為廣大考生提供2018中級會計職稱《中級會計實務(wù)》考點之高頻知識點第四章（1）。包括中級會計經(jīng)濟(jì)法重點題型、各章節(jié)知識點歸納匯總?？靵砜纯窗?。
一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。
二、投資性房地產(chǎn)的范圍
(一)屬于投資性房地產(chǎn)的項目
1.已出租的土地使用權(quán)
(1)企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類;
(2)以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)
2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)
3.已出租的建筑物
(1)是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，以經(jīng)營租賃方式租入建筑物再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);
(2)企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
(二)下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)
1.自用房地產(chǎn)
即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。例如：
①企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋;
②企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店;
③企業(yè)自用的辦公樓、生產(chǎn)車間廠房等。
2.作為存貨的房地產(chǎn)
作為存貨的房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，不屬于投資性房地產(chǎn)。
如果某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
【例題1•多選題】下列各項中，應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算的有()。(2015年)
A.已出租的土地使用權(quán)
B.以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物
C.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
D.出租給本企業(yè)職工居住的自建宿舍樓
【答案】AC。解析：選項B，以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物，不具有所有權(quán)，再轉(zhuǎn)租的建筑物不能作為投資性房地產(chǎn)核算;選項D，出租給職工的自建宿舍樓，作為自有固定資產(chǎn)核算，不屬于投資性房地產(chǎn)。
【例題2•判斷題】企業(yè)將采用經(jīng)營租賃方式租入的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租給其他單位的，應(yīng)該將土地使用權(quán)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。()(2013年)
【答案】×。解析：對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，因不擁有產(chǎn)權(quán)，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
【例題3•判斷題】企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租給其他單位的土地使用權(quán)，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。()(2016年)
【答案】√。
【例題4•多選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有()。(2009年)
A.已出租的建筑物
B.待出租的建筑物
C.已出租的土地使用權(quán)
D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物
【答案】AC。解析：投資性房地產(chǎn)包括：
(1)已出租的土地使用權(quán);
(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);
(3)已出租的建筑物。
選項B，待出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn);選項D，不屬于企業(yè)的資產(chǎn)。
【教材例4-1】2x18年5月10日，甲公司與乙公司簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，約定自2x18年6月1日起，甲公司以年租金8000000元租賃使用乙公司擁有的一塊400000平方米的場地，租賃期為8年。2x18年7月1日，甲公司又將這塊場地轉(zhuǎn)租給丙公司，以賺取租金差價，租賃期為5年。以上交易假定不違反國家有關(guān)規(guī)定。
本例中，對于甲公司而言，這項土地使用權(quán)不能予以確認(rèn)，也不屬于其投資性房地產(chǎn)。對于乙公司而言，自租賃期開始日(2x18年6月1日)起，這項土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)。
【教材例4-2】2x18年8月15日，甲公司與乙公司簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，乙公司將其擁有產(chǎn)權(quán)的兩間房屋出租給甲公司，租賃期為6年。甲公司一開始將這兩間房屋用于自行經(jīng)營餐館。3年后，由于連續(xù)虧損，甲公司把餐館轉(zhuǎn)租給丙公司，以賺取差價。
本例中，對于甲公司而言，這兩間房屋屬于以經(jīng)營租賃方式租入后又轉(zhuǎn)租的建筑物，甲公司并不擁有其產(chǎn)權(quán)，因此不能將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。乙公司擁有這兩間房屋的產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式對外出租，可以將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。
二、投資性房地產(chǎn)的范圍
(一)屬于投資性房地產(chǎn)的項目
1.已出租的土地使用權(quán)
(1)企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類;
(2)以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)
2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)
3.已出租的建筑物
(1)是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，以經(jīng)營租賃方式租入建筑物再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);
(2)企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
(二)下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)
1.自用房地產(chǎn)
即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。例如：
①企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋;
②企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店;
③企業(yè)自用的辦公樓、生產(chǎn)車間廠房等。
2.作為存貨的房地產(chǎn)
作為存貨的房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，不屬于投資性房地產(chǎn)。
如果某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
【例題1•多選題】下列各項中，應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算的有()。(2015年)
A.已出租的土地使用權(quán)
B.以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物
C.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
D.出租給本企業(yè)職工居住的自建宿舍樓
【答案】AC。解析：選項B，以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物，不具有所有權(quán)，再轉(zhuǎn)租的建筑物不能作為投資性房地產(chǎn)核算;選項D，出租給職工的自建宿舍樓，作為自有固定資產(chǎn)核算，不屬于投資性房地產(chǎn)。
【例題2•判斷題】企業(yè)將采用經(jīng)營租賃方式租入的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租給其他單位的，應(yīng)該將土地使用權(quán)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。()(2013年)
【答案】×。解析：對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，因不擁有產(chǎn)權(quán)，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
【例題3•判斷題】企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租給其他單位的土地使用權(quán)，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。()(2016年)
【答案】√。
【例題4•多選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有()。(2009年)
A.已出租的建筑物
B.待出租的建筑物
C.已出租的土地使用權(quán)
D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物
【答案】AC。解析：投資性房地產(chǎn)包括：
(1)已出租的土地使用權(quán);
(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);
(3)已出租的建筑物。
選項B，待出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn);選項D，不屬于企業(yè)的資產(chǎn)。
【教材例4-1】2x18年5月10日，甲公司與乙公司簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，約定自2x18年6月1日起，甲公司以年租金8000000元租賃使用乙公司擁有的一塊400000平方米的場地，租賃期為8年。2x18年7月1日，甲公司又將這塊場地轉(zhuǎn)租給丙公司，以賺取租金差價，租賃期為5年。以上交易假定不違反國家有關(guān)規(guī)定。
本例中，對于甲公司而言，這項土地使用權(quán)不能予以確認(rèn)，也不屬于其投資性房地產(chǎn)。對于乙公司而言，自租賃期開始日(2x18年6月1日)起，這項土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)。
【教材例4-2】2x18年8月15日，甲公司與乙公司簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，乙公司將其擁有產(chǎn)權(quán)的兩間房屋出租給甲公司，租賃期為6年。甲公司一開始將這兩間房屋用于自行經(jīng)營餐館。3年后，由于連續(xù)虧損，甲公司把餐館轉(zhuǎn)租給丙公司，以賺取差價。
本例中，對于甲公司而言，這兩間房屋屬于以經(jīng)營租賃方式租入后又轉(zhuǎn)租的建筑物，甲公司并不擁有其產(chǎn)權(quán)，因此不能將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。乙公司擁有這兩間房屋的產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式對外出租，可以將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。