買(mǎi)房養(yǎng)老、無(wú)債一身輕是很多家庭追求的目標(biāo)，在這一點(diǎn)上，中德文化存在很大共性。據(jù)統(tǒng)計(jì)，德國(guó)超過(guò)68%的家庭將自有房產(chǎn)視為未來(lái)養(yǎng)老的保障和投資。近幾年，歐洲低息政策激發(fā)了德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱潮，導(dǎo)致德國(guó)大中型城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲，房源供不應(yīng)求。大選之年，德國(guó)各大政黨紛紛拋出購(gòu)房補(bǔ)貼方案來(lái)吸引選票。下面就跟著一起來(lái)了解下詳細(xì)的內(nèi)容，歡迎閱讀！
低息貸款和相對(duì)理性的房?jī)r(jià)，吸引越來(lái)越多的中國(guó)人加入到德國(guó)的買(mǎi)房大軍，中國(guó)買(mǎi)家在德國(guó)的購(gòu)房熱甚至引起德國(guó)主流媒體如《法蘭克福匯報(bào)》等的關(guān)注。誠(chéng)然，無(wú)論在哪個(gè)國(guó)家，買(mǎi)房都屬于一項(xiàng)大額長(zhǎng)期投資，但您知道嗎？在德國(guó)投資買(mǎi)房，僅比較房?jī)r(jià)和房貸利息等因素是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還應(yīng)該考慮以下幾個(gè)方面。
房產(chǎn)所在地
在德國(guó)，房地產(chǎn)屬于私人財(cái)產(chǎn)，與國(guó)內(nèi)不同的是，投資者買(mǎi)的不僅是房屋的所有權(quán)，還有土地的所有權(quán)。房地產(chǎn)擁有者需要向當(dāng)?shù)卣U納不動(dòng)產(chǎn)稅，以房產(chǎn)交易合同所含的地產(chǎn)和房產(chǎn)面積作為納稅基礎(chǔ)。
雖然德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅法由聯(lián)邦政府制定，但具體的不動(dòng)產(chǎn)征稅稅率則由各個(gè)聯(lián)邦州政府自主決定，稅收成了各地財(cái)政的主要來(lái)源之一。比如同樣是購(gòu)買(mǎi)100平米的房產(chǎn)，在房屋交易價(jià)格基礎(chǔ)上，購(gòu)房者需要額外繳納的不動(dòng)產(chǎn)稅額是不同的，拜仁州稅率最低為3.5%，北威州為6.5%。英國(guó)脫歐后最火爆的城市法蘭克福，按照黑森州的6%征收不動(dòng)產(chǎn)稅。也就是說(shuō)，同樣50萬(wàn)歐元的房子，房產(chǎn)位置不同，買(mǎi)房的附加成本也不同，北威州要比拜仁州多交1.5萬(wàn)歐元的不動(dòng)產(chǎn)稅。
人口發(fā)展和就業(yè)機(jī)會(huì)
房租收入和房產(chǎn)升值空間是房地產(chǎn)投資者的主要收益來(lái)源。德國(guó)不同于中國(guó)，總?cè)丝诓?000萬(wàn)，而且老齡化嚴(yán)重，出生率低，都是困擾德國(guó)社會(huì)多年的問(wèn)題，這也是德國(guó)政府大量接收中東難民的苦衷。兩德統(tǒng)一后經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡導(dǎo)致東部人口大量向外遷徙，農(nóng)村人口向城市遷徙。因此，投資者在選擇房產(chǎn)時(shí)，不能忽視當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)向和就業(yè)市場(chǎng)，這將會(huì)影響房屋未來(lái)的租金穩(wěn)定水平和房產(chǎn)再轉(zhuǎn)手等一系列問(wèn)題。
房貸利率
很多人買(mǎi)房時(shí)側(cè)重于比較房貸利率，以此作為選擇貸款銀行的標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)德國(guó)是世界上為數(shù)不多的提供固定房貸利率的國(guó)家，并且沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)利率報(bào)價(jià)。這幾年由于歐洲央行推行的量化政策，德國(guó)房貸利率基本在2%上下浮動(dòng)，各貸款機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值、購(gòu)房者收入穩(wěn)定性、自有資金比例以及貸款年限，對(duì)每個(gè)貸款申請(qǐng)?zhí)峁┫鄳?yīng)的利息報(bào)價(jià)。每個(gè)申請(qǐng)貸款者的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果不同，其所獲得的利率都是量身定制的結(jié)果，存在參考性，而不存在可比性。德國(guó)目前的房貸利率處于歷史最低水平，甚至低于同期通貨膨脹率，相當(dāng)于無(wú)息貸款。
再融資安排
受利率影響，目前月供壓力最低的10年期房貸投資者青睞。實(shí)際上很少有家庭有能力在未來(lái)10年內(nèi)全額還清貸款。10年貸款雖然解決了燃眉之急，被忽略的往往是貸款余額再融資問(wèn)題。首先，再貸款時(shí)銀行需要重新提供資金證明資料，重新審批貸款水平。其次，未來(lái)10年歐洲央行利息調(diào)整的可能性非常大。美聯(lián)儲(chǔ)在2017年已經(jīng)上調(diào)利率水平，那么歐洲的低息政策還能維持多久？房貸利率上調(diào)空間不是零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)，而是幾個(gè)百分點(diǎn)。十年后再融資成本問(wèn)題其實(shí)不容忽視。
房產(chǎn)的維修維護(hù)成本
無(wú)論是出租還是自住，房產(chǎn)擁有者都會(huì)面臨裝修、維修甚至改造等問(wèn)題，購(gòu)房者在做規(guī)劃時(shí)，除了首付和月供，還需要考慮房屋維修費(fèi)用的儲(chǔ)備金，特別是購(gòu)買(mǎi)二手房的投資者。德國(guó)勞動(dòng)力成本非常高，人工成本往往會(huì)達(dá)到材料成本的2—3倍。另外，德國(guó)法律對(duì)于房東的責(zé)任有嚴(yán)格的規(guī)定，所以投資者在計(jì)算租金收益時(shí)，還需要將一定的維修維護(hù)費(fèi)用納入成本預(yù)算。