在中國(guó)的一線城市，租金回報(bào)比較低，但房?jī)r(jià)漲得快，大家看重的是房產(chǎn)增值。比如北京上海的房?jī)r(jià)，過(guò)去10年翻了10倍都不止，買房猶豫幾個(gè)月，可能就要多付幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)。有房一族當(dāng)然心里竊喜，沒(méi)房的人只能望洋興嘆。但如果考量中國(guó)家庭收入僅微幅增長(zhǎng)的因素，這樣的房?jī)r(jià)飆漲并不健康。
澳洲的投資環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，和中國(guó)比的話，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度不算快，但租金回報(bào)較高。
當(dāng)然澳洲不同地區(qū)的具體情況不同，投資者總是需要權(quán)衡租金回報(bào)和資本增值，來(lái)選擇投資地點(diǎn)和項(xiàng)目。比如在首府城市鄰近市中心的地方投資，大家看重的是租金回報(bào)，希望租金可以養(yǎng)貸，在持有房產(chǎn)期間，沒(méi)有什么現(xiàn)金流壓力，可以慢慢等待房產(chǎn)升值。
而買郊區(qū)增值潛質(zhì)大的一些房子，租金可能養(yǎng)不了貸，投資者要持續(xù)往房子里貼錢，也易受利率沖擊。但若干年后，這些房子的增值可能遠(yuǎn)高于別的項(xiàng)目，這時(shí)投資的增值回報(bào)才體現(xiàn)出來(lái)。在這個(gè)過(guò)程中能否一直持有房子是關(guān)鍵。
選什么類型的投資房，就像小馬過(guò)河一樣，每個(gè)人要根據(jù)自己的情況，量力而行。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，租金增長(zhǎng)將為你帶來(lái)被動(dòng)收入，資本增值將為你累積更多資產(chǎn)，并有助你繼續(xù)擴(kuò)大投資組合。
那么澳洲地產(chǎn)的投資收益如何？怎么計(jì)算？受到哪些因素的影響？來(lái)為您一一分析。
在澳洲，租金回報(bào)主要有兩種計(jì)算公式：
1.毛租金回報(bào)率
毛租金回報(bào)率=年租金收入/房子買入價(jià)
澳洲房子的租金一般按周來(lái)算，一年52周。假設(shè)房?jī)r(jià)50萬(wàn)澳元，周租500，毛租金回報(bào)率就是5.2%。這是一種比較簡(jiǎn)捷的計(jì)算公式。
計(jì)算年租金收入時(shí)，也可以假設(shè)房子一年空置1.5周。澳洲的房屋空置率一般都在3%以下，比如2016年10月時(shí)是2.3%。
空置率的一般定義是，在某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，市場(chǎng)上有多大比例的房子沒(méi)有租出去。如果把空置率的概念借用到時(shí)間空間里（不一定完全對(duì)等，但可作為參考），那么空置率是3%的時(shí)候，一套房子一年平均空置1.5周左右。
按照國(guó)際慣例，空置率在3%以下是很健康的租賃市場(chǎng)。因此在澳洲投資，一般不需要擔(dān)心房子會(huì)長(zhǎng)時(shí)間租不出去。只要房子本身的條件不錯(cuò)（地段、交通、質(zhì)量等），價(jià)位合理并維護(hù)得當(dāng)，租出去一般都很容易。
2.凈租金回報(bào)率
凈租金回報(bào)率=（年租金收入-年出租費(fèi)用）/房屋總價(jià)
凈租金回報(bào)率的公式更復(fù)雜一些，考慮了實(shí)際費(fèi)用支出和現(xiàn)金流等各方面因素。
A.年出租費(fèi)用
年出租費(fèi)用包括貸款還款額、修理和維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)、市政費(fèi)、出租管理和廣告費(fèi)、空置期內(nèi)的租金損失、保險(xiǎn)、折舊等（參照本專題第四篇）。
B.房屋總價(jià)
包括房屋購(gòu)入價(jià)、貸款成本、建筑和蟲害檢查、物業(yè)情況報(bào)告、印花稅、律師費(fèi)用等。
假設(shè)年出租費(fèi)用為2萬(wàn)，房屋總價(jià)為54萬(wàn)，那么周租為500澳元的房子的凈租金回報(bào)率在1%左右。
*關(guān)于租金回報(bào)率，其實(shí)還有其它一些算法。比如有的算法考慮到了杠桿因素，因?yàn)樵谫J款買房的情況下，前期的資金投入實(shí)際并沒(méi)有那么多；還有一些算法考慮了投資期內(nèi)的累計(jì)總收入和總支出，基于一些假設(shè)對(duì)未來(lái)的收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，這里不再一一贅述。
3.租金回報(bào)率多高才算是好的投資？
與中國(guó)、新加坡和美國(guó)等一些國(guó)家相比，澳大利亞的總體租金回報(bào)率是不錯(cuò)的。
在澳洲，能讓租金和支出達(dá)到持平的一般就被認(rèn)為是比較好的投資，也就是所謂的正現(xiàn)金流房產(chǎn)，毛租金回報(bào)率通常在5%以上。一個(gè)比較好記的辦法是，40萬(wàn)的房子周租400，50萬(wàn)的房子周租500，60萬(wàn)的房子周租600，以此類推，毛租金回報(bào)率都達(dá)到5-5.2%，就是不錯(cuò)的收益。
大多數(shù)投資者都希望能早日實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流的物業(yè)組合，持續(xù)獲得被動(dòng)收入，并最終達(dá)到財(cái)務(wù)自由。而通常房產(chǎn)投資會(huì)先從負(fù)扣稅開始，隨著時(shí)間的推移才逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檎F(xiàn)金流。
澳洲房產(chǎn)的資本增值
澳洲房產(chǎn)一直保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，在過(guò)去30年中，主要首府城市的房?jī)r(jià)每7-10年翻一倍，平均年增幅達(dá)到7-10%左右。
以墨爾本為例，2016年第三季度，墨爾本別墅中位價(jià)為74萬(wàn)；10年前為36.3萬(wàn)；20年前為14.6萬(wàn)；30年前為8.5萬(wàn)。過(guò)去這30年的數(shù)據(jù)顯示了澳洲房?jī)r(jià)的巨大增值趨勢(shì)。
當(dāng)然，以上只是市場(chǎng)平均的數(shù)據(jù)，有些區(qū)域漲得比平均值快很多，有些區(qū)域可能幾年也沒(méi)漲多少，比如一些人口密集區(qū)域，人口流動(dòng)性較大，新開發(fā)的項(xiàng)目較多，某個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，房子的價(jià)格可能并不怎么漲。
另外，澳洲各個(gè)首府城市的周期并不同步，每個(gè)周期也表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。比如2004-2009年期間，悉尼市場(chǎng)總體基本沒(méi)有漲，有些區(qū)域和時(shí)間段內(nèi)還出現(xiàn)了下滑，但2009年后進(jìn)入了飛速增長(zhǎng)階段。這5年光陰，在地產(chǎn)市場(chǎng)不能說(shuō)是很短的時(shí)間，對(duì)投資人的心理就是一個(gè)很大的考驗(yàn)。
那么，有哪些主要因素決定澳洲的房產(chǎn)增值呢？
1.通貨膨脹
在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，通貨膨脹指整體物價(jià)水平持續(xù)性上升。大多數(shù)商品和服務(wù)的價(jià)格隨著時(shí)間的增長(zhǎng)都會(huì)上升，包括造房子需要的建筑材料、用工成本。
從開發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，開發(fā)同樣的項(xiàng)目，成本在不斷增加。項(xiàng)目開發(fā)的所有步驟都受到工資增長(zhǎng)的影響，比如建筑設(shè)計(jì)、預(yù)算核算、申請(qǐng)批文、項(xiàng)目宣傳和銷售、建設(shè)施工、成交管理、售后服務(wù)等。
所以可以說(shuō)，通貨膨脹是房產(chǎn)增值的一個(gè)重要推手。另一方面，從上面的澳洲房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)來(lái)看，房產(chǎn)一般總能跑贏通脹。
按照澳洲央行（RBA）的通貨膨脹計(jì)算器，2005年值1000澳元的商品，在2015年需要1297澳元才能買到，也就是說(shuō)，10年的通脹是29.8%，平均每年2.6%。
以50萬(wàn)的房子為例，假設(shè)有兩個(gè)人A和B：具有投資意識(shí)的A在2005年拿出10萬(wàn)元首付買了一套50萬(wàn)的房子（貸款80%），B的經(jīng)濟(jì)情況和A完全相同，但將10萬(wàn)元一直存在銀行。
2015年，B的10萬(wàn)變成了13萬(wàn)，但其實(shí)只有10萬(wàn)的購(gòu)買力，而A用10萬(wàn)元撬動(dòng)了50萬(wàn)的房子，并且房子是在50萬(wàn)的基礎(chǔ)上增值的，不是10萬(wàn)。加上租金回報(bào)和稅務(wù)優(yōu)惠的因素，A在財(cái)務(wù)上取得的結(jié)果一般總是遠(yuǎn)遠(yuǎn)好過(guò)B。
所以房子和其它商品不同，可以說(shuō)是抵御通貨膨脹的工具之一。
2.人口增長(zhǎng)
和其它商品一樣，房產(chǎn)的價(jià)格是由市場(chǎng)供需決定的。而影響房產(chǎn)需求的最關(guān)鍵因素是人口發(fā)展和家庭結(jié)構(gòu)的變化。
澳洲人口增長(zhǎng)一直處于發(fā)達(dá)國(guó)家的前茅：出生率高、死亡率低、持續(xù)吸引大量的澳洲移民，同時(shí)家庭結(jié)構(gòu)趨于小型化和獨(dú)居化。這些因素都促進(jìn)了住房需求，在第一篇里已詳細(xì)闡述。
3.有限的土地供應(yīng)
土地是一種特殊的商品，具有不可再生性和位置的性，因此它屬于稀缺資源，有不可替代性，不像其它商品那樣可以不斷地生產(chǎn)，或因?yàn)閿?shù)量的增多而不斷降價(jià)。
澳洲雖然地廣人稀，原則上說(shuō)城市是可以不斷擴(kuò)展的，但適合人類居住的面積其實(shí)并不大，大部分人口都集中在周邊沿海區(qū)域，尤其是集中在幾個(gè)主要首府城市。
距離市中心方圓四五十公里以內(nèi)的土地資源是非常有限的。隨著城市和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的增加，這些區(qū)域的地價(jià)越來(lái)越高。
澳洲的土地供應(yīng)有限，一方面是因?yàn)樯厦嫠f(shuō)的資源限制，另一方面還受到以下因素的制約：
●政府提供的基礎(chǔ)設(shè)施不足或落后；
●政府對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目征收高稅費(fèi)；
●政府在土地分區(qū)、規(guī)劃和建筑審批過(guò)程中的決定延遲。
這些因素使得澳洲的土地供應(yīng)難以對(duì)上升的需求迅速做出反應(yīng)。
澳洲城市發(fā)展研究會(huì)（UDIA）公布的2016年《全國(guó)土地供應(yīng)研究》報(bào)告聲稱，在澳洲的不少地區(qū)，地方政府發(fā)放新地塊的速度過(guò)于緩慢，無(wú)法順應(yīng)市場(chǎng)需求。有些地方對(duì)已分區(qū)地塊的審批時(shí)間高達(dá)3年，對(duì)未分區(qū)地塊的審批時(shí)間高達(dá)7年甚至更久。
前澳洲住房工業(yè)協(xié)會(huì)主席BobDay認(rèn)為，政府的土地規(guī)劃和建筑監(jiān)管制度是推高澳洲房?jī)r(jià)的根源。
“造成澳洲土地稀缺和價(jià)格推高的力量完全是人為的——它是政治選擇的問(wèn)題，而不是地理原因。高房?jī)r(jià)是嚴(yán)格的規(guī)劃限制和地塊劃分的結(jié)果?！鞍闹拮》抗I(yè)協(xié)會(huì)主席BobDay，2015年”
總之，通貨膨脹、人口增長(zhǎng)和有限的土地供應(yīng)是影響澳洲房?jī)r(jià)的主要因素，這些因素的存在是澳洲房產(chǎn)投資的信心保證。
除此以外，國(guó)際政經(jīng)形勢(shì)、國(guó)家房產(chǎn)和金融政策以及地方基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃等因素也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響：某個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)可能因?yàn)樾碌幕疖囌九_(tái)或大學(xué)校區(qū)建在了附近而得到快速增長(zhǎng)，而另一個(gè)相鄰的區(qū)卻可能完全沒(méi)有變化。
TipsandTricks小貼士
●與中國(guó)、新加坡和美國(guó)等一些國(guó)家相比，澳洲的租金回報(bào)率是不錯(cuò)的。在澳洲，能讓租金和支出達(dá)到持平的就被認(rèn)為是比較好的投資，即毛租金回報(bào)率在5%左右。
●在過(guò)去30年中，澳洲主要首府城市房?jī)r(jià)的平均年增幅達(dá)到7-10%左右。通貨膨脹、人口增長(zhǎng)和有限的土地供應(yīng)是影響澳洲房?jī)r(jià)的主要因素。
●在澳洲，住宅房產(chǎn)并不是能在短期內(nèi)帶來(lái)很高收益的資產(chǎn)，長(zhǎng)期持有可以說(shuō)是投資澳洲房產(chǎn)的最簡(jiǎn)單也是的策略。