為了保障事情或工作順利、圓滿進行，就不得不需要事先制定方案，方案是在案前得出的方法計劃。方案的格式和要求是什么樣的呢？以下是小編為大家收集的方案范文，歡迎大家分享閱讀。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇一
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
以國家《物業(yè)管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
（一）目標：
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達90%；對存在工程質量問題的`房屋要及時維修，維修及時率到達90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100%；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經理持證率到達100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100%。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際狀況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。
管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇二
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強。
2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業(yè)消費承受能力。
3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等。
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。
1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的'環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質與直接為業(yè)主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務體系。
1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據季節(jié)放養(yǎng)魚類加強河道景觀效果。
2、對市政道路的保潔。
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）。
4、24小時水電維修。
5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運。
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養(yǎng)與維護。
7、項目范圍內綠化的種植與養(yǎng)護。
8、業(yè)主能源費用的代收代繳。
9、定期花木殺蟲及滅鼠。
10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理。
11、業(yè)主院落檔案的管理。
1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務，隨時解決業(yè)主提出的關于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇三
一、為引導住戶逐步適應市場化的物業(yè)管理模式，管理好安置房小區(qū)，推進和諧社區(qū)建設，制定我區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理辦法。
二、安置房小區(qū)物業(yè)管理分前期物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主委員會成立后選聘物業(yè)公司管理兩個階段逐步規(guī)范。具體按《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例實施細則》執(zhí)行。
三、從住戶開始繳納物業(yè)管理服務費的月份起，設立五年的安置房物業(yè)管理服務費補貼過渡期。在過渡期內，區(qū)財政撥付?？顚Π仓脤ο罄U納的物業(yè)服務費進行補貼。
四、財政補貼對象為取得并實際保有的我區(qū)負責拆遷安置項目的拆遷安置房產生的物業(yè)服務費。如安置對象將安置房轉讓給第三人的，不再對轉讓后的安置房產生的物業(yè)服務費補貼。
五、以五年過渡期為限，財政補貼比例逐年遞減。第一、第二年補貼應繳納物業(yè)服務費的50%，第三年補貼應繳納物業(yè)服務費的40%，第四年補貼應繳納物業(yè)服務費的30%，第五年補貼應繳納物業(yè)服務費的20%。應繳納的物業(yè)服務費由物價部門按政府指導價下文確定。
補貼民政部門確認其不屬五保戶、低保戶對象的年度，依照前條規(guī)定過渡期標準執(zhí)行。五年過渡期后，安置對象本年度經民政部門確認屬五保戶、低保戶的，財政對其應繳納物業(yè)服務費實行全額補貼，民政部門確認其不屬五保戶、低保戶對象的年度，財政不對其應繳納物業(yè)服務費實行補貼。
七、安置對象應事先按時向小區(qū)物業(yè)管理公司全額繳納物業(yè)服務費，憑繳納票據領取物業(yè)服務費補貼（具體操作辦法另行制定實施細則）。
八、本辦法由區(qū)建設局、區(qū)財政局負責解釋。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇四
在物業(yè)管理中，安全保衛(wèi)服務是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務合同的約定，為維護物業(yè)管理相關區(qū)域內的秩序而產生的，是物業(yè)管理服務的一項重要內容。而在20xx年，北京市消協(xié)開展過一個住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況的調查，其中對小區(qū)安全保衛(wèi)感到不滿意的達到32.8%，35.1%的業(yè)主表示，因小區(qū)安全保衛(wèi)措施不利，其人身、財產安全受到過損害?？梢?，住宅小區(qū)的和諧安寧已經成為公眾關注的焦點。
小區(qū)物業(yè)管理中的安全保衛(wèi)工作涉及內容多而且范圍廣，具有專業(yè)性強、管理與服務并存性、受制性等特點，稍不注意，就有可能出現安全隱患或事故。對于物業(yè)管理這個微利行業(yè)來講，物業(yè)管理企業(yè)因為安全保衛(wèi)工作沒有做到位而引起的損失會給物業(yè)管理企業(yè)造成嚴重的影響。所以，除在加強小區(qū)條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業(yè)的安全管理隊伍，就成了物業(yè)管理活動中的重中之重。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的安全保衛(wèi)工作中應該重點做好做好以下方面：
1.在健全安保制度之前，應該在物業(yè)管理服務合同中對物業(yè)保安服務的責任和義務作出明確的規(guī)定，使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對雙方的權利和義務有詳盡地了解。之后，各物業(yè)管理企業(yè)應根據本公司的實際情況，對安保服務制定完善詳盡的規(guī)章制度。這不僅是對物業(yè)的安保工作的約束和管理，更重要的是通過制度，檢驗工作中存在的.問題和漏洞，及時修改和完善，最后制定出最符合實際操作的崗位制度，降低安全保衛(wèi)工作不當給物業(yè)管理企業(yè)帶來的風險。
2.在文件體系中，還要通過對公司崗位的實際操作情況，把物業(yè)安全管理的各項工作詳細的記錄下來、然后保存，對所制定的規(guī)章制度做及時地調整、修改，并進行總結。這不僅是管理規(guī)范的體現，也是日后追溯責任的重要依據。如：安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度等等。
物業(yè)管理企業(yè)的安保管理，歸根到底取決于員工的專業(yè)技能。在選擇安全人員時首先應該充分考慮他們對職業(yè)的適應能力和崗位的需要。但要想保證適應服務工作的需要，必須建立專業(yè)化的隊伍。
1.管理人員須花大力氣開展培訓與思想教育。
只有掌握專業(yè)的物業(yè)管理知識、安全保衛(wèi)管理知識和服務技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風險，保障物業(yè)安全。需要通過專業(yè)的培訓加強物業(yè)管理知識、消防知識等相關知識的培訓，提高其業(yè)務知識和業(yè)務技能;同時加強法律知識的培訓，使其知法、守法、懂法，能正確地維護好業(yè)主和公司利益的同時，也能保護好自己。
2.組織安保人員認真學習有關的安全
保衛(wèi)知識，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時應管理好管轄區(qū)內的各種設備、設施和器具，如消防用品,定期進行檢查、試驗、大修、更新,確保它們始終處于完好狀態(tài)。
3.嚴格貫徹執(zhí)行安保法規(guī),落實各項安全制度和措施。
物業(yè)管理企業(yè)應由主要的領導組織成立安全委員會，負責安全管理的工作。同時還要建立具體的物業(yè)安全管理機構，如保安部或委托專業(yè)的保安公司，由專門的機構負責安全管理的具體領導、組織和協(xié)調，而不能把它作為一個附屬的機構放在某一個其他部門里。而且要把安全管理提到日常的議事日程，并選派得力的干部出任保安部的經理，配備必要的安全保衛(wèi)人員。安全保衛(wèi)人員必須要有較高的素質、業(yè)務素質和思想品德素質。要把安全管理的任務落實到具體的安全管理人員中去，由專人負責。
4.管理好安保監(jiān)視中心的各種設備、設施,保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。對配備專門的、現代化的安全管理的設備設施，如中央監(jiān)控系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)以及其他安全管理器材設備(如交通通訊和防衛(wèi)設備)，要確保其始終正常工作，否則先進的安防設備形同虛設。
增強安全意識
任何物業(yè)，其治安工作都須依靠執(zhí)法部門和周邊社區(qū)的保衛(wèi)力量。維護好社區(qū)的公共關系，就會從根本上擴大小區(qū)安全性范圍。
1.物業(yè)管理企業(yè)應與當地轄區(qū)社區(qū)人員保持密切聯系，緊密合作，與當地片警保持良好的關系，及時了解當地治安情況，掌握犯罪分子動向，確保轄區(qū)物業(yè)的安全。如物業(yè)管理公司通過巡邏發(fā)現有作案嫌疑的人員應及時詢問并交公安機關處理;對發(fā)生不法侵害的行為，應當及時采取相應措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機關處理，如果不法侵害已經發(fā)生，應及時報告公安機關并保護好現場等等。加強與公安機關的合作，可以最大限度地減少物業(yè)管理區(qū)域內因外來第三人的不法行為導致業(yè)主人身傷害案件的發(fā)生。比如深圳某物業(yè)公司由轄區(qū)派出所組織的片區(qū)聯防會議，通過定期驗收轄區(qū)治安狀況，通報治安情況，形成“一方有難，八方支援”的氛圍，建立良好的社區(qū)關系，擴大治安力量，從而降低案發(fā)率，保證物業(yè)轄區(qū)安全，取得了較好的效果。
2.在遇到特殊緊急情況時，如住用戶家中和辦公區(qū)域，發(fā)生火災、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件等，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險和正當防衛(wèi)的做法，但在采取其它方式(例如破門前)時，尋求第三方(派出所、街道辦、居委會、業(yè)委會或業(yè)主指定人等)見證，以規(guī)避風險，減少損失。
應急突發(fā)事件：可分為突發(fā)事件、自然災害、消防事故等，對于這此事件關鍵要做好預防工作。對于自然災害，作為安全管理人員首先要熟悉本地區(qū)自然環(huán)境，熟悉當地氣候、地質等狀況。比如暴雨，季節(jié)性臺風等，對物業(yè)小區(qū)易造成損害的地方及時采取預防及應對措施;對于突發(fā)事件，要本著及時、高效，大事化小、小事化無、用戶至上的原則進行處理;對于消防管理，必須建立一支快速、靈活的戰(zhàn)備隊伍，平時加強訓練及消防培訓，季度性地進行消防演習。這樣不僅能檢驗小區(qū)內的消防設施設備，而且可以進一步鍛煉義務消防員的業(yè)務技能，還可進行消防宣傳，使業(yè)主和用戶增強消防意識，樹立消防的觀念，減少火災事故發(fā)生頻率。
加強停車場管理，有利于維護交通秩序，保障業(yè)主人身、財產安全，避免車輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，也是物業(yè)管理活動中的重要環(huán)節(jié)和組成部分，同時也是物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的重要手段。目前，停車場管理難度大，停車時碰車、撞車、車輛被盜現象頻繁發(fā)生，產生糾紛多，解決困難;加上車輛價值昂貴，極易形成安全隱患。通過嚴格的訓練，加強管理，在車輛進入小區(qū)時，認真落實制度，堅決做到對車、對人、對卡。建全技術防范設備，適當配備先進的技術器具設施，比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統(tǒng)等，才能有效的確保車場安全運行。
當然，我們更要學會利用資源來解決社區(qū)安保建設資金、設施、器材缺乏等嚴重問題，達到設施、器材資源的共享。走資源共享的社會化道路，實現住宅小區(qū)安全保衛(wèi)建設的穩(wěn)步前進。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇五
制度是個社會的游戲規(guī)則，更規(guī)范的講，它們是為人們的相互關系而人為設定的一些制約。為此，我們一般要求大家共同遵守辦事規(guī)程或行動準則來提高辦事效率，才設定一些制度。下面是我們本網提供的制度文章供您參考：
為建設和諧文明小區(qū)，營造良好的生活和工作氛圍，保持小區(qū)全體住戶的合法權益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明、有序的小區(qū)環(huán)境，根據國務院《物業(yè)管理條例》和省、市、區(qū)有關規(guī)定，制定本制度。
1、凡在局機關住宅小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。
2、局辦公室是小區(qū)內全體住戶的主要管理部門。辦公室必須按照局黨委的決議、決定，配合物業(yè)管理人員做好各項管理工作，嚴格執(zhí)行各項管理制度。
3.各住戶必須自覺遵守區(qū)政府對“文明小區(qū)”的要求和相關規(guī)定外，各單元均應選出“單元長”?！皢卧L”負責制定單元“輪值”制度，協(xié)調住戶關系，并檢查督促本辦法的順利執(zhí)行。
4.各住戶應自覺維護物業(yè)小區(qū)的整潔、美觀，保持小區(qū)的公共衛(wèi)生，不得高空拋物;愛護小區(qū)內道路、球場、綠化、供電、供水設施、供氣、排水、有線電視、消防、安全、路燈、電動拉閘、治安室等公用設施。若損害公共設施和設備，須照價賠償。
5.自覺維護物業(yè)小區(qū)內的公共生活秩序，不準在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質，不得發(fā)出影響其他住戶正常生活的噪音，嚴以律己、寬以待人，不得發(fā)生鄰里糾紛。
6.原則上小區(qū)內不應飼養(yǎng)寵物，特殊情況應報辦公室批準。飼養(yǎng)期間須嚴格遵守政府有關規(guī)定，對寵物進行防疫處理，嚴禁污染環(huán)境和傷及他人的情況發(fā)生。
7.車輛出入應按要求出示證件，本小區(qū)內禁止鳴笛。機動車應該放在規(guī)定地點停放。長期在小區(qū)內停放車輛的住戶，應予門衛(wèi)處登記備案。
8.各住戶不得擅自改變房屋的用途。未經許可不得租借、轉讓他人居住;不得以住房為工具從事經營活動;更不得利用住房從事危害公共利益的活動及法律法規(guī)禁止的其他行為。一經查出，辦公室有權實行斷電斷水措施，對住戶主要責任人進行說服教育;屢教不改者，處以50元以上200元以下罰款;情節(jié)嚴重者，依法追究刑事責任。
9.嚴禁對房屋承重結構進行拆改;嚴禁拆鑿共用墻壁、天花及地板;未經許可不得在公共部分如樓道、門廊、車棚等加建、改動;公共部分嚴禁堆放雜物，否則作棄物處理。
10.小區(qū)公共部分的維修改造由辦公室根據局黨委決定進行;各住房戶室內維修由住戶自行負責。其中在水電安裝方面分兩種形式給予一定補償：一是經住戶申請，由辦公室派人進行維修，所需材料由住戶承擔;二是住戶在經過辦公室核準后請人維修，由辦公室報銷人工費用。
11.凡家庭成員中有本系統(tǒng)干部的住戶均以同等權利享受優(yōu)惠待遇。除天然氣、有線電視已實行社會化管理外，電費按市價減半，水費、上網費、物業(yè)費均為免費。
12.小區(qū)住戶不得私自出租和轉讓住房。凡因工作調離、在外購房或其它原因欲出租住房的，一律向局辦公室申請，經辦公室同意后，將租住者姓名、家庭情況、與住戶的關系及身份證明等資料登記備案，并以市場價收取水費、電費、上網費和物業(yè)管理費，分別為1.2元/度/月、1元/立方/月、30元/月和0.2元/平方米/月;凡因各種原因欲變賣住房的，必須向局辦公室提交申請，由國資局評估，并回購為國有資產，按需要留用或變賣給本單位無房職工，以保證小區(qū)住戶結構的單純性?；刭徸》康幕竟纼r原則為：建筑面積市場均價按年遞減2%剔除房屋折舊。
例如：118平方米住房，1993年竣工，計算方法為：市場價2400_面積118等于283200元，年遞減2%折舊_等于30%，283200元_30%=84960元，折后總價為283200元-84960元=198240元。
另：__樓因是集資建房，五年內不得出租、轉讓。
13.本物業(yè)管理制度自207月1日起執(zhí)行
14.本物業(yè)管理制度由局辦公室負責解釋。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇六
近幾年來，隨著××經濟建設的不斷發(fā)展，人民生活水平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現出來。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展與建設、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化、市場化物業(yè)管理。為加快推進××平安和諧社區(qū)建設，制定一套規(guī)范的、符合××實際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是及時且必要的。
在××經濟快速發(fā)展的同時，××的城鎮(zhèn)建設也得到了突飛猛進的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美、和諧、文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內，已經實行正式的物業(yè)管理的小區(qū)有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個；而各村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區(qū)、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。
（一）商業(yè)住宅小區(qū)
××已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經有專業(yè)的物業(yè)管理公司進駐管理。在小區(qū)管理上，他們有一套專業(yè)的、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因為城市經驗移植到農村有時也會水土不服。由于歷史、文化及風俗習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經濟發(fā)展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農村實際出發(fā)，完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而言，物業(yè)管理也需要因地制宜。
（二）農村拆遷小區(qū)
各村經濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小區(qū)建設進入到一個蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊，引發(fā)一系列問題。
1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設完畢，還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設備，但基本形同虛設，早安全上造成了隱患。
2、衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行，現在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域（如樓道）垃圾成災。
《小區(qū)物業(yè)管理方案范本》全文內容當前網頁未完全顯示，剩余內容請訪問下一頁查看。
3、綠化問題:小區(qū)建成伊始，綠化設施齊全，環(huán)境優(yōu)美。然而過不多久，花圃都成了村民各自的菜園子，甚至還出現為了爭點方寸之地令鄰里之間產生矛盾。村里沒有辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又會種菜，于是，在村委和村民之間就會進行一場你栽我鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn)。這種治標不治本的方法，造成了資源的嚴重浪費。
4、維護問題:俗話說:“三分建、七分管”，房屋時一年新、二年舊、三年亂、四年破。由于缺乏定期的、專業(yè)的房屋維護，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現了一定的問題，影響了房屋的使用年限。所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們，在全鎮(zhèn)實施統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的，它對全鎮(zhèn)經濟建設、精神文明、文化素質的提升起著重要的作用。
1、為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域
物管是區(qū)域化管理，首先明確各區(qū)域邊界，物管區(qū)域劃定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設備設施、建筑規(guī)模、社區(qū)建設，以方便人們生活、生產，合理利用區(qū)域資源。以便于管理為原則，形成一定規(guī)模面積與一點能夠數量的常住人口，有獨立或相對分界線的居住小區(qū)。
2、為老居住區(qū)域完善物業(yè)管理基礎設施，協(xié)調部門關系。政府在鎮(zhèn)區(qū)老居住區(qū)加大投入，改善小區(qū)的基礎設施和生活環(huán)境，改變一般散沙的現象，完善至物管的基本狀態(tài)，并要與國土、房管、建設、衛(wèi)生、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調好，做到全體配合，各自做好本職工作，不越位、錯位和缺位，共同推進老小區(qū)的物業(yè)管理。
3、加強宣傳，增強居民物業(yè)管理意識物業(yè)管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接收的過程，政府應當以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和政策，有針對性地做好宣傳引導工作，提高居民對物業(yè)管理法的認知度，逐步使其樹立依法管理的意識。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認識到小區(qū)引入物管的優(yōu)點，使之逐步樹立有償服務的意識，通過講座、討論、問答等多種交流方式，生動形象地普及物管常識，提高居民群眾對物管的認識程度，使其逐步樹立自治管理意識。
4、制定小區(qū)物業(yè)管理實施細則雖然物業(yè)管理有了《物業(yè)管理條例》，但條例主要針對新建商住小區(qū)，對拆遷安置小區(qū)管理關注不多。我們應該在《物業(yè)管理條例》這一大框架下，根據本地區(qū)特點，以《物業(yè)管理條例》為指導，制定適應于本地區(qū)的、可操作性強的物業(yè)管理辦法與細則，從而以法律手段推進××的小區(qū)物業(yè)管理。
5、成立物業(yè)管理科，全程跟進小區(qū)物業(yè)管理××是個經濟發(fā)達的工業(yè)重鎮(zhèn)，新興的生態(tài)名鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)建設標準按照城市的格局在規(guī)劃和建設。各式小區(qū)在快速建設成長中，隨著居民收入水平與消費水平的提高，對工作于居住環(huán)境的要求也隨之提高。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍，為××鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安全、方便的人居環(huán)境。同時也體現出××政府為民造福，加強城鎮(zhèn)管理的一個重要舉措。
1、簡易物業(yè)管理
在各項設施、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可采用簡易物業(yè)服務。由小區(qū)內失業(yè)人員、低保和離退休人員組建服務隊，提供公共秩序、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主的服務，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導下，具體由各村委、社區(qū)負責。
2、專業(yè)物業(yè)管理條件好，設備齊全的小區(qū)，可通過業(yè)主大會，選聘專門的物業(yè)管理公司進駐小區(qū)進行管理。具體籌備由村委社區(qū)負責，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調工作。
3、業(yè)委物業(yè)管理在條件成熟的區(qū)域，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理委員會，全權負責整個小區(qū)的物業(yè)管理，民主的制定各項規(guī)章制度。所有業(yè)主都要自覺愛護房屋及公共設施；維護安全與環(huán)境衛(wèi)生。如有業(yè)主違約，將會按照既定的規(guī)章制度按約處理。如此民主自治的物業(yè)管理，形成成本低，效率高的雙贏局面。
綜上所述，我鎮(zhèn)的小區(qū)物業(yè)管理應當是“三位一體”的管理模式，即業(yè)主、物業(yè)公司、村（社區(qū)）在平等合作的基礎上，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理。這是政府加強公共社會管理、關注民生的具體體現。抓好典型，以點推面，條塊結合，以塊為主，鞏固成果，統(tǒng)一管理，從而形成齊抓共管、共管共建的局面，最終實現平安和諧社《·》區(qū)這一目標。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇七
為進一步提高物業(yè)管理服務質量和效率，在短時間內解決業(yè)主的投訴，同時全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責任意識，也為了提高業(yè)主的滿意度，最終滿足業(yè)主高標準、高質量的健康生活需求，在客戶服務管理工作上推行"禮賓助理"服務。
（一）"禮賓助理"服務實施細則
1、分別于住宅大堂設"禮賓助理"，24小時接受咨詢和服務
2、為更好地宣傳秘書管家服務，方便業(yè)戶與助理取得聯系，將特定專職"助理"的相片、個人特長、服務電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內，并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。
3、每位助理必須了解其服務的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務要求等以便隨時滿足各服務對象的需求。
4、"助理"定期向業(yè)戶通報社區(qū)最新訊息，向住戶講解物業(yè)相關法規(guī)政策；企業(yè)新聞及相關政策、制度改革最新動態(tài)；社區(qū)生活諸如：天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務信息。
5、"助理"傾情奉獻秘書管家服務，不僅提供購物、訂餐、購票、商務、家居、代召出租車等日常服務，更是您商務與生活的貼心顧問。
（1）對自己職責范圍內或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；
（2）自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者；
（3）有證據顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。
（二）工作時間標準：
1、業(yè)主投訴處理的工作時限：
（1）服務人員服務態(tài)度方面的投訴處理時限：情節(jié)一般的，不超過半天；
情節(jié)嚴重，不超過2天；
（2）工程維修方面的投訴處理時限：
其他維修，按與業(yè)主約定時限內完成，一般不能超過7個工作日；
（3）小區(qū)公共部分維修方面的'投訴處理時限
其他公共部分維修，不得超過3個工作日；
（4）對其他業(yè)主行為的投訴，如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發(fā)出過大噪音等，物業(yè)助理在15分鐘內到達被投訴業(yè)主家中并進行處理。
（5）其他投訴的處理時限視具體情況而決定，到達處理時間不超過8小時。
2、業(yè)主咨詢回復工作時限：
（1）關于小區(qū)一般情況，不涉及管理中心內部情況，不能馬上回復的，不超過30分鐘。
（2）關于各項物業(yè)收費項目和標準，要求馬上回復，無統(tǒng)一標準，需要確定的，征得業(yè)主同意，在30分鐘內派人到現場確定收費，回復業(yè)主。
（3）關于管理中心以外的服務項目和收費標準的咨詢，一般要求馬上回復，確實無法落實，不超過30分鐘回復對方。
（4）關于其它部門的辦事程序、收費情況的咨詢，馬上答復或與業(yè)主約定時限內回復，但原則上不得超過2個工作日。
（三）工作質量要求
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇八
項目規(guī)劃占地200畝，建筑面積20xx00平方米。項目建設內容包括：綜合服務區(qū)、生產區(qū)和物流中心。
1、綜合服務區(qū)包括辦公樓、食堂、公寓以及集體宿舍四部分?？傆嫿ㄖ娣e為10萬平方米。
2、生產區(qū)占建筑面積3萬平方米，兩座建筑面積各2平方米和1平方米的大跨度聯合車間、一座設有100t龍門吊車的原材料堆場。
3、物流中心占地50畝，建筑面積7萬平方米。建設三個功能區(qū)，一是保稅庫區(qū)，建筑面積3萬平方米;二是庫區(qū)，建筑面積1萬平方米;三是露天貨場和管理區(qū)建筑面積3萬平方米。
(二)產業(yè)園的物業(yè)規(guī)模
1、安全保衛(wèi)系統(tǒng)
主要包括產業(yè)園區(qū)總體安全環(huán)境的管理;對入駐企業(yè)的管理;車輛交通及道路管理。
2、設備設施維護系統(tǒng)
主要包括房屋管理與維修養(yǎng)護;共用設備管理(給排水設備管理、供電設備管理、弱電設備管理、消防管理);專業(yè)設備的管理(空調設備、電梯設備管理);共用設施的管理。
3、環(huán)境綠化及保潔系統(tǒng)
主要包括辦公樓、宿舍、食堂、廠區(qū)及產業(yè)園區(qū)公共部分(廠區(qū)庫區(qū)內自管)以及公共設施的日常保潔工作;產業(yè)園區(qū)公共綠地的維護和保養(yǎng)工作。
4、園區(qū)食堂的管理
主要包括廚房管理以及員工就餐管理
產業(yè)園物業(yè)實施總體方案
對比現有的幾種物業(yè)管理模式的優(yōu)缺點，并結合產業(yè)園和我公司現狀，建議采用自管與委托外包相結合的模式。由我公司單獨組建物管部門進行管理，可以充分利用公司現有各種資源，利于樹立產業(yè)園整體形象，降低運營成本，保證核心業(yè)務的收益。同時，將保安、特種設備、餐飲、保潔、綠化等需要專業(yè)資質和大量人力的業(yè)務外包，由物管部門對各個分包業(yè)務進行監(jiān)督與協(xié)調，最終達到降低人員成本，降低運營費用，保證物管工作的掌控力度，提高服務質量的目的。
(一)物業(yè)管理架構
物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質服務的目的。
公司下設物業(yè)管理部來具體負責園區(qū)的物業(yè)管理。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。
(二)崗位設置
1、物業(yè)管理部經理
參與重大項目的合同或標書的評審;
編制新增項目的物業(yè)管理方案;
參與新接管項目的驗收工作;
組織本部門員工的專業(yè)技能培訓;
負責所屬項目的物業(yè)管理的日常工作并對部門員工進行業(yè)務指導;
檢查監(jiān)督各項業(yè)務計劃(年度、季度、月度等)的實施情況并向上級報告;
與政府有關部門聯絡了解行業(yè)最新規(guī)定;
推廣新的有效的管理方法并總結分析提出合理的建議。
2、物管員(兼資料員)
負責與公司各部門工作的對接，輔助部門經理做好內勤工作。
負責處理員工的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。
書寫各類通知、通告，完善各類合同文本。
遇有緊急事故，及時向上級報告并協(xié)助處理善后工作;
協(xié)助經理制定本部門規(guī)章制度及員工守則;
配合客戶服務文員做好水電費等其他費用的收取;
負責裝修檔案，客戶檔案、管理處文書檔案的管理;
3、客服員
準時向客戶派發(fā)各種費用的交費通知單;
負責做好水電等費用的收付。
負責園區(qū)的公共鑰匙和宿舍鑰匙的管理工作;
負責定期對服務質量進行統(tǒng)計、分析、評估、考核，并提出整改方案;
4、設備主管
負責設備相關的維修、保養(yǎng)、更換等合同的草擬。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇九
一、_項目物業(yè)分析：
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強;
3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等;
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。
二、根據以上分析，對_項目物業(yè)推薦如下：
1、推薦在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主帶給的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質與直接為業(yè)主帶給保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時能夠透過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務體系。
三、物業(yè)管理帶給日常服務的資料：
2、對市政道路的保潔;
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉);
4、24小時水電維修;
5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運;
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養(yǎng)與維護;
7、項目范圍內綠化的種植與養(yǎng)護;
8、業(yè)主能源費用的代收代繳;
9、定期花木殺蟲及滅鼠;
10、暫住證等社區(qū)性證明u》
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務-管家式服務體系：
1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人帶給盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為透過物業(yè)管家的努力為業(yè)主帶給盡可能多的服務，隨時解決業(yè)主提出的關于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務推薦由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題;任何針對業(yè)主的服務均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負責，，避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務的資料：
a、業(yè)主訂購報刊的派送(報紙需經過熨燙，免費)
b、帶領工作人員完成業(yè)主提出的家政服務要求(付費)
室內清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養(yǎng)護
代收洗、補、燙衣物
室內插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務
家庭看護管理
寵物看護管理
c、為業(yè)主帶給車輛接、送服務(付費并需要提前預約)
五、_項目的安全保衛(wèi)管理：
1、保衛(wèi)部門日常工作資料：
24小時固定安全崗位的值勤
24小時流動崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時間段道路車流、人流的疏導管理
2、保衛(wèi)部門的設施設備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)
設像監(jiān)視系統(tǒng)
電子巡更系統(tǒng)
業(yè)主院落重點部位(廚房)設置煙感報警系統(tǒng)
停車管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車位需要管理)
安防器材(對講機、滅火器、警棍等)
3、保衛(wèi)部門帶給的委托性特約服務：
禮儀性保衛(wèi)
短途護衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛(wèi))
(以上兩種服務帶給時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目)
六、突發(fā)事件應急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關鍵所在，除帶給一般保衛(wèi)方式外，還應建立聯動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主透過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警(或直接找物業(yè)管家);
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經理匯報現場狀況;
4、物業(yè)經理根據物業(yè)管家對現場狀況的匯報決定是否報警。(110、119、120、999等)
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十
為了搞好《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理服務，給業(yè)主創(chuàng)造一個溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實施方案：
一、管理服務指導思想與目標
本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區(qū)的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實施全面的管理、維修、服務，努力營造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標，把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)建成
安全
小區(qū)、環(huán)保小區(qū)、文明小區(qū)，爭創(chuàng)市、省級優(yōu)秀示范商務、住宅小區(qū)。
二、物業(yè)管理服務基本要求
1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。
3、管理人員、
專業(yè)
操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。
4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。
6、公示24小時服務熱線電話，專人接聽。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。
7、根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務，并公示服務項目與收費價目。
8、按有關規(guī)定和合同約定，及時公布物業(yè)服務費用收支情況。
9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
10、設立業(yè)主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率要求達二級標準指標75％以上。
三、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍
《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)占地總面積 平方米，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業(yè)用房 平方米）。
四、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理內容及具體要求
1、房屋建筑管理維修
（1）、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）
（3）、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及
其他
共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。
（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發(fā)現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告開發(fā)商、業(yè)主委員會和有關主管部門。
（5）、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
（6）、小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標志。
2、共用設施設備維修養(yǎng)護
（1）、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。
（2）、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。
（3）、設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設施設備運行正常。
（4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）。
（5）、消防設施設備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。
（6）、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
（7）、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。
（8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。
（9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;
（10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障應急方案。
3、維護小區(qū)公共安全秩序
（1）、商貿小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時值勤、對重點區(qū)域、重點部位每2小時巡查1次。
（2）、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。
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住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十一
為了搞好《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理服務，給業(yè)主創(chuàng)造一個溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實施方案：
一、管理服務指導思想與目標
本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區(qū)的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實施全面的管理、維修、服務，努力營造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標，把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)建成安全小區(qū)、環(huán)保小區(qū)、文明小區(qū)，爭創(chuàng)市、省級優(yōu)秀示范商務、住宅小區(qū)。
二、物業(yè)管理服務基本要求
1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。
3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。
4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。
6、公示24小時服務熱線電話，專人接聽。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。
7、根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務，并公示服務項目與收費價目。
8、按有關規(guī)定和合同約定，及時公布物業(yè)服務費用收支情況。
9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
10、設立業(yè)主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率要求達二級標準指標75％以上。
三、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍
《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)占地總面積 平方米，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業(yè)用房 平方米）。
四、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理內容及具體要求
1、房屋建筑管理維修
（1）、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）
（3）、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。
（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發(fā)現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告開發(fā)商、業(yè)主委員會和有關主管部門。
（5）、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
（6）、小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標志。
2、共用設施設備維修養(yǎng)護
（1）、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。
（2）、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。
（3）、設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設施設備運行正常。
（4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）。
（5）、消防設施設備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。
（6）、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
（7）、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。
（8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。
（9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;
（10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障應急方案。
3、維護小區(qū)公共安全秩序
（1）、商貿小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時值勤、對重點區(qū)域、重點部位每2小時巡查1次。
（2）、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。
《小區(qū)物業(yè)管理方案設計》全文內容當前網頁未完全顯示，剩余內容請訪問下一頁查看。
（3）、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制訂應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。
（6）、對小區(qū)內高空拋物墜物、臺風、火患等公共安全隱患及時公示、警示注意事項，共同做好安全防范工作。
4、保潔服務
（1）、在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝化，每日清理、集送1次，做到生活垃圾日產日清。
（2）、小區(qū)道路、小區(qū)范圍內綠化帶（及附屬物）廣場、停車場等每日清掃1次;
（3）門廳、樓道每日清掃1次，每周拖洗1次;
（4）人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦2次;
（6）二次供水水箱按規(guī)定半年清洗1次，定時巡查，定時化驗，水質符合衛(wèi)生要求。
（7）、區(qū)內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現異常及時清掏。
（8）、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
5、綠化養(yǎng)護管理
（1）、安排專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。
（2）、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。
（4）、定期清除綠地雜草、雜物。
（5）、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
（6）、適時噴灑藥物，預防病蟲害。
四、管理目標概要描述
我公司將把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)管理成為寧德市一流服務的物業(yè)管理區(qū)域。我司的管理服務將采用國家標準的管理模式，以建設部《全國物業(yè)管理示范物業(yè)標準及評分細則》為管理標準。具體物業(yè)管理過程的服務程序、質量標準及考核評價，依據iso9001國際質量管理體系、iso14001環(huán)境管理體系及ohsas18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系執(zhí)行。
1、使《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)的服務管理水準達到國內一流水平，達到“福建省物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)管理”標準。
2、 若獲業(yè)主委托，進一步挖掘我司自身潛力，開展有償特約服務，為業(yè)主的商務、家居帶來更大的方便。
xxxx物業(yè)管理有限公司
年月日
近幾年來，隨著××經濟建設的不斷發(fā)展，人民生活水 平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開 發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現出來。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展 與建設、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化、市場化 物業(yè)管理。為加快推進××平安和諧社區(qū)建設，制定一套規(guī) 范的、符合××實際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是 及時且必要的。
一、 目前××鎮(zhèn)小區(qū)概況
在××經濟快速發(fā)展的同時，××的城鎮(zhèn)建設也得到了 突飛猛進的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化， 一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美、和諧、 文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內，已經實行正式的物業(yè)管理的小區(qū) 有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6 個;而各 村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區(qū)、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。
二、 全鎮(zhèn)推行物業(yè)管理的`必要性
(一) 商業(yè)住宅小區(qū)
習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經 濟發(fā)展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農村實際出發(fā)， 完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園 和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū) 業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而 言，物業(yè)管理也需要因地制宜。
(二) 農村拆遷小區(qū)
各村經濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小 區(qū)建設進入到一個蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各 村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊， 引發(fā)一系列問題。
1、 安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設完畢， 還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。 小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設備，但基本形同虛設，早安全上 造成了隱患。
2、 衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式 變?yōu)榧械木幼∧Ｊ健Ｔ瓉碇灰話唛T前雪就行，現在 多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想 的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域 (如樓道)垃圾成災。
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還 出現為了爭點方寸之地令鄰里之間產生矛盾。村里沒有 辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又 會種菜，于是，在村委和村民之間就會進行一場你栽我 鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn)。這種治標不治本的方法， 造成了資源的嚴重浪費。
4、 維護問題:俗話說:“三分建、七分管”，房屋時一年新、 二年舊、三年亂、四年破。由于缺乏定期的、專業(yè)的房 屋維護，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現了一定的問 題，影響了房屋的使用年限。 所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們，在全鎮(zhèn)實施 統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的，它對全鎮(zhèn)經濟建設、精 神文明、文化素質的提升起著重要的作用。
三、 政府推行物業(yè)管理的辦法
1、 為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域
物管是區(qū)域化管理，首先明確各區(qū)域邊界，物管區(qū)域劃 定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設備設施、建筑規(guī)模、社區(qū) 建設，以方便人們生活、生產，合理利用區(qū)域資源。以便于 管理為原則，形成一定規(guī)模面積與一點能夠數量的常住人 口，有獨立或相對分界線的居住小區(qū)。
態(tài)， 并要與國土、房管、建設、衛(wèi)生、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調好， 做到全體配合，各自做好本職工作，不越位、錯位和缺位， 共同推進老小區(qū)的物業(yè)管理。
3、 加強宣傳，增強居民物業(yè)管理意識 物業(yè)管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接收的過 程，政府應當以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》 等法律、法規(guī)和政策，有針對性地做好宣傳引導工作，提高 居民對物業(yè)管理法的認知度，逐步使其樹立依法管理的意 識。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認識到小區(qū)引 入物管的優(yōu)點，使之逐步樹立有償服務的意識，通過講座、 討論、問答等多種交流方式，生動形象地普及物管常識，提 高居民群眾對物管的認識程度，使其逐步樹立自治管理意 識。
提高。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍，為 ××鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安全、方便的人居環(huán)境。同時 也體現出××政府為民造福，加強城鎮(zhèn)管理的一個重要舉 措。
四、 物業(yè)管理基本形式
1、 簡易物業(yè)管理
在各項設施、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可 采用簡易物業(yè)服務。由小區(qū)內失業(yè)人員、低保和離退休人員 組建服務隊，提供公共秩序、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主 的服務，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導下，具體由各村委、社區(qū)負 責。
2、 專業(yè)物業(yè)管理 條件好，設備齊全的小區(qū)，可通過業(yè)主大會，選聘專門 的物業(yè)管理公司進駐小區(qū)進行管理。具體籌備由村委社區(qū)負 責，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調工作。
3、 業(yè)委物業(yè)管理 在條件成熟的區(qū)域，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理 委員會，全權負責整個小區(qū)的物業(yè)管理，民主的制定各項規(guī) 章制度。所有業(yè)主都要自覺愛護房屋及公共設施;維護安全 與環(huán)境衛(wèi)生。如有業(yè)主違約，將會按照既定的規(guī)章制度按約 處理。如此民主自治的物業(yè)管理，形成成本低，效率高的雙 贏局面。
上，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理。這是政府加 強公共社會管理、關注民生的具體體現。抓好典型，以點推 面，條塊結合，以塊為主，鞏固成果，統(tǒng)一管理，從而形成 齊抓共管、共管共建的局面，最終實現平安和諧社區(qū)這一目標。
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)， 結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100%；2017年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經理持證率達到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100%。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作內容
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。
四、物業(yè)費的成本測算
1、 管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。
2、 清潔衛(wèi)生費 清潔衛(wèi)生費測算表（04）
3、 保安費：保安費測算表（05）
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十二
甲方：xxxxxxxx有限公司(以下簡稱甲方)乙方：(以下簡稱已方)為了提高xxxx商住小區(qū)物業(yè)管理綜合性優(yōu)質物業(yè)服務質量，使小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化，讓小區(qū)居民享受完善的物業(yè)服務，改善小區(qū)人居環(huán)境，根據《合同法》、《物業(yè)管理條例》及相關規(guī)定。為確保雙方的合法權益，明確雙方的權利與義務，現就乙方接管銅仁xxxx商住小區(qū)物業(yè)管理的相關事宜，經甲乙雙方在本著誠實信用、平等自愿協(xié)商一致的基礎上簽訂《xxxx商住小區(qū)物業(yè)管理協(xié)議》(以下簡稱本協(xié)議)，以資雙方共同遵守。
第一條接管物業(yè)經營管理的項目
銅仁xxxx商住小區(qū)一、二、三期住宅物業(yè)及小區(qū)的配套公共設備設施(以下簡稱為：該物業(yè)或該小區(qū))。
該小區(qū)的物業(yè)管理及服務內容：物業(yè)維護、維修；給排水，供電，電梯，消防等設備設施的維護、維修、年檢；小區(qū)的社會治安，交通秩序維護，要求24小時有人值班；小區(qū)每棟樓的樓梯間、門廳、公共通道，做到每天清掃保潔，垃圾集中外運；小區(qū)的綠化補種及管護；協(xié)助公安部門做好小區(qū)社會治安防范工作，協(xié)助消防部門做好小區(qū)消防安全工作；建立健全該物業(yè)管理一切必須的檔案資料；負責收取物業(yè)服務費等與業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理服務合同》約定的管理及服務內容。
項目類型：一期為多層；二期為小高層；三期為高層。
第二條經營管理方式
乙方承接該物業(yè)后，必須以乙方名義進行物業(yè)管理和物業(yè)服務，自本協(xié)議生效后，有關該物業(yè)的一切經營活動均由乙方負責，甲方不干涉乙方的具體經營。
第三條物業(yè)管理服務期限
自本協(xié)議簽訂之日起，至6月1日至，到期后由乙方與該小區(qū)業(yè)主委員會商定移交或繼續(xù)履行該小區(qū)的物業(yè)經營管理權。
第四條費用收取
簽訂本協(xié)議之日，乙方向甲方一次性交納該物業(yè)管理服務保證金元，以確保乙方在該物業(yè)管理服務期內保證該小區(qū)得到正常的物業(yè)服務。期滿后如乙方與該物業(yè)(業(yè)主)沒產生任何經濟糾紛，甲方無息退還物業(yè)服務保證金。
第五條物業(yè)管理期間相關經營管理事項的約定
1.乙方接管后，在一個月之內必須改善該小區(qū)管理現狀，給小區(qū)業(yè)主呈現嶄新的優(yōu)質服務態(tài)勢；完成小區(qū)進出口門禁安全系統(tǒng)的配置安裝；對該物業(yè)所有配套設備設施進行全面檢查，擬定詳細的維修維護方案。
2.乙方在經營管理期內自主經營，獨立核算，自行支付在經營管理過程中所產生的一切費用，自負盈虧的費用包干制。甲方不收取乙方該物業(yè)經營管理服務費，不干涉乙方的具體經營管理事宜。
3.在經營管理期內，乙方必須守法經營，設法規(guī)避經營風險，獨立承擔民事責任和刑事責任，在該物業(yè)管理過程中如發(fā)生財物丟失、盜搶、火災等過失責任事故，造成該小區(qū)業(yè)主人身或財產損失，由乙方承擔處理，甲方均不予承擔任何責任。經營管理中乙方必須端正服務態(tài)度，有權利和義務獨立調解處理矛盾，若給小區(qū)或業(yè)主造成人身財產損失時，必須控制事態(tài)，積極主動履行約定的合理賠償責任。甲方不承擔任何責任。
4.乙方在經營管理期內，不得轉包，如發(fā)現轉包或公司管理不善，物業(yè)服務質量低下，業(yè)主有權取締乙方經營管理資格，甲方無權干涉，因此所造成的一切損失由乙方承擔。如乙方無法維持該物業(yè)的經營管理業(yè)務，由乙方負責與該小區(qū)業(yè)主委員會商議確定新的物業(yè)管理單位，甲方概不參與。
5.無論在何種情況下，乙方均不得以甲方名義從事或不履行該小區(qū)的物業(yè)管理及服務。乙方在經營活動中不得影響到甲方聲譽，若給甲方造成經濟損失或聲譽損失應酌情予以賠償，挽回影響。
6.乙方必須加強該小區(qū)管理：必須杜絕在小區(qū)花園平臺停放油罐車、大貨車、工程車；小區(qū)屋頂、樓道等公共區(qū)域不許任何私人安裝任何設備設施及堆放雜物；業(yè)主裝飾裝修時不準改變主體結構及外觀。否則，乙方自行承擔一切責任和后果。
第六條協(xié)議終止條件
1.本協(xié)議履行期滿。
2.乙方經營管理期內如有下列四種情形之一，甲方有權隨時單方終止本協(xié)議：一是因乙方違規(guī)操作或嚴重失職導致發(fā)生重大責任事故時；二是如與業(yè)主或相關人員發(fā)生大的糾紛，而又較長時間難以調和解決，矛盾有可能進一步升級時；三是發(fā)生責任事故拒不按《物業(yè)管理服務合同》賠付，或者其它原因給甲方造成不良影響時。無論何種情形解除本協(xié)議時，甲方概不退還乙方繳納的物業(yè)服務保證金。
第七條違約責任
1.若甲方在乙方沒有違反本協(xié)議的情況下提前解除協(xié)議，視為甲方違約，應當賠償乙方繳納的物業(yè)服務保證金的雙倍的違約金。
2.若乙方在甲方沒有違反本協(xié)議的`情況下提前解除協(xié)議，視為乙方違約，應當賠償甲方人民幣拾萬元的違約金，且甲方不予退還乙方繳納的物業(yè)服務保證金。
第八條未盡事宜約定
本協(xié)議未盡事宜經雙方協(xié)商可以做出補充協(xié)議，補充協(xié)議與協(xié)議具有同等法律效力。
第九條附則
1.本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
2.由履行本協(xié)議引起或者與本協(xié)議有關的爭端，均應通過雙方友好協(xié)商解決。經協(xié)商不能解決爭端的，一方可訴至當地人民法院通過法律途徑解決。
3.本協(xié)議經雙方簽字蓋章之后即為生效。
甲方(蓋章)：銅仁市金橋房地產開發(fā)有限公司
法定代表人(簽字)：
年月日
乙方(蓋章)：
法定代表人(簽字)：
年月日
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇一
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
以國家《物業(yè)管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
（一）目標：
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達90%；對存在工程質量問題的`房屋要及時維修，維修及時率到達90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100%；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經理持證率到達100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100%。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際狀況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。
管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇二
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強。
2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業(yè)消費承受能力。
3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等。
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。
1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的'環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質與直接為業(yè)主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務體系。
1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據季節(jié)放養(yǎng)魚類加強河道景觀效果。
2、對市政道路的保潔。
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）。
4、24小時水電維修。
5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運。
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養(yǎng)與維護。
7、項目范圍內綠化的種植與養(yǎng)護。
8、業(yè)主能源費用的代收代繳。
9、定期花木殺蟲及滅鼠。
10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理。
11、業(yè)主院落檔案的管理。
1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務，隨時解決業(yè)主提出的關于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇三
一、為引導住戶逐步適應市場化的物業(yè)管理模式，管理好安置房小區(qū)，推進和諧社區(qū)建設，制定我區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理辦法。
二、安置房小區(qū)物業(yè)管理分前期物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主委員會成立后選聘物業(yè)公司管理兩個階段逐步規(guī)范。具體按《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例實施細則》執(zhí)行。
三、從住戶開始繳納物業(yè)管理服務費的月份起，設立五年的安置房物業(yè)管理服務費補貼過渡期。在過渡期內，區(qū)財政撥付?？顚Π仓脤ο罄U納的物業(yè)服務費進行補貼。
四、財政補貼對象為取得并實際保有的我區(qū)負責拆遷安置項目的拆遷安置房產生的物業(yè)服務費。如安置對象將安置房轉讓給第三人的，不再對轉讓后的安置房產生的物業(yè)服務費補貼。
五、以五年過渡期為限，財政補貼比例逐年遞減。第一、第二年補貼應繳納物業(yè)服務費的50%，第三年補貼應繳納物業(yè)服務費的40%，第四年補貼應繳納物業(yè)服務費的30%，第五年補貼應繳納物業(yè)服務費的20%。應繳納的物業(yè)服務費由物價部門按政府指導價下文確定。
補貼民政部門確認其不屬五保戶、低保戶對象的年度，依照前條規(guī)定過渡期標準執(zhí)行。五年過渡期后，安置對象本年度經民政部門確認屬五保戶、低保戶的，財政對其應繳納物業(yè)服務費實行全額補貼，民政部門確認其不屬五保戶、低保戶對象的年度，財政不對其應繳納物業(yè)服務費實行補貼。
七、安置對象應事先按時向小區(qū)物業(yè)管理公司全額繳納物業(yè)服務費，憑繳納票據領取物業(yè)服務費補貼（具體操作辦法另行制定實施細則）。
八、本辦法由區(qū)建設局、區(qū)財政局負責解釋。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇四
在物業(yè)管理中，安全保衛(wèi)服務是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務合同的約定，為維護物業(yè)管理相關區(qū)域內的秩序而產生的，是物業(yè)管理服務的一項重要內容。而在20xx年，北京市消協(xié)開展過一個住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況的調查，其中對小區(qū)安全保衛(wèi)感到不滿意的達到32.8%，35.1%的業(yè)主表示，因小區(qū)安全保衛(wèi)措施不利，其人身、財產安全受到過損害?？梢?，住宅小區(qū)的和諧安寧已經成為公眾關注的焦點。
小區(qū)物業(yè)管理中的安全保衛(wèi)工作涉及內容多而且范圍廣，具有專業(yè)性強、管理與服務并存性、受制性等特點，稍不注意，就有可能出現安全隱患或事故。對于物業(yè)管理這個微利行業(yè)來講，物業(yè)管理企業(yè)因為安全保衛(wèi)工作沒有做到位而引起的損失會給物業(yè)管理企業(yè)造成嚴重的影響。所以，除在加強小區(qū)條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業(yè)的安全管理隊伍，就成了物業(yè)管理活動中的重中之重。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的安全保衛(wèi)工作中應該重點做好做好以下方面：
1.在健全安保制度之前，應該在物業(yè)管理服務合同中對物業(yè)保安服務的責任和義務作出明確的規(guī)定，使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對雙方的權利和義務有詳盡地了解。之后，各物業(yè)管理企業(yè)應根據本公司的實際情況，對安保服務制定完善詳盡的規(guī)章制度。這不僅是對物業(yè)的安保工作的約束和管理，更重要的是通過制度，檢驗工作中存在的.問題和漏洞，及時修改和完善，最后制定出最符合實際操作的崗位制度，降低安全保衛(wèi)工作不當給物業(yè)管理企業(yè)帶來的風險。
2.在文件體系中，還要通過對公司崗位的實際操作情況，把物業(yè)安全管理的各項工作詳細的記錄下來、然后保存，對所制定的規(guī)章制度做及時地調整、修改，并進行總結。這不僅是管理規(guī)范的體現，也是日后追溯責任的重要依據。如：安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度等等。
物業(yè)管理企業(yè)的安保管理，歸根到底取決于員工的專業(yè)技能。在選擇安全人員時首先應該充分考慮他們對職業(yè)的適應能力和崗位的需要。但要想保證適應服務工作的需要，必須建立專業(yè)化的隊伍。
1.管理人員須花大力氣開展培訓與思想教育。
只有掌握專業(yè)的物業(yè)管理知識、安全保衛(wèi)管理知識和服務技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風險，保障物業(yè)安全。需要通過專業(yè)的培訓加強物業(yè)管理知識、消防知識等相關知識的培訓，提高其業(yè)務知識和業(yè)務技能;同時加強法律知識的培訓，使其知法、守法、懂法，能正確地維護好業(yè)主和公司利益的同時，也能保護好自己。
2.組織安保人員認真學習有關的安全
保衛(wèi)知識，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時應管理好管轄區(qū)內的各種設備、設施和器具，如消防用品,定期進行檢查、試驗、大修、更新,確保它們始終處于完好狀態(tài)。
3.嚴格貫徹執(zhí)行安保法規(guī),落實各項安全制度和措施。
物業(yè)管理企業(yè)應由主要的領導組織成立安全委員會，負責安全管理的工作。同時還要建立具體的物業(yè)安全管理機構，如保安部或委托專業(yè)的保安公司，由專門的機構負責安全管理的具體領導、組織和協(xié)調，而不能把它作為一個附屬的機構放在某一個其他部門里。而且要把安全管理提到日常的議事日程，并選派得力的干部出任保安部的經理，配備必要的安全保衛(wèi)人員。安全保衛(wèi)人員必須要有較高的素質、業(yè)務素質和思想品德素質。要把安全管理的任務落實到具體的安全管理人員中去，由專人負責。
4.管理好安保監(jiān)視中心的各種設備、設施,保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。對配備專門的、現代化的安全管理的設備設施，如中央監(jiān)控系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)以及其他安全管理器材設備(如交通通訊和防衛(wèi)設備)，要確保其始終正常工作，否則先進的安防設備形同虛設。
增強安全意識
任何物業(yè)，其治安工作都須依靠執(zhí)法部門和周邊社區(qū)的保衛(wèi)力量。維護好社區(qū)的公共關系，就會從根本上擴大小區(qū)安全性范圍。
1.物業(yè)管理企業(yè)應與當地轄區(qū)社區(qū)人員保持密切聯系，緊密合作，與當地片警保持良好的關系，及時了解當地治安情況，掌握犯罪分子動向，確保轄區(qū)物業(yè)的安全。如物業(yè)管理公司通過巡邏發(fā)現有作案嫌疑的人員應及時詢問并交公安機關處理;對發(fā)生不法侵害的行為，應當及時采取相應措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機關處理，如果不法侵害已經發(fā)生，應及時報告公安機關并保護好現場等等。加強與公安機關的合作，可以最大限度地減少物業(yè)管理區(qū)域內因外來第三人的不法行為導致業(yè)主人身傷害案件的發(fā)生。比如深圳某物業(yè)公司由轄區(qū)派出所組織的片區(qū)聯防會議，通過定期驗收轄區(qū)治安狀況，通報治安情況，形成“一方有難，八方支援”的氛圍，建立良好的社區(qū)關系，擴大治安力量，從而降低案發(fā)率，保證物業(yè)轄區(qū)安全，取得了較好的效果。
2.在遇到特殊緊急情況時，如住用戶家中和辦公區(qū)域，發(fā)生火災、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件等，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險和正當防衛(wèi)的做法，但在采取其它方式(例如破門前)時，尋求第三方(派出所、街道辦、居委會、業(yè)委會或業(yè)主指定人等)見證，以規(guī)避風險，減少損失。
應急突發(fā)事件：可分為突發(fā)事件、自然災害、消防事故等，對于這此事件關鍵要做好預防工作。對于自然災害，作為安全管理人員首先要熟悉本地區(qū)自然環(huán)境，熟悉當地氣候、地質等狀況。比如暴雨，季節(jié)性臺風等，對物業(yè)小區(qū)易造成損害的地方及時采取預防及應對措施;對于突發(fā)事件，要本著及時、高效，大事化小、小事化無、用戶至上的原則進行處理;對于消防管理，必須建立一支快速、靈活的戰(zhàn)備隊伍，平時加強訓練及消防培訓，季度性地進行消防演習。這樣不僅能檢驗小區(qū)內的消防設施設備，而且可以進一步鍛煉義務消防員的業(yè)務技能，還可進行消防宣傳，使業(yè)主和用戶增強消防意識，樹立消防的觀念，減少火災事故發(fā)生頻率。
加強停車場管理，有利于維護交通秩序，保障業(yè)主人身、財產安全，避免車輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，也是物業(yè)管理活動中的重要環(huán)節(jié)和組成部分，同時也是物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的重要手段。目前，停車場管理難度大，停車時碰車、撞車、車輛被盜現象頻繁發(fā)生，產生糾紛多，解決困難;加上車輛價值昂貴，極易形成安全隱患。通過嚴格的訓練，加強管理，在車輛進入小區(qū)時，認真落實制度，堅決做到對車、對人、對卡。建全技術防范設備，適當配備先進的技術器具設施，比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統(tǒng)等，才能有效的確保車場安全運行。
當然，我們更要學會利用資源來解決社區(qū)安保建設資金、設施、器材缺乏等嚴重問題，達到設施、器材資源的共享。走資源共享的社會化道路，實現住宅小區(qū)安全保衛(wèi)建設的穩(wěn)步前進。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇五
制度是個社會的游戲規(guī)則，更規(guī)范的講，它們是為人們的相互關系而人為設定的一些制約。為此，我們一般要求大家共同遵守辦事規(guī)程或行動準則來提高辦事效率，才設定一些制度。下面是我們本網提供的制度文章供您參考：
為建設和諧文明小區(qū)，營造良好的生活和工作氛圍，保持小區(qū)全體住戶的合法權益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明、有序的小區(qū)環(huán)境，根據國務院《物業(yè)管理條例》和省、市、區(qū)有關規(guī)定，制定本制度。
1、凡在局機關住宅小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。
2、局辦公室是小區(qū)內全體住戶的主要管理部門。辦公室必須按照局黨委的決議、決定，配合物業(yè)管理人員做好各項管理工作，嚴格執(zhí)行各項管理制度。
3.各住戶必須自覺遵守區(qū)政府對“文明小區(qū)”的要求和相關規(guī)定外，各單元均應選出“單元長”?！皢卧L”負責制定單元“輪值”制度，協(xié)調住戶關系，并檢查督促本辦法的順利執(zhí)行。
4.各住戶應自覺維護物業(yè)小區(qū)的整潔、美觀，保持小區(qū)的公共衛(wèi)生，不得高空拋物;愛護小區(qū)內道路、球場、綠化、供電、供水設施、供氣、排水、有線電視、消防、安全、路燈、電動拉閘、治安室等公用設施。若損害公共設施和設備，須照價賠償。
5.自覺維護物業(yè)小區(qū)內的公共生活秩序，不準在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質，不得發(fā)出影響其他住戶正常生活的噪音，嚴以律己、寬以待人，不得發(fā)生鄰里糾紛。
6.原則上小區(qū)內不應飼養(yǎng)寵物，特殊情況應報辦公室批準。飼養(yǎng)期間須嚴格遵守政府有關規(guī)定，對寵物進行防疫處理，嚴禁污染環(huán)境和傷及他人的情況發(fā)生。
7.車輛出入應按要求出示證件，本小區(qū)內禁止鳴笛。機動車應該放在規(guī)定地點停放。長期在小區(qū)內停放車輛的住戶，應予門衛(wèi)處登記備案。
8.各住戶不得擅自改變房屋的用途。未經許可不得租借、轉讓他人居住;不得以住房為工具從事經營活動;更不得利用住房從事危害公共利益的活動及法律法規(guī)禁止的其他行為。一經查出，辦公室有權實行斷電斷水措施，對住戶主要責任人進行說服教育;屢教不改者，處以50元以上200元以下罰款;情節(jié)嚴重者，依法追究刑事責任。
9.嚴禁對房屋承重結構進行拆改;嚴禁拆鑿共用墻壁、天花及地板;未經許可不得在公共部分如樓道、門廊、車棚等加建、改動;公共部分嚴禁堆放雜物，否則作棄物處理。
10.小區(qū)公共部分的維修改造由辦公室根據局黨委決定進行;各住房戶室內維修由住戶自行負責。其中在水電安裝方面分兩種形式給予一定補償：一是經住戶申請，由辦公室派人進行維修，所需材料由住戶承擔;二是住戶在經過辦公室核準后請人維修，由辦公室報銷人工費用。
11.凡家庭成員中有本系統(tǒng)干部的住戶均以同等權利享受優(yōu)惠待遇。除天然氣、有線電視已實行社會化管理外，電費按市價減半，水費、上網費、物業(yè)費均為免費。
12.小區(qū)住戶不得私自出租和轉讓住房。凡因工作調離、在外購房或其它原因欲出租住房的，一律向局辦公室申請，經辦公室同意后，將租住者姓名、家庭情況、與住戶的關系及身份證明等資料登記備案，并以市場價收取水費、電費、上網費和物業(yè)管理費，分別為1.2元/度/月、1元/立方/月、30元/月和0.2元/平方米/月;凡因各種原因欲變賣住房的，必須向局辦公室提交申請，由國資局評估，并回購為國有資產，按需要留用或變賣給本單位無房職工，以保證小區(qū)住戶結構的單純性?；刭徸》康幕竟纼r原則為：建筑面積市場均價按年遞減2%剔除房屋折舊。
例如：118平方米住房，1993年竣工，計算方法為：市場價2400_面積118等于283200元，年遞減2%折舊_等于30%，283200元_30%=84960元，折后總價為283200元-84960元=198240元。
另：__樓因是集資建房，五年內不得出租、轉讓。
13.本物業(yè)管理制度自207月1日起執(zhí)行
14.本物業(yè)管理制度由局辦公室負責解釋。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇六
近幾年來，隨著××經濟建設的不斷發(fā)展，人民生活水平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現出來。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展與建設、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化、市場化物業(yè)管理。為加快推進××平安和諧社區(qū)建設，制定一套規(guī)范的、符合××實際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是及時且必要的。
在××經濟快速發(fā)展的同時，××的城鎮(zhèn)建設也得到了突飛猛進的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美、和諧、文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內，已經實行正式的物業(yè)管理的小區(qū)有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個；而各村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區(qū)、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。
（一）商業(yè)住宅小區(qū)
××已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經有專業(yè)的物業(yè)管理公司進駐管理。在小區(qū)管理上，他們有一套專業(yè)的、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因為城市經驗移植到農村有時也會水土不服。由于歷史、文化及風俗習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經濟發(fā)展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農村實際出發(fā)，完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而言，物業(yè)管理也需要因地制宜。
（二）農村拆遷小區(qū)
各村經濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小區(qū)建設進入到一個蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊，引發(fā)一系列問題。
1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設完畢，還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設備，但基本形同虛設，早安全上造成了隱患。
2、衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行，現在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域（如樓道）垃圾成災。
《小區(qū)物業(yè)管理方案范本》全文內容當前網頁未完全顯示，剩余內容請訪問下一頁查看。
3、綠化問題:小區(qū)建成伊始，綠化設施齊全，環(huán)境優(yōu)美。然而過不多久，花圃都成了村民各自的菜園子，甚至還出現為了爭點方寸之地令鄰里之間產生矛盾。村里沒有辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又會種菜，于是，在村委和村民之間就會進行一場你栽我鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn)。這種治標不治本的方法，造成了資源的嚴重浪費。
4、維護問題:俗話說:“三分建、七分管”，房屋時一年新、二年舊、三年亂、四年破。由于缺乏定期的、專業(yè)的房屋維護，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現了一定的問題，影響了房屋的使用年限。所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們，在全鎮(zhèn)實施統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的，它對全鎮(zhèn)經濟建設、精神文明、文化素質的提升起著重要的作用。
1、為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域
物管是區(qū)域化管理，首先明確各區(qū)域邊界，物管區(qū)域劃定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設備設施、建筑規(guī)模、社區(qū)建設，以方便人們生活、生產，合理利用區(qū)域資源。以便于管理為原則，形成一定規(guī)模面積與一點能夠數量的常住人口，有獨立或相對分界線的居住小區(qū)。
2、為老居住區(qū)域完善物業(yè)管理基礎設施，協(xié)調部門關系。政府在鎮(zhèn)區(qū)老居住區(qū)加大投入，改善小區(qū)的基礎設施和生活環(huán)境，改變一般散沙的現象，完善至物管的基本狀態(tài)，并要與國土、房管、建設、衛(wèi)生、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調好，做到全體配合，各自做好本職工作，不越位、錯位和缺位，共同推進老小區(qū)的物業(yè)管理。
3、加強宣傳，增強居民物業(yè)管理意識物業(yè)管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接收的過程，政府應當以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和政策，有針對性地做好宣傳引導工作，提高居民對物業(yè)管理法的認知度，逐步使其樹立依法管理的意識。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認識到小區(qū)引入物管的優(yōu)點，使之逐步樹立有償服務的意識，通過講座、討論、問答等多種交流方式，生動形象地普及物管常識，提高居民群眾對物管的認識程度，使其逐步樹立自治管理意識。
4、制定小區(qū)物業(yè)管理實施細則雖然物業(yè)管理有了《物業(yè)管理條例》，但條例主要針對新建商住小區(qū)，對拆遷安置小區(qū)管理關注不多。我們應該在《物業(yè)管理條例》這一大框架下，根據本地區(qū)特點，以《物業(yè)管理條例》為指導，制定適應于本地區(qū)的、可操作性強的物業(yè)管理辦法與細則，從而以法律手段推進××的小區(qū)物業(yè)管理。
5、成立物業(yè)管理科，全程跟進小區(qū)物業(yè)管理××是個經濟發(fā)達的工業(yè)重鎮(zhèn)，新興的生態(tài)名鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)建設標準按照城市的格局在規(guī)劃和建設。各式小區(qū)在快速建設成長中，隨著居民收入水平與消費水平的提高，對工作于居住環(huán)境的要求也隨之提高。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍，為××鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安全、方便的人居環(huán)境。同時也體現出××政府為民造福，加強城鎮(zhèn)管理的一個重要舉措。
1、簡易物業(yè)管理
在各項設施、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可采用簡易物業(yè)服務。由小區(qū)內失業(yè)人員、低保和離退休人員組建服務隊，提供公共秩序、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主的服務，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導下，具體由各村委、社區(qū)負責。
2、專業(yè)物業(yè)管理條件好，設備齊全的小區(qū)，可通過業(yè)主大會，選聘專門的物業(yè)管理公司進駐小區(qū)進行管理。具體籌備由村委社區(qū)負責，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調工作。
3、業(yè)委物業(yè)管理在條件成熟的區(qū)域，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理委員會，全權負責整個小區(qū)的物業(yè)管理，民主的制定各項規(guī)章制度。所有業(yè)主都要自覺愛護房屋及公共設施；維護安全與環(huán)境衛(wèi)生。如有業(yè)主違約，將會按照既定的規(guī)章制度按約處理。如此民主自治的物業(yè)管理，形成成本低，效率高的雙贏局面。
綜上所述，我鎮(zhèn)的小區(qū)物業(yè)管理應當是“三位一體”的管理模式，即業(yè)主、物業(yè)公司、村（社區(qū)）在平等合作的基礎上，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理。這是政府加強公共社會管理、關注民生的具體體現。抓好典型，以點推面，條塊結合，以塊為主，鞏固成果，統(tǒng)一管理，從而形成齊抓共管、共管共建的局面，最終實現平安和諧社《·》區(qū)這一目標。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇七
為進一步提高物業(yè)管理服務質量和效率，在短時間內解決業(yè)主的投訴，同時全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責任意識，也為了提高業(yè)主的滿意度，最終滿足業(yè)主高標準、高質量的健康生活需求，在客戶服務管理工作上推行"禮賓助理"服務。
（一）"禮賓助理"服務實施細則
1、分別于住宅大堂設"禮賓助理"，24小時接受咨詢和服務
2、為更好地宣傳秘書管家服務，方便業(yè)戶與助理取得聯系，將特定專職"助理"的相片、個人特長、服務電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內，并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。
3、每位助理必須了解其服務的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務要求等以便隨時滿足各服務對象的需求。
4、"助理"定期向業(yè)戶通報社區(qū)最新訊息，向住戶講解物業(yè)相關法規(guī)政策；企業(yè)新聞及相關政策、制度改革最新動態(tài)；社區(qū)生活諸如：天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務信息。
5、"助理"傾情奉獻秘書管家服務，不僅提供購物、訂餐、購票、商務、家居、代召出租車等日常服務，更是您商務與生活的貼心顧問。
（1）對自己職責范圍內或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；
（2）自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者；
（3）有證據顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。
（二）工作時間標準：
1、業(yè)主投訴處理的工作時限：
（1）服務人員服務態(tài)度方面的投訴處理時限：情節(jié)一般的，不超過半天；
情節(jié)嚴重，不超過2天；
（2）工程維修方面的投訴處理時限：
其他維修，按與業(yè)主約定時限內完成，一般不能超過7個工作日；
（3）小區(qū)公共部分維修方面的'投訴處理時限
其他公共部分維修，不得超過3個工作日；
（4）對其他業(yè)主行為的投訴，如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發(fā)出過大噪音等，物業(yè)助理在15分鐘內到達被投訴業(yè)主家中并進行處理。
（5）其他投訴的處理時限視具體情況而決定，到達處理時間不超過8小時。
2、業(yè)主咨詢回復工作時限：
（1）關于小區(qū)一般情況，不涉及管理中心內部情況，不能馬上回復的，不超過30分鐘。
（2）關于各項物業(yè)收費項目和標準，要求馬上回復，無統(tǒng)一標準，需要確定的，征得業(yè)主同意，在30分鐘內派人到現場確定收費，回復業(yè)主。
（3）關于管理中心以外的服務項目和收費標準的咨詢，一般要求馬上回復，確實無法落實，不超過30分鐘回復對方。
（4）關于其它部門的辦事程序、收費情況的咨詢，馬上答復或與業(yè)主約定時限內回復，但原則上不得超過2個工作日。
（三）工作質量要求
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇八
項目規(guī)劃占地200畝，建筑面積20xx00平方米。項目建設內容包括：綜合服務區(qū)、生產區(qū)和物流中心。
1、綜合服務區(qū)包括辦公樓、食堂、公寓以及集體宿舍四部分?？傆嫿ㄖ娣e為10萬平方米。
2、生產區(qū)占建筑面積3萬平方米，兩座建筑面積各2平方米和1平方米的大跨度聯合車間、一座設有100t龍門吊車的原材料堆場。
3、物流中心占地50畝，建筑面積7萬平方米。建設三個功能區(qū)，一是保稅庫區(qū)，建筑面積3萬平方米;二是庫區(qū)，建筑面積1萬平方米;三是露天貨場和管理區(qū)建筑面積3萬平方米。
(二)產業(yè)園的物業(yè)規(guī)模
1、安全保衛(wèi)系統(tǒng)
主要包括產業(yè)園區(qū)總體安全環(huán)境的管理;對入駐企業(yè)的管理;車輛交通及道路管理。
2、設備設施維護系統(tǒng)
主要包括房屋管理與維修養(yǎng)護;共用設備管理(給排水設備管理、供電設備管理、弱電設備管理、消防管理);專業(yè)設備的管理(空調設備、電梯設備管理);共用設施的管理。
3、環(huán)境綠化及保潔系統(tǒng)
主要包括辦公樓、宿舍、食堂、廠區(qū)及產業(yè)園區(qū)公共部分(廠區(qū)庫區(qū)內自管)以及公共設施的日常保潔工作;產業(yè)園區(qū)公共綠地的維護和保養(yǎng)工作。
4、園區(qū)食堂的管理
主要包括廚房管理以及員工就餐管理
產業(yè)園物業(yè)實施總體方案
對比現有的幾種物業(yè)管理模式的優(yōu)缺點，并結合產業(yè)園和我公司現狀，建議采用自管與委托外包相結合的模式。由我公司單獨組建物管部門進行管理，可以充分利用公司現有各種資源，利于樹立產業(yè)園整體形象，降低運營成本，保證核心業(yè)務的收益。同時，將保安、特種設備、餐飲、保潔、綠化等需要專業(yè)資質和大量人力的業(yè)務外包，由物管部門對各個分包業(yè)務進行監(jiān)督與協(xié)調，最終達到降低人員成本，降低運營費用，保證物管工作的掌控力度，提高服務質量的目的。
(一)物業(yè)管理架構
物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質服務的目的。
公司下設物業(yè)管理部來具體負責園區(qū)的物業(yè)管理。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。
(二)崗位設置
1、物業(yè)管理部經理
參與重大項目的合同或標書的評審;
編制新增項目的物業(yè)管理方案;
參與新接管項目的驗收工作;
組織本部門員工的專業(yè)技能培訓;
負責所屬項目的物業(yè)管理的日常工作并對部門員工進行業(yè)務指導;
檢查監(jiān)督各項業(yè)務計劃(年度、季度、月度等)的實施情況并向上級報告;
與政府有關部門聯絡了解行業(yè)最新規(guī)定;
推廣新的有效的管理方法并總結分析提出合理的建議。
2、物管員(兼資料員)
負責與公司各部門工作的對接，輔助部門經理做好內勤工作。
負責處理員工的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。
書寫各類通知、通告，完善各類合同文本。
遇有緊急事故，及時向上級報告并協(xié)助處理善后工作;
協(xié)助經理制定本部門規(guī)章制度及員工守則;
配合客戶服務文員做好水電費等其他費用的收取;
負責裝修檔案，客戶檔案、管理處文書檔案的管理;
3、客服員
準時向客戶派發(fā)各種費用的交費通知單;
負責做好水電等費用的收付。
負責園區(qū)的公共鑰匙和宿舍鑰匙的管理工作;
負責定期對服務質量進行統(tǒng)計、分析、評估、考核，并提出整改方案;
4、設備主管
負責設備相關的維修、保養(yǎng)、更換等合同的草擬。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇九
一、_項目物業(yè)分析：
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強;
3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等;
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。
二、根據以上分析，對_項目物業(yè)推薦如下：
1、推薦在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主帶給的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質與直接為業(yè)主帶給保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時能夠透過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務體系。
三、物業(yè)管理帶給日常服務的資料：
2、對市政道路的保潔;
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉);
4、24小時水電維修;
5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運;
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養(yǎng)與維護;
7、項目范圍內綠化的種植與養(yǎng)護;
8、業(yè)主能源費用的代收代繳;
9、定期花木殺蟲及滅鼠;
10、暫住證等社區(qū)性證明u》
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務-管家式服務體系：
1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人帶給盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為透過物業(yè)管家的努力為業(yè)主帶給盡可能多的服務，隨時解決業(yè)主提出的關于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務推薦由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題;任何針對業(yè)主的服務均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負責，，避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務的資料：
a、業(yè)主訂購報刊的派送(報紙需經過熨燙，免費)
b、帶領工作人員完成業(yè)主提出的家政服務要求(付費)
室內清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養(yǎng)護
代收洗、補、燙衣物
室內插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務
家庭看護管理
寵物看護管理
c、為業(yè)主帶給車輛接、送服務(付費并需要提前預約)
五、_項目的安全保衛(wèi)管理：
1、保衛(wèi)部門日常工作資料：
24小時固定安全崗位的值勤
24小時流動崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時間段道路車流、人流的疏導管理
2、保衛(wèi)部門的設施設備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)
設像監(jiān)視系統(tǒng)
電子巡更系統(tǒng)
業(yè)主院落重點部位(廚房)設置煙感報警系統(tǒng)
停車管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車位需要管理)
安防器材(對講機、滅火器、警棍等)
3、保衛(wèi)部門帶給的委托性特約服務：
禮儀性保衛(wèi)
短途護衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛(wèi))
(以上兩種服務帶給時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目)
六、突發(fā)事件應急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關鍵所在，除帶給一般保衛(wèi)方式外，還應建立聯動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主透過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警(或直接找物業(yè)管家);
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經理匯報現場狀況;
4、物業(yè)經理根據物業(yè)管家對現場狀況的匯報決定是否報警。(110、119、120、999等)
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十
為了搞好《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理服務，給業(yè)主創(chuàng)造一個溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實施方案：
一、管理服務指導思想與目標
本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區(qū)的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實施全面的管理、維修、服務，努力營造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標，把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)建成
安全
小區(qū)、環(huán)保小區(qū)、文明小區(qū)，爭創(chuàng)市、省級優(yōu)秀示范商務、住宅小區(qū)。
二、物業(yè)管理服務基本要求
1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。
3、管理人員、
專業(yè)
操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。
4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。
6、公示24小時服務熱線電話，專人接聽。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。
7、根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務，并公示服務項目與收費價目。
8、按有關規(guī)定和合同約定，及時公布物業(yè)服務費用收支情況。
9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
10、設立業(yè)主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率要求達二級標準指標75％以上。
三、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍
《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)占地總面積 平方米，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業(yè)用房 平方米）。
四、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理內容及具體要求
1、房屋建筑管理維修
（1）、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）
（3）、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及
其他
共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。
（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發(fā)現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告開發(fā)商、業(yè)主委員會和有關主管部門。
（5）、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
（6）、小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標志。
2、共用設施設備維修養(yǎng)護
（1）、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。
（2）、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。
（3）、設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設施設備運行正常。
（4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）。
（5）、消防設施設備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。
（6）、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
（7）、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。
（8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。
（9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;
（10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障應急方案。
3、維護小區(qū)公共安全秩序
（1）、商貿小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時值勤、對重點區(qū)域、重點部位每2小時巡查1次。
（2）、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。
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住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十一
為了搞好《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理服務，給業(yè)主創(chuàng)造一個溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實施方案：
一、管理服務指導思想與目標
本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區(qū)的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實施全面的管理、維修、服務，努力營造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標，把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)建成安全小區(qū)、環(huán)保小區(qū)、文明小區(qū)，爭創(chuàng)市、省級優(yōu)秀示范商務、住宅小區(qū)。
二、物業(yè)管理服務基本要求
1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。
3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。
4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。
6、公示24小時服務熱線電話，專人接聽。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。
7、根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務，并公示服務項目與收費價目。
8、按有關規(guī)定和合同約定，及時公布物業(yè)服務費用收支情況。
9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
10、設立業(yè)主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率要求達二級標準指標75％以上。
三、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍
《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)占地總面積 平方米，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業(yè)用房 平方米）。
四、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理內容及具體要求
1、房屋建筑管理維修
（1）、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）
（3）、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。
（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發(fā)現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告開發(fā)商、業(yè)主委員會和有關主管部門。
（5）、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
（6）、小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標志。
2、共用設施設備維修養(yǎng)護
（1）、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。
（2）、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。
（3）、設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設施設備運行正常。
（4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）。
（5）、消防設施設備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。
（6）、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
（7）、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。
（8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。
（9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;
（10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障應急方案。
3、維護小區(qū)公共安全秩序
（1）、商貿小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時值勤、對重點區(qū)域、重點部位每2小時巡查1次。
（2）、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。
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（3）、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制訂應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。
（6）、對小區(qū)內高空拋物墜物、臺風、火患等公共安全隱患及時公示、警示注意事項，共同做好安全防范工作。
4、保潔服務
（1）、在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝化，每日清理、集送1次，做到生活垃圾日產日清。
（2）、小區(qū)道路、小區(qū)范圍內綠化帶（及附屬物）廣場、停車場等每日清掃1次;
（3）門廳、樓道每日清掃1次，每周拖洗1次;
（4）人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦2次;
（6）二次供水水箱按規(guī)定半年清洗1次，定時巡查，定時化驗，水質符合衛(wèi)生要求。
（7）、區(qū)內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現異常及時清掏。
（8）、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
5、綠化養(yǎng)護管理
（1）、安排專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。
（2）、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。
（4）、定期清除綠地雜草、雜物。
（5）、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
（6）、適時噴灑藥物，預防病蟲害。
四、管理目標概要描述
我公司將把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)管理成為寧德市一流服務的物業(yè)管理區(qū)域。我司的管理服務將采用國家標準的管理模式，以建設部《全國物業(yè)管理示范物業(yè)標準及評分細則》為管理標準。具體物業(yè)管理過程的服務程序、質量標準及考核評價，依據iso9001國際質量管理體系、iso14001環(huán)境管理體系及ohsas18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系執(zhí)行。
1、使《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)的服務管理水準達到國內一流水平，達到“福建省物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)管理”標準。
2、 若獲業(yè)主委托，進一步挖掘我司自身潛力，開展有償特約服務，為業(yè)主的商務、家居帶來更大的方便。
xxxx物業(yè)管理有限公司
年月日
近幾年來，隨著××經濟建設的不斷發(fā)展，人民生活水 平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開 發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現出來。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展 與建設、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化、市場化 物業(yè)管理。為加快推進××平安和諧社區(qū)建設，制定一套規(guī) 范的、符合××實際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是 及時且必要的。
一、 目前××鎮(zhèn)小區(qū)概況
在××經濟快速發(fā)展的同時，××的城鎮(zhèn)建設也得到了 突飛猛進的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化， 一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美、和諧、 文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內，已經實行正式的物業(yè)管理的小區(qū) 有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6 個;而各 村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區(qū)、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。
二、 全鎮(zhèn)推行物業(yè)管理的`必要性
(一) 商業(yè)住宅小區(qū)
習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經 濟發(fā)展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農村實際出發(fā)， 完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園 和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū) 業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而 言，物業(yè)管理也需要因地制宜。
(二) 農村拆遷小區(qū)
各村經濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小 區(qū)建設進入到一個蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各 村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊， 引發(fā)一系列問題。
1、 安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設完畢， 還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。 小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設備，但基本形同虛設，早安全上 造成了隱患。
2、 衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式 變?yōu)榧械木幼∧Ｊ健Ｔ瓉碇灰話唛T前雪就行，現在 多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想 的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域 (如樓道)垃圾成災。
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還 出現為了爭點方寸之地令鄰里之間產生矛盾。村里沒有 辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又 會種菜，于是，在村委和村民之間就會進行一場你栽我 鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn)。這種治標不治本的方法， 造成了資源的嚴重浪費。
4、 維護問題:俗話說:“三分建、七分管”，房屋時一年新、 二年舊、三年亂、四年破。由于缺乏定期的、專業(yè)的房 屋維護，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現了一定的問 題，影響了房屋的使用年限。 所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們，在全鎮(zhèn)實施 統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的，它對全鎮(zhèn)經濟建設、精 神文明、文化素質的提升起著重要的作用。
三、 政府推行物業(yè)管理的辦法
1、 為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域
物管是區(qū)域化管理，首先明確各區(qū)域邊界，物管區(qū)域劃 定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設備設施、建筑規(guī)模、社區(qū) 建設，以方便人們生活、生產，合理利用區(qū)域資源。以便于 管理為原則，形成一定規(guī)模面積與一點能夠數量的常住人 口，有獨立或相對分界線的居住小區(qū)。
態(tài)， 并要與國土、房管、建設、衛(wèi)生、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調好， 做到全體配合，各自做好本職工作，不越位、錯位和缺位， 共同推進老小區(qū)的物業(yè)管理。
3、 加強宣傳，增強居民物業(yè)管理意識 物業(yè)管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接收的過 程，政府應當以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》 等法律、法規(guī)和政策，有針對性地做好宣傳引導工作，提高 居民對物業(yè)管理法的認知度，逐步使其樹立依法管理的意 識。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認識到小區(qū)引 入物管的優(yōu)點，使之逐步樹立有償服務的意識，通過講座、 討論、問答等多種交流方式，生動形象地普及物管常識，提 高居民群眾對物管的認識程度，使其逐步樹立自治管理意 識。
提高。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍，為 ××鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安全、方便的人居環(huán)境。同時 也體現出××政府為民造福，加強城鎮(zhèn)管理的一個重要舉 措。
四、 物業(yè)管理基本形式
1、 簡易物業(yè)管理
在各項設施、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可 采用簡易物業(yè)服務。由小區(qū)內失業(yè)人員、低保和離退休人員 組建服務隊，提供公共秩序、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主 的服務，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導下，具體由各村委、社區(qū)負 責。
2、 專業(yè)物業(yè)管理 條件好，設備齊全的小區(qū)，可通過業(yè)主大會，選聘專門 的物業(yè)管理公司進駐小區(qū)進行管理。具體籌備由村委社區(qū)負 責，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調工作。
3、 業(yè)委物業(yè)管理 在條件成熟的區(qū)域，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理 委員會，全權負責整個小區(qū)的物業(yè)管理，民主的制定各項規(guī) 章制度。所有業(yè)主都要自覺愛護房屋及公共設施;維護安全 與環(huán)境衛(wèi)生。如有業(yè)主違約，將會按照既定的規(guī)章制度按約 處理。如此民主自治的物業(yè)管理，形成成本低，效率高的雙 贏局面。
上，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理。這是政府加 強公共社會管理、關注民生的具體體現。抓好典型，以點推 面，條塊結合，以塊為主，鞏固成果，統(tǒng)一管理，從而形成 齊抓共管、共管共建的局面，最終實現平安和諧社區(qū)這一目標。
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)， 結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100%；2017年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經理持證率達到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100%。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作內容
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。
四、物業(yè)費的成本測算
1、 管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。
2、 清潔衛(wèi)生費 清潔衛(wèi)生費測算表（04）
3、 保安費：保安費測算表（05）
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十二
甲方：xxxxxxxx有限公司(以下簡稱甲方)乙方：(以下簡稱已方)為了提高xxxx商住小區(qū)物業(yè)管理綜合性優(yōu)質物業(yè)服務質量，使小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化，讓小區(qū)居民享受完善的物業(yè)服務，改善小區(qū)人居環(huán)境，根據《合同法》、《物業(yè)管理條例》及相關規(guī)定。為確保雙方的合法權益，明確雙方的權利與義務，現就乙方接管銅仁xxxx商住小區(qū)物業(yè)管理的相關事宜，經甲乙雙方在本著誠實信用、平等自愿協(xié)商一致的基礎上簽訂《xxxx商住小區(qū)物業(yè)管理協(xié)議》(以下簡稱本協(xié)議)，以資雙方共同遵守。
第一條接管物業(yè)經營管理的項目
銅仁xxxx商住小區(qū)一、二、三期住宅物業(yè)及小區(qū)的配套公共設備設施(以下簡稱為：該物業(yè)或該小區(qū))。
該小區(qū)的物業(yè)管理及服務內容：物業(yè)維護、維修；給排水，供電，電梯，消防等設備設施的維護、維修、年檢；小區(qū)的社會治安，交通秩序維護，要求24小時有人值班；小區(qū)每棟樓的樓梯間、門廳、公共通道，做到每天清掃保潔，垃圾集中外運；小區(qū)的綠化補種及管護；協(xié)助公安部門做好小區(qū)社會治安防范工作，協(xié)助消防部門做好小區(qū)消防安全工作；建立健全該物業(yè)管理一切必須的檔案資料；負責收取物業(yè)服務費等與業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理服務合同》約定的管理及服務內容。
項目類型：一期為多層；二期為小高層；三期為高層。
第二條經營管理方式
乙方承接該物業(yè)后，必須以乙方名義進行物業(yè)管理和物業(yè)服務，自本協(xié)議生效后，有關該物業(yè)的一切經營活動均由乙方負責，甲方不干涉乙方的具體經營。
第三條物業(yè)管理服務期限
自本協(xié)議簽訂之日起，至6月1日至，到期后由乙方與該小區(qū)業(yè)主委員會商定移交或繼續(xù)履行該小區(qū)的物業(yè)經營管理權。
第四條費用收取
簽訂本協(xié)議之日，乙方向甲方一次性交納該物業(yè)管理服務保證金元，以確保乙方在該物業(yè)管理服務期內保證該小區(qū)得到正常的物業(yè)服務。期滿后如乙方與該物業(yè)(業(yè)主)沒產生任何經濟糾紛，甲方無息退還物業(yè)服務保證金。
第五條物業(yè)管理期間相關經營管理事項的約定
1.乙方接管后，在一個月之內必須改善該小區(qū)管理現狀，給小區(qū)業(yè)主呈現嶄新的優(yōu)質服務態(tài)勢；完成小區(qū)進出口門禁安全系統(tǒng)的配置安裝；對該物業(yè)所有配套設備設施進行全面檢查，擬定詳細的維修維護方案。
2.乙方在經營管理期內自主經營，獨立核算，自行支付在經營管理過程中所產生的一切費用，自負盈虧的費用包干制。甲方不收取乙方該物業(yè)經營管理服務費，不干涉乙方的具體經營管理事宜。
3.在經營管理期內，乙方必須守法經營，設法規(guī)避經營風險，獨立承擔民事責任和刑事責任，在該物業(yè)管理過程中如發(fā)生財物丟失、盜搶、火災等過失責任事故，造成該小區(qū)業(yè)主人身或財產損失，由乙方承擔處理，甲方均不予承擔任何責任。經營管理中乙方必須端正服務態(tài)度，有權利和義務獨立調解處理矛盾，若給小區(qū)或業(yè)主造成人身財產損失時，必須控制事態(tài)，積極主動履行約定的合理賠償責任。甲方不承擔任何責任。
4.乙方在經營管理期內，不得轉包，如發(fā)現轉包或公司管理不善，物業(yè)服務質量低下，業(yè)主有權取締乙方經營管理資格，甲方無權干涉，因此所造成的一切損失由乙方承擔。如乙方無法維持該物業(yè)的經營管理業(yè)務，由乙方負責與該小區(qū)業(yè)主委員會商議確定新的物業(yè)管理單位，甲方概不參與。
5.無論在何種情況下，乙方均不得以甲方名義從事或不履行該小區(qū)的物業(yè)管理及服務。乙方在經營活動中不得影響到甲方聲譽，若給甲方造成經濟損失或聲譽損失應酌情予以賠償，挽回影響。
6.乙方必須加強該小區(qū)管理：必須杜絕在小區(qū)花園平臺停放油罐車、大貨車、工程車；小區(qū)屋頂、樓道等公共區(qū)域不許任何私人安裝任何設備設施及堆放雜物；業(yè)主裝飾裝修時不準改變主體結構及外觀。否則，乙方自行承擔一切責任和后果。
第六條協(xié)議終止條件
1.本協(xié)議履行期滿。
2.乙方經營管理期內如有下列四種情形之一，甲方有權隨時單方終止本協(xié)議：一是因乙方違規(guī)操作或嚴重失職導致發(fā)生重大責任事故時；二是如與業(yè)主或相關人員發(fā)生大的糾紛，而又較長時間難以調和解決，矛盾有可能進一步升級時；三是發(fā)生責任事故拒不按《物業(yè)管理服務合同》賠付，或者其它原因給甲方造成不良影響時。無論何種情形解除本協(xié)議時，甲方概不退還乙方繳納的物業(yè)服務保證金。
第七條違約責任
1.若甲方在乙方沒有違反本協(xié)議的情況下提前解除協(xié)議，視為甲方違約，應當賠償乙方繳納的物業(yè)服務保證金的雙倍的違約金。
2.若乙方在甲方沒有違反本協(xié)議的`情況下提前解除協(xié)議，視為乙方違約，應當賠償甲方人民幣拾萬元的違約金，且甲方不予退還乙方繳納的物業(yè)服務保證金。
第八條未盡事宜約定
本協(xié)議未盡事宜經雙方協(xié)商可以做出補充協(xié)議，補充協(xié)議與協(xié)議具有同等法律效力。
第九條附則
1.本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
2.由履行本協(xié)議引起或者與本協(xié)議有關的爭端，均應通過雙方友好協(xié)商解決。經協(xié)商不能解決爭端的，一方可訴至當地人民法院通過法律途徑解決。
3.本協(xié)議經雙方簽字蓋章之后即為生效。
甲方(蓋章)：銅仁市金橋房地產開發(fā)有限公司
法定代表人(簽字)：
年月日
乙方(蓋章)：
法定代表人(簽字)：
年月日