很多中國(guó)的成功人士近幾年來熱衷于投資美國(guó)的房地產(chǎn)。但是，您是否知道，投資美國(guó)房地產(chǎn)可能存在著五大誤區(qū)。今天就來為大家介紹一下這五大誤區(qū)具體指的是什么。
1.投資美國(guó)房產(chǎn)移民需注意的事項(xiàng)
存在著“一夜暴富”的心理
對(duì)于很多打算投資美國(guó)房地產(chǎn)的中國(guó)投資者來說，由于大多親身經(jīng)歷過中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫時(shí)代，所以他們誤以為美國(guó)房地產(chǎn)亦會(huì)如此。因此，大家最容易犯的一個(gè)錯(cuò)誤就是懷揣著“一夜暴富”的心理。
而事實(shí)上，美國(guó)房地產(chǎn)從來都不是一個(gè)可以從中牟取暴利的行業(yè)。美國(guó)政府通過征收房產(chǎn)稅 (Property Tax)、個(gè)人租金收入所得稅 (Rental Income Tax) 等手段，來有效抑制房產(chǎn)過熱的問題。
而且，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)“杠桿”(財(cái)政政策、貨幣政策)都在自始至終地調(diào)控房?jī)r(jià)。統(tǒng)計(jì)顯示，扣除通貨膨脹等因素，從1980年到2006年的26年間，全美國(guó)的平均房?jī)r(jià)實(shí)際上只漲了一倍。
不預(yù)先作好足夠的市場(chǎng)分析
投資者一定要對(duì)所計(jì)劃投資的目標(biāo)房產(chǎn)預(yù)先作好充分的分析。比如，如果你打算在德州的休斯頓購買出租房，則你首先需要搞清楚：哪些區(qū)域的出租房的需求比較大;其次，你必須搞清楚出租房的支出與收益各是多少，尤其需要注意一些隱性的支出與長(zhǎng)期的收益(比如房產(chǎn)的增值)，以正確地計(jì)算出其“投資回報(bào)率”。
又比如，你希望在休斯頓先買一棟舊房，然后推倒它，最后再建一棟新房。那么，你首先要搞清楚：休斯頓的哪些區(qū)域值得建造新房?其次，你要搞清楚大多數(shù)買主的喜好是什么?什么樣的房子買主的歡迎?只有準(zhǔn)確地進(jìn)行了定位，你才能在美國(guó)市場(chǎng)上立于不敗之地。
不僅如此，你還必須把握好整個(gè)美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、趨勢(shì)、走向，通過對(duì)美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的歷史、規(guī)律、貸款利率的調(diào)整、國(guó)際局勢(shì)、金融市場(chǎng)的波動(dòng)等因素的分析，大體地預(yù)測(cè)一下美國(guó)房產(chǎn)未來的走勢(shì)，提前作好必要的財(cái)力、心理、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備。
人云亦云的從眾心理
作為投資者，你應(yīng)該通過理性的分析，尋找未來新房地產(chǎn)的增長(zhǎng)點(diǎn)，搶先占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)，才可能獲得高回報(bào)率。而被大家已經(jīng)炒熱的區(qū)域，實(shí)際上已經(jīng)失去了投資的價(jià)值;有頭腦、眼光、理性的投資者這時(shí)就應(yīng)該去尋覓下一個(gè)可能的增長(zhǎng)點(diǎn)了。
“人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我廉，人廉我轉(zhuǎn)?！薄@個(gè)思維方式也適用于投資者投資美國(guó)房地產(chǎn)。
任何事情“獨(dú)狼”式地單獨(dú)行事
對(duì)于房地產(chǎn)的投資，動(dòng)輒幾十萬、甚至上百萬，可以稱得上是一個(gè)“聲勢(shì)浩大”的工程。無論是對(duì)出租房的選擇、購買、出租、管理，還是對(duì)翻修房的評(píng)估、購買、裝修，還是對(duì)新建房的選址、建造、出售等等，都不是一個(gè)人所能夠單獨(dú)完成的事情。
作為房產(chǎn)投資者，你一定要有“團(tuán)隊(duì)”精神，善于利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、建筑商、裝修公司、會(huì)計(jì)師等各類人士的專業(yè)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)，建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定、互利互惠的合作關(guān)系。而反過來說，短期、暫時(shí)的合作也很難建立起充分的信任，更不利于大宗款項(xiàng)的投資。
只關(guān)注所投房產(chǎn)的收益忽視其風(fēng)險(xiǎn)
盡管投資美國(guó)房地產(chǎn)是目前最穩(wěn)定、可靠的投資手段之一，但是任何投資都存在著風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)房產(chǎn)也不例外。投資者在投資美國(guó)房產(chǎn)的時(shí)候，必須永遠(yuǎn)在心理上有所準(zhǔn)備，并具備預(yù)測(cè)、規(guī)避、面對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)的能力。
在這里，教大家一個(gè)簡(jiǎn)單的方法，可以幫助大家將房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)降到最小：在前期準(zhǔn)備投資的時(shí)候，你預(yù)先計(jì)算出在最樂觀的情況 (Optimistic)、一般最可能的情況 (Most Likely) 以及最悲觀的情況下 (Pessimistic)，你所能夠盈利的額度。
如果在最悲觀的情況下，你還能做到至少不賠本，將房產(chǎn)快速地脫手，全身而退，那么，這就是一個(gè)明智的投資項(xiàng)目。否則，你應(yīng)該另作選擇。
綜上所述，如果一個(gè)投資者想要在美國(guó)投資房地產(chǎn)，那么他不僅需要有足夠的財(cái)力，更主要的是，他必須掌握充分的相關(guān)信息，在心理上作好可能失敗的準(zhǔn)備。
對(duì)于以上所提到的房產(chǎn)投資誤區(qū)，投資者可以借助專業(yè)人士的幫助，整合各方面的資訊，作一個(gè)全面、理性、透徹的分析，以限度地避免負(fù)面后果。如果再能與專業(yè)人士組成一個(gè)團(tuán)隊(duì)，則該投資賦予您的回報(bào)率可能更高。
2.美國(guó)投資移民怎么辦理？
美國(guó)EB-5投資移民可以投資的企業(yè)類型
（A）新的商業(yè)企業(yè)的投資，包括創(chuàng)新企業(yè)或重組舊企業(yè)。
（B）擴(kuò)張現(xiàn)有的企業(yè)，可以投資或注資以增加資產(chǎn)或員工四成以上，也就是注資后，資產(chǎn)或員工人數(shù)，都為原有規(guī)模的一點(diǎn)四倍。
（C）困難企業(yè)之投資，企業(yè)在注資之前的12到14個(gè)月，損失了資產(chǎn)價(jià)值的五分之一。
美國(guó)的投資移民是投資及實(shí)際的經(jīng)營(yíng)及投資，但投資者不需要有任何經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)或教育程度，的條件就是有足夠的資金。
新企業(yè)必須保證能至少運(yùn)行兩年以上，如果新企業(yè)連續(xù)虧損難以維持二年，投資人可能會(huì)得不到移民綠卡。
關(guān)于投資人獲批綠卡事項(xiàng)
投資人在確實(shí)進(jìn)行了投資之后才能申請(qǐng)簽證，不能先申請(qǐng)移民簽證而后投資。即使移民局批準(zhǔn)其投資移民的申請(qǐng)，投資者兩年內(nèi)獲得的是有條件限制的臨時(shí)綠卡。兩之后，移民局對(duì)其投資項(xiàng)目進(jìn)行考查，合格者可轉(zhuǎn)為永久綠卡。若投資人兩年中投資失敗，則需承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。
美國(guó)EB-5投資移民的申請(qǐng)條件
EB5對(duì)申請(qǐng)人的資格條件制定得相當(dāng)寬松，投資人無須受任何商業(yè)背景、年齡、教育程度以及語言能力的條件限制，只要證明其投資資金的來源合法即可。而且此資金不要求要通過自己經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得，也可以是繼承或者贈(zèng)與。此移民類別的特色是“全家移民”，即投資人、其配偶和未滿21歲之未婚子女均可以同時(shí)申請(qǐng)移民。
（1）投資人必須年滿 21 歲
（2）投資人不必有任何學(xué)歷，經(jīng)商或工作經(jīng)驗(yàn)的背景
（3）投資人必須擁有50萬美金的資產(chǎn)證明（不須由申請(qǐng)人本身累積取得，贈(zèng)與、繼承等方式亦都可以，但必須是取自合法正當(dāng)?shù)耐緩?。?BR> （4）投資人必須已經(jīng)或正積極投入規(guī)定的投資金額
（5）投資人身體健康，無犯罪記錄
什么樣的人可以申請(qǐng)EB-5
申請(qǐng)美國(guó)EB-5投資移民的具體要求：
（1） 建立一個(gè)新的商業(yè)企業(yè)；或購買一個(gè)現(xiàn)有的企業(yè)，加以改造或重組以成為一個(gè)新的商業(yè)企業(yè)；或擴(kuò)大原有的企業(yè)使其凈資產(chǎn)和雇傭人員達(dá)到原來的140%，或投資使一個(gè)困難企業(yè)，就是過去一到兩年中凈資產(chǎn)減值20%的企業(yè)，保住現(xiàn)存所有雇員的職位。投資必須用真實(shí)資金，包括現(xiàn)金，機(jī)器設(shè)備，存貨，及其它財(cái)產(chǎn)。如果是用銀行貸款投資，必須是用投資人本人的私人財(cái)產(chǎn)作？抵押而得到的貸款。投資人與投資的企業(yè)之間的債券，票據(jù)，或借款等都不是投資。如果投資人和投資企業(yè)之間有任何承諾保證投資能夠收回或獲利的，都不算為投資。
（2） 投資額要達(dá)到一百萬美元。在某些特定地區(qū)可以投資50萬美元，這些特定地區(qū)是指達(dá)到美國(guó)全國(guó)失業(yè)率1.5倍的地區(qū)或某些特定的農(nóng)村地區(qū)。
（3） 為不少于10個(gè)美國(guó)公民或綠卡持有人創(chuàng)造全職的就業(yè)機(jī)會(huì)。移民法對(duì)投資移民中＂全職員工＂的定義是一星期至少工作超過35個(gè)小時(shí)的員工。如果投資一個(gè)在過去一到兩年中凈資產(chǎn)減值20%的困難企業(yè)，要在隨后的至少兩年內(nèi)保住所有的現(xiàn)有雇員的職位。
美國(guó)投資移民EB-5移民的申請(qǐng)步驟和周期
符合美國(guó)投資移民申請(qǐng)條件要求，即可提出申請(qǐng)。
EB-5的申請(qǐng)的步驟流程和每個(gè)過程的時(shí)間周期為：
1.評(píng)估并設(shè)立美國(guó)公司或“有限合伙事業(yè)公司”或者地區(qū)性投資項(xiàng)目，約2個(gè)月
2.向移民局遞交I-526表，申請(qǐng)投資移民批準(zhǔn)，約3個(gè)月
3.移民局批準(zhǔn)后，申請(qǐng)人材料轉(zhuǎn)交NVC即全美簽證中心處理綠卡號(hào)，最后由美國(guó)駐廣州總領(lǐng)館給申請(qǐng)人4號(hào)文件袋，即面試通知。約6個(gè)月
4.等待廣州總領(lǐng)館面簽，獲得簽證。約1個(gè)月
1.投資美國(guó)房產(chǎn)移民需注意的事項(xiàng)
存在著“一夜暴富”的心理
對(duì)于很多打算投資美國(guó)房地產(chǎn)的中國(guó)投資者來說，由于大多親身經(jīng)歷過中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫時(shí)代，所以他們誤以為美國(guó)房地產(chǎn)亦會(huì)如此。因此，大家最容易犯的一個(gè)錯(cuò)誤就是懷揣著“一夜暴富”的心理。
而事實(shí)上，美國(guó)房地產(chǎn)從來都不是一個(gè)可以從中牟取暴利的行業(yè)。美國(guó)政府通過征收房產(chǎn)稅 (Property Tax)、個(gè)人租金收入所得稅 (Rental Income Tax) 等手段，來有效抑制房產(chǎn)過熱的問題。
而且，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)“杠桿”(財(cái)政政策、貨幣政策)都在自始至終地調(diào)控房?jī)r(jià)。統(tǒng)計(jì)顯示，扣除通貨膨脹等因素，從1980年到2006年的26年間，全美國(guó)的平均房?jī)r(jià)實(shí)際上只漲了一倍。
不預(yù)先作好足夠的市場(chǎng)分析
投資者一定要對(duì)所計(jì)劃投資的目標(biāo)房產(chǎn)預(yù)先作好充分的分析。比如，如果你打算在德州的休斯頓購買出租房，則你首先需要搞清楚：哪些區(qū)域的出租房的需求比較大;其次，你必須搞清楚出租房的支出與收益各是多少，尤其需要注意一些隱性的支出與長(zhǎng)期的收益(比如房產(chǎn)的增值)，以正確地計(jì)算出其“投資回報(bào)率”。
又比如，你希望在休斯頓先買一棟舊房，然后推倒它，最后再建一棟新房。那么，你首先要搞清楚：休斯頓的哪些區(qū)域值得建造新房?其次，你要搞清楚大多數(shù)買主的喜好是什么?什么樣的房子買主的歡迎?只有準(zhǔn)確地進(jìn)行了定位，你才能在美國(guó)市場(chǎng)上立于不敗之地。
不僅如此，你還必須把握好整個(gè)美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、趨勢(shì)、走向，通過對(duì)美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的歷史、規(guī)律、貸款利率的調(diào)整、國(guó)際局勢(shì)、金融市場(chǎng)的波動(dòng)等因素的分析，大體地預(yù)測(cè)一下美國(guó)房產(chǎn)未來的走勢(shì)，提前作好必要的財(cái)力、心理、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備。
人云亦云的從眾心理
作為投資者，你應(yīng)該通過理性的分析，尋找未來新房地產(chǎn)的增長(zhǎng)點(diǎn)，搶先占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)，才可能獲得高回報(bào)率。而被大家已經(jīng)炒熱的區(qū)域，實(shí)際上已經(jīng)失去了投資的價(jià)值;有頭腦、眼光、理性的投資者這時(shí)就應(yīng)該去尋覓下一個(gè)可能的增長(zhǎng)點(diǎn)了。
“人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我廉，人廉我轉(zhuǎn)?！薄@個(gè)思維方式也適用于投資者投資美國(guó)房地產(chǎn)。
任何事情“獨(dú)狼”式地單獨(dú)行事
對(duì)于房地產(chǎn)的投資，動(dòng)輒幾十萬、甚至上百萬，可以稱得上是一個(gè)“聲勢(shì)浩大”的工程。無論是對(duì)出租房的選擇、購買、出租、管理，還是對(duì)翻修房的評(píng)估、購買、裝修，還是對(duì)新建房的選址、建造、出售等等，都不是一個(gè)人所能夠單獨(dú)完成的事情。
作為房產(chǎn)投資者，你一定要有“團(tuán)隊(duì)”精神，善于利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、建筑商、裝修公司、會(huì)計(jì)師等各類人士的專業(yè)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)，建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定、互利互惠的合作關(guān)系。而反過來說，短期、暫時(shí)的合作也很難建立起充分的信任，更不利于大宗款項(xiàng)的投資。
只關(guān)注所投房產(chǎn)的收益忽視其風(fēng)險(xiǎn)
盡管投資美國(guó)房地產(chǎn)是目前最穩(wěn)定、可靠的投資手段之一，但是任何投資都存在著風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)房產(chǎn)也不例外。投資者在投資美國(guó)房產(chǎn)的時(shí)候，必須永遠(yuǎn)在心理上有所準(zhǔn)備，并具備預(yù)測(cè)、規(guī)避、面對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)的能力。
在這里，教大家一個(gè)簡(jiǎn)單的方法，可以幫助大家將房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)降到最小：在前期準(zhǔn)備投資的時(shí)候，你預(yù)先計(jì)算出在最樂觀的情況 (Optimistic)、一般最可能的情況 (Most Likely) 以及最悲觀的情況下 (Pessimistic)，你所能夠盈利的額度。
如果在最悲觀的情況下，你還能做到至少不賠本，將房產(chǎn)快速地脫手，全身而退，那么，這就是一個(gè)明智的投資項(xiàng)目。否則，你應(yīng)該另作選擇。
綜上所述，如果一個(gè)投資者想要在美國(guó)投資房地產(chǎn)，那么他不僅需要有足夠的財(cái)力，更主要的是，他必須掌握充分的相關(guān)信息，在心理上作好可能失敗的準(zhǔn)備。
對(duì)于以上所提到的房產(chǎn)投資誤區(qū)，投資者可以借助專業(yè)人士的幫助，整合各方面的資訊，作一個(gè)全面、理性、透徹的分析，以限度地避免負(fù)面后果。如果再能與專業(yè)人士組成一個(gè)團(tuán)隊(duì)，則該投資賦予您的回報(bào)率可能更高。
2.美國(guó)投資移民怎么辦理？
美國(guó)EB-5投資移民可以投資的企業(yè)類型
（A）新的商業(yè)企業(yè)的投資，包括創(chuàng)新企業(yè)或重組舊企業(yè)。
（B）擴(kuò)張現(xiàn)有的企業(yè)，可以投資或注資以增加資產(chǎn)或員工四成以上，也就是注資后，資產(chǎn)或員工人數(shù)，都為原有規(guī)模的一點(diǎn)四倍。
（C）困難企業(yè)之投資，企業(yè)在注資之前的12到14個(gè)月，損失了資產(chǎn)價(jià)值的五分之一。
美國(guó)的投資移民是投資及實(shí)際的經(jīng)營(yíng)及投資，但投資者不需要有任何經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)或教育程度，的條件就是有足夠的資金。
新企業(yè)必須保證能至少運(yùn)行兩年以上，如果新企業(yè)連續(xù)虧損難以維持二年，投資人可能會(huì)得不到移民綠卡。
關(guān)于投資人獲批綠卡事項(xiàng)
投資人在確實(shí)進(jìn)行了投資之后才能申請(qǐng)簽證，不能先申請(qǐng)移民簽證而后投資。即使移民局批準(zhǔn)其投資移民的申請(qǐng)，投資者兩年內(nèi)獲得的是有條件限制的臨時(shí)綠卡。兩之后，移民局對(duì)其投資項(xiàng)目進(jìn)行考查，合格者可轉(zhuǎn)為永久綠卡。若投資人兩年中投資失敗，則需承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。
美國(guó)EB-5投資移民的申請(qǐng)條件
EB5對(duì)申請(qǐng)人的資格條件制定得相當(dāng)寬松，投資人無須受任何商業(yè)背景、年齡、教育程度以及語言能力的條件限制，只要證明其投資資金的來源合法即可。而且此資金不要求要通過自己經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得，也可以是繼承或者贈(zèng)與。此移民類別的特色是“全家移民”，即投資人、其配偶和未滿21歲之未婚子女均可以同時(shí)申請(qǐng)移民。
（1）投資人必須年滿 21 歲
（2）投資人不必有任何學(xué)歷，經(jīng)商或工作經(jīng)驗(yàn)的背景
（3）投資人必須擁有50萬美金的資產(chǎn)證明（不須由申請(qǐng)人本身累積取得，贈(zèng)與、繼承等方式亦都可以，但必須是取自合法正當(dāng)?shù)耐緩?。?BR> （4）投資人必須已經(jīng)或正積極投入規(guī)定的投資金額
（5）投資人身體健康，無犯罪記錄
什么樣的人可以申請(qǐng)EB-5
申請(qǐng)美國(guó)EB-5投資移民的具體要求：
（1） 建立一個(gè)新的商業(yè)企業(yè)；或購買一個(gè)現(xiàn)有的企業(yè)，加以改造或重組以成為一個(gè)新的商業(yè)企業(yè)；或擴(kuò)大原有的企業(yè)使其凈資產(chǎn)和雇傭人員達(dá)到原來的140%，或投資使一個(gè)困難企業(yè)，就是過去一到兩年中凈資產(chǎn)減值20%的企業(yè)，保住現(xiàn)存所有雇員的職位。投資必須用真實(shí)資金，包括現(xiàn)金，機(jī)器設(shè)備，存貨，及其它財(cái)產(chǎn)。如果是用銀行貸款投資，必須是用投資人本人的私人財(cái)產(chǎn)作？抵押而得到的貸款。投資人與投資的企業(yè)之間的債券，票據(jù)，或借款等都不是投資。如果投資人和投資企業(yè)之間有任何承諾保證投資能夠收回或獲利的，都不算為投資。
（2） 投資額要達(dá)到一百萬美元。在某些特定地區(qū)可以投資50萬美元，這些特定地區(qū)是指達(dá)到美國(guó)全國(guó)失業(yè)率1.5倍的地區(qū)或某些特定的農(nóng)村地區(qū)。
（3） 為不少于10個(gè)美國(guó)公民或綠卡持有人創(chuàng)造全職的就業(yè)機(jī)會(huì)。移民法對(duì)投資移民中＂全職員工＂的定義是一星期至少工作超過35個(gè)小時(shí)的員工。如果投資一個(gè)在過去一到兩年中凈資產(chǎn)減值20%的困難企業(yè)，要在隨后的至少兩年內(nèi)保住所有的現(xiàn)有雇員的職位。
美國(guó)投資移民EB-5移民的申請(qǐng)步驟和周期
符合美國(guó)投資移民申請(qǐng)條件要求，即可提出申請(qǐng)。
EB-5的申請(qǐng)的步驟流程和每個(gè)過程的時(shí)間周期為：
1.評(píng)估并設(shè)立美國(guó)公司或“有限合伙事業(yè)公司”或者地區(qū)性投資項(xiàng)目，約2個(gè)月
2.向移民局遞交I-526表，申請(qǐng)投資移民批準(zhǔn)，約3個(gè)月
3.移民局批準(zhǔn)后，申請(qǐng)人材料轉(zhuǎn)交NVC即全美簽證中心處理綠卡號(hào)，最后由美國(guó)駐廣州總領(lǐng)館給申請(qǐng)人4號(hào)文件袋，即面試通知。約6個(gè)月
4.等待廣州總領(lǐng)館面簽，獲得簽證。約1個(gè)月