止，雖然尚還沒有業(yè)績的支撐，但對這個行業(yè)、對案場、對置業(yè)顧問的工作已有些許理解，在新的一年翻頁之際，簡單總結(jié)一下對各方面的理解。
一、對房地產(chǎn)行業(yè)的理解
試著想一想房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)是什么，為什么要大發(fā)展?人類對美好生活的追求,滿足居住需求、滿足改善性需求、滿足投資需求、滿足奢侈品需求。
1、大勢上升，有很大的發(fā)展空間。
2、上升態(tài)勢呈波浪狀，受政策影響會有起伏，把握調(diào)控時機投資。
二、對案場工作的理解
如何有序、有戰(zhàn)斗力，以達成目標(biāo)。用魯商的口號來詮釋：酒店的禮儀、軍隊的紀(jì)律，狼的精神。案場的名片是誰?是銷售人員。舉手投足代表著案場的形象。我們需要此形象親和、專業(yè)同時富有柔中帶剛的強勢。
1、有序靠制度，堅定執(zhí)行。團隊領(lǐng)導(dǎo)人或許管理風(fēng)格有差異，但堅持執(zhí)行制度是團隊保持活力的必然法則。法在前，犯錯者雖受罰也無怨言，人人守法則正氣盎然。以魯商項目組為例，便是堅持制度的典范。
2、專業(yè)靠學(xué)習(xí)，與時俱進。銷售人員在工作中不斷總結(jié)提高自己的銷售技巧是一方面，更需要在高度上、在思路上獲得指導(dǎo)。團隊領(lǐng)導(dǎo)人需及時與策劃經(jīng)理主持培訓(xùn)，及時有效的應(yīng)對市場變化，更新銷售人員思路與說辭，體現(xiàn)專業(yè)形象。
3、成績靠沖勁，狼的精神。制定與執(zhí)行與時俱進的業(yè)績考核制度，公平內(nèi)部競爭。
三、對于處理案場突發(fā)事件技巧的理解
基本原則：疏導(dǎo)情緒，搞清矛盾點，協(xié)調(diào)解決。關(guān)鍵點是立場清晰：換位思考以同理心疏導(dǎo)客戶情緒的最終目的是對開發(fā)商負(fù)責(zé)，對本公司負(fù)責(zé)。處理意見需請示領(lǐng)導(dǎo)解決，只協(xié)調(diào)、不承諾。
四、對置業(yè)顧問自身工作的理解
一方面是專業(yè)素質(zhì)要求;一方面是修養(yǎng)的要求。
1、專業(yè)素質(zhì)方面概括來包含三部分：
(1)、知識結(jié)構(gòu)部分
(2)、接待技巧部分
(3)、心態(tài)部分。
這方面有許多成熟的理論，在日后的工作實踐中將不斷的運用與總結(jié)。
2、如何能夠進一步提升自己，有哪個士兵從內(nèi)心里不想做將軍?不想做，只是安慰自己的說辭罷了。置業(yè)顧問對自已的總結(jié)是最重要的，看清是什么絆住了自己前進的步伐?若要發(fā)展，需以前人為鏡來借鑒，哪些優(yōu)點需要發(fā)揚哪些缺點需要揮刃斬掉，成就自己的，除了專業(yè)素質(zhì)，的是人性的優(yōu)點：是否有胸懷兼容并蓄，是否周到顧及到各方的情緒與利益，是否嚴(yán)謹(jǐn)工作中注重細(xì)節(jié)，是否善于撥云見日透過現(xiàn)象看清本質(zhì)?修煉自己不是說說而已，而是細(xì)化到工作與生活中的細(xì)節(jié)中，大象無形!
五、對尾盤管理工作的理解
尾盤不賺錢但又總要有人來守尾盤，守尾盤的人不可避免的會失落、會散漫甚至?xí)械惶勰锊粣鄣谋г骨榫w，如何將負(fù)面情緒引導(dǎo)向積極的方向或許是解決的方法之一。依然是從銷售人員的心理來入手，尾盤的特點是少賺了錢但卻富裕了時間，如何通過時間的合理利用來學(xué)習(xí)、充實、沉淀、升華自己以求更高的發(fā)展是每一個人都可以思考的問題，而銷售人員自身的視野與能力又是有限的，自我學(xué)習(xí)會因見效不大而難以堅持，如此，就需要尾盤的團隊領(lǐng)導(dǎo)人合理的安排培訓(xùn)計劃，拓展銷售人員的知識結(jié)構(gòu)與視野，并以學(xué)習(xí)型團隊做為考核尾盤經(jīng)理的一項標(biāo)準(zhǔn)。切忌放羊!
房地產(chǎn)金融心得篇六
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為xxx企業(yè)的每一名員工，我們深深感到xxx企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，xxx人之拼搏的精神。
xx是xxx銷售部門的一名普通員工，剛到房產(chǎn)時，該同志對房地產(chǎn)方面的知識不是很精通，對于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，xx很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場。作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的前沿。經(jīng)過這段時間的磨練，同志已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產(chǎn)市場的起伏動蕩，公司于xx年與xx公司進行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，同志積極配合xx公司的員工，以銷售為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，完成經(jīng)營價格的制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為x月份的銷售高潮奠定了基礎(chǔ)。最后以xx個月完成合同額xx萬元的好成績而告終。經(jīng)過這次企業(yè)的洗禮，從中得到了不少專業(yè)知識，使自己各方面都所有提高。
20xxx年下旬公司與xx公司合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經(jīng)過之前銷售部對房屋執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購等手段的鋪墊制造出x火爆場面。在銷售部，同志擔(dān)任銷售內(nèi)業(yè)及會計兩種職務(wù)。面對工作量的增加以及銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。經(jīng)過一個多月時間的熟悉和了解，同志立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數(shù)額巨大，在收款的過程中該同志做到謹(jǐn)慎認(rèn)真，現(xiàn)已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結(jié)和每周例會，該同志不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與同志和其他銷售部成員的努力是分不開的。
20xx年這一年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。
房地產(chǎn)金融心得篇七
這次的培訓(xùn)確實是讓我感受頗深，并沒有像有些打著培訓(xùn)的招聘，但其實毫無效果。這次的培訓(xùn)讓我對于房地產(chǎn)銷售這么一份職業(yè)有了更深的感觸，在過去的時間里我也覺得自己的這一份工作并不是一個什么體面的工作，甚至有些自卑，不太敢和其他人說自己是一名房地產(chǎn)銷售。但其實并不是這樣的，培訓(xùn)教師教給我們的第一點就是要自信，如果我們自己都不自信那么在和客戶談的時候即便是我們講的真話，房子確實很好，他們也會覺得我們是心虛。一個好的心態(tài)對于工作也是有著很大的幫助，不管什么時候一個積極的態(tài)度總是比一個消極的態(tài)度要好的多。在說道這一點的時候培訓(xùn)的老師也是舉例說明了一下，讓我們對于這一點的感觸更加深刻了。
除了自信之外還有一個重要的一點就是能力，這是一個很概念的詞。一個人在遇事之后的處理方式和應(yīng)對問題的態(tài)度其實就可以證明一個人的能力?；蛟S在平常一個人不顯山不露水看不出來深淺，但在遇到事情的時候能夠憑借自己就解決這就是個人的能力。而這一點不管是哪一行那一業(yè)都是需要的，如果沒有足夠的能力也是無法正確的解決自己的工作，把自己的工作做到完美。而對于銷售來說能不能夠把房子推銷出去就是個人能力最好的說明，如果能力不夠的話，或許很難把房子推銷出去，增加自己的業(yè)績。而對于能力不夠的人又該怎么辦呢，這一點在培訓(xùn)時老師也是教給我們了。
不管是在什么時候保持個人的學(xué)習(xí)習(xí)慣是很有必要的。每天堅持學(xué)習(xí)，長此以往必定是能夠增加一個人的個人素養(yǎng)。而這些是用錢買不到的，只能夠通過自己不斷的積累，所以學(xué)習(xí)是最好的方式?？梢允峭ㄟ^向經(jīng)驗豐富的前輩討教也可以是看工作相關(guān)的書籍，這些都是能夠讓自己進步的方式，進步的方式有著很多種，也是不必拘泥于一種。而我雖然在過去的時候業(yè)績也還是可以，也因此有著一些小驕傲。但經(jīng)過這次培訓(xùn)我也是明白了過去自己的錯誤，我應(yīng)該做到的是繼續(xù)謙虛的學(xué)習(xí)，而不是做出了這么一點點的成績就開始自傲，這樣下去遲早是會出事的。好在經(jīng)過這次培訓(xùn)我發(fā)現(xiàn)了自己的錯誤，我相信經(jīng)過這次培訓(xùn)我在工作中一定能夠有著更好的表現(xiàn)。
房地產(chǎn)金融心得篇八
時間過得真快，轉(zhuǎn)眼間我參加xxx房產(chǎn)已經(jīng)有4個月左右了。現(xiàn)在實習(xí)也即將結(jié)束，我也即將正式工作。新的工作意味著新的起點、新的機遇、新的挑戰(zhàn).在大浪淘沙中讓自己能夠找到自己屹立之地。
三年的大學(xué)生活即將圓滿的劃上最后一筆,這最后的一筆是我們面對未來,回憶過去的見證.它就是畢業(yè)實習(xí).畢業(yè)實習(xí)是學(xué)校培養(yǎng)方案和教學(xué)方案的重要環(huán)節(jié),它是所學(xué)理論知識與工程實踐的統(tǒng)一，也是學(xué)生從學(xué)校走向社會的一個不可缺少的過度階段。
在我看來實習(xí)是每一個大學(xué)畢業(yè)生必須擁有的一段經(jīng)歷，它使我們在實踐中了解社會、在實踐中穩(wěn)固知識;實習(xí)又是對每一位大學(xué)畢業(yè)生專業(yè)知識的一種檢驗，它讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識，既開闊了視野，又增長了見識，為我們以后進一步走向社會打下堅實的根底，也是我們走向工作崗位的第一步。
房產(chǎn)中介所是一家為房產(chǎn)買賣雙方達成銷售和購置而建立的一個平臺機構(gòu)，并有為買賣雙方保證平安交易的義務(wù)。房產(chǎn)中介的具體事務(wù)就是幫賣房人登記房源信息、宣傳發(fā)布并且保證房源真實有效;幫買房人尋找推薦適宜、理想房源，并帶著買房人實地看房，加以引導(dǎo)，促使成交;房產(chǎn)中介的經(jīng)濟收入主要是收取中介效勞傭金，以目前市場慣例中介效勞傭金為2%(購房戶按房屋成交價1%和售房戶按房屋成交價1%組成)。主要業(yè)務(wù)流程為：房客源開發(fā)、房客源登記，信息回訪反應(yīng)，帶看房源、三方談判、簽約、過戶貸款、物業(yè)交割等等。我在中介中前期主要做一些柜員的工作：打印合同材料、整理房源資料、更新液晶屏滾動的信息等等，而到了中后期那么在領(lǐng)導(dǎo)的帶著下參加具體的帶客戶看房、談判、簽約、過戶貸款、物業(yè)交割等靈活性的工作。
現(xiàn)在來回頭總結(jié)我的實習(xí)報告，感到十分的欣慰。它使我在實踐中了解了社會，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識，也翻開了視野、增長了見識，為我即將走向社會打下堅實的基礎(chǔ)根本上到達了學(xué)校要求的實習(xí)目的。并且在這段工作期間能與眾多經(jīng)驗豐富、年富力強的專業(yè)人士共事使我受益匪淺，從中增長了很多實踐工作經(jīng)驗與專業(yè)知識。
俗話說：隔行如隔山。我的專業(yè)是資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，也算是與房地產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)，但以前從來沒有接觸過房產(chǎn)這個行業(yè)，說實話雖學(xué)此專業(yè)，但在剛開始的時候心里根本沒底。但是通過這么長時間的工作后，我已經(jīng)充分認(rèn)識到自己的一些經(jīng)驗欠缺與缺乏，以后更要加強學(xué)習(xí)專業(yè)知識與管理知識，并努力提高自我。
我們公司經(jīng)營范圍主要是二手房買賣,房屋租賃,房屋代理、中介,居民貸款擔(dān)保、代辦交易手續(xù),全資收購房屋、咨詢等,有關(guān)房屋的一切問題,貸款擔(dān)保、代辦手續(xù)費用最低,我公司與中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、光大銀行等聯(lián)合推出房屋貸款擔(dān)保,我公司一直得到客戶的一致好評。公司積極參與社會公益活動,為社會就業(yè)作出了奉獻。
房地產(chǎn)業(yè)，這一關(guān)系到消費者切身利益衣、食、住、行中的行業(yè)，正快速融入信息時代。小區(qū)智能化、小區(qū)局域網(wǎng)、工程網(wǎng)站和開發(fā)商網(wǎng)站等紛紛出現(xiàn)，充分表達出房地產(chǎn)與網(wǎng)絡(luò)的有機結(jié)合正逐步完善。
隨著經(jīng)濟的開展，城市人口的增多，房子的需求越來越緊張，人們沒有大量的時間為了尋求房屋信息而奔波。而網(wǎng)絡(luò)能大大減少時間和財力，所以說網(wǎng)上房產(chǎn)中介的產(chǎn)生為大家?guī)砹吮憷?BR> 隨著信息時代的到來，企業(yè)必將不可抗拒的加速進入信息網(wǎng)絡(luò)時代。企業(yè)需要建設(shè)具有本企業(yè)特點的,業(yè)務(wù)過程自動化和管理現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)信息工作，就是把企業(yè)物流的管理提高到對企業(yè)信息流的管理來控制企業(yè)的運作，及時提供應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)決策所需的多方面的信息。在現(xiàn)代化企業(yè)中，信息管理工作在企業(yè)中已發(fā)揮越來越重要的作用。
一個房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的開發(fā)為實例，對網(wǎng)絡(luò)信息管理系統(tǒng)的開發(fā)進行了初步的探討。它利用網(wǎng)絡(luò)這種先進的手段，使人們能夠更好、更快的了解房產(chǎn)的信息，實現(xiàn)了房屋開發(fā)商與客人的雙向溝通，具有很多的'優(yōu)點。
通過房產(chǎn)中介系統(tǒng)，用戶可以發(fā)布房屋出售出租及需求信息，同樣也可以查詢其它用戶發(fā)布的房屋相關(guān)信息。使用該網(wǎng)上房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)，可以實現(xiàn)統(tǒng)一的信息發(fā)布、瀏覽、維護等多項功能。使房產(chǎn)中介擺脫大量的手工書寫操作,快速、準(zhǔn)確、方便的提供各類統(tǒng)計信息,充分發(fā)揮計算機網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢,實現(xiàn)資源共享和協(xié)同工作,使房產(chǎn)中介管理工作到達現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化，為廣闊用戶的使用帶來更多的方便!
系統(tǒng)開發(fā)的總體任務(wù)是實現(xiàn)信息發(fā)布管理的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化和自動化。房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的目標(biāo)是提高房產(chǎn)管理員工作的效率，具有對房源的出售、出租、需求、區(qū)域等信息進行管理及維護的功能。普通注冊用戶可以通過此系統(tǒng)發(fā)布出售、出租、求租、求購信息以及刪除自己的需求信息功能，并能進行個人信息的修改。
還有很多相對于煩瑣一些的小事情就不一一闡述了其實正所謂天下難事始于易，天下大事始于細(xì)。這也讓我體會到了實際的工作與書本上的知識是有一定距離的，并且需要更加努力的再學(xué)習(xí)，并且要有更多的細(xì)心和耐心。有些時候也會辦錯事情，我知道自己還有很多的缺乏，所以將來就要更加的勤奮工作。我相信勤能補拙，每天都要進步一點，為公司盡自己的一份力量。在今后的學(xué)習(xí)和工作中，我要更進一步的嚴(yán)格要求自己，虛心學(xué)習(xí)，爭取在各個方面取得更大的進步。俗話說，千里之行始于足下，這些最根本的業(yè)務(wù)往往是不能在書本上徹底理解的，所以根底的實務(wù)尤其顯得重要，從這次實習(xí)中，我體會到，如果將我們在大學(xué)里所學(xué)的知識與更多的實踐結(jié)合在一起，用實踐來檢驗真理，使一個專科生具備較強的處理根本實務(wù)的能力與比擬系統(tǒng)的專業(yè)知識，這才是我們學(xué)習(xí)與實習(xí)的真正目的。
房地產(chǎn)金融心得篇九
從這幾年來看，中國房地產(chǎn)金融投資業(yè)已經(jīng)慢慢發(fā)展起來，并日趨成熟，尤其是近幾年房地產(chǎn)金融也如雨后春筍般勢如破竹。房地產(chǎn)金融投資業(yè)促進著我國經(jīng)濟的發(fā)展，目前市場處主流地位的房地產(chǎn)金融正在發(fā)生深刻的變化，隨著國內(nèi)金融改革的深化、大資管時代的到來，資本市場的開放程度和融資工具，金融產(chǎn)品的豐富程度已經(jīng)顯著提高，房地產(chǎn)金融的發(fā)展也正迎來關(guān)鍵的時間窗口，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新正當(dāng)其時，本文從以下幾個方面淺談房地產(chǎn)金融的發(fā)展。
一、中國房地產(chǎn)上市公司融資狀況
繼再融資開閘之后，監(jiān)管層進一步放松公司債和再融資限制，房企融資渠道再度擴展。在利好政策驅(qū)動下，上市房企直接融資加速，融資規(guī)模呈爆發(fā)式增長。融資成本更低的公司債、定向增發(fā)、中期票據(jù)等日漸替代銀行貸款、信托等高息負(fù)債成為房企融資的主要方式，融資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，融資成本重心不斷下移，具體表現(xiàn)如下：
（1）公司債市場異軍突起，公司大規(guī)模發(fā)行債券。在公司債發(fā)行主體擴容、審批程序簡化、融資成本降低和融資需求增加等因素，20公司債融資規(guī)模快速增長，尤其是年7月以來房企公司債發(fā)行期數(shù)和發(fā)行規(guī)模井噴，共計326筆和4068.22億元，占全年規(guī)模的91.57%和93.53%。截至4月22日，房企公司債發(fā)行頻次和發(fā)行規(guī)模分別為233筆和3175.33億元，分別達2015年全年規(guī)模的65.45%和73.01%。隨著大規(guī)模發(fā)債熱潮的推進，房企融資結(jié)構(gòu)及成本均有所優(yōu)化，部分優(yōu)秀房企憑借強大的綜合實力、穩(wěn)健的經(jīng)營特點以及突出的商業(yè)模式等吸引了資本市場廣泛關(guān)注。
（2）中國證監(jiān)會宣布取消再融資、并購重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的事前審查，進一步降低了房企定增門檻。自年初以來，不僅大型上市房企定增融資動作頻繁，中小型規(guī)模上市房企亦紛紛加入再融資大軍，先后公布定增預(yù)案，再融資呈井噴之勢。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按發(fā)行日期計，2015年全年上市房企定向增發(fā)融資規(guī)模超1500億元，單筆融資額超50億元的6起，涉及金額981.8億元，籌集資金用途除用于公司項目建設(shè)和償還借款外，投資股權(quán)和收購并購也成為重要方向。
（3）銀行間市場仍是房企直接融資的重要渠道。在209月交易商協(xié)會放開主體評級為aa級及以上上市房企的中票融資限制后，2015年6月中票融資限制再度放寬，發(fā)行主體擴展至aa級上市及國有背景房企，并優(yōu)先開放國資委下屬16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企集團或其下屬房地產(chǎn)企業(yè)和省級政府（包括直轄市）、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房地產(chǎn)企業(yè)，進一步拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資的主體范圍。
二、房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢
房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融業(yè)正處于一個歷史性的轉(zhuǎn)折期，在共同經(jīng)歷過“黃金十年”以后，面臨的機遇和挑戰(zhàn)并存。房地產(chǎn)金融作為房地產(chǎn)提供“服務(wù)”的行業(yè)，其發(fā)展命運也是和房地產(chǎn)捆綁在一起的。結(jié)合房地產(chǎn)的宏觀環(huán)境和發(fā)展趨勢，以及金融創(chuàng)新的內(nèi)生性需求，未來的房地產(chǎn)金融將呈現(xiàn)出以下發(fā)展特點：
（1）融資類向投資類的轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)行業(yè)普漲時代的落幕，房地產(chǎn)行業(yè)已不可能如發(fā)展初期那樣維持高利潤水平，所以房企對財務(wù)成本變得十分敏感。例如傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融貸款合作模式為：開發(fā)商有項目需要融資，金融機構(gòu)作為借款人提供資金。這一雙方的關(guān)系基本上處于對立面，開發(fā)商需要降低融資成本，而金融機構(gòu)則希望獲得更高的收益。按照經(jīng)濟學(xué)原理，這會造成逆向選擇的問題。（開發(fā)商不愿意拿高收益的項目合作，而差的項目又無法獲得融資；或者金融機構(gòu)只愿意選擇排名靠前的開發(fā)商，而排名靠前的開發(fā)商又不愿意承擔(dān)較高的融資成本），如果雙方的合作安排能由簡單的.融資關(guān)系變成投資利益共同體，發(fā)揮各方在不同領(lǐng)域的優(yōu)勢，通過挖掘深層次的需求，金融機構(gòu)獲得部分最終利益分享權(quán)，開發(fā)商也無需因負(fù)債過高而擔(dān)心現(xiàn)金流問題，實現(xiàn)了風(fēng)險共擔(dān)，造就了雙贏。從近幾年的房地產(chǎn)信托中投資類業(yè)務(wù)比重的增加可以看出這一趨勢。
（2）資產(chǎn)證券化的探索。目前國內(nèi)房地產(chǎn)金融多在項目開發(fā)期介入，而在物業(yè)的持有階段介入的幾乎沒有。這是因為在開發(fā)階段介入方便資金快進快出，資金回報高，存續(xù)期間也較短。然而，這一模式在進入“存量房”時代不可能延續(xù)。其中緣由是由于收益率的降低，通過傳統(tǒng)的債務(wù)型和股權(quán)型融資工具很難滿足投資者的需求，從而使資產(chǎn)證券化應(yīng)運而生。
資產(chǎn)證券化能把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)實物資產(chǎn)或金融資產(chǎn)，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)，以實現(xiàn)可交易的特性，為投資者提供穩(wěn)定現(xiàn)金流。其次，資產(chǎn)證券化能將存量的銀行按揭貸款證券化。例如9月30日，央行和銀監(jiān)會的聯(lián)合通知中，除了放開限貸外，最引人注意的莫過于鼓勵銀行通過發(fā)行mbs和期限較長的專項金融債券等盤活資產(chǎn)以增加貸款投放。截止年，我國個人房屋貸款余額以達到10萬億元。mbs對于整個房地產(chǎn)金融流動性的提高是極其明顯的，而流動性提高帶來的是風(fēng)險的分散和下降，資金面的寬松，而這又反過來促進房地產(chǎn)的發(fā)展，使得兩者形成一個良性的互動和循環(huán)。
（3）房地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)行業(yè)格局持續(xù)分化，市場整合加速的背景下，并購已成為中小型開發(fā)商退出市場的一條有效渠道，同時也成為大型房企進一步提升市場份額、做大做強的必由之路。根據(jù)清科的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從到，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)生327起并購，涉及金額171.2億美元。并購項目的主要來源為：資金趨緊或不具備開發(fā)能力和競爭力的中小開發(fā)商、非房地產(chǎn)類企業(yè)的退出以及大型房企的戰(zhàn)略調(diào)整和資源整合。預(yù)計未來幾年并購業(yè)務(wù)會成為房地產(chǎn)金融的重要組成部分。
（4）組合投資理論的實踐—基金化。普漲時代結(jié)束帶來的另一個變化是：單體項目的風(fēng)險加大。對于投資者而言，由于市場的不確定因素增加，并不是項目在投入之初都能實現(xiàn)預(yù)期的收益率。以往由于房地產(chǎn)單個項目體量較大，除銀行貸款外，項目融資的金融工具通常只投單個項目。即使如房地產(chǎn)私募基金，盡管打著“基金”之名，由于受到募集能力和管理能力的局限，也經(jīng)常采取一單退出再做下一單的模式。這種運作方式不利于風(fēng)險的分散。而采取基金化模式后，首先帶來的就是整體組合風(fēng)險的降低，其次，由于有多個項目存續(xù)在組合其中，資產(chǎn)的收益分配和終止期限能最大程度的打散，這也為制成不同期限、不同開放度的金融產(chǎn)品創(chuàng)造了可能，以滿足不同需求的投資者，降低了募集難度。
三、中國房地產(chǎn)“大金融”戰(zhàn)略布局
（1）在傳統(tǒng)融資渠道之外，房地產(chǎn)企業(yè)金融化成為年度行業(yè)發(fā)展的新亮點。房企通過涉足傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)、開展新興互聯(lián)網(wǎng)金融以及發(fā)展資產(chǎn)證券化，這不僅可以幫助企業(yè)籌集資金、實現(xiàn)快速去化，也為房企創(chuàng)新更加靈活的融資工具提供了更多的可能性。如2015年，隨著資產(chǎn)證券化相關(guān)政策的進一步落實，房企對資產(chǎn)證券化項目熱情高漲，以鵬華前海萬科reits為起點的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的推出打破了我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展困局，有效拓展了房企融資渠道，改善了企業(yè)資金流。
（2）近年來，房企加大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級力度，房地產(chǎn)金融化呈現(xiàn)加速態(tài)勢，眾多企業(yè)開始涉足銀行、保險、券商、交易所、信托基金等金融領(lǐng)域，逐步形成大金融戰(zhàn)略布局。
房企大金融戰(zhàn)略布局，能夠在投資收益、業(yè)務(wù)支持、融資渠道以及社區(qū)增值等方面獲益。首先，房企不斷強化規(guī)模擴張和業(yè)務(wù)延伸戰(zhàn)略促使其必須構(gòu)建穩(wěn)定的大額低成本融資渠道；其次，房企需要尋求高收益回報業(yè)務(wù)投以形成新的利潤增長點；再次，利用金融資源可以更好地支持養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多個業(yè)態(tài)；最后，通過金融化布局搶占社區(qū)增值服務(wù)先機，針對性布局社區(qū)金融服務(wù)，獲取增值收益。
四、總結(jié)
隨著國家資本市場的放寬和貨幣政策的穩(wěn)健寬松，房企融資環(huán)境逐漸改善，以公司債、定向增發(fā)為主的直接融資模式獲得了迅猛發(fā)展，正在逐步替代銀行貸款、信托等高成本融資渠道，行業(yè)融資成本重心也不斷下移。同時，房企及服務(wù)商也應(yīng)積極利用新三板為代表的新興資本市場，加快業(yè)務(wù)重組與分拆，壯大房地產(chǎn)相關(guān)重點板塊業(yè)務(wù)，在鞏固傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)上，積極迎接行業(yè)發(fā)展變革。未來，利用金融資本推動行業(yè)和自身發(fā)展成為重要的發(fā)展趨勢，更為房企整合拓展融資渠道、創(chuàng)新融資模式提供了無限可能，以房地產(chǎn)為中心、融合傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)、新興金融業(yè)務(wù)等多業(yè)態(tài)協(xié)同的“大金融”格局將逐漸形成，房企未來將迎來更為廣闊的發(fā)展空間。
參考資料：
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房地產(chǎn)金融心得篇十
近幾年來，中國金融市場正在走向國際化，對專業(yè)性很強的人才需求迫切。金融行業(yè)就業(yè)人才的需求主要集中在高端市場，例如高校教師和大公司市場研究分析、基金經(jīng)理、投資經(jīng)理、證券公司、保險公司、信托投資公司等。
無論是本科畢業(yè)，還是碩士畢業(yè)，金融學(xué)專業(yè)畢業(yè)生總體上的就業(yè)方向有經(jīng)濟分析預(yù)測、對外貿(mào)易、市場營銷、管理等，如果能獲得一些資格認(rèn)證，就業(yè)面會更廣，就業(yè)層次也更高端，待遇也更好，比如特許金融分析師(cfa)、金融風(fēng)險管理師(frm)、特許財富管理師(cwm)、基金經(jīng)理、精算師、證券經(jīng)紀(jì)人、股票分析師等。
目前國內(nèi)金融市場，對金融人才的需求很大，尤其是急缺金融分析師、金融風(fēng)險管理師、特許財富管理師、基金經(jīng)理、精算師、副總裁級高管、稽查監(jiān)管人員、產(chǎn)品開發(fā)人員、后臺工作人員(在財務(wù)、結(jié)算、稅務(wù)方面有經(jīng)驗)等九大類人才。
金融分析師(cfa)：在歐美等發(fā)達國家和地區(qū)，獲得cfa資格幾乎是進入投資領(lǐng)域從業(yè)的必要條件，全球至今僅有3.55萬人通過考試，而我國大陸，目前約50人擁有此資格，未來3年對cfa的需求量將超過5000人。
金融風(fēng)險管理師：金融市場的不斷發(fā)展，風(fēng)險也隨之迸發(fā)，在管理層的施壓與外資金融機構(gòu)競爭的雙重壓力下，國內(nèi)各金融行業(yè)內(nèi)企業(yè)及各大型國企紛紛加強了對金融風(fēng)險的衡量與管理，提高對金融風(fēng)險的防范與控制能力。在此情況下，掌握風(fēng)險管理知識的專業(yè)人才受到企業(yè)熱捧。作為全球最權(quán)威的金融風(fēng)險管理認(rèn)證，frm證書具備基于全球標(biāo)準(zhǔn)客觀度量風(fēng)險的能力，也成為企業(yè)衡量應(yīng)聘者是否具有強大風(fēng)險管理能力的標(biāo)準(zhǔn)。不少人因此報考frm，學(xué)習(xí)風(fēng)險管理知識，為了在金融圈中更好發(fā)展。
特許財富管理師：5年以上金融機構(gòu)工作經(jīng)驗，有良好的經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)和至少精通兩個投資領(lǐng)域，其要求之高，很少人能通過。
投資管理人才：市場急需大量的投資管理人才，這些投資管理人才主要包括風(fēng)險投資人才、融資租賃人才、金融業(yè)務(wù)代表、個人投資顧問等。
稽查監(jiān)管人員：有能力勝任者，只有在薪水能高于原先30%到40%才愿意跳槽。
中國銀行人力資源部招聘與用工管理主管竺豐平介紹，銀行針對應(yīng)屆生的崗位主要分為兩大類：基礎(chǔ)服務(wù)類如客戶服務(wù)，以及專業(yè)類崗位如金融研究等。畢業(yè)生要先做這類基礎(chǔ)專業(yè)性儲備，大部分都需要輪崗積累經(jīng)驗?！般y行的壓力比以往大家想象的要大得多?！倍谥袊y行，大部分的高管都來自一線，“這完全是一個戰(zhàn)略性考慮，總行雖然舒服，但真正要成長到那樣的階段，我們要學(xué)會放棄很多東西，并且要付出更多?！?BR> 信托、證券相對門檻較高，普遍更傾向于有經(jīng)驗的求職者，但每年也會有一些公司開放一定數(shù)量的應(yīng)屆生招聘名額，例如中融信托，去年招收140個應(yīng)屆生，崗位集中在前臺業(yè)務(wù)部門的信托經(jīng)理助理;中后臺的風(fēng)控、法務(wù)、產(chǎn)品支持等。
信托人員入行一般都要先從助理做起，然后按照信托經(jīng)理、高級信托經(jīng)理的路徑晉升，之后可能做到總監(jiān)級別并負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)工作。由于近幾年監(jiān)管部門對信托公司的管理越來越規(guī)范，此前信托公司工作半年到1年就能獲得晉升的情況將逐步得到控制，規(guī)范之后，每一級的晉升速度大約為2到3年。證券與其類似。
投行類方向的入職門檻非常高。以摩根士丹利為例，目前它們在中國針對應(yīng)屆生的招聘主要面向北大、清華、復(fù)旦、交大的研究生及以上學(xué)歷，并且必須從畢業(yè)前一年就開始在摩根士丹利里實習(xí)。根據(jù)摩根士丹利中國執(zhí)行董事、人力資源總監(jiān)白文杰的介紹，這類方向的人才招聘除了基本的專業(yè)技能之外，對職業(yè)技能和文化維度等也有很高要求，包括溝通能力、團隊合作、項目管理等，另外有國際化視野也是它們看重的素養(yǎng)之一，“可能在一開始選擇人才的時候不太起作用，但對這個員工能否長期留在企業(yè)發(fā)展，這方面就顯得非常重要。”
相對而言，基金風(fēng)投類的公司則更看重綜合性素質(zhì)及實際操作的經(jīng)驗，因此對應(yīng)屆生的招聘數(shù)量較少。根據(jù)君聯(lián)資本董事總經(jīng)理王建慶的介紹，基金風(fēng)投行業(yè)有一個特點，需要非常強的對技術(shù)、商業(yè)模式、商業(yè)邏輯的理解能力和學(xué)習(xí)能力，因此基金風(fēng)投.公司在招聘應(yīng)屆生時大多希望求職者在本科期間具有理工科背景。王曉藍也認(rèn)為，由于行業(yè)對于綜合素養(yǎng)要求很高，而培養(yǎng)一個大學(xué)畢業(yè)生要花費太多的時間，因此一般一年只招一兩個大學(xué)生，而他們的職位發(fā)展路徑也同投行一樣。
金融行業(yè)的方向具體到崗位，都以初級服務(wù)性崗位為主。一般金融畢業(yè)生的發(fā)展都以此為行業(yè)起點。
對于畢業(yè)生來說，銀行的基礎(chǔ)服務(wù)類仍是主要投遞方向，招聘數(shù)量每年都在一萬基數(shù)以上。工作內(nèi)容即對個人業(yè)務(wù)、對公業(yè)務(wù)的處理，工作強度較大。這個職位門檻較低，絕大部分只需要本科畢業(yè)，同時一線城市增量需求減少，更多需求跟隨網(wǎng)點布局下沉。
根據(jù)澤稷網(wǎng)校金融研究院老師介紹，證券、銀行、信托等機構(gòu)永遠是銷售崗位的需求量較多，分別對應(yīng)的職位是券商經(jīng)紀(jì)人、客戶經(jīng)理、信托經(jīng)理。這類崗位要求能夠維護客戶關(guān)系、建立客戶資源，對溝通及客戶管理能力的要求較高，并有績效考核的壓力。
外資行的校招項目以管培生為主，職位起點也相對較高。管培生的輪崗周期通常為1年半到2年，他們需要進入銀行各部門的前線業(yè)務(wù)、核心項目、中后臺崗位、職能部門等不同的業(yè)務(wù)模塊參與實際工作，全面了解業(yè)務(wù)后再確定定崗方向，這類職位多以國內(nèi)和國際名校的本科或碩士畢業(yè)生為主。
證券業(yè)的招聘需求與投資市場的熱度有關(guān)，比如股市行情好的時候，證券的招聘需求就會更活躍。證券經(jīng)紀(jì)人也是屬于營銷性質(zhì)的崗位，主要工作內(nèi)容是客戶開發(fā)和服務(wù)、證券投資理財產(chǎn)品及業(yè)務(wù)的推廣，有傭金比例提成。這個崗位會優(yōu)先考慮那些拿到從業(yè)資格或證券經(jīng)紀(jì)人專項資格的人。
主要工作是就證券市場、證券價值及變動趨勢進行分析，向投資者或機構(gòu)發(fā)布研究報告。這類職位要求系統(tǒng)學(xué)習(xí)過證券分析、金融學(xué)等知識的碩士生，最好還了解會計財務(wù)、審計知識，且有良好的客戶溝通表達和專業(yè)文字能力。而frm/cfa之類的專業(yè)證書會加分不少。
金融行業(yè)即經(jīng)營風(fēng)險，風(fēng)險控制是核心環(huán)節(jié)。這點在證券業(yè)中的表現(xiàn)更明顯，因為券商、基金、期貨等都靠管理風(fēng)險吃飯。風(fēng)險管理和證券研究的學(xué)歷門檻較高，傾向于金融數(shù)學(xué)、金融工程、數(shù)理統(tǒng)計等專業(yè)碩士以上學(xué)歷，了解金融衍生品定價理論和模型。由于涉及產(chǎn)品設(shè)計、流程管理控制，法律知識也最好有所覆蓋。
主要工作內(nèi)容是進行項目風(fēng)險評估分析、立項、盡職調(diào)查、方案設(shè)計、談判等。王建慶認(rèn)為做投資需要很強的綜合能力，一般會考慮從mba里找?！氨究朴欣砉た票尘盎蚰承袠I(yè)背景的mba學(xué)生是最理想的?！?BR> 整體上投資銀行已經(jīng)離開了暴利時代，業(yè)務(wù)上需要找到新的盈利點，以大摩為例，它們的戰(zhàn)略是向資產(chǎn)管理方面轉(zhuǎn)型。同時這也意味著成本的控制需要加強，投行的薪資可能不如之前。而國內(nèi)受ipo暫停等影響，投行部門的招人需求會有所降低。這類職位對于應(yīng)屆生的基本要求是國際化視野及英語溝通能力。
互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)需要的人才一般分為四類：“典型”的傳統(tǒng)金融人才、金融產(chǎn)品的研發(fā)人才、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)人才和互聯(lián)網(wǎng)運營推廣人才。
目前行業(yè)里急需的三大類人才分別為技術(shù)人員、金融人員和運營人員。
如果你是技術(shù)黨，最好要懂得pc端研發(fā)、移動端研發(fā)、產(chǎn)品研發(fā)等;
如果你是運營狗，那么除了懂得熱點跟風(fēng)外，還要對金融略懂一二，也要深諳互聯(lián)網(wǎng)傳播之道，類似于雷軍、雕爺這種會玩概念會包裝的人，能夠成功吸引眼球的人。
房地產(chǎn)金融心得篇十一
根據(jù)《^v^民法典》、《^v^城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
房屋的具體狀況以相關(guān)部門登記的權(quán)屬為準(zhǔn)。
第二條：上述房產(chǎn)的交易價格為：按套計價，總價：人民幣_________元整(大寫：___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整)。
第三條：付款時間與辦法
甲乙雙方同意以分期付款方式支付該房屋的購房款;在合同具備簽訂條件，簽訂本合同的當(dāng)日，乙方支付定金 人民幣(大寫：____拾____萬____仟 ____佰____拾____元整)給甲方;在 年 月 日前，乙方給付 萬元(大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整)給甲方，甲方在收到該款之日起兩日內(nèi)協(xié)助乙方到房屋登記部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù);在年 月 日前，乙方給付 萬元(大寫：____拾____萬 ____仟____佰____拾____元整)給甲方，甲方在收到該款之日起兩日內(nèi)協(xié)助乙方到國土部門登記部門辦理國有土地使用權(quán)過戶手續(xù)。
第四條：房屋交付時間：
第五條：稅費分擔(dān)：
甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費。經(jīng)雙方協(xié)商，本次交易中全部稅費由_______方承擔(dān)，包括乙方依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的契稅等。
第六條：違約責(zé)任
乙方的違約責(zé)任
1、乙方如未按本合同第三條規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按_________計算。
2、逾期超過 天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權(quán)終止合同，乙方按本合同約定的房屋總價款的 50%向甲方支付違約金。甲方實際經(jīng)濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實賠償。
3、乙方在本合同簽訂后，擅自解除本合同，不購買該房屋，乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的房屋總價款的50%向甲方支付違約金。
甲方的違約責(zé)任
2、逾期超過 個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)終止合同，甲方按房屋總價款的100%向乙方支付違約金。乙方實際經(jīng)濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實賠償。
3、甲方在本合同簽訂后，擅自解除本合同，不出賣該房屋，甲方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的房屋總價款的100%向乙方支付違約金。
第七條：本合同一式四份。甲乙雙方各一份，相關(guān)登記機關(guān)備案一份，具有同等法律效力，本合同經(jīng)雙方簽字捺印后生效。
第八條：本合同發(fā)生爭議的解決方式：
在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。
第九條：本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同具有同等法律效力。
出賣方(甲方)： 購買方(乙方)：
本合同簽訂日期：x年xx月xx日
本合同簽訂地點：
房地產(chǎn)金融心得篇十二
論文摘要：自建國以來，60多年的社會主義建設(shè)取得了巨大成就，為我們中華民族實現(xiàn)民族的偉大復(fù)興奠定了新的基礎(chǔ)。青年是整個社會力量中的一部分最積極最有生氣的力量。大學(xué)生是青年中具有特殊優(yōu)勢的群體，新的世紀(jì)是我們中華民族復(fù)興的世紀(jì)，生長在這個偉大時代的大學(xué)生，幸逢盛世，既是無限幸福，值得羨慕的一代，又是責(zé)任重大、任務(wù)艱巨的一代。我們大學(xué)生是中國特色社會主義各項事業(yè)的生力軍和接班人，承擔(dān)著推動我國走向世界強國之林的歷史使命，大學(xué)生踐行社會核心價值觀，對于建設(shè)社會主義和諧社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化的宏偉目標(biāo)，具有重大而深遠的意義。因此在接下來的文章中我將淺談我對當(dāng)代大學(xué)生如何踐行社會主義核心價值觀的認(rèn)識。
引言
大學(xué)生是有中國特色社會主義各項事業(yè)的生力軍和接班人，承擔(dān)著推動我國走向世界強國之林的歷史使命。但隨著社會的轉(zhuǎn)型，大學(xué)生的思想觀念和目標(biāo)追求也發(fā)生了重大變化，他們的價值觀念和行為意識之間存在一定的反差：既崇尚真善美的精神境界，又在利益問題上趨于急功近利;他們往往只注重專業(yè)學(xué)習(xí)，缺乏社會主義核心價值體系理論的基本常識，也就不能牢固樹立馬克思主義的世界觀、人生觀、價值觀和正確而遠大的理想。面對這些挑戰(zhàn)，大學(xué)生必須踐行社會主義核心價值觀。
正文
大學(xué)生正處于世界觀、人生觀和價值觀形成的關(guān)鍵時期，具有很強的可塑性。當(dāng)代大學(xué)生所面臨的社會大環(huán)境需要用社會主義核心價值體系引領(lǐng)其價值觀的塑造。在我國科學(xué)社會主義的基本價值理念中，只有那些以馬克思主義指導(dǎo)思想為靈魂、以中國特色社會主義共同理想為主題、以民族精神和時代精神為精髓、以社會主義榮辱觀為基礎(chǔ)的價值觀，才能稱為社會主義核心價值觀。因此，踐行社會主義核心價值觀需要以下幾個方面：
一、堅持馬克思主義的指導(dǎo)思想，用馬克思主義的中國化的.最新理論成果武裝當(dāng)代自己。馬克思主義指導(dǎo)思想是社會主義核心價值體系的靈魂，是我們立黨立國的根本指導(dǎo)思想。在大學(xué)生成長成才的過程中，馬克思主義為我們提供了正確的世界觀和方法論，是大學(xué)生認(rèn)識社會發(fā)展規(guī)律、把握未來方向的強大思想武器。只有用馬克思主義的立場、觀點、方法才能正確認(rèn)識經(jīng)濟社會發(fā)展大勢和社會思想意識中的主流與支流，才能在錯綜復(fù)雜的社會現(xiàn)象中看清本質(zhì)，明確方向。當(dāng)代大學(xué)生一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會包括鄧小平理論、“三個代表”重要思想以及科學(xué)發(fā)展觀等重大戰(zhàn)略思想在內(nèi)的中國特色社會主義理論體系，在學(xué)習(xí)中正確認(rèn)識社會發(fā)展趨勢，科學(xué)定位人生。
二、用中國特色社會主義共同理想凝聚力量。中國特色社會主義共同理想是社會主義核心價值體系的主題。我們只有樹立中國特色社會主義共同理想，才能切實建設(shè)社會主義核心價值體系，發(fā)揮社會主義核心價值體系作為社會主義制度的靈魂、社會主義意識大廈基石的作用。作為一名大學(xué)生，我們應(yīng)該從身邊做起，努力學(xué)習(xí)科學(xué)文化知識，改變我們現(xiàn)在經(jīng)濟還不發(fā)達，科學(xué)技術(shù)還比較落后，人民的生活水平還比較低的現(xiàn)狀。要把握好社會理想和個人理想的關(guān)系，樹立正確的個人理想，為社會大理想做貢獻，用個人理想來促進社會大理想。同時，我們既要嚴(yán)格要求好自身，也要帶動周圍的同學(xué)朋友一起堅定這一偉大的理想。
房地產(chǎn)金融心得篇十三
x陽關(guān)花園項目是x地產(chǎn)旗下的一個新建設(shè)的小區(qū)。在經(jīng)過x年的建設(shè)之后，如今已經(jīng)建成并開始向外銷售了，而我則是在這個項目里任職了成為了一名銷售員。作為一名銷售員，我其實頗為頭疼，因為我從沒有過銷售經(jīng)歷，這份工作也是好不容易才找到的，所以我格外的珍惜。既然不懂，那就得多學(xué)學(xué)，在這個項目里我們銷售部有十多位員工，除我之外，還有兩名新人，我們是一起入職的。平日里我們?nèi)齻€人也是抱團取暖，一起學(xué)習(xí)一起進步成長。要是有一個人累了想放棄，另外兩個人就會一起鼓勵他，為他加油打氣。
做銷售是非常辛苦的，想起面對客戶的時候內(nèi)心的緊張，想起那一些厚厚的資料，想起自己說的口干舌燥結(jié)果客戶一句再考慮就什么都成空。大部分的時候，客戶說再考慮基本就是拒絕的意思了，我們再說多一些也只會惹他煩。我們這個項目建設(shè)的非常好，環(huán)境也很棒，但是也有一個問題，就是價格有些高昂。反正以我?guī)浊K的工資，不吃不喝二十多年也買不起啊，不禁感嘆貧富差距實在太大。不過這也讓我感受到了壓力，如果我想買房，想住好房子，那我就需要更努力了。作為一名銷售，我們的工資很大程度上都是靠業(yè)績的，微薄的`底薪更加激發(fā)了我拼搏的動力。
在這段時間里，我沒有一天是閑下來的。本身項目就是一個新的小區(qū)，加上環(huán)境好，交通又方便，所以每天都會有很多人來看房，我們部門就十多個人，忙都忙不過來。每天晚上下班的時候，像是打了一場惡戰(zhàn)一般，又像是跑完馬拉松一樣，都快虛脫了。而身體上的勞累沒什么，更主要的是嗓子疼的難受。每天都有很多看房的人問這問那的，我們要不停的回答問題，喝口水的時間都沒有，我這幾天嗓子有些發(fā)炎，特別不舒服，但是我還堅持了下來，這么一點困難，還難不倒我。
轉(zhuǎn)眼間就過了幾個月了，我在這個項目待了這么多天，如今樓盤都銷售的差不多了，我也要從這里轉(zhuǎn)到另一個地方去了。我很不舍，畢竟這是我第一次工作的地方。但捏了捏拳頭，我還是重新振作起來，畢竟我還需要為我自己的未來為拼搏。銷售員只是我的起點，絕非是我的終點，我的路還在前方。感謝公司給我這個機會，也感謝同事們一直陪伴我、鼓勵我。
房地產(chǎn)金融心得篇十四
首先，我想從自已作為一名一般的銷售人員在跟進客戶方面應(yīng)具備的心得說起，也許我們在許多時候也會常說以下幾點，問題是在于能將它投入到真正的行動去的人太少，所以有個很簡單的事實，成功的是少數(shù)人。因為他們都是始終如一的去做，將它變成一種習(xí)慣。
1、最根本的就是在接待當(dāng)中，始終要保持熱情。銷售工作就是與人打交道，需要專業(yè)的溝通技巧，這使銷售成為充滿挑戰(zhàn)性的工作。對待客戶要一視同仁，不能嫌貧愛富，不分等級的去認(rèn)真對待每一位客戶，我們的熱情接待使他對我們的樓盤也充滿了好感，那么我們的目的也就到達了。
2、接待客戶的時候不要自己滔滔不絕的說話，好的銷售人員必定是個好聽眾，通過傾聽來了解客戶的需求，是必要條件;同時也應(yīng)該是個心理學(xué)家，通過客戶的言行舉止來推斷他們內(nèi)心的想法，是重要條件;更應(yīng)該是個談判專家，在綜合了各方面的因素后，要看準(zhǔn)時機，一針見血的，點中要害，這是成交的關(guān)鍵因素。
3、時機是留給有預(yù)備的人：在接待客戶的時候，我們的個人主觀推斷不要過于強烈，像“一看這個客戶就知道不會買房”“這客戶太刁，沒誠意”等主觀意識太強，導(dǎo)致一些客戶流失，對一些意向客戶溝通的不夠好，使得這些客戶到別的樓盤成交，對客戶不夠耐心，溝通的不夠好，對客戶沒有及時的追蹤導(dǎo)致失去客戶等等。還是那句老話，時機只留給有預(yù)備的人。
4、做好客戶的登記，及進行回訪跟蹤。不要在號碼里講很長時間，號碼里都說了，客戶就覺得沒有必要過來了。
5、經(jīng)常性約客戶過來看看房，了解我們的樓盤。針對客戶的一些要求，為客戶選擇幾個房型，使客戶的選擇性大一些。多從客戶的角度想問題，這樣可以針對性的進行化解，為客戶提供最適合他的房子，讓客戶覺得你是真的為他著想，可以放心的購房。
6、提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強房地產(chǎn)相關(guān)知識及最新的動態(tài)。在面對客戶的問題就能游刃有余，樹立自己的專業(yè)性，同時也讓客戶更加的信任自己，這樣對我們的樓盤也更有信心。客戶向你咨詢樓盤特點、戶型、價格等等的時候，一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。
7、學(xué)會運用銷售技巧。對待意向客戶，他猶豫不決，這樣同事之間可以互相制造購置氣氛，適當(dāng)?shù)?逼客戶盡快下定。凡事心急人不急沉著應(yīng)戰(zhàn)也許客戶就要成交了，但是由于一些小小的原因，會讓他遲遲不肯簽約，這個時候是千萬不能著急的，因為你表現(xiàn)出越急躁的態(tài)度，客戶越是表示疑心。你可以很親切地問一下客戶還有什么需要解決的問題，然后再細(xì)心地和他溝通，直到最后簽約。當(dāng)然，在解釋的時候，所要表現(xiàn)出來的態(tài)度就是沉著，冷靜，并且沒有太過于期待客戶能夠成交。
8、與客戶維系一種良好的關(guān)系，多為客戶著想一下，這樣的話，你們可以成為朋友，他的親朋好友都可能是你的下個客戶。
9、假如這次沒成功，馬上約好下次見面的日期。我們的銷售并不能夠做到百發(fā)百中，每次新客戶過來都能成交。畢竟現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢是不會出現(xiàn)這樣好的結(jié)局的。假如這次沒有能夠現(xiàn)場定房成功，那么在客戶要離開的時候，不妨試著與他約定下次來現(xiàn)場的日期，這樣你可以更加了解客戶的需求，也可以關(guān)心你確定客戶的意向程度。
10、記住客戶的姓名?？赡芸蛻舯容^多，不一定能夠記得所有的客戶姓名，但是，假如在你的客戶第二次來到現(xiàn)場的時候，你能夠連忙報出他的姓名，客戶會覺得你很重視他，也能表現(xiàn)出你的專業(yè)態(tài)度。不妨去強化記憶一下，實際上在每次接待完客戶以后多想想接待過程，再加上平常的回訪工作，你是可以記得的，至少是他的姓氏!
在我們的墻上有這么一句話：今天工作不努力，明天努力找工作。假如有的時候，你工作有點疲勞了，接待客戶很累了，那么就看著客戶，當(dāng)成是自己的傭金，沒有誰會不喜愛錢吧，為了傭金而去好好地對待客戶。呵呵，這樣似乎有點俗氣，但是，在自己很累的時候，假如把個人的心情帶入到工作中，那一定不能做好銷售的。不妨嘗試一下這種方法，至少是一種動力。
以上就是我的銷售經(jīng)驗，我以后要這樣做，不能紙上談兵，引用一句話：能說不能做，不是真本領(lǐng)!
房地產(chǎn)金融心得篇十五
x年已經(jīng)過去，在過去的一年里，國家進一步采取了歇制房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟的宏觀調(diào)控措施，導(dǎo)致國內(nèi)各地房地產(chǎn)銷售額不同程度的下降。臺山市房地產(chǎn)經(jīng)濟雖然無泡沫，但也不可避免的受到上述全國性大環(huán)境的沖擊，普遍出現(xiàn)銷售不旺的困難局面。但是，我們公司全體員工在這種嚴(yán)峻形勢下，能夠緊密的團結(jié)在公司領(lǐng)導(dǎo)層的周圍，在董事會正確領(lǐng)導(dǎo)下，各部門、各單位各級員工的積極努力，發(fā)揚敢于拼搏的精神，客服各種困難，仍然取得了可喜可賀的成績。因此，我代表公司董事會，向全體員工、各級主管干部表示衷心的感謝!
在過去的一年里，x豪苑以極高的消化速度和消化率順利占領(lǐng)臺山市場。上半年，三期工程全部順利完成竣工驗收。目前除尚余小部分高層住宅單位外，其余全部銷售完畢，銷售率達到98%，別墅和商鋪單位已全部售空。去年，公司全年銷售金額達到一億五千二百多萬元，回籠資金一億六千多萬元。
6月份，四期項目“錦江”1#、2#、3#、5#、6#、7#樓同時啟動，到年底，部分在建樓盤將近完成主體框架工程，其中7#、8#樓已順利于x年元旦開盤，然后1#、3#也將于x年春節(jié)前開盤。
元旦錦江的開盤銷售場面異?；馃幔N售率節(jié)節(jié)攀升，實現(xiàn)了x年的開門紅，在臺山市房地產(chǎn)市場再次引起轟動效應(yīng)。
在公司銷售全面飄紅的同時，我們在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，在打造優(yōu)秀商住小區(qū)方面也取得不俗的成績。去年12月份，我們x豪苑榮獲中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評選的“x—x年度中國房地產(chǎn)最佳宜居樓盤”稱號。公司林國東、仲崇智等主要領(lǐng)導(dǎo)也分別獲得了中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)主流媒體聯(lián)盟等單位聯(lián)合頒發(fā)的“x年度中國房地產(chǎn)年度最佳經(jīng)理人獎”和“x年度中國房地產(chǎn)最佳操盤手”稱號。
五期項目方面，地下室部分和地上裙樓部分已經(jīng)完成，1#樓主體工程也接近收尾階段，項目全年未出現(xiàn)重大質(zhì)量及安全事故。酒店的籌備工作也在密鑼緊鼓的進行中。在招商工作中，成功引進了華潤萬家這樣的大型商家，華潤萬家的.進入，將成為臺山地區(qū)的第二家大型綜合超市，也將會大大的提升了x豪苑社區(qū)檔次和綜合競爭實力，為公司的社區(qū)品牌增添了更豐富的色彩。
物業(yè)管理方面，物業(yè)公司在廣大員工的辛勤付出中，以飽滿的熱情和團結(jié)務(wù)實、敬業(yè)求進的精神，緊跟公司發(fā)展的節(jié)拍，不斷吸收和借鑒物業(yè)管理行業(yè)精華和成功經(jīng)驗，專業(yè)服務(wù)水平和內(nèi)部管理水平得到逐步提高。公司在提高全體員工的專業(yè)素質(zhì)上和內(nèi)部管理水平上做了不少努力，持續(xù)進行各種的員工培訓(xùn)，通過學(xué)習(xí)，全體員工的服務(wù)意識與服務(wù)技巧有了較大的提高，專業(yè)素質(zhì)得到加強。現(xiàn)在，物業(yè)公司各班組已初步形成依章辦事，遵守公司規(guī)章紀(jì)律和客戶服務(wù)程序的良好風(fēng)氣，各項工作基本實現(xiàn)有章可循，有據(jù)可依，有記錄可查。
工程管理方面，通過工程部全體的努力，不斷提高工程質(zhì)量，確保確保工程進度，各專項責(zé)任人全面負(fù)責(zé)自己區(qū)域內(nèi)的工程進度、工程質(zhì)量和施工安全工作，保質(zhì)保量完成公司下達的任務(wù)。
房地產(chǎn)金融心得篇十六
一、“兩型社會”建設(shè)與綠色金融政策
長株潭城市群“兩型社會”建設(shè)試驗區(qū)的啟動，對于長株潭城市群和湖南的經(jīng)濟建設(shè)是一個巨大的戰(zhàn)略性機遇。兩型社會的建設(shè)，只有建立資源節(jié)約和環(huán)境友好的兩型產(chǎn)業(yè)，才能達到在經(jīng)濟利益發(fā)展的同時，同步實現(xiàn)環(huán)境保護效益和生態(tài)平衡效益。這種目標(biāo)的達成，既需要市場經(jīng)濟主體主動采取各種措施來建成兩型產(chǎn)業(yè)，也需要政府通過各種命令一控制型（command—andcontro1）的管制措施來強制企業(yè)符合兩型產(chǎn)業(yè)的要求，更應(yīng)該通過市場激勵機制來促使企業(yè)向兩型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變，而綠色金融政策，正是一種具備這種功能的市場激勵機制。
“綠色金融”（greenfinance），也被稱為“可持續(xù)性金融”（sustainablefinance）或“環(huán)境融資”（envi—ronmentalfinancing），主要指從環(huán)保角度重新調(diào)整金融業(yè)的經(jīng)營理念、管理政策和業(yè)務(wù)流程，從而實現(xiàn)社會的可持續(xù)發(fā)展[2]。具體而言，綠色金融是指金融部門將環(huán)境保護這一基本政策通過金融業(yè)務(wù)的運作來體現(xiàn)“可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略，從而促進環(huán)境資源保護和經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，并以此來實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的一種金融營運戰(zhàn)略口]。目前，在綠色金融領(lǐng)域中影響最大的是“赤道原則”（theequatorprinciples），它是根據(jù)國際金融公司和世界銀行的政策、指南建立的旨在判斷、評估和管理項目融資中的環(huán)境與社會風(fēng)險的一個金融行業(yè)基準(zhǔn)，以增加銀行業(yè)的社會責(zé)任，改進壓力越來越大的環(huán)境和社會問題。綠色金融政策的基本內(nèi)涵是遵循市場經(jīng)濟規(guī)律的要求，以建設(shè)生態(tài)文明為導(dǎo)向，以信貸、保險、證券、稅收以及其他金融衍生工具為手段，以促進節(jié)能減排和經(jīng)濟資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展為目的的宏觀調(diào)控政策。
以來，我國環(huán)?？偩值葯C構(gòu)，相繼出臺了“綠色信貸”、“綠色保險”和“綠色證券”等政策，掀起了旨在保護環(huán)境的“綠色金融”的政策風(fēng)暴。這些綠色金融政策的出臺，強化了政府和企業(yè)的環(huán)境保護與節(jié)能減排的責(zé)任，對于我國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義，由于兩型社會與綠色金融政策都旨在實施環(huán)境保護與節(jié)能減排，二者在目標(biāo)上具有高度的一致性。因此，綠色金融政策對于促進兩型社會的建設(shè)，具有重要的工具性價值。
二、我國綠色金融政策的體系構(gòu)成
從我國的發(fā)展實踐來看，作為環(huán)境經(jīng)濟政策的綠色金融政策，主要包括以下幾種：
（一）綠色信貸政策
金融機構(gòu)依據(jù)國家環(huán)境經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策，對從事循環(huán)經(jīng)濟生產(chǎn)綠色制造和生態(tài)農(nóng)業(yè)的企業(yè)或機構(gòu)提供貸款扶持，并實施優(yōu)惠性的低利率；而對污染生產(chǎn)和污染企業(yè)的新建項目投資貸款和流動資金進行貸款額度限制，并實施懲罰性高利率的政策手段?！熬G色信貸政策”是指致力于引導(dǎo)和促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增長方式、消費模式向節(jié)約能源資源和保護生態(tài)方向發(fā)展的信貸政策。我國綠色信貸政策的出臺，始于20中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于改進和加強節(jié)能環(huán)保領(lǐng)域金融服務(wù)工作的指導(dǎo)意見》，及環(huán)?？偩?、人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于落實環(huán)保政策法規(guī)防范信貸風(fēng)險的意見》，標(biāo)志著綠色信貸政策全面進入到我國環(huán)境保護與污染減排的主戰(zhàn)場。同年l1月，中國銀監(jiān)會又印發(fā)了《節(jié)能減排授信工作指導(dǎo)意見》，對綠色信貸政策的實施做了進一步的規(guī)定。
（二）綠色保險政策
綠色保險即“環(huán)境污染責(zé)任保險”，是以環(huán)境污染事故對第三者造成人身和財產(chǎn)損害所依法應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任為標(biāo)的的一種責(zé)任保險。環(huán)?？偩趾捅１O(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于環(huán)境污染責(zé)任保險工作的指導(dǎo)意見》，標(biāo)志著我國開始建立環(huán)境污染責(zé)任保險制度。根據(jù)該《意見》要求，將對生產(chǎn)、經(jīng)營、儲存、運輸和使用危險化學(xué)品企業(yè)、易發(fā)生污染事故的石油化工企業(yè)和危險廢物處置企業(yè)，特別是近年來發(fā)生重大污染事故的企業(yè)和行業(yè)開展環(huán)境污染責(zé)任保險的試點工作。這是繼綠色信貸政策之后，環(huán)?？偩滞瞥龅牡诙椌G色金融政策。
（三）綠色證券政策
綠色證券政策是指以上市公司環(huán)保核查制度和環(huán)境信息披露制度為核心，通過調(diào)控社會募集資金投向，遏制高能耗和高污染行業(yè)過度擴張，防范資本風(fēng)險，并促進上市公司持續(xù)改進環(huán)境表現(xiàn)。20環(huán)?？偩职l(fā)布的《關(guān)于加強上市公司環(huán)保監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見》，標(biāo)志著我國開始建立綠色證券政策。該意見要求對從事火電、鋼鐵、水泥、電解鋁行業(yè)以及跨省經(jīng)營的“雙高”行業(yè)（13類重污染行業(yè)）的公司申請首發(fā)上市或再融資的，必須根據(jù)環(huán)?？偩值囊?guī)定進行環(huán)保核查。環(huán)保核查意見也作為證監(jiān)會受理重污染行業(yè)ip0申請的必備條件之一。當(dāng)然，綠色金融政策的體系范圍，還應(yīng)包括綠色稅收、綠色采購、綠色風(fēng)險投資、綠色發(fā)展基金等制度，它們是我國在經(jīng)濟發(fā)展過程中應(yīng)逐步予以關(guān)注的經(jīng)濟政策工具。
三、我國綠色金融制度的規(guī)則分析
當(dāng)前，我國綠色金融制度尚停留在試點和政策的層面，內(nèi)容還不完整，效能也難以充分發(fā)揮，要發(fā)揮綠色金融政策保護環(huán)境的作用，應(yīng)當(dāng)逐步完善其規(guī)則內(nèi)容。
（一）綠色信貸制度
環(huán)保部門和有關(guān)機構(gòu)發(fā)布的綠色信貸指導(dǎo)意見，初步建立了綠色信貸政策的基本框架，但在具體的操作層面，還有一些規(guī)則需要完善。
1。建立環(huán)保與金融機構(gòu)的信息溝通機制。環(huán)保部門應(yīng)逐步把環(huán)保認(rèn)證、環(huán)保獎勵等企業(yè)環(huán)保信息提供給金融機構(gòu)，金融機構(gòu)再把這些信息納入企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫。在金融機構(gòu)方面，應(yīng)盡力完善企業(yè)征信系統(tǒng)和企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫，為信貸審查提供良好的信息條件，而銀行在辦理管理信貸業(yè)務(wù)時，應(yīng)審查企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫中的企業(yè)環(huán)保信息，并把企業(yè)環(huán)保核查信息作為信貸的重要依據(jù)。
2。制定涉及基本環(huán)境風(fēng)險的“綠色信貸指南”。
環(huán)保部門和銀行機構(gòu)在借鑒國外“綠色信貸指南”經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，應(yīng)建立和完善我國有關(guān)基本環(huán)境風(fēng)險的金融信貸指南和細(xì)則，必須結(jié)合國情完善綠色信貸風(fēng)險審核的規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，為國內(nèi)的企業(yè)和金融機構(gòu)提供參考?！熬G色信貸指南”的制定，應(yīng)主要從三個方面來設(shè)置指標(biāo)：第一，建設(shè)項目授信的環(huán)保要求。建設(shè)項目或者新建項目必須滿足“三同時”制度的要求；第二，建設(shè)項目授信的產(chǎn)業(yè)政策要求。對允許類的新建項目，在風(fēng)險可控的前提下積極地提供信貸支持，對限制和淘汰類的項目則不能提供支持；第三，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營要達到環(huán)保要求。根據(jù)企業(yè)是否遵守環(huán)保要求，對貸款企業(yè)實行分類管理，不同類別企業(yè)實行有差別的授信政策。
（二）綠色證券制度
我國雖在綠色證券的具體內(nèi)容構(gòu)建上取得了重要進展，但還沒有建立完善的制度規(guī)則，應(yīng)從四個方面改進。
1。企業(yè)上市融資的環(huán)保準(zhǔn)人與核查標(biāo)準(zhǔn)。證券監(jiān)管部門在企業(yè)股票上市發(fā)行審核時，應(yīng)將環(huán)保核查作為一項重要的準(zhǔn)入指標(biāo)進行考察，對那些環(huán)境友好型企業(yè)，則應(yīng)當(dāng)優(yōu)先鼓勵其進入資本市場融資，同時，對于中小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板市場上市融資的，同樣應(yīng)建立相應(yīng)的準(zhǔn)入機制，鼓勵中小型環(huán)境友好企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板市場優(yōu)先上市融資。已經(jīng)上市的公司申請再次融資的，也要經(jīng)過環(huán)保核查環(huán)節(jié)的審查，以確保融資資金流向綠色產(chǎn)業(yè)。但是，目前只有重污染行業(yè)的ipo申請環(huán)節(jié)才需要環(huán)保核查意見，而沒有涵蓋所有行業(yè)的上市申請；另外，對于已經(jīng)上市企業(yè)的再融資行為，也沒有環(huán)保核查的要求。因此，證券監(jiān)管部門與環(huán)保部門應(yīng)制定一套具有可操作性的審查規(guī)則。
2。上市公司的環(huán)保核查制度。目前，在環(huán)保核查對象、核查內(nèi)容以及核查程序等方面，已有一些具體規(guī)定，但仍然還存在著需要完善的地方。首先，關(guān)于核查信息公開的問題，僅規(guī)定了對環(huán)?？偩诌M行核查的結(jié)論予以公示，對于由省級環(huán)保部門負(fù)責(zé)核查的信息是否也應(yīng)當(dāng)進行公示未作規(guī)定。本文認(rèn)為所有上市公司的環(huán)保核查信息都應(yīng)當(dāng)予以公開；其次，目前的環(huán)保核查是由環(huán)境保護部門進行，核查公信力不足。應(yīng)當(dāng)允許社會公眾對公開的環(huán)保核查結(jié)果進行舉報和監(jiān)督，公眾參與和輿論監(jiān)督是確保環(huán)保核查真實性的重要基礎(chǔ)；再次，由于對上市公司的環(huán)保核查涉及到新制度的創(chuàng)立，其僅僅由效力層次較低的部門規(guī)章加以規(guī)定，顯然無法保障該制度的實效性，因此，應(yīng)對其進行專門立法，以法律的形式來保障其實施。
3。上市公司的環(huán)境信息披露制度。目前，我國信息披露制度的組成包括首次信息披露（招股說明書、上市公告）、定期報告（中期報告、年度報告）和臨時報告（重大事項報告）三部分。但是，在上市公司的信息披露制度中，尚未包含有環(huán)境信息的強制披露要求。在《關(guān)于加強上市公司環(huán)保監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見》中，明確了上市公司重大環(huán)境事件的臨時報告制度，這表明我國環(huán)境保護部門要求上市公司把環(huán)境信息作為信息披露的內(nèi)容來對待。因此，證券監(jiān)管部門應(yīng)修改有關(guān)法律法規(guī)，以保障環(huán)境信息披露制度的實效性。
4。上市公司的環(huán)境績效評估制度。上市公司的環(huán)境績效是上市公司披露的重要環(huán)境信息之一，因此，科學(xué)地確立上市公司的環(huán)境績效評估指標(biāo)體系，是環(huán)境信息披露制度成敗的關(guān)鍵。在這方面可以借鑒國外成熟的經(jīng)驗，如iso的環(huán)境績效評估標(biāo)準(zhǔn)，它包括企業(yè)內(nèi)部的環(huán)境績效指標(biāo)（epi）和企業(yè)周圍的環(huán)境狀態(tài)指標(biāo)（ecd，其中前者（epi）又分為管理績效指標(biāo)（mpi）和操作績效指標(biāo)（opi）。
（三）綠色保險制度
我國的環(huán)境保險制度的建立，要立足我國國情和經(jīng)濟發(fā)展水平，同時借鑒發(fā)達國家的有益經(jīng)驗。我國的環(huán)境責(zé)任保險制度應(yīng)在以下方面加以考慮：
1。環(huán)境責(zé)任保險費率的設(shè)置。在保險公司對污染程度不同的企業(yè)收取統(tǒng)一保險費率的保費時，造成清潔生產(chǎn)企業(yè)與污染企業(yè)要同等保險，即意味著污染較大的企業(yè)并不需要付出更多的保險費，這可能導(dǎo)致清潔生產(chǎn)企業(yè)的逆選擇行為，因此，需要對它們實行差別保險費率，從而在制度上刺激和引導(dǎo)企業(yè)采用環(huán)保技術(shù)和清潔生產(chǎn)。
2。環(huán)境責(zé)任保險模式的確定。在世界范圍內(nèi)，主要有三種環(huán)境責(zé)任保險模式：一是以德國為代表的強制保險與財務(wù)保證相結(jié)合的環(huán)境責(zé)任保險制度；二是以瑞典為代表的單一強制保險制度；三是以任意保險為主，強制責(zé)任保險為輔的責(zé)任保險制度。第一種模式范圍窄，金融機構(gòu)不愿參與，第三種模式是建立在發(fā)達的保險市場基礎(chǔ)上的，基于經(jīng)濟發(fā)展水平較低和企業(yè)風(fēng)險防范意識較差等原因，我國應(yīng)采取強制性責(zé)任保險模式。
四、綠色金融政策的立法路徑及法理基礎(chǔ)
把綠色金融制度具體落實在“兩型社會”的建設(shè)之中，需要在“兩型社會”試驗區(qū)內(nèi)對綠色金融進行區(qū)域性立法。區(qū)域性立法的必要性，主要體現(xiàn)在：（1）綠色金融政策以法律形式固定下來，表現(xiàn)為一種法律形態(tài)的激勵機制，能夠使“兩型社會”試驗區(qū)內(nèi)的企業(yè)有一個穩(wěn)定的預(yù)期和固定的行為模式，避免了經(jīng)濟政策的易變性和短期性，從而有利于“兩型社會”建設(shè)中的可持續(xù)發(fā)展最終目標(biāo)的實現(xiàn)。（2）我國目前的綠色金融政策，在總體上有局限性，并不能對“兩型社會”建設(shè)起到完全激勵機制的效應(yīng)，例如綠色證券政策主要針對那些具有重大環(huán)境污染風(fēng)險的上市公司和準(zhǔn)備上市的企業(yè)，而不能影響到那些不具有重大環(huán)境污染風(fēng)險的企業(yè)。綠色金融的理念，只有在“兩型社會”試驗區(qū)內(nèi)通過“先行先試”立法模式來實現(xiàn)，反過來，這種創(chuàng)新型金融立法又有利于推進“兩型社會”的建設(shè)。
（一）綠色金融政策的立法路徑
綠色金融政策法律化的路徑，簡單來說，就是把綠色金融政策轉(zhuǎn)化為綠色金融法律。綠色金融政策上升為法律后，可以發(fā)揮法律的規(guī)范作用，通過對行為的激勵以及對利益的調(diào)整而實現(xiàn)法律對社會的'調(diào)控功能，以及實現(xiàn)經(jīng)濟社會環(huán)境全面協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)然，政策轉(zhuǎn)化為法律，應(yīng)該遵循立法的正當(dāng)程序，按照《立法法》的相關(guān)規(guī)定來進行立法ll。把綠色金融政策轉(zhuǎn)化為綠色金融法律，在法律化的表現(xiàn)形式上，至少有兩種形式可以選擇：“軟法”或“硬法”。所謂“軟法”是指原則上缺乏法律拘束力但有實際效力的行為規(guī)范引。在法律表現(xiàn)形式，“軟法”主要指“促進型立法”；“硬法”多指權(quán)利義務(wù)明確對應(yīng)的“管理型立法”，強制性規(guī)范較多，且違反強制性規(guī)定后的法律責(zé)任占主導(dǎo)地位。而“軟法”或“促進型立法”中，法律主體的責(zé)任主要是道義責(zé)任、社會責(zé)任，法律責(zé)任相對弱化，倡導(dǎo)性規(guī)范相對較多，強制性規(guī)范較少。
我國環(huán)境保護國策與節(jié)能減排戰(zhàn)略的實施，迫切需要金融業(yè)配合，通過環(huán)境金融政策工具來激勵企業(yè)踐行環(huán)保社會責(zé)任；我國“兩型社會”的建設(shè)，就是要建立資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的社會，綠色金融制度，是推動“兩型社會”建設(shè)的一個比較妥當(dāng)?shù)募顧C制，二者在目的上具有高度的一致性與契合性。我國目前的綠色金融政策符合“促進型立法”的特點，因為綠色金融政策并不完全是一種強制性規(guī)范，在更多意義上是一種倡導(dǎo)性規(guī)定。我國綠色金融政策法律化的最佳形式應(yīng)是“促進型立法”，因此，由綠色金融政策轉(zhuǎn)化為“軟法”或“綠色金融促進法”，是我國綠色金融政策法律化的合適路徑。
當(dāng)然，由于時機并不成熟和實踐經(jīng)驗不足，目前要求制定全國性的“綠色金融促進法”并無太大的可能性。但是，綠色金融政策轉(zhuǎn)化為法律還有兩種可能的路徑：一是采取分別修法的形式，即對《商業(yè)銀行法》、《證券法》或《保險法》等進行修改時，加入綠色信貸制度、綠色證券制度以及綠色保險制度的內(nèi)容，即“金融法的生態(tài)化”的法律化路徑。但這種立法模式，在目前似乎也不太現(xiàn)實，理由在于我國綠色金融政策還處于試點和摸索階段，缺乏綠色金融制度實施的實踐經(jīng)驗，而我國在立法上采取的“成熟一個制定一個”的立法策略，因此這些制度要進入各個金融單行法的可能性并不太大。因此，對于綠色金融政策轉(zhuǎn)化為法律而言，可能性最大的一種路徑，就是在“兩型社會”試驗區(qū)中，通過省級人大制定“綠色金融促進條例”，這是一種比較好的立法策略。
（二）綠色金融政策法律化的法理基礎(chǔ)
在“兩型社會”綜合試驗區(qū)中，通過省級人大來制定“綠色金融促進條例”，既具有現(xiàn)實性和必要性，也具有正當(dāng)性與合法性。如前所述，綠色金融制度與“兩型社會”的目標(biāo)完全一致，都致力于環(huán)境友好型和資源節(jié)約型社會的建設(shè)，同時，推行綠色金融制度，有利于建成“兩型產(chǎn)業(yè)”從而促進“兩型社會”的建設(shè)，因此，制定“綠色金融促進條例”，有利于在“兩型社會”綜合試驗區(qū)內(nèi)推動“兩型社會”的建設(shè)。另外，在“兩型社會”建設(shè)中通過“綠色金融促進條例”，來推動綠色金融制度的實施，也是在“兩型社會”綜合試驗區(qū)進行金融制度創(chuàng)新的一種途徑，是踐行金融創(chuàng)新理念和權(quán)限的一種積極措施。當(dāng)然，這種金融創(chuàng)新理念應(yīng)具有正當(dāng)?shù)姆ɡ砘A(chǔ)。
那么，通過“綠色金融促進條例”來實施金融制度創(chuàng)新的正當(dāng)性何在？筆者認(rèn)為，其正當(dāng)性的法理基礎(chǔ)，在于“兩型社會”建設(shè)中“先行先試權(quán)”與“先行先試”立法模式?！跋刃邢仍嚈?quán)”的本質(zhì)是改革創(chuàng)新，就是要突破成規(guī)的限制，通過推行創(chuàng)新型的制度來對現(xiàn)行的體制、機制及制度進行改革。可見，通過制定“綠色金融促進條例”來推行綠色金融制度，也是“兩型社會”中的“先行先試權(quán)”一種制度實踐?！跋刃邢仍嚒绷⒎Ｊ绞且赃m應(yīng)性價值為核心的“變革性立法”模式和以安定性價值為基礎(chǔ)的“自治型立法”模式的結(jié)合體。它有兩個特點：一是“先行”要求通過“立法先行”的方法，發(fā)揮法律的指引功能，調(diào)整相應(yīng)的社會關(guān)系，而達到對社會某種秩序的追求?！傲⒎ㄏ刃小笔侵饔^判斷的產(chǎn)物，其變量多來自外部，是通過立法這項制度安排適應(yīng)社會現(xiàn)實的變革性活動；二是“先試”則要求依賴“試錯先行”的方式，發(fā)揮實踐對理論的檢驗作用，通過在特定領(lǐng)域和時空背景下的試驗獲取一定的“地方性知識”，然后將其擴展，使其更具普適性?！霸囧e先行”是客觀性經(jīng)驗的獲取，其變量更多地發(fā)端于實踐本身，是通過檢驗立法的實效而進行的自治性活動[1。具體到“兩型社會”建設(shè)中的綠色金融制度，“先行先試權(quán)”要求首先是“立法先行”，即通過地方人大制定“綠色金融促進條例”來實施綠色金融制度。此外，它還要求以“試錯先行”的方式來推行綠色金融制度，在綠色金融制度的實踐過程中獲取有益的經(jīng)驗與措施，一方面使綠色金融制度的法律規(guī)則更加完善，另一方面，為在全國范圍內(nèi)實施綠色金融制度提供實踐經(jīng)驗和理論支撐。
五、結(jié)論
房地產(chǎn)金融心得篇十七
其實銷售并沒有什么“絕招”，也沒有太多的技巧性的東西可言。人與人交往很難按一種統(tǒng)一的模式去做，每個人的個性都不一樣，處理問題的方式也就自然不一樣。對于一個剛踏進地產(chǎn)銷售行業(yè)的新人來說，別人的銷售技巧只可供參考，除了學(xué)習(xí)別人的做法以外，更多的是在每一次與客戶打交道的過程中，總結(jié)出適合自己的商談方式、方法，這樣你就具有了自己個人獨特銷售技巧。只要多加留意、多加練習(xí)，每個人都可以具備自己獨特的銷售技巧，有自己的“絕招”。所以說，銷售技巧更多的是用心學(xué)習(xí)、用心體會、用心做事。
從事房地產(chǎn)銷售工作的人員應(yīng)致力于個人及事業(yè)的開展，因為生活只會隨著自我改變而改變，唯有不斷地學(xué)習(xí)，才能穩(wěn)固地立足于這個社會。所以要成為一名頂尖的銷售人員，首先必須學(xué)習(xí)的是怎樣保持一種積極向上的心態(tài)。
進入房地產(chǎn)行業(yè)之后，在工作的過程當(dāng)中，我發(fā)覺地產(chǎn)這個行業(yè)所涉及的面是非常的廣，很有挑戰(zhàn)性。一個積極的心態(tài)，是對自我的一個期望和承諾，決定你的人生方向，確定自己的工作目標(biāo)，正確看待和評價你所擁有的能力。你認(rèn)為自己是一個什么樣的人很重要。
一個有著積極態(tài)度的銷售人員，相信他每天早晨起床都是面帶微笑地對自己說?！敖裉煳倚那楹芎?，我很快樂，今天會跟許多客戶聯(lián)系，我相信能給他們解決一些問題或解除他們的疑慮，我會成交的”;“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的銷售業(yè)績是最棒的”;這就是他對自己的一種肯定。
所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質(zhì)是直接面對面地與客戶打交道，怎么才能更好地與客戶溝通，讓客戶認(rèn)可你，必須通過標(biāo)準(zhǔn)你的言行舉止來實現(xiàn)。
在售房的過程中，語言是溝通的橋梁。對銷售人員而言，語言應(yīng)該是一門應(yīng)酬與交往的藝術(shù)，不僅要注意表情、態(tài)度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語言禮儀，是順利到達交往效果的“潤滑劑”。
在人際交往中，約有80%以上的信息是借助于舉止這種無聲的“第二語言”來傳達的。行為舉止是一種不說話的“語言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動作。一個眼神、一個表情、一個微小的手勢和體態(tài)都可以傳播出重要的信息。一個人的行為舉止反映出他的修養(yǎng)水平、受教育程度和可信任程度。在人際關(guān)系中，它是塑造良好個人形象的起點，更重要的是他在呈現(xiàn)個人形象的同時，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。
房地產(chǎn)產(chǎn)品的特別性要求銷售人員有較深的產(chǎn)品知識與專業(yè)知識。產(chǎn)品知識和專業(yè)知識是銷售人員自信的根底，也是銷售技巧的保證。
樓盤產(chǎn)品知識的掌握是正式進入推銷的第一步，你有再好的'心態(tài)與自信心，可對樓盤的產(chǎn)品知識一無所知，客戶向你咨詢樓盤特點、戶型、價格、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等的時候，你即一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。
當(dāng)樓盤面對有效需求，開發(fā)商有效供應(yīng)，我們卻不能有效銷售或者說不能高效率銷售，一旦錯過樓盤銷售增長期、平穩(wěn)期，就只剩下漫長的等待，非常惋惜也非常被動，尤其是所售樓盤周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異化又不大時，知己知彼的銷售人員是戰(zhàn)勝競爭對手的決勝砝碼。商品房的價值比較高，往往許多客戶是用一生的積蓄來購置的大宗買賣。因此反復(fù)比較、猶豫不決是常見現(xiàn)象，客戶對樓盤能發(fā)覺的使用價值作了反復(fù)比較依舊拿不定主意時，假如售樓人員能就客戶的購房需求作一番說明，成功率就會很高。
專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人不僅對所售樓盤本身的特點（品味、文化、規(guī)劃、景觀、設(shè)計、風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、戶型、面積、功能、朝向、便利、價格、公建設(shè)施、設(shè)備、社區(qū)管理、社區(qū)文化等等）有根本了解，而且對所售樓盤地段、周邊環(huán)境、城市規(guī)劃、根底設(shè)施、開展趨勢、開發(fā)商實力等有足夠的了解。更重要的是對競爭樓盤優(yōu)勢有清醒的認(rèn)識，能夠與競爭樓盤進行使人信服、恰如其分的比較。在比較中，無原則的貶低競爭對手樓盤的做法很容易使客戶產(chǎn)生逆反心理。因此，既要實事求是，又要揚長避短，為客戶提供置業(yè)意見，使客戶對你和你所銷售的樓盤產(chǎn)生信任感。
要學(xué)會在與客戶交流的過程中抓住客戶所關(guān)懷的問題作為突破口，那你就會成功的。
房地產(chǎn)金融心得篇十八
第一章 總則
根據(jù)《特種金融債券托管回購辦法》、《特種金融債券托管回購辦法實施細(xì)則(試行)》之規(guī)定，為了確保于________年________月發(fā)行的特種金融債券項下債權(quán)的實現(xiàn)，乙方愿意以其所擁有的資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)，為___從債券持有人融入資金所形成的債務(wù)提供抵押擔(dān)保。
根據(jù)要求，甲方代理特種金融債券項下全體債券持有人(即本合同項下抵押權(quán)人,以下簡稱債券持有人)，與乙方和___簽訂本合同并行使本合同項下的權(quán)利。
___作為債券發(fā)行人，在此承諾對此次特種金融債券項下抵押工作提供全面協(xié)助和便利。
甲方行使權(quán)利的期限為：在抵押登記機關(guān)登記之日起至本合同項下債券到期日__止，其后本合同項下權(quán)利由債券持有人或其代理人以及其他債權(quán)人分別或聯(lián)合行使。
甲方經(jīng)審查，同意接受乙方的資產(chǎn)抵押擔(dān)保，為明確甲、乙、丙三方的權(quán)利、義務(wù)，依照國家有關(guān)法律及其他有關(guān)規(guī)定，特制訂本合同。
第二章 定義
第一條 債券發(fā)行人__指經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)發(fā)行特種金融債券的金融機構(gòu)，即__。
第二條 特種金融債券__指經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)，__發(fā)行的專門用于清償證券回購債務(wù)的有價證券。
第三條 抵押人__即本合同項下乙方，指以其所擁有的資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)為__發(fā)行本次特種金融債券進行擔(dān)保的第三人。
第四條 抵押權(quán)人__指__發(fā)行的特種金融債券項下全部債券持有人。
第五條 抵押權(quán)__指在抵押民法典律關(guān)系成立后，當(dāng)__到期不履行本次特種金融債券項下義務(wù)時，甲方依照法律的規(guī)定以抵押資產(chǎn)折價，或者以拍賣、變賣抵押資產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
第六條 抵押資產(chǎn)價值由中國人民銀行指定或甲方確認(rèn)的評估機構(gòu)評定。
第三章 甲方聲明
第七條 甲方作為本合同項下抵押權(quán)人的代理人，就本合同做出如下聲明：
2、任何第三人對債券持有人在本合同項下的權(quán)利產(chǎn)生侵害，甲方有權(quán)提起訴訟;
4、本合同項下抵押資產(chǎn)只能用于防范特種金融債券到期兌付風(fēng)險;
5、如__提前或如期清償債務(wù)，乙方可要求甲方通知抵押登記機關(guān)解除抵押登記;
7、當(dāng)本合同項下的設(shè)定的抵押物價值不足抵償__發(fā)債本息等項費用的價值時，甲方有權(quán)要求乙方及時提供其它資產(chǎn)進行抵押，直至足以擔(dān)保償還__發(fā)債本息等項費用的價值時止。
第四章 乙方聲明及保證
第八條 乙方作為本合同項下抵押人，就本合同做出如下聲明及保證：
1、乙方董事會已同意將本合同項下抵押資產(chǎn)進行抵押;
2、本合同項下的土地使用權(quán)是乙方依法取得并合法占有的;
3、本合同項下的土地上的建筑物為乙方合法取得并具有完整的所有權(quán);
4、本合同項下抵押資產(chǎn)在權(quán)屬方面不存在任何爭議;
5、本合同項下抵押資產(chǎn)在建筑和使用上完全符合法律規(guī)定;
6、設(shè)立本合同項下抵押資產(chǎn)抵押不會受到任何限制;
7、在本合同簽字前未對本合同項下抵押資產(chǎn)設(shè)立過任何抵押和轉(zhuǎn)讓;
8、本合同項下抵押資產(chǎn)未被依法查封、扣押或監(jiān)管;
13、乙方保證每年度依法進行營業(yè)執(zhí)照年檢，并在其營業(yè)執(zhí)照有效期滿之前，續(xù)辦工商登記手續(xù)。
第五章 被擔(dān)保的主債權(quán)種類和數(shù)額
第九條 本合同項下的被擔(dān)保的主債權(quán)是指_________
第十條 本合同項下的抵押資產(chǎn)_________
第六章 債券發(fā)行人履行債務(wù)的期限
第十一條 債券發(fā)行人應(yīng)在債券到期日或在此之前償還債券本金及相應(yīng)利息。
第七章 抵押擔(dān)保的范圍
第十二條 本合同抵押擔(dān)保范圍包括：債券本金、利息、罰息、應(yīng)支付給乙方的托管費用，實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和所有其他應(yīng)付的費用。
第八章 抵押資產(chǎn)
第十三條 本合同項下的抵押資產(chǎn)包括：____________
以上抵押資產(chǎn)建筑面積共計_________
第十五條 有關(guān)資產(chǎn)抵押的有效證明文件和資料，乙方應(yīng)根椐甲方要求，交甲方保管。
第九章 抵押資產(chǎn)的占管
第十六條 本合同項下抵押資產(chǎn)由乙方占管。乙方在占管期間應(yīng)維護抵押資產(chǎn)的完好，甲方有權(quán)檢查抵押資產(chǎn)的管理情況，并提出加強和改善經(jīng)營管理的要求。
第十七條 乙方占管的抵押資產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失的，乙方應(yīng)及時告知甲方，并立即采取措施防止損失擴大，同時應(yīng)及時向甲方提交有關(guān)主管機關(guān)出具的發(fā)生毀損、滅失的原因證明。
第十八條 在抵押期間，本合同項下抵押資產(chǎn)因毀損、滅失而獲得的賠償金，屬于本合同項下的抵押資產(chǎn)。
第十九條 在抵押期間，因其抵押資產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失而取得的保險金，乙方應(yīng)書面要求并保證保險公司匯入甲方指定帳戶，該項資金作為抵押資產(chǎn)。
在乙方另行提供了經(jīng)甲方認(rèn)可的、相當(dāng)?shù)牡盅嘿Y產(chǎn)并進行抵押登記后，甲方應(yīng)將該保險金返還給乙方。
在主債務(wù)履行期滿而債務(wù)未獲清償前，甲方有權(quán)從該保險金中優(yōu)先受償。
第二十條 乙方在抵押期間，應(yīng)為抵押資產(chǎn)投保，并按期足額交納保險費，履行《保險法》和有關(guān)法律、法規(guī)以及保險合同中規(guī)定的義務(wù)。
第十章 抵押資產(chǎn)的處分
第二十一條 甲方在代理抵押權(quán)人行使本合同項下抵押權(quán)時，有權(quán)采取如下方式：
1、依據(jù)法律規(guī)定，將抵押資產(chǎn)折價以抵償__所欠的債務(wù)。
2、依據(jù)法律規(guī)定，將抵押資產(chǎn)拍賣、變賣以取得價款優(yōu)先受償。
3、甲、乙、丙三方就甲方行使抵押權(quán)發(fā)生爭議協(xié)商不成時，調(diào)解和處理。
第二十二條 甲方依據(jù)本合同處分抵押資產(chǎn)時，乙方和__應(yīng)給予配合，不得設(shè)置任何障礙。
第二十三條 甲方對本合同項下抵押資產(chǎn)的處分權(quán)利包括部分處分權(quán)和全部處分權(quán)。
第十一章 三方的權(quán)利和義務(wù)
第二十四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)：_______________
1、甲方根據(jù)乙方的抵押資產(chǎn)價值變化情況，可要求乙方對其所抵押的資產(chǎn)進行調(diào)整，包括更換和增加抵押資產(chǎn)。
2、甲方有權(quán)要求乙方提供有關(guān)本合同項下抵押資產(chǎn)所有合法有效證明及有關(guān)資料。
3、甲方有權(quán)要求乙方協(xié)助以避免本合同項下抵押資產(chǎn)權(quán)益受到來自任何第三方的侵害。
4、為保證債券持有人利益，甲方有權(quán)在抵押期間，對抵押資產(chǎn)狀況進行監(jiān)督，并組織評估機構(gòu)進行再評估和出具評估意見。
5、出現(xiàn)下列情況之一時，甲方有權(quán)處分部分或全部抵押資產(chǎn)，并從處分后的價款中代理抵押權(quán)人優(yōu)先受償。
乙方或___在本合同有效期內(nèi)被宣告解散、破產(chǎn)或歇業(yè)的;
出現(xiàn)使甲方在本次特種金融債券項下的債權(quán)難以實現(xiàn)或無法實現(xiàn)的其他情況。
6、甲方處分抵押資產(chǎn)所得，不足以清償其在本次特種金融債券項下的全部債務(wù)的，有權(quán)依法另行追索;清償其在本次特種金融債券項下全部債務(wù)后還有剩余的，應(yīng)將剩余部分退還給乙方。
7、當(dāng)因國家需要征用本合同項下抵押資產(chǎn)時，甲方有權(quán)依法要求乙方重新設(shè)定或增加抵押資產(chǎn)，以確實保障甲方的權(quán)益不受損害。
8、在____清償本合同項下全部債務(wù)后,經(jīng)中國人民銀行核準(zhǔn),甲方應(yīng)通知乙方和有關(guān)登記機構(gòu)解除抵押。
第二十五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)：
1、乙方有義務(wù)向甲方提供有關(guān)抵押資產(chǎn)的所有合法手續(xù)和有效證明資料。
2、乙方承擔(dān)本合同項下有關(guān)的`費用支出，包括但不限于財產(chǎn)保險、鑒定、評估、登記、過戶、保管和審查本合同項下增加或變更資產(chǎn)的律師服務(wù)等費用。
3、在本合同有效期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方書面同意不得將抵押資產(chǎn)作出轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押或其他任何方式的處分。
4、在本合同生效后，乙方如發(fā)生分立、合并，由變更后的機構(gòu)承擔(dān)本合同項下的義務(wù)。
5、在抵押權(quán)受到或可能受到來自任何第三方侵害時，乙方有義務(wù)通知甲方并協(xié)助甲方免受侵害。
6、在__或乙方清償了本次特種金融債券項下的全部債務(wù)后，乙方有權(quán)要求甲方解除本合同項下抵押資產(chǎn)的抵押登記。
7、乙方應(yīng)積極配合甲方及資產(chǎn)評估機構(gòu)，做好抵押期間抵押資產(chǎn)狀況的監(jiān)督和再評估工作。
8、當(dāng)本合同項下設(shè)定的抵押物價值，在抵押期間發(fā)生變化，不足以擔(dān)保__發(fā)債本息等項費用時，對不足部分乙方有義務(wù)應(yīng)甲方要求及時提供其它資產(chǎn)進行抵押，直至足以擔(dān)保__發(fā)債本息等項費用的清償時止。
第二十六條__的權(quán)利和義務(wù)：
1、__應(yīng)協(xié)助甲、乙雙方辦理抵押資產(chǎn)登記手續(xù)。
2、在甲方行使本合同項下權(quán)利時，__應(yīng)按甲方要求給予協(xié)助。
3、在甲方或其他債券持有人的代理人提起訴訟以實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)給予協(xié)助。
4、__應(yīng)按甲方要求提供抵押資產(chǎn)狀況的情況說明，如抵押資產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失、價值變化或其他使抵押權(quán)的實現(xiàn)有可能遇到障礙的情形時，應(yīng)及時通知甲方，并配合甲、乙雙方對抵押資產(chǎn)進行調(diào)整，包括更換或增加抵押資產(chǎn)。
5、對乙方向甲方提供的有關(guān)抵押材料的真?zhèn)呜?fù)有審查義務(wù)。
6、督促乙方履行本合同項下其他義務(wù)。
第十二章 違約責(zé)任
第二十七條 本合同生效后，甲、乙、丙三方均應(yīng)履行本合同約定的義務(wù)，不得因其法定代表人或其他有關(guān)人員的變動而對本合同項下義務(wù)的履行造成影響。
任何一方不履行或不完全履行本合同項下義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償由此給對方造成的損失。如乙方不履行本合同項下義務(wù)給債券持有人或甲方造成損失時，__負(fù)有連帶責(zé)任。
第二十八條 乙方如有下列行為之一，給債券持有人或甲方造成損失的，應(yīng)予以賠償：
1、隱瞞抵押資產(chǎn)存在共有、爭議、被查封、被扣押、被監(jiān)管或已經(jīng)設(shè)立抵押等情況的;
2、未按甲方要求提供有關(guān)抵押資產(chǎn)完備手續(xù)和真實資料的;
3、未經(jīng)甲方同意擅自處分抵押資產(chǎn)的。
第十三章 不可抗力
第二十九條 不可抗力指訂立本合同時不能預(yù)見，對其發(fā)生和造成的后果不能避免并不能克服的情況。
第三十條 本合同如因不可抗力必須進行修改時，乙方保證任何改變將不會免除或減少乙方在本合同中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，不影響或不侵犯甲方在本合同項下享有的權(quán)益。
第十四章 抵押登記
第三十一條 在本合同簽訂后30日內(nèi)，甲、乙、丙三方應(yīng)到當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)的土地、房屋管理機關(guān)辦理資產(chǎn)抵押登記手續(xù)。
第十五章 爭議的解決
第三十二條 如在履行本合同中發(fā)生爭議，甲、乙、丙三方應(yīng)通過協(xié)商或調(diào)解方式解決;協(xié)商或調(diào)解不成時，在法院通過訴訟方式解決。
第十六章 合同的生效、變更、解除和終止
第三十三條 本合同由甲、乙、丙三方簽字并加蓋公章后，自到有關(guān)土地、房屋管理機關(guān)辦理完畢抵押登記手續(xù)之日起生效。
第三十四條 本合同生效后，甲、乙、丙三方任何一方不得擅自變更或提前解除本合同。如本合同需要變更或解除時，應(yīng)經(jīng)三方協(xié)商一致，達成書面合同并到有關(guān)土地、房屋管理機關(guān)辦理變更或解除抵押登記。在書面合同達成并至登記機構(gòu)辦理變更或解除手續(xù)前，本合同各條款仍然有效。
甲方：______乙方：______丙方;______
日期：______
房地產(chǎn)金融心得篇一
1、要具有深厚的專業(yè)理論知識如建筑、園林、室內(nèi)設(shè)計、營銷、廣告等，這要通過大量地閱讀專業(yè)書籍來補充這些知識。
2、要有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗這是在每天的工作中一點一滴地感悟和積累。
3、要求有全面的市場信息對于市場上各方的一舉一動了如指掌。
4、要有廣泛的行業(yè)資源和人脈關(guān)系能充分調(diào)動各類供應(yīng)商為自己服務(wù)，配合自己的工作。
房地產(chǎn)策劃人在成長之初，會有一個快則二年，慢則三四年左右的煎熬期，在此期間個人不會有太高的收入，也難于在業(yè)內(nèi)有所建樹。但是，這個階段最重要是積累你的專業(yè)知識和人脈，靜下心來真正沉淀屬于自己的東西。經(jīng)過二三年的磨練后，才能有所成就，登上一個新臺階。
二、房地產(chǎn)策劃人寫報告的三重境界
第一重境界是“抄”入行之初，“抄”是策劃人的基本功。但這里的“抄”不是電腦上“復(fù)制”、“粘貼”的簡單抄襲，而是學(xué)習(xí)別人的格式、結(jié)構(gòu)、思路、方法。
第二重境界是“寫”在掌握了各種報告套路的前提下，大量地寫自己原創(chuàng)的東西，這時要有“為人性僻耽佳句，語不驚人死不休”
的執(zhí)著，“吟安一個字，捻斷數(shù)莖須”的用功，才能有好的作品問世。這期間最重要的是堅持個人獨立思考，獨立判斷，不人云亦云，不隨分從時，不流俗，不媚發(fā)展商。
第三重境界是“改”當(dāng)個人的水準(zhǔn)達到更高層次時，要從專業(yè)型、技術(shù)型的策劃人員向管理型的策劃人員轉(zhuǎn)型，從單兵作戰(zhàn)到帶領(lǐng)團隊。比如以前是你的職位是策劃師或高級策劃師，現(xiàn)在要成為策劃總監(jiān)，這時往往除非是一些大的項目要你親自操刀外，不然平時更多地是在把控下屬的策劃報告，做一些修改、潤色、拔高的工作，但你所寫的，一定是“點睛之筆”。
房地產(chǎn)策劃人最好能養(yǎng)成堅持做讀書筆記和工作筆記的良好習(xí)慣，一是積累知識；二是讓自己能以點串線，以線帶面，不斷強化自己系統(tǒng)化的思考能力；三是在前兩者基礎(chǔ)上構(gòu)建自己完整的知識體系和系統(tǒng)化的思考模式，一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)策劃人才員在看別人做的方案或報告時，不僅要能學(xué)習(xí)別人，并且要能超越別人，要能領(lǐng)會他的思路，并且能比他走得更遠，看得更高。自己曾經(jīng)做過的策劃方案，隔段時間要拿出來“溫故知新”。多去思考一些：“這個報告今天重新寫，會加進哪些新內(nèi)容？”“當(dāng)時自己的判斷通過今天的市場檢驗，正確與否？”優(yōu)秀的`策劃師要對數(shù)字異常敏感。策劃師的腦子里，時常要想著各種數(shù)據(jù)的動態(tài)組合。古人云：讀萬卷書不如行萬里路，行萬里路不如閱人無數(shù)。作為房地產(chǎn)的策劃人，既要讀萬卷書，更要看“盤”無數(shù)。房地產(chǎn)策劃做到了一定層次后，就是考驗一個策劃人的眼光和視野了。
網(wǎng)上的各種免費或收費的房地產(chǎn)資料多如牛毛，但不要忘記，你平時工作中接觸的資料，才是發(fā)展商用幾十萬、幾百萬買來的。不要進入“誤區(qū)”，收集資料在于精不在于多?？催^國內(nèi)各家代理公司的策劃報告，但感覺太過于千篇一律了。大多數(shù)報告基本上都象一個板著臉的學(xué)者，理性有余，感性不足。一個好的策劃報告，里面既要有學(xué)者的理性和嚴(yán)謹(jǐn)，也要有詩人的浪漫與唯美。當(dāng)分析市場，作項目定位時，一定是有條有理，有根有椐，運用各種理論和數(shù)據(jù)來論證；當(dāng)做項目的廣告推廣、品牌建設(shè)時，同樣可以用生動、優(yōu)雅甚至是唯美的文字來描述。一個好的策劃報告追求理性的分析和感性的表達完美統(tǒng)一，相得益彰。在各種房地產(chǎn)策劃報告特別是全程策劃報告中，不乏洋洋酒酒，下筆萬言，動輒厚厚一冊者，但細(xì)看下去，對于各種營銷的理論和工具應(yīng)用，基本只停留在swot分析的層面。國內(nèi)房地產(chǎn)策劃報告一個通病是創(chuàng)新不足，近年來新興的一些營銷理論或工具能見諸于報告中的實屬鳳毛麟角。
房地產(chǎn)金融心得篇二
到今天三個月試用期已滿，根據(jù)公司的規(guī)章制度，現(xiàn)申請轉(zhuǎn)為公司正式員工。我于--年-月-日成為公司的試用員工，根據(jù)公司的需要，目前在--公司傳媒部門擔(dān)任銷售專員一職，負(fù)責(zé)傳媒部門銷售助理的工作。雖然到--傳媒公司只有短短幾個月的時間，但從來公司的第一天開始，我就把自己融入到--傳媒這個團隊中來了。
本人工作認(rèn)真、細(xì)心且具有較強的'責(zé)任心和進取心，勤勉不懈，具有工作熱情;性格開朗，樂于與他人溝通，有很強的團隊協(xié)作能力;責(zé)任感強，確實完成領(lǐng)導(dǎo)交付的工作，和公司同事之間能夠通力合作，關(guān)系相處融洽而和睦，配合各部門負(fù)責(zé)人成功地完成各項工作。
作為一個應(yīng)屆畢業(yè)生，初來公司，曾經(jīng)很擔(dān)心不知該怎么與人共處，該如何做好工作;但是公司寬松融洽的工作氛圍、團結(jié)向上的企業(yè)文化，讓我很快完成了從學(xué)生到職員的轉(zhuǎn)變。
現(xiàn)將這幾個月試用期間的工作和學(xué)習(xí)情況總結(jié)如下：
一、試用期期間工作
在實習(xí)期間，我是在傳媒部門學(xué)習(xí)工作的。傳媒部門的業(yè)務(wù)是我以前從未接觸過的，雖然和我的專業(yè)知識有聯(lián)系，可也有一定的差距;但是在部門領(lǐng)導(dǎo)和同事的耐心指導(dǎo)下，使我在較短的時間內(nèi)適應(yīng)了公司的工作環(huán)境，也熟悉了公司和部門的整個操作流程。在本部門的工作中，我一直嚴(yán)格要求自己，認(rèn)真及時做好領(lǐng)導(dǎo)布置的每一項任務(wù);專業(yè)和非專業(yè)上不懂的問題虛心向同事學(xué)習(xí)請教，不斷提高充實自己，希望能盡早獨擋一面，為公司做出更大的貢獻。當(dāng)然，初入職場，難免出現(xiàn)一些小差小錯需領(lǐng)導(dǎo)指正;但前事之鑒，后事之師，這些經(jīng)歷也讓我不斷成熟，在處理各種問題時學(xué)著考慮得更全面，杜絕類似失誤的發(fā)生。在此，我要特地感謝部門的領(lǐng)導(dǎo)和同事對我的入職指引和幫助，感謝他們對我工作中出現(xiàn)的失誤的提醒和指正。
二、業(yè)務(wù)方面的工作
1、--段項目
在子夜時段準(zhǔn)備初期，內(nèi)容由房產(chǎn)信息變?yōu)榛閼傩畔?，在整個婚戀信息的產(chǎn)業(yè)鏈中，首先將夜間時段的切入點確定為婚介行業(yè)，我是主要負(fù)責(zé)線上的市場調(diào)研工作。了解到南京婚介行業(yè)的分布情況，并匯總了各大婚介公司的相關(guān)資料，同時對婚介行業(yè)的政策法規(guī)進行了詳細(xì)調(diào)研，了解到國家對婚介行業(yè)的要求，對銷售組調(diào)研具有一定幫助。除了針對婚介公司調(diào)研之外，還對婚介產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)公司進行了調(diào)研，如婚紗影樓、婚慶禮儀、蜜月游等，形成了一些匯總資料。
通過對收集到的資料進行整理分析，得出從一個容易入手且是熱點的項目入手，因此對欄目的內(nèi)容和形式有了較大的調(diào)整。最后敲定欄目內(nèi)容為職介單位實用性強的用工崗位信息。
隨著時間在一點點流逝，九月份，子夜時段欄目的內(nèi)容和形式已經(jīng)確定，到現(xiàn)在與電視臺合同的簽訂已經(jīng)完成，與--招聘以及制作公司的深入工作也正在順利進行，宣傳工作也在進一步跟進。在南京的生活頻道，《職業(yè)早安排》欄目將于--號開播，同時其他頻道也要把百姓關(guān)注的熱點信息搬上銀幕，把《都市夜航》打造成一個綜合的品牌欄目。按照國盾公司的總體規(guī)劃進行運作。為收集信息和建立平臺打造堅實的基礎(chǔ)。
2、--項目
根據(jù)傳媒確定的調(diào)研目標(biāo)，前期我主要負(fù)責(zé)針對華泰現(xiàn)狀和證券行業(yè)的調(diào)研工作。
3、--媒體項目
隨著“商務(wù)領(lǐng)航——政企e通”項目的全面啟動，針對政企e通的宣傳方面，我參與了在ca的政企e通的媒體溝通會，與--平面媒體經(jīng)濟方面的記者建立初步關(guān)系，與--一起關(guān)于督促快報記者在快報上發(fā)表關(guān)于政企e通的宣傳稿?，F(xiàn)代快報已發(fā)表完成。
經(jīng)過這幾個月，我現(xiàn)在已經(jīng)熟悉了公司的工作環(huán)境，從整體上能夠把握公司的運作流程。雖然還不能夠獨立處理公司或部門的一些具體項目業(yè)務(wù)，但是我相信這是一個需要積累的過程。所以鑒于這些不足之處，我在處理問題的經(jīng)驗方面還有待提高，團隊協(xié)作能力也需要進一步增強，需要不斷繼續(xù)學(xué)習(xí)以提高自己業(yè)務(wù)能力。管理主要工作：我作為銷售組的一名成員，同時承擔(dān)了部門內(nèi)部的內(nèi)勤工作。
1、流程制定：配合--、--完成市場調(diào)研流程、電話拜訪流程、登門拜訪流程的制定。
2、年度計劃：參與傳媒年度計劃制定。從為年度計劃制定框架開始，具體分為這幾塊：背景描述、傳媒--年目標(biāo)、現(xiàn)狀分析、實施策略、實施步驟、實施計劃、財務(wù)分析、所需的資源與支持。明確各項目的運作目的，對年度計劃進行修改。從--公司的規(guī)劃和傳媒的規(guī)劃出發(fā)，明確傳媒在國盾公司的定位。--年各項目的實施目標(biāo)。
3、部門會議會議紀(jì)要：前期完成了每次會議紀(jì)要的編寫。每次的會議紀(jì)要，確定會議紀(jì)要的流程，可以提高會議開展的效率，明確會議議題，能讓自己投入到會議的開展中去。在整理會議紀(jì)要的時候，能提高自己的總結(jié)概括能力，對自己的工作任務(wù)、內(nèi)容等也有較深的認(rèn)識。
4、日報匯總：前期完成了每天日報的匯總工作。每天的日報匯總，在看其他同事的日報的時候，可以更明確地了解日報該怎么寫。同時整理發(fā)現(xiàn)的問題和學(xué)習(xí)的內(nèi)容。
5、預(yù)算制定：前期完成每月辦公用品預(yù)算和財務(wù)預(yù)算的制定。
6、每日出勤表：完成了每天的出勤表的制定。
7、值日檢查：完成每天的值日檢查。
房地產(chǎn)金融心得篇三
2004中國房地產(chǎn)金融報告 中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組 2005年8月5日 2005.08.16 11:11:00金融要聞 推動金融市場快速健康發(fā)展 上半年貨幣政策系列述評之二 記者 付平2005.08.16 09:51:00金融要聞 推動金融市場快速健康發(fā)展是今年上半年央行貨幣政策中的一項重要內(nèi)容。央行2005年第二季度貨幣政策執(zhí)行報告指出：上半年，金融市場總體運行平穩(wěn)，貨幣市場流動性充足，債券發(fā)行情況良好，市場交易較為活躍，尤其是金融市場制度性建設(shè)取得較大進展。
同時為金融管理部門進行金融間接調(diào)控提供了條件。金融市場的發(fā)展不僅能夠擴大金融資產(chǎn)規(guī)模，而且能夠促進金融工具的創(chuàng)新，并促使居民金融資產(chǎn)多樣化和金融風(fēng)險分散化。正因為如此，央行一直將推動金融市場快速健康發(fā)展作為貨幣政策操作的一個重要內(nèi)容。
國內(nèi)債券市場進一步對外開放；
信貸資產(chǎn)支持證券（abs）、住房資產(chǎn)支持證券（mbs）和企業(yè)短期融資券開始發(fā)行；
債券遠期交易正式推出；
商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司和股權(quán)分置改革試點正式啟動；
外幣買賣業(yè)務(wù)正式開辦；
保險資金運用渠道進一步拓寬。
拓寬金融機構(gòu)和企業(yè)融資渠道；
改變我國金融市場直接融資與間接融資的比例失調(diào)；
化解金融風(fēng)險，維護金融整體穩(wěn)定。另外，2005年5月，央行又在銀行間債券市場推出了我國第一個金融衍生工具———債券遠期交易。作為最基礎(chǔ)的金融衍生工具，債券遠期交易具有規(guī)避風(fēng)險和價格發(fā)現(xiàn)等功能?？梢杂行У貛椭顿Y者規(guī)避利率風(fēng)險，促進市場流動性的提高，促進價格發(fā)現(xiàn)功能的實現(xiàn)，還可以為央行制定和執(zhí)行貨幣政策提供參考信息，對完善我國金融市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、促進銀行間債券市場乃至整個金融市場的發(fā)展具有重大意義。
商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司和股權(quán)分置改革試點的正式啟動，也是今年上半年金融市場制度建設(shè)的重要成果。今年4月，中國工商銀行、中國建設(shè)銀行和交通銀行作為首批試點銀行開始設(shè)立基金管理公司，商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司可以鼓勵金融創(chuàng)新，有利于推進商業(yè)銀行改革，優(yōu)化資源配置，促進金融市場長期健康協(xié)調(diào)發(fā)展。股權(quán)分置一直是中國股市長期存在的問題，股權(quán)分置在諸多方面制約著中國資本市場的規(guī)范發(fā)展和國有資產(chǎn)管理體制的根本性變革。
如扭曲證券市場定價機制、導(dǎo)致公司治理缺乏共同利益基礎(chǔ)、制約資本市場國際化進程和產(chǎn)品創(chuàng)新、不利于上市公司的購并重組、不利于形成穩(wěn)定的市場預(yù)期、不利于深化國有資產(chǎn)管理體制改革等等。因此，2004年初發(fā)布的“國九條”即明確提出要“積極穩(wěn)妥解決股權(quán)分置問題”。證監(jiān)會也明確表示，將按照“試點先行，協(xié)調(diào)推進，分步解決”的操作思路推進股權(quán)分置問題的解決。4月29日發(fā)布《關(guān)于上市公司股權(quán)分置改革試點有關(guān)問題的通知》，意味著中國股權(quán)分置改革邁出了積極穩(wěn)妥的第一步。
暢通外匯交易渠道；
同時為將來人民幣逐步走向完全可兌換提供了試驗平臺。
此外，為推動保險資金直接投資股票市場，在2004年出臺《保險機構(gòu)投資者股票投資管理暫行辦法》的基礎(chǔ)上，保監(jiān)會會同相關(guān)部門在今年上半年發(fā)布了一系列配套文件，對保險資金直接進入證券市場投資的相關(guān)問題作出了明確規(guī)定，使保險資金入市進入實質(zhì)性操作階段。6月，又允許保險外匯資金投資中國企業(yè)境外發(fā)行的股票，從而進一步拓寬了保險資金運用渠道。
其次，要大力培育和發(fā)展機構(gòu)投資者，發(fā)展金融衍生產(chǎn)品，滿足市場多樣化需求；
第三，要加強基礎(chǔ)性制度和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為金融市場發(fā)展提供良好的法律、技術(shù)環(huán)境；
最后，要加強金融市場監(jiān)督管理，保證貨幣政策順利實施，維護金融市場秩序。
金融時報2005.08.16
中國房地產(chǎn)金融全面解讀及企業(yè)融資之道
中國家庭金融調(diào)查報告
房地產(chǎn)金融專員崗位職責(zé)
金融調(diào)研報告
金融實習(xí)報告
房地產(chǎn)金融心得篇四
不管到哪個樓盤都是陌生的，所以再客戶一進售樓部必須先讓客戶放松，比如說，今天專門出來看房嗎?(如果是)好像是在和客戶聊天，其實是故意套客戶的話，用簡單的幾句話套出客戶的大概需求。(切記：具體問題具體分析，不能慣用一種模式)按模式推銷房子只會讓客戶覺得置業(yè)顧問虛情假意，沒有站在客戶的立場，只會讓置業(yè)顧問和客戶之間沒有真正的聊開(也許客戶所的都是假話)會各種方式先套出客戶的大概需求。
2.有了需求才有買房的沖動，買房現(xiàn)目前為正樓盤越來越多，置業(yè)顧問的作用就是傳遞價
值，告知客戶為什么非買這個樓盤，這就是一個洗腦的過程“動之以情，曉之以理”也許簡單的8個字看似簡單，但運用的好，會讓客戶憧憬買了這個樓盤以后的種.種好處。
3.在傳遞價值過程中，很多客戶在聽置業(yè)顧問介紹時，思維是發(fā)散的，沒辦法集中，這就
需要置業(yè)顧問根據(jù)客戶的情況聊一點客戶感興趣的話語。讓客戶認(rèn)真聽置業(yè)顧問傳遞價值(否則說得再多，客戶沒有聽，那一切都是無聊的價值)比如說客戶在哪里上班啊，等等中間再穿插一些樓盤的信息，不斷重復(fù)該樓盤的價值，要讓客戶認(rèn)可，認(rèn)可價值，這就需要置業(yè)顧問循循遞進傳遞價值，不能讓客戶覺得你只是為了推銷房子，沒有不切實際的為客戶選擇房源，找到客戶最適合的房源(簡言之，最適合的就是最好的)。
4.溝通力的加強是置業(yè)顧問一直需要加強的能力。
第一，要準(zhǔn)確的采集到客戶的信息，了解客戶真正的意圖，同時也可將自身信息也準(zhǔn)確傳達給對方，和客戶今年產(chǎn)生共鳴，找到共同聊天的話題。
第二，通過恰當(dāng)?shù)慕涣鞣绞?例如語氣，語調(diào)，表情，神態(tài)，說話方式等)始得雙方在談話過程中容易達成共識。
5.每位置業(yè)顧問還必須加強自己的分析力，與客戶在談判中要學(xué)會，從對方言談舉止流落
出的信息分析對方的底牌和心態(tài)，用話語刺探，讓客戶覺得你不是在推銷房子而是在聊天，抓住需求，一針見血。
6.一定感情基礎(chǔ)上進行銷售，成功的記錄就會大得多。
7.在銷售過程中，有很多的確定的因素，也有一些不能控制的因素，那么，在這個變化過
程中，就要求我們具備隨機應(yīng)變的現(xiàn)場處理能力，無論是客戶提出多么刁鉆的問題，不同的客戶爭論同一套房子，還是客戶故意刁難，都不要慌張，只要我們沉著應(yīng)對，從多方面考慮問題，就能找到好的解決方法，當(dāng)然，這一能力的形成，需要我們在長期的實踐中積累和完善。
8.專業(yè)知識能力加強，既然做房產(chǎn)銷售，就應(yīng)該具有房地產(chǎn)的專業(yè)知識，至少在客戶的揚
中，我們是房地產(chǎn)銷售行業(yè)中的專家，就應(yīng)該解疑答惑，無所不能，而且具有指導(dǎo)意義，這樣才會言之成理，有信任感，讓客戶放心，“巧婦難為無米之炊”沒有精湛的專業(yè)指導(dǎo)，又拿什么去和客戶談，心中有貨，才會胸有成竹。
9.象熟悉愛人一樣熟悉自己的樓盤。
讓對方有占便宜的感覺，客戶買的都十分開心。
綜上那么多，只有加強自己才有成功，這是我們還有很多提升的空間總言之，不要找太多客觀原因。
1.能解決的就解決，不能的就避重就輕，將問題淡化，避開。這就要求你頭腦一定要靈活。
打款)，不要說太刺的詞語。
3、逼單就是“半推半就”，就是強迫成交法，以氣吞山河之勢，一鼓作氣將客戶搞定。讓客戶感覺的有一種不可抗拒的力量。
4、編制一個“夢”，讓客戶想想我們的網(wǎng)絡(luò)給他帶來的各種好處，讓他夢想成真。
5、給客戶一些好處(回扣)，也可是最后的殺手锏，一定要抓住客戶心里，怎么說，給誰?誰是重要人物，怎么給?讓客戶吃得舒服、放心?；蛘呤且远Y物的方式。
6、放棄，當(dāng)然只是暫時的，以退為進，不要在一些“老頑固”身上浪費太多時間，慢慢來，只要讓他別把你忘了。
7、領(lǐng)導(dǎo)拖拉，不起積極作用，不向老總力薦。解決方法：向該中層領(lǐng)導(dǎo)施壓，向其灌輸：我們向其推薦了，如果因為他的原因沒有向老總說明，等老總重視這件事的時候卻發(fā)現(xiàn)中層領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)時沒有匯報，或競爭對手做的好，自己公司沒有做到好處，老總找責(zé)任人，最終都將是中層領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。通過這種責(zé)任歸咎的方法，使其不敢怠慢。如果中間領(lǐng)導(dǎo)不重視，影響談判進程，可從其他途徑找總經(jīng)理的聯(lián)系方式與其直接對話。
8、學(xué)會觀察，學(xué)會聆聽。在與客戶談單時，一定要多觀察，通過對客戶(眼神、舉止、表情等)的觀察，及時了解客戶的心理變化，把障礙消滅在萌芽狀態(tài);通過聆聽可了解客戶的真正需要，這樣就容易與客戶達成共識。
9、機不可失，失不再來。在與客戶談單時，因為你的介紹已經(jīng)引起了客戶的欲望，這時就應(yīng)使用假設(shè)成交法，在與客戶聊的同時，把合同及附件拿出，一邊和客戶聊一些和簽單無關(guān)的事，如他們的同行發(fā)展?fàn)顩r或?qū)λm當(dāng)?shù)姆畛幸幌碌?，一邊把合同和附表填好讓其簽字蓋章。
10、抓住客戶的弱點，臨門一腳。在與客戶談單時，客戶只要說產(chǎn)品肯定會要，但再比較一下，你回去等我的電話。這時盡量不要等，抓住客戶的弱點，先奉承再逼單。
贊美顧客
人是有感情的動物，有喜歡被贊美的本質(zhì)，往往稍微一句簡單的贊美都會令對方感到無比的溫馨，自然而然就很容易與顧客打成一片，進而化解彼此之間的生疏感，從“你”“我”變成“我們”，因為人人都喜歡聽贊美自己的話。
2要掌握充分的資料，成功的銷售人員往往在說服之前就已經(jīng)對產(chǎn)品、客戶、市場等進行了解，因此成功率往往很高。
3營造適宜交談的感情氛圍，任何人都有情緒不佳的時候，此刻，你應(yīng)營造良好氛圍，改善他的心情狀況。
4用陳皮能給客戶帶來的利益打動客戶。
5循序漸進。
6以誠相待。
7引蛇出洞——挖掘并制造需求。
客戶一開始提出的需求有時并不是真正的需求。我們通常會發(fā)現(xiàn)，客戶最終成交的房源與之前理想的房源差異很大，甚至有時是從毫無需求到愛不釋手。8換位思考——以退為進。
有時我們不要太急于反駁客戶的理論，退一步海闊天空，設(shè)身處地為你的客戶想想，在感同身受的情況下客戶更容易接受你的建議。
9聲東擊西
客戶往往會在兩個或多個戶位，或樓盤中猶豫不決，無法作出最終決定。除了突出項目優(yōu)勢外，我們還運用了一些小小的策略來刺激客戶。
10一石二鳥——互動營銷
也許這時的準(zhǔn)客戶不是一個，而是兩個，甚至是多個??我們要學(xué)會放大營銷效果，讓現(xiàn)有的客戶不斷影響其他客戶。
1.抓住具體的時機：客戶感到滿意時，現(xiàn)場人氣旺盛時，現(xiàn)場兩組客戶爭一套房子時。
2.當(dāng)客戶對產(chǎn)品滿意，詢問認(rèn)購方法時，當(dāng)客戶多次到現(xiàn)場，并感到滿意時，
3.以專業(yè)熱情服務(wù)接待客戶，多次當(dāng)面替她要優(yōu)惠。有時可適當(dāng)透露一點產(chǎn)品可以解決的小缺點，讓客戶知道你已為他做了最后一搏。
4、當(dāng)客戶要求過分或傲慢時，你就要表達出拒絕成交的信息，用逆反心理推薦其他房源。
5、當(dāng)客戶對產(chǎn)品的某些方面有些擔(dān)心。利益引導(dǎo)法:利用客戶貪便宜的心理
6假定準(zhǔn)顧客已經(jīng)同意購買：當(dāng)準(zhǔn)顧客一再出現(xiàn)購買信號，卻又猶豫不決拿不定主意時，可采用“二選其一”的技巧。譬如，推銷員可對準(zhǔn)顧客說：“請問您要那部淺灰色的車還是銀白色的呢?”或是說：“請問是星期二還是星期三送到您府上?”，此種“二選其一”的問話技巧，只要準(zhǔn)顧客選中一個，其實就是你幫他拿主意，下決心購買了。
7幫助準(zhǔn)顧客挑選：許多準(zhǔn)顧客即使有意購買，也不喜歡迅速簽下訂單，他總要東挑西揀，在產(chǎn)品顏色、規(guī)格、式樣、交貨日期上不停地打轉(zhuǎn)。這時，聰明的推銷員就要改變策略，暫時不談訂單的問題，轉(zhuǎn)而熱情地幫對方挑選顏色、規(guī)格、式樣、交貨日期等，一旦上述問題解決，你的訂單也就落實了。
品只剩最后一個了，短期內(nèi)不再進貨，你不買就沒有了?！被蛘f：“今天是優(yōu)惠價的截止日，請把握良機，明天你就買不到這種折扣價了。
9有些準(zhǔn)顧客天生優(yōu)柔寡斷，他雖然對你的產(chǎn)品有興趣，可是拖拖拉拉，遲遲不作決定。這時，你不妨故意收拾東西，做出要離開的樣子。這種假裝告辭的舉動，有時會促使對方下決心。
10所謂反問式的回答，就是當(dāng)準(zhǔn)顧客問到某種產(chǎn)品，不巧正好沒有時，就得運用反問來促成訂單。舉例來說，準(zhǔn)顧客問：“你們有銀白色電冰箱嗎?”這時，推銷員不可回答沒有，而應(yīng)該反問道：“抱歉!我們沒有生產(chǎn)，不過我們有白色、棕色、粉紅色的，在這幾種顏色里，您比較喜歡哪一種呢?”
11在嘗試上述幾種技巧后，都不能打動對方時，你就得使出殺手锏，快刀斬亂麻，直接要求準(zhǔn)顧客簽訂單。譬如，取出筆放在他手上，然后直接了當(dāng)?shù)貙λf：“如果您想賺錢的話，就快簽字吧!”
12拜師學(xué)藝，態(tài)度謙虛：在你費盡口舌，使出渾身解數(shù)都無效，眼看這筆生意做不成時，不妨試試這個方法。譬如說：“×經(jīng)理，雖然我知道我們的產(chǎn)品絕對適合您，可我的能力太差了，無法說服您，我認(rèn)輸了。不過，在告辭之前，請您指出我的不足，讓我有一個改進的機會好嗎?”像這種謙卑的話語，不但很容易滿足對方的虛榮心，而且會消除彼此之間的對抗情緒。他會一邊指點你，一邊鼓勵你，為了給你打氣，有時會給你一張意料之外的訂單。
房地產(chǎn)金融心得篇五
20x年對我來說是有轉(zhuǎn)折意義的一年，“突然”間對房地產(chǎn)行業(yè)有感覺并勇敢的加入到銷售工作中來，這個“突然”也或是隱藏了多年，只是在這個時段浮出水面，清晰得不容置疑!踏上新的征程，像所有新入行的同事們一樣，用心感受這個行業(yè)的點點滴滴。到目前為止，雖然尚還沒有業(yè)績的支撐，但對這個行業(yè)、對案場、對置業(yè)顧問的工作已有些許理解，在新的一年翻頁之際，簡單總結(jié)一下對各方面的理解。
一、對房地產(chǎn)行業(yè)的理解
試著想一想房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)是什么，為什么要大發(fā)展?人類對美好生活的追求,滿足居住需求、滿足改善性需求、滿足投資需求、滿足奢侈品需求。
1、大勢上升，有很大的發(fā)展空間。
2、上升態(tài)勢呈波浪狀，受政策影響會有起伏，把握調(diào)控時機投資。
二、對案場工作的理解
如何有序、有戰(zhàn)斗力，以達成目標(biāo)。用魯商的口號來詮釋：酒店的禮儀、軍隊的紀(jì)律，狼的精神。案場的名片是誰?是銷售人員。舉手投足代表著案場的形象。我們需要此形象親和、專業(yè)同時富有柔中帶剛的強勢。
1、有序靠制度，堅定執(zhí)行。團隊領(lǐng)導(dǎo)人或許管理風(fēng)格有差異，但堅持執(zhí)行制度是團隊保持活力的必然法則。法在前，犯錯者雖受罰也無怨言，人人守法則正氣盎然。以魯商項目組為例，便是堅持制度的典范。
2、專業(yè)靠學(xué)習(xí)，與時俱進。銷售人員在工作中不斷總結(jié)提高自己的銷售技巧是一方面，更需要在高度上、在思路上獲得指導(dǎo)。團隊領(lǐng)導(dǎo)人需及時與策劃經(jīng)理主持培訓(xùn)，及時有效的應(yīng)對市場變化，更新銷售人員思路與說辭，體現(xiàn)專業(yè)形象。
3、成績靠沖勁，狼的精神。制定與執(zhí)行與時俱進的業(yè)績考核制度，公平內(nèi)部競爭。
三、對于處理案場突發(fā)事件技巧的理解
基本原則：疏導(dǎo)情緒，搞清矛盾點，協(xié)調(diào)解決。關(guān)鍵點是立場清晰：換位思考以同理心疏導(dǎo)客戶情緒的最終目的是對開發(fā)商負(fù)責(zé)，對本公司負(fù)責(zé)。處理意見需請示領(lǐng)導(dǎo)解決，只協(xié)調(diào)、不承諾。
四、對置業(yè)顧問自身工作的理解
一方面是專業(yè)素質(zhì)要求;一方面是修養(yǎng)的要求。
1、專業(yè)素質(zhì)方面概括來包含三部分：
(1)、知識結(jié)構(gòu)部分
(2)、接待技巧部分
(3)、心態(tài)部分。
這方面有許多成熟的理論，在日后的工作實踐中將不斷的運用與總結(jié)。
2、如何能夠進一步提升自己，有哪個士兵從內(nèi)心里不想做將軍?不想做，只是安慰自己的說辭罷了。置業(yè)顧問對自已的總結(jié)是最重要的，看清是什么絆住了自己前進的步伐?若要發(fā)展，需以前人為鏡來借鑒，哪些優(yōu)點需要發(fā)揚哪些缺點需要揮刃斬掉，成就自己的，除了專業(yè)素質(zhì)，的是人性的優(yōu)點：是否有胸懷兼容并蓄，是否周到顧及到各方的情緒與利益，是否嚴(yán)謹(jǐn)工作中注重細(xì)節(jié)，是否善于撥云見日透過現(xiàn)象看清本質(zhì)?修煉自己不是說說而已，而是細(xì)化到工作與生活中的細(xì)節(jié)中，大象無形!
五、對尾盤管理工作的理解
尾盤不賺錢但又總要有人來守尾盤，守尾盤的人不可避免的會失落、會散漫甚至?xí)械惶勰锊粣鄣谋г骨榫w，如何將負(fù)面情緒引導(dǎo)向積極的方向或許是解決的方法之一。依然是從銷售人員的心理來入手，尾盤的特點是少賺了錢但卻富裕了時間，如何通過時間的合理利用來學(xué)習(xí)、充實、沉淀、升華自己以求更高的發(fā)展是每一個人都可以思考的問題，而銷售人員自身的視野與能力又是有限的，自我學(xué)習(xí)會因見效不大而難以堅持，如此，就需要尾盤的團隊領(lǐng)導(dǎo)人合理的安排培訓(xùn)計劃，拓展銷售人員的知識結(jié)構(gòu)與視野，并以學(xué)習(xí)型團隊做為考核尾盤經(jīng)理的一項標(biāo)準(zhǔn)。切忌放羊!
房地產(chǎn)金融心得篇六
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為xxx企業(yè)的每一名員工，我們深深感到xxx企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，xxx人之拼搏的精神。
xx是xxx銷售部門的一名普通員工，剛到房產(chǎn)時，該同志對房地產(chǎn)方面的知識不是很精通，對于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，xx很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場。作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的前沿。經(jīng)過這段時間的磨練，同志已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產(chǎn)市場的起伏動蕩，公司于xx年與xx公司進行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，同志積極配合xx公司的員工，以銷售為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，完成經(jīng)營價格的制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為x月份的銷售高潮奠定了基礎(chǔ)。最后以xx個月完成合同額xx萬元的好成績而告終。經(jīng)過這次企業(yè)的洗禮，從中得到了不少專業(yè)知識，使自己各方面都所有提高。
20xxx年下旬公司與xx公司合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經(jīng)過之前銷售部對房屋執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購等手段的鋪墊制造出x火爆場面。在銷售部，同志擔(dān)任銷售內(nèi)業(yè)及會計兩種職務(wù)。面對工作量的增加以及銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。經(jīng)過一個多月時間的熟悉和了解，同志立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數(shù)額巨大，在收款的過程中該同志做到謹(jǐn)慎認(rèn)真，現(xiàn)已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結(jié)和每周例會，該同志不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與同志和其他銷售部成員的努力是分不開的。
20xx年這一年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。
房地產(chǎn)金融心得篇七
這次的培訓(xùn)確實是讓我感受頗深，并沒有像有些打著培訓(xùn)的招聘，但其實毫無效果。這次的培訓(xùn)讓我對于房地產(chǎn)銷售這么一份職業(yè)有了更深的感觸，在過去的時間里我也覺得自己的這一份工作并不是一個什么體面的工作，甚至有些自卑，不太敢和其他人說自己是一名房地產(chǎn)銷售。但其實并不是這樣的，培訓(xùn)教師教給我們的第一點就是要自信，如果我們自己都不自信那么在和客戶談的時候即便是我們講的真話，房子確實很好，他們也會覺得我們是心虛。一個好的心態(tài)對于工作也是有著很大的幫助，不管什么時候一個積極的態(tài)度總是比一個消極的態(tài)度要好的多。在說道這一點的時候培訓(xùn)的老師也是舉例說明了一下，讓我們對于這一點的感觸更加深刻了。
除了自信之外還有一個重要的一點就是能力，這是一個很概念的詞。一個人在遇事之后的處理方式和應(yīng)對問題的態(tài)度其實就可以證明一個人的能力?；蛟S在平常一個人不顯山不露水看不出來深淺，但在遇到事情的時候能夠憑借自己就解決這就是個人的能力。而這一點不管是哪一行那一業(yè)都是需要的，如果沒有足夠的能力也是無法正確的解決自己的工作，把自己的工作做到完美。而對于銷售來說能不能夠把房子推銷出去就是個人能力最好的說明，如果能力不夠的話，或許很難把房子推銷出去，增加自己的業(yè)績。而對于能力不夠的人又該怎么辦呢，這一點在培訓(xùn)時老師也是教給我們了。
不管是在什么時候保持個人的學(xué)習(xí)習(xí)慣是很有必要的。每天堅持學(xué)習(xí)，長此以往必定是能夠增加一個人的個人素養(yǎng)。而這些是用錢買不到的，只能夠通過自己不斷的積累，所以學(xué)習(xí)是最好的方式?？梢允峭ㄟ^向經(jīng)驗豐富的前輩討教也可以是看工作相關(guān)的書籍，這些都是能夠讓自己進步的方式，進步的方式有著很多種，也是不必拘泥于一種。而我雖然在過去的時候業(yè)績也還是可以，也因此有著一些小驕傲。但經(jīng)過這次培訓(xùn)我也是明白了過去自己的錯誤，我應(yīng)該做到的是繼續(xù)謙虛的學(xué)習(xí)，而不是做出了這么一點點的成績就開始自傲，這樣下去遲早是會出事的。好在經(jīng)過這次培訓(xùn)我發(fā)現(xiàn)了自己的錯誤，我相信經(jīng)過這次培訓(xùn)我在工作中一定能夠有著更好的表現(xiàn)。
房地產(chǎn)金融心得篇八
時間過得真快，轉(zhuǎn)眼間我參加xxx房產(chǎn)已經(jīng)有4個月左右了。現(xiàn)在實習(xí)也即將結(jié)束，我也即將正式工作。新的工作意味著新的起點、新的機遇、新的挑戰(zhàn).在大浪淘沙中讓自己能夠找到自己屹立之地。
三年的大學(xué)生活即將圓滿的劃上最后一筆,這最后的一筆是我們面對未來,回憶過去的見證.它就是畢業(yè)實習(xí).畢業(yè)實習(xí)是學(xué)校培養(yǎng)方案和教學(xué)方案的重要環(huán)節(jié),它是所學(xué)理論知識與工程實踐的統(tǒng)一，也是學(xué)生從學(xué)校走向社會的一個不可缺少的過度階段。
在我看來實習(xí)是每一個大學(xué)畢業(yè)生必須擁有的一段經(jīng)歷，它使我們在實踐中了解社會、在實踐中穩(wěn)固知識;實習(xí)又是對每一位大學(xué)畢業(yè)生專業(yè)知識的一種檢驗，它讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識，既開闊了視野，又增長了見識，為我們以后進一步走向社會打下堅實的根底，也是我們走向工作崗位的第一步。
房產(chǎn)中介所是一家為房產(chǎn)買賣雙方達成銷售和購置而建立的一個平臺機構(gòu)，并有為買賣雙方保證平安交易的義務(wù)。房產(chǎn)中介的具體事務(wù)就是幫賣房人登記房源信息、宣傳發(fā)布并且保證房源真實有效;幫買房人尋找推薦適宜、理想房源，并帶著買房人實地看房，加以引導(dǎo)，促使成交;房產(chǎn)中介的經(jīng)濟收入主要是收取中介效勞傭金，以目前市場慣例中介效勞傭金為2%(購房戶按房屋成交價1%和售房戶按房屋成交價1%組成)。主要業(yè)務(wù)流程為：房客源開發(fā)、房客源登記，信息回訪反應(yīng)，帶看房源、三方談判、簽約、過戶貸款、物業(yè)交割等等。我在中介中前期主要做一些柜員的工作：打印合同材料、整理房源資料、更新液晶屏滾動的信息等等，而到了中后期那么在領(lǐng)導(dǎo)的帶著下參加具體的帶客戶看房、談判、簽約、過戶貸款、物業(yè)交割等靈活性的工作。
現(xiàn)在來回頭總結(jié)我的實習(xí)報告，感到十分的欣慰。它使我在實踐中了解了社會，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識，也翻開了視野、增長了見識，為我即將走向社會打下堅實的基礎(chǔ)根本上到達了學(xué)校要求的實習(xí)目的。并且在這段工作期間能與眾多經(jīng)驗豐富、年富力強的專業(yè)人士共事使我受益匪淺，從中增長了很多實踐工作經(jīng)驗與專業(yè)知識。
俗話說：隔行如隔山。我的專業(yè)是資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，也算是與房地產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)，但以前從來沒有接觸過房產(chǎn)這個行業(yè)，說實話雖學(xué)此專業(yè)，但在剛開始的時候心里根本沒底。但是通過這么長時間的工作后，我已經(jīng)充分認(rèn)識到自己的一些經(jīng)驗欠缺與缺乏，以后更要加強學(xué)習(xí)專業(yè)知識與管理知識，并努力提高自我。
我們公司經(jīng)營范圍主要是二手房買賣,房屋租賃,房屋代理、中介,居民貸款擔(dān)保、代辦交易手續(xù),全資收購房屋、咨詢等,有關(guān)房屋的一切問題,貸款擔(dān)保、代辦手續(xù)費用最低,我公司與中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、光大銀行等聯(lián)合推出房屋貸款擔(dān)保,我公司一直得到客戶的一致好評。公司積極參與社會公益活動,為社會就業(yè)作出了奉獻。
房地產(chǎn)業(yè)，這一關(guān)系到消費者切身利益衣、食、住、行中的行業(yè)，正快速融入信息時代。小區(qū)智能化、小區(qū)局域網(wǎng)、工程網(wǎng)站和開發(fā)商網(wǎng)站等紛紛出現(xiàn)，充分表達出房地產(chǎn)與網(wǎng)絡(luò)的有機結(jié)合正逐步完善。
隨著經(jīng)濟的開展，城市人口的增多，房子的需求越來越緊張，人們沒有大量的時間為了尋求房屋信息而奔波。而網(wǎng)絡(luò)能大大減少時間和財力，所以說網(wǎng)上房產(chǎn)中介的產(chǎn)生為大家?guī)砹吮憷?BR> 隨著信息時代的到來，企業(yè)必將不可抗拒的加速進入信息網(wǎng)絡(luò)時代。企業(yè)需要建設(shè)具有本企業(yè)特點的,業(yè)務(wù)過程自動化和管理現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)信息工作，就是把企業(yè)物流的管理提高到對企業(yè)信息流的管理來控制企業(yè)的運作，及時提供應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)決策所需的多方面的信息。在現(xiàn)代化企業(yè)中，信息管理工作在企業(yè)中已發(fā)揮越來越重要的作用。
一個房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的開發(fā)為實例，對網(wǎng)絡(luò)信息管理系統(tǒng)的開發(fā)進行了初步的探討。它利用網(wǎng)絡(luò)這種先進的手段，使人們能夠更好、更快的了解房產(chǎn)的信息，實現(xiàn)了房屋開發(fā)商與客人的雙向溝通，具有很多的'優(yōu)點。
通過房產(chǎn)中介系統(tǒng)，用戶可以發(fā)布房屋出售出租及需求信息，同樣也可以查詢其它用戶發(fā)布的房屋相關(guān)信息。使用該網(wǎng)上房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)，可以實現(xiàn)統(tǒng)一的信息發(fā)布、瀏覽、維護等多項功能。使房產(chǎn)中介擺脫大量的手工書寫操作,快速、準(zhǔn)確、方便的提供各類統(tǒng)計信息,充分發(fā)揮計算機網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢,實現(xiàn)資源共享和協(xié)同工作,使房產(chǎn)中介管理工作到達現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化，為廣闊用戶的使用帶來更多的方便!
系統(tǒng)開發(fā)的總體任務(wù)是實現(xiàn)信息發(fā)布管理的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化和自動化。房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的目標(biāo)是提高房產(chǎn)管理員工作的效率，具有對房源的出售、出租、需求、區(qū)域等信息進行管理及維護的功能。普通注冊用戶可以通過此系統(tǒng)發(fā)布出售、出租、求租、求購信息以及刪除自己的需求信息功能，并能進行個人信息的修改。
還有很多相對于煩瑣一些的小事情就不一一闡述了其實正所謂天下難事始于易，天下大事始于細(xì)。這也讓我體會到了實際的工作與書本上的知識是有一定距離的，并且需要更加努力的再學(xué)習(xí)，并且要有更多的細(xì)心和耐心。有些時候也會辦錯事情，我知道自己還有很多的缺乏，所以將來就要更加的勤奮工作。我相信勤能補拙，每天都要進步一點，為公司盡自己的一份力量。在今后的學(xué)習(xí)和工作中，我要更進一步的嚴(yán)格要求自己，虛心學(xué)習(xí)，爭取在各個方面取得更大的進步。俗話說，千里之行始于足下，這些最根本的業(yè)務(wù)往往是不能在書本上徹底理解的，所以根底的實務(wù)尤其顯得重要，從這次實習(xí)中，我體會到，如果將我們在大學(xué)里所學(xué)的知識與更多的實踐結(jié)合在一起，用實踐來檢驗真理，使一個專科生具備較強的處理根本實務(wù)的能力與比擬系統(tǒng)的專業(yè)知識，這才是我們學(xué)習(xí)與實習(xí)的真正目的。
房地產(chǎn)金融心得篇九
從這幾年來看，中國房地產(chǎn)金融投資業(yè)已經(jīng)慢慢發(fā)展起來，并日趨成熟，尤其是近幾年房地產(chǎn)金融也如雨后春筍般勢如破竹。房地產(chǎn)金融投資業(yè)促進著我國經(jīng)濟的發(fā)展，目前市場處主流地位的房地產(chǎn)金融正在發(fā)生深刻的變化，隨著國內(nèi)金融改革的深化、大資管時代的到來，資本市場的開放程度和融資工具，金融產(chǎn)品的豐富程度已經(jīng)顯著提高，房地產(chǎn)金融的發(fā)展也正迎來關(guān)鍵的時間窗口，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新正當(dāng)其時，本文從以下幾個方面淺談房地產(chǎn)金融的發(fā)展。
一、中國房地產(chǎn)上市公司融資狀況
繼再融資開閘之后，監(jiān)管層進一步放松公司債和再融資限制，房企融資渠道再度擴展。在利好政策驅(qū)動下，上市房企直接融資加速，融資規(guī)模呈爆發(fā)式增長。融資成本更低的公司債、定向增發(fā)、中期票據(jù)等日漸替代銀行貸款、信托等高息負(fù)債成為房企融資的主要方式，融資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，融資成本重心不斷下移，具體表現(xiàn)如下：
（1）公司債市場異軍突起，公司大規(guī)模發(fā)行債券。在公司債發(fā)行主體擴容、審批程序簡化、融資成本降低和融資需求增加等因素，20公司債融資規(guī)模快速增長，尤其是年7月以來房企公司債發(fā)行期數(shù)和發(fā)行規(guī)模井噴，共計326筆和4068.22億元，占全年規(guī)模的91.57%和93.53%。截至4月22日，房企公司債發(fā)行頻次和發(fā)行規(guī)模分別為233筆和3175.33億元，分別達2015年全年規(guī)模的65.45%和73.01%。隨著大規(guī)模發(fā)債熱潮的推進，房企融資結(jié)構(gòu)及成本均有所優(yōu)化，部分優(yōu)秀房企憑借強大的綜合實力、穩(wěn)健的經(jīng)營特點以及突出的商業(yè)模式等吸引了資本市場廣泛關(guān)注。
（2）中國證監(jiān)會宣布取消再融資、并購重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的事前審查，進一步降低了房企定增門檻。自年初以來，不僅大型上市房企定增融資動作頻繁，中小型規(guī)模上市房企亦紛紛加入再融資大軍，先后公布定增預(yù)案，再融資呈井噴之勢。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按發(fā)行日期計，2015年全年上市房企定向增發(fā)融資規(guī)模超1500億元，單筆融資額超50億元的6起，涉及金額981.8億元，籌集資金用途除用于公司項目建設(shè)和償還借款外，投資股權(quán)和收購并購也成為重要方向。
（3）銀行間市場仍是房企直接融資的重要渠道。在209月交易商協(xié)會放開主體評級為aa級及以上上市房企的中票融資限制后，2015年6月中票融資限制再度放寬，發(fā)行主體擴展至aa級上市及國有背景房企，并優(yōu)先開放國資委下屬16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企集團或其下屬房地產(chǎn)企業(yè)和省級政府（包括直轄市）、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房地產(chǎn)企業(yè)，進一步拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資的主體范圍。
二、房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢
房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融業(yè)正處于一個歷史性的轉(zhuǎn)折期，在共同經(jīng)歷過“黃金十年”以后，面臨的機遇和挑戰(zhàn)并存。房地產(chǎn)金融作為房地產(chǎn)提供“服務(wù)”的行業(yè)，其發(fā)展命運也是和房地產(chǎn)捆綁在一起的。結(jié)合房地產(chǎn)的宏觀環(huán)境和發(fā)展趨勢，以及金融創(chuàng)新的內(nèi)生性需求，未來的房地產(chǎn)金融將呈現(xiàn)出以下發(fā)展特點：
（1）融資類向投資類的轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)行業(yè)普漲時代的落幕，房地產(chǎn)行業(yè)已不可能如發(fā)展初期那樣維持高利潤水平，所以房企對財務(wù)成本變得十分敏感。例如傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融貸款合作模式為：開發(fā)商有項目需要融資，金融機構(gòu)作為借款人提供資金。這一雙方的關(guān)系基本上處于對立面，開發(fā)商需要降低融資成本，而金融機構(gòu)則希望獲得更高的收益。按照經(jīng)濟學(xué)原理，這會造成逆向選擇的問題。（開發(fā)商不愿意拿高收益的項目合作，而差的項目又無法獲得融資；或者金融機構(gòu)只愿意選擇排名靠前的開發(fā)商，而排名靠前的開發(fā)商又不愿意承擔(dān)較高的融資成本），如果雙方的合作安排能由簡單的.融資關(guān)系變成投資利益共同體，發(fā)揮各方在不同領(lǐng)域的優(yōu)勢，通過挖掘深層次的需求，金融機構(gòu)獲得部分最終利益分享權(quán)，開發(fā)商也無需因負(fù)債過高而擔(dān)心現(xiàn)金流問題，實現(xiàn)了風(fēng)險共擔(dān)，造就了雙贏。從近幾年的房地產(chǎn)信托中投資類業(yè)務(wù)比重的增加可以看出這一趨勢。
（2）資產(chǎn)證券化的探索。目前國內(nèi)房地產(chǎn)金融多在項目開發(fā)期介入，而在物業(yè)的持有階段介入的幾乎沒有。這是因為在開發(fā)階段介入方便資金快進快出，資金回報高，存續(xù)期間也較短。然而，這一模式在進入“存量房”時代不可能延續(xù)。其中緣由是由于收益率的降低，通過傳統(tǒng)的債務(wù)型和股權(quán)型融資工具很難滿足投資者的需求，從而使資產(chǎn)證券化應(yīng)運而生。
資產(chǎn)證券化能把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)實物資產(chǎn)或金融資產(chǎn)，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)，以實現(xiàn)可交易的特性，為投資者提供穩(wěn)定現(xiàn)金流。其次，資產(chǎn)證券化能將存量的銀行按揭貸款證券化。例如9月30日，央行和銀監(jiān)會的聯(lián)合通知中，除了放開限貸外，最引人注意的莫過于鼓勵銀行通過發(fā)行mbs和期限較長的專項金融債券等盤活資產(chǎn)以增加貸款投放。截止年，我國個人房屋貸款余額以達到10萬億元。mbs對于整個房地產(chǎn)金融流動性的提高是極其明顯的，而流動性提高帶來的是風(fēng)險的分散和下降，資金面的寬松，而這又反過來促進房地產(chǎn)的發(fā)展，使得兩者形成一個良性的互動和循環(huán)。
（3）房地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)行業(yè)格局持續(xù)分化，市場整合加速的背景下，并購已成為中小型開發(fā)商退出市場的一條有效渠道，同時也成為大型房企進一步提升市場份額、做大做強的必由之路。根據(jù)清科的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從到，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)生327起并購，涉及金額171.2億美元。并購項目的主要來源為：資金趨緊或不具備開發(fā)能力和競爭力的中小開發(fā)商、非房地產(chǎn)類企業(yè)的退出以及大型房企的戰(zhàn)略調(diào)整和資源整合。預(yù)計未來幾年并購業(yè)務(wù)會成為房地產(chǎn)金融的重要組成部分。
（4）組合投資理論的實踐—基金化。普漲時代結(jié)束帶來的另一個變化是：單體項目的風(fēng)險加大。對于投資者而言，由于市場的不確定因素增加，并不是項目在投入之初都能實現(xiàn)預(yù)期的收益率。以往由于房地產(chǎn)單個項目體量較大，除銀行貸款外，項目融資的金融工具通常只投單個項目。即使如房地產(chǎn)私募基金，盡管打著“基金”之名，由于受到募集能力和管理能力的局限，也經(jīng)常采取一單退出再做下一單的模式。這種運作方式不利于風(fēng)險的分散。而采取基金化模式后，首先帶來的就是整體組合風(fēng)險的降低，其次，由于有多個項目存續(xù)在組合其中，資產(chǎn)的收益分配和終止期限能最大程度的打散，這也為制成不同期限、不同開放度的金融產(chǎn)品創(chuàng)造了可能，以滿足不同需求的投資者，降低了募集難度。
三、中國房地產(chǎn)“大金融”戰(zhàn)略布局
（1）在傳統(tǒng)融資渠道之外，房地產(chǎn)企業(yè)金融化成為年度行業(yè)發(fā)展的新亮點。房企通過涉足傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)、開展新興互聯(lián)網(wǎng)金融以及發(fā)展資產(chǎn)證券化，這不僅可以幫助企業(yè)籌集資金、實現(xiàn)快速去化，也為房企創(chuàng)新更加靈活的融資工具提供了更多的可能性。如2015年，隨著資產(chǎn)證券化相關(guān)政策的進一步落實，房企對資產(chǎn)證券化項目熱情高漲，以鵬華前海萬科reits為起點的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的推出打破了我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展困局，有效拓展了房企融資渠道，改善了企業(yè)資金流。
（2）近年來，房企加大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級力度，房地產(chǎn)金融化呈現(xiàn)加速態(tài)勢，眾多企業(yè)開始涉足銀行、保險、券商、交易所、信托基金等金融領(lǐng)域，逐步形成大金融戰(zhàn)略布局。
房企大金融戰(zhàn)略布局，能夠在投資收益、業(yè)務(wù)支持、融資渠道以及社區(qū)增值等方面獲益。首先，房企不斷強化規(guī)模擴張和業(yè)務(wù)延伸戰(zhàn)略促使其必須構(gòu)建穩(wěn)定的大額低成本融資渠道；其次，房企需要尋求高收益回報業(yè)務(wù)投以形成新的利潤增長點；再次，利用金融資源可以更好地支持養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多個業(yè)態(tài)；最后，通過金融化布局搶占社區(qū)增值服務(wù)先機，針對性布局社區(qū)金融服務(wù)，獲取增值收益。
四、總結(jié)
隨著國家資本市場的放寬和貨幣政策的穩(wěn)健寬松，房企融資環(huán)境逐漸改善，以公司債、定向增發(fā)為主的直接融資模式獲得了迅猛發(fā)展，正在逐步替代銀行貸款、信托等高成本融資渠道，行業(yè)融資成本重心也不斷下移。同時，房企及服務(wù)商也應(yīng)積極利用新三板為代表的新興資本市場，加快業(yè)務(wù)重組與分拆，壯大房地產(chǎn)相關(guān)重點板塊業(yè)務(wù)，在鞏固傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)上，積極迎接行業(yè)發(fā)展變革。未來，利用金融資本推動行業(yè)和自身發(fā)展成為重要的發(fā)展趨勢，更為房企整合拓展融資渠道、創(chuàng)新融資模式提供了無限可能，以房地產(chǎn)為中心、融合傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)、新興金融業(yè)務(wù)等多業(yè)態(tài)協(xié)同的“大金融”格局將逐漸形成，房企未來將迎來更為廣闊的發(fā)展空間。
參考資料：
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房地產(chǎn)金融心得篇十
近幾年來，中國金融市場正在走向國際化，對專業(yè)性很強的人才需求迫切。金融行業(yè)就業(yè)人才的需求主要集中在高端市場，例如高校教師和大公司市場研究分析、基金經(jīng)理、投資經(jīng)理、證券公司、保險公司、信托投資公司等。
無論是本科畢業(yè)，還是碩士畢業(yè)，金融學(xué)專業(yè)畢業(yè)生總體上的就業(yè)方向有經(jīng)濟分析預(yù)測、對外貿(mào)易、市場營銷、管理等，如果能獲得一些資格認(rèn)證，就業(yè)面會更廣，就業(yè)層次也更高端，待遇也更好，比如特許金融分析師(cfa)、金融風(fēng)險管理師(frm)、特許財富管理師(cwm)、基金經(jīng)理、精算師、證券經(jīng)紀(jì)人、股票分析師等。
目前國內(nèi)金融市場，對金融人才的需求很大，尤其是急缺金融分析師、金融風(fēng)險管理師、特許財富管理師、基金經(jīng)理、精算師、副總裁級高管、稽查監(jiān)管人員、產(chǎn)品開發(fā)人員、后臺工作人員(在財務(wù)、結(jié)算、稅務(wù)方面有經(jīng)驗)等九大類人才。
金融分析師(cfa)：在歐美等發(fā)達國家和地區(qū)，獲得cfa資格幾乎是進入投資領(lǐng)域從業(yè)的必要條件，全球至今僅有3.55萬人通過考試，而我國大陸，目前約50人擁有此資格，未來3年對cfa的需求量將超過5000人。
金融風(fēng)險管理師：金融市場的不斷發(fā)展，風(fēng)險也隨之迸發(fā)，在管理層的施壓與外資金融機構(gòu)競爭的雙重壓力下，國內(nèi)各金融行業(yè)內(nèi)企業(yè)及各大型國企紛紛加強了對金融風(fēng)險的衡量與管理，提高對金融風(fēng)險的防范與控制能力。在此情況下，掌握風(fēng)險管理知識的專業(yè)人才受到企業(yè)熱捧。作為全球最權(quán)威的金融風(fēng)險管理認(rèn)證，frm證書具備基于全球標(biāo)準(zhǔn)客觀度量風(fēng)險的能力，也成為企業(yè)衡量應(yīng)聘者是否具有強大風(fēng)險管理能力的標(biāo)準(zhǔn)。不少人因此報考frm，學(xué)習(xí)風(fēng)險管理知識，為了在金融圈中更好發(fā)展。
特許財富管理師：5年以上金融機構(gòu)工作經(jīng)驗，有良好的經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)和至少精通兩個投資領(lǐng)域，其要求之高，很少人能通過。
投資管理人才：市場急需大量的投資管理人才，這些投資管理人才主要包括風(fēng)險投資人才、融資租賃人才、金融業(yè)務(wù)代表、個人投資顧問等。
稽查監(jiān)管人員：有能力勝任者，只有在薪水能高于原先30%到40%才愿意跳槽。
中國銀行人力資源部招聘與用工管理主管竺豐平介紹，銀行針對應(yīng)屆生的崗位主要分為兩大類：基礎(chǔ)服務(wù)類如客戶服務(wù)，以及專業(yè)類崗位如金融研究等。畢業(yè)生要先做這類基礎(chǔ)專業(yè)性儲備，大部分都需要輪崗積累經(jīng)驗?！般y行的壓力比以往大家想象的要大得多?！倍谥袊y行，大部分的高管都來自一線，“這完全是一個戰(zhàn)略性考慮，總行雖然舒服，但真正要成長到那樣的階段，我們要學(xué)會放棄很多東西，并且要付出更多?！?BR> 信托、證券相對門檻較高，普遍更傾向于有經(jīng)驗的求職者，但每年也會有一些公司開放一定數(shù)量的應(yīng)屆生招聘名額，例如中融信托，去年招收140個應(yīng)屆生，崗位集中在前臺業(yè)務(wù)部門的信托經(jīng)理助理;中后臺的風(fēng)控、法務(wù)、產(chǎn)品支持等。
信托人員入行一般都要先從助理做起，然后按照信托經(jīng)理、高級信托經(jīng)理的路徑晉升，之后可能做到總監(jiān)級別并負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)工作。由于近幾年監(jiān)管部門對信托公司的管理越來越規(guī)范，此前信托公司工作半年到1年就能獲得晉升的情況將逐步得到控制，規(guī)范之后，每一級的晉升速度大約為2到3年。證券與其類似。
投行類方向的入職門檻非常高。以摩根士丹利為例，目前它們在中國針對應(yīng)屆生的招聘主要面向北大、清華、復(fù)旦、交大的研究生及以上學(xué)歷，并且必須從畢業(yè)前一年就開始在摩根士丹利里實習(xí)。根據(jù)摩根士丹利中國執(zhí)行董事、人力資源總監(jiān)白文杰的介紹，這類方向的人才招聘除了基本的專業(yè)技能之外，對職業(yè)技能和文化維度等也有很高要求，包括溝通能力、團隊合作、項目管理等，另外有國際化視野也是它們看重的素養(yǎng)之一，“可能在一開始選擇人才的時候不太起作用，但對這個員工能否長期留在企業(yè)發(fā)展，這方面就顯得非常重要。”
相對而言，基金風(fēng)投類的公司則更看重綜合性素質(zhì)及實際操作的經(jīng)驗，因此對應(yīng)屆生的招聘數(shù)量較少。根據(jù)君聯(lián)資本董事總經(jīng)理王建慶的介紹，基金風(fēng)投行業(yè)有一個特點，需要非常強的對技術(shù)、商業(yè)模式、商業(yè)邏輯的理解能力和學(xué)習(xí)能力，因此基金風(fēng)投.公司在招聘應(yīng)屆生時大多希望求職者在本科期間具有理工科背景。王曉藍也認(rèn)為，由于行業(yè)對于綜合素養(yǎng)要求很高，而培養(yǎng)一個大學(xué)畢業(yè)生要花費太多的時間，因此一般一年只招一兩個大學(xué)生，而他們的職位發(fā)展路徑也同投行一樣。
金融行業(yè)的方向具體到崗位，都以初級服務(wù)性崗位為主。一般金融畢業(yè)生的發(fā)展都以此為行業(yè)起點。
對于畢業(yè)生來說，銀行的基礎(chǔ)服務(wù)類仍是主要投遞方向，招聘數(shù)量每年都在一萬基數(shù)以上。工作內(nèi)容即對個人業(yè)務(wù)、對公業(yè)務(wù)的處理，工作強度較大。這個職位門檻較低，絕大部分只需要本科畢業(yè)，同時一線城市增量需求減少，更多需求跟隨網(wǎng)點布局下沉。
根據(jù)澤稷網(wǎng)校金融研究院老師介紹，證券、銀行、信托等機構(gòu)永遠是銷售崗位的需求量較多，分別對應(yīng)的職位是券商經(jīng)紀(jì)人、客戶經(jīng)理、信托經(jīng)理。這類崗位要求能夠維護客戶關(guān)系、建立客戶資源，對溝通及客戶管理能力的要求較高，并有績效考核的壓力。
外資行的校招項目以管培生為主，職位起點也相對較高。管培生的輪崗周期通常為1年半到2年，他們需要進入銀行各部門的前線業(yè)務(wù)、核心項目、中后臺崗位、職能部門等不同的業(yè)務(wù)模塊參與實際工作，全面了解業(yè)務(wù)后再確定定崗方向，這類職位多以國內(nèi)和國際名校的本科或碩士畢業(yè)生為主。
證券業(yè)的招聘需求與投資市場的熱度有關(guān)，比如股市行情好的時候，證券的招聘需求就會更活躍。證券經(jīng)紀(jì)人也是屬于營銷性質(zhì)的崗位，主要工作內(nèi)容是客戶開發(fā)和服務(wù)、證券投資理財產(chǎn)品及業(yè)務(wù)的推廣，有傭金比例提成。這個崗位會優(yōu)先考慮那些拿到從業(yè)資格或證券經(jīng)紀(jì)人專項資格的人。
主要工作是就證券市場、證券價值及變動趨勢進行分析，向投資者或機構(gòu)發(fā)布研究報告。這類職位要求系統(tǒng)學(xué)習(xí)過證券分析、金融學(xué)等知識的碩士生，最好還了解會計財務(wù)、審計知識，且有良好的客戶溝通表達和專業(yè)文字能力。而frm/cfa之類的專業(yè)證書會加分不少。
金融行業(yè)即經(jīng)營風(fēng)險，風(fēng)險控制是核心環(huán)節(jié)。這點在證券業(yè)中的表現(xiàn)更明顯，因為券商、基金、期貨等都靠管理風(fēng)險吃飯。風(fēng)險管理和證券研究的學(xué)歷門檻較高，傾向于金融數(shù)學(xué)、金融工程、數(shù)理統(tǒng)計等專業(yè)碩士以上學(xué)歷，了解金融衍生品定價理論和模型。由于涉及產(chǎn)品設(shè)計、流程管理控制，法律知識也最好有所覆蓋。
主要工作內(nèi)容是進行項目風(fēng)險評估分析、立項、盡職調(diào)查、方案設(shè)計、談判等。王建慶認(rèn)為做投資需要很強的綜合能力，一般會考慮從mba里找?！氨究朴欣砉た票尘盎蚰承袠I(yè)背景的mba學(xué)生是最理想的?！?BR> 整體上投資銀行已經(jīng)離開了暴利時代，業(yè)務(wù)上需要找到新的盈利點，以大摩為例，它們的戰(zhàn)略是向資產(chǎn)管理方面轉(zhuǎn)型。同時這也意味著成本的控制需要加強，投行的薪資可能不如之前。而國內(nèi)受ipo暫停等影響，投行部門的招人需求會有所降低。這類職位對于應(yīng)屆生的基本要求是國際化視野及英語溝通能力。
互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)需要的人才一般分為四類：“典型”的傳統(tǒng)金融人才、金融產(chǎn)品的研發(fā)人才、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)人才和互聯(lián)網(wǎng)運營推廣人才。
目前行業(yè)里急需的三大類人才分別為技術(shù)人員、金融人員和運營人員。
如果你是技術(shù)黨，最好要懂得pc端研發(fā)、移動端研發(fā)、產(chǎn)品研發(fā)等;
如果你是運營狗，那么除了懂得熱點跟風(fēng)外，還要對金融略懂一二，也要深諳互聯(lián)網(wǎng)傳播之道，類似于雷軍、雕爺這種會玩概念會包裝的人，能夠成功吸引眼球的人。
房地產(chǎn)金融心得篇十一
根據(jù)《^v^民法典》、《^v^城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
房屋的具體狀況以相關(guān)部門登記的權(quán)屬為準(zhǔn)。
第二條：上述房產(chǎn)的交易價格為：按套計價，總價：人民幣_________元整(大寫：___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整)。
第三條：付款時間與辦法
甲乙雙方同意以分期付款方式支付該房屋的購房款;在合同具備簽訂條件，簽訂本合同的當(dāng)日，乙方支付定金 人民幣(大寫：____拾____萬____仟 ____佰____拾____元整)給甲方;在 年 月 日前，乙方給付 萬元(大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整)給甲方，甲方在收到該款之日起兩日內(nèi)協(xié)助乙方到房屋登記部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù);在年 月 日前，乙方給付 萬元(大寫：____拾____萬 ____仟____佰____拾____元整)給甲方，甲方在收到該款之日起兩日內(nèi)協(xié)助乙方到國土部門登記部門辦理國有土地使用權(quán)過戶手續(xù)。
第四條：房屋交付時間：
第五條：稅費分擔(dān)：
甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費。經(jīng)雙方協(xié)商，本次交易中全部稅費由_______方承擔(dān)，包括乙方依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的契稅等。
第六條：違約責(zé)任
乙方的違約責(zé)任
1、乙方如未按本合同第三條規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按_________計算。
2、逾期超過 天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權(quán)終止合同，乙方按本合同約定的房屋總價款的 50%向甲方支付違約金。甲方實際經(jīng)濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實賠償。
3、乙方在本合同簽訂后，擅自解除本合同，不購買該房屋，乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的房屋總價款的50%向甲方支付違約金。
甲方的違約責(zé)任
2、逾期超過 個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)終止合同，甲方按房屋總價款的100%向乙方支付違約金。乙方實際經(jīng)濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實賠償。
3、甲方在本合同簽訂后，擅自解除本合同，不出賣該房屋，甲方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的房屋總價款的100%向乙方支付違約金。
第七條：本合同一式四份。甲乙雙方各一份，相關(guān)登記機關(guān)備案一份，具有同等法律效力，本合同經(jīng)雙方簽字捺印后生效。
第八條：本合同發(fā)生爭議的解決方式：
在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。
第九條：本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同具有同等法律效力。
出賣方(甲方)： 購買方(乙方)：
本合同簽訂日期：x年xx月xx日
本合同簽訂地點：
房地產(chǎn)金融心得篇十二
論文摘要：自建國以來，60多年的社會主義建設(shè)取得了巨大成就，為我們中華民族實現(xiàn)民族的偉大復(fù)興奠定了新的基礎(chǔ)。青年是整個社會力量中的一部分最積極最有生氣的力量。大學(xué)生是青年中具有特殊優(yōu)勢的群體，新的世紀(jì)是我們中華民族復(fù)興的世紀(jì)，生長在這個偉大時代的大學(xué)生，幸逢盛世，既是無限幸福，值得羨慕的一代，又是責(zé)任重大、任務(wù)艱巨的一代。我們大學(xué)生是中國特色社會主義各項事業(yè)的生力軍和接班人，承擔(dān)著推動我國走向世界強國之林的歷史使命，大學(xué)生踐行社會核心價值觀，對于建設(shè)社會主義和諧社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化的宏偉目標(biāo)，具有重大而深遠的意義。因此在接下來的文章中我將淺談我對當(dāng)代大學(xué)生如何踐行社會主義核心價值觀的認(rèn)識。
引言
大學(xué)生是有中國特色社會主義各項事業(yè)的生力軍和接班人，承擔(dān)著推動我國走向世界強國之林的歷史使命。但隨著社會的轉(zhuǎn)型，大學(xué)生的思想觀念和目標(biāo)追求也發(fā)生了重大變化，他們的價值觀念和行為意識之間存在一定的反差：既崇尚真善美的精神境界，又在利益問題上趨于急功近利;他們往往只注重專業(yè)學(xué)習(xí)，缺乏社會主義核心價值體系理論的基本常識，也就不能牢固樹立馬克思主義的世界觀、人生觀、價值觀和正確而遠大的理想。面對這些挑戰(zhàn)，大學(xué)生必須踐行社會主義核心價值觀。
正文
大學(xué)生正處于世界觀、人生觀和價值觀形成的關(guān)鍵時期，具有很強的可塑性。當(dāng)代大學(xué)生所面臨的社會大環(huán)境需要用社會主義核心價值體系引領(lǐng)其價值觀的塑造。在我國科學(xué)社會主義的基本價值理念中，只有那些以馬克思主義指導(dǎo)思想為靈魂、以中國特色社會主義共同理想為主題、以民族精神和時代精神為精髓、以社會主義榮辱觀為基礎(chǔ)的價值觀，才能稱為社會主義核心價值觀。因此，踐行社會主義核心價值觀需要以下幾個方面：
一、堅持馬克思主義的指導(dǎo)思想，用馬克思主義的中國化的.最新理論成果武裝當(dāng)代自己。馬克思主義指導(dǎo)思想是社會主義核心價值體系的靈魂，是我們立黨立國的根本指導(dǎo)思想。在大學(xué)生成長成才的過程中，馬克思主義為我們提供了正確的世界觀和方法論，是大學(xué)生認(rèn)識社會發(fā)展規(guī)律、把握未來方向的強大思想武器。只有用馬克思主義的立場、觀點、方法才能正確認(rèn)識經(jīng)濟社會發(fā)展大勢和社會思想意識中的主流與支流，才能在錯綜復(fù)雜的社會現(xiàn)象中看清本質(zhì)，明確方向。當(dāng)代大學(xué)生一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會包括鄧小平理論、“三個代表”重要思想以及科學(xué)發(fā)展觀等重大戰(zhàn)略思想在內(nèi)的中國特色社會主義理論體系，在學(xué)習(xí)中正確認(rèn)識社會發(fā)展趨勢，科學(xué)定位人生。
二、用中國特色社會主義共同理想凝聚力量。中國特色社會主義共同理想是社會主義核心價值體系的主題。我們只有樹立中國特色社會主義共同理想，才能切實建設(shè)社會主義核心價值體系，發(fā)揮社會主義核心價值體系作為社會主義制度的靈魂、社會主義意識大廈基石的作用。作為一名大學(xué)生，我們應(yīng)該從身邊做起，努力學(xué)習(xí)科學(xué)文化知識，改變我們現(xiàn)在經(jīng)濟還不發(fā)達，科學(xué)技術(shù)還比較落后，人民的生活水平還比較低的現(xiàn)狀。要把握好社會理想和個人理想的關(guān)系，樹立正確的個人理想，為社會大理想做貢獻，用個人理想來促進社會大理想。同時，我們既要嚴(yán)格要求好自身，也要帶動周圍的同學(xué)朋友一起堅定這一偉大的理想。
房地產(chǎn)金融心得篇十三
x陽關(guān)花園項目是x地產(chǎn)旗下的一個新建設(shè)的小區(qū)。在經(jīng)過x年的建設(shè)之后，如今已經(jīng)建成并開始向外銷售了，而我則是在這個項目里任職了成為了一名銷售員。作為一名銷售員，我其實頗為頭疼，因為我從沒有過銷售經(jīng)歷，這份工作也是好不容易才找到的，所以我格外的珍惜。既然不懂，那就得多學(xué)學(xué)，在這個項目里我們銷售部有十多位員工，除我之外，還有兩名新人，我們是一起入職的。平日里我們?nèi)齻€人也是抱團取暖，一起學(xué)習(xí)一起進步成長。要是有一個人累了想放棄，另外兩個人就會一起鼓勵他，為他加油打氣。
做銷售是非常辛苦的，想起面對客戶的時候內(nèi)心的緊張，想起那一些厚厚的資料，想起自己說的口干舌燥結(jié)果客戶一句再考慮就什么都成空。大部分的時候，客戶說再考慮基本就是拒絕的意思了，我們再說多一些也只會惹他煩。我們這個項目建設(shè)的非常好，環(huán)境也很棒，但是也有一個問題，就是價格有些高昂。反正以我?guī)浊K的工資，不吃不喝二十多年也買不起啊，不禁感嘆貧富差距實在太大。不過這也讓我感受到了壓力，如果我想買房，想住好房子，那我就需要更努力了。作為一名銷售，我們的工資很大程度上都是靠業(yè)績的，微薄的`底薪更加激發(fā)了我拼搏的動力。
在這段時間里，我沒有一天是閑下來的。本身項目就是一個新的小區(qū)，加上環(huán)境好，交通又方便，所以每天都會有很多人來看房，我們部門就十多個人，忙都忙不過來。每天晚上下班的時候，像是打了一場惡戰(zhàn)一般，又像是跑完馬拉松一樣，都快虛脫了。而身體上的勞累沒什么，更主要的是嗓子疼的難受。每天都有很多看房的人問這問那的，我們要不停的回答問題，喝口水的時間都沒有，我這幾天嗓子有些發(fā)炎，特別不舒服，但是我還堅持了下來，這么一點困難，還難不倒我。
轉(zhuǎn)眼間就過了幾個月了，我在這個項目待了這么多天，如今樓盤都銷售的差不多了，我也要從這里轉(zhuǎn)到另一個地方去了。我很不舍，畢竟這是我第一次工作的地方。但捏了捏拳頭，我還是重新振作起來，畢竟我還需要為我自己的未來為拼搏。銷售員只是我的起點，絕非是我的終點，我的路還在前方。感謝公司給我這個機會，也感謝同事們一直陪伴我、鼓勵我。
房地產(chǎn)金融心得篇十四
首先，我想從自已作為一名一般的銷售人員在跟進客戶方面應(yīng)具備的心得說起，也許我們在許多時候也會常說以下幾點，問題是在于能將它投入到真正的行動去的人太少，所以有個很簡單的事實，成功的是少數(shù)人。因為他們都是始終如一的去做，將它變成一種習(xí)慣。
1、最根本的就是在接待當(dāng)中，始終要保持熱情。銷售工作就是與人打交道，需要專業(yè)的溝通技巧，這使銷售成為充滿挑戰(zhàn)性的工作。對待客戶要一視同仁，不能嫌貧愛富，不分等級的去認(rèn)真對待每一位客戶，我們的熱情接待使他對我們的樓盤也充滿了好感，那么我們的目的也就到達了。
2、接待客戶的時候不要自己滔滔不絕的說話，好的銷售人員必定是個好聽眾，通過傾聽來了解客戶的需求，是必要條件;同時也應(yīng)該是個心理學(xué)家，通過客戶的言行舉止來推斷他們內(nèi)心的想法，是重要條件;更應(yīng)該是個談判專家，在綜合了各方面的因素后，要看準(zhǔn)時機，一針見血的，點中要害，這是成交的關(guān)鍵因素。
3、時機是留給有預(yù)備的人：在接待客戶的時候，我們的個人主觀推斷不要過于強烈，像“一看這個客戶就知道不會買房”“這客戶太刁，沒誠意”等主觀意識太強，導(dǎo)致一些客戶流失，對一些意向客戶溝通的不夠好，使得這些客戶到別的樓盤成交，對客戶不夠耐心，溝通的不夠好，對客戶沒有及時的追蹤導(dǎo)致失去客戶等等。還是那句老話，時機只留給有預(yù)備的人。
4、做好客戶的登記，及進行回訪跟蹤。不要在號碼里講很長時間，號碼里都說了，客戶就覺得沒有必要過來了。
5、經(jīng)常性約客戶過來看看房，了解我們的樓盤。針對客戶的一些要求，為客戶選擇幾個房型，使客戶的選擇性大一些。多從客戶的角度想問題，這樣可以針對性的進行化解，為客戶提供最適合他的房子，讓客戶覺得你是真的為他著想，可以放心的購房。
6、提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強房地產(chǎn)相關(guān)知識及最新的動態(tài)。在面對客戶的問題就能游刃有余，樹立自己的專業(yè)性，同時也讓客戶更加的信任自己，這樣對我們的樓盤也更有信心。客戶向你咨詢樓盤特點、戶型、價格等等的時候，一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。
7、學(xué)會運用銷售技巧。對待意向客戶，他猶豫不決，這樣同事之間可以互相制造購置氣氛，適當(dāng)?shù)?逼客戶盡快下定。凡事心急人不急沉著應(yīng)戰(zhàn)也許客戶就要成交了，但是由于一些小小的原因，會讓他遲遲不肯簽約，這個時候是千萬不能著急的，因為你表現(xiàn)出越急躁的態(tài)度，客戶越是表示疑心。你可以很親切地問一下客戶還有什么需要解決的問題，然后再細(xì)心地和他溝通，直到最后簽約。當(dāng)然，在解釋的時候，所要表現(xiàn)出來的態(tài)度就是沉著，冷靜，并且沒有太過于期待客戶能夠成交。
8、與客戶維系一種良好的關(guān)系，多為客戶著想一下，這樣的話，你們可以成為朋友，他的親朋好友都可能是你的下個客戶。
9、假如這次沒成功，馬上約好下次見面的日期。我們的銷售并不能夠做到百發(fā)百中，每次新客戶過來都能成交。畢竟現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢是不會出現(xiàn)這樣好的結(jié)局的。假如這次沒有能夠現(xiàn)場定房成功，那么在客戶要離開的時候，不妨試著與他約定下次來現(xiàn)場的日期，這樣你可以更加了解客戶的需求，也可以關(guān)心你確定客戶的意向程度。
10、記住客戶的姓名?？赡芸蛻舯容^多，不一定能夠記得所有的客戶姓名，但是，假如在你的客戶第二次來到現(xiàn)場的時候，你能夠連忙報出他的姓名，客戶會覺得你很重視他，也能表現(xiàn)出你的專業(yè)態(tài)度。不妨去強化記憶一下，實際上在每次接待完客戶以后多想想接待過程，再加上平常的回訪工作，你是可以記得的，至少是他的姓氏!
在我們的墻上有這么一句話：今天工作不努力，明天努力找工作。假如有的時候，你工作有點疲勞了，接待客戶很累了，那么就看著客戶，當(dāng)成是自己的傭金，沒有誰會不喜愛錢吧，為了傭金而去好好地對待客戶。呵呵，這樣似乎有點俗氣，但是，在自己很累的時候，假如把個人的心情帶入到工作中，那一定不能做好銷售的。不妨嘗試一下這種方法，至少是一種動力。
以上就是我的銷售經(jīng)驗，我以后要這樣做，不能紙上談兵，引用一句話：能說不能做，不是真本領(lǐng)!
房地產(chǎn)金融心得篇十五
x年已經(jīng)過去，在過去的一年里，國家進一步采取了歇制房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟的宏觀調(diào)控措施，導(dǎo)致國內(nèi)各地房地產(chǎn)銷售額不同程度的下降。臺山市房地產(chǎn)經(jīng)濟雖然無泡沫，但也不可避免的受到上述全國性大環(huán)境的沖擊，普遍出現(xiàn)銷售不旺的困難局面。但是，我們公司全體員工在這種嚴(yán)峻形勢下，能夠緊密的團結(jié)在公司領(lǐng)導(dǎo)層的周圍，在董事會正確領(lǐng)導(dǎo)下，各部門、各單位各級員工的積極努力，發(fā)揚敢于拼搏的精神，客服各種困難，仍然取得了可喜可賀的成績。因此，我代表公司董事會，向全體員工、各級主管干部表示衷心的感謝!
在過去的一年里，x豪苑以極高的消化速度和消化率順利占領(lǐng)臺山市場。上半年，三期工程全部順利完成竣工驗收。目前除尚余小部分高層住宅單位外，其余全部銷售完畢，銷售率達到98%，別墅和商鋪單位已全部售空。去年，公司全年銷售金額達到一億五千二百多萬元，回籠資金一億六千多萬元。
6月份，四期項目“錦江”1#、2#、3#、5#、6#、7#樓同時啟動，到年底，部分在建樓盤將近完成主體框架工程，其中7#、8#樓已順利于x年元旦開盤，然后1#、3#也將于x年春節(jié)前開盤。
元旦錦江的開盤銷售場面異?；馃幔N售率節(jié)節(jié)攀升，實現(xiàn)了x年的開門紅，在臺山市房地產(chǎn)市場再次引起轟動效應(yīng)。
在公司銷售全面飄紅的同時，我們在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，在打造優(yōu)秀商住小區(qū)方面也取得不俗的成績。去年12月份，我們x豪苑榮獲中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評選的“x—x年度中國房地產(chǎn)最佳宜居樓盤”稱號。公司林國東、仲崇智等主要領(lǐng)導(dǎo)也分別獲得了中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)主流媒體聯(lián)盟等單位聯(lián)合頒發(fā)的“x年度中國房地產(chǎn)年度最佳經(jīng)理人獎”和“x年度中國房地產(chǎn)最佳操盤手”稱號。
五期項目方面，地下室部分和地上裙樓部分已經(jīng)完成，1#樓主體工程也接近收尾階段，項目全年未出現(xiàn)重大質(zhì)量及安全事故。酒店的籌備工作也在密鑼緊鼓的進行中。在招商工作中，成功引進了華潤萬家這樣的大型商家，華潤萬家的.進入，將成為臺山地區(qū)的第二家大型綜合超市，也將會大大的提升了x豪苑社區(qū)檔次和綜合競爭實力，為公司的社區(qū)品牌增添了更豐富的色彩。
物業(yè)管理方面，物業(yè)公司在廣大員工的辛勤付出中，以飽滿的熱情和團結(jié)務(wù)實、敬業(yè)求進的精神，緊跟公司發(fā)展的節(jié)拍，不斷吸收和借鑒物業(yè)管理行業(yè)精華和成功經(jīng)驗，專業(yè)服務(wù)水平和內(nèi)部管理水平得到逐步提高。公司在提高全體員工的專業(yè)素質(zhì)上和內(nèi)部管理水平上做了不少努力，持續(xù)進行各種的員工培訓(xùn)，通過學(xué)習(xí)，全體員工的服務(wù)意識與服務(wù)技巧有了較大的提高，專業(yè)素質(zhì)得到加強。現(xiàn)在，物業(yè)公司各班組已初步形成依章辦事，遵守公司規(guī)章紀(jì)律和客戶服務(wù)程序的良好風(fēng)氣，各項工作基本實現(xiàn)有章可循，有據(jù)可依，有記錄可查。
工程管理方面，通過工程部全體的努力，不斷提高工程質(zhì)量，確保確保工程進度，各專項責(zé)任人全面負(fù)責(zé)自己區(qū)域內(nèi)的工程進度、工程質(zhì)量和施工安全工作，保質(zhì)保量完成公司下達的任務(wù)。
房地產(chǎn)金融心得篇十六
一、“兩型社會”建設(shè)與綠色金融政策
長株潭城市群“兩型社會”建設(shè)試驗區(qū)的啟動，對于長株潭城市群和湖南的經(jīng)濟建設(shè)是一個巨大的戰(zhàn)略性機遇。兩型社會的建設(shè)，只有建立資源節(jié)約和環(huán)境友好的兩型產(chǎn)業(yè)，才能達到在經(jīng)濟利益發(fā)展的同時，同步實現(xiàn)環(huán)境保護效益和生態(tài)平衡效益。這種目標(biāo)的達成，既需要市場經(jīng)濟主體主動采取各種措施來建成兩型產(chǎn)業(yè)，也需要政府通過各種命令一控制型（command—andcontro1）的管制措施來強制企業(yè)符合兩型產(chǎn)業(yè)的要求，更應(yīng)該通過市場激勵機制來促使企業(yè)向兩型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變，而綠色金融政策，正是一種具備這種功能的市場激勵機制。
“綠色金融”（greenfinance），也被稱為“可持續(xù)性金融”（sustainablefinance）或“環(huán)境融資”（envi—ronmentalfinancing），主要指從環(huán)保角度重新調(diào)整金融業(yè)的經(jīng)營理念、管理政策和業(yè)務(wù)流程，從而實現(xiàn)社會的可持續(xù)發(fā)展[2]。具體而言，綠色金融是指金融部門將環(huán)境保護這一基本政策通過金融業(yè)務(wù)的運作來體現(xiàn)“可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略，從而促進環(huán)境資源保護和經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，并以此來實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的一種金融營運戰(zhàn)略口]。目前，在綠色金融領(lǐng)域中影響最大的是“赤道原則”（theequatorprinciples），它是根據(jù)國際金融公司和世界銀行的政策、指南建立的旨在判斷、評估和管理項目融資中的環(huán)境與社會風(fēng)險的一個金融行業(yè)基準(zhǔn)，以增加銀行業(yè)的社會責(zé)任，改進壓力越來越大的環(huán)境和社會問題。綠色金融政策的基本內(nèi)涵是遵循市場經(jīng)濟規(guī)律的要求，以建設(shè)生態(tài)文明為導(dǎo)向，以信貸、保險、證券、稅收以及其他金融衍生工具為手段，以促進節(jié)能減排和經(jīng)濟資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展為目的的宏觀調(diào)控政策。
以來，我國環(huán)?？偩值葯C構(gòu)，相繼出臺了“綠色信貸”、“綠色保險”和“綠色證券”等政策，掀起了旨在保護環(huán)境的“綠色金融”的政策風(fēng)暴。這些綠色金融政策的出臺，強化了政府和企業(yè)的環(huán)境保護與節(jié)能減排的責(zé)任，對于我國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義，由于兩型社會與綠色金融政策都旨在實施環(huán)境保護與節(jié)能減排，二者在目標(biāo)上具有高度的一致性。因此，綠色金融政策對于促進兩型社會的建設(shè)，具有重要的工具性價值。
二、我國綠色金融政策的體系構(gòu)成
從我國的發(fā)展實踐來看，作為環(huán)境經(jīng)濟政策的綠色金融政策，主要包括以下幾種：
（一）綠色信貸政策
金融機構(gòu)依據(jù)國家環(huán)境經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策，對從事循環(huán)經(jīng)濟生產(chǎn)綠色制造和生態(tài)農(nóng)業(yè)的企業(yè)或機構(gòu)提供貸款扶持，并實施優(yōu)惠性的低利率；而對污染生產(chǎn)和污染企業(yè)的新建項目投資貸款和流動資金進行貸款額度限制，并實施懲罰性高利率的政策手段?！熬G色信貸政策”是指致力于引導(dǎo)和促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增長方式、消費模式向節(jié)約能源資源和保護生態(tài)方向發(fā)展的信貸政策。我國綠色信貸政策的出臺，始于20中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于改進和加強節(jié)能環(huán)保領(lǐng)域金融服務(wù)工作的指導(dǎo)意見》，及環(huán)?？偩?、人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于落實環(huán)保政策法規(guī)防范信貸風(fēng)險的意見》，標(biāo)志著綠色信貸政策全面進入到我國環(huán)境保護與污染減排的主戰(zhàn)場。同年l1月，中國銀監(jiān)會又印發(fā)了《節(jié)能減排授信工作指導(dǎo)意見》，對綠色信貸政策的實施做了進一步的規(guī)定。
（二）綠色保險政策
綠色保險即“環(huán)境污染責(zé)任保險”，是以環(huán)境污染事故對第三者造成人身和財產(chǎn)損害所依法應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任為標(biāo)的的一種責(zé)任保險。環(huán)?？偩趾捅１O(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于環(huán)境污染責(zé)任保險工作的指導(dǎo)意見》，標(biāo)志著我國開始建立環(huán)境污染責(zé)任保險制度。根據(jù)該《意見》要求，將對生產(chǎn)、經(jīng)營、儲存、運輸和使用危險化學(xué)品企業(yè)、易發(fā)生污染事故的石油化工企業(yè)和危險廢物處置企業(yè)，特別是近年來發(fā)生重大污染事故的企業(yè)和行業(yè)開展環(huán)境污染責(zé)任保險的試點工作。這是繼綠色信貸政策之后，環(huán)?？偩滞瞥龅牡诙椌G色金融政策。
（三）綠色證券政策
綠色證券政策是指以上市公司環(huán)保核查制度和環(huán)境信息披露制度為核心，通過調(diào)控社會募集資金投向，遏制高能耗和高污染行業(yè)過度擴張，防范資本風(fēng)險，并促進上市公司持續(xù)改進環(huán)境表現(xiàn)。20環(huán)?？偩职l(fā)布的《關(guān)于加強上市公司環(huán)保監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見》，標(biāo)志著我國開始建立綠色證券政策。該意見要求對從事火電、鋼鐵、水泥、電解鋁行業(yè)以及跨省經(jīng)營的“雙高”行業(yè)（13類重污染行業(yè)）的公司申請首發(fā)上市或再融資的，必須根據(jù)環(huán)?？偩值囊?guī)定進行環(huán)保核查。環(huán)保核查意見也作為證監(jiān)會受理重污染行業(yè)ip0申請的必備條件之一。當(dāng)然，綠色金融政策的體系范圍，還應(yīng)包括綠色稅收、綠色采購、綠色風(fēng)險投資、綠色發(fā)展基金等制度，它們是我國在經(jīng)濟發(fā)展過程中應(yīng)逐步予以關(guān)注的經(jīng)濟政策工具。
三、我國綠色金融制度的規(guī)則分析
當(dāng)前，我國綠色金融制度尚停留在試點和政策的層面，內(nèi)容還不完整，效能也難以充分發(fā)揮，要發(fā)揮綠色金融政策保護環(huán)境的作用，應(yīng)當(dāng)逐步完善其規(guī)則內(nèi)容。
（一）綠色信貸制度
環(huán)保部門和有關(guān)機構(gòu)發(fā)布的綠色信貸指導(dǎo)意見，初步建立了綠色信貸政策的基本框架，但在具體的操作層面，還有一些規(guī)則需要完善。
1。建立環(huán)保與金融機構(gòu)的信息溝通機制。環(huán)保部門應(yīng)逐步把環(huán)保認(rèn)證、環(huán)保獎勵等企業(yè)環(huán)保信息提供給金融機構(gòu)，金融機構(gòu)再把這些信息納入企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫。在金融機構(gòu)方面，應(yīng)盡力完善企業(yè)征信系統(tǒng)和企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫，為信貸審查提供良好的信息條件，而銀行在辦理管理信貸業(yè)務(wù)時，應(yīng)審查企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫中的企業(yè)環(huán)保信息，并把企業(yè)環(huán)保核查信息作為信貸的重要依據(jù)。
2。制定涉及基本環(huán)境風(fēng)險的“綠色信貸指南”。
環(huán)保部門和銀行機構(gòu)在借鑒國外“綠色信貸指南”經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，應(yīng)建立和完善我國有關(guān)基本環(huán)境風(fēng)險的金融信貸指南和細(xì)則，必須結(jié)合國情完善綠色信貸風(fēng)險審核的規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，為國內(nèi)的企業(yè)和金融機構(gòu)提供參考?！熬G色信貸指南”的制定，應(yīng)主要從三個方面來設(shè)置指標(biāo)：第一，建設(shè)項目授信的環(huán)保要求。建設(shè)項目或者新建項目必須滿足“三同時”制度的要求；第二，建設(shè)項目授信的產(chǎn)業(yè)政策要求。對允許類的新建項目，在風(fēng)險可控的前提下積極地提供信貸支持，對限制和淘汰類的項目則不能提供支持；第三，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營要達到環(huán)保要求。根據(jù)企業(yè)是否遵守環(huán)保要求，對貸款企業(yè)實行分類管理，不同類別企業(yè)實行有差別的授信政策。
（二）綠色證券制度
我國雖在綠色證券的具體內(nèi)容構(gòu)建上取得了重要進展，但還沒有建立完善的制度規(guī)則，應(yīng)從四個方面改進。
1。企業(yè)上市融資的環(huán)保準(zhǔn)人與核查標(biāo)準(zhǔn)。證券監(jiān)管部門在企業(yè)股票上市發(fā)行審核時，應(yīng)將環(huán)保核查作為一項重要的準(zhǔn)入指標(biāo)進行考察，對那些環(huán)境友好型企業(yè)，則應(yīng)當(dāng)優(yōu)先鼓勵其進入資本市場融資，同時，對于中小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板市場上市融資的，同樣應(yīng)建立相應(yīng)的準(zhǔn)入機制，鼓勵中小型環(huán)境友好企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板市場優(yōu)先上市融資。已經(jīng)上市的公司申請再次融資的，也要經(jīng)過環(huán)保核查環(huán)節(jié)的審查，以確保融資資金流向綠色產(chǎn)業(yè)。但是，目前只有重污染行業(yè)的ipo申請環(huán)節(jié)才需要環(huán)保核查意見，而沒有涵蓋所有行業(yè)的上市申請；另外，對于已經(jīng)上市企業(yè)的再融資行為，也沒有環(huán)保核查的要求。因此，證券監(jiān)管部門與環(huán)保部門應(yīng)制定一套具有可操作性的審查規(guī)則。
2。上市公司的環(huán)保核查制度。目前，在環(huán)保核查對象、核查內(nèi)容以及核查程序等方面，已有一些具體規(guī)定，但仍然還存在著需要完善的地方。首先，關(guān)于核查信息公開的問題，僅規(guī)定了對環(huán)?？偩诌M行核查的結(jié)論予以公示，對于由省級環(huán)保部門負(fù)責(zé)核查的信息是否也應(yīng)當(dāng)進行公示未作規(guī)定。本文認(rèn)為所有上市公司的環(huán)保核查信息都應(yīng)當(dāng)予以公開；其次，目前的環(huán)保核查是由環(huán)境保護部門進行，核查公信力不足。應(yīng)當(dāng)允許社會公眾對公開的環(huán)保核查結(jié)果進行舉報和監(jiān)督，公眾參與和輿論監(jiān)督是確保環(huán)保核查真實性的重要基礎(chǔ)；再次，由于對上市公司的環(huán)保核查涉及到新制度的創(chuàng)立，其僅僅由效力層次較低的部門規(guī)章加以規(guī)定，顯然無法保障該制度的實效性，因此，應(yīng)對其進行專門立法，以法律的形式來保障其實施。
3。上市公司的環(huán)境信息披露制度。目前，我國信息披露制度的組成包括首次信息披露（招股說明書、上市公告）、定期報告（中期報告、年度報告）和臨時報告（重大事項報告）三部分。但是，在上市公司的信息披露制度中，尚未包含有環(huán)境信息的強制披露要求。在《關(guān)于加強上市公司環(huán)保監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見》中，明確了上市公司重大環(huán)境事件的臨時報告制度，這表明我國環(huán)境保護部門要求上市公司把環(huán)境信息作為信息披露的內(nèi)容來對待。因此，證券監(jiān)管部門應(yīng)修改有關(guān)法律法規(guī)，以保障環(huán)境信息披露制度的實效性。
4。上市公司的環(huán)境績效評估制度。上市公司的環(huán)境績效是上市公司披露的重要環(huán)境信息之一，因此，科學(xué)地確立上市公司的環(huán)境績效評估指標(biāo)體系，是環(huán)境信息披露制度成敗的關(guān)鍵。在這方面可以借鑒國外成熟的經(jīng)驗，如iso的環(huán)境績效評估標(biāo)準(zhǔn)，它包括企業(yè)內(nèi)部的環(huán)境績效指標(biāo)（epi）和企業(yè)周圍的環(huán)境狀態(tài)指標(biāo)（ecd，其中前者（epi）又分為管理績效指標(biāo)（mpi）和操作績效指標(biāo)（opi）。
（三）綠色保險制度
我國的環(huán)境保險制度的建立，要立足我國國情和經(jīng)濟發(fā)展水平，同時借鑒發(fā)達國家的有益經(jīng)驗。我國的環(huán)境責(zé)任保險制度應(yīng)在以下方面加以考慮：
1。環(huán)境責(zé)任保險費率的設(shè)置。在保險公司對污染程度不同的企業(yè)收取統(tǒng)一保險費率的保費時，造成清潔生產(chǎn)企業(yè)與污染企業(yè)要同等保險，即意味著污染較大的企業(yè)并不需要付出更多的保險費，這可能導(dǎo)致清潔生產(chǎn)企業(yè)的逆選擇行為，因此，需要對它們實行差別保險費率，從而在制度上刺激和引導(dǎo)企業(yè)采用環(huán)保技術(shù)和清潔生產(chǎn)。
2。環(huán)境責(zé)任保險模式的確定。在世界范圍內(nèi)，主要有三種環(huán)境責(zé)任保險模式：一是以德國為代表的強制保險與財務(wù)保證相結(jié)合的環(huán)境責(zé)任保險制度；二是以瑞典為代表的單一強制保險制度；三是以任意保險為主，強制責(zé)任保險為輔的責(zé)任保險制度。第一種模式范圍窄，金融機構(gòu)不愿參與，第三種模式是建立在發(fā)達的保險市場基礎(chǔ)上的，基于經(jīng)濟發(fā)展水平較低和企業(yè)風(fēng)險防范意識較差等原因，我國應(yīng)采取強制性責(zé)任保險模式。
四、綠色金融政策的立法路徑及法理基礎(chǔ)
把綠色金融制度具體落實在“兩型社會”的建設(shè)之中，需要在“兩型社會”試驗區(qū)內(nèi)對綠色金融進行區(qū)域性立法。區(qū)域性立法的必要性，主要體現(xiàn)在：（1）綠色金融政策以法律形式固定下來，表現(xiàn)為一種法律形態(tài)的激勵機制，能夠使“兩型社會”試驗區(qū)內(nèi)的企業(yè)有一個穩(wěn)定的預(yù)期和固定的行為模式，避免了經(jīng)濟政策的易變性和短期性，從而有利于“兩型社會”建設(shè)中的可持續(xù)發(fā)展最終目標(biāo)的實現(xiàn)。（2）我國目前的綠色金融政策，在總體上有局限性，并不能對“兩型社會”建設(shè)起到完全激勵機制的效應(yīng)，例如綠色證券政策主要針對那些具有重大環(huán)境污染風(fēng)險的上市公司和準(zhǔn)備上市的企業(yè)，而不能影響到那些不具有重大環(huán)境污染風(fēng)險的企業(yè)。綠色金融的理念，只有在“兩型社會”試驗區(qū)內(nèi)通過“先行先試”立法模式來實現(xiàn)，反過來，這種創(chuàng)新型金融立法又有利于推進“兩型社會”的建設(shè)。
（一）綠色金融政策的立法路徑
綠色金融政策法律化的路徑，簡單來說，就是把綠色金融政策轉(zhuǎn)化為綠色金融法律。綠色金融政策上升為法律后，可以發(fā)揮法律的規(guī)范作用，通過對行為的激勵以及對利益的調(diào)整而實現(xiàn)法律對社會的'調(diào)控功能，以及實現(xiàn)經(jīng)濟社會環(huán)境全面協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)然，政策轉(zhuǎn)化為法律，應(yīng)該遵循立法的正當(dāng)程序，按照《立法法》的相關(guān)規(guī)定來進行立法ll。把綠色金融政策轉(zhuǎn)化為綠色金融法律，在法律化的表現(xiàn)形式上，至少有兩種形式可以選擇：“軟法”或“硬法”。所謂“軟法”是指原則上缺乏法律拘束力但有實際效力的行為規(guī)范引。在法律表現(xiàn)形式，“軟法”主要指“促進型立法”；“硬法”多指權(quán)利義務(wù)明確對應(yīng)的“管理型立法”，強制性規(guī)范較多，且違反強制性規(guī)定后的法律責(zé)任占主導(dǎo)地位。而“軟法”或“促進型立法”中，法律主體的責(zé)任主要是道義責(zé)任、社會責(zé)任，法律責(zé)任相對弱化，倡導(dǎo)性規(guī)范相對較多，強制性規(guī)范較少。
我國環(huán)境保護國策與節(jié)能減排戰(zhàn)略的實施，迫切需要金融業(yè)配合，通過環(huán)境金融政策工具來激勵企業(yè)踐行環(huán)保社會責(zé)任；我國“兩型社會”的建設(shè)，就是要建立資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的社會，綠色金融制度，是推動“兩型社會”建設(shè)的一個比較妥當(dāng)?shù)募顧C制，二者在目的上具有高度的一致性與契合性。我國目前的綠色金融政策符合“促進型立法”的特點，因為綠色金融政策并不完全是一種強制性規(guī)范，在更多意義上是一種倡導(dǎo)性規(guī)定。我國綠色金融政策法律化的最佳形式應(yīng)是“促進型立法”，因此，由綠色金融政策轉(zhuǎn)化為“軟法”或“綠色金融促進法”，是我國綠色金融政策法律化的合適路徑。
當(dāng)然，由于時機并不成熟和實踐經(jīng)驗不足，目前要求制定全國性的“綠色金融促進法”并無太大的可能性。但是，綠色金融政策轉(zhuǎn)化為法律還有兩種可能的路徑：一是采取分別修法的形式，即對《商業(yè)銀行法》、《證券法》或《保險法》等進行修改時，加入綠色信貸制度、綠色證券制度以及綠色保險制度的內(nèi)容，即“金融法的生態(tài)化”的法律化路徑。但這種立法模式，在目前似乎也不太現(xiàn)實，理由在于我國綠色金融政策還處于試點和摸索階段，缺乏綠色金融制度實施的實踐經(jīng)驗，而我國在立法上采取的“成熟一個制定一個”的立法策略，因此這些制度要進入各個金融單行法的可能性并不太大。因此，對于綠色金融政策轉(zhuǎn)化為法律而言，可能性最大的一種路徑，就是在“兩型社會”試驗區(qū)中，通過省級人大制定“綠色金融促進條例”，這是一種比較好的立法策略。
（二）綠色金融政策法律化的法理基礎(chǔ)
在“兩型社會”綜合試驗區(qū)中，通過省級人大來制定“綠色金融促進條例”，既具有現(xiàn)實性和必要性，也具有正當(dāng)性與合法性。如前所述，綠色金融制度與“兩型社會”的目標(biāo)完全一致，都致力于環(huán)境友好型和資源節(jié)約型社會的建設(shè)，同時，推行綠色金融制度，有利于建成“兩型產(chǎn)業(yè)”從而促進“兩型社會”的建設(shè)，因此，制定“綠色金融促進條例”，有利于在“兩型社會”綜合試驗區(qū)內(nèi)推動“兩型社會”的建設(shè)。另外，在“兩型社會”建設(shè)中通過“綠色金融促進條例”，來推動綠色金融制度的實施，也是在“兩型社會”綜合試驗區(qū)進行金融制度創(chuàng)新的一種途徑，是踐行金融創(chuàng)新理念和權(quán)限的一種積極措施。當(dāng)然，這種金融創(chuàng)新理念應(yīng)具有正當(dāng)?shù)姆ɡ砘A(chǔ)。
那么，通過“綠色金融促進條例”來實施金融制度創(chuàng)新的正當(dāng)性何在？筆者認(rèn)為，其正當(dāng)性的法理基礎(chǔ)，在于“兩型社會”建設(shè)中“先行先試權(quán)”與“先行先試”立法模式?！跋刃邢仍嚈?quán)”的本質(zhì)是改革創(chuàng)新，就是要突破成規(guī)的限制，通過推行創(chuàng)新型的制度來對現(xiàn)行的體制、機制及制度進行改革。可見，通過制定“綠色金融促進條例”來推行綠色金融制度，也是“兩型社會”中的“先行先試權(quán)”一種制度實踐?！跋刃邢仍嚒绷⒎Ｊ绞且赃m應(yīng)性價值為核心的“變革性立法”模式和以安定性價值為基礎(chǔ)的“自治型立法”模式的結(jié)合體。它有兩個特點：一是“先行”要求通過“立法先行”的方法，發(fā)揮法律的指引功能，調(diào)整相應(yīng)的社會關(guān)系，而達到對社會某種秩序的追求?！傲⒎ㄏ刃小笔侵饔^判斷的產(chǎn)物，其變量多來自外部，是通過立法這項制度安排適應(yīng)社會現(xiàn)實的變革性活動；二是“先試”則要求依賴“試錯先行”的方式，發(fā)揮實踐對理論的檢驗作用，通過在特定領(lǐng)域和時空背景下的試驗獲取一定的“地方性知識”，然后將其擴展，使其更具普適性?！霸囧e先行”是客觀性經(jīng)驗的獲取，其變量更多地發(fā)端于實踐本身，是通過檢驗立法的實效而進行的自治性活動[1。具體到“兩型社會”建設(shè)中的綠色金融制度，“先行先試權(quán)”要求首先是“立法先行”，即通過地方人大制定“綠色金融促進條例”來實施綠色金融制度。此外，它還要求以“試錯先行”的方式來推行綠色金融制度，在綠色金融制度的實踐過程中獲取有益的經(jīng)驗與措施，一方面使綠色金融制度的法律規(guī)則更加完善，另一方面，為在全國范圍內(nèi)實施綠色金融制度提供實踐經(jīng)驗和理論支撐。
五、結(jié)論
房地產(chǎn)金融心得篇十七
其實銷售并沒有什么“絕招”，也沒有太多的技巧性的東西可言。人與人交往很難按一種統(tǒng)一的模式去做，每個人的個性都不一樣，處理問題的方式也就自然不一樣。對于一個剛踏進地產(chǎn)銷售行業(yè)的新人來說，別人的銷售技巧只可供參考，除了學(xué)習(xí)別人的做法以外，更多的是在每一次與客戶打交道的過程中，總結(jié)出適合自己的商談方式、方法，這樣你就具有了自己個人獨特銷售技巧。只要多加留意、多加練習(xí)，每個人都可以具備自己獨特的銷售技巧，有自己的“絕招”。所以說，銷售技巧更多的是用心學(xué)習(xí)、用心體會、用心做事。
從事房地產(chǎn)銷售工作的人員應(yīng)致力于個人及事業(yè)的開展，因為生活只會隨著自我改變而改變，唯有不斷地學(xué)習(xí)，才能穩(wěn)固地立足于這個社會。所以要成為一名頂尖的銷售人員，首先必須學(xué)習(xí)的是怎樣保持一種積極向上的心態(tài)。
進入房地產(chǎn)行業(yè)之后，在工作的過程當(dāng)中，我發(fā)覺地產(chǎn)這個行業(yè)所涉及的面是非常的廣，很有挑戰(zhàn)性。一個積極的心態(tài)，是對自我的一個期望和承諾，決定你的人生方向，確定自己的工作目標(biāo)，正確看待和評價你所擁有的能力。你認(rèn)為自己是一個什么樣的人很重要。
一個有著積極態(tài)度的銷售人員，相信他每天早晨起床都是面帶微笑地對自己說?！敖裉煳倚那楹芎?，我很快樂，今天會跟許多客戶聯(lián)系，我相信能給他們解決一些問題或解除他們的疑慮，我會成交的”;“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的銷售業(yè)績是最棒的”;這就是他對自己的一種肯定。
所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質(zhì)是直接面對面地與客戶打交道，怎么才能更好地與客戶溝通，讓客戶認(rèn)可你，必須通過標(biāo)準(zhǔn)你的言行舉止來實現(xiàn)。
在售房的過程中，語言是溝通的橋梁。對銷售人員而言，語言應(yīng)該是一門應(yīng)酬與交往的藝術(shù)，不僅要注意表情、態(tài)度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語言禮儀，是順利到達交往效果的“潤滑劑”。
在人際交往中，約有80%以上的信息是借助于舉止這種無聲的“第二語言”來傳達的。行為舉止是一種不說話的“語言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動作。一個眼神、一個表情、一個微小的手勢和體態(tài)都可以傳播出重要的信息。一個人的行為舉止反映出他的修養(yǎng)水平、受教育程度和可信任程度。在人際關(guān)系中，它是塑造良好個人形象的起點，更重要的是他在呈現(xiàn)個人形象的同時，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。
房地產(chǎn)產(chǎn)品的特別性要求銷售人員有較深的產(chǎn)品知識與專業(yè)知識。產(chǎn)品知識和專業(yè)知識是銷售人員自信的根底，也是銷售技巧的保證。
樓盤產(chǎn)品知識的掌握是正式進入推銷的第一步，你有再好的'心態(tài)與自信心，可對樓盤的產(chǎn)品知識一無所知，客戶向你咨詢樓盤特點、戶型、價格、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等的時候，你即一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。
當(dāng)樓盤面對有效需求，開發(fā)商有效供應(yīng)，我們卻不能有效銷售或者說不能高效率銷售，一旦錯過樓盤銷售增長期、平穩(wěn)期，就只剩下漫長的等待，非常惋惜也非常被動，尤其是所售樓盤周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異化又不大時，知己知彼的銷售人員是戰(zhàn)勝競爭對手的決勝砝碼。商品房的價值比較高，往往許多客戶是用一生的積蓄來購置的大宗買賣。因此反復(fù)比較、猶豫不決是常見現(xiàn)象，客戶對樓盤能發(fā)覺的使用價值作了反復(fù)比較依舊拿不定主意時，假如售樓人員能就客戶的購房需求作一番說明，成功率就會很高。
專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人不僅對所售樓盤本身的特點（品味、文化、規(guī)劃、景觀、設(shè)計、風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、戶型、面積、功能、朝向、便利、價格、公建設(shè)施、設(shè)備、社區(qū)管理、社區(qū)文化等等）有根本了解，而且對所售樓盤地段、周邊環(huán)境、城市規(guī)劃、根底設(shè)施、開展趨勢、開發(fā)商實力等有足夠的了解。更重要的是對競爭樓盤優(yōu)勢有清醒的認(rèn)識，能夠與競爭樓盤進行使人信服、恰如其分的比較。在比較中，無原則的貶低競爭對手樓盤的做法很容易使客戶產(chǎn)生逆反心理。因此，既要實事求是，又要揚長避短，為客戶提供置業(yè)意見，使客戶對你和你所銷售的樓盤產(chǎn)生信任感。
要學(xué)會在與客戶交流的過程中抓住客戶所關(guān)懷的問題作為突破口，那你就會成功的。
房地產(chǎn)金融心得篇十八
第一章 總則
根據(jù)《特種金融債券托管回購辦法》、《特種金融債券托管回購辦法實施細(xì)則(試行)》之規(guī)定，為了確保于________年________月發(fā)行的特種金融債券項下債權(quán)的實現(xiàn)，乙方愿意以其所擁有的資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)，為___從債券持有人融入資金所形成的債務(wù)提供抵押擔(dān)保。
根據(jù)要求，甲方代理特種金融債券項下全體債券持有人(即本合同項下抵押權(quán)人,以下簡稱債券持有人)，與乙方和___簽訂本合同并行使本合同項下的權(quán)利。
___作為債券發(fā)行人，在此承諾對此次特種金融債券項下抵押工作提供全面協(xié)助和便利。
甲方行使權(quán)利的期限為：在抵押登記機關(guān)登記之日起至本合同項下債券到期日__止，其后本合同項下權(quán)利由債券持有人或其代理人以及其他債權(quán)人分別或聯(lián)合行使。
甲方經(jīng)審查，同意接受乙方的資產(chǎn)抵押擔(dān)保，為明確甲、乙、丙三方的權(quán)利、義務(wù)，依照國家有關(guān)法律及其他有關(guān)規(guī)定，特制訂本合同。
第二章 定義
第一條 債券發(fā)行人__指經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)發(fā)行特種金融債券的金融機構(gòu)，即__。
第二條 特種金融債券__指經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)，__發(fā)行的專門用于清償證券回購債務(wù)的有價證券。
第三條 抵押人__即本合同項下乙方，指以其所擁有的資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)為__發(fā)行本次特種金融債券進行擔(dān)保的第三人。
第四條 抵押權(quán)人__指__發(fā)行的特種金融債券項下全部債券持有人。
第五條 抵押權(quán)__指在抵押民法典律關(guān)系成立后，當(dāng)__到期不履行本次特種金融債券項下義務(wù)時，甲方依照法律的規(guī)定以抵押資產(chǎn)折價，或者以拍賣、變賣抵押資產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
第六條 抵押資產(chǎn)價值由中國人民銀行指定或甲方確認(rèn)的評估機構(gòu)評定。
第三章 甲方聲明
第七條 甲方作為本合同項下抵押權(quán)人的代理人，就本合同做出如下聲明：
2、任何第三人對債券持有人在本合同項下的權(quán)利產(chǎn)生侵害，甲方有權(quán)提起訴訟;
4、本合同項下抵押資產(chǎn)只能用于防范特種金融債券到期兌付風(fēng)險;
5、如__提前或如期清償債務(wù)，乙方可要求甲方通知抵押登記機關(guān)解除抵押登記;
7、當(dāng)本合同項下的設(shè)定的抵押物價值不足抵償__發(fā)債本息等項費用的價值時，甲方有權(quán)要求乙方及時提供其它資產(chǎn)進行抵押，直至足以擔(dān)保償還__發(fā)債本息等項費用的價值時止。
第四章 乙方聲明及保證
第八條 乙方作為本合同項下抵押人，就本合同做出如下聲明及保證：
1、乙方董事會已同意將本合同項下抵押資產(chǎn)進行抵押;
2、本合同項下的土地使用權(quán)是乙方依法取得并合法占有的;
3、本合同項下的土地上的建筑物為乙方合法取得并具有完整的所有權(quán);
4、本合同項下抵押資產(chǎn)在權(quán)屬方面不存在任何爭議;
5、本合同項下抵押資產(chǎn)在建筑和使用上完全符合法律規(guī)定;
6、設(shè)立本合同項下抵押資產(chǎn)抵押不會受到任何限制;
7、在本合同簽字前未對本合同項下抵押資產(chǎn)設(shè)立過任何抵押和轉(zhuǎn)讓;
8、本合同項下抵押資產(chǎn)未被依法查封、扣押或監(jiān)管;
13、乙方保證每年度依法進行營業(yè)執(zhí)照年檢，并在其營業(yè)執(zhí)照有效期滿之前，續(xù)辦工商登記手續(xù)。
第五章 被擔(dān)保的主債權(quán)種類和數(shù)額
第九條 本合同項下的被擔(dān)保的主債權(quán)是指_________
第十條 本合同項下的抵押資產(chǎn)_________
第六章 債券發(fā)行人履行債務(wù)的期限
第十一條 債券發(fā)行人應(yīng)在債券到期日或在此之前償還債券本金及相應(yīng)利息。
第七章 抵押擔(dān)保的范圍
第十二條 本合同抵押擔(dān)保范圍包括：債券本金、利息、罰息、應(yīng)支付給乙方的托管費用，實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和所有其他應(yīng)付的費用。
第八章 抵押資產(chǎn)
第十三條 本合同項下的抵押資產(chǎn)包括：____________
以上抵押資產(chǎn)建筑面積共計_________
第十五條 有關(guān)資產(chǎn)抵押的有效證明文件和資料，乙方應(yīng)根椐甲方要求，交甲方保管。
第九章 抵押資產(chǎn)的占管
第十六條 本合同項下抵押資產(chǎn)由乙方占管。乙方在占管期間應(yīng)維護抵押資產(chǎn)的完好，甲方有權(quán)檢查抵押資產(chǎn)的管理情況，并提出加強和改善經(jīng)營管理的要求。
第十七條 乙方占管的抵押資產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失的，乙方應(yīng)及時告知甲方，并立即采取措施防止損失擴大，同時應(yīng)及時向甲方提交有關(guān)主管機關(guān)出具的發(fā)生毀損、滅失的原因證明。
第十八條 在抵押期間，本合同項下抵押資產(chǎn)因毀損、滅失而獲得的賠償金，屬于本合同項下的抵押資產(chǎn)。
第十九條 在抵押期間，因其抵押資產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失而取得的保險金，乙方應(yīng)書面要求并保證保險公司匯入甲方指定帳戶，該項資金作為抵押資產(chǎn)。
在乙方另行提供了經(jīng)甲方認(rèn)可的、相當(dāng)?shù)牡盅嘿Y產(chǎn)并進行抵押登記后，甲方應(yīng)將該保險金返還給乙方。
在主債務(wù)履行期滿而債務(wù)未獲清償前，甲方有權(quán)從該保險金中優(yōu)先受償。
第二十條 乙方在抵押期間，應(yīng)為抵押資產(chǎn)投保，并按期足額交納保險費，履行《保險法》和有關(guān)法律、法規(guī)以及保險合同中規(guī)定的義務(wù)。
第十章 抵押資產(chǎn)的處分
第二十一條 甲方在代理抵押權(quán)人行使本合同項下抵押權(quán)時，有權(quán)采取如下方式：
1、依據(jù)法律規(guī)定，將抵押資產(chǎn)折價以抵償__所欠的債務(wù)。
2、依據(jù)法律規(guī)定，將抵押資產(chǎn)拍賣、變賣以取得價款優(yōu)先受償。
3、甲、乙、丙三方就甲方行使抵押權(quán)發(fā)生爭議協(xié)商不成時，調(diào)解和處理。
第二十二條 甲方依據(jù)本合同處分抵押資產(chǎn)時，乙方和__應(yīng)給予配合，不得設(shè)置任何障礙。
第二十三條 甲方對本合同項下抵押資產(chǎn)的處分權(quán)利包括部分處分權(quán)和全部處分權(quán)。
第十一章 三方的權(quán)利和義務(wù)
第二十四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)：_______________
1、甲方根據(jù)乙方的抵押資產(chǎn)價值變化情況，可要求乙方對其所抵押的資產(chǎn)進行調(diào)整，包括更換和增加抵押資產(chǎn)。
2、甲方有權(quán)要求乙方提供有關(guān)本合同項下抵押資產(chǎn)所有合法有效證明及有關(guān)資料。
3、甲方有權(quán)要求乙方協(xié)助以避免本合同項下抵押資產(chǎn)權(quán)益受到來自任何第三方的侵害。
4、為保證債券持有人利益，甲方有權(quán)在抵押期間，對抵押資產(chǎn)狀況進行監(jiān)督，并組織評估機構(gòu)進行再評估和出具評估意見。
5、出現(xiàn)下列情況之一時，甲方有權(quán)處分部分或全部抵押資產(chǎn)，并從處分后的價款中代理抵押權(quán)人優(yōu)先受償。
乙方或___在本合同有效期內(nèi)被宣告解散、破產(chǎn)或歇業(yè)的;
出現(xiàn)使甲方在本次特種金融債券項下的債權(quán)難以實現(xiàn)或無法實現(xiàn)的其他情況。
6、甲方處分抵押資產(chǎn)所得，不足以清償其在本次特種金融債券項下的全部債務(wù)的，有權(quán)依法另行追索;清償其在本次特種金融債券項下全部債務(wù)后還有剩余的，應(yīng)將剩余部分退還給乙方。
7、當(dāng)因國家需要征用本合同項下抵押資產(chǎn)時，甲方有權(quán)依法要求乙方重新設(shè)定或增加抵押資產(chǎn)，以確實保障甲方的權(quán)益不受損害。
8、在____清償本合同項下全部債務(wù)后,經(jīng)中國人民銀行核準(zhǔn),甲方應(yīng)通知乙方和有關(guān)登記機構(gòu)解除抵押。
第二十五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)：
1、乙方有義務(wù)向甲方提供有關(guān)抵押資產(chǎn)的所有合法手續(xù)和有效證明資料。
2、乙方承擔(dān)本合同項下有關(guān)的`費用支出，包括但不限于財產(chǎn)保險、鑒定、評估、登記、過戶、保管和審查本合同項下增加或變更資產(chǎn)的律師服務(wù)等費用。
3、在本合同有效期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方書面同意不得將抵押資產(chǎn)作出轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押或其他任何方式的處分。
4、在本合同生效后，乙方如發(fā)生分立、合并，由變更后的機構(gòu)承擔(dān)本合同項下的義務(wù)。
5、在抵押權(quán)受到或可能受到來自任何第三方侵害時，乙方有義務(wù)通知甲方并協(xié)助甲方免受侵害。
6、在__或乙方清償了本次特種金融債券項下的全部債務(wù)后，乙方有權(quán)要求甲方解除本合同項下抵押資產(chǎn)的抵押登記。
7、乙方應(yīng)積極配合甲方及資產(chǎn)評估機構(gòu)，做好抵押期間抵押資產(chǎn)狀況的監(jiān)督和再評估工作。
8、當(dāng)本合同項下設(shè)定的抵押物價值，在抵押期間發(fā)生變化，不足以擔(dān)保__發(fā)債本息等項費用時，對不足部分乙方有義務(wù)應(yīng)甲方要求及時提供其它資產(chǎn)進行抵押，直至足以擔(dān)保__發(fā)債本息等項費用的清償時止。
第二十六條__的權(quán)利和義務(wù)：
1、__應(yīng)協(xié)助甲、乙雙方辦理抵押資產(chǎn)登記手續(xù)。
2、在甲方行使本合同項下權(quán)利時，__應(yīng)按甲方要求給予協(xié)助。
3、在甲方或其他債券持有人的代理人提起訴訟以實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)給予協(xié)助。
4、__應(yīng)按甲方要求提供抵押資產(chǎn)狀況的情況說明，如抵押資產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失、價值變化或其他使抵押權(quán)的實現(xiàn)有可能遇到障礙的情形時，應(yīng)及時通知甲方，并配合甲、乙雙方對抵押資產(chǎn)進行調(diào)整，包括更換或增加抵押資產(chǎn)。
5、對乙方向甲方提供的有關(guān)抵押材料的真?zhèn)呜?fù)有審查義務(wù)。
6、督促乙方履行本合同項下其他義務(wù)。
第十二章 違約責(zé)任
第二十七條 本合同生效后，甲、乙、丙三方均應(yīng)履行本合同約定的義務(wù)，不得因其法定代表人或其他有關(guān)人員的變動而對本合同項下義務(wù)的履行造成影響。
任何一方不履行或不完全履行本合同項下義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償由此給對方造成的損失。如乙方不履行本合同項下義務(wù)給債券持有人或甲方造成損失時，__負(fù)有連帶責(zé)任。
第二十八條 乙方如有下列行為之一，給債券持有人或甲方造成損失的，應(yīng)予以賠償：
1、隱瞞抵押資產(chǎn)存在共有、爭議、被查封、被扣押、被監(jiān)管或已經(jīng)設(shè)立抵押等情況的;
2、未按甲方要求提供有關(guān)抵押資產(chǎn)完備手續(xù)和真實資料的;
3、未經(jīng)甲方同意擅自處分抵押資產(chǎn)的。
第十三章 不可抗力
第二十九條 不可抗力指訂立本合同時不能預(yù)見，對其發(fā)生和造成的后果不能避免并不能克服的情況。
第三十條 本合同如因不可抗力必須進行修改時，乙方保證任何改變將不會免除或減少乙方在本合同中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，不影響或不侵犯甲方在本合同項下享有的權(quán)益。
第十四章 抵押登記
第三十一條 在本合同簽訂后30日內(nèi)，甲、乙、丙三方應(yīng)到當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)的土地、房屋管理機關(guān)辦理資產(chǎn)抵押登記手續(xù)。
第十五章 爭議的解決
第三十二條 如在履行本合同中發(fā)生爭議，甲、乙、丙三方應(yīng)通過協(xié)商或調(diào)解方式解決;協(xié)商或調(diào)解不成時，在法院通過訴訟方式解決。
第十六章 合同的生效、變更、解除和終止
第三十三條 本合同由甲、乙、丙三方簽字并加蓋公章后，自到有關(guān)土地、房屋管理機關(guān)辦理完畢抵押登記手續(xù)之日起生效。
第三十四條 本合同生效后，甲、乙、丙三方任何一方不得擅自變更或提前解除本合同。如本合同需要變更或解除時，應(yīng)經(jīng)三方協(xié)商一致，達成書面合同并到有關(guān)土地、房屋管理機關(guān)辦理變更或解除抵押登記。在書面合同達成并至登記機構(gòu)辦理變更或解除手續(xù)前，本合同各條款仍然有效。
甲方：______乙方：______丙方;______
日期：______