在中國的一線城市，租金回報比較低，但房價漲得快，大家看重的是房產(chǎn)增值。比如北京上海的房價，過去10年翻了10倍都不止，買房猶豫幾個月，可能就要多付幾十萬甚至上百萬。有房一族當然心里竊喜，沒房的人只能望洋興嘆。但如果考量中國家庭收入僅微幅增長的因素，這樣的房價飆漲并不健康。
澳洲的投資環(huán)境相對穩(wěn)定，和中國比的話，房價增長速度不算快，但租金回報較高。
當然澳洲不同地區(qū)的具體情況不同，投資者總是需要權(quán)衡租金回報和資本增值，來選擇投資地點和項目。比如在首府城市鄰近市中心的地方投資，大家看重的是租金回報，希望租金可以養(yǎng)貸，在持有房產(chǎn)期間，沒有什么現(xiàn)金流壓力，可以慢慢等待房產(chǎn)升值。
而買郊區(qū)增值潛質(zhì)大的一些房子，租金可能養(yǎng)不了貸，投資者要持續(xù)往房子里貼錢，也易受利率沖擊。但若干年后，這些房子的增值可能遠高于別的項目，這時投資的增值回報才體現(xiàn)出來。在這個過程中能否一直持有房子是關鍵。
選什么類型的投資房，就像小馬過河一樣，每個人要根據(jù)自己的情況，量力而行。從長遠來看，租金增長將為你帶來被動收入，資本增值將為你累積更多資產(chǎn)，并有助你繼續(xù)擴大投資組合。
那么澳洲地產(chǎn)的投資收益如何？怎么計算？受到哪些因素的影響？來為您一一分析。
在澳洲，租金回報主要有兩種計算公式：
1.毛租金回報率
毛租金回報率=年租金收入/房子買入價
澳洲房子的租金一般按周來算，一年52周。假設房價50萬澳元，周租500，毛租金回報率就是5.2%。這是一種比較簡捷的計算公式。
計算年租金收入時，也可以假設房子一年空置1.5周。澳洲的房屋空置率一般都在3%以下，比如2016年10月時是2.3%。
空置率的一般定義是，在某一個時間點，市場上有多大比例的房子沒有租出去。如果把空置率的概念借用到時間空間里（不一定完全對等，但可作為參考），那么空置率是3%的時候，一套房子一年平均空置1.5周左右。
按照國際慣例，空置率在3%以下是很健康的租賃市場。因此在澳洲投資，一般不需要擔心房子會長時間租不出去。只要房子本身的條件不錯（地段、交通、質(zhì)量等），價位合理并維護得當，租出去一般都很容易。
2.凈租金回報率
凈租金回報率=（年租金收入-年出租費用）/房屋總價
凈租金回報率的公式更復雜一些，考慮了實際費用支出和現(xiàn)金流等各方面因素。
A.年出租費用
年出租費用包括貸款還款額、修理和維護費用、物業(yè)費、市政費、出租管理和廣告費、空置期內(nèi)的租金損失、保險、折舊等（參照本專題第四篇）。
B.房屋總價
包括房屋購入價、貸款成本、建筑和蟲害檢查、物業(yè)情況報告、印花稅、律師費用等。
假設年出租費用為2萬，房屋總價為54萬，那么周租為500澳元的房子的凈租金回報率在1%左右。
*關于租金回報率，其實還有其它一些算法。比如有的算法考慮到了杠桿因素，因為在貸款買房的情況下，前期的資金投入實際并沒有那么多；還有一些算法考慮了投資期內(nèi)的累計總收入和總支出，基于一些假設對未來的收益進行預測，這里不再一一贅述。
3.租金回報率多高才算是好的投資？
與中國、新加坡和美國等一些國家相比，澳大利亞的總體租金回報率是不錯的。
在澳洲，能讓租金和支出達到持平的一般就被認為是比較好的投資，也就是所謂的正現(xiàn)金流房產(chǎn)，毛租金回報率通常在5%以上。一個比較好記的辦法是，40萬的房子周租400，50萬的房子周租500，60萬的房子周租600，以此類推，毛租金回報率都達到5-5.2%，就是不錯的收益。
大多數(shù)投資者都希望能早日實現(xiàn)正現(xiàn)金流的物業(yè)組合，持續(xù)獲得被動收入，并最終達到財務自由。而通常房產(chǎn)投資會先從負扣稅開始，隨著時間的推移才逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檎F(xiàn)金流。
澳洲房產(chǎn)的資本增值
澳洲房產(chǎn)一直保持穩(wěn)定的增長，在過去30年中，主要首府城市的房價每7-10年翻一倍，平均年增幅達到7-10%左右。
以墨爾本為例，2016年第三季度，墨爾本別墅中位價為74萬；10年前為36.3萬；20年前為14.6萬；30年前為8.5萬。過去這30年的數(shù)據(jù)顯示了澳洲房價的巨大增值趨勢。
當然，以上只是市場平均的數(shù)據(jù)，有些區(qū)域漲得比平均值快很多，有些區(qū)域可能幾年也沒漲多少，比如一些人口密集區(qū)域，人口流動性較大，新開發(fā)的項目較多，某個特定時期內(nèi)，房子的價格可能并不怎么漲。
另外，澳洲各個首府城市的周期并不同步，每個周期也表現(xiàn)出不同的特點。比如2004-2009年期間，悉尼市場總體基本沒有漲，有些區(qū)域和時間段內(nèi)還出現(xiàn)了下滑，但2009年后進入了飛速增長階段。這5年光陰，在地產(chǎn)市場不能說是很短的時間，對投資人的心理就是一個很大的考驗。
那么，有哪些主要因素決定澳洲的房產(chǎn)增值呢？
1.通貨膨脹
在經(jīng)濟學上，通貨膨脹指整體物價水平持續(xù)性上升。大多數(shù)商品和服務的價格隨著時間的增長都會上升，包括造房子需要的建筑材料、用工成本。
從開發(fā)商的角度來說，開發(fā)同樣的項目，成本在不斷增加。項目開發(fā)的所有步驟都受到工資增長的影響，比如建筑設計、預算核算、申請批文、項目宣傳和銷售、建設施工、成交管理、售后服務等。
所以可以說，通貨膨脹是房產(chǎn)增值的一個重要推手。另一方面，從上面的澳洲房價長期走勢來看，房產(chǎn)一般總能跑贏通脹。
按照澳洲央行（RBA）的通貨膨脹計算器，2005年值1000澳元的商品，在2015年需要1297澳元才能買到，也就是說，10年的通脹是29.8%，平均每年2.6%。
以50萬的房子為例，假設有兩個人A和B：具有投資意識的A在2005年拿出10萬元首付買了一套50萬的房子（貸款80%），B的經(jīng)濟情況和A完全相同，但將10萬元一直存在銀行。
2015年，B的10萬變成了13萬，但其實只有10萬的購買力，而A用10萬元撬動了50萬的房子，并且房子是在50萬的基礎上增值的，不是10萬。加上租金回報和稅務優(yōu)惠的因素，A在財務上取得的結(jié)果一般總是遠遠好過B。
所以房子和其它商品不同，可以說是抵御通貨膨脹的工具之一。
2.人口增長
和其它商品一樣，房產(chǎn)的價格是由市場供需決定的。而影響房產(chǎn)需求的最關鍵因素是人口發(fā)展和家庭結(jié)構(gòu)的變化。
澳洲人口增長一直處于發(fā)達國家的前茅：出生率高、死亡率低、持續(xù)吸引大量的澳洲移民，同時家庭結(jié)構(gòu)趨于小型化和獨居化。這些因素都促進了住房需求，在第一篇里已詳細闡述。
3.有限的土地供應
土地是一種特殊的商品，具有不可再生性和位置的性，因此它屬于稀缺資源，有不可替代性，不像其它商品那樣可以不斷地生產(chǎn)，或因為數(shù)量的增多而不斷降價。
澳洲雖然地廣人稀，原則上說城市是可以不斷擴展的，但適合人類居住的面積其實并不大，大部分人口都集中在周邊沿海區(qū)域，尤其是集中在幾個主要首府城市。
距離市中心方圓四五十公里以內(nèi)的土地資源是非常有限的。隨著城市和經(jīng)濟的發(fā)展、人口的增加，這些區(qū)域的地價越來越高。
澳洲的土地供應有限，一方面是因為上面所說的資源限制，另一方面還受到以下因素的制約：
●政府提供的基礎設施不足或落后；
●政府對于開發(fā)項目征收高稅費；
●政府在土地分區(qū)、規(guī)劃和建筑審批過程中的決定延遲。
這些因素使得澳洲的土地供應難以對上升的需求迅速做出反應。
澳洲城市發(fā)展研究會（UDIA）公布的2016年《全國土地供應研究》報告聲稱，在澳洲的不少地區(qū)，地方政府發(fā)放新地塊的速度過于緩慢，無法順應市場需求。有些地方對已分區(qū)地塊的審批時間高達3年，對未分區(qū)地塊的審批時間高達7年甚至更久。
前澳洲住房工業(yè)協(xié)會主席BobDay認為，政府的土地規(guī)劃和建筑監(jiān)管制度是推高澳洲房價的根源。
“造成澳洲土地稀缺和價格推高的力量完全是人為的——它是政治選擇的問題，而不是地理原因。高房價是嚴格的規(guī)劃限制和地塊劃分的結(jié)果?！鞍闹拮》抗I(yè)協(xié)會主席BobDay，2015年”
總之，通貨膨脹、人口增長和有限的土地供應是影響澳洲房價的主要因素，這些因素的存在是澳洲房產(chǎn)投資的信心保證。
除此以外，國際政經(jīng)形勢、國家房產(chǎn)和金融政策以及地方基礎設施發(fā)展規(guī)劃等因素也會對房價產(chǎn)生影響：某個區(qū)域的房價可能因為新的火車站臺或大學校區(qū)建在了附近而得到快速增長，而另一個相鄰的區(qū)卻可能完全沒有變化。
TipsandTricks小貼士
●與中國、新加坡和美國等一些國家相比，澳洲的租金回報率是不錯的。在澳洲，能讓租金和支出達到持平的就被認為是比較好的投資，即毛租金回報率在5%左右。
●在過去30年中，澳洲主要首府城市房價的平均年增幅達到7-10%左右。通貨膨脹、人口增長和有限的土地供應是影響澳洲房價的主要因素。
●在澳洲，住宅房產(chǎn)并不是能在短期內(nèi)帶來很高收益的資產(chǎn)，長期持有可以說是投資澳洲房產(chǎn)的最簡單也是的策略。