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【內(nèi)容導(dǎo)航】
一般計稅方法應(yīng)納稅額的計算
【所屬章節(jié)】
第二章增值稅法
【知識點】應(yīng)納稅額的計算
應(yīng)納稅額的計算
一、一般納稅人稅額計算——全面考慮各項規(guī)定
二、應(yīng)納稅額計算的其他問題
(一)銷項稅額的時間限定——增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間(結(jié)合第十節(jié)，后面詳細(xì)講)
對銷售貨物而言：
1.直接收款方式銷售：收到銷售款或取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天;
2.托收承付和委托銀行收款方式銷售：發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當(dāng)天;
3.賒銷和分期收款方式銷售：書面合同約定的收款日期的當(dāng)天，無書面合同的或書面合同沒有約定收款日期的，為貨物發(fā)出的當(dāng)天;
4.預(yù)收貨款方式銷售：一般為貨物發(fā)出的當(dāng)天;
5.委托他人代銷貨物：收到代銷單位的代銷清單或者收到全部或者部分貨款的當(dāng)天。未收到代銷清單及貨款的，為發(fā)出代銷貨物滿180天的當(dāng)天。
(二)增值稅專用發(fā)票進(jìn)項稅額抵扣的時間限定
(新增)1.取消增值稅發(fā)票認(rèn)證。一般納稅人取得增值稅發(fā)票(包括增值稅專用發(fā)票、機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票、收費公路通行費增值稅電子普通發(fā)票，下同)后，可以自愿使用增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺查詢、選擇用于申報抵扣、出口退稅或者代辦退稅的增值稅發(fā)票信息。
2.一般納稅人取得的海關(guān)繳款書，應(yīng)在開具之日起360日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送《海關(guān)完稅憑證抵扣清單》(電子數(shù)據(jù))申請稽核比對——先比對、后抵扣。
(三)未按規(guī)定期限申報抵扣增值稅扣稅憑證的處理辦法：不得作為合法的增值稅扣稅憑證，不得進(jìn)行進(jìn)項稅額抵扣
(四)進(jìn)項稅額不足抵扣的處理：結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣
(五)扣減發(fā)生期進(jìn)項稅額的規(guī)定：進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出
(六)銷貨退回或折讓、中止的稅務(wù)處理：銷售方?jīng)_減銷項稅額，購貨方?jīng)_減進(jìn)項稅額
(七)一般納稅人注銷時進(jìn)項稅額的處理
一般納稅人注銷或取消輔導(dǎo)期一般納稅人資格，轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人時，其存貨不作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出處理，其留抵稅額也不予以退稅。
三、跨縣(市、區(qū))建筑服務(wù)增值稅征管
根據(jù)《納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(總局公告2016年第17號)。
(一)適用范圍：單位和個體工商戶在其機(jī)構(gòu)所在地以外的縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)
向建筑服務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機(jī)關(guān)——預(yù)繳稅款。
向自己機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)——申報納稅。
(二)預(yù)繳稅款和申報納稅(繳納稅款)
【解析1】計稅差額=全部價款和價外費用-支付的分包款。P63
【解析2】建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，即老項目，可以選擇簡易計稅方法。
(三)納稅人差額計稅應(yīng)取得下列憑證
1.從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票，可在2016年6月30日前可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。
2.從分包方取得的2016年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣(市、區(qū))、項目名稱的增值稅發(fā)票。
3.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。
(四)關(guān)于發(fā)票
小規(guī)模納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發(fā)票。
(五)其他問題
1.納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
2.應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征管
根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》(總局公告2016年第18號)。
(一)適用范圍：房企銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目(包括土地開發(fā)和房屋開發(fā))
(二)一般納稅人征收管理
1.一般計稅方法(10%)：房地產(chǎn)新項目
(1)銷售額=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+10%)P63
【解析】公式中“支付的土地價款”，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
當(dāng)期允許扣除的土地價款=支付的土地價款×(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)
(2)進(jìn)項稅額：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不執(zhí)行進(jìn)項稅額分期抵扣政策，其進(jìn)項稅額可性抵扣。(如購買設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)等)
(3)預(yù)繳稅款：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
2.選擇適用簡易計稅方法(5%)：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。
銷售額為取得的全部價款和價外費用，不得扣除對應(yīng)的土地價款。P63
3.發(fā)票開具
自行開具增值稅專用發(fā)票;向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。
(三)小規(guī)模納稅人征收管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目(無論新項目還是老項目)，都按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
1.預(yù)繳稅款：小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
2.小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目：
(1)自行開具增值稅普通發(fā)票。
(2)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票。
(3)向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。
五、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理
根據(jù)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第14號)：
一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)
個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房
(一)適用范圍
1.適用于：納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。
2.不適用于：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
(二)計稅方法及應(yīng)納稅額計算
1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)
(1)2016年4月30日前取得——選擇適用一般計稅方法
①不是自建項目：納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。
②是自建項目：納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。
【一般納稅人面對老項目選擇一般計稅方法】
(2)2016年4月30日前取得——選擇簡易計稅方法[P56第19條+P53第(2)條]
①不是自建項目：以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按5%計算稅額向不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
②是自建項目：以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按5%計算稅額向不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
【一般納稅人面對老項目選擇簡易計稅方法】
【注釋】轉(zhuǎn)讓差額=取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價(以下相同)。
(3)2016年5月1日后取得——適用一般計稅方法
①不是自建項目：取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。
②是自建項目：納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。
【一般納稅人面對新項目適用一般計稅方法】和【一般納稅人面對老項目選擇一般計稅方法】一模一樣
2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)：按5%征收率
除其他個人之外的小規(guī)模納稅人,向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
3.個人(個體工商戶和其他個人)轉(zhuǎn)讓其購買的住房
個體工商戶向住房所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
其他個人向住房所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
4.其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)：
向不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)——預(yù)繳稅款
向自己機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)——申報納稅
5.其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照上述第4條規(guī)定的計算方法計算應(yīng)納稅額并向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。(第4條規(guī)定的計算方法在講解一般納稅人和小規(guī)模納稅人的規(guī)定中有提到，此處不再贅述)
(三)差額計稅的合法有效憑證
1.稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。
2.法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。
3.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。
【特殊】納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。
同時保留取得不動產(chǎn)時的發(fā)票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)當(dāng)憑發(fā)票進(jìn)行差額扣除。
(四)發(fā)票的開具
1.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開。
2.納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。
(五)其他問題
1.納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
2.納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。
六、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征管
根據(jù)《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(總局公告2016年第16號)。
(一)適用范圍
1.適用于：納稅人出租取得的不動產(chǎn)。
取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等形式取得的不動產(chǎn)。
【注釋】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，適用下列政策。
2.不適用于：納稅人提供道路通行服務(wù)。
(二)計稅方法和應(yīng)納增值稅計算
1.一般納稅人出租不動產(chǎn)
(1)2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)——適用一般計稅方法計稅
納稅人不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的,納稅人應(yīng)按照3%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+10%)×3%
【提示】2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，也可選擇適用一般計稅方法計稅。
(2)2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)——可選擇適用簡易計稅方法，按5%的征收率計算應(yīng)納稅額
納稅人不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅：
應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
2.小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)
納稅人出租的不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
(1)單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
(2)個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。
應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%
3.其他個人出租不動產(chǎn)——向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅
(1)出租不動產(chǎn)——非住房：
應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
(2)出租住房：
應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%
==========
(三)預(yù)繳與申報
1.納稅人不動產(chǎn)的所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
2.單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。
(四)發(fā)票的開具
1.可以申請代開增值稅發(fā)票
(1)小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。
(2)其他個人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。
2.不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票——納稅人向其他個人出租不動產(chǎn)。
【內(nèi)容導(dǎo)航】
一般計稅方法應(yīng)納稅額的計算
【所屬章節(jié)】
第二章增值稅法
【知識點】應(yīng)納稅額的計算
應(yīng)納稅額的計算
一、一般納稅人稅額計算——全面考慮各項規(guī)定
二、應(yīng)納稅額計算的其他問題
(一)銷項稅額的時間限定——增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間(結(jié)合第十節(jié)，后面詳細(xì)講)
對銷售貨物而言：
1.直接收款方式銷售：收到銷售款或取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天;
2.托收承付和委托銀行收款方式銷售：發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當(dāng)天;
3.賒銷和分期收款方式銷售：書面合同約定的收款日期的當(dāng)天，無書面合同的或書面合同沒有約定收款日期的，為貨物發(fā)出的當(dāng)天;
4.預(yù)收貨款方式銷售：一般為貨物發(fā)出的當(dāng)天;
5.委托他人代銷貨物：收到代銷單位的代銷清單或者收到全部或者部分貨款的當(dāng)天。未收到代銷清單及貨款的，為發(fā)出代銷貨物滿180天的當(dāng)天。
(二)增值稅專用發(fā)票進(jìn)項稅額抵扣的時間限定
(新增)1.取消增值稅發(fā)票認(rèn)證。一般納稅人取得增值稅發(fā)票(包括增值稅專用發(fā)票、機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票、收費公路通行費增值稅電子普通發(fā)票，下同)后，可以自愿使用增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺查詢、選擇用于申報抵扣、出口退稅或者代辦退稅的增值稅發(fā)票信息。
2.一般納稅人取得的海關(guān)繳款書，應(yīng)在開具之日起360日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送《海關(guān)完稅憑證抵扣清單》(電子數(shù)據(jù))申請稽核比對——先比對、后抵扣。
(三)未按規(guī)定期限申報抵扣增值稅扣稅憑證的處理辦法：不得作為合法的增值稅扣稅憑證，不得進(jìn)行進(jìn)項稅額抵扣
(四)進(jìn)項稅額不足抵扣的處理：結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣
(五)扣減發(fā)生期進(jìn)項稅額的規(guī)定：進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出
(六)銷貨退回或折讓、中止的稅務(wù)處理：銷售方?jīng)_減銷項稅額，購貨方?jīng)_減進(jìn)項稅額
(七)一般納稅人注銷時進(jìn)項稅額的處理
一般納稅人注銷或取消輔導(dǎo)期一般納稅人資格，轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人時，其存貨不作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出處理，其留抵稅額也不予以退稅。
三、跨縣(市、區(qū))建筑服務(wù)增值稅征管
根據(jù)《納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(總局公告2016年第17號)。
(一)適用范圍：單位和個體工商戶在其機(jī)構(gòu)所在地以外的縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)
向建筑服務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機(jī)關(guān)——預(yù)繳稅款。
向自己機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)——申報納稅。
(二)預(yù)繳稅款和申報納稅(繳納稅款)
【解析1】計稅差額=全部價款和價外費用-支付的分包款。P63
【解析2】建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，即老項目，可以選擇簡易計稅方法。
(三)納稅人差額計稅應(yīng)取得下列憑證
1.從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票，可在2016年6月30日前可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。
2.從分包方取得的2016年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣(市、區(qū))、項目名稱的增值稅發(fā)票。
3.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。
(四)關(guān)于發(fā)票
小規(guī)模納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發(fā)票。
(五)其他問題
1.納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
2.應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征管
根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》(總局公告2016年第18號)。
(一)適用范圍：房企銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目(包括土地開發(fā)和房屋開發(fā))
(二)一般納稅人征收管理
1.一般計稅方法(10%)：房地產(chǎn)新項目
(1)銷售額=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+10%)P63
【解析】公式中“支付的土地價款”，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
當(dāng)期允許扣除的土地價款=支付的土地價款×(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)
(2)進(jìn)項稅額：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不執(zhí)行進(jìn)項稅額分期抵扣政策，其進(jìn)項稅額可性抵扣。(如購買設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)等)
(3)預(yù)繳稅款：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
2.選擇適用簡易計稅方法(5%)：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。
銷售額為取得的全部價款和價外費用，不得扣除對應(yīng)的土地價款。P63
3.發(fā)票開具
自行開具增值稅專用發(fā)票;向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。
(三)小規(guī)模納稅人征收管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目(無論新項目還是老項目)，都按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
1.預(yù)繳稅款：小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
2.小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目：
(1)自行開具增值稅普通發(fā)票。
(2)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票。
(3)向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。
五、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理
根據(jù)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第14號)：
一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)
個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房
(一)適用范圍
1.適用于：納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。
2.不適用于：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
(二)計稅方法及應(yīng)納稅額計算
1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)
(1)2016年4月30日前取得——選擇適用一般計稅方法
①不是自建項目：納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。
②是自建項目：納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。
【一般納稅人面對老項目選擇一般計稅方法】
(2)2016年4月30日前取得——選擇簡易計稅方法[P56第19條+P53第(2)條]
①不是自建項目：以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按5%計算稅額向不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
②是自建項目：以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按5%計算稅額向不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
【一般納稅人面對老項目選擇簡易計稅方法】
【注釋】轉(zhuǎn)讓差額=取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價(以下相同)。
(3)2016年5月1日后取得——適用一般計稅方法
①不是自建項目：取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。
②是自建項目：納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。
【一般納稅人面對新項目適用一般計稅方法】和【一般納稅人面對老項目選擇一般計稅方法】一模一樣
2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)：按5%征收率
除其他個人之外的小規(guī)模納稅人,向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
3.個人(個體工商戶和其他個人)轉(zhuǎn)讓其購買的住房
個體工商戶向住房所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
其他個人向住房所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
4.其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)：
向不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)——預(yù)繳稅款
向自己機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)——申報納稅
5.其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照上述第4條規(guī)定的計算方法計算應(yīng)納稅額并向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。(第4條規(guī)定的計算方法在講解一般納稅人和小規(guī)模納稅人的規(guī)定中有提到，此處不再贅述)
(三)差額計稅的合法有效憑證
1.稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。
2.法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。
3.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。
【特殊】納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。
同時保留取得不動產(chǎn)時的發(fā)票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)當(dāng)憑發(fā)票進(jìn)行差額扣除。
(四)發(fā)票的開具
1.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開。
2.納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。
(五)其他問題
1.納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
2.納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。
六、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征管
根據(jù)《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(總局公告2016年第16號)。
(一)適用范圍
1.適用于：納稅人出租取得的不動產(chǎn)。
取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等形式取得的不動產(chǎn)。
【注釋】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，適用下列政策。
2.不適用于：納稅人提供道路通行服務(wù)。
(二)計稅方法和應(yīng)納增值稅計算
1.一般納稅人出租不動產(chǎn)
(1)2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)——適用一般計稅方法計稅
納稅人不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的,納稅人應(yīng)按照3%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+10%)×3%
【提示】2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，也可選擇適用一般計稅方法計稅。
(2)2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)——可選擇適用簡易計稅方法，按5%的征收率計算應(yīng)納稅額
納稅人不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅：
應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
2.小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)
納稅人出租的不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
(1)單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
(2)個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。
應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%
3.其他個人出租不動產(chǎn)——向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅
(1)出租不動產(chǎn)——非住房：
應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
(2)出租住房：
應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%
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(三)預(yù)繳與申報
1.納稅人不動產(chǎn)的所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
2.單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。
(四)發(fā)票的開具
1.可以申請代開增值稅發(fā)票
(1)小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。
(2)其他個人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。
2.不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票——納稅人向其他個人出租不動產(chǎn)。