很多人會(huì)選擇去澳洲墨爾本買房，那么墨爾本買房如何確保自身的安全呢?這是很多出國(guó)人士比較關(guān)心的問(wèn)題，和一起來(lái)看看吧!歡迎閱讀。
根據(jù)澳洲當(dāng)?shù)胤梢?guī)定，海外人士不能購(gòu)買澳洲的二手房，只能購(gòu)買新房，而澳洲每個(gè)城市的二手房數(shù)量是遠(yuǎn)高于新房的，新房一旦購(gòu)買交付，就成了二手房。
所以，澳洲大量的二手房是面對(duì)著只有2400萬(wàn)的澳洲永久居民。
新蓋公寓或少部分別墅是面對(duì)著全球60億的海外人士，其中就包括13億中國(guó)人。
所以，新房市場(chǎng)的泡沫是遠(yuǎn)大于二手房的，同區(qū)域同品質(zhì)的二手房，價(jià)格比新房低10-20%是正常的。
所以，你高于二手房10-20%購(gòu)置的房子，一兩年交付后回到二手房市場(chǎng)，肯定是競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)原來(lái)的二手房，因?yàn)槿思冶旧碣I的就便宜。
你追著泡沫去買了一個(gè)泡沫中的房子，然后回歸到了一個(gè)理性的市場(chǎng)里，在去泡沫化的過(guò)程中，你的房子短時(shí)間內(nèi)是沒(méi)有升值的。
再加上太多不良中介忽悠，甚至把本身就已經(jīng)是泡沫中的房子再加價(jià)賣給中國(guó)人，無(wú)疑問(wèn)，又加重了風(fēng)險(xiǎn)和泡沫。
說(shuō)一下投資項(xiàng)目的選擇：
1、通常來(lái)說(shuō)，別墅的投資價(jià)值大于公寓，東南區(qū)一樣有一些新的聯(lián)排小別墅可以選擇，不要光想著出租給留學(xué)生，出租給澳洲本土人更安全靠譜。
2、但如果你迫切需要現(xiàn)金流，需要高租金來(lái)彌補(bǔ)貸款，公寓會(huì)在短時(shí)間內(nèi)可能回報(bào)更好一些。
3、自住買別墅，投資或居住好區(qū)域買公寓，這是當(dāng)下對(duì)墨爾本的判斷。
墨爾本目前海外購(gòu)置稅12.5%，和悉尼差不多，這是一個(gè)不可忽視的檻，目前溫哥華、多倫多、新加坡、香港是15%，所以，這是我們比本地人購(gòu)買要多花的錢，如果是公寓的話，相當(dāng)于3年左右的漲幅沒(méi)有了。
就當(dāng)下的漲勢(shì)來(lái)說(shuō)，墨爾本的別墅目前漲勢(shì)正猛，悉尼的人流和錢正流向墨爾本，當(dāng)下別墅的漲幅是看得見(jiàn)摸得著的。
就當(dāng)下的價(jià)格來(lái)說(shuō)，墨爾本的公寓價(jià)格是被低估的，這個(gè)低估是相對(duì)于悉尼來(lái)說(shuō)的，價(jià)差在40%左右，這是可以預(yù)期的漲幅，但需要時(shí)間。
但一定要注意的是，要在簽訂合同時(shí)要求加入“subjecttofinance”的條款，就是如果貸不下來(lái)款，我可以退房，避免如果下一步銀行政策還不放松的話，讓自己為難。如果能加入要求價(jià)格一定要是開(kāi)發(fā)商一手價(jià)，中介不得加價(jià)銷售，否則可以退房、索賠等。
墨爾本買房如何交易安全
澳洲房產(chǎn)買賣的制度是非常完善和透明的，它讓開(kāi)發(fā)商及銀行利益分離，避免了利益集團(tuán)聯(lián)合控市，它強(qiáng)制買賣雙方聘請(qǐng)律師，成立信托帳戶，又要求建筑商全脫離開(kāi)發(fā)商，強(qiáng)制實(shí)行透明的施工招標(biāo)，不允許投機(jī)圈地，不允許開(kāi)發(fā)商交房前動(dòng)用業(yè)主購(gòu)房款等等。這些良好的措施令投資房產(chǎn)變成一個(gè)非常有保護(hù)的受資金熱捧的投資手段。
海外房產(chǎn)本身在國(guó)外有上百年的發(fā)展歷史，交易系統(tǒng)、交易流程都由政府認(rèn)可的經(jīng)紀(jì)人、律師協(xié)助完成，資金也統(tǒng)一進(jìn)入到監(jiān)管賬戶，以確保交易的安全性。
只要項(xiàng)目進(jìn)行正確的審核，保證交易流程按照世界各國(guó)規(guī)定的程序進(jìn)行，就不會(huì)出現(xiàn)安全性的問(wèn)題。
由于對(duì)海外置業(yè)的不了解，信息不對(duì)稱所帶來(lái)的隱患也更多。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下滑等因素的影響，部分國(guó)家的房?jī)r(jià)會(huì)隨之下跌，而中國(guó)投資者往往對(duì)此缺乏了解，一些國(guó)內(nèi)中介又會(huì)隱瞞真實(shí)情況，導(dǎo)致投資人損失慘重。更有甚者，開(kāi)發(fā)商受到經(jīng)濟(jì)狀況的影響，破產(chǎn)現(xiàn)象頻現(xiàn)，導(dǎo)致投資人“賠了夫人又折兵”，糾紛不斷。
面對(duì)如此撲朔迷離的海外置業(yè)市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)專家建議投資者必須事先做足功課，了解如何規(guī)避海外置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)防置業(yè)陷阱。海外置地專家楊寧先生告訴記者，市民在海外買房好親自進(jìn)行實(shí)地考察。
他稱，有一些不法代理公司，從海外拿到一些項(xiàng)目的資料，借助中外兩地信息不透明的情況在國(guó)內(nèi)進(jìn)行加價(jià)銷售。購(gòu)房者在購(gòu)買海外房產(chǎn)之前，應(yīng)盡量了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格，如有機(jī)會(huì)可以到現(xiàn)場(chǎng)考察，了解周邊項(xiàng)目房產(chǎn)情況和價(jià)格。
他稱，如果實(shí)在無(wú)法抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)考察，也可以從一些官方網(wǎng)站及大型品質(zhì)網(wǎng)站上了解意向國(guó)家的房產(chǎn)市場(chǎng)情況、交易流程及相關(guān)收費(fèi)流程。
另外，他提示，常見(jiàn)的騙局還包括一些不良開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房者將超過(guò)50%的購(gòu)房資金匯到自己的賬戶。
當(dāng)購(gòu)房者聽(tīng)到這種交易流程，一定要非常警惕。首先海外房產(chǎn)交易資金應(yīng)匯到監(jiān)管賬戶，監(jiān)管賬戶受到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)委員會(huì)監(jiān)管，賬戶資金在交易完成之前不能挪動(dòng)，因此十分安全。而且海外房產(chǎn)首次付款一般不會(huì)超過(guò)30%，例如美國(guó)房產(chǎn)首次付款只有15%，澳大利亞房產(chǎn)首次付款只有10%。
墨爾本買房安全須注意什么
1.做調(diào)查買房前做到貨比三家
要想買到物有所值、稱心如意的房產(chǎn)，您至少得在目標(biāo)區(qū)域看100處左右的房產(chǎn)。做好記錄，時(shí)時(shí)跟蹤當(dāng)?shù)氐呐馁u和銷售數(shù)據(jù)。做好你要買的房產(chǎn)排序，這將讓您在面對(duì)一大堆待售房產(chǎn)時(shí)，以快的速度篩選出與您的需求匹配的房產(chǎn)，同時(shí)也可讓您節(jié)省下不必要的看房時(shí)間。
2.舊房賣出前便購(gòu)入新居不妥
很多人者會(huì)在把舊房賣掉之前就購(gòu)買新居。在理想狀態(tài)下，這樣的購(gòu)房策略當(dāng)然是非常不錯(cuò)的。而實(shí)際操作中，42天的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算期根本不足以對(duì)房市進(jìn)行充分的調(diào)查。如果您得靠賣房所得來(lái)支付新家的房款，那您可能會(huì)被迫接受較低的報(bào)價(jià)。把舊宅脫手后再購(gòu)入新居，您就擁有足夠的購(gòu)房資金。您買房時(shí)可從容地討價(jià)還價(jià)，買到了心儀房產(chǎn)便可立馬搬進(jìn)去住。
3.買房時(shí)還價(jià)估價(jià)能力差
您得明白，售房中介是為賣家服務(wù)，是為賣家爭(zhēng)取到高的售價(jià)。有些買家買房時(shí)因?yàn)樘^(guò)急切，不顧一切與人抬價(jià)，終為一處房產(chǎn)支付了過(guò)多的價(jià)錢。因此;要想到一座好房，您就得對(duì)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)和房產(chǎn)類型有充分的了解，近期和過(guò)去的銷售數(shù)據(jù)是您評(píng)估目標(biāo)房產(chǎn)價(jià)值的良好標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)的買家中介也能給您提供"獨(dú)立的"建議，并為您爭(zhēng)取到優(yōu)的購(gòu)買價(jià)格。
4.不考慮未來(lái)需求就購(gòu)房
買房時(shí)須考慮自己當(dāng)前的生活狀態(tài)以及未來(lái)的需求。例如，您是否需要為老人的團(tuán)聚合孩子準(zhǔn)備的房間?對(duì)庭院的需求?以后是否打算小房換大房?不要只考慮未來(lái)1年的需求，要考慮5-10年的需求。另外印花稅和搬家費(fèi)也是需要考慮的，他們的費(fèi)用也不少啊!所以普通人通常不應(yīng)經(jīng)常性地搬家。
5.必須了解買房過(guò)程
如果您在毫無(wú)頭緒的情況下進(jìn)入房市，那么您花的冤枉錢肯定會(huì)比別人更多。精明的買家會(huì)合理地安排看房時(shí)間;對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)售價(jià)數(shù)據(jù)了如指掌;預(yù)先核準(zhǔn)資產(chǎn);現(xiàn)金準(zhǔn)備妥當(dāng)，隨時(shí)可以交付押金;律師可隨叫隨到，審查購(gòu)房合同;害蟲(chóng)和建筑(或樓層)檢查已經(jīng)完成。
根據(jù)澳洲當(dāng)?shù)胤梢?guī)定，海外人士不能購(gòu)買澳洲的二手房，只能購(gòu)買新房，而澳洲每個(gè)城市的二手房數(shù)量是遠(yuǎn)高于新房的，新房一旦購(gòu)買交付，就成了二手房。
所以，澳洲大量的二手房是面對(duì)著只有2400萬(wàn)的澳洲永久居民。
新蓋公寓或少部分別墅是面對(duì)著全球60億的海外人士，其中就包括13億中國(guó)人。
所以，新房市場(chǎng)的泡沫是遠(yuǎn)大于二手房的，同區(qū)域同品質(zhì)的二手房，價(jià)格比新房低10-20%是正常的。
所以，你高于二手房10-20%購(gòu)置的房子，一兩年交付后回到二手房市場(chǎng)，肯定是競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)原來(lái)的二手房，因?yàn)槿思冶旧碣I的就便宜。
你追著泡沫去買了一個(gè)泡沫中的房子，然后回歸到了一個(gè)理性的市場(chǎng)里，在去泡沫化的過(guò)程中，你的房子短時(shí)間內(nèi)是沒(méi)有升值的。
再加上太多不良中介忽悠，甚至把本身就已經(jīng)是泡沫中的房子再加價(jià)賣給中國(guó)人，無(wú)疑問(wèn)，又加重了風(fēng)險(xiǎn)和泡沫。
說(shuō)一下投資項(xiàng)目的選擇：
1、通常來(lái)說(shuō)，別墅的投資價(jià)值大于公寓，東南區(qū)一樣有一些新的聯(lián)排小別墅可以選擇，不要光想著出租給留學(xué)生，出租給澳洲本土人更安全靠譜。
2、但如果你迫切需要現(xiàn)金流，需要高租金來(lái)彌補(bǔ)貸款，公寓會(huì)在短時(shí)間內(nèi)可能回報(bào)更好一些。
3、自住買別墅，投資或居住好區(qū)域買公寓，這是當(dāng)下對(duì)墨爾本的判斷。
墨爾本目前海外購(gòu)置稅12.5%，和悉尼差不多，這是一個(gè)不可忽視的檻，目前溫哥華、多倫多、新加坡、香港是15%，所以，這是我們比本地人購(gòu)買要多花的錢，如果是公寓的話，相當(dāng)于3年左右的漲幅沒(méi)有了。
就當(dāng)下的漲勢(shì)來(lái)說(shuō)，墨爾本的別墅目前漲勢(shì)正猛，悉尼的人流和錢正流向墨爾本，當(dāng)下別墅的漲幅是看得見(jiàn)摸得著的。
就當(dāng)下的價(jià)格來(lái)說(shuō)，墨爾本的公寓價(jià)格是被低估的，這個(gè)低估是相對(duì)于悉尼來(lái)說(shuō)的，價(jià)差在40%左右，這是可以預(yù)期的漲幅，但需要時(shí)間。
但一定要注意的是，要在簽訂合同時(shí)要求加入“subjecttofinance”的條款，就是如果貸不下來(lái)款，我可以退房，避免如果下一步銀行政策還不放松的話，讓自己為難。如果能加入要求價(jià)格一定要是開(kāi)發(fā)商一手價(jià)，中介不得加價(jià)銷售，否則可以退房、索賠等。
墨爾本買房如何交易安全
澳洲房產(chǎn)買賣的制度是非常完善和透明的，它讓開(kāi)發(fā)商及銀行利益分離，避免了利益集團(tuán)聯(lián)合控市，它強(qiáng)制買賣雙方聘請(qǐng)律師，成立信托帳戶，又要求建筑商全脫離開(kāi)發(fā)商，強(qiáng)制實(shí)行透明的施工招標(biāo)，不允許投機(jī)圈地，不允許開(kāi)發(fā)商交房前動(dòng)用業(yè)主購(gòu)房款等等。這些良好的措施令投資房產(chǎn)變成一個(gè)非常有保護(hù)的受資金熱捧的投資手段。
海外房產(chǎn)本身在國(guó)外有上百年的發(fā)展歷史，交易系統(tǒng)、交易流程都由政府認(rèn)可的經(jīng)紀(jì)人、律師協(xié)助完成，資金也統(tǒng)一進(jìn)入到監(jiān)管賬戶，以確保交易的安全性。
只要項(xiàng)目進(jìn)行正確的審核，保證交易流程按照世界各國(guó)規(guī)定的程序進(jìn)行，就不會(huì)出現(xiàn)安全性的問(wèn)題。
由于對(duì)海外置業(yè)的不了解，信息不對(duì)稱所帶來(lái)的隱患也更多。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下滑等因素的影響，部分國(guó)家的房?jī)r(jià)會(huì)隨之下跌，而中國(guó)投資者往往對(duì)此缺乏了解，一些國(guó)內(nèi)中介又會(huì)隱瞞真實(shí)情況，導(dǎo)致投資人損失慘重。更有甚者，開(kāi)發(fā)商受到經(jīng)濟(jì)狀況的影響，破產(chǎn)現(xiàn)象頻現(xiàn)，導(dǎo)致投資人“賠了夫人又折兵”，糾紛不斷。
面對(duì)如此撲朔迷離的海外置業(yè)市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)專家建議投資者必須事先做足功課，了解如何規(guī)避海外置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)防置業(yè)陷阱。海外置地專家楊寧先生告訴記者，市民在海外買房好親自進(jìn)行實(shí)地考察。
他稱，有一些不法代理公司，從海外拿到一些項(xiàng)目的資料，借助中外兩地信息不透明的情況在國(guó)內(nèi)進(jìn)行加價(jià)銷售。購(gòu)房者在購(gòu)買海外房產(chǎn)之前，應(yīng)盡量了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格，如有機(jī)會(huì)可以到現(xiàn)場(chǎng)考察，了解周邊項(xiàng)目房產(chǎn)情況和價(jià)格。
他稱，如果實(shí)在無(wú)法抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)考察，也可以從一些官方網(wǎng)站及大型品質(zhì)網(wǎng)站上了解意向國(guó)家的房產(chǎn)市場(chǎng)情況、交易流程及相關(guān)收費(fèi)流程。
另外，他提示，常見(jiàn)的騙局還包括一些不良開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房者將超過(guò)50%的購(gòu)房資金匯到自己的賬戶。
當(dāng)購(gòu)房者聽(tīng)到這種交易流程，一定要非常警惕。首先海外房產(chǎn)交易資金應(yīng)匯到監(jiān)管賬戶，監(jiān)管賬戶受到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)委員會(huì)監(jiān)管，賬戶資金在交易完成之前不能挪動(dòng)，因此十分安全。而且海外房產(chǎn)首次付款一般不會(huì)超過(guò)30%，例如美國(guó)房產(chǎn)首次付款只有15%，澳大利亞房產(chǎn)首次付款只有10%。
墨爾本買房安全須注意什么
1.做調(diào)查買房前做到貨比三家
要想買到物有所值、稱心如意的房產(chǎn)，您至少得在目標(biāo)區(qū)域看100處左右的房產(chǎn)。做好記錄，時(shí)時(shí)跟蹤當(dāng)?shù)氐呐馁u和銷售數(shù)據(jù)。做好你要買的房產(chǎn)排序，這將讓您在面對(duì)一大堆待售房產(chǎn)時(shí)，以快的速度篩選出與您的需求匹配的房產(chǎn)，同時(shí)也可讓您節(jié)省下不必要的看房時(shí)間。
2.舊房賣出前便購(gòu)入新居不妥
很多人者會(huì)在把舊房賣掉之前就購(gòu)買新居。在理想狀態(tài)下，這樣的購(gòu)房策略當(dāng)然是非常不錯(cuò)的。而實(shí)際操作中，42天的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算期根本不足以對(duì)房市進(jìn)行充分的調(diào)查。如果您得靠賣房所得來(lái)支付新家的房款，那您可能會(huì)被迫接受較低的報(bào)價(jià)。把舊宅脫手后再購(gòu)入新居，您就擁有足夠的購(gòu)房資金。您買房時(shí)可從容地討價(jià)還價(jià)，買到了心儀房產(chǎn)便可立馬搬進(jìn)去住。
3.買房時(shí)還價(jià)估價(jià)能力差
您得明白，售房中介是為賣家服務(wù)，是為賣家爭(zhēng)取到高的售價(jià)。有些買家買房時(shí)因?yàn)樘^(guò)急切，不顧一切與人抬價(jià)，終為一處房產(chǎn)支付了過(guò)多的價(jià)錢。因此;要想到一座好房，您就得對(duì)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)和房產(chǎn)類型有充分的了解，近期和過(guò)去的銷售數(shù)據(jù)是您評(píng)估目標(biāo)房產(chǎn)價(jià)值的良好標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)的買家中介也能給您提供"獨(dú)立的"建議，并為您爭(zhēng)取到優(yōu)的購(gòu)買價(jià)格。
4.不考慮未來(lái)需求就購(gòu)房
買房時(shí)須考慮自己當(dāng)前的生活狀態(tài)以及未來(lái)的需求。例如，您是否需要為老人的團(tuán)聚合孩子準(zhǔn)備的房間?對(duì)庭院的需求?以后是否打算小房換大房?不要只考慮未來(lái)1年的需求，要考慮5-10年的需求。另外印花稅和搬家費(fèi)也是需要考慮的，他們的費(fèi)用也不少啊!所以普通人通常不應(yīng)經(jīng)常性地搬家。
5.必須了解買房過(guò)程
如果您在毫無(wú)頭緒的情況下進(jìn)入房市，那么您花的冤枉錢肯定會(huì)比別人更多。精明的買家會(huì)合理地安排看房時(shí)間;對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)售價(jià)數(shù)據(jù)了如指掌;預(yù)先核準(zhǔn)資產(chǎn);現(xiàn)金準(zhǔn)備妥當(dāng)，隨時(shí)可以交付押金;律師可隨叫隨到，審查購(gòu)房合同;害蟲(chóng)和建筑(或樓層)檢查已經(jīng)完成。