不同類(lèi)型土地使用權(quán)的權(quán)能界定
1、出讓土地使用權(quán)的權(quán)能。在土地出讓年期內(nèi)，出讓土地使用權(quán)人有權(quán)將其依法取得的出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)符合下列條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
2、承租土地使用權(quán)的權(quán)能。承租土地使用權(quán)人在按規(guī)定支付土地租金，依法領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，并按約定完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。
3、作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)的權(quán)能。土地使用權(quán)人依法取得作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)后，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。因此，作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)的權(quán)能與出讓土地使用權(quán)的權(quán)能一致。
三種有償使用方式的適用范圍
1、作價(jià)出資或者入股方式的適用范圍。國(guó)家以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）后，相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為價(jià)值形態(tài)的資本金或股本金，國(guó)家以出資人或股東的身份參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，并根據(jù)股權(quán)比例和經(jīng)營(yíng)情況分享經(jīng)營(yíng)收益，因此，對(duì)這種特殊的土地配置方式應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限定其適用范圍：企業(yè)必須屬于國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的授權(quán)投資機(jī)構(gòu)和國(guó)家控股公司試點(diǎn)企業(yè)。
2、出讓方式的適用范圍。出讓方式是國(guó)有土地使用權(quán)有償使用的主要方式，對(duì)所有土地和產(chǎn)業(yè)類(lèi)型都適用。
3、租賃方式的適用范圍。租賃方式同樣是法定的國(guó)有土地使用權(quán)有償使用方式，是出讓方式的重要補(bǔ)充，除商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，其他土地有償使用可采用出讓?zhuān)部刹捎米赓U方式。
1、出讓土地使用權(quán)的權(quán)能。在土地出讓年期內(nèi)，出讓土地使用權(quán)人有權(quán)將其依法取得的出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)符合下列條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
2、承租土地使用權(quán)的權(quán)能。承租土地使用權(quán)人在按規(guī)定支付土地租金，依法領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，并按約定完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。
3、作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)的權(quán)能。土地使用權(quán)人依法取得作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)后，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。因此，作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)的權(quán)能與出讓土地使用權(quán)的權(quán)能一致。
三種有償使用方式的適用范圍
1、作價(jià)出資或者入股方式的適用范圍。國(guó)家以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）后，相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為價(jià)值形態(tài)的資本金或股本金，國(guó)家以出資人或股東的身份參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，并根據(jù)股權(quán)比例和經(jīng)營(yíng)情況分享經(jīng)營(yíng)收益，因此，對(duì)這種特殊的土地配置方式應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限定其適用范圍：企業(yè)必須屬于國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的授權(quán)投資機(jī)構(gòu)和國(guó)家控股公司試點(diǎn)企業(yè)。
2、出讓方式的適用范圍。出讓方式是國(guó)有土地使用權(quán)有償使用的主要方式，對(duì)所有土地和產(chǎn)業(yè)類(lèi)型都適用。
3、租賃方式的適用范圍。租賃方式同樣是法定的國(guó)有土地使用權(quán)有償使用方式，是出讓方式的重要補(bǔ)充，除商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，其他土地有償使用可采用出讓?zhuān)部刹捎米赓U方式。