移民美國，對(duì)于初到美國買房和租房的新手，一定要對(duì)美國的房屋保險(xiǎn)有所了解，因?yàn)槊绹姆课荼ｋU(xiǎn)是必不可少的。下面來說說在美國購房要買哪些房屋保險(xiǎn)。
1.在美國購房要買哪些房屋保險(xiǎn)？
1.美國房屋保險(xiǎn)分成哪幾類?
美國的房屋保險(xiǎn)分成被分為三類：屋主保險(xiǎn)、住戶保險(xiǎn)和地震保險(xiǎn)。屋主保險(xiǎn)：是指保險(xiǎn)公司只對(duì)屋主日常居住的房屋給予屋主保險(xiǎn)，也就是說，一個(gè)人只可以買一個(gè)屋主保險(xiǎn)，擁有幾棟房屋的屋主，對(duì)住所以外的房屋不能買屋主保險(xiǎn)。屋主保險(xiǎn)又可分為4種：基本保險(xiǎn)、綜合保險(xiǎn)、特別保險(xiǎn)、全面保險(xiǎn)，等級(jí)依次變高。四類保險(xiǎn)費(fèi)用差價(jià)不大。
住戶保險(xiǎn)：包括基本的住戶保險(xiǎn)、全面住戶保險(xiǎn)、特別保險(xiǎn)、租戶保險(xiǎn)、綜合保險(xiǎn)、共有公寓住戶保險(xiǎn)、老舊房屋保險(xiǎn)等，種類繁多。住戶保險(xiǎn)的范圍包括除水災(zāi)、地震、戰(zhàn)爭、核能意外等自然災(zāi)害外的意外損失。
地震保險(xiǎn)：包括地震、戰(zhàn)爭、核能意外、洪水災(zāi)害等，通常排除在大多數(shù)的保險(xiǎn)條款之外。主要是在美國地震多發(fā)的西海岸如加州需要額外購買次險(xiǎn)。
2.在美國房東購買房屋保險(xiǎn)一般需要多少錢?
各個(gè)保險(xiǎn)所需費(fèi)用都不同。如地震保險(xiǎn)：在地震多發(fā)地區(qū)，一棟價(jià)值20萬美元的房屋，每年的地震保險(xiǎn)費(fèi)約需400-600美元，幾乎相當(dāng)于屋主正常的普通房屋保險(xiǎn)費(fèi)。在地震極少發(fā)生的地區(qū)，地震險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)則相對(duì)便宜。
3.有什么方法可以降低房屋保險(xiǎn)費(fèi)呢?
一般來說提高自付費(fèi)，可以減低房屋保險(xiǎn)費(fèi)。除此之外，還可以通過減低保險(xiǎn)額，或者把房屋與汽車同保來減少保險(xiǎn)費(fèi)，另外，有些保險(xiǎn)公司會(huì)給3到5年的老客戶5%的折扣，6年以上的老客戶10%的折扣。后一招，加強(qiáng)房屋安全性，如安裝煙霧報(bào)警器 (Smoke Detector) 或防盜報(bào)警器 (Alarm) 可能會(huì)得到5%的折扣。
4.在美國買房為什么需要購買房屋保險(xiǎn)?
這種保險(xiǎn)主要保賠火災(zāi)對(duì)房屋造成的損失，所以有人叫它火險(xiǎn) (Fire Insurance)。其實(shí)屋主保險(xiǎn)還保賠許多其它原因?qū)Ψ课莼騻€(gè)人財(cái)產(chǎn)造成的損失，以及客人甚至路人發(fā)生的意外。
5.在美國貸款買房必須購買房屋保險(xiǎn)嗎?
如果買房是用貸款的話，那么貸款公司會(huì)要你在過戶之前購買屋主保險(xiǎn) (Home Owner Insurance or Hazard Insurance)。
6.在美國房屋保險(xiǎn)的索賠程序是怎樣的?
房屋保險(xiǎn)的索賠程序如下：
屋主在房屋損失發(fā)生之后的60天內(nèi)一定要申報(bào)，并填寫“損失證明”交保險(xiǎn)公司。
所有財(cái)產(chǎn)損失都要折價(jià)(購買重置成本保險(xiǎn)的除外)。如保險(xiǎn)公司經(jīng)營作風(fēng)惡劣，不按法規(guī)及合約規(guī)定理賠，投保人應(yīng)將整個(gè)事件的緣由記下來，保存好與保險(xiǎn)公司溝通的信件副本，以便找律師控告保險(xiǎn)公司。
7.美國房屋保險(xiǎn)的索賠有時(shí)限嗎?
房屋保險(xiǎn)索賠的時(shí)限如下：
在事件發(fā)生60天之內(nèi)向保險(xiǎn)公司送交“損失證明表”;
在保險(xiǎn)公司發(fā)出估價(jià)通知之后20天之內(nèi)選好估價(jià)員;
如果對(duì)保險(xiǎn)公司的理賠有異議，必須在損失發(fā)生之后的12個(gè)月內(nèi)提出訴訟;
空置的建筑物在損失發(fā)生時(shí)投保時(shí)間未滿60天的，保險(xiǎn)公司將不予理賠。
8.房東購買了房屋保險(xiǎn)，為什么租客還要再買一份?
因?yàn)榉繓|的房屋保險(xiǎn)不能保租客的財(cái)物，其保護(hù)范圍僅限于房主自己的房子。也就是說，如果租客在出租屋里的東西被偷了，房東是不負(fù)責(zé)任的。而租客購買了租客保險(xiǎn)，就可以享受自己物品失竊，人為或自然災(zāi)害造成的財(cái)產(chǎn)損失。
9.在美國租房，購買租客保險(xiǎn)一般需要多少錢?
租客買一份保50000美元的租客保險(xiǎn)，通常要花350美元一年。保額越少，保險(xiǎn)費(fèi)越便宜。
10.美國房產(chǎn)保險(xiǎn)公司高賠付保險(xiǎn)額度是多少?
標(biāo)準(zhǔn)房主保險(xiǎn)單若以置換成本 (Replacement Cost, RC) 為基礎(chǔ)，支付房屋結(jié)構(gòu)性損壞的賠償金就可能超過你的保險(xiǎn)幅度。例如，重新置換的成本大約在12萬美元，這就是你所需要的保險(xiǎn)金。但是，如果你有 RC 這一條款，保險(xiǎn)公司可能多付出你保險(xiǎn)額度的2-50%。
2.移民美國后買房常見問題解答
問：新移民在美國一般如何購房?
答：對(duì)于大多數(shù)剛剛來到美國的新移民而言，如果有興趣在美國購買房屋，一般都會(huì)選擇與美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行合作。
在購買美國房屋的過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般會(huì)首先和購房者討論其購房的意向，然后由購房者通過網(wǎng)上搜索來尋找滿足要求的房屋，之后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將安排購房者前往現(xiàn)場查看這些房屋，以及適合類似要求的其他房屋。從開始到結(jié)束，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將帶領(lǐng)購房者完成整個(gè)購房流程。
問：在美置業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為何如此重要?
答：在美國，參與房地產(chǎn)交易的一個(gè)重要專業(yè)人士就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人不僅可以幫助買家找到一套合適的房產(chǎn)，還可以在交易過程中的每一步引導(dǎo)買家做出正確的選擇。
一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人可以提供給買家關(guān)于房產(chǎn)和社區(qū)的關(guān)鍵的、外界不能輕易得到的信息，且經(jīng)紀(jì)人對(duì)市場和房產(chǎn)交易的知識(shí)以及談判技巧都會(huì)是促成交易的巨大幫助。同時(shí)，經(jīng)紀(jì)人對(duì)買家提供的這些服務(wù)并不收取買家一分錢，因?yàn)樗麄兊膫蚪鹗怯少u家支付的。因此，建議新移民在美國搜尋房產(chǎn)時(shí)可以找一位可靠的有經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)助。
在中國，房產(chǎn)擁有者可能會(huì)選擇多個(gè)經(jīng)紀(jì)公司來幫助出售房產(chǎn)。而在美國，賣家通常和一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽訂排他協(xié)議，讓這位經(jīng)紀(jì)人單獨(dú)代表賣家進(jìn)行交易。任何感興趣的買家都可以通過賣家的經(jīng)紀(jì)人來了解該套房產(chǎn)，且需要和賣家經(jīng)紀(jì)人做提前的預(yù)約。幾乎所有的經(jīng)紀(jì)人都屬于某一個(gè)房地產(chǎn)交易協(xié)會(huì)，比如美國經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)，紐約房地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)等。這些組織會(huì)監(jiān)察經(jīng)紀(jì)人是否有嚴(yán)格公正的職業(yè)操守，要求所有經(jīng)紀(jì)人共同合作經(jīng)紀(jì)，這意味著賣家的經(jīng)紀(jì)人要和買家的經(jīng)紀(jì)人合作，且所有經(jīng)紀(jì)人都要被公平對(duì)待。在市場上等待交易的房產(chǎn)統(tǒng)一在一個(gè)中央系統(tǒng)公布，所有有牌照的經(jīng)紀(jì)人都能獲得這些房產(chǎn)的信息，并帶客戶前去參觀。所以對(duì)買家來說，建議買家和單獨(dú)一個(gè)經(jīng)紀(jì)人合作，以免產(chǎn)生不必要的困惑。
經(jīng)紀(jì)人和賣家簽訂的排他協(xié)定會(huì)注明當(dāng)賣家售出房產(chǎn)時(shí)，經(jīng)紀(jì)人會(huì)得到的傭金。如果買家有經(jīng)紀(jì)人代表他，那么賣家支付的傭金會(huì)在買家經(jīng)紀(jì)人和賣家經(jīng)紀(jì)人之間平分，所以找一個(gè)買家經(jīng)紀(jì)人對(duì)買家來說是沒有花費(fèi)的，而且該經(jīng)紀(jì)人對(duì)客戶有信托責(zé)任，在交易中還能代表買家維護(hù)買家的利益。
需提醒的是，在美國，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是帶牌照的專職人士，有相關(guān)明確的規(guī)定他們必須遵守。經(jīng)紀(jì)人在每一個(gè)州執(zhí)業(yè)都要拿到該州的牌照，且需要定期上課來持續(xù)執(zhí)有牌照。
1.在美國購房要買哪些房屋保險(xiǎn)？
1.美國房屋保險(xiǎn)分成哪幾類?
美國的房屋保險(xiǎn)分成被分為三類：屋主保險(xiǎn)、住戶保險(xiǎn)和地震保險(xiǎn)。屋主保險(xiǎn)：是指保險(xiǎn)公司只對(duì)屋主日常居住的房屋給予屋主保險(xiǎn)，也就是說，一個(gè)人只可以買一個(gè)屋主保險(xiǎn)，擁有幾棟房屋的屋主，對(duì)住所以外的房屋不能買屋主保險(xiǎn)。屋主保險(xiǎn)又可分為4種：基本保險(xiǎn)、綜合保險(xiǎn)、特別保險(xiǎn)、全面保險(xiǎn)，等級(jí)依次變高。四類保險(xiǎn)費(fèi)用差價(jià)不大。
住戶保險(xiǎn)：包括基本的住戶保險(xiǎn)、全面住戶保險(xiǎn)、特別保險(xiǎn)、租戶保險(xiǎn)、綜合保險(xiǎn)、共有公寓住戶保險(xiǎn)、老舊房屋保險(xiǎn)等，種類繁多。住戶保險(xiǎn)的范圍包括除水災(zāi)、地震、戰(zhàn)爭、核能意外等自然災(zāi)害外的意外損失。
地震保險(xiǎn)：包括地震、戰(zhàn)爭、核能意外、洪水災(zāi)害等，通常排除在大多數(shù)的保險(xiǎn)條款之外。主要是在美國地震多發(fā)的西海岸如加州需要額外購買次險(xiǎn)。
2.在美國房東購買房屋保險(xiǎn)一般需要多少錢?
各個(gè)保險(xiǎn)所需費(fèi)用都不同。如地震保險(xiǎn)：在地震多發(fā)地區(qū)，一棟價(jià)值20萬美元的房屋，每年的地震保險(xiǎn)費(fèi)約需400-600美元，幾乎相當(dāng)于屋主正常的普通房屋保險(xiǎn)費(fèi)。在地震極少發(fā)生的地區(qū)，地震險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)則相對(duì)便宜。
3.有什么方法可以降低房屋保險(xiǎn)費(fèi)呢?
一般來說提高自付費(fèi)，可以減低房屋保險(xiǎn)費(fèi)。除此之外，還可以通過減低保險(xiǎn)額，或者把房屋與汽車同保來減少保險(xiǎn)費(fèi)，另外，有些保險(xiǎn)公司會(huì)給3到5年的老客戶5%的折扣，6年以上的老客戶10%的折扣。后一招，加強(qiáng)房屋安全性，如安裝煙霧報(bào)警器 (Smoke Detector) 或防盜報(bào)警器 (Alarm) 可能會(huì)得到5%的折扣。
4.在美國買房為什么需要購買房屋保險(xiǎn)?
這種保險(xiǎn)主要保賠火災(zāi)對(duì)房屋造成的損失，所以有人叫它火險(xiǎn) (Fire Insurance)。其實(shí)屋主保險(xiǎn)還保賠許多其它原因?qū)Ψ课莼騻€(gè)人財(cái)產(chǎn)造成的損失，以及客人甚至路人發(fā)生的意外。
5.在美國貸款買房必須購買房屋保險(xiǎn)嗎?
如果買房是用貸款的話，那么貸款公司會(huì)要你在過戶之前購買屋主保險(xiǎn) (Home Owner Insurance or Hazard Insurance)。
6.在美國房屋保險(xiǎn)的索賠程序是怎樣的?
房屋保險(xiǎn)的索賠程序如下：
屋主在房屋損失發(fā)生之后的60天內(nèi)一定要申報(bào)，并填寫“損失證明”交保險(xiǎn)公司。
所有財(cái)產(chǎn)損失都要折價(jià)(購買重置成本保險(xiǎn)的除外)。如保險(xiǎn)公司經(jīng)營作風(fēng)惡劣，不按法規(guī)及合約規(guī)定理賠，投保人應(yīng)將整個(gè)事件的緣由記下來，保存好與保險(xiǎn)公司溝通的信件副本，以便找律師控告保險(xiǎn)公司。
7.美國房屋保險(xiǎn)的索賠有時(shí)限嗎?
房屋保險(xiǎn)索賠的時(shí)限如下：
在事件發(fā)生60天之內(nèi)向保險(xiǎn)公司送交“損失證明表”;
在保險(xiǎn)公司發(fā)出估價(jià)通知之后20天之內(nèi)選好估價(jià)員;
如果對(duì)保險(xiǎn)公司的理賠有異議，必須在損失發(fā)生之后的12個(gè)月內(nèi)提出訴訟;
空置的建筑物在損失發(fā)生時(shí)投保時(shí)間未滿60天的，保險(xiǎn)公司將不予理賠。
8.房東購買了房屋保險(xiǎn)，為什么租客還要再買一份?
因?yàn)榉繓|的房屋保險(xiǎn)不能保租客的財(cái)物，其保護(hù)范圍僅限于房主自己的房子。也就是說，如果租客在出租屋里的東西被偷了，房東是不負(fù)責(zé)任的。而租客購買了租客保險(xiǎn)，就可以享受自己物品失竊，人為或自然災(zāi)害造成的財(cái)產(chǎn)損失。
9.在美國租房，購買租客保險(xiǎn)一般需要多少錢?
租客買一份保50000美元的租客保險(xiǎn)，通常要花350美元一年。保額越少，保險(xiǎn)費(fèi)越便宜。
10.美國房產(chǎn)保險(xiǎn)公司高賠付保險(xiǎn)額度是多少?
標(biāo)準(zhǔn)房主保險(xiǎn)單若以置換成本 (Replacement Cost, RC) 為基礎(chǔ)，支付房屋結(jié)構(gòu)性損壞的賠償金就可能超過你的保險(xiǎn)幅度。例如，重新置換的成本大約在12萬美元，這就是你所需要的保險(xiǎn)金。但是，如果你有 RC 這一條款，保險(xiǎn)公司可能多付出你保險(xiǎn)額度的2-50%。
2.移民美國后買房常見問題解答
問：新移民在美國一般如何購房?
答：對(duì)于大多數(shù)剛剛來到美國的新移民而言，如果有興趣在美國購買房屋，一般都會(huì)選擇與美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行合作。
在購買美國房屋的過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般會(huì)首先和購房者討論其購房的意向，然后由購房者通過網(wǎng)上搜索來尋找滿足要求的房屋，之后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將安排購房者前往現(xiàn)場查看這些房屋，以及適合類似要求的其他房屋。從開始到結(jié)束，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將帶領(lǐng)購房者完成整個(gè)購房流程。
問：在美置業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為何如此重要?
答：在美國，參與房地產(chǎn)交易的一個(gè)重要專業(yè)人士就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人不僅可以幫助買家找到一套合適的房產(chǎn)，還可以在交易過程中的每一步引導(dǎo)買家做出正確的選擇。
一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人可以提供給買家關(guān)于房產(chǎn)和社區(qū)的關(guān)鍵的、外界不能輕易得到的信息，且經(jīng)紀(jì)人對(duì)市場和房產(chǎn)交易的知識(shí)以及談判技巧都會(huì)是促成交易的巨大幫助。同時(shí)，經(jīng)紀(jì)人對(duì)買家提供的這些服務(wù)并不收取買家一分錢，因?yàn)樗麄兊膫蚪鹗怯少u家支付的。因此，建議新移民在美國搜尋房產(chǎn)時(shí)可以找一位可靠的有經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)助。
在中國，房產(chǎn)擁有者可能會(huì)選擇多個(gè)經(jīng)紀(jì)公司來幫助出售房產(chǎn)。而在美國，賣家通常和一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽訂排他協(xié)議，讓這位經(jīng)紀(jì)人單獨(dú)代表賣家進(jìn)行交易。任何感興趣的買家都可以通過賣家的經(jīng)紀(jì)人來了解該套房產(chǎn)，且需要和賣家經(jīng)紀(jì)人做提前的預(yù)約。幾乎所有的經(jīng)紀(jì)人都屬于某一個(gè)房地產(chǎn)交易協(xié)會(huì)，比如美國經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)，紐約房地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)等。這些組織會(huì)監(jiān)察經(jīng)紀(jì)人是否有嚴(yán)格公正的職業(yè)操守，要求所有經(jīng)紀(jì)人共同合作經(jīng)紀(jì)，這意味著賣家的經(jīng)紀(jì)人要和買家的經(jīng)紀(jì)人合作，且所有經(jīng)紀(jì)人都要被公平對(duì)待。在市場上等待交易的房產(chǎn)統(tǒng)一在一個(gè)中央系統(tǒng)公布，所有有牌照的經(jīng)紀(jì)人都能獲得這些房產(chǎn)的信息，并帶客戶前去參觀。所以對(duì)買家來說，建議買家和單獨(dú)一個(gè)經(jīng)紀(jì)人合作，以免產(chǎn)生不必要的困惑。
經(jīng)紀(jì)人和賣家簽訂的排他協(xié)定會(huì)注明當(dāng)賣家售出房產(chǎn)時(shí)，經(jīng)紀(jì)人會(huì)得到的傭金。如果買家有經(jīng)紀(jì)人代表他，那么賣家支付的傭金會(huì)在買家經(jīng)紀(jì)人和賣家經(jīng)紀(jì)人之間平分，所以找一個(gè)買家經(jīng)紀(jì)人對(duì)買家來說是沒有花費(fèi)的，而且該經(jīng)紀(jì)人對(duì)客戶有信托責(zé)任，在交易中還能代表買家維護(hù)買家的利益。
需提醒的是，在美國，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是帶牌照的專職人士，有相關(guān)明確的規(guī)定他們必須遵守。經(jīng)紀(jì)人在每一個(gè)州執(zhí)業(yè)都要拿到該州的牌照，且需要定期上課來持續(xù)執(zhí)有牌照。